spb/uqo_cours

1% ======================================================================2% Bloc 4 — Étude de cas : bungalow de Gatineau (Hull) (50 min)3% Tous les chiffres : UQO_COURS_UPGRADE/validation/RESULTATS_CALCULS.md (IMM1003 S08)4% ======================================================================5\bloc{4}{Étude de cas : bungalow de Gatineau (Hull)}67\begin{frame}{Objectifs du bloc 4}8\begin{enumerate}9    \item \textbf{Construire} la grille d'ajustements complète de quatre comparables, dans l'ordre du bloc 3, avec le catalogue du cours;10    \item \textbf{Expliquer} la raison de chaque ligne (pourquoi ce signe, pourquoi ce montant);11    \item \textbf{Calculer et interpréter} les ajustements net et brut de chaque comparable;12    \item \textbf{Pondérer} les indications selon leur fiabilité, \textbf{arrondir} et \textbf{conclure} une valeur marchande au 1\textsuperscript{er} novembre 2026;13    \item \textbf{Vérifier} la cohérence de la conclusion avec le marché et \textbf{nommer} ce que le rapport doit documenter.14\end{enumerate}15\begin{importbox}[Cas pédagogique]16\textbf{Données fictives calibrées sur le marché de Hull (automne 2026).} Les adresses, les ventes et les caractéristiques sont construites pour l'enseignement; les repères de marché cités sont, eux, réels (Centris, APCIQ, T3 2026). Tous les calculs sont reproduits par le moteur de validation du cours.17\end{importbox}18\end{frame}1920\begin{frame}{Le mandat et le sujet --- identification}21\begin{columns}[T]22\begin{column}{0.52\textwidth}23\begin{defbox}[Propriété sujet --- Bungalow à Gatineau (secteur Hull)]24\begin{itemize}25    \item \textbf{Adresse :} 456, rue des Érables, Gatineau (Hull) --- fictive26    \item \textbf{Type :} bungalow détaché, construit en \textbf{2008}27    \item \textbf{Superficie habitable :} 1~200~\pisq{} (hors sol)28    \item \textbf{Terrain :} 6~000~\pisq{}29    \item \textbf{Droits évalués :} pleine propriété30    \item \textbf{Date d'évaluation :} \textbf{1\textsuperscript{er} novembre 2026}31\end{itemize}32\end{defbox}33\end{column}34\begin{column}{0.45\textwidth}35\begin{notebox}[Mandat]36Évaluation de la \textbf{valeur marchande} pour fins de financement hypothécaire (rapport abrégé). Le prêteur demande au moins trois ventes closes; nous en retenons \textbf{quatre} (exercice « 4 parmi 8 » du bloc 2).37\end{notebox}38\footnotesize39\uqotitle{Étape 1 du processus} Sujet, droits, date et usage sont fixés avant toute recherche : ils déterminent les filtres durs de la sélection.40\end{column}41\end{columns}42\end{frame}4344\begin{frame}{Le sujet --- caractéristiques et contexte de marché}45\begin{columns}[T]46\begin{column}{0.48\textwidth}47\begin{defbox}[Propriété sujet (suite)]48\begin{itemize}49    \item \textbf{Chambres :} 350    \item \textbf{Salles de bains :} 1 complète $+$ 1 salle d'eau51    \item \textbf{Sous-sol :} partiellement fini (400~\pisq{})52    \item \textbf{Garage :} simple attaché53    \item \textbf{État :} bon; \textbf{chauffage :} bi-énergie54    \item \textbf{Localisation :} secteur résidentiel typique de Hull55\end{itemize}56\end{defbox}57\end{column}58\begin{column}{0.49\textwidth}59\begin{notebox}[Contexte de marché (convention du cours)]60Ajustement de temps de \textbf{$+$0,17\,\% par mois}, prorata simple, convention du cours et du TP2. Quatre ventes de bungalows du secteur Hull, conclues entre \textbf{mars et août 2026}, vérifiées (actes, Centris, courtiers).61\end{notebox}62\footnotesize63\uqotitle{Rappel du bloc 2} Au 3\textsuperscript{e} trimestre 2026, la médiane unifamiliale