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1# IMM1033 — Séance 8 : Coûts indirects et profit entrepreneurial — Script du professeur23| | |4|---|---|5| **Cours** | IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière (UQO, Département des sciences administratives) |6| **Séance** | 8 — Coûts indirects et profit entrepreneurial (bloc 3 du cours : coût de construction) |7| **Date** | Jeudi 5 novembre 2026, 3 heures (temps relatif 0:00 → 3:00 ; pause de 10 min après le bloc 3) |8| **Matériel** | Deck final `seance08_couts_indirects.pdf` (116 pages PDF, 97 diapositives distinctes), calculatrice, `EXERCICES.md` (à distribuer ou projeter), `RESULTATS_CALCULS.md` (chiffres de référence du six logements) |9| **Fil conducteur** | Un immeuble locatif de six logements, secteur Hull (Gatineau), suivi avec la **chaîne du cours** (celle du gabarit du TP2) : directs nus 785 000 $ → directs du cours 979 718 $ → D + C 1 018 968 $ → indirects 104 252 $ → assiette 1 123 220 $ → profit 123 554 $ → **coût total neuf 1 246 774 $** |1011## Rappel des modalités administratives (telles qu'elles sont — ne rien ajouter)1213- **TP2 (15 %)** — bordereau de coût neuf du quadruplex (Cas 9, UQO Éval) : **déjà distribué à la séance 7** ; remise sur Moodle le **jeudi 12 novembre 2026 à 23 h 59** (gabarit Excel + note au promoteur en PDF). Aucune nouvelle distribution aujourd'hui.14- **Examen intra (25 %)** — examen **maison de 72 heures** sur les **blocs 1 et 2** (séances 1 à 4) ; questionnaire ouvert sur Moodle le **9 novembre 2026 à 23 h 59**, remise le **12 novembre 2026 à 23 h 59**. La séance 8 n'est **pas** au programme de l'intra ; ne pas dire « pour l'examen ».15- Aucune période d'examen en classe, aucun nouveau TP, aucun barème d'atelier. **Tous les exercices de la séance (E1–E4 du deck, `EXERCICES.md`) sont formatifs et non notés** — le dire explicitement à chaque fois.16- Ces deux dates sont rappelées une seule fois, à la diapositive « Calendrier » (p. 102), en fin de séance.1718## Conventions de lecture du script1920- `### p. NN — Titre` : numéro de **page du PDF final** (les pages de bloc et la page titre n'ont pas de numéro de pied de page ; les quatre exercices du bloc 6 occupent deux pages chacun — question puis réponse après `\pause`).21- Les neuf rubriques (À dire ; Explication approfondie ; Intuition ; Exemple immobilier québécois ; Démonstration mathématique ; Question + réponse ; Erreur fréquente ; Transition ; Durée) sont données pour chaque diapositive substantielle. Les pages de titre, de bloc, de plan, de calendrier, de contact et de références n'ont qu'un « À dire » court et une durée.22- Tous les montants viennent de `validation/RESULTATS_CALCULS.md` (section IMM1033 S08) et des sources vérifiées de `recherche/RECHERCHE_IMM1033.md` (numéros `[Sxx]`). « Convention du cours » = taux du gabarit du TP2 ; « approximation » = fourchette de praticien non normative ; « vérifié » = texte officiel lu le 2 novembre 2026.23- Durées en min:ss ; total des blocs 170:00 + pause 10:00 = **180:00** (tableau de vérification Python en fin de fichier).2425---2627## Ouverture (p. 1–2)2829### p. 1 — Page titre — Séance 8 : Coûts indirects et profit entrepreneurial3031**À dire** : « Bonsoir à tous. Séance 8 : nous terminons aujourd'hui le bloc "coût de construction" du cours. La semaine dernière, à l'atelier *quantity survey*, vous avez produit des coûts **directs**. Ce soir, nous ajoutons tout ce qui manque pour qu'un immeuble existe vraiment : les honoraires, les intérêts, les permis, les taxes, les assurances — et le profit de celui qui porte le projet. À la fin de la séance, vous saurez passer d'un relevé de quantités à un **coût total neuf** défendable, avec un seul cas que nous suivrons d'un bout à l'autre. »3233**Durée** : 0:303435### p. 2 — Plan de la séance — 180 minutes en six blocs3637**À dire** : « Six blocs. Le premier pose les définitions et la structure de la chaîne du cours — la même que celle de votre gabarit du TP2. Les blocs 2, 3 et 4 calculent chacun une famille d'indirects : honoraires, intérêts intercalaires, puis taxes, permis, assurances et réglementation. Le bloc 5 traite du profit entrepreneurial. Le bloc 6 assemble le tout sur un immeuble locatif de six logements dans le secteur Hull et se termine par quatre petits exercices, non notés. Pause de dix minutes après le bloc 3. Les chiffres du cas sont calibrés sur RSMeans 2026 T4 et les paramètres du TP2 ; les faits réglementaires ont été vérifiés au 2 novembre 2026 — je vous dirai à chaque fois ce qui est une règle, ce qui est une donnée et ce qui est une convention pédagogique. »3839**Durée** : 1:004041---4243## Bloc 1 — Fondements et structure du coût neuf (p. 3–17 ; 23:30 — avec l'ouverture p. 1–2 : 25:00)4445### p. 3 — [Page de bloc] Bloc 1 — Fondements et structure du coût neuf4647**À dire** : « Bloc 1 : les fondements. Avant de calculer quoi que ce soit, nous devons nous entendre sur sept mots. »4849**Durée** : 0:155051### p. 4 — Objectifs du bloc 15253**À dire** : « Quatre objectifs. D'abord replacer la séance dans la formule fondamentale de la méthode du coût. Ensuite définir et surtout **distinguer** sept notions que les étudiants — et bien des praticiens — confondent : coûts directs, conditions générales, frais généraux, contingences, coûts indirects, profit de l'entrepreneur général et profit entrepreneurial. Troisièmement, lire la chaîne du cours comme une **cascade** de majorations plutôt qu'une addition. Enfin, situer les ordres de grandeur et savoir ce que les manuels de coûts incluent déjà. Retenez l'encadré de droite : les erreurs de la méthode du coût viennent rarement d'une mauvaise multiplication ; elles viennent d'une **confusion de catégories** — un profit compté deux fois, un taux appliqué à la mauvaise base, un poste oublié parce qu'on croyait qu'il était ailleurs. »5455**Explication approfondie** : Le bloc est entièrement conceptuel mais il conditionne tous les calculs de la séance : chaque taux de la chaîne (8, 7, 8, 5, 4, 0,8, 11 %) a une base précise, et la base dépend de la catégorie dans laquelle on range le poste.5657**Intuition** : Une facture de construction ressemble à un oignon : chaque couche (sous-traitant, entrepreneur général, propriétaire, promoteur) enveloppe la précédente. Savoir à quelle couche on est évite de compter deux fois la même pelure.5859**Exemple immobilier québécois** : Le six logements de Hull : 785 000 $ de directs nus deviennent 1 246 774 $ de coût neuf. Les 461 774 $ de différence ne sont pas « de la marge » : ce sont cinq couches distinctes que nous allons nommer.6061**Démonstration mathématique** : Sans objet.6263**Question à poser** : « Qui, dans la salle, a déjà vu une soumission d'entrepreneur ? Y figurait-il une ligne "profit" ? » **Réponse attendue** : Rarement explicitement ; le profit est fondu dans les prix unitaires ou dans un pourcentage global — d'où la difficulté de savoir ce qui est déjà inclus.6465**Erreur fréquente** : Croire que la séance porte sur « des pourcentages à retenir ». Corriger : les pourcentages sont des conventions ; ce qui s'évalue, c'est la capacité à nommer la base et la catégorie.6667**Transition** : « Commençons par ce que vous avez produit la semaine dernière. »6869**Durée** : 0:457071### p. 5 — Rappel — séance 7 : des directs nus aux directs du cours7273**À dire** : « À l'atelier *quantity survey*, vous avez tracé des quantités jusqu'au plan, vous les avez multipliées par des prix unitaires **nus** RSMeans 2026 T4, localisés, et vous avez obtenu des sous-totaux par division. Leur somme, ce sont les **directs nus**. Puis vous avez appliqué quatre majorations, **dans l'ordre** : conditions générales 8 %, frais généraux 7 %, profit de l'entrepreneur général 8 %, et contingences 5 %. Le résultat après les trois premières, c'est ce que nous appelons les **directs au sens du cours** : le prix qu'un propriétaire paierait à un entrepreneur général. Ces quatre taux sont des conventions pédagogiques — celles du gabarit du TP2. RSMeans lui-même parle de 5 à 15 % de conditions générales, 10 % étant l'allocation la plus typique. Autrement dit, les taux ne sont pas sacrés ; l'ordre et la base, eux, le sont. »7475**Explication approfondie** : « Nu » (*bare*) signifie sans frais généraux ni profit de l'entrepreneur général ; les prix RSMeans « Incl O&P » incluent le profit des sous-traitants mais pas celui de l'entrepreneur général [S51]. La chaîne du cours part des prix nus pour que chaque majoration soit visible.7677**Intuition** : Le schéma de droite est un escalier : on ne peut pas sauter une marche, et chaque marche se mesure à partir de la précédente (sauf la contingence, mesurée sur les nus).7879**Exemple immobilier québécois** : Six logements, Hull : 785 000 $ nus → 847 800 → 907 146 → 979 718 $ (directs du cours) → + 39 250 $ de contingences = 1 018 968 $.8081**Démonstration mathématique** : 785 000 × 1,08 = 847 800 ; × 1,07 = 907 146 ; × 1,08 = 979 717,7 → 979 718 $ ; contingences 0,05 × 785 000 = 39 250 $.8283**Question à poser** : « Pourquoi la contingence est-elle calculée sur les nus et non sur le cumul ? » **Réponse attendue** : Parce qu'elle est une réserve du propriétaire pour des aléas de **travaux**, pas une marge de l'entrepreneur ; elle n'a pas à porter sur les frais généraux et le profit de celui-ci.8485**Erreur fréquente** : Appliquer les quatre taux en une seule addition (+28 %) ou dans le désordre. Corriger : cascade pour les trois premiers (×1,08×1,07×1,08), contingence à part sur les nus.8687**Transition** : « Où se place tout cela dans la formule générale de la méthode du coût ? »8889**Durée** : 1:309091### p. 6 — La formule fondamentale et la place de la séance 89293**À dire** : « Voici la formule que vous connaissez depuis la séance 1 : la valeur égale la valeur du terrain plus le coût neuf moins la dépréciation. Et le coût neuf, c'est trois termes : coûts directs, coûts indirects, profit entrepreneurial. La séance 7 a produit C indice D. Aujourd'hui, nous produisons C indice I et P. La séance prochaine commencera D, la dépréciation. Lisez la citation du Manuel d'évaluation foncière du Québec : il est "essentiel de tenir compte des frais généraux d'administration, de financement temporaire et des honoraires professionnels normalement déboursés pour se procurer une telle construction". Le MEFQ ne dit pas "si vous voulez" : il dit "essentiel". Un coût neuf sans indirects ni profit n'est pas un coût neuf, c'est une soumission d'entrepreneur. »9495**Explication approfondie** : La formule est additive au niveau conceptuel, mais, dans la pratique, les trois termes sont liés par des bases : les indirects se calculent en partie sur les directs, et le profit sur la somme des deux. C'est ce qu'on appellera « l'assiette » du profit.9697**Intuition** : Le terrain est acheté ; le bâtiment est fabriqué. Fabriquer coûte des matériaux et de la main-d'œuvre (directs), des services et du temps (indirects), et il faut convaincre quelqu'un de prendre le risque de fabriquer (profit).9899**Exemple immobilier québécois** : Six logements : V_T = 210 000 $ (hors coût neuf) ; C_D + C_I + P = 1 246 774 $ ; valeur du projet au coût ≈ 1 456 774 $ avant toute dépréciation (immeuble neuf : D = 0).100101**Démonstration mathématique** : V = 210 000 + (1 018 968 + 104 252 + 123 554 − 0) = 1 456 774 $ (ici C_D inclut les contingences, convention du cours).102103**Question à poser** : « Pourquoi le MEFQ mentionne-t-il le financement *temporaire* et non le financement hypothécaire à long terme ? » **Réponse attendue** : Seuls les intérêts pendant la construction sont un coût de **création** du bien ; l'hypothèque permanente est un coût de **détention**.104105**Erreur fréquente** : Écrire C_I « = 15 % de C_D » comme si c'était une loi. Corriger : C_I se calcule ligne par ligne ; le pourcentage n'est qu'un ordre de grandeur a posteriori.106107**Transition** : « Définissons maintenant les sept notions, deux par deux. »108109**Durée** : 1:30110111### p. 7 — Définitions croisées (1/4) — coûts directs et conditions générales112113**À dire** : « Première paire. Les **coûts directs**, *hard costs* : tout ce qui touche la construction physique — matériaux, main-d'œuvre, équipement de chantier, sous-traitants. Et notez la précision de l'*Appraisal of Real Estate* : les directs incluent aussi "the contractor's profit". Le profit de l'entrepreneur général est un coût direct — nous y reviendrons, parce que c'est la source du double comptage le plus fréquent. Les **conditions générales**, maintenant : ce sont les coûts de **chantier** de l'entrepreneur général qui ne se rattachent à aucune division — le surintendant, la roulotte, les clôtures, le levage, le nettoyage, ses propres assurances de chantier. Convention du cours : 8 % des directs nus. Les directs s'estiment par quantité fois prix unitaire ; les conditions générales par un pourcentage ou, mieux, par une liste datée de postes. Et rappelez-vous : la colonne *Total Incl O&P* de RSMeans, pour les sous-traitants, **n'inclut pas** les conditions générales ni le profit de l'entrepreneur général. »114115**Explication approfondie** : Les conditions générales sont « directes » parce qu'elles sont engagées sur le chantier et facturées dans le contrat, mais « indirectes » au sens comptable de l'entrepreneur (non imputables à une division). D'où le classement : coût direct du projet, poste non divisionnaire de l'entrepreneur.116117**Intuition** : Le surintendant ne pose pas une brique, mais sans lui aucune brique n'est posée au bon endroit : son salaire est un coût du chantier, pas du bureau.118119**Exemple immobilier québécois** : Six logements : CG = 8 % × 785 000 = 62 800 $. Un chantier de 14 mois avec un surintendant à temps partiel, une roulotte, des clôtures et une grue mobile pour les fermes : l'ordre de grandeur est plausible.120121**Démonstration mathématique** : 785 000 × 0,08 = 62 800 $ ; cumul 847 800 $.122123**Question à poser** : « Les frais de levage des fermes de toit : conditions générales ou division "structure" ? » **Réponse attendue** : Si le sous-traitant de charpente loue la grue pour son travail, c'est dans son prix (direct divisionnaire) ; si l'entrepreneur général fournit un levage commun, c'est une condition générale. Les deux sont directs ; il faut éviter de les compter deux fois.124125**Erreur fréquente** : Ajouter une « assurance chantier » dans les indirects alors que l'assurance de l'entrepreneur est déjà dans ses conditions générales. Corriger : seule la police du **propriétaire** (0,8 % de D+C, bloc 4) est un indirect.126127**Transition** : « Deuxième paire : ce qui se passe au bureau de l'entrepreneur, et ce qu'il gagne. »128129**Durée** : 1:45130131### p. 8 — Définitions croisées (2/4) — frais généraux et profit de l'entrepreneur général132133**À dire** : « Les **frais généraux** de l'entrepreneur, *home-office overhead* : les coûts de son bureau répartis sur ses chantiers — administration, estimation, comptabilité, loyer, assurances d'entreprise, licence RBQ. Convention du cours : 7 %, appliqués **après** les conditions générales, donc sur 847 800 $ et non sur 785 000 $. Puis le **profit de l'entrepreneur général** : la rémunération de celui qui **exécute** le contrat. Il fait partie du prix du contrat, donc des coûts directs — l'*Appraisal of Real Estate* est explicite : "Contractor's profit … is part of the direct costs and is therefore not included in the entrepreneurial incentive". Convention : 8 %, sur le cumul. Au total, directs nus fois 1,08 fois 1,07 fois 1,08 égale les directs au sens du cours : le prix qu'un propriétaire paierait à un entrepreneur général pour avoir le bâtiment, clés en main, sans ses propres frais à lui. »134135**Explication approfondie** : L'ordre CG → FG → profit reflète la logique de tarification d'une entreprise de construction : elle estime le coût de chantier (nus + CG), y ajoute sa quote-part de bureau, puis sa marge sur le tout. Le 7 % de frais généraux inclut notamment la licence RBQ, son maintien annuel et le cautionnement de licence (bloc 4) — raison pour laquelle ces postes ne sont jamais des indirects du projet.136137**Intuition** : L'entrepreneur général est un « grossiste » de travaux : il achète les sous-traitants, ajoute son coût de distribution (bureau) et sa marge. Le promoteur, lui, est l'« investisseur » : il viendra plus tard, avec un autre profit.138139**Exemple immobilier québécois** : Six logements : FG = 7 % × 847 800 = 59 346 $ ; profit EG = 8 % × 907 146 = 72 572 $ ; directs du cours = 979 718 $ soit 181 $/pi² hors sol.140141**Démonstration mathématique** : 847 800 × 0,07 = 59 346 ; 907 146 × 0,08 = 72 571,68 → 72 572 ; 907 146 + 72 572 = 979 718 $.142143**Question à poser** : « Si l'entrepreneur général construit **pour lui-même** (constructeur-promoteur), doit-on quand même compter ses 8 % ? » **Réponse attendue** : Oui, par substitution : le coût neuf est ce qu'un acheteur devrait payer à un entrepreneur pour obtenir le même bâtiment ; le profit de l'EG est un coût de marché même s'il n'est pas décaissé.144145**Erreur fréquente** : Confondre frais généraux de l'entrepreneur (7 %, dans les directs) et « frais généraux d'administration du promoteur » (hors chaîne, couverts par l'incitatif). Corriger en demandant toujours : « frais généraux de **qui** ? »146147**Transition** : « Troisième paire : la réserve pour imprévus et les fameux *soft costs*. »148149**Durée** : 1:45150151### p. 9 — Définitions croisées (3/4) — contingences et coûts indirects152153**À dire** : « Les **contingences** : une provision pour les aléas de chantier — un sol moins porteur que prévu, des quantités sous-estimées, des changements du client. L'*Appraisal of Real Estate* la classe du côté des coûts directs : "A construction contingency is not usually a soft cost but rather a hard cost". Convention du cours : 5 % des directs **nus**, ajoutée **après** le profit de l'entrepreneur général — c'est la réserve du propriétaire, pas une marge de l'entrepreneur. Puis les **coûts indirects**, *soft costs* : des dépenses nécessaires à la réalisation du projet mais **hors du contrat de construction** — honoraires d'architecture et d'ingénierie, frais de financement et intérêts durant les travaux, permis, taxes non récupérables, assurances du propriétaire, frais juridiques et d'évaluation, mise en marché, frais du promoteur. Le critère est simple : si l'entrepreneur général ne le facture pas, mais qu'on ne peut pas s'en passer, c'est un indirect. »154155**Explication approfondie** : Le classement de la contingence comme coût direct a une conséquence pratique : elle entre dans la base « D + C » des intérêts, du permis et de l'assurance (le prêteur finance la réserve ; la Ville évalue les travaux réserve comprise), mais pas dans la base des honoraires (on ne paie pas l'architecte sur une réserve non dépensée).156157**Intuition** : Les indirects sont tout ce qui se trouve dans le classeur du propriétaire plutôt que dans celui de l'entrepreneur : factures de professionnels, relevés du prêteur, reçus de la Ville, polices d'assurance.158159**Exemple immobilier québécois** : Six logements : contingences 39 250 $ (5 % × 785 000) ; indirects 104 252 $ (permis 4 789, GCR 0, intérêts 40 122, honoraires 39 189, assurance 8 152, juridique 12 000).160161**Démonstration mathématique** : 979 718 + 39 250 = 1 018 968 $ = D + C ; D + C + 104 252 = 1 123 220 $ (assiette).162163**Question à poser** : « La mise en marché (courtier, publicité) est un indirect selon l'AoRE. Pourquoi n'est-elle pas dans la chaîne du cours ? » **Réponse attendue** : Le cas est un locatif conservé par le promoteur : pas de vente, mise en marché faible (location) et réputée couverte par l'incitatif ; dans un projet de condos, elle serait chiffrée.164165**Erreur fréquente** : Mettre la contingence dans les indirects et lui appliquer, par exemple, le 4 % d'honoraires. Corriger : la contingence suit les directs, sauf pour les honoraires.166167**Transition** : « Reste le septième mot, le plus discuté : le profit entrepreneurial. »168169**Durée** : 1:45170171### p. 10 — Définitions croisées (4/4) — le profit entrepreneurial172173**À dire** : « Le **profit entrepreneurial**, ou profit du promoteur : la rémunération de celui qui **porte** le projet — coordination, acceptation du risque, temps et capital — et qui n'est pas l'entrepreneur général. L'*Appraisal of Real Estate* distingue deux choses que le langage courant confond : l'**incitatif** (*entrepreneurial incentive*), c'est-à-dire le profit **anticipé**, celui qu'il faut promettre pour qu'un promoteur se lance ; et le **profit** (*entrepreneurial profit*), le profit **réalisé**, constaté après la vente. En évaluation, nous cherchons l'incitatif : ce qu'il faut promettre au marché pour que le bâtiment existe. Convention du cours : 11 % de la somme directs plus contingences plus indirects. Et l'encadré de droite est la phrase à retenir de tout le bloc : profit de l'entrepreneur général dans les directs, profit du promoteur en dernière ligne — **les additionner n'est pas un double comptage ; les confondre l'est.** »174175**Explication approfondie** : Deux personnes, deux risques, deux profits. L'EG risque le prix, les délais et la qualité d'exécution ; le promoteur risque le marché, le financement et l'absorption. Si une même entreprise cumule les deux rôles, elle gagne les deux profits — l'évaluateur les impute séparément (bloc 5).176177**Intuition** : Un restaurateur paie son cuisinier (profit de l'EG : il est dans le coût du plat) et garde la marge du restaurant (profit entrepreneurial). Personne ne dirait que le salaire du cuisinier « est » la marge du restaurant.178179**Exemple immobilier québécois** : Six logements : profit EG 72 572 $ (dans les 979 718 $) ; profit entrepreneurial 123 554 $ (11 % × 1 123 220). Les deux coexistent dans le coût neuf de 1 246 774 $.180181**Démonstration mathématique** : 1 123 220 × 0,11 = 123 554,2 → 123 554 $ ; 1 123 220 + 123 554 = 1 246 774 $.182183**Question à poser** : « Pourquoi l'évaluateur retient-il l'incitatif et non le profit réalisé ? » **Réponse attendue** : Parce que la méthode du coût estime ce qu'il coûterait de **créer** le bien aujourd'hui ; le profit réalisé est une donnée historique propre à un projet et à une conjoncture.184185**Erreur fréquente** : Appliquer 8 % « de profit » puis 11 % « de profit » **au nom de la même personne**. Corriger : vérifier qui porte chaque risque ; si la soumission de l'EG contient déjà son profit, on n'ajoute que celui du promoteur.186187**Transition** : « Résumons les sept notions dans un tableau : qui paie, quand, sur quelle base. »188189**Durée** : 1:45190191### p. 11 — Qui paie quoi, à quel moment, sur quelle base192193**À dire** : « Ce tableau est la carte de la séance. Lisez la troisième colonne, "quand". Les postes de la partie haute — nus, conditions générales, frais généraux, profit de l'EG — sont supportés par l'entrepreneur général pendant le chantier et facturés dans le contrat ; la contingence est une réserve du propriétaire. La partie du milieu, ce sont les indirects : permis et GCR **avant** le chantier ; intérêts **pendant** ; honoraires **avant et pendant** ; assurance **pendant** ; juridique et arpentage **avant et après**. Et la dernière ligne, le profit entrepreneurial, n'est encaissé qu'**à la vente** — ou jamais, si le promoteur conserve l'immeuble, auquel cas il le "gagne" sous forme de valeur. Regardez aussi la colonne des bases : trois bases différentes coexistent — les nus, les directs du cours, D plus C — et le profit porte sur l'assiette entière. Une erreur de base est une erreur de catégorie déguisée. »194195**Explication approfondie** : La colonne « quand » explique la base des intérêts : seuls les postes décaissés pendant le chantier et financés par le prêt (D + C) portent intérêt dans la convention du cours ; les honoraires et permis, payés avant le premier déboursé, sont supposés en fonds propres.196197**Intuition** : Lire le tableau comme un calendrier de trésorerie : d'abord les professionnels et la Ville, puis le chantier et le prêteur, puis le notaire et l'arpenteur, et enfin, si tout va bien, le profit.198199**Exemple immobilier québécois** : Six logements : permis 4 789 $ payé à la Ville de Gatineau avant la première pelletée ; 40 122 $ d'intérêts payés au prêteur sur 14 mois ; 123 554 $ de profit « gagné » à la mise en location (valeur) ou à la revente.200201**Démonstration mathématique** : Sans objet (tableau de synthèse).202203**Question à poser** : « Pourquoi le profit de l'EG est-il noté "facturé au propriétaire — contrat" alors que le profit entrepreneurial est "à la vente" ? » **Réponse attendue** : L'un est un prix contractuel certain ; l'autre est un résidu incertain, d'où la prime de risque plus élevée (11 % contre 8 %, et sur une base plus large).204205**Erreur fréquente** : Croire que « base » veut dire « taux ». Corriger : 4 % des directs du cours et 4 % de D + C diffèrent de 1 570 $ sur ce cas ; le taux seul ne dit rien.206207**Transition** : « Voyons la chaîne complète, en proportion, sur le cas. »208209**Durée** : 2:00210211### p. 12 — La chaîne du cours en cascade — six logements, secteur Hull212213**À dire** : « Voici toute la séance sur une diapositive, à l'échelle : chaque barre est proportionnelle aux dollars. Directs nus, 785 000 $. Plus conditions générales 8 % : 62 800 $, on est à 847 800. Plus frais généraux 7 % : 59 346 $, 907 146. Plus profit de l'entrepreneur général 8 % : 72 572 $, et nous voilà aux **directs du cours, 979 718 $** — la soumission clés en main. Plus contingences 5 % des nus : 39 250 $, D plus C égale 1 018 968 $. Plus les indirects, que le bloc 4 totalisera : 104 252 $, assiette 1 123 220 $. Plus le profit entrepreneurial 11 % : 123 554 $. **Coût total neuf : 1 246 774 $, hors taxes, hors terrain.