Repository Public Research preview
1{2 "chapters": {3 "01": [4 {5 "q": "Quelle est la formule fondamentale de la méthode du coût ?",6 "c": [7 "V = RNE ÷ TGA",8 "V = V<sub>terrain</sub> + (C<sub>neuf</sub> − D<sub>totale</sub>)",9 "V = prix du comparable ± ajustements",10 "V = C<sub>neuf</sub> × (1 − âge/vie)"11 ],12 "a": 1,13 "e": "Terrain évalué séparément (il ne se déprécie pas) + coût neuf des améliorations moins la dépréciation totale : c’est aussi la carte du cours (blocs 2, 3 et 4).",14 "url": "/seance/01/#s-1-3"15 },16 {17 "q": "Quel principe fonde la méthode du coût ?",18 "c": [19 "L’anticipation",20 "La substitution : le coût d’un substitut équivalent plafonne la valeur",21 "La conformité",22 "La concurrence"23 ],24 "a": 1,25 "e": "Un acheteur rationnel ne paie pas plus que le coût d’acquérir ou de construire un substitut équivalent. Le principe de <strong>contribution</strong> rappelle ensuite que le marché paie l’utilité, pas les factures.",26 "url": "/seance/01/#s-1-2"27 },28 {29 "q": "Coût ≠ contribution : quelle conséquence en tire-t-on ?",30 "c": [31 "Le coût est toujours supérieur à la valeur",32 "Une surqualité coûteuse peut générer une dépréciation fonctionnelle",33 "Les coûts indirects sont négligeables",34 "La valeur du terrain se déprécie"35 ],36 "a": 1,37 "e": "Le principe de <strong>contribution</strong> : la valeur d’une composante = ce qu’elle ajoute, pas ce qu’elle a coûté ; d’où surqualité (superadéquation) et dépréciation fonctionnelle.",38 "url": "/seance/01/#s-1-2"39 },40 {41 "q": "Quelles sont les trois formes de dépréciation ?",42 "c": [43 "fiscale, comptable, économique",44 "physique, fonctionnelle, externe",45 "curable, incurable, totale",46 "terrain, bâtiment, équipement"47 ],48 "a": 1,49 "e": "<strong>Physique</strong> (usure), <strong>fonctionnelle</strong> (conception), <strong>externe</strong> (environnement). Curable/incurable est une classification transversale.",50 "url": "/seance/01/#s-1-3"51 },52 {53 "q": "Pour quel type de propriété la méthode du coût est-elle privilégiée ?",54 "c": [55 "Une copropriété dans un projet de 200 unités",56 "Une église, une école ou une usine spécialisée",57 "Un bungalow de 1975 dans un quartier homogène",58 "Un immeuble de 24 logements stabilisé"59 ],60 "a": 1,61 "e": "Usage spécial, neuf, industriel spécialisé, patrimoine, assurance ; moins fiable pour les bâtiments très anciens et les propriétés banales en marché actif.",62 "url": "/seance/01/#s-1-5"63 },64 {65 "q": "Quel organisme applique le Code de construction du Québec ?",66 "c": [67 "La CCQ (Commission de la construction du Québec)",68 "La RBQ (Régie du bâtiment du Québec)",69 "L’OEAQ",70 "La SCHL"71 ],72 "a": 1,73 "e": "La <strong>RBQ</strong> applique le Code de construction ; la <strong>CCQ</strong> encadre la main-d’œuvre (Loi R-20). Le code se nomme en toutes lettres : Code de construction du Québec.",74 "url": "/seance/01/#s-1-6"75 },76 {77 "q": "Comment ont évolué les coûts de construction en 2021 et 2022 ?",78 "c": [79 "−5 % puis −3 %",80 "+2 % puis +2 %",81 "+19 % puis +14 %",82 "stables"83 ],84 "a": 2,85 "e": "Flambée de <strong>+19 % (2021)</strong> et <strong>+14 % (2022)</strong>, puis ≈ +3 %/an : d’où l’importance de sources de coûts à jour (Altus, Marshall & Swift, RSMeans, soumissions locales).",86 "url": "/seance/01/#s-1-6"87 },88 {89 "q": "Quel article de la Loi sur la fiscalité municipale légitime le coût de remplacement déprécié en évaluation municipale ?",90 "c": [91 "art. 1457",92 "art. 43 et 43.1",93 "art. 900",94 "art. 1177"95 ],96 "a": 1,97 "e": "La LFM (<strong>art. 43 et 43.1</strong>) légitime le coût de remplacement déprécié pour le rôle d’évaluation.",98 "url": "/seance/01/#s-1-6"99 }100 ],101 "02": [102 {103 "q": "Coût, prix et valeur convergent seulement…",104 "c": [105 "pour un immeuble patrimonial",106 "pour un bâtiment neuf, optimal, en marché équilibré",107 "quand le taux directeur est nul",108 "jamais"109 ],110 "a": 1,111 "e": "Coût (dépense calculée) ≠ prix (fait observé) ≠ valeur (estimation) ; ils coïncident seulement pour un <strong>bâtiment neuf, optimal, en marché équilibré</strong>.",112 "url": "/seance/02/#s-2-1"113 },114 {115 "q": "Le coût de reproduction est…",116 "c": [117 "le coût d’un bâtiment d’utilité équivalente aux normes modernes",118 "le coût d’une réplique exacte, défauts compris",119 "le coût historique indexé",120 "le coût des seuls travaux directs"121 ],122 "a": 1,123 "e": "<strong>Reproduction</strong> = réplique exacte (défauts compris) ; <strong>remplacement</strong> = utilité équivalente moderne, qui élimine du coût l’obsolescence fonctionnelle curable.",124 "url": "/seance/02/#s-2-2"125 },126 {127 "q": "Si l’on part du coût de remplacement, la dépréciation fonctionnelle curable…",128 "c": [129 "doit être déduite en plus",130 "ne doit pas être déduite : elle est déjà éliminée du coût neuf",131 "double automatiquement",132 "est convertie en dépréciation externe"133 ],134 "a": 1,135 "e": "Le remplacement élimine d’emblée les déficiences fonctionnelles curables : <strong>ne jamais les déduire deux fois</strong>.",136 "url": "/seance/02/#s-2-2"137 },138 {139 "q": "Dans le cours, les coûts indirects représentent typiquement…",140 "c": [141 "2 à 5 % des directs",142 "15 à 25 % des directs",143 "50 % des directs",144 "un montant fixe de 10 000 $"145 ],146 "a": 1,147 "e": "Indirects ≈ <strong>15–25 % des directs</strong> ; profit ≈ 8–15 % de (directs + indirects). Les bases de calcul sont matière à examen.",148 "url": "/seance/02/#s-2-3"149 },150 {151 "q": "Sur quelle base le profit entrepreneurial s’applique-t-il ?",152 "c": [153 "Sur les coûts directs seulement",154 "Sur la somme des coûts directs et