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1# Audit — IMM1003, séance 8 : Méthode de comparaison (parité), partie 123Document audité : `IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/02_Slides/sources/seance08.tex` (version du dépôt au 2026-11-02, 62 pages PDF, ~48 diapositives de contenu). Copie archivée : `UQO_COURS_UPGRADE/archive_originaux/IMM1003_seance08_v1_2026-11-02.tex`.4Séance prévue : mercredi 4 novembre 2026, 19 h – 22 h (180 min). Durée enseignable estimée de la version actuelle : **≈ 100–110 min** (aucune activité d'application, étude de cas présentée en 8 diapositives sans démonstration de calcul).56## 1. Vue d'ensemble, diapositive par diapositive78| # | Diapositive (titre) | Verdict | Commentaire |9|---|---|---|---|10| 1 | Page titre / plan | Conserver | Ajouter les objectifs d'apprentissage et le plan minuté en 5 blocs. |11| 2 | Définition de la méthode | Conserver, approfondir | Définition correcte. Manque : vocabulaire OEAQ/MEFQ (« méthode de comparaison », « parité »), place de la méthode parmi les trois méthodes, lien explicite avec la définition de la valeur marchande (séance 4). |12| 3 | Principe de substitution | Conserver, approfondir | Énoncé correct. Manque : distinction prix / coût / valeur (objectif du bloc 1 demandé), mécanisme offre-demande, hétérogénéité du bien immobilier (pourquoi il faut ajuster). |13| 4 | Logique économique | Approfondir | La « valeur marginale des différences » est nommée sans être expliquée : introduire la valeur contributive et le modèle hédonique (Rosen 1974) en version accessible. |14| 5–6 | Conditions favorables / défavorables | Conserver | Correct. Fusionner en une diapositive à deux colonnes ; ajouter un exemple québécois (condo dans un même projet vs église). |15| 7 | Processus en 6 étapes | Conserver | Bon schéma TikZ. Ajouter l'étape « analyse du marché / unité de comparaison » explicitement et numéroter en cohérence avec la séance 9. |16| 8–9 | Comparable idéal (critères de sélection) | Approfondir | Tableau trop générique. « Idéalement < 6 mois ; acceptable jusqu'à 12–18 mois » est une **approximation non sourcée** ; à présenter comme règle de pratique dépendante de la volatilité du marché. Il manque une **méthodologie** de sélection (filtre → score → retenue) et un exercice (choisir 4 propriétés parmi 8 candidates : demandé). |17| 10–11 | Sources de données au Québec | Conserver, vérifier | Exact dans l'ensemble. Préciser : Registre foncier (actes publiés, service payant), JLR/Registrex (compilations privées), rôle (fiches en ligne de Gatineau), Centris (accès courtiers/évaluateurs). À sourcer (recherche web). |18| 12–13 | Vérification des données / transactions à exclure | Conserver | Correct. Relier aux cinq critères de validation d'une vente de la séance 6 (plein gré, lien de dépendance, conditions de marché, financement, exposition) déjà utilisés dans le TP2. |19| 14–15 | Nombre de comparables | Nuancer | « Minimum absolu : 3 » et « CUSPAP exige un nombre suffisant » : le CUSPAP n'impose pas de nombre ; la règle de trois vient des exigences des prêteurs (formulaires hypothécaires). À reformuler avec source. |20| 16 | Vue d'ensemble des 8 critères | Conserver, corriger | Le schéma TikZ met le critère 5 (temps) seul sur une ligne décalée : lisible mais déséquilibré. Préciser que *The Appraisal of Real Estate* (15e éd.) énumère **dix** éléments