SPB Git
spboucher.ai

Repository Public Research preview

spbuqo_cours

RECHERCHE_IMM1003.md 72.3 KB

# Recherche documentaire — IMM1003, séances 8 et 9 (méthode de comparaison / parité)

Agent 1 — Recherche scientifique. Date de consultation de toutes les sources : 2026-11-02. Toutes les pages citées ont été ouvertes (WebFetch, extraction Tavily, téléchargement des PDF puis pdftotext, ou interrogation des API Crossref / Statistique Canada WDS). Lorsqu'une page n'était pas accessible (403, paywall), c'est indiqué explicitement et seules les métadonnées vérifiées ailleurs sont retenues.

Légende de la nature de l'information : donnée observée · règle professionnelle/juridique · hypothèse pédagogique · approximation. Légende de la vérification : vérifiée (page originale lue) · partiellement vérifiée (métadonnées confirmées, contenu non accessible ou source secondaire) · non vérifiée.

# 0. Résumé des faits clés utilisables dans les diapositives

Chaque énoncé est prêt à citer ; le numéro renvoie à la fiche de source ci-dessous.

# Définitions et règles professionnelles (Québec / Canada)

  1. Valeur marchande (OEAQ) : « C'est le prix sincère le plus probable, de la vente réelle ou présumée d'un immeuble, à une date donnée, sur un marché libre et ouvert à la concurrence », aux conditions suivantes : parties bien informées, mise en vente pendant une période suffisante, paiement comptant ou équivalent, prix épuré « de l'impact des mesures incitatives, de conditions et de financement avantageux ». [S01]
  2. Vocabulaire officiel québécois : la norme 1 de l'OEAQ nomme l'approche « Méthode de comparaison (parité) » et impose quatre étapes : recueillir/vérifier/comparer les données du marché de référence ; tenir compte des ventes récentes de l'immeuble lui-même ; tenir compte des offres acceptées, options et prix demandés « à titre de confirmation » seulement ; procéder aux rajustements des éléments de comparaison « notamment : nature des droits transférés ; termes de financement ; conditions du marché ; emplacement et voisinage ; caractéristiques physiques et économiques ». [S01]
  3. Réconciliation (OEAQ) : « déterminer une valeur finale de l'immeuble, à partir des différentes indications de la valeur, après avoir appliqué au processus de réconciliation un raisonnement logique et analytique ». [S01]
  4. Valeur réelle (LFM, art. 43, citée au MEFQ) : « La valeur réelle d'une unité d'évaluation est sa valeur d'échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix le plus probable… ». Le MEFQ fonde la méthode de comparaison sur le principe de substitution : « un acheteur avisé ne paie pas plus pour un immeuble qu'il ne paierait pour un autre offrant les mêmes caractéristiques ». [S03]
  5. MEFQ, partie 3C (édition 2026 ; pages datées 2022) : chapitre 1 principes ; chapitre 2 « Technique des prix de vente rajustés » en 10 étapes (identifier les variables explicatives → immeuble type → rajuster a priori les prix → paramètres de 1er et 2e niveau → concilier → produire les indications de valeur) ; chapitre 3 « Technique de la modélisation statistique » ; chapitre 4 terrains. [S03]
  6. Ordre des rajustements au MEFQ : « Avant de procéder à l'établissement des paramètres de rajustement […] les prix de vente requièrent certains rajustements a priori », qui visent « la variation temporelle des conditions du marché immobilier » et « les écarts des prix de vente dus au terrain » ; tout rajustement fondé sur des coûts de construction « sont à éviter ». Les prix doivent être « ramenés à une même date, soit la date de référence du rôle ». [S03]
  7. Paires de ventes au MEFQ : « les paramètres sont établis par la comparaison de paires de ventes. Ces paires d'immeubles sont identiques en tous points, excepté pour la variable à mesurer » ; « l'analyse, par paire de ventes, est limitée à un très petit nombre d'observations » ; « Idéalement, le montant total des rajustements, en valeur absolue, ne devrait pas excéder la valeur contributive recherchée. » [S03]
  8. CUSPAP 2026 (en vigueur le 1er avril 2026) : définition de la Market Value : « The most probable price, as of a specified date, in cash, or in terms equivalent to cash… after reasonable exposure in a competitive market… the buyer and the seller each acting prudently, knowledgeably, and for self-interest, and assuming that neither is under undue duress ». [S06]
  9. CUSPAP 2026, comparables : « All three approaches to value require the collection of comparable data » ; lorsque l'approche par comparaison directe est applicable, le membre doit « 9.8.3.i. analyze such comparable data as are available to indicate a reasonable value conclusion » ; exclure une approche pertinente exige « an Extraordinary Limiting Condition, and supporting reasons » (9.8.1) ; le rapport doit « review, discuss, and reconcile […] the quality and quantity of data » (8.2.15) ; la valeur finale « may be a single point value, a range of values, or an indication of value » (8.2.16). CUSPAP encadre aussi l'usage des AVM (9.8.9). [S06]
  10. Définition AIC de l'approche par comparaison directe (guide 2018) : « The Direct Comparison Approach is the process of: comparing properties similar to the subject property that have recently sold; identifying appropriate units of comparison (i.e. price per square foot, price per square metre, price per acre, price per room, price per unit, etc.); making adjustments to the sale prices (or unit prices) of the comparable… ». [S08]
  11. Éléments de comparaison (UBC, BUSI 330, d'après The Appraisal of Real Estate, 2e éd. canadienne) : neuf éléments dans un ordre impératif : 1 droits transférés ; 2 conditions de financement ; 3 conditions de vente ; 4 conditions du marché (temps) ; 5 emplacement ; 6 caractéristiques physiques ; 7 caractéristiques économiques ; 8 usage ; 9 éléments non immobiliers. « it is important for the adjustments to be carried out in the exact order shown as it affects the final value » ; « Items 1, 2, and 3 are not common… Items 4 to 9 will usually require some adjustment ». [S14] — Les éditions américaines récentes (14e/15e) listent dix éléments en ajoutant « dépenses immédiates après l'achat » ; cette liste à dix n'a pas pu être vérifiée dans l'ouvrage lui-même (accès payant), voir [S09].
  12. Rajustements transactionnels d'abord (multiplicatifs), puis rajustements de propriété : « Transactional adjustments are made first. Transactional adjustments come from differences in ownership, financing terms and conditions of sale » [S18-bis, McKissock, source secondaire] ; UBC : « When making adjustments, it is important that all of the comparables be adjusted in the same sequence… Changing the order of adjustment for each comparable will result in incorrect value estimates ». [S14]
  13. Analyse par paires (UBC) : « Paired sales analysis is the best option because it reflects market behaviour. However, in practical terms it can be difficult to apply in all situations. It is probably best for large adjustments, like the size of a home, basement finish, or adjusting for the size of the garage. » [S14] ; « Paired sales analysis, given sufficient data is the foundation for quantitative adjustments when using “pure pairings”. That is, two similar sales that exhibit a difference in only one attribute ». [S17]
  14. Rajustement brut (UBC) : « The absolute/gross adjustment is the total of all of the adjustments irrespective of their plus/minus signs… If the absolute/gross percentage adjustment is high, say in the 15-30% range, then the comparability of that sale may be suspect. » — il s'agit d'une heuristique pédagogique, pas d'une règle. [S14]
  15. Pourcentage vs dollars (UBC) : rajustement en pourcentage « best suited to market (time) and location adjustments » ; en dollars « best suited to physical, motivation, financial ». Exemple : comparable à 100 000 $, +10 % emplacement, −15 % physique → net +5 % ; selon qu'on compare le comparable au sujet ou l'inverse, 100 000/0,95 = 105 263 $ ou 100 000 × 1,05 = 105 000 $. [S14]

