IMM1033 — Séance 8 : Coûts indirects et profit entrepreneurial — Plan minuté (180 minutes)
Jeudi 5 novembre 2026 — 3 heures, temps relatif 0:00 → 3:00 (l'heure de début exacte n'est pas fixée ici). Deck : seance08_couts_indirects.pdf (116 pages PDF). Script détaillé : SCRIPT_PROFESSEUR.md. Exercices formatifs, non notés : EXERCICES.md (corrigés réservés au professeur : CORRIGES.md).
Modalités administratives (rappel, sans rien ajouter) : TP2 (15 %) distribué à la séance 7, remise le 12 novembre 2026 à 23 h 59 ; intra (25 %) = examen maison de 72 h sur les blocs 1 et 2, Moodle du 9 nov. 23 h 59 au 12 nov. 23 h 59. Aucune évaluation en classe aujourd'hui.
Matériel : projecteur, PDF du deck, calculatrice (étudiants), tableau blanc (cascade, triangle du facteur ½), RESULTATS_CALCULS.md ouvert sur l'ordinateur du professeur, copies ou projection de EXERCICES.md (familles A–F pour la maison ; P1–P4 projetés en classe).
Tableau minute par minute
| Heure | Bloc | Diapos (p.) | Activité | Durée | Matériel | Objectif d'apprentissage visé |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0:00–0:01 | Ouverture | 1 | Accueil, titre | 1:00 | Deck | Situer la séance dans le bloc « coût de construction » |
| 0:01–0:02 | Ouverture | 2 | Exposé : plan en six blocs, fil conducteur (six logements, Hull) | 1:00 | Deck | Connaître la structure et le cas unique de la séance |
| 0:02–0:03 | 1 | 3–4 | Page de bloc + objectifs ; message « confusion de catégories » | 1:00 | Deck | Comprendre que les erreurs viennent des catégories, pas des multiplications |
| 0:03–0:06 | 1 | 5–6 | Exposé : rappel S7 (directs nus → directs du cours), formule V = V_T + (C_D + C_I + P − D) | 3:00 | Deck, tableau (escalier) | Replacer C_I et P dans la formule fondamentale |
| 0:06–0:13 | 1 | 7–10 | Exposé + questions courtes : les sept définitions croisées (AoRE, convention du cours) | 7:00 | Deck | Distinguer directs, CG, FG, profit EG, contingences, indirects, profit entrepreneurial |
| 0:13–0:15 | 1 | 11 | Démonstration : tableau « qui paie, quand, sur quelle base » | 2:00 | Deck | Associer chaque poste à sa base et à son moment |
| 0:15–0:19 | 1 | 12–13 | Démonstration : cascade à l'échelle ; cascade vs somme (124 805 vs 123 000) | 4:15 | Deck, tableau | Calculer la majoration en cascade (+24,8 %) et expliquer l'écart |
| 0:19–0:24 | 1 | 14–16 | Exposé : ordres de grandeur (10,6 % vs 15–25 %), ce que les manuels incluent déjà, paramètres 2026 | 4:00 | Deck | Lire un pourcentage d'indirects avec son périmètre ; distinguer convention / règle / approximation |
| 0:24–0:26 | 1 | 17 | Question à la classe (soumission clés en main de 1 019 000 $) + deux erreurs | 2:15 | Deck | Identifier ce qui est déjà dans une soumission et ce qui reste à ajouter |
| 0:26–0:27 | 2 | 18–19 | Page de bloc + objectifs ; tarifs gouvernementaux abrogés (5 juillet 2025) | 1:15 | Deck | Savoir que les tarifs C-65.1, r. 9 et r. 12 ne sont plus en vigueur |
| 0:27–0:30 | 2 | 20 | Exposé : sept intervenants et leur mode de rémunération ; gestion de projet (double comptage) | 2:30 | Deck | Identifier les professionnels et éviter le doublon avec les frais généraux de l'EG |
| 0:30–0:36 | 2 | 21–22 | Exposé + arbre de décision : Loi sur les architectes art. 16.1 ; Loi sur les ingénieurs art. 3 (OIQ 2022) | 6:00 | Deck | Décider quand l'architecte et l'ingénieur sont obligatoires |
| 0:36–0:38 | 2 | 23 | Exposé : six phases de l'architecte, poids IRAC | 1:45 | Deck | Comprendre l'effet de la portée (surveillance 25–35 %) |
| 0:38–0:43 | 2 | 24–25 | Démonstration : même 4 %, trois bases (31 400 / 39 189 / 40 759) ; repères du tarif abrogé et de l'IRAC | 5:30 | Deck, calculatrice | Choisir et justifier la base des honoraires (directs du cours) |