de comparaison (les huit du cours regroupent « caractéristiques économiques » et « usage/zonage » avec les caractéristiques physiques). |21| 17–18 | Critère 1 : droits de propriété | Conserver, approfondir | Correct (usus/fructus/abusus, art. 947 C.c.Q.). Ajouter un exemple chiffré (terrain loué, servitude de passage) et une erreur fréquente. |22| 19 | Critère 2 : financement | **Erreur numérique** | Exemple : reprise de balance de 100 000 $ à 2 % contre 5 % de marché → « ajustement d'environ −10 000 $ » sans calcul. Par équivalence au comptant (3 ans, intérêts seulement, marché 5 %), l'avantage vaut ≈ 8 170 $ ; sur 5 ans ≈ 12 990 $. La séance 9 donne 12 000 $ pour un cas voisin : **incohérence S8/S9**. Introduire la formule d'équivalence au comptant et un seul exemple commun aux deux séances. |23| 20–21 | Critère 3 : conditions de vente | Conserver | Correct. Ajouter : comment quantifier (analyse par paires de ventes de succession, p. ex.) et la consigne « exclure si non quantifiable », cohérente avec le TP2. |24| 22 | Critère 4 : dépenses après achat | Conserver | Exemple correct (410 000 + 15 000). Préciser que l'ajustement se fait en dollars et **avant** l'ajustement de temps. |25| 23–24 | Critère 5 : temps | **À corriger** | Exemple « marché de Gatineau en hausse de 5 % par année » : l'APCIQ (T2 2026) indique ≈ +2 %/an pour l'unifamiliale de la RMR ; le TP2 officiel retient +0,17 %/mois. Aligner la séance sur +0,17 %/mois (≈ 2 %/an). Ajouter : prorata simple vs composé, méthode des reventes, indice. |26| 25–26 | Critère 6 : localisation | Conserver, sourcer | Le repère « médiane RMR Gatineau ≈ 477 000 $ vs Québec 519 000 $ (APCIQ, juin 2026) » doit être revérifié ; le TP2 cite 523 500 $ (RMR, T2 2026) et 572 750 $ (Aylmer). Harmoniser avec la statistique la plus récente vérifiée. |27| 27–29 | Critère 7 : physique (terrain, bâtiment) | Approfondir | Exemple terrain à 10 $/pi² sans seuil de matérialité ; le TP2 utilise 6 $/pi² et la règle « aucun ajustement sous 1 000 pi² d'écart ». Adopter un **catalogue d'ajustements du cours** unique (S8 = S9), à valeurs contributives explicitement ancrées. Risque de **double comptage** superficie/chambres à expliquer. |28| 30–31 | Critère 8 : non immobilier | Conserver | Correct (440 000 − 8 000 − 2 000). Préciser la source (déclaration du vendeur / promesse d'achat, inclusions). |29| 32–34 | Ordre d'application | **Incohérence avec S9** | S8 : 5 ajustements transactionnels séquentiels (droits, financement, conditions, dépenses, temps) puis propriété additifs. S9 : séquence « simplifiée » en 6 étapes (droits, financement, conditions, marché, localisation, physique) qui **omet** « dépenses après achat » et « composantes non immobilières » et traite localisation/physique comme des étapes séquentielles. Le TP2 énonce « conditions de vente, financement, temps — dans cet ordre ». Décision : enseigner la séquence de la doctrine (5 transactionnels en séquence, 3 de propriété additifs) dans les deux séances, avec une note de passerelle vers la grille du TP2 (où financement et conditions de vente ne sont jamais tous deux non nuls : l'ordre entre eux est sans effet). |30| 35–36 | Étude de cas — sujet | Conserver, dater | Date d'évaluation 15 septembre 2026 : à reporter au 1er novembre 2026 (séance du 4 novembre). Adresse fictive « 456, rue des Érables, Hull » : à étiqueter « cas pédagogique (données fictives, calibrées sur le marché) », comme le TP2. |31| 37–38 | Comparables 1–4 | Conserver | Tableau clair. |32| 39 | Grille 1 — transactionnels | **Recalculer** | Les ajustements de temps (3 600 / 6 900 / 1 900 / 10 600) sont corrects **à 5 %/an** (435 000 × 5 % × 2/12 = 3 625, etc.) mais le taux est injustifié ; à reprendre à 0,17 %/mois. |33| 40 | Grille 2 — propriété | Recalculer | Sommes vérifiées exactes (−14 000 ; +60 000 ; −92 000 ; +13 000 ; prix finals 424 600 ; 481 900 ; 369 900 ; 448 600). Mais plusieurs ajustements ne découlent d'aucune valeur unitaire énoncée (garage +20 000 vs −18 000, sous-sol −5 000/+12 000/−10 000/+3 000, âge/état « −8 000 » pour un comparable plus vieux mais en meilleur état sans décomposition) : impossible à reproduire par l'étudiant. Reconstruire avec le catalogue du cours. |34| 41 | Ampleur des ajustements | Correct, **incohérent avec S9** | Net/brut calculés **avec** l'ajustement de temps (−10 400 ; +66 900 ; −90 100 ; +23 600 : exacts). En S9, net/brut sont calculés **sans** l'ajustement de temps (C1 : 32 500 / 48 500). Décision : convention unique = tous les ajustements (c'est la pratique des formulaires de prêteurs). La note « The Appraisal of Real Estate » comme source des seuils 15/25 % est **inexacte** : ces seuils viennent des lignes directrices des prêteurs (Fannie Mae, Selling Guide B4-1.3-09) ; à sourcer correctement. |35| 42–43 | Réconciliation et conclusion | Approfondir | Conclusion 435 000 $ cohérente, mais la pondération n'est pas chiffrée. Introduire une pondération explicite (poids %), la valeur pondérée, l'arrondi au 5 000 $ (convention du TP2) et la comparaison avec la moyenne simple. |36| 44 | Principes de réconciliation | Conserver | Bon tableau. |37| 45–46 | Unités de comparaison | Conserver | Correct ; ajouter un mini-calcul $/pi² sur les comparables du cas. |38| 47–48 | Bonnes pratiques / à éviter | Conserver | Reformuler les seuils 15/25 % avec la bonne source. |39| 49–50 | Limites | Conserver | Correct ; déplacer en fin de séance 9 (doublon avec S9 « Limites »). |40| 51–52 | Résumé / prochaine séance | Mettre à jour | « Se préparer au TP2 (présenté à la séance 9, remise à la séance 10) » : exact (TP2 10 %, énoncé publié le 11 nov., remise le 18 nov. 2026, 23 h 59 — Moodle et `_Suivi_prof/donnees_cours.py`). Conserver tel quel. |41| 53 | Références | Vérifier | Clé `cuspap2026` présente ; `uspap2024` à mettre à jour (USPAP 2024-2025 en vigueur jusqu'au 31 déc. 2026 : vérifier) ; ajouter les sources de la recherche documentaire. |4243## 2. Erreurs et faiblesses scientifiques (à corriger)44451. **Taux d'appréciation 5 %/an** non sourcé et contraire aux données APCIQ 2026 et au TP2 (0,17 %/mois).462. **Ajustement de financement** : montant posé sans méthode (−10 000 $) ; incohérent avec S9 (12 000 $). Introduire l'équivalence au comptant.473. **Seuils 15 %/25 %** attribués à *The Appraisal of Real Estate* : origine réelle = lignes directrices de prêteurs (Fannie Mae). Statut = repère de fiabilité, non norme OEAQ/CUSPAP.484. **Convention net/brut** : avec le temps en S8, sans le temps en S9.495. **Ordre des ajustements** : 8 critères en S8 vs 6 étapes en S9 (omissions, séquentialisation des ajustements de propriété).506. **Nombre minimal de comparables** attribué au CUSPAP : le CUSPAP exige une analyse suffisante et un raisonnement, pas un nombre.517. **Statistiques