spb/uqo_cours

1% ==============================================================================2% Séance 9 — Bloc 5 : Synthèse et exercices d'application (25 min)3% Les deux diapositives « TP2 » sont reprises TELLES QUELLES de l'original.4% ==============================================================================5\bloc{5}{Synthèse et exercices d'application}67\begin{frame}{Exercice 1 --- Équivalence au comptant}8\begin{quizbox}[E1 --- Solde de prix de vente]9Un comparable s'est vendu 395~000~\$ avec un \textbf{solde de prix de vente de 80~000~\$ à 3\,\%}, intérêts seulement, remboursable dans \textbf{2 ans}. Le taux du marché hypothécaire est de \textbf{5,5\,\%}. Quel est l'ajustement de financement et quel est le prix équivalent au comptant?10\end{quizbox}11\pause12\begin{exbox}[Corrigé]13\footnotesize14\begin{tabular}{@{}l r@{}}15\toprule16Intérêts annuels : $80~000 \times 3\,\%$ & 2~400~\$ \\17Facteur d'annuité à 5,5\,\%, 2 ans : $(1 - 1{,}055^{-2}) / 0{,}055$ & 1,8463 \\18VA des intérêts : $2~400 \times 1{,}8463$ & 4~431~\$ \\19VA du capital : $80~000 / 1{,}055^{2}$ & 71~876~\$ \\20Valeur actuelle du solde & 76~307~\$ \\21\midrule22Avantage de financement : $80~000 - 76~307$ & \textbf{3~693~\$} $\rightarrow$ ajustement \textbf{$-$3~693~\$} \\23Prix équivalent au comptant : $395~000 - 3~693$ & \textbf{391~307~\$} \\24\bottomrule25\end{tabular}26\\[2pt]27Le temps se calcule ensuite sur \textbf{391~307~\$}. À 2,5 points d'écart de taux sur deux ans, l'avantage est modeste (0,9\,\% du prix); à 3 points sur trois ans (C1), il atteignait 2,0\,\%.28\end{exbox}29\end{frame}3031\begin{frame}{Exercice 2 --- Grille à deux comparables : énoncé}32\etiq{calcul selon le catalogue du cours --- date d'évaluation : 1\textsuperscript{er} novembre 2026}33\begin{columns}[T]34\begin{column}{0.62\textwidth}35\begin{center}36\scriptsize37\begin{tabular}{@{}l c c c@{}}38\toprule39\textbf{Caractéristique} & \textbf{Sujet} & \textbf{CA} & \textbf{CB} \\40\midrule41Prix de vente (\$) & --- & 452~000 & 418~000 \\42Date de vente (délai) & --- & 1\textsuperscript{er} juin 2026 (5 mois) & 1\textsuperscript{er} mars 2026 (8 mois) \\43Localisation & Hull & Hull & Hull \\44Année de construction & 2010 & 2010 & 2012 \\45Aire habitable (\pisq) & 1~400 & 1~450 & 1~350 \\46Terrain (\pisq) & 5~000 & 5~000 & 5~000 \\47Chambres / sdb & 3 / 1 + 1 s.e. & 3 / 1 + 1 s.e. & 3 / 1 + 1 s.e. \\48Sous-sol & fini & fini & fini \\49Garage & simple & double & aucun \\50État & bon & bon & bon \\51Particularité & --- & inclusions 3~000~\$ & aucune \\52\bottomrule53\end{tabular}54\end{center}55\end{column}56\begin{column}{0.36\textwidth}57\uqotitle{Consignes :}58\small59\begin{enumerate}60    \item Grille de \textbf{CA} puis de \textbf{CB} (transactionnels, puis propriété);61    \item \textbf{Indication}, \textbf{net} et \textbf{brut} de chacun;62    \item Lequel est le plus fiable, et pourquoi?63\end{enumerate}64\begin{notebox}[Indice]65\small CA est \emph{supérieur} au sujet (garage double), CB \emph{inférieur} (aucun) : double vs simple $\neq$ simple vs aucun.66\end{notebox}67\end{column}68\end{columns}69\end{frame}7071\begin{frame}{Exercice 2 --- Corrigé}72\begin{center}73\scriptsize74\renewcommand{\arraystretch}{1.0}%75\begin{tabular}{@{}l r r >{\raggedright\arraybackslash}p{62mm}@{}}76\toprule77\textbf{Ligne} & \textbf{CA (\$)} & \textbf{CB (\$)} & \textbf{Raison} \\78\midrule79Prix de vente & 452~000 & 418~000 & \\801 à 4 Transactionnels