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1% ==============================================================================2% Séance 8 : Coûts indirects et profit entrepreneurial3% IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière4% Université du Québec en Outaouais (UQO)5% Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca6% © 2026 Simon-Pierre Boucher7% ==============================================================================8\documentclass[aspectratio=169,11pt]{beamer}9\usepackage{uqo-style}1011\title[IMM1033 --- Séance 8]{Séance 8 : Coûts indirects\texorpdfstring{\\}{ }et profit entrepreneurial}12\subtitle{IMM1033 --- Méthodes du coût en évaluation immobilière}13\author[S.-P. Boucher]{Simon-Pierre Boucher}14\institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais}15\date{Hiver 2026}1617\begin{document}1819% --- Page titre ---20\begin{frame}[plain,noframenumbering]21\titlepage22\end{frame}2324% --- Plan de la séance ---25\begin{frame}{Plan de la séance}26\tableofcontents27\end{frame}2829% ======================================================================30\section{Rappel et objectifs}31% ======================================================================3233\begin{frame}{Rappel --- Coûts directs de construction (séance 7)}34\uqotitle{Ce que nous avons couvert :}35\begin{itemize}36 \item Structure et fondations (15--20\,\% du coût direct)37 \item Enveloppe du bâtiment (20--25\,\%)38 \item Systèmes mécaniques : CVAC, plomberie, électricité (25--35\,\%)39 \item Finitions intérieures et extérieures (15--25\,\%)40 \item Équipements spécialisés et aménagements paysagers41\end{itemize}42\vspace{1mm}43\begin{notebox}[Aujourd'hui]44Nous complétons le portrait avec les \textbf{coûts indirects}, le \textbf{profit entrepreneurial} et un \textbf{exemple guidé complet} (le TP2, 15\,\%, est à remettre à la séance 9).45\end{notebox}46\end{frame}4748\begin{frame}{Bloc 3 --- Coût de construction : vue d'ensemble}49\begin{itemize}50 \item \textbf{Séance 5} : coût de reproduction et de remplacement51 \item \textbf{Séance 6} : méthodes d'estimation des coûts52 \item \textbf{Séance 7} : coûts directs de construction53 \item \textbf{Séance 8} : coûts indirects et profit entrepreneurial \uqogreen{$\leftarrow$ aujourd'hui}54\end{itemize}55\vspace{1mm}56\begin{defbox}[Formule fondamentale]57\[58V = V_{\text{terrain}} + \bigl(\underbrace{C_{\text{directs}} + C_{\text{indirects}} + P_{\text{entrepreneur}}}_{\text{Coût neuf}} - D_{\text{total}}\bigr)59\]60\end{defbox}61\end{frame}6263\begin{frame}{Objectifs de la séance 8}64\begin{enumerate}65 \item Définir et distinguer les \textbf{coûts indirects} des coûts directs66 \item Calculer les \textbf{honoraires professionnels} (architecte, ingénieurs)67 \item Estimer les \textbf{frais de financement} durant la construction68 \item Comprendre les \textbf{taxes, permis et assurances} au Québec69 \item Justifier le \textbf{profit entrepreneurial} et assembler le \textbf{coût total}70 \item Compléter le \textbf{TP2} (15\,\% de la note finale, remise à la séance 9)71\end{enumerate}72\end{frame}7374% ======================================================================75\section{Vue d'ensemble des coûts indirects}76% ======================================================================7778\begin{frame}{Coûts indirects --- Définition}79\begin{defbox}[Définition]80Les \textbf{coûts indirects} (ou \emph{soft costs}) sont toutes les dépenses nécessaires à la réalisation d'un projet de construction \textbf{autres que} les coûts directs de main-d'\oe uvre et de matériaux.81\end{defbox}82\vspace{2mm}83\begin{itemize}84 \item Représentent typiquement \textbf{15\,\% à 25\,\% des coûts directs}85 \item Peuvent atteindre \textbf{30\,\% et plus} pour des projets complexes ou spécialisés86 \item Souvent \textbf{sous-estimés} par les évaluateurs débutants87 \item Varient considérablement selon le type et la taille du projet88\end{itemize}89\end{frame}9091\begin{frame}{Catégories de coûts indirects}92\begin{center}93\begin{tikzpicture}94 \node[uqocard, draw=uqoTeal, fill=uqoTeal!12, text width=4.6cm, minimum height=1.05cm, font=\small\bfseries] (centre) {COÛTS INDIRECTS\\(15--25\,\% des coûts directs)};95 \node[uqocard, text width=3.4cm, above left=0.9cm and 0.3cm of centre] (hon) {Honoraires professionnels};96 \node[uqocard, text width=3.4cm, above right=0.9cm and 0.3cm of centre] (fin) {Frais de financement};97 \node[uqocard, text width=3.0cm, left=1.2cm of centre] (tax) {Taxes et permis};98 \node[uqocard, text width=3.0cm, right=1.2cm of centre] (ass) {Assurances et frais légaux};99 \node[uqocard, text width=3.4cm, below left=0.9cm and 0.3cm of centre] (mkt) {Marketing et administration};100 \node[uqocard, text width=3.4cm, below right=0.9cm and 0.3cm of centre] (div) {Frais divers et imprévus};101 \draw[uqoarrow] (centre) -- (hon);102 \draw[uqoarrow] (centre) -- (fin);103 \draw[uqoarrow] (centre) -- (tax);104 \draw[uqoarrow] (centre) -- (ass);105 \draw[uqoarrow] (centre) -- (mkt);106 \draw[uqoarrow] (centre) -- (div);107\end{tikzpicture}108\end{center}109\end{frame}110111\begin{frame}{Coûts directs vs coûts indirects}112\begin{center}113\small114\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm}@{}}115\toprule116\textbf{Critère} & \textbf{Coûts directs} & \textbf{Coûts indirects} \\117\midrule118Nature & Main-d'\oe uvre, matériaux, équipements & Services, frais, honoraires \\119\addlinespace120Proportion typique & 70--80\,\% du coût total & 15--25\,\% des coûts directs \\121\addlinespace122Visibilité & Concrets, mesurables & Moins visibles, souvent forfaitaires \\123\addlinespace124Estimation & Quantité $\times$ prix unitaire & Pourcentage ou montant fixe \\125\addlinespace126Exemple & Béton, bois, plombier & Architecte, permis, intérêts \\127\bottomrule128\end{tabular}129\end{center}130\end{frame}131132\begin{frame}{Pourquoi les coûts indirects sont-ils importants?