# Cahier des charges — IMM1003, séance 8 : Méthode de comparaison (parité), partie 1

⚠️ Faits vérifiés à intégrer (détails et numéros dans recherche/RECHERCHE_IMM1003.md §0) : (1) les seuils « net 15 % / brut 25 % » viennent de Fannie Mae (B4-1.3-09) et ont été abolis en décembre 2014 (SEL-2014-16) ; ni CUSPAP 2026, ni l'OEAQ, ni le MEFQ ne fixent de seuil ; le MEFQ dit « le montant total des rajustements, en valeur absolue, ne devrait pas excéder la valeur contributive recherchée » ; UBC parle de 15–30 % brut comme signal → dans le cours, 15/25 % restent la convention du cours (reprise dans le TP2) présentée honnêtement comme repère de prudence hérité des prêteurs, pas comme norme ; (2) vocabulaire OEAQ : « Méthode de comparaison (parité) », éléments de rajustement de la Norme 1 ; définition OEAQ de la valeur marchande et Market Value CUSPAP 2026 (en vigueur 1er avril 2026) ; (3) MEFQ 2026 partie 3C : technique des prix de vente rajustés en 10 étapes, rajustements a priori (temps, terrain), paires de ventes ; (4) marché T3 2026 : APCIQ 14 oct. 2026 — RMR Gatineau ventes −12 %, inscriptions +42 %, médiane unifamiliale −3 %, délai 34 jours ; Centris : Hull 475 000 $ (−5 %), Aylmer 530 750 $ (−5 %), secteur Gatineau 464 900 $ (−2 %) ; SCHL inoccupation 3,8 % (2025) ; IPLN sept. 2026 Ottawa-Gatineau (Qc) +0,3 % → la convention de temps +0,17 %/mois (fixée en août 2026 d'après l'APCIQ T2 et reprise dans le TP2) doit être présentée comme convention du cours et confrontée à ce retournement (sensibilité à 0 et −0,25 %/mois dans resultats.json → imm1003_s09.sensibilite) : leçon = le taux s'extrait à la date d'évaluation ; (5) Registre foncier 1,50 $/document depuis le 1er avril 2026 ; rôle de Gatineau 2024-2025-2026 en vigueur, rôle 2027-2029 déposé le 27 oct. 2026 (+12,19 %, médiane unifamiliale 495 800 $) ; droits de mutation Gatineau 2026 (3 % > 500 000 $, exemple 550 000 $ → 7 110,50 $) ; (6) liste à 9 éléments (UBC/AoRE éd. canadienne) vs 10 (15e éd. américaine, partiellement vérifiée) — le cours en retient 8 ; (7) littérature : Rosen 1974, Colwell-Cannaday-Wu 1983, Vandell 1991, Isakson, Pace, Sirmans et al. 2005/2023, Des Rosiers-Thériault (Québec), Northcraft & Neale 1987 (ancrage), French & Gabrielli 2004, Kummerow 2003, Dell 2017, Yousfi et al. 2020, Thanos & Dubé 2026 — clés bib dans recherche/refs_imm1003.bib.

Fichier à produire : IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/02_Slides/sources/seance08.tex (remplace l'original, archivé) + parties/s08_bloc1.tex … s08_bloc5.tex. Objectif : ≈ 85–95 diapositives, 180 minutes. Lire d'abord REGLES_LATEX_COMMUNES.md, audits/AUDIT_IMM1003_S08.md, validation/RESULTATS_CALCULS.md (section S08) et recherche/RECHERCHE_IMM1003.md (faits sourcés : n'utiliser QUE des faits qui y figurent comme vérifiés, avec leur numéro de source → \src{} et clé bib).

Séance : mercredi 4 novembre 2026, 19 h – 22 h. Date d'évaluation des cas : 1er novembre 2026. Contexte : l'intra maison (28 → 31 oct.) vient d'être remis ; le TP2 (10 %) sera présenté à la séance 9 (11 nov.) et remis à la séance 10 (18 nov., 23 h 59). Ne rien changer à ces modalités.