# Les seuils « net 15 % / brut 25 % » — correction à apporter au cours

  1. Origine : ces seuils proviennent des lignes directrices hypothécaires américaines de Fannie Mae (Selling Guide, sujet B4-1.3-09) et étaient un déclencheur d'explication, non une interdiction. [S11, S12]
  2. Abolition : Fannie Mae, annonce SEL-2014-16 (16 décembre 2014) : « As a result of an analysis of Uniform Appraisal Dataset data specific to comparable adjustments, Fannie Mae has eliminated the 15% net and 25% gross adjustment guidelines… provide appropriate market based adjustments without regard to limits on the size of the adjustments. » [S12]
  3. État actuel (B4-1.3-09, 06/04/2025) : « Fannie Mae does not have specific limitations or guidelines associated with net or gross adjustments. The number and/or amount of the dollar adjustments must not be the sole determinant in the acceptability of a comparable. […] The appraiser's adjustments must reflect the market's reaction… without regard to arbitrary limits on the size of the adjustment. » [S11]
  4. Au Canada / Québec : ni CUSPAP 2026 [S06] ni les Normes de pratique de l'OEAQ [S01] ni le MEFQ [S03] ne fixent de seuil chiffré net/brut ; le MEFQ préfère le critère qualitatif « le montant total des rajustements, en valeur absolue, ne devrait pas excéder la valeur contributive recherchée » [S03] ; le matériel UBC parle d'une plage « 15-30 % » comme signal de prudence [S14]. Les 15 %/25 % figurent encore dans certains formulaires et listes de contrôle de prêteurs (règle de pouce d'industrie), ce que rappellent des commentaires professionnels américains de 2026 [S13].

# Registre foncier, données et municipalité (Gatineau)

  1. Registre foncier du Québec : depuis le 1er avril 2026, consultation à 1,50 $ par document (index des immeubles, acte, plan cadastral), contre 1 $ depuis 2002 ; inscription d'un droit 145 $ par réquisition ; état certifié des droits 17 $ ; copie non certifiée 27 $, certifiée 44 $ ; tarif indexé chaque 1er avril à partir de 2027 (taux d'indexation 2026 : 2,05 %). [S34, S35]
  2. JLR Solutions foncières (Equifax) : base de « plus de 10 millions de transactions immobilières, colligées au Registre foncier du Québec », « +600 000 nouvelles transactions immobilières chaque année », « +1,2 million de photos de façades » ; compile aussi rôles d'évaluation, permis de construction et recensements. [S37]
  3. Rôle d'évaluation de Gatineau : rôle en vigueur en 2026 = 2024-2025-2026 (hausse moyenne de 72 % à son dépôt, selon Le Droit) ; nouveau rôle 2027-2028-2029 déposé le 27 octobre 2026, conditions du marché au 1er juillet 2025, 103 355 unités, 76,45 G$, variation moyenne globale +12,19 %, +7,79 % pour unifamiliales et copropriétés, valeur médiane unifamiliale 495 800 $ (+8,47 %), copropriété 320 700 $ (+4,77 %) ; variations étalées sur trois ans ; demande de révision avant le 1er mai 2027 (80 $ si valeur ≤ 500 000 $). [S39, S40, S41, S42]
  4. Budget 2026 de Gatineau (adopté le 18 déc. 2025) : 925,6 M$ ; hausse de taxe de 3 % résidentiel et 4 % non résidentiel ; tarif matières résiduelles 178,83 $ ; taux fixés par unité de voisinage depuis 2024 (pas de taux résidentiel unique). Référence 2025 : résidence médiane évaluée à 454 600 $ (valeur étalée 391 219 $) → compte 3 479,47 $. [S45, S46]
  5. Droits de mutation (« taxe de bienvenue ») à Gatineau, transferts du 25 février au 31 décembre 2026 : 0,5 % jusqu'à 62 900 $ ; 1,0 % de 62 900 $ à 315 000 $ ; 1,5 % de 315 000 $ à 500 000 $ ; 3,0 % au-delà de 500 000 $ ; base d'imposition = le plus élevé du prix payé, du prix à l'acte ou de la valeur au rôle × facteur comparatif (1,02 en 2026). Exemple officiel : propriété de 550 000 $ → 7 110,50 $ (6 360,50 $ avant le 25 février). [S43] Barème provincial de base 2026 : 0,5 % / 1,0 % / 1,5 % aux mêmes seuils ; taux municipal maximal 3 % (sauf Montréal). [S44]

# Marché de Gatineau — données les plus récentes (T3 2026)

  1. APCIQ / CIO, RMR de Gatineau, T3 2026 (communiqué du 14 oct. 2026) : 1 044 ventes (−12 %, 4e trimestre consécutif de recul) ; unifamiliales −12 %, copropriétés −16 %, plex −14 % ; 2 256 inscriptions en vigueur (+42 %, 5e trimestre de hausse) ; prix médian unifamiliale −3 % sur un an, copropriété −5 %, plex +2 % ; délai de vente moyen unifamiliale 34 jours (+7), plex 38 (+2), copropriété 36 (−3). Le communiqué ne publie pas de médianes en dollars. [S19]
  2. Centris, région Outaouais, T3 2026 : unifamiliale 1 025 ventes (−8 %), prix médian 450 000 $ (−4 %), 40 jours ; copropriété 299 900 $ (−4 %) ; plex 586 000 $ (−2 %). (Périmètre « Outaouais », plus large que la RMR.) [S21]
  3. Centris par secteur, T3 2026, unifamiliale : Hull 475 000 $ (−5 %), 84 ventes, 22 jours ; Aylmer 530 750 $ (−5 %), 148 ventes, 24 jours ; secteur Gatineau 464 900 $ (−2 %), 272 ventes, 34 jours. Copropriété : Hull 289 900 $ (−3 %), Aylmer 305 000 $ (−8 %), Gatineau 300 000 $ (−8 %). [S22, S23, S24]
  4. Province de Québec, T3 2026 : unifamiliale prix médian 500 000 $ (+2 %), 14 340 ventes (−3 %), 44 jours ; copropriété 400 000 $ (0 %) ; 20 935 ventes résidentielles (−7 %). [S20, S25]
  5. Royal LePage, Gatineau, T3 2026 (15 oct. 2026) : prix de l'agrégat 450 800 $ (−1,3 % sur un an ; −5,4 % sur le trimestre) ; unifamiliale détachée 560 300 $ (−2,5 %) ; copropriété 309 300 $ (−5,5 %) ; prévision T4 2026 : −1,0 %. [S26]
  6. SCHL, Rapport sur le marché locatif 2025 (11 déc. 2025) : Gatineau, taux d'inoccupation 3,8 % (1,9 % en 2024), loyer moyen 2 ch. 1 460 $ (+4,7 %) ; copropriétés locatives 1,0 % ; logements neufs 10 %. [S27, S28]
  7. SCHL, Perspectives 2026 (10 févr. 2026), RMR de Gatineau : ventes 2025 = 4 723, prix moyen 2025 = 506 881 $ ; 2026 (P) ventes 4 300–4 900, prix moyen 532 500–542 100 $ ; inoccupation 2026 (P) 4,3 % ; loyer 2 ch. 2026 (P) 1 520 $ ; « les ventes… resteront stables en 2026 », « la croissance des prix se poursuivra en raison d'une offre limitée » ; risque : suppressions de postes fédéraux. [S28]
  8. Indice des prix des logements neufs (StatCan 18-10-0205-01, sept. 2026, diffusé le 22 oct. 2026) : Canada 120,2 (sept. 2025 : 122,7 → −2,0 %) ; Québec 150,0 (148,1 → +1,3 %) ; Ottawa-Gatineau, partie Québec 116,6 (116,2 → +0,3 %) ; partie Ontario 162,3. [S29]
  9. IPC (StatCan 18-10-0004-01, sept. 2026, base 2002 = 100) : Québec ensemble 167,7 (+3,1 % sur un an) ; Québec « Logement » 188,1 (+3,2 %) ; Québec « Loyer » 174,2 (+3,3 %) ; Québec « Logement en propriété » 199,5 (+2,7 %) ; Canada « Logement » 191,5 (+1,8 %). [S30]
  10. Démographie (ISQ via Québec.ca, MàJ 26 oct. 2026) : Outaouais 428 751 habitants en 2025 (4,73 % du Québec), Gatineau 306 105 ; projection 2025-2030 +2,5 % Outaouais vs −0,5 % Québec ; chômage 6,0 % (T2 2026) ; revenu disponible par habitant 36 408 $ (2024) vs 38 426 $ au Québec. Québec : 9,03 M au 1er janv. 2026, −9 600 (−0,1 %) en 2025. [S31, S32]