en \$ & 0 & 0 & aucune particularité (les inclusions relèvent du critère 8) \\815 Temps & $+$3~842 & $+$5~685 & $452~000 \times 0{,}0017 \times 5$; $418~000 \times 0{,}0017 \times 8$ \\82\textbf{Prix ajusté transactionnel} & \textbf{455~842} & \textbf{423~685} & \\83\midrule847a Aire & $-$7~500 & $+$7~500 & CA $+$50~\pisq (supérieur); CB $-$50~\pisq (inférieur); $\times$ 150~\$ \\857c Âge & 0 & $-$4~000 & CB 2 ans plus récent : supérieur \\867h Garage & $-$15~000 & $+$30~000 & CA double vs simple (supérieur); CB aucun vs simple (inférieur) \\878 Non immobilier & $-$3~000 & 0 & inclusions de CA retirées du prix \\88\textbf{Total propriété} & \textbf{$-$25~500} & \textbf{$+$33~500} & \\89\midrule90\textbf{Indication de valeur} & \textbf{430~342} & \textbf{457~185} & \\91Net & $-$21~658 ($-$4,8\,\%) & $+$39~185 ($+$9,4\,\%) & tous les ajustements, en \% du prix de vente \\92Brut & 29~342 (6,5\,\%) & 47~185 (11,3\,\%) & \\93\bottomrule94\end{tabular}95\end{center}96\begin{notebox}[Fiabilité]97\small CA (brut 6,5\,\%, 5 mois) est plus fiable que CB (brut 11,3\,\%, 8 mois, grosse correction de garage). Écart de 6\,\% entre les deux : un troisième comparable serait bienvenu avant de conclure.98\end{notebox}99\end{frame}100101\begin{frame}{Exercice 3 --- Pondération et sensibilité}102\begin{quizbox}[E3 --- Trois indications]103Trois comparables indiquent \textbf{441~000~\$} (V1 : brut 5\,\%, 2 mois), \textbf{452~000~\$} (V2 : brut 9\,\%, 4 mois) et \textbf{428~000~\$} (V3 : brut 14\,\%, 10 mois, dont un ajustement de garage de $+$30~000~\$). (a) Avec des poids de 50 / 30 / 20\,\%, quelle est la valeur pondérée et la conclusion arrondie au 5~000~\$? (b) Si l'ajustement de garage ne valait que 20~000~\$, que devient la conclusion? (c) Et avec des poids de 40 / 40 / 20\,\%?104\end{quizbox}105\pause106\begin{exbox}[Corrigé]107\small108\textbf{(a)} $0{,}50 \times 441~000 + 0{,}30 \times 452~000 + 0{,}20 \times 428~000 = 220~500 + 135~600 + 85~600 = \mathbf{441~700~\$} \rightarrow \mathbf{440~000~\$}$.\\109\textbf{(b)} V3 devient $418~000~\$$; pondérée $= 441~700 - 0{,}20 \times 10~000 = \mathbf{439~700~\$} \rightarrow 440~000~\$$ : \textbf{robuste} (V3 pèse peu).\\110\textbf{(c)} $0{,}40 \times 441~000 + 0{,}40 \times 452~000 + 0{,}20 \times 428~000 = \mathbf{442~800~\$} \rightarrow 445~000~\$$ : un changement de poids de 10 points fait \og{}sauter\fg{} l'arrondi. Leçon : rapporter la valeur pondérée \emph{et} l'arrondi, et signaler que la conclusion se situe à la frontière de deux pas d'arrondi (440~000--445~000~\$).111\end{exbox}112\end{frame}113114\begin{frame}{Erreurs courantes à éviter}115\begin{importbox}[Erreurs fréquentes]116\begin{enumerate}117    \item Faire une \textbf{moyenne simple} au lieu de réconcilier118    \item Ajuster le \textbf{sujet} au lieu du comparable119    \item Ignorer l'\textbf{ordre séquentiel} des ajustements120    \item Ne pas vérifier les \textbf{seuils} net et brut121    \item Omettre de \textbf{justifier} les ajustements122    \item Utiliser des \textbf{ajustements arbitraires} sans appui de marché123\end{enumerate}124\end{importbox}125\begin{notebox}[Ajouts de la séance]126\small 7. Appliquer un \% sur la mauvaise base; 8. compter deux fois le même écart (aire et chambres); 9. confondre coût et valeur contributive; 10. présenter l'étendue des indications comme la fourchette de conclusion; 11. s'ancrer sur le prix demandé.127\end{notebox}128\end{frame}129130\begin{frame}{Bonnes