** Regardez les lignes pointillées : elles marquent les quatre bases successives. Et regardez la taille relative des barres : les trois majorations de l'entrepreneur pèsent 195 000 $, les indirects 104 000 $, le profit 124 000 $. Tout ce qui est après les nus représente 37 % du coût neuf. »214215**Explication approfondie** : Le graphique rend visible l'effet de cascade : la barre « profit EG » est plus longue que la barre « CG » bien que les taux soient égaux (8 %), parce que la base a grossi. De même, le profit entrepreneurial (11 %) est la deuxième barre la plus longue parce qu'il porte sur tout.216217**Intuition** : Une boule de neige : chaque tour ajoute une couche proportionnelle à ce qui est déjà là.218219**Exemple immobilier québécois** : Le promoteur de Hull qui lit « 785 000 $ » sur le relevé de quantités de son estimateur doit savoir qu'il signera pour ~980 000 $ avec son entrepreneur et qu'il lui faudra ~1 247 000 $ au total, terrain exclu.220221**Démonstration mathématique** : 1 246 774 / 785 000 = 1,588 : le coût neuf dépasse les nus de 58,8 % ; 1 246 774 / 979 718 = 1,273 : il dépasse la soumission de 27,3 %.222223**Question à poser** : « Si les directs nus augmentaient de 10 %, de combien augmenterait le coût total ? » **Réponse attendue** : D'un peu moins de 10 % du total (environ 9 %), car le forfait juridique (12 000 $) et le permis minimum ne suivent pas ; tout le reste est proportionnel — presque tout le coût neuf est « indexé » sur les directs.224225**Erreur fréquente** : Lire « coût total neuf » comme la valeur. Corriger : il faut ajouter le terrain (210 000 $) et, pour un immeuble existant, soustraire la dépréciation.226227**Transition** : « Pourquoi une cascade et pas une simple somme de pourcentages ? La diapositive suivante chiffre l'écart. »228229**Durée** : 2:15230231### p. 13 — Cascade ou somme? ×1,08 × 1,07 × 1,08 n'est pas +23 %232233**À dire** : « Sur 100 000 $ de directs nus, la cascade donne 108 000, puis 115 560, puis **124 805 $** : plus 24,8 %. Si l'on additionne les trois taux, 8 plus 7 plus 8 égale 23, on obtient 123 000 $. L'écart, 1 805 $ par tranche de 100 000 $, est **systématique** — 1,8 % des nus — et il représente 14 170 $ sur notre six logements. Pourquoi la cascade est-elle la bonne lecture ? Parce que chaque acteur applique son taux sur **ce qu'il paie lui-même** : les frais généraux de l'entrepreneur portent sur un chantier qui inclut déjà ses conditions générales ; son profit porte sur le coût complet de son entreprise, bureau compris. Les contingences, elles, échappent à la cascade : 5 % des nus, parce qu'elles sont une réserve du propriétaire, pas une marge de l'entrepreneur. »234235**Explication approfondie** : Mathématiquement, (1+a)(1+b)(1+c) = 1 + a + b + c + (ab + ac + bc + abc). Les termes croisés valent 0,0056 + 0,0064 + 0,0056 + 0,000448 = 0,018048. C'est l'exercice C3 : l'écart n'est pas une erreur d'arrondi mais une composante structurelle.236237**Intuition** : Des intérêts composés sur trois périodes : 8 %, 7 %, 8 % composés valent plus que 23 % simple, exactement pour la même raison.238239**Exemple immobilier québécois** : Six logements : 785 000 × 1,248 = 979 718 $ contre 785 000 × 1,23 = 965 550 $ : l'additif sous-estime la soumission de 14 168 $ (le deck arrondit à 14 170 $).240241**Démonstration mathématique** : 1,08 × 1,07 = 1,1556 ; × 1,08 = 1,248048 ; 100 000 × 1,248048 = 124 805 $ ; écart 1 805 $ = 100 000 × 0,018048.242243**Question à poser** : « L'ordre des trois facteurs change-t-il le résultat ? » **Réponse attendue** : Non pour le total (la multiplication est commutative), oui pour la **répartition** entre les trois lignes — ce qui compte si l'on compare la soumission ligne par ligne.244245**Erreur fréquente** : Dans le TP2, additionner « 8 + 7 + 8 + 5 = 28 % » d'un coup. Corriger : cascade pour trois, puis 5 % des nus.246247**Transition** : « Combien pèsent les indirects, en ordre de grandeur ? »248249**Durée** : 2:00250251### p. 14 — Ordres de grandeur — ce que vaut « 15 à 25 % des directs »252253**À dire** : « Vous lirez souvent que les indirects représentent 15 à 25 % des directs. C'est une **approximation** de la littérature professionnelle, non normative, et elle suppose un périmètre **large** : mise en marché, administration du promoteur, taxes nettes, redevances. Dans la chaîne du cours, les indirects du six logements font 104 252 $, soit **10,6 %** des directs du cours — un périmètre **restreint** : permis, GCR, intercalaires, honoraires, assurance chantier, juridique. L'encadré explique ce qui manque et pourquoi : la mise en marché et l'administration du promoteur sont faibles pour un locatif conservé et sont réputées incluses dans l'incitatif ; les taxes sont hors coût neuf, nous le verrons au bloc 4 ; les redevances de développement sont de 0 $ à Hull mais de 3 986 $ par logement en zone 1, à Aylmer ; et le terrain avec son portage est hors coût neuf. Le message : quand vous citez un pourcentage d'indirects, dites ce qu'il contient. »254255**Explication approfondie** : Avec les redevances d'Aylmer (23 918 $) et la TVQ d'autocotisation (~145 000 $) incluses, les « indirects » du même immeuble dépasseraient 27 % des directs du cours — ce qui montre que la fourchette de 15 à 25 % n'est ni fausse ni vraie en soi : elle dépend du périmètre.256257**Intuition** : Dire « les indirects font 20 % » sans préciser le périmètre, c'est comme dire « la facture du restaurant fait 20 % de plus » sans dire si le pourboire et les taxes sont inclus.258259**Exemple immobilier québécois** : Le même six logements, déplacé à Aylmer : + 23 918 $ de redevances → indirects 128 170 $ = 13,1 % des directs du cours (sans changer la durée) ; c'est l'étude de cas D1 de `EXERCICES.md` (avec 16 mois : 133 902 $, 13,7 %).260261**Démonstration mathématique** : 104 252 / 979 718 = 10,64 % ; (104 252 + 23 918) / 979 718 = 13,08 %.262263**Question à poser** : « Les honoraires de l'évaluateur qui rédige le rapport font-ils partie des indirects ? » **Réponse attendue** : Non — seule l'évaluation exigée par le prêteur au moment du financement est un coût du projet (p. 30).264265**Erreur fréquente** : Prendre 20 % des directs « pour être prudent » au lieu de calculer. Corriger : la prudence, en évaluation, c'est la traçabilité, pas la majoration.266267**Transition** : « Avant d'ajouter quoi que ce soit, il faut savoir ce que la source de coût contient déjà. »268269**Durée** : 1:30270271### p. 15 — Ce que les manuels de coûts incluent déjà — lire avant d'ajouter272273**À dire** : « Trois sources de coûts, trois périmètres. **RSMeans**, nos prix nus : le profit des sous-traitants est dans *Incl O&P*, mais les conditions générales et le profit de l'entrepreneur général sont **à ajouter** — 5 à 15 % —, de même que les honoraires, les intérêts, les taxes et l'incitatif. **Marshall & Swift** : les coûts incluent déjà *overhead and profit* de l'entrepreneur, les honoraires moyens d'architectes et d'ingénieurs, les taxes de vente, et **la moitié** du taux d'intérêt courant sur la durée des travaux — exactement notre facteur ½ ; seul l'incitatif du promoteur reste à ajouter. Le **barème du MEFQ** inclut les frais d'administration et le profit "attaché à la production", les honoraires, et des frais de financement temporaire de 3,3 % pour 12 mois — le facteur 1,033. Règle : vérifiez ce que la source contient. Avec des prix nus, tout s'ajoute. Avec un barème M&S ou MEFQ, ajouter nos 4 % d'honoraires et nos intérêts compterait deux fois. »274275**Explication approfondie** : Le facteur 1,033 du MEFQ est (F/A ; 0,583 % ; 12)/12 : la valeur future d'une annuité mensuelle sur 12 mois à 7 %/an, divisée par 12 — une méthode par période implicite, à 7 %, sur un profil linéaire [S06]. Marshall & Swift applique « half of the going rate over the time period » [S53].276277**Intuition** : Trois recettes de gâteau : l'une vend la farine (RSMeans), l'autre le gâteau cuit (M&S), la troisième le gâteau emballé (MEFQ). On n'ajoute pas du sucre à un gâteau déjà sucré.278279**Exemple immobilier québécois** : Un évaluateur municipal qui applique le barème multirésidentiel du MEFQ (chap. 3) au six logements ne doit pas ajouter 39 189 $ d'honoraires ni 40 122 $ d'intérêts : ils sont dans les coûts unitaires. Un évaluateur privé qui part de RSMeans doit les ajouter.280281**Démonstration mathématique** : MEFQ, 12 mois à 7 % : (F/A ; 0,583 % ; 12) = 12,3926 ; /12 = 1,0327 → facteur 1,033, soit 3,3 % des travaux ; comparer à notre formule ½ sur 12 mois à 6,75 % : 3,4 %.282283**Question à poser** : « Pourquoi M&S n'inclut-il pas l'incitatif du promoteur ? » **Réponse attendue** : Parce qu'il dépend du marché local, du type de projet et du moment, alors que les coûts physiques et les honoraires sont relativement standardisables.284285**Erreur fréquente** : Comparer un coût RSMeans « tout ajouté » à une fourchette Altus de **coûts directs** sans ramener les deux au même périmètre (voir p. 89).286287**Transition** : « Voici donc les paramètres 2026 de la chaîne, avec leur nature. »288289**Durée** : 1:30290291### p. 16 — Les paramètres 2026 de la chaîne du cours292293**À dire** : « Ce tableau est votre fiche de référence : chaque paramètre, sa valeur et sa **nature**. Conventions du cours : 8, 7, 8 et 5 %, honoraires 4 % des directs du cours, assurance 0,8 % de D plus C, forfait juridique 12 000 $, profit 11 %. Règles vérifiées : le permis de Gatineau, 4,70 $ par 1 000 $, minimum 335 $ par logement, règlement 501-2005, article 104 ; la GCR, 2 656,68 $ par unité pour un entrepreneur coté A, catégorie 1, **si** le bâtiment est visé ; le taux directeur à 2,50 % depuis le 28 octobre et le préférentiel à 4,70 % depuis le 29 octobre 2026. Et une approximation : la prime du prêt de construction, plus 2,05 points, qui nous donne 6,75 %. Aucune banque ne publie "préférentiel plus 2 %" ; c'est une hypothèse pédagogique que le MEFQ décrit qualitativement. Dans un rapport, vous citez la lettre d'offre du prêteur. »294295**Explication approfondie** : Distinguer trois statuts — convention, règle vérifiée, approximation — est une exigence de la norme de pratique (OEAQ) : le rapport doit permettre au lecteur de retracer chaque hypothèse à sa source et à sa date.296297**Intuition** : Un paramètre « vérifié » a une adresse (règlement, article, date) ; une « convention » a un gabarit (TP2) ; une « approximation » a une fourchette. Trois étiquettes, trois niveaux de confiance.298299**Exemple immobilier québécois** : Si la Banque du Canada bouge le 9 décembre 2026 (prochaine annonce), le 4,70 % change, donc le 6,75 %, donc les 40 122 $ d'intérêts, donc le coût neuf : la date d'évaluation fige le taux.300301**Démonstration mathématique** : 4,70 + 2,05 = 6,75 % ; 2 656,68 = 1 541 + 377 + 377 + 361,68 $ (fonds de garantie RBQ 300 $ + frais RBQ 61,68 $).302303**Question à poser** : « Quels paramètres de ce tableau changeraient si le cas était à Montréal ? » **Réponse attendue** : Le permis (tarif municipal), peut-être les redevances, les prix nus localisés ; pas la GCR (provinciale), pas le taux, pas les conventions.304305**Erreur fréquente** : Citer « taux directeur 2,25 % » (valeur de l'ancienne version du cours, périmée depuis le 28 octobre 2026). Corriger : 2,50 % ; préférentiel 4,70 %.306307**Transition** : « Testons la compréhension avec une question et deux erreurs classiques. »308309**Durée** : 1:00310311### p. 17 — Question et erreurs fréquentes — bloc 1312313**À dire** : « Question à la classe : un entrepreneur général vous remet une soumission "clés en main" de 1 019 000 $ pour le six logements. Quelles lignes de la chaîne sont **déjà** dedans, lesquelles restent à ajouter ? [Laisser 45 secondes.] Dedans : les directs nus, ses conditions générales, ses frais généraux, son profit — et probablement une réserve pour imprévus si elle est mentionnée. À ajouter : tous les indirects — permis, intérêts, honoraires, assurance du propriétaire, juridique — et l'incitatif du promoteur. Première erreur : s'arrêter à la soumission et conclure que le coût neuf est 1 019 000 $ ; il manque 104 252 $ d'indirects et 123 554 $ d'incitatif, soit **moins 18 %** sur le coût neuf. Seconde erreur, l'inverse : compter le profit deux fois. 11 % d'incitatif sur une soumission qui contient déjà le profit de l'EG, c'est correct — deux profits, deux personnes. 8 % puis 11 % au nom du même entrepreneur, ce n'est pas correct. »314315**Explication approfondie** : L'exercice F1 de `EXERCICES.md` reprend cette soumission et fait reconstruire le coût neuf : 1 246 823 $ (très proche du cas, 1 246 774 $, l'écart tenant aux arrondis de la soumission).316317**Intuition** : La soumission est le « prix d'usine » ; le coût neuf est le « prix livré, installé, financé et assuré ».318319**Exemple immobilier québécois** : (1 019 000 − 1 246 774) / 1 246 774 = −18,3 % : un évaluateur qui prendrait la soumission comme coût neuf sous-évaluerait un immeuble neuf de Gatineau de près d'un cinquième.320321**Démonstration mathématique** : 104 252 + 123 554 = 227 806 $ ; 227 806 / 1 246 774 = 18,3 %.322323**Question à poser** : Celle de la diapositive (ci-dessus). **Réponse attendue** : Voir « À dire ».324325**Erreur fréquente** : Les deux encadrés de la diapositive (oubli des indirects ; double comptage du profit).326327**Transition** : « Passons à la première famille d'indirects : les honoraires professionnels. »328329**Durée** : 2:15330331---332333## Bloc 2 — Honoraires professionnels et gestion de projet (p. 18–31 ; 29:00)334335### p. 18 — [Page de bloc] Bloc 2 — Honoraires professionnels et gestion de projet336337**À dire** : « Bloc 2 : qui dessine, qui calcule, qui surveille — et comment on les paie. »338339**Durée** : 0:15340341### p. 19 — Objectifs du bloc 2342343**À dire** : « Quatre objectifs : identifier qui intervient et ce que la loi exige ; appliquer les quatre méthodes de calcul des honoraires — pourcentage, forfait, horaire, mixte ; choisir la base d'un pourcentage et en mesurer l'effet ; chiffrer les honoraires du six logements et repérer un chiffre invraisemblable. Et une nouvelle importante : les tarifs gouvernementaux d'honoraires des architectes et des ingénieurs — les règlements C-65.1, r. 9 et r. 12 — ont été **abrogés le 5 juillet 2025**. Ils ne sont plus un barème en vigueur ; nous les citerons comme repère historique, et seulement comme cela. Si vous les voyez présentés comme "le tarif" dans un rapport daté de 2026, c'est une erreur. Nous verrons aussi que la base d'un pourcentage d'honoraires compte autant que le taux lui-même : 4 % des directs nus et 4 % des directs du cours, ce n'est pas la même facture, et le TP2 vous demande précisément la seconde. »344345**Explication approfondie** : Les décrets 1745-2023 et 1744-2023 ont abrogé les tarifs applicables aux contrats des ministères ; ils restent applicables aux contrats publics en cours [S44][S45]. Le repère vivant est le guide IRAC/RAIC 2009, repris par l'AAPPQ [S46][S47].346347**Intuition** : Un barème abrogé est comme un indice de prix d'une année passée : utile pour comprendre un ordre de grandeur, inutilisable comme règle.348349**Exemple immobilier québécois** : Six logements : honoraires 39 189 $ (4 % des directs du cours) — bloc 2 ; cela fera 38 % des indirects.350351**Démonstration mathématique** : Sans objet.352353**Question à poser** : « Pourquoi un évaluateur doit-il connaître les lois professionnelles pour estimer un coût ? » **Réponse attendue** : Parce que l'obligation légale (architecte, ingénieur) crée un coût incompressible ; un six logements sans honoraires d'architecte est un coût neuf irréaliste.354355**Erreur fréquente** : Croire que les honoraires sont « négociables donc facultatifs ». Corriger : le montant se négocie, l'obligation non.356357**Transition** : « Qui intervient, et comment chacun est payé. »358359**Durée** : 1:00360361### p. 20 — Qui intervient — et comment chacun est payé362363**À dire** : « Sept intervenants. L'**architecte**, membre de l'OAQ : plans et devis signés et scellés, surveillance ; payé au pourcentage ou au forfait. L'**ingénieur en structure** : charpente, fondations, tout ce qui sort de la partie 9 du Code. L'**ingénieur mécanique-électrique** : chauffage, ventilation, plomberie, électricité, protection incendie. L'**ingénieur civil ou géotechnicien** : drainage, voirie, étude de sol — au forfait. L'**arpenteur-géomètre** : implantation du bâtiment et certificat de localisation. Le **gestionnaire de projet** : échéancier, budget, coordination — au pourcentage ou à l'heure. Et l'**évaluateur agréé**, pour le prêteur, au forfait. Attention à la note sur les petits projets : pour un multiplex, c'est souvent l'entrepreneur général qui assume la gestion de projet. La payer dans les indirects **et** dans ses frais généraux de 7 % serait un double comptage. »364365**Explication approfondie** : Le mode de rémunération dépend de la prévisibilité du livrable : plans répétitifs → forfait ; mandat complet avec surveillance → pourcentage ; services partiels ou imprévus → horaire. Les ordres professionnels (OAQ, OIQ, OAGQ, OEAQ) encadrent la pratique, pas les prix.366367**Intuition** : Une équipe de hockey : chacun a sa position, et le gestionnaire est l'entraîneur ; dans une ligue de garage (le petit multiplex), le capitaine fait aussi l'entraîneur.368369**Exemple immobilier québécois** : Six logements, Hull : architecte obligatoire (plus de quatre unités) ; ingénieur pour les fermes et poutres d'ingénierie ; arpenteur pour l'implantation et le certificat ; gestion de projet assumée par l'EG.370371**Démonstration mathématique** : Sans objet.372373**Question à poser** : « L'évaluateur agréé figure dans ce tableau. Dans quel cas ses honoraires sont-ils un indirect du projet ? » **Réponse attendue** : Uniquement l'évaluation exigée par le prêteur pour accorder le prêt de construction ; pas le rapport d'évaluation ultérieur.374375**Erreur fréquente** : Ajouter un « gestionnaire de projet 4 % » sur un multiplex où l'EG coordonne tout. Corriger : vérifier qui fait quoi avant de chiffrer.376377**Transition** : « Quand l'architecte est-il obligatoire ? La loi, article 16.1. »378379**Durée** : 2:30380381### p. 21 — Loi sur les architectes, art. 16.1 — quand l'architecte est obligatoire382383**À dire** : « L'article 16 de la Loi sur les architectes exige des plans signés et scellés par un architecte, et l'article 16.1 énumère les **exemptions**. Première exemption : une habitation **unifamiliale isolée** d'au plus un étage de sous-sol, deux étages et **600 mètres carrés** de superficie brute des planchers. Deuxième : une unifamiliale jumelée ou en rangée, une habitation **multifamiliale d'au plus quatre unités**, un établissement commercial, d'affaires ou industriel — avec au plus un sous-sol, **deux étages** et **300 mètres carrés**. Les conditions sont cumulatives pour être exempté. Conséquence pour notre six logements : plus de quatre unités, donc **architecte obligatoire**, quelle que soit la superficie. Et l'OAQ précise que les logements du sous-sol comptent dans le total. La formulation "architecte requis au-delà de 2 étages ou 300 m²" que vous verrez parfois est **incomplète** : il manque le critère des quatre unités et celui des 600 m² de l'unifamiliale. »384385**Explication approfondie** : Texte à jour au 15 octobre 2026 [S39]. L'exemption vise des bâtiments simples ; dès que l'on dépasse l'un des seuils (unités, étages, superficie, sous-sol), l'article 16 s'applique. Le quadruplex du TP2, s'il a deux étages et moins de 300 m², est exempté ; un quadruplex de trois étages ne l'est pas.386387**Intuition** : Quatre critères, quatre « portes » ; il suffit d'en franchir une pour que l'architecte devienne obligatoire.388389**Exemple immobilier québécois** : Six logements, 3 étages, 5 400 pi² hors sol (≈ 502 m²) : trois critères dépassés (unités, étages, superficie) — l'architecte est requis trois fois plutôt qu'une.390391**Démonstration mathématique** : 5 400 pi² × 0,0929 = 501,7 m² > 300 m² ; 6 unités > 4 ; 3 étages > 2.392393**Question à poser** : « Un triplex de deux étages, 280 m², avec un logement au sous-sol : exempté ? » **Réponse attendue** : Trois unités ≤ 4, deux étages, un sous-sol, 280 m² < 300 : exempté — mais le logement au sous-sol compte dans les unités (3) et le sous-sol est au plus un étage ; c'est bon.394395**Erreur fréquente** : Appliquer le seuil de 600 m² à un multiplex. Corriger : 600 m² ne concerne que l'unifamiliale isolée ; le multiplex est à 300 m² et quatre unités.396397**Transition** : « Et l'ingénieur ? Loi sur les ingénieurs, article 3. »398399**Durée** : 3:00400401### p. 22 — Loi sur les ingénieurs, art. 3 — quand l'ingénieur est obligatoire402403**À dire** : « L'article 3 de la Loi sur les ingénieurs, réformée en 2020, réserve à l'ingénieur un **élément structural** et un **système mécanique, thermique ou électrique** d'un bâtiment — **sauf** un bâtiment, autre qu'industriel, "à l'égard duquel sont appliquées des solutions acceptables complètes prévues à la partie 9 du Code national du bâtiment". La grille de l'OIQ de 2022 traduit cela : assujetti d'office si l'aire de bâtiment dépasse **600 mètres carrés** ou si la hauteur dépasse **3 étages** ; sinon, l'ingénieur n'est requis que pour les éléments **sans solution complète** de la partie 9 — pieux, acier, béton, bois d'ingénierie, fermes de toit, portées de plus de 12,2 mètres. Suivez l'arbre de décision. Notre six logements : trois étages, aire inférieure à 600 m², ossature de bois → ingénieur **pour les fermes et les poutres d'ingénierie**, pas pour tout le bâtiment. C'est une déduction du cours, à confirmer sur les plans. »404405**Explication approfondie** : La partie 9 du CNB (« Maisons et petits bâtiments ») fournit des solutions prescriptives (tables de portées, etc.) ; tout ce qui en sort relève de la partie 4 (conception structurale) et donc de l'ingénieur [S40][S41][S42]. L'aire de bâtiment est l'empreinte au sol, pas la superficie totale.406407**Intuition** : La partie 9 est un « livre de recettes » ; tant que la recette existe, le cuisinier (l'architecte, voire le technologue) suffit ; dès qu'on improvise (grande portée, acier), il faut le chimiste (l'ingénieur).408409**Exemple immobilier québécois** : Six logements : empreinte ≈ 1 800 pi² (167 m²) < 600 m² ; 3 étages (pas plus de 3) → pas d'assujettissement d'office ; fermes de toit préfabriquées et poutres LVL → ingénieur pour ces éléments (souvent fourni par le fabricant de fermes).410411**Démonstration mathématique** : 1 800 pi² × 0,0929 = 167 m² (aire de bâtiment ≈ sous-sol) ; 167 < 600 ; étages 3 ≤ 3.412413**Question à poser** : « Le même immeuble avec un quatrième étage : qu'est-ce qui change ? » **Réponse attendue** : Plus de 3 étages → ingénieur requis d'office pour la structure et les systèmes ; les honoraires d'ingénierie montent (IRAC : +2 à 2,5 points).414415**Erreur fréquente** : Confondre « aire de bâtiment » (empreinte) et « superficie brute des planchers » (tous les étages). Corriger : l'OIQ parle d'aire de bâtiment ; la Loi sur les architectes, de superficie brute totale des planchers.416417**Transition** : « Que fait l'architecte, concrètement, et combien pèse chaque phase ? »418419**Durée** : 3:00420421### p. 23 — Les services de l'architecte — six phases et leur poids422423**À dire** : « Six phases : programmation et faisabilité ; esquisse ; plans et devis préliminaires ; plans et devis définitifs ; appel d'offres et négociation ; surveillance de chantier. Le graphique donne le poids de chacune selon le guide de l'IRAC : esquisse 12 à 18 %, préliminaire 12 à 18 %, définitif 35 à 45 % — c'est le gros du travail —, appel d'offres 2,5 à 6,5 %, et surveillance **25 à 35 %**. La portée du mandat change donc tout : un mandat "sans surveillance" coûte environ 30 % de moins — mais le propriétaire doit alors surveiller lui-même, ou payer quelqu'un d'autre. Quand vous lisez un pourcentage d'honoraires, demandez : avec ou sans surveillance ? Pour le six logements, la convention de 2,5 % pour l'architecte suppose un mandat avec surveillance allégée ; si le propriétaire confie la surveillance à l'entrepreneur général, le pourcentage baisse mais le contrôle de qualité change de mains, ce qu'un rapport doit signaler. »424425**Explication approfondie** : Les phases sont séquentielles et chacune produit un livrable qui conditionne les coûts suivants : c'est au stade des plans définitifs que l'estimation de classe A (quantity survey, séance 7) devient possible.426427**Intuition** : Un iceberg : les plans définitifs (40 %) sont la partie immergée que le client ne « voit » pas sur le chantier.428429**Exemple immobilier québécois** : Six logements : honoraires d'architecte 24 493 $ (2,5 %) — avec surveillance ; sans surveillance : ≈ 17 000 $, mais il faudrait alors ajouter un surveillant.430431**Démonstration mathématique** : 24 493 × (1 − 0,30) ≈ 17 145 $.432433**Question à poser** : « Pourquoi l'appel d'offres ne pèse-t-il que 2,5 à 6,5 % ? » **Réponse attendue** : Travail administratif court (addenda, analyse des soumissions), sans production de documents nouveaux.434435**Erreur fréquente** : Comparer un taux « plans seulement » à un taux « mandat complet ». Corriger : ramener à la même portée avant de comparer.436437**Transition** : « Première méthode de calcul : le pourcentage. Tout dépend de la base. »438439**Durée** : 1:45440441### p. 24 — Méthode 1 — le pourcentage du coût : tout dépend de la base442443**À dire** : « Honoraires égale tau fois une base. Le taux ne veut rien dire sans sa base : directs nus ? directs du cours ? avec ou sans contingences ? taxes incluses ? Le tableau applique le même 4 % à trois bases : sur les nus, 31 400 $ ; sur les directs du cours, **39 189 $** ; sur D plus C, 40 759 $. Près de 10 000 $ d'écart pour "le même" 4 %. Convention du cours : 4 % des **directs du cours**. Pourquoi ? Parce que les professionnels facturent sur le **coût des travaux tel que contracté** — conditions générales, frais généraux et profit de l'entrepreneur inclus ; c'est ce que disait l'article 21 du tarif abrogé, et c'est l'usage. Et pourquoi pas les contingences ? Parce que la **contingence n'est pas un travail** : elle peut ne jamais être dépensée, et l'architecte ne dessine pas une réserve. »444445**Explication approfondie** : Dans la pratique, le « coût des travaux » des contrats d'architecture inclut même les taxes (art. 21 du tarif abrogé) ; la convention du cours retient une base hors taxes pour rester cohérente avec le coût neuf hors taxes. C'est l'exercice B4 : trois bases, trois montants.446447**Intuition** : « 4 % de pourboire » : sur l'addition avant taxes ou après ? Sur le vin inclus ? Le pourcentage est le même, le montant non.448449**Exemple immobilier québécois** : Six logements : 979 718 × 4 % = 39 189 $ = 24 493 (architecte 2,5 %) + 14 696 (ingénieurs 1,5 %).450451**Démonstration mathématique** : 785 000 × 0,04 = 31 400 ; 979 718 × 0,04 = 39 188,72 → 39 189 ; 