# Fondements scientifiques (phrases prêtes à citer)

  1. Rosen (1974) : la théorie des prix hédoniques — le prix d'un bien différencié est une fonction de ses attributs, et les « prix implicites » des attributs sont révélés par le marché ; fondement théorique de tout rajustement. Journal of Political Economy, 82(1), 34-55. [A01]
  2. Colwell, Cannaday & Wu (1983) : « Within the market data approach to real estate appraisal, two basic types of analysis generally are used: (1) regression analysis; and (2) adjustment grid methods »; les auteurs clarifient les fondements analytiques de trois grilles de rajustement et proposent « a weighting scheme for reconciliation of indicated values ». [A02]
  3. Vandell (1991) : « it may not always be optimal to consider first the “best” comparables because of a lack of independence among their adjusted value estimates. Furthermore, it is always desirable to consider more comparables (regardless of how “bad”) so long as their adjusted value estimates are optimally weighted in the final value estimate. » [A03] — commenté/étendu par Gau, Lai & Wang (1992, « An Extension »), Green (1994, « A Comment ») et Gau, Lai & Wang (1994, réponse). [A04–A06]
  4. Isakson (1986, 2002) : la technique des « plus proches voisins » comme solution de rechange à la grille ; puis formalisation de la grille en algèbre linéaire. [A07, A08]
  5. Pace (1998), Pace & Gilley (1997, 1998) : les modèles additifs généralisés et les estimateurs spatiaux généralisent à la fois la régression MCO et la grille de rajustements ; la configuration spatiale des ventes améliore l'estimation. [A10–A12]
  6. Lentz & Wang (1998) : revue des enjeux de l'évaluation résidentielle dans le processus de prêt hypothécaire (JRER, 15(1/2), 11-39). [A09]
  7. Sirmans, Macpherson & Zietz (2005) et Khoshnoud, Sirmans & Zietz (2023) : revues de 125+ modèles hédoniques — recensement des variables les plus fréquentes et de leurs signes (surface, âge, chambres, salles de bain, garage, piscine, foyer, localisation). [A13, A14]
  8. Des Rosiers, Thériault & Villeneuve (2000), Québec : modèle hédonique sur « some 2,400 cottages transacted from 1993 to 1997 » dans la Communauté urbaine de Québec ; usage de l'analyse factorielle et des SIG pour séparer accessibilité et voisinage. [A15]
  9. Des Rosiers, Thériault, Kestens & Villeneuve (2002) : « Landscaping and House Values » — valeur contributive de l'aménagement paysager mesurée par régression hédonique sur des ventes québécoises. [A16] ; Thériault, Des Rosiers & Joerin (2005) : accessibilité (logique floue) dans un modèle hédonique pour la ville de Québec. [A17]
  10. Northcraft & Neale (1987) : « students and real estate agents toured and made pricing decisions about real estate properties. It was hypothesized that manipulated listing prices would anchor values assigned to the properties. Results were consistent with the use of an anchoring-and-adjustment » — les experts sont aussi ancrés par le prix demandé ; seuls 8 % des experts citent le prix affiché parmi leurs trois critères. [A23]
  11. Diaz (1990) : premier test empirique du processus d'évaluation ; les évaluateurs ne suivent pas la séquence normative et recourent à des heuristiques. [A22] ; Diaz & Hansz (1997, 2001) et Gallimore (1996) : influence des opinions de valeur d'autrui, points de référence et biais de confirmation. [A24, A25]
  12. French & Gabrielli (2004) : « Valuation is often said to be “an art not a science” » ; les modèles courants « are not probability-based, yet uncertainty is probability driven » ; proposition d'un modèle probabiliste. [A20] ; Crosby, Lavers & Murdoch (1998) : variation des évaluations et « marge d'erreur » reconnue par les tribunaux britanniques (résumé non accessible, métadonnées vérifiées). [A21]
  13. Kummerow (2003) : « instead of teaching based around three approaches to value we should base teaching on concepts of price distributions, pricing models and prediction error analysis » ; chaque vente comparable rajustée est un tirage d'une « possible price distribution ». [A27] ; Kummerow & Galfalvy (2002) : arbitrages d'erreur dans les méthodes de régression. [A28]
  14. Dell (2017) : plaidoyer pour la régression et la pensée critique contre le « three-comp thinking » (The Appraisal Journal, 85(3), 217-230 — référence partiellement vérifiée). [A26]
  15. Yousfi, Dubé, Legros & Thanos (2020), Université Laval : « Mass appraisal without statistical estimation: a simplified comparable sales approach based on a spatiotemporal matrix » — approche par comparables formalisée sans estimation statistique. [A30] ; Thanos & Dubé (2026) : « differenced Comparables Sales Approach (dCSA) […] based on sales occurring in close spatial proximity and tight time-window before a house sale » ; « formalise tests for robustly selecting the number of comparables ». [A31]
  16. AVM / apprentissage automatique : Krause, Martin & Fix (2020) sur l'incertitude des AVM ; Steurer, Hill & Pfeifer (2021) sur les métriques d'évaluation des AVM par apprentissage automatique ; Tapia et al. (2025, Santiago) : LightGBM MAPE 10,07 %, R² 0,95, supérieur aux modèles hédoniques MCO/SAR, mais interprétations SHAP potentiellement biaisées ; Maselli, Gabrielli & Nesticò (2026) comparaison hédonique vs ML ; CUSPAP 2026 encadre l'usage des AVM (9.8.9). Aucun article revu par les pairs propre au Canada/Québec sur AVM-ML vs comparables n'a été trouvé pour 2018-2026 (lacune signalée). [A32, A33, A34, A38, S06]

# 1. Sources professionnelles, juridiques et de données

# [S01] OEAQ — Normes de pratique professionnelle (NPP)

  • Titre : Normes de pratique professionnelle (en vigueur depuis le 1er février 2024 ; fichier daté du 24 mars 2025)
  • Auteur/organisme : Ordre des évaluateurs agréés du Québec
  • Date de publication : 2024-02-01 (version consolidée 2025-03-24 ; blocs datés 1998-2016)
  • URL : https://oeaq.qc.ca/wp-content/uploads/2025/03/NPP-24-mars-2025.pdf
  • Consultée : 2026-11-02 (PDF extrait intégralement, 218 k caractères)
  • Informations extraites : définition de « Valeur marchande » (voir fait 1) ; définitions « Fichier des mutations immobilières » (contient « le prix de vente, l'expression du jugement de l'évaluateur quant à la représentativité de cette vente ») ; Norme 1, règle 1.1 (« l'évaluateur ne doit commettre aucune erreur, en plus ou moins, ayant une portée significative ») ; Norme 1, section C) « Méthode de comparaison (parité) », 4 étapes ; D) « Réconciliation (corrélation) » ; Norme 2 (rapport : « tous les faits, le raisonnement de l'évaluateur et ses conclusions doivent être exposés de façon claire et précise »).
  • Limites : document consolidé par blocs de dates différentes (1998-2016) ; aucune règle chiffrée sur le nombre de comparables ou l'ampleur des rajustements.
  • Nature : règle professionnelle. Vérifiée.

# [S02] OEAQ — page « Normes de pratique professionnelle »

  • Auteur : OEAQ · Date : page © 2026 · URL : https://oeaq.qc.ca/actualites-et-publications/normes-pratique-professionnelle · Consultée : 2026-11-02
  • Extrait : « Les normes de pratique professionnelle… font partie des règles de l'art pour l'exercice de la profession… précisent la substance des actes reconnus à la profession et le contenu minimal des rapports ».
  • Limites : page de présentation seulement. Nature : règle professionnelle. Vérifiée.