APCIQ** (477 000 $ / 519 000 $, juin 2026) à revérifier et harmoniser avec le TP2 (523 500 $ RMR, 572 750 $ Aylmer, T2 2026) ou la donnée T3 2026 si publiée.528. Ajustements de la grille non reproductibles (pas de valeurs unitaires énoncées) → l'étudiant ne peut pas « comprendre pourquoi ».5354## 3. Définitions insuffisantes / contenu manquant (demandes du mandat)5556- Distinction **prix, coût, valeur** et mécanisme de marché (absents).57- **Hétérogénéité** du bien immobilier et notion de **valeur contributive**.58- **Modèle hédonique** $P_i=\beta_0+\sum_k \beta_k X_{ik}+\varepsilon_i$ : absent en S8 (apparaît en S9 en 2 lignes).59- **Méthodologie de sélection** des comparables + exercice « 4 parmi 8 ».60- Pour chaque critère : intuition économique, exemple québécois, calcul, erreur fréquente, question orale (seuls certains critères ont un exemple).61- **Démonstration pas à pas** de la grille (pourquoi chaque ajustement).62- Aucune **activité** étudiante (bloc 5 : exercices, 25 min).6364## 4. Améliorations visuelles6566- Tableaux `tabular` en `\small` sur fond blanc : lisibles ; passer en `\footnotesize` et `booktabs` uniformes, colonnes alignées à droite pour les montants.67- Ajouter des **graphiques vectoriels** : offre/demande et substitution, nuage prix–superficie avec droite hédonique (pgfplots), schéma « prix de vente → prix ajusté » en cascade (TikZ), diagramme de la séquence d'ajustements.68- Diapositives « (suite) » coupées artificiellement (critères 3, 6, 8 ; comparable idéal) : regrouper en colonnes ou en tableaux plus compacts.69- Mettre en **gras** les définitions, résultats et formules (demande).7071## 5. Répétitions inutiles7273- Trois diapositives consécutives sur l'ordre d'application (32–34) : à fusionner en deux.74- « Limites » (49–50) reprises intégralement en S9 : garder une version en S9 seulement, une mention en S8.75- « Réconciliation » (42–44) développée ici alors que c'est le cœur de S9 : en S8, conclure la grille avec une pondération simple et renvoyer à S9.7677## 6. Références à vérifier7879`appraisal2020` (15e éd., 2020 — exact), `cuspap2026` (édition 2026 : vérifier la date d'entrée en vigueur), `uspap2024`, `apciq2026` (préciser la publication et la date), `schl2025`, `registreFoncier`, `desrosiers2008` (Des Rosiers, *Économie immobilière*, 2008 ?) — à confirmer par la recherche documentaire.8081## 7. Décisions de refonte (synthèse)8283- Structure en 5 blocs minutés (30 / 35 / 40 / 50 / 25 min) ; ≈ 85–95 diapositives.84- **Catalogue d'ajustements du cours** unique (S8 et S9), aligné sur les conventions du TP2 (temps +0,17 %/mois ; aire 150 $/pi² d'écart ; lot 6 $/pi² si écart ≥ 1 000 pi² ; garage simple vs aucun 30 000 $ ; double vs simple 15 000 $ ; sous-sol aménagé 20 000 $, partiel 10 000 $ ; salle de bains complète 12 000 $, salle d'eau 6 000 $ ; chambre 10 000 $ ; âge 2 000 $/an ; état très bon −8 000 $, moyen +12 000 $ ; localisation ±5 % ; piscine creusée 25 000 $), chaque valeur présentée comme **convention pédagogique** dérivée d'analyses par paires présentées en S9.85- Étude de cas du bungalow reconstruite au 1er novembre 2026, tous calculs générés et vérifiés par `validation/verification_calculs.py`.86- Séquence des ajustements identique en S8 et S9 ; net/brut sur tous les ajustements.87- Modalités du TP2 **inchangées** (10 %, énoncé le 11 nov., remise le 18 nov. 2026 23 h 59).88