de Hull est de 475~000~\$ ($-$5\,\% sur un an) : un évaluateur de novembre testerait aussi un taux nul ou négatif (diapositive « sensibilité » plus loin).64\end{column}65\end{columns}66\src{Centris, Gatineau (Hull), T3 2026; calculs du cours (validation)}67\end{frame}6869\begin{frame}{Les comparables 1 et 2}70\begin{center}71\footnotesize72\begin{tabular}{@{}L{3.1cm} L{3.3cm} L{3.3cm} L{3.3cm}@{}}73\toprule74\thd{Caractéristique} & \thd{Sujet} & \thd{Comparable 1} & \thd{Comparable 2} \\75\midrule76Prix de vente & --- & \textbf{435~000~\$} & \textbf{415~000~\$} \\77Date de vente & (éval. : 1\textsuperscript{er} nov. 2026) & Juillet 2026 (4 mois) & Mai 2026 (6 mois) \\78Localisation & Hull & Hull (similaire) & Hull (similaire) \\79Type / année & Bungalow, 2008 & Bungalow, 2007 & Bungalow, 2010 \\80Superficie & 1~200~\pisq{} & 1~250~\pisq{} & 1~150~\pisq{} \\81Terrain & 6~000~\pisq{} & 6~200~\pisq{} & 5~500~\pisq{} \\82Chambres & 3 & 3 & 3 \\83Salles de bains & 1 compl. $+$ 1 s. d'eau & 1 compl. $+$ 1 s. d'eau & 1 complète \\84Sous-sol & Partiel (400~\pisq{}) & Fini & Non fini \\85Garage & Simple attaché & Simple attaché & Aucun \\86État & Bon & Bon & Bon \\87Conditions / inclusions & --- & Libre, comptant & Libre; électroménagers 4~000~\$ \\88\bottomrule89\end{tabular}90\end{center}91\src{calculs du cours (validation)}92\end{frame}9394\begin{frame}{Les comparables 3 et 4}95\begin{center}96\footnotesize97\begin{tabular}{@{}L{3.1cm} L{3.3cm} L{3.3cm} L{3.3cm}@{}}98\toprule99\thd{Caractéristique} & \thd{Sujet} & \thd{Comparable 3} & \thd{Comparable 4} \\100\midrule101Prix de vente & --- & \textbf{460~000~\$} & \textbf{425~000~\$} \\102Date de vente & (éval. : 1\textsuperscript{er} nov. 2026) & Août 2026 (3 mois) & Mars 2026 (8 mois) \\103Localisation & Hull & Hull (\textbf{supérieure}) & Hull (similaire) \\104Type / année & Bungalow, 2008 & Bungalow, 2005 & Bungalow, 2008 \\105Superficie & 1~200~\pisq{} & 1~350~\pisq{} & 1~200~\pisq{} \\106Terrain & 6~000~\pisq{} & 7~000~\pisq{} & 6~000~\pisq{} \\107Chambres & 3 & 4 & 3 \\108Salles de bains & 1 compl. $+$ 1 s. d'eau & 2 complètes & 1 compl. $+$ 1 s. d'eau \\109Sous-sol & Partiel (400~\pisq{}) & Fini & Partiel \\110Garage & Simple attaché & Double attaché & Simple attaché \\111État & Bon & \textbf{Très bon} & \textbf{Moyen} \\112Conditions / inclusions & --- & Libre, comptant & Libre, comptant \\113\bottomrule114\end{tabular}115\end{center}116\src{calculs du cours (validation)}117\end{frame}118119\begin{frame}{Comment lire les grilles qui suivent}120\begin{columns}[T]121\begin{column}{0.5\textwidth}122\begin{defbox}[Quatre colonnes]123\begin{enumerate}124    \item \textbf{Étape} : les huit critères, dans l'ordre de la cascade;125    \item \textbf{Comparable vs sujet} : l'écart observé;126    \item \textbf{Ajustement} : $\beta_k \times (X_{\text{sujet}} - X_{\text{comp}})$, en dollars;127    \item \textbf{Raison} : pourquoi ce signe et ce montant.128\end{enumerate}129\end{defbox}130\end{column}131\begin{column}{0.47\textwidth}132\begin{notebox}[Deux sous-totaux]133\begin{itemize}134    \item \textbf{Prix ajusté transactionnel} : après les critères 1 à 5, en séquence (le temps multiplie le prix déjà corrigé);135    \item \textbf{Indication de valeur} : prix ajusté transactionnel $+$ somme des ajustements de propriété (6 à 8).136\end{itemize}137\end{notebox}138\end{column}139\end{columns}140\erreur{Inverser le signe. Comparable \textbf{mieux doté} que le sujet (plus grand, plus récent, secteur supérieur, sous-sol fini) $\Rightarrow$ ajustement \textbf{négatif}; comparable \textbf{moins bien doté} (état moyen, sans garage) $\Rightarrow$ \textbf{positif}. Et une ligne à zéro n'est pas une ligne oubliée : c'est une différence \textbf{vérifiée et jugée nulle}.