Refonte 180 min des séances IMM1003 S8–S9 (méthode de comparaison) et IMM1033 S8 (coûts indirects et profit) : recherche Web 166 sources, audits, moteur de calcul contre-vérifié, 3 decks (110/107/116 p.), scripts oraux, plans, 84 exercices corrigés, révision indépendante ; annonces caduques TP2/examen retirées ; publié sites + Moodle
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| 1 | +% ====================================================================== | ||||
| 2 | +% Bloc 1 — Fondements économiques et principe de substitution (30 min) | ||||
| 3 | +% ====================================================================== | ||||
| 4 | +\bloc{1}{Fondements économiques et principe de substitution} | ||||
| 5 | + | ||||
| 6 | +\begin{frame}{Objectifs de la séance} | ||||
| 7 | +À la fin de la séance, vous devriez être en mesure de : | ||||
| 8 | +\begin{enumerate} | ||||
| 9 | + \item \textbf{Distinguer} prix, coût et valeur, et \textbf{expliquer} pourquoi la méthode de comparaison mesure la valeur marchande telle que définie par l'OEAQ et le CUSPAP; | ||||
| 10 | + \item \textbf{Justifier} la méthode par le principe de substitution et le modèle hédonique (prix implicites des caractéristiques); | ||||
| 11 | + \item \textbf{Rechercher, vérifier et sélectionner} des ventes comparables au Québec selon une méthodologie explicite (filtres, score, 3 à 5 retenues); | ||||
| 12 | + \item \textbf{Appliquer} les huit critères de comparaison dans le bon ordre, avec le catalogue d'ajustements du cours; | ||||
| 13 | + \item \textbf{Produire et interpréter} une grille d'ajustements complète (indications, net/brut, pondération, arrondi) pour un bungalow de Hull évalué au 1\textsuperscript{er} novembre 2026. | ||||
| 14 | +\end{enumerate} | ||||
| 15 | +\begin{notebox}[Lien avec le cours] | ||||
| 16 | +Séance 6 : collecte et validation des ventes. Séance 8 (aujourd'hui) : la méthode, les critères, la grille. Séance 9 : extraction des ajustements, réconciliation, limites --- et présentation du TP2. | ||||
| 17 | +\end{notebox} | ||||
| 18 | +\end{frame} | ||||
| 19 | + | ||||
| 20 | +\begin{frame}{La méthode de comparaison parmi les trois méthodes} | ||||
| 21 | +\begin{center} | ||||
| 22 | +\begin{tikzpicture}[node distance=0.4cm and 0.6cm] | ||||
| 23 | +\node[uqocard, text width=3.6cm, minimum height=1.4cm, fill=uqoBleu!12, draw=uqoBleu, line width=1pt] (c) {\textbf{Comparaison (parité)}\\[2pt]\footnotesize ventes de biens substituts, ajustées}; | ||||
| 24 | +\node[uqocard, text width=3.6cm, minimum height=1.4cm, right=of c] (k) {\textbf{Coût}\\[2pt]\footnotesize terrain $+$ coût de remplacement $-$ dépréciation}; | ||||
| 25 | +\node[uqocard, text width=3.6cm, minimum height=1.4cm, right=of k] (r) {\textbf{Revenu}\\[2pt]\footnotesize capitalisation des revenus nets anticipés}; | ||||
| 26 | +\node[uqocard, text width=6.4cm, minimum height=0.9cm, below=0.55cm of k, fill=uqoOr!15, draw=uqoOr] (rec) {\textbf{Réconciliation} --- une seule conclusion, pondérée selon la fiabilité de chaque indication}; | ||||
| 27 | +\draw[uqoarrow] (c.south) -- ([xshift=-2cm]rec.north); | ||||
| 28 | +\draw[uqoarrow] (k.south) -- (rec.north); | ||||
| 29 | +\draw[uqoarrow] (r.south) -- ([xshift=2cm]rec.north); | ||||
| 30 | +\end{tikzpicture} | ||||
| 31 | +\end{center} | ||||
| 32 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 33 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 34 | +\footnotesize | ||||
| 35 | +\uqotitle{Un même objet, plusieurs noms} | ||||
| 36 | +\begin{itemize} | ||||
| 37 | + \item OEAQ, Norme 1 : « \textbf{Méthode de comparaison (parité)} » | ||||
| 38 | + \item MEFQ, partie 3C : « technique des prix de vente rajustés » | ||||
| 39 | + \item AIC (Canada) : \textit{Direct Comparison Approach} | ||||
| 40 | + \item Appraisal Institute (É.-U.) : \textit{Sales Comparison Approach} | ||||
| 41 | +\end{itemize} | ||||
| 42 | +\end{column} | ||||
| 43 | +\begin{column}{0.46\textwidth} | ||||
| 44 | +\begin{notebox}[Pourquoi elle vient en premier] | ||||
| 45 | +Pour le résidentiel courant, elle \textbf{lit} la valeur dans les prix réellement payés plutôt que de la reconstruire (coût) ou de l'actualiser (revenu). | ||||
| 46 | +\end{notebox} | ||||
| 47 | +\end{column} | ||||
| 48 | +\end{columns} | ||||
| 49 | +\src{OEAQ (2024), Norme 1; MAMH (2026), MEFQ partie 3C; AIC (2018, 2026)} | ||||
| 50 | +\end{frame} | ||||
| 51 | + | ||||
| 52 | +\begin{frame}{Définition --- et ce qu'elle mesure} | ||||
| 53 | +\begin{defbox}[Définition --- Méthode de comparaison (parité)] | ||||
| 54 | +Méthode d'évaluation qui estime la valeur d'un bien en le comparant à des \textbf{biens similaires récemment vendus} sur le même marché. Les prix de vente des comparables sont ajustés pour refléter les différences avec le bien sujet, afin d'en déduire une \textbf{indication de valeur}. | ||||
| 55 | +\end{defbox} | ||||
| 56 | +\begin{defbox}[Ce que la méthode cherche : la valeur marchande (OEAQ)] | ||||
| 57 | +« C'est le \textbf{prix sincère le plus probable}, de la vente réelle ou présumée d'un immeuble, \textbf{à une date donnée}, sur un marché \textbf{libre et ouvert à la concurrence} » --- parties bien informées, mise en vente pendant une période suffisante, paiement \textbf{comptant ou équivalent}, prix épuré « de l'impact des mesures incitatives, de conditions et de financement avantageux ». | ||||
| 58 | +\end{defbox} | ||||
| 59 | +\textbf{Conséquence directe :} chaque mot de la définition devient un \textbf{critère d'ajustement} --- date (temps), comptant (financement), marché libre (conditions de vente), droits transférés. Même fond au CUSPAP 2026 (\textit{Market Value}, « in cash, or in terms equivalent to cash »). | ||||
| 60 | +\par\src{OEAQ (2024), Normes de pratique professionnelle; AIC (2026), CUSPAP, en vigueur le 1\textsuperscript{er} avril 2026} | ||||
| 61 | +\end{frame} | ||||
| 62 | + | ||||
| 63 | +\begin{frame}{Prix, coût, valeur --- trois notions à ne jamais confondre} | ||||
| 64 | +\begin{center} | ||||
| 65 | +\footnotesize | ||||
| 66 | +\begin{tabular}{@{}L{1.6cm} L{4.6cm} L{3.4cm} L{3.5cm}@{}} | ||||
| 67 | +\toprule | ||||
| 68 | +\thd{Notion} & \thd{Définition} & \thd{Qui la fixe?} & \thd{Exemple} \\ | ||||
| 69 | +\midrule | ||||
| 70 | +\textbf{Prix} & Montant \textbf{effectivement payé} lors d'une transaction --- un \textbf{fait} daté & Deux parties, une fois, dans leurs circonstances & Acte de vente : 435~000~\$ le 1\textsuperscript{er} juillet 2026 \\ | ||||
| 71 | +\addlinespace | ||||
| 72 | +\textbf{Coût} & Dépense nécessaire pour \textbf{produire} le bien (terrain $+$ construction $+$ profit) & Le marché des intrants (matériaux, main-d'œuvre) & Coût de construction de 2008 : 390~000~\$ (terrain compris) \\ | ||||
| 73 | +\addlinespace | ||||
| 74 | +\textbf{Valeur} & \textbf{Prix le plus probable} sur un marché libre, à une date donnée --- une \textbf{opinion} fondée sur les faits & L'évaluateur, à partir des prix observés & Valeur marchande au 1\textsuperscript{er} nov. 2026 : 435~000~\$ \\ | ||||
| 75 | +\bottomrule | ||||
| 76 | +\end{tabular} | ||||
| 77 | +\end{center} | ||||
| 78 | +\begin{notebox}[Et le prix demandé?] | ||||
| 79 | +L'inscription Centris à 649~900~\$ n'est ni un prix ni une valeur : c'est une \textbf{offre}. L'OEAQ n'admet les prix demandés et offres acceptées « qu'à titre de confirmation ». | ||||
| 80 | +\end{notebox} | ||||
| 81 | +\src{OEAQ (2024), Norme 1; Appraisal Institute (2020), ch. 20} | ||||
| 82 | +\end{frame} | ||||
| 83 | + | ||||
| 84 | +\begin{frame}{Prix, coût, valeur --- l'exemple du vendeur optimiste} | ||||
| 85 | +\begin{exbox}[Hull, automne 2026 (cas pédagogique)] | ||||
| 86 | +Un bungalow est inscrit à \textbf{649~900~\$}. Après 68 jours, il se vend \textbf{455~000~\$} à un acheteur qui obtient une reprise de solde de prix de vente à 2\,\%. Son propriétaire l'avait fait construire pour \textbf{390~000~\$} en 2008. Quatre bungalows semblables se sont vendus entre 415~000 et 460~000~\$ ces huit derniers mois. | ||||
| 87 | +\end{exbox} | ||||
| 88 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 89 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 90 | +\footnotesize | ||||
| 91 | +\begin{itemize} | ||||
| 92 | + \item 649~900~\$ : \textbf{prix demandé} --- une ancre, pas une donnée; | ||||
| 93 | + \item 455~000~\$ : \textbf{prix} --- un fait, gonflé par un financement avantageux (à ajuster, critère 2); | ||||
| 94 | + \item 390~000~\$ : \textbf{coût} historique --- sans lien direct avec ce que le marché paie en 2026; | ||||
| 95 | + \item 415~000 à 460~000~\$ : la \textbf{valeur} se lit dans cet intervalle, après ajustements. | ||||
| 96 | +\end{itemize} | ||||
| 97 | +\end{column} | ||||
| 98 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 99 | +\question{Le coût de 2008 est-il une information inutile? --- \textit{Non : il servira à la méthode du coût (séances 10--11) et comme plafond de la valeur contributive d'une composante, mais il ne fixe pas la valeur marchande.}} | ||||
| 100 | +\end{column} | ||||
| 101 | +\end{columns} | ||||
| 102 | +\end{frame} | ||||
| 103 | + | ||||
| 104 | +\begin{frame}{L'ancrage sur le prix demandé --- un biais documenté} | ||||
| 105 | +\erreur{Partir du prix demandé « parce qu'il reflète ce que le vendeur en pense », ou s'en servir pour « encadrer » la conclusion. Le prix demandé est une \textbf{stratégie de mise en marché}, pas une observation du marché.} | ||||
| 106 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 107 | +\begin{column}{0.52\textwidth} | ||||
| 108 | +\footnotesize | ||||
| 109 | +\uqotitle{Northcraft et Neale (1987)} | ||||
| 110 | +\begin{itemize} | ||||
| 111 | + \item Étudiants \textbf{et courtiers expérimentés} visitent une même propriété, avec un prix affiché manipulé; | ||||
| 112 | + \item L'évaluation moyenne \textbf{monte avec l'ancre} (de 116~833 à 144~454~\$ selon la version); | ||||
| 113 | + \item Seulement 8\,\% des experts citent le prix affiché parmi leurs trois critères : l'ancrage est \textbf{inconscient}. | ||||
| 114 | +\end{itemize} | ||||
| 115 | +\end{column} | ||||
| 116 | +\begin{column}{0.45\textwidth} | ||||
| 117 | +\footnotesize | ||||
| 118 | +\uqotitle{Conséquences pour la pratique} | ||||
| 119 | +\begin{itemize} | ||||
| 120 | + \item Lire les \textbf{prix de vente conclus} avant les inscriptions actives; | ||||
| 121 | + \item Documenter la conclusion \textbf{avant} de consulter le prix demandé du sujet; | ||||
| 122 | + \item OEAQ, Norme 1 : prix demandés et offres « à titre de confirmation » seulement. | ||||
| 123 | +\end{itemize} | ||||
| 124 | +\end{column} | ||||
| 125 | +\end{columns} | ||||
| 126 | +\src{Northcraft et Neale (1987), \textit{Organizational Behavior and Human Decision Processes}, 39(1); OEAQ (2024)} | ||||
| 127 | +\end{frame} | ||||
| 128 | + | ||||
| 129 | +\begin{frame}{Le mécanisme de marché --- une offre rigide à court terme} | ||||
| 130 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 131 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 132 | +\begin{center} | ||||
| 133 | +\begin{tikzpicture} | ||||
| 134 | +\begin{axis}[width=6.8cm, height=5cm, axis lines=left, xlabel={Quantité de logements échangés}, ylabel={Prix}, ylabel style={at={(axis description cs:-0.04,1.02)}, anchor=south, rotate=-90, font=\scriptsize}, xtick=\empty, ytick=\empty, xmin=0, xmax=10, ymin=0, ymax=10, label style={font=\scriptsize}, clip=false] | ||||
| 135 | +\addplot[uqoBleu, thick, domain=1:9] {10-0.9*x} node[pos=0.05, anchor=south west, font=\scriptsize, text=uqoBleu] {D}; | ||||
| 136 | +\addplot[uqoBleu!55, thick, dashed, domain=2.2:9.5] {13-0.9*x} node[pos=0.05, anchor=south west, font=\scriptsize, text=uqoBleu!70] {D$'$}; | ||||
| 137 | +\addplot[uqoRouge, very thick, domain=4:6.4] {-10+3*x} node[pos=1, anchor=south west, font=\scriptsize, text=uqoRouge] {O (rigide)}; | ||||
| 138 | +\addplot[only marks, mark=*, mark size=1.6pt, uqoNavy] coordinates {(5.13,5.38) (5.9,7.69)}; | ||||
| 139 | +\draw[uqoGris, dashed] (axis cs:0,5.38) -- (axis cs:5.13,5.38) -- (axis cs:5.13,0); | ||||
| 140 | +\draw[uqoGris, dashed] (axis cs:0,7.69) -- (axis cs:5.9,7.69) -- (axis cs:5.9,0); | ||||
| 141 | +\node[font=\scriptsize, text=uqoNavy, anchor=east] at (axis cs:0,5.38) {$P_0$}; | ||||
| 142 | +\node[font=\scriptsize, text=uqoNavy, anchor=east] at (axis cs:0,7.69) {$P_1$}; | ||||
| 143 | +\draw[-{Stealth[length=4pt]}, uqoOr!80!uqoGris, thick] (axis cs:6.6,4.1) -- (axis cs:7.6,5.1); | ||||
| 144 | +\end{axis} | ||||
| 145 | +\end{tikzpicture} | ||||
| 146 | +\end{center} | ||||
| 147 | +\end{column} | ||||
| 148 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 149 | +\begin{defbox}[Le principe] | ||||
| 150 | +Le prix résulte de l'équilibre entre l'offre et la demande \textbf{locales}. À court terme, le \textbf{stock} de logements est rigide : un choc de demande (taux, emploi fédéral, migration) passe surtout par les \textbf{prix} ($P_0 \rightarrow P_1$), peu par les quantités. | ||||
| 151 | +\end{defbox} | ||||
| 152 | +\begin{notebox}[Pour la méthode de comparaison] | ||||
| 153 | +Les prix observés sont des \textbf{équilibres datés} : à Gatineau, depuis l'été 2026, un prix de mars n'est plus celui de novembre. D'où l'ajustement de \textbf{temps} (critère 5). | ||||
| 154 | +\end{notebox} | ||||
| 155 | +\end{column} | ||||
| 156 | +\end{columns} | ||||
| 157 | +\src{MAMH (2026), MEFQ partie 3C, ch. 1; APCIQ et CIO (14 octobre 2026)} | ||||
| 158 | +\end{frame} | ||||
| 159 | + | ||||
| 160 | +\begin{frame}{L'hétérogénéité du bien immobilier --- pourquoi il faut ajuster} | ||||
| 161 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 162 | +\begin{column}{0.58\textwidth} | ||||
| 163 | +\begin{center} | ||||
| 164 | +\footnotesize | ||||
| 165 | +\begin{tabular}{@{}L{2.5cm} L{5.4cm}@{}} | ||||
| 166 | +\toprule | ||||
| 167 | +\thd{Trait} & \thd{Conséquence pour la comparaison} \\ | ||||
| 168 | +\midrule | ||||
| 169 | +\textbf{Localisation unique} & Deux maisons identiques sur deux rues ne valent pas la même chose \\ | ||||
| 170 | +\textbf{Durabilité} & Âge, état, rénovations : chaque bien a sa propre histoire \\ | ||||
| 171 | +\textbf{Indivisibilité} & On achète un tout : terrain, bâtiment, voisinage \\ | ||||
| 172 | +\textbf{Marché local, mince} & Peu de ventes par segment et par trimestre : chaque vente compte \\ | ||||
| 173 | +\textbf{Information imparfaite} & Prix, conditions, inclusions : à \textbf{vérifier} \\ | ||||
| 174 | +\bottomrule | ||||
| 175 | +\end{tabular} | ||||
| 176 | +\end{center} | ||||
| 177 | +\end{column} | ||||
| 178 | +\begin{column}{0.4\textwidth} | ||||
| 179 | +\begin{importbox}[Le cœur du problème] | ||||
| 180 | +Il n'existe \textbf{jamais} de comparable identique au sujet. Comparer, c'est \textbf{mesurer les différences} et leur attribuer un prix : c'est l'objet des huit critères et de la grille. | ||||
| 181 | +\end{importbox} | ||||
| 182 | +\end{column} | ||||
| 183 | +\end{columns} | ||||
| 184 | +\footnotesize \textbf{Contraste.} Mille actions de banque identiques s'échangent chaque minute à un prix public; un bungalow de Hull a peut-être \textbf{quatre} substituts vendus en huit mois, tous différents. | ||||
| 185 | +\src{Des Rosiers et Thériault (2008); Appraisal Institute (2020), ch. 20} | ||||
| 186 | +\end{frame} | ||||
| 187 | + | ||||
| 188 | +\begin{frame}{Le principe de substitution} | ||||
| 189 | +\begin{importbox}[Principe de substitution] | ||||
| 190 | +Un acheteur rationnel et informé ne paiera pas plus pour un bien que le \textbf{coût d'acquisition d'un substitut équivalent} offrant la même utilité. La valeur d'un bien est donc bornée par les prix payés pour des biens comparables sur le marché. | ||||
| 191 | +\end{importbox} | ||||
| 192 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 193 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 194 | +\footnotesize | ||||
| 195 | +\uqotitle{Hypothèses sous-jacentes} | ||||
| 196 | +\begin{itemize} | ||||
| 197 | + \item Marché actif avec des transactions récentes | ||||
| 198 | + \item Acheteurs et vendeurs rationnels et informés | ||||
| 199 | + \item Biens substituables disponibles | ||||
| 200 | + \item Absence de contraintes inhabituelles | ||||
| 201 | + \item Délai de mise en marché raisonnable | ||||
| 202 | +\end{itemize} | ||||
| 203 | +\end{column} | ||||
| 204 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 205 | +\footnotesize | ||||
| 206 | +\uqotitle{Formulation du MEFQ} | ||||
| 207 | +« Un acheteur avisé ne paie pas plus pour un immeuble qu'il ne paierait pour un autre offrant les mêmes caractéristiques. » | ||||
| 208 | +\vspace{1.5mm} | ||||
| 209 | + | ||||
| 210 | +\uqotitle{À retenir} La méthode reproduit le raisonnement d'un acheteur qui \textbf{magasine des substituts} : la plus intuitive, la plus utilisée. | ||||
| 211 | +\end{column} | ||||
| 212 | +\end{columns} | ||||
| 213 | +\src{MAMH (2026), MEFQ partie 3C, ch. 1; Appraisal Institute (2020)} | ||||
| 214 | +\end{frame} | ||||
| 215 | + | ||||
| 216 | +\begin{frame}{Substitution --- l'intuition de l'acheteur qui magasine} | ||||
| 217 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 218 | +\begin{column}{0.52\textwidth} | ||||
| 219 | +\begin{enumerate} | ||||
| 220 | + \item Il visite plusieurs bungalows de Hull dans sa gamme de prix; | ||||
| 221 | + \item Il compare : « celui-ci a un garage, mais pas de sous-sol fini »; | ||||
| 222 | + \item Il refuse de payer 460~000~\$ pour ce que le voisin a payé 435~000~\$ la semaine dernière; | ||||
| 223 | + \item Les \textbf{différences} qu'il accepte de payer révèlent la \textbf{valeur contributive} de chaque caractéristique. | ||||
| 224 | +\end{enumerate} | ||||
| 225 | +\end{column} | ||||
| 226 | +\begin{column}{0.45\textwidth} | ||||
| 227 | +\begin{notebox}[Rôle de l'évaluateur] | ||||
| 228 | +Reconstituer ce raisonnement \textbf{à partir des ventes conclues}, pas des impressions : les comparables sont les substituts que l'acheteur type aurait considérés. | ||||
| 229 | +\end{notebox} | ||||
| 230 | +\end{column} | ||||
| 231 | +\end{columns} | ||||
| 232 | +\question{Un acheteur a payé 480~000~\$ pour un bungalow que trois autres acheteurs venaient de refuser à 450~000~\$. Est-ce une violation du principe de substitution? --- \textit{Non : il a peut-être une utilité particulière (voisin immédiat, assemblage). C'est un \textbf{prix}, pas une valeur; on l'écartera ou on l'ajustera (critère 3).}} | ||||
| 233 | +\end{frame} | ||||
| 234 | + | ||||
| 235 | +\begin{frame}{Substitution --- quand le substitut manque} | ||||
| 236 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 237 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 238 | +\begin{itemize} | ||||
| 239 | + \item \textbf{Marché mince} : trois ventes en deux ans dans un village --- chaque vente pèse trop lourd; | ||||
| 240 | + \item \textbf{Biens uniques} : église, aréna, maison patrimoniale --- pas de substitut; | ||||
| 241 | + \item \textbf{Marché en transition rapide} : les ventes d'il y a six mois décrivent un autre marché; | ||||
| 242 | + \item \textbf{Information fermée} : conditions de vente inconnues, prix non vérifiable. | ||||
| 243 | +\end{itemize} | ||||
| 244 | +\end{column} | ||||
| 245 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 246 | +\begin{notebox}[Ce que disent les normes] | ||||
| 247 | +Le CUSPAP exige que l'évaluateur « analyse les données comparables \textbf{disponibles} pour indiquer une conclusion de valeur raisonnable » et motive l'exclusion de toute méthode pertinente par une condition limitative extraordinaire. | ||||
| 248 | +\end{notebox} | ||||
| 249 | +\end{column} | ||||
| 250 | +\end{columns} | ||||
| 251 | +\erreur{Conclure « pas de comparables » après avoir cherché dans un seul secteur et un seul semestre. On \textbf{élargit} d'abord (secteur voisin, période plus longue), puis on \textbf{ajuste} davantage, en le documentant.} | ||||
| 252 | +\src{AIC (2026), CUSPAP 2026, 9.8.1 et 9.8.3} | ||||
| 253 | +\end{frame} | ||||
| 254 | + | ||||
| 255 | +\begin{frame}{Les autres principes mobilisés par la méthode} | ||||
| 256 | +\begin{center} | ||||
| 257 | +\footnotesize | ||||
| 258 | +\begin{tabular}{@{}L{2.4cm} L{5.2cm} L{5.4cm}@{}} | ||||
| 259 | +\toprule | ||||
| 260 | +\thd{Principe} & \thd{Énoncé} & \thd{Où il intervient dans la grille} \\ | ||||
| 261 | +\midrule | ||||
| 262 | +\textbf{Contribution} & Un élément vaut ce qu'il \textbf{ajoute} à la valeur du tout, non son coût & Chaque ajustement de propriété (garage, sous-sol, piscine) = valeur contributive extraite du marché \\ | ||||
| 263 | +\addlinespace | ||||
| 264 | +\textbf{Anticipation} & La valeur reflète les bénéfices \textbf{futurs} attendus & Prime d'un secteur en redéveloppement; escompte d'une nuisance annoncée \\ | ||||
| 265 | +\addlinespace | ||||
| 266 | +\textbf{Changement} & Les marchés bougent : toute valeur est \textbf{datée} & Ajustement de temps (critère 5); date d'évaluation du 1\textsuperscript{er} novembre 2026 \\ | ||||
| 267 | +\addlinespace | ||||
| 268 | +\textbf{Conformité} & Un bien conforme à son milieu maximise sa valeur & Ajustement de localisation; prudence avec un comparable atypique dans son quartier \\ | ||||
| 269 | +\addlinespace | ||||
| 270 | +\textbf{Rendements décroissants} & Chaque unité supplémentaire apporte moins & Le \$/\pisq{} baisse avec la taille; seuil de 1~000~\pisq{} pour le terrain \\ | ||||
| 271 | +\bottomrule | ||||
| 272 | +\end{tabular} | ||||
| 273 | +\end{center} | ||||
| 274 | +\src{Appraisal Institute (2020); Des Rosiers et Thériault (2008)} | ||||
| 275 | +\end{frame} | ||||
| 276 | + | ||||
| 277 | +\begin{frame}{Valeur contributive $\neq$ coût --- la piscine creusée} | ||||
| 278 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 279 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 280 | +\begin{defbox}[Valeur contributive] | ||||
| 281 | +Montant dont la \textbf{présence} d'une composante augmente le prix qu'un acheteur type est prêt à payer pour le tout --- mesuré par le marché (paires de ventes, régression), \textbf{jamais} par la facture. | ||||
| 282 | +\end{defbox} | ||||
| 283 | +\footnotesize | ||||
| 284 | +\uqotitle{Convention du cours} Une piscine creusée coûte de 22~000 à 50~000~\$ selon la taille et le fini (hypothèse pédagogique). Le catalogue lui attribue une valeur contributive de \textbf{25~000~\$} : l'acheteur type paie une partie du coût, pas davantage. | ||||
| 285 | +\end{column} | ||||
| 286 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 287 | +\erreur{Ajuster un comparable « au coût des travaux » : $+$40~000~\$ pour la piscine, $+$35~000~\$ pour la cuisine refaite. Le MEFQ est explicite : les rajustements « fondés sur des coûts de construction sont à éviter ». Le coût renseigne sur le \textbf{maximum} plausible, pas sur la contribution.} | ||||
| 288 | +\end{column} | ||||
| 289 | +\end{columns} | ||||
| 290 | +\src{MAMH (2026), MEFQ partie 3C, ch. 2; catalogue du cours (convention pédagogique)} | ||||
| 291 | +\end{frame} | ||||
| 292 | + | ||||
| 293 | +\begin{frame}{Le modèle hédonique --- la formule, symbole par symbole} | ||||
| 294 | +\begin{defbox}[Modèle hédonique (Rosen, 1974)] | ||||
| 295 | +\vspace{-2mm} | ||||
| 296 | +\[ | ||||
| 297 | +\mathbf{P_i \;=\; \beta_0 \;+\; \sum_{k=1}^{K} \beta_k\, X_{ik} \;+\; \varepsilon_i} | ||||
| 298 | +\] | ||||
| 299 | +\vspace{-4mm} | ||||
| 300 | +\end{defbox} | ||||
| 301 | +\begin{center} | ||||
| 302 | +\footnotesize | ||||
| 303 | +\begin{tabular}{@{}c L{3.6cm} L{8cm}@{}} | ||||
| 304 | +\toprule | ||||
| 305 | +\thd{Symbole} & \thd{Nom} & \thd{Lecture économique} \\ | ||||
| 306 | +\midrule | ||||
| 307 | +$P_i$ & Prix de vente du bien $i$ & Ce que l'on observe dans l'acte de vente \\ | ||||
| 308 | +$X_{ik}$ & Caractéristique $k$ du bien $i$ & Aire, âge, terrain, garage (0/1), secteur, mois de vente \\ | ||||
| 309 | +$\beta_0$ & Constante & Prix d'un bien « de base » (sans interprétation directe) \\ | ||||
| 310 | +$\beta_k$ & \textbf{Prix implicite marginal} de $X_k$ & Ce que le marché paie pour \textbf{une unité de plus} de $X_k$, toutes choses égales par ailleurs \\ | ||||
| 311 | +$\varepsilon_i$ & Terme d'erreur & Ce que le modèle n'explique pas : motivation, négociation, variables omises \\ | ||||
| 312 | +\bottomrule | ||||
| 313 | +\end{tabular} | ||||
| 314 | +\end{center} | ||||
| 315 | +\textbf{L'idée de Rosen (1974) :} un bien différencié est un \textbf{panier de caractéristiques} dont le marché révèle implicitement les prix. \src{Rosen (1974)} | ||||
| 316 | +\end{frame} | ||||
| 317 | + | ||||
| 318 | +\begin{frame}{Les $\beta_k$ sont des ajustements --- la grille est un modèle hédonique manuel} | ||||
| 319 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 320 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 321 | +\begin{exbox}[Lecture des coefficients (catalogue du cours)] | ||||
| 322 | +\begin{itemize} | ||||
| 323 | + \item $\beta_{\text{aire}} \approx \mathbf{150}$~\$/\pisq{} : 50~\pisq{} de plus $\approx$ 7~500~\$ de plus; | ||||
| 324 | + \item $\beta_{\text{garage}} \approx \mathbf{30~000}$~\$ : garage simple plutôt qu'aucun; | ||||
| 325 | + \item $\beta_{\text{mois}} \approx \mathbf{+0{,}17\,\%}$ du prix par mois. | ||||
| 326 | +\end{itemize} | ||||
| 327 | +Chaque ligne de la grille vaut $\beta_k \times (X_{\text{sujet},k} - X_{\text{comp},k})$. | ||||
| 328 | +\end{exbox} | ||||
| 329 | +\end{column} | ||||
| 330 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 331 | +\footnotesize | ||||
| 332 | +\uqotitle{Deux façons d'estimer les mêmes prix implicites} | ||||
| 333 | +\begin{itemize} | ||||
| 334 | + \item \textbf{Régression} sur des centaines de ventes (MEFQ, ch. 3) --- évaluation de masse; | ||||
| 335 | + \item \textbf{Grille d'ajustements} sur 3 à 5 ventes, avec des $\beta_k$ tirés de paires de ventes --- évaluation individuelle. | ||||
| 336 | +\end{itemize} | ||||
| 337 | +Colwell, Cannaday et Wu (1983) : les deux reposent sur les \textbf{mêmes fondements analytiques}; Vandell (1991) formalise le choix et la pondération des comparables; Des Rosiers, Thériault et Villeneuve (2000) l'appliquent à 2~400 cottages de Québec. | ||||
| 338 | +\end{column} | ||||
| 339 | +\end{columns} | ||||
| 340 | +\src{Colwell, Cannaday et Wu (1983); Vandell (1991); Des Rosiers, Thériault et Villeneuve (2000); Sirmans, Macpherson et Zietz (2005)} | ||||
| 341 | +\end{frame} | ||||
| 342 | + | ||||
| 343 | +\begin{frame}{Prix et aire habitable --- douze unifamiliales de Hull} | ||||
| 344 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 345 | +\begin{column}{0.56\textwidth} | ||||
| 346 | +\begin{center} | ||||
| 347 | +\begin{tikzpicture} | ||||
| 348 | +\begin{axis}[width=8.2cm, height=5.4cm, xlabel={Aire habitable (\pisq)}, ylabel={Prix de vente (\$)}, xmin=1000, xmax=1450, ymin=380000, ymax=480000, ytick={380000,400000,420000,440000,460000,480000}, yticklabel style={/pgf/number format/fixed, /pgf/number format/1000 sep={\,}}, scaled y ticks=false, grid=major, grid style={uqoGrisClair, dashed}, legend pos=south east, legend cell align=left] | ||||
| 349 | +\addplot[only marks, mark=*, mark size=2pt, uqoBleu] coordinates {(1050,398500) (1100,421500) (1120,414000) (1150,433500) (1180,419500) (1200,432000) (1220,442500) (1250,426500) (1280,446000) (1300,442000) (1350,459500) (1400,454500)}; | ||||
| 350 | +\addlegendentry{ventes vérifiées ($n = 12$)} | ||||
| 351 | +\addplot[uqoRouge, very thick, domain=1020:1430, samples=2] {247673 + 151.91*x}; | ||||
| 352 | +\addlegendentry{$\hat P = 247\,673 + 151{,}91 \times \text{aire}$} | ||||
| 353 | +\addplot[only marks, mark=diamond*, mark size=3.2pt, uqoOr!85!uqoGris] coordinates {(1200,429968)}; | ||||
| 354 | +\addlegendentry{sujet (1~200~\pisq) : $\hat P \approx$ 430~000~\$ (avant correction)} | ||||
| 355 | +\end{axis} | ||||
| 356 | +\end{tikzpicture} | ||||
| 357 | +\end{center} | ||||
| 358 | +\end{column} | ||||
| 359 | +\begin{column}{0.42\textwidth} | ||||
| 360 | +\begin{defbox}[Lecture de la régression] | ||||
| 361 | +\begin{itemize} | ||||
| 362 | + \item $\hat\beta_{\text{aire}} = \mathbf{151{,}91}$~\$/\pisq{} ($t = 6{,}61$) : d'où le \textbf{150~\$/\pisq{}} du catalogue; | ||||
| 363 | + \item $R^2 = \mathbf{0{,}81}$ : l'aire explique 81\,\% de la variance (résidus $\approx$ 7~970~\$); | ||||
| 364 | + \item $\hat\beta_0 = 247~673$~\$ : une constante, pas « la valeur du terrain ». | ||||
| 365 | +\end{itemize} | ||||
| 366 | +\end{defbox} | ||||
| 367 | +\footnotesize \textbf{Échantillon} (même qu'en séance 9) : douze ventes d'unifamiliales de Hull (2026), prix ramenés au 1\textsuperscript{er} nov. 2026, \textbf{garage double et sous-sol fini partout} : mieux doté que le sujet, la droite le surestime d'$\approx$ 25~000~\$. | ||||
| 368 | +\end{column} | ||||
| 369 | +\end{columns} | ||||
| 370 | +\src{Rosen (1974); Des Rosiers, Thériault et Villeneuve (2000); calculs du cours (validation)} | ||||
| 371 | +\end{frame} | ||||
| 372 | + | ||||
| 373 | +\begin{frame}{Quand la méthode s'applique bien --- et quand elle s'applique mal} | ||||
| 374 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 375 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 376 | +\begin{defbox}[Conditions favorables] | ||||
| 377 | +\begin{itemize} | ||||
| 378 | + \item Marché actif avec \textbf{suffisamment de ventes} comparables | ||||
| 379 | + \item Biens relativement \textbf{homogènes} (ex. : secteur résidentiel) | ||||
| 380 | + \item Données de vente \textbf{disponibles et vérifiables} | ||||
| 381 | + \item Conditions de marché \textbf{stables} ou ajustables | ||||
| 382 | + \item Biens \textbf{standards} (pas à usage spécialisé) | ||||
| 383 | +\end{itemize} | ||||
| 384 | +\end{defbox} | ||||
| 385 | +\end{column} | ||||
| 386 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 387 | +\begin{importbox}[Conditions défavorables] | ||||
| 388 | +\begin{itemize} | ||||
| 389 | + \item Peu ou pas de ventes comparables | ||||
| 390 | + \item Biens uniques ou \textbf{spécialisés} (église, hôpital) | ||||
| 391 | + \item Marché inactif ou \textbf{en transition rapide} | ||||
| 392 | + \item Données de vente \textbf{non fiables} ou non accessibles | ||||
| 393 | + \item Nombreuses conditions \textbf{atypiques} de vente | ||||
| 394 | +\end{itemize} | ||||
| 395 | +\end{importbox} | ||||
| 396 | +\end{column} | ||||
| 397 | +\end{columns} | ||||
| 398 | +\footnotesize | ||||
| 399 | +\textbf{Deux cas québécois.} \uqogreen{Favorable} : un condo dans une tour de 180 unités du Plateau de Hull --- vingt ventes du même projet en un an. \uqoalert{Défavorable} : une église de village convertie en salle de spectacle --- aucun substitut; on privilégie la méthode du \textbf{coût} (biens spécialisés) ou du \textbf{revenu} (immeubles locatifs). | ||||
| 400 | +\end{frame} | ||||
| 401 | + | ||||
| 402 | +\begin{frame}{Synthèse du bloc 1} | ||||
| 403 | +\begin{enumerate} | ||||
| 404 | + \item \textbf{La méthode de comparaison mesure la valeur marchande telle que définie} : prix le plus probable, à une date donnée, au comptant, sur un marché libre --- chaque condition de la définition devient un critère d'ajustement. | ||||
| 405 | + \item \textbf{Prix, coût et valeur sont trois notions distinctes} : le prix est un fait daté, le coût une dépense de production, la valeur une opinion fondée sur les prix de substituts. | ||||
| 406 | + \item \textbf{Parce qu'aucun bien n'est identique à un autre, comparer c'est ajuster} : la grille d'ajustements est un modèle hédonique manuel, dont chaque ligne est un prix implicite $\beta_k$ révélé par le marché. | ||||
| 407 | +\end{enumerate} | ||||
| 408 | +\vspace{2mm} | ||||
| 409 | +\question{Si le marché révèle les prix implicites, encore faut-il savoir \textbf{quelles ventes} lire. Comment trouve-t-on, vérifie-t-on et choisit-on les comparables au Québec? --- \textit{C'est l'objet du bloc 2.}} | ||||
| 410 | +\end{frame} | ||||
added
IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/02_Slides/sources/parties/s08_bloc2.tex
+388 −0
@@ -0,0 +1,388 @@ | |||||
| 1 | +% ====================================================================== | ||||
| 2 | +% Bloc 2 — Recherche et sélection des comparables (35 min) | ||||
| 3 | +% ====================================================================== | ||||
| 4 | +\bloc{2}{Recherche et sélection des comparables} | ||||
| 5 | + | ||||
| 6 | +\begin{frame}{Objectifs du bloc 2} | ||||
| 7 | +\begin{enumerate} | ||||
| 8 | + \item \textbf{Situer} la recherche de comparables dans le processus en sept étapes de la méthode; | ||||
| 9 | + \item \textbf{Nommer} les sources de données québécoises, ce qu'elles donnent, ce qu'elles ne donnent pas et ce qu'elles coûtent; | ||||
| 10 | + \item \textbf{Vérifier} une vente avec les cinq critères de validation de la séance 6 et décider : retenir, ajuster ou écarter; | ||||
| 11 | + \item \textbf{Appliquer} une méthodologie de sélection en entonnoir (filtres durs, proximité, score) pour retenir 3 à 5 comparables; | ||||
| 12 | + \item \textbf{Lire} le marché de Gatineau au 3\textsuperscript{e} trimestre 2026 et en tirer les conséquences pour l'ajustement de temps. | ||||
| 13 | +\end{enumerate} | ||||
| 14 | +\begin{notebox}[Activité] | ||||
| 15 | +Exercice « 4 parmi 8 » : choisir, parmi huit ventes candidates de Hull, les quatre comparables du cas du bloc 4 --- et justifier chaque rejet. | ||||
| 16 | +\end{notebox} | ||||
| 17 | +\end{frame} | ||||
| 18 | + | ||||
| 19 | +\begin{frame}{Le processus de la méthode en sept étapes} | ||||
| 20 | +\begin{center} | ||||
| 21 | +\begin{tikzpicture}[node distance=0.16cm] | ||||
| 22 | +\node[uqostep, text width=11.5cm, minimum height=0.5cm] (s1) {\textbf{1. Définir} le sujet et le mandat : droits évalués, date d'évaluation, usage du rapport}; | ||||
| 23 | +\node[uqostep, text width=11.5cm, below=of s1] (s2) {\textbf{2. Analyser le marché} : segment (type, gamme de prix, secteur) et \textbf{unité de comparaison}}; | ||||
| 24 | +\node[uqostep, text width=11.5cm, below=of s2] (s3) {\textbf{3. Rechercher} les ventes : Registre foncier, Centris, JLR, rôle, dossiers du bureau}; | ||||
| 25 | +\node[uqostep, text width=11.5cm, below=of s3] (s4) {\textbf{4. Vérifier} chaque vente : prix réel, conditions, financement, inclusions, exposition}; | ||||
| 26 | +\node[uqostep, text width=11.5cm, below=of s4] (s5) {\textbf{5. Sélectionner} 3 à 5 comparables par filtres et score de similarité}; | ||||
| 27 | +\node[uqostep, text width=11.5cm, below=of s5, fill=uqoOr!15, draw=uqoOr] (s6) {\textbf{6. Ajuster} selon les huit critères, dans l'ordre (bloc 3) $\rightarrow$ indications de valeur}; | ||||
| 28 | +\node[uqostep, text width=11.5cm, below=of s6, fill=uqoOr!15, draw=uqoOr] (s7) {\textbf{7. Réconcilier} les indications (pondération, arrondi) $\rightarrow$ conclusion (bloc 4, séance 9)}; | ||||
| 29 | +\draw[uqoarrow] (s1) -- (s2); \draw[uqoarrow] (s2) -- (s3); \draw[uqoarrow] (s3) -- (s4); | ||||
| 30 | +\draw[uqoarrow] (s4) -- (s5); \draw[uqoarrow] (s5) -- (s6); \draw[uqoarrow] (s6) -- (s7); | ||||
| 31 | +\end{tikzpicture} | ||||
| 32 | +\end{center} | ||||
| 33 | +\footnotesize Le bloc 2 couvre les étapes 2 à 5; la même numérotation sera reprise à la séance 9. \src{OEAQ (2024), Norme 1, section C; MAMH (2026), MEFQ partie 3C, ch. 2} | ||||
| 34 | +\end{frame} | ||||
| 35 | + | ||||
| 36 | +\begin{frame}{Sources de données au Québec --- sources principales} | ||||
| 37 | +\begin{center} | ||||
| 38 | +\footnotesize | ||||
| 39 | +\begin{tabular}{@{}L{2.5cm} L{3.9cm} L{3.4cm} L{3.2cm}@{}} | ||||
| 40 | +\toprule | ||||
| 41 | +\thd{Source} & \thd{Ce qu'elle donne} & \thd{Ce qu'elle ne donne pas} & \thd{Accès et coût} \\ | ||||
| 42 | +\midrule | ||||
| 43 | +\textbf{Registre foncier du Québec} & Actes de vente (prix, parties, date, servitudes, hypothèques), index des immeubles & Caractéristiques physiques; conditions de vente réelles; inclusions & En ligne; \textbf{1,50~\$ par document} depuis le 1\textsuperscript{er} avril 2026 (1~\$ depuis 2002) \\ | ||||
| 44 | +\addlinespace | ||||
| 45 | +\textbf{Centris (APCIQ)} & Inscriptions, ventes par courtier, prix demandé et vendu, délai, photos, inclusions & Ventes sans courtier; vérification des conditions & Courtiers et évaluateurs abonnés; statistiques publiques par secteur \\ | ||||
| 46 | +\addlinespace | ||||
| 47 | +\textbf{JLR / Registrex} & Compilation des actes publiés (plus de 10~M de transactions, 600~000 par an), fiches, photos de façade, rôles, permis & Motivation des parties & Abonnement privé (Equifax); sections payantes \\ | ||||
| 48 | +\addlinespace | ||||
| 49 | +\textbf{Rôle d'évaluation} & Valeur au rôle, dimensions, année de construction, matricule, zonage & Une valeur marchande à la date d'évaluation (rôle daté, étalé) & Gatineau : rôle en ligne, gratuit \\ | ||||
| 50 | +\bottomrule | ||||
| 51 | +\end{tabular} | ||||
| 52 | +\end{center} | ||||
| 53 | +\src{MRNF (2026), tarification au 1\textsuperscript{er} avril 2026; JLR (2026); Ville de Gatineau (2026)} | ||||
| 54 | +\end{frame} | ||||
| 55 | + | ||||
| 56 | +\begin{frame}{Sources de données au Québec --- sources complémentaires} | ||||
| 57 | +\begin{center} | ||||
| 58 | +\footnotesize | ||||
| 59 | +\begin{tabular}{@{}L{2.8cm} L{5cm} L{5.2cm}@{}} | ||||
| 60 | +\toprule | ||||
| 61 | +\thd{Source} & \thd{Ce qu'elle donne} & \thd{Usage dans la méthode} \\ | ||||
| 62 | +\midrule | ||||
| 63 | +\textbf{SCHL} & Rapports de marché, mises en chantier, taux d'inoccupation, loyers, perspectives & Contexte : conditions de marché, direction de l'ajustement de temps \\ | ||||
| 64 | +\addlinespace | ||||
| 65 | +\textbf{Municipalité} & Permis de construction, zonage, non-conformités, droits de mutation & Vérifier l'usage légal, les travaux récents, le secteur fiscal \\ | ||||
| 66 | +\addlinespace | ||||
| 67 | +\textbf{Courtiers immobiliers} & Conditions de vente, motivation, surenchères, inclusions négociées & Confirmer ce que l'acte ne dit pas \\ | ||||
| 68 | +\addlinespace | ||||
| 69 | +\textbf{Inspection physique} & État, qualité, rénovations, nuisances & Visite du sujet; des comparables de l'extérieur si possible \\ | ||||
| 70 | +\addlinespace | ||||
| 71 | +\textbf{Dossiers du bureau} & Évaluations antérieures, paires de ventes déjà analysées & Taux et ajustements déjà extraits dans le secteur \\ | ||||
| 72 | +\bottomrule | ||||
| 73 | +\end{tabular} | ||||
| 74 | +\end{center} | ||||
| 75 | +\begin{notebox}[Règle de travail] | ||||
| 76 | +Aucune source ne suffit seule : l'acte donne le prix, Centris la description, le courtier les conditions, le rôle les dimensions. \textbf{Croiser} avant de retenir. | ||||
| 77 | +\end{notebox} | ||||
| 78 | +\end{frame} | ||||
| 79 | + | ||||
| 80 | +\begin{frame}{Registre foncier et rôle de Gatineau --- les faits de l'automne 2026} | ||||
| 81 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 82 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 83 | +\footnotesize | ||||
| 84 | +\uqotitle{Registre foncier} | ||||
| 85 | +\begin{itemize} | ||||
| 86 | + \item Consultation : \textbf{1,50~\$ par document} (index, acte, plan) depuis le 1\textsuperscript{er} avril 2026; | ||||
| 87 | + \item L'acte donne le \textbf{prix déclaré} et la date, rien sur l'état ni les inclusions. | ||||
| 88 | +\end{itemize} | ||||
| 89 | +\uqotitle{Rôle d'évaluation de Gatineau} | ||||
| 90 | +\begin{itemize} | ||||
| 91 | + \item Rôle en vigueur : \textbf{2024-2025-2026}; | ||||
| 92 | + \item Rôle \textbf{2027-2028-2029} déposé le 27 octobre 2026 : marché au 1\textsuperscript{er} juillet 2025, $+$12,19\,\% en moyenne, médiane unifamiliale \textbf{495~800~\$}; | ||||
| 93 | + \item Droits de mutation 2026 : 3\,\% au-delà de 500~000~\$. | ||||
| 94 | +\end{itemize} | ||||
| 95 | +\end{column} | ||||
| 96 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 97 | +\erreur{Prendre la valeur au rôle pour une valeur marchande. Le rôle décrit le marché au \textbf{1\textsuperscript{er} juillet 2025}, par évaluation de masse, avec des variations \textbf{étalées sur trois ans} : il sert à vérifier dimensions et année, pas à conclure.} | ||||
| 98 | +\question{Les droits de mutation (7~110,50~\$ sur 550~000~\$) font-ils partie du prix de vente comparable? --- \textit{Non : frais de l'acheteur, hors prix.}} | ||||
| 99 | +\end{column} | ||||
| 100 | +\end{columns} | ||||
| 101 | +\src{MRNF (2026); Ville de Gatineau (27 octobre 2026; droits de mutation 2026)} | ||||
| 102 | +\end{frame} | ||||
| 103 | + | ||||
| 104 | +\begin{frame}{Vérifier une vente --- les cinq critères de la séance 6} | ||||
| 105 | +\begin{center} | ||||
| 106 | +\footnotesize | ||||
| 107 | +\begin{tabular}{@{}L{2.6cm} L{4.6cm} L{5.6cm}@{}} | ||||
| 108 | +\toprule | ||||
| 109 | +\thd{Critère} & \thd{Question à poser} & \thd{Si la réponse est non} \\ | ||||
| 110 | +\midrule | ||||
| 111 | +\textbf{1. Plein gré} & Vendeur et acheteur libres de conclure ou non (pas de saisie, de faillite, d'expropriation)? & Écarter (vente forcée) ou ajuster si l'écart est mesurable (critère 3) \\ | ||||
| 112 | +\textbf{2. Lien de dépendance} & Parties sans lien familial, d'affaires ou de société? & \textbf{Écarter} : l'écart n'est pas quantifiable \\ | ||||
| 113 | +\textbf{3. Conditions de marché} & Vente conclue dans les conditions de marché de l'époque, sans circonstance exceptionnelle? & Ajuster pour le temps (critère 5) ou la condition (critère 3) \\ | ||||
| 114 | +\textbf{4. Financement} & Paiement comptant ou financement aux conditions du marché? & Ajuster par équivalence au comptant (critère 2) \\ | ||||
| 115 | +\textbf{5. Exposition au marché} & Mise en vente pendant une période suffisante, à un public assez large? & Vente « de gré à gré » sans exposition : prudence; écarter si le prix paraît hors marché \\ | ||||
| 116 | +\bottomrule | ||||
| 117 | +\end{tabular} | ||||
| 118 | +\end{center} | ||||
| 119 | +\begin{importbox}[Règle du cours (et du TP2)] | ||||
| 120 | +\textbf{Ajuster si l'écart est quantifiable par le marché; écarter sinon.} Un comparable écarté est mentionné au rapport avec le motif. | ||||
| 121 | +\end{importbox} | ||||
| 122 | +\end{frame} | ||||
| 123 | + | ||||
| 124 | +\begin{frame}{Transactions à exclure ou à ajuster} | ||||
| 125 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 126 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 127 | +\begin{notebox}[Transactions à exclure ou à ajuster] | ||||
| 128 | +\begin{itemize} | ||||
| 129 | + \item Ventes entre parties liées (famille, associés) | ||||
| 130 | + \item Ventes sous contrainte (faillite, saisie, succession pressée) | ||||
| 131 | + \item Ventes avec financement non conventionnel (balance de prix) | ||||
| 132 | + \item Ventes avec inclusions inhabituelles (meubles, automobiles) | ||||
| 133 | +\end{itemize} | ||||
| 134 | +\end{notebox} | ||||
| 135 | +\end{column} | ||||
| 136 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 137 | +\footnotesize | ||||
| 138 | +\uqotitle{Avant d'utiliser un comparable, confirmer} | ||||
| 139 | +\begin{enumerate} | ||||
| 140 | + \item \textbf{Le prix réel} (vs prix affiché ou demandé) | ||||
| 141 | + \item \textbf{Les conditions de vente} : libre? lien de dépendance? forcée? | ||||
| 142 | + \item \textbf{Le financement} : conditions de marché? reprise de balance? | ||||
| 143 | + \item \textbf{Les inclusions/exclusions} : meubles, équipements, crédits? | ||||
| 144 | + \item \textbf{La motivation des parties} : raisons normales? | ||||
| 145 | +\end{enumerate} | ||||
| 146 | +\end{column} | ||||
| 147 | +\end{columns} | ||||
| 148 | +\question{Une succession vend un bungalow 405~000~\$ en six jours, à un voisin. Écarter ou ajuster? --- \textit{Écarter, sauf si des paires de ventes de succession \textbf{quantifient} l'escompte (critère 3).}} | ||||
| 149 | +\end{frame} | ||||
| 150 | + | ||||
| 151 | +\begin{frame}{Le comparable idéal --- et les critères de sélection} | ||||
| 152 | +\begin{defbox}[Comparable idéal] | ||||
| 153 | +Un comparable idéal est une propriété \textbf{identique} au bien sujet, vendue récemment, dans des conditions de marché normales, dans le même secteur. En pratique, on recherche les biens les plus \textbf{similaires possible}. | ||||
| 154 | +\end{defbox} | ||||
| 155 | +\begin{center} | ||||
| 156 | +\footnotesize | ||||
| 157 | +\begin{tabular}{@{}L{3.2cm} L{9.2cm}@{}} | ||||
| 158 | +\toprule | ||||
| 159 | +\thd{Critère} & \thd{Description} \\ | ||||
| 160 | +\midrule | ||||
| 161 | +Proximité géographique & Même quartier ou secteur comparable (voisinage similaire) \\ | ||||
| 162 | +Date de vente récente & Idéalement $<$ 6 mois; acceptable jusqu'à 12--18 mois en marché stable (\textbf{règle de pratique}, non une norme) \\ | ||||
| 163 | +Similarité physique & Type, taille, âge, état, nombre de pièces similaires \\ | ||||
| 164 | +Conditions de vente & Transaction libre, sans lien de dépendance \\ | ||||
| 165 | +Usage similaire & Même type d'utilisation (résidentiel, commercial, etc.) et mêmes droits transférés \\ | ||||
| 166 | +\bottomrule | ||||
| 167 | +\end{tabular} | ||||
| 168 | +\end{center} | ||||
| 169 | +\end{frame} | ||||
| 170 | + | ||||
| 171 | +\begin{frame}{Méthodologie de sélection --- l'entonnoir} | ||||
| 172 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 173 | +\begin{column}{0.6\textwidth} | ||||
| 174 | +\begin{center} | ||||
| 175 | +\begin{tikzpicture}[x=1cm, y=1cm, font=\scriptsize] | ||||
| 176 | +\fill[uqoBleu!12, draw=uqoBleu] (0,3.6) -- (6.6,3.6) -- (6.0,2.75) -- (0.6,2.75) -- cycle; | ||||
| 177 | +\fill[uqoBleu!22, draw=uqoBleu] (0.6,2.65) -- (6.0,2.65) -- (5.4,1.8) -- (1.2,1.8) -- cycle; | ||||
| 178 | +\fill[uqoBleu!35, draw=uqoBleu] (1.2,1.7) -- (5.4,1.7) -- (4.8,0.85) -- (1.8,0.85) -- cycle; | ||||
| 179 | +\fill[uqoOr!30, draw=uqoOr] (1.8,0.75) -- (4.8,0.75) -- (4.3,0) -- (2.3,0) -- cycle; | ||||
| 180 | +\node[text=uqoNavy, align=center, text width=5.6cm] at (3.3,3.17) {\textbf{Filtre dur} : même type, mêmes droits, vente libre vérifiée}; | ||||
| 181 | +\node[text=uqoNavy, align=center, text width=4.6cm] at (3.3,2.22) {\textbf{Filtre de proximité} : secteur, date, taille, âge}; | ||||
| 182 | +\node[text=uqoNavy, align=center, text width=3.6cm] at (3.3,1.27) {\textbf{Score de similarité} : nombre et ampleur des écarts}; | ||||
| 183 | +\node[text=uqoNavy, align=center] at (3.3,0.37) {\textbf{3 à 5 retenus}}; | ||||
| 184 | +\node[anchor=west, text=uqoGris] at (6.8,3.17) {$\approx$ 40 ventes}; | ||||
| 185 | +\node[anchor=west, text=uqoGris] at (6.8,2.22) {$\approx$ 12}; | ||||
| 186 | +\node[anchor=west, text=uqoGris] at (6.8,1.27) {$\approx$ 8}; | ||||
| 187 | +\node[anchor=west, text=uqoGris] at (6.8,0.37) {4}; | ||||
| 188 | +\end{tikzpicture} | ||||
| 189 | +\end{center} | ||||
| 190 | +\end{column} | ||||
| 191 | +\begin{column}{0.38\textwidth} | ||||
| 192 | +\footnotesize | ||||
| 193 | +\begin{enumerate} | ||||
| 194 | + \item \textbf{Filtre dur} (oui/non) : un échec exclut --- type de bien, droits transférés, vente libre et vérifiée; | ||||
| 195 | + \item \textbf{Proximité} : on élargit par cercles (rue $\rightarrow$ quartier $\rightarrow$ secteur; 6 $\rightarrow$ 12 $\rightarrow$ 18 mois) jusqu'à obtenir assez de candidats; | ||||
| 196 | + \item \textbf{Score} : compter les écarts à ajuster et leur ampleur probable; moins d'ajustements = meilleur rang; | ||||
| 197 | + \item \textbf{Retenue} : 3 à 5 ventes, en gardant au moins une qui \textbf{encadre} le sujet par le haut et une par le bas. | ||||
| 198 | +\end{enumerate} | ||||
| 199 | +\end{column} | ||||
| 200 | +\end{columns} | ||||
| 201 | +\src{Vandell (1991) sur le choix et la pondération optimaux; méthodologie du cours (convention pédagogique)} | ||||
| 202 | +\end{frame} | ||||
| 203 | + | ||||
| 204 | +\begin{frame}{Combien de comparables? Ce que disent vraiment les normes} | ||||
| 205 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 206 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 207 | +\begin{defbox}[Normes professionnelles] | ||||
| 208 | +\begin{itemize} | ||||
| 209 | + \item \textbf{CUSPAP 2026} : « analyze such comparable data as are available to indicate a reasonable value conclusion » --- \textbf{aucun nombre}; | ||||
| 210 | + \item \textbf{OEAQ} et \textbf{MEFQ} : données « suffisantes », vérifiées et comparées --- aucun nombre non plus. | ||||
| 211 | +\end{itemize} | ||||
| 212 | +\end{defbox} | ||||
| 213 | +\end{column} | ||||
| 214 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 215 | +\begin{notebox}[Exigences des prêteurs] | ||||
| 216 | +Les formulaires hypothécaires exigent typiquement \textbf{trois ventes closes}. C'est une exigence \textbf{de client}, pas une norme d'évaluation --- mais elle explique la « règle de trois » de la pratique. | ||||
| 217 | +\end{notebox} | ||||
| 218 | +\footnotesize | ||||
| 219 | +\uqotitle{Règle du cours} 3 à 5 comparables, \textbf{pondérés} selon leur qualité (Vandell, 1991). | ||||
| 220 | +\end{column} | ||||
| 221 | +\end{columns} | ||||
| 222 | +\erreur{Écrire « le CUSPAP exige trois comparables ». Faux : il exige une analyse suffisante; le nombre dépend du marché.} | ||||
| 223 | +\src{AIC (2026), CUSPAP 9.8.3; OEAQ (2024), Norme 1; MAMH (2026); Vandell (1991)} | ||||
| 224 | +\end{frame} | ||||
| 225 | + | ||||
| 226 | +\begin{frame}{Unités de comparaison courantes} | ||||
| 227 | +\begin{center} | ||||
| 228 | +\footnotesize | ||||
| 229 | +\begin{tabular}{@{}L{3.4cm} L{4.4cm} L{4.4cm}@{}} | ||||
| 230 | +\toprule | ||||
| 231 | +\thd{Unité} & \thd{Calcul} & \thd{Usage typique} \\ | ||||
| 232 | +\midrule | ||||
| 233 | +Prix total & Prix de vente global & Résidentiel unifamilial \\ | ||||
| 234 | +\$/\pisq{} habitable & Prix $\div$ superficie hors sol & Résidentiel (comparaison de taille) \\ | ||||
| 235 | +\$/\pisq{} de terrain & Prix terrain $\div$ superficie & Terrains vacants \\ | ||||
| 236 | +\$/logement & Prix $\div$ nombre de logements & Plex et immeubles locatifs \\ | ||||
| 237 | +\$/chambre & Prix $\div$ nombre de chambres & Hôtels \\ | ||||
| 238 | +MRB (multiplicateur) & Prix $\div$ revenus bruts & Immeubles à revenus \\ | ||||
| 239 | +\bottomrule | ||||
| 240 | +\end{tabular} | ||||
| 241 | +\end{center} | ||||
| 242 | +\begin{notebox}[Résidentiel québécois] | ||||
| 243 | +Pour les propriétés résidentielles, les unités les plus courantes sont le \textbf{prix total} et le \textbf{\$/\pisq{} habitable}. L'unité retenue doit être celle que \textbf{le marché utilise} pour le type de bien évalué; comparer les comparables entre eux avec la même unité aide à repérer les \textbf{valeurs aberrantes}. | ||||
| 244 | +\end{notebox} | ||||
| 245 | +\src{AIC (2018), \textit{Understanding the Fundamentals of Appraisal}, 5.3.1} | ||||
| 246 | +\end{frame} | ||||
| 247 | + | ||||
| 248 | +\begin{frame}{Mini-calcul --- le \$/\pisq{} des quatre comparables du cas} | ||||
| 249 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 250 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 251 | +\begin{center} | ||||
| 252 | +\footnotesize | ||||
| 253 | +\begin{tabular}{@{}l R{1.9cm} R{1.5cm} R{1.7cm}@{}} | ||||
| 254 | +\toprule | ||||
| 255 | +\thd{Comparable} & \thd{Prix (\$)} & \thd{Aire (\pisq)} & \thd{\$/\pisq} \\ | ||||
| 256 | +\midrule | ||||
| 257 | +C1 (juillet) & 435~000 & 1~250 & \textbf{348} \\ | ||||
| 258 | +C2 (mai) & 415~000 & 1~150 & \textbf{361} \\ | ||||
| 259 | +C3 (août) & 460~000 & 1~350 & \textbf{341} \\ | ||||
| 260 | +C4 (mars) & 425~000 & 1~200 & \textbf{354} \\ | ||||
| 261 | +\midrule | ||||
| 262 | +Étendue & & & 341--361 \\ | ||||
| 263 | +\bottomrule | ||||
| 264 | +\end{tabular} | ||||
| 265 | +\end{center} | ||||
| 266 | +\footnotesize | ||||
| 267 | +\uqotitle{Calcul} $435~000 \div 1~250 = 348$~\$/\pisq{}, et ainsi de suite. | ||||
| 268 | +\end{column} | ||||
| 269 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 270 | +\question{Y a-t-il une valeur aberrante? --- \textit{Non : l'étendue est serrée ($\pm$3\,\% autour de 351). Le \$/\pisq{} \textbf{baisse avec la taille} (C3, le plus grand, est le moins cher au pied carré malgré son secteur supérieur) : c'est le rendement décroissant, pas une anomalie.}} | ||||
| 271 | +\begin{notebox}[Ce que l'unité ne dit pas] | ||||
| 272 | +Le \$/\pisq{} mélange terrain, garage, sous-sol et date. Il sert à \textbf{repérer}, pas à \textbf{conclure} : la grille d'ajustements reste nécessaire. | ||||
| 273 | +\end{notebox} | ||||
| 274 | +\end{column} | ||||
| 275 | +\end{columns} | ||||
| 276 | +\end{frame} | ||||
| 277 | + | ||||
| 278 | +\begin{frame}{Repères de marché vérifiés --- Gatineau, 3\textsuperscript{e} trimestre 2026} | ||||
| 279 | +\begin{center} | ||||
| 280 | +\footnotesize | ||||
| 281 | +\begin{tabular}{@{}L{4.6cm} R{2.3cm} R{2.2cm} L{3.2cm}@{}} | ||||
| 282 | +\toprule | ||||
| 283 | +\thd{Indicateur (unifamiliale)} & \thd{Valeur} & \thd{Var. annuelle} & \thd{Source} \\ | ||||
| 284 | +\midrule | ||||
| 285 | +Prix médian, Gatineau (Hull) & 475~000~\$ & $-$5\,\% & Centris, T3 2026 \\ | ||||
| 286 | +Prix médian, Gatineau (Aylmer) & 530~750~\$ & $-$5\,\% & Centris, T3 2026 \\ | ||||
| 287 | +Prix médian, secteur Gatineau & 464~900~\$ & $-$2\,\% & Centris, T3 2026 \\ | ||||
| 288 | +Ventes, RMR de Gatineau & 1~044 & $-$12\,\% & APCIQ, 14 oct. 2026 \\ | ||||
| 289 | +Inscriptions en vigueur, RMR & 2~256 & $+$42\,\% & APCIQ, 14 oct. 2026 \\ | ||||
| 290 | +Délai de vente moyen, RMR & 34 jours & $+$7 jours & APCIQ, 14 oct. 2026 \\ | ||||
| 291 | +Taux d'inoccupation, Gatineau (2025) & 3,8\,\% & 1,9\,\% en 2024 & SCHL, déc. 2025 \\ | ||||
| 292 | +Indice des prix des logements neufs, Ottawa-Gatineau (Qc), sept. 2026 & 116,6 & $+$0,3\,\% & Statistique Canada \\ | ||||
| 293 | +\bottomrule | ||||
| 294 | +\end{tabular} | ||||
| 295 | +\end{center} | ||||
| 296 | +\begin{notebox}[Lecture] | ||||
| 297 | +Quatrième trimestre consécutif de recul des ventes, cinquième de hausse des inscriptions, médianes en baisse : le marché de Gatineau est passé d'un marché de vendeurs à un marché \textbf{qui s'équilibre} à l'été 2026. | ||||
| 298 | +\end{notebox} | ||||
| 299 | +\src{APCIQ et CIO (14 octobre 2026); Centris (T3 2026); SCHL (11 décembre 2025); Statistique Canada (tableau 18-10-0205-01, 22 octobre 2026)} | ||||
| 300 | +\end{frame} | ||||
| 301 | + | ||||
| 302 | +\begin{frame}{Le marché a tourné --- la convention de temps du cours face aux faits} | ||||
| 303 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 304 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 305 | +\begin{defbox}[Convention du cours et du TP2] | ||||
| 306 | +Ajustement de temps de \textbf{$+$0,17\,\% par mois} ($\approx$ 2\,\% par an), fixé en \textbf{août 2026} d'après les données APCIQ du 2\textsuperscript{e} trimestre pour l'unifamiliale de la RMR. Il reste la convention de tous les cas du cours, pour que vos grilles soient comparables. | ||||
| 307 | +\end{defbox} | ||||
| 308 | +\footnotesize | ||||
| 309 | +\uqotitle{Ce que montre le 3\textsuperscript{e} trimestre} médiane de Hull $-$5\,\% sur un an, RMR $-$3\,\%, Royal LePage $-$5,4\,\% sur le seul trimestre : le signe a changé. | ||||
| 310 | +\end{column} | ||||
| 311 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 312 | +\begin{importbox}[La leçon] | ||||
| 313 | +\textbf{Le taux de temps s'extrait à la date d'évaluation}, dans le segment et le secteur du sujet --- jamais repris d'un cas antérieur. En pratique, un évaluateur de novembre 2026 testerait 0 ou un taux négatif. | ||||
| 314 | +\end{importbox} | ||||
| 315 | +\footnotesize | ||||
| 316 | +\uqotitle{Sensibilité (atelier de la séance 9, cinq comparables)} valeur pondérée de \textbf{446~081~\$} à $+$0,17\,\%/mois; \textbf{441~591~\$} à 0\,\%; \textbf{434~988~\$} à $-$0,25\,\%/mois --- un écart de 11~000~\$ (2,5\,\%) dû au seul taux. | ||||
| 317 | +\end{column} | ||||
| 318 | +\end{columns} | ||||
| 319 | +\src{APCIQ et CIO (14 octobre 2026); Centris (T3 2026); Royal LePage (15 octobre 2026); calculs du cours (validation)} | ||||
| 320 | +\end{frame} | ||||
| 321 | + | ||||
| 322 | +\begin{frame}{Exercice « 4 parmi 8 » --- huit ventes candidates à Hull} | ||||
| 323 | +\begin{center} | ||||
| 324 | +\footnotesize\setlength{\tabcolsep}{4pt} | ||||
| 325 | +\begin{tabular}{@{}c L{1.2cm} L{1.4cm} L{1.5cm} R{1.5cm} R{1.2cm} L{4.4cm}@{}} | ||||
| 326 | +\toprule | ||||
| 327 | +\thd{Cand.} & \thd{Secteur} & \thd{Type} & \thd{Date} & \thd{Prix (\$)} & \thd{Aire (\pisq)} & \thd{Particularité} \\ | ||||
| 328 | +\midrule | ||||
| 329 | +A & Hull & bungalow & juil. 2026 & 435~000 & 1~250 & vente libre, vérifiée \\ | ||||
| 330 | +B & Hull & bungalow & mai 2026 & 415~000 & 1~150 & inclut électroménagers 4~000~\$ \\ | ||||
| 331 | +C & Hull & bungalow & août 2026 & 460~000 & 1~350 & secteur supérieur, 4 ch., garage double \\ | ||||
| 332 | +D & Hull & bungalow & mars 2026 & 425~000 & 1~200 & état moyen \\ | ||||
| 333 | +E & Hull & bungalow & sept. 2026 & 380~000 & 1~180 & vente entre parents (lien de dépendance) \\ | ||||
| 334 | +F & Aylmer & bungalow & juin 2026 & 505~000 & 1~210 & quartier différent, prix supérieur \\ | ||||
| 335 | +G & Hull & 2 étages & juil. 2026 & 489~000 & 1~700 & type différent \\ | ||||
| 336 | +H & Hull & bungalow & oct. 2024 & 398~000 & 1~220 & vente il y a 25 mois \\ | ||||
| 337 | +\bottomrule | ||||
| 338 | +\end{tabular} | ||||
| 339 | +\end{center} | ||||
| 340 | +\begin{quizbox}[Consigne (5 minutes, en équipes de deux)] | ||||
| 341 | +Sujet : bungalow de Hull, 2008, 1~200~\pisq{}, 3 chambres, garage simple, bon état, évalué au 1\textsuperscript{er} novembre 2026. \textbf{Retenez quatre comparables}; pour chaque rejet, nommez le critère de validation ou de sélection en cause. | ||||
| 342 | +\end{quizbox} | ||||
| 343 | +\end{frame} | ||||
| 344 | + | ||||
| 345 | +\begin{frame}{Exercice « 4 parmi 8 » --- décisions et justifications} | ||||
| 346 | +\begin{center} | ||||
| 347 | +\footnotesize | ||||
| 348 | +\begin{tabular}{@{}c L{3.6cm} L{8.2cm}@{}} | ||||
| 349 | +\toprule | ||||
| 350 | +\thd{Cand.} & \thd{Décision} & \thd{Justification} \\ | ||||
| 351 | +\midrule | ||||
| 352 | +A & \uqogreen{Retenir} ($=$ C1) & Même type, même secteur, 4 mois, vente libre vérifiée : le meilleur comparable \\ | ||||
| 353 | +B & \uqogreen{Retenir avec ajustement} ($=$ C2) & Électroménagers inclus : quantifiable ($-$4~000~\$, critère 8); plus petit, sans garage : ajustable \\ | ||||
| 354 | +C & \uqogreen{Retenir, poids faible} ($=$ C3) & Secteur supérieur, plus grand, mieux équipé : beaucoup d'ajustements, mais tous quantifiables; il \textbf{encadre} par le haut \\ | ||||
| 355 | +D & \uqogreen{Retenir} ($=$ C4) & Identique sauf l'état (moyen) et la date (8 mois) : deux ajustements seulement \\ | ||||
| 356 | +E & \uqoalert{Écarter} & Lien de dépendance : l'écart ($-$55~000~\$ face à A) n'est \textbf{pas quantifiable} \\ | ||||
| 357 | +F & \uqoalert{Écarter} (ou poids très faible) & Localisation non comparable : Aylmer, médiane 530~750~\$ contre 475~000~\$ à Hull \\ | ||||
| 358 | +G & \uqoalert{Écarter} & Type et taille différents (2 étages, 1~700~\pisq{}) : échec du filtre dur \\ | ||||
| 359 | +H & \uqoalert{Écarter} & 25 mois : l'ajustement de temps dominerait la grille et le marché a changé de direction \\ | ||||
| 360 | +\bottomrule | ||||
| 361 | +\end{tabular} | ||||
| 362 | +\end{center} | ||||
| 363 | +\src{calculs du cours (validation); Centris (T3 2026) pour les médianes} | ||||
| 364 | +\end{frame} | ||||
| 365 | + | ||||
| 366 | +\begin{frame}{Erreurs fréquentes de sélection} | ||||
| 367 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 368 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 369 | +\erreur{Retenir la vente E « parce qu'elle est dans la même rue ». La proximité ne répare pas un \textbf{lien de dépendance} : le prix n'est pas un prix de marché, et aucune analyse ne permet d'en mesurer l'écart.} | ||||
| 370 | +\end{column} | ||||
| 371 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 372 | +\erreur{Écarter la vente B « parce qu'elle inclut des électroménagers » ou la vente C « parce qu'elle a trop d'écarts ». Un écart \textbf{quantifiable} s'ajuste; on écarte seulement ce qui ne se mesure pas. Écarter trop, c'est perdre de l'information.} | ||||
| 373 | +\end{column} | ||||
| 374 | +\end{columns} | ||||
| 375 | +\footnotesize\uqotitle{Le piège inverse} Garder un comparable très différent \textbf{sans réduire son poids} à la réconciliation : C3 est retenu, mais il ne pèsera que 5\,\% (bloc 4). | ||||
| 376 | +\question{Vous n'avez que A, D et H dans le secteur. Faut-il retenir H malgré ses 25 mois? --- \textit{Plutôt élargir le secteur (B, C) : un ajustement de localisation se mesure par paires; 25 mois dans un marché qui a tourné, beaucoup moins bien.}} | ||||
| 377 | +\end{frame} | ||||
| 378 | + | ||||
| 379 | +\begin{frame}{Synthèse du bloc 2} | ||||
| 380 | +\begin{enumerate} | ||||
| 381 | + \item \textbf{Aucune source ne suffit seule} : le Registre foncier donne le prix (1,50~\$ par document), Centris la description, le courtier les conditions, le rôle les dimensions --- on croise. | ||||
| 382 | + \item \textbf{Vérifier avant de comparer} : cinq critères (plein gré, lien de dépendance, conditions de marché, financement, exposition); \textbf{ajuster si quantifiable, écarter sinon}. | ||||
| 383 | + \item \textbf{Sélectionner en entonnoir} : filtre dur, proximité, score de similarité, 3 à 5 retenus --- les normes exigent une analyse suffisante, pas un nombre. | ||||
| 384 | + \item \textbf{Le marché est daté} : à Gatineau, les prix reculent depuis l'été 2026; la convention de $+$0,17\,\%/mois reste celle du cours, mais le taux s'extrait toujours à la date d'évaluation. | ||||
| 385 | +\end{enumerate} | ||||
| 386 | +\vspace{2mm} | ||||
| 387 | +\question{Quatre comparables sont retenus. Aucun n'est identique au sujet : \textbf{comment transformer leurs prix en indications de valeur?} --- \textit{Les huit critères du bloc 3.}} | ||||
| 388 | +\end{frame} | ||||
added
IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/02_Slides/sources/parties/s08_bloc3.tex
+548 −0
@@ -0,0 +1,548 @@ | |||||
| 1 | +% ====================================================================== | ||||
| 2 | +% Bloc 3 — Les huit critères de comparaison (40 min) | ||||
| 3 | +% ====================================================================== | ||||
| 4 | +\bloc{3}{Les huit critères de comparaison} | ||||
| 5 | + | ||||
| 6 | +\begin{frame}{Objectifs du bloc 3} | ||||
| 7 | +\begin{enumerate} | ||||
| 8 | + \item \textbf{Nommer} les huit critères de comparaison du cours et les \textbf{classer} : cinq transactionnels (en séquence), trois de propriété (additifs); | ||||
| 9 | + \item Pour chaque critère, \textbf{expliquer} l'intuition économique, \textbf{calculer} un ajustement sur un exemple québécois et \textbf{reconnaître} l'erreur fréquente; | ||||
| 10 | + \item \textbf{Utiliser} le catalogue d'ajustements du cours (le même qu'en séance 9 et dans le TP2) en sachant qu'il s'agit de conventions pédagogiques dérivées d'analyses par paires; | ||||
| 11 | + \item \textbf{Appliquer} les ajustements dans le bon ordre et \textbf{montrer} pourquoi l'ordre compte. | ||||
| 12 | +\end{enumerate} | ||||
| 13 | +\begin{importbox}[Règle d'or] | ||||
| 14 | +\textbf{On ajuste toujours le comparable, jamais le sujet.} Si le comparable est \textbf{meilleur} que le sujet sur un critère, l'ajustement est \textbf{négatif}; s'il est \textbf{moins bon}, l'ajustement est \textbf{positif}. | ||||
| 15 | +\end{importbox} | ||||
| 16 | +\end{frame} | ||||
| 17 | + | ||||
| 18 | +\begin{frame}{Les huit critères --- vue d'ensemble} | ||||
| 19 | +\begin{center} | ||||
| 20 | +\begin{tikzpicture}[ | ||||
| 21 | + critcard/.style={uqocard, text width=2.25cm, minimum height=1.05cm, font=\scriptsize, inner sep=3pt}, | ||||
| 22 | + rowlab/.style={font=\footnotesize\bfseries, text=uqoOr!75!uqoGris, anchor=west} | ||||
| 23 | +] | ||||
| 24 | +\node[rowlab] (lab1) at (0,0) {Ajustements transactionnels --- appliqués \textbf{en séquence}, du prix de vente au prix ajusté transactionnel}; | ||||
| 25 | +\node[critcard, below right=0.15cm and 0cm of lab1.south west, anchor=north west] (c1) {\textbf{1.} Droits de propriété transférés}; | ||||
| 26 | +\node[critcard, right=0.3cm of c1] (c2) {\textbf{2.} Conditions de financement}; | ||||
| 27 | +\node[critcard, right=0.3cm of c2] (c3) {\textbf{3.} Conditions de vente}; | ||||
| 28 | +\node[critcard, right=0.3cm of c3] (c4) {\textbf{4.} Dépenses après achat}; | ||||
| 29 | +\node[critcard, right=0.3cm of c4, fill=uqoOr!15, draw=uqoOr] (c5) {\textbf{5.} Temps (conditions de marché)}; | ||||
| 30 | +\node[rowlab, below=0.35cm of c1.south west, anchor=north west] (lab2) {Ajustements de propriété --- \textbf{additifs}, du prix ajusté transactionnel à l'indication de valeur}; | ||||
| 31 | +\node[critcard, below right=0.15cm and 0cm of lab2.south west, anchor=north west] (c6) {\textbf{6.} Localisation}; | ||||
| 32 | +\node[critcard, right=0.3cm of c6] (c7) {\textbf{7.} Caractéristiques physiques (terrain, bâtiment)}; | ||||
| 33 | +\node[critcard, right=0.3cm of c7] (c8) {\textbf{8.} Composantes non immobilières}; | ||||
| 34 | +\draw[uqoarrow] (c1) -- (c2); \draw[uqoarrow] (c2) -- (c3); \draw[uqoarrow] (c3) -- (c4); \draw[uqoarrow] (c4) -- (c5); | ||||
| 35 | +\path (c6) -- node[midway, font=\scriptsize\bfseries, text=uqoGris] {$+$} (c7); | ||||
| 36 | +\path (c7) -- node[midway, font=\scriptsize\bfseries, text=uqoGris] {$+$} (c8); | ||||
| 37 | +\end{tikzpicture} | ||||
| 38 | +\end{center} | ||||
| 39 | +\footnotesize | ||||
| 40 | +\textbf{Note doctrinale.} D'après les sources secondaires consultées, \textit{The Appraisal of Real Estate} (15\textsuperscript{e} éd.) énumérerait \textbf{dix} éléments, en ajoutant les \textbf{caractéristiques économiques} et l'\textbf{usage/zonage} (liste \textbf{non vérifiée dans l'ouvrage}), que le cours regroupe dans le critère 7. Le cahier BUSI 330 de l'UBC (2005, d'après la 2\textsuperscript{e} édition canadienne) en liste neuf, dans un ordre qualifié d'\textbf{impératif} : « it affects the final value ». L'OEAQ cite « notamment » les droits, le financement, les conditions du marché, l'emplacement et les caractéristiques physiques et économiques. | ||||
| 41 | +\par\src{Appraisal Institute (2020), ch. 21; UBC (2005), BUSI 330, leçon 8; OEAQ (2024), Norme 1} | ||||
| 42 | +\end{frame} | ||||
| 43 | + | ||||
| 44 | +% ---------------------------------------------------------------- Critère 1 | ||||
| 45 | +\begin{frame}{Critère 1 : Droits de propriété transférés --- définition et intuition} | ||||
| 46 | +\begin{defbox}[Ajustement pour les droits de propriété] | ||||
| 47 | +Le prix d'un comparable peut varier selon la \textbf{nature des droits} transférés. L'évaluateur doit s'assurer de comparer des droits équivalents. | ||||
| 48 | +\end{defbox} | ||||
| 49 | +\begin{center} | ||||
| 50 | +\footnotesize | ||||
| 51 | +\begin{tabular}{@{}L{3.2cm} L{4.8cm} L{4.2cm}@{}} | ||||
| 52 | +\toprule | ||||
| 53 | +\thd{Type de droit} & \thd{Description} & \thd{Impact sur la valeur} \\ | ||||
| 54 | +\midrule | ||||
| 55 | +Pleine propriété & Tous les droits sans restriction & Valeur maximale \\ | ||||
| 56 | +Propriété avec bail & Terrain loué (bail emphytéotique) & Valeur réduite \\ | ||||
| 57 | +Copropriété divise & Fraction : partie privative $+$ quote-part des communes & Selon les charges \\ | ||||
| 58 | +Propriété grevée & Servitude, droit de passage & Réduction selon l'impact \\ | ||||
| 59 | +\bottomrule | ||||
| 60 | +\end{tabular} | ||||
| 61 | +\end{center} | ||||
| 62 | +\footnotesize | ||||
| 63 | +\textbf{Intuition économique :} on n'achète jamais une maison, on achète un \textbf{faisceau de droits} sur elle. Moins le faisceau est complet, moins l'acheteur paie; le prix d'un comparable grevé sous-estime donc le prix de la pleine propriété. | ||||
| 64 | +\end{frame} | ||||
| 65 | + | ||||
| 66 | +\begin{frame}{Critère 1 : Droits de propriété --- contexte québécois et exemple} | ||||
| 67 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 68 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 69 | +\begin{notebox}[Contexte québécois] | ||||
| 70 | +Au Québec, le droit de propriété est régi par le \textbf{Code civil du Québec} (art.~947 et s. C.c.Q.). La pleine propriété réunit trois attributs : | ||||
| 71 | +\begin{itemize} | ||||
| 72 | + \item \textbf{Usus} --- le droit d'\textit{user} du bien (l'occuper) | ||||
| 73 | + \item \textbf{Fructus} --- le droit d'en \textit{percevoir les fruits} (loyers) | ||||
| 74 | + \item \textbf{Abusus} --- le droit d'en \textit{disposer} (vendre, hypothéquer) | ||||
| 75 | +\end{itemize} | ||||
| 76 | +Un démembrement (usufruit, emphytéose, servitude) retire un attribut et \uqoalert{réduit la valeur} du droit. | ||||
| 77 | +\end{notebox} | ||||
| 78 | +\end{column} | ||||
| 79 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 80 | +\begin{exbox}[Servitude de passage] | ||||
| 81 | +Un comparable de Hull grevé d'une servitude de passage (allée partagée) s'est vendu \textbf{430~000~\$}. Des paires de ventes du secteur situent la perte liée à ce type de servitude à \textbf{3\,\%}. Le sujet est en pleine propriété. | ||||
| 82 | +\[ | ||||
| 83 | +430~000 \times 3\,\% = 12~900 \quad\Rightarrow\quad \textbf{+12~900~\$} | ||||
| 84 | +\] | ||||
| 85 | +Le comparable est \textbf{moins bon} que le sujet : on le \textbf{relève} à 442~900~\$. | ||||
| 86 | +\end{exbox} | ||||
| 87 | +\footnotesize | ||||
| 88 | +\textbf{Terrain loué (emphytéose)} : durée et loyer connus $\Rightarrow$ actualiser; sinon \textbf{exclure}. \src{C.c.Q., art. 947; convention du cours} | ||||
| 89 | +\end{column} | ||||
| 90 | +\end{columns} | ||||
| 91 | +\end{frame} | ||||
| 92 | + | ||||
| 93 | +\begin{frame}{Critère 1 : Droits de propriété --- erreur et question} | ||||
| 94 | +\erreur{Comparer un condo divis (quote-part des parties communes, charges mensuelles) à un bungalow en pleine propriété « parce que la superficie est la même ». Les droits transférés diffèrent : c'est un échec du \textbf{filtre dur}, pas un ajustement.} | ||||
| 95 | +\question{Le sujet lui-même est grevé d'une servitude de passage et les quatre comparables sont libres. Le signe de l'ajustement change-t-il? --- \textit{Oui : les comparables sont \textbf{meilleurs} que le sujet; on les \textbf{abaisse} de 3\,\% chacun. On ajuste toujours le comparable vers le sujet, jamais l'inverse.}} | ||||
| 96 | +\begin{notebox}[Dans les cas du cours] | ||||
| 97 | +Les quatre comparables du bloc 4 transfèrent la pleine propriété : critère 1 $= 0$ pour tous. Dans le TP2, vérifiez l'acte : une servitude apparaît à l'index des immeubles. | ||||
| 98 | +\end{notebox} | ||||
| 99 | +\end{frame} | ||||
| 100 | + | ||||
| 101 | +% ---------------------------------------------------------------- Critère 2 | ||||
| 102 | +\begin{frame}{Critère 2 : Conditions de financement --- définition et intuition} | ||||
| 103 | +\begin{defbox}[Ajustement pour le financement] | ||||
| 104 | +Si un comparable a été vendu avec un financement \textbf{non conventionnel} qui a influencé le prix, un ajustement est nécessaire pour refléter les conditions de marché normales. La valeur marchande est un prix \textbf{au comptant ou équivalent}. | ||||
| 105 | +\end{defbox} | ||||
| 106 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 107 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 108 | +\footnotesize | ||||
| 109 | +\uqotitle{Situations nécessitant un ajustement} | ||||
| 110 | +\begin{itemize} | ||||
| 111 | + \item Reprise de balance (solde de prix de vente) par le vendeur à taux avantageux | ||||
| 112 | + \item Financement « créatif » : le vendeur finance une partie du prix | ||||
| 113 | + \item Crédit au vendeur pour réparations | ||||
| 114 | + \item Hypothèque assumable à un taux sous le marché | ||||
| 115 | +\end{itemize} | ||||
| 116 | +\end{column} | ||||
| 117 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 118 | +\begin{notebox}[Intuition : l'équivalence au comptant] | ||||
| 119 | +Un acheteur financé à 2\,\% quand le marché est à 5\,\% reçoit un \textbf{cadeau} : il accepte de payer un peu plus cher. L'ajustement vaut la \textbf{valeur actuelle de ce cadeau} : solde moins valeur actuelle des paiements au taux du marché. | ||||
| 120 | +\end{notebox} | ||||
| 121 | +\end{column} | ||||
| 122 | +\end{columns} | ||||
| 123 | +\src{OEAQ (2024), définition de la valeur marchande; Appraisal Institute (2020), ch. 21} | ||||
| 124 | +\end{frame} | ||||
| 125 | + | ||||
| 126 | +\begin{frame}{Critère 2 : Financement --- calcul de l'équivalence au comptant} | ||||
| 127 | +\begin{exbox}[Reprise de solde de 100~000~\$ à 2\,\%, intérêts seulement, 3 ans; marché à 5\,\%] | ||||
| 128 | +\footnotesize | ||||
| 129 | +\begin{itemize} | ||||
| 130 | + \item Intérêts annuels : $100~000 \times 2\,\% = \mathbf{2~000}$~\$; capital remboursé en bloc après 3 ans; facteur d'annuité $a(3, 5\,\%) = (1 - 1{,}05^{-3})/0{,}05 = \mathbf{2{,}72}$. | ||||
| 131 | + \item Valeur actuelle au taux du marché : $\mathrm{VA} = 2~000 \times 2{,}72 + 100~000 / 1{,}05^{3} = 5~446 + 86~384 = \mathbf{91~830}$~\$. | ||||
| 132 | + \item Avantage consenti : $100~000 - 91~830 = \mathbf{8~170}$~\$ $\Rightarrow$ ajustement \textbf{$-$8~170~\$} au comparable. | ||||
| 133 | +\end{itemize} | ||||
| 134 | +\end{exbox} | ||||
| 135 | +\footnotesize | ||||
| 136 | +\uqotitle{Formule générale} $\mathrm{VA} = I \times a(n, i_m) + S/(1+i_m)^n$, ajustement $= -(S - \mathrm{VA})$, avec $S$ le solde, $I$ les intérêts annuels au taux du contrat, $i_m$ le taux du marché, $n$ la durée en années.\par\vspace{1mm} | ||||
| 137 | +\uqotitle{Variante : 5 ans} $a(5, 5\,\%) = 4{,}33$; $\mathrm{VA} = 8~659 + 78~353 = 87~012$~\$; avantage \textbf{12~988~\$} : plus la durée est longue, plus le cadeau est grand (même exemple au comparable 1 de la séance 9). \src{calculs du cours (validation)} | ||||
| 138 | +\end{frame} | ||||
| 139 | + | ||||
| 140 | +\begin{frame}{Critère 2 : Financement --- erreur et question} | ||||
| 141 | +\erreur{Poser « environ $-$10~000~\$ » sans calcul, ou ajuster du \textbf{montant du solde} (100~000~\$). L'ajustement n'est ni le solde ni l'écart de taux : c'est la \textbf{valeur actuelle de l'avantage}, qui dépend du solde, de l'écart de taux \textbf{et} de la durée.} | ||||
| 142 | +\question{Le vendeur consent un solde de 100~000~\$ à \textbf{5\,\%}, le taux du marché. Ajustement? --- \textit{Zéro : il n'y a pas d'avantage, la VA au taux du marché égale le solde. Un financement par le vendeur n'est pas en soi anormal; seul l'\textbf{écart avec le marché} se paie.}} | ||||
| 143 | +\begin{notebox}[Dans les cas du cours] | ||||
| 144 | +Aucun des quatre comparables du bloc 4 n'a de financement particulier (critère 2 $= 0$); l'atelier de la séance 9 en contient un ($-$8~170~\$). | ||||
| 145 | +\end{notebox} | ||||
| 146 | +\end{frame} | ||||
| 147 | + | ||||
| 148 | +% ---------------------------------------------------------------- Critère 3 | ||||
| 149 | +\begin{frame}{Critère 3 : Conditions de vente --- définition et intuition} | ||||
| 150 | +\begin{importbox}[Transactions non représentatives du marché] | ||||
| 151 | +L'évaluateur doit identifier les ventes dont les \textbf{circonstances} ont influencé le prix à la hausse ou à la baisse par rapport au marché. La transaction \textbf{libre} (sans lien de dépendance, sans contrainte) est la référence : elle seule reflète la définition de la valeur marchande. | ||||
| 152 | +\end{importbox} | ||||
| 153 | +\begin{center} | ||||
| 154 | +\footnotesize | ||||
| 155 | +\begin{tabular}{@{}L{2.9cm} L{4.2cm} L{5.1cm}@{}} | ||||
| 156 | +\toprule | ||||
| 157 | +\thd{Condition} & \thd{Description} & \thd{Ajustement} \\ | ||||
| 158 | +\midrule | ||||
| 159 | +Lien de dépendance & Vente entre famille, associés & Généralement à la baisse; \textbf{non quantifiable : écarter} \\ | ||||
| 160 | +Vente forcée & Saisie, faillite & Sous le marché : exclure ou ajuster à la hausse \\ | ||||
| 161 | +Motivation spéciale & Urgence de vendre/acheter, succession & Selon la situation, si des paires le mesurent \\ | ||||
| 162 | +Vente en bloc & Plusieurs propriétés ensemble & Escompte de volume possible \\ | ||||
| 163 | +\bottomrule | ||||
| 164 | +\end{tabular} | ||||
| 165 | +\end{center} | ||||
| 166 | +\footnotesize \textbf{Intuition :} une partie pressée ou liée accepte un prix qu'un acheteur type n'aurait pas accepté : le prix contient une « prime » ou un « escompte » de circonstance. | ||||
| 167 | +\end{frame} | ||||
| 168 | + | ||||
| 169 | +\begin{frame}{Critère 3 : Conditions de vente --- exemple, erreur, question} | ||||
| 170 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 171 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 172 | +\begin{exbox}[Succession pressée] | ||||
| 173 | +Un bungalow vendu par une succession, en six jours, pour \textbf{405~000~\$}. Trois paires de ventes du secteur (succession vs vente ordinaire, biens semblables) montrent un escompte moyen de \textbf{4\,\%}. | ||||
| 174 | +\[ | ||||
| 175 | +405~000 \times 4\,\% = 16~200 \;\Rightarrow\; \textbf{+16~200~\$} | ||||
| 176 | +\] | ||||
| 177 | +Prix équivalent en vente ordinaire : 421~200~\$. | ||||
| 178 | +\end{exbox} | ||||
| 179 | +\footnotesize | ||||
| 180 | +\textbf{Vente entre parents} à 380~000~\$ (candidat E du bloc 2) : aucune paire ne mesure la « générosité familiale » $\Rightarrow$ \textbf{écarter}. | ||||
| 181 | +\end{column} | ||||
| 182 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 183 | +\erreur{Ajuster une vente entre parents « de 10\,\% parce que c'est l'usage » : sans paires de ventes, le chiffre est une opinion. Règle du cours : \textbf{ajuster si quantifiable, écarter sinon}.} | ||||
| 184 | +\question{Une surenchère de 20~000~\$ en mars 2026 est-elle une « condition de vente » à ajuster? --- \textit{Non : si plusieurs acheteurs ont enchéri, c'est le \textbf{marché} du moment; le critère 5 s'en charge.}} | ||||
| 185 | +\end{column} | ||||
| 186 | +\end{columns} | ||||
| 187 | +\src{calculs du cours (validation); MAMH (2026), MEFQ 3C (paires de ventes)} | ||||
| 188 | +\end{frame} | ||||
| 189 | + | ||||
| 190 | +% ---------------------------------------------------------------- Critère 4 | ||||
| 191 | +\begin{frame}{Critère 4 : Dépenses à engager immédiatement après l'achat} | ||||
| 192 | +\begin{defbox}[Ajustement pour dépenses après achat] | ||||
| 193 | +Lorsque l'acheteur d'un comparable savait, au moment de la vente, qu'il devrait engager des \textbf{dépenses immédiates} (toiture à remplacer, décontamination, démolition), le prix négocié en tient compte. On ajoute ce coût au prix de vente pour retrouver l'équivalent d'un bien sans ces travaux. | ||||
| 194 | +\end{defbox} | ||||
| 195 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 196 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 197 | +\begin{exbox}[Toiture connue] | ||||
| 198 | +Comparable vendu 410~000~\$; l'acheteur savait devoir remplacer la toiture (coût estimé : 15~000~\$). | ||||
| 199 | +\[ | ||||
| 200 | +410~000 + 15~000 = \textbf{425~000~\$} | ||||
| 201 | +\] | ||||
| 202 | +Ajustement \textbf{en dollars}, posé \textbf{avant} l'ajustement de temps : le prix « complet » est celui de la date de vente. | ||||
| 203 | +\end{exbox} | ||||
| 204 | +\end{column} | ||||
| 205 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 206 | +\footnotesize | ||||
| 207 | +\uqotitle{Intuition} L'acheteur a payé 410~000~\$ \textbf{plus} 15~000~\$ de travaux : le marché a « vu » 425~000~\$.\par\vspace{1mm} | ||||
| 208 | +\uqotitle{Pourquoi transactionnel} Il corrige le \textbf{prix de la transaction}, pas une caractéristique du bien (15\textsuperscript{e} édition, ch. 21). \src{calculs du cours (validation); Appraisal Institute (2020)} | ||||
| 209 | +\end{column} | ||||
| 210 | +\end{columns} | ||||
| 211 | +\end{frame} | ||||
| 212 | + | ||||
| 213 | +\begin{frame}{Critère 4 : Dépenses après achat --- erreur et question} | ||||
| 214 | +\erreur{Compter deux fois : $+$15~000~\$ pour la toiture au critère 4 \textbf{et} $+$12~000~\$ pour « état moyen » au critère 7. La toiture connue est un élément de \textbf{transaction}; l'état général est une caractéristique \textbf{physique}. Si la toiture explique l'état moyen, on ne retient qu'un seul des deux.} | ||||
| 215 | +\question{Le vendeur ne savait rien de la toiture; l'acheteur l'a découverte six mois après. Ajustement? --- \textit{Non : le prix négocié ne reflétait pas cette dépense. Le critère 4 ne vise que les dépenses \textbf{connues des parties} au moment de la vente.}} | ||||
| 216 | +\begin{notebox}[Dans les cas du cours] | ||||
| 217 | +Aucun des quatre comparables du bloc 4 n'a de dépense connue (critère 4 $= 0$); le comparable 3 de l'atelier de la séance 9 porte une toiture de 15~000~\$. | ||||
| 218 | +\end{notebox} | ||||
| 219 | +\end{frame} | ||||
| 220 | + | ||||
| 221 | +% ---------------------------------------------------------------- Critère 5 | ||||
| 222 | +\begin{frame}{Critère 5 : Temps (conditions de marché) --- définition et intuition} | ||||
| 223 | +\begin{defbox}[Ajustement temporel] | ||||
| 224 | +Les conditions du marché évoluent dans le temps. Si un comparable s'est vendu il y a plusieurs mois, son prix doit être ajusté pour refléter l'\textbf{évolution du marché} entre la date de vente et la \textbf{date d'évaluation}. | ||||
| 225 | +\end{defbox} | ||||
| 226 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 227 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 228 | +\footnotesize | ||||
| 229 | +\uqotitle{Méthodes d'extraction du taux} | ||||
| 230 | +\begin{itemize} | ||||
| 231 | + \item \textbf{Reventes} (même bien vendu deux fois) : 410~000~\$ le 1\textsuperscript{er} nov. 2024 $\rightarrow$ 426~600~\$ le 1\textsuperscript{er} nov. 2026 $= +4{,}05\,\%$ en 24 mois $\approx$ 2\,\%/an $\approx$ 0,17\,\%/mois | ||||
| 232 | + \item \textbf{Tendance des médianes} (Centris, APCIQ) du segment | ||||
| 233 | + \item \textbf{Indices} (IPLN de Statistique Canada, Teranet) | ||||
| 234 | + \item \textbf{Régression} avec le mois de vente comme variable | ||||
| 235 | +\end{itemize} | ||||
| 236 | +\end{column} | ||||
| 237 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 238 | +\begin{notebox}[Intuition] | ||||
| 239 | +Le prix de mars est un équilibre de mars. Ajuster pour le temps, c'est répondre : \textbf{« combien ce même bien se serait-il vendu à la date d'évaluation? »} En marché volatil, c'est l'ajustement qui domine : le négliger fausse toute la grille. | ||||
| 240 | +\end{notebox} | ||||
| 241 | +\end{column} | ||||
| 242 | +\end{columns} | ||||
| 243 | +\src{calculs du cours (validation); Statistique Canada (18-10-0205-01); APCIQ (2026)} | ||||
| 244 | +\end{frame} | ||||
| 245 | + | ||||
| 246 | +\begin{frame}{Critère 5 : Temps --- calcul avec la convention du cours} | ||||
| 247 | +\begin{exbox}[Convention du cours et du TP2 : $+$0,17\,\% par mois, prorata simple] | ||||
| 248 | +Comparable vendu \textbf{400~000~\$} il y a \textbf{12 mois}; date d'évaluation : 1\textsuperscript{er} novembre 2026. | ||||
| 249 | +\[ | ||||
| 250 | +400~000 \times 0{,}17\,\% \times 12 = \textbf{8~160~\$} \qquad\Rightarrow\qquad \text{prix ajusté} = 408~160~\$ | ||||
| 251 | +\] | ||||
| 252 | +\end{exbox} | ||||
| 253 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 254 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 255 | +\footnotesize | ||||
| 256 | +\uqotitle{Prorata simple ou composé?} | ||||
| 257 | +\begin{itemize} | ||||
| 258 | + \item Simple (cours) : $P \times t \times m$ $= 8~160$~\$; | ||||
| 259 | + \item Composé à 2\,\%/an : $400~000 \times (1{,}02 - 1) = 8~000$~\$; | ||||
| 260 | + \item Écart de 160~\$ (0,04\,\%) : négligeable sur 12 mois; le prorata simple suffit en pratique sur moins de deux ans. | ||||
| 261 | +\end{itemize} | ||||
| 262 | +\end{column} | ||||
| 263 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 264 | +\footnotesize | ||||
| 265 | +\uqotitle{D'où vient $+$0,17\,\%/mois} Convention fixée en août 2026 d'après les données APCIQ du 2\textsuperscript{e} trimestre ($\approx +2\,\%$/an, unifamiliale, RMR de Gatineau), reprise dans le TP2 pour que toutes les grilles soient comparables. | ||||
| 266 | +\vspace{1mm} | ||||
| 267 | + | ||||
| 268 | +\uqotitle{Mais} au 3\textsuperscript{e} trimestre, Hull affiche $-$5\,\% sur un an : le taux \textbf{s'extrait à la date d'évaluation}. | ||||
| 269 | +\end{column} | ||||
| 270 | +\end{columns} | ||||
| 271 | +\src{calculs du cours (validation); APCIQ et CIO (14 octobre 2026); Centris, Gatineau (Hull), T3 2026} | ||||
| 272 | +\end{frame} | ||||
| 273 | + | ||||
| 274 | +\begin{frame}{Critère 5 : Temps --- erreur et question} | ||||
| 275 | +\erreur{Appliquer un taux « provincial » ou « de l'an dernier » : $+$5\,\%/an alors que le segment recule. Le taux doit provenir de \textbf{données du marché local} (segment, secteur), à la \textbf{date d'évaluation}, et le rapport doit en montrer l'extraction.} | ||||
| 276 | +\question{Vendu 400~000~\$ il y a 12 mois; le marché a \textbf{reculé} de 5\,\% sur l'année. Ajustement? --- \textit{$400~000 \times (-5\,\%) = \mathbf{-20~000}$~\$ : prix ajusté 380~000~\$. L'ajustement de temps peut être négatif; son signe suit le marché, pas l'habitude.}} | ||||
| 277 | +\begin{notebox}[Ce que l'ajustement de temps n'est pas] | ||||
| 278 | +Ce n'est ni l'inflation (IPC « logement » Québec $+$3,2\,\%), ni le coût de construction (IPLN $+$0,3\,\%) : c'est la variation des \textbf{prix de vente du segment}. | ||||
| 279 | +\end{notebox} | ||||
| 280 | +\src{Statistique Canada, tableaux 18-10-0004-01 et 18-10-0205-01 (septembre 2026)} | ||||
| 281 | +\end{frame} | ||||
| 282 | + | ||||
| 283 | +% ---------------------------------------------------------------- Critère 6 | ||||
| 284 | +\begin{frame}{Critère 6 : Localisation --- définition et sous-facteurs} | ||||
| 285 | +\begin{defbox}[Ajustement pour la localisation] | ||||
| 286 | +La localisation est souvent le facteur le plus \textbf{déterminant} de la valeur immobilière. L'ajustement reflète les différences d'emplacement entre le sujet et le comparable --- \textbf{en pourcentage} du prix ajusté transactionnel, car l'emplacement agit sur toute la propriété. | ||||
| 287 | +\end{defbox} | ||||
| 288 | +\begin{center} | ||||
| 289 | +\footnotesize | ||||
| 290 | +\begin{tabular}{@{}L{3.2cm} L{9.2cm}@{}} | ||||
| 291 | +\toprule | ||||
| 292 | +\thd{Sous-facteur} & \thd{Éléments à considérer} \\ | ||||
| 293 | +\midrule | ||||
| 294 | +Quartier / voisinage & Réputation, qualité, homogénéité, tendance \\ | ||||
| 295 | +Proximité des services & Écoles, commerces, transports en commun, hôpitaux \\ | ||||
| 296 | +Accès et transport & Autoroutes, axes routiers, transport collectif \\ | ||||
| 297 | +Environnement & Vue, calme, espaces verts, bord de l'eau \\ | ||||
| 298 | +Nuisances & Bruit (autoroute, aéroport), industrie, lignes haute tension \\ | ||||
| 299 | +Secteur fiscal & Taux de taxation (Gatineau : taux par \textbf{unité de voisinage} depuis 2024) \\ | ||||
| 300 | +\bottomrule | ||||
| 301 | +\end{tabular} | ||||
| 302 | +\end{center} | ||||
| 303 | +\src{Appraisal Institute (2020), ch. 21; Ville de Gatineau, budget 2026; Des Rosiers, Thériault et Villeneuve (2000)} | ||||
| 304 | +\end{frame} | ||||
| 305 | + | ||||
| 306 | +\begin{frame}{Critère 6 : Localisation --- exemple par paire de ventes} | ||||
| 307 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 308 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 309 | +\begin{exbox}[Paire Aylmer / Hull] | ||||
| 310 | +Deux bungalows jumeaux (même taille, même âge, même état, mêmes dates), l'un à Aylmer, l'autre à Hull : | ||||
| 311 | +\[ | ||||
| 312 | +\frac{472~000 - 449~000}{449~000} = \frac{23~000}{449~000} = \textbf{+5{,}1\,\%} | ||||
| 313 | +\] | ||||
| 314 | +Convention du cours : \textbf{$\pm$5\,\%} pour un secteur supérieur / inférieur. Un comparable de secteur \textbf{supérieur} au sujet reçoit \textbf{$-$5\,\%}. | ||||
| 315 | +\end{exbox} | ||||
| 316 | +\end{column} | ||||
| 317 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 318 | +\footnotesize | ||||
| 319 | +\uqotitle{Repère de marché, mais pas une mesure} | ||||
| 320 | +Médianes unifamiliales, T3 2026 : \textbf{Hull 475~000~\$}, \textbf{Aylmer 530~750~\$}, secteur Gatineau 464~900~\$. L'écart Hull--Aylmer ($+$11,7\,\%) mélange tailles, âges et types : il \textbf{oriente} l'ajustement, il ne le \textbf{quantifie} pas. Seules des paires de biens semblables le font. | ||||
| 321 | +\vspace{1mm} | ||||
| 322 | + | ||||
| 323 | +\uqotitle{Intuition} L'emplacement ne se transporte pas : sa valeur contributive s'observe uniquement en comparant des biens semblables placés différemment. | ||||
| 324 | +\end{column} | ||||
| 325 | +\end{columns} | ||||
| 326 | +\src{calculs du cours (validation); Centris (T3 2026), Hull, Aylmer, Gatineau} | ||||
| 327 | +\end{frame} | ||||
| 328 | + | ||||
| 329 | +\begin{frame}{Critère 6 : Localisation --- erreur et question} | ||||
| 330 | +\erreur{Ajuster la localisation \textbf{en dollars fixes} (« $-$25~000~\$ pour Aylmer ») ou l'appliquer \textbf{avant} les ajustements transactionnels. Le pourcentage s'applique au \textbf{prix ajusté transactionnel} : pour le comparable 3 du bloc 4, $-$5\,\% de 462~346~\$ $= -23~117$~\$, pas $-$5\,\% de 460~000~\$.} | ||||
| 331 | +\question{Deux comparables de la même rue que le sujet, mais l'un fait face à un parc, l'autre à une artère bruyante. Ajustement de localisation nul « puisque c'est la même rue »? --- \textit{Non : le voisinage immédiat (vue, bruit) est un sous-facteur de localisation. S'il n'est pas mesurable par paires, on le traite \textbf{qualitativement} à la réconciliation (poids réduit).}} | ||||
| 332 | +\end{frame} | ||||
| 333 | + | ||||
| 334 | +% ---------------------------------------------------------------- Critère 7 | ||||
| 335 | +\begin{frame}{Critère 7 : Caractéristiques physiques --- terrain et bâtiment} | ||||
| 336 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 337 | +\begin{column}{0.44\textwidth} | ||||
| 338 | +\begin{defbox}[Éléments du terrain] | ||||
| 339 | +\begin{itemize} | ||||
| 340 | + \item \textbf{Superficie} --- plus grand = plus de valeur (rendements décroissants) | ||||
| 341 | + \item \textbf{Forme} --- rectangulaire (optimal) vs irrégulière | ||||
| 342 | + \item \textbf{Topographie}, \textbf{façade}, \textbf{orientation} | ||||
| 343 | + \item \textbf{Services} --- égouts, aqueduc, gaz, électricité | ||||
| 344 | +\end{itemize} | ||||
| 345 | +\end{defbox} | ||||
| 346 | +\end{column} | ||||
| 347 | +\begin{column}{0.54\textwidth} | ||||
| 348 | +\begin{center} | ||||
| 349 | +\footnotesize | ||||
| 350 | +\begin{tabular}{@{}L{2.6cm} L{2.4cm} L{2.4cm}@{}} | ||||
| 351 | +\toprule | ||||
| 352 | +\thd{Bâtiment} & \thd{À comparer} & \thd{Méthode} \\ | ||||
| 353 | +\midrule | ||||
| 354 | +Type & Bungalow, 2 étages, paliers & Filtre dur \\ | ||||
| 355 | +Superficie habitable & \pisq{} hors sol & \$/\pisq{} marginal \\ | ||||
| 356 | +Âge effectif & Année $+$ rénovations & \$/an \\ | ||||
| 357 | +État / qualité & Très bon, bon, moyen & Paires de ventes \\ | ||||
| 358 | +Chambres, salles de bains & Nombre et type & Paires de ventes \\ | ||||
| 359 | +Sous-sol, garage & Fini / partiel; simple / double & Paires de ventes \\ | ||||
| 360 | +Extras & Piscine, foyer, climatisation & Contribution au marché \\ | ||||
| 361 | +\bottomrule | ||||
| 362 | +\end{tabular} | ||||
| 363 | +\end{center} | ||||
| 364 | +\end{column} | ||||
| 365 | +\end{columns} | ||||
| 366 | +\footnotesize \textbf{Intuition :} chaque caractéristique a un \textbf{prix implicite} ($\beta_k$ du bloc 1). On ajuste \textbf{en dollars}, caractéristique par caractéristique, à partir de la différence sujet $-$ comparable. | ||||
| 367 | +\end{frame} | ||||
| 368 | + | ||||
| 369 | +\begin{frame}{Critère 7 : Caractéristiques physiques --- exemples chiffrés} | ||||
| 370 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 371 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 372 | +\begin{exbox}[Terrain --- seuil de matérialité] | ||||
| 373 | +Sujet 5~500~\pisq{}, comparable 7~000~\pisq{} : écart 1~500~\pisq{} $\geq$ 1~000 $\Rightarrow$ on ajuste à \textbf{6~\$/\pisq{}} : | ||||
| 374 | +\[ | ||||
| 375 | +1~500 \times 6 = 9~000 \;\Rightarrow\; \textbf{$-$9~000~\$} | ||||
| 376 | +\] | ||||
| 377 | +(comparable plus grand : on l'abaisse). Sous 1~000~\pisq{} d'écart : \textbf{aucun ajustement} (convention du cours). | ||||
| 378 | +\end{exbox} | ||||
| 379 | +\end{column} | ||||
| 380 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 381 | +\footnotesize | ||||
| 382 | +\uqotitle{Bâtiment (catalogue du cours)} | ||||
| 383 | +\begin{itemize} | ||||
| 384 | + \item Aire : 50~\pisq{} de plus $\times$ 150~\$ $= -7~500$~\$; | ||||
| 385 | + \item Âge : comparable de 2005, sujet de 2008 : 3 ans de plus $\times$ 2~000~\$ $= +6~000$~\$; | ||||
| 386 | + \item État : très bon $-$8~000~\$; moyen $+$12~000~\$ (sujet « bon »); | ||||
| 387 | + \item Chambre $\pm$10~000~\$; salle de bains complète 12~000~\$, salle d'eau 6~000~\$; | ||||
| 388 | + \item Sous-sol fini vs partiel 10~000~\$; vs non fini 20~000~\$; | ||||
| 389 | + \item Garage simple vs aucun 30~000~\$; double vs simple 15~000~\$; | ||||
| 390 | + \item Piscine creusée 25~000~\$ (coût 22--50~k\$). | ||||
| 391 | +\end{itemize} | ||||
| 392 | +\end{column} | ||||
| 393 | +\end{columns} | ||||
| 394 | +\src{calculs du cours (validation)} | ||||
| 395 | +\end{frame} | ||||
| 396 | + | ||||
| 397 | +\begin{frame}{Critère 7 : Physique --- le double comptage, erreur et question} | ||||
| 398 | +\erreur{\textbf{Double comptage} aire / chambres : un comparable de 1~350~\pisq{} à 4 chambres est ajusté pour $+$150~\pisq{} \textbf{et} pour la 4\textsuperscript{e} chambre. C'est correct \textbf{seulement} si le prix de la chambre (10~000~\$) a été extrait de paires \textbf{à aire égale} --- comme dans le catalogue du cours. Si le \$/\pisq{} vient d'une régression sans variable « chambres », la chambre est déjà dans l'aire : ne pas l'ajouter.} | ||||
| 399 | +\question{Le comparable a une piscine creusée installée l'an dernier pour 48~000~\$; le sujet n'en a pas. Ajustement? --- \textit{$-$25~000~\$ (valeur contributive du catalogue), pas $-$48~000~\$ : le marché de Hull ne rembourse pas le coût. Et si une paire locale montrait 15~000~\$, c'est la paire qui l'emporterait.}} | ||||
| 400 | +\begin{notebox}[Rappel] | ||||
| 401 | +Toute valeur du catalogue est une \textbf{convention pédagogique} : en pratique, chaque ajustement se justifie par des paires de ventes ou une régression (séance 9). | ||||
| 402 | +\end{notebox} | ||||
| 403 | +\end{frame} | ||||
| 404 | + | ||||
| 405 | +% ---------------------------------------------------------------- Critère 8 | ||||
| 406 | +\begin{frame}{Critère 8 : Composantes non immobilières} | ||||
| 407 | +\begin{defbox}[Biens meubles inclus dans la vente] | ||||
| 408 | +Certaines transactions incluent des éléments qui ne font \textbf{pas partie de l'immeuble}. L'évaluateur doit les identifier et les retrancher du prix de vente : l'évaluation porte sur le \textbf{droit immobilier} seulement. | ||||
| 409 | +\end{defbox} | ||||
| 410 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 411 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 412 | +\footnotesize | ||||
| 413 | +\uqotitle{Inclusions courantes à retrancher} | ||||
| 414 | +\begin{itemize} | ||||
| 415 | + \item Électroménagers, meubles et équipements | ||||
| 416 | + \item Équipement de piscine, spa, sauna | ||||
| 417 | + \item Rideaux, stores, luminaires spéciaux | ||||
| 418 | + \item \textbf{Où le voir :} la promesse d'achat précise les \textbf{inclusions et exclusions} | ||||
| 419 | +\end{itemize} | ||||
| 420 | +\end{column} | ||||
| 421 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 422 | +\begin{exbox}[Exemple] | ||||
| 423 | +Comparable vendu 440~000~\$ incluant les électroménagers haut de gamme (valeur estimée : 8~000~\$) et un mobilier de terrasse (2~000~\$). | ||||
| 424 | +\[ | ||||
| 425 | +440~000 - 8~000 - 2~000 = \textbf{430~000~\$} | ||||
| 426 | +\] | ||||
| 427 | +Valeur \textbf{de revente} (usagé), pas le prix d'achat. | ||||
| 428 | +\end{exbox} | ||||
| 429 | +\end{column} | ||||
| 430 | +\end{columns} | ||||
| 431 | +\src{calculs du cours (validation)} | ||||
| 432 | +\end{frame} | ||||
| 433 | + | ||||
| 434 | +\begin{frame}{Critère 8 : Non immobilier --- erreur et question} | ||||
| 435 | +\erreur{Laisser les inclusions dans le prix : une inclusion importante non retranchée \uqoalert{surestime} le prix du comparable --- et donc la valeur du sujet. Ou, à l'inverse, retrancher des éléments \textbf{immobiliers par destination} (thermopompe fixée, abri d'auto permanent), qui font partie de l'immeuble.} | ||||
| 436 | +\question{Le comparable 2 du bloc 4 inclut des électroménagers estimés à 4~000~\$. Pourquoi l'ajustement ($-$4~000~\$) est-il placé parmi les ajustements \textbf{de propriété} et non avant le temps? --- \textit{Convention du cours, conforme à la doctrine : le mobilier n'a pas suivi le marché immobilier; on le retranche en dollars à la fin. L'effet de l'ordre est ici de quelques dizaines de dollars.}} | ||||
| 437 | +\begin{notebox}[Lien avec la séance 6] | ||||
| 438 | +Les inclusions font partie des cinq points à confirmer lors de la vérification d'une vente. | ||||
| 439 | +\end{notebox} | ||||
| 440 | +\end{frame} | ||||
| 441 | + | ||||
| 442 | +% ---------------------------------------------------------------- Catalogue et ordre | ||||
| 443 | +\begin{frame}{Le catalogue d'ajustements du cours (séances 8 et 9, TP2)} | ||||
| 444 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 445 | +\begin{column}{0.62\textwidth} | ||||
| 446 | +\begin{center} | ||||
| 447 | +\scriptsize | ||||
| 448 | +\begin{tabular}{@{}L{4.2cm} R{2cm} L{1.7cm}@{}} | ||||
| 449 | +\toprule | ||||
| 450 | +\thd{Élément} & \thd{Valeur} & \thd{Application} \\ | ||||
| 451 | +\midrule | ||||
| 452 | +Temps (conditions de marché) & $+$0,17\,\%/mois & prorata simple \\ | ||||
| 453 | +Localisation (secteur sup. / inf.) & $\pm$5\,\% & du prix ajusté transact. \\ | ||||
| 454 | +Aire habitable & 150~\$/\pisq{} & par \pisq{} d'écart \\ | ||||
| 455 | +Terrain & 6~\$/\pisq{} & si écart $\geq$ 1~000~\pisq{} \\ | ||||
| 456 | +Âge & 2~000~\$/an & par année d'écart \\ | ||||
| 457 | +État : très bon / bon / moyen & $-$8~000 / 0 / $+$12~000~\$ & sujet « bon » \\ | ||||
| 458 | +Chambre à coucher & 10~000~\$ & par chambre \\ | ||||
| 459 | +Salle de bains complète / salle d'eau & 12~000 / 6~000~\$ & par pièce \\ | ||||
| 460 | +Sous-sol fini vs non fini / partiel & 20~000 / 10~000~\$ & \\ | ||||
| 461 | +Garage simple vs aucun / double vs simple & 30~000 / 15~000~\$ & \\ | ||||
| 462 | +Piscine creusée & 25~000~\$ & \\ | ||||
| 463 | +Composantes non immobilières & valeur de revente & en dollars \\ | ||||
| 464 | +\bottomrule | ||||
| 465 | +\end{tabular} | ||||
| 466 | +\end{center} | ||||
| 467 | +\end{column} | ||||
| 468 | +\begin{column}{0.36\textwidth} | ||||
| 469 | +\begin{notebox}[Statut de ces valeurs] | ||||
| 470 | +\textbf{Convention pédagogique} dérivée d'analyses par paires présentées à la séance 9 (garage double vs simple : 452~000 vs 437~000~\$ $= 15~000$~\$; sous-sol aménagé : 441~000 vs 421~000~\$ $= 20~000$~\$; Aylmer vs Hull : $+$5,1\,\%). | ||||
| 471 | +\end{notebox} | ||||
| 472 | +\footnotesize | ||||
| 473 | +Signe : $\beta_k \times (X_{\text{sujet}} - X_{\text{comp}})$ --- un comparable \textbf{mieux doté} reçoit un ajustement \textbf{négatif}. | ||||
| 474 | +\end{column} | ||||
| 475 | +\end{columns} | ||||
| 476 | +\src{calculs du cours (validation); paires de la séance 9} | ||||
| 477 | +\end{frame} | ||||
| 478 | + | ||||
| 479 | +\begin{frame}{L'ordre d'application --- la cascade} | ||||
| 480 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 481 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 482 | +\begin{center} | ||||
| 483 | +\begin{tikzpicture}[node distance=0.12cm, every node/.style={font=\scriptsize}] | ||||
| 484 | +\node[uqostep, text width=6cm, minimum height=0.45cm] (s0) {Prix de vente du comparable}; | ||||
| 485 | +\node[uqostep, text width=6cm, minimum height=0.45cm, below=of s0] (s1) {1. $\pm$ Droits de propriété}; | ||||
| 486 | +\node[uqostep, text width=6cm, minimum height=0.45cm, below=of s1] (s2) {2. $-$ Financement (équivalence au comptant)}; | ||||
| 487 | +\node[uqostep, text width=6cm, minimum height=0.45cm, below=of s2] (s3) {3. $\pm$ Conditions de vente}; | ||||
| 488 | +\node[uqostep, text width=6cm, minimum height=0.45cm, below=of s3] (s4) {4. $+$ Dépenses après achat}; | ||||
| 489 | +\node[uqostep, text width=6cm, minimum height=0.45cm, below=of s4] (s5) {5. $\times (1 + t \times \text{mois})$ Temps}; | ||||
| 490 | +\node[uqostep, text width=6cm, minimum height=0.45cm, below=of s5, fill=uqoOr!15, draw=uqoOr] (s6) {= \textbf{Prix ajusté transactionnel}}; | ||||
| 491 | +\draw[uqoarrow] (s0) -- (s1); \draw[uqoarrow] (s1) -- (s2); \draw[uqoarrow] (s2) -- (s3); | ||||
| 492 | +\draw[uqoarrow] (s3) -- (s4); \draw[uqoarrow] (s4) -- (s5); \draw[uqoarrow] (s5) -- (s6); | ||||
| 493 | +\end{tikzpicture} | ||||
| 494 | +\end{center} | ||||
| 495 | +\end{column} | ||||
| 496 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 497 | +\begin{center} | ||||
| 498 | +\begin{tikzpicture}[node distance=0.12cm, every node/.style={font=\scriptsize}] | ||||
| 499 | +\node[uqostep, text width=5.6cm, minimum height=0.45cm, fill=uqoOr!15, draw=uqoOr] (p0) {Prix ajusté transactionnel}; | ||||
| 500 | +\node[uqostep, text width=5.6cm, minimum height=0.45cm, below=of p0] (p1) {6. $\pm$ Localisation (\% du prix ajusté transact.)}; | ||||
| 501 | +\node[uqostep, text width=5.6cm, minimum height=0.45cm, below=of p1] (p2) {7. $\pm$ Caractéristiques physiques (en \$, additives)}; | ||||
| 502 | +\node[uqostep, text width=5.6cm, minimum height=0.45cm, below=of p2] (p3) {8. $-$ Composantes non immobilières}; | ||||
| 503 | +\node[uqostep, text width=5.6cm, minimum height=0.45cm, below=of p3, fill=uqoVert!15, draw=uqoVert] (p4) {= \textbf{Indication de valeur} du comparable}; | ||||
| 504 | +\draw[uqoarrow] (p0) -- (p1); \draw[uqoarrow] (p1) -- (p2); \draw[uqoarrow] (p2) -- (p3); \draw[uqoarrow] (p3) -- (p4); | ||||
| 505 | +\end{tikzpicture} | ||||
| 506 | +\end{center} | ||||
| 507 | +\footnotesize | ||||
| 508 | +\textbf{En séquence} : chaque ajustement transactionnel s'applique au résultat du précédent (le temps multiplie un prix déjà corrigé). \textbf{Additifs} : les trois ajustements de propriété se somment; leur ordre interne est sans effet. | ||||
| 509 | +\end{column} | ||||
| 510 | +\end{columns} | ||||
| 511 | +\src{UBC (2005), BUSI 330 : « all of the comparables be adjusted in the same sequence »; Appraisal Institute (2020), ch. 21} | ||||
| 512 | +\end{frame} | ||||
| 513 | + | ||||
| 514 | +\begin{frame}{Pourquoi l'ordre compte --- séquentiel ou additif} | ||||
| 515 | +\begin{exbox}[Comparable à 400~000~\$, financement avantageux de $-$10~000~\$, marché $+$2\,\% depuis la vente] | ||||
| 516 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 517 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 518 | +\uqotitle{En séquence (doctrine)} | ||||
| 519 | +\[ | ||||
| 520 | +(400~000 - 10~000) \times 1{,}02 = \mathbf{397~800~\$} | ||||
| 521 | +\] | ||||
| 522 | +Le temps s'applique au prix \textbf{déjà épuré} du financement : l'avantage de financement n'a pas « pris de la valeur » avec le marché. | ||||
| 523 | +\end{column} | ||||
| 524 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 525 | +\uqotitle{Additif (à éviter)} | ||||
| 526 | +\[ | ||||
| 527 | +400~000 \times 1{,}02 - 10~000 = \mathbf{398~000~\$} | ||||
| 528 | +\] | ||||
| 529 | +Écart : \textbf{200~\$} ici --- mais 2~\% $\times$ 10~000~\$; avec un financement de 60~000~\$ et un marché de $+$10\,\%, l'écart atteindrait 6~000~\$. | ||||
| 530 | +\end{column} | ||||
| 531 | +\end{columns} | ||||
| 532 | +\end{exbox} | ||||
| 533 | +\begin{notebox}[Passerelle vers le TP2] | ||||
| 534 | +La grille du TP2 énonce « conditions de vente, financement, temps --- dans cet ordre ». Comme financement et conditions de vente n'y sont jamais tous deux non nuls, l'ordre entre eux est \textbf{sans effet}; ce qui compte, c'est que le \textbf{temps vienne en dernier} des transactionnels, et la localisation en \textbf{pourcentage} du prix ajusté transactionnel. | ||||
| 535 | +\end{notebox} | ||||
| 536 | +\src{calculs du cours (validation); UBC (2005), BUSI 330} | ||||
| 537 | +\end{frame} | ||||
| 538 | + | ||||
| 539 | +\begin{frame}{Synthèse du bloc 3} | ||||
| 540 | +\begin{enumerate} | ||||
| 541 | + \item \textbf{Huit critères, deux familles} : cinq transactionnels corrigent le \textbf{prix de la transaction} (droits, financement, conditions, dépenses, temps) et s'appliquent \textbf{en séquence}; trois de propriété corrigent les \textbf{différences du bien} (localisation, physique, non immobilier) et sont \textbf{additifs}. | ||||
| 542 | + \item \textbf{Chaque ajustement est une mesure de marché}, pas un coût ni une opinion : équivalence au comptant, paires de ventes, régression, indices. | ||||
| 543 | + \item \textbf{Le catalogue du cours fixe les valeurs} (temps $+$0,17\,\%/mois, aire 150~\$/\pisq{}, garage 30~000 / 15~000~\$, etc.) pour que toutes les grilles --- séances 8 et 9, TP2 --- soient comparables. | ||||
| 544 | + \item \textbf{Le signe suit la règle} : comparable mieux doté $\Rightarrow$ ajustement négatif; comparable moins bien doté $\Rightarrow$ positif. On ajuste toujours le comparable. | ||||
| 545 | +\end{enumerate} | ||||
| 546 | +\vspace{1mm} | ||||
| 547 | +\question{Quatre comparables, huit critères, un catalogue : \textbf{que vaut le bungalow de Hull au 1\textsuperscript{er} novembre 2026?} --- \textit{Bloc 4.}} | ||||
| 548 | +\end{frame} | ||||
added
IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/02_Slides/sources/parties/s08_bloc4.tex
+494 −0
@@ -0,0 +1,494 @@ | |||||
| 1 | +% ====================================================================== | ||||
| 2 | +% Bloc 4 — Étude de cas : bungalow de Gatineau (Hull) (50 min) | ||||
| 3 | +% Tous les chiffres : UQO_COURS_UPGRADE/validation/RESULTATS_CALCULS.md (IMM1003 S08) | ||||
| 4 | +% ====================================================================== | ||||
| 5 | +\bloc{4}{Étude de cas : bungalow de Gatineau (Hull)} | ||||
| 6 | + | ||||
| 7 | +\begin{frame}{Objectifs du bloc 4} | ||||
| 8 | +\begin{enumerate} | ||||
| 9 | + \item \textbf{Construire} la grille d'ajustements complète de quatre comparables, dans l'ordre du bloc 3, avec le catalogue du cours; | ||||
| 10 | + \item \textbf{Expliquer} la raison de chaque ligne (pourquoi ce signe, pourquoi ce montant); | ||||
| 11 | + \item \textbf{Calculer et interpréter} les ajustements net et brut de chaque comparable; | ||||
| 12 | + \item \textbf{Pondérer} les indications selon leur fiabilité, \textbf{arrondir} et \textbf{conclure} une valeur marchande au 1\textsuperscript{er} novembre 2026; | ||||
| 13 | + \item \textbf{Vérifier} la cohérence de la conclusion avec le marché et \textbf{nommer} ce que le rapport doit documenter. | ||||
| 14 | +\end{enumerate} | ||||
| 15 | +\begin{importbox}[Cas pédagogique] | ||||
| 16 | +\textbf{Données fictives calibrées sur le marché de Hull (automne 2026).} Les adresses, les ventes et les caractéristiques sont construites pour l'enseignement; les repères de marché cités sont, eux, réels (Centris, APCIQ, T3 2026). Tous les calculs sont reproduits par le moteur de validation du cours. | ||||
| 17 | +\end{importbox} | ||||
| 18 | +\end{frame} | ||||
| 19 | + | ||||
| 20 | +\begin{frame}{Le mandat et le sujet --- identification} | ||||
| 21 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 22 | +\begin{column}{0.52\textwidth} | ||||
| 23 | +\begin{defbox}[Propriété sujet --- Bungalow à Gatineau (secteur Hull)] | ||||
| 24 | +\begin{itemize} | ||||
| 25 | + \item \textbf{Adresse :} 456, rue des Érables, Gatineau (Hull) --- fictive | ||||
| 26 | + \item \textbf{Type :} bungalow détaché, construit en \textbf{2008} | ||||
| 27 | + \item \textbf{Superficie habitable :} 1~200~\pisq{} (hors sol) | ||||
| 28 | + \item \textbf{Terrain :} 6~000~\pisq{} | ||||
| 29 | + \item \textbf{Droits évalués :} pleine propriété | ||||
| 30 | + \item \textbf{Date d'évaluation :} \textbf{1\textsuperscript{er} novembre 2026} | ||||
| 31 | +\end{itemize} | ||||
| 32 | +\end{defbox} | ||||
| 33 | +\end{column} | ||||
| 34 | +\begin{column}{0.45\textwidth} | ||||
| 35 | +\begin{notebox}[Mandat] | ||||
| 36 | +Évaluation de la \textbf{valeur marchande} pour fins de financement hypothécaire (rapport abrégé). Le prêteur demande au moins trois ventes closes; nous en retenons \textbf{quatre} (exercice « 4 parmi 8 » du bloc 2). | ||||
| 37 | +\end{notebox} | ||||
| 38 | +\footnotesize | ||||
| 39 | +\uqotitle{Étape 1 du processus} Sujet, droits, date et usage sont fixés avant toute recherche : ils déterminent les filtres durs de la sélection. | ||||
| 40 | +\end{column} | ||||
| 41 | +\end{columns} | ||||
| 42 | +\end{frame} | ||||
| 43 | + | ||||
| 44 | +\begin{frame}{Le sujet --- caractéristiques et contexte de marché} | ||||
| 45 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 46 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 47 | +\begin{defbox}[Propriété sujet (suite)] | ||||
| 48 | +\begin{itemize} | ||||
| 49 | + \item \textbf{Chambres :} 3 | ||||
| 50 | + \item \textbf{Salles de bains :} 1 complète $+$ 1 salle d'eau | ||||
| 51 | + \item \textbf{Sous-sol :} partiellement fini (400~\pisq{}) | ||||
| 52 | + \item \textbf{Garage :} simple attaché | ||||
| 53 | + \item \textbf{État :} bon; \textbf{chauffage :} bi-énergie | ||||
| 54 | + \item \textbf{Localisation :} secteur résidentiel typique de Hull | ||||
| 55 | +\end{itemize} | ||||
| 56 | +\end{defbox} | ||||
| 57 | +\end{column} | ||||
| 58 | +\begin{column}{0.49\textwidth} | ||||
| 59 | +\begin{notebox}[Contexte de marché (convention du cours)] | ||||
| 60 | +Ajustement de temps de \textbf{$+$0,17\,\% par mois}, prorata simple, convention du cours et du TP2. Quatre ventes de bungalows du secteur Hull, conclues entre \textbf{mars et août 2026}, vérifiées (actes, Centris, courtiers). | ||||
| 61 | +\end{notebox} | ||||
| 62 | +\footnotesize | ||||
| 63 | +\uqotitle{Rappel du bloc 2} Au 3\textsuperscript{e} trimestre 2026, la médiane unifamiliale de Hull est de 475~000~\$ ($-$5\,\% sur un an) : un évaluateur de novembre testerait aussi un taux nul ou négatif (diapositive « sensibilité » plus loin). | ||||
| 64 | +\end{column} | ||||
| 65 | +\end{columns} | ||||
| 66 | +\src{Centris, Gatineau (Hull), T3 2026; calculs du cours (validation)} | ||||
| 67 | +\end{frame} | ||||
| 68 | + | ||||
| 69 | +\begin{frame}{Les comparables 1 et 2} | ||||
| 70 | +\begin{center} | ||||
| 71 | +\footnotesize | ||||
| 72 | +\begin{tabular}{@{}L{3.1cm} L{3.3cm} L{3.3cm} L{3.3cm}@{}} | ||||
| 73 | +\toprule | ||||
| 74 | +\thd{Caractéristique} & \thd{Sujet} & \thd{Comparable 1} & \thd{Comparable 2} \\ | ||||
| 75 | +\midrule | ||||
| 76 | +Prix de vente & --- & \textbf{435~000~\$} & \textbf{415~000~\$} \\ | ||||
| 77 | +Date de vente & (éval. : 1\textsuperscript{er} nov. 2026) & Juillet 2026 (4 mois) & Mai 2026 (6 mois) \\ | ||||
| 78 | +Localisation & Hull & Hull (similaire) & Hull (similaire) \\ | ||||
| 79 | +Type / année & Bungalow, 2008 & Bungalow, 2007 & Bungalow, 2010 \\ | ||||
| 80 | +Superficie & 1~200~\pisq{} & 1~250~\pisq{} & 1~150~\pisq{} \\ | ||||
| 81 | +Terrain & 6~000~\pisq{} & 6~200~\pisq{} & 5~500~\pisq{} \\ | ||||
| 82 | +Chambres & 3 & 3 & 3 \\ | ||||
| 83 | +Salles de bains & 1 compl. $+$ 1 s. d'eau & 1 compl. $+$ 1 s. d'eau & 1 complète \\ | ||||
| 84 | +Sous-sol & Partiel (400~\pisq{}) & Fini & Non fini \\ | ||||
| 85 | +Garage & Simple attaché & Simple attaché & Aucun \\ | ||||
| 86 | +État & Bon & Bon & Bon \\ | ||||
| 87 | +Conditions / inclusions & --- & Libre, comptant & Libre; électroménagers 4~000~\$ \\ | ||||
| 88 | +\bottomrule | ||||
| 89 | +\end{tabular} | ||||
| 90 | +\end{center} | ||||
| 91 | +\src{calculs du cours (validation)} | ||||
| 92 | +\end{frame} | ||||
| 93 | + | ||||
| 94 | +\begin{frame}{Les comparables 3 et 4} | ||||
| 95 | +\begin{center} | ||||
| 96 | +\footnotesize | ||||
| 97 | +\begin{tabular}{@{}L{3.1cm} L{3.3cm} L{3.3cm} L{3.3cm}@{}} | ||||
| 98 | +\toprule | ||||
| 99 | +\thd{Caractéristique} & \thd{Sujet} & \thd{Comparable 3} & \thd{Comparable 4} \\ | ||||
| 100 | +\midrule | ||||
| 101 | +Prix de vente & --- & \textbf{460~000~\$} & \textbf{425~000~\$} \\ | ||||
| 102 | +Date de vente & (éval. : 1\textsuperscript{er} nov. 2026) & Août 2026 (3 mois) & Mars 2026 (8 mois) \\ | ||||
| 103 | +Localisation & Hull & Hull (\textbf{supérieure}) & Hull (similaire) \\ | ||||
| 104 | +Type / année & Bungalow, 2008 & Bungalow, 2005 & Bungalow, 2008 \\ | ||||
| 105 | +Superficie & 1~200~\pisq{} & 1~350~\pisq{} & 1~200~\pisq{} \\ | ||||
| 106 | +Terrain & 6~000~\pisq{} & 7~000~\pisq{} & 6~000~\pisq{} \\ | ||||
| 107 | +Chambres & 3 & 4 & 3 \\ | ||||
| 108 | +Salles de bains & 1 compl. $+$ 1 s. d'eau & 2 complètes & 1 compl. $+$ 1 s. d'eau \\ | ||||
| 109 | +Sous-sol & Partiel (400~\pisq{}) & Fini & Partiel \\ | ||||
| 110 | +Garage & Simple attaché & Double attaché & Simple attaché \\ | ||||
| 111 | +État & Bon & \textbf{Très bon} & \textbf{Moyen} \\ | ||||
| 112 | +Conditions / inclusions & --- & Libre, comptant & Libre, comptant \\ | ||||
| 113 | +\bottomrule | ||||
| 114 | +\end{tabular} | ||||
| 115 | +\end{center} | ||||
| 116 | +\src{calculs du cours (validation)} | ||||
| 117 | +\end{frame} | ||||
| 118 | + | ||||
| 119 | +\begin{frame}{Comment lire les grilles qui suivent} | ||||
| 120 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 121 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 122 | +\begin{defbox}[Quatre colonnes] | ||||
| 123 | +\begin{enumerate} | ||||
| 124 | + \item \textbf{Étape} : les huit critères, dans l'ordre de la cascade; | ||||
| 125 | + \item \textbf{Comparable vs sujet} : l'écart observé; | ||||
| 126 | + \item \textbf{Ajustement} : $\beta_k \times (X_{\text{sujet}} - X_{\text{comp}})$, en dollars; | ||||
| 127 | + \item \textbf{Raison} : pourquoi ce signe et ce montant. | ||||
| 128 | +\end{enumerate} | ||||
| 129 | +\end{defbox} | ||||
| 130 | +\end{column} | ||||
| 131 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 132 | +\begin{notebox}[Deux sous-totaux] | ||||
| 133 | +\begin{itemize} | ||||
| 134 | + \item \textbf{Prix ajusté transactionnel} : après les critères 1 à 5, en séquence (le temps multiplie le prix déjà corrigé); | ||||
| 135 | + \item \textbf{Indication de valeur} : prix ajusté transactionnel $+$ somme des ajustements de propriété (6 à 8). | ||||
| 136 | +\end{itemize} | ||||
| 137 | +\end{notebox} | ||||
| 138 | +\end{column} | ||||
| 139 | +\end{columns} | ||||
| 140 | +\erreur{Inverser le signe. Comparable \textbf{mieux doté} que le sujet (plus grand, plus récent, secteur supérieur, sous-sol fini) $\Rightarrow$ ajustement \textbf{négatif}; comparable \textbf{moins bien doté} (état moyen, sans garage) $\Rightarrow$ \textbf{positif}. Et une ligne à zéro n'est pas une ligne oubliée : c'est une différence \textbf{vérifiée et jugée nulle}.} | ||||
| 141 | +\end{frame} | ||||
| 142 | + | ||||
| 143 | +\begin{frame}{Grille du comparable 1 --- 435~000~\$, juillet 2026} | ||||
| 144 | +\begin{center} | ||||
| 145 | +\scriptsize | ||||
| 146 | +\begin{tabular}{@{}L{2.9cm} L{3cm} R{1.5cm} L{5.4cm}@{}} | ||||
| 147 | +\toprule | ||||
| 148 | +\thd{Étape} & \thd{Comparable vs sujet} & \thd{Ajust. (\$)} & \thd{Raison} \\ | ||||
| 149 | +\midrule | ||||
| 150 | +Prix de vente & & 435~000 & Acte vérifié; vente libre, comptant \\ | ||||
| 151 | +1--4. Droits, financement, conditions, dépenses & Pleine propriété; comptant; libre; aucuns travaux connus & 0 & Rien à corriger sur la transaction \\ | ||||
| 152 | +5. Temps & 4 mois (juillet $\rightarrow$ 1\textsuperscript{er} nov.) & $+$2~958 & $435~000 \times 0{,}17\,\% \times 4 = 2~958$~\$ (convention du cours) \\ | ||||
| 153 | +\midrule | ||||
| 154 | +\textbf{Prix ajusté transactionnel} & & \textbf{437~958} & $435~000 + 2~958$ \\ | ||||
| 155 | +\midrule | ||||
| 156 | +6. Localisation & Similaire & 0 & Même secteur, même voisinage \\ | ||||
| 157 | +7a. Aire habitable & 1~250 vs 1~200 ($+$50~\pisq{}) & $-$7~500 & Plus grand : $50 \times 150$~\$, on l'abaisse \\ | ||||
| 158 | +7b. Terrain & 6~200 vs 6~000 ($+$200~\pisq{}) & 0 & Écart $<$ 1~000~\pisq{} : seuil non atteint \\ | ||||
| 159 | +7c. Âge & 2007 vs 2008 (1 an de plus) & $+$2~000 & Plus vieux : $1 \times 2~000$~\$, on le relève \\ | ||||
| 160 | +7d. État & Bon vs bon & 0 & Identique \\ | ||||
| 161 | +7e. Chambres & 3 vs 3 & 0 & Identique \\ | ||||
| 162 | +7f. Salles de bains & 1 $+$ 1 vs 1 $+$ 1 & 0 & Identique \\ | ||||
| 163 | +7g. Sous-sol & Fini vs partiel & $-$10~000 & Mieux doté : fini vs partiel, 10~000~\$ \\ | ||||
| 164 | +7h. Garage & Simple vs simple & 0 & Identique \\ | ||||
| 165 | +8. Non immobilier & Aucune inclusion & 0 & Promesse d'achat vérifiée \\ | ||||
| 166 | +\midrule | ||||
| 167 | +\textbf{Total propriété} & & \textbf{$-$15~500} & $-7~500 + 2~000 - 10~000$ \\ | ||||
| 168 | +\textbf{Indication de valeur} & & \textbf{422~458} & $437~958 - 15~500$ \\ | ||||
| 169 | +\bottomrule | ||||
| 170 | +\end{tabular} | ||||
| 171 | +\end{center} | ||||
| 172 | +\end{frame} | ||||
| 173 | + | ||||
| 174 | +\begin{frame}{Grille du comparable 2 --- 415~000~\$, mai 2026} | ||||
| 175 | +\begin{center} | ||||
| 176 | +\scriptsize | ||||
| 177 | +\begin{tabular}{@{}L{2.9cm} L{3cm} R{1.5cm} L{5.4cm}@{}} | ||||
| 178 | +\toprule | ||||
| 179 | +\thd{Étape} & \thd{Comparable vs sujet} & \thd{Ajust. (\$)} & \thd{Raison} \\ | ||||
| 180 | +\midrule | ||||
| 181 | +Prix de vente & & 415~000 & Acte vérifié; vente libre, comptant \\ | ||||
| 182 | +1--4. Droits, financement, conditions, dépenses & Pleine propriété; comptant; libre; aucuns travaux connus & 0 & Rien à corriger sur la transaction \\ | ||||
| 183 | +5. Temps & 6 mois (mai $\rightarrow$ 1\textsuperscript{er} nov.) & $+$4~233 & $415~000 \times 0{,}17\,\% \times 6 = 4~233$~\$ \\ | ||||
| 184 | +\midrule | ||||
| 185 | +\textbf{Prix ajusté transactionnel} & & \textbf{419~233} & $415~000 + 4~233$ \\ | ||||
| 186 | +\midrule | ||||
| 187 | +6. Localisation & Similaire & 0 & Même secteur \\ | ||||
| 188 | +7a. Aire habitable & 1~150 vs 1~200 ($-$50~\pisq{}) & $+$7~500 & Plus petit : $50 \times 150$~\$, on le relève \\ | ||||
| 189 | +7b. Terrain & 5~500 vs 6~000 ($-$500~\pisq{}) & 0 & Écart $<$ 1~000~\pisq{} \\ | ||||
| 190 | +7c. Âge & 2010 vs 2008 (2 ans de moins) & $-$4~000 & Plus récent : $2 \times 2~000$~\$, on l'abaisse \\ | ||||
| 191 | +7d. État & Bon vs bon & 0 & Identique \\ | ||||
| 192 | +7e. Chambres & 3 vs 3 & 0 & Identique \\ | ||||
| 193 | +7f. Salles de bains & 1 $+$ 0 vs 1 $+$ 1 & $+$6~000 & Il lui manque la salle d'eau : 6~000~\$ \\ | ||||
| 194 | +7g. Sous-sol & Non fini vs partiel & $+$10~000 & Moins doté : partiel vs non fini, 10~000~\$ \\ | ||||
| 195 | +7h. Garage & Aucun vs simple & $+$30~000 & Pas de garage : simple vs aucun, 30~000~\$ \\ | ||||
| 196 | +8. Non immobilier & Électroménagers inclus & $-$4~000 & Valeur de revente des inclusions, retranchée \\ | ||||
| 197 | +\midrule | ||||
| 198 | +\textbf{Total propriété} & & \textbf{$+$45~500} & $7~500 - 4~000 + 6~000 + 10~000 + 30~000 - 4~000$ \\ | ||||
| 199 | +\textbf{Indication de valeur} & & \textbf{464~733} & $419~233 + 45~500$ \\ | ||||
| 200 | +\bottomrule | ||||
| 201 | +\end{tabular} | ||||
| 202 | +\end{center} | ||||
| 203 | +\end{frame} | ||||
| 204 | + | ||||
| 205 | +\begin{frame}{Grille du comparable 3 --- 460~000~\$, août 2026} | ||||
| 206 | +\begin{center} | ||||
| 207 | +\scriptsize | ||||
| 208 | +\begin{tabular}{@{}L{2.9cm} L{3cm} R{1.5cm} L{5.4cm}@{}} | ||||
| 209 | +\toprule | ||||
| 210 | +\thd{Étape} & \thd{Comparable vs sujet} & \thd{Ajust. (\$)} & \thd{Raison} \\ | ||||
| 211 | +\midrule | ||||
| 212 | +Prix de vente & & 460~000 & Acte vérifié; vente libre, comptant \\ | ||||
| 213 | +1--4. Droits, financement, conditions, dépenses & Pleine propriété; comptant; libre; aucuns travaux connus & 0 & Rien à corriger sur la transaction \\ | ||||
| 214 | +5. Temps & 3 mois (août $\rightarrow$ 1\textsuperscript{er} nov.) & $+$2~346 & $460~000 \times 0{,}17\,\% \times 3 = 2~346$~\$ \\ | ||||
| 215 | +\midrule | ||||
| 216 | +\textbf{Prix ajusté transactionnel} & & \textbf{462~346} & $460~000 + 2~346$ \\ | ||||
| 217 | +\midrule | ||||
| 218 | +6. Localisation & Secteur \textbf{supérieur} & $-$23~117 & $-5\,\% \times 462~346$ (sur le prix ajusté transact.) \\ | ||||
| 219 | +7a. Aire habitable & 1~350 vs 1~200 ($+$150~\pisq{}) & $-$22~500 & Plus grand : $150 \times 150$~\$ \\ | ||||
| 220 | +7b. Terrain & 7~000 vs 6~000 ($+$1~000~\pisq{}) & $-$6~000 & Seuil atteint : $1~000 \times 6$~\$ \\ | ||||
| 221 | +7c. Âge & 2005 vs 2008 (3 ans de plus) & $+$6~000 & Plus vieux : $3 \times 2~000$~\$ \\ | ||||
| 222 | +7d. État & Très bon vs bon & $-$8~000 & Mieux entretenu : catalogue « très bon » \\ | ||||
| 223 | +7e. Chambres & 4 vs 3 & $-$10~000 & Une chambre de plus (paires à aire égale) \\ | ||||
| 224 | +7f. Salles de bains & 2 $+$ 0 vs 1 $+$ 1 & $-$6~000 & $-12~000$ (complète en plus) $+ 6~000$ (salle d'eau en moins) \\ | ||||
| 225 | +7g. Sous-sol & Fini vs partiel & $-$10~000 & Mieux doté : 10~000~\$ \\ | ||||
| 226 | +7h. Garage & Double vs simple & $-$15~000 & Mieux doté : double vs simple, 15~000~\$ \\ | ||||
| 227 | +8. Non immobilier & Aucune inclusion & 0 & Promesse d'achat vérifiée \\ | ||||