# Plan minuté (à reproduire dans la diapo « Plan de la séance »)

# Bloc 1 — Fondements économiques (≈ 16 diapos)

1. Objectifs de la séance (5 objectifs d'apprentissage, verbes d'action).
2. Place de la méthode parmi les trois méthodes (schéma TikZ : comparaison / coût / revenu → réconciliation) ; vocabulaire : « méthode de comparaison », « parité », « Direct Comparison Approach » (AIC), « Sales Comparison Approach » (AI) — sources recherche.
3. Définition (defbox) + définition de la valeur marchande (OEAQ/CUSPAP, citée) ; lien : la méthode mesure la valeur marchande telle que définie.
4. Prix, coût, valeur : trois notions, trois diapos ou un tableau comparatif ; exemple québécois (prix demandé 649 900 $ vs prix de vente vs valeur marchande ; coût de construction ≠ valeur) ; \question{} + \erreur{}.
5. Mécanisme de marché : offre et demande (pgfplots : offre rigide à court terme, demande décroissante, prix d'équilibre ; déplacement de la demande → hausse du prix) ; pourquoi le stock est rigide à court terme.
6. Hétérogénéité du bien immobilier : localisation unique, durabilité, indivisibilité, marché local, information imparfaite → aucun comparable n'est identique → nécessité d'ajuster.
7. Principe de substitution (importbox, en gras) + hypothèses ; intuition (acheteur rationnel qui magasine) ; limites (marché mince, biens uniques).
8. Autres principes mobilisés : contribution (valeur contributive ≠ coût), anticipation, changement (ajustement de temps), conformité (localisation).
9. Modèle hédonique (Rosen 1974) : $P_i=\beta_0+\sum_{k=1}^{K}\beta_k X_{ik}+\varepsilon_i$ — expliquer chaque symbole (une diapo), signification économique des $\beta_k$ (prix implicite marginal d'une caractéristique ; la grille d'ajustement est une version « manuelle » du modèle hédonique), exemple : $\beta_{\text{aire}}\approx150$ $/pi², $\beta_{\text{garage}}\approx30,000$ $ ; pgfplots : nuage prix–aire (12 points fournis dans resultats.json → imm1003_s09.regression) avec droite $\hat P = 247,673 + 151{,}91,\text{aire}$ ($R^2 = 0{,}81$) ; \src{} Rosen 1974 et un article québécois (Des Rosiers/Thériault) de la recherche.
10. Synthèse du bloc 1 (3 phrases en gras) + question de transition.

# Bloc 2 — Recherche et sélection des comparables (≈ 18 diapos)

1. Objectifs du bloc.
2. Le processus en 7 étapes (TikZ uqostep) : 1 définir le sujet et le mandat ; 2 analyser le marché (segment, unité de comparaison) ; 3 rechercher les ventes ; 4 vérifier ; 5 sélectionner ; 6 ajuster ; 7 réconcilier. (Même numérotation sera reprise en séance 9.)
3. Sources de données au Québec (2 diapos) : Registre foncier (actes, service en ligne, tarif vérifié), Centris/APCIQ, JLR/Registrex, rôle d'évaluation (Gatineau en ligne), SCHL, municipalité (permis, zonage), courtiers, inspection. Pour chacune : ce qu'elle donne, ce qu'elle ne donne pas, coût/accès (faits de la recherche).
4. Vérification d'une vente : cinq critères de validation (plein gré, lien de dépendance, conditions de marché, financement, exposition au marché — ceux de la séance 6 et du TP2) ; transactions à exclure ou à ajuster ; règle : « ajuster si quantifiable, écarter sinon ».
5. Critères de sélection : le comparable idéal ; méthodologie en entonnoir (TikZ) : filtre dur (type, droits, vente libre) → filtre de proximité (secteur, date, taille) → score de similarité → 3 à 5 retenus. Règles de pratique (date : marché stable 12–18 mois acceptables ; volatil < 6 mois — étiqueter « règle de pratique ») ; nombre de comparables : ce que disent vraiment CUSPAP/OEAQ (analyse suffisante, pas de nombre) vs exigences des prêteurs (3 ventes closes) — faits de la recherche.
6. Unités de comparaison (tableau) + mini-calcul : $/pi² des quatre comparables du cas (435 000/1 250 = 348 ; 415 000/1 150 = 361 ; 460 000/1 350 = 341 ; 425 000/1 200 = 354 $/pi²) → repérer l'aberrant.
7. Repères de marché vérifiés (APCIQ, SCHL : médianes Gatineau/Hull/Aylmer les plus récentes, délais, variation annuelle) — uniquement les chiffres de la recherche, avec date.
8. Exercice « 4 parmi 8 » (2 diapos : tableau des 8 candidats A–H de resultats.json → candidats_4_parmi_8, puis diapo-réponse avec décision et justification par candidat). Erreurs fréquentes (retenir une vente entre parents « parce qu'elle est dans la même rue » ; écarter une vente ajustable).
9. Synthèse du bloc.

