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1{2 "title": "Introduction à l’évaluation immobilière",3 "date": "2026-09-09",4 "date_text": "mercredi 9 septembre 2026, 19 h (Zoom)",5 "platform": "Zoom",6 "start_t": 1415,7 "poster_t": 1720,8 "note": "L’enregistrement commence 23 minutes avant le début du cours (accueil des participants). Le cours proprement dit commence à 23:35.",9 "chapters": [10 {"t": 0, "title": "Avant le cours : accueil et admission des participants", "desc": "Le professeur attend 19 h ; discussion informelle avec un étudiant qui a testé l’outil UQO Éval (700 000 ventes réelles, 3,5 M de propriétés évaluées, onglet Coût expérimental).", "kind": "intro"},11 {"t": 1415, "title": "Plan de cours : évaluations, TP et examens à la maison", "desc": "Trois TP (seul ou en équipe), deux examens à la maison avec une fenêtre de 72 h ; l’intelligence artificielle n’est pas proscrite, mais l’étudiant reste responsable de ce qu’il remet.", "link": "/seance/01/"},12 {"t": 1573, "title": "Calendrier, cas réels de Gatineau, examen de l’OEAQ et lien avec IMM1033", "desc": "Les 14 séances suivent le plan de cours ; les cas des TP sont à Gatineau ; le cours a été monté pour préparer l’examen de l’Ordre ; IMM1033 approfondit la méthode du coût."},13 {"t": 1718, "title": "Plan de la séance et définition de l’évaluation immobilière", "desc": "Déterminer la valeur d’une propriété à une date donnée ; au Québec, seul un évaluateur agréé peut produire l’évaluation exigée par une banque ; indépendance et rigueur.", "link": "/seance/01/#s-1-1"},14 {"t": 1833, "title": "Devenir évaluateur agréé : le parcours de l’OEAQ et tour de table", "desc": "Baccalauréat reconnu, stage supervisé de 48 semaines, examen d’admission (65 %). Les étudiants présentent leur cheminement (certificat, baccalauréat, techniciens en évaluation).", "link": "/seance/01/#s-1-2-2"},15 {"t": 2015, "title": "Fonctions, qualités et poids de la profession", "desc": "Déterminer la valeur marchande, conseiller, rédiger des rapports conformes aux normes, témoigner devant les tribunaux, analyser le marché. Environ 1 100 évaluateurs agréés contre 20 000 courtiers.", "link": "/seance/01/#s-1-2"},16 {"t": 2125, "title": "Professions connexes : courtier, inspecteur, arpenteur-géomètre, notaire", "desc": "Ce qui distingue l’évaluateur agréé des autres acteurs de la transaction immobilière."},17 {"t": 2205, "title": "Quand faut-il une évaluation ? Sphère privée et sphère publique", "desc": "Financement hypothécaire (valeur marchande → méthode de comparaison), achat-vente, assurance (coût de reconstruction → méthode du coût), états financiers ; fiscalité municipale, expropriation, succession, divorce, litiges.", "link": "/seance/01/#s-1-3"},18 {"t": 2416, "title": "L’immobilier dans l’économie québécoise : les ordres de grandeur", "desc": "Parc résidentiel d’environ 2 000 G$ (3,1 fois le PIB, +43 % depuis 2021, ≈ 220 000 $ par Québécois), 3,6 M de propriétés, 85 000 à 110 000 transactions par année, 40 % de ménages locataires.", "link": "/seance/01/#s-1-4"},19 {"t": 2597, "title": "Secteur financier, public, privé et juridique", "desc": "Stabilité du système financier et ratio prêt-valeur ; les municipalités comme grands employeurs ; assurance des syndicats de copropriété par la méthode du coût."},20 {"t": 2764, "title": "La chaîne de valeur immobilière", "desc": "Du développement-construction au financement, à la transaction, aux taxes foncières, à l’assurance et aux litiges : où intervient l’évaluateur."},21 {"t": 2825, "title": "Le ratio prêt-valeur : exemple d’une propriété à Gatineau", "desc": "Prêt conventionnel si RPV < 80 % ; au-delà, assurance SCHL obligatoire (jusqu’à 95 %). Prix accepté 450 000 $, valeur estimée 430 000 $ : le prêteur retient la moindre des deux et l’acheteur doit combler l’écart.", "link": "/seance/01/#s-1-4-3"},22 {"t": 3045, "title": "Les types de valeur : marchande, d’assurance, fiscale, liquidative, d’investissement", "desc": "Valeur au rôle foncier souvent 20 % sous le marché ; modèles hédoniques des grandes villes ; valeur liquidative en vente forcée ; valeur d’investissement par la méthode du revenu.", "link": "/seance/01/#s-1-5"},23 {"t": 3325, "title": "Les trois types de rapports d’évaluation", "desc": "Rapport complet (expropriation, litiges), rapport normalisé (financement hypothécaire), rapport restreint (opinion rapide). Détails à la séance 13."