spb/uqo_cours

1{2  "title": "Le marché immobilier québécois",3  "chapter": 5,4  "date": "2026-09-30",5  "date_text": "mercredi 30 septembre 2026, 19 h (Zoom)",6  "platform": "Zoom",7  "start_t": 756,8  "poster_t": 1100,9  "note": "L’enregistrement commence environ treize minutes avant le début du cours (accueil des participants). Le cours proprement dit commence à 12:37. Séance plus courte (1 h 45), sans pause. Attention : la matière enseignée est celle du chapitre 5 des notes (le marché immobilier québécois : structure et segments, repères chiffrés 2026, cycles et six indicateurs, facteurs macroéconomiques, mécanisme de transmission des taux avec démonstration Excel, démographie, politiques publiques) ; les chapitres renvoient donc aux notes de la séance 5. Les annotations à l’écran sont difficiles à lire autour de 1:03:35 (police trop grosse, le professeur corrige). Aucune question sur le TP1 : la plupart des étudiants ne l’ont pas encore commencé.",10  "chapters": [11    {12      "t": 0,13      "title": "Avant le cours : accueil des participants",14      "kind": "intro"15    },16    {17      "t": 756,18      "title": "Ouverture : questions sur le TP1 et plan de la séance",19      "desc": "Aucune question sur le TP1 pour l’instant. Séance moins technique : le marché québécois, ses données et ce qu’on en extrait pour une évaluation ; les prochaines séances reviendront sur le TP et prépareront l’examen maison (fenêtre de 72 h).",20      "link": "/seance/05/"21    },22    {23      "t": 901,24      "title": "Qu’est-ce qu’un marché immobilier ?",25      "desc": "Ensemble de mécanismes par lesquels les droits de propriété s’échangent, un prix se forme et l’espace est alloué entre usages concurrents.",26      "link": "/seance/05/#s-5-1-1"27    },28    {29      "t": 929,30      "title": "Hétérogénéité et immobilité du bien",31      "desc": "Contrairement à une action d’Apple, chaque titre de propriété est unique, ce qui complique le travail de l’évaluateur ; le bien ne se déplace pas, il faut le vendre pour déplacer la valeur (risque politique dans certains pays).",32      "link": "/seance/05/#s-5-1-2"33    },34    {35      "t": 1088,36      "title": "Transactions rares, information imparfaite, offre rigide",37      "desc": "Paperasse, notaire et financement limitent la fréquence des échanges ; vices cachés et « citrons » ; l’offre s’ajuste lentement (droits, délais de construction).",38      "link": "/seance/05/#s-5-1-2"39    },40    {41      "t": 1180,42      "title": "Coûts de transaction élevés et segmentation locale",43      "desc": "Vendre une maison coûte un pourcentage important de la valeur, contre quelques dollars fixes pour une action ; la valeur change fortement d’un quartier à l’autre, d’où le rôle du courtier, de l’évaluateur et de l’inspecteur pour « l’achat d’une vie ».",44      "link": "/seance/05/#s-5-1-2"45    },46    {47      "t": 1301,48      "title": "Les cinq grands segments et leurs interconnexions",49      "desc": "Résidentiel (poids dominant au Québec), locatif, commercial, industriel, terrains ; rareté relative des terrains vacants et promoteurs à l’affût des changements de zonage ; le locatif influence le résidentiel, qui alimente le commercial.",50      "link": "/seance/05/#s-5-1-3"51    },52    {53      "t": 1443,54      "title": "Le résidentiel : unifamilial détaché, copropriétés, plex",55      "desc": "L’unifamilial détaché représente environ 45 % du parc ; les copropriétés croissent très vite faute d’accès à la maison ; les plex de 2 à 5 logements sont une particularité québécoise.",56      "link": "/seance/05/#s-5-1-3"57    },58    {59      "t": 1564,60      "title": "Maisons jumelées, en rangée, mobiles et usinées",61      "desc": "Les maisons mobiles (bail du terrain) et usinées (hors normes de chantier CCQ, moins personnalisées) comme avenues