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Refonte 180 min des séances IMM1003 S8–S9 (méthode de comparaison) et IMM1033 S8 (coûts indirects et profit) : recherche Web 166 sources, audits, moteur de calcul contre-vérifié, 3 decks (110/107/116 p.), scripts oraux, plans, 84 exercices corrigés, révision indépendante ; annonces caduques TP2/examen retirées ; publié sites + Moodle

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1 +% ======================================================================
2 +% Bloc 1 — Fondements économiques et principe de substitution (30 min)
3 +% ======================================================================
4 +\bloc{1}{Fondements économiques et principe de substitution}
5 +
6 +\begin{frame}{Objectifs de la séance}
7 +À la fin de la séance, vous devriez être en mesure de :
8 +\begin{enumerate}
9 + \item \textbf{Distinguer} prix, coût et valeur, et \textbf{expliquer} pourquoi la méthode de comparaison mesure la valeur marchande telle que définie par l'OEAQ et le CUSPAP;
10 + \item \textbf{Justifier} la méthode par le principe de substitution et le modèle hédonique (prix implicites des caractéristiques);
11 + \item \textbf{Rechercher, vérifier et sélectionner} des ventes comparables au Québec selon une méthodologie explicite (filtres, score, 3 à 5 retenues);
12 + \item \textbf{Appliquer} les huit critères de comparaison dans le bon ordre, avec le catalogue d'ajustements du cours;
13 + \item \textbf{Produire et interpréter} une grille d'ajustements complète (indications, net/brut, pondération, arrondi) pour un bungalow de Hull évalué au 1\textsuperscript{er} novembre 2026.
14 +\end{enumerate}
15 +\begin{notebox}[Lien avec le cours]
16 +Séance 6 : collecte et validation des ventes. Séance 8 (aujourd'hui) : la méthode, les critères, la grille. Séance 9 : extraction des ajustements, réconciliation, limites --- et présentation du TP2.
17 +\end{notebox}
18 +\end{frame}
19 +
20 +\begin{frame}{La méthode de comparaison parmi les trois méthodes}
21 +\begin{center}
22 +\begin{tikzpicture}[node distance=0.4cm and 0.6cm]
23 +\node[uqocard, text width=3.6cm, minimum height=1.4cm, fill=uqoBleu!12, draw=uqoBleu, line width=1pt] (c) {\textbf{Comparaison (parité)}\\[2pt]\footnotesize ventes de biens substituts, ajustées};
24 +\node[uqocard, text width=3.6cm, minimum height=1.4cm, right=of c] (k) {\textbf{Coût}\\[2pt]\footnotesize terrain $+$ coût de remplacement $-$ dépréciation};
25 +\node[uqocard, text width=3.6cm, minimum height=1.4cm, right=of k] (r) {\textbf{Revenu}\\[2pt]\footnotesize capitalisation des revenus nets anticipés};
26 +\node[uqocard, text width=6.4cm, minimum height=0.9cm, below=0.55cm of k, fill=uqoOr!15, draw=uqoOr] (rec) {\textbf{Réconciliation} --- une seule conclusion, pondérée selon la fiabilité de chaque indication};
27 +\draw[uqoarrow] (c.south) -- ([xshift=-2cm]rec.north);
28 +\draw[uqoarrow] (k.south) -- (rec.north);
29 +\draw[uqoarrow] (r.south) -- ([xshift=2cm]rec.north);
30 +\end{tikzpicture}
31 +\end{center}
32 +\begin{columns}[T]
33 +\begin{column}{0.5\textwidth}
34 +\footnotesize
35 +\uqotitle{Un même objet, plusieurs noms}
36 +\begin{itemize}
37 + \item OEAQ, Norme 1 : « \textbf{Méthode de comparaison (parité)} »
38 + \item MEFQ, partie 3C : « technique des prix de vente rajustés »
39 + \item AIC (Canada) : \textit{Direct Comparison Approach}
40 + \item Appraisal Institute (É.-U.) : \textit{Sales Comparison Approach}
41 +\end{itemize}
42 +\end{column}
43 +\begin{column}{0.46\textwidth}
44 +\begin{notebox}[Pourquoi elle vient en premier]
45 +Pour le résidentiel courant, elle \textbf{lit} la valeur dans les prix réellement payés plutôt que de la reconstruire (coût) ou de l'actualiser (revenu).
46 +\end{notebox}
47 +\end{column}
48 +\end{columns}
49 +\src{OEAQ (2024), Norme 1; MAMH (2026), MEFQ partie 3C; AIC (2018, 2026)}
50 +\end{frame}
51 +
52 +\begin{frame}{Définition --- et ce qu'elle mesure}
53 +\begin{defbox}[Définition --- Méthode de comparaison (parité)]
54 +Méthode d'évaluation qui estime la valeur d'un bien en le comparant à des \textbf{biens similaires récemment vendus} sur le même marché. Les prix de vente des comparables sont ajustés pour refléter les différences avec le bien sujet, afin d'en déduire une \textbf{indication de valeur}.
55 +\end{defbox}
56 +\begin{defbox}[Ce que la méthode cherche : la valeur marchande (OEAQ)]
57 +« C'est le \textbf{prix sincère le plus probable}, de la vente réelle ou présumée d'un immeuble, \textbf{à une date donnée}, sur un marché \textbf{libre et ouvert à la concurrence} » --- parties bien informées, mise en vente pendant une période suffisante, paiement \textbf{comptant ou équivalent}, prix épuré « de l'impact des mesures incitatives, de conditions et de financement avantageux ».
58 +\end{defbox}
59 +\textbf{Conséquence directe :} chaque mot de la définition devient un \textbf{critère d'ajustement} --- date (temps), comptant (financement), marché libre (conditions de vente), droits transférés. Même fond au CUSPAP 2026 (\textit{Market Value}, « in cash, or in terms equivalent to cash »).
60 +\par\src{OEAQ (2024), Normes de pratique professionnelle; AIC (2026), CUSPAP, en vigueur le 1\textsuperscript{er} avril 2026}
61 +\end{frame}
62 +
63 +\begin{frame}{Prix, coût, valeur --- trois notions à ne jamais confondre}
64 +\begin{center}
65 +\footnotesize
66 +\begin{tabular}{@{}L{1.6cm} L{4.6cm} L{3.4cm} L{3.5cm}@{}}
67 +\toprule
68 +\thd{Notion} & \thd{Définition} & \thd{Qui la fixe?} & \thd{Exemple} \\
69 +\midrule
70 +\textbf{Prix} & Montant \textbf{effectivement payé} lors d'une transaction --- un \textbf{fait} daté & Deux parties, une fois, dans leurs circonstances & Acte de vente : 435~000~\$ le 1\textsuperscript{er} juillet 2026 \\
71 +\addlinespace
72 +\textbf{Coût} & Dépense nécessaire pour \textbf{produire} le bien (terrain $+$ construction $+$ profit) & Le marché des intrants (matériaux, main-d'œuvre) & Coût de construction de 2008 : 390~000~\$ (terrain compris) \\
73 +\addlinespace
74 +\textbf{Valeur} & \textbf{Prix le plus probable} sur un marché libre, à une date donnée --- une \textbf{opinion} fondée sur les faits & L'évaluateur, à partir des prix observés & Valeur marchande au 1\textsuperscript{er} nov. 2026 : 435~000~\$ \\
75 +\bottomrule
76 +\end{tabular}
77 +\end{center}
78 +\begin{notebox}[Et le prix demandé?]
79 +L'inscription Centris à 649~900~\$ n'est ni un prix ni une valeur : c'est une \textbf{offre}. L'OEAQ n'admet les prix demandés et offres acceptées « qu'à titre de confirmation ».
80 +\end{notebox}
81 +\src{OEAQ (2024), Norme 1; Appraisal Institute (2020), ch. 20}
82 +\end{frame}
83 +
84 +\begin{frame}{Prix, coût, valeur --- l'exemple du vendeur optimiste}
85 +\begin{exbox}[Hull, automne 2026 (cas pédagogique)]
86 +Un bungalow est inscrit à \textbf{649~900~\$}. Après 68 jours, il se vend \textbf{455~000~\$} à un acheteur qui obtient une reprise de solde de prix de vente à 2\,\%. Son propriétaire l'avait fait construire pour \textbf{390~000~\$} en 2008. Quatre bungalows semblables se sont vendus entre 415~000 et 460~000~\$ ces huit derniers mois.
87 +\end{exbox}
88 +\begin{columns}[T]
89 +\begin{column}{0.5\textwidth}
90 +\footnotesize
91 +\begin{itemize}
92 + \item 649~900~\$ : \textbf{prix demandé} --- une ancre, pas une donnée;
93 + \item 455~000~\$ : \textbf{prix} --- un fait, gonflé par un financement avantageux (à ajuster, critère 2);
94 + \item 390~000~\$ : \textbf{coût} historique --- sans lien direct avec ce que le marché paie en 2026;
95 + \item 415~000 à 460~000~\$ : la \textbf{valeur} se lit dans cet intervalle, après ajustements.
96 +\end{itemize}
97 +\end{column}
98 +\begin{column}{0.47\textwidth}
99 +\question{Le coût de 2008 est-il une information inutile? --- \textit{Non : il servira à la méthode du coût (séances 10--11) et comme plafond de la valeur contributive d'une composante, mais il ne fixe pas la valeur marchande.}}
100 +\end{column}
101 +\end{columns}
102 +\end{frame}
103 +
104 +\begin{frame}{L'ancrage sur le prix demandé --- un biais documenté}
105 +\erreur{Partir du prix demandé « parce qu'il reflète ce que le vendeur en pense », ou s'en servir pour « encadrer » la conclusion. Le prix demandé est une \textbf{stratégie de mise en marché}, pas une observation du marché.}
106 +\begin{columns}[T]
107 +\begin{column}{0.52\textwidth}
108 +\footnotesize
109 +\uqotitle{Northcraft et Neale (1987)}
110 +\begin{itemize}
111 + \item Étudiants \textbf{et courtiers expérimentés} visitent une même propriété, avec un prix affiché manipulé;
112 + \item L'évaluation moyenne \textbf{monte avec l'ancre} (de 116~833 à 144~454~\$ selon la version);
113 + \item Seulement 8\,\% des experts citent le prix affiché parmi leurs trois critères : l'ancrage est \textbf{inconscient}.
114 +\end{itemize}
115 +\end{column}
116 +\begin{column}{0.45\textwidth}
117 +\footnotesize
118 +\uqotitle{Conséquences pour la pratique}
119 +\begin{itemize}
120 + \item Lire les \textbf{prix de vente conclus} avant les inscriptions actives;
121 + \item Documenter la conclusion \textbf{avant} de consulter le prix demandé du sujet;
122 + \item OEAQ, Norme 1 : prix demandés et offres « à titre de confirmation » seulement.
123 +\end{itemize}
124 +\end{column}
125 +\end{columns}
126 +\src{Northcraft et Neale (1987), \textit{Organizational Behavior and Human Decision Processes}, 39(1); OEAQ (2024)}
127 +\end{frame}
128 +
129 +\begin{frame}{Le mécanisme de marché --- une offre rigide à court terme}
130 +\begin{columns}[T]
131 +\begin{column}{0.5\textwidth}
132 +\begin{center}
133 +\begin{tikzpicture}
134 +\begin{axis}[width=6.8cm, height=5cm, axis lines=left, xlabel={Quantité de logements échangés}, ylabel={Prix}, ylabel style={at={(axis description cs:-0.04,1.02)}, anchor=south, rotate=-90, font=\scriptsize}, xtick=\empty, ytick=\empty, xmin=0, xmax=10, ymin=0, ymax=10, label style={font=\scriptsize}, clip=false]
135 +\addplot[uqoBleu, thick, domain=1:9] {10-0.9*x} node[pos=0.05, anchor=south west, font=\scriptsize, text=uqoBleu] {D};
136 +\addplot[uqoBleu!55, thick, dashed, domain=2.2:9.5] {13-0.9*x} node[pos=0.05, anchor=south west, font=\scriptsize, text=uqoBleu!70] {D$'$};
137 +\addplot[uqoRouge, very thick, domain=4:6.4] {-10+3*x} node[pos=1, anchor=south west, font=\scriptsize, text=uqoRouge] {O (rigide)};
138 +\addplot[only marks, mark=*, mark size=1.6pt, uqoNavy] coordinates {(5.13,5.38) (5.9,7.69)};
139 +\draw[uqoGris, dashed] (axis cs:0,5.38) -- (axis cs:5.13,5.38) -- (axis cs:5.13,0);
140 +\draw[uqoGris, dashed] (axis cs:0,7.69) -- (axis cs:5.9,7.69) -- (axis cs:5.9,0);
141 +\node[font=\scriptsize, text=uqoNavy, anchor=east] at (axis cs:0,5.38) {$P_0$};
142 +\node[font=\scriptsize, text=uqoNavy, anchor=east] at (axis cs:0,7.69) {$P_1$};
143 +\draw[-{Stealth[length=4pt]}, uqoOr!80!uqoGris, thick] (axis cs:6.6,4.1) -- (axis cs:7.6,5.1);
144 +\end{axis}
145 +\end{tikzpicture}
146 +\end{center}
147 +\end{column}
148 +\begin{column}{0.48\textwidth}
149 +\begin{defbox}[Le principe]
150 +Le prix résulte de l'équilibre entre l'offre et la demande \textbf{locales}. À court terme, le \textbf{stock} de logements est rigide : un choc de demande (taux, emploi fédéral, migration) passe surtout par les \textbf{prix} ($P_0 \rightarrow P_1$), peu par les quantités.
151 +\end{defbox}
152 +\begin{notebox}[Pour la méthode de comparaison]
153 +Les prix observés sont des \textbf{équilibres datés} : à Gatineau, depuis l'été 2026, un prix de mars n'est plus celui de novembre. D'où l'ajustement de \textbf{temps} (critère 5).
154 +\end{notebox}
155 +\end{column}
156 +\end{columns}
157 +\src{MAMH (2026), MEFQ partie 3C, ch. 1; APCIQ et CIO (14 octobre 2026)}
158 +\end{frame}
159 +
160 +\begin{frame}{L'hétérogénéité du bien immobilier --- pourquoi il faut ajuster}
161 +\begin{columns}[T]
162 +\begin{column}{0.58\textwidth}
163 +\begin{center}
164 +\footnotesize
165 +\begin{tabular}{@{}L{2.5cm} L{5.4cm}@{}}
166 +\toprule
167 +\thd{Trait} & \thd{Conséquence pour la comparaison} \\
168 +\midrule
169 +\textbf{Localisation unique} & Deux maisons identiques sur deux rues ne valent pas la même chose \\
170 +\textbf{Durabilité} & Âge, état, rénovations : chaque bien a sa propre histoire \\
171 +\textbf{Indivisibilité} & On achète un tout : terrain, bâtiment, voisinage \\
172 +\textbf{Marché local, mince} & Peu de ventes par segment et par trimestre : chaque vente compte \\
173 +\textbf{Information imparfaite} & Prix, conditions, inclusions : à \textbf{vérifier} \\
174 +\bottomrule
175 +\end{tabular}
176 +\end{center}
177 +\end{column}
178 +\begin{column}{0.4\textwidth}
179 +\begin{importbox}[Le cœur du problème]
180 +Il n'existe \textbf{jamais} de comparable identique au sujet. Comparer, c'est \textbf{mesurer les différences} et leur attribuer un prix : c'est l'objet des huit critères et de la grille.
181 +\end{importbox}
182 +\end{column}
183 +\end{columns}
184 +\footnotesize \textbf{Contraste.} Mille actions de banque identiques s'échangent chaque minute à un prix public; un bungalow de Hull a peut-être \textbf{quatre} substituts vendus en huit mois, tous différents.
185 +\src{Des Rosiers et Thériault (2008); Appraisal Institute (2020), ch. 20}
186 +\end{frame}
187 +
188 +\begin{frame}{Le principe de substitution}
189 +\begin{importbox}[Principe de substitution]
190 +Un acheteur rationnel et informé ne paiera pas plus pour un bien que le \textbf{coût d'acquisition d'un substitut équivalent} offrant la même utilité. La valeur d'un bien est donc bornée par les prix payés pour des biens comparables sur le marché.
191 +\end{importbox}
192 +\begin{columns}[T]
193 +\begin{column}{0.48\textwidth}
194 +\footnotesize
195 +\uqotitle{Hypothèses sous-jacentes}
196 +\begin{itemize}
197 + \item Marché actif avec des transactions récentes
198 + \item Acheteurs et vendeurs rationnels et informés
199 + \item Biens substituables disponibles
200 + \item Absence de contraintes inhabituelles
201 + \item Délai de mise en marché raisonnable
202 +\end{itemize}
203 +\end{column}
204 +\begin{column}{0.48\textwidth}
205 +\footnotesize
206 +\uqotitle{Formulation du MEFQ}
207 +« Un acheteur avisé ne paie pas plus pour un immeuble qu'il ne paierait pour un autre offrant les mêmes caractéristiques. »
208 +\vspace{1.5mm}
209 +
210 +\uqotitle{À retenir} La méthode reproduit le raisonnement d'un acheteur qui \textbf{magasine des substituts} : la plus intuitive, la plus utilisée.
211 +\end{column}
212 +\end{columns}
213 +\src{MAMH (2026), MEFQ partie 3C, ch. 1; Appraisal Institute (2020)}
214 +\end{frame}
215 +
216 +\begin{frame}{Substitution --- l'intuition de l'acheteur qui magasine}
217 +\begin{columns}[T]
218 +\begin{column}{0.52\textwidth}
219 +\begin{enumerate}
220 + \item Il visite plusieurs bungalows de Hull dans sa gamme de prix;
221 + \item Il compare : « celui-ci a un garage, mais pas de sous-sol fini »;
222 + \item Il refuse de payer 460~000~\$ pour ce que le voisin a payé 435~000~\$ la semaine dernière;
223 + \item Les \textbf{différences} qu'il accepte de payer révèlent la \textbf{valeur contributive} de chaque caractéristique.
224 +\end{enumerate}
225 +\end{column}
226 +\begin{column}{0.45\textwidth}
227 +\begin{notebox}[Rôle de l'évaluateur]
228 +Reconstituer ce raisonnement \textbf{à partir des ventes conclues}, pas des impressions : les comparables sont les substituts que l'acheteur type aurait considérés.