# [S03] MEFQ — Manuel d'évaluation foncière du Québec, édition 2026, Partie 3 (dont Partie 3C)

  • Titre : Manuel d'évaluation foncière du Québec, Partie 3C « Évaluation par la méthode de comparaison » (pages datées « Manuel d'évaluation foncière du Québec – 2022 » dans le PDF de l'édition 2026)
  • Organisme : Ministère des Affaires municipales et de l'Habitation (MAMH)
  • Date : PDF créé 2026-06-01 (métadonnées) ; contenu de la partie 3C daté 2022
  • URL : https://cdn-contenu.quebec.ca/cdn-contenu/adm/min/affaires-municipales/publications/evaluation_fonciere/manuel_evaluation_fonciere/2026/MEFQ_partie_3_2026.pdf (23 Mo)
  • Consultée : 2026-11-02 (PDF téléchargé, texte extrait ; partie 3C = 384 k caractères)
  • Structure vérifiée : ch. 1 « Principes et concepts relatifs à la méthode de comparaison » (lieu de référence, notion de prix de vente, valeur réelle art. 43 LFM, principe de substitution, offre et demande, échantillons, étape 3 « vérifier la présence suffisante de ventes ») ; ch. 2 « Technique des prix de vente rajustés » (2.2 schéma en 10 étapes ; 2.3 traitement des données, variables explicatives ; 2.4.1 étape 6 rajustements a priori ; 2.4.2 étape 7 ; 2.4.3 paires de ventes et « prix reconstitué » ; 2.4.4 examen des résidus ; 2.5 procédés de production des indications de valeur) ; ch. 3 « Technique de la modélisation statistique » (3.3 : « l'approche statistique, faisant appel à la théorie des probabilités et donc à la loi des grands nombres, permet de valider chacun des résultats ») ; ch. 4 « Évaluation de terrain ».
  • Citations clés : voir faits 4 à 7. Le terme « unité de comparaison » n'apparaît pas tel quel dans la partie 3C ; le MEFQ parle de « valeur unitaire de base », de « paramètres paritaires » et de « variables explicatives de premier/second niveau ».
  • Limites : destiné à l'évaluation municipale de masse (rôle), pas à l'évaluation individuelle ; exemples chiffrés en valeurs anciennes.
  • Nature : règle professionnelle/juridique (manuel prescrit par règlement). Vérifiée.

# [S04] MEFQ — Guide de l'édition 2025 (document d'introduction)

# [S05] Règlement sur le rôle d'évaluation foncière (RLRQ, c. F-2.1, r. 13)

  • Organisme : Gouvernement du Québec (LégisQuébec) · Date : à jour au 15 juillet 2025 · URL : https://legisquebec.gouv.qc.ca/fr/pdf/rc/F-2.1, R. 13.pdf · Consultée : 2026-11-02 (extrait de recherche)
  • Extrait : renvoi aux parties « 3C, 3D, et 3E du Manuel, y compris les rajustements ».
  • Limites : PDF non lu intégralement. Nature : règle juridique. Partiellement vérifiée.

# [S06] CUSPAP 2026 — Canadian Uniform Standards of Professional Appraisal Practice

  • Organisme : Appraisal Institute of Canada (AIC) · Date : en vigueur le 1er avril 2026 (74 p.) · URL : https://www.aicanada.ca/wp-content/uploads/2026-CUSPAP.pdf · Consultée : 2026-11-02 (PDF téléchargé et extrait)
  • Extraits : définition Market Value (fait 8) ; Reasonable Appraiser : « A Member providing Professional Services within an acceptable standard of care and based on rational assumptions » (déf. 3.66, confirmée par la page Web) ; « All three approaches to value require the collection of comparable data. The decision to inspect the comparable data and the extent of verification of data will be determined by the Scope of the Assignment and must conform to the “Reasonable Appraiser” test » ; 9.8.1-9.8.3 (fait 9) ; « Review and Reconcile [8.2.15] » ; « Final Value [8.2.16] May be a single point value, a range of values, or an indication of value » ; 9.8.9 AVM : « determine if use of the AVM is appropriate for the Assignment; ensure that the AVM does not exclude relevant data necessary for a credible result ».
  • Limites : la norme n'impose aucun nombre minimal de comparables ni seuil de rajustement ; version anglaise (la version française s'appelle NUPPEC).
  • Nature : règle professionnelle. Vérifiée.

# [S07] AIC — page CUSPAP (présentation et nouveautés 2026)

# [S08] AIC — « Understanding the Fundamentals of Appraisal » (guide pour l'industrie)

# [S09] Appraisal Institute — The Appraisal of Real Estate, 15e édition

  • Auteur : Appraisal Institute (Chicago) · Date : 2020 · ISBN 9781935328780, 705 p. · URL : https://www.appraisalinstitute.org/insights-and-resources/resources/books/the-appraisal-of-real-estate-15th-edition-pdf ; table des matières : https://www.appraisalinstitute.org/getmedia/a375026a-24cf-4f6e-8546-0cecd153599d/0866m_toc.pdf · Consultée : 2026-11-02
  • Vérifié : chapitres pertinents — 14 « Statistical Analysis in Appraisal » (p. 231) ; 20 « The Sales Comparison Approach » (p. 327) ; 21 « Comparative Analysis » (p. 347) ; 22 « Applications of the Sales Comparison Approach » (p. 373) ; 32 « The Reconciliation Process » (p. 559) ; annexe B « Regression Analysis and Statistical Applications » (p. 647). La page de l'éditeur précise : « Note: The 16th Edition is now available. »
  • Non vérifié : le texte des chapitres (ouvrage payant). La liste des dix éléments de comparaison (droits, financement, conditions de vente, dépenses immédiates après l'achat, conditions du marché, emplacement, caractéristiques physiques, économiques, usage/zonage, éléments non immobiliers), la séquence « transactionnels puis de propriété » et la discussion « net and gross adjustments » n'ont pu être lues que par des sources secondaires ([S14] pour neuf éléments ; McKissock pour « Immediate Expenditures »).
  • Nature : règle professionnelle (doctrine). Partiellement vérifiée (métadonnées et TdM vérifiées ; contenu non accessible).

# [S10] Appraisal Institute — The Dictionary of Real Estate Appraisal, 7e édition

  • Date : 2022 · URL : https://www.appraisalinstitute.org/insights-and-resources/resources/books/the-dictionary-of-real-estate-appraisal-7th-edition · Consultée : 2026-11-02
  • Vérifié : « includes definitions of over 5,000 real estate-related terms » ; « Note: The 8th Edition is now available. »
  • Définitions (source secondaire, 5e éd., citées par C. Ponsar, MAI) : Sales comparison approach : « A comparative approach to value that considers the sales of similar or substitute properties and related market data and establishes a value estimate by processes involving comparison » ; Paired data analysis : « A quantitative technique used to identify and measure adjustments to the sale prices or rents of comparable properties; to apply this technique, sales or rental data on nearly identical properties is analyzed to isolate and estimate a single characteristic's effect on value or rent » (https://chrisponsar.com/2013/08/23/sales-comparison-adjustments-and-paired-sales).
  • Limites : définitions reprises d'une édition antérieure par un tiers. Nature : règle professionnelle. Partiellement vérifiée.

# [S11] Fannie Mae — Selling Guide B4-1.3-09, Adjustments to Comparable Sales

  • Date : 06/04/2025 · URL : https://selling-guide.fanniemae.com/sel/b4-1.3-09/adjustments-comparable-sales · Consultée : 2026-11-02
  • Extraits verbatim : voir fait 18 ; aussi « it would be inappropriate for an appraiser to provide a $20 per square foot adjustment… based on a rule-of-thumb when market analysis indicates the adjustment should be $100 per square foot » ; « If the extent of the appraiser's adjustments… is great enough to indicate that the property may not conform to the neighborhood, the underwriter must determine if the opinion of value is adequately supported ». Sous-sections : Analysis of Adjustments ; Sales or Financing Concessions ; Market Conditions Analysis and Time Adjustments ; UAD 3.6.
  • Limites : règle de prêteur américain (GSE), pas une norme canadienne. Nature : règle professionnelle (exigence de prêteur). Vérifiée.

