IMM1033 séance 6 : deck séparé de révision pour l'intra refondu (blocs 1 et 2, examen maison 72 h, 19 Q / 5 parties) — formule en vigueur, conventions imposées, sommaire des séances 1 à 4, boîte à outils, exemples travaillés sur l'examen de pratique, atelier éclair, modèle de réponse, critique d'IA, note au client, plan 72 h (72 diapos, 96 p.) ; publié sur le site via extras
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| 1 | +% ============================================================================== | |
| 2 | +% Séance 6 (complément) : Révision pour l'examen de mi-session — Blocs 1 et 2 | |
| 3 | +% IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière | |
| 4 | +% Université du Québec en Outaouais (UQO) | |
| 5 | +% Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca | |
| 6 | +% © 2026 Simon-Pierre Boucher | |
| 7 | +% ------------------------------------------------------------------------------ | |
| 8 | +% Deck SÉPARÉ des diapositives de la séance 6 (méthodes d'estimation des coûts) : | |
| 9 | +% révision des séances 1 à 4 (fondements de la méthode du coût + évaluation du | |
| 10 | +% terrain) pour l'intra refondu le 13 octobre 2026 (examen maison 72 h, 19 Q / | |
| 11 | +% 5 parties A–E, blocs 1 et 2 seulement, 25 %, 9 → 12 novembre 2026). Exemples | |
| 12 | +% travaillés tirés de l'examen de pratique de la séance 6 (publié). Aucune | |
| 13 | +% donnée de l'intra n'apparaît ici. | |
| 14 | +% Compilation : latexmk -pdf seance06_revision_intra.tex (pdflatex + biber) | |
| 15 | +% ============================================================================== | |
| 16 | +\documentclass[aspectratio=169,10pt]{beamer} | |
| 17 | +\usepackage{uqo-style} | |
| 18 | + | |
| 19 | +\title[IMM1033 --- Séance 6 (révision)]{Séance 6 (complément) : Révision pour l'examen de mi-session --- Blocs 1 et 2} | |
| 20 | +\subtitle{IMM1033 --- Méthodes du coût en évaluation immobilière} | |
| 21 | +\author[S.-P. Boucher]{Simon-Pierre Boucher} | |
| 22 | +\institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais} | |
| 23 | +\date{Automne 2026 --- séance du 22 octobre} | |
| 24 | + | |
| 25 | +\newcommand{\examtag}[1]{\hfill{\scriptsize\textcolor{uqoRouge}{\faIcon{pen}~#1}}} | |
| 26 | +\newcommand{\ok}{\textcolor{uqoVert}{\ding{51}}} | |
| 27 | +\newcommand{\ko}{\textcolor{uqoRouge}{\ding{55}}} | |
| 28 | +\newcommand{\mc}{m\textsuperscript{2}} | |
| 29 | + | |
| 30 | +\begin{document} | |
| 31 | + | |
| 32 | +\begin{frame}[plain,noframenumbering] | |
| 33 | +\titlepage | |
| 34 | +\end{frame} | |
| 35 | + | |
| 36 | +\begin{frame}{Plan de la séance de révision} | |
| 37 | +\small | |
| 38 | +\begin{columns}[T] | |
| 39 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 40 | +\tableofcontents[hideallsubsections,sections={1-4}] | |
| 41 | +\end{column} | |
| 42 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 43 | +\tableofcontents[hideallsubsections,sections={5-9}] | |
| 44 | +\end{column} | |
| 45 | +\end{columns} | |
| 46 | +\end{frame} | |
| 47 | + | |
| 48 | +\begin{frame}[shrink]{Comment lire cette révision} | |
| 49 | +\begin{columns}[T] | |
| 50 | +\begin{column}{0.55\textwidth} | |
| 51 | +\uqotitle{Trois couches :} | |
| 52 | +\begin{enumerate} | |
| 53 | + \item \textbf{La formule de l'examen} --- ce qui a changé, les règles, le barème, les conventions imposées (section 1) | |
| 54 | + \item \textbf{Le sommaire de la matière} --- séances 1 à 4, avec la boîte « À l'examen » qui dit \emph{comment} chaque notion est testée (sections 2 à 5) | |
| 55 | + \item \textbf{La méthode} --- boîte à outils de calcul, atelier éclair, modèle de réponse, plan des 72 heures (sections 6 à 9) | |
| 56 | +\end{enumerate} | |
| 57 | +\begin{notebox}[Lien avec l'examen de pratique d'aujourd'hui] | |
| 58 | +Les \textbf{exemples travaillés} reprennent les données de l'examen de pratique (impasse d'Amos, rue Papineau, rue du Débusquage) : mêmes gestes, autres propriétés à l'intra. | |
| 59 | +\end{notebox} | |
| 60 | +\end{column} | |
| 61 | +\begin{column}{0.43\textwidth} | |
| 62 | +\begin{notebox}[Légende] | |
| 63 | +\begin{itemize} | |
| 64 | + \item \textcolor{uqoRouge}{\faIcon{pen}~\textbf{Q\,x}} : question de l'intra qui mobilise la notion | |
| 65 | + \item \ok~réponse qui vaut ses points · \ko~réponse qui n'en vaut pas | |
| 66 | +\end{itemize} | |
| 67 | +\end{notebox} | |
| 68 | +\begin{importbox}[Rappel] | |
| 69 | +Aucune donnée de l'intra n'apparaît dans ces diapositives : les méthodes, oui; les chiffres de l'examen, non. | |
| 70 | +\end{importbox} | |
| 71 | +\end{column} | |
| 72 | +\end{columns} | |
| 73 | +\end{frame} | |
| 74 | + | |
| 75 | +% ====================================================================== | |
| 76 | +\section{L'examen de mi-session : la formule en vigueur} | |
| 77 | +% ====================================================================== | |
| 78 | + | |
| 79 | +\begin{frame}[shrink]{Ce qui a changé --- annoncé en classe, confirmé le 13 octobre} | |
| 80 | +\footnotesize | |
| 81 | +\begin{center} | |
| 82 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{2.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5.6cm}@{}} | |
| 83 | +\toprule | |
| 84 | + & \textbf{Formule initiale (plan de cours)} & \textbf{Formule en vigueur} \\ | |
| 85 | +\midrule | |
| 86 | +Matière & Séances 1 à 8 (fondements, terrain, coût neuf) & \uqotitle{Blocs 1 et 2 seulement : séances 1 à 4} --- rien des séances 5 à 8 \\ | |
| 87 | +\addlinespace | |
| 88 | +Modalité & Examen maison 72 h, personnalisé par code permanent (A/B), chatbot requis & \uqotitle{Examen maison individuel, 72 h}, données \textbf{identiques pour tous}, IA permise et déclarée \\ | |
| 89 | +\addlinespace | |
| 90 | +Questions & 25 questions & \uqotitle{19 questions en 5 parties (A à E)}, 100 points, charge visée 6 à 8 h \\ | |
| 91 | +\addlinespace | |
| 92 | +Données & Tableaux fournis, paramètres par code permanent & \uqotitle{Données réelles d'UQO Éval} (ventes du Registre foncier jumelées au rôle 2024-2026, inscriptions, bordereaux du moteur) extraites le 10 octobre 2026 \\ | |
| 93 | +\addlinespace | |
| 94 | +Dates & --- & Questionnaire sur Moodle le \textbf{lundi 9 novembre 2026 à 23 h 59}; remise au plus tard le \textbf{jeudi 12 novembre 2026 (séance 9) à 23 h 59} \\ | |
| 95 | +\addlinespace | |
| 96 | +Pondération & 25\,\% & \textbf{25\,\%} (inchangée) \\ | |
| 97 | +\bottomrule | |
| 98 | +\end{tabular} | |
| 99 | +\end{center} | |
| 100 | +\begin{notebox}[Pourquoi] | |
| 101 | +Le TP1 et l'examen de pratique vous ont entraînés sur nos données; l'intra demande les mêmes gestes \textbf{sans gabarit}, avec une démarche écrite complète et des jugements tranchés sur un dossier réel unique. | |
| 102 | +\end{notebox} | |
| 103 | +\end{frame} | |
| 104 | + | |
| 105 | +\begin{frame}[shrink]{Structure --- cinq parties, un dossier réel} | |
| 106 | +\footnotesize | |
| 107 | +\begin{center} | |
| 108 | +\small | |
| 109 | +\begin{tabular}{@{}c>{\raggedright\arraybackslash}p{7.2cm}ccc@{}} | |
| 110 | +\toprule | |
| 111 | +\textbf{Partie} & \textbf{Thème} & \textbf{Séances} & \textbf{Questions} & \textbf{Points} \\ | |
| 112 | +\midrule | |
| 113 | +A & Un ensemble de bâtiments neufs : coût, prix, valeur & 1--2 & 1 à 5 & 22 \\ | |
| 114 | +B & Un terrain vacant : comparaison directe, puis vérification par extraction, affectation et résidu & 3--4 & 6 à 10 & 24 \\ | |
| 115 | +C & Le terrain vacant et disponible : utilisation optimale, bâtiments inoccupés & 3 & 11 à 13 & 16 \\ | |
| 116 | +D & Analyse du terrain : forme, taille, rôle, tendance, anomalies & 4 & 14 à 17 & 24 \\ | |
| 117 | +E & Jugement professionnel : critique d'une réponse d'IA, note au client & 1--4 & 18 et 19 & 14 \\ | |
| 118 | +\midrule | |
| 119 | + & \textbf{Total} & & \textbf{19} & \textbf{100} \\ | |
| 120 | +\bottomrule | |
| 121 | +\end{tabular} | |
| 122 | +\end{center} | |
| 123 | +\begin{columns}[T] | |
| 124 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 125 | +\begin{notebox}[Même squelette que l'examen de pratique] | |
| 126 | +Mêmes cinq familles de gestes, mêmes exigences de démarche --- avec d'autres propriétés : un terrain-fil conducteur traverse les parties B, D et E. | |
| 127 | +\end{notebox} | |
| 128 | +\end{column} | |
| 129 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 130 | +\begin{notebox}[Poids] | |
| 131 | +Bloc 1 (séances 1--2) $\approx$ 36 points (A + E); bloc 2 (séances 3--4) $\approx$ 64 points. La partie B est la plus longue : la grille d'ajustement vaut à elle seule 8 points. | |
| 132 | +\end{notebox} | |
| 133 | +\end{column} | |
| 134 | +\end{columns} | |
| 135 | +\end{frame} | |
| 136 | + | |
| 137 | +\begin{frame}{Table de spécifications --- ce que l'examen mesure} | |
| 138 | +\begin{columns}[T] | |
| 139 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 140 | +\uqotitle{Par type de tâche :} | |
| 141 | +\begin{itemize} | |
| 142 | + \item \textbf{Calcul avec démarche} $\approx$ 45\,\% --- ratios, prix unitaires, temps composé, grille, extraction, affectation, résidu, prix marginal, variations | |
| 143 | + \item \textbf{Jugement ancré} $\approx$ 55\,\% --- tri des ventes, utilisation optimale, hypothèses et vérifications, choix d'un taux, critique, note au client | |
| 144 | +\end{itemize} | |
| 145 | +\uqotitle{Par séance dominante :} S1--2 : 36 · S3 : 29 · S4 : 35. | |
| 146 | +\end{column} | |
| 147 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 148 | +\uqotitle{Par niveau cognitif (Bloom) :} | |
| 149 | +\begin{center} | |
| 150 | +\begin{tikzpicture}[x=1cm] | |
| 151 | +\foreach \y/\lbl/\v in {0/Comprendre/4, -0.7/Appliquer/25, -1.4/Analyser/36, -2.1/Évaluer/28, -2.8/Créer/7}{ | |
| 152 | + \node[anchor=east, font=\footnotesize] at (0,\y) {\lbl}; | |
| 153 | + \fill[uqoBleu!80] (0.15,\y-0.2) rectangle ({0.15+\v/10},\y+0.2); | |
| 154 | + \node[anchor=west, font=\footnotesize] at ({0.2+\v/10},\y) {\v\,\%}; | |
| 155 | +} | |
| 156 | +\end{tikzpicture} | |
| 157 | +\end{center} | |
| 158 | +\begin{importbox}[Aucune mémorisation pure] | |
| 159 | +Les définitions sont demandées \emph{en application} : coût/prix/valeur sur une vente précise, base de coût selon le mandat, critères de l'utilisation optimale sur un lot réel. | |
| 160 | +\end{importbox} | |
| 161 | +\end{column} | |
| 162 | +\end{columns} | |
| 163 | +\end{frame} | |
| 164 | + | |
| 165 | +\begin{frame}{Les huit règles du questionnaire} | |
| 166 | +\small | |
| 167 | +\begin{enumerate} | |
| 168 | + \item \textbf{Modalité} --- maison, individuel, 72 h; notes, diapositives, TP1, aide-mémoire permis; collaboration interdite. | |
| 169 | + \item \textbf{Matière} --- blocs 1 et 2 seulement; les bordereaux du moteur fournis ne servent qu'à illustrer la formule fondamentale et l'extraction. | |
| 170 | + \item \textbf{Données réelles} --- UQO Éval, extraction du 10 octobre 2026, identiques pour tous; elles \emph{suffisent}. | |
| 171 | + \item \textbf{Outils et IA} --- permis, à \textbf{déclarer}; vérification orale de 10 min possible : une réponse non expliquée \uqoalert{n'est pas notée}. | |
| 172 | + \item \textbf{Démarche exigée} --- \uqotitle{données retenues $\rightarrow$ méthode nommée $\rightarrow$ formule $\rightarrow$ substitution $\rightarrow$ résultat $\rightarrow$ interprétation}. Résultat seul : \uqoalert{0}. Erreur d'arithmétique isolée : $-$0,5 au plus. Erreur reportée : pénalisée une fois. | |
| 173 | + \item \textbf{Ancrage} --- citer la \textbf{donnée précise} (tableau, encadré, ligne, valeur); réponse générique : \uqoalert{plafond 50\,\%}. | |
| 174 | + \item \textbf{Arrondis (conventions du cours)} --- intermédiaires au dollar; \textbf{prix unitaires à 2 décimales}; ratios à 3; pourcentages à 1; \textbf{valeur d'un terrain au multiple de 5\,000~\$}; arrondir à la fin seulement. | |
| 175 | + \item \textbf{Remise} --- un seul PDF, pages numérotées, nom et code permanent partout, réponses numérotées, déclarations signées; 10\,\% par jour de retard; parties indépendantes. | |
| 176 | +\end{enumerate} | |
| 177 | +\end{frame} | |
| 178 | + | |
| 179 | +\begin{frame}[shrink]{Les conventions imposées --- et ce qui reste libre} | |
| 180 | +\begin{columns}[T] | |
| 181 | +\begin{column}{0.52\textwidth} | |
| 182 | +\begin{importbox}[Imposé par la grille de correction] | |
| 183 | +\begin{itemize} | |
| 184 | + \item \textbf{Ordre des ajustements} : temps (conditions du marché) \emph{avant} les ajustements physiques | |
| 185 | + \item \textbf{Plafond} de l'ajustement de localisation par équité du rôle : $\pm$10\,\% | |
| 186 | + \item \textbf{Seuils} : ajustement net $\le$ 15\,\%, brut $\le$ 25\,\% du prix ajusté au marché | |
| 187 | + \item \textbf{Arrondi} de la valeur conclue au 5\,000~\$ | |
| 188 | +\end{itemize} | |
| 189 | +\end{importbox} | |
| 190 | +\begin{notebox}[Libre --- si chiffré et justifié] | |
| 191 | +La \textbf{pondération} des comparables : en \%, justifiée par la taille des ajustements, la qualité de la donnée et le délai. | |
| 192 | +\end{notebox} | |
| 193 | +\end{column} | |
| 194 | +\begin{column}{0.46\textwidth} | |
| 195 | +\begin{defbox}[Tolérances du correcteur] | |
| 196 | +$\pm$1\,\% sur les prix unitaires · $\pm$0,005 sur les ratios · $\pm$5\,000~\$ sur une valeur de terrain. | |
| 197 | +\end{defbox} | |
| 198 | +\begin{exbox}[Points de rupture prévisibles] | |
| 199 | +Ordre temps/physique inversé · plafond oublié · annualisation ou mensualisation \emph{linéaire} · critères de l'utilisation optimale dans le désordre ($-$1) · résidu négatif sans interprétation (max 2/4) · hypothèses répétées à l'identique d'une vente à l'autre ($-$0,5 chacune) · critique d'IA qui reproduit l'erreur (0 pour cette erreur) · recommander d'acheter sans réserve ($-$1). | |
| 200 | +\end{exbox} | |
| 201 | +\end{column} | |
| 202 | +\end{columns} | |
| 203 | +\end{frame} | |
| 204 | + | |
| 205 | +\begin{frame}[shrink]{Les deux déclarations et le barème vu du correcteur} | |
| 206 | +\begin{columns}[T] | |
| 207 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 208 | +\begin{exbox}[1. Déclaration d'intégrité --- à recopier et signer] | |
| 209 | +\small « Je déclare que ce travail est le mien : je n'ai collaboré avec aucune autre personne et je n'ai partagé ni reçu de réponses. Je suis en mesure d'expliquer et de refaire, sans outils ni documents, chaque calcul et chaque jugement de ma remise. » | |
| 210 | +\end{exbox} | |
| 211 | +\begin{exbox}[2. Déclaration d'outils] | |
| 212 | +\small « Outils numériques et d'IA utilisés (nom de l'outil et questions concernées), ou \og aucun \fg : \rule{3cm}{0.4pt} » + nom, code permanent, signature. | |
| 213 | +\end{exbox} | |
| 214 | +\end{column} | |
| 215 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 216 | +\footnotesize | |
| 217 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{2.8cm}@{}} | |
| 218 | +\toprule | |
| 219 | +\textbf{Situation} & \textbf{Conséquence} \\ | |
| 220 | +\midrule | |
| 221 | +Sans déclarations signées & Non corrigée \\ | |