229 +\end{notebox}
230 +\end{column}
231 +\end{columns}
232 +\question{Un acheteur a payé 480~000~\$ pour un bungalow que trois autres acheteurs venaient de refuser à 450~000~\$. Est-ce une violation du principe de substitution? --- \textit{Non : il a peut-être une utilité particulière (voisin immédiat, assemblage). C'est un \textbf{prix}, pas une valeur; on l'écartera ou on l'ajustera (critère 3).}}
233 +\end{frame}
234 +
235 +\begin{frame}{Substitution --- quand le substitut manque}
236 +\begin{columns}[T]
237 +\begin{column}{0.5\textwidth}
238 +\begin{itemize}
239 + \item \textbf{Marché mince} : trois ventes en deux ans dans un village --- chaque vente pèse trop lourd;
240 + \item \textbf{Biens uniques} : église, aréna, maison patrimoniale --- pas de substitut;
241 + \item \textbf{Marché en transition rapide} : les ventes d'il y a six mois décrivent un autre marché;
242 + \item \textbf{Information fermée} : conditions de vente inconnues, prix non vérifiable.
243 +\end{itemize}
244 +\end{column}
245 +\begin{column}{0.47\textwidth}
246 +\begin{notebox}[Ce que disent les normes]
247 +Le CUSPAP exige que l'évaluateur « analyse les données comparables \textbf{disponibles} pour indiquer une conclusion de valeur raisonnable » et motive l'exclusion de toute méthode pertinente par une condition limitative extraordinaire.
248 +\end{notebox}
249 +\end{column}
250 +\end{columns}
251 +\erreur{Conclure « pas de comparables » après avoir cherché dans un seul secteur et un seul semestre. On \textbf{élargit} d'abord (secteur voisin, période plus longue), puis on \textbf{ajuste} davantage, en le documentant.}
252 +\src{AIC (2026), CUSPAP 2026, 9.8.1 et 9.8.3}
253 +\end{frame}
254 +
255 +\begin{frame}{Les autres principes mobilisés par la méthode}
256 +\begin{center}
257 +\footnotesize
258 +\begin{tabular}{@{}L{2.4cm} L{5.2cm} L{5.4cm}@{}}
259 +\toprule
260 +\thd{Principe} & \thd{Énoncé} & \thd{Où il intervient dans la grille} \\
261 +\midrule
262 +\textbf{Contribution} & Un élément vaut ce qu'il \textbf{ajoute} à la valeur du tout, non son coût & Chaque ajustement de propriété (garage, sous-sol, piscine) = valeur contributive extraite du marché \\
263 +\addlinespace
264 +\textbf{Anticipation} & La valeur reflète les bénéfices \textbf{futurs} attendus & Prime d'un secteur en redéveloppement; escompte d'une nuisance annoncée \\
265 +\addlinespace
266 +\textbf{Changement} & Les marchés bougent : toute valeur est \textbf{datée} & Ajustement de temps (critère 5); date d'évaluation du 1\textsuperscript{er} novembre 2026 \\
267 +\addlinespace
268 +\textbf{Conformité} & Un bien conforme à son milieu maximise sa valeur & Ajustement de localisation; prudence avec un comparable atypique dans son quartier \\
269 +\addlinespace
270 +\textbf{Rendements décroissants} & Chaque unité supplémentaire apporte moins & Le \$/\pisq{} baisse avec la taille; seuil de 1~000~\pisq{} pour le terrain \\
271 +\bottomrule
272 +\end{tabular}
273 +\end{center}
274 +\src{Appraisal Institute (2020); Des Rosiers et Thériault (2008)}
275 +\end{frame}
276 +
277 +\begin{frame}{Valeur contributive $\neq$ coût --- la piscine creusée}
278 +\begin{columns}[T]
279 +\begin{column}{0.5\textwidth}
280 +\begin{defbox}[Valeur contributive]
281 +Montant dont la \textbf{présence} d'une composante augmente le prix qu'un acheteur type est prêt à payer pour le tout --- mesuré par le marché (paires de ventes, régression), \textbf{jamais} par la facture.
282 +\end{defbox}
283 +\footnotesize
284 +\uqotitle{Convention du cours} Une piscine creusée coûte de 22~000 à 50~000~\$ selon la taille et le fini (hypothèse pédagogique). Le catalogue lui attribue une valeur contributive de \textbf{25~000~\$} : l'acheteur type paie une partie du coût, pas davantage.
285 +\end{column}
286 +\begin{column}{0.47\textwidth}
287 +\erreur{Ajuster un comparable « au coût des travaux » : $+$40~000~\$ pour la piscine, $+$35~000~\$ pour la cuisine refaite. Le MEFQ est explicite : les rajustements « fondés sur des coûts de construction sont à éviter ». Le coût renseigne sur le \textbf{maximum} plausible, pas sur la contribution.}
288 +\end{column}
289 +\end{columns}
290 +\src{MAMH (2026), MEFQ partie 3C, ch. 2; catalogue du cours (convention pédagogique)}
291 +\end{frame}
292 +
293 +\begin{frame}{Le modèle hédonique --- la formule, symbole par symbole}
294 +\begin{defbox}[Modèle hédonique (Rosen, 1974)]
295 +\vspace{-2mm}
296 +\[
297 +\mathbf{P_i \;=\; \beta_0 \;+\; \sum_{k=1}^{K} \beta_k\, X_{ik} \;+\; \varepsilon_i}
298 +\]
299 +\vspace{-4mm}
300 +\end{defbox}
301 +\begin{center}
302 +\footnotesize
303 +\begin{tabular}{@{}c L{3.6cm} L{8cm}@{}}
304 +\toprule
305 +\thd{Symbole} & \thd{Nom} & \thd{Lecture économique} \\
306 +\midrule
307 +$P_i$ & Prix de vente du bien $i$ & Ce que l'on observe dans l'acte de vente \\
308 +$X_{ik}$ & Caractéristique $k$ du bien $i$ & Aire, âge, terrain, garage (0/1), secteur, mois de vente \\
309 +$\beta_0$ & Constante & Prix d'un bien « de base » (sans interprétation directe) \\
310 +$\beta_k$ & \textbf{Prix implicite marginal} de $X_k$ & Ce que le marché paie pour \textbf{une unité de plus} de $X_k$, toutes choses égales par ailleurs \\
311 +$\varepsilon_i$ & Terme d'erreur & Ce que le modèle n'explique pas : motivation, négociation, variables omises \\
312 +\bottomrule
313 +\end{tabular}
314 +\end{center}
315 +\textbf{L'idée de Rosen (1974) :} un bien différencié est un \textbf{panier de caractéristiques} dont le marché révèle implicitement les prix. \src{Rosen (1974)}
316 +\end{frame}
317 +
318 +\begin{frame}{Les $\beta_k$ sont des ajustements --- la grille est un modèle hédonique manuel}
319 +\begin{columns}[T]
320 +\begin{column}{0.5\textwidth}
321 +\begin{exbox}[Lecture des coefficients (catalogue du cours)]
322 +\begin{itemize}
323 + \item $\beta_{\text{aire}} \approx \mathbf{150}$~\$/\pisq{} : 50~\pisq{} de plus $\approx$ 7~500~\$ de plus;
324 + \item $\beta_{\text{garage}} \approx \mathbf{30~000}$~\$ : garage simple plutôt qu'aucun;
325 + \item $\beta_{\text{mois}} \approx \mathbf{+0{,}17\,\%}$ du prix par mois.
326 +\end{itemize}
327 +Chaque ligne de la grille vaut $\beta_k \times (X_{\text{sujet},k} - X_{\text{comp},k})$.
328 +\end{exbox}
329 +\end{column}
330 +\begin{column}{0.47\textwidth}
331 +\footnotesize
332 +\uqotitle{Deux façons d'estimer les mêmes prix implicites}
333 +\begin{itemize}
334 + \item \textbf{Régression} sur des centaines de ventes (MEFQ, ch. 3) --- évaluation de masse;
335 + \item \textbf{Grille d'ajustements} sur 3 à 5 ventes, avec des $\beta_k$ tirés de paires de ventes --- évaluation individuelle.
336 +\end{itemize}
337 +Colwell, Cannaday et Wu (1983) : les deux reposent sur les \textbf{mêmes fondements analytiques}; Vandell (1991) formalise le choix et la pondération des comparables; Des Rosiers, Thériault et Villeneuve (2000) l'appliquent à 2~400 cottages de Québec.
338 +\end{column}
339 +\end{columns}
340 +\src{Colwell, Cannaday et Wu (1983); Vandell (1991); Des Rosiers, Thériault et Villeneuve (2000); Sirmans, Macpherson et Zietz (2005)}
341 +\end{frame}
342 +
343 +\begin{frame}{Prix et aire habitable --- douze unifamiliales de Hull}
344 +\begin{columns}[T]
345 +\begin{column}{0.56\textwidth}
346 +\begin{center}
347 +\begin{tikzpicture}
348 +\begin{axis}[width=8.2cm, height=5.4cm, xlabel={Aire habitable (\pisq)}, ylabel={Prix de vente (\$)}, xmin=1000, xmax=1450, ymin=380000, ymax=480000, ytick={380000,400000,420000,440000,460000,480000}, yticklabel style={/pgf/number format/fixed, /pgf/number format/1000 sep={\,}}, scaled y ticks=false, grid=major, grid style={uqoGrisClair, dashed}, legend pos=south east, legend cell align=left]
349 +\addplot[only marks, mark=*, mark size=2pt, uqoBleu] coordinates {(1050,398500) (1100,421500) (1120,414000) (1150,433500) (1180,419500) (1200,432000) (1220,442500) (1250,426500) (1280,446000) (1300,442000) (1350,459500) (1400,454500)};
350 +\addlegendentry{ventes vérifiées ($n = 12$)}
351 +\addplot[uqoRouge, very thick, domain=1020:1430, samples=2] {247673 + 151.91*x};
352 +\addlegendentry{$\hat P = 247\,673 + 151{,}91 \times \text{aire}$}
353 +\addplot[only marks, mark=diamond*, mark size=3.2pt, uqoOr!85!uqoGris] coordinates {(1200,429968)};
354 +\addlegendentry{sujet (1~200~\pisq) : $\hat P \approx$ 430~000~\$ (avant correction)}
355 +\end{axis}
356 +\end{tikzpicture}
357 +\end{center}
358 +\end{column}
359 +\begin{column}{0.42\textwidth}
360 +\begin{defbox}[Lecture de la régression]
361 +\begin{itemize}
362 + \item $\hat\beta_{\text{aire}} = \mathbf{151{,}91}$~\$/\pisq{} ($t = 6{,}61$) : d'où le \textbf{150~\$/\pisq{}} du catalogue;
363 + \item $R^2 = \mathbf{0{,}81}$ : l'aire explique 81\,\% de la variance (résidus $\approx$ 7~970~\$);
364 + \item $\hat\beta_0 = 247~673$~\$ : une constante, pas « la valeur du terrain ».
365 +\end{itemize}
366 +\end{defbox}
367 +\footnotesize \textbf{Échantillon} (même qu'en séance 9) : douze ventes d'unifamiliales de Hull (2026), prix ramenés au 1\textsuperscript{er} nov. 2026, \textbf{garage double et sous-sol fini partout} : mieux doté que le sujet, la droite le surestime d'$\approx$ 25~000~\$.
368 +\end{column}
369 +\end{columns}
370 +\src{Rosen (1974); Des Rosiers, Thériault et Villeneuve (2000); calculs du cours (validation)}
371 +\end{frame}
372 +
373 +\begin{frame}{Quand la méthode s'applique bien --- et quand elle s'applique mal}
374 +\begin{columns}[T]
375 +\begin{column}{0.48\textwidth}
376 +\begin{defbox}[Conditions favorables]
377 +\begin{itemize}
378 + \item Marché actif avec \textbf{suffisamment de ventes} comparables
379 + \item Biens relativement \textbf{homogènes} (ex. : secteur résidentiel)
380 + \item Données de vente \textbf{disponibles et vérifiables}
381 + \item Conditions de marché \textbf{stables} ou ajustables
382 + \item Biens \textbf{standards} (pas à usage spécialisé)
383 +\end{itemize}
384 +\end{defbox}
385 +\end{column}
386 +\begin{column}{0.48\textwidth}
387 +\begin{importbox}[Conditions défavorables]
388 +\begin{itemize}
389 + \item Peu ou pas de ventes comparables
390 + \item Biens uniques ou \textbf{spécialisés} (église, hôpital)
391 + \item Marché inactif ou \textbf{en transition rapide}
392 + \item Données de vente \textbf{non fiables} ou non accessibles
393 + \item Nombreuses conditions \textbf{atypiques} de vente
394 +\end{itemize}
395 +\end{importbox}
396 +\end{column}
397 +\end{columns}
398 +\footnotesize
399 +\textbf{Deux cas québécois.} \uqogreen{Favorable} : un condo dans une tour de 180 unités du Plateau de Hull --- vingt ventes du même projet en un an. \uqoalert{Défavorable} : une église de village convertie en salle de spectacle --- aucun substitut; on privilégie la méthode du \textbf{coût} (biens spécialisés) ou du \textbf{revenu} (immeubles locatifs).
400 +\end{frame}
401 +
402 +\begin{frame}{Synthèse du bloc 1}
403 +\begin{enumerate}
404 + \item \textbf{La méthode de comparaison mesure la valeur marchande telle que définie} : prix le plus probable, à une date donnée, au comptant, sur un marché libre --- chaque condition de la définition devient un critère d'ajustement.
405 + \item \textbf{Prix, coût et valeur sont trois notions distinctes} : le prix est un fait daté, le coût une dépense de production, la valeur une opinion fondée sur les prix de substituts.
406 + \item \textbf{Parce qu'aucun bien n'est identique à un autre, comparer c'est ajuster} : la grille d'ajustements est un modèle hédonique manuel, dont chaque ligne est un prix implicite $\beta_k$ révélé par le marché.
407 +\end{enumerate}
408 +\vspace{2mm}
409 +\question{Si le marché révèle les prix implicites, encore faut-il savoir \textbf{quelles ventes} lire. Comment trouve-t-on, vérifie-t-on et choisit-on les comparables au Québec? --- \textit{C'est l'objet du bloc 2.}}
410 +\end{frame}
added IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/02_Slides/sources/parties/s08_bloc2.tex +388 −0
@@ -0,0 +1,388 @@
1 +% ======================================================================
2 +% Bloc 2 — Recherche et sélection des comparables (35 min)
3 +% ======================================================================
4 +\bloc{2}{Recherche et sélection des comparables}
5 +
6 +\begin{frame}{Objectifs du bloc 2}
7 +\begin{enumerate}
8 + \item \textbf{Situer} la recherche de comparables dans le processus en sept étapes de la méthode;
9 + \item \textbf{Nommer} les sources de données québécoises, ce qu'elles donnent, ce qu'elles ne donnent pas et ce qu'elles coûtent;
10 + \item \textbf{Vérifier} une vente avec les cinq critères de validation de la séance 6 et décider : retenir, ajuster ou écarter;
11 + \item \textbf{Appliquer} une méthodologie de sélection en entonnoir (filtres durs, proximité, score) pour retenir 3 à 5 comparables;
12 + \item \textbf{Lire} le marché de Gatineau au 3\textsuperscript{e} trimestre 2026 et en tirer les conséquences pour l'ajustement de temps.
13 +\end{enumerate}
14 +\begin{notebox}[Activité]
15 +Exercice « 4 parmi 8 » : choisir, parmi huit ventes candidates de Hull, les quatre comparables du cas du bloc 4 --- et justifier chaque rejet.
16 +\end{notebox}
17 +\end{frame}
18 +
19 +\begin{frame}{Le processus de la méthode en sept étapes}
20 +\begin{center}
21 +\begin{tikzpicture}[node distance=0.16cm]
22 +\node[uqostep, text width=11.5cm, minimum height=0.5cm] (s1) {\textbf{1. Définir} le sujet et le mandat : droits évalués, date d'évaluation, usage du rapport};
23 +\node[uqostep, text width=11.5cm, below=of s1] (s2) {\textbf{2. Analyser le marché} : segment (type, gamme de prix, secteur) et \textbf{unité de comparaison}};
24 +\node[uqostep, text width=11.5cm, below=of s2] (s3) {\textbf{3. Rechercher} les ventes : Registre foncier, Centris, JLR, rôle, dossiers du bureau};
25 +\node[uqostep, text width=11.5cm, below=of s3] (s4) {\textbf{4. Vérifier} chaque vente : prix réel, conditions, financement, inclusions, exposition};
26 +\node[uqostep, text width=11.5cm, below=of s4] (s5) {\textbf{5. Sélectionner} 3 à 5 comparables par filtres et score de similarité};
27 +\node[uqostep, text width=11.5cm, below=of s5, fill=uqoOr!15, draw=uqoOr] (s6) {\textbf{6. Ajuster} selon les huit critères, dans l'ordre (bloc 3) $\rightarrow$ indications de valeur};
28 +\node[uqostep, text width=11.5cm, below=of s6, fill=uqoOr!15, draw=uqoOr] (s7) {\textbf{7. Réconcilier} les indications (pondération, arrondi) $\rightarrow$ conclusion (bloc 4, séance 9)};
29 +\draw[uqoarrow] (s1) -- (s2); \draw[uqoarrow] (s2) -- (s3); \draw[uqoarrow] (s3) -- (s4);
30 +\draw[uqoarrow] (s4) -- (s5); \draw[uqoarrow] (s5) -- (s6); \draw[uqoarrow] (s6) -- (s7);
31 +\end{tikzpicture}
32 +\end{center}
33 +\footnotesize Le bloc 2 couvre les étapes 2 à 5; la même numérotation sera reprise à la séance 9. \src{OEAQ (2024), Norme 1, section C; MAMH (2026), MEFQ partie 3C, ch. 2}
34 +\end{frame}
35 +
36 +\begin{frame}{Sources de données au Québec --- sources principales}
37 +\begin{center}
38 +\footnotesize
39 +\begin{tabular}{@{}L{2.5cm} L{3.9cm} L{3.4cm} L{3.2cm}@{}}
40 +\toprule
41 +\thd{Source} & \thd{Ce qu'elle donne} & \thd{Ce qu'elle ne donne pas} & \thd{Accès et coût} \\
42 +\midrule
43 +\textbf{Registre foncier du Québec} & Actes de vente (prix, parties, date, servitudes, hypothèques), index des immeubles & Caractéristiques physiques; conditions de vente réelles; inclusions & En ligne; \textbf{1,50~\$ par document} depuis le 1\textsuperscript{er} avril 2026 (1~\$ depuis 2002) \\
44 +\addlinespace
45 +\textbf{Centris (APCIQ)} & Inscriptions, ventes par courtier, prix demandé et vendu, délai, photos, inclusions & Ventes sans courtier; vérification des conditions & Courtiers et évaluateurs abonnés; statistiques publiques par secteur \\
46 +\addlinespace
47 +\textbf{JLR / Registrex} & Compilation des actes publiés (plus de 10~M de transactions, 600~000 par an), fiches, photos de façade, rôles, permis & Motivation des parties & Abonnement privé (Equifax); sections payantes \\
48 +\addlinespace
49 +\textbf{Rôle d'évaluation} & Valeur au rôle, dimensions, année de construction, matricule, zonage & Une valeur marchande à la date d'évaluation (rôle daté, étalé) & Gatineau : rôle en ligne, gratuit \\
50 +\bottomrule
51 +\end{tabular}
52 +\end{center}
53 +\src{MRNF (2026), tarification au 1\textsuperscript{er} avril 2026; JLR (2026); Ville de Gatineau (2026)}
54 +\end{frame}
55 +
56 +\begin{frame}{Sources de données au Québec --- sources complémentaires}
57 +\begin{center}
58 +\footnotesize
59 +\begin{tabular}{@{}L{2.8cm} L{5cm} L{5.2cm}@{}}
60 +\toprule
61 +\thd{Source} & \thd{Ce qu'elle donne} & \thd{Usage dans la méthode} \\
62 +\midrule
63 +\textbf{SCHL} & Rapports de marché, mises en chantier, taux d'inoccupation, loyers, perspectives & Contexte : conditions de marché, direction de l'ajustement de temps \\
64 +\addlinespace
65 +\textbf{Municipalité} & Permis de construction, zonage, non-conformités, droits de mutation & Vérifier l'usage légal, les travaux récents, le secteur fiscal \\
66 +\addlinespace
67 +\textbf{Courtiers immobiliers} & Conditions de vente, motivation, surenchères, inclusions négociées & Confirmer ce que l'acte ne dit pas \\
68 +\addlinespace
69 +\textbf{Inspection physique} & État, qualité, rénovations, nuisances & Visite du sujet; des comparables de l'extérieur si possible \\
70 +\addlinespace
71 +\textbf{Dossiers du bureau} & Évaluations antérieures, paires de ventes déjà analysées & Taux et ajustements déjà extraits dans le secteur \\
72 +\bottomrule
73 +\end{tabular}
74 +\end{center}
75 +\begin{notebox}[Règle de travail]
76 +Aucune source ne suffit seule : l'acte donne le prix, Centris la description, le courtier les conditions, le rôle les dimensions. \textbf{Croiser} avant de retenir.