}141\end{frame}142143\begin{frame}{Grille du comparable 1 --- 435~000~\$, juillet 2026}144\begin{center}145\scriptsize146\begin{tabular}{@{}L{2.9cm} L{3cm} R{1.5cm} L{5.4cm}@{}}147\toprule148\thd{Étape} & \thd{Comparable vs sujet} & \thd{Ajust. (\$)} & \thd{Raison} \\149\midrule150Prix de vente & & 435~000 & Acte vérifié; vente libre, comptant \\1511--4. Droits, financement, conditions, dépenses & Pleine propriété; comptant; libre; aucuns travaux connus & 0 & Rien à corriger sur la transaction \\1525. Temps & 4 mois (juillet $\rightarrow$ 1\textsuperscript{er} nov.) & $+$2~958 & $435~000 \times 0{,}17\,\% \times 4 = 2~958$~\$ (convention du cours) \\153\midrule154\textbf{Prix ajusté transactionnel} & & \textbf{437~958} & $435~000 + 2~958$ \\155\midrule1566. Localisation & Similaire & 0 & Même secteur, même voisinage \\1577a. Aire habitable & 1~250 vs 1~200 ($+$50~\pisq{}) & $-$7~500 & Plus grand : $50 \times 150$~\$, on l'abaisse \\1587b. Terrain & 6~200 vs 6~000 ($+$200~\pisq{}) & 0 & Écart $<$ 1~000~\pisq{} : seuil non atteint \\1597c. Âge & 2007 vs 2008 (1 an de plus) & $+$2~000 & Plus vieux : $1 \times 2~000$~\$, on le relève \\1607d. État & Bon vs bon & 0 & Identique \\1617e. Chambres & 3 vs 3 & 0 & Identique \\1627f. Salles de bains & 1 $+$ 1 vs 1 $+$ 1 & 0 & Identique \\1637g. Sous-sol & Fini vs partiel & $-$10~000 & Mieux doté : fini vs partiel, 10~000~\$ \\1647h. Garage & Simple vs simple & 0 & Identique \\1658. Non immobilier & Aucune inclusion & 0 & Promesse d'achat vérifiée \\166\midrule167\textbf{Total propriété} & & \textbf{$-$15~500} & $-7~500 + 2~000 - 10~000$ \\168\textbf{Indication de valeur} & & \textbf{422~458} & $437~958 - 15~500$ \\169\bottomrule170\end{tabular}171\end{center}172\end{frame}173174\begin{frame}{Grille du comparable 2 --- 415~000~\$, mai 2026}175\begin{center}176\scriptsize177\begin{tabular}{@{}L{2.9cm} L{3cm} R{1.5cm} L{5.4cm}@{}}178\toprule179\thd{Étape} & \thd{Comparable vs sujet} & \thd{Ajust. (\$)} & \thd{Raison} \\180\midrule181Prix de vente & & 415~000 & Acte vérifié; vente libre, comptant \\1821--4. Droits, financement, conditions, dépenses & Pleine propriété; comptant; libre; aucuns travaux connus & 0 & Rien à corriger sur la transaction \\1835. Temps & 6 mois (mai $\rightarrow$ 1\textsuperscript{er} nov.) & $+$4~233 & $415~000 \times 0{,}17\,\% \times 6 = 4~233$~\$ \\184\midrule185\textbf{Prix ajusté transactionnel} & & \textbf{419~233} & $415~000 + 4~233$ \\186\midrule1876. Localisation & Similaire & 0 & Même secteur \\1887a. Aire habitable & 1~150 vs 1~200 ($-$50~\pisq{}) & $+$7~500 & Plus petit : $50 \times 150$~\$, on le relève \\1897b. Terrain & 5~500 vs 6~000 ($-$500~\pisq{}) & 0 & Écart $<$ 1~000~\pisq{} \\1907c. Âge & 2010 vs 2008 (2 ans de moins) & $-$4~000 & Plus récent : $2 \times 2~000$~\$, on l'abaisse \\1917d. État & Bon vs bon & 0 & Identique \\1927e. Chambres & 3 vs 3 & 0 & Identique \\1937f. Salles de bains & 1 $+$ 0 vs 1 $+$ 1 & $+$6~000 & Il lui manque la salle d'eau : 6~000~\$ \\1947g. Sous-sol & Non fini vs partiel & $+$10~000 & Moins doté : partiel vs non fini, 10~000~\$ \\1957h. Garage & Aucun vs simple & $+$30~000 & Pas de garage : simple vs aucun, 30~000~\$ \\1968. Non immobilier & Électroménagers inclus & $-$4~000 & Valeur de revente des inclusions, retranchée \\197\midrule198\textbf{Total propriété} & & \textbf{$+$45~500} & $7~500 - 4~000 + 6~000 + 