},24 {"t": 3381, "title": "Les trois méthodes : comparaison, coût, revenu — forces et faiblesses", "desc": "La comparaison suit le marché (et sa surenchère) ; le coût donne souvent une valeur plus basse et exige beaucoup de données ; le revenu réagit aux loyers. Séances 8 à 12.", "link": "/seance/01/#s-1-5-3"},25 {"t": 3545, "title": "Le processus d’évaluation en sept étapes", "desc": "Mandat (client, usage, type de valeur, date), collecte de données adaptée à la date, analyse du marché et du voisinage, utilisation optimale, application des méthodes, réconciliation, rédaction.", "link": "/seance/01/#s-1-5-4"},26 {"t": 3695, "title": "Panorama du marché québécois : segments et prix médians", "desc": "Résidentiel, locatif (40 % des ménages, encadré par le TAL, marché en détente), commercial, industriel, agricole. Prix médians APCIQ (juin 2026) : Québec 519 000 $, RMR de Gatineau 477 000 $, Montréal 645 000 $.", "link": "/seance/01/#s-1-6"},27 {"t": 3826, "title": "Particularités juridiques et le duo Gatineau–Ottawa", "desc": "Code civil du Québec, publicité des droits, droits de mutation (séance 2). La croissance des prix est plus forte à Gatineau qu’à Ottawa ; inoccupation locative élevée, surtout à Québec.", "link": "/seance/01/#s-1-6-3"},28 {"t": 3961, "title": "Pourquoi les prix montent : moteurs et freins", "desc": "Démographie, détente des taux, télétravail en région (Victoriaville, Trois-Rivières) ; freins : endettement des ménages, tests de résistance, coûts de construction. Indice des prix sur 10 ans."},29 {"t": 4173, "title": "Les acteurs clés : OEAQ, OACIQ, Centris et MLS, SCHL, TAL, registre foncier, municipalités", "desc": "Le MLS est un identifiant d’annonce géré par Centris ; la SCHL gère le risque hypothécaire et la titrisation ; le TAL arbitre les litiges locatifs ; les rôles d’évaluation sont publiés dans une base agrégée.", "link": "/seance/01/#s-1-6"},30 {"t": 4355, "title": "Résumé de la séance et lectures complémentaires", "desc": "Profession et réglementation, importance économique, types de valeur et méthodes, particularités québécoises. Les lectures des guides de l’OEAQ sont complémentaires, non obligatoires.", "link": "/seance/01/#synthese"},31 {"t": 4447, "title": "Démonstration de UQO Éval : comparables, annonces à vendre, méthode du coût par photos, modèle hédonique", "desc": "Comparables choisis dans un rayon de 2 km avec ajustements automatiques ; 70 000 annonces à vendre comparées à la valeur estimée ; profil technique inféré par IA à partir des photos pour la méthode du coût ; régression hédonique.", "link": "https://www.uqo-eval.app"},32 {"t": 4760, "title": "Question : l’IA va-t-elle remplacer l’évaluateur agréé ?", "desc": "Réponse : la profession réglementée ne sera pas remplacée mais transformée ; l’IA est complémentaire et la visite de la propriété reste indispensable.", "kind": "question"},33 {"t": 5048, "title": "Notes interactives et question sur les rénovations dans la méthode de comparaison", "desc": "Le site du cours réunit diapositives, quiz et calculateurs. Les rénovations sont prises en compte par les ajustements de chaque comparable, cœur du travail de l’évaluateur (séance 9).", "kind": "question", "link": "/seance/09/"},34 {"t": 5195, "title": "Mot de la fin", "desc": "Séance plus courte que les suivantes ; l’enregistrement est mis en ligne ; questions par le forum ou par courriel."}35 ],36 "summary": [37 "Première séance du cours, plus courte que les suivantes. Après la présentation du plan de cours (trois travaux pratiques seuls ou en équipe, deux examens à la maison dans une fenêtre de 72 heures, IA tolérée sous la responsabilité de l’étudiant), le professeur situe la profession : l’évaluation immobilière consiste à déterminer la valeur d’une propriété à une date donnée, et au Québec seul un évaluateur agréé peut produire l’évaluation exigée par un prêteur.",38 "Le cœur de la séance porte sur l’importance économique de l’évaluation (un parc résidentiel d’environ 2 000 milliards de dollars, plus de trois fois le PIB du Québec), sur le ratio prêt-valeur qui relie la valeur estimée au crédit hypothécaire, sur les cinq types de valeur, les trois types de rapports, les trois méthodes et le processus d’évaluation en sept étapes.",39 "La séance se termine par un panorama du marché