| 228 | +\midrule | ||||
| 229 | +\textbf{Total propriété} & & \textbf{$-$94~617} & Neuf ajustements, tous négatifs sauf l'âge \\ | ||||
| 230 | +\textbf{Indication de valeur} & & \textbf{367~729} & $462~346 - 94~617$ \\ | ||||
| 231 | +\bottomrule | ||||
| 232 | +\end{tabular} | ||||
| 233 | +\end{center} | ||||
| 234 | +\end{frame} | ||||
| 235 | + | ||||
| 236 | +\begin{frame}{Grille du comparable 4 --- 425~000~\$, mars 2026} | ||||
| 237 | +\begin{center} | ||||
| 238 | +\scriptsize | ||||
| 239 | +\begin{tabular}{@{}L{2.9cm} L{3cm} R{1.5cm} L{5.4cm}@{}} | ||||
| 240 | +\toprule | ||||
| 241 | +\thd{Étape} & \thd{Comparable vs sujet} & \thd{Ajust. (\$)} & \thd{Raison} \\ | ||||
| 242 | +\midrule | ||||
| 243 | +Prix de vente & & 425~000 & Acte vérifié; vente libre, comptant \\ | ||||
| 244 | +1--4. Droits, financement, conditions, dépenses & Pleine propriété; comptant; libre; aucuns travaux connus & 0 & Rien à corriger sur la transaction \\ | ||||
| 245 | +5. Temps & 8 mois (mars $\rightarrow$ 1\textsuperscript{er} nov.) & $+$5~780 & $425~000 \times 0{,}17\,\% \times 8 = 5~780$~\$ --- le plus ancien \\ | ||||
| 246 | +\midrule | ||||
| 247 | +\textbf{Prix ajusté transactionnel} & & \textbf{430~780} & $425~000 + 5~780$ \\ | ||||
| 248 | +\midrule | ||||
| 249 | +6. Localisation & Similaire & 0 & Même secteur \\ | ||||
| 250 | +7a. Aire habitable & 1~200 vs 1~200 & 0 & Identique \\ | ||||
| 251 | +7b. Terrain & 6~000 vs 6~000 & 0 & Identique \\ | ||||
| 252 | +7c. Âge & 2008 vs 2008 & 0 & Identique \\ | ||||
| 253 | +7d. État & \textbf{Moyen} vs bon & $+$12~000 & Moins bien entretenu : catalogue « moyen » \\ | ||||
| 254 | +7e. Chambres & 3 vs 3 & 0 & Identique \\ | ||||
| 255 | +7f. Salles de bains & 1 $+$ 1 vs 1 $+$ 1 & 0 & Identique \\ | ||||
| 256 | +7g. Sous-sol & Partiel vs partiel & 0 & Identique \\ | ||||
| 257 | +7h. Garage & Simple vs simple & 0 & Identique \\ | ||||
| 258 | +8. Non immobilier & Aucune inclusion & 0 & Promesse d'achat vérifiée \\ | ||||
| 259 | +\midrule | ||||
| 260 | +\textbf{Total propriété} & & \textbf{$+$12~000} & Un seul ajustement de propriété \\ | ||||
| 261 | +\textbf{Indication de valeur} & & \textbf{442~780} & $430~780 + 12~000$ \\ | ||||
| 262 | +\bottomrule | ||||
| 263 | +\end{tabular} | ||||
| 264 | +\end{center} | ||||
| 265 | +\end{frame} | ||||
| 266 | + | ||||
| 267 | +\begin{frame}{Récapitulatif des quatre grilles} | ||||
| 268 | +\begin{center} | ||||
| 269 | +\footnotesize | ||||
| 270 | +\begin{tabular}{@{}L{4.2cm} R{2.1cm} R{2.1cm} R{2.1cm} R{2.1cm}@{}} | ||||
| 271 | +\toprule | ||||
| 272 | +\thd{Élément} & \thd{Comp. 1} & \thd{Comp. 2} & \thd{Comp. 3} & \thd{Comp. 4} \\ | ||||
| 273 | +\midrule | ||||
| 274 | +Prix de vente & 435~000 & 415~000 & 460~000 & 425~000 \\ | ||||
| 275 | +Transactionnels 1--4 & 0 & 0 & 0 & 0 \\ | ||||
| 276 | +5. Temps ($+$0,17\,\%/mois) & $+$2~958 & $+$4~233 & $+$2~346 & $+$5~780 \\ | ||||
| 277 | +\midrule | ||||
| 278 | +\textbf{Prix ajusté transactionnel} & \textbf{437~958} & \textbf{419~233} & \textbf{462~346} & \textbf{430~780} \\ | ||||
| 279 | +\midrule | ||||
| 280 | +6. Localisation & 0 & 0 & $-$23~117 & 0 \\ | ||||
| 281 | +7. Caractéristiques physiques & $-$15~500 & $+$49~500 & $-$71~500 & $+$12~000 \\ | ||||
| 282 | +8. Non immobilier & 0 & $-$4~000 & 0 & 0 \\ | ||||
| 283 | +\midrule | ||||
| 284 | +\textbf{Indication de valeur} & \textbf{422~458} & \textbf{464~733} & \textbf{367~729} & \textbf{442~780} \\ | ||||
| 285 | +Nombre d'ajustements non nuls & 4 & 7 & 10 & 2 \\ | ||||
| 286 | +\bottomrule | ||||
| 287 | +\end{tabular} | ||||
| 288 | +\end{center} | ||||
| 289 | +\footnotesize \textbf{Lecture.} Étendue des indications : \textbf{367~729 à 464~733~\$} (97~000~\$, soit 22\,\% de la valeur). Les deux comparables les plus proches du sujet (1 et 4) donnent 422~458 et 442~780~\$; les deux autres s'écartent dans des directions opposées. \src{calculs du cours (validation)} | ||||
| 290 | +\end{frame} | ||||
| 291 | + | ||||
| 292 | +\begin{frame}{Ajustements net et brut --- mesurer la distance au sujet} | ||||
| 293 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 294 | +\begin{column}{0.46\textwidth} | ||||
| 295 | +\begin{defbox}[Définitions (convention du cours)] | ||||
| 296 | +\begin{itemize} | ||||
| 297 | + \item \textbf{Net} $=$ somme \textbf{algébrique} des ajustements, temps inclus $=$ indication $-$ prix; | ||||
| 298 | + \item \textbf{Brut} $=$ somme des \textbf{valeurs absolues}, temps inclus; | ||||
| 299 | + \item En \textbf{\% du prix de vente} du comparable. | ||||
| 300 | +\end{itemize} | ||||
| 301 | +\end{defbox} | ||||
| 302 | +\end{column} | ||||
| 303 | +\begin{column}{0.52\textwidth} | ||||
| 304 | +\begin{center} | ||||
| 305 | +\footnotesize | ||||
| 306 | +\begin{tabular}{@{}l R{1.6cm} R{1.1cm} R{1.6cm} R{1.1cm}@{}} | ||||
| 307 | +\toprule | ||||
| 308 | +\thd{Comp.} & \thd{Net (\$)} & \thd{Net} & \thd{Brut (\$)} & \thd{Brut} \\ | ||||
| 309 | +\midrule | ||||
| 310 | +1 & $-$12~542 & $-$2,9\,\% & 22~458 & 5,2\,\% \\ | ||||
| 311 | +2 & $+$49~733 & 12,0\,\% & 65~733 & 15,8\,\% \\ | ||||
| 312 | +3 & $-$92~271 & $-$20,1\,\% & 108~963 & 23,7\,\% \\ | ||||
| 313 | +4 & $+$17~780 & 4,2\,\% & 17~780 & 4,2\,\% \\ | ||||
| 314 | +\bottomrule | ||||
| 315 | +\end{tabular} | ||||
| 316 | +\end{center} | ||||
| 317 | +\footnotesize | ||||
| 318 | +\uqotitle{Comparable 1} net $= 422~458 - 435~000 = -12~542$~\$ ($-$2,9\,\%); brut $= 2~958 + 7~500 + 2~000 + 10~000 = 22~458$~\$ (5,2\,\%). | ||||
| 319 | +\end{column} | ||||
| 320 | +\end{columns} | ||||
| 321 | +\begin{notebox}[Ce que cela dit] | ||||
| 322 | +Le brut mesure \textbf{combien la grille a dû travailler} : plus il est élevé, plus l'indication dépend du catalogue. Un net faible peut cacher un brut énorme (ajustements qui se compensent) : c'est le brut qui renseigne sur la fiabilité. | ||||
| 323 | +\end{notebox} | ||||
| 324 | +\end{frame} | ||||
| 325 | + | ||||
| 326 | +\begin{frame}{Les seuils « net 15\,\% / brut 25\,\% » --- d'où ils viennent, ce qu'ils valent} | ||||
| 327 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 328 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 329 | +\footnotesize | ||||
| 330 | +\uqotitle{Origine et statut} | ||||
| 331 | +\begin{itemize} | ||||
| 332 | + \item Lignes directrices hypothécaires américaines de \textbf{Fannie Mae} (Selling Guide B4-1.3-09) : un \textbf{déclencheur d'explication}, jamais une interdiction; | ||||
| 333 | + \item \textbf{Abolis le 16 décembre 2014} (annonce SEL-2014-16) : « provide appropriate market based adjustments without regard to limits on the size of the adjustments »; | ||||
| 334 | + \item Ni le \textbf{CUSPAP 2026}, ni l'\textbf{OEAQ}, ni le \textbf{MEFQ} ne fixent de seuil chiffré; le MEFQ préfère : « le montant total des rajustements, en valeur absolue, ne devrait pas excéder la valeur contributive recherchée »; UBC parle de 15--30\,\% brut comme \textbf{signal}. | ||||
| 335 | +\end{itemize} | ||||
| 336 | +\end{column} | ||||
| 337 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 338 | +\begin{importbox}[Convention du cours (et du TP2)] | ||||
| 339 | +Les repères \textbf{net $\leq$ 15\,\%} et \textbf{brut $\leq$ 25\,\%} sont conservés comme \textbf{repères de prudence hérités des prêteurs}, pas comme norme : au-delà, le comparable n'est pas rejeté, il est \textbf{expliqué} et son \textbf{poids} est réduit. | ||||
| 340 | +\end{importbox} | ||||
| 341 | +\footnotesize | ||||
| 342 | +\uqotitle{Dans le cas} comparable 3 : net $-$20,1\,\% (au-delà), brut 23,7\,\% (juste en deçà) $\Rightarrow$ poids faible. Comparable 2 : 12,0 / 15,8\,\% $\Rightarrow$ poids modéré. | ||||
| 343 | +\end{column} | ||||
| 344 | +\end{columns} | ||||
| 345 | +\src{Fannie Mae (2025), B4-1.3-09; Fannie Mae (2014), SEL-2014-16; AIC (2026); OEAQ (2024); MAMH (2026), MEFQ 3C; UBC (2005)} | ||||
| 346 | +\end{frame} | ||||
| 347 | + | ||||
| 348 | +\begin{frame}{Fiabilité et pondération chiffrée} | ||||
| 349 | +\begin{center} | ||||
| 350 | +\footnotesize\setlength{\tabcolsep}{4pt} | ||||
| 351 | +\begin{tabular}{@{}l R{1.9cm} L{5.8cm} R{1.1cm} R{2cm}@{}} | ||||
| 352 | +\toprule | ||||
| 353 | +\thd{Comp.} & \thd{Indication (\$)} & \thd{Fiabilité} & \thd{Poids} & \thd{Contribution (\$)} \\ | ||||
| 354 | +\midrule | ||||
| 355 | +1 & 422~458 & Très similaire, 4 ajustements, récent : \uqogreen{haute} & 40\,\% & 168~983 \\ | ||||
| 356 | +4 & 442~780 & Identique sauf l'état et la date : \uqogreen{bonne} & 35\,\% & 154~973 \\ | ||||
| 357 | +2 & 464~733 & Garage, sous-sol, salle d'eau (brut 15,8\,\%) : modérée & 20\,\% & 92~947 \\ | ||||
| 358 | +3 & 367~729 & Secteur supérieur, 10 lignes, net $-$20\,\% : \uqoalert{faible} & 5\,\% & 18~386 \\ | ||||
| 359 | +\midrule | ||||
| 360 | +\textbf{Valeur pondérée} & & & 100\,\% & \textbf{435~289} \\ | ||||
| 361 | +\bottomrule | ||||
| 362 | +\end{tabular} | ||||
| 363 | +\end{center} | ||||
| 364 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 365 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 366 | +\begin{exbox}[Conclusion] | ||||
| 367 | +Valeur pondérée 435~289~\$ $\rightarrow$ arrondie au 5~000~\$ (convention du TP2) : \textbf{valeur marchande au 1\textsuperscript{er} novembre 2026 = 435~000~\$}. | ||||
| 368 | +\end{exbox} | ||||
| 369 | +\end{column} | ||||
| 370 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 371 | +\footnotesize | ||||
| 372 | +\uqotitle{Comparaison} moyenne simple $= 424~425$~\$ ($\rightarrow$ 425~000~\$); médiane $= 432~619$~\$. L'écart de 10~000~\$ vient du comparable 3 : 25\,\% dans la moyenne, 5\,\% dans la pondération. | ||||
| 373 | +\end{column} | ||||
| 374 | +\end{columns} | ||||
| 375 | +\src{calculs du cours (validation)} | ||||
| 376 | +\end{frame} | ||||
| 377 | + | ||||
| 378 | +\begin{frame}{Les quatre indications et la valeur conclue} | ||||
| 379 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 380 | +\begin{column}{0.58\textwidth} | ||||
| 381 | +\begin{center} | ||||
| 382 | +\begin{tikzpicture} | ||||
| 383 | +\begin{axis}[width=8.2cm, height=5.6cm, ybar, bar width=14pt, symbolic x coords={Comp. 1, Comp. 2, Comp. 3, Comp. 4}, xtick=data, ymin=340000, ymax=480000, ytick={340000,360000,380000,400000,420000,440000,460000,480000}, yticklabel style={/pgf/number format/fixed, /pgf/number format/1000 sep={\,}}, scaled y ticks=false, ylabel={Indication de valeur (\$)}, enlarge x limits=0.18, grid=major, grid style={uqoGrisClair, dashed}, nodes near coords, nodes near coords style={font=\tiny, color=uqoNavy, /pgf/number format/fixed, /pgf/number format/1000 sep={\,}}, clip=false] | ||||
| 384 | +\fill[uqoGrisClair, opacity=0.45] ([xshift=-24pt]axis cs:Comp. 1,367729) rectangle ([xshift=24pt]axis cs:Comp. 4,464733); | ||||
| 385 | +\addplot[fill=uqoBleu!75, draw=uqoBleu] coordinates {(Comp. 1,422458) (Comp. 2,464733) (Comp. 3,367729) (Comp. 4,442780)}; | ||||
| 386 | +\draw[uqoRouge, very thick] ([xshift=-26pt]axis cs:Comp. 1,435000) -- ([xshift=26pt]axis cs:Comp. 4,435000) node[pos=0.5, anchor=south, font=\scriptsize, text=uqoRouge] {valeur conclue 435~000~\$}; | ||||
| 387 | +\node[font=\tiny, text=uqoGris, anchor=north west] at ([xshift=-24pt]axis cs:Comp. 1,464733) {étendue 367~729--464~733~\$}; | ||||
| 388 | +\end{axis} | ||||
| 389 | +\end{tikzpicture} | ||||
| 390 | +\end{center} | ||||
| 391 | +\end{column} | ||||
| 392 | +\begin{column}{0.4\textwidth} | ||||
| 393 | +\begin{notebox}[Lecture du graphique] | ||||
| 394 | +\begin{itemize} | ||||
| 395 | + \item La valeur conclue est \textbf{entre} les deux meilleurs comparables (1 et 4), pas au centre de l'étendue; | ||||
| 396 | + \item Le comparable 3 (poids 5\,\%) \textbf{borne} par le bas; le comparable 2 (20\,\%) par le haut; | ||||
| 397 | + \item La bande grise est l'\textbf{étendue} : 22\,\% de la valeur --- large, à cause du comparable 3. | ||||
| 398 | +\end{itemize} | ||||
| 399 | +\end{notebox} | ||||
| 400 | +\end{column} | ||||
| 401 | +\end{columns} | ||||
| 402 | +\src{calculs du cours (validation); poids 40 / 35 / 20 / 5} | ||||
| 403 | +\end{frame} | ||||
| 404 | + | ||||
| 405 | +\begin{frame}{Pondérer n'est pas moyenner} | ||||
| 406 | +\erreur{Conclure à la \textbf{moyenne arithmétique} des indications (424~425~\$) « pour rester neutre ». La moyenne donne 25\,\% à un comparable de secteur supérieur ajusté de 10 lignes et 25\,\% à un comparable presque identique : ce n'est pas de la neutralité, c'est de l'indifférence à la qualité de l'information.} | ||||
| 407 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 408 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 409 | +\begin{defbox}[Réconciliation (OEAQ)] | ||||
| 410 | +« Déterminer une valeur finale de l'immeuble, à partir des différentes indications de la valeur, après avoir appliqué au processus de réconciliation un \textbf{raisonnement logique et analytique} ». Vandell (1991) : des poids optimaux minimisent la variance de la conclusion. | ||||
| 411 | +\end{defbox} | ||||
| 412 | +\end{column} | ||||
| 413 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 414 | +\question{Avec les poids 50 / 50 sur les seuls comparables 1 et 4, que devient la conclusion? --- \textit{$(422~458 + 442~780)/2 = 432~619$~\$ $\rightarrow$ 435~000~\$ : même conclusion arrondie. Les comparables 2 et 3 \textbf{confirment} sans dicter --- c'est le rôle des comparables à faible poids.}} | ||||
| 415 | +\end{column} | ||||
| 416 | +\end{columns} | ||||
| 417 | +\src{OEAQ (2024), Norme 1, section D; Vandell (1991); Colwell, Cannaday et Wu (1983)} | ||||
| 418 | +\end{frame} | ||||
| 419 | + | ||||
| 420 | +\begin{frame}{Vérifier la cohérence de la conclusion} | ||||
| 421 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 422 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 423 | +\begin{exbox}[Le \$/\pisq{} implicite du sujet] | ||||
| 424 | +\[ | ||||
| 425 | +\frac{435~000}{1~200} = \textbf{363~\$/\pisq{}} | ||||
| 426 | +\] | ||||
| 427 | +Comparables : 341 à 361~\$/\pisq{} (bloc 2). Le sujet est au haut de l'étendue : \textbf{plus petit} que les comparables 1 et 3 (rendements décroissants), en \textbf{bon} état, contrairement au comparable 4 (354~\$/\pisq{}). La régression du bloc 1 (échantillon mieux doté : garage double, sous-sol fini) prédisait $\approx$ 430~000~\$, soit $\approx$ \textbf{405~000~\$} une fois retirées ces deux composantes ($-$25~000~\$) : la conclusion de 435~000~\$ est au-dessus, à discuter. | ||||
| 428 | +\end{exbox} | ||||
| 429 | +\end{column} | ||||
| 430 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 431 | +\footnotesize | ||||
| 432 | +\uqotitle{Avec le marché} | ||||
| 433 | +\begin{itemize} | ||||
| 434 | + \item Médiane unifamiliale de Hull, T3 2026 : \textbf{475~000~\$}; le sujet est un bungalow modeste de 1~200~\pisq{} : une valeur \textbf{sous la médiane} est attendue; | ||||
| 435 | + \item Délai de vente à Hull : 22 jours; inscriptions en vigueur $+$53\,\% (Hull, unifamiliale; RMR : $+$42\,\%) : marché qui s'équilibre, prix sous pression --- cohérent avec une conclusion prudente. | ||||
| 436 | +\end{itemize} | ||||
| 437 | +\uqotitle{Avec le rôle} Le rôle 2027-2029 situe la médiane unifamiliale de Gatineau à 495~800~\$ au 1\textsuperscript{er} juillet 2025 : un repère, pas une preuve. | ||||
| 438 | +\end{column} | ||||
| 439 | +\end{columns} | ||||
| 440 | +\src{Centris, Gatineau (Hull), T3 2026; Ville de Gatineau (27 octobre 2026)} | ||||
| 441 | +\end{frame} | ||||
| 442 | + | ||||
| 443 | +\begin{frame}{Limites du cas --- et ce que le rapport doit documenter} | ||||
| 444 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 445 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 446 | +\begin{importbox}[Limites de cette grille] | ||||
| 447 | +\begin{itemize} | ||||
| 448 | + \item \textbf{Quatre ventes}, dont une (comp. 3) à 10 ajustements; | ||||
| 449 | + \item Le \textbf{taux de temps} est une convention d'août 2026 : le marché a tourné depuis; | ||||
| 450 | + \item « État moyen » et « secteur supérieur » sont des \textbf{jugements} : à appuyer par photos, visite, paires; | ||||
| 451 | + \item Le catalogue est \textbf{pédagogique} : en pratique, chaque valeur s'extrait du marché local. | ||||
| 452 | +\end{itemize} | ||||
| 453 | +\end{importbox} | ||||
| 454 | +\end{column} | ||||
| 455 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 456 | +\begin{defbox}[Le rapport doit exposer (OEAQ, Norme 2)] | ||||
| 457 | +\begin{itemize} | ||||
| 458 | + \item Sources et \textbf{vérification} de chaque vente (acte, Centris, courtier); | ||||
| 459 | + \item Les comparables \textbf{écartés} et pourquoi (E, F, G, H); | ||||
| 460 | + \item L'\textbf{extraction} de chaque ajustement (paires, indices); | ||||
| 461 | + \item La grille complète, net/brut, la \textbf{pondération} et son raisonnement; | ||||
| 462 | + \item La date d'évaluation, les droits évalués, les conditions limitatives. | ||||
| 463 | +\end{itemize} | ||||
| 464 | +\end{defbox} | ||||
| 465 | +\end{column} | ||||
| 466 | +\end{columns} | ||||
| 467 | +\src{OEAQ (2024), Norme 2 : « tous les faits, le raisonnement de l'évaluateur et ses conclusions doivent être exposés de façon claire et précise »} | ||||
| 468 | +\end{frame} | ||||
| 469 | + | ||||
| 470 | +\begin{frame}{Sensibilité --- et si le marché montait de 5\,\% par an?} | ||||
| 471 | +\question{Si le marché de Hull montait de \textbf{5\,\% par an} au lieu de 2\,\% (convention), que devient le comparable 4, vendu en mars (8 mois)? --- \textit{Temps : $425~000 \times 5\,\% \times 8/12 = \mathbf{14~167}$~\$ au lieu de 5~780~\$; indication $= 425~000 + 14~167 + 12~000 = \mathbf{451~167}$~\$ au lieu de 442~780~\$ ($+$8~387~\$, $+$1,9\,\%).}} | ||||
| 472 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 473 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 474 | +\footnotesize | ||||
| 475 | +\uqotitle{Dans l'autre sens} à 0\,\%/mois, l'indication du comparable 4 tombe à 437~000~\$; à $-$0,25\,\%/mois (marché en recul), $425~000 \times (1 - 0{,}0025 \times 8) + 12~000 = 428~500$~\$. Sur l'atelier de la séance 9 (5 comparables), la valeur pondérée passe de 446~081~\$ ($+$0,17\,\%) à 441~591~\$ (0\,\%) et 434~988~\$ ($-$0,25\,\%). | ||||
| 476 | +\end{column} | ||||
| 477 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 478 | +\begin{notebox}[Leçon] | ||||
| 479 | +Le comparable le plus \textbf{ancien} est le plus sensible au taux de temps. Dans un marché qui tourne, on \textbf{privilégie les ventes récentes}, toutes choses égales par ailleurs (C1; C3 reste pénalisé par ses dix ajustements), et on \textbf{documente} l'extraction du taux à la date d'évaluation. | ||||
| 480 | +\end{notebox} | ||||
| 481 | +\end{column} | ||||
| 482 | +\end{columns} | ||||
| 483 | +\src{calculs du cours (validation); calcul du cours pour le comparable 4} | ||||
| 484 | +\end{frame} | ||||
| 485 | + | ||||
| 486 | +\begin{frame}{Synthèse du bloc 4} | ||||
| 487 | +\begin{enumerate} | ||||
| 488 | + \item \textbf{Quatre grilles, une cascade} : transactionnels en séquence (ici, seul le temps est non nul), puis propriété additifs; chaque ligne a une raison et un signe. | ||||
| 489 | + \item \textbf{Indications} : 422~458 / 464~733 / 367~729 / 442~780~\$; \textbf{net/brut} : $-$2,9 / 5,2\,\%, 12,0 / 15,8\,\%, $-$20,1 / 23,7\,\%, 4,2 / 4,2\,\%. | ||||
| 490 | + \item \textbf{Pondération} 40 / 35 / 20 / 5 $\rightarrow$ 435~289~\$ $\rightarrow$ \textbf{435~000~\$} au 1\textsuperscript{er} novembre 2026; la moyenne simple (424~425~\$) aurait sous-pondéré les meilleurs comparables. | ||||
| 491 | + \item \textbf{Les seuils 15 / 25\,\%} sont des repères de prêteurs (abolis par Fannie Mae en 2014), conservés comme convention de prudence du cours; ils réduisent un poids, ils ne rejettent pas. | ||||
| 492 | + \item \textbf{Cohérence} : 363~\$/\pisq{}, sous la médiane de Hull (475~000~\$) pour un bungalow modeste; la limite principale du cas est le taux de temps. | ||||
| 493 | +\end{enumerate} | ||||
| 494 | +\end{frame} | ||||
added
IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/02_Slides/sources/parties/s08_bloc5.tex
+187 −0
@@ -0,0 +1,187 @@ | |||||
| 1 | +% ====================================================================== | ||||
| 2 | +% Bloc 5 — Exercices, questions et synthèse (25 min) | ||||
| 3 | +% ====================================================================== | ||||
| 4 | +\bloc{5}{Exercices, questions et synthèse} | ||||
| 5 | + | ||||
| 6 | +\begin{frame}{Objectifs du bloc 5 --- et consignes} | ||||
| 7 | +\begin{enumerate} | ||||
| 8 | + \item \textbf{Appliquer} seul, en quelques minutes, un ajustement de temps, une équivalence au comptant et une mini-grille complète; | ||||
| 9 | + \item \textbf{Classer} des situations réelles dans les huit critères et décider : ajuster ou écarter; | ||||
| 10 | + \item \textbf{Repérer} les six erreurs les plus fréquentes dans une grille d'ajustements; | ||||
| 11 | + \item \textbf{Retenir} l'aide-mémoire des formules de la séance. | ||||
| 12 | +\end{enumerate} | ||||
| 13 | +\begin{notebox}[Déroulement] | ||||
| 14 | +Trois exercices projetés, \textbf{4 à 5 minutes chacun}, calculatrice permise, en équipes de deux. Les réponses s'affichent ensuite. Les corrigés détaillés sont dans le dossier de la séance; les exercices sont du même type que ceux du TP2. | ||||
| 15 | +\end{notebox} | ||||
| 16 | +\end{frame} | ||||
| 17 | + | ||||
| 18 | +\begin{frame}{Exercice 1 --- temps et équivalence au comptant} | ||||
| 19 | +\begin{exbox}[Énoncé] | ||||
| 20 | +\begin{enumerate} | ||||
| 21 | + \item[(a)] Un comparable s'est vendu \textbf{452~000~\$} il y a \textbf{5 mois}. Avec la convention du cours ($+$0,17\,\%/mois, prorata simple), quel est l'ajustement de temps et le prix ajusté? | ||||
| 22 | + \item[(b)] Un autre comparable a été vendu avec un solde de prix de vente de \textbf{100~000~\$ à 2\,\%}, intérêts seulement, remboursable dans \textbf{5 ans}; le marché est à \textbf{5\,\%}. Quel est l'ajustement de financement? ($a(5, 5\,\%) = 4{,}33$; $1{,}05^{5} = 1{,}2763$) | ||||
| 23 | +\end{enumerate} | ||||
| 24 | +\end{exbox} | ||||
| 25 | +\pause | ||||
| 26 | +\reponse{ | ||||
| 27 | +\textbf{(a)} $452~000 \times 0{,}17\,\% \times 5 = \mathbf{3~842}$~\$ $\Rightarrow$ prix ajusté $= 452~000 + 3~842 = \mathbf{455~842~\$}$.\\[2pt] | ||||
| 28 | +\textbf{(b)} Intérêts $= 2~000$~\$/an; $\mathrm{VA} = 2~000 \times 4{,}33 + 100~000 / 1{,}2763 = 8~659 + 78~353 = \mathbf{87~012}$~\$; avantage $= 100~000 - 87~012 = \mathbf{12~988}$~\$ $\Rightarrow$ ajustement \textbf{$-$12~988~\$} (critère 2, avant le temps). | ||||
| 29 | +} | ||||
| 30 | +\end{frame} | ||||
| 31 | + | ||||
| 32 | +\begin{frame}{Exercice 2 --- classer six situations} | ||||
| 33 | +\begin{exbox}[Énoncé : pour chaque situation, nommez le critère (1 à 8) et dites si l'on ajuste ou si l'on écarte] | ||||
| 34 | +\begin{center} | ||||
| 35 | +\footnotesize | ||||
| 36 | +\begin{tabular}{@{}c L{11.6cm}@{}} | ||||
| 37 | +\toprule | ||||
| 38 | +\thd{\#} & \thd{Situation} \\ | ||||
| 39 | +\midrule | ||||
| 40 | +1 & Le vendeur a consenti un solde de prix de vente de 80~000~\$ à 2\,\% sur 3 ans; le marché est à 5\,\%. \\ | ||||
| 41 | +2 & La vente a eu lieu entre un père et sa fille, à 380~000~\$, sans mise en marché. \\ | ||||
| 42 | +3 & L'acheteur savait, à la signature, qu'il devrait refaire la toiture (15~000~\$). \\ | ||||
| 43 | +4 & Le prix inclut les électroménagers, estimés à 4~000~\$ à la revente. \\ | ||||
| 44 | +5 & Le terrain du comparable est détenu par bail emphytéotique (30 ans restants, loyer inconnu). \\ | ||||
| 45 | +6 & Le comparable s'est vendu il y a 9 mois; la médiane du segment a reculé de 5\,\% depuis. \\ | ||||
| 46 | +\bottomrule | ||||
| 47 | +\end{tabular} | ||||
| 48 | +\end{center} | ||||
| 49 | +\end{exbox} | ||||
| 50 | +\question{Avant de répondre : lesquelles de ces situations relèvent de la \textbf{vérification} de la séance 6 (écarter) plutôt que de l'ajustement? --- \textit{Les situations 2 et 5.}} | ||||
| 51 | +\end{frame} | ||||
| 52 | + | ||||
| 53 | +\begin{frame}{Exercice 2 --- réponses} | ||||
| 54 | +\begin{center} | ||||
| 55 | +\footnotesize | ||||
| 56 | +\begin{tabular}{@{}c L{3.8cm} L{1.8cm} L{6.2cm}@{}} | ||||
| 57 | +\toprule | ||||
| 58 | +\thd{\#} & \thd{Critère} & \thd{Décision} & \thd{Pourquoi} \\ | ||||
| 59 | +\midrule | ||||
| 60 | +1 & 2. Conditions de financement & \uqogreen{Ajuster} & Équivalence au comptant : VA de l'avantage (solde, écart de taux, durée) \\ | ||||
| 61 | +2 & 3. Conditions de vente (lien de dépendance) & \uqoalert{Écarter} & Écart non quantifiable; aucune exposition au marché \\ | ||||
| 62 | +3 & 4. Dépenses après achat & \uqogreen{Ajuster} & $+$15~000~\$ en dollars, avant le temps \\ | ||||
| 63 | +4 & 8. Composantes non immobilières & \uqogreen{Ajuster} & $-$4~000~\$ (valeur de revente), après les transactionnels \\ | ||||
| 64 | +5 & 1. Droits de propriété & \uqoalert{Écarter} & Droits différents, bail non analysable : échec du filtre dur \\ | ||||
| 65 | +6 & 5. Temps (conditions de marché) & \uqogreen{Ajuster} & Taux extrait à la date d'évaluation : ici \textbf{négatif} ($-$5\,\% sur 9 mois) \\ | ||||
| 66 | +\bottomrule | ||||
| 67 | +\end{tabular} | ||||
| 68 | +\end{center} | ||||
| 69 | +\erreur{Écarter la situation 6 « parce que le marché a baissé ». Une baisse se \textbf{mesure} (critère 5) : on écarte quand l'écart ne se mesure pas (2, 5), on ajuste dès qu'il se quantifie --- y compris à la baisse.} | ||||
| 70 | +\end{frame} | ||||
| 71 | + | ||||
| 72 | +\begin{frame}{Exercice 3 --- mini-grille à un comparable} | ||||
| 73 | +\begin{exbox}[Énoncé] | ||||
| 74 | +Sujet : bungalow de Hull, 1~200~\pisq{}, garage simple, sous-sol partiel, bon état, évalué au 1\textsuperscript{er} novembre 2026. \textbf{Comparable} : vendu \textbf{452~000~\$} il y a \textbf{5 mois}, vente libre au comptant, même secteur; \textbf{1~300~\pisq{}}, \textbf{garage double}, \textbf{sous-sol fini}; même âge, même état, mêmes chambres et salles de bains, terrain équivalent, aucune inclusion. | ||||
| 75 | +\begin{enumerate} | ||||
| 76 | + \item[(a)] Dressez la grille (catalogue du cours) et calculez l'\textbf{indication de valeur}; | ||||
| 77 | + \item[(b)] Calculez les ajustements \textbf{net} et \textbf{brut} en \% du prix de vente et commentez la fiabilité. | ||||
| 78 | +\end{enumerate} | ||||
| 79 | +\end{exbox} | ||||
| 80 | +\begin{center} | ||||
| 81 | +\begin{tikzpicture}[node distance=0.25cm, every node/.style={font=\scriptsize}] | ||||
| 82 | +\node[uqoflow, text width=2.1cm] (a) {Prix de vente}; | ||||
| 83 | +\node[uqoflow, text width=2.5cm, right=of a] (b) {Transactionnels : 1--4 nuls, 5 temps}; | ||||
| 84 | +\node[uqoflow, text width=2.3cm, right=of b, fill=uqoOr!15, draw=uqoOr] (c) {Prix ajusté transactionnel}; | ||||
| 85 | +\node[uqoflow, text width=2.5cm, right=of c] (d) {Propriété : aire, garage, sous-sol}; | ||||
| 86 | +\node[uqoflow, text width=2.1cm, right=of d, fill=uqoVert!15, draw=uqoVert] (e) {Indication; net, brut}; | ||||
| 87 | +\draw[uqoarrow] (a) -- (b); \draw[uqoarrow] (b) -- (c); \draw[uqoarrow] (c) -- (d); \draw[uqoarrow] (d) -- (e); | ||||
| 88 | +\end{tikzpicture} | ||||
| 89 | +\end{center} | ||||
| 90 | +\end{frame} | ||||
| 91 | + | ||||
| 92 | +\begin{frame}{Exercice 3 --- solution} | ||||
| 93 | +\begin{center} | ||||
| 94 | +\footnotesize | ||||
| 95 | +\begin{tabular}{@{}L{3.6cm} L{3.2cm} R{1.6cm} L{4.4cm}@{}} | ||||
| 96 | +\toprule | ||||
| 97 | +\thd{Étape} & \thd{Comparable vs sujet} & \thd{Ajust. (\$)} & \thd{Raison} \\ | ||||
| 98 | +\midrule | ||||
| 99 | +Prix de vente & & 452~000 & Vente libre, comptant \\ | ||||
| 100 | +1--4. Transactionnels & Rien à signaler & 0 & \\ | ||||
| 101 | +5. Temps & 5 mois & $+$3~842 & $452~000 \times 0{,}17\,\% \times 5$ \\ | ||||
| 102 | +\textbf{Prix ajusté transactionnel} & & \textbf{455~842} & \\ | ||||
| 103 | +6. Localisation & Même secteur & 0 & \\ | ||||
| 104 | +7a. Aire & 1~300 vs 1~200 ($+$100) & $-$15~000 & $100 \times 150$~\$, comparable plus grand \\ | ||||
| 105 | +7h. Garage & Double vs simple & $-$15~000 & Catalogue : double vs simple \\ | ||||
| 106 | +7g. Sous-sol & Fini vs partiel & $-$10~000 & Catalogue : fini vs partiel \\ | ||||
| 107 | +8. Non immobilier & Aucune & 0 & \\ | ||||
| 108 | +\textbf{Indication de valeur} & & \textbf{415~842} & $455~842 - 40~000$ \\ | ||||
| 109 | +\bottomrule | ||||
| 110 | +\end{tabular} | ||||
| 111 | +\end{center} | ||||
| 112 | +\pause | ||||
| 113 | +\reponse{\textbf{(b)} Net $= 415~842 - 452~000 = -36~158$~\$ $= \mathbf{-8{,}0\,\%}$; brut $= 3~842 + 15~000 + 15~000 + 10~000 = 43~842$~\$ $= \mathbf{9{,}7\,\%}$. Sous les repères 15 / 25\,\% : comparable \textbf{fiable}, mieux doté que le sujet sur trois points (il borne par le haut avant ajustement). Conclusion isolée $\approx$ 415~000~\$.} | ||||
| 114 | +\end{frame} | ||||
| 115 | + | ||||
| 116 | +\begin{frame}{Six erreurs fréquentes dans une grille d'ajustements} | ||||
| 117 | +\begin{center} | ||||
| 118 | +\scriptsize | ||||
| 119 | +\begin{tabular}{@{}c L{5.8cm} L{6.2cm}@{}} | ||||
| 120 | +\toprule | ||||
| 121 | +\thd{\#} & \thd{Erreur} & \thd{Correction} \\ | ||||
| 122 | +\midrule | ||||
| 123 | +1 & \textbf{Ajuster le sujet} au lieu du comparable, ou inverser le signe & Comparable mieux doté $\Rightarrow$ négatif; on ajuste toujours le comparable \\ | ||||
| 124 | +2 & Appliquer la localisation (\%) \textbf{au prix de vente} plutôt qu'au prix ajusté transactionnel & $-5\,\% \times 462~346$~\$, pas $\times 460~000$~\$ \\ | ||||
| 125 | +3 & Taux de temps \textbf{emprunté} (provincial, de l'an dernier) & Extraire le taux du segment, à la date d'évaluation; signe libre \\ | ||||
| 126 | +4 & Ajuster \textbf{au coût} des travaux ou de la piscine & Valeur contributive (paires, régression), pas la facture \\ | ||||
| 127 | +5 & \textbf{Double comptage} (toiture et état; aire et chambre) & Une différence, un ajustement; vérifier l'origine de chaque $\beta_k$ \\ | ||||
| 128 | +6 & \textbf{Moyenner} les indications ou rejeter un comparable au seuil 15 / 25\,\% & Pondérer selon la fiabilité; au-delà des repères, expliquer et réduire le poids \\ | ||||
| 129 | +\bottomrule | ||||
| 130 | +\end{tabular} | ||||
| 131 | +\end{center} | ||||
| 132 | +\erreur{La septième : ne pas \textbf{vérifier} la vente (prix, conditions, inclusions) avant de l'ajuster --- aucune grille ne corrige une donnée fausse.} | ||||
| 133 | +\end{frame} | ||||
| 134 | + | ||||
| 135 | +\begin{frame}{Aide-mémoire --- les formules de la séance} | ||||
| 136 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 137 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 138 | +\begin{defbox}[Transactionnels (en séquence)] | ||||
| 139 | +\footnotesize | ||||
| 140 | +\textbf{Temps (prorata simple)} : $A_t = P \times t_{\text{mois}} \times m$\\[2pt] | ||||
| 141 | +\textbf{Équivalence au comptant} : $\mathrm{VA} = I \times a(n, i_m) + \dfrac{S}{(1+i_m)^n}$; ajustement $= -(S - \mathrm{VA})$\\[2pt] | ||||
| 142 | +\textbf{Dépenses après achat} : $+$ coût connu, en \$, avant le temps\\[2pt] | ||||
| 143 | +\textbf{Prix ajusté transactionnel} : $(P \pm A_1 - A_2 \pm A_3 + A_4) \times (1 + t \times m)$ | ||||
| 144 | +\end{defbox} | ||||
| 145 | +\end{column} | ||||
| 146 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 147 | +\begin{defbox}[Propriété (additifs) et réconciliation] | ||||
| 148 | +\footnotesize | ||||
| 149 | +\textbf{Localisation} : $\pm\,\% \times$ prix ajusté transactionnel\\[2pt] | ||||
| 150 | +\textbf{Physique} : $\sum_k \beta_k (X_{\text{sujet},k} - X_{\text{comp},k})$\\[2pt] | ||||
| 151 | +\textbf{Indication} $=$ prix ajusté transact. $+ A_6 + A_7 - A_8$\\[2pt] | ||||
| 152 | +\textbf{Net} $=$ indication $-$ prix; \textbf{brut} $= \sum |A_k|$ (en \% du prix)\\[2pt] | ||||
| 153 | +\textbf{Valeur pondérée} $= \sum w_j \times \text{indication}_j$, $\sum w_j = 1$; arrondi au 5~000~\$ | ||||
| 154 | +\end{defbox} | ||||
| 155 | +\end{column} | ||||
| 156 | +\end{columns} | ||||
| 157 | +\begin{notebox}[Catalogue du cours] | ||||
| 158 | +$+$0,17\,\%/mois · localisation $\pm$5\,\% · aire 150~\$/\pisq{} · terrain 6~\$/\pisq{} (écart $\geq$ 1~000) · âge 2~000~\$/an · état $-$8~000 / 0 / $+$12~000~\$ · chambre 10~000~\$ · sdb 12~000 / 6~000~\$ · sous-sol 20~000 / 10~000~\$ · garage 30~000 / 15~000~\$ · piscine 25~000~\$. | ||||
| 159 | +\end{notebox} | ||||
| 160 | +\end{frame} | ||||
| 161 | + | ||||
| 162 | +\begin{frame}{Résumé de la séance} | ||||
| 163 | +\begin{enumerate} | ||||
| 164 | + \item \textbf{La méthode de comparaison mesure la valeur marchande} (prix le plus probable, à une date, au comptant, sur un marché libre) en lisant les prix de substituts : principe de substitution, modèle hédonique, valeur contributive. | ||||
| 165 | + \item \textbf{Chercher, vérifier, sélectionner} : sources croisées (Registre foncier, Centris, JLR, rôle), cinq critères de validation, entonnoir de sélection, 3 à 5 comparables --- \textbf{ajuster si quantifiable, écarter sinon}. | ||||
| 166 | + \item \textbf{Huit critères, une cascade} : cinq transactionnels en séquence (droits, financement, conditions, dépenses, temps), trois de propriété additifs (localisation, physique, non immobilier); on ajuste le comparable, jamais le sujet. | ||||
| 167 | + \item \textbf{Le catalogue du cours} ($+$0,17\,\%/mois, 150~\$/\pisq{}, 30~000 / 15~000~\$, etc.) est une convention pédagogique : en pratique, chaque ajustement s'extrait du marché, à la date d'évaluation. | ||||
| 168 | + \item \textbf{Réconcilier, c'est pondérer} : le bungalow de Hull vaut \textbf{435~000~\$} au 1\textsuperscript{er} novembre 2026 (poids 40 / 35 / 20 / 5), pas la moyenne; les repères 15 / 25\,\% orientent le poids, ils ne rejettent pas. | ||||
| 169 | +\end{enumerate} | ||||
| 170 | +\end{frame} | ||||
| 171 | + | ||||
| 172 | +\begin{frame}{Pour la prochaine séance} | ||||
| 173 | +\begin{itemize} | ||||
| 174 | + \item Lecture : \textit{The Appraisal of Real Estate}, ch. 20--21, méthode de comparaison (\textit{Sales Comparison Approach}) | ||||
| 175 | + \item Revoir les techniques d'ajustement (analyse par paires, régression) | ||||
| 176 | + \item Se préparer au \textbf{TP2 --- méthode de comparaison} (présenté à la séance 9, remise à la séance 10) | ||||
| 177 | + \item Exercice : identifier 3 comparables pour une propriété de votre choix sur Centris | ||||
| 178 | +\end{itemize} | ||||
| 179 | +\begin{notebox}[Séance 9 --- Méthode de comparaison, partie 2] | ||||
| 180 | +Extraction des ajustements (paires, régression, capitalisation d'un écart de loyer), valeurs aberrantes, réconciliation, limites; atelier sur une unifamiliale à deux étages de Hull, cinq comparables, même catalogue. | ||||
| 181 | +\end{notebox} | ||||
| 182 | +\question{Exercice Centris : vos trois comparables sont-ils des \textbf{ventes conclues} ou des inscriptions? --- \textit{Seules les ventes conclues entrent dans la grille; les inscriptions confirment (OEAQ).}} | ||||
| 183 | +\end{frame} | ||||
| 184 | + | ||||
| 185 | +\begin{frame}{Questions?} | ||||
| 186 | +\contactslide[Prochaine séance : Méthode de comparaison --- Partie 2 (présentation du TP2)] | ||||
| 187 | +\end{frame} | ||||
added
IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/02_Slides/sources/parties/s09_bloc1.tex
+557 −0
@@ -0,0 +1,557 @@ | |||||
| 1 | +% ============================================================================== | ||||
| 2 | +% Séance 9 — Bloc 1 : Techniques avancées d'ajustement (40 min) | ||||
| 3 | +% ============================================================================== | ||||
| 4 | +\bloc{1}{Techniques avancées d'ajustement} | ||||
| 5 | + | ||||
| 6 | +\begin{frame}{Objectifs du bloc 1} | ||||
| 7 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 8 | +\begin{column}{0.56\textwidth} | ||||
| 9 | +À la fin de ce bloc, vous pourrez : | ||||
| 10 | +\begin{itemize} | ||||
| 11 | + \item \textbf{Rappeler} les huit critères et leur cascade (séance 8); | ||||
| 12 | + \item \textbf{Décider} entre un ajustement en \$ et un ajustement en \%, et \textbf{convertir} l'un en l'autre sur la bonne base; | ||||
| 13 | + \item \textbf{Montrer} que l'ordre des ajustements séquentiels change le résultat; | ||||
| 14 | + \item \textbf{Extraire} un ajustement du marché : paires de ventes, revente, régression hédonique, valeur contributive, capitalisation; | ||||
| 15 | + \item \textbf{Calculer} les ajustements net et brut et \textbf{situer} les seuils 15\,\% / 25\,\% à leur juste place. | ||||
| 16 | +\end{itemize} | ||||
| 17 | +\end{column} | ||||
| 18 | +\begin{column}{0.42\textwidth} | ||||
| 19 | +\begin{notebox}[Pourquoi ce bloc] | ||||
| 20 | +\small La séance 8 disait \emph{quoi} ajuster; ce bloc dit \emph{comment chiffrer} un ajustement de façon défendable devant un client, un prêteur ou un tribunal : chaque montant doit venir du \textbf{marché}, pas d'une règle de pouce. | ||||
| 21 | +\end{notebox} | ||||
| 22 | +\end{column} | ||||
| 23 | +\end{columns} | ||||
| 24 | +\end{frame} | ||||
| 25 | + | ||||
| 26 | +\begin{frame}{Rappel : les huit critères et la cascade (séance 8)} | ||||
| 27 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 28 | +\begin{column}{0.60\textwidth} | ||||
| 29 | +\centering | ||||
| 30 | +\begin{tikzpicture}[node distance=1mm, every node/.style={font=\scriptsize}] | ||||
| 31 | +\tikzset{seq/.style={uqoflow, text width=58mm, align=left, fill=uqoBleu!8, minimum height=4.2mm, inner ysep=0.5pt}, | ||||
| 32 | + add/.style={uqoflow, text width=18mm, align=center, fill=uqoVert!10, minimum height=7mm, inner ysep=1pt, font=\tiny}} | ||||
| 33 | +\node[uqoflow, fill=uqoNavy, text=white, text width=58mm, minimum height=4.5mm] (p) {\textbf{Prix de vente du comparable}}; | ||||
| 34 | +\node[seq, below=of p] (s1) {\textbf{1} Droits de propriété transférés}; | ||||
| 35 | +\node[seq, below=of s1] (s2) {\textbf{2} Conditions de financement (\$, équivalence au comptant)}; | ||||
| 36 | +\node[seq, below=of s2] (s3) {\textbf{3} Conditions de vente (\$ ou \%)}; | ||||
| 37 | +\node[seq, below=of s3] (s4) {\textbf{4} Dépenses immédiates après l'achat (\$)}; | ||||
| 38 | +\node[seq, below=of s4] (s5) {\textbf{5} Conditions du marché --- temps (\%)}; | ||||
| 39 | +\node[uqoflow, fill=uqoOr!30, text width=58mm, minimum height=4.5mm, below=of s5] (pat) {\textbf{Prix ajusté transactionnel}}; | ||||
| 40 | +\node[seq, fill=uqoVert!10, below=of pat] (a6) {\textbf{6} Localisation (\%)}; | ||||
| 41 | +\node[seq, fill=uqoVert!10, below=of a6] (a7) {\textbf{7} Caractéristiques physiques, a à h (\$)}; | ||||
| 42 | +\node[seq, fill=uqoVert!10, below=of a7] (a8) {\textbf{8} Composantes non immobilières (\$)}; | ||||
| 43 | +\node[uqoflow, fill=uqoNavy, text=white, text width=58mm, minimum height=5mm, below=of a8] (v) {\textbf{Indication de valeur}}; | ||||
| 44 | +\draw[uqoarrow] (p) -- (s1); \draw[uqoarrow] (s1) -- (s2); \draw[uqoarrow] (s2) -- (s3); | ||||
| 45 | +\draw[uqoarrow] (s3) -- (s4); \draw[uqoarrow] (s4) -- (s5); \draw[uqoarrow] (s5) -- (pat); | ||||
| 46 | +\draw[uqoarrow] (pat) -- (a6); \draw[uqoarrow] (a6) -- (a7); \draw[uqoarrow] (a7) -- (a8); \draw[uqoarrow] (a8) -- (v); | ||||
| 47 | +\node[font=\scriptsize\color{uqoVert}, anchor=west] at ([xshift=1mm]a6.east) {$+$}; | ||||
| 48 | +\node[font=\scriptsize\color{uqoVert}, anchor=west] at ([xshift=1mm]a7.east) {$+$}; | ||||
| 49 | +\node[font=\scriptsize\color{uqoVert}, anchor=west] at ([xshift=1mm]a8.east) {$=$}; | ||||
| 50 | +\node[rotate=90, font=\tiny\color{uqoBleu}, anchor=south] at ([xshift=-2.5mm]s3.west) {séquentiels}; | ||||
| 51 | +\node[rotate=90, font=\tiny\color{uqoVert}, anchor=south] at ([xshift=-2.5mm]a7.west) {additifs}; | ||||
| 52 | +\end{tikzpicture} | ||||
| 53 | +\end{column} | ||||
| 54 | +\begin{column}{0.38\textwidth} | ||||
| 55 | +\begin{defbox}[Deux familles, deux logiques] | ||||
| 56 | +\small | ||||
| 57 | +\textbf{Transactionnels (1 à 5)} : \textbf{en séquence}, chacun sur le prix courant issu du précédent.\\[2pt] | ||||
| 58 | +\textbf{De propriété (6 à 8)} : chacun sur le \textbf{prix ajusté transactionnel}, puis \textbf{additionnés}. | ||||
| 59 | +\end{defbox} | ||||
| 60 | +\begin{notebox}[Doctrine] | ||||
| 61 | +\small Neuf éléments (éd. canadienne, UBC); dix dans la 15\textsuperscript{e} éd. américaine selon des sources secondaires (non vérifié dans l'ouvrage); le cours en retient huit. | ||||
| 62 | +\end{notebox} | ||||
| 63 | +\src{UBC BUSI 330 (2005); Appraisal Institute (2020)} | ||||
| 64 | +\end{column} | ||||
| 65 | +\end{columns} | ||||
| 66 | +\end{frame} | ||||
| 67 | + | ||||
| 68 | +\begin{frame}{La règle cardinale : on ajuste le comparable, jamais le sujet} | ||||
| 69 | +\begin{defbox}[Principe fondamental] | ||||
| 70 | +Aucun comparable n'est identique au sujet. Les \textbf{ajustements} transforment le prix de vente d'un comparable pour refléter ce qu'il aurait valu \textbf{s'il avait été identique} au sujet à la date d'évaluation. | ||||
| 71 | +\end{defbox} | ||||
| 72 | +\begin{importbox}[Règle cardinale] | ||||
| 73 | +On ajuste toujours \textbf{le comparable vers le sujet}, jamais l'inverse. | ||||
| 74 | +\begin{itemize} | ||||
| 75 | + \item Comparable \textbf{supérieur} au sujet $\rightarrow$ ajustement \textbf{négatif} (on retire) | ||||
| 76 | + \item Comparable \textbf{inférieur} au sujet $\rightarrow$ ajustement \textbf{positif} (on ajoute) | ||||
| 77 | +\end{itemize} | ||||
| 78 | +\end{importbox} | ||||
| 79 | +\vspace{1mm} | ||||
| 80 | +\small Mnémonique : \og{}Que vaudrait \emph{ce} comparable s'il était \emph{mon} sujet?\fg{} --- la question se pose comparable par comparable, critère par critère.\\ | ||||
| 81 | +\src{règle de doctrine; UBC BUSI 330 (2005); Appraisal Institute (2020)} | ||||
| 82 | +\end{frame} | ||||
| 83 | + | ||||
| 84 | +\begin{frame}{Ajustement en dollars ou en pourcentage : quand?} | ||||
| 85 | +\begin{center} | ||||
| 86 | +\footnotesize | ||||
| 87 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{46mm} >{\raggedright\arraybackslash}p{34mm} >{\raggedright\arraybackslash}p{56mm}@{}} | ||||
| 88 | +\toprule | ||||
| 89 | +\textbf{Nature de l'écart} & \textbf{Forme recommandée} & \textbf{Exemples} \\ | ||||
| 90 | +\midrule | ||||
| 91 | +Effet \textbf{proportionnel au prix} (le marché entier bouge; un secteur vaut \og{}x\,\% de plus\fg{}) & \textbf{Pourcentage} du prix courant & Temps (0,17\,\%/mois); localisation ($\pm$5\,\%); vente pressée ($-$4\,\%) \\ | ||||
| 92 | +\addlinespace | ||||
| 93 | +\textbf{Composante discrète}, dont la valeur ne dépend pas du prix de la maison & \textbf{Dollars} & Garage (15~000 / 30~000~\$); sous-sol fini (20~000~\$); salle de bains (12~000~\$); toiture (15~000~\$); inclusions \\ | ||||
| 94 | +\addlinespace | ||||
| 95 | +\textbf{Unité continue} mesurée par le marché & \textbf{Dollars par unité} & Aire (150~\$/\pisq); terrain (6~\$/\pisq au-delà de 1~000~\pisq); âge (2~000~\$/an) \\ | ||||
| 96 | +\bottomrule | ||||
| 97 | +\end{tabular} | ||||
| 98 | +\end{center} | ||||
| 99 | +\begin{notebox}[Repère doctrinal] | ||||
| 100 | +\small Le pourcentage convient \og{}aux ajustements de marché (temps) et de localisation\fg{}; le dollar \og{}aux caractéristiques physiques, à la motivation et au financement\fg{}. Le choix dépend de la \textbf{nature de l'élément}, non de la commodité du calcul. | ||||
| 101 | +\end{notebox} | ||||
| 102 | +\src{UBC BUSI 330, leçon 8 (2005); convention du cours pour les montants} | ||||
| 103 | +\end{frame} | ||||
| 104 | + | ||||
| 105 | +\begin{frame}{Convertir un pourcentage en dollars : la base compte} | ||||
| 106 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 107 | +\begin{column}{0.50\textwidth} | ||||
| 108 | +\begin{exbox}[Conversion] | ||||
| 109 | +Localisation à \textbf{3\,\%} sur un comparable dont le prix ajusté transactionnel est de 420~000~\$ : | ||||
| 110 | +\[ 420~000 \times 0{,}03 = \mathbf{12~600~\$} \] | ||||
| 111 | +Le même 3\,\% sur 300~000~\$ ne vaut que 9~000~\$ : un \% n'a de sens qu'avec \textbf{sa base}. | ||||
| 112 | +\end{exbox} | ||||
| 113 | +\begin{notebox}[Sens de la comparaison] | ||||
| 114 | +\small Comparable à 100~000~\$, sujet 5\,\% supérieur : $100~000 \times 1{,}05 = 105~000~\$$; \og{}le comparable vaut 5\,\% de moins\fg{} donnerait $100~000 / 0{,}95 = 105~263~\$$. Convention : \textbf{comparable $\rightarrow$ sujet}, multiplication. | ||||
| 115 | +\end{notebox} | ||||
| 116 | +\end{column} | ||||
| 117 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 118 | +\erreur{Appliquer le pourcentage sur la \textbf{mauvaise base} : temps et localisation se calculent sur le \textbf{prix courant} de la cascade, jamais sur le prix de vente brut ni sur le prix déjà ajusté pour la propriété.} | ||||
| 119 | +\question{Un comparable vendu 400~000~\$ reçoit $-$10~000~\$ pour un solde de prix de vente avantageux, puis $+$2\,\% pour le temps. Sur quelle base s'applique le 2\,\%?} | ||||
| 120 | +\src{UBC BUSI 330 (2005); exemple pédagogique du cours} | ||||
| 121 | +\end{column} | ||||
| 122 | +\end{columns} | ||||
| 123 | +\end{frame} | ||||
| 124 | + | ||||
| 125 | +\begin{frame}{Ajustements séquentiels : l'ordre change le résultat} | ||||
| 126 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 127 | +\begin{column}{0.54\textwidth} | ||||
| 128 | +\begin{exbox}[Démonstration --- 400~000~\$, financement $-$10~000~\$, temps $+$2\,\%] | ||||
| 129 | +\footnotesize | ||||
| 130 | +\begin{tabular}{@{}p{46mm} r@{}} | ||||
| 131 | +\toprule | ||||
| 132 | +\textbf{Séquence de la doctrine} (financement, puis temps) & \\ | ||||
| 133 | +400~000 $-$ 10~000 & 390~000 \\ | ||||
| 134 | +390~000 $\times$ 1,02 & \textbf{397~800~\$} \\ | ||||
| 135 | +\midrule | ||||
| 136 | +\textbf{Ordre inversé} (temps, puis financement) & \\ | ||||
| 137 | +400~000 $\times$ 1,02 & 408~000 \\ | ||||
| 138 | +408~000 $-$ 10~000 & \textbf{398~000~\$} \\ | ||||
| 139 | +\midrule | ||||
| 140 | +\textbf{Simple addition} ($-$10~000 $+$ 2\,\% de 400~000) & \textbf{398~000~\$} \\ | ||||
| 141 | +\bottomrule | ||||
| 142 | +\end{tabular} | ||||
| 143 | +\\[3pt] | ||||
| 144 | +\small Écart : \uqoalert{200~\$} --- modeste ici, mais il rend les grilles \textbf{non comparables entre elles}. | ||||
| 145 | +\end{exbox} | ||||
| 146 | +\end{column} | ||||
| 147 | +\begin{column}{0.44\textwidth} | ||||
| 148 | +\begin{importbox}[Pourquoi l'ordre importe] | ||||
| 149 | +\small Un ajustement en \% \textbf{multiplie} le prix courant : tout ce qui le précède en change la base. Deux ajustements en \$ consécutifs (étapes 1 à 4) commutent; dès qu'un \% intervient (temps, localisation, vente pressée), la \textbf{séquence} devient une règle. | ||||
| 150 | +\end{importbox} | ||||
| 151 | +\begin{notebox}[Doctrine] | ||||
| 152 | +\small \og{}Tous les comparables doivent être ajustés \textbf{dans la même séquence}; changer l'ordre pour chaque comparable produit des estimations incorrectes.\fg{} | ||||
| 153 | +\end{notebox} | ||||
| 154 | +\src{UBC BUSI 330, leçon 8 (2005); calculs vérifiés, dossier de la séance} | ||||
| 155 | +\end{column} | ||||
| 156 | +\end{columns} | ||||
| 157 | +\end{frame} | ||||
| 158 | + | ||||
| 159 | +\begin{frame}{Passerelle vers la grille du TP2} | ||||
| 160 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 161 | +\begin{column}{0.52\textwidth} | ||||
| 162 | +Le gabarit Excel du TP2 enchaîne trois lignes transactionnelles : \textbf{conditions de vente}, \textbf{financement}, \textbf{temps}. | ||||
| 163 | +\begin{itemize} | ||||
| 164 | + \item Les deux premières sont des montants en \textbf{dollars} (ou nuls) : entre elles, l'ordre est \textbf{sans effet} --- et il l'est a fortiori quand l'une est nulle, ce qui est le cas habituel. | ||||
| 165 | + \item Le \textbf{temps} est un \textbf{pourcentage} : il vient \textbf{en dernier} des transactionnels et s'applique sur le prix déjà corrigé. | ||||
| 166 | + \item Les ajustements de propriété (localisation, physique, non immobilier) sont calculés sur ce \textbf{prix ajusté transactionnel} puis additionnés. | ||||
| 167 | +\end{itemize} | ||||
| 168 | +\end{column} | ||||
| 169 | +\begin{column}{0.46\textwidth} | ||||
| 170 | +\begin{exbox}[Même logique dans l'atelier de ce soir] | ||||
| 171 | +\small C1 : 410~000~\$ $\rightarrow$ financement $-$8~170~\$ (en \$) $\rightarrow$ temps $+$0,17\,\%/mois $\times$ 9 mois sur \textbf{401~830~\$} (pas sur 410~000~\$) $\rightarrow$ 407~978~\$. Si l'on applique le temps d'abord : 408~103~\$, soit 125~\$ d'écart. | ||||
| 172 | +\end{exbox} | ||||
| 173 | +\question{Dans la cascade, un ajustement pour une \textbf{toiture à refaire} (dépense après achat) se fait-il avant ou après le temps? Pourquoi?} | ||||
| 174 | +\end{column} | ||||
| 175 | +\end{columns} | ||||
| 176 | +\end{frame} | ||||
| 177 | + | ||||
| 178 | +\begin{frame}{Analyse par paires : le principe} | ||||
| 179 | +\begin{defbox}[Analyse par paires (\textit{paired sales analysis})] | ||||
| 180 | +Deux ventes \textbf{identiques en tous points sauf un} isolent la contribution de cet élément : la différence de prix est l'ajustement cherché. Le MEFQ parle de \og{}paires de ventes\fg{} dont \og{}les immeubles sont identiques en tous points, excepté pour la variable à mesurer\fg{}. | ||||
| 181 | +\end{defbox} | ||||
| 182 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 183 | +\begin{column}{0.50\textwidth} | ||||
| 184 | +\uqotitle{Conditions de validité :} | ||||
| 185 | +\begin{itemize} | ||||
| 186 | + \item \textbf{Toutes choses égales} : même type, même qualité, même état; | ||||
| 187 | + \item \textbf{Même date} (ou prix ramenés à la même date); | ||||
| 188 | + \item \textbf{Même marché} : même secteur, même segment d'acheteurs; | ||||
| 189 | + \item Ventes \textbf{vérifiées} (libres, sans lien de dépendance). | ||||
| 190 | +\end{itemize} | ||||
| 191 | +\end{column} | ||||
| 192 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 193 | +\begin{notebox}[Doctrine] | ||||
| 194 | +\small \og{}L'analyse par paires est la meilleure option parce qu'elle reflète le comportement du marché \ldots{} elle convient surtout aux \textbf{gros} ajustements : taille, finition du sous-sol, garage.\fg{} | ||||
| 195 | +\end{notebox} | ||||
| 196 | +\src{MAMH, MEFQ 2026, partie 3C; UBC BUSI 330 (2005); Dunn (2010)} | ||||
| 197 | +\end{column} | ||||
| 198 | +\end{columns} | ||||
| 199 | +\end{frame} | ||||
| 200 | + | ||||
| 201 | +\begin{frame}{Trois paires chiffrées (Hull et Aylmer, 2026)} | ||||
| 202 | +\begin{center} | ||||
| 203 | +\small | ||||
| 204 | +\begin{tabular}{@{}l l r r r r@{}} | ||||
| 205 | +\toprule | ||||
| 206 | +\textbf{Élément isolé} & \textbf{Paire} & \textbf{Vente A (\$)} & \textbf{Vente B (\$)} & \textbf{Écart (\$)} & \textbf{Écart (\%)} \\ | ||||
| 207 | +\midrule | ||||
| 208 | +Garage double vs simple & A double / B simple & 452~000 & 437~000 & \textbf{15~000} & 3,4 \\ | ||||
| 209 | +Localisation Aylmer vs Hull & A Aylmer / B Hull & 472~000 & 449~000 & \textbf{23~000} & \textbf{5,1} \\ | ||||
| 210 | +Sous-sol aménagé vs non & A aménagé / B non & 441~000 & 421~000 & \textbf{20~000} & 4,8 \\ | ||||
| 211 | +\bottomrule | ||||
| 212 | +\end{tabular} | ||||
| 213 | +\end{center} | ||||
| 214 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 215 | +\begin{column}{0.50\textwidth} | ||||
| 216 | +\begin{exbox}[Lecture] | ||||
| 217 | +\small Garage et sous-sol sont des composantes \textbf{discrètes} : on retient l'écart en \textbf{dollars} (15~000 et 20~000~\$). La localisation agit sur \textbf{tout} le prix : on retient le \textbf{pourcentage} (5,1\,\% $\approx$ \textbf{5\,\%}). Ces trois paires alimentent le catalogue du cours. | ||||
| 218 | +\end{exbox} | ||||
| 219 | +\end{column} | ||||
| 220 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 221 | +\begin{notebox}[Cohérence avec le marché observé] | ||||
| 222 | +\small Centris, T3 2026 : médiane unifamiliale Hull 475~000~\$, Aylmer 530~750~\$ --- un écart de secteur bien réel, que la paire ramène à 5\,\% \textbf{à qualité égale}. | ||||
| 223 | +\end{notebox} | ||||
| 224 | +\src{paires : données pédagogiques (calculs vérifiés, dossier de la séance); médianes : Centris, T3 2026} | ||||
| 225 | +\end{column} | ||||
| 226 | +\end{columns} | ||||
| 227 | +\end{frame} | ||||
| 228 | + | ||||
| 229 | +\begin{frame}{Analyse par paires : limites et précautions} | ||||
| 230 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 231 | +\begin{column}{0.50\textwidth} | ||||
| 232 | +\uqotitle{Limites :} | ||||
| 233 | +\begin{itemize} | ||||
| 234 | + \item Les \textbf{paires parfaites sont rares} : deux ventes diffèrent presque toujours par plus d'un élément; | ||||
| 235 | + \item \textbf{Bruit} : une seule paire mélange l'effet cherché et l'aléa des négociations; le MEFQ rappelle que l'analyse par paires \og{}est limitée à un très petit nombre d'observations\fg{}; | ||||
| 236 | + \item \textbf{Paires multiples} : il faut parfois ajuster d'abord les autres écarts (temps, aire) pour isoler l'élément --- la paire devient alors \og{}impure\fg{}; | ||||
| 237 | + \item Le résultat est \textbf{local} : 15~000~\$ pour un garage à Hull ne vaut pas pour Montréal. | ||||
| 238 | +\end{itemize} | ||||
| 239 | +\end{column} | ||||
| 240 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 241 | +\erreur{Conclure d'\textbf{une seule paire}. Bonne pratique : plusieurs paires, une \textbf{fourchette} (p.~ex. garage 12~000--18~000~\$), puis un montant retenu et \textbf{justifié}; recouper avec une autre technique (régression, coût déprécié).} | ||||
| 242 | +\question{Vente A (garage double, 2024) 452~000~\$ et vente B (garage simple, 2026) 437~000~\$ : que faut-il faire \textbf{avant} de lire l'écart?} | ||||
| 243 | +\end{column} | ||||
| 244 | +\end{columns} | ||||
| 245 | +\end{frame} | ||||
| 246 | + | ||||
| 247 | +\begin{frame}{Revente d'un même immeuble : extraire l'ajustement de temps} | ||||
| 248 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 249 | +\begin{column}{0.52\textwidth} | ||||
| 250 | +\begin{exbox}[Revente à Hull] | ||||
| 251 | +\footnotesize | ||||
| 252 | +\begin{tabular}{@{}p{47mm} r@{}} | ||||
| 253 | +\toprule | ||||
| 254 | +Vente, 1\textsuperscript{er} novembre 2024 & 410~000~\$ \\ | ||||
| 255 | +Revente, 1\textsuperscript{er} novembre 2026 (sans travaux) & 426~600~\$ \\ | ||||
| 256 | +\midrule | ||||
| 257 | +Variation sur 24 mois & $+$4,05\,\% \\ | ||||
| 258 | +\textbf{Annuel composé} : $(1{,}0405)^{1/2}-1$ & \textbf{2,0\,\%/an} \\ | ||||
| 259 | +\textbf{Mensuel simple} : $4{,}05 / 24$ & \textbf{0,17\,\%/mois} \\ | ||||
| 260 | +\bottomrule | ||||
| 261 | +\end{tabular} | ||||
| 262 | +\\[3pt] | ||||
| 263 | +\small D'où la \textbf{convention du cours et du TP2} : $+$0,17\,\%/mois, prorata simple sur le prix courant (séance 8). | ||||
| 264 | +\end{exbox} | ||||
| 265 | +\end{column} | ||||
| 266 | +\begin{column}{0.46\textwidth} | ||||
| 267 | +\begin{importbox}[Le taux s'extrait à la date d'évaluation] | ||||
| 268 | +\small Cette convention a été fixée en août 2026 sur l'APCIQ du T2. Or le T3 2026 montre un \textbf{recul} : RMR de Gatineau, ventes $-$12\,\%, inscriptions $+$42\,\%, médiane unifamiliale $-$3\,\% sur un an; Hull 475~000~\$ ($-$5\,\%). Un évaluateur au 1\textsuperscript{er} novembre 2026 testerait donc aussi \textbf{0\,\%} et \textbf{$-$0,25\,\%/mois} : c'est l'objet de l'analyse de sensibilité du bloc 3. | ||||
| 269 | +\end{importbox} | ||||
| 270 | +\small Autres sources du taux : médianes trimestrielles, indices (IPLN : Ottawa--Gatineau partie Québec $+$0,3\,\% sur un an en sept. 2026).\\ | ||||
| 271 | +\src{APCIQ/CIO (14 oct. 2026); Centris Hull T3 2026; Statistique Canada, tableau 18-10-0205-01} | ||||
| 272 | +\end{column} | ||||
| 273 | +\end{columns} | ||||
| 274 | +\end{frame} | ||||
| 275 | + | ||||
| 276 | +\begin{frame}{Régression hédonique (1/4) : le modèle} | ||||
| 277 | +\begin{defbox}[Modèle hédonique à une variable] | ||||
| 278 | +\vspace{-4pt} | ||||
| 279 | +\[ P_i \;=\; \beta_0 \;+\; \beta_1\,\text{aire}_i \;+\; \varepsilon_i \qquad i = 1,\dots,n \] | ||||
| 280 | +\vspace{-8pt} | ||||
| 281 | +\begin{itemize} | ||||
| 282 | + \item $P_i$ : prix de vente de la vente $i$ (déjà ramené à la date d'évaluation); | ||||
| 283 | + \item $\text{aire}_i$ : aire habitable en \pisq; | ||||
| 284 | + \item $\beta_1$ : \textbf{prix implicite marginal} d'un pied carré --- c'est l'ajustement unitaire cherché; | ||||
| 285 | + \item $\beta_0$ : constante (valeur \og{}hors aire\fg{} : terrain, garage moyen, etc.); | ||||
| 286 | + \item $\varepsilon_i$ : tout ce que le modèle n'explique pas (état, rue, négociation). | ||||
| 287 | +\end{itemize} | ||||
| 288 | +\end{defbox} | ||||
| 289 | +\begin{notebox}[Lien avec la grille] | ||||
| 290 | +\small La grille est une version \textbf{manuelle} du modèle hédonique : chaque ligne est un $\beta_k$ appliqué à l'écart $X_k^{\text{sujet}} - X_k^{\text{comp}}$ (comparable supérieur $\rightarrow$ ajustement négatif). Fondement : Rosen (1974). | ||||
| 291 | +\end{notebox} | ||||
| 292 | +\src{Rosen (1974); Colwell, Cannaday et Wu (1983); Isakson (2002)} | ||||
| 293 | +\end{frame} | ||||
| 294 | + | ||||
| 295 | +\begin{frame}{Régression hédonique (2/4) : les données} | ||||
| 296 | +\small Douze ventes d'unifamiliales de Hull (2026), prix ramenés au 1\textsuperscript{er} novembre 2026, garage double et sous-sol fini partout : | ||||
| 297 | +\begin{center} | ||||
| 298 | +\scriptsize | ||||
| 299 | +\begin{tabular}{@{}l *{6}{r}@{}} | ||||
| 300 | +\toprule | ||||
| 301 | +\textbf{Vente} & 1 & 2 & 3 & 4 & 5 & 6 \\ | ||||
| 302 | +\midrule | ||||
| 303 | +Aire (\pisq) & 1~050 & 1~100 & 1~120 & 1~150 & 1~180 & 1~200 \\ | ||||
| 304 | +Prix (\$) & 398~500 & 421~500 & 414~000 & 433~500 & 419~500 & 432~000 \\ | ||||
| 305 | +\midrule | ||||
| 306 | +\textbf{Vente} & 7 & 8 & 9 & 10 & 11 & 12 \\ | ||||
| 307 | +\midrule | ||||
| 308 | +Aire (\pisq) & 1~220 & 1~250 & 1~280 & 1~300 & 1~350 & 1~400 \\ | ||||
| 309 | +Prix (\$) & 442~500 & 426~500 & 446~000 & 442~000 & 459~500 & 454~500 \\ | ||||
| 310 | +\bottomrule | ||||
| 311 | +\end{tabular} | ||||
| 312 | +\end{center} | ||||
| 313 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 314 | +\begin{column}{0.50\textwidth} | ||||
| 315 | +\uqotitle{Ce que l'on cherche :} | ||||
| 316 | +\small | ||||
| 317 | +\begin{itemize} | ||||
| 318 | + \item La \textbf{pente} $\hat\beta_1$ : ce que le marché paie, en moyenne, pour un pied carré de plus; | ||||
| 319 | + \item La \textbf{qualité de l'ajustement} ($R^2$) et la \textbf{précision} de la pente ($t$); | ||||
| 320 | + \item L'\textbf{erreur typique} d'une prédiction ($\sigma$ des résidus). | ||||
| 321 | +\end{itemize} | ||||
| 322 | +\end{column} | ||||
| 323 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 324 | +\question{La vente 8 (1~250~\pisq, 426~500~\$) vous semble-t-elle \og{}dans la tendance\fg{}? Qu'est-ce qui pourrait l'expliquer?} | ||||
| 325 | +\src{données pédagogiques (calculs vérifiés, dossier de la séance)} | ||||
| 326 | +\end{column} | ||||
| 327 | +\end{columns} | ||||
| 328 | +\end{frame} | ||||
| 329 | + | ||||
| 330 | +\begin{frame}{Régression hédonique (3/4) : nuage de points et droite estimée} | ||||
| 331 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 332 | +\begin{column}{0.58\textwidth} | ||||
| 333 | +\centering | ||||
| 334 | +\begin{tikzpicture} | ||||
| 335 | +\begin{axis}[width=\textwidth, height=60mm, xlabel={Aire habitable (\pisq)}, ylabel={Prix ramené au 1\textsuperscript{er} nov. 2026 (k\$)}, | ||||
| 336 | + xmin=1000, xmax=1450, ymin=385, ymax=475, grid=major, grid style={uqoGrisClair!60}, | ||||
| 337 | + legend pos=south east, legend cell align=left] | ||||
| 338 | +\addplot[only marks, mark=*, mark size=1.8pt, uqoBleu] table[row sep=\\, x=a, y expr=\thisrow{p}/1000] {a p\\ 1050 398500\\ 1100 421500\\ 1120 414000\\ 1150 433500\\ 1180 419500\\ 1200 432000\\ 1220 442500\\ 1250 426500\\ 1280 446000\\ 1300 442000\\ 1350 459500\\ 1400 454500\\}; | ||||
| 339 | +\addlegendentry{12 ventes (Hull, 2026)} | ||||
| 340 | +\addplot[uqoOr, very thick, domain=1000:1450, samples=2] {(247673 + 151.91*x)/1000}; | ||||
| 341 | +\addlegendentry{$\hat P = 247~673 + 151{,}91\,\text{aire}$} | ||||
| 342 | +\end{axis} | ||||
| 343 | +\end{tikzpicture} | ||||
| 344 | +\end{column} | ||||
| 345 | +\begin{column}{0.40\textwidth} | ||||
| 346 | +\begin{exbox}[Résultats de l'estimation ($n = 12$)] | ||||
| 347 | +\small | ||||
| 348 | +\begin{tabular}{@{}l r@{}} | ||||
| 349 | +$\hat\beta_0$ & 247~673~\$ \\ | ||||
| 350 | +$\hat\beta_1$ & \textbf{151,91~\$/\pisq} \\ | ||||
| 351 | +Écart-type de $\hat\beta_1$ & 22,99 \\ | ||||
| 352 | +Statistique $t$ & 6,61 \\ | ||||
| 353 | +$R^2$ & \textbf{0,81} \\ | ||||
| 354 | +$\sigma$ des résidus & 7~972~\$ \\ | ||||
| 355 | +\end{tabular} | ||||
| 356 | +\end{exbox} | ||||
| 357 | +\begin{notebox}[Lecture] | ||||
| 358 | +\small Un pied carré vaut en moyenne \textbf{152~\$} (catalogue : \textbf{150~\$/\pisq}). Pente \textbf{significative} ($t = 6{,}61$); $R^2 = 0{,}81$. | ||||
| 359 | +\end{notebox} | ||||
| 360 | +\end{column} | ||||
| 361 | +\end{columns} | ||||
| 362 | +\end{frame} | ||||
| 363 | + | ||||
| 364 | +\begin{frame}{Régression hédonique (4/4) : conditions, limites, modèles automatisés} | ||||
| 365 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 366 | +\begin{column}{0.50\textwidth} | ||||
| 367 | +\uqotitle{Conditions d'une estimation crédible :} | ||||
| 368 | +\small | ||||
| 369 | +\begin{itemize} | ||||
| 370 | + \item \textbf{Observations} : nettement plus de ventes que de variables (degrés de liberté $n - k - 1$); 12 ventes pour 1 variable, oui; 12 ventes pour 8 variables, non; | ||||
| 371 | + \item \textbf{Colinéarité} : aire et chambres bougent ensemble; leurs effets deviennent indissociables (même risque de \textbf{double comptage} que dans la grille); | ||||
| 372 | + \item \textbf{Variables omises} : état, rue, vue se retrouvent dans $\varepsilon$ et peuvent biaiser $\hat\beta_1$; | ||||
| 373 | + \item \textbf{Hétérogénéité spatiale} : un $\beta$ moyen sur Gatineau masque les sous-marchés (Hull, Aylmer); d'où les modèles spatiaux et les comparables de proximité. | ||||
| 374 | +\end{itemize} | ||||
| 375 | +\end{column} | ||||
| 376 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 377 | +\begin{notebox}[Avantages / limites] | ||||
| 378 | +\small \textbf{Avantages} : objectif, multivarié, mesure de précision. \textbf{Limites} : données nombreuses et propres, expertise, extrapolation. | ||||
| 379 | +\end{notebox} | ||||
| 380 | +\begin{notebox}[Et les modèles automatisés (AVM)?] | ||||
| 381 | +\small Les AVM par apprentissage automatique sont précis (Santiago : MAPE 10\,\%, $R^2$ 0,95), mais leurs explications peuvent être biaisées et leur incertitude doit être mesurée; CUSPAP 2026 (9.8.9) encadre leur usage. Aucune étude québécoise revue par les pairs n'a comparé AVM et comparables. | ||||
| 382 | +\end{notebox} | ||||
| 383 | +\src{Sirmans et al. (2005); Des Rosiers et al. (2000); Tapia et al. (2025); Krause et al. (2020); CUSPAP 2026} | ||||
| 384 | +\end{column} | ||||
| 385 | +\end{columns} | ||||
| 386 | +\end{frame} | ||||
| 387 | + | ||||
| 388 | +\begin{frame}{Valeur contributive : ce que le marché paie, pas ce que cela a coûté} | ||||
| 389 | +\begin{defbox}[Principe de contribution] | ||||
| 390 | +La valeur d'une composante est ce qu'elle \textbf{ajoute à la valeur de l'ensemble}, mesurée par le marché --- non son coût de construction ni son coût de remplacement. | ||||
| 391 | +\end{defbox} | ||||
| 392 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 393 | +\begin{column}{0.50\textwidth} | ||||
| 394 | +\begin{center} | ||||
| 395 | +\small | ||||
| 396 | +\footnotesize | ||||
| 397 | +\begin{tabular}{@{}l r r@{}} | ||||
| 398 | +\toprule | ||||
| 399 | +\textbf{Composante} & \textbf{Coût (\$)} & \textbf{Contrib. (\$)} \\ | ||||
| 400 | +\midrule | ||||
| 401 | +Piscine creusée & 22~000--50~000 & \textbf{25~000} \\ | ||||
| 402 | +Garage (vs aucun) & $\approx$ 50~000 & \textbf{30~000} \\ | ||||
| 403 | +Garage double (vs simple) & --- & \textbf{15~000} \\ | ||||
| 404 | +\bottomrule | ||||
| 405 | +\end{tabular} | ||||
| 406 | +\end{center} | ||||
| 407 | +\small Le second garage ajoute moitié moins que le premier : la contribution \textbf{marginale} décroît. C'est pourquoi l'atelier retient 15~000~\$ (simple $\rightarrow$ double) alors que des fourchettes de pratique pour un \og{}garage double\fg{} (25~000 à 40~000~\$, approximation non sourcée) mesurent autre chose (double vs aucun). | ||||
| 408 | +\end{column} | ||||
| 409 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 410 | +\erreur{Ajuster au \textbf{coût} (\og{}la piscine a coûté 45~000~\$, donc $+$45~000~\$\fg{}). Le MEFQ est explicite : les rajustements \og{}fondés sur des coûts de construction sont à éviter\fg{}. Le coût \textbf{déprécié} n'est qu'un plafond de vraisemblance.} | ||||
| 411 | +\question{Une cuisine rénovée pour 60~000~\$ ajoute-t-elle 60~000~\$ à la valeur? Comment le vérifier?} | ||||
| 412 | +\src{conventions du TP2 reprises dans la recherche (coûts); MAMH, MEFQ 2026, partie 3C} | ||||
| 413 | +\end{column} | ||||
| 414 | +\end{columns} | ||||
| 415 | +\end{frame} | ||||
| 416 | + | ||||
| 417 | +\begin{frame}{Capitalisation d'une différence de loyer et convergence des techniques} | ||||
| 418 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 419 | +\begin{column}{0.50\textwidth} | ||||
| 420 | +\begin{defbox}[Capitalisation de la différence de loyer] | ||||
| 421 | +Si une composante procure un \textbf{loyer supplémentaire}, sa contribution est la valeur actuelle de ce loyer : | ||||
| 422 | +\[ V = \frac{\text{loyer annuel}}{\text{taux}} = \frac{150 \times 12}{0{,}07} = \mathbf{25~714~\$} \] | ||||
| 423 | +pour un garage loué 150~\$/mois, capitalisé à 7\,\% (hypothèse pédagogique). | ||||
| 424 | +\end{defbox} | ||||
| 425 | +\small Le résultat (25~714~\$) est \textbf{du même ordre de grandeur} que la contribution tirée des paires (30~000~\$ pour un garage vs aucun) : deux techniques indépendantes qui se recoupent. | ||||
| 426 | +\end{column} | ||||
| 427 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 428 | +\begin{notebox}[Bonne pratique] | ||||
| 429 | +Utiliser \textbf{plusieurs techniques} pour valider un même ajustement : la convergence des résultats renforce la crédibilité. | ||||
| 430 | +\end{notebox} | ||||
| 431 | +\begin{center} | ||||
| 432 | +\small | ||||
| 433 | +\begin{tabular}{@{}l l@{}} | ||||
| 434 | +\toprule | ||||
| 435 | +\textbf{Technique} & \textbf{Convient à} \\ | ||||
| 436 | +\midrule | ||||
| 437 | +Paires de ventes & gros écarts discrets \\ | ||||
| 438 | +Revente, indices & temps \\ | ||||
| 439 | +Régression & aire, variables continues \\ | ||||
| 440 | +Coût déprécié & plafond de vraisemblance \\ | ||||
| 441 | +Capitalisation de loyer & composantes louables \\ | ||||
| 442 | +Analyse graphique & tendance d'une variable \\ | ||||
| 443 | +\bottomrule | ||||
| 444 | +\end{tabular} | ||||
| 445 | +\end{center} | ||||
| 446 | +\src{UBC BUSI 330 (2005), techniques de quantification} | ||||
| 447 | +\end{column} | ||||
| 448 | +\end{columns} | ||||
| 449 | +\end{frame} | ||||
| 450 | + | ||||
| 451 | +\begin{frame}{Ajustements qualitatifs : classement et encadrement (\textit{bracketing})} | ||||
| 452 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 453 | +\begin{column}{0.50\textwidth} | ||||
| 454 | +\begin{defbox}[Ajustements qualitatifs] | ||||
| 455 | +\begin{itemize} | ||||
| 456 | + \item Notation par \textbf{classement} : supérieur, similaire, inférieur | ||||
| 457 | + \item Utilisés quand les données sont insuffisantes pour quantifier | ||||
| 458 | + \item Complètent les ajustements quantitatifs | ||||
| 459 | + \item Utiles pour la réconciliation finale | ||||
| 460 | +\end{itemize} | ||||
| 461 | +\end{defbox} | ||||
| 462 | +\uqotitle{Échelle typique :} | ||||
| 463 | +\begin{center} | ||||
| 464 | +\small | ||||
| 465 | +\begin{tabular}{@{}c l c l@{}} | ||||
| 466 | +\textbf{++} & très supérieur & \textbf{--} & inférieur \\ | ||||
| 467 | +\textbf{+} & supérieur & \textbf{-{}-} & très inférieur \\ | ||||
| 468 | +\textbf{=} & similaire & & \\ | ||||
| 469 | +\end{tabular} | ||||
| 470 | +\end{center} | ||||
| 471 | +\end{column} | ||||
| 472 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 473 | +\begin{exbox}[Encadrement (\textit{bracketing})] | ||||
| 474 | +\small Quand on ne peut chiffrer un élément (vue, prestige de la rue), on classe les comparables : les \textbf{globalement supérieurs} bornent la valeur par le haut, les \textbf{inférieurs} par le bas. Trois supérieurs à 452~000, 455~000 et 460~000~\$ et deux inférieurs à 438~000 et 441~000~\$ \textbf{encadrent} le sujet entre 441~000 et 452~000~\$. | ||||
| 475 | +\end{exbox} | ||||
| 476 | +\begin{notebox}[Quand y recourir] | ||||
| 477 | +\small Marché mince, biens atypiques, ou pour \textbf{vérifier} qu'une grille place bien le sujet \emph{entre} ses comparables supérieurs et inférieurs. | ||||
| 478 | +\end{notebox} | ||||
| 479 | +\src{UBC BUSI 330 (2005), analyse qualitative} | ||||
| 480 | +\end{column} | ||||
| 481 | +\end{columns} | ||||
| 482 | +\end{frame} | ||||
| 483 | + | ||||
| 484 | +\begin{frame}{Ajustements net et brut : définitions} | ||||
| 485 | +\begin{defbox}[Ajustement net et ajustement brut] | ||||
| 486 | +\begin{itemize} | ||||
| 487 | + \item \textbf{Net} $=$ somme \textbf{algébrique} de tous les ajustements (les signes se compensent) : mesure l'\textbf{écart global} comparable--sujet. | ||||
| 488 | + \item \textbf{Brut} $=$ somme des \textbf{valeurs absolues} : mesure le \textbf{volume} de corrections, donc l'incertitude accumulée. | ||||
| 489 | + \item Les deux s'expriment \textbf{en pourcentage du prix de vente} du comparable. | ||||
| 490 | +\end{itemize} | ||||
| 491 | +\end{defbox} | ||||
| 492 | +\begin{importbox}[Convention du cours et du TP2 : \emph{tous} les ajustements] | ||||
| 493 | +Net et brut incluent les ajustements \textbf{transactionnels} (financement, dépenses après achat, \textbf{temps}) \emph{et} de propriété. Un comparable vendu il y a 18 mois en marché volatil est moins fiable qu'une vente du mois dernier : le temps doit compter. | ||||
| 494 | +\end{importbox} | ||||
| 495 | +\begin{exbox}[Formules] | ||||
| 496 | +$\text{Net}\,\% = \sum_k a_k \,/\, P_{\text{vente}}$ \qquad\qquad $\text{Brut}\,\% = \sum_k |a_k| \,/\, P_{\text{vente}}$ | ||||
| 497 | +\end{exbox} | ||||
| 498 | +\end{frame} | ||||
| 499 | + | ||||
| 500 | +\begin{frame}{D'où viennent les seuils \og{}net 15\,\% / brut 25\,\%\fg{}?} | ||||
| 501 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 502 | +\begin{column}{0.52\textwidth} | ||||
| 503 | +\small | ||||
| 504 | +\begin{itemize} | ||||
| 505 | + \item \textbf{Origine} : lignes directrices hypothécaires de \textbf{Fannie Mae} (Selling Guide B4-1.3-09) --- un \textbf{déclencheur d'explication} pour le prêteur, jamais une interdiction; | ||||
| 506 | + \item \textbf{Abolition} : annonce SEL-2014-16 (16 décembre 2014) : Fannie Mae \og{}a éliminé les lignes directrices de 15\,\% net et 25\,\% brut\fg{} et demande des ajustements \og{}fondés sur le marché, sans égard à des limites sur leur taille\fg{}; | ||||
| 507 | + \item \textbf{Canada et Québec} : ni CUSPAP 2026, ni les Normes de l'OEAQ, ni le MEFQ ne fixent de seuil chiffré; | ||||
| 508 | + \item \textbf{MEFQ} : \og{}le montant total des rajustements, en valeur absolue, ne devrait pas excéder la \textbf{valeur contributive} recherchée\fg{}; \textbf{UBC} : un brut de 15--30\,\% rend la comparabilité \og{}suspecte\fg{}. | ||||
| 509 | +\end{itemize} | ||||
| 510 | +\end{column} | ||||
| 511 | +\begin{column}{0.46\textwidth} | ||||
| 512 | +\begin{importbox}[Statut dans ce cours] | ||||
| 513 | +\small \textbf{15\,\% net / 25\,\% brut} $=$ \textbf{convention du cours, reprise dans le TP2} : un \textbf{repère de prudence} hérité des prêteurs, utile pour hiérarchiser la fiabilité --- \textbf{pas une norme professionnelle}. Un comparable qui les dépasse est \textbf{réexaminé}, puis \textbf{moins pondéré} s'il reste pertinent. | ||||
| 514 | +\end{importbox} | ||||
| 515 | +\begin{notebox}[Nuance doctrinale] | ||||
| 516 | +\small UBC : un comparable à net 10\,\% \og{}peut être un indicateur plus exact\fg{} qu'un comparable sans ajustement net si son brut est faible --- le net masque les compensations. | ||||
| 517 | +\end{notebox} | ||||
| 518 | +\src{Fannie Mae (2025; 2014); Young (2026); MEFQ 2026; UBC (2005)} | ||||
| 519 | +\end{column} | ||||
| 520 | +\end{columns} | ||||
| 521 | +\end{frame} | ||||
| 522 | + | ||||
| 523 | +\begin{frame}{Quiz éclair : net, brut et lecture des seuils} | ||||
| 524 | +\begin{quizbox}[Quiz éclair] | ||||
| 525 | +Un comparable vendu 350~000~\$ reçoit trois ajustements : $+$20~000, $-$15~000 et $+$8~000~\$. Quels sont ses ajustements net et brut? Respectent-ils les seuils de la convention du cours? | ||||
| 526 | +\end{quizbox} | ||||
| 527 | +\pause | ||||
| 528 | +\begin{exbox}[Réponse] | ||||
| 529 | +Net $= +20~000 - 15~000 + 8~000 = \mathbf{+13~000~\$}$ $\rightarrow$ $13~000 / 350~000 = \mathbf{3{,}7\,\%}$ \quad \ok\\ | ||||
| 530 | +Brut $= 20~000 + 15~000 + 8~000 = \mathbf{43~000~\$}$ $\rightarrow$ $43~000 / 350~000 = \mathbf{12{,}3\,\%}$ \quad \ok\\[2pt] | ||||
| 531 | +Le net \og{}cache\fg{} 30~000~\$ de corrections qui se compensent : c'est le brut qui dit combien on a \emph{manipulé} ce comparable. | ||||
| 532 | +\end{exbox} | ||||
| 533 | +\begin{notebox}[Que faire si un seuil est dépassé?] | ||||
| 534 | +\small 1 Réévaluer la pertinence du comparable; 2 vérifier la fiabilité de chaque ajustement; 3 chercher un meilleur comparable; 4 accorder un \textbf{poids moindre} dans la réconciliation; 5 documenter et justifier. Plus les ajustements sont grands, plus l'\textbf{incertitude} de l'indication est élevée --- c'est le vrai message des seuils. | ||||
| 535 | +\end{notebox} | ||||
| 536 | +\end{frame} | ||||
| 537 | + | ||||
| 538 | +\begin{frame}{Synthèse du bloc 1} | ||||
| 539 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 540 | +\begin{column}{0.56\textwidth} | ||||
| 541 | +\small | ||||
| 542 | +\begin{enumerate} | ||||
| 543 | + \item \textbf{Pourcentage} pour les effets proportionnels (temps, localisation), \textbf{dollars} pour les composantes discrètes --- toujours sur la \textbf{bonne base}. | ||||
| 544 | + \item Transactionnels \textbf{séquentiels} (397~800 $\neq$ 398~000~\$); ajustements de propriété \textbf{additifs} sur le prix ajusté transactionnel. | ||||
| 545 | + \item Un ajustement se \textbf{mesure} : paires (15~000 / 23~000 / 20~000~\$), revente (2,0\,\%/an $\rightarrow$ 0,17\,\%/mois), régression (151,91~\$/\pisq), capitalisation (25~714~\$). | ||||
| 546 | + \item \textbf{Valeur contributive} $\neq$ coût : le marché décide. | ||||
| 547 | + \item \textbf{Net / brut} sur tous les ajustements; 15\,\% / 25\,\% $=$ convention du cours (Fannie Mae, abolie en 2014) : repère de fiabilité, non une norme. | ||||
| 548 | +\end{enumerate} | ||||
| 549 | +\end{column} | ||||
| 550 | +\begin{column}{0.42\textwidth} | ||||
| 551 | +\begin{notebox}[Transition] | ||||
| 552 | +\small Nous avons des ajustements \textbf{mesurés}. Le bloc 2 les assemble dans une \textbf{grille complète}, pas à pas, sur le comparable C1 de l'atelier --- puis apprend à repérer un comparable qui \og{}sort du rang\fg{}. | ||||
| 553 | +\end{notebox} | ||||
| 554 | +\question{Si le marché de Hull baisse de 5\,\% sur un an, quel signe prend l'ajustement de temps d'une vente d'il y a 6 mois?} | ||||
| 555 | +\end{column} | ||||
| 556 | +\end{columns} | ||||
| 557 | +\end{frame} | ||||
added
IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/02_Slides/sources/parties/s09_bloc2.tex
+410 −0
@@ -0,0 +1,410 @@ | |||||
| 1 | +% ============================================================================== | ||||
| 2 | +% Séance 9 — Bloc 2 : Construction complète d'une grille (35 min) | ||||
| 3 | +% ============================================================================== | ||||
| 4 | +\bloc{2}{Construction complète d'une grille d'ajustement} | ||||
| 5 | + | ||||
| 6 | +\begin{frame}{Objectifs du bloc 2} | ||||
| 7 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 8 | +\begin{column}{0.56\textwidth} | ||||
| 9 | +À la fin de ce bloc, vous pourrez : | ||||
| 10 | +\begin{itemize} | ||||
| 11 | + \item \textbf{Nommer} chaque zone d'une grille d'ajustement et ce qu'elle doit contenir; | ||||
| 12 | + \item \textbf{Utiliser} le catalogue d'ajustements du cours en sachant d'où vient chaque montant; | ||||
| 13 | + \item \textbf{Dérouler} une grille complète sur un comparable réel de l'atelier (C1), avec la raison de chaque signe; | ||||
| 14 | + \item \textbf{Calculer} le net et le brut d'un comparable et les interpréter; | ||||
| 15 | + \item \textbf{Repérer} une indication aberrante par une règle simple et \textbf{chercher la cause} avant d'écarter. | ||||
| 16 | +\end{itemize} | ||||
| 17 | +\end{column} | ||||
| 18 | +\begin{column}{0.42\textwidth} | ||||
| 19 | +\begin{notebox}[Méthode] | ||||
| 20 | +\small Une grille se lit \textbf{de haut en bas} : prix de vente, cascade transactionnelle, prix ajusté transactionnel, ajustements de propriété additionnés, indication de valeur. Puis, \textbf{en bas}, les deux chiffres qui qualifient la fiabilité : net et brut. | ||||
| 21 | +\end{notebox} | ||||
| 22 | +\end{column} | ||||
| 23 | +\end{columns} | ||||
| 24 | +\end{frame} | ||||
| 25 | + | ||||
| 26 | +\begin{frame}{Anatomie d'une grille d'ajustement} | ||||
| 27 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 28 | +\begin{column}{0.70\textwidth} | ||||
| 29 | +\centering | ||||
| 30 | +\begin{tikzpicture}[x=1mm, y=1mm, font=\scriptsize] | ||||
| 31 | +\tikzset{lab/.style={anchor=west, inner sep=0pt}} | ||||
| 32 | +% en-tête | ||||
| 33 | +\fill[uqoNavy] (0,0) rectangle (66,-4); | ||||
| 34 | +\node[lab, text=white, font=\tiny\bfseries] at (1.2,-2) {Élément}; | ||||
| 35 | +\node[text=white, font=\tiny\bfseries] at (33,-2) {Sujet}; | ||||
| 36 | +\node[text=white, font=\tiny\bfseries] at (42.5,-2) {Comp.}; | ||||
| 37 | +\node[text=white, font=\tiny\bfseries] at (52,-2) {Ajust. (\$)}; | ||||
| 38 | +\node[text=white, font=\tiny\bfseries] at (61.5,-2) {Raison}; | ||||
| 39 | +% zone transactionnelle | ||||
| 40 | +\fill[uqoBleu!8] (0,-4) rectangle (66,-26.8); | ||||
| 41 | +\node[lab] at (1.2,-5.9) {Prix de vente}; | ||||
| 42 | +\node[lab] at (1.2,-9.7) {1 Droits de propriété}; | ||||
| 43 | +\node[lab] at (1.2,-13.5) {2 Conditions de financement}; | ||||
| 44 | +\node[lab] at (1.2,-17.3) {3 Conditions de vente}; | ||||
| 45 | +\node[lab] at (1.2,-21.1) {4 Dépenses après achat}; | ||||
| 46 | +\node[lab] at (1.2,-24.9) {5 Temps (conditions du marché)}; | ||||
| 47 | +\foreach \y in {-7.8,-11.6,-15.4,-19.2,-23} \draw[uqoGrisClair] (0,\y) -- (66,\y); | ||||
| 48 | +% PAT | ||||
| 49 | +\fill[uqoOr!35] (0,-26.8) rectangle (66,-30.8); | ||||
| 50 | +\node[lab, font=\scriptsize\bfseries] at (1.2,-28.8) {Prix ajusté transactionnel}; | ||||
| 51 | +% propriété | ||||
| 52 | +\fill[uqoVert!10] (0,-30.8) rectangle (66,-46); | ||||
| 53 | +\node[lab] at (1.2,-32.7) {6 Localisation}; | ||||
| 54 | +\node[lab] at (1.2,-36.5) {7 Caractéristiques physiques (a à h)}; | ||||
| 55 | +\node[lab] at (1.2,-40.3) {8 Composantes non immobilières}; | ||||
| 56 | +\node[lab, font=\scriptsize\bfseries] at (1.2,-44.1) {Total des ajustements de propriété}; | ||||
| 57 | +\foreach \y in {-34.6,-38.4,-42.2} \draw[uqoGrisClair] (0,\y) -- (66,\y); | ||||
| 58 | +% indication | ||||
| 59 | +\fill[uqoNavy] (0,-46) rectangle (66,-50); | ||||
| 60 | +\node[lab, text=white, font=\scriptsize\bfseries] at (1.2,-48) {Indication de valeur}; | ||||
| 61 | +% net/brut/poids | ||||
| 62 | +\fill[uqoGrisClair!45] (0,-50) rectangle (66,-57.6); | ||||
| 63 | +\node[lab] at (1.2,-51.9) {Net (\$ et \%) --- brut (\$ et \%)}; | ||||
| 64 | +\node[lab] at (1.2,-55.7) {Fiabilité et poids dans la réconciliation}; | ||||
| 65 | +\draw[uqoGrisClair] (0,-53.8) -- (66,-53.8); | ||||
| 66 | +% colonnes | ||||
| 67 | +\foreach \x in {28,38,47,57} \draw[white, line width=0.6pt] (\x,0) -- (\x,-57.6); | ||||
| 68 | +% accolades | ||||
| 69 | +\draw[decorate, decoration={brace, amplitude=2pt}, uqoBleu] (67.5,-4) -- (67.5,-26.8) node[midway, right=3pt, text width=30mm, align=left, text=uqoBleu, font=\tiny] {\textbf{Zone A --- séquentielle} : chaque ligne corrige le prix courant; le \% du temps vient en dernier.}; | ||||
| 70 | +\draw[decorate, decoration={brace, amplitude=2pt}, uqoVert] (67.5,-30.8) -- (67.5,-46) node[midway, right=3pt, text width=30mm, align=left, text=uqoVert, font=\tiny] {\textbf{Zone B --- additive} : chaque écart est chiffré sur le prix ajusté transactionnel, puis les lignes sont sommées.}; | ||||
| 71 | +\draw[decorate, decoration={brace, amplitude=2pt}, uqoGris] (67.5,-50) -- (67.5,-57.6) node[midway, right=3pt, text width=30mm, align=left, text=uqoGris, font=\tiny] {\textbf{Zone C --- fiabilité} : net, brut, nombre d'ajustements, poids.}; | ||||
| 72 | +\end{tikzpicture} | ||||
| 73 | +\end{column} | ||||
| 74 | +\begin{column}{0.29\textwidth} | ||||
| 75 | +\begin{notebox}[Trois règles de forme] | ||||
| 76 | +\scriptsize | ||||
| 77 | +\begin{enumerate} | ||||
| 78 | + \item Une colonne \textbf{Raison} : chaque montant renvoie à sa source; | ||||
| 79 | + \item Signes \textbf{explicites} ($+$ / $-$), montants alignés à droite; | ||||
| 80 | + \item Même \textbf{ordre de lignes} pour tous les comparables. | ||||
| 81 | +\end{enumerate} | ||||
| 82 | +\end{notebox} | ||||
| 83 | +\begin{notebox}[OEAQ, Norme 2 (2024)] | ||||
| 84 | +\scriptsize \og{}Tous les faits, le raisonnement de l'évaluateur et ses conclusions doivent être exposés de façon claire et précise.\fg{} | ||||
| 85 | +\end{notebox} | ||||
| 86 | +\end{column} | ||||
| 87 | +\end{columns} | ||||
| 88 | +\end{frame} | ||||
| 89 | + | ||||
| 90 | +\begin{frame}{Catalogue d'ajustements du cours (séances 8--9 et TP2)} | ||||
| 91 | +\etiq{convention pédagogique dérivée d'analyses par paires, d'une régression et de coûts dépréciés} | ||||
| 92 | +\begin{center} | ||||
| 93 | +\scriptsize | ||||
| 94 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{50mm} r >{\raggedright\arraybackslash}p{58mm}@{}} | ||||
| 95 | +\toprule | ||||
| 96 | +\textbf{Élément} & \textbf{Ajustement} & \textbf{Application} \\ | ||||
| 97 | +\midrule | ||||
| 98 | +Temps (conditions du marché) & $+$0,17\,\%/mois & prorata simple sur le prix courant, avant la propriété \\ | ||||
| 99 | +Localisation (secteur supérieur / inférieur) & $\mp$5\,\% & sur le prix ajusté transactionnel \\ | ||||
| 100 | +Aire habitable & 150~\$/\pisq & par pied carré d'écart \\ | ||||
| 101 | +Terrain & 6~\$/\pisq & seulement si l'écart atteint 1~000~\pisq \\ | ||||
| 102 | +Âge (année de construction) & 2~000~\$/an & par année d'écart \\ | ||||
| 103 | +État : très bon / bon / moyen & $-$8~000 / 0 / $+$12~000~\$ & le comparable \emph{très bon} est supérieur $\rightarrow$ on retire \\ | ||||
| 104 | +Chambre à coucher & 10~000~\$ & par chambre d'écart \\ | ||||
| 105 | +Salle de bains complète / salle d'eau & 12~000 / 6~000~\$ & par pièce d'écart \\ | ||||
| 106 | +Sous-sol fini vs non fini / vs partiel & 20~000 / 10~000~\$ & \\ | ||||
| 107 | +Garage simple vs aucun / double vs simple & 30~000 / 15~000~\$ & contribution marginale décroissante \\ | ||||
| 108 | +Piscine creusée & 25~000~\$ & valeur contributive, non le coût \\ | ||||
| 109 | +Composantes non immobilières & valeur des inclusions & se retirent du prix (critère 8) \\ | ||||
| 110 | +\bottomrule | ||||
| 111 | +\end{tabular} | ||||
| 112 | +\end{center} | ||||
| 113 | +\src{calculs vérifiés, dossier de la séance; mêmes montants que la grille du TP2} | ||||
| 114 | +\end{frame} | ||||
| 115 | + | ||||
| 116 | +\begin{frame}{D'où vient chaque montant du catalogue?} | ||||
| 117 | +\begin{center} | ||||
| 118 | +\footnotesize | ||||
| 119 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{46mm} >{\raggedright\arraybackslash}p{36mm} >{\raggedright\arraybackslash}p{52mm}@{}} | ||||
| 120 | +\toprule | ||||
| 121 | +\textbf{Élément} & \textbf{Technique} & \textbf{Trace dans le cours} \\ | ||||
| 122 | +\midrule | ||||
| 123 | +Temps 0,17\,\%/mois & Revente (même immeuble) & 410~000 $\rightarrow$ 426~600~\$ en 24 mois (bloc 1) \\ | ||||
| 124 | +Localisation 5\,\% & Paire de ventes & Aylmer 472~000 vs Hull 449~000~\$ ($+$5,1\,\%) \\ | ||||
| 125 | +Aire 150~\$/\pisq & Régression hédonique & $\hat\beta_1 = 151{,}91$~\$/\pisq, $n = 12$, $R^2 = 0{,}81$ \\ | ||||
| 126 | +Garage double vs simple 15~000~\$ & Paire de ventes & 452~000 vs 437~000~\$ \\ | ||||
| 127 | +Garage vs aucun 30~000~\$ & Paires $+$ capitalisation & 25~714~\$ par capitalisation (150~\$/mois à 7\,\%) \\ | ||||
| 128 | +Sous-sol fini 20~000~\$ & Paire de ventes & 441~000 vs 421~000~\$ \\ | ||||
| 129 | +État, salles de bains, chambres, âge & Coût déprécié, paires & convention du cours (TP2) \\ | ||||
| 130 | +Piscine 25~000~\$ & Valeur contributive & coût 22--50~k\$ $\gg$ contribution \\ | ||||
| 131 | +\bottomrule | ||||
| 132 | +\end{tabular} | ||||
| 133 | +\end{center} | ||||
| 134 | +\begin{importbox}[Dans un vrai mandat] | ||||
| 135 | +\small Un catalogue n'est jamais \og{}donné\fg{} : l'évaluateur le \textbf{reconstruit} à chaque mandat, à la date d'évaluation. Celui du cours est une \textbf{convention pédagogique}, fournie dans l'énoncé du TP2. | ||||
| 136 | +\end{importbox} | ||||
| 137 | +\end{frame} | ||||
| 138 | + | ||||
| 139 | +\begin{frame}{Démonstration pas à pas : les données (sujet et comparable C1)} | ||||
| 140 | +\etiq{atelier formatif en classe --- données fictives calibrées (Hull, automne 2026)} | ||||
| 141 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 142 | +\begin{column}{0.60\textwidth} | ||||
| 143 | +\begin{center} | ||||
| 144 | +\footnotesize | ||||
| 145 | +\begin{tabular}{@{}l c c@{}} | ||||
| 146 | +\toprule | ||||
| 147 | +\textbf{Caractéristique} & \textbf{Sujet} & \textbf{C1} \\ | ||||
| 148 | +\midrule | ||||
| 149 | +Prix de vente & --- & 410~000~\$ \\ | ||||
| 150 | +Date & 1\textsuperscript{er} nov. 2026 & 1\textsuperscript{er} févr. 2026 (9 mois) \\ | ||||
| 151 | +Localisation & Hull & Hull (similaire) \\ | ||||
| 152 | +Année de construction & 2005 & 2003 \\ | ||||
| 153 | +Aire habitable & 1~500~\pisq & 1~580~\pisq \\ | ||||
| 154 | +Terrain & 5~500~\pisq & 5~000~\pisq \\ | ||||
| 155 | +Chambres / salles de bains & 3 / 2 & 3 / 2 \\ | ||||
| 156 | +Sous-sol & fini & non fini \\ | ||||
| 157 | +Garage & double & simple \\ | ||||
| 158 | +État & bon & bon \\ | ||||
| 159 | +\bottomrule | ||||
| 160 | +\end{tabular} | ||||
| 161 | +\end{center} | ||||
| 162 | +\end{column} | ||||
| 163 | +\begin{column}{0.38\textwidth} | ||||
| 164 | +\begin{importbox}[Particularité de C1] | ||||
| 165 | +\small \textbf{Solde de prix de vente de 100~000~\$ à 2\,\%}, intérêts seulement, 3 ans; marché à \textbf{5\,\%} : 410~000~\$ n'est pas un prix \textbf{au comptant}. | ||||
| 166 | +\end{importbox} | ||||
| 167 | +\question{C1 vaut-il \emph{plus} ou \emph{moins} que 410~000~\$ ramené au comptant? Et au 1\textsuperscript{er} novembre 2026?} | ||||
| 168 | +\end{column} | ||||
| 169 | +\end{columns} | ||||
| 170 | +\end{frame} | ||||
| 171 | + | ||||
| 172 | +\begin{frame}{Étape 2 --- Financement : l'équivalence au comptant} | ||||
| 173 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 174 | +\begin{column}{0.56\textwidth} | ||||
| 175 | +\begin{exbox}[Valeur actuelle du solde au taux du marché] | ||||
| 176 | +\footnotesize | ||||
| 177 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{52mm} r@{}} | ||||
| 178 | +\toprule | ||||
| 179 | +Intérêts annuels : $100~000 \times 2\,\%$ & 2~000~\$ \\ | ||||
| 180 | +Facteur d'annuité à 5\,\%, 3 ans : $\dfrac{1 - 1{,}05^{-3}}{0{,}05}$ & 2,72 \\ | ||||
| 181 | +VA des intérêts : $2~000 \times 2{,}72$ & 5~446~\$ \\ | ||||
| 182 | +VA du capital : $100~000 / 1{,}05^{3}$ & 86~384~\$ \\ | ||||
| 183 | +\midrule | ||||
| 184 | +Valeur actuelle du solde & \textbf{91~830~\$} \\ | ||||
| 185 | +Avantage de financement : $100~000 - 91~830$ & \textbf{8~170~\$} \\ | ||||
| 186 | +\midrule | ||||
| 187 | +Prix équivalent au comptant : $410~000 - 8~170$ & \textbf{401~830~\$} \\ | ||||
| 188 | +\bottomrule | ||||
| 189 | +\end{tabular} | ||||
| 190 | +\end{exbox} | ||||
| 191 | +\end{column} | ||||
| 192 | +\begin{column}{0.42\textwidth} | ||||
| 193 | +\begin{notebox}[Pourquoi le signe est négatif] | ||||
| 194 | +\small L'acheteur a reçu un \textbf{avantage} de 8~170~\$ (il emprunte à 2\,\% ce qui vaut 5\,\%) et l'a \textbf{payé} dans le prix. Le prix au comptant est donc \textbf{plus bas} : on retire l'avantage du comparable. La valeur marchande suppose \og{}un paiement comptant ou équivalent\fg{}. | ||||
| 195 | +\end{notebox} | ||||
| 196 | +\begin{notebox}[Étapes 1, 3 et 4 de C1] | ||||
| 197 | +\small Droits : pleine propriété des deux côtés $\rightarrow$ 0. Conditions de vente : vente libre, vérifiée $\rightarrow$ 0. Dépenses après achat : aucune $\rightarrow$ 0. | ||||
| 198 | +\end{notebox} | ||||
| 199 | +\src{OEAQ (2024); calculs vérifiés, dossier de la séance} | ||||
| 200 | +\end{column} | ||||
| 201 | +\end{columns} | ||||
| 202 | +\end{frame} | ||||
| 203 | + | ||||
| 204 | +\begin{frame}{Étape 5 --- Temps : du prix au comptant au prix ajusté transactionnel} | ||||
| 205 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 206 | +\begin{column}{0.54\textwidth} | ||||
| 207 | +\begin{exbox}[Calcul en toutes lettres] | ||||
| 208 | +\small | ||||
| 209 | +\begin{tabular}{@{}l r@{}} | ||||
| 210 | +\toprule | ||||
| 211 | +Base : prix équivalent au comptant & 401~830~\$ \\ | ||||
| 212 | +Délai : 1\textsuperscript{er} févr. $\rightarrow$ 1\textsuperscript{er} nov. 2026 & 9 mois \\ | ||||
| 213 | +Taux : convention du cours & $+$0,17\,\%/mois \\ | ||||
| 214 | +Ajustement : $401~830 \times 0{,}0017 \times 9$ & \textbf{$+$6~148~\$} \\ | ||||
| 215 | +\midrule | ||||
| 216 | +\textbf{Prix ajusté transactionnel} & \textbf{407~978~\$} \\ | ||||
| 217 | +\bottomrule | ||||
| 218 | +\end{tabular} | ||||
| 219 | +\end{exbox} | ||||
| 220 | +\small Cascade complète de C1 : $410~000 \xrightarrow{-8~170} 401~830 \xrightarrow{+6~148} \mathbf{407~978~\$}$. | ||||
| 221 | +\end{column} | ||||
| 222 | +\begin{column}{0.44\textwidth} | ||||
| 223 | +\erreur{Calculer le temps sur 410~000~\$ : $410~000 \times 0{,}0017 \times 9 = 6~273~\$$, puis retirer 8~170~\$ $\rightarrow$ 408~103~\$. L'écart (125~\$) est petit ici, mais la \textbf{séquence} est une règle : le \% s'applique sur le prix déjà ramené au comptant.} | ||||
| 224 | +\begin{notebox}[Signe du temps] | ||||
| 225 | +\small Marché en hausse (convention) : une vente de février \textbf{sous-estime} la valeur d'aujourd'hui $\rightarrow$ on \textbf{ajoute}. À $-$0,25\,\%/mois, on retirerait 9~041~\$. | ||||
| 226 | +\end{notebox} | ||||
| 227 | +\end{column} | ||||
| 228 | +\end{columns} | ||||
| 229 | +\end{frame} | ||||
| 230 | + | ||||
| 231 | +\begin{frame}{Étapes 6 à 8 --- Ajustements de propriété de C1} | ||||
| 232 | +\begin{center} | ||||
| 233 | +\scriptsize | ||||
| 234 | +\renewcommand{\arraystretch}{1.0}% | ||||
| 235 | +\begin{tabular}{@{}l c c r >{\raggedright\arraybackslash}p{58mm}@{}} | ||||
| 236 | +\toprule | ||||
| 237 | +\textbf{Élément} & \textbf{Sujet} & \textbf{C1} & \textbf{Ajust. (\$)} & \textbf{Raison du signe et du montant} \\ | ||||
| 238 | +\midrule | ||||
| 239 | +6 Localisation & Hull & Hull & 0 & secteur similaire \\ | ||||
| 240 | +7a Aire habitable & 1~500 & 1~580 & $-$12~000 & C1 a 80~\pisq de \textbf{plus} (supérieur) : $80 \times 150$, on retire \\ | ||||
| 241 | +7b Terrain & 5~500 & 5~000 & 0 & écart de 500~\pisq $<$ seuil de 1~000~\pisq : pas d'ajustement \\ | ||||
| 242 | +7c Âge & 2005 & 2003 & $+$4~000 & C1 a 2 ans de \textbf{plus} (inférieur) : $2 \times 2~000$, on ajoute \\ | ||||
| 243 | +7d État & bon & bon & 0 & identique \\ | ||||
| 244 | +7e Chambres & 3 & 3 & 0 & identique \\ | ||||
| 245 | +7f Salles de bains & 2 & 2 & 0 & identique \\ | ||||
| 246 | +7g Sous-sol & fini & non fini & $+$20~000 & C1 \textbf{inférieur} : on ajoute la contribution d'un sous-sol fini \\ | ||||
| 247 | +7h Garage & double & simple & $+$15~000 & C1 \textbf{inférieur} : contribution marginale du second garage \\ | ||||
| 248 | +8 Non immobilier & --- & aucune & 0 & aucune inclusion \\ | ||||
| 249 | +\midrule | ||||
| 250 | +\textbf{Total propriété} & & & \textbf{$+$27~000} & somme algébrique des lignes 6 à 8 \\ | ||||
| 251 | +\textbf{Prix ajusté transactionnel} & & & \textbf{407~978} & étape 5 \\ | ||||
| 252 | +\midrule | ||||
| 253 | +\textbf{Indication de valeur de C1} & & & \textbf{434~978~\$} & $407~978 + 27~000$ \\ | ||||
| 254 | +\bottomrule | ||||
| 255 | +\end{tabular} | ||||
| 256 | +\end{center} | ||||
| 257 | +\begin{notebox}[Lecture] | ||||
| 258 | +\small \og{}C1, s'il avait été identique au sujet et vendu au comptant le 1\textsuperscript{er} novembre 2026, se serait vendu environ \textbf{435~000~\$}.\fg{} C'est une \textbf{indication}, pas encore une conclusion. | ||||
| 259 | +\end{notebox} | ||||
| 260 | +\end{frame} | ||||
| 261 | + | ||||
| 262 | +\begin{frame}{Net et brut de C1 --- convention \og{}tous les ajustements\fg{}} | ||||
| 263 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 264 | +\begin{column}{0.54\textwidth} | ||||
| 265 | +\begin{exbox}[Calcul] | ||||
| 266 | +\small | ||||
| 267 | +\begin{tabular}{@{}l r r@{}} | ||||
| 268 | +\toprule | ||||
| 269 | +\textbf{Ajustement} & \textbf{Signé (\$)} & \textbf{Absolu (\$)} \\ | ||||
| 270 | +\midrule | ||||
| 271 | +2 Financement & $-$8~170 & 8~170 \\ | ||||
| 272 | +5 Temps & $+$6~148 & 6~148 \\ | ||||
| 273 | +7a Aire & $-$12~000 & 12~000 \\ | ||||
| 274 | +7c Âge & $+$4~000 & 4~000 \\ | ||||
| 275 | +7g Sous-sol & $+$20~000 & 20~000 \\ | ||||
| 276 | +7h Garage & $+$15~000 & 15~000 \\ | ||||
| 277 | +\midrule | ||||
| 278 | +\textbf{Somme} & \textbf{$+$24~978} & \textbf{65~318} \\ | ||||
| 279 | +En \% de 410~000~\$ & \textbf{net 6,1\,\%} & \textbf{brut 15,9\,\%} \\ | ||||
| 280 | +\bottomrule | ||||
| 281 | +\end{tabular} | ||||
| 282 | +\end{exbox} | ||||
| 283 | +\end{column} | ||||
| 284 | +\begin{column}{0.44\textwidth} | ||||
| 285 | +\begin{notebox}[Lecture] | ||||
| 286 | +\small Net 6,1\,\% \ok{} et brut 15,9\,\% \ok{} : sous les repères du cours, mais six lignes corrigées dont deux grosses (sous-sol, garage). C1 est \textbf{fiable} sans être le meilleur : poids \textbf{moyen}. | ||||
| 287 | +\end{notebox} | ||||
| 288 | +\begin{notebox}[Sans les transactionnels?] | ||||
| 289 | +\small C1 afficherait net 6,6\,\% et brut 12,4\,\% : exclure temps et financement \textbf{flatte} un comparable ancien. D'où la convention \og{}tous les ajustements\fg{} (séance 8, TP2). | ||||
| 290 | +\end{notebox} | ||||
| 291 | +\end{column} | ||||
| 292 | +\end{columns} | ||||
| 293 | +\end{frame} | ||||
| 294 | + | ||||
| 295 | +\begin{frame}{Sélectionner les comparables fiables} | ||||
| 296 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 297 | +\begin{column}{0.52\textwidth} | ||||
| 298 | +Un comparable est d'autant plus fiable que : | ||||
| 299 | +\begin{itemize} | ||||
| 300 | + \item il est \textbf{globalement similaire} (type, secteur, taille, âge, état); | ||||
| 301 | + \item il exige \textbf{peu} d'ajustements et des ajustements \textbf{faibles} (net et brut); | ||||
| 302 | + \item sa vente est \textbf{récente} (faible ajustement de temps, surtout en marché qui tourne); | ||||
| 303 | + \item ses données sont \textbf{vérifiées} (acte, courtier, inspection) et la vente \textbf{libre}; | ||||
| 304 | + \item ses ajustements reposent sur des techniques \textbf{robustes} (paires, régression) plutôt que sur des conventions. | ||||
| 305 | +\end{itemize} | ||||
| 306 | +\end{column} | ||||
| 307 | +\begin{column}{0.46\textwidth} | ||||
| 308 | +\begin{importbox}[Ne pas écarter trop vite] | ||||
| 309 | +\small Vandell (1991) : il est \og{}toujours souhaitable de considérer \textbf{plus} de comparables (quelle que soit leur qualité) pourvu que leurs indications soient \textbf{pondérées de façon optimale}\fg{}. Un comparable imparfait informe; c'est son \textbf{poids} qui doit être faible, pas nécessairement nul. | ||||
| 310 | +\end{importbox} | ||||
| 311 | +\begin{notebox}[CUSPAP 2026] | ||||
| 312 | +\small Aucun nombre minimal : \og{}analyser les données comparables disponibles pour indiquer une conclusion de valeur raisonnable\fg{} (9.8.3). | ||||
| 313 | +\end{notebox} | ||||
| 314 | +\src{Vandell (1991); Gau, Lai et Wang (1992); AIC, CUSPAP 2026} | ||||
| 315 | +\end{column} | ||||
| 316 | +\end{columns} | ||||
| 317 | +\end{frame} | ||||
| 318 | + | ||||
| 319 | +\begin{frame}{Valeurs aberrantes : une règle simple} | ||||
| 320 | +\begin{defbox}[Règle de repérage du cours (convention)] | ||||
| 321 | +Une indication dont l'\textbf{écart à la médiane} des indications dépasse \textbf{10\,\%} en valeur absolue est \textbf{à réexaminer} avant toute réconciliation. La médiane, contrairement à la moyenne, n'est pas tirée par l'aberrant lui-même. | ||||
| 322 | +\end{defbox} | ||||
| 323 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 324 | +\begin{column}{0.56\textwidth} | ||||
| 325 | +\begin{center} | ||||
| 326 | +\small | ||||
| 327 | +\footnotesize | ||||
| 328 | +\begin{tabular}{@{}l r r l@{}} | ||||
| 329 | +\toprule | ||||
| 330 | +\textbf{Comp.} & \textbf{Indication (\$)} & \textbf{Écart médiane} & \textbf{Verdict} \\ | ||||
| 331 | +\midrule | ||||
| 332 | +C1 & 434~978 & $-$1,6\,\% & \ok{} \\ | ||||
| 333 | +C2 & 453~026 & $+$2,4\,\% & \ok{} \\ | ||||
| 334 | +C3 (médiane) & \textbf{442~236} & 0,0\,\% & \ok{} \\ | ||||
| 335 | +C4 & 383~729 & \uqoalert{$-$13,2\,\%} & \ko{} réexaminer \\ | ||||
| 336 | +C5 & 475~468 & $+$7,5\,\% & \ok{} surveiller \\ | ||||
| 337 | +\bottomrule | ||||
| 338 | +\end{tabular} | ||||
| 339 | +\end{center} | ||||
| 340 | +\end{column} | ||||
| 341 | +\begin{column}{0.42\textwidth} | ||||
| 342 | +\begin{notebox}[Lecture] | ||||
| 343 | +\small Cinq indications, médiane 442~236~\$. C4 s'écarte de 13\,\% : le signal est clair. C5 reste sous le seuil, mais ses 7,5\,\% et son brut de 11\,\% (état moyen, garage, sous-sol, inclusions) invitent à la prudence dans la pondération. | ||||
| 344 | +\end{notebox} | ||||
| 345 | +\src{calculs vérifiés, dossier de la séance; règle des 10\,\% : convention du cours} | ||||
| 346 | +\end{column} | ||||
| 347 | +\end{columns} | ||||
| 348 | +\end{frame} | ||||
| 349 | + | ||||
| 350 | +\begin{frame}{Chercher la cause avant d'écarter} | ||||
| 351 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 352 | +\begin{column}{0.52\textwidth} | ||||
| 353 | +Trois diagnostics possibles pour une indication aberrante : | ||||
| 354 | +\begin{enumerate} | ||||
| 355 | + \item \textbf{Erreur de données} : prix, date, aire ou inclusions mal relevés $\rightarrow$ vérifier à la source (acte, fiche, courtier); | ||||
| 356 | + \item \textbf{Ajustement manquant ou mal mesuré} : un élément non capté par le catalogue (vue, rue, rénovation majeure) ou un montant mal calibré $\rightarrow$ corriger la grille; | ||||
| 357 | + \item \textbf{Comparable non comparable} : autre segment de marché, autre type d'acheteur $\rightarrow$ poids très faible ou retrait justifié. | ||||
| 358 | +\end{enumerate} | ||||
| 359 | +\end{column} | ||||
| 360 | +\begin{column}{0.46\textwidth} | ||||
| 361 | +\begin{exbox}[Diagnostic de C4] | ||||
| 362 | +\small Aylmer, 4 chambres, 1~650~\pisq, terrain de 7~000~\pisq, très bon état : \textbf{six} ajustements pour $-$78~617~\$. Rien n'est faux, mais C4 décrit une \textbf{autre maison} dans un \textbf{autre secteur} : non comparable, gardé comme borne avec un poids \textbf{faible} (5\,\%). | ||||
| 363 | +\end{exbox} | ||||
| 364 | +\question{Si l'on découvrait que C4 inclut un abri d'auto chauffé et un spa évalués à 12~000~\$, que deviendrait son indication? Son écart à la médiane?} | ||||
| 365 | +\end{column} | ||||
| 366 | +\end{columns} | ||||
| 367 | +\end{frame} | ||||
| 368 | + | ||||
| 369 | +\begin{frame}{Erreurs fréquentes dans une grille} | ||||
| 370 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 371 | +\begin{column}{0.50\textwidth} | ||||
| 372 | +\begin{importbox}[Cinq erreurs récurrentes] | ||||
| 373 | +\small | ||||
| 374 | +\begin{enumerate} | ||||
| 375 | + \item \textbf{Signe inversé} : garage double au comparable, simple au sujet $\rightarrow$ on \emph{retire} 15~000~\$; | ||||
| 376 | + \item \textbf{Base du pourcentage} : temps ou localisation calculés sur le prix brut au lieu du prix courant; | ||||
| 377 | + \item \textbf{Double comptage} : aire \emph{et} chambres quand la chambre en plus explique l'aire en plus; | ||||
| 378 | + \item \textbf{Temps oublié} ou taux non daté (\og{}5\,\%/an\fg{} d'un vieux rapport); | ||||
| 379 | + \item \textbf{Non-réalité} : ajuster le \emph{sujet}, ou un comparable vers son prix demandé. | ||||
| 380 | +\end{enumerate} | ||||
| 381 | +\end{importbox} | ||||
| 382 | +\end{column} | ||||
| 383 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 384 | +\begin{notebox}[Le piège de l'ancrage] | ||||
| 385 | +\small Northcraft et Neale (1987) : étudiants \emph{et} courtiers ancrent leur estimation sur le \textbf{prix demandé}; seuls 8\,\% des experts l'avouent. Remplir la grille \textbf{avant} de regarder le prix affiché. | ||||
| 386 | +\end{notebox} | ||||
| 387 | +\question{Un comparable a $+$1 chambre et $+$120~\pisq par rapport au sujet. Deux lignes ou une seule? Comment décider?} | ||||
| 388 | +\src{Northcraft et Neale (1987); UBC BUSI 330 (2005)} | ||||
| 389 | +\end{column} | ||||
| 390 | +\end{columns} | ||||
| 391 | +\end{frame} | ||||
| 392 | + | ||||
| 393 | +\begin{frame}{Synthèse du bloc 2} | ||||
| 394 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 395 | +\begin{column}{0.56\textwidth} | ||||
| 396 | +\begin{enumerate} | ||||
| 397 | + \item Une grille a \textbf{trois zones} : séquentielle (1--5), additive (6--8), fiabilité (net, brut, poids) --- et une colonne \textbf{Raison}. | ||||
| 398 | + \item Le \textbf{catalogue} est une convention pédagogique dont chaque montant a une \textbf{technique d'origine}; dans un mandat réel, on le reconstruit. | ||||
| 399 | + \item C1 : $410~000 \rightarrow -8~170 \rightarrow +6~148 \rightarrow 407~978 \rightarrow +27~000 \rightarrow \mathbf{434~978~\$}$; net 6,1\,\%, brut 15,9\,\%. | ||||
| 400 | + \item \textbf{Aberrant} : écart à la médiane $>$ 10\,\% $\rightarrow$ réexaminer (C4 : $-$13,2\,\%), diagnostiquer, puis pondérer. | ||||
| 401 | + \item Cinq erreurs à traquer : signe, base, double comptage, temps, non-réalité. | ||||
| 402 | +\end{enumerate} | ||||
| 403 | +\end{column} | ||||
| 404 | +\begin{column}{0.42\textwidth} | ||||
| 405 | +\begin{notebox}[Transition] | ||||
| 406 | +\small Cinq grilles donnent cinq indications entre 383~729 et 475~468~\$. Comment passer de cinq nombres à \textbf{une} conclusion, et comment dire \textbf{à quel point} on en est sûr? C'est le bloc 3. | ||||
| 407 | +\end{notebox} | ||||
| 408 | +\end{column} | ||||
| 409 | +\end{columns} | ||||
| 410 | +\end{frame} | ||||
added
IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/02_Slides/sources/parties/s09_bloc3.tex
+442 −0
@@ -0,0 +1,442 @@ | |||||
| 1 | +% ============================================================================== | ||||
| 2 | +% Séance 9 — Bloc 3 : Réconciliation, pondération et incertitude (35 min) | ||||
| 3 | +% ============================================================================== | ||||
| 4 | +\bloc{3}{Réconciliation, pondération et incertitude} | ||||
| 5 | + | ||||
| 6 | +\begin{frame}{Objectifs du bloc 3} | ||||
| 7 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 8 | +\begin{column}{0.56\textwidth} | ||||
| 9 | +À la fin de ce bloc, vous pourrez : | ||||
| 10 | +\begin{itemize} | ||||
| 11 | + \item \textbf{Définir} la réconciliation et \textbf{expliquer} pourquoi la moyenne simple n'est pas une conclusion professionnelle; | ||||
| 12 | + \item \textbf{Appliquer} les critères de pondération et les traduire en \textbf{poids chiffrés}; | ||||
| 13 | + \item \textbf{Calculer} une valeur pondérée et l'\textbf{arrondir} selon la convention du cours; | ||||
| 14 | + \item \textbf{Mener} une analyse de sensibilité et \textbf{lire} un diagramme en tornade; | ||||
| 15 | + \item \textbf{Qualifier} l'incertitude d'une conclusion (fourchette, intervalle crédible) et \textbf{savoir quoi écrire} dans le rapport. | ||||
| 16 | +\end{itemize} | ||||
| 17 | +\end{column} | ||||
| 18 | +\begin{column}{0.42\textwidth} | ||||
| 19 | +\begin{notebox}[Idée centrale] | ||||
| 20 | +\small Cinq indications ne sont pas cinq votes égaux : ce sont cinq \textbf{mesures de précision différente} d'une même grandeur. Réconcilier, c'est \textbf{peser} chaque mesure selon sa précision, puis dire \textbf{à quel point} le résultat est sûr. | ||||
| 21 | +\end{notebox} | ||||
| 22 | +\end{column} | ||||
| 23 | +\end{columns} | ||||
| 24 | +\end{frame} | ||||
| 25 | + | ||||
| 26 | +\begin{frame}{Qu'est-ce que la réconciliation?} | ||||
| 27 | +\begin{defbox}[Définition --- Réconciliation] | ||||
| 28 | +Processus par lequel l'évaluateur \textbf{analyse les indications de valeur} obtenues des comparables ajustés et formule une \textbf{conclusion finale de valeur} unique ou une fourchette. | ||||
| 29 | +\end{defbox} | ||||
| 30 | +\begin{defbox}[OEAQ, Normes de pratique professionnelle --- \og{}Réconciliation (corrélation)\fg{}] | ||||
| 31 | +\og{}Déterminer une valeur finale de l'immeuble, à partir des différentes indications de la valeur, après avoir appliqué au processus de réconciliation un \textbf{raisonnement logique et analytique}.\fg{} | ||||
| 32 | +\end{defbox} | ||||
| 33 | +\begin{importbox}[Règle fondamentale] | ||||
| 34 | +La réconciliation n'est \textbf{pas une moyenne arithmétique} : c'est un \textbf{jugement professionnel} fondé sur la fiabilité relative de chaque indication --- un jugement qui doit être \textbf{chiffré} et \textbf{écrit}. | ||||
| 35 | +\end{importbox} | ||||
| 36 | +\src{OEAQ (2024), Norme 1, section D; AIC, CUSPAP 2026, 8.2.15} | ||||
| 37 | +\end{frame} | ||||
| 38 | + | ||||
| 39 | +\begin{frame}{Pourquoi la moyenne simple n'est pas une conclusion} | ||||
| 40 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 41 | +\begin{column}{0.52\textwidth} | ||||
| 42 | +\begin{exbox}[Démonstration sur l'atelier de ce soir] | ||||
| 43 | +\small | ||||
| 44 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{46mm} r@{}} | ||||
| 45 | +\toprule | ||||
| 46 | +Moyenne des cinq indications & 437~887~\$ \\ | ||||
| 47 | +Moyenne des quatre indications sans C4 & 451~427~\$ \\ | ||||
| 48 | +Effet de C4 seul sur la moyenne & $-$13~540~\$ \\ | ||||
| 49 | +\midrule | ||||
| 50 | +Valeur \textbf{pondérée} (poids du bloc 4) & \textbf{446~081~\$} \\ | ||||
| 51 | +\bottomrule | ||||
| 52 | +\end{tabular} | ||||
| 53 | +\\[3pt] | ||||
| 54 | +Dans la moyenne, C4 --- six ajustements, net $-$16,6\,\%, autre secteur --- pèse \textbf{autant} que C3, vendu dans la même rue avec trois lignes corrigées. La moyenne traite une mesure imprécise comme une mesure précise. | ||||
| 55 | +\end{exbox} | ||||
| 56 | +\end{column} | ||||
| 57 | +\begin{column}{0.46\textwidth} | ||||
| 58 | +\begin{notebox}[Lecture statistique] | ||||
| 59 | +\small Chaque indication est un \textbf{tirage} dans une distribution de prix possibles (Kummerow, 2003). L'estimateur de variance minimale pèse chaque tirage par l'\textbf{inverse de sa variance} : plus une indication est incertaine, moins elle pèse. La pondération chiffrée en est l'approximation pratique (Vandell, 1991; Colwell et al., 1983). | ||||
| 60 | +\end{notebox} | ||||
| 61 | +\question{Si les cinq comparables étaient \emph{aussi} fiables les uns que les autres, la moyenne serait-elle alors la bonne conclusion?} | ||||
| 62 | +\src{Kummerow (2003); Vandell (1991); Colwell, Cannaday et Wu (1983)} | ||||
| 63 | +\end{column} | ||||
| 64 | +\end{columns} | ||||
| 65 | +\end{frame} | ||||
| 66 | + | ||||
| 67 | +\begin{frame}{Exemple A --- Cinq ventes ajustées (V1 à V5)} | ||||
| 68 | +\begin{center} | ||||
| 69 | +\small | ||||
| 70 | +\begin{tabular}{@{}l r c c c@{}} | ||||
| 71 | +\toprule | ||||
| 72 | +\textbf{Vente} & \textbf{Valeur indiquée (\$)} & \textbf{Nb ajust.} & \textbf{Net (\%)} & \textbf{Brut (\%)} \\ | ||||
| 73 | +\midrule | ||||
| 74 | +V1 & 456~000 & 5 & 7,9 & 11,8 \\ | ||||
| 75 | +V2 & 448~000 & 3 & 4,2 & 6,5 \\ | ||||
| 76 | +V3 & 462~000 & 6 & 12,1 & 18,4 \\ | ||||
| 77 | +V4 & 455~000 & 4 & 5,8 & 9,1 \\ | ||||
| 78 | +V5 & 470~000 & 7 & 16,3 & 22,7 \\ | ||||
| 79 | +\bottomrule | ||||
| 80 | +\end{tabular} | ||||
| 81 | +\end{center} | ||||
| 82 | +\vspace{1mm} | ||||
| 83 | +\begin{notebox}[Mise en situation] | ||||
| 84 | +Exemple indépendant de l'atelier (étiquettes V1 à V5 pour le distinguer des comparables C1 à C5 de l'atelier de Gatineau). | ||||
| 85 | +\end{notebox} | ||||
| 86 | +\question{Laquelle de ces cinq indications mérite le moins de confiance, et pourquoi? La moyenne simple (458~200~\$) est-elle une bonne conclusion?} | ||||
| 87 | +\end{frame} | ||||
| 88 | + | ||||
| 89 | +\begin{frame}{Exemple A --- Pondération et conclusion} | ||||
| 90 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 91 | +\begin{column}{0.46\textwidth} | ||||
| 92 | +\begin{center} | ||||
| 93 | +\scriptsize | ||||
| 94 | +\begin{tabular}{@{}l c l r@{}} | ||||
| 95 | +\toprule | ||||
| 96 | +\textbf{Vente} & \textbf{Ancienneté} & \textbf{Poids} & \textbf{Poids chiffré} \\ | ||||
| 97 | +\midrule | ||||
| 98 | +V1 & 8 mois & Moyen & 20\,\% \\ | ||||
| 99 | +V2 & 3 mois & \textbf{Fort} & 35\,\% \\ | ||||
| 100 | +V3 & 10 mois & Faible & 10\,\% \\ | ||||
| 101 | +V4 & 5 mois & \textbf{Fort} & 35\,\% \\ | ||||
| 102 | +V5 & 14 mois & \textit{Écarté} & 0\,\% \\ | ||||
| 103 | +\bottomrule | ||||
| 104 | +\end{tabular} | ||||
| 105 | +\end{center} | ||||
| 106 | +\begin{exbox}[Conclusion] | ||||
| 107 | +\footnotesize | ||||
| 108 | +\begin{itemize} | ||||
| 109 | + \item V5 : poids 0~\% --- \textbf{réexaminée} (14 mois, 7 ajustements, brut 22,7~\%), jugée \textbf{non comparable} : c'est le diagnostic qui l'exclut, non le seuil de 15~\% | ||||
| 110 | + \item V2 et V4 (poids fort) $\rightarrow$ fourchette 448~000 -- 456~000~\$ | ||||
| 111 | + \item \textbf{Valeur réconciliée : 455~000~\$} | ||||
| 112 | +\end{itemize} | ||||
| 113 | +\end{exbox} | ||||
| 114 | +\end{column} | ||||
| 115 | +\begin{column}{0.52\textwidth} | ||||
| 116 | +\begin{exbox}[Le même jugement, chiffré] | ||||
| 117 | +\footnotesize | ||||
| 118 | +\begin{align*} | ||||
| 119 | +\hat V &= 0{,}35 \times 448~000 + 0{,}35 \times 455~000 \\ | ||||
| 120 | + &\quad + 0{,}20 \times 456~000 + 0{,}10 \times 462~000 \\ | ||||
| 121 | + &= 156~800 + 159~250 + 91~200 + 46~200 \\ | ||||
| 122 | + &= \mathbf{453~450~\$} \;\rightarrow\; \mathbf{455~000~\$} | ||||
| 123 | +\end{align*} | ||||
| 124 | +(arrondi au 5~000~\$, convention du cours et du TP2). Moyenne simple : 458~200~\$, tirée vers le haut par V5 et V3, les moins fiables. Les poids qualitatifs \textbf{traduits} en pourcentages rendent la conclusion \textbf{reproductible} et \textbf{contestable}. | ||||
| 125 | +\end{exbox} | ||||
| 126 | +\end{column} | ||||
| 127 | +\end{columns} | ||||
| 128 | +\end{frame} | ||||
| 129 | + | ||||
| 130 | +\begin{frame}{Critères de pondération (1/2)} | ||||
| 131 | +\begin{center} | ||||
| 132 | +\small | ||||
| 133 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{8.2cm}@{}} | ||||
| 134 | +\toprule | ||||
| 135 | +\textbf{Critère} & \textbf{Description} \\ | ||||
| 136 | +\midrule | ||||
| 137 | +Nombre d'ajustements & Moins d'ajustements $=$ plus fiable : privilégier le comparable nécessitant le moins de corrections. \\ | ||||
| 138 | +\addlinespace | ||||
| 139 | +Ampleur des ajustements & Net et brut faibles $=$ plus fiable. Lire les repères du cours (15~\% / 25~\%). \\ | ||||
| 140 | +\addlinespace | ||||
| 141 | +Similarité globale & Comparable le plus semblable au sujet (localisation, taille, âge, état). \\ | ||||
| 142 | +\bottomrule | ||||
| 143 | +\end{tabular} | ||||
| 144 | +\end{center} | ||||
| 145 | +\begin{notebox}[Rappel du bloc 1] | ||||
| 146 | +\small Les seuils 15\,\% / 25\,\% sont ici des \textbf{repères de fiabilité} (convention du cours), non des critères d'exclusion : un comparable qui les dépasse est réexaminé puis \textbf{moins pondéré}. | ||||
| 147 | +\end{notebox} | ||||
| 148 | +\end{frame} | ||||
| 149 | + | ||||
| 150 | +\begin{frame}{Critères de pondération (2/2)} | ||||
| 151 | +\begin{center} | ||||
| 152 | +\small | ||||
| 153 | +\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{8.2cm}@{}} | ||||
| 154 | +\toprule | ||||
| 155 | +\textbf{Critère} & \textbf{Description} \\ | ||||
| 156 | +\midrule | ||||
| 157 | +Date de vente & Plus la vente est récente, plus le comparable est fiable (moins d'ajustement temporel). \\ | ||||
| 158 | +\addlinespace | ||||
| 159 | +Qualité des données & Vente vérifiée auprès des parties, données complètes. \\ | ||||
| 160 | +\addlinespace | ||||
| 161 | +Conditions de vente & Vente libre et sans pression $=$ plus fiable. \\ | ||||
| 162 | +\bottomrule | ||||
| 163 | +\end{tabular} | ||||
| 164 | +\end{center} | ||||
| 165 | +\begin{notebox}[Un critère de plus en marché qui tourne] | ||||
| 166 | +\small Quand la tendance s'inverse (Gatineau, T3 2026), l'ancienneté pèse \textbf{davantage} : une vente de neuf mois porte toute l'incertitude du taux de temps, qu'il soit $+$0,17 ou $-$0,25\,\%/mois. | ||||
| 167 | +\end{notebox} | ||||
| 168 | +\erreur{\og{}Écarter\fg{} un comparable au seul motif qu'il dépasse 15\,\% net, sans diagnostic : on perd de l'information et l'on contredit le statut des repères (Vandell, 1991).} | ||||
| 169 | +\src{APCIQ/CIO (14 oct. 2026)} | ||||
| 170 | +\end{frame} | ||||
| 171 | + | ||||
| 172 | +\begin{frame}{Pondération chiffrée : la règle de calcul} | ||||
| 173 | +\begin{defbox}[Valeur pondérée] | ||||
| 174 | +$\hat V = \sum_{i=1}^{n} w_i\,V_i$ avec $\sum_i w_i = 1$, $w_i \geq 0$; $V_i$ : indication du comparable $i$; $w_i$ : poids traduisant sa fiabilité relative. Puis \textbf{arrondi} au 5~000~\$ (convention du cours et du TP2) : la précision affichée ne doit pas dépasser la précision réelle. | ||||
| 175 | +\end{defbox} | ||||
| 176 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 177 | +\begin{column}{0.50\textwidth} | ||||
| 178 | +\begin{center} | ||||
| 179 | +\small | ||||
| 180 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{46mm} r@{}} | ||||
| 181 | +\toprule | ||||
| 182 | +\textbf{Jugement qualitatif} & \textbf{Poids usuel} \\ | ||||
| 183 | +\midrule | ||||
| 184 | +Fort (le plus semblable, récent, brut faible) & 30--40\,\% \\ | ||||
| 185 | +Moyen & 15--25\,\% \\ | ||||
| 186 | +Faible (brut élevé ou vente ancienne) & 5--15\,\% \\ | ||||
| 187 | +Réexaminé mais conservé (borne) & 0--5\,\% \\ | ||||
| 188 | +Écarté (non comparable, non vérifié) & 0\,\% \\ | ||||
| 189 | +\bottomrule | ||||
| 190 | +\end{tabular} | ||||
| 191 | +\end{center} | ||||
| 192 | +\end{column} | ||||
| 193 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 194 | +\begin{importbox}[Trois exigences] | ||||
| 195 | +\small | ||||
| 196 | +\begin{enumerate} | ||||
| 197 | + \item Les poids sont \textbf{justifiés} un à un par les critères (nombre, ampleur, similarité, date, données, conditions); | ||||
| 198 | + \item Ils \textbf{somment à 100\,\%} --- pas de \og{}fort / fort / moyen\fg{} sans traduction; | ||||
| 199 | + \item On \textbf{teste} la conclusion : d'autres poids plausibles donnent-ils la même valeur arrondie? | ||||
| 200 | +\end{enumerate} | ||||
| 201 | +\end{importbox} | ||||
| 202 | +\src{Colwell et al. (1983); fourchettes de traduction : hypothèse pédagogique} | ||||
| 203 | +\end{column} | ||||
| 204 | +\end{columns} | ||||
| 205 | +\end{frame} | ||||
| 206 | + | ||||
| 207 | +\begin{frame}{Analyse de sensibilité : le principe} | ||||
| 208 | +\begin{defbox}[Analyse de sensibilité] | ||||
| 209 | +Faire varier \textbf{un paramètre incertain à la fois} (taux de temps, montant d'un ajustement, inclusion d'un comparable, poids) et observer l'effet sur la valeur pondérée. Elle répond à la question du client : \og{}\textbf{et si} votre hypothèse était fausse?\fg{} | ||||
| 210 | +\end{defbox} | ||||
| 211 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 212 | +\begin{column}{0.50\textwidth} | ||||
| 213 | +\uqotitle{Quoi faire varier (atelier) :} | ||||
| 214 | +\begin{itemize} | ||||
| 215 | + \item \textbf{Temps} : $-$0,25 / 0 / \textbf{0,17} / 0,34\,\%/mois (le marché a tourné au T3 2026); | ||||
| 216 | + \item \textbf{Garage double vs simple} : 10 / \textbf{15} / 20~k\$ (une seule paire à l'appui); | ||||
| 217 | + \item \textbf{Localisation Aylmer} : 3 / \textbf{5} / 8\,\%; | ||||
| 218 | + \item \textbf{Inclusion de C4} : 5\,\% vs 0\,\%. | ||||
| 219 | +\end{itemize} | ||||
| 220 | +\end{column} | ||||
| 221 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 222 | +\uqotitle{Comment lire le résultat :} | ||||
| 223 | +\begin{itemize} | ||||
| 224 | + \item L'\textbf{amplitude} (valeur haute $-$ valeur basse) de chaque scénario, en \$ et en \% de la valeur de base; | ||||
| 225 | + \item Le paramètre à la plus grande amplitude est celui qu'il faut \textbf{le mieux documenter}; | ||||
| 226 | + \item Si la \textbf{valeur arrondie} ne change pas (ou d'un seul pas de 5~000~\$), la conclusion est \textbf{robuste}. | ||||
| 227 | +\end{itemize} | ||||
| 228 | +\src{scénarios : calculs vérifiés, dossier de la séance} | ||||
| 229 | +\end{column} | ||||
| 230 | +\end{columns} | ||||
| 231 | +\end{frame} | ||||
| 232 | + | ||||
| 233 | +\begin{frame}{Diagramme en tornade --- atelier, valeur pondérée de base 446~081~\$} | ||||
| 234 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 235 | +\begin{column}{0.60\textwidth} | ||||
| 236 | +\centering | ||||
| 237 | +\begin{tikzpicture} | ||||
| 238 | +\begin{axis}[xbar, bar width=6pt, width=0.92\textwidth, height=56mm, | ||||
| 239 | + xmin=-13500, xmax=7500, ymin=0.4, ymax=4.6, ytick={1,2,3,4}, | ||||
| 240 | + yticklabels={Localisation 3 / 8\,\%, Garage 10 / 20~k\$, C4 exclu, Temps $-$0{,}25 / 0 / 0{,}34}, | ||||
| 241 | + yticklabel style={font=\scriptsize, align=right, text width=22mm}, | ||||
| 242 | + scaled x ticks=false, xtick={-12000,-8000,-4000,0,4000}, xticklabel style={/pgf/number format/1000 sep={\,}}, | ||||
| 243 | + xlabel={Écart par rapport à la valeur pondérée de base (\$)}, xlabel style={font=\scriptsize}, | ||||
| 244 | + xmajorgrids, grid style={uqoGrisClair!60}, axis x line*=bottom, axis y line*=left, | ||||
| 245 | + nodes near coords, nodes near coords style={font=\tiny, color=uqoInk}, every node near coord/.append style={/pgf/number format/fixed, /pgf/number format/1000 sep={\,}}, | ||||
| 246 | + legend style={at={(0.02,0.02)}, anchor=south west, font=\tiny}, legend cell align=left] | ||||
| 247 | +\addplot[xbar, bar shift=0pt, fill=uqoRouge!70, draw=none] coordinates {(-11093,4) (-1750,2) (-694,1)}; | ||||
| 248 | +\addlegendentry{scénario bas} | ||||
| 249 | +\addplot[xbar, bar shift=0pt, fill=uqoRouge!35, draw=none] coordinates {(-4490,4)}; | ||||
| 250 | +\addlegendentry{temps 0\,\%/mois} | ||||
| 251 | +\addplot[xbar, bar shift=0pt, fill=uqoVert!70, draw=none] coordinates {(4490,4) (3068,3) (1750,2) (462,1)}; | ||||
| 252 | +\addlegendentry{scénario haut} | ||||
| 253 | +\end{axis} | ||||
| 254 | +\end{tikzpicture} | ||||
| 255 | +\end{column} | ||||
| 256 | +\begin{column}{0.38\textwidth} | ||||
| 257 | +\begin{center} | ||||
| 258 | +\scriptsize | ||||
| 259 | +\begin{tabular}{@{}l r r@{}} | ||||
| 260 | +\toprule | ||||
| 261 | +\textbf{Scénario} & \textbf{Pondérée} & \textbf{Arrondie} \\ | ||||
| 262 | +\midrule | ||||
| 263 | +Temps $-$0,25\,\%/mois & 434~988 & 435~000 \\ | ||||
| 264 | +Temps 0\,\%/mois & 441~591 & 440~000 \\ | ||||
| 265 | +\textbf{Base} & \textbf{446~081} & \textbf{445~000} \\ | ||||
| 266 | +Temps 0,34\,\%/mois & 450~571 & 450~000 \\ | ||||
| 267 | +Garage 10~k\$ & 444~331 & 445~000 \\ | ||||
| 268 | +Garage 20~k\$ & 447~831 & 450~000 \\ | ||||
| 269 | +Localisation 3\,\% & 446~543 & 445~000 \\ | ||||
| 270 | +Localisation 8\,\% & 445~387 & 445~000 \\ | ||||
| 271 | +Sans C4 & 449~149 & 450~000 \\ | ||||
| 272 | +\bottomrule | ||||
| 273 | +\end{tabular} | ||||
| 274 | +\end{center} | ||||
| 275 | +\src{calculs vérifiés, dossier de la séance; base = temps 0,17, garage 15~k\$, localisation 5\,\%, C4 à 5\,\%} | ||||
| 276 | +\end{column} | ||||
| 277 | +\end{columns} | ||||
| 278 | +\end{frame} | ||||
| 279 | + | ||||
| 280 | +\begin{frame}{Lire la tornade : qu'est-ce qui compte vraiment?} | ||||
| 281 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 282 | +\begin{column}{0.52\textwidth} | ||||
| 283 | +\begin{exbox}[Amplitudes] | ||||
| 284 | +\footnotesize | ||||
| 285 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{36mm} r r@{}} | ||||
| 286 | +\toprule | ||||
| 287 | +\textbf{Paramètre} & \textbf{Ampl. (\$)} & \textbf{\% base} \\ | ||||
| 288 | +\midrule | ||||
| 289 | +Temps (0 $\leftrightarrow$ 0,34\,\%/mois) & 8~980 & 2,0 \\ | ||||
| 290 | +Temps, retournement ($-$0,25) & 11~093 & 2,5 \\ | ||||
| 291 | +Inclusion de C4 (5 $\leftrightarrow$ 0\,\%) & 3~068 & 0,7 \\ | ||||
| 292 | +Garage (10 $\leftrightarrow$ 20~k\$) & 3~500 & 0,8 \\ | ||||
| 293 | +Localisation (3 $\leftrightarrow$ 8\,\%) & 1~156 & 0,3 \\ | ||||
| 294 | +\bottomrule | ||||
| 295 | +\end{tabular} | ||||
| 296 | +\end{exbox} | ||||