pratiques}131\begin{exbox}[Bonnes pratiques]132\begin{enumerate}133    \item Toujours justifier la source de chaque ajustement134    \item Vérifier la cohérence interne des ajustements135    \item Arrondir la valeur finale de façon appropriée136    \item Documenter le raisonnement de réconciliation137    \item Privilégier les comparables les plus semblables138    \item Recouper avec les données du rôle municipal139\end{enumerate}140\end{exbox}141\begin{notebox}[Ajouts de la séance]142\small 7. Mesurer chaque ajustement par au moins deux techniques quand c'est possible (paires, régression, capitalisation); 8. chiffrer les poids et les faire sommer à 100\,\%; 9. tester la conclusion par une analyse de sensibilité; 10. nommer l'hypothèse dominante et l'intervalle crédible dans le rapport.143\end{notebox}144\end{frame}145146\begin{frame}{Résumé de la séance}147\begin{enumerate}148    \item Les \textbf{huit critères} s'appliquent en \textbf{cascade} : cinq transactionnels \textbf{séquentiels} (le \% du temps en dernier), trois de propriété \textbf{additifs} sur le prix ajusté transactionnel.149    \item \textbf{Pourcentage} pour les effets proportionnels, \textbf{dollars} pour les composantes discrètes; chaque montant se \textbf{mesure} : paires, revente, régression ($\hat\beta_1 = 151{,}91$~\$/\pisq), valeur contributive, capitalisation.150    \item \textbf{Net et brut} sur tous les ajustements; 15\,\% / 25\,\% sont une \textbf{convention du cours} héritée de Fannie Mae (abolie en 2014), un repère de fiabilité, non une norme.151    \item \textbf{Aberrant} : écart à la médiane $>$ 10\,\% $\rightarrow$ réexaminer, diagnostiquer, pondérer faiblement plutôt qu'exclure sans raison.152    \item La réconciliation est un \textbf{jugement chiffré} : $\hat V = \sum w_i V_i$, arrondi au 5~000~\$; atelier : 446~081 $\rightarrow$ \textbf{445~000~\$} (moyenne simple 437~887~\$).153    \item La \textbf{sensibilité} hiérarchise les hypothèses (taux de temps dominant); l'\textbf{incertitude} de la conclusion ($\pm$\,2 à 3\,\%) s'écrit dans le rapport, sous forme ponctuelle ou de fourchette (CUSPAP 8.2.16).154\end{enumerate}155\end{frame}156157% ======================================================================158% Travail pratique 2 (10 %) — annonce : DEUX DIAPOSITIVES ORIGINALES, INCHANGÉES159% ======================================================================160161\begin{frame}{TP2 --- Méthode de comparaison --- résidence à Aylmer (10\,\%)}162\small163\begin{importbox}[Mandat]164Un prêteur vous mandate : la propriété du \textbf{53, rue du Tropique (Aylmer)} --- inscription réelle à 649\,900\,\$ --- est sous promesse d'achat au prix demandé. Votre grille d'ajustement complète dira si ce prix reflète la \textbf{valeur marchande}.165\end{importbox}166\vspace{1.5mm}167\uqotitle{Objectifs pédagogiques :}168\begin{itemize}169    \item Valider et sélectionner des ventes comparables (critères de la séance 6)170    \item Appliquer les ajustements \textbf{transactionnels séquentiels} puis \textbf{de propriété}171    \item Vérifier les seuils net 15\,\% / brut 25\,\% et réconcilier (pondération justifiée)172    \item Analyser la sensibilité de la conclusion et rédiger l'avis au prêteur173\end{itemize}174\begin{notebox}[Données réelles]175\footnotesize Sujet et inscriptions concurrentes réelles (Realtor.ca, MLS cités), médiane Aylmer 572\,750\,\$ (APCIQ T2 2026), conventions d'ajustement ancrées (garage $\approx$ coût 