1 018 968 × 0,04 = 40 758,72 → 40 759 $.452453**Question à poser** : « Si l'entrepreneur dépense finalement la contingence, les honoraires devraient-ils augmenter ? » **Réponse attendue** : En pratique, les honoraires au pourcentage sont ajustés sur le coût final des travaux ; en évaluation, on reste sur la base prévue (directs du cours) et on le dit.454455**Erreur fréquente** : Appliquer 4 % aux directs nus « parce que c'est la base RSMeans ». Corriger : l'architecte ne facture pas sur des prix nus ; il facture sur le contrat.456457**Transition** : « D'où viennent les taux ? Deux repères : le tarif abrogé et le guide IRAC. »458459**Durée** : 3:00460461### p. 25 — Méthode 1 (suite) — repères de taux : tarif abrogé et guide IRAC462463**À dire** : « À gauche, le tarif C-65.1, r. 9, catégorie I — multifamilial —, **abrogé le 5 juillet 2025** : plans et devis à 3,6 % jusqu'à 250 000 $ ; 16 500 $ plus 2,77 % entre 0,5 et 1,3 million ; 38 660 $ plus 2,66 % entre 1,3 et 3,2 millions ; surveillance 16 690 $ plus 1,14 % sur cette tranche. Pour des travaux de 1,5 million taxes incluses : plans et devis 43 980 $, surveillance 18 970 $, total **62 950 $, environ 4,2 %**. À droite, le guide IRAC de 2009, catégorie 2.1, résidentiel à logements multiples, complexité moyenne : **sans** ingénieurs, de 7,85 % sous 500 000 $ à 5,65 % entre 2 et 5 millions ; **avec** ingénieurs, de 9,80 à 8,40 %. Lecture : le 4 % du cours est **sous** les repères IRAC pour un mandat complet. Il reflète un multiplex simple, à plans répétitifs, avec surveillance réduite. C'est défendable, mais il faut le **justifier** dans le rapport. »464465**Explication approfondie** : Le tarif gouvernemental était dégressif par tranche (forfait + pourcentage marginal) ; l'IRAC donne des pourcentages globaux « à négocier » par tranche de coût et par complexité [S47]. Les deux convergent vers 4–6 % pour les plans d'un multiplex de 1 à 2 M$ ; l'écart avec 8,5 % « avec ingénieurs » vient de la portée (ingénierie complète vs éléments hors partie 9).466467**Intuition** : Le tarif abrogé est un prix « gouvernemental » pour des bâtiments publics complexes ; l'IRAC est un prix de marché pour des mandats complets ; le cours retient un prix de marché pour un mandat réduit.468469**Exemple immobilier québécois** : Six logements, directs du cours 979 718 $ : IRAC « avec ingénieurs », tranche 0,5–1 M$ : 8,80 % → 86 215 $ ; convention 4 % → 39 189 $. L'écart (47 000 $) est l'ordre de grandeur de ce qu'un mandat complet d'ingénierie et une surveillance pleine coûteraient de plus.470471**Démonstration mathématique** : Tarif abrogé, 1,5 M$ : 38 660 + 0,0266 × 200 000 = 43 980 ; 16 690 + 0,0114 × 200 000 = 18 970 ; total 62 950 / 1 500 000 = 4,2 %.472473**Question à poser** : « Pourquoi les taux IRAC baissent-ils quand le coût des travaux augmente ? » **Réponse attendue** : Économies d'échelle : une partie du travail (programmation, esquisse, détails types) ne croît pas proportionnellement à la taille.474475**Erreur fréquente** : Présenter le tarif C-65.1, r. 9 comme « le tarif en vigueur ». Corriger : abrogé depuis le 5 juillet 2025 ; repère historique seulement.476477**Transition** : « Trois autres méthodes : forfait, horaire, mixte. »478479**Durée** : 2:30480481### p. 26 — Méthodes 2, 3 et 4 — forfait, horaire, mixte482483**À dire** : « Le **forfait** : un prix fixe négocié pour un livrable défini — plans répétitifs, petit projet ; six logements : 38 500 $. L'**horaire** : heures fois taux par catégorie — services partiels, imprévus ; six logements : 260 heures à 145 $, 37 700 $. Le **mixte** : forfait pour les plans, horaire pour la surveillance — chantiers incertains. Les taux horaires de référence de l'annexe II du tarif abrogé, au 6 avril 2023 : architecte senior principal 148,08 $, senior 117,52 $, intermédiaire 98,25 $, junior 80,90 $ ; le 145 $ du cours est une hypothèse pédagogique pondérée. Et la note pour l'évaluateur est essentielle : les trois montants convergent, entre 37 700 et 39 189 $. C'est la **réconciliation** attendue. Si une méthode s'écartait de 50 %, c'est que la base ou la portée du mandat diffère — pas que le marché est fou. »484485**Explication approfondie** : La convergence des trois méthodes n'est pas un hasard : un forfait est un pourcentage « gelé » et un horaire est un pourcentage « décomposé » ; les écarts révèlent des différences de portée. En évaluation, utiliser deux méthodes pour un même poste est une forme de contrôle de vraisemblance.486487**Intuition** : Trois thermomètres dans la même pièce doivent donner à peu près la même température ; s'ils divergent, l'un est mal placé.488489**Exemple immobilier québécois** : 260 h = environ 6,5 semaines-personne d'architecte pour un six logements à plans répétitifs : plausible pour des plans, devis et une surveillance allégée.490491**Démonstration mathématique** : 260 × 145 = 37 700 $ ; écart vs 39 189 : −3,8 % ; forfait 38 500 : −1,8 %.492493**Question à poser** : « Quand le mode horaire devient-il dangereux pour le propriétaire ? » **Réponse attendue** : Quand la portée n'est pas bornée (changements de programme, surveillance prolongée par un retard) : le coût devient ouvert, d'où le mixte.494495**Erreur fréquente** : Retenir 145 $/h comme « taux officiel ». Corriger : hypothèse pédagogique ; les taux de l'annexe II (abrogée) allaient de 80,90 à 148,08 $.496497**Transition** : « Qu'est-ce qui fait varier le pourcentage ? »498499**Durée** : 2:30500501### p. 27 — Facteurs qui font varier le pourcentage502503**À dire** : « Six facteurs. La **complexité** fait monter le taux : de 5,75 % pour un bâtiment simple à 7,00 % pour un bâtiment complexe, à 1–2 millions selon l'IRAC. La **taille** le fait baisser, par tranche. La **portée** — sans ou avec surveillance — joue de 25 à 35 %. Les **ingénieurs dans le mandat** ajoutent 2 à 2,5 points. Les **plans réutilisés** font chuter le taux — le tarif abrogé prévoyait 15 % du tarif pour une réutilisation. La région, l'urgence et la rénovation font monter. Le graphique montre les deux courbes IRAC, sans et avec ingénieurs, en échelle logarithmique, et la ligne pointillée du cours à 4 %. Elle est sous les deux courbes : le cours suppose un bâtiment simple, répétitif, avec une ingénierie limitée. »504505**Explication approfondie** : L'échelle logarithmique rend visible la dégressivité : la baisse est forte sous 1 M$ et faible au-delà de 2 M$. Pour un multiplex de 1 M$, la différence « sans/avec ingénieurs » (≈ 2 points, soit ≈ 20 000 $) est du même ordre que les honoraires d'ingénierie du cas (14 696 $).506507**Intuition** : Le pourcentage est un prix au mètre : il baisse quand on achète en gros (taille) et monte quand le tissu est compliqué (complexité) ou qu'il faut livrer vite (urgence).508509**Exemple immobilier québécois** : Un promoteur de Gatineau qui construit trois six logements identiques sur trois terrains voisins peut négocier le deuxième et le troisième jeu de plans à une fraction du premier (réutilisation).510511**Démonstration mathématique** : Sans objet (lecture de courbes).512513**Question à poser** : « Pourquoi la rénovation fait-elle monter le taux ? » **Réponse attendue** : Relevés de l'existant, inconnues structurales, coordination avec un bâtiment occupé : plus d'heures pour le même coût de travaux.514515**Erreur fréquente** : Appliquer un taux « institutionnel » (8 %) à un multiplex. Corriger : lire la ligne « complexité » et « type » du barème.516517**Transition** : « Chiffrons le six logements. »518519**Durée** : 1:30520521### p. 28 — Exemple — honoraires du six logements522523**À dire** : « Base : directs du cours, 979 718 $. Architecte — plans, devis, surveillance — 2,5 % : **24 493 $**. Ingénieurs — structure et mécanique-électrique — 1,5 % : **14 696 $**. Total 4 %, **39 189 $**. Lecture : c'est 3,8 % de D plus C et 3,1 % du coût total neuf. L'arpenteur, la géotechnique et l'évaluateur pour le prêteur ne sont pas ici : ils sont dans le forfait juridique et arpentage de 12 000 $ du bloc 4. La gestion de projet est assumée par l'entrepreneur général, dans ses frais généraux. Et la vérification par une autre méthode : horaire 37 700 $, forfait 38 500 $ ; écart inférieur à 4 %, **cohérent**. C'est exactement la démarche attendue dans votre TP2 : un montant, sa base, et un contrôle par une seconde méthode. »524525**Explication approfondie** : La répartition 2,5/1,5 est une convention ; dans la réalité, l'ingénierie limitée aux fermes et poutres d'ingénierie peut coûter moins de 1,5 % et être facturée par le fabricant ; une ingénierie complète (partie 4) coûterait plus. Les deux hypothèses sont à nommer.526527**Intuition** : Un budget d'honoraires est un « panier » : le contenu (qui, quelle portée) compte plus que l'étiquette (4 %).528529**Exemple immobilier québécois** : 39 189 $ sur un immeuble de 207 796 $ par logement : 6 532 $ d'honoraires par logement, soit moins que la TVQ d'autocotisation par logement (≈ 24 000 $, bloc 4).530531**Démonstration mathématique** : 979 718 × 0,025 = 24 492,95 → 24 493 ; × 0,015 = 14 695,77 → 14 696 ; total 39 189 $ ; 39 189 / 1 018 968 = 3,85 % ; / 1 246 774 = 3,14 %.532533**Question à poser** : « Pourquoi la géotechnique est-elle au forfait et non dans le pourcentage ? » **Réponse attendue** : Parce qu'elle ne dépend pas du coût des travaux mais du site (nombre de sondages) ; un pourcentage n'aurait pas de sens.534535**Erreur fréquente** : Ajouter 3 500 $ d'arpenteur **en plus** du forfait de 12 000 $ qui l'inclut déjà.536537**Transition** : « Et voici ce qu'il ne faut pas faire : un contre-exemple tiré de l'ancienne version du cours. »538539**Durée** : 2:30540541### p. 29 — Contre-exemple — 18,8 % des directs pour un huit logements542543**À dire** : « Un huit logements, directs de 1,2 million. Architecte 8 % : 96 000 $. Ingénieur en structure 2 % : 24 000. Mécanique-électrique 3 % : 36 000. Civil 1,5 % : 18 000. Arpenteur, forfait 3 500. Gestionnaire de projet 4 % : 48 000. Total **225 500 $, 18,8 % des directs**. L'arithmétique est exacte — le moteur de validation l'a vérifiée. Le **résultat est invraisemblable**. Pourquoi ? Chaque taux est pris au **haut** de sa fourchette, et les fourchettes sont **additionnées**, alors que les barèmes donnent un taux **global** avec ingénieurs : 8,5 % à 1–2 millions selon l'IRAC. Le gestionnaire de projet à 4 % double les frais généraux de l'entrepreneur. Et un taux d'architecte de 8 % convient à un bâtiment complexe — institutionnel —, pas à un multiplex répétitif. Test de vraisemblance : honoraires supérieurs à 10 % des directs sur un multiplex courant → revoir la base, la portée et les doublons avant d'inscrire le chiffre. »544545**Explication approfondie** : Le contre-exemple illustre une erreur méthodologique générale : composer un total à partir de maxima indépendants produit un résultat hors distribution. En évaluation, chaque poste doit être cohérent avec les autres (ici : si l'architecte fait 8 %, c'est qu'il inclut une coordination d'ingénieurs — on ne les ajoute pas en plus).546547**Intuition** : Additionner le prix maximal de chaque ingrédient donne le prix d'un plat que personne ne commande.548549**Exemple immobilier québécois** : Même huit logements, chaîne du cours : 4 % × 1,2 M$ = 48 000 $ ; IRAC avec ingénieurs (1–2 M$) : 8,5 % = 102 000 $. Le 225 500 $ est plus du double du haut de la fourchette professionnelle.550551**Démonstration mathématique** : 96 000 + 24 000 + 36 000 + 18 000 + 3 500 + 48 000 = 225 500 ; / 1 200 000 = 18,8 %.552553**Question à poser** : « Quels deux postes retirer en priorité pour revenir dans une fourchette plausible ? » **Réponse attendue** : Le gestionnaire de projet (doublon des frais généraux de l'EG) et la moitié du taux d'architecte (8 % → 4 %) ; on tombe à ≈ 10 %.554555**Erreur fréquente** : Justifier un total par l'exactitude de ses additions. Corriger : la vraisemblance est un test distinct de l'arithmétique.556557**Transition** : « Les forfaits, maintenant : arpenteur, géotechnique, évaluateur. »558559**Durée** : 2:30560561### p. 30 — Arpenteur-géomètre, géotechnique, évaluateur — les forfaits562563**À dire** : « Le forfait "juridique, notaire, arpentage" de 12 000 $ couvre l'arpenteur-géomètre — implantation et certificat de localisation —, l'étude géotechnique — sondages et recommandations de fondations —, le notaire pour l'acte hypothécaire du prêt de construction — 900 à 1 500 $ d'honoraires selon Notairo — et l'évaluation pour le prêteur. Honnêteté des chiffres : aucun barème public ne fixe les honoraires d'arpenteur ou de géotechnicien ; ce sont des approximations de praticien. Dans un rapport, on écrit "forfait estimé" et on cite la soumission si elle existe. Et ne confondez pas : les honoraires de l'évaluateur qui rédige **le** rapport ne sont pas un coût du projet. Seule l'évaluation **exigée par le prêteur** au moment du financement en est un. »564565**Explication approfondie** : Le forfait est volontairement global parce que ces postes varient peu avec la taille du projet ; ils pèsent donc proportionnellement plus sur une petite construction (bloc 4, p. 66).566567**Intuition** : Des « frais fixes » de projet : qu'on construise un triplex ou un six logements, il faut un certificat de localisation et une étude de sol.568569**Exemple immobilier québécois** : Six logements : 12 000 $ = 1,0 % du coût neuf ; sur un triplex de 656 000 $ (exercice F2, forfait 9 000 $) : 1,4 %.570571**Démonstration mathématique** : 12 000 / 1 246 774 = 0,96 %.572573**Question à poser** : « Pourquoi le notaire est-il un coût du **projet** et non de l'achat du terrain ? » **Réponse attendue** : L'acte hypothécaire du prêt de construction est nécessaire pour construire ; l'acte d'achat du terrain appartient à V_T.574575**Erreur fréquente** : Citer « 3 500 $ d'arpenteur » comme un tarif. Corriger : approximation non sourcée ; demander la soumission.576577**Transition** : « Question du bloc, et deux erreurs à éviter. »578579**Durée** : 1:00580581### p. 31 — Question et erreurs fréquentes — bloc 2582583**À dire** : « Question : pourquoi la base des honoraires n'est-elle pas directs plus contingences, 1 018 968 $, alors que c'est la base des intérêts et de l'assurance chantier ? [Laisser 45 secondes.] Réponse : le prêteur finance la réserve et l'assureur couvre la valeur à risque, contingence comprise — ce sont des bases de **risque** ; l'architecte, lui, est payé pour des **travaux** conçus et surveillés, et la réserve n'est pas un travail. Première erreur : additionner des fourchettes — architecte 6 à 12 %, ingénieurs 5 à 9 %, gestionnaire 3 à 5 % — là où les barèmes donnent un taux global avec ingénieurs ; on produit 18 % là où le marché paie 6 à 9 %. Seconde erreur : citer le tarif gouvernemental comme barème en vigueur ; il est abrogé depuis le 5 juillet 2025. Le repère vivant est le guide IRAC/AAPPQ ou, mieux, les soumissions réelles du projet. »584585**Explication approfondie** : La distinction « base de risque » / « base de travaux » est le fil rouge des bases de la chaîne : intérêts, permis et assurance → D + C ; honoraires → directs du cours ; contingence → nus ; profit → assiette.586587**Intuition** : On assure et on finance ce qui pourrait être dépensé ; on paie l'architecte pour ce qui est dessiné.588589**Exemple immobilier québécois** : Écart entre les deux bases sur le cas : 40 759 − 39 189 = 1 570 $ ; faible, mais c'est une question de principe que le TP2 vérifie.590591**Démonstration mathématique** : (1 018 968 − 979 718) × 0,04 = 1 570 $.592593**Question à poser** : Celle de la diapositive. **Réponse attendue** : Voir « À dire ».594595**Erreur fréquente** : Les deux encadrés de la diapositive.596597**Transition** : « Deuxième famille d'indirects, la plus sensible au temps : le financement. »598599**Durée** : 2:00600601---602603## Bloc 3 — Financement et intérêts intercalaires (p. 32–50 ; 32:00)604605### p. 32 — [Page de bloc] Bloc 3 — Financement et intérêts intercalaires606607**À dire** : « Bloc 3 : l'argent coûte, et il coûte en proportion du temps. »608609**Durée** : 0:15610611### p. 33 — Objectifs du bloc 3612613**À dire** : « Quatre objectifs : décrire le prêt de construction — déboursés progressifs, retenues, inspections, taux ; calculer les intérêts intercalaires par la **méthode simplifiée**, celle du facteur ½, et par la **méthode par période**, avec un calendrier mensuel ; expliquer **pourquoi** les deux diffèrent et quand l'écart devient important ; et mesurer la sensibilité au taux, à la durée et à un retard de chantier. Définition : les intérêts intercalaires sont les intérêts payés sur les fonds empruntés **pendant la construction**, avant que l'immeuble ne produise un revenu ou ne soit vendu. L'*Appraisal of Real Estate* parle de "carrying costs during construction" : un coût indirect du projet. Pour le six logements, nous obtiendrons 40 122 $ par la formule simplifiée et 38 002 $ par le calendrier mensuel : deux chiffres proches, mais c'est la raison de l'écart qui vous sera utile dans un dossier réel. »614615**Explication approfondie** : « Intercalaire » = entre le premier déboursé et la conversion en prêt permanent (ou la vente). Ces intérêts sont un coût de création parce qu'ils sont inévitables pour obtenir le bien neuf, même pour un promoteur qui se finance lui-même (coût d'opportunité).616617**Intuition** : Pendant 14 mois, l'immeuble est un chantier qui ne rapporte rien et qui consomme de l'argent emprunté : les intérêts sont le loyer de cet argent.618619**Exemple immobilier québécois** : Six logements : 40 122 $ (formule ½), 38 002 $ (calendrier en S) — deuxième poste indirect après les honoraires.620621**Démonstration mathématique** : Sans objet.622623**Question à poser** : « Un promoteur qui construit comptant, sans prêt, a-t-il des intérêts intercalaires ? » **Réponse attendue** : Économiquement oui (coût d'opportunité du capital) ; en évaluation, on les impute par substitution, comme le profit.624625**Erreur fréquente** : Confondre intérêts intercalaires et intérêts de l'hypothèque permanente. Corriger : seuls les premiers sont dans le coût neuf.626627**Transition** : « Comment fonctionne un prêt de construction ? »628629**Durée** : 1:00630631### p. 34 — Le prêt de construction — on n'emprunte pas tout le jour 1632633**À dire** : « Un prêt de construction ne se décaisse pas d'un coup. Regardez la ligne du temps : déboursé 1 aux fondations, déboursé 2 à la structure et à l'enveloppe, déboursé 3 à la mécanique et aux cloisons, déboursé 4 aux finitions, déboursé final à la libération de la retenue. Chaque déboursé suit un rapport d'avancement et une **inspection** du prêteur. Typiquement 3 à 5 déboursés progressifs, intérêts seulement pendant le chantier, prêt-coût maximal d'environ 75 % en financement conventionnel — 85 % en SCHL standard, 95 % en APH Select pour le locatif ; ce sont des approximations de courtiers. Le MEFQ décrit trois phases : préparatoire, environ 5 % du coût ; construction ; acceptation, avec une **retenue de 5 à 15 %** conservée jusqu'à 35 jours après la fin des travaux. Conséquence directe : le solde emprunté part de zéro et grossit — c'est l'origine du facteur ½. »634635**Explication approfondie** : La retenue (holdback) protège le propriétaire et le prêteur contre les hypothèques légales de la construction (C.c.Q.) : les sous-traitants impayés ont 30 jours après la fin des travaux pour publier un avis, d'où le délai de 35 jours [S06]. Les intérêts ne courent que sur ce qui est déboursé.636637**Intuition** : Une carte de crédit dont on monte le solde par paliers : on paie des intérêts sur le solde du mois, pas sur la limite.638639**Exemple immobilier québécois** : Six logements, D + C 1 018 968 $, prêt-coût 75 % → prêt ≈ 764 000 $ ; le reste (≈ 255 000 $) et les indirects en fonds propres. Convention du cours : intérêts calculés sur tout D + C (le promoteur « se paie » aussi des intérêts sur sa mise de fonds, coût d'opportunité).640641**Démonstration mathématique** : Retenue 10 % du dernier déboursé ≈ 0,10 × 1 018 968 ≈ 102 000 $ libérés ≈ 35 jours après la fin.642643**Question à poser** : « Pourquoi le prêteur inspecte-t-il avant chaque déboursé ? » **Réponse attendue** : Pour s'assurer que la valeur construite couvre le solde prêté (le chantier est sa garantie).644645**Erreur fréquente** : Supposer que le prêt finance aussi le terrain et les indirects dans la convention du cours. Corriger : base = D + C ; terrain et indirects réputés en fonds propres (le dire dans le rapport).646647**Transition** : « Quel taux appliquer en 2026 ? »648649**Durée** : 2:00650651### p. 35 — Taux 2026 — ce qui est vérifié et ce qui est une convention652653**À dire** : « Quatre lignes. Taux directeur de la Banque du Canada : **2,50 %**, vérifié, depuis le 28 octobre 2026 — première hausse en trois ans. Taux officiel d'escompte 2,75 %. Taux préférentiel des grandes banques — TD, Desjardins — : **4,70 %**, vérifié, depuis le 29 octobre 2026. Prime du prêt de construction : plus 2,05 points, **approximation du cours**. Total : **6,75 %**, convention. Prochaine décision de la Banque : le 9 décembre 2026 ; le taux retenu reflète les conditions **à la date d'évaluation**. La seule formulation officielle que nous ayons est celle du MEFQ : le taux "correspond généralement au taux préférentiel, additionné d'une prime de risque et de frais d'administration". Aucune banque ne publie "préférentiel plus 2 %" : la prime de 2,05 points est une hypothèse pédagogique ; un rapport cite la lettre d'offre du prêteur. »654655**Explication approfondie** : Le préférentiel suit le taux directeur avec un écart d'environ 220 points de base (2,50 → 4,70). La prime de construction rémunère le risque d'exécution et les frais d'administration des déboursés ; elle varie selon le promoteur, le projet et le prêteur (privé, caisse, banque, SCHL). [S01][S03][S06]656657**Intuition** : Le taux d'un prêt de construction est un empilement : le prix de l'argent (directeur), la marge de la banque (préférentiel), et la prime de risque du chantier.658659**Exemple immobilier québécois** : Un promoteur de Gatineau qui a signé sa lettre d'offre en septembre 2026 avait un préférentiel de 4,45 % ; le 29 octobre, à taux variable, il paie 4,70 % + prime : + 0,25 point, soit + 1 486 $ d'intérêts sur le cas (14 mois).660661**Démonstration mathématique** : 1 018 968 × 0,0025 × 14/12 × ½ = 1 486 $.662663**Question à poser** : « Pourquoi ne pas utiliser le taux hypothécaire 5 ans affiché (≈ 6,09 %) ? » **Réponse attendue** : Un prêt de construction est à court terme, à taux variable, plus risqué : il se tarifie sur le préférentiel, pas sur les obligations 5 ans.664665**Erreur fréquente** : Utiliser le taux de l'ancienne version (directeur 2,25 %). Corriger : 2,50 % depuis le 28 octobre 2026.666667**Transition** : « La formule du facteur ½. »668669**Durée** : 1:45670671### p. 36 — Méthode simplifiée — la formule du facteur ½672673**À dire** : « I égale C fois i fois T fois ½. C : le montant financé — base du cours, directs plus contingences. i : le taux annuel du prêt. T : la durée des travaux **en années**. Et ½ : le solde moyen emprunté. Hypothèses implicites, à connaître pour savoir quand la formule vous trahit : décaissements **linéaires et continus** — le solde croît de 0 à C, le solde moyen est C/2 ; **aucun intérêt capitalisé** — intérêt simple ; taux **constant** ; et, convention du cours, le terrain et les indirects ne sont pas financés par ce prêt. La même règle existe ailleurs : Marshall & Swift, "half of the going rate over the time period" ; la Regulation Z américaine, appendice D, "one-half of that interest is outstanding for the entire construction period". Ce n'est pas une astuce de cours : c'est l'approximation standard de la profession. »674675**Explication approfondie** : Mathématiquement, pour un décaissement uniforme continu, le solde à l'instant t est C·t/T et l'intérêt simple cumulé est ∫₀ᵀ i·C·(t/T) dt = C·i·T/2. Toute déviation (déboursés discrets, profil non linéaire, capitalisation, taux variable) est traitée à la p. 39 et par la méthode par période.676677**Intuition** : Un triangle : le solde monte en ligne droite de 0 à C ; l'aire sous la droite (ce sur quoi on paie des intérêts) est la moitié du rectangle C × T.678679**Exemple immobilier québécois** : Six logements : 1 018 968 × 6,75 % × 14/12 × ½ = 40 122 $ (p. 38).680681**Démonstration mathématique** : Aire du triangle = ½ × base (T) × hauteur (C) ; intérêts = i × aire = ½ C i T.682683**Question à poser** : « Que devient la formule si le prêteur capitalise les intérêts ? » **Réponse attendue** : Elle sous-estime légèrement (intérêts sur intérêts) ; sur 14 mois à 6,75 %, +851 $ (p. 44).684685**Erreur fréquente** : Oublier le ½ (double) ou laisser T en mois (douze fois trop). Corriger : T en années, ½ toujours.686687**Transition** : « L'exemple classique, puis le six logements. »688689**Durée** : 2:45690691### p. 37 — Exemple 1 — l'exemple classique : 800 000 $, 7 %, 10 mois692693**À dire** : « Montant financé 800 000 $, taux 7 %, durée 10 mois, soit 10/12 d'année. I égale 800 000 fois 0,07 fois 0,8333 fois 0,5 : **23 333 $**. Soit 2,9 % du montant financé. Lecture en mots : "7 % par an sur un solde moyen de 400 000 $ pendant 10 mois". Et l'erreur fréquente, en rouge : oublier de convertir la durée — 800 000 fois 0,07 fois 10 fois ½ égale 280 000 $, douze fois trop. T est en **années**. Si votre résultat d'intérêts dépasse 10 % du montant financé sur un chantier d'un an, vous avez presque sûrement oublié le /12 ou le ½. Retenez le réflexe de contrôle : le rapport des intérêts au montant financé vaut à peu près le taux fois la durée en années fois un demi ; ici, 7 % fois 0,83 fois 0,5, soit 2,9 %. Ce réflexe vous évitera les erreurs d'un facteur douze. »694695**Explication approfondie** : Le ratio I/C = i × T × ½ est un bon réflexe de contrôle : à 7 % sur 10 mois, 2,9 % ; à 6,75 % sur 14 mois, 3,9 % ; à 8 % sur 24 mois, 8 %.696697**Intuition** : « Un an d'intérêts sur la moitié » : à 7 %, dix mois sur 400 000 $, c'est 400 000 × 0,07 × 10/12.698699**Exemple immobilier québécois** : 800 000 $ financés correspondent à un quadruplex de Gatineau de bonne taille (≈ 640 000 $ nus) ; 23 333 $ d'intérêts, c'est l'ordre de grandeur du TP2.700701**Démonstration mathématique** : 800 000 × 0,07 = 56 000 $/an ; × 10/12 = 46 667 $ ; × ½ = 23 333 $.702703**Question à poser** : « Combien d'intérêts si le