# Cahier des charges — IMM1003, séance 9 : Méthode de comparaison, partie 2

⚠️ Mêmes faits vérifiés que pour la séance 8 (encadré de SPEC_IMM1003_S08.md et recherche/RECHERCHE_IMM1003.md §0) : seuils 15/25 % = convention du cours/TP2 héritée de Fannie Mae et abolie par Fannie Mae en 2014 (le dire) ; MEFQ (paires de ventes, « total des rajustements ≤ valeur contributive ») ; marché T3 2026 en recul (Hull −5 %) → sensibilité du temps incluant −0,25 %/mois ; UBC : % pour temps/localisation, $ pour physique ; Vandell 1991 (pondération optimale, ne pas écarter trop vite), Colwell et al. 1983 (schéma de pondération), Kummerow 2003 (distribution de prix, erreur de prédiction), French & Gabrielli 2004, Northcraft & Neale 1987 (ancrage sur le prix demandé) ; CUSPAP 8.2.16 : la conclusion peut être une valeur ponctuelle, une fourchette ou une indication.

Fichier : IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/02_Slides/sources/seance09.tex + parties/s09_bloc1.tex … s09_bloc5.tex. ≈ 85–95 diapositives, 180 minutes. Lire REGLES_LATEX_COMMUNES.md, audits/AUDIT_IMM1003_S09.md, validation/RESULTATS_CALCULS.md (section S09) et recherche/RECHERCHE_IMM1003.md. Cohérence absolue avec la séance 8 refondue (mêmes 8 critères, même séquence, même catalogue, même convention net/brut « tous les ajustements », même date d'évaluation 1er novembre 2026).

Séance : mercredi 11 novembre 2026. TP2 officiel (10 %) : conserver les deux diapositives d'annonce de l'original (section « Travail pratique 2 (10 %) — annonce ») telles quelles, placées en fin de bloc 5 ; corriger seulement « critères de la séance 6 » → inchangé (exact). Remise : séance 10 (18 nov. 2026). L'atelier du bloc 4 est formatif, non noté et doit le dire explicitement (« atelier en classe — ne pas confondre avec le TP2 ») ; retirer toute mention d'équipes, de nombre de pages, de barème.

# Plan minuté

# Bloc 1 — Techniques avancées d'ajustement (≈ 22 diapos)

1. Objectifs ; rappel des 8 critères et de la cascade (même figure qu'en S8) ; règle cardinale (comparable → sujet).
2. Ajustements en dollars vs en pourcentage : quand (effets proportionnels au prix → % ; composantes discrètes → $), conversion (3 % de 420 000 = 12 600 $), piège : appliquer un % sur une mauvaise base.
3. Ajustements séquentiels : démonstration de l'effet de l'ordre (400 000 ; −10 000 financement ; +2 % temps → 397 800 vs 398 000) ; passerelle vers la grille du TP2 (« conditions de vente, financement, temps » : financement en $ puis temps en % — ordre sans effet entre les deux premiers quand l'un est nul).
4. Analyse par paires (3 diapos) : principe, trois paires chiffrées (garage double vs simple 452 000 − 437 000 = 15 000 $ ; Aylmer vs Hull 472 000 − 449 000 = 23 000 $ = 5,1 % ; sous-sol aménagé 441 000 − 421 000 = 20 000 $), conditions de validité (toutes choses égales, même date, même marché), limites (paires parfaites rares, bruit).
5. Revente (temps) : 410 000 $ (1er nov. 2024) → 426 600 $ (1er nov. 2026) : +4,05 % en 24 mois → 2,0 %/an composé → 0,17 %/mois simple : d'où la convention du cours.
6. Régression hédonique (4 diapos) : modèle, données (12 ventes : aires et prix de resultats.json → regression), estimation β1 = 151,91 $/pi² (β0 = 247 673 ; R² = 0,81 ; t = 6,61 ; σ = 7 972 $) avec nuage + droite pgfplots ; lecture : β = prix implicite marginal ; conditions (nombre d'observations, colinéarité, variables omises, hétérogénéité spatiale) ; avantages/limites ; lien AVM (source récente de la recherche).
7. Valeur contributive vs coût (piscine : coût 22–50 k$, contribution 25 k$ ; garage : coût ≈ 50 k$, contribution 30 k$ — sources du TP2 reprises dans la recherche) ; capitalisation d'un loyer (garage 150 $/mois : 150 × 12 / 0,07 = 25 714 $).
8. Ajustements qualitatifs (classement, bracketing) : quand et comment.
9. Net et brut : définitions (net = somme algébrique ; brut = somme des valeurs absolues ; en % du prix de vente ; tous les ajustements, temps compris), origine des seuils 15/25 % (lignes directrices de prêteurs — source vérifiée), lecture : repère de fiabilité. Quiz 350 000 $ : net +13 000 (3,7 %), brut 43 000 (12,3 %).
10. Synthèse du bloc.

