# Cahier des charges — IMM1033, séance 8 : Coûts indirects et profit entrepreneurial

⚠️ En cas d'écart entre un chiffre de ce cahier et validation/RESULTATS_CALCULS.md (régénéré le 2026-11-02 après la recherche), le fichier de résultats prévaut. Faits réglementaires vérifiés (à utiliser tels quels, avec \src{}) : Banque du Canada 2,50 % depuis le 28 oct. 2026, préférentiel 4,70 % depuis le 29 oct. 2026 (prime de prêt construction +2,05 % = approximation du cours, aucune source bancaire publique ; MEFQ : « taux préférentiel additionné d'une prime de risque et de frais d'administration ») ; permis Gatineau règl. 501-2005 art. 104 : 4,70 $/1 000 $, min. 335 $/logement ; redevances de développement règl. 961-2024 : 3 986,39 $/logement en zone 1 (Aylmer) seulement, 0 à Hull ; GCR : B-1.1, r. 8, art. 2 — unifamiliale, duplex à quintuplex, copropriété ≤ 4 parties privatives superposées → six logements locatif NON visé ; prime 2026 cote A classe 1 : 2 656,68 $/unité ; TVQ habitation neuve : 50 % max 9 975 $, nul ≥ 300 000 $ ; C-4 sanctionné le 12 mars 2026 (100 % TPS ≤ 1 M$ premiers acheteurs, dégressif à 1,5 M$, aucun volet TVQ) ; C-56 locatif 100 % TPS (≥ 4 logements, chantier 14 sept. 2023 – 2030), Québec non harmonisé (TVQ locatif 36 %, max 7 182 $, nul ≥ 225 000 $/logement) ; Loi sur les architectes art. 16.1 (exemption ≤ 4 logements, 2 étages, 300 m², 1 sous-sol) ; Loi sur les ingénieurs art. 3 ; tarifs gouvernementaux d'honoraires (C-65.1 r. 9 et r. 12) ABROGÉS le 5 juillet 2025 (ne pas les présenter comme en vigueur ; repère IRAC 2009 multilogements 5,65–7,85 % sans ingénieurs, 8,40–9,80 % avec) ; Altus 2026 Ottawa ossature de bois ≤ 6 étages 230–290 $/pi² ; RBQ 2026 : délivrance 1 291,69 $, maintien 989,81 $, cautionnement 40 000 $ ; CNB 2020 modifié Québec en vigueur depuis le 17 avril 2025 (transition au 17 oct. 2027) ; CCQ charpentier-menuisier résidentiel léger 45,76 $/h (2026), taux chargé ≈ 69,59 $/h ; CNESST 2026 : unité 80110 6,04 $/100 $, 80100 7,18 $ ; builder's risk 1–5 % ; cautionnement d'exécution 7–10 $/1 000 $ ; notaire acte hypothécaire 900–1 500 $ ; AoRE 15e éd. ch. 29 : incentive vs profit, contingence = coût direct, carrying costs = indirects ; MEFQ partie 3E (frais généraux, financement temporaire, facteur 1,033). Détails et numéros de source : recherche/RECHERCHE_IMM1033.md §0.

Fichier : IMM1033-20_Methodes_du_cout/02_Slides/sources/seance08_couts_indirects.tex + parties/s08_bloc1.tex … s08_bloc6.tex. ≈ 85–95 diapositives, 180 minutes. Lire REGLES_LATEX_COMMUNES.md, audits/AUDIT_IMM1033_S08.md, validation/RESULTATS_CALCULS.md (section IMM1033) et recherche/RECHERCHE_IMM1033.md (faits vérifiés uniquement, avec \src{}). \date{Automne 2026}.

Séance : jeudi 5 novembre 2026. Situation administrative (obligatoire) : le TP2 (15 %, bordereau du quadruplex) a été distribué à la séance 7 et se remet le 12 novembre 2026 à 23 h 59 ; l'intra (25 %) est un examen maison de 72 h sur les blocs 1 et 2 (Moodle du 9 nov. 23 h 59 au 12 nov. 23 h 59). Aucune période d'examen, aucune nouvelle distribution de TP2, aucun barème d'atelier dans ce deck. Une seule diapositive « Calendrier » (bloc 6, fin) rappelle ces deux dates ; retirer toute phrase « pour l'examen mi-session ».

# Plan minuté

# Chaîne du cours (convention = TP2 ; à afficher en bloc 1 et à suivre partout)

directs nus (RSMeans, localisés) → + conditions générales 8 % → + frais généraux 7 % → + profit de l'entrepreneur général 8 % (en cascade : ×1,08×1,07×1,08 = +24,8 %, pas +23 %) = directs au sens du cours → + contingences 5 % des nus = directs + contingences → indirects : permis Gatineau MAX(4,70 $/1 000 $ de D+C ; 335 $/logement) ; GCR 2 656,68 $/unité si le bâtiment est visé ; intérêts intercalaires (D+C) × (préférentiel + 2,05 %) × T/12 × ½ ; honoraires 4 % des directs du cours ; assurance chantier 0,8 % de D+C ; juridique/notaire/arpentage forfait → assiette → profit entrepreneurial 11 % → coût total neuf hors taxes. Paramètres 2026 (Banque du Canada 28 oct. 2026, préférentiel 4,70 %, Gatineau, GCR) : utiliser les valeurs vérifiées par recherche/RECHERCHE_IMM1033.md ; si la recherche contredit PARAM_1033 de verification_calculs.py, le signaler (le moteur sera relancé).