77 +\end{notebox}
78 +\end{frame}
79 +
80 +\begin{frame}{Registre foncier et rôle de Gatineau --- les faits de l'automne 2026}
81 +\begin{columns}[T]
82 +\begin{column}{0.5\textwidth}
83 +\footnotesize
84 +\uqotitle{Registre foncier}
85 +\begin{itemize}
86 + \item Consultation : \textbf{1,50~\$ par document} (index, acte, plan) depuis le 1\textsuperscript{er} avril 2026;
87 + \item L'acte donne le \textbf{prix déclaré} et la date, rien sur l'état ni les inclusions.
88 +\end{itemize}
89 +\uqotitle{Rôle d'évaluation de Gatineau}
90 +\begin{itemize}
91 + \item Rôle en vigueur : \textbf{2024-2025-2026};
92 + \item Rôle \textbf{2027-2028-2029} déposé le 27 octobre 2026 : marché au 1\textsuperscript{er} juillet 2025, $+$12,19\,\% en moyenne, médiane unifamiliale \textbf{495~800~\$};
93 + \item Droits de mutation 2026 : 3\,\% au-delà de 500~000~\$.
94 +\end{itemize}
95 +\end{column}
96 +\begin{column}{0.47\textwidth}
97 +\erreur{Prendre la valeur au rôle pour une valeur marchande. Le rôle décrit le marché au \textbf{1\textsuperscript{er} juillet 2025}, par évaluation de masse, avec des variations \textbf{étalées sur trois ans} : il sert à vérifier dimensions et année, pas à conclure.}
98 +\question{Les droits de mutation (7~110,50~\$ sur 550~000~\$) font-ils partie du prix de vente comparable? --- \textit{Non : frais de l'acheteur, hors prix.}}
99 +\end{column}
100 +\end{columns}
101 +\src{MRNF (2026); Ville de Gatineau (27 octobre 2026; droits de mutation 2026)}
102 +\end{frame}
103 +
104 +\begin{frame}{Vérifier une vente --- les cinq critères de la séance 6}
105 +\begin{center}
106 +\footnotesize
107 +\begin{tabular}{@{}L{2.6cm} L{4.6cm} L{5.6cm}@{}}
108 +\toprule
109 +\thd{Critère} & \thd{Question à poser} & \thd{Si la réponse est non} \\
110 +\midrule
111 +\textbf{1. Plein gré} & Vendeur et acheteur libres de conclure ou non (pas de saisie, de faillite, d'expropriation)? & Écarter (vente forcée) ou ajuster si l'écart est mesurable (critère 3) \\
112 +\textbf{2. Lien de dépendance} & Parties sans lien familial, d'affaires ou de société? & \textbf{Écarter} : l'écart n'est pas quantifiable \\
113 +\textbf{3. Conditions de marché} & Vente conclue dans les conditions de marché de l'époque, sans circonstance exceptionnelle? & Ajuster pour le temps (critère 5) ou la condition (critère 3) \\
114 +\textbf{4. Financement} & Paiement comptant ou financement aux conditions du marché? & Ajuster par équivalence au comptant (critère 2) \\
115 +\textbf{5. Exposition au marché} & Mise en vente pendant une période suffisante, à un public assez large? & Vente « de gré à gré » sans exposition : prudence; écarter si le prix paraît hors marché \\
116 +\bottomrule
117 +\end{tabular}
118 +\end{center}
119 +\begin{importbox}[Règle du cours (et du TP2)]
120 +\textbf{Ajuster si l'écart est quantifiable par le marché; écarter sinon.} Un comparable écarté est mentionné au rapport avec le motif.
121 +\end{importbox}
122 +\end{frame}
123 +
124 +\begin{frame}{Transactions à exclure ou à ajuster}
125 +\begin{columns}[T]
126 +\begin{column}{0.5\textwidth}
127 +\begin{notebox}[Transactions à exclure ou à ajuster]
128 +\begin{itemize}
129 + \item Ventes entre parties liées (famille, associés)
130 + \item Ventes sous contrainte (faillite, saisie, succession pressée)
131 + \item Ventes avec financement non conventionnel (balance de prix)
132 + \item Ventes avec inclusions inhabituelles (meubles, automobiles)
133 +\end{itemize}
134 +\end{notebox}
135 +\end{column}
136 +\begin{column}{0.47\textwidth}
137 +\footnotesize
138 +\uqotitle{Avant d'utiliser un comparable, confirmer}
139 +\begin{enumerate}
140 + \item \textbf{Le prix réel} (vs prix affiché ou demandé)
141 + \item \textbf{Les conditions de vente} : libre? lien de dépendance? forcée?
142 + \item \textbf{Le financement} : conditions de marché? reprise de balance?
143 + \item \textbf{Les inclusions/exclusions} : meubles, équipements, crédits?
144 + \item \textbf{La motivation des parties} : raisons normales?
145 +\end{enumerate}
146 +\end{column}
147 +\end{columns}
148 +\question{Une succession vend un bungalow 405~000~\$ en six jours, à un voisin. Écarter ou ajuster? --- \textit{Écarter, sauf si des paires de ventes de succession \textbf{quantifient} l'escompte (critère 3).}}
149 +\end{frame}
150 +
151 +\begin{frame}{Le comparable idéal --- et les critères de sélection}
152 +\begin{defbox}[Comparable idéal]
153 +Un comparable idéal est une propriété \textbf{identique} au bien sujet, vendue récemment, dans des conditions de marché normales, dans le même secteur. En pratique, on recherche les biens les plus \textbf{similaires possible}.
154 +\end{defbox}
155 +\begin{center}
156 +\footnotesize
157 +\begin{tabular}{@{}L{3.2cm} L{9.2cm}@{}}
158 +\toprule
159 +\thd{Critère} & \thd{Description} \\
160 +\midrule
161 +Proximité géographique & Même quartier ou secteur comparable (voisinage similaire) \\
162 +Date de vente récente & Idéalement $<$ 6 mois; acceptable jusqu'à 12--18 mois en marché stable (\textbf{règle de pratique}, non une norme) \\
163 +Similarité physique & Type, taille, âge, état, nombre de pièces similaires \\
164 +Conditions de vente & Transaction libre, sans lien de dépendance \\
165 +Usage similaire & Même type d'utilisation (résidentiel, commercial, etc.) et mêmes droits transférés \\
166 +\bottomrule
167 +\end{tabular}
168 +\end{center}
169 +\end{frame}
170 +
171 +\begin{frame}{Méthodologie de sélection --- l'entonnoir}
172 +\begin{columns}[T]
173 +\begin{column}{0.6\textwidth}
174 +\begin{center}
175 +\begin{tikzpicture}[x=1cm, y=1cm, font=\scriptsize]
176 +\fill[uqoBleu!12, draw=uqoBleu] (0,3.6) -- (6.6,3.6) -- (6.0,2.75) -- (0.6,2.75) -- cycle;
177 +\fill[uqoBleu!22, draw=uqoBleu] (0.6,2.65) -- (6.0,2.65) -- (5.4,1.8) -- (1.2,1.8) -- cycle;
178 +\fill[uqoBleu!35, draw=uqoBleu] (1.2,1.7) -- (5.4,1.7) -- (4.8,0.85) -- (1.8,0.85) -- cycle;
179 +\fill[uqoOr!30, draw=uqoOr] (1.8,0.75) -- (4.8,0.75) -- (4.3,0) -- (2.3,0) -- cycle;
180 +\node[text=uqoNavy, align=center, text width=5.6cm] at (3.3,3.17) {\textbf{Filtre dur} : même type, mêmes droits, vente libre vérifiée};
181 +\node[text=uqoNavy, align=center, text width=4.6cm] at (3.3,2.22) {\textbf{Filtre de proximité} : secteur, date, taille, âge};
182 +\node[text=uqoNavy, align=center, text width=3.6cm] at (3.3,1.27) {\textbf{Score de similarité} : nombre et ampleur des écarts};
183 +\node[text=uqoNavy, align=center] at (3.3,0.37) {\textbf{3 à 5 retenus}};
184 +\node[anchor=west, text=uqoGris] at (6.8,3.17) {$\approx$ 40 ventes};
185 +\node[anchor=west, text=uqoGris] at (6.8,2.22) {$\approx$ 12};
186 +\node[anchor=west, text=uqoGris] at (6.8,1.27) {$\approx$ 8};
187 +\node[anchor=west, text=uqoGris] at (6.8,0.37) {4};
188 +\end{tikzpicture}
189 +\end{center}
190 +\end{column}
191 +\begin{column}{0.38\textwidth}
192 +\footnotesize
193 +\begin{enumerate}
194 + \item \textbf{Filtre dur} (oui/non) : un échec exclut --- type de bien, droits transférés, vente libre et vérifiée;
195 + \item \textbf{Proximité} : on élargit par cercles (rue $\rightarrow$ quartier $\rightarrow$ secteur; 6 $\rightarrow$ 12 $\rightarrow$ 18 mois) jusqu'à obtenir assez de candidats;
196 + \item \textbf{Score} : compter les écarts à ajuster et leur ampleur probable; moins d'ajustements = meilleur rang;
197 + \item \textbf{Retenue} : 3 à 5 ventes, en gardant au moins une qui \textbf{encadre} le sujet par le haut et une par le bas.
198 +\end{enumerate}
199 +\end{column}
200 +\end{columns}
201 +\src{Vandell (1991) sur le choix et la pondération optimaux; méthodologie du cours (convention pédagogique)}
202 +\end{frame}
203 +
204 +\begin{frame}{Combien de comparables? Ce que disent vraiment les normes}
205 +\begin{columns}[T]
206 +\begin{column}{0.5\textwidth}
207 +\begin{defbox}[Normes professionnelles]
208 +\begin{itemize}
209 + \item \textbf{CUSPAP 2026} : « analyze such comparable data as are available to indicate a reasonable value conclusion » --- \textbf{aucun nombre};
210 + \item \textbf{OEAQ} et \textbf{MEFQ} : données « suffisantes », vérifiées et comparées --- aucun nombre non plus.
211 +\end{itemize}
212 +\end{defbox}
213 +\end{column}
214 +\begin{column}{0.47\textwidth}
215 +\begin{notebox}[Exigences des prêteurs]
216 +Les formulaires hypothécaires exigent typiquement \textbf{trois ventes closes}. C'est une exigence \textbf{de client}, pas une norme d'évaluation --- mais elle explique la « règle de trois » de la pratique.
217 +\end{notebox}
218 +\footnotesize
219 +\uqotitle{Règle du cours} 3 à 5 comparables, \textbf{pondérés} selon leur qualité (Vandell, 1991).
220 +\end{column}
221 +\end{columns}
222 +\erreur{Écrire « le CUSPAP exige trois comparables ». Faux : il exige une analyse suffisante; le nombre dépend du marché.}
223 +\src{AIC (2026), CUSPAP 9.8.3; OEAQ (2024), Norme 1; MAMH (2026); Vandell (1991)}
224 +\end{frame}
225 +
226 +\begin{frame}{Unités de comparaison courantes}
227 +\begin{center}
228 +\footnotesize
229 +\begin{tabular}{@{}L{3.4cm} L{4.4cm} L{4.4cm}@{}}
230 +\toprule
231 +\thd{Unité} & \thd{Calcul} & \thd{Usage typique} \\
232 +\midrule
233 +Prix total & Prix de vente global & Résidentiel unifamilial \\
234 +\$/\pisq{} habitable & Prix $\div$ superficie hors sol & Résidentiel (comparaison de taille) \\
235 +\$/\pisq{} de terrain & Prix terrain $\div$ superficie & Terrains vacants \\
236 +\$/logement & Prix $\div$ nombre de logements & Plex et immeubles locatifs \\
237 +\$/chambre & Prix $\div$ nombre de chambres & Hôtels \\
238 +MRB (multiplicateur) & Prix $\div$ revenus bruts & Immeubles à revenus \\
239 +\bottomrule
240 +\end{tabular}
241 +\end{center}
242 +\begin{notebox}[Résidentiel québécois]
243 +Pour les propriétés résidentielles, les unités les plus courantes sont le \textbf{prix total} et le \textbf{\$/\pisq{} habitable}. L'unité retenue doit être celle que \textbf{le marché utilise} pour le type de bien évalué; comparer les comparables entre eux avec la même unité aide à repérer les \textbf{valeurs aberrantes}.
244 +\end{notebox}
245 +\src{AIC (2018), \textit{Understanding the Fundamentals of Appraisal}, 5.3.1}
246 +\end{frame}
247 +
248 +\begin{frame}{Mini-calcul --- le \$/\pisq{} des quatre comparables du cas}
249 +\begin{columns}[T]
250 +\begin{column}{0.5\textwidth}
251 +\begin{center}
252 +\footnotesize
253 +\begin{tabular}{@{}l R{1.9cm} R{1.5cm} R{1.7cm}@{}}
254 +\toprule
255 +\thd{Comparable} & \thd{Prix (\$)} & \thd{Aire (\pisq)} & \thd{\$/\pisq} \\
256 +\midrule
257 +C1 (juillet) & 435~000 & 1~250 & \textbf{348} \\
258 +C2 (mai) & 415~000 & 1~150 & \textbf{361} \\
259 +C3 (août) & 460~000 & 1~350 & \textbf{341} \\
260 +C4 (mars) & 425~000 & 1~200 & \textbf{354} \\
261 +\midrule
262 +Étendue & & & 341--361 \\
263 +\bottomrule
264 +\end{tabular}
265 +\end{center}
266 +\footnotesize
267 +\uqotitle{Calcul} $435~000 \div 1~250 = 348$~\$/\pisq{}, et ainsi de suite.
268 +\end{column}
269 +\begin{column}{0.47\textwidth}
270 +\question{Y a-t-il une valeur aberrante? --- \textit{Non : l'étendue est serrée ($\pm$3\,\% autour de 351). Le \$/\pisq{} \textbf{baisse avec la taille} (C3, le plus grand, est le moins cher au pied carré malgré son secteur supérieur) : c'est le rendement décroissant, pas une anomalie.}}
271 +\begin{notebox}[Ce que l'unité ne dit pas]
272 +Le \$/\pisq{} mélange terrain, garage, sous-sol et date. Il sert à \textbf{repérer}, pas à \textbf{conclure} : la grille d'ajustements reste nécessaire.
273 +\end{notebox}
274 +\end{column}
275 +\end{columns}
276 +\end{frame}
277 +
278 +\begin{frame}{Repères de marché vérifiés --- Gatineau, 3\textsuperscript{e} trimestre 2026}
279 +\begin{center}
280 +\footnotesize
281 +\begin{tabular}{@{}L{4.6cm} R{2.3cm} R{2.2cm} L{3.2cm}@{}}
282 +\toprule
283 +\thd{Indicateur (unifamiliale)} & \thd{Valeur} & \thd{Var. annuelle} & \thd{Source} \\
284 +\midrule
285 +Prix médian, Gatineau (Hull) & 475~000~\$ & $-$5\,\% & Centris, T3 2026 \\
286 +Prix médian, Gatineau (Aylmer) & 530~750~\$ & $-$5\,\% & Centris, T3 2026 \\
287 +Prix médian, secteur Gatineau & 464~900~\$ & $-$2\,\% & Centris, T3 2026 \\
288 +Ventes, RMR de Gatineau & 1~044 & $-$12\,\% & APCIQ, 14 oct. 2026 \\
289 +Inscriptions en vigueur, RMR & 2~256 & $+$42\,\% & APCIQ, 14 oct. 2026 \\
290 +Délai de vente moyen, RMR & 34 jours & $+$7 jours & APCIQ, 14 oct. 2026 \\
291 +Taux d'inoccupation, Gatineau (2025) & 3,8\,\% & 1,9\,\% en 2024 & SCHL, déc. 2025 \\
292 +Indice des prix des logements neufs, Ottawa-Gatineau (Qc), sept. 2026 & 116,6 & $+$0,3\,\% & Statistique Canada \\
293 +\bottomrule
294 +\end{tabular}
295 +\end{center}
296 +\begin{notebox}[Lecture]
297 +Quatrième trimestre consécutif de recul des ventes, cinquième de hausse des inscriptions, médianes en baisse : le marché de Gatineau est passé d'un marché de vendeurs à un marché \textbf{qui s'équilibre} à l'été 2026.