50\,000\,\$, piscine 22--50\,k\$).176\end{notebox}177\end{frame}178179\begin{frame}{TP2 --- Livrables, modalités et Dashboard}180\small181\begin{columns}[T]182\begin{column}{0.56\textwidth}183\uqotitle{Livrables (dépôt Moodle) :}184\begin{itemize}185    \item Gabarit Excel complété ({\small\texttt{TP2\_CodePermanent.xlsx}}) : grille chaînée, sensibilité, dashboard186\end{itemize}187\vspace{1mm}188\uqotitle{Modalités :}189\begin{itemize}190    \item Individuel --- \textbf{remise : séance 10}191    \item \textbf{Pondération : 10\,\%} (barème /100 dans l'énoncé)192    \item Prix de la vente no~1 \textbf{personnalisé} : $588\,000 + 1\,000 \times B$193    \item IA tolérée (chatbot du cours), \textbf{déclaration obligatoire}; toute réponse doit être ancrée dans les données du dossier194\end{itemize}195\end{column}196\begin{column}{0.42\textwidth}197\uqotitle{Aperçu du gabarit Excel :}198\begin{center}199\begin{tikzpicture}[scale=0.72]200  \draw[fill=uqoBleu, draw=none] (0,4.2) rectangle (5.6,4.8);201  \node[text=white, font=\tiny\bfseries] at (2.8,4.5) {DASHBOARD};202  \foreach \i in {0,1,2,3} \draw[fill=uqoBgClair, draw=uqoGrisClair] (\i*1.45,3.4) rectangle (\i*1.45+1.3,4.05);203  \node[font=\tiny, color=uqoGris] at (2.8,3.72) {KPI par formules};204  \draw[fill=white, draw=uqoGrisClair] (0,0.9) rectangle (2.7,3.15);205  \draw[fill=white, draw=uqoGrisClair] (2.9,0.9) rectangle (5.6,3.15);206  \foreach \i/\h in {0/0.5,1/0.9,2/1.35,3/1.1,4/1.6} \draw[fill=uqoBleuClair, draw=none] (0.25+\i*0.46,1.08) rectangle (0.58+\i*0.46,1.08+\h);207  \draw[very thick, uqoOr] (3.15,1.35) -- (3.75,1.85) -- (4.35,1.65) -- (4.95,2.45) -- (5.4,2.65);208  \draw[fill=uqoBgClair, draw=uqoGrisClair] (0,0) rectangle (5.6,0.7);209  \node[font=\tiny, color=uqoGris, text width=5.2cm, align=center] at (2.8,0.35) {Verdict conditionnel + tableau récapitulatif};210\end{tikzpicture}211\end{center}212\vspace{1mm}213{\footnotesize Onglets : Accueil · Données · Calculs/Grille · Analyse · Dashboard.}214\end{column}215\end{columns}216\end{frame}217218\begin{frame}{Pour la prochaine séance}219\begin{itemize}220    \item Compléter le \textbf{TP2 --- méthode de comparaison} (remise à la séance 10)221    \item Lecture : \textit{The Appraisal of Real Estate}, chapitres sur la méthode du coût222    \item Se familiariser avec les concepts de \textbf{dépréciation}223    \item Revoir : coût de remplacement vs coût de reproduction224\end{itemize}225\vspace{1mm}226\begin{notebox}[Séance 10 --- Méthode du coût]227Principes et application; dépréciation (physique, fonctionnelle, économique); valeur du terrain; cas pratiques québécois.228\end{notebox}229\end{frame}230231\begin{frame}{Questions?}232\contactslide[Prochaine séance : Méthode du coût]233\end{frame}234235% ======================================================================236\begin{frame}[allowframebreaks]{Références}237\nocite{appraisal2020,appraisalCdn,desrosiers2008,oeaqNormes,cuspap2026,apciq2026,schl2025,238ubc2005busi330l8,dunn2010ch14,mamh2026mefq3c,fanniemae2025b41309,fanniemae2014sel16,young2026limit,239apciq2026gatineau,centris2026hull,statcan2026ipln,240rosen1974hedonic,colwell1983grid,vandell1991comparable,gau1992extension,isakson2002linear,sirmans2005composition,desrosiers2000sorting,241french2004uncertainty,crosby1998margin,northcraft1987experts,kummerow2003theory,dell2017regression,thanos2026dcsa,krause2020uncertainty,tapia2025santiago}242\printbibliography[heading=none]243\end{frame}244