indirects",155 "Sur la valeur du terrain",156 "Sur le RNE"157 ],158 "a": 1,159 "e": "Profit ≈ 8–15 % de <strong>(directs + indirects)</strong>, sauf indication contraire de l’énoncé. L’oublier sous-estime le coût de 8–15 %.",160 "url": "/seance/02/#s-2-3"161 },162 {163 "q": "Quel est le taux combiné TPS + TVQ ?",164 "c": [165 "5 %",166 "9,975 %",167 "14,975 %",168 "15,5 %"169 ],170 "a": 2,171 "e": "<strong>14,975 %</strong> (5 % + 9,975 %) : incluses au coût si non récupérables (locatif résidentiel), exclues si récupérables (commercial à baux taxables).",172 "url": "/seance/02/#s-2-3"173 },174 {175 "q": "Une erreur de classe de qualité (A–E) entraîne une erreur sur le coût neuf de l’ordre de…",176 "c": [177 "1 à 2 %",178 "5 %",179 "15 à 40 %",180 "100 %"181 ],182 "a": 2,183 "e": "Base = classe C (100 %) ; une erreur de classe = <strong>15–40 %</strong> d’erreur sur le coût neuf.",184 "url": "/seance/02/#s-2-5"185 },186 {187 "q": "Le bois massif est permis au Québec jusqu’à…",188 "c": [189 "3 étages",190 "6 étages",191 "12 étages",192 "aucune limite"193 ],194 "a": 2,195 "e": "Ossature légère dominante ; <strong>bois massif permis jusqu’à 12 étages</strong> ; acier, béton, maçonnerie porteuse ou de parement.",196 "url": "/seance/02/#s-2-5"197 }198 ],199 "03": [200 {201 "q": "Le terrain s’évalue…",202 "c": [203 "avec le bâtiment, comme un tout indissociable",204 "séparément, comme s’il était vacant, à son PHMU",205 "à sa valeur au rôle",206 "au coût d’acquisition historique"207 ],208 "a": 1,209 "e": "<strong>Principe du terrain vacant</strong> : évalué séparément, à son plus haut et meilleur usage (légal, physique, financier, maximalement productif, dans cet ordre) ; il ne se déprécie pas.",210 "url": "/seance/03/#s-3-1"211 },212 {213 "q": "Quelle est la méthode privilégiée d’évaluation du terrain ?",214 "c": [215 "L’affectation",216 "La comparaison directe",217 "Le résidu foncier",218 "Le lotissement"219 ],220 "a": 1,221 "e": "Hiérarchie de fiabilité : <strong>comparaison > extraction/lotissement > résidu > affectation</strong> ; toujours au moins deux méthodes quand c’est possible.",222 "url": "/seance/03/#s-3-2"223 },224 {225 "q": "La méthode d’extraction consiste à…",226 "c": [227 "appliquer un ratio terrain/valeur totale",228 "soustraire du prix d’une vente bâtie la valeur dépréciée des améliorations",229 "capitaliser le revenu résiduel du terrain",230 "additionner les prix des lots"231 ],232 "a": 1,233 "e": "V<sub>T</sub> = prix de vente − (C<sub>neuf</sub> − D) ; sensible aux hypothèses de dépréciation → valider par les ratios terrain/total.",234 "url": "/seance/03/#s-3-3"235 },236 {237 "q": "La méthode d’affectation est…",238 "c": [239 "la plus fiable",240 "un dernier recours et une vérification",241 "interdite par l’OEAQ",242 "réservée aux terrains agricoles"243 ],244 "a": 1,245 "e": "<strong>Affectation</strong> : V<sub>T</sub> = V<sub>totale</sub> × ratio de marché — méthode d’appoint, à corroborer.",246 "url": "/seance/03/#s-3-4"247 },248 {249 "q": "Le résidu foncier exige…",250 "c": [251 "un bâtiment ancien fortement déprécié",252 "un bâtiment neuf au PHMU, un RNE stabilisé et des taux étayés",253 "l’absence de revenus",254 "des terrains vacants comparables"255 ],256 "a": 1,257 "e": "(RNE − V<sub>b</sub> R<sub>b</sub>) / R<sub>t</sub> : exige bâtiment neuf au PHMU, RNE stabilisé, taux étayés (R<sub>b</sub> > R<sub>t</sub>) ; extrêmement sensible aux taux.",258 "url": "/seance/03/#s-3-5"259 },260 {261 "q": "Les droits de mutation au Québec se calculent sur…",262 "c": [263 "le prix payé uniquement",264 "la valeur au rôle uniquement",265 "le plus élevé du prix payé et de la valeur au rôle (pondérée)",266 "le RNE"267 ],268 "a": 2,269 "e": "Base = <strong>le plus élevé</strong> du prix ou de la valeur au rôle ; rôle triennal (date de référence 18 mois avant).",270 "url": "/seance/03/#s-3-6"271 },272 {273 "q": "Un terrain en zone verte (LPTAA/CPTAQ) a pour PHMU…",274 "c": [275 "résidentiel de haute densité",276 "commercial",277 "agricole",278 "industriel"279 ],280 "a": 2,281 "e": "Le PHMU est toujours borné par le cadre légal : <strong>zone verte ⇒ PHMU agricole</strong> ; hiérarchie LAU (schéma → plan → zonage).",282 "url": "/seance/03/#s-3-6"283 },284 {285 "q": "Pour les terrains, quels seuils de vraisemblance des ajustements le chapitre 3 mentionne-t-il ?",286 "c": [287 "net ≤ 5 %, brut ≤ 10 %",288 "net ≤ 25 %, brut ≤ 50 %",289 "net ≤ 50 %, brut ≤ 100 %",290 "aucun seuil"291 ],292 "a": 1,293 "e": "Seuils usuels au chapitre 3 : <strong>net ≤ 25 %, brut ≤ 50 %</strong> ; pondérer davantage les comparables les moins ajustés. (Le chapitre 4 retient les seuils plus stricts de 15 %/25 % pour qualifier une grille fiable.)",294 "url": "/seance/03/#s-3-2"295 }296 ],297 "04": [298 {299 "q": "Comment évolue la valeur unitaire ($/pi²) d’un terrain quand sa superficie augmente ?",300 "c": [301 "Elle augmente proportionnellement",302 "Elle décroît (économie d’échelle foncière)",303 "Elle reste constante",304 "Elle double"305 ],306 "a": 1,307 "e": "La valeur unitaire <strong>décroît avec la superficie</strong> ; comparer des tailles trop différentes fausse la grille.",308 "url": "/seance/04/#s-4-2"309 },310 {311 "q": "Selon la règle de Harper (4-3-2-1), quelle part de la valeur porte le premier quart de profondeur (côté rue) ?",312 "c": [313 "10 %",314 "25 %",315 "40 %",316 "50 %"317 ],318 "a": 2,319 "e": "<strong>40 %</strong>, puis 30 %, 20 %, 10 % ; variante de Davis : 50-25-15-10.",320 "url": "/seance/04/#s-4-2"321 },322 {323 "q": "Un terrain triangulaire subit une décote indicative de…",324 "c": [325 "0 %",326 "−5 à −10 %",327 "−15 à −30 %",328 "−50 %"329 ],330 "a": 2,331 "e": "Décotes de