298 +\end{notebox}
299 +\src{APCIQ et CIO (14 octobre 2026); Centris (T3 2026); SCHL (11 décembre 2025); Statistique Canada (tableau 18-10-0205-01, 22 octobre 2026)}
300 +\end{frame}
301 +
302 +\begin{frame}{Le marché a tourné --- la convention de temps du cours face aux faits}
303 +\begin{columns}[T]
304 +\begin{column}{0.5\textwidth}
305 +\begin{defbox}[Convention du cours et du TP2]
306 +Ajustement de temps de \textbf{$+$0,17\,\% par mois} ($\approx$ 2\,\% par an), fixé en \textbf{août 2026} d'après les données APCIQ du 2\textsuperscript{e} trimestre pour l'unifamiliale de la RMR. Il reste la convention de tous les cas du cours, pour que vos grilles soient comparables.
307 +\end{defbox}
308 +\footnotesize
309 +\uqotitle{Ce que montre le 3\textsuperscript{e} trimestre} médiane de Hull $-$5\,\% sur un an, RMR $-$3\,\%, Royal LePage $-$5,4\,\% sur le seul trimestre : le signe a changé.
310 +\end{column}
311 +\begin{column}{0.47\textwidth}
312 +\begin{importbox}[La leçon]
313 +\textbf{Le taux de temps s'extrait à la date d'évaluation}, dans le segment et le secteur du sujet --- jamais repris d'un cas antérieur. En pratique, un évaluateur de novembre 2026 testerait 0 ou un taux négatif.
314 +\end{importbox}
315 +\footnotesize
316 +\uqotitle{Sensibilité (atelier de la séance 9, cinq comparables)} valeur pondérée de \textbf{446~081~\$} à $+$0,17\,\%/mois; \textbf{441~591~\$} à 0\,\%; \textbf{434~988~\$} à $-$0,25\,\%/mois --- un écart de 11~000~\$ (2,5\,\%) dû au seul taux.
317 +\end{column}
318 +\end{columns}
319 +\src{APCIQ et CIO (14 octobre 2026); Centris (T3 2026); Royal LePage (15 octobre 2026); calculs du cours (validation)}
320 +\end{frame}
321 +
322 +\begin{frame}{Exercice « 4 parmi 8 » --- huit ventes candidates à Hull}
323 +\begin{center}
324 +\footnotesize\setlength{\tabcolsep}{4pt}
325 +\begin{tabular}{@{}c L{1.2cm} L{1.4cm} L{1.5cm} R{1.5cm} R{1.2cm} L{4.4cm}@{}}
326 +\toprule
327 +\thd{Cand.} & \thd{Secteur} & \thd{Type} & \thd{Date} & \thd{Prix (\$)} & \thd{Aire (\pisq)} & \thd{Particularité} \\
328 +\midrule
329 +A & Hull & bungalow & juil. 2026 & 435~000 & 1~250 & vente libre, vérifiée \\
330 +B & Hull & bungalow & mai 2026 & 415~000 & 1~150 & inclut électroménagers 4~000~\$ \\
331 +C & Hull & bungalow & août 2026 & 460~000 & 1~350 & secteur supérieur, 4 ch., garage double \\
332 +D & Hull & bungalow & mars 2026 & 425~000 & 1~200 & état moyen \\
333 +E & Hull & bungalow & sept. 2026 & 380~000 & 1~180 & vente entre parents (lien de dépendance) \\
334 +F & Aylmer & bungalow & juin 2026 & 505~000 & 1~210 & quartier différent, prix supérieur \\
335 +G & Hull & 2 étages & juil. 2026 & 489~000 & 1~700 & type différent \\
336 +H & Hull & bungalow & oct. 2024 & 398~000 & 1~220 & vente il y a 25 mois \\
337 +\bottomrule
338 +\end{tabular}
339 +\end{center}
340 +\begin{quizbox}[Consigne (5 minutes, en équipes de deux)]
341 +Sujet : bungalow de Hull, 2008, 1~200~\pisq{}, 3 chambres, garage simple, bon état, évalué au 1\textsuperscript{er} novembre 2026. \textbf{Retenez quatre comparables}; pour chaque rejet, nommez le critère de validation ou de sélection en cause.
342 +\end{quizbox}
343 +\end{frame}
344 +
345 +\begin{frame}{Exercice « 4 parmi 8 » --- décisions et justifications}
346 +\begin{center}
347 +\footnotesize
348 +\begin{tabular}{@{}c L{3.6cm} L{8.2cm}@{}}
349 +\toprule
350 +\thd{Cand.} & \thd{Décision} & \thd{Justification} \\
351 +\midrule
352 +A & \uqogreen{Retenir} ($=$ C1) & Même type, même secteur, 4 mois, vente libre vérifiée : le meilleur comparable \\
353 +B & \uqogreen{Retenir avec ajustement} ($=$ C2) & Électroménagers inclus : quantifiable ($-$4~000~\$, critère 8); plus petit, sans garage : ajustable \\
354 +C & \uqogreen{Retenir, poids faible} ($=$ C3) & Secteur supérieur, plus grand, mieux équipé : beaucoup d'ajustements, mais tous quantifiables; il \textbf{encadre} par le haut \\
355 +D & \uqogreen{Retenir} ($=$ C4) & Identique sauf l'état (moyen) et la date (8 mois) : deux ajustements seulement \\
356 +E & \uqoalert{Écarter} & Lien de dépendance : l'écart ($-$55~000~\$ face à A) n'est \textbf{pas quantifiable} \\
357 +F & \uqoalert{Écarter} (ou poids très faible) & Localisation non comparable : Aylmer, médiane 530~750~\$ contre 475~000~\$ à Hull \\
358 +G & \uqoalert{Écarter} & Type et taille différents (2 étages, 1~700~\pisq{}) : échec du filtre dur \\
359 +H & \uqoalert{Écarter} & 25 mois : l'ajustement de temps dominerait la grille et le marché a changé de direction \\
360 +\bottomrule
361 +\end{tabular}
362 +\end{center}
363 +\src{calculs du cours (validation); Centris (T3 2026) pour les médianes}
364 +\end{frame}
365 +
366 +\begin{frame}{Erreurs fréquentes de sélection}
367 +\begin{columns}[T]
368 +\begin{column}{0.48\textwidth}
369 +\erreur{Retenir la vente E « parce qu'elle est dans la même rue ». La proximité ne répare pas un \textbf{lien de dépendance} : le prix n'est pas un prix de marché, et aucune analyse ne permet d'en mesurer l'écart.}
370 +\end{column}
371 +\begin{column}{0.48\textwidth}
372 +\erreur{Écarter la vente B « parce qu'elle inclut des électroménagers » ou la vente C « parce qu'elle a trop d'écarts ». Un écart \textbf{quantifiable} s'ajuste; on écarte seulement ce qui ne se mesure pas. Écarter trop, c'est perdre de l'information.}
373 +\end{column}
374 +\end{columns}
375 +\footnotesize\uqotitle{Le piège inverse} Garder un comparable très différent \textbf{sans réduire son poids} à la réconciliation : C3 est retenu, mais il ne pèsera que 5\,\% (bloc 4).
376 +\question{Vous n'avez que A, D et H dans le secteur. Faut-il retenir H malgré ses 25 mois? --- \textit{Plutôt élargir le secteur (B, C) : un ajustement de localisation se mesure par paires; 25 mois dans un marché qui a tourné, beaucoup moins bien.}}
377 +\end{frame}
378 +
379 +\begin{frame}{Synthèse du bloc 2}
380 +\begin{enumerate}
381 + \item \textbf{Aucune source ne suffit seule} : le Registre foncier donne le prix (1,50~\$ par document), Centris la description, le courtier les conditions, le rôle les dimensions --- on croise.
382 + \item \textbf{Vérifier avant de comparer} : cinq critères (plein gré, lien de dépendance, conditions de marché, financement, exposition); \textbf{ajuster si quantifiable, écarter sinon}.
383 + \item \textbf{Sélectionner en entonnoir} : filtre dur, proximité, score de similarité, 3 à 5 retenus --- les normes exigent une analyse suffisante, pas un nombre.
384 + \item \textbf{Le marché est daté} : à Gatineau, les prix reculent depuis l'été 2026; la convention de $+$0,17\,\%/mois reste celle du cours, mais le taux s'extrait toujours à la date d'évaluation.
385 +\end{enumerate}
386 +\vspace{2mm}
387 +\question{Quatre comparables sont retenus. Aucun n'est identique au sujet : \textbf{comment transformer leurs prix en indications de valeur?} --- \textit{Les huit critères du bloc 3.}}
388 +\end{frame}
added IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/02_Slides/sources/parties/s08_bloc3.tex +548 −0
@@ -0,0 +1,548 @@
1 +% ======================================================================
2 +% Bloc 3 — Les huit critères de comparaison (40 min)
3 +% ======================================================================
4 +\bloc{3}{Les huit critères de comparaison}
5 +
6 +\begin{frame}{Objectifs du bloc 3}
7 +\begin{enumerate}
8 + \item \textbf{Nommer} les huit critères de comparaison du cours et les \textbf{classer} : cinq transactionnels (en séquence), trois de propriété (additifs);
9 + \item Pour chaque critère, \textbf{expliquer} l'intuition économique, \textbf{calculer} un ajustement sur un exemple québécois et \textbf{reconnaître} l'erreur fréquente;
10 + \item \textbf{Utiliser} le catalogue d'ajustements du cours (le même qu'en séance 9 et dans le TP2) en sachant qu'il s'agit de conventions pédagogiques dérivées d'analyses par paires;
11 + \item \textbf{Appliquer} les ajustements dans le bon ordre et \textbf{montrer} pourquoi l'ordre compte.
12 +\end{enumerate}
13 +\begin{importbox}[Règle d'or]
14 +\textbf{On ajuste toujours le comparable, jamais le sujet.} Si le comparable est \textbf{meilleur} que le sujet sur un critère, l'ajustement est \textbf{négatif}; s'il est \textbf{moins bon}, l'ajustement est \textbf{positif}.
15 +\end{importbox}
16 +\end{frame}
17 +
18 +\begin{frame}{Les huit critères --- vue d'ensemble}
19 +\begin{center}
20 +\begin{tikzpicture}[
21 + critcard/.style={uqocard, text width=2.25cm, minimum height=1.05cm, font=\scriptsize, inner sep=3pt},
22 + rowlab/.style={font=\footnotesize\bfseries, text=uqoOr!75!uqoGris, anchor=west}
23 +]
24 +\node[rowlab] (lab1) at (0,0) {Ajustements transactionnels --- appliqués \textbf{en séquence}, du prix de vente au prix ajusté transactionnel};
25 +\node[critcard, below right=0.15cm and 0cm of lab1.south west, anchor=north west] (c1) {\textbf{1.} Droits de propriété transférés};
26 +\node[critcard, right=0.3cm of c1] (c2) {\textbf{2.} Conditions de financement};
27 +\node[critcard, right=0.3cm of c2] (c3) {\textbf{3.} Conditions de vente};
28 +\node[critcard, right=0.3cm of c3] (c4) {\textbf{4.} Dépenses après achat};
29 +\node[critcard, right=0.3cm of c4, fill=uqoOr!15, draw=uqoOr] (c5) {\textbf{5.} Temps (conditions de marché)};
30 +\node[rowlab, below=0.35cm of c1.south west, anchor=north west] (lab2) {Ajustements de propriété --- \textbf{additifs}, du prix ajusté transactionnel à l'indication de valeur};
31 +\node[critcard, below right=0.15cm and 0cm of lab2.south west, anchor=north west] (c6) {\textbf{6.} Localisation};
32 +\node[critcard, right=0.3cm of c6] (c7) {\textbf{7.} Caractéristiques physiques (terrain, bâtiment)};
33 +\node[critcard, right=0.3cm of c7] (c8) {\textbf{8.} Composantes non immobilières};
34 +\draw[uqoarrow] (c1) -- (c2); \draw[uqoarrow] (c2) -- (c3); \draw[uqoarrow] (c3) -- (c4); \draw[uqoarrow] (c4) -- (c5);
35 +\path (c6) -- node[midway, font=\scriptsize\bfseries, text=uqoGris] {$+$} (c7);
36 +\path (c7) -- node[midway, font=\scriptsize\bfseries, text=uqoGris] {$+$} (c8);
37 +\end{tikzpicture}
38 +\end{center}
39 +\footnotesize
40 +\textbf{Note doctrinale.} D'après les sources secondaires consultées, \textit{The Appraisal of Real Estate} (15\textsuperscript{e} éd.) énumérerait \textbf{dix} éléments, en ajoutant les \textbf{caractéristiques économiques} et l'\textbf{usage/zonage} (liste \textbf{non vérifiée dans l'ouvrage}), que le cours regroupe dans le critère 7. Le cahier BUSI 330 de l'UBC (2005, d'après la 2\textsuperscript{e} édition canadienne) en liste neuf, dans un ordre qualifié d'\textbf{impératif} : « it affects the final value ». L'OEAQ cite « notamment » les droits, le financement, les conditions du marché, l'emplacement et les caractéristiques physiques et économiques.
41 +\par\src{Appraisal Institute (2020), ch. 21; UBC (2005), BUSI 330, leçon 8; OEAQ (2024), Norme 1}
42 +\end{frame}
43 +
44 +% ---------------------------------------------------------------- Critère 1
45 +\begin{frame}{Critère 1 : Droits de propriété transférés --- définition et intuition}
46 +\begin{defbox}[Ajustement pour les droits de propriété]
47 +Le prix d'un comparable peut varier selon la \textbf{nature des droits} transférés. L'évaluateur doit s'assurer de comparer des droits équivalents.
48 +\end{defbox}
49 +\begin{center}
50 +\footnotesize
51 +\begin{tabular}{@{}L{3.2cm} L{4.8cm} L{4.2cm}@{}}
52 +\toprule
53 +\thd{Type de droit} & \thd{Description} & \thd{Impact sur la valeur} \\
54 +\midrule
55 +Pleine propriété & Tous les droits sans restriction & Valeur maximale \\
56 +Propriété avec bail & Terrain loué (bail emphytéotique) & Valeur réduite \\
57 +Copropriété divise & Fraction : partie privative $+$ quote-part des communes & Selon les charges \\
58 +Propriété grevée & Servitude, droit de passage & Réduction selon l'impact \\
59 +\bottomrule
60 +\end{tabular}
61 +\end{center}
62 +\footnotesize
63 +\textbf{Intuition économique :} on n'achète jamais une maison, on achète un \textbf{faisceau de droits} sur elle. Moins le faisceau est complet, moins l'acheteur paie; le prix d'un comparable grevé sous-estime donc le prix de la pleine propriété.
64 +\end{frame}
65 +
66 +\begin{frame}{Critère 1 : Droits de propriété --- contexte québécois et exemple}
67 +\begin{columns}[T]
68 +\begin{column}{0.48\textwidth}
69 +\begin{notebox}[Contexte québécois]
70 +Au Québec, le droit de propriété est régi par le \textbf{Code civil du Québec} (art.~947 et s. C.c.Q.). La pleine propriété réunit trois attributs :
71 +\begin{itemize}
72 + \item \textbf{Usus} --- le droit d'\textit{user} du bien (l'occuper)
73 + \item \textbf{Fructus} --- le droit d'en \textit{percevoir les fruits} (loyers)
74 + \item \textbf{Abusus} --- le droit d'en \textit{disposer} (vendre, hypothéquer)
75 +\end{itemize}
76 +Un démembrement (usufruit, emphytéose, servitude) retire un attribut et \uqoalert{réduit la valeur} du droit.
77 +\end{notebox}
78 +\end{column}
79 +\begin{column}{0.48\textwidth}
80 +\begin{exbox}[Servitude de passage]
81 +Un comparable de Hull grevé d'une servitude de passage (allée partagée) s'est vendu \textbf{430~000~\$}. Des paires de ventes du secteur situent la perte liée à ce type de servitude à \textbf{3\,\%}. Le sujet est en pleine propriété.
82 +\[
83 +430~000 \times 3\,\% = 12~900 \quad\Rightarrow\quad \textbf{+12~900~\$}
84 +\]
85 +Le comparable est \textbf{moins bon} que le sujet : on le \textbf{relève} à 442~900~\$.
86 +\end{exbox}
87 +\footnotesize
88 +\textbf{Terrain loué (emphytéose)} : durée et loyer connus $\Rightarrow$ actualiser; sinon \textbf{exclure}. \src{C.c.Q., art. 947; convention du cours}
89 +\end{column}
90 +\end{columns}
91 +\end{frame}
92 +
93 +\begin{frame}{Critère 1 : Droits de propriété --- erreur et question}
94 +\erreur{Comparer un condo divis (quote-part des parties communes, charges mensuelles) à un bungalow en pleine propriété « parce que la superficie est la même ». Les droits transférés diffèrent : c'est un échec du \textbf{filtre dur}, pas un ajustement.}
95 +\question{Le sujet lui-même est grevé d'une servitude de passage et les quatre comparables sont libres. Le signe de l'ajustement change-t-il? --- \textit{Oui : les comparables sont \textbf{meilleurs} que le sujet; on les \textbf{abaisse} de 3\,\% chacun. On ajuste toujours le comparable vers le sujet, jamais l'inverse.}}
96 +\begin{notebox}[Dans les cas du cours]
97 +Les quatre comparables du bloc 4 transfèrent la pleine propriété : critère 1 $= 0$ pour tous. Dans le TP2, vérifiez l'acte : une servitude apparaît à l'index des immeubles.
98 +\end{notebox}
99 +\end{frame}
100 +
101 +% ---------------------------------------------------------------- Critère 2
102 +\begin{frame}{Critère 2 : Conditions de financement --- définition et intuition}
103 +\begin{defbox}[Ajustement pour le financement]
104 +Si un comparable a été vendu avec un financement \textbf{non conventionnel} qui a influencé le prix, un ajustement est nécessaire pour refléter les conditions de marché normales. La valeur marchande est un prix \textbf{au comptant ou équivalent}.
105 +\end{defbox}
106 +\begin{columns}[T]
107 +\begin{column}{0.48\textwidth}
108 +\footnotesize
109 +\uqotitle{Situations nécessitant un ajustement}
110 +\begin{itemize}
111 + \item Reprise de balance (solde de prix de vente) par le vendeur à taux avantageux
112 + \item Financement « créatif » : le vendeur finance une partie du prix
113 + \item Crédit au vendeur pour réparations
114 + \item Hypothèque assumable à un taux sous le marché
115 +\end{itemize}
116 +\end{column}
117 +\begin{column}{0.48\textwidth}
118 +\begin{notebox}[Intuition : l'équivalence au comptant]
119 +Un acheteur financé à 2\,\% quand le marché est à 5\,\% reçoit un \textbf{cadeau} : il accepte de payer un peu plus cher. L'ajustement vaut la \textbf{valeur actuelle de ce cadeau} : solde moins valeur actuelle des paiements au taux du marché.