chantier dure 15 mois au lieu de 10 ? » **Réponse attendue** : 35 000 $ (linéaire en T : × 1,5).704705**Erreur fréquente** : Celle de la diapositive (T en mois).706707**Transition** : « Même formule, chiffres du cas. »708709**Durée** : 1:45710711### p. 38 — Exemple 2 — le six logements : 1 018 968 $, 6,75 %, 14 mois712713**À dire** : « Base : directs plus contingences, 1 018 968 $. Taux : 4,70 plus 2,05, 6,75 %. Durée 14 mois. I égale 1 018 968 fois 0,0675 fois 14/12 fois ½ : **40 122 $**. C'est 3,9 % de la base, 4,1 % des directs du cours, 3,2 % du coût total neuf — le deuxième poste indirect après les honoraires. Pourquoi la base est-elle D plus C ? Le prêteur finance le **contrat de construction et sa réserve** ; les honoraires et les permis sont souvent payés en fonds propres avant le premier déboursé. C'est la convention du cours ; d'autres praticiens financent aussi les indirects et le disent. L'important, encore une fois, c'est d'écrire la base. Notez aussi la nature des trois ingrédients : la base est une convention du cours, le préférentiel est un taux vérifié au 29 octobre 2026, et la prime de 2,05 points est une approximation pédagogique. Un rapport doit distinguer ces trois statuts. »714715**Explication approfondie** : Si l'on finançait aussi les autres indirects (≈ 64 000 $), la base passerait à ≈ 1 083 000 $ et les intérêts à ≈ 42 650 $ (+2 500 $) ; si l'on financait le terrain, +8 270 $ : des choix d'hypothèse qui doivent être explicites et cohérents avec la lettre d'offre.716717**Intuition** : Plus la base est large, plus les intérêts montent ; la convention du cours prend la base que le prêteur garantit par le chantier.718719**Exemple immobilier québécois** : 40 122 $ = 6 687 $ par logement ; sur un loyer moyen de 1 460 $ (SCHL 2025, 2 ch.), c'est 4,6 mois de loyer par logement « brûlés » en intérêts pendant la construction.720721**Démonstration mathématique** : 1 018 968 × 0,0675 = 68 780,34 $/an ; × 14/12 = 80 243,73 ; × ½ = 40 121,87 → 40 122 $.722723**Question à poser** : « Que vaut I si l'on prend les directs nus comme base ? » **Réponse attendue** : 785 000 × 0,0675 × 14/12 × ½ = 30 909 $ — 9 200 $ de moins : une base erronée pèse autant qu'un point et demi de taux.724725**Erreur fréquente** : Appliquer le taux au coût total neuf (qui contient déjà les intérêts et le profit) : circulaire.726727**Transition** : « Mais la formule repose sur des hypothèses ; voyons ses limites. »728729**Durée** : 2:00730731### p. 39 — Limites de la méthode simplifiée732733**À dire** : « Cinq limites. Un : les décaissements sont **discrets**, pas continus — avec n déboursés mensuels égaux, le solde moyen n'est pas C/2 mais C fois (n−1)/2n, soit 13/28, 0,464, pour 14 mois. Deux : le **profil n'est pas linéaire** — un chantier démarre lentement et finit lentement, c'est la courbe en S ; de gros déboursés tardifs réduisent les intérêts, des achats précoces les augmentent. Trois : les **intérêts sont souvent capitalisés** — ajoutés au solde, ils portent eux-mêmes intérêt. Quatre : le **taux est variable** — préférentiel plus prime bouge avec la Banque du Canada, huit décisions par an. Cinq : la **retenue** de 5 à 15 % est versée après la fin. Quand la formule suffit : projet court, moins d'un an, taux stable, profil régulier — l'erreur est de quelques pour cent des intérêts, quelques dixièmes de pour cent du coût neuf. C'est le cas du TP2. Quand elle ne suffit plus : projet long, 18 à 36 mois, phases de démolition ou de décontamination, taux variable, financement par tranches : on construit un **calendrier de décaissements**. »734735**Explication approfondie** : Les limites 1 et 3 jouent en sens inverse (discret → moins d'intérêts ; capitalisation → plus) et se compensent partiellement : c'est pourquoi la formule ½ reste si robuste sur un chantier d'un an. Les limites 2 et 4 sont celles qui peuvent faire bouger le résultat de plus de 10 % (p. 45). Référence : Kenley et Wilson (1986) pour la courbe en S [S74].736737**Intuition** : La formule ½ est une « règle de trois » ; le calendrier est le « relevé bancaire » — on vérifie la règle avec le relevé quand l'enjeu le justifie.738739**Exemple immobilier québécois** : Un projet de 30 logements à Gatineau sur 24 mois, avec démolition d'un bâtiment existant (gros décaissement précoce) et conversion à taux variable : la formule ½ pourrait sous-estimer les intérêts de 10 à 15 % ; le calendrier s'impose.740741**Démonstration mathématique** : (n−1)/2n pour n = 14 : 13/28 = 0,4643 ; écart avec 0,5 : −7,1 % des intérêts (exercice C1).742743**Question à poser** : « Laquelle de ces cinq limites un promoteur peut-il le plus influencer ? » **Réponse attendue** : Le profil (négocier des paiements tardifs aux fournisseurs) et, dans une moindre mesure, la durée ; pas le taux.744745**Erreur fréquente** : Présenter la formule ½ comme « fausse ». Corriger : approximation standard, dont on connaît le biais.746747**Transition** : « La méthode par période, formule générale. »748749**Durée** : 2:30750751### p. 40 — Méthode par période — la formule générale752753**À dire** : « I total égale la somme, pour t de 1 à n, de B indice t fois i indice t fois delta t. B_t : le solde emprunté au début de la période t — décaissements cumulés plus intérêts capitalisés. i_t : le taux annuel de la période, qui peut changer chaque mois. Delta t : la longueur de la période en années, 1/12 pour un mois. L'algorithme, dans un tableur : répartir C sur n mois selon un profil — linéaire ou en S ; chaque mois, intérêt égale B_t fois i/12 ; solde de fin égale B_t plus décaissement plus intérêt ; et I total égale la somme des intérêts, qui est aussi le solde final moins C. Convention du calcul présenté : intérêt sur le solde de début de mois, capitalisé, 6,75 % constant, C égale 1 018 968 $, 14 mois. Résultats : linéaire **38 107 $**, courbe en S **38 002 $**, formule simplifiée 40 122 $. »754755**Explication approfondie** : « Intérêt sur le solde de début de mois » revient à supposer le décaissement en **fin** de mois : le premier mois ne porte donc aucun intérêt — c'est la source principale de l'écart avec la formule ½ (facteur (n−1)/2n). L'identité I = solde final − C est le contrôle de cohérence du tableur.756757**Intuition** : Un relevé de marge de crédit : chaque mois, le solde de départ génère l'intérêt du mois, qui s'ajoute au solde avec le nouveau retrait.758759**Exemple immobilier québécois** : Le promoteur du six logements reçoit 14 relevés mensuels ; la somme des lignes « intérêt » est l'intérêt intercalaire réel : 38 002 $ selon le profil en S.760761**Démonstration mathématique** : Mois 2 du calendrier en S : B₂ = 14 854 ; intérêt = 14 854 × 0,0675/12 = 83,55 → 84 $ ; solde fin = 14 854 + 41 591 + 84 = 56 528 $ (p. 41).762763**Question à poser** : « Pourquoi I = solde final − C ? » **Réponse attendue** : Parce que le solde final contient tout ce qui a été décaissé (C) plus tous les intérêts capitalisés.764765**Erreur fréquente** : Calculer l'intérêt du mois sur le solde de **fin** de mois (décaissement en début de mois) sans le dire : on obtient alors un résultat plus élevé que la formule ½. Corriger : préciser la convention.766767**Transition** : « Le calendrier complet du six logements, mois par mois. »768769**Durée** : 2:00770771### p. 41 — Calendrier mensuel de décaissements — courbe en S, 14 mois772773**À dire** : « Voici les 14 mois. Mois 1 : 14 854 $ décaissés, aucun intérêt — le solde de début est nul. Mois 2 : 41 591 $, 84 $ d'intérêt. Les décaissements montent : 63 871, 81 696, 95 064, 103 976, et le pic aux mois 7 et 8, **108 432 $** par mois — structure, enveloppe, mécanique. Puis ils redescendent symétriquement jusqu'à 14 854 $ au mois 14. Les intérêts, eux, montent sans cesse, parce que le solde ne fait que croître : 2 278 $ au mois 7, 5 829 $ au mois 14. Cumul décaissé : 1 018 968 $. Solde final : 1 056 970 $. Intérêts totaux : **38 002 $**, égal à 1 056 970 moins 1 018 968. Le profil en S symétrique est une hypothèse pédagogique — chaque chantier a sa courbe. »774775**Explication approfondie** : Le profil utilisé est la cubique 3x² − 2x³ (x = t/T), qui donne un cumul en S symétrique et des décaissements mensuels en cloche. Les modèles de trésorerie de chantier (Kenley et Wilson, 1986) utilisent des formes logit ajustées projet par projet.776777**Intuition** : Un chantier « respire » : lent au début (excavation, fondations : peu de dollars), rapide au milieu (tous les corps de métier en même temps), lent à la fin (finitions, déficiences).778779**Exemple immobilier québécois** : Au mois 8, le solde emprunté atteint 627 001 $ — c'est le moment où le prêteur a le plus de capital exposé et où une inspection manquée coûte le plus.780781**Démonstration mathématique** : Vérification : Σ intérêts = 0 + 84 + 318 + 679 + 1 142 + 1 684 + 2 278 + 2 901 + 3 527 + 4 132 + 4 690 + 5 175 + 5 564 + 5 829 = 38 003 ≈ 38 002 $ (arrondis de ligne).782783**Question à poser** : « Pourquoi l'intérêt du mois 14 (5 829 $) est-il le plus élevé alors que le décaissement est le plus faible ? » **Réponse attendue** : L'intérêt dépend du solde cumulé, pas du décaissement du mois.784785**Erreur fréquente** : Additionner les décaissements et les intérêts puis « refaire » la formule ½ dessus. Corriger : la méthode par période remplace la formule, elle ne s'y ajoute pas.786787**Transition** : « Le même calendrier en graphique, contre le profil linéaire. »788789**Durée** : 2:00790791### p. 42 — Décaissement cumulé et solde emprunté — linéaire vs courbe en S792793**À dire** : « Trois courbes. La droite pointillée grise : cumul décaissé, profil linéaire, 72 800 $ par mois. La courbe bleue : cumul en S. La courbe or : le solde emprunté, c'est-à-dire la S plus les intérêts capitalisés — elle finit à 1 057 000 $, légèrement au-dessus. Et la ligne verte pointillée, à 509 500 $ : le solde moyen supposé par la formule simplifiée, C/2. Observez : la courbe en S reste **sous** la droite pendant la première moitié et la rejoint à mi-chantier ; son centre de gravité est le même que celui de la droite. C'est pourquoi les intérêts sont presque égaux : 38 002 contre 38 107 $. L'écart avec la formule, 40 122 $, tient au mois "sans intérêt" du premier déboursé — le facteur 13/28 plutôt que ½. »794795**Explication approfondie** : Pour tout profil **symétrique** autour de T/2, l'aire sous la courbe cumulée est la même que pour la droite : le solde moyen est identique. Seule une asymétrie (p. 45) déplace le résultat.796797**Intuition** : Deux manières de remplir une baignoire — robinet constant ou robinet qui ouvre puis ferme progressivement — donnent la même eau moyenne si le second est symétrique.798799**Exemple immobilier québécois** : À mi-chantier (mois 7), les deux profils se croisent à ≈ 509 500 $ : c'est aussi le solde moyen de la formule ½.800801**Démonstration mathématique** : Profil linéaire : solde moyen des soldes de début = C × (0+1+…+13)/(14×14) = C × 13/28 = 473 092 $ ; formule ½ : 509 484 $ ; ratio 0,929 → 40 122 × 0,929 = 37 256 $, plus capitalisation 851 $ = 38 107 $.802803**Question à poser** : « Que se passerait-il si les décaissements étaient en **début** de mois ? » **Réponse attendue** : Le facteur deviendrait (n+1)/2n = 15/28 et les intérêts dépasseraient la formule ½ (≈ 43 000 $).804805**Erreur fréquente** : Lire la courbe or comme « ce que coûte le projet ». Corriger : c'est la dette, intérêts compris ; le coût de construction est la courbe bleue.806807**Transition** : « Les décaissements mensuels eux-mêmes. »808809**Durée** : 1:45810811### p. 43 — Décaissements mensuels — le profil en S812813**À dire** : « En barres, les déboursés mensuels de la courbe en S, et en pointillé le déboursé linéaire, 72 800 $. Mois 1 à 3 : excavation, fondations — peu de dollars. Mois 6 à 9 : structure, enveloppe, mécanique — le pic, 108 432 $ par mois. Mois 12 à 14 : finitions, déficiences, retenue — décroissance. Les modèles de trésorerie de chantier décrivent ce profil "logit" ; chaque projet a sa courbe. Ici, S symétrique, hypothèse pédagogique. Dans un vrai dossier, le calendrier vient de l'échéancier de l'entrepreneur et de ses demandes de paiement. Observez enfin que la surface totale des barres est la même que celle du rectangle linéaire : 1 018 968 $ dans les deux cas ; seule la répartition dans le temps diffère, et c'est elle qui fait les intérêts. »814815**Explication approfondie** : L'amplitude du pic (108 432 / 72 798 = 1,49) mesure la concentration des travaux ; plus le pic est tardif, moins il y a d'intérêts.816817**Intuition** : Un histogramme de « cadence » du chantier.818819**Exemple immobilier québécois** : Pour un six logements à ossature de bois, le pic correspond à la pose simultanée de la charpente, de la brique et des réseaux mécaniques — les trois divisions les plus lourdes (62 % des nus).820821**Démonstration mathématique** : Décaissement du mois t = C × [cum(t) − cum(t−1)], cum(x) = 3x² − 2x³ ; mois 7 : C × [cum(7/14) − cum(6/14)] = 1 018 968 × (0,5 − 0,3936) = 108 432 $.822823**Question à poser** : « Dans quel mois une grève de la construction coûterait-elle le plus d'intérêts ? » **Réponse attendue** : Vers la fin (solde élevé) : chaque mois perdu coûte environ solde × i/12, soit ≈ 5 800 $ au mois 14 contre ≈ 300 $ au mois 3.824825**Erreur fréquente** : Supposer que le profil linéaire est « neutre ». Corriger : il est une hypothèse comme une autre.826827**Transition** : « Mettons les trois résultats côte à côte. »828829**Durée** : 1:15830831### p. 44 — Comparaison des trois résultats — pourquoi 40 122 > 38 107 > 38 002 $832833**À dire** : « Formule simplifiée : 40 122 $. Par période, linéaire, capitalisé : 38 107 $, moins 5,0 %. Par période, courbe en S, capitalisé : 38 002 $, moins 5,3 %. Ce qui explique l'écart : la formule suppose un solde moyen C/2 dès le jour 1 ; avec des tranches mensuelles, le facteur est 13/28 au lieu de ½, soit moins 2 866 $ ; la capitalisation rajoute 851 $. L'arithmétique : 40 122 fois 13/14 égale 37 256 $ ; plus intérêts sur intérêts, 851 $, égale 38 107 $. La courbe en S a le même centre de gravité que le linéaire et un peu moins d'intérêts composés en début de chantier. Conclusion pour l'évaluation : l'écart — 2 000 $ sur 1,25 million, 0,16 % du coût neuf — est **sans conséquence**. La méthode par période devient nécessaire quand la durée, le taux ou le profil s'éloignent du cas régulier. »834835**Explication approfondie** : Décomposer l'écart en deux effets de signe opposé (discrétisation −7,1 % ; capitalisation +2,3 %) est la démonstration guidée C1 des exercices. L'évaluateur doit pouvoir dire pourquoi deux méthodes diffèrent, pas seulement constater qu'elles diffèrent.836837**Intuition** : La formule ½ est une photo prise « à mi-mois » ; le calendrier est le film ; la capitalisation, l'intérêt sur l'intérêt, est le son.838839**Exemple immobilier québécois** : 2 120 $ d'écart sur un six logements : moins que le coût d'une étude géotechnique ; pas de quoi changer une conclusion de valeur.840841**Démonstration mathématique** : 40 122 × 13/14 = 37 256 ; 38 107 − 37 256 = 851 ; 38 107 − 38 002 = 105 $ (effet du profil en S).842843**Question à poser** : « Dans quel cas la méthode par période donnerait-elle **plus** que la formule ½ ? » **Réponse attendue** : Décaissements en début de mois, profil précoce (démolition, acier), capitalisation sur longue durée, ou hausse de taux en cours de chantier.844845**Erreur fréquente** : Retenir 38 002 $ « parce que c'est plus précis ». Corriger : la précision dépend de la qualité du calendrier ; avec un profil hypothétique, la formule ½ est aussi défendable, et c'est la convention du TP2.846847**Transition** : « Quand le profil change-t-il vraiment le résultat ? »848849**Durée** : 2:30850851### p. 45 — Quand le profil change vraiment le résultat852853**À dire** : « Courbe en S **asymétrique**. Tardive — gros achats de finition, ascenseur, cuisines livrées au mois 12 — : solde moyen inférieur à C/2, **moins** d'intérêts. Précoce — acier, fermes, fenêtres commandés d'avance, démolition ou décontamination — : **plus** d'intérêts. Taux variable : i_t différent chaque mois ; la formule par période l'absorbe directement. Intérêts capitalisés : sur 14 mois à 6,75 %, plus 851 $ ; sur 36 mois, l'effet dépasse 5 % des intérêts. Ordre de grandeur sur le six logements : décaler le centre de gravité des décaissements d'**un mois** vers la fin revient à multiplier les intérêts par environ 6/7, soit moins 5 700 $. Le retard de chantier, diapositive suivante, pèse trois fois plus. Pour le TP2 : la formule simplifiée est la convention attendue ; la méthode par période est un outil de vérification et de discussion avec le prêteur. »854855**Explication approfondie** : Décaler le centre de gravité d'un mois sur 14 réduit la « durée effective » de portage de 7 à 6 mois en moyenne, d'où le facteur 6/7. C'est un argument de négociation réel : payer les fournisseurs à la livraison plutôt qu'à la commande.856857**Intuition** : Les intérêts mesurent « dollars × mois » ; retarder les dollars ou raccourcir les mois agit de la même manière.858859**Exemple immobilier québécois** : Un promoteur qui obtient de son fournisseur de cuisines un paiement à 60 jours après installation (mois 13 au lieu de mois 11) économise quelques centaines de dollars d'intérêts ; un chantier de 30 logements avec ascenseur payé à la commande en perd plusieurs milliers.860861**Démonstration mathématique** : 40 122 × (1 − 6/7) ≈ 5 732 $ ; retard de six mois : +17 195 $ (p. 48), soit trois fois plus.862863**Question à poser** : « Pourquoi la capitalisation pèse-t-elle plus sur 36 mois ? » **Réponse attendue** : Les intérêts sur intérêts croissent avec le carré du temps (composition) ; sur un an, ils sont négligeables.864865**Erreur fréquente** : Choisir un profil « tardif » pour réduire les intérêts dans le rapport sans justification. Corriger : le profil vient de l'échéancier, pas du résultat souhaité.866867**Transition** : « Sensibilité au taux. »868869**Durée** : 1:00870871### p. 46 — Sensibilité au taux — six logements, 14 mois872873**À dire** : « Quatre taux, même durée. À 5,75 % : 34 178 $ d'intérêts, coût total 1 240 176 $. À 6,75 %, le cas : 40 122 et 1 246 774. À 7,75 % : 46 066 et 1 253 372. À 8,75 % : 52 010 et 1 259 970. Chaque point de taux vaut **5 944 $** d'intérêts et **6 598 $** de coût total — l'écart est majoré du profit de 11 %, parce que les intérêts entrent dans l'assiette. Soit 0,5 % du coût neuf par point. La relation est linéaire, le graphique le montre. Pour un évaluateur, c'est rassurant : une erreur d'un demi-point sur la prime du prêt — notre approximation de 2,05 — déplace le coût neuf de 0,25 %. »874875**Explication approfondie** : Linéarité : I = C × T/2 × i, donc ∂I/∂i = C × T/2 = 1 018 968 × 14/24 = 594 398 $ par unité de taux, soit 5 944 $ par point. L'effet sur le total est ×1,11 à cause du profit.876877**Intuition** : Le taux est un « prix au mois » du capital ; le multiplier par le stock moyen de capital donne la sensibilité.878879**Exemple immobilier québécois** : La hausse de 25 points de base du 28 octobre 2026 a renchéri le six logements de 1 486 $ d'intérêts et ≈ 1 650 $ de coût neuf : perceptible, pas décisif.880881**Démonstration mathématique** : 1 018 968 × 0,01 × 14/12 × ½ = 5 944 $ ; × 1,11 = 6 598 $ ; / 1 246 774 = 0,53 %.882883**Question à poser** : « Pourquoi l'écart de coût total (6 598 $) dépasse-t-il l'écart d'intérêts (5 944 $) ? » **Réponse attendue** : Le profit de 11 % s'applique à l'assiette, intérêts compris.884885**Erreur fréquente** : Faire la sensibilité sur les intérêts seuls et oublier son effet sur le profit.886887**Transition** : « Sensibilité à la durée — la variable que le promoteur maîtrise le moins. »888889**Durée** : 1:30890891### p. 47 — Sensibilité à la durée — six logements, 6,75 %892893**À dire** : « Cinq durées, même taux. 10 mois : 28 658 $ d'intérêts, coût total 1 234 049 $. 14 mois, le cas : 40 122 et 1 246 774. 18 mois : 51 585 et 1 259 498. 20 mois — un retard de six mois — : 57 317 et 1 265 861. 24 mois : 68 780 et 1 278 585. Chaque mois vaut **2 866 $** d'intérêts et **3 181 $** de coût total. La durée est linéaire dans la formule, et c'est la variable que le promoteur maîtrise le moins : météo, main-d'œuvre, approvisionnements, permis. Deux mois de chantier valent à peu près un point de taux. Si vous devez stresser un coût neuf, stressez la durée avant le taux. »894895**Explication approfondie** : ∂I/∂T = C × i/2 par année = 1 018 968 × 0,0675/2 = 34 390 $/an = 2 866 $/mois. Comme pour le taux, le total suit ×1,11.896897**Intuition** : Le temps est le « loyer » du capital ; chaque mois de plus, le promoteur paie le loyer d'un solde quasi complet (en fin de chantier) — en réalité, un retard tardif coûte même plus que la moyenne de 2 866 $.898899**Exemple immobilier québécois** : À Gatineau, les mises en chantier collectives ont augmenté de 19 % en 2026 (SCHL) : la pression sur les corps de métier allonge les délais — un risque de durée réel pour le cas.900901**Démonstration mathématique** : 1 018 968 × 0,0675 × 1/12 × ½ = 2 866 $ ; × 1,11 = 3 181 $.902903**Question à poser** : « Pourquoi dire que la sensibilité moyenne (2 866 $/mois) sous-estime le coût d'un mois de retard réel ? » **Réponse attendue** : Un retard survient en fin de chantier, quand le solde est proche de C, donc le mois coûte ≈ C × i/12 = 5 732 $, le double de la moyenne.904905**Erreur fréquente** : Croire que la formule ½ « absorbe » un retard. Corriger : elle suppose un profil régulier sur la durée totale ; un retard en fin de chantier coûte plus que la moyenne (voir calendrier).906907**Transition** : « Chiffrons justement un retard de six mois. »908909**Durée** : 1:30910911### p. 48 — Un retard de six mois — de 14 à 20 mois de chantier912913**À dire** : « De 14 à 20 mois. Intérêts : de 40 122 à 57 317 $, surcoût **17 195 $**. Assiette du profit : de 1 123 220 à 1 140 415 $. Profit 11 % : de 123 554 à 125 446 $. Coût total neuf : de 1 246 774 à **1 265 861 $**, surcoût **19 087 $**, plus 1,5 %. Pourquoi 19 087 et non 17 195 ? Parce que le surcoût d'intérêts entre dans l'assiette : 17 195 fois 1,11. Et c'est logique : l'incitatif du promoteur augmente parce que son capital est immobilisé plus longtemps. Mais la chaîne ne voit pas tout : six mois de loyers perdus — six logements à environ 1 460 $ — c'est 52 600 $ de revenu différé, hors coût neuf mais réel pour le promoteur ; et la prolongation des conditions générales — roulotte, surintendant — et de l'assurance chantier. Un retard coûte au promoteur bien plus que ce que la chaîne du cours inscrit. »914915**Explication approfondie** : Le coût neuf est un coût de **création** ; les loyers perdus sont un coût d'**opportunité** qui relève de l'analyse de faisabilité (flux de trésorerie, bloc 5, p. 93), pas du coût neuf. La prolongation des CG (≈ 8 % des nus / 14 mois ≈ 4 500 $/mois) devrait en toute rigueur être ajoutée aux directs en cas de retard imputable au propriétaire.916917**Intuition** : Un retard, c'est trois factures : la banque (intérêts), l'entrepreneur (conditions générales prolongées) et le marché (loyers non perçus) ; la chaîne du cours ne voit que la première.918919**Exemple immobilier québécois** : 6 × 6 × 1 460 = 52 560 $ de loyers différés ; plus 19 087 $ de coût neuf ; plus ≈ 27 000 $ de CG prolongées : un retard de six mois coûte près de 100 000 $ au promoteur de Hull.920921**Démonstration mathématique** : 1 018 968 × 0,0675 × 20/12 × ½ = 57 317 $ ; 57 317 − 40 122 = 17 195 ; 17 195 × 1,11 = 19 086 ≈ 19 087 $ (arrondis).922923**Question à poser** : « Le retard doit-il être inclus dans le coût neuf de l'immeuble évalué ? » **Réponse attendue** : Non, sauf s'il est « normal » pour ce type de projet sur ce marché ; le coût neuf retient une durée typique, pas celle d'un chantier malheureux.924925**Erreur fréquente** : Inscrire les loyers perdus dans C_I. Corriger : hors coût neuf ; analyse de développement.926927**Transition** : « À côté des intérêts, d'autres frais de financement. »928929**Durée** : 2:00930931### p. 49 — Autres frais de financement — à côté des intérêts932933**À dire** : « Les intérêts ne sont pas les seuls frais du prêteur. Frais de dossier ou de mise en place : 0,5 à 1 % du prêt — approximation non sourcée. Évaluation exigée par le prêteur : forfait, inclus dans le forfait du cours. Inspections d'avancement : une par déboursé, 3 à 5. Frais SCHL pour un prêt locatif assuré : 200 $ par logement pour les 100 premiers. Prime d'assurance prêt SCHL : selon le ratio prêt-coût, non chiffrée ici. Acte hypothécaire chez le notaire : 900 à 1 500 $. Dans la chaîne du cours, seuls les intérêts sont isolés ; notaire et évaluation sont dans le forfait juridique ; les frais de dossier ne sont pas comptés — petit prêt, parfois négociés à zéro. À documenter dans un vrai dossier. Et l'erreur en bas à droite : compter le **portage du terrain** — les intérêts sur 210 000 $ pendant 14 mois — dans le coût neuf du bâtiment. Il appartient au terrain et à l'analyse de développement, pas à C_I. »934935**Explication approfondie** : Le portage du terrain (≈ 210 000 × 6,75 % × 14/12 ≈ 16 500 $, intérêt plein puisque le terrain est payé au jour 1) est un vrai coût pour le promoteur, mais il n'augmente pas le coût de **création du bâtiment** ; il affecte la valeur du terrain « prêt à construire » ou la marge du promoteur.936937**Intuition** : Le terrain est acheté, pas construit ; porter un achat n'est pas fabriquer.938939**Exemple immobilier québécois** : Prêt de 764 000 $ (75 % de D + C) : frais de dossier 0,75 % ≈ 5 700 $ ; 4 inspections ; notaire 1 200 $ — ≈ 7 000 $ que la chaîne du cours ne compte pas (sauf le notaire, dans le forfait).940941**Démonstration mathématique** : 210 000 × 0,0675 × 14/12 = 16 538 $ (portage du terrain, exclu).942943**Question à poser** : « Pourquoi le portage du terrain n'a-t-il pas de facteur ½ ? » **Réponse attendue** : Le terrain est payé en entier au départ ; le solde est constant.944945**Erreur fréquente** : Celle de la diapositive.946947**Transition** : « Question du bloc et trois erreurs. Puis pause. »948949**Durée** : 0:45950951### p. 50 — Question et erreurs fréquentes — bloc 3952953**À dire** : « Question : le prêteur offre 6,25 % si le promoteur finance lui-même les trois premiers mois — les fondations. Avec le calendrier en S, de combien baissent les intérêts ? Que