d’abordabilité face aux coûts de construction.",62      "link": "/seance/05/#s-5-1-3"63    },64    {65      "t": 1693,66      "title": "Repères 2026 : 60 % de propriétaires, 90 000 transactions par an",67      "desc": "60 % des ménages sont propriétaires, 40 % locataires ; entre 80 000 et 110 000 transactions par année au Québec, surreprésentées par l’unifamilial ; le commercial n’en est qu’une infime fraction.",68      "link": "/seance/05/#s-5-1-4"69    },70    {71      "t": 1772,72      "title": "Prix médians : 519 000 $ (unifamilial) et 403 000 $ (copropriété)",73      "desc": "Médiane et non moyenne ; l’unifamilial s’est stabilisé depuis deux ans alors que la copropriété grimpe le plus vite.",74      "link": "/seance/05/#s-5-4-1"75    },76    {77      "t": 1846,78      "title": "Question : pourquoi les copropriétés ont-elles le plus augmenté ?",79      "desc": "Réponse d’un étudiant : le coût plus faible. Surenchère initiale sur l’unifamilial, ménages exclus, explosion récente des loyers qui pousse à devenir propriétaire, report vers la copropriété et même mécanisme.",80      "link": "/seance/05/#s-5-4-1",81      "kind": "question"82    },83    {84      "t": 1943,85      "title": "Le Québec ne capitule pas, contrairement au marché américain",86      "desc": "Trois cycles de baisse aux États-Unis (2008, ~2019, aujourd’hui) ; ici les ventes peuvent ralentir sans baisse de prix demandé ; une maison raisonnablement affichée se vend en moins de 50 jours.",87      "link": "/seance/05/#s-5-2-4"88    },89    {90      "t": 2041,91      "title": "Plex : 685 000 $ médian, 125 000 à 150 000 $ la porte",92      "desc": "Valeur tirée par le revenu locatif et les taux d’intérêt, mise de fonds plus élevée ; les loyers s’aplatissent entre les villes (Trois-Rivières rejoint Montréal, 4 ½ sous 1 000 $ devenus rares, cessions de bail).",93      "link": "/seance/05/#s-5-1-4"94    },95    {96      "t": 2122,97      "title": "Le commercial : classes A, B, C et usage mixte",98      "desc": "Bureaux, commerces de détail, hôtels, propriétés mixtes (commercial + résidentiel), souvent des droits acquis plutôt que du zonage.",99      "link": "/seance/05/#s-5-1-3"100    },101    {102      "t": 2216,103      "title": "Le marché des bureaux, le plus transformé par le télétravail",104      "desc": "Taux d’inoccupation de 18 % à Montréal et 12 % à Québec, loyers classe A de 22 à 28 $ le pied carré, taux de capitalisation de 5 à 7 % ; conversions en résidentiel autorisées ; effet cascade limité sur les commerces voisins.",105      "link": "/seance/05/#s-5-1-3"106    },107    {108      "t": 2480,109      "title": "L’industriel : entrepôts, logistique et centres de données",110      "desc": "Forte demande liée au commerce en ligne (Amazon, Intelcom), REIT spécialisés ; émergence des centres de données (IA, stockage) qui exigeront une évaluation spécialisée pour la taxation municipale.",111      "link": "/seance/05/#s-5-1-3"112    },113    {114      "t": 2643,115      "title": "Le marché des terrains et le potentiel de lotissement",116      "desc": "Résidentiel constructible, commercial-industriel, agricole, boisé, à lotir ; la plus-value du dézonage après des années d’attente ; enjeux de rareté urbaine, protection du territoire agricole et opposition citoyenne.",117      "link": "/seance/05/#s-5-1-3"118    },119    {120      "t": 2789,121      "title": "Le marché locatif et le Tribunal administratif du logement (TAL)",122      "desc": "Intermédiaire entre propriétaires et locataires (hausses, reprises, litiges), taux d’augmentation recommandés dépassés lors du rattrapage récent ; les décisions sont publiques et consultées par des services de vérification des locataires.",123      "link": "/seance/05/#s-5-3-5"124    },125    {126      "t": 3008,127      "title": "Taux d’inoccupation résidentiels 2025 : Montréal, Québec, Gatineau",128      "desc": "RMR de Montréal 2,1 % (loyer moyen deux chambres 1 175 $), Québec 0,9 %, Gatineau 3,8 % selon la SCHL ; données jugées datées et peu représentatives des nouveaux baux.",129      "link": "/seance/05/#s-5-4"130    },131    {132      "t": 3157,133      "title": "Répartition de la valeur du parc : près d’un billion en résidentiel",134      "desc": "Valeurs des rôles 2024-2026 : le résidentiel domine (≈ 1 000 milliards), commercial-institutionnel et industriel à peu près égaux, terrains ≈ 100 milliards.",135      "link": "/seance/05/#s-5-1-4"136    },137    {138      "t": 3194,139      "title": "Le cycle immobilier : définition et durée de 7 à 12 ans",140      "desc": "Fluctuation récurrente en quatre phases (expansion, sommet, contraction, creux), moins régulière que le cycle économique ; pourquoi l’évaluateur doit situer le marché dans le cycle et contextualiser ses comparables.",141      "link": "/seance/05/#s-5-2-1"142    },143    {144      "t": 3331,145      "title": "Des cycles décalés selon les régions",146      "desc": "Montréal mène le cycle, les régions suivent avec un à deux ans de retard : Montréal refroidit déjà, pas les régions.",147      "link": "/seance/05/#s-5-2-1"148    },149    {150      "t": 3389,151      "title": "Les causes des cycles : décalage offre-demande, politique monétaire, économie, psychologie",152      "desc": "Bulles depuis la tulipe ; la construction réagit en retard ; la Banque du Canada fixe le taux de financement à un jour ; pertes d’emploi et PIB ; effet moutonnier amplifié par les médias sociaux et surréaction dans les deux sens (bulle Internet, IA).",153      "link": "/seance/05/#s-5-2-1"154    },155    {156      "t": 3600,157      "title": "Pourquoi 2008 reste l’exception",158      "desc": "Crise née du financement hypothécaire et de la fraude ; les baisses immobilières sont rarement de l’ordre des –50 % boursiers ; longue phase haussière actuelle et écoles de pensée divergentes sur un krach.",159      "link": "/seance/05/#s-5-2-4"160    },161    {162      "t": 3679,163      "title": "Les quatre phases au tableau : l’expansion",164      "desc": "Ventes en hausse, inventaire en baisse, délais de vente en baisse, prix en hausse, mises en chantier en hausse avec retard (annotations à l’écran).",165      "link": "/seance/05/#s-5-2-2"166    },167    {168      "t": 3827,169      "title": "Sommet, contraction et creux",170      "desc": "Au sommet, délais très courts et inventaire minimal ; les mises en chantier arrivent et absorbent la demande ; contraction : ventes en baisse, inventaire et délais en hausse, prix en baisse ou stables, chantiers stoppés ; le creux prépare la reprise.",171      "link": "/seance/05/#s-5-2-2"172    },173    {174      "t": 3989,175      "title": "Reprise et pic : demande supérieure à l’offre, puis rattrapage",176      "desc": "Hausse modérée puis accélération, stock qui fond, délais courts ; le pic correspond aux prix les plus élevés et précède tout ralentissement, parfois un faux signal.",177      "link": "/seance/05/#s-5-2-2"178    },179    {180      "t": 4085,181      "title": "La psychologie des propriétaires : capitulation et peur de manquer le bateau",182      "desc": "Le baby-boomer dont la maison de 40 000 $ vaut 900 000 $ peut vendre à la première baisse ; à l’inverse, le FOMO et le risque de ne pas être exposé à l’immobilier quand il monte plus vite que les salaires.",183      "link": "/seance/05/#s-5-2-1"184    },185    {186      "t": 4205,187      "title": "Inflation et déflation : l’hypothèque, une arme à double tranchant",188      "desc": "Dette nominale fixe et actif qui s’apprécie en inflation ; en déflation (années 1920), salaires et valeurs baissent mais la dette reste : scénario peu probable mais déjà observé.",189      "link": "/seance/05/#s-5-3-2"190    },191    {192      "t": 4310,193      "title": "Contraction, délais longs et la mutation du métier de courtier",194      "desc": "Les baisses de prix affiché surviennent après des délais élevés (jadis jusqu’à deux ans) ; aujourd’hui le travail du courtier est surtout la prospection, la vente d’une unifamiliale étant quasi assurée.",195      "link": "/seance/05/#s-5-2-2"196    },197    {198      "t": 4418,199      "title": "Six indicateurs du cycle (1) : transactions, mois d’inventaire, délai de vente",200      "desc": "Le nombre de transactions précède les prix ; mois d’inventaire = inscriptions actives (≈ 75 000 au Québec) ÷ ventes mensuelles ; délai moyen mesurable sur Centris.",201      "link": "/seance/05/#s-5-2-3"202    },203    {204      "t": 4511,205      "title": "Six indicateurs (2) : ratio prix vendu / prix demandé, marché chaud ou froid",206      "desc": "Marché chaud : 15 à 45 jours et ratio supérieur à 1 ; marché froid : 90 à 180 jours et ratio inférieur à 1 ; plus les mises en chantier et le taux d’inoccupation locatif.",207      "link": "/seance/05/#s-5-2-3"208    },209    {210      "t": 4683,211      "title": "Marché de vendeurs ou d’acheteurs : les seuils",212      "desc": "Vendeurs : environ 4 mois d’inventaire (≈ 20 000 ventes par mois pour 75 000 inscriptions), délais sous 45 jours ; acheteurs : 8 mois et plus (il faudrait 120 000 à 130 000 inscriptions), ratio moyen sous 95 %, inoccupation locative élevée.",213      "link": "/seance/05/#s-5-5-2"214    },215    {216      "t": 4836,217      "title": "Vers un marché d’acheteurs ? Taux d’inoccupation en hausse et taux d’intérêt",218      "desc": "Inoccupation qui remonte, crainte d’une hausse des taux pour suivre les États-Unis et l’inflation ; la hausse post-COVID n’avait pas suffi ; afflux de nouveaux logements.",219      "link": "/seance/05/#s-5-5-3"220    },221    {222      "t": 4982,223      "title": "Parenthèse : l’intelligence artificielle, déflation et risque de crédit",224      "desc": "Baisse possible des salaires dans certains métiers (exemple des radiologues), terrain et matériaux non déflationnistes, risque hypothécaire différé de plusieurs années.",225      "link": "/seance/05/#s-5-3-4"226    },227    {228      "t": 5110,229      "title": "Historique des cycles au Québec : des baisses toujours plus petites que les hausses",230      "desc": "Creux de 1995, reprise, hausse quasi perpétuelle ; mini-baisse après la hausse des taux ; contraste avec les montagnes russes américaines.",231      "link": "/seance/05/#s-5-2-4"232    },233    {234      "t": 5204,235      "title": "Les phases dominantes : 1997-2007, 2008-2009, 2010-2017, 2018-2022, reprise 2024",236      "desc": "Expansion de 150 à 200 %, correction de 3 à 5 % (contre 30 à 40 % aux États-Unis), expansion modérée de 25 à 40 %, puis rapide (~60 %), correction modeste de 5 à 10 % ; un 5 % sur une maison d’un million vaut 50 000 $.",237      "link": "/seance/05/#s-5-2-4"238    },239    {240      "t": 5341,241      "title": "Les facteurs macroéconomiques : vue d’ensemble",242      "desc": "Taux de la Banque du Canada, politiques publiques (nouveaux arrivants, exemption de la taxe de bienvenue), démographie et immigration, confiance des ménages, inflation et salaires, emploi et PIB.",243      "link": "/seance/05/#s-5-3-1"244    },245    {246      "t": 5479,247      "title": "Le mécanisme de transmission des taux : du taux directeur à l’hypothèque",248      "desc": "Taux de financement à un jour à 2,25 % au 15 juillet 2026, plancher des taux hypothécaires ; taux préférentiel, taux variables, taux fixes via le marché obligataire ; quand choisir variable ou fixe ; les CPG élevés comme signal d’anticipation des banques ; décisions du comité de la Banque du Canada.",249      "link": "/seance/05/#s-5-3-2"250    },251    {252      "t": 5693,253      "title": "Capacité