10~000 + 30~000 - 4~000$ \\199\textbf{Indication de valeur} & & \textbf{464~733} & $419~233 + 45~500$ \\200\bottomrule201\end{tabular}202\end{center}203\end{frame}204205\begin{frame}{Grille du comparable 3 --- 460~000~\$, août 2026}206\begin{center}207\scriptsize208\begin{tabular}{@{}L{2.9cm} L{3cm} R{1.5cm} L{5.4cm}@{}}209\toprule210\thd{Étape} & \thd{Comparable vs sujet} & \thd{Ajust. (\$)} & \thd{Raison} \\211\midrule212Prix de vente & & 460~000 & Acte vérifié; vente libre, comptant \\2131--4. Droits, financement, conditions, dépenses & Pleine propriété; comptant; libre; aucuns travaux connus & 0 & Rien à corriger sur la transaction \\2145. Temps & 3 mois (août $\rightarrow$ 1\textsuperscript{er} nov.) & $+$2~346 & $460~000 \times 0{,}17\,\% \times 3 = 2~346$~\$ \\215\midrule216\textbf{Prix ajusté transactionnel} & & \textbf{462~346} & $460~000 + 2~346$ \\217\midrule2186. Localisation & Secteur \textbf{supérieur} & $-$23~117 & $-5\,\% \times 462~346$ (sur le prix ajusté transact.) \\2197a. Aire habitable & 1~350 vs 1~200 ($+$150~\pisq{}) & $-$22~500 & Plus grand : $150 \times 150$~\$ \\2207b. Terrain & 7~000 vs 6~000 ($+$1~000~\pisq{}) & $-$6~000 & Seuil atteint : $1~000 \times 6$~\$ \\2217c. Âge & 2005 vs 2008 (3 ans de plus) & $+$6~000 & Plus vieux : $3 \times 2~000$~\$ \\2227d. État & Très bon vs bon & $-$8~000 & Mieux entretenu : catalogue « très bon » \\2237e. Chambres & 4 vs 3 & $-$10~000 & Une chambre de plus (paires à aire égale) \\2247f. Salles de bains & 2 $+$ 0 vs 1 $+$ 1 & $-$6~000 & $-12~000$ (complète en plus) $+ 6~000$ (salle d'eau en moins) \\2257g. Sous-sol & Fini vs partiel & $-$10~000 & Mieux doté : 10~000~\$ \\2267h. Garage & Double vs simple & $-$15~000 & Mieux doté : double vs simple, 15~000~\$ \\2278. Non immobilier & Aucune inclusion & 0 & Promesse d'achat vérifiée \\228\midrule229\textbf{Total propriété} & & \textbf{$-$94~617} & Neuf ajustements, tous négatifs sauf l'âge \\230\textbf{Indication de valeur} & & \textbf{367~729} & $462~346 - 94~617$ \\231\bottomrule232\end{tabular}233\end{center}234\end{frame}235236\begin{frame}{Grille du comparable 4 --- 425~000~\$, mars 2026}237\begin{center}238\scriptsize239\begin{tabular}{@{}L{2.9cm} L{3cm} R{1.5cm} L{5.4cm}@{}}240\toprule241\thd{Étape} & \thd{Comparable vs sujet} & \thd{Ajust. (\$)} & \thd{Raison} \\242\midrule243Prix de vente & & 425~000 & Acte vérifié; vente libre, comptant \\2441--4. Droits, financement, conditions, dépenses & Pleine propriété; comptant; libre; aucuns travaux connus & 0 & Rien à corriger sur la transaction \\2455. Temps & 8 mois (mars $\rightarrow$ 1\textsuperscript{er} nov.) & $+$5~780 & $425~000 \times 0{,}17\,\% \times 8 = 5~780$~\$ --- le plus ancien \\246\midrule247\textbf{Prix ajusté transactionnel} & & \textbf{430~780} & $425~000 + 5~780$ \\248\midrule2496. Localisation & Similaire & 0 & Même secteur \\2507a. Aire habitable & 1~200 vs 1~200 & 0 & Identique \\2517b. Terrain & 6~000 vs 6~000 & 0 & Identique \\2527c. Âge & 2008 vs 2008 & 0 & Identique \\2537d. État & \textbf{Moyen} vs bon & $+$12~000 & Moins bien entretenu : catalogue « moyen » \\2547e. Chambres & 3 vs 3 & 0 & Identique \\2557f. Salles de bains & 1 $+$ 1 vs 1 $+$ 1 & 0 & Identique \\2567g. Sous-sol & Partiel vs partiel & 0 & Identique \\2577h. Garage & Simple vs simple & 0 & Identique \\2588. Non immobilier & Aucune inclusion & 0 & Promesse d'achat vérifiée \\259\midrule260\textbf{Total propriété} & & \textbf{$+$12~000} & Un seul ajustement de propriété \\261\textbf{Indication de valeur} & & \textbf{442~780} & $430~780 + 12~000$ \\262\bottomrule263\end{tabular}264\end{center}265\end{frame}266267\begin{frame}{Récapitulatif des quatre grilles}268\begin{center}269\footnotesize270\begin{tabular}{@{}L{4.2cm} R{2.1cm} R{2.1cm} R{2.1cm} R{2.1cm}@{}}271\toprule272\thd{Élément} & \thd{Comp. 1} & \thd{Comp. 2} & \thd{Comp. 3} & \thd{Comp. 4} \\273\midrule274Prix de vente & 435~000 & 415~000 & 460~000 & 425~000 \\275Transactionnels 1--4 & 0 & 0 & 0 & 0 \\2765. Temps ($+$0,17\,\%/mois) & $+$2~958 & $+$4~233 & $+$2~346 & $+$5~780 \\277\midrule278\textbf{Prix ajusté transactionnel} & \textbf{437~958} & \textbf{419~233} & \textbf{462~346} & \textbf{430~780} \\279\midrule2806. Localisation & 0 & 0 & $-$23~117 & 0 \\2817. Caractéristiques physiques & $-$15~500 & $+$49~500 & $-$71~500 & $+$12~000 \\2828. Non immobilier & 0 & $-$4~000 & 0 & 0 \\283\midrule284\textbf{Indication de valeur} & \textbf{422~458} & \textbf{464~733} & \textbf{367~729} & \textbf{442~780} \\285Nombre d'ajustements non nuls & 4 & 7 & 10 & 2 \\286\bottomrule287\end{tabular}288\end{center}289\footnotesize \textbf{Lecture.} Étendue des indications : \textbf{367~729 à 464~733~\$} (97~000~\$, soit 22\,\% de la valeur). Les deux comparables les plus proches du sujet (1 et 4) donnent 422~458 et 442~780~\$; les deux autres s'écartent dans des directions opposées. \src{calculs du cours (validation)}290\end{frame}291292\begin{frame}{Ajustements net et brut --- mesurer la distance au sujet}293\begin{columns}[T]294\begin{column}{0.46\textwidth}295\begin{defbox}[Définitions (convention du cours)]296\begin{itemize}297    \item \textbf{Net} $=$ somme \textbf{algébrique} des ajustements, temps inclus $=$ indication $-$ prix;298    \item \textbf{Brut} $=$ somme des \textbf{valeurs absolues}, temps inclus;299    \item En \textbf{\% du prix de vente} du comparable.300\end{itemize}301\end{defbox}302\end{column}303\begin{column}{0.52\textwidth}304\begin{center}305\footnotesize306\begin{tabular}{@{}l R{1.6cm} R{1.1cm} R{1.6cm} R{1.1cm}@{}}307\toprule308\thd{Comp.} & \thd{Net (\$)} & \thd{Net} & \thd{Brut (\$)} & \thd{Brut} \\309\midrule3101 & $-$12~542 & $-$2,9\,\% & 22~458 & 5,2\,\% \\3112 & $+$49~733 & 12,0\,\% & 65~733 & 15,8\,\% \\3123 & $-$92~271 & $-$20,1\,\% & 108~963 & 23,7\,\% \\3134 & $+$17~780 & 4,2\,\% & 17~780 & 4,2\,\% \\314\bottomrule315\end{tabular}316\end{center}317\footnotesize318\uqotitle{Comparable 1} net $= 422~458 - 435~000 = -12~542$~\$ ($-$2,9\,\%); brut $= 2~958 + 7~500 + 2~000 + 10~000 = 22~458$~\$ (5,2\,\%).319\end{column}320\end{columns}321\begin{notebox}[Ce que cela dit]322Le brut mesure \textbf{combien la grille a dû travailler} : plus il est élevé, plus l'indication dépend du catalogue. Un net faible peut cacher un brut énorme (ajustements qui se compensent) : c'est le brut qui renseigne sur la fiabilité.323\end{notebox}324\end{frame}325326\begin{frame}{Les seuils « net 15\,\% / brut 25\,\% » --- d'où ils viennent, ce qu'ils valent}327\begin{columns}[T]328\begin{column}{0.5\textwidth}329\footnotesize330\uqotitle{Origine et statut}331\begin{itemize}332    \item Lignes directrices hypothécaires américaines de \textbf{Fannie Mae} (Selling Guide B4-1.3-09) : un \textbf{déclencheur d'explication}, jamais une interdiction;333    \item \textbf{Abolis le 16 décembre 2014} (annonce SEL-2014-16) : « provide appropriate market based adjustments without regard to limits on the size of the adjustments »;334    \item Ni le \textbf{CUSPAP 2026}, ni l'\textbf{OEAQ}, ni le \textbf{MEFQ} ne fixent de seuil chiffré; le MEFQ préfère : « le montant total des rajustements, en valeur absolue, ne devrait pas