perd le promoteur en échange ? [Laisser une minute.] Réponse : les trois premiers mois ne portent que 120 315 $ de décaissements et quelques centaines de dollars d'intérêts ; l'essentiel du gain vient du taux : un demi-point sur 11 mois de solde, environ 2 500 $ ; moins les intérêts "économisés" des mois 1 à 3 (≈ 400 $). En échange, le promoteur immobilise 120 000 $ de fonds propres plus tôt — un coût d'opportunité qui mange une bonne partie du gain. Trois erreurs : oublier le ½ — 80 244 $, le double ; durée en mois sans /12 — douze fois trop ; base erronée — appliquer le taux au coût total neuf, qui contient déjà les intérêts et le profit, ou aux directs nus. »954955**Explication approfondie** : Calcul indicatif avec le calendrier en S : intérêts des mois 1–3 = 0 + 84 + 318 = 402 $ (économisés) ; solde des mois 4–14 financé à 6,25 % au lieu de 6,75 % : gain ≈ (38 002 − 402) × (0,50/6,75) ≈ 2 785 $ ; total ≈ 3 200 $ de moins d'intérêts, contre 120 315 $ immobilisés trois mois plus tôt (coût d'opportunité ≈ 120 315 × 0,0675 × 3/12 × ½ ≈ 1 000 $ si on les aurait de toute façon mis plus tard… ou davantage si ces fonds propres devaient venir d'ailleurs). Le point pédagogique : un taux plus bas obtenu contre des fonds propres n'est pas « gratuit ».956957**Intuition** : La banque échange du risque contre du taux ; ce que le promoteur gagne en taux, il le paie en capital immobilisé.958959**Exemple immobilier québécois** : Les caisses et banques exigent fréquemment que les fondations soient payées en fonds propres avant le premier déboursé (préparatoire ≈ 5 % selon le MEFQ) : c'est la pratique courante, pas une offre exceptionnelle.960961**Démonstration mathématique** : Sans ½ : 1 018 968 × 0,0675 × 14/12 = 80 244 $ ; sans /12 : × 14 × ½ = 481 462 $.962963**Question à poser** : Celle de la diapositive. **Réponse attendue** : Voir ci-dessus (ordre de grandeur : −3 000 $ d'intérêts ; coût d'opportunité des fonds propres).964965**Erreur fréquente** : Les trois encadrés de la diapositive.966967**Transition** : « Dix minutes de pause. Au retour : taxes, permis, assurances et réglementation. »968969**Durée** : 1:45970971### Pause972973**À dire** : « Pause de dix minutes. »974975**Durée** : 10:00976977---978979## Bloc 4 — Taxes, permis, assurances et réglementation (p. 51–68 ; 28:00)980981### p. 51 — [Page de bloc] Bloc 4 — Taxes, permis, assurances et réglementation982983**À dire** : « Bloc 4 : tout ce que la Ville, le fisc, la Régie et les assureurs ajoutent — ou n'ajoutent pas. »984985**Durée** : 0:15986987### p. 52 — Objectifs du bloc 4988989**À dire** : « Cinq objectifs : calculer le permis de construire de Gatineau au tarif 2026 et situer les autres frais municipaux ; appliquer la TPS et la TVQ selon le type de projet — occupant, premier acheteur, locatif, commercial — avec les remboursements vérifiés ; décider si la GCR s'applique et la chiffrer ; situer RBQ, CCQ et CNESST — ce qui est un indirect et ce qui est déjà dans les directs ; chiffrer assurances, cautionnements et frais juridiques, puis totaliser les indirects du six logements. Trois corrections par rapport à l'ancienne version du cours, que certains d'entre vous ont peut-être vue : le permis est à 4,70 $ par 1 000 $, pas 10 $ ; le remboursement de TVQ sur une habitation neuve est **nul dès 300 000 $** — l'exemple à 350 000 $ en comptait un, à tort ; et un six logements locatif **n'est pas visé** par le plan de garantie obligatoire. »990991**Explication approfondie** : Ces trois corrections viennent de la vérification des sources officielles au 2 novembre 2026 (règl. 501-2005 [S09], Revenu Québec [S27], B-1.1, r. 8 [S13]). Elles illustrent la règle du bloc : un poste réglementaire se vérifie à la source et à la date, jamais de mémoire.992993**Intuition** : Les postes de ce bloc sont « conditionnels » : ils dépendent du bâtiment (GCR), du secteur (permis, redevances) et de l'acquéreur (taxes). Même immeuble, trois réponses différentes selon le contexte.994995**Exemple immobilier québécois** : Six logements : permis 4 789 $, GCR 0 $, assurance 8 152 $, juridique 12 000 $ ; taxes hors chaîne (TVQ d'autocotisation ≈ 145 000 $ à nommer).996997**Démonstration mathématique** : Sans objet.998999**Question à poser** : « Lequel de ces postes dépend de **l'acheteur** plutôt que du bâtiment ? » **Réponse attendue** : Les taxes nettes (TPS/TVQ) — d'où la convention « coût neuf hors taxes ».10001001**Erreur fréquente** : Recopier les paramètres d'un cours antérieur. Corriger : vérifier à la date d'évaluation.10021003**Transition** : « Le permis de construire, d'abord. »10041005**Durée** : 0:4510061007### p. 53 — Permis de construire à Gatineau — règlement 501-2005, art. 10410081009**À dire** : « Tarif 2026, usage Habitation, construction d'un bâtiment principal : "4,70 $ par 1 000 $ du coût de l'évaluation des travaux sans être inférieur à 335 $ par logement". Ajout d'un logement : 880 $ par logement. Modification ou agrandissement : 3,75 $ par 1 000 $, minimum 100 $ par logement. Commercial et industriel : 13,65 $ par 1 000 $, minimum 170 $. La formule : permis égale le maximum entre 4,70 fois les travaux divisés par 1 000, et 335 fois le nombre de logements. Convention du cours : le "coût des travaux" est D plus C — le montant que la Ville évalue sur la demande. Et le minimum ne mord que sur les petits travaux : pour un logement, 335 $ l'emporte sous 71 277 $ de travaux ; au-delà, c'est le proportionnel. »10101011**Explication approfondie** : Le règlement est une compilation administrative incluant R-501-80-2025 (effet 1er janvier 2026) et R-501-83-2026 ; « le présent document n'a aucune valeur légale ou officielle » — on cite la compilation en le disant [S09]. Le coût des travaux déclaré par le demandeur est ce que la Ville tarifie ; en évaluation, on prend D + C comme meilleure approximation du contrat.10121013**Intuition** : Un tarif « plancher ou proportionnel » : la Ville veut au moins couvrir le coût d'un dossier par logement.10141015**Exemple immobilier québécois** : Six logements : 4,70 × 1 018,968 = 4 789 $ > 6 × 335 = 2 010 $ → 4 789 $.10161017**Démonstration mathématique** : Seuil du minimum, n logements : n × 335 / 4,70 × 1 000 = n × 71 277 $ ; pour 6 logements, 427 660 $ : tout six logements neuf dépasse ce seuil.10181019**Question à poser** : « Un commercial de 1 018 968 $ de travaux : quel permis ? » **Réponse attendue** : 13,65 × 1 018,968 = 13 909 $ — près de trois fois le résidentiel.10201021**Erreur fréquente** : Utiliser 10 $/1 000 $ (ancienne hypothèse). Corriger : 4,70 $ à Gatineau en 2026, et chaque ville a son tarif.10221023**Transition** : « Quatre exemples et le six logements. »10241025**Durée** : 2:0010261027### p. 54 — Permis — quatre exemples et le six logements10281029**À dire** : « Unifamiliale, 277 500 $ de travaux : proportionnel 1 304, minimum 335 → **1 304 $**. Quadruplex, 800 000 $ : 3 760 contre 1 340 → **3 760 $**. Garage, 40 000 $, un logement : 188 contre 335 → **335 $**, le minimum. Six logements, 1 018 968 $ : 4 789 contre 2 010 → **4 789 $**, soit 0,4 % du coût neuf. Le graphique montre les trois droites — un, quatre, six logements — avec leur plancher, et les quatre points. Le permis est un petit poste, mais il est **vérifiable à la source**, et un relecteur le vérifiera. Vous remarquerez que le minimum ne joue que pour le garage : dès que les travaux dépassent 71 277 $ par logement, le proportionnel l'emporte, ce qui est le cas de tout bâtiment principal neuf. »10301031**Explication approfondie** : Le graphique illustre la fonction max(ax ; b) : un plancher horizontal puis une droite de pente 4,70 $/1 000 $ ; le point d'inflexion recule avec le nombre de logements.10321033**Intuition** : Un tarif de taxi : prise en charge minimale, puis compteur.10341035**Exemple immobilier québécois** : Le quadruplex du TP2 : même tarif ; les étudiants doivent appliquer max(4,70 ‰ × D+C ; 4 × 335).10361037**Démonstration mathématique** : 4,70 × 277,5 = 1 304,25 → 1 304 ; 4,70 × 800 = 3 760 ; 4,70 × 40 = 188 < 335 ; 4,70 × 1 018,968 = 4 789,15 → 4 789 $.10381039**Question à poser** : « Pourquoi le garage à 40 000 $ paie-t-il 335 $ alors qu'un garage accessoire est tarifé 75 $ ? » **Réponse attendue** : L'exemple suppose un ajout lié à un logement (bâtiment principal) ; un bâtiment accessoire seul relèverait du tarif de 75 $ — l'usage détermine la ligne du tableau 104.10401041**Erreur fréquente** : Appliquer le minimum **en plus** du proportionnel. Corriger : c'est un maximum des deux, pas une somme.10421043**Transition** : « Les autres frais municipaux — dont un qui dépend du secteur. »10441045**Durée** : 1:3010461047### p. 55 — Autres frais municipaux — redevances, certificats, raccordements10481049**À dire** : « Redevances de développement, règlement 961-2024, en vigueur depuis le 19 novembre 2024 : **3 986,39 $ par logement** en zone 1, le secteur Aylmer — caserne 578,79 $, écocentre 372,67 $, élargissement du chemin Vanier 3 034,93 $, vérifié dans la reddition de compte du budget 2026. Hors zone 1 — Hull, Gatineau, Buckingham — : 0 $, déduction du règlement. Certificats d'autorisation et d'occupation : tarifés au règlement 501-2005, non chiffrés ici. Raccordement aqueduc et égout : **non vérifié** — aucun barème 2026 trouvé. Démolition, abattage, CPTAQ : selon le cas. Notre six logements est à Hull : aucune redevance. Le même immeuble à Aylmer coûterait **23 918 $** de plus — 1,9 % du coût neuf : la localisation change le coût, pas seulement la valeur. Et après 2031, Québec limitera les redevances à l'eau potable, aux eaux usées et à la voirie : vérifier le règlement à la date d'évaluation. »10501051**Explication approfondie** : Les redevances financent des infrastructures rendues nécessaires par la croissance ; elles s'appliquent aux projets de l'annexe A (zone 1). Elles sont un indirect du projet (payées au permis) et entrent dans l'assiette du profit. C'est la variante de l'étude de cas D1 des exercices (Aylmer, 16 mois : coût total 1 279 686 $).10521053**Intuition** : Une « taxe d'entrée » dans un secteur en développement : le promoteur paie sa part de la caserne et de la route.10541055**Exemple immobilier québécois** : 6 × 3 986,39 = 23 918 $ ; avec profit : × 1,11 = 26 549 $ de coût neuf en plus à Aylmer.10561057**Démonstration mathématique** : 578,79 + 372,67 + 3 034,93 = 3 986,39 $ ; 23 918 / 1 246 774 = 1,9 %.10581059**Question à poser** : « Les redevances devraient-elles plutôt être imputées au terrain qu'au bâtiment ? » **Réponse attendue** : Débat légitime : elles sont déclenchées par le logement construit (par unité), donc liées au bâtiment ; mais elles capitalisent dans le prix des terrains d'Aylmer. Le rapport doit choisir et le dire.10601061**Erreur fréquente** : Appliquer les redevances à tout Gatineau. Corriger : zone 1 seulement.10621063**Transition** : « Les taxes de vente — quatre diapositives. »10641065**Durée** : 1:3010661067### p. 56 — TPS et TVQ (1/4) — taux, qui paie, et la convention du cours10681069**À dire** : « TPS 5 % plus TVQ 9,975 % égale **14,975 %** du prix ou de la juste valeur marchande d'une habitation neuve. Qui paie ? L'**acheteur-occupant** : les taxes sur le prix de vente du constructeur, puis des remboursements partiels. Le **constructeur-locateur** : l'**autocotisation** — la fourniture à soi-même — sur la JVM à l'achèvement ou à la première occupation, puis des remboursements. L'**inscrit commercial** : il paie les taxes sur ses intrants et les récupère par crédits de taxe sur intrants. Convention du cours : le coût neuf est **hors TPS/TVQ**. Les taxes nettes dépendent du **statut fiscal** de l'acquéreur, pas du bâtiment ; on les traite à part en précisant l'hypothèse. Et c'est défendable : les prix de vente des comparables, en approche marché, sont eux aussi usuellement analysés hors taxes pour le neuf ; coût et marché restent ainsi comparables. »10701071**Explication approfondie** : La location résidentielle de longue durée est exonérée ; le constructeur-locateur ne peut donc pas récupérer les taxes sur ses intrants et doit s'autocotiser sur la JVM de l'immeuble achevé — d'où les remboursements pour immeubles locatifs (p. 59) [S33][S34].10721073**Intuition** : Le bâtiment est le même ; c'est le « passeport fiscal » de celui qui le possède qui change la facture.10741075**Exemple immobilier québécois** : Six logements locatif : JVM estimée 1 456 774 $ → TPS 72 839 $, TVQ 145 313 $ autocotisées ; TPS remboursée à 100 %, TVQ non (p. 59).10761077**Démonstration mathématique** : 1 456 774 × 0,05 = 72 838,70 ; × 0,09975 = 145 313,21 $.10781079**Question à poser** : « Pourquoi parle-t-on de "fourniture à soi-même" ? » **Réponse attendue** : Le fisc traite le constructeur-locateur comme s'il s'était vendu l'immeuble à lui-même à la JVM, pour qu'il paie les mêmes taxes qu'un acheteur.10801081**Erreur fréquente** : Ajouter 14,975 % au coût neuf « pour être complet ». Corriger : hors taxes ; mentionner les taxes nettes selon l'hypothèse d'acquéreur.10821083**Transition** : « L'acheteur-occupant : remboursements et deux exemples. »10841085**Durée** : 2:0010861087### p. 57 — TPS et TVQ (2/4) — acheteur-occupant : remboursements et deux exemples10881089**À dire** : « Remboursements pour habitation neuve, occupant. TPS : 36 % de la TPS, maximum 6 300 $, plein jusqu'à 350 000 $, dégressif, **nul à 450 000 $**. TVQ : 50 % de la TVQ, maximum 9 975 $, plein jusqu'à 200 000 $, dégressif, **nul à 300 000 $**. Exemple à 350 000 $ : TPS 17 500, TVQ 34 912,50, taxes brutes 52 412,50 ; remboursement TPS 6 300 ; remboursement TVQ **zéro** — le prix dépasse 300 000 $ ; taxes nettes **46 112,50 $**, 13,2 % du prix. L'ancienne version soustrayait 9 975 $ et trouvait 36 138 $ : erreur de 10 000 $. Exemple à 280 000 $ : taxes brutes 41 930 ; remboursement TPS 5 040 — 36 % de 14 000 ; remboursement TVQ 1 995 — 9 975 fois (300 000 moins 280 000) sur 100 000 ; taxes nettes **34 895 $**, 12,5 %. »10901091**Explication approfondie** : Les deux remboursements ont des structures parallèles (plein → dégressif linéaire → nul) mais des seuils différents (fédéral 350/450 k$ ; Québec 200/300 k$). À Gatineau en 2026, où une maison neuve dépasse presque toujours 300 000 $, le remboursement de TVQ est en pratique éteint pour l'occupant ordinaire [S27][S35].10921093**Intuition** : Deux rampes de sortie : la fédérale se termine à 450 000 $, la québécoise à 300 000 $. Au-delà, on paie plein tarif.10941095**Exemple immobilier québécois** : Maison neuve à 350 000 $ à Gatineau : 46 112,50 $ de taxes nettes, soit 13,2 % — plus que le profit entrepreneurial du cas (9,9 % du coût neuf).10961097**Démonstration mathématique** : 280 000 × 0,05 × 0,36 = 5 040 ; 9 975 × 0,20 = 1 995 ; 41 930 − 5 040 − 1 995 = 34 895 $.10981099**Question à poser** : « Entre 350 000 et 450 000 $, comment se calcule le remboursement de TPS ? » **Réponse attendue** : 6 300 × (450 000 − prix)/100 000 ; à 420 000 $ : 1 890 $ (exercice B5).11001101**Erreur fréquente** : Celle de l'ancienne version (TVQ remboursée à 350 000 $).11021103**Transition** : « Les premiers acheteurs — une loi de 2026. »11041105**Durée** : 2:3011061107### p. 58 — TPS et TVQ (3/4) — premiers acheteurs (loi C-4, sanctionnée le 12 mars 2026)11081109**À dire** : « Remboursement de la TPS pour une première habitation, fédéral, loi C-4 sanctionnée le 12 mars 2026 : **100 % de la TPS** jusqu'à 1 000 000 $, dégressif jusqu'à 1 500 000 $, maximum 50 000 $ ; contrat après le 19 mars 2025 et avant 2031, achèvement avant 2036 ; acheteur de 18 ans ou plus, citoyen ou résident permanent, sans propriété occupée depuis quatre ans ; formulaire FP-2190.APH, administré par Revenu Québec. Et la TVQ ? **Aucun volet TVQ**. Québec a plutôt créé, le 17 avril 2026, un crédit d'impôt sur les droits de mutation, maximum 5 875 $. Exemple à 650 000 $ : TPS 32 500 remboursée en entier ; TVQ 64 837,50 entière ; taxes nettes 64 837,50 $, 10,0 %. À 350 000 $ : taxes nettes 34 912,50 $, soit la TVQ seule. Le remboursement premier acheteur **remplace** celui de 36 % — pas de cumul. »11101111**Explication approfondie** : Le remboursement C-4 s'applique à l'achat d'un constructeur, à l'autoconstruction et aux coopératives ; il est sans effet sur le coût neuf (hors taxes) mais réduit le prix effectif pour une partie des acheteurs, ce qui peut soutenir les prix du neuf — un effet de marché à garder en tête en approche comparative [S28][S29][S30][S38].11121113**Intuition** : Un rabais fédéral de 5 % pour le premier achat, sans équivalent provincial : la TVQ, deux fois plus lourde, reste.11141115**Exemple immobilier québécois** : Premier acheteur d'une maison neuve de 650 000 $ à Aylmer : économie de 32 500 $ de TPS ; il reste 64 837,50 $ de TVQ.11161117**Démonstration mathématique** : 650 000 × 0,05 = 32 500 (remboursé) ; 650 000 × 0,09975 = 64 837,50 ; 64 837,50 / 650 000 = 9,98 %.11181119**Question à poser** : « À 1 200 000 $, combien de TPS est remboursée ? » **Réponse attendue** : 60 000 × (1 500 000 − 1 200 000)/500 000 = 36 000 $.11201121**Erreur fréquente** : Cumuler 36 % + 100 %. Corriger : l'un ou l'autre, le plus avantageux.11221123**Transition** : « Le locatif, notre cas, et le commercial. »11241125**Durée** : 1:4511261127### p. 59 — TPS et TVQ (4/4) — locatif (C-56) et commercial11281129**À dire** : « Immeuble locatif neuf, remboursement bonifié, loi C-56 du 15 décembre 2023 : **100 % de la TPS**, sans seuil de réduction ; chantier commencé après le 13 septembre 2023 et avant 2031, achevé avant 2036 ; au moins quatre habitations ou dix chambres, 90 % en location résidentielle de longue durée. Québec n'a pas harmonisé : remboursement de TVQ locatif de **36 %**, maximum **7 182 $ par logement**, dégressif de 200 000 à 225 000 $ de JVM par logement, puis **nul**. Notre six logements, JVM estimée 1 456 774 $ : TPS autocotisée 72 839 $, remboursée à 100 %, TPS nette **zéro**. TVQ autocotisée 145 313 $ ; JVM par logement environ 242 800 $, supérieure à 225 000 → remboursement nul ; TVQ nette **145 313 $**. Commercial, baux taxables : TPS et TVQ récupérées par CTI et RTI → pas un coût. »11301131**Explication approfondie** : C-56 vise à stimuler la construction locative ; le DPB estime son coût à 5,8 G$ sur cinq ans [S32]. Québec a maintenu le remboursement partiel de 36 % avec des seuils de 200/225 k$ par logement — conçus pour une époque où un logement neuf valait moins de 200 000 $ ; à Gatineau en 2026, ils sont dépassés [S33][S35][S82]. La JVM retenue (coût neuf + terrain) est une hypothèse ; en pratique, l'évaluation de la JVM aux fins d'autocotisation peut faire l'objet d'un rapport distinct.11321133**Intuition** : Le fédéral a « ouvert la vanne » (0 % de TPS nette) ; le Québec a laissé la sienne presque fermée (TVQ pleine) : le promoteur locatif québécois paie 10 % de taxes nettes là où l'ontarien n'en paie pas (TVH entièrement remboursée en Ontario pour le locatif admissible — à vérifier selon la province, hors cours).11341135**Exemple immobilier québécois** : 145 313 $ de TVQ nette sur le six logements de Hull = 24 219 $ par logement = 16,6 mois de loyer moyen (1 460 $).11361137**Démonstration mathématique** : 1 456 774 / 6 = 242 796 $ > 225 000 → remboursement TVQ 0 ; TVQ nette 145 313 $ = 11,7 % du coût neuf.11381139**Question à poser** : « À quelle JVM par logement le remboursement de TVQ locatif serait-il plein (7 182 $) ? » **Réponse attendue** : ≤ 200 000 $ par logement — soit un six logements d'au plus 1 200 000 $ terrain compris ; irréaliste à Gatineau en 2026 pour du neuf.11401141**Erreur fréquente** : Accorder au locatif un remboursement de TVQ « harmonisé » à 100 %. Corriger : il n'existe pas.11421143**Transition** : « Synthèse par type de projet. »11441145**Durée** : 2:3011461147### p. 60 — TPS et TVQ — synthèse par type de projet11481149**À dire** : « Quatre lignes. Occupant sous 350 000 $ : 64 % de la TPS, TVQ entière dès 300 000 $. Premier acheteur : TPS nulle jusqu'à un million, TVQ entière. Locatif de quatre logements et plus, C-56 : TPS nulle, TVQ entière en pratique à Gatineau. Commercial inscrit : rien. Dans le coût neuf du cours ? Non, dans aucun cas — hors taxes ; mais pour le locatif, la TVQ d'autocotisation est un **coût réel du promoteur**. Lecture pour le six logements : la TVQ d'autocotisation, environ 145 000 $, 11,7 % du coût neuf, est le poste fiscal le plus lourd d'un projet locatif québécois en 2026 ; elle n'est pas dans la chaîne, mais elle est dans la **décision** du promoteur — nous y reviendrons au bloc 5 — et doit être **nommée** dans tout rapport qui compare coût et marché. »11501151**Explication approfondie** : Le tableau est l'outil de rédaction : le rapport indique le type d'acquéreur présumé et le traitement des taxes qui en découle ; le coût neuf reste hors taxes pour que l'indication de valeur soit comparable aux ventes.11521153**Intuition** : Même immeuble, quatre factures fiscales : de 0 (commercial) à ≈ 15 % (occupant au-dessus de 450 000 $).11541155**Exemple immobilier québécois** : Si le six logements était vendu en condos à six acheteurs-occupants à 243 000 $ chacun : TPS remboursée à 36 %, TVQ partiellement remboursée (entre 200 et 300 k$) — fiscalité beaucoup plus douce qu'en locatif conservé.11561157**Démonstration mathématique** : 145 313 / 1 246 774 = 11,65 %.11581159**Question à poser** : « Pourquoi le commercial n'a-t-il « aucune » taxe nette ? » **Réponse attendue** : Les baux commerciaux sont taxables ; l'inscrit récupère les taxes d'intrants et les refacture à ses locataires.11601161**Erreur fréquente** : Oublier de nommer les taxes dans un rapport locatif. Corriger : hors coût neuf, mais à nommer.11621163**Transition** : « La GCR — qui est visé ? »11641165**Durée** : 1:0011661167### p. 61 — GCR — plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs : qui est visé11681169**À dire** : « Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, B-1.1, r. 8, article 2, à jour au 1er juillet 2026. Bâtiments visés, non détenus en copropriété divise : "une maison unifamiliale isolée, jumelée ou en rangée" et "un bâtiment multifamilial à partir du **duplex jusqu'au quintuplex**". En copropriété divise : "un bâtiment multifamilial comprenant au plus **4 parties privatives superposées**". Exclus : client OSBL, coopérative ou office d'habitation. Couvertures : avant réception, acomptes — 50 000 $ par bâtiment multifamilial —, parachèvement, relogement 6 000 $ ; après réception, parachèvement et malfaçons dénoncées dans l'année — 1 an —, vices cachés — 3 ans —, vices de conception, de construction ou de sol selon l'article 2118 du Code civil — 5 ans ; plafond égal au moindre du prix du contrat ou de 200 000 $ fois le nombre de logements. Conséquence pour le six logements, locatif, non en copropriété : **au-delà du quintuplex, non visé, prime GCR zéro**. L'acheteur ou le prêteur peut exiger une garantie privée, mais rien n'est obligatoire. »11701171**Explication approfondie** : Le plan obligatoire est administré par Garantie de construction résidentielle (GCR), seul administrateur autorisé par la RBQ ; l'entrepreneur doit être accrédité (licence 1.1.1/1.1.2) pour construire un bâtiment visé. La frontière « quintuplex » est une règle juridique, pas une approximation [S13][S14].11721173**Intuition** : Le plan protège les acheteurs de « petits » bâtiments résidentiels ; au-delà de cinq logements, le législateur considère que l'acquéreur est un investisseur capable de se protéger lui-même.11741175**Exemple immobilier québécois** : Le quadruplex du TP2 est **visé** (duplex à quintuplex) ; le six logements de Hull ne l'est pas. Même ville, même entrepreneur, deux réponses.11761177**Démonstration mathématique** : Plafond pour un quadruplex : min(prix du contrat ; 4 × 200 000 = 800 000 $).11781179**Question à poser** : « Un six logements vendu en copropriété divise, trois unités superposées par colonne : visé ? » **Réponse attendue** : Oui — au plus 4 parties privatives superposées → visé, catégorie 2 (p. 62, p. 90).11801181**Erreur fréquente** : Facturer la GCR « automatiquement » à tout résidentiel neuf. Corriger : vérifier l'article 2.11821183**Transition** : « Les tarifs 2026 et la variante "si visé". »11841185**Durée** : 2:0011861187### p. 62 — GCR — tarifs d'enregistrement 2026 et la variante « si visé »11881189**À dire** : « Tarifs d'enregistrement en vigueur au 1er avril 2026, par unité, plus taxes. Catégorie 1 — unifamiliales et multifamiliaux de 2 à 5 logements : cote AA 2 172,68 $ ; cote **A 2 656,68 $** ; B 2 859,68 ; C 3 333,68 ; D ou nouveau 4 076,68 $. Catégorie 2 — copropriété de 4 parties superposées ou moins : cote A 3 359,68 $. Le 2 656,68 se décompose : 1 541 plus 377 plus 377 plus 361,68 — dont 300 $ de fonds de garantie RBQ et 61,68 $ de frais RBQ. Variante pédagogique : et si le six logements était visé ? 