120 +\end{notebox}
121 +\end{column}
122 +\end{columns}
123 +\src{OEAQ (2024), définition de la valeur marchande; Appraisal Institute (2020), ch. 21}
124 +\end{frame}
125 +
126 +\begin{frame}{Critère 2 : Financement --- calcul de l'équivalence au comptant}
127 +\begin{exbox}[Reprise de solde de 100~000~\$ à 2\,\%, intérêts seulement, 3 ans; marché à 5\,\%]
128 +\footnotesize
129 +\begin{itemize}
130 + \item Intérêts annuels : $100~000 \times 2\,\% = \mathbf{2~000}$~\$; capital remboursé en bloc après 3 ans; facteur d'annuité $a(3, 5\,\%) = (1 - 1{,}05^{-3})/0{,}05 = \mathbf{2{,}72}$.
131 + \item Valeur actuelle au taux du marché : $\mathrm{VA} = 2~000 \times 2{,}72 + 100~000 / 1{,}05^{3} = 5~446 + 86~384 = \mathbf{91~830}$~\$.
132 + \item Avantage consenti : $100~000 - 91~830 = \mathbf{8~170}$~\$ $\Rightarrow$ ajustement \textbf{$-$8~170~\$} au comparable.
133 +\end{itemize}
134 +\end{exbox}
135 +\footnotesize
136 +\uqotitle{Formule générale} $\mathrm{VA} = I \times a(n, i_m) + S/(1+i_m)^n$, ajustement $= -(S - \mathrm{VA})$, avec $S$ le solde, $I$ les intérêts annuels au taux du contrat, $i_m$ le taux du marché, $n$ la durée en années.\par\vspace{1mm}
137 +\uqotitle{Variante : 5 ans} $a(5, 5\,\%) = 4{,}33$; $\mathrm{VA} = 8~659 + 78~353 = 87~012$~\$; avantage \textbf{12~988~\$} : plus la durée est longue, plus le cadeau est grand (même exemple au comparable 1 de la séance 9). \src{calculs du cours (validation)}
138 +\end{frame}
139 +
140 +\begin{frame}{Critère 2 : Financement --- erreur et question}
141 +\erreur{Poser « environ $-$10~000~\$ » sans calcul, ou ajuster du \textbf{montant du solde} (100~000~\$). L'ajustement n'est ni le solde ni l'écart de taux : c'est la \textbf{valeur actuelle de l'avantage}, qui dépend du solde, de l'écart de taux \textbf{et} de la durée.}
142 +\question{Le vendeur consent un solde de 100~000~\$ à \textbf{5\,\%}, le taux du marché. Ajustement? --- \textit{Zéro : il n'y a pas d'avantage, la VA au taux du marché égale le solde. Un financement par le vendeur n'est pas en soi anormal; seul l'\textbf{écart avec le marché} se paie.}}
143 +\begin{notebox}[Dans les cas du cours]
144 +Aucun des quatre comparables du bloc 4 n'a de financement particulier (critère 2 $= 0$); l'atelier de la séance 9 en contient un ($-$8~170~\$).
145 +\end{notebox}
146 +\end{frame}
147 +
148 +% ---------------------------------------------------------------- Critère 3
149 +\begin{frame}{Critère 3 : Conditions de vente --- définition et intuition}
150 +\begin{importbox}[Transactions non représentatives du marché]
151 +L'évaluateur doit identifier les ventes dont les \textbf{circonstances} ont influencé le prix à la hausse ou à la baisse par rapport au marché. La transaction \textbf{libre} (sans lien de dépendance, sans contrainte) est la référence : elle seule reflète la définition de la valeur marchande.
152 +\end{importbox}
153 +\begin{center}
154 +\footnotesize
155 +\begin{tabular}{@{}L{2.9cm} L{4.2cm} L{5.1cm}@{}}
156 +\toprule
157 +\thd{Condition} & \thd{Description} & \thd{Ajustement} \\
158 +\midrule
159 +Lien de dépendance & Vente entre famille, associés & Généralement à la baisse; \textbf{non quantifiable : écarter} \\
160 +Vente forcée & Saisie, faillite & Sous le marché : exclure ou ajuster à la hausse \\
161 +Motivation spéciale & Urgence de vendre/acheter, succession & Selon la situation, si des paires le mesurent \\
162 +Vente en bloc & Plusieurs propriétés ensemble & Escompte de volume possible \\
163 +\bottomrule
164 +\end{tabular}
165 +\end{center}
166 +\footnotesize \textbf{Intuition :} une partie pressée ou liée accepte un prix qu'un acheteur type n'aurait pas accepté : le prix contient une « prime » ou un « escompte » de circonstance.
167 +\end{frame}
168 +
169 +\begin{frame}{Critère 3 : Conditions de vente --- exemple, erreur, question}
170 +\begin{columns}[T]
171 +\begin{column}{0.5\textwidth}
172 +\begin{exbox}[Succession pressée]
173 +Un bungalow vendu par une succession, en six jours, pour \textbf{405~000~\$}. Trois paires de ventes du secteur (succession vs vente ordinaire, biens semblables) montrent un escompte moyen de \textbf{4\,\%}.
174 +\[
175 +405~000 \times 4\,\% = 16~200 \;\Rightarrow\; \textbf{+16~200~\$}
176 +\]
177 +Prix équivalent en vente ordinaire : 421~200~\$.
178 +\end{exbox}
179 +\footnotesize
180 +\textbf{Vente entre parents} à 380~000~\$ (candidat E du bloc 2) : aucune paire ne mesure la « générosité familiale » $\Rightarrow$ \textbf{écarter}.
181 +\end{column}
182 +\begin{column}{0.47\textwidth}
183 +\erreur{Ajuster une vente entre parents « de 10\,\% parce que c'est l'usage » : sans paires de ventes, le chiffre est une opinion. Règle du cours : \textbf{ajuster si quantifiable, écarter sinon}.}
184 +\question{Une surenchère de 20~000~\$ en mars 2026 est-elle une « condition de vente » à ajuster? --- \textit{Non : si plusieurs acheteurs ont enchéri, c'est le \textbf{marché} du moment; le critère 5 s'en charge.}}
185 +\end{column}
186 +\end{columns}
187 +\src{calculs du cours (validation); MAMH (2026), MEFQ 3C (paires de ventes)}
188 +\end{frame}
189 +
190 +% ---------------------------------------------------------------- Critère 4
191 +\begin{frame}{Critère 4 : Dépenses à engager immédiatement après l'achat}
192 +\begin{defbox}[Ajustement pour dépenses après achat]
193 +Lorsque l'acheteur d'un comparable savait, au moment de la vente, qu'il devrait engager des \textbf{dépenses immédiates} (toiture à remplacer, décontamination, démolition), le prix négocié en tient compte. On ajoute ce coût au prix de vente pour retrouver l'équivalent d'un bien sans ces travaux.
194 +\end{defbox}
195 +\begin{columns}[T]
196 +\begin{column}{0.5\textwidth}
197 +\begin{exbox}[Toiture connue]
198 +Comparable vendu 410~000~\$; l'acheteur savait devoir remplacer la toiture (coût estimé : 15~000~\$).
199 +\[
200 +410~000 + 15~000 = \textbf{425~000~\$}
201 +\]
202 +Ajustement \textbf{en dollars}, posé \textbf{avant} l'ajustement de temps : le prix « complet » est celui de la date de vente.
203 +\end{exbox}
204 +\end{column}
205 +\begin{column}{0.47\textwidth}
206 +\footnotesize
207 +\uqotitle{Intuition} L'acheteur a payé 410~000~\$ \textbf{plus} 15~000~\$ de travaux : le marché a « vu » 425~000~\$.\par\vspace{1mm}
208 +\uqotitle{Pourquoi transactionnel} Il corrige le \textbf{prix de la transaction}, pas une caractéristique du bien (15\textsuperscript{e} édition, ch. 21). \src{calculs du cours (validation); Appraisal Institute (2020)}
209 +\end{column}
210 +\end{columns}
211 +\end{frame}
212 +
213 +\begin{frame}{Critère 4 : Dépenses après achat --- erreur et question}
214 +\erreur{Compter deux fois : $+$15~000~\$ pour la toiture au critère 4 \textbf{et} $+$12~000~\$ pour « état moyen » au critère 7. La toiture connue est un élément de \textbf{transaction}; l'état général est une caractéristique \textbf{physique}. Si la toiture explique l'état moyen, on ne retient qu'un seul des deux.}
215 +\question{Le vendeur ne savait rien de la toiture; l'acheteur l'a découverte six mois après. Ajustement? --- \textit{Non : le prix négocié ne reflétait pas cette dépense. Le critère 4 ne vise que les dépenses \textbf{connues des parties} au moment de la vente.}}
216 +\begin{notebox}[Dans les cas du cours]
217 +Aucun des quatre comparables du bloc 4 n'a de dépense connue (critère 4 $= 0$); le comparable 3 de l'atelier de la séance 9 porte une toiture de 15~000~\$.
218 +\end{notebox}
219 +\end{frame}
220 +
221 +% ---------------------------------------------------------------- Critère 5
222 +\begin{frame}{Critère 5 : Temps (conditions de marché) --- définition et intuition}
223 +\begin{defbox}[Ajustement temporel]
224 +Les conditions du marché évoluent dans le temps. Si un comparable s'est vendu il y a plusieurs mois, son prix doit être ajusté pour refléter l'\textbf{évolution du marché} entre la date de vente et la \textbf{date d'évaluation}.
225 +\end{defbox}
226 +\begin{columns}[T]
227 +\begin{column}{0.48\textwidth}
228 +\footnotesize
229 +\uqotitle{Méthodes d'extraction du taux}
230 +\begin{itemize}
231 + \item \textbf{Reventes} (même bien vendu deux fois) : 410~000~\$ le 1\textsuperscript{er} nov. 2024 $\rightarrow$ 426~600~\$ le 1\textsuperscript{er} nov. 2026 $= +4{,}05\,\%$ en 24 mois $\approx$ 2\,\%/an $\approx$ 0,17\,\%/mois
232 + \item \textbf{Tendance des médianes} (Centris, APCIQ) du segment
233 + \item \textbf{Indices} (IPLN de Statistique Canada, Teranet)
234 + \item \textbf{Régression} avec le mois de vente comme variable
235 +\end{itemize}
236 +\end{column}
237 +\begin{column}{0.48\textwidth}
238 +\begin{notebox}[Intuition]
239 +Le prix de mars est un équilibre de mars. Ajuster pour le temps, c'est répondre : \textbf{« combien ce même bien se serait-il vendu à la date d'évaluation? »} En marché volatil, c'est l'ajustement qui domine : le négliger fausse toute la grille.
240 +\end{notebox}
241 +\end{column}
242 +\end{columns}
243 +\src{calculs du cours (validation); Statistique Canada (18-10-0205-01); APCIQ (2026)}
244 +\end{frame}
245 +
246 +\begin{frame}{Critère 5 : Temps --- calcul avec la convention du cours}
247 +\begin{exbox}[Convention du cours et du TP2 : $+$0,17\,\% par mois, prorata simple]
248 +Comparable vendu \textbf{400~000~\$} il y a \textbf{12 mois}; date d'évaluation : 1\textsuperscript{er} novembre 2026.
249 +\[
250 +400~000 \times 0{,}17\,\% \times 12 = \textbf{8~160~\$} \qquad\Rightarrow\qquad \text{prix ajusté} = 408~160~\$
251 +\]
252 +\end{exbox}
253 +\begin{columns}[T]
254 +\begin{column}{0.5\textwidth}
255 +\footnotesize
256 +\uqotitle{Prorata simple ou composé?}
257 +\begin{itemize}
258 + \item Simple (cours) : $P \times t \times m$ $= 8~160$~\$;
259 + \item Composé à 2\,\%/an : $400~000 \times (1{,}02 - 1) = 8~000$~\$;
260 + \item Écart de 160~\$ (0,04\,\%) : négligeable sur 12 mois; le prorata simple suffit en pratique sur moins de deux ans.
261 +\end{itemize}
262 +\end{column}
263 +\begin{column}{0.47\textwidth}
264 +\footnotesize
265 +\uqotitle{D'où vient $+$0,17\,\%/mois} Convention fixée en août 2026 d'après les données APCIQ du 2\textsuperscript{e} trimestre ($\approx +2\,\%$/an, unifamiliale, RMR de Gatineau), reprise dans le TP2 pour que toutes les grilles soient comparables.
266 +\vspace{1mm}
267 +
268 +\uqotitle{Mais} au 3\textsuperscript{e} trimestre, Hull affiche $-$5\,\% sur un an : le taux \textbf{s'extrait à la date d'évaluation}.
269 +\end{column}
270 +\end{columns}
271 +\src{calculs du cours (validation); APCIQ et CIO (14 octobre 2026); Centris, Gatineau (Hull), T3 2026}
272 +\end{frame}
273 +
274 +\begin{frame}{Critère 5 : Temps --- erreur et question}
275 +\erreur{Appliquer un taux « provincial » ou « de l'an dernier » : $+$5\,\%/an alors que le segment recule. Le taux doit provenir de \textbf{données du marché local} (segment, secteur), à la \textbf{date d'évaluation}, et le rapport doit en montrer l'extraction.}
276 +\question{Vendu 400~000~\$ il y a 12 mois; le marché a \textbf{reculé} de 5\,\% sur l'année. Ajustement? --- \textit{$400~000 \times (-5\,\%) = \mathbf{-20~000}$~\$ : prix ajusté 380~000~\$. L'ajustement de temps peut être négatif; son signe suit le marché, pas l'habitude.}}
277 +\begin{notebox}[Ce que l'ajustement de temps n'est pas]
278 +Ce n'est ni l'inflation (IPC « logement » Québec $+$3,2\,\%), ni le coût de construction (IPLN $+$0,3\,\%) : c'est la variation des \textbf{prix de vente du segment}.
279 +\end{notebox}
280 +\src{Statistique Canada, tableaux 18-10-0004-01 et 18-10-0205-01 (septembre 2026)}
281 +\end{frame}
282 +
283 +% ---------------------------------------------------------------- Critère 6
284 +\begin{frame}{Critère 6 : Localisation --- définition et sous-facteurs}
285 +\begin{defbox}[Ajustement pour la localisation]
286 +La localisation est souvent le facteur le plus \textbf{déterminant} de la valeur immobilière. L'ajustement reflète les différences d'emplacement entre le sujet et le comparable --- \textbf{en pourcentage} du prix ajusté transactionnel, car l'emplacement agit sur toute la propriété.
287 +\end{defbox}
288 +\begin{center}
289 +\footnotesize
290 +\begin{tabular}{@{}L{3.2cm} L{9.2cm}@{}}
291 +\toprule
292 +\thd{Sous-facteur} & \thd{Éléments à considérer} \\
293 +\midrule
294 +Quartier / voisinage & Réputation, qualité, homogénéité, tendance \\
295 +Proximité des services & Écoles, commerces, transports en commun, hôpitaux \\
296 +Accès et transport & Autoroutes, axes routiers, transport collectif \\
297 +Environnement & Vue, calme, espaces verts, bord de l'eau \\
298 +Nuisances & Bruit (autoroute, aéroport), industrie, lignes haute tension \\
299 +Secteur fiscal & Taux de taxation (Gatineau : taux par \textbf{unité de voisinage} depuis 2024) \\
300 +\bottomrule
301 +\end{tabular}
302 +\end{center}
303 +\src{Appraisal Institute (2020), ch. 21; Ville de Gatineau, budget 2026; Des Rosiers, Thériault et Villeneuve (2000)}
304 +\end{frame}
305 +
306 +\begin{frame}{Critère 6 : Localisation --- exemple par paire de ventes}
307 +\begin{columns}[T]
308 +\begin{column}{0.5\textwidth}
309 +\begin{exbox}[Paire Aylmer / Hull]
310 +Deux bungalows jumeaux (même taille, même âge, même état, mêmes dates), l'un à Aylmer, l'autre à Hull :
311 +\[
312 +\frac{472~000 - 449~000}{449~000} = \frac{23~000}{449~000} = \textbf{+5{,}1\,\%}
313 +\]
314 +Convention du cours : \textbf{$\pm$5\,\%} pour un secteur supérieur / inférieur. Un comparable de secteur \textbf{supérieur} au sujet reçoit \textbf{$-$5\,\%}.
315 +\end{exbox}
316 +\end{column}
317 +\begin{column}{0.47\textwidth}
318 +\footnotesize
319 +\uqotitle{Repère de marché, mais pas une mesure}
320 +Médianes unifamiliales, T3 2026 : \textbf{Hull 475~000~\$}, \textbf{Aylmer 530~750~\$}, secteur Gatineau 464~900~\$. L'écart Hull--Aylmer ($+$11,7\,\%) mélange tailles, âges et types : il \textbf{oriente} l'ajustement, il ne le \textbf{quantifie} pas. Seules des paires de biens semblables le font.
321 +\vspace{1mm}
322 +
323 +\uqotitle{Intuition} L'emplacement ne se transporte pas : sa valeur contributive s'observe uniquement en comparant des biens semblables placés différemment.
324 +\end{column}
325 +\end{columns}
326 +\src{calculs du cours (validation); Centris (T3 2026), Hull, Aylmer, Gatineau}
327 +\end{frame}
328 +
329 +\begin{frame}{Critère 6 : Localisation --- erreur et question}
330 +\erreur{Ajuster la localisation \textbf{en dollars fixes} (« $-$25~000~\$ pour Aylmer ») ou l'appliquer \textbf{avant} les ajustements transactionnels. Le pourcentage s'applique au \textbf{prix ajusté transactionnel} : pour le comparable 3 du bloc 4, $-$5\,\% de 462~346~\$ $= -23~117$~\$, pas $-$5\,\% de 460~000~\$.}
331 +\question{Deux comparables de la même rue que le sujet, mais l'un fait face à un parc, l'autre à une artère bruyante. Ajustement de localisation nul « puisque c'est la même rue »? --- \textit{Non : le voisinage immédiat (vue, bruit) est un sous-facteur de localisation. S'il n'est pas mesurable par paires, on le traite \textbf{qualitativement} à la réconciliation (poids réduit).}}
332 +\end{frame}
333 +
334 +% ---------------------------------------------------------------- Critère 7
335 +\begin{frame}{Critère 7 : Caractéristiques physiques --- terrain et bâtiment}
336 +\begin{columns}[T]
337 +\begin{column}{0.44\textwidth}
338 +\begin{defbox}[Éléments du terrain]
339 +\begin{itemize}
340 + \item \textbf{Superficie} --- plus grand = plus de valeur (rendements décroissants)
341 + \item \textbf{Forme} --- rectangulaire (optimal) vs irrégulière
342 + \item \textbf{Topographie}, \textbf{façade}, \textbf{orientation}
343 + \item \textbf{Services} --- égouts, aqueduc, gaz, électricité
344 +\end{itemize}
345 +\end{defbox}
346 +\end{column}
347 +\begin{column}{0.54\textwidth}
348 +\begin{center}
349 +\footnotesize
350 +\begin{tabular}{@{}L{2.6cm} L{2.4cm} L{2.4cm}@{}}
351 +\toprule
352 +\thd{Bâtiment} & \thd{À comparer} & \thd{Méthode} \\
353 +\midrule
354 +Type & Bungalow, 2 étages, paliers & Filtre dur \\
355 +Superficie habitable & \pisq{} hors sol & \$/\pisq{} marginal \\
356 +Âge effectif & Année $+$ rénovations & \$/an \\
357 +État / qualité & Très bon, bon, moyen & Paires de ventes \\
358 +Chambres, salles de bains & Nombre et type & Paires de ventes \\
359 +Sous-sol, garage & Fini / partiel; simple / double & Paires de ventes \\
360 +Extras & Piscine, foyer, climatisation & Contribution au marché \\
361 +\bottomrule
362 +\end{tabular}
363 +\end{center}
364 +\end{column}
365 +\end{columns}
366 +\footnotesize \textbf{Intuition :} chaque caractéristique a un \textbf{prix implicite} ($\beta_k$ du bloc 1). On ajuste \textbf{en dollars}, caractéristique par caractéristique, à partir de la différence sujet $-$ comparable.