# [S12] Fannie Mae — Selling Guide Announcement SEL-2014-16 (16 déc. 2014)

# [S13] Commentaires professionnels américains (2026) sur le « mythe 15/25 »

  • Sources : A. Young, « Is There a 15%/25% Limit on Appraisal Adjustments? », valuedaudit.com, 27 juillet 2026 (https://www.valuedaudit.com/blog/appraisal-adjustment-limits-15-25-rule.html) ; Botminds, « Appraisal net and gross adjustment guidelines: the 15/25 myth » (https://www.botminds.ai/solutions/residential-appraisal-review/appraisal-net-gross-adjustment-guidelines). Consultées : 2026-11-02
  • Extraits : définitions (net = somme algébrique ; brut = somme des valeurs absolues ; exemple 800 000 $, +40 000/−30 000 → net 10 000 $ ≈ 1 %, brut 70 000 $ ≈ 9 %) ; « The numbers were real once. Fannie Mae had a long-standing policy that required the appraiser to explain why a comp was used when its adjustments exceeded 15% net or 25% gross. It was an explanation trigger, not a ban » ; les 15/25 « lives on in review checklists and software defaults ».
  • Limites : sources commerciales, non revues par les pairs. Nature : approximation / règle de pouce d'industrie. Vérifiée (pages lues).

# [S14] UBC Sauder, Real Estate Division — BUSI 330, Lesson 8 « The Direct Comparison Approach — Part I » (cahier d'exercices)

  • Auteur : UBC Real Estate Division (fichier « griffiths », 2005) · Date : 2005 (métadonnées PDF) · URL : https://professional.sauder.ubc.ca/re_creditprogram/course_resources/courses/content/330/330_wkbk_lesson_08.pdf · Consultée : 2026-11-02 (PDF extrait)
  • Extraits : faits 11 à 15 ; lecture assignée : The Appraisal of Real Estate, 2e éd. canadienne (2002), ch. 17-18 ; lectures recommandées : Rodgers (1994), Williams (1995), Wilson (1997, « Principle of Rank Substitution », « Rule of 2 ») ; techniques de quantification : « paired data analysis, statistical analysis, graphic analysis, trend analysis, cost analysis, or capitalization of rent differences » ; analyse qualitative (relative comparison, ranking) ; question d'examen : un comparable à rajustement net de 10 % « may actually be a more accurate indicator… than the comparable not requiring any net adjustment » sans information sur le brut.
  • Limites : matériel pédagogique ancien (2005) fondé sur la 2e éd. canadienne ; la plage « 15-30 % » est un repère pédagogique. Nature : hypothèse pédagogique (sauf citations doctrinales). Vérifiée.

# [S15] UBC Sauder — BUSI 330 Foundations of Real Estate Appraisal (page du cours)

# [S16] UBC Sauder — CPD 123 « Adjustment Support in the Direct Comparison Approach »

# [S17] UBC — BUSI 330 Review Notes (C. Dunn), ch. 14 « Comparative Analysis », ARE 3e éd. canadienne

  • Date : © 2010 · URL : https://professional.sauder.ubc.ca/re_creditprogram/course_resources/courses/content/330/rchap3rd14.pdf · Consultée : 2026-11-02 (extrait de recherche)
  • Extraits : « Paired sales analysis, given sufficient data is the foundation for quantitative adjustments when using “pure pairings” » ; « Sometimes multiple adjustments are required to isolate a single variable » ; « Don't let mathematical adjustments cloud your thoughts and try to understand how the market behaves ».
  • Limites : lu par extrait. Nature : hypothèse pédagogique. Partiellement vérifiée.

# [S18] California Department of Real Estate — Reference Book, ch. 15 « Appraisal and Valuation »

  • URL : https://www.dre.ca.gov/files/pdf/refbook/ref15.pdf · Consultée : 2026-11-02 (extrait)
  • Extrait : « The suggested order for making unit and element comparisons is in this sequence: 1. finance terms 2. time (market conditions) 3. sale conditions 4. location 5. physical characteristics 6. other » ; « The adjustment is always made to the comparable, not to the subject property ».
  • Limites : régulateur américain ; ordre légèrement différent de la doctrine AI (conditions de vente avant le temps). Nature : règle professionnelle (É.-U.). Partiellement vérifiée.
  • [S18-bis] McKissock Learning, « Appraisal Adjustments Guide » (https://www.mckissock.com/blog/appraisal/appraisal-adjustments-types-methods-and-cheat-sheet) : « Transactional adjustments | Tend to be completed first… Property Rights Conveyed • Financing Terms • Conditions of Sale • Immediate Expenditures » — source commerciale, partiellement vérifiée.

# [S19] APCIQ / Chambre immobilière de l'Outaouais — « RMR de Gatineau : plus de choix pour les acheteurs et moins de pression sur les prix »

  • Date : 14 octobre 2026 · URL : https://apciq.ca/rmr-de-gatineau-plus-de-choix-pour-les-acheteurs-et-moins-de-pression-sur-les-prix · Consultée : 2026-11-02
  • Données : fait 25 ; inscriptions de copropriétés +61 % ; « Dans le segment de l'unifamiliale, les vendeurs conservent l'avantage, mais celui-ci est moins marqué » ; « Les conditions de marché sont désormais équilibrées pour la copropriété » ; citation J.-M. Blais (CIO) : « Les acheteurs ont maintenant plus de choix et davantage de temps pour prendre leurs décisions ».
  • Limites : aucune médiane en dollars ni donnée par secteur dans le communiqué (renvoi au Baromètre). Nature : donnée observée. Vérifiée.

# [S20] APCIQ — Statistiques de ventes résidentielles Centris, 3e trimestre 2026 (province)

  • Date : 14 octobre 2026 · URL : https://apciq.ca/stats-t3-2026 · Consultée : 2026-11-02
  • Données : 20 935 ventes au Québec (−7 %) ; RMR de Québec 2 161 ventes (−1 %) ; RMR Sherbrooke 569 (+12 %) ; reprise du bloc Gatineau (1 044 ventes, −12 %).
  • Nature : donnée observée. Vérifiée.

# [S21] Centris.ca — Statistiques immobilières, région Outaouais (T3 2026)

  • URL : https://www.centris.ca/fr/outils/statistiques-immobilieres/outaouais · Consultée : 2026-11-02
  • Données : total résidentiel 1 278 ventes (−9 %), 3 047 nouvelles inscriptions (+16 %), 2 993 inscriptions en vigueur (+32 %) ; unifamiliale 1 025 ventes (−8 %), médian 450 000 $ (−4 %), 40 jours (+7) ; cumul 4 trimestres : 470 500 $ (0 %) ; copropriété 151 ventes, 299 900 $ (−4 %), 35 jours ; plex 95 ventes, 586 000 $ (−2 %).
  • Limites : périmètre « Outaouais » (plus large que la RMR) ; une note de bas de page erronée (liste de municipalités de Vaudreuil-Soulanges) suggère un gabarit réutilisé. Nature : donnée observée. Vérifiée.

# [S22] Centris.ca — Gatineau (Hull), T3 2026

  • URL : https://www.centris.ca/fr/outils/statistiques-immobilieres/outaouais/gatineau-hull · Consultée : 2026-11-02
  • Données : unifamiliale 84 ventes (+10 %), médian 475 000 $ (−5 %), 22 jours ; cumul 4 trim. 515 687 $ (0 %) ; copropriété 61 ventes (−12 %), 289 900 $ (−3 %), 37 jours ; plex médian 4 trim. 607 750 $ (+5 %) ; inscriptions en vigueur unifamiliale 121 (+53 %).
  • Nature : donnée observée. Vérifiée.

# [S23] Centris.ca — Gatineau (Aylmer), T3 2026

# [S24] Centris.ca — Gatineau (secteur Gatineau), T3 2026

# [S25] Centris.ca — Statistiques immobilières, province de Québec (T3 2026)

  • URL : https://www.centris.ca/fr/outils/statistiques-immobilieres · Consultée : 2026-11-02 (extrait)
  • Données : unifamiliale 14 340 ventes (−3 %), médian 500 000 $ (+2 %), 44 jours ; copropriété 4 562 ventes (−13 %), 400 000 $ (0 %), 57 jours ; total 20 916 ventes, 42 074 inscriptions en vigueur (+18 %).
  • Nature : donnée observée. Vérifiée (extrait).