| 297 | +\small Tous les scénarios restent dans une bande de \textbf{435~000 à 450~000~\$}; la valeur centrale de 445~000~\$ ne bouge que d'un pas d'arrondi, sauf en cas de retournement franc du marché. Conclusion : \textbf{robuste}, et le \textbf{taux de temps} est le paramètre à documenter en priorité. | ||||
| 298 | +\end{column} | ||||
| 299 | +\begin{column}{0.46\textwidth} | ||||
| 300 | +\begin{importbox}[Le message pour le rapport] | ||||
| 301 | +\small La sensibilité ne sert pas à \og{}choisir\fg{} le scénario qui arrange : elle \textbf{hiérarchise} les hypothèses. Ici, l'évaluateur écrira que sa conclusion dépend d'abord de l'hypothèse de marché ($+$2\,\%/an) et qu'un marché stable l'abaisserait d'environ 4~500~\$. | ||||
| 302 | +\end{importbox} | ||||
| 303 | +\question{Le garage pèse 3~500~\$ d'amplitude alors que deux comparables (C1, C5) reçoivent cet ajustement. Pourquoi si peu? (Indice : les poids de C1 et C5.)} | ||||
| 304 | +\end{column} | ||||
| 305 | +\end{columns} | ||||
| 306 | +\end{frame} | ||||
| 307 | + | ||||
| 308 | +\begin{frame}{Incertitude de la conclusion : fourchette ou valeur ponctuelle?} | ||||
| 309 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 310 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 311 | +\begin{defbox}[Fourchette de valeur] | ||||
| 312 | +\begin{itemize} | ||||
| 313 | + \item Intervalle crédible : $[V_{\min}, V_{\max}]$ | ||||
| 314 | + \item Reflète l'incertitude inhérente | ||||
| 315 | + \item Acceptable dans certains rapports | ||||
| 316 | + \item Plus honnête sur le plan analytique | ||||
| 317 | +\end{itemize} | ||||
| 318 | +\end{defbox} | ||||
| 319 | +\end{column} | ||||
| 320 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 321 | +\begin{defbox}[Valeur ponctuelle] | ||||
| 322 | +\begin{itemize} | ||||
| 323 | + \item Montant unique et précis | ||||
| 324 | + \item Exigée par la plupart des mandats (prêteurs, tribunaux) | ||||
| 325 | + \item Arrondi approprié (ex. : au 5~000~\$) | ||||
| 326 | + \item Ne signifie pas une précision absolue | ||||
| 327 | +\end{itemize} | ||||
| 328 | +\end{defbox} | ||||
| 329 | +\end{column} | ||||
| 330 | +\end{columns} | ||||
| 331 | +\begin{notebox}[Ce que permet la norme] | ||||
| 332 | +\small CUSPAP 2026, 8.2.16 : la valeur finale \og{}peut être une \textbf{valeur ponctuelle}, une \textbf{fourchette de valeurs} ou une \textbf{indication de valeur}\fg{}. Le mandat et le client décident de la forme; l'évaluateur reste responsable de qualifier l'incertitude, quelle que soit la forme retenue. | ||||
| 333 | +\end{notebox} | ||||
| 334 | +\src{AIC, CUSPAP 2026, 8.2.16} | ||||
| 335 | +\end{frame} | ||||
| 336 | + | ||||
| 337 | +\begin{frame}{Deux intervalles à ne pas confondre} | ||||
| 338 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 339 | +\begin{column}{0.50\textwidth} | ||||
| 340 | +\begin{exbox}[Étendue des indications --- atelier] | ||||
| 341 | +\small Minimum 383~729~\$ (C4), maximum 475~468~\$ (C5) : étendue de 91~739~\$, soit \textbf{20,6\,\%} de la valeur pondérée. C'est la dispersion des \textbf{mesures brutes}, aberrant compris. | ||||
| 342 | +\end{exbox} | ||||
| 343 | +\begin{exbox}[Intervalle crédible de la conclusion] | ||||
| 344 | +\small Après pondération et sensibilité, les scénarios plausibles tiennent dans \textbf{435~000--450~000~\$} autour de 445~000~\$, soit environ \textbf{$\pm$\,2 à 3\,\%}. C'est l'incertitude \textbf{de la conclusion}, bien plus étroite que l'étendue des indications. | ||||
| 345 | +\end{exbox} | ||||
| 346 | +\end{column} | ||||
| 347 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 348 | +\begin{importbox}[Pourquoi la différence] | ||||
| 349 | +\small Les indications extrêmes (C4, C5) sont les \textbf{moins pondérées}; les indications fiables (C2, C3) sont \textbf{proches} l'une de l'autre (442~236 et 453~026~\$). Pondérer, c'est \textbf{réduire} l'incertitude en exploitant la précision inégale des mesures --- pas la masquer. | ||||
| 350 | +\end{importbox} | ||||
| 351 | +\erreur{Annoncer \og{}la valeur est entre 384~000 et 475~000~\$\fg{} : l'étendue brute n'est pas une fourchette de conclusion; elle dit seulement que le dossier contient un comparable très différent du sujet.} | ||||
| 352 | +\end{column} | ||||
| 353 | +\end{columns} | ||||
| 354 | +\end{frame} | ||||
| 355 | + | ||||
| 356 | +\begin{frame}{Ce que dit la littérature sur l'incertitude des évaluations} | ||||
| 357 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 358 | +\begin{column}{0.50\textwidth} | ||||
| 359 | +\small | ||||
| 360 | +\begin{itemize} | ||||
| 361 | + \item \textbf{French et Gabrielli (2004)} : l'évaluation est souvent dite \og{}un art et non une science\fg{}; les modèles usuels \og{}ne sont pas fondés sur les probabilités, alors que l'incertitude est de nature probabiliste\fg{}; | ||||
| 362 | + \item \textbf{Crosby, Lavers et Murdoch (1998)} : la \og{}marge d'erreur\fg{} admise par les tribunaux britanniques entre évaluateurs compétents; | ||||
| 363 | + \item \textbf{Kummerow (2003)} : enseigner la valeur comme une \textbf{distribution de prix} et une \textbf{erreur de prédiction}; | ||||
| 364 | + \item \textbf{Northcraft et Neale (1987)} : l'incertitude ouvre la porte à l'\textbf{ancrage}; grille et pondération écrite sont les garde-fous. | ||||
| 365 | +\end{itemize} | ||||
| 366 | +\end{column} | ||||
| 367 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 368 | +\begin{notebox}[Ordres de grandeur] | ||||
| 369 | +\small \og{}Usuellement $\pm$\,3 à 5\,\%\fg{} est un repère de pratique, non une norme. L'incertitude dépend du marché, du bien et des comparables : $\pm$\,2 à 3\,\% dans l'atelier; plus de 10\,\% pour un bien atypique en marché mince. | ||||
| 370 | +\end{notebox} | ||||
| 371 | +\begin{notebox}[Et les modèles automatisés] | ||||
| 372 | +\small Krause et al. (2020) distinguent l'incertitude \og{}fondée sur l'erreur\fg{} et \og{}fondée sur le modèle\fg{} des AVM : même question pour une grille manuelle. | ||||
| 373 | +\end{notebox} | ||||
| 374 | +\src{French et Gabrielli (2004); Crosby et al. (1998); Kummerow (2003); Krause et al. (2020)} | ||||
| 375 | +\end{column} | ||||
| 376 | +\end{columns} | ||||
| 377 | +\end{frame} | ||||
| 378 | + | ||||
| 379 | +\begin{frame}{Ce que l'évaluateur écrit dans le rapport} | ||||
| 380 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 381 | +\begin{column}{0.52\textwidth} | ||||
| 382 | +\uqotitle{Section \og{}réconciliation\fg{} d'un rapport :} | ||||
| 383 | +\begin{enumerate} | ||||
| 384 | + \item Les \textbf{cinq indications} et, pour chacune, net, brut, nombre d'ajustements, date; | ||||
| 385 | + \item Les \textbf{hypothèses} et \textbf{conventions} (taux de temps et sa source, catalogue, seuils de fiabilité, arrondi); | ||||
| 386 | + \item Les \textbf{poids} et leur \textbf{justification} critère par critère; | ||||
| 387 | + \item La \textbf{valeur pondérée}, l'\textbf{arrondi} et la \textbf{conclusion}; | ||||
| 388 | + \item L'\textbf{analyse de sensibilité} : paramètres testés, amplitudes, paramètre dominant; | ||||
| 389 | + \item La \textbf{forme} de la conclusion (ponctuelle, fourchette) et son \textbf{intervalle crédible}. | ||||
| 390 | +\end{enumerate} | ||||
| 391 | +\end{column} | ||||
| 392 | +\begin{column}{0.46\textwidth} | ||||
| 393 | +\begin{defbox}[Les normes] | ||||
| 394 | +\small \textbf{CUSPAP 2026, 8.2.15} : le rapport doit \og{}revoir, discuter et réconcilier \ldots{} la qualité et la quantité des données\fg{}; \textbf{9.8.3} : \og{}analyser les données comparables disponibles pour indiquer une conclusion de valeur raisonnable\fg{}.\\[3pt] | ||||
| 395 | +\textbf{OEAQ, Norme 2} : \og{}tous les faits, le raisonnement de l'évaluateur et ses conclusions doivent être exposés de façon claire et précise\fg{}; Norme 1, règle 1.1 : \og{}l'évaluateur ne doit commettre aucune erreur, en plus ou moins, ayant une portée significative\fg{}. | ||||
| 396 | +\end{defbox} | ||||
| 397 | +\src{AIC, CUSPAP 2026; OEAQ (2024)} | ||||
| 398 | +\end{column} | ||||
| 399 | +\end{columns} | ||||
| 400 | +\end{frame} | ||||
| 401 | + | ||||
| 402 | +\begin{frame}{Processus de réconciliation en six étapes} | ||||
| 403 | +\begin{center} | ||||
| 404 | +\begin{tikzpicture}[node distance=0.3cm] | ||||
| 405 | +\node[uqostep] (s1) {1. Revoir chaque indication de valeur et sa fiabilité}; | ||||
| 406 | +\node[uqostep, below=of s1] (s2) {2. Identifier la fourchette de valeur (min -- max)}; | ||||
| 407 | +\node[uqostep, below=of s2] (s3) {3. Analyser les critères de pondération pour chaque comparable}; | ||||
| 408 | +\node[uqostep, below=of s3] (s4) {4. Attribuer un poids relatif (fort, moyen, faible) à chaque indication}; | ||||
| 409 | +\node[uqostep, below=of s4] (s5) {5. Formuler une conclusion de valeur ponctuelle (arrondie)}; | ||||
| 410 | +\node[uqostep, below=of s5] (s6) {6. Justifier la conclusion par écrit dans le rapport}; | ||||
| 411 | + | ||||
| 412 | +\draw[uqoarrow] (s1) -- (s2); | ||||
| 413 | +\draw[uqoarrow] (s2) -- (s3); | ||||
| 414 | +\draw[uqoarrow] (s3) -- (s4); | ||||
| 415 | +\draw[uqoarrow] (s4) -- (s5); | ||||
| 416 | +\draw[uqoarrow] (s5) -- (s6); | ||||
| 417 | +\node[anchor=west, font=\scriptsize, text=uqoBleu, text width=27mm] at ([xshift=3mm]s4.east) {$\rightarrow$ \textbf{poids chiffrés} sommant à 100\,\%}; | ||||
| 418 | +\node[anchor=west, font=\scriptsize, text=uqoBleu, text width=27mm] at ([xshift=3mm]s5.east) {$\rightarrow$ après une \textbf{analyse de sensibilité}}; | ||||
| 419 | +\node[anchor=west, font=\scriptsize, text=uqoBleu, text width=27mm] at ([xshift=3mm]s2.east) {$\rightarrow$ repérer les \textbf{aberrants} ($>$ 10\,\% de la médiane)}; | ||||
| 420 | +\end{tikzpicture} | ||||
| 421 | +\end{center} | ||||
| 422 | +\end{frame} | ||||
| 423 | + | ||||
| 424 | +\begin{frame}{Synthèse du bloc 3} | ||||
| 425 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 426 | +\begin{column}{0.56\textwidth} | ||||
| 427 | +\small | ||||
| 428 | +\begin{enumerate} | ||||
| 429 | + \item Réconcilier $=$ \textbf{peser} des mesures de précision inégale; la moyenne simple traite l'aberrant comme le meilleur comparable (437~887 vs 446~081~\$). | ||||
| 430 | + \item Les critères (nombre, ampleur, similarité, date, données, conditions) se traduisent en \textbf{poids chiffrés} qui somment à 100\,\%; $\hat V = \sum w_i V_i$, arrondi au 5~000~\$. | ||||
| 431 | + \item La \textbf{sensibilité} hiérarchise les hypothèses : ici le \textbf{taux de temps} domine (2 à 2,5\,\% d'amplitude), le reste pèse moins de 1\,\%. | ||||
| 432 | + \item L'\textbf{incertitude} de la conclusion ($\pm$\,2 à 3\,\%) est bien plus étroite que l'étendue des indications (20,6\,\%); CUSPAP 8.2.16 admet les deux formes. | ||||
| 433 | + \item Tout cela s'\textbf{écrit} : hypothèses, poids, sensibilité, forme de la conclusion. | ||||
| 434 | +\end{enumerate} | ||||
| 435 | +\end{column} | ||||
| 436 | +\begin{column}{0.42\textwidth} | ||||
| 437 | +\begin{notebox}[Transition vers l'atelier] | ||||
| 438 | +\small Vous avez maintenant tous les outils. Le bloc 4 reprend le sujet de Hull et ses cinq comparables \textbf{du début à la fin} : grilles, net/brut, aberrants, pondération, sensibilité, conclusion écrite. | ||||
| 439 | +\end{notebox} | ||||
| 440 | +\end{column} | ||||
| 441 | +\end{columns} | ||||
| 442 | +\end{frame} | ||||
added
IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/02_Slides/sources/parties/s09_bloc4.tex
+560 −0
@@ -0,0 +1,560 @@ | |||||
| 1 | +% ============================================================================== | ||||
| 2 | +% Séance 9 — Bloc 4 : Atelier complet — cinq comparables à Gatineau (45 min) | ||||
| 3 | +% Atelier formatif en classe, NON NOTÉ, distinct du TP2. | ||||
| 4 | +% ============================================================================== | ||||
| 5 | +\bloc{4}{Atelier complet : cinq comparables à Gatineau} | ||||
| 6 | + | ||||
| 7 | +\begin{frame}{Atelier formatif en classe --- consignes} | ||||
| 8 | +\begin{importbox}[Atelier en classe --- non noté --- ne pas confondre avec le TP2] | ||||
| 9 | +\small Atelier \textbf{formatif}, fait en classe avec le professeur, \textbf{non évalué}. Le \textbf{TP2 (10\,\%)}, présenté en fin de séance, porte sur une \emph{autre} propriété (53, rue du Tropique, Aylmer) et se remet à la séance 10. | ||||
| 10 | +\end{importbox} | ||||
| 11 | +\etiq{données fictives calibrées sur le marché de Hull (automne 2026)} | ||||
| 12 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 13 | +\begin{column}{0.52\textwidth} | ||||
| 14 | +\uqotitle{Déroulement (45 min) :} | ||||
| 15 | +\small | ||||
| 16 | +\begin{enumerate} | ||||
| 17 | + \item Mandat, sujet, comparables, particularités; | ||||
| 18 | + \item Une grille par comparable (C1 rappelée, C2 à C5 ensemble); | ||||
| 19 | + \item Récapitulatif, net/brut, fiabilité, aberrants; | ||||
| 20 | + \item Pondération, sensibilité, conclusion écrite; | ||||
| 21 | + \item Liste de contrôle, questions à la classe. | ||||
| 22 | +\end{enumerate} | ||||
| 23 | +\end{column} | ||||
| 24 | +\begin{column}{0.46\textwidth} | ||||
| 25 | +\begin{notebox}[Comment participer] | ||||
| 26 | +\small Calculez chaque ligne \textbf{avant} qu'elle s'affiche; le \textbf{signe} avant le montant; la \textbf{raison} avant le chiffre. Seul outil : le catalogue du cours (bloc 2). | ||||
| 27 | +\end{notebox} | ||||
| 28 | +\end{column} | ||||
| 29 | +\end{columns} | ||||
| 30 | +\end{frame} | ||||
| 31 | + | ||||
| 32 | +\begin{frame}{Le mandat} | ||||
| 33 | +\begin{defbox}[Mandat d'évaluation] | ||||
| 34 | +\begin{itemize} | ||||
| 35 | + \item \textbf{Objet} : estimer la \textbf{valeur marchande} d'une unifamiliale détachée à Gatineau (secteur Hull) par la méthode de comparaison; \textbf{droits évalués} : pleine propriété; | ||||
| 36 | + \item \textbf{Date d'évaluation} : \textbf{1\textsuperscript{er} novembre 2026}; | ||||
| 37 | + \item \textbf{Forme de la conclusion} : valeur ponctuelle, arrondie au 5~000~\$, avec analyse de sensibilité; \textbf{données} : cinq ventes vérifiées de 2026, catalogue du cours. | ||||
| 38 | +\end{itemize} | ||||
| 39 | +\end{defbox} | ||||
| 40 | +\begin{notebox}[Contexte de marché à la date d'évaluation] | ||||
| 41 | +\small Convention du cours : $+$0,17\,\%/mois (revente, bloc 1). Signal contraire au T3 2026 (Hull $-$5\,\%; RMR ventes $-$12\,\%, inscriptions $+$42\,\%; APCIQ/CIO, Centris) : sensibilité au taux de temps à prévoir. | ||||
| 42 | +\end{notebox} | ||||
| 43 | +\erreur{Prendre la valeur au rôle (385~000~\$) pour la valeur marchande au 1\textsuperscript{er} nov. 2026 : le rôle est un repère daté, pas un comparable.} | ||||
| 44 | +\end{frame} | ||||
| 45 | + | ||||
| 46 | +\begin{frame}{Propriété sujet --- Bâtiment} | ||||
| 47 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 48 | +\begin{column}{0.52\textwidth} | ||||
| 49 | +\begin{defbox}[Propriété sujet --- Gatineau (secteur Hull)] | ||||
| 50 | +\begin{itemize} | ||||
| 51 | + \item \textbf{Type :} unifamiliale détachée, 2 étages | ||||
| 52 | + \item \textbf{Année de construction :} 2005 | ||||
| 53 | + \item \textbf{Superficie habitable :} 1~500 pi$^2$ | ||||
| 54 | + \item \textbf{Chambres :} 3 --- \textbf{salles de bains :} 2 complètes | ||||
| 55 | + \item \textbf{Sous-sol :} fini (salle familiale) | ||||
| 56 | + \item \textbf{État :} bon, entretien normal | ||||
| 57 | +\end{itemize} | ||||
| 58 | +\end{defbox} | ||||
| 59 | +\end{column} | ||||
| 60 | +\begin{column}{0.46\textwidth} | ||||
| 61 | +\begin{notebox}[Ce que la grille comparera (critère 7)] | ||||
| 62 | +\small 7a aire (1~500~\pisq) --- 7b terrain --- 7c âge (2005) --- 7d état (bon) --- 7e chambres (3) --- 7f salles de bains (2) --- 7g sous-sol (fini) --- 7h garage (double). Chaque comparable sera lu \textbf{ligne par ligne} contre cette fiche. | ||||
| 63 | +\end{notebox} | ||||
| 64 | +\question{Quelles caractéristiques du sujet ont le plus de chances d'exiger un ajustement chez des comparables de Hull? Lesquelles sont \og{}standard\fg{}?} | ||||
| 65 | +\end{column} | ||||
| 66 | +\end{columns} | ||||
| 67 | +\end{frame} | ||||
| 68 | + | ||||
| 69 | +\begin{frame}{Propriété sujet --- Terrain et équipements} | ||||
| 70 | +\begin{defbox}[Propriété sujet --- Suite] | ||||
| 71 | +\begin{itemize} | ||||
| 72 | + \item \textbf{Terrain :} 5~500 pi$^2$ | ||||
| 73 | + \item \textbf{Garage :} double attaché | ||||
| 74 | + \item \textbf{Stationnement :} asphalte (4 voitures) | ||||
| 75 | + \item \textbf{Chauffage :} gaz naturel, air forcé | ||||
| 76 | + \item \textbf{Extras :} terrasse de bois, clôture | ||||
| 77 | +\end{itemize} | ||||
| 78 | +\end{defbox} | ||||
| 79 | +\vspace{1mm} | ||||
| 80 | +\begin{notebox}[Évaluation municipale (rôle 2025)] | ||||
| 81 | +385~000~\$ (terrain : 95~000~\$, bâtiment : 290~000~\$) --- rôle triennal 2024-2025-2026 : un repère daté, pas une indication de valeur marchande au 1\textsuperscript{er} novembre 2026. | ||||
| 82 | +\end{notebox} | ||||
| 83 | +\end{frame} | ||||
| 84 | + | ||||
| 85 | +\begin{frame}{Les comparables sélectionnés --- C1 à C3} | ||||
| 86 | +\begin{center} | ||||
| 87 | +\footnotesize | ||||
| 88 | +\begin{tabular}{@{}l c c c@{}} | ||||
| 89 | +\toprule | ||||
| 90 | +\textbf{Caractéristique} & \textbf{C1} & \textbf{C2} & \textbf{C3} \\ | ||||
| 91 | +\midrule | ||||
| 92 | +Prix de vente (\$) & 410~000 & 445~000 & 425~000 \\ | ||||
| 93 | +Date de vente (délai au 1\textsuperscript{er} nov.) & 1\textsuperscript{er} févr. 2026 (9 mois) & 1\textsuperscript{er} juil. 2026 (4 mois) & 1\textsuperscript{er} avr. 2026 (7 mois) \\ | ||||
| 94 | +Localisation & Hull & Hull & Hull \\ | ||||
| 95 | +Année de construction & 2003 & 2006 & 2005 \\ | ||||
| 96 | +Superficie hab. (pi$^2$) & 1~580 & 1~480 & 1~520 \\ | ||||
| 97 | +Chambres / salles de bains & 3 / 2 & 3 / 1 & 3 / 2 \\ | ||||
| 98 | +Sous-sol & Non fini & Fini & Fini \\ | ||||
| 99 | +Terrain (pi$^2$) & 5~000 & 5~200 & 6~000 \\ | ||||
| 100 | +Garage & Simple & Double & Double \\ | ||||
| 101 | +État & Bon & Très bon & Bon \\ | ||||
| 102 | +\bottomrule | ||||
| 103 | +\end{tabular} | ||||
| 104 | +\end{center} | ||||
| 105 | +\end{frame} | ||||
| 106 | + | ||||
| 107 | +\begin{frame}{Les comparables sélectionnés --- C4 et C5} | ||||
| 108 | +\begin{center} | ||||
| 109 | +\footnotesize | ||||
| 110 | +\begin{tabular}{@{}l c c@{}} | ||||
| 111 | +\toprule | ||||
| 112 | +\textbf{Caractéristique} & \textbf{C4} & \textbf{C5} \\ | ||||
| 113 | +\midrule | ||||
| 114 | +Prix de vente (\$) & 460~000 & 438~000 \\ | ||||
| 115 | +Date de vente (délai au 1\textsuperscript{er} nov.) & 1\textsuperscript{er} août 2026 (3 mois) & 1\textsuperscript{er} mai 2026 (6 mois) \\ | ||||
| 116 | +Localisation & Aylmer & Hull \\ | ||||
| 117 | +Année de construction & 2008 & 2004 \\ | ||||
| 118 | +Superficie hab. (pi$^2$) & 1~650 & 1~500 \\ | ||||
| 119 | +Chambres / salles de bains & 4 / 2 & 3 / 2 \\ | ||||
| 120 | +Sous-sol & Fini & Partiel \\ | ||||
| 121 | +Terrain (pi$^2$) & 7~000 & 5~500 \\ | ||||
| 122 | +Garage & Double & Simple \\ | ||||
| 123 | +État & Très bon & Moyen \\ | ||||
| 124 | +\bottomrule | ||||
| 125 | +\end{tabular} | ||||
| 126 | +\end{center} | ||||
| 127 | +\vspace{1mm} | ||||
| 128 | +\begin{center} | ||||
| 129 | +\footnotesize Ventes vérifiées auprès des courtiers et au Registre foncier : ventes libres, sans lien de dépendance, pleine propriété. | ||||
| 130 | +\end{center} | ||||
| 131 | +\end{frame} | ||||
| 132 | + | ||||
| 133 | +\begin{frame}{Particularités transactionnelles à traiter} | ||||
| 134 | +\begin{center} | ||||
| 135 | +\small | ||||
| 136 | +\begin{tabular}{@{}l >{\raggedright\arraybackslash}p{62mm} l r@{}} | ||||
| 137 | +\toprule | ||||
| 138 | +\textbf{Comp.} & \textbf{Particularité vérifiée} & \textbf{Critère} & \textbf{Ajustement} \\ | ||||
| 139 | +\midrule | ||||
| 140 | +C1 & Solde de prix de vente de 100~000~\$ à 2\,\% (3 ans, intérêts seulement); marché à 5\,\% & 2 Financement & $-$8~170~\$ \\ | ||||
| 141 | +C2 & Aucune : financement conventionnel, vente libre & --- & 0 \\ | ||||
| 142 | +C3 & Toiture à refaire, connue de l'acheteur et reflétée dans le prix : 15~000~\$ & 4 Dépenses après achat & $+$15~000~\$ \\ | ||||
| 143 | +C4 & Secteur Aylmer (paire de ventes : $+$5\,\% vs Hull) & 6 Localisation & $-$5\,\% \\ | ||||
| 144 | +C5 & Inclut les électroménagers et un spa : 6~000~\$ & 8 Non immobilier & $-$6~000~\$ \\ | ||||
| 145 | +\bottomrule | ||||
| 146 | +\end{tabular} | ||||
| 147 | +\end{center} | ||||
| 148 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 149 | +\begin{column}{0.50\textwidth} | ||||
| 150 | +\question{Pour chacune des cinq lignes : \textbf{avant} ou \textbf{après} le temps? En \$ ou en \%? Pourquoi le signe?} | ||||
| 151 | +\end{column} | ||||
| 152 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 153 | +\begin{notebox}[Rappel de la cascade] | ||||
| 154 | +\small Financement, dépenses : en \$, \textbf{avant} le temps. Localisation : en \%, \textbf{après} le temps. Inclusions : en \$, additives (critère 8). | ||||
| 155 | +\end{notebox} | ||||
| 156 | +\end{column} | ||||
| 157 | +\end{columns} | ||||
| 158 | +\end{frame} | ||||
| 159 | + | ||||
| 160 | +\begin{frame}{Catalogue du cours --- rappel pour l'atelier} | ||||
| 161 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 162 | +\begin{column}{0.60\textwidth} | ||||
| 163 | +\begin{center} | ||||
| 164 | +\scriptsize | ||||
| 165 | +\begin{tabular}{@{}l r@{}} | ||||
| 166 | +\toprule | ||||
| 167 | +\textbf{Élément} & \textbf{Ajustement} \\ | ||||
| 168 | +\midrule | ||||
| 169 | +Temps & $+$0,17\,\%/mois, prorata simple \\ | ||||
| 170 | +Localisation supérieure / inférieure & $\mp$5\,\% du prix ajusté trans. \\ | ||||
| 171 | +Aire habitable & 150~\$/\pisq \\ | ||||
| 172 | +Terrain (si écart $\geq$ 1~000~\pisq) & 6~\$/\pisq \\ | ||||
| 173 | +Âge & 2~000~\$/an \\ | ||||
| 174 | +État : très bon / bon / moyen & $-$8~000 / 0 / $+$12~000~\$ \\ | ||||
| 175 | +Chambre & 10~000~\$ \\ | ||||
| 176 | +Salle de bains complète / salle d'eau & 12~000 / 6~000~\$ \\ | ||||
| 177 | +Sous-sol fini vs non fini / vs partiel & 20~000 / 10~000~\$ \\ | ||||
| 178 | +Garage simple vs aucun / double vs simple & 30~000 / 15~000~\$ \\ | ||||
| 179 | +\bottomrule | ||||
| 180 | +\end{tabular} | ||||
| 181 | +\end{center} | ||||
| 182 | +\end{column} | ||||
| 183 | +\begin{column}{0.38\textwidth} | ||||
| 184 | +\begin{importbox}[Même ordre de lignes pour les cinq grilles] | ||||
| 185 | +\small Prix de vente $\rightarrow$ 1 droits $\rightarrow$ 2 financement $\rightarrow$ 3 conditions de vente $\rightarrow$ 4 dépenses $\rightarrow$ 5 temps $\rightarrow$ \textbf{prix ajusté transactionnel} $\rightarrow$ 6 localisation $\rightarrow$ 7a à 7h (aire, terrain, âge, état, chambres, salles de bains, sous-sol, garage) $\rightarrow$ 8 non immobilier $\rightarrow$ \textbf{indication}. | ||||
| 186 | +\end{importbox} | ||||
| 187 | +\begin{notebox}[Convention net/brut] | ||||
| 188 | +\small Tous les ajustements, temps et financement compris, en \% du prix de vente. | ||||
| 189 | +\end{notebox} | ||||
| 190 | +\end{column} | ||||
| 191 | +\end{columns} | ||||
| 192 | +\end{frame} | ||||
| 193 | + | ||||
| 194 | +\begin{frame}{Grille C1 --- récapitulatif de la démonstration du bloc 2} | ||||
| 195 | +\begin{center} | ||||
| 196 | +\scriptsize | ||||
| 197 | +\renewcommand{\arraystretch}{1.0}% | ||||
| 198 | +\begin{tabular}{@{}l c c r >{\raggedright\arraybackslash}p{40mm}@{}} | ||||
| 199 | +\toprule | ||||
| 200 | +\textbf{Élément} & \textbf{Sujet} & \textbf{C1} & \textbf{Ajust. (\$)} & \textbf{Raison} \\ | ||||
| 201 | +\midrule | ||||
| 202 | +Prix de vente & --- & 410~000 & & vente du 1\textsuperscript{er} février 2026 \\ | ||||
| 203 | +1, 3, 4 Droits, cond. de vente, dépenses & --- & normales & 0 & pleine propriété, vente libre, aucuns travaux \\ | ||||
| 204 | +2 Financement & comptant & solde 100~k\$ à 2\,\% & $-$8~170 & équivalence au comptant (VA à 5\,\%, 3 ans) \\ | ||||
| 205 | +5 Temps (9 mois) & 1\textsuperscript{er} nov. 2026 & 1\textsuperscript{er} févr. 2026 & $+$6~148 & $401~830 \times 0{,}0017 \times 9$ \\ | ||||
| 206 | +\midrule | ||||
| 207 | +\textbf{Prix ajusté transactionnel} & & & \textbf{407~978} & \\ | ||||
| 208 | +\midrule | ||||
| 209 | +6 Localisation & Hull & Hull & 0 & similaire \\ | ||||
| 210 | +7a Aire & 1~500 & 1~580 & $-$12~000 & $+$80~\pisq $\times$ 150~\$ : C1 supérieur \\ | ||||
| 211 | +7b Terrain & 5~500 & 5~000 & 0 & écart 500 $<$ 1~000~\pisq \\ | ||||
| 212 | +7c Âge & 2005 & 2003 & $+$4~000 & 2 ans plus vieux : C1 inférieur \\ | ||||
| 213 | +7d, 7e, 7f État, chambres, sdb & bon / 3 / 2 & bon / 3 / 2 & 0 & identiques \\ | ||||
| 214 | +7g Sous-sol & fini & non fini & $+$20~000 & C1 inférieur \\ | ||||
| 215 | +7h Garage & double & simple & $+$15~000 & C1 inférieur (marginal) \\ | ||||
| 216 | +8 Non immobilier & --- & aucune & 0 & \\ | ||||
| 217 | +\midrule | ||||
| 218 | +\textbf{Total propriété} & & & \textbf{$+$27~000} & \\ | ||||
| 219 | +\textbf{Indication de valeur} & & & \textbf{434~978} & net $+$6,1\,\%; brut 15,9\,\% \\ | ||||
| 220 | +\bottomrule | ||||
| 221 | +\end{tabular} | ||||
| 222 | +\end{center} | ||||
| 223 | +\end{frame} | ||||
| 224 | + | ||||
| 225 | +\begin{frame}{Grille C2 --- 445~000~\$, vendu le 1\textsuperscript{er} juillet 2026} | ||||
| 226 | +\begin{center} | ||||
| 227 | +\scriptsize | ||||
| 228 | +\renewcommand{\arraystretch}{1.0}% | ||||
| 229 | +\begin{tabular}{@{}l c c r >{\raggedright\arraybackslash}p{40mm}@{}} | ||||
| 230 | +\toprule | ||||
| 231 | +\textbf{Élément} & \textbf{Sujet} & \textbf{C2} & \textbf{Ajust. (\$)} & \textbf{Raison} \\ | ||||
| 232 | +\midrule | ||||
| 233 | +Prix de vente & --- & 445~000 & & \\ | ||||
| 234 | +1--4 Transactionnels & --- & normales & 0 & aucune particularité vérifiée \\ | ||||
| 235 | +5 Temps (4 mois) & 1\textsuperscript{er} nov. 2026 & 1\textsuperscript{er} juil. 2026 & $+$3~026 & $445~000 \times 0{,}0017 \times 4$ \\ | ||||
| 236 | +\midrule | ||||
| 237 | +\textbf{Prix ajusté transactionnel} & & & \textbf{448~026} & \\ | ||||
| 238 | +\midrule | ||||
| 239 | +6 Localisation & Hull & Hull & 0 & similaire \\ | ||||
| 240 | +7a Aire & 1~500 & 1~480 & $+$3~000 & $-$20~\pisq $\times$ 150~\$ : C2 inférieur \\ | ||||
| 241 | +7b Terrain & 5~500 & 5~200 & 0 & écart 300 $<$ 1~000~\pisq \\ | ||||
| 242 | +7c Âge & 2005 & 2006 & $-$2~000 & 1 an plus récent : C2 supérieur \\ | ||||
| 243 | +7d État & bon & très bon & $-$8~000 & C2 supérieur \\ | ||||
| 244 | +7e Chambres & 3 & 3 & 0 & identique \\ | ||||
| 245 | +7f Salles de bains & 2 & 1 & $+$12~000 & une de moins : C2 inférieur \\ | ||||
| 246 | +7g Sous-sol & fini & fini & 0 & identique \\ | ||||
| 247 | +7h Garage & double & double & 0 & identique \\ | ||||
| 248 | +8 Non immobilier & --- & aucune & 0 & \\ | ||||
| 249 | +\midrule | ||||
| 250 | +\textbf{Total propriété} & & & \textbf{$+$5~000} & $3 - 2 - 8 + 12$ (k\$) \\ | ||||
| 251 | +\textbf{Indication de valeur} & & & \textbf{453~026} & net $+$1,8\,\%; brut 6,3\,\% \\ | ||||
| 252 | +\bottomrule | ||||
| 253 | +\end{tabular} | ||||
| 254 | +\end{center} | ||||
| 255 | +\end{frame} | ||||
| 256 | + | ||||
| 257 | +\begin{frame}{Grille C3 --- 425~000~\$, vendu le 1\textsuperscript{er} avril 2026} | ||||
| 258 | +\begin{center} | ||||
| 259 | +\scriptsize | ||||
| 260 | +\renewcommand{\arraystretch}{1.0}% | ||||
| 261 | +\begin{tabular}{@{}l c c r >{\raggedright\arraybackslash}p{40mm}@{}} | ||||
| 262 | +\toprule | ||||
| 263 | +\textbf{Élément} & \textbf{Sujet} & \textbf{C3} & \textbf{Ajust. (\$)} & \textbf{Raison} \\ | ||||
| 264 | +\midrule | ||||
| 265 | +Prix de vente & --- & 425~000 & & \\ | ||||
| 266 | +1--3 Droits, financement, cond. de vente & --- & normales & 0 & aucune particularité \\ | ||||
| 267 | +4 Dépenses après achat & --- & toiture 15~000~\$ & $+$15~000 & prix payé \emph{moins} la toiture : on la rajoute \\ | ||||
| 268 | +5 Temps (7 mois) & 1\textsuperscript{er} nov. 2026 & 1\textsuperscript{er} avr. 2026 & $+$5~236 & $440~000 \times 0{,}0017 \times 7$ (prix courant) \\ | ||||
| 269 | +\midrule | ||||
| 270 | +\textbf{Prix ajusté transactionnel} & & & \textbf{445~236} & \\ | ||||
| 271 | +\midrule | ||||
| 272 | +6 Localisation & Hull & Hull & 0 & similaire \\ | ||||
| 273 | +7a Aire & 1~500 & 1~520 & $-$3~000 & $+$20~\pisq $\times$ 150~\$ : C3 supérieur \\ | ||||
| 274 | +7b Terrain & 5~500 & 6~000 & 0 & écart 500 $<$ 1~000~\pisq \\ | ||||
| 275 | +7c Âge & 2005 & 2005 & 0 & identique \\ | ||||
| 276 | +7d, 7e, 7f État, chambres, sdb & bon / 3 / 2 & bon / 3 / 2 & 0 & identiques \\ | ||||
| 277 | +7g, 7h Sous-sol, garage & fini / double & fini / double & 0 & identiques \\ | ||||
| 278 | +8 Non immobilier & --- & aucune & 0 & \\ | ||||
| 279 | +\midrule | ||||
| 280 | +\textbf{Total propriété} & & & \textbf{$-$3~000} & \\ | ||||
| 281 | +\textbf{Indication de valeur} & & & \textbf{442~236} & net $+$4,1\,\%; brut 5,5\,\% \\ | ||||
| 282 | +\bottomrule | ||||
| 283 | +\end{tabular} | ||||
| 284 | +\end{center} | ||||
| 285 | +{\footnotesize\color{uqoGris}\faIcon{pen}\; \textbf{Le plus semblable} : une seule ligne de propriété corrigée; le brut (5,5\,\%) vient de la toiture et du temps.} | ||||
| 286 | +\end{frame} | ||||
| 287 | + | ||||
| 288 | +\begin{frame}{Grille C4 --- 460~000~\$, vendu le 1\textsuperscript{er} août 2026 (Aylmer)} | ||||
| 289 | +\begin{center} | ||||
| 290 | +\scriptsize | ||||
| 291 | +\renewcommand{\arraystretch}{1.0}% | ||||
| 292 | +\begin{tabular}{@{}l c c r >{\raggedright\arraybackslash}p{40mm}@{}} | ||||
| 293 | +\toprule | ||||
| 294 | +\textbf{Élément} & \textbf{Sujet} & \textbf{C4} & \textbf{Ajust. (\$)} & \textbf{Raison} \\ | ||||
| 295 | +\midrule | ||||
| 296 | +Prix de vente & --- & 460~000 & & \\ | ||||
| 297 | +1--4 Transactionnels & --- & normales & 0 & aucune particularité \\ | ||||
| 298 | +5 Temps (3 mois) & 1\textsuperscript{er} nov. 2026 & 1\textsuperscript{er} août 2026 & $+$2~346 & $460~000 \times 0{,}0017 \times 3$ \\ | ||||
| 299 | +\midrule | ||||
| 300 | +\textbf{Prix ajusté transactionnel} & & & \textbf{462~346} & \\ | ||||
| 301 | +\midrule | ||||
| 302 | +6 Localisation & Hull & Aylmer & $-$23~117 & secteur supérieur : $-$5\,\% $\times$ 462~346 \\ | ||||
| 303 | +7a Aire & 1~500 & 1~650 & $-$22~500 & $+$150~\pisq $\times$ 150~\$ : C4 supérieur \\ | ||||
| 304 | +7b Terrain & 5~500 & 7~000 & $-$9~000 & écart 1~500 $\geq$ 1~000~\pisq : $1~500 \times 6$~\$ \\ | ||||
| 305 | +7c Âge & 2005 & 2008 & $-$6~000 & 3 ans plus récent \\ | ||||
| 306 | +7d État & bon & très bon & $-$8~000 & C4 supérieur \\ | ||||
| 307 | +7e Chambres & 3 & 4 & $-$10~000 & une chambre de plus \\ | ||||
| 308 | +7f, 7g, 7h Sdb, sous-sol, garage & 2 / fini / double & 2 / fini / double & 0 & identiques \\ | ||||
| 309 | +8 Non immobilier & --- & aucune & 0 & \\ | ||||
| 310 | +\midrule | ||||
| 311 | +\textbf{Total propriété} & & & \textbf{$-$78~617} & C4 supérieur en tout \\ | ||||
| 312 | +\textbf{Indication de valeur} & & & \textbf{383~729} & net \uqoalert{$-$16,6\,\%}; brut 17,6\,\% \\ | ||||
| 313 | +\bottomrule | ||||
| 314 | +\end{tabular} | ||||
| 315 | +\end{center} | ||||
| 316 | +{\footnotesize\color{uqoRouge}\faIcon{exclamation-triangle}\; \textbf{Signal} : net au-delà de 15\,\% et écart de $-$13,2\,\% à la médiane $\rightarrow$ C4 \textbf{à réexaminer} (bloc 2); aucune erreur de calcul, mais une autre maison dans un autre secteur.} | ||||
| 317 | +\end{frame} | ||||
| 318 | + | ||||
| 319 | +\begin{frame}{Grille C5 --- 438~000~\$, vendu le 1\textsuperscript{er} mai 2026} | ||||
| 320 | +\begin{center} | ||||
| 321 | +\scriptsize | ||||
| 322 | +\renewcommand{\arraystretch}{1.0}% | ||||
| 323 | +\begin{tabular}{@{}l c c r >{\raggedright\arraybackslash}p{40mm}@{}} | ||||
| 324 | +\toprule | ||||
| 325 | +\textbf{Élément} & \textbf{Sujet} & \textbf{C5} & \textbf{Ajust. (\$)} & \textbf{Raison} \\ | ||||
| 326 | +\midrule | ||||
| 327 | +Prix de vente & --- & 438~000 & & \\ | ||||
| 328 | +1--4 Transactionnels & --- & normales & 0 & aucune particularité \\ | ||||
| 329 | +5 Temps (6 mois) & 1\textsuperscript{er} nov. 2026 & 1\textsuperscript{er} mai 2026 & $+$4~468 & $438~000 \times 0{,}0017 \times 6$ \\ | ||||
| 330 | +\midrule | ||||
| 331 | +\textbf{Prix ajusté transactionnel} & & & \textbf{442~468} & \\ | ||||
| 332 | +\midrule | ||||
| 333 | +6 Localisation & Hull & Hull & 0 & similaire \\ | ||||
| 334 | +7a, 7b Aire, terrain & 1~500 / 5~500 & 1~500 / 5~500 & 0 & identiques \\ | ||||
| 335 | +7c Âge & 2005 & 2004 & $+$2~000 & 1 an plus vieux : C5 inférieur \\ | ||||
| 336 | +7d État & bon & moyen & $+$12~000 & C5 inférieur \\ | ||||
| 337 | +7e, 7f Chambres, sdb & 3 / 2 & 3 / 2 & 0 & identiques \\ | ||||
| 338 | +7g Sous-sol & fini & partiel & $+$10~000 & C5 inférieur (fini vs partiel) \\ | ||||
| 339 | +7h Garage & double & simple & $+$15~000 & C5 inférieur (marginal) \\ | ||||
| 340 | +8 Non immobilier & --- & électros, spa & $-$6~000 & biens meubles inclus : on les retire \\ | ||||
| 341 | +\midrule | ||||
| 342 | +\textbf{Total propriété} & & & \textbf{$+$33~000} & $2 + 12 + 10 + 15 - 6$ (k\$) \\ | ||||
| 343 | +\textbf{Indication de valeur} & & & \textbf{475~468} & net $+$8,6\,\%; brut 11,3\,\% \\ | ||||
| 344 | +\bottomrule | ||||
| 345 | +\end{tabular} | ||||
| 346 | +\end{center} | ||||
| 347 | +{\footnotesize\color{uqoGris}\faIcon{pen}\; \textbf{Lecture} : mêmes dimensions que le sujet, mais quatre corrections vers le haut (état, sous-sol, garage, âge); l'indication la plus élevée du dossier repose sur des montants de catalogue, d'où un poids modéré.} | ||||
| 348 | +\end{frame} | ||||
| 349 | + | ||||
| 350 | +\begin{frame}{Récapitulatif des cinq indications --- net et brut} | ||||
| 351 | +\begin{center} | ||||
| 352 | +\small | ||||
| 353 | +\begin{tabular}{@{}l r r r r r r@{}} | ||||
| 354 | +\toprule | ||||
| 355 | + & \textbf{Prix (\$)} & \textbf{Indication (\$)} & \textbf{Net (\$)} & \textbf{Net (\%)} & \textbf{Brut (\$)} & \textbf{Brut (\%)} \\ | ||||
| 356 | +\midrule | ||||
| 357 | +\textbf{C1} & 410~000 & 434~978 & $+$24~978 & 6,1 & 65~318 & 15,9 \\ | ||||
| 358 | +\textbf{C2} & 445~000 & 453~026 & $+$8~026 & \textbf{1,8} & 28~026 & 6,3 \\ | ||||
| 359 | +\textbf{C3} & 425~000 & 442~236 & $+$17~236 & 4,1 & 23~236 & \textbf{5,5} \\ | ||||
| 360 | +\textbf{C4} & 460~000 & 383~729 & $-$76~271 & \uqoalert{$-$16,6} & 80~963 & 17,6 \\ | ||||
| 361 | +\textbf{C5} & 438~000 & 475~468 & $+$37~468 & 8,6 & 49~468 & 11,3 \\ | ||||
| 362 | +\bottomrule | ||||
| 363 | +\end{tabular} | ||||
| 364 | +\end{center} | ||||
| 365 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 366 | +\begin{column}{0.50\textwidth} | ||||
| 367 | +\begin{notebox}[Lecture] | ||||
| 368 | +\small Convention \og{}tous les ajustements\fg{}. \uqogreen{C2 et C3} : nets et bruts les plus faibles, ventes récentes $\rightarrow$ les plus fiables. \uqoalert{C4} : net $|{-}16{,}6\,\%| > 15\,\%$ $\rightarrow$ réexaminé (bloc 2), conservé comme borne avec un poids faible. C1 et C5 : fiables mais plus corrigés. | ||||
| 369 | +\end{notebox} | ||||
| 370 | +\end{column} | ||||
| 371 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 372 | +\begin{notebox}[Statistiques descriptives] | ||||
| 373 | +\small Médiane 442~236~\$ (C3); moyenne simple 437~887~\$; étendue 383~729--475~468~\$ (20,6\,\%). La médiane est déjà \og{}dans la cible\fg{} : le comparable le plus semblable donne une indication centrale. | ||||
| 374 | +\end{notebox} | ||||
| 375 | +\end{column} | ||||
| 376 | +\end{columns} | ||||
| 377 | +\end{frame} | ||||
| 378 | + | ||||
| 379 | +\begin{frame}{Fiabilité de chaque comparable et poids retenus} | ||||
| 380 | +\begin{center} | ||||
| 381 | +\small | ||||
| 382 | +\begin{tabular}{@{}l >{\raggedright\arraybackslash}p{74mm} l r@{}} | ||||
| 383 | +\toprule | ||||
| 384 | + & \textbf{Analyse de fiabilité} & \textbf{Poids} & \textbf{$w_i$} \\ | ||||
| 385 | +\midrule | ||||
| 386 | +\textbf{C2} & Vente récente (4 mois), même secteur, brut 6,3\,\%, quatre lignes de propriété dont une seule importante (salle de bains) & \textbf{Fort} & 30\,\% \\ | ||||
| 387 | +\textbf{C3} & Le plus semblable (une ligne de propriété), brut 5,5\,\%; toiture et 7 mois d'ancienneté bien documentés & \textbf{Fort} & 30\,\% \\ | ||||
| 388 | +\textbf{C1} & Fiable, mais vente de 9 mois avec financement atypique et deux grosses corrections (sous-sol, garage) : brut 15,9\,\% & Moyen & 20\,\% \\ | ||||
| 389 | +\textbf{C5} & Mêmes dimensions, mais état moyen, sous-sol partiel, garage simple, inclusions : quatre corrections de catalogue vers le haut & Faible & 15\,\% \\ | ||||
| 390 | +\textbf{C4} & Autre secteur, six corrections, net $-$16,6\,\% : réexaminé, non comparable; conservé comme \textbf{borne} du marché & Très faible & 5\,\% \\ | ||||
| 391 | +\midrule | ||||
| 392 | + & & \textbf{Total} & \textbf{100\,\%} \\ | ||||
| 393 | +\bottomrule | ||||
| 394 | +\end{tabular} | ||||
| 395 | +\end{center} | ||||
| 396 | +\end{frame} | ||||
| 397 | + | ||||
| 398 | +\begin{frame}{Fiabilité de chaque comparable --- pourquoi C4 reste à 5\,\%} | ||||
| 399 | +\question{Pourquoi C4 reste-t-il dans la grille avec 5\,\% plutôt que 0\,\%?} | ||||
| 400 | +\begin{exbox}[Réponse] | ||||
| 401 | +Parce qu'il \textbf{apporte de l'information} (Vandell, 1991) : il borne le haut du marché voisin et rappelle qu'une maison supérieure à Aylmer ne vaut pas, ramenée au sujet, plus que le sujet. Son poids est faible parce que son indication est \textbf{imprécise}, pas parce qu'elle est \og{}fausse\fg{}. L'écarter (0\,\%) donnerait 449~149~\$ : la différence (3~068~\$) sera documentée dans la sensibilité. | ||||
| 402 | +\end{exbox} | ||||
| 403 | +\erreur{\textbf{Pondérer d'abord, chercher les raisons ensuite} : fixer 30/30/20/15/5 puis rédiger une justification \emph{a posteriori}. Les poids découlent des critères (nombre, ampleur, similarité, date, données, conditions) appliqués \textbf{avant} tout calcul de valeur pondérée --- sinon la pondération devient un réglage vers le chiffre souhaité.} | ||||
| 404 | +\end{frame} | ||||
| 405 | + | ||||
| 406 | +\begin{frame}{Pondération chiffrée et conclusion} | ||||
| 407 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 408 | +\begin{column}{0.54\textwidth} | ||||
| 409 | +\begin{exbox}[Valeur pondérée] | ||||
| 410 | +\footnotesize | ||||
| 411 | +\begin{tabular}{@{}l r r r@{}} | ||||
| 412 | +\toprule | ||||
| 413 | + & \textbf{$V_i$ (\$)} & \textbf{$w_i$} & \textbf{$w_i V_i$ (\$)} \\ | ||||
| 414 | +\midrule | ||||
| 415 | +C2 & 453~026 & 0,30 & 135~908 \\ | ||||
| 416 | +C3 & 442~236 & 0,30 & 132~671 \\ | ||||
| 417 | +C1 & 434~978 & 0,20 & 86~996 \\ | ||||
| 418 | +C5 & 475~468 & 0,15 & 71~320 \\ | ||||
| 419 | +C4 & 383~729 & 0,05 & 19~186 \\ | ||||
| 420 | +\midrule | ||||
| 421 | +\textbf{Valeur pondérée} & & 1,00 & \textbf{446~081} \\ | ||||
| 422 | +\textbf{Conclusion (arrondi 5~k\$)} & & & \textbf{445~000~\$} \\ | ||||
| 423 | +\bottomrule | ||||
| 424 | +\end{tabular} | ||||
| 425 | +\end{exbox} | ||||
| 426 | +\end{column} | ||||
| 427 | +\begin{column}{0.44\textwidth} | ||||
| 428 | +\begin{notebox}[Variantes] | ||||
| 429 | +\small \textbf{Sans C4} (poids 32 / 32 / 21 / 15 / 0) : 449~149~\$ $\rightarrow$ \textbf{450~000~\$}. \textbf{Moyenne simple} : 437~887~\$ $\rightarrow$ 440~000~\$. \textbf{Médiane} : 442~236~\$. Trois chiffres voisins, mais seul le tableau est une \textbf{réconciliation} : il dit \emph{pourquoi} chaque vente compte ce qu'elle compte. | ||||
| 430 | +\end{notebox} | ||||
| 431 | +\begin{notebox}[Repère] | ||||
| 432 | +\small $445~000 / 1~500 = 297$~\$/\pisq; médiane Hull T3 2026 : 475~000~\$ pour des maisons en moyenne plus grandes --- cohérent. | ||||
| 433 | +\end{notebox} | ||||
| 434 | +\end{column} | ||||
| 435 | +\end{columns} | ||||
| 436 | +\end{frame} | ||||
| 437 | + | ||||
| 438 | +\begin{frame}{Les cinq indications, la valeur conclue et les repères} | ||||
| 439 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 440 | +\begin{column}{0.64\textwidth} | ||||
| 441 | +\centering | ||||
| 442 | +\begin{tikzpicture} | ||||
| 443 | +\begin{axis}[ybar, bar width=16pt, width=\textwidth, height=60mm, | ||||
| 444 | + symbolic x coords={C1,C2,C3,C4,C5}, xtick=data, ymin=360, ymax=515, | ||||
| 445 | + ylabel={Indication de valeur (k\$)}, ylabel style={font=\scriptsize}, | ||||
| 446 | + ymajorgrids, grid style={uqoGrisClair!60}, enlarge x limits=0.14, | ||||
| 447 | + nodes near coords, point meta=explicit symbolic, nodes near coords style={font=\tiny, color=uqoInk}, | ||||
| 448 | + legend style={at={(0.5,-0.16)}, anchor=north, legend columns=2, font=\tiny}, legend cell align=left, legend image post style={scale=0.6}] | ||||
| 449 | +\addplot[fill=uqoBleu!65, draw=none] coordinates {(C1,434.978) [434~978] (C2,453.026) [453~026] (C3,442.236) [442~236] (C4,383.729) [383~729] (C5,475.468) [475~468]}; | ||||
| 450 | +\addlegendentry{indications (poids 20 / 30 / 30 / 5 / 15\,\%)} | ||||
| 451 | +\addplot[uqoOr, very thick, sharp plot] coordinates {(C1,445) (C5,445)}; | ||||
| 452 | +\addlegendentry{valeur conclue 445~000~\$} | ||||
| 453 | +\addplot[uqoGris, dashed, thick, sharp plot] coordinates {(C1,437.887) (C5,437.887)}; | ||||
| 454 | +\addlegendentry{moyenne simple 437~887~\$} | ||||
| 455 | +\addplot[uqoRouge!70, dotted, thick, sharp plot] coordinates {(C1,442.236) (C5,442.236)}; | ||||
| 456 | +\addlegendentry{médiane 442~236~\$} | ||||
| 457 | +\end{axis} | ||||
| 458 | +\end{tikzpicture} | ||||
| 459 | +\end{column} | ||||
| 460 | +\begin{column}{0.34\textwidth} | ||||
| 461 | +\begin{notebox}[Lecture du graphique] | ||||
| 462 | +\small La conclusion se situe \textbf{entre} C3 et C2, les plus fiables, au-dessus de la moyenne (tirée vers le bas par C4) et sous C5. C'est ce que la pondération devait produire. | ||||
| 463 | +\end{notebox} | ||||
| 464 | +\begin{notebox}[Encadrement] | ||||
| 465 | +\small C4 et C1 sous 445~000~\$, C2 et C5 au-dessus : le \textit{bracketing} du bloc 1 confirme la grille. | ||||
| 466 | +\end{notebox} | ||||
| 467 | +\end{column} | ||||
| 468 | +\end{columns} | ||||
| 469 | +\end{frame} | ||||
| 470 | + | ||||
| 471 | +\begin{frame}{Sensibilité appliquée à la conclusion de l'atelier} | ||||
| 472 | +\begin{center} | ||||
| 473 | +\footnotesize | ||||
| 474 | +\begin{tabular}{@{}l l l l@{}} | ||||
| 475 | +\toprule | ||||
| 476 | +\textbf{Hypothèse testée} & \textbf{Scénarios} & \textbf{Valeur pondérée (\$)} & \textbf{Conclusion arrondie} \\ | ||||
| 477 | +\midrule | ||||
| 478 | +Taux de temps & $-$0,25 / 0 / \textbf{0,17} / 0,34\,\%/mois & 434~988 / 441~591 / \textbf{446~081} / 450~571 & 435~000 à 450~000~\$ \\ | ||||
| 479 | +Garage double vs simple & 10 / \textbf{15} / 20~k\$ & 444~331 / \textbf{446~081} / 447~831 & 445~000 à 450~000~\$ \\ | ||||
| 480 | +Localisation Aylmer & 3 / \textbf{5} / 8\,\% & 446~543 / \textbf{446~081} / 445~387 & 445~000~\$ \\ | ||||
| 481 | +Inclusion de C4 & \textbf{5\,\%} / 0\,\% & \textbf{446~081} / 449~149 & 445~000 à 450~000~\$ \\ | ||||
| 482 | +\bottomrule | ||||
| 483 | +\end{tabular} | ||||
| 484 | +\end{center} | ||||
| 485 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 486 | +\begin{column}{0.50\textwidth} | ||||
| 487 | +\begin{exbox}[Décision] | ||||
| 488 | +\small \textbf{445~000~\$} tient dans tous les scénarios à un pas d'arrondi près; seul un \textbf{retournement du marché} ($-$0,25\,\%/mois) donnerait 435~000~\$. Conclusion \textbf{robuste}. | ||||
| 489 | +\end{exbox} | ||||
| 490 | +\end{column} | ||||
| 491 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 492 | +\question{Quelle indication changerait le plus si le garage double vs simple valait 30~000~\$?} | ||||
| 493 | +\pause | ||||
| 494 | +\begin{exbox}[Réponse] | ||||
| 495 | +\small C1 et C5 ($+$15~000~\$ chacun); pondérée $446~081 + 15~000 \times 0{,}35 = 451~331$ $\rightarrow$ 450~000~\$. | ||||
| 496 | +\end{exbox} | ||||
| 497 | +\end{column} | ||||
| 498 | +\end{columns} | ||||
| 499 | +\end{frame} | ||||
| 500 | + | ||||
| 501 | +\begin{frame}{Conclusion écrite type (cinq phrases)} | ||||
| 502 | +\begin{exbox}[Extrait de rapport --- section réconciliation] | ||||
| 503 | +\footnotesize | ||||
| 504 | +\begin{enumerate} | ||||
| 505 | + \item \og{}Cinq ventes vérifiées d'unifamiliales de deux étages, conclues entre février et août 2026 dans les secteurs Hull et Aylmer, ont été ajustées selon la séquence transactionnelle (financement, dépenses après achat, temps à $+$0,17\,\%/mois) puis pour la localisation, les caractéristiques physiques et les composantes non immobilières; elles indiquent des valeurs de 383~729 à 475~468~\$.\fg{} | ||||
| 506 | + \item \og{}Les comparables C2 et C3, les plus semblables et les moins ajustés (bruts de 6,3 et 5,5\,\%), ont reçu un poids de 30\,\% chacun; C1 (20\,\%) et C5 (15\,\%) sont fiables mais davantage corrigés; C4, situé à Aylmer et ajusté de $-$16,6\,\% net, a été réexaminé et conservé à 5\,\% comme borne du marché.\fg{} | ||||
| 507 | + \item \og{}La valeur pondérée s'établit à 446~081~\$; l'analyse de sensibilité (taux de temps de $-$0,25 à 0,34\,\%/mois, garage de 10 à 20~k\$, localisation de 3 à 8\,\%, exclusion de C4) la situe entre 434~988 et 450~571~\$, le taux de temps étant l'hypothèse dominante.\fg{} | ||||
| 508 | + \item \og{}Compte tenu du recul observé sur le marché de la RMR de Gatineau au troisième trimestre 2026, l'hypothèse de marché a été conservée mais signalée comme principal facteur d'incertitude.\fg{} | ||||
| 509 | + \item \og{}La valeur marchande de la propriété sujet au 1\textsuperscript{er} novembre 2026 est estimée à \textbf{445~000~\$} (quatre cent quarante-cinq mille dollars), avec un intervalle crédible d'environ $\pm$\,2 à 3\,\%.\fg{} | ||||
| 510 | +\end{enumerate} | ||||
| 511 | +\end{exbox} | ||||
| 512 | +\end{frame} | ||||
| 513 | + | ||||
| 514 | +\begin{frame}{Liste de contrôle formative : ce qu'un rapport de comparaison doit contenir} | ||||
| 515 | +\footnotesize | ||||
| 516 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 517 | +\begin{column}{0.50\textwidth} | ||||
| 518 | +\uqotitle{Données et sélection} | ||||
| 519 | +\begin{itemize} | ||||
| 520 | + \item Mandat, date d'évaluation, droits évalués, forme de conclusion demandée | ||||
| 521 | + \item Description du sujet (bâtiment, terrain, rôle à titre de repère) | ||||
| 522 | + \item Contexte de marché \textbf{daté} et sourcé (APCIQ, Centris, SCHL) | ||||
| 523 | + \item Ventes \textbf{vérifiées} (source, conditions, financement, inclusions) et justification de leur sélection | ||||
| 524 | +\end{itemize} | ||||
| 525 | +\uqotitle{Grilles} | ||||
| 526 | +\begin{itemize} | ||||
| 527 | + \item Même ordre de lignes pour tous les comparables; colonne \textbf{Raison} | ||||
| 528 | + \item Transactionnels en séquence, \% sur le prix courant; propriété additive | ||||
| 529 | + \item Net et brut (tous les ajustements) pour chaque comparable | ||||
| 530 | +\end{itemize} | ||||
| 531 | +\end{column} | ||||
| 532 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 533 | +\uqotitle{Réconciliation et conclusion} | ||||
| 534 | +\begin{itemize} | ||||
| 535 | + \item Repérage des aberrants et diagnostic (cause avant exclusion) | ||||
| 536 | + \item Poids chiffrés, justifiés, sommant à 100\,\%; valeur pondérée; arrondi | ||||
| 537 | + \item Analyse de sensibilité (paramètres, amplitudes, paramètre dominant) | ||||
| 538 | + \item Conclusion écrite, forme (ponctuelle / fourchette), intervalle crédible | ||||
| 539 | + \item Hypothèses et conventions nommées (taux de temps, catalogue, repères 15/25\,\%) | ||||
| 540 | +\end{itemize} | ||||
| 541 | +\begin{notebox}[Rappel] | ||||
| 542 | +\small Liste \textbf{formative} pour l'atelier; les exigences du TP2 sont celles de son énoncé officiel (fin de la séance). | ||||
| 543 | +\end{notebox} | ||||
| 544 | +\end{column} | ||||
| 545 | +\end{columns} | ||||
| 546 | +\end{frame} | ||||
| 547 | + | ||||
| 548 | +\begin{frame}{Questions à la classe --- pour clore l'atelier} | ||||
| 549 | +\question{\textbf{1.} Que se passe-t-il si l'on applique le temps \emph{avant} le financement sur C1?} | ||||
| 550 | +\pause | ||||
| 551 | +\begin{exbox}[Réponse 1] | ||||
| 552 | +\small $410~000 \times 1{,}0153 - 8~170 = 408~103~\$$ au lieu de $407~978~\$$ : écart de \textbf{125~\$}. Petit, mais la grille cesse d'être comparable aux autres : la séquence est une \textbf{règle de méthode}. | ||||
| 553 | +\end{exbox} | ||||
| 554 | +\pause | ||||
| 555 | +\question{\textbf{2.} Un collègue propose de retenir 450~000~\$ \og{}parce que le vendeur demande 459~900~\$\fg{}. Que répondez-vous?} | ||||
| 556 | +\pause | ||||
| 557 | +\begin{exbox}[Réponse 2] | ||||
| 558 | +\small \textbf{Ancrage} sur le prix demandé (Northcraft et Neale, 1987). Un prix demandé n'est pas une vente; il sert \og{}à titre de confirmation\fg{} seulement (OEAQ, Norme 1). Les 445~000~\$ reposent sur cinq ventes conclues et une sensibilité documentée. | ||||
| 559 | +\end{exbox} | ||||
| 560 | +\end{frame} | ||||
added
IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/02_Slides/sources/parties/s09_bloc5.tex
+243 −0
@@ -0,0 +1,243 @@ | |||||
| 1 | +% ============================================================================== | ||||
| 2 | +% Séance 9 — Bloc 5 : Synthèse et exercices d'application (25 min) | ||||
| 3 | +% Les deux diapositives « TP2 » sont reprises TELLES QUELLES de l'original. | ||||
| 4 | +% ============================================================================== | ||||
| 5 | +\bloc{5}{Synthèse et exercices d'application} | ||||
| 6 | + | ||||
| 7 | +\begin{frame}{Exercice 1 --- Équivalence au comptant} | ||||
| 8 | +\begin{quizbox}[E1 --- Solde de prix de vente] | ||||
| 9 | +Un comparable s'est vendu 395~000~\$ avec un \textbf{solde de prix de vente de 80~000~\$ à 3\,\%}, intérêts seulement, remboursable dans \textbf{2 ans}. Le taux du marché hypothécaire est de \textbf{5,5\,\%}. Quel est l'ajustement de financement et quel est le prix équivalent au comptant? | ||||
| 10 | +\end{quizbox} | ||||
| 11 | +\pause | ||||
| 12 | +\begin{exbox}[Corrigé] | ||||
| 13 | +\footnotesize | ||||
| 14 | +\begin{tabular}{@{}l r@{}} | ||||
| 15 | +\toprule | ||||
| 16 | +Intérêts annuels : $80~000 \times 3\,\%$ & 2~400~\$ \\ | ||||
| 17 | +Facteur d'annuité à 5,5\,\%, 2 ans : $(1 - 1{,}055^{-2}) / 0{,}055$ & 1,8463 \\ | ||||
| 18 | +VA des intérêts : $2~400 \times 1{,}8463$ & 4~431~\$ \\ | ||||
| 19 | +VA du capital : $80~000 / 1{,}055^{2}$ & 71~876~\$ \\ | ||||
| 20 | +Valeur actuelle du solde & 76~307~\$ \\ | ||||
| 21 | +\midrule | ||||
| 22 | +Avantage de financement : $80~000 - 76~307$ & \textbf{3~693~\$} $\rightarrow$ ajustement \textbf{$-$3~693~\$} \\ | ||||
| 23 | +Prix équivalent au comptant : $395~000 - 3~693$ & \textbf{391~307~\$} \\ | ||||
| 24 | +\bottomrule | ||||
| 25 | +\end{tabular} | ||||
| 26 | +\\[2pt] | ||||
| 27 | +Le temps se calcule ensuite sur \textbf{391~307~\$}. À 2,5 points d'écart de taux sur deux ans, l'avantage est modeste (0,9\,\% du prix); à 3 points sur trois ans (C1), il atteignait 2,0\,\%. | ||||
| 28 | +\end{exbox} | ||||
| 29 | +\end{frame} | ||||
| 30 | + | ||||
| 31 | +\begin{frame}{Exercice 2 --- Grille à deux comparables : énoncé} | ||||
| 32 | +\etiq{calcul selon le catalogue du cours --- date d'évaluation : 1\textsuperscript{er} novembre 2026} | ||||
| 33 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 34 | +\begin{column}{0.62\textwidth} | ||||
| 35 | +\begin{center} | ||||
| 36 | +\scriptsize | ||||
| 37 | +\begin{tabular}{@{}l c c c@{}} | ||||
| 38 | +\toprule | ||||
| 39 | +\textbf{Caractéristique} & \textbf{Sujet} & \textbf{CA} & \textbf{CB} \\ | ||||
| 40 | +\midrule | ||||
| 41 | +Prix de vente (\$) & --- & 452~000 & 418~000 \\ | ||||
| 42 | +Date de vente (délai) & --- & 1\textsuperscript{er} juin 2026 (5 mois) & 1\textsuperscript{er} mars 2026 (8 mois) \\ | ||||
| 43 | +Localisation & Hull & Hull & Hull \\ | ||||
| 44 | +Année de construction & 2010 & 2010 & 2012 \\ | ||||
| 45 | +Aire habitable (\pisq) & 1~400 & 1~450 & 1~350 \\ | ||||
| 46 | +Terrain (\pisq) & 5~000 & 5~000 & 5~000 \\ | ||||
| 47 | +Chambres / sdb & 3 / 1 + 1 s.e. & 3 / 1 + 1 s.e. & 3 / 1 + 1 s.e. \\ | ||||
| 48 | +Sous-sol & fini & fini & fini \\ | ||||
| 49 | +Garage & simple & double & aucun \\ | ||||
| 50 | +État & bon & bon & bon \\ | ||||
| 51 | +Particularité & --- & inclusions 3~000~\$ & aucune \\ | ||||
| 52 | +\bottomrule | ||||
| 53 | +\end{tabular} | ||||
| 54 | +\end{center} | ||||
| 55 | +\end{column} | ||||
| 56 | +\begin{column}{0.36\textwidth} | ||||
| 57 | +\uqotitle{Consignes :} | ||||
| 58 | +\small | ||||
| 59 | +\begin{enumerate} | ||||
| 60 | + \item Grille de \textbf{CA} puis de \textbf{CB} (transactionnels, puis propriété); | ||||
| 61 | + \item \textbf{Indication}, \textbf{net} et \textbf{brut} de chacun; | ||||
| 62 | + \item Lequel est le plus fiable, et pourquoi? | ||||
| 63 | +\end{enumerate} | ||||
| 64 | +\begin{notebox}[Indice] | ||||
| 65 | +\small CA est \emph{supérieur} au sujet (garage double), CB \emph{inférieur} (aucun) : double vs simple $\neq$ simple vs aucun. | ||||
| 66 | +\end{notebox} | ||||
| 67 | +\end{column} | ||||
| 68 | +\end{columns} | ||||
| 69 | +\end{frame} | ||||
| 70 | + | ||||
| 71 | +\begin{frame}{Exercice 2 --- Corrigé} | ||||
| 72 | +\begin{center} | ||||
| 73 | +\scriptsize | ||||
| 74 | +\renewcommand{\arraystretch}{1.0}% | ||||
| 75 | +\begin{tabular}{@{}l r r >{\raggedright\arraybackslash}p{62mm}@{}} | ||||
| 76 | +\toprule | ||||
| 77 | +\textbf{Ligne} & \textbf{CA (\$)} & \textbf{CB (\$)} & \textbf{Raison} \\ | ||||
| 78 | +\midrule | ||||
| 79 | +Prix de vente & 452~000 & 418~000 & \\ | ||||
| 80 | +1 à 4 Transactionnels en \$ & 0 & 0 & aucune particularité (les inclusions relèvent du critère 8) \\ | ||||
| 81 | +5 Temps & $+$3~842 & $+$5~685 & $452~000 \times 0{,}0017 \times 5$; $418~000 \times 0{,}0017 \times 8$ \\ | ||||
| 82 | +\textbf{Prix ajusté transactionnel} & \textbf{455~842} & \textbf{423~685} & \\ | ||||
| 83 | +\midrule | ||||
| 84 | +7a Aire & $-$7~500 & $+$7~500 & CA $+$50~\pisq (supérieur); CB $-$50~\pisq (inférieur); $\times$ 150~\$ \\ | ||||
| 85 | +7c Âge & 0 & $-$4~000 & CB 2 ans plus récent : supérieur \\ | ||||
| 86 | +7h Garage & $-$15~000 & $+$30~000 & CA double vs simple (supérieur); CB aucun vs simple (inférieur) \\ | ||||
| 87 | +8 Non immobilier & $-$3~000 & 0 & inclusions de CA retirées du prix \\ | ||||
| 88 | +\textbf{Total propriété} & \textbf{$-$25~500} & \textbf{$+$33~500} & \\ | ||||
| 89 | +\midrule | ||||
| 90 | +\textbf{Indication de valeur} & \textbf{430~342} & \textbf{457~185} & \\ | ||||
| 91 | +Net & $-$21~658 ($-$4,8\,\%) & $+$39~185 ($+$9,4\,\%) & tous les ajustements, en \% du prix de vente \\ | ||||
| 92 | +Brut & 29~342 (6,5\,\%) & 47~185 (11,3\,\%) & \\ | ||||
| 93 | +\bottomrule | ||||
| 94 | +\end{tabular} | ||||
| 95 | +\end{center} | ||||
| 96 | +\begin{notebox}[Fiabilité] | ||||
| 97 | +\small CA (brut 6,5\,\%, 5 mois) est plus fiable que CB (brut 11,3\,\%, 8 mois, grosse correction de garage). Écart de 6\,\% entre les deux : un troisième comparable serait bienvenu avant de conclure. | ||||
| 98 | +\end{notebox} | ||||
| 99 | +\end{frame} | ||||
| 100 | + | ||||
| 101 | +\begin{frame}{Exercice 3 --- Pondération et sensibilité} | ||||
| 102 | +\begin{quizbox}[E3 --- Trois indications] | ||||
| 103 | +Trois comparables indiquent \textbf{441~000~\$} (V1 : brut 5\,\%, 2 mois), \textbf{452~000~\$} (V2 : brut 9\,\%, 4 mois) et \textbf{428~000~\$} (V3 : brut 14\,\%, 10 mois, dont un ajustement de garage de $+$30~000~\$). (a) Avec des poids de 50 / 30 / 20\,\%, quelle est la valeur pondérée et la conclusion arrondie au 5~000~\$? (b) Si l'ajustement de garage ne valait que 20~000~\$, que devient la conclusion? (c) Et avec des poids de 40 / 40 / 20\,\%? | ||||
| 104 | +\end{quizbox} | ||||
| 105 | +\pause | ||||
| 106 | +\begin{exbox}[Corrigé] | ||||
| 107 | +\small | ||||
| 108 | +\textbf{(a)} $0{,}50 \times 441~000 + 0{,}30 \times 452~000 + 0{,}20 \times 428~000 = 220~500 + 135~600 + 85~600 = \mathbf{441~700~\$} \rightarrow \mathbf{440~000~\$}$.\\ | ||||
| 109 | +\textbf{(b)} V3 devient $418~000~\$$; pondérée $= 441~700 - 0{,}20 \times 10~000 = \mathbf{439~700~\$} \rightarrow 440~000~\$$ : \textbf{robuste} (V3 pèse peu).\\ | ||||
| 110 | +\textbf{(c)} $0{,}40 \times 441~000 + 0{,}40 \times 452~000 + 0{,}20 \times 428~000 = \mathbf{442~800~\$} \rightarrow 445~000~\$$ : un changement de poids de 10 points fait \og{}sauter\fg{} l'arrondi. Leçon : rapporter la valeur pondérée \emph{et} l'arrondi, et signaler que la conclusion se situe à la frontière de deux pas d'arrondi (440~000--445~000~\$). | ||||
| 111 | +\end{exbox} | ||||
| 112 | +\end{frame} | ||||
| 113 | + | ||||
| 114 | +\begin{frame}{Erreurs courantes à éviter} | ||||
| 115 | +\begin{importbox}[Erreurs fréquentes] | ||||
| 116 | +\begin{enumerate} | ||||
| 117 | + \item Faire une \textbf{moyenne simple} au lieu de réconcilier | ||||
| 118 | + \item Ajuster le \textbf{sujet} au lieu du comparable | ||||
| 119 | + \item Ignorer l'\textbf{ordre séquentiel} des ajustements | ||||
| 120 | + \item Ne pas vérifier les \textbf{seuils} net et brut | ||||
| 121 | + \item Omettre de \textbf{justifier} les ajustements | ||||
| 122 | + \item Utiliser des \textbf{ajustements arbitraires} sans appui de marché | ||||
| 123 | +\end{enumerate} | ||||
| 124 | +\end{importbox} | ||||
| 125 | +\begin{notebox}[Ajouts de la séance] | ||||
| 126 | +\small 7. Appliquer un \% sur la mauvaise base; 8. compter deux fois le même écart (aire et chambres); 9. confondre coût et valeur contributive; 10. présenter l'étendue des indications comme la fourchette de conclusion; 11. s'ancrer sur le prix demandé. | ||||
| 127 | +\end{notebox} | ||||
| 128 | +\end{frame} | ||||
| 129 | + | ||||
| 130 | +\begin{frame}{Bonnes pratiques} | ||||
| 131 | +\begin{exbox}[Bonnes pratiques] | ||||
| 132 | +\begin{enumerate} | ||||
| 133 | + \item Toujours justifier la source de chaque ajustement | ||||
| 134 | + \item Vérifier la cohérence interne des ajustements | ||||
| 135 | + \item Arrondir la valeur finale de façon appropriée | ||||
| 136 | + \item Documenter le raisonnement de réconciliation | ||||
| 137 | + \item Privilégier les comparables les plus semblables | ||||
| 138 | + \item Recouper avec les données du rôle municipal | ||||
| 139 | +\end{enumerate} | ||||
| 140 | +\end{exbox} | ||||
| 141 | +\begin{notebox}[Ajouts de la séance] | ||||
| 142 | +\small 7. Mesurer chaque ajustement par au moins deux techniques quand c'est possible (paires, régression, capitalisation); 8. chiffrer les poids et les faire sommer à 100\,\%; 9. tester la conclusion par une analyse de sensibilité; 10. nommer l'hypothèse dominante et l'intervalle crédible dans le rapport. | ||||
| 143 | +\end{notebox} | ||||
| 144 | +\end{frame} | ||||
| 145 | + | ||||
| 146 | +\begin{frame}{Résumé de la séance} | ||||
| 147 | +\begin{enumerate} | ||||
| 148 | + \item Les \textbf{huit critères} s'appliquent en \textbf{cascade} : cinq transactionnels \textbf{séquentiels} (le \% du temps en dernier), trois de propriété \textbf{additifs} sur le prix ajusté transactionnel. | ||||
| 149 | + \item \textbf{Pourcentage} pour les effets proportionnels, \textbf{dollars} pour les composantes discrètes; chaque montant se \textbf{mesure} : paires, revente, régression ($\hat\beta_1 = 151{,}91$~\$/\pisq), valeur contributive, capitalisation. | ||||
| 150 | + \item \textbf{Net et brut} sur tous les ajustements; 15\,\% / 25\,\% sont une \textbf{convention du cours} héritée de Fannie Mae (abolie en 2014), un repère de fiabilité, non une norme. | ||||
| 151 | + \item \textbf{Aberrant} : écart à la médiane $>$ 10\,\% $\rightarrow$ réexaminer, diagnostiquer, pondérer faiblement plutôt qu'exclure sans raison. | ||||
| 152 | + \item La réconciliation est un \textbf{jugement chiffré} : $\hat V = \sum w_i V_i$, arrondi au 5~000~\$; atelier : 446~081 $\rightarrow$ \textbf{445~000~\$} (moyenne simple 437~887~\$). | ||||
| 153 | + \item La \textbf{sensibilité} hiérarchise les hypothèses (taux de temps dominant); l'\textbf{incertitude} de la conclusion ($\pm$\,2 à 3\,\%) s'écrit dans le rapport, sous forme ponctuelle ou de fourchette (CUSPAP 8.2.16). | ||||
| 154 | +\end{enumerate} | ||||
| 155 | +\end{frame} | ||||
| 156 | + | ||||
| 157 | +% ====================================================================== | ||||
| 158 | +% Travail pratique 2 (10 %) — annonce : DEUX DIAPOSITIVES ORIGINALES, INCHANGÉES | ||||
| 159 | +% ====================================================================== | ||||
| 160 | + | ||||
| 161 | +\begin{frame}{TP2 --- Méthode de comparaison --- résidence à Aylmer (10\,\%)} | ||||
| 162 | +\small | ||||
| 163 | +\begin{importbox}[Mandat] | ||||
| 164 | +Un prêteur vous mandate : la propriété du \textbf{53, rue du Tropique (Aylmer)} --- inscription réelle à 649\,900\,\$ --- est sous promesse d'achat au prix demandé. Votre grille d'ajustement complète dira si ce prix reflète la \textbf{valeur marchande}. | ||||
| 165 | +\end{importbox} | ||||
| 166 | +\vspace{1.5mm} | ||||
| 167 | +\uqotitle{Objectifs pédagogiques :} | ||||
| 168 | +\begin{itemize} | ||||
| 169 | + \item Valider et sélectionner des ventes comparables (critères de la séance 6) | ||||
| 170 | + \item Appliquer les ajustements \textbf{transactionnels séquentiels} puis \textbf{de propriété} | ||||
| 171 | + \item Vérifier les seuils net 15\,\% / brut 25\,\% et réconcilier (pondération justifiée) | ||||
| 172 | + \item Analyser la sensibilité de la conclusion et rédiger l'avis au prêteur | ||||
| 173 | +\end{itemize} | ||||
| 174 | +\begin{notebox}[Données réelles] | ||||
| 175 | +\footnotesize Sujet et inscriptions concurrentes réelles (Realtor.ca, MLS cités), médiane Aylmer 572\,750\,\$ (APCIQ T2 2026), conventions d'ajustement ancrées (garage $\approx$ coût 50\,000\,\$, piscine 22--50\,k\$). | ||||
| 176 | +\end{notebox} | ||||
| 177 | +\end{frame} | ||||
| 178 | + | ||||
| 179 | +\begin{frame}{TP2 --- Livrables, modalités et Dashboard} | ||||
| 180 | +\small | ||||
| 181 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 182 | +\begin{column}{0.56\textwidth} | ||||
| 183 | +\uqotitle{Livrables (dépôt Moodle) :} | ||||
| 184 | +\begin{itemize} | ||||
| 185 | + \item Gabarit Excel complété ({\small\texttt{TP2\_CodePermanent.xlsx}}) : grille chaînée, sensibilité, dashboard | ||||
| 186 | +\end{itemize} | ||||
| 187 | +\vspace{1mm} | ||||
| 188 | +\uqotitle{Modalités :} | ||||
| 189 | +\begin{itemize} | ||||
| 190 | + \item Individuel --- \textbf{remise : séance 10} | ||||
| 191 | + \item \textbf{Pondération : 10\,\%} (barème /100 dans l'énoncé) | ||||
| 192 | + \item Prix de la vente no~1 \textbf{personnalisé} : $588\,000 + 1\,000 \times B$ | ||||
| 193 | + \item IA tolérée (chatbot du cours), \textbf{déclaration obligatoire}; toute réponse doit être ancrée dans les données du dossier | ||||
| 194 | +\end{itemize} | ||||
| 195 | +\end{column} | ||||
| 196 | +\begin{column}{0.42\textwidth} | ||||
| 197 | +\uqotitle{Aperçu du gabarit Excel :} | ||||
| 198 | +\begin{center} | ||||
| 199 | +\begin{tikzpicture}[scale=0.72] | ||||
| 200 | + \draw[fill=uqoBleu, draw=none] (0,4.2) rectangle (5.6,4.8); | ||||
| 201 | + \node[text=white, font=\tiny\bfseries] at (2.8,4.5) {DASHBOARD}; | ||||
| 202 | + \foreach \i in {0,1,2,3} \draw[fill=uqoBgClair, draw=uqoGrisClair] (\i*1.45,3.4) rectangle (\i*1.45+1.3,4.05); | ||||
| 203 | + \node[font=\tiny, color=uqoGris] at (2.8,3.72) {KPI par formules}; | ||||
| 204 | + \draw[fill=white, draw=uqoGrisClair] (0,0.9) rectangle (2.7,3.15); | ||||
| 205 | + \draw[fill=white, draw=uqoGrisClair] (2.9,0.9) rectangle (5.6,3.15); | ||||
| 206 | + \foreach \i/\h in {0/0.5,1/0.9,2/1.35,3/1.1,4/1.6} \draw[fill=uqoBleuClair, draw=none] (0.25+\i*0.46,1.08) rectangle (0.58+\i*0.46,1.08+\h); | ||||
| 207 | + \draw[very thick, uqoOr] (3.15,1.35) -- (3.75,1.85) -- (4.35,1.65) -- (4.95,2.45) -- (5.4,2.65); | ||||
| 208 | + \draw[fill=uqoBgClair, draw=uqoGrisClair] (0,0) rectangle (5.6,0.7); | ||||
| 209 | + \node[font=\tiny, color=uqoGris, text width=5.2cm, align=center] at (2.8,0.35) {Verdict conditionnel + tableau récapitulatif}; | ||||
| 210 | +\end{tikzpicture} | ||||
| 211 | +\end{center} | ||||
| 212 | +\vspace{1mm} | ||||
| 213 | +{\footnotesize Onglets : Accueil · Données · Calculs/Grille · Analyse · Dashboard.} | ||||
| 214 | +\end{column} | ||||
| 215 | +\end{columns} | ||||
| 216 | +\end{frame} | ||||
| 217 | + | ||||
| 218 | +\begin{frame}{Pour la prochaine séance} | ||||
| 219 | +\begin{itemize} | ||||
| 220 | + \item Compléter le \textbf{TP2 --- méthode de comparaison} (remise à la séance 10) | ||||
| 221 | + \item Lecture : \textit{The Appraisal of Real Estate}, chapitres sur la méthode du coût | ||||
| 222 | + \item Se familiariser avec les concepts de \textbf{dépréciation} | ||||
| 223 | + \item Revoir : coût de remplacement vs coût de reproduction | ||||
| 224 | +\end{itemize} | ||||
| 225 | +\vspace{1mm} | ||||
| 226 | +\begin{notebox}[Séance 10 --- Méthode du coût] | ||||
| 227 | +Principes et application; dépréciation (physique, fonctionnelle, économique); valeur du terrain; cas pratiques québécois. | ||||
| 228 | +\end{notebox} | ||||
| 229 | +\end{frame} | ||||
| 230 | + | ||||
| 231 | +\begin{frame}{Questions?} | ||||
| 232 | +\contactslide[Prochaine séance : Méthode du coût] | ||||
| 233 | +\end{frame} | ||||
| 234 | + | ||||
| 235 | +% ====================================================================== | ||||
| 236 | +\begin{frame}[allowframebreaks]{Références} | ||||
| 237 | +\nocite{appraisal2020,appraisalCdn,desrosiers2008,oeaqNormes,cuspap2026,apciq2026,schl2025, | ||||
| 238 | +ubc2005busi330l8,dunn2010ch14,mamh2026mefq3c,fanniemae2025b41309,fanniemae2014sel16,young2026limit, | ||||
| 239 | +apciq2026gatineau,centris2026hull,statcan2026ipln, | ||||
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| 241 | +french2004uncertainty,crosby1998margin,northcraft1987experts,kummerow2003theory,dell2017regression,thanos2026dcsa,krause2020uncertainty,tapia2025santiago} | ||||
| 242 | +\printbibliography[heading=none] | ||||
| 243 | +\end{frame} | ||||
modified
IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/02_Slides/sources/references.bib
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| 280 | + | ||||
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| 282 | +% --- Séance 8 (refonte 2026-11-02) : sources de la recherche documentaire IMM1003 --- | ||||
| 283 | + | ||||
| 284 | +@report{mamh2026mefq3c, | ||||
| 285 | + title = {Manuel d'\'evaluation fonci\`ere du {Qu\'ebec}, \'edition 2026. {Partie} 3 -- {Partie} 3{C} : \'{E}valuation par la m\'ethode de comparaison}, | ||||
| 286 | + author = {{Minist\`ere des Affaires municipales et de l'Habitation}}, | ||||
| 287 | + institution = {Gouvernement du Qu\'ebec}, | ||||
| 288 | + year = {2026}, | ||||
| 289 | + url = {https://cdn-contenu.quebec.ca/cdn-contenu/adm/min/affaires-municipales/publications/evaluation_fonciere/manuel_evaluation_fonciere/2026/MEFQ_partie_3_2026.pdf}, | ||||
| 290 | + urldate = {2026-11-02}, | ||||
| 291 | + langid = {french} | ||||
| 292 | +} | ||||
| 293 | + | ||||
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| 295 | + title = {Understanding the {Fundamentals} of {Appraisal}: {A} {Guide} for {Financial}, {Mortgage}, {Real} {Estate} and {Legal} {Professionals}}, | ||||
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| 297 | + institution = {Appraisal Institute of Canada}, | ||||
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| 303 | + | ||||
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| 327 | + institution = {University of British Columbia}, | ||||
| 328 | + address = {Vancouver}, | ||||
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| 333 | + | ||||
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| 373 | + title = {Tableau 18-10-0205-01 : {Indice} des prix des logements neufs, mensuel}, | ||||
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| 379 | + url = {https://www150.statcan.gc.ca/t1/tbl1/fr/tv.action?pid=1810020501}, | ||||
| 380 | + urldate = {2026-11-02}, | ||||
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| 382 | +} | ||||
| 383 | + | ||||
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| 385 | + title = {Sommaire -- {Tarification} des produits et services du {Registre} foncier et du cadastre, en vigueur \`a compter du 1er avril 2026}, | ||||
| 386 | + author = {{Minist\`ere des Ressources naturelles et des For\^ets}}, | ||||
| 387 | + institution = {Gouvernement du Qu\'ebec}, | ||||
| 388 | + year = {2026}, | ||||
| 389 | + month = {3}, | ||||
| 390 | + day = {25}, | ||||
| 391 | + url = {https://portail-info.foncier.gouv.qc.ca/media/k4onvjj3/grille_tarifaire_avril_2026_vf.pdf}, | ||||
| 392 | + urldate = {2026-11-02}, | ||||
| 393 | + langid = {french} | ||||
| 394 | +} | ||||
| 395 | + | ||||
| 396 | +@online{jlr2026apropos, | ||||
| 397 | + title = {\`A propos de {JLR} {Solutions} fonci\`eres, une soci\'et\'e d'{Equifax}}, | ||||
| 398 | + author = {{JLR Solutions fonci\`eres}}, | ||||
| 399 | + year = {2026}, | ||||
| 400 | + url = {https://solutions.jlr.ca/fr/a-propos}, | ||||
| 401 | + urldate = {2026-11-02}, | ||||
| 402 | + langid = {french} | ||||
| 403 | +} | ||||
| 404 | + | ||||
| 405 | +@online{gatineau2026role, | ||||
| 406 | + title = {Gatineau d\'epose son nouveau r\^ole d'\'evaluation 2027-2028-2029 (communiqu\'e)}, | ||||
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| 411 | + url = {https://www.gatineau.ca/portail/default.aspx?p=nouvelles_annonces%2Fcommuniques%2Fcommunique&id=-1328371353}, | ||||
| 412 | + urldate = {2026-11-02}, | ||||
| 413 | + langid = {french} | ||||
| 414 | +} | ||||
| 415 | + | ||||
| 416 | +@online{gatineau2026mutation, | ||||
| 417 | + title = {Base d'imposition -- {Droits} de mutation immobili\`ere (taxe de bienvenue)}, | ||||
| 418 | + author = {{Ville de Gatineau}}, | ||||
| 419 | + year = {2026}, | ||||
| 420 | + url = {https://www.gatineau.ca/portail/default.aspx?p=guichet_municipal%2Ftaxes_municipales%2Fbase_imposition_droits_mutation_immobiliere_taxe_bienvenue}, | ||||
| 421 | + urldate = {2026-11-02}, | ||||
| 422 | + langid = {french} | ||||
| 423 | +} | ||||
| 424 | + | ||||
| 425 | +@article{rosen1974hedonic, | ||||
| 426 | + title = {Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition}, | ||||
| 427 | + author = {Rosen, Sherwin}, | ||||
| 428 | + journaltitle = {Journal of Political Economy}, | ||||
| 429 | + volume = {82}, | ||||
| 430 | + number = {1}, | ||||
| 431 | + pages = {34--55}, | ||||
| 432 | + year = {1974}, | ||||
| 433 | + doi = {10.1086/260169}, | ||||
| 434 | + urldate = {2026-11-02} | ||||
| 435 | +} | ||||
| 436 | + | ||||
| 437 | +@article{colwell1983grid, | ||||
| 438 | + title = {The Analytical Foundations of Adjustment Grid Methods}, | ||||
| 439 | + author = {Colwell, Peter F. and Cannaday, Roger E. and Wu, Chunchi}, | ||||
| 440 | + journaltitle = {AREUEA Journal (Real Estate Economics)}, | ||||
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| 443 | + pages = {11--29}, | ||||
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| 445 | + doi = {10.1111/1540-6229.00277}, | ||||
| 446 | + urldate = {2026-11-02} | ||||
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| 448 | + | ||||
| 449 | +@article{vandell1991comparable, | ||||
| 450 | + title = {Optimal Comparable Selection and Weighting in Real Property Valuation}, | ||||
| 451 | + author = {Vandell, Kerry D.}, | ||||
| 452 | + journaltitle = {AREUEA Journal (Real Estate Economics)}, | ||||
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| 459 | +} | ||||
| 460 | + | ||||
| 461 | +@article{sirmans2005composition, | ||||
| 462 | + title = {The Composition of Hedonic Pricing Models}, | ||||
| 463 | + author = {Sirmans, G. Stacy and Macpherson, David A. and Zietz, Emily N.}, | ||||
| 464 | + journaltitle = {Journal of Real Estate Literature}, | ||||
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| 468 | + year = {2005}, | ||||
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| 470 | + urldate = {2026-11-02} | ||||
| 471 | +} | ||||
| 472 | + | ||||
| 473 | +@article{khoshnoud2023evolution, | ||||
| 474 | + title = {The Evolution of Hedonic Pricing Models}, | ||||
| 475 | + author = {Khoshnoud, Mahsa and Sirmans, G. Stacy and Zietz, Emily N.}, | ||||
| 476 | + journaltitle = {Journal of Real Estate Literature}, | ||||
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| 479 | + pages = {1--47}, | ||||
| 480 | + year = {2023}, | ||||
| 481 | + doi = {10.1080/09277544.2023.2201020}, | ||||
| 482 | + urldate = {2026-11-02} | ||||
| 483 | +} | ||||
| 484 | + | ||||
| 485 | +@article{desrosiers2000sorting, | ||||
| 486 | + title = {Sorting out access and neighbourhood factors in hedonic price modelling}, | ||||
| 487 | + author = {Des Rosiers, Fran\c{c}ois and Th\'eriault, Marius and Villeneuve, Paul-Y.}, | ||||
| 488 | + journaltitle = {Journal of Property Investment \& Finance}, | ||||
| 489 | + volume = {18}, | ||||
| 490 | + number = {3}, | ||||
| 491 | + pages = {291--315}, | ||||
| 492 | + year = {2000}, | ||||
| 493 | + doi = {10.1108/14635780010338245}, | ||||
| 494 | + urldate = {2026-11-02} | ||||
| 495 | +} | ||||
| 496 | + | ||||
| 497 | +@article{french2004uncertainty, | ||||
| 498 | + title = {The uncertainty of valuation}, | ||||
| 499 | + author = {French, Nick and Gabrielli, Laura}, | ||||
| 500 | + journaltitle = {Journal of Property Investment \& Finance}, | ||||
| 501 | + volume = {22}, | ||||
| 502 | + number = {6}, | ||||
| 503 | + pages = {484--500}, | ||||
| 504 | + year = {2004}, | ||||
| 505 | + doi = {10.1108/14635780410569470}, | ||||
| 506 | + urldate = {2026-11-02} | ||||
| 507 | +} | ||||
| 508 | + | ||||
| 509 | +@article{northcraft1987experts, | ||||
| 510 | + title = {Experts, amateurs, and real estate: An anchoring-and-adjustment perspective on property pricing decisions}, | ||||
| 511 | + author = {Northcraft, Gregory B. and Neale, Margaret A.}, | ||||
| 512 | + journaltitle = {Organizational Behavior and Human Decision Processes}, | ||||
| 513 | + volume = {39}, | ||||
| 514 | + number = {1}, | ||||
| 515 | + pages = {84--97}, | ||||
| 516 | + year = {1987}, | ||||
| 517 | + doi = {10.1016/0749-5978(87)90046-X}, | ||||
| 518 | + urldate = {2026-11-02} | ||||
| 519 | +} | ||||
| 520 | + | ||||
| 521 | +@article{dell2017regression, | ||||
| 522 | + title = {Regression, Critical Thinking, and the Valuation Problem Today}, | ||||
| 523 | + author = {Dell, George}, | ||||
| 524 | + journaltitle = {The Appraisal Journal}, | ||||
| 525 | + volume = {85}, | ||||
| 526 | + number = {3}, | ||||
| 527 | + pages = {217--230}, | ||||
| 528 | + year = {2017}, | ||||
| 529 | + url = {https://www.valuemetrics.info/pages/about-george-dell}, | ||||
| 530 | + urldate = {2026-11-02} | ||||
| 531 | +} | ||||
| 532 | + | ||||
| 533 | +@inproceedings{kummerow2003theory, | ||||
| 534 | + title = {Theory for Real Estate Valuation: An Alternative Way to Teach Real Estate Price Estimation Methods}, | ||||
| 535 | + author = {Kummerow, Max}, | ||||
| 536 | + booktitle = {Proceedings of the 9th Annual Pacific Rim Real Estate Society ({PRRES}) Conference}, | ||||
| 537 | + address = {Brisbane}, | ||||
| 538 | + year = {2003}, | ||||
| 539 | + month = {1}, | ||||
| 540 | + organization = {Curtin University, Department of Property Studies}, | ||||
| 541 | + url = {https://www.prres.org/uploads/532/1336/Kummerow_Theory_for_Real_Estate_Valuation_An_Alternative_Way_to_Teach_Real_Estate_Price_Estimation_Methods.pdf}, | ||||
| 542 | + urldate = {2026-11-02} | ||||
| 543 | +} | ||||
| 544 | + | ||||
| 545 | +@article{yousfi2020mass, | ||||
| 546 | + title = {Mass appraisal without statistical estimation: a simplified comparable sales approach based on a spatiotemporal matrix}, | ||||
| 547 | + author = {Yousfi, Sonia and Dub\'e, Jean and Legros, Di\`ego and Thanos, Sotirios}, | ||||
| 548 | + journaltitle = {The Annals of Regional Science}, | ||||
| 549 | + volume = {64}, | ||||
| 550 | + number = {2}, | ||||
| 551 | + pages = {349--365}, | ||||
| 552 | + year = {2020}, | ||||
| 553 | + doi = {10.1007/s00168-019-00959-2}, | ||||
| 554 | + urldate = {2026-11-02} | ||||
| 555 | +} | ||||
| 556 | + | ||||
| 557 | +@online{thanos2026dcsa, | ||||
| 558 | + title = {A treatment of spatial omitted variable bias in hedonic pricing based on comparables}, | ||||
| 559 | + author = {Thanos, Sotirios and Dub\'e, Jean}, | ||||
| 560 | + year = {2026}, | ||||
| 561 | + organization = {SSRN}, | ||||
| 562 | + doi = {10.2139/ssrn.7067705}, | ||||
| 563 | + note = {Pr\'epublication non revue par les pairs}, | ||||
| 564 | + urldate = {2026-11-02} | ||||
| 565 | +} | ||||
| 566 | + | ||||
| 567 | +% --- Séance 9 (refonte 2026-11-02) : entrées tirées de UQO_COURS_UPGRADE/recherche/refs_imm1003.bib --- | ||||
| 568 | + | ||||
| 569 | +@report{dunn2010ch14, | ||||
| 570 | + title = {{BUSI} 330 {Review} {Notes}, {Chapter} 14 -- {Comparative} {Analysis} (\emph{The Appraisal of Real Estate}, 3rd {Canadian} edition)}, | ||||
| 571 | + author = {Dunn, Chuck}, | ||||
| 572 | + institution = {UBC Real Estate Division}, | ||||
| 573 | + year = {2010}, | ||||
| 574 | + url = {https://professional.sauder.ubc.ca/re_creditprogram/course_resources/courses/content/330/rchap3rd14.pdf}, | ||||
| 575 | + urldate = {2026-11-02} | ||||
| 576 | +} | ||||
| 577 | + | ||||
| 578 | +@report{cadre2026ref15, | ||||
| 579 | + title = {Reference {Book}, {Chapter} 15: {Appraisal} and {Valuation}}, | ||||
| 580 | + author = {{California Department of Real Estate}}, | ||||
| 581 | + institution = {California Department of Real Estate}, | ||||
| 582 | + year = {2026}, | ||||
| 583 | + url = {https://www.dre.ca.gov/files/pdf/refbook/ref15.pdf}, | ||||
| 584 | + urldate = {2026-11-02} | ||||
| 585 | +} | ||||
| 586 | + | ||||
| 587 | +%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%% | ||||
| 588 | +% Statistiques de marche, SCHL, Statistique Canada, ISQ | ||||
| 589 | +%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%% | ||||
| 590 | + | ||||
| 591 | +@online{young2026limit, | ||||
| 592 | + title = {Is There a 15\%/25\% Limit on Appraisal Adjustments?}, | ||||
| 593 | + author = {Young, Anthony}, | ||||
| 594 | + year = {2026}, | ||||
| 595 | + month = {7}, | ||||
| 596 | + day = {27}, | ||||
| 597 | + organization = {ValuedAudit}, | ||||
| 598 | + url = {https://www.valuedaudit.com/blog/appraisal-adjustment-limits-15-25-rule.html}, | ||||
| 599 | + urldate = {2026-11-02} | ||||
| 600 | +} | ||||
| 601 | + | ||||
| 602 | +@article{gau1992extension, | ||||
| 603 | + title = {Optimal Comparable Selection and Weighting in Real Property Valuation: An Extension}, | ||||
| 604 | + author = {Gau, George W. and Lai, Tsong-Yue and Wang, Ko}, | ||||
| 605 | + journaltitle = {AREUEA Journal (Real Estate Economics)}, | ||||
| 606 | + volume = {20}, | ||||
| 607 | + number = {1}, | ||||
| 608 | + pages = {107--123}, | ||||
| 609 | + year = {1992}, | ||||
| 610 | + doi = {10.1111/1540-6229.00574}, | ||||
| 611 | + urldate = {2026-11-02} | ||||
| 612 | +} | ||||
| 613 | + | ||||
| 614 | +@article{isakson2002linear, | ||||
| 615 | + title = {The Linear Algebra of the Sales Comparison Approach}, | ||||
| 616 | + author = {Isakson, Hans R.}, | ||||
| 617 | + journaltitle = {Journal of Real Estate Research}, | ||||
| 618 | + volume = {24}, | ||||
| 619 | + number = {2}, | ||||
| 620 | + pages = {117--128}, | ||||
| 621 | + year = {2002}, | ||||
| 622 | + doi = {10.1080/10835547.2002.12091090}, | ||||
| 623 | + urldate = {2026-11-02} | ||||
| 624 | +} | ||||
| 625 | + | ||||
| 626 | +@article{crosby1998margin, | ||||
| 627 | + title = {Property valuation variation and the `margin of error' in the {UK}}, | ||||
| 628 | + author = {Crosby, Neil and Lavers, Anthony and Murdoch, John}, | ||||
| 629 | + journaltitle = {Journal of Property Research}, | ||||
| 630 | + volume = {15}, | ||||
| 631 | + number = {4}, | ||||
| 632 | + pages = {305--330}, | ||||
| 633 | + year = {1998}, | ||||
| 634 | + doi = {10.1080/095999198368310}, | ||||
| 635 | + urldate = {2026-11-02} | ||||
| 636 | +} | ||||
| 637 | + | ||||
| 638 | +@article{krause2020uncertainty, | ||||
| 639 | + title = {Uncertainty in automated valuation models: Error-based versus model-based approaches}, | ||||
| 640 | + author = {Krause, Andy and Martin, Alexander and Fix, Matt}, | ||||
| 641 | + journaltitle = {Journal of Property Research}, | ||||
| 642 | + volume = {37}, | ||||
| 643 | + number = {4}, | ||||
| 644 | + pages = {308--339}, | ||||
| 645 | + year = {2020}, | ||||
| 646 | + doi = {10.1080/09599916.2020.1807587}, | ||||
| 647 | + urldate = {2026-11-02} | ||||
| 648 | +} | ||||
| 649 | + | ||||
| 650 | +@article{tapia2025santiago, | ||||
| 651 | + title = {Comparing automated valuation models for real estate assessment in the {Santiago} {Metropolitan} {Region}: A study on machine learning algorithms and hedonic pricing with spatial adjustments}, | ||||
| 652 | + author = {Tapia, Jocelyn and Chavez-Garzon, Nicolas and Pezoa, Ra\'ul and Suarez-Aldunate, Paulina and Pilleux, Mauricio}, | ||||
| 653 | + journaltitle = {PLOS ONE}, | ||||
| 654 | + volume = {20}, | ||||
| 655 | + number = {3}, | ||||
| 656 | + eid = {e0318701}, | ||||
| 657 | + year = {2025}, | ||||
| 658 | + doi = {10.1371/journal.pone.0318701}, | ||||
| 659 | + urldate = {2026-11-02} | ||||
| 660 | +} | ||||
| 661 | + | ||||
| 662 | + | ||||
| 663 | +@online{royallepage2026t3, | ||||
| 664 | + title = {Le march\'e immobilier qu\'eb\'ecois en pleine transition -- 3e trimestre 2026}, | ||||
| 665 | + author = {{Royal LePage}}, | ||||
| 666 | + year = {2026}, | ||||
| 667 | + month = {10}, | ||||
| 668 | + day = {15}, | ||||
| 669 | + url = {https://www.royallepage.ca/fr/immobilier/news/le-marche-immobilier-quebecois-en-pleine-transition}, | ||||
| 670 | + urldate = {2026-11-02}, | ||||
| 671 | + langid = {french} | ||||
| 672 | +} | ||||
| 673 | + | ||||
| 674 | +@dataset{statcan2026ipc, | ||||
| 675 | + title = {Tableau 18-10-0004-01 : {Indice} des prix \`a la consommation, mensuel, non d\'esaisonnalis\'e}, | ||||
| 676 | + author = {{Statistique Canada}}, | ||||
| 677 | + year = {2026}, | ||||
| 678 | + month = {10}, | ||||
| 679 | + day = {19}, | ||||
| 680 | + note = {Donn\'ees de septembre 2026}, | ||||
| 681 | + url = {https://www150.statcan.gc.ca/t1/tbl1/fr/tv.action?pid=1810000401}, | ||||
| 682 | + urldate = {2026-11-02}, | ||||
| 683 | + langid = {french} | ||||
| 684 | +} | ||||
| 685 | + | ||||
| 686 | +@online{gatineau2025budget2026, | ||||
| 687 | + title = {Un budget responsable et rigoureux pour 2026 \`a {Gatineau} (communiqu\'e)}, | ||||
| 688 | + author = {{Ville de Gatineau}}, | ||||
| 689 | + year = {2025}, | ||||
| 690 | + month = {12}, | ||||
| 691 | + day = {18}, | ||||
| 692 | + url = {https://www.gatineau.ca/portail/default.aspx?p=nouvelles_annonces%2Fcommuniques%2Fcommunique_2015&id=657003343}, | ||||
| 693 | + urldate = {2026-11-02}, | ||||
| 694 | + langid = {french} | ||||
| 695 | +} | ||||
modified
IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/02_Slides/sources/seance08.tex
+52 −934
@@ -4,9 +4,22 @@ | |||||
| 4 | % Université du Québec en Outaouais (UQO) | 4 | % Université du Québec en Outaouais (UQO) | ||
| 5 | % Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca | 5 | % Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca | ||
| 6 | % © 2026 Simon-Pierre Boucher | 6 | % © 2026 Simon-Pierre Boucher | ||
| 7 | +% ------------------------------------------------------------------------------ | ||||
| 8 | +% v2 du 2 novembre 2026 : refonte complète en cinq blocs minutés (30/35/40/50/25) | ||||
| 9 | +% — fondements économiques (prix/coût/valeur, offre-demande, hétérogénéité, | ||||
| 10 | +% substitution, modèle hédonique), méthodologie de sélection (entonnoir, | ||||
| 11 | +% exercice « 4 parmi 8 »), huit critères (définition, intuition, exemple chiffré, | ||||
| 12 | +% erreur, question), catalogue d'ajustements du cours (= séance 9 = TP2), étude | ||||
| 13 | +% de cas du bungalow de Hull recalculée au 1er novembre 2026 (+0,17 %/mois), | ||||
| 14 | +% exercices projetés. Tous les chiffres viennent de | ||||
| 15 | +% UQO_COURS_UPGRADE/validation/RESULTATS_CALCULS.md ; les faits de marché et les | ||||
| 16 | +% sources de UQO_COURS_UPGRADE/recherche/RECHERCHE_IMM1003.md. | ||||
| 17 | +% Parties : parties/s08_bloc1.tex … parties/s08_bloc5.tex | ||||
| 18 | +% Compilation : pdflatex + biber (compile_deck.sh), aucun [shrink]. | ||||
| 7 | % ============================================================================== | 19 | % ============================================================================== | ||
| 8 | −\documentclass[aspectratio=169,11pt]{beamer} | 20 | +\documentclass[aspectratio=169,10pt]{beamer} | ||
| 9 | \usepackage{uqo-style} | 21 | \usepackage{uqo-style} | ||
| 22 | +\AtEveryBibitem{\clearfield{note}\clearfield{addendum}} | ||||
| 10 | 23 | ||||
| 11 | \title[IMM1003 --- Séance 8]{Séance 8 : Méthode de comparaison (parité) --- Partie 1} | 24 | \title[IMM1003 --- Séance 8]{Séance 8 : Méthode de comparaison (parité) --- Partie 1} | ||
| 12 | \subtitle{IMM1003 --- Éléments d'évaluation immobilière} | 25 | \subtitle{IMM1003 --- Éléments d'évaluation immobilière} | ||
@@ -14,6 +27,24 @@ | |||||
| 14 | \institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais} | 27 | \institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais} | ||
| 15 | \date{Automne 2026} | 28 | \date{Automne 2026} | ||
| 16 | 29 | ||||
| 30 | +% --- Macros communes aux decks refondus (REGLES_LATEX_COMMUNES.md) --- | ||||
| 31 | +\newcommand{\bloc}[2]{\begin{frame}[plain,noframenumbering]\begin{tikzpicture}[remember picture,overlay] | ||||
| 32 | + \fill[uqoNavy] (current page.south west) rectangle (current page.north east); | ||||
| 33 | + \node[text=uqoOr, font=\bfseries\Large, anchor=west] at ([xshift=12mm,yshift=14mm]current page.west) {Bloc #1}; | ||||
| 34 | + \node[text=white, font=\bfseries\huge, anchor=west, text width=0.8\paperwidth] at ([xshift=12mm,yshift=0mm]current page.west) {#2}; | ||||
| 35 | +\end{tikzpicture}\end{frame}} | ||||
| 36 | +\newcommand{\duree}[1]{\hfill{\footnotesize\color{uqoGris}\faIcon{clock}\,#1}} | ||||
| 37 | +\newcommand{\question}[1]{\begin{quizbox}[Question à la classe]#1\end{quizbox}} | ||||
| 38 | +\newcommand{\erreur}[1]{\begin{importbox}[Erreur fréquente]#1\end{importbox}} | ||||
| 39 | +\newcommand{\src}[1]{{\tiny\color{uqoGris}Source : #1}} | ||||
| 40 | +\newcommand{\pisq}{pi\textsuperscript{2}} | ||||
| 41 | + | ||||
| 42 | +% --- Raccourcis locaux --- | ||||
| 43 | +\newcommand{\reponse}[1]{\begin{notebox}[Réponse]#1\end{notebox}} | ||||
| 44 | +\newcommand{\thd}[1]{\textbf{#1}} | ||||
| 45 | +\newcolumntype{R}[1]{>{\raggedleft\arraybackslash}p{#1}} | ||||
| 46 | +\newcolumntype{L}[1]{>{\raggedright\arraybackslash}p{#1}} | ||||
| 47 | + | ||||
| 17 | \begin{document} | 48 | \begin{document} | ||
| 18 | 49 | ||||
| 19 | % --- Page titre --- | 50 | % --- Page titre --- | ||
@@ -21,959 +52,46 @@ | |||||
| 21 | \titlepage | 52 | \titlepage | ||
| 22 | \end{frame} | 53 | \end{frame} | ||
| 23 | 54 | ||||
| 24 | −% --- Plan de la séance --- | 55 | +% --- Plan minuté --- | ||
| 25 | −\begin{frame}{Plan de la séance} | 56 | +\begin{frame}{Plan de la séance --- 180 minutes en cinq blocs} | ||
| 26 | −\tableofcontents | ||||
| 27 | −\end{frame} | ||||
| 28 | − | ||||
| 29 | −% ====================================================================== | ||||
| 30 | −\section{Principes et fondement théorique} | ||||
| 31 | −% ====================================================================== | ||||
| 32 | − | ||||
| 33 | −\begin{frame}{La méthode de comparaison --- Définition} | ||||
| 34 | −\begin{defbox}[Définition --- Méthode de comparaison (Sales Comparison Approach)] | ||||
| 35 | −Méthode d'évaluation qui estime la valeur d'un bien en le comparant à des \textbf{biens similaires récemment vendus} sur le même marché. Les prix de vente des comparables sont ajustés pour refléter les différences avec le bien sujet, afin d'en déduire une \textbf{indication de valeur}. | ||||
| 36 | −\end{defbox} | ||||
| 37 | −\vspace{1mm} | ||||
| 38 | −\begin{columns}[T] | ||||
| 39 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 40 | −\uqotitle{Aussi appelée :} | ||||
| 41 | −\begin{itemize} | ||||
| 42 | − \item Méthode de parité | ||||
| 43 | − \item Approche par comparaison directe | ||||
| 44 | − \item \textit{Sales Comparison Approach} (SCA) | ||||
| 45 | − \item \textit{Direct Comparison Approach} (DCA) | ||||
| 46 | −\end{itemize} | ||||
| 47 | −\end{column} | ||||
| 48 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 49 | −\uqotitle{Méthode privilégiée pour :} | ||||
| 50 | −\begin{itemize} | ||||
| 51 | − \item Propriétés résidentielles | ||||
| 52 | − \item Terrains vacants | ||||
| 53 | − \item Tout bien avec un \textbf{marché actif} de transactions comparables | ||||
| 54 | −\end{itemize} | ||||
| 55 | −\end{column} | ||||
| 56 | −\end{columns} | ||||
| 57 | −\end{frame} | ||||
| 58 | − | ||||
| 59 | −\begin{frame}{Fondement théorique --- Le principe de substitution} | ||||
| 60 | −\begin{importbox}[Principe de substitution] | ||||
| 61 | −Un acheteur rationnel et informé ne paiera pas plus pour un bien que le \textbf{coût d'acquisition d'un substitut équivalent} offrant la même utilité. La valeur d'un bien est donc bornée par les prix payés pour des biens comparables sur le marché. | ||||
| 62 | −\end{importbox} | ||||
| 63 | −\vspace{1mm} | ||||
| 64 | −\uqotitle{Hypothèses sous-jacentes :} | ||||
| 65 | −\begin{itemize} | ||||
| 66 | − \item Marché actif avec des transactions récentes | ||||
| 67 | − \item Acheteurs et vendeurs rationnels et informés | ||||
| 68 | − \item Biens substituables disponibles | ||||
| 69 | − \item Absence de contraintes inhabituelles | ||||
| 70 | − \item Délai de mise en marché raisonnable | ||||
| 71 | −\end{itemize} | ||||
| 72 | −\end{frame} | ||||
| 73 | − | ||||
| 74 | −\begin{frame}{Principe de substitution --- Logique économique} | ||||
| 75 | −\begin{enumerate} | ||||
| 76 | − \item Le marché fixe le prix via l'\textbf{offre et la demande} | ||||
| 77 | − \item Les transactions passées révèlent le \textbf{comportement des acheteurs} | ||||
| 78 | − \item Les ajustements reflètent la \textbf{valeur marginale} des différences entre le sujet et chaque comparable | ||||
| 79 | − \item La \textbf{réconciliation} des indications produit l'opinion de valeur | ||||
| 80 | −\end{enumerate} | ||||
| 81 | −\vspace{1mm} | ||||
| 82 | −\begin{notebox}[À retenir] | ||||
| 83 | −La méthode de comparaison est la plus \textbf{intuitive} et la plus utilisée : elle reproduit le raisonnement naturel d'un acheteur qui magasine des substituts. | ||||
| 84 | −\end{notebox} | ||||
| 85 | −\end{frame} | ||||
| 86 | − | ||||
| 87 | −\begin{frame}{Conditions d'application --- Conditions favorables} | ||||
| 88 | −\begin{defbox}[Conditions favorables] | ||||
| 89 | −\begin{itemize} | ||||
| 90 | − \item Marché actif avec \textbf{suffisamment de ventes} comparables | ||||
| 91 | − \item Biens relativement \textbf{homogènes} (ex. : secteur résidentiel) | ||||
| 92 | − \item Données de vente \textbf{disponibles et vérifiables} | ||||
| 93 | − \item Conditions de marché \textbf{stables} ou ajustables | ||||
| 94 | − \item Biens \textbf{standards} (pas à usage spécialisé) | ||||
| 95 | −\end{itemize} | ||||
| 96 | −\end{defbox} | ||||
| 97 | −\end{frame} | ||||
| 98 | − | ||||
| 99 | −\begin{frame}{Conditions d'application --- Conditions défavorables} | ||||
| 100 | −\begin{importbox}[Conditions défavorables] | ||||
| 101 | −\begin{itemize} | ||||
| 102 | − \item Peu ou pas de ventes comparables | ||||
| 103 | − \item Biens uniques ou \textbf{spécialisés} (église, hôpital) | ||||
| 104 | − \item Marché inactif ou \textbf{en transition rapide} | ||||
| 105 | − \item Données de vente \textbf{non fiables} ou non accessibles | ||||
| 106 | − \item Nombreuses conditions \textbf{atypiques} de vente | ||||
| 107 | −\end{itemize} | ||||
| 108 | −\end{importbox} | ||||
| 109 | −\vspace{1mm} | ||||
| 110 | −\begin{notebox}[Rappel] | ||||
| 111 | −Lorsque la méthode de comparaison ne peut s'appliquer efficacement, on privilégie la \textbf{méthode du coût} (biens spécialisés) ou la \textbf{méthode du revenu} (immeubles locatifs). | ||||
| 112 | −\end{notebox} | ||||
| 113 | −\end{frame} | ||||
| 114 | − | ||||
| 115 | −\begin{frame}{Processus de la méthode de comparaison} | ||||
| 116 | −\begin{center} | ||||
| 117 | −\begin{tikzpicture}[node distance=0.22cm] | ||||
| 118 | −\node[uqostep] (s1) {1. Rechercher et identifier les \textbf{ventes comparables}}; | ||||
| 119 | −\node[uqostep, below=of s1] (s2) {2. \textbf{Vérifier} les données (conditions de vente, prix confirmé, lien de dépendance)}; | ||||
| 120 | −\node[uqostep, below=of s2] (s3) {3. Sélectionner les \textbf{unités de comparaison} appropriées (prix total, \$/pi$^2$, etc.)}; | ||||
| 121 | −\node[uqostep, below=of s3] (s4) {4. Analyser et \textbf{ajuster} chaque comparable selon les critères de comparaison}; | ||||
| 122 | −\node[uqostep, below=of s4] (s5) {5. \textbf{Réconcilier} les indications de valeur ajustées}; | ||||
| 123 | −\node[uqostep, below=of s5] (s6) {6. Conclure sur une \textbf{indication de valeur} par la méthode de comparaison}; | ||||
| 124 | − | ||||
| 125 | −\draw[uqoarrow] (s1) -- (s2); | ||||
| 126 | −\draw[uqoarrow] (s2) -- (s3); | ||||
| 127 | −\draw[uqoarrow] (s3) -- (s4); | ||||
| 128 | −\draw[uqoarrow] (s4) -- (s5); | ||||
| 129 | −\draw[uqoarrow] (s5) -- (s6); | ||||
| 130 | −\end{tikzpicture} | ||||
| 131 | −\end{center} | ||||
| 132 | −\end{frame} | ||||
| 133 | − | ||||
| 134 | −% ====================================================================== | ||||
| 135 | −\section{Sélection des comparables} | ||||
| 136 | −% ====================================================================== | ||||
| 137 | − | ||||
| 138 | −\begin{frame}{Critères de sélection --- Le comparable idéal} | ||||
| 139 | −\begin{defbox}[Comparable idéal] | ||||
| 140 | −Un comparable idéal est une propriété \textbf{identique} au bien sujet, vendue récemment, dans des conditions de marché normales, dans le même secteur. En pratique, on recherche les biens les plus \textbf{similaires possible}. | ||||
| 141 | −\end{defbox} | ||||
| 142 | −\vspace{1mm} | ||||
| 143 | −\begin{center} | ||||
| 144 | −\small | ||||
| 145 | −\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{8.6cm}@{}} | ||||
| 146 | −\toprule | ||||
| 147 | −\textbf{Critère} & \textbf{Description} \\ | ||||
| 148 | −\midrule | ||||
| 149 | −Proximité géographique & Même quartier ou secteur comparable (voisinage similaire) \\ | ||||
| 150 | −\addlinespace | ||||
| 151 | −Date de vente récente & Idéalement $<$ 6 mois; acceptable jusqu'à 12--18 mois \\ | ||||
| 152 | −\addlinespace | ||||
| 153 | −Similarité physique & Type, taille, âge, état, nombre de pièces similaires \\ | ||||
| 154 | −\bottomrule | ||||
| 155 | −\end{tabular} | ||||
| 156 | −\end{center} | ||||
| 157 | −\end{frame} | ||||
| 158 | − | ||||
| 159 | −\begin{frame}{Critères de sélection --- Le comparable idéal (suite)} | ||||
| 160 | \begin{center} | 57 | \begin{center} | ||
| 161 | \small | 58 | \small | ||
| 162 | −\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{8.6cm}@{}} | 59 | +\begin{tabular}{@{}c L{8.6cm} R{1.6cm}@{}} | ||
| 163 | \toprule | 60 | \toprule | ||
| 164 | −\textbf{Critère} & \textbf{Description} \\ | 61 | +\thd{Bloc} & \thd{Contenu} & \thd{Durée} \\ | ||
| 165 | \midrule | 62 | \midrule | ||
| 166 | −Conditions de vente & Transaction libre, sans lien de dépendance \\ | 63 | +1 & Fondements économiques et principe de substitution & 30 min \\ | ||
| 167 | −\addlinespace | 64 | +2 & Recherche et sélection des comparables & 35 min \\ | ||
| 168 | −Usage similaire & Même type d'utilisation (résidentiel, commercial, etc.) \\ | 65 | +3 & Les huit critères de comparaison & 40 min \\ | ||
| 169 | −\addlinespace | 66 | +4 & Étude de cas : bungalow de Gatineau (Hull) & 50 min \\ | ||
| 170 | −Nombre suffisant & Minimum 3 à 5 comparables recommandés \\ | 67 | +5 & Exercices, questions et synthèse & 25 min \\ | ||
| 171 | \bottomrule | 68 | \bottomrule | ||
| 172 | \end{tabular} | 69 | \end{tabular} | ||
| 173 | \end{center} | 70 | \end{center} | ||
| 174 | −\vspace{1mm} | 71 | +\vspace{2mm} | ||
| 175 | −\begin{notebox}[Norme professionnelle] | ||||
| 176 | −Les normes canadiennes (\textbf{CUSPAP 2026}) exigent un nombre \textbf{suffisant} de comparables pour appuyer la conclusion de valeur. | ||||
| 177 | −\end{notebox} | ||||
| 178 | −\end{frame} | ||||
| 179 | − | ||||
| 180 | −\begin{frame}{Sources de données au Québec --- Sources principales} | ||||
| 181 | −\begin{defbox}[Sources principales] | ||||
| 182 | −\begin{itemize} | ||||
| 183 | − \item \textbf{Centris (APCIQ)} --- Système MLS québécois : inscriptions, ventes, prix, conditions | ||||
| 184 | − \item \textbf{JLR / Registrex} --- Bases de données de transactions immobilières (prix de vente confirmés par acte notarié) | ||||
| 185 | − \item \textbf{Registre foncier du Québec} --- Actes de vente, hypothèques, servitudes | ||||
| 186 | − \item \textbf{Rôle d'évaluation municipal} --- Valeur foncière, dimensions, année de construction | ||||
| 187 | −\end{itemize} | ||||
| 188 | −\end{defbox} | ||||
| 189 | −\end{frame} | ||||
| 190 | − | ||||
| 191 | −\begin{frame}{Sources de données au Québec --- Sources complémentaires} | ||||
| 192 | −\begin{defbox}[Sources complémentaires] | ||||
| 193 | −\begin{itemize} | ||||
| 194 | − \item \textbf{SCHL} --- Rapports de marché, mises en chantier, taux d'inoccupation | ||||
| 195 | − \item \textbf{Banques de données internes} --- Évaluations antérieures du bureau | ||||
| 196 | − \item \textbf{Dossier municipal} --- Permis, zonage, non-conformité | ||||
| 197 | − \item \textbf{Courtiers immobiliers} --- Informations sur les conditions de vente | ||||
| 198 | − \item \textbf{Inspection physique} --- Visite des comparables si possible | ||||
| 199 | −\end{itemize} | ||||
| 200 | −\end{defbox} | ||||
| 201 | −\end{frame} | ||||
| 202 | − | ||||
| 203 | −\begin{frame}{Vérification des données de vente} | ||||
| 204 | −\begin{importbox}[Étape critique --- Vérification obligatoire] | ||||
| 205 | −Avant d'utiliser un comparable, l'évaluateur \textbf{doit} confirmer : | ||||
| 206 | −\begin{enumerate} | ||||
| 207 | − \item \textbf{Le prix réel de la transaction} (vs prix affiché ou prix demandé) | ||||
| 208 | − \item \textbf{Les conditions de vente} : vente libre? Lien de dépendance? Vente forcée? | ||||
| 209 | − \item \textbf{Le financement} : conditions de marché normales? Reprise de balance? | ||||
| 210 | − \item \textbf{Les inclusions/exclusions} : meubles, équipements, crédits au vendeur? | ||||
| 211 | − \item \textbf{La motivation des parties} : raisons normales de vente/achat? | ||||
| 212 | −\end{enumerate} | ||||
| 213 | −\end{importbox} | ||||
| 214 | −\end{frame} | ||||
| 215 | − | ||||
| 216 | −\begin{frame}{Transactions à exclure ou à ajuster} | ||||
| 217 | −\begin{notebox}[Transactions à exclure ou à ajuster] | ||||
| 218 | −\begin{itemize} | ||||
| 219 | − \item Ventes entre parties liées (famille, associés) | ||||
| 220 | − \item Ventes sous contrainte (faillite, saisie, succession pressée) | ||||
| 221 | − \item Ventes avec financement non conventionnel (balance de prix significative) | ||||
| 222 | − \item Ventes avec inclusions inhabituelles (meubles, automobiles, etc.) | ||||
| 223 | −\end{itemize} | ||||
| 224 | −\end{notebox} | ||||
| 225 | −\end{frame} | ||||
| 226 | − | ||||
| 227 | −\begin{frame}{Nombre de comparables --- Exigences minimales} | ||||
| 228 | −\begin{defbox}[Exigences minimales] | ||||
| 229 | −\begin{itemize} | ||||
| 230 | − \item \textbf{Minimum absolu :} 3 comparables | ||||
| 231 | − \item \textbf{Recommandé :} 3 à 5 comparables | ||||
| 232 | − \item \textbf{Idéal :} 5 ou plus pour une analyse robuste | ||||
| 233 | − \item Le CUSPAP (2026) exige un nombre « suffisant » pour appuyer la conclusion | ||||
| 234 | −\end{itemize} | ||||
| 235 | −\end{defbox} | ||||
| 236 | −\vspace{1mm} | ||||
| 237 | −\begin{notebox}[Pourquoi 3 minimum?] | ||||
| 238 | −Trois points de données permettent de dégager une \textbf{tendance} et réduisent le risque d'erreur liée à une seule transaction atypique. | ||||
| 239 | −\end{notebox} | ||||
| 240 | −\end{frame} | ||||
| 241 | − | ||||
| 242 | −\begin{frame}{Nombre de comparables --- Hiérarchie de qualité} | ||||
| 243 | −\begin{importbox}[Hiérarchie de qualité] | ||||
| 244 | −Privilégiez dans cet ordre : | ||||
| 245 | −\begin{enumerate} | ||||
| 246 | − \item Ventes récentes dans le \textbf{même quartier} | ||||
| 247 | − \item Ventes récentes dans un \textbf{quartier similaire} | ||||
| 248 | − \item Ventes un peu plus \textbf{anciennes} dans le même quartier | ||||
| 249 | − \item Ventes dans un \textbf{secteur élargi} comparable | ||||
| 250 | − \item Inscriptions actives et offres refusées (données secondaires seulement) | ||||
| 251 | −\end{enumerate} | ||||
| 252 | −\end{importbox} | ||||
| 253 | −\end{frame} | ||||
| 254 | − | ||||
| 255 | −% ====================================================================== | ||||
| 256 | −\section{Critères de comparaison détaillés} | ||||
| 257 | −% ====================================================================== | ||||
| 258 | − | ||||
| 259 | −\begin{frame}{Les critères de comparaison --- Vue d'ensemble} | ||||
| 260 | −\begin{center} | ||||
| 261 | −\begin{tikzpicture}[ | ||||
| 262 | − critcard/.style={uqocard, text width=2.7cm, minimum height=1.05cm, font=\footnotesize}, | ||||
| 263 | − rowlab/.style={font=\small\bfseries, text=uqoOr!75!uqoGris, anchor=west} | ||||
| 264 | −] | ||||
| 265 | −\node[rowlab] (lab1) at (0,0) {Ajustements transactionnels (appliqués en séquence)}; | ||||
| 266 | −\node[critcard, below right=0.2cm and 0cm of lab1.south west, anchor=north west] (c1) | ||||
| 267 | − {\textbf{1.} Droits de propriété}; | ||||
| 268 | −\node[critcard, right=0.35cm of c1] (c2) {\textbf{2.} Conditions de financement}; | ||||
| 269 | −\node[critcard, right=0.35cm of c2] (c3) {\textbf{3.} Conditions de vente}; | ||||
| 270 | −\node[critcard, right=0.35cm of c3] (c4) {\textbf{4.} Dépenses après achat}; | ||||
| 271 | −\node[critcard, below=0.35cm of c1.south west, anchor=north west, xshift=1.7cm] (c5) | ||||
| 272 | − {\textbf{5.} Temps (conditions de marché)}; | ||||
| 273 | − | ||||
| 274 | −\node[rowlab, below=0.35cm of c5.south west, anchor=north west, xshift=-1.7cm] (lab2) | ||||
| 275 | − {Ajustements de propriété (additifs)}; | ||||
| 276 | −\node[critcard, below right=0.2cm and 0cm of lab2.south west, anchor=north west, xshift=1.7cm] (c6) | ||||
| 277 | − {\textbf{6.} Localisation}; | ||||
| 278 | −\node[critcard, right=0.35cm of c6] (c7) {\textbf{7.} Caractéristiques physiques}; | ||||
| 279 | −\node[critcard, right=0.35cm of c7] (c8) {\textbf{8.} Composantes non immobilières}; | ||||
| 280 | −\end{tikzpicture} | ||||
| 281 | −\end{center} | ||||
| 282 | −\begin{center} | ||||
| 283 | −\small Chaque critère peut donner lieu à un \textbf{ajustement} du prix de vente du comparable. | ||||
| 284 | −\end{center} | ||||
| 285 | −\end{frame} | ||||
| 286 | − | ||||
| 287 | −\begin{frame}{Critère 1 : Droits de propriété transférés} | ||||
| 288 | −\begin{defbox}[Ajustement pour les droits de propriété] | ||||
| 289 | −Le prix d'un comparable peut varier selon la \textbf{nature des droits} transférés. L'évaluateur doit s'assurer de comparer des droits équivalents. | ||||
| 290 | −\end{defbox} | ||||
| 291 | −\vspace{1mm} | ||||
| 292 | −\begin{center} | ||||
| 293 | −\small | ||||
| 294 | −\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.8cm}@{}} | ||||
| 295 | −\toprule | ||||
| 296 | −\textbf{Type de droit} & \textbf{Description} & \textbf{Impact sur la valeur} \\ | ||||
| 297 | −\midrule | ||||
| 298 | −Pleine propriété & Tous les droits sans restriction & Valeur maximale \\ | ||||
| 299 | −\addlinespace | ||||
| 300 | −Propriété avec bail & Terrain loué (bail emphytéotique) & Valeur réduite \\ | ||||
| 301 | −\addlinespace | ||||
| 302 | −Copropriété divise & Fraction : partie privative + quote-part des communes & Selon les charges \\ | ||||
| 303 | −\addlinespace | ||||
| 304 | −Propriété grevée & Servitude, droit de passage & Réduction selon l'impact \\ | ||||
| 305 | −\bottomrule | ||||
| 306 | −\end{tabular} | ||||
| 307 | −\end{center} | ||||
| 308 | −\end{frame} | ||||
| 309 | − | ||||
| 310 | −\begin{frame}{Critère 1 : Droits de propriété --- Contexte québécois} | ||||
| 311 | −\begin{notebox}[Contexte québécois] | ||||
| 312 | −Au Québec, le droit de propriété est régi par le \textbf{Code civil du Québec} (art.~947 et s. C.c.Q.). La pleine propriété réunit trois attributs : | ||||
| 313 | −\end{notebox} | ||||
| 314 | −\vspace{1mm} | ||||
| 315 | −\begin{itemize} | ||||
| 316 | − \item \textbf{Usus} --- le droit d'\textit{user} du bien (l'occuper, s'en servir) | ||||
| 317 | − \item \textbf{Fructus} --- le droit d'en \textit{percevoir les fruits} (loyers, revenus) | ||||
| 318 | − \item \textbf{Abusus} --- le droit d'en \textit{disposer} (vendre, hypothéquer, démolir) | ||||
| 319 | −\end{itemize} | ||||
| 320 | −\vspace{1mm} | ||||
| 321 | −Un démembrement (usufruit, emphytéose, servitude) retire un ou plusieurs attributs et \uqoalert{réduit la valeur} du droit évalué. | ||||
| 322 | −\end{frame} | ||||
| 323 | − | ||||
| 324 | −\begin{frame}{Critère 2 : Conditions de financement} | ||||
| 325 | −\begin{defbox}[Ajustement pour le financement] | ||||
| 326 | −Si un comparable a été vendu avec un financement \textbf{non conventionnel} qui a influencé le prix, un ajustement est nécessaire pour refléter les conditions de marché normales. | ||||
| 327 | −\end{defbox} | ||||
| 328 | −\vspace{1mm} | ||||
| 329 | −\begin{columns}[T] | ||||
| 330 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 331 | −\uqotitle{Situations nécessitant un ajustement :} | ||||
| 332 | −\begin{itemize} | ||||
| 333 | − \item Reprise de balance par le vendeur (taux avantageux) | ||||
| 334 | − \item Financement créatif (vendeur finance une partie) | ||||
| 335 | − \item Crédit au vendeur pour réparations | ||||
| 336 | − \item Taux d'intérêt sous le marché | ||||
| 337 | −\end{itemize} | ||||
| 338 | −\end{column} | ||||
| 339 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 340 | −\begin{exbox}[Exemple] | ||||
| 341 | −Comparable vendu 425~000~\$ avec reprise de balance de 100~000~\$ à 2\,\% (marché : 5\,\%). L'avantage de financement a gonflé le prix : un ajustement d'environ $-$10~000~\$ le ramène à un prix en conditions de marché normales. | ||||
| 342 | −\end{exbox} | ||||
| 343 | −\end{column} | ||||
| 344 | −\end{columns} | ||||
| 345 | −\end{frame} | ||||
| 346 | − | ||||
| 347 | −\begin{frame}{Critère 3 : Conditions de vente} | ||||
| 348 | −\begin{importbox}[Transactions non représentatives du marché] | ||||
| 349 | −L'évaluateur doit identifier les ventes dont les \textbf{circonstances} ont influencé le prix à la hausse ou à la baisse par rapport au marché. | ||||
| 350 | −\end{importbox} | ||||
| 351 | −\vspace{1mm} | ||||
| 352 | −\begin{center} | ||||
| 353 | −\small | ||||
| 354 | −\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.1cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm}@{}} | ||||
| 355 | −\toprule | ||||
| 356 | −\textbf{Condition} & \textbf{Description} & \textbf{Ajustement} \\ | ||||
| 357 | −\midrule | ||||
| 358 | −Lien de dépendance & Vente entre famille, associés & Généralement à la baisse \\ | ||||
| 359 | −\addlinespace | ||||
| 360 | −Vente forcée & Saisie, faillite & Sous le marché : exclure ou ajuster à la hausse \\ | ||||
| 361 | −\addlinespace | ||||
| 362 | −Motivation spéciale & Urgence de vendre/acheter & Selon la situation \\ | ||||
| 363 | −\bottomrule | ||||
| 364 | −\end{tabular} | ||||
| 365 | −\end{center} | ||||
| 366 | −\end{frame} | ||||
| 367 | − | ||||
| 368 | −\begin{frame}{Critère 3 : Conditions de vente (suite)} | ||||
| 369 | −\begin{center} | ||||
| 370 | −\small | ||||
| 371 | −\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.1cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.3cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm}@{}} | ||||
| 372 | −\toprule | ||||
| 373 | −\textbf{Condition} & \textbf{Description} & \textbf{Ajustement} \\ | ||||
| 374 | −\midrule | ||||
| 375 | −Vente en bloc & Plusieurs propriétés ensemble & Escompte de volume possible \\ | ||||
| 376 | −\addlinespace | ||||
| 377 | −Transaction libre & Conditions normales & Aucun ajustement \\ | ||||
| 378 | −\bottomrule | ||||
| 379 | −\end{tabular} | ||||
| 380 | −\end{center} | ||||
| 381 | −\vspace{1mm} | ||||
| 382 | −\begin{notebox}[En pratique] | ||||
| 383 | −La transaction \textbf{libre} (sans lien de dépendance, sans contrainte) est la référence : c'est elle qui reflète la définition de la valeur marchande. | ||||
| 384 | −\end{notebox} | ||||
| 385 | −\end{frame} | ||||
| 386 | − | ||||
| 387 | −\begin{frame}{Critère 4 : Dépenses à engager immédiatement après l'achat} | ||||
| 388 | −\begin{defbox}[Ajustement pour dépenses après achat] | ||||
| 389 | −Lorsque l'acheteur d'un comparable savait, au moment de la vente, qu'il devrait engager des \textbf{dépenses immédiates} (toiture à remplacer, décontamination, démolition), le prix négocié en tient compte. On ajoute ce coût au prix de vente pour retrouver l'équivalent d'un bien sans ces travaux. | ||||
| 390 | −\end{defbox} | ||||
| 391 | −\vspace{1mm} | ||||
| 392 | −\begin{exbox}[Exemple] | ||||
| 393 | −Comparable vendu 410~000~\$; l'acheteur savait devoir remplacer la toiture (coût estimé : 15~000~\$). \\[3pt] | ||||
| 394 | −Prix équivalent « toiture en bon état » : $410~000 + 15~000 = 425~000~\$$. | ||||
| 395 | −\end{exbox} | ||||
| 396 | −\end{frame} | ||||
| 397 | − | ||||
| 398 | −\begin{frame}{Critère 5 : Ajustement pour le temps (conditions de marché)} | ||||
| 399 | −\begin{defbox}[Ajustement temporel] | ||||
| 400 | −Les conditions du marché évoluent dans le temps. Si un comparable s'est vendu il y a plusieurs mois, son prix doit être ajusté pour refléter l'\textbf{évolution du marché} entre la date de vente et la date d'évaluation. | ||||
| 401 | −\end{defbox} | ||||
| 402 | −\vspace{1mm} | ||||
| 403 | \begin{columns}[T] | 72 | \begin{columns}[T] | ||
| 404 | \begin{column}{0.48\textwidth} | 73 | \begin{column}{0.48\textwidth} | ||
| 405 | −\uqotitle{Méthodes d'extraction :} | 74 | +\begin{notebox}[Fil conducteur] | ||
| 406 | −\begin{itemize} | 75 | +\textbf{Que vaudrait le sujet s'il s'était vendu aujourd'hui, dans les conditions de la valeur marchande?} Les comparables répondent, à condition de les choisir, vérifier et ajuster correctement. Si le temps manque : sauter les diapos « erreur et question » des critères 1, 4, 6 et 8. | ||
| 407 | − \item Analyse des reventes (même bien vendu deux fois) | ||||
| 408 | − \item Analyse de tendance des prix médians | ||||
| 409 | − \item Indices de prix (Teranet, APCIQ) | ||||
| 410 | − \item Régression temporelle | ||||
| 411 | −\end{itemize} | ||||
| 412 | −\end{column} | ||||
| 413 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 414 | −\begin{exbox}[Exemple] | ||||
| 415 | −Marché en hausse de 5\,\% par année à Gatineau. Comparable vendu il y a 12 mois à 400~000~\$. | ||||
| 416 | − | ||||
| 417 | −Ajustement : $+5\,\% = +20~000~\$$ | ||||
| 418 | − | ||||
| 419 | −Prix ajusté : 420~000~\$ | ||||
| 420 | −\end{exbox} | ||||
| 421 | −\end{column} | ||||
| 422 | −\end{columns} | ||||
| 423 | −\end{frame} | ||||
| 424 | − | ||||
| 425 | −\begin{frame}{Critère 5 : Ajustement pour le temps --- Points d'attention} | ||||
| 426 | −\begin{notebox}[Important] | ||||
| 427 | −L'ajustement temporel se fait \textbf{avant} les ajustements pour les caractéristiques physiques. C'est un ajustement \textbf{transactionnel} (appliqué en séquence). | ||||
| 428 | −\end{notebox} | ||||
| 429 | −\vspace{1mm} | ||||
| 430 | −\begin{itemize} | ||||
| 431 | − \item En marché \textbf{volatile}, l'ajustement temporel est souvent le plus important : le négliger fausse toute la grille | ||||
| 432 | − \item En marché \textbf{stable}, il peut être faible, voire nul --- mais il doit être analysé et documenté | ||||
| 433 | − \item Le taux retenu doit provenir de \textbf{données du marché local} (pas d'une moyenne provinciale) | ||||
| 434 | −\end{itemize} | ||||
| 435 | −\end{frame} | ||||
| 436 | − | ||||
| 437 | −\begin{frame}{Critère 6 : Localisation} | ||||
| 438 | −\begin{defbox}[Ajustement pour la localisation] | ||||
| 439 | −La localisation est souvent le facteur le plus \textbf{déterminant} de la valeur immobilière. L'ajustement reflète les différences d'emplacement entre le sujet et le comparable. | ||||
| 440 | −\end{defbox} | ||||
| 441 | −\vspace{1mm} | ||||
| 442 | −\begin{center} | ||||
| 443 | −\small | ||||
| 444 | −\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{8.6cm}@{}} | ||||
| 445 | −\toprule | ||||
| 446 | −\textbf{Sous-facteur} & \textbf{Éléments à considérer} \\ | ||||
| 447 | −\midrule | ||||
| 448 | −Quartier / voisinage & Réputation, qualité, homogénéité, tendance \\ | ||||
| 449 | −\addlinespace | ||||
| 450 | −Proximité des services & Écoles, commerces, transports en commun, hôpitaux \\ | ||||
| 451 | −\addlinespace | ||||
| 452 | −Accès et transport & Autoroutes, axes routiers, transport collectif \\ | ||||
| 453 | −\bottomrule | ||||
| 454 | −\end{tabular} | ||||
| 455 | −\end{center} | ||||
| 456 | −\end{frame} | ||||
| 457 | − | ||||
| 458 | −\begin{frame}{Critère 6 : Localisation (suite)} | ||||
| 459 | −\begin{center} | ||||
| 460 | −\small | ||||
| 461 | −\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{8.6cm}@{}} | ||||
| 462 | −\toprule | ||||
| 463 | −\textbf{Sous-facteur} & \textbf{Éléments à considérer} \\ | ||||
| 464 | −\midrule | ||||
| 465 | −Environnement & Vue, calme, espaces verts, bord de l'eau \\ | ||||
| 466 | −\addlinespace | ||||
| 467 | −Nuisances & Bruit (autoroute, aéroport), industrie, lignes haute tension \\ | ||||
| 468 | −\addlinespace | ||||
| 469 | −Secteur fiscal & Taux de taxation municipale (varie entre municipalités) \\ | ||||
| 470 | −\bottomrule | ||||
| 471 | −\end{tabular} | ||||
| 472 | −\end{center} | ||||
| 473 | −\vspace{1mm} | ||||
| 474 | −\begin{notebox}[Repère de marché] | ||||
| 475 | −À titre d'illustration : prix médian d'une unifamiliale, RMR de Gatineau $\approx$ 477~000~\$ contre 519~000~\$ pour l'ensemble du Québec (APCIQ, juin 2026) --- la localisation explique une large part de ces écarts. | ||||
| 476 | \end{notebox} | 76 | \end{notebox} | ||
| 477 | −\end{frame} | ||||
| 478 | − | ||||
| 479 | −\begin{frame}{Critère 7 : Caractéristiques physiques --- Terrain} | ||||
| 480 | −\begin{columns}[T] | ||||
| 481 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 482 | −\begin{defbox}[Éléments du terrain] | ||||
| 483 | −\begin{itemize} | ||||
| 484 | − \item \textbf{Superficie} --- plus grand = plus de valeur (rendements décroissants) | ||||
| 485 | − \item \textbf{Forme} --- rectangulaire (optimal) vs irrégulière | ||||
| 486 | − \item \textbf{Topographie} --- plat vs en pente | ||||
| 487 | − \item \textbf{Façade} --- largeur sur la rue | ||||
| 488 | − \item \textbf{Orientation} --- soleil, vue | ||||
| 489 | − \item \textbf{Services} --- égouts, aqueduc, gaz, électricité | ||||
| 490 | −\end{itemize} | ||||
| 491 | −\end{defbox} | ||||
| 492 | −\end{column} | ||||
| 493 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 494 | −\begin{exbox}[Exemple d'ajustement terrain] | ||||
| 495 | −\uqotitle{Sujet :} 5~500 pi$^2$ \\ | ||||
| 496 | −\uqotitle{Comparable :} 7~000 pi$^2$ \\[3pt] | ||||
| 497 | −Le comparable a 1~500 pi$^2$ de plus. Valeur marginale du terrain dans le secteur : 10~\$/pi$^2$. \\[3pt] | ||||
| 498 | −Ajustement : $-$15~000~\$ au comparable (il vaut plus pour son terrain; on réduit son prix pour le ramener au niveau du sujet). | ||||
| 499 | −\end{exbox} | ||||
| 500 | −\end{column} | ||||
| 501 | −\end{columns} | ||||
| 502 | −\end{frame} | ||||
| 503 | − | ||||
| 504 | −\begin{frame}{Critère 7 : Caractéristiques physiques --- Bâtiment (1/2)} | ||||
| 505 | −\begin{center} | ||||
| 506 | −\small | ||||
| 507 | −\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.8cm}@{}} | ||||
| 508 | −\toprule | ||||
| 509 | −\textbf{Caractéristique} & \textbf{Éléments à comparer} & \textbf{Méthode d'ajustement} \\ | ||||
| 510 | −\midrule | ||||
| 511 | −Type de bâtiment & Bungalow, 2 étages, split-level & Données de marché \\ | ||||
| 512 | −\addlinespace | ||||
| 513 | −Superficie habitable & Pieds carrés (hors sol) & \$/pi$^2$ marginal \\ | ||||
| 514 | −\addlinespace | ||||
| 515 | −Âge effectif & Année de construction + rénovations & Coût de dépréciation \\ | ||||
| 516 | −\addlinespace | ||||
| 517 | −État / qualité & Excellent, bon, moyen, faible & Coût de mise à niveau \\ | ||||
| 518 | −\bottomrule | ||||
| 519 | −\end{tabular} | ||||
| 520 | −\end{center} | ||||
| 521 | −\end{frame} | ||||
| 522 | − | ||||
| 523 | −\begin{frame}{Critère 7 : Caractéristiques physiques --- Bâtiment (2/2)} | ||||
| 524 | −\begin{center} | ||||
| 525 | −\small | ||||
| 526 | −\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.8cm}@{}} | ||||
| 527 | −\toprule | ||||
| 528 | −\textbf{Caractéristique} & \textbf{Éléments à comparer} & \textbf{Méthode d'ajustement} \\ | ||||
| 529 | −\midrule | ||||
| 530 | −Nombre de chambres & 2, 3, 4 chambres & Analyse par paires \\ | ||||
| 531 | −\addlinespace | ||||
| 532 | −Salles de bain & Nombre et type (complète, demi) & Données de marché \\ | ||||
| 533 | −\addlinespace | ||||
| 534 | −Sous-sol & Fini, non fini, de plain-pied & \$/pi$^2$ réduit \\ | ||||
| 535 | −\addlinespace | ||||
| 536 | −Garage & Simple, double, attaché, détaché & Coût / extraction \\ | ||||
| 537 | −\addlinespace | ||||
| 538 | −Extras & Piscine, foyer, climatisation & Contribution au marché \\ | ||||
| 539 | −\bottomrule | ||||
| 540 | −\end{tabular} | ||||
| 541 | −\end{center} | ||||
| 542 | −\end{frame} | ||||
| 543 | − | ||||
| 544 | −\begin{frame}{Critère 8 : Composantes non immobilières} | ||||
| 545 | −\begin{defbox}[Biens meubles inclus dans la vente] | ||||
| 546 | −Certaines transactions incluent des éléments qui ne font \textbf{pas partie de l'immeuble}. L'évaluateur doit les identifier et les retrancher du prix de vente avant la comparaison. | ||||
| 547 | −\end{defbox} | ||||
| 548 | −\vspace{1mm} | ||||
| 549 | −\begin{columns}[T] | ||||
| 550 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 551 | −\uqotitle{Inclusions courantes à retrancher :} | ||||
| 552 | −\begin{itemize} | ||||
| 553 | − \item Électroménagers (réfrigérateur, cuisinière, laveuse, sécheuse) | ||||
| 554 | − \item Meubles et équipements | ||||
| 555 | − \item Équipement de piscine, spa, sauna | ||||
| 556 | − \item Rideaux, stores, luminaires spéciaux | ||||
| 557 | −\end{itemize} | ||||
| 558 | \end{column} | 77 | \end{column} | ||
| 559 | \begin{column}{0.48\textwidth} | 78 | \begin{column}{0.48\textwidth} | ||
| 560 | −\begin{exbox}[Exemple] | 79 | +\begin{defbox}[Date d'évaluation des cas] | ||
| 561 | −Comparable vendu 440~000~\$ incluant les électroménagers haut de gamme (valeur estimée : 8~000~\$) et un mobilier de terrasse (2~000~\$). \\[3pt] | 80 | +Tous les cas de la séance sont évalués au \textbf{1\textsuperscript{er} novembre 2026}. Les ajustements utilisent le \textbf{catalogue du cours}, le même qu'en séance 9 et dans le TP2. | ||
| 562 | −\textbf{Prix immobilier ajusté :} \\ | ||||
| 563 | −$440~000 - 8~000 - 2~000 = 430~000~\$$ | ||||
| 564 | −\end{exbox} | ||||
| 565 | −\end{column} | ||||
| 566 | −\end{columns} | ||||
| 567 | −\end{frame} | ||||
| 568 | − | ||||
| 569 | −\begin{frame}{Critère 8 : Composantes non immobilières (suite)} | ||||
| 570 | −\begin{notebox}[Rappel] | ||||
| 571 | −L'évaluation porte sur le \textbf{droit immobilier} seulement. Les biens meubles doivent être exclus de l'analyse. | ||||
| 572 | −\end{notebox} | ||||
| 573 | −\vspace{1mm} | ||||
| 574 | −\begin{itemize} | ||||
| 575 | − \item Au Québec, la promesse d'achat (formulaire de courtage) précise les \textbf{inclusions et exclusions} : source à vérifier systématiquement | ||||
| 576 | − \item Une inclusion importante non retranchée \uqoalert{surestime} le prix du comparable --- et donc la valeur du sujet | ||||
| 577 | −\end{itemize} | ||||
| 578 | −\end{frame} | ||||
| 579 | − | ||||
| 580 | −\begin{frame}{Ordre d'application des ajustements --- Vue d'ensemble} | ||||
| 581 | −\begin{importbox}[Séquence d'ajustements --- Deux catégories] | ||||
| 582 | −Les ajustements s'appliquent dans un \textbf{ordre précis}. On distingue les ajustements \textbf{transactionnels} (appliqués en séquence) et les ajustements \textbf{de propriété} (additifs). | ||||
| 583 | −\end{importbox} | ||||
| 584 | −\vspace{2mm} | ||||
| 585 | −\begin{center} | ||||
| 586 | −\begin{tikzpicture}[node distance=0.3cm] | ||||
| 587 | −\node[uqostep] (s1) {Prix de vente du comparable}; | ||||
| 588 | −\node[uqostep, below=of s1, fill=uqoOr!15, draw=uqoOr] (s2) {Ajustements \textbf{transactionnels} (en séquence) : droits, financement, conditions de vente, dépenses après achat, temps}; | ||||
| 589 | −\node[uqostep, below=of s2, fill=uqoOr!15, draw=uqoOr] (s3) {Ajustements \textbf{de propriété} (additifs) : localisation, caractéristiques physiques, composantes non immobilières}; | ||||
| 590 | −\node[uqostep, below=of s3] (s4) {\textbf{Indication de valeur ajustée} du comparable}; | ||||
| 591 | − | ||||
| 592 | −\draw[uqoarrow] (s1) -- (s2); | ||||
| 593 | −\draw[uqoarrow] (s2) -- (s3); | ||||
| 594 | −\draw[uqoarrow] (s3) -- (s4); | ||||