d’emprunt et prix : la chaîne dans les deux sens",254      "desc": "À salaire égal, une hausse des taux réduit le montant empruntable et la demande, donc les prix (et inversement) ; l’allongement des amortissements peut freiner la transmission.",255      "link": "/seance/05/#s-5-3-2"256    },257    {258      "t": 5821,259      "title": "Démonstration Excel : paiement d’un prêt de 400 000 $ sur 25 ans selon le taux",260      "desc": "Fonction VPM (taux/12, 25 × 12 mois, –400 000, 0) : environ 1 695 $ par mois à 2,5 %, 1 896 $ à 3 % ; table de 2,5 à 10 % montrant la convexité, et le ménage qui ne peut plus acheter la même propriété à 5 %.",261      "link": "/seance/05/#s-5-3-2"262    },263    {264      "t": 6098,265      "title": "Graphique : taux directeur et prix résidentiels au Québec",266      "desc": "Expansion liée aux baisses de taux, plateau pendant la hausse, reprise à la première détente ; une baisse de taux a plus d’effet qu’une hausse (convexité) ; corrélation imparfaite.",267      "link": "/seance/05/#s-5-3-2"268    },269    {270      "t": 6158,271      "title": "Démographie et immigration",272      "desc": "Population d’environ 9 à 9,5 millions, croissance exceptionnelle 2023-2024 puis ralentissement depuis 2025 avec les seuils ; vieillissement ; chaque ménage additionnel demande un logement.",273      "link": "/seance/05/#s-5-3-3"274    },275    {276      "t": 6242,277      "title": "Ordres de grandeur : PIB, chômage, revenu médian, inflation, emplois",278      "desc": "Chômage de 5 à 6 %, revenu médian des ménages 72 000 $, inflation de 2 à 3 %, 260 000 emplois en immobilier ; le résidentiel vaut plus que le PIB du Québec.",279      "link": "/seance/05/#s-5-3-4"280    },281    {282      "t": 6302,283      "title": "L’inflation comme indicateur avancé des taux d’intérêt",284      "desc": "Cible de la Banque du Canada autour de 2 % : au-dessus de 3 %, hausse des taux probable et resserrement ; sous 1 %, baisse pour stimuler.",285      "link": "/seance/05/#s-5-3-2"286    },287    {288      "t": 6395,289      "title": "Emploi, PIB et endettement des ménages",290      "desc": "Deux ans d’emploi stable pour emprunter ; croissance du PIB comme indicateur de santé ; cartes de crédit pleines comme signal de turbulences ; endettement à 175 % du revenu annuel au Canada.",291      "link": "/seance/05/#s-5-3-4"292    },293    {294      "t": 6503,295      "title": "Ratios prix-revenu : Montréal 8, Gatineau 6,5, historique 4 à 5",296      "desc": "L’accessibilité se détériore par rapport aux normes historiques ; l’accès à la propriété se dégrade au Québec.",297      "link": "/seance/05/#s-5-4-1"298    },299    {300      "t": 6543,301      "title": "Politiques publiques : CELIAPP, taxe sur les logements sous-utilisés et leurs limites",302      "desc": "Impossible de rattraper une mise de fonds quand les prix montent plus vite que l’épargne ; fracture propriétaires-locataires ; l’interdiction d’achat par les non-résidents n’a pas ralenti les prix ; le problème est surtout monétaire (surenchère perpétuelle contre l’inflation).",303      "link": "/seance/05/#s-5-3-5"304    },305    {306      "t": 6781,307      "title": "Impact attendu de chaque politique sur la valeur",308      "desc": "Test de résistance (qualification à ~5 %) : pression à la baisse ; CELIAPP : hausse ; encadrement des acheteurs étrangers : neutre ou légère baisse ; logement abordable (SHQ, APH) : stabilisation ; hausse des droits de mutation : légère baisse et frein à la spéculation.",309      "link": "/seance/05/#s-5-3-5"310    },311    {312      "t": 6966,313      "title": "Particularités de Gatineau (à lire)",314      "desc": "Diapositives de chiffres laissées à la lecture, non requises pour l’examen.",315      "link": "/seance/05/#s-5-4-4"316    },317    {318      "t": 6995,319      "title": "Clôture : questions