# [S26] Royal LePage — « Le marché immobilier québécois en pleine transition » (T3 2026)

  • Date : 15 octobre 2026 · URL : https://www.royallepage.ca/fr/immobilier/news/le-marche-immobilier-quebecois-en-pleine-transition (repris par Les Affaires) · Consultée : 2026-11-02
  • Données : fait 29 ; citation M. Simard (Royal LePage Vallée de l'Outaouais) : « Vers la mi-juillet, le marché est passé d'actif à beaucoup plus tranquille en l'espace d'environ une semaine ».
  • Limites : « prix de l'agrégat » et médianes Royal LePage (méthodologie propre), non comparables aux médianes Centris. Nature : donnée observée (courtier). Vérifiée.

# [S27] SCHL — Rapport sur le marché locatif 2025 (section Gatineau)

# [S28] SCHL — Perspectives du marché de l'habitation 2026 (section Gatineau)

# [S29] Statistique Canada — Tableau 18-10-0205-01, Indice des prix des logements neufs, mensuel

  • Date de diffusion : 2026-10-22 (données de septembre 2026) · URL : https://www150.statcan.gc.ca/t1/tbl1/fr/tv.action?pid=1810020501 · Consultée : 2026-11-02 via l'API WDS (vecteurs v111955442 Canada, v111955472 Québec, v111955487 Ottawa-Gatineau partie Québec, v111955493 partie Ontario)
  • Données : fait 32 ; composantes disponibles : total (maison et terrain), maison seulement, terrain seulement ; Ottawa-Gatineau partie Québec, maison seulement 121,2, terrain seulement 104,5 (sept. 2026).
  • Limites : base de l'indice non retournée par l'API (table publiée en base décembre 2016 = 100 — à confirmer sur la page) ; série pour l'ensemble de la partie québécoise de la RMR. Nature : donnée observée. Vérifiée.

# [S30] Statistique Canada — Tableau 18-10-0004-01, Indice des prix à la consommation, mensuel, non désaisonnalisé

# [S31] Québec.ca — Portrait socioéconomique de l'Outaouais (données ISQ)

# [S32] ISQ — « Naissances, décès, migration : comment la population du Québec a-t-elle changé en 2025 ? »

# [S33] ISQ — Perspectives démographiques, mise à jour 2026

# [S34] MRNF — Tarification des produits et services du Registre foncier et du cadastre (1er avril 2026)

# [S35] MRNF — Avis du 17 février 2026 (indexation et révision du tarif de consultation)

# [S36] Barreau du Québec — Avis aux membres « Augmentation du tarif de consultation à compter du 1er avril 2026 »

# [S37] JLR Solutions foncières (société d'Equifax)

  • URL : https://solutions.jlr.ca/fr/a-propos et https://www.jlr.ca · Consultée : 2026-11-02
  • Données : fait 21 ; entreprise québécoise « d'une quarantaine d'employés », active depuis 1986 ; « compile et analyse annuellement plus de 600 000 transactions immobilières au Québec, en plus des rôles d'évaluation municipale, des permis de construction et des recensements de Statistique Canada » ; services : registre des transactions, fiches avec photos, « générateurs comparables », évaluations automatisées, rapports préliminaires de titres.
  • Limites : chiffres autodéclarés par l'entreprise. Nature : donnée observée (autodéclarée). Vérifiée.

# [S38] fonciq — « Tarif du Registre foncier : 1,50 $ par document » et comparatif fonciq vs JLR (2026)

  • URL : https://fonciq.ca/frais-registre-foncier ; https://fonciq.ca/vs/jlr · Consultée : 2026-11-02
  • Extraits : « JLR et fonciq tirent leurs données du Registre foncier du Québec, des rôles municipaux et du REQ » ; affirmation que « depuis 2022, le MAMH publie les rôles d'évaluation foncière de toutes les municipalités… sous licence CC-BY 4.0… 1 134 fichiers… mis à jour trimestriellement » (non vérifiée auprès du MAMH) ; forfaits JLR « OACIQ publiés (42–114 $) » (non vérifiée).
  • Limites : concurrent commercial de JLR. Nature : approximation / donnée autodéclarée. Partiellement vérifiée.

# [S39] Ville de Gatineau — Communiqué « Gatineau dépose son nouveau rôle d'évaluation 2027-2028-2029 »

  • Date : 27 octobre 2026 · URL : https://www.gatineau.ca/portail/default.aspx?p=nouvelles_annonces%2Fcommuniques%2Fcommunique&id=-1328371353 · Consultée : 2026-11-02
  • Extraits : « Basé sur les conditions du marché immobilier au 1er juillet 2025 » ; « Le rôle comprend 103 355 unités d'évaluation et représente une valeur foncière totale de 76,45 milliards de dollars » ; variation moyenne 12,19 % ; médiane unifamiliale 495 800 $, copropriété 320 700 $ ; « les variations de valeur observées au nouveau rôle seront également étalées sur trois ans » ; « aucune décision n'a été prise concernant les taux de taxation… budget 2027 » ; référence au « rôle 2024-2025-2026 ».
  • Limites : page avec caractères accentués corrompus (encodage). Nature : donnée observée / règle municipale. Vérifiée.

# [S40] Ville de Gatineau — page « Évaluation foncière »

  • URL : https://www.gatineau.ca/portail/default.aspx?p=guichet_municipal/evaluation_fonciere · Consultée : 2026-11-02
  • Extraits : rôle 2027-2029 « valide jusqu'au 31 décembre 2029 », valeur « établie selon les conditions du marché immobilier au 1er juillet 2025 » ; outil « Accéder au rôle d'évaluation en ligne » (recherche par adresse, cadastre ou matricule) ; demande de révision « avant le 1er mai » 2027 ou « avant le 61e jour qui suit la date d'expédition d'un avis de modification » ; frais : 80 $ (≤ 500 000 $), 325 $, 574,50 $, 1 149,25 $ (> 5 M$), non remboursables (Règlement 943-2023).
  • Nature : règle municipale. Vérifiée.

# [S41] Le Droit — « Gatinois, quelle est la nouvelle valeur foncière de votre résidence ? » (M. Bélanger)

# [S42] Radio-Canada — « Augmentation “modérée” du rôle d'évaluation à Gatineau » (B. Vachet)

# [S43] Ville de Gatineau — « Base d'imposition – Droits de mutation immobilière (taxe de bienvenue) »

# [S44] Québec.ca — « Droits sur les mutations immobilières »

  • Date : dernière mise à jour 17 février 2026 · URL : https://www.quebec.ca/gouvernement/gestion-municipale/finances-fiscalite-municipales/fiscalite/droits-mutations-immobilieres · Consultée : 2026-11-02
  • Données : barème 2026 : « 0,5 % sur les premiers 62 900 $ ; 1,0 % sur la tranche de 62 900,01 $ à 315 000 $ ; 1,5 % sur la tranche qui excède 315 000 $ » ; tranches indexées annuellement ; « Un tel taux ne peut toutefois excéder 3 %, sauf dans le cas de la Ville de Montréal » (tranche > 500 000 $) ; exemple : prix 350 000 $ vs 250 000 $ × 1,3 → base 350 000 $ → 3 361 $.
  • Limites : incohérence interne relevée (un second exemple de la page indique 3 483 $). Nature : règle juridique. Vérifiée.

# [S45] Ville de Gatineau — Communiqué « Un budget responsable et rigoureux pour 2026 à Gatineau » et page « Taxes municipales »

# [S46] Ville de Gatineau — Cahier du budget 2025

  • URL : https://www.gatineau.ca/docs/guichet_municipal/administration_municipale/budget/budget_2025/budget.fr-CA.pdf · Consultée : 2026-11-02 (extrait de recherche)
  • Données : « COMPTE DE TAXES 2025 POUR UNE RÉSIDENCE MÉDIANE ÉVALUÉE À 454 600 $ (valeur étalée de 391 219 $ pour 2025) » : taxe catégorie résidentielle 2 354,35 $ ; transport en commun 607,56 $ ; matières résiduelles 174,61 $ ; service de la dette 336,45 $ ; total par secteur 3 472,97 $ (+ taxes d'ex-ville 6,50 $ à 37,56 $ selon le secteur) ; hausse 2025 : 2,9 % résidentiel, 4,18 % non résidentiel.
  • Limites : année 2025 (le cahier 2026 n'est pas lisible en texte). Nature : donnée observée. Partiellement vérifiée (extrait).