| 0:43–0:47 | 2 | 26–27 | Exposé : forfait, horaire, mixte ; convergence (37 700–39 189) ; facteurs de variation | 4:00 | Deck | Réconcilier trois méthodes ; connaître les facteurs qui font varier τ |
| 0:47–0:52 | 2 | 28–29 | Démonstration : honoraires du six logements (39 189 $) ; contre-exemple 18,8 % | 5:00 | Deck | Chiffrer les honoraires et repérer un résultat invraisemblable |
| 0:52–0:55 | 2 | 30–31 | Exposé : forfaits (arpenteur, géotechnique, notaire) ; question « pourquoi pas D + C ? » + erreurs | 3:00 | Deck | Distinguer base de risque et base de travaux |
| 0:55–0:56 | 3 | 32–33 | Page de bloc + objectifs ; définition des intérêts intercalaires | 1:15 | Deck | Définir le coût de portage pendant la construction |
| 0:56–1:00 | 3 | 34–35 | Exposé : prêt de construction (déboursés, retenue, inspections) ; taux 2026 (2,50 / 4,70 / +2,05 = 6,75 %) | 3:45 | Deck | Décrire le mécanisme du prêt ; distinguer taux vérifiés et prime conventionnelle |
| 1:00–1:04 | 3 | 36–38 | Démonstration : formule ½ (triangle au tableau) ; 800 000 $ → 23 333 $ ; six logements → 40 122 $ | 6:30 | Deck, tableau, calculatrice | Appliquer I = C × i × T × ½ avec la bonne base et T en années |
| 1:04–1:09 | 3 | 39–40 | Exposé : cinq limites de la formule ; méthode par période (algorithme tableur) | 5:15 | Deck | Savoir quand la formule suffit et comment construire un calendrier |
| 1:09–1:14 | 3 | 41–43 | Démonstration : calendrier en S (14 mois, 38 002 $), graphiques cumul/solde et profil mensuel | 5:00 | Deck | Lire un calendrier de décaissements et son effet sur les intérêts |
| 1:14–1:18 | 3 | 44–45 | Démonstration : pourquoi 40 122 > 38 107 > 38 002 (13/28, +851) ; quand le profil compte | 3:30 | Deck | Expliquer l'écart entre les méthodes ; juger de sa matérialité |
| 1:18–1:23 | 3 | 46–48 | Démonstration : sensibilité au taux (5 944 $/pt), à la durée (2 866 $/mois) ; retard de 6 mois (+19 087 $) | 5:00 | Deck | Quantifier la sensibilité et son passage dans le profit (× 1,11) |
| 1:23–1:26 | 3 | 49–50 | Exposé : autres frais de financement, portage du terrain exclu ; question (6,25 % contre fonds propres) + trois erreurs | 2:30 | Deck | Distinguer coût neuf et coûts du promoteur ; éviter les trois erreurs classiques |
| 1:26–1:36 | Pause | — | Pause de 10 minutes | 10:00 | — | — |
| 1:36–1:37 | 4 | 51–52 | Page de bloc + objectifs ; trois corrections (permis 4,70 ‰, TVQ nulle ≥ 300 k$, GCR non visée) | 1:00 | Deck | Vérifier les postes réglementaires à la source et à la date |
| 1:37–1:42 | 4 | 53–55 | Démonstration : permis de Gatineau (max(4,70 ‰ ; 335 $/log.)), quatre exemples ; redevances (Aylmer 3 986,39 $/log.) | 5:00 | Deck, calculatrice | Calculer un permis ; situer les frais municipaux selon le secteur |
| 1:42–1:50 | 4 | 56–60 | Exposé + démonstration : TPS/TVQ (taux, autocotisation, remboursements occupant / premier acheteur C-4 / locatif C-56 / commercial), synthèse | 7:45 | Deck | Appliquer les remboursements vérifiés ; comprendre la convention « hors taxes » et la TVQ du locatif |
| 1:50–1:54 | 4 | 61–62 | Exposé : GCR — bâtiments visés (duplex à quintuplex ; copropriété ≤ 4 superposées), tarifs 2026, variante « si visé » (1 264 468 $) | 3:45 | Deck | Décider si la GCR s'applique et la chiffrer |
| 1:54–1:56 | 4 | 63–64 | Exposé : RBQ (licence, cautionnement), CNB 2020 ; CCQ et CNESST dans le taux chargé (69,59 $/h) | 2:30 | Deck | Reconnaître les doubles comptages (frais généraux, taux chargé) |
| 1:56–1:59 | 4 | 65–66 | Exposé : assurances et cautionnements (0,8 % de D+C) ; forfait juridique 12 000 $ | 2:30 | Deck | Chiffrer les postes d'assurance et juridiques avec leur nature |
