spb/uqo_cours

1% ======================================================================2% Bloc 5 — Exercices, questions et synthèse (25 min)3% ======================================================================4\bloc{5}{Exercices, questions et synthèse}56\begin{frame}{Objectifs du bloc 5 --- et consignes}7\begin{enumerate}8    \item \textbf{Appliquer} seul, en quelques minutes, un ajustement de temps, une équivalence au comptant et une mini-grille complète;9    \item \textbf{Classer} des situations réelles dans les huit critères et décider : ajuster ou écarter;10    \item \textbf{Repérer} les six erreurs les plus fréquentes dans une grille d'ajustements;11    \item \textbf{Retenir} l'aide-mémoire des formules de la séance.12\end{enumerate}13\begin{notebox}[Déroulement]14Trois exercices projetés, \textbf{4 à 5 minutes chacun}, calculatrice permise, en équipes de deux. Les réponses s'affichent ensuite. Les corrigés détaillés sont dans le dossier de la séance; les exercices sont du même type que ceux du TP2.15\end{notebox}16\end{frame}1718\begin{frame}{Exercice 1 --- temps et équivalence au comptant}19\begin{exbox}[Énoncé]20\begin{enumerate}21    \item[(a)] Un comparable s'est vendu \textbf{452~000~\$} il y a \textbf{5 mois}. Avec la convention du cours ($+$0,17\,\%/mois, prorata simple), quel est l'ajustement de temps et le prix ajusté?22    \item[(b)] Un autre comparable a été vendu avec un solde de prix de vente de \textbf{100~000~\$ à 2\,\%}, intérêts seulement, remboursable dans \textbf{5 ans}; le marché est à \textbf{5\,\%}. Quel est l'ajustement de financement? ($a(5, 5\,\%) = 4{,}33$; $1{,}05^{5} = 1{,}2763$)23\end{enumerate}24\end{exbox}25\pause26\reponse{27\textbf{(a)} $452~000 \times 0{,}17\,\% \times 5 = \mathbf{3~842}$~\$ $\Rightarrow$ prix ajusté $= 452~000 + 3~842 = \mathbf{455~842~\$}$.\\[2pt]28\textbf{(b)} Intérêts $= 2~000$~\$/an; $\mathrm{VA} = 2~000 \times 4{,}33 + 100~000 / 1{,}2763 = 8~659 + 78~353 = \mathbf{87~012}$~\$; avantage $= 100~000 - 87~012 = \mathbf{12~988}$~\$ $\Rightarrow$ ajustement \textbf{$-$12~988~\$} (critère 2, avant le temps).29}30\end{frame}3132\begin{frame}{Exercice 2 --- classer six situations}33\begin{exbox}[Énoncé : pour chaque situation, nommez le critère (1 à 8) et dites si l'on ajuste ou si l'on écarte]34\begin{center}35\footnotesize36\begin{tabular}{@{}c L{11.6cm}@{}}37\toprule38\thd{\#} & \thd{Situation} \\39\midrule401 & Le vendeur a consenti un solde de prix de vente de 80~000~\$ à 2\,\% sur 3 ans; le marché est à 5\,\%. \\412 & La vente a eu lieu entre un père et sa fille, à 380~000~\$, sans mise en marché. \\423 & L'acheteur savait, à la signature, qu'il devrait refaire la toiture (15~000~\$). \\434 & Le prix inclut les électroménagers, estimés à 4~000~\$ à la revente. \\445 & Le terrain du comparable est détenu par bail emphytéotique (30 ans restants, loyer inconnu). \\456 & Le comparable s'est vendu il y a 9 mois; la médiane du segment a reculé de 5\,\% depuis. \\46\bottomrule47\end{tabular}48\end{center}49\end{exbox}50\question{Avant de répondre : lesquelles de ces situations relèvent de la \textbf{vérification} de la séance 6 (écarter) plutôt que de l'ajustement? --- \textit{Les situations 2 et 5.