| 595 | −\end{tikzpicture} | ||||
| 596 | −\end{center} | ||||
| 597 | −\end{frame} | ||||
| 598 | − | ||||
| 599 | −\begin{frame}{Ordre d'application --- Ajustements transactionnels} | ||||
| 600 | −\begin{center} | ||||
| 601 | −\begin{tikzpicture}[node distance=0.28cm] | ||||
| 602 | −\node[uqostep] (s0) {Prix de vente du comparable}; | ||||
| 603 | −\node[uqostep, below=of s0] (s1) {1. Droits de propriété}; | ||||
| 604 | −\node[uqostep, below=of s1] (s2) {2. Conditions de financement}; | ||||
| 605 | −\node[uqostep, below=of s2] (s3) {3. Conditions de vente}; | ||||
| 606 | −\node[uqostep, below=of s3] (s4) {4. Dépenses à engager immédiatement après l'achat}; | ||||
| 607 | −\node[uqostep, below=of s4] (s5) {5. Temps (conditions de marché)}; | ||||
| 608 | −\node[uqostep, below=of s5, fill=uqoOr!15, draw=uqoOr] (s6) {= Prix ajusté transactionnel}; | ||||
| 609 | − | ||||
| 610 | −\draw[uqoarrow] (s0) -- (s1); | ||||
| 611 | −\draw[uqoarrow] (s1) -- (s2); | ||||
| 612 | −\draw[uqoarrow] (s2) -- (s3); | ||||
| 613 | −\draw[uqoarrow] (s3) -- (s4); | ||||
| 614 | −\draw[uqoarrow] (s4) -- (s5); | ||||
| 615 | −\draw[uqoarrow] (s5) -- (s6); | ||||
| 616 | −\end{tikzpicture} | ||||
| 617 | −\end{center} | ||||
| 618 | −\end{frame} | ||||
| 619 | − | ||||
| 620 | −\begin{frame}{Ordre d'application --- Ajustements de propriété} | ||||
| 621 | −\begin{center} | ||||
| 622 | −\begin{tikzpicture}[node distance=0.3cm] | ||||
| 623 | −\node[uqostep] (s0) {Prix ajusté transactionnel}; | ||||
| 624 | −\node[uqostep, below=of s0] (s1) {$\pm$ Localisation}; | ||||
| 625 | −\node[uqostep, below=of s1] (s2) {$\pm$ Caractéristiques physiques (terrain, bâtiment)}; | ||||
| 626 | −\node[uqostep, below=of s2] (s3) {$-$ Composantes non immobilières}; | ||||
| 627 | −\node[uqostep, below=of s3, fill=uqoOr!15, draw=uqoOr] (s4) {= Indication de valeur ajustée}; | ||||
| 628 | − | ||||
| 629 | −\draw[uqoarrow] (s0) -- (s1); | ||||
| 630 | −\draw[uqoarrow] (s1) -- (s2); | ||||
| 631 | −\draw[uqoarrow] (s2) -- (s3); | ||||
| 632 | −\draw[uqoarrow] (s3) -- (s4); | ||||
| 633 | −\end{tikzpicture} | ||||
| 634 | −\end{center} | ||||
| 635 | −\begin{notebox}[Note] | ||||
| 636 | −Les ajustements de propriété sont \textbf{additifs} : leur ordre interne n'affecte pas le résultat. | ||||
| 637 | −\end{notebox} | ||||
| 638 | −\end{frame} | ||||
| 639 | − | ||||
| 640 | −% ====================================================================== | ||||
| 641 | −\section{Étude de cas résidentiel : Bungalow à Gatineau} | ||||
| 642 | −% ====================================================================== | ||||
| 643 | − | ||||
| 644 | −\begin{frame}{Étude de cas --- Le sujet : identification} | ||||
| 645 | −\begin{importbox}[Propriété sujet --- Bungalow à Gatineau (secteur Hull)] | ||||
| 646 | −\begin{itemize} | ||||
| 647 | − \item \textbf{Adresse :} 456, rue des Érables, Gatineau (Hull) | ||||
| 648 | − \item \textbf{Type :} Bungalow détaché, construit en \textbf{2008} | ||||
| 649 | − \item \textbf{Superficie habitable :} 1~200 pi$^2$ (hors sol) | ||||
| 650 | − \item \textbf{Terrain :} 6~000 pi$^2$ | ||||
| 651 | − \item \textbf{Date d'évaluation :} 15 septembre 2026 | ||||
| 652 | −\end{itemize} | ||||
| 653 | −\end{importbox} | ||||
| 654 | −\vspace{1mm} | ||||
| 655 | −\begin{notebox}[Mandat] | ||||
| 656 | −Évaluation de la \textbf{valeur marchande} pour fins de financement hypothécaire (rapport abrégé). | ||||
| 657 | −\end{notebox} | ||||
| 658 | −\end{frame} | ||||
| 659 | − | ||||
| 660 | −\begin{frame}{Étude de cas --- Le sujet : caractéristiques intérieures} | ||||
| 661 | −\begin{importbox}[Propriété sujet (suite)] | ||||
| 662 | −\begin{itemize} | ||||
| 663 | − \item \textbf{Chambres :} 3 | ||||
| 664 | − \item \textbf{Salles de bain :} 1 complète + 1 demi | ||||
| 665 | − \item \textbf{Sous-sol :} partiellement fini (400 pi$^2$) | ||||
| 666 | − \item \textbf{Garage :} simple attaché | ||||
| 667 | − \item \textbf{État :} bon; \textbf{chauffage :} bi-énergie | ||||
| 668 | −\end{itemize} | ||||
| 669 | −\end{importbox} | ||||
| 670 | −\vspace{1mm} | ||||
| 671 | −\begin{notebox}[Contexte de marché] | ||||
| 672 | −Marché de Gatineau en hausse d'environ \textbf{5\,\% par année} (APCIQ); quatre ventes comparables retenues dans le secteur Hull, conclues entre mars et août 2026. | ||||
| 673 | −\end{notebox} | ||||
| 674 | −\end{frame} | ||||
| 675 | − | ||||
| 676 | −\begin{frame}{Étude de cas --- Comparables 1 et 2} | ||||
| 677 | −\begin{center} | ||||
| 678 | −\footnotesize | ||||
| 679 | −\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm}@{}} | ||||
| 680 | −\toprule | ||||
| 681 | −\textbf{Caractéristique} & \textbf{Sujet} & \textbf{Comp. 1} & \textbf{Comp. 2} \\ | ||||
| 682 | −\midrule | ||||
| 683 | −Prix de vente & --- & 435~000~\$ & 415~000~\$ \\ | ||||
| 684 | −Date de vente & (éval. : 15 sept. 2026) & Juillet 2026 & Mai 2026 \\ | ||||
| 685 | −Localisation & Hull & Hull (similaire) & Hull (inférieure) \\ | ||||
| 686 | −Type / année & Bungalow, 2008 & Bungalow, 2007 & Bungalow, 2010 \\ | ||||
| 687 | −Superficie & 1~200 pi$^2$ & 1~250 pi$^2$ & 1~150 pi$^2$ \\ | ||||
| 688 | −Terrain & 6~000 pi$^2$ & 6~200 pi$^2$ & 5~500 pi$^2$ \\ | ||||
| 689 | −Chambres & 3 & 3 & 3 \\ | ||||
| 690 | −Salles de bain & 1 compl. + 1 demi & 1 compl. + 1 demi & 1 complète \\ | ||||
| 691 | −Sous-sol & Part. fini (400 pi$^2$) & Fini (500 pi$^2$) & Non fini \\ | ||||
| 692 | −Garage & Simple attaché & Simple attaché & Aucun \\ | ||||
| 693 | −État & Bon & Bon & Bon \\ | ||||
| 694 | −Conditions de vente & --- & Libre & Libre \\ | ||||
| 695 | −\bottomrule | ||||
| 696 | −\end{tabular} | ||||
| 697 | −\end{center} | ||||
| 698 | −\end{frame} | ||||
| 699 | − | ||||
| 700 | −\begin{frame}{Étude de cas --- Comparables 3 et 4} | ||||
| 701 | −\begin{center} | ||||
| 702 | −\footnotesize | ||||
| 703 | −\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm}@{}} | ||||
| 704 | −\toprule | ||||
| 705 | −\textbf{Caractéristique} & \textbf{Sujet} & \textbf{Comp. 3} & \textbf{Comp. 4} \\ | ||||
| 706 | −\midrule | ||||
| 707 | −Prix de vente & --- & 460~000~\$ & 425~000~\$ \\ | ||||
| 708 | −Date de vente & (éval. : 15 sept. 2026) & Août 2026 & Mars 2026 \\ | ||||
| 709 | −Localisation & Hull & Hull (supérieure) & Hull (similaire) \\ | ||||
| 710 | −Type / année & Bungalow, 2008 & Bungalow, 2005 & Bungalow, 2008 \\ | ||||
| 711 | −Superficie & 1~200 pi$^2$ & 1~350 pi$^2$ & 1~200 pi$^2$ \\ | ||||
| 712 | −Terrain & 6~000 pi$^2$ & 7~000 pi$^2$ & 6~000 pi$^2$ \\ | ||||
| 713 | −Chambres & 3 & 4 & 3 \\ | ||||
| 714 | −Salles de bain & 1 compl. + 1 demi & 2 complètes & 1 compl. + 1 demi \\ | ||||
| 715 | −Sous-sol & Part. fini (400 pi$^2$) & Fini (600 pi$^2$) & Part. fini (350 pi$^2$) \\ | ||||
| 716 | −Garage & Simple attaché & Double attaché & Simple attaché \\ | ||||
| 717 | −État & Bon & Très bon & Moyen \\ | ||||
| 718 | −Conditions de vente & --- & Libre & Libre \\ | ||||
| 719 | −\bottomrule | ||||
| 720 | −\end{tabular} | ||||
| 721 | −\end{center} | ||||
| 722 | −\end{frame} | ||||
| 723 | − | ||||
| 724 | −\begin{frame}{Grille d'ajustements --- 1. Ajustements transactionnels} | ||||
| 725 | −\begin{center} | ||||
| 726 | −\footnotesize | ||||
| 727 | −\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{3.9cm} >{\raggedleft\arraybackslash}p{2.1cm} >{\raggedleft\arraybackslash}p{2.1cm} >{\raggedleft\arraybackslash}p{2.1cm} >{\raggedleft\arraybackslash}p{2.1cm}@{}} | ||||
| 728 | −\toprule | ||||
| 729 | −\textbf{Élément} & \textbf{Comp. 1} & \textbf{Comp. 2} & \textbf{Comp. 3} & \textbf{Comp. 4} \\ | ||||
| 730 | −\midrule | ||||
| 731 | −Prix de vente & 435~000 & 415~000 & 460~000 & 425~000 \\ | ||||
| 732 | −\midrule | ||||
| 733 | −Droits de propriété & 0 & 0 & 0 & 0 \\ | ||||
| 734 | −Financement & 0 & 0 & 0 & 0 \\ | ||||
| 735 | −Conditions de vente & 0 & 0 & 0 & 0 \\ | ||||
| 736 | −Dépenses après achat & 0 & 0 & 0 & 0 \\ | ||||
| 737 | −Temps (marché) & $+$3~600 & $+$6~900 & $+$1~900 & $+$10~600 \\ | ||||
| 738 | −\midrule | ||||
| 739 | −\textbf{Prix ajusté transact.} & \textbf{438~600} & \textbf{421~900} & \textbf{461~900} & \textbf{435~600} \\ | ||||
| 740 | −\bottomrule | ||||
| 741 | −\end{tabular} | ||||
| 742 | −\end{center} | ||||
| 743 | −\begin{notebox}[Calcul de l'ajustement de temps] | ||||
| 744 | −Marché : $+5\,\%$/an, au prorata des mois écoulés. Ex. Comp.~4 (vendu en mars 2026, 6 mois avant le 15 septembre 2026) : $425~000 \times 5\,\% \times 6/12 \approx +10~600~\$$. | ||||
| 745 | −\end{notebox} | ||||
| 746 | −\end{frame} | ||||
| 747 | − | ||||
| 748 | −\begin{frame}{Grille d'ajustements --- 2. Ajustements de propriété} | ||||
| 749 | −\begin{center} | ||||
| 750 | −\footnotesize | ||||
| 751 | −\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{3.9cm} >{\raggedleft\arraybackslash}p{2.1cm} >{\raggedleft\arraybackslash}p{2.1cm} >{\raggedleft\arraybackslash}p{2.1cm} >{\raggedleft\arraybackslash}p{2.1cm}@{}} | ||||
| 752 | −\toprule | ||||
| 753 | −\textbf{Élément} & \textbf{Comp. 1} & \textbf{Comp. 2} & \textbf{Comp. 3} & \textbf{Comp. 4} \\ | ||||
| 754 | −\midrule | ||||
| 755 | −Prix ajusté transact. & 438~600 & 421~900 & 461~900 & 435~600 \\ | ||||
| 756 | −\midrule | ||||
| 757 | −Localisation & 0 & $+$10~000 & $-$15~000 & 0 \\ | ||||
| 758 | −Superficie (bâtiment) & $-$5~000 & $+$5~000 & $-$15~000 & 0 \\ | ||||
| 759 | −Terrain & $-$2~000 & $+$5~000 & $-$10~000 & 0 \\ | ||||
| 760 | −Âge / état & $-$2~000 & $+$3~000 & $-$8~000 & $+$10~000 \\ | ||||
| 761 | −Sous-sol & $-$5~000 & $+$12~000 & $-$10~000 & $+$3~000 \\ | ||||
| 762 | −Garage & 0 & $+$20~000 & $-$18~000 & 0 \\ | ||||
| 763 | −Salles de bain & 0 & $+$5~000 & $-$8~000 & 0 \\ | ||||
| 764 | −Chambres & 0 & 0 & $-$8~000 & 0 \\ | ||||
| 765 | −\midrule | ||||
| 766 | −Ajustement net (propriété) & $-$14~000 & $+$60~000 & $-$92~000 & $+$13~000 \\ | ||||
| 767 | −\midrule | ||||
| 768 | −\textbf{Prix ajusté final} & \textbf{424~600} & \textbf{481~900} & \textbf{369~900} & \textbf{448~600} \\ | ||||
| 769 | −\bottomrule | ||||
| 770 | −\end{tabular} | ||||
| 771 | −\end{center} | ||||
| 772 | −\end{frame} | ||||
| 773 | − | ||||
| 774 | −\begin{frame}{Étude de cas --- Ampleur des ajustements} | ||||
| 775 | −\begin{center} | ||||
| 776 | −\small | ||||
| 777 | −\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{2.4cm} >{\raggedleft\arraybackslash}p{2.9cm} >{\raggedleft\arraybackslash}p{2.6cm} >{\raggedleft\arraybackslash}p{2.6cm}@{}} | ||||
| 778 | −\toprule | ||||
| 779 | −\textbf{Comparable} & \textbf{Ajustement net total} & \textbf{Net (\% du prix)} & \textbf{Brut (\% du prix)} \\ | ||||
| 780 | −\midrule | ||||
| 781 | −Comp. 1 & $-$10~400~\$ & $-$2,4\,\% & 4,0\,\% \\ | ||||
| 782 | −Comp. 2 & $+$66~900~\$ & $+$16,1\,\% & 16,1\,\% \\ | ||||
| 783 | −Comp. 3 & $-$90~100~\$ & $-$19,6\,\% & 20,4\,\% \\ | ||||
| 784 | −Comp. 4 & $+$23~600~\$ & $+$5,6\,\% & 5,6\,\% \\ | ||||
| 785 | −\bottomrule | ||||
| 786 | −\end{tabular} | ||||
| 787 | −\end{center} | ||||
| 788 | −\vspace{1mm} | ||||
| 789 | −\begin{notebox}[Règle de pratique usuelle] | ||||
| 790 | −On vise un ajustement \textbf{net $\leq$ 15\,\%} et \textbf{brut $\leq$ 25\,\%} du prix de vente du comparable (\textit{The Appraisal of Real Estate}). Ce n'est pas une norme codifiée, mais un \textbf{repère de fiabilité} : au-delà, le comparable perd de son poids. Ici, les comparables 2 et 3 dépassent le seuil net de 15\,\%. | ||||
| 791 | −\end{notebox} | ||||
| 792 | −\end{frame} | ||||
| 793 | − | ||||
| 794 | −\begin{frame}{Étude de cas --- Analyse et réconciliation} | ||||
| 795 | −\begin{columns}[T] | ||||
| 796 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 797 | −\begin{defbox}[Indications de valeur ajustées] | ||||
| 798 | −\begin{itemize} | ||||
| 799 | − \item Comparable 1 : 424~600~\$ | ||||
| 800 | − \item Comparable 2 : 481~900~\$ | ||||
| 801 | − \item Comparable 3 : 369~900~\$ | ||||
| 802 | − \item Comparable 4 : 448~600~\$ | ||||
| 803 | −\end{itemize} | ||||
| 804 | −\vspace{1mm} | ||||
| 805 | −\uqotitle{Étendue :} 369~900 à 481~900~\$ \\ | ||||
| 806 | −\uqotitle{Moyenne :} 431~250~\$ | ||||
| 807 | \end{defbox} | 81 | \end{defbox} | ||
| 808 | \end{column} | 82 | \end{column} | ||
| 809 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 810 | −\begin{importbox}[Analyse de fiabilité] | ||||
| 811 | −\begin{itemize} | ||||
| 812 | − \item \textbf{Comp. 1} : très similaire, peu d'ajustements $\rightarrow$ \uqogreen{haute fiabilité} | ||||
| 813 | − \item \textbf{Comp. 2} : net $>$ 15\,\% (garage, sous-sol) $\rightarrow$ fiabilité modérée | ||||
| 814 | − \item \textbf{Comp. 3} : net $\approx$ 20\,\% $\rightarrow$ \uqoalert{faible fiabilité} | ||||
| 815 | − \item \textbf{Comp. 4} : similaire, ajustements raisonnables $\rightarrow$ \uqogreen{bonne fiabilité} | ||||
| 816 | −\end{itemize} | ||||
| 817 | −\end{importbox} | ||||
| 818 | −\end{column} | ||||
| 819 | \end{columns} | 83 | \end{columns} | ||
| 820 | \end{frame} | 84 | \end{frame} | ||
| 821 | 85 | ||||
| 822 | −\begin{frame}{Étude de cas --- Conclusion de valeur} | 86 | +\input{parties/s08_bloc1} | ||
| 823 | −\begin{exbox}[Conclusion de valeur] | 87 | +\input{parties/s08_bloc2} | ||
| 824 | −En accordant le plus de poids aux comparables 1 (424~600~\$) et 4 (448~600~\$) --- les plus similaires, avec le moins d'ajustements ---, la \textbf{valeur marchande estimée} du sujet au 15 septembre 2026 est de : \textbf{435~000~\$} (arrondi). | 88 | +\input{parties/s08_bloc3} | ||
| 825 | −\end{exbox} | 89 | +\input{parties/s08_bloc4} | ||
| 826 | −\vspace{1mm} | 90 | +\input{parties/s08_bloc5} | ||
| 827 | −\begin{itemize} | ||||
| 828 | − \item Les comparables 2 et 3 servent de \textbf{balises} : ils confirment que la valeur se situe dans l'étendue, sans dicter la conclusion | ||||
| 829 | − \item La conclusion est \textbf{cohérente} avec le prix médian du secteur (RMR Gatineau $\approx$ 477~000~\$ pour l'ensemble du marché, APCIQ juin 2026 --- le sujet est un bungalow modeste) | ||||
| 830 | −\end{itemize} | ||||
| 831 | −\end{frame} | ||||
| 832 | − | ||||
| 833 | −\begin{frame}{Principes de réconciliation} | ||||
| 834 | −\begin{defbox}[Réconciliation --- Ce n'est PAS une simple moyenne] | ||||
| 835 | −La réconciliation consiste à pondérer les indications de valeur en fonction de la \textbf{fiabilité} de chaque comparable. L'évaluateur accorde plus de poids au comparable qui présente : | ||||
| 836 | −\end{defbox} | ||||
| 837 | −\vspace{1mm} | ||||
| 838 | −\begin{center} | ||||
| 839 | −\small | ||||
| 840 | −\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{4.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{8cm}@{}} | ||||
| 841 | −\toprule | ||||
| 842 | −\textbf{Critère de pondération} & \textbf{Explication} \\ | ||||
| 843 | −\midrule | ||||
| 844 | −Moins d'ajustements & Nombre et ampleur faibles = indication plus fiable \\ | ||||
| 845 | −\addlinespace | ||||
| 846 | −Plus similaire au sujet & Moins de différences = moins de risque d'erreur \\ | ||||
| 847 | −\addlinespace | ||||
| 848 | −Vente plus récente & Reflète mieux les conditions actuelles du marché \\ | ||||
| 849 | −\addlinespace | ||||
| 850 | −Même quartier & Élimine l'incertitude de l'ajustement de localisation \\ | ||||
| 851 | −\addlinespace | ||||
| 852 | −Données mieux vérifiées & Confirmation directe du prix et des conditions \\ | ||||
| 853 | −\bottomrule | ||||
| 854 | −\end{tabular} | ||||
| 855 | −\end{center} | ||||
| 856 | −\end{frame} | ||||
| 857 | − | ||||
| 858 | −% ====================================================================== | ||||
| 859 | −\section{Unités de comparaison et bonnes pratiques} | ||||
| 860 | −% ====================================================================== | ||||
| 861 | − | ||||
| 862 | −\begin{frame}{Unités de comparaison courantes} | ||||
| 863 | −\begin{center} | ||||
| 864 | −\small | ||||
| 865 | −\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.2cm}@{}} | ||||
| 866 | −\toprule | ||||
| 867 | −\textbf{Unité} & \textbf{Calcul} & \textbf{Usage typique} \\ | ||||
| 868 | −\midrule | ||||
| 869 | −Prix total & Prix de vente global & Résidentiel unifamilial \\ | ||||
| 870 | −\addlinespace | ||||
| 871 | −\$/pi$^2$ habitable & Prix $\div$ superficie hors sol & Résidentiel (comparaison de taille) \\ | ||||
| 872 | −\addlinespace | ||||
| 873 | −\$/pi$^2$ de terrain & Prix terrain $\div$ superficie & Terrains vacants \\ | ||||
| 874 | −\addlinespace | ||||
| 875 | −\$/logement & Prix $\div$ nombre de logements & Plex et immeubles locatifs \\ | ||||
| 876 | −\addlinespace | ||||
| 877 | −\$/chambre & Prix $\div$ nombre de chambres & Hôtels \\ | ||||
| 878 | −\addlinespace | ||||
| 879 | −MRB (multiplicateur) & Prix $\div$ revenus bruts & Immeubles à revenus \\ | ||||
| 880 | −\bottomrule | ||||
| 881 | −\end{tabular} | ||||
| 882 | −\end{center} | ||||
| 883 | −\end{frame} | ||||
| 884 | − | ||||
| 885 | −\begin{frame}{Unités de comparaison --- En pratique au Québec} | ||||
| 886 | −\begin{notebox}[Résidentiel québécois] | ||||
| 887 | −Pour les propriétés résidentielles, les unités les plus courantes sont le \textbf{prix total} et le \textbf{\$/pi$^2$ habitable}. Le prix au pi$^2$ permet de normaliser les comparaisons entre biens de tailles différentes. | ||||
| 888 | −\end{notebox} | ||||
| 889 | −\vspace{1mm} | ||||
| 890 | −\begin{itemize} | ||||
| 891 | − \item L'unité retenue doit être celle que \textbf{le marché utilise} pour le type de bien évalué | ||||
| 892 | − \item Comparer les comparables entre eux avec la même unité aide à repérer les \textbf{valeurs aberrantes} | ||||
| 893 | −\end{itemize} | ||||
| 894 | −\end{frame} | ||||
| 895 | − | ||||
| 896 | −\begin{frame}{Bonnes pratiques --- À faire} | ||||
| 897 | −\begin{defbox}[À faire] | ||||
| 898 | −\begin{itemize} | ||||
| 899 | − \item Utiliser un \textbf{minimum de 3} comparables | ||||
| 900 | − \item \textbf{Vérifier} chaque vente (prix, conditions) | ||||
| 901 | − \item Privilégier les ventes les plus \textbf{récentes et proches} | ||||
| 902 | − \item Justifier chaque ajustement par des \textbf{données de marché} et documenter les sources et le raisonnement | ||||
| 903 | − \item Appliquer les ajustements dans le \textbf{bon ordre} | ||||
| 904 | − \item Visiter le sujet \textbf{et}, si possible, les comparables | ||||
| 905 | −\end{itemize} | ||||
| 906 | −\end{defbox} | ||||
| 907 | −\end{frame} | ||||
| 908 | − | ||||
| 909 | −\begin{frame}{Bonnes pratiques --- À éviter} | ||||
| 910 | −\begin{importbox}[À éviter] | ||||
| 911 | −\begin{itemize} | ||||
| 912 | − \item Utiliser des comparables \textbf{trop différents} du sujet | ||||
| 913 | − \item Faire des ajustements \textbf{arbitraires} (sans justification) | ||||
| 914 | − \item Calculer une simple \textbf{moyenne arithmétique} | ||||
| 915 | − \item S'appuyer sur des données \textbf{non vérifiées} ou ignorer les \textbf{conditions de vente} atypiques | ||||
| 916 | − \item Négliger l'ajustement \textbf{temporel} en marché volatile | ||||
| 917 | − \item Appliquer des ajustements nets $>$ 15\,\% du prix du comparable (repère de pratique; brut $>$ 25\,\%) | ||||
| 918 | −\end{itemize} | ||||
| 919 | −\end{importbox} | ||||
| 920 | −\end{frame} | ||||
| 921 | − | ||||
| 922 | −\begin{frame}{Limites de la méthode de comparaison} | ||||
| 923 | −\begin{importbox}[Limites à connaître (1/2)] | ||||
| 924 | −\begin{enumerate} | ||||
| 925 | − \item \textbf{Dépendance aux données} : exige un marché actif avec des ventes récentes | ||||
| 926 | − \item \textbf{Biens uniques} : difficulté pour les propriétés spécialisées, historiques ou atypiques | ||||
| 927 | − \item \textbf{Subjectivité des ajustements} : deux évaluateurs peuvent proposer des ajustements différents | ||||
| 928 | −\end{enumerate} | ||||
| 929 | −\end{importbox} | ||||
| 930 | −\end{frame} | ||||
| 931 | − | ||||
| 932 | −\begin{frame}{Limites de la méthode de comparaison (suite)} | ||||
| 933 | −\begin{importbox}[Limites à connaître (2/2)] | ||||
| 934 | −\begin{enumerate} | ||||
| 935 | − \setcounter{enumi}{3} | ||||
| 936 | − \item \textbf{Marchés en transition} : les données passées reflètent mal un marché en changement rapide | ||||
| 937 | − \item \textbf{Conditions atypiques} : difficile de filtrer toutes les transactions non représentatives | ||||
| 938 | − \item \textbf{Données incomplètes} : au Québec, certaines informations ne sont pas toujours publiques | ||||
| 939 | −\end{enumerate} | ||||
| 940 | −\end{importbox} | ||||
| 941 | −\vspace{1mm} | ||||
| 942 | −\begin{notebox}[Solution] | ||||
| 943 | −C'est pourquoi les normes professionnelles recommandent d'utiliser \textbf{plus d'une méthode} lorsque possible, et de \textbf{réconcilier} les résultats pour une conclusion robuste. | ||||
| 944 | −\end{notebox} | ||||
| 945 | −\end{frame} | ||||
| 946 | − | ||||
| 947 | −% ====================================================================== | ||||
| 948 | −\section{Résumé et préparation} | ||||
| 949 | −% ====================================================================== | ||||
| 950 | − | ||||
| 951 | −\begin{frame}{Résumé de la séance} | ||||
| 952 | −\begin{enumerate} | ||||
| 953 | − \item La méthode de comparaison repose sur le \textbf{principe de substitution} | ||||
| 954 | − \item Sélection rigoureuse des comparables : proximité, date, similarité, vérification | ||||
| 955 | − \item \textbf{Huit critères} de comparaison : droits, financement, conditions de vente, dépenses après achat, temps, localisation, caractéristiques physiques, composantes non immobilières | ||||
| 956 | − \item Ajustements \textbf{transactionnels} (en séquence), puis \textbf{de propriété} (additifs) | ||||
| 957 | − \item Réconciliation = pondération par \textbf{fiabilité}, pas une moyenne | ||||
| 958 | −\end{enumerate} | ||||
| 959 | −\end{frame} | ||||
| 960 | − | ||||
| 961 | −\begin{frame}{Pour la prochaine séance} | ||||
| 962 | −\begin{itemize} | ||||
| 963 | − \item Lecture : \textit{The Appraisal of Real Estate}, chapitre sur la méthode de comparaison (\textit{Sales Comparison Approach}) | ||||
| 964 | − \item Revoir les techniques d'ajustement (analyse par paires, régression) | ||||
| 965 | − \item Se préparer au \textbf{TP2 --- méthode de comparaison} (présenté à la séance 9, remise à la séance 10) | ||||
| 966 | − \item Exercice : identifier 3 comparables pour une propriété de votre choix sur Centris | ||||
| 967 | −\end{itemize} | ||||
| 968 | −\end{frame} | ||||
| 969 | − | ||||
| 970 | −\begin{frame}{Questions?} | ||||
| 971 | −\contactslide[Prochaine séance : Méthode de comparaison --- Partie 2] | ||||
| 972 | −\end{frame} | ||||
| 973 | 91 | ||||
| 974 | % ====================================================================== | 92 | % ====================================================================== | ||
| 975 | \begin{frame}[allowframebreaks]{Références} | 93 | \begin{frame}[allowframebreaks]{Références} | ||
| 976 | −\nocite{appraisal2020,appraisalCdn,rattermann2020,oeaqNormes,cuspap2026,uspap2024,ccq,apciq2026,schl2025,registreFoncier,desrosiers2008} | 94 | +\nocite{appraisal2020,oeaqNormes,cuspap2026,ccq,mamh2026mefq3c,aic2018guide,ubc2005busi330l8,fanniemae2025b41309,fanniemae2014sel16,apciq2026gatineau,centris2026hull,centris2026aylmer,centris2026gatineau,schlLocatif2025,statcan2026ipln,mrnf2026tarif,jlr2026apropos,gatineau2026role,gatineau2026mutation,rosen1974hedonic,colwell1983grid,vandell1991comparable,sirmans2005composition,khoshnoud2023evolution,desrosiers2000sorting,desrosiers2008,northcraft1987experts,french2004uncertainty,kummerow2003theory,dell2017regression,yousfi2020mass,thanos2026dcsa,royallepage2026t3,gatineau2025budget2026,statcan2026ipc} | ||
| 977 | \printbibliography[heading=none] | 95 | \printbibliography[heading=none] | ||
| 978 | \end{frame} | 96 | \end{frame} | ||
| 979 | 97 | ||||
modified
IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/02_Slides/sources/seance09.tex
+62 −996
@@ -1,12 +1,18 @@ | |||||
| 1 | % ============================================================================== | 1 | % ============================================================================== | ||
| 2 | −% Séance 9 : Méthode de comparaison - Partie 2 | 2 | +% Séance 9 : Méthode de comparaison — Partie 2 | ||
| 3 | −% IMM1003 — Éléments d'évaluation immobilière | 3 | +% IMM1003 — Éléments d'évaluation immobilière — UQO — Simon-Pierre Boucher | ||
| 4 | −% Université du Québec en Outaouais (UQO) | 4 | +% ------------------------------------------------------------------------------ | ||
| 5 | −% Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca | 5 | +% v2 du 2 novembre 2026 (refonte UQO_COURS_UPGRADE) : 180 minutes, 5 blocs | ||
| 6 | −% © 2026 Simon-Pierre Boucher | 6 | +% (40 / 35 / 35 / 45 / 25), mêmes 8 critères, même cascade et même catalogue | ||
| 7 | +% qu'en séance 8 ; chiffres issus de validation/RESULTATS_CALCULS.md. | ||||
| 8 | +% Les deux diapositives « Travail pratique 2 (10 %) — annonce » sont reprises | ||||
| 9 | +% telles quelles de la version du 2 novembre 2026 (modalités inchangées). | ||||
| 10 | +% Parties : parties/s09_bloc1.tex … parties/s09_bloc5.tex | ||||
| 7 | % ============================================================================== | 11 | % ============================================================================== | ||
| 8 | −\documentclass[aspectratio=169,11pt]{beamer} | 12 | +\documentclass[aspectratio=169,10pt]{beamer} | ||
| 9 | \usepackage{uqo-style} | 13 | \usepackage{uqo-style} | ||
| 14 | +\usetikzlibrary{shapes.geometric,patterns} | ||||
| 15 | +\AtEveryBibitem{\clearfield{note}\clearfield{addendum}} % notes de vérification internes non imprimées | ||||
| 10 | 16 | ||||
| 11 | \title[IMM1003 --- Séance 9]{Séance 9 : Méthode de comparaison --- Partie 2} | 17 | \title[IMM1003 --- Séance 9]{Séance 9 : Méthode de comparaison --- Partie 2} | ||
| 12 | \subtitle{IMM1003 --- Éléments d'évaluation immobilière} | 18 | \subtitle{IMM1003 --- Éléments d'évaluation immobilière} | ||
@@ -14,6 +20,30 @@ | |||||
| 14 | \institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais} | 20 | \institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais} | ||
| 15 | \date{Automne 2026} | 21 | \date{Automne 2026} | ||
| 16 | 22 | ||||
| 23 | +% --- Macros communes aux decks refondus (REGLES_LATEX_COMMUNES.md) --- | ||||
| 24 | +\newcommand{\bloc}[2]{\begin{frame}[plain,noframenumbering]\begin{tikzpicture}[remember picture,overlay] | ||||
| 25 | + \fill[uqoNavy] (current page.south west) rectangle (current page.north east); | ||||
| 26 | + \node[text=uqoOr, font=\bfseries\Large, anchor=west] at ([xshift=12mm,yshift=14mm]current page.west) {Bloc #1}; | ||||
| 27 | + \node[text=white, font=\bfseries\huge, anchor=west, text width=0.8\paperwidth] at ([xshift=12mm,yshift=0mm]current page.west) {#2}; | ||||
| 28 | +\end{tikzpicture}\end{frame}} | ||||
| 29 | +\newcommand{\duree}[1]{\hfill{\footnotesize\color{uqoGris}\faIcon{clock}\,#1}} | ||||
| 30 | +\newcommand{\question}[1]{\begin{quizbox}[Question à la classe]#1\end{quizbox}} | ||||
| 31 | +\newcommand{\erreur}[1]{\begin{importbox}[Erreur fréquente]#1\end{importbox}} | ||||
| 32 | +\newcommand{\src}[1]{{\tiny\color{uqoGris}Source : #1.}} | ||||
| 33 | +\newcommand{\pisq}{pi\textsuperscript{2}} | ||||
| 34 | + | ||||
| 35 | +% --- Resserrement vertical (10 pt, 16:9) : boîtes et listes un peu plus compactes --- | ||||
| 36 | +\tcbset{uqobox/.append style={top=3pt, bottom=3pt, before skip=4pt, after skip=4pt, fontupper=\small\raggedright}} | ||||
| 37 | +\addtobeamertemplate{itemize/enumerate body begin}{}{\setlength{\itemsep}{3pt}} | ||||
| 38 | +\setlength{\parskip}{2pt} | ||||
| 39 | + | ||||
| 40 | +% --- Aides locales --- | ||||
| 41 | +\newcommand{\plus}{$+$} | ||||
| 42 | +\newcommand{\moins}{$-$} | ||||
| 43 | +\newcommand{\ok}{\textcolor{uqoVert}{\faIcon{check-circle}}} | ||||
| 44 | +\newcommand{\ko}{\textcolor{uqoRouge}{\faIcon{times-circle}}} | ||||
| 45 | +\newcommand{\etiq}[1]{\tikz[baseline=-0.55ex]\node[fill=uqoOr!22, text=uqoOr!60!uqoGris, rounded corners=2pt, inner xsep=4pt, inner ysep=1.8pt, font=\tiny\bfseries]{#1};} | ||||
| 46 | + | ||||
| 17 | \begin{document} | 47 | \begin{document} | ||
| 18 | 48 | ||||
| 19 | % --- Page titre --- | 49 | % --- Page titre --- | ||
@@ -22,1012 +52,48 @@ | |||||
| 22 | \end{frame} | 52 | \end{frame} | ||
| 23 | 53 | ||||
| 24 | % --- Plan de la séance --- | 54 | % --- Plan de la séance --- | ||
| 25 | −\begin{frame}{Plan de la séance} | 55 | +\begin{frame}{Plan de la séance --- 180 minutes en cinq blocs} | ||
| 26 | −\tableofcontents | ||||
| 27 | −\end{frame} | ||||
| 28 | − | ||||
| 29 | −% ====================================================================== | ||||
| 30 | −\section{Ajustements et pondérations} | ||||
| 31 | −% ====================================================================== | ||||
| 32 | − | ||||
| 33 | −\begin{frame}{Rappel : pourquoi ajuster?} | ||||
| 34 | −\begin{defbox}[Principe fondamental] | ||||
| 35 | −Aucun comparable n'est identique au sujet. Les \textbf{ajustements} transforment le prix de vente d'un comparable pour refléter ce qu'il aurait valu \textbf{s'il avait été identique} au sujet à la date d'évaluation. | ||||
| 36 | −\end{defbox} | ||||
| 37 | −\vspace{1mm} | ||||
| 38 | −\begin{importbox}[Règle cardinale] | ||||
| 39 | −On ajuste toujours \textbf{le comparable vers le sujet}, jamais l'inverse. | ||||
| 40 | −\begin{itemize} | ||||
| 41 | − \item Comparable \textbf{supérieur} au sujet $\rightarrow$ ajustement \textbf{négatif} (on retire) | ||||
| 42 | − \item Comparable \textbf{inférieur} au sujet $\rightarrow$ ajustement \textbf{positif} (on ajoute) | ||||
| 43 | −\end{itemize} | ||||
| 44 | −\end{importbox} | ||||
| 45 | −\end{frame} | ||||
| 46 | − | ||||
| 47 | −\begin{frame}{Types d'ajustements --- Quantitatifs} | ||||
| 48 | −\begin{columns}[T] | ||||
| 49 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 50 | −\uqotitle{En dollars (\$) :} | ||||
| 51 | −\begin{itemize} | ||||
| 52 | − \item Montant fixe ajouté ou soustrait | ||||
| 53 | − \item Ex. : garage $= +25~000~\$$ | ||||
| 54 | − \item Éléments discrets (présence/absence) | ||||
| 55 | −\end{itemize} | ||||
| 56 | −\end{column} | ||||
| 57 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 58 | −\uqotitle{En pourcentage (\%) :} | ||||
| 59 | −\begin{itemize} | ||||
| 60 | − \item Proportion du prix de vente | ||||
| 61 | − \item Ex. : conditions de marché $= +3~\%$ | ||||
| 62 | − \item Ajustements transactionnels et de marché | ||||
| 63 | −\end{itemize} | ||||
| 64 | −\end{column} | ||||
| 65 | −\end{columns} | ||||
| 66 | −\vspace{2mm} | ||||
| 67 | −\begin{notebox}[Repère] | ||||
| 68 | −Le choix \$ ou \% dépend de la nature de l'élément : les écarts physiques se chiffrent surtout en \$, les effets de marché en \%. | ||||
| 69 | −\end{notebox} | ||||
| 70 | −\end{frame} | ||||
| 71 | − | ||||
| 72 | −\begin{frame}{Types d'ajustements --- Qualitatifs} | ||||
| 73 | −\begin{defbox}[Ajustements qualitatifs] | ||||
| 74 | −\begin{itemize} | ||||
| 75 | − \item Notation par \textbf{classement} : supérieur, similaire, inférieur | ||||
| 76 | − \item Utilisés quand les données sont insuffisantes pour quantifier | ||||
| 77 | − \item Complètent les ajustements quantitatifs | ||||
| 78 | − \item Utiles pour la réconciliation finale | ||||
| 79 | −\end{itemize} | ||||
| 80 | −\end{defbox} | ||||
| 81 | −\vspace{2mm} | ||||
| 82 | −\uqotitle{Échelle typique :} | ||||
| 83 | −\begin{center} | ||||
| 84 | −\textbf{++} très supérieur \quad | ||||
| 85 | −\textbf{+} supérieur \quad | ||||
| 86 | −\textbf{=} similaire \quad | ||||
| 87 | −\textbf{--} inférieur \quad | ||||
| 88 | −\textbf{-{}-} très inférieur | ||||
| 89 | −\end{center} | ||||
| 90 | −\end{frame} | ||||
| 91 | − | ||||
| 92 | −\begin{frame}{Ordre séquentiel des ajustements (1/2)} | ||||
| 93 | −\begin{importbox}[Séquence recommandée par la doctrine (\textit{The Appraisal of Real Estate})] | ||||
| 94 | −Les ajustements s'appliquent dans un \textbf{ordre précis} : certains sont multiplicatifs et modifient la base de calcul des suivants. | ||||
| 95 | −\end{importbox} | ||||
| 96 | −\vspace{1mm} | ||||
| 97 | −\uqotitle{D'abord, les ajustements transactionnels (en \%, cumulatifs) :} | ||||
| 98 | −\begin{center} | ||||
| 99 | −\begin{tikzpicture}[node distance=0.3cm] | ||||
| 100 | −\node[uqostep, text width=11.8cm] (s1) {\textbf{1. Droits de propriété} transférés (pleine propriété, bail, servitudes)}; | ||||
| 101 | −\node[uqostep, text width=11.8cm, below=of s1] (s2) {\textbf{2. Conditions de financement} (hypothèque avantageuse, balance de vente)}; | ||||
| 102 | −\node[uqostep, text width=11.8cm, below=of s2] (s3) {\textbf{3. Conditions de vente} (motivation, lien de dépendance, vente forcée)}; | ||||
| 103 | −\draw[uqoarrow] (s1) -- (s2); | ||||
| 104 | −\draw[uqoarrow] (s2) -- (s3); | ||||
| 105 | −\end{tikzpicture} | ||||
| 106 | −\end{center} | ||||
| 107 | −\end{frame} | ||||
| 108 | − | ||||
| 109 | −\begin{frame}{Ordre séquentiel des ajustements (2/2)} | ||||
| 110 | −\uqotitle{Ensuite, le marché puis la propriété :} | ||||
| 111 | −\begin{center} | ||||
| 112 | −\begin{tikzpicture}[node distance=0.3cm] | ||||
| 113 | −\node[uqostep, text width=11.8cm] (s4) {\textbf{4. Conditions du marché} (temps --- évolution des prix depuis la vente)}; | ||||
| 114 | −\node[uqostep, text width=11.8cm, below=of s4] (s5) {\textbf{5. Localisation} (quartier, rue, vue, accès, services)}; | ||||
| 115 | −\node[uqostep, text width=11.8cm, below=of s5] (s6) {\textbf{6. Caractéristiques physiques} (superficie, âge, état, terrain, extras)}; | ||||
| 116 | −\draw[uqoarrow] (s4) -- (s5); | ||||
| 117 | −\draw[uqoarrow] (s5) -- (s6); | ||||
| 118 | −\end{tikzpicture} | ||||
| 119 | −\end{center} | ||||
| 120 | −\vspace{1mm} | ||||
| 121 | −\begin{notebox}[Lecture] | ||||
| 122 | −Étapes 1 à 4 : en \% sur une base cumulée. Étapes 5 et 6 : en \$ ou en \%, appliquées sur le prix ajusté aux conditions du marché. | ||||
| 123 | −\end{notebox} | ||||
| 124 | −\end{frame} | ||||
| 125 | − | ||||
| 126 | −\begin{frame}{Étapes 1--2 : Droits de propriété et financement} | ||||
| 127 | −\begin{columns}[T] | ||||
| 128 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 129 | −\uqotitle{1. Droits de propriété :} | ||||
| 130 | −\begin{itemize} | ||||
| 131 | − \item Pleine propriété vs propriété grevée | ||||
| 132 | − \item Bail avantageux ou désavantageux | ||||
| 133 | − \item Servitudes, droits de passage | ||||
| 134 | − \item Ex. : bail sous le marché $\rightarrow$ ajustement négatif | ||||
| 135 | −\end{itemize} | ||||
| 136 | −\end{column} | ||||
| 137 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 138 | −\uqotitle{2. Conditions de financement :} | ||||
| 139 | −\begin{itemize} | ||||
| 140 | − \item Hypothèque assumable sous le marché | ||||
| 141 | − \item Balance de prix de vente | ||||
| 142 | − \item Financement créatif | ||||
| 143 | − \item Objectif : ramener au prix \textbf{comptant équivalent} | ||||
| 144 | −\end{itemize} | ||||
| 145 | −\end{column} | ||||
| 146 | −\end{columns} | ||||
| 147 | −\end{frame} | ||||
| 148 | − | ||||
| 149 | −\begin{frame}{Étape 3 : Conditions de vente} | ||||
| 150 | −\begin{itemize} | ||||
| 151 | − \item Vente entre parties liées | ||||
| 152 | − \item Vente forcée (succession, divorce) | ||||
| 153 | − \item Motivation atypique (acheteur ou vendeur) | ||||
| 154 | − \item Concessions de vente (ristournes) | ||||
| 155 | −\end{itemize} | ||||
| 156 | −\vspace{1mm} | ||||
| 157 | −\begin{exbox}[Exemple --- Conditions de financement] | ||||
| 158 | −Comparable vendu 400~000~\$ avec hypothèque assumable à 2~\% (marché à 5~\%). L'avantage de financement vaut $\approx$ 12~000~\$.\\[3pt] | ||||
| 159 | −Prix ajusté $=$ 400~000 $-$ 12~000 $=$ \textbf{388~000~\$} | ||||
| 160 | −\end{exbox} | ||||
| 161 | −\end{frame} | ||||
| 162 | − | ||||
| 163 | −\begin{frame}{Étape 4 : Conditions du marché (temps)} | ||||
| 164 | −\begin{defbox}[Ajustement pour le temps] | ||||
| 165 | −Reflète l'\textbf{évolution du marché} entre la date de vente du comparable et la date d'évaluation. Appliqué en pourcentage sur le prix ajusté (après les étapes 1 à 3). | ||||
| 166 | −\end{defbox} | ||||
| 167 | −\vspace{1mm} | ||||
| 168 | −\begin{notebox}[Méthodes d'estimation du taux] | ||||
| 169 | −Analyse de reventes, tendance des prix médians, indices APCIQ/Centris, graphiques temporels. | ||||
| 170 | −\end{notebox} | ||||
| 171 | −\end{frame} | ||||
| 172 | − | ||||
| 173 | −\begin{frame}{Étape 4 : Conditions du marché --- Exemple chiffré} | ||||
| 174 | −\begin{exbox}[Exemple] | ||||
| 175 | −\begin{itemize} | ||||
| 176 | − \item Comparable vendu il y a 12 mois à 385~000~\$ (après les ajustements 1 à 3) | ||||
| 177 | − \item Le marché a augmenté de 6~\% sur la dernière année | ||||
| 178 | − \item Ajustement marché $=$ 385~000 $\times$ 6~\% $= +$23~100~\$ | ||||
| 179 | − \item Prix ajusté (étape 4) $=$ 385~000 $+$ 23~100 $=$ \textbf{408~100~\$} | ||||
| 180 | −\end{itemize} | ||||
| 181 | −\end{exbox} | ||||
| 182 | −\end{frame} | ||||
| 183 | − | ||||
| 184 | −\begin{frame}{Étape 5 : Ajustement de localisation} | ||||
| 185 | −\begin{columns}[T] | ||||
| 186 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 187 | −\uqotitle{Facteurs analysés :} | ||||
| 188 | −\begin{itemize} | ||||
| 189 | − \item Quartier / secteur | ||||
| 190 | − \item Proximité des services (écoles, transport) | ||||
| 191 | − \item Vue, orientation, bruit | ||||
| 192 | − \item Rue (cul-de-sac vs artère) | ||||
| 193 | − \item Accès et commodités | ||||
| 194 | −\end{itemize} | ||||
| 195 | −\end{column} | ||||
| 196 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 197 | −\uqotitle{Ordres de grandeur usuels (en \%) :} | ||||
| 198 | −\begin{itemize} | ||||
| 199 | − \item Quartier supérieur : $-5$ à $-15~\%$ | ||||
| 200 | − \item Quartier similaire : $0~\%$ | ||||
| 201 | − \item Quartier inférieur : $+5$ à $+15~\%$ | ||||
| 202 | −\end{itemize} | ||||
| 203 | −\end{column} | ||||
| 204 | −\end{columns} | ||||
| 205 | −\vspace{1mm} | ||||
| 206 | −\begin{notebox}[Prudence] | ||||
| 207 | −Ces fourchettes sont des repères de pratique : chaque ajustement doit être appuyé par des données du marché local. | ||||
| 208 | −\end{notebox} | ||||
| 209 | −\end{frame} | ||||
| 210 | − | ||||
| 211 | −\begin{frame}{Étape 6 : Caractéristiques physiques} | ||||
| 212 | −\begin{columns}[T] | ||||
| 213 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 214 | −\uqotitle{Éléments comparés :} | ||||
| 215 | −\begin{itemize} | ||||
| 216 | − \item Superficies habitable et de terrain (pi$^2$) | ||||
| 217 | − \item Âge effectif et état général | ||||
| 218 | − \item Chambres et salles de bain | ||||
| 219 | − \item Sous-sol (fini / non fini) | ||||
| 220 | − \item Garage et stationnement | ||||
| 221 | − \item Qualité de construction, extras (piscine, terrasse) | ||||
| 222 | −\end{itemize} | ||||
| 223 | −\end{column} | ||||
| 224 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 225 | −\uqotitle{Ordres de grandeur usuels (en \$) :} | ||||
| 226 | −\begin{itemize} | ||||
| 227 | − \item Garage double : $+$25~000 à $+$40~000~\$ | ||||
| 228 | − \item Chambre supplémentaire : $+$10~000 à $+$20~000~\$ | ||||
| 229 | −\end{itemize} | ||||
| 230 | −\end{column} | ||||
| 231 | −\end{columns} | ||||
| 232 | −\end{frame} | ||||
| 233 | − | ||||
| 234 | −\begin{frame}{Techniques de calcul des ajustements} | ||||
| 235 | −\begin{columns}[T] | ||||
| 236 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 237 | −\begin{defbox}[Analyse par paires (\textit{paired sales})] | ||||
| 238 | −Deux ventes \textbf{identiques sauf pour un élément} en isolent la valeur. | ||||
| 239 | −\begin{itemize} | ||||
| 240 | − \item Vente A : avec garage $=$ 420~000~\$ | ||||
| 241 | − \item Vente B : sans garage $=$ 395~000~\$ | ||||
| 242 | − \item Ajustement garage $=$ 25~000~\$ | ||||
| 243 | −\end{itemize} | ||||
| 244 | −\uqotitle{Avantages :} simple, intuitif\\ | ||||
| 245 | −\uqotitle{Limites :} paires parfaites rares | ||||
| 246 | −\end{defbox} | ||||
| 247 | −\end{column} | ||||
| 248 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 249 | −\begin{defbox}[Analyse par régression] | ||||
| 250 | −Modèle statistique multivariable :\\ | ||||
| 251 | −$V = \beta_0 + \beta_1 X_1 + \beta_2 X_2 + \cdots + \varepsilon$ | ||||
| 252 | −\begin{itemize} | ||||
| 253 | − \item $V$ : prix de vente; $X_i$ : caractéristiques (superficie, âge, etc.) | ||||
| 254 | − \item $\beta_i$ : coefficient $=$ ajustement unitaire | ||||
| 255 | −\end{itemize} | ||||
| 256 | −\uqotitle{Avantages :} objectif, multivariable\\ | ||||
| 257 | −\uqotitle{Limites :} requiert $n > 30$, expertise statistique | ||||
| 258 | −\end{defbox} | ||||
| 259 | −\end{column} | ||||
| 260 | −\end{columns} | ||||
| 261 | −\end{frame} | ||||
| 262 | − | ||||
| 263 | −\begin{frame}{Autres techniques de calcul (1/2)} | ||||
| 264 | −\begin{columns}[T] | ||||
| 265 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 266 | −\begin{defbox}[Analyse graphique] | ||||
| 267 | −\begin{itemize} | ||||
| 268 | − \item Tracer le prix vs une caractéristique | ||||
| 269 | − \item La pente $=$ ajustement unitaire | ||||
| 270 | − \item Ex. : prix vs superficie (pi$^2$) | ||||
| 271 | − \item Utile pour visualiser les tendances | ||||
| 272 | −\end{itemize} | ||||
| 273 | −\end{defbox} | ||||
| 274 | −\end{column} | ||||
| 275 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 276 | −\begin{defbox}[Analyse du coût de remplacement] | ||||
| 277 | −\begin{itemize} | ||||
| 278 | − \item Coût de construire l'élément, moins dépréciation | ||||
| 279 | − \item Ex. : piscine creusée coûte 60~000~\$ | ||||
| 280 | − \item Contribution à la valeur $\approx$ 25~000 à 35~000~\$ | ||||
| 281 | −\end{itemize} | ||||
| 282 | −\end{defbox} | ||||
| 283 | −\end{column} | ||||
| 284 | −\end{columns} | ||||
| 285 | −\end{frame} | ||||
| 286 | − | ||||
| 287 | −\begin{frame}{Autres techniques de calcul (2/2)} | ||||
| 288 | −\begin{defbox}[Capitalisation de la différence de loyer] | ||||
| 289 | −\begin{itemize} | ||||
| 290 | − \item Différence de loyer attribuable à l'élément, capitalisée en valeur | ||||
| 291 | − \item Ex. : un garage ajoute 150~\$/mois de loyer | ||||
| 292 | − \item Valeur $\approx$ 150 $\times$ 12 $/$ 0,07 $\approx$ 25~700~\$ | ||||
| 293 | −\end{itemize} | ||||
| 294 | −\end{defbox} | ||||
| 295 | −\vspace{1mm} | ||||
| 296 | −\begin{notebox}[Bonne pratique] | ||||
| 297 | −Utiliser \textbf{plusieurs techniques} pour valider un même ajustement : la convergence des résultats renforce la crédibilité. | ||||
| 298 | −\end{notebox} | ||||
| 299 | −\end{frame} | ||||
| 300 | − | ||||
| 301 | −\begin{frame}{Exemple complet : étapes transactionnelles (C1)} | ||||
| 302 | −\begin{exbox}[Comparable C1 --- Étapes 1 à 4] | ||||
| 303 | −\begin{itemize} | ||||
| 304 | − \item Prix de vente : \textbf{410~000~\$} | ||||
| 305 | − \item Étapes 1 à 3 (droits, financement, conditions de vente) : aucune particularité $\rightarrow$ 0~\%, prix inchangé (410~000~\$) | ||||
| 306 | − \item Étape 4 (marché) : vente il y a \textbf{8 mois}, marché à $+5~\%$/an | ||||
| 307 | − \item Ajustement $=$ 410~000 $\times$ 5~\% $\times$ 8/12 $= +$13~667~\$ | ||||
| 308 | − \item Prix ajusté (transactionnel) $=$ 410~000 $+$ 13~667 $=$ \textbf{423~667~\$} | ||||
| 309 | −\end{itemize} | ||||
| 310 | −\end{exbox} | ||||
| 311 | −\vspace{1mm} | ||||
| 312 | −\begin{notebox}[Suite] | ||||
| 313 | −Les ajustements de propriété (étapes 5 et 6) sont appliqués sur cette base ajustée. | ||||
| 314 | −\end{notebox} | ||||
| 315 | −\end{frame} | ||||
| 316 | − | ||||
| 317 | −\begin{frame}{Exemple complet : ajustements de propriété (C1)} | ||||
| 318 | −\begin{center} | ||||
| 319 | −\small | ||||
| 320 | −\begin{tabular}{@{}l l r@{}} | ||||
| 321 | −\toprule | ||||
| 322 | −\textbf{Élément (C1 vs sujet)} & \textbf{Écart} & \textbf{Ajustement} \\ | ||||
| 323 | −\midrule | ||||
| 324 | −Superficie habitable & $+$80 pi$^2$ (supérieur) & $-$8~000~\$ \\ | ||||
| 325 | −Terrain & $-$500 pi$^2$ (inférieur) & $+$3~500~\$ \\ | ||||
| 326 | −Âge (2003 vs 2005) & 2 ans plus vieux & $+$4~000~\$ \\ | ||||
| 327 | −Sous-sol & non fini vs fini & $+$18~000~\$ \\ | ||||
| 328 | −Garage & simple vs double & $+$15~000~\$ \\ | ||||
| 329 | −Localisation et état & similaires & 0~\$ \\ | ||||
| 330 | −\midrule | ||||
| 331 | −\textbf{Total ajustements propriété} & & \textbf{$+$32~500~\$} \\ | ||||
| 332 | −\bottomrule | ||||
| 333 | −\end{tabular} | ||||
| 334 | −\end{center} | ||||
| 335 | −\vspace{1mm} | ||||
| 336 | −\begin{exbox}[Valeur indiquée par C1] | ||||
| 337 | −423~667 $+$ 32~500 $=$ \textbf{456~167~\$} | ||||
| 338 | −\end{exbox} | ||||
| 339 | −\end{frame} | ||||
| 340 | − | ||||
| 341 | −\begin{frame}{Limites des ajustements : règles de prudence} | ||||
| 342 | −\begin{importbox}[Règles de pratique usuelles (\textit{The Appraisal of Real Estate})] | ||||
| 343 | −\begin{columns}[T] | ||||
| 344 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 345 | −\uqotitle{Ajustement net maximal :} | ||||
| 346 | −\begin{itemize} | ||||
| 347 | − \item $\leq$ \textbf{15~\%} du prix de vente du comparable | ||||
| 348 | − \item Net $=$ somme algébrique (positifs et négatifs) | ||||
| 349 | − \item Reflète l'écart global comparable--sujet | ||||
| 350 | −\end{itemize} | ||||
| 351 | −\end{column} | ||||
| 352 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 353 | −\uqotitle{Ajustement brut maximal :} | ||||
| 354 | −\begin{itemize} | ||||
| 355 | − \item $\leq$ \textbf{25~\%} du prix de vente du comparable | ||||
| 356 | − \item Brut $=$ somme des valeurs absolues | ||||
| 357 | − \item Reflète le volume total des ajustements | ||||
| 358 | −\end{itemize} | ||||
| 359 | −\end{column} | ||||
| 360 | −\end{columns} | ||||
| 361 | −\end{importbox} | ||||
| 362 | −\end{frame} | ||||
| 363 | − | ||||
| 364 | −\begin{frame}{Vérification des seuils --- Exemple (C1)} | ||||
| 365 | −\begin{exbox}[Vérification pour C1] | ||||
| 366 | −Prix de vente : 410~000~\$. Ajustements de propriété : $-$8~000, $+$3~500, $+$4~000, $+$18~000, $+$15~000~\$. | ||||
| 367 | −\begin{itemize} | ||||
| 368 | − \item Net $= +$32~500~\$ $\rightarrow$ 32~500 $/$ 410~000 $=$ \textbf{7,9~\%} $\leq$ 15~\% \quad $\checkmark$ | ||||
| 369 | − \item Brut $=$ 48~500~\$ $\rightarrow$ 48~500 $/$ 410~000 $=$ \textbf{11,8~\%} $\leq$ 25~\% \quad $\checkmark$ | ||||
| 370 | −\end{itemize} | ||||
| 371 | −\end{exbox} | ||||
| 372 | −\vspace{1mm} | ||||
| 373 | −\begin{quizbox}[Quiz éclair] | ||||
| 374 | −Un comparable vendu 350~000~\$ reçoit trois ajustements : $+$20~000, $-$15~000 et $+$8~000~\$. Quels sont ses ajustements net et brut? Respectent-ils les seuils?\\[3pt] | ||||
| 375 | −\textit{Réponse :} net $= +$13~000~\$ (3,7~\%), brut $=$ 43~000~\$ (12,3~\%) $\rightarrow$ seuils respectés. | ||||
| 376 | −\end{quizbox} | ||||
| 377 | −\end{frame} | ||||
| 378 | − | ||||
| 379 | −\begin{frame}{Que faire si les seuils sont dépassés?} | ||||
| 380 | \begin{columns}[T] | 56 | \begin{columns}[T] | ||
| 381 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | 57 | +\begin{column}{0.58\textwidth} | ||
| 382 | −\uqotitle{Démarche suggérée :} | ||||
| 383 | −\begin{enumerate} | ||||
| 384 | − \item Réévaluer la pertinence du comparable | ||||
| 385 | − \item Vérifier la fiabilité de chaque ajustement | ||||
| 386 | − \item Chercher un meilleur comparable | ||||
| 387 | − \item Accorder un \textbf{poids moindre} dans la réconciliation | ||||
| 388 | − \item Documenter et justifier | ||||
| 389 | −\end{enumerate} | ||||
| 390 | −\end{column} | ||||
| 391 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 392 | −\begin{importbox}[Ne pas confondre!] | ||||
| 393 | −\begin{itemize} | ||||
| 394 | − \item Les seuils sont des \textbf{lignes directrices}, pas des règles absolues | ||||
| 395 | − \item Un comparable à 20~\% net peut être retenu si bien justifié | ||||
| 396 | − \item L'important : la \textbf{fiabilité} de l'indication de valeur | ||||
| 397 | − \item Plus les ajustements sont grands, plus l'incertitude est élevée | ||||
| 398 | −\end{itemize} | ||||
| 399 | −\end{importbox} | ||||
| 400 | −\end{column} | ||||
| 401 | −\end{columns} | ||||
| 402 | −\end{frame} | ||||
| 403 | − | ||||
| 404 | −% ====================================================================== | ||||
| 405 | −\section{Réconciliation des indications de valeur} | ||||
| 406 | −% ====================================================================== | ||||
| 407 | − | ||||
| 408 | −\begin{frame}{Qu'est-ce que la réconciliation?} | ||||
| 409 | −\begin{defbox}[Définition --- Réconciliation] | ||||
| 410 | −Processus par lequel l'évaluateur \textbf{analyse les indications de valeur} obtenues des comparables ajustés et formule une \textbf{conclusion finale de valeur} unique ou une fourchette. | ||||
| 411 | −\end{defbox} | ||||
| 412 | −\vspace{1mm} | ||||
| 413 | −\begin{importbox}[Règle fondamentale] | ||||
| 414 | −La réconciliation n'est \textbf{pas une moyenne arithmétique} : c'est un \textbf{jugement professionnel} fondé sur la fiabilité relative de chaque indication. | ||||
| 415 | −\end{importbox} | ||||
| 416 | −\end{frame} | ||||
| 417 | − | ||||
| 418 | −\begin{frame}{Réconciliation --- Illustration} | ||||
| 419 | −\begin{exbox}[Illustration] | ||||
| 420 | −Trois comparables donnent : 452~000~\$, 460~000~\$ et 448~000~\$.\\[3pt] | ||||
| 421 | −Moyenne $=$ 453~333~\$, mais la conclusion pourrait être \textbf{455~000~\$} si l'indication de 460~000~\$ provient du comparable le plus fiable. | ||||
| 422 | −\end{exbox} | ||||
| 423 | −\end{frame} | ||||
| 424 | − | ||||
| 425 | −\begin{frame}{Critères de pondération (1/2)} | ||||
| 426 | −\begin{center} | ||||
| 427 | −\small | ||||
| 428 | −\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{8.2cm}@{}} | ||||
| 429 | −\toprule | ||||
| 430 | −\textbf{Critère} & \textbf{Description} \\ | ||||
| 431 | −\midrule | ||||
| 432 | −Nombre d'ajustements & Moins d'ajustements $=$ plus fiable : privilégier le comparable nécessitant le moins de corrections. \\ | ||||
| 433 | −\addlinespace | ||||
| 434 | −Ampleur des ajustements & Net et brut faibles $=$ plus fiable. Vérifier les seuils usuels de 15~\% et 25~\%. \\ | ||||
| 435 | −\addlinespace | ||||
| 436 | −Similarité globale & Comparable le plus semblable au sujet (localisation, taille, âge, état). \\ | ||||
| 437 | −\bottomrule | ||||
| 438 | −\end{tabular} | ||||
| 439 | −\end{center} | ||||
| 440 | −\end{frame} | ||||
| 441 | − | ||||
| 442 | −\begin{frame}{Critères de pondération (2/2)} | ||||
| 443 | −\begin{center} | ||||
| 444 | \small | 58 | \small | ||
| 445 | −\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{4cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{8.2cm}@{}} | 59 | +\begin{tabular}{@{}c >{\raggedright\arraybackslash}p{62mm} r@{}} | ||
| 446 | \toprule | 60 | \toprule | ||
| 447 | −\textbf{Critère} & \textbf{Description} \\ | 61 | +\textbf{Bloc} & \textbf{Contenu} & \textbf{Durée} \\ | ||
| 448 | \midrule | 62 | \midrule | ||
| 449 | −Date de vente & Plus la vente est récente, plus le comparable est fiable (moins d'ajustement temporel). \\ | 63 | +1 & Techniques avancées d'ajustement & 40 min \\ | ||
| 450 | −\addlinespace | 64 | +2 & Construction complète d'une grille & 35 min \\ | ||
| 451 | −Qualité des données & Vente vérifiée auprès des parties, données complètes. \\ | 65 | +3 & Réconciliation, pondération et incertitude & 35 min \\ | ||
| 452 | −\addlinespace | 66 | +4 & Atelier complet : cinq comparables à Gatineau & 45 min \\ | ||
| 453 | −Conditions de vente & Vente libre et sans pression $=$ plus fiable. \\ | 67 | +5 & Synthèse et exercices d'application & 25 min \\ | ||
| 454 | \bottomrule | 68 | \bottomrule | ||
| 455 | \end{tabular} | 69 | \end{tabular} | ||
| 456 | −\end{center} | ||||
| 457 | −\end{frame} | ||||
| 458 | − | ||||
| 459 | −\begin{frame}{Processus de réconciliation} | ||||
| 460 | −\begin{center} | ||||
| 461 | −\begin{tikzpicture}[node distance=0.3cm] | ||||
| 462 | −\node[uqostep] (s1) {1. Revoir chaque indication de valeur et sa fiabilité}; | ||||
| 463 | −\node[uqostep, below=of s1] (s2) {2. Identifier la fourchette de valeur (min -- max)}; | ||||
| 464 | −\node[uqostep, below=of s2] (s3) {3. Analyser les critères de pondération pour chaque comparable}; | ||||
| 465 | −\node[uqostep, below=of s3] (s4) {4. Attribuer un poids relatif (fort, moyen, faible) à chaque indication}; | ||||
| 466 | −\node[uqostep, below=of s4] (s5) {5. Formuler une conclusion de valeur ponctuelle (arrondie)}; | ||||
| 467 | −\node[uqostep, below=of s5] (s6) {6. Justifier la conclusion par écrit dans le rapport}; | ||||
| 468 | − | ||||
| 469 | −\draw[uqoarrow] (s1) -- (s2); | ||||
| 470 | −\draw[uqoarrow] (s2) -- (s3); | ||||
| 471 | −\draw[uqoarrow] (s3) -- (s4); | ||||
| 472 | −\draw[uqoarrow] (s4) -- (s5); | ||||
| 473 | −\draw[uqoarrow] (s5) -- (s6); | ||||
| 474 | −\end{tikzpicture} | ||||
| 475 | −\end{center} | ||||
| 476 | −\end{frame} | ||||
| 477 | − | ||||
| 478 | −\begin{frame}{Fourchette de valeur vs valeur ponctuelle} | ||||
| 479 | −\begin{columns}[T] | ||||
| 480 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 481 | −\begin{defbox}[Fourchette de valeur] | ||||
| 482 | −\begin{itemize} | ||||
| 483 | − \item Intervalle crédible : $[V_{\min}, V_{\max}]$ | ||||
| 484 | − \item Reflète l'incertitude inhérente | ||||
| 485 | − \item Usuellement $\pm$ 3 à 5~\% de la valeur | ||||
| 486 | − \item Acceptable dans certains rapports | ||||
| 487 | − \item Plus honnête sur le plan analytique | ||||
| 488 | −\end{itemize} | ||||
| 489 | −\end{defbox} | ||||
| 490 | −\end{column} | ||||
| 491 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 492 | −\begin{defbox}[Valeur ponctuelle] | ||||
| 493 | −\begin{itemize} | ||||
| 494 | − \item Montant unique et précis | ||||
| 495 | − \item Exigée par la plupart des mandats (prêteurs, tribunaux) | ||||
| 496 | − \item Arrondi approprié (ex. : au 5~000~\$) | ||||
| 497 | − \item Résultat de la réconciliation finale | ||||
| 498 | − \item Ne signifie pas une précision absolue | ||||
| 499 | −\end{itemize} | ||||
| 500 | −\end{defbox} | ||||
| 501 | \end{column} | 70 | \end{column} | ||
| 502 | −\end{columns} | 71 | +\begin{column}{0.40\textwidth} | ||
| 503 | −\end{frame} | 72 | +\begin{notebox}[Fil conducteur] | ||
| 504 | − | 73 | +\small La séance 8 a posé les \textbf{huit critères} et la \textbf{cascade}; la séance 9 apprend à \textbf{mesurer} chaque ajustement, à \textbf{construire} une grille complète et à \textbf{conclure} par une pondération chiffrée, assortie d'une analyse de sensibilité. | ||
| 505 | −\begin{frame}{Fourchette et valeur ponctuelle --- Exemple} | ||||
| 506 | −\begin{exbox}[Exemple] | ||||
| 507 | −Indications : 448~000~\$, 455~000~\$, 460~000~\$ et 452~000~\$.\\[3pt] | ||||
| 508 | −Fourchette : \textbf{448~000 -- 460~000~\$}\\ | ||||
| 509 | −Valeur ponctuelle réconciliée : \textbf{455~000~\$} (arrondi au 5~000~\$) | ||||
| 510 | −\end{exbox} | ||||
| 511 | −\end{frame} | ||||
| 512 | − | ||||
| 513 | −\begin{frame}{Exemple A --- Cinq ventes ajustées (V1 à V5)} | ||||
| 514 | −\begin{center} | ||||
| 515 | −\small | ||||
| 516 | −\begin{tabular}{@{}l r c c c@{}} | ||||
| 517 | −\toprule | ||||
| 518 | −\textbf{Vente} & \textbf{Valeur indiquée (\$)} & \textbf{Nb ajust.} & \textbf{Net (\%)} & \textbf{Brut (\%)} \\ | ||||
| 519 | −\midrule | ||||
| 520 | −V1 & 456~000 & 5 & 7,9 & 11,8 \\ | ||||
| 521 | −V2 & 448~000 & 3 & 4,2 & 6,5 \\ | ||||
| 522 | −V3 & 462~000 & 6 & 12,1 & 18,4 \\ | ||||
| 523 | −V4 & 455~000 & 4 & 5,8 & 9,1 \\ | ||||
| 524 | −V5 & 470~000 & 7 & 16,3 & 22,7 \\ | ||||
| 525 | −\bottomrule | ||||
| 526 | −\end{tabular} | ||||
| 527 | −\end{center} | ||||
| 528 | −\vspace{1mm} | ||||
| 529 | −\begin{notebox}[Mise en situation] | ||||
| 530 | −Exemple indépendant de l'atelier (étiquettes V1 à V5 pour le distinguer des comparables C1 à C5 de l'atelier de Gatineau). | ||||
| 531 | \end{notebox} | 74 | \end{notebox} | ||
| 532 | −\end{frame} | 75 | +\begin{notebox}[Date d'évaluation des cas] | ||
| 533 | − | 76 | +\small 1\textsuperscript{er} novembre 2026 --- Hull (Gatineau), données fictives calibrées. | ||
| 534 | −\begin{frame}{Exemple A --- Pondération et conclusion} | ||||
| 535 | −\begin{center} | ||||
| 536 | −\footnotesize | ||||
| 537 | −\begin{tabular}{@{}l c l@{}} | ||||
| 538 | −\toprule | ||||
| 539 | −\textbf{Vente} & \textbf{Ancienneté de la vente} & \textbf{Poids} \\ | ||||
| 540 | −\midrule | ||||
| 541 | −V1 & 8 mois & Moyen \\ | ||||
| 542 | −V2 & 3 mois & \textbf{Fort} \\ | ||||
| 543 | −V3 & 10 mois & Faible \\ | ||||
| 544 | −V4 & 5 mois & \textbf{Fort} \\ | ||||
| 545 | −V5 & 14 mois & \textit{Écarté} \\ | ||||
| 546 | −\bottomrule | ||||
| 547 | −\end{tabular} | ||||
| 548 | −\end{center} | ||||
| 549 | −\begin{exbox}[Conclusion] | ||||
| 550 | −\begin{itemize} | ||||
| 551 | − \item V5 est écartée (net de 16,3~\% $>$ 15~\%, trop d'ajustements) | ||||
| 552 | − \item V2 et V4 (poids fort) $\rightarrow$ fourchette resserrée : 448~000 -- 456~000~\$ | ||||
| 553 | − \item \textbf{Valeur réconciliée : 455~000~\$} | ||||
| 554 | −\end{itemize} | ||||
| 555 | −\end{exbox} | ||||
| 556 | −\end{frame} | ||||
| 557 | − | ||||
| 558 | −% ====================================================================== | ||||
| 559 | −\section{Limites de la méthode de comparaison} | ||||
| 560 | −% ====================================================================== | ||||
| 561 | − | ||||
| 562 | −\begin{frame}{Limites de la méthode de comparaison} | ||||
| 563 | −\begin{columns}[T] | ||||
| 564 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 565 | −\begin{importbox}[Limites principales] | ||||
| 566 | −\begin{enumerate} | ||||
| 567 | − \item \textbf{Marchés inactifs} : peu de ventes récentes (zones rurales, récession) | ||||
| 568 | − \item \textbf{Propriétés uniques} : usages spéciaux, biens atypiques | ||||
| 569 | − \item \textbf{Subjectivité} : le choix des ajustements relève du jugement | ||||
| 570 | − \item \textbf{Données incomplètes} : conditions de vente non divulguées | ||||
| 571 | −\end{enumerate} | ||||
| 572 | −\end{importbox} | ||||
| 573 | −\end{column} | ||||
| 574 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 575 | −\begin{importbox}[Autres limitations] | ||||
| 576 | −\begin{enumerate} | ||||
| 577 | − \setcounter{enumi}{4} | ||||
| 578 | − \item \textbf{Effet cumulatif} : les ajustements multiples amplifient l'erreur | ||||
| 579 | − \item \textbf{Marchés volatils} : comparaisons difficiles | ||||
| 580 | − \item \textbf{Facteurs non mesurables} : ambiance, prestige, historique | ||||
| 581 | − \item \textbf{Marché imparfait} : information asymétrique | ||||
| 582 | −\end{enumerate} | ||||
| 583 | −\end{importbox} | ||||
| 584 | −\end{column} | ||||
| 585 | −\end{columns} | ||||
| 586 | −\end{frame} | ||||
| 587 | − | ||||
| 588 | −\begin{frame}{Quand la méthode est-elle la plus fiable?} | ||||
| 589 | −\begin{center} | ||||
| 590 | −\small | ||||
| 591 | −\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{5.2cm} l >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm}@{}} | ||||
| 592 | −\toprule | ||||
| 593 | −\textbf{Contexte} & \textbf{Fiabilité} & \textbf{Justification} \\ | ||||
| 594 | −\midrule | ||||
| 595 | −Résidentiel unifamilial, marché actif & Élevée & Nombreux comparables similaires \\ | ||||
| 596 | −Condominiums, même projet & Très élevée & Comparables quasi identiques \\ | ||||
| 597 | −Terrains vacants, secteur développé & Élevée & Ajustements limités \\ | ||||
| 598 | −Commercial standard (petit) & Moyenne & Comparables variés \\ | ||||
| 599 | −Immeuble à revenus (multilogement) & Moyenne-faible & Méthode du revenu préférable \\ | ||||
| 600 | −Propriété à usage spécial & Faible & Peu ou pas de comparables \\ | ||||
| 601 | −Marché inactif, zone éloignée & Faible & Données insuffisantes \\ | ||||
| 602 | −\bottomrule | ||||
| 603 | −\end{tabular} | ||||
| 604 | −\end{center} | ||||
| 605 | −\end{frame} | ||||
| 606 | − | ||||
| 607 | −\begin{frame}{La méthode privilégiée du résidentiel} | ||||
| 608 | −\begin{notebox}[Rappel] | ||||
| 609 | −La méthode de comparaison demeure la \textbf{méthode privilégiée} pour le résidentiel unifamilial au Québec : elle est généralement considérée comme la plus fiable lorsque le marché fournit des données suffisantes. | ||||
| 610 | −\end{notebox} | ||||
| 611 | −\end{frame} | ||||
| 612 | − | ||||
| 613 | −% ====================================================================== | ||||
| 614 | − | ||||
| 615 | −% ====================================================================== | ||||
| 616 | −\section{Travail pratique 2 (10\,\%) --- annonce} | ||||
| 617 | −% ====================================================================== | ||||
| 618 | − | ||||
| 619 | −\begin{frame}{TP2 --- Méthode de comparaison --- résidence à Aylmer (10\,\%)} | ||||
| 620 | −\small | ||||
| 621 | −\begin{importbox}[Mandat] | ||||
| 622 | −Un prêteur vous mandate : la propriété du \textbf{53, rue du Tropique (Aylmer)} --- inscription réelle à 649\,900\,\$ --- est sous promesse d'achat au prix demandé. Votre grille d'ajustement complète dira si ce prix reflète la \textbf{valeur marchande}. | ||||
| 623 | −\end{importbox} | ||||
| 624 | −\vspace{1.5mm} | ||||
| 625 | −\uqotitle{Objectifs pédagogiques :} | ||||
| 626 | −\begin{itemize} | ||||
| 627 | − \item Valider et sélectionner des ventes comparables (critères de la séance 6) | ||||
| 628 | − \item Appliquer les ajustements \textbf{transactionnels séquentiels} puis \textbf{de propriété} | ||||
| 629 | − \item Vérifier les seuils net 15\,\% / brut 25\,\% et réconcilier (pondération justifiée) | ||||
| 630 | − \item Analyser la sensibilité de la conclusion et rédiger l'avis au prêteur | ||||
| 631 | −\end{itemize} | ||||
| 632 | −\begin{notebox}[Données réelles] | ||||
| 633 | −\footnotesize Sujet et inscriptions concurrentes réelles (Realtor.ca, MLS cités), médiane Aylmer 572\,750\,\$ (APCIQ T2 2026), conventions d'ajustement ancrées (garage $\approx$ coût 50\,000\,\$, piscine 22--50\,k\$). | ||||
| 634 | \end{notebox} | 77 | \end{notebox} | ||
| 635 | −\end{frame} | ||||
| 636 | − | ||||
| 637 | −\begin{frame}{TP2 --- Livrables, modalités et Dashboard} | ||||
| 638 | −\small | ||||
| 639 | −\begin{columns}[T] | ||||
| 640 | −\begin{column}{0.56\textwidth} | ||||
| 641 | −\uqotitle{Livrables (dépôt Moodle) :} | ||||
| 642 | −\begin{itemize} | ||||
| 643 | − \item Gabarit Excel complété ({\small\texttt{TP2\_CodePermanent.xlsx}}) : grille chaînée, sensibilité, dashboard | ||||
| 644 | −\end{itemize} | ||||
| 645 | −\vspace{1mm} | ||||
| 646 | −\uqotitle{Modalités :} | ||||
| 647 | −\begin{itemize} | ||||
| 648 | − \item Individuel --- \textbf{remise : séance 10} | ||||
| 649 | − \item \textbf{Pondération : 10\,\%} (barème /100 dans l'énoncé) | ||||
| 650 | − \item Prix de la vente no~1 \textbf{personnalisé} : $588\,000 + 1\,000 \times B$ | ||||
| 651 | − \item IA tolérée (chatbot du cours), \textbf{déclaration obligatoire}; toute réponse doit être ancrée dans les données du dossier | ||||
| 652 | −\end{itemize} | ||||
| 653 | −\end{column} | ||||
| 654 | −\begin{column}{0.42\textwidth} | ||||
| 655 | −\uqotitle{Aperçu du gabarit Excel :} | ||||
| 656 | −\begin{center} | ||||
| 657 | −\begin{tikzpicture}[scale=0.72] | ||||
| 658 | − \draw[fill=uqoBleu, draw=none] (0,4.2) rectangle (5.6,4.8); | ||||
| 659 | − \node[text=white, font=\tiny\bfseries] at (2.8,4.5) {DASHBOARD}; | ||||
| 660 | − \foreach \i in {0,1,2,3} \draw[fill=uqoBgClair, draw=uqoGrisClair] (\i*1.45,3.4) rectangle (\i*1.45+1.3,4.05); | ||||
| 661 | − \node[font=\tiny, color=uqoGris] at (2.8,3.72) {KPI par formules}; | ||||
| 662 | − \draw[fill=white, draw=uqoGrisClair] (0,0.9) rectangle (2.7,3.15); | ||||
| 663 | − \draw[fill=white, draw=uqoGrisClair] (2.9,0.9) rectangle (5.6,3.15); | ||||
| 664 | − \foreach \i/\h in {0/0.5,1/0.9,2/1.35,3/1.1,4/1.6} \draw[fill=uqoBleuClair, draw=none] (0.25+\i*0.46,1.08) rectangle (0.58+\i*0.46,1.08+\h); | ||||
| 665 | − \draw[very thick, uqoOr] (3.15,1.35) -- (3.75,1.85) -- (4.35,1.65) -- (4.95,2.45) -- (5.4,2.65); | ||||
| 666 | − \draw[fill=uqoBgClair, draw=uqoGrisClair] (0,0) rectangle (5.6,0.7); | ||||
| 667 | − \node[font=\tiny, color=uqoGris, text width=5.2cm, align=center] at (2.8,0.35) {Verdict conditionnel + tableau récapitulatif}; | ||||
| 668 | −\end{tikzpicture} | ||||
| 669 | −\end{center} | ||||
| 670 | −\vspace{1mm} | ||||
| 671 | −{\footnotesize Onglets : Accueil · Données · Calculs/Grille · Analyse · Dashboard.} | ||||
| 672 | \end{column} | 78 | \end{column} | ||
| 673 | \end{columns} | 79 | \end{columns} | ||
| 674 | \end{frame} | 80 | \end{frame} | ||
| 675 | 81 | ||||
| 676 | −\section{Exemple guidé : Évaluation résidentielle à Gatineau} | 82 | +\begin{frame}{Objectifs d'apprentissage de la séance} | ||
| 677 | −% ====================================================================== | 83 | +À la fin de la séance, l'étudiante ou l'étudiant sera en mesure de : | ||
| 678 | − | ||||
| 679 | −\begin{frame}{Exemple guidé --- Présentation du mandat (travaillé en classe)} | ||||
| 680 | −\begin{importbox}[Exemple guidé --- Évaluation par la méthode de comparaison] | ||||
| 681 | −\begin{itemize} | ||||
| 682 | − \item \uqotitle{Mandat :} estimer la valeur marchande d'une unifamiliale à Gatineau par la méthode de comparaison directe | ||||
| 683 | − \item \uqotitle{Date d'évaluation :} 1\textsuperscript{er} octobre 2026 | ||||
| 684 | − \item \uqotitle{Remise :} séance 10 (une semaine) --- \uqotitle{Pondération :} 10~\% de la note finale | ||||
| 685 | − \item \uqotitle{Travail :} équipes de 2 étudiants | ||||
| 686 | −\end{itemize} | ||||
| 687 | −\end{importbox} | ||||
| 688 | −\vspace{1mm} | ||||
| 689 | −\begin{notebox}[Contenu attendu] | ||||
| 690 | −Grille d'ajustement complète et justifiée; réconciliation des indications; conclusion motivée de la valeur marchande; 5 à 8 pages au maximum (incluant la grille). | ||||
| 691 | −\end{notebox} | ||||
| 692 | −\end{frame} | ||||
| 693 | − | ||||
| 694 | −\begin{frame}{Propriété sujet --- Bâtiment} | ||||
| 695 | −\begin{defbox}[Propriété sujet --- Gatineau (secteur Hull)] | ||||
| 696 | −\begin{itemize} | ||||
| 697 | − \item \textbf{Type :} unifamiliale détachée, 2 étages | ||||
| 698 | − \item \textbf{Année de construction :} 2005 | ||||
| 699 | − \item \textbf{Superficie habitable :} 1~500 pi$^2$ | ||||
| 700 | − \item \textbf{Chambres :} 3 --- \textbf{salles de bain :} 2 complètes | ||||
| 701 | − \item \textbf{Sous-sol :} fini (salle familiale) | ||||
| 702 | − \item \textbf{État :} bon, entretien normal | ||||
| 703 | −\end{itemize} | ||||
| 704 | −\end{defbox} | ||||
| 705 | −\end{frame} | ||||
| 706 | − | ||||
| 707 | −\begin{frame}{Propriété sujet --- Terrain et équipements} | ||||
| 708 | −\begin{defbox}[Propriété sujet --- Suite] | ||||
| 709 | −\begin{itemize} | ||||
| 710 | − \item \textbf{Terrain :} 5~500 pi$^2$ | ||||
| 711 | − \item \textbf{Garage :} double attaché | ||||
| 712 | − \item \textbf{Stationnement :} asphalte (4 voitures) | ||||
| 713 | − \item \textbf{Chauffage :} gaz naturel, air forcé | ||||
| 714 | − \item \textbf{Extras :} terrasse de bois, clôture | ||||
| 715 | −\end{itemize} | ||||
| 716 | −\end{defbox} | ||||
| 717 | −\vspace{1mm} | ||||
| 718 | −\begin{notebox}[Évaluation municipale (rôle 2025)] | ||||
| 719 | −385~000~\$ (terrain : 95~000~\$, bâtiment : 290~000~\$) | ||||
| 720 | −\end{notebox} | ||||
| 721 | −\end{frame} | ||||
| 722 | − | ||||
| 723 | −\begin{frame}{Les comparables sélectionnés --- C1 à C3} | ||||
| 724 | −\begin{center} | ||||
| 725 | −\footnotesize | ||||
| 726 | −\begin{tabular}{@{}l c c c@{}} | ||||
| 727 | −\toprule | ||||
| 728 | −\textbf{Caractéristique} & \textbf{C1} & \textbf{C2} & \textbf{C3} \\ | ||||
| 729 | −\midrule | ||||
| 730 | −Prix de vente (\$) & 410~000 & 445~000 & 425~000 \\ | ||||
| 731 | −Date de vente & fév. 2026 & juil. 2026 & avr. 2026 \\ | ||||
| 732 | −Localisation & Hull & Hull & Hull \\ | ||||
| 733 | −Année de construction & 2003 & 2006 & 2005 \\ | ||||
| 734 | −Superficie hab. (pi$^2$) & 1~580 & 1~480 & 1~520 \\ | ||||
| 735 | −Chambres / salles de bain & 3 / 2 & 3 / 1 & 3 / 2 \\ | ||||
| 736 | −Sous-sol & Non fini & Fini & Fini \\ | ||||
| 737 | −Terrain (pi$^2$) & 5~000 & 5~200 & 6~000 \\ | ||||
| 738 | −Garage & Simple & Double & Double \\ | ||||
| 739 | −État & Bon & Très bon & Bon \\ | ||||
| 740 | −\bottomrule | ||||
| 741 | −\end{tabular} | ||||
| 742 | −\end{center} | ||||
| 743 | −\end{frame} | ||||
| 744 | − | ||||
| 745 | −\begin{frame}{Les comparables sélectionnés --- C4 et C5} | ||||
| 746 | −\begin{center} | ||||
| 747 | −\footnotesize | ||||
| 748 | −\begin{tabular}{@{}l c c@{}} | ||||
| 749 | −\toprule | ||||
| 750 | −\textbf{Caractéristique} & \textbf{C4} & \textbf{C5} \\ | ||||
| 751 | −\midrule | ||||
| 752 | −Prix de vente (\$) & 460~000 & 438~000 \\ | ||||
| 753 | −Date de vente & août 2026 & mai 2026 \\ | ||||
| 754 | −Localisation & Aylmer & Hull \\ | ||||
| 755 | −Année de construction & 2008 & 2004 \\ | ||||
| 756 | −Superficie hab. (pi$^2$) & 1~650 & 1~500 \\ | ||||
| 757 | −Chambres / salles de bain & 4 / 2 & 3 / 2 \\ | ||||
| 758 | −Sous-sol & Fini & Partiel \\ | ||||
| 759 | −Terrain (pi$^2$) & 7~000 & 5~500 \\ | ||||
| 760 | −Garage & Double & Simple \\ | ||||
| 761 | −État & Très bon & Moyen \\ | ||||
| 762 | −\bottomrule | ||||
| 763 | −\end{tabular} | ||||
| 764 | −\end{center} | ||||
| 765 | −\vspace{1mm} | ||||
| 766 | −\begin{center} | ||||
| 767 | −\footnotesize Ventes vérifiées auprès des courtiers : conditions normales, financement conventionnel. Hausse du marché estimée à 5~\%/an (secteur Hull). | ||||
| 768 | −\end{center} | ||||
| 769 | −\end{frame} | ||||
| 770 | − | ||||
| 771 | −\begin{frame}{Ajustements unitaires fournis} | ||||
| 772 | −\begin{center} | ||||
| 773 | −\footnotesize | ||||
| 774 | −\begin{tabular}{@{}l r l@{}} | ||||
| 775 | −\toprule | ||||
| 776 | −\textbf{Élément} & \textbf{Ajustement} & \textbf{Source} \\ | ||||
| 777 | −\midrule | ||||
| 778 | −Conditions de marché (temps) & $+5~\%$/an & Analyse de tendance Centris \\ | ||||
| 779 | −Localisation Hull vs Aylmer & $-5~\%$ & Analyse par paires \\ | ||||
| 780 | −Superficie habitable & 100~\$/pi$^2$ & Régression (MLS) \\ | ||||
| 781 | −Chambre supplémentaire & 12~000~\$ & Analyse par paires \\ | ||||
| 782 | −Salle de bain complète & 10~000~\$ & Analyse par paires \\ | ||||
| 783 | −Sous-sol fini vs non fini & 18~000~\$ & Coût déprécié \\ | ||||
| 784 | −Sous-sol fini vs partiel & 8~000~\$ & Coût déprécié \\ | ||||
| 785 | −Terrain (par pi$^2$ excédentaire) & 7~\$/pi$^2$ & Comparaison de terrains \\ | ||||
| 786 | −Garage simple vs double & 15~000~\$ & Analyse par paires \\ | ||||
| 787 | −État très bon vs bon & $-8~000$~\$ & Coût des travaux \\ | ||||
| 788 | −État moyen vs bon & $+12~000$~\$ & Coût des travaux \\ | ||||
| 789 | −Âge (par année d'écart) & 2~000~\$/an & Analyse par paires \\ | ||||
| 790 | −\bottomrule | ||||
| 791 | −\end{tabular} | ||||
| 792 | −\end{center} | ||||
| 793 | −\end{frame} | ||||
| 794 | − | ||||
| 795 | −\begin{frame}{Grille d'ajustement --- Comparable C1 (démonstration)} | ||||
| 796 | −\begin{center} | ||||
| 797 | −\footnotesize | ||||
| 798 | −\renewcommand{\arraystretch}{1.0}% | ||||
| 799 | −\begin{tabular}{@{}l c c r@{}} | ||||
| 800 | −\toprule | ||||
| 801 | −\textbf{Élément} & \textbf{Sujet} & \textbf{C1} & \textbf{Ajust. (\$)} \\ | ||||
| 802 | −\midrule | ||||
| 803 | −Prix de vente & --- & 410~000 & --- \\ | ||||
| 804 | −Droits, financement, cond. de vente & --- & Normales & 0 \\ | ||||
| 805 | −Conditions de marché (8 mois) & oct. 2026 & fév. 2026 & $+$13~667 \\ | ||||
| 806 | −\midrule | ||||
| 807 | −\textbf{Prix ajusté (transactionnel)} & & & \textbf{423~667} \\ | ||||
| 808 | −\midrule | ||||
| 809 | −Superficie ($+$80 pi$^2$ vs sujet) & 1~500 & 1~580 & $-$8~000 \\ | ||||
| 810 | −Âge (2 ans plus vieux) & 2005 & 2003 & $+$4~000 \\ | ||||
| 811 | −Sous-sol & Fini & Non fini & $+$18~000 \\ | ||||
| 812 | −Terrain ($-$500 pi$^2$ vs sujet) & 5~500 & 5~000 & $+$3~500 \\ | ||||
| 813 | −Garage & Double & Simple & $+$15~000 \\ | ||||
| 814 | −Localisation, chambres, SDB, état & --- & Similaires & 0 \\ | ||||
| 815 | −\midrule | ||||
| 816 | −\textbf{Total ajustements propriété} & & & \textbf{$+$32~500} \\ | ||||
| 817 | −\midrule | ||||
| 818 | −\textbf{Valeur indiquée C1} & & & \textbf{456~167} \\ | ||||
| 819 | −\bottomrule | ||||
| 820 | −\end{tabular} | ||||
| 821 | −\end{center} | ||||
| 822 | −\end{frame} | ||||
| 823 | − | ||||
| 824 | −\begin{frame}{Grille d'ajustement --- Comparable C2 (démonstration)} | ||||
| 825 | −\begin{center} | ||||
| 826 | −\footnotesize | ||||
| 827 | −\renewcommand{\arraystretch}{1.0}% | ||||
| 828 | −\begin{tabular}{@{}l c c r@{}} | ||||
| 829 | −\toprule | ||||
| 830 | −\textbf{Élément} & \textbf{Sujet} & \textbf{C2} & \textbf{Ajust. (\$)} \\ | ||||
| 831 | −\midrule | ||||
| 832 | −Prix de vente & --- & 445~000 & --- \\ | ||||
| 833 | −Droits, financement, cond. de vente & --- & Normales & 0 \\ | ||||
| 834 | −Conditions de marché (3 mois) & oct. 2026 & juil. 2026 & $+$5~563 \\ | ||||
| 835 | −\midrule | ||||
| 836 | −\textbf{Prix ajusté (transactionnel)} & & & \textbf{450~563} \\ | ||||
| 837 | −\midrule | ||||
| 838 | −Superficie ($-$20 pi$^2$ vs sujet) & 1~500 & 1~480 & $+$2~000 \\ | ||||
| 839 | −Âge (1 an plus récent) & 2005 & 2006 & $-$2~000 \\ | ||||
| 840 | −Salles de bain (1 de moins) & 2 & 1 & $+$10~000 \\ | ||||
| 841 | −Terrain ($-$300 pi$^2$ vs sujet) & 5~500 & 5~200 & $+$2~100 \\ | ||||
| 842 | −État (très bon) & Bon & Très bon & $-$8~000 \\ | ||||
| 843 | −Localisation, chambres, sous-sol, garage & --- & Similaires & 0 \\ | ||||
| 844 | −\midrule | ||||
| 845 | −\textbf{Total ajustements propriété} & & & \textbf{$+$4~100} \\ | ||||
| 846 | −\midrule | ||||
| 847 | −\textbf{Valeur indiquée C2} & & & \textbf{454~663} \\ | ||||
| 848 | −\bottomrule | ||||
| 849 | −\end{tabular} | ||||
| 850 | −\end{center} | ||||
| 851 | −\end{frame} | ||||
| 852 | − | ||||
| 853 | −\begin{frame}{Grille d'ajustement --- C3, C4, C5 (résumé)} | ||||
| 854 | −\begin{center} | ||||
| 855 | −\footnotesize | ||||
| 856 | −\renewcommand{\arraystretch}{0.95}% | ||||
| 857 | −\begin{tabular}{@{}l r r r@{}} | ||||
| 858 | −\toprule | ||||
| 859 | −\textbf{Élément d'ajustement} & \textbf{C3} & \textbf{C4} & \textbf{C5} \\ | ||||
| 860 | −\midrule | ||||
| 861 | −Prix de vente & 425~000 & 460~000 & 438~000 \\ | ||||
| 862 | −Conditions de marché (6, 2 et 5 mois) & $+$10~625 & $+$3~833 & $+$9~125 \\ | ||||
| 863 | −\midrule | ||||
| 864 | −\textbf{Prix ajusté (transactionnel)} & \textbf{435~625} & \textbf{463~833} & \textbf{447~125} \\ | ||||
| 865 | −\midrule | ||||
| 866 | −Localisation & 0 & $-$23~192 & 0 \\ | ||||
| 867 | −Superficie & $-$2~000 & $-$15~000 & 0 \\ | ||||
| 868 | −Âge & 0 & $-$6~000 & $+$2~000 \\ | ||||
| 869 | −Chambres & 0 & $-$12~000 & 0 \\ | ||||
| 870 | −Sous-sol & 0 & 0 & $+$8~000 \\ | ||||
| 871 | −Terrain & $-$3~500 & $-$10~500 & 0 \\ | ||||
| 872 | −Garage & 0 & 0 & $+$15~000 \\ | ||||
| 873 | −État & 0 & $-$8~000 & $+$12~000 \\ | ||||
| 874 | −\midrule | ||||
| 875 | −\textbf{Total ajustements propriété} & \textbf{$-$5~500} & \textbf{$-$74~692} & \textbf{$+$37~000} \\ | ||||
| 876 | −\midrule | ||||
| 877 | −\textbf{Valeur indiquée} & \textbf{430~125} & \textbf{389~141} & \textbf{484~125} \\ | ||||
| 878 | −\bottomrule | ||||
| 879 | −\end{tabular} | ||||
| 880 | −\end{center} | ||||
| 881 | −\end{frame} | ||||
| 882 | − | ||||
| 883 | −\begin{frame}{Vérification des seuils d'ajustement} | ||||
| 884 | −\begin{center} | ||||
| 885 | −\small | ||||
| 886 | −\begin{tabular}{@{}l r c r c@{}} | ||||
| 887 | −\toprule | ||||
| 888 | − & \textbf{Ajust. net (\$)} & \textbf{Net (\%)} & \textbf{Ajust. brut (\$)} & \textbf{Brut (\%)} \\ | ||||
| 889 | −\midrule | ||||
| 890 | −\textbf{C1} & $+$32~500 & 7,9 & 48~500 & 11,8 \\ | ||||
| 891 | −\textbf{C2} & $+$4~100 & 0,9 & 24~100 & 5,4 \\ | ||||
| 892 | −\textbf{C3} & $-$5~500 & 1,3 & 5~500 & 1,3 \\ | ||||
| 893 | −\textbf{C4} & $-$74~692 & 16,2 & 74~692 & 16,2 \\ | ||||
| 894 | −\textbf{C5} & $+$37~000 & 8,4 & 37~000 & 8,4 \\ | ||||
| 895 | −\bottomrule | ||||
| 896 | −\end{tabular} | ||||
| 897 | −\end{center} | ||||
| 898 | −\vspace{2mm} | ||||
| 899 | −\begin{columns}[T] | ||||
| 900 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 901 | −\uqoalert{C4 : net $>$ 15~\%} $\rightarrow$ comparable de moindre fiabilité, poids faible ou écarté. | ||||
| 902 | −\end{column} | ||||
| 903 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 904 | −\uqogreen{C2 et C3 : ajustements minimaux} $\rightarrow$ comparables les plus fiables, poids fort. | ||||
| 905 | −\end{column} | ||||
| 906 | −\end{columns} | ||||
| 907 | −\end{frame} | ||||
| 908 | − | ||||
| 909 | −\begin{frame}{Réconciliation finale de l'atelier} | ||||
| 910 | −\begin{center} | ||||
| 911 | −\small | ||||
| 912 | −\begin{tabular}{@{}l r c c l@{}} | ||||
| 913 | −\toprule | ||||
| 914 | − & \textbf{Valeur indiquée} & \textbf{Net (\%)} & \textbf{Brut (\%)} & \textbf{Poids} \\ | ||||
| 915 | −\midrule | ||||
| 916 | −\textbf{C1} & 456~167~\$ & 7,9 & 11,8 & Moyen \\ | ||||
| 917 | −\textbf{C2} & 454~663~\$ & 0,9 & 5,4 & \textbf{Fort} \\ | ||||
| 918 | −\textbf{C3} & 430~125~\$ & 1,3 & 1,3 & \textbf{Fort} \\ | ||||
| 919 | −\textbf{C4} & 389~141~\$ & 16,2 & 16,2 & \textit{Écarté} \\ | ||||
| 920 | −\textbf{C5} & 484~125~\$ & 8,4 & 8,4 & Faible \\ | ||||
| 921 | −\bottomrule | ||||
| 922 | −\end{tabular} | ||||
| 923 | −\end{center} | ||||
| 924 | −\end{frame} | ||||
| 925 | − | ||||
| 926 | −\begin{frame}{Réconciliation finale --- Analyse} | ||||
| 927 | −\begin{exbox}[Analyse de fiabilité] | ||||
| 928 | −\begin{itemize} | ||||
| 929 | − \item C2 (454~663~\$) : le plus similaire, ajustements minimaux, vente récente $\rightarrow$ \textbf{poids fort} | ||||
| 930 | − \item C3 (430~125~\$) : très peu d'ajustements, valeur plus basse $\rightarrow$ \textbf{poids fort} | ||||
| 931 | − \item C1 (456~167~\$) : fiable, mais ajustements plus importants $\rightarrow$ poids moyen | ||||
| 932 | − \item C4 (389~141~\$) : Aylmer, 4 chambres, grand terrain; net de 16,2~\% $\rightarrow$ \textbf{écarté} | ||||
| 933 | − \item C5 (484~125~\$) : ajustements bruts élevés (état moyen, garage) $\rightarrow$ poids faible | ||||
| 934 | −\end{itemize} | ||||
| 935 | −\end{exbox} | ||||
| 936 | −\vspace{1mm} | ||||
| 937 | −\begin{notebox}[Conclusion de l'atelier] | ||||
| 938 | −Fourchette retenue : \textbf{440~000 -- 455~000~\$}. Valeur marchande estimée : \textbf{450~000~\$} (arrondi au 5~000~\$). | ||||
| 939 | −\end{notebox} | ||||
| 940 | −\end{frame} | ||||
| 941 | − | ||||
| 942 | −\begin{frame}{Consignes de rédaction (1/2)} | ||||
| 943 | −\begin{importbox}[Contenu du rapport --- à reproduire dans le TP2] | ||||
| 944 | −\begin{enumerate} | ||||
| 945 | − \item \textbf{Page titre} : noms, date, titre du mandat | ||||
| 946 | − \item \textbf{Description du sujet} : résumé des caractéristiques | ||||
| 947 | − \item \textbf{Analyse du marché} : tendances récentes du secteur Hull | ||||
| 948 | − \item \textbf{Sélection des comparables} : justification du choix | ||||
| 949 | −\end{enumerate} | ||||
| 950 | −\end{importbox} | ||||
| 951 | −\end{frame} | ||||
| 952 | − | ||||
| 953 | −\begin{frame}{Consignes de rédaction (2/2)} | ||||
| 954 | −\begin{importbox}[Contenu du rapport --- Suite] | ||||
| 955 | −\begin{enumerate} | ||||
| 956 | − \setcounter{enumi}{4} | ||||
| 957 | − \item \textbf{Grille d'ajustement complète} : les 5 comparables, calculs détaillés | ||||
| 958 | − \item \textbf{Vérification des seuils} : net et brut pour chaque comparable | ||||
| 959 | − \item \textbf{Réconciliation} : analyse de fiabilité, pondération | ||||
| 960 | − \item \textbf{Conclusion de valeur} : valeur ponctuelle motivée | ||||
| 961 | −\end{enumerate} | ||||
| 962 | −\end{importbox} | ||||
| 963 | −\vspace{1mm} | ||||
| 964 | −\begin{notebox}[Barème de correction] | ||||
| 965 | −Grille d'ajustement : 40~\% \textbullet{} Calculs : 25~\% \textbullet{} Réconciliation : 25~\% \textbullet{} Présentation : 10~\% | ||||
| 966 | −\end{notebox} | ||||
| 967 | −\end{frame} | ||||
| 968 | − | ||||
| 969 | −\begin{frame}{Erreurs courantes à éviter} | ||||
| 970 | −\begin{importbox}[Erreurs fréquentes] | ||||
| 971 | \begin{enumerate} | 84 | \begin{enumerate} | ||
| 972 | − \item Faire une \textbf{moyenne simple} au lieu de réconcilier | 85 | + \item \textbf{Choisir} entre un ajustement en dollars et un ajustement en pourcentage, et \textbf{appliquer} la séquence transactionnelle avant les ajustements de propriété; | ||
| 973 | − \item Ajuster le \textbf{sujet} au lieu du comparable | 86 | + \item \textbf{Mesurer} un ajustement par analyse par paires, par revente, par régression hédonique, par valeur contributive ou par capitalisation d'un loyer; | ||
| 974 | − \item Ignorer l'\textbf{ordre séquentiel} des ajustements | 87 | + \item \textbf{Construire} une grille d'ajustement complète (huit critères) et \textbf{calculer} les ajustements net et brut; | ||
| 975 | − \item Ne pas vérifier les \textbf{seuils} net et brut | 88 | + \item \textbf{Repérer} les valeurs aberrantes et \textbf{réconcilier} les indications par une pondération chiffrée, arrondie selon la convention du cours; | ||
| 976 | − \item Omettre de \textbf{justifier} les ajustements | 89 | + \item \textbf{Tester} la robustesse de la conclusion par une analyse de sensibilité et \textbf{qualifier} son incertitude dans le rapport. | ||
| 977 | − \item Utiliser des \textbf{ajustements arbitraires} sans appui de marché | ||||
| 978 | \end{enumerate} | 90 | \end{enumerate} | ||
| 979 | −\end{importbox} | ||||
| 980 | \end{frame} | 91 | \end{frame} | ||
| 981 | 92 | ||||
| 982 | −\begin{frame}{Bonnes pratiques} | 93 | +\input{parties/s09_bloc1} | ||
| 983 | −\begin{exbox}[Bonnes pratiques] | 94 | +\input{parties/s09_bloc2} | ||
| 984 | −\begin{enumerate} | 95 | +\input{parties/s09_bloc3} | ||
| 985 | − \item Toujours justifier la source de chaque ajustement | 96 | +\input{parties/s09_bloc4} | ||
| 986 | − \item Vérifier la cohérence interne des ajustements | 97 | +\input{parties/s09_bloc5} | ||
| 987 | − \item Arrondir la valeur finale de façon appropriée | ||||
| 988 | − \item Documenter le raisonnement de réconciliation | ||||
| 989 | − \item Privilégier les comparables les plus semblables | ||||
| 990 | − \item Recouper avec les données du rôle municipal | ||||
| 991 | −\end{enumerate} | ||||
| 992 | −\end{exbox} | ||||
| 993 | −\end{frame} | ||||
| 994 | − | ||||
| 995 | −% ====================================================================== | ||||
| 996 | −\section{Résumé et préparation} | ||||
| 997 | −% ====================================================================== | ||||
| 998 | − | ||||
| 999 | −\begin{frame}{Résumé de la séance} | ||||
| 1000 | −\begin{enumerate} | ||||
| 1001 | − \item Les ajustements suivent un \textbf{ordre séquentiel} en 6 étapes (transactionnels, marché, propriété) | ||||
| 1002 | − \item Deux types : \textbf{quantitatifs} (\$, \%) et \textbf{qualitatifs} | ||||
| 1003 | − \item Règles de pratique usuelles : net $\leq$ \textbf{15~\%}, brut $\leq$ \textbf{25~\%} | ||||
| 1004 | − \item La réconciliation est un \textbf{jugement professionnel}, pas une moyenne | ||||
| 1005 | − \item La fiabilité dépend du nombre et de l'ampleur des ajustements, de la similarité et de la date de vente | ||||
| 1006 | − \item La méthode a des \textbf{limites} : marchés inactifs, propriétés uniques, subjectivité | ||||
| 1007 | −\end{enumerate} | ||||
| 1008 | −\end{frame} | ||||
| 1009 | − | ||||
| 1010 | −\begin{frame}{Pour la prochaine séance} | ||||
| 1011 | −\begin{itemize} | ||||
| 1012 | − \item Compléter le \textbf{TP2 --- méthode de comparaison} (remise à la séance 10) | ||||
| 1013 | − \item Lecture : \textit{The Appraisal of Real Estate}, chapitres sur la méthode du coût | ||||
| 1014 | − \item Se familiariser avec les concepts de \textbf{dépréciation} | ||||
| 1015 | − \item Revoir : coût de remplacement vs coût de reproduction | ||||
| 1016 | −\end{itemize} | ||||
| 1017 | −\vspace{1mm} | ||||
| 1018 | −\begin{notebox}[Séance 10 --- Méthode du coût] | ||||
| 1019 | −Principes et application; dépréciation (physique, fonctionnelle, économique); valeur du terrain; cas pratiques québécois. | ||||
| 1020 | −\end{notebox} | ||||
| 1021 | −\end{frame} | ||||
| 1022 | − | ||||
| 1023 | −\begin{frame}{Questions?} | ||||
| 1024 | −\contactslide[Prochaine séance : Méthode du coût] | ||||
| 1025 | −\end{frame} | ||||
| 1026 | − | ||||
| 1027 | −% ====================================================================== | ||||
| 1028 | −\begin{frame}[allowframebreaks]{Références} | ||||
| 1029 | −\nocite{appraisal2020,appraisalCdn,rattermann2020,desrosiers2008,oeaqNormes,cuspap2026,uspap2024,apciq2026,schl2025,oeaqSite} | ||||
| 1030 | −\printbibliography[heading=none] | ||||
| 1031 | −\end{frame} | ||||
| 1032 | 98 | ||||
| 1033 | \end{document} | 99 | \end{document} | ||
modified
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@@ -0,0 +1,302 @@ | |||||
| 1 | +% ====================================================================== | ||||
| 2 | +% BLOC 1 — Fondements et structure du coût neuf (25 min) | ||||
| 3 | +% ====================================================================== | ||||
| 4 | +\bloc{1}{Fondements et structure du coût neuf} | ||||
| 5 | + | ||||
| 6 | +\begin{frame}{Objectifs du bloc 1} | ||||
| 7 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 8 | +\begin{column}{0.52\textwidth} | ||||
| 9 | +\begin{enumerate} | ||||
| 10 | + \item Replacer la séance dans la \textbf{formule fondamentale} de la méthode du coût | ||||
| 11 | + \item Définir et \textbf{distinguer} sept notions souvent confondues : directs, conditions générales, frais généraux, contingences, indirects, profit de l'entrepreneur général, profit entrepreneurial | ||||
| 12 | + \item Lire la \textbf{chaîne du cours} (celle du TP2) comme une cascade de majorations | ||||
| 13 | + \item Situer les \textbf{ordres de grandeur} et ce que les manuels y incluent déjà | ||||
| 14 | +\end{enumerate} | ||||
| 15 | +\end{column} | ||||
| 16 | +\begin{column}{0.44\textwidth} | ||||
| 17 | +\begin{importbox}[Pourquoi ce bloc compte] | ||||
| 18 | +Les erreurs de la méthode du coût viennent rarement d'une mauvaise multiplication : elles viennent d'une \textbf{confusion de catégories} (compter un profit deux fois, oublier une base, appliquer un taux à la mauvaise assiette). | ||||
| 19 | +\end{importbox} | ||||
| 20 | +\end{column} | ||||
| 21 | +\end{columns} | ||||
| 22 | +\end{frame} | ||||
| 23 | + | ||||
| 24 | +\begin{frame}{Rappel --- séance 7 : des directs nus aux directs du cours} | ||||
| 25 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 26 | +\begin{column}{0.55\textwidth} | ||||
| 27 | +\footnotesize | ||||
| 28 | +\uqotitle{Ce que l'atelier \emph{quantity survey} a produit :} | ||||
| 29 | +\begin{itemize} | ||||
| 30 | + \item un relevé des quantités \textbf{tracé jusqu'au plan} ; | ||||
| 31 | + \item un prix unitaire \textbf{nu} (\emph{bare}) RSMeans 2026 T4, localisé ; | ||||
| 32 | + \item des sous-totaux par division $\rightarrow$ \textbf{directs nus} ; | ||||
| 33 | + \item puis les majorations \textbf{dans l'ordre} : conditions générales 8\,\%, frais généraux 7\,\%, profit de l'entrepreneur général 8\,\%, contingences 5\,\%. | ||||
| 34 | +\end{itemize} | ||||
| 35 | +\begin{notebox}[Convention du cours] | ||||
| 36 | +Ces quatre taux sont des \textbf{conventions pédagogiques} (celles du gabarit du TP2). RSMeans signale « 5 à 15\,\% » de conditions générales, 10\,\% étant « the most typical allowance ».\\ \src{RSMeans Data from Gordian, s.d. ; convention du cours} | ||||
| 37 | +\end{notebox} | ||||
| 38 | +\end{column} | ||||
| 39 | +\begin{column}{0.43\textwidth} | ||||
| 40 | +\begin{center} | ||||
| 41 | +\begin{tikzpicture}[node distance=2.2mm] | ||||
| 42 | +\node[uqostep, text width=4.6cm, font=\scriptsize] (a) {\textbf{Directs nus} (quantités $\times$ prix nus)}; | ||||
| 43 | +\node[uqostep, text width=4.6cm, font=\scriptsize, below=of a] (b) {$+$ conditions générales 8\,\%}; | ||||
| 44 | +\node[uqostep, text width=4.6cm, font=\scriptsize, below=of b] (c) {$+$ frais généraux 7\,\%}; | ||||
| 45 | +\node[uqostep, text width=4.6cm, font=\scriptsize, below=of c] (d) {$+$ profit de l'entrepreneur général 8\,\%}; | ||||
| 46 | +\node[uqostep, text width=4.6cm, font=\scriptsize\bfseries, fill=uqoBleu, text=white, below=of d] (e) {$=$ directs au sens du cours}; | ||||
| 47 | +\node[uqostep, text width=4.6cm, font=\scriptsize, below=of e] (f) {$+$ contingences 5\,\% des nus}; | ||||
| 48 | +\foreach \p/\q in {a/b,b/c,c/d,d/e,e/f} \draw[uqoarrow] (\p) -- (\q); | ||||
| 49 | +\end{tikzpicture} | ||||
| 50 | +\end{center} | ||||
| 51 | +\end{column} | ||||
| 52 | +\end{columns} | ||||
| 53 | +\end{frame} | ||||
| 54 | + | ||||
| 55 | +\begin{frame}{La formule fondamentale et la place de la séance 8} | ||||
| 56 | +\begin{defbox}[Méthode du coût --- formule fondamentale] | ||||
| 57 | +\[ | ||||
| 58 | +V \;=\; V_T \;+\; \bigl(\underbrace{C_D \;+\; C_I \;+\; P}_{\text{\textbf{coût neuf}}} \;-\; D\bigr) | ||||
| 59 | +\] | ||||
| 60 | +$V_T$ : valeur du terrain ; $C_D$ : coûts directs ; $C_I$ : coûts indirects ; $P$ : profit entrepreneurial ; $D$ : dépréciation totale. | ||||
| 61 | +\end{defbox} | ||||
| 62 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 63 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 64 | +\footnotesize | ||||
| 65 | +\uqotitle{Bloc 3 du cours --- coût de construction :} | ||||
| 66 | +\begin{itemize} | ||||
| 67 | + \item séance 5 : reproduction vs remplacement ; | ||||
| 68 | + \item séance 6 : méthodes d'estimation ; | ||||
| 69 | + \item séance 7 : coûts directs ($C_D$) ; | ||||
| 70 | + \item \textbf{séance 8 : $C_I$ et $P$} \uqogreen{$\leftarrow$ aujourd'hui}. | ||||
| 71 | +\end{itemize} | ||||
| 72 | +\end{column} | ||||
| 73 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 74 | +\begin{notebox}[Ce que dit le MEFQ] | ||||
| 75 | +« Il est donc essentiel de tenir compte des frais généraux d'administration, de financement temporaire et des honoraires professionnels normalement déboursés pour se procurer une telle construction. »\\ \src{MAMH, MEFQ 2026, partie 3E, chap. 1, p. 3E-2} | ||||
| 76 | +\end{notebox} | ||||
| 77 | +\end{column} | ||||
| 78 | +\end{columns} | ||||
| 79 | +\end{frame} | ||||
| 80 | + | ||||
| 81 | +\begin{frame}{Définitions croisées (1/4) --- coûts directs et conditions générales} | ||||
| 82 | +\begin{defbox}[Coûts directs (\emph{hard costs})] | ||||
| 83 | +Dépenses liées à la \textbf{construction physique} du bâtiment : matériaux, main-d'\oe uvre, équipement de chantier, sous-traitants. Selon l'\emph{Appraisal of Real Estate}, ils incluent aussi « the contractor's profit ».\\ \src{Appraisal Institute, 2020, chap. 29, p. 534} | ||||
| 84 | +\end{defbox} | ||||
| 85 | +\begin{defbox}[Conditions générales (\emph{general conditions})] | ||||
| 86 | +Coûts de \textbf{chantier} de l'entrepreneur général qui ne se rattachent à aucune division : surintendant, roulotte, clôtures, levage, nettoyage, assurances de chantier de l'entrepreneur. \textbf{Convention du cours : 8\,\% des directs nus.} | ||||
| 87 | +\end{defbox} | ||||
| 88 | +\begin{itemize} | ||||
| 89 | + \item Les directs sont estimés par \textbf{quantité $\times$ prix unitaire} ; les conditions générales par un \textbf{pourcentage} ou par une liste de postes datée. | ||||
| 90 | + \item RSMeans : la colonne \emph{Total Incl O\&P} des sous-traitants \textbf{n'inclut pas} les conditions générales ni le profit de l'entrepreneur général.\\ \src{RSMeans Data from Gordian, s.d.} | ||||
| 91 | +\end{itemize} | ||||
| 92 | +\end{frame} | ||||
| 93 | + | ||||
| 94 | +\begin{frame}{Définitions croisées (2/4) --- frais généraux et profit de l'entrepreneur général} | ||||
| 95 | +\begin{defbox}[Frais généraux de l'entrepreneur (\emph{home-office overhead})] | ||||
| 96 | +Coûts de \textbf{bureau} de l'entreprise de construction répartis sur ses chantiers : administration, estimation, comptabilité, loyer, assurances d'entreprise, licence RBQ. \textbf{Convention du cours : 7\,\%}, appliqués après les conditions générales. | ||||
| 97 | +\end{defbox} | ||||
| 98 | +\begin{defbox}[Profit de l'entrepreneur général (\emph{contractor's profit})] | ||||
| 99 | +Rémunération de l'entrepreneur qui \textbf{exécute} le contrat de construction. Il fait partie du \textbf{prix du contrat}, donc des coûts directs : « Contractor's profit \ldots{} is part of the direct costs and is therefore not included in the entrepreneurial incentive ». \textbf{Convention du cours : 8\,\%.}\\ \src{Appraisal Institute, 2020, chap. 29, p. 538} | ||||
| 100 | +\end{defbox} | ||||
| 101 | +\begin{itemize} | ||||
| 102 | + \item \textbf{Directs nus $\times$ 1,08 $\times$ 1,07 $\times$ 1,08 = directs au sens du cours} : c'est le prix qu'un propriétaire paierait à un entrepreneur général. | ||||
| 103 | +\end{itemize} | ||||
| 104 | +\end{frame} | ||||
| 105 | + | ||||
| 106 | +\begin{frame}{Définitions croisées (3/4) --- contingences et coûts indirects} | ||||
| 107 | +\begin{defbox}[Contingences (réserve pour imprévus)] | ||||
| 108 | +Provision pour les \textbf{aléas de chantier} (sol, quantités, changements). L'\emph{Appraisal of Real Estate} la classe du côté des coûts directs : « A construction contingency is not usually a soft cost but rather a hard cost ». \textbf{Convention du cours : 5\,\% des directs nus}, ajoutée après le profit de l'entrepreneur général.\\ \src{Appraisal Institute, 2020, chap. 29, p. 534} | ||||
| 109 | +\end{defbox} | ||||
| 110 | +\begin{defbox}[Coûts indirects (\emph{soft costs})] | ||||
| 111 | +Dépenses \textbf{nécessaires à la réalisation} du projet mais \textbf{hors du contrat de construction} : honoraires d'architecture et d'ingénierie, frais de financement et intérêts durant les travaux, permis, taxes non récupérables, assurances du propriétaire, frais juridiques et d'évaluation, mise en marché, frais du promoteur.\\ \src{Appraisal Institute, 2020, chap. 29, p. 534} | ||||
| 112 | +\end{defbox} | ||||
| 113 | +\end{frame} | ||||
| 114 | + | ||||
| 115 | +\begin{frame}{Définitions croisées (4/4) --- le profit entrepreneurial} | ||||
| 116 | +\begin{defbox}[Profit entrepreneurial (profit du promoteur)] | ||||
| 117 | +Rémunération de celui qui \textbf{porte le projet} --- coordination, acceptation du risque, temps et capital --- et qui n'est \textbf{pas} l'entrepreneur général. L'\emph{Appraisal of Real Estate} distingue l'\textbf{incitatif} (\emph{entrepreneurial incentive} : profit \emph{anticipé} nécessaire pour qu'un promoteur se lance) et le \textbf{profit} (\emph{entrepreneurial profit} : profit \emph{réalisé}, constaté après la vente).\\ \src{Appraisal Institute, 2020, chap. 29, p. 538} | ||||
| 118 | +\end{defbox} | ||||
| 119 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 120 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 121 | +\footnotesize | ||||
| 122 | +\uqotitle{En évaluation, on cherche l'incitatif :} | ||||
| 123 | +\begin{itemize} | ||||
| 124 | + \item ce qu'il faut \textbf{promettre} au marché pour que le bâtiment existe ; | ||||
| 125 | + \item \textbf{convention du cours : 11\,\%} de (directs $+$ contingences $+$ indirects). | ||||
| 126 | +\end{itemize} | ||||
| 127 | +\end{column} | ||||
| 128 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 129 | +\begin{importbox}[Deux profits, deux personnes] | ||||
| 130 | +Profit de l'\textbf{entrepreneur général} $\rightarrow$ dans les directs.\\ | ||||
| 131 | +Profit du \textbf{promoteur} $\rightarrow$ dernière ligne de la chaîne.\\ | ||||
| 132 | +Les additionner n'est pas un double comptage ; les \textbf{confondre} l'est. | ||||
| 133 | +\end{importbox} | ||||
| 134 | +\end{column} | ||||
| 135 | +\end{columns} | ||||
| 136 | +\end{frame} | ||||
| 137 | + | ||||
| 138 | +\begin{frame}{Qui paie quoi, à quel moment, sur quelle base} | ||||
| 139 | +\begin{center} | ||||
| 140 | +\footnotesize | ||||
| 141 | +\begin{tabular}{@{}l l l l@{}} | ||||
| 142 | +\toprule | ||||
| 143 | +\textbf{Composante} & \textbf{Qui la supporte} & \textbf{Quand} & \textbf{Base de calcul (cours)} \\ | ||||
| 144 | +\midrule | ||||
| 145 | +Directs nus & entrepreneur général (sous-traitants) & chantier & quantités $\times$ prix nus \\ | ||||
| 146 | +Conditions générales & entrepreneur général & chantier & 8\,\% des nus \\ | ||||
| 147 | +Frais généraux & entrepreneur général & continu & 7\,\% après CG \\ | ||||
| 148 | +Profit de l'EG & facturé au propriétaire & contrat & 8\,\% après FG \\ | ||||
| 149 | +Contingences & propriétaire (réserve) & chantier & 5\,\% des nus \\ | ||||
| 150 | +\midrule | ||||
| 151 | +Permis, GCR & propriétaire & avant chantier & tarif municipal ; \$/unité \\ | ||||
| 152 | +Intérêts intercalaires & propriétaire (prêteur) & pendant & (D$+$C) $\times$ $i$ $\times$ $T$ $\times$ ½ \\ | ||||
| 153 | +Honoraires & propriétaire & avant/pendant & 4\,\% des directs du cours \\ | ||||
| 154 | +Assurance chantier & propriétaire & pendant & 0,8\,\% de (D$+$C) \\ | ||||
| 155 | +Juridique, arpentage & propriétaire & avant/après & forfait \\ | ||||
| 156 | +\midrule | ||||
| 157 | +\textbf{Profit entrepreneurial} & \textbf{promoteur} & \textbf{à la vente} & \textbf{11\,\% de l'assiette} \\ | ||||
| 158 | +\bottomrule | ||||
| 159 | +\end{tabular} | ||||
| 160 | +\end{center} | ||||
| 161 | +\src{convention du cours (gabarit du TP2) ; Appraisal Institute, 2020} | ||||
| 162 | +\end{frame} | ||||
| 163 | + | ||||
| 164 | +\begin{frame}{La chaîne du cours en cascade --- six logements, secteur Hull} | ||||
| 165 | +\begin{center} | ||||
| 166 | +\begin{tikzpicture}[x=0.58mm,y=1mm] | ||||
| 167 | +% échelle : 0,62 mm = 10 000 $ ; largeur des barres max 77 mm ; étiquettes de gauche ~28 mm, de droite ~32 mm | ||||
| 168 | +\def\bh{4.2} | ||||
| 169 | +\node[anchor=east, font=\scriptsize] at (-1.5,0) {Directs nus}; | ||||
| 170 | +\draw[cascadetot] (0,-\bh/2) rectangle (78.5,\bh/2) node[midway] {785~000~\$}; | ||||
| 171 | +\node[anchor=east, font=\scriptsize] at (-1.5,-5.3) {$+$ CG 8\,\%}; | ||||
| 172 | +\draw[cascadeplus] (78.5,-5.3-\bh/2) rectangle (84.78,-5.3+\bh/2); \node[anchor=west, font=\footnotesize] at (85.5,-5.3) {$+$62~800 $\rightarrow$ 847~800~\$}; | ||||
| 173 | +\node[anchor=east, font=\scriptsize] at (-1.5,-10.6) {$+$ FG 7\,\%}; | ||||
| 174 | +\draw[cascadeplus] (84.78,-10.6-\bh/2) rectangle (90.71,-10.6+\bh/2); \node[anchor=west, font=\footnotesize] at (91.5,-10.6) {$+$59~346 $\rightarrow$ 907~146~\$}; | ||||
| 175 | +\node[anchor=east, font=\scriptsize\bfseries] at (-1.5,-15.9) {$+$ profit EG 8\,\% = directs du cours}; | ||||
| 176 | +\draw[cascadeplus] (90.71,-15.9-\bh/2) rectangle (97.97,-15.9+\bh/2); \node[anchor=west, font=\footnotesize\bfseries] at (98.7,-15.9) {$+$72~572 $\rightarrow$ 979~718~\$}; | ||||
| 177 | +\node[anchor=east, font=\scriptsize] at (-1.5,-21.2) {$+$ contingences 5\,\% des nus}; | ||||
| 178 | +\draw[cascadeplus] (97.97,-21.2-\bh/2) rectangle (101.9,-21.2+\bh/2); \node[anchor=west, font=\footnotesize] at (102.7,-21.2) {$+$39~250 $\rightarrow$ 1~018~968~\$}; | ||||
| 179 | +\node[anchor=east, font=\scriptsize] at (-1.5,-26.5) {$+$ indirects (bloc 4)}; | ||||
| 180 | +\draw[cascade, draw=uqoVert, fill=uqoVert!15] (101.9,-26.5-\bh/2) rectangle (112.32,-26.5+\bh/2); \node[anchor=west, font=\footnotesize] at (113.1,-26.5) {$+$104~252 $\rightarrow$ 1~123~220~\$}; | ||||
| 181 | +\node[anchor=east, font=\scriptsize] at (-1.5,-31.8) {$+$ profit entrepreneurial 11\,\%}; | ||||
| 182 | +\draw[cascadeprofit] (112.32,-31.8-\bh/2) rectangle (124.68,-31.8+\bh/2); \node[anchor=west, font=\footnotesize] at (125.5,-31.8) {$+$123~554~\$}; | ||||
| 183 | +\node[anchor=east, font=\scriptsize\bfseries] at (-1.5,-37.1) {Coût total neuf}; | ||||
| 184 | +\draw[cascadetot, fill=uqoNavy] (0,-37.1-\bh/2) rectangle (124.68,-37.1+\bh/2) node[midway] {1~246~774~\$ (hors taxes, hors terrain)}; | ||||
| 185 | +\foreach \x in {78.5,97.97,101.9,112.32} \draw[uqoGris!50, dashed, thin] (\x,2.5) -- (\x,-39.5); | ||||
| 186 | +\end{tikzpicture} | ||||
| 187 | +\end{center} | ||||
| 188 | +\vspace{-1mm} | ||||
| 189 | +\src{calculs vérifiés, dossier de la séance ; échelle horizontale proportionnelle aux montants} | ||||
| 190 | +\end{frame} | ||||
| 191 | + | ||||
| 192 | +\begin{frame}{Cascade ou somme ? $\times$1,08 $\times$ 1,07 $\times$ 1,08 n'est pas $+$23\,\%} | ||||
| 193 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 194 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 195 | +\begin{exbox}[Sur 100~000~\$ de directs nus] | ||||
| 196 | +\footnotesize | ||||
| 197 | +\begin{tabular}{@{}l r r@{}} | ||||
| 198 | +\toprule | ||||
| 199 | + & \textbf{Cascade} & \textbf{Somme} \\ | ||||
| 200 | +\midrule | ||||
| 201 | +Directs nus & 100~000 & 100~000 \\ | ||||
| 202 | +$+$ CG 8\,\% & 108~000 & \\ | ||||
| 203 | +$+$ FG 7\,\% & 115~560 & \\ | ||||
| 204 | +$+$ profit EG 8\,\% & \textbf{124~805} & \\ | ||||
| 205 | +$+$ 23\,\% d'un coup & & \textbf{123~000} \\ | ||||
| 206 | +\midrule | ||||
| 207 | +Majoration & \textbf{$+$24,8\,\%} & $+$23,0\,\% \\ | ||||
| 208 | +\bottomrule | ||||
| 209 | +\end{tabular} | ||||
| 210 | +\end{exbox} | ||||
| 211 | +\end{column} | ||||
| 212 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 213 | +\footnotesize | ||||
| 214 | +\uqotitle{Pourquoi la cascade ?} | ||||
| 215 | +\begin{itemize} | ||||
| 216 | + \item Chaque acteur applique son taux sur \textbf{ce qu'il paie lui-même} : les frais généraux portent sur un chantier qui inclut déjà ses conditions générales ; le profit porte sur le coût complet de l'entreprise. | ||||
| 217 | + \item L'écart (1~805~\$ par tranche de 100~000~\$) est \textbf{systématique} : 1,8\,\% des nus, 14~170~\$ sur le six logements. | ||||
| 218 | + \item Les \textbf{contingences} (5\,\% des \emph{nus}) échappent à la cascade : elles sont une réserve du propriétaire, pas une marge de l'entrepreneur. | ||||
| 219 | +\end{itemize} | ||||
| 220 | +\src{calculs vérifiés, dossier de la séance ; convention du cours} | ||||
| 221 | +\end{column} | ||||
| 222 | +\end{columns} | ||||
| 223 | +\end{frame} | ||||
| 224 | + | ||||
| 225 | +\begin{frame}{Ordres de grandeur --- ce que vaut « 15 à 25\,\% des directs »} | ||||
| 226 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 227 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 228 | +\footnotesize | ||||
| 229 | +\uqotitle{Approximation de la littérature professionnelle :} | ||||
| 230 | +\begin{itemize} | ||||
| 231 | + \item indirects $\approx$ \textbf{15--25\,\% des directs} pour un projet courant --- \emph{approximation}, non normative, qui suppose un \textbf{périmètre large} (mise en marché, administration du promoteur, taxes nettes, redevances). | ||||
| 232 | +\end{itemize} | ||||
| 233 | +\uqotitle{Chaîne du cours (six logements) :} | ||||
| 234 | +\begin{itemize} | ||||
| 235 | + \item indirects \textbf{104~252~\$ = 10,6\,\%} des directs du cours (979~718~\$) ; | ||||
| 236 | + \item périmètre \textbf{restreint} : permis, GCR, intercalaires, honoraires, assurance chantier, juridique. | ||||
| 237 | +\end{itemize} | ||||
| 238 | +\end{column} | ||||
| 239 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 240 | +\begin{notebox}[Ce qui manque dans la chaîne du cours, et pourquoi] | ||||
| 241 | +\footnotesize | ||||
| 242 | +\begin{itemize} | ||||
| 243 | + \item \textbf{mise en marché et administration du promoteur} : nulles ou faibles pour un locatif conservé ; incluses dans le profit entrepreneurial ; | ||||
| 244 | + \item \textbf{taxes} : coût neuf \textbf{hors taxes} (bloc 4) ; | ||||
| 245 | + \item \textbf{redevances de développement} : 0~\$ à Hull, 3~986~\$/logement en zone 1 (Aylmer) ; | ||||
| 246 | + \item \textbf{terrain et son portage} : hors coût neuf ($V_T$). | ||||
| 247 | +\end{itemize} | ||||
| 248 | +\src{Ville de Gatineau, 2025 ; convention du cours} | ||||
| 249 | +\end{notebox} | ||||
| 250 | +\end{column} | ||||
| 251 | +\end{columns} | ||||
| 252 | +\end{frame} | ||||
| 253 | + | ||||
| 254 | +\begin{frame}{Ce que les manuels de coûts incluent déjà --- lire avant d'ajouter} | ||||
| 255 | +\begin{center} | ||||
| 256 | +\scriptsize | ||||
| 257 | +\begin{tabular}{@{}l p{3.3cm} p{3.3cm} p{3.3cm}@{}} | ||||
| 258 | +\toprule | ||||
| 259 | +\textbf{Composante} & \textbf{RSMeans (nu / Incl O\&P)} & \textbf{Marshall \& Swift} & \textbf{MEFQ (barème)} \\ | ||||
| 260 | +\midrule | ||||
| 261 | +Profit des sous-traitants & inclus dans \emph{Incl O\&P} & inclus & inclus \\ | ||||
| 262 | +CG et profit de l'EG & \textbf{à ajouter} (5--15\,\%) & inclus (« overhead and profit ») & inclus (frais d'administration et profit « attaché à la production ») \\ | ||||
| 263 | +Honoraires A/I & à ajouter & inclus (« average architects' and engineers' fees ») & inclus \\ | ||||
| 264 | +Intérêts de construction & à ajouter & \textbf{la moitié} du taux courant sur la durée & 3,3\,\% pour 12 mois (facteur 1,033) \\ | ||||
| 265 | +Taxes de vente & à ajouter & incluses & --- \\ | ||||
| 266 | +Incitatif du promoteur & à ajouter & \textbf{à ajouter} & --- \\ | ||||
| 267 | +\bottomrule | ||||
| 268 | +\end{tabular} | ||||
| 269 | +\end{center} | ||||
| 270 | +\begin{importbox}[Règle] | ||||
| 271 | +Vérifier \textbf{ce que la source de coût contient déjà} : avec des prix \textbf{nus} RSMeans (notre cas), tout s'ajoute ; avec un barème M\&S ou MEFQ, on compterait deux fois les honoraires et une partie des intérêts. | ||||
| 272 | +\end{importbox} | ||||
| 273 | +\src{RSMeans Data from Gordian, s.d. ; Martinez (CoreLogic), 2018 ; MAMH, MEFQ 2026, 3E chap. 2 et 5} | ||||
| 274 | +\end{frame} | ||||
| 275 | + | ||||
| 276 | +\begin{frame}{Les paramètres 2026 de la chaîne du cours} | ||||
| 277 | +\begin{center} | ||||
| 278 | +\footnotesize | ||||
| 279 | +\begin{tabular}{@{}l l l@{}} | ||||
| 280 | +\toprule | ||||
| 281 | +\textbf{Paramètre} & \textbf{Valeur} & \textbf{Nature} \\ | ||||
| 282 | +\midrule | ||||
| 283 | +CG / FG / profit EG / contingences & 8\,\% / 7\,\% / 8\,\% / 5\,\% & convention du cours \\ | ||||
| 284 | +Permis de construire (Gatineau) & 4,70~\$ par 1~000~\$, min. 335~\$/logement & règl. 501-2005, art. 104 \\ | ||||
| 285 | +GCR, cote A, catégorie 1 & 2~656,68~\$/unité \textbf{si bâtiment visé} & tarifs GCR au 1\textsuperscript{er} avril 2026 \\ | ||||
| 286 | +Taux directeur / préférentiel & 2,50\,\% (28 oct.) / 4,70\,\% (29 oct. 2026) & Banque du Canada ; TD \\ | ||||
| 287 | +Prime du prêt de construction & $+$2,05\,\% $\rightarrow$ \textbf{6,75\,\%} & approximation du cours \\ | ||||
| 288 | +Honoraires professionnels & 4\,\% des directs du cours & convention du cours \\ | ||||
| 289 | +Assurance chantier & 0,8\,\% de (D$+$C) & convention (courtiers : 1--5\,\%) \\ | ||||
| 290 | +Juridique, notaire, arpentage & forfait 12~000~\$ & convention du cours \\ | ||||
| 291 | +Profit entrepreneurial & 11\,\% de l'assiette & convention (locatif 10--12\,\%) \\ | ||||
| 292 | +\bottomrule | ||||
| 293 | +\end{tabular} | ||||
| 294 | +\end{center} | ||||
| 295 | +\src{Ville de Gatineau, 2026 ; GCR, 2026 ; Banque du Canada, 2026 ; Groupe Banque TD, 2026 ; Ai Insurance, 2024} | ||||
| 296 | +\end{frame} | ||||
| 297 | + | ||||
| 298 | +\begin{frame}{Question et erreurs fréquentes --- bloc 1} | ||||
| 299 | +\question{Un entrepreneur général vous remet une soumission « clés en main » de 1~019~000~\$ pour le six logements. Quelles lignes de la chaîne du cours sont \textbf{déjà} dans ce chiffre, et lesquelles restent à ajouter ?} | ||||
| 300 | +\erreur{\textbf{Oublier les indirects} : partir de la soumission de l'entrepreneur et conclure que le coût neuf est 1~019~000~\$ --- il manque 104~252~\$ d'indirects et 123~554~\$ d'incitatif, soit \uqoalert{$-$18\,\%} sur le coût neuf.} | ||||
| 301 | +\erreur{\textbf{Compter le profit deux fois} : 11\,\% d'incitatif sur une soumission qui contient déjà le profit de l'entrepreneur général est correct (deux profits, deux personnes) ; 8\,\% \emph{puis} 11\,\% au nom du \emph{même} entrepreneur ne l'est pas.} | ||||
| 302 | +\end{frame} | ||||
added
IMM1033-20_Methodes_du_cout/02_Slides/sources/parties/s08_bloc2.tex
+368 −0
@@ -0,0 +1,368 @@ | |||||
| 1 | +% ====================================================================== | ||||
| 2 | +% BLOC 2 — Honoraires professionnels et gestion de projet (30 min) | ||||
| 3 | +% ====================================================================== | ||||
| 4 | +\bloc{2}{Honoraires professionnels et gestion de projet} | ||||
| 5 | + | ||||
| 6 | +\begin{frame}{Objectifs du bloc 2} | ||||
| 7 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 8 | +\begin{column}{0.52\textwidth} | ||||
| 9 | +\begin{enumerate} | ||||
| 10 | + \item Identifier \textbf{qui} intervient (architecte, ingénieurs, arpenteur, gestionnaire, évaluateur) et ce que la \textbf{loi exige} | ||||
| 11 | + \item Appliquer les \textbf{quatre méthodes de calcul} des honoraires : pourcentage, forfait, horaire, mixte | ||||
| 12 | + \item Choisir la \textbf{base} d'un pourcentage et en mesurer l'effet | ||||
| 13 | + \item Chiffrer les honoraires du \textbf{six logements} et repérer un chiffre invraisemblable | ||||
| 14 | +\end{enumerate} | ||||
| 15 | +\end{column} | ||||
| 16 | +\begin{column}{0.44\textwidth} | ||||
| 17 | +\begin{importbox}[Ce qui a changé en 2025] | ||||
| 18 | +Les \textbf{tarifs gouvernementaux} d'honoraires des architectes et des ingénieurs (C-65.1, r. 9 et r. 12) ont été \textbf{abrogés le 5 juillet 2025}. Ils ne sont plus un barème en vigueur ; on les cite comme \textbf{repère historique}.\\ \src{Gouvernement du Québec, 2025 (D. 1745-2023 et D. 1744-2023)} | ||||
| 19 | +\end{importbox} | ||||
| 20 | +\end{column} | ||||
| 21 | +\end{columns} | ||||
| 22 | +\end{frame} | ||||
| 23 | + | ||||
| 24 | +\begin{frame}{Qui intervient --- et comment chacun est payé} | ||||
| 25 | +\begin{center} | ||||
| 26 | +\footnotesize | ||||
| 27 | +\begin{tabular}{@{}l p{4.2cm} p{2.1cm} p{1.4cm}@{}} | ||||
| 28 | +\toprule | ||||
| 29 | +\textbf{Professionnel} & \textbf{Livrable principal} & \textbf{Mode usuel} & \textbf{Ordre} \\ | ||||
| 30 | +\midrule | ||||
| 31 | +Architecte (OAQ) & plans et devis signés et scellés, surveillance & \% ou forfait & OAQ \\ | ||||
| 32 | +Ingénieur en structure & charpente, fondations, éléments hors partie 9 & \% ou forfait & OIQ \\ | ||||
| 33 | +Ingénieur méca./élec. & CVAC, plomberie, électricité, incendie & \% ou forfait & OIQ \\ | ||||
| 34 | +Ing. civil / géotechnique & drainage, voirie, étude de sol & forfait & OIQ \\ | ||||
| 35 | +Arpenteur-géomètre & implantation, certificat de localisation & forfait & OAGQ \\ | ||||
| 36 | +Gestionnaire de projet & échéancier, budget, coordination & \% ou horaire & --- \\ | ||||
| 37 | +Évaluateur agréé & évaluation pour le prêteur & forfait & OEAQ \\ | ||||
| 38 | +\bottomrule | ||||
| 39 | +\end{tabular} | ||||
| 40 | +\end{center} | ||||
| 41 | +\begin{notebox}[Petits projets] | ||||
| 42 | +Pour un multiplex, l'entrepreneur général assume souvent la \textbf{gestion de projet} : la payer en plus dans les indirects \textbf{et} dans ses frais généraux (7\,\%) serait un double comptage. | ||||
| 43 | +\end{notebox} | ||||
| 44 | +\end{frame} | ||||
| 45 | + | ||||
| 46 | +\begin{frame}{Loi sur les architectes, art. 16.1 --- quand l'architecte est obligatoire} | ||||
| 47 | +\begin{defbox}[Exemptions de l'art. 16 (plans signés et scellés par un architecte)] | ||||
| 48 | +\footnotesize | ||||
| 49 | +L'article 16 ne s'applique pas : 1\textsuperscript{o} à une \textbf{habitation unifamiliale isolée} d'au plus un étage de sous-sol, deux étages et \textbf{600~\msq} de superficie brute des planchers ; 2\textsuperscript{o} à une habitation unifamiliale jumelée ou en rangée, à une \textbf{habitation multifamiliale d'au plus quatre unités}, à un établissement commercial, d'affaires ou industriel ayant au plus un étage de sous-sol, \textbf{deux étages} et \textbf{300~\msq} de superficie brute totale des planchers.\\ \src{Loi sur les architectes, RLRQ c. A-21, art. 16.1, à jour au 15 octobre 2026} | ||||
| 50 | +\end{defbox} | ||||
| 51 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 52 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 53 | +\footnotesize | ||||
| 54 | +\uqotitle{Conséquence pour le six logements :} | ||||
| 55 | +\begin{itemize} | ||||
| 56 | + \item plus de quatre unités $\rightarrow$ \textbf{architecte obligatoire}, quelle que soit la superficie ; | ||||
| 57 | + \item les logements du sous-sol \textbf{comptent} dans le total des unités (OAQ, 2024). | ||||
| 58 | +\end{itemize} | ||||
| 59 | +\end{column} | ||||
| 60 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 61 | +\begin{importbox}[Formulation à corriger] | ||||
| 62 | +« Architecte requis au-delà de 2 étages ou 300~\msq{} » est \textbf{incomplet} : le critère du nombre d'unités (quatre) et celui de l'unifamiliale (600~\msq) s'ajoutent, et les trois conditions sont cumulatives pour l'exemption. | ||||
| 63 | +\end{importbox} | ||||
| 64 | +\end{column} | ||||
| 65 | +\end{columns} | ||||
| 66 | +\end{frame} | ||||
| 67 | + | ||||
| 68 | +\begin{frame}{Loi sur les ingénieurs, art. 3 --- quand l'ingénieur est obligatoire} | ||||
| 69 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 70 | +\begin{column}{0.52\textwidth} | ||||
| 71 | +\footnotesize | ||||
| 72 | +\begin{defbox}[Activité réservée (art. 3, 1\textsuperscript{o})] | ||||
| 73 | +Un \textbf{élément structural} et un \textbf{système mécanique, thermique ou électrique} d'un bâtiment, \emph{sauf} un bâtiment (autre qu'industriel) « à l'égard duquel sont appliquées des solutions acceptables complètes prévues à la partie 9 du Code national du bâtiment ».\\ \src{Loi sur les ingénieurs, RLRQ c. I-9, art. 3, à jour au 15 octobre 2026} | ||||
| 74 | +\end{defbox} | ||||
| 75 | +\uqotitle{Grille de l'OIQ (2022) :} assujetti d'office si l'\textbf{aire de bâtiment} dépasse \textbf{600~\msq} ou si la hauteur dépasse \textbf{3 étages} ; sinon, seulement pour les éléments \textbf{sans solution complète} de la partie 9 : pieux, acier, béton, bois d'ingénierie, fermes de toit, portées $>$ 12,2~m.\\ \src{OIQ, 2022 ; OAQ, 2023} | ||||
| 76 | +\end{column} | ||||
| 77 | +\begin{column}{0.45\textwidth} | ||||
| 78 | +\begin{center} | ||||
| 79 | +\begin{tikzpicture}[node distance=2.5mm, font=\scriptsize] | ||||
| 80 | +\node[uqoflow, text width=3.9cm, font=\scriptsize] (q1) {Aire $>$ 600~\msq{} ou $>$ 3 étages ?}; | ||||
| 81 | +\node[uqoflow, text width=2.6cm, font=\scriptsize, fill=uqoRouge!12, draw=uqoRouge, below left=3mm and -2.2cm of q1] (oui1) {Oui : ingénieur requis}; | ||||
| 82 | +\node[uqoflow, text width=1.0cm, font=\scriptsize, below right=3mm and -1.0cm of q1] (non1) {Non}; | ||||
| 83 | +\node[uqoflow, text width=3.9cm, font=\scriptsize, below=3mm of non1, xshift=-1.45cm] (q2) {Éléments hors partie 9 ? (fermes, bois d'ingénierie, acier\ldots)}; | ||||
| 84 | +\node[uqoflow, text width=2.2cm, font=\scriptsize, fill=uqoRouge!12, draw=uqoRouge, below left=3mm and -1.9cm of q2] (oui2) {Oui : pour ces éléments}; | ||||
| 85 | +\node[uqoflow, text width=2.2cm, font=\scriptsize, fill=uqoVert!12, draw=uqoVert, below right=3mm and -1.9cm of q2] (non2) {Non : architecte seul}; | ||||
| 86 | +\draw[uqoarrow] (q1) -- (oui1); \draw[uqoarrow] (q1) -- (non1); | ||||
| 87 | +\draw[uqoarrow] (non1) -- (q2); \draw[uqoarrow] (q2) -- (oui2); \draw[uqoarrow] (q2) -- (non2); | ||||
| 88 | +\end{tikzpicture} | ||||
| 89 | +\end{center} | ||||
| 90 | +\footnotesize Six logements, 3 étages, ossature de bois, aire $<$ 600~\msq{} : ingénieur \textbf{pour les fermes et poutres d'ingénierie} (déduction du cours). | ||||
| 91 | +\end{column} | ||||
| 92 | +\end{columns} | ||||
| 93 | +\end{frame} | ||||
| 94 | + | ||||
| 95 | +\begin{frame}{Les services de l'architecte --- six phases et leur poids} | ||||
| 96 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 97 | +\begin{column}{0.46\textwidth} | ||||
| 98 | +\begin{enumerate} | ||||
| 99 | + \item Programmation et étude de faisabilité | ||||
| 100 | + \item Esquisse et concept préliminaire | ||||
| 101 | + \item Plans et devis préliminaires | ||||
| 102 | + \item Plans et devis définitifs | ||||
| 103 | + \item Appel d'offres et négociation | ||||
| 104 | + \item Surveillance de chantier | ||||
| 105 | +\end{enumerate} | ||||
| 106 | +\begin{notebox}[Portée du mandat] | ||||
| 107 | +« Avec » ou « sans » surveillance change le pourcentage : la surveillance pèse \textbf{25 à 35\,\%} des honoraires. | ||||
| 108 | +\end{notebox} | ||||
| 109 | +\end{column} | ||||
| 110 | +\begin{column}{0.52\textwidth} | ||||
| 111 | +\begin{center} | ||||
| 112 | +\begin{tikzpicture} | ||||
| 113 | +\begin{axis}[xbar, width=5.9cm, height=4.4cm, xmin=0, xmax=50, bar width=7pt, | ||||
| 114 | + ytick={1,2,3,4,5}, yticklabels={Surveillance,{Appel d'offres},Définitif,Préliminaire,Esquisse}, ymin=0.4, ymax=5.6, | ||||
| 115 | + xlabel={part indicative des honoraires (\%)}, nodes near coords, nodes near coords style={font=\tiny, color=uqoInk, /pgf/number format/use comma, /pgf/number format/fixed, /pgf/number format/precision=1}, | ||||
| 116 | + every axis plot/.append style={fill=uqoBleu!70, draw=uqoBleu}] | ||||
| 117 | +\addplot coordinates {(14.4,5) (14.4,4) (38.3,3) (4.3,2) (28.7,1)}; | ||||
| 118 | +\end{axis} | ||||
| 119 | +\end{tikzpicture} | ||||
| 120 | +\end{center} | ||||
| 121 | +\src{IRAC/RAIC, 2009, répartition des services par phase (esquisse 12--18\,\%, préliminaire 12--18\,\%, définitif 35--45\,\%, appel d'offres 2,5--6,5\,\%, construction 25--35\,\%) ; milieux de fourchette normalisés à 100\,\% --- répartition indicative (approximation)} | ||||
| 122 | +\end{column} | ||||
| 123 | +\end{columns} | ||||
| 124 | +\end{frame} | ||||
| 125 | + | ||||
| 126 | +\begin{frame}{Méthode 1 --- le pourcentage du coût : tout dépend de la base} | ||||
| 127 | +\begin{defbox}[Honoraires à pourcentage] | ||||
| 128 | +$H = \tau \times \text{base}$. Le taux $\tau$ ne veut rien dire sans sa \textbf{base} : directs nus ? directs du cours ? avec ou sans contingences ? taxes incluses ? | ||||
| 129 | +\end{defbox} | ||||
| 130 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 131 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 132 | +\begin{exbox}[Même taux de 4\,\%, trois bases] | ||||
| 133 | +\footnotesize | ||||
| 134 | +\begin{tabular}{@{}l r r@{}} | ||||
| 135 | +\toprule | ||||
| 136 | +\textbf{Base} & \textbf{Montant} & \textbf{Honoraires} \\ | ||||
| 137 | +\midrule | ||||
| 138 | +Directs nus & 785~000 & 31~400~\$ \\ | ||||
| 139 | +\textbf{Directs du cours} & \textbf{979~718} & \textbf{39~189~\$} \\ | ||||
| 140 | +Directs $+$ contingences & 1~018~968 & 40~759~\$ \\ | ||||
| 141 | +\bottomrule | ||||
| 142 | +\end{tabular} | ||||
| 143 | +\end{exbox} | ||||
| 144 | +\end{column} | ||||
| 145 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 146 | +\footnotesize | ||||
| 147 | +\uqotitle{Convention du cours : 4\,\% des directs du cours} | ||||
| 148 | +\begin{itemize} | ||||
| 149 | + \item Les professionnels facturent sur le \textbf{coût des travaux} tel que contracté : conditions générales, frais généraux et profit de l'entrepreneur inclus (c'est ce que disait l'art. 21 du tarif abrogé). | ||||
| 150 | + \item La \textbf{contingence n'est pas un travail} : elle peut ne jamais être dépensée. | ||||
| 151 | +\end{itemize} | ||||
| 152 | +\src{Gouvernement du Québec, 2025 (C-65.1, r. 9, art. 21, abrogé) ; convention du cours} | ||||
| 153 | +\end{column} | ||||
| 154 | +\end{columns} | ||||
| 155 | +\end{frame} | ||||
| 156 | + | ||||
| 157 | +\begin{frame}{Méthode 1 (suite) --- repères de taux : tarif abrogé et guide IRAC} | ||||
| 158 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 159 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 160 | +\footnotesize | ||||
| 161 | +\uqotitle{Tarif C-65.1, r. 9 (\uqoalert{abrogé le 5 juillet 2025}), catégorie I (multifamilial) :} | ||||
| 162 | +\begin{tabular}{@{}l r@{}} | ||||
| 163 | +\toprule | ||||
| 164 | +\textbf{Tranche du coût des travaux} & \textbf{Plans et devis} \\ | ||||
| 165 | +\midrule | ||||
| 166 | +jusqu'à 250~000~\$ & 3,6\,\% \\ | ||||
| 167 | +0,5 à 1,3~M\$ & 16~500~\$ $+$ 2,77\,\% \\ | ||||
| 168 | +1,3 à 3,2~M\$ & 38~660~\$ $+$ 2,66\,\% \\ | ||||
| 169 | +\midrule | ||||
| 170 | +Surveillance, 1,3 à 3,2~M\$ & 16~690~\$ $+$ 1,14\,\% \\ | ||||
| 171 | +\bottomrule | ||||
| 172 | +\end{tabular} | ||||
| 173 | +\par\medskip | ||||
| 174 | +Travaux de 1,5~M\$ taxes incluses : plans et devis 43~980~\$ $+$ surveillance 18~970~\$ $=$ \textbf{62~950~\$ $\approx$ 4,2\,\%} (déduction).\\ \src{Gouvernement du Québec, 2025 (annexe I)} | ||||
| 175 | +\end{column} | ||||
| 176 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 177 | +\footnotesize | ||||
| 178 | +\uqotitle{Guide IRAC/RAIC 2009, catégorie 2.1 (résidentiel à logements multiples), complexité moyenne :} | ||||
| 179 | +\begin{tabular}{@{}l r r@{}} | ||||
| 180 | +\toprule | ||||
| 181 | +\textbf{Coût des travaux} & \textbf{Sans ing.} & \textbf{Avec ing.} \\ | ||||
| 182 | +\midrule | ||||
| 183 | +$<$ 0,5~M\$ & 7,85\,\% & 9,80\,\% \\ | ||||
| 184 | +0,5--1~M\$ & 6,85\,\% & 8,80\,\% \\ | ||||
| 185 | +1--2~M\$ & 6,38\,\% & 8,50\,\% \\ | ||||
| 186 | +2--5~M\$ & 5,65\,\% & 8,40\,\% \\ | ||||
| 187 | +\bottomrule | ||||
| 188 | +\end{tabular} | ||||
| 189 | +\par\medskip | ||||