et suite du cours",320      "desc": "Aucune question sur la matière ni sur le TP1 (la plupart le commenceront la semaine prochaine). Dernière séance de matière avant l’examen : la collecte des données.",321      "link": "/seance/06/"322    }323  ],324  "summary": [325    "Quatrième rencontre, plus courte (environ 1 h 45, sans pause) et moins technique : après les principes et la valeur, le professeur dresse le portrait du marché immobilier québécois, matière du chapitre 5 des notes. Il définit d’abord le marché comme un ensemble de mécanismes d’échange de droits de propriété, puis insiste sur ce qui le rend unique et imparfait : biens hétérogènes et immobiles, transactions rares, information imparfaite, offre rigide, coûts de transaction élevés et forte segmentation locale, d’où l’importance du conseil de l’évaluateur pour « l’achat d’une vie ».",326    "Les cinq segments sont passés en revue avec des repères chiffrés 2026 : 60 % de propriétaires, 80 000 à 110 000 transactions par année, prix médians de 519 000 $ (unifamilial), 403 000 $ (copropriété, le segment qui monte le plus vite, par report des ménages exclus de la maison) et 685 000 $ (plex, soit 125 000 à 150 000 $ la porte) ; bureaux frappés par le télétravail (18 % d’inoccupation à Montréal, 12 % à Québec, 22 à 28 $ le pied carré, taux de capitalisation de 5 à 7 %), industriel porté par la logistique et les centres de données, terrains à potentiel de lotissement, marché locatif encadré par le TAL avec des taux d’inoccupation SCHL 2025 de 2,1 % (Montréal), 0,9 % (Québec) et 3,8 % (Gatineau). Le résidentiel pèse près d’un billion de dollars au rôle.",327    "La deuxième heure porte sur les cycles : quatre phases de 7 à 12 ans annotées au tableau (ventes, inventaire, délais, prix, mises en chantier), causes (décalage offre-demande, politique monétaire, cycle économique, psychologie amplifiée par les médias sociaux), décalage régional d’un à deux ans derrière Montréal, et les six indicateurs de diagnostic : transactions, mois d’inventaire (≈ 75 000 inscriptions au Québec), délai de vente, ratio prix vendu / prix demandé, mises en chantier et inoccupation locative. Les seuils d’un marché de vendeurs (4 mois, moins de 45 jours, ratio supérieur à 1) et d’acheteurs (8 mois, ratio sous 95 %) sont posés, avec l’historique québécois de 1995 à la reprise de 2024 où les baisses (3 à 10 %) restent toujours plus petites que les hausses.",328    "Enfin, les facteurs macroéconomiques : le mécanisme de transmission du taux directeur (2,25 % au 15 juillet 2026) vers les taux préférentiel, variables et fixes puis vers la capacité d’emprunt, illustré dans Excel avec un prêt de 400 000 $ sur 25 ans (≈ 1 695 $ à 2,5 %, 1 896 $ à 3 %) ; l’inflation comme indicateur avancé des taux (cible de 2 %, seuils de 1 % et 3 %) ; démographie et immigration (9 à 9,5 millions, ralentissement depuis 2025) ; emploi, PIB, endettement à 175 % du revenu et ratios prix-revenu (Montréal 8, Gatineau 6,5 contre 4 à 5 historiquement) ; et l’effet attendu des politiques (test de résistance, CELIAPP, encadrement des acheteurs étrangers, logement abordable, droits de mutation). Pas de question sur le TP1 ; la prochaine séance, dernière avant l’examen, portera sur la collecte des données."329  ],330  "keypoints": [331    "Le <strong>marché immobilier</strong> est structurellement imparfait : biens hétérogènes et immobiles, transactions rares, information asymétrique, offre rigide, coûts de transaction élevés, segmentation locale forte.",332    "<strong>Cinq segments</strong> interconnectés (résidentiel, locatif, commercial, industriel, terrains) ; au Québec le résidentiel domine (≈ 45 % du parc en unifamilial détaché, près d’un billion de dollars au rôle).",333    "Repères 2026 : <strong>60 % de propriétaires</strong>, 80 000 à 110 000 transactions par an, prix