}}51\end{frame}5253\begin{frame}{Exercice 2 --- réponses}54\begin{center}55\footnotesize56\begin{tabular}{@{}c L{3.8cm} L{1.8cm} L{6.2cm}@{}}57\toprule58\thd{\#} & \thd{Critère} & \thd{Décision} & \thd{Pourquoi} \\59\midrule601 & 2. Conditions de financement & \uqogreen{Ajuster} & Équivalence au comptant : VA de l'avantage (solde, écart de taux, durée) \\612 & 3. Conditions de vente (lien de dépendance) & \uqoalert{Écarter} & Écart non quantifiable; aucune exposition au marché \\623 & 4. Dépenses après achat & \uqogreen{Ajuster} & $+$15~000~\$ en dollars, avant le temps \\634 & 8. Composantes non immobilières & \uqogreen{Ajuster} & $-$4~000~\$ (valeur de revente), après les transactionnels \\645 & 1. Droits de propriété & \uqoalert{Écarter} & Droits différents, bail non analysable : échec du filtre dur \\656 & 5. Temps (conditions de marché) & \uqogreen{Ajuster} & Taux extrait à la date d'évaluation : ici \textbf{négatif} ($-$5\,\% sur 9 mois) \\66\bottomrule67\end{tabular}68\end{center}69\erreur{Écarter la situation 6 « parce que le marché a baissé ». Une baisse se \textbf{mesure} (critère 5) : on écarte quand l'écart ne se mesure pas (2, 5), on ajuste dès qu'il se quantifie --- y compris à la baisse.}70\end{frame}7172\begin{frame}{Exercice 3 --- mini-grille à un comparable}73\begin{exbox}[Énoncé]74Sujet : bungalow de Hull, 1~200~\pisq{}, garage simple, sous-sol partiel, bon état, évalué au 1\textsuperscript{er} novembre 2026. \textbf{Comparable} : vendu \textbf{452~000~\$} il y a \textbf{5 mois}, vente libre au comptant, même secteur; \textbf{1~300~\pisq{}}, \textbf{garage double}, \textbf{sous-sol fini}; même âge, même état, mêmes chambres et salles de bains, terrain équivalent, aucune inclusion.75\begin{enumerate}76    \item[(a)] Dressez la grille (catalogue du cours) et calculez l'\textbf{indication de valeur};77    \item[(b)] Calculez les ajustements \textbf{net} et \textbf{brut} en \% du prix de vente et commentez la fiabilité.78\end{enumerate}79\end{exbox}80\begin{center}81\begin{tikzpicture}[node distance=0.25cm, every node/.style={font=\scriptsize}]82\node[uqoflow, text width=2.1cm] (a) {Prix de vente};83\node[uqoflow, text width=2.5cm, right=of a] (b) {Transactionnels : 1--4 nuls, 5 temps};84\node[uqoflow, text width=2.3cm, right=of b, fill=uqoOr!15, draw=uqoOr] (c) {Prix ajusté transactionnel};85\node[uqoflow, text width=2.5cm, right=of c] (d) {Propriété : aire, garage, sous-sol};86\node[uqoflow, text width=2.1cm, right=of d, fill=uqoVert!15, draw=uqoVert] (e) {Indication; net, brut};87\draw[uqoarrow] (a) -- (b); \draw[uqoarrow] (b) -- (c); \draw[uqoarrow] (c) -- (d); \draw[uqoarrow] (d) -- (e);88\end{tikzpicture}89\end{center}90\end{frame}9192\begin{frame}{Exercice 3 --- solution}93\begin{center}94\footnotesize95\begin{tabular}{@{}L{3.6cm} L{3.2cm} R{1.6cm} L{4.4cm}@{}}96\toprule97\thd{Étape} & \thd{Comparable vs sujet} & \thd{Ajust. (\$)} & \thd{Raison} \\98\midrule99Prix de vente & & 452~000 & Vente libre, comptant \\1001--4. Transactionnels & Rien à signaler & 0 & \\1015. Temps & 5 