# Bloc 2 — Construction complète d'une grille (≈ 15 diapos)

1. Anatomie d'une grille (TikZ : lignes transactionnelles, ligne « prix ajusté transactionnel », lignes de propriété, ligne « indication », lignes net/brut/poids).
2. Catalogue d'ajustements du cours (tableau identique à S8) et comment il a été obtenu (paires, régression, coût déprécié, capitalisation).
3. Démonstration pas à pas sur C1 de l'atelier (prix 410 000 $, vendu 1er fév. 2026, solde de prix de vente 100 000 $ à 2 % sur 3 ans → équivalence au comptant −8 170 $ ; temps 9 mois × 0,17 % sur 401 830 = +6 148 $ → 407 978 $ ; aire +80 pi² → −12 000 ; terrain −500 → 0 (règle 1 000 pi²) ; âge −2 ans → +4 000 ; sous-sol non fini → +20 000 ; garage simple → +15 000 → 434 978 $ ; net +24 978 (6,1 %), brut 65 318 (15,9 %)) : une diapo par étape (transactionnels, propriété, net/brut), avec la raison de chaque signe.
4. Sélection des comparables fiables et valeurs aberrantes : règle simple = écart à la médiane des indications > 10 % → à réexaminer (exemple : indications 434 978 / 453 026 / 442 236 / 383 729 / 475 468 ; médiane 442 236 ; C4 −13,2 % → réexaminer ; C5 +7,5 %) ; chercher la cause (ajustement manquant ou comparable non comparable) avant d'écarter.
5. Erreurs fréquentes de grille (signe inversé, base du %, double comptage aire/chambres, ajustement de temps oublié, non-réalité).

# Bloc 3 — Réconciliation, pondération et incertitude (≈ 18 diapos)

1. Définition ; pourquoi la moyenne simple n'est pas une conclusion professionnelle (démonstration : une indication peu fiable pèse autant qu'une fiable ; exemple A V1–V5 conservé de l'original : moyenne 458 200 vs conclusion 455 000 ; atelier : moyenne 437 887 vs pondérée 446 081).
2. Critères de pondération (tableau de l'original, conservé) ; pondération chiffrée : poids explicites, valeur pondérée = Σ wᵢ Vᵢ, arrondi (5 000 $ : convention du cours/TP2).
3. Analyse de sensibilité (tornade pgfplots à partir de resultats.json → sensibilite) : garage 10/15/20 k$ → 444 331 / 446 081 / 447 831 $ ; temps 0 / 0,17 / 0,34 %/mois → 441 591 / 446 081 / 450 571 $ ; localisation 3/5/8 % → 446 543 / 446 081 / 445 387 $ ; inclusion de C4 (5 %) vs exclusion → 446 081 vs 449 149 $. Lecture : amplitude < 2 % → conclusion robuste.
4. Incertitude de la conclusion : fourchette vs valeur ponctuelle ; étendue des indications (20,6 % de la valeur) vs intervalle crédible (± 2–3 % ici) ; littérature (French & Gabrielli 2004 ; Crosby et al. 1998 — métadonnées vérifiées de la recherche) ; ce que l'évaluateur écrit dans le rapport (hypothèses, conventions, sensibilité) ; CUSPAP : raisonnement et analyse suffisants (source).
5. Processus de réconciliation en 6 étapes (original conservé).

# Bloc 4 — Atelier complet : cinq comparables à Gatineau (≈ 20 diapos)

Étiquette : « Atelier formatif en classe — données fictives calibrées (Hull, automne 2026) — distinct du TP2 ». Sujet et comparables = resultats.json → imm1003_s09 (sujet 2 étages 2005, 1 500 pi², 3 ch., 2 sdb, sous-sol fini, 5 500 pi², garage double, bon, rôle 2025 385 000 $ ; C1 410 000 $ fév. — solde de prix de vente ; C2 445 000 $ juil. ; C3 425 000 $ avr. — toiture 15 000 $ ; C4 460 000 $ août — Aylmer ; C5 438 000 $ mai — inclusions 6 000 $).

1. Mandat (date 1er nov. 2026), sujet (2), comparables (2), particularités transactionnelles (1), catalogue (rappel).
2. Grilles : C1 (déjà démontrée au bloc 2 → récapitulatif), C2, C3, C4, C5 une diapo chacune avec toutes les lignes et la raison : C2 → 453 026 $ ; C3 → 442 236 $ ; C4 → 383 729 $ ; C5 → 475 468 $.
3. Récapitulatif + net/brut : C1 6,1/15,9 ; C2 1,8/6,3 ; C3 4,1/5,5 ; C4 −16,6/17,6 (dépasse 15 %) ; C5 8,6/11,3.
4. Fiabilité, aberrants (C4), pondération : C2 30 %, C3 30 %, C1 20 %, C5 15 %, C4 5 % → 446 081 $ → 445 000 $ ; variante sans C4 → 449 149 → 450 000 $ ; moyenne simple 437 887 → 440 000 $ ; graphique barres + ligne.
5. Sensibilité (reprise du bloc 3 appliquée) ; conclusion écrite type (5 phrases) ; liste de contrôle formative (ce qu'un rapport doit contenir) — SANS barème.
6. Questions à la classe (3) : « pourquoi C4 reste-t-il dans la grille avec 5 % plutôt que 0 ? », « que se passe-t-il si l'on applique le temps avant le financement sur C1 ? » (410 000 × 1,0153 − 8 170 = 408 103 vs 407 978 : écart 125 $), « quelle indication changerait le plus si le garage valait 30 000 $ ? ».

# Bloc 5 — Synthèse et exercices (≈ 10 diapos)

1. Trois exercices projetés (énoncés ; corrigés dans CORRIGES.md et affichables en \pause) : (E1) équivalence au comptant d'un solde de 80 000 $ à 3 % vs 5,5 % sur 2 ans ; (E2) grille à deux comparables (données fournies par l'agent, calcul selon le catalogue, à faire vérifier) ; (E3) pondération et sensibilité.
2. Erreurs courantes (original conservé), bonnes pratiques (original conservé), résumé (8 critères, cascade, net/brut, pondération chiffrée, sensibilité, incertitude), annonce du TP2 (2 diapos originales, inchangées), prochaine séance (méthode du coût — original), contact, références.