| 190 | +\src{IRAC/RAIC, 2009 (pourcentages « à négocier ») ; le guide AAPPQ a remplacé le décret} | ||||
| 191 | +\begin{notebox}[Lecture] | ||||
| 192 | +Le 4\,\% du cours est \textbf{sous} les repères IRAC pour un mandat complet : il reflète un multiplex \textbf{simple}, à plans répétitifs, surveillance réduite. À justifier dans le rapport. | ||||
| 193 | +\end{notebox} | ||||
| 194 | +\end{column} | ||||
| 195 | +\end{columns} | ||||
| 196 | +\end{frame} | ||||
| 197 | + | ||||
| 198 | +\begin{frame}{Méthodes 2, 3 et 4 --- forfait, horaire, mixte} | ||||
| 199 | +\begin{center} | ||||
| 200 | +\footnotesize | ||||
| 201 | +\begin{tabular}{@{}l p{4.2cm} p{3.2cm} r@{}} | ||||
| 202 | +\toprule | ||||
| 203 | +\textbf{Méthode} & \textbf{Principe} & \textbf{Quand} & \textbf{Six logements} \\ | ||||
| 204 | +\midrule | ||||
| 205 | +Pourcentage & $\tau \times$ coût des travaux & mandat complet, coût connu & \textbf{39~189~\$} (4\,\%) \\ | ||||
| 206 | +Forfait & prix fixe négocié pour un livrable défini & plans répétitifs, petit projet & 38~500~\$ \\ | ||||
| 207 | +Horaire & heures $\times$ taux par catégorie & services partiels, imprévus & 260~h $\times$ 145~\$ $=$ 37~700~\$ \\ | ||||
| 208 | +Mixte & forfait (plans) $+$ horaire (surveillance) & chantiers incertains & entre les deux \\ | ||||
| 209 | +\bottomrule | ||||
| 210 | +\end{tabular} | ||||
| 211 | +\end{center} | ||||
| 212 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 213 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 214 | +\footnotesize | ||||
| 215 | +\uqotitle{Repères de taux horaires :} architecte senior principal 148,08~\$, senior 117,52~\$, intermédiaire 98,25~\$, junior 80,90~\$ (annexe II du tarif abrogé, 6 avril 2023) ; le 145~\$ du cours est une \textbf{hypothèse pédagogique} pondérée.\\ \src{Gouvernement du Québec, 2025 ; convention du cours} | ||||
| 216 | +\end{column} | ||||
| 217 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 218 | +\begin{notebox}[Pour l'évaluateur] | ||||
| 219 | +Les trois montants convergent (37~700 à 39~189~\$) : c'est la \textbf{réconciliation} attendue. Si une méthode s'écarte de 50\,\%, la base ou la portée du mandat diffère. | ||||
| 220 | +\end{notebox} | ||||
| 221 | +\end{column} | ||||
| 222 | +\end{columns} | ||||
| 223 | +\end{frame} | ||||
| 224 | + | ||||
| 225 | +\begin{frame}{Facteurs qui font varier le pourcentage} | ||||
| 226 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 227 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 228 | +\footnotesize | ||||
| 229 | +\begin{tabular}{@{}p{2.9cm} p{3.6cm}@{}} | ||||
| 230 | +\toprule | ||||
| 231 | +\textbf{Facteur} & \textbf{Effet sur $\tau$} \\ | ||||
| 232 | +\midrule | ||||
| 233 | +Complexité (programme, site, code) & \uqoalert{$\uparrow$} simple 5,75\,\% $\rightarrow$ complexe 7,00\,\% \\ | ||||
| 234 | +Taille du projet & \uqogreen{$\downarrow$} dégressif par tranche \\ | ||||
| 235 | +Portée (sans / avec surveillance) & $\pm$ 25--35\,\% \\ | ||||
| 236 | +Ingénieurs dans le mandat & \uqoalert{$\uparrow$} $+$2 à 2,5 points \\ | ||||
| 237 | +Plans réutilisés & \uqogreen{$\downarrow$} (15\,\% du tarif abrogé) \\ | ||||
| 238 | +Région, urgence, rénovation & \uqoalert{$\uparrow$} \\ | ||||
| 239 | +\bottomrule | ||||
| 240 | +\end{tabular} | ||||
| 241 | +\src{IRAC/RAIC, 2009 (catégorie 2, 1--2~M\$) ; Gouvernement du Québec, 2025 (r. 12, art. 27)} | ||||
| 242 | +\end{column} | ||||
| 243 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 244 | +\begin{center} | ||||
| 245 | +\begin{tikzpicture} | ||||
| 246 | +\begin{axis}[width=6.4cm, height=4.8cm, xmode=log, log basis x=10, xmin=300000, xmax=6000000, ymin=4, ymax=11, | ||||
| 247 | + xlabel={coût des travaux (\$, échelle log)}, ylabel={honoraires (\%)}, | ||||
| 248 | + xtick={500000,1000000,2000000,5000000}, xticklabels={{0{,}5 M},1 M,2 M,5 M}, | ||||
| 249 | + legend pos=south west, legend cell align=left, grid=major, grid style={uqoGrisClair}] | ||||
| 250 | +\addplot[uqoBleu, thick, mark=*, mark size=1.5pt] coordinates {(400000,7.85) (750000,6.85) (1500000,6.38) (3500000,5.65)}; | ||||
| 251 | +\addlegendentry{IRAC 2009, sans ingénieurs} | ||||
| 252 | +\addplot[uqoTeal, thick, mark=square*, mark size=1.5pt] coordinates {(400000,9.80) (750000,8.80) (1500000,8.50) (3500000,8.40)}; | ||||
| 253 | +\addlegendentry{IRAC 2009, avec ingénieurs} | ||||
| 254 | +\addplot[uqoOr, thick, dashed] coordinates {(300000,4) (6000000,4)}; | ||||
| 255 | +\addlegendentry{convention du cours (4\,\%)} | ||||
| 256 | +\end{axis} | ||||
| 257 | +\end{tikzpicture} | ||||
| 258 | +\end{center} | ||||
| 259 | +\end{column} | ||||
| 260 | +\end{columns} | ||||
| 261 | +\end{frame} | ||||
| 262 | + | ||||
| 263 | +\begin{frame}{Exemple --- honoraires du six logements} | ||||
| 264 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 265 | +\begin{column}{0.53\textwidth} | ||||
| 266 | +\begin{exbox}[Convention : 4\,\% des directs du cours] | ||||
| 267 | +\scriptsize | ||||
| 268 | +\begin{tabular}{@{}l r r@{}} | ||||
| 269 | +\toprule | ||||
| 270 | +\textbf{Poste} & \textbf{Taux} & \textbf{Montant} \\ | ||||
| 271 | +\midrule | ||||
| 272 | +Base : directs du cours & & 979~718~\$ \\ | ||||
| 273 | +\midrule | ||||
| 274 | +Architecte (plans, devis, surv.) & 2,5\,\% & 24~493~\$ \\ | ||||
| 275 | +Ingénieurs (struct., méca./élec.) & 1,5\,\% & 14~696~\$ \\ | ||||
| 276 | +\midrule | ||||
| 277 | +\textbf{Honoraires} & \textbf{4,0\,\%} & \textbf{39~189~\$} \\ | ||||
| 278 | +\bottomrule | ||||
| 279 | +\end{tabular} | ||||
| 280 | +\end{exbox} | ||||
| 281 | +\end{column} | ||||
| 282 | +\begin{column}{0.44\textwidth} | ||||
| 283 | +\footnotesize | ||||
| 284 | +\uqotitle{Lecture :} | ||||
| 285 | +\begin{itemize} | ||||
| 286 | + \item 39~189~\$ $=$ \textbf{3,8\,\%} de (directs $+$ contingences) et \textbf{3,1\,\%} du coût total neuf ; | ||||
| 287 | + \item arpenteur, géotechnique et évaluateur : dans le \textbf{forfait juridique et arpentage} (12~000~\$, bloc 4) ; | ||||
| 288 | + \item gestion de projet : assumée par l'entrepreneur général (frais généraux). | ||||
| 289 | +\end{itemize} | ||||
| 290 | +\begin{notebox}[Vérification par une autre méthode] | ||||
| 291 | +Horaire : 260~h $\times$ 145~\$ $=$ 37~700~\$ ; forfait négocié 38~500~\$. Écart $<$ 4\,\% : \textbf{cohérent}. | ||||
| 292 | +\end{notebox} | ||||
| 293 | +\end{column} | ||||
| 294 | +\end{columns} | ||||
| 295 | +\src{calculs vérifiés, dossier de la séance} | ||||
| 296 | +\end{frame} | ||||
| 297 | + | ||||
| 298 | +\begin{frame}{Contre-exemple --- 18,8\,\% des directs pour un huit logements} | ||||
| 299 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 300 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 301 | +\footnotesize | ||||
| 302 | +\uqotitle{Calcul tel qu'on le trouvait dans l'ancienne version du cours (directs 1,2~M\$) :} | ||||
| 303 | +\begin{tabular}{@{}l c r@{}} | ||||
| 304 | +\toprule | ||||
| 305 | +Architecte & 8\,\% & 96~000~\$ \\ | ||||
| 306 | +Ingénieur en structure & 2\,\% & 24~000~\$ \\ | ||||
| 307 | +Ingénieur méca./élec. & 3\,\% & 36~000~\$ \\ | ||||
| 308 | +Ingénieur civil & 1,5\,\% & 18~000~\$ \\ | ||||
| 309 | +Arpenteur-géomètre & forfait & 3~500~\$ \\ | ||||
| 310 | +Gestionnaire de projet & 4\,\% & 48~000~\$ \\ | ||||
| 311 | +\midrule | ||||
| 312 | +\textbf{Total} & \textbf{18,8\,\%} & \textbf{225~500~\$} \\ | ||||
| 313 | +\bottomrule | ||||
| 314 | +\end{tabular} | ||||
| 315 | +\par\smallskip | ||||
| 316 | +L'arithmétique est exacte ; le \textbf{résultat est invraisemblable}. | ||||
| 317 | +\end{column} | ||||
| 318 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 319 | +\footnotesize | ||||
| 320 | +\uqotitle{Pourquoi ?} | ||||
| 321 | +\begin{itemize} | ||||
| 322 | + \item Chaque taux est pris au \textbf{haut} de sa fourchette et les fourchettes sont \textbf{additionnées} ; les barèmes (IRAC) donnent un taux \textbf{global} avec ingénieurs : 8,5\,\% à 1--2~M\$. | ||||
| 323 | + \item Le \textbf{gestionnaire de projet} à 4\,\% double les frais généraux de l'entrepreneur général. | ||||
| 324 | + \item Un taux d'architecte de 8\,\% convient à un bâtiment \textbf{complexe} (institutionnel), pas à un multiplex répétitif. | ||||
| 325 | +\end{itemize} | ||||
| 326 | +\begin{importbox}[Test de vraisemblance] | ||||
| 327 | +Honoraires $>$ 10\,\% des directs sur un multiplex courant : \textbf{revoir la base, la portée et les doublons} avant d'inscrire le chiffre. | ||||
| 328 | +\end{importbox} | ||||
| 329 | +\end{column} | ||||
| 330 | +\end{columns} | ||||
| 331 | +\src{calculs vérifiés, dossier de la séance ; IRAC/RAIC, 2009} | ||||
| 332 | +\end{frame} | ||||
| 333 | + | ||||
| 334 | +\begin{frame}{Arpenteur-géomètre, géotechnique, évaluateur --- les forfaits} | ||||
| 335 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 336 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 337 | +\footnotesize | ||||
| 338 | +\uqotitle{Ce que couvre le forfait « juridique, notaire, arpentage » (12~000~\$) :} | ||||
| 339 | +\begin{itemize} | ||||
| 340 | + \item \textbf{arpenteur-géomètre} : implantation du bâtiment, certificat de localisation à l'achèvement ; | ||||
| 341 | + \item \textbf{étude géotechnique} : sondages et recommandations de fondations ; | ||||
| 342 | + \item \textbf{notaire} : acte hypothécaire du prêt de construction (900 à 1~500~\$ d'honoraires) ; | ||||
| 343 | + \item \textbf{évaluation} pour le prêteur. | ||||
| 344 | +\end{itemize} | ||||
| 345 | +\src{Notairo, 2026 (acte hypothécaire) ; autres montants : hypothèse pédagogique, non sourcés} | ||||
| 346 | +\end{column} | ||||
| 347 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 348 | +\begin{notebox}[Honnêteté des chiffres] | ||||
| 349 | +Aucun barème public ne fixe les honoraires d'arpenteur ou de géotechnicien : ce sont des \textbf{approximations de praticien}. Dans un rapport, on écrit « forfait estimé » et on cite la soumission si elle existe. | ||||
| 350 | +\end{notebox} | ||||
| 351 | +\begin{importbox}[Ne pas confondre] | ||||
| 352 | +Les honoraires de l'\textbf{évaluateur} qui rédige le rapport ne sont pas un coût du projet. Seule l'évaluation \textbf{exigée par le prêteur} au moment du financement en est un. | ||||
| 353 | +\end{importbox} | ||||
| 354 | +\end{column} | ||||
| 355 | +\end{columns} | ||||
| 356 | +\end{frame} | ||||
| 357 | + | ||||
| 358 | +\begin{frame}{Question et erreurs fréquentes --- bloc 2} | ||||
| 359 | +\question{Pourquoi la base des honoraires n'est-elle pas « directs $+$ contingences » (1~018~968~\$), alors que c'est la base des intérêts et de l'assurance chantier ?} | ||||
| 360 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 361 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 362 | +\erreur{\textbf{Additionner des fourchettes} (architecte 6--12\,\% $+$ ingénieurs 5--9\,\% $+$ gestionnaire 3--5\,\%) : les barèmes donnent un taux global \textbf{avec} ingénieurs ; l'addition produit 18\,\% là où le marché paie 6 à 9\,\%.} | ||||
| 363 | +\end{column} | ||||
| 364 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 365 | +\erreur{\textbf{Citer le tarif gouvernemental comme barème en vigueur} : il est abrogé depuis le 5 juillet 2025. Le repère vivant est le guide IRAC/AAPPQ, ou mieux, les \textbf{soumissions réelles} du projet.} | ||||
| 366 | +\end{column} | ||||
| 367 | +\end{columns} | ||||
| 368 | +\end{frame} | ||||
added
IMM1033-20_Methodes_du_cout/02_Slides/sources/parties/s08_bloc3.tex
+502 −0
@@ -0,0 +1,502 @@ | |||||
| 1 | +% ====================================================================== | ||||
| 2 | +% BLOC 3 — Financement et intérêts intercalaires (35 min) | ||||
| 3 | +% ====================================================================== | ||||
| 4 | +\bloc{3}{Financement et intérêts intercalaires} | ||||
| 5 | + | ||||
| 6 | +\begin{frame}{Objectifs du bloc 3} | ||||
| 7 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 8 | +\begin{column}{0.52\textwidth} | ||||
| 9 | +\begin{enumerate} | ||||
| 10 | + \item Décrire le \textbf{prêt de construction} : déboursés progressifs, retenues, inspections, taux | ||||
| 11 | + \item Calculer les intérêts intercalaires par la \textbf{méthode simplifiée} ($\tfrac12$) et par la \textbf{méthode par période} (calendrier mensuel) | ||||
| 12 | + \item Expliquer \textbf{pourquoi} les deux méthodes diffèrent et quand l'écart devient important | ||||
| 13 | + \item Mesurer la \textbf{sensibilité} au taux, à la durée et à un \textbf{retard} de chantier | ||||
| 14 | +\end{enumerate} | ||||
| 15 | +\end{column} | ||||
| 16 | +\begin{column}{0.44\textwidth} | ||||
| 17 | +\begin{defbox}[Intérêts intercalaires] | ||||
| 18 | +\raggedright Intérêts payés sur les fonds empruntés \textbf{pendant la construction}, avant que l'immeuble ne produise un revenu ou ne soit vendu. Ils sont un \textbf{coût indirect} du projet (« carrying costs during construction »).\\ \src{Appraisal Institute, 2020, chap. 29, p. 534} | ||||
| 19 | +\end{defbox} | ||||
| 20 | +\end{column} | ||||
| 21 | +\end{columns} | ||||
| 22 | +\end{frame} | ||||
| 23 | + | ||||
| 24 | +\begin{frame}{Le prêt de construction --- on n'emprunte pas tout le jour 1} | ||||
| 25 | +\begin{center} | ||||
| 26 | +\begin{tikzpicture}[x=8.2mm, y=1mm] | ||||
| 27 | +\draw[uqoGris!60, line width=1pt] (0,0) -- (14,0); | ||||
| 28 | +\foreach \m in {0,2,...,14} \draw[uqoGris] (\m,-1) -- (\m,1) node[above, font=\scriptsize, color=uqoGris] {\m}; | ||||
| 29 | +\node[font=\scriptsize, color=uqoGris, anchor=west] at (14.2,0) {mois}; | ||||
| 30 | +\foreach \x/\lab in {0/{déboursé 1 : fondations}, 3.5/{déboursé 2 : structure, enveloppe}, 7/{déboursé 3 : mécanique, cloisons}, 10.5/{déboursé 4 : finitions}, 14/{déboursé final : retenue libérée}} | ||||
| 31 | + \node[uqoflow, font=\scriptsize, text width=2.2cm, fill=uqoBleu!10, anchor=north, minimum height=0.45cm] at (\x,-2.5) {\lab}; | ||||
| 32 | +\foreach \x in {0,3.5,7,10.5,14} \draw[uqoarrow, thin] (\x,-2.5) -- (\x,-0.5); | ||||
| 33 | +\foreach \x in {3.5,7.5,11} \node[circle, fill=uqoOr, inner sep=1.6pt, label={[font=\scriptsize, color=uqoGris]above:{inspection}}] at (\x,3) {}; | ||||
| 34 | +\node[uqoflow, font=\scriptsize, text width=5.2cm, fill=uqoVert!10, draw=uqoVert, anchor=north, minimum height=0.4cm] at (4.5,-12) {chaque déboursé $\leftarrow$ rapport d'avancement $+$ inspection du prêteur}; | ||||
| 35 | +\node[uqoflow, font=\scriptsize, text width=5.2cm, fill=uqoOr!15, draw=uqoOr, anchor=north, minimum height=0.4cm] at (11.5,-12) {retenue 5--15\,\% libérée $\approx$ 35 jours après la fin des travaux}; | ||||
| 36 | +\end{tikzpicture} | ||||
| 37 | +\end{center} | ||||
| 38 | +\vspace{-3.5mm} | ||||
| 39 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 40 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 41 | +\footnotesize | ||||
| 42 | +\begin{itemize} | ||||
| 43 | + \item \textbf{3 à 5 déboursés progressifs}, intérêts seulement pendant le chantier, prêt-coût max. $\approx$ 75\,\% en financement conventionnel (85\,\% SCHL standard, 95\,\% APH Select pour le locatif).\\ \src{WOWA, 2026 ; Performance Hypothécaire, s.d. (approximations de courtiers)} | ||||
| 44 | +\end{itemize} | ||||
| 45 | +\end{column} | ||||
| 46 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 47 | +\footnotesize | ||||
| 48 | +\begin{itemize} | ||||
| 49 | + \item MEFQ : phase préparatoire $\approx$ 5\,\% du coût, phase de construction, phase d'acceptation avec \textbf{retenue de 5 à 15\,\%} jusqu'à 35 jours après la fin des travaux.\\ \src{MAMH, MEFQ 2026, 3E chap. 5, p. 3E-355/356} | ||||
| 50 | +\end{itemize} | ||||
| 51 | +\end{column} | ||||
| 52 | +\end{columns} | ||||
| 53 | +\end{frame} | ||||
| 54 | + | ||||
| 55 | +\begin{frame}{Taux 2026 --- ce qui est vérifié et ce qui est une convention} | ||||
| 56 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 57 | +\begin{column}{0.54\textwidth} | ||||
| 58 | +\footnotesize | ||||
| 59 | +\begin{tabular}{@{}p{3.3cm} r p{2.3cm}@{}} | ||||
| 60 | +\toprule | ||||
| 61 | +\textbf{Taux} & \textbf{Valeur} & \textbf{Statut} \\ | ||||
| 62 | +\midrule | ||||
| 63 | +Taux directeur (Banque du Canada) & 2,50\,\% & vérifié, 28 oct. 2026 \\ | ||||
| 64 | +Taux officiel d'escompte & 2,75\,\% & vérifié \\ | ||||
| 65 | +Taux préférentiel (TD, Desjardins) & 4,70\,\% & vérifié, 29 oct. 2026 \\ | ||||
| 66 | +Prime du prêt de construction & $+$2,05\,\% & \textbf{approximation du cours} \\ | ||||
| 67 | +\midrule | ||||
| 68 | +\textbf{Taux du prêt de construction} & \textbf{6,75\,\%} & convention du cours \\ | ||||
| 69 | +\bottomrule | ||||
| 70 | +\end{tabular} | ||||
| 71 | +\par\medskip | ||||
| 72 | +Prochaine décision de la Banque du Canada : \textbf{9 décembre 2026}. Le taux retenu reflète les conditions \textbf{à la date d'évaluation}.\\ \src{Banque du Canada, 2026 ; Groupe Banque TD, 2026} | ||||
| 73 | +\end{column} | ||||
| 74 | +\begin{column}{0.43\textwidth} | ||||
| 75 | +\begin{notebox}[La seule formulation officielle] | ||||
| 76 | +\raggedright « Le taux de financement consenti sur un prêt à la construction \ldots{} correspond généralement au \textbf{taux préférentiel, additionné d'une prime de risque et de frais d'administration}. »\\ \src{MAMH, MEFQ 2026, 3E chap. 5} | ||||
| 77 | +\end{notebox} | ||||
| 78 | +\begin{importbox}[Aucune banque ne publie « préférentiel $+$ 2\,\% »] | ||||
| 79 | +\raggedright La prime de 2,05 points est une \textbf{hypothèse pédagogique} ; un rapport cite la lettre d'offre du prêteur. | ||||
| 80 | +\end{importbox} | ||||
| 81 | +\end{column} | ||||
| 82 | +\end{columns} | ||||
| 83 | +\end{frame} | ||||
| 84 | + | ||||
| 85 | +\begin{frame}{Méthode simplifiée --- la formule du facteur $\tfrac12$} | ||||
| 86 | +\begin{defbox}[Intérêts intercalaires, méthode simplifiée] | ||||
| 87 | +\[ | ||||
| 88 | +I \;\approx\; C \times i \times T \times \tfrac{1}{2} | ||||
| 89 | +\] | ||||
| 90 | +$C$ : montant financé (base du cours : \textbf{directs $+$ contingences}) ; $i$ : taux annuel du prêt ; $T$ : durée des travaux \textbf{en années} ; $\tfrac12$ : solde moyen emprunté. | ||||
| 91 | +\end{defbox} | ||||
| 92 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 93 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 94 | +\footnotesize | ||||
| 95 | +\uqotitle{Hypothèses implicites :} | ||||
| 96 | +\begin{itemize} | ||||
| 97 | + \item décaissements \textbf{linéaires et continus} : le solde croît de 0 à $C$ ; solde moyen $= C/2$ ; | ||||
| 98 | + \item \textbf{aucun intérêt capitalisé} (intérêt simple) ; | ||||
| 99 | + \item taux \textbf{constant} sur toute la durée ; | ||||
| 100 | + \item le terrain et les indirects ne sont pas financés par ce prêt (convention du cours). | ||||
| 101 | +\end{itemize} | ||||
| 102 | +\end{column} | ||||
| 103 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 104 | +\begin{notebox}[La même règle ailleurs] | ||||
| 105 | +Marshall \& Swift : « half of the going rate over the time period » ; Regulation Z (CFPB), appendice D : « one-half of that interest is outstanding \ldots{} for the entire construction period ».\\ \src{Martinez (CoreLogic), 2018 ; CFPB, s.d.} | ||||
| 106 | +\end{notebox} | ||||
| 107 | +\end{column} | ||||
| 108 | +\end{columns} | ||||
| 109 | +\end{frame} | ||||
| 110 | + | ||||
| 111 | +\begin{frame}{Exemple 1 --- l'exemple classique : 800~000~\$, 7\,\%, 10 mois} | ||||
| 112 | +\begin{exbox}[Données] | ||||
| 113 | +Montant financé 800~000~\$ --- taux 7,0\,\% --- durée 10 mois $= \tfrac{10}{12}$ année. | ||||
| 114 | +\end{exbox} | ||||
| 115 | +\[ | ||||
| 116 | +I \;=\; 800\,000 \times 0{,}07 \times \tfrac{10}{12} \times \tfrac12 | ||||
| 117 | +\;=\; 800\,000 \times 0{,}07 \times 0{,}8333 \times 0{,}5 | ||||
| 118 | +\;=\; \boxed{23\,333~\$} | ||||
| 119 | +\] | ||||
| 120 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 121 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 122 | +\footnotesize | ||||
| 123 | +\begin{itemize} | ||||
| 124 | + \item soit \textbf{2,9\,\%} du montant financé ; | ||||
| 125 | + \item lecture : « 7\,\% par an sur un solde moyen de 400~000~\$ pendant 10 mois ». | ||||
| 126 | +\end{itemize} | ||||
| 127 | +\end{column} | ||||
| 128 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 129 | +\erreur{Oublier de convertir la durée : $800\,000 \times 0{,}07 \times 10 \times \tfrac12 = 280\,000~\$$ (12 fois trop). $T$ est en \textbf{années}.} | ||||
| 130 | +\end{column} | ||||
| 131 | +\end{columns} | ||||
| 132 | +\src{calculs vérifiés, dossier de la séance} | ||||
| 133 | +\end{frame} | ||||
| 134 | + | ||||
| 135 | +\begin{frame}{Exemple 2 --- le six logements : 1~018~968~\$, 6,75\,\%, 14 mois} | ||||
| 136 | +\begin{exbox}[Données de la chaîne du cours] | ||||
| 137 | +Base $=$ directs $+$ contingences $= 1~018~968~\$$ --- taux $= 4{,}70 + 2{,}05 = 6{,}75\,\%$ --- durée 14 mois. | ||||
| 138 | +\end{exbox} | ||||
| 139 | +\[ | ||||
| 140 | +I \;=\; 1\,018\,968 \times 0{,}0675 \times \tfrac{14}{12} \times \tfrac12 \;=\; \boxed{40\,122~\$} | ||||
| 141 | +\] | ||||
| 142 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 143 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 144 | +\footnotesize | ||||
| 145 | +\begin{itemize} | ||||
| 146 | + \item \textbf{3,9\,\%} de la base, \textbf{4,1\,\%} des directs du cours, \textbf{3,2\,\%} du coût total neuf ; | ||||
| 147 | + \item \textbf{premier poste indirect}, juste devant les honoraires (39~189~\$ ; bloc 4). | ||||
| 148 | +\end{itemize} | ||||
| 149 | +\end{column} | ||||
| 150 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 151 | +\begin{notebox}[Pourquoi la base est D $+$ C] | ||||
| 152 | +Le prêteur finance le \textbf{contrat de construction et sa réserve} ; les honoraires et permis sont souvent payés en fonds propres avant le premier déboursé. Convention du cours ; d'autres praticiens financent aussi les indirects. | ||||
| 153 | +\end{notebox} | ||||
| 154 | +\end{column} | ||||
| 155 | +\end{columns} | ||||
| 156 | +\src{calculs vérifiés, dossier de la séance} | ||||
| 157 | +\end{frame} | ||||
| 158 | + | ||||
| 159 | +\begin{frame}{Limites de la méthode simplifiée} | ||||
| 160 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 161 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 162 | +\footnotesize | ||||
| 163 | +\begin{enumerate} | ||||
| 164 | + \item \textbf{Décaissements discrets}, pas continus : avec $n$ déboursés mensuels égaux, le solde moyen n'est pas $C/2$ mais $C \times \dfrac{n-1}{2n}$ (13/28 $=$ 0,464 pour 14 mois). | ||||
| 165 | + \item \textbf{Profil non linéaire} : un chantier démarre lentement et finit lentement (\textbf{courbe en S}) ; de gros déboursés tardifs réduisent les intérêts, des achats précoces les augmentent. | ||||
| 166 | + \item \textbf{Intérêts capitalisés} : le prêteur ajoute souvent les intérêts au solde (ils portent eux-mêmes intérêt). | ||||
| 167 | + \item \textbf{Taux variable} : préférentiel $+$ prime bouge avec la Banque du Canada (8 décisions par an). | ||||
| 168 | + \item \textbf{Retenue} : 5--15\,\% du dernier déboursé versés $\approx$ 35 jours après la fin. | ||||
| 169 | +\end{enumerate} | ||||
| 170 | +\end{column} | ||||
| 171 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 172 | +\begin{notebox}[Quand la formule suffit] | ||||
| 173 | +Projet \textbf{court} (moins d'un an), taux stable, profil régulier : l'erreur est de quelques pour cent des intérêts, soit \textbf{quelques dixièmes de pour cent du coût neuf}. C'est le cas du TP2. | ||||
| 174 | +\end{notebox} | ||||
| 175 | +\begin{importbox}[Quand elle ne suffit plus] | ||||
| 176 | +Projet \textbf{long} (18--36 mois), \textbf{phases} (démolition, décontamination), taux \textbf{variable} ou financement \textbf{par tranches} : on construit un \textbf{calendrier de décaissements}. | ||||
| 177 | +\end{importbox} | ||||
| 178 | +\src{Kenley et Wilson, 1986 (courbe en S)} | ||||
| 179 | +\end{column} | ||||
| 180 | +\end{columns} | ||||
| 181 | +\end{frame} | ||||
| 182 | + | ||||
| 183 | +\begin{frame}{Méthode par période --- la formule générale} | ||||
| 184 | +\begin{defbox}[Intérêts intercalaires, méthode par période] | ||||
| 185 | +\[ | ||||
| 186 | +I_{\text{total}} \;=\; \sum_{t=1}^{n} B_t \, i_t \, \Delta t | ||||
| 187 | +\] | ||||
| 188 | +$B_t$ : solde emprunté au début de la période $t$ (décaissements cumulés $+$ intérêts capitalisés) ; $i_t$ : taux annuel de la période ; $\Delta t$ : longueur de la période en années ($\tfrac{1}{12}$ pour un mois). | ||||
| 189 | +\end{defbox} | ||||
| 190 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 191 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 192 | +\footnotesize | ||||
| 193 | +\uqotitle{Algorithme (tableur) :} | ||||
| 194 | +\begin{enumerate} | ||||
| 195 | + \item répartir $C$ sur $n$ mois selon un \textbf{profil} (linéaire ou en S) ; | ||||
| 196 | + \item chaque mois : intérêt $= B_t \times i/12$ ; | ||||
| 197 | + \item solde de fin $= B_t +$ décaissement $+$ intérêt ; | ||||
| 198 | + \item $I_{\text{total}} = \sum$ intérêts $=$ solde final $- C$. | ||||
| 199 | +\end{enumerate} | ||||
| 200 | +\end{column} | ||||
| 201 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 202 | +\begin{notebox}[Convention du calcul présenté] | ||||
| 203 | +Intérêt sur le \textbf{solde de début de mois}, \textbf{capitalisé} ; 6,75\,\% constant ; $C = 1~018~968~\$$ ; 14 mois. Résultats : linéaire \textbf{38~107~\$}, courbe en S \textbf{38~002~\$}, formule simplifiée 40~122~\$. | ||||
| 204 | +\end{notebox} | ||||
| 205 | +\end{column} | ||||
| 206 | +\end{columns} | ||||
| 207 | +\src{calculs vérifiés, dossier de la séance} | ||||
| 208 | +\end{frame} | ||||
| 209 | + | ||||
| 210 | +\begin{frame}{Calendrier mensuel de décaissements --- courbe en S, 14 mois} | ||||
| 211 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 212 | +\begin{column}{0.49\textwidth} | ||||
| 213 | +\centering\footnotesize | ||||
| 214 | +\begin{tabular}{@{}r r r r r@{}} | ||||
| 215 | +\toprule | ||||
| 216 | +\textbf{Mois} & \textbf{Décaiss.} & \textbf{Cumul} & \textbf{Intérêt} & \textbf{Solde fin} \\ | ||||
| 217 | +\midrule | ||||
| 218 | +1 & 14~854 & 14~854 & 0 & 14~854 \\ | ||||
| 219 | +2 & 41~591 & 56~444 & 84 & 56~528 \\ | ||||
| 220 | +3 & 63~871 & 120~315 & 318 & 120~717 \\ | ||||
| 221 | +4 & 81~696 & 202~011 & 679 & 203~092 \\ | ||||
| 222 | +5 & 95~064 & 297~075 & 1~142 & 299~298 \\ | ||||
| 223 | +6 & 103~976 & 401~052 & 1~684 & 404~958 \\ | ||||
| 224 | +7 & 108~432 & 509~484 & 2~278 & 515~668 \\ | ||||
| 225 | +\bottomrule | ||||
| 226 | +\end{tabular} | ||||
| 227 | +\end{column} | ||||
| 228 | +\begin{column}{0.49\textwidth} | ||||
| 229 | +\centering\footnotesize | ||||
| 230 | +\begin{tabular}{@{}r r r r r@{}} | ||||
| 231 | +\toprule | ||||
| 232 | +\textbf{Mois} & \textbf{Décaiss.} & \textbf{Cumul} & \textbf{Intérêt} & \textbf{Solde fin} \\ | ||||
| 233 | +\midrule | ||||
| 234 | +8 & 108~432 & 617~916 & 2~901 & 627~001 \\ | ||||
| 235 | +9 & 103~976 & 721~893 & 3~527 & 734~505 \\ | ||||
| 236 | +10 & 95~064 & 816~957 & 4~132 & 833~700 \\ | ||||
| 237 | +11 & 81~696 & 898~653 & 4~690 & 920~086 \\ | ||||
| 238 | +12 & 63~871 & 962~524 & 5~175 & 989~132 \\ | ||||
| 239 | +13 & 41~591 & 1~004~114 & 5~564 & 1~036~287 \\ | ||||
| 240 | +14 & 14~854 & \textbf{1~018~968} & 5~829 & \textbf{1~056~970} \\ | ||||
| 241 | +\bottomrule | ||||
| 242 | +\end{tabular} | ||||
| 243 | +\end{column} | ||||
| 244 | +\end{columns} | ||||
| 245 | +\par\smallskip | ||||
| 246 | +\footnotesize $I_{\text{total}} = \sum \text{intérêts} =$ \textbf{38~002~\$} $= 1~056~970 - 1~018~968$ (montants en \$ ; 6,75\,\% ; intérêt sur le solde de début de mois, capitalisé).\par | ||||
| 247 | +\src{calculs vérifiés, dossier de la séance ; profil en S symétrique, hypothèse pédagogique} | ||||
| 248 | +\end{frame} | ||||
| 249 | + | ||||
| 250 | +\begin{frame}{Décaissement cumulé et solde emprunté --- linéaire vs courbe en S} | ||||
| 251 | +\begin{center} | ||||
| 252 | +\begin{tikzpicture} | ||||
| 253 | +\begin{axis}[width=12.6cm, height=5.6cm, xmin=0, xmax=14, ymin=0, ymax=1100, | ||||
| 254 | + xlabel={mois}, ylabel={milliers de \$}, xtick={0,2,...,14}, grid=major, grid style={uqoGrisClair}, | ||||
| 255 | + legend pos=north west, legend cell align=left, legend columns=1] | ||||
| 256 | +\addplot[uqoGris, thick, dashed] coordinates {(0,0) (1,72.8) (2,145.6) (3,218.4) (4,291.1) (5,363.9) (6,436.7) (7,509.5) (8,582.3) (9,655.1) (10,727.8) (11,800.6) (12,873.4) (13,946.2) (14,1019.0)}; | ||||
| 257 | +\addlegendentry{cumul décaissé, profil linéaire} | ||||
| 258 | +\addplot[uqoBleu, very thick, mark=*, mark size=1.2pt] coordinates {(0,0) (1,14.9) (2,56.4) (3,120.3) (4,202.0) (5,297.1) (6,401.1) (7,509.5) (8,617.9) (9,721.9) (10,817.0) (11,898.7) (12,962.5) (13,1004.1) (14,1019.0)}; | ||||
| 259 | +\addlegendentry{cumul décaissé, courbe en S} | ||||
| 260 | +\addplot[uqoOr, very thick] coordinates {(0,0) (1,14.9) (2,56.5) (3,120.7) (4,203.1) (5,299.3) (6,405.0) (7,515.7) (8,627.0) (9,734.5) (10,833.7) (11,920.1) (12,989.1) (13,1036.3) (14,1057.0)}; | ||||
| 261 | +\addlegendentry{solde emprunté (S $+$ intérêts capitalisés)} | ||||
| 262 | +\addplot[uqoVert, thick, dotted] coordinates {(0,509.5) (14,509.5)}; | ||||
| 263 | +\addlegendentry{solde moyen de la formule simplifiée ($C/2$)} | ||||
| 264 | +\end{axis} | ||||
| 265 | +\end{tikzpicture} | ||||
| 266 | +\end{center} | ||||
| 267 | +\vspace{-2mm} | ||||
| 268 | +\footnotesize La courbe en S reste \textbf{sous} la droite pendant la première moitié et la rejoint à mi-chantier : son centre de gravité est le même, d'où des intérêts presque égaux (38~002 vs 38~107~\$). L'écart avec la formule (40~122~\$) tient au mois « sans intérêt » du premier déboursé. | ||||
| 269 | +\end{frame} | ||||
| 270 | + | ||||
| 271 | +\begin{frame}{Décaissements mensuels --- le profil en S} | ||||
| 272 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 273 | +\begin{column}{0.58\textwidth} | ||||
| 274 | +\begin{center} | ||||
| 275 | +\begin{tikzpicture} | ||||
| 276 | +\begin{axis}[ybar, width=8.3cm, height=5.4cm, xmin=0.4, xmax=14.6, ymin=0, ymax=125, bar width=5pt, | ||||
| 277 | + xlabel={mois}, ylabel={milliers de \$}, xtick={1,2,...,14}, grid=major, grid style={uqoGrisClair}, | ||||
| 278 | + legend pos=north west, legend cell align=left] | ||||
| 279 | +\addplot[fill=uqoBleu!70, draw=uqoBleu] coordinates {(1,14.9) (2,41.6) (3,63.9) (4,81.7) (5,95.1) (6,104.0) (7,108.4) (8,108.4) (9,104.0) (10,95.1) (11,81.7) (12,63.9) (13,41.6) (14,14.9)}; | ||||
| 280 | +\addlegendentry{déboursé mensuel, courbe en S} | ||||
| 281 | +\addplot[uqoGris, thick, dashed, sharp plot] coordinates {(0.4,72.8) (14.6,72.8)}; | ||||
| 282 | +\addlegendentry{déboursé mensuel, profil linéaire (72,8)} | ||||
| 283 | +\end{axis} | ||||
| 284 | +\end{tikzpicture} | ||||
| 285 | +\end{center} | ||||
| 286 | +\end{column} | ||||
| 287 | +\begin{column}{0.4\textwidth} | ||||
| 288 | +\footnotesize | ||||
| 289 | +\uqotitle{Lecture du profil :} | ||||
| 290 | +\begin{itemize} | ||||
| 291 | + \item mois 1--3 : excavation, fondations --- \textbf{peu de dollars} ; | ||||
| 292 | + \item mois 6--9 : structure, enveloppe, mécanique --- \textbf{le pic} (108~432~\$/mois) ; | ||||
| 293 | + \item mois 12--14 : finitions, déficiences, retenue --- \textbf{décroissance}. | ||||
| 294 | +\end{itemize} | ||||
| 295 | +\begin{notebox}[Origine] | ||||
| 296 | +Les modèles de trésorerie de chantier (Kenley et Wilson, 1986) décrivent ce profil « logit » ; chaque projet a sa courbe. Ici : S symétrique, hypothèse pédagogique. | ||||
| 297 | +\end{notebox} | ||||
| 298 | +\end{column} | ||||
| 299 | +\end{columns} | ||||
| 300 | +\end{frame} | ||||
| 301 | + | ||||
| 302 | +\begin{frame}{Comparaison des trois résultats --- pourquoi 40~122 $>$ 38~107 $>$ 38~002~\$} | ||||
| 303 | +\begin{center} | ||||
| 304 | +\footnotesize | ||||
| 305 | +\begin{tabular}{@{}p{3.3cm} r r p{5.6cm}@{}} | ||||
| 306 | +\toprule | ||||
| 307 | +\textbf{Méthode} & \textbf{Intérêts} & \textbf{Écart} & \textbf{Ce qui explique l'écart} \\ | ||||
| 308 | +\midrule | ||||
| 309 | +Simplifiée ($\tfrac12$, intérêt simple) & \textbf{40~122~\$} & --- & solde moyen supposé $= C/2$ dès le jour 1 \\ | ||||
| 310 | +Par période, linéaire, capitalisé & 38~107~\$ & $-$2~015~\$ ($-$5,0\,\%) & facteur $(n-1)/2n = 13/28$ au lieu de $\tfrac12$ ($-$2~866) ; capitalisation ($+$851) \\ | ||||
| 311 | +Par période, courbe en S, capitalisé & \textbf{38~002~\$} & $-$2~120~\$ ($-$5,3\,\%) & même centre de gravité que le linéaire ; moins d'intérêts composés en début de chantier \\ | ||||
| 312 | +\bottomrule | ||||
| 313 | +\end{tabular} | ||||
| 314 | +\end{center} | ||||
| 315 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 316 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 317 | +\footnotesize | ||||
| 318 | +\uqotitle{Ce que montre l'arithmétique :} $40~122 \times \tfrac{13}{14} = 37~256$~\$ ; $+$ intérêts sur intérêts $\approx$ 851~\$ $\rightarrow$ 38~107~\$. La formule du $\tfrac12$ \textbf{surestime légèrement} un prêt déboursé en tranches mensuelles ; elle serait exacte pour un déboursé continu. | ||||
| 319 | +\end{column} | ||||
| 320 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 321 | +\begin{importbox}[En évaluation] | ||||
| 322 | +L'écart (2~000~\$ sur 1,25~M\$ $=$ 0,16\,\% du coût neuf) est \textbf{sans conséquence}. La méthode par période devient nécessaire quand la \textbf{durée}, le \textbf{taux} ou le \textbf{profil} s'éloignent du cas régulier. | ||||
| 323 | +\end{importbox} | ||||
| 324 | +\end{column} | ||||
| 325 | +\end{columns} | ||||
| 326 | +\src{calculs vérifiés, dossier de la séance} | ||||
| 327 | +\end{frame} | ||||
| 328 | + | ||||
| 329 | +\begin{frame}{Quand le profil change vraiment le résultat} | ||||
| 330 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 331 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 332 | +\footnotesize | ||||
| 333 | +\uqotitle{Courbe en S asymétrique :} | ||||
| 334 | +\begin{itemize} | ||||
| 335 | + \item \textbf{tardive} (gros achats de finition, ascenseur, cuisines livrées au mois 12) $\rightarrow$ solde moyen $< C/2$ $\rightarrow$ \textbf{moins} d'intérêts ; | ||||
| 336 | + \item \textbf{précoce} (acier, fermes, fenêtres commandés d'avance ; démolition ou décontamination) $\rightarrow$ \textbf{plus} d'intérêts. | ||||
| 337 | +\end{itemize} | ||||
| 338 | +\uqotitle{Taux variable :} $i_t$ différent chaque mois ; la formule par période l'absorbe directement (prime $+$ préférentiel du mois). | ||||
| 339 | +\par\smallskip | ||||
| 340 | +\uqotitle{Intérêts capitalisés :} ajoutés au solde, ils portent intérêt ; sur 14 mois à 6,75\,\%, $+$851~\$ ; sur 36 mois, l'effet dépasserait 5\,\% des intérêts (ordre de grandeur, non calculé ici). | ||||
| 341 | +\end{column} | ||||
| 342 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 343 | +\begin{exbox}[Ordre de grandeur sur le six logements] | ||||
| 344 | +Décaler le centre de gravité des décaissements d'\textbf{un mois} (vers la fin) revient à multiplier les intérêts par $\approx \tfrac{6}{7}$ : $-$5~700~\$. Le \textbf{retard de chantier} (diapositive suivante) pèse trois fois plus. | ||||
| 345 | +\end{exbox} | ||||
| 346 | +\begin{notebox}[Pour le TP2] | ||||
| 347 | +La formule simplifiée est la convention attendue ; la méthode par période est un \textbf{outil de vérification} et de discussion avec le prêteur. | ||||
| 348 | +\end{notebox} | ||||
| 349 | +\end{column} | ||||
| 350 | +\end{columns} | ||||
| 351 | +\end{frame} | ||||
| 352 | + | ||||
| 353 | +\begin{frame}{Sensibilité au taux --- six logements, 14 mois} | ||||
| 354 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 355 | +\begin{column}{0.46\textwidth} | ||||
| 356 | +\centering\footnotesize | ||||
| 357 | +\begin{tabular}{@{}c r r r@{}} | ||||
| 358 | +\toprule | ||||
| 359 | +\textbf{Taux} & \textbf{Intérêts} & \textbf{Coût total} & \textbf{Écart} \\ | ||||
| 360 | +\midrule | ||||
| 361 | +5,75\,\% & 34~178~\$ & 1~240~176~\$ & $-$6~598~\$ \\ | ||||
| 362 | +\textbf{6,75\,\%} & \textbf{40~122~\$} & \textbf{1~246~774~\$} & --- \\ | ||||
| 363 | +7,75\,\% & 46~066~\$ & 1~253~372~\$ & $+$6~598~\$ \\ | ||||
| 364 | +8,75\,\% & 52~010~\$ & 1~259~970~\$ & $+$13~196~\$ \\ | ||||
| 365 | +\bottomrule | ||||
| 366 | +\end{tabular} | ||||
| 367 | +\par\medskip | ||||
| 368 | +Chaque point de taux $=$ \textbf{5~944~\$} d'intérêts $=$ \textbf{6~598~\$} de coût total (l'écart est majoré du profit de 11\,\%), soit \textbf{0,5\,\%} du coût neuf. | ||||
| 369 | +\end{column} | ||||
| 370 | +\begin{column}{0.52\textwidth} | ||||
| 371 | +\begin{center} | ||||
| 372 | +\begin{tikzpicture} | ||||
| 373 | +\begin{axis}[width=7.4cm, height=5.2cm, xmin=5.25, xmax=9.25, ymin=25, ymax=60, | ||||
| 374 | + xlabel={taux du prêt (\%)}, ylabel={intérêts (milliers de \$)}, xtick={5.75,6.75,7.75,8.75}, xticklabels={5{,}75,6{,}75,7{,}75,8{,}75}, | ||||
| 375 | + grid=major, grid style={uqoGrisClair}, nodes near coords, nodes near coords style={font=\tiny, anchor=south, yshift=2pt}, point meta=explicit symbolic] | ||||
| 376 | +\addplot[uqoBleu, very thick, mark=*, mark size=2pt] coordinates {(5.75,34.178) [34~178] (6.75,40.122) [40~122] (7.75,46.066) [46~066] (8.75,52.010) [52~010]}; | ||||
| 377 | +\draw[uqoOr, dashed] (axis cs:6.75,25) -- (axis cs:6.75,40.122); | ||||
| 378 | +\node[font=\tiny, color=uqoOr!60!uqoGris, anchor=north west] at (axis cs:6.8,30) {convention 2026 : 4,70 $+$ 2,05}; | ||||
| 379 | +\end{axis} | ||||
| 380 | +\end{tikzpicture} | ||||
| 381 | +\end{center} | ||||
| 382 | +\end{column} | ||||
| 383 | +\end{columns} | ||||
| 384 | +\src{calculs vérifiés, dossier de la séance} | ||||
| 385 | +\end{frame} | ||||
| 386 | + | ||||
| 387 | +\begin{frame}{Sensibilité à la durée --- six logements, 6,75\,\%} | ||||
| 388 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 389 | +\begin{column}{0.46\textwidth} | ||||
| 390 | +\centering\footnotesize | ||||
| 391 | +\begin{tabular}{@{}c r r r@{}} | ||||
| 392 | +\toprule | ||||
| 393 | +\textbf{Durée} & \textbf{Intérêts} & \textbf{Coût total} & \textbf{Écart} \\ | ||||
| 394 | +\midrule | ||||
| 395 | +10 mois & 28~658~\$ & 1~234~049~\$ & $-$12~725~\$ \\ | ||||
| 396 | +\textbf{14 mois} & \textbf{40~122~\$} & \textbf{1~246~774~\$} & --- \\ | ||||
| 397 | +18 mois & 51~585~\$ & 1~259~498~\$ & $+$12~724~\$ \\ | ||||
| 398 | +20 mois & 57~317~\$ & 1~265~861~\$ & $+$19~087~\$ \\ | ||||
| 399 | +24 mois & 68~780~\$ & 1~278~585~\$ & $+$31~811~\$ \\ | ||||
| 400 | +\bottomrule | ||||
| 401 | +\end{tabular} | ||||
| 402 | +\par\medskip | ||||
| 403 | +Chaque mois $=$ \textbf{2~866~\$} d'intérêts $=$ \textbf{3~181~\$} de coût total : la durée est \textbf{linéaire} dans la formule, et elle est la variable que le promoteur maîtrise le moins. | ||||
| 404 | +\end{column} | ||||
| 405 | +\begin{column}{0.52\textwidth} | ||||
| 406 | +\begin{center} | ||||
| 407 | +\begin{tikzpicture} | ||||
| 408 | +\begin{axis}[width=7.4cm, height=5.2cm, xmin=8, xmax=26, ymin=20, ymax=78, | ||||
| 409 | + xlabel={durée des travaux (mois)}, ylabel={intérêts (milliers de \$)}, xtick={10,14,18,20,24}, | ||||
| 410 | + grid=major, grid style={uqoGrisClair}, nodes near coords, nodes near coords style={font=\tiny, anchor=south, yshift=2pt}, point meta=explicit symbolic] | ||||
| 411 | +\addplot[uqoTeal, very thick, mark=square*, mark size=2pt] coordinates {(10,28.658) [28~658] (14,40.122) [40~122] (18,51.585) [51~585] (20,57.317) [57~317] (24,68.780) [68~780]}; | ||||
| 412 | +\draw[uqoOr, dashed] (axis cs:14,20) -- (axis cs:14,40.122); | ||||
| 413 | +\draw[uqoRouge, dashed] (axis cs:20,20) -- (axis cs:20,57.317); | ||||
| 414 | +\node[font=\tiny, color=uqoRouge, anchor=north west] at (axis cs:20.2,30) {retard de 6 mois}; | ||||
| 415 | +\end{axis} | ||||
| 416 | +\end{tikzpicture} | ||||
| 417 | +\end{center} | ||||
| 418 | +\end{column} | ||||
| 419 | +\end{columns} | ||||
| 420 | +\src{calculs vérifiés, dossier de la séance} | ||||
| 421 | +\end{frame} | ||||
| 422 | + | ||||
| 423 | +\begin{frame}{Un retard de six mois --- de 14 à 20 mois de chantier} | ||||
| 424 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 425 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 426 | +\begin{exbox}[Chiffrage dans la chaîne du cours] | ||||
| 427 | +\scriptsize | ||||
| 428 | +\begin{tabular}{@{}l r r@{}} | ||||
| 429 | +\toprule | ||||
| 430 | + & \textbf{14 mois} & \textbf{20 mois} \\ | ||||
| 431 | +\midrule | ||||
| 432 | +Intérêts intercalaires & 40~122 & 57~317 \\ | ||||
| 433 | +Surcoût d'intérêts & & \textbf{$+$17~195~\$} \\ | ||||
| 434 | +\midrule | ||||
| 435 | +Assiette du profit & 1~123~220 & 1~140~415 \\ | ||||
| 436 | +Profit 11\,\% & 123~554 & 125~446 \\ | ||||
| 437 | +\midrule | ||||
| 438 | +\textbf{Coût total neuf} & \textbf{1~246~774} & \textbf{1~265~861} \\ | ||||
| 439 | +Surcoût total & & \textbf{$+$19~087~\$} ($+$1,5\,\%) \\ | ||||
| 440 | +\bottomrule | ||||
| 441 | +\end{tabular} | ||||
| 442 | +\end{exbox} | ||||
| 443 | +\end{column} | ||||
| 444 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 445 | +\footnotesize | ||||
| 446 | +\uqotitle{Pourquoi 19~087 et non 17~195 ?} | ||||
| 447 | +\begin{itemize} | ||||
| 448 | + \item le surcoût d'intérêts entre dans l'\textbf{assiette} du profit : $17~195 \times 1{,}11 = 19~087~\$$ ; | ||||
| 449 | + \item l'incitatif du promoteur augmente parce que son capital est \textbf{immobilisé plus longtemps}. | ||||
| 450 | +\end{itemize} | ||||
| 451 | +\uqotitle{Ce que la chaîne ne voit pas :} | ||||
| 452 | +\begin{itemize} | ||||
| 453 | + \item loyers perdus (6 mois $\times$ 6 logements $\times$ $\approx$ 1~460~\$) $\approx$ 52~600~\$ de revenu différé --- hors coût neuf, mais réel pour le promoteur ; | ||||
| 454 | + \item prolongation des conditions générales (roulotte, surintendant) et de l'assurance chantier. | ||||
| 455 | +\end{itemize} | ||||
| 456 | +\src{calculs vérifiés, dossier de la séance ; SCHL, 2025 (loyer moyen 2 ch. Gatineau 1~460~\$)} | ||||
| 457 | +\end{column} | ||||
| 458 | +\end{columns} | ||||
| 459 | +\end{frame} | ||||
| 460 | + | ||||
| 461 | +\begin{frame}{Autres frais de financement --- à côté des intérêts} | ||||
| 462 | +\begin{center} | ||||
| 463 | +\footnotesize | ||||
| 464 | +\begin{tabular}{@{}p{4.0cm} p{3.6cm} p{5.0cm}@{}} | ||||
| 465 | +\toprule | ||||
| 466 | +\textbf{Frais} & \textbf{Ordre de grandeur} & \textbf{Nature de la donnée} \\ | ||||
| 467 | +\midrule | ||||
| 468 | +Frais de dossier / mise en place & 0,5 à 1\,\% du prêt & approximation (non sourcée) \\ | ||||
| 469 | +Évaluation exigée par le prêteur & forfait & approximation ; incluse dans le forfait du cours \\ | ||||
| 470 | +Inspections d'avancement & une par déboursé (3 à 5) & WOWA, 2026 ; montant unitaire non sourcé \\ | ||||
| 471 | +Demande SCHL (prêt assuré) & barème SCHL en vigueur & non chiffrés ici \\ | ||||
| 472 | +Prime d'assurance prêt SCHL & selon le ratio prêt-coût & non chiffrée ici \\ | ||||
| 473 | +Acte hypothécaire (notaire) & 900 à 1~500~\$ & Notairo, 2026 \\ | ||||
| 474 | +\bottomrule | ||||
| 475 | +\end{tabular} | ||||
| 476 | +\end{center} | ||||
| 477 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 478 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 479 | +\begin{notebox}[Dans la chaîne du cours] | ||||
| 480 | +Seuls les \textbf{intérêts} sont isolés ; notaire et évaluation sont dans le forfait juridique (12~000~\$) ; frais de dossier non comptés (petit prêt, souvent négociés à zéro) : à \textbf{documenter} dans un vrai dossier. | ||||
| 481 | +\end{notebox} | ||||
| 482 | +\end{column} | ||||
| 483 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 484 | +\erreur{Compter le \textbf{portage du terrain} (intérêts sur 210~000~\$ pendant 14 mois) dans le coût neuf du bâtiment : il appartient au terrain et à l'analyse de développement, pas à $C_I$.} | ||||
| 485 | +\end{column} | ||||
| 486 | +\end{columns} | ||||
| 487 | +\end{frame} | ||||
| 488 | + | ||||
| 489 | +\begin{frame}{Question et erreurs fréquentes --- bloc 3} | ||||
| 490 | +\question{Le prêteur offre 6,25\,\% si le promoteur finance lui-même les trois premiers mois (fondations). Avec le calendrier en S, de combien baissent les intérêts ? Que perd le promoteur en échange ?} | ||||
| 491 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 492 | +\begin{column}{0.32\textwidth} | ||||
| 493 | +\erreur{\textbf{Oublier le $\tfrac12$} : $1~018~968 \times 6{,}75\,\% \times \tfrac{14}{12} = 80~244~\$$, le double.} | ||||
| 494 | +\end{column} | ||||
| 495 | +\begin{column}{0.32\textwidth} | ||||
| 496 | +\erreur{\textbf{Durée en mois sans /12} : multiplier par 14 au lieu de 14/12 --- résultat douze fois trop élevé.} | ||||
| 497 | +\end{column} | ||||
| 498 | +\begin{column}{0.32\textwidth} | ||||
| 499 | +\erreur{\textbf{Base erronée} : appliquer le taux au coût total neuf (qui contient déjà les intérêts et le profit) ou aux directs nus (sans CG, FG, profit EG).} | ||||
| 500 | +\end{column} | ||||
| 501 | +\end{columns} | ||||
| 502 | +\end{frame} | ||||
added
IMM1033-20_Methodes_du_cout/02_Slides/sources/parties/s08_bloc4.tex
+492 −0
@@ -0,0 +1,492 @@ | |||||
| 1 | +% ====================================================================== | ||||
| 2 | +% BLOC 4 — Taxes, permis, assurances et réglementation (30 min) | ||||
| 3 | +% ====================================================================== | ||||
| 4 | +\bloc{4}{Taxes, permis, assurances et réglementation} | ||||
| 5 | + | ||||
| 6 | +\begin{frame}{Objectifs du bloc 4} | ||||
| 7 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 8 | +\begin{column}{0.52\textwidth} | ||||
| 9 | +\begin{enumerate} | ||||
| 10 | + \item Calculer le \textbf{permis de construire} de Gatineau (tarif 2026) et situer les autres frais municipaux | ||||
| 11 | + \item Appliquer la \textbf{TPS/TVQ} selon le type de projet : occupant, premier acheteur, locatif, commercial --- avec les remboursements \textbf{vérifiés} | ||||
| 12 | + \item Décider si la \textbf{GCR} s'applique et la chiffrer | ||||
| 13 | + \item Situer RBQ, CCQ et CNESST : ce qui est un \textbf{indirect} et ce qui est \textbf{déjà dans les directs} | ||||
| 14 | + \item Chiffrer assurances, cautionnements et frais juridiques, puis \textbf{totaliser les indirects} du six logements | ||||
| 15 | +\end{enumerate} | ||||
| 16 | +\end{column} | ||||
| 17 | +\begin{column}{0.44\textwidth} | ||||
| 18 | +\begin{importbox}[Trois corrections par rapport à l'ancienne version] | ||||
| 19 | +\footnotesize | ||||
| 20 | +\begin{itemize} | ||||
| 21 | + \item permis : \textbf{4,70~\$/1~000~\$} (pas « 10~\$ ») ; | ||||
| 22 | + \item TVQ habitation neuve : remboursement \textbf{nul dès 300~000~\$} (l'exemple à 350~000~\$ en comptait un) ; | ||||
| 23 | + \item GCR : un six logements locatif \textbf{n'est pas visé} par le plan obligatoire. | ||||
| 24 | +\end{itemize} | ||||
| 25 | +\end{importbox} | ||||
| 26 | +\end{column} | ||||
| 27 | +\end{columns} | ||||
| 28 | +\end{frame} | ||||
| 29 | + | ||||
| 30 | +\begin{frame}{Permis de construire à Gatineau --- règlement 501-2005, art. 104} | ||||
| 31 | +\begin{defbox}[Tarif 2026, usage Habitation (H), construction d'un bâtiment principal] | ||||
| 32 | +« \textbf{4,70~\$ par 1~000~\$} du coût de l'évaluation des travaux sans être inférieur à \textbf{335~\$ par logement} ». Ajout d'un logement : 880~\$/logement ; modification ou agrandissement : 3,75~\$/1~000~\$ (min. 100~\$/logement) ; commercial, industriel : 13,65~\$/1~000~\$ (min. 170~\$).\\ \src{Ville de Gatineau, règl. 501-2005, art. 104 et 105, compilation incluant R-501-83-2026} | ||||
| 33 | +\end{defbox} | ||||
| 34 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 35 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 36 | +\[ | ||||
| 37 | +\text{Permis} = \max\bigl(4{,}70 \times \text{travaux}/1\,000\,;\; 335 \times n_{\text{log.}}\bigr) | ||||
| 38 | +\] | ||||
| 39 | +\footnotesize | ||||
| 40 | +\uqotitle{Convention du cours :} « coût des travaux » $=$ \textbf{directs $+$ contingences} (le montant que la Ville évalue sur la demande). | ||||
| 41 | +\end{column} | ||||
| 42 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 43 | +\begin{notebox}[Le minimum ne mord que sur les petits travaux] | ||||
| 44 | +Pour un logement, le minimum de 335~\$ l'emporte sous $335 / 4{,}70 \times 1\,000 = $ \textbf{71~277~\$} de travaux ; au-delà, c'est le proportionnel. | ||||
| 45 | +\end{notebox} | ||||
| 46 | +\end{column} | ||||
| 47 | +\end{columns} | ||||
| 48 | +\end{frame} | ||||
| 49 | + | ||||
| 50 | +\begin{frame}{Permis --- quatre exemples et le six logements} | ||||
| 51 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 52 | +\begin{column}{0.51\textwidth} | ||||
| 53 | +\centering\scriptsize | ||||
| 54 | +\begin{tabular}{@{}l r r r@{}} | ||||
| 55 | +\toprule | ||||
| 56 | +\textbf{Projet} & \textbf{Prop.} & \textbf{Min.} & \textbf{Permis} \\ | ||||
| 57 | +\midrule | ||||
| 58 | +Unifamiliale, 277~500 & 1~304 & 335 & \textbf{1~304~\$} \\ | ||||
| 59 | +Quadruplex, 800~000 & 3~760 & 1~340 & \textbf{3~760~\$} \\ | ||||
| 60 | +Garage, 40~000, 1 log. & 188 & 335 & \textbf{335~\$} \\ | ||||
| 61 | +\midrule | ||||
| 62 | +Six logements, 1~018~968 & 4~789 & 2~010 & \textbf{4~789~\$} \\ | ||||
| 63 | +\bottomrule | ||||
| 64 | +\end{tabular} | ||||
| 65 | +\par\medskip | ||||
| 66 | +Six logements : $4{,}70 \times 1\,018{,}968 = 4\,789 > 6 \times 335 = 2\,010$ $\rightarrow$ \textbf{4~789~\$}, soit 0,4\,\% du coût neuf. | ||||
| 67 | +\end{column} | ||||
| 68 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 69 | +\begin{center} | ||||
| 70 | +\begin{tikzpicture} | ||||
| 71 | +\begin{axis}[width=6.6cm, height=5.3cm, xmin=0, xmax=1200, ymin=0, ymax=6000, | ||||
| 72 | + xlabel={coût des travaux (milliers de \$)}, ylabel={permis (\$)}, grid=major, grid style={uqoGrisClair}, | ||||
| 73 | + legend pos=north west, legend cell align=left] | ||||
| 74 | +\addplot[uqoBleu, very thick, domain=0:1200, samples=241] {max(4.7*x, 335)}; | ||||
| 75 | +\addlegendentry{1 logement} | ||||
| 76 | +\addplot[uqoTeal, very thick, domain=0:1200, samples=241] {max(4.7*x, 1340)}; | ||||
| 77 | +\addlegendentry{4 logements} | ||||
| 78 | +\addplot[uqoOr, very thick, domain=0:1200, samples=241] {max(4.7*x, 2010)}; | ||||
| 79 | +\addlegendentry{6 logements} | ||||
| 80 | +\addplot[only marks, mark=*, mark size=2pt, uqoRouge] coordinates {(277.5,1304) (800,3760) (40,335) (1018.968,4789)}; | ||||
| 81 | +\end{axis} | ||||
| 82 | +\end{tikzpicture} | ||||
| 83 | +\end{center} | ||||
| 84 | +\end{column} | ||||
| 85 | +\end{columns} | ||||
| 86 | +\src{calculs vérifiés, dossier de la séance ; Ville de Gatineau, 2026} | ||||
| 87 | +\end{frame} | ||||
| 88 | + | ||||
| 89 | +\begin{frame}{Autres frais municipaux --- redevances, certificats, raccordements} | ||||
| 90 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 91 | +\begin{column}{0.52\textwidth} | ||||
| 92 | +\scriptsize | ||||
| 93 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{2.8cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{1.7cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{1.9cm}@{}} | ||||
| 94 | +\toprule | ||||
| 95 | +\textbf{Frais} & \textbf{Montant} & \textbf{Statut} \\ | ||||
| 96 | +\midrule | ||||
| 97 | +Redevances de développement (règl. 961-2024), zone 1 (Aylmer) & \textbf{3~986,39~\$ par logement} & vérifié (578,79 $+$ 372,67 $+$ 3~034,93) \\ | ||||
| 98 | +Redevances hors zone 1 (Hull, Gatineau, Buckingham) & 0~\$ & déduction du règlement \\ | ||||
| 99 | +Certificat d'autorisation, occupation & tarifé au règl. 501-2005 & vérifié, non chiffré ici \\ | ||||
| 100 | +Raccordement aqueduc et égout & --- & \uqoalert{non vérifié} (aucun barème 2026 trouvé) \\ | ||||
| 101 | +Permis de démolition, abattage, CPTAQ & selon le cas & non chiffrés \\ | ||||
| 102 | +\bottomrule | ||||
| 103 | +\end{tabular} | ||||
| 104 | +\src{Ville de Gatineau, 2025 (reddition de compte, budget 2026) ; Le Droit, 8 avril 2026} | ||||
| 105 | +\end{column} | ||||
| 106 | +\begin{column}{0.45\textwidth} | ||||
| 107 | +\begin{notebox}[Le cas du six logements] | ||||
| 108 | +Terrain dans le \textbf{secteur Hull} $\rightarrow$ \textbf{aucune redevance}. Le même immeuble à Aylmer coûterait \textbf{23~918~\$} de plus (6 $\times$ 3~986,39~\$), soit 1,9\,\% du coût neuf : la localisation change le coût, pas seulement la valeur. | ||||
| 109 | +\end{notebox} | ||||
| 110 | +\begin{importbox}[Après 2031] | ||||
| 111 | +Québec limitera les redevances à l'eau potable, aux eaux usées et à la voirie (sursis au 1\textsuperscript{er} janvier 2031). Vérifier le règlement \textbf{à la date d'évaluation}. | ||||
| 112 | +\end{importbox} | ||||
| 113 | +\end{column} | ||||
| 114 | +\end{columns} | ||||
| 115 | +\end{frame} | ||||
| 116 | + | ||||
| 117 | +\begin{frame}{TPS et TVQ (1/4) --- taux, qui paie, et la convention du cours} | ||||
| 118 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 119 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 120 | +\begin{defbox}[Taux applicables à une habitation neuve] | ||||
| 121 | +\textbf{TPS} 5\,\% (fédéral) $+$ \textbf{TVQ} 9,975\,\% (Québec) $=$ \textbf{14,975\,\%} du prix (ou de la juste valeur marchande). | ||||
| 122 | +\end{defbox} | ||||
| 123 | +\footnotesize | ||||
| 124 | +\uqotitle{Qui paie, selon le type de projet :} | ||||
| 125 | +\begin{itemize} | ||||
| 126 | + \item \textbf{acheteur-occupant} : taxes sur le prix de vente du constructeur, puis remboursements partiels ; | ||||
| 127 | + \item \textbf{constructeur-locateur} : \textbf{autocotisation} (fourniture à soi-même) sur la JVM à l'achèvement ou à la première occupation, puis remboursements ; | ||||
| 128 | + \item \textbf{inscrit commercial} : taxes payées sur les intrants, \textbf{récupérées} par CTI/RTI. | ||||
| 129 | +\end{itemize} | ||||
| 130 | +\src{Revenu Québec, 2026 (remboursements) ; ARC, 2026} | ||||
| 131 | +\end{column} | ||||
| 132 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 133 | +\begin{importbox}[Convention du cours : coût neuf hors taxes] | ||||
| 134 | +Dans la chaîne du cours (et au TP2), le coût neuf est \textbf{hors TPS/TVQ}. Les taxes nettes dépendent du \textbf{statut fiscal} de l'acquéreur, pas du bâtiment : on les traite à part, en précisant l'hypothèse dans le rapport. | ||||
| 135 | +\end{importbox} | ||||
| 136 | +\begin{notebox}[Pourquoi c'est défendable] | ||||
| 137 | +Les prix de vente des comparables (approche marché) sont eux aussi usuellement analysés \textbf{hors taxes} pour le neuf ; coût et marché restent ainsi comparables. | ||||
| 138 | +\end{notebox} | ||||
| 139 | +\end{column} | ||||
| 140 | +\end{columns} | ||||
| 141 | +\end{frame} | ||||
| 142 | + | ||||
| 143 | +\begin{frame}{TPS et TVQ (2/4) --- acheteur-occupant : remboursements et deux exemples} | ||||
| 144 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 145 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 146 | +\footnotesize | ||||
| 147 | +\uqotitle{Remboursements pour habitation neuve (occupant) :} | ||||
| 148 | +\begin{itemize} | ||||
| 149 | + \item \textbf{TPS} : 36\,\% de la TPS, max. \textbf{6~300~\$}, plein jusqu'à \textbf{350~000~\$}, dégressif, \textbf{nul à 450~000~\$} ; | ||||
| 150 | + \item \textbf{TVQ} : 50\,\% de la TVQ, max. \textbf{9~975~\$}, plein jusqu'à \textbf{200~000~\$}, dégressif, \textbf{nul à 300~000~\$}. | ||||
| 151 | +\end{itemize} | ||||
| 152 | +\src{Revenu Québec, 2026 ; Ministère des Finances du Québec, 2023} | ||||
| 153 | +\begin{importbox}[L'erreur de l'ancienne version] | ||||
| 154 | +À 350~000~\$, un remboursement TVQ de 9~975~\$ était soustrait : il est \textbf{nul} (prix $\geq$ 300~000~\$). Taxes nettes réelles : \textbf{46~112,50~\$}, pas 36~138~\$. | ||||
| 155 | +\end{importbox} | ||||
| 156 | +\end{column} | ||||
| 157 | +\begin{column}{0.51\textwidth} | ||||
| 158 | +\centering\scriptsize | ||||
| 159 | +\begin{tabular}{@{}l r r@{}} | ||||
| 160 | +\toprule | ||||
| 161 | +\textbf{Élément} & \textbf{350~000~\$} & \textbf{280~000~\$} \\ | ||||
| 162 | +\midrule | ||||
| 163 | +TPS 5\,\% & 17~500,00 & 14~000,00 \\ | ||||
| 164 | +TVQ 9,975\,\% & 34~912,50 & 27~930,00 \\ | ||||
| 165 | +\textbf{Taxes brutes} & \textbf{52~412,50} & \textbf{41~930,00} \\ | ||||
| 166 | +\midrule | ||||
| 167 | +Remb. TPS (36\,\%, max. 6~300) & $-$6~300,00 & $-$5~040,00 \\ | ||||
| 168 | +Remb. TVQ (50\,\%, max. 9~975, dégressif) & \textbf{0,00} & $-$1~995,00 \\ | ||||
| 169 | +\midrule | ||||
| 170 | +\textbf{Taxes nettes} & \textbf{46~112,50} & \textbf{34~895,00} \\ | ||||
| 171 | +en \% du prix & 13,2\,\% & 12,5\,\% \\ | ||||
| 172 | +\bottomrule | ||||
| 173 | +\end{tabular} | ||||
| 174 | +\par\medskip | ||||
| 175 | +À 280~000~\$ : $9\,975 \times (300\,000 - 280\,000)/100\,000 = 1\,995~\$$. | ||||
| 176 | +\src{calculs vérifiés, dossier de la séance} | ||||
| 177 | +\end{column} | ||||
| 178 | +\end{columns} | ||||
| 179 | +\end{frame} | ||||
| 180 | + | ||||
| 181 | +\begin{frame}{TPS et TVQ (3/4) --- premiers acheteurs (loi C-4, sanctionnée le 12 mars 2026)} | ||||
| 182 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 183 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 184 | +\footnotesize | ||||
| 185 | +\uqotitle{Remboursement de la TPS pour une première habitation (fédéral) :} | ||||
| 186 | +\begin{itemize} | ||||
| 187 | + \item \textbf{100\,\% de la TPS} jusqu'à \textbf{1~000~000~\$}, dégressif jusqu'à \textbf{1~500~000~\$} (max. 50~000~\$) ; | ||||
| 188 | + \item contrat après le 19 mars 2025 et avant 2031, achèvement avant 2036 ; | ||||
| 189 | + \item acheteur $\geq$ 18 ans, citoyen ou résident permanent, sans propriété occupée depuis 4 ans ; formulaire FP-2190.APH. | ||||
| 190 | +\end{itemize} | ||||
| 191 | +\src{Ministère des Finances Canada, 2026 ; Revenu Québec, 2026 ; ARC, 2026} | ||||
| 192 | +\begin{importbox}[Et la TVQ ?] | ||||
| 193 | +\textbf{Aucun volet TVQ}. Québec a plutôt créé (17 avril 2026) un crédit d'impôt sur les \textbf{droits de mutation}, max. 5~875~\$.\\ \src{Cabinet de la première ministre, 2026} | ||||
| 194 | +\end{importbox} | ||||
| 195 | +\end{column} | ||||
| 196 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 197 | +\centering\scriptsize | ||||
| 198 | +\begin{tabular}{@{}l r r@{}} | ||||
| 199 | +\toprule | ||||
| 200 | +\textbf{Premier acheteur} & \textbf{650~000~\$} & \textbf{350~000~\$} \\ | ||||
| 201 | +\midrule | ||||
| 202 | +TPS 5\,\% & 32~500,00 & 17~500,00 \\ | ||||
| 203 | +TVQ 9,975\,\% & 64~837,50 & 34~912,50 \\ | ||||
| 204 | +\midrule | ||||
| 205 | +Remboursement TPS (100\,\%) & $-$32~500,00 & $-$17~500,00 \\ | ||||
| 206 | +Remboursement TVQ & 0,00 & 0,00 \\ | ||||
| 207 | +\midrule | ||||
| 208 | +\textbf{Taxes nettes} & \textbf{64~837,50} & \textbf{34~912,50} \\ | ||||
| 209 | +en \% du prix & 10,0\,\% & 10,0\,\% \\ | ||||
| 210 | +\bottomrule | ||||
| 211 | +\end{tabular} | ||||
| 212 | +\par\smallskip | ||||
| 213 | +Le remboursement « premier acheteur » \textbf{remplace} celui de 36\,\% (pas de cumul) ; la TVQ reste \textbf{entière} au-delà de 300~000~\$. | ||||
| 214 | +\src{calculs vérifiés, dossier de la séance} | ||||
| 215 | +\end{column} | ||||
| 216 | +\end{columns} | ||||
| 217 | +\end{frame} | ||||
| 218 | + | ||||
| 219 | +\begin{frame}{TPS et TVQ (4/4) --- locatif (C-56) et commercial} | ||||
| 220 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 221 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 222 | +\footnotesize | ||||
| 223 | +\uqotitle{Immeuble locatif neuf --- remboursement bonifié (loi C-56, 15 déc. 2023) :} | ||||
| 224 | +\begin{itemize} | ||||
| 225 | + \item \textbf{100\,\% de la TPS}, sans seuil de réduction ; | ||||
| 226 | + \item chantier commencé \textbf{après le 13 septembre 2023} et avant 2031, achevé avant 2036 ; | ||||
| 227 | + \item au moins \textbf{4 habitations} (ou 10 chambres), 90\,\% en location résidentielle à long terme. | ||||
| 228 | +\end{itemize} | ||||
| 229 | +\uqotitle{Québec non harmonisé :} remboursement TVQ locatif de \textbf{36\,\%}, max. \textbf{7~182~\$ par logement}, dégressif de 200~000 à \textbf{225~000~\$} de JVM par logement, puis \textbf{nul}.\\ | ||||
| 230 | +\src{ARC, 2026 ; Revenu Québec, 2026 (remboursement complet de la TPS) ; Ministère des Finances du Québec, 2023} | ||||
| 231 | +\end{column} | ||||
| 232 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 233 | +\begin{exbox}[Six logements locatif, JVM 1~456~774~\$] | ||||
| 234 | +\scriptsize | ||||
| 235 | +\begin{tabular}{@{}p{4.2cm} r@{}} | ||||
| 236 | +\toprule | ||||
| 237 | +TPS 5\,\% autocotisée & 72~839~\$ \\ | ||||
| 238 | +Remboursement bonifié 100\,\% & $-$72~839~\$ \\ | ||||
| 239 | +\textbf{TPS nette} & \textbf{0~\$} \\ | ||||
| 240 | +\midrule | ||||
| 241 | +TVQ 9,975\,\% autocotisée & 145~313~\$ \\ | ||||
| 242 | +Remb. TVQ (JVM/logement $\approx$ 242~800~\$ $>$ 225~000) & 0~\$ \\ | ||||
| 243 | +\textbf{TVQ nette} & \uqoalert{\textbf{145~313~\$}} \\ | ||||
| 244 | +\bottomrule | ||||
| 245 | +\end{tabular} | ||||
| 246 | +\end{exbox} | ||||
| 247 | +\footnotesize \textbf{Commercial} (baux taxables) : TPS et TVQ récupérées par \textbf{CTI/RTI} $\rightarrow$ \textbf{pas un coût}. | ||||
| 248 | +\src{calculs vérifiés, dossier de la séance ; JVM $=$ coût neuf $+$ terrain, hypothèse} | ||||
| 249 | +\end{column} | ||||
| 250 | +\end{columns} | ||||
| 251 | +\end{frame} | ||||
| 252 | + | ||||
| 253 | +\begin{frame}{TPS et TVQ --- synthèse par type de projet} | ||||
| 254 | +\begin{center} | ||||
| 255 | +\scriptsize | ||||
| 256 | +\begin{tabular}{@{}p{2.6cm} p{3.2cm} p{3.6cm} p{3.2cm}@{}} | ||||
| 257 | +\toprule | ||||
| 258 | +\textbf{Type de projet} & \textbf{TPS nette} & \textbf{TVQ nette} & \textbf{Dans le coût neuf du cours ?} \\ | ||||
| 259 | +\midrule | ||||
| 260 | +Occupant, $<$ 350~000~\$ & 64\,\% de la TPS (36\,\% remboursés) & entière si $\geq$ 300~000~\$ ; partielle entre 200 et 300~000~\$ & non (hors taxes) ; à ajouter selon l'hypothèse \\ | ||||
| 261 | +Occupant, premier acheteur & 0 jusqu'à 1~M\$ ; dégressif à 1,5~M\$ & entière (aucun volet TVQ) & idem \\ | ||||
| 262 | +Locatif $\geq$ 4 logements (C-56) & 0 (100\,\% remboursée) & entière en pratique à Gatineau (JVM/log. $>$ 225~000~\$) & non ; \textbf{coût réel du promoteur locatif} \\ | ||||
| 263 | +Commercial, inscrit & 0 (CTI) & 0 (RTI) & non : pas un coût \\ | ||||
| 264 | +\bottomrule | ||||
| 265 | +\end{tabular} | ||||
| 266 | +\end{center} | ||||
| 267 | +\begin{importbox}[Lecture pour le six logements] | ||||
| 268 | +La \textbf{TVQ d'autocotisation} ($\approx$ 145~000~\$, 11,7\,\% du coût neuf) est le poste fiscal le plus lourd d'un projet locatif québécois en 2026 : elle n'est pas dans la chaîne du cours, mais elle est dans la \textbf{décision} du promoteur (bloc 5) et doit être \textbf{nommée} dans tout rapport qui compare coût et marché. | ||||
| 269 | +\end{importbox} | ||||
| 270 | +\end{frame} | ||||
| 271 | + | ||||
| 272 | +\begin{frame}{GCR --- plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs : qui est visé} | ||||
| 273 | +\begin{defbox}[Bâtiments visés (RLRQ c. B-1.1, r. 8, art. 2, à jour au 1\textsuperscript{er} juillet 2026)] | ||||
| 274 | +\footnotesize Non détenus en copropriété divise : « une maison \textbf{unifamiliale} isolée, jumelée ou en rangée » et « un bâtiment multifamilial à partir du \textbf{duplex jusqu'au quintuplex} » ; en copropriété divise : « un bâtiment multifamilial comprenant au plus \textbf{4 parties privatives superposées} ». Exclus : client OSBL, coopérative ou office d'habitation.\\ \src{Gouvernement du Québec, 2026 (B-1.1, r. 8) ; GCR, 2026 (bâtiments couverts)} | ||||
| 275 | +\end{defbox} | ||||
| 276 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 277 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 278 | +\footnotesize | ||||
| 279 | +\uqotitle{Couvertures :} | ||||
| 280 | +\begin{itemize} | ||||
| 281 | + \item \textbf{avant réception} : acomptes (50~000~\$ par bâtiment multifamilial), parachèvement, relogement (6~000~\$) ; | ||||
| 282 | + \item \textbf{après réception} : parachèvement et malfaçons dénoncées dans l'année (\textbf{1 an}), vices cachés (\textbf{3 ans}), vices de conception, de construction ou de sol, art. 2118 C.c.Q. (\textbf{5 ans}) ; plafond $=$ min(prix du contrat ; 200~000~\$ $\times$ logements). | ||||
| 283 | +\end{itemize} | ||||
| 284 | +\src{B-1.1, r. 8, art. 9, 10 et 14} | ||||
| 285 | +\end{column} | ||||
| 286 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 287 | +\begin{importbox}[Conséquence pour le six logements] | ||||
| 288 | +Six logements locatifs, non en copropriété : \textbf{au-delà du quintuplex} $\rightarrow$ \textbf{non visé}, prime GCR $=$ \textbf{0~\$}. L'acheteur ou le prêteur peut exiger une \textbf{garantie privée} (coût à documenter), mais rien n'est obligatoire. | ||||
| 289 | +\end{importbox} | ||||
| 290 | +\end{column} | ||||
| 291 | +\end{columns} | ||||
| 292 | +\end{frame} | ||||
| 293 | + | ||||
| 294 | +\begin{frame}{GCR --- tarifs d'enregistrement 2026 et la variante « si visé »} | ||||
| 295 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 296 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 297 | +\centering\footnotesize | ||||
| 298 | +\begin{tabular}{@{}l r r@{}} | ||||
| 299 | +\toprule | ||||
| 300 | +\textbf{Cote de l'entrepreneur} & \textbf{Catégorie 1} & \textbf{Catégorie 2} \\ | ||||
| 301 | +\midrule | ||||
| 302 | +AA & 2~172,68~\$ & --- \\ | ||||
| 303 | +\textbf{A} & \textbf{2~656,68~\$} & 3~359,68~\$ \\ | ||||
| 304 | +B & 2~859,68~\$ & --- \\ | ||||
| 305 | +C & 3~333,68~\$ & --- \\ | ||||
| 306 | +D / N (nouveau) & 4~076,68~\$ & --- \\ | ||||
| 307 | +\bottomrule | ||||
| 308 | +\end{tabular} | ||||
| 309 | +\par\medskip | ||||
| 310 | +Catégorie 1 : unifamiliales et multifamiliaux de 2 à 5 logements ; catégorie 2 : copropriété $\leq$ 4 parties superposées. Cote A $=$ 1~541 $+$ 377 $+$ 377 $+$ \textbf{361,68~\$} (300~\$ fonds de garantie RBQ $+$ 61,68~\$ frais RBQ), par unité, plus taxes. | ||||
| 311 | +\src{GCR, tarifs en vigueur au 1\textsuperscript{er} avril 2026 ; autres cotes : tableau partiel} | ||||
| 312 | +\end{column} | ||||
| 313 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 314 | +\begin{exbox}[Variante pédagogique : et si le bâtiment était visé ?] | ||||
| 315 | +\footnotesize | ||||
| 316 | +6 $\times$ 2~656,68 $=$ \textbf{15~940~\$} d'indirects en plus $\rightarrow$ assiette 1~139~160~\$, profit 125~308~\$, \textbf{coût total 1~264~468~\$} ($+$17~694~\$, $+$1,4\,\%).\\ \src{calculs vérifiés, dossier de la séance} | ||||
| 317 | +\end{exbox} | ||||
| 318 | +\begin{notebox}[Quand la GCR est un vrai poste] | ||||
| 319 | +Quadruplex du TP2, triplex, maisons de ville en rangée, copropriétés de 4 unités superposées ou moins : \textbf{oui}, 2~656,68~\$ par unité pour un entrepreneur coté A. | ||||
| 320 | +\end{notebox} | ||||
| 321 | +\end{column} | ||||
| 322 | +\end{columns} | ||||
| 323 | +\end{frame} | ||||
| 324 | + | ||||
| 325 | +\begin{frame}{RBQ et Code de construction --- coûts de l'entrepreneur, pas du projet} | ||||
| 326 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 327 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 328 | +\centering\footnotesize | ||||
| 329 | +\begin{tabular}{@{}l r@{}} | ||||
| 330 | +\toprule | ||||
| 331 | +\textbf{Licence RBQ 2026 (entrepreneur général)} & \textbf{Montant} \\ | ||||
| 332 | +\midrule | ||||
| 333 | +Délivrance (884,54 $+$ 407,15) & 1~291,69~\$ \\ | ||||
| 334 | +Délivrance en traitement prioritaire & 1~698,84~\$ \\ | ||||
| 335 | +Maintien annuel (884,54 $+$ 105,27) & 989,81~\$ \\ | ||||
| 336 | +Cautionnement de licence (annexe I) & 40~000~\$ \\ | ||||
| 337 | +Cautionnement, entrepreneur spécialisé & 20~000~\$ \\ | ||||
| 338 | +\bottomrule | ||||
| 339 | +\end{tabular} | ||||
| 340 | +\par\medskip | ||||
| 341 | +Projet de règlement du 25 février 2026 : 60~000~\$ / 30~000~\$ --- \textbf{non en vigueur} (source secondaire).\\ | ||||
| 342 | +\src{RBQ, 2026 (tarification ; étapes pour obtenir une licence) ; SubmitX, 2026 (projet)} | ||||
| 343 | +\end{column} | ||||
| 344 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 345 | +\begin{importbox}[Où ça va dans la chaîne] | ||||
| 346 | +Licence, maintien et cautionnement sont des \textbf{frais généraux de l'entrepreneur} (les 7\,\%) : ils ne sont \textbf{pas} des indirects du projet. Les inscrire deux fois est un double comptage. | ||||
| 347 | +\end{importbox} | ||||
| 348 | +\begin{notebox}[Code en vigueur] | ||||
| 349 | +Chapitre I, Bâtiment $=$ \textbf{CNB 2020 modifié Québec}, en vigueur depuis le \textbf{17 avril 2025} ; travaux débutés avant le \textbf{17 octobre 2027} : ancienne ou nouvelle édition au choix (transition prolongée le 26 août 2026).\\ \src{RBQ, 2025 et 2026} | ||||
| 350 | +\end{notebox} | ||||
| 351 | +\end{column} | ||||
| 352 | +\end{columns} | ||||
| 353 | +\end{frame} | ||||
| 354 | + | ||||
| 355 | +\begin{frame}{CCQ et CNESST --- déjà dans les coûts directs} | ||||
| 356 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 357 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 358 | +\footnotesize | ||||
| 359 | +\uqotitle{Convention collective résidentielle 2025--2029, annexe R (résidentiel léger) :} charpentier-menuisier compagnon \textbf{45,76~\$/h} en 2026 ($+$5,5\,\% au 26 avril 2026 ; 43,37~\$ en juillet 2025 ; 49,61~\$ en résidentiel lourd R-1).\\ \src{CCQ, convention 2025--2029 ; CCQ, salaire et taux, 2026} | ||||
| 360 | +\par\medskip | ||||
| 361 | +\uqotitle{CNESST 2026 :} taux moyen \textbf{1,54~\$ par 100~\$} de masse salariale ; unité 80110 (charpenterie-menuiserie, revêtements, peinture) \textbf{6,04~\$} ; 80100 (béton, coffrage) \textbf{7,18~\$} ; 80130 couverture 7,88 ; 80140 maçonnerie 7,45 ; 80160 plomberie 2,99 ; 80170 électricité 3,13.\\ \src{CNESST, table des taux 2026} | ||||
| 362 | +\begin{importbox}[Double comptage] | ||||
| 363 | +Ces charges sont dans le \textbf{taux chargé} qui sert aux prix unitaires des directs. Ne pas les ajouter aux indirects. | ||||
| 364 | +\end{importbox} | ||||
| 365 | +\end{column} | ||||
| 366 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 367 | +\begin{center} | ||||
| 368 | +\begin{tikzpicture} | ||||
| 369 | +\begin{axis}[xbar stacked, width=5.7cm, height=3.2cm, xmin=0, xmax=75, ytick={1}, yticklabels={}, bar width=11pt, | ||||
| 370 | + xlabel={\$ par heure, charpentier-menuisier 2026}, legend style={at={(0.5,-0.62)}, anchor=north, legend columns=1, font=\tiny}, legend cell align=left, | ||||
| 371 | + nodes near coords, nodes near coords style={font=\scriptsize, color=uqoInk, anchor=south, yshift=7pt}, point meta=explicit symbolic] | ||||
| 372 | +\addplot[fill=uqoBleu, draw=none] coordinates {(45.76,1) [45,76]}; \addlegendentry{salaire de base (annexe R)} | ||||
| 373 | +\addplot[fill=uqoTeal, draw=none] coordinates {(14.55,1) [14,55]}; \addlegendentry{avantages sociaux conventionnés} | ||||
| 374 | +\addplot[fill=uqoOr, draw=none] coordinates {(8.79,1) [8,79]}; \addlegendentry{charges gouvernementales (dont CNESST)} | ||||
| 375 | +\addplot[fill=uqoGris, draw=none] coordinates {(0.48,1) []}; \addlegendentry{cotisations CCQ, AECQ (0,48)} | ||||
| 376 | +\end{axis} | ||||
| 377 | +\end{tikzpicture} | ||||
| 378 | +\end{center} | ||||
| 379 | +\footnotesize \textbf{Taux chargé $\approx$ 69,59~\$/h}, soit 1,52 $\times$ le salaire de base ; la CNESST y compte 3,31~\$.\\ \src{BatiCore, 2026 (calculateur privé, approximation)} | ||||
| 380 | +\end{column} | ||||
| 381 | +\end{columns} | ||||
| 382 | +\end{frame} | ||||
| 383 | + | ||||
| 384 | +\begin{frame}{Assurances et cautionnements --- fourchettes sourcées, convention du cours} | ||||
| 385 | +\begin{center} | ||||
| 386 | +\scriptsize | ||||
| 387 | +\begin{tabular}{@{}p{2.9cm} p{3.6cm} p{3.3cm} p{3.0cm}@{}} | ||||
| 388 | +\toprule | ||||
| 389 | +\textbf{Poste} & \textbf{Fourchette observée} & \textbf{Source (nature)} & \textbf{Six logements} \\ | ||||
| 390 | +\midrule | ||||
| 391 | +Assurance chantier (\emph{builder's risk}) & 1 à 5\,\% du budget (Canada) ; 1 à 4\,\% de la valeur achevée (É.-U.) & Ai Insurance, 2024 ; Insureon (approximations de courtiers) & \textbf{8~152~\$} (0,8\,\% de D$+$C) \\ | ||||
| 392 | +Responsabilité civile du propriétaire & non chiffrée & --- & dans le forfait \\ | ||||
| 393 | +Cautionnement d'exécution & 7~\$/1~000~\$ (50\,\%) ; 10~\$/1~000~\$ (100\,\%) du contrat & FCA Insurance, 2026 ; SAC (barème de courtier) & 0~\$ (non exigé ; 10~190~\$ si exigé à 100\,\%) \\ | ||||
| 394 | +Cautionnement main-d'\oe uvre et matériaux & 3 à 5~\$/1~000~\$ & FCA Insurance, 2026 & 0~\$ \\ | ||||
| 395 | +\bottomrule | ||||
| 396 | +\end{tabular} | ||||
| 397 | +\end{center} | ||||
| 398 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 399 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 400 | +\begin{notebox}[Pourquoi 0,8\,\% et non 1 à 5\,\% ?] | ||||
| 401 | +La fourchette vise le \textbf{budget total} et des projets risqués ; l'entrepreneur porte déjà la sienne dans ses \textbf{conditions générales}. Le 0,8\,\% est la police du \textbf{propriétaire} (convention). | ||||
| 402 | +\end{notebox} | ||||
| 403 | +\end{column} | ||||
| 404 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 405 | +\footnotesize | ||||
| 406 | +\uqotitle{Cautionnements :} usuels en contrats publics ou exigés par le prêteur ; prime sur le prix du contrat taxes incluses. Sur un multiplex privé, souvent \textbf{absents} : l'indiquer. | ||||
| 407 | +\end{column} | ||||
| 408 | +\end{columns} | ||||
| 409 | +\end{frame} | ||||
| 410 | + | ||||
| 411 | +\begin{frame}{Frais juridiques, notaire, arpentage --- le forfait de 12~000~\$} | ||||
| 412 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 413 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 414 | +\centering\scriptsize | ||||
| 415 | +\begin{tabular}{@{}p{2.3cm} p{2.0cm} p{1.6cm}@{}} | ||||
| 416 | +\toprule | ||||
| 417 | +\textbf{Poste} & \textbf{Fourchette} & \textbf{Nature} \\ | ||||
| 418 | +\midrule | ||||
| 419 | +Notaire, acte hypothécaire seul & 900 à 1~500~\$ & Notairo, 2026 \\ | ||||
| 420 | +Notaire, transaction résidentielle & 1~500 à 3~000~\$ $+$ débours 400 à 800~\$ & Notairo, 2026 \\ | ||||
| 421 | +Achat de maison, tout compris & 1~800 à 3~500~\$ & Habitam, 2026 \\ | ||||
| 422 | +Arpenteur : implantation, certificat & forfaits & approximation \\ | ||||
| 423 | +Étude géotechnique & forfait & approximation \\ | ||||
| 424 | +Évaluation pour le prêteur & forfait & approximation \\ | ||||
| 425 | +\bottomrule | ||||
| 426 | +\end{tabular} | ||||
| 427 | +\par\medskip | ||||
| 428 | +Honoraires \textbf{non réglementés} : « aucun barème de prix fixé par la Chambre des notaires ».\\ \src{Notairo, 2026 ; Habitam, 2026 (sources de praticiens)} | ||||
| 429 | +\end{column} | ||||
| 430 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 431 | +\begin{exbox}[Convention du cours] | ||||
| 432 | +\textbf{Forfait de 12~000~\$} couvrant notaire (acte hypothécaire et publication), arpenteur (implantation, certificat de localisation), géotechnique et évaluation du prêteur : \textbf{1,0\,\% du coût neuf}. | ||||
| 433 | +\end{exbox} | ||||
| 434 | +\begin{notebox}[Dans un vrai dossier] | ||||
| 435 | +On remplace le forfait par les \textbf{factures}. Ce poste varie peu avec la taille du projet : c'est pourquoi il pèse proportionnellement plus sur une unifamiliale (2 à 3\,\%) que sur un immeuble. | ||||
| 436 | +\end{notebox} | ||||
| 437 | +\end{column} | ||||
| 438 | +\end{columns} | ||||
| 439 | +\end{frame} | ||||
| 440 | + | ||||
| 441 | +\begin{frame}{Récapitulatif --- les indirects du six logements : 104~252~\$} | ||||
| 442 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 443 | +\begin{column}{0.55\textwidth} | ||||
| 444 | +\centering\scriptsize | ||||
| 445 | +\begin{tabular}{@{}l l r@{}} | ||||
| 446 | +\toprule | ||||
| 447 | +\textbf{Poste} & \textbf{Base} & \textbf{Montant} \\ | ||||
| 448 | +\midrule | ||||
| 449 | +Permis de construire & max(4,70~\$/1~000 ; 335~\$/log.) & 4~789~\$ \\ | ||||
| 450 | +GCR & non visé & 0~\$ \\ | ||||
| 451 | +Intérêts intercalaires & (D$+$C) $\times$ 6,75\,\% $\times$ 14/12 $\times$ ½ & 40~122~\$ \\ | ||||
| 452 | +Honoraires professionnels & 4\,\% des directs du cours & 39~189~\$ \\ | ||||
| 453 | +Assurance chantier & 0,8\,\% de D$+$C & 8~152~\$ \\ | ||||
| 454 | +Juridique, notaire, arpentage & forfait & 12~000~\$ \\ | ||||
| 455 | +\midrule | ||||
| 456 | +\textbf{Total des indirects} & & \textbf{104~252~\$} \\ | ||||
| 457 | +\bottomrule | ||||
| 458 | +\end{tabular} | ||||
| 459 | +\par\medskip | ||||
| 460 | +$=$ \textbf{10,6\,\%} des directs du cours (979~718~\$) ; 10,2\,\% de D$+$C ; \textbf{8,4\,\%} du coût total neuf. | ||||
| 461 | +\src{calculs vérifiés, dossier de la séance} | ||||
| 462 | +\end{column} | ||||
| 463 | +\begin{column}{0.42\textwidth} | ||||
| 464 | +\begin{center} | ||||
| 465 | +\begin{tikzpicture} | ||||
| 466 | +\begin{axis}[xbar, width=5.7cm, height=4.6cm, xmin=0, xmax=58, bar width=7pt, y tick label style={font=\tiny}, | ||||
| 467 | + ytick={1,2,3,4,5,6}, yticklabels={GCR (0), Permis, Assurance, Juridique, Honoraires, Intérêts}, ymin=0.4, ymax=6.6, | ||||
| 468 | + xlabel={milliers de \$}, nodes near coords, nodes near coords style={font=\tiny, color=uqoInk}, point meta=explicit symbolic, | ||||
| 469 | + every axis plot/.append style={fill=uqoTeal!75, draw=uqoTeal}] | ||||
| 470 | +\addplot coordinates {(40.122,6) [40~122] (39.189,5) [39~189] (12,4) [12~000] (8.152,3) [8~152] (4.789,2) [4~789] (0,1) [0]}; | ||||
| 471 | +\end{axis} | ||||
| 472 | +\end{tikzpicture} | ||||
| 473 | +\end{center} | ||||
| 474 | +\footnotesize Deux postes font \textbf{76\,\%} des indirects : les intérêts et les honoraires. C'est là que portent les sensibilités (taux, durée, portée du mandat). | ||||
| 475 | +\end{column} | ||||
| 476 | +\end{columns} | ||||
| 477 | +\end{frame} | ||||
| 478 | + | ||||
| 479 | +\begin{frame}{Question et erreurs fréquentes --- bloc 4} | ||||
| 480 | +\question{Le même six logements est construit en \textbf{copropriété divise} (six unités vendues, deux par étage sur trois étages). Qu'est-ce qui change dans les indirects et dans les taxes ? (Indices : GCR catégorie 2, remboursements des acheteurs, mise en marché.)} | ||||
| 481 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 482 | +\begin{column}{0.32\textwidth} | ||||
| 483 | +\erreur{\textbf{GCR automatique} : facturer 2~656,68~\$ par unité sans vérifier si le bâtiment est visé (duplex à quintuplex, copropriété $\leq$ 4 parties superposées).} | ||||
| 484 | +\end{column} | ||||
| 485 | +\begin{column}{0.32\textwidth} | ||||
| 486 | +\erreur{\textbf{Remboursement TVQ fantôme} : appliquer 9~975~\$ à un prix de 350~000~\$ ; ou accorder au locatif un remboursement TVQ « harmonisé » qui n'existe pas.} | ||||
| 487 | +\end{column} | ||||
| 488 | +\begin{column}{0.32\textwidth} | ||||
| 489 | +\erreur{\textbf{CCQ, CNESST, licence RBQ en indirects} : ils sont dans le taux chargé (directs) et dans les frais généraux de l'entrepreneur.} | ||||
| 490 | +\end{column} | ||||
| 491 | +\end{columns} | ||||
| 492 | +\end{frame} | ||||
added
IMM1033-20_Methodes_du_cout/02_Slides/sources/parties/s08_bloc5.tex
+348 −0
@@ -0,0 +1,348 @@ | |||||
| 1 | +% ====================================================================== | ||||
| 2 | +% BLOC 5 — Profit entrepreneurial et analyse du risque (25 min) | ||||
| 3 | +% ====================================================================== | ||||
| 4 | +\bloc{5}{Profit entrepreneurial et analyse du risque} | ||||
| 5 | + | ||||
| 6 | +\begin{frame}{Objectifs du bloc 5} | ||||
| 7 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 8 | +\begin{column}{0.52\textwidth} | ||||
| 9 | +\begin{enumerate} | ||||
| 10 | + \item Distinguer le \textbf{promoteur} de l'\textbf{entrepreneur général}, et l'\textbf{incitatif} du \textbf{profit réalisé} | ||||
| 11 | + \item Justifier économiquement le profit et son inclusion \textbf{même sans promoteur} | ||||
| 12 | + \item Passer du \textbf{profit sur coût} à la \textbf{marge sur prix}, et inversement | ||||
| 13 | + \item \textbf{Extraire} le profit du marché à partir de ventes d'immeubles neufs | ||||
| 14 | + \item Relier le taux de profit au \textbf{risque de développement} | ||||
| 15 | +\end{enumerate} | ||||
| 16 | +\end{column} | ||||
| 17 | +\begin{column}{0.44\textwidth} | ||||
| 18 | +\begin{defbox}[Profit entrepreneurial (rappel du bloc 1)] | ||||
| 19 | +Rémunération de celui qui porte le projet : coordination, risque, temps, capital. \textbf{Convention du cours : 11\,\%} de l'assiette (directs $+$ contingences $+$ indirects), dernière ligne du coût neuf. | ||||
| 20 | +\end{defbox} | ||||
| 21 | +\end{column} | ||||
| 22 | +\end{columns} | ||||
| 23 | +\end{frame} | ||||
| 24 | + | ||||
| 25 | +\begin{frame}{Incitatif ou profit ? --- la distinction de l'\emph{Appraisal of Real Estate}} | ||||
| 26 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 27 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 28 | +\begin{defbox}[Entrepreneurial incentive] | ||||
| 29 | +« the total \textbf{anticipated} profit that is expected to be received by the entrepreneur for the managerial coordination, acceptance of risk, and time and effort » --- une \textbf{prévision}, nécessaire pour qu'un projet se lance. | ||||
| 30 | +\end{defbox} | ||||
| 31 | +\begin{defbox}[Entrepreneurial profit] | ||||
| 32 | +« a \textbf{historic fact} looking back \ldots{} the actual profit earned after a project is completed and sold » --- un \textbf{constat}, après coup. | ||||
| 33 | +\end{defbox} | ||||
| 34 | +\src{Appraisal Institute, 2020, chap. 29, p. 538} | ||||
| 35 | +\end{column} | ||||
| 36 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 37 | +\footnotesize | ||||
| 38 | +\uqotitle{Pourquoi la distinction compte :} | ||||
| 39 | +\begin{itemize} | ||||
| 40 | + \item la méthode du coût estime ce qu'il \textbf{faudrait promettre} aujourd'hui (incitatif), pas ce qu'un promoteur a \textbf{gagné} hier (profit) ; | ||||
| 41 | + \item l'extraction par le marché (plus loin) mesure des profits \textbf{réalisés} ; on en déduit un incitatif \textbf{si} les conditions sont comparables ; | ||||
| 42 | + \item un marché en baisse peut montrer des profits réalisés \textbf{nuls} alors que l'incitatif requis reste positif (sinon, rien ne se construit). | ||||
| 43 | +\end{itemize} | ||||
| 44 | +\src{Pomykacz, 2009 (« required minimum entrepreneurial incentive »)} | ||||
| 45 | +\end{column} | ||||
| 46 | +\end{columns} | ||||
| 47 | +\end{frame} | ||||
| 48 | + | ||||
| 49 | +\begin{frame}{Promoteur et entrepreneur général --- deux rôles, deux profits} | ||||
| 50 | +\begin{center} | ||||
| 51 | +\footnotesize | ||||
| 52 | +\begin{tabular}{@{}p{2.6cm} p{5.1cm} p{5.1cm}@{}} | ||||
| 53 | +\toprule | ||||
| 54 | + & \textbf{Entrepreneur général} & \textbf{Promoteur (entrepreneur au sens économique)} \\ | ||||
| 55 | +\midrule | ||||
| 56 | +Qui & exécute le contrat de construction & initie, finance, porte et vend (ou conserve) le projet \\ | ||||
| 57 | +Son profit & \textbf{profit de l'EG}, 8\,\% dans la cascade des directs & \textbf{profit entrepreneurial}, 11\,\% de l'assiette \\ | ||||
| 58 | +Sur quoi & sur son coût (directs nus $+$ CG $+$ FG) & sur \textbf{tout} le coût : directs, contingences, indirects \\ | ||||
| 59 | +Risque porté & exécution : prix, délais, qualité & marché, financement, absorption \\ | ||||
| 60 | +Dans la chaîne & \textbf{avant} les contingences (directs du cours) & \textbf{dernière ligne} (coût neuf) \\ | ||||
| 61 | +\bottomrule | ||||
| 62 | +\end{tabular} | ||||
| 63 | +\end{center} | ||||
| 64 | +\begin{importbox}[Le même individu peut cumuler les deux rôles] | ||||
| 65 | +Un constructeur-promoteur touche les deux profits sans les fusionner ; s'il bâtit pour lui-même, l'évaluateur \textbf{impute} quand même l'incitatif. | ||||
| 66 | +\end{importbox} | ||||
| 67 | +\src{Appraisal Institute, 2020, chap. 29 ; convention du cours} | ||||
| 68 | +\end{frame} | ||||
| 69 | + | ||||
| 70 | +\begin{frame}{Justification économique --- ce que le profit rémunère} | ||||
| 71 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 72 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 73 | +\begin{enumerate} | ||||
| 74 | + \item \textbf{Risque de marché} : prix ou loyers sous les prévisions, absorption lente (inoccupation du neuf à Gatineau : 10\,\% en 2025) ; | ||||
| 75 | + \item \textbf{Risque de construction} : dépassements, retards (bloc 3 : $+$19~087~\$ pour six mois) ; | ||||
| 76 | + \item \textbf{Risque de financement} : taux, conditions du prêteur, refinancement à la livraison ; | ||||
| 77 | + \item \textbf{Coût d'opportunité} du capital et du temps du promoteur sur 14 à 24 mois ; | ||||
| 78 | + \item \textbf{Expertise} : montage, réglementation, coordination. | ||||
| 79 | +\end{enumerate} | ||||
| 80 | +\src{SCHL, 2025 (inoccupation) ; Appraisal Institute, 2020} | ||||
| 81 | +\end{column} | ||||
| 82 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 83 | +\begin{exbox}[Principe] | ||||
| 84 | +Sans profit \textbf{anticipé} supérieur au rendement d'un placement sans risque, aucun promoteur n'engage de capital : le marché \textbf{exige} une prime d'incertitude. L'incitatif est le prix de cette prise de risque. | ||||
| 85 | +\end{exbox} | ||||
| 86 | +\begin{notebox}[Lecture par les options réelles] | ||||
| 87 | +Construire, c'est renoncer à l'\textbf{option} d'attendre ; sa valeur croît avec l'incertitude et les taux, d'où un incitatif positif.\\ \src{Williams, 1991 ; Capozza et Li, 2001} | ||||
| 88 | +\end{notebox} | ||||
| 89 | +\end{column} | ||||
| 90 | +\end{columns} | ||||
| 91 | +\end{frame} | ||||
| 92 | + | ||||
| 93 | +\begin{frame}{Le profit s'applique même sans promoteur --- le principe de substitution} | ||||
| 94 | +\begin{importbox}[En évaluation] | ||||
| 95 | +Même si le propriétaire a construit \textbf{pour lui-même}, le profit entrepreneurial fait partie du coût neuf : c'est ce qu'un acheteur devrait \textbf{autrement payer à un promoteur} pour obtenir le même immeuble. Le coût de création d'un bien inclut la rémunération de celui qui le crée. | ||||
| 96 | +\end{importbox} | ||||
| 97 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 98 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 99 | +\footnotesize | ||||
| 100 | +\uqotitle{Cohérence avec le principe de substitution :} | ||||
| 101 | +\begin{itemize} | ||||
| 102 | + \item un acheteur averti ne paie pas plus que le coût d'acquérir un \textbf{substitut équivalent} --- et ce substitut, neuf, est produit par un promoteur qui se fait payer ; | ||||
| 103 | + \item omettre le profit \textbf{sous-estime} systématiquement le coût neuf (ici de 123~554~\$, 9,9\,\%) et donc la valeur par la méthode du coût. | ||||
| 104 | +\end{itemize} | ||||
| 105 | +\end{column} | ||||
| 106 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 107 | +\footnotesize | ||||
| 108 | +\uqotitle{Nuances à documenter :} | ||||
| 109 | +\begin{itemize} | ||||
| 110 | + \item \textbf{propriété à usage spécial} (institutionnel, industriel sur mesure) : l'incitatif existe mais peut ne pas être \textbf{récupérable} sur le marché --- on le signale comme désuétude externe plutôt que de l'omettre ; | ||||
| 111 | + \item marché \textbf{saturé} : profits réalisés faibles, incitatif requis inchangé. | ||||
| 112 | +\end{itemize} | ||||
| 113 | +\src{Appraisal Institute, 2020 ; Gould et Smith, 1995 ; Pomykacz, 2009} | ||||
| 114 | +\end{column} | ||||
| 115 | +\end{columns} | ||||
| 116 | +\end{frame} | ||||
| 117 | + | ||||
| 118 | +\begin{frame}{Trois bases de calcul --- le taux ne veut rien dire sans sa base} | ||||
| 119 | +\begin{center} | ||||
| 120 | +\footnotesize | ||||
| 121 | +\begin{tabular}{@{}l r r r@{}} | ||||
| 122 | +\toprule | ||||
| 123 | +\textbf{Base retenue} & \textbf{Montant de la base} & \textbf{Taux équivalent} & \textbf{Profit} \\ | ||||
| 124 | +\midrule | ||||
| 125 | +Directs du cours seulement & 979~718~\$ & 12,61\,\% & 123~554~\$ \\ | ||||
| 126 | +Directs $+$ contingences & 1~018~968~\$ & 12,13\,\% & 123~554~\$ \\ | ||||
| 127 | +\textbf{Directs $+$ contingences $+$ indirects (convention)} & \textbf{1~123~220~\$} & \textbf{11,00\,\%} & \textbf{123~554~\$} \\ | ||||
| 128 | +Coût total neuf (prix équivalent) & 1~246~774~\$ & 9,91\,\% & 123~554~\$ \\ | ||||
| 129 | +Coût total $+$ terrain (valeur du projet) & 1~456~774~\$ & 8,48\,\% & 123~554~\$ \\ | ||||
| 130 | +\bottomrule | ||||
| 131 | +\end{tabular} | ||||
| 132 | +\end{center} | ||||
| 133 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 134 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 135 | +\footnotesize | ||||
| 136 | +Le \textbf{même} dollar de profit s'exprime de 8,5\,\% à 12,6\,\% selon la base. Un rapport doit donc écrire : « 11\,\% de (directs $+$ contingences $+$ indirects) », jamais « 11\,\% » tout court. | ||||
| 137 | +\end{column} | ||||
| 138 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 139 | +\erreur{Comparer un « 15 à 20\,\% » de la littérature américaine (souvent sur le \textbf{coût total incluant le terrain}, ou en \textbf{marge sur la valeur}) avec le 11\,\% du cours (sur le coût du bâtiment hors terrain) sans convertir la base.} | ||||
| 140 | +\end{column} | ||||
| 141 | +\end{columns} | ||||
| 142 | +\src{calculs vérifiés, dossier de la séance ; taux équivalents : calcul du cours} | ||||
| 143 | +\end{frame} | ||||
| 144 | + | ||||
| 145 | +\begin{frame}{Profit sur coût et marge sur prix --- 11\,\% n'est pas 11\,\%} | ||||
| 146 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 147 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 148 | +\begin{defbox}[Conversion] | ||||
| 149 | +Profit sur coût $p$ $\;\longleftrightarrow\;$ marge sur prix $m$ : | ||||
| 150 | +\[ | ||||
| 151 | +m = \frac{p}{1+p} \qquad\qquad p = \frac{m}{1-m} | ||||
| 152 | +\] | ||||
| 153 | +\end{defbox} | ||||
| 154 | +\begin{exbox}[Six logements] | ||||
| 155 | +\scriptsize | ||||
| 156 | +\begin{tabular}{@{}l r@{}} | ||||
| 157 | +\toprule | ||||
| 158 | +Assiette (coût avant profit) & 1~123~220~\$ \\ | ||||
| 159 | +Profit 11\,\% \textbf{sur le coût} & 123~554~\$ \\ | ||||
| 160 | +Prix équivalent & 1~246~774~\$ \\ | ||||
| 161 | +\textbf{Marge sur le prix} $= 123~554 / 1~246~774$ & \textbf{9,91\,\%} \\ | ||||
| 162 | +\midrule | ||||
| 163 | +Profit requis pour une \textbf{marge de 11\,\%} & 138~825~\$ \\ | ||||
| 164 | +soit, \textbf{sur le coût} & \textbf{12,36\,\%} \\ | ||||
| 165 | +\bottomrule | ||||
| 166 | +\end{tabular} | ||||
| 167 | +\end{exbox} | ||||
| 168 | +\end{column} | ||||
| 169 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 170 | +\begin{center} | ||||
| 171 | +\begin{tikzpicture} | ||||
| 172 | +\begin{axis}[width=6.6cm, height=5.0cm, xmin=0, xmax=25, ymin=0, ymax=25, | ||||
| 173 | + xlabel={profit sur le coût $p$ (\%)}, ylabel={marge sur le prix $m$ (\%)}, grid=major, grid style={uqoGrisClair}, | ||||
| 174 | + legend pos=north west, legend cell align=left] | ||||
| 175 | +\addplot[uqoGris, dashed, domain=0:25, samples=2] {x}; | ||||
| 176 | +\addlegendentry{$m = p$ (confusion)} | ||||
| 177 | +\addplot[uqoBleu, very thick, domain=0:25, samples=60] {100*x/(100+x)}; | ||||
| 178 | +\addlegendentry{$m = p/(1+p)$} | ||||
| 179 | +\addplot[only marks, mark=*, mark size=2pt, uqoRouge] coordinates {(11,9.91) (12.36,11)}; | ||||
| 180 | +\node[font=\tiny, anchor=north west, color=uqoRouge] at (axis cs:11.3,9.6) {11 $\rightarrow$ 9,91}; | ||||
| 181 | +\node[font=\tiny, anchor=south east, color=uqoRouge] at (axis cs:12.2,11.3) {12,36 $\rightarrow$ 11}; | ||||
| 182 | +\end{axis} | ||||
| 183 | +\end{tikzpicture} | ||||
| 184 | +\end{center} | ||||
| 185 | +\footnotesize Les promoteurs parlent souvent en \textbf{marge sur prix de vente} (ou sur la valeur du projet) ; les évaluateurs appliquent un \textbf{pourcentage sur le coût}. Convertir avant de comparer. | ||||
| 186 | +\end{column} | ||||
| 187 | +\end{columns} | ||||
| 188 | +\src{calculs vérifiés, dossier de la séance} | ||||
| 189 | +\end{frame} | ||||
| 190 | + | ||||
| 191 | +\begin{frame}{Extraction du profit par le marché --- le principe} | ||||
| 192 | +\begin{defbox}[Profit extrait d'une vente d'immeuble neuf] | ||||
| 193 | +\[ | ||||
| 194 | +\text{Profit extrait} \;=\; \underbrace{P_{\text{vente}} - V_T}_{\text{bâtiment implicite}} \;-\; \underbrace{(\text{D}+\text{C} + C_I)}_{\text{assiette}} | ||||
| 195 | +\qquad\qquad | ||||
| 196 | +\text{taux extrait} = \frac{\text{profit extrait}}{\text{assiette}} | ||||
| 197 | +\] | ||||
| 198 | +\end{defbox} | ||||
| 199 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 200 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 201 | +\begin{exbox}[L'exemple classique du cours] | ||||
| 202 | +\scriptsize | ||||
| 203 | +\begin{tabular}{@{}l r@{}} | ||||
| 204 | +\toprule | ||||
| 205 | +Prix de vente du projet terminé & 1~450~000~\$ \\ | ||||
| 206 | +Moins : valeur du terrain & $-$200~000~\$ \\ | ||||
| 207 | +Moins : coûts directs & $-$900~000~\$ \\ | ||||
| 208 | +Moins : coûts indirects & $-$180~000~\$ \\ | ||||
| 209 | +\midrule | ||||
| 210 | +\textbf{Profit résiduel} & \textbf{170~000~\$} \\ | ||||
| 211 | +en \% de (directs $+$ indirects) $= 170 / 1~080$ & \textbf{15,7\,\%} \\ | ||||
| 212 | +\bottomrule | ||||
| 213 | +\end{tabular} | ||||
| 214 | +\end{exbox} | ||||
| 215 | +\end{column} | ||||
| 216 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 217 | +\footnotesize | ||||
| 218 | +\uqotitle{Conditions de validité :} | ||||
| 219 | +\begin{itemize} | ||||
| 220 | + \item ventes \textbf{récentes} d'immeubles \textbf{neufs} comparables (type, taille, secteur) ; | ||||
| 221 | + \item valeur du terrain \textbf{extraite} séparément (méthode des comparables de terrains, blocs 2--3 du cours) ; | ||||
| 222 | + \item coûts \textbf{reconstitués avec la même chaîne} que celle de l'immeuble évalué : sinon on compare des bases différentes ; | ||||
| 223 | + \item on obtient un profit \textbf{réalisé} ; l'incitatif retenu en découle par jugement. | ||||
| 224 | +\end{itemize} | ||||
| 225 | +\src{calculs vérifiés, dossier de la séance ; Appraisal Institute, 2020} | ||||
| 226 | +\end{column} | ||||
| 227 | +\end{columns} | ||||
| 228 | +\end{frame} | ||||
| 229 | + | ||||
| 230 | +\begin{frame}{Extraction --- quatre ventes de six logements neufs (hypothèse pédagogique)} | ||||
| 231 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 232 | +\begin{column}{0.58\textwidth} | ||||
| 233 | +\centering\scriptsize | ||||
| 234 | +\begin{tabular}{@{}l r r r r r@{}} | ||||
| 235 | +\toprule | ||||
| 236 | +\textbf{Vente} & \textbf{Prix} & \textbf{Terrain} & \textbf{Bât. implicite} & \textbf{\$/log.} & \textbf{Profit} \\ | ||||
| 237 | +\midrule | ||||
| 238 | +M1 & 1~560~000 & 215~000 & 1~345~000 & 260~000 & 19,7\,\% \\ | ||||
| 239 | +M2 & 1~510~000 & 205~000 & 1~305~000 & 251~667 & 16,2\,\% \\ | ||||
| 240 | +M3 & 1~595~000 & 225~000 & 1~370~000 & 265~833 & 22,0\,\% \\ | ||||
| 241 | +M4 & 1~465~000 & 200~000 & 1~265~000 & 244~167 & 12,6\,\% \\ | ||||
| 242 | +\midrule | ||||
| 243 | +\textbf{Médiane} & & & \textbf{1~325~000} & & \textbf{18,0\,\%} \\ | ||||
| 244 | +\bottomrule | ||||
| 245 | +\end{tabular} | ||||
| 246 | +\par\medskip | ||||
| 247 | +Profit extrait $=$ (bâtiment implicite $-$ assiette 1~123~220~\$) / 1~123~220~\$ ; montants en \$. Assiette commune : on suppose les quatre immeubles \textbf{identiques au cas} (même chaîne de coûts). | ||||
| 248 | +\src{calculs vérifiés, dossier de la séance ; ventes fictives calibrées sur le marché de Gatineau 2024--2025} | ||||
| 249 | +\end{column} | ||||
| 250 | +\begin{column}{0.40\textwidth} | ||||
| 251 | +\begin{center} | ||||
| 252 | +\begin{tikzpicture} | ||||
| 253 | +\begin{axis}[ybar, width=5.6cm, height=4.4cm, xmin=0.4, xmax=4.6, ymin=0, ymax=26, bar width=11pt, | ||||
| 254 | + xtick={1,2,3,4}, xticklabels={M1,M2,M3,M4}, ylabel={profit extrait (\%)}, grid=major, grid style={uqoGrisClair}, | ||||
| 255 | + nodes near coords, nodes near coords style={font=\tiny}, point meta=explicit symbolic] | ||||
| 256 | +\addplot[fill=uqoTeal!70, draw=uqoTeal] coordinates {(1,19.7) [19,7] (2,16.2) [16,2] (3,22.0) [22,0] (4,12.6) [12,6]}; | ||||
| 257 | +\addplot[uqoOr, very thick, sharp plot] coordinates {(0.4,18) (4.6,18)}; | ||||
| 258 | +\addplot[uqoRouge, very thick, dashed, sharp plot] coordinates {(0.4,11) (4.6,11)}; | ||||
| 259 | +\node[font=\tiny, color=uqoOr!70!uqoGris, anchor=south west] at (axis cs:0.5,18.2) {médiane 18,0}; | ||||
| 260 | +\node[font=\tiny, color=uqoRouge, anchor=north west] at (axis cs:0.5,10.8) {convention 11}; | ||||
| 261 | +\end{axis} | ||||
| 262 | +\end{tikzpicture} | ||||
| 263 | +\end{center} | ||||
| 264 | +\footnotesize Dispersion de 12,6 à 22,0\,\% sur quatre ventes : le profit réalisé est \textbf{bruyant} ; la médiane résiste mieux qu'une moyenne. | ||||
| 265 | +\end{column} | ||||
| 266 | +\end{columns} | ||||
| 267 | +\end{frame} | ||||
| 268 | + | ||||
| 269 | +\begin{frame}{Facteurs qui font varier le taux --- et la convention du cours} | ||||
| 270 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 271 | +\begin{column}{0.56\textwidth} | ||||
| 272 | +\scriptsize | ||||
| 273 | +\begin{tabular}{@{}p{3.7cm} p{3.7cm}@{}} | ||||
| 274 | +\toprule | ||||
| 275 | +\uqoalert{Le \% augmente si\ldots} & \uqogreen{Le \% diminue si\ldots} \\ | ||||
| 276 | +\midrule | ||||
| 277 | +Marché incertain ou en déclin & Marché fort et en croissance \\ | ||||
| 278 | +Projet complexe ou innovateur & Projet standard, répétitif \\ | ||||
| 279 | +Long délai de réalisation & Délai court \\ | ||||
| 280 | +Localisation risquée & Localisation recherchée \\ | ||||
| 281 | +Faible pré-location ou pré-vente & Pré-ventes ou baux signés \\ | ||||
| 282 | +Financement difficile & Financement assuré \\ | ||||
| 283 | +\bottomrule | ||||
| 284 | +\end{tabular} | ||||
| 285 | +\par\smallskip | ||||
| 286 | +\begin{tabular}{@{}p{4.4cm} p{3.0cm}@{}} | ||||
| 287 | +\toprule | ||||
| 288 | +\textbf{Type de projet (repères du cours)} & \textbf{Profit sur l'assiette} \\ | ||||
| 289 | +\midrule | ||||
| 290 | +Résidentiel locatif courant & \textbf{10--12\,\%} (convention 11\,\%) \\ | ||||
| 291 | +Résidentiel spéculatif, condos & 12--15\,\% \\ | ||||
| 292 | +Commercial, bureaux & 10--15\,\% \\ | ||||
| 293 | +Institutionnel, contrats publics & 8--10\,\% \\ | ||||
| 294 | +\bottomrule | ||||
| 295 | +\end{tabular} | ||||
| 296 | +\par\smallskip | ||||
| 297 | +\src{repères du cours (approximations, non normatifs) ; Pomykacz, 2009} | ||||
| 298 | +\end{column} | ||||
| 299 | +\begin{column}{0.42\textwidth} | ||||
| 300 | +\begin{notebox}[Ce que dit la littérature] | ||||
| 301 | +\footnotesize Règle empirique citée par Pomykacz (2009) : \textbf{15 à 20\,\%}, sur des bases et des marchés américains, pour l'incitatif \textbf{total} du projet (terrain compris). Les \textbf{appartements} tombent sous leur incitatif minimal 31\,\% du temps (jamais en perte comptable) ; les bureaux, 47\,\%.\\ \src{Pomykacz, 2009} | ||||
| 302 | +\end{notebox} | ||||
| 303 | +\begin{exbox}[Gatineau, 2026] | ||||
| 304 | +\footnotesize Inoccupation 3,8\,\% (10\,\% dans le neuf), loyer 2 ch. 1~460~\$ ($+$4,7\,\%), mises en chantier collectives $+$19\,\% : le 11\,\% du cours est \textbf{prudent sans être bas}.\\ \src{SCHL, 2025 ; SCHL, 2026} | ||||
| 305 | +\end{exbox} | ||||
| 306 | +\end{column} | ||||
| 307 | +\end{columns} | ||||
| 308 | +\end{frame} | ||||
| 309 | + | ||||
| 310 | +\begin{frame}{Le risque de développement --- ce que mesure la recherche} | ||||
| 311 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 312 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 313 | +\footnotesize | ||||
| 314 | +\begin{itemize} | ||||
| 315 | + \item \textbf{Geltner, Kumar et Van de Minne (2020)} : le développement est \textbf{plus risqué} qu'un immeuble stabilisé ; le levier opérationnel (coûts engagés avant les revenus) et la valeur d'option de la terre expliquent une prime de rendement requise nettement supérieure. | ||||
| 316 | + \item \textbf{Williams (1991)} : le projet est une \textbf{option} ; l'incertitude et les taux accroissent la valeur d'attendre, donc l'incitatif exigé pour construire maintenant. | ||||
| 317 | + \item \textbf{Capozza et Li (2001)} : test empirique --- l'investissement résidentiel réagit aux taux d'intérêt comme une option réelle sur la terre. | ||||
| 318 | + \item \textbf{Geltner et al. (2014)} : l'analyse du développement se fait en \textbf{flux actualisés} ; le « profit » en pourcentage n'est qu'un raccourci. | ||||
| 319 | +\end{itemize} | ||||
| 320 | +\src{Geltner, Kumar et Van de Minne, 2020 ; Williams, 1991 ; Capozza et Li, 2001 ; Geltner et al., 2014} | ||||
| 321 | +\end{column} | ||||
| 322 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 323 | +\begin{notebox}[Traduction pour l'évaluateur] | ||||
| 324 | +\footnotesize | ||||
| 325 | +\begin{itemize} | ||||
| 326 | + \item un taux de profit \textbf{unique} cache une distribution : la médiane de 18\,\% des quatre ventes va de 12,6 à 22,0\,\% ; | ||||
| 327 | + \item plus le projet est \textbf{long} et \textbf{illiquide}, plus l'incitatif exigé monte (lien avec le bloc 3 : retard de six mois) ; | ||||
| 328 | + \item le profit doit être \textbf{cohérent avec la date d'évaluation} : taux de 2026, inoccupation de 2025, pas des moyennes de longue période. | ||||
| 329 | +\end{itemize} | ||||
| 330 | +\end{notebox} | ||||
| 331 | +\end{column} | ||||
| 332 | +\end{columns} | ||||
| 333 | +\end{frame} | ||||
| 334 | + | ||||
| 335 | +\begin{frame}{Question et erreurs fréquentes --- bloc 5} | ||||
| 336 | +\question{Le profit \textbf{extrait} des quatre ventes (médiane 18,0\,\%) dépasse la \textbf{convention} du cours (11\,\%). Faut-il relever le taux du cas ? Qu'est-ce qui, dans les ventes, peut gonfler le profit apparent sans être du profit ?} | ||||
| 337 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 338 | +\begin{column}{0.32\textwidth} | ||||
| 339 | +\erreur{\textbf{Profit réalisé $=$ incitatif} : un marché haussier 2024--2025 a pu offrir 18\,\% ; l'incitatif requis en 2026, à 6,75\,\% de financement et 10\,\% d'inoccupation dans le neuf, n'est pas forcément le même.} | ||||
| 340 | +\end{column} | ||||
| 341 | +\begin{column}{0.32\textwidth} | ||||
| 342 | +\erreur{\textbf{Bases incompatibles} : extraire un profit avec une chaîne de coûts différente de celle de l'immeuble évalué (par exemple, sans les indirects) et appliquer le taux obtenu au cas.} | ||||
| 343 | +\end{column} | ||||
| 344 | +\begin{column}{0.32\textwidth} | ||||
| 345 | +\erreur{\textbf{Terrain mal extrait} : sous-estimer le terrain gonfle le bâtiment implicite, donc le profit. Le profit extrait absorbe toutes les erreurs des autres postes.} | ||||
| 346 | +\end{column} | ||||
| 347 | +\end{columns} | ||||
| 348 | +\end{frame} | ||||
added
IMM1033-20_Methodes_du_cout/02_Slides/sources/parties/s08_bloc6.tex
+530 −0
@@ -0,0 +1,530 @@ | |||||
| 1 | +% ====================================================================== | ||||
| 2 | +% BLOC 6 — Étude de cas complète : six logements à Gatineau (35 min) | ||||
| 3 | +% ====================================================================== | ||||
| 4 | +\bloc{6}{Étude de cas complète : six logements à Gatineau} | ||||
| 5 | + | ||||
| 6 | +\begin{frame}{Objectifs du bloc 6} | ||||
| 7 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 8 | +\begin{column}{0.52\textwidth} | ||||
| 9 | +\begin{enumerate} | ||||
| 10 | + \item Assembler \textbf{toute la chaîne du cours} sur un cas : des directs nus au coût total neuf | ||||
| 11 | + \item Exprimer le résultat en \textbf{unités comparables} (\$/\pisq, \$/logement) et le situer face aux guides de coûts | ||||
| 12 | + \item Tester la \textbf{robustesse} : GCR, taux, durée, retard | ||||
| 13 | + \item \textbf{Confronter} le coût au marché (extraction) et en tirer une lecture pour le promoteur | ||||
| 14 | + \item S'exercer sur \textbf{quatre exercices indépendants} (non notés) | ||||
| 15 | +\end{enumerate} | ||||
| 16 | +\end{column} | ||||
| 17 | +\begin{column}{0.44\textwidth} | ||||
| 18 | +\begin{exbox}[Étude de cas pédagogique] | ||||
| 19 | +Chiffres \textbf{calibrés} sur RSMeans 2026 T4 (prix nus localisés), le gabarit du TP2 et les paramètres 2026 vérifiés (Gatineau, GCR, Banque du Canada). Les ventes du test de marché sont \textbf{fictives}. Tous les montants proviennent des calculs vérifiés du dossier de la séance. | ||||
| 20 | +\end{exbox} | ||||
| 21 | +\end{column} | ||||
| 22 | +\end{columns} | ||||
| 23 | +\end{frame} | ||||
| 24 | + | ||||
| 25 | +\begin{frame}{Programme --- immeuble de six logements, secteur Hull} | ||||
| 26 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 27 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 28 | +\scriptsize | ||||
| 29 | +\begin{tabular}{@{}p{2.3cm} p{4.3cm}@{}} | ||||
| 30 | +\toprule | ||||
| 31 | +\textbf{Élément} & \textbf{Donnée} \\ | ||||
| 32 | +\midrule | ||||
| 33 | +Logements & 6 : 3 $\times$ 4½ et 3 $\times$ 5½ \\ | ||||
| 34 | +Aire hors sol & 5~400~\pisq{} (3 étages) \\ | ||||
| 35 | +Sous-sol non fini & 1~800~\pisq{} (buanderie, rangements) \\ | ||||
| 36 | +Aire brute totale & 7~200~\pisq \\ | ||||
| 37 | +Structure & ossature de bois, fondations en béton coulé \\ | ||||
| 38 | +Enveloppe & brique 70\,\%, revêtement léger 30\,\% \\ | ||||
| 39 | +Toiture & plate, membrane \\ | ||||
| 40 | +Chauffage & plinthes électriques, VRC ; 6 entrées électriques \\ | ||||
| 41 | +Stationnement & 8 cases extérieures asphaltées \\ | ||||
| 42 | +Durée des travaux & 14 mois \\ | ||||
| 43 | +Terrain & 210~000~\$ (hors coût neuf) \\ | ||||
| 44 | +Usage & locatif, conservé par le promoteur \\ | ||||
| 45 | +\bottomrule | ||||
| 46 | +\end{tabular} | ||||
| 47 | +\end{column} | ||||
| 48 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 49 | +\begin{notebox}[Ce que le programme fixe déjà] | ||||
| 50 | +\footnotesize | ||||
| 51 | +\begin{itemize} | ||||
| 52 | + \item \textbf{six} logements $\rightarrow$ architecte obligatoire (art. 16.1) ; \textbf{GCR non applicable} ; | ||||
| 53 | + \item \textbf{locatif} $\rightarrow$ TPS 100\,\% remboursée, TVQ d'autocotisation non récupérable (hors chaîne) ; | ||||
| 54 | + \item \textbf{Hull} $\rightarrow$ aucune redevance de développement ; | ||||
| 55 | + \item 3 étages, aire $<$ 600~\msq{} $\rightarrow$ ingénieur pour les éléments hors partie 9 seulement. | ||||
| 56 | +\end{itemize} | ||||
| 57 | +\end{notebox} | ||||
| 58 | +\end{column} | ||||
| 59 | +\end{columns} | ||||
| 60 | +\src{calculs vérifiés, dossier de la séance ; étude de cas pédagogique} | ||||
| 61 | +\end{frame} | ||||
| 62 | + | ||||
| 63 | +\begin{frame}{Étape 1 --- directs nus par division : 785~000~\$} | ||||
| 64 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 65 | +\begin{column}{0.58\textwidth} | ||||
| 66 | +\centering\scriptsize | ||||
| 67 | +\begin{tabular}{@{}p{5.3cm} r r@{}} | ||||
| 68 | +\toprule | ||||
| 69 | +\textbf{Division (prix nus RSMeans 2026 T4, localisés)} & \textbf{Montant} & \textbf{Part} \\ | ||||
| 70 | +\midrule | ||||
| 71 | +Fondations et structure (béton, ossature de bois) & 170~000 & 21,7\,\% \\ | ||||
| 72 | +Enveloppe (brique 70\,\%, revêtement, fenêtres, portes) & 145~000 & 18,5\,\% \\ | ||||
| 73 | +Toiture plate à membrane & 42~000 & 5,4\,\% \\ | ||||
| 74 | +Plomberie, chauffage (plinthes), VRC & 120~000 & 15,3\,\% \\ | ||||
| 75 | +Électricité (6 entrées) & 65~000 & 8,3\,\% \\ | ||||
| 76 | +Finitions intérieures (cuisines, salles de bain, planchers, gypse, peinture) & 175~000 & 22,3\,\% \\ | ||||
| 77 | +Équipements (buanderie commune, rangements) & 20~000 & 2,5\,\% \\ | ||||
| 78 | +Site : excavation, branchements, 8 stationnements, aménagement & 48~000 & 6,1\,\% \\ | ||||
| 79 | +\midrule | ||||
| 80 | +\textbf{Directs nus} & \textbf{785~000~\$} & \textbf{100\,\%} \\ | ||||
| 81 | +\bottomrule | ||||
| 82 | +\end{tabular} | ||||
| 83 | +\end{column} | ||||
| 84 | +\begin{column}{0.40\textwidth} | ||||
| 85 | +\footnotesize | ||||
| 86 | +\uqotitle{Lecture :} | ||||
| 87 | +\begin{itemize} | ||||
| 88 | + \item \textbf{145~\$/\pisq{}} hors sol (109~\$/\pisq{} brut) : prix \textbf{nus}, sans conditions générales ni profit ; | ||||
| 89 | + \item structure $+$ enveloppe $+$ finitions $=$ 62\,\% des nus ; | ||||
| 90 | + \item montants en \$, arrondis à la division (séance 7 : relevé des quantités). | ||||
| 91 | +\end{itemize} | ||||
| 92 | +\begin{importbox}[Ce n'est pas encore un prix] | ||||
| 93 | +\raggedright Aucun entrepreneur ne signe à 785~000~\$ : il manque \textbf{ses} conditions générales, \textbf{ses} frais généraux et \textbf{son} profit. | ||||
| 94 | +\end{importbox} | ||||
| 95 | +\end{column} | ||||
| 96 | +\end{columns} | ||||
| 97 | +\src{calculs vérifiés, dossier de la séance} | ||||
| 98 | +\end{frame} | ||||
| 99 | + | ||||
| 100 | +\begin{frame}{Étape 2 --- la cascade : directs du cours 979~718~\$, puis D $+$ C 1~018~968~\$} | ||||
| 101 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 102 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 103 | +\centering\scriptsize | ||||
| 104 | +\begin{tabular}{@{}l l r r@{}} | ||||
| 105 | +\toprule | ||||
| 106 | +\textbf{Ligne} & \textbf{Taux} & \textbf{Majoration} & \textbf{Cumul} \\ | ||||
| 107 | +\midrule | ||||
| 108 | +Directs nus & & & 785~000 \\ | ||||
| 109 | +Conditions générales & 8\,\% des nus & 62~800 & 847~800 \\ | ||||
| 110 | +Frais généraux & 7\,\% du cumul & 59~346 & 907~146 \\ | ||||
| 111 | +Profit de l'EG & 8\,\% du cumul & 72~572 & \textbf{979~718} \\ | ||||
| 112 | +\midrule | ||||
| 113 | +Contingences & 5\,\% des nus & 39~250 & \textbf{1~018~968} \\ | ||||
| 114 | +\bottomrule | ||||
| 115 | +\end{tabular} | ||||
| 116 | +\par\medskip | ||||
| 117 | +Majoration en cascade : $1{,}08 \times 1{,}07 \times 1{,}08 = 1{,}248$ $\rightarrow$ \textbf{$+$24,8\,\%} ; directs du cours $=$ \textbf{181~\$/\pisq{}} hors sol. | ||||
| 118 | +\end{column} | ||||
| 119 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 120 | +\begin{center} | ||||
| 121 | +\begin{tikzpicture}[node distance=2mm] | ||||
| 122 | +\node[uqostep, text width=5.2cm, font=\scriptsize] (a) {\textbf{785~000~\$} directs nus}; | ||||
| 123 | +\node[uqostep, text width=5.2cm, font=\scriptsize, below=of a] (b) {$\times$ 1,08 $\rightarrow$ 847~800~\$}; | ||||
| 124 | +\node[uqostep, text width=5.2cm, font=\scriptsize, below=of b] (c) {$\times$ 1,07 $\rightarrow$ 907~146~\$}; | ||||
| 125 | +\node[uqostep, text width=5.2cm, font=\scriptsize\bfseries, fill=uqoBleu, text=white, below=of c] (d) {$\times$ 1,08 $\rightarrow$ 979~718~\$ (directs du cours)}; | ||||
| 126 | +\node[uqostep, text width=5.2cm, font=\scriptsize\bfseries, fill=uqoTeal!20, draw=uqoTeal, below=of d] (e) {$+$ 5\,\% $\times$ 785~000 $\rightarrow$ 1~018~968~\$ (D $+$ C)}; | ||||
| 127 | +\foreach \p/\q in {a/b,b/c,c/d,d/e} \draw[uqoarrow] (\p) -- (\q); | ||||
| 128 | +\end{tikzpicture} | ||||
| 129 | +\end{center} | ||||
| 130 | +\footnotesize D $+$ C est la \textbf{base} des intérêts, du permis et de l'assurance ; les directs du cours sont la base des honoraires. | ||||
| 131 | +\end{column} | ||||
| 132 | +\end{columns} | ||||
| 133 | +\src{calculs vérifiés, dossier de la séance} | ||||
| 134 | +\end{frame} | ||||
| 135 | + | ||||
| 136 | +\begin{frame}{Étape 3 --- les indirects, ligne par ligne : 104~252~\$} | ||||
| 137 | +\begin{center} | ||||
| 138 | +\scriptsize | ||||
| 139 | +\begin{tabular}{@{}l l r p{3.6cm}@{}} | ||||
| 140 | +\toprule | ||||
| 141 | +\textbf{Poste} & \textbf{Calcul} & \textbf{Montant} & \textbf{Vérification} \\ | ||||
| 142 | +\midrule | ||||
| 143 | +Permis de construire (Gatineau) & $\max(4{,}70 \times 1\,018{,}968\,;\; 6 \times 335)$ & 4~789 & proportionnel $>$ minimum (2~010) \\ | ||||
| 144 | +GCR & six logements locatif : non visé & 0 & B-1.1, r. 8, art. 2 \\ | ||||
| 145 | +Intérêts intercalaires & $1\,018\,968 \times 6{,}75\,\% \times 14/12 \times \tfrac12$ & 40~122 & par période : 38~002 à 38~107 \\ | ||||
| 146 | +Honoraires professionnels & $979\,718 \times 4\,\%$ & 39~189 & horaire 37~700 ; forfait 38~500 \\ | ||||
| 147 | +Assurance chantier & $1\,018\,968 \times 0{,}8\,\%$ & 8~152 & fourchette courtiers 1--5\,\% du budget \\ | ||||
| 148 | +Juridique, notaire, arpentage & forfait & 12~000 & notaire 900--1~500 (acte) \\ | ||||
| 149 | +\midrule | ||||
| 150 | +\textbf{Total des indirects} & & \textbf{104~252~\$} & 10,6\,\% des directs du cours \\ | ||||
| 151 | +\bottomrule | ||||
| 152 | +\end{tabular} | ||||
| 153 | +\end{center} | ||||
| 154 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 155 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 156 | +\begin{notebox}[Non comptés, et pourquoi] | ||||
| 157 | +Redevances (Hull : 0) ; taxes (coût hors taxes) ; mise en marché et administration (locatif conservé ; dans l'incitatif) ; licence RBQ, CCQ, CNESST (dans les directs et les frais généraux). | ||||
| 158 | +\end{notebox} | ||||
| 159 | +\end{column} | ||||
| 160 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 161 | +\footnotesize Deux postes pèsent 76\,\% des indirects : \textbf{intérêts} et \textbf{honoraires}. Les postes réglementaires (permis, GCR) sont petits ici, mais ils \textbf{changent de nature} selon le bâtiment et le secteur. | ||||
| 162 | +\end{column} | ||||
| 163 | +\end{columns} | ||||
| 164 | +\src{calculs vérifiés, dossier de la séance} | ||||
| 165 | +\end{frame} | ||||
| 166 | + | ||||
| 167 | +\begin{frame}{Étape 4 --- assiette, profit et coût total neuf : 1~246~774~\$} | ||||
| 168 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 169 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 170 | +\begin{exbox}[Récapitulatif de la chaîne du cours] | ||||
| 171 | +\scriptsize | ||||
| 172 | +\begin{tabular}{@{}l r r@{}} | ||||
| 173 | +\toprule | ||||
| 174 | +\textbf{Ligne} & \textbf{Montant} & \textbf{\% du total} \\ | ||||
| 175 | +\midrule | ||||
| 176 | +Directs nus & 785~000 & 63,0\,\% \\ | ||||
| 177 | +CG $+$ FG $+$ profit de l'EG & 194~718 & 15,6\,\% \\ | ||||
| 178 | +\textbf{Directs du cours} & \textbf{979~718} & \\ | ||||
| 179 | +Contingences & 39~250 & 3,1\,\% \\ | ||||
| 180 | +\textbf{Directs $+$ contingences} & \textbf{1~018~968} & \\ | ||||
| 181 | +Indirects & 104~252 & 8,4\,\% \\ | ||||
| 182 | +\textbf{Assiette du profit} & \textbf{1~123~220} & \\ | ||||
| 183 | +Profit entrepreneurial 11\,\% & 123~554 & 9,9\,\% \\ | ||||
| 184 | +\midrule | ||||
| 185 | +\textbf{Coût total neuf (hors taxes)} & \textbf{1~246~774~\$} & \textbf{100\,\%} \\ | ||||
| 186 | +\bottomrule | ||||
| 187 | +\end{tabular} | ||||
| 188 | +\end{exbox} | ||||
| 189 | +\end{column} | ||||
| 190 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 191 | +\begin{center} | ||||
| 192 | +\begin{tikzpicture} | ||||
| 193 | +\begin{axis}[xbar stacked, width=6.6cm, height=3.0cm, xmin=0, xmax=1250, ytick={1}, yticklabels={}, bar width=16pt, | ||||
| 194 | + xlabel={milliers de \$}, | ||||
| 195 | + nodes near coords, nodes near coords style={font=\scriptsize, color=uqoInk, anchor=south, yshift=9pt}, point meta=explicit symbolic] | ||||
| 196 | +\addplot[fill=uqoNavy, draw=none] coordinates {(785,1) [nus 785]}; | ||||
| 197 | +\addplot[fill=uqoBleu, draw=none] coordinates {(194.718,1) [195]}; | ||||
| 198 | +\addplot[fill=uqoTeal, draw=none] coordinates {(39.25,1) []}; | ||||
| 199 | +\addplot[fill=uqoVert, draw=none] coordinates {(104.252,1) [104]}; | ||||
| 200 | +\addplot[fill=uqoOr, draw=none] coordinates {(123.554,1) [124]}; | ||||
| 201 | +\end{axis} | ||||
| 202 | +\end{tikzpicture} | ||||
| 203 | +\end{center} | ||||
| 204 | +{\tiny\color{uqoGris}De gauche à droite : directs nus, CG $+$ FG $+$ profit EG, contingences, indirects, profit entrepreneurial.}\par | ||||
| 205 | +\footnotesize Le coût neuf dépasse les directs nus de \textbf{58,8\,\%} et la soumission de l'entrepreneur (979~718~\$) de \textbf{27,3\,\%}. Avec le terrain : valeur du projet $\approx$ \textbf{1~456~774~\$}. | ||||
| 206 | +\end{column} | ||||
| 207 | +\end{columns} | ||||
| 208 | +\src{calculs vérifiés, dossier de la séance} | ||||
| 209 | +\end{frame} | ||||
| 210 | + | ||||
| 211 | +\begin{frame}{Étape 5 --- unités comparables et position face à Altus 2026} | ||||
| 212 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 213 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 214 | +\centering\scriptsize | ||||
| 215 | +\begin{tabular}{@{}l r r@{}} | ||||
| 216 | +\toprule | ||||
| 217 | +\textbf{Indicateur} & \textbf{Hors sol} & \textbf{Brut} \\ | ||||
| 218 | +\midrule | ||||
| 219 | +Directs nus & 145,37~\$/\pisq & 109,03~\$/\pisq \\ | ||||
| 220 | +Directs du cours & 181,43~\$/\pisq & 136,07~\$/\pisq \\ | ||||
| 221 | +\textbf{Coût total neuf} & \textbf{230,88~\$/\pisq} & \textbf{173,16~\$/\pisq} \\ | ||||
| 222 | +\midrule | ||||
| 223 | +Coût total par logement & \multicolumn{2}{r}{\textbf{207~796~\$}} \\ | ||||
| 224 | +\bottomrule | ||||
| 225 | +\end{tabular} | ||||
| 226 | +\par\smallskip | ||||
| 227 | +Hors sol : 5~400~\pisq{} ; brut (avec sous-sol) : 7~200~\pisq. | ||||
| 228 | +\par\smallskip | ||||
| 229 | +\uqotitle{Altus, Canadian Cost Guide 2026, Ottawa :} condo à ossature de bois $\leq$ 6 étages \textbf{230--290~\$/\pisq} ; maisons superposées 3 étages 180--220 ; appartements $\leq$ 12 étages 260--320 ; pas de colonne Gatineau. IPCB Ottawa--Gatineau résidentiel : $+$4,6\,\% sur un an (T3 2026).\\ \src{Altus Group, 2026 ; Precedent Developments, 2026 ; Statistique Canada, 2026} | ||||
| 230 | +\end{column} | ||||
| 231 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 232 | +\begin{importbox}[Attention aux bases (superficie, coût)] | ||||
| 233 | +\footnotesize | ||||
| 234 | +\begin{itemize} | ||||
| 235 | + \item Altus publie des \textbf{coûts directs} (\emph{hard costs}) par \pisq{} de \textbf{superficie brute} ; notre 230,88~\$ est un coût \textbf{total} (indirects et profit compris) par \pisq{} \textbf{hors sol}. | ||||
| 236 | + \item Sur la même base, nos directs du cours sont à \textbf{136~\$/\pisq{} brut}, sous la fourchette : bâtiment \textbf{simple} (3 étages, plinthes, sous-sol non fini), Gatineau plutôt qu'Ottawa, locatif plutôt que condo. | ||||
| 237 | + \item Le coût total hors sol (230,88) tombe \textbf{au bas de la fourchette Altus} ; c'est une coïncidence de bases, pas une validation. | ||||
| 238 | +\end{itemize} | ||||
| 239 | +\end{importbox} | ||||
| 240 | +\end{column} | ||||
| 241 | +\end{columns} | ||||
| 242 | +\end{frame} | ||||
| 243 | + | ||||
| 244 | +\begin{frame}{Variante --- et si la GCR s'appliquait ? 1~264~468~\$} | ||||
| 245 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 246 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 247 | +\centering\scriptsize | ||||
| 248 | +\begin{tabular}{@{}l r r@{}} | ||||
| 249 | +\toprule | ||||
| 250 | +\textbf{Ligne} & \textbf{Cas (non visé)} & \textbf{Si visé} \\ | ||||
| 251 | +\midrule | ||||
| 252 | +Directs $+$ contingences & 1~018~968 & 1~018~968 \\ | ||||
| 253 | +GCR (6 $\times$ 2~656,68) & 0 & 15~940 \\ | ||||
| 254 | +Autres indirects & 104~252 & 104~252 \\ | ||||
| 255 | +\textbf{Assiette} & \textbf{1~123~220} & \textbf{1~139~160} \\ | ||||
| 256 | +Profit 11\,\% & 123~554 & 125~308 \\ | ||||
| 257 | +\midrule | ||||
| 258 | +\textbf{Coût total neuf} & \textbf{1~246~774} & \textbf{1~264~468} \\ | ||||
| 259 | +\$/\pisq{} hors sol & 230,88 & 234,16 \\ | ||||
| 260 | +\$/logement & 207~796 & 210~745 \\ | ||||
| 261 | +\bottomrule | ||||
| 262 | +\end{tabular} | ||||
| 263 | +\par\medskip | ||||
| 264 | +Écart : \textbf{$+$17~694~\$} ($+$1,4\,\%) $=$ 15~940 $\times$ 1,11. | ||||
| 265 | +\end{column} | ||||
| 266 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 267 | +\begin{notebox}[Quand la variante devient le cas] | ||||
| 268 | +\footnotesize Même immeuble vendu en \textbf{copropriété divise} de six unités réparties sur trois étages : trois parties privatives superposées par colonne, donc $\leq$ 4 $\rightarrow$ \textbf{visé}, catégorie 2, cote A : 6 $\times$ 3~359,68 $=$ 20~158~\$ (et non 15~940). | ||||
| 269 | +\end{notebox} | ||||
| 270 | +\begin{importbox}[Ce que montre la variante] | ||||
| 271 | +Un poste réglementaire de 1,4\,\% ne change pas la décision, mais une \textbf{erreur de qualification} (visé / non visé) est exactement le genre d'écart qu'un relecteur repère. | ||||
| 272 | +\end{importbox} | ||||
| 273 | +\end{column} | ||||
| 274 | +\end{columns} | ||||
| 275 | +\src{calculs vérifiés, dossier de la séance ; GCR, 2026 (catégorie 2 : calcul du cours)} | ||||
| 276 | +\end{frame} | ||||
| 277 | + | ||||
| 278 | +\begin{frame}{Analyse de sensibilité --- taux, durée, retard, GCR} | ||||
| 279 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 280 | +\begin{column}{0.46\textwidth} | ||||
| 281 | +\centering\footnotesize | ||||
| 282 | +\begin{tabular}{@{}l r r@{}} | ||||
| 283 | +\toprule | ||||
| 284 | +\textbf{Scénario} & \textbf{Coût total} & \textbf{Écart} \\ | ||||
| 285 | +\midrule | ||||
| 286 | +\textbf{Cas de base} (6,75\,\%, 14 mois) & \textbf{1~246~774} & --- \\ | ||||
| 287 | +Taux 5,75\,\% & 1~240~176 & $-$6~598 \\ | ||||
| 288 | +Taux 7,75\,\% & 1~253~372 & $+$6~598 \\ | ||||
| 289 | +Taux 8,75\,\% & 1~259~970 & $+$13~196 \\ | ||||
| 290 | +Durée 10 mois & 1~234~049 & $-$12~725 \\ | ||||
| 291 | +Durée 18 mois & 1~259~498 & $+$12~724 \\ | ||||
| 292 | +Retard de 6 mois (20 mois) & 1~265~861 & $+$19~087 \\ | ||||
| 293 | +Durée 24 mois & 1~278~585 & $+$31~811 \\ | ||||
| 294 | +GCR si visé & 1~264~468 & $+$17~694 \\ | ||||
| 295 | +\bottomrule | ||||
| 296 | +\end{tabular} | ||||
| 297 | +\end{column} | ||||
| 298 | +\begin{column}{0.52\textwidth} | ||||
| 299 | +\begin{center} | ||||
| 300 | +\begin{tikzpicture} | ||||