}133\begin{columns}[T]134\begin{column}{0.48\textwidth}135\uqotitle{En évaluation :}136\begin{itemize}137 \item Les omettre = \textbf{sous-évaluer} systématiquement138 \item Impact significatif sur la valeur finale139 \item Les normes professionnelles (OEAQ) exigent leur considération140\end{itemize}141\end{column}142\begin{column}{0.48\textwidth}143\begin{exbox}[Exemple rapide]144\raggedright145Coûts directs du bâtiment : \textbf{500~000~\$}146\begin{itemize}147 \item Coûts indirects (20\,\%) : 100~000~\$148 \item Profit (10\,\% de 600~000~\$) : 60~000~\$149 \item Coût total : \textbf{660~000~\$}150 \item Soit \uqoalert{+32\,\%} vs directs seuls!151\end{itemize}152\end{exbox}153\end{column}154\end{columns}155\end{frame}156157% ======================================================================158\section{Honoraires professionnels}159% ======================================================================160161\begin{frame}{Honoraires professionnels --- Vue d'ensemble}162\begin{defbox}[Définition]163Rémunération des professionnels impliqués dans la \textbf{conception}, la \textbf{surveillance} et la \textbf{gestion} du projet de construction.164\end{defbox}165\vspace{1mm}166\begin{center}167\small168\begin{tabular}{@{}l c l@{}}169\toprule170\textbf{Professionnel} & \textbf{Fourchette} & \textbf{Base de calcul} \\171\midrule172Architecte & 6--12\,\% & Coûts de construction \\173Ingénieur en structure & 1,5--3\,\% & Coûts de construction \\174Ingénieur méca./élec. & 2--4\,\% & Coûts de construction \\175Ingénieur civil & 1--2\,\% & Coûts de construction \\176Arpenteur-géomètre & Forfait & 2~000--8~000~\$ \\177Gestionnaire de projet & 3--5\,\% & Coûts de construction \\178Évaluateur agréé & Forfait & Variable \\179\bottomrule180\end{tabular}181\end{center}182\end{frame}183184\begin{frame}{Honoraires de l'architecte (6--12\,\%) --- Services inclus}185\begin{enumerate}186 \item Programmation et étude de faisabilité187 \item Esquisse et concept préliminaire188 \item Plans et devis préliminaires189 \item Plans et devis définitifs190 \item Appel d'offres et négociation191 \item Surveillance de chantier192\end{enumerate}193\end{frame}194195\begin{frame}{Honoraires de l'architecte --- Facteurs et encadrement}196\uqotitle{Facteurs qui influencent le pourcentage :}197\begin{itemize}198 \item \textbf{Complexité} : résidentiel simple (6--8\,\%) vs institutionnel (10--12\,\%)199 \item \textbf{Taille} : les grands projets obtiennent un \% plus bas200 \item \textbf{Région} : Montréal vs régions201 \item \textbf{Portée du mandat} : avec ou sans surveillance de chantier202\end{itemize}203\vspace{1mm}204\begin{notebox}[Encadrement au Québec]205Selon la \textbf{Loi sur les architectes}, les plans d'un architecte sont requis au-delà de certains seuils (p.~ex. bâtiments de plus de 2~étages ou de plus de 300~m\textsuperscript{2}, selon l'usage). L'Ordre des architectes du Québec (OAQ) encadre la profession.206\end{notebox}207\end{frame}208209\begin{frame}{Honoraires des ingénieurs (total : 5--9\,\%)}210\begin{center}211\small212\begin{tabular}{@{}p{3.4cm} c p{6.4cm}@{}}213\toprule214\textbf{Spécialité} & \textbf{\%} & \textbf{Rôle principal} \\215\midrule216Ing. en structure & 1,5--3\,\% & Calculs structuraux, fondations, charpente \\217\addlinespace218Ing. mécanique & 1,5--2,5\,\% & CVAC, plomberie, protection incendie \\219\addlinespace220Ing. électrique & 1--2\,\% & Systèmes électriques, éclairage, télécoms \\221\addlinespace222Ing. civil & 1--2\,\% & Voirie, drainage, aménagement du site \\223\addlinespace224Ing. géotechnique & Forfait & Étude de sol, recommandations fondations \\225\bottomrule226\end{tabular}227\end{center}228\vspace{1mm}229\begin{importbox}[Important]230Au Québec, les plans d'ingénierie sont exigés par le \textbf{Code de construction du Québec}. Les ingénieurs sont membres de l'\textbf{OIQ} (Ordre des ingénieurs du Québec).231\end{importbox}232\end{frame}233234\begin{frame}{Autres professionnels --- Arpenteur-géomètre et évaluateur agréé}235\begin{columns}[T]236\begin{column}{0.48\textwidth}237\uqotitle{Arpenteur-géomètre :}238\begin{itemize}239 \item Certificat de localisation : 1~500--3~000~\$240 \item Bornage : 2~000--5~000~\$241 \item Implantation du bâtiment : 1~000--2~500~\$242 \item Piquetage du terrain243\end{itemize}244\end{column}245\begin{column}{0.48\textwidth}246\uqotitle{Évaluateur agréé (É.A.) :}247\begin{itemize}248 \item Évaluation pré-construction249 \item Évaluation pour financement250 \item Honoraires : selon la complexité du mandat251\end{itemize}252\end{column}253\end{columns}254\end{frame}255256\begin{frame}{Autres professionnels --- Gestionnaire de projet (3--5\,\%)}257\begin{itemize}258 \item Coordination des intervenants259 \item Échéancier et budget260 \item Contrôle de la qualité261 \item Gestion des changements262 \item Rapports au propriétaire263\end{itemize}264\vspace{1mm}265\begin{notebox}[Conseil pratique]266Pour les petits projets résidentiels, l'entrepreneur général assume souvent le rôle de gestionnaire de projet.267\end{notebox}268\end{frame}269270\begin{frame}{Exemple --- Calcul des honoraires professionnels}271\begin{exbox}[Immeuble de 8 logements --- coûts directs = 1~200~000~\$]272\footnotesize273\renewcommand{\arraystretch}{1.0}%274\begin{tabular}{@{}l c r@{}}275\toprule276\textbf{Professionnel} & \textbf{Taux} & \textbf{Montant} \\277\midrule278Architecte & 8\,\% & 96~000~\$ \\279Ingénieur en structure & 2\,\% & 24~000~\$ \\280Ingénieur méca./élec. & 3\,\% & 36~000~\$ \\281Ingénieur civil & 1,5\,\% & 18~000~\$ \\282Arpenteur-géomètre & forfait & 3~500~\$ \\283Gestionnaire de projet & 4\,\% & 48~000~\$ \\284\midrule285\textbf{Total honoraires} & & \textbf{225~500~\$} \\286\bottomrule287\end{tabular}288\end{exbox}289\begin{notebox}[Observation]290Les honoraires représentent ici \textbf{18,8\,\% des coûts directs}.291\end{notebox}292\end{frame}293294% ======================================================================295\section{Frais de financement}296% ======================================================================297298\begin{frame}{Frais de financement durant la construction}299\begin{defbox}[Principe]300La construction nécessite un \textbf{prêt de construction} qui génère des frais d'intérêt \textbf{avant} que le bâtiment ne produise des revenus.301\end{defbox}302\vspace{2mm}303\begin{columns}[T]304\begin{column}{0.48\textwidth}305\uqotitle{Composantes :}306\begin{itemize}307 \item Intérêts intercalaires308 \item Frais de dossier bancaire309 \item Frais d'évaluation et d'inspection pour le prêteur310 \item Assurance prêt (si applicable)311\end{itemize}312\end{column}313\begin{column}{0.48\textwidth}314\begin{importbox}[Caractéristique clé]315\raggedright316Le prêt de construction est \textbf{déboursé progressivement} selon l'avancement des travaux : on n'emprunte pas tout le montant dès le jour~1.317\end{importbox}318\end{column}319\end{columns}320\end{frame}321322\begin{frame}{Intérêts intercalaires --- Formule}323\begin{defbox}[Formule simplifiée avec le facteur $\frac{1}{2}$]324\[325I = C_{\text{directs}} \times i \times T \times \frac{1}{2}326\]327\end{defbox}328\vspace{1mm}329\begin{itemize}330 \item $I$ : intérêts intercalaires331 \item $C_{\text{directs}}$ : coûts directs de construction332 \item $i$ : taux d'intérêt annuel du prêt de construction333 \item $T$ : durée de construction (en années)334\end{itemize}335\vspace{1mm}336\begin{notebox}[Le facteur $\frac{1}{2}$]337En moyenne, on considère que \textbf{la moitié} du montant total est utilisée pendant la durée de construction, car les décaissements sont progressifs.338\end{notebox}339\end{frame}340341\begin{frame}{Exemple --- Intérêts intercalaires}342\begin{exbox}[Données]343Coûts directs : \textbf{800~000~\$} --- taux du prêt de construction : \textbf{7,0\,\%} par an --- durée : \textbf{10 mois} $= \frac{10}{12}$ année.344\end{exbox}345\vspace{2mm}346\[347I = 800\,000 \times 0{,}07 \times \tfrac{10}{12} \times \tfrac{1}{2}348= 800\,000 \times 0{,}07 \times 0{,}8333 \times 0{,}5349\]350\[351\boxed{I = 23\,333~\$}352\]353\vspace{1mm}354355Les intérêts intercalaires représentent ici \textbf{2,9\,\%} des coûts directs.356\end{frame}357358\begin{frame}{Autres frais de financement}359\begin{center}360\small361\begin{tabular}{@{}p{4.6cm} p{3.1cm} p{4.9cm}@{}}362\toprule363\textbf{Frais} & \textbf{Montant typique} & \textbf{Description} \\364\midrule365Frais de dossier bancaire & 0,5--1\,\% & Ouverture et traitement du prêt \\366\addlinespace367Frais d'évaluation (banque) & 1~500--5~000~\$ & Évaluation requise par le prêteur \\368\addlinespace369Inspections bancaires & 500--1~500~\$/visite & 3 à 6 inspections durant les travaux \\370\addlinespace371Assurance prêt & Variable & SCHL si ratio prêt/valeur $>$ 80\,\% \\372\addlinespace373Frais juridiques (hypothèque) & 1~500--3~000~\$ & Notaire pour l'acte d'hypothèque \\374\bottomrule375\end{tabular}376\end{center}377\end{frame}378379\begin{frame}{Taux des prêts de construction --- Contexte 2026}380\begin{itemize}381 \item Taux directeur de la Banque du Canada : \textbf{2,25\,\%} (maintenu le 15 juillet 2026)382 \item Taux préférentiel des banques : $\approx$ \textbf{4,45\,\%}383 \item Prêts de construction : typiquement \textbf{préférentiel + 1 à 3\,\%} selon l'institution et le risque du projet384\end{itemize}385\vspace{1mm}386\begin{notebox}[Repère 2026]387Les taux des prêts de construction au Québec se situent donc autour de \textbf{5,5\,\% à 7,5\,\%} en 2026. Le taux retenu doit toujours refléter les conditions de financement \textbf{à la date d'évaluation}.388\end{notebox}389\end{frame}390391% ======================================================================392\section{Taxes et permis}393% ======================================================================394395\begin{frame}{Taxes et permis --- Vue d'ensemble}396\begin{enumerate}397 \item Permis de construction municipal398 \item Taxes de vente : TPS (5\,\%) et TVQ (9,975\,\%)399 \item Droits de raccordement aux services municipaux400 \item Cotisations CNESST (santé et sécurité)401 \item Licence de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ)402 \item Cotisations CCQ (Commission de la construction du Québec)403\end{enumerate}404\vspace{1mm}405\begin{importbox}[Attention]406Certains de ces frais sont déjà inclus dans les coûts directs (main-d'\oe uvre CCQ). Il faut éviter le \textbf{double comptage}!407\end{importbox}408\end{frame}409410\begin{frame}{Permis de construction municipal --- Tarification}411\begin{itemize}412 \item Tarif fixé par le \textbf{règlement de tarification} de chaque municipalité (à Gatineau : règlement d'administration des règlements d'urbanisme)413 \item Généralement calculé sur la \textbf{valeur déclarée des travaux}414 \item Ordre de grandeur : \textbf{quelques dollars par 1~000~\$ de travaux}, avec des minimums applicables415 \item Vérifier le tarif en vigueur auprès de la municipalité à la date d'évaluation416\end{itemize}417\vspace{1mm}418\begin{exbox}[Exemple --- hypothèse de calcul]419Travaux de 800~000~\$, hypothèse de 10~\$ par 1~000~\$ de travaux : permis $\approx$ \textbf{8~000~\$}.420\end{exbox}421\end{frame}422423\begin{frame}{Autres permis et certificats possibles}424\begin{itemize}425 \item Permis de démolition426 \item Permis d'abattage d'arbres427 \item Permis d'occupation temporaire428 \item Certificat de conformité429 \item Autorisation de la CPTAQ si le terrain est en zone agricole430\end{itemize}431\end{frame}432433\begin{frame}{TPS et TVQ sur la construction neuve}434\begin{defbox}[Taux applicables]435\begin{itemize}436 \item \textbf{TPS} (fédéral) : 5\,\% sur le coût de construction437 \item \textbf{TVQ} (Québec) : 9,975\,\%438 \item \textbf{Total} : 14,975\,\% en taxes439\end{itemize}440\end{defbox}441\vspace{2mm}442\begin{notebox}[En évaluation]443Selon l'usage de l'immeuble et le traitement fiscal, les taxes sont parfois \textbf{exclues} du coût de remplacement (comparaison marché vs coût). Toujours préciser l'hypothèse retenue.444\end{notebox}445\end{frame}446447\begin{frame}{Remboursements --- Habitation neuve pour occupant}448\uqotitle{TPS (habitation neuve) :}449\begin{itemize}450 \item Remboursement de \textbf{36\,\% de la TPS} si le prix est $\leq$ 350~000~\$; dégressif entre 350~000~\$ et 450~000~\$; nul au-delà451 \item \uqogreen{Nouveau (2025)} --- premiers