| 1:59–2:02 | 4 | 67–68 | Démonstration : récapitulatif des indirects (104 252 $, 76 % = intérêts + honoraires) ; question (copropriété) + trois erreurs | 3:30 | Deck | Totaliser les indirects ; voir l'effet de la tenure sur quatre postes |
| 2:02–2:03 | 5 | 69–70 | Page de bloc + objectifs | 0:45 | Deck | Annoncer les trois questions : base, taux, preuve de marché |
| 2:03–2:09 | 5 | 71–74 | Exposé : incitatif vs profit (AoRE) ; promoteur vs EG ; justification économique ; substitution | 7:30 | Deck | Justifier le profit et son inclusion même sans promoteur |
| 2:09–2:14 | 5 | 75–76 | Démonstration : cinq bases (8,48 → 12,61 %) ; profit sur coût ↔ marge sur prix (11 % ↔ 9,91 % ; 12,36 % ↔ 11 %) | 4:45 | Deck, calculatrice | Convertir un taux d'une base à l'autre |
| 2:14–2:19 | 5 | 77–78 | Démonstration : extraction (exemple 15,7 % ; quatre ventes, médiane 18,0 %) | 4:30 | Deck | Extraire un profit du marché et juger de son bruit |
| 2:19–2:22 | 5 | 79–80 | Exposé : facteurs de variation, convention 11 % (locatif 10–12 %), recherche sur le risque de développement | 3:15 | Deck | Relier le taux au risque et à la date d'évaluation |
| 2:22–2:25 | 5 | 81 | Question à la classe (18 % extrait vs 11 %) + trois erreurs | 2:15 | Deck | Interpréter un écart entre profit extrait et convention |
| 2:25–2:26 | 6 | 82–83 | Page de bloc + objectifs ; étiquette « étude de cas pédagogique » | 1:00 | Deck | Savoir ce qui est calibré et ce qui est fictif |
| 2:26–2:27 | 6 | 84 | Exposé : programme du six logements ; ce qu'il fixe déjà | 1:00 | Deck | Lire un programme pour activer les règles (architecte, GCR, taxes, redevances) |
| 2:27–2:33 | 6 | 85–87 | Démonstration : étapes 1–3 (785 000 → 979 718 → 1 018 968 → indirects 104 252 $) | 5:30 | Deck, calculatrice | Dérouler la chaîne du cours ligne par ligne, avec vérifications |
| 2:33–2:36 | 6 | 88–89 | Démonstration : étape 4 (coût total 1 246 774 $), étape 5 (230,88 $/pi², 207 796 $/log., Altus 2026) | 3:15 | Deck | Totaliser et comparer sur des bases alignées |
| 2:36–2:39 | 6 | 90–91 | Démonstration : variante GCR (1 264 468 $) ; sensibilité (taux, durée, retard, GCR) | 2:45 | Deck | Tester la robustesse du coût neuf |
| 2:39–2:42 | 6 | 92–93 | Exposé : test du marché (−5,9 %) ; lecture pour le promoteur (TVQ, retard, flux) | 3:15 | Deck | Réconcilier coût et marché ; distinguer évaluation et décision d'investir |
| 2:42–2:46 | 6 | 94–95 | Exercice P1/E1 (non noté) : intercalaires à 7,75 % et 18 mois → 59 228 $, 1 267 982 $ | 3:30 | Calculatrice, deck (réponse après \pause) |
Appliquer la formule ½ et propager dans la chaîne |
| 2:46–2:49 | 6 | 96–97 | Exercice P2/E2 (non noté) : permis 2 444 $ et GCR 7 970,04 $ d'un triplex | 3:30 | Calculatrice | Qualifier (visé) et calculer les postes réglementaires |
| 2:49–2:52 | 6 | 98–99 | Exercice P3/E3 (non noté) : 12 % → 10,71 % ; 15 % marge → 17,65 % | 2:30 | Calculatrice | Convertir profit sur coût ↔ marge sur prix |
| 2:52–2:55 | 6 | 100–101 | Exercice P4/E4 (non noté) : classer dix postes | 3:30 | Deck | Classer direct / indirect / profit / exclure avec justification |
| 2:55–2:56 | 6 | 102 | Calendrier (TP2 12 nov. ; intra maison 9 → 12 nov.) ; lien avec le gabarit du TP2 | 0:45 | Deck | Rappeler les modalités telles qu'elles sont |
| 2:56–2:58 | 6 | 103–104 | Résumé en sept points ; formules à retenir | 1:45 | Deck | Fixer les sept messages et les cinq formules |
| 2:58–3:00 | 6 | 105–106 | Prochaine séance (dépréciation) ; questions ; références non projetées (107–116) | 0:45 | Deck | Préparer la séance 9 |
Total : 180:00 (six blocs = 170:00, pause = 10:00). Les sommes par bloc correspondent au tableau de vérification de SCRIPT_PROFESSEUR.md (bloc 1 : 23:30 + ouverture 1:30 ; bloc 2 : 29:00 ; bloc 3 : 32:00 ; bloc 4 : 28:00 ; bloc 5 : 23:00 ; bloc 6 : 33:00).