| 301 | +\begin{axis}[xbar, width=7.4cm, height=5.4cm, xmin=-16, xmax=38, bar width=6pt, | ||||
| 302 | + ytick={1,...,8}, yticklabels={Durée 24 mois, Retard 6 mois, GCR si visé, Taux $+$2 pts, Durée 18 mois, Taux $+$1 pt, Taux $-$1 pt, Durée 10 mois}, y tick label style={font=\tiny}, ymin=0.3, ymax=8.7, | ||||
| 303 | + xlabel={écart de coût total (milliers de \$)}, grid=major, grid style={uqoGrisClair}, | ||||
| 304 | + nodes near coords, nodes near coords style={font=\tiny}, point meta=explicit symbolic] | ||||
| 305 | +\addplot[fill=uqoRouge!70, draw=uqoRouge] coordinates {(31.811,8) [$+$31,8] (19.087,7) [$+$19,1] (17.694,6) [$+$17,7] (13.196,5) [$+$13,2] (12.724,4) [$+$12,7] (6.598,3) [$+$6,6]}; | ||||
| 306 | +\addplot[fill=uqoVert!70, draw=uqoVert] coordinates {(-6.598,2) [$-$6,6] (-12.725,1) [$-$12,7]}; | ||||
| 307 | +\end{axis} | ||||
| 308 | +\end{tikzpicture} | ||||
| 309 | +\end{center} | ||||
| 310 | +\end{column} | ||||
| 311 | +\end{columns} | ||||
| 312 | +\footnotesize Les écarts incluent l'effet sur le profit (facteur 1,11). Le \textbf{temps} domine : deux mois de chantier valent un point de taux ; le retard pèse plus que la GCR. | ||||
| 313 | +\src{calculs vérifiés, dossier de la séance} | ||||
| 314 | +\end{frame} | ||||
| 315 | + | ||||
| 316 | +\begin{frame}{Test du marché --- coût neuf vs bâtiment implicite : $-$5,9\,\%} | ||||
| 317 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 318 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 319 | +\centering\footnotesize | ||||
| 320 | +\begin{tabular}{@{}l r@{}} | ||||
| 321 | +\toprule | ||||
| 322 | +\textbf{Mesure} & \textbf{Montant} \\ | ||||
| 323 | +\midrule | ||||
| 324 | +Bâtiment implicite médian (4 ventes) & 1~325~000~\$ \\ | ||||
| 325 | +Coût total neuf (chaîne du cours) & 1~246~774~\$ \\ | ||||
| 326 | +\midrule | ||||
| 327 | +Écart coût $-$ marché & $-$78~226~\$ \\ | ||||
| 328 | +en \% du bâtiment implicite & \textbf{$-$5,9\,\%} \\ | ||||
| 329 | +\midrule | ||||
| 330 | +Profit extrait médian (sur l'assiette) & 18,0\,\% \\ | ||||
| 331 | +Profit de la convention & 11,0\,\% \\ | ||||
| 332 | +\bottomrule | ||||
| 333 | +\end{tabular} | ||||
| 334 | +\par\medskip | ||||
| 335 | +Le marché paie \textbf{plus} que le coût neuf : le coût par la chaîne du cours est \textbf{inférieur de 5,9\,\%} au bâtiment implicite médian. | ||||
| 336 | +\end{column} | ||||
| 337 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 338 | +\footnotesize | ||||
| 339 | +\uqotitle{Trois lectures possibles de l'écart (78~226~\$) :} | ||||
| 340 | +\begin{enumerate} | ||||
| 341 | + \item l'\textbf{incitatif} du marché 2024--2025 était supérieur à 11\,\% (18\,\%) ; | ||||
| 342 | + \item les ventes contiennent des \textbf{coûts que la chaîne exclut} : TVQ d'autocotisation, mise en marché, portage du terrain, redevances ; | ||||
| 343 | + \item les comparables sont \textbf{de meilleure qualité} ou mieux situés que le cas (ajustements requis). | ||||
| 344 | +\end{enumerate} | ||||
| 345 | +\begin{importbox}[Règle de réconciliation] | ||||
| 346 | +Un écart de moins de 10\,\% entre coût et marché, \textbf{expliqué}, confirme l'estimation ; on ne « force » pas le taux de profit pour faire coïncider les deux. | ||||
| 347 | +\end{importbox} | ||||
| 348 | +\end{column} | ||||
| 349 | +\end{columns} | ||||
| 350 | +\src{calculs vérifiés, dossier de la séance} | ||||
| 351 | +\end{frame} | ||||
| 352 | + | ||||
| 353 | +\begin{frame}{Lecture pour le promoteur --- ce que l'évaluateur peut lui dire} | ||||
| 354 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 355 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 356 | +\footnotesize | ||||
| 357 | +\begin{tabular}{@{}l r@{}} | ||||
| 358 | +\toprule | ||||
| 359 | +\textbf{Bilan du projet (hors taxes)} & \textbf{Montant} \\ | ||||
| 360 | +\midrule | ||||
| 361 | +Terrain & 210~000~\$ \\ | ||||
| 362 | +Coût neuf, dont profit de 123~554~\$ & 1~246~774~\$ \\ | ||||
| 363 | +\textbf{Valeur du projet au coût} & \textbf{1~456~774~\$} \\ | ||||
| 364 | +Prix médian des ventes comparables & 1~535~000~\$ \\ | ||||
| 365 | +\midrule | ||||
| 366 | +Marge au-dessus du coût (incitatif compris) & $+$78~226~\$ \\ | ||||
| 367 | +\bottomrule | ||||
| 368 | +\end{tabular} | ||||
| 369 | +\par\smallskip | ||||
| 370 | +Prix médian $=$ bâtiment implicite médian $+$ terrain. | ||||
| 371 | +\end{column} | ||||
| 372 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 373 | +\begin{notebox}[Ce que le coussin doit absorber] | ||||
| 374 | +\footnotesize | ||||
| 375 | +\begin{itemize} | ||||
| 376 | + \item \textbf{TVQ d'autocotisation} (locatif conservé) : $\approx$ 145~000~\$, plus que le coussin ; | ||||
| 377 | + \item retard de six mois : 19~087~\$ $+$ loyers différés $\approx$ 52~600~\$ ; | ||||
| 378 | + \item mise en location, portage du terrain. | ||||
| 379 | +\end{itemize} | ||||
| 380 | +\end{notebox} | ||||
| 381 | +\begin{importbox}[Message] | ||||
| 382 | +Le coût neuf « tient » face au marché, mais un locatif conservé n'est \textbf{pas} une vente : fiscalité et temps mangent la marge. Le promoteur décide sur un \textbf{flux de trésorerie}. | ||||
| 383 | +\end{importbox} | ||||
| 384 | +\end{column} | ||||
| 385 | +\end{columns} | ||||
| 386 | +\src{calculs vérifiés, dossier de la séance ; bloc 4 (TVQ) et bloc 3 (retard)} | ||||
| 387 | +\end{frame} | ||||
| 388 | + | ||||
| 389 | +\begin{frame}{Exercice E1 --- intercalaires à 7,75\,\% et 18 mois (non noté, 4 min)} | ||||
| 390 | +\question{Recalculer les intérêts intercalaires du six logements avec un taux de \textbf{7,75\,\%} et une durée de \textbf{18 mois} (méthode simplifiée, base inchangée), puis l'effet sur le coût total neuf.} | ||||
| 391 | +\pause | ||||
| 392 | +\begin{exbox}[Réponse] | ||||
| 393 | +\[ | ||||
| 394 | +I = 1\,018\,968 \times 0{,}0775 \times \tfrac{18}{12} \times \tfrac12 = \mathbf{59\,228~\$} | ||||
| 395 | +\qquad (\text{cas de base : } 40\,122~\$ \;\rightarrow\; +19\,106~\$) | ||||
| 396 | +\] | ||||
| 397 | +Effet sur le coût total : $19\,106 \times 1{,}11 = 21\,208~\$$ $\rightarrow$ \textbf{1~267~982~\$} ($+$1,7\,\%). Les deux chocs se cumulent \textbf{multiplicativement} : $\tfrac{7{,}75}{6{,}75} \times \tfrac{18}{14} = 1{,}476$. | ||||
| 398 | +\end{exbox} | ||||
| 399 | +\end{frame} | ||||
| 400 | + | ||||
| 401 | +\begin{frame}{Exercice E2 --- permis et GCR d'un triplex (non noté, 4 min)} | ||||
| 402 | +\question{Un \textbf{triplex} neuf à Gatineau (secteur Hull), entrepreneur coté A : directs $+$ contingences de \textbf{520~000~\$}. Calculer le permis de construire et la prime GCR.} | ||||
| 403 | +\pause | ||||
| 404 | +\begin{exbox}[Réponse] | ||||
| 405 | +\footnotesize | ||||
| 406 | +\begin{itemize} | ||||
| 407 | + \item Permis : $\max(4{,}70 \times 520\,;\; 3 \times 335) = \max(2\,444\,;\; 1\,005) = $ \textbf{2~444~\$}. | ||||
| 408 | + \item GCR : triplex $=$ « duplex jusqu'au quintuplex », non en copropriété $\rightarrow$ \textbf{visé} ; catégorie 1, cote A : $3 \times 2\,656{,}68 = $ \textbf{7~970,04~\$} (plus taxes). | ||||
| 409 | + \item Total réglementaire : 10~414~\$, soit \textbf{2,0\,\%} de D $+$ C --- quatre fois le poids relatif du six logements (0,5\,\% de D $+$ C), parce que la GCR s'applique et que le projet est plus petit. | ||||
| 410 | +\end{itemize} | ||||
| 411 | +\end{exbox} | ||||
| 412 | +\end{frame} | ||||
| 413 | + | ||||
| 414 | +\begin{frame}{Exercice E3 --- profit sur coût et marge sur prix (non noté, 3 min)} | ||||
| 415 | +\question{(a) Un promoteur annonce « 12\,\% de profit sur le coût » : quelle est sa marge sur le prix ? (b) Un autre vise « 15\,\% de marge sur le prix de vente » : quel taux sur le coût faut-il inscrire dans la chaîne du cours ?} | ||||
| 416 | +\pause | ||||
| 417 | +\begin{exbox}[Réponse] | ||||
| 418 | +\[ | ||||
| 419 | +\text{(a)}\;\; m = \frac{0{,}12}{1{,}12} = \mathbf{10}{,}\mathbf{71}\,\% | ||||
| 420 | +\qquad\qquad | ||||
| 421 | +\text{(b)}\;\; p = \frac{0{,}15}{1 - 0{,}15} = \mathbf{17}{,}\mathbf{65}\,\% | ||||
| 422 | +\] | ||||
| 423 | +Rappel du cas : 11\,\% sur le coût $\leftrightarrow$ 9,91\,\% sur le prix ; 11\,\% sur le prix $\leftrightarrow$ 12,36\,\% sur le coût. La marge est \textbf{toujours} inférieure au profit sur coût correspondant. | ||||
| 424 | +\end{exbox} | ||||
| 425 | +\end{frame} | ||||
| 426 | + | ||||
| 427 | +\begin{frame}{Exercice E4 --- classer dix postes (non noté, 4 min)} | ||||
| 428 | +\question{Classer chaque poste : \textbf{direct}, \textbf{indirect}, \textbf{profit} ou \textbf{à exclure} (double comptage, hors coût neuf).} | ||||
| 429 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 430 | +\begin{column}{0.46\textwidth} | ||||
| 431 | +\footnotesize | ||||
| 432 | +\begin{enumerate}\setlength{\itemsep}{0pt} | ||||
| 433 | + \item Salaire du surintendant de chantier | ||||
| 434 | + \item Honoraires de l'architecte | ||||
| 435 | + \item Cotisation CNESST sur la masse salariale | ||||
| 436 | + \item Intérêts du prêt de construction | ||||
| 437 | + \item Profit de l'entrepreneur général | ||||
| 438 | + \item Commission du courtier à la vente | ||||
| 439 | + \item Maintien annuel de la licence RBQ | ||||
| 440 | + \item Permis de construire | ||||
| 441 | + \item Réserve pour imprévus de 5\,\% | ||||
| 442 | + \item Intérêts sur le financement du terrain | ||||
| 443 | +\end{enumerate} | ||||
| 444 | +\end{column} | ||||
| 445 | +\begin{column}{0.52\textwidth} | ||||
| 446 | +\pause | ||||
| 447 | +\begin{exbox}[Réponse] | ||||
| 448 | +\footnotesize | ||||
| 449 | +\begin{enumerate}\setlength{\itemsep}{0pt} | ||||
| 450 | + \item direct (conditions générales) | ||||
| 451 | + \item indirect (honoraires) | ||||
| 452 | + \item \textbf{exclure} : déjà dans le taux chargé (directs) | ||||
| 453 | + \item indirect (intercalaires) | ||||
| 454 | + \item direct (cascade, 8\,\%) | ||||
| 455 | + \item \textbf{exclure} : mise en marché (dans l'incitatif) | ||||
| 456 | + \item \textbf{exclure} : frais généraux de l'EG (7\,\%) | ||||
| 457 | + \item indirect (permis) | ||||
| 458 | + \item direct $+$ contingences (réserve) | ||||
| 459 | + \item \textbf{exclure} : portage du terrain, hors coût neuf | ||||
| 460 | +\end{enumerate} | ||||
| 461 | +\end{exbox} | ||||
| 462 | +\end{column} | ||||
| 463 | +\end{columns} | ||||
| 464 | +\end{frame} | ||||
| 465 | + | ||||
| 466 | +\begin{frame}{Calendrier} | ||||
| 467 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 468 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 469 | +\begin{importbox}[TP2 --- 15\,\%] | ||||
| 470 | +Bordereau de coût neuf du \textbf{quadruplex} (Cas 9, UQO Éval), distribué à la séance 7. Remise sur Moodle : \textbf{jeudi 12 novembre 2026, 23 h 59}. Gabarit Excel $+$ note au promoteur (PDF). | ||||
| 471 | +\end{importbox} | ||||
| 472 | +\end{column} | ||||
| 473 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 474 | +\begin{importbox}[Examen intra --- 25\,\%] | ||||
| 475 | +Examen \textbf{maison} de 72 heures sur les \textbf{blocs 1 et 2} (séances 1 à 4). Questionnaire ouvert sur Moodle le \textbf{9 novembre 2026 à 23 h 59} ; remise le \textbf{12 novembre 2026 à 23 h 59}. | ||||
| 476 | +\end{importbox} | ||||
| 477 | +\end{column} | ||||
| 478 | +\end{columns} | ||||
| 479 | +\begin{notebox}[Lien avec la séance d'aujourd'hui] | ||||
| 480 | +La chaîne du cours vue aujourd'hui est \textbf{celle du gabarit du TP2} (mêmes taux, mêmes bases, mêmes sources 2026) : permis de Gatineau, GCR (le quadruplex, lui, est \textbf{visé}), intercalaires au facteur ½, honoraires 4\,\%, profit 11\,\%, extraction sur huit ventes réelles. | ||||
| 481 | +\end{notebox} | ||||
| 482 | +\end{frame} | ||||
| 483 | + | ||||
| 484 | +\begin{frame}{Résumé de la séance 8} | ||||
| 485 | +\begin{enumerate} | ||||
| 486 | + \item Sept notions à ne pas confondre : \textbf{directs, conditions générales, frais généraux, profit de l'EG, contingences, indirects, profit entrepreneurial} --- deux profits, deux personnes. | ||||
| 487 | + \item La chaîne du cours est une \textbf{cascade} : $\times$1,08 $\times$ 1,07 $\times$ 1,08 $= +$24,8\,\%, puis contingences 5\,\% des nus. | ||||
| 488 | + \item Les honoraires dépendent de leur \textbf{base} ; les tarifs gouvernementaux sont \textbf{abrogés} (5 juillet 2025) ; l'architecte est obligatoire dès \textbf{cinq unités}. | ||||
| 489 | + \item Intérêts intercalaires : la formule du \textbf{½} suffit pour un chantier régulier ; la méthode \textbf{par période} explique l'écart (40~122 vs 38~002~\$) et traite les cas longs ou irréguliers. | ||||
| 490 | + \item Taxes et permis sont \textbf{conditionnels} : type d'acquéreur (TPS/TVQ), bâtiment visé (GCR), secteur (redevances) ; coût neuf du cours \textbf{hors taxes}. | ||||
| 491 | + \item Le profit se dit \textbf{avec sa base} : 11\,\% sur le coût $=$ 9,91\,\% sur le prix ; le marché extrait 18\,\%, à interpréter. | ||||
| 492 | + \item Six logements : \textbf{1~246~774~\$}, 230,88~\$/\pisq{} hors sol, 207~796~\$/logement ; $-$5,9\,\% face au marché. | ||||
| 493 | +\end{enumerate} | ||||
| 494 | +\end{frame} | ||||
| 495 | + | ||||
| 496 | +\begin{frame}{Formules à retenir} | ||||
| 497 | +\begin{defbox}[Les cinq formules de la séance] | ||||
| 498 | +\begin{align*} | ||||
| 499 | +\text{D}+\text{C} &= \text{nus} \times 1{,}08 \times 1{,}07 \times 1{,}08 \;+\; 0{,}05 \times \text{nus} && \text{(cascade, puis contingences)} \\ | ||||
| 500 | +I &\approx C \times i \times T \times \tfrac12 && \text{(intercalaires, simplifiée)} \\ | ||||
| 501 | +I_{\text{total}} &= \textstyle\sum_{t=1}^{n} B_t \, i_t \, \Delta t && \text{(intercalaires, par période)} \\ | ||||
| 502 | +\text{Coût neuf} &= (\text{D}+\text{C} + C_I) \times (1 + p) \;;\quad m = \tfrac{p}{1+p} && \text{(profit sur coût, marge sur prix)} \\ | ||||
| 503 | +V &= V_T + (\text{Coût neuf} - D) && \text{(méthode du coût)} | ||||
| 504 | +\end{align*} | ||||
| 505 | +\end{defbox} | ||||
| 506 | +\footnotesize Permis (Gatineau) $= \max\bigl(4{,}70~\$/1~000~\$ \times (\text{D}+\text{C})\,;\; 335~\$ \times \text{logements}\bigr)$ ; GCR $= 2~656{,}68~\$ \times$ unités \textbf{si le bâtiment est visé} ; chaque taux avec sa \textbf{base} et sa \textbf{date}. | ||||
| 507 | +\end{frame} | ||||
| 508 | + | ||||
| 509 | +\begin{frame}{Prochaine séance --- séance 9 : concepts de dépréciation} | ||||
| 510 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 511 | +\begin{column}{0.52\textwidth} | ||||
| 512 | +\uqotitle{Bloc 4 du cours : la dépréciation} | ||||
| 513 | +\begin{itemize} | ||||
| 514 | + \item Définition et trois formes : \textbf{physique}, \textbf{fonctionnelle}, \textbf{externe} (économique) | ||||
| 515 | + \item Dépréciation en évaluation vs amortissement comptable | ||||
| 516 | + \item Durée de vie \textbf{économique}, \textbf{physique}, \textbf{effective} et \textbf{restante} | ||||
| 517 | + \item Du coût neuf à la valeur : $V = V_T + (\text{coût neuf} - D)$ | ||||
| 518 | +\end{itemize} | ||||
| 519 | +\end{column} | ||||
| 520 | +\begin{column}{0.44\textwidth} | ||||
| 521 | +\begin{notebox}[Préparation] | ||||
| 522 | +Relire la chaîne du six logements : le coût neuf de \textbf{1~246~774~\$} est le point de départ de la dépréciation. Avancer le TP2 avec le gabarit et le cas d'UQO Éval. | ||||
| 523 | +\end{notebox} | ||||
| 524 | +\end{column} | ||||
| 525 | +\end{columns} | ||||
| 526 | +\end{frame} | ||||
| 527 | + | ||||
| 528 | +\begin{frame}{Questions?} | ||||
| 529 | +\contactslide[Prochaine séance : concepts de dépréciation] | ||||
| 530 | +\end{frame} | ||||
modified
IMM1033-20_Methodes_du_cout/02_Slides/sources/references.bib
+401 −0
@@ -404,3 +404,404 @@ | |||||
| 404 | url = {https://www.rbq.gouv.qc.ca}, | 404 | url = {https://www.rbq.gouv.qc.ca}, | ||
| 405 | urldate = {2026-08-04} | 405 | urldate = {2026-08-04} | ||
| 406 | } | 406 | } | ||
| 407 | + | ||||
| 408 | +% ============================================================================== | ||||
| 409 | +% Séance 8 (refonte 2026-11-02) — entrées issues de UQO_COURS_UPGRADE/recherche/refs_imm1033.bib | ||||
| 410 | +% ============================================================================== | ||||
| 411 | +@online{bdc2026taux, | ||||
| 412 | + author = {{Banque du Canada}}, | ||||
| 413 | + title = {La Banque du Canada relève le taux directeur de 25 points de base pour le faire passer à 2,5~\%}, | ||||
| 414 | + date = {2026-10-28}, | ||||
| 415 | + url = {https://www.banqueducanada.ca/2026/10/fad-communique-2026-10-28}, | ||||
| 416 | + urldate = {2026-11-02}, | ||||
| 417 | + langid = {french}, | ||||
| 418 | +} | ||||
| 419 | + | ||||
| 420 | +@online{td2026prime, | ||||
| 421 | + author = {{Groupe Banque TD}}, | ||||
| 422 | + title = {TD Canada Trust modifie son taux préférentiel}, | ||||
| 423 | + date = {2026-10-28}, | ||||
| 424 | + url = {https://www.newswire.ca/news-releases/td-canada-trust-modifie-son-taux-preferentiel-802417283.html}, | ||||
| 425 | + urldate = {2026-11-02}, | ||||
| 426 | + langid = {french}, | ||||
| 427 | +} | ||||
| 428 | + | ||||
| 429 | +@report{mamh2026mefq3, | ||||
| 430 | + author = {{Ministère des Affaires municipales et de l'Habitation}}, | ||||
| 431 | + title = {Manuel d'évaluation foncière du Québec -- Partie 3 (3E : Évaluation par la méthode du coût)}, | ||||
| 432 | + institution = {Gouvernement du Québec}, | ||||
| 433 | + date = {2026}, | ||||
| 434 | + url = {https://cdn-contenu.quebec.ca/cdn-contenu/adm/min/affaires-municipales/publications/evaluation_fonciere/manuel_evaluation_fonciere/2026/MEFQ_partie_3_2026.pdf}, | ||||
| 435 | + urldate = {2026-11-02}, | ||||
| 436 | + langid = {french}, | ||||
| 437 | +} | ||||
| 438 | + | ||||
| 439 | +@online{wowa2026construction, | ||||
| 440 | + author = {{WOWA.ca}}, | ||||
| 441 | + title = {Guide to Construction Loans in Canada 2026}, | ||||
| 442 | + date = {2026-06-25}, | ||||
| 443 | + url = {https://wowa.ca/construction-loans}, | ||||
| 444 | + urldate = {2026-11-02}, | ||||
| 445 | +} | ||||
| 446 | + | ||||
| 447 | +@online{gatineau2026reg501, | ||||
| 448 | + author = {{Ville de Gatineau}}, | ||||
| 449 | + title = {Règlement d'administration des règlements d'urbanisme numéro 501-2005 (compilation administrative)}, | ||||
| 450 | + date = {2026}, | ||||
| 451 | + url = {https://www.gatineau.ca/docs/guichet_municipal/reglements_municipaux/reglements_urbanisme/docs/R-501_administration/R_501-2005.pdf}, | ||||
| 452 | + urldate = {2026-11-02}, | ||||
| 453 | + langid = {french}, | ||||
| 454 | +} | ||||
| 455 | + | ||||
| 456 | +@report{gatineau2025redevances, | ||||
| 457 | + author = {{Ville de Gatineau}}, | ||||
| 458 | + title = {Reddition de compte annuelle du règlement de redevance de développement (étude du budget 2026)}, | ||||
| 459 | + institution = {Ville de Gatineau}, | ||||
| 460 | + date = {2025-12}, | ||||
| 461 | + url = {https://www.gatineau.ca/docs/guichet_municipal/administration_municipale/budget/budget_2026/etude_budget/421__reddition_de_compte_annuelle_du_reglement_de_redevance_de_developpement.pdf}, | ||||
| 462 | + urldate = {2026-11-02}, | ||||
| 463 | + langid = {french}, | ||||
| 464 | +} | ||||
| 465 | + | ||||
| 466 | +@misc{qc2026b11r8, | ||||
| 467 | + author = {{Gouvernement du Québec}}, | ||||
| 468 | + title = {Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, RLRQ c. B-1.1, r. 8}, | ||||
| 469 | + date = {2026-07-01}, | ||||
| 470 | + url = {https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/rc/b-1.1,%20r.%208}, | ||||
| 471 | + urldate = {2026-11-02}, | ||||
| 472 | + langid = {french}, | ||||
| 473 | +} | ||||
| 474 | + | ||||
| 475 | +@online{gcr2026batiments, | ||||
| 476 | + author = {{Garantie de construction résidentielle}}, | ||||
| 477 | + title = {Bâtiments couverts}, | ||||
| 478 | + date = {2026}, | ||||
| 479 | + url = {https://www.garantiegcr.com/fr/acheteur/batiments-couverts-maisons-neuves}, | ||||
| 480 | + urldate = {2026-11-02}, | ||||
| 481 | + langid = {french}, | ||||
| 482 | +} | ||||
| 483 | + | ||||
| 484 | +@online{gcr2026tarifs, | ||||
| 485 | + author = {{Garantie de construction résidentielle}}, | ||||
| 486 | + title = {Tarifs d'enregistrement (en vigueur au 1er avril 2026)}, | ||||
| 487 | + date = {2026-04-01}, | ||||
| 488 | + url = {https://www.garantiegcr.com/fr/entrepreneurs/enregistrement/tarifs-denregistrement}, | ||||
| 489 | + urldate = {2026-11-02}, | ||||
| 490 | + langid = {french}, | ||||
| 491 | +} | ||||
| 492 | + | ||||
| 493 | +@online{rbq2026tarification, | ||||
| 494 | + author = {{Régie du bâtiment du Québec}}, | ||||
| 495 | + title = {Tarification pour l'entrepreneur de construction -- 2026}, | ||||
| 496 | + date = {2026}, | ||||
| 497 | + url = {https://www.rbq.gouv.qc.ca/licence/tarification-et-amendes/tarification-pour-lentrepreneur-de-construction}, | ||||
| 498 | + urldate = {2026-11-02}, | ||||
| 499 | + langid = {french}, | ||||
| 500 | +} | ||||
| 501 | + | ||||
| 502 | +@online{rbq2026etapes, | ||||
| 503 | + author = {{Régie du bâtiment du Québec}}, | ||||
| 504 | + title = {Toutes les étapes à suivre pour obtenir une licence}, | ||||
| 505 | + date = {2026-11-02}, | ||||
| 506 | + url = {https://www.rbq.gouv.qc.ca/licence/obtenir-sa-licence/toutes-les-etapes-a-suivre-pour-obtenir-une-licence}, | ||||
| 507 | + urldate = {2026-11-02}, | ||||
| 508 | + langid = {french}, | ||||
| 509 | +} | ||||
| 510 | + | ||||
| 511 | +@online{rbq2025cnb2020, | ||||
| 512 | + author = {{Régie du bâtiment du Québec}}, | ||||
| 513 | + title = {Chapitre Bâtiment du Code de construction du Québec incluant le CNB 2020}, | ||||
| 514 | + date = {2025}, | ||||
| 515 | + url = {https://www.rbq.gouv.qc.ca/domaines-dintervention/batiment/la-reglementation/chapitre-batiment-du-code-de-construction/chapitre-batiment-du-code-de-construction-du-quebec-incluant-le-cnb-2020}, | ||||
| 516 | + urldate = {2026-11-02}, | ||||
| 517 | + langid = {french}, | ||||
| 518 | +} | ||||
| 519 | + | ||||
| 520 | +@report{ccq2025conventionresidentiel, | ||||
| 521 | + author = {{APCHQ} and {CSD-Construction} and {CSN-Construction} and {Conseil provincial du Québec des métiers de la construction (International)} and {FTQ-Construction} and {SQC}}, | ||||
| 522 | + title = {Convention collective 2025--2029 pour le secteur résidentiel de l'industrie de la construction}, | ||||
| 523 | + institution = {Commission de la construction du Québec}, | ||||
| 524 | + date = {2025-07-27}, | ||||
| 525 | + url = {https://www.ccq.org/-/media/Project/Ccq/Ccq-Website/PDF/ConventionsCollectives/2025-2029/110455-110439-PD5147.pdf}, | ||||
| 526 | + urldate = {2026-11-02}, | ||||
| 527 | + langid = {french}, | ||||
| 528 | +} | ||||
| 529 | + | ||||
| 530 | +@online{baticore2026cout, | ||||
| 531 | + author = {{BatiCore}}, | ||||
| 532 | + title = {Coût réel d'un travailleur CCQ à l'heure : salaire, avantages et charges (2026)}, | ||||
| 533 | + date = {2026}, | ||||
| 534 | + url = {https://baticore.ca/outils/cout-travailleur-ccq}, | ||||
| 535 | + urldate = {2026-11-02}, | ||||
| 536 | + langid = {french}, | ||||
| 537 | +} | ||||
| 538 | + | ||||
| 539 | +@report{cnesst2026table, | ||||
| 540 | + author = {{CNESST}}, | ||||
| 541 | + title = {Table des taux 2026 -- Unités de classification}, | ||||
| 542 | + institution = {Commission des normes, de l'équité, de la santé et de la sécurité du travail}, | ||||
| 543 | + date = {2026}, | ||||
| 544 | + url = {https://www.cnesst.gouv.qc.ca/sites/default/files/documents/table-taux-2025.pdf}, | ||||
| 545 | + urldate = {2026-11-02}, | ||||
| 546 | + langid = {french}, | ||||
| 547 | +} | ||||
| 548 | + | ||||
| 549 | +@online{rq2026remboursementneuve, | ||||
| 550 | + author = {{Revenu Québec}}, | ||||
| 551 | + title = {Remboursement TPS/TVQ pour habitation neuve ou rénovée}, | ||||
| 552 | + date = {2026}, | ||||
| 553 | + url = {https://www.revenuquebec.ca/fr/citoyens/taxes/remboursement-de-taxes/remboursement-tpstvq-pour-habitation-neuve-ou-renovee}, | ||||
| 554 | + urldate = {2026-11-02}, | ||||
| 555 | + langid = {french}, | ||||
| 556 | +} | ||||
| 557 | + | ||||
| 558 | +@online{rq2026premierehabitation, | ||||
| 559 | + author = {{Revenu Québec}}, | ||||
| 560 | + title = {Remboursement de la TPS pour les acheteurs d'une première habitation neuve ou modifiée de façon majeure}, | ||||
| 561 | + date = {2026-03-16}, | ||||
| 562 | + url = {https://www.revenuquebec.ca/fr/salle-de-presse/nouvelles-fiscales/details/2026-03-16/remboursement-de-la-tps-pour-les-acheteurs-dune-premiere-habitation-neuve-ou-modifiee-de-facon-majeure}, | ||||
| 563 | + urldate = {2026-11-02}, | ||||
| 564 | + langid = {french}, | ||||
| 565 | +} | ||||
| 566 | + | ||||
| 567 | +@online{fincanada2026c4, | ||||
| 568 | + author = {{Ministère des Finances Canada}}, | ||||
| 569 | + title = {Le projet de loi visant à rendre le coût de la vie plus abordable reçoit la sanction royale}, | ||||
| 570 | + date = {2026-03-12}, | ||||
| 571 | + url = {https://www.canada.ca/fr/ministere-finances/nouvelles/2026/03/le-projet-de-loi-visant-a-rendre-le-cout-de-la-vie-plus-abordable-recoit-la-sanction-royale.html}, | ||||
| 572 | + urldate = {2026-11-02}, | ||||
| 573 | + langid = {french}, | ||||
| 574 | +} | ||||
| 575 | + | ||||
| 576 | +@online{arc2026locatifs, | ||||
| 577 | + author = {{Agence du revenu du Canada}}, | ||||
| 578 | + title = {Remboursement de la TPS/TVH pour immeubles d'habitation locatifs neufs}, | ||||
| 579 | + date = {2026-09-02}, | ||||
| 580 | + url = {https://www.canada.ca/fr/agence-revenu/services/impot/entreprises/sujets/tps-tvh-entreprises/remboursements-tps-tvh/immeubles-habitation-locatifs-neufs.html}, | ||||
| 581 | + urldate = {2026-11-02}, | ||||
| 582 | + langid = {french}, | ||||
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| 584 | + | ||||
| 585 | +@online{rq2026locatifcomplet, | ||||
| 586 | + author = {{Revenu Québec}}, | ||||
| 587 | + title = {Remboursement complet de la TPS pour le propriétaire d'un immeuble d'habitation à logements multiples construit spécialement pour la location}, | ||||
| 588 | + date = {2026}, | ||||
| 589 | + url = {https://www.revenuquebec.ca/fr/citoyens/taxes/remboursement-de-taxes/proprietaire-dun-immeuble-dhabitation-locatif/remboursement-complet-de-la-tps-pour-logements-multiples-construits-pour-la-location}, | ||||
| 590 | + urldate = {2026-11-02}, | ||||
| 591 | + langid = {french}, | ||||
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| 593 | + | ||||
| 594 | +@report{mfq2023depensesfiscales, | ||||
| 595 | + author = {{Ministère des Finances du Québec}}, | ||||
| 596 | + title = {Dépenses fiscales -- Édition 2023}, | ||||
| 597 | + institution = {Gouvernement du Québec}, | ||||
| 598 | + date = {2023}, | ||||
| 599 | + url = {https://cdn-contenu.quebec.ca/cdn-contenu/adm/min/finances/publications-adm/Depenses_fiscales/AUTFR_Depenses_fiscales_2023.pdf}, | ||||
| 600 | + urldate = {2026-11-02}, | ||||
| 601 | + langid = {french}, | ||||
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| 603 | + | ||||
| 604 | +@online{quebec2026mutation, | ||||
| 605 | + author = {{Cabinet de la première ministre du Québec}}, | ||||
| 606 | + title = {Québec vient en aide aux acheteurs d'une première habitation}, | ||||
| 607 | + date = {2026-04-17}, | ||||
| 608 | + url = {https://www.quebec.ca/nouvelles/actualites/details/quebec-vient-en-aide-aux-acheteurs-dune-premiere-habitation-69816}, | ||||
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| 610 | + langid = {french}, | ||||
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| 612 | + | ||||
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| 615 | + title = {Loi sur les architectes, RLRQ c. A-21}, | ||||
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| 617 | + url = {https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/a-21}, | ||||
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| 619 | + langid = {french}, | ||||
| 620 | +} | ||||
| 621 | + | ||||
| 622 | +@misc{qc2026i9, | ||||
| 623 | + author = {{Gouvernement du Québec}}, | ||||
| 624 | + title = {Loi sur les ingénieurs, RLRQ c. I-9}, | ||||
| 625 | + date = {2026-10-15}, | ||||
| 626 | + url = {https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/i-9}, | ||||
| 627 | + urldate = {2026-11-02}, | ||||
| 628 | + langid = {french}, | ||||
| 629 | +} | ||||
| 630 | + | ||||
| 631 | +@report{oiq2022aide, | ||||
| 632 | + author = {{Ordre des ingénieurs du Québec}}, | ||||
| 633 | + title = {Aide à la décision -- Bâtiments}, | ||||
| 634 | + institution = {OIQ}, | ||||
| 635 | + date = {2022-01}, | ||||
| 636 | + url = {https://www.oiq.qc.ca/wp-content/uploads/2022/05/DSAJ_aide_decision_Batiments_2022.pdf}, | ||||
| 637 | + urldate = {2026-11-02}, | ||||
| 638 | + langid = {french}, | ||||
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| 640 | + | ||||
| 641 | +@misc{qc2025c651r9, | ||||
| 642 | + author = {{Gouvernement du Québec}}, | ||||
| 643 | + title = {Tarif d'honoraires pour services professionnels fournis au gouvernement par des architectes, RLRQ c. C-65.1, r. 9 (abrogé le 5 juillet 2025)}, | ||||
| 644 | + date = {2025-07-05}, | ||||
| 645 | + url = {https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/rc/c-65.1,%20r.%209}, | ||||
| 646 | + urldate = {2026-11-02}, | ||||
| 647 | + langid = {french}, | ||||
| 648 | +} | ||||
| 649 | + | ||||
| 650 | +@report{irac2009honoraires, | ||||
| 651 | + author = {{Institut royal d'architecture du Canada}}, | ||||
| 652 | + title = {Un guide aidant à déterminer les honoraires appropriés pour les services d'un architecte}, | ||||
| 653 | + institution = {IRAC/RAIC}, | ||||
| 654 | + date = {2009}, | ||||
| 655 | + url = {https://cdn.prod.website-files.com/5dcc0ba676180b66876b2e0f/5e93426673fd9d1fd48526bf_Guide_honoraires.pdf}, | ||||
| 656 | + urldate = {2026-11-02}, | ||||
| 657 | + langid = {french}, | ||||
| 658 | +} | ||||
| 659 | + | ||||
| 660 | +@online{altus2026cpr, | ||||
| 661 | + author = {{Altus Group}}, | ||||
| 662 | + title = {Altus Group Releases its 2026 Canadian Cost Guide}, | ||||
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| 664 | + url = {https://www.altusgroup.com/press-releases/altus-group-releases-its-2026-canadian-cost-guide}, | ||||
| 665 | + urldate = {2026-11-02}, | ||||
| 666 | +} | ||||
| 667 | + | ||||
| 668 | +@online{precedent2026costing, | ||||
| 669 | + author = {{Precedent Developments}}, | ||||
| 670 | + title = {2026 Canadian Construction Costing Guide}, | ||||
| 671 | + date = {2026-02-28}, | ||||
| 672 | + url = {https://www.precedentdevelopments.ca/market-insights/2026-canadian-construction-costing-guide}, | ||||
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| 674 | +} | ||||
| 675 | + | ||||
| 676 | +@online{rsmeans2026estimating, | ||||
| 677 | + author = {{RSMeans Data from Gordian}}, | ||||
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| 679 | + url = {https://www.rsmeans.com/resources/what-is-construction-estimating}, | ||||
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| 682 | + | ||||
| 683 | +@report{martinez2018marshallswift, | ||||
| 684 | + author = {Martinez, Edward}, | ||||
| 685 | + title = {Marshall \& Swift Commercial Building Cost Data -- Best Practices}, | ||||
| 686 | + institution = {CoreLogic (présentation au Lincoln Institute of Land Policy)}, | ||||
| 687 | + date = {2018-04}, | ||||
| 688 | + url = {https://www.lincolninst.edu/app/uploads/legacy-files/sources/events/martinez_marshall_and_swift.pdf}, | ||||
| 689 | + urldate = {2026-11-02}, | ||||
| 690 | +} | ||||
| 691 | + | ||||
| 692 | +@online{statcan2026ipcb, | ||||
| 693 | + author = {{Statistique Canada}}, | ||||
| 694 | + title = {Indices des prix de la construction de bâtiments, troisième trimestre de 2026}, | ||||
| 695 | + date = {2026-10-29}, | ||||
| 696 | + url = {https://www150.statcan.gc.ca/n1/daily-quotidien/261029/dq261029e-fra.htm}, | ||||
| 697 | + urldate = {2026-11-02}, | ||||
| 698 | + langid = {french}, | ||||
| 699 | +} | ||||
| 700 | + | ||||
| 701 | +@online{aiinsurance2024builders, | ||||
| 702 | + author = {{Ai Insurance Organization Inc.}}, | ||||
| 703 | + title = {Builders Risk Insurance Canada: Cost \& Coverage}, | ||||
| 704 | + date = {2024}, | ||||
| 705 | + url = {https://getcertain.ca/business/contractors-insurance/builders-risk}, | ||||
| 706 | + urldate = {2026-11-02}, | ||||
| 707 | +} | ||||
| 708 | + | ||||
| 709 | +@online{fca2026bond, | ||||
| 710 | + author = {{FCA Insurance (Firstbrook Cassie \& Anderson)}}, | ||||
| 711 | + title = {Surety and Performance Bond Cost}, | ||||
| 712 | + date = {2026}, | ||||
| 713 | + url = {https://fcainsurance.com/surety-and-performance-bond-cost}, | ||||
| 714 | + urldate = {2026-11-02}, | ||||
| 715 | +} | ||||
| 716 | + | ||||
| 717 | +@online{notairo2026frais, | ||||
| 718 | + author = {{Notairo}}, | ||||
| 719 | + title = {Frais de notaire au Québec en 2026 : à quoi s'attendre}, | ||||
| 720 | + date = {2026}, | ||||
| 721 | + url = {https://notairo.com/blogs/news/frais-de-notaire-au-quebec-en-2026-a-quoi-s-attendre}, | ||||
| 722 | + urldate = {2026-11-02}, | ||||
| 723 | + langid = {french}, | ||||
| 724 | +} | ||||
| 725 | + | ||||
| 726 | +@article{pomykacz2009defining, | ||||
| 727 | + author = {Pomykacz, Mark}, | ||||
| 728 | + title = {Defining and Supporting Entrepreneurial Profit, Entrepreneurial Incentive, and External Obsolescence}, | ||||
| 729 | + journal = {The Appraisal Journal}, | ||||
| 730 | + volume = {77}, | ||||
| 731 | + number = {4}, | ||||
| 732 | + pages = {348--356}, | ||||
| 733 | + date = {2009}, | ||||
| 734 | + url = {https://federalappraisal.com/wp-content/uploads/2023/05/Defining-and-Supporting-Entrepreneurial-Profit-and-Incentive-and-External-Obsolescence.pdf}, | ||||
| 735 | + urldate = {2026-11-02}, | ||||
| 736 | +} | ||||
| 737 | + | ||||
| 738 | +@article{geltner2020riskiness, | ||||
| 739 | + author = {Geltner, David and Kumar, Anil and Van de Minne, Alex M.}, | ||||
| 740 | + title = {Riskiness of Real Estate Development: A Perspective from Urban Economics and Option Value Theory}, | ||||
| 741 | + journal = {Real Estate Economics}, | ||||
| 742 | + volume = {48}, | ||||
| 743 | + number = {2}, | ||||
| 744 | + pages = {406--445}, | ||||
| 745 | + date = {2020}, | ||||
| 746 | + doi = {10.1111/1540-6229.12258}, | ||||
| 747 | + url = {https://doi.org/10.1111/1540-6229.12258}, | ||||
| 748 | + urldate = {2026-11-02}, | ||||
| 749 | +} | ||||
| 750 | + | ||||
| 751 | +@article{williams1991development, | ||||
| 752 | + author = {Williams, Joseph T.}, | ||||
| 753 | + title = {Real estate development as an option}, | ||||
| 754 | + journal = {The Journal of Real Estate Finance and Economics}, | ||||
| 755 | + volume = {4}, | ||||
| 756 | + number = {2}, | ||||
| 757 | + date = {1991}, | ||||
| 758 | + doi = {10.1007/BF00173124}, | ||||
| 759 | + url = {https://doi.org/10.1007/BF00173124}, | ||||
| 760 | + urldate = {2026-11-02}, | ||||
| 761 | +} | ||||
| 762 | + | ||||
| 763 | +@article{capozza2001residential, | ||||
| 764 | + author = {Capozza, Dennis and Li, Yuming}, | ||||
| 765 | + title = {Residential Investment and Interest Rates: An Empirical Test of Land Development as a Real Option}, | ||||
| 766 | + journal = {Real Estate Economics}, | ||||
| 767 | + volume = {29}, | ||||
| 768 | + number = {3}, | ||||
| 769 | + pages = {503--519}, | ||||
| 770 | + date = {2001}, | ||||
| 771 | + doi = {10.1111/1080-8620.00020}, | ||||
| 772 | + url = {https://doi.org/10.1111/1080-8620.00020}, | ||||
| 773 | + urldate = {2026-11-02}, | ||||
| 774 | +} | ||||
| 775 | + | ||||
| 776 | +@article{kenley1986cashflow, | ||||
| 777 | + author = {Kenley, Russell and Wilson, Owen D.}, | ||||
| 778 | + title = {A construction project cash flow model -- an idiographic approach}, | ||||
| 779 | + journal = {Construction Management and Economics}, | ||||
| 780 | + volume = {4}, | ||||
| 781 | + number = {3}, | ||||
| 782 | + pages = {213--232}, | ||||
| 783 | + date = {1986}, | ||||
| 784 | + doi = {10.1080/01446198600000017}, | ||||
| 785 | + url = {https://doi.org/10.1080/01446198600000017}, | ||||
| 786 | + urldate = {2026-11-02}, | ||||
| 787 | +} | ||||
| 788 | + | ||||
| 789 | +@online{cfpb2026appendixd, | ||||
| 790 | + author = {{Consumer Financial Protection Bureau}}, | ||||
| 791 | + title = {Comment for Appendix D -- Multiple-Advance Construction Loans (Regulation Z, 12 CFR Part 1026)}, | ||||
| 792 | + url = {https://www.consumerfinance.gov/rules-policy/regulations/1026/Interp-D}, | ||||
| 793 | + urldate = {2026-11-02}, | ||||
| 794 | +} | ||||
| 795 | + | ||||
| 796 | +@book{geltner2014commercial, | ||||
| 797 | + author = {Geltner, David M. and Miller, Norman G. and Clayton, Jim and Eichholtz, Piet}, | ||||
| 798 | + title = {Commercial Real Estate Analysis and Investments}, | ||||
| 799 | + edition = {3}, | ||||
| 800 | + publisher = {OnCourse Learning}, | ||||
| 801 | + location = {Mason (OH)}, | ||||
| 802 | + date = {2014}, | ||||
| 803 | + isbn = {978-1-133-10882-5}, | ||||
| 804 | + url = {https://openlibrary.org/search?title=Commercial+Real+Estate+Analysis+and+Investments}, | ||||
| 805 | + urldate = {2026-11-02}, | ||||
| 806 | +} | ||||
| 807 | + | ||||
modified
IMM1033-20_Methodes_du_cout/02_Slides/sources/seance08_couts_indirects.tex
+51 −1122
@@ -4,15 +4,40 @@ | |||||
| 4 | % Université du Québec en Outaouais (UQO) | 4 | % Université du Québec en Outaouais (UQO) | ||
| 5 | % Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca | 5 | % Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca | ||
| 6 | % © 2026 Simon-Pierre Boucher | 6 | % © 2026 Simon-Pierre Boucher | ||
| 7 | +% Refonte 2026-11-02 (UQO_COURS_UPGRADE) : 6 blocs, 180 min, chaîne du cours = TP2, | ||||
| 8 | +% chiffres de validation/RESULTATS_CALCULS.md, faits réglementaires vérifiés (recherche/RECHERCHE_IMM1033.md) | ||||
| 7 | % ============================================================================== | 9 | % ============================================================================== | ||
| 8 | −\documentclass[aspectratio=169,11pt]{beamer} | 10 | +\documentclass[aspectratio=169,10pt]{beamer} | ||
| 9 | \usepackage{uqo-style} | 11 | \usepackage{uqo-style} | ||
| 12 | +\usepgfplotslibrary{fillbetween} | ||||
| 13 | +\AtEveryBibitem{\clearfield{note}\clearfield{addendum}} % notes internes de la recherche non imprimées | ||||
| 14 | + | ||||
| 15 | +% --- Macros communes (REGLES_LATEX_COMMUNES.md) --- | ||||
| 16 | +\newcommand{\bloc}[2]{\begin{frame}[plain,noframenumbering]\begin{tikzpicture}[remember picture,overlay] | ||||
| 17 | + \fill[uqoNavy] (current page.south west) rectangle (current page.north east); | ||||
| 18 | + \node[text=uqoOr, font=\bfseries\Large, anchor=west] at ([xshift=12mm,yshift=14mm]current page.west) {Bloc #1}; | ||||
| 19 | + \node[text=white, font=\bfseries\huge, anchor=west, text width=0.8\paperwidth] at ([xshift=12mm,yshift=0mm]current page.west) {#2}; | ||||
| 20 | +\end{tikzpicture}\end{frame}} | ||||
| 21 | +\newcommand{\duree}[1]{\hfill{\footnotesize\color{uqoGris}\faIcon{clock}\,#1}} | ||||
| 22 | +\newcommand{\question}[1]{\begin{quizbox}[Question à la classe]#1\end{quizbox}} | ||||
| 23 | +\newcommand{\erreur}[1]{\begin{importbox}[Erreur fréquente]#1\end{importbox}} | ||||
| 24 | +\newcommand{\src}[1]{{\tiny\color{uqoGris}Source : #1}} | ||||
| 25 | +\newcommand{\pisq}{pi\textsuperscript{2}} | ||||
| 26 | +\newcommand{\msq}{m\textsuperscript{2}} | ||||
| 27 | + | ||||
| 28 | +% --- Styles TikZ propres à la séance --- | ||||
| 29 | +\tikzset{ | ||||
| 30 | + cascade/.style={rectangle, rounded corners=2pt, draw=uqoBleu, fill=uqoBleu!8, font=\scriptsize, text centered, minimum height=5mm, inner sep=2pt}, | ||||
| 31 | + cascadetot/.style={cascade, fill=uqoBleu, text=white, font=\scriptsize\bfseries}, | ||||
| 32 | + cascadeplus/.style={cascade, draw=uqoTeal, fill=uqoTeal!12}, | ||||
| 33 | + cascadeprofit/.style={cascade, draw=uqoOr, fill=uqoOr!18}, | ||||
| 34 | +} | ||||
| 10 | 35 | ||||
| 11 | \title[IMM1033 --- Séance 8]{Séance 8 : Coûts indirects\texorpdfstring{\\}{ }et profit entrepreneurial} | 36 | \title[IMM1033 --- Séance 8]{Séance 8 : Coûts indirects\texorpdfstring{\\}{ }et profit entrepreneurial} | ||
| 12 | \subtitle{IMM1033 --- Méthodes du coût en évaluation immobilière} | 37 | \subtitle{IMM1033 --- Méthodes du coût en évaluation immobilière} | ||
| 13 | \author[S.-P. Boucher]{Simon-Pierre Boucher} | 38 | \author[S.-P. Boucher]{Simon-Pierre Boucher} | ||
| 14 | \institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais} | 39 | \institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais} | ||
| 15 | −\date{Hiver 2026} | 40 | +\date{Automne 2026} | ||
| 16 | 41 | ||||
| 17 | \begin{document} | 42 | \begin{document} | ||
| 18 | 43 | ||||
@@ -21,1143 +46,47 @@ | |||||
| 21 | \titlepage | 46 | \titlepage | ||
| 22 | \end{frame} | 47 | \end{frame} | ||
| 23 | 48 | ||||
| 24 | −% --- Plan de la séance --- | 49 | +% --- Plan minuté --- | ||
| 25 | −\begin{frame}{Plan de la séance} | 50 | +\begin{frame}{Plan de la séance --- 180 minutes en six blocs} | ||
| 26 | −\tableofcontents | ||||
| 27 | −\end{frame} | ||||
| 28 | − | ||||
| 29 | −% ====================================================================== | ||||
| 30 | −\section{Rappel et objectifs} | ||||
| 31 | −% ====================================================================== | ||||
| 32 | − | ||||
| 33 | −\begin{frame}{Rappel --- Coûts directs de construction (séance 7)} | ||||
| 34 | −\uqotitle{Ce que nous avons couvert :} | ||||
| 35 | −\begin{itemize} | ||||
| 36 | − \item Structure et fondations (15--20\,\% du coût direct) | ||||
| 37 | − \item Enveloppe du bâtiment (20--25\,\%) | ||||
| 38 | − \item Systèmes mécaniques : CVAC, plomberie, électricité (25--35\,\%) | ||||
| 39 | − \item Finitions intérieures et extérieures (15--25\,\%) | ||||
| 40 | − \item Équipements spécialisés et aménagements paysagers | ||||
| 41 | −\end{itemize} | ||||
| 42 | −\vspace{1mm} | ||||
| 43 | −\begin{notebox}[Aujourd'hui] | ||||
| 44 | −Nous complétons le portrait avec les \textbf{coûts indirects}, le \textbf{profit entrepreneurial} et un \textbf{exemple guidé complet} (le TP2, 15\,\%, est à remettre à la séance 9). | ||||
| 45 | −\end{notebox} | ||||
| 46 | −\end{frame} | ||||
| 47 | − | ||||
| 48 | −\begin{frame}{Bloc 3 --- Coût de construction : vue d'ensemble} | ||||
| 49 | −\begin{itemize} | ||||
| 50 | − \item \textbf{Séance 5} : coût de reproduction et de remplacement | ||||
| 51 | − \item \textbf{Séance 6} : méthodes d'estimation des coûts | ||||
| 52 | − \item \textbf{Séance 7} : coûts directs de construction | ||||
| 53 | − \item \textbf{Séance 8} : coûts indirects et profit entrepreneurial \uqogreen{$\leftarrow$ aujourd'hui} | ||||
| 54 | −\end{itemize} | ||||
| 55 | −\vspace{1mm} | ||||
| 56 | −\begin{defbox}[Formule fondamentale] | ||||
| 57 | −\[ | ||||
| 58 | −V = V_{\text{terrain}} + \bigl(\underbrace{C_{\text{directs}} + C_{\text{indirects}} + P_{\text{entrepreneur}}}_{\text{Coût neuf}} - D_{\text{total}}\bigr) | ||||
| 59 | −\] | ||||
| 60 | −\end{defbox} | ||||
| 61 | −\end{frame} | ||||
| 62 | − | ||||
| 63 | −\begin{frame}{Objectifs de la séance 8} | ||||
| 64 | −\begin{enumerate} | ||||
| 65 | − \item Définir et distinguer les \textbf{coûts indirects} des coûts directs | ||||
| 66 | − \item Calculer les \textbf{honoraires professionnels} (architecte, ingénieurs) | ||||
| 67 | − \item Estimer les \textbf{frais de financement} durant la construction | ||||
| 68 | − \item Comprendre les \textbf{taxes, permis et assurances} au Québec | ||||
| 69 | − \item Justifier le \textbf{profit entrepreneurial} et assembler le \textbf{coût total} | ||||
| 70 | − \item Compléter le \textbf{TP2} (15\,\% de la note finale, remise à la séance 9) | ||||
| 71 | −\end{enumerate} | ||||
| 72 | −\end{frame} | ||||
| 73 | − | ||||
| 74 | −% ====================================================================== | ||||
| 75 | −\section{Vue d'ensemble des coûts indirects} | ||||
| 76 | −% ====================================================================== | ||||
| 77 | − | ||||
| 78 | −\begin{frame}{Coûts indirects --- Définition} | ||||
| 79 | −\begin{defbox}[Définition] | ||||
| 80 | −Les \textbf{coûts indirects} (ou \emph{soft costs}) sont toutes les dépenses nécessaires à la réalisation d'un projet de construction \textbf{autres que} les coûts directs de main-d'\oe uvre et de matériaux. | ||||
| 81 | −\end{defbox} | ||||
| 82 | −\vspace{2mm} | ||||
| 83 | −\begin{itemize} | ||||
| 84 | − \item Représentent typiquement \textbf{15\,\% à 25\,\% des coûts directs} | ||||
| 85 | − \item Peuvent atteindre \textbf{30\,\% et plus} pour des projets complexes ou spécialisés | ||||
| 86 | − \item Souvent \textbf{sous-estimés} par les évaluateurs débutants | ||||
| 87 | − \item Varient considérablement selon le type et la taille du projet | ||||
| 88 | −\end{itemize} | ||||
| 89 | −\end{frame} | ||||
| 90 | − | ||||
| 91 | −\begin{frame}{Catégories de coûts indirects} | ||||
| 92 | −\begin{center} | ||||
| 93 | −\begin{tikzpicture} | ||||
| 94 | − \node[uqocard, draw=uqoTeal, fill=uqoTeal!12, text width=4.6cm, minimum height=1.05cm, font=\small\bfseries] (centre) {COÛTS INDIRECTS\\(15--25\,\% des coûts directs)}; | ||||
| 95 | − \node[uqocard, text width=3.4cm, above left=0.9cm and 0.3cm of centre] (hon) {Honoraires professionnels}; | ||||
| 96 | − \node[uqocard, text width=3.4cm, above right=0.9cm and 0.3cm of centre] (fin) {Frais de financement}; | ||||
| 97 | − \node[uqocard, text width=3.0cm, left=1.2cm of centre] (tax) {Taxes et permis}; | ||||
| 98 | − \node[uqocard, text width=3.0cm, right=1.2cm of centre] (ass) {Assurances et frais légaux}; | ||||
| 99 | − \node[uqocard, text width=3.4cm, below left=0.9cm and 0.3cm of centre] (mkt) {Marketing et administration}; | ||||
| 100 | − \node[uqocard, text width=3.4cm, below right=0.9cm and 0.3cm of centre] (div) {Frais divers et imprévus}; | ||||
| 101 | − \draw[uqoarrow] (centre) -- (hon); | ||||
| 102 | − \draw[uqoarrow] (centre) -- (fin); | ||||
| 103 | − \draw[uqoarrow] (centre) -- (tax); | ||||
| 104 | − \draw[uqoarrow] (centre) -- (ass); | ||||
| 105 | − \draw[uqoarrow] (centre) -- (mkt); | ||||
| 106 | − \draw[uqoarrow] (centre) -- (div); | ||||
| 107 | −\end{tikzpicture} | ||||
| 108 | −\end{center} | ||||
| 109 | −\end{frame} | ||||
| 110 | − | ||||
| 111 | −\begin{frame}{Coûts directs vs coûts indirects} | ||||
| 112 | −\begin{center} | ||||
| 113 | −\small | ||||
| 114 | −\begin{tabular}{@{}>{\bfseries\raggedright\arraybackslash}p{3.2cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{4.6cm}@{}} | ||||
| 115 | −\toprule | ||||
| 116 | −\textbf{Critère} & \textbf{Coûts directs} & \textbf{Coûts indirects} \\ | ||||
| 117 | −\midrule | ||||
| 118 | −Nature & Main-d'\oe uvre, matériaux, équipements & Services, frais, honoraires \\ | ||||
| 119 | −\addlinespace | ||||
| 120 | −Proportion typique & 70--80\,\% du coût total & 15--25\,\% des coûts directs \\ | ||||
| 121 | −\addlinespace | ||||
| 122 | −Visibilité & Concrets, mesurables & Moins visibles, souvent forfaitaires \\ | ||||
| 123 | −\addlinespace | ||||
| 124 | −Estimation & Quantité $\times$ prix unitaire & Pourcentage ou montant fixe \\ | ||||
| 125 | −\addlinespace | ||||
| 126 | −Exemple & Béton, bois, plombier & Architecte, permis, intérêts \\ | ||||
| 127 | −\bottomrule | ||||
| 128 | −\end{tabular} | ||||
| 129 | −\end{center} | ||||
| 130 | −\end{frame} | ||||
| 131 | − | ||||
| 132 | −\begin{frame}{Pourquoi les coûts indirects sont-ils importants?} | ||||
| 133 | \begin{columns}[T] | 51 | \begin{columns}[T] | ||
| 134 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | 52 | +\begin{column}{0.58\textwidth} | ||
| 135 | −\uqotitle{En évaluation :} | ||||
| 136 | −\begin{itemize} | ||||
| 137 | − \item Les omettre = \textbf{sous-évaluer} systématiquement | ||||
| 138 | − \item Impact significatif sur la valeur finale | ||||
| 139 | − \item Les normes professionnelles (OEAQ) exigent leur considération | ||||
| 140 | −\end{itemize} | ||||
| 141 | −\end{column} | ||||
| 142 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 143 | −\begin{exbox}[Exemple rapide] | ||||
| 144 | −\raggedright | ||||
| 145 | −Coûts directs du bâtiment : \textbf{500~000~\$} | ||||
| 146 | −\begin{itemize} | ||||
| 147 | − \item Coûts indirects (20\,\%) : 100~000~\$ | ||||
| 148 | − \item Profit (10\,\% de 600~000~\$) : 60~000~\$ | ||||
| 149 | − \item Coût total : \textbf{660~000~\$} | ||||
| 150 | − \item Soit \uqoalert{+32\,\%} vs directs seuls! | ||||
| 151 | −\end{itemize} | ||||
| 152 | −\end{exbox} | ||||
| 153 | −\end{column} | ||||
| 154 | −\end{columns} | ||||
| 155 | −\end{frame} | ||||
| 156 | − | ||||
| 157 | −% ====================================================================== | ||||
| 158 | −\section{Honoraires professionnels} | ||||
| 159 | −% ====================================================================== | ||||
| 160 | − | ||||
| 161 | −\begin{frame}{Honoraires professionnels --- Vue d'ensemble} | ||||
| 162 | −\begin{defbox}[Définition] | ||||
| 163 | −Rémunération des professionnels impliqués dans la \textbf{conception}, la \textbf{surveillance} et la \textbf{gestion} du projet de construction. | ||||
| 164 | −\end{defbox} | ||||
| 165 | −\vspace{1mm} | ||||
| 166 | −\begin{center} | ||||
| 167 | −\small | ||||
| 168 | −\begin{tabular}{@{}l c l@{}} | ||||
| 169 | −\toprule | ||||
| 170 | −\textbf{Professionnel} & \textbf{Fourchette} & \textbf{Base de calcul} \\ | ||||
| 171 | −\midrule | ||||
| 172 | −Architecte & 6--12\,\% & Coûts de construction \\ | ||||
| 173 | −Ingénieur en structure & 1,5--3\,\% & Coûts de construction \\ | ||||
| 174 | −Ingénieur méca./élec. & 2--4\,\% & Coûts de construction \\ | ||||
| 175 | −Ingénieur civil & 1--2\,\% & Coûts de construction \\ | ||||
| 176 | −Arpenteur-géomètre & Forfait & 2~000--8~000~\$ \\ | ||||
| 177 | −Gestionnaire de projet & 3--5\,\% & Coûts de construction \\ | ||||
| 178 | −Évaluateur agréé & Forfait & Variable \\ | ||||
| 179 | −\bottomrule | ||||
| 180 | −\end{tabular} | ||||
| 181 | −\end{center} | ||||
| 182 | −\end{frame} | ||||
| 183 | − | ||||
| 184 | −\begin{frame}{Honoraires de l'architecte (6--12\,\%) --- Services inclus} | ||||
| 185 | −\begin{enumerate} | ||||
| 186 | − \item Programmation et étude de faisabilité | ||||
| 187 | − \item Esquisse et concept préliminaire | ||||
| 188 | − \item Plans et devis préliminaires | ||||
| 189 | − \item Plans et devis définitifs | ||||
| 190 | − \item Appel d'offres et négociation | ||||
| 191 | − \item Surveillance de chantier | ||||
| 192 | −\end{enumerate} | ||||
| 193 | −\end{frame} | ||||
| 194 | − | ||||
| 195 | −\begin{frame}{Honoraires de l'architecte --- Facteurs et encadrement} | ||||
| 196 | −\uqotitle{Facteurs qui influencent le pourcentage :} | ||||
| 197 | −\begin{itemize} | ||||
| 198 | − \item \textbf{Complexité} : résidentiel simple (6--8\,\%) vs institutionnel (10--12\,\%) | ||||
| 199 | − \item \textbf{Taille} : les grands projets obtiennent un \% plus bas | ||||
| 200 | − \item \textbf{Région} : Montréal vs régions | ||||
| 201 | − \item \textbf{Portée du mandat} : avec ou sans surveillance de chantier | ||||
| 202 | −\end{itemize} | ||||
| 203 | −\vspace{1mm} | ||||
| 204 | −\begin{notebox}[Encadrement au Québec] | ||||
| 205 | −Selon la \textbf{Loi sur les architectes}, les plans d'un architecte sont requis au-delà de certains seuils (p.~ex. bâtiments de plus de 2~étages ou de plus de 300~m\textsuperscript{2}, selon l'usage). L'Ordre des architectes du Québec (OAQ) encadre la profession. | ||||
| 206 | −\end{notebox} | ||||
| 207 | −\end{frame} | ||||
| 208 | − | ||||
| 209 | −\begin{frame}{Honoraires des ingénieurs (total : 5--9\,\%)} | ||||
| 210 | −\begin{center} | ||||
| 211 | −\small | ||||
| 212 | −\begin{tabular}{@{}p{3.4cm} c p{6.4cm}@{}} | ||||
| 213 | −\toprule | ||||
| 214 | −\textbf{Spécialité} & \textbf{\%} & \textbf{Rôle principal} \\ | ||||
| 215 | −\midrule | ||||
| 216 | −Ing. en structure & 1,5--3\,\% & Calculs structuraux, fondations, charpente \\ | ||||
| 217 | −\addlinespace | ||||
| 218 | −Ing. mécanique & 1,5--2,5\,\% & CVAC, plomberie, protection incendie \\ | ||||
| 219 | −\addlinespace | ||||
| 220 | −Ing. électrique & 1--2\,\% & Systèmes électriques, éclairage, télécoms \\ | ||||
| 221 | −\addlinespace | ||||
| 222 | −Ing. civil & 1--2\,\% & Voirie, drainage, aménagement du site \\ | ||||
| 223 | −\addlinespace | ||||
| 224 | −Ing. géotechnique & Forfait & Étude de sol, recommandations fondations \\ | ||||
| 225 | −\bottomrule | ||||
| 226 | −\end{tabular} | ||||
| 227 | −\end{center} | ||||
| 228 | −\vspace{1mm} | ||||
| 229 | −\begin{importbox}[Important] | ||||
| 230 | −Au Québec, les plans d'ingénierie sont exigés par le \textbf{Code de construction du Québec}. Les ingénieurs sont membres de l'\textbf{OIQ} (Ordre des ingénieurs du Québec). | ||||
| 231 | −\end{importbox} | ||||
| 232 | −\end{frame} | ||||
| 233 | − | ||||
| 234 | −\begin{frame}{Autres professionnels --- Arpenteur-géomètre et évaluateur agréé} | ||||
| 235 | −\begin{columns}[T] | ||||
| 236 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 237 | −\uqotitle{Arpenteur-géomètre :} | ||||
| 238 | −\begin{itemize} | ||||
| 239 | − \item Certificat de localisation : 1~500--3~000~\$ | ||||
| 240 | − \item Bornage : 2~000--5~000~\$ | ||||
| 241 | − \item Implantation du bâtiment : 1~000--2~500~\$ | ||||
| 242 | − \item Piquetage du terrain | ||||
| 243 | −\end{itemize} | ||||
| 244 | −\end{column} | ||||
| 245 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 246 | −\uqotitle{Évaluateur agréé (É.A.) :} | ||||
| 247 | −\begin{itemize} | ||||
| 248 | − \item Évaluation pré-construction | ||||
| 249 | − \item Évaluation pour financement | ||||
| 250 | − \item Honoraires : selon la complexité du mandat | ||||
| 251 | −\end{itemize} | ||||
| 252 | −\end{column} | ||||
| 253 | −\end{columns} | ||||
| 254 | −\end{frame} | ||||
| 255 | − | ||||
| 256 | −\begin{frame}{Autres professionnels --- Gestionnaire de projet (3--5\,\%)} | ||||
| 257 | −\begin{itemize} | ||||
| 258 | − \item Coordination des intervenants | ||||
| 259 | − \item Échéancier et budget | ||||
| 260 | − \item Contrôle de la qualité | ||||
| 261 | − \item Gestion des changements | ||||
| 262 | − \item Rapports au propriétaire | ||||
| 263 | −\end{itemize} | ||||
| 264 | −\vspace{1mm} | ||||
| 265 | −\begin{notebox}[Conseil pratique] | ||||
| 266 | −Pour les petits projets résidentiels, l'entrepreneur général assume souvent le rôle de gestionnaire de projet. | ||||
| 267 | −\end{notebox} | ||||
| 268 | −\end{frame} | ||||
| 269 | − | ||||
| 270 | −\begin{frame}{Exemple --- Calcul des honoraires professionnels} | ||||
| 271 | −\begin{exbox}[Immeuble de 8 logements --- coûts directs = 1~200~000~\$] | ||||
| 272 | \footnotesize | 53 | \footnotesize | ||
| 273 | −\renewcommand{\arraystretch}{1.0}% | 54 | +\begin{tabular}{@{}c l r@{}} | ||
| 274 | −\begin{tabular}{@{}l c r@{}} | ||||
| 275 | \toprule | 55 | \toprule | ||
| 276 | −\textbf{Professionnel} & \textbf{Taux} & \textbf{Montant} \\ | 56 | +\textbf{Bloc} & \textbf{Contenu} & \textbf{Durée} \\ | ||
| 277 | \midrule | 57 | \midrule | ||
| 278 | −Architecte & 8\,\% & 96~000~\$ \\ | 58 | +1 & Fondements et structure du coût neuf & 25 min \\ | ||
| 279 | −Ingénieur en structure & 2\,\% & 24~000~\$ \\ | 59 | +2 & Honoraires professionnels et gestion de projet & 30 min \\ | ||
| 280 | −Ingénieur méca./élec. & 3\,\% & 36~000~\$ \\ | 60 | +3 & Financement et intérêts intercalaires & 35 min \\ | ||
| 281 | −Ingénieur civil & 1,5\,\% & 18~000~\$ \\ | 61 | +4 & Taxes, permis, assurances et réglementation & 30 min \\ | ||
| 282 | −Arpenteur-géomètre & forfait & 3~500~\$ \\ | 62 | +5 & Profit entrepreneurial et analyse du risque & 25 min \\ | ||
| 283 | −Gestionnaire de projet & 4\,\% & 48~000~\$ \\ | 63 | +6 & Étude de cas complète : six logements à Gatineau & 35 min \\ | ||
| 284 | \midrule | 64 | \midrule | ||
| 285 | −\textbf{Total honoraires} & & \textbf{225~500~\$} \\ | 65 | + & \textbf{Total} & \textbf{180 min} \\ | ||
| 286 | \bottomrule | 66 | \bottomrule | ||
| 287 | \end{tabular} | 67 | \end{tabular} | ||
| 288 | −\end{exbox} | ||||
| 289 | −\begin{notebox}[Observation] | ||||
| 290 | −Les honoraires représentent ici \textbf{18,8\,\% des coûts directs}. | ||||
| 291 | −\end{notebox} | ||||
| 292 | −\end{frame} | ||||
| 293 | − | ||||
| 294 | −% ====================================================================== | ||||
| 295 | −\section{Frais de financement} | ||||
| 296 | −% ====================================================================== | ||||
| 297 | − | ||||
| 298 | −\begin{frame}{Frais de financement durant la construction} | ||||
| 299 | −\begin{defbox}[Principe] | ||||
| 300 | −La construction nécessite un \textbf{prêt de construction} qui génère des frais d'intérêt \textbf{avant} que le bâtiment ne produise des revenus. | ||||
| 301 | −\end{defbox} | ||||
| 302 | −\vspace{2mm} | ||||
| 303 | −\begin{columns}[T] | ||||
| 304 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 305 | −\uqotitle{Composantes :} | ||||
| 306 | −\begin{itemize} | ||||
| 307 | − \item Intérêts intercalaires | ||||
| 308 | − \item Frais de dossier bancaire | ||||
| 309 | − \item Frais d'évaluation et d'inspection pour le prêteur | ||||
| 310 | − \item Assurance prêt (si applicable) | ||||
| 311 | −\end{itemize} | ||||
| 312 | −\end{column} | ||||
| 313 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 314 | −\begin{importbox}[Caractéristique clé] | ||||
| 315 | −\raggedright | ||||
| 316 | −Le prêt de construction est \textbf{déboursé progressivement} selon l'avancement des travaux : on n'emprunte pas tout le montant dès le jour~1. | ||||
| 317 | −\end{importbox} | ||||
| 318 | \end{column} | 68 | \end{column} | ||
| 319 | −\end{columns} | 69 | +\begin{column}{0.40\textwidth} | ||
| 320 | −\end{frame} | 70 | +\begin{notebox}[Fil conducteur] | ||
| 321 | − | 71 | +Un seul cas traverse la séance : un \textbf{immeuble locatif de six logements} dans le secteur Hull, suivi avec la \textbf{chaîne du cours} (celle du TP2). Chaque bloc en calcule une pièce ; le bloc 6 assemble le tout. | ||
| 322 | −\begin{frame}{Intérêts intercalaires --- Formule} | ||||
| 323 | −\begin{defbox}[Formule simplifiée avec le facteur $\frac{1}{2}$] | ||||
| 324 | −\[ | ||||
| 325 | −I = C_{\text{directs}} \times i \times T \times \frac{1}{2} | ||||
| 326 | −\] | ||||
| 327 | −\end{defbox} | ||||
| 328 | −\vspace{1mm} | ||||
| 329 | −\begin{itemize} | ||||
| 330 | − \item $I$ : intérêts intercalaires | ||||
| 331 | − \item $C_{\text{directs}}$ : coûts directs de construction | ||||
| 332 | − \item $i$ : taux d'intérêt annuel du prêt de construction | ||||
| 333 | − \item $T$ : durée de construction (en années) | ||||
| 334 | −\end{itemize} | ||||
| 335 | −\vspace{1mm} | ||||
| 336 | −\begin{notebox}[Le facteur $\frac{1}{2}$] | ||||
| 337 | −En moyenne, on considère que \textbf{la moitié} du montant total est utilisée pendant la durée de construction, car les décaissements sont progressifs. | ||||
| 338 | −\end{notebox} | ||||
| 339 | −\end{frame} | ||||
| 340 | − | ||||
| 341 | −\begin{frame}{Exemple --- Intérêts intercalaires} | ||||
| 342 | −\begin{exbox}[Données] | ||||
| 343 | −Coûts directs : \textbf{800~000~\$} --- taux du prêt de construction : \textbf{7,0\,\%} par an --- durée : \textbf{10 mois} $= \frac{10}{12}$ année. | ||||
| 344 | −\end{exbox} | ||||
| 345 | −\vspace{2mm} | ||||
| 346 | −\[ | ||||
| 347 | −I = 800\,000 \times 0{,}07 \times \tfrac{10}{12} \times \tfrac{1}{2} | ||||
| 348 | −= 800\,000 \times 0{,}07 \times 0{,}8333 \times 0{,}5 | ||||
| 349 | −\] | ||||
| 350 | −\[ | ||||
| 351 | −\boxed{I = 23\,333~\$} | ||||
| 352 | −\] | ||||
| 353 | −\vspace{1mm} | ||||
| 354 | − | ||||
| 355 | −Les intérêts intercalaires représentent ici \textbf{2,9\,\%} des coûts directs. | ||||
| 356 | −\end{frame} | ||||
| 357 | − | ||||
| 358 | −\begin{frame}{Autres frais de financement} | ||||
| 359 | −\begin{center} | ||||
| 360 | −\small | ||||
| 361 | −\begin{tabular}{@{}p{4.6cm} p{3.1cm} p{4.9cm}@{}} | ||||
| 362 | −\toprule | ||||
| 363 | −\textbf{Frais} & \textbf{Montant typique} & \textbf{Description} \\ | ||||
| 364 | −\midrule | ||||
| 365 | −Frais de dossier bancaire & 0,5--1\,\% & Ouverture et traitement du prêt \\ | ||||
| 366 | −\addlinespace | ||||
| 367 | −Frais d'évaluation (banque) & 1~500--5~000~\$ & Évaluation requise par le prêteur \\ | ||||
| 368 | −\addlinespace | ||||
| 369 | −Inspections bancaires & 500--1~500~\$/visite & 3 à 6 inspections durant les travaux \\ | ||||
| 370 | −\addlinespace | ||||
| 371 | −Assurance prêt & Variable & SCHL si ratio prêt/valeur $>$ 80\,\% \\ | ||||
| 372 | −\addlinespace | ||||
| 373 | −Frais juridiques (hypothèque) & 1~500--3~000~\$ & Notaire pour l'acte d'hypothèque \\ | ||||
| 374 | −\bottomrule | ||||
| 375 | −\end{tabular} | ||||
| 376 | −\end{center} | ||||
| 377 | −\end{frame} | ||||
| 378 | − | ||||
| 379 | −\begin{frame}{Taux des prêts de construction --- Contexte 2026} | ||||
| 380 | −\begin{itemize} | ||||
| 381 | − \item Taux directeur de la Banque du Canada : \textbf{2,25\,\%} (maintenu le 15 juillet 2026) | ||||
| 382 | − \item Taux préférentiel des banques : $\approx$ \textbf{4,45\,\%} | ||||
| 383 | − \item Prêts de construction : typiquement \textbf{préférentiel + 1 à 3\,\%} selon l'institution et le risque du projet | ||||
| 384 | −\end{itemize} | ||||
| 385 | −\vspace{1mm} | ||||
| 386 | −\begin{notebox}[Repère 2026] | ||||
| 387 | −Les taux des prêts de construction au Québec se situent donc autour de \textbf{5,5\,\% à 7,5\,\%} en 2026. Le taux retenu doit toujours refléter les conditions de financement \textbf{à la date d'évaluation}. | ||||
| 388 | −\end{notebox} | ||||
| 389 | −\end{frame} | ||||
| 390 | − | ||||
| 391 | −% ====================================================================== | ||||
| 392 | −\section{Taxes et permis} | ||||
| 393 | −% ====================================================================== | ||||
| 394 | − | ||||
| 395 | −\begin{frame}{Taxes et permis --- Vue d'ensemble} | ||||
| 396 | −\begin{enumerate} | ||||
| 397 | − \item Permis de construction municipal | ||||
| 398 | − \item Taxes de vente : TPS (5\,\%) et TVQ (9,975\,\%) | ||||
| 399 | − \item Droits de raccordement aux services municipaux | ||||
| 400 | − \item Cotisations CNESST (santé et sécurité) | ||||
| 401 | − \item Licence de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) | ||||
| 402 | − \item Cotisations CCQ (Commission de la construction du Québec) | ||||
| 403 | −\end{enumerate} | ||||
| 404 | −\vspace{1mm} | ||||
| 405 | −\begin{importbox}[Attention] | ||||
| 406 | −Certains de ces frais sont déjà inclus dans les coûts directs (main-d'\oe uvre CCQ). Il faut éviter le \textbf{double comptage}! | ||||
| 407 | −\end{importbox} | ||||
| 408 | −\end{frame} | ||||
| 409 | − | ||||
| 410 | −\begin{frame}{Permis de construction municipal --- Tarification} | ||||
| 411 | −\begin{itemize} | ||||
| 412 | − \item Tarif fixé par le \textbf{règlement de tarification} de chaque municipalité (à Gatineau : règlement d'administration des règlements d'urbanisme) | ||||
| 413 | − \item Généralement calculé sur la \textbf{valeur déclarée des travaux} | ||||
| 414 | − \item Ordre de grandeur : \textbf{quelques dollars par 1~000~\$ de travaux}, avec des minimums applicables | ||||
| 415 | − \item Vérifier le tarif en vigueur auprès de la municipalité à la date d'évaluation | ||||
| 416 | −\end{itemize} | ||||
| 417 | −\vspace{1mm} | ||||
| 418 | −\begin{exbox}[Exemple --- hypothèse de calcul] | ||||
| 419 | −Travaux de 800~000~\$, hypothèse de 10~\$ par 1~000~\$ de travaux : permis $\approx$ \textbf{8~000~\$}. | ||||
| 420 | −\end{exbox} | ||||
| 421 | −\end{frame} | ||||
| 422 | − | ||||
| 423 | −\begin{frame}{Autres permis et certificats possibles} | ||||
| 424 | −\begin{itemize} | ||||
| 425 | − \item Permis de démolition | ||||
| 426 | − \item Permis d'abattage d'arbres | ||||
| 427 | − \item Permis d'occupation temporaire | ||||
| 428 | − \item Certificat de conformité | ||||
| 429 | − \item Autorisation de la CPTAQ si le terrain est en zone agricole | ||||
| 430 | −\end{itemize} | ||||
| 431 | −\end{frame} | ||||
| 432 | − | ||||
| 433 | −\begin{frame}{TPS et TVQ sur la construction neuve} | ||||
| 434 | −\begin{defbox}[Taux applicables] | ||||
| 435 | −\begin{itemize} | ||||
| 436 | − \item \textbf{TPS} (fédéral) : 5\,\% sur le coût de construction | ||||
| 437 | − \item \textbf{TVQ} (Québec) : 9,975\,\% | ||||
| 438 | − \item \textbf{Total} : 14,975\,\% en taxes | ||||
| 439 | −\end{itemize} | ||||
| 440 | −\end{defbox} | ||||
| 441 | −\vspace{2mm} | ||||
| 442 | −\begin{notebox}[En évaluation] | ||||
| 443 | −Selon l'usage de l'immeuble et le traitement fiscal, les taxes sont parfois \textbf{exclues} du coût de remplacement (comparaison marché vs coût). Toujours préciser l'hypothèse retenue. | ||||
| 444 | −\end{notebox} | ||||
| 445 | −\end{frame} | ||||
| 446 | − | ||||
| 447 | −\begin{frame}{Remboursements --- Habitation neuve pour occupant} | ||||
| 448 | −\uqotitle{TPS (habitation neuve) :} | ||||
| 449 | −\begin{itemize} | ||||
| 450 | − \item Remboursement de \textbf{36\,\% de la TPS} si le prix est $\leq$ 350~000~\$; dégressif entre 350~000~\$ et 450~000~\$; nul au-delà | ||||
| 451 | − \item \uqogreen{Nouveau (2025)} --- premiers acheteurs : remboursement pouvant atteindre \textbf{100\,\% de la TPS} pour une habitation neuve $\leq$ 1~M\$, dégressif jusqu'à 1,5~M\$ | ||||
| 452 | −\end{itemize} | ||||
| 453 | −\vspace{1mm} | ||||
| 454 | −\uqotitle{TVQ (habitation neuve) :} | ||||
| 455 | −\begin{itemize} | ||||
| 456 | − \item Plein remboursement (\textbf{50\,\% de la TVQ}, max $\approx$ 9~975~\$) jusqu'à 200~000~\$ | ||||
| 457 | − \item Dégressif entre 200~000~\$ et 300~000~\$; \textbf{nul au-delà de 300~000~\$} | ||||
| 458 | −\end{itemize} | ||||
| 459 | −\end{frame} | ||||
| 460 | − | ||||
| 461 | −\begin{frame}{TPS/TVQ --- Immeubles commerciaux et locatifs} | ||||
| 462 | −\begin{importbox}[Distinction cruciale] | ||||
| 463 | −\begin{itemize} | ||||
| 464 | − \item \textbf{Immeuble commercial} (baux taxables) : la TPS et la TVQ payées sont \textbf{récupérables} par crédits/remboursements de taxe sur intrants (CTI/RTI) $\rightarrow$ ce n'est \textbf{pas un coût} | ||||
| 465 | − \item \textbf{Logements locatifs neufs} : remboursement \textbf{bonifié de 100\,\% de la TPS} pour les immeubles locatifs construits depuis septembre 2023, avec mesure québécoise correspondante pour la TVQ | ||||
| 466 | −\end{itemize} | ||||
| 467 | −\end{importbox} | ||||
| 468 | −\vspace{2mm} | ||||
| 469 | −\begin{notebox}[Conséquence en évaluation] | ||||
| 470 | −Le traitement des taxes dans le coût de remplacement dépend du \textbf{statut fiscal} de l'immeuble : occupant, locatif ou commercial. Documenter l'hypothèse dans le rapport. | ||||
| 471 | −\end{notebox} | ||||
| 472 | −\end{frame} | ||||
| 473 | − | ||||
| 474 | −\begin{frame}{Exemple --- TPS/TVQ, résidence neuve pour occupant} | ||||
| 475 | −\begin{exbox}[Unifamiliale neuve --- coût de construction = 350~000~\$] | ||||
| 476 | −\footnotesize | ||||
| 477 | −\renewcommand{\arraystretch}{1.0}% | ||||
| 478 | −\begin{tabular}{@{}l r@{}} | ||||
| 479 | −\toprule | ||||
| 480 | −\textbf{Élément} & \textbf{Montant} \\ | ||||
| 481 | −\midrule | ||||
| 482 | −TPS (5\,\%) & 17~500~\$ \\ | ||||
| 483 | −TVQ (9,975\,\%) & 34~913~\$ \\ | ||||
| 484 | −\textbf{Taxes brutes} & \textbf{52~413~\$} \\ | ||||
| 485 | −\midrule | ||||
| 486 | −Remboursement TPS (36\,\% de 17~500~\$) & $-$6~300~\$ \\ | ||||
| 487 | −Remboursement TVQ (50\,\%, max 9~975~\$) & $-$9~975~\$ \\ | ||||
| 488 | −\midrule | ||||
| 489 | −\textbf{Taxes nettes} & \textbf{36~138~\$} (10,3\,\% du coût) \\ | ||||
| 490 | −\bottomrule | ||||
| 491 | −\end{tabular} | ||||
| 492 | −\end{exbox} | ||||
| 493 | −\begin{notebox}[Contexte de l'exemple] | ||||
| 494 | −Remboursements \textbf{maximaux} (occupant); admissibilité selon la \textbf{valeur marchande}. | ||||
| 495 | −\end{notebox} | ||||
| 496 | −\end{frame} | ||||
| 497 | − | ||||
| 498 | −\begin{frame}{Droits de raccordement aux services} | ||||
| 499 | −\begin{itemize} | ||||
| 500 | − \item Aqueduc : 1~000--5~000~\$ | ||||
| 501 | − \item Égout sanitaire : 1~500--5~000~\$ | ||||
| 502 | − \item Égout pluvial : 1~000--3~000~\$ | ||||
| 503 | − \item Électricité (Hydro-Québec) : variable | ||||
| 504 | − \item Gaz naturel (si applicable) | ||||
| 505 | − \item Redevances de développement : selon la municipalité | ||||
| 506 | −\end{itemize} | ||||
| 507 | −\end{frame} | ||||
| 508 | − | ||||
| 509 | −\begin{frame}{Cotisations CNESST, CCQ et licence RBQ} | ||||
| 510 | −\begin{itemize} | ||||
| 511 | − \item \textbf{CNESST} : cotisation santé-sécurité \textbf{incluse} dans les taux de main-d'\oe uvre | ||||
| 512 | − \item \textbf{CCQ} : avantages sociaux et fonds de formation, déjà dans les taux horaires conventionnés (Loi R-20) | ||||
| 513 | − \item \textbf{RBQ} : licence d'entrepreneur obligatoire; frais de licence et de cautionnement | ||||
| 514 | −\end{itemize} | ||||
| 515 | −\vspace{1mm} | ||||
| 516 | −\begin{importbox}[Double comptage] | ||||
| 517 | −Les cotisations CCQ et CNESST sont généralement \textbf{incluses} dans les taux de main-d'\oe uvre utilisés pour les coûts directs. Ne pas les ajouter une seconde fois dans les coûts indirects! | ||||
| 518 | −\end{importbox} | ||||
| 519 | −\end{frame} | ||||
| 520 | − | ||||
| 521 | −% ====================================================================== | ||||
| 522 | −\section{Assurances, frais légaux et administration} | ||||
| 523 | −% ====================================================================== | ||||
| 524 | − | ||||
| 525 | −\begin{frame}{Assurances durant la construction} | ||||
| 526 | −\begin{itemize} | ||||
| 527 | − \item \textbf{Assurance chantier} (\emph{course of construction}) : 0,5--1,5\,\% du coût | ||||
| 528 | − \item \textbf{Responsabilité civile} : 1~500--5~000~\$/an selon le projet | ||||
| 529 | − \item \textbf{Assurance erreurs et omissions} : pour les professionnels | ||||
| 530 | − \item \textbf{Cautionnements} : exécution, soumission, paiement de la main-d'\oe uvre et des matériaux | ||||
| 531 | −\end{itemize} | ||||
| 532 | −\vspace{1mm} | ||||
| 533 | −\begin{exbox}[Assurance chantier --- détails] | ||||
| 534 | −Couvre incendie, vol, vandalisme et dégâts d'eau pendant les travaux; calculée sur la \textbf{valeur du projet à l'achèvement}; inclut les matériaux sur le chantier et en transit. Exemple : projet de 800~000~\$ à 1\,\% = \textbf{8~000~\$}. | ||||
| 535 | −\end{exbox} | ||||
| 536 | −\end{frame} | ||||
| 537 | − | ||||
| 538 | −\begin{frame}{Frais légaux et notariaux} | ||||
| 539 | −\begin{itemize} | ||||
| 540 | − \item Acte d'hypothèque : 1~500--3~000~\$ | ||||
| 541 | − \item Publication au Registre foncier : 500--1~000~\$ | ||||
| 542 | − \item Acte de vente (si applicable) : 1~500--2~500~\$ | ||||
| 543 | − \item Servitudes et autres droits : variable | ||||
| 544 | −\end{itemize} | ||||
| 545 | −\vspace{1mm} | ||||
| 546 | −\begin{notebox}[Pour l'évaluateur] | ||||
| 547 | −Les frais légaux et la garantie résidentielle (diapositive suivante) représentent typiquement \textbf{0,5--1,5\,\%} du coût total d'un projet résidentiel. | ||||
| 548 | −\end{notebox} | ||||
| 549 | −\end{frame} | ||||
| 550 | − | ||||
| 551 | −\begin{frame}{Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (GCR)} | ||||
| 552 | −\begin{defbox}[Garantie de construction résidentielle (GCR)] | ||||
| 553 | −Le \textbf{Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs}, prévu par le \emph{Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs} et administré par l'organisme \textbf{GCR}, est \textbf{obligatoire} pour les bâtiments résidentiels neufs visés au Québec. | ||||
| 554 | −\end{defbox} | ||||
| 555 | −\vspace{2mm} | ||||
| 556 | −\begin{itemize} | ||||
| 557 | − \item Couverture : \textbf{1 an} (parachèvement et malfaçons), \textbf{3 ans} (vices cachés), \textbf{5 ans} (vices majeurs) | ||||
| 558 | − \item Protège aussi les acomptes des acheteurs | ||||
| 559 | − \item Coût typique : \textbf{1~500--4~000~\$ par unité} d'habitation | ||||
| 560 | −\end{itemize} | ||||
| 561 | −\end{frame} | ||||
| 562 | − | ||||
| 563 | −\begin{frame}{Récapitulatif --- Assurances et frais légaux} | ||||
| 564 | −\begin{exbox}[Projet type : immeuble de 6 logements --- coûts directs = 900~000~\$] | ||||
| 565 | −\small | ||||
| 566 | −\begin{tabular}{@{}l r@{}} | ||||
| 567 | −\toprule | ||||
| 568 | −\textbf{Élément} & \textbf{Montant} \\ | ||||
| 569 | −\midrule | ||||
| 570 | −Assurance chantier (1\,\%) & 9~000~\$ \\ | ||||
| 571 | −Responsabilité civile & 3~000~\$ \\ | ||||
| 572 | −Cautionnement & 4~500~\$ \\ | ||||
| 573 | −Frais notariaux & 4~000~\$ \\ | ||||
| 574 | −GCR (6 unités $\times$ 2~500~\$) & 15~000~\$ \\ | ||||
| 575 | −\midrule | ||||
| 576 | −\textbf{Total} & \textbf{35~500~\$} \\ | ||||
| 577 | −\bottomrule | ||||
| 578 | −\end{tabular} | ||||
| 579 | −\end{exbox} | ||||
| 580 | −\vspace{1mm} | ||||
| 581 | −Ce poste représente \textbf{3,9\,\%} des coûts directs. | ||||
| 582 | −\end{frame} | ||||
| 583 | − | ||||
| 584 | −\begin{frame}{Frais de marketing} | ||||
| 585 | −\begin{itemize} | ||||
| 586 | − \item Publicité et promotion | ||||
| 587 | − \item Commissions de vente (courtier) | ||||
| 588 | − \item Matériel promotionnel : brochures, site web | ||||
| 589 | − \item Unité modèle / maison témoin | ||||
| 590 | − \item Signalisation de chantier et frais de pré-vente | ||||
| 591 | −\end{itemize} | ||||
| 592 | −\vspace{1mm} | ||||
| 593 | −\begin{notebox}[En évaluation] | ||||
| 594 | −Les frais de marketing sont plus élevés pour les projets \textbf{spéculatifs} (promoteur) que pour les projets \textbf{sur mesure} (propriétaire-occupant). | ||||
| 595 | −\end{notebox} | ||||
| 596 | −\end{frame} | ||||
| 597 | − | ||||
| 598 | −\begin{frame}{Frais administratifs} | ||||
| 599 | −\begin{itemize} | ||||
| 600 | − \item Comptabilité du projet | ||||
| 601 | − \item Secrétariat et bureau de chantier | ||||
| 602 | − \item Télécommunications | ||||
| 603 | − \item Déplacements et représentation | ||||
| 604 | − \item Imprévus administratifs et frais bancaires courants | ||||
| 605 | −\end{itemize} | ||||
| 606 | −\vspace{1mm} | ||||
| 607 | −Ensemble, marketing et administration représentent typiquement \textbf{2--5\,\% des coûts directs}. | ||||
| 608 | −\end{frame} | ||||
| 609 | − | ||||
| 610 | −\begin{frame}{Marketing et administration --- Fourchettes par type} | ||||
| 611 | −\begin{center} | ||||
| 612 | −\small | ||||
| 613 | −\begin{tabular}{@{}l c c@{}} | ||||
| 614 | −\toprule | ||||
| 615 | −\textbf{Type de projet} & \textbf{Marketing} & \textbf{Administration} \\ | ||||
| 616 | −\midrule | ||||
| 617 | −Unifamiliale sur mesure & 0--1\,\% & 1--2\,\% \\ | ||||
| 618 | −Projet résidentiel spéculatif & 3--5\,\% & 1--2\,\% \\ | ||||
| 619 | −Immeuble locatif & 1--2\,\% & 1--2\,\% \\ | ||||
| 620 | −Commercial / bureaux & 2--4\,\% & 1--3\,\% \\ | ||||
| 621 | −Industriel & 0--1\,\% & 1--2\,\% \\ | ||||
| 622 | −Institutionnel & 0\,\% & 2--3\,\% \\ | ||||
| 623 | −\bottomrule | ||||
| 624 | −\end{tabular} | ||||
| 625 | −\end{center} | ||||
| 626 | −\vspace{1mm} | ||||
| 627 | −\begin{exbox}[Observation] | ||||
| 628 | −Immeuble locatif de 6 logements, coûts directs de 900~000~\$ : marketing (1,5\,\%) + administration (1,5\,\%) = \textbf{27~000~\$} (3\,\% au total). | ||||
| 629 | −\end{exbox} | ||||
| 630 | −\end{frame} | ||||
| 631 | − | ||||
| 632 | −% ====================================================================== | ||||
| 633 | −\section{Profit entrepreneurial} | ||||
| 634 | −% ====================================================================== | ||||
| 635 | − | ||||
| 636 | −\begin{frame}{Profit entrepreneurial --- Définition} | ||||
| 637 | −\begin{defbox}[Définition] | ||||
| 638 | −Le \textbf{profit entrepreneurial} (ou profit du promoteur) rémunère l'entrepreneur/promoteur pour : | ||||
| 639 | −\begin{itemize} | ||||
| 640 | − \item le \textbf{risque} assumé dans le projet; | ||||
| 641 | − \item le \textbf{temps} consacré à la coordination; | ||||
| 642 | − \item le \textbf{coût d'opportunité} du capital investi; | ||||
| 643 | − \item l'\textbf{expertise} apportée au projet. | ||||
| 644 | −\end{itemize} | ||||
| 645 | −\end{defbox} | ||||
| 646 | −\begin{importbox}[Distinction importante] | ||||
| 647 | −Profit entrepreneurial $\neq$ profit de l'entrepreneur général (déjà inclus dans les coûts directs). C'est le profit du \textbf{promoteur/développeur} qui initie et porte le projet. | ||||
| 648 | −\end{importbox} | ||||
| 649 | −\end{frame} | ||||
| 650 | − | ||||
| 651 | −\begin{frame}{Justification économique du profit} | ||||
| 652 | −\begin{enumerate} | ||||
| 653 | − \item \textbf{Risque de marché} : le projet peut ne pas se vendre au prix escompté | ||||
| 654 | − \item \textbf{Risque de construction} : dépassements de coûts, retards | ||||
| 655 | − \item \textbf{Coût d'opportunité} : capital immobilisé pendant 12--24 mois | ||||
| 656 | − \item \textbf{Expertise} : connaissance du marché, gestion du projet | ||||
| 657 | −\end{enumerate} | ||||
| 658 | −\vspace{1mm} | ||||
| 659 | −\begin{exbox}[Principe économique] | ||||
| 660 | −Sans profit attendu, aucun promoteur ne construirait : le marché exige un rendement \textbf{supérieur} au taux sans risque pour compenser l'incertitude. | ||||
| 661 | −\end{exbox} | ||||
| 662 | −\end{frame} | ||||
| 663 | − | ||||
| 664 | −\begin{frame}{Le profit s'applique même sans promoteur} | ||||
| 665 | −\begin{importbox}[En évaluation] | ||||
| 666 | −Même si le propriétaire construit \textbf{pour lui-même}, le profit entrepreneurial doit être inclus dans le coût de remplacement : il fait partie du \textbf{coût de création} de la propriété qu'un acheteur devrait autrement payer à un promoteur. | ||||
| 667 | −\end{importbox} | ||||
| 668 | −\vspace{2mm} | ||||
| 669 | −\begin{itemize} | ||||
| 670 | − \item Question classique d'examen : justifier cette inclusion | ||||
| 671 | − \item Cohérent avec le \textbf{principe de substitution} | ||||
| 672 | −\end{itemize} | ||||
| 673 | −\end{frame} | ||||
| 674 | − | ||||
| 675 | −\begin{frame}{Profit entrepreneurial --- Fourchette de 8 à 15\,\%} | ||||
| 676 | −\begin{defbox}[Base de calcul] | ||||
| 677 | −Le profit s'applique sur la somme \textbf{coûts directs + coûts indirects} : $P = (C_{\text{directs}} + C_{\text{indirects}}) \times \text{taux de 8--15\,\%}$. | ||||
| 678 | −\end{defbox} | ||||
| 679 | −\vspace{1mm} | ||||
| 680 | −\begin{center} | ||||
| 681 | −\small | ||||
| 682 | −\begin{tabular}{@{}l c l@{}} | ||||
| 683 | −\toprule | ||||
| 684 | −\textbf{Type de projet} & \textbf{Profit typique} & \textbf{Justification} \\ | ||||
| 685 | −\midrule | ||||
| 686 | −Résidentiel (faible risque) & 8--10\,\% & Marché stable, demande forte \\ | ||||
| 687 | −Résidentiel (risque modéré) & 10--12\,\% & Marché normal \\ | ||||
| 688 | −Commercial & 10--15\,\% & Risque de vacance \\ | ||||
| 689 | −Industriel & 10--12\,\% & Marché spécialisé \\ | ||||
| 690 | −Institutionnel & 8--10\,\% & Contrats publics \\ | ||||
| 691 | −Complexe / spéculatif & 12--15\,\% et plus & Risque élevé \\ | ||||
| 692 | −\bottomrule | ||||
| 693 | −\end{tabular} | ||||
| 694 | −\end{center} | ||||
| 695 | −\end{frame} | ||||
| 696 | − | ||||
| 697 | −\begin{frame}{Facteurs influençant le taux de profit} | ||||
| 698 | −\begin{center} | ||||
| 699 | −\small | ||||
| 700 | −\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{5.9cm} >{\raggedright\arraybackslash}p{5.9cm}@{}} | ||||
| 701 | −\toprule | ||||
| 702 | −\uqoalert{Le \% augmente si\ldots} & \uqogreen{Le \% diminue si\ldots} \\ | ||||
| 703 | −\midrule | ||||
| 704 | −Marché incertain ou en déclin & Marché fort et en croissance \\ | ||||
| 705 | −Projet complexe ou innovateur & Projet standard, répétitif \\ | ||||
| 706 | −Long délai de réalisation & Délai court \\ | ||||
| 707 | −Localisation risquée & Localisation recherchée \\ | ||||
| 708 | −Faible pré-location / pré-vente & Pré-ventes ou baux signés \\ | ||||
| 709 | −Financement difficile & Financement assuré \\ | ||||
| 710 | −\bottomrule | ||||
| 711 | −\end{tabular} | ||||
| 712 | −\end{center} | ||||
| 713 | −\vspace{1mm} | ||||
| 714 | −\begin{notebox}[Marché québécois 2026] | ||||
| 715 | −Le marché résidentiel de la région de Gatineau--Ottawa affiche une demande soutenue. Profit typique pour un immeuble locatif : \textbf{10--12\,\%} de (directs + indirects). | ||||
| 716 | \end{notebox} | 72 | \end{notebox} | ||
| 717 | −\end{frame} | 73 | +\begin{exbox}[Étude de cas pédagogique] | ||
| 718 | − | 74 | +Chiffres calibrés sur \textbf{RSMeans 2026 T4} et les paramètres du TP2 ; faits réglementaires vérifiés au 2 novembre 2026. | ||
| 719 | −\begin{frame}{Extraction du profit par le marché} | ||||
| 720 | −\begin{exbox}[Exemple d'extraction] | ||||
| 721 | −\footnotesize | ||||
| 722 | −\renewcommand{\arraystretch}{1.0}% | ||||
| 723 | −\begin{tabular}{@{}l r@{}} | ||||
| 724 | −\toprule | ||||
| 725 | −\textbf{Élément} & \textbf{Montant} \\ | ||||
| 726 | −\midrule | ||||
| 727 | −Prix de vente du projet terminé & 1~450~000~\$ \\ | ||||
| 728 | −Moins : valeur du terrain & $-$200~000~\$ \\ | ||||
| 729 | −Moins : coûts directs & $-$900~000~\$ \\ | ||||
| 730 | −Moins : coûts indirects & $-$180~000~\$ \\ | ||||
| 731 | −\midrule | ||||
| 732 | −\textbf{Profit résiduel} & \textbf{170~000~\$} \\ | ||||
| 733 | −\textbf{Profit en \% de (directs + indirects)} & \textbf{15,7\,\%} \\ | ||||
| 734 | −\bottomrule | ||||
| 735 | −\end{tabular} | ||||
| 736 | \end{exbox} | 75 | \end{exbox} | ||
| 737 | −\begin{notebox}[Limite] | ||||
| 738 | −Profit $=$ prix de vente $-$ terrain $-$ coûts directs $-$ coûts indirects. La fiabilité dépend de données exactes sur les prix et les coûts réels des comparables. | ||||
| 739 | −\end{notebox} | ||||
| 740 | −\end{frame} | ||||
| 741 | − | ||||
| 742 | −% ====================================================================== | ||||
| 743 | −\section{Calcul du coût total} | ||||
| 744 | −% ====================================================================== | ||||
| 745 | − | ||||
| 746 | −\begin{frame}{Formule complète du coût total} | ||||
| 747 | −\begin{defbox}[Coût total de construction] | ||||
| 748 | −\[ | ||||
| 749 | −C_{\text{total}} = C_{\text{directs}} + C_{\text{indirects}} + P_{\text{entrepreneur}} | ||||
| 750 | −\] | ||||
| 751 | −\begin{align*} | ||||
| 752 | −C_{\text{indirects}} &= \text{Honoraires} + \text{Financement} + \text{Taxes/Permis} \\ | ||||
| 753 | −&\quad + \text{Assurances/Légal} + \text{Marketing/Admin} \\ | ||||
| 754 | −P_{\text{entrepreneur}} &= (C_{\text{directs}} + C_{\text{indirects}}) \times \text{taux de profit} | ||||
| 755 | −\end{align*} | ||||
| 756 | −\end{defbox} | ||||
| 757 | −\vspace{1mm} | ||||
| 758 | −\begin{notebox}[Valeur par la méthode du coût] | ||||
| 759 | −$V = V_{\text{terrain}} + (C_{\text{total}} - D_{\text{total}})$ --- le coût total représente le \textbf{coût neuf} avant dépréciation. | ||||
| 760 | −\end{notebox} | ||||
| 761 | −\end{frame} | ||||
| 762 | − | ||||
| 763 | −\begin{frame}{Structure du coût total --- Schéma} | ||||
| 764 | −\begin{center} | ||||
| 765 | −\begin{tikzpicture} | ||||
| 766 | − \node[uqocard, text width=10.6cm, minimum height=0.7cm] (dir) at (0,3.4) | ||||
| 767 | − {\textbf{COÛTS DIRECTS} (main-d'\oe uvre + matériaux + équipements)}; | ||||
| 768 | − \node[uqocard, text width=2.9cm, font=\footnotesize] (hon) at (-3.7,2.2) {Honoraires}; | ||||
| 769 | − \node[uqocard, text width=2.9cm, font=\footnotesize] (fin) at (0,2.2) {Financement}; | ||||
| 770 | − \node[uqocard, text width=2.9cm, font=\footnotesize] (tax) at (3.7,2.2) {Taxes / Permis}; | ||||
| 771 | − \node[uqocard, text width=2.9cm, font=\footnotesize] (ass) at (-1.9,1.3) {Assurances / Légal}; | ||||
| 772 | − \node[uqocard, text width=2.9cm, font=\footnotesize] (mkt) at (1.9,1.3) {Marketing / Admin}; | ||||
| 773 | − \draw[decorate, decoration={brace, amplitude=7pt, mirror}, thick, uqoTeal] | ||||
| 774 | − (-5.4,0.9) -- (-5.4,2.6) node[midway, left=9pt, font=\small\bfseries, text=uqoTeal] {Indirects}; | ||||
| 775 | − \node[uqocard, fill=uqoVert!12, draw=uqoVert, text width=10.6cm, minimum height=0.65cm] (sub) at (0,0.3) | ||||
| 776 | − {\textbf{SOUS-TOTAL} = directs + indirects}; | ||||
| 777 | − \node[uqocard, fill=uqoOr!15, draw=uqoOr, text width=10.6cm, minimum height=0.65cm] (prof) at (0,-0.7) | ||||
| 778 | − {\textbf{PROFIT ENTREPRENEURIAL} : 8--15\,\% de (directs + indirects)}; | ||||
| 779 | − \node[uqocard, fill=uqoBleu!18, text width=10.6cm, minimum height=0.8cm, font=\small\bfseries] (tot) at (0,-1.8) | ||||
| 780 | − {COÛT TOTAL = directs + indirects + profit}; | ||||
| 781 | −\end{tikzpicture} | ||||
| 782 | −\end{center} | ||||
| 783 | −\end{frame} | ||||
| 784 | − | ||||
| 785 | −\begin{frame}{Exemple intégré --- Résidence de 1~500~pi\textsuperscript{2} à Gatineau} | ||||
| 786 | −\begin{exbox}[Données de base] | ||||
| 787 | −\begin{itemize} | ||||
| 788 | − \item Unifamiliale, 2 étages, sous-sol fini --- secteur Aylmer, Gatineau | ||||
| 789 | − \item Superficie habitable : \textbf{1~500~pi\textsuperscript{2}} (139~m\textsuperscript{2}), qualité moyenne-supérieure | ||||
| 790 | − \item Coût direct estimé : 185~\$/pi\textsuperscript{2} $\times$ 1~500 = \textbf{277~500~\$} | ||||
| 791 | − \item Durée de construction prévue : \textbf{8 mois} | ||||
| 792 | − \item Taux du prêt de construction : \textbf{7,0\,\%} | ||||
| 793 | −\end{itemize} | ||||
| 794 | −\end{exbox} | ||||
| 795 | −\end{frame} | ||||
| 796 | − | ||||
| 797 | −\begin{frame}{Exemple résidentiel --- Détail des coûts indirects} | ||||
| 798 | −\begin{center} | ||||
| 799 | −\footnotesize | ||||
| 800 | −\renewcommand{\arraystretch}{1.0}% | ||||
| 801 | −\begin{tabular}{@{}l c r@{}} | ||||
| 802 | −\toprule | ||||
| 803 | −\textbf{Catégorie} & \textbf{Taux / Base} & \textbf{Montant} \\ | ||||
| 804 | −\midrule | ||||
| 805 | −Architecte / concepteur & 7\,\% & 19~425~\$ \\ | ||||
| 806 | −Ingénieur structure & 2\,\% & 5~550~\$ \\ | ||||
| 807 | −Ingénieur méca./élec. & 2,5\,\% & 6~938~\$ \\ | ||||
| 808 | −Arpenteur-géomètre & forfait & 2~500~\$ \\ | ||||
| 809 | −Intérêts intercalaires & 7\,\% $\times$ 8/12 $\times$ 0,5 & 6~475~\$ \\ | ||||
| 810 | −Frais de dossier bancaire & 0,75\,\% & 2~081~\$ \\ | ||||
| 811 | −Permis municipal & hypothèse 10~\$/1~000~\$ & 2~775~\$ \\ | ||||
| 812 | −Assurance chantier & 0,8\,\% & 2~220~\$ \\ | ||||
| 813 | −GCR (1 unité) & forfait & 2~500~\$ \\ | ||||
| 814 | −Frais notariaux & forfait & 2~000~\$ \\ | ||||
| 815 | −Administration & 1,5\,\% & 4~163~\$ \\ | ||||
| 816 | −\midrule | ||||
| 817 | −\textbf{Total coûts indirects} & & \textbf{56~627~\$} \\ | ||||
| 818 | −\bottomrule | ||||
| 819 | −\end{tabular} | ||||
| 820 | −\end{center} | ||||
| 821 | −Ratio indirects/directs : \textbf{20,4\,\%} --- cohérent avec la fourchette de 15--25\,\%. | ||||
| 822 | −\end{frame} | ||||
| 823 | − | ||||
| 824 | −\begin{frame}{Exemple résidentiel --- Coût total} | ||||
| 825 | −\begin{exbox}[Récapitulatif] | ||||
| 826 | −\begin{tabular}{@{}l r@{}} | ||||
| 827 | −\toprule | ||||
| 828 | −\textbf{Composante} & \textbf{Montant} \\ | ||||
| 829 | −\midrule | ||||
| 830 | −Coûts directs & 277~500~\$ \\ | ||||
| 831 | −Coûts indirects & 56~627~\$ \\ | ||||
| 832 | −\textbf{Sous-total} & \textbf{334~127~\$} \\ | ||||
| 833 | −\midrule | ||||
| 834 | −Profit entrepreneurial (10\,\% du sous-total) & 33~413~\$ \\ | ||||
| 835 | −\midrule | ||||
| 836 | −\textbf{COÛT TOTAL (neuf)} & \textbf{367~540~\$} \\ | ||||
| 837 | −\bottomrule | ||||
| 838 | −\end{tabular} | ||||
| 839 | −\end{exbox} | ||||
| 840 | −\vspace{1mm} | ||||
| 841 | −\begin{itemize} | ||||
| 842 | − \item Coût total par pi\textsuperscript{2} : $367~540 / 1~500 =$ \textbf{245~\$/pi\textsuperscript{2}} | ||||
| 843 | − \item Le coût total est \uqoalert{32,5\,\%} plus élevé que les coûts directs seuls | ||||
| 844 | − \item Ce montant sera ensuite diminué de la dépréciation (Bloc 4) | ||||
| 845 | −\end{itemize} | ||||
| 846 | −\end{frame} | ||||
| 847 | − | ||||
| 848 | −\begin{frame}{Exemple --- Bâtiment commercial de 5~000~pi\textsuperscript{2}} | ||||
| 849 | −\begin{exbox}[Bâtiment commercial --- Gatineau] | ||||
| 850 | −\footnotesize | ||||
| 851 | −\renewcommand{\arraystretch}{1.0}% | ||||
| 852 | −\begin{tabular}{@{}l c r@{}} | ||||
| 853 | −\toprule | ||||
| 854 | −\textbf{Composante} & \textbf{Taux / Base} & \textbf{Montant} \\ | ||||
| 855 | −\midrule | ||||
| 856 | −Coûts directs & 155~\$/pi\textsuperscript{2} $\times$ 5~000 & 775~000~\$ \\ | ||||
| 857 | −\midrule | ||||
| 858 | −Honoraires professionnels & 16\,\% & 124~000~\$ \\ | ||||
| 859 | −Financement (intérêts + frais) & 4\,\% & 31~000~\$ \\ | ||||
| 860 | −Taxes et permis & 1,5\,\% & 11~625~\$ \\ | ||||
| 861 | −Assurances et légal & 2\,\% & 15~500~\$ \\ | ||||
| 862 | −Marketing et administration & 3\,\% & 23~250~\$ \\ | ||||
| 863 | −\textbf{Total indirects} & \textbf{26,5\,\%} & \textbf{205~375~\$} \\ | ||||
| 864 | −\midrule | ||||
| 865 | −Profit entrepreneurial (12\,\% du sous-total) & & 117~645~\$ \\ | ||||
| 866 | −\midrule | ||||
| 867 | −\textbf{COÛT TOTAL} & & \textbf{1~098~020~\$} \\ | ||||
| 868 | −\bottomrule | ||||
| 869 | −\end{tabular} | ||||
| 870 | −\end{exbox} | ||||
| 871 | −Coût total : \textbf{220~\$/pi\textsuperscript{2}} (+42\,\%); le ratio de 26,5\,\% est justifié en commercial. | ||||
| 872 | −\end{frame} | ||||
| 873 | − | ||||
| 874 | −\begin{frame}{Synthèse --- Pourcentages typiques des coûts indirects} | ||||
| 875 | −\begin{center} | ||||
| 876 | −\small | ||||
| 877 | −\begin{tabular}{@{}l c c@{}} | ||||
| 878 | −\toprule | ||||
| 879 | −\textbf{Catégorie} & \textbf{Résidentiel} & \textbf{Commercial} \\ | ||||
| 880 | −\midrule | ||||
| 881 | −Honoraires professionnels & 10--15\,\% & 12--18\,\% \\ | ||||
| 882 | −Frais de financement & 3--5\,\% & 3--5\,\% \\ | ||||
| 883 | −Taxes et permis & 1--2\,\% & 1--2\,\% \\ | ||||
| 884 | −Assurances et frais légaux & 2--4\,\% & 2--3\,\% \\ | ||||
| 885 | −Marketing et administration & 1--3\,\% & 3--5\,\% \\ | ||||
| 886 | −\midrule | ||||
| 887 | −\textbf{Total indirects} & \textbf{17--25\,\%} & \textbf{21--30\,\%} \\ | ||||
| 888 | −\midrule | ||||
| 889 | −Profit entrepreneurial & 8--12\,\% & 10--15\,\% \\ | ||||
| 890 | −\bottomrule | ||||
| 891 | −\end{tabular} | ||||
| 892 | −\end{center} | ||||
| 893 | −\begin{importbox}[Rappel des bases de calcul] | ||||
| 894 | −Indirects exprimés \textbf{en \% des coûts directs}; profit sur \textbf{(directs + indirects)}. | ||||
| 895 | −\end{importbox} | ||||
| 896 | −\end{frame} | ||||
| 897 | − | ||||
| 898 | −% ====================================================================== | ||||
| 899 | −\section{Exemple guidé (estimation) et préparation mi-session} | ||||
| 900 | −% ====================================================================== | ||||
| 901 | − | ||||
| 902 | −\begin{frame}{Exemple guidé --- Estimation des coûts (préparation au TP2)} | ||||
| 903 | −\begin{defbox}[Objectif] | ||||
| 904 | −Réaliser un \textbf{calcul détaillé du coût de remplacement} d'un immeuble de 6 logements situé à Gatineau, en intégrant coûts directs, indirects et profit entrepreneurial. | ||||
| 905 | −\end{defbox} | ||||
| 906 | −\vspace{2mm} | ||||
| 907 | −\begin{columns}[T] | ||||
| 908 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 909 | −\uqotitle{Format :} | ||||
| 910 | −\begin{itemize} | ||||
| 911 | − \item Travail \textbf{individuel} | ||||
| 912 | − \item Durée : \textbf{90 minutes} | ||||
| 913 | − \item Documents et notes permis | ||||
| 914 | − \item Remise en fin de séance | ||||
| 915 | −\end{itemize} | ||||
| 916 | −\end{column} | ||||
| 917 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 918 | −\uqotitle{Évaluation :} | ||||
| 919 | −\begin{itemize} | ||||
| 920 | − \item Exactitude des calculs : 40\,\% | ||||
| 921 | − \item Justification des taux : 25\,\% | ||||
| 922 | − \item Présentation et rigueur : 20\,\% | ||||
| 923 | − \item Analyse et commentaires : 15\,\% | ||||
| 924 | −\end{itemize} | ||||
| 925 | −\end{column} | ||||
| 926 | −\end{columns} | ||||
| 927 | −\end{frame} | ||||
| 928 | − | ||||
| 929 | −\begin{frame}{Exemple guidé --- Énoncé du problème} | ||||
| 930 | −\begin{quizbox}[Description de la propriété] | ||||
| 931 | −\begin{columns}[T] | ||||
| 932 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 933 | −\begin{itemize} | ||||
| 934 | − \item \textbf{Type} : 6 logements (3~$\times$~4\textonehalf{} et 3~$\times$~5\textonehalf{}) | ||||
| 935 | − \item \textbf{Localisation} : secteur Hull, Gatineau | ||||
| 936 | − \item \textbf{Construction} : ossature bois, fondations en béton coulé | ||||
| 937 | − \item \textbf{Superficie} : 5~400~pi\textsuperscript{2} (6 $\times$ 900~pi\textsuperscript{2} en moyenne) | ||||
| 938 | −\end{itemize} | ||||
| 939 | −\end{column} | ||||
| 940 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 941 | −\begin{itemize} | ||||
| 942 | − \item \textbf{Évaluation à neuf} (coût de remplacement) | ||||
| 943 | − \item \textbf{Stationnement} : 8 espaces extérieurs asphaltés | ||||
| 944 | − \item \textbf{Qualité} : moyenne, conforme au Code de construction du Québec | ||||
| 945 | − \item \textbf{Équipements} : buanderie commune, rangement au sous-sol | ||||
| 946 | −\end{itemize} | ||||
| 947 | −\end{column} | ||||
| 948 | −\end{columns} | ||||
| 949 | −\end{quizbox} | ||||
| 950 | −\end{frame} | ||||
| 951 | − | ||||
| 952 | −\begin{frame}{Exemple guidé --- Coûts directs (données fournies)} | ||||
| 953 | −\begin{exbox}[Coûts directs] | ||||
| 954 | −\small | ||||
| 955 | −\begin{tabular}{@{}l c r@{}} | ||||
| 956 | −\toprule | ||||
| 957 | −\textbf{Composante} & \textbf{Coût unitaire} & \textbf{Montant} \\ | ||||
| 958 | −\midrule | ||||
| 959 | −Fondations et structure & 28~\$/pi\textsuperscript{2} & 151~200~\$ \\ | ||||
| 960 | −Enveloppe extérieure & 22~\$/pi\textsuperscript{2} & 118~800~\$ \\ | ||||
| 961 | −Plomberie et CVAC & 24~\$/pi\textsuperscript{2} & 129~600~\$ \\ | ||||
| 962 | −Électricité & 12~\$/pi\textsuperscript{2} & 64~800~\$ \\ | ||||
| 963 | −Finitions intérieures & 32~\$/pi\textsuperscript{2} & 172~800~\$ \\ | ||||
| 964 | −Aménagements extérieurs & forfait & 35~000~\$ \\ | ||||
| 965 | −Stationnement (8 places) & 2~500~\$/place & 20~000~\$ \\ | ||||
| 966 | −\midrule | ||||
| 967 | −\textbf{TOTAL COÛTS DIRECTS} & \textbf{128~\$/pi\textsuperscript{2} (moy.)} & \textbf{692~200~\$} \\ | ||||
| 968 | −\bottomrule | ||||
| 969 | −\end{tabular} | ||||
| 970 | −\end{exbox} | ||||
| 971 | −\end{frame} | ||||
| 972 | − | ||||
| 973 | −\begin{frame}{Exemple guidé --- Coûts indirects à compléter} | ||||
| 974 | −\begin{quizbox}[Travail demandé : compléter les montants et justifier vos choix] | ||||
| 975 | −\footnotesize | ||||
| 976 | −\renewcommand{\arraystretch}{1.0}% | ||||
| 977 | −\begin{tabular}{@{}l c r@{}} | ||||
| 978 | −\toprule | ||||
| 979 | −\textbf{Catégorie} & \textbf{Taux choisi} & \textbf{Montant} \\ | ||||
| 980 | −\midrule | ||||
| 981 | −Architecte & \_\_\_\,\% & \_\_\_\_\_\_~\$ \\ | ||||
| 982 | −Ingénieurs (structure + méca./élec.) & \_\_\_\,\% & \_\_\_\_\_\_~\$ \\ | ||||
| 983 | −Arpenteur-géomètre & forfait & \_\_\_\_\_\_~\$ \\ | ||||
| 984 | −Intérêts intercalaires (10 mois, 7,5\,\%) & formule & \_\_\_\_\_\_~\$ \\ | ||||
| 985 | −Frais de dossier bancaire & \_\_\_\,\% & \_\_\_\_\_\_~\$ \\ | ||||
| 986 | −Permis municipal & \_\_~\$/1~000~\$ & \_\_\_\_\_\_~\$ \\ | ||||
| 987 | −Assurance chantier & \_\_\_\,\% & \_\_\_\_\_\_~\$ \\ | ||||
| 988 | −GCR (6 unités) & \_\_\_~\$/unité & \_\_\_\_\_\_~\$ \\ | ||||
| 989 | −Frais notariaux & forfait & \_\_\_\_\_\_~\$ \\ | ||||
| 990 | −Marketing et administration & \_\_\_\,\% & \_\_\_\_\_\_~\$ \\ | ||||
| 991 | −\midrule | ||||
| 992 | −\textbf{TOTAL COÛTS INDIRECTS} & & \textbf{\_\_\_\_\_\_~\$} \\ | ||||
| 993 | −\bottomrule | ||||
| 994 | −\end{tabular} | ||||
| 995 | −\end{quizbox} | ||||
| 996 | −\end{frame} | ||||
| 997 | − | ||||
| 998 | −\begin{frame}{Exemple guidé --- Profit entrepreneurial et récapitulatif} | ||||
| 999 | −\begin{quizbox}[Profit entrepreneurial] | ||||
| 1000 | −Choisir un taux entre \textbf{8\,\% et 15\,\%}, \textbf{justifier} votre choix (conditions de marché, risque, type de projet) et l'appliquer sur \textbf{coûts directs + coûts indirects}. | ||||
| 1001 | −\end{quizbox} | ||||
| 1002 | −\begin{exbox}[Tableau récapitulatif à compléter] | ||||
| 1003 | −\footnotesize | ||||
| 1004 | −\begin{tabular}{@{}l r@{}} | ||||
| 1005 | −\toprule | ||||
| 1006 | −\textbf{Composante} & \textbf{Montant} \\ | ||||
| 1007 | −\midrule | ||||
| 1008 | −Coûts directs & 692~200~\$ \\ | ||||
| 1009 | −Coûts indirects & \_\_\_\_\_\_~\$ \\ | ||||
| 1010 | −Sous-total & \_\_\_\_\_\_~\$ \\ | ||||
| 1011 | −Profit entrepreneurial (\_\_\,\%) & \_\_\_\_\_\_~\$ \\ | ||||
| 1012 | −\midrule | ||||
| 1013 | −\textbf{COÛT TOTAL DE REMPLACEMENT} & \textbf{\_\_\_\_\_\_~\$} \\ | ||||
| 1014 | −\bottomrule | ||||
| 1015 | −\end{tabular} | ||||
| 1016 | −\end{exbox} | ||||
| 1017 | −\end{frame} | ||||
| 1018 | − | ||||
| 1019 | −\begin{frame}{Exemple guidé --- Questions d'analyse} | ||||
| 1020 | −\begin{quizbox}[En plus des calculs, répondez aux questions suivantes] | ||||
| 1021 | −\begin{enumerate} | ||||
| 1022 | − \item Quel est le \textbf{ratio} coûts indirects / coûts directs obtenu? Est-il cohérent avec les fourchettes vues en cours? | ||||
| 1023 | − \item Quel est le \textbf{coût total par pi\textsuperscript{2}} et par logement? Comment se compare-t-il aux données du marché? | ||||
| 1024 | − \item Si le taux d'intérêt passait de 7,5\,\% à 9\,\%, quel serait l'impact sur les intérêts intercalaires et le coût total? | ||||
| 1025 | − \item Dans quel contexte pourriez-vous justifier un profit entrepreneurial \textbf{supérieur à 12\,\%} pour ce type de projet? | ||||
| 1026 | − \item Identifiez \textbf{deux sources de données} pour valider vos estimations. | ||||
| 1027 | −\end{enumerate} | ||||
| 1028 | −\end{quizbox} | ||||
| 1029 | −\end{frame} | ||||
| 1030 | − | ||||
| 1031 | −\begin{frame}{Exemple guidé --- Critères de correction détaillés} | ||||
| 1032 | −\begin{center} | ||||
| 1033 | −\small | ||||
| 1034 | −\begin{tabular}{@{}p{5.6cm} c p{4.6cm}@{}} | ||||
| 1035 | −\toprule | ||||
| 1036 | −\textbf{Critère} & \textbf{Points} & \textbf{Détails} \\ | ||||
| 1037 | −\midrule | ||||
| 1038 | −Calculs des coûts indirects & /6 & Exactitude, formules correctes \\ | ||||
| 1039 | −\addlinespace | ||||
| 1040 | −Justification des taux choisis & /4 & Références, cohérence \\ | ||||
| 1041 | −\addlinespace | ||||
| 1042 | −Calcul du profit entrepreneurial & /2 & Taux et justification \\ | ||||
| 1043 | −\addlinespace | ||||
| 1044 | −Récapitulatif et coût total & /1 & Présentation, sommation \\ | ||||
| 1045 | −\addlinespace | ||||
| 1046 | −Questions d'analyse & /5 & Profondeur, pertinence \\ | ||||
| 1047 | −\addlinespace | ||||
| 1048 | −Présentation générale & /2 & Clarté, rigueur, format \\ | ||||
| 1049 | −\midrule | ||||
| 1050 | −\textbf{TOTAL} & \textbf{/20} & Ramené sur \textbf{15\,\%} \\ | ||||
| 1051 | −\bottomrule | ||||
| 1052 | −\end{tabular} | ||||
| 1053 | −\end{center} | ||||
| 1054 | −\end{frame} | ||||
| 1055 | − | ||||
| 1056 | −\begin{frame}{Examen mi-session --- Modalités (séance 9)} | ||||
| 1057 | −\begin{importbox}[Examen mi-session --- 25\,\% de la note finale] | ||||
| 1058 | −\begin{itemize} | ||||
| 1059 | − \item Tenue à la \textbf{séance 9} (deuxième partie), après les concepts de dépréciation | ||||
| 1060 | − \item Matière couverte : \textbf{séances 1 à 8} | ||||
| 1061 | − \item Durée : \textbf{2 heures} | ||||
| 1062 | − \item Format : questions à développement et problèmes de calcul | ||||
| 1063 | −\end{itemize} | ||||
| 1064 | −\end{importbox} | ||||
| 1065 | −\end{frame} | ||||
| 1066 | − | ||||
| 1067 | −\begin{frame}{Examen mi-session --- Sujets à maîtriser} | ||||
| 1068 | −\begin{columns}[T] | ||||
| 1069 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 1070 | −\begin{itemize} | ||||
| 1071 | − \item Formule fondamentale de la méthode du coût | ||||
| 1072 | − \item Distinction reproduction vs remplacement | ||||
| 1073 | − \item Méthodes d'évaluation du terrain | ||||
| 1074 | − \item Méthodes d'estimation des coûts | ||||
| 1075 | −\end{itemize} | ||||
| 1076 | −\end{column} | ||||
| 1077 | −\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 1078 | −\begin{itemize} | ||||
| 1079 | − \item Coûts directs par composante | ||||
| 1080 | − \item \textbf{Coûts indirects} (aujourd'hui) | ||||
| 1081 | − \item \textbf{Profit entrepreneurial} | ||||
| 1082 | − \item Calcul du coût total | ||||
| 1083 | −\end{itemize} | ||||
| 1084 | \end{column} | 76 | \end{column} | ||
| 1085 | \end{columns} | 77 | \end{columns} | ||
| 1086 | \end{frame} | 78 | \end{frame} | ||
| 1087 | 79 | ||||
| 1088 | −\begin{frame}{Exemples de questions types --- Mi-session} | 80 | +\input{parties/s08_bloc1} | ||
| 1089 | −\begin{quizbox}[Question de calcul (exemple)] | 81 | +\input{parties/s08_bloc2} | ||
| 1090 | −Un bâtiment résidentiel de 2~000~pi\textsuperscript{2} a des coûts directs estimés à 175~\$/pi\textsuperscript{2}. Calculez le coût total avec : honoraires professionnels 14\,\%; financement 3,5\,\%; taxes et permis 1,2\,\%; assurances et légal 2,5\,\%; administration 1,5\,\% (le tout en \% des coûts directs); profit entrepreneurial de 10\,\% de (directs + indirects). | 82 | +\input{parties/s08_bloc3} | ||
| 1091 | −\end{quizbox} | 83 | +\input{parties/s08_bloc4} | ||
| 1092 | −\vspace{2mm} | 84 | +\input{parties/s08_bloc5} | ||
| 1093 | −\begin{quizbox}[Question théorique (exemple)] | 85 | +\input{parties/s08_bloc6} | ||
| 1094 | −Expliquez pourquoi le profit entrepreneurial doit être inclus dans le coût de remplacement, même lorsque le propriétaire a lui-même fait construire le bâtiment. | ||||
| 1095 | −\end{quizbox} | ||||
| 1096 | −\end{frame} | ||||
| 1097 | − | ||||
| 1098 | −% ====================================================================== | ||||
| 1099 | −\section{Résumé et préparation} | ||||
| 1100 | −% ====================================================================== | ||||
| 1101 | − | ||||
| 1102 | −\begin{frame}{Résumé de la séance 8} | ||||
| 1103 | −\begin{enumerate} | ||||
| 1104 | − \item Les \textbf{coûts indirects} représentent \textbf{15--25\,\% des coûts directs} | ||||
| 1105 | − \item Les \textbf{honoraires professionnels} (architecte 6--12\,\%, ingénieurs 5--9\,\%) en sont la composante la plus importante | ||||
| 1106 | − \item Les \textbf{intérêts intercalaires} se calculent avec le facteur $\frac{1}{2}$ | ||||
| 1107 | − \item Les \textbf{taxes} (TPS/TVQ) : traitement selon le statut fiscal (occupant, locatif, commercial) | ||||
| 1108 | − \item Le \textbf{profit entrepreneurial} : \textbf{8--15\,\% de (directs + indirects)} | ||||
| 1109 | − \item Le \textbf{coût total} = directs + indirects + profit | ||||
| 1110 | −\end{enumerate} | ||||
| 1111 | −\end{frame} | ||||
| 1112 | − | ||||
| 1113 | −\begin{frame}{Erreurs fréquentes à éviter} | ||||
| 1114 | −\begin{importbox}[Trois pièges classiques] | ||||
| 1115 | −\begin{itemize} | ||||
| 1116 | − \item Oublier les coûts indirects $\rightarrow$ sous-évaluation de 20--30\,\% | ||||
| 1117 | − \item Double comptage : cotisations CCQ/CNESST déjà incluses dans les taux de main-d'\oe uvre | ||||
| 1118 | − \item Confondre le profit de l'entrepreneur général (coût direct) et le profit du promoteur | ||||
| 1119 | −\end{itemize} | ||||
| 1120 | −\end{importbox} | ||||
| 1121 | −\end{frame} | ||||
| 1122 | − | ||||
| 1123 | −\begin{frame}{Formules à retenir} | ||||
| 1124 | −\begin{defbox}[Les trois formules clés] | ||||
| 1125 | −\begin{align*} | ||||
| 1126 | −I &= C_{\text{directs}} \times i \times T \times \tfrac{1}{2} | ||||
| 1127 | −&& \text{(intérêts intercalaires)} \\[4pt] | ||||
| 1128 | −C_{\text{total}} &= C_{\text{directs}} + C_{\text{indirects}} + P_{\text{entrepreneur}} | ||||
| 1129 | −&& \text{(coût total)} \\[4pt] | ||||
| 1130 | −V &= V_{\text{terrain}} + (C_{\text{total}} - D_{\text{totale}}) | ||||
| 1131 | −&& \text{(méthode du coût)} | ||||
| 1132 | −\end{align*} | ||||
| 1133 | −où $P_{\text{entrepreneur}} = (C_{\text{directs}} + C_{\text{indirects}}) \times \text{taux de profit}$. | ||||
| 1134 | −\end{defbox} | ||||
| 1135 | −\begin{notebox}[Conseil] | ||||
| 1136 | −Maîtrisez ces formules pour l'examen mi-session et entraînez-vous avec des exemples chiffrés. | ||||
| 1137 | −\end{notebox} | ||||
| 1138 | −\end{frame} | ||||
| 1139 | − | ||||
| 1140 | −\begin{frame}{Prochaine séance --- Séance 9} | ||||
| 1141 | −\uqotitle{Bloc 4 : Concepts de dépréciation} | ||||
| 1142 | −\begin{itemize} | ||||
| 1143 | − \item Définition et types (physique, fonctionnelle, externe) | ||||
| 1144 | − \item Dépréciation vs amortissement comptable | ||||
| 1145 | − \item Durée de vie économique vs physique | ||||
| 1146 | − \item Durée de vie effective et restante | ||||
| 1147 | −\end{itemize} | ||||
| 1148 | −\vspace{1mm} | ||||
| 1149 | −\begin{importbox}[Examen mi-session] | ||||
| 1150 | −L'examen mi-session (25\,\%) aura lieu lors de la \textbf{séance 9} (deuxième partie). Révisez les séances 1 à 8! | ||||
| 1151 | −\end{importbox} | ||||
| 1152 | −\end{frame} | ||||
| 1153 | − | ||||
| 1154 | −\begin{frame}{Questions?} | ||||
| 1155 | −\contactslide[Prochaine séance : Concepts de dépréciation + examen mi-session] | ||||
| 1156 | −\end{frame} | ||||
| 1157 | 86 | ||||
| 1158 | % ====================================================================== | 87 | % ====================================================================== | ||
| 1159 | \begin{frame}[allowframebreaks]{Références} | 88 | \begin{frame}[allowframebreaks]{Références} | ||
| 1160 | −\nocite{appraisal2026,rattermannCout,altus2026,marshallswift2025,rsmeans2025,oeaqNormes,ccqSalaires,r20,codeConstruction,rbqLicences,gcr,bdcTaux2026,osfiMqr,statcanIPCB} | 89 | +\nocite{appraisal2020,mamh2026mefq3,oeaqNormes,bdc2026taux,td2026prime,gatineau2026reg501,gatineau2025redevances,qc2026b11r8,gcr2026batiments,gcr2026tarifs,rbq2026tarification,rbq2026etapes,rbq2025cnb2020,ccq2025conventionresidentiel,baticore2026cout,cnesst2026table,rq2026remboursementneuve,rq2026premierehabitation,fincanada2026c4,arc2026locatifs,rq2026locatifcomplet,mfq2023depensesfiscales,quebec2026mutation,qc2026a21,qc2026i9,oiq2022aide,qc2025c651r9,irac2009honoraires,altus2026cpr,precedent2026costing,rsmeans2026estimating,martinez2018marshallswift,statcan2026ipcb,schlLocatif2025,aiinsurance2024builders,fca2026bond,notairo2026frais,pomykacz2009defining,geltner2020riskiness,williams1991development,capozza2001residential,kenley1986cashflow,cfpb2026appendixd,geltner2014commercial,wowa2026construction} | ||
| 1161 | \printbibliography[heading=none] | 90 | \printbibliography[heading=none] | ||
| 1162 | \end{frame} | 91 | \end{frame} | ||
| 1163 | 92 | ||||
added
UQO_COURS_UPGRADE/IMM1003/seance08/CORRIGES.md
+874 −0
@@ -0,0 +1,874 @@ | |||||
| 1 | +# IMM1003 — Séance 8 : Méthode de comparaison (parité), partie 1 — Corrigés (réservé au professeur) | ||||
| 2 | + | ||||
| 3 | +Corrigés complets des exercices de `EXERCICES.md` (activités formatives, non notées). Conventions : celles du cours, de la séance 9 et du TP2 (arrondi au dollar à chaque ligne ; temps = prorata simple +0,17 %/mois sur le prix courant ; localisation = % du prix ajusté transactionnel ; net/brut = tous les ajustements, temps inclus, en % du prix de vente ; valeur conclue au 5 000 $). Tous les chiffres sont reproduits par le script Python de l'annexe (exécuté le 2026-11-02, `python3`) et concordent avec `validation/RESULTATS_CALCULS.md` (section IMM1003 S08 et catalogue). Sources : `recherche/RECHERCHE_IMM1003.md` §0, numéros [Sxx]/[Axx]. | ||||
| 4 | + | ||||
| 5 | +**Pièges de correction transversaux.** (1) Signe inversé sur l'aire, l'âge ou le garage (règle d'or : on ajuste le comparable ; mieux doté ⇒ négatif). (2) Localisation calculée sur le prix de vente au lieu du prix ajusté transactionnel. (3) Taux de temps annuel appliqué à des mois. (4) Brut calculé sans le temps, ou en % de l'indication. (5) Poids qui ne somment pas à 100 %. (6) Catalogue appliqué hors de sa plage (écart de terrain < 1 000 pi² ajusté). (7) « Écarter » confondu avec « ajuster à la baisse ». | ||||
| 6 | + | ||||
| 7 | +--- | ||||
| 8 | + | ||||
| 9 | +## A — Questions conceptuelles | ||||
| 10 | + | ||||
| 11 | +### A1 — Prix, coût, valeur | ||||
| 12 | + | ||||
| 13 | +(a) 649 900 $ : **prix demandé** (offre ; fixé par le vendeur et son courtier comme stratégie de mise en marché) ; 455 000 $ : **prix** (fait daté, fixé par les deux parties dans leurs circonstances) ; 390 000 $ : **coût** (dépense de production de 2008, fixée par le marché des intrants) ; 415 000–460 000 $ : intervalle où se lit la **valeur** (opinion de l'évaluateur fondée sur les prix de substituts, à la date d'évaluation). Sources : [S01] OEAQ 2024 ; [S09] Appraisal Institute 2020. | ||||
| 14 | +(b) Aucun n'est utilisable *tel quel* : les ventes de 415 000 à 460 000 $ le sont après les huit ajustements ; 455 000 $ l'est après l'ajustement de financement (critère 2) : équivalent au comptant 455 000 − 8 170 = **446 830 $** (B2 e), puis temps et propriété. Le prix demandé ne sert qu'« à titre de confirmation » [S01] ; le coût ne sert pas à la méthode de comparaison. | ||||
| 15 | +(c) Le coût sert à la méthode du coût (séances 10–11) et borne par le haut la valeur contributive d'une composante (p. 16 ; [S03] MEFQ : rajustements fondés sur des coûts « à éviter »). | ||||
| 16 | +(d) 68 jours contre 22 jours de délai moyen à Hull [S22] : le prix demandé était trop élevé ; le prix de 455 000 $ résulte d'une longue négociation à la baisse (pas d'une surenchère), ce qui en renforce le caractère « de marché » mais confirme que 649 900 $ n'était qu'une ancre (Northcraft et Neale 1987 [A23]). | ||||
| 17 | + | ||||
| 18 | +*Pièges :* appeler 455 000 $ « la valeur » ; dire que le coût est « inutile ». | ||||
| 19 | + | ||||
| 20 | +### A2 — Principe de substitution | ||||
| 21 | + | ||||
| 22 | +(a) Un acheteur rationnel et informé ne paie pas plus pour un bien que le coût d'acquisition d'un substitut équivalent offrant la même utilité ; la valeur est bornée par les prix des comparables (MEFQ : « un acheteur avisé ne paie pas plus pour un immeuble qu'il ne paierait pour un autre offrant les mêmes caractéristiques » [S03]). Hypothèses : marché actif avec ventes récentes ; parties rationnelles et informées ; substituts disponibles ; absence de contraintes inhabituelles ; délai de mise en marché raisonnable. | ||||
| 23 | +(b) Non : l'acheteur a une utilité particulière (voisin, assemblage). C'est un **prix**, pas une valeur ; critère 3 (conditions de vente, motivation spéciale) ; comme la prime n'est pas mesurable par paires, on **écarte** (règle « ajuster si quantifiable, écarter sinon »). | ||||
| 24 | +(c) Le même principe appliqué au vendeur (il ne vend pas moins que ce qu'un autre acheteur paierait) et, à long terme, le coût de construction d'un substitut neuf (offre). | ||||
| 25 | +(d) Marché mince (trois ventes en deux ans), biens uniques (église, aréna), marché en transition rapide, information fermée. CUSPAP 2026 : analyser « such comparable data as are available to indicate a reasonable value conclusion » (9.8.3) ; exclure une méthode pertinente exige « an Extraordinary Limiting Condition, and supporting reasons » (9.8.1) [S06]. On élargit (secteur, période) puis on ajuste davantage, en le documentant. | ||||
| 26 | + | ||||
| 27 | +### A3 — Modèle hédonique et grille | ||||
| 28 | + | ||||
| 29 | +(a) P_i : prix de vente observé du bien i ; X_ik : caractéristique k (aire, âge, terrain, garage 0/1, secteur, mois) ; β₀ : constante (prix d'un bien « de base », sans interprétation directe) ; β_k : prix implicite marginal de X_k (ce que le marché paie pour une unité de plus, toutes choses égales par ailleurs) ; ε_i : ce que le modèle n'explique pas (motivation, négociation, variables omises). Rosen 1974 [A01]. | ||||
| 30 | +(b) Chaque ligne de la grille vaut β_k × (X_sujet,k − X_comp,k) : le catalogue est un vecteur de β (150 $/pi², 30 000 $, +0,17 %/mois…) ; l'indication est P_c + Σ β_k ΔX_k. Colwell, Cannaday et Wu 1983 [A02] : régression et grille ont les mêmes fondements analytiques. | ||||
| 31 | +(c) R² = 0,81 : l'aire explique 81 % de la variance des prix des douze ventes ; le reste (écart-type résiduel ≈ 7 970 $) tient aux autres caractéristiques. β₀ = 247 673 $ est l'ordonnée à l'origine d'une droite ajustée sur 1 050–1 400 pi² ; extrapoler à 0 pi² n'a pas de sens, et le terrain n'est pas isolé dans le modèle. | ||||
| 32 | +(d) Régression sur des centaines de ventes (MEFQ 3C ch. 3, évaluation de masse, rôle) ; grille sur 3 à 5 ventes avec β tirés de paires (MEFQ 3C ch. 2, technique des prix de vente rajustés, évaluation individuelle) [S03]. | ||||
| 33 | + | ||||
| 34 | +### A4 — Valeur contributive et coût | ||||
| 35 | + | ||||
| 36 | +(a) −25 000 $ (comparable mieux doté). La valeur contributive est ce que l'acheteur type paie en plus pour la *présence* de la piscine, mesurée par le marché ; le coût de 48 000 $ est la facture du propriétaire, que le marché ne rembourse pas (ratio 25 000/48 000 ≈ 52 %). | ||||
| 37 | +(b) « Les rajustements fondés sur des coûts de construction sont à éviter » [S03]. | ||||
| 38 | +(c) 15 000 $ : une mesure locale par paires l'emporte sur le catalogue (convention pédagogique) ; le rapport doit montrer la paire. | ||||
| 39 | +(d) (i) L'acheteur marginal n'a pas les préférences du propriétaire qui a investi ; (ii) une composante usagée vaut moins que neuve ; (iii) la sur-amélioration au-delà de ce que le quartier valorise n'est pas récupérée (principe de conformité). | ||||
| 40 | + | ||||
| 41 | +### A5 — Transactionnels en séquence, propriété additifs | ||||
| 42 | + | ||||
| 43 | +(a) Transactionnels : 1 droits de propriété transférés ; 2 conditions de financement ; 3 conditions de vente ; 4 dépenses immédiatement après l'achat ; 5 temps (conditions de marché). Propriété : 6 localisation ; 7 caractéristiques physiques (terrain, bâtiment) ; 8 composantes non immobilières. (UBC/AoRE : 9 éléments, ordre impératif [S14] ; AI 15e éd. : 10 [S09] ; OEAQ « notamment » [S01].) | ||||
| 44 | +(b) Les transactionnels corrigent le *prix de la transaction* et comportent des taux (droits en %, temps en %) qui s'appliquent au prix déjà corrigé : d'où la séquence (le temps multiplie un prix épuré du financement). Les ajustements de propriété sont des prix implicites en dollars qui s'ajoutent indépendamment : leur ordre interne est sans effet. | ||||
| 45 | +(c) L'emplacement agit sur *toute* la propriété (chaque pied carré, chaque garage) : un pourcentage ; base = prix ajusté transactionnel (prix épuré, à la date d'évaluation). | ||||
| 46 | +(d) PAT = (P ± A₁ − A₂ ± A₃ + A₄)(1 + t × m) ; Indication = PAT + A₆ + A₇ − A₈, avec A₆ = ±ℓ × PAT et A₇ = Σ_k β_k (X_s,k − X_c,k). | ||||
| 47 | + | ||||
| 48 | +### A6 — Les seuils « net 15 % / brut 25 % » | ||||
| 49 | + | ||||
| 50 | +(a) Lignes directrices hypothécaires américaines de Fannie Mae (Selling Guide B4-1.3-09) ; un *déclencheur d'explication*, jamais une interdiction ; abolis le 16 décembre 2014 (SEL-2014-16 : « provide appropriate market based adjustments without regard to limits on the size of the adjustments ») [S11, S12]. État actuel : « Fannie Mae does not have specific limitations or guidelines associated with net or gross adjustments » [S11]. | ||||
| 51 | +(b) Ni CUSPAP 2026 [S06], ni OEAQ [S01], ni MEFQ [S03] ne fixent de seuil chiffré ; le MEFQ : « le montant total des rajustements, en valeur absolue, ne devrait pas excéder la valeur contributive recherchée » ; UBC : 15–30 % brut comme signal de prudence [S14]. | ||||
| 52 | +(c) Repères de prudence hérités des prêteurs, conservés dans le cours et le TP2 pour structurer la pondération ; au-delà, le comparable est **expliqué et son poids réduit**, pas rejeté. | ||||
| 53 | +(d) Conservé à poids faible (5 %). Phrase type : « Le comparable 3, de secteur supérieur et mieux équipé, exige dix ajustements (net −20,1 %, brut 23,7 %) ; il est conservé pour borner la conclusion par le bas, avec un poids de 5 % reflétant son incertitude ; les repères de 15 et 25 % sont utilisés comme signaux de prudence et non comme normes (Fannie Mae les a retirés en 2014 ; CUSPAP et OEAQ n'en fixent aucun). » | ||||
| 54 | + | ||||
| 55 | +### A7 — Classer six situations (exercice 2 du deck) | ||||
| 56 | + | ||||
| 57 | +Question préalable : situations **2 et 5** relèvent de la vérification (écarter). | ||||
| 58 | + | ||||
| 59 | +| # | Critère | Décision | Justification | | ||||
| 60 | +|---|---|---|---| | ||||
| 61 | +| 1 | 2. Conditions de financement | Ajuster | Équivalence au comptant : avantage = 80 000 × [1 − 0,02 × 2,7232 − 0,86384] = **6 536 $** → −6 536 $ (VA 73 464 $) | | ||||
| 62 | +| 2 | 3. Conditions de vente (lien de dépendance) | Écarter | Écart non quantifiable ; aucune exposition au marché | | ||||
| 63 | +| 3 | 4. Dépenses après achat | Ajuster | +15 000 $ en dollars, avant le temps | | ||||
| 64 | +| 4 | 8. Composantes non immobilières | Ajuster | −4 000 $ (valeur de revente), après les transactionnels | | ||||
| 65 | +| 5 | 1. Droits de propriété | Écarter | Droits différents, bail non analysable (loyer inconnu) : échec du filtre dur | | ||||
| 66 | +| 6 | 5. Temps (conditions de marché) | Ajuster | Taux extrait à la date d'évaluation, ici **négatif** ; sur 400 000 $ : −20 000 $ si « −5 % depuis la vente », −15 000 $ si « −5 %/an au prorata de 9 mois » (préciser la lecture) | | ||||
| 67 | + | ||||
| 68 | +*Piège :* écarter la situation 6 « parce que le marché a baissé » ; une baisse se mesure. | ||||
| 69 | + | ||||
| 70 | +### A8 — « 4 parmi 8 » | ||||
| 71 | + | ||||
| 72 | +(a) **A retenir** (= C1 : même type, même secteur, 4 mois, vérifiée) ; **B retenir avec ajustement** (= C2 : électroménagers −4 000 $ quantifiables ; plus petit, sans garage : ajustable) ; **C retenir à poids faible** (= C3 : secteur supérieur, plus grand, mieux équipé — nombreux ajustements mais tous quantifiables ; encadre par le haut) ; **D retenir** (= C4 : identique sauf état et date) ; **E écarter** (lien de dépendance : écart de 55 000 $ face à A non quantifiable — vérification, critère 2 de la séance 6) ; **F écarter ou poids très faible** (localisation : Aylmer 530 750 $ vs Hull 475 000 $ [S22, S23], écart de médianes 11,7 % > ±5 % du catalogue — filtre de proximité) ; **G écarter** (type et taille : 2 étages, 1 700 pi² — filtre dur) ; **H écarter** (25 mois dans un marché qui a changé de direction — proximité temporelle ; l'ajustement de temps dominerait la grille). | ||||
| 73 | +(b) E : 380 000/1 180 = 322 $/pi² (anormalement bas : signale la vente non libre) ; F : 505 000/1 210 = 417 $/pi² (anormalement haut : autre marché) ; G : 489 000/1 700 = 288 $/pi² (autre type : rendements décroissants et structure différente) ; H : 398 000/1 220 = 326 $/pi² (autre époque). Les quatre retenus sont entre 341 et 361 $/pi². | ||||
| 74 | +(c) Sans A : garder B, C, D ; reconsidérer F à poids faible avec un ajustement de localisation documenté par paires (−5 % serait insuffisant : il faudrait l'extraire), plutôt que H. | ||||
| 75 | + | ||||
| 76 | +--- | ||||
| 77 | + | ||||
| 78 | +## B — Exercices de calcul | ||||
| 79 | + | ||||
| 80 | +### B1 — Ajustement de temps | ||||
| 81 | + | ||||
| 82 | +(a) 452 000 × 0,17 % × 5 = 452 000 × 0,0017 × 5 = **3 842 $** ; prix ajusté **455 842 $**. (Deck p. 93.) | ||||
| 83 | +(b) Prorata simple : 400 000 × 0,0017 × 12 = **8 160 $** ; composé annuel 2 % : 400 000 × 0,02 = **8 000 $** ; composé mensuel : 400 000 × (1,0017¹² − 1) = **8 237 $**. Écarts ≤ 240 $ (0,06 %) : la convention n'a pas d'enjeu numérique sous deux ans ; l'important est d'appliquer la même à tous les comparables [S14]. | ||||
| 84 | +(c) 452 000 × 0,0017 × 9 = **6 916 $** → 458 916 $. Réserve : le taux doit être réextrait au 1^er mars 2027 ; le marché recule depuis l'été 2026 (Hull −5 % sur un an [S22]), un taux nul ou négatif est probable. | ||||
| 85 | + | ||||
| 86 | +*Pièges :* 452 000 × 0,17 × 5 (= 384 200) ; appliquer 2 % aux 5 mois. | ||||
| 87 | + | ||||
| 88 | +### B2 — Équivalence au comptant | ||||
| 89 | + | ||||
| 90 | +(a) 5 ans : I = 2 000 $ ; a(5, 5 %) = 4,3295 ; VA intérêts = 2 000 × 4,3295 = **8 659 $** ; VA capital = 100 000/1,2763 = **78 353 $** ; VA = **87 012 $** ; avantage = 100 000 − 87 012 = **12 988 $** ; ajustement **−12 988 $** (critère 2, avant le temps). (Deck p. 93.) | ||||
| 91 | +(b) 3 ans : a(3, 5 %) = 2,7232 ; 5 446 + 86 384 = **91 830 $** ; avantage **8 170 $** ; ajustement −8 170 $. (Deck p. 48.) | ||||
| 92 | +(c) Taux du contrat = taux du marché : VA = 5 000 × 4,3295 + 78 353 = 100 000 $ ; avantage **0** (identité de C1). | ||||
| 93 | +(d) Versement = 100 000/2,8839 = **34 675 $** ; VA à 5 % = 34 675 × 2,7232 = **94 430 $** ; avantage **5 570 $** (< 8 170 $ : le capital rentre plus vite, l'écart de taux s'applique à un solde décroissant). | ||||
| 94 | +(e) 455 000 − 8 170 = **446 830 $**. | ||||
| 95 | + | ||||
| 96 | +*Pièges :* ajustement = solde (100 000 $) ; signe positif ; arrondir les facteurs à deux décimales *et* s'étonner d'un écart de quelques dollars (l'arrondi est au dollar sur le résultat). | ||||
| 97 | + | ||||
| 98 | +### B3 — Temps négatif et sensibilité | ||||
| 99 | + | ||||
| 100 | +(a) 400 000 × (−5 %) = **−20 000 $** → **380 000 $**. Le signe suit le marché. | ||||