forme : trapèze −5 à −10 %, <strong>triangle −15 à −30 %</strong> ; topographie de −2 % à −30 % ; toujours valider par le marché.",332 "url": "/seance/04/#s-4-2"333 },334 {335 "q": "L’absence de services (aqueduc, égout) se traduit par une décote proche…",336 "c": [337 "de zéro",338 "du coût de la solution de rechange (septique : −10 à −25 k$ ; puits : −5 à −15 k$)",339 "de 50 % de la valeur",340 "du montant des taxes"341 ],342 "a": 1,343 "e": "Services absents = décote ≈ coût de la solution de rechange (installation septique, puits).",344 "url": "/seance/04/#s-4-4"345 },346 {347 "q": "Quelle hiérarchie normative encadre l’utilisation du sol au Québec ?",348 "c": [349 "Code civil → notaire → arpenteur",350 "LAU → schéma d’aménagement (MRC) → règlement de zonage municipal",351 "SCHL → APCIQ → Centris",352 "OEAQ → CUSPAP → USPAP"353 ],354 "a": 1,355 "e": "<strong>LAU → SAD → règlement municipal</strong> ; vérifier conformité, droits acquis, dérogations et changements anticipés.",356 "url": "/seance/04/#s-4-3"357 },358 {359 "q": "Dans l’ordre normatif des ajustements, lequel vient en premier ?",360 "c": [361 "Localisation",362 "Zonage",363 "Droits transférés",364 "Services"365 ],366 "a": 2,367 "e": "<strong>Droits → financement → conditions de vente → dépenses après vente → temps → localisation → physique → zonage → services</strong>.",368 "url": "/seance/04/#s-4-6"369 },370 {371 "q": "Une grille de terrain est jugée fiable si…",372 "c": [373 "net < 15 %, brut < 25 %, ≤ 5 ajustements, écart des valeurs ajustées < 15 %",374 "elle contient au moins 20 comparables",375 "tous les ajustements sont positifs",376 "le sujet a été ajusté"377 ],378 "a": 0,379 "e": "Quatre critères : <strong>net < 15 %, brut < 25 %, ≤ 5 ajustements, écart < 15 %</strong> ; la pondération de réconciliation suit la fiabilité.",380 "url": "/seance/04/#s-4-6"381 },382 {383 "q": "Quel taux d’ajustement temporel l’atelier 1 prescrit-il ?",384 "c": [385 "0 %",386 "2 %/an",387 "6 %/an",388 "12 %/an"389 ],390 "a": 2,391 "e": "Atelier 1 (10 %) : grille de 5 comparables, <strong>taux de temps 6 %/an</strong>, justification de chaque ajustement, pondération motivée, conclusion arrondie.",392 "url": "/seance/04/#s-4-8"393 }394 ],395 "05": [396 {397 "q": "Quelle relation lie coût de reproduction et coût de remplacement ?",398 "c": [399 "C<sub>reprod</sub> = C<sub>rempl</sub> − dépréciation physique",400 "C<sub>reprod</sub> = C<sub>rempl</sub> + obsolescence fonctionnelle curable",401 "C<sub>reprod</sub> = C<sub>rempl</sub> × 1,15",402 "ils sont toujours égaux"403 ],404 "a": 1,405 "e": "<strong>C<sub>reprod.</sub> = C<sub>rempl.</sub> + obsolescence fonctionnelle curable</strong> — et la valeur finale est identique quel que soit le point de départ.",406 "url": "/seance/05/#s-5-4"407 },408 {409 "q": "Dans quel cas privilégie-t-on la base de reproduction ?",410 "c": [411 "Un bungalow de 1985 pour un prêt hypothécaire",412 "Le patrimoine, l’assurance valeur à neuf, les bâtiments de moins de 5 ans, certains litiges",413 "Un entrepôt logistique standard",414 "Toujours"415 ],416 "a": 1,417 "e": "Reproduction pour <strong>patrimoine, assurance, bâtiments < 5 ans, litiges</strong> ; remplacement pour l’usage courant.",418 "url": "/seance/05/#s-5-4"419 },420 {421 "q": "Formule d’indexation d’un coût connu vers la date d’évaluation :",422 "c": [423 "C<sub>cible</sub> = C<sub>connu</sub> × I<sub>connu</sub> / I<sub>cible</sub>",424 "C<sub>cible</sub> = C<sub>connu</sub> × I<sub>cible</sub> / I<sub>connu</sub>",425 "C<sub>cible</sub> = C<sub>connu</sub> + I<sub>cible</sub>",426 "C<sub>cible</sub> = C<sub>connu</sub> × (1 + TGA)"427 ],428 "a": 1,429 "e": "Ratio des indices <strong>I<sub>cible</sub> / I<sub>connu</sub></strong> (IPCB de Statistique Canada, base 2023 = 100, tableau 18-10-0289-01). Ne jamais recycler un coût sans indexer.",430 "url": "/seance/05/#s-5-5"431 },432 {433 "q": "Les facteurs régionaux des guides de coûts sont exprimés sur base…",434 "c": [435 "Montréal = 1,00",436 "Toronto = 1,00",437 "Gatineau = 1,00",438 "Ottawa = 1,00"439 ],440 "a": 1,441 "e": "Base <strong>Toronto</strong> ; entre deux autres villes, utiliser le ratio des facteurs (Gatineau/Montréal ≈ 0,97).",442 "url": "/seance/05/#s-5-5"443 },444 {445 "q": "Combien de pi² compte un m² ?",446 "c": [447 "3,281",448 "9,29",449 "10,764",450 "43 560"451 ],452 "a": 2,453 "e": "1 m² ≈ <strong>10,764 pi²</strong> ; en industriel on utilise aussi le $/pi³.",454 "url": "/seance/05/#s-5-6"455 },456 {457 "q": "Combien d’étapes compte le processus d’estimation du coût neuf présenté au chapitre 5 ?",458 "c": [459 "trois",460 "cinq",461 "huit",462 "douze"463 ],464 "a": 2,465 "e": "<strong>Huit étapes</strong> : mesures → classification → source → coût de base → ajustements (lieu, temps, qualité, taille) → indirects → profit → coût neuf.",466 "url": "/seance/05/#s-5-8"467 },468 {469 "q": "Dans le cas du bungalow, deux sources indépendantes convergent à 0,06 % près vers…",470 "c": [471 "295 000 $",472 "595 000 $",473 "895 000 $",474 "1 195 000 $"475 ],476 "a": 1,477 "e": "≈ <strong>595 000 $</strong> : la convergence de sources indépendantes est le meilleur gage de crédibilité.",478 "url": "/seance/05/#s-5-9"479 },480 {481 "q": "Quelle source publie des données de coûts à des fins fiscales publiques au Québec ?",482 "c": [483 "Altus",484 "RSMeans",485 "MEFQ / rôle d’évaluation",486 "Marshall & Swift"487 ],488 "a": 2,489 "e": "Sources : Altus (préliminaire), M&S (calculator/segregated), RSMeans (détail), entrepreneurs (marché local), <strong>MEFQ/rôle</strong> (public, fins fiscales) — toujours en croiser au moins deux.",490 "url": "/seance/05/#s-5-7"491 }492 ],493 "06": [494 {495 "q": "Laquelle des quatre méthodes d’estimation des coûts est la plus précise mais la plus coûteuse ?",496 "c": [497 "La méthode comparative",498 "Le Quantity Survey (quantité et prix unitaires)",499 "La méthode par composantes",500 "Le coût indexé"501 ],502 "a": 1,503 "e": "<strong>Quantity Survey</strong> : poste par poste, la plus précise ; comparative = rapide ; composantes = équilibre (base de Marshall & Swift) ; indexée = coût original × ratio d’indices.",504 "url": "/seance/06/#s-6-3"505 },506 {507 "q": "En méthode comparative, les comparables doivent être…",508 "c": [509 "récents (< 3 ans), même type et région, taille ± 20 %",510 "de n’importe quelle époque",511 "situés à Toronto",512 "au moins deux fois plus grands"513 ],514 "a": 0,515 "e": "Comparables <strong>récents (< 3 ans), même type et région, taille ± 20 %</strong> ; six ajustements : taille, qualité, date, localisation, hauteur, forme.",516 "url": "/seance/06/#s-6-2"517 },518 {519 "q": "En Quantity Survey, le coût chargé de la main-d’œuvre s’obtient en ajoutant au taux CCQ…",520 "c": [521 "5 à 10 % de charges",522 "45 à 60 % de charges",523 "100 % de charges",524 "rien"525 ],526 "a": 1,527 "e": "Taux CCQ + <strong>45–60 % de charges</strong>. Structure type des directs résidentiels : finitions ≈ 37 %, mécanique/électricité ≈ 22 %, enveloppe ≈ 17 %, fondations ≈ 14 %, charpente ≈ 10 %.",528 "url": "/seance/06/#s-6-3"529 },530 {531 "q": "Le coût complet du projet dépasse les coûts directs d’environ…",532 "c": [533 "+5 %",534 "+15 %",535 "+40 %",536 "+100 %"537 ],538 "a": 2,539 "e": "Coûts directs < coût de construction de l’entrepreneur (+ frais de chantier + profit) < coût complet du projet (+ indirects du promoteur, ≈ <strong>+40 %</strong> sur les directs). Ne jamais comparer des portées différentes.",540 "url": "/seance/06/#s-6-6"541 },542 {543 "q": "Au-delà de quelle ancienneté la fiabilité du coût indexé décroît-elle nettement ?",544 "c": [545 "1 an",546 "3 ans",547 "≈ 10 ans",548 "50 ans"549 ],550 "a": 2,551 "e": "C = C<sub>0</sub> × I/I<sub>0</sub> ; indexer chaque rénovation depuis sa date ; fiabilité décroissante au-delà de <strong>≈ 10 ans</strong>.",552 "url": "/seance/06/#s-6-5"553 },554 {555 "q": "Quel facteur transversal est décrit comme « le plus puissant » ?",556 "c": [557 "L’échelle",558 "Le périmètre",559 "La hauteur",560 "La qualité (0,70 à 1,80+)"561 ],562 "a": 3,563 "e": "Échelle (−2 à −5 % par +20 % de superficie), périmètre (P<sub>carré</sub> = 4√S), hauteur (1,03–1,60), <strong>qualité (0,70 à 1,80+) — le plus puissant</strong>.",564 "url": "/seance/06/#s-6-7"565 },566 {567 "q": "Pour un litige ou un bâtiment spécial, quelle méthode choisir ?",568 "c": [569 "Comparative",570 "Quantity Survey",571 "Indexée",572 "Aucune"573 ],574 "a": 1,575 "e": "Standard → comparative ; <strong>litige/spécial → Quantity Survey</strong> ; atypique ou analyse de dépréciation → composantes ; masse/vérification → indexée.",576 "url": "/seance/06/#s-6-6"577 }578 ],579 "07": [580 {581 "q": "Les coûts directs (hard costs) pèsent quelle part du coût total de construction ?",582 "c": [583 "20–30 %",584 "40–50 %",585 "60–70 %",586 "90–95 %"587 ],588 "a": 2,589 "e": "<strong>60–70 %</strong> du coût total : matériaux, main-d’œuvre, équipement de chantier, sous-traitants et supervision.",590 "url": "/seance/07/#s-7-1"591 },592 {593 "q": "La marge de l’entrepreneur général est…",594 "c": [595 "un coût indirect",596 "un coût direct",597 "le profit entrepreneurial du promoteur",598 "exclue du coût neuf"599 ],600 "a": 1,601 "e": "La marge des sous-traitants et de l’entrepreneur général est un <strong>coût direct</strong> ; le profit entrepreneurial du promoteur est un poste distinct (séance 8).",602 "url": "/seance/07/#s-7-1"603 },604 {605 "q": "Ensemble, l’enveloppe et la structure représentent environ…",606 "c": [607 "10 % des directs",608 "25 % des directs",609 "50 % des directs",610 "90 % des directs"611 ],612 "a": 2,613 "e": "Structure/fondations 20–25 % + enveloppe 22–28 % ≈ <strong>50 % des directs</strong>.",614 "url": "/seance/07/#s-7-2"615 },616 {617 "q": "Quelle particularité québécoise influence les coûts directs ?",618 "c": [619 "L’absence de sous-sol",620 "Sous-sol complet normatif (profondeur de gel), isolation exigeante, chauffage électrique dominant, VRC obligatoire",621 "L’interdiction du bois",622 "Des taux de main-d’œuvre libres"623 ],624 "a": 1,625 "e": "Sous-sol complet, isolation parmi les plus exigeantes en Amérique du Nord, chauffage électrique (> 80 %), VRC obligatoire, main-d’œuvre uniformisée par la CCQ.",626 "url": "/seance/07/#s-7-2"627 },628 {629 "q": "Le niveau de qualité des finitions fait varier leur coût dans un rapport de…",630 "c": [631 "1,1 pour 1",632 "1,5 pour 1",633 "3 pour 1 et plus",634 "10 pour 1"635 ],636 "a": 2,637 "e": "<strong>3 pour 1 et plus</strong> (20 à 70 $/pi² et plus) : la calibration de la classe de qualité est l’étape la plus subjective du bordereau.",638 "url": "/seance/07/#s-7-5"639 },640 {641 "q": "Règle d’or des guides de coûts :",642 "c": [643 "Une seule source suffit",644 "Deux sources minimum, écart toléré ± 10–15 %",645 "Toujours retenir le coût le plus bas",646 "Ignorer les multiplicateurs"647 ],648 "a": 1,649 "e": "Altus (canadien), Marshall & Swift (référence, multiplicateurs et index), RSMeans (détail fin) : <strong>deux sources minimum, écart ± 10–15 %</strong>.",650 "url": "/seance/07/#s-7-6"651 },652 {653 "q": "Repère 2025–2026 pour une résidence de qualité moyenne : coûts directs d’environ…",654 "c": [655 "60 $/pi²",656 "160 $/pi²",657 "360 $/pi²",658 "600 $/pi²"659 ],660 "a": 1,661 "e": "≈ <strong>160 $/pi²</strong> de directs, soit 210–225 $/pi² de coût complet (directs × 1,30–1,40).",662 "url": "/seance/07/#s-7-7"663 }664 ],665 "08": [666 {667 "q": "Quel poste domine les coûts indirects ?",668 "c": [669 "Le marketing",670 "Les honoraires professionnels (10–15 % en résidentiel, 12–18 % en commercial)",671 "Les permis",672 "Les assurances"673 ],674 "a": 1,675 "e": "<strong>Honoraires</strong> : architecte 6–12 %, ingénieurs 5–9 % au total, arpenteur et géotechnique au forfait.",676 "url": "/seance/08/#s-8-2"677 },678 {679 "q": "Formule des intérêts intercalaires :",680 "c": [681 "I = C<sub>directs</sub> × i × T",682 "I = C<sub>directs</sub> × i × T × ½",683 "I = C<sub>directs</sub> × i ÷ T",684 "I = C<sub>directs</sub> × ½"685 ],686 "a": 1,687 "e": "<strong>I = C<sub>directs</sub> × i × T × ½</strong> — durée en années, facteur ½ pour les décaissements progressifs ; taux 2026 : préférentiel (4,45 %) + 1 à 3 %.",688 "url": "/seance/08/#s-8-3"689 },690 {691 "q": "Pour un immeuble commercial à baux taxables, la TPS/TVQ sur la construction…",692 "c": [693 "s’ajoute intégralement au coût neuf",694 "n’est pas un coût (CTI/RTI)",695 "s’ajoute à 50 %",696 "remplace le profit"697 ],698 "a": 1,699 "e": "Commercial : <strong>CTI/RTI → pas un coût</strong> ; occupant : remboursements partiels plafonnés ; locatif neuf : TPS remboursée à 100 % depuis septembre 2023. Documenter l’hypothèse.",700 "url": "/seance/08/#s-8-4"701 },702 {703 "q": "Lequel constitue un double comptage interdit ?",704 "c": [705 "Ajouter le profit après les indirects",706 "Ajouter les cotisations CCQ et CNESST en indirects alors qu’elles sont déjà dans les taux de main-d’œuvre",707 "Indexer le coût de base",708 "Compter la GCR"709 ],710 "a": 1,711 "e": "CCQ et CNESST sont déjà dans les taux horaires ; la marge de l’entrepreneur général est déjà dans les directs.",712 "url": "/seance/08/#s-8-5"713 },714 {715 "q": "Le profit entrepreneurial s’inclut-il si le propriétaire a construit pour lui-même ?",716 "c": [717 "Non, il n’y a pas de promoteur",718 "Oui, par le principe de substitution",719 "Seulement s’il l’a déclaré au fisc",720 "Seulement pour le commercial"721 ],722 "a": 1,723 "e": "<strong>Oui</strong> : le marché exige ce profit (ex ante) ; il s’inclut même en autoconstruction, par le principe de substitution.",724 "url": "/seance/08/#s-8-6"725 },726 {727 "q": "Le coût total dépasse typiquement les directs seuls de…",728 "c": [729 "+5 à +10 %",730 "+30 à +40 %",731 "+80 à +100 %",732 "0 %"733 ],734 "a": 1,735 "e": "Coût total = directs + indirects + profit : <strong>+30 à +40 %</strong> (résidentiel ≈ +32 %, commercial jusqu’à +42 %).",736 "url": "/seance/08/#s-8-7"737 },738 {739 "q": "Quel plan de garantie est obligatoire pour le résidentiel neuf visé au Québec ?",740 "c": [741 "SCHL",742 "GCR (Garantie de construction résidentielle)",743 "APCHQ Rénovation",744 "Sagen"745 ],746 "a": 1,747 "e": "<strong>GCR</strong> obligatoire : 1 500–4 000 $/unité (grille 2026 : 2 656,68 $).",748 "url": "/seance/08/#s-8-5"749 }750 ],751 "09": [752 {753 "q": "La dépréciation se définit comme…",754 "c": [755 "l’amortissement fiscal du bâtiment",756 "C<sub>neuf</sub> − valeur contributive des améliorations, à la date d’évaluation",757 "l’âge chronologique × 2 %",758 "la perte de valeur du terrain"759 ],760 "a": 1,761 "e": "<strong>D = C<sub>neuf</sub> − V<sub>contributive</sub></strong> ; ni amortissement fiscal, ni seule usure, ni fonction mécanique de l’âge.",762 "url": "/seance/09/#s-9-1"763 },764 {765 "q": "Quelle dépréciation est toujours incurable et doit être ventilée entre terrain et bâtiment ?",766 "c": [767 "Physique",768 "Fonctionnelle",769 "Externe",770 "Curable"771 ],772 "a": 2,773 "e": "L’<strong>externe</strong> : facteurs extérieurs, toujours incurable, à allouer entre terrain et améliorations.",774 "url": "/seance/09/#s-9-2"775 },776 {777 "q": "La déduction pour amortissement (DPA) fiscale…",778 "c": [779 "équivaut à la dépréciation économique",780 "n’a rien à voir : taux prescrits, dégressif, âge chronologique, objectif fiscal",781 "est calculée par l’évaluateur agréé",782 "mesure l’usure réelle"783 ],784 "a": 1,785 "e": "<strong>DPA ≠ dépréciation</strong> : catégorie 1 à 4 %, dégressif, demi-taux ; la valeur marchande, elle, peut même monter.",786 "url": "/seance/09/#s-9-3"787 },788 {789 "q": "Vie économique totale = …",790 "c": [791 "âge chronologique + vie physique",792 "âge effectif + vie économique restante",793 "vie physique × 2",794 "âge effectif − vie restante"795 ],796 "a": 1,797 "e": "Quatre durées : physique totale ≥ économique totale = <strong>âge effectif + vie économique restante</strong> ; c’est l’âge effectif qui entre dans les calculs.",798 "url": "/seance/09/#s-9-4"799 },800 {801 "q": "Si le bâtiment ne correspond pas à l’utilisation optimale du terrain…",802 "c": [803 "la dépréciation est nulle",804 "la dépréciation peut être totale et la valeur contributive nulle ou négative (V ≈ V<sub>T</sub> − C<sub>démolition</sub>)",805 "on ignore le terrain",806 "on double le coût neuf"807 ],808 "a": 1,809 "e": "<strong>HBU d’abord</strong> : dépréciation possiblement totale, valeur contributive nulle ou négative.",810 "url": "/seance/09/#s-9-5"811 },812 {813 "q": "Quelle méthode de mesure de la dépréciation est le « compromis du quotidien » ?",814 "c": [815 "Âge-vie simple",816 "Âge-vie modifiée (entretien différé d’abord, ratio sur le solde)",817 "Ventilation en six composantes",818 "Extraction du marché"819 ],820 "a": 1,821 "e": "Âge-vie (simpliste), <strong>âge-vie modifiée</strong> (compromis), ventilation en six composantes (rapports détaillés), extraction du marché (validation).",822 "url": "/seance/09/#s-9-6"823 },824 {825 "q": "Le critère économique de curabilité