Points de contrôle (où l'on doit être)
| Repère | Heure cible | Si l'on est en retard de plus de 5 min |
|---|---|---|
| Fin du bloc 1 (p. 17) | 0:26 | Raccourcir p. 20 (tableau des intervenants : lire, ne pas commenter) et p. 23 (phases) |
| Fin du bloc 2 (p. 31) | 0:55 | Sauter p. 43 (profil mensuel : dire « même information que p. 42 ») et p. 45 |
| Début de la pause | 1:26 | Pause réduite à 7 min ; prévenir avant |
| Fin du bloc 4 (p. 68) | 2:02 | Condenser p. 79–80 en 2 min (lire les deux encadrés seulement) |
| Fin du bloc 5 (p. 81) | 2:25 | Ne projeter que P1 et P4 ; renvoyer P2 et P3 à EXERCICES.md (corrigés fournis) |
| Fin des exercices (p. 101) | 2:55 | Résumé + formules en 1 min ; calendrier lu, pas commenté |
Marges de rattrapage
Ce qu'on coupe si l'on est en retard (par ordre de priorité, gain cumulé ≈ 14 min) :
- p. 43 — Décaissements mensuels (1:15) : redondant avec p. 42.
- p. 45 — Quand le profil change vraiment le résultat (1:00) : renvoyer au script.
- p. 49 — Autres frais de financement (0:45) : lire l'encadré « portage du terrain » seulement.
- p. 27 — Facteurs qui font varier le pourcentage (1:30) : montrer le graphique 20 s.
- p. 80 — Le risque de développement (1:30) : citer Geltner, Kumar et Van de Minne en une phrase.
- p. 63 — RBQ et Code (1:15) : ne garder que « frais généraux de l'EG, pas du projet ».
- Exercices P2 et P3 (6:00) : laisser en devoir formatif, corrigés dans
CORRIGES.md; garder P1 (calcul en chaîne) et P4 (catégories), qui sont les plus formateurs. - p. 58 — Premiers acheteurs (1:45) : lire les deux chiffres (100 % ≤ 1 M$ ; aucun volet TVQ).
Ce qu'on ne coupe jamais : p. 7–10 (définitions), p. 12–13 (cascade), p. 21 (art. 16.1), p. 36 et 38 (formule ½ et six logements), p. 44 (comparaison des trois résultats), p. 57 et 59 (TVQ occupant et locatif), p. 61 (GCR visée), p. 67 (récapitulatif des indirects), p. 76 (profit/marge), p. 85–88 (étapes 1 à 4), p. 102 (calendrier).
Ce qu'on ajoute si l'on est en avance (par ordre, ≈ 15 min disponibles) :
- Après p. 44 (3 min) : faire au tableau l'exercice C1 (facteur (n−1)/2n = 13/28 ; 40 122 × 13/14 = 37 256 ; + 851 de capitalisation).
- Après p. 60 (3 min) : exercice B5 (occupant 260 000 $ : taxes nettes 30 265 $ ; 420 000 $ : 61 005 $) — montre la rampe de sortie des remboursements.
- Après p. 76 (2 min) : exercice B6 (c) — assiette 900 000 $, profit visé 100 000 $ : 11,11 % sur coût, 10 % de marge.
- Après p. 91 (4 min) : lancer l'étude de cas D1 (Aylmer, 16 mois) en classe : faire calculer les redevances (23 918 $) et les intérêts (45 854 $) et annoncer le total (1 279 686 $) ; la suite en devoir formatif.
- Après p. 101 (3 min) : exercice F3 (douze postes), deux ou trois postes à voix haute (TVQ autocotisée, taxes foncières pendant le chantier, loyers perdus).
Consignes pratiques
- Dire « formatif, non noté » à chaque exercice ; ne jamais présenter P1–P4 ou
EXERCICES.mdcomme un TP. - Les chiffres de référence (
RESULTATS_CALCULS.md) doivent rester ouverts : si un étudiant obtient un écart de 1 $, c'est l'arrondi de ligne (convention du moteur), à dire. - La séance 8 n'est pas au programme de l'intra (blocs 1 et 2) : ne pas dire « pour l'examen ».
- Mentionner une seule fois les dates (p. 102) ; ne pas improviser de date ou d'heure de remise.