# Bloc 3 — Les huit critères de comparaison (≈ 26 diapos)

Diapo d'ouverture : vue d'ensemble (TikZ) — transactionnels en séquence : 1 droits de propriété, 2 financement, 3 conditions de vente, 4 dépenses après achat, 5 temps (conditions de marché) ; de propriété, additifs : 6 localisation, 7 caractéristiques physiques, 8 composantes non immobilières. Note : The Appraisal of Real Estate (15e éd.) énumère dix éléments (ajoute caractéristiques économiques et usage/zonage, regroupés ici dans le critère 7) — source. Pour chaque critère, 3 diapos : (a) définition (defbox) + intuition économique ; (b) exemple québécois chiffré (exbox) avec le calcul ; (c) \erreur{} + \question{} (avec réponse courte en \pause ou dans le script). Exemples à utiliser (chiffres de resultats.json → exemples_criteres) :

1. Droits : usus/fructus/abusus (art. 947 C.c.Q.), servitude de passage : prix 430 000 $, perte 3 % → +12 900 $ au comparable grevé ; terrain loué (emphytéose) → exclure ou ajuster.
2. Financement : équivalence au comptant — solde de prix de vente 100 000 $ à 2 % (3 ans, intérêts seulement), marché 5 % : VA = 2 000 × 2,72 + 100 000/1,05³ = 5 446 + 86 384 = 91 830 $ → avantage 8 170 $ → ajustement −8 170 $ (même exemple réutilisé en séance 9) ; variante 5 ans : 12 988 $.
3. Conditions de vente : vente de succession pressée : paires de ventes montrent −4 % → +16 200 $ sur 405 000 $ ; vente entre parents : écarter.
4. Dépenses après achat : toiture 15 000 $ connue : 410 000 + 15 000 = 425 000 $ (en $, avant le temps).
5. Temps : +0,17 %/mois ≈ 2 %/an (APCIQ 2026, convention du cours et du TP2) ; prorata simple : 400 000 × 0,17 % × 12 = 8 160 $ (vs 8 000 $ composé à 2 %) ; méthodes d'extraction (reventes, médianes, indices) ; en marché volatil l'ajustement de temps domine.
6. Localisation : sous-facteurs ; ±5 % (paire Aylmer/Hull : 472 000 vs 449 000 = +5,1 %) ; repère de marché vérifié.
7. Physique : terrain (6 $/pi² si écart ≥ 1 000 pi² : 7 000 vs 5 500 → −9 000 $), aire (150 $/pi²), âge (2 000 $/an), état, chambres (10 000 $), salles de bains (12 000 / 6 000 $), sous-sol (20 000 / 10 000 $), garage (30 000 / 15 000 $), piscine 25 000 $ (valeur contributive < coût 22–50 k$) ; risque de double comptage aire/chambres.
8. Non immobilier : 440 000 − 8 000 − 2 000 = 430 000 $ ; source = inclusions de la promesse d'achat. Diapo « Catalogue d'ajustements du cours » (tableau complet, étiqueté « convention pédagogique dérivée d'analyses par paires — séance 9 ») et diapo « ordre d'application » (cascade TikZ : prix de vente → 5 transactionnels → prix ajusté transactionnel → 3 de propriété → indication de valeur) + exemple numérique séquentiel vs additif (400 000, −10 000 financement, +2 % temps : 397 800 vs 398 000 — l'ordre compte).