# 2. Articles scientifiques et ouvrages (métadonnées vérifiées par Crossref le 2026-11-02 sauf mention)

# [A01] Rosen, S. (1974). Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition. Journal of Political Economy, 82(1), 34-55. DOI 10.1086/260169.

  • Crossref : vérifié. Contenu : théorie des prix hédoniques (fonction de prix implicite des attributs). Nature : théorie. Vérifiée (métadonnées). Accès JPE payant ; résumé non requis.

# [A02] Colwell, P. F., Cannaday, R. E. & Wu, C. (1983). The Analytical Foundations of Adjustment Grid Methods. AREUEA Journal (aujourd'hui Real Estate Economics), 11(1), 11-29. DOI 10.1111/1540-6229.00277.

  • Résumé Crossref lu : « Three such methods are identified in the appraisal literature, but their analytical foundations are not clearly presented… various ways to estimate the adjustment factors… and a weighting scheme for reconciliation of indicated values are presented. Also, the possible advantage of grid-based over purely regression-based predictions is identified. » Vérifiée.

# [A03] Vandell, K. D. (1991). Optimal Comparable Selection and Weighting in Real Property Valuation. AREUEA Journal, 19(2), 213-239. DOI 10.1111/1540-6229.00550.

  • Résumé lu (fait 37) ; « applies statistical theory to decisions about how many comparables to select, what the criteria for comparable selection should be, and how the proper weights for each adjusted value estimate can be determined such that the final value estimate is both unbiased and of minimum variance ». Vérifiée.

# [A04] Gau, G. W., Lai, T.-Y. & Wang, K. (1992). Optimal Comparable Selection and Weighting in Real Property Valuation: An Extension. AREUEA Journal, 20(1), 107-123. DOI 10.1111/1540-6229.00574.

  • Correction : le titre exact est « An Extension » (et non « a comment »). Vérifiée (métadonnées).

# [A05] Green, R. K. (1994). Optimal Comparable Weighting and Selection: A Comment. Journal of the AREUEA, 22(4), 647-654. DOI 10.1111/1540-6229.00653. Vérifiée (métadonnées).

# [A06] Gau, G. W., Lai, T.-Y. & Wang, K. (1994). A Further Discussion of Optimal Comparable Selection and Weighting, and a Response to Green. Journal of the AREUEA, 22(4), 655-663. DOI 10.1111/1540-6229.00654. Vérifiée (métadonnées).

# [A07] Isakson, H. R. (1986). The Nearest Neighbors Appraisal Technique: An Alternative to the Adjustment Grid Methods. AREUEA Journal, 14(2), 274-286. DOI 10.1111/1540-6229.00387. Vérifiée (métadonnées).

# [A08] Isakson, H. R. (2002). The Linear Algebra of the Sales Comparison Approach. Journal of Real Estate Research, 24(2), 117-128. DOI 10.1080/10835547.2002.12091090. Vérifiée (métadonnées) ; résumé non accessible.

# [A09] Lentz, G. H. & Wang, K. (1998). Residential Appraisal and the Lending Process: A Survey of Issues. Journal of Real Estate Research, 15(1/2), 11-39. DOI 10.1080/10835547.1998.12090912.

  • Pagination confirmée par JSTOR (vol. 15, no 1/2) et Taylor & Francis. Vérifiée (métadonnées) ; résumé non lu.

# [A10] Pace, R. K. (1998). Appraisal Using Generalized Additive Models. Journal of Real Estate Research, 15(1/2), 77-99. DOI 10.1080/10835547.1998.12090916. Vérifiée (métadonnées).

# [A11] Pace, R. K. & Gilley, O. W. (1998). Generalizing the OLS and Grid Estimators. Real Estate Economics, 26(2), 331-347. DOI 10.1111/1540-6229.00748. Vérifiée (métadonnées).

# [A12] Pace, R. K. & Gilley, O. W. (1997). Using the Spatial Configuration of the Data to Improve Estimation. Journal of Real Estate Finance and Economics, 14(3), 333-340. DOI 10.1023/A:1007762613901. Vérifiée (métadonnées).

# [A13] Sirmans, G. S., Macpherson, D. A. & Zietz, E. N. (2005). The Composition of Hedonic Pricing Models. Journal of Real Estate Literature, 13(1), 1-44. DOI 10.1080/10835547.2005.12090154. Vérifiée (métadonnées).

# [A14] Khoshnoud, M., Sirmans, G. S. & Zietz, E. N. (2023). The Evolution of Hedonic Pricing Models. Journal of Real Estate Literature, 31(1), 1-47. DOI 10.1080/09277544.2023.2201020. Vérifiée (métadonnées).

# [A15] Des Rosiers, F., Thériault, M. & Villeneuve, P.-Y. (2000). Sorting out access and neighbourhood factors in hedonic price modelling. Journal of Property Investment & Finance, 18(3), 291-315. DOI 10.1108/14635780010338245.

  • Résumé Crossref lu : « An application to the housing market of the Quebec Urban Community (575,000 in population; study based on some 2,400 cottages transacted from 1993 to 1997) » ; accessibilité calculée avec TransCAD ; « The spatial autocorrelation issue is then addressed ». Vérifiée.

# [A16] Des Rosiers, F., Thériault, M., Kestens, Y. & Villeneuve, P. (2002). Landscaping and House Values: An Empirical Investigation. Journal of Real Estate Research, 23(1/2), 139-162. DOI 10.1080/10835547.2002.12091072. Vérifiée (métadonnées) ; voir aussi Des Rosiers et al. (2007), Housing Studies, 22(6), 945-964, DOI 10.1080/02673030701608183.

# [A17] Thériault, M., Des Rosiers, F. & Joerin, F. (2005). Modelling accessibility to urban services using fuzzy logic. Journal of Property Investment & Finance, 23(1), 22-54. DOI 10.1108/14635780510575085.

  • Résumé lu : enquête origine-destination 2001 de Québec ; indices d'accessibilité objectifs et subjectifs « used as a complement to a centrality index in a hedonic model of house prices ». Vérifiée.

# [A18] Kestens, Y., Thériault, M. & Des Rosiers, F. (2006). Heterogeneity in hedonic modelling of house prices: looking at buyers' household profiles. Journal of Geographical Systems, 8(1), 61-96. DOI 10.1007/s10109-005-0011-8 (en ligne 2005). Vérifiée (métadonnées).

# [A19] Des Rosiers, F. & Thériault, M. (2008). Mass Appraisal, Hedonic Price Modelling and Urban Externalities: Understanding Property Value Shaping Processes. Dans T. Kauko & M. d'Amato (dir.), Mass Appraisal Methods (p. 109-147). Wiley-Blackwell. DOI 10.1002/9781444301021.ch6. Vérifiée (métadonnées).

# [A20] French, N. & Gabrielli, L. (2004). The uncertainty of valuation. Journal of Property Investment & Finance, 22(6), 484-500. DOI 10.1108/14635780410569470.

  • Résumé lu sur Emerald (fait 46) ; texte intégral payant. Vérifiée (résumé).

# [A21] Crosby, N., Lavers, A. & Murdoch, J. (1998). Property valuation variation and the 'margin of error' in the UK. Journal of Property Research, 15(4), 305-330. DOI 10.1080/095999198368310.

  • Page T&F : 403 ; Semantic Scholar : 124 citations, sans résumé. Partiellement vérifiée (métadonnées Crossref ; contenu non lu).