367 +\end{frame}
368 +
369 +\begin{frame}{Critère 7 : Caractéristiques physiques --- exemples chiffrés}
370 +\begin{columns}[T]
371 +\begin{column}{0.5\textwidth}
372 +\begin{exbox}[Terrain --- seuil de matérialité]
373 +Sujet 5~500~\pisq{}, comparable 7~000~\pisq{} : écart 1~500~\pisq{} $\geq$ 1~000 $\Rightarrow$ on ajuste à \textbf{6~\$/\pisq{}} :
374 +\[
375 +1~500 \times 6 = 9~000 \;\Rightarrow\; \textbf{$-$9~000~\$}
376 +\]
377 +(comparable plus grand : on l'abaisse). Sous 1~000~\pisq{} d'écart : \textbf{aucun ajustement} (convention du cours).
378 +\end{exbox}
379 +\end{column}
380 +\begin{column}{0.47\textwidth}
381 +\footnotesize
382 +\uqotitle{Bâtiment (catalogue du cours)}
383 +\begin{itemize}
384 + \item Aire : 50~\pisq{} de plus $\times$ 150~\$ $= -7~500$~\$;
385 + \item Âge : comparable de 2005, sujet de 2008 : 3 ans de plus $\times$ 2~000~\$ $= +6~000$~\$;
386 + \item État : très bon $-$8~000~\$; moyen $+$12~000~\$ (sujet « bon »);
387 + \item Chambre $\pm$10~000~\$; salle de bains complète 12~000~\$, salle d'eau 6~000~\$;
388 + \item Sous-sol fini vs partiel 10~000~\$; vs non fini 20~000~\$;
389 + \item Garage simple vs aucun 30~000~\$; double vs simple 15~000~\$;
390 + \item Piscine creusée 25~000~\$ (coût 22--50~k\$).
391 +\end{itemize}
392 +\end{column}
393 +\end{columns}
394 +\src{calculs du cours (validation)}
395 +\end{frame}
396 +
397 +\begin{frame}{Critère 7 : Physique --- le double comptage, erreur et question}
398 +\erreur{\textbf{Double comptage} aire / chambres : un comparable de 1~350~\pisq{} à 4 chambres est ajusté pour $+$150~\pisq{} \textbf{et} pour la 4\textsuperscript{e} chambre. C'est correct \textbf{seulement} si le prix de la chambre (10~000~\$) a été extrait de paires \textbf{à aire égale} --- comme dans le catalogue du cours. Si le \$/\pisq{} vient d'une régression sans variable « chambres », la chambre est déjà dans l'aire : ne pas l'ajouter.}
399 +\question{Le comparable a une piscine creusée installée l'an dernier pour 48~000~\$; le sujet n'en a pas. Ajustement? --- \textit{$-$25~000~\$ (valeur contributive du catalogue), pas $-$48~000~\$ : le marché de Hull ne rembourse pas le coût. Et si une paire locale montrait 15~000~\$, c'est la paire qui l'emporterait.}}
400 +\begin{notebox}[Rappel]
401 +Toute valeur du catalogue est une \textbf{convention pédagogique} : en pratique, chaque ajustement se justifie par des paires de ventes ou une régression (séance 9).
402 +\end{notebox}
403 +\end{frame}
404 +
405 +% ---------------------------------------------------------------- Critère 8
406 +\begin{frame}{Critère 8 : Composantes non immobilières}
407 +\begin{defbox}[Biens meubles inclus dans la vente]
408 +Certaines transactions incluent des éléments qui ne font \textbf{pas partie de l'immeuble}. L'évaluateur doit les identifier et les retrancher du prix de vente : l'évaluation porte sur le \textbf{droit immobilier} seulement.
409 +\end{defbox}
410 +\begin{columns}[T]
411 +\begin{column}{0.48\textwidth}
412 +\footnotesize
413 +\uqotitle{Inclusions courantes à retrancher}
414 +\begin{itemize}
415 + \item Électroménagers, meubles et équipements
416 + \item Équipement de piscine, spa, sauna
417 + \item Rideaux, stores, luminaires spéciaux
418 + \item \textbf{Où le voir :} la promesse d'achat précise les \textbf{inclusions et exclusions}
419 +\end{itemize}
420 +\end{column}
421 +\begin{column}{0.48\textwidth}
422 +\begin{exbox}[Exemple]
423 +Comparable vendu 440~000~\$ incluant les électroménagers haut de gamme (valeur estimée : 8~000~\$) et un mobilier de terrasse (2~000~\$).
424 +\[
425 +440~000 - 8~000 - 2~000 = \textbf{430~000~\$}
426 +\]
427 +Valeur \textbf{de revente} (usagé), pas le prix d'achat.
428 +\end{exbox}
429 +\end{column}
430 +\end{columns}
431 +\src{calculs du cours (validation)}
432 +\end{frame}
433 +
434 +\begin{frame}{Critère 8 : Non immobilier --- erreur et question}
435 +\erreur{Laisser les inclusions dans le prix : une inclusion importante non retranchée \uqoalert{surestime} le prix du comparable --- et donc la valeur du sujet. Ou, à l'inverse, retrancher des éléments \textbf{immobiliers par destination} (thermopompe fixée, abri d'auto permanent), qui font partie de l'immeuble.}
436 +\question{Le comparable 2 du bloc 4 inclut des électroménagers estimés à 4~000~\$. Pourquoi l'ajustement ($-$4~000~\$) est-il placé parmi les ajustements \textbf{de propriété} et non avant le temps? --- \textit{Convention du cours, conforme à la doctrine : le mobilier n'a pas suivi le marché immobilier; on le retranche en dollars à la fin. L'effet de l'ordre est ici de quelques dizaines de dollars.}}
437 +\begin{notebox}[Lien avec la séance 6]
438 +Les inclusions font partie des cinq points à confirmer lors de la vérification d'une vente.
439 +\end{notebox}
440 +\end{frame}
441 +
442 +% ---------------------------------------------------------------- Catalogue et ordre
443 +\begin{frame}{Le catalogue d'ajustements du cours (séances 8 et 9, TP2)}
444 +\begin{columns}[T]
445 +\begin{column}{0.62\textwidth}
446 +\begin{center}
447 +\scriptsize
448 +\begin{tabular}{@{}L{4.2cm} R{2cm} L{1.7cm}@{}}
449 +\toprule
450 +\thd{Élément} & \thd{Valeur} & \thd{Application} \\
451 +\midrule
452 +Temps (conditions de marché) & $+$0,17\,\%/mois & prorata simple \\
453 +Localisation (secteur sup. / inf.) & $\pm$5\,\% & du prix ajusté transact. \\
454 +Aire habitable & 150~\$/\pisq{} & par \pisq{} d'écart \\
455 +Terrain & 6~\$/\pisq{} & si écart $\geq$ 1~000~\pisq{} \\
456 +Âge & 2~000~\$/an & par année d'écart \\
457 +État : très bon / bon / moyen & $-$8~000 / 0 / $+$12~000~\$ & sujet « bon » \\
458 +Chambre à coucher & 10~000~\$ & par chambre \\
459 +Salle de bains complète / salle d'eau & 12~000 / 6~000~\$ & par pièce \\
460 +Sous-sol fini vs non fini / partiel & 20~000 / 10~000~\$ & \\
461 +Garage simple vs aucun / double vs simple & 30~000 / 15~000~\$ & \\
462 +Piscine creusée & 25~000~\$ & \\
463 +Composantes non immobilières & valeur de revente & en dollars \\
464 +\bottomrule
465 +\end{tabular}
466 +\end{center}
467 +\end{column}
468 +\begin{column}{0.36\textwidth}
469 +\begin{notebox}[Statut de ces valeurs]
470 +\textbf{Convention pédagogique} dérivée d'analyses par paires présentées à la séance 9 (garage double vs simple : 452~000 vs 437~000~\$ $= 15~000$~\$; sous-sol aménagé : 441~000 vs 421~000~\$ $= 20~000$~\$; Aylmer vs Hull : $+$5,1\,\%).
471 +\end{notebox}
472 +\footnotesize
473 +Signe : $\beta_k \times (X_{\text{sujet}} - X_{\text{comp}})$ --- un comparable \textbf{mieux doté} reçoit un ajustement \textbf{négatif}.
474 +\end{column}
475 +\end{columns}
476 +\src{calculs du cours (validation); paires de la séance 9}
477 +\end{frame}
478 +
479 +\begin{frame}{L'ordre d'application --- la cascade}
480 +\begin{columns}[T]
481 +\begin{column}{0.5\textwidth}
482 +\begin{center}
483 +\begin{tikzpicture}[node distance=0.12cm, every node/.style={font=\scriptsize}]
484 +\node[uqostep, text width=6cm, minimum height=0.45cm] (s0) {Prix de vente du comparable};
485 +\node[uqostep, text width=6cm, minimum height=0.45cm, below=of s0] (s1) {1. $\pm$ Droits de propriété};
486 +\node[uqostep, text width=6cm, minimum height=0.45cm, below=of s1] (s2) {2. $-$ Financement (équivalence au comptant)};
487 +\node[uqostep, text width=6cm, minimum height=0.45cm, below=of s2] (s3) {3. $\pm$ Conditions de vente};
488 +\node[uqostep, text width=6cm, minimum height=0.45cm, below=of s3] (s4) {4. $+$ Dépenses après achat};
489 +\node[uqostep, text width=6cm, minimum height=0.45cm, below=of s4] (s5) {5. $\times (1 + t \times \text{mois})$ Temps};
490 +\node[uqostep, text width=6cm, minimum height=0.45cm, below=of s5, fill=uqoOr!15, draw=uqoOr] (s6) {= \textbf{Prix ajusté transactionnel}};
491 +\draw[uqoarrow] (s0) -- (s1); \draw[uqoarrow] (s1) -- (s2); \draw[uqoarrow] (s2) -- (s3);
492 +\draw[uqoarrow] (s3) -- (s4); \draw[uqoarrow] (s4) -- (s5); \draw[uqoarrow] (s5) -- (s6);
493 +\end{tikzpicture}
494 +\end{center}
495 +\end{column}
496 +\begin{column}{0.47\textwidth}
497 +\begin{center}
498 +\begin{tikzpicture}[node distance=0.12cm, every node/.style={font=\scriptsize}]
499 +\node[uqostep, text width=5.6cm, minimum height=0.45cm, fill=uqoOr!15, draw=uqoOr] (p0) {Prix ajusté transactionnel};
500 +\node[uqostep, text width=5.6cm, minimum height=0.45cm, below=of p0] (p1) {6. $\pm$ Localisation (\% du prix ajusté transact.)};
501 +\node[uqostep, text width=5.6cm, minimum height=0.45cm, below=of p1] (p2) {7. $\pm$ Caractéristiques physiques (en \$, additives)};
502 +\node[uqostep, text width=5.6cm, minimum height=0.45cm, below=of p2] (p3) {8. $-$ Composantes non immobilières};
503 +\node[uqostep, text width=5.6cm, minimum height=0.45cm, below=of p3, fill=uqoVert!15, draw=uqoVert] (p4) {= \textbf{Indication de valeur} du comparable};
504 +\draw[uqoarrow] (p0) -- (p1); \draw[uqoarrow] (p1) -- (p2); \draw[uqoarrow] (p2) -- (p3); \draw[uqoarrow] (p3) -- (p4);
505 +\end{tikzpicture}
506 +\end{center}
507 +\footnotesize
508 +\textbf{En séquence} : chaque ajustement transactionnel s'applique au résultat du précédent (le temps multiplie un prix déjà corrigé). \textbf{Additifs} : les trois ajustements de propriété se somment; leur ordre interne est sans effet.
509 +\end{column}
510 +\end{columns}
511 +\src{UBC (2005), BUSI 330 : « all of the comparables be adjusted in the same sequence »; Appraisal Institute (2020), ch. 21}
512 +\end{frame}
513 +
514 +\begin{frame}{Pourquoi l'ordre compte --- séquentiel ou additif}
515 +\begin{exbox}[Comparable à 400~000~\$, financement avantageux de $-$10~000~\$, marché $+$2\,\% depuis la vente]
516 +\begin{columns}[T]
517 +\begin{column}{0.48\textwidth}
518 +\uqotitle{En séquence (doctrine)}
519 +\[
520 +(400~000 - 10~000) \times 1{,}02 = \mathbf{397~800~\$}
521 +\]
522 +Le temps s'applique au prix \textbf{déjà épuré} du financement : l'avantage de financement n'a pas « pris de la valeur » avec le marché.
523 +\end{column}
524 +\begin{column}{0.48\textwidth}
525 +\uqotitle{Additif (à éviter)}
526 +\[
527 +400~000 \times 1{,}02 - 10~000 = \mathbf{398~000~\$}
528 +\]
529 +Écart : \textbf{200~\$} ici --- mais 2~\% $\times$ 10~000~\$; avec un financement de 60~000~\$ et un marché de $+$10\,\%, l'écart atteindrait 6~000~\$.
530 +\end{column}
531 +\end{columns}
532 +\end{exbox}
533 +\begin{notebox}[Passerelle vers le TP2]
534 +La grille du TP2 énonce « conditions de vente, financement, temps --- dans cet ordre ». Comme financement et conditions de vente n'y sont jamais tous deux non nuls, l'ordre entre eux est \textbf{sans effet}; ce qui compte, c'est que le \textbf{temps vienne en dernier} des transactionnels, et la localisation en \textbf{pourcentage} du prix ajusté transactionnel.
535 +\end{notebox}
536 +\src{calculs du cours (validation); UBC (2005), BUSI 330}
537 +\end{frame}
538 +
539 +\begin{frame}{Synthèse du bloc 3}
540 +\begin{enumerate}
541 + \item \textbf{Huit critères, deux familles} : cinq transactionnels corrigent le \textbf{prix de la transaction} (droits, financement, conditions, dépenses, temps) et s'appliquent \textbf{en séquence}; trois de propriété corrigent les \textbf{différences du bien} (localisation, physique, non immobilier) et sont \textbf{additifs}.
542 + \item \textbf{Chaque ajustement est une mesure de marché}, pas un coût ni une opinion : équivalence au comptant, paires de ventes, régression, indices.
543 + \item \textbf{Le catalogue du cours fixe les valeurs} (temps $+$0,17\,\%/mois, aire 150~\$/\pisq{}, garage 30~000 / 15~000~\$, etc.) pour que toutes les grilles --- séances 8 et 9, TP2 --- soient comparables.
544 + \item \textbf{Le signe suit la règle} : comparable mieux doté $\Rightarrow$ ajustement négatif; comparable moins bien doté $\Rightarrow$ positif. On ajuste toujours le comparable.
545 +\end{enumerate}
546 +\vspace{1mm}
547 +\question{Quatre comparables, huit critères, un catalogue : \textbf{que vaut le bungalow de Hull au 1\textsuperscript{er} novembre 2026?} --- \textit{Bloc 4.}}
548 +\end{frame}
added IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/02_Slides/sources/parties/s08_bloc4.tex +494 −0
@@ -0,0 +1,494 @@
1 +% ======================================================================
2 +% Bloc 4 — Étude de cas : bungalow de Gatineau (Hull) (50 min)
3 +% Tous les chiffres : UQO_COURS_UPGRADE/validation/RESULTATS_CALCULS.md (IMM1003 S08)
4 +% ======================================================================
5 +\bloc{4}{Étude de cas : bungalow de Gatineau (Hull)}
6 +
7 +\begin{frame}{Objectifs du bloc 4}
8 +\begin{enumerate}
9 + \item \textbf{Construire} la grille d'ajustements complète de quatre comparables, dans l'ordre du bloc 3, avec le catalogue du cours;
10 + \item \textbf{Expliquer} la raison de chaque ligne (pourquoi ce signe, pourquoi ce montant);
11 + \item \textbf{Calculer et interpréter} les ajustements net et brut de chaque comparable;
12 + \item \textbf{Pondérer} les indications selon leur fiabilité, \textbf{arrondir} et \textbf{conclure} une valeur marchande au 1\textsuperscript{er} novembre 2026;
13 + \item \textbf{Vérifier} la cohérence de la conclusion avec le marché et \textbf{nommer} ce que le rapport doit documenter.
14 +\end{enumerate}
15 +\begin{importbox}[Cas pédagogique]
16 +\textbf{Données fictives calibrées sur le marché de Hull (automne 2026).} Les adresses, les ventes et les caractéristiques sont construites pour l'enseignement; les repères de marché cités sont, eux, réels (Centris, APCIQ, T3 2026). Tous les calculs sont reproduits par le moteur de validation du cours.
17 +\end{importbox}
18 +\end{frame}
19 +
20 +\begin{frame}{Le mandat et le sujet --- identification}
21 +\begin{columns}[T]
22 +\begin{column}{0.52\textwidth}
23 +\begin{defbox}[Propriété sujet --- Bungalow à Gatineau (secteur Hull)]
24 +\begin{itemize}
25 + \item \textbf{Adresse :} 456, rue des Érables, Gatineau (Hull) --- fictive
26 + \item \textbf{Type :} bungalow détaché, construit en \textbf{2008}
27 + \item \textbf{Superficie habitable :} 1~200~\pisq{} (hors sol)
28 + \item \textbf{Terrain :} 6~000~\pisq{}
29 + \item \textbf{Droits évalués :} pleine propriété
30 + \item \textbf{Date d'évaluation :} \textbf{1\textsuperscript{er} novembre 2026}
31 +\end{itemize}
32 +\end{defbox}
33 +\end{column}
34 +\begin{column}{0.45\textwidth}
35 +\begin{notebox}[Mandat]
36 +Évaluation de la \textbf{valeur marchande} pour fins de financement hypothécaire (rapport abrégé). Le prêteur demande au moins trois ventes closes; nous en retenons \textbf{quatre} (exercice « 4 parmi 8 » du bloc 2).