excéder la valeur contributive recherchée »; UBC parle de 15--30\,\% brut comme \textbf{signal}.335\end{itemize}336\end{column}337\begin{column}{0.47\textwidth}338\begin{importbox}[Convention du cours (et du TP2)]339Les repères \textbf{net $\leq$ 15\,\%} et \textbf{brut $\leq$ 25\,\%} sont conservés comme \textbf{repères de prudence hérités des prêteurs}, pas comme norme : au-delà, le comparable n'est pas rejeté, il est \textbf{expliqué} et son \textbf{poids} est réduit.340\end{importbox}341\footnotesize342\uqotitle{Dans le cas} comparable 3 : net $-$20,1\,\% (au-delà), brut 23,7\,\% (juste en deçà) $\Rightarrow$ poids faible. Comparable 2 : 12,0 / 15,8\,\% $\Rightarrow$ poids modéré.343\end{column}344\end{columns}345\src{Fannie Mae (2025), B4-1.3-09; Fannie Mae (2014), SEL-2014-16; AIC (2026); OEAQ (2024); MAMH (2026), MEFQ 3C; UBC (2005)}346\end{frame}347348\begin{frame}{Fiabilité et pondération chiffrée}349\begin{center}350\footnotesize\setlength{\tabcolsep}{4pt}351\begin{tabular}{@{}l R{1.9cm} L{5.8cm} R{1.1cm} R{2cm}@{}}352\toprule353\thd{Comp.} & \thd{Indication (\$)} & \thd{Fiabilité} & \thd{Poids} & \thd{Contribution (\$)} \\354\midrule3551 & 422~458 & Très similaire, 4 ajustements, récent : \uqogreen{haute} & 40\,\% & 168~983 \\3564 & 442~780 & Identique sauf l'état et la date : \uqogreen{bonne} & 35\,\% & 154~973 \\3572 & 464~733 & Garage, sous-sol, salle d'eau (brut 15,8\,\%) : modérée & 20\,\% & 92~947 \\3583 & 367~729 & Secteur supérieur, 10 lignes, net $-$20\,\% : \uqoalert{faible} & 5\,\% & 18~386 \\359\midrule360\textbf{Valeur pondérée} & & & 100\,\% & \textbf{435~289} \\361\bottomrule362\end{tabular}363\end{center}364\begin{columns}[T]365\begin{column}{0.5\textwidth}366\begin{exbox}[Conclusion]367Valeur pondérée 435~289~\$ $\rightarrow$ arrondie au 5~000~\$ (convention du TP2) : \textbf{valeur marchande au 1\textsuperscript{er} novembre 2026 = 435~000~\$}.368\end{exbox}369\end{column}370\begin{column}{0.47\textwidth}371\footnotesize372\uqotitle{Comparaison} moyenne simple $= 424~425$~\$ ($\rightarrow$ 425~000~\$); médiane $= 432~619$~\$. L'écart de 10~000~\$ vient du comparable 3 : 25\,\% dans la moyenne, 5\,\% dans la pondération.373\end{column}374\end{columns}375\src{calculs du cours (validation)}376\end{frame}377378\begin{frame}{Les quatre indications et la valeur conclue}379\begin{columns}[T]380\begin{column}{0.58\textwidth}381\begin{center}382\begin{tikzpicture}383\begin{axis}[width=8.2cm, height=5.6cm, ybar, bar width=14pt, symbolic x coords={Comp. 1, Comp. 2, Comp. 3, Comp. 4}, xtick=data, ymin=340000, ymax=480000, ytick={340000,360000,380000,400000,420000,440000,460000,480000}, yticklabel style={/pgf/number format/fixed, /pgf/number format/1000 sep={\,}}, scaled y ticks=false, ylabel={Indication de valeur (\$)}, enlarge x limits=0.18, grid=major, grid style={uqoGrisClair, dashed}, nodes near coords, nodes near coords style={font=\tiny, color=uqoNavy, /pgf/number format/fixed, /pgf/number format/1000 sep={\,}}, clip=false]384\fill[uqoGrisClair, opacity=0.45] ([xshift=-24pt]axis cs:Comp. 1,367729) rectangle ([xshift=24pt]axis cs:Comp. 4,464733);385\addplot[fill=uqoBleu!75, draw=uqoBleu] coordinates {(Comp. 1,422458) (Comp. 2,464733) (Comp. 3,367729) (Comp. 4,442780)};386\draw[uqoRouge, very thick] ([xshift=-26pt]axis cs:Comp. 1,435000) -- ([xshift=26pt]axis cs:Comp. 4,435000) node[pos=0.5, anchor=south, font=\scriptsize, text=uqoRouge] {valeur conclue 435~000~\$};387\node[font=\tiny, text=uqoGris, anchor=north west] at ([xshift=-24pt]axis cs:Comp. 1,464733) {étendue 