s’écrit…",826 "c": [827 "ΔV ≥ C (le gain de valeur couvre le coût de correction)",828 "C ≥ ΔV",829 "âge effectif ≤ vie économique",830 "coût neuf ≥ valeur du terrain"831 ],832 "a": 0,833 "e": "Une correction est <strong>curable</strong> si le gain de valeur ΔV est au moins égal à son coût C (gain net GN = ΔV − C ≥ 0). La dépréciation retenue vaut alors C ; sinon, la perte de valeur ΔV.",834 "url": "/seance/09/#s-9-3"835 },836 {837 "q": "Sur 655 ventes réelles de plain-pieds à Gatineau (2025-2026), le profil empirique montre…",838 "c": [839 "une dépréciation lente et non linéaire du bâtiment (≈ 1 %/an), la part du terrain passant de 33 à 57 %",840 "une dépréciation linéaire de 2 %/an",841 "aucune relation entre âge et valeur",842 "une valeur du bâtiment nulle après 50 ans"843 ],844 "a": 0,845 "e": "Médianes par classe d’âge : 3 134 $/m² quasi neuf → 1 923 $/m² à 65–74 ans (38,6 % de dépréciation relative) ; ajustement exponentiel λ = 1,03 %/an ; plateau jusqu’à 35 ans puis décrochage.",846 "url": "/seance/09/#s-9-5"847 },848 {849 "q": "Dans la méthode de ventilation, la base de longue durée (LT) est…",850 "c": [851 "le coût neuf moins l’entretien différé moins le coût neuf des composantes à courte durée",852 "le coût neuf total",853 "la valeur du terrain",854 "le prix de vente moins le terrain"855 ],856 "a": 0,857 "e": "Les bases sont <strong>successives</strong> : curable au coût, composantes CT au ratio âge/vie, puis le ratio AE/VE s’applique au solde — sinon double comptage.",858 "url": "/seance/09/#s-9-5"859 }860 ],861 "10": [862 {863 "q": "Le test de curabilité en dépréciation physique est…",864 "c": [865 "technique : la réparation est-elle possible ?",866 "économique : coût de réparation ≤ valeur ajoutée",867 "administratif : permis obtenu ?",868 "fiscal"869 ],870 "a": 1,871 "e": "Curable si <strong>coût de réparation ≤ valeur ajoutée</strong> — test économique, non technique.",872 "url": "/seance/10/#s-10-2"873 },874 {875 "q": "La dépréciation physique curable correspond à…",876 "c": [877 "la vétusté structurelle",878 "l’entretien différé, mesuré au coût de réparation au prix du marché",879 "la moitié du coût neuf",880 "l’âge chronologique"881 ],882 "a": 1,883 "e": "<strong>Entretien différé</strong>, au coût de réparation (taxes, permis, conditions locales inclus). Toujours calculée en premier.",884 "url": "/seance/10/#s-10-3"885 },886 {887 "q": "Formule de la dépréciation incurable court terme par composante :",888 "c": [889 "coût neuf × âge chronologique / vie physique",890 "coût neuf de la composante × âge effectif / durée de vie (ratio plafonné à 100 %)",891 "coût neuf du bâtiment × âge/vie",892 "coût de réparation"893 ],894 "a": 1,895 "e": "<strong>D<sub>CT</sub> = coût neuf<sub>j</sub> × âge effectif<sub>j</sub> / durée de vie<sub>j</sub></strong>, plafonné à 100 % ; en fin de vie ⇒ curable.",896 "url": "/seance/10/#s-10-3"897 },898 {899 "q": "La base de la dépréciation incurable long terme est…",900 "c": [901 "le coût neuf total",902 "le coût total − curables − coûts neufs des composantes CT",903 "la valeur du terrain",904 "le coût des composantes CT"905 ],906 "a": 1,907 "e": "<strong>Résidu = C<sub>N</sub> − curables − Σ coûts neufs CT</strong>, puis ratio âge effectif / vie économique du bâtiment.",908 "url": "/seance/10/#s-10-3"909 },910 {911 "q": "Dépréciation physique totale =",912 "c": [913 "D<sub>curable</sub> × Σ D<sub>CT</sub> × D<sub>LT</sub>",914 "D<sub>curable</sub> + Σ D<sub>CT</sub> + D<sub>LT</sub>",915 "D<sub>LT</sub> seulement",916 "D<sub>curable</sub> − D<sub>LT</sub>"917 ],918 "a": 1,919 "e": "<strong>D<sub>physique</sub> = D<sub>curable</sub> + Σ D<sub>CT</sub> + D<sub>LT</sub></strong>.",920 "url": "/seance/10/#s-10-3"921 },922 {923 "q": "Quel est le standard de l’OEAQ pour mesurer la dépréciation physique ?",924 "c": [925 "Âge-vie simple",926 "Âge-vie modifiée",927 "La ventilation par composantes",928 "Le pourcentage forfaitaire"929 ],930 "a": 2,931 "e": "Hiérarchie : <strong>ventilation (standard OEAQ)</strong> > âge-vie modifiée > âge-vie simple ; écarts possibles de 10 à 15 points.",932 "url": "/seance/10/#s-10-4"933 },934 {935 "q": "Lequel est un piège classique de la ventilation ?",936 "c": [937 "Soustraire les coûts neufs CT du résidu",938 "Appliquer le ratio CT au coût du bâtiment entier",939 "Justifier l’âge effectif par l’inspection",940 "Photographier les composantes"941 ],942 "a": 1,943 "e": "Pièges : double comptage curable/CT, oubli de soustraire les coûts neufs CT, <strong>ratio CT appliqué au bâtiment entier</strong>, âge effectif copié sur l’âge chronologique.",944 "url": "/seance/10/#s-10-6"945 },946 {947 "q": "L’inspection du bâtiment fournit…",948 "c": [949 "une simple formalité",950 "le fondement probatoire de la ventilation : grilles par système, échelle 1 à 6, photos datées, historique",951 "la valeur du terrain",952 "le TGA"953 ],954 "a": 1,955 "e": "Grilles par système, échelle de condition (1 à 6), photos datées, plaques signalétiques, historique de rénovations (reçus !).",956 "url": "/seance/10/#s-10-5"957 }958 ],959 "11": [960 {961 "q": "La dépréciation fonctionnelle est…",962 "c": [963 "l’usure due aux intempéries",964 "la perte de valeur due aux défauts de conception, plan, style ou fonctionnalité, interne au bâtiment",965 "l’effet d’une autoroute voisine",966 "l’amortissement fiscal"967 ],968 "a": 1,969 "e": "<strong>Interne</strong> au bâtiment, indépendante de l’état physique. Quatre sources : manque, inadéquation, excès (superadéquation), défaut de conception.",970 "url": "/seance/11/#s-11-1"971 },972 {973 "q": "Pour une déficience par ajout, la dépréciation est…",974 "c": [975 "le coût de l’élément dans une construction