37 +\end{notebox}
38 +\footnotesize
39 +\uqotitle{Étape 1 du processus} Sujet, droits, date et usage sont fixés avant toute recherche : ils déterminent les filtres durs de la sélection.
40 +\end{column}
41 +\end{columns}
42 +\end{frame}
43 +
44 +\begin{frame}{Le sujet --- caractéristiques et contexte de marché}
45 +\begin{columns}[T]
46 +\begin{column}{0.48\textwidth}
47 +\begin{defbox}[Propriété sujet (suite)]
48 +\begin{itemize}
49 + \item \textbf{Chambres :} 3
50 + \item \textbf{Salles de bains :} 1 complète $+$ 1 salle d'eau
51 + \item \textbf{Sous-sol :} partiellement fini (400~\pisq{})
52 + \item \textbf{Garage :} simple attaché
53 + \item \textbf{État :} bon; \textbf{chauffage :} bi-énergie
54 + \item \textbf{Localisation :} secteur résidentiel typique de Hull
55 +\end{itemize}
56 +\end{defbox}
57 +\end{column}
58 +\begin{column}{0.49\textwidth}
59 +\begin{notebox}[Contexte de marché (convention du cours)]
60 +Ajustement de temps de \textbf{$+$0,17\,\% par mois}, prorata simple, convention du cours et du TP2. Quatre ventes de bungalows du secteur Hull, conclues entre \textbf{mars et août 2026}, vérifiées (actes, Centris, courtiers).
61 +\end{notebox}
62 +\footnotesize
63 +\uqotitle{Rappel du bloc 2} Au 3\textsuperscript{e} trimestre 2026, la médiane unifamiliale de Hull est de 475~000~\$ ($-$5\,\% sur un an) : un évaluateur de novembre testerait aussi un taux nul ou négatif (diapositive « sensibilité » plus loin).
64 +\end{column}
65 +\end{columns}
66 +\src{Centris, Gatineau (Hull), T3 2026; calculs du cours (validation)}
67 +\end{frame}
68 +
69 +\begin{frame}{Les comparables 1 et 2}
70 +\begin{center}
71 +\footnotesize
72 +\begin{tabular}{@{}L{3.1cm} L{3.3cm} L{3.3cm} L{3.3cm}@{}}
73 +\toprule
74 +\thd{Caractéristique} & \thd{Sujet} & \thd{Comparable 1} & \thd{Comparable 2} \\
75 +\midrule
76 +Prix de vente & --- & \textbf{435~000~\$} & \textbf{415~000~\$} \\
77 +Date de vente & (éval. : 1\textsuperscript{er} nov. 2026) & Juillet 2026 (4 mois) & Mai 2026 (6 mois) \\
78 +Localisation & Hull & Hull (similaire) & Hull (similaire) \\
79 +Type / année & Bungalow, 2008 & Bungalow, 2007 & Bungalow, 2010 \\
80 +Superficie & 1~200~\pisq{} & 1~250~\pisq{} & 1~150~\pisq{} \\
81 +Terrain & 6~000~\pisq{} & 6~200~\pisq{} & 5~500~\pisq{} \\
82 +Chambres & 3 & 3 & 3 \\
83 +Salles de bains & 1 compl. $+$ 1 s. d'eau & 1 compl. $+$ 1 s. d'eau & 1 complète \\
84 +Sous-sol & Partiel (400~\pisq{}) & Fini & Non fini \\
85 +Garage & Simple attaché & Simple attaché & Aucun \\
86 +État & Bon & Bon & Bon \\
87 +Conditions / inclusions & --- & Libre, comptant & Libre; électroménagers 4~000~\$ \\
88 +\bottomrule
89 +\end{tabular}
90 +\end{center}
91 +\src{calculs du cours (validation)}
92 +\end{frame}
93 +
94 +\begin{frame}{Les comparables 3 et 4}
95 +\begin{center}
96 +\footnotesize
97 +\begin{tabular}{@{}L{3.1cm} L{3.3cm} L{3.3cm} L{3.3cm}@{}}
98 +\toprule
99 +\thd{Caractéristique} & \thd{Sujet} & \thd{Comparable 3} & \thd{Comparable 4} \\
100 +\midrule
101 +Prix de vente & --- & \textbf{460~000~\$} & \textbf{425~000~\$} \\
102 +Date de vente & (éval. : 1\textsuperscript{er} nov. 2026) & Août 2026 (3 mois) & Mars 2026 (8 mois) \\
103 +Localisation & Hull & Hull (\textbf{supérieure}) & Hull (similaire) \\
104 +Type / année & Bungalow, 2008 & Bungalow, 2005 & Bungalow, 2008 \\
105 +Superficie & 1~200~\pisq{} & 1~350~\pisq{} & 1~200~\pisq{} \\
106 +Terrain & 6~000~\pisq{} & 7~000~\pisq{} & 6~000~\pisq{} \\
107 +Chambres & 3 & 4 & 3 \\
108 +Salles de bains & 1 compl. $+$ 1 s. d'eau & 2 complètes & 1 compl. $+$ 1 s. d'eau \\
109 +Sous-sol & Partiel (400~\pisq{}) & Fini & Partiel \\
110 +Garage & Simple attaché & Double attaché & Simple attaché \\
111 +État & Bon & \textbf{Très bon} & \textbf{Moyen} \\
112 +Conditions / inclusions & --- & Libre, comptant & Libre, comptant \\
113 +\bottomrule
114 +\end{tabular}
115 +\end{center}
116 +\src{calculs du cours (validation)}
117 +\end{frame}
118 +
119 +\begin{frame}{Comment lire les grilles qui suivent}
120 +\begin{columns}[T]
121 +\begin{column}{0.5\textwidth}
122 +\begin{defbox}[Quatre colonnes]
123 +\begin{enumerate}
124 + \item \textbf{Étape} : les huit critères, dans l'ordre de la cascade;
125 + \item \textbf{Comparable vs sujet} : l'écart observé;
126 + \item \textbf{Ajustement} : $\beta_k \times (X_{\text{sujet}} - X_{\text{comp}})$, en dollars;
127 + \item \textbf{Raison} : pourquoi ce signe et ce montant.
128 +\end{enumerate}
129 +\end{defbox}
130 +\end{column}
131 +\begin{column}{0.47\textwidth}
132 +\begin{notebox}[Deux sous-totaux]
133 +\begin{itemize}
134 + \item \textbf{Prix ajusté transactionnel} : après les critères 1 à 5, en séquence (le temps multiplie le prix déjà corrigé);
135 + \item \textbf{Indication de valeur} : prix ajusté transactionnel $+$ somme des ajustements de propriété (6 à 8).
136 +\end{itemize}
137 +\end{notebox}
138 +\end{column}
139 +\end{columns}
140 +\erreur{Inverser le signe. Comparable \textbf{mieux doté} que le sujet (plus grand, plus récent, secteur supérieur, sous-sol fini) $\Rightarrow$ ajustement \textbf{négatif}; comparable \textbf{moins bien doté} (état moyen, sans garage) $\Rightarrow$ \textbf{positif}. Et une ligne à zéro n'est pas une ligne oubliée : c'est une différence \textbf{vérifiée et jugée nulle}.}
141 +\end{frame}
142 +
143 +\begin{frame}{Grille du comparable 1 --- 435~000~\$, juillet 2026}
144 +\begin{center}
145 +\scriptsize
146 +\begin{tabular}{@{}L{2.9cm} L{3cm} R{1.5cm} L{5.4cm}@{}}
147 +\toprule
148 +\thd{Étape} & \thd{Comparable vs sujet} & \thd{Ajust. (\$)} & \thd{Raison} \\
149 +\midrule
150 +Prix de vente & & 435~000 & Acte vérifié; vente libre, comptant \\
151 +1--4. Droits, financement, conditions, dépenses & Pleine propriété; comptant; libre; aucuns travaux connus & 0 & Rien à corriger sur la transaction \\
152 +5. Temps & 4 mois (juillet $\rightarrow$ 1\textsuperscript{er} nov.) & $+$2~958 & $435~000 \times 0{,}17\,\% \times 4 = 2~958$~\$ (convention du cours) \\
153 +\midrule
154 +\textbf{Prix ajusté transactionnel} & & \textbf{437~958} & $435~000 + 2~958$ \\
155 +\midrule
156 +6. Localisation & Similaire & 0 & Même secteur, même voisinage \\
157 +7a. Aire habitable & 1~250 vs 1~200 ($+$50~\pisq{}) & $-$7~500 & Plus grand : $50 \times 150$~\$, on l'abaisse \\
158 +7b. Terrain & 6~200 vs 6~000 ($+$200~\pisq{}) & 0 & Écart $<$ 1~000~\pisq{} : seuil non atteint \\
159 +7c. Âge & 2007 vs 2008 (1 an de plus) & $+$2~000 & Plus vieux : $1 \times 2~000$~\$, on le relève \\
160 +7d. État & Bon vs bon & 0 & Identique \\
161 +7e. Chambres & 3 vs 3 & 0 & Identique \\
162 +7f. Salles de bains & 1 $+$ 1 vs 1 $+$ 1 & 0 & Identique \\
163 +7g. Sous-sol & Fini vs partiel & $-$10~000 & Mieux doté : fini vs partiel, 10~000~\$ \\
164 +7h. Garage & Simple vs simple & 0 & Identique \\
165 +8. Non immobilier & Aucune inclusion & 0 & Promesse d'achat vérifiée \\
166 +\midrule
167 +\textbf{Total propriété} & & \textbf{$-$15~500} & $-7~500 + 2~000 - 10~000$ \\
168 +\textbf{Indication de valeur} & & \textbf{422~458} & $437~958 - 15~500$ \\
169 +\bottomrule
170 +\end{tabular}
171 +\end{center}
172 +\end{frame}
173 +
174 +\begin{frame}{Grille du comparable 2 --- 415~000~\$, mai 2026}
175 +\begin{center}
176 +\scriptsize
177 +\begin{tabular}{@{}L{2.9cm} L{3cm} R{1.5cm} L{5.4cm}@{}}
178 +\toprule
179 +\thd{Étape} & \thd{Comparable vs sujet} & \thd{Ajust. (\$)} & \thd{Raison} \\
180 +\midrule
181 +Prix de vente & & 415~000 & Acte vérifié; vente libre, comptant \\
182 +1--4. Droits, financement, conditions, dépenses & Pleine propriété; comptant; libre; aucuns travaux connus & 0 & Rien à corriger sur la transaction \\
183 +5. Temps & 6 mois (mai $\rightarrow$ 1\textsuperscript{er} nov.) & $+$4~233 & $415~000 \times 0{,}17\,\% \times 6 = 4~233$~\$ \\
184 +\midrule
185 +\textbf{Prix ajusté transactionnel} & & \textbf{419~233} & $415~000 + 4~233$ \\
186 +\midrule
187 +6. Localisation & Similaire & 0 & Même secteur \\
188 +7a. Aire habitable & 1~150 vs 1~200 ($-$50~\pisq{}) & $+$7~500 & Plus petit : $50 \times 150$~\$, on le relève \\
189 +7b. Terrain & 5~500 vs 6~000 ($-$500~\pisq{}) & 0 & Écart $<$ 1~000~\pisq{} \\
190 +7c. Âge & 2010 vs 2008 (2 ans de moins) & $-$4~000 & Plus récent : $2 \times 2~000$~\$, on l'abaisse \\
191 +7d. État & Bon vs bon & 0 & Identique \\
192 +7e. Chambres & 3 vs 3 & 0 & Identique \\
193 +7f. Salles de bains & 1 $+$ 0 vs 1 $+$ 1 & $+$6~000 & Il lui manque la salle d'eau : 6~000~\$ \\
194 +7g. Sous-sol & Non fini vs partiel & $+$10~000 & Moins doté : partiel vs non fini, 10~000~\$ \\
195 +7h. Garage & Aucun vs simple & $+$30~000 & Pas de garage : simple vs aucun, 30~000~\$ \\
196 +8. Non immobilier & Électroménagers inclus & $-$4~000 & Valeur de revente des inclusions, retranchée \\
197 +\midrule
198 +\textbf{Total propriété} & & \textbf{$+$45~500} & $7~500 - 4~000 + 6~000 + 10~000 + 30~000 - 4~000$ \\
199 +\textbf{Indication de valeur} & & \textbf{464~733} & $419~233 + 45~500$ \\
200 +\bottomrule
201 +\end{tabular}
202 +\end{center}
203 +\end{frame}
204 +
205 +\begin{frame}{Grille du comparable 3 --- 460~000~\$, août 2026}
206 +\begin{center}
207 +\scriptsize
208 +\begin{tabular}{@{}L{2.9cm} L{3cm} R{1.5cm} L{5.4cm}@{}}
209 +\toprule
210 +\thd{Étape} & \thd{Comparable vs sujet} & \thd{Ajust. (\$)} & \thd{Raison} \\
211 +\midrule
212 +Prix de vente & & 460~000 & Acte vérifié; vente libre, comptant \\
213 +1--4. Droits, financement, conditions, dépenses & Pleine propriété; comptant; libre; aucuns travaux connus & 0 & Rien à corriger sur la transaction \\
214 +5. Temps & 3 mois (août $\rightarrow$ 1\textsuperscript{er} nov.) & $+$2~346 & $460~000 \times 0{,}17\,\% \times 3 = 2~346$~\$ \\
215 +\midrule
216 +\textbf{Prix ajusté transactionnel} & & \textbf{462~346} & $460~000 + 2~346$ \\
217 +\midrule
218 +6. Localisation & Secteur \textbf{supérieur} & $-$23~117 & $-5\,\% \times 462~346$ (sur le prix ajusté transact.) \\
219 +7a. Aire habitable & 1~350 vs 1~200 ($+$150~\pisq{}) & $-$22~500 & Plus grand : $150 \times 150$~\$ \\
220 +7b. Terrain & 7~000 vs 6~000 ($+$1~000~\pisq{}) & $-$6~000 & Seuil atteint : $1~000 \times 6$~\$ \\
221 +7c. Âge & 2005 vs 2008 (3 ans de plus) & $+$6~000 & Plus vieux : $3 \times 2~000$~\$ \\
222 +7d. État & Très bon vs bon & $-$8~000 & Mieux entretenu : catalogue « très bon » \\
223 +7e. Chambres & 4 vs 3 & $-$10~000 & Une chambre de plus (paires à aire égale) \\
224 +7f. Salles de bains & 2 $+$ 0 vs 1 $+$ 1 & $-$6~000 & $-12~000$ (complète en plus) $+ 6~000$ (salle d'eau en moins) \\
225 +7g. Sous-sol & Fini vs partiel & $-$10~000 & Mieux doté : 10~000~\$ \\
226 +7h. Garage & Double vs simple & $-$15~000 & Mieux doté : double vs simple, 15~000~\$ \\
227 +8. Non immobilier & Aucune inclusion & 0 & Promesse d'achat vérifiée \\
228 +\midrule
229 +\textbf{Total propriété} & & \textbf{$-$94~617} & Neuf ajustements, tous négatifs sauf l'âge \\
230 +\textbf{Indication de valeur} & & \textbf{367~729} & $462~346 - 94~617$ \\
231 +\bottomrule
232 +\end{tabular}
233 +\end{center}
234 +\end{frame}
235 +
236 +\begin{frame}{Grille du comparable 4 --- 425~000~\$, mars 2026}
237 +\begin{center}
238 +\scriptsize
239 +\begin{tabular}{@{}L{2.9cm} L{3cm} R{1.5cm} L{5.4cm}@{}}
240 +\toprule
241 +\thd{Étape} & \thd{Comparable vs sujet} & \thd{Ajust. (\$)} & \thd{Raison} \\
242 +\midrule
243 +Prix de vente & & 425~000 & Acte vérifié; vente libre, comptant \\
244 +1--4. Droits, financement, conditions, dépenses & Pleine propriété; comptant; libre; aucuns travaux connus & 0 & Rien à corriger sur la transaction \\
245 +5. Temps & 8 mois (mars $\rightarrow$ 1\textsuperscript{er} nov.) & $+$5~780 & $425~000 \times 0{,}17\,\% \times 8 = 5~780$~\$ --- le plus ancien \\
246 +\midrule
247 +\textbf{Prix ajusté transactionnel} & & \textbf{430~780} & $425~000 + 5~780$ \\
248 +\midrule
249 +6. Localisation & Similaire & 0 & Même secteur \\
250 +7a. Aire habitable & 1~200 vs 1~200 & 0 & Identique \\
251 +7b. Terrain & 6~000 vs 6~000 & 0 & Identique \\
252 +7c. Âge & 2008 vs 2008 & 0 & Identique \\
253 +7d. État & \textbf{Moyen} vs bon & $+$12~000 & Moins bien entretenu : catalogue « moyen » \\
254 +7e. Chambres & 3 vs 3 & 0 & Identique \\
255 +7f. Salles de bains & 1 $+$ 1 vs 1 $+$ 1 & 0 & Identique \\
256 +7g. Sous-sol & Partiel vs partiel & 0 & Identique \\
257 +7h. Garage & Simple vs simple & 0 & Identique \\
258 +8. Non immobilier & Aucune inclusion & 0 & Promesse d'achat vérifiée \\
259 +\midrule
260 +\textbf{Total propriété} & & \textbf{$+$12~000} & Un seul ajustement de propriété \\
261 +\textbf{Indication de valeur} & & \textbf{442~780} & $430~780 + 12~000$ \\
262 +\bottomrule
263 +\end{tabular}
264 +\end{center}
265 +\end{frame}
266 +
267 +\begin{frame}{Récapitulatif des quatre grilles}
268 +\begin{center}
269 +\footnotesize
270 +\begin{tabular}{@{}L{4.2cm} R{2.1cm} R{2.1cm} R{2.1cm} R{2.1cm}@{}}
271 +\toprule
272 +\thd{Élément} & \thd{Comp. 1} & \thd{Comp. 2} & \thd{Comp. 3} & \thd{Comp. 4} \\
273 +\midrule
274 +Prix de vente & 435~000 & 415~000 & 460~000 & 425~000 \\
275 +Transactionnels 1--4 & 0 & 0 & 0 & 0 \\
276 +5. Temps ($+$0,17\,\%/mois) & $+$2~958 & $+$4~233 & $+$2~346 & $+$5~780 \\
277 +\midrule
278 +\textbf{Prix ajusté transactionnel} & \textbf{437~958} & \textbf{419~233} & \textbf{462~346} & \textbf{430~780} \\
279 +\midrule
280 +6. Localisation & 0 & 0 & $-$23~117 & 0 \\
281 +7. Caractéristiques physiques & $-$15~500 & $+$49~500 & $-$71~500 & $+$12~000 \\
282 +8. Non immobilier & 0 & $-$4~000 & 0 & 0 \\
283 +\midrule
284 +\textbf{Indication de valeur} & \textbf{422~458} & \textbf{464~733} & \textbf{367~729} & \textbf{442~780} \\
285 +Nombre d'ajustements non nuls & 4 & 7 & 10 & 2 \\
286 +\bottomrule
287 +\end{tabular}
288 +\end{center}
289 +\footnotesize \textbf{Lecture.} Étendue des indications : \textbf{367~729 à 464~733~\$} (97~000~\$, soit 22\,\% de la valeur). Les deux comparables les plus proches du sujet (1 et 4) donnent 422~458 et 442~780~\$; les deux autres s'écartent dans des directions opposées. \src{calculs du cours (validation)}
290 +\end{frame}
291 +
292 +\begin{frame}{Ajustements net et brut --- mesurer la distance au sujet}
293 +\begin{columns}[T]
294 +\begin{column}{0.46\textwidth}
295 +\begin{defbox}[Définitions (convention du cours)]
296 +\begin{itemize}
297 + \item \textbf{Net} $=$ somme \textbf{algébrique} des ajustements, temps inclus $=$ indication $-$ prix;
298 + \item \textbf{Brut} $=$ somme des \textbf{valeurs absolues}, temps inclus;
299 + \item En \textbf{\% du prix de vente} du comparable.