| 222 | +Résultat juste, sans démarche & 0 \\ | |
| 223 | +Formule et substitution justes, arithmétique fausse & $-$0,5 au plus \\ | |
| 224 | +Interprétation sans donnée citée & plafond 50\,\% \\ | |
| 225 | +Liste des critères sans application & 1 point sur 3 \\ | |
| 226 | +Hypothèse écrite, raisonnable, appliquée & acceptée \\ | |
| 227 | +Copies identiques & vérification orale avant notation \\ | |
| 228 | +\bottomrule | |
| 229 | +\end{tabular} | |
| 230 | +\end{column} | |
| 231 | +\end{columns} | |
| 232 | +\end{frame} | |
| 233 | + | |
| 234 | +\begin{frame}{Formules de référence --- celles que le questionnaire fournit} | |
| 235 | +\begin{center} | |
| 236 | +\renewcommand{\arraystretch}{1.7} | |
| 237 | +\small | |
| 238 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.3cm} l @{}} | |
| 239 | +\toprule | |
| 240 | +Méthode du coût & $V = V_T + \bigl(C_N - D_{\text{totale}}\bigr)$ \qquad $C_N = C_{\text{directs}} + C_{\text{indirects}} + \text{Profit entrepreneurial}$ \\ | |
| 241 | +Bases de coût & $C_{\text{reproduction}} = C_{\text{remplacement}} + \text{obsolescence fonctionnelle curable}$ \\ | |
| 242 | +Prix ajusté (terrain) & $P_{\text{ajusté}} = P_{\text{vente}} \times (1 + a_{\text{temps}}) \times (1 + a_{\text{sup}} + a_{\text{prof}} + a_{\text{loc}})$ \\ | |
| 243 | +Extraction / affectation & $V_T = V_{\text{propriété}} - V_{\text{améliorations dépréciées}}$ \qquad $V_T = V_{\text{propriété}} \times \text{ratio terrain}$ \\ | |
| 244 | +Résidu foncier & $V_T = \dfrac{\text{RNE} - V_{\text{bât}} \times \tau_{\text{bât}}}{\tau_{\text{terrain}}}$ \qquad Ratio prix/rôle $= \dfrac{\text{prix de vente}}{\text{valeur inscrite au rôle}}$ \\ | |
| 245 | +\bottomrule | |
| 246 | +\end{tabular} | |
| 247 | +\end{center} | |
| 248 | +\begin{notebox}[Ce qu'il faut savoir sans aide-mémoire] | |
| 249 | +Temps composé $(1+t)^{\text{mois}}$; tranches de superficie; ratio de Harper; équité du rôle; net et brut; prix marginal; variation et taux mensuel composé; conversion $1~\mc = 10{,}764$~pi\textsuperscript{2}; lotissement (revenus $-$ aménagement $-$ frais $-$ profit, actualisés). Tout est dans la section 6. | |
| 250 | +\end{notebox} | |
| 251 | +\end{frame} | |
| 252 | + | |
| 253 | +\begin{frame}{Les pièges annoncés par le blueprint de l'examen} | |
| 254 | +\footnotesize | |
| 255 | +\begin{center} | |
| 256 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.4cm}@{}} | |
| 257 | +\toprule | |
| 258 | +\textbf{Piège} & \textbf{Ce qu'il teste} & \textbf{Où réviser} \\ | |
| 259 | +\midrule | |
| 260 | +Grappes de prix & Un même modèle, deux niveaux de prix : explications vérifiables, pas une moyenne & S2; section 3 \\ | |
| 261 | +Marge de l'entrepreneur général & Coût \textbf{direct}, pas profit entrepreneurial & S2; section 3 \\ | |
| 262 | +Extraction amplificatrice & $\pm$10\,\% sur le coût $=$ $\pm$ gros \% sur le terrain & S3; section 4 \\ | |
| 263 | +Résidu foncier négatif & Le marché n'achète pas pour le revenu; méthode inapplicable, à dire & S3; section 4 \\ | |
| 264 | +Bâtiment inoccupé & Contribution nulle ou \textbf{négative} (démolition) & S3; section 4 \\ | |
| 265 | +Revente rapide, revente isolée & Un lot ne fait pas une tendance; vérifier l'acte & S4; section 5 \\ | |
| 266 | +Prix marginal négatif & Dates et profondeur avant de conclure & S4; section 5 \\ | |
| 267 | +Ventes sous le rôle, rôles nominaux & Hypothèses distinctes + vérification; valeur nominale inutilisable & S4; section 5 \\ | |
| 268 | +Réponse d'IA & Cinq erreurs : identifier, corriger avec une donnée, chiffrer l'effet & section 8 \\ | |
| 269 | +\bottomrule | |
| 270 | +\end{tabular} | |
| 271 | +\end{center} | |
| 272 | +\end{frame} | |
| 273 | + | |
| 274 | +% ====================================================================== | |
| 275 | +\section{Bloc 1 --- Séance 1 : la méthode du coût et ses fondements} | |
| 276 | +% ====================================================================== | |
| 277 | + | |
| 278 | +\begin{frame}[shrink]{La formule fondamentale et ses quatre étapes \examtag{Q4b}} | |
| 279 | +\footnotesize | |
| 280 | +\begin{columns}[T] | |
| 281 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 282 | +\begin{defbox}[Formule] | |
| 283 | +\begin{center} | |
| 284 | +{\large $V = V_T + \bigl(C_N - D_{\text{totale}}\bigr)$} | |
| 285 | +\end{center} | |
| 286 | +$V_T$ : valeur du terrain \textbf{comme s'il était vacant et disponible} (bloc 2) · $C_N$ : coût de reproduction ou de remplacement à neuf (bloc 3) · $D$ : dépréciation physique + fonctionnelle + externe (bloc 4). | |
| 287 | +\end{defbox} | |
| 288 | +\uqotitle{Étapes :} (1) terrain vacant · (2) coût neuf $=$ directs + indirects + profit entrepreneurial · (3) dépréciation · (4) addition. | |
| 289 | +\end{column} | |
| 290 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 291 | +\begin{exbox}[Exemple travaillé (pratique, Q4b) --- 142, rue du Débusquage, jumelé de 2025] | |
| 292 | +$V = V_T + (C_N - D) = 74\,400 + (320\,591 - 0) = \mathbf{394\,991}$~\$ contre un prix payé de 525\,000~\$ : $394\,991/525\,000 - 1 = \mathbf{-24{,}8\,\%}$.\\ | |
| 293 | +\textbf{Ce que l'écart révèle} : (1) un terrain pris au \textbf{rôle de 2022}, sous-évalué (les lots se vendent 1,1 à 1,6 fois leur rôle); (2) un coût du moteur \textbf{sans profit du promoteur}, mise en marché ni garantie (portée); (3) une demande forte pour le neuf --- « le coût ne détermine pas la valeur ». | |
| 294 | +\end{exbox} | |
| 295 | +\begin{importbox}[À l'examen] | |
| 296 | +Même geste sur un autre bâtiment neuf : poser $D = 0$, citer les deux sources ($V_T$ au rôle, $C_N$ du moteur), comparer au prix \emph{et} à la médiane d'une grappe, puis expliquer en quatre lignes avec les trois causes ci-dessus. | |
| 297 | +\end{importbox} | |
| 298 | +\end{column} | |
| 299 | +\end{columns} | |
| 300 | +\end{frame} | |
| 301 | + | |
| 302 | +\begin{frame}{Quand la méthode du coût est la bonne --- et quand elle ne l'est pas \examtag{Q3}} | |
| 303 | +\begin{columns}[T] | |
| 304 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 305 | +\uqotitle{Approche principale :} | |
| 306 | +\begin{itemize} | |
| 307 | + \item Propriétés à \textbf{usage spécial} (école, église, usine) : pas de marché de ventes ni de revenus | |
| 308 | + \item Constructions \textbf{neuves} ou récentes : dépréciation nulle, coût et valeur convergent | |
| 309 | + \item Propriétés rarement vendues; marché inactif | |
| 310 | + \item Valeur d'\textbf{assurance} (coût de reconstruction, terrain exclu) | |
| 311 | +\end{itemize} | |
| 312 | +\uqotitle{Approche de soutien :} vérification des deux autres approches; faisabilité; bâtiment neuf quand les ventes abondent. | |
| 313 | +\end{column} | |
| 314 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 315 | +\uqotitle{Inadaptée ou peu fiable :} | |
| 316 | +\begin{itemize} | |
| 317 | + \item Bâtiments \textbf{anciens} (dépréciation difficile à mesurer) | |
| 318 | + \item Marché actif avec comparables $\Rightarrow$ comparaison | |
| 319 | + \item Propriétés à revenus standards $\Rightarrow$ revenu | |
| 320 | + \item Dépréciation externe majeure; utilisation non optimale | |
| 321 | +\end{itemize} | |
| 322 | +\end{column} | |
| 323 | +\end{columns} | |
| 324 | +\end{frame} | |
| 325 | + | |
| 326 | +\begin{frame}{Pertinence de la méthode --- réponse type (pratique, Q3) \examtag{Q3}} | |
| 327 | +\begin{exbox}[Quatre propriétés, quatre verdicts, une phrase finale] | |
| 328 | +Jumelé neuf : principale ou soutien de premier rang (mais le marché paie 25 à 40\,\% de plus que le coût : la comparaison reste la référence); école : principale; bungalow de 1965 à Hull : peu fiable; assurance d'une maison de 1905 citée : principale (reproduction). \textbf{Phrase finale} : coût $=$ dépense de production; valeur $=$ prix le plus probable; ils ne coïncident que pour un bâtiment neuf, à son utilisation optimale, en marché équilibré (\textbf{substitution}); sinon la \textbf{contribution} tranche. | |
| 329 | +\end{exbox} | |
| 330 | +\begin{notebox}[À l'intra] | |
| 331 | +Même question sur d'autres propriétés : pour un immeuble locatif neuf, calculer d'abord prix par \mc, prix par logement et ratio prix/rôle, puis conclure « soutien » ou « principale » \emph{avec} ces chiffres. | |
| 332 | +\end{notebox} | |
| 333 | +\end{frame} | |
| 334 | + | |
| 335 | +\begin{frame}[shrink]{Les principes qui reviennent à chaque partie \examtag{Q3, Q5a, Q11, Q14b}} | |
| 336 | +\footnotesize | |
| 337 | +\begin{center} | |
| 338 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{2.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5.6cm}@{}} | |
| 339 | +\toprule | |
| 340 | +\textbf{Principe} & \textbf{Énoncé} & \textbf{Comment l'illustrer avec une donnée du dossier} \\ | |
| 341 | +\midrule | |
| 342 | +Substitution & On ne paie pas plus qu'un bien d'utilité équivalente & Seize bâtiments identiques du même constructeur : prix demandés vs prix payés; comparables de terrain \\ | |
| 343 | +Contribution & Un élément vaut ce qu'il ajoute, non son coût & Écart entre deux grappes de prix; prix par logement; bâtiment incendié à contribution négative; \$/\mc{} décroissant avec la taille \\ | |
| 344 | +Anticipation & La valeur capitalise les bénéfices attendus & Revente avec plus-value; immeuble locatif payé 1,3 fois son rôle \\ | |
| 345 | +Conformité & Un bien conforme à son milieu maximise sa valeur & Lots quasi identiques, bandes de prix étroites; bâtiment neuf dans un secteur ancien \\ | |
| 346 | +Rendements décroissants & Chaque m\textsuperscript{2} supplémentaire ajoute moins & Prix marginal du m\textsuperscript{2} très inférieur au prix moyen \\ | |
| 347 | +Utilisation optimale & Légal, possible, faisable, productif & Terrain vacant et disponible; démolition d'un bâtiment sans contribution \\ | |
| 348 | +\bottomrule | |
| 349 | +\end{tabular} | |
| 350 | +\end{center} | |
| 351 | +\begin{importbox}[Barème Q5a : 0,75 par principe $=$ donnée (0,25) + explication (0,5)] | |
| 352 | +\ko~« Le principe de substitution s'applique aux duplex. » \quad \ok~« \textbf{Substitution} : les annonces à 639\,900~\$ ne se vendent pas tant que des unités identiques se concluent à 619\,900--631\,000~\$ (tableaux 1--2) : l'acheteur choisit le substitut le moins cher. » | |
| 353 | +\end{importbox} | |
| 354 | +\end{frame} | |
| 355 | + | |
| 356 | +\begin{frame}[shrink]{Normes de pratique de l'OEAQ --- ce qu'un É.A. doit faire avant de conclure \examtag{Q5b, Q19}} | |
| 357 | +\footnotesize | |
| 358 | +\begin{columns}[T] | |
| 359 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 360 | +\uqotitle{Exigences générales (séances 1--2) :} | |
| 361 | +\begin{enumerate} | |
| 362 | + \item \textbf{Mandat et date} d'évaluation définis (client, usage, type de valeur) | |
| 363 | + \item \textbf{Inspection} du bien et du voisinage | |
| 364 | + \item \textbf{Sources} identifiées et \textbf{vérification} des ventes (acte, parties, conditions) | |
| 365 | + \item \textbf{Hypothèses et conditions limitatives} écrites | |
| 366 | + \item \textbf{Certification} signée; \textbf{indépendance} (honoraires non conditionnels) | |
| 367 | +\end{enumerate} | |
| 368 | +\uqotitle{Propres à la méthode du coût :} identifier la base de coût (reproduction ou remplacement); justifier les sources de coûts; documenter la dépréciation; réconcilier avec les autres méthodes; mentionner les limites. | |
| 369 | +\end{column} | |
| 370 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 371 | +\begin{exbox}[Réponse type Q5b --- « appliquée au terrain de la partie B »] | |
| 372 | +0,5 par exigence \emph{reliée au terrain} : « \textbf{Date} : valeur au 12 novembre 2026, d'où l'ajustement de temps jusqu'à cette date; \textbf{inspection} : façade, profondeur, services, topographie, contraintes du lot; \textbf{vérification} : ratios prix/rôle aberrants à confirmer au Registre foncier avant usage; \textbf{hypothèses} : taux de tendance, conventions d'ajustement, dépréciation nulle de la maison neuve en extraction; \textbf{certification} : fourchette signée, méthodes et poids exposés. » | |
| 373 | +\end{exbox} | |
| 374 | +\begin{notebox}[Lien avec la note au client (Q19)] | |
| 375 | +La note \emph{est} l'exercice de ces normes : conclusion, méthodes et poids, hypothèses, limites, recommandation. | |
| 376 | +\end{notebox} | |
| 377 | +\end{column} | |
| 378 | +\end{columns} | |
| 379 | +\end{frame} | |
| 380 | + | |
| 381 | +% ====================================================================== | |
| 382 | +\section{Bloc 1 --- Séance 2 : coût, prix, valeur; bases et composantes du coût} | |
| 383 | +% ====================================================================== | |
| 384 | + | |
| 385 | +\begin{frame}[shrink]{Coût, prix, valeur --- qui, quand, pourquoi \examtag{Q1a, Q1c}} | |
| 386 | +\footnotesize | |
| 387 | +\begin{columns}[T] | |
| 388 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 389 | +\footnotesize | |
| 390 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{1.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{2.1cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{2.6cm}@{}} | |
| 391 | +\toprule | |
| 392 | + & \textbf{Nature} & \textbf{Qui / quand / but} \\ | |
| 393 | +\midrule | |
| 394 | +Coût & Dépense de production (ou coût normalisé) & Entrepreneur, moteur de coût, \textbf{MEFQ} (rôle du bâtiment : coût normalisé aux conditions de 2022) \\ | |
| 395 | +Prix & Fait de transaction & Acheteur et vendeur, à la date de l'acte, pour transférer la propriété \\ | |
| 396 | +Valeur & \textbf{Opinion} motivée, datée, à une fin & Évaluateur agréé, à la date d'évaluation, pour le mandat \\ | |
| 397 | +\bottomrule | |
| 398 | +\end{tabular} | |
| 399 | +\begin{importbox}[Piège] | |
| 400 | +Un \textbf{prix demandé} n'est ni un prix ni une valeur : c'est une offre ($-$0,5 si qualifié de « valeur »). Le rôle du bâtiment est un \textbf{coût} normalisé, non une valeur de marché. | |
| 401 | +\end{importbox} | |
| 402 | +\end{column} | |
| 403 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 404 | +\begin{exbox}[Exemple travaillé (pratique, Q1) --- 142, rue du Débusquage] | |
| 405 | +525\,000~\$ (27 février 2025) $=$ \textbf{prix}; 448\,400~\$ $=$ \textbf{coût} normalisé du bâtiment au rôle (1\textsuperscript{er} juillet 2022, MEFQ); 320\,591~\$ $=$ \textbf{coût} de remplacement neuf du moteur (10 octobre 2026). Aucun n'est une \emph{valeur}.\\[3pt] | |
| 406 | +\textbf{Coût complet implicite} $= (\text{prix} - \text{rôle terrain})/\text{aire} = (525\,000 - 74\,400)/140{,}0 = \mathbf{3\,219}$~\$/\mc; médiane des sept ventes $3\,006$~\$/\mc{} $= 279$~\$/pi\textsuperscript{2}; moteur $2\,300$~\$/\mc.\\[3pt] | |
| 407 | +\textbf{Pourquoi des chiffres si différents} : \textbf{portée} (le moteur s'arrête au coût de construction; le prix contient profit du promoteur, mise en marché, financement, garantie : $+30$ à $+40\,\%$), \textbf{date} (2022 / 2025 / 2026), \textbf{qualité et fiabilité} (finitions supérieures, confiance B du moteur, rôle terrain sous-évalué qui gonfle l'implicite). | |