# Bloc 1 — Fondements et structure du coût neuf (≈ 14 diapos)

Objectifs ; rappel S7 (chaîne directs nus → directs du cours, atelier quantity survey) ; formule $V = V_T + (C_D + C_I + P - D)$ ; définitions croisées (defbox chacune, en gras) : coûts directs, conditions générales, frais généraux de l'entrepreneur, contingences, coûts indirects (soft costs), profit de l'entrepreneur général, profit entrepreneurial du promoteur ; tableau « qui paie quoi, à quel moment, sur quelle base » ; schéma en cascade TikZ (directs nus → … → coût total) avec les montants du six logements ; exemple cascade vs somme (100 000 → 124 805 vs 123 000) ; ordres de grandeur : indirects 15–25 % des directs (approximation de la littérature) vs ≈ 11 % dans la chaîne du cours (sans marketing/administration : expliquer ce qui manque) ; ce que disent le MEFQ / AoRE sur les composantes (sources) ; \question{}, \erreur{} (oublier les indirects ; compter le profit de l'entrepreneur deux fois).

# Bloc 2 — Honoraires professionnels et gestion de projet (≈ 14 diapos)

Qui : architecte, ingénieurs (structure, mécanique/électrique, civil, géotechnique), arpenteur-géomètre, gestionnaire de projet, évaluateur ; obligations légales vérifiées : Loi sur les architectes art. 16.1 (exemptions : unifamiliale ; multifamiliale ≤ 4 logements, ≤ 2 étages, ≤ 300 m², un sous-sol → un six logements requiert un architecte), Loi sur les ingénieurs, OAQ/OIQ ; méthodes de calcul (4 diapos) : pourcentage du coût (bases : directs nus ? directs du cours ? avec/sans contingences — convention du cours : 4 % des directs du cours), barème gouvernemental (tarif des services aux ministères : extrait vérifié par la recherche, sinon « non accessible »), forfait, horaire (260 h × 145 $ = 37 700 $), mixte ; facteurs (complexité, taille, portée, surveillance) ; exemple six logements : 979 718 × 4 % = 39 189 $ (architecte 2,5 % = 24 493 ; ingénieurs 1,5 % = 14 696) ; contre-exemple de l'original (18,8 % pour un 8 logements : pourquoi c'est invraisemblable) ; services de l'architecte (6 phases, original conservé) ; \question{} : « pourquoi la base des honoraires n'est-elle pas directs + contingences ? ».

# Bloc 3 — Financement et intérêts intercalaires (≈ 18 diapos)

Prêt de construction (déboursés progressifs, retenues, inspections) ; taux 2026 vérifiés (directeur, préférentiel, prime 150–250 pb) ; méthode simplifiée $I \approx C \times i \times T \times \tfrac12$ : hypothèses (décaissements linéaires, aucun intérêt capitalisé, base = D+C), exemple original (800 000 × 7 % × 10/12 × ½ = 23 333 $), six logements : 1 018 968 × 6,75 % × 14/12 × ½ = 40 122 $ ; méthode par période $I_{\text{total}}=\sum_{t=1}^{n} B_t, i_t, \Delta t$ : calendrier mensuel de décaissements (tableau 14 mois, courbe en S, de resultats.json → interets_par_periode_courbe_S), intérêts sur le solde de début de mois capitalisés → 38 002 $ (linéaire : 38 107 $) ; pgfplots : décaissement cumulé linéaire vs S et solde ; comparaison des deux méthodes (pourquoi la ½ surestime légèrement : décaissements discrets → facteur (T−1)/2T ; quand la S-curve change le résultat ; intérêts capitalisés ; taux variable) ; sensibilité (tableau + graphique) : taux 5,75/6,75/7,75/8,75 % et durée 10/14/18/24 mois : valeurs de RESULTATS_CALCULS.md ; retard de 6 mois : surcoûts dans retard_6_mois (effet du profit) ; autres frais de financement (dossier, évaluation, inspections : fourchettes sourcées ou étiquetées approximation) ; \erreur{} (oublier le ½ ; appliquer le taux à la durée en mois sans /12 ; base erronée).

