Audit — IMM1003, séance 9 : Méthode de comparaison, partie 2
Document audité : IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/02_Slides/sources/seance09.tex (62 pages PDF, ~50 diapositives). Copie archivée : archive_originaux/IMM1003_seance09_v1_2026-11-02.tex.
Séance prévue : mercredi 11 novembre 2026, 19 h – 22 h. Durée enseignable estimée de la version actuelle : ≈ 110–120 min (l'« exemple guidé » est exposé, non travaillé ; aucune analyse de sensibilité, aucune activité).
1. Vue d'ensemble
| # | Diapositive | Verdict | Commentaire |
|---|---|---|---|
| 1–2 | Titre / plan | Conserver | Ajouter objectifs et plan minuté (40 / 35 / 35 / 45 / 25). |
| 3 | Rappel : pourquoi ajuster | Conserver | Règle cardinale (ajuster le comparable vers le sujet) : exacte et bien formulée. |
| 4–5 | Types d'ajustements (quantitatifs / qualitatifs) | Approfondir | Correct. Ajouter : quand le % est préférable au $ (effets proportionnels au prix), conversion % ↔ $, et l'analyse qualitative (classement, « bracketing ») comme technique de réconciliation. |
| 6–7 | Ordre séquentiel en 6 étapes | Incohérent avec S8 | Omet « dépenses après achat » (critère 4 de S8) et « composantes non immobilières » (critère 8) ; présente localisation et physique comme des étapes de la séquence alors que S8 les qualifie d'additives. « Étapes 1 à 4 en % cumulatifs » : les dépenses après achat et une balance de prix sont des montants en $. À réécrire : 5 transactionnels séquentiels, 3 de propriété additifs (même schéma que S8). |
| 8–10 | Étapes 1–4 | Corriger | Exemple financement « hypothèque assumable à 2 % vs 5 %, avantage ≈ 12 000 $ » sans calcul ; S8 dit ≈ 10 000 $. Introduire l'équivalence au comptant (VA des paiements au taux du marché). Exemple de temps « 385 000 × 6 % » : taux à aligner sur 0,17 %/mois. |
| 11–12 | Étapes 5–6 (localisation, physique) | Conserver, sourcer | « Ordres de grandeur usuels » (−5 à −15 % ; garage double +25 000 à +40 000 $ ; chambre +10 000 à +20 000 $) : approximations non sourcées ; les présenter comme fourchettes de pratique et les relier au catalogue du cours. Garage double 25–40 k$ contredit l'ajustement de 15 000 $ (simple → double) utilisé dans l'atelier : à expliquer (valeur contributive marginale vs coût). |
| 13–15 | Techniques de calcul (paires, régression, graphique, coût, capitalisation du loyer) | Approfondir | Bon inventaire. Régression : « requiert n > 30 » = approximation ; expliquer plutôt degrés de liberté et multicolinéarité. Ajouter une vraie démonstration : paire de ventes (garage), paire (localisation), revente (temps), régression sur 12 ventes avec nuage et droite (pgfplots), valeur contributive vs coût (piscine). Capitalisation 150 × 12 / 0,07 = 25 714 $ : exact. |
| 16–17 | Exemple complet C1 | Recalculer | 410 000 × 5 % × 8/12 = 13 667 $ : exact mais taux à aligner ; ajustements de propriété exacts (+32 500 → 456 167). |
| 18–20 | Seuils net/brut | Source et convention | Attribués à The Appraisal of Real Estate : à corriger (lignes directrices de prêteurs). Net/brut calculés sans l'ajustement de temps (7,9 % / 11,8 %) alors que S8 l'inclut : adopter « tous les ajustements ». Quiz 350 000 $ (net +13 000 = 3,7 % ; brut 43 000 = 12,3 %) : exact. |
| 21–28 | Réconciliation (définition, critères, processus, fourchette vs ponctuelle, exemple A) | Conserver, approfondir | Contenu exact. Manque : pondération chiffrée (poids → valeur pondérée), incertitude (fourchette, sensibilité), valeurs aberrantes (test simple : écart à la médiane > 10 %), pourquoi la moyenne simple n'est pas une conclusion (démonstration numérique). « Fourchette usuellement ± 3 à 5 % » : approximation, à nuancer avec la littérature sur l'incertitude des évaluations (French & Gabrielli 2004). |
| 29–31 | Limites, fiabilité par contexte | Conserver | Correct ; doublon partiel avec S8 (à garder ici). |
| 32–33 | TP2 (10 %) — annonce | Conserver sans modification de fond | Modalités officielles vérifiées dans 03_Travaux_pratiques/README.md, _Suivi_prof/donnees_cours.py, _Site_web/build/courses.py et Moodle : TP2 10 %, 53 rue du Tropique (Aylmer), $P_{V1}=588,000+1,000\times B$, énoncé publié le 11 nov. 2026 (séance 9), remise le 18 nov. 2026 (séance 10) 23 h 59, individuel, gabarit Excel chaîné. ⚠️ Le plan de cours officiel (tableau d'évaluation) parle encore d'« Atelier 1 — 10 % — séance 9 » : écart documentaire connu, non modifié (pondération et échéance identiques à celles de Moodle). La diapositive cite « critères de la séance 6 » : exact (cinq critères de validation). |