300 +\end{itemize}
301 +\end{defbox}
302 +\end{column}
303 +\begin{column}{0.52\textwidth}
304 +\begin{center}
305 +\footnotesize
306 +\begin{tabular}{@{}l R{1.6cm} R{1.1cm} R{1.6cm} R{1.1cm}@{}}
307 +\toprule
308 +\thd{Comp.} & \thd{Net (\$)} & \thd{Net} & \thd{Brut (\$)} & \thd{Brut} \\
309 +\midrule
310 +1 & $-$12~542 & $-$2,9\,\% & 22~458 & 5,2\,\% \\
311 +2 & $+$49~733 & 12,0\,\% & 65~733 & 15,8\,\% \\
312 +3 & $-$92~271 & $-$20,1\,\% & 108~963 & 23,7\,\% \\
313 +4 & $+$17~780 & 4,2\,\% & 17~780 & 4,2\,\% \\
314 +\bottomrule
315 +\end{tabular}
316 +\end{center}
317 +\footnotesize
318 +\uqotitle{Comparable 1} net $= 422~458 - 435~000 = -12~542$~\$ ($-$2,9\,\%); brut $= 2~958 + 7~500 + 2~000 + 10~000 = 22~458$~\$ (5,2\,\%).
319 +\end{column}
320 +\end{columns}
321 +\begin{notebox}[Ce que cela dit]
322 +Le brut mesure \textbf{combien la grille a dû travailler} : plus il est élevé, plus l'indication dépend du catalogue. Un net faible peut cacher un brut énorme (ajustements qui se compensent) : c'est le brut qui renseigne sur la fiabilité.
323 +\end{notebox}
324 +\end{frame}
325 +
326 +\begin{frame}{Les seuils « net 15\,\% / brut 25\,\% » --- d'où ils viennent, ce qu'ils valent}
327 +\begin{columns}[T]
328 +\begin{column}{0.5\textwidth}
329 +\footnotesize
330 +\uqotitle{Origine et statut}
331 +\begin{itemize}
332 + \item Lignes directrices hypothécaires américaines de \textbf{Fannie Mae} (Selling Guide B4-1.3-09) : un \textbf{déclencheur d'explication}, jamais une interdiction;
333 + \item \textbf{Abolis le 16 décembre 2014} (annonce SEL-2014-16) : « provide appropriate market based adjustments without regard to limits on the size of the adjustments »;
334 + \item Ni le \textbf{CUSPAP 2026}, ni l'\textbf{OEAQ}, ni le \textbf{MEFQ} ne fixent de seuil chiffré; le MEFQ préfère : « le montant total des rajustements, en valeur absolue, ne devrait pas excéder la valeur contributive recherchée »; UBC parle de 15--30\,\% brut comme \textbf{signal}.
335 +\end{itemize}
336 +\end{column}
337 +\begin{column}{0.47\textwidth}
338 +\begin{importbox}[Convention du cours (et du TP2)]
339 +Les repères \textbf{net $\leq$ 15\,\%} et \textbf{brut $\leq$ 25\,\%} sont conservés comme \textbf{repères de prudence hérités des prêteurs}, pas comme norme : au-delà, le comparable n'est pas rejeté, il est \textbf{expliqué} et son \textbf{poids} est réduit.
340 +\end{importbox}
341 +\footnotesize
342 +\uqotitle{Dans le cas} comparable 3 : net $-$20,1\,\% (au-delà), brut 23,7\,\% (juste en deçà) $\Rightarrow$ poids faible. Comparable 2 : 12,0 / 15,8\,\% $\Rightarrow$ poids modéré.
343 +\end{column}
344 +\end{columns}
345 +\src{Fannie Mae (2025), B4-1.3-09; Fannie Mae (2014), SEL-2014-16; AIC (2026); OEAQ (2024); MAMH (2026), MEFQ 3C; UBC (2005)}
346 +\end{frame}
347 +
348 +\begin{frame}{Fiabilité et pondération chiffrée}
349 +\begin{center}
350 +\footnotesize\setlength{\tabcolsep}{4pt}
351 +\begin{tabular}{@{}l R{1.9cm} L{5.8cm} R{1.1cm} R{2cm}@{}}
352 +\toprule
353 +\thd{Comp.} & \thd{Indication (\$)} & \thd{Fiabilité} & \thd{Poids} & \thd{Contribution (\$)} \\
354 +\midrule
355 +1 & 422~458 & Très similaire, 4 ajustements, récent : \uqogreen{haute} & 40\,\% & 168~983 \\
356 +4 & 442~780 & Identique sauf l'état et la date : \uqogreen{bonne} & 35\,\% & 154~973 \\
357 +2 & 464~733 & Garage, sous-sol, salle d'eau (brut 15,8\,\%) : modérée & 20\,\% & 92~947 \\
358 +3 & 367~729 & Secteur supérieur, 10 lignes, net $-$20\,\% : \uqoalert{faible} & 5\,\% & 18~386 \\
359 +\midrule
360 +\textbf{Valeur pondérée} & & & 100\,\% & \textbf{435~289} \\
361 +\bottomrule
362 +\end{tabular}
363 +\end{center}
364 +\begin{columns}[T]
365 +\begin{column}{0.5\textwidth}
366 +\begin{exbox}[Conclusion]
367 +Valeur pondérée 435~289~\$ $\rightarrow$ arrondie au 5~000~\$ (convention du TP2) : \textbf{valeur marchande au 1\textsuperscript{er} novembre 2026 = 435~000~\$}.
368 +\end{exbox}
369 +\end{column}
370 +\begin{column}{0.47\textwidth}
371 +\footnotesize
372 +\uqotitle{Comparaison} moyenne simple $= 424~425$~\$ ($\rightarrow$ 425~000~\$); médiane $= 432~619$~\$. L'écart de 10~000~\$ vient du comparable 3 : 25\,\% dans la moyenne, 5\,\% dans la pondération.
373 +\end{column}
374 +\end{columns}
375 +\src{calculs du cours (validation)}
376 +\end{frame}
377 +
378 +\begin{frame}{Les quatre indications et la valeur conclue}
379 +\begin{columns}[T]
380 +\begin{column}{0.58\textwidth}
381 +\begin{center}
382 +\begin{tikzpicture}
383 +\begin{axis}[width=8.2cm, height=5.6cm, ybar, bar width=14pt, symbolic x coords={Comp. 1, Comp. 2, Comp. 3, Comp. 4}, xtick=data, ymin=340000, ymax=480000, ytick={340000,360000,380000,400000,420000,440000,460000,480000}, yticklabel style={/pgf/number format/fixed, /pgf/number format/1000 sep={\,}}, scaled y ticks=false, ylabel={Indication de valeur (\$)}, enlarge x limits=0.18, grid=major, grid style={uqoGrisClair, dashed}, nodes near coords, nodes near coords style={font=\tiny, color=uqoNavy, /pgf/number format/fixed, /pgf/number format/1000 sep={\,}}, clip=false]
384 +\fill[uqoGrisClair, opacity=0.45] ([xshift=-24pt]axis cs:Comp. 1,367729) rectangle ([xshift=24pt]axis cs:Comp. 4,464733);
385 +\addplot[fill=uqoBleu!75, draw=uqoBleu] coordinates {(Comp. 1,422458) (Comp. 2,464733) (Comp. 3,367729) (Comp. 4,442780)};
386 +\draw[uqoRouge, very thick] ([xshift=-26pt]axis cs:Comp. 1,435000) -- ([xshift=26pt]axis cs:Comp. 4,435000) node[pos=0.5, anchor=south, font=\scriptsize, text=uqoRouge] {valeur conclue 435~000~\$};
387 +\node[font=\tiny, text=uqoGris, anchor=north west] at ([xshift=-24pt]axis cs:Comp. 1,464733) {étendue 367~729--464~733~\$};
388 +\end{axis}
389 +\end{tikzpicture}
390 +\end{center}
391 +\end{column}
392 +\begin{column}{0.4\textwidth}
393 +\begin{notebox}[Lecture du graphique]
394 +\begin{itemize}
395 + \item La valeur conclue est \textbf{entre} les deux meilleurs comparables (1 et 4), pas au centre de l'étendue;
396 + \item Le comparable 3 (poids 5\,\%) \textbf{borne} par le bas; le comparable 2 (20\,\%) par le haut;
397 + \item La bande grise est l'\textbf{étendue} : 22\,\% de la valeur --- large, à cause du comparable 3.
398 +\end{itemize}
399 +\end{notebox}
400 +\end{column}
401 +\end{columns}
402 +\src{calculs du cours (validation); poids 40 / 35 / 20 / 5}
403 +\end{frame}
404 +
405 +\begin{frame}{Pondérer n'est pas moyenner}
406 +\erreur{Conclure à la \textbf{moyenne arithmétique} des indications (424~425~\$) « pour rester neutre ». La moyenne donne 25\,\% à un comparable de secteur supérieur ajusté de 10 lignes et 25\,\% à un comparable presque identique : ce n'est pas de la neutralité, c'est de l'indifférence à la qualité de l'information.}
407 +\begin{columns}[T]
408 +\begin{column}{0.5\textwidth}
409 +\begin{defbox}[Réconciliation (OEAQ)]
410 +« Déterminer une valeur finale de l'immeuble, à partir des différentes indications de la valeur, après avoir appliqué au processus de réconciliation un \textbf{raisonnement logique et analytique} ». Vandell (1991) : des poids optimaux minimisent la variance de la conclusion.
411 +\end{defbox}
412 +\end{column}
413 +\begin{column}{0.47\textwidth}
414 +\question{Avec les poids 50 / 50 sur les seuls comparables 1 et 4, que devient la conclusion? --- \textit{$(422~458 + 442~780)/2 = 432~619$~\$ $\rightarrow$ 435~000~\$ : même conclusion arrondie. Les comparables 2 et 3 \textbf{confirment} sans dicter --- c'est le rôle des comparables à faible poids.}}
415 +\end{column}
416 +\end{columns}
417 +\src{OEAQ (2024), Norme 1, section D; Vandell (1991); Colwell, Cannaday et Wu (1983)}
418 +\end{frame}
419 +
420 +\begin{frame}{Vérifier la cohérence de la conclusion}
421 +\begin{columns}[T]
422 +\begin{column}{0.5\textwidth}
423 +\begin{exbox}[Le \$/\pisq{} implicite du sujet]
424 +\[
425 +\frac{435~000}{1~200} = \textbf{363~\$/\pisq{}}
426 +\]
427 +Comparables : 341 à 361~\$/\pisq{} (bloc 2). Le sujet est au haut de l'étendue : \textbf{plus petit} que les comparables 1 et 3 (rendements décroissants), en \textbf{bon} état, contrairement au comparable 4 (354~\$/\pisq{}). La régression du bloc 1 (échantillon mieux doté : garage double, sous-sol fini) prédisait $\approx$ 430~000~\$, soit $\approx$ \textbf{405~000~\$} une fois retirées ces deux composantes ($-$25~000~\$) : la conclusion de 435~000~\$ est au-dessus, à discuter.
428 +\end{exbox}
429 +\end{column}
430 +\begin{column}{0.47\textwidth}
431 +\footnotesize
432 +\uqotitle{Avec le marché}
433 +\begin{itemize}
434 + \item Médiane unifamiliale de Hull, T3 2026 : \textbf{475~000~\$}; le sujet est un bungalow modeste de 1~200~\pisq{} : une valeur \textbf{sous la médiane} est attendue;
435 + \item Délai de vente à Hull : 22 jours; inscriptions en vigueur $+$53\,\% (Hull, unifamiliale; RMR : $+$42\,\%) : marché qui s'équilibre, prix sous pression --- cohérent avec une conclusion prudente.
436 +\end{itemize}
437 +\uqotitle{Avec le rôle} Le rôle 2027-2029 situe la médiane unifamiliale de Gatineau à 495~800~\$ au 1\textsuperscript{er} juillet 2025 : un repère, pas une preuve.
438 +\end{column}
439 +\end{columns}
440 +\src{Centris, Gatineau (Hull), T3 2026; Ville de Gatineau (27 octobre 2026)}
441 +\end{frame}
442 +
443 +\begin{frame}{Limites du cas --- et ce que le rapport doit documenter}
444 +\begin{columns}[T]
445 +\begin{column}{0.48\textwidth}
446 +\begin{importbox}[Limites de cette grille]
447 +\begin{itemize}
448 + \item \textbf{Quatre ventes}, dont une (comp. 3) à 10 ajustements;
449 + \item Le \textbf{taux de temps} est une convention d'août 2026 : le marché a tourné depuis;
450 + \item « État moyen » et « secteur supérieur » sont des \textbf{jugements} : à appuyer par photos, visite, paires;
451 + \item Le catalogue est \textbf{pédagogique} : en pratique, chaque valeur s'extrait du marché local.
452 +\end{itemize}
453 +\end{importbox}
454 +\end{column}
455 +\begin{column}{0.48\textwidth}
456 +\begin{defbox}[Le rapport doit exposer (OEAQ, Norme 2)]
457 +\begin{itemize}
458 + \item Sources et \textbf{vérification} de chaque vente (acte, Centris, courtier);
459 + \item Les comparables \textbf{écartés} et pourquoi (E, F, G, H);
460 + \item L'\textbf{extraction} de chaque ajustement (paires, indices);
461 + \item La grille complète, net/brut, la \textbf{pondération} et son raisonnement;
462 + \item La date d'évaluation, les droits évalués, les conditions limitatives.
463 +\end{itemize}
464 +\end{defbox}
465 +\end{column}
466 +\end{columns}
467 +\src{OEAQ (2024), Norme 2 : « tous les faits, le raisonnement de l'évaluateur et ses conclusions doivent être exposés de façon claire et précise »}
468 +\end{frame}
469 +
470 +\begin{frame}{Sensibilité --- et si le marché montait de 5\,\% par an?}
471 +\question{Si le marché de Hull montait de \textbf{5\,\% par an} au lieu de 2\,\% (convention), que devient le comparable 4, vendu en mars (8 mois)? --- \textit{Temps : $425~000 \times 5\,\% \times 8/12 = \mathbf{14~167}$~\$ au lieu de 5~780~\$; indication $= 425~000 + 14~167 + 12~000 = \mathbf{451~167}$~\$ au lieu de 442~780~\$ ($+$8~387~\$, $+$1,9\,\%).}}
472 +\begin{columns}[T]
473 +\begin{column}{0.5\textwidth}
474 +\footnotesize
475 +\uqotitle{Dans l'autre sens} à 0\,\%/mois, l'indication du comparable 4 tombe à 437~000~\$; à $-$0,25\,\%/mois (marché en recul), $425~000 \times (1 - 0{,}0025 \times 8) + 12~000 = 428~500$~\$. Sur l'atelier de la séance 9 (5 comparables), la valeur pondérée passe de 446~081~\$ ($+$0,17\,\%) à 441~591~\$ (0\,\%) et 434~988~\$ ($-$0,25\,\%).
476 +\end{column}
477 +\begin{column}{0.47\textwidth}
478 +\begin{notebox}[Leçon]
479 +Le comparable le plus \textbf{ancien} est le plus sensible au taux de temps. Dans un marché qui tourne, on \textbf{privilégie les ventes récentes}, toutes choses égales par ailleurs (C1; C3 reste pénalisé par ses dix ajustements), et on \textbf{documente} l'extraction du taux à la date d'évaluation.
480 +\end{notebox}
481 +\end{column}
482 +\end{columns}
483 +\src{calculs du cours (validation); calcul du cours pour le comparable 4}
484 +\end{frame}
485 +
486 +\begin{frame}{Synthèse du bloc 4}
487 +\begin{enumerate}
488 + \item \textbf{Quatre grilles, une cascade} : transactionnels en séquence (ici, seul le temps est non nul), puis propriété additifs; chaque ligne a une raison et un signe.
489 + \item \textbf{Indications} : 422~458 / 464~733 / 367~729 / 442~780~\$; \textbf{net/brut} : $-$2,9 / 5,2\,\%, 12,0 / 15,8\,\%, $-$20,1 / 23,7\,\%, 4,2 / 4,2\,\%.
490 + \item \textbf{Pondération} 40 / 35 / 20 / 5 $\rightarrow$ 435~289~\$ $\rightarrow$ \textbf{435~000~\$} au 1\textsuperscript{er} novembre 2026; la moyenne simple (424~425~\$) aurait sous-pondéré les meilleurs comparables.
491 + \item \textbf{Les seuils 15 / 25\,\%} sont des repères de prêteurs (abolis par Fannie Mae en 2014), conservés comme convention de prudence du cours; ils réduisent un poids, ils ne rejettent pas.
492 + \item \textbf{Cohérence} : 363~\$/\pisq{}, sous la médiane de Hull (475~000~\$) pour un bungalow modeste; la limite principale du cas est le taux de temps.
493 +\end{enumerate}
494 +\end{frame}
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