# Bloc 4 — Taxes, permis, assurances et réglementation (≈ 16 diapos)

Permis de Gatineau (tarif vérifié ; exemples : 277 500 $ → 1 304 $ ; 800 000 $ × 4 log. → 3 760 $ ; 40 000 $ → 335 $ (minimum) ; six logements : 4 789 $ > 2 010 $) ; autres permis/certificats ; TPS/TVQ (4 diapos) : taux, qui paie (autocotisation du constructeur-occupant/locateur), remboursements : occupant (TPS 36 % ≤ 350 000 $, dégressif à 450 000 $ ; TVQ 50 % max 9 975 $ ≤ 200 000 $, dégressif à 300 000 $), exemples 350 000 $ (taxes nettes 46 112,50 $, 13,2 % — corrige l'erreur de l'original) et 280 000 $ (34 895 $), premiers acheteurs (statut vérifié ; exemple 650 000 $ si en vigueur), locatif (remboursement bonifié 100 % TPS ≥ 4 logements, chantier commencé après le 13 sept. 2023 ; position du Québec vérifiée), commercial (CTI/RTI → pas un coût) ; convention : coût neuf hors taxes dans le cours (TP2) ; GCR : bâtiments visés (vérifié), prime 2026, couvertures 1/3/5 ans ; conséquence : six logements locatif non visé → 0 $ (ou garantie privée) ; RBQ (licence, catégories, cautionnement — vérifiés) ; CCQ (taux 2026, taux chargé) et CNESST (taux 2026) : déjà dans les directs (double comptage) ; assurances (chantier 0,8 % de D+C = 8 152 $ ; responsabilité ; cautionnements) ; frais juridiques/notaire/arpentage (fourchettes sourcées) → forfait 12 000 $ ; récapitulatif des indirects du six logements (104 252 $ = 10,6 % des directs du cours).

# Bloc 5 — Profit entrepreneurial et analyse du risque (≈ 14 diapos)

Définition ; promoteur vs entrepreneur général (tableau : qui, quel risque, où dans la chaîne) ; entrepreneurial incentive vs profit (AoRE 15e éd., source) ; justification économique (risque de marché, de construction, de financement, coût d'opportunité) ; le profit s'applique même sans promoteur (substitution) ; bases de calcul (sur directs seuls ; sur directs + indirects ; sur le prix) ; profit sur coût vs marge sur prix : 11 % sur 1 123 220 = 123 554 → marge 9,91 % du prix ; pour une marge de 11 % sur le prix il faudrait 12,36 % sur le coût (138 826 $) ; extraction par le marché : quatre ventes de six logements neufs (hypothèse pédagogique : prix 1 560 000 / 1 510 000 / 1 595 000 / 1 465 000 $, terrains 215 / 205 / 225 / 200 k$) → bâtiment implicite médian 1 325 000 $ → profit extrait 18,0 % de l'assiette ; exemple original (1 450 000 − 200 000 − 900 000 − 180 000 = 170 000 = 15,7 %) ; facteurs qui font varier le taux (tableau original conservé) ; convention du cours 11 % (locatif 10–12 %) ; risque de développement (sources : AoRE, Geltner & Miller ou article vérifié) ; \question{} : « pourquoi le profit extrait (18 %) dépasse-t-il la convention (11 %) ? ».

# Bloc 6 — Étude de cas complète : six logements à Gatineau (≈ 18 diapos)

Étiquette « étude de cas pédagogique — chiffres calibrés sur RSMeans 2026 T4 / TP2 ». Programme (6 logements : 3 × 4½ + 3 × 5½, 5 400 pi² hors sol, sous-sol non fini 1 800 pi², 8 stationnements, ossature bois, brique 70 %, toit plat, plinthes, 14 mois, terrain 210 000 $) ; directs nus par division (tableau de resultats.json → cas.directs_nus, total 785 000 $ = 145 $/pi²) ; cascade : CG 62 800 → 847 800 ; FG 59 346 → 907 146 ; profit EG 72 572 → 979 718 ; contingences 39 250 → 1 018 968 ; indirects ligne par ligne (permis 4 789 ; GCR 0 (non visé) ; intercalaires 40 122 ; honoraires 39 189 ; assurance 8 152 ; juridique 12 000 → 104 252) ; assiette 1 123 220 ; profit 123 554 ; coût total 1 246 774 $ ; unités : 230,88 $/pi² hors sol (173,16 $/pi² brut avec sous-sol), 207 796 $/logement ; position Altus 2026 (fourchette vérifiée) ; variante « si GCR applicable » 1 264 468 $ ; analyse de sensibilité (taux, durée, retard de 6 mois) ; test du marché (extraction, écart coût total vs bâtiment implicite médian −5,9 %) ; lecture pour le promoteur ; exercices indépendants (non notés, 15 min en classe, corrigés dans CORRIGES.md) : (E1) recalculer les intercalaires à 7,75 % et 18 mois ; (E2) permis et GCR d'un triplex de 520 000 $ de travaux ; (E3) profit sur coût ↔ marge sur prix ; (E4) classer 10 postes (direct / indirect / profit / à exclure — double comptage) ; diapo Calendrier (TP2 : 12 nov. 23 h 59 ; intra maison blocs 1–2 : 9 → 12 nov.) ; résumé ; formules (simplifiée, par période, cascade, marge) ; prochaine séance (concepts de dépréciation — sans mention d'examen) ; contact ; références.