| 408 | +\end{exbox} | |
| 409 | +\end{column} | |
| 410 | +\end{columns} | |
| 411 | +\end{frame} | |
| 412 | + | |
| 413 | +\begin{frame}[shrink]{Deux grappes de prix pour un même modèle --- la méthode \examtag{Q1b}} | |
| 414 | +\footnotesize | |
| 415 | +\begin{columns}[T] | |
| 416 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 417 | +\uqotitle{Le geste attendu :} | |
| 418 | +\begin{enumerate} | |
| 419 | + \item Trier les prix, repérer la \textbf{rupture} (deux niveaux nets) | |
| 420 | + \item Calculer la \textbf{médiane de chaque grappe} et l'\textbf{écart} ($\$$ et \%) | |
| 421 | + \item Proposer \textbf{deux explications vérifiables} --- lire les remarques du tableau des annonces : finitions, sous-sol aménagé, garage, lot, date, vente du constructeur vs revente, inclusions | |
| 422 | + \item Pour chacune, la \textbf{vérification} : fiche Centris, acte, permis, inspection, comparaison des rôles de bâtiment | |
| 423 | +\end{enumerate} | |
| 424 | +\end{column} | |
| 425 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 426 | +\begin{exbox}[\ko~Ce qui ne vaut rien] | |
| 427 | +« Le prix moyen est de 590\,000~\$; les écarts s'expliquent par le marché. » | |
| 428 | +\end{exbox} | |
| 429 | +\begin{exbox}[\ok~Ce qui vaut tous les points (structure)] | |
| 430 | +« Grappe basse : $n = 5$, médiane X~\$; grappe haute : $n = 11$, médiane Y~\$; écart Y $-$ X $=$ Z~\$ (\%). Explication 1 : \emph{option de finition / sous-sol aménagé} (remarque du tableau 2, ligne \ldots) $\rightarrow$ vérifier par la fiche d'inscription et le rôle du bâtiment. Explication 2 : \emph{date de vente} (livraisons 2024 vs reventes 2026) $\rightarrow$ vérifier par les dates et un indice de temps. » | |
| 431 | +\end{exbox} | |
| 432 | +\begin{notebox}[Principe en arrière-plan] | |
| 433 | +\textbf{Contribution} : l'écart entre les grappes mesure ce que le marché paie pour l'élément qui les distingue --- pas son coût. | |
| 434 | +\end{notebox} | |
| 435 | +\end{column} | |
| 436 | +\end{columns} | |
| 437 | +\end{frame} | |
| 438 | + | |
| 439 | +\begin{frame}[shrink]{Reproduction ou remplacement? --- et le double comptage \examtag{Q2}} | |
| 440 | +\footnotesize | |
| 441 | +\begin{columns}[T] | |
| 442 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 443 | +\footnotesize | |
| 444 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{2.1cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{2.3cm}@{}} | |
| 445 | +\toprule | |
| 446 | + & \textbf{Reproduction} & \textbf{Remplacement} \\ | |
| 447 | +\midrule | |
| 448 | +Résultat & Réplique exacte & Utilité équivalente \\ | |
| 449 | +Matériaux, normes & Identiques, d'époque & Actuels, Code en vigueur \\ | |
| 450 | +Obsolescence fonctionnelle curable & \textbf{Incluse} dans le coût & \textbf{Éliminée} du coût \\ | |
| 451 | +Coût & Plus élevé, difficile & Moindre, plus facile \\ | |
| 452 | +Usage & Patrimoine, assurance & Valeur marchande \\ | |
| 453 | +\bottomrule | |
| 454 | +\end{tabular} | |
| 455 | +\begin{defbox}[Relation] | |
| 456 | +$C_{\text{reproduction}} = C_{\text{remplacement}} + \text{obsolescence fonctionnelle curable}$ | |
| 457 | +\end{defbox} | |
| 458 | +\end{column} | |
| 459 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 460 | +\begin{exbox}[Réponse type (pratique, Q2)] | |
| 461 | +\textbf{a)} Bâtiment neuf pour un refinancement : \textbf{remplacement} (normes et matériaux actuels; reproduction et remplacement coïncident pour du neuf; base usuelle en valeur marchande). Maison de 1905 \textbf{citée} dont l'assureur exige la reconstruction à l'identique : \textbf{reproduction}.\\ | |
| 462 | +\textbf{b)} \textbf{Double comptage} : le coût de remplacement élimine déjà les déficiences fonctionnelles curables; partir du remplacement \emph{et} déduire ensuite la fonctionnelle curable, c'est la compter deux fois. Chaque base commande sa liste de déductions. | |
| 463 | +\end{exbox} | |
| 464 | +\begin{importbox}[Formulation attendue] | |
| 465 | +Nommer la base \textbf{et} la relier au mandat (qui exige quoi) : une base sans justification vaut la moitié. | |
| 466 | +\end{importbox} | |
| 467 | +\end{column} | |
| 468 | +\end{columns} | |
| 469 | +\end{frame} | |
| 470 | + | |
| 471 | +\begin{frame}[shrink]{Directs, indirects, profit entrepreneurial --- le classement et le piège \examtag{Q4a}} | |
| 472 | +\begin{columns}[T] | |
| 473 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 474 | +\uqotitle{Coûts directs (\emph{hard costs})} --- ce qui entre physiquement dans le bâtiment et le chantier : matériaux, main-d'\oe uvre de chantier, équipement, \textbf{soumissions des sous-traitants marge comprise}, frais généraux et \textbf{profit de l'entrepreneur général} (convention du cours : directs du moteur + frais généraux 7\,\% + profit de l'entrepreneur 8\,\%).\\[3pt] | |
| 475 | +\uqotitle{Coûts indirects (\emph{soft costs})} --- honoraires (architecte, ingénieurs, arpenteur), permis, assurances de chantier, financement et \textbf{intérêts intercalaires}, frais légaux, administration, mise en marché, taxes non récupérables; fourchette 15--25\,\% des directs.\\[3pt] | |
| 476 | +\uqotitle{Profit entrepreneurial} --- la rémunération du \textbf{promoteur} pour le risque de l'ensemble (8--15\,\%, plus pour le spécialisé), \emph{distincte} de la marge de l'entrepreneur. | |
| 477 | +\end{column} | |
| 478 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 479 | +\begin{importbox}[Le piège classique (0 à l'item si raté)] | |
| 480 | +\textbf{Marge de l'entrepreneur général ou d'un sous-traitant} $=$ coût \textbf{direct} (elle fait partie de la soumission). \textbf{Profit du promoteur} $=$ profit entrepreneurial. Les confondre fait \emph{sous-estimer} le coût neuf. | |
| 481 | +\end{importbox} | |
| 482 | +\end{column} | |
| 483 | +\end{columns} | |
| 484 | +\end{frame} | |
| 485 | + | |
| 486 | +\begin{frame}{Le classement des postes --- exemple travaillé et conventions du cours \examtag{Q4a}} | |
| 487 | +\begin{columns}[T] | |
| 488 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 489 | +\begin{exbox}[Exemple travaillé (pratique, Q4a)] | |
| 490 | +Directs : matériaux, main-d'\oe uvre de chantier, \textbf{marge du sous-traitant en plomberie}. Indirects : honoraires de l'architecte, permis municipal, intérêts intercalaires, assurance de chantier. Profit entrepreneurial : profit du promoteur. (Contingence : indirect, ou direct si justifié.) | |
| 491 | +\end{exbox} | |
| 492 | +\end{column} | |
| 493 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 494 | +\begin{notebox}[Rappel des conventions du cours] | |
| 495 | +Contingences 5\,\%, honoraires 4\,\%, permis de Gatineau 4,70~\$/1\,000~\$ (min. 335~\$/logement), GCR 2\,656,68~\$/unité, intercalaires $D_c \times 6{,}5\,\% \times T \times \tfrac{1}{2}$, profit 11\,\% de (directs + indirects). Ces conventions ne sont \emph{pas} testées à l'intra (séances 5--8), mais elles expliquent la portée d'un bordereau. | |
| 496 | +\end{notebox} | |
| 497 | +\end{column} | |
| 498 | +\end{columns} | |
| 499 | +\end{frame} | |
| 500 | + | |
| 501 | +\begin{frame}[shrink]{Séances 1 et 2 --- Ce qu'il faut retenir} | |
| 502 | +\footnotesize | |
| 503 | +\begin{columns}[T] | |
| 504 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 505 | +\uqotitle{Essentiel :} | |
| 506 | +\begin{itemize} | |
| 507 | + \item $V = V_T + (C_N - D)$ : terrain \emph{vacant}, coût neuf \emph{complet}, dépréciation | |
| 508 | + \item Coût (dépense, coût normalisé) $\neq$ prix (fait) $\neq$ valeur (opinion); un prix demandé n'est ni l'un ni l'autre | |
| 509 | + \item Reproduction (réplique; patrimoine, assurance) vs remplacement (utilité équivalente; valeur marchande); relation et double comptage | |
| 510 | + \item Directs (marge de l'entrepreneur comprise) / indirects / profit \textbf{du promoteur} | |
| 511 | + \item Méthode principale pour l'usage spécial, le neuf, l'assurance; peu fiable pour l'ancien et le marché actif | |
| 512 | + \item Normes : mandat et date, inspection, sources et vérification, hypothèses, certification, indépendance | |
| 513 | +\end{itemize} | |
| 514 | +\end{column} | |
| 515 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 516 | +\begin{quizbox}[Auto-test] | |
| 517 | +Un bordereau donne 300\,000~\$ de coûts directs « marge de l'entrepreneur comprise », 45\,000~\$ d'indirects et 30\,000~\$ de profit du promoteur. Le rôle du terrain est de 80\,000~\$; la maison neuve s'est vendue 540\,000~\$. Appliquez la formule et nommez les trois raisons de l'écart. | |
| 518 | +\end{quizbox} | |
| 519 | +\pause | |
| 520 | +\begin{exbox}[Réponse] | |
| 521 | +$C_N = 300\,000 + 45\,000 + 30\,000 = 375\,000$; $V = 80\,000 + 375\,000 = 455\,000$~\$, soit $455\,000/540\,000 - 1 = -15{,}7\,\%$. Raisons : terrain au \textbf{rôle de 2022} (sous-évalué); portée du coût (mise en marché, financement du projet, garantie absents); demande pour le neuf --- le coût ne détermine pas la valeur. | |
| 522 | +\end{exbox} | |
| 523 | +\end{column} | |
| 524 | +\end{columns} | |
| 525 | +\end{frame} | |
| 526 | + | |
| 527 | +% ====================================================================== | |
| 528 | +\section{Bloc 2 --- Séance 3 : le terrain vacant et les cinq méthodes} | |
| 529 | +% ====================================================================== | |
| 530 | + | |
| 531 | +\begin{frame}[shrink]{Le terrain « vacant et disponible » et l'utilisation optimale \examtag{Q11, Q13}} | |
| 532 | +\begin{columns}[T] | |
| 533 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 534 | +\begin{defbox}[Principe] | |
| 535 | +Le terrain s'évalue \textbf{comme s'il était vacant}, pour son \textbf{utilisation optimale} : l'usage légalement permis, physiquement possible, financièrement faisable et maximalement productif. L'usage actuel n'est pas nécessairement l'optimal. | |
| 536 | +\end{defbox} | |
| 537 | +\begin{center} | |
| 538 | +\resizebox{0.95\linewidth}{!}{% | |
| 539 | +\begin{tikzpicture}[node distance=0.2cm] | |
| 540 | +\node[uqostep] (s1) {\textbf{1. Légalement permis?} zonage, PIIA, patrimoine, servitudes, hiérarchie LAU}; | |
| 541 | +\node[uqostep, below=of s1] (s2) {\textbf{2. Physiquement possible?} superficie, façade, sol, accès, services, contamination}; | |
| 542 | +\node[uqostep, below=of s2] (s3) {\textbf{3. Financièrement faisable?} valeur finale $>$ terrain + démolition + construction + profit}; | |
| 543 | +\node[uqostep, below=of s3] (s4) {\textbf{4. Maximalement productif?} le résidu foncier le plus élevé}; | |
| 544 | +\draw[uqoarrow] (s1) -- (s2); \draw[uqoarrow] (s2) -- (s3); \draw[uqoarrow] (s3) -- (s4); | |
| 545 | +\end{tikzpicture}} | |
| 546 | +\end{center} | |
| 547 | +\end{column} | |
| 548 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 549 | +\begin{exbox}[Exemple travaillé (pratique, Q5) --- 111-113, rue Papineau, Vieux-Hull : bâtiment de 1875 incendié, lot de 289,3~\mc, façade 10,62~m, rôle terrain 231\,400~\$, vendu 199\,900~\$] | |
| 550 | +\textbf{Légal} : zonage résidentiel de moyenne densité, PIIA, patrimoine --- les ventes de plex voisins (550\,000 et 610\,000~\$) montrent l'usage courant. \textbf{Physique} : 289~\mc, 10,6~m de façade, mitoyenneté, sol possiblement contaminé --- un plex de 2--3 logements est la norme de la rue. \textbf{Financier} : prix final des plex $>$ terrain + 35\,000 de démolition + construction + profit. \textbf{Productif} : le plex neuf plutôt qu'une unifamiliale (le 72 s'est vendu 425\,000~\$ seulement).\\ | |
| 551 | +\textbf{Vacant vs amélioré} : la contribution du bâtiment incendié est \textbf{négative} (démolition); la valeur du terrain vacant commande. | |
| 552 | +\end{exbox} | |
| 553 | +\end{column} | |
| 554 | +\end{columns} | |
| 555 | +\end{frame} | |
| 556 | + | |
| 557 | +\begin{frame}[shrink]{Bâtiment inoccupé : la valeur implicite du terrain et la contribution \examtag{Q11c, Q13}} | |
| 558 | +\begin{columns}[T] | |
| 559 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 560 | +\begin{defbox}[Trois calculs à savoir faire] | |
| 561 | +\begin{itemize} | |
| 562 | + \item Valeur implicite du terrain $=$ prix $+$ démolition (hypothèse du dossier) | |
| 563 | + \item Ratio sur le rôle terrain : avec \emph{et} sans la démolition; \$/\mc | |
| 564 | + \item Contribution du bâtiment $=$ prix $-$ rôle du terrain (brut), puis \emph{net} de la démolition : positive, nulle ou \textbf{négative} | |
| 565 | +\end{itemize} | |
| 566 | +\end{defbox} | |
| 567 | +\begin{importbox}[Le rôle du bâtiment n'est pas une contribution] | |
| 568 | +Le rôle inscrit un \textbf{coût normalisé} résiduel (24\,100 à 80\,200~\$ pour des ruines) : il n'a plus de sens économique. La valeur d'un bâtiment est ce qu'il \emph{ajoute}, non son coût ni son rôle. | |
| 569 | +\end{importbox} | |
| 570 | +\end{column} | |
| 571 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 572 | +\begin{exbox}[Exemple travaillé (pratique, Q5c et Q7)] | |
| 573 | +Papineau : $199\,900 + 35\,000 = \mathbf{234\,900}$~\$; ratio $234\,900/231\,400 = \mathbf{1{,}015}$ (contre 0,864 sur le prix brut); $234\,900/289{,}3 = \mathbf{812}$~\$/\mc{} $\approx$ rôle des voisins (800~\$/\mc).\\ | |
| 574 | +Cinq incendies, ratios de 0,674 à 1,354 : dispersion expliquée par la \textbf{démolition} à la charge de l'acheteur, le \textbf{secteur} et son rôle, le \textbf{délai} depuis le 1\textsuperscript{er} juillet 2022, la \textbf{motivation} du vendeur (sinistre, assureur).\\ | |
| 575 | +180, rue Harold : 399\,900~\$ comme maison (2021) $\rightarrow$ 165\,000~\$ comme terrain incendié (2025) : $-58{,}7\,\%$; la maison contribuait $\approx$ 235\,000~\$, détruite sa contribution est \textbf{négative}. La valeur du terrain vacant est le \emph{plancher} de la valeur de la propriété. | |
| 576 | +\end{exbox} | |
| 577 | +\end{column} | |
| 578 | +\end{columns} | |
| 579 | +\end{frame} | |
| 580 | + | |
| 581 | +\begin{frame}[shrink]{Les cinq méthodes --- quand, comment, fiabilité \examtag{Q8--Q10, Q13c}} | |
| 582 | +\footnotesize | |
| 583 | +\begin{center} | |
| 584 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{2.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{2.6cm}@{}} | |
| 585 | +\toprule | |
| 586 | +\textbf{Méthode} & \textbf{Formule / geste} & \textbf{Quand} & \textbf{Fiabilité} \\ | |
| 587 | +\midrule | |
| 588 | +Comparaison directe & Ventes de terrains vacants ajustées vers le sujet; réconciliation & Dès que des ventes existent & 1 --- la référence \\ | |
| 589 | +Extraction & $V_T = $ prix de la propriété bâtie $-$ coût neuf déprécié & Ventes bâties + coût fiable; bâtiment récent & 2 --- amplifie l'erreur de coût \\ | |
| 590 | +Lotissement & Revenus des lots $-$ aménagement $-$ frais $-$ profit, actualisés & Grande parcelle subdivisible & 2 --- sensible aux hypothèses \\ | |