6 fois 2 656,68 égale **15 940 $** d'indirects en plus → assiette 1 139 160 $, profit 125 308 $, coût total **1 264 468 $**, plus 17 694 $, plus 1,4 %. Quand la GCR est un vrai poste : le quadruplex du TP2, un triplex, des maisons de ville en rangée, des copropriétés de 4 unités superposées ou moins — oui, 2 656,68 $ par unité pour un entrepreneur coté A. »11901191**Explication approfondie** : La cote (AA à D) reflète le dossier de l'entrepreneur auprès de GCR (réclamations, conformité) ; un entrepreneur nouveau paie 53 % de plus qu'un coté A. La prime est un indirect du projet (payée par l'entrepreneur, refacturée au client) ; dans la chaîne du cours, elle est isolée pour la rendre visible.11921193**Intuition** : Une « assurance obligatoire par unité » dont le prix dépend du bonus-malus de l'entrepreneur.11941195**Exemple immobilier québécois** : Triplex, cote A : 7 970,04 $ (exercice E2/P2) ; quadruplex du TP2, cote A : 10 626,72 $ ; même quadruplex, entrepreneur nouveau (D) : 16 306,72 $.11961197**Démonstration mathématique** : 15 940 × 1,11 = 17 693 ≈ 17 694 $ (arrondis) ; 1 264 468 / 5 400 = 234,16 $/pi².11981199**Question à poser** : « Pourquoi la catégorie 2 coûte-t-elle plus cher (3 359,68 $) ? » **Réponse attendue** : La copropriété expose GCR à des réclamations sur les parties communes et à plusieurs bénéficiaires par bâtiment.12001201**Erreur fréquente** : Oublier « plus taxes » ou appliquer le tarif par **bâtiment** au lieu de par **unité**.12021203**Transition** : « La RBQ et le Code : des coûts de l'entrepreneur, pas du projet. »12041205**Durée** : 1:4512061207### p. 63 — RBQ et Code de construction — coûts de l'entrepreneur, pas du projet12081209**À dire** : « Licence RBQ 2026, entrepreneur général : délivrance 1 291,69 $ — 884,54 plus 407,15 —, 1 698,84 $ en traitement prioritaire ; maintien annuel 989,81 $ ; cautionnement de licence 40 000 $, 20 000 $ pour un spécialisé. Un projet de règlement du 25 février 2026 porterait ces montants à 60 000 et 30 000 $ — non en vigueur, source secondaire. Où cela va-t-il dans la chaîne ? Licence, maintien et cautionnement sont des **frais généraux de l'entrepreneur** — les 7 % : ils ne sont **pas** des indirects du projet. Les inscrire deux fois est un double comptage. Code en vigueur : chapitre I, Bâtiment, égale **CNB 2020 modifié Québec**, depuis le 17 avril 2025 ; pour les travaux débutés avant le 17 octobre 2027, ancienne ou nouvelle édition au choix — transition prolongée le 26 août 2026. »12101211**Explication approfondie** : Le cautionnement de licence n'est pas un décaissement de 40 000 $ mais une garantie (prime annuelle de quelques centaines de dollars auprès d'un assureur ou d'une caisse) ; de toute façon, c'est un coût d'exploitation de l'entreprise réparti sur tous ses chantiers [S16][S17][S18]. Le Code en vigueur influence les **directs** (exigences techniques), pas les indirects [S19][S20].12121213**Intuition** : Le permis de conduire du chauffeur de taxi n'est pas facturé sur chaque course : il est dans le tarif.12141215**Exemple immobilier québécois** : Un entrepreneur de Gatineau qui fait quatre chantiers par an répartit 989,81 $ de maintien de licence : ≈ 250 $ par chantier, noyés dans ses 7 % de frais généraux (59 346 $ sur le cas).12161217**Démonstration mathématique** : 884,54 + 407,15 = 1 291,69 $ ; 884,54 + 105,27 = 989,81 $.12181219**Question à poser** : « Le CNB 2020 modifié Québec peut-il changer le coût neuf ? » **Réponse attendue** : Oui, via les directs (efficacité énergétique, accessibilité, sécurité incendie) ; à Gatineau, un projet commencé avant le 17 octobre 2027 peut encore utiliser l'édition 2015.12201221**Erreur fréquente** : « Licence RBQ 1 291,69 $ » en indirect du projet. Corriger : frais généraux de l'EG.12221223**Transition** : « Même logique pour la CCQ et la CNESST. »12241225**Durée** : 1:1512261227### p. 64 — CCQ et CNESST — déjà dans les coûts directs12281229**À dire** : « Convention collective résidentielle 2025-2029, annexe R, résidentiel léger : charpentier-menuisier compagnon **45,76 $ l'heure** en 2026 — plus 5,5 % au 26 avril 2026 ; 43,37 $ en juillet 2025 ; 49,61 $ en résidentiel lourd. CNESST 2026 : taux moyen 1,54 $ par 100 $ de masse salariale ; unité 80110 — charpenterie-menuiserie, revêtements, peinture — **6,04 $** ; 80100 — béton, coffrage — **7,18 $** ; couverture 7,88 ; maçonnerie 7,45 ; plomberie 2,99 ; électricité 3,13. Le graphique montre le taux chargé : salaire 45,76, avantages sociaux conventionnés 14,55, charges gouvernementales — dont CNESST — 8,79, cotisations CCQ et AECQ 0,48 : **69,59 $ l'heure**, 1,52 fois le salaire de base ; la CNESST y compte 3,31 $. Double comptage : ces charges sont dans le **taux chargé** qui sert aux prix unitaires des directs. Ne pas les ajouter aux indirects. »12301231**Explication approfondie** : Les prix unitaires de main-d'œuvre RSMeans localisés et les soumissions d'entrepreneurs sont en taux chargés ; la CNESST (cotisation patronale) et les avantages de la convention CCQ y sont déjà. Un six logements de 3 étages ou moins relève du résidentiel léger (déduction à confirmer à l'art. 1 de la convention) [S21][S22][S23][S24][S25].12321233**Intuition** : Le taux chargé est le « prix tout compris » d'une heure de charpentier ; demander la CNESST en plus, c'est payer deux fois la même prime.12341235**Exemple immobilier québécois** : Division « fondations et structure » du cas, 170 000 $ : si 45 % de main-d'œuvre à 69,59 $/h, cela représente ≈ 1 100 heures de métier — dont ≈ 3 600 $ de CNESST déjà inclus.12361237**Démonstration mathématique** : 45,76 + 14,55 + 8,79 + 0,48 = 69,58 ≈ 69,59 $ ; 69,59 / 45,76 = 1,52.12381239**Question à poser** : « Pourquoi la plomberie (2,99 $) et l'électricité (3,13 $) ont-elles des taux CNESST plus bas que la charpenterie (6,04 $) ? » **Réponse attendue** : Fréquence et gravité des lésions par unité de classification : le travail en hauteur et le coffrage sont plus accidentogènes.12401241**Erreur fréquente** : Celle de la diapositive (CNESST/CCQ en indirects).12421243**Transition** : « Assurances et cautionnements : fourchettes et convention. »12441245**Durée** : 1:1512461247### p. 65 — Assurances et cautionnements — fourchettes sourcées, convention du cours12481249**À dire** : « Assurance chantier, *builder's risk* : fourchette observée de 1 à 5 % du budget au Canada selon un courtier, 1 à 4 % de la valeur achevée aux États-Unis — approximations de courtiers. Six logements, convention : **8 152 $**, 0,8 % de D plus C. Responsabilité civile du propriétaire : non chiffrée, dans le forfait. Cautionnement d'exécution : 7 $ par 1 000 $ pour un cautionnement de 50 %, 10 $ pour 100 % du contrat — barème de courtier ; six logements : 0 $, non exigé — 10 190 $ si exigé à 100 %. Cautionnement main-d'œuvre et matériaux : 3 à 5 $ par 1 000 $ ; 0 $. Pourquoi 0,8 % et non 1 à 5 % ? La fourchette vise le budget **total** et des projets risqués ; l'entrepreneur porte déjà la sienne dans ses conditions générales. Le 0,8 % est la police du **propriétaire**. Et les cautionnements sont usuels en contrats publics ou exigés par le prêteur ; sur un multiplex privé, souvent absents — l'indiquer. »12501251**Explication approfondie** : L'assurance chantier couvre l'ouvrage en cours contre incendie, vandalisme, intempéries ; selon le contrat, c'est l'entrepreneur ou le propriétaire qui la souscrit — d'où le risque de double comptage avec les conditions générales. Le cautionnement d'exécution garantit l'achèvement par un tiers en cas de défaut de l'entrepreneur ; sa prime se calcule sur le contrat taxes incluses [S59][S61][S62].12521253**Intuition** : L'assurance chantier est l'assurance habitation d'une maison qui n'existe pas encore ; le cautionnement est la caution d'un locataire : on ne la paie que si le bailleur (prêteur) l'exige.12541255**Exemple immobilier québécois** : Si la Caisse exigeait un cautionnement d'exécution à 100 % sur le six logements : 1 018 968 × 10/1 000 ≈ 10 190 $ hors taxes — un indirect à ajouter et à nommer.12561257**Démonstration mathématique** : 1 018 968 × 0,008 = 8 151,74 → 8 152 $ ; × 0,010 = 10 190 $.12581259**Question à poser** : « Pourquoi la prime d'assurance chantier est-elle calculée sur D + C et non sur le coût total ? » **Réponse attendue** : On assure la valeur physique à risque (le chantier, réserve comprise) ; les honoraires et le profit ne brûlent pas.12601261**Erreur fréquente** : Prendre 3 % « milieu de fourchette » sans distinguer police du propriétaire et police de l'entrepreneur.12621263**Transition** : « Le forfait juridique, notaire et arpentage. »12641265**Durée** : 1:3012661267### p. 66 — Frais juridiques, notaire, arpentage — le forfait de 12 000 $12681269**À dire** : « Fourchettes : notaire, acte hypothécaire seul, 900 à 1 500 $ ; transaction résidentielle 1 500 à 3 000 $ plus débours 400 à 800 $ ; achat de maison tout compris 1 800 à 3 500 $ — sources de praticiens, Notairo et Habitam, 2026. Arpenteur, géotechnique, évaluation pour le prêteur : forfaits, approximations. Honoraires non réglementés : "aucun barème de prix fixé par la Chambre des notaires". Convention du cours : **forfait de 12 000 $** couvrant notaire — acte hypothécaire et publication —, arpenteur — implantation et certificat de localisation —, géotechnique et évaluation du prêteur : 1,0 % du coût neuf. Dans un vrai dossier, on remplace le forfait par les factures. Et ce poste varie peu avec la taille du projet : il pèse 2 à 3 % sur une unifamiliale, 1 % sur notre immeuble. »12701271**Explication approfondie** : Le forfait regroupe des « coûts fixes de projet » ; sa part décroît avec la taille, ce qui est l'une des raisons pour lesquelles le pourcentage d'indirects des petits projets est plus élevé.12721273**Intuition** : Les frais d'ouverture de dossier : les mêmes pour un petit ou un gros client.12741275**Exemple immobilier québécois** : Unifamiliale de 400 000 $ de coût neuf avec 10 000 $ de forfait : 2,5 % ; six logements : 1,0 % ; immeuble de 30 logements : < 0,3 %.12761277**Démonstration mathématique** : 12 000 / 1 246 774 = 0,96 %.12781279**Question à poser** : « Le certificat de localisation à l'achèvement est-il nécessaire pour un locatif conservé ? » **Réponse attendue** : Le prêteur l'exige généralement pour la conversion en prêt permanent ; oui, en pratique.12801281**Erreur fréquente** : Citer le forfait comme « barème ». Corriger : approximation ; demander les soumissions.12821283**Transition** : « Récapitulons les indirects du six logements. »12841285**Durée** : 1:0012861287### p. 67 — Récapitulatif — les indirects du six logements : 104 252 $12881289**À dire** : « Permis de construire, maximum de 4,70 ‰ et 335 $ par logement : **4 789 $**. GCR, non visé : **0 $**. Intérêts intercalaires, D plus C fois 6,75 % fois 14/12 fois ½ : **40 122 $**. Honoraires, 4 % des directs du cours : **39 189 $**. Assurance chantier, 0,8 % de D plus C : **8 152 $**. Juridique, notaire, arpentage, forfait : **12 000 $**. Total des indirects : **104 252 $**, soit 10,6 % des directs du cours, 10,2 % de D plus C, 8,4 % du coût total neuf. Regardez le graphique : deux postes font **76 %** des indirects — les intérêts et les honoraires. C'est là que portent les sensibilités : taux, durée, portée du mandat. Les postes réglementaires sont petits ici, mais ils changent de nature selon le bâtiment et le secteur. »12901291**Explication approfondie** : (40 122 + 39 189)/104 252 = 76,1 %. Si l'on ajoutait les postes hors chaîne (redevances à Aylmer, TVQ locatif, frais de dossier), le classement changerait : la TVQ dominerait tout.12921293**Intuition** : Les indirects sont un « duo » (temps et conception) plus des « figurants » (permis, assurance, juridique).12941295**Exemple immobilier québécois** : 104 252 $ = 17 375 $ par logement d'indirects ; à comparer aux 130 786 $ de directs nus par logement.12961297**Démonstration mathématique** : 4 789 + 0 + 40 122 + 39 189 + 8 152 + 12 000 = 104 252 $ ; / 979 718 = 10,64 % ; / 1 018 968 = 10,23 % ; / 1 246 774 = 8,36 %.12981299**Question à poser** : « Quel poste de ce tableau passerait de 0 à ≈ 16 000 $ si le programme changeait d'un logement ? » **Réponse attendue** : La GCR, si l'on passait à cinq logements (quintuplex visé : 5 × 2 656,68 = 13 283 $) — un logement de moins, 13 000 $ d'indirects de plus.13001301**Erreur fréquente** : Totaliser les indirects sans vérifier que chaque ligne a la bonne base (trois bases différentes dans ce tableau).13021303**Transition** : « Question du bloc 4 et trois erreurs. »13041305**Durée** : 1:4513061307### p. 68 — Question et erreurs fréquentes — bloc 413081309**À dire** : « Question : le même six logements est construit en **copropriété divise** — six unités vendues, deux par étage sur trois étages. Qu'est-ce qui change dans les indirects et dans les taxes ? [Laisser une minute.] Indices : GCR catégorie 2 — trois parties privatives superposées par colonne, donc visé : 6 fois 3 359,68, 20 158 $ ; remboursements des acheteurs — chaque unité vendue autour de 243 000 $ à un occupant : TPS remboursée à 36 %, TVQ partiellement ; mise en marché — courtier, publicité, modèle — désormais un vrai poste ; et le profit change de nature : six ventes, risque d'absorption, taux plus proche de 12 à 15 %. Trois erreurs : GCR automatique sans vérifier si le bâtiment est visé ; remboursement de TVQ fantôme — 9 975 $ à 350 000 $, ou un locatif "harmonisé" ; et CCQ, CNESST, licence RBQ en indirects alors qu'ils sont dans le taux chargé et dans les frais généraux. »13101311**Explication approfondie** : La question montre que la **tenure** (locatif vs copropriété) change quatre postes à la fois : GCR, taxes, mise en marché, profit. L'évaluateur doit connaître le programme avant de chiffrer les indirects ; c'est le sens de la p. 84 (« ce que le programme fixe déjà »).13121313**Intuition** : Changer le mode de tenure, c'est changer de « client » : six acheteurs-occupants au lieu d'un investisseur.13141315**Exemple immobilier québécois** : Variante copropriété du cas : + 20 158 $ de GCR (× 1,11 = 22 375 $ de coût neuf) ; mise en marché ≈ 3 à 5 % des ventes (≈ 45 000 à 75 000 $) — hors chaîne du cours mais à chiffrer dans ce scénario.13161317**Démonstration mathématique** : 6 × 3 359,68 = 20 158,08 $ ; 1 456 774 / 6 ≈ 242 800 $ par unité → TVQ remboursée partiellement : 9 975 × (300 000 − 242 800)/100 000 ≈ 5 706 $ par unité.13181319**Question à poser** : Celle de la diapositive. **Réponse attendue** : Voir « À dire ».13201321**Erreur fréquente** : Les trois encadrés de la diapositive.13221323**Transition** : « Dernière composante du coût neuf : le profit entrepreneurial. »13241325**Durée** : 1:4513261327---13281329## Bloc 5 — Profit entrepreneurial et analyse du risque (p. 69–81 ; 23:00)13301331### p. 69 — [Page de bloc] Bloc 5 — Profit entrepreneurial et analyse du risque13321333**À dire** : « Bloc 5 : pourquoi quelqu'un construit, et combien il faut le lui promettre. »13341335**Durée** : 0:1513361337### p. 70 — Objectifs du bloc 513381339**À dire** : « Cinq objectifs : distinguer le promoteur de l'entrepreneur général, et l'incitatif du profit réalisé ; justifier économiquement le profit et son inclusion **même sans promoteur** ; passer du profit sur coût à la marge sur prix et inversement ; extraire le profit du marché à partir de ventes d'immeubles neufs ; relier le taux au risque de développement. Rappel : le profit entrepreneurial rémunère celui qui porte le projet — coordination, risque, temps, capital. Convention du cours : 11 % de l'assiette — directs plus contingences plus indirects —, dernière ligne du coût neuf. Le bloc répond à trois questions pratiques : sur quelle base calculer le profit, à quel taux, et comment le prouver par le marché. Nous verrons que la même somme de 123 554 $ s'exprime de 8,5 à 12,6 % selon la base retenue. »13401341**Explication approfondie** : Le bloc passe de la définition (bloc 1) à trois questions opérationnelles : quelle base, quel taux, quelle preuve de marché.13421343**Intuition** : Le profit est le « salaire du risque » ; le bloc cherche son juste niveau.13441345**Exemple immobilier québécois** : Six logements : 123 554 $, 9,9 % du coût neuf.13461347**Démonstration mathématique** : Sans objet.13481349**Question à poser** : « Le profit de 11 % est-il un coût ou une marge ? » **Réponse attendue** : En évaluation, un coût (de création) ; pour le promoteur, une marge espérée. Les deux lectures sont vraies.13501351**Erreur fréquente** : Croire que le profit est « ce qui reste ». Corriger : en méthode du coût, il est **ajouté** ; en extraction, il est **résiduel**.13521353**Transition** : « Incitatif ou profit ? La distinction de l'Appraisal of Real Estate. »13541355**Durée** : 0:3013561357### p. 71 — Incitatif ou profit? — la distinction de l'Appraisal of Real Estate13581359**À dire** : « *Entrepreneurial incentive* : "the total anticipated profit that is expected to be received by the entrepreneur for the managerial coordination, acceptance of risk, and time and effort" — une **prévision**, nécessaire pour qu'un projet se lance. *Entrepreneurial profit* : "a historic fact looking back… the actual profit earned after a project is completed and sold" — un **constat**, après coup. Pourquoi la distinction compte : la méthode du coût estime ce qu'il **faudrait promettre** aujourd'hui, pas ce qu'un promoteur a gagné hier ; l'extraction par le marché mesure des profits réalisés, dont on déduit un incitatif **si** les conditions sont comparables ; et un marché en baisse peut montrer des profits réalisés nuls alors que l'incitatif requis reste positif — sinon, rien ne se construit. Pomykacz parle de "required minimum entrepreneurial incentive". »13601361**Explication approfondie** : L'incitatif est une condition **ex ante** d'existence du bien ; le profit est un résultat **ex post**. En évaluation d'un immeuble neuf, l'incitatif retenu doit être celui que le marché exige à la date d'évaluation pour un projet de ce type et de ce risque [S65][S66].13621363**Intuition** : L'incitatif est la carotte ; le profit est ce que l'âne a réellement mangé.13641365**Exemple immobilier québécois** : Quatre ventes de six logements neufs à Gatineau en 2024–2025 montrent 12,6 à 22,0 % de profit réalisé (p. 78) ; l'incitatif requis en novembre 2026, à 6,75 % de financement et 10 % d'inoccupation dans le neuf, n'est pas nécessairement 18 %.13661367**Démonstration mathématique** : Sans objet.13681369**Question à poser** : « Dans un marché où les promoteurs perdent de l'argent, la méthode du coût doit-elle retenir un profit négatif ? » **Réponse attendue** : Non — l'incitatif requis reste positif ; l'écart entre coût et valeur s'exprime alors en désuétude externe (Gould et Smith, 1995).13701371**Erreur fréquente** : Utiliser les deux termes comme synonymes. Corriger : prévision vs constat.13721373**Transition** : « Deux rôles, deux profits. »13741375**Durée** : 2:0013761377### p. 72 — Promoteur et entrepreneur général — deux rôles, deux profits13781379**À dire** : « Colonne de gauche, l'entrepreneur général : il exécute le contrat de construction ; son profit est celui de l'EG, 8 % dans la cascade des directs ; il le calcule sur son coût — directs nus plus conditions générales plus frais généraux ; il porte le risque d'exécution — prix, délais, qualité ; il est **avant** les contingences dans la chaîne. Colonne de droite, le promoteur — l'entrepreneur au sens économique : il initie, finance, porte et vend ou conserve le projet ; son profit est le profit entrepreneurial, 11 % de l'assiette ; sur **tout** le coût — directs, contingences, indirects ; il porte le risque de marché, de financement et d'absorption ; il est la **dernière ligne**. Et l'encadré : le même individu peut cumuler les deux rôles. Un constructeur-promoteur touche les deux profits sans les fusionner ; s'il bâtit pour lui-même, l'évaluateur **impute** quand même l'incitatif. »13801381**Explication approfondie** : Les deux profits diffèrent par la base (coût de l'entreprise vs coût complet du projet), le moment (contrat vs vente) et le risque. C'est pourquoi un taux plus faible (8 %) s'applique à l'EG : son risque est borné par le contrat.13821383**Intuition** : Le maçon et l'architecte d'une cathédrale ne sont pas payés pour la même chose ; ni l'entrepreneur et le promoteur.13841385**Exemple immobilier québécois** : Un constructeur-promoteur de Gatineau qui réalise lui-même le six logements : 72 572 $ (EG) + 123 554 $ (promoteur) = 196 126 $ de rémunération totale attendue — 15,7 % du coût neuf.13861387**Démonstration mathématique** : 72 572 / 907 146 = 8,0 % ; 123 554 / 1 123 220 = 11,0 %.13881389**Question à poser** : « Si un propriétaire gère lui-même le chantier sans entrepreneur général (autoconstruction), que fait l'évaluateur ? » **Réponse attendue** : Il impute quand même CG, FG et profit de l'EG (le marché paierait un EG), puis l'incitatif.13901391**Erreur fréquente** : Fusionner les deux en « 15 % de profit ». Corriger : deux lignes, deux bases.13921393**Transition** : « Que rémunère exactement le profit ? »13941395**Durée** : 2:0013961397### p. 73 — Justification économique — ce que le profit rémunère13981399**À dire** : « Cinq choses. Un : le **risque de marché** — prix ou loyers sous les prévisions, absorption lente ; l'inoccupation du neuf à Gatineau était de 10 % en 2025 selon la SCHL. Deux : le **risque de construction** — dépassements, retards ; nous avons vu plus 19 087 $ pour six mois. Trois : le **risque de financement** — taux, conditions du prêteur, refinancement à la livraison. Quatre : le **coût d'opportunité** du capital et du temps du promoteur sur 14 à 24 mois. Cinq : l'**expertise** — montage, réglementation, coordination. Principe : sans profit anticipé supérieur au rendement d'un placement sans risque, aucun promoteur n'engage de capital ; le marché **exige** une prime d'incertitude, et l'incitatif est le prix de cette prise de risque. Lecture par les options réelles : construire, c'est renoncer à l'option d'attendre ; sa valeur croît avec l'incertitude et les taux, d'où un incitatif positif. »14001401**Explication approfondie** : Williams (1991) et Capozza et Li (2001) modélisent le terrain comme une option d'attente ; l'exercer (construire) a un coût d'opportunité qui augmente avec la volatilité des prix et les taux d'intérêt — ce qui explique pourquoi l'incitatif requis est plus élevé en période d'incertitude [S70][S72].14021403**Intuition** : Un billet de loterie dont on connaît le prix mais pas le gain : personne ne l'achète sans espérance de gain supérieure au prix.14041405**Exemple immobilier québécois** : En 2026 à Gatineau, un promoteur locatif compare 11 % sur 14 à 20 mois à un placement sans risque (obligations ≈ 3 à 4 %) : la prime de 7 à 8 points rémunère les cinq risques.14061407**Démonstration mathématique** : 11 % sur une assiette engagée progressivement sur 14 mois ≈ 11 % / (14/12 × ½ … ) — l'équivalent annualisé sur capital moyen dépasse 15 %/an ; ordre de grandeur, pas une formule du cours.14081409**Question à poser** : « Lequel des cinq risques un locatif conservé n'a-t-il pas ? » **Réponse attendue** : Le risque d'absorption par la vente ; mais il a celui de la location et du refinancement.14101411**Erreur fréquente** : Justifier le profit par « c'est l'usage ». Corriger : par le risque et le coût d'opportunité.14121413**Transition** : « Et si personne ne porte le projet ? Le principe de substitution. »14141415**Durée** : 1:4514161417### p. 74 — Le profit s'applique même sans promoteur — le principe de substitution14181419**À dire** : « Même si le propriétaire a construit **pour lui-même**, le profit entrepreneurial fait partie du coût neuf : c'est ce qu'un acheteur devrait **autrement payer à un promoteur** pour obtenir le même immeuble. Le coût de création d'un bien inclut la rémunération de celui qui le crée. Cohérence avec le principe de substitution : un acheteur averti ne paie pas plus que le coût d'acquérir un substitut équivalent — et ce substitut, neuf, est produit par un promoteur qui se fait payer. Omettre le profit sous-estime systématiquement le coût neuf — ici de 123 554 $, 9,9 % — et donc la valeur par la méthode du coût. Deux nuances à documenter : pour une propriété à usage spécial — institutionnel, industriel sur mesure —, l'incitatif existe mais peut ne pas être **récupérable** sur le marché ; on le signale comme désuétude externe plutôt que de l'omettre. Et dans un marché saturé, les profits réalisés sont faibles mais l'incitatif requis reste inchangé. »14201421**Explication approfondie** : La substitution est le fondement de la méthode du coût : la valeur est bornée par le coût de production d'un substitut. Le profit est une composante de ce coût de production au même titre que les matériaux. Gould et Smith (1995) montrent que l'incitatif et la désuétude externe ne s'excluent pas : on inclut l'un et on mesure l'autre [S67].14221423**Intuition** : Un meuble fabriqué soi-même « coûte » aussi le temps qu'un ébéniste aurait facturé ; sa valeur de remplacement l'inclut.14241425**Exemple immobilier québécois** : Une municipalité de l'Outaouais qui construit son propre garage municipal : l'évaluateur foncier inclut un profit entrepreneurial dans le coût neuf (le MEFQ intègre les « marges bénéficiaires » dans ses barèmes).14261427**Démonstration mathématique** : 123 554 / 1 246 774 = 9,9 % : la sous-estimation en cas d'omission.14281429**Question à poser** : « Pourquoi signaler l'incitatif non récupérable en désuétude externe plutôt que de l'omettre ? » **Réponse attendue** : Pour garder la traçabilité : le coût neuf reste complet, et la perte de valeur est mesurée et expliquée séparément.14301431**Erreur fréquente** : « Pas de promoteur, pas de profit. » Corriger : substitution.14321433**Transition** : « Trois bases de calcul — le taux ne veut rien dire sans sa base. »14341435**Durée** : 1:4514361437### p. 75 — Trois bases de calcul — le taux ne veut rien dire sans sa base14381439**À dire** : « Le **même** profit, 123 554 $, exprimé sur cinq bases. Sur les directs du cours seulement : 12,61 %. Sur directs plus contingences : 12,13 %. Sur directs plus contingences plus indirects — la convention — : **11,00 %**. Sur le coût total neuf — le prix équivalent — : 9,91 %. Sur coût total plus terrain — la valeur du projet — : 8,48 %. De 8,5 à 12,6 % pour le même dollar. Un rapport doit donc écrire "11 % de directs plus contingences plus indirects", jamais "11 %" tout court. Et l'erreur classique : comparer un "15 à 20 %" de la littérature américaine — souvent sur le coût total **incluant le terrain**, ou en **marge sur la valeur** — avec le 11 % du cours, sur le coût du bâtiment hors terrain, sans convertir la base. »14401441**Explication approfondie** : Les taux équivalents se déduisent par 123 554 / base. Le passage d'une base à l'autre est une simple règle de trois, mais l'oublier change la conclusion de plusieurs points — davantage que toute la sensibilité au taux d'intérêt.14421443**Intuition** : Le même pourboire de 20 $ est 20 % d'une addition de 100 $ et 10 % d'une addition de 200 $.14441445**Exemple immobilier québécois** : Un promoteur de Gatineau qui dit « je vise 8,5 % » parle peut-être de la valeur du projet terrain compris : c'est exactement le 11 % du cours.14461447**Démonstration mathématique** : 123 554 / 979 718 = 12,61 % ; / 1 018 968 = 12,13 % ; / 1 123 220 = 11,00 % ; / 1 246 774 = 9,91 % ; / 1 456 774 = 8,48 %.14481449**Question à poser** : « Si un collègue applique 15 % "sur le coût total terrain compris", quel taux sur l'assiette du cours cela représente-t-il pour le cas ? » **Réponse attendue** : 0,15 × 1 456 774 = 218 516 $ → 19,5 % de l'assiette — presque le double de la convention.14501451**Erreur fréquente** : Celle de la diapositive.14521453**Transition** : « Le cas le plus fréquent de confusion : profit sur coût et marge sur prix. »14541455**Durée** : 2:1514561457### p. 76 — Profit sur coût et marge sur prix — 11 % n'est pas 11 %14581459**À dire** : « Profit sur coût p et marge sur prix m sont liés : m égale p sur (1 plus p) ; p égale m sur (1 moins m). Six logements : assiette 1 123 220 $, profit 11 % sur le coût, 123 554 $, prix équivalent 1 246 774 $ ; marge sur le prix : 123 554 sur 1 246 774, **9,91 %**. Pour une marge de 11 % sur le prix, il faudrait 138 825 $ de profit, soit **12,36 %** sur le coût. Le graphique : la diagonale pointillée est la confusion m égale p ; la courbe bleue est la vraie relation, toujours en dessous. Les promoteurs parlent souvent en marge sur prix de vente ou sur la valeur du projet ; les évaluateurs appliquent un pourcentage sur le coût. Convertir avant de comparer. »14601461**Explication approfondie** : Démonstration (exercice C2) : prix = coût × (1 + p) ; marge = profit/prix = p·coût / [(1+p)·coût] = p/(1+p). Inversement, coût = prix × (1 − m), donc p = m/(1 − m). La marge est toujours inférieure au profit sur coût et l'écart croît avec p.14621463**Intuition** : « 50 % de profit sur le coût » n'est que « 33 % de marge » : la même différence que « majoration » et « rabais ».14641465**Exemple immobilier québécois** : Un promoteur de condos de Gatineau annonce « 15 % de marge » : c'est 17,65 % sur le coût (exercice E3/P3) — à inscrire dans la chaîne comme 17,65 %, pas 15 %.14661467**Démonstration mathématique** : 0,11 / 1,11 = 0,0991 ; 0,11 / 0,89 = 0,1236 ; 1 123 220 × 0,1236 = 138 825 $.14681469**Question à poser** : « Pour quel p a-t-on m = p/2 ? » **Réponse attendue** : p = 100 % (m = 50 %) : plus le profit est élevé, plus l'écart entre les deux lectures est grand.14701471**Erreur fréquente** : Inscrire une marge annoncée comme taux sur coût.14721473**Transition** : « Comment vérifier le taux par le marché ? L'extraction. »14741475**Durée** : 2:3014761477### p. 77 — Extraction du profit par le marché — le principe14781479**À dire** : « Profit extrait égale le prix de vente moins la valeur du terrain — c'est le bâtiment implicite — moins l'assiette, directs plus contingences plus indirects ; le taux extrait est ce profit divisé par l'assiette. L'exemple classique du cours : prix de vente du projet terminé 1 450 000 $, moins terrain 200 000, moins directs 900 000, moins indirects 180 000 : profit résiduel **170 000 $**, soit 15,7 % de directs plus indirects. Conditions de validité : ventes **récentes** d'immeubles **neufs** comparables ; valeur du terrain **extraite** séparément — méthode des comparables de terrains, blocs 2 et 3 du cours ; coûts reconstitués avec la **même chaîne** que celle de l'immeuble évalué — sinon on compare des bases différentes ; et l'on obtient un profit **réalisé**, dont l'incitatif retenu découle par jugement. »14801481**Explication approfondie** : L'extraction est une méthode résiduelle : toute erreur sur le terrain ou sur les coûts se retrouve intégralement dans le profit. C'est à la fois sa force (ancrage au marché) et sa faiblesse (bruit).14821483**Intuition** : Peser le profit en pesant d'abord tout le reste : la balance hérite de toutes les imprécisions.14841485**Exemple immobilier québécois** : 170 000 / 1 080 000 = 15,7 % — l'exemple original (chiffres ronds) ; les quatre ventes de la diapositive suivante donnent 12,6 à 22,0 %.14861487**Démonstration mathématique** : 1 450 000 − 200 000 − 900 000 − 180 000 = 170 000 $ ; / 1 080 000 = 15,74 %.14881489**Question à poser** : « Si les 180 000 $ d'indirects de l'exemple excluaient les intérêts, que vaudrait le taux ? » **Réponse attendue** : Le profit résiduel contiendrait les intérêts : il serait surestimé — d'où la condition « même chaîne ».14901491**Erreur fréquente** : Extraire sur des ventes d'immeubles **usagés** (le résiduel contient alors une dépréciation négative).14921493**Transition** : « Quatre ventes de six logements neufs. »14941495**Durée** : 2:0014961497### p. 78 — Extraction — quatre ventes de six logements neufs (hypothèse pédagogique)14981499**À dire** : « Quatre ventes fictives, calibrées sur le marché de Gatineau 2024–2025. M1 : 1 560 000 $, terrain 215 000, bâtiment implicite 1 345 000, 260 000 $ par logement, profit **19,7 %**. M2 : 1 510 000, terrain 205 000, 1 305 000, 16,2 %. M3 : 1 595 000, terrain 225 000, 1 370 000, 22,0 %. M4 : 1 465 000, terrain 200 000, 1 265 000, 12,6 %. Médiane du bâtiment implicite : **1 325 000 $** ; profit extrait médian : **18,0 %**. Hypothèse simplificatrice : les quatre immeubles sont identiques au cas, même assiette 1 123 220 $. Regardez le graphique : dispersion de 12,6 à 22,0 % sur quatre ventes — le profit réalisé est **bruyant** ; la médiane résiste mieux qu'une moyenne. La ligne or est la médiane à 18 ; la ligne rouge, la convention du cours à 11. »15001501**Explication approfondie** : L'écart-type des quatre taux est d'environ 4 points : un intervalle de confiance sur la médiane couvrirait largement 11 %. Dans un vrai dossier, on ajusterait chaque vente (taille, finition, secteur) avant d'extraire.15021503**Intuition** : Quatre thermomètres qui lisent de 12 à 22 degrés : on sait qu'il fait « chaud », pas la température exacte.15041505**Exemple immobilier québécois** : 1 325 000 $ de bâtiment implicite médian contre 1 246 774 $ de coût neuf : le marché paie 78 226 $ de plus (p. 92).15061507**Démonstration mathématique** : M1 : (1 345 000 − 1 123 220)/1 123 220 = 19,74 % ; M4 : (1 265 000 − 1 123 220)/1 123 220 = 12,62 % ; médiane des bâtiments implicites = (1 305 000 + 1 345 000)/2 = 1 325 000 $.15081509**Question à poser** : « Pourquoi utiliser la médiane des bâtiments implicites plutôt que la moyenne des taux ? » **Réponse attendue** : Robustesse aux valeurs extrêmes (M3 à 22 %) sur un petit échantillon.15101511**Erreur fréquente** : Présenter ces ventes comme réelles. Corriger : hypothèse pédagogique, à dire.15121513**Transition** : « Qu'est-ce qui fait varier le taux, et pourquoi 11 % ? »15141515**Durée** : 2:3015161517### p. 79 — Facteurs qui font varier le taux — et la convention du cours15181519**À dire** : « Le pourcentage augmente avec un marché incertain ou en déclin, un projet complexe ou innovateur, un long délai, une localisation risquée, une faible pré-location, un financement difficile ; il diminue dans les cas inverses. Repères du cours, approximations non normatives : résidentiel locatif courant **10 à 12 %** — convention 11 ; résidentiel spéculatif et condos 12 à 15 ; commercial et bureaux 10 à 15 ; institutionnel et contrats publics 8 à 10. Ce que dit la littérature : Pomykacz, 2009, cite une règle empirique de 15 à 20 %, sur des bases et des marchés américains, pour l'incitatif **total** du projet, terrain compris ; les appartements tombent sous leur incitatif minimal 31 % du temps — jamais en perte comptable —, les bureaux 47 %. Gatineau, 2026 : inoccupation 3,8 %, 10 % dans le neuf, loyer deux chambres 1 460 $ en hausse de 4,7 %, mises en chantier collectives plus 19 % : le 11 % du cours est **prudent sans être bas**. »15201521**Explication approfondie** : Le « 15 à 20 % » américain, converti sur l'assiette du cours (hors terrain, sur coût), correspond à ≈ 11–15 % ; la convention 11 % est donc dans le bas de la fourchette convertie, cohérent avec un locatif courant et un marché actif [S66][S56][S55].15221523**Intuition** : Le taux de profit est un « taux d'intérêt du risque » : il monte avec tout ce qui rend le résultat incertain.15241525**Exemple immobilier québécois** : Un six logements à Hull avec baux signés avant la fin du chantier (pré-location) justifierait le bas de la fourchette (10 %) ; le même immeuble spéculatif à Buckingham, le haut (12 %).15261527**Démonstration mathématique** : Conversion indicative : 15 % de (coût total + terrain) = 0,15 × 1 456 774 = 218 516 $ → 19,5 % de l'assiette ; mais si ce 15 % est une **marge** sur la valeur, p = 0,15/0,85 = 17,6 % de la valeur… base différente encore. D'où : convertir.15281529**Question à poser** : « Pourquoi les contrats publics ont-ils un incitatif plus bas (8–10 %) ? » **Réponse attendue** : Risque de marché quasi nul (client captif), financement sûr ; reste le risque d'exécution.15301531**Erreur fréquente** : Appliquer 15–20 % « parce que c'est dans le manuel américain ». Corriger : base et marché différents.15321533**Transition** : « Ce que mesure la recherche sur le risque de développement. »15341535**Durée** : 1:4515361537### p. 80 — Le risque de développement — ce que mesure la recherche15381539**À dire** : « Quatre références vérifiées. Geltner, Kumar et Van de Minne, 2020 : le développement est plus risqué qu'un immeuble stabilisé ; le levier opérationnel — des coûts engagés avant les revenus — et la valeur d'option de la terre expliquent une prime de rendement requise nettement supérieure. Williams, 1991 : le projet est une option ; l'incertitude et les taux accroissent la valeur d'attendre, donc l'incitatif exigé pour construire maintenant. Capozza et Li, 2001 : test empirique — l'investissement résidentiel réagit aux taux d'intérêt comme une option réelle sur la terre. Geltner et al., 2014 : l'analyse du développement se fait en flux actualisés ; le profit en pourcentage n'est qu'un raccourci. Traduction pour l'évaluateur : un taux unique cache une distribution — la médiane de 18 % va de 12,6 à 22 ; plus le projet est long et illiquide, plus l'incitatif monte — lien avec le retard du bloc 3 ; et le profit doit être cohérent avec la date d'évaluation : taux de 2026, inoccupation de 2025, pas des moyennes de longue période. »15401541**Explication approfondie** : Le « levier opérationnel » du développement : le promoteur engage 100 % des coûts pour un actif dont la valeur n'est connue qu'à la fin ; une variation de 10 % de la valeur finale efface ou double le profit. C'est ce qui justifie une prime de risque supérieure à celle d'un immeuble loué [S71][S70][S72][S73].15421543**Intuition** : Acheter un immeuble loué, c'est acheter un flux ; développer, c'est parier sur un flux futur en payant tout d'avance.15441545**Exemple immobilier québécois** : Si le bâtiment implicite du cas tombait de 1 325 000 à 1 200 000 $ (−9 %), le profit extrait passerait de 18 % à 6,8 % : trois fois moins pour une baisse de prix d'un dixième.15461547**Démonstration mathématique** : (1 200 000 − 1 123 220)/1 123 220 = 6,8 %.15481549**Question à poser** : « Pourquoi la hausse des taux du 28 octobre 2026 augmente-t-elle l'incitatif requis, en plus des intérêts intercalaires ? » **Réponse attendue** : Elle augmente la valeur de l'option d'attendre (Williams) et le coût d'opportunité du capital.15501551**Erreur fréquente** : Utiliser un taux de profit « historique moyen » (par exemple d'un manuel de 2010). Corriger : cohérence avec la date.15521553**Transition** : « Question du bloc 5. »15541555**Durée** : 1:3015561557### p. 81 — Question et erreurs fréquentes — bloc 515581559**À dire** : « Question : le profit extrait des quatre ventes — médiane 18 % — dépasse la convention du cours, 11 %. Faut-il relever le taux du cas ? Qu'est-ce qui, dans les ventes, peut gonfler le profit apparent sans être du profit ? [Laisser une minute.] Réponse : pas automatiquement. Première erreur : profit réalisé égale incitatif — un marché haussier 2024–2025 a pu offrir 18 % ; l'incitatif requis en 2026, à 6,75 % de financement et 10 % d'inoccupation dans le neuf, n'est pas forcément le même. Deuxième : bases incompatibles — extraire avec une chaîne différente de celle de l'immeuble évalué, par exemple sans les indirects, et appliquer le taux obtenu au cas. Troisième : terrain mal extrait — sous-estimer le terrain gonfle le bâtiment implicite, donc le profit ; le profit extrait absorbe toutes les erreurs des autres postes. Ajoutez : la TVQ d'autocotisation et la mise en marché, que les ventes contiennent et que la chaîne exclut. L'exercice E1 de discussion reprend cette question. »15601561**Explication approfondie** : Une réconciliation défendable : 11 % (convention) ↔ 18 % (extrait) s'explique par 7 points de postes hors chaîne (TVQ ≈ 13 points de l'assiette, mise en marché, portage) et de conjoncture ; relever à 18 % reviendrait à compter deux fois ces postes.15621563**Intuition** : Le profit extrait est une « poubelle » statistique : tout ce qu'on n'a pas modélisé y tombe.15641565**Exemple immobilier québécois** : TVQ d'autocotisation 145 313 $ = 12,9 % de l'assiette : à elle seule, elle « explique » la quasi-totalité de l'écart entre 11 et 18 %.15661567**Démonstration mathématique** : 145 313 / 1 123 220 = 12,9 % ; 18,0 − 11,0 = 7 points.15681569**Question à poser** : Celle de la diapositive. **Réponse attendue** : Voir « À dire ».15701571**Erreur fréquente** : Les trois encadrés de la diapositive.15721573**Transition** : « Assemblons maintenant tout cela sur le cas complet. »15741575**Durée** : 2:1515761577---15781579## Bloc 6 — Étude de cas complète : six logements à Gatineau (p. 82–116 ; 33:00)15801581### p. 82 — [Page de bloc] Bloc 6 — Étude de cas complète : six logements à Gatineau15821583**À dire** : « Bloc 6 : tout assembler, tester, confronter au marché — puis quatre exercices, non notés. »15841585**Durée** : 0:1515861587### p. 83 — Objectifs du bloc 615881589**À dire** : « Cinq objectifs : assembler toute la chaîne du cours sur un cas, des directs nus au coût total neuf ; exprimer le résultat en unités comparables — dollars par pied carré, par logement — et le situer face aux guides de coûts ; tester la robustesse — GCR, taux, durée, retard ; confronter le coût au marché par extraction et en tirer une lecture pour le promoteur ; et s'exercer sur quatre exercices indépendants, **non notés**. Rappel : étude de cas pédagogique, chiffres calibrés sur RSMeans 2026 T4, le gabarit du TP2 et les paramètres 2026 vérifiés ; les ventes du test de marché sont fictives ; tous les montants sont dans `RESULTATS_CALCULS.md`. Suivez le bordereau avec votre calculatrice : chaque étape est celle que vous reproduisez dans le gabarit du TP2, avec d'autres chiffres, un quadruplex au lieu d'un six logements. »15901591**Explication approfondie** : Le bloc 6 est la synthèse opératoire : il suit exactement la structure du bordereau que les étudiants remplissent pour le TP2 (sur un quadruplex, avec d'autres chiffres), sans en donner la solution.15921593**Intuition** : Un « exemple corrigé » à l'échelle d'un immeuble entier.15941595**Exemple immobilier québécois** : Six logements, Hull : 1 246 774 $.15961597**Démonstration mathématique** : Sans objet.15981599**Question à poser** : « Quelle étape du bloc 6 correspond à ce que vous avez fait à la séance 7 ? » **Réponse attendue** : L'étape 1 (directs nus par division).16001601**Erreur fréquente** : Confondre le cas (six logements) et le TP2 (quadruplex). Corriger : même chaîne, cas différent.16021603**Transition** : « Le programme. »16041605**Durée** : 0:4516061607### p. 84 — Programme — immeuble de six logements, secteur Hull16081609**À dire** : « Six logements : trois 4½ et trois 5½. 5 400 pieds carrés hors sol sur trois étages ; sous-sol non fini de 1 800 pieds carrés — buanderie, rangements ; aire brute 7 200. Ossature de bois, fondations en béton coulé ; brique 70 %, revêtement léger 30 % ; toit plat à membrane ; plinthes électriques et VRC, six entrées électriques ; huit stationnements extérieurs asphaltés ; 14 mois de travaux ; terrain 210 000 $, hors coût neuf ; locatif, conservé par le promoteur. Et voici ce que le programme fixe **déjà**, avant tout calcul : six logements → architecte obligatoire et GCR non applicable ; locatif → TPS remboursée à 100 %, TVQ d'autocotisation non récupérable, hors chaîne ; Hull → aucune redevance ; trois étages, aire inférieure à 600 m² → ingénieur pour les éléments hors partie 9 seulement. Lisez le programme avant de calculer : il décide de la moitié des indirects. »16101611**Explication approfondie** : Chaque élément du programme active ou désactive une règle vue aux blocs 2 et 4 : nombre d'unités (architecte, GCR), tenure (taxes, mise en marché), secteur (redevances), hauteur et aire (ingénieur). L'étude de cas D1 change deux de ces éléments (secteur → Aylmer ; durée → 16 mois).16121613**Intuition** : Le programme est le « code génétique » du coût : il détermine quelles lignes existent avant de déterminer leur montant.16141615**Exemple immobilier québécois** : Un 3 × 4½ + 3 × 5½ de 5 400 pi² hors sol = 900 pi² par logement en moyenne — un format locatif courant à Hull.16161617**Démonstration mathématique** : 5 400 / 6 = 900 pi² par logement ; 7 200 pi² brut.16181619**Question à poser** : « Si le promoteur vendait l'immeuble en copropriété, quelles lignes du programme changeraient de conséquence ? » **Réponse attendue** : GCR (visée, cat. 2), taxes (acheteurs-occupants), mise en marché, profit (12–15 %).16201621**Erreur fréquente** : Commencer à calculer sans lire la tenure et le secteur.16221623**Transition** : « Étape 1 : les directs nus. »16241625**Durée** : 1:0016261627### p. 85 — Étape 1 — directs nus par division : 785 000 $16281629**À dire** : « Huit divisions, prix nus RSMeans 2026 T4 localisés. Fondations et structure, béton et ossature de bois : 170 000 $, 21,7 %. Enveloppe — brique, revêtement, fenêtres, portes : 145 000, 18,5 %. Toiture plate à membrane : 42 000, 5,4 %. Plomberie, chauffage, VRC : 120 000, 15,3 %. Électricité, six entrées : 65 000, 8,3 %. Finitions intérieures — cuisines, salles de bains, planchers, gypse, peinture : 175 000, 22,3 %. Équipements : 20 000, 2,5 %. Site — excavation, branchements, huit stationnements, aménagement : 48 000, 6,1 %. **Directs nus : 785 000 $**, soit 145 $ le pied carré hors sol, 109 $ brut. Structure, enveloppe et finitions font 62 % des nus. Et l'encadré : ce n'est pas encore un prix. Aucun entrepreneur ne signe à 785 000 $ — il manque ses conditions générales, ses frais généraux et son profit. »16301631**Explication approfondie** : La répartition par division est cohérente avec les ratios usuels d'un multiplex à ossature de bois (structure ≈ 20 %, enveloppe ≈ 18 %, mécanique-électrique ≈ 24 %, finitions ≈ 22 %). Les prix nus sont des composites RSMeans localisés, hypothèse pédagogique calibrée sur le TP2.16321633**Intuition** : Le relevé de quantités est la « liste d'épicerie » ; l'entrepreneur y ajoutera le coût de la livraison et sa marge.16341635**Exemple immobilier québécois** : 145 $/pi² nus à Hull en 2026 ; l'IPCB Ottawa–Gatineau résidentiel a progressé de 4,6 % sur un an (T3 2026) — un relevé de 2025 devrait être indexé.16361637**Démonstration mathématique** : 785 000 / 5 400 = 145,37 $/pi² ; / 7 200 = 109,03 $/pi² ; (170 + 145 + 175)/785 = 62,4 %.16381639**Question à poser** : « Pourquoi le sous-sol non fini compte-t-il dans l'aire brute mais pas dans l'aire hors sol ? » **Réponse attendue** : Il coûte (fondations, dalle) mais ne génère pas de loyer ; les deux ratios servent des comparaisons différentes.16401641**Erreur fréquente** : Comparer 145 $/pi² nus à une fourchette Altus de coûts directs (qui incluent CG et profit de l'EG).16421643**Transition** : « Étape 2 : la cascade. »16441645**Durée** : 1:3016461647### p. 86 — Étape 2 — la cascade : directs du cours 979 718 $, puis D + C 1 018 968 $16481649**À dire** : « Directs nus 785 000. Conditions générales 8 % des nus : 62 800, cumul 847 800. Frais généraux 7 % du cumul : 59 346, cumul 907 146. Profit de l'EG 8 % du cumul : 72 572, **directs du cours 979 718 $**. Contingences 5 % des nus : 39 250, **D plus C 1 018 968 $**. Majoration en cascade : 1,08 fois 1,07 fois 1,08 égale 1,248, plus 24,8 % ; directs du cours 181 $ le pied carré hors sol. Et la phrase du bas qui résume les bases : D plus C est la base des intérêts, du permis et de l'assurance ; les directs du cours sont la base des honoraires. Vérifiez au passage la cascade : 785 000 fois 1,248 donne bien 979 718 $, à l'arrondi de ligne près ; si votre gabarit donne un dollar d'écart, c'est l'ordre des arrondis, pas une erreur. »16501651**Explication approfondie** : L'arrondi au dollar se fait à chaque ligne (convention du moteur) : 907 146 × 0,08 = 72 571,68 → 72 572 ; l'ordre d'arrondi peut créer des écarts de 1 $ entre un calcul « en une fois » et le bordereau ; c'est acceptable et il faut le dire.16521653**Intuition** : Trois « couches » d'entrepreneur, puis une « poche » de réserve du propriétaire.16541655**Exemple immobilier québécois** : La soumission clés en main attendue d'un entrepreneur général de Gatineau pour ce programme : ≈ 980 000 $ hors taxes ; avec une réserve pour imprévus : ≈ 1 019 000 $ (question de la p. 17 et exercice F1).16561657**Démonstration mathématique** : 785 000 × 1,248048 = 979 718 $ ; + 39 250 = 1 018 968 $ ; 979 718 / 5 400 = 181,43 $/pi².16581659**Question à poser** : « Pourquoi la contingence (39 250 $) est-elle plus petite que le profit de l'EG (72 572 $) alors que 5 % et 8 % sont proches ? » **Réponse attendue** : Base différente : 5 % des nus (785 000) contre 8 % d'un cumul de 907 146 $.16601661**Erreur fréquente** : Appliquer 5 % à 979 718 $ (48 986 $) au lieu de 785 000 $.16621663**Transition** : « Étape 3 : les indirects, ligne par ligne. »16641665**Durée** : 1:4516661667### p. 87 — Étape 3 — les indirects, ligne par ligne : 104 252 $16681669**À dire** : « Chaque ligne : le calcul, le montant, et une vérification. Permis de construire : maximum de 4,70 fois 1 018,968 et 6 fois 335 — 4 789 $, proportionnel supérieur au minimum de 2 010. GCR : six logements locatif, non visé — 0 $, B-1.1, r. 8, article 2. Intérêts intercalaires : 1 018 968 fois 6,75 % fois 14/12 fois ½ — 40 122 $ ; par période, 38 002 à 38 107. Honoraires : 979 718 fois 4 % — 39 189 $ ; horaire 37 700, forfait 38 500. Assurance chantier : 1 018 968 fois 0,8 % — 8 152 $ ; fourchette de courtiers 1 à 5 % du budget. Juridique, notaire, arpentage : forfait 12 000 $ ; notaire 900 à 1 500 pour l'acte. **Total 104 252 $**, 10,6 % des directs du cours. Non comptés, et pourquoi : redevances — Hull, zéro ; taxes — coût hors taxes ; mise en marché et administration — locatif conservé, dans l'incitatif ; licence RBQ, CCQ, CNESST — dans les directs et les frais généraux. »16701671**Explication approfondie** : La colonne « vérification » est la discipline attendue au TP2 : pour chaque poste, une seconde méthode, une source ou une fourchette qui rend le chiffre plausible. Les « pourquoi » des exclusions sont aussi importants que les inclusions : un relecteur demandera où est la GCR et où sont les taxes.16721673**Intuition** : Un bordereau est un « inventaire raisonné » : chaque ligne a sa raison d'être et chaque absence a sa justification.16741675**Exemple immobilier québécois** : Le même bordereau pour le quadruplex du TP2 aura une ligne GCR non nulle (visé) et un permis au tarif de Gatineau ; le reste suit les mêmes bases.16761677**Démonstration mathématique** : Voir p. 67 ; 104 252 / 979 718 = 10,64 %.16781679**Question à poser** : « Quelle ligne de ce tableau est la plus sensible à la conjoncture, et laquelle est la plus sensible à une erreur de qualification ? » **Réponse attendue** : Les intérêts (taux, durée) ; la GCR (visé/non visé).16801681**Erreur fréquente** : Oublier d'écrire la base de chaque ligne (trois bases différentes).16821683**Transition** : « Étape 4 : assiette, profit et coût total. »16841685**Durée** : 2:1516861687### p. 88 — Étape 4 — assiette, profit et coût total neuf : 1 246 774 $16881689**À dire** : « Le récapitulatif, avec la part de chaque ligne dans le total. Directs nus 785 000, 63,0 %. Conditions générales, frais généraux et profit de l'EG : 194 718, 15,6 %. Directs du cours 979 718. Contingences 39 250, 3,1 %. D plus C 1 018 968. Indirects 104 252, 8,4 %. Assiette du profit 1 123 220. Profit entrepreneurial 11 % : 123 554, 9,9 %. **Coût total neuf, hors taxes : 1 246 774 $.** La barre empilée montre les proportions. Le coût neuf dépasse les directs nus de 58,8 % et la soumission de l'entrepreneur de 27,3 %. Avec le terrain : valeur du projet au coût, environ 1 456 774 $. C'est ce chiffre — le coût neuf, 1 246 774 — qui sera le point de départ de la dépréciation à la séance 9. »16901691**Explication approfondie** : Les parts (63 / 15,6 / 3,1 / 8,4 / 9,9) sont un profil type de multiplex locatif neuf avec la chaîne du cours ; des parts très différentes (indirects > 15 %, profit > 12 %) signalent un projet atypique ou une erreur de base.16921693**Intuition** : Près des deux tiers du coût neuf sont des matériaux et de la main-d'œuvre nus ; le tiers restant est de l'organisation, du temps et du risque.16941695**Exemple immobilier québécois** : 1 246 774 $ pour six logements à Hull : 207 796 $ par logement, à comparer aux prix implicites par logement des ventes (244 000 à 266 000 $).16961697**Démonstration mathématique** : 1 018 968 + 104 252 = 1 123 220 ; × 1,11 = 1 246 774,2 → 1 246 774 $ ; 1 246 774 / 785 000 = 1,588 ; / 979 718 = 1,273.16981699**Question à poser** : « Pourquoi le profit (9,9 % du total) est-il inférieur à 11 % ? » **Réponse attendue** : 11 % est sur l'assiette ; sur le total (assiette + profit), c'est la marge, 9,91 % (p. 76).17001701**Erreur fréquente** : Appliquer 11 % sur D + C seulement (112 086 $) et oublier les indirects dans l'assiette.17021703**Transition** : « Étape 5 : les unités comparables et la position face à Altus. »17041705**Durée** : 1:4517061707### p. 89 — Étape 5 — unités comparables et position face à Altus 202617081709**À dire** : « Trois indicateurs, deux superficies. Directs nus : 145,37 $ le pied carré hors sol, 109,03 brut. Directs du cours : 181,43 et 136,07. Coût total neuf : **230,88 $ hors sol, 173,16 brut**. Par logement : **207 796 $**. Altus, Canadian Cost Guide 2026, Ottawa : condo à ossature de bois de six étages ou moins, **230 à 290 $ le pied carré** ; maisons superposées trois étages, 180 à 220 ; appartements de douze étages ou moins, 260 à 320 ; pas de colonne Gatineau ; IPCB Ottawa–Gatineau résidentiel plus 4,6 % sur un an. Attention aux bases : Altus publie des **coûts directs** par pied carré de superficie **brute** ; notre 230,88 est un coût **total**, indirects et profit compris, par pied carré **hors sol**. Sur la même base, nos directs du cours sont à 136 $ brut, **sous** la fourchette : bâtiment simple, Gatineau plutôt qu'Ottawa, locatif plutôt que condo. Le coût total hors sol tombe au bas de la fourchette Altus ; c'est une coïncidence de bases, pas une validation. »17101711**Explication approfondie** : Comparer des $/pi² exige trois alignements : le périmètre du coût (directs vs total), la superficie (brute vs hors sol vs locative) et le marché (Ottawa vs Gatineau, condo vs locatif). Altus est reproduit par une source secondaire (Precedent Developments) : à dire [S48][S49][S54].17121713**Intuition** : Comparer 230,88 à « 230–290 » sans aligner les bases, c'est comparer un prix au kilo à un prix à la livre.17141715**Exemple immobilier québécois** : Un six logements plus soigné (béton, ascenseur, finitions supérieures) à Aylmer pourrait atteindre 250–300 $/pi² total hors sol ; notre cas est volontairement simple.17161717**Démonstration mathématique** : 1 246 774 / 5 400 = 230,88 ; / 7 200 = 173,16 ; / 6 = 207 796 $ ; 979 718 / 7 200 = 136,07 $/pi².17181719**Question à poser** : « Sur quelle base notre cas est-il comparable à la fourchette Altus "ossature de bois" ? » **Réponse attendue** : Directs du cours par pi² brut (136 $) contre 230–290 : sous la fourchette, et il faut expliquer pourquoi.17201721**Erreur fréquente** : Conclure « 230,88 est dans la fourchette, donc validé ».17221723**Transition** : « Variante : et si la GCR s'appliquait ? »17241725**Durée** : 1:3017261727### p. 90 — Variante — et si la GCR s'appliquait? 