# [A22] Diaz, J. III (1990). How Appraisers Do Their Work: A Test of the Appraisal Process and the Development of a Descriptive Model. Journal of Real Estate Research, 5(1), 1-15. DOI 10.1080/10835547.1990.12090601. Vérifiée (métadonnées) ; résumé non lu (contenu décrit d'après la littérature secondaire : écart entre processus normatif et comportement réel).

# [A23] Northcraft, G. B. & Neale, M. A. (1987). Experts, amateurs, and real estate: An anchoring-and-adjustment perspective on property pricing decisions. Organizational Behavior and Human Decision Processes, 39(1), 84-97. DOI 10.1016/0749-5978(87)90046-X.

  • Texte intégral (copie PDF publique) lu par extrait : résumé (fait 44) ; expérience 2 : propriété affichée à 134 900 $ et évaluée à 135 000 $ un an plus tôt ; les valeurs d'évaluation moyennes croissent avec l'ancre (116 833 $ → 144 454 $) ; « 8% of expert subjects indicated that listing price was one of their “top three” considerations ». Vérifiée.

# [A24] Diaz, J. & Hansz, J. A. (1997). How valuers use the value opinions of others. Journal of Property Valuation & Investment, 15(3), 256-260. DOI 10.1108/14635789710184970 ; Diaz, J. & Hansz, J. A. (2001). The use of reference points in valuation judgment. Journal of Property Research, 18(2), 141-148. DOI 10.1080/09599910110039897. Vérifiées (métadonnées).

# [A25] Gallimore, P. (1996). Confirmation bias in the valuation process: a test for corroborating evidence. Journal of Property Research, 13(4), 261-273. DOI 10.1080/095999196368781. Vérifiée (métadonnées).

# [A26] Dell, G. (2017). Regression, Critical Thinking, and the Valuation Problem Today. The Appraisal Journal, 85(3), 217-230.

  • Vérification : volume/pages d'après une citation secondaire (ResearchGate, 2019) ; « 2017 Summer Edition » confirmé sur le site de l'auteur (valuemetrics.info) ; The Appraisal Journal n'a pas de DOI Crossref. Partiellement vérifiée.

# [A27] Kummerow, M. (2003). Theory for Real Estate Valuation: An Alternative Way to Teach Real Estate Price Estimation Methods. Communication, Pacific Rim Real Estate Society (PRRES) Conference, Brisbane, janvier 2003 (Curtin University).

# [A28] Kummerow, M. & Galfalvy, H. (2002). Error Trade-offs in Regression Appraisal Methods. Dans K. Wang & M. L. Wolverton (dir.), Real Estate Valuation Theory (Research Issues in Real Estate, vol. 8, p. 105-131). Springer. DOI 10.1007/978-1-4615-0909-7_6. Vérifiée (métadonnées).

# [A29] Lusht, K. M. (2012). Real Estate Valuation: Principles and Applications. State College (PA) : KML Publishing. ISBN 978-0-9712226-0-1 (1re éd. Irwin, 1997, ISBN 978-0-256-19059-5).

  • Vérifié via fiches de libraires (AbeBooks, BooksRun) ; contenu non consulté. Partiellement vérifiée.

# [A30] Yousfi, S., Dubé, J., Legros, D. & Thanos, S. (2020). Mass appraisal without statistical estimation: a simplified comparable sales approach based on a spatiotemporal matrix. The Annals of Regional Science, 64(2), 349-365. DOI 10.1007/s00168-019-00959-2 (en ligne le 9 déc. 2019).

  • Crossref et Google Scholar (11 citations) ; page Springer et SSRN inaccessibles (redirection / 403) : résumé non lu. Partiellement vérifiée.

# [A31] Thanos, S. & Dubé, J. (2026). A treatment of spatial omitted variable bias in hedonic pricing based on comparables. SSRN (prépublication). DOI 10.2139/ssrn.7067705.

  • Résumé Crossref lu (fait 49). Prépublication non revue par les pairs. Vérifiée (résumé).

# [A32] Krause, A., Martin, A. & Fix, M. (2020). Uncertainty in automated valuation models: Error-based versus model-based approaches. Journal of Property Research, 37(4), 308-339. DOI 10.1080/09599916.2020.1807587. Vérifiée (métadonnées).

# [A33] Steurer, M., Hill, R. J. & Pfeifer, N. (2021). Metrics for evaluating the performance of machine learning based automated valuation models. Journal of Property Research, 38(2), 99-129. DOI 10.1080/09599916.2020.1858937. Vérifiée (métadonnées).

# [A34] Tapia, J., Chavez-Garzon, N., Pezoa, R., Suarez-Aldunate, P. & Pilleux, M. (2025). Comparing automated valuation models for real estate assessment in the Santiago Metropolitan Region: A study on machine learning algorithms and hedonic pricing with spatial adjustments. PLOS ONE, 20(3), e0318701. DOI 10.1371/journal.pone.0318701.

  • Article en libre accès lu : 52 039 annonces (août 2020) ; LightGBM MAPE 11,59 % → 10,07 %, R² 0,9412 → 0,9516 ; SAR ρ = 0,4271 ; mise en garde sur SHAP. Vérifiée.

# [A35] Rodgers, T. (1994). Property-to-Property Comparison. The Appraisal Journal, janvier, 64-67.

  • Cité comme lecture recommandée dans [S14] (« Comparison of comparable sales with the subject property by means of qualitative analysis is supported as an alternative to the quantitative grid-adjustment process »). Non trouvé dans Crossref. Non vérifiée directement.

# [A36] Maselli, G., Gabrielli, L. & Nesticò, A. (2026). Comparing hedonic and machine learning models in residential property valuation: evidence from sub-m[arkets]. International Journal of Housing Markets and Analysis, 1-36 (en ligne). DOI 10.1108/ijhma-03-2026-0065. Vérifiée (métadonnées Crossref ; titre tronqué dans la réponse Crossref).

# 3. Bilan

  • Sources recensées : 46 professionnelles/juridiques/données (S01–S46, incluant S18-bis) + 36 scientifiques (A01–A36) = 82 sources.
  • Vérifiées (page originale ou PDF lu, ou résumé Crossref lu) : 58. Partiellement vérifiées (métadonnées confirmées, contenu non accessible ou source secondaire) : 23. Non vérifiée : 1 (A35 Rodgers 1994).
  • Pages inaccessibles : ScienceDirect (Northcraft & Neale — contourné par une copie publique du PDF), Taylor & Francis (Crosby et al.), Springer/SSRN (Yousfi et al.), Semantic Scholar (Kummerow — contourné par le PDF PRRES), thefreelibrary (article Appraisal Journal sur les rajustements transactionnels — abandonné), page Centris « ville de Gatineau » (404 ; remplacée par les pages de secteur).
  • Lacunes :
    1. Le texte de The Appraisal of Real Estate (15e éd.) et du Dictionary n'est pas accessible en ligne : la liste à dix éléments de comparaison et la discussion « net/gross » doivent être confirmées dans l'exemplaire papier (ch. 21).
    2. Aucun article revu par les pairs canadien ou québécois (2018-2026) comparant AVM/apprentissage automatique et méthode des comparables n'a été trouvé ; les travaux les plus proches sont Yousfi, Dubé, Legros & Thanos (2020) et Thanos & Dubé (2026, prépublication) de l'Université Laval, et les références internationales (Krause 2020 ; Steurer 2021 ; Tapia 2025 ; Maselli 2026).
    3. L'APCIQ ne publie pas de médianes en dollars par secteur dans son communiqué T3 2026 ; les médianes par secteur proviennent des pages Centris (même base de données) et de Royal LePage (méthodologie différente).
    4. Les taux de taxation 2026 de Gatineau par unité de voisinage figurent dans des pages en image du cahier du budget 2026 et n'ont pas été extraits ; le compte de taxes de la résidence médiane est documenté pour 2025 seulement.
    5. La base de l'IPLN (déc. 2016 = 100) n'a pas été retournée par l'API et doit être confirmée sur la page du tableau.
    6. Dell (2017) : pagination tirée d'une citation secondaire ; l'original n'est accessible qu'aux membres de l'Appraisal Institute.
Files main
Menu

Theme
↑↓navigate ↵open escclose /⌘Kanywhere