acheteurs : remboursement pouvant atteindre \textbf{100\,\% de la TPS} pour une habitation neuve $\leq$ 1~M\$, dégressif jusqu'à 1,5~M\$452\end{itemize}453\vspace{1mm}454\uqotitle{TVQ (habitation neuve) :}455\begin{itemize}456 \item Plein remboursement (\textbf{50\,\% de la TVQ}, max $\approx$ 9~975~\$) jusqu'à 200~000~\$457 \item Dégressif entre 200~000~\$ et 300~000~\$; \textbf{nul au-delà de 300~000~\$}458\end{itemize}459\end{frame}460461\begin{frame}{TPS/TVQ --- Immeubles commerciaux et locatifs}462\begin{importbox}[Distinction cruciale]463\begin{itemize}464 \item \textbf{Immeuble commercial} (baux taxables) : la TPS et la TVQ payées sont \textbf{récupérables} par crédits/remboursements de taxe sur intrants (CTI/RTI) $\rightarrow$ ce n'est \textbf{pas un coût}465 \item \textbf{Logements locatifs neufs} : remboursement \textbf{bonifié de 100\,\% de la TPS} pour les immeubles locatifs construits depuis septembre 2023, avec mesure québécoise correspondante pour la TVQ466\end{itemize}467\end{importbox}468\vspace{2mm}469\begin{notebox}[Conséquence en évaluation]470Le traitement des taxes dans le coût de remplacement dépend du \textbf{statut fiscal} de l'immeuble : occupant, locatif ou commercial. Documenter l'hypothèse dans le rapport.471\end{notebox}472\end{frame}473474\begin{frame}{Exemple --- TPS/TVQ, résidence neuve pour occupant}475\begin{exbox}[Unifamiliale neuve --- coût de construction = 350~000~\$]476\footnotesize477\renewcommand{\arraystretch}{1.0}%478\begin{tabular}{@{}l r@{}}479\toprule480\textbf{Élément} & \textbf{Montant} \\481\midrule482TPS (5\,\%) & 17~500~\$ \\483TVQ (9,975\,\%) & 34~913~\$ \\484\textbf{Taxes brutes} & \textbf{52~413~\$} \\485\midrule486Remboursement TPS (36\,\% de 17~500~\$) & $-$6~300~\$ \\487Remboursement TVQ (50\,\%, max 9~975~\$) & $-$9~975~\$ \\488\midrule489\textbf{Taxes nettes} & \textbf{36~138~\$} (10,3\,\% du coût) \\490\bottomrule491\end{tabular}492\end{exbox}493\begin{notebox}[Contexte de l'exemple]494Remboursements \textbf{maximaux} (occupant); admissibilité selon la \textbf{valeur marchande}.495\end{notebox}496\end{frame}497498\begin{frame}{Droits de raccordement aux services}499\begin{itemize}500 \item Aqueduc : 1~000--5~000~\$501 \item Égout sanitaire : 1~500--5~000~\$502 \item Égout pluvial : 1~000--3~000~\$503 \item Électricité (Hydro-Québec) : variable504 \item Gaz naturel (si applicable)505 \item Redevances de développement : selon la municipalité506\end{itemize}507\end{frame}508509\begin{frame}{Cotisations CNESST, CCQ et licence RBQ}510\begin{itemize}511 \item \textbf{CNESST} : cotisation santé-sécurité \textbf{incluse} dans les taux de main-d'\oe uvre512 \item \textbf{CCQ} : avantages sociaux et fonds de formation, déjà dans les taux horaires conventionnés (Loi R-20)513 \item \textbf{RBQ} : licence d'entrepreneur obligatoire; frais de licence et de cautionnement514\end{itemize}515\vspace{1mm}516\begin{importbox}[Double comptage]517Les cotisations CCQ et CNESST sont généralement \textbf{incluses} dans les taux de main-d'\oe uvre utilisés pour les coûts directs. Ne pas les ajouter une seconde fois dans les coûts indirects!518\end{importbox}519\end{frame}520521% ======================================================================522\section{Assurances, frais légaux et administration}523% ======================================================================524525\begin{frame}{Assurances durant la construction}526\begin{itemize}527 \item \textbf{Assurance chantier} (\emph{course of construction}) : 0,5--1,5\,\% du coût528 \item \textbf{Responsabilité civile} : 1~500--5~000~\$/an selon le projet529 \item \textbf{Assurance erreurs et omissions} : pour les professionnels530 \item \textbf{Cautionnements} : exécution, soumission, paiement de la main-d'\oe uvre et des matériaux531\end{itemize}532\vspace{1mm}533\begin{exbox}[Assurance chantier --- détails]534Couvre incendie, vol, vandalisme et dégâts d'eau pendant les travaux; calculée sur la \textbf{valeur du projet à l'achèvement}; inclut les matériaux sur le chantier et en transit. Exemple : projet de 800~000~\$ à 1\,\% = \textbf{8~000~\$}.535\end{exbox}536\end{frame}537538\begin{frame}{Frais légaux et notariaux}539\begin{itemize}540 \item Acte d'hypothèque : 1~500--3~000~\$541 \item Publication au Registre foncier : 500--1~000~\$542 \item Acte de vente (si applicable) : 1~500--2~500~\$543 \item Servitudes et autres droits : variable544\end{itemize}545\vspace{1mm}546\begin{notebox}[Pour l'évaluateur]547Les frais légaux et la garantie résidentielle (diapositive suivante) représentent typiquement \textbf{0,5--1,5\,\%} du coût total d'un projet résidentiel.548\end{notebox}549\end{frame}550551\begin{frame}{Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (GCR)}552\begin{defbox}[Garantie de construction résidentielle (GCR)]553Le \textbf{Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs}, prévu par le \emph{Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs} et administré par l'organisme \textbf{GCR}, est \textbf{obligatoire} pour les bâtiments résidentiels neufs visés au Québec.554\end{defbox}555\vspace{2mm}556\begin{itemize}557 \item Couverture : \textbf{1 an} (parachèvement et malfaçons), \textbf{3 ans} (vices cachés), \textbf{5 ans} (vices majeurs)558 \item Protège aussi les acomptes des acheteurs559 \item Coût typique : \textbf{1~500--4~000~\$ par unité} d'habitation560\end{itemize}561\end{frame}562563\begin{frame}{Récapitulatif --- Assurances et frais légaux}564\begin{exbox}[Projet type : immeuble de 6 logements --- coûts directs = 900~000~\$]565\small566\begin{tabular}{@{}l r@{}}567\toprule568\textbf{Élément} & \textbf{Montant} \\569\midrule570Assurance chantier (1\,\%) & 9~000~\$ \\571Responsabilité civile & 3~000~\$ \\572Cautionnement & 4~500~\$ \\573Frais notariaux & 4~000~\$ \\574GCR (6 unités $\times$ 2~500~\$) & 15~000~\$ \\575\midrule576\textbf{Total} & \textbf{35~500~\$} \\577\bottomrule578\end{tabular}579\end{exbox}580\vspace{1mm}581Ce poste représente \textbf{3,9\,\%} des coûts directs.582\end{frame}583584\begin{frame}{Frais de marketing}585\begin{itemize}586 \item Publicité et promotion587 \item Commissions de vente (courtier)588 \item Matériel promotionnel : brochures, site web589 \item Unité modèle / maison témoin590 \item Signalisation de chantier et frais de pré-vente591\end{itemize}592\vspace{1mm}593\begin{notebox}[En évaluation]594Les frais de marketing sont plus élevés pour les projets \textbf{spéculatifs} (promoteur) que pour les projets \textbf{sur mesure} (propriétaire-occupant).595\end{notebox}596\end{frame}597598\begin{frame}{Frais administratifs}599\begin{itemize}600 \item Comptabilité du projet601 \item Secrétariat et bureau de chantier602 \item Télécommunications603 \item Déplacements et représentation604 \item Imprévus administratifs et frais bancaires courants605\end{itemize}606\vspace{1mm}607Ensemble, marketing et administration représentent typiquement \textbf{2--5\,\% des coûts directs}.608\end{frame}609610\begin{frame}{Marketing et administration --- Fourchettes par type}611\begin{center}612\small613\begin{tabular}{@{}l c c@{}}614\toprule615\textbf{Type de projet} & \textbf{Marketing} & \textbf{Administration} \\616\midrule617Unifamiliale sur mesure & 0--1\,\% & 1--2\,\% \\618Projet résidentiel spéculatif & 3--5\,\% & 1--2\,\% \\619Immeuble locatif & 1--2\,\% & 1--2\,\% \\620Commercial / bureaux & 2--4\,\% & 1--3\,\% \\621Industriel & 0--1\,\% & 1--2\,\% \\622Institutionnel & 0\,\% & 2--3\,\% \\623\bottomrule624\end{tabular}625\end{center}626\vspace{1mm}627\begin{exbox}[Observation]628Immeuble locatif de 6 logements, coûts directs de 900~000~\$ : marketing (1,5\,\%) + administration (1,5\,\%) = \textbf{27~000~\$} (3\,\% au total).629\end{exbox}630\end{frame}631632% ======================================================================633\section{Profit entrepreneurial}634% ======================================================================635636\begin{frame}{Profit entrepreneurial --- Définition}637\begin{defbox}[Définition]638Le \textbf{profit entrepreneurial} (ou profit du promoteur) rémunère l'entrepreneur/promoteur pour :639\begin{itemize}640 \item le \textbf{risque} assumé dans le projet;641 \item le \textbf{temps} consacré à la coordination;642 \item le \textbf{coût d'opportunité} du capital investi;643 \item l'\textbf{expertise} apportée au projet.644\end{itemize}645\end{defbox}646\begin{importbox}[Distinction importante]647Profit entrepreneurial $\neq$ profit de l'entrepreneur général (déjà inclus dans les coûts directs). C'est le profit du \textbf{promoteur/développeur} qui initie et porte le projet.648\end{importbox}649\end{frame}650651\begin{frame}{Justification économique du profit}652\begin{enumerate}653 \item \textbf{Risque de marché} : le projet peut ne pas se vendre au prix escompté654 \item \textbf{Risque de construction} : dépassements de coûts, retards655 \item \textbf{Coût d'opportunité} : capital immobilisé pendant 12--24 mois656 \item \textbf{Expertise} : connaissance du marché, gestion du projet657\end{enumerate}658\vspace{1mm}659\begin{exbox}[Principe économique]660Sans profit attendu, aucun promoteur ne construirait : le marché exige un rendement \textbf{supérieur} au taux sans risque pour compenser l'incertitude.661\end{exbox}662\end{frame}663664\begin{frame}{Le profit s'applique même sans promoteur}665\begin{importbox}[En évaluation]666Même si le propriétaire construit \textbf{pour lui-même}, le profit entrepreneurial doit être inclus dans le coût de remplacement : il fait partie du \textbf{coût de création} de la propriété qu'un acheteur devrait autrement payer à un promoteur.667\end{importbox}668\vspace{2mm}669\begin{itemize}670 \item Question classique d'examen : justifier cette inclusion671 \item Cohérent avec le \textbf{principe de substitution}672\end{itemize}673\end{frame}674675\begin{frame}{Profit entrepreneurial --- Fourchette de 8 à 15\,\%}676\begin{defbox}[Base de calcul]677Le profit s'applique sur la somme \textbf{coûts directs + coûts indirects} : $P = (C_{\text{directs}} + C_{\text{indirects}}) \times \text{taux de 8--15\,\%}$.678\end{defbox}679\vspace{1mm}680\begin{center}681\small682\begin{tabular}{@{}l c l@{}}683\toprule684\textbf{Type de projet} & \textbf{Profit typique} & \textbf{Justification} \\685\midrule686Résidentiel (faible risque) & 8--10\,\% & Marché stable, demande forte \\687Résidentiel (risque modéré) & 10--12\,\% & Marché normal \\688Commercial & 10--15\,\% & Risque de vacance \\689Industriel & 10--12\,\% & Marché spécialisé \\690Institutionnel & 8--10\,\% & Contrats publics \\691Complexe / spéculatif & 12--15\,\% et plus & Risque élevé \\692\bottomrule693\end{tabular}694\end{center}695\end{frame}696697\begin{frame}{Facteurs influençant le taux de profit}698\begin{center}699\small700\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{5.9cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5.9cm}@{}}701\toprule702\uqoalert{Le \% augmente si\ldots} & \uqogreen{Le \% diminue si\ldots} \\703\midrule704Marché incertain ou en déclin & Marché fort et en croissance \\705Projet complexe ou innovateur & Projet standard, répétitif \\706Long délai de réalisation & Délai court \\707Localisation risquée & Localisation recherchée \\708Faible pré-location / pré-vente & Pré-ventes ou baux signés \\709Financement difficile & Financement assuré \\710\bottomrule711\end{tabular}712\end{center}713\vspace{1mm}714\begin{notebox}[Marché québécois 2026]715Le marché résidentiel de la région de Gatineau--Ottawa affiche une demande soutenue. Profit typique pour un immeuble locatif : \textbf{10--12\,\%} de (directs + indirects).716\end{notebox}717\end{frame}718719\begin{frame}{Extraction du profit par le marché}720\begin{exbox}[Exemple d'extraction]721\footnotesize722\renewcommand{\arraystretch}{1.0}%723\begin{tabular}{@{}l r@{}}724\toprule725\textbf{Élément} & \textbf{Montant} \\726\midrule727Prix de vente du projet terminé & 1~450~000~\$ \\728Moins : valeur du terrain & $-$200~000~\$ \\729Moins : coûts directs & $-$900~000~\$ \\730Moins : coûts indirects & $-$180~000~\$ \\731\midrule732\textbf{Profit résiduel} & \textbf{170~000~\$} \\733\textbf{Profit en \% de (directs + indirects)} & \textbf{15,7\,\%} \\734\bottomrule735\end{tabular}736\end{exbox}737\begin{notebox}[Limite]738Profit $=$ prix de vente $-$ terrain $-$ coûts directs $-$ coûts indirects. La fiabilité dépend de données exactes sur les prix et les coûts réels des comparables.739\end{notebox}740\end{frame}741742% ======================================================================743\section{Calcul du coût total}744% ======================================================================745746\begin{frame}{Formule complète du coût total}747\begin{defbox}[Coût total de construction]748\[749C_{\text{total}} = C_{\text{directs}} + C_{\text{indirects}} + P_{\text{entrepreneur}}750\]751\begin{align*}752C_{\text{indirects}} &= \text{Honoraires} + \text{Financement} + \text{Taxes/Permis} \\753&\quad + \text{Assurances/Légal} + \text{Marketing/Admin} \\754P_{\text{entrepreneur}} &= (C_{\text{directs}} + C_{\text{indirects}}) \times \text{taux de profit}755\end{align*}756\end{defbox}757\vspace{1mm}758\begin{notebox}[Valeur par la méthode du coût]759$V = V_{\text{terrain}} + (C_{\text{total}} - D_{\text{total}})$ --- le coût total représente le \textbf{coût neuf} avant dépréciation.760\end{notebox}761\end{frame}762763\begin{frame}{Structure du coût total --- Schéma}764\begin{center}765\begin{tikzpicture}766 \node[uqocard, text width=10.6cm, minimum height=0.7cm] (dir) at (0,3.4)767 {\textbf{COÛTS DIRECTS} (main-d'\oe uvre + matériaux + équipements)};768 \node[uqocard, text width=2.9cm, font=\footnotesize] (hon) at (-3.7,2.2) {Honoraires};769 \node[uqocard, text width=2.9cm, font=\footnotesize] (fin) at (0,2.2) {Financement};770 \node[uqocard, text width=2.9cm, font=\footnotesize] (tax) at (3.7,2.2) {Taxes / Permis};771 \node[uqocard, text width=2.9cm, font=\footnotesize] (ass) at (-1.9,1.3) {Assurances / Légal};772 \node[uqocard, text width=2.9cm, font=\footnotesize] (mkt) at (1.9,1.3) {Marketing / Admin};773 \draw[decorate, decoration={brace, amplitude=7pt, mirror}, thick, uqoTeal]774 (-5.4,0.9) -- (-5.4,2.6) node[midway, left=9pt, font=\small\bfseries, text=uqoTeal] {Indirects};775 \node[uqocard, fill=uqoVert!12, draw=uqoVert, text width=10.6cm, minimum height=0.65cm] (sub) at (0,0.3)776 {\textbf{SOUS-TOTAL} = directs + indirects};777 \node[uqocard, fill=uqoOr!15, draw=uqoOr, text width=10.6cm, minimum height=0.65cm] (prof) at (0,-0.7)778 {\textbf{PROFIT ENTREPRENEURIAL} : 8--15\,\% de (directs + indirects)};779 \node[uqocard, fill=uqoBleu!18, text width=10.6cm, minimum height=0.8cm, font=\small\bfseries] (tot) at (0,-1.8)780 {COÛT TOTAL = directs + indirects + profit};781\end{tikzpicture}782\end{center}783\end{frame}784785\begin{frame}{Exemple intégré --- Résidence de 1~500~pi\textsuperscript{2} à Gatineau}786\begin{exbox}[Données de base]787\begin{itemize}788 \item Unifamiliale, 2 étages, sous-sol fini --- secteur Aylmer, Gatineau789 \item Superficie habitable : \textbf{1~500~pi\textsuperscript{2}} (139~m\textsuperscript{2}), qualité moyenne-supérieure790 \item Coût direct estimé : 185~\$/pi\textsuperscript{2} $\times$ 1~500 = \textbf{277~500~\$}791 \item Durée de construction prévue : \textbf{8 mois}792 \item Taux du prêt de construction : \textbf{7,0\,\%}793\end{itemize}794\end{exbox}795\end{frame}796797\begin{frame}{Exemple résidentiel --- Détail des coûts indirects}798\begin{center}799\footnotesize800\renewcommand{\arraystretch}{1.0}%801\begin{tabular}{@{}l c r@{}}802\toprule803\textbf{Catégorie} & \textbf{Taux / Base} & \textbf{Montant} \\804\midrule805Architecte / concepteur & 7\,\% & 19~425~\$ \\806Ingénieur structure & 2\,\% & 5~550~\$ \\807Ingénieur méca./élec. & 2,5\,\% & 6~938~\$ \\808Arpenteur-géomètre & forfait & 2~500~\$ \\809Intérêts intercalaires & 7\,\% $\times$ 8/12 $\times$ 0,5 & 6~475~\$ \\810Frais de dossier bancaire & 0,75\,\% & 2~081~\$ \\811Permis municipal & hypothèse 10~\$/1~000~\$ & 2~775~\$ \\812Assurance chantier & 0,8\,\% & 2~220~\$ \\813GCR (1 unité) & forfait & 2~500~\$ \\814Frais notariaux & forfait & 2~000~\$ \\815Administration & 1,5\,\% & 4~163~\$ \\816\midrule817\textbf{Total coûts indirects} & & \textbf{56~627~\$} \\818\bottomrule819\end{tabular}820\end{center}821Ratio indirects/directs : \textbf{20,4\,\%} --- cohérent avec la fourchette de 15--25\,\%.822\end{frame}823824\begin{frame}{Exemple résidentiel --- Coût total}825\begin{exbox}[Récapitulatif]826\begin{tabular}{@{}l r@{}}827\toprule828\textbf{Composante} & \textbf{Montant} \\829\midrule830Coûts directs & 277~500~\$ \\831Coûts indirects & 56~627~\$ \\832\textbf{Sous-total} & \textbf{334~127~\$} \\833\midrule834Profit entrepreneurial (10\,\% du sous-total) & 33~413~\$ \\835\midrule836\textbf{COÛT TOTAL (neuf)} & \textbf{367~540~\$} \\837\bottomrule838\end{tabular}839\end{exbox}840\vspace{1mm}841\begin{itemize}842 \item Coût total par pi\textsuperscript{2} : $367~540 / 1~500 =$ \textbf{245~\$/pi\textsuperscript{2}}843 \item Le coût total est \uqoalert{32,5\,\%} plus élevé que les coûts directs seuls844 \item Ce montant sera ensuite diminué de la dépréciation (Bloc 4)845\end{itemize}846\end{frame}847848\begin{frame}{Exemple --- Bâtiment commercial de 5~000~pi\textsuperscript{2}}849\begin{exbox}[Bâtiment commercial --- Gatineau]850\footnotesize851\renewcommand{\arraystretch}{1.0}%852\begin{tabular}{@{}l c r@{}}853\toprule854\textbf{Composante} & \textbf{Taux / Base} & \textbf{Montant} \\855\midrule856Coûts directs & 155~\$/pi\textsuperscript{2} $\times$ 5~000 & 775~000~\$ \\857\midrule858Honoraires professionnels & 16\,\% & 124~000~\$ \\859Financement (intérêts + frais) & 4\,\% & 31~000~\$ \\860Taxes et permis & 1,5\,\% & 11~625~\$ \\861Assurances et légal & 2\,\% & 15~500~\$ \\862Marketing et administration & 3\,\% & 23~250~\$ \\863\textbf{Total indirects} & \textbf{26,5\,\%} & \textbf{205~375~\$} \\864\midrule865Profit entrepreneurial (12\,\% du sous-total) & & 117~645~\$ \\866\midrule867\textbf{COÛT TOTAL} & & \textbf{1~098~020~\$} \\868\bottomrule869\end{tabular}870\end{exbox}871Coût total : \textbf{220~\$/pi\textsuperscript{2}} (+42\,\%); le ratio de 26,5\,\% est justifié en commercial.872\end{frame}873874\begin{frame}{Synthèse --- Pourcentages typiques des coûts indirects}875\begin{center}876\small877\begin{tabular}{@{}l c c@{}}878\toprule879\textbf{Catégorie} & \textbf{Résidentiel} & \textbf{Commercial} \\880\midrule881Honoraires professionnels & 10--15\,\% & 12--18\,\% \\882Frais de financement & 3--5\,\% & 3--5\,\% \\883Taxes et permis & 1--2\,\% & 1--2\,\% \\884Assurances et frais légaux & 2--4\,\% & 2--3\,\% \\885Marketing et administration & 1--3\,\% & 3--5\,\% \\886\midrule887\textbf{Total indirects} & \textbf{17--25\,\%} & \textbf{21--30\,\%} \\888\midrule889Profit entrepreneurial & 8--12\,\% & 10--15\,\% \\890\bottomrule891\end{tabular}892\end{center}893\begin{importbox}[Rappel des bases de calcul]894Indirects exprimés \textbf{en \% des coûts directs}; profit sur \textbf{(directs + indirects)}.895\end{importbox}896\end{frame}897898% ======================================================================899\section{Exemple guidé (estimation) et préparation mi-session}900% ======================================================================901902\begin{frame}{Exemple guidé --- Estimation des coûts (préparation au TP2)}903\begin{defbox}[Objectif]904Réaliser un \textbf{calcul détaillé du coût de remplacement} d'un immeuble de 6 logements situé à Gatineau, en intégrant coûts directs, indirects et profit entrepreneurial.905\end{defbox}906\vspace{2mm}907\begin{columns}[T]908\begin{column}{0.48\textwidth}909\uqotitle{Format :}910\begin{itemize}911 \item Travail \textbf{individuel}912 \item Durée : \textbf{90 minutes}913 \item Documents et notes permis914 \item Remise en fin de séance915\end{itemize}916\end{column}917\begin{column}{0.48\textwidth}918\uqotitle{Évaluation :}919\begin{itemize}920 \item Exactitude des calculs : 40\,\%921 \item Justification des taux : 25\,\%922 \item Présentation et rigueur : 20\,\%923 \item Analyse et commentaires : 15\,\%924\end{itemize}925\end{column}926\end{columns}927\end{frame}928929\begin{frame}{Exemple guidé --- Énoncé du problème}930\begin{quizbox}[Description de la propriété]931\begin{columns}[T]932\begin{column}{0.48\textwidth}933\begin{itemize}934 \item \textbf{Type} : 6 logements (3~$\times$~4\textonehalf{} et 3~$\times$~5\textonehalf{})935 \item \textbf{Localisation} : secteur Hull, Gatineau936 \item \textbf{Construction} : ossature bois, fondations en béton coulé937 \item \textbf{Superficie} : 5~400~pi\textsuperscript{2} (6 $\times$ 900~pi\textsuperscript{2} en moyenne)938\end{itemize}939\end{column}940\begin{column}{0.48\textwidth}941\begin{itemize}942 \item \textbf{Évaluation à neuf} (coût de remplacement)943 \item \textbf{Stationnement} : 8 espaces extérieurs asphaltés944 \item \textbf{Qualité} : moyenne, conforme au Code de construction du Québec945 \item \textbf{Équipements} : buanderie commune, rangement au sous-sol946\end{itemize}947\end{column}948\end{columns}949\end{quizbox}950\end{frame}951952\begin{frame}{Exemple guidé --- Coûts directs (données fournies)}953\begin{exbox}[Coûts directs]954\small955\begin{tabular}{@{}l c r@{}}956\toprule957\textbf{Composante} & \textbf{Coût unitaire} & \textbf{Montant} \\958\midrule959Fondations et structure & 28~\$/pi\textsuperscript{2} & 151~200~\$ \\960Enveloppe extérieure & 22~\$/pi\textsuperscript{2} & 118~800~\$ \\961Plomberie et CVAC & 24~\$/pi\textsuperscript{2} & 129~600~\$ \\962Électricité & 12~\$/pi\textsuperscript{2} & 64~800~\$ \\963Finitions intérieures & 32~\$/pi\textsuperscript{2} & 172~800~\$ \\964Aménagements extérieurs & forfait & 35~000~\$ \\965Stationnement (8 places) & 2~500~\$/place & 20~000~\$ \\966\midrule967\textbf{TOTAL COÛTS DIRECTS} & \textbf{128~\$/pi\textsuperscript{2} (moy.)} & \textbf{692~200~\$} \\968\bottomrule969\end{tabular}970\end{exbox}971\end{frame}972973\begin{frame}{Exemple guidé --- Coûts indirects à compléter}974\begin{quizbox}[Travail demandé : compléter les montants et justifier vos choix]975\footnotesize976\renewcommand{\arraystretch}{1.0}%977\begin{tabular}{@{}l c r@{}}978\toprule979\textbf{Catégorie} & \textbf{Taux choisi} & \textbf{Montant} \\980\midrule981Architecte & \_\_\_\,\% & \_\_\_\_\_\_~\$ \\982Ingénieurs (structure + méca./élec.) & \_\_\_\,\% & \_\_\_\_\_\_~\$ \\983Arpenteur-géomètre & forfait & \_\_\_\_\_\_~\$ \\984Intérêts intercalaires (10 mois, 7,5\,\%) & formule & \_\_\_\_\_\_~\$ \\985Frais de dossier bancaire & \_\_\_\,\% & \_\_\_\_\_\_~\$ \\986Permis municipal & \_\_~\$/1~000~\$ & \_\_\_\_\_\_~\$ \\987Assurance chantier & \_\_\_\,\% & \_\_\_\_\_\_~\$ \\988GCR (6 unités) & \_\_\_~\$/unité & \_\_\_\_\_\_~\$ \\989Frais notariaux & forfait & \_\_\_\_\_\_~\$ \\990Marketing et administration & \_\_\_\,\% & \_\_\_\_\_\_~\$ \\991\midrule992\textbf{TOTAL COÛTS INDIRECTS} & & \textbf{\_\_\_\_\_\_~\$} \\993\bottomrule994\end{tabular}995\end{quizbox}996\end{frame}997998\begin{frame}{Exemple guidé --- Profit entrepreneurial et récapitulatif}999\begin{quizbox}[Profit entrepreneurial]1000Choisir un taux entre \textbf{8\,\% et 15\,\%}, \textbf{justifier} votre choix (conditions de marché, risque, type de projet) et l'appliquer sur \textbf{coûts directs + coûts indirects}.1001\end{quizbox}1002\begin{exbox}[Tableau récapitulatif à compléter]1003\footnotesize1004\begin{tabular}{@{}l r@{}}1005\toprule1006\textbf{Composante} & \textbf{Montant} \\1007\midrule1008Coûts directs & 692~200~\$ \\1009Coûts indirects & \_\_\_\_\_\_~\$ \\1010Sous-total & \_\_\_\_\_\_~\$ \\1011Profit entrepreneurial (\_\_\,\%) & \_\_\_\_\_\_~\$ \\1012\midrule1013\textbf{COÛT TOTAL DE REMPLACEMENT} & \textbf{\_\_\_\_\_\_~\$} \\1014\bottomrule1015\end{tabular}1016\end{exbox}1017\end{frame}10181019\begin{frame}{Exemple guidé --- Questions d'analyse}1020\begin{quizbox}[En plus des calculs, répondez aux questions suivantes]1021\begin{enumerate}1022 \item Quel est le \textbf{ratio} coûts indirects / coûts directs obtenu? Est-il cohérent avec les fourchettes vues en cours?1023 \item Quel est le \textbf{coût total par pi\textsuperscript{2}} et par logement? Comment se compare-t-il aux données du marché?1024 \item Si le taux d'intérêt passait de 7,5\,\% à 9\,\%, quel serait l'impact sur les