mois & $+$3~842 & $452~000 \times 0{,}17\,\% \times 5$ \\102\textbf{Prix ajusté transactionnel} & & \textbf{455~842} & \\1036. Localisation & Même secteur & 0 & \\1047a. Aire & 1~300 vs 1~200 ($+$100) & $-$15~000 & $100 \times 150$~\$, comparable plus grand \\1057h. Garage & Double vs simple & $-$15~000 & Catalogue : double vs simple \\1067g. Sous-sol & Fini vs partiel & $-$10~000 & Catalogue : fini vs partiel \\1078. Non immobilier & Aucune & 0 & \\108\textbf{Indication de valeur} & & \textbf{415~842} & $455~842 - 40~000$ \\109\bottomrule110\end{tabular}111\end{center}112\pause113\reponse{\textbf{(b)} Net $= 415~842 - 452~000 = -36~158$~\$ $= \mathbf{-8{,}0\,\%}$; brut $= 3~842 + 15~000 + 15~000 + 10~000 = 43~842$~\$ $= \mathbf{9{,}7\,\%}$. Sous les repères 15 / 25\,\% : comparable \textbf{fiable}, mieux doté que le sujet sur trois points (il borne par le haut avant ajustement). Conclusion isolée $\approx$ 415~000~\$.}114\end{frame}115116\begin{frame}{Six erreurs fréquentes dans une grille d'ajustements}117\begin{center}118\scriptsize119\begin{tabular}{@{}c L{5.8cm} L{6.2cm}@{}}120\toprule121\thd{\#} & \thd{Erreur} & \thd{Correction} \\122\midrule1231 & \textbf{Ajuster le sujet} au lieu du comparable, ou inverser le signe & Comparable mieux doté $\Rightarrow$ négatif; on ajuste toujours le comparable \\1242 & Appliquer la localisation (\%) \textbf{au prix de vente} plutôt qu'au prix ajusté transactionnel & $-5\,\% \times 462~346$~\$, pas $\times 460~000$~\$ \\1253 & Taux de temps \textbf{emprunté} (provincial, de l'an dernier) & Extraire le taux du segment, à la date d'évaluation; signe libre \\1264 & Ajuster \textbf{au coût} des travaux ou de la piscine & Valeur contributive (paires, régression), pas la facture \\1275 & \textbf{Double comptage} (toiture et état; aire et chambre) & Une différence, un ajustement; vérifier l'origine de chaque $\beta_k$ \\1286 & \textbf{Moyenner} les indications ou rejeter un comparable au seuil 15 / 25\,\% & Pondérer selon la fiabilité; au-delà des repères, expliquer et réduire le poids \\129\bottomrule130\end{tabular}131\end{center}132\erreur{La septième : ne pas \textbf{vérifier} la vente (prix, conditions, inclusions) avant de l'ajuster --- aucune grille ne corrige une donnée fausse.}133\end{frame}134135\begin{frame}{Aide-mémoire --- les formules de la séance}136\begin{columns}[T]137\begin{column}{0.5\textwidth}138\begin{defbox}[Transactionnels (en séquence)]139\footnotesize140\textbf{Temps (prorata simple)} : $A_t = P \times t_{\text{mois}} \times m$\\[2pt]141\textbf{Équivalence au comptant} : $\mathrm{VA} = I \times a(n, i_m) + \dfrac{S}{(1+i_m)^n}$; ajustement $= -(S - \mathrm{VA})$\\[2pt]142\textbf{Dépenses après achat} : $+$ coût connu, en \$, avant le temps\\[2pt]143\textbf{Prix ajusté transactionnel} : $(P \pm A_1 - A_2 \pm A_3 + A_4) \times (1 + t \times m)$144\end{defbox}145\end{column}146\begin{column}{0.47\textwidth}147\begin{defbox}[Propriété (additifs) et réconciliation]148\footnotesize149\textbf{Localisation} : $\pm\,\% \times$ prix ajusté transactionnel\\[2pt]150\textbf{Physique} : $\sum_k \beta_k (X_{\text{sujet},k} - X_{\text{comp},k})$\\[2pt]151\textbf{Indication} $=$ prix ajusté transact. $+ A_6 + A_7 - A_8$\\[2pt]152\textbf{Net} $=$ indication $-$ prix; \textbf{brut} $= \sum |A_k|$ (en \% du prix)\\[2pt]153\textbf{Valeur pondérée} $= \sum w_j \times \text{indication}_j$, $\sum w_j = 1$; arrondi au 5~000~\$154\end{defbox}155\end{column}156\end{columns}157\begin{notebox}[Catalogue du cours]158$+$0,17\,\%/mois · localisation $\pm$5\,\% · aire 150~\$/\pisq{} · terrain 6~\$/\pisq{} (écart $\geq$ 1~000) · âge 2~000~\$/an · état $-$8~000 / 0 / $+$12~000~\$ · chambre 10~000~\$ · sdb 12~000 / 6~000~\$ · sous-sol 20~000 / 10~000~\$ · garage 30~000 / 15~000~\$ · piscine 25~000~\$.159\end{notebox}160\end{frame}161162\begin{frame}{Résumé de la séance}163\begin{enumerate}164    \item \textbf{La méthode de comparaison mesure la valeur marchande} (prix le plus probable, à une date, au comptant, sur un marché libre) en lisant les prix de substituts : principe de substitution, modèle hédonique, valeur contributive.165    \item \textbf{Chercher, vérifier, sélectionner} : sources croisées (Registre foncier, Centris, JLR, rôle), cinq critères de validation, entonnoir de sélection, 3 à 5 comparables --- \textbf{ajuster si quantifiable, écarter sinon}.166    \item \textbf{Huit critères, une cascade} : cinq transactionnels en séquence (droits, financement, conditions, dépenses, temps), trois de propriété additifs (localisation, physique, non immobilier); on ajuste le comparable, jamais le sujet.167    \item \textbf{Le catalogue du cours} ($+$0,17\,\%/mois, 150~\$/\pisq{}, 30~000 / 15~000~\$, etc.) est une convention pédagogique : en pratique, chaque ajustement s'extrait du marché, à la date d'évaluation.168    \item \textbf{Réconcilier, c'est pondérer} : le bungalow de Hull vaut \textbf{435~000~\$} au 1\textsuperscript{er} novembre 2026 (poids 40 / 35 / 20 / 5), pas la moyenne; les repères 15 / 25\,\% orientent le poids, ils ne rejettent pas.169\end{enumerate}170\end{frame}171172\begin{frame}{Pour la prochaine séance}173\begin{itemize}174    \item Lecture : \textit{The Appraisal of Real Estate}, ch. 20--21, méthode de comparaison (\textit{Sales Comparison Approach})175    \item Revoir les techniques d'ajustement (analyse par paires, régression)176    \item Se préparer au \textbf{TP2 --- méthode de comparaison} (présenté à la séance 9, remise à la séance 10)177    \item Exercice : identifier 3 comparables pour une propriété de votre choix sur Centris178\end{itemize}179\begin{notebox}[Séance 9 --- Méthode de comparaison, partie 2]180Extraction des ajustements (paires, régression, capitalisation d'un écart de loyer), valeurs aberrantes, réconciliation, limites; atelier sur une unifamiliale à deux étages de Hull, cinq comparables, même catalogue.181\end{notebox}182\question{Exercice Centris : vos trois comparables sont-ils des \textbf{ventes conclues} ou des inscriptions? --- \textit{Seules les ventes conclues entrent dans la grille; les inscriptions confirment (OEAQ).}}183\end{frame}184185\begin{frame}{Questions?}186\contactslide[Prochaine séance : Méthode de comparaison --- Partie 2 (présentation du TP2)]187\end{frame}188