# Bloc 4 — Étude de cas : bungalow de Gatineau (≈ 20 diapos)

Étiquette obligatoire sur la première diapo : « cas pédagogique — données fictives calibrées sur le marché de Hull (automne 2026) ». Sujet et quatre comparables exactement comme resultats.json → imm1003_s08 (sujet bungalow 2008, 1 200 pi², 6 000 pi², 3 ch., 1 sdb + 1 salle d'eau, sous-sol partiel 400 pi², garage simple, bon ; C1 435 000 $ juillet ; C2 415 000 $ mai, inclut électroménagers 4 000 $ ; C3 460 000 $ août, secteur supérieur ; C4 425 000 $ mars, état moyen).

1. Mandat, sujet (2 diapos), contexte de marché (+0,17 %/mois), tableau des comparables (2 diapos).
2. Démarche : pour chaque comparable, une diapo de grille complète (transactionnels puis propriété, avec le pourquoi de chaque ligne en colonne « raison ») — C1 → 422 458 $ ; C2 → 464 733 $ ; C3 → 367 729 $ ; C4 → 442 780 $ (valeurs intermédiaires dans RESULTATS_CALCULS.md). Montrer le calcul du temps en toutes lettres pour C1 (435 000 × 0,0017 × 4 = 2 958 $).
3. Récapitulatif (tableau 4 colonnes) + net/brut (convention : tous les ajustements, temps inclus) : C1 −2,9 % / 5,2 % ; C2 12,0 % / 15,8 % ; C3 −20,1 % / 23,7 % ; C4 4,2 % / 4,2 % ; seuils 15/25 % présentés comme repères de prêteurs (source vérifiée), pas comme norme.
4. Fiabilité et pondération chiffrée : C1 40 %, C4 35 %, C2 20 %, C3 5 % → valeur pondérée 435 289 $ → 435 000 $ (arrondi 5 000 $) ; moyenne simple 424 425 $ (→ 425 000 $) : pourquoi la différence ; graphique pgfplots (barres des 4 indications, ligne de la valeur conclue, bande de l'étendue).
5. Lecture : $/pi² implicite du sujet (435 000/1 200 = 363 $/pi²), cohérence avec le marché ; limites du cas ; ce que le rapport doit documenter.
6. \question{} : « si le marché montait de 5 %/an au lieu de 2 %, que devient C4 ? » (réponse : 425 000 × 5 % × 8/12 = 14 167 $ au lieu de 5 780 $).

# Bloc 5 — Exercices, questions et synthèse (≈ 10 diapos)

1. Trois exercices courts projetés (énoncé seul ; les solutions sont dans CORRIGES.md et peuvent être affichées avec \pause) : (E1) calcul d'un ajustement de temps et d'une équivalence au comptant ; (E2) classer 6 situations dans les 8 critères et dire si on ajuste ou on écarte ; (E3) mini-grille à un comparable (prix 452 000 $, 5 mois, +100 pi², garage double vs simple, sous-sol fini vs partiel) → le résultat attendu est à calculer par l'agent avec le catalogue et à faire vérifier (indiquer les étapes).
2. Erreurs fréquentes (6) ; aide-mémoire (formules : temps, équivalence au comptant, net/brut, cascade).
3. Résumé (5 points en gras) ; « pour la prochaine séance » (TP2 présenté à la séance 9, remis à la séance 10 — texte actuel conservé) ; contact ; références.

# Contraintes

• Reprendre textuellement les éléments exacts de l'original quand ils sont bons (définitions, tableaux de sources, usus/fructus/abusus, bonnes pratiques).
• Chaque bloc : ≥ 2 \question{}, ≥ 2 \erreur{}, ≥ 1 figure TikZ/pgfplots.
• Supprimer les doublons (« Limites » détaillées → séance 9 ; une seule diapo « réconciliation » ici).