intérêts intercalaires et le coût total?1025 \item Dans quel contexte pourriez-vous justifier un profit entrepreneurial \textbf{supérieur à 12\,\%} pour ce type de projet?1026 \item Identifiez \textbf{deux sources de données} pour valider vos estimations.1027\end{enumerate}1028\end{quizbox}1029\end{frame}10301031\begin{frame}{Exemple guidé --- Critères de correction détaillés}1032\begin{center}1033\small1034\begin{tabular}{@{}p{5.6cm} c p{4.6cm}@{}}1035\toprule1036\textbf{Critère} & \textbf{Points} & \textbf{Détails} \\1037\midrule1038Calculs des coûts indirects & /6 & Exactitude, formules correctes \\1039\addlinespace1040Justification des taux choisis & /4 & Références, cohérence \\1041\addlinespace1042Calcul du profit entrepreneurial & /2 & Taux et justification \\1043\addlinespace1044Récapitulatif et coût total & /1 & Présentation, sommation \\1045\addlinespace1046Questions d'analyse & /5 & Profondeur, pertinence \\1047\addlinespace1048Présentation générale & /2 & Clarté, rigueur, format \\1049\midrule1050\textbf{TOTAL} & \textbf{/20} & Ramené sur \textbf{15\,\%} \\1051\bottomrule1052\end{tabular}1053\end{center}1054\end{frame}10551056\begin{frame}{Examen mi-session --- Modalités (séance 9)}1057\begin{importbox}[Examen mi-session --- 25\,\% de la note finale]1058\begin{itemize}1059 \item Tenue à la \textbf{séance 9} (deuxième partie), après les concepts de dépréciation1060 \item Matière couverte : \textbf{séances 1 à 8}1061 \item Durée : \textbf{2 heures}1062 \item Format : questions à développement et problèmes de calcul1063\end{itemize}1064\end{importbox}1065\end{frame}10661067\begin{frame}{Examen mi-session --- Sujets à maîtriser}1068\begin{columns}[T]1069\begin{column}{0.48\textwidth}1070\begin{itemize}1071 \item Formule fondamentale de la méthode du coût1072 \item Distinction reproduction vs remplacement1073 \item Méthodes d'évaluation du terrain1074 \item Méthodes d'estimation des coûts1075\end{itemize}1076\end{column}1077\begin{column}{0.48\textwidth}1078\begin{itemize}1079 \item Coûts directs par composante1080 \item \textbf{Coûts indirects} (aujourd'hui)1081 \item \textbf{Profit entrepreneurial}1082 \item Calcul du coût total1083\end{itemize}1084\end{column}1085\end{columns}1086\end{frame}10871088\begin{frame}{Exemples de questions types --- Mi-session}1089\begin{quizbox}[Question de calcul (exemple)]1090Un bâtiment résidentiel de 2~000~pi\textsuperscript{2} a des coûts directs estimés à 175~\$/pi\textsuperscript{2}. Calculez le coût total avec : honoraires professionnels 14\,\%; financement 3,5\,\%; taxes et permis 1,2\,\%; assurances et légal 2,5\,\%; administration 1,5\,\% (le tout en \% des coûts directs); profit entrepreneurial de 10\,\% de (directs + indirects).1091\end{quizbox}1092\vspace{2mm}1093\begin{quizbox}[Question théorique (exemple)]1094Expliquez pourquoi le profit entrepreneurial doit être inclus dans le coût de remplacement, même lorsque le propriétaire a lui-même fait construire le bâtiment.1095\end{quizbox}1096\end{frame}10971098% ======================================================================1099\section{Résumé et préparation}1100% ======================================================================11011102\begin{frame}{Résumé de la séance 8}1103\begin{enumerate}1104 \item Les \textbf{coûts indirects} représentent \textbf{15--25\,\% des coûts directs}1105 \item Les \textbf{honoraires professionnels} (architecte 6--12\,\%, ingénieurs 5--9\,\%) en sont la composante la plus importante1106 \item Les \textbf{intérêts intercalaires} se calculent avec le facteur $\frac{1}{2}$1107 \item Les \textbf{taxes} (TPS/TVQ) : traitement selon le statut fiscal (occupant, locatif, commercial)1108 \item Le \textbf{profit entrepreneurial} : \textbf{8--15\,\% de (directs + indirects)}1109 \item Le \textbf{coût total} = directs + indirects + profit1110\end{enumerate}1111\end{frame}11121113\begin{frame}{Erreurs fréquentes à éviter}1114\begin{importbox}[Trois pièges classiques]1115\begin{itemize}1116 \item Oublier les coûts indirects $\rightarrow$ sous-évaluation de 20--30\,\%1117 \item Double comptage : cotisations CCQ/CNESST déjà incluses dans les taux de main-d'\oe uvre1118 \item Confondre le profit de l'entrepreneur général (coût direct) et le profit du promoteur1119\end{itemize}1120\end{importbox}1121\end{frame}11221123\begin{frame}{Formules à retenir}1124\begin{defbox}[Les trois formules clés]1125\begin{align*}1126I &= C_{\text{directs}} \times i \times T \times \tfrac{1}{2}1127&& \text{(intérêts intercalaires)} \\[4pt]1128C_{\text{total}} &= C_{\text{directs}} + C_{\text{indirects}} + P_{\text{entrepreneur}}1129&& \text{(coût total)} \\[4pt]1130V &= V_{\text{terrain}} + (C_{\text{total}} - D_{\text{totale}})1131&& \text{(méthode du coût)}1132\end{align*}1133où $P_{\text{entrepreneur}} = (C_{\text{directs}} + C_{\text{indirects}}) \times \text{taux de profit}$.1134\end{defbox}1135\begin{notebox}[Conseil]1136Maîtrisez ces formules pour l'examen mi-session et entraînez-vous avec des exemples chiffrés.1137\end{notebox}1138\end{frame}11391140\begin{frame}{Prochaine séance --- Séance 9}1141\uqotitle{Bloc 4 : Concepts de dépréciation}1142\begin{itemize}1143 \item Définition et types (physique, fonctionnelle, externe)1144 \item Dépréciation vs amortissement comptable1145 \item Durée de vie économique vs physique1146 \item Durée de vie effective et restante1147\end{itemize}1148\vspace{1mm}1149\begin{importbox}[Examen mi-session]1150L'examen mi-session (25\,\%) aura lieu lors de la \textbf{séance 9} (deuxième partie). Révisez les séances 1 à 8!1151\end{importbox}1152\end{frame}11531154\begin{frame}{Questions?}1155\contactslide[Prochaine séance : Concepts de dépréciation + examen mi-session]1156\end{frame}11571158% ======================================================================1159\begin{frame}[allowframebreaks]{Références}1160\nocite{appraisal2026,rattermannCout,altus2026,marshallswift2025,rsmeans2025,oeaqNormes,ccqSalaires,r20,codeConstruction,rbqLicences,gcr,bdcTaux2026,osfiMqr,statcanIPCB}1161\printbibliography[heading=none]1162\end{frame}11631164\end{document}1165