| 591 | +Résidu foncier & $(\text{RNE} - V_{\text{bât}} \times \tau_{\text{bât}}) / \tau_{\text{terrain}}$ & Revenus et taux étayés; bâtiment neuf à l'optimal & 3 --- prudence \\ | |
| 592 | +Affectation & $V_T = V_{\text{propriété}} \times$ ratio terrain (marché ou rôle) & Seulement des ratios & 4 --- dernier recours, appoint \\ | |
| 593 | +\bottomrule | |
| 594 | +\end{tabular} | |
| 595 | +\end{center} | |
| 596 | +\begin{columns}[T] | |
| 597 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 598 | +\begin{notebox}[Guide décisionnel] | |
| 599 | +On descend la liste : ventes de terrains vacants? $\rightarrow$ comparaison. Sinon ventes bâties et coûts fiables? $\rightarrow$ extraction. Parcelle subdivisible? $\rightarrow$ lotissement. Revenus et taux? $\rightarrow$ résidu. Seulement des ratios? $\rightarrow$ affectation. | |
| 600 | +\end{notebox} | |
| 601 | +\end{column} | |
| 602 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 603 | +\begin{exbox}[Milieu rural sans vente de terrain (Q13c)] | |
| 604 | +Extraction et affectation sur des ventes \emph{bâties}; comparaison élargie à des secteurs semblables; \textbf{pas} de résidu (pas de revenus). | |
| 605 | +\end{exbox} | |
| 606 | +\end{column} | |
| 607 | +\end{columns} | |
| 608 | +\end{frame} | |
| 609 | + | |
| 610 | +\begin{frame}{Comparaison directe --- six étapes, neuf éléments, règle d'or} | |
| 611 | +\begin{columns}[T] | |
| 612 | +\begin{column}{0.46\textwidth} | |
| 613 | +\uqotitle{Six étapes :} (1) caractériser le sujet · (2) rechercher des ventes · (3) \textbf{vérifier et confirmer} · (4) choisir l'unité (\$/\mc) · (5) ajuster · (6) réconcilier.\\[4pt] | |
| 614 | +\uqotitle{Neuf éléments d'ajustement :}\\ | |
| 615 | +\emph{Transactionnels (en cascade)} : droits transmis · financement · conditions de vente · \textbf{conditions du marché (temps)}.\\ | |
| 616 | +\emph{De propriété (additifs)} : localisation · caractéristiques physiques (superficie, forme, profondeur) · services · zonage · composantes non immobilières. | |
| 617 | +\end{column} | |
| 618 | +\begin{column}{0.52\textwidth} | |
| 619 | +\begin{defbox}[Règle d'or] | |
| 620 | +On ajuste le \textbf{comparable vers le sujet}, jamais l'inverse : comparable \emph{supérieur} $\Rightarrow$ ajustement \textbf{négatif}; comparable \emph{inférieur} $\Rightarrow$ ajustement \textbf{positif}. « Comparable plus grand $\Rightarrow$ $+$ » dans notre convention de superficie parce que le \$/\mc{} d'un grand lot est plus bas que celui du sujet plus petit. | |
| 621 | +\end{defbox} | |
| 622 | +\begin{importbox}[Ordre imposé à l'intra] | |
| 623 | +Temps d'abord --- sur le prix --- puis les ajustements physiques (additifs) sur le prix ajusté au marché : $P_{\text{ajusté}} = P \times (1 + a_{\text{temps}}) \times (1 + a_{\text{sup}} + a_{\text{prof}} + a_{\text{loc}})$. | |
| 624 | +\end{importbox} | |
| 625 | +\end{column} | |
| 626 | +\end{columns} | |
| 627 | +\end{frame} | |
| 628 | + | |
| 629 | +\begin{frame}[shrink]{Extraction --- le talon d'Achille \examtag{Q8}} | |
| 630 | +\footnotesize | |
| 631 | +\begin{columns}[T] | |
| 632 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 633 | +\begin{defbox}[Geste] | |
| 634 | +$V_T = $ prix de la propriété bâtie $-$ (coût neuf $-$ dépréciation). Pour une maison neuve : $D = 0$ ou une dépréciation minime \emph{énoncée} (p.~ex. 3,3\,\% pour trois ans d'âge). Exprimer le résultat en \$/\mc{} et en ratio sur le rôle du terrain. | |
| 635 | +\end{defbox} | |
| 636 | +\begin{importbox}[Sensibilité : l'erreur de coût se reporte \emph{en entier} sur le terrain] | |
| 637 | +Si le bâtiment pèse les deux tiers du prix, $\pm$10\,\% sur le coût $\approx$ $\pm$20\,\% sur le terrain. Refaire le calcul avec P10 et P90 du bordereau et avec $\pm$10\,\% : la fourchette obtenue \emph{est} la réponse à « fiabilité? ». | |
| 638 | +\end{importbox} | |
| 639 | +\end{column} | |
| 640 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 641 | +\begin{exbox}[Exemple travaillé (pratique, Q12) --- 10, rue du Débusquage offert à 435\,655~\$, rôle terrain 71\,400~\$] | |
| 642 | +Avec le coût du moteur : $435\,655 - 320\,591 = \mathbf{115\,064}$~\$ $= 1{,}61 \times$ le rôle terrain : plausible (ratios des lots de 1,1 à 1,6).\\ | |
| 643 | +Avec le \emph{coût complet implicite} du marché ($279{,}3 \times 1\,505 = 420\,345$) : $V_T = 15\,310$~\$ --- \textbf{absurde} : ce « coût » contient déjà le profit du promoteur et a été dérivé de prix qui \emph{incluaient} le terrain. L'extraction n'a de sens qu'avec un coût de \textbf{portée cohérente}, sans contribution du terrain. | |
| 644 | +\end{exbox} | |
| 645 | +\begin{notebox}[Réponse type] | |
| 646 | +Valeur, \$/\mc, ratio, hypothèse de dépréciation (1,5 + 0,5); bornes P10/P90 et $\pm$10\,\%, puis le verdict « méthode de \textbf{vérification}, pas de conclusion » (2). | |
| 647 | +\end{notebox} | |
| 648 | +\end{column} | |
| 649 | +\end{columns} | |
| 650 | +\end{frame} | |
| 651 | + | |
| 652 | +\begin{frame}[shrink]{Affectation --- ratio du rôle ou ratio du marché? \examtag{Q9}} | |
| 653 | +\footnotesize | |
| 654 | +\begin{columns}[T] | |
| 655 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 656 | +\begin{defbox}[Deux ratios possibles] | |
| 657 | +\begin{itemize} | |
| 658 | + \item \textbf{Au rôle} : part du terrain dans la valeur inscrite (terrain $\div$ total), médiane de plusieurs unités --- photographie du \textbf{1\textsuperscript{er} juillet 2022}, méthode de masse | |
| 659 | + \item \textbf{Au marché} : prix médian des lots vendus $\div$ prix médian des maisons neuves du même secteur --- à la date pertinente | |
| 660 | +\end{itemize} | |
| 661 | +\end{defbox} | |
| 662 | +\uqotitle{Pourquoi ils divergent :} les terrains ont monté plus vite que les bâtiments depuis 2022; le rôle sous-évalue les lots (ratios prix/rôle $>$ 1); secteurs et dates différents. | |
| 663 | +\end{column} | |
| 664 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 665 | +\begin{exbox}[Exemple travaillé (pratique, Q13)] | |
| 666 | +Rôle : $74\,400/522\,800 = \mathbf{14{,}2\,\%}$. Marché : lots 2025 (hors lot 3) médiane 230\,000~\$; maisons neuves médiane 837\,544~\$ $\Rightarrow$ $\mathbf{27{,}5\,\%}$. Appliqués à 841\,121~\$ : 119\,700 contre \textbf{231\,000~\$}. On retient le ratio de \textbf{marché} (ventes réelles du même lotissement, date pertinente); l'affectation reste une \textbf{méthode d'appoint} qui corrobore la comparaison directe (231\,000 vs 270\,000~\$), sans la remplacer. | |
| 667 | +\end{exbox} | |
| 668 | +\begin{importbox}[Réponse type Q9b] | |
| 669 | +Deux résultats (0,5) + \emph{pourquoi} ils divergent : date de référence et méthode du rôle, hausse différenciée des terrains (1) + « méthode d'appoint, cohérente avec la comparaison et l'extraction » (0,5). | |
| 670 | +\end{importbox} | |
| 671 | +\end{column} | |
| 672 | +\end{columns} | |
| 673 | +\end{frame} | |
| 674 | + | |
| 675 | +\begin{frame}[shrink]{Lotissement et résidu foncier --- deux méthodes « à hypothèses » \examtag{Q10}} | |
| 676 | +\footnotesize | |
| 677 | +\begin{columns}[T] | |
| 678 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 679 | +\begin{exbox}[Lotissement --- exemple travaillé (pratique, Q14) : 13 lots de l'impasse d'Amos] | |
| 680 | +Revenus $13 \times 230\,000 = 2\,990\,000$; aménagement $13 \times 48\,000 = 624\,000$; frais de vente 5\,\% $= 149\,500$; profit du lotisseur 15\,\% $= 448\,500$; flux net $1\,768\,000$; $\times$ facteur d'actualisation 0,90 $= \mathbf{1\,590\,000}$~\$ pour la parcelle brute (121~\$/\mc{} de lot vendable), contre 2\,546\,900~\$ de rôles cumulés ($-37{,}5\,\%$) : le rôle évalue des lots \emph{desservis}, l'analyse donne le terrain \emph{brut}, avant rue, services, profit et temps. Sensibilité : aménagement à 60\,000~\$/lot $\Rightarrow$ $-140\,400$~\$ ($-8{,}8\,\%$). | |
| 681 | +\end{exbox} | |
| 682 | +\end{column} | |
| 683 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 684 | +\begin{defbox}[Résidu foncier] | |
| 685 | +$V_T = \dfrac{\text{RNE} - V_{\text{bât}} \times \tau_{\text{bât}}}{\tau_{\text{terrain}}}$ --- chaîne : revenu brut potentiel $\rightarrow$ brut effectif (inoccupation) $\rightarrow$ \textbf{RNE} (dépenses) $\rightarrow$ revenu exigé par le bâtiment ($C_N \times \tau_{\text{bât}}$, avec $\tau_{\text{bât}} > \tau_{\text{terrain}}$ : récupération du capital) $\rightarrow$ \textbf{revenu résiduel} $\rightarrow$ $\div\,\tau_{\text{terrain}}$. | |
| 686 | +\end{defbox} | |
| 687 | +\begin{importbox}[Résidu négatif : la réponse n'est pas « 0 »] | |
| 688 | +Un résidu négatif dit que le marché \textbf{n'achète pas ce bien pour son revenu} (propriétaires-occupants), que le coût neuf dépasse la valeur de revenu, et que la méthode est \textbf{inapplicable} ici. Calculer aussi la capitalisation du RNE au taux du bâtiment et le \textbf{taux global implicite} au prix demandé (RNE $\div$ prix), puis \emph{nommer} les hypothèses de l'encadré qui conditionnent la conclusion. Résidu négatif sans interprétation : max 2 points sur 4. | |
| 689 | +\end{importbox} | |
| 690 | +\end{column} | |
| 691 | +\end{columns} | |
| 692 | +\end{frame} | |
| 693 | + | |
| 694 | +\begin{frame}[shrink]{Le cadre québécois du terrain --- LAU, rôle, mutation} | |
| 695 | +\begin{columns}[T] | |
| 696 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 697 | +\begin{defbox}[Hiérarchie normative de l'aménagement \examtag{Q15b}] | |
| 698 | +\begin{enumerate} | |
| 699 | + \item \textbf{Loi sur l'aménagement et l'urbanisme} (Québec) | |
| 700 | + \item \textbf{Schéma d'aménagement et de développement} (MRC / ville) | |
| 701 | + \item \textbf{Plan d'urbanisme} (municipalité) | |
| 702 | + \item \textbf{Règlements} de zonage, de lotissement, de construction (+ PIIA) | |
| 703 | +\end{enumerate} | |
| 704 | +Chaque palier doit être conforme au précédent; elle fonde le critère \textbf{légalement permis} : usages, densité (COS, taux d'implantation, marges), dimensions minimales des lots, zones de contraintes. | |
| 705 | +\end{defbox} | |
| 706 | +\end{column} | |
| 707 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 708 | +\uqotitle{Rôle d'évaluation (LFM) :} valeur réelle (art.~43) aux conditions du marché \textbf{18 mois avant} l'entrée en vigueur (art.~46) --- rôle 2024-2026 de Gatineau : \textbf{1\textsuperscript{er} juillet 2022}; terrain et bâtiment inscrits séparément; MEFQ : coût normalisé pour le bâtiment.\\[4pt] | |
| 709 | +\uqotitle{Ratio prix/rôle terrain :} prix $\div$ valeur inscrite du terrain --- notre instrument de \textbf{tendance} (TP1) et d'\textbf{équité} (localisation), neutre à la composition des ventes.\\[4pt] | |
| 710 | +\uqotitle{Autres :} droits de mutation (barème 2026 : 0,5 / 1,0 / 1,5\,\%, base $=$ max du prix et du rôle $\times$ facteur comparatif); LPTAA/CPTAQ en zone agricole; cadre des milieux hydriques (2026). | |
| 711 | +\end{column} | |
| 712 | +\end{columns} | |
| 713 | +\end{frame} | |
| 714 | + | |
| 715 | +\begin{frame}[shrink]{Séance 3 --- Ce qu'il faut retenir} | |
| 716 | +\footnotesize | |
| 717 | +\begin{columns}[T] | |
| 718 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 719 | +\uqotitle{Essentiel :} | |
| 720 | +\begin{itemize} | |
| 721 | + \item Terrain \emph{vacant et disponible}; quatre critères \textbf{dans l'ordre}; vacant vs amélioré; contribution négative d'un bâtiment à démolir | |
| 722 | + \item Cinq méthodes et leur hiérarchie : comparaison $>$ extraction / lotissement $>$ résidu $>$ affectation | |
| 723 | + \item Six étapes, neuf éléments, règle d'or, temps avant physique | |
| 724 | + \item Extraction : portée du coût cohérente, sensibilité $\times$2 | |
| 725 | + \item Affectation : ratio de marché $>$ ratio du rôle; appoint | |
| 726 | + \item Résidu négatif $=$ méthode inapplicable, à interpréter | |
| 727 | + \item LAU $\rightarrow$ schéma $\rightarrow$ plan $\rightarrow$ zonage | |
| 728 | +\end{itemize} | |
| 729 | +\end{column} | |
| 730 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 731 | +\begin{quizbox}[Auto-test] | |
| 732 | +Un lot bâti d'une maison de 1920 inoccupée (rôle terrain 180\,000~\$, rôle bâtiment 40\,000~\$) se vend 170\,000~\$; démolition estimée 30\,000~\$. Valeur implicite du terrain, ratio, contribution du bâtiment? | |
| 733 | +\end{quizbox} | |
| 734 | +\pause | |
| 735 | +\begin{exbox}[Réponse] | |
| 736 | +Terrain implicite $170\,000 + 30\,000 = 200\,000$~\$; ratio $200\,000/180\,000 = 1{,}111$ (0,944 sur le prix brut). Contribution brute $170\,000 - 180\,000 = -10\,000$~\$; nette de la démolition $-40\,000$~\$ : \textbf{négative}. Le rôle du bâtiment (40\,000~\$) est un coût normalisé, pas une contribution. L'utilisation optimale est celle du terrain vacant. | |
| 737 | +\end{exbox} | |
| 738 | +\end{column} | |
| 739 | +\end{columns} | |
| 740 | +\end{frame} | |
| 741 | + | |
| 742 | +% ====================================================================== | |
| 743 | +\section{Bloc 2 --- Séance 4 : analyse du terrain et grille d'ajustement} | |
| 744 | +% ====================================================================== | |
| 745 | + | |
| 746 | +\begin{frame}[shrink]{Caractéristiques physiques --- superficie, forme, façade, profondeur \examtag{Q14}} | |
| 747 | +\begin{columns}[T] | |
| 748 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 749 | +\uqotitle{Superficie :} le \$/\mc{} \textbf{décroît} avec la taille (économies d'échelle foncières; \textbf{contribution} / \textbf{rendements décroissants}) : l'acheteur paie surtout le droit de bâtir.\\[3pt] | |
| 750 | +\uqotitle{Façade et profondeur :} la façade est plus valorisée; ratio idéal profondeur:façade de 2:1 à 3:1; profondeur $=$ superficie $\div$ façade.\\[3pt] | |
| 751 | +\uqotitle{Règle de Harper (4-3-2-1) :} les quarts successifs de la profondeur valent 40 / 30 / 20 / 10\,\% de la valeur; variante de Davis 50 / 25 / 15 / 10. Outil d'estimation, à valider par le marché; convention du cours : ratio de profondeur comparable $\div$ sujet $> 1{,}25 \Rightarrow +5\,\%$, $< 0{,}75 \Rightarrow -5\,\%$.\\[3pt] | |
| 752 | +\uqotitle{Lot d'angle :} deux façades $=$ avantage ou nuisance selon le marché; chercher des \textbf{ventes jumelées}, ne pas présumer. | |
| 753 | +\end{column} | |
| 754 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 755 | +\begin{importbox}[Prix marginal négatif (Q14c)] | |
| 756 | +Avant de conclure qu'« un \mc{} de plus vaut moins que rien » : ramener les deux ventes à la \textbf{même date}, puis invoquer la \textbf{profondeur} (Harper) et le bruit de deux ventes; comparer au marginal \textbf{au rôle}. | |
| 757 | +\end{importbox} | |
| 758 | +\end{column} | |
| 759 | +\end{columns} | |
| 760 | +\end{frame} | |
| 761 | + | |
| 762 | +\begin{frame}{Forme, taille et prix marginal --- exemple travaillé (pratique, Q15) \examtag{Q14}} | |
| 763 | +\begin{exbox}[Lots 31 et 27 de l'impasse d'Amos] | |
| 764 | +Lot 31 : $340\,000/1\,852 = 184$~\$/\mc, profondeur $1\,852/12{,}66 = 146{,}3$~m; lot 27 : $229\,000/800{,}9 = 286$~\$/\mc, profondeur $46{,}9$~m; Harper $146{,}3/46{,}9 = 3{,}12$ : lot \emph{drapeau} étroit et profond, profondeur excédentaire peu valorisée.\\ | |