médians de <strong>519 000 $</strong> (unifamilial), <strong>403 000 $</strong> (copropriété) et <strong>685 000 $</strong> (plex, 125 000 à 150 000 $ la porte).",334    "Les <strong>bureaux</strong> subissent la plus forte transformation (télétravail : 18 % d’inoccupation à Montréal) ; <strong>entrepôts, logistique et centres de données</strong> sont les segments industriels en demande.",335    "Un <strong>cycle immobilier</strong> dure 7 à 12 ans en quatre phases (expansion, sommet, contraction, creux) ; les régions suivent Montréal avec un à deux ans de retard, et l’évaluateur doit situer son estimation dans le cycle.",336    "<strong>Six indicateurs</strong> pour diagnostiquer la phase : nombre de transactions, mois d’inventaire, délai de vente, ratio prix vendu / prix demandé, mises en chantier, taux d’inoccupation locatif.",337    "<strong>Marché de vendeurs</strong> : environ 4 mois d’inventaire, délais sous 45 jours, ratio supérieur à 1 ; <strong>marché d’acheteurs</strong> : 8 mois et plus, délais de 90 à 180 jours, ratio moyen sous 95 %.",338    "Au Québec, les corrections (3 à 5 % en 2008-2009, 5 à 10 % récemment) sont toujours <strong>bien plus petites que les expansions</strong> (150 à 200 % de 1997 à 2007, ~60 % de 2018 à 2022).",339    "<strong>Mécanisme de transmission</strong> : taux directeur (2,25 % au 15 juillet 2026) → taux préférentiel et variables → taux fixes via les obligations → capacité d’emprunt → demande → prix ; un prêt de 400 000 $ sur 25 ans coûte ≈ 1 695 $ par mois à 2,5 % et 1 896 $ à 3 %.",340    "L’<strong>inflation</strong> est l’indicateur avancé des taux : au-dessus de 3 %, hausse probable et resserrement ; sous 1 %, baisse et stimulation.",341    "L’<strong>accessibilité se dégrade</strong> : ratio prix-revenu de 8 à Montréal et 6,5 à Gatineau contre 4 à 5 historiquement, endettement des ménages à 175 % du revenu.",342    "Effet attendu des <strong>politiques publiques</strong> : test de résistance ↓, CELIAPP ↑, encadrement des acheteurs étrangers ≈, logement abordable = stabilisation, droits de mutation ↓ (frein à la spéculation)."343  ],344  "questions": [345    {346      "t": 1846,347      "q": "Pourquoi, dans les dernières années, ce sont les copropriétés dont le prix a le plus augmenté ?",348      "a": "À cause de leur coût plus faible : la surenchère sur l’unifamilial a exclu beaucoup de ménages qui, poussés par l’explosion des loyers, se sont reportés sur la copropriété, où le même mécanisme de hausse s’est reproduit."349    },350    {351      "t": 7019,352      "q": "Y a-t-il des questions sur la matière ou sur le TP1 ?",353      "a": "Aucune : la plupart des étudiants commenceront le TP1 la semaine prochaine. Il reste une séance de matière (la collecte des données) avant l’examen maison."354    }355  ],356  "related": [357    {358      "label": "Notes de la séance 5 (le marché immobilier québécois)",359      "url": "/seance/05/"360    },361    {362      "label": "Diapositives de la séance 5 (PDF)",363      "url": "/files/slides/seance05.pdf"364    },365    {366      "label": "Notes de la séance 4 (la valeur : concepts et types)",367      "url": "/seance/04/"368    },369    {370      "label": "Notes de la séance 6 (collecte et analyse des données)",371      "url": "/seance/06/"372    },373    {374      "label": "TP1 — énoncé (PDF)",375      "url": "/files/tp/IMM1003-20_TP1_enonce.pdf"376    },377    {378      "label": "TP1 — gabarit Excel",379      "url": "/files/tp/IMM1003-20_TP1_gabarit.xlsx"380    },381    {382      "label": "TP1 — module théorique préparatoire (PDF)",383      "url": "/files/tp/IMM1003-20_TP1_module_theorique.pdf"384    },385    {386      "label": "Quiz de la séance 5",387      "url": "/seance/05/#quiz"388    },389    {390      "label": "Enregistrement de la séance 3",391      "url": "/videos/03/"392    }393  ]394}