québécois (prix médians de juin 2026, marché locatif en détente, croissance plus forte à Gatineau qu’à Ottawa), la présentation des acteurs clés (OEAQ, OACIQ, Centris, SCHL, TAL, registre foncier, municipalités) et une démonstration de l’outil UQO Éval, suivie de deux questions d’étudiants sur l’intelligence artificielle et sur la prise en compte des rénovations."40 ],41 "keypoints": [42 "Une évaluation vaut à une <strong>date donnée</strong> : le marché évolue, l’opinion de valeur n’est pas valable deux ans.",43 "Parcours de l’OEAQ : baccalauréat reconnu, <strong>stage supervisé de 48 semaines</strong>, examen d’admission réussi à <strong>65 %</strong>. Environ 1 100 membres, contre quelque 20 000 courtiers.",44 "Financement hypothécaire : la banque veut la <strong>valeur marchande</strong>, donc la méthode de comparaison ; l’assurance veut le <strong>coût de reconstruction</strong>, donc la méthode du coût.",45 "Ratio prêt-valeur : prêt conventionnel si <strong>RPV < 80 %</strong> ; au-delà, assurance SCHL obligatoire jusqu’à 95 %. Le prêteur retient la <strong>moindre</strong> du prix payé et de la valeur estimée (450 000 $ payés, 430 000 $ estimés → prêt de 80 % × 430 000 $).",46 "Ordres de grandeur du Québec : parc résidentiel ≈ 2 000 G$ (3,1 × PIB, +43 % depuis 2021, ≈ 220 000 $ par habitant), 3,6 M de propriétés, 85 000 à 110 000 transactions par an, 40 % de ménages locataires.",47 "Cinq valeurs : marchande, d’assurance, fiscale (rôle foncier, souvent 20 % sous le marché), liquidative (vente forcée), d’investissement (méthode du revenu). Une méthode peut servir plusieurs types de valeur.",48 "Trois rapports (complet, normalisé, restreint) et trois méthodes (comparaison, coût, revenu) ; la comparaison reste le <em>benchmark</em> dans environ 90 % des transactions ; la méthode du coût est la plus exigeante en données.",49 "Processus en sept étapes : mandat → collecte de données adaptée à la date → analyse du marché et du voisinage → utilisation optimale → application des méthodes → réconciliation → rapport.",50 "Prix médians APCIQ, juin 2026 (unifamiliale) : Québec 519 000 $, RMR de Gatineau 477 000 $, Montréal 645 000 $. Marché locatif en détente, croissance des prix plus forte à Gatineau qu’à Ottawa.",51 "MLS = identifiant d’annonce géré par Centris ; la SCHL gère le risque hypothécaire et la titrisation ; le TAL arbitre les litiges locatifs ; les rôles d’évaluation municipaux sont publiés dans une base agrégée du gouvernement du Québec."52 ],53 "questions": [54 {"t": 1655, "q": "Qui souhaite passer l’examen de l’Ordre des évaluateurs agréés ?", "a": "La quasi-totalité du groupe : le cours a été construit pour préparer cet examen."},55 {"t": 2272, "q": "Pour un financement hypothécaire, quelle méthode la banque veut-elle ?", "a": "La méthode de comparaison, parce que c’est la valeur marchande qui l’intéresse ; pour l’assurance, c’est le coût de reconstruction (méthode du coût)."},56 {"t": 3420, "q": "Quelles sont les faiblesses de la méthode de comparaison ?", "a": "Elle suit le marché et peut alimenter la surenchère ; la méthode du revenu réagit aux loyers réels et la méthode du coût donne souvent une valeur plus basse."},57 {"t": 3878, "q": "Quel marché est le plus en essor : Ottawa ou Gatineau ?", "a": "Gatineau, pour la croissance des prix, même si le niveau des prix est plus élevé à Ottawa ; l’inoccupation locative y est toutefois très élevée."},58 {"t": 4765, "q": "L’intelligence artificielle peut-elle remplacer la profession d’évaluateur agréé ?", "a": "Non : profession réglementée, elle sera transformée plutôt que remplacée ; l’IA améliore la qualité de l’évaluation mais ne remplace pas la visite de la propriété."},59 {"t": 5083, "q": "La méthode de comparaison tient-elle compte des rénovations (piscine, améliorations) ?", "a": "Oui : chaque comparable est ajusté par rapport à la propriété évaluée ; déterminer ces ajustements est le cœur du travail de l’évaluateur (séance 9)."}60 ],61 "related": [62 {"label": "Notes de la séance 1", "url": "/seance/01/"},63 {"label": "Diapositives de la séance 1 (PDF)", "url": "/files/slides/seance01.pdf"},64 {"label": "Plan de cours (PDF)", "url": "/files/IMM1003_plan_de_cours.pdf"},65 {"label": "Quiz de la séance 1", "url": "/seance/01/#quiz"},66 {"label": "UQO Éval — laboratoire d’évaluation", "url": "https://www.uqo-eval.app"}67 ]68}69