| 765 | +\textbf{Prix marginal du \mc} : au rôle $(209\,500 - 192\,000)/1\,051{,}1 = 16{,}6$~\$/\mc; au marché $(340\,000 - 229\,000)/1\,051{,}1 = 105{,}6$~\$/\mc{} --- non comparables tels quels : 22 mois d'écart (ramener le lot 31 au marché de 2025 : $\approx 176$~\$/\mc). Dans tous les cas, marginal $\ll$ moyen (286) : rendements décroissants.\\ | |
| 766 | +\textbf{Lot d'angle} (lot 12 : 54~m de façade, rôle quasi identique) : deux façades $=$ avantage ou nuisance selon le marché; l'évaluateur cherche des ventes jumelées plutôt que de présumer; le rôle n'en tient pas compte. | |
| 767 | +\end{exbox} | |
| 768 | +\end{frame} | |
| 769 | + | |
| 770 | +\begin{frame}[shrink]{Localisation, zonage, services, contraintes \examtag{Q15, Q16}} | |
| 771 | +\begin{columns}[T] | |
| 772 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 773 | +\uqotitle{Zonage et densité :} COS $=$ plancher $\div$ terrain; taux d'implantation $=$ emprise $\div$ terrain; marges; une densité permise plus élevée $\Rightarrow$ valeur unitaire supérieure.\\[3pt] | |
| 774 | +\uqotitle{Services :} aqueduc, égout, rue pavée; \textbf{convention du TP1} : lot sans aqueduc ou égout $\Rightarrow$ coût de raccordement 8\,000~\$ (réel souvent supérieur : puits, installation septique, Q-2, r.~22; bassin d'acheteurs réduit).\\[3pt] | |
| 775 | +\uqotitle{Contraintes :} \textbf{zones inondables} (cadre des milieux hydriques adopté en juin 2025, en vigueur le 1\textsuperscript{er} mars 2026 : classes de risque très élevé / élevé / modéré / faible, cartographie $+30\,\%$ à Gatineau), glissements, \textbf{sites contaminés}, servitudes et droits réels, patrimoine (PIIA, citation). | |
| 776 | +\end{column} | |
| 777 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 778 | +\end{column} | |
| 779 | +\end{columns} | |
| 780 | +\end{frame} | |
| 781 | + | |
| 782 | +\begin{frame}{Ventes sous le rôle --- exemple travaillé (pratique, Q16) \examtag{Q15, Q16}} | |
| 783 | +\begin{exbox}[Trois lots réels de Gatineau] | |
| 784 | +\textbf{817, rue Notre-Dame} (sans services) : $239\,900 - 8\,000 = 231\,900$~\$ « équivalent desservi » (ratio 1,270 au lieu de 1,314). \textbf{919, rue Jacques-Cartier} (rue riveraine, ratio 0,574) : vérifier la \textbf{cartographie des zones inondables}, la cote de crue, l'assurabilité, l'historique 2017--2019; le rôle de 2022 est \emph{antérieur} au nouveau cadre $\Rightarrow$ signal d'une contrainte réglementaire, non d'une vente hors marché. \textbf{2A--2B, rue du Patrimoine} (0,507 et 0,540) : trois hypothèses \emph{distinctes} + vérification : PIIA et contraintes patrimoniales (règlement, CCU); servitude ou milieu humide (certificat de localisation, caractérisation); vente lotisseur $\rightarrow$ constructeur ou parties liées (acte, Registraire). | |
| 785 | +\end{exbox} | |
| 786 | +\begin{importbox}[Barème Q15a : 0,5 par hypothèse-vérification, neuf attendues] | |
| 787 | +Hypothèses \emph{répétées à l'identique} d'une vente à l'autre : $-$0,5 par répétition. Variez : zonage/servitude, milieu humide/inondable, lot enclavé ou irrégulier, parties liées, rôle surévalué, état ou contamination du sol. | |
| 788 | +\end{importbox} | |
| 789 | +\end{frame} | |
| 790 | + | |
| 791 | +\begin{frame}[shrink]{Les conventions d'ajustement du cours (séance 4, TP1) --- à connaître par c\oe ur \examtag{Q6, Q7}} | |
| 792 | +\footnotesize | |
| 793 | +\begin{center} | |
| 794 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{8.8cm} l@{}} | |
| 795 | +\toprule | |
| 796 | +\textbf{Convention} & \textbf{Valeur} \\ | |
| 797 | +\midrule | |
| 798 | +Délai maximal d'une vente comparable (au-delà : écarter) & 18 mois \\ | |
| 799 | +Temps : taux mensuel \textbf{composé} de la tendance, mois $=$ jours $\div$ 30,44 & $(1+t)^{\text{mois}} - 1$ \\ | |
| 800 | +Superficie : $\pm$3\,\% par tranche \textbf{complète} de 20\,\% d'écart (comparable plus grand $\Rightarrow$ $+$) & 3\,\% / 20\,\% \\ | |
| 801 | +Profondeur (Harper) : ratio profondeur comparable $\div$ sujet $>$ 1,25 $\Rightarrow$ $+$5\,\%; $<$ 0,75 $\Rightarrow$ $-$5\,\% & $\pm$5\,\% \\ | |
| 802 | +Localisation par équité du rôle : (rôle/\mc{} du sujet $\div$ rôle/\mc{} du comparable) $-$ 1, \textbf{plafonné} & $\pm$10\,\% \\ | |
| 803 | +Seuils : ajustement net $\le$ 15\,\%, brut $\le$ 25\,\% du prix ajusté au marché & 15 / 25\,\% \\ | |
| 804 | +Services manquants (aqueduc ou égout absent) : coût de raccordement & 8\,000~\$ \\ | |
| 805 | +Valeur conclue arrondie au multiple de & 5\,000~\$ \\ | |
| 806 | +\bottomrule | |
| 807 | +\end{tabular} | |
| 808 | +\end{center} | |
| 809 | +\begin{columns}[T] | |
| 810 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 811 | +\begin{notebox}[Ordre et formule] | |
| 812 | +$P_{\text{ajusté}} = P \times (1 + a_{\text{temps}}) \times (1 + a_{\text{sup}} + a_{\text{prof}} + a_{\text{loc}})$ : le temps \emph{multiplie}, les physiques s'\emph{additionnent} sur le prix ajusté au marché. | |
| 813 | +\end{notebox} | |
| 814 | +\end{column} | |
| 815 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 816 | +\begin{notebox}[Net et brut] | |
| 817 | +Net $=$ somme algébrique des physiques; brut $=$ somme des valeurs absolues --- en \% du prix ajusté au marché. Hors seuil : écarter ou faible poids, et le \emph{dire}. | |
| 818 | +\end{notebox} | |
| 819 | +\end{column} | |
| 820 | +\end{columns} | |
| 821 | +\end{frame} | |
| 822 | + | |
| 823 | +\begin{frame}[shrink]{Trier les ventes avant la grille \examtag{Q6}} | |
| 824 | +\footnotesize | |
| 825 | +\begin{columns}[T] | |
| 826 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 827 | +\uqotitle{Pour chaque vente, trois colonnes :} | |
| 828 | +\begin{enumerate} | |
| 829 | + \item \textbf{\$/\mc} (2 décimales) et \textbf{ratio prix/rôle terrain} (3 décimales) | |
| 830 | + \item Verdict : \textbf{retenue} / \textbf{retenue avec réserve} / \textbf{écartée} | |
| 831 | + \item \textbf{Raison} : délai ($>$ 18 mois), secteur (autre marché), superficie (hors classe, lot drapeau), forme, ratio aberrant (à confirmer), revente isolée | |
| 832 | +\end{enumerate} | |
| 833 | +\begin{importbox}[Équité du rôle entre secteurs et tailles (Q6c)] | |
| 834 | +Des ratios de 1,0 à 1,7 dans un même tableau disent que le rôle n'a \emph{pas} suivi le marché de façon uniforme (secteurs qui ont monté plus vite, petits lots sous-évalués) : on ne peut pas lire la \textbf{tendance} dans des ventes hétérogènes --- d'où le taux du TP1 (27 ventes, ratio prix/rôle). | |
| 835 | +\end{importbox} | |
| 836 | +\end{column} | |
| 837 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 838 | +\begin{exbox}[Exemple travaillé (pratique, Q8a) --- impasse d'Amos, 10 ventes] | |
| 839 | +V1, V2 (septembre 2023) : 37 mois $>$ 18 $\Rightarrow$ \textbf{écartées}; V2 en outre lot de 1\,852~\mc{} à façade de 12,66~m (184~\$/\mc) : hors classe. \textbf{V8} (lot 3) : 183\,000~\$, ratio \textbf{0,952}, sous le rôle alors que les autres sont à 1,10--1,23 $\Rightarrow$ à confirmer au Registre foncier (parties liées, conditions) : écartée. \textbf{V10} : revente du lot 30 à 1,527, isolée et très au-dessus $\Rightarrow$ à confirmer (améliorations? fondations? conditions?). Retenues : V4, V5, V6, V7, V9. | |
| 840 | +\end{exbox} | |
| 841 | +\begin{notebox}[Formulation] | |
| 842 | +Une raison en une ligne par vente --- « écartée : 25 mois (convention 18), secteur Hull » --- vaut 1,5 point sur 1,5; un classement sans raison, la moitié. | |
| 843 | +\end{notebox} | |
| 844 | +\end{column} | |
| 845 | +\end{columns} | |
| 846 | +\end{frame} | |
| 847 | + | |
| 848 | +\begin{frame}[shrink]{La tendance : revente isolée ou ratio prix/rôle sur plusieurs ventes? \examtag{Q8, Q12a, Q16}} | |
| 849 | +\footnotesize | |
| 850 | +\begin{columns}[T] | |
| 851 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 852 | +\begin{defbox}[Deux mesures] | |
| 853 | +\begin{itemize} | |
| 854 | + \item \textbf{Revente du même lot} : $(P_2/P_1)^{1/\text{mois}} - 1$ --- mesure le sort \emph{d'un} lot (travaux? conditions?), pas la tendance | |
| 855 | + \item \textbf{Ratio prix/rôle médian} à deux dates : $(r_2/r_1)^{1/\text{mois}} - 1$ --- neutre à la composition (le rôle a déjà tenu compte de la taille, de la forme, de la localisation) | |
| 856 | +\end{itemize} | |
| 857 | +\end{defbox} | |
| 858 | +\begin{importbox}[Le \$/\mc{} brut confond taille et tendance] | |
| 859 | +Il baisse quand les lots vendus sont grands et monte quand ils sont petits. | |
| 860 | +\end{importbox} | |
| 861 | +\end{column} | |
| 862 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 863 | +\begin{exbox}[Exemple travaillé (pratique, Q8b--c)] | |
| 864 | +Lot 30 : $300\,000/240\,000 - 1 = +25{,}0\,\%$ en 7,6 mois $\Rightarrow$ $1{,}25^{1/7{,}6} - 1 = 2{,}98\,\%$/mois (36\,\%/an) : \textbf{non}, une revente isolée ne fait pas une tendance.\\ | |
| 865 | +Ratios 2025 (hors lot 3) : médiane 1,196; V3 (sept.~2024) : 1,098; intervalle 9,5 mois $\Rightarrow$ $(1{,}196/1{,}098)^{1/9{,}5} - 1 = \mathbf{0{,}90\,\%}$/mois (11,4\,\%/an). | |
| 866 | +\end{exbox} | |
| 867 | +\begin{exbox}[À l'intra (Q16) : choisir et mesurer l'effet] | |
| 868 | +Comparer le taux d'une revente au taux du TP1 (\textbf{0,542\,\%/mois}, 27 ventes); retenir le TP1 (effectif, neutralité du ratio), garder la revente comme \emph{contrôle}; puis recalculer un comparable avec l'autre taux et mesurer l'effet sur la valeur du sujet en \$ et en \% --- c'est la \textbf{sensibilité} de l'ajustement de temps. | |
| 869 | +\end{exbox} | |
| 870 | +\end{column} | |
| 871 | +\end{columns} | |
| 872 | +\end{frame} | |
| 873 | + | |
| 874 | +\begin{frame}{La grille d'ajustement --- exemple travaillé complet (pratique, Q9) \examtag{Q7}} | |
| 875 | +\scriptsize | |
| 876 | +Sujet : 7, impasse d'Amos --- 804,9~\mc, profondeur $804{,}9/22{,}99 = 35{,}0$~m, rôle $192\,100/804{,}9 = 238{,}7$~\$/\mc; date d'évaluation 10 octobre 2026; taux 0,90\,\%/mois composé. | |
| 877 | +\par\smallskip\centering\setlength{\tabcolsep}{3pt} | |
| 878 | +\begin{tabular}{@{}lrrrrrrrrr@{}}\toprule | |
| 879 | + & \textbf{\$/\mc} & \textbf{Temps} & \textbf{Au marché} & \textbf{Sup.} & \textbf{Harper} & \textbf{Loc.} & \textbf{Net} & \textbf{Brut} & \textbf{Ajusté} \\ \midrule | |
| 880 | +V4 (lot 26, 1\,176~\mc, 20,7 mois) & 208,32 & $+20{,}4\,\%$ & 250,83 & $+6\,\%$ (2 tranches) & $+5\,\%$ (2,23) & $+10\,\%$ (plaf.) & $+21\,\%$ & 21\,\% & \textbf{303,51} \\ | |
| 881 | +V5 (lot 19, 898~\mc, 18,0 mois) & 247,13 & $+17{,}5\,\%$ & 290,39 & 0 ($+11{,}6\,\%$) & $+5\,\%$ (1,64) & $+10\,\%$ (plaf.) & $+15\,\%$ & 15\,\% & \textbf{333,95} \\ | |
| 882 | +V6 (lot 27, 801~\mc, 15,1 mois) & 285,93 & $+14{,}5\,\%$ & 327,39 & 0 & $+5\,\%$ (1,34) & $-0{,}4\,\%$ & $+4{,}6\,\%$ & 5,4\,\% & \textbf{342,30} \\ | |
| 883 | +V7 (lot 30, 1\,027~\mc, 14,8 mois) & 233,69 & $+14{,}1\,\%$ & 266,71 & $+3\,\%$ (1 tranche) & $+5\,\%$ (1,85) & $+10\,\%$ (plaf.) & $+18\,\%$ & 18\,\% & \textbf{314,72} \\ | |
| 884 | +V9 (lot 23, 816~\mc, 12,5 mois) & 281,93 & $+11{,}8\,\%$ & 315,20 & 0 & $+5\,\%$ (1,30) & $+1{,}2\,\%$ & $+6{,}2\,\%$ & 6,2\,\% & \textbf{334,90} \\ | |
| 885 | +\bottomrule\end{tabular} | |
| 886 | +\par\smallskip\raggedright\footnotesize | |
| 887 | +\textbf{Lecture ligne V4} : temps $1{,}009^{20{,}7} - 1 = +20{,}4\,\%$ $\Rightarrow$ $208{,}32 \times 1{,}204 = 250{,}83$; superficie $1\,176/805 - 1 = +46\,\%$ $\Rightarrow$ deux tranches complètes de 20\,\% $\Rightarrow$ $+6\,\%$; Harper $78{,}1/35{,}0 = 2{,}23 > 1{,}25$ $\Rightarrow$ $+5\,\%$; localisation $238{,}7/170 - 1 = +40\,\%$ $\Rightarrow$ plafonné à $+10\,\%$; net $+21\,\%$ $>$ 15 : hors seuil; ajusté $250{,}83 \times 1{,}21 = 303{,}51$.\\ | |
| 888 | +\textbf{Conclusion} : médiane $333{,}95$~\$/\mc{} $\times$ 804,9 $= 268\,796 \Rightarrow$ \textbf{270\,000~\$}. \textbf{Double comptage révélé} : V4, V5, V7 saturent le plafond parce que leur rôle/\mc{} est bas \emph{à cause de leur taille}, déjà corrigée par l'ajustement de superficie; privilégier V6 et V9 (même taille, nets $<$ 7\,\%) $\Rightarrow$ même conclusion. | |
| 889 | +\end{frame} | |
| 890 | + | |
| 891 | +\begin{frame}[shrink]{Seuils, pondération, réconciliation et contrôle par le rôle indexé \examtag{Q7c--d}} | |
| 892 | +\begin{columns}[T] | |
| 893 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 894 | +\begin{exbox}[Exemple travaillé (pratique, Q10--Q11)] | |
| 895 | +Nets : V4 $+21\,\%$ (hors seuil), V5 $+15\,\%$ (limite), V6 $+4{,}6\,\%$, V7 $+18\,\%$ (hors seuil), V9 $+6{,}2\,\%$; bruts tous $\le 25\,\%$. Les plus fiables : \textbf{V6 et V9}, puis V5; V4 et V7 en corroboration.\\ | |
| 896 | +Pondération \textbf{chiffrée et justifiée} : 35\,\% V6, 35\,\% V9, 20\,\% V5, 5\,\% V4, 5\,\% V7 $\Rightarrow$ $334{,}7$~\$/\mc{} $\Rightarrow$ 269\,400 $\Rightarrow$ \textbf{270\,000~\$}.\\ | |
| 897 | +\textbf{Rôle indexé} : $192\,100 \times 1{,}196 \times 1{,}009^{15{,}1} = 263\,074$~\$ ($-2{,}6\,\%$) : cohérent. Ratio valeur/rôle $270\,000/192\,100 = 1{,}406$, dans la continuité des ratios observés. | |
| 898 | +\end{exbox} | |
| 899 | +\end{column} | |
| 900 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 901 | +\begin{importbox}[Pourquoi la réconciliation n'est pas une moyenne] | |
| 902 | +Elle hiérarchise selon la taille des ajustements, la qualité de la donnée (confirmée ou non) et la proximité dans le temps; une moyenne donnerait le même poids à un net de $+21\,\%$ qu'à un net de $+4{,}6\,\%$. | |
| 903 | +\end{importbox} | |
| 904 | +\begin{notebox}[À l'intra (Q7d) : comparer au prix demandé] | |
| 905 | +Valeur arrondie au 5\,000~\$ $\rightarrow$ le prix demandé est-il au-dessus, dans ou sous la fourchette? $\rightarrow$ ratio valeur/rôle du sujet, commenté face à la tendance du TP1 et au \textbf{rôle indexé} (rôle $\times$ ratio médian $\times$ tendance). Recommander la prudence, jamais « acheter sans réserve ». | |
| 906 | +\end{notebox} | |
| 907 | +\end{column} | |
| 908 | +\end{columns} | |
| 909 | +\end{frame} | |
| 910 | + | |
| 911 | +\begin{frame}[shrink]{Anomalies de rôle et validation des données \examtag{Q12b, Q15, Q17}} | |
| 912 | +\begin{columns}[T] | |
| 913 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 914 | +\uqotitle{Signaux :} ratio prix/rôle hors de $[0{,}5;\ 2]$ · rôle de terrain de quelques centaines ou milliers de dollars (\textbf{valeur nominale}) · façade $< 10$~m · deux actes à quelques mois · même montant exact pour deux lots · revente rapide avec plus-value anormale.\\[4pt] | |
| 915 | +\uqotitle{Diagnostics :} lot créé ou usage changé \emph{après} le dépôt du rôle (lot-parent, résidu) · terrain non desservi ou non constructible au dépôt · assemblage ou vente d'un droit partiel (part indivise) · parties liées · erreur de saisie.\\[4pt] | |
| 916 | +\uqotitle{Actions :} matrice graphique, date de création du lot, \textbf{acte au Registre foncier} (parties, lots, conditions), zonage, permis; demande de modification du rôle; \textbf{confirmer} avant tout usage; écarter ou réserver. | |