| 101 | +(b) 400 000 × (−5 %) × 9/12 = **−15 000 $** → 385 000 $ ; lecture « −5 % depuis la vente » : −20 000 $ → 380 000 $. Le rapport doit dire quelle lecture (taux annuel au prorata vs variation cumulée) il retient. | ||||
| 102 | +(c) C4 (425 000 $, 8 mois, +12 000 $ état) : | ||||
| 103 | + | ||||
| 104 | +| Taux | Temps | Indication | Écart vs deck (442 780) | | ||||
| 105 | +|---|---:|---:|---:| | ||||
| 106 | +| +5 %/an (prorata 8/12) | +14 167 | **451 167** | +8 387 (+1,9 %) | | ||||
| 107 | +| +2 %/an (prorata 8/12) | +5 667 | 442 667 | −113 | | ||||
| 108 | +| +0,17 %/mois (convention) | +5 780 | 442 780 | 0 | | ||||
| 109 | +| 0 % | 0 | **437 000** | −5 780 | | ||||
| 110 | +| −0,25 %/mois (−3 %/an) | −8 500 | **428 500** | −14 280 (−3,2 %) | | ||||
| 111 | + | ||||
| 112 | +La sensibilité ∂Ind/∂t = P × m est proportionnelle à l'ancienneté : C4 (8 mois) est le plus sensible ; C3 (3 mois) le moins. Dans un marché qui tourne, privilégier les ventes récentes et documenter l'extraction du taux (deck p. 88). | ||||
| 113 | + | ||||
| 114 | +### B4 — Localisation sur la bonne base | ||||
| 115 | + | ||||
| 116 | +(a) PAT = 460 000 + 2 346 = **462 346 $** ; (i) −5 % × 462 346 = **−23 117 $** ; (ii) −5 % × 460 000 = −23 000 $ ; écart 117 $. Immatériel ici ; avec un financement de 60 000 $ et un marché de +10 %, il serait matériel (B5). Règle : % sur le prix épuré et daté. | ||||
| 117 | +(b) (472 000 − 449 000)/449 000 = **+5,1 %** (prime d'Aylmer sur base Hull) ; (449 000 − 472 000)/472 000 = **−4,9 %** (escompte de Hull sur base Aylmer). Le cours retient ±5 % (symétrie approximative ; UBC [S14] : 100 000/0,95 ≠ 100 000 × 1,05). | ||||
| 118 | +(c) (530 750 − 475 000)/475 000 = **+11,7 %** : écart de médianes qui mélange tailles, âges, types ; il *oriente* (Aylmer > Hull) mais ne *quantifie* pas ; seules des paires de biens semblables le font [S22, S23 ; S03]. | ||||
| 119 | + | ||||
| 120 | +### B5 — Séquentiel ou additif | ||||
| 121 | + | ||||
| 122 | +(a) Séquence : (400 000 − 10 000) × 1,02 = **397 800 $** ; additif : 400 000 × 1,02 − 10 000 = **398 000 $** ; écart **200 $**. | ||||
| 123 | +(b) (400 000 − 60 000) × 1,10 = **374 000 $** ; 400 000 × 1,10 − 60 000 = **380 000 $** ; écart **6 000 $**. | ||||
| 124 | +(c) P(1 + t) − F − (P − F)(1 + t) = −F + F(1 + t) = **t × F** (0,02 × 10 000 = 200 ; 0,10 × 60 000 = 6 000). L'additif « fait fructifier » le rabais de financement au taux du marché, ce qui n'a pas de sens. | ||||
| 125 | +(d) C2 : avant le temps, (415 000 − 4 000) = 411 000 ; temps 411 000 × 0,0017 × 6 = 4 192 ; PAT 415 192 ; indication 415 192 + 49 500 = 464 692 $ ; après (convention) : 464 733 $ ; écart **41 $** (= 0,0102 × 4 000). Convention du cours : après (le mobilier n'a pas suivi le marché). | ||||
| 126 | + | ||||
| 127 | +### B6 — Mini-calculs des critères | ||||
| 128 | + | ||||
| 129 | +(a) Terrain : écart 1 500 ≥ 1 000 → 1 500 × 6 = 9 000 ; comparable plus grand → **−9 000 $** ; écart 800 < 1 000 → **0 $** (seuil de matérialité). | ||||
| 130 | +(b) Dépenses : 410 000 + 15 000 = **425 000 $** (+15 000 $, en dollars, avant le temps). | ||||
| 131 | +(c) Non immobilier : 440 000 − 8 000 − 2 000 = **430 000 $** (−10 000 $, valeur de revente, après les transactionnels). | ||||
| 132 | +(d) Droits : 430 000 × 3 % = 12 900 ; comparable grevé = moins bon → **+12 900 $** → 442 900 $. | ||||
| 133 | +(e) Conditions de vente : 405 000 × 4 % = 16 200 ; succession pressée = sous le marché → **+16 200 $** → 421 200 $. | ||||
| 134 | +(f) Droits de mutation : 62 900 × 0,5 % + (315 000 − 62 900) × 1 % + (500 000 − 315 000) × 1,5 % + (550 000 − 500 000) × 3 % = 314,50 + 2 521 + 2 775 + 1 500 = **7 110,50 $** [S43] ; frais de l'acheteur, **hors prix** comparable. | ||||
| 135 | + | ||||
| 136 | +### B7 — Unités de comparaison | ||||
| 137 | + | ||||
| 138 | +(a) C1 435 000/1 250 = **348** ; C2 415 000/1 150 = **361** ; C3 460 000/1 350 = **341** ; C4 425 000/1 200 = **354** $/pi² ; moyenne 351 ; étendue 341–361 (±2,8 %) : aucune aberration. L'ordre (C3 le plus grand = le moins cher au pi², C2 le plus petit = le plus cher) illustre les rendements décroissants. | ||||
| 139 | +(b) 435 000/1 200 = 362,5 ≈ **363 $/pi²** : au-dessus des quatre parce que le sujet est plus petit que C1 et C3 (rendements décroissants) et en bon état contrairement à C4 (354). | ||||
| 140 | +(c) 351 × 1 200 = 421 200 $ ignore garage, sous-sol, état, date et localisation : le $/pi² sert à repérer, pas à conclure. | ||||
| 141 | +(d) Régression : 247 673 + 151,91 × 1 200 ≈ 429 965 $ (429 968 $ avec les coefficients exacts) ; conclusion 435 000 $ : +1,2 %, cohérent (le sujet a un garage et est en bon état). | ||||
| 142 | + | ||||
| 143 | +### B8 — Mini-grille à un comparable (exercice 3 du deck) | ||||
| 144 | + | ||||
| 145 | +| Étape | Comparable vs sujet | Ajust. ($) | Raison | | ||||
| 146 | +|---|---|---:|---| | ||||
| 147 | +| Prix de vente | | 452 000 | Vente libre, comptant | | ||||
| 148 | +| 1–4. Transactionnels | Rien à signaler | 0 | Vérifiés | | ||||
| 149 | +| 5. Temps | 5 mois | +3 842 | 452 000 × 0,17 % × 5 | | ||||
| 150 | +| **Prix ajusté transactionnel** | | **455 842** | | | ||||
| 151 | +| 6. Localisation | Même secteur | 0 | | | ||||
| 152 | +| 7a. Aire | 1 300 vs 1 200 (+100) | −15 000 | 100 × 150 ; comparable plus grand | | ||||
| 153 | +| 7b–7f. Terrain, âge, état, chambres, sdb | Identiques | 0 | Différences vérifiées, nulles | | ||||
| 154 | +| 7g. Sous-sol | Fini vs partiel | −10 000 | Catalogue | | ||||
| 155 | +| 7h. Garage | Double vs simple | −15 000 | Catalogue | | ||||
| 156 | +| 8. Non immobilier | Aucune | 0 | | | ||||
| 157 | +| **Total propriété** | | **−40 000** | | | ||||
| 158 | +| **Indication de valeur** | | **415 842** | 455 842 − 40 000 | | ||||
| 159 | + | ||||
| 160 | +(b) Net = 415 842 − 452 000 = **−36 158 $ (−8,0 %)** ; brut = 3 842 + 15 000 + 15 000 + 10 000 = **43 842 $ (9,7 %)**. Sous les repères 15/25 % : comparable fiable, mieux doté sur trois points (borne par le haut avant ajustement). Conclusion isolée ≈ 415 000 $ — mais une indication n'est pas une valeur : il faut d'autres comparables, dont un qui encadre par le bas. | ||||
| 161 | +(c) Avec piscine creusée au comparable : −25 000 $ de plus → **390 842 $** (brut 68 842 $, 15,2 %). | ||||
| 162 | + | ||||
| 163 | +*Pièges :* +15 000 sur l'aire ou le garage ; brut sans le temps (40 000 $, 8,8 %) ; oublier le temps. | ||||
| 164 | + | ||||
| 165 | +### B9 — Net, brut et pondération du cas | ||||
| 166 | + | ||||
| 167 | +(a) | ||||
| 168 | + | ||||
| 169 | +| Comp. | Prix | Indication | Net ($) | Net % | Brut ($) | Brut % | Non nuls | | ||||
| 170 | +|---|---:|---:|---:|---:|---:|---:|---:| | ||||
| 171 | +| C1 | 435 000 | 422 458 | −12 542 | −2,9 | 22 458 | 5,2 | 4 | | ||||
| 172 | +| C2 | 415 000 | 464 733 | +49 733 | +12,0 | 65 733 | 15,8 | 7 | | ||||
| 173 | +| C3 | 460 000 | 367 729 | −92 271 | −20,1 | 108 963 | 23,7 | 10 | | ||||
| 174 | +| C4 | 425 000 | 442 780 | +17 780 | +4,2 | 17 780 | 4,2 | 2 | | ||||
| 175 | + | ||||
| 176 | +(C1 : brut = 2 958 + 7 500 + 2 000 + 10 000 ; C4 : net = brut car tous les ajustements sont positifs.) | ||||
| 177 | +(b) 0,40 × 422 458 + 0,35 × 442 780 + 0,20 × 464 733 + 0,05 × 367 729 = 168 983 + 154 973 + 92 947 + 18 386 = **435 289 $ → 435 000 $**. Moyenne simple 424 425 $ (→ 425 000 $) ; médiane 432 619 $ ; étendue 367 729–464 733 $ (22,3 %). | ||||
| 178 | +(c) 50/50 C1–C4 : 432 619 → 435 000 $ ; 35/30/25/10 : 433 650 → 435 000 $ ; (45/40/15/0 : 436 928 → 435 000 $). La conclusion arrondie est robuste à des pondérations raisonnables ; seule la moyenne simple (25 % à C3) décale au 425 000 $. | ||||
| 179 | +(d) La moyenne donne 25 % à C3 (367 729 $, dix ajustements) au lieu de 5 % : (0,25 − 0,05) × (367 729 − 435 289) ≈ −13 500 $, partiellement compensé par le poids réduit de C1 et C4 ; net ≈ −10 900 $. Pondérer n'est pas moyenner (OEAQ : « raisonnement logique et analytique » [S01] ; Vandell 1991 [A03]). | ||||
| 180 | + | ||||
| 181 | +--- | ||||
| 182 | + | ||||
| 183 | +## C — Démonstrations guidées | ||||
| 184 | + | ||||
| 185 | +### C1 — Ajustement de financement nul quand i_c = i_m | ||||
| 186 | + | ||||
| 187 | +Étape 1 : VA = I·a(n, i_m) + S(1 + i_m)⁻ⁿ ; A = S − VA. | ||||
| 188 | +Étape 2 : avec I = i_c S : A = S − i_c S·a(n, i_m) − S(1 + i_m)⁻ⁿ = S[1 − i_c·a(n, i_m) − (1 + i_m)⁻ⁿ]. | ||||
| 189 | +Étape 3 : a(n, i) = (1 − (1 + i)⁻ⁿ)/i ⇒ i·a(n, i) = 1 − (1 + i)⁻ⁿ ⇒ i·a(n, i) + (1 + i)⁻ⁿ = 1. (Vérification numérique dans l'annexe : 1,0000000000 pour (3 ; 5 %), (5 ; 5 %), (10 ; 7 %).) | ||||
| 190 | +Étape 4 : (1 + i_m)⁻ⁿ = 1 − i_m·a(n, i_m) ⇒ A = S[1 − i_c·a − 1 + i_m·a] = **S(i_m − i_c)·a(n, i_m)** ; A = 0 si i_c = i_m. | ||||
| 191 | +Étape 5 : n = 3 : 100 000 × 0,03 × 2,7232 = 8 170 $ ✓ ; n = 5 : 100 000 × 0,03 × 4,3295 = 12 988 $ ✓. | ||||
| 192 | +Étape 6 : l'avantage est la valeur actuelle, au taux du marché, de la *différence d'intérêts* (i_m − i_c)S versée chaque année pendant n ans : un cadeau annuel de 3 000 $ actualisé. | ||||
| 193 | + | ||||
| 194 | +### C2 — L'écart séquentiel/additif vaut t × F | ||||
| 195 | + | ||||
| 196 | +Étapes 1–3 : PAT_add − PAT_seq = P(1 + t) − F − (P − F)(1 + t) = −F + F(1 + t) = t·F. | ||||
| 197 | +Étape 4 : 0,02 × 10 000 = 200 $ (397 800 vs 398 000) ✓ ; 0,10 × 60 000 = 6 000 $ (374 000 vs 380 000) ✓. | ||||
| 198 | +Étape 5 : l'ordre additif applique la hausse du marché au rabais de financement, comme si l'avantage de taux s'était apprécié avec les maisons ; or il est fixé à la date de vente. | ||||
| 199 | +Étape 6 : pour un ajustement en dollars D posé après le temps au lieu d'avant, l'écart est t·D ; C2 : 0,0102 × 4 000 ≈ 41 $ (464 733 vs 464 692). Le cours pose les inclusions *après* par convention (valeur de revente non indexée) ; l'écart est immatériel mais la convention doit être uniforme. | ||||
| 200 | + | ||||
| 201 | +### C3 — Indication = prédiction hédonique du sujet + résidu du comparable | ||||
| 202 | + | ||||
| 203 | +Étape 1 : Ind_c = P_c + Σ_k β_k (X_s,k − X_c,k). | ||||
| 204 | +Étape 2 : P_c = β₀ + Σ β_k X_c,k + ε_c ⇒ Ind_c = β₀ + Σ β_k X_c,k + ε_c + Σ β_k X_s,k − Σ β_k X_c,k = β₀ + Σ β_k X_s,k + ε_c = **P̂_s + ε_c**. | ||||
| 205 | +Étape 3 : Σ w_c Ind_c = P̂_s + Σ w_c ε_c ; si les ε_c sont d'espérance nulle et peu corrélés, la variance de Σ w_c ε_c est inférieure à celle d'un seul ε_c : pondérer réduit le bruit (Vandell 1991 [A03] ; Green 1994 [A05] sur la corrélation des erreurs). | ||||
| 206 | +Étape 4 : P̂(1 200) = 247 673 + 151,91 × 1 200 ≈ 429 965 $ (429 968 $ avec les coefficients exacts) ; résidu de (1 200 ; 432 000) ≈ +2 032 $. | ||||
| 207 | +Étape 5 : plus le comparable diffère du sujet, plus Σ β_k ΔX_k est grand, et plus l'erreur sur les β (catalogue) se propage ; ε_c effectif de C3 (brut 108 963 $) est bien plus incertain que celui de C4 (brut 17 780 $) ⇒ poids 5 % vs 35 %. | ||||
| 208 | +Étape 6 : si β̂_k = β_k(1 + δ), l'erreur sur Ind_c est β_k ΔX_k δ ; pour C4, ΔX_aire = 0 ⇒ erreur nulle sur l'aire quel que soit δ ; pour C3, ΔX_aire = −150 pi² ⇒ erreur −22 500 δ (−7 500 $ si δ = 1/3, c.-à-d. 200 $/pi² au lieu de 150). Un comparable proche est robuste au catalogue. | ||||
| 209 | + | ||||
| 210 | +--- | ||||
| 211 | + | ||||
| 212 | +## D — Étude de cas : variante du bungalow | ||||
| 213 | + | ||||
| 214 | +### D1 — Sujet 2012, 1 300 pi², garage double | ||||
| 215 | + | ||||
| 216 | +(a) Prévisions : C1 (2007, 1 250, simple) est maintenant **moins bien doté** (plus vieux de 5 ans, plus petit, garage simple) malgré son sous-sol fini → net positif, 5 lignes ; C2 nettement moins doté → net très positif, 7 lignes ; C3 (2005, 1 350, double, secteur supérieur, 4 ch., 2 sdb, très bon) reste mieux doté mais le garage ne diffère plus → net négatif, 9 lignes ; C4 (2008, 1 200, simple, moyen) → net positif, 5 lignes. | ||||
| 217 | + | ||||
| 218 | +(b) Grilles (toutes reproduites dans l'annexe) : | ||||
| 219 | + | ||||
| 220 | +| Étape | C1 (435 000, 4 mois) | C2 (415 000, 6 mois) | C3 (460 000, 3 mois) | C4 (425 000, 8 mois) | | ||||
| 221 | +|---|---:|---:|---:|---:| | ||||
| 222 | +| 1–4. Transactionnels | 0 | 0 | 0 | 0 | | ||||
| 223 | +| 5. Temps | +2 958 | +4 233 | +2 346 | +5 780 | | ||||
| 224 | +| **Prix ajusté transactionnel** | **437 958** | **419 233** | **462 346** | **430 780** | | ||||
| 225 | +| 6. Localisation | 0 | 0 | −23 117 (−5 % × 462 346) | 0 | | ||||
| 226 | +| 7a. Aire (vs 1 300) | +7 500 (1 250) | +22 500 (1 150) | −7 500 (1 350) | +15 000 (1 200) | | ||||
| 227 | +| 7b. Terrain (vs 6 000) | 0 (+200) | 0 (−500) | −6 000 (+1 000) | 0 | | ||||
| 228 | +| 7c. Âge (vs 2012) | +10 000 (2007 : 5 ans) | +4 000 (2010 : 2 ans) | +14 000 (2005 : 7 ans) | +8 000 (2008 : 4 ans) | | ||||
| 229 | +| 7d. État (vs bon) | 0 | 0 | −8 000 (très bon) | +12 000 (moyen) | | ||||
| 230 | +| 7e. Chambres (vs 3) | 0 | 0 | −10 000 (4) | 0 | | ||||
| 231 | +| 7f. Salles de bains (vs 1 + 1) | 0 | +6 000 (s. d'eau manquante) | −6 000 (−12 000 + 6 000) | 0 | | ||||
| 232 | +| 7g. Sous-sol (vs partiel) | −10 000 (fini) | +10 000 (non fini) | −10 000 (fini) | 0 | | ||||
| 233 | +| 7h. Garage (vs double) | +15 000 (simple) | +45 000 (aucun : 30 000 + 15 000) | 0 (double) | +15 000 (simple) | | ||||
| 234 | +| 8. Non immobilier | 0 | −4 000 | 0 | 0 | | ||||
| 235 | +| **Total propriété** | **+22 500** | **+83 500** | **−56 617** | **+50 000** | | ||||
| 236 | +| **Indication** | **460 458** | **502 733** | **405 729** | **480 780** | | ||||
| 237 | + | ||||
| 238 | +Remarque : chaque indication est exactement **+38 000 $** au-dessus de celle du cas de référence (+15 000 aire, +8 000 âge, +15 000 garage) — le catalogue est linéaire et le sujet n'intervient que par ΔX. | ||||
| 239 | + | ||||
| 240 | +(c) | ||||
| 241 | + | ||||
| 242 | +| Comp. | Net ($) | Net % | Brut ($) | Brut % | Non nuls | Fiabilité | | ||||
| 243 | +|---|---:|---:|---:|---:|---:|---| | ||||
| 244 | +| C1 | +25 458 | +5,9 | 45 458 | 10,5 | 5 | haute (récent, écarts modestes) | | ||||
| 245 | +| C4 | +55 780 | +13,1 | 55 780 | 13,1 | 5 | bonne (physique proche, mais 8 mois et état) | | ||||
| 246 | +| C3 | −54 271 | −11,8 | 86 963 | 18,9 | 9 | modérée (secteur, nombreuses lignes ; mais récent, garage identique) | | ||||
| 247 | +| C2 | +87 733 | +21,1 | 95 733 | 23,1 | 7 | faible-modérée (net > 15 % ; garage 45 000 $ à lui seul) | | ||||
| 248 | + | ||||
| 249 | +Le classement change par rapport au cas de référence : C3 devient plus fiable que C2 (le garage ne diffère plus ; C2 cumule deux paliers de garage). | ||||
| 250 | + | ||||
| 251 | +(d) Poids proposés : **C1 40 %, C4 30 %, C3 15 %, C2 15 %** → 0,40 × 460 458 + 0,30 × 480 780 + 0,15 × 405 729 + 0,15 × 502 733 = 184 183 + 144 234 + 60 859 + 75 410 = **464 687 $ → 465 000 $**. Moyenne simple 462 425 $ (→ 460 000 $) ; médiane 470 619 $ ; étendue 405 729–502 733 $ (20,9 %). Variantes acceptables : 40/35/15/10 → 463 589 → 465 000 $ ; 45/30/20/5 → 457 723 → 460 000 $ ; poids du deck 40/35/20/5 → 473 289 → 475 000 $ (défendable seulement si l'on justifie de garder C2 à 20 % malgré son net de 21 % — ce qui est peu cohérent). **Valeur marchande au 1^er novembre 2026 : 465 000 $** (toute conclusion entre 460 000 et 470 000 $ avec des poids justifiés par (c) est acceptable ; 475 000 $ exige une justification que la grille ne soutient pas). | ||||
| 252 | + | ||||
| 253 | +(e) 465 000/1 300 = 357,7 ≈ **358 $/pi²** (dans l'étendue 341–361 des comparables ; sujet plus grand que C1, C2, C4 → $/pi² un peu plus bas que le cas de référence, cohérent avec les rendements décroissants). Régression : 247 673 + 151,91 × 1 300 = **445 159 $** ; la conclusion est 4,5 % au-dessus : garage double, 2012, bon état — trois attributs que l'aire ne capte pas. Sous la médiane de Hull (475 000 $ [S22]) : attendu pour un bungalow. Écart avec le cas de référence : +30 000 $ (465 000 − 435 000), inférieur aux +38 000 $ du catalogue parce que la pondération a été révisée (C3, bas, pèse 15 % au lieu de 5 %) ; avec les poids du deck, l'écart serait de +40 000 $ (475 000). | ||||
| 254 | + | ||||
| 255 | +(f) Sensibilité (poids 40/30/15/15) : +0,17 %/mois → 464 687 (465 000 $) ; 0 %/mois → C1 457 500, C2 498 500, C3 403 500, C4 475 000 ; pondérée **460 800 → 460 000 $** ; −0,25 %/mois → C1 453 150, C2 492 275, C3 400 222, C4 466 500 ; pondérée **455 085 → 455 000 $**. C4 bouge le plus (−5 780 puis −14 280 $) : vente la plus ancienne (8 mois). | ||||
| 256 | + | ||||
| 257 | +(g) Limites (modèle) : « Quatre ventes, dont deux (C2, C3) exigeant sept et neuf ajustements ; taux de temps conventionnel (+0,17 %/mois, août 2026) alors que les médianes de Hull reculent de 5 % sur un an (T3 2026) — une sensibilité à 0 et −0,25 %/mois situe la valeur entre 455 000 et 465 000 $ ; “état moyen” (C4) et “secteur supérieur” (C3) sont des jugements appuyés par photos et visite extérieure ; le catalogue d'ajustements est une convention dérivée de paires présentées à la séance 9, non une extraction locale à la date d'évaluation ; les comparables E, F, G, H ont été écartés (lien de dépendance, localisation, type, ancienneté). » | ||||
| 258 | + | ||||
| 259 | +*Pièges :* garage « aucun vs double » à 30 000 au lieu de 45 000 ; âge de C3 à +6 000 (copie du cas de référence) au lieu de +14 000 ; conserver 40/35/20/5 sans réexaminer la fiabilité. | ||||
| 260 | + | ||||
| 261 | +--- | ||||
| 262 | + | ||||
| 263 | +## E — Activités de discussion (éléments attendus) | ||||
| 264 | + | ||||
| 265 | +### E1 — Le taux de temps dans un marché qui tourne | ||||
| 266 | + | ||||
| 267 | +(i) Oui, à condition de le présenter comme **convention** (du cours/TP2) et d'en tester la sensibilité ; en pratique professionnelle, un évaluateur de novembre 2026 doit extraire son taux à la date d'évaluation (CUSPAP : analyse des données disponibles ; MEFQ : prix « ramenés à une même date » [S03, S06]). (ii) Reventes (même bien vendu deux fois ; rares, biaisées par les rénovations) ; tendance des médianes Centris/APCIQ du segment (composition variable ; Hull −5 %, RMR −3 %, Royal LePage −5,4 % sur le trimestre [S19, S22, S26]) ; indices (IPLN +0,3 % : logements neufs, pas reventes [S29] ; Teranet) ; régression avec variable « mois » (exige des données). Croiser. (iii) Le rapport expose la source du taux, la méthode d'extraction, la date, la sensibilité (Norme 2 OEAQ) ; sur l'atelier S09 : 446 081 / 441 591 / 434 988 $ (−1,0 % ; −2,5 %). (iv) Oui, en partie : une vente récente a un ajustement de temps petit et peu incertain, mais plus d'ajustements physiques ; l'arbitrage se règle par la pondération (Vandell). Recommandations types : (1) extraire et documenter le taux à la date ; (2) tester 0 et un taux négatif ; (3) surpondérer les ventes de moins de 4 mois. | ||||
| 268 | + | ||||
| 269 | +### E2 — Le comparable 3 et la liste de contrôle du prêteur | ||||
| 270 | + | ||||
| 271 | +Éléments attendus de l'évaluateur : origine Fannie Mae B4-1.3-09, déclencheur d'explication, abolition SEL-2014-16 (16 déc. 2014) ; « must not be the sole determinant » [S11, S12] ; CUSPAP/OEAQ/MEFQ sans seuil, MEFQ « valeur contributive recherchée » [S03] ; C3 conservé à 5 % pour **encadrer par le bas** (toutes les différences sont quantifiables) ; sans lui, 50/50 C1–C4 → 432 619 → 435 000 $, conclusion inchangée. Paragraphe type (≤ 120 mots) : « Le comparable 3 est conservé à titre de borne inférieure, avec un poids de 5 %. Ses dix ajustements (net −20,1 %, brut 23,7 %) sont tous mesurables (localisation par paires, caractéristiques par catalogue) et documentés. Les repères de 15 % net et 25 % brut, issus des anciennes lignes directrices de Fannie Mae (retirées en décembre 2014), sont utilisés comme signaux de prudence : ils ont conduit à réduire le poids du comparable, non à l'exclure, conformément au CUSPAP 2026 et aux Normes de l'OEAQ, qui ne fixent aucun seuil. La conclusion de 435 000 $ est inchangée si l'on retire ce comparable (432 619 $ avec les seuls comparables 1 et 4). » Meilleure objection de l'analyste : le catalogue est pédagogique ; réponse : en pratique, paires locales (séance 9). | ||||
| 272 | + | ||||
| 273 | +### E3 — L'exercice Centris | ||||
| 274 | + | ||||
| 275 | +(i) Non : seules les ventes conclues entrent dans la grille ; prix demandés, offres acceptées et options « à titre de confirmation » seulement (OEAQ Norme 1 [S01]). (ii) Ancrage sur le prix affiché (Northcraft et Neale 1987 : 116 833 → 144 454 $ ; 8 % des experts en sont conscients [A23]) ; biais de confirmation (Gallimore 1996 [A25]) ; ordre : ventes conclues d'abord, inscriptions ensuite, prix demandé du sujet en dernier. (iii) Au courtier : conditions de vente (lien ? succession ? surenchère ?), financement (solde de prix de vente ?), inclusions/exclusions et état réel (travaux connus ?). (iv) Registre foncier (1,50 $/document [S34]) : prix déclaré, date, parties, servitudes, hypothèques — pas l'état ni les inclusions ; rôle (gratuit à Gatineau [S40]) : dimensions, année, matricule — pas une valeur marchande datée (marché au 1^er juillet 2025, étalement triennal [S39]). | ||||
| 276 | + | ||||
| 277 | +--- | ||||
| 278 | + | ||||
| 279 | +## F — Exercices de synthèse | ||||
| 280 | + | ||||
| 281 | +### F1 — De la définition aux huit critères | ||||
| 282 | + | ||||
| 283 | +| Expression de la définition (OEAQ / CUSPAP) | Critère de comparaison | Critère de validation (séance 6) | Ligne du cas | | ||||
| 284 | +|---|---|---|---| | ||||
| 285 | +| « vente réelle ou présumée d'un immeuble » ; droits évalués | 1. Droits de propriété transférés | — (filtre dur) | nul pour les quatre comparables (pleine propriété) | | ||||
| 286 | +| « paiement comptant ou équivalent » / *in cash, or in terms equivalent to cash* ; « épuré… de financement avantageux » | 2. Conditions de financement | 4. Financement | nul (comptant) ; ex. : −8 170 $ (p. 48) | | ||||
| 287 | +| « marché libre et ouvert… parties bien informées » / *neither under undue duress… acting prudently, knowledgeably* ; « épuré des mesures incitatives » | 3. Conditions de vente | 1. Plein gré ; 2. Lien de dépendance ; 5. Exposition | nul ; candidat E écarté (lien) | | ||||
| 288 | +| « prix sincère » du bien tel qu'il est (prix négocié en connaissance des travaux) | 4. Dépenses après achat | 3. Conditions de marché (circonstance connue) | nul ; ex. : +15 000 $ (p. 52) | | ||||
| 289 | +| « à une date donnée » / *as of a specified date* | 5. Temps (conditions de marché) | 3. Conditions de marché | +2 958 / +4 233 / +2 346 / +5 780 $ | | ||||
| 290 | + | ||||
| 291 | +Les critères 6 à 8 (localisation, caractéristiques physiques, composantes non immobilières) ne corrigent pas la *transaction* mais les *différences entre le bien vendu et le sujet* : ils découlent de l'hétérogénéité du bien immobilier (localisation unique, durabilité, indivisibilité) et du modèle hédonique (prix implicites β_k), non de la définition de la valeur marchande, qui suppose implicitement un bien identique au sujet. Le critère 8 relève en partie des deux : il délimite *ce qui* est évalué (droit immobilier seulement). | ||||
| 292 | + | ||||
| 293 | +### F2 — Paragraphe de réconciliation (modèle, 190 mots) | ||||
| 294 | + | ||||
| 295 | +« Les quatre comparables retenus, bungalows du secteur Hull vendus entre mars et août 2026 et vérifiés aux actes, sur Centris et auprès des courtiers, donnent, après ajustements selon les huit critères et le catalogue exposé à la section 6, des indications de 422 458 $ (C1 ; net −2,9 %, brut 5,2 %), 464 733 $ (C2 ; +12,0 % / 15,8 %), 367 729 $ (C3 ; −20,1 % / 23,7 %) et 442 780 $ (C4 ; +4,2 % / 4,2 %). Le comparable 1, très similaire, récent et peu ajusté, reçoit 40 % ; le comparable 4, identique sauf l'état mais vendu il y a huit mois, 35 % ; le comparable 2, qui exige sept ajustements dont un garage, 20 % ; le comparable 3, de secteur supérieur et ajusté sur dix points, 5 %, à titre de borne inférieure. La valeur pondérée s'établit à 435 289 $, arrondie à 435 000 $. Cette conclusion correspond à 363 $/pi², dans l'étendue des comparables (341–361 $/pi²), et se situe sous la médiane unifamiliale de Hull (475 000 $, T3 2026), ce qui est attendu pour un bungalow de 1 200 pi². La principale limite tient au taux d'ajustement de temps (+0,17 %/mois), fixé d'après les données du T2 2026 alors que le marché recule depuis l'été ; une sensibilité à 0 % laisserait la conclusion inchangée après arrondi. Les ventes E (lien de dépendance), F (secteur d'Aylmer), G (type) et H (octobre 2024) ont été écartées. » | ||||
| 296 | + | ||||
| 297 | +*Correction :* vérifier l'absence des mots « moyenne » et « norme » (pour les seuils), la présence des quatre indications, des net/brut, de la justification de chaque poids, de l'arrondi, du $/pi², de la médiane, de la limite et des quatre écartés. | ||||
| 298 | + | ||||
| 299 | +### F3 — Trouver les erreurs dans la grille du comparable 3 | ||||
| 300 | + | ||||
| 301 | +(a) Cinq erreurs : (1) **Temps +9 200** : taux annuel de 2 % appliqué à 3 mois (erreur n° 3 de la p. 99 : taux mal appliqué/emprunté) ; correct : 460 000 × 0,17 % × 3 = +2 346. (2) **Localisation −23 000** : −5 % du prix de vente au lieu du prix ajusté transactionnel (erreur n° 2) ; correct : −5 % × 462 346 = −23 117. (3) **Aire +22 500** : signe inversé, le comparable est plus grand (erreur n° 1) ; correct : −22 500. (4) **Âge −6 000** : signe inversé, le comparable est plus vieux donc moins bon (erreur n° 1) ; correct : +6 000. (5) **Salles de bains −12 000** : la salle d'eau manquante au comparable (+6 000) est oubliée (oubli ; apparenté à l'erreur n° 5, mauvaise décomposition) ; correct : −12 000 + 6 000 = −6 000. Les lignes terrain, état, chambres, sous-sol, garage sont justes. | ||||
| 302 | +(b) Grille corrigée : 460 000 + 2 346 = 462 346 ; −23 117 − 22 500 − 6 000 + 6 000 − 8 000 − 10 000 − 6 000 − 10 000 − 15 000 = −94 617 ; indication **367 729 $** (deck p. 78). | ||||
| 303 | +(c) Effets isolés : temps +6 854 ; localisation +117 ; aire +45 000 ; âge −12 000 ; salles de bains −6 000 ; somme **+33 971 $** = 401 700 − 367 729 ✓. | ||||
| 304 | +(d) Grille fautive : net −58 300 $ (−12,7 %), brut 121 700 $ (26,5 %) ; grille correcte : net −92 271 $ (−20,1 %), brut 108 963 $ (23,7 %). La grille fautive « passe » le repère net (12,7 % < 15 %) mais échoue au brut (26,5 % > 25 %) ; la grille correcte fait l'inverse. Les seuils ne détectent pas les erreurs de signe qui se compensent (aire +45 000 contre âge −12 000 et sdb −6 000) : ils mesurent une distance, pas une exactitude. Seule la vérification ligne par ligne (signe, base, taux, décomposition) garantit la grille. | ||||
| 305 | + | ||||
| 306 | +--- | ||||
| 307 | + | ||||
| 308 | +## Annexe — Script Python exécuté (`python3`, 2026-11-02) et sortie | ||||
| 309 | + | ||||
| 310 | +Toutes les assertions (concordance avec `RESULTATS_CALCULS.md` : indications 422 458 / 464 733 / 367 729 / 442 780 ; pondérée 435 289 ; moyenne 424 425 ; médiane 432 619 ; exercice 3 : 415 842 / −36 158 / 43 842) passent. | ||||
| 311 | + | ||||
| 312 | +```python | ||||
| 313 | +# -*- coding: utf-8 -*- | ||||
| 314 | +"""Corrigés IMM1003 S08 — reproduction de tous les calculs (conventions du cours : | ||||
| 315 | +arrondi au dollar à chaque ligne, temps = prorata simple sur le prix courant, | ||||
| 316 | +localisation = % du prix ajusté transactionnel, net/brut = tous les ajustements, | ||||
| 317 | +temps inclus, en % du prix de vente ; valeur conclue arrondie au 5 000 $).""" | ||||
| 318 | +from decimal import Decimal, ROUND_HALF_UP | ||||
| 319 | + | ||||
| 320 | +def d(x): # arrondi au dollar, demi vers le haut | ||||
| 321 | + return int(Decimal(str(x)).quantize(Decimal("1"), rounding=ROUND_HALF_UP)) | ||||
| 322 | + | ||||
| 323 | +def fmt(x): # 435 000 / -7 500 | ||||
| 324 | + s = f"{abs(int(x)):,}".replace(",", " ") | ||||
| 325 | + return ("-" if x < 0 else "") + s | ||||
| 326 | + | ||||
| 327 | +CAT = dict(temps=0.17, aire=150, lot=6, lot_seuil=1000, garage_simple=30000, garage_double=15000, | ||||
| 328 | + ss_fini_non=20000, ss_fini_partiel=10000, sdb=12000, se=6000, chambre=10000, age=2000, | ||||
| 329 | + etat={"très bon": -8000, "bon": 0, "moyen": 12000}, loc_pct=5.0, piscine=25000) | ||||
| 330 | +GARAGE = {"aucun": 0, "simple": 1, "double": 2} | ||||
| 331 | +SS = {"non fini": 0, "partiel": 1, "fini": 2} | ||||
| 332 | + | ||||
| 333 | +def garage_adj(sujet, comp): | ||||
| 334 | + """valeur contributive cumulée : aucun→simple 30 000, simple→double 15 000""" | ||||
| 335 | + val = {0: 0, 1: 30000, 2: 45000} | ||||
| 336 | + return val[GARAGE[sujet]] - val[GARAGE[comp]] | ||||
| 337 | + | ||||
| 338 | +def soussol_adj(sujet, comp): | ||||
| 339 | + val = {0: 0, 1: 10000, 2: 20000} # non fini 0, partiel 10 000, fini 20 000 | ||||
| 340 | + return val[SS[sujet]] - val[SS[comp]] | ||||
| 341 | + | ||||
| 342 | +def grille(sujet, c, taux_mois=CAT["temps"], verbose=True): | ||||
| 343 | + """c : dict du comparable. Retourne (indication, net, brut, PAT, lignes).""" | ||||
| 344 | + lignes = [] | ||||
| 345 | + p = c["prix"] | ||||
| 346 | + cour = p | ||||
| 347 | + # 1–4 transactionnels en séquence (dollars) | ||||
| 348 | + for k, lab in (("droits", "1. Droits de propriété"), ("financement", "2. Conditions de financement"), | ||||
| 349 | + ("conditions", "3. Conditions de vente"), ("depenses", "4. Dépenses après achat")): | ||||
| 350 | + a = c.get(k, 0); cour += a; lignes.append((lab, a)) | ||||
| 351 | + # 5 temps : prorata simple sur le prix courant | ||||
| 352 | + t = d(cour * taux_mois / 100 * c["mois"]); cour += t | ||||
| 353 | + lignes.append((f"5. Temps ({c['mois']} mois × {taux_mois} %)", t)) | ||||
| 354 | + pat = cour | ||||
| 355 | + # 6 localisation en % du prix ajusté transactionnel (loc=+1 secteur supérieur → négatif) | ||||
| 356 | + loc = d(pat * (-c.get("loc", 0)) * CAT["loc_pct"] / 100) | ||||
| 357 | + lignes.append(("6. Localisation", loc)) | ||||
| 358 | + # 7 physique : beta_k × (X_sujet − X_comp) | ||||
| 359 | + aire = (sujet["aire"] - c["aire"]) * CAT["aire"] | ||||
| 360 | + ecart_lot = sujet["lot"] - c["lot"] | ||||
| 361 | + lot = ecart_lot * CAT["lot"] if abs(ecart_lot) >= CAT["lot_seuil"] else 0 | ||||
| 362 | + age = (sujet["annee"] - c["annee"]) * CAT["age"] # comparable plus vieux → positif | ||||
| 363 | + etat = CAT["etat"][c["etat"]] - CAT["etat"][sujet["etat"]] | ||||
| 364 | + ch = (sujet["chambres"] - c["chambres"]) * CAT["chambre"] | ||||
| 365 | + sdb = (sujet["sdb"][0] - c["sdb"][0]) * CAT["sdb"] + (sujet["sdb"][1] - c["sdb"][1]) * CAT["se"] | ||||
| 366 | + ss = soussol_adj(sujet["soussol"], c["soussol"]) | ||||
| 367 | + gar = garage_adj(sujet["garage"], c["garage"]) | ||||
| 368 | + pisc = (sujet.get("piscine", 0) - c.get("piscine", 0)) * CAT["piscine"] | ||||
| 369 | + for lab, a in (("7a. Aire habitable", aire), ("7b. Terrain", lot), ("7c. Âge", age), ("7d. État", etat), | ||||
| 370 | + ("7e. Chambres", ch), ("7f. Salles de bains", sdb), ("7g. Sous-sol", ss), ("7h. Garage", gar)): | ||||
| 371 | + lignes.append((lab, a)) | ||||
| 372 | + if pisc: lignes.append(("7i. Piscine", pisc)) | ||||
| 373 | + nonimm = -c.get("inclusions", 0) | ||||
| 374 | + lignes.append(("8. Non immobilier", nonimm)) | ||||
| 375 | + prop = loc + aire + lot + age + etat + ch + sdb + ss + gar + pisc + nonimm | ||||
| 376 | + ind = pat + prop | ||||
| 377 | + net = ind - p | ||||
| 378 | + brut = sum(abs(a) for _, a in lignes) | ||||
| 379 | + if verbose: | ||||
| 380 | + print(f"\n{c['nom']} — prix {fmt(p)} $, {c['mois']} mois") | ||||
| 381 | + for lab, a in lignes: | ||||
| 382 | + if lab.startswith("5."): print(f" {lab:<45} {fmt(a):>10} → prix ajusté transactionnel {fmt(pat)}") | ||||
| 383 | + else: print(f" {lab:<45} {fmt(a):>10}") | ||||
| 384 | + print(f" {'Total propriété':<45} {fmt(prop):>10}") | ||||
| 385 | + print(f" {'INDICATION DE VALEUR':<45} {fmt(ind):>10}") | ||||
| 386 | + print(f" net {fmt(net)} $ ({net/p*100:+.1f} %) ; brut {fmt(brut)} $ ({brut/p*100:.1f} %) ; " | ||||
| 387 | + f"ajustements non nuls : {sum(1 for _,a in lignes if a)}") | ||||
| 388 | + return ind, net, brut, pat, lignes | ||||
| 389 | + | ||||
| 390 | +def pondere(inds, poids): | ||||
| 391 | + return d(sum(inds[k] * poids[k] / 100 for k in poids)) | ||||
| 392 | + | ||||
| 393 | +def arrondi5000(x): | ||||
| 394 | + return int(round(x / 5000.0)) * 5000 | ||||
| 395 | + | ||||
| 396 | +def annuite(n, i): | ||||
| 397 | + return (1 - (1 + i) ** (-n)) / i | ||||
| 398 | + | ||||
| 399 | +def equiv_comptant(S, ic, im, n): | ||||
| 400 | + I = S * ic | ||||
| 401 | + va_i = I * annuite(n, im); va_c = S / (1 + im) ** n | ||||
| 402 | + va = va_i + va_c | ||||
| 403 | + return dict(I=d(I), a=round(annuite(n, im), 4), va_i=d(va_i), va_c=d(va_c), va=d(va), avantage=d(S - va)) | ||||
| 404 | + | ||||
| 405 | +# ---------------------------------------------------------------- données du deck | ||||
| 406 | +SUJET = dict(nom="Sujet", annee=2008, aire=1200, lot=6000, chambres=3, sdb=(1, 1), soussol="partiel", | ||||
| 407 | + garage="simple", etat="bon") | ||||
| 408 | +COMPS = [ | ||||
| 409 | + dict(nom="C1", prix=435000, mois=4, annee=2007, aire=1250, lot=6200, chambres=3, sdb=(1, 1), soussol="fini", | ||||
| 410 | + garage="simple", etat="bon"), | ||||
| 411 | + dict(nom="C2", prix=415000, mois=6, annee=2010, aire=1150, lot=5500, chambres=3, sdb=(1, 0), soussol="non fini", | ||||
| 412 | + garage="aucun", etat="bon", inclusions=4000), | ||||
| 413 | + dict(nom="C3", prix=460000, mois=3, annee=2005, aire=1350, lot=7000, chambres=4, sdb=(2, 0), soussol="fini", | ||||
| 414 | + garage="double", etat="très bon", loc=+1), | ||||
| 415 | + dict(nom="C4", prix=425000, mois=8, annee=2008, aire=1200, lot=6000, chambres=3, sdb=(1, 1), soussol="partiel", | ||||
| 416 | + garage="simple", etat="moyen"), | ||||
| 417 | +] | ||||
| 418 | + | ||||
| 419 | +print("=" * 78); print("0. CAS DU DECK (bloc 4) — vérification contre RESULTATS_CALCULS.md"); print("=" * 78) | ||||
| 420 | +res = {c["nom"]: grille(SUJET, c) for c in COMPS} | ||||
| 421 | +inds = {k: v[0] for k, v in res.items()} | ||||
| 422 | +assert inds == {"C1": 422458, "C2": 464733, "C3": 367729, "C4": 442780}, inds | ||||
| 423 | +poids = {"C1": 40, "C4": 35, "C2": 20, "C3": 5} | ||||
| 424 | +vp = pondere(inds, poids) | ||||
| 425 | +moy = d(sum(inds.values()) / 4) | ||||
| 426 | +srt = sorted(inds.values()); med = d((srt[1] + srt[2]) / 2) | ||||
| 427 | +print(f"\nPondération {poids} → {fmt(vp)} $ → conclue {fmt(arrondi5000(vp))} $ ; moyenne {fmt(moy)} (→ {fmt(arrondi5000(moy))}) ; " | ||||
| 428 | + f"médiane {fmt(med)} ; étendue {fmt(min(inds.values()))}–{fmt(max(inds.values()))} " | ||||
| 429 | + f"({(max(inds.values())-min(inds.values()))/vp*100:.1f} % de la valeur pondérée)") | ||||
| 430 | +assert vp == 435289 and moy == 424425 and med == 432619 | ||||
| 431 | +print(f"50/50 sur C1 et C4 : {fmt(d((inds['C1']+inds['C4'])/2))} $ → {fmt(arrondi5000((inds['C1']+inds['C4'])/2))} $") | ||||
| 432 | +print(f"$/pi² implicite du sujet : 435 000 / 1 200 = {435000/1200:.1f} → {d(435000/1200)} $/pi²") | ||||
| 433 | + | ||||
| 434 | +print("\n" + "=" * 78); print("B1 — Temps (E1a) et prorata simple vs composé"); print("=" * 78) | ||||
| 435 | +t = d(452000 * 0.0017 * 5); print(f"B1(a) 452 000 × 0,17 % × 5 = {fmt(t)} $ → prix ajusté {fmt(452000+t)} $") | ||||
| 436 | +print(f"B1(b) 400 000 × 0,17 % × 12 = {fmt(d(400000*0.0017*12))} $ ; composé 2 %/an : {fmt(d(400000*0.02))} $ ; " | ||||
| 437 | + f"composé mensuel (1,0017^12 − 1) = {fmt(d(400000*((1.0017)**12-1)))} $") | ||||
| 438 | +print(f"B1(c) 425 000, 8 mois : {fmt(d(425000*0.0017*8))} $ (= ligne temps de C4) ; 452 000, 9 mois : {fmt(d(452000*0.0017*9))} $") | ||||
| 439 | + | ||||
| 440 | +print("\n" + "=" * 78); print("B2 — Équivalence au comptant (E1b)"); print("=" * 78) | ||||
| 441 | +for n in (5, 3): | ||||
| 442 | + e = equiv_comptant(100000, 0.02, 0.05, n) | ||||
| 443 | + print(f" {n} ans : I = {fmt(e['I'])} ; a({n}, 5 %) = {e['a']} ; VA intérêts {fmt(e['va_i'])} + VA capital {fmt(e['va_c'])} " | ||||
| 444 | + f"= {fmt(e['va'])} $ ; avantage {fmt(e['avantage'])} $ → ajustement −{fmt(e['avantage'])} $") | ||||
| 445 | +e = equiv_comptant(100000, 0.05, 0.05, 5); print(f" contrat à 5 % = marché : VA {fmt(e['va'])} $ → avantage {fmt(e['avantage'])} $ (nul)") | ||||
| 446 | +e = equiv_comptant(80000, 0.02, 0.05, 3); print(f" situation 1 de l'exercice 2 (80 000 $, 2 %, 3 ans, marché 5 %) : VA {fmt(e['va'])} ; avantage {fmt(e['avantage'])} $") | ||||
| 447 | +print(f" vendeur optimiste (p. 8) : 455 000 − 8 170 = {fmt(455000-8170)} $ équivalent comptant") | ||||
| 448 | +a3_2 = annuite(3, 0.02); vers = 100000 / a3_2; va = vers * annuite(3, 0.05) | ||||
| 449 | +print(f" B2(d) solde amorti 3 versements : a(3, 2 %) = {a3_2:.4f} ; versement = {fmt(d(vers))} $ ; VA à 5 % = {fmt(d(vers))} × {annuite(3,0.05):.4f} = {fmt(d(va))} $ ; avantage {fmt(d(100000 - va))} $") | ||||
| 450 | + | ||||
| 451 | +print("\n" + "=" * 78); print("B3 — Temps négatif et sensibilité du comparable 4"); print("=" * 78) | ||||
| 452 | +print(f" (a) 400 000 vendu il y a 12 mois, marché −5 %/an : {fmt(d(400000*-0.05))} $ → {fmt(400000-20000)} $") | ||||
| 453 | +print(f" (b) 9 mois, −5 %/an prorata : 400 000 × (−5 %) × 9/12 = {fmt(d(400000*-0.05*9/12))} $ → {fmt(400000+d(400000*-0.05*9/12))} $ ; " | ||||
| 454 | + f"lecture « −5 % depuis la vente » : {fmt(d(400000*-0.05))} $ → {fmt(380000)} $") | ||||
| 455 | +for lab, taux_an in (("+5 %/an", 0.05), ("+2 %/an (≈ convention)", 0.02), ("0 %", 0.0), ("−3 %/an (−0,25 %/mois)", -0.03)): | ||||
| 456 | + tt = d(425000 * taux_an * 8 / 12); print(f" (c) C4 à {lab:<26}: temps {fmt(tt):>8} $ → indication {fmt(425000+tt+12000)} $") | ||||
| 457 | +print(f" (c') C4 à +0,17 %/mois (convention exacte) : temps {fmt(d(425000*0.0017*8))} → {fmt(425000+d(425000*0.0017*8)+12000)} $") | ||||
| 458 | + | ||||
| 459 | +print("\n" + "=" * 78); print("B4 — Localisation en % du prix ajusté transactionnel"); print("=" * 78) | ||||
| 460 | +pat3 = 460000 + d(460000 * 0.0017 * 3) | ||||
| 461 | +print(f" C3 : prix ajusté transactionnel {fmt(pat3)} ; −5 % × {fmt(pat3)} = {fmt(d(-0.05*pat3))} $ ; erreur (sur 460 000) : {fmt(d(-0.05*460000))} $ ; écart {fmt(d(0.05*pat3)-23000)} $") | ||||
| 462 | +print(f" paire Aylmer/Hull : (472 000 − 449 000)/449 000 = {(472000-449000)/449000*100:.1f} % ; inverse (449 000 − 472 000)/472 000 = {(449000-472000)/472000*100:.1f} % ; " | ||||
| 463 | + f"médianes Centris : (530 750 − 475 000)/475 000 = {(530750-475000)/475000*100:.1f} %") | ||||
| 464 | + | ||||
| 465 | +print("\n" + "=" * 78); print("B5 — Séquentiel vs additif"); print("=" * 78) | ||||
| 466 | +for F, tt in ((10000, 0.02), (60000, 0.10)): | ||||
| 467 | + seq = d((400000 - F) * (1 + tt)); add = d(400000 * (1 + tt) - F) | ||||
| 468 | + print(f" F = {fmt(F)}, marché +{tt*100:.0f} % : séquentiel {fmt(seq)} $ ; additif {fmt(add)} $ ; écart {fmt(add-seq)} $ (= t × F = {fmt(d(tt*F))})") | ||||
| 469 | +print(f" C2, inclusions avant/après le temps : (415 000 − 4 000) × 1,0102 = {fmt(d(411000*1.0102))} ; 415 000 × 1,0102 − 4 000 = {fmt(d(415000*1.0102-4000))} ; écart {fmt(d(415000*1.0102-4000)-d(411000*1.0102))} $") | ||||
| 470 | + | ||||
| 471 | +print("\n" + "=" * 78); print("B6 — Mini-calculs des critères"); print("=" * 78) | ||||
| 472 | +print(f" terrain : sujet 5 500, comp. 7 000 → écart 1 500 ≥ 1 000 → {fmt(-1500*6)} $ ; sujet 6 000, comp. 6 800 → écart 800 < 1 000 → 0 $") | ||||
| 473 | +print(f" dépenses après achat : 410 000 + 15 000 = {fmt(425000)} $ ; non immobilier : 440 000 − 8 000 − 2 000 = {fmt(430000)} $") | ||||
| 474 | +print(f" servitude : 430 000 × 3 % = {fmt(d(430000*0.03))} $ (+) → {fmt(430000+12900)} $ ; succession : 405 000 × 4 % = {fmt(d(405000*0.04))} $ (+) → {fmt(405000+16200)} $") | ||||
| 475 | +print(f" piscine : coût 48 000 $ → ajustement −25 000 $ (valeur contributive du catalogue) ; ratio {25000/48000*100:.0f} %") | ||||
| 476 | +print(f" droits de mutation Gatineau 2026 sur 550 000 $ : {62900*0.005:.2f} + {(315000-62900)*0.01:.2f} + {(500000-315000)*0.015:.2f} + {(550000-500000)*0.03:.2f} = {62900*0.005+(315000-62900)*0.01+(500000-315000)*0.015+(550000-500000)*0.03:.2f} $") | ||||
| 477 | + | ||||
| 478 | +print("\n" + "=" * 78); print("B7 — Unités de comparaison"); print("=" * 78) | ||||
| 479 | +for nom, p, a in (("C1", 435000, 1250), ("C2", 415000, 1150), ("C3", 460000, 1350), ("C4", 425000, 1200), ("F (Aylmer)", 505000, 1210), ("G (2 étages)", 489000, 1700), ("H (oct. 2024)", 398000, 1220), ("E (parents)", 380000, 1180)): | ||||
| 480 | + print(f" {nom:<14} {fmt(p)} / {a} = {p/a:.1f} → {d(p/a)} $/pi²") | ||||
| 481 | +ppi = [348, 361, 341, 354]; m = sum(ppi)/4 | ||||
| 482 | +print(f" moyenne des quatre : {m:.1f} ; étendue {min(ppi)}–{max(ppi)} ({(max(ppi)-m)/m*100:+.1f} % / {(min(ppi)-m)/m*100:+.1f} %) ; sujet 435 000/1 200 = {d(435000/1200)} ; " | ||||
| 483 | + f"« 351 × 1 200 » = {fmt(d(351*1200))} $ (valeur naïve) ; régression 247 673 + 151,91 × 1 200 = {fmt(d(247673+151.91*1200))} $") | ||||
| 484 | + | ||||
| 485 | +print("\n" + "=" * 78); print("B8 — Mini-grille à un comparable (E3)"); print("=" * 78) | ||||
| 486 | +S8 = dict(nom="Sujet E3", annee=2008, aire=1200, lot=6000, chambres=3, sdb=(1, 1), soussol="partiel", garage="simple", etat="bon") | ||||
| 487 | +C8 = dict(nom="Comparable E3", prix=452000, mois=5, annee=2008, aire=1300, lot=6000, chambres=3, sdb=(1, 1), soussol="fini", garage="double", etat="bon") | ||||
| 488 | +i8, n8, b8, p8, _ = grille(S8, C8) | ||||
| 489 | +assert (i8, n8, b8) == (415842, -36158, 43842) | ||||
| 490 | +print(f" conclusion isolée arrondie : {fmt(arrondi5000(i8))} $ ; avec piscine creusée au comparable : {fmt(i8-25000)} $ ; brut sans le temps (erreur) : {fmt(b8-3842)} $ = {(b8-3842)/452000*100:.1f} %") | ||||
| 491 | + | ||||
| 492 | +print("\n" + "=" * 78); print("B9 — Net/brut et pondération (cas du deck)"); print("=" * 78) | ||||
| 493 | +for k in ("C1", "C2", "C3", "C4"): | ||||
| 494 | + ind, net, brut, pat, _ = res[k]; p = [c for c in COMPS if c["nom"] == k][0]["prix"] | ||||
| 495 | + print(f" {k} : net {fmt(net):>8} ({net/p*100:+.1f} %) ; brut {fmt(brut):>8} ({brut/p*100:.1f} %) ; net ≤ 15 % : {abs(net/p)<=0.15} ; brut ≤ 25 % : {brut/p<=0.25}") | ||||
| 496 | +for pds in ({"C1": 40, "C4": 35, "C2": 20, "C3": 5}, {"C1": 50, "C4": 50}, {"C1": 25, "C2": 25, "C3": 25, "C4": 25}, {"C1": 45, "C4": 40, "C2": 15}, {"C1": 35, "C4": 30, "C2": 25, "C3": 10}): | ||||
| 497 | + v = pondere(inds, pds); print(f" poids {pds} → {fmt(v)} $ → {fmt(arrondi5000(v))} $") | ||||
| 498 | +print(f" étendue sans C3 : (464 733 − 422 458)/435 289 = {(464733-422458)/435289*100:.1f} % ; milieu de l'étendue complète = {fmt(d((367729+464733)/2))} $ (à ne pas confondre avec la conclusion)") | ||||
| 499 | + | ||||
| 500 | +print("\n" + "=" * 78); print("C1 — Identité i·a(n,i) + (1+i)^−n = 1"); print("=" * 78) | ||||
| 501 | +for n, i in ((3, 0.05), (5, 0.05), (10, 0.07)): | ||||
| 502 | + print(f" n={n}, i={i:.2f} : {i*annuite(n,i) + (1+i)**(-n):.10f}") | ||||
| 503 | + | ||||
| 504 | +print("\n" + "=" * 78); print("C3 — Régression prix–aire (12 bungalows de Hull, p. 19)"); print("=" * 78) | ||||
| 505 | +pts = [(1050,398500),(1100,421500),(1120,414000),(1150,433500),(1180,419500),(1200,432000),(1220,442500),(1250,426500),(1280,446000),(1300,442000),(1350,459500),(1400,454500)] | ||||
| 506 | +n = len(pts); mx = sum(x for x,_ in pts)/n; my = sum(y for _,y in pts)/n | ||||
| 507 | +sxx = sum((x-mx)**2 for x,_ in pts); sxy = sum((x-mx)*(y-my) for x,y in pts); syy = sum((y-my)**2 for _,y in pts) | ||||
| 508 | +b1 = sxy/sxx; b0 = my - b1*mx | ||||
| 509 | +sse = sum((y-(b0+b1*x))**2 for x,y in pts); r2 = 1 - sse/syy | ||||
| 510 | +se = (sse/(n-2))**0.5; se_b1 = se/sxx**0.5 | ||||
| 511 | +print(f" β0 = {b0:,.0f} ; β1 = {b1:.2f} $/pi² ; R² = {r2:.3f} ; écart-type résiduel = {se:,.0f} ; t(β1) = {b1/se_b1:.2f}") | ||||
| 512 | +print(f" P̂(1 200) = {b0+b1*1200:,.0f} $ ; résidu de la vente (1 200, 432 000) = {432000-(b0+b1*1200):+,.0f} $") | ||||
| 513 | +print(f" P̂(1 300) = {b0+b1*1300:,.0f} $ (sujet de la variante D) ; P̂(1 250) = {b0+b1*1250:,.0f} ; résidu de C1 à (1 250, 435 000) = {435000-(b0+b1*1250):+,.0f} (hors ajustement de temps)") | ||||
| 514 | + | ||||
| 515 | +print("\n" + "=" * 78); print("D — VARIANTE : sujet bungalow 2012, 1 300 pi², garage double"); print("=" * 78) | ||||
| 516 | +SD = dict(nom="Sujet D", annee=2012, aire=1300, lot=6000, chambres=3, sdb=(1, 1), soussol="partiel", garage="double", etat="bon") | ||||
| 517 | +resD = {c["nom"]: grille(SD, c) for c in COMPS} | ||||
| 518 | +indD = {k: v[0] for k, v in resD.items()} | ||||
| 519 | +for pds in ({"C1": 40, "C4": 30, "C3": 15, "C2": 15}, {"C1": 40, "C4": 35, "C3": 15, "C2": 10}, {"C1": 45, "C4": 30, "C3": 20, "C2": 5}, {"C1": 40, "C4": 35, "C2": 20, "C3": 5}): | ||||
| 520 | + v = pondere(indD, pds); print(f" poids {pds} → {fmt(v)} $ → {fmt(arrondi5000(v))} $") | ||||
| 521 | +moyD = d(sum(indD.values())/4); srt = sorted(indD.values()); medD = d((srt[1]+srt[2])/2) | ||||
| 522 | +print(f" moyenne simple {fmt(moyD)} (→ {fmt(arrondi5000(moyD))}) ; médiane {fmt(medD)} ; étendue {fmt(min(indD.values()))}–{fmt(max(indD.values()))} ({(max(indD.values())-min(indD.values()))/464687*100:.1f} %)") | ||||
| 523 | +print(f" $/pi² implicite : 465 000 / 1 300 = {465000/1300:.1f} → {d(465000/1300)} $/pi² ; régression : {fmt(d(b0+b1*1300))} $ ; écart cas de base → variante : {fmt(465000-435000)} $") | ||||
| 524 | +print(" --- sensibilité au taux de temps (variante D, poids 40/30/15/15) ---") | ||||
| 525 | +for lab, tx in (("+0,17 %/mois", 0.17), ("0 %/mois", 0.0), ("−0,25 %/mois", -0.25)): | ||||
| 526 | + ii = {c["nom"]: grille(SD, c, taux_mois=tx, verbose=False)[0] for c in COMPS} | ||||
| 527 | + v = pondere(ii, {"C1": 40, "C4": 30, "C3": 15, "C2": 15}) | ||||
| 528 | + print(f" {lab:<14}: " + " ; ".join(f"{k} {fmt(ii[k])}" for k in ("C1","C2","C3","C4")) + f" ; pondérée {fmt(v)} → {fmt(arrondi5000(v))} $") | ||||
| 529 | + | ||||
| 530 | +print("\n" + "=" * 78); print("F3 — Grille fautive du comparable 3 (à corriger)"); print("=" * 78) | ||||
| 531 | +faut = [("5. Temps (2 % appliqué à 3 mois !)", d(460000*0.02)), ("6. Localisation (−5 % du prix de vente !)", d(-0.05*460000)), | ||||
| 532 | + ("7a. Aire (signe inversé !)", +22500), ("7b. Terrain", -6000), ("7c. Âge (signe inversé !)", -6000), ("7d. État", -8000), | ||||
| 533 | + ("7e. Chambres", -10000), ("7f. Salles de bains (salle d'eau oubliée !)", -12000), ("7g. Sous-sol", -10000), ("7h. Garage", -15000)] | ||||
| 534 | +ind_f = 460000 + sum(a for _, a in faut) | ||||
| 535 | +for lab, a in faut: print(f" {lab:<48} {fmt(a):>10}") | ||||
| 536 | +print(f" indication fautive : {fmt(ind_f)} $ ; indication correcte : {fmt(inds['C3'])} $ ; écart {fmt(ind_f-inds['C3'])} $") | ||||
| 537 | +print(" effets isolés : temps +9 200 au lieu de +2 346 (+6 854) ; loc −23 000 au lieu de −23 117 (+117) ; aire +22 500 au lieu de −22 500 (+45 000) ; " | ||||
| 538 | + "âge −6 000 au lieu de +6 000 (−12 000) ; sdb −12 000 au lieu de −6 000 (−6 000) ; somme = " | ||||
| 539 | + f"{fmt(6854+117+45000-12000-6000)} $") | ||||
| 540 | +print(f" net fautif : {fmt(ind_f-460000)} ({(ind_f-460000)/460000*100:+.1f} %) ; brut fautif : {fmt(sum(abs(a) for _,a in faut))} ({sum(abs(a) for _,a in faut)/460000*100:.1f} %)") | ||||
| 541 | + | ||||
| 542 | +print("\n" + "=" * 78); print("E1 — Sensibilité de l'atelier S09 (rappel des valeurs du deck, p. 36 et 88)"); print("=" * 78) | ||||
| 543 | +for lab, v in (("+0,17 %/mois", 446081), ("0 %/mois", 441591), ("−0,25 %/mois", 434988)): | ||||
| 544 | + print(f" {lab:<14}: {fmt(v)} $ ; écart au cas de base {fmt(v-446081)} $ ({(v-446081)/446081*100:+.1f} %)") | ||||
| 545 | +print("\nFIN — toutes les assertions sont passées.") | ||||
| 546 | +``` | ||||
| 547 | + | ||||
| 548 | +Sortie : | ||||
| 549 | + | ||||
| 550 | +```text | ||||
| 551 | +============================================================================== | ||||
| 552 | +0. CAS DU DECK (bloc 4) — vérification contre RESULTATS_CALCULS.md | ||||
| 553 | +============================================================================== | ||||
| 554 | + | ||||
| 555 | +C1 — prix 435 000 $, 4 mois | ||||
| 556 | + 1. Droits de propriété 0 | ||||
| 557 | + 2. Conditions de financement 0 | ||||
| 558 | + 3. Conditions de vente 0 | ||||
| 559 | + 4. Dépenses après achat 0 | ||||
| 560 | + 5. Temps (4 mois × 0.17 %) 2 958 → prix ajusté transactionnel 437 958 | ||||
| 561 | + 6. Localisation 0 | ||||
| 562 | + 7a. Aire habitable -7 500 | ||||
| 563 | + 7b. Terrain 0 | ||||
| 564 | + 7c. Âge 2 000 | ||||
| 565 | + 7d. État 0 | ||||
| 566 | + 7e. Chambres 0 | ||||
| 567 | + 7f. Salles de bains 0 | ||||
| 568 | + 7g. Sous-sol -10 000 | ||||
| 569 | + 7h. Garage 0 | ||||
| 570 | + 8. Non immobilier 0 | ||||
| 571 | + Total propriété -15 500 | ||||
| 572 | + INDICATION DE VALEUR 422 458 | ||||
| 573 | + net -12 542 $ (-2.9 %) ; brut 22 458 $ (5.2 %) ; ajustements non nuls : 4 | ||||
| 574 | + | ||||
| 575 | +C2 — prix 415 000 $, 6 mois | ||||
| 576 | + 1. Droits de propriété 0 | ||||
| 577 | + 2. Conditions de financement 0 | ||||
| 578 | + 3. Conditions de vente 0 | ||||
| 579 | + 4. Dépenses après achat 0 | ||||
| 580 | + 5. Temps (6 mois × 0.17 %) 4 233 → prix ajusté transactionnel 419 233 | ||||
| 581 | + 6. Localisation 0 | ||||
| 582 | + 7a. Aire habitable 7 500 | ||||
| 583 | + 7b. Terrain 0 | ||||
| 584 | + 7c. Âge -4 000 | ||||
| 585 | + 7d. État 0 | ||||
| 586 | + 7e. Chambres 0 | ||||
| 587 | + 7f. Salles de bains 6 000 | ||||
| 588 | + 7g. Sous-sol 10 000 | ||||
| 589 | + 7h. Garage 30 000 | ||||
| 590 | + 8. Non immobilier -4 000 | ||||
| 591 | + Total propriété 45 500 | ||||
| 592 | + INDICATION DE VALEUR 464 733 | ||||
| 593 | + net 49 733 $ (+12.0 %) ; brut 65 733 $ (15.8 %) ; ajustements non nuls : 7 | ||||
| 594 | + | ||||
| 595 | +C3 — prix 460 000 $, 3 mois | ||||
| 596 | + 1. Droits de propriété 0 | ||||
| 597 | + 2. Conditions de financement 0 | ||||
| 598 | + 3. Conditions de vente 0 | ||||
| 599 | + 4. Dépenses après achat 0 | ||||
| 600 | + 5. Temps (3 mois × 0.17 %) 2 346 → prix ajusté transactionnel 462 346 | ||||
| 601 | + 6. Localisation -23 117 | ||||
| 602 | + 7a. Aire habitable -22 500 | ||||
| 603 | + 7b. Terrain -6 000 | ||||
| 604 | + 7c. Âge 6 000 | ||||
| 605 | + 7d. État -8 000 | ||||
| 606 | + 7e. Chambres -10 000 | ||||
| 607 | + 7f. Salles de bains -6 000 | ||||
| 608 | + 7g. Sous-sol -10 000 | ||||
| 609 | + 7h. Garage -15 000 | ||||
| 610 | + 8. Non immobilier 0 | ||||
| 611 | + Total propriété -94 617 | ||||
| 612 | + INDICATION DE VALEUR 367 729 | ||||
| 613 | + net -92 271 $ (-20.1 %) ; brut 108 963 $ (23.7 %) ; ajustements non nuls : 10 | ||||
| 614 | + | ||||
| 615 | +C4 — prix 425 000 $, 8 mois | ||||
| 616 | + 1. Droits de propriété 0 | ||||
| 617 | + 2. Conditions de financement 0 | ||||
| 618 | + 3. Conditions de vente 0 | ||||
| 619 | + 4. Dépenses après achat 0 | ||||
| 620 | + 5. Temps (8 mois × 0.17 %) 5 780 → prix ajusté transactionnel 430 780 | ||||
| 621 | + 6. Localisation 0 | ||||
| 622 | + 7a. Aire habitable 0 | ||||
| 623 | + 7b. Terrain 0 | ||||
| 624 | + 7c. Âge 0 | ||||
| 625 | + 7d. État 12 000 | ||||
| 626 | + 7e. Chambres 0 | ||||
| 627 | + 7f. Salles de bains 0 | ||||
| 628 | + 7g. Sous-sol 0 | ||||
| 629 | + 7h. Garage 0 | ||||
| 630 | + 8. Non immobilier 0 | ||||
| 631 | + Total propriété 12 000 | ||||
| 632 | + INDICATION DE VALEUR 442 780 | ||||
| 633 | + net 17 780 $ (+4.2 %) ; brut 17 780 $ (4.2 %) ; ajustements non nuls : 2 | ||||
| 634 | + | ||||
| 635 | +Pondération {'C1': 40, 'C4': 35, 'C2': 20, 'C3': 5} → 435 289 $ → conclue 435 000 $ ; moyenne 424 425 (→ 425 000) ; médiane 432 619 ; étendue 367 729–464 733 (22.3 % de la valeur pondérée) | ||||
| 636 | +50/50 sur C1 et C4 : 432 619 $ → 435 000 $ | ||||
| 637 | +$/pi² implicite du sujet : 435 000 / 1 200 = 362.5 → 363 $/pi² | ||||
| 638 | + | ||||
| 639 | +============================================================================== | ||||
| 640 | +B1 — Temps (E1a) et prorata simple vs composé | ||||
| 641 | +============================================================================== | ||||
| 642 | +B1(a) 452 000 × 0,17 % × 5 = 3 842 $ → prix ajusté 455 842 $ | ||||
| 643 | +B1(b) 400 000 × 0,17 % × 12 = 8 160 $ ; composé 2 %/an : 8 000 $ ; composé mensuel (1,0017^12 − 1) = 8 237 $ | ||||
| 644 | +B1(c) 425 000, 8 mois : 5 780 $ (= ligne temps de C4) ; 452 000, 9 mois : 6 916 $ | ||||
| 645 | + | ||||
| 646 | +============================================================================== | ||||
| 647 | +B2 — Équivalence au comptant (E1b) | ||||
| 648 | +============================================================================== | ||||
| 649 | + 5 ans : I = 2 000 ; a(5, 5 %) = 4.3295 ; VA intérêts 8 659 + VA capital 78 353 = 87 012 $ ; avantage 12 988 $ → ajustement −12 988 $ | ||||
| 650 | + 3 ans : I = 2 000 ; a(3, 5 %) = 2.7232 ; VA intérêts 5 446 + VA capital 86 384 = 91 830 $ ; avantage 8 170 $ → ajustement −8 170 $ | ||||
| 651 | + contrat à 5 % = marché : VA 100 000 $ → avantage 0 $ (nul) | ||||
| 652 | + situation 1 de l'exercice 2 (80 000 $, 2 %, 3 ans, marché 5 %) : VA 73 464 ; avantage 6 536 $ | ||||
| 653 | + vendeur optimiste (p. 8) : 455 000 − 8 170 = 446 830 $ équivalent comptant | ||||
| 654 | + B2(d) solde amorti 3 versements : a(3, 2 %) = 2.8839 ; versement = 34 675 $ ; VA à 5 % = 34 675 × 2.7232 = 94 430 $ ; avantage 5 570 $ | ||||
| 655 | + | ||||
| 656 | +============================================================================== | ||||
| 657 | +B3 — Temps négatif et sensibilité du comparable 4 | ||||
| 658 | +============================================================================== | ||||
| 659 | + (a) 400 000 vendu il y a 12 mois, marché −5 %/an : -20 000 $ → 380 000 $ | ||||
| 660 | + (b) 9 mois, −5 %/an prorata : 400 000 × (−5 %) × 9/12 = -15 000 $ → 385 000 $ ; lecture « −5 % depuis la vente » : -20 000 $ → 380 000 $ | ||||
| 661 | + (c) C4 à +5 %/an : temps 14 167 $ → indication 451 167 $ | ||||
| 662 | + (c) C4 à +2 %/an (≈ convention) : temps 5 667 $ → indication 442 667 $ | ||||
| 663 | + (c) C4 à 0 % : temps 0 $ → indication 437 000 $ | ||||
| 664 | + (c) C4 à −3 %/an (−0,25 %/mois) : temps -8 500 $ → indication 428 500 $ | ||||
| 665 | + (c') C4 à +0,17 %/mois (convention exacte) : temps 5 780 → 442 780 $ | ||||
| 666 | + | ||||
| 667 | +============================================================================== | ||||
| 668 | +B4 — Localisation en % du prix ajusté transactionnel | ||||
| 669 | +============================================================================== | ||||
| 670 | + C3 : prix ajusté transactionnel 462 346 ; −5 % × 462 346 = -23 117 $ ; erreur (sur 460 000) : -23 000 $ ; écart 117 $ | ||||
| 671 | + paire Aylmer/Hull : (472 000 − 449 000)/449 000 = 5.1 % ; inverse (449 000 − 472 000)/472 000 = -4.9 % ; médianes Centris : (530 750 − 475 000)/475 000 = 11.7 % | ||||
| 672 | + | ||||
| 673 | +============================================================================== | ||||
| 674 | +B5 — Séquentiel vs additif | ||||
| 675 | +============================================================================== | ||||
| 676 | + F = 10 000, marché +2 % : séquentiel 397 800 $ ; additif 398 000 $ ; écart 200 $ (= t × F = 200) | ||||
| 677 | + F = 60 000, marché +10 % : séquentiel 374 000 $ ; additif 380 000 $ ; écart 6 000 $ (= t × F = 6 000) | ||||
| 678 | + C2, inclusions avant/après le temps : (415 000 − 4 000) × 1,0102 = 415 192 ; 415 000 × 1,0102 − 4 000 = 415 233 ; écart 41 $ | ||||
| 679 | + | ||||
| 680 | +============================================================================== | ||||
| 681 | +B6 — Mini-calculs des critères | ||||
| 682 | +============================================================================== | ||||
| 683 | + terrain : sujet 5 500, comp. 7 000 → écart 1 500 ≥ 1 000 → -9 000 $ ; sujet 6 000, comp. 6 800 → écart 800 < 1 000 → 0 $ | ||||
| 684 | + dépenses après achat : 410 000 + 15 000 = 425 000 $ ; non immobilier : 440 000 − 8 000 − 2 000 = 430 000 $ | ||||
| 685 | + servitude : 430 000 × 3 % = 12 900 $ (+) → 442 900 $ ; succession : 405 000 × 4 % = 16 200 $ (+) → 421 200 $ | ||||
| 686 | + piscine : coût 48 000 $ → ajustement −25 000 $ (valeur contributive du catalogue) ; ratio 52 % | ||||
| 687 | + droits de mutation Gatineau 2026 sur 550 000 $ : 314.50 + 2521.00 + 2775.00 + 1500.00 = 7110.50 $ | ||||
| 688 | + | ||||
| 689 | +============================================================================== | ||||
| 690 | +B7 — Unités de comparaison | ||||
| 691 | +============================================================================== | ||||
| 692 | + C1 435 000 / 1250 = 348.0 → 348 $/pi² | ||||
| 693 | + C2 415 000 / 1150 = 360.9 → 361 $/pi² | ||||
| 694 | + C3 460 000 / 1350 = 340.7 → 341 $/pi² | ||||
| 695 | + C4 425 000 / 1200 = 354.2 → 354 $/pi² | ||||
| 696 | + F (Aylmer) 505 000 / 1210 = 417.4 → 417 $/pi² | ||||
| 697 | + G (2 étages) 489 000 / 1700 = 287.6 → 288 $/pi² | ||||
| 698 | + H (oct. 2024) 398 000 / 1220 = 326.2 → 326 $/pi² | ||||
| 699 | + E (parents) 380 000 / 1180 = 322.0 → 322 $/pi² | ||||
| 700 | + moyenne des quatre : 351.0 ; étendue 341–361 (+2.8 % / -2.8 %) ; sujet 435 000/1 200 = 363 ; « 351 × 1 200 » = 421 200 $ (valeur naïve) ; régression 247 673 + 151,91 × 1 200 = 429 965 $ | ||||
| 701 | + | ||||
| 702 | +============================================================================== | ||||
| 703 | +B8 — Mini-grille à un comparable (E3) | ||||
| 704 | +============================================================================== | ||||
| 705 | + | ||||
| 706 | +Comparable E3 — prix 452 000 $, 5 mois | ||||
| 707 | + 1. Droits de propriété 0 | ||||
| 708 | + 2. Conditions de financement 0 | ||||
| 709 | + 3. Conditions de vente 0 | ||||
| 710 | + 4. Dépenses après achat 0 | ||||
| 711 | + 5. Temps (5 mois × 0.17 %) 3 842 → prix ajusté transactionnel 455 842 | ||||
| 712 | + 6. Localisation 0 | ||||
| 713 | + 7a. Aire habitable -15 000 | ||||
| 714 | + 7b. Terrain 0 | ||||
| 715 | + 7c. Âge 0 | ||||
| 716 | + 7d. État 0 | ||||
| 717 | + 7e. Chambres 0 | ||||
| 718 | + 7f. Salles de bains 0 | ||||
| 719 | + 7g. Sous-sol -10 000 | ||||
| 720 | + 7h. Garage -15 000 | ||||
| 721 | + 8. Non immobilier 0 | ||||
| 722 | + Total propriété -40 000 | ||||
| 723 | + INDICATION DE VALEUR 415 842 | ||||
| 724 | + net -36 158 $ (-8.0 %) ; brut 43 842 $ (9.7 %) ; ajustements non nuls : 4 | ||||
| 725 | + conclusion isolée arrondie : 415 000 $ ; avec piscine creusée au comparable : 390 842 $ ; brut sans le temps (erreur) : 40 000 $ = 8.8 % | ||||
| 726 | + | ||||
| 727 | +============================================================================== | ||||
| 728 | +B9 — Net/brut et pondération (cas du deck) | ||||
| 729 | +============================================================================== | ||||
| 730 | + C1 : net -12 542 (-2.9 %) ; brut 22 458 (5.2 %) ; net ≤ 15 % : True ; brut ≤ 25 % : True | ||||
| 731 | + C2 : net 49 733 (+12.0 %) ; brut 65 733 (15.8 %) ; net ≤ 15 % : True ; brut ≤ 25 % : True | ||||
| 732 | + C3 : net -92 271 (-20.1 %) ; brut 108 963 (23.7 %) ; net ≤ 15 % : False ; brut ≤ 25 % : True | ||||
| 733 | + C4 : net 17 780 (+4.2 %) ; brut 17 780 (4.2 %) ; net ≤ 15 % : True ; brut ≤ 25 % : True | ||||
| 734 | + poids {'C1': 40, 'C4': 35, 'C2': 20, 'C3': 5} → 435 289 $ → 435 000 $ | ||||
| 735 | + poids {'C1': 50, 'C4': 50} → 432 619 $ → 435 000 $ | ||||
| 736 | + poids {'C1': 25, 'C2': 25, 'C3': 25, 'C4': 25} → 424 425 $ → 425 000 $ | ||||
| 737 | + poids {'C1': 45, 'C4': 40, 'C2': 15} → 436 928 $ → 435 000 $ | ||||
| 738 | + poids {'C1': 35, 'C4': 30, 'C2': 25, 'C3': 10} → 433 650 $ → 435 000 $ | ||||
| 739 | + étendue sans C3 : (464 733 − 422 458)/435 289 = 9.7 % ; milieu de l'étendue complète = 416 231 $ (à ne pas confondre avec la conclusion) | ||||
| 740 | + | ||||
| 741 | +============================================================================== | ||||
| 742 | +C1 — Identité i·a(n,i) + (1+i)^−n = 1 | ||||
| 743 | +============================================================================== | ||||
| 744 | + n=3, i=0.05 : 1.0000000000 | ||||
| 745 | + n=5, i=0.05 : 1.0000000000 | ||||
| 746 | + n=10, i=0.07 : 1.0000000000 | ||||
| 747 | + | ||||
| 748 | +============================================================================== | ||||
| 749 | +C3 — Régression prix–aire (12 bungalows de Hull, p. 19) | ||||
| 750 | +============================================================================== | ||||
| 751 | + β0 = 247,673 ; β1 = 151.91 $/pi² ; R² = 0.814 ; écart-type résiduel = 7,972 ; t(β1) = 6.61 | ||||
| 752 | + P̂(1 200) = 429,968 $ ; résidu de la vente (1 200, 432 000) = +2,032 $ | ||||
| 753 | + P̂(1 300) = 445,159 $ (sujet de la variante D) ; P̂(1 250) = 437,564 ; résidu de C1 à (1 250, 435 000) = -2,564 (hors ajustement de temps) | ||||
| 754 | + | ||||
| 755 | +============================================================================== | ||||
| 756 | +D — VARIANTE : sujet bungalow 2012, 1 300 pi², garage double | ||||
| 757 | +============================================================================== | ||||
| 758 | + | ||||
| 759 | +C1 — prix 435 000 $, 4 mois | ||||
| 760 | + 1. Droits de propriété 0 | ||||
| 761 | + 2. Conditions de financement 0 | ||||
| 762 | + 3. Conditions de vente 0 | ||||
| 763 | + 4. Dépenses après achat 0 | ||||
| 764 | + 5. Temps (4 mois × 0.17 %) 2 958 → prix ajusté transactionnel 437 958 | ||||
| 765 | + 6. Localisation 0 | ||||
| 766 | + 7a. Aire habitable 7 500 | ||||
| 767 | + 7b. Terrain 0 | ||||
| 768 | + 7c. Âge 10 000 | ||||
| 769 | + 7d. État 0 | ||||
| 770 | + 7e. Chambres 0 | ||||
| 771 | + 7f. Salles de bains 0 | ||||
| 772 | + 7g. Sous-sol -10 000 | ||||
| 773 | + 7h. Garage 15 000 | ||||
| 774 | + 8. Non immobilier 0 | ||||
| 775 | + Total propriété 22 500 | ||||
| 776 | + INDICATION DE VALEUR 460 458 | ||||
| 777 | + net 25 458 $ (+5.9 %) ; brut 45 458 $ (10.5 %) ; ajustements non nuls : 5 | ||||
| 778 | + | ||||
| 779 | +C2 — prix 415 000 $, 6 mois | ||||
| 780 | + 1. Droits de propriété 0 | ||||
| 781 | + 2. Conditions de financement 0 | ||||
| 782 | + 3. Conditions de vente 0 | ||||
| 783 | + 4. Dépenses après achat 0 | ||||
| 784 | + 5. Temps (6 mois × 0.17 %) 4 233 → prix ajusté transactionnel 419 233 | ||||
| 785 | + 6. Localisation 0 | ||||
| 786 | + 7a. Aire habitable 22 500 | ||||
| 787 | + 7b. Terrain 0 | ||||
| 788 | + 7c. Âge 4 000 | ||||
| 789 | + 7d. État 0 | ||||
| 790 | + 7e. Chambres 0 | ||||
| 791 | + 7f. Salles de bains 6 000 | ||||
| 792 | + 7g. Sous-sol 10 000 | ||||
| 793 | + 7h. Garage 45 000 | ||||
| 794 | + 8. Non immobilier -4 000 | ||||
| 795 | + Total propriété 83 500 | ||||
| 796 | + INDICATION DE VALEUR 502 733 | ||||
| 797 | + net 87 733 $ (+21.1 %) ; brut 95 733 $ (23.1 %) ; ajustements non nuls : 7 | ||||
| 798 | + | ||||
| 799 | +C3 — prix 460 000 $, 3 mois | ||||
| 800 | + 1. Droits de propriété 0 | ||||
| 801 | + 2. Conditions de financement 0 | ||||
| 802 | + 3. Conditions de vente 0 | ||||
| 803 | + 4. Dépenses après achat 0 | ||||
| 804 | + 5. Temps (3 mois × 0.17 %) 2 346 → prix ajusté transactionnel 462 346 | ||||
| 805 | + 6. Localisation -23 117 | ||||
| 806 | + 7a. Aire habitable -7 500 | ||||
| 807 | + 7b. Terrain -6 000 | ||||
| 808 | + 7c. Âge 14 000 | ||||
| 809 | + 7d. État -8 000 | ||||
| 810 | + 7e. Chambres -10 000 | ||||
| 811 | + 7f. Salles de bains -6 000 | ||||
| 812 | + 7g. Sous-sol -10 000 | ||||
| 813 | + 7h. Garage 0 | ||||
| 814 | + 8. Non immobilier 0 | ||||
| 815 | + Total propriété -56 617 | ||||
| 816 | + INDICATION DE VALEUR 405 729 | ||||
| 817 | + net -54 271 $ (-11.8 %) ; brut 86 963 $ (18.9 %) ; ajustements non nuls : 9 | ||||
| 818 | + | ||||
| 819 | +C4 — prix 425 000 $, 8 mois | ||||
| 820 | + 1. Droits de propriété 0 | ||||
| 821 | + 2. Conditions de financement 0 | ||||
| 822 | + 3. Conditions de vente 0 | ||||
| 823 | + 4. Dépenses après achat 0 | ||||
| 824 | + 5. Temps (8 mois × 0.17 %) 5 780 → prix ajusté transactionnel 430 780 | ||||
| 825 | + 6. Localisation 0 | ||||
| 826 | + 7a. Aire habitable 15 000 | ||||
| 827 | + 7b. Terrain 0 | ||||
| 828 | + 7c. Âge 8 000 | ||||
| 829 | + 7d. État 12 000 | ||||
| 830 | + 7e. Chambres 0 | ||||
| 831 | + 7f. Salles de bains 0 | ||||
| 832 | + 7g. Sous-sol 0 | ||||
| 833 | + 7h. Garage 15 000 | ||||
| 834 | + 8. Non immobilier 0 | ||||
| 835 | + Total propriété 50 000 | ||||
| 836 | + INDICATION DE VALEUR 480 780 | ||||
| 837 | + net 55 780 $ (+13.1 %) ; brut 55 780 $ (13.1 %) ; ajustements non nuls : 5 | ||||
| 838 | + poids {'C1': 40, 'C4': 30, 'C3': 15, 'C2': 15} → 464 687 $ → 465 000 $ | ||||
| 839 | + poids {'C1': 40, 'C4': 35, 'C3': 15, 'C2': 10} → 463 589 $ → 465 000 $ | ||||
| 840 | + poids {'C1': 45, 'C4': 30, 'C3': 20, 'C2': 5} → 457 723 $ → 460 000 $ | ||||
| 841 | + poids {'C1': 40, 'C4': 35, 'C2': 20, 'C3': 5} → 473 289 $ → 475 000 $ | ||||
| 842 | + moyenne simple 462 425 (→ 460 000) ; médiane 470 619 ; étendue 405 729–502 733 (20.9 %) | ||||
| 843 | + $/pi² implicite : 465 000 / 1 300 = 357.7 → 358 $/pi² ; régression : 445 159 $ ; écart cas de base → variante : 30 000 $ | ||||
| 844 | + --- sensibilité au taux de temps (variante D, poids 40/30/15/15) --- | ||||
| 845 | + +0,17 %/mois : C1 460 458 ; C2 502 733 ; C3 405 729 ; C4 480 780 ; pondérée 464 687 → 465 000 $ | ||||
| 846 | + 0 %/mois : C1 457 500 ; C2 498 500 ; C3 403 500 ; C4 475 000 ; pondérée 460 800 → 460 000 $ | ||||
| 847 | + −0,25 %/mois : C1 453 150 ; C2 492 275 ; C3 400 222 ; C4 466 500 ; pondérée 455 085 → 455 000 $ | ||||
| 848 | + | ||||
| 849 | +============================================================================== | ||||
| 850 | +F3 — Grille fautive du comparable 3 (à corriger) | ||||
| 851 | +============================================================================== | ||||
| 852 | + 5. Temps (2 % appliqué à 3 mois !) 9 200 | ||||
| 853 | + 6. Localisation (−5 % du prix de vente !) -23 000 | ||||
| 854 | + 7a. Aire (signe inversé !) 22 500 | ||||
| 855 | + 7b. Terrain -6 000 | ||||
| 856 | + 7c. Âge (signe inversé !) -6 000 | ||||
| 857 | + 7d. État -8 000 | ||||
| 858 | + 7e. Chambres -10 000 | ||||
| 859 | + 7f. Salles de bains (salle d'eau oubliée !) -12 000 | ||||
| 860 | + 7g. Sous-sol -10 000 | ||||
| 861 | + 7h. Garage -15 000 | ||||
| 862 | + indication fautive : 401 700 $ ; indication correcte : 367 729 $ ; écart 33 971 $ | ||||
| 863 | + effets isolés : temps +9 200 au lieu de +2 346 (+6 854) ; loc −23 000 au lieu de −23 117 (+117) ; aire +22 500 au lieu de −22 500 (+45 000) ; âge −6 000 au lieu de +6 000 (−12 000) ; sdb −12 000 au lieu de −6 000 (−6 000) ; somme = 33 971 $ | ||||
| 864 | + net fautif : -58 300 (-12.7 %) ; brut fautif : 121 700 (26.5 %) | ||||
| 865 | + | ||||
| 866 | +============================================================================== | ||||
| 867 | +E1 — Sensibilité de l'atelier S09 (rappel des valeurs du deck, p. 36 et 88) | ||||
| 868 | +============================================================================== | ||||
| 869 | + +0,17 %/mois : 446 081 $ ; écart au cas de base 0 $ (+0.0 %) | ||||
| 870 | + 0 %/mois : 441 591 $ ; écart au cas de base -4 490 $ (-1.0 %) | ||||
| 871 | + −0,25 %/mois : 434 988 $ ; écart au cas de base -11 093 $ (-2.5 %) | ||||
| 872 | + | ||||
| 873 | +FIN — toutes les assertions sont passées. | ||||
| 874 | +``` | ||||
added
UQO_COURS_UPGRADE/IMM1003/seance08/EXERCICES.md
+131 −0
@@ -0,0 +1,131 @@ | |||||
| 1 | +# IMM1003 — Séance 8 : Méthode de comparaison (parité), partie 1 — Cahier d'exercices | ||||
| 2 | + | ||||
| 3 | +**Activités formatives, non notées.** Ces exercices servent à vous entraîner avant le TP2 (10 %, présenté à la séance 9 le 11 novembre, remis à la séance 10 le 18 novembre à 23 h 59). Ils ne sont pas un TP, ne sont pas à remettre et ne comptent pas dans la note. Les solutions complètes sont dans le corrigé du professeur, qui sera discuté en classe ou sur demande. | ||||
| 4 | + | ||||
| 5 | +**Conventions (celles du cours, de la séance 9 et du TP2).** Date d'évaluation : 1^er novembre 2026. Ajustement de temps : +0,17 % par mois, prorata simple, appliqué au prix courant (après les critères 1 à 4). Localisation : ±5 % du prix ajusté transactionnel. Catalogue : aire 150 $/pi² ; terrain 6 $/pi² si |écart| ≥ 1 000 pi² (sinon 0) ; garage simple vs aucun 30 000 $, double vs simple 15 000 $ ; sous-sol fini vs non fini 20 000 $, fini vs partiel 10 000 $ (donc partiel vs non fini 10 000 $) ; salle de bains complète 12 000 $, salle d'eau 6 000 $ ; chambre 10 000 $ ; âge 2 000 $/an ; état (sujet « bon ») : très bon −8 000 $, moyen +12 000 $ ; piscine creusée 25 000 $ ; composantes non immobilières : valeur de revente, retranchée en dollars. Règle du signe : on ajuste toujours le comparable ; comparable mieux doté ⇒ ajustement négatif. Arrondi au dollar à chaque ligne ; net = somme algébrique de tous les ajustements (temps inclus) = indication − prix ; brut = somme des valeurs absolues (temps inclus) ; les deux en % du prix de vente. Valeur conclue arrondie au 5 000 $. | ||||
| 6 | + | ||||
| 7 | +**Cas de référence (deck, bloc 4).** Sujet : bungalow de Hull, 2008, 1 200 pi², terrain 6 000 pi², 3 chambres, 1 salle de bains complète + 1 salle d'eau, sous-sol partiel (400 pi²), garage simple, bon état, pleine propriété. | ||||
| 8 | + | ||||
| 9 | +| | C1 | C2 | C3 | C4 | | ||||
| 10 | +|---|---|---|---|---| | ||||
| 11 | +| Prix de vente | 435 000 $ | 415 000 $ | 460 000 $ | 425 000 $ | | ||||
| 12 | +| Date (mois avant le 1^er nov.) | juillet 2026 (4) | mai 2026 (6) | août 2026 (3) | mars 2026 (8) | | ||||
| 13 | +| Localisation | Hull, similaire | Hull, similaire | Hull, **supérieure** | Hull, similaire | | ||||
| 14 | +| Année | 2007 | 2010 | 2005 | 2008 | | ||||
| 15 | +| Aire habitable | 1 250 pi² | 1 150 pi² | 1 350 pi² | 1 200 pi² | | ||||
| 16 | +| Terrain | 6 200 pi² | 5 500 pi² | 7 000 pi² | 6 000 pi² | | ||||
| 17 | +| Chambres | 3 | 3 | 4 | 3 | | ||||
| 18 | +| Salles de bains | 1 compl. + 1 s. d'eau | 1 complète | 2 complètes | 1 compl. + 1 s. d'eau | | ||||
| 19 | +| Sous-sol | fini | non fini | fini | partiel | | ||||
| 20 | +| Garage | simple | aucun | double | simple | | ||||
| 21 | +| État | bon | bon | très bon | moyen | | ||||
| 22 | +| Conditions / inclusions | libre, comptant | libre ; électroménagers 4 000 $ | libre, comptant | libre, comptant | | ||||
| 23 | + | ||||
| 24 | +Résultats du deck (à retrouver) : indications 422 458 / 464 733 / 367 729 / 442 780 $ ; valeur conclue 435 000 $ (poids 40 / 35 / 20 / 5). | ||||
| 25 | + | ||||
| 26 | +--- | ||||
| 27 | + | ||||
| 28 | +## A — Questions conceptuelles (8) | ||||
| 29 | + | ||||
| 30 | +**A1 — Prix, coût, valeur** *(10 min)*. Un bungalow de Hull est inscrit à 649 900 $ ; il se vend 455 000 $ après 68 jours, l'acheteur obtenant du vendeur un solde de prix de vente de 100 000 $ à 2 % sur 3 ans (marché : 5 %) ; le propriétaire l'avait fait construire pour 390 000 $ en 2008 ; quatre bungalows semblables se sont vendus entre 415 000 et 460 000 $ ces huit derniers mois. (a) Classez chacun des quatre nombres (649 900 ; 455 000 ; 390 000 ; 415 000–460 000) dans l'une des catégories *prix demandé, prix, coût, valeur* et dites qui fixe chacun. (b) Lequel de ces nombres est utilisable tel quel dans une grille d'ajustements ? Lequel l'est après un ajustement, et lequel ? (c) En quoi le coût de 2008 reste-t-il utile à l'évaluateur ? (d) Pourquoi 68 jours est-il une information pertinente, sachant que le délai de vente moyen à Hull est de 22 jours au T3 2026 ? | ||||
| 31 | + | ||||
| 32 | +**A2 — Principe de substitution** *(10 min)*. (a) Énoncez le principe de substitution et ses cinq hypothèses. (b) Un acheteur paie 480 000 $ pour un bungalow que trois acheteurs venaient de refuser à 450 000 $. Est-ce une violation du principe ? Quel critère de comparaison traite cette vente, et que fait-on d'elle ? (c) Le principe borne la valeur par le haut ; qu'est-ce qui la borne par le bas ? (d) Nommez deux situations où le substitut manque et dites ce que le CUSPAP 2026 exige alors (art. 9.8.1 et 9.8.3). | ||||
| 33 | + | ||||
| 34 | +**A3 — Modèle hédonique et grille** *(10 min)*. Soit P_i = β₀ + Σ_k β_k X_ik + ε_i. (a) Donnez la lecture économique de P_i, X_ik, β₀, β_k et ε_i. (b) Expliquez pourquoi la grille d'ajustements est « un modèle hédonique manuel » : que vaut chaque ligne de la grille en termes de β_k ? (c) Dans la régression des douze bungalows de Hull (P̂ = 247 673 + 151,91 × aire ; R² = 0,81), que signifie R² = 0,81, et pourquoi β₀ = 247 673 $ n'est-il pas « la valeur du terrain » ? (d) Citez les deux façons d'estimer les prix implicites et le contexte d'usage de chacune (MEFQ, partie 3C, ch. 2 et 3). | ||||
| 35 | + | ||||
| 36 | +**A4 — Valeur contributive et coût** *(8 min)*. Un comparable possède une piscine creusée installée l'an dernier pour 48 000 $ ; le sujet n'en a pas. (a) Quel est l'ajustement selon le catalogue, et pourquoi n'est-ce pas −48 000 $ ? (b) Que dit le MEFQ des rajustements fondés sur des coûts de construction ? (c) Si une analyse par paires locale montrait une contribution de 15 000 $, que retiendriez-vous et pourquoi ? (d) Donnez deux raisons économiques pour lesquelles contribution ≤ coût pour une composante existante. | ||||
| 37 | + | ||||
| 38 | +**A5 — Transactionnels en séquence, propriété additifs** *(8 min)*. (a) Nommez les cinq critères transactionnels et les trois critères de propriété, dans l'ordre du cours. (b) Pourquoi les transactionnels s'appliquent-ils *en séquence* et les ajustements de propriété *additivement* ? (c) Pourquoi la localisation est-elle le seul ajustement de propriété exprimé en pourcentage, et sur quelle base s'applique-t-elle ? (d) Écrivez la formule complète de l'indication de valeur (aide-mémoire, p. 100 du deck). | ||||
| 39 | + | ||||
| 40 | +**A6 — Les seuils « net 15 % / brut 25 % »** *(8 min)*. (a) D'où viennent ces seuils, quel était leur statut et quand ont-ils été abolis ? (b) Que disent le CUSPAP 2026, l'OEAQ et le MEFQ sur les seuils chiffrés ? Que propose le MEFQ à la place ? (c) Quel est le statut de ces seuils dans le cours et dans le TP2 ? (d) Un comparable a un net de −20,1 % et un brut de 23,7 % : que fait-on de lui ? Rédigez la phrase que vous écririez dans le rapport. | ||||
| 41 | + | ||||
| 42 | +**A7 — Classer six situations** *(exercice 2 du deck, p. 94 ; 6 min)*. Pour chaque situation, nommez le critère (1 à 8) et dites si l'on ajuste ou si l'on écarte, en une phrase de justification. 1. Le vendeur a consenti un solde de prix de vente de 80 000 $ à 2 % sur 3 ans ; le marché est à 5 %. 2. La vente a eu lieu entre un père et sa fille, à 380 000 $, sans mise en marché. 3. L'acheteur savait, à la signature, qu'il devrait refaire la toiture (15 000 $). 4. Le prix inclut les électroménagers, estimés à 4 000 $ à la revente. 5. Le terrain du comparable est détenu par bail emphytéotique (30 ans restants, loyer inconnu). 6. Le comparable s'est vendu il y a 9 mois ; la médiane du segment a reculé de 5 % depuis. Question préalable : lesquelles relèvent de la *vérification* (séance 6 : écarter) plutôt que de l'ajustement ? | ||||
| 43 | + | ||||
| 44 | +**A8 — « 4 parmi 8 »** *(exercice du deck, p. 37 ; 8 min)*. Sujet : bungalow de Hull, 2008, 1 200 pi², 3 chambres, garage simple, bon état, évalué au 1^er novembre 2026. Huit candidats : A Hull, bungalow, juil. 2026, 435 000 $, 1 250 pi², vente libre vérifiée ; B Hull, bungalow, mai 2026, 415 000 $, 1 150 pi², inclut électroménagers 4 000 $ ; C Hull, bungalow, août 2026, 460 000 $, 1 350 pi², secteur supérieur, 4 ch., garage double ; D Hull, bungalow, mars 2026, 425 000 $, 1 200 pi², état moyen ; E Hull, bungalow, sept. 2026, 380 000 $, 1 180 pi², vente entre parents ; F Aylmer, bungalow, juin 2026, 505 000 $, 1 210 pi² ; G Hull, 2 étages, juil. 2026, 489 000 $, 1 700 pi² ; H Hull, bungalow, oct. 2024, 398 000 $, 1 220 pi². (a) Retenez quatre comparables ; pour chaque rejet, nommez le critère de validation ou de sélection en cause (filtre dur / proximité / score). (b) Calculez le $/pi² de E, F, G et H et dites ce que chacun signale. (c) Si A n'existait pas, que feriez-vous de F ? | ||||
| 45 | + | ||||
| 46 | +--- | ||||
| 47 | + | ||||
| 48 | +## B — Exercices de calcul (9) | ||||
| 49 | + | ||||
| 50 | +**B1 — Ajustement de temps** *(exercice 1(a) du deck, p. 92 ; 6 min)*. (a) Un comparable s'est vendu 452 000 $ il y a 5 mois. Avec la convention du cours, calculez l'ajustement de temps et le prix ajusté. (b) Un comparable vendu 400 000 $ il y a 12 mois : calculez l'ajustement en prorata simple (0,17 %/mois), en composé annuel à 2 %, et en composé mensuel à 0,17 % ; commentez les écarts. (c) Même comparable que (a), mais la date d'évaluation est le 1^er mars 2027 (9 mois) : ajustement ? Quelle réserve devez-vous formuler ? | ||||
| 51 | + | ||||
| 52 | +**B2 — Équivalence au comptant** *(exercice 1(b) du deck, p. 92 ; 10 min)*. Un comparable a été vendu avec un solde de prix de vente de 100 000 $ à 2 %, intérêts seulement, capital remboursable en bloc ; le taux du marché est de 5 %. (a) Durée 5 ans : calculez le facteur d'annuité a(5, 5 %), la VA des intérêts, la VA du capital, la VA totale, l'avantage et l'ajustement (on donne a(5, 5 %) = 4,3295 et 1,05⁵ = 1,2763). (b) Durée 3 ans : refaites le calcul (a(3, 5 %) = 2,7232 ; 1,05³ = 1,1576). (c) Même solde à 5 % sur 5 ans : ajustement ? (d) Variante : solde de 100 000 $ à 2 % remboursé par trois versements annuels égaux (prêt amorti) ; marché 5 % ; calculez le versement (a(3, 2 %) = 2,8839), la VA au taux du marché et l'avantage ; comparez à (b) et expliquez. (e) Le vendeur optimiste de A1 : quel est le prix équivalent au comptant de la vente à 455 000 $ (solde 3 ans) ? | ||||
| 53 | + | ||||
| 54 | +**B3 — Temps négatif et sensibilité** *(10 min)*. (a) Un comparable vendu 400 000 $ il y a 12 mois ; le marché du segment a reculé de 5 % sur l'année. Ajustement et prix ajusté ? (b) Même comparable, 9 mois, recul de 5 % *par an* en prorata simple : ajustement ? Et si l'énoncé dit « reculé de 5 % depuis la vente » ? (c) Comparable 4 du cas (425 000 $, mars 2026, 8 mois, état moyen +12 000 $) : calculez son indication de valeur si le marché montait de 5 %/an ; de 2 %/an (prorata annuel) ; de 0 % ; reculait de 0,25 %/mois. Comparez à l'indication du deck (442 780 $) et commentez la sensibilité en fonction de l'ancienneté de la vente. | ||||
| 55 | + | ||||
| 56 | +**B4 — Localisation sur la bonne base** *(6 min)*. (a) Comparable 3 du cas : 460 000 $, 3 mois, secteur supérieur. Calculez le prix ajusté transactionnel, puis l'ajustement de localisation à −5 % appliqué (i) au prix ajusté transactionnel et (ii), par erreur, au prix de vente ; quel est l'écart ? (b) Paire Aylmer/Hull : deux bungalows jumeaux vendus 472 000 $ (Aylmer) et 449 000 $ (Hull) ; calculez la prime d'Aylmer en % de Hull, puis l'escompte de Hull en % d'Aylmer ; pourquoi le cours retient-il ±5 % ? (c) Les médianes Centris T3 2026 sont de 530 750 $ (Aylmer) et 475 000 $ (Hull) : calculez l'écart en % et expliquez pourquoi il ne peut pas servir d'ajustement. | ||||
| 57 | + | ||||
| 58 | +**B5 — Séquentiel ou additif** *(6 min)*. Comparable à 400 000 $ ; ajustement de financement −10 000 $ ; marché +2 % depuis la vente. (a) Calculez le prix ajusté transactionnel en séquence (financement puis temps) et en additif ; écart ? (b) Refaites le calcul avec un financement de −60 000 $ et un marché de +10 %. (c) Montrez que l'écart vaut toujours t × F. (d) Comparable 2 du cas : calculez l'indication si les électroménagers (−4 000 $) étaient retranchés *avant* le temps au lieu d'après ; écart ? | ||||
| 59 | + | ||||
| 60 | +**B6 — Mini-calculs des critères** *(10 min)*. Calculez et donnez le signe : (a) terrain : sujet 5 500 pi², comparable 7 000 pi² ; puis sujet 6 000, comparable 6 800 ; (b) dépenses après achat : comparable vendu 410 000 $, toiture connue 15 000 $ ; (c) non immobilier : comparable vendu 440 000 $ avec électroménagers (revente 8 000 $) et mobilier de terrasse (2 000 $) ; (d) droits : comparable grevé d'une servitude de passage vendu 430 000 $, perte mesurée par paires 3 %, sujet en pleine propriété ; (e) conditions de vente : succession pressée à 405 000 $, escompte mesuré 4 % ; (f) droits de mutation à Gatineau en 2026 sur un prix de 550 000 $ (0,5 % jusqu'à 62 900 $ ; 1 % jusqu'à 315 000 $ ; 1,5 % jusqu'à 500 000 $ ; 3 % au-delà) — et dites s'ils entrent dans le prix comparable. | ||||
| 61 | + | ||||
| 62 | +**B7 — Unités de comparaison** *(6 min)*. (a) Calculez le $/pi² des quatre comparables du cas et leur moyenne ; y a-t-il une valeur aberrante ? Que révèle l'ordre des quatre valeurs ? (b) Calculez le $/pi² implicite du sujet à 435 000 $ et expliquez pourquoi il est au-dessus des quatre comparables. (c) Un étudiant conclut « 351 $/pi² × 1 200 pi² = 421 200 $ » ; qu'oublie-t-il ? (d) Comparez à la prédiction de la régression pour 1 200 pi². | ||||
| 63 | + | ||||
| 64 | +**B8 — Mini-grille à un comparable** *(exercice 3 du deck, p. 96 ; 10 min)*. Sujet : bungalow de Hull, 1 200 pi², garage simple, sous-sol partiel, bon état, évalué au 1^er novembre 2026. Comparable : vendu 452 000 $ il y a 5 mois, vente libre au comptant, même secteur ; 1 300 pi², garage double, sous-sol fini ; même âge, même état, mêmes chambres et salles de bains, terrain équivalent, aucune inclusion. (a) Dressez la grille complète (huit critères, deux sous-totaux, colonne « raison ») et calculez l'indication de valeur. (b) Calculez net et brut en % du prix de vente et commentez la fiabilité. (c) Que deviendrait l'indication si le comparable avait aussi une piscine creusée ? | ||||
| 65 | + | ||||
| 66 | +**B9 — Net, brut et pondération du cas** *(12 min)*. À partir des quatre grilles du deck (indications 422 458 / 464 733 / 367 729 / 442 780 $ ; ajustements de temps 2 958 / 4 233 / 2 346 / 5 780 $ ; ajustements de propriété : C1 −7 500, +2 000, −10 000 ; C2 +7 500, −4 000, +6 000, +10 000, +30 000, −4 000 ; C3 −23 117, −22 500, −6 000, +6 000, −8 000, −10 000, −6 000, −10 000, −15 000 ; C4 +12 000) : (a) calculez net et brut de chaque comparable, en $ et en % du prix ; (b) calculez la valeur pondérée avec les poids 40 / 35 / 20 / 5 (C1 / C4 / C2 / C3), la moyenne simple et la médiane ; arrondissez au 5 000 $ ; (c) recalculez avec 50 / 50 sur C1 et C4 seulement, puis avec 35 / 30 / 25 / 10 ; que concluez-vous sur la robustesse ? (d) Pourquoi la moyenne simple donne-t-elle 10 000 $ de moins que la pondération ? | ||||
| 67 | + | ||||
| 68 | +--- | ||||
| 69 | + | ||||
| 70 | +## C — Démonstrations guidées (3) | ||||
| 71 | + | ||||
| 72 | +**C1 — Pourquoi l'ajustement de financement est nul quand le taux du contrat égale le taux du marché** *(15 min)*. Soit un solde S, intérêts annuels I = i_c × S, capital remboursé en bloc après n ans, taux du marché i_m, facteur d'annuité a(n, i) = (1 − (1 + i)⁻ⁿ)/i. Étape 1 : écrivez VA = I × a(n, i_m) + S(1 + i_m)⁻ⁿ et l'avantage A = S − VA. Étape 2 : montrez que A = S[1 − i_c × a(n, i_m) − (1 + i_m)⁻ⁿ]. Étape 3 : démontrez l'identité i × a(n, i) + (1 + i)⁻ⁿ = 1 (indice : remplacez a par sa définition). Étape 4 : déduisez que A = 0 si i_c = i_m, et que A = S(i_m − i_c) × a(n, i_m) en général. Étape 5 : vérifiez numériquement avec S = 100 000, i_c = 2 %, i_m = 5 %, n = 3 (attendu : 8 170 $) et n = 5 (attendu : 12 988 $). Étape 6 : interprétez A = S(i_m − i_c) × a(n, i_m) en mots. | ||||
| 73 | + | ||||
| 74 | +**C2 — L'écart entre l'ordre séquentiel et l'ordre additif vaut t × F** *(10 min)*. Comparable au prix P, ajustement de financement −F (en dollars), taux de temps cumulé t. Étape 1 : écrivez le prix ajusté transactionnel en séquence, PAT_seq = (P − F)(1 + t). Étape 2 : écrivez la version additive, PAT_add = P(1 + t) − F. Étape 3 : calculez PAT_add − PAT_seq et simplifiez. Étape 4 : vérifiez avec P = 400 000, F = 10 000, t = 2 % (attendu : 200 $) et F = 60 000, t = 10 % (attendu : 6 000 $). Étape 5 : expliquez en une phrase pourquoi la version séquentielle est la bonne (que « fait fructifier » l'ordre additif ?). Étape 6 : généralisez : si un ajustement en dollars D est posé *après* le temps au lieu d'avant, l'écart est t × D ; appliquez au comparable 2 du cas (inclusions −4 000 $, t = 1,02 %). | ||||
| 75 | + | ||||
| 76 | +**C3 — Chaque indication est la prédiction hédonique du sujet plus le résidu du comparable** *(15 min)*. Modèle : P_i = β₀ + Σ_k β_k X_ik + ε_i, avec des β_k exactement égaux au catalogue. Étape 1 : écrivez l'indication du comparable c : Ind_c = P_c + Σ_k β_k (X_s,k − X_c,k). Étape 2 : remplacez P_c par le modèle et simplifiez ; montrez que Ind_c = β₀ + Σ_k β_k X_s,k + ε_c = P̂_s + ε_c. Étape 3 : déduisez que la moyenne pondérée Σ w_c Ind_c vaut P̂_s + Σ w_c ε_c et expliquez pourquoi pondérer plusieurs comparables réduit l'erreur (que suppose-t-on sur les ε_c ?). Étape 4 : avec la régression des douze bungalows (P̂ = 247 673 + 151,91 × aire), calculez P̂ pour 1 200 pi² et le résidu de la vente observée à (1 200 pi², 432 000 $). Étape 5 : expliquez, avec l'étape 2, pourquoi un comparable à brut élevé (C3) a un ε_c plus incertain et mérite un poids plus faible (lien avec Vandell 1991). Étape 6 : que se passe-t-il si les β_k du catalogue sont faux (p. ex. aire à 200 $/pi²) ? Montrez que l'erreur est β_k × (X_s,k − X_c,k) × (erreur relative) et qu'elle est nulle pour C4 sur l'aire. | ||||
| 77 | + | ||||
| 78 | +--- | ||||
| 79 | + | ||||
| 80 | +## D — Étude de cas : variante du bungalow (1) | ||||
| 81 | + | ||||
| 82 | +**D1 — Le sujet devient un bungalow de 2012, 1 300 pi², garage double** *(40 min)*. Mêmes quatre comparables que le cas de référence (tableau ci-dessus), mêmes dates, même catalogue, même date d'évaluation. Le **nouveau sujet** : bungalow de Hull, construit en **2012**, **1 300 pi²** habitables, terrain 6 000 pi², 3 chambres, 1 salle de bains complète + 1 salle d'eau, sous-sol partiel, **garage double** attaché, bon état, pleine propriété. | ||||
| 83 | + | ||||
| 84 | +(a) Avant tout calcul, prévoyez pour chaque comparable le signe du net (le comparable est-il globalement mieux ou moins bien doté que le nouveau sujet ?) et le nombre d'ajustements non nuls. | ||||
| 85 | +(b) Dressez les quatre grilles complètes (cascade : critères 1–4, temps, prix ajusté transactionnel, localisation, 7a–7h, non immobilier, total propriété, indication) avec la colonne « raison ». Attention : garage *aucun* contre *double* cumule deux paliers. | ||||
| 86 | +(c) Calculez net et brut (en $ et en %) de chaque comparable et classez-les par fiabilité en justifiant (nombre d'ajustements, brut, ancienneté). | ||||
| 87 | +(d) Proposez des poids (somme 100 %), calculez la valeur pondérée, la moyenne simple et la médiane ; arrondissez au 5 000 $ ; concluez la valeur marchande au 1^er novembre 2026. | ||||
| 88 | +(e) Vérifiez la cohérence : $/pi² implicite du sujet ; prédiction de la régression pour 1 300 pi² ; position par rapport à la médiane de Hull (475 000 $, T3 2026) ; écart avec la valeur du cas de référence (435 000 $) et explication de cet écart par le catalogue. | ||||
| 89 | +(f) Sensibilité : recalculez la valeur pondérée avec un taux de temps de 0 %/mois, puis de −0,25 %/mois (mêmes poids) ; quel comparable bouge le plus et pourquoi ? | ||||
| 90 | +(g) Rédigez en cinq lignes la section « limites » du rapport pour ce cas. | ||||
| 91 | + | ||||
| 92 | +--- | ||||
| 93 | + | ||||
| 94 | +## E — Activités de discussion (3) | ||||
| 95 | + | ||||
| 96 | +**E1 — Le taux de temps dans un marché qui tourne** *(15 min, groupes de 3–4 puis plénière)*. La convention du cours (+0,17 %/mois) a été fixée en août 2026 d'après l'APCIQ du T2 ; au T3 2026, la médiane unifamiliale de Hull est de 475 000 $ (−5 % sur un an), les ventes de la RMR reculent de 12 % et les inscriptions montent de 42 % ; sur l'atelier de la séance 9, la valeur pondérée passe de 446 081 $ (+0,17 %) à 441 591 $ (0 %) et 434 988 $ (−0,25 %/mois). Débattez : (i) un évaluateur signant le 1^er novembre 2026 peut-il utiliser +0,17 %/mois ? à quelles conditions ? (ii) comment extrairait-il un taux à cette date (reventes, médianes, indices, régression) et quelles sont les limites de chacune ? (iii) que doit dire le rapport (Norme 2 OEAQ) ? (iv) faut-il préférer les ventes récentes (C3, C1) même si elles sont moins similaires ? Produisez trois recommandations pour la section « temps » de votre TP2. | ||||
| 97 | + | ||||
| 98 | +**E2 — Le comparable 3 et la liste de contrôle du prêteur** *(15 min, jeu de rôle)*. Un analyste du prêteur renvoie votre rapport : « Le comparable 3 a un ajustement net de −20,1 %, au-delà de 15 % : retirez-le. » Un étudiant joue l'analyste, un autre l'évaluateur. L'évaluateur doit : (i) expliquer l'origine et le statut des seuils (Fannie Mae, B4-1.3-09, SEL-2014-16 ; CUSPAP, OEAQ, MEFQ) ; (ii) expliquer pourquoi C3 est conservé à 5 % et ce qu'il apporte (encadrement) ; (iii) montrer que la conclusion ne change pas sans lui (50/50 sur C1 et C4 → 432 619 → 435 000 $) ; (iv) rédiger le paragraphe de réponse (≤ 120 mots). L'analyste doit trouver la meilleure objection restante (p. ex. « votre catalogue est pédagogique, pas extrait du marché »). | ||||
| 99 | + | ||||
| 100 | +**E3 — L'exercice Centris de la prochaine séance** *(10 min)*. Vous devez identifier trois comparables pour une propriété de votre choix sur Centris. Discutez : (i) une inscription active peut-elle être un comparable ? que dit la Norme 1 de l'OEAQ des prix demandés ? (ii) quels biais vous guettent (ancrage de Northcraft et Neale 1987 : évaluations moyennes de 116 833 à 144 454 $ selon le prix affiché) et dans quel ordre consulter l'information ? (iii) quelles trois questions poseriez-vous au courtier de chaque vente ? (iv) que vérifieriez-vous au Registre foncier (1,50 $/document) et au rôle, et que ne vous diront-ils pas ? | ||||
| 101 | + | ||||
| 102 | +--- | ||||
| 103 | + | ||||
| 104 | +## F — Exercices de synthèse (3) | ||||
| 105 | + | ||||
| 106 | +**F1 — De la définition de la valeur marchande aux huit critères** *(15 min)*. Reprenez la définition OEAQ de la valeur marchande (« prix sincère le plus probable… à une date donnée… marché libre et ouvert… parties bien informées… période suffisante… comptant ou équivalent… épuré des mesures incitatives et financements avantageux ») et la définition CUSPAP 2026 (*in cash, or in terms equivalent to cash… reasonable exposure… neither under undue duress*). Construisez un tableau à quatre colonnes : (1) l'expression de la définition ; (2) le critère de comparaison (1 à 8) qui l'opérationnalise ; (3) le critère de validation de la séance 6 correspondant, s'il y a lieu ; (4) la ligne du cas de référence qui l'illustre (ou « nul pour les quatre comparables »). Puis expliquez en cinq lignes pourquoi les critères 6 à 8 ne découlent pas de la définition mais de l'hétérogénéité du bien. | ||||
| 107 | + | ||||
| 108 | +**F2 — Rédiger la réconciliation du rapport** *(20 min)*. Rédigez, en 150 à 200 mots, le paragraphe « Réconciliation et conclusion » du rapport abrégé pour le cas de référence (bungalow de Hull, 1^er novembre 2026), conforme à la Norme 2 de l'OEAQ (« tous les faits, le raisonnement de l'évaluateur et ses conclusions doivent être exposés de façon claire et précise »). Le paragraphe doit contenir : les quatre indications ; les net/brut ; la justification de chaque poids (similarité, nombre d'ajustements, brut, ancienneté) ; la valeur pondérée et l'arrondi ; la vérification de cohérence ($/pi², médiane de Hull) ; la principale limite (taux de temps) et la mention des comparables écartés (E, F, G, H). Interdits : « moyenne », « norme » pour les seuils 15/25 %, chiffres non issus de la grille. | ||||
| 109 | + | ||||
| 110 | +**F3 — Trouver les erreurs dans une grille** *(15 min)*. Un étudiant a produit la grille suivante pour le comparable 3 du cas de référence (460 000 $, août 2026, secteur supérieur, 2005, 1 350 pi², 7 000 pi², 4 ch., 2 sdb complètes, sous-sol fini, garage double, très bon état) : | ||||
| 111 | + | ||||
| 112 | +| Étape | Ajustement ($) | | ||||
| 113 | +|---|---:| | ||||
| 114 | +| Prix de vente | 460 000 | | ||||
| 115 | +| 5. Temps (3 mois) | +9 200 | | ||||
| 116 | +| 6. Localisation (secteur supérieur) | −23 000 | | ||||
| 117 | +| 7a. Aire (+150 pi²) | +22 500 | | ||||
| 118 | +| 7b. Terrain (+1 000 pi²) | −6 000 | | ||||
| 119 | +| 7c. Âge (2005 vs 2008) | −6 000 | | ||||
| 120 | +| 7d. État (très bon) | −8 000 | | ||||
| 121 | +| 7e. Chambres (4 vs 3) | −10 000 | | ||||
| 122 | +| 7f. Salles de bains (2 complètes vs 1 + 1) | −12 000 | | ||||
| 123 | +| 7g. Sous-sol (fini vs partiel) | −10 000 | | ||||
| 124 | +| 7h. Garage (double vs simple) | −15 000 | | ||||
| 125 | +| **Indication** | **401 700** | | ||||
| 126 | + | ||||
| 127 | +(a) Identifiez chaque erreur, nommez-la (règle du signe, base du pourcentage, taux de temps, oubli, double comptage…) et rattachez-la à l'une des six erreurs de la p. 99 du deck. (b) Corrigez ligne par ligne et recalculez l'indication (attendu : celle du deck). (c) Chiffrez l'effet isolé de chaque erreur et vérifiez que la somme des effets explique l'écart. (d) Calculez net et brut de la grille fautive et de la grille correcte ; laquelle « paraît » la plus fiable au vu des seuils, et pourquoi ce critère est-il trompeur ici ? | ||||
| 128 | + | ||||
| 129 | +--- | ||||
| 130 | + | ||||
| 131 | +*Durées indicatives totales : A ≈ 68 min ; B ≈ 76 min ; C ≈ 40 min ; D ≈ 40 min ; E ≈ 40 min ; F ≈ 50 min. Choisissez selon vos besoins : B8, B9 et D1 sont les plus proches du TP2.* | ||||
added
UQO_COURS_UPGRADE/IMM1003/seance08/LISTE_DIAPOS.md
+114 −0
@@ -0,0 +1,114 @@ | |||||
| 1 | +# IMM1003 — Séance 8 : Méthode de comparaison (parité), partie 1 — liste des diapositives | ||||
| 2 | + | ||||
| 3 | +PDF : `02_Slides/pdf/seance08.pdf` — 110 pages (102 diapositives numérotées + page titre + 5 pages de bloc + 2 pages `\pause`). Généré le 2026-11-02 par fitz, après les corrections de la révision indépendante. | ||||
| 4 | + | ||||
| 5 | +p. 1 — Page titre — Séance 8 : Méthode de comparaison (parité) — Partie 1 | ||||
| 6 | +p. 2 — Plan de la séance — 180 minutes en cinq blocs | ||||
| 7 | +p. 3 — Bloc 1 — Fondements économiques et principe de substitution | ||||
| 8 | +p. 4 — Objectifs de la séance | ||||
| 9 | +p. 5 — La méthode de comparaison parmi les trois méthodes | ||||
| 10 | +p. 6 — Définition — et ce qu’elle mesure | ||||
| 11 | +p. 7 — Prix, coût, valeur — trois notions à ne jamais confondre | ||||
| 12 | +p. 8 — Prix, coût, valeur — l’exemple du vendeur optimiste | ||||
| 13 | +p. 9 — L’ancrage sur le prix demandé — un biais documenté | ||||
| 14 | +p. 10 — Le mécanisme de marché — une offre rigide à court terme | ||||
| 15 | +p. 11 — L’hétérogénéité du bien immobilier — pourquoi il faut ajuster | ||||
| 16 | +p. 12 — Le principe de substitution | ||||
| 17 | +p. 13 — Substitution — l’intuition de l’acheteur qui magasine | ||||
| 18 | +p. 14 — Substitution — quand le substitut manque | ||||
| 19 | +p. 15 — Les autres principes mobilisés par la méthode | ||||
| 20 | +p. 16 — Valeur contributive ̸= coût — la piscine creusée | ||||
| 21 | +p. 17 — Le modèle hédonique — la formule, symbole par symbole | ||||
| 22 | +p. 18 — Les βk sont des ajustements — la grille est un modèle hédonique manuel | ||||
| 23 | +p. 19 — Prix et aire habitable — douze unifamiliales de Hull | ||||
| 24 | +p. 20 — Quand la méthode s’applique bien — et quand elle s’applique mal | ||||
| 25 | +p. 21 — Synthèse du bloc 1 | ||||
| 26 | +p. 22 — Bloc 2 — Recherche et sélection des comparables | ||||
| 27 | +p. 23 — Objectifs du bloc 2 | ||||
| 28 | +p. 24 — Le processus de la méthode en sept étapes | ||||
| 29 | +p. 25 — Sources de données au Québec — sources principales | ||||
| 30 | +p. 26 — Sources de données au Québec — sources complémentaires | ||||
| 31 | +p. 27 — Registre foncier et rôle de Gatineau — les faits de l’automne 2026 | ||||
| 32 | +p. 28 — Vérifier une vente — les cinq critères de la séance 6 | ||||
| 33 | +p. 29 — Transactions à exclure ou à ajuster | ||||
| 34 | +p. 30 — Le comparable idéal — et les critères de sélection | ||||
| 35 | +p. 31 — Méthodologie de sélection — l’entonnoir | ||||
| 36 | +p. 32 — Combien de comparables? Ce que disent vraiment les normes | ||||
| 37 | +p. 33 — Unités de comparaison courantes | ||||
| 38 | +p. 34 — Mini-calcul — le $/pi2 des quatre comparables du cas | ||||
| 39 | +p. 35 — Repères de marché vérifiés — Gatineau, 3e trimestre 2026 | ||||
| 40 | +p. 36 — Le marché a tourné — la convention de temps du cours face aux faits | ||||
| 41 | +p. 37 — Exercice « 4 parmi 8 » — huit ventes candidates à Hull | ||||
| 42 | +p. 38 — Exercice « 4 parmi 8 » — décisions et justifications | ||||
| 43 | +p. 39 — Erreurs fréquentes de sélection | ||||
| 44 | +p. 40 — Synthèse du bloc 2 | ||||
| 45 | +p. 41 — Bloc 3 — Les huit critères de comparaison | ||||
| 46 | +p. 42 — Objectifs du bloc 3 | ||||
| 47 | +p. 43 — Les huit critères — vue d’ensemble | ||||
| 48 | +p. 44 — Critère 1 : Droits de propriété transférés — définition et intuition | ||||
| 49 | +p. 45 — Critère 1 : Droits de propriété — contexte québécois et exemple | ||||
| 50 | +p. 46 — Critère 1 : Droits de propriété — erreur et question | ||||
| 51 | +p. 47 — Critère 2 : Conditions de financement — définition et intuition | ||||
| 52 | +p. 48 — Critère 2 : Financement — calcul de l’équivalence au comptant | ||||
| 53 | +p. 49 — Critère 2 : Financement — erreur et question | ||||
| 54 | +p. 50 — Critère 3 : Conditions de vente — définition et intuition | ||||
| 55 | +p. 51 — Critère 3 : Conditions de vente — exemple, erreur, question | ||||
| 56 | +p. 52 — Critère 4 : Dépenses à engager immédiatement après l’achat | ||||
| 57 | +p. 53 — Critère 4 : Dépenses après achat — erreur et question | ||||
| 58 | +p. 54 — Critère 5 : Temps (conditions de marché) — définition et intuition | ||||
| 59 | +p. 55 — Critère 5 : Temps — calcul avec la convention du cours | ||||
| 60 | +p. 56 — Critère 5 : Temps — erreur et question | ||||
| 61 | +p. 57 — Critère 6 : Localisation — définition et sous-facteurs | ||||
| 62 | +p. 58 — Critère 6 : Localisation — exemple par paire de ventes | ||||
| 63 | +p. 59 — Critère 6 : Localisation — erreur et question | ||||
| 64 | +p. 60 — Critère 7 : Caractéristiques physiques — terrain et bâtiment | ||||
| 65 | +p. 61 — Critère 7 : Caractéristiques physiques — exemples chiffrés | ||||
| 66 | +p. 62 — Critère 7 : Physique — le double comptage, erreur et question | ||||
| 67 | +p. 63 — Critère 8 : Composantes non immobilières | ||||
| 68 | +p. 64 — Critère 8 : Non immobilier — erreur et question | ||||
| 69 | +p. 65 — Le catalogue d’ajustements du cours (séances 8 et 9, TP2) | ||||
| 70 | +p. 66 — L’ordre d’application — la cascade | ||||
| 71 | +p. 67 — Pourquoi l’ordre compte — séquentiel ou additif | ||||
| 72 | +p. 68 — Synthèse du bloc 3 | ||||
| 73 | +p. 69 — Bloc 4 — Étude de cas : bungalow de Gatineau (Hull) | ||||
| 74 | +p. 70 — Objectifs du bloc 4 | ||||
| 75 | +p. 71 — Le mandat et le sujet — identification | ||||
| 76 | +p. 72 — Le sujet — caractéristiques et contexte de marché | ||||
| 77 | +p. 73 — Les comparables 1 et 2 | ||||
| 78 | +p. 74 — Les comparables 3 et 4 | ||||
| 79 | +p. 75 — Comment lire les grilles qui suivent | ||||
| 80 | +p. 76 — Grille du comparable 1 — 435 000 $, juillet 2026 | ||||
| 81 | +p. 77 — Grille du comparable 2 — 415 000 $, mai 2026 | ||||
| 82 | +p. 78 — Grille du comparable 3 — 460 000 $, août 2026 | ||||
| 83 | +p. 79 — Grille du comparable 4 — 425 000 $, mars 2026 | ||||
| 84 | +p. 80 — Récapitulatif des quatre grilles | ||||
| 85 | +p. 81 — Ajustements net et brut — mesurer la distance au sujet | ||||
| 86 | +p. 82 — Les seuils « net 15 % / brut 25 % » — d’où ils viennent, ce qu’ils valent | ||||
| 87 | +p. 83 — Fiabilité et pondération chiffrée | ||||
| 88 | +p. 84 — Les quatre indications et la valeur conclue | ||||
| 89 | +p. 85 — Pondérer n’est pas moyenner | ||||
| 90 | +p. 86 — Vérifier la cohérence de la conclusion | ||||
| 91 | +p. 87 — Limites du cas — et ce que le rapport doit documenter | ||||
| 92 | +p. 88 — Sensibilité — et si le marché montait de 5 % par an? | ||||
| 93 | +p. 89 — Synthèse du bloc 4 | ||||
| 94 | +p. 90 — Bloc 5 — Exercices, questions et synthèse | ||||
| 95 | +p. 91 — Objectifs du bloc 5 — et consignes | ||||
| 96 | +p. 92 — Exercice 1 — temps et équivalence au comptant | ||||
| 97 | +p. 93 — Exercice 1 — temps et équivalence au comptant (suite, après `\pause`) | ||||
| 98 | +p. 94 — Exercice 2 — classer six situations | ||||
| 99 | +p. 95 — Exercice 2 — réponses | ||||
| 100 | +p. 96 — Exercice 3 — mini-grille à un comparable | ||||
| 101 | +p. 97 — Exercice 3 — solution | ||||
| 102 | +p. 98 — Exercice 3 — solution (suite, après `\pause`) | ||||
| 103 | +p. 99 — Six erreurs fréquentes dans une grille d’ajustements | ||||
| 104 | +p. 100 — Aide-mémoire — les formules de la séance | ||||
| 105 | +p. 101 — Résumé de la séance | ||||
| 106 | +p. 102 — Pour la prochaine séance | ||||
| 107 | +p. 103 — Questions? | ||||
| 108 | +p. 104 — Références | ||||
| 109 | +p. 105 — Références (suite) | ||||
| 110 | +p. 106 — Références (suite) | ||||
| 111 | +p. 107 — Références (suite) | ||||
| 112 | +p. 108 — Références (suite) | ||||
| 113 | +p. 109 — Références (suite) | ||||
| 114 | +p. 110 — Références (suite) | ||||
added
UQO_COURS_UPGRADE/IMM1003/seance08/PLAN_180_MINUTES.md
+103 −0
@@ -0,0 +1,103 @@ | |||||
| 1 | +# IMM1003 — Séance 8 : Méthode de comparaison (parité), partie 1 — Plan minuté (19 h 00 → 22 h 00) | ||||
| 2 | + | ||||
| 3 | +Mercredi 4 novembre 2026. Deck `seance08.pdf` (111 pages, numérotation PDF). Durées du `SCRIPT_PROFESSEUR.md` (170 min de contenu + 10 min de pause = 180 min). Date d'évaluation de tous les cas : 1^er novembre 2026. Rappel administratif (inchangé) : TP2 (10 %) présenté à la séance 9 (11 nov.), remis à la séance 10 (18 nov., 23 h 59) ; les activités de ce soir sont formatives, non notées. | ||||
| 4 | + | ||||
| 5 | +**Matériel à préparer.** Projecteur et PDF ; calculatrices (demander aux étudiants) ; catalogue d'ajustements (p. 65) et aide-mémoire (p. 100) imprimés ou affichés en parallèle ; `EXERCICES.md` (diffusion en fin de séance) ; chronomètre. | ||||
| 6 | + | ||||
| 7 | +## Tableau minute par minute | ||||
| 8 | + | ||||
| 9 | +| Heure | Bloc | Pages | Activité | Durée | Matériel | Objectif d'apprentissage visé | | ||||
| 10 | +|---|---|---|---|---:|---|---| | ||||
| 11 | +| 19:00 | Intro | 1–2 | Accueil, plan, fil conducteur, rappel TP2 (séance 9 / remise séance 10) | 2:30 | PDF | Situer la séance ; connaître les conventions (date, catalogue) | | ||||
| 12 | +| 19:02 | 1 | 3–4 | Objectifs de la séance | 1:30 | PDF | Connaître les 5 verbes d'action (distinguer, justifier, sélectionner, appliquer, produire) | | ||||
| 13 | +| 19:04 | 1 | 5–6 | Exposé : place de la méthode ; définition ; valeur marchande OEAQ/CUSPAP → chaque mot = un critère | 3:45 | PDF | Expliquer ce que la méthode mesure | | ||||
| 14 | +| 19:08 | 1 | 7–9 | Exposé + question : prix / coût / valeur ; vendeur optimiste ; ancrage (Northcraft & Neale 1987) | 5:00 | PDF | Distinguer prix, coût, valeur, prix demandé | | ||||
| 15 | +| 19:13 | 1 | 10–11 | Exposé : offre rigide / demande ; hétérogénéité | 3:30 | PDF (pgfplots) | Justifier l'ajustement de temps et la nécessité d'ajuster | | ||||
| 16 | +| 19:16 | 1 | 12–14 | Exposé + question : principe de substitution, intuition, limites (CUSPAP 9.8) | 4:15 | PDF | Justifier la méthode par la substitution | | ||||
| 17 | +| 19:21 | 1 | 15–16 | Exposé : autres principes ; valeur contributive ≠ coût (piscine 25 000 vs 22–50 k$) | 2:30 | PDF | Distinguer contribution et coût | | ||||
| 18 | +| 19:23 | 1 | 17–19 | Exposé : modèle hédonique symbole par symbole ; β_k = ajustements ; régression 12 bungalows (151,91 $/pi², R² 0,81) | 4:45 | PDF (pgfplots) | Lire les β_k comme prix implicites ; grille = hédonique manuel | | ||||
| 19 | +| 19:28 | 1 | 20–21 | Conditions d'application ; synthèse du bloc 1 ; question de transition | 1:45 | PDF | Consolider | | ||||
| 20 | +| 19:29 | 2 | 22–24 | Objectifs ; processus en 7 étapes | 3:15 | PDF (TikZ) | Situer la sélection dans le processus | | ||||
| 21 | +| 19:33 | 2 | 25–27 | Exposé : sources principales et complémentaires ; Registre foncier 1,50 $ ; rôle 2027-2029 ; droits de mutation 7 110,50 $ | 5:15 | PDF | Nommer les sources, leurs limites, leurs coûts | | ||||
| 22 | +| 19:38 | 2 | 28–29 | Exposé + question : 5 critères de validation ; exclure ou ajuster (succession 405 000 $) | 4:00 | PDF | Décider retenir / ajuster / écarter | | ||||
| 23 | +| 19:42 | 2 | 30–32 | Exposé : comparable idéal ; entonnoir ; « combien ? » (CUSPAP, OEAQ : aucun nombre) | 5:15 | PDF (TikZ) | Appliquer l'entonnoir ; connaître les normes | | ||||
| 24 | +| 19:47 | 2 | 33–34 | Unités de comparaison ; mini-calcul $/pi² (348 / 361 / 341 / 354) | 2:45 | Calculatrice | Repérer une aberration par l'unité | | ||||
| 25 | +| 19:50 | 2 | 35–36 | Repères de marché T3 2026 ; « le marché a tourné » (convention +0,17 %/mois vs Hull −5 %) | 4:00 | PDF | Lire le marché ; comprendre le statut de la convention | | ||||
| 26 | +| 19:54 | 2 | 37 | **Exercice « 4 parmi 8 »** en équipes de deux (4 min de travail + sondage) | 4:00 | PDF, papier | Sélectionner et justifier chaque rejet | | ||||
| 27 | +| 19:58 | 2 | 38–40 | Correction de l'exercice ; erreurs de sélection ; synthèse du bloc 2 | 4:30 | PDF | Distinguer écarter / ajuster / pondérer | | ||||
| 28 | +| 20:02 | 3 | 41–43 | Objectifs ; règle d'or du signe ; vue d'ensemble des 8 critères (5 transactionnels en séquence, 3 de propriété additifs) | 3:30 | PDF (TikZ) | Nommer et classer les 8 critères | | ||||
| 29 | +| 20:06 | 3 | 44–46 | Critère 1 : droits (usus/fructus/abusus ; servitude 430 000 × 3 % = +12 900) | 3:45 | PDF | Ajuster les droits ; filtre dur condo/bungalow | | ||||
| 30 | +| 20:10 | 3 | 47–49 | Critère 2 : financement ; équivalence au comptant (3 ans : 8 170 ; 5 ans : 12 988) | 5:00 | Calculatrice | Calculer une équivalence au comptant | | ||||
| 31 | +| 20:15 | 3 | 50–51 | Critère 3 : conditions de vente (succession +16 200 ; parents : écarter ; surenchère = marché) | 2:30 | PDF | Décider ajuster / écarter | | ||||
| 32 | +| 20:17 | 3 | 52–53 | Critère 4 : dépenses après achat (410 000 + 15 000) ; double comptage toiture/état | 2:30 | PDF | Placer un ajustement en $ avant le temps | | ||||
| 33 | +| 20:20 | 3 | 54–56 | Critère 5 : temps — extraction, convention (400 000 × 0,17 % × 12 = 8 160), signe négatif possible (−20 000) | 4:45 | Calculatrice | Calculer et critiquer un ajustement de temps | | ||||
| 34 | +| **20:24** | — | — | **PAUSE** | **10:00** | — | — | | ||||
| 35 | +| 20:34 | 3 | 57–59 | Critère 6 : localisation ; paire Aylmer/Hull +5,1 % ; base = prix ajusté transactionnel (−23 117 vs −23 000) | 3:45 | PDF | Appliquer un % à la bonne base | | ||||
| 36 | +| 20:38 | 3 | 60–62 | Critère 7 : physique — terrain (seuil 1 000 pi², −9 000), bâtiment (catalogue), double comptage, piscine −25 000 | 4:15 | PDF | Ajuster caractéristique par caractéristique sans double compter | | ||||
| 37 | +| 20:42 | 3 | 63–64 | Critère 8 : non immobilier (440 000 − 8 000 − 2 000) ; immeuble par destination | 2:00 | PDF | Retrancher les inclusions à leur valeur de revente | | ||||
| 38 | +| 20:44 | 3 | 65–67 | Catalogue du cours ; cascade ; séquentiel vs additif (397 800 vs 398 000 ; 374 000 vs 380 000) | 5:00 | Catalogue imprimé | Utiliser le catalogue ; respecter l'ordre | | ||||
| 39 | +| 20:49 | 3 | 68 | Synthèse du bloc 3 | 1:00 | PDF | Consolider | | ||||
| 40 | +| 20:50 | 4 | 69–72 | Mandat, sujet (456, rue des Érables, 2008, 1 200 pi²), contexte (+0,17 %/mois) | 4:00 | PDF | Fixer droits, date, usage avant de comparer | | ||||
| 41 | +| 20:54 | 4 | 73–75 | Les 4 comparables ; anticipation des signes ; comment lire une grille (4 colonnes, 2 sous-totaux, zéro explicite) | 5:30 | PDF | Lire une fiche comparative ; prévoir le net | | ||||
| 42 | +| 20:59 | 4 | 76 | **Grille C1** ligne par ligne (temps 2 958 ; aire −7 500 ; âge +2 000 ; sous-sol −10 000 → 422 458) | 5:00 | Calculatrice | Construire une grille complète avec le « pourquoi » | | ||||
| 43 | +| 21:04 | 4 | 77 | Grille C2 (→ 464 733 ; garage +30 000 ; inclusions −4 000) | 4:00 | Calculatrice | Comparable « inférieur » : ajustements positifs | | ||||
| 44 | +| 21:08 | 4 | 78 | **Grille C3** (localisation −5 % × 462 346 = −23 117 ; sdb −12 000 + 6 000 ; → 367 729) | 5:00 | Calculatrice | Base du %, ajustements opposés dans un critère | | ||||
| 45 | +| 21:13 | 4 | 79 | Grille C4 (→ 442 780 ; état +12 000) | 2:30 | Calculatrice | Comparable « jumeau » ; sensibilité au temps | | ||||
| 46 | +| 21:16 | 4 | 80–81 | Récapitulatif ; net / brut (−2,9 / 5,2 ; 12,0 / 15,8 ; −20,1 / 23,7 ; 4,2 / 4,2 %) | 5:30 | PDF | Calculer et interpréter net et brut | | ||||
| 47 | +| 21:21 | 4 | 82 | Seuils 15 / 25 % : Fannie Mae, abolis 2014 ; convention du cours (repères, pas norme) | 2:30 | PDF | Connaître le statut des seuils | | ||||
| 48 | +| 21:24 | 4 | 83–85 | Pondération 40/35/20/5 → 435 289 → **435 000 $** ; graphique ; pondérer ≠ moyenner (424 425) | 6:45 | PDF (pgfplots) | Pondérer, arrondir, conclure | | ||||
| 49 | +| 21:30 | 4 | 86–89 | Cohérence (363 $/pi² ; médiane Hull 475 000) ; limites et rapport (Norme 2) ; sensibilité (C4 : 451 167 / 437 000 / 428 500) ; synthèse | 6:15 | PDF | Vérifier, documenter, tester la sensibilité | | ||||
| 50 | +| 21:37 | 5 | 90–91 | Objectifs et consignes du bloc 5 | 1:15 | PDF | — | | ||||
| 51 | +| 21:38 | 5 | 92–93 | **Exercice 1** (temps 452 000 × 5 mois = 3 842 → 455 842 ; financement 5 ans −12 988) + correction | 5:30 | Calculatrice | Appliquer seul temps et équivalence au comptant | | ||||
| 52 | +| 21:44 | 5 | 94–95 | **Exercice 2** (classer 6 situations) + correction | 4:00 | PDF | Classer et décider ajuster / écarter | | ||||
| 53 | +| 21:48 | 5 | 96–98 | **Exercice 3** (mini-grille : 415 842 ; net −8,0 %, brut 9,7 %) + correction | 6:30 | Calculatrice | Produire une mini-grille, net et brut | | ||||
| 54 | +| 21:54 | 5 | 99–100 | Six erreurs fréquentes ; aide-mémoire des formules | 2:30 | Aide-mémoire imprimé | Mémoriser formules et pièges | | ||||
| 55 | +| 21:57 | 5 | 101–102 | Résumé ; prochaine séance (TP2 présenté séance 9, remis séance 10 ; exercice Centris) | 1:45 | PDF | Consolider ; préparer la séance 9 | | ||||
| 56 | +| 21:59 | 5 | 103–111 | Questions ; références à l'écran | 1:00 | PDF | — | | ||||
| 57 | +| 22:00 | — | — | Fin | — | — | — | | ||||
| 58 | + | ||||
| 59 | +Total : 170 min de contenu + 10 min de pause = 180 min. Les heures sont arrondies à la minute ; les durées exactes (mm:ss) sont dans `SCRIPT_PROFESSEUR.md`. | ||||
| 60 | + | ||||
| 61 | +## Points de contrôle horaires | ||||
| 62 | + | ||||
| 63 | +| Repère | Heure cible | Si l'on est à… | Action | | ||||
| 64 | +|---|---|---|---| | ||||
| 65 | +| Fin du bloc 1 (p. 21) | 19:29 | > 19:34 | Couper p. 20 (conditions d'application) et raccourcir p. 15 à l'énoncé des principes | | ||||
| 66 | +| Fin du bloc 2 (p. 40) | 20:02 | > 20:07 | Réduire l'exercice « 4 parmi 8 » à 2 min de lecture + sondage immédiat ; sauter p. 33 (unités) | | ||||
| 67 | +| Pause (après p. 56) | 20:24 | > 20:30 | Pause de 7 min ; reprendre les critères 6–8 au rythme « définition + exemple » seulement (sauter les diapositives erreur/question p. 59, 64) | | ||||
| 68 | +| Fin du bloc 3 (p. 68) | 20:49 | > 20:55 | Projeter p. 67 (séquentiel vs additif) sans développer ; lire la synthèse | | ||||
| 69 | +| Grille C3 (p. 78) terminée | 21:13 | > 21:20 | Grille C4 en 1 min (deux lignes) ; fusionner p. 80–81 ; sauter p. 84 (graphique) | | ||||
| 70 | +| Fin du bloc 4 (p. 89) | 21:37 | > 21:43 | Bloc 5 : ne faire que l'exercice 3 en classe (6 min), renvoyer les exercices 1–2 au cahier (`EXERCICES.md`, B1, B2, A7) | | ||||
| 71 | + | ||||
| 72 | +## Marges de rattrapage | ||||
| 73 | + | ||||
| 74 | +**Si l'on est en retard (par ordre de coupe, sans perte d'objectif) :** | ||||
| 75 | +1. p. 20 — conditions favorables/défavorables (0:45) : déjà implicite dans p. 12–14. | ||||
| 76 | +2. p. 33 — unités de comparaison (1:00) : le mini-calcul p. 34 suffit. | ||||
| 77 | +3. p. 59, 64 — diapositives « erreur et question » des critères 6 et 8 (2:00) : les erreurs sont reprises p. 99. | ||||
| 78 | +4. p. 84 — graphique des indications (1:15) : le tableau p. 83 contient l'information. | ||||
| 79 | +5. p. 88 — sensibilité (2:00) : renvoyer à l'exercice B3 et à la discussion E1 du cahier. | ||||
| 80 | +6. Exercices 1 et 2 du bloc 5 (9:30) : renvoyer au cahier (B1, B2, A7), ne garder que l'exercice 3, qui est le plus proche du TP2. | ||||
| 81 | +7. En dernier recours : réduire la grille C2 (p. 77) à la lecture de ses sept lignes sans commentaire (2:00 au lieu de 4:00). | ||||
| 82 | + | ||||
| 83 | +À ne **jamais** couper : p. 6 (définition → critères), p. 36 (statut de la convention de temps), p. 42 (règle du signe), p. 66 (cascade), p. 76 et p. 78 (grilles C1 et C3), p. 82–83 (seuils et pondération), p. 101–102 (résumé, TP2). | ||||
| 84 | + | ||||
| 85 | +**Si l'on est en avance (par ordre d'ajout) :** | ||||
| 86 | +1. Après p. 19 : faire calculer la prédiction de la régression pour 1 300 pi² (445 159 $) et comparer au sujet de la variante D (+2 min). | ||||
| 87 | +2. Après p. 38 : demander aux équipes quel poids elles donneraient a priori aux candidats A–D (+3 min) ; comparer plus tard aux 40/35/20/5. | ||||
| 88 | +3. Après p. 48 : faire calculer la variante « solde amorti sur 3 ans » (avantage 5 570 $, corrigé B2(d)) (+3 min). | ||||
| 89 | +4. Après p. 67 : faire calculer en classe l'écart séquentiel/additif avec F = 60 000 $ et +10 % (6 000 $) (+2 min). | ||||
| 90 | +5. Après p. 85 : faire voter la classe sur un autre jeu de poids et recalculer (35/30/25/10 → 433 650 → 435 000 $) (+3 min). | ||||
| 91 | +6. Après p. 98 : lancer l'exercice D (variante du bungalow : 2012, 1 300 pi², garage double) sur la seule grille C4 (→ 480 780 $) (+5 min). | ||||
| 92 | +7. Discussion E1 (le taux de temps dans un marché qui tourne) en plénière (+5 min). | ||||
| 93 | + | ||||
| 94 | +## Activités avec durée explicite | ||||
| 95 | + | ||||
| 96 | +| Activité | Pages | Format | Durée (travail + correction) | | ||||
| 97 | +|---|---|---|---| | ||||
| 98 | +| « 4 parmi 8 » | 37–38 | équipes de 2, sondage à main levée | 4:00 + 2:00 | | ||||
| 99 | +| Mini-calcul $/pi² | 34 | plénière, calculatrice | 1:45 | | ||||
| 100 | +| Exercice 1 (temps + financement) | 92–93 | équipes de 2 | 4:00 + 1:30 | | ||||
| 101 | +| Exercice 2 (classer six situations) | 94–95 | équipes de 2 | 2:30 + 1:30 | | ||||
| 102 | +| Exercice 3 (mini-grille) | 96–98 | équipes de 2 | 4:00 + 2:30 | | ||||
| 103 | +| Questions à la classe (`\question`) | 8, 13, 27, 29, 34, 39, 46, 49, 51, 53, 56, 59, 62, 64, 85, 88, 102 | plénière, 30–60 s chacune | incluses dans les durées des pages | | ||||
added
UQO_COURS_UPGRADE/IMM1003/seance08/SCRIPT_PROFESSEUR.md
+1967 −0
@@ -0,0 +1,1967 @@ | |||||
| 1 | +# IMM1003 — Séance 8 : Méthode de comparaison (parité), partie 1 — Script du professeur | ||||
| 2 | + | ||||
| 3 | +| | | | ||||
| 4 | +|---|---| | ||||
| 5 | +| **Cours** | IMM1003 — Éléments d'évaluation immobilière (UQO, Département des sciences administratives) | | ||||
| 6 | +| **Séance** | 8 — Méthode de comparaison (parité), partie 1 | | ||||
| 7 | +| **Date et horaire** | Mercredi 4 novembre 2026, 19 h – 22 h (180 min, pause de 10 min vers 20 h 25) | | ||||
| 8 | +| **Deck** | `02_Slides/pdf/seance08.pdf` — 111 pages (numérotation PDF utilisée ci-dessous, `LISTE_DIAPOS.md`) | | ||||
| 9 | +| **Matériel** | Projecteur ; calculatrice (étudiants) ; copie imprimée du catalogue d'ajustements (p. 65) et de l'aide-mémoire (p. 100) ; `EXERCICES.md` distribué en fin de séance ; `CORRIGES.md` (professeur seulement) | | ||||
| 10 | +| **Date d'évaluation de tous les cas** | 1^er novembre 2026 ; convention de temps +0,17 %/mois (prorata simple) ; catalogue du cours (= séance 9 = TP2) | | ||||
| 11 | +| **Modalités administratives (telles qu'elles sont — ne rien modifier)** | L'intra maison (28 → 31 octobre) vient d'être remis. Le **TP2 (10 %)** sera **présenté à la séance 9 (11 novembre)** et **remis à la séance 10 (18 novembre, 23 h 59)**. Les exercices de la séance 8 sont formatifs et non notés. | | ||||
| 12 | +| **Sources** | Chiffres : `validation/RESULTATS_CALCULS.md` (section S08 + catalogue). Faits et références : `recherche/RECHERCHE_IMM1003.md` §0 (numéros [Sxx]/[Axx] rappelés dans le script). | | ||||
| 13 | + | ||||
| 14 | +**Convention de rédaction.** Chaque diapositive substantielle a ses neuf rubriques (À dire ; Explication approfondie ; Intuition ; Exemple québécois ; Démonstration mathématique ; Question + réponse ; Erreur fréquente ; Transition ; Durée). Les pages de titre, de bloc, de plan, de « Questions ? » et de références n'ont qu'un « À dire » court et une durée. Les durées, vérifiées par script Python (tableau en fin de document), totalisent 170 min de contenu + 10 min de pause = 180 min. | ||||
| 15 | + | ||||
| 16 | +**Fil conducteur à répéter au début de chaque bloc :** « Que vaudrait le sujet s'il s'était vendu aujourd'hui, dans les conditions de la valeur marchande ? » Les comparables répondent, à condition de les choisir, de les vérifier et de les ajuster correctement. | ||||
| 17 | + | ||||
| 18 | +--- | ||||
| 19 | + | ||||
| 20 | +## Introduction | ||||
| 21 | + | ||||
| 22 | +### p. 1 — Page titre — Séance 8 : Méthode de comparaison (parité), partie 1 | ||||
| 23 | + | ||||
| 24 | +**À dire.** Bonsoir. Ce soir nous entrons dans la méthode que vous utiliserez le plus souvent dans votre carrière, celle que l'OEAQ appelle « méthode de comparaison (parité) ». L'intra maison est derrière vous ; aujourd'hui et le 11 novembre, nous construisons l'outil central du TP2, que je vous présenterai formellement la semaine prochaine. Gardez votre calculatrice à portée de main : il y aura des calculs à faire en équipes de deux. | ||||
| 25 | + | ||||
| 26 | +**Durée.** 0:30 | ||||
| 27 | + | ||||
| 28 | +### p. 2 — Plan de la séance — 180 minutes en cinq blocs | ||||
| 29 | + | ||||
| 30 | +**À dire.** Cinq blocs. Trente minutes de fondements économiques : pourquoi la méthode fonctionne, et ce qu'elle mesure exactement. Trente-cinq minutes sur la recherche et la sélection des comparables au Québec, avec un exercice « 4 parmi 8 ». Quarante minutes sur les huit critères de comparaison, un par un, avec un exemple chiffré chacun ; la pause tombera au milieu de ce bloc, vers 20 h 25. Puis cinquante minutes d'étude de cas : un bungalow de Hull, quatre comparables, quatre grilles complètes, une valeur conclue. Enfin, vingt-cinq minutes d'exercices et de synthèse. Une seule question traverse toute la soirée, lisez-la dans l'encadré : que vaudrait le sujet s'il s'était vendu aujourd'hui, dans les conditions de la valeur marchande ? Tous les cas sont évalués au 1^er novembre 2026 et utilisent le catalogue d'ajustements du cours, le même qu'en séance 9 et dans le TP2 : vos grilles seront donc toutes comparables entre elles. | ||||
| 31 | + | ||||
| 32 | +**Durée.** 2:00 | ||||
| 33 | + | ||||
| 34 | +--- | ||||
| 35 | + | ||||
| 36 | +## Bloc 1 — Fondements économiques et principe de substitution (p. 3–21, 27 min) | ||||
| 37 | + | ||||
| 38 | +### p. 3 — Bloc 1 — Fondements économiques et principe de substitution | ||||
| 39 | + | ||||
| 40 | +**À dire.** Premier bloc : avant de calculer, comprendre. Pourquoi des ventes d'autres maisons nous renseignent-elles sur la valeur de celle-ci ? La réponse tient en trois idées : substitution, prix implicites, valeur contributive. | ||||
| 41 | + | ||||
| 42 | +**Durée.** 0:15 | ||||
| 43 | + | ||||
| 44 | +### p. 4 — Objectifs de la séance | ||||
| 45 | + | ||||
| 46 | +**À dire.** Cinq objectifs, formulés avec des verbes d'action parce que c'est ce que je vous demanderai de faire dans le TP2. Distinguer prix, coût et valeur : cela paraît trivial, mais la confusion entre les trois est la source de la moitié des erreurs que je corrige. Justifier la méthode par le principe de substitution et par le modèle hédonique : vous devez pouvoir expliquer à un client pourquoi un garage « vaut » 30 000 $ dans votre grille et non le coût de sa construction. Rechercher, vérifier, sélectionner des ventes au Québec avec une méthode explicite ; appliquer les huit critères dans le bon ordre ; et produire une grille complète, avec les ajustements net et brut, une pondération et un arrondi. Remarquez le lien avec le cours : la séance 6 vous a appris à collecter et à valider des ventes, aujourd'hui nous les transformons en indications de valeur, et la séance 9 traitera de l'extraction des ajustements, de la réconciliation et des limites — c'est aussi là que je présenterai le TP2. | ||||
| 47 | + | ||||
| 48 | +**Explication approfondie.** Les cinq objectifs suivent exactement les cinq blocs : fondements (1–2), sélection (3), critères (4), grille (5). Les verbes correspondent aux niveaux de la taxonomie : distinguer/justifier (comprendre), rechercher/appliquer (appliquer), produire/interpréter (analyser-évaluer). | ||||
| 49 | + | ||||
| 50 | +**Intuition.** Une grille d'ajustements est un raisonnement d'acheteur rendu explicite et chiffré ; les objectifs décrivent les étapes de ce raisonnement. | ||||
| 51 | + | ||||
| 52 | +**Exemple québécois.** Le TP2 reprendra ces cinq verbes sur un cas de Gatineau avec le même catalogue. | ||||
| 53 | + | ||||
| 54 | +**Démonstration mathématique.** Sans objet. | ||||
| 55 | + | ||||
| 56 | +**Question + réponse.** « Lequel des cinq objectifs vous semble le plus difficile ? » — Réponse attendue : la sélection (objectif 3), parce qu'elle demande du jugement ; la grille (objectif 5) est mécanique une fois le catalogue fixé. | ||||