neuve",976 "le coût d’installation dans l’existant (pénalité complète, l’élément étant exclu du coût neuf)",977 "zéro",978 "la valeur de récupération"979 ],980 "a": 1,981 "e": "Ajout : D = coût d’installation dans l’existant — l’élément est exclu du coût neuf ⇒ pénalité complète. Piège : retenir la différence au lieu du coût complet.",982 "url": "/seance/11/#s-11-2"983 },984 {985 "q": "Pour une déficience par substitution :",986 "c": [987 "D = existant − neuf + démolition − récupération",988 "D = neuf − existant",989 "D = démolition seulement",990 "D = récupération"991 ],992 "a": 0,993 "e": "Substitution : <strong>D = existant − neuf + démolition − récupération</strong> ; la pénalité est le surcoût de rénovation.",994 "url": "/seance/11/#s-11-2"995 },996 {997 "q": "Dans le calcul d’une superadéquation, que doit-on retrancher pour éviter le double comptage ?",998 "c": [999 "La valeur du terrain",1000 "La dépréciation physique déjà comptée sur l’élément",1001 "Le profit entrepreneurial",1002 "Les intérêts intercalaires"1003 ],1004 "a": 1,1005 "e": "D = coût neuf de l’excédent − <strong>dépréciation physique de l’élément</strong> − contribution au marché ; charges d’exploitation excédentaires capitalisables en sus.",1006 "url": "/seance/11/#s-11-3"1007 },1008 {1009 "q": "Pour une obsolescence de conception, D =",1010 "c": [1011 "perte de loyer × 12",1012 "(perte de loyer annuelle ÷ TGA) − portion terrain",1013 "perte de loyer ÷ 2",1014 "coût neuf × 10 %"1015 ],1016 "a": 1,1017 "e": "<strong>(perte de loyer annuelle ÷ TGA) − portion terrain</strong> ; ratios terrain usuels : banlieue 15–30 %, urbain dense 30–50 %, industriel 5–15 %.",1018 "url": "/seance/11/#s-11-3"1019 },1020 {1021 "q": "Combien d’étapes compte le gabarit de The Appraisal of Real Estate pour la fonctionnelle ?",1022 "c": [1023 "deux",1024 "trois",1025 "cinq",1026 "dix"1027 ],1028 "a": 2,1029 "e": "<strong>Cinq étapes</strong> : coût de l’élément − physique déjà comptée + correction ou perte − coût au neuf = perte fonctionnelle.",1030 "url": "/seance/11/#s-11-5"1031 },1032 {1033 "q": "Lequel n’est pas un des quatre doubles comptages à éviter ?",1034 "c": [1035 "physique / fonctionnelle",1036 "remplacement / fonctionnelle",1037 "superadéquation / physique",1038 "terrain / profit"1039 ],1040 "a": 3,1041 "e": "Les quatre : <strong>physique/fonctionnelle, remplacement/fonctionnelle, superadéquation/physique, fonctionnelle/externe</strong>.",1042 "url": "/seance/11/#s-11-5"1043 }1044 ],1045 "12": [1046 {1047 "q": "Deux propriétés distinctives de la dépréciation externe :",1048 "c": [1049 "curable et limitée au bâtiment",1050 "toujours incurable et frappe terrain et améliorations",1051 "toujours nulle en banlieue",1052 "mesurée par l’âge effectif"1053 ],1054 "a": 1,1055 "e": "<strong>Toujours incurable ; frappe terrain et améliorations</strong> — d’où l’allocation.",1056 "url": "/seance/12/#s-12-1"1057 },1058 {1059 "q": "Une ligne à haute tension entraîne une décote indicative de…",1060 "c": [1061 "0 %",1062 "−2 à −20 % selon le voltage",1063 "−50 %",1064 "−90 %"1065 ],1066 "a": 1,1067 "e": "Autoroutes −5 à 15 %, <strong>lignes HT −2 à 20 %</strong>, LET et contamination −10 à 30 % avec stigmatisation résiduelle — ordres de grandeur illustratifs, preuve locale exigée.",1068 "url": "/seance/12/#s-12-2"1069 },1070 {1071 "q": "Un ralentissement conjoncturel du marché…",1072 "c": [1073 "est une dépréciation externe à déduire",1074 "est cyclique : rien à déduire ; seul le structurel constitue une dépréciation",1075 "double la dépréciation physique",1076 "annule la valeur du terrain"1077 ],1078 "a": 1,1079 "e": "Distinguer <strong>cyclique (rien à déduire)</strong> et <strong>structurel (dépréciation)</strong>.",1080 "url": "/seance/12/#s-12-3"1081 },1082 {1083 "q": "Par capitalisation, la dépréciation externe totale =",1084 "c": [1085 "perte de revenu net annuelle × TGA",1086 "perte de revenu net annuelle ÷ TGA",1087 "perte de revenu brut × 10",1088 "RNE ÷ 2"1089 ],1090 "a": 1,1091 "e": "<strong>Perte de RNE annuelle ÷ TGA</strong> = dépréciation totale ; les ventes appariées (3 paires et plus) la corroborent.",1092 "url": "/seance/12/#s-12-4"1093 },1094 {1095 "q": "L’allocation aux améliorations utilise le ratio…",1096 "c": [1097 "valeur améliorations / valeur totale, sur valeurs avant dépréciation",1098 "valeur terrain / coût neuf",1099 "RNE / prix",1100 "âge / vie"1101 ],1102 "a": 0,1103 "e": "D<sub>amél.</sub> = D<sub>totale</sub> × (V<sub>amél.</sub> ÷ V<sub>totale</sub>), ratios sur <strong>valeurs avant dépréciation</strong>.",1104 "url": "/seance/12/#s-12-6"1105 },1106 {1107 "q": "Laquelle est une erreur d’allocation ?",1108 "c": [1109 "Allouer 100 % aux améliorations quand le terrain a déjà été ajusté",1110 "Utiliser des ratios avant dépréciation",1111 "Corroborer par des ventes appariées",1112 "Documenter la source du TGA"1113 ],1114 "a": 0,1115 "e": "Trois erreurs : double comptage (terrain déjà ajusté), <strong>100 % aux améliorations</strong>, ratio calculé sur valeurs dépréciées.",1116 "url": "/seance/12/#s-12-6"1117 },1118 {1119 "q": "Où « vit » la portion terrain de la dépréciation externe dans la formule finale ?",1120 "c": [1121 "Dans la déduction D",1122 "Dans V<sub>T</sub> (valeur du terrain), jamais dans la déduction",1123 "Dans le coût neuf",1124 "Nulle part"1125 ],1126 "a": 1,1127 "e": "V = V<sub>T</sub> + [C<sub>N</sub> − D<sub>phys</sub> − D<sub>fonc</sub> − D<sub>éco(amél.)