| 917 | +\end{column} | |
| 918 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 919 | +\begin{importbox}[Équité du rôle inutilisable (Q17c)] | |
| 920 | +Avec un rôle nominal, (rôle sujet $\div$ rôle comparable) donne un ajustement absurde : exclure ces unités de l'équité du rôle; utiliser des \textbf{paires de ventes} ou le ratio médian du \emph{secteur}. | |
| 921 | +\end{importbox} | |
| 922 | +\end{column} | |
| 923 | +\end{columns} | |
| 924 | +\end{frame} | |
| 925 | + | |
| 926 | +\begin{frame}{Anomalies de rôle --- exemple travaillé (pratique, Q17) \examtag{Q17}} | |
| 927 | +\begin{exbox}[Cinq lignes signalées par les tests automatiques d'UQO Éval] | |
| 928 | +70, rue de Lachine : $320\,000/700 = 457$ $\Rightarrow$ rôle déposé \emph{avant} le lotissement; inutilisable pour l'équité du rôle; retenir la vente seulement en \$/\mc{} (765). 597, chemin de Montréal Est : rôle 1\,000~\$, deux ventes $+55\,\%$ en 31 mois $\Rightarrow$ confirmer les deux actes. 315, chemin Pierre-Laporte : façade 6,1~m, rôle 7\,100~\$ $\Rightarrow$ lot drapeau créé après le rôle; écarter. Rue Knotty : $180\,000 \rightarrow 97\,000$ en 3,7 mois $\Rightarrow$ part indivise, parties liées ou erreur; confirmer. Fontenelle / Patrimoine : même montant exact $\Rightarrow$ même lotisseur ou constructeur, ou erreur; réserver.\\ | |
| 929 | +\textbf{Règle générale} : un ratio prix/rôle hors de $[0{,}5;\,2]$ ou une façade $<$ 10~m déclenche la confirmation avant tout usage. | |
| 930 | +\end{exbox} | |
| 931 | +\end{frame} | |
| 932 | + | |
| 933 | +\begin{frame}[shrink]{Séance 4 --- Ce qu'il faut retenir} | |
| 934 | +\footnotesize | |
| 935 | +\begin{columns}[T] | |
| 936 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 937 | +\uqotitle{Essentiel :} | |
| 938 | +\begin{itemize} | |
| 939 | + \item \$/\mc{} décroissant avec la taille; façade $>$ profondeur; Harper 4-3-2-1; lot d'angle par paires | |
| 940 | + \item Conventions : 18 mois; temps composé; $\pm$3\,\% / tranche de 20\,\%; Harper $\pm$5\,\% (1,25 / 0,75); équité du rôle $\pm$10\,\%; seuils 15 / 25; 8\,000~\$; arrondi 5\,000~\$ | |
| 941 | + \item Tri : \$/\mc, ratio, verdict, raison | |
| 942 | + \item Tendance : ratio prix/rôle sur plusieurs ventes $>$ revente isolée | |
| 943 | + \item Grille : temps \emph{puis} physiques; net/brut; pondération chiffrée; rôle indexé | |
| 944 | + \item Contraintes : inondable (cadre 2026), services, patrimoine, contamination; hypothèses \emph{distinctes} + vérification | |
| 945 | + \item Rôles nominaux : diagnostic, action, exclusion de l'équité | |
| 946 | +\end{itemize} | |
| 947 | +\end{column} | |
| 948 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 949 | +\begin{quizbox}[Auto-test] | |
| 950 | +Sujet 600~\mc{} (façade 20~m, rôle 150\,000~\$). Comparable : 780~\mc, façade 15~m, rôle 165\,000~\$, vendu 210\,000~\$ il y a 10 mois; tendance 0,6\,\%/mois. Prix ajusté en \$/\mc? | |
| 951 | +\end{quizbox} | |
| 952 | +\pause | |
| 953 | +\begin{exbox}[Réponse] | |
| 954 | +$210\,000/780 = 269{,}23$~\$/\mc; temps $1{,}006^{10} - 1 = +6{,}2\,\%$ $\Rightarrow$ 285,84; superficie $780/600 - 1 = +30\,\%$ $\Rightarrow$ une tranche complète $\Rightarrow$ $+3\,\%$; Harper : profondeurs $52{,}0/30{,}0 = 1{,}73 > 1{,}25$ $\Rightarrow$ $+5\,\%$; localisation $(150\,000/600)/(165\,000/780) - 1 = 250/211{,}5 - 1 = +18{,}2\,\%$ $\Rightarrow$ plafonné $+10\,\%$; net $+18\,\%$ (hors seuil 15 : à pondérer faiblement, à dire); ajusté $285{,}84 \times 1{,}18 = \mathbf{337{,}29}$~\$/\mc. | |
| 955 | +\end{exbox} | |
| 956 | +\end{column} | |
| 957 | +\end{columns} | |
| 958 | +\end{frame} | |
| 959 | + | |
| 960 | +% ====================================================================== | |
| 961 | +\section{Boîte à outils de calcul} | |
| 962 | +% ====================================================================== | |
| 963 | + | |
| 964 | +\begin{frame}[shrink]{Outil 1 --- Ratio prix/rôle, \$/\mc, conversions et arrondis} | |
| 965 | +\begin{columns}[T] | |
| 966 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 967 | +\begin{defbox}[Routine de lecture d'une vente de terrain] | |
| 968 | +\begin{enumerate} | |
| 969 | + \item \$/\mc{} $=$ prix $\div$ superficie (2 décimales) | |
| 970 | + \item Ratio $=$ prix $\div$ rôle terrain (3 décimales) --- situer dans la distribution du tableau | |
| 971 | + \item Profondeur $=$ superficie $\div$ façade; ratio de Harper $=$ profondeur comparable $\div$ profondeur sujet | |
| 972 | + \item Rôle/\mc{} $=$ rôle terrain $\div$ superficie (pour l'équité) | |
| 973 | + \item Mois écoulés $=$ jours $\div$ 30,44 (1 décimale) | |
| 974 | +\end{enumerate} | |
| 975 | +\end{defbox} | |
| 976 | +\end{column} | |
| 977 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 978 | +\begin{notebox}[Conversions] | |
| 979 | +$1~\mc = 10{,}764$~pi\textsuperscript{2}; $1$~pi $= 0{,}3048$~m; 1~ha $= 10\,000$~\mc. Un \$/pi\textsuperscript{2} $\times$ 10,764 $=$ \$/\mc. Convertir \emph{avant} tout rapport. | |
| 980 | +\end{notebox} | |
| 981 | +\begin{notebox}[Arrondis imposés] | |
| 982 | +Intermédiaires au dollar · prix unitaires 2 décimales · ratios 3 décimales · pourcentages 1 décimale · valeur de terrain au \textbf{multiple de 5\,000~\$} · arrondir à la fin; indiquer ses arrondis. | |
| 983 | +\end{notebox} | |
| 984 | +\begin{exbox}[Exemple] | |
| 985 | +Lot de 898,3~\mc, façade 15,64~m, rôle 194\,000~\$, vendu 222\,000~\$ : $247{,}13$~\$/\mc; ratio 1,144; profondeur 57,4~m; rôle 215,96~\$/\mc. | |
| 986 | +\end{exbox} | |
| 987 | +\end{column} | |
| 988 | +\end{columns} | |
| 989 | +\end{frame} | |
| 990 | + | |
| 991 | +\begin{frame}[shrink]{Outil 2 --- Le temps : taux composé, revente, tendance par ratio} | |
| 992 | +\begin{columns}[T] | |
| 993 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 994 | +\begin{defbox}[Formules] | |
| 995 | +Ajustement de temps : $a_{\text{temps}} = (1 + t)^{\text{mois}} - 1$ --- \textbf{composé}, jamais $t \times$ mois.\\[3pt] | |
| 996 | +Taux mensuel d'une revente : $t = (P_2/P_1)^{1/\text{mois}} - 1$.\\[3pt] | |
| 997 | +Tendance par ratio prix/rôle : $t = (r_2/r_1)^{1/\text{mois}} - 1$ entre deux dates (ratios médians).\\[3pt] | |
| 998 | +Annuel $\leftrightarrow$ mensuel : $(1 + t_{\text{an}}) = (1 + t_{\text{mois}})^{12}$. | |
| 999 | +\end{defbox} | |
| 1000 | +\begin{importbox}[Le point de rupture] | |
| 1001 | +\ko~$0{,}9\,\% \times 20{,}7 = 18{,}6\,\%$ \quad \ok~$1{,}009^{20{,}7} - 1 = 20{,}4\,\%$. À la calculatrice : $\ln(1{,}009) \times 20{,}7 = 0{,}1855$; $e^{0{,}1855} - 1 = 0{,}204$. | |
| 1002 | +\end{importbox} | |
| 1003 | +\end{column} | |
| 1004 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 1005 | +\begin{exbox}[Exemples travaillés] | |
| 1006 | +Revente 240\,000 $\rightarrow$ 300\,000~\$ en 7,6 mois : $1{,}25^{1/7{,}6} - 1 = 2{,}98\,\%$/mois ($1{,}0298^{12} - 1 = 42\,\%$/an) --- une revente isolée, pas une tendance.\\ | |
| 1007 | +Ratios médians 1,098 (sept.~2024) $\rightarrow$ 1,196 (juillet 2025), 9,5 mois : $(1{,}196/1{,}098)^{1/9{,}5} - 1 = 0{,}90\,\%$/mois.\\ | |
| 1008 | +TP1 : 0,542\,\%/mois $\Rightarrow$ $1{,}00542^{12} - 1 = 6{,}7\,\%$/an. | |
| 1009 | +\end{exbox} | |
| 1010 | +\begin{notebox}[Ramener deux ventes à la même date] | |
| 1011 | +Avant tout prix marginal ou toute comparaison de deux ventes datées différemment : $P_{\text{ramené}} = P \times (1 + t)^{\pm\text{mois}}$. | |
| 1012 | +\end{notebox} | |
| 1013 | +\end{column} | |
| 1014 | +\end{columns} | |
| 1015 | +\end{frame} | |
| 1016 | + | |
| 1017 | +\begin{frame}[shrink]{Outil 3 --- Superficie, Harper, équité du rôle : les trois ajustements physiques} | |
| 1018 | +\footnotesize | |
| 1019 | +\begin{columns}[T] | |
| 1020 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 1021 | +\begin{defbox}[Superficie] | |
| 1022 | +Écart $=$ superficie comparable $\div$ superficie sujet $-$ 1. Tranches \textbf{complètes} de 20\,\% : $+30\,\%$ $\Rightarrow$ 1 tranche $\Rightarrow$ $+3\,\%$; $+46\,\%$ $\Rightarrow$ 2 tranches $\Rightarrow$ $+6\,\%$; $-25\,\%$ $\Rightarrow$ 1 tranche $\Rightarrow$ $-3\,\%$; $+11{,}6\,\%$ $\Rightarrow$ 0. | |
| 1023 | +\end{defbox} | |
| 1024 | +\begin{defbox}[Profondeur (Harper)] | |
| 1025 | +Ratio $=$ profondeur comparable $\div$ profondeur sujet : $> 1{,}25 \Rightarrow +5\,\%$ (le comparable, plus profond, a un \$/\mc{} déprimé); $< 0{,}75 \Rightarrow -5\,\%$; entre les deux : 0. | |
| 1026 | +\end{defbox} | |
| 1027 | +\end{column} | |
| 1028 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 1029 | +\begin{defbox}[Localisation par équité du rôle] | |
| 1030 | +$a_{\text{loc}} = \dfrac{\text{rôle}/\mc{}_{\text{sujet}}}{\text{rôle}/\mc{}_{\text{comparable}}} - 1$, \textbf{plafonné à $\pm$10\,\%}. Hypothèse : le rôle est \emph{uniforme} à sa date de référence; s'il est nominal ou si l'écart vient de la taille, l'ajustement est trompeur (double comptage). | |
| 1031 | +\end{defbox} | |
| 1032 | +\begin{exbox}[Exemple (pratique, V6)] | |
| 1033 | +Superficie $800{,}9/804{,}9 - 1 = -0{,}5\,\%$ $\Rightarrow$ 0; Harper $46{,}9/35{,}0 = 1{,}34 > 1{,}25$ $\Rightarrow$ $+5\,\%$; équité $238{,}7/239{,}7 - 1 = -0{,}4\,\%$. Net $+4{,}6\,\%$, brut 5,4\,\%. | |
| 1034 | +\end{exbox} | |
| 1035 | +\begin{importbox}[Signe] | |
| 1036 | +Le comparable plus grand ou plus profond vaut \emph{moins} au \mc{} que le sujet $\Rightarrow$ ajustement \textbf{positif} vers le sujet (règle d'or). | |
| 1037 | +\end{importbox} | |
| 1038 | +\end{column} | |
| 1039 | +\end{columns} | |
| 1040 | +\end{frame} | |
| 1041 | + | |
| 1042 | +\begin{frame}[shrink]{Outil 4 --- Net, brut, pondération, conclusion, contrôle} | |
| 1043 | +\footnotesize | |
| 1044 | +\begin{columns}[T] | |
| 1045 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 1046 | +\begin{defbox}[Net et brut] | |
| 1047 | +Net $= a_{\text{sup}} + a_{\text{prof}} + a_{\text{loc}}$ (algébrique); brut $= |a_{\text{sup}}| + |a_{\text{prof}}| + |a_{\text{loc}}|$ --- en \% du prix ajusté au marché. Seuils : net $\le$ 15\,\%, brut $\le$ 25\,\%. | |
| 1048 | +\end{defbox} | |
| 1049 | +\begin{defbox}[Pondération et conclusion] | |
| 1050 | +Poids en \% (somme 100), justifiés : plus faible net, donnée confirmée, délai court $\Rightarrow$ poids élevé. Valeur $= \sum w_i \times P_i^{\text{ajusté}} \times$ superficie du sujet, arrondie au 5\,000~\$. La médiane des comparables retenus est un contrôle. | |
| 1051 | +\end{defbox} | |
| 1052 | +\end{column} | |
| 1053 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 1054 | +\begin{defbox}[Contrôle par le rôle indexé] | |
| 1055 | +$V_{\text{contrôle}} = \text{rôle terrain}_{\text{sujet}} \times r_{\text{médian}} \times (1 + t)^{\text{mois depuis la date du ratio}}$. Écart $<$ 5\,\% : cohérent; sinon chercher pourquoi (rôle du sujet atypique? comparables?). | |
| 1056 | +\end{defbox} | |
| 1057 | +\begin{defbox}[Ratio valeur/rôle du sujet] | |
| 1058 | +Valeur conclue $\div$ rôle terrain : à situer face à la tendance (ratio de l'année) --- un ratio très au-dessus signale un rôle sous-évalué pour ce lot (secteur, taille) ou une conclusion optimiste. | |
| 1059 | +\end{defbox} | |
| 1060 | +\begin{notebox}[Formulation de la conclusion] | |
| 1061 | +« Valeur au 12 novembre 2026 : 270\,000~\$ (267\,000--273\,000 selon la pondération), contrôle par le rôle indexé 263\,000~\$ ($-2{,}6\,\%$); ratio valeur/rôle 1,406. » | |
| 1062 | +\end{notebox} | |
| 1063 | +\end{column} | |
| 1064 | +\end{columns} | |
| 1065 | +\end{frame} | |
| 1066 | + | |
| 1067 | +\begin{frame}[shrink]{Outil 5 --- Extraction, affectation, lotissement, résidu : les formules en pratique} | |
| 1068 | +\footnotesize | |
| 1069 | +\begin{center} | |
| 1070 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{2.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5.4cm}@{}} | |
| 1071 | +\toprule | |
| 1072 | +\textbf{Méthode} & \textbf{Calcul} & \textbf{Ce qu'il faut dire en plus} \\ | |
| 1073 | +\midrule | |
| 1074 | +Extraction & $V_T = \text{prix} - (C_N - D)$; en \$/\mc{} et en ratio sur le rôle; refaire avec P10/P90 et $\pm$10\,\% & Hypothèse de dépréciation (0 ou faible, énoncée); portée du coût; amplification; méthode de vérification \\ | |
| 1075 | +\addlinespace | |
| 1076 | +Affectation & $V_T = V_{\text{propriété}} \times$ ratio; ratio au rôle (médiane de plusieurs unités) et ratio de marché (lots $\div$ maisons) & Pourquoi ils divergent (date et méthode du rôle, hausse des terrains); appoint, cohérence avec les autres méthodes \\ | |
| 1077 | +\addlinespace | |
| 1078 | +Lotissement & Revenus (lots $\times$ prix) $-$ aménagement $-$ frais de vente (\%) $-$ profit du lotisseur (\%) $=$ flux net $\times$ facteur d'actualisation; par \mc{} de lot vendable & Terrain \emph{brut} vs lots desservis; sensibilité à l'aménagement (chaque \$ retire $\approx$ facteur \$) \\ | |
| 1079 | +\addlinespace | |
| 1080 | +Résidu foncier & RBP $\rightarrow$ RBE $\rightarrow$ RNE; revenu du bâtiment $= C_N \times \tau_{\text{bât}}$; résidu $=$ RNE $-$ revenu du bâtiment; $V_T = $ résidu $\div \tau_{\text{terrain}}$; capitalisation du RNE; TGA implicite $=$ RNE $\div$ prix & Signe du résidu et ce qu'il dit du marché (qui achète, pourquoi); hypothèses (taux, dépenses, inoccupation) qui conditionnent tout; applicabilité \\ | |
| 1081 | +\bottomrule | |
| 1082 | +\end{tabular} | |
| 1083 | +\end{center} | |
| 1084 | +\begin{notebox}[Rappel] | |
| 1085 | +Le terrain \textbf{ne se déprécie pas}; seules les améliorations se déprécient. Une réponse d'IA qui « déprécie le terrain » commet l'erreur n\textsuperscript{o}~1 de la partie E. | |
| 1086 | +\end{notebox} | |
| 1087 | +\end{frame} | |
| 1088 | + | |
| 1089 | +% ====================================================================== | |
| 1090 | +\section{Atelier éclair --- dix questions, dix réponses} | |
| 1091 | +% ====================================================================== | |
| 1092 | + | |
| 1093 | +\begin{frame}{Atelier éclair --- Question 1 (temps)} | |
| 1094 | +\begin{quizbox}[Question 1] | |
| 1095 | +Un comparable vendu 260\,000~\$ il y a 16,4 mois; tendance 0,6\,\%/mois. Prix ajusté au marché? Et si l'on avait multiplié au lieu de composer? | |
| 1096 | +\end{quizbox} | |
| 1097 | +\pause | |
| 1098 | +\begin{exbox}[Réponse 1] | |
| 1099 | +$1{,}006^{16{,}4} - 1 = e^{16{,}4 \ln 1{,}006} - 1 = e^{0{,}0981} - 1 = +10{,}3\,\%$ $\Rightarrow$ $260\,000 \times 1{,}103 = \mathbf{286\,800}$~\$. Linéaire : $0{,}6 \times 16{,}4 = 9{,}8\,\%$ $\Rightarrow$ 285\,500~\$ : écart de 1\,300~\$ --- et une pénalité, parce que la convention est le taux \textbf{composé}. | |
| 1100 | +\end{exbox} | |
| 1101 | +\end{frame} | |
| 1102 | + | |
| 1103 | +\begin{frame}{Atelier éclair --- Question 2 (superficie et Harper)} | |
| 1104 | +\begin{quizbox}[Question 2] | |
| 1105 | +Sujet : 700~\mc, façade 20~m. Comparable : 1\,050~\mc, façade 15~m. Ajustements de superficie et de profondeur? | |