| 34 | Exemple guidé — « Présentation du mandat (travaillé en classe) » | Supprimer les mentions caduques | Contient encore « Remise : séance 10 — Pondération : 10 % — équipes de 2 — 5 à 8 pages » et un barème (40/25/25/10) : c'est l'ancien atelier noté renommé « exemple guidé » ; il se confond avec le TP2 officiel (individuel, Excel, 53 rue du Tropique). Réécrire comme atelier formatif en classe (non noté), distinct du TP2. Date d'évaluation « 1er octobre 2026 » : passer au 1er novembre 2026. |
| 35–36 | Sujet | Conserver | Rôle 2025 : 385 000 $ (terrain 95 000 / bâtiment 290 000) : plausible ; étiqueter « données fictives calibrées ». |
| 37–38 | Comparables C1–C5 | Conserver, enrichir | Ajouter des particularités transactionnelles (financement, dépenses après achat, inclusions) pour exercer les critères 2, 4 et 8. |
| 39 | Ajustements unitaires fournis | Harmoniser | Catalogue différent de S8 (où rien n'est énoncé) et du TP2 (150 $/pi², garage 30 000 $, sous-sol 20 000 $, sdb 12 000 $, lot 6 $/pi²) ; « Localisation Hull vs Aylmer −5 % » : à ancrer par une paire. Adopter le catalogue unique du cours. |
| 40–42 | Grilles C1, C2, C3–C5 | Recalculer | Tous les calculs de la version actuelle vérifiés exacts à leurs hypothèses (C2 : 5 563 → 450 563 → 454 663 ; C3 : 430 125 ; C4 : −23 192 localisation, −74 692, 389 141 ; C5 : 484 125). Terrain C1 (−500 pi² → +3 500 $) contredit la règle des 1 000 pi² du TP2 : harmoniser. |
| 43–45 | Seuils, réconciliation finale | Recalculer | Pourcentages exacts (C4 16,2 %). Conclusion 450 000 $ peu cohérente : C3 (poids fort, 430 125 $) tire vers le bas et aucun calcul pondéré n'est montré. Introduire pondération chiffrée, valeur pondérée, arrondi, puis sensibilité (garage 10/15/20 k$, temps 0/2/4 %/an, inclusion de C4) et comparaison à la moyenne simple. |
| 46–47 | Consignes de rédaction / barème | Supprimer | Barème « 40 % grille, 25 % calculs, 25 % réconciliation, 10 % présentation » et « à reproduire dans le TP2 » : contredit le barème officiel du TP2 (énoncé : 10 questions, /100). Remplacer par une liste de contrôle formative. |
| 48–49 | Erreurs courantes / bonnes pratiques | Conserver | Exact. |
| 50–52 | Résumé, prochaine séance, contact | Mettre à jour | « 6 étapes » → 8 critères ; TP2 remise séance 10 : exact. Séance 10 : méthode du coût : exact. |
| 53 | Références | Compléter | Ajouter la littérature (Colwell–Cannaday–Wu 1983, Vandell 1991, Rosen 1974, French & Gabrielli 2004, Fannie Mae B4-1.3-09, etc.) après vérification. |
2. Erreurs scientifiques et numériques
- Séquence « 6 étapes » incompatible avec les 8 critères de S8 (omissions ; propriété traitée en séquence).
- Exemple de financement non calculé (12 000 $) et différent de S8 (10 000 $).
- Taux de marché 5–6 %/an non sourcé (APCIQ 2026 ≈ 2 %/an ; TP2 : 0,17 %/mois).
- Seuils 15/25 % faussement attribués à The Appraisal of Real Estate ; convention net/brut différente de S8.
- Fourchettes « usuelles » (localisation −5 à −15 %, garage double 25–40 k$) non sourcées et en tension avec l'atelier (15 000 $).
- Réconciliation de l'atelier non reproductible (aucun poids chiffré) ; conclusion 450 000 $ peu justifiée au regard de C3.
- Mentions caduques d'un atelier noté (équipes de 2, 5–8 pages, barème) confondues avec le TP2 officiel.
- « Régression : requiert n > 30 » : raccourci à remplacer par une explication des conditions (degrés de liberté, variables, colinéarité).
3. Contenu manquant (mandat)
Ajustements $ vs % (conversion, quand utiliser), ajustements séquentiels (démonstration de l'effet de l'ordre), analyse par paires (démonstrations), régressions hédoniques (démonstration chiffrée avec nuage), valeur contributive (coût ≠ valeur), net/brut (convention + seuils + origine), sélection des comparables fiables, valeurs aberrantes (règle simple), pondération chiffrée, analyse de sensibilité, incertitude de la conclusion (fourchette, intervalle, littérature), atelier complet à 5 comparables avec toutes les étapes et une réconciliation chiffrée, distinction atelier / TP2.
4. Visuel
- Schéma de séquence à refaire (cascade prix → prix ajusté transactionnel → indication de valeur).
- Graphiques pgfplots : nuage prix–superficie avec droite hédonique ; bâtonnets des indications de valeur avec fourchette et valeur conclue ; tornade de sensibilité.
- Tableaux de grille :
\footnotesize, montants alignés à droite, lignes de total en gras ; une grille par comparable puis un récapitulatif.
5. Décisions de refonte
- 5 blocs (40 / 35 / 35 / 45 / 25) ; ≈ 85–95 diapositives.
- Même catalogue d'ajustements et même séquence qu'en S8 ; net/brut sur tous les ajustements ; arrondi au 5 000 $.
- Atelier des cinq comparables reconstruit (date 1er nov. 2026, particularités transactionnelles ajoutées : financement C1, dépenses après achat C3, inclusions C5, localisation C4), calculs générés par
validation/verification_calculs.py. - Diapositives TP2 officielles conservées (modalités inchangées) ; tout ce qui ressemblait à un barème d'atelier retiré.