367~729--464~733~\$};388\end{axis}389\end{tikzpicture}390\end{center}391\end{column}392\begin{column}{0.4\textwidth}393\begin{notebox}[Lecture du graphique]394\begin{itemize}395    \item La valeur conclue est \textbf{entre} les deux meilleurs comparables (1 et 4), pas au centre de l'étendue;396    \item Le comparable 3 (poids 5\,\%) \textbf{borne} par le bas; le comparable 2 (20\,\%) par le haut;397    \item La bande grise est l'\textbf{étendue} : 22\,\% de la valeur --- large, à cause du comparable 3.398\end{itemize}399\end{notebox}400\end{column}401\end{columns}402\src{calculs du cours (validation); poids 40 / 35 / 20 / 5}403\end{frame}404405\begin{frame}{Pondérer n'est pas moyenner}406\erreur{Conclure à la \textbf{moyenne arithmétique} des indications (424~425~\$) « pour rester neutre ». La moyenne donne 25\,\% à un comparable de secteur supérieur ajusté de 10 lignes et 25\,\% à un comparable presque identique : ce n'est pas de la neutralité, c'est de l'indifférence à la qualité de l'information.}407\begin{columns}[T]408\begin{column}{0.5\textwidth}409\begin{defbox}[Réconciliation (OEAQ)]410« Déterminer une valeur finale de l'immeuble, à partir des différentes indications de la valeur, après avoir appliqué au processus de réconciliation un \textbf{raisonnement logique et analytique} ». Vandell (1991) : des poids optimaux minimisent la variance de la conclusion.411\end{defbox}412\end{column}413\begin{column}{0.47\textwidth}414\question{Avec les poids 50 / 50 sur les seuls comparables 1 et 4, que devient la conclusion? --- \textit{$(422~458 + 442~780)/2 = 432~619$~\$ $\rightarrow$ 435~000~\$ : même conclusion arrondie. Les comparables 2 et 3 \textbf{confirment} sans dicter --- c'est le rôle des comparables à faible poids.}}415\end{column}416\end{columns}417\src{OEAQ (2024), Norme 1, section D; Vandell (1991); Colwell, Cannaday et Wu (1983)}418\end{frame}419420\begin{frame}{Vérifier la cohérence de la conclusion}421\begin{columns}[T]422\begin{column}{0.5\textwidth}423\begin{exbox}[Le \$/\pisq{} implicite du sujet]424\[425\frac{435~000}{1~200} = \textbf{363~\$/\pisq{}}426\]427Comparables : 341 à 361~\$/\pisq{} (bloc 2). Le sujet est au haut de l'étendue : \textbf{plus petit} que les comparables 1 et 3 (rendements décroissants), en \textbf{bon} état, contrairement au comparable 4 (354~\$/\pisq{}). La régression du bloc 1 (échantillon mieux doté : garage double, sous-sol fini) prédisait $\approx$ 430~000~\$, soit $\approx$ \textbf{405~000~\$} une fois retirées ces deux composantes ($-$25~000~\$) : la conclusion de 435~000~\$ est au-dessus, à discuter.428\end{exbox}429\end{column}430\begin{column}{0.47\textwidth}431\footnotesize432\uqotitle{Avec le marché}433\begin{itemize}434    \item Médiane unifamiliale de Hull, T3 2026 : \textbf{475~000~\$}; le sujet est un bungalow modeste de 1~200~\pisq{} : une valeur \textbf{sous la médiane} est attendue;435    \item Délai de vente à Hull : 22 jours; inscriptions en vigueur $+$53\,\% (Hull, unifamiliale; RMR : $+$42\,\%) : marché qui s'équilibre, prix sous pression --- cohérent avec une conclusion prudente.436\end{itemize}437\uqotitle{Avec le rôle} Le rôle 2027-2029 situe la médiane unifamiliale de Gatineau à 495~800~\$ au 1\textsuperscript{er} juillet 2025 : un repère, pas une preuve.438\end{column}439\end{columns}440\src{Centris, Gatineau (Hull), T3 2026; Ville de Gatineau (27 octobre 2026)}441\end{frame}442443\begin{frame}{Limites du cas --- et ce que le rapport doit documenter}444\begin{columns}[T]445\begin{column}{0.48\textwidth}446\begin{importbox}[Limites de cette grille]447\begin{itemize}448    \item \textbf{Quatre ventes}, dont une (comp. 3) à 10 ajustements;449    \item Le \textbf{taux de temps} est une convention d'août 2026 : le marché a tourné depuis;450    \item « État moyen » et « secteur supérieur » sont des \textbf{jugements} : à appuyer par photos, visite, paires;451    \item Le catalogue est \textbf{pédagogique} : en pratique, chaque valeur s'extrait du marché local.452\end{itemize}453\end{importbox}454\end{column}455\begin{column}{0.48\textwidth}456\begin{defbox}[Le rapport doit exposer (OEAQ, Norme 2)]457\begin{itemize}458    \item Sources et \textbf{vérification} de chaque vente (acte, Centris, courtier);459    \item Les comparables \textbf{écartés} et pourquoi (E, F, G, H);460    \item L'\textbf{extraction} de chaque ajustement (paires, indices);461    \item La grille complète, net/brut, la \textbf{pondération} et son raisonnement;462    \item La date d'évaluation, les droits évalués, les conditions limitatives.463\end{itemize}464\end{defbox}465\end{column}466\end{columns}467\src{OEAQ (2024), Norme 2 : « tous les faits, le raisonnement de l'évaluateur et ses conclusions doivent être exposés de façon claire et précise »}468\end{frame}469470\begin{frame}{Sensibilité --- et si le marché montait de 5\,\% par an?}471\question{Si le marché de Hull montait de \textbf{5\,\% par an} au lieu de 2\,\% (convention), que devient le comparable 4, vendu en mars (8 mois)? --- \textit{Temps : $425~000 \times 5\,\% \times 8/12 = \mathbf{14~167}$~\$ au lieu de 5~780~\$; indication $= 425~000 + 14~167 + 12~000 = \mathbf{451~167}$~\$ au lieu de 442~780~\$ ($+$8~387~\$, $+$1,9\,\%).}}472\begin{columns}[T]473\begin{column}{0.5\textwidth}474\footnotesize475\uqotitle{Dans l'autre sens} à 0\,\%/mois, l'indication du comparable 4 tombe à 437~000~\$; à $-$0,25\,\%/mois (marché en recul), $425~000 \times (1 - 0{,}0025 \times 8) + 12~000 = 428~500$~\$. Sur l'atelier de la séance 9 (5 comparables), la valeur pondérée passe de 446~081~\$ ($+$0,17\,\%) à 441~591~\$ (0\,\%) et 434~988~\$ ($-$0,25\,\%).476\end{column}477\begin{column}{0.47\textwidth}478\begin{notebox}[Leçon]479Le comparable le plus \textbf{ancien} est le plus sensible au taux de temps. Dans un marché qui tourne, on \textbf{privilégie les ventes récentes}, toutes choses égales par ailleurs (C1; C3 reste pénalisé par ses dix ajustements), et on \textbf{documente} l'extraction du taux à la date d'évaluation.480\end{notebox}481\end{column}482\end{columns}483\src{calculs du cours (validation); calcul du cours pour le comparable 4}484\end{frame}485486\begin{frame}{Synthèse du bloc 4}487\begin{enumerate}488    \item \textbf{Quatre grilles, une cascade} : transactionnels en séquence (ici, seul le temps est non nul), puis propriété additifs; chaque ligne a une raison et un signe.489    \item \textbf{Indications} : 422~458 / 464~733 / 367~729 / 442~780~\$; \textbf{net/brut} : $-$2,9 / 5,2\,\%, 12,0 / 15,8\,\%, $-$20,1 / 23,7\,\%, 4,2 / 4,2\,\%.490    \item \textbf{Pondération} 40 / 35 / 20 / 5 $\rightarrow$ 435~289~\$ $\rightarrow$ \textbf{435~000~\$} au 1\textsuperscript{er} novembre 2026; la moyenne simple (424~425~\$) aurait sous-pondéré les meilleurs comparables.491    \item \textbf{Les seuils 15 / 25\,\%} sont des repères de prêteurs (abolis par Fannie Mae en 2014), conservés comme convention de prudence du cours; ils réduisent un poids, ils ne rejettent pas.492    \item \textbf{Cohérence} : 363~\$/\pisq{}, sous la médiane de Hull (475~000~\$) pour un bungalow modeste; la limite principale du cas est le taux de temps.493\end{enumerate}494\end{frame}495