| 1106 | +\end{quizbox} | |
| 1107 | +\pause | |
| 1108 | +\begin{exbox}[Réponse 2] | |
| 1109 | +Superficie : $1\,050/700 - 1 = +50\,\%$ $\Rightarrow$ deux tranches complètes de 20\,\% $\Rightarrow$ $+6\,\%$ (le comparable plus grand a un \$/\mc{} plus bas : on le relève). Profondeurs : sujet $700/20 = 35$~m; comparable $1\,050/15 = 70$~m; ratio $2{,}0 > 1{,}25$ $\Rightarrow$ $+5\,\%$. Les deux ajustements vont dans le même sens : vérifier qu'on ne compte pas deux fois la taille (lot profond \emph{et} grand). | |
| 1110 | +\end{exbox} | |
| 1111 | +\end{frame} | |
| 1112 | + | |
| 1113 | +\begin{frame}{Atelier éclair --- Question 3 (équité du rôle)} | |
| 1114 | +\begin{quizbox}[Question 3] | |
| 1115 | +Rôle/\mc{} du sujet : 250~\$; du comparable A : 215~\$; du comparable B : 9~\$ (rôle de 7\,000~\$ pour 780~\mc). Ajustements de localisation? | |
| 1116 | +\end{quizbox} | |
| 1117 | +\pause | |
| 1118 | +\begin{exbox}[Réponse 3] | |
| 1119 | +A : $250/215 - 1 = +16{,}3\,\%$ $\Rightarrow$ \textbf{plafonné à $+10\,\%$}. B : $250/9 - 1 = +2\,678\,\%$ : \textbf{rôle nominal} (lot créé après le dépôt du rôle, non desservi, lot-parent) $\Rightarrow$ l'équité du rôle est \emph{inutilisable}; exclure B de cet ajustement (ou de l'échantillon), vérifier la date de création du lot, et ne l'utiliser qu'en \$/\mc{} avec réserve. | |
| 1120 | +\end{exbox} | |
| 1121 | +\end{frame} | |
| 1122 | + | |
| 1123 | +\begin{frame}{Atelier éclair --- Question 4 (net, brut, seuils)} | |
| 1124 | +\begin{quizbox}[Question 4] | |
| 1125 | +Un comparable cumule $+6\,\%$ (superficie), $-5\,\%$ (Harper) et $+10\,\%$ (localisation). Net, brut, verdict? | |
| 1126 | +\end{quizbox} | |
| 1127 | +\pause | |
| 1128 | +\begin{exbox}[Réponse 4] | |
| 1129 | +Net $= +6 - 5 + 10 = +11\,\%$ ($\le$ 15 : \ok); brut $= 6 + 5 + 10 = 21\,\%$ ($\le$ 25 : \ok{} mais proche). Comparable \textbf{retenu}, poids moyen : trois ajustements dont un au plafond; un comparable à net $+4\,\%$ et brut 5\,\% mérite un poids supérieur. | |
| 1130 | +\end{exbox} | |
| 1131 | +\end{frame} | |
| 1132 | + | |
| 1133 | +\begin{frame}{Atelier éclair --- Question 5 (extraction)} | |
| 1134 | +\begin{quizbox}[Question 5] | |
| 1135 | +Maison neuve vendue 690\,000~\$; coût de remplacement neuf du moteur 455\,000~\$ (P10 420\,000, P90 490\,000); rôle terrain 140\,000~\$; lot 460~\mc. Valeur du terrain par extraction, en \$/\mc{} et en ratio; fourchette P10--P90? | |
| 1136 | +\end{quizbox} | |
| 1137 | +\pause | |
| 1138 | +\begin{exbox}[Réponse 5] | |
| 1139 | +$690\,000 - 455\,000 = \mathbf{235\,000}$~\$ ($D = 0$, maison neuve) $= 510{,}87$~\$/\mc; ratio $235\,000/140\,000 = 1{,}679$. Avec P90 : $690\,000 - 490\,000 = 200\,000$; avec P10 : 270\,000 $\Rightarrow$ fourchette 200\,000--270\,000~\$ ($\pm$15\,\%) pour $\pm$7,7\,\% sur le coût : \textbf{amplification $\approx$ 2}. Méthode de vérification, pas de conclusion. | |
| 1140 | +\end{exbox} | |
| 1141 | +\end{frame} | |
| 1142 | + | |
| 1143 | +\begin{frame}{Atelier éclair --- Question 6 (affectation)} | |
| 1144 | +\begin{quizbox}[Question 6] | |
| 1145 | +Part du terrain au rôle (médiane de quatre maisons) : 21\,\%; part de marché (lots médians 240\,000~\$ $\div$ maisons médianes 820\,000~\$). Appliquez les deux à une maison vendue 900\,000~\$. Lequel retenir? | |
| 1146 | +\end{quizbox} | |
| 1147 | +\pause | |
| 1148 | +\begin{exbox}[Réponse 6] | |
| 1149 | +Marché : $240\,000/820\,000 = 29{,}3\,\%$. Rôle : $900\,000 \times 0{,}21 = 189\,000$~\$; marché : $900\,000 \times 0{,}293 = \mathbf{263\,700}$~\$. Retenir le ratio de \textbf{marché} : ventes réelles du même secteur à la date pertinente, alors que le rôle photographie 2022 (terrains montés plus vite que les bâtiments). Méthode d'\textbf{appoint}, à corroborer par la comparaison directe. | |
| 1150 | +\end{exbox} | |
| 1151 | +\end{frame} | |
| 1152 | + | |
| 1153 | +\begin{frame}{Atelier éclair --- Question 7 (résidu foncier)} | |
| 1154 | +\begin{quizbox}[Question 7] | |
| 1155 | +Duplex neuf acheté 640\,000~\$ : RNE 24\,000~\$; coût neuf du bâtiment 360\,000~\$; $\tau_{\text{bât}} = 7{,}5\,\%$; $\tau_{\text{terrain}} = 5{,}5\,\%$. Résidu, valeur du terrain, TGA implicite, interprétation? | |
| 1156 | +\end{quizbox} | |
| 1157 | +\pause | |
| 1158 | +\begin{exbox}[Réponse 7] | |
| 1159 | +Revenu exigé par le bâtiment $360\,000 \times 0{,}075 = 27\,000$~\$; résidu $24\,000 - 27\,000 = \mathbf{-3\,000}$~\$ $\Rightarrow$ $V_T = -3\,000/0{,}055 = -54\,545$~\$. TGA implicite $24\,000/640\,000 = 3{,}75\,\%$. \textbf{Interprétation} : le marché n'achète pas ce duplex pour son revenu (propriétaires-occupants, logement d'appoint); le coût neuf dépasse la valeur de revenu; la méthode est \textbf{inapplicable} ici --- conclusion conditionnelle aux hypothèses (taux, dépenses, inoccupation). | |
| 1160 | +\end{exbox} | |
| 1161 | +\end{frame} | |
| 1162 | + | |
| 1163 | +\begin{frame}{Atelier éclair --- Question 8 (utilisation optimale)} | |
| 1164 | +\begin{quizbox}[Question 8] | |
| 1165 | +Lot de 450~\mc{} au centre-ville, maison de 1930 inoccupée (rôle bâtiment 38\,000~\$), vendu 310\,000~\$; rôle terrain 290\,000~\$; démolition 25\,000~\$. Critère qui tranche, contribution du bâtiment, valeur implicite du terrain? | |
| 1166 | +\end{quizbox} | |
| 1167 | +\pause | |
| 1168 | +\begin{exbox}[Réponse 8] | |
| 1169 | +Terrain implicite $310\,000 + 25\,000 = 335\,000$~\$ ($744$~\$/\mc; ratio 1,155). Contribution brute $310\,000 - 290\,000 = +20\,000$; nette de la démolition $-5\,000$~\$ : \textbf{nulle ou négative}. Le \textbf{financièrement faisable} et le \textbf{maximalement productif} tranchent : un plex neuf laisse un résidu foncier supérieur à toute rénovation; l'utilisation optimale est celle du terrain \emph{vacant}; le rôle du bâtiment (38\,000~\$) n'est pas une contribution. | |
| 1170 | +\end{exbox} | |
| 1171 | +\end{frame} | |
| 1172 | + | |
| 1173 | +\begin{frame}{Atelier éclair --- Question 9 (prix marginal)} | |
| 1174 | +\begin{quizbox}[Question 9] | |
| 1175 | +Deux lots du même secteur : 500~\mc{} vendu 300\,000~\$ (il y a 14 mois) et 650~\mc{} vendu 298\,000~\$ (il y a 2 mois); tendance 0,5\,\%/mois. Prix marginal du \mc? Un \mc{} de plus vaut-il moins que rien? | |
| 1176 | +\end{quizbox} | |
| 1177 | +\pause | |
| 1178 | +\begin{exbox}[Réponse 9] | |
| 1179 | +Brut : $(298\,000 - 300\,000)/150 = -13{,}3$~\$/\mc. Ramener le premier lot à aujourd'hui : $300\,000 \times 1{,}005^{14} = 321\,700$~\$ (le second, 2 mois : $298\,000 \times 1{,}005^{2} = 301\,000$) $\Rightarrow$ marginal $(301\,000 - 321\,700)/150 = -138$~\$/\mc{} : toujours négatif $\Rightarrow$ ce n'est pas la taille mais la \textbf{profondeur} (lot 650 plus profond, Harper), la \textbf{localisation} ou le bruit de deux ventes qui parlent. Comparer au marginal \emph{au rôle}; conclure : lots profonds à écarter ou à traiter par tranches, jamais par règle de trois. | |
| 1180 | +\end{exbox} | |
| 1181 | +\end{frame} | |
| 1182 | + | |
| 1183 | +\begin{frame}{Atelier éclair --- Question 10 (critique d'une réponse d'IA)} | |
| 1184 | +\begin{quizbox}[Question 10] | |
| 1185 | +Extrait d'une réponse d'IA : « Prenez la valeur au rôle du terrain, déprécier-la de 2\,\% par an depuis 2022, puis ajustez au prorata de la superficie du comparable le plus grand. » Relevez trois erreurs. | |
| 1186 | +\end{quizbox} | |
| 1187 | +\pause | |
| 1188 | +\begin{exbox}[Réponse 10] | |
| 1189 | +(1) Le \textbf{terrain ne se déprécie pas} (principe du cours; seules les améliorations se déprécient). (2) Le \textbf{rôle n'est pas la valeur marchande} : il photographie le 1\textsuperscript{er} juillet 2022; depuis, la tendance est \emph{positive} (TP1 : 0,542\,\%/mois, 6,7\,\%/an) --- l'effet est une sous-estimation massive. (3) La superficie n'est \textbf{pas proportionnelle} : \$/\mc{} décroissant, tranches de $\pm$3\,\% par 20\,\%, Harper --- un prorata surestime les grands lots. Structure attendue : identification · règle ou donnée qui corrige (citer le tableau) · effet chiffré ou qualifié. | |
| 1190 | +\end{exbox} | |
| 1191 | +\end{frame} | |
| 1192 | + | |
| 1193 | +% ====================================================================== | |
| 1194 | +\section{Rédiger une réponse qui vaut tous ses points} | |
| 1195 | +% ====================================================================== | |
| 1196 | + | |
| 1197 | +\begin{frame}[shrink]{Le modèle de réponse pour un calcul --- six lignes} | |
| 1198 | +\begin{columns}[T] | |
| 1199 | +\begin{column}{0.46\textwidth} | |
| 1200 | +\begin{defbox}[Six lignes, toujours] | |
| 1201 | +\begin{enumerate} | |
| 1202 | + \item \textbf{Données retenues} (tableau, ligne, valeurs) | |
| 1203 | + \item \textbf{Méthode nommée} (comparaison directe, extraction, Harper\ldots) | |
| 1204 | + \item \textbf{Formule} en symboles | |
| 1205 | + \item \textbf{Substitution} avec les chiffres | |
| 1206 | + \item \textbf{Résultat} arrondi comme demandé, unité indiquée | |
| 1207 | + \item \textbf{Interprétation} : ce que le chiffre dit \emph{pour ce lot / ce marché}, et ce qu'il ne dit pas | |
| 1208 | +\end{enumerate} | |
| 1209 | +\end{defbox} | |
| 1210 | +\end{column} | |
| 1211 | +\begin{column}{0.52\textwidth} | |
| 1212 | +\begin{exbox}[\ko~Ce qui perd des points] | |
| 1213 | +« Prix ajusté : 303,51~\$/\mc. » (résultat seul : 0)\\ | |
| 1214 | +« Le terrain vaut environ 270\,000~\$ car les comparables se vendent autour de ce prix. » (aucune donnée, aucune méthode : plafond 50\,\%) | |
| 1215 | +\end{exbox} | |
| 1216 | +\begin{exbox}[\ok~Ce qui gagne tous les points] | |
| 1217 | +« \textbf{Données} : V6, lot 27, 229\,000~\$ le 7 juillet 2025, 800,9~\mc, rôle 192\,000~\$ (tableau 5). \textbf{Méthode} : comparaison directe, ajustement de temps composé. \textbf{Formule} : $a = (1+t)^{\text{mois}} - 1$. \textbf{Substitution} : $1{,}009^{15{,}1} - 1 = 0{,}145$. \textbf{Résultat} : $285{,}93 \times 1{,}145 = 327{,}39$~\$/\mc. \textbf{Interprétation} : V6, vendu 15 mois avant la date d'évaluation, est ramené au marché d'octobre 2026; c'est le comparable le plus proche du sujet (taille, façade), d'où son poids élevé. » | |
| 1218 | +\end{exbox} | |
| 1219 | +\end{column} | |
| 1220 | +\end{columns} | |
| 1221 | +\end{frame} | |
| 1222 | + | |
| 1223 | +\begin{frame}[shrink]{Le modèle de réponse pour un jugement} | |
| 1224 | +\footnotesize | |
| 1225 | +\begin{columns}[T] | |
| 1226 | +\begin{column}{0.46\textwidth} | |
| 1227 | +\begin{defbox}[Position --- règle --- donnée --- conséquence] | |
| 1228 | +\begin{enumerate} | |
| 1229 | + \item \textbf{Position} tranchée (« écartée », « inapplicable », « vacant commande ») | |
| 1230 | + \item \textbf{Règle} nommée (principe, convention du cours, article de loi, norme) | |
| 1231 | + \item \textbf{Donnée précise} (tableau, ligne, valeur, ratio) | |
| 1232 | + \item \textbf{Conséquence} pour l'évaluateur (action, vérification, limite) | |
| 1233 | +\end{enumerate} | |
| 1234 | +\end{defbox} | |
| 1235 | +\begin{notebox}[Les personnages ont partiellement tort] | |
| 1236 | +Le collègue, le stagiaire, l'investisseur, l'IA : votre travail est de dire \emph{où} exactement, avec \emph{quelle} donnée. | |
| 1237 | +\end{notebox} | |
| 1238 | +\end{column} | |
| 1239 | +\begin{column}{0.52\textwidth} | |
| 1240 | +\begin{exbox}[\ok~Exemple (pratique, Q8a) --- « V8 peut-il servir de comparable? »] | |
| 1241 | +\textbf{Position} : non, pas tel quel. \textbf{Règle} : une vente à ratio aberrant doit être \textbf{confirmée} avant usage (normes : vérification des ventes; convention : ratio hors de $[0{,}5;\,2]$ ou sous le rôle quand le marché est au-dessus). \textbf{Donnée} : lot 3 vendu 183\,000~\$ le 25 juillet 2025, ratio \textbf{0,952}, alors que les cinq autres ventes de 2025 sont à 1,14--1,23 (tableau 5). \textbf{Conséquence} : lire l'acte (parties, conditions); exclure tant que non confirmé; mentionner l'exclusion dans la note. | |
| 1242 | +\end{exbox} | |
| 1243 | +\begin{importbox}[Hypothèses distinctes] | |
| 1244 | +Trois hypothèses $=$ trois \emph{mécanismes} différents (réglementaire, physique, transactionnel), chacun avec sa vérification. Copier la même liste pour trois ventes : $-$0,5 par répétition. | |
| 1245 | +\end{importbox} | |
| 1246 | +\end{column} | |
| 1247 | +\end{columns} | |
| 1248 | +\end{frame} | |
| 1249 | + | |
| 1250 | +\begin{frame}[shrink]{Critique d'une réponse d'IA --- la grille à trois colonnes \examtag{Q18}} | |
| 1251 | +\begin{columns}[T] | |
| 1252 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 1253 | +\uqotitle{Pour chacune des cinq erreurs (0,4 + 0,5 + 0,5) :} | |
| 1254 | +\begin{enumerate} | |
| 1255 | + \item \textbf{Identification précise} --- citer la phrase fautive | |
| 1256 | + \item \textbf{Correction ancrée} --- la règle du cours \emph{et} la donnée du questionnaire qui la contredit (tableau, encadré) | |
| 1257 | + \item \textbf{Effet} sur l'estimation --- chiffré (en \$ ou en \%) ou qualifié (sur-/sous-estimation, sens) | |
| 1258 | +\end{enumerate} | |
| 1259 | +\begin{importbox}[Règle du barème] | |
| 1260 | +Une critique qui \emph{reproduit} une erreur de l'IA vaut 0 pour cette erreur. Relire sa propre grille (partie B) avant de critiquer. | |
| 1261 | +\end{importbox} | |
| 1262 | +\end{column} | |
| 1263 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 1264 | +\uqotitle{Erreurs typiques à savoir repérer :} | |
| 1265 | +\begin{itemize} | |
| 1266 | + \item Déprécier le terrain | |
| 1267 | + \item Prendre le rôle pour la valeur marchande; appliquer une tendance négative alors que le marché monte | |
| 1268 | + \item Ajuster la superficie au prorata (ignorer les tranches et Harper) | |
| 1269 | + \item Traiter un bâtiment inoccupé comme une contribution positive; oublier la démolition | |
| 1270 | + \item Utiliser une vente sans la confirmer (ratio aberrant, revente suspecte, rôle nominal) | |
| 1271 | + \item Mettre le temps \emph{après} les ajustements physiques; dépasser le plafond | |
| 1272 | + \item Faire une moyenne au lieu d'une réconciliation pondérée | |
| 1273 | +\end{itemize} | |
| 1274 | +\end{column} | |
| 1275 | +\end{columns} | |
| 1276 | +\end{frame} | |
| 1277 | + | |
| 1278 | +\begin{frame}[shrink]{La note au client --- quinze lignes au plus \examtag{Q19}} | |
| 1279 | +\footnotesize | |
| 1280 | +\begin{columns}[T] | |
| 1281 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 1282 | +\begin{defbox}[Plan en cinq paragraphes] | |
| 1283 | +\begin{enumerate} | |
| 1284 | + \item \textbf{Conclusion} : fourchette de valeur à la date d'évaluation, ancrée dans \emph{vos} résultats (2 pts) | |
| 1285 | + \item \textbf{Méthodes et poids} : comparaison directe (poids principal), extraction, affectation, résidu --- et pourquoi ce poids (2 pts) | |
| 1286 | + \item \textbf{Hypothèses et conditions limitatives} : taux de tendance, conventions, dépréciation nulle, démolition, données non inspectées (1 pt) | |