1 264 468 $17281729**À dire** : « Cas, non visé : D plus C 1 018 968, GCR 0, autres indirects 104 252, assiette 1 123 220, profit 123 554, total 1 246 774, 230,88 $ le pied carré, 207 796 $ par logement. Si visé : GCR 6 fois 2 656,68, 15 940 ; assiette 1 139 160 ; profit 125 308 ; **total 1 264 468 $**, 234,16 $ le pied carré, 210 745 $ par logement. Écart plus 17 694 $, plus 1,4 %, égal à 15 940 fois 1,11. Quand la variante devient le cas : le même immeuble vendu en copropriété divise de six unités sur trois étages — trois parties privatives superposées par colonne, donc au plus quatre → visé, catégorie 2, cote A : 6 fois 3 359,68, 20 158 $, et non 15 940. Ce que montre la variante : un poste réglementaire de 1,4 % ne change pas la décision, mais une erreur de qualification — visé ou non visé — est exactement le genre d'écart qu'un relecteur repère. »17301731**Explication approfondie** : La variante sert aussi de test de sensibilité « discret » : un poste présent ou absent, sans continuité ; à la différence du taux et de la durée, on ne peut pas se « tromper un peu » sur la GCR.17321733**Intuition** : Un interrupteur, pas un bouton de volume.17341735**Exemple immobilier québécois** : Variante copropriété : 20 158 × 1,11 = 22 375 $ de coût neuf en plus ; plus la mise en marché ; le coût par unité vendue passe de ≈ 208 000 à ≈ 212 000 $ avant mise en marché.17361737**Démonstration mathématique** : 6 × 2 656,68 = 15 940,08 → 15 940 ; 1 123 220 + 15 940 = 1 139 160 ; × 0,11 = 125 307,6 → 125 308 ; total 1 264 468 $.17381739**Question à poser** : « Un cinq logements locatif, même programme réduit : GCR ? » **Réponse attendue** : Quintuplex → visé, catégorie 1 : 5 × 2 656,68 = 13 283 $.17401741**Erreur fréquente** : Appliquer la catégorie 1 (2 656,68) à une copropriété (catégorie 2, 3 359,68).17421743**Transition** : « L'analyse de sensibilité complète. »17441745**Durée** : 1:1517461747### p. 91 — Analyse de sensibilité — taux, durée, retard, GCR17481749**À dire** : « Neuf scénarios, un graphique. Cas de base, 6,75 %, 14 mois : 1 246 774 $. Taux 5,75 % : moins 6 598. Taux 7,75 % : plus 6 598. Taux 8,75 % : plus 13 196. Durée 10 mois : moins 12 725. Durée 18 mois : plus 12 724. Retard de six mois, 20 mois : plus 19 087. Durée 24 mois : plus 31 811. GCR si visée : plus 17 694. Les écarts incluent l'effet sur le profit — facteur 1,11. Le **temps** domine : deux mois de chantier valent un point de taux ; le retard pèse plus que la GCR. Tout cela reste dans une bande de moins 1 % à plus 2,6 % : la chaîne du cours est robuste aux hypothèses de financement ; elle l'est moins aux hypothèses de programme — tenure, secteur, nombre de logements — qui changent la nature des lignes. »17501751**Explication approfondie** : Le tornado chart classe les paramètres par impact ; dans un rapport, on retient les deux ou trois premiers et on les documente. La robustesse « financière » (±2 %) contraste avec les écarts de programme (redevances d'Aylmer + 16 mois : +2,6 % ; copropriété : + GCR + mise en marché + profit : potentiellement +8 à 10 %).17521753**Intuition** : Une balance : d'un côté les paramètres continus (taux, durée), de l'autre les interrupteurs (GCR, secteur, tenure) ; les seconds pèsent souvent plus.17541755**Exemple immobilier québécois** : L'étude de cas D1 (Aylmer, 16 mois) cumule deux scénarios : + 5 732 $ d'intérêts et + 23 918 $ de redevances → + 32 912 $ (+2,6 %), plus que tout scénario isolé sauf les 24 mois.17561757**Démonstration mathématique** : 12 724 / 6 598 = 1,93 : quatre mois ≈ deux points de taux, donc deux mois ≈ un point.17581759**Question à poser** : « Pourquoi l'écart "durée 18 mois" (+12 724) et "durée 10 mois" (−12 725) diffèrent-ils d'un dollar ? » **Réponse attendue** : Arrondis au dollar à chaque ligne ; la relation est linéaire.17601761**Erreur fréquente** : Présenter une sensibilité sans l'effet sur le profit (écarts d'intérêts seuls).17621763**Transition** : « Le test du marché. »17641765**Durée** : 1:3017661767### p. 92 — Test du marché — coût neuf vs bâtiment implicite : −5,9 %17681769**À dire** : « Bâtiment implicite médian des quatre ventes : 1 325 000 $. Coût total neuf, chaîne du cours : 1 246 774 $. Écart coût moins marché : moins 78 226 $, **moins 5,9 %** du bâtiment implicite. Profit extrait médian sur l'assiette : 18,0 % ; convention : 11,0 %. Le marché paie **plus** que le coût neuf. Trois lectures possibles de l'écart. Un : l'incitatif du marché 2024–2025 était supérieur à 11 % — 18 %. Deux : les ventes contiennent des coûts que la chaîne exclut — TVQ d'autocotisation, mise en marché, portage du terrain, redevances. Trois : les comparables sont de meilleure qualité ou mieux situés — ajustements requis. Règle de réconciliation : un écart de moins de 10 % entre coût et marché, **expliqué**, confirme l'estimation ; on ne "force" pas le taux de profit pour faire coïncider les deux. »17701771**Explication approfondie** : Le test du marché est une réconciliation entre deux approches (coût et comparaison) ; l'objectif n'est pas l'égalité mais la cohérence expliquée. Les trois lectures ne s'excluent pas et se cumulent probablement.17721773**Intuition** : Deux témoins qui racontent la même histoire avec 6 % de différence sont plus crédibles qu'un seul témoin « exact ».17741775**Exemple immobilier québécois** : 78 226 $ d'écart : la TVQ d'autocotisation seule (145 313 $) dépasse cet écart ; autrement dit, un promoteur locatif qui paie sa TVQ ne « gagne » pas 18 % — il gagne moins que la convention.17761777**Démonstration mathématique** : (1 246 774 − 1 325 000) / 1 325 000 = −5,90 % ; (1 325 000 − 1 123 220)/1 123 220 = 17,96 %.17781779**Question à poser** : « Si l'on retenait 18 % de profit, quel serait le coût neuf, et que montrerait alors le test ? » **Réponse attendue** : 1 123 220 × 1,18 = 1 325 400 $ ≈ marché : le test deviendrait circulaire, sans valeur de contrôle.17801781**Erreur fréquente** : Ajuster le profit pour « coller » au marché.17821783**Transition** : « Que dire au promoteur ? »17841785**Durée** : 1:4517861787### p. 93 — Lecture pour le promoteur — ce que l'évaluateur peut lui dire17881789**À dire** : « Bilan du projet, hors taxes : terrain 210 000 $ ; coût neuf 1 246 774 $, dont 123 554 $ de profit ; valeur du projet au coût 1 456 774 $ ; prix médian des ventes comparables — bâtiment implicite médian plus terrain — 1 535 000 $ ; marge au-dessus du coût, incitatif compris : plus 78 226 $. Ce que ce coussin doit absorber : la TVQ d'autocotisation d'un locatif conservé, environ 145 000 $ — **plus que le coussin** ; un retard de six mois, 19 087 $ plus 52 600 $ de loyers différés ; la mise en location et le portage du terrain. Message : le coût neuf "tient" face au marché, mais un locatif conservé n'est **pas** une vente : fiscalité et temps mangent la marge. Le promoteur décide sur un **flux de trésorerie**, pas sur un pourcentage de profit. »17901791**Explication approfondie** : L'évaluateur estime une valeur ; le promoteur décide d'un investissement. Les deux utilisent les mêmes coûts mais pas le même périmètre : le promoteur ajoute taxes, portage, mise en location, financement permanent et actualise des flux (Geltner et al., 2014). Le cours s'arrête au coût neuf ; cette diapositive montre où commence l'analyse de faisabilité.17921793**Intuition** : Le coût neuf est la « photo » du bâtiment ; la décision du promoteur est le « film » de sa trésorerie.17941795**Exemple immobilier québécois** : Coussin 78 226 − TVQ 145 313 = −67 087 $ : avant même un retard, le promoteur locatif de Hull est sous la valeur de marché extraite ; sa rémunération réelle vient du revenu locatif futur, pas d'une plus-value à la livraison.17961797**Démonstration mathématique** : 1 325 000 + 210 000 = 1 535 000 $ ; 1 535 000 − 1 456 774 = 78 226 $.17981799**Question à poser** : « Le promoteur devrait-il plutôt vendre en copropriété ? » **Réponse attendue** : Fiscalement plus léger (remboursements aux acheteurs), mais GCR cat. 2, mise en marché, profit plus risqué : à modéliser (exercice E2 de discussion).18001801**Erreur fréquente** : Présenter le coussin de 78 226 $ comme « le profit du promoteur ». Corriger : incitatif compris, avant taxes et avant temps.18021803**Transition** : « Quatre exercices, non notés, à faire maintenant. Premier : les intercalaires. »18041805**Durée** : 1:3018061807### p. 94 — Exercice E1 — intercalaires à 7,75 % et 18 mois (non noté, 4 min)18081809**À dire** : « Exercice E1, non noté, quatre minutes. Recalculez les intérêts intercalaires du six logements avec un taux de **7,75 %** et une durée de **18 mois** — méthode simplifiée, base inchangée —, puis l'effet sur le coût total neuf. Rappel de la base : 1 018 968 $. Rappel des valeurs du cas : 40 122 $ d'intérêts, 1 246 774 $ de coût total. Allez-y seuls ou à deux ; je passe dans les rangs. »18101811**Explication approfondie** : L'exercice combine deux chocs (taux, durée) et teste la propagation dans la chaîne (facteur 1,11). Les étudiants doivent produire trois nombres : I, ΔI, Δtotal.18121813**Intuition** : Deux robinets ouverts en même temps : taux et durée se multiplient.18141815**Exemple immobilier québécois** : Scénario réaliste à Gatineau si la Banque du Canada relève encore d'un point et si la pénurie de main-d'œuvre allonge le chantier de quatre mois.18161817**Démonstration mathématique** : (Pendant l'exercice, ne rien projeter.)18181819**Question à poser** : « Avant de calculer : le résultat sera-t-il plus ou moins de 1,5 fois 40 122 ? » **Réponse attendue** : Environ 1,48 fois (7,75/6,75 × 18/14).18201821**Erreur fréquente** : Oublier de multiplier l'écart d'intérêts par 1,11 pour le coût total.18221823**Transition** : « Les réponses. »18241825**Durée** : 2:1518261827### p. 95 — Exercice E1 — réponse18281829**À dire** : « I égale 1 018 968 fois 0,0775 fois 18/12 fois ½ : **59 228 $** — contre 40 122 $, plus 19 106 $. Effet sur le coût total : 19 106 fois 1,11, 21 208 $ → **1 267 982 $**, plus 1,7 %. Les deux chocs se cumulent **multiplicativement** : 7,75 sur 6,75 fois 18 sur 14 égale 1,476 ; 40 122 fois 1,476 ≈ 59 228. Vérification par la chaîne complète : indirects 123 358, assiette 1 142 326, profit 125 656, total 1 267 982 $. Qui a trouvé 59 228 ? Qui a oublié le 1,11 ? »18301831**Explication approfondie** : Le corrigé complet est dans `CORRIGES.md` (P1) ; la chaîne complète recalculée confirme le raccourci « × 1,11 » au dollar près.18321833**Intuition** : Le raccourci × 1,11 fonctionne pour tout choc sur un indirect, parce que le profit est la seule ligne en aval.18341835**Exemple immobilier québécois** : + 21 208 $ sur un six logements : l'équivalent d'un peu plus d'un mois de loyers de l'immeuble entier (6 × 1 460 × 2,4).18361837**Démonstration mathématique** : 1 018 968 × 0,0775 × 1,5 × 0,5 = 59 227,5 → 59 228 $.18381839**Question à poser** : « Quel serait l'effet d'un passage à la méthode par période dans ce scénario ? » **Réponse attendue** : Environ −5 % des intérêts (facteur 17/36 au lieu de ½, plus capitalisation) : ≈ 56 000 $ — la formule ½ reste prudente.18401841**Erreur fréquente** : 18 mois sans /12 (710 730 $).18421843**Transition** : « Exercice E2 : permis et GCR d'un triplex. »18441845**Durée** : 1:1518461847### p. 96 — Exercice E2 — permis et GCR d'un triplex (non noté, 4 min)18481849**À dire** : « Exercice E2, non noté, quatre minutes. Un **triplex** neuf à Gatineau, secteur Hull, entrepreneur coté A : directs plus contingences de **520 000 $**. Calculez le permis de construire et la prime GCR. Vous avez tout : tarif du permis — 4,70 $ par 1 000 $, minimum 335 $ par logement ; GCR — bâtiments visés, tarif cote A, catégorie 1. Deux questions implicites : le triplex est-il visé ? et le minimum du permis mord-il ? »18501851**Explication approfondie** : L'exercice teste la qualification (visé/non visé) et la fonction max du permis ; il prépare directement la ligne GCR du TP2 (quadruplex visé).18521853**Intuition** : Changer d'échelle (triplex vs six logements) change la nature des postes réglementaires.18541855**Exemple immobilier québécois** : Triplex à Hull, 520 000 $ de travaux : format courant de la construction neuve de petits multiplex à Gatineau.18561857**Démonstration mathématique** : (Pendant l'exercice.)18581859**Question à poser** : « Le triplex est-il "du duplex au quintuplex" ? » **Réponse attendue** : Oui → visé.18601861**Erreur fréquente** : Oublier « plus taxes » sur la GCR ; additionner minimum et proportionnel du permis.18621863**Transition** : « Les réponses. »18641865**Durée** : 2:1518661867### p. 97 — Exercice E2 — réponse18681869**À dire** : « Permis : maximum de 4,70 fois 520 et 3 fois 335 — maximum de 2 444 et 1 005 — **2 444 $**. GCR : triplex égale "duplex jusqu'au quintuplex", non en copropriété → **visé** ; catégorie 1, cote A : 3 fois 2 656,68, **7 970,04 $**, plus taxes. Total réglementaire 10 414 $, soit **2,0 %** de D plus C — quatre fois le poids relatif du six logements, parce que la GCR s'applique et que le projet est plus petit. Retenez l'idée : plus le projet est petit, plus les postes "par unité" et les forfaits pèsent. »18701871**Explication approfondie** : Poids relatif : six logements, permis seul 4 789 / 1 018 968 = 0,47 % de D + C (0,38 % du coût neuf) ; triplex, 10 414 / 520 000 = 2,0 %. L'écart tient à la GCR (1,5 point) plus qu'à la taille.18721873**Intuition** : Les postes « par unité » sont des coûts fixes par logement ; ils pèsent plus quand chaque logement coûte moins.18741875**Exemple immobilier québécois** : Le quadruplex du TP2 : même logique, quatre unités visées.18761877**Démonstration mathématique** : 4,70 × 520 = 2 444 ; 3 × 335 = 1 005 ; 3 × 2 656,68 = 7 970,04 $ ; (2 444 + 7 970,04)/520 000 = 2,00 %.18781879**Question à poser** : « Même triplex, entrepreneur nouveau (cote N) : GCR ? » **Réponse attendue** : 3 × 4 076,68 = 12 230,04 $ — la cote de l'entrepreneur est une donnée du coût.18801881**Erreur fréquente** : GCR = 0 « parce que c'est locatif » — la tenure locative n'exclut pas ; seul le nombre d'unités (> 5) ou la copropriété > 4 superposées exclut.18821883**Transition** : « Exercice E3 : profit et marge. »18841885**Durée** : 1:1518861887### p. 98 — Exercice E3 — profit sur coût et marge sur prix (non noté, 3 min)18881889**À dire** : « Exercice E3, non noté, trois minutes. (a) Un promoteur annonce "12 % de profit sur le coût" : quelle est sa marge sur le prix ? (b) Un autre vise "15 % de marge sur le prix de vente" : quel taux sur le coût faut-il inscrire dans la chaîne du cours ? Formules : m égale p sur (1 plus p) ; p égale m sur (1 moins m). »18901891**Explication approfondie** : Exercice de conversion pure ; il vérifie que la formule est comprise dans les deux sens.18921893**Intuition** : Majoration ↔ rabais.18941895**Exemple immobilier québécois** : Deux promoteurs de Gatineau qui disent « 12 % » et « 15 % » ne parlent pas du même objet.18961897**Démonstration mathématique** : (Pendant l'exercice.)18981899**Question à poser** : « Lequel des deux promoteurs est le plus gourmand ? » **Réponse attendue** : Le second (17,65 % sur coût).19001901**Erreur fréquente** : Inverser les formules.19021903**Transition** : « Les réponses. »19041905**Durée** : 1:3019061907### p. 99 — Exercice E3 — réponse19081909**À dire** : « (a) m égale 0,12 sur 1,12 : **10,71 %**. (b) p égale 0,15 sur 0,85 : **17,65 %**. Rappel du cas : 11 % sur le coût ↔ 9,91 % sur le prix ; 11 % sur le prix ↔ 12,36 % sur le coût. La marge est **toujours** inférieure au profit sur coût correspondant. Dans votre chaîne, vous inscrivez toujours un taux **sur le coût**, et vous convertissez ce que le promoteur vous dit. »19101911**Explication approfondie** : Corrigé P3 de `CORRIGES.md`, avec une table de conversion de 8 à 25 %.19121913**Intuition** : La courbe m = p/(1+p) de la p. 76.19141915**Exemple immobilier québécois** : « 15 % de marge » sur un projet de condos de 6 M$ de ventes = 900 000 $ de profit sur 5,1 M$ de coût = 17,65 %.19161917**Démonstration mathématique** : 0,12/1,12 = 0,1071 ; 0,15/0,85 = 0,1765.19181919**Question à poser** : « Pour une marge de 50 %, quel profit sur coût ? » **Réponse attendue** : 100 %.19201921**Erreur fréquente** : Répondre 12 % et 15 % (confusion m = p).19221923**Transition** : « Dernier exercice : classer dix postes. »19241925**Durée** : 1:0019261927### p. 100 — Exercice E4 — classer dix postes (non noté, 4 min)19281929**À dire** : « Exercice E4, non noté, quatre minutes. Classez chaque poste : **direct**, **indirect**, **profit** ou **à exclure** — double comptage ou hors coût neuf. Un : salaire du surintendant de chantier. Deux : honoraires de l'architecte. Trois : cotisation CNESST sur la masse salariale. Quatre : intérêts du prêt de construction. Cinq : profit de l'entrepreneur général. Six : commission du courtier à la vente. Sept : maintien annuel de la licence RBQ. Huit : permis de construire. Neuf : réserve pour imprévus de 5 %. Dix : intérêts sur le financement du terrain. Pour chaque "exclure", dites **pourquoi** : où le poste est-il déjà compté, ou pourquoi est-il hors coût neuf ? »19301931**Explication approfondie** : L'exercice est la synthèse du bloc 1 : il teste les catégories, pas les calculs. Les quatre « à exclure » ont chacun une raison différente (taux chargé ; incitatif ; frais généraux de l'EG ; terrain).19321933**Intuition** : Le « tri sélectif » du coût neuf.19341935**Exemple immobilier québécois** : Les dix postes apparaissent tous dans le dossier réel d'un promoteur de Gatineau ; seuls six entrent dans le coût neuf.19361937**Démonstration mathématique** : Sans objet.19381939**Question à poser** : « Combien de postes vont dans "exclure" ? » **Réponse attendue** : Quatre.19401941**Erreur fréquente** : Classer la contingence en indirect ; classer la CNESST en indirect.19421943**Transition** : « Les réponses. »19441945**Durée** : 2:1519461947### p. 101 — Exercice E4 — réponse19481949**À dire** : « Un : direct — conditions générales. Deux : indirect — honoraires. Trois : **exclure** — déjà dans le taux chargé, donc dans les directs. Quatre : indirect — intercalaires. Cinq : direct — cascade, 8 %. Six : **exclure** de la chaîne — mise en marché, couverte par l'incitatif pour un locatif conservé ; serait un indirect chiffré dans un projet de condos. Sept : **exclure** — frais généraux de l'EG, les 7 %. Huit : indirect — permis. Neuf : direct plus contingences — réserve du propriétaire. Dix : **exclure** — portage du terrain, hors coût neuf. Six postes dans la chaîne, quatre dehors, et quatre raisons différentes d'être dehors. »19501951**Explication approfondie** : Corrigé P4 ; l'exercice F3 de `EXERCICES.md` propose douze autres postes avec les mêmes catégories.19521953**Intuition** : Chaque exclusion renvoie à une couche de l'oignon : taux chargé (sous-traitant), frais généraux (EG), incitatif (promoteur), terrain (hors bâtiment).19541955**Exemple immobilier québécois** : Un bordereau de Gatineau qui contiendrait les postes 3, 7 et 10 en indirects surestimerait le coût neuf d'environ 2 % (≈ 3 600 + 250 + 16 500 $).19561957**Démonstration mathématique** : Sans objet.19581959**Question à poser** : « Le poste 6 changerait-il de catégorie pour des condos ? » **Réponse attendue** : Oui : indirect (mise en marché) chiffré, 3 à 5 % des ventes.19601961**Erreur fréquente** : « Exclure » sans dire pourquoi.19621963**Transition** : « Le calendrier des prochaines semaines. »19641965**Durée** : 1:1519661967### p. 102 — Calendrier19681969**À dire** : « Deux dates, que vous connaissez déjà. Le TP2 — 15 % — bordereau de coût neuf du quadruplex, Cas 9 d'UQO Éval, distribué à la séance 7 : remise sur Moodle le **jeudi 12 novembre 2026 à 23 h 59**, gabarit Excel plus note au promoteur en PDF. L'examen intra — 25 % — examen **maison** de 72 heures sur les blocs 1 et 2, séances 1 à 4 : questionnaire ouvert sur Moodle le **9 novembre à 23 h 59**, remise le **12 novembre à 23 h 59**. Lien avec aujourd'hui : la chaîne vue ce soir est celle du gabarit du TP2 — mêmes taux, mêmes bases, mêmes sources 2026 : permis de Gatineau, GCR — le quadruplex, lui, est **visé** —, intercalaires au facteur ½, honoraires 4 %, profit 11 %, extraction sur huit ventes réelles. Les exercices d'aujourd'hui et ceux du fichier d'exercices sont formatifs, non notés. »19701971**Durée** : 0:4519721973### p. 103 — Résumé de la séance 819741975**À dire** : « Sept points. Un : sept notions à ne pas confondre — deux profits, deux personnes. Deux : la chaîne est une cascade, plus 24,8 %, puis contingences 5 % des nus. Trois : les honoraires dépendent de leur base ; les tarifs gouvernementaux sont abrogés ; l'architecte est obligatoire dès cinq unités. Quatre : intercalaires — la formule du ½ suffit pour un chantier régulier ; la méthode par période explique l'écart et traite les cas longs. Cinq : taxes et permis sont conditionnels — acquéreur, bâtiment visé, secteur ; coût neuf hors taxes. Six : le profit se dit avec sa base — 11 % sur le coût égale 9,91 % sur le prix ; le marché extrait 18 %, à interpréter. Sept : six logements, 1 246 774 $, 230,88 $ le pied carré hors sol, 207 796 $ par logement, moins 5,9 % face au marché. »19761977**Explication approfondie** : Le résumé suit l'ordre des blocs ; chaque point renvoie à une diapositive-clé (p. 10, 13, 24, 44, 60, 76, 88).19781979**Intuition** : Sept phrases à pouvoir dire sans notes.19801981**Exemple immobilier québécois** : Le six logements de Hull.19821983**Démonstration mathématique** : Sans objet.19841985**Question à poser** : « Lequel des sept points vous semble le plus utile pour le TP2 ? » **Réponse attendue** : Libre ; souvent le 2 (cascade) et le 5 (GCR, permis).19861987**Erreur fréquente** : Retenir les chiffres sans les bases.19881989**Transition** : « Les formules. »19901991**Durée** : 1:0019921993### p. 104 — Formules à retenir19941995**À dire** : « Cinq formules. D plus C égale nus fois 1,08 fois 1,07 fois 1,08, plus 0,05 fois nus. I environ égale C fois i fois T fois ½. I total égale la somme des B_t fois i_t fois delta t. Coût neuf égale (D plus C plus C_I) fois (1 plus p), et m égale p sur (1 plus p). V égale V_T plus coût neuf moins D. Et deux règles : permis de Gatineau égale maximum de 4,70 ‰ fois D plus C et 335 $ fois logements ; GCR égale 2 656,68 $ fois unités **si le bâtiment est visé**. Chaque taux avec sa **base** et sa **date**. Les seuils de taxes, les tarifs et les taux ne se mémorisent pas : ils se consultent à la source, avec leur date. Ce qui se mémorise, ce sont ces cinq formules et la discipline des bases. »19961997**Explication approfondie** : Ces formules sont les seules à mémoriser ; tout le reste (seuils de taxes, tarifs) se consulte à la source.19981999**Intuition** : Une « carte de poche » du coût neuf.20002001**Exemple immobilier québécois** : Appliquées au six logements : 1 018 968 ; 40 122 ; 38 002 ; 1 246 774 ; 9,91 %.20022003**Démonstration mathématique** : Sans objet.20042005**Question à poser** : « Dans quelle formule T est-il en années ? » **Réponse attendue** : La simplifiée ; dans la méthode par période, Δt = 1/12 par mois.20062007**Erreur fréquente** : Oublier « si visé » pour la GCR.20082009**Transition** : « La prochaine séance. »20102011**Durée** : 0:4520122013### p. 105 — Prochaine séance — séance 9 : concepts de dépréciation20142015**À dire** : « Séance 9 : la dépréciation. Définition et trois formes — physique, fonctionnelle, externe ; dépréciation en évaluation contre amortissement comptable ; durées de vie économique, physique, effective et restante ; et le passage du coût neuf à la valeur. Préparation : relisez la chaîne du six logements — le coût neuf de 1 246 774 $ est le point de départ de la dépréciation — et avancez le TP2 avec le gabarit et le cas d'UQO Éval. »20162017**Durée** : 0:3020182019### p. 106 — Questions?20202021**À dire** : « Questions ? Je reste quelques minutes. Mon courriel est à l'écran. Bonne semaine, et bon TP2. »20222023**Durée** : 0:1520242025### p. 107–116 — Références (10 pages)20262027**À dire** : « Les références — dix pages — ne sont pas projetées ; elles sont dans le PDF, avec les URL et la date de consultation, 2 novembre 2026. »20282029**Durée** : 0:0020302031---20322033## Vérification des durées (script Python)20342035Le tableau ci-dessous est produit par `verif_durees.py` (dans ce dossier), qui lit toutes les lignes `**Durée** : m:ss` de ce fichier et les regroupe par bloc selon le numéro de page.20362037| Bloc | Entrées | Durée du script | Cible du deck (hors pause) |2038|---|---:|---:|---:|2039| Ouverture (p. 1–2) | 2 | 1:30 | — |2040| Bloc 1 (p. 3–17) | 15 | 23:30 | 25 |2041| Bloc 2 (p. 18–31) | 14 | 29:00 | 30 |2042| Bloc 3 (p. 32–50) | 19 | 32:00 | 35 |2043| Pause | 1 | 10:00 | — |2044| Bloc 4 (p. 51–68) | 18 | 28:00 | 30 |2045| Bloc 5 (p. 69–81) | 13 | 23:00 | 25 |2046| Bloc 6 (p. 82–116) | 26 | 33:00 | 35 |2047| **Total** | 108 | **180:00** | 180 |20482049Total = 180.0 min → dans la tolérance 180 ± 520502051Lecture : les six blocs totalisent 170:00 (ouverture comprise) et la pause 10:00, soit 180:00 pour une séance de trois heures. Les cibles du deck (25/30/35/30/25/35 = 180 min hors pause) sont réduites proportionnellement d'environ 5 % pour loger la pause ; les marges de rattrapage sont dans `PLAN_180_MINUTES.md`.2052