</sub>] : la portion terrain est dans <strong>V<sub>T</sub></strong>.",1128 "url": "/seance/12/#s-12-7"1129 }1130 ],1131 "13": [1132 {1133 "q": "Pourquoi la méthode du coût est-elle souvent la seule applicable aux bâtiments à usage spécial ?",1134 "c": [1135 "Parce qu’ils sont neufs",1136 "Parce qu’il y a peu ou pas de ventes comparables et pas de revenus",1137 "Parce que la loi l’exige",1138 "Parce que le terrain n’a pas de valeur"1139 ],1140 "a": 1,1141 "e": "Usage spécial : <strong>peu ou pas de comparables, pas de revenus</strong> ⇒ méthode du coût (municipale, assurance, tribunaux).",1142 "url": "/seance/13/#s-13-1"1143 },1144 {1145 "q": "Repère de coût pour un hôpital standard :",1146 "c": [1147 "800–1 200 $/m²",1148 "3 200–4 200 $/m²",1149 "7 000–10 000 $/m²",1150 "50 000 $/m²"1151 ],1152 "a": 2,1153 "e": "École 3 200–4 200 ; <strong>hôpital 7 000–10 000</strong> (bloc opératoire 10 000–15 000) ; aréna 3 500–5 000 ; musée 4 500–7 000 ; entrepôt 800–1 200 ; usine lourde 2 500–4 500 $/m².",1154 "url": "/seance/13/#s-13-4"1155 },1156 {1157 "q": "Selon le C.c.Q. (art. 900–907), un pont roulant intégré à la structure est…",1158 "c": [1159 "un meuble",1160 "un immeuble (attaché à demeure)",1161 "un bien incorporel",1162 "exclu de toute évaluation"1163 ],1164 "a": 1,1165 "e": "Incorporé ou attaché à demeure = <strong>immeuble</strong> (CVAC, ascenseur, pont roulant intégré) ; transportable sans dommage = meuble (chariot, outillage).",1166 "url": "/seance/13/#s-13-7"1167 },1168 {1169 "q": "Pour les améliorations locatives, la durée de vie retenue est…",1170 "c": [1171 "la vie physique",1172 "le minimum de la vie physique et de la durée de bail restante",1173 "50 ans",1174 "la vie économique du bâtiment"1175 ],1176 "a": 1,1177 "e": "<strong>D = âge / min(vie physique, bail restant)</strong> — le bail (options probables incluses) limite presque toujours.",1178 "url": "/seance/13/#s-13-8"1179 },1180 {1181 "q": "Les surcoûts de restauration d’un bâtiment patrimonial atteignent…",1182 "c": [1183 "1,1 × le standard",1184 "2 à 8 × le standard",1185 "20 × le standard",1186 "le même coût"1187 ],1188 "a": 1,1189 "e": "<strong>2 à 8 ×</strong> le standard, contre subventions et prestige ; effet positif au Vieux-Québec, souvent négatif au Vieux-Hull (RLRQ, c. P-9.002).",1190 "url": "/seance/13/#s-13-9"1191 },1192 {1193 "q": "L’ordre de ventilation des dépréciations est…",1194 "c": [1195 "externe → fonctionnelle → physique",1196 "curable physique → incurable CT → incurable LT → fonctionnelle → externe (améliorations seulement)",1197 "fonctionnelle → physique → externe",1198 "indifférent"1199 ],1200 "a": 1,1201 "e": "<strong>Curable → CT → LT → fonctionnelle → externe</strong> ; jamais de dépréciation sur le terrain ; total ≤ coût neuf.",1202 "url": "/seance/13/#s-13-10"1203 },1204 {1205 "q": "Dans le cas intégré type (bureau de Gatineau, 1998), la dépréciation totale atteint…",1206 "c": [1207 "12 %",1208 "34,6 %",1209 "54,6 %",1210 "84,6 %"1211 ],1212 "a": 2,1213 "e": "Terrain 457 500 $ ; coût neuf 4 895 780 $ ; dépréciation <strong>54,6 %</strong> ; valeur ≈ 2 680 000 $ — le gabarit de l’atelier 3 et de l’examen final.",1214 "url": "/seance/13/#s-13-11"1215 }1216 ],1217 "14": [1218 {1219 "q": "Le processus de la méthode du coût en cinq étapes commence par…",1220 "c": [1221 "le coût neuf",1222 "le HBU et l’inspection",1223 "la dépréciation",1224 "la réconciliation"1225 ],1226 "a": 1,1227 "e": "<strong>HBU et inspection → terrain → coût neuf → dépréciation (trois formes) → synthèse V = V<sub>T</sub> + (C<sub>N</sub> − D)</strong>.",1228 "url": "/seance/14/#s-14-1"1229 },1230 {1231 "q": "Dans le cas Maloney, le coût neuf de 1 800 000 $ se compose de…",1232 "c": [1233 "directs 1 800 000 $",1234 "directs 1 350 000 $ + indirects 19 % + profit 12 %",1235 "directs 900 000 $ × 2",1236 "terrain + bâtiment"1237 ],1238 "a": 1,1239 "e": "<strong>Directs 1 350 000 $ + indirects 19 % + profit 12 %</strong> ≈ 1 800 000 $ ; physique 889 000 $, fonctionnelle 66 000 $, externe 84 500 $ ; valeur 1 050 000 $ (dépréciation 57,8 %).",1240 "url": "/seance/14/#s-14-2"1241 },1242 {1243 "q": "Pour un immeuble locatif de 31 ans, la réconciliation du cas retient…",1244 "c": [1245 "coût 100 %",1246 "comparaison 40 %, revenu 35 %, coût 25 %",1247 "moyenne des trois",1248 "revenu 100 %"1249 ],1250 "a": 1,1251 "e": "<strong>Comparaison 40 %, revenu 35 %, coût 25 %</strong> ; le coût pèse lourd pour l’usage spécial, le neuf, l’assurance et le municipal — jamais de moyenne mécanique.",1252 "url": "/seance/14/#s-14-3"1253 },1254 {1255 "q": "Lequel figure parmi les six pièges de la méthode du coût ?",1256 "c": [1257 "Indexer les coûts",1258 "Oublier le profit (8–15 %)",1259 "Séparer le terrain",1260 "Justifier l’âge effectif"1261 ],1262 "a": 1,1263 "e": "Six pièges : double comptage ; confusion reproduction/remplacement ; <strong>oubli du profit</strong> ; mauvais âge effectif ; oubli de l’externe (test d’extraction) ; mauvaise allocation terrain/améliorations.",1264 "url": "/seance/14/#s-14-5"1265 },1266 {1267 "q": "Quelle vérification finale le cours impose-t-il ?",1268 "c": [1269 "D<sub>totale</sub> < C<sub>N</sub>",1270 "V < V<sub>T</sub>",1271 "C<sub>N</sub> < D",1272 "profit > 20 %"1273 ],1274 "a": 0,1275 "e": "Montrer les calculs, arrondir à la fin, vérifier <strong>D<sub>totale</sub> < C<sub>N</sub></strong> ; aucune dépréciation sur le terrain.",1276 "url": "/seance/14/#s-14-7"1277 },1278 {1279 "q": "Quelle est la structure de l’examen final d’IMM1033 ?",1280 "c": [1281 "QCM 50, calculs 50",1282 "QCM 20 pts, développement 30 pts, calculs 25 pts, cas intégrateur 25 pts ; 3 h ; formulaire fourni",1283 "cas intégrateur 100 pts",1284 "oral"1285 ],1286 "a": 1,1287 "e": "Final (30 %, 3 h) : <strong>QCM 20, développement 30, calculs 25, cas intégrateur 25</strong> ; calculatrice non programmable et formulaire fourni.",1288 "url": "/seance/14/#s-14-7"1289 }1290 ]1291 }1292}