| 1287 | + \item \textbf{Limites des données} : nombre de ventes, délais, secteurs, rôle daté, ventes non confirmées (1 pt) | |
| 1288 | + \item \textbf{Recommandation} face au prix demandé --- avec réserve et vérifications (1 pt pour la rédaction : clarté, ton, vocabulaire) | |
| 1289 | +\end{enumerate} | |
| 1290 | +\end{defbox} | |
| 1291 | +\end{column} | |
| 1292 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 1293 | +\end{column} | |
| 1294 | +\end{columns} | |
| 1295 | +\end{frame} | |
| 1296 | + | |
| 1297 | +\begin{frame}{La note au client --- gabarit \examtag{Q19}} | |
| 1298 | +\begin{exbox}[Gabarit en cinq paragraphes] | |
| 1299 | +« \textbf{Valeur} : au 12 novembre 2026, le lot vaut entre X et Y~\$ (conclusion Z~\$, arrondie au 5\,000~\$). \textbf{Méthodes} : comparaison directe sur $n$ ventes retenues (poids 70\,\%), extraction sur le 111 (contrôle, 15\,\%), affectation par ratio de marché (10\,\%), résidu non retenu (résidu négatif, marché de propriétaires-occupants). \textbf{Hypothèses} : tendance de 0,542\,\%/mois (TP1), conventions de la séance 4, dépréciation nulle de la maison de 2023. \textbf{Limites} : trois ventes du secteur depuis 18 mois, deux ventes écartées faute de confirmation, rôle fondé sur juillet 2022. \textbf{Recommandation} : le prix demandé de P~\$ est [sous / dans / au-dessus de] la fourchette; offrir au plus Z~\$ sous réserve d'un certificat de localisation, d'une vérification du zonage et des services. » | |
| 1300 | +\end{exbox} | |
| 1301 | +\begin{importbox}[$-$1 point] | |
| 1302 | +Recommander d'acheter \textbf{sans réserve ni vérification}. | |
| 1303 | +\end{importbox} | |
| 1304 | +\end{frame} | |
| 1305 | + | |
| 1306 | +\begin{frame}[shrink]{Générique vs ancré --- le test du correcteur, et l'outil d'IA} | |
| 1307 | +\footnotesize | |
| 1308 | +\begin{importbox}[Le test] | |
| 1309 | +Si votre paragraphe pouvait avoir été écrit \emph{sans ouvrir le questionnaire}, il est générique : plafond 50\,\%. Un outil d'IA qui n'a pas lu vos tableaux produit exactement cela --- et la partie E vous demande justement de le démontrer. | |
| 1310 | +\end{importbox} | |
| 1311 | +\begin{columns}[T] | |
| 1312 | +\begin{column}{0.49\textwidth} | |
| 1313 | +\begin{exbox}[\ko~Générique] | |
| 1314 | +« L'extraction consiste à soustraire la valeur du bâtiment du prix de vente. Elle est sensible au coût utilisé; il faut donc la considérer comme une méthode de vérification. » | |
| 1315 | +\end{exbox} | |
| 1316 | +\end{column} | |
| 1317 | +\begin{column}{0.49\textwidth} | |
| 1318 | +\begin{exbox}[\ok~Ancré] | |
| 1319 | +« Extraction sur le 10, rue du Débusquage (435\,655~\$, tableau 1) avec le coût du moteur (320\,591~\$) : 115\,064~\$, soit 1,61 fois le rôle terrain de 71\,400~\$ --- cohérent avec les ratios de 1,1 à 1,6 du tableau 1b. Avec $\pm$10\,\% sur le coût ($\pm$32\,059~\$), le terrain varie de 83\,000 à 147\,000~\$ : vérification, pas conclusion. » | |
| 1320 | +\end{exbox} | |
| 1321 | +\end{column} | |
| 1322 | +\end{columns} | |
| 1323 | +\begin{notebox}[Si vous utilisez un outil d'IA] | |
| 1324 | +Donnez-lui \emph{vos} tableaux et conventions; exigez tableau, ligne et valeur dans sa réponse; refaites chaque calcul; \textbf{déclarez-le}. Vous devrez pouvoir tout refaire sans lui à l'oral. Ne partagez jamais le questionnaire ou vos réponses dans un outil collaboratif avec d'autres étudiants. | |
| 1325 | +\end{notebox} | |
| 1326 | +\end{frame} | |
| 1327 | + | |
| 1328 | +\begin{frame}[shrink]{Planifier les 72 heures (9 $\rightarrow$ 12 novembre)} | |
| 1329 | +\footnotesize | |
| 1330 | +\begin{center} | |
| 1331 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{2.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{7.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{2.4cm}@{}} | |
| 1332 | +\toprule | |
| 1333 | +\textbf{Moment} & \textbf{Quoi} & \textbf{Durée visée} \\ | |
| 1334 | +\midrule | |
| 1335 | +Mardi soir & Lire \emph{tout} le questionnaire; repérer le terrain-fil conducteur (B, D, E), les encadrés, les conventions; faire la \textbf{partie A} & 70--85 min \\ | |
| 1336 | +Mercredi & \textbf{Partie B} --- la plus longue : tri, grille (8 pts), extraction, affectation, résidu; puis \textbf{partie C} & 100--120 + 60--75 min \\ | |
| 1337 | +Jeudi matin & \textbf{Partie D} --- forme, ventes sous le rôle (9 hypothèses), tendance, anomalies & 80--95 min \\ | |
| 1338 | +Jeudi après-midi & \textbf{Partie E} --- critique d'IA (relire votre grille d'abord), note au client (15 lignes) & 45--60 min \\ | |
| 1339 | +Jeudi, avant 23 h 59 & Relecture (six lignes par calcul? donnée citée? arrondis? plafond? ordre?), numérotation, nom et code permanent, \textbf{déclarations signées}, un seul PDF, dépôt Moodle & 30--45 min \\ | |
| 1340 | +\bottomrule | |
| 1341 | +\end{tabular} | |
| 1342 | +\end{center} | |
| 1343 | +\begin{notebox}[Ordre conseillé] | |
| 1344 | +A $\rightarrow$ B $\rightarrow$ C $\rightarrow$ D $\rightarrow$ E. La partie E dépend de vos résultats de B : gardez-la pour la fin. Bloqué sur une sous-question? Écrivez une hypothèse et avancez : les parties sont indépendantes. | |
| 1345 | +\end{notebox} | |
| 1346 | +\end{frame} | |
| 1347 | + | |
| 1348 | +\begin{frame}[shrink]{Liste de vérification avant de déposer} | |
| 1349 | +\footnotesize | |
| 1350 | +\begin{columns}[T] | |
| 1351 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 1352 | +\uqotitle{Forme :} | |
| 1353 | +\begin{itemize} | |
| 1354 | + \item[$\square$] Un seul fichier \textbf{PDF}, pages numérotées | |
| 1355 | + \item[$\square$] Nom et code permanent sur \textbf{chaque} page | |
| 1356 | + \item[$\square$] Réponses numérotées comme les questions (6a, 6b\ldots) | |
| 1357 | + \item[$\square$] Déclaration d'\textbf{intégrité} recopiée et signée | |
| 1358 | + \item[$\square$] Déclaration d'\textbf{outils} complétée et signée | |
| 1359 | + \item[$\square$] Déposé sur Moodle avant le 12 novembre, 23 h 59 | |
| 1360 | +\end{itemize} | |
| 1361 | +\end{column} | |
| 1362 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 1363 | +\uqotitle{Fond :} | |
| 1364 | +\begin{itemize} | |
| 1365 | + \item[$\square$] Chaque calcul : données, méthode, formule, substitution, résultat, interprétation | |
| 1366 | + \item[$\square$] Chaque interprétation cite un tableau, une ligne, une valeur | |
| 1367 | + \item[$\square$] Temps \textbf{composé}, appliqué \textbf{avant} les physiques | |
| 1368 | + \item[$\square$] Localisation \textbf{plafonnée} à $\pm$10\,\%; seuils 15 / 25 commentés | |
| 1369 | + \item[$\square$] Pondération \textbf{chiffrée et justifiée}; valeur au 5\,000~\$ | |
| 1370 | + \item[$\square$] Critères de l'utilisation optimale \textbf{dans l'ordre}, appliqués au lot | |
| 1371 | + \item[$\square$] Hypothèses \textbf{distinctes} + vérification; ventes aberrantes confirmées ou écartées | |
| 1372 | + \item[$\square$] Résidu négatif \textbf{interprété}; extraction avec sensibilité | |
| 1373 | + \item[$\square$] Je peux refaire chaque réponse à l'oral sans aide | |
| 1374 | +\end{itemize} | |
| 1375 | +\end{column} | |
| 1376 | +\end{columns} | |
| 1377 | +\end{frame} | |
| 1378 | + | |
| 1379 | +% ====================================================================== | |
| 1380 | +\section{Aide-mémoire et mot de la fin} | |
| 1381 | +% ====================================================================== | |
| 1382 | + | |
| 1383 | +\begin{frame}[shrink]{Aide-mémoire --- Blocs 1 et 2 en une page} | |
| 1384 | +\footnotesize | |
| 1385 | +\begin{center} | |
| 1386 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{9.2cm}@{}} | |
| 1387 | +\toprule | |
| 1388 | +\textbf{Notion} & \textbf{Résumé} \\ | |
| 1389 | +\midrule | |
| 1390 | +Formule & $V = V_T + (C_N - D)$; $C_N =$ directs + indirects + profit entrepreneurial \\ | |
| 1391 | +Coût / prix / valeur & Dépense ou coût normalisé (MEFQ) / fait de transaction / opinion datée; prix demandé $\neq$ valeur \\ | |
| 1392 | +Reproduction / remplacement & Réplique (patrimoine, assurance) / utilité équivalente (marché); $C_{\text{repro}} = C_{\text{rempl}} +$ obsolescence fonctionnelle curable \\ | |
| 1393 | +Directs / indirects / profit & Marge de l'entrepreneur $=$ direct; honoraires, permis, intercalaires $=$ indirects; profit du \textbf{promoteur} $=$ entrepreneurial \\ | |
| 1394 | +Terrain vacant & Quatre critères dans l'ordre; vacant vs amélioré; contribution négative d'un bâtiment à démolir \\ | |
| 1395 | +Cinq méthodes & Comparaison $>$ extraction / lotissement $>$ résidu $>$ affectation; appoint et vérification \\ | |
| 1396 | +Rôle & Valeur réelle (art.~43) au 1\textsuperscript{er} juillet 2022 (art.~46); ratio prix/rôle $=$ tendance et équité; rôle nominal inutilisable \\ | |
| 1397 | +Conventions & 18 mois; temps composé; $\pm$3\,\% / 20\,\%; Harper $\pm$5\,\% (1,25 / 0,75); équité $\pm$10\,\%; net 15 / brut 25; 8\,000~\$; arrondi 5\,000~\$ \\ | |
| 1398 | +Tendance & Ratio prix/rôle médian à deux dates (TP1 : 0,542\,\%/mois) $>$ revente isolée \\ | |
| 1399 | +Contraintes & Inondable (cadre 2026, $+30\,\%$), services, patrimoine (PIIA), contamination, servitudes; LAU $\rightarrow$ schéma $\rightarrow$ plan $\rightarrow$ zonage \\ | |
| 1400 | +Jugement & Critique d'IA : identifier, corriger avec une donnée, chiffrer; note au client : conclusion, méthodes et poids, hypothèses, limites, recommandation prudente \\ | |
| 1401 | +\bottomrule | |
| 1402 | +\end{tabular} | |
| 1403 | +\end{center} | |
| 1404 | +\end{frame} | |
| 1405 | + | |
| 1406 | +\begin{frame}{Erreurs fréquentes (1/2) --- les calculs} | |
| 1407 | +\begin{importbox}[À relire la veille de la remise] | |
| 1408 | +\begin{itemize} | |
| 1409 | + \item Temps linéaire au lieu de composé; temps après les physiques | |
| 1410 | + \item Tranches de superficie incomplètes comptées; prorata de superficie | |
| 1411 | + \item Harper dans le mauvais sens (comparable plus profond $\Rightarrow$ $+$) | |
| 1412 | + \item Plafond de $\pm$10\,\% oublié; équité du rôle sur un rôle nominal | |
| 1413 | + \item Net et brut en \% du prix brut au lieu du prix ajusté au marché | |
| 1414 | + \item Moyenne au lieu de réconciliation pondérée; valeur non arrondie au 5\,000~\$ | |
| 1415 | + \item Extraction avec un coût de mauvaise portée; résidu négatif « $=$ 0 » | |
| 1416 | +\end{itemize} | |
| 1417 | +\end{importbox} | |
| 1418 | +\end{frame} | |
| 1419 | + | |
| 1420 | +\begin{frame}{Erreurs fréquentes (2/2) --- le raisonnement} | |
| 1421 | +\begin{importbox}[À relire la veille de la remise] | |
| 1422 | +\begin{itemize} | |
| 1423 | + \item Prix demandé pris pour une valeur; rôle du bâtiment pris pour une contribution | |
| 1424 | + \item Marge de l'entrepreneur classée « profit entrepreneurial » | |
| 1425 | + \item Base de coût sans justification du mandat; double comptage de la fonctionnelle curable | |
| 1426 | + \item Critères de l'utilisation optimale listés sans application, ou dans le désordre | |
| 1427 | + \item Vente aberrante utilisée sans confirmation; revente isolée prise pour la tendance | |
| 1428 | + \item Mêmes trois hypothèses recopiées pour chaque vente sous le rôle | |
| 1429 | + \item Critique d'IA qui reproduit l'erreur; note au client sans réserve | |
| 1430 | + \item Réponse sans aucune donnée citée | |
| 1431 | +\end{itemize} | |
| 1432 | +\end{importbox} | |
| 1433 | +\end{frame} | |
| 1434 | + | |
| 1435 | +\begin{frame}[shrink]{Pour la suite} | |
| 1436 | +\footnotesize | |
| 1437 | +\begin{columns}[T] | |
| 1438 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | |
| 1439 | +\uqotitle{D'ici l'intra :} | |
| 1440 | +\begin{itemize} | |
| 1441 | + \item Refaire l'examen de pratique d'aujourd'hui \emph{sans} le corrigé, puis comparer au solutionnaire détaillé (site du cours, Moodle) | |
| 1442 | + \item Revoir votre TP1 : la grille, les conventions, la tendance par ratio prix/rôle | |
| 1443 | + \item Notes interactives : www.uqo-imm1033.app (calculateurs Harper, HBU, cascade du coût; quiz des séances 1 à 4) | |
| 1444 | + \item UQO Éval : pour \emph{comprendre} d'où viennent les tableaux, pas pour chercher d'autres chiffres | |
| 1445 | +\end{itemize} | |
| 1446 | +\end{column} | |
| 1447 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | |
| 1448 | +\begin{notebox}[Calendrier] | |
| 1449 | +\begin{itemize} | |
| 1450 | + \item \textbf{Aujourd'hui, 22 octobre} : séance 6 (quatre méthodes d'estimation des coûts) + examen de pratique; remise du TP1 à 23 h 59 | |
| 1451 | + \item \textbf{29 octobre} (séance 7) : coûts directs; énoncé du TP2 | |
| 1452 | + \item \textbf{5 novembre} (séance 8) : coûts indirects et profit | |
| 1453 | + \item \textbf{Lundi 9 novembre, 23 h 59} : questionnaire de l'intra sur Moodle | |
| 1454 | + \item \textbf{Jeudi 12 novembre, 23 h 59} (séance 9) : remise de l'intra \emph{et} du TP2 | |
| 1455 | +\end{itemize} | |
| 1456 | +\end{notebox} | |
| 1457 | +\begin{importbox}[Une seule règle] | |
| 1458 | +Chaque chiffre a une source, chaque jugement a une donnée, chaque calcul a sa démarche. | |
| 1459 | +\end{importbox} | |
| 1460 | +\end{column} | |
| 1461 | +\end{columns} | |
| 1462 | +\end{frame} | |
| 1463 | + | |
| 1464 | +\begin{frame}{Questions?} | |
| 1465 | +\contactslide[Bon succès à l'examen de mi-session --- questionnaire le 9 novembre, remise le 12 novembre à 23 h 59] | |
| 1466 | +\end{frame} | |
| 1467 | + | |
| 1468 | +% ====================================================================== | |
| 1469 | +\begin{frame}[allowframebreaks]{Références} | |
| 1470 | +\nocite{appraisal2020,appraisal2026,appraisalCdn,rattermann2020,rattermannCout,oeaqNormes,cuspap2026,uspap2024,ccq,lfm,ldmi,lau,lptaa,lqe,zonesInond2026,registreFoncier,oeaqSite} | |
| 1471 | +\printbibliography[heading=none] | |
| 1472 | +\end{frame} | |
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modified
_Site_web/build/courses.py
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| 135 | + {"group": "Révision de l’examen de mi-session (séance 6)", "file": "02_Slides/pdf/seance06_revision_intra.pdf", "dst": "IMM1033-20_revision_intra_seance6_diapos.pdf", | |
| 136 | + "label": "Révision pour l’examen de mi-session — blocs 1 et 2 (diapositives PDF)", | |
| 137 | + "desc": "72 diapositives (96 pages) présentées à la séance 6, en complément des diapositives du cours : la formule en vigueur de l’intra (examen maison 72 h, 19 questions en 5 parties, blocs 1 et 2 seulement, 9 → 12 novembre 2026), les règles de démarche et les conventions imposées, le sommaire des séances 1 à 4 avec les boîtes « À l’examen », la boîte à outils de calcul (temps composé, superficie, Harper, équité du rôle, net/brut, extraction, affectation, lotissement, résidu), des exemples travaillés sur l’examen de pratique, un atelier éclair de dix questions, le modèle de réponse, la critique d’une réponse d’IA, la note au client et le plan des 72 heures."}, | |
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| 136 | 139 | "accent": "#cca424", |
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