| 57 | + | ||||
| 58 | +**Erreur fréquente.** Croire que la méthode se résume au calcul de la grille : la qualité du résultat dépend d'abord des étapes 1 à 3 (choisir et vérifier les ventes). | ||||
| 59 | + | ||||
| 60 | +**Transition.** Commençons par situer la méthode parmi les trois méthodes que vous connaissez depuis la séance 3. | ||||
| 61 | + | ||||
| 62 | +**Durée.** 1:15 | ||||
| 63 | + | ||||
| 64 | +### p. 5 — La méthode de comparaison parmi les trois méthodes | ||||
| 65 | + | ||||
| 66 | +**À dire.** Le schéma vous est familier : trois méthodes, une réconciliation. La comparaison lit la valeur dans les prix de biens substituts, ajustés ; le coût la reconstruit — terrain plus coût de remplacement moins dépréciation ; le revenu l'actualise. Pour le résidentiel courant, la comparaison vient en premier, et pour une raison simple : elle observe ce que des acheteurs ont réellement payé au lieu de reconstruire ou de projeter. Un même objet porte plusieurs noms selon la source, et vous devez les reconnaître tous : « Méthode de comparaison (parité) » chez l'OEAQ, « technique des prix de vente rajustés » dans le Manuel d'évaluation foncière du Québec, *Direct Comparison Approach* à l'Institut canadien des évaluateurs, *Sales Comparison Approach* chez l'Appraisal Institute américain. Dans vos rapports au Québec, utilisez le vocabulaire de l'OEAQ. Et retenez le mot « réconciliation » : les trois méthodes ne produisent pas trois valeurs, elles produisent trois indications qu'on pondère selon leur fiabilité — nous ferons la même chose à l'intérieur de la méthode de comparaison, entre les comparables. | ||||
| 67 | + | ||||
| 68 | +**Explication approfondie.** Les trois méthodes sont trois lectures du même marché : les acheteurs comparent (substitution), considèrent le coût de construire (coût) et les revenus futurs (anticipation). La comparaison est privilégiée là où le marché est actif et les biens homogènes ; elle devient fragile pour les biens uniques. | ||||
| 69 | + | ||||
| 70 | +**Intuition.** Lire un thermomètre (comparaison) plutôt que reconstituer la température à partir de la physique du bâtiment (coût) ou de la facture de chauffage (revenu). | ||||
| 71 | + | ||||
| 72 | +**Exemple québécois.** Pour un bungalow de Hull, un évaluateur de financement hypothécaire conclut presque toujours par comparaison ; pour un aréna municipal, par le coût. | ||||
| 73 | + | ||||
| 74 | +**Démonstration mathématique.** Sans objet. | ||||
| 75 | + | ||||
| 76 | +**Question + réponse.** « Pourquoi dit-on *parité* ? » — Parce qu'on ramène les comparables à parité avec le sujet, en effaçant les différences par les ajustements. | ||||
| 77 | + | ||||
| 78 | +**Erreur fréquente.** Écrire « méthode des comparables » ou « approche par les ventes » dans un rapport québécois ; le terme normatif est « méthode de comparaison (parité) » [S01, OEAQ 2024]. | ||||
| 79 | + | ||||
| 80 | +**Transition.** Si la méthode lit la valeur dans les prix, encore faut-il définir ce qu'elle cherche : la valeur marchande. | ||||
| 81 | + | ||||
| 82 | +**Durée.** 1:45 | ||||
| 83 | + | ||||
| 84 | +### p. 6 — Définition — et ce qu'elle mesure | ||||
| 85 | + | ||||
| 86 | +**À dire.** Deux définitions, et un lien entre elles qui structure toute la séance. D'abord la méthode : estimer la valeur d'un bien en le comparant à des biens similaires récemment vendus sur le même marché, en ajustant leurs prix pour les différences avec le sujet. Ensuite ce qu'elle cherche, dans les mots de l'OEAQ : le prix sincère le plus probable, d'une vente réelle ou présumée, à une date donnée, sur un marché libre et ouvert à la concurrence, entre parties bien informées, après une mise en vente suffisante, payé comptant ou l'équivalent, et épuré de l'effet des mesures incitatives et des financements avantageux. Lisez maintenant la conséquence en bas de la diapositive, c'est l'idée clé du bloc : chaque mot de cette définition devient un critère d'ajustement. « À une date donnée » : ajustement de temps. « Comptant ou équivalent » : ajustement de financement. « Marché libre, parties informées » : conditions de vente. « Vente d'un immeuble » : droits transférés. Le CUSPAP 2026, en vigueur depuis le 1^er avril, dit la même chose en anglais : *in cash, or in terms equivalent to cash*. Quand vous hésiterez sur la pertinence d'un ajustement, revenez à la définition : s'il rapproche le prix observé des conditions de la définition, il est justifié. | ||||
| 87 | + | ||||
| 88 | +**Explication approfondie.** La valeur marchande est une valeur *normative* : elle décrit une transaction hypothétique aux conditions idéales. Un prix réel s'en écarte par la date, le financement, les circonstances et les droits ; la grille mesure et corrige ces écarts. C'est pourquoi les cinq premiers critères (transactionnels) reproduisent la définition, mot à mot [S01 ; S06, CUSPAP 2026]. | ||||
| 89 | + | ||||
| 90 | +**Intuition.** La définition est un « cahier des charges » de la transaction idéale ; chaque comparable est une transaction réelle qu'on « corrige » pour la rendre conforme au cahier des charges. | ||||
| 91 | + | ||||
| 92 | +**Exemple québécois.** Une vente de Hull à 455 000 $ avec solde de prix de vente à 2 % n'est pas « au comptant ou l'équivalent » : la définition impose de retrancher la valeur de l'avantage de financement (nous calculerons 8 170 $ au bloc 3). | ||||
| 93 | + | ||||
| 94 | +**Démonstration mathématique.** Sans objet ici ; le lien formel viendra avec la cascade (p. 66). | ||||
| 95 | + | ||||
| 96 | +**Question + réponse.** « La définition dit *prix le plus probable* ; pourquoi pas *prix moyen* ? » — Parce que la distribution des prix possibles n'est pas symétrique ; on vise le mode, le prix qui a la plus grande chance de se réaliser, pas la moyenne tirée par les cas extrêmes (Kummerow 2003 [A27]). | ||||
| 97 | + | ||||
| 98 | +**Erreur fréquente.** Confondre « valeur marchande » et « valeur au rôle » : la seconde est une valeur réelle (art. 43 LFM [S03]) au 1^er juillet d'une année de référence, établie par évaluation de masse ; la première est datée au jour de l'évaluation. | ||||
| 99 | + | ||||
| 100 | +**Transition.** La définition parle de prix et de valeur ; ajoutons le coût, et distinguons les trois. | ||||
| 101 | + | ||||
| 102 | +**Durée.** 2:00 | ||||
| 103 | + | ||||
| 104 | +### p. 7 — Prix, coût, valeur — trois notions à ne jamais confondre | ||||
| 105 | + | ||||
| 106 | +**À dire.** Trois mots que le langage courant mélange et que l'évaluateur doit séparer. Le prix est un fait : 435 000 $ dans un acte de vente du 1^er juillet 2026, fixé par deux parties, une fois, dans leurs circonstances. Le coût est une dépense de production : rebâtir ce bungalow, terrain compris, coûterait 390 000 $ — et ce chiffre dépend du marché des matériaux et de la main-d'œuvre, pas des acheteurs de maisons. La valeur est une opinion : le prix le plus probable au 1^er novembre 2026, que l'évaluateur estime à partir des prix observés. Regardez la colonne « qui la fixe » : les parties, le marché des intrants, l'évaluateur. Trois acteurs différents, donc trois nombres qui n'ont aucune raison de coïncider — même s'ils sont parfois proches. Et le quatrième larron, le prix demandé : l'inscription Centris à 649 900 $ n'est ni un prix ni une valeur, c'est une offre, une stratégie de mise en marché. L'OEAQ est claire : les prix demandés et les offres acceptées ne servent qu'« à titre de confirmation ». Votre grille ne contient que des ventes conclues. | ||||
| 107 | + | ||||
| 108 | +**Explication approfondie.** Prix = observation datée, propre à une transaction ; valeur = estimation d'une distribution de prix possibles ; coût = contrainte d'offre à long terme (en équilibre de long terme, valeur ≈ coût pour un bien neuf à son meilleur usage, mais pas à court terme ni pour un bien existant) [S09, Appraisal Institute 2020 ; S01]. | ||||
| 109 | + | ||||
| 110 | +**Intuition.** Le prix est une photo, la valeur un portrait-robot établi à partir de plusieurs photos, le coût la facture du photographe. | ||||
| 111 | + | ||||
| 112 | +**Exemple québécois.** Bungalow de Hull : prix 435 000 $ (juillet 2026), coût de reconstruction 390 000 $ (terrain compris), valeur marchande conclue 435 000 $ au 1^er novembre 2026 (bloc 4). Les trois sont voisins ici, mais ce n'est pas une règle. | ||||
| 113 | + | ||||
| 114 | +**Démonstration mathématique.** Sans objet. | ||||
| 115 | + | ||||
| 116 | +**Question + réponse.** « Un vendeur refuse 430 000 $ et finit par vendre 455 000 $ six mois plus tard. Quelle était la valeur en mars ? » — On ne le sait pas à partir d'une seule vente : la valeur se lit dans l'ensemble des substituts vendus à la date d'évaluation, pas dans le prix finalement obtenu par ce vendeur. | ||||
| 117 | + | ||||
| 118 | +**Erreur fréquente.** Conclure une valeur égale au prix demandé « parce que la maison s'est vendue au prix demandé » : c'est une coïncidence de mise en marché, pas une preuve. | ||||
| 119 | + | ||||
| 120 | +**Transition.** Mettons ces quatre nombres dans un seul exemple : le vendeur optimiste. | ||||
| 121 | + | ||||
| 122 | +**Durée.** 2:00 | ||||
| 123 | + | ||||
| 124 | +### p. 8 — Prix, coût, valeur — l'exemple du vendeur optimiste | ||||
| 125 | + | ||||
| 126 | +**À dire.** Un bungalow de Hull est inscrit à 649 900 $. Après 68 jours, il se vend 455 000 $, et l'acheteur obtient du vendeur une reprise de solde de prix de vente à 2 %. Le propriétaire l'avait fait construire en 2008 pour 390 000 $. Quatre bungalows semblables se sont vendus entre 415 000 et 460 000 $ ces huit derniers mois. Classons. 649 900 $ : un prix demandé, une ancre, pas une donnée. 455 000 $ : un prix, un fait, mais gonflé par un financement avantageux ; au bloc 3 nous montrerons que l'équivalent au comptant est environ 446 800 $. 390 000 $ : un coût historique, de 2008, sans lien direct avec ce que le marché paie en 2026. Et l'intervalle de 415 000 à 460 000 $ : c'est là que la valeur se lit, après ajustements. La question en bas : le coût de 2008 est-il une information inutile ? Non. Il servira à la méthode du coût, aux séances 10 et 11, et il borne la valeur contributive d'une composante — on ne paie jamais plus pour une piscine que ce qu'elle a coûté, on paie souvent moins. Mais il ne fixe pas la valeur marchande. | ||||
| 127 | + | ||||
| 128 | +**Explication approfondie.** Le prix de 455 000 $ contient une « prime de financement » : l'acheteur a accepté un prix plus élevé parce que le vendeur lui prêtait à 2 % quand le marché prêtait à 5 %. La valeur marchande étant « au comptant ou l'équivalent », il faut l'épurer (critère 2). Le coût historique est doublement inutilisable : il date de 2008 et ne reflète ni la dépréciation ni l'évolution du terrain. | ||||
| 129 | + | ||||
| 130 | +**Intuition.** Le prix demandé est la première proposition d'une négociation ; le prix est la dernière ; la valeur est ce que la négociation *aurait dû* donner dans les conditions normatives. | ||||
| 131 | + | ||||
| 132 | +**Exemple québécois.** Chiffres de la diapositive (cas pédagogique calibré sur Hull, automne 2026). Équivalent au comptant : 455 000 − 8 170 = 446 830 $ (calcul p. 48). | ||||
| 133 | + | ||||
| 134 | +**Démonstration mathématique.** Avantage de financement = solde − VA des paiements au taux du marché = 100 000 − 91 830 = 8 170 $ (détail p. 48). | ||||
| 135 | + | ||||
| 136 | +**Question + réponse.** « Pourquoi 68 jours ? » — Parce que le délai de vente moyen à Hull est de 22 jours au T3 2026 [S22] : 68 jours signale un prix demandé trop élevé, donc un prix de vente qui résulte d'une longue négociation à la baisse, pas d'une surenchère. | ||||
| 137 | + | ||||
| 138 | +**Erreur fréquente.** Retenir le 455 000 $ tel quel comme comparable parce que « c'est le prix à l'acte » ; l'acte ne mentionne pas toujours les conditions de financement, d'où la vérification de la séance 6. | ||||
| 139 | + | ||||
| 140 | +**Transition.** Le prix demandé, j'ai dit « une ancre ». Ce n'est pas une métaphore : c'est un biais mesuré. | ||||
| 141 | + | ||||
| 142 | +**Durée.** 1:45 | ||||
| 143 | + | ||||
| 144 | +### p. 9 — L'ancrage sur le prix demandé — un biais documenté | ||||
| 145 | + | ||||
| 146 | +**À dire.** Northcraft et Neale, 1987, ont fait visiter la même propriété à des étudiants et à des courtiers expérimentés, en manipulant le prix affiché dans le dossier. Résultat : l'évaluation moyenne monte avec l'ancre — de 116 833 $ à 144 454 $ selon la version du dossier — et cela vaut pour les experts aussi, à peine moins que pour les étudiants. Le plus inquiétant : seulement 8 % des experts citent le prix affiché parmi leurs trois critères ; l'ancrage est inconscient. Trois conséquences pratiques pour vous. Un, lisez les ventes conclues avant les inscriptions actives. Deux, documentez votre conclusion avant de regarder le prix demandé du sujet, si le mandat vous le permet. Trois, rappelez-vous la Norme 1 de l'OEAQ : prix demandés et offres, à titre de confirmation seulement. L'erreur fréquente en haut de la diapositive, « partir du prix demandé parce qu'il reflète ce que le vendeur en pense », est exactement le mécanisme que cette étude décrit. | ||||
| 147 | + | ||||
| 148 | +**Explication approfondie.** L'heuristique d'ancrage-ajustement (Tversky et Kahneman) : on part d'une valeur initiale et on s'en éloigne insuffisamment. En évaluation, les points de référence sont nombreux : prix demandé, valeur au rôle, évaluation antérieure, opinion du client (Diaz 1990 ; Diaz et Hansz 1997, 2001 ; Gallimore 1996 [A22, A24, A25]). | ||||
| 149 | + | ||||
| 150 | +**Intuition.** Un prix affiché agit comme un aimant sur votre estimation ; l'ordre dans lequel vous consultez l'information change votre conclusion. | ||||
| 151 | + | ||||
| 152 | +**Exemple québécois.** Le bungalow de la p. 8 : si vous regardez 649 900 $ avant les quatre ventes à 415–460 000 $, votre premier chiffre spontané sera plus haut que 435 000 $. | ||||
| 153 | + | ||||
| 154 | +**Démonstration mathématique.** Sans objet. | ||||
| 155 | + | ||||
| 156 | +**Question + réponse.** « Le rôle d'évaluation de Gatineau est-il aussi une ancre ? » — Oui, et une ancre lourde, puisqu'il est public ; d'autant qu'il décrit le marché au 1^er juillet 2025 (p. 27). | ||||
| 157 | + | ||||
| 158 | +**Erreur fréquente.** Utiliser le prix demandé pour « encadrer » la conclusion (« la valeur ne peut pas dépasser le prix demandé ») : un prix demandé trop bas peut déclencher une surenchère. | ||||
| 159 | + | ||||
| 160 | +**Transition.** Passons du comportement individuel au marché : d'où viennent les prix ? | ||||
| 161 | + | ||||
| 162 | +**Durée.** 1:15 | ||||
| 163 | + | ||||
| 164 | +### p. 10 — Le mécanisme de marché — une offre rigide à court terme | ||||
| 165 | + | ||||
| 166 | +**À dire.** Le graphique est volontairement simple. Une demande décroissante D, et une offre O presque verticale : à court terme, le stock de logements est fixe, construire prend des années, et les ventes d'une saison ne représentent qu'une fraction du parc. Conséquence : un choc de demande — baisse des taux, embauches fédérales, migration — déplace D vers D′ et passe presque entièrement par les prix, de P₀ à P₁, très peu par les quantités. C'est l'inverse d'un marché de biens manufacturés où l'offre absorberait le choc. Pour nous, la leçon est dans l'encadré du bas : les prix observés sont des équilibres datés. Le prix de mars 2026 est l'équilibre de mars ; depuis l'été 2026, la demande recule à Gatineau — ventes en baisse de 12 %, inscriptions en hausse de 42 % selon l'APCIQ du 14 octobre — et un prix de mars n'est plus celui de novembre. D'où l'ajustement de temps, critère 5, et d'où la nécessité de l'extraire à la date d'évaluation. | ||||
| 167 | + | ||||
| 168 | +**Explication approfondie.** L'élasticité-prix de l'offre de logements est faible à court terme (délais de construction, réglementation, rareté des terrains) ; la volatilité des prix est donc élevée relativement aux volumes. Le modèle offre-demande local justifie trois choses : l'ajustement de temps, l'ajustement de localisation (chaque secteur a son équilibre) et la prudence avec les ventes anciennes [S03, MEFQ 3C ch. 1]. | ||||
| 169 | + | ||||
| 170 | +**Intuition.** Une salle de spectacle à jauge fixe : si la demande double, le prix des billets monte, le nombre de sièges ne change pas. | ||||
| 171 | + | ||||
| 172 | +**Exemple québécois.** RMR de Gatineau, T3 2026 : 1 044 ventes (−12 %), 2 256 inscriptions en vigueur (+42 %), médiane unifamiliale −3 %, délai 34 jours [S19]. Le choc est ici négatif : D se déplace vers la gauche et le prix baisse. | ||||
| 173 | + | ||||
| 174 | +**Démonstration mathématique.** Avec O verticale en Q*, P = D⁻¹(Q*) : toute variation de D se traduit intégralement en variation de P. | ||||
| 175 | + | ||||
| 176 | +**Question + réponse.** « Pourquoi les inscriptions montent-elles alors que les ventes baissent ? » — Parce que les vendeurs ajustent leurs prix demandés avec retard : les biens restent inscrits plus longtemps, le stock s'accumule, et les prix finissent par céder. | ||||
| 177 | + | ||||
| 178 | +**Erreur fréquente.** Penser que « les prix de l'immobilier ne baissent jamais » et refuser un ajustement de temps négatif. | ||||
| 179 | + | ||||
| 180 | +**Transition.** Si les prix dépendent de la demande locale et datée, ils dépendent aussi du bien lui-même — et aucun bien n'est identique à un autre. | ||||
| 181 | + | ||||
| 182 | +**Durée.** 2:00 | ||||
| 183 | + | ||||
| 184 | +### p. 11 — L'hétérogénéité du bien immobilier — pourquoi il faut ajuster | ||||
| 185 | + | ||||
| 186 | +**À dire.** Voici le cœur du problème de la méthode. Mille actions d'une banque s'échangent chaque minute à un prix public : la comparaison est immédiate, aucun ajustement. Un bungalow de Hull a peut-être quatre substituts vendus en huit mois, tous différents. Cinq traits expliquent cela. La localisation est unique : deux maisons identiques sur deux rues ne valent pas la même chose. La durabilité : chaque bien a son âge, son état, son histoire de rénovations. L'indivisibilité : on achète un tout, terrain, bâtiment, voisinage, pas un panier qu'on peut recomposer. Le marché est local et mince : peu de ventes par segment et par trimestre, chaque vente compte. L'information est imparfaite : prix, conditions, inclusions sont à vérifier. Conclusion dans l'encadré rouge : il n'existe jamais de comparable identique au sujet. Comparer, c'est donc mesurer les différences et leur attribuer un prix. C'est tout l'objet des huit critères et de la grille. | ||||
| 187 | + | ||||
| 188 | +**Explication approfondie.** L'hétérogénéité est la raison d'être des prix hédoniques (Rosen 1974 [A01]) : si les biens étaient homogènes, un seul prix de marché suffirait ; parce qu'ils diffèrent, le marché révèle un prix pour chaque caractéristique. La minceur du marché limite le nombre d'observations et justifie la pondération (Vandell 1991 [A03]). | ||||
| 189 | + | ||||
| 190 | +**Intuition.** Un comparable est un témoin : chacun a vu le marché d'un angle différent ; la grille corrige l'angle de vue. | ||||
| 191 | + | ||||
| 192 | +**Exemple québécois.** Bloc 4 : C4 est « identique sauf l'état et la date » ; C3 diffère par dix caractéristiques. Les deux sont des témoins, mais C4 est un témoin plus direct. | ||||
| 193 | + | ||||
| 194 | +**Démonstration mathématique.** Sans objet. | ||||
| 195 | + | ||||
| 196 | +**Question + réponse.** « Une tour de condos de 180 unités : l'hétérogénéité disparaît-elle ? » — Presque : l'étage, l'orientation et l'état subsistent, mais la comparaison y est beaucoup plus directe (p. 20). | ||||
| 197 | + | ||||
| 198 | +**Erreur fréquente.** Chercher « le » comparable parfait et renoncer faute de l'avoir trouvé ; la méthode est conçue pour des biens différents. | ||||
| 199 | + | ||||
| 200 | +**Transition.** Si aucun bien n'est identique, pourquoi un acheteur accepterait-il quand même de comparer ? À cause du principe de substitution. | ||||
| 201 | + | ||||
| 202 | +**Durée.** 1:30 | ||||
| 203 | + | ||||
| 204 | +### p. 12 — Le principe de substitution | ||||
| 205 | + | ||||
| 206 | +**À dire.** Lisez l'encadré, il est en gras parce qu'il fonde toute la méthode : un acheteur rationnel et informé ne paiera pas plus pour un bien que le coût d'acquisition d'un substitut équivalent offrant la même utilité. La valeur d'un bien est donc bornée par les prix payés pour des biens comparables. Le MEFQ le formule ainsi : un acheteur avisé ne paie pas plus pour un immeuble qu'il ne paierait pour un autre offrant les mêmes caractéristiques. Notez les hypothèses, à gauche : un marché actif avec des ventes récentes ; des parties rationnelles et informées ; des substituts disponibles ; pas de contraintes inhabituelles ; un délai de mise en marché raisonnable. Chaque hypothèse qui tombe affaiblit la méthode — nous le verrons dans deux diapositives. Ce principe est le plus intuitif de tous ceux que vous avez vus à la séance 3, et c'est pour cela que la méthode de comparaison est la plus utilisée : elle reproduit le raisonnement d'un acheteur qui magasine. Mais attention au mot « bornée » : la substitution donne une borne supérieure — le prix du substitut ; la valeur conclue sera souvent proche de cette borne parce que les vendeurs, eux aussi, ont des substituts, les autres acheteurs. | ||||
| 207 | + | ||||
| 208 | +**Explication approfondie.** Le principe découle de la maximisation d'utilité sous contrainte budgétaire : si deux biens procurent la même utilité, l'acheteur choisit le moins cher, et la concurrence entre acheteurs et vendeurs égalise les prix des substituts. Il ne garantit l'égalité des prix qu'en équilibre et pour des substituts parfaits ; les ajustements corrigent l'imperfection de la substitution [S03 ; S09]. | ||||
| 209 | + | ||||
| 210 | +**Intuition.** Vous ne paierez pas 460 000 $ pour un bungalow si votre voisin vient de payer 435 000 $ pour le même la semaine dernière. | ||||
| 211 | + | ||||
| 212 | +**Exemple québécois.** Hull, automne 2026 : quatre bungalows à 415–460 000 $ bornent le prix qu'un acheteur informé acceptera pour le sujet. | ||||
| 213 | + | ||||
| 214 | +**Démonstration mathématique.** Si U(sujet) = U(substitut) et que le substitut est disponible à P_s, alors tout prix P > P_s pour le sujet est dominé ; d'où V(sujet) ≤ P_s + ajustements des différences. | ||||
| 215 | + | ||||
| 216 | +**Question + réponse.** « La substitution borne par le haut ; qu'est-ce qui borne par le bas ? » — Le même principe appliqué au vendeur : il ne vendra pas moins que ce qu'il obtiendrait d'un autre acheteur, et le coût de construction d'un bien neuf équivalent borne également l'offre à long terme. | ||||
| 217 | + | ||||
| 218 | +**Erreur fréquente.** Dire « le principe de substitution donne la valeur » ; il donne une borne, et c'est l'ensemble des substituts, ajustés et pondérés, qui donne l'estimation. | ||||
| 219 | + | ||||
| 220 | +**Transition.** Mettons-nous dans la tête de cet acheteur qui magasine. | ||||
| 221 | + | ||||
| 222 | +**Durée.** 1:45 | ||||
| 223 | + | ||||
| 224 | +### p. 13 — Substitution — l'intuition de l'acheteur qui magasine | ||||
| 225 | + | ||||
| 226 | +**À dire.** Suivez l'acheteur. Il visite plusieurs bungalows de Hull dans sa gamme de prix. Il compare : celui-ci a un garage mais pas de sous-sol fini, celui-là l'inverse. Il refuse de payer 460 000 $ pour ce que le voisin a payé 435 000 $ la semaine dernière. Et — c'est le point important — les différences qu'il accepte de payer révèlent la valeur contributive de chaque caractéristique. S'il paie 15 000 $ de plus pour un garage double plutôt que simple, toutes choses égales par ailleurs, c'est que le garage double « vaut » 15 000 $ sur ce marché. Le rôle de l'évaluateur est de reconstituer ce raisonnement, mais à partir des ventes conclues, pas d'impressions : les comparables sont les substituts que l'acheteur type aurait considérés. La question du bas est un piège classique : un acheteur paie 480 000 $ pour un bungalow que trois autres venaient de refuser à 450 000 $. Violation du principe ? Non. Il a peut-être une utilité particulière — c'est le voisin immédiat, il veut assembler deux terrains. C'est un prix, pas une valeur ; on l'écartera ou on l'ajustera au critère 3, conditions de vente. | ||||
| 227 | + | ||||
| 228 | +**Explication approfondie.** L'« acheteur type » de la définition est un acheteur représentatif, sans utilité idiosyncrasique. Les prix implicites révélés sont ceux de l'acheteur marginal, pas de l'acheteur le plus motivé. D'où l'exclusion des ventes à motivation spéciale (critère 3). | ||||
| 229 | + | ||||
| 230 | +**Intuition.** Le marché est une enquête permanente auprès des acheteurs ; chaque vente est une réponse ; la grille agrège les réponses. | ||||
| 231 | + | ||||
| 232 | +**Exemple québécois.** Paires de la séance 9 (annonce) : garage double vs simple 452 000 vs 437 000 $ = 15 000 $ ; sous-sol aménagé 441 000 vs 421 000 $ = 20 000 $. | ||||
| 233 | + | ||||
| 234 | +**Démonstration mathématique.** Sans objet. | ||||
| 235 | + | ||||
| 236 | +**Question + réponse.** Celle de la diapositive (480 000 $ vs 450 000 $) ; réponse ci-dessus. | ||||
| 237 | + | ||||
| 238 | +**Erreur fréquente.** Retenir la vente à 480 000 $ comme comparable « parce qu'elle est la plus récente » sans en connaître la motivation. | ||||
| 239 | + | ||||
| 240 | +**Transition.** Mais que se passe-t-il quand le substitut manque ? | ||||
| 241 | + | ||||
| 242 | +**Durée.** 1:15 | ||||
| 243 | + | ||||
| 244 | +### p. 14 — Substitution — quand le substitut manque | ||||
| 245 | + | ||||
| 246 | +**À dire.** Quatre situations où le principe se fragilise. Le marché mince : trois ventes en deux ans dans un village, chaque vente pèse trop lourd et une seule transaction atypique fausse tout. Les biens uniques : église, aréna, maison patrimoniale, il n'y a pas de substitut. Le marché en transition rapide : les ventes d'il y a six mois décrivent un autre marché — nous y sommes à Gatineau. L'information fermée : conditions de vente inconnues, prix non vérifiable. Que disent les normes ? Le CUSPAP exige que l'évaluateur analyse les données comparables *disponibles* pour indiquer une conclusion de valeur raisonnable, et que toute exclusion d'une méthode pertinente soit motivée par une condition limitative extraordinaire. Autrement dit : on ne renonce pas à la comparaison parce que c'est difficile. L'erreur fréquente est de conclure « pas de comparables » après avoir cherché dans un seul secteur et un seul semestre. La bonne pratique : élargir d'abord — secteur voisin, période plus longue — puis ajuster davantage, en le documentant. | ||||
| 247 | + | ||||
| 248 | +**Explication approfondie.** L'élargissement a un coût : plus les comparables sont éloignés (dans l'espace, le temps ou les caractéristiques), plus les ajustements sont grands et incertains. C'est l'arbitrage biais-variance de Vandell (1991 [A03]) : plus de comparables réduisent la variance, mais des comparables moins bons ajoutent du biais si on les pondère mal. | ||||
| 249 | + | ||||
| 250 | +**Intuition.** Quand le voisin immédiat n'a pas vendu, on regarde la rue d'à côté, puis le quartier ; chaque pas éloigne le témoin. | ||||
| 251 | + | ||||
| 252 | +**Exemple québécois.** Bloc 2, candidat H : une vente d'octobre 2024 à Hull ; vingt-cinq mois dans un marché qui a tourné : on préfère élargir vers Aylmer ou le secteur Gatineau avec un ajustement de localisation mesuré par paires. | ||||
| 253 | + | ||||
| 254 | +**Démonstration mathématique.** Sans objet. | ||||
| 255 | + | ||||
| 256 | +**Question + réponse.** « Une église convertie en salle de spectacle : quelle méthode ? » — Le coût (bien spécialisé) ou le revenu si elle génère des loyers ; la comparaison sert au mieux de vérification. | ||||
| 257 | + | ||||
| 258 | +**Erreur fréquente.** Celle de la diapositive : abandonner trop tôt. | ||||
| 259 | + | ||||
| 260 | +**Transition.** La substitution n'est pas seule à l'œuvre : d'autres principes de la séance 3 interviennent dans la grille. | ||||
| 261 | + | ||||
| 262 | +**Durée.** 1:15 | ||||
| 263 | + | ||||
| 264 | +### p. 15 — Les autres principes mobilisés par la méthode | ||||
| 265 | + | ||||
| 266 | +**À dire.** Rappel de la séance 3, mais lu cette fois à travers la grille d'ajustements. La contribution : un élément vaut ce qu'il ajoute à la valeur du tout, pas son coût — chaque ajustement de propriété, garage, sous-sol, piscine, est une valeur contributive extraite du marché. L'anticipation : la valeur reflète les bénéfices futurs — la prime d'un secteur en redéveloppement, l'escompte d'une nuisance annoncée. Le changement : les marchés bougent, toute valeur est datée — c'est l'ajustement de temps et la date d'évaluation du 1^er novembre. La conformité : un bien conforme à son milieu maximise sa valeur — c'est l'ajustement de localisation, et la prudence avec un comparable atypique dans son quartier. Les rendements décroissants : chaque unité supplémentaire apporte moins — le dollar par pied carré baisse avec la taille, et le catalogue fixe un seuil de 1 000 pi² pour le terrain. Ces principes ne sont pas de la théorie décorative : ce sont les hypothèses de comportement des acheteurs que la grille rend opérationnelles. | ||||
| 267 | + | ||||
| 268 | +**Explication approfondie.** Chaque ligne de la grille suppose une régularité de comportement : les acheteurs paient pour la contribution (pas le coût), anticipent, réagissent au temps, valorisent la conformité, et valorisent moins chaque unité additionnelle. Si l'un de ces principes ne tient pas sur un marché (ex. : surenchères irrationnelles), les ajustements extraits sont instables. | ||||
| 269 | + | ||||
| 270 | +**Intuition.** Les principes sont la « physique » du marché ; le catalogue en est la table de constantes. | ||||
| 271 | + | ||||
| 272 | +**Exemple québécois.** Rendements décroissants : C3 (1 350 pi²) se vend 341 $/pi², C2 (1 150 pi²) 361 $/pi² (p. 34). | ||||
| 273 | + | ||||
| 274 | +**Démonstration mathématique.** Rendements décroissants : ∂P/∂aire > 0 et ∂²P/∂aire² < 0 ; le catalogue linéarise (150 $/pi²) sur une plage étroite (1 150–1 350 pi²). | ||||
| 275 | + | ||||
| 276 | +**Question + réponse.** « Pourquoi un seuil de 1 000 pi² pour le terrain ? » — Parce qu'en deçà, le marché résidentiel ne valorise pas des différences de terrain qu'il ne perçoit pas (matérialité) ; c'est une convention pédagogique. | ||||
| 277 | + | ||||
| 278 | +**Erreur fréquente.** Appliquer 150 $/pi² à un écart de 600 pi² (comparer un bungalow de 1 200 à un de 1 800 pi²) : hors de la plage, la linéarité ne tient plus. | ||||
| 279 | + | ||||
| 280 | +**Transition.** Le principe le plus souvent violé dans les grilles est celui de la contribution. Prenons la piscine. | ||||
| 281 | + | ||||
| 282 | +**Durée.** 1:15 | ||||
| 283 | + | ||||
| 284 | +### p. 16 — Valeur contributive ≠ coût — la piscine creusée | ||||
| 285 | + | ||||
| 286 | +**À dire.** Définition : la valeur contributive est le montant dont la présence d'une composante augmente le prix qu'un acheteur type est prêt à payer pour le tout. Elle se mesure par le marché — paires de ventes, régression — jamais par la facture. Une piscine creusée coûte, hypothèse pédagogique, de 22 000 à 50 000 $ selon la taille et le fini ; le catalogue du cours lui attribue 25 000 $. L'acheteur type de Hull paie une partie du coût, pas davantage : certains acheteurs n'en veulent pas, d'autres y voient de l'entretien, et le vendeur ne récupère pas son investissement. L'erreur fréquente, à droite, est de loin la plus coûteuse dans les TP : ajuster « au coût des travaux » — plus 40 000 $ pour la piscine, plus 35 000 $ pour la cuisine refaite. Le MEFQ est explicite : les rajustements fondés sur des coûts de construction sont à éviter. Le coût renseigne sur le maximum plausible de la contribution, pas sur la contribution elle-même. | ||||
| 287 | + | ||||
| 288 | +**Explication approfondie.** Contribution ≤ coût pour un bien existant parce que (i) l'acheteur marginal n'a pas les mêmes préférences que le propriétaire qui a investi, (ii) une composante usagée vaut moins que neuve, (iii) la sur-amélioration (améliorer au-delà de ce que le quartier valorise) n'est pas récupérée. Le signe inverse est possible pour une composante neuve très demandée, mais rare [S03, MEFQ 3C ch. 2 ; A16 Des Rosiers et al. 2002 pour l'aménagement paysager]. | ||||
| 289 | + | ||||
| 290 | +**Intuition.** Le marché ne rembourse pas vos factures ; il paie ce qu'il désire. | ||||
| 291 | + | ||||
| 292 | +**Exemple québécois.** Question de la p. 62 : comparable avec piscine creusée installée l'an dernier pour 48 000 $, sujet sans piscine : ajustement −25 000 $, pas −48 000 $. | ||||
| 293 | + | ||||
| 294 | +**Démonstration mathématique.** Si le coût d'une composante est K et sa contribution β, le vendeur récupère β/K ; pour la piscine du catalogue, 25 000/48 000 ≈ 52 %. | ||||
| 295 | + | ||||
| 296 | +**Question + réponse.** « Comment mesure-t-on 25 000 $ ? » — Par paires de ventes semblables avec et sans piscine, ou par le coefficient d'une régression (séance 9). | ||||
| 297 | + | ||||
| 298 | +**Erreur fréquente.** Celle de la diapositive : le coût comme ajustement. | ||||
| 299 | + | ||||
| 300 | +**Transition.** « Paires de ventes, régression » : il est temps de formaliser l'idée de prix implicite. C'est le modèle hédonique. | ||||
| 301 | + | ||||
| 302 | +**Durée.** 1:15 | ||||
| 303 | + | ||||
| 304 | +### p. 17 — Le modèle hédonique — la formule, symbole par symbole | ||||
| 305 | + | ||||
| 306 | +**À dire.** Voici la seule équation du bloc, et je veux que vous puissiez la lire symbole par symbole. P_i est le prix de vente du bien i — ce que l'on observe dans l'acte. Les X_ik sont les caractéristiques k du bien i : aire, âge, terrain, garage codé zéro ou un, secteur, mois de vente. β₀ est une constante, le prix d'un bien « de base » ; elle n'a pas d'interprétation directe, et surtout ce n'est pas la valeur du terrain. Les β_k sont les prix implicites marginaux : ce que le marché paie pour une unité de plus de X_k, toutes choses égales par ailleurs — 150 $ par pied carré, 30 000 $ pour un garage. Et ε_i, le terme d'erreur, est tout ce que le modèle n'explique pas : motivation, négociation, variables omises. L'idée de Rosen, en 1974, est qu'un bien différencié est un panier de caractéristiques dont le marché révèle implicitement les prix : personne n'affiche « 150 $ le pied carré », mais la comparaison de milliers de ventes le fait apparaître. Retenez ceci pour la suite : chaque β_k est un ajustement en puissance. | ||||
| 307 | + | ||||
| 308 | +**Explication approfondie.** Rosen (1974 [A01]) montre que, sur un marché concurrentiel de biens différenciés, la fonction de prix hédonique P(X) est l'enveloppe des fonctions d'offre des vendeurs et de demande des acheteurs ; ses dérivées partielles ∂P/∂X_k sont les prix implicites. La forme linéaire est une approximation locale ; en pratique, on utilise souvent le log du prix, ce qui donne des β en pourcentage [A13, Sirmans et al. 2005 ; A14]. | ||||
| 309 | + | ||||
| 310 | +**Intuition.** Un panier d'épicerie dont on ne connaît que le total : avec assez de paniers différents, on retrouve le prix de chaque article. | ||||
| 311 | + | ||||
| 312 | +**Exemple québécois.** Des Rosiers, Thériault et Villeneuve (2000 [A15]) : 2 400 cottages de la Communauté urbaine de Québec, 1993–1997, avec SIG pour séparer accessibilité et voisinage. | ||||
| 313 | + | ||||
| 314 | +**Démonstration mathématique.** P_i = β₀ + Σ_k β_k X_ik + ε_i ; ∂P/∂X_k = β_k (prix implicite marginal). Pour deux biens ne différant que par X_k : P_1 − P_2 = β_k (X_1k − X_2k) + (ε_1 − ε_2) — c'est la paire de ventes. | ||||
| 315 | + | ||||
| 316 | +**Question + réponse.** « Pourquoi dit-on *implicite* ? » — Parce que le prix de la caractéristique n'est jamais négocié séparément ; il est déduit du prix du tout. | ||||
| 317 | + | ||||
| 318 | +**Erreur fréquente.** Lire β₀ comme « la valeur du terrain » ou comme « la valeur d'une maison sans caractéristiques ». | ||||
| 319 | + | ||||
| 320 | +**Transition.** Si les β_k sont des prix implicites, alors la grille d'ajustements est un modèle hédonique fait à la main. | ||||
| 321 | + | ||||
| 322 | +**Durée.** 2:00 | ||||
| 323 | + | ||||
| 324 | +### p. 18 — Les β_k sont des ajustements — la grille est un modèle hédonique manuel | ||||
| 325 | + | ||||
| 326 | +**À dire.** Lisez le catalogue comme des coefficients. β aire ≈ 150 $/pi² : 50 pi² de plus, 7 500 $ de plus. β garage ≈ 30 000 $ : garage simple plutôt qu'aucun. β mois ≈ +0,17 % du prix par mois. Chaque ligne de la grille vaut β_k multiplié par la différence entre le sujet et le comparable. Il y a deux façons d'estimer les mêmes prix implicites : la régression, sur des centaines de ventes, c'est l'évaluation de masse du chapitre 3 du MEFQ, celle du rôle ; et la grille d'ajustements, sur trois à cinq ventes, avec des β_k tirés de paires de ventes, c'est l'évaluation individuelle, la vôtre. Colwell, Cannaday et Wu ont montré en 1983 que les deux reposent sur les mêmes fondements analytiques ; Vandell, en 1991, a formalisé le choix et la pondération des comparables ; Des Rosiers, Thériault et Villeneuve l'ont appliqué à 2 400 cottages de Québec. L'important : votre grille n'est pas un bricolage opposé à la statistique, c'est la même théorie avec moins de données et plus de jugement. | ||||
| 327 | + | ||||
| 328 | +**Explication approfondie.** Dans la grille, l'indication du comparable c est P_c + Σ_k β_k (X_s,k − X_c,k). Sous le modèle linéaire, cela égale β₀ + Σ β_k X_s,k + ε_c = P̂(sujet) + ε_c : chaque indication est la prédiction hédonique du sujet plus le résidu propre au comparable. Moyenner (ou pondérer) plusieurs indications réduit le bruit ε — c'est l'argument de Vandell [A02, A03] (démonstration guidée C3 des exercices). | ||||
| 329 | + | ||||
| 330 | +**Intuition.** La régression « voit » le marché à travers des centaines de ventes floues ; la grille, à travers quatre ventes nettes. | ||||
| 331 | + | ||||
| 332 | +**Exemple québécois.** Garage double vs simple 452 000 vs 437 000 $ = 15 000 $ (paire de la séance 9) ; régression prix–aire des douze bungalows (p. 19). | ||||
| 333 | + | ||||
| 334 | +**Démonstration mathématique.** Indication_c = P_c + Σ_k β_k (X_s,k − X_c,k) = [β₀ + Σ β_k X_c,k + ε_c] + Σ β_k (X_s,k − X_c,k) = β₀ + Σ β_k X_s,k + ε_c. | ||||
| 335 | + | ||||
| 336 | +**Question + réponse.** « Pourquoi pas toujours la régression, alors ? » — Parce qu'elle exige des dizaines de ventes homogènes ; pour un bien particulier dans un marché mince, la grille avec jugement est plus fiable (Dell 2017 [A26] plaide pourtant pour plus de régression). | ||||
| 337 | + | ||||
| 338 | +**Erreur fréquente.** Mélanger des β de sources incompatibles : un $/pi² d'une régression (qui inclut l'effet des chambres) et un ajustement de chambre de paires — double comptage (p. 62). | ||||
| 339 | + | ||||
| 340 | +**Transition.** Voyons concrètement une régression sur douze bungalows de Hull. | ||||
| 341 | + | ||||
| 342 | +**Durée.** 1:30 | ||||
| 343 | + | ||||
| 344 | +### p. 19 — Prix et aire habitable — douze bungalows de Hull | ||||
| 345 | + | ||||
| 346 | +**À dire.** Douze ventes vérifiées de bungalows de Hull, prix contre aire habitable. La droite rouge est la régression : prix estimé = 247 673 + 151,91 × aire. Trois lectures. Le coefficient de l'aire, 151,91 $/pi², avec un t de 6,61 : très significatif, et c'est de là que vient le 150 $/pi² du catalogue. Le R² de 0,81 : l'aire explique 81 % de la variance des prix ; le reste, un écart-type résiduel d'environ 7 970 $, tient aux autres caractéristiques — terrain, garage, sous-sol, date. Et la constante, 247 673 $ : une constante, pas la valeur du terrain. Le losange doré est le sujet, 1 200 pi² : la droite prédit environ 430 000 $. Retenez ce chiffre, nous le comparerons à la conclusion du bloc 4, 435 000 $. La différence s'explique par ce que l'aire ne capte pas : le sujet est en bon état et a un garage. | ||||
| 347 | + | ||||
| 348 | +**Explication approfondie.** Régression simple ; données pédagogiques calibrées sur Hull (automne 2026). Le R² de 0,81 est élevé pour une seule variable parce que l'échantillon est homogène (bungalows d'un même secteur) ; sur un échantillon hétérogène, l'aire seule explique bien moins. L'écart-type résiduel (≈ 7 970 $, 1,9 % du prix) est l'ordre de grandeur de l'incertitude d'une indication isolée (French et Gabrielli 2004 [A20]). | ||||
| 349 | + | ||||
| 350 | +**Intuition.** La droite est le « prix moyen de l'aire » ; les points au-dessus ont quelque chose en plus (garage, sous-sol), ceux en dessous quelque chose en moins. | ||||
| 351 | + | ||||
| 352 | +**Exemple québécois.** Pour 1 200 pi² : 247 673 + 151,91 × 1 200 ≈ 429 965 $ avec les coefficients arrondis (429 968 $ avec les coefficients exacts du moteur ; ≈ 430 000 $). La vente observée à (1 200 pi², 432 000 $) a un résidu d'environ +2 032 $. | ||||
| 353 | + | ||||
| 354 | +**Démonstration mathématique.** β₁ = Σ(x−x̄)(y−ȳ)/Σ(x−x̄)² = 151,91 ; β₀ = ȳ − β₁x̄ = 247 673 ; R² = 1 − SCE/SCT = 0,814 (recalculé dans l'annexe Python des corrigés). | ||||
| 355 | + | ||||
| 356 | +**Question + réponse.** « Le R² est 0,81 ; pourquoi ne pas conclure 430 000 $ et s'arrêter là ? » — Parce que les 19 % restants sont justement ce que la grille ajuste (garage, sous-sol, état, date), et parce que la régression ne distingue pas le sujet d'un autre bungalow de 1 200 pi². | ||||
| 357 | + | ||||
| 358 | +**Erreur fréquente.** Lire 151,91 $/pi² comme le prix d'un pied carré de *construction* (coût) ; c'est la contribution marginale d'un pied carré d'aire *sur ce marché*. | ||||
| 359 | + | ||||
| 360 | +**Transition.** Dernière question du bloc : quand cette méthode s'applique-t-elle bien, et quand s'applique-t-elle mal ? | ||||
| 361 | + | ||||
| 362 | +**Durée.** 1:15 | ||||
| 363 | + | ||||
| 364 | +### p. 20 — Quand la méthode s'applique bien — et quand elle s'applique mal | ||||
| 365 | + | ||||
| 366 | +**À dire.** Conditions favorables : un marché actif, des biens homogènes, des données disponibles et vérifiables, des conditions de marché stables ou ajustables, des biens standards. Conditions défavorables : peu de ventes, biens uniques ou spécialisés, marché inactif ou en transition rapide, données non fiables, conditions atypiques nombreuses. Deux cas québécois : un condo dans une tour de 180 unités du Plateau de Hull, vingt ventes du même projet en un an — c'est le cas idéal. Une église de village convertie en salle de spectacle — aucun substitut, on privilégie le coût ou, s'il y a des loyers, le revenu. Notez que notre marché de Gatineau à l'automne 2026 coche une case défavorable : « en transition rapide ». La méthode reste applicable, mais l'ajustement de temps devient délicat. | ||||
| 367 | + | ||||
| 368 | +**Explication approfondie.** Les conditions favorables sont les hypothèses du principe de substitution (p. 12) ; les conditions défavorables, leurs violations. | ||||
| 369 | + | ||||
| 370 | +**Intuition.** Plus le marché ressemble à une bourse (liquide, homogène, transparent), mieux la comparaison fonctionne. | ||||
| 371 | + | ||||
| 372 | +**Exemple québécois.** Ceux de la diapositive. | ||||
| 373 | + | ||||
| 374 | +**Démonstration mathématique.** Sans objet. | ||||
| 375 | + | ||||
| 376 | +**Question + réponse.** « Un plex de six logements à Hull : favorable ou défavorable ? » — Mixte : il y a des ventes, mais les acheteurs raisonnent en revenu ; on fera les deux méthodes et on réconciliera. | ||||
| 377 | + | ||||
| 378 | +**Erreur fréquente.** Appliquer la comparaison à un bien spécialisé avec des comparables très éloignés sans le signaler comme limite. | ||||
| 379 | + | ||||
| 380 | +**Transition.** Synthèse du bloc. | ||||
| 381 | + | ||||
| 382 | +**Durée.** 0:45 | ||||
| 383 | + | ||||
| 384 | +### p. 21 — Synthèse du bloc 1 | ||||
| 385 | + | ||||
| 386 | +**À dire.** Trois phrases à retenir. Un : la méthode de comparaison mesure la valeur marchande telle que définie — prix le plus probable, à une date donnée, au comptant, sur un marché libre — et chaque condition de la définition devient un critère d'ajustement. Deux : prix, coût et valeur sont trois notions distinctes — le prix est un fait daté, le coût une dépense de production, la valeur une opinion fondée sur les prix de substituts. Trois : parce qu'aucun bien n'est identique à un autre, comparer c'est ajuster ; la grille est un modèle hédonique manuel dont chaque ligne est un prix implicite révélé par le marché. Question de transition : si le marché révèle les prix implicites, encore faut-il savoir quelles ventes lire. Comment trouve-t-on, vérifie-t-on et choisit-on les comparables au Québec ? C'est le bloc 2. | ||||
| 387 | + | ||||
| 388 | +**Durée.** 1:00 | ||||
| 389 | + | ||||
| 390 | +--- | ||||
| 391 | + | ||||
| 392 | +## Bloc 2 — Recherche et sélection des comparables (p. 22–40, 33 min) | ||||
| 393 | + | ||||
| 394 | +### p. 22 — Bloc 2 — Recherche et sélection des comparables | ||||
| 395 | + | ||||
| 396 | +**À dire.** Deuxième bloc : où trouve-t-on les ventes au Québec, comment les vérifie-t-on, et comment choisit-on les trois à cinq qui entreront dans la grille ? Vous ferez un exercice en équipes : quatre comparables à retenir parmi huit candidats. | ||||
| 397 | + | ||||
| 398 | +**Durée.** 0:15 | ||||
| 399 | + | ||||
| 400 | +### p. 23 — Objectifs du bloc 2 | ||||
| 401 | + | ||||
| 402 | +**À dire.** Cinq objectifs. Situer la recherche de comparables dans le processus en sept étapes de la méthode — la même numérotation reviendra à la séance 9. Nommer les sources de données québécoises, avec ce qu'elles donnent, ce qu'elles ne donnent pas et ce qu'elles coûtent ; dans le TP2, vous devrez citer vos sources. Vérifier une vente avec les cinq critères de validation de la séance 6 et décider : retenir, ajuster ou écarter. Appliquer une méthodologie de sélection en entonnoir. Et lire le marché de Gatineau au troisième trimestre 2026, parce qu'il a tourné et que cela change la lecture de l'ajustement de temps. L'activité du bloc : l'exercice « 4 parmi 8 », cinq minutes en équipes de deux, qui produira les quatre comparables du bloc 4. | ||||
| 403 | + | ||||
| 404 | +**Explication approfondie.** Le bloc couvre les étapes 2 à 5 du processus (analyser, rechercher, vérifier, sélectionner), c'est-à-dire tout ce qui précède le calcul. | ||||
| 405 | + | ||||
| 406 | +**Intuition.** La grille ne vaut que ce que valent ses entrées : *garbage in, garbage out*. | ||||
| 407 | + | ||||
| 408 | +**Exemple québécois.** Les quatre comparables du bungalow de Hull sortiront de cet entonnoir. | ||||
| 409 | + | ||||
| 410 | +**Démonstration mathématique.** Sans objet. | ||||
| 411 | + | ||||
| 412 | +**Question + réponse.** « Combien de temps un évaluateur consacre-t-il à la recherche par rapport au calcul ? » — Réponse attendue : la majorité du temps ; la grille se remplit en vingt minutes, la vérification des ventes peut prendre des heures. | ||||
| 413 | + | ||||
| 414 | +**Erreur fréquente.** Commencer par la grille et chercher ensuite des ventes « qui confirment ». | ||||
| 415 | + | ||||
| 416 | +**Transition.** Le processus en sept étapes, d'abord. | ||||
| 417 | + | ||||
| 418 | +**Durée.** 1:00 | ||||
| 419 | + | ||||
| 420 | +### p. 24 — Le processus de la méthode en sept étapes | ||||
| 421 | + | ||||
| 422 | +**À dire.** Sept étapes, que vous retrouverez à la séance 9 et dans le TP2. Un : définir le sujet et le mandat — droits évalués, date d'évaluation, usage du rapport ; ces choix fixent les filtres de la recherche. Deux : analyser le marché — le segment, c'est-à-dire type, gamme de prix et secteur, et l'unité de comparaison. Trois : rechercher les ventes — Registre foncier, Centris, JLR, rôle, dossiers du bureau. Quatre : vérifier chaque vente — prix réel, conditions, financement, inclusions, exposition. Cinq : sélectionner trois à cinq comparables par filtres et score de similarité. Six : ajuster selon les huit critères, dans l'ordre — ce sera le bloc 3 — pour obtenir des indications de valeur. Sept : réconcilier — pondérer, arrondir, conclure — au bloc 4 et à la séance 9. Les deux dernières sont en or sur le schéma parce que ce sont celles qu'on calcule ; mais la qualité du résultat se joue aux étapes 2 à 5. Et notez l'enchaînement : on ne peut pas sélectionner (5) ce qu'on n'a pas vérifié (4), ni vérifier ce qu'on n'a pas défini (1). | ||||
| 423 | + | ||||
| 424 | +**Explication approfondie.** La séquence suit la Norme 1 de l'OEAQ (recueillir, vérifier, comparer, rajuster, réconcilier [S01]) et la technique des prix de vente rajustés du MEFQ (10 étapes, dont rajustements *a priori* du temps et du terrain [S03]). Elle est itérative : un comparable rejeté à l'étape 4 renvoie à l'étape 3. | ||||
| 425 | + | ||||
| 426 | +**Intuition.** Une recette : on ne cuisine pas (6–7) avant d'avoir choisi et lavé les ingrédients (3–5). | ||||
| 427 | + | ||||
| 428 | +**Exemple québécois.** Bungalow de Hull : étape 1 = pleine propriété, 1^er novembre 2026, financement hypothécaire (p. 71). | ||||
| 429 | + | ||||
| 430 | +**Démonstration mathématique.** Sans objet. | ||||
| 431 | + | ||||
| 432 | +**Question + réponse.** « À quelle étape choisit-on l'unité de comparaison ? » — À l'étape 2, en analysant comment le marché du segment raisonne (prix total pour l'unifamiliale, $/logement pour un plex). | ||||
| 433 | + | ||||
| 434 | +**Erreur fréquente.** Sauter l'étape 1 : évaluer sans avoir fixé la date et les droits, puis découvrir qu'un comparable transfère d'autres droits. | ||||
| 435 | + | ||||
| 436 | +**Transition.** Étape 3 : les sources. Commençons par les quatre principales. | ||||
| 437 | + | ||||
| 438 | +**Durée.** 2:00 | ||||
| 439 | + | ||||
| 440 | +### p. 25 — Sources de données au Québec — sources principales | ||||
| 441 | + | ||||
| 442 | +**À dire.** Quatre sources principales, et pour chacune, trois questions : qu'est-ce qu'elle donne, qu'est-ce qu'elle ne donne pas, combien ça coûte. Le Registre foncier du Québec donne les actes de vente — prix, parties, date, servitudes, hypothèques — et l'index des immeubles ; il ne donne ni les caractéristiques physiques, ni les conditions réelles, ni les inclusions ; en ligne, 1,50 $ par document depuis le 1^er avril 2026, après vingt-quatre ans à 1 $. Centris, le système de l'APCIQ, donne les inscriptions et les ventes par courtier — prix demandé et vendu, délai, photos, inclusions — mais pas les ventes sans courtier, et il ne vérifie pas les conditions ; l'accès complet est réservé aux courtiers et aux évaluateurs abonnés, les statistiques par secteur sont publiques. JLR, devenu Registrex chez Equifax, compile plus de dix millions de transactions, six cent mille par année, avec fiches, photos de façade, rôles et permis ; il ne dit rien de la motivation des parties ; abonnement privé. Le rôle d'évaluation donne la valeur au rôle, les dimensions, l'année de construction, le matricule, le zonage ; il ne donne pas une valeur marchande à votre date ; à Gatineau, il est en ligne et gratuit. | ||||
| 443 | + | ||||
| 444 | +**Explication approfondie.** Le Registre foncier est la seule source *officielle* du prix (acte authentique), mais le prix déclaré peut inclure des meubles ou refléter un financement ; Centris est la seule source courante de la *description* à la vente ; JLR croise les deux ; le rôle fournit des *dimensions* fiables (mesurées pour la taxation) [S34, S35 ; S37 ; S39, S40]. | ||||
| 445 | + | ||||
| 446 | +**Intuition.** Quatre témoins qui ont chacun vu une partie de la scène. | ||||
| 447 | + | ||||
| 448 | +**Exemple québécois.** Pour vérifier C2 (415 000 $, mai 2026, électroménagers inclus) : prix et date à l'acte (1,50 $), inclusions sur la fiche Centris ou la promesse d'achat, superficie au rôle. | ||||
| 449 | + | ||||
| 450 | +**Démonstration mathématique.** Sans objet. | ||||
| 451 | + | ||||
| 452 | +**Question + réponse.** « Le prix à l'acte est-il toujours le prix réellement payé ? » — Généralement, mais un acte peut déclarer un prix incluant des meubles, ou un solde de prix de vente ; d'où la vérification auprès du courtier. | ||||
| 453 | + | ||||
| 454 | +**Erreur fréquente.** Citer « Centris » comme source d'un prix de vente sans l'avoir confirmé à l'acte. | ||||
| 455 | + | ||||
| 456 | +**Transition.** Cinq sources complémentaires, moins connues et tout aussi nécessaires. | ||||
| 457 | + | ||||
| 458 | +**Durée.** 2:00 | ||||
| 459 | + | ||||
| 460 | +### p. 26 — Sources de données au Québec — sources complémentaires | ||||
| 461 | + | ||||
| 462 | +**À dire.** La SCHL publie des rapports de marché, mises en chantier, taux d'inoccupation, loyers, perspectives : c'est votre contexte, la direction de l'ajustement de temps. La municipalité : permis de construction, zonage, non-conformités, droits de mutation — pour vérifier l'usage légal, les travaux récents, le secteur fiscal. Les courtiers immobiliers : conditions de vente, motivation, surenchères, inclusions négociées — ils confirment ce que l'acte ne dit pas, et un bon évaluateur a un réseau de courtiers qu'il appelle. L'inspection physique : état, qualité, rénovations, nuisances — visite du sujet, et des comparables de l'extérieur si possible. Et les dossiers du bureau : évaluations antérieures, paires de ventes déjà analysées — les taux et ajustements déjà extraits dans le secteur. La règle de travail, en bas : aucune source ne suffit seule. L'acte donne le prix, Centris la description, le courtier les conditions, le rôle les dimensions. On croise avant de retenir. | ||||
| 463 | + | ||||
| 464 | +**Explication approfondie.** Les sources complémentaires alimentent surtout l'étape 4 (vérification) et le critère 3 (conditions de vente), que les sources principales ne renseignent pas. La SCHL et Statistique Canada alimentent le critère 5 (temps) [S27, S28, S29]. | ||||
| 465 | + | ||||
| 466 | +**Intuition.** Croiser les sources est au comparable ce que la double signature est au chèque. | ||||
| 467 | + | ||||
| 468 | +**Exemple québécois.** Pour savoir que C4 est « en état moyen », il faut la fiche Centris (photos) ou la visite extérieure ; pour savoir qu'une vente était une succession pressée, il faut le courtier. | ||||
| 469 | + | ||||
| 470 | +**Démonstration mathématique.** Sans objet. | ||||
| 471 | + | ||||
| 472 | +**Question + réponse.** « Peut-on visiter un comparable ? » — Rarement à l'intérieur ; on le voit de la rue et on s'appuie sur les photos Centris et l'inspection faite par le courtier. | ||||
| 473 | + | ||||
| 474 | +**Erreur fréquente.** Omettre d'indiquer dans le rapport comment chaque vente a été vérifiée (Norme 2 de l'OEAQ exige l'exposé des faits et du raisonnement). | ||||
| 475 | + | ||||
| 476 | +**Transition.** Deux sources méritent les chiffres exacts de l'automne 2026 : le Registre foncier et le rôle de Gatineau. | ||||
| 477 | + | ||||
| 478 | +**Durée.** 1:15 | ||||
| 479 | + | ||||
| 480 | +### p. 27 — Registre foncier et rôle de Gatineau — les faits de l'automne 2026 | ||||
| 481 | + | ||||
| 482 | +**À dire.** Registre foncier : 1,50 $ par document depuis le 1^er avril 2026, indexé chaque année à partir de 2027. L'acte donne le prix déclaré et la date ; il ne dit rien de l'état ni des inclusions. Rôle d'évaluation de Gatineau : le rôle en vigueur est celui de 2024-2025-2026 ; le nouveau rôle 2027-2028-2029 a été déposé le 27 octobre 2026, il y a huit jours. Il décrit le marché au 1^er juillet 2025 : variation moyenne plus 12,19 %, médiane unifamiliale 495 800 $. Droits de mutation 2026 : 3 % au-delà de 500 000 $. L'erreur fréquente, et elle est grave : prendre la valeur au rôle pour une valeur marchande ou comme comparable. Le rôle décrit le marché au 1^er juillet 2025, par évaluation de masse, et ses variations sont étalées sur trois ans. Il sert à vérifier les dimensions et l'année, à repérer un écart suspect — pas à conclure. Question : les droits de mutation, 7 110,50 $ sur 550 000 $, font-ils partie du prix de vente comparable ? Non : c'est un frais de l'acheteur, hors prix. | ||||
| 483 | + | ||||
| 484 | +**Explication approfondie.** Le rôle triennal est une valeur réelle (art. 43 LFM) à une date de référence antérieure de 18 mois à l'entrée en vigueur, obtenue par modèle statistique (MEFQ, partie 3C ch. 3) ; il est équitable *en moyenne* mais pas pour un bien en particulier ; les variations sont étalées (1/3 par année) à des fins fiscales [S39–S42]. Les droits de mutation sont calculés sur le plus élevé du prix payé et de la valeur au rôle × facteur comparatif (1,02 en 2026) [S43]. | ||||
| 485 | + | ||||
| 486 | +**Intuition.** Le rôle est une photo de groupe prise il y a dix-huit mois : utile pour reconnaître les gens, pas pour savoir ce qu'ils portent aujourd'hui. | ||||
| 487 | + | ||||
| 488 | +**Exemple québécois.** Droits de mutation à Gatineau sur 550 000 $ : 0,5 % jusqu'à 62 900 $ ; 1 % de 62 900 à 315 000 $ ; 1,5 % de 315 000 à 500 000 $ ; 3 % au-delà → 7 110,50 $ [S43]. | ||||
| 489 | + | ||||
| 490 | +**Démonstration mathématique.** 62 900 × 0,5 % + (315 000 − 62 900) × 1 % + (500 000 − 315 000) × 1,5 % + (550 000 − 500 000) × 3 % = 314,50 + 2 521 + 2 775 + 1 500 = 7 110,50 $. | ||||
| 491 | + | ||||
| 492 | +**Question + réponse.** « Le nouveau rôle dit +12,19 % en moyenne ; peut-on s'en servir comme ajustement de temps ? » — Non : il mesure la variation entre le 1^er juillet 2022 et le 1^er juillet 2025, pas celle entre mars et novembre 2026. | ||||
| 493 | + | ||||
| 494 | +**Erreur fréquente.** Celle de la diapositive : le rôle comme valeur ou comme comparable. | ||||
| 495 | + | ||||
| 496 | +**Transition.** Étape 4 : vérifier. Les cinq critères que vous connaissez depuis la séance 6. | ||||
| 497 | + | ||||
| 498 | +**Durée.** 2:00 | ||||
| 499 | + | ||||
| 500 | +### p. 28 — Vérifier une vente — les cinq critères de la séance 6 | ||||
| 501 | + | ||||
| 502 | +**À dire.** Cinq questions à poser à chaque vente, et pour chacune, ce qu'on fait si la réponse est non. Plein gré : vendeur et acheteur étaient-ils libres de conclure ou non — pas de saisie, de faillite, d'expropriation ? Sinon, écarter la vente forcée, ou ajuster si l'écart est mesurable au critère 3. Lien de dépendance : les parties sont-elles sans lien familial, d'affaires ou de société ? Sinon, écarter — l'écart n'est pas quantifiable. Conditions de marché : la vente a-t-elle été conclue dans les conditions de l'époque, sans circonstance exceptionnelle ? Sinon, ajuster pour le temps ou pour la condition. Financement : comptant ou conditions du marché ? Sinon, ajuster par équivalence au comptant. Exposition : mise en vente pendant une période suffisante, à un public assez large ? Une vente de gré à gré sans exposition appelle la prudence ; on l'écarte si le prix paraît hors marché. La règle du cours et du TP2, dans l'encadré : ajuster si l'écart est quantifiable par le marché ; écarter sinon. Et un comparable écarté est mentionné au rapport avec le motif — l'omettre, c'est se priver d'une preuve de diligence. | ||||
| 503 | + | ||||
| 504 | +**Explication approfondie.** Les cinq critères reprennent, un à un, les conditions de la définition de la valeur marchande (p. 6) : plein gré et exposition = « marché libre, période suffisante » ; lien de dépendance = « parties bien informées agissant dans leur intérêt » ; conditions de marché = « à une date donnée » ; financement = « comptant ou équivalent ». La règle « quantifiable → ajuster, sinon → écarter » est un critère de *mesurabilité*, pas de gravité [S01 ; S06, CUSPAP 2026]. | ||||
| 505 | + | ||||
| 506 | +**Intuition.** Un comparable est un témoin ; un témoin lié à l'une des parties est récusé, un témoin qui a mal vu est corrigé. | ||||
| 507 | + | ||||
| 508 | +**Exemple québécois.** Candidat E du bloc 2 : vente entre parents à 380 000 $ en septembre 2026 — écartée (critère 2) ; C2 avec électroménagers — ajustée (quantifiable). | ||||
| 509 | + | ||||
| 510 | +**Démonstration mathématique.** Sans objet. | ||||
| 511 | + | ||||
| 512 | +**Question + réponse.** « Une vente conclue en trois jours avec surenchère est-elle *exposée* au marché ? » — Oui si elle a été inscrite publiquement et que plusieurs acheteurs ont enchéri ; c'est le marché du moment, pas une absence d'exposition. | ||||
| 513 | + | ||||
| 514 | +**Erreur fréquente.** Traiter « lien de dépendance » comme un ajustement de 10 % « par habitude » (p. 51). | ||||
| 515 | + | ||||
| 516 | +**Transition.** Quelles transactions, concrètement, exclut-on ou ajuste-t-on ? | ||||
| 517 | + | ||||
| 518 | +**Durée.** 2:30 | ||||
| 519 | + | ||||
| 520 | +### p. 29 — Transactions à exclure ou à ajuster | ||||
| 521 | + | ||||
| 522 | +**À dire.** La liste de gauche : ventes entre parties liées — famille, associés ; ventes sous contrainte — faillite, saisie, succession pressée ; ventes avec financement non conventionnel — balance de prix de vente ; ventes avec inclusions inhabituelles — meubles, automobiles. Avant d'utiliser un comparable, confirmez cinq choses : le prix réel, par opposition au prix affiché ou demandé ; les conditions de vente — libre, lien de dépendance, forcée ; le financement — conditions de marché ou reprise de balance ; les inclusions et exclusions — meubles, équipements, crédits ; et la motivation des parties. La question : une succession vend un bungalow 405 000 $ en six jours, à un voisin. Écarter ou ajuster ? Réponse : écarter, sauf si des paires de ventes de succession quantifient l'escompte — auquel cas on ajuste au critère 3 ; nous le ferons avec 4 % à la page 51. Observez que la même vente peut être écartée ou ajustée selon l'information dont vous disposez : la règle n'est pas « succession = exclusion », c'est « succession = écart à mesurer, et si on ne peut pas, exclusion ». | ||||
| 523 | + | ||||
| 524 | +**Explication approfondie.** La liste distingue deux familles : les écarts non mesurables (lien de dépendance, motivation inconnue) → exclusion ; les écarts mesurables (financement, inclusions, dépenses connues, succession avec paires) → ajustement. En marché mince, on cherche à *garder* l'information : un ajustement documenté vaut mieux qu'une exclusion (Vandell 1991 [A03]). | ||||
| 525 | + | ||||
| 526 | +**Intuition.** Exclure, c'est jeter une donnée ; ajuster, c'est la nettoyer. | ||||
| 527 | + | ||||
| 528 | +**Exemple québécois.** Succession à 405 000 $ : avec un escompte mesuré de 4 %, équivalent en vente ordinaire 421 200 $ (p. 51). | ||||
| 529 | + | ||||
| 530 | +**Démonstration mathématique.** 405 000 × 4 % = 16 200 $ ; 405 000 + 16 200 = 421 200 $. | ||||
| 531 | + | ||||
| 532 | +**Question + réponse.** Celle de la diapositive ; réponse ci-dessus. | ||||
| 533 | + | ||||
| 534 | +**Erreur fréquente.** Retenir une vente « parce qu'on n'a que celle-là » sans en vérifier les conditions. | ||||
| 535 | + | ||||
| 536 | +**Transition.** Étape 5 : sélectionner. D'abord, à quoi ressemble le comparable idéal ? | ||||
| 537 | + | ||||
| 538 | +**Durée.** 1:30 | ||||
| 539 | + | ||||
| 540 | +### p. 30 — Le comparable idéal — et les critères de sélection | ||||
| 541 | + | ||||
| 542 | +**À dire.** Le comparable idéal est une propriété identique au sujet, vendue récemment, dans des conditions normales, dans le même secteur. Il n'existe pas ; on cherche donc les biens les plus similaires possible, selon cinq critères. La proximité géographique : même quartier ou secteur comparable. La date : idéalement moins de six mois ; acceptable jusqu'à douze ou dix-huit mois en marché stable — et je souligne « règle de pratique », ce n'est pas une norme ; dans un marché volatil comme celui de 2026, six mois sont déjà beaucoup. La similarité physique : type, taille, âge, état, nombre de pièces. Les conditions de vente : libre, sans lien de dépendance. L'usage et les droits : même utilisation et mêmes droits transférés. Deux de ces critères sont binaires — conditions et usage/droits : un échec exclut. Les trois autres sont des distances — on les minimise, on ne les annule pas. | ||||
| 543 | + | ||||
| 544 | +**Explication approfondie.** La distinction entre critères binaires (filtres durs) et critères de distance (proximité) structure l'entonnoir de la page suivante. La règle de date est une heuristique dont la validité dépend de la volatilité : ce qui compte est la taille de l'ajustement de temps nécessaire et la confiance qu'on a dans le taux (p. 36). | ||||
| 545 | + | ||||
| 546 | +**Intuition.** Chercher un sosie : même sexe et même âge d'abord (filtres), puis la ressemblance (distance). | ||||
| 547 | + | ||||
| 548 | +**Exemple québécois.** Pour le bungalow de Hull : filtres = bungalow, pleine propriété, vente libre ; distances = Hull, 2026, 1 150–1 350 pi², 2005–2010. | ||||
| 549 | + | ||||
| 550 | +**Démonstration mathématique.** Sans objet. | ||||
| 551 | + | ||||
| 552 | +**Question + réponse.** « Une vente de dix-huit mois à Gatineau en 2026 : acceptable ? » — Non, ou en dernier recours : dix-huit mois couvrent un retournement du marché et l'ajustement de temps serait incertain en signe comme en taille. | ||||
| 553 | + | ||||
| 554 | +**Erreur fréquente.** Appliquer mécaniquement « moins de six mois » et écarter une excellente vente de sept mois (C2, mai). | ||||
| 555 | + | ||||
| 556 | +**Transition.** Voici la méthodologie en entonnoir. | ||||
| 557 | + | ||||
| 558 | +**Durée.** 1:15 | ||||
| 559 | + | ||||
| 560 | +### p. 31 — Méthodologie de sélection — l'entonnoir | ||||
| 561 | + | ||||
| 562 | +**À dire.** Quatre étages. Le filtre dur, oui ou non : même type de bien, mêmes droits transférés, vente libre et vérifiée — un échec exclut. Pour un bungalow de Hull, une quarantaine de ventes passent ce filtre sur un an. Le filtre de proximité : secteur, date, taille, âge — on élargit par cercles, rue puis quartier puis secteur, six puis douze puis dix-huit mois, jusqu'à avoir assez de candidats ; on tombe à une douzaine. Le score de similarité : on compte les écarts à ajuster et leur ampleur probable ; moins d'ajustements, meilleur rang ; il reste huit candidats sérieux. La retenue : trois à cinq ventes, en gardant au moins une qui encadre le sujet par le haut et une par le bas — c'est important, une conclusion doit être bornée des deux côtés. Dans notre cas, quatre. Vandell, en 1991, a montré que le choix et la pondération optimaux des comparables sont un seul et même problème : on retient plus de comparables qu'on ne le croit, mais on les pondère. | ||||
| 563 | + | ||||
| 564 | +**Explication approfondie.** Le score de similarité anticipe le brut de la grille : un candidat dont on prévoit dix ajustements aura un brut élevé et un poids faible. L'exigence d'encadrement (*bracketing*) assure que la valeur conclue est une interpolation, pas une extrapolation. L'entonnoir est une convention pédagogique du cours ; les normes exigent une analyse suffisante, pas un algorithme [A03 ; S06]. | ||||
| 565 | + | ||||
| 566 | +**Intuition.** Un recrutement : critères éliminatoires, présélection, entrevue, embauche de trois à cinq. | ||||
| 567 | + | ||||
| 568 | +**Exemple québécois.** ≈ 40 → ≈ 12 → ≈ 8 → 4 pour le bungalow de Hull (p. 37–38). | ||||
| 569 | + | ||||
| 570 | +**Démonstration mathématique.** Sans objet. | ||||
| 571 | + | ||||
| 572 | +**Question + réponse.** « Pourquoi garder un comparable qui encadre par le haut même s'il demande beaucoup d'ajustements ? » — Parce qu'il prouve que la conclusion n'est pas une extrapolation ; C3 ne pèsera que 5 %, mais il borne. | ||||
| 573 | + | ||||
| 574 | +**Erreur fréquente.** Choisir les quatre comparables les plus proches *en prix* du résultat attendu (biais de confirmation, Gallimore 1996 [A25]). | ||||
| 575 | + | ||||
| 576 | +**Transition.** Combien de comparables faut-il, au juste ? Ce que disent vraiment les normes. | ||||
| 577 | + | ||||
| 578 | +**Durée.** 2:30 | ||||
| 579 | + | ||||
| 580 | +### p. 32 — Combien de comparables? Ce que disent vraiment les normes | ||||
| 581 | + | ||||
| 582 | +**À dire.** Je vous demande de retenir ceci textuellement, parce que c'est une question d'examen et une question de rapport. Le CUSPAP 2026 dit : *analyze such comparable data as are available to indicate a reasonable value conclusion* — aucun nombre. L'OEAQ demande de recueillir, vérifier et comparer les données du marché — aucun nombre. Le MEFQ demande de « vérifier la présence suffisante de ventes ». Alors d'où vient la « règle de trois » ? Des prêteurs : les formulaires hypothécaires exigent typiquement trois ventes closes. C'est une exigence de client, pas une norme d'évaluation — mais elle explique l'usage. Règle du cours : trois à cinq comparables, pondérés selon leur qualité. L'erreur fréquente : écrire « le CUSPAP exige trois comparables ». C'est faux, il exige une analyse suffisante et un raisonnement ; le nombre dépend du marché. | ||||
| 583 | + | ||||
| 584 | +**Explication approfondie.** CUSPAP 9.8.3 et 9.8.1 [S06] ; OEAQ Norme 1 [S01] ; MEFQ [S03]. L'exigence de trois ventes closes est une norme de *souscription* (prêteur), souvent accompagnée, aux États-Unis, d'exigences de listes actives. Vandell (1991) et Green (1994) [A03, A05] montrent qu'ajouter des comparables, même « mauvais », améliore l'estimation s'ils sont pondérés de façon optimale. | ||||
| 585 | + | ||||
| 586 | +**Intuition.** Trois témoins suffisent souvent, mais le juge veut un raisonnement, pas un compte. | ||||
| 587 | + | ||||
| 588 | +**Exemple québécois.** Mandat du bloc 4 : le prêteur demande au moins trois ventes closes ; nous en retenons quatre. | ||||
| 589 | + | ||||
| 590 | +**Démonstration mathématique.** Sans objet. | ||||
| 591 | + | ||||
| 592 | +**Question + réponse.** « Deux comparables excellents ou cinq moyens ? » — Les deux excellents, plus les trois moyens à faible poids pour borner et confirmer (Vandell). | ||||
| 593 | + | ||||
| 594 | +**Erreur fréquente.** Celle de la diapositive. | ||||
| 595 | + | ||||
| 596 | +**Transition.** Avant de comparer, il faut choisir l'unité de comparaison. | ||||
| 597 | + | ||||
| 598 | +**Durée.** 1:30 | ||||
| 599 | + | ||||
| 600 | +### p. 33 — Unités de comparaison courantes | ||||
| 601 | + | ||||
| 602 | +**À dire.** Six unités. Le prix total, pour le résidentiel unifamilial. Le dollar par pied carré habitable — prix divisé par la superficie hors sol — pour comparer des tailles différentes. Le dollar par pied carré de terrain, pour les terrains vacants. Le dollar par logement, pour les plex et immeubles locatifs. Le dollar par chambre, pour les hôtels. Le multiplicateur de revenu brut, pour les immeubles à revenus. Pour le résidentiel québécois, les deux unités courantes sont le prix total et le dollar par pied carré habitable. La règle : l'unité retenue est celle que le marché utilise pour le type de bien — les acheteurs de bungalows raisonnent en prix total, les investisseurs en $/logement. Et un usage très pratique : comparer les comparables entre eux avec la même unité fait apparaître les valeurs aberrantes. | ||||
| 603 | + | ||||
| 604 | +**Explication approfondie.** L'unité de comparaison normalise une partie de l'hétérogénéité (la taille) avant les ajustements ; elle ne remplace pas la grille (le $/pi² mélange terrain, garage et date). AIC 2018, 5.3.1 [S08]. | ||||
| 605 | + | ||||
| 606 | +**Intuition.** Comparer des prix au kilo plutôt que des prix de paniers. | ||||
| 607 | + | ||||
| 608 | +**Exemple québécois.** Plex de Hull : médiane 607 750 $ sur quatre trimestres [S22] ; un acheteur raisonne en $/logement. | ||||
| 609 | + | ||||
| 610 | +**Démonstration mathématique.** Sans objet. | ||||
| 611 | + | ||||
| 612 | +**Question + réponse.** « Pourquoi *hors sol* ? » — Parce que le marché résidentiel valorise différemment l'aire au-dessus du sol et le sous-sol ; on les traite séparément (sous-sol au critère 7). | ||||
| 613 | + | ||||
| 614 | +**Erreur fréquente.** Ajuster l'aire en $/pi² *et* conclure en $/pi² : on compte deux fois la taille. | ||||
| 615 | + | ||||
| 616 | +**Transition.** Mini-calcul sur nos quatre comparables. | ||||
| 617 | + | ||||
| 618 | +**Durée.** 1:00 | ||||
| 619 | + | ||||
| 620 | +### p. 34 — Mini-calcul — le $/pi² des quatre comparables du cas | ||||
| 621 | + | ||||
| 622 | +**À dire.** Calculons. C1, juillet : 435 000 divisé par 1 250, 348 $ le pied carré. C2, mai : 415 000 sur 1 150, 361. C3, août : 460 000 sur 1 350, 341. C4, mars : 425 000 sur 1 200, 354. Étendue : 341 à 361. Y a-t-il une valeur aberrante ? Non. L'étendue est serrée, plus ou moins 3 % autour de 351. Et remarquez un fait qui illustre les rendements décroissants : le dollar par pied carré baisse avec la taille — C3, le plus grand, est le moins cher au pied carré malgré son secteur supérieur. Ce n'est pas une anomalie, c'est la courbure du marché. L'encadré du bas est essentiel : le $/pi² mélange terrain, garage, sous-sol et date ; il sert à repérer, pas à conclure. La grille reste nécessaire. | ||||
| 623 | + | ||||
| 624 | +**Explication approfondie.** Le $/pi² moyen de 351 $ contient l'effet des caractéristiques non liées à l'aire ; sa dispersion faible (±3 %) indique un segment homogène, ce qui valide le choix des quatre comparables. L'inverse (un $/pi² à 420 $) signalerait une vente à vérifier (candidat F d'Aylmer : 505 000/1 210 = 417 $/pi²). | ||||
| 625 | + | ||||
| 626 | +**Intuition.** Le $/pi² est un détecteur de fumée, pas un thermomètre. | ||||
| 627 | + | ||||
| 628 | +**Exemple québécois.** Candidats du bloc 2 : F (Aylmer) 417 $/pi², G (2 étages) 288 $/pi², H (oct. 2024) 326 $/pi² : trois signaux d'hétérogénéité. | ||||
| 629 | + | ||||
| 630 | +**Démonstration mathématique.** 435 000/1 250 = 348 ; 415 000/1 150 = 360,9 ≈ 361 ; 460 000/1 350 = 340,7 ≈ 341 ; 425 000/1 200 = 354,2 ≈ 354 ; moyenne 351 ; (361 − 351)/351 = +2,8 %. | ||||
| 631 | + | ||||
| 632 | +**Question + réponse.** Celle de la diapositive ; réponse : aucune aberration, rendements décroissants. | ||||
| 633 | + | ||||
| 634 | +**Erreur fréquente.** Conclure « le sujet vaut 351 × 1 200 = 421 200 $ » : on ignore le garage, le sous-sol, l'état et la date. | ||||
| 635 | + | ||||
| 636 | +**Transition.** Replaçons ces quatre ventes dans le marché réel de Gatineau au troisième trimestre 2026. | ||||
| 637 | + | ||||
| 638 | +**Durée.** 1:45 | ||||
| 639 | + | ||||
| 640 | +### p. 35 — Repères de marché vérifiés — Gatineau, 3e trimestre 2026 | ||||
| 641 | + | ||||
| 642 | +**À dire.** Des chiffres réels, datés et sourcés — c'est ce que je veux voir dans vos rapports. Centris, troisième trimestre 2026, unifamiliale : Hull, prix médian 475 000 $, moins 5 % sur un an ; Aylmer, 530 750 $, moins 5 % ; secteur Gatineau, 464 900 $, moins 2 %. APCIQ, 14 octobre 2026, RMR de Gatineau : 1 044 ventes, moins 12 % ; 2 256 inscriptions en vigueur, plus 42 % ; délai de vente moyen 34 jours, plus 7 jours. SCHL, décembre 2025 : taux d'inoccupation 3,8 % contre 1,9 % en 2024 — le marché locatif se desserre aussi. Statistique Canada, indice des prix des logements neufs, Ottawa-Gatineau partie Québec, septembre 2026 : 116,6, plus 0,3 %. Lecture : quatrième trimestre consécutif de recul des ventes, cinquième de hausse des inscriptions, médianes en baisse — Gatineau est passé d'un marché de vendeurs à un marché qui s'équilibre à l'été 2026. Pour le TP2, vous citerez ces sources avec leur date. | ||||
| 643 | + | ||||
| 644 | +**Explication approfondie.** Les médianes Centris par secteur mélangent les tailles et les types et ne sont donc pas des ajustements ; elles donnent la *direction* et l'ordre de grandeur. L'IPLN mesure le prix des logements *neufs* (coût d'offre), pas des reventes ; l'inoccupation renseigne sur la tension locative, qui soutient ou non la demande de propriété [S19, S22–S24, S27, S29]. | ||||
| 645 | + | ||||
| 646 | +**Intuition.** Un tableau de bord : plusieurs cadrans, tous dans le même sens. | ||||
| 647 | + | ||||
| 648 | +**Exemple québécois.** Le bungalow de Hull, conclu à 435 000 $, se situe sous la médiane de Hull (475 000 $) : attendu pour un bungalow modeste de 1 200 pi² (p. 86). | ||||
| 649 | + | ||||
| 650 | +**Démonstration mathématique.** Sans objet. | ||||
| 651 | + | ||||
| 652 | +**Question + réponse.** « Pourquoi la médiane plutôt que la moyenne ? » — Parce que la distribution des prix est asymétrique (quelques ventes très chères) ; la médiane est robuste. | ||||
| 653 | + | ||||
| 654 | +**Erreur fréquente.** Citer « les prix ont monté de 2 % cette année » sans source ni date ; ou mélanger RMR, Outaouais et secteur. | ||||
| 655 | + | ||||
| 656 | +**Transition.** Ces faits ont une conséquence directe sur notre convention de temps. | ||||
| 657 | + | ||||
| 658 | +**Durée.** 2:00 | ||||
| 659 | + | ||||
| 660 | +### p. 36 — Le marché a tourné — la convention de temps du cours face aux faits | ||||
| 661 | + | ||||
| 662 | +**À dire.** Je dois être transparent avec vous. La convention du cours et du TP2 est un ajustement de temps de plus 0,17 % par mois, environ 2 % par an, fixée en août 2026 d'après les données APCIQ du deuxième trimestre pour l'unifamiliale de la RMR. Elle reste la convention de tous les cas du cours, pour que vos grilles soient comparables entre elles et avec le corrigé. Mais le troisième trimestre montre autre chose : médiane de Hull moins 5 % sur un an, RMR moins 3 %, Royal LePage moins 5,4 % sur le seul trimestre. Le signe a changé. La leçon, dans l'encadré rouge : le taux de temps s'extrait à la date d'évaluation, dans le segment et le secteur du sujet — jamais repris d'un cas antérieur. En pratique, un évaluateur de novembre 2026 testerait zéro ou un taux négatif. La sensibilité, sur l'atelier de la séance 9 avec cinq comparables : valeur pondérée de 446 081 $ à plus 0,17 % par mois ; 441 591 $ à zéro ; 434 988 $ à moins 0,25 % par mois. Onze mille dollars d'écart, 2,5 %, dus au seul taux. Dans le TP2, vous utiliserez la convention — mais vous saurez pourquoi elle est discutable, et vous pourrez l'écrire. | ||||
| 663 | + | ||||
| 664 | +**Explication approfondie.** Un taux de temps est une estimation de la variation des *prix de vente du segment* entre la date de vente et la date d'évaluation ; il se mesure par reventes, tendance des médianes, indices ou régression (p. 54). Le retournement de 2026 rend les ventes anciennes (C4, mars) moins fiables et l'ajustement plus incertain ; l'honnêteté méthodologique consiste à présenter la convention comme telle et à tester la sensibilité [S19, S22, S26]. | ||||
| 665 | + | ||||
| 666 | +**Intuition.** Un taux de temps repris d'un ancien dossier, c'est conduire en regardant dans le rétroviseur. | ||||
| 667 | + | ||||
| 668 | +**Exemple québécois.** Comparable 4 (mars, 8 mois) : temps = +5 780 $ à +0,17 %/mois ; 0 $ à 0 % ; −8 500 $ à −0,25 %/mois (p. 88). | ||||
| 669 | + | ||||
| 670 | +**Démonstration mathématique.** 425 000 × 0,0017 × 8 = 5 780 ; 425 000 × (−0,0025) × 8 = −8 500. | ||||
| 671 | + | ||||
| 672 | +**Question + réponse.** « Pourquoi ne pas simplement changer la convention à −0,25 % ? » — Parce que le TP2 est déjà rédigé avec +0,17 % et que la comparabilité des grilles de la classe prime ; mais une section « sensibilité » dans votre TP2 sera valorisée. | ||||
| 673 | + | ||||
| 674 | +**Erreur fréquente.** Appliquer un taux annuel (+2 %) à chaque mois, ou appliquer le taux du bloc 4 à un cas de 2027. | ||||
| 675 | + | ||||
| 676 | +**Transition.** À vous de jouer : huit ventes candidates, quatre à retenir. | ||||
| 677 | + | ||||
| 678 | +**Durée.** 2:00 | ||||
| 679 | + | ||||
| 680 | +### p. 37 — Exercice « 4 parmi 8 » — huit ventes candidates à Hull | ||||
| 681 | + | ||||
| 682 | +**À dire.** Exercice, cinq minutes, en équipes de deux. Le sujet : bungalow de Hull, 2008, 1 200 pi², trois chambres, garage simple, bon état, évalué au 1^er novembre 2026. Huit candidats, de A à H. Lisez chaque ligne : secteur, type, date, prix, aire, particularité. A, Hull, bungalow, juillet 2026, 435 000 $, vente libre vérifiée. B, mai, 415 000 $, inclut des électroménagers de 4 000 $. C, août, 460 000 $, secteur supérieur, quatre chambres, garage double. D, mars, 425 000 $, état moyen. E, septembre, 380 000 $, vente entre parents. F, Aylmer, juin, 505 000 $. G, Hull, deux étages, 489 000 $, 1 700 pi². H, Hull, bungalow, octobre 2024, 398 000 $. Retenez-en quatre ; pour chaque rejet, nommez le critère de validation ou de sélection en cause. Je passe dans les rangées. [Activité : 4 minutes de travail, puis sondage à main levée sur chaque candidat.] | ||||
| 683 | + | ||||
| 684 | +**Explication approfondie.** L'exercice fait appliquer l'entonnoir : filtre dur (G : type ; E : vente non libre), proximité (H : date ; F : secteur), score (C : nombreux écarts mais quantifiables), et distingue « écarter » de « ajuster » (B, C, D). | ||||
| 685 | + | ||||
| 686 | +**Intuition.** Chaque candidat a été construit pour tester un critère précis. | ||||
| 687 | + | ||||
| 688 | +**Exemple québécois.** Les candidats A–D sont les comparables C1–C4 du bloc 4. | ||||
| 689 | + | ||||
| 690 | +**Démonstration mathématique.** Rapide : E est 55 000 $ sous A pour une maison semblable — un écart de 12,6 % qu'aucune paire ne mesure. | ||||
| 691 | + | ||||
| 692 | +**Question + réponse.** Sondage : « Qui a retenu E ? F ? H ? » — Attendu : personne pour E (lien de dépendance) ; quelques-uns pour F (acceptable à poids très faible) ; personne pour H. | ||||
| 693 | + | ||||
| 694 | +**Erreur fréquente.** Retenir F « parce qu'il est récent et qu'il n'y a qu'un ajustement » : l'ajustement de localisation Aylmer–Hull est grand et grossièrement mesuré. | ||||
| 695 | + | ||||
| 696 | +**Transition.** Voyons les décisions. | ||||
| 697 | + | ||||
| 698 | +**Durée.** 4:00 | ||||
| 699 | + | ||||
| 700 | +### p. 38 — Exercice « 4 parmi 8 » — décisions et justifications | ||||
| 701 | + | ||||
| 702 | +**À dire.** A : retenir, c'est le comparable 1 — même type, même secteur, quatre mois, vente libre vérifiée, le meilleur. B : retenir avec ajustement, comparable 2 — les électroménagers sont quantifiables, moins 4 000 $ au critère 8 ; plus petit et sans garage, c'est ajustable. C : retenir à poids faible, comparable 3 — secteur supérieur, plus grand, mieux équipé, beaucoup d'ajustements mais tous quantifiables, et il encadre par le haut. D : retenir, comparable 4 — identique sauf l'état et la date, deux ajustements seulement. E : écarter — lien de dépendance, l'écart de 55 000 $ face à A n'est pas quantifiable. F : écarter, ou poids très faible — localisation non comparable, Aylmer 530 750 $ contre 475 000 $ à Hull. G : écarter — type et taille différents, échec du filtre dur. H : écarter — vingt-cinq mois, l'ajustement de temps dominerait la grille et le marché a changé de direction depuis. Si vous avez écarté B ou C, vous avez été trop sévères ; si vous avez retenu E, trop indulgents. | ||||
| 703 | + | ||||
| 704 | +**Explication approfondie.** La décision sur C illustre Vandell : un comparable éloigné mais mesurable apporte de l'information s'il est faiblement pondéré. F pourrait être conservé avec un ajustement de localisation extrait par paires (−5 % serait insuffisant : l'écart des médianes est de 11,7 %), ce qui le rendrait très dépendant du catalogue. | ||||
| 705 | + | ||||
| 706 | +**Intuition.** On ne récuse que les témoins partiaux (E) ou hors sujet (G, H) ; les autres témoignent avec un poids proportionnel à leur clarté. | ||||
| 707 | + | ||||
| 708 | +**Exemple québécois.** Médianes Centris T3 2026 : Hull 475 000 $, Aylmer 530 750 $ [S22, S23]. | ||||
| 709 | + | ||||
| 710 | +**Démonstration mathématique.** (530 750 − 475 000)/475 000 = 11,7 % : l'écart des médianes dépasse les ±5 % du catalogue — raison supplémentaire d'écarter F. | ||||
| 711 | + | ||||
| 712 | +**Question + réponse.** « Et si A n'existait pas ? » — On garderait B, C, D et on reconsidérerait F à poids faible avec un ajustement de localisation documenté. | ||||
| 713 | + | ||||
| 714 | +**Erreur fréquente.** Écarter C « parce qu'il a trop d'écarts » et perdre la borne supérieure. | ||||
| 715 | + | ||||
| 716 | +**Transition.** Deux erreurs de sélection à retenir, et une question. | ||||
| 717 | + | ||||
| 718 | +**Durée.** 2:00 | ||||
| 719 | + | ||||
| 720 | +### p. 39 — Erreurs fréquentes de sélection | ||||
| 721 | + | ||||
| 722 | +**À dire.** Première erreur : retenir la vente E « parce qu'elle est dans la même rue ». La proximité ne répare pas un lien de dépendance ; le prix n'est pas un prix de marché et aucune analyse n'en mesure l'écart. Deuxième erreur, symétrique : écarter B « parce qu'elle inclut des électroménagers » ou C « parce qu'elle a trop d'écarts ». Un écart quantifiable s'ajuste ; on écarte seulement ce qui ne se mesure pas ; écarter trop, c'est perdre de l'information. Et le piège inverse : garder un comparable très différent sans réduire son poids — C3 est retenu, mais il ne pèsera que 5 % au bloc 4. Question : vous n'avez que A, D et H dans le secteur ; faut-il retenir H malgré ses vingt-cinq mois ? Plutôt élargir le secteur vers B et C : un ajustement de localisation se mesure par paires ; vingt-cinq mois dans un marché qui a tourné, beaucoup moins bien. | ||||
| 723 | + | ||||
| 724 | +**Explication approfondie.** Les deux erreurs correspondent aux deux types d'erreur statistique : inclure un faux comparable (biais) et exclure un vrai (perte d'efficacité). La pondération est le mécanisme qui réconcilie les deux. | ||||
| 725 | + | ||||
| 726 | +**Intuition.** Trop sévère, vous n'avez plus de témoins ; trop indulgent, vous avez des témoins partiaux. | ||||
| 727 | + | ||||
| 728 | +**Exemple québécois.** Ceux de la diapositive. | ||||
| 729 | + | ||||
| 730 | +**Démonstration mathématique.** Sans objet. | ||||
| 731 | + | ||||
| 732 | +**Question + réponse.** Celle de la diapositive ; réponse ci-dessus. | ||||
| 733 | + | ||||
| 734 | +**Erreur fréquente.** Celles de la diapositive. | ||||
| 735 | + | ||||
| 736 | +**Transition.** Synthèse du bloc 2. | ||||
| 737 | + | ||||
| 738 | +**Durée.** 1:30 | ||||
| 739 | + | ||||
| 740 | +### p. 40 — Synthèse du bloc 2 | ||||
| 741 | + | ||||
| 742 | +**À dire.** Quatre phrases. Aucune source ne suffit seule : le Registre foncier donne le prix, à 1,50 $ le document, Centris la description, le courtier les conditions, le rôle les dimensions — on croise. Vérifier avant de comparer : cinq critères — plein gré, lien de dépendance, conditions de marché, financement, exposition — et la règle : ajuster si quantifiable, écarter sinon. Sélectionner en entonnoir : filtre dur, proximité, score, trois à cinq retenus — les normes exigent une analyse suffisante, pas un nombre. Le marché est daté : à Gatineau, les prix reculent depuis l'été 2026 ; la convention de plus 0,17 % par mois reste celle du cours, mais le taux s'extrait toujours à la date d'évaluation. Quatre comparables sont retenus ; aucun n'est identique au sujet. Comment transformer leurs prix en indications de valeur ? Les huit critères du bloc 3. | ||||
| 743 | + | ||||
| 744 | +**Durée.** 1:00 | ||||
| 745 | + | ||||
| 746 | +--- | ||||
| 747 | + | ||||
| 748 | +## Bloc 3 — Les huit critères de comparaison (p. 41–68, 38 min ; pause de 10 min après la p. 56) | ||||
| 749 | + | ||||
| 750 | +### p. 41 — Bloc 3 — Les huit critères de comparaison | ||||
| 751 | + | ||||
| 752 | +**À dire.** Troisième bloc, le cœur technique de la séance : les huit critères de comparaison, un par un — définition, intuition, exemple chiffré, erreur, question. Nous ferons la pause après le cinquième, le temps. | ||||
| 753 | + | ||||
| 754 | +**Durée.** 0:15 | ||||
| 755 | + | ||||
| 756 | +### p. 42 — Objectifs du bloc 3 | ||||
| 757 | + | ||||
| 758 | +**À dire.** Quatre objectifs. Nommer les huit critères et les classer : cinq transactionnels, appliqués en séquence, trois de propriété, additifs. Pour chacun, expliquer l'intuition, calculer un ajustement sur un exemple québécois, reconnaître l'erreur fréquente. Utiliser le catalogue d'ajustements du cours — le même qu'en séance 9 et dans le TP2 — en sachant qu'il s'agit de conventions pédagogiques dérivées d'analyses par paires. Et appliquer les ajustements dans le bon ordre, en montrant pourquoi l'ordre compte. La règle d'or, dans l'encadré, est la règle que vous allez violer au moins une fois cette session, tout le monde le fait : on ajuste toujours le comparable, jamais le sujet. Si le comparable est meilleur que le sujet sur un critère, l'ajustement est négatif ; s'il est moins bon, positif. Répétez-la mentalement à chaque ligne de grille. | ||||
| 759 | + | ||||
| 760 | +**Explication approfondie.** Le signe découle de la formule β_k × (X_sujet − X_comp) : si le comparable a plus de la caractéristique (X_comp > X_sujet), la différence est négative. On ramène le comparable « à parité » avec le sujet. | ||||
| 761 | + | ||||
| 762 | +**Intuition.** On demande au comparable : « combien te serais-tu vendu si tu avais été exactement comme le sujet ? ». | ||||
| 763 | + | ||||
| 764 | +**Exemple québécois.** C3 a un garage double, le sujet un garage simple : C3 est mieux doté, ajustement −15 000 $. | ||||
| 765 | + | ||||
| 766 | +**Démonstration mathématique.** Ajustement_k = β_k (X_s,k − X_c,k). | ||||
| 767 | + | ||||
| 768 | +**Question + réponse.** « Le sujet a une piscine, le comparable n'en a pas : signe ? » — Positif : le comparable est moins bien doté, on le relève de 25 000 $. | ||||
| 769 | + | ||||
| 770 | +**Erreur fréquente.** Raisonner « le sujet est plus petit, donc moins » et mettre un signe négatif au comparable plus grand… ce qui est correct ; l'erreur réelle est de l'appliquer au sujet. | ||||
| 771 | + | ||||
| 772 | +**Transition.** La vue d'ensemble des huit critères. | ||||
| 773 | + | ||||
| 774 | +**Durée.** 1:15 | ||||
| 775 | + | ||||
| 776 | +### p. 43 — Les huit critères — vue d'ensemble | ||||
| 777 | + | ||||
| 778 | +**À dire.** Deux familles. En haut, les ajustements transactionnels, appliqués en séquence, du prix de vente au prix ajusté transactionnel : un, droits de propriété transférés ; deux, conditions de financement ; trois, conditions de vente ; quatre, dépenses immédiatement après l'achat ; cinq, temps, c'est-à-dire conditions de marché — en or, parce que c'est le seul qui soit non nul dans tous nos cas. Ils corrigent la *transaction* : ils répondent à la question « quel prix ce même bien aurait-il obtenu dans une transaction conforme à la définition de la valeur marchande, à la date d'évaluation ? ». En bas, les ajustements de propriété, additifs, du prix ajusté transactionnel à l'indication de valeur : six, localisation ; sept, caractéristiques physiques — terrain et bâtiment ; huit, composantes non immobilières. Ils corrigent les *différences du bien*. Note doctrinale : *The Appraisal of Real Estate*, quinzième édition, énumère dix éléments, en ajoutant les caractéristiques économiques et l'usage ou zonage, que le cours regroupe dans le critère 7 ; l'édition canadienne de UBC en liste neuf, dans un ordre qu'elle qualifie d'impératif : « it affects the final value ». L'OEAQ, elle, cite « notamment » les droits, le financement, les conditions du marché, l'emplacement, les caractéristiques physiques et économiques. | ||||
| 779 | + | ||||
| 780 | +**Explication approfondie.** La partition transactionnel/propriété est à la fois conceptuelle (transaction vs bien) et opératoire (séquence multiplicative vs somme). Le MEFQ parle de rajustements *a priori* (temps, terrain) avant les paramètres de premier et second niveau [S03] ; UBC/AoRE : neuf éléments et ordre impératif [S14] ; AI 15e éd. : dix (liste partiellement vérifiée) [S09] ; OEAQ Norme 1 [S01]. | ||||
| 781 | + | ||||
| 782 | +**Intuition.** D'abord nettoyer le prix (famille 1), puis comparer les maisons (famille 2). | ||||
| 783 | + | ||||
| 784 | +**Exemple québécois.** Cas du bloc 4 : critères 1–4 nuls, 5 non nul partout ; 6 non nul pour C3 ; 7 non nul partout ; 8 non nul pour C2. | ||||
| 785 | + | ||||
| 786 | +**Démonstration mathématique.** Prix ajusté transactionnel = (P ± A₁ − A₂ ± A₃ + A₄) × (1 + t·m) ; indication = PAT + A₆ + A₇ − A₈ (aide-mémoire p. 100). | ||||
| 787 | + | ||||
| 788 | +**Question + réponse.** « Pourquoi les *caractéristiques économiques* (loyers, dépenses) sont-elles regroupées dans le critère 7 pour ce cours ? » — Parce que pour l'unifamiliale occupée par son propriétaire, elles ne jouent pas ; elles reviendront avec les immeubles à revenus. | ||||
| 789 | + | ||||
| 790 | +**Erreur fréquente.** Traiter le temps comme un ajustement de propriété additif, en dollars, appliqué après la localisation. | ||||
| 791 | + | ||||
| 792 | +**Transition.** Critère 1 : les droits transférés. | ||||
| 793 | + | ||||
| 794 | +**Durée.** 2:00 | ||||
| 795 | + | ||||
| 796 | +### p. 44 — Critère 1 : Droits de propriété transférés — définition et intuition | ||||
| 797 | + | ||||
| 798 | +**À dire.** Le prix d'un comparable varie selon la nature des droits transférés ; l'évaluateur compare des droits équivalents. Pleine propriété : tous les droits, valeur maximale. Propriété avec bail — terrain loué, bail emphytéotique — valeur réduite. Copropriété divise : une fraction, partie privative plus quote-part des parties communes, avec des charges. Propriété grevée — servitude, droit de passage — réduction selon l'impact. L'intuition économique est fondamentale et on l'oublie : on n'achète jamais une maison, on achète un faisceau de droits sur elle. Moins le faisceau est complet, moins l'acheteur paie ; le prix d'un comparable grevé sous-estime donc le prix de la pleine propriété. Retenez aussi que ce critère vient en premier dans la cascade parce qu'il définit ce qui est vendu : avant de parler de financement ou de date, il faut s'assurer qu'on compare le même objet juridique. Dans le TP2, une servitude se repère à l'index des immeubles du Registre foncier, pas sur Centris. | ||||
| 799 | + | ||||
| 800 | +**Explication approfondie.** Le critère vient en premier parce que les droits définissent *ce qui* est vendu ; comparer des droits différents, c'est comparer des biens différents. Entre pleine propriété et copropriété divise, l'écart n'est pas un ajustement mais un échec de filtre dur ; entre pleine propriété et propriété grevée d'une servitude mineure, c'est un ajustement mesurable [S09 ; S14]. | ||||
| 801 | + | ||||
| 802 | +**Intuition.** Acheter une maison avec un droit de passage du voisin, c'est acheter une maison moins une tranche d'usage. | ||||
| 803 | + | ||||
| 804 | +**Exemple québécois.** Servitude de passage sur un comparable de Hull (page suivante). | ||||
| 805 | + | ||||
| 806 | +**Démonstration mathématique.** Sans objet ici. | ||||
| 807 | + | ||||
| 808 | +**Question + réponse.** « Une hypothèque inscrite sur le comparable réduit-elle les droits transférés ? » — Non, elle est radiée à la vente ; elle ne touche pas le faisceau de droits de l'acheteur. | ||||
| 809 | + | ||||
| 810 | +**Erreur fréquente.** Comparer un condo et un bungalow (p. 46). | ||||
| 811 | + | ||||
| 812 | +**Transition.** Le Code civil et un exemple chiffré. | ||||
| 813 | + | ||||
| 814 | +**Durée.** 1:15 | ||||
| 815 | + | ||||
| 816 | +### p. 45 — Critère 1 : Droits de propriété — contexte québécois et exemple | ||||
| 817 | + | ||||
| 818 | +**À dire.** Au Québec, le droit de propriété est régi par le Code civil, article 947 et suivants. La pleine propriété réunit trois attributs : l'usus — user du bien, l'occuper ; le fructus — en percevoir les fruits, les loyers ; l'abusus — en disposer, vendre, hypothéquer. Un démembrement — usufruit, emphytéose, servitude — retire un attribut et réduit la valeur du droit. Exemple : un comparable de Hull grevé d'une servitude de passage, une allée partagée, s'est vendu 430 000 $. Des paires de ventes du secteur situent la perte liée à ce type de servitude à 3 %. Le sujet est en pleine propriété. 430 000 × 3 % = 12 900 $ ; le comparable est moins bon que le sujet, on le relève : plus 12 900 $, soit 442 900 $. Pour un terrain loué par emphytéose : si la durée et le loyer sont connus, on actualise ; sinon, on exclut. | ||||
| 819 | + | ||||
| 820 | +**Explication approfondie.** Les 3 % sont une mesure de marché (paires), pas une règle ; l'impact d'une servitude dépend de sa nature (passage, vue, non-construction). Pour l'emphytéose, l'ajustement est la valeur actuelle du loyer restant dû plus la perte de réversion — un calcul de la méthode du revenu [S09 ; C.c.Q. art. 947]. | ||||
| 821 | + | ||||
| 822 | +**Intuition.** Usus, fructus, abusus : habiter, louer, vendre — retirez-en un et le prix baisse. | ||||
| 823 | + | ||||
| 824 | +**Exemple québécois.** Celui de la diapositive : 430 000 $ → 442 900 $. | ||||
| 825 | + | ||||
| 826 | +**Démonstration mathématique.** A₁ = +0,03 × 430 000 = +12 900 $ ; prix ajusté = 442 900 $. | ||||
| 827 | + | ||||
| 828 | +**Question + réponse.** « Pourquoi en pourcentage ? » — Parce que la servitude affecte le bien dans son ensemble ; une paire de ventes mesure un écart relatif. | ||||
| 829 | + | ||||
| 830 | +**Erreur fréquente.** Oublier de consulter l'index des immeubles au Registre foncier : la servitude n'apparaît pas sur Centris. | ||||
| 831 | + | ||||
| 832 | +**Transition.** Erreur et question sur les droits. | ||||
| 833 | + | ||||
| 834 | +**Durée.** 1:30 | ||||
| 835 | + | ||||
| 836 | +### p. 46 — Critère 1 : Droits de propriété — erreur et question | ||||
| 837 | + | ||||
| 838 | +**À dire.** L'erreur : comparer un condo divis à un bungalow en pleine propriété « parce que la superficie est la même ». Les droits transférés diffèrent, avec une quote-part des parties communes et des charges mensuelles : c'est un échec du filtre dur, pas un ajustement. La question : le sujet lui-même est grevé d'une servitude et les quatre comparables sont libres ; le signe change-t-il ? Oui. Les comparables sont meilleurs que le sujet ; on les abaisse de 3 % chacun. On ajuste toujours le comparable vers le sujet, jamais l'inverse. Dans les cas du cours, les quatre comparables du bloc 4 transfèrent la pleine propriété : critère 1 égal zéro pour tous. Dans le TP2, vérifiez l'acte : une servitude apparaît à l'index des immeubles. | ||||
| 839 | + | ||||
| 840 | +**Explication approfondie.** La question teste la règle d'or en la retournant : le défaut est sur le sujet, et pourtant c'est le comparable qu'on ajuste (négativement). Même logique pour tous les critères. | ||||
| 841 | + | ||||
| 842 | +**Intuition.** Le sujet est le point fixe ; tout le reste bouge vers lui. | ||||
| 843 | + | ||||
| 844 | +**Exemple québécois.** Quatre comparables libres, sujet grevé de 3 % : C1 435 000 × 0,97 = 421 950 $ avant les autres ajustements. | ||||
| 845 | + | ||||
| 846 | +**Démonstration mathématique.** A₁ = −0,03 × P_c pour chaque comparable. | ||||
| 847 | + | ||||
| 848 | +**Question + réponse.** Celle de la diapositive ; réponse ci-dessus. | ||||
| 849 | + | ||||
| 850 | +**Erreur fréquente.** Celle de la diapositive. | ||||
| 851 | + | ||||
| 852 | +**Transition.** Critère 2 : le financement. | ||||
| 853 | + | ||||
| 854 | +**Durée.** 1:00 | ||||
| 855 | + | ||||
| 856 | +### p. 47 — Critère 2 : Conditions de financement — définition et intuition | ||||
| 857 | + | ||||
| 858 | +**À dire.** Si un comparable a été vendu avec un financement non conventionnel qui a influencé le prix, on ajuste pour revenir aux conditions normales : la valeur marchande est un prix au comptant ou l'équivalent. Quatre situations : une reprise de balance — solde de prix de vente — par le vendeur à un taux avantageux ; un financement « créatif » où le vendeur finance une partie du prix ; un crédit au vendeur pour réparations ; une hypothèque assumable à un taux sous le marché. L'intuition, l'équivalence au comptant : un acheteur financé à 2 % quand le marché est à 5 % reçoit un cadeau ; en échange, il accepte de payer un peu plus cher. L'ajustement vaut la valeur actuelle de ce cadeau : le solde, moins la valeur actuelle des paiements prévus, actualisés au taux du marché. Retenez bien : ce n'est ni le montant du solde, ni l'écart de taux ; c'est une valeur actuelle. | ||||
| 859 | + | ||||
| 860 | +**Explication approfondie.** L'acheteur est indifférent entre payer P au comptant et payer P′ > P avec un financement bonifié si P′ − VA(financement au taux du marché) = P. L'ajustement −(S − VA) ramène le prix à P. Le signe est presque toujours négatif (le financement bonifié gonfle le prix) [S01, définition ; S09 ch. 21]. | ||||
| 861 | + | ||||
| 862 | +**Intuition.** Un rabais déguisé en prêt : on le retire du prix. | ||||
| 863 | + | ||||
| 864 | +**Exemple québécois.** Vendeur optimiste (p. 8) : solde de 100 000 $ à 2 %. | ||||
| 865 | + | ||||
| 866 | +**Démonstration mathématique.** Page suivante. | ||||
| 867 | + | ||||
| 868 | +**Question + réponse.** « L'hypothèque de l'acheteur à sa banque est-elle un financement à ajuster ? » — Non : c'est le financement du marché ; seul un financement *consenti par le vendeur* ou *assumé* à des conditions hors marché s'ajuste. | ||||
| 869 | + | ||||
| 870 | +**Erreur fréquente.** Ajuster du montant du solde (p. 49). | ||||
| 871 | + | ||||
| 872 | +**Transition.** Le calcul. | ||||
| 873 | + | ||||
| 874 | +**Durée.** 1:30 | ||||
| 875 | + | ||||
| 876 | +### p. 48 — Critère 2 : Financement — calcul de l'équivalence au comptant | ||||
| 877 | + | ||||
| 878 | +**À dire.** Reprise de solde de 100 000 $ à 2 %, intérêts seulement, trois ans ; marché à 5 %. Intérêts annuels : 100 000 × 2 % = 2 000 $ ; capital remboursé en bloc après trois ans. Le facteur d'annuité à 5 % sur trois ans : (1 − 1,05⁻³)/0,05 = 2,72 — en réalité 2,7232, et le calcul utilise la valeur exacte. Valeur actuelle au taux du marché : 2 000 × 2,72 = 5 446 $, plus 100 000/1,05³ = 86 384 $, total 91 830 $. L'avantage consenti : 100 000 − 91 830 = 8 170 $ ; ajustement moins 8 170 $ au comparable. Formule générale : VA = I × a(n, i_m) + S/(1 + i_m)ⁿ ; ajustement = −(S − VA). Variante à cinq ans : a(5, 5 %) = 4,33 ; VA = 8 659 + 78 353 = 87 012 $ ; avantage 12 988 $. Plus la durée est longue, plus le cadeau est grand. Vous reverrez exactement cet exemple au comparable 1 de la séance 9, et à l'exercice 1 de ce soir. | ||||
| 879 | + | ||||
| 880 | +**Explication approfondie.** Le prêt vaut, pour le prêteur comme pour l'emprunteur, la VA de ses flux au taux d'opportunité. Au taux du contrat (2 %), VA = 100 000 par construction ; au taux du marché (5 %), VA < 100 000 ; la différence est le transfert du vendeur à l'acheteur. Avec un prêt amorti (paiements constants), on actualise l'annuité au taux du marché [S09 ch. 21]. | ||||
| 881 | + | ||||
| 882 | +**Intuition.** Le vendeur « prête » 100 000 $ et « rend » 8 170 $ de valeur sous forme d'intérêts manqués. | ||||
| 883 | + | ||||
| 884 | +**Exemple québécois.** 455 000 − 8 170 = 446 830 $ : équivalent au comptant du vendeur optimiste. | ||||
| 885 | + | ||||
| 886 | +**Démonstration mathématique.** a(3, 5 %) = (1 − 1,05⁻³)/0,05 = (1 − 0,86384)/0,05 = 2,7232 ; VA_I = 2 000 × 2,7232 = 5 446 ; VA_S = 100 000 × 0,86384 = 86 384 ; VA = 91 830 ; A₂ = −8 170 $. Cinq ans : a = 4,3295 ; 8 659 + 78 353 = 87 012 ; A₂ = −12 988 $. | ||||
| 887 | + | ||||
| 888 | +**Question + réponse.** « Et si le solde était amorti sur trois ans par trois versements égaux ? » — Versement = 100 000/a(3, 2 %) = 34 675 $ ; VA à 5 % = 34 675 × 2,7232 = 94 430 $ ; avantage 5 570 $ — plus petit, parce que le capital rentre plus vite. | ||||
| 889 | + | ||||
| 890 | +**Erreur fréquente.** Arrondir le facteur à 2,72 *et* le taux à 5 % puis être surpris d'un écart de quelques dollars avec le corrigé ; l'arrondi final est au dollar, pas les facteurs. | ||||
| 891 | + | ||||
| 892 | +**Transition.** Erreur et question sur le financement. | ||||
| 893 | + | ||||
| 894 | +**Durée.** 2:30 | ||||
| 895 | + | ||||
| 896 | +### p. 49 — Critère 2 : Financement — erreur et question | ||||
| 897 | + | ||||
| 898 | +**À dire.** L'erreur : poser « environ moins 10 000 $ » sans calcul, ou ajuster du montant du solde, 100 000 $. L'ajustement n'est ni le solde ni l'écart de taux ; c'est la valeur actuelle de l'avantage, qui dépend du solde, de l'écart de taux et de la durée. La question : le vendeur consent un solde de 100 000 $ à 5 %, le taux du marché. Ajustement ? Zéro : il n'y a pas d'avantage, la valeur actuelle au taux du marché égale le solde. Un financement par le vendeur n'est pas anormal en soi ; seul l'écart avec le marché se paie. Dans les cas du cours : aucun des quatre comparables du bloc 4 n'a de financement particulier ; l'atelier de la séance 9 en contient un, moins 8 170 $. | ||||
| 899 | + | ||||
| 900 | +**Explication approfondie.** Identité : i·a(n, i) + (1 + i)⁻ⁿ = 1, donc VA au taux du contrat = S ; l'avantage est nul quand i_c = i_m (démonstration guidée C1). | ||||
| 901 | + | ||||
| 902 | +**Intuition.** Pas d'écart de taux, pas de cadeau. | ||||
| 903 | + | ||||
| 904 | +**Exemple québécois.** Solde de 100 000 $ à 5 % : VA = 5 000 × 4,3295 + 100 000/1,2763 = 21 647 + 78 353 = 100 000 $. | ||||
| 905 | + | ||||
| 906 | +**Démonstration mathématique.** Avantage = S[1 − i_c·a(n, i_m) − (1 + i_m)⁻ⁿ] ; = 0 si i_c = i_m. | ||||
| 907 | + | ||||
| 908 | +**Question + réponse.** Celle de la diapositive ; réponse ci-dessus. | ||||
| 909 | + | ||||
| 910 | +**Erreur fréquente.** Celle de la diapositive. | ||||
| 911 | + | ||||
| 912 | +**Transition.** Critère 3 : les conditions de vente. | ||||
| 913 | + | ||||
| 914 | +**Durée.** 1:00 | ||||
| 915 | + | ||||
| 916 | +### p. 50 — Critère 3 : Conditions de vente — définition et intuition | ||||
| 917 | + | ||||
| 918 | +**À dire.** L'évaluateur doit identifier les ventes dont les circonstances ont influencé le prix, à la hausse ou à la baisse. La transaction libre — sans lien de dépendance, sans contrainte — est la référence : elle seule reflète la définition. Quatre conditions. Lien de dépendance, famille ou associés : généralement à la baisse, non quantifiable, on écarte. Vente forcée, saisie, faillite : sous le marché ; exclure ou ajuster à la hausse. Motivation spéciale — urgence de vendre ou d'acheter, succession : selon la situation, si des paires le mesurent. Vente en bloc, plusieurs propriétés ensemble : escompte de volume possible. L'intuition : une partie pressée ou liée accepte un prix qu'un acheteur type n'aurait pas accepté ; le prix contient une prime ou un escompte de circonstance. | ||||
| 919 | + | ||||
| 920 | +**Explication approfondie.** Les conditions de vente sont le critère le moins mesurable : elles reposent sur l'information du courtier et sur des paires rares. D'où la règle « quantifiable → ajuster, sinon → écarter » appliquée strictement ici [S01 ; S03 (paires)]. | ||||
| 921 | + | ||||
| 922 | +**Intuition.** Le prix d'une vente de garage le dimanche soir n'est pas le prix du marché. | ||||
| 923 | + | ||||
| 924 | +**Exemple québécois.** Succession pressée à 405 000 $ (page suivante) ; vente entre parents à 380 000 $ (candidat E). | ||||
| 925 | + | ||||
| 926 | +**Démonstration mathématique.** Sans objet. | ||||
| 927 | + | ||||
| 928 | +**Question + réponse.** « Un acheteur qui surpaie pour le terrain voisin (assemblage) : quelle condition ? » — Motivation spéciale de l'acheteur ; prime non mesurable → écarter. | ||||
| 929 | + | ||||
| 930 | +**Erreur fréquente.** Confondre « conditions de vente » (circonstances) et « conditions de marché » (temps, critère 5). | ||||
| 931 | + | ||||
| 932 | +**Transition.** Exemple, erreur, question. | ||||
| 933 | + | ||||
| 934 | +**Durée.** 1:00 | ||||
| 935 | + | ||||
| 936 | +### p. 51 — Critère 3 : Conditions de vente — exemple, erreur, question | ||||
| 937 | + | ||||
| 938 | +**À dire.** Une succession vend un bungalow en six jours pour 405 000 $. Trois paires de ventes du secteur — succession contre vente ordinaire, biens semblables — montrent un escompte moyen de 4 %. 405 000 × 4 % = 16 200 $ ; plus 16 200 $, prix équivalent en vente ordinaire 421 200 $. La vente entre parents à 380 000 $, candidat E du bloc 2 : aucune paire ne mesure la « générosité familiale » ; on écarte. L'erreur : ajuster une vente entre parents « de 10 % parce que c'est l'usage ». Sans paires, le chiffre est une opinion, pas une mesure. La question : une surenchère à 20 000 $ au-dessus du prix demandé en mars 2026, est-ce une condition de vente à ajuster ? Non. Si plusieurs acheteurs ont enchéri, c'est le marché du moment ; l'ajustement de temps s'en charge. | ||||
| 939 | + | ||||
| 940 | +**Explication approfondie.** La surenchère est la manifestation d'un marché de vendeurs ; elle est déjà « dans » le niveau de prix de mars, et l'ajustement de temps (critère 5) ramène ce niveau à novembre. L'ajuster en plus serait un double comptage transactionnel. | ||||
| 941 | + | ||||
| 942 | +**Intuition.** Une succession pressée vend « à rabais » ; un marché en surchauffe vend « cher » — mais le second est un *marché*, le premier une *circonstance*. | ||||
| 943 | + | ||||
| 944 | +**Exemple québécois.** 405 000 → 421 200 $. | ||||
| 945 | + | ||||
| 946 | +**Démonstration mathématique.** A₃ = +0,04 × 405 000 = +16 200 $. | ||||
| 947 | + | ||||
| 948 | +**Question + réponse.** Celle de la diapositive ; réponse ci-dessus. | ||||
| 949 | + | ||||
| 950 | +**Erreur fréquente.** Celle de la diapositive. | ||||
| 951 | + | ||||
| 952 | +**Transition.** Critère 4 : les dépenses immédiatement après l'achat. | ||||
| 953 | + | ||||
| 954 | +**Durée.** 1:30 | ||||
| 955 | + | ||||
| 956 | +### p. 52 — Critère 4 : Dépenses à engager immédiatement après l'achat | ||||
| 957 | + | ||||
| 958 | +**À dire.** Lorsque l'acheteur d'un comparable savait, au moment de la vente, qu'il devrait engager des dépenses immédiates — toiture, décontamination, démolition — le prix négocié en tient compte. On ajoute ce coût au prix pour retrouver l'équivalent d'un bien sans ces travaux. Exemple : comparable vendu 410 000 $ ; l'acheteur savait devoir remplacer la toiture, coût estimé 15 000 $ : 410 000 + 15 000 = 425 000 $. L'ajustement est en dollars et posé avant l'ajustement de temps : le prix « complet » est celui de la date de vente. L'intuition : l'acheteur a payé 410 000 $ plus 15 000 $ de travaux ; le marché a « vu » 425 000 $. Pourquoi ce critère est-il transactionnel ? Parce qu'il corrige le prix de la transaction, pas une caractéristique du bien — c'est l'élément que la quinzième édition américaine a ajouté à la liste. | ||||
| 959 | + | ||||
| 960 | +**Explication approfondie.** C'est le seul critère transactionnel presque toujours positif. Il suppose que le coût était *connu des deux parties* et *reflété dans le prix* ; sinon (vice caché découvert après), il ne s'applique pas. Il ne couvre que les dépenses *immédiates et nécessaires*, pas les rénovations de goût [S09 ch. 21]. | ||||
| 961 | + | ||||
| 962 | +**Intuition.** Le prix payé plus les travaux inévitables = le vrai prix du bien en bon état. | ||||
| 963 | + | ||||
| 964 | +**Exemple québécois.** 410 000 + 15 000 = 425 000 $ ; comparable 3 de l'atelier de la séance 9. | ||||
| 965 | + | ||||
| 966 | +**Démonstration mathématique.** A₄ = +15 000 $ ; appliqué *avant* le temps : (410 000 + 15 000) × (1 + t·m). | ||||
| 967 | + | ||||
| 968 | +**Question + réponse.** « Et si la toiture coûte finalement 22 000 $ ? » — On retient ce que les parties *savaient* à la vente (15 000 $) ; le dépassement n'était pas dans le prix. | ||||
| 969 | + | ||||
| 970 | +**Erreur fréquente.** Double comptage avec l'état (page suivante). | ||||
| 971 | + | ||||
| 972 | +**Transition.** Erreur et question. | ||||
| 973 | + | ||||
| 974 | +**Durée.** 1:30 | ||||
| 975 | + | ||||
| 976 | +### p. 53 — Critère 4 : Dépenses après achat — erreur et question | ||||
| 977 | + | ||||
| 978 | +**À dire.** L'erreur : compter deux fois — plus 15 000 $ pour la toiture au critère 4 et plus 12 000 $ pour « état moyen » au critère 7. La toiture connue est un élément de transaction ; l'état général est une caractéristique physique. Si la toiture explique l'état moyen, on ne retient qu'un seul des deux. La question : le vendeur ne savait rien de la toiture ; l'acheteur l'a découverte six mois après. Ajustement ? Non : le prix négocié ne reflétait pas cette dépense. Le critère 4 ne vise que les dépenses connues des parties au moment de la vente. Dans les cas du cours : aucun des quatre comparables du bloc 4 n'a de dépense connue ; le comparable 3 de l'atelier de la séance 9 porte une toiture de 15 000 $. | ||||
| 979 | + | ||||
| 980 | +**Explication approfondie.** Le test est « cette information était-elle dans le prix ? ». Une dépense connue baisse le prix ; une dépense inconnue ne le change pas. Le double comptage toiture/état est l'exemple type d'un ajustement de transaction et d'un ajustement de propriété qui mesurent la même différence. | ||||
| 981 | + | ||||
| 982 | +**Intuition.** On ne corrige un prix que pour ce que les parties savaient. | ||||
| 983 | + | ||||
| 984 | +**Exemple québécois.** Comparable 4 du bloc 4 : « état moyen » +12 000 $ ; si l'état moyen était en fait une toiture connue à 15 000 $, on retiendrait +15 000 $ au critère 4 et 0 au critère 7 — pas les deux. | ||||
| 985 | + | ||||
| 986 | +**Démonstration mathématique.** Sans objet. | ||||
| 987 | + | ||||
| 988 | +**Question + réponse.** Celle de la diapositive ; réponse ci-dessus. | ||||
| 989 | + | ||||
| 990 | +**Erreur fréquente.** Celle de la diapositive. | ||||
| 991 | + | ||||
| 992 | +**Transition.** Critère 5, le temps — le plus important de l'automne 2026. | ||||
| 993 | + | ||||
| 994 | +**Durée.** 1:00 | ||||
| 995 | + | ||||
| 996 | +### p. 54 — Critère 5 : Temps (conditions de marché) — définition et intuition | ||||
| 997 | + | ||||
| 998 | +**À dire.** Les conditions du marché évoluent. Si un comparable s'est vendu il y a plusieurs mois, son prix doit être ajusté pour refléter l'évolution du marché entre la date de vente et la date d'évaluation. Comment extrait-on le taux ? Quatre méthodes. Les reventes : le même bien vendu deux fois — 410 000 $ le 1^er novembre 2024, 426 600 $ le 1^er novembre 2026, plus 4,05 % en vingt-quatre mois, environ 2 % par an, 0,17 % par mois ; c'est l'exemple de la séance 9. La tendance des médianes du segment, Centris ou APCIQ. Les indices — IPLN de Statistique Canada, Teranet. La régression avec le mois de vente comme variable. L'intuition : le prix de mars est un équilibre de mars ; ajuster pour le temps, c'est répondre « combien ce même bien se serait-il vendu à la date d'évaluation ? ». En marché volatil, c'est l'ajustement qui domine ; le négliger fausse toute la grille. | ||||
| 999 | + | ||||
| 1000 | +**Explication approfondie.** Les reventes sont la « paire parfaite » (même bien, deux dates), mais elles sont rares et biaisées par les rénovations ; les médianes mélangent les compositions ; les indices sont régionaux ; la régression exige des données. On croise ; le MEFQ exige de ramener tous les prix « à une même date » [S03 ; S29 ; S19]. | ||||
| 1001 | + | ||||
| 1002 | +**Intuition.** Convertir des prix de mars en « dollars de novembre », comme on convertirait des devises. | ||||
| 1003 | + | ||||
| 1004 | +**Exemple québécois.** Revente 410 000 → 426 600 $ en 24 mois ; Hull −5 % sur un an au T3 2026 [S22]. | ||||
| 1005 | + | ||||
| 1006 | +**Démonstration mathématique.** (426 600 − 410 000)/410 000 = 4,05 % sur 24 mois ; 4,05/24 = 0,169 %/mois ≈ 0,17 %. | ||||
| 1007 | + | ||||
| 1008 | +**Question + réponse.** « Le bien revendu a été rénové entre les deux ventes ; la revente mesure-t-elle le temps ? » — Non : elle mesure temps + rénovation ; il faut retrancher la contribution des travaux. | ||||
| 1009 | + | ||||
| 1010 | +**Erreur fréquente.** Appliquer l'IPC ou l'IPLN comme taux de temps (p. 56). | ||||
| 1011 | + | ||||
| 1012 | +**Transition.** Le calcul avec la convention du cours. | ||||
| 1013 | + | ||||
| 1014 | +**Durée.** 1:30 | ||||
| 1015 | + | ||||
| 1016 | +### p. 55 — Critère 5 : Temps — calcul avec la convention du cours | ||||
| 1017 | + | ||||
| 1018 | +**À dire.** Convention du cours et du TP2 : plus 0,17 % par mois, prorata simple. Comparable vendu 400 000 $ il y a douze mois, date d'évaluation 1^er novembre 2026 : 400 000 × 0,17 % × 12 = 8 160 $ ; prix ajusté 408 160 $. Prorata simple ou composé ? Simple, dans le cours : P × t × m, 8 160 $. Composé à 2 % par an : 400 000 × 0,02 = 8 000 $. Écart de 160 $, 0,04 % : négligeable sur douze mois ; le prorata simple suffit en pratique sous deux ans. D'où vient 0,17 % ? Convention fixée en août 2026 d'après les données APCIQ du deuxième trimestre — environ plus 2 % par an pour l'unifamiliale de la RMR — reprise dans le TP2 pour que toutes les grilles soient comparables. Mais, je le redis : au troisième trimestre, Hull affiche moins 5 % sur un an ; le taux s'extrait à la date d'évaluation. Deux points de méthode importants pour la grille : le temps s'applique au prix *courant* — c'est-à-dire après les critères 1 à 4 — et on arrondit au dollar. | ||||
| 1019 | + | ||||
| 1020 | +**Explication approfondie.** Prorata simple : A₅ = P × t × m. Composé mensuel : P[(1 + t)ᵐ − 1] = 400 000 × (1,0017¹² − 1) = 8 237 $. Composé annuel à 2 % : 8 000 $. Les trois sont dans un intervalle de 240 $ (0,06 %) : la convention n'a pas d'enjeu numérique sur moins de deux ans, mais elle doit être *la même* pour tous les comparables [S14, UBC : même séquence pour tous]. | ||||
| 1021 | + | ||||
| 1022 | +**Intuition.** Un « intérêt simple » sur le prix. | ||||
| 1023 | + | ||||
| 1024 | +**Exemple québécois.** C1 : 435 000 × 0,17 % × 4 = 2 958 $ ; C4 : 425 000 × 0,17 % × 8 = 5 780 $. | ||||
| 1025 | + | ||||
| 1026 | +**Démonstration mathématique.** 400 000 × 0,0017 × 12 = 8 160 ; 400 000 × 0,02 = 8 000 ; 400 000 × (1,0017¹² − 1) = 8 237. | ||||
| 1027 | + | ||||
| 1028 | +**Question + réponse.** « 0,17 % × 12 = 2,04 %, pas 2 % : pourquoi ? » — Parce que 2 %/12 = 0,1667 %, arrondi à 0,17 % par convention ; l'écart est de 0,04 % par an. | ||||
| 1029 | + | ||||
| 1030 | +**Erreur fréquente.** Appliquer 2 % à un comparable de 4 mois (au lieu de 0,68 %) ; ou appliquer le temps au prix de vente alors qu'un ajustement de financement a déjà été posé. | ||||
| 1031 | + | ||||
| 1032 | +**Transition.** Erreur et question sur le temps — puis la pause. | ||||
| 1033 | + | ||||
| 1034 | +**Durée.** 2:00 | ||||
| 1035 | + | ||||
| 1036 | +### p. 56 — Critère 5 : Temps — erreur et question | ||||
| 1037 | + | ||||
| 1038 | +**À dire.** L'erreur : appliquer un taux « provincial » ou « de l'an dernier » — plus 5 % par an alors que le segment recule. Le taux doit provenir de données du marché local, segment et secteur, à la date d'évaluation, et le rapport doit en montrer l'extraction. La question : vendu 400 000 $ il y a douze mois ; le marché a reculé de 5 % sur l'année. Ajustement ? 400 000 × (−5 %) = −20 000 $ ; prix ajusté 380 000 $. L'ajustement de temps peut être négatif ; son signe suit le marché, pas l'habitude. Et ce que l'ajustement de temps n'est pas : ni l'inflation — IPC « logement » Québec plus 3,2 % — ni le coût de construction — IPLN plus 0,3 % — mais la variation des prix de vente du segment. Nous faisons la pause ici, dix minutes ; au retour, les trois critères de propriété. | ||||
| 1039 | + | ||||
| 1040 | +**Explication approfondie.** IPC-logement mesure le coût d'occuper (loyers, intérêts, énergie) ; IPLN mesure le prix des logements *neufs* vendus par les constructeurs ; ni l'un ni l'autre n'est le prix de revente des bungalows de Hull [S30 ; S29]. | ||||
| 1041 | + | ||||
| 1042 | +**Intuition.** Trois thermomètres pour trois choses différentes ; seul le troisième mesure notre marché. | ||||
| 1043 | + | ||||
| 1044 | +**Exemple québécois.** Hull −5 % sur un an (Centris T3 2026) ; IPLN Ottawa-Gatineau (Qc) +0,3 % ; IPC-logement Québec +3,2 % : trois signes et trois ordres de grandeur. | ||||
| 1045 | + | ||||
| 1046 | +**Démonstration mathématique.** A₅ = 400 000 × (−0,05) × 12/12 = −20 000 $. | ||||
| 1047 | + | ||||
| 1048 | +**Question + réponse.** Celle de la diapositive ; réponse ci-dessus. | ||||
| 1049 | + | ||||
| 1050 | +**Erreur fréquente.** Celle de la diapositive. | ||||
| 1051 | + | ||||
| 1052 | +**Transition.** **[PAUSE — 10 minutes, 20 h 24 → 20 h 34.]** Au retour : « Nous avons nettoyé le prix ; comparons maintenant les maisons. Critère 6 : la localisation. » | ||||
| 1053 | + | ||||
| 1054 | +**Durée.** 1:15 | ||||
| 1055 | + | ||||
| 1056 | +### p. 57 — Critère 6 : Localisation — définition et sous-facteurs | ||||
| 1057 | + | ||||
| 1058 | +**À dire.** La localisation est souvent le facteur le plus déterminant de la valeur. L'ajustement reflète les différences d'emplacement entre le sujet et le comparable, en pourcentage du prix ajusté transactionnel, parce que l'emplacement agit sur toute la propriété. Six sous-facteurs. Le quartier ou voisinage : réputation, qualité, homogénéité, tendance. La proximité des services : écoles, commerces, transports, hôpitaux. L'accès : autoroutes, axes, transport collectif. L'environnement : vue, calme, espaces verts, bord de l'eau. Les nuisances : bruit d'autoroute ou d'aéroport, industrie, lignes à haute tension. Le secteur fiscal : à Gatineau, les taux de taxation sont fixés par unité de voisinage depuis 2024 — deux maisons identiques peuvent payer des taxes différentes. Dans le TP2, décrivez la localisation de chaque comparable avec ces six sous-facteurs avant de poser un pourcentage : c'est la description qui justifie le signe, et un rapport qui écrit « secteur supérieur » sans dire pourquoi n'a rien démontré. | ||||
| 1059 | + | ||||
| 1060 | +**Explication approfondie.** Le pourcentage se justifie parce que la localisation est multiplicative : un bon quartier valorise *chaque* pied carré, *chaque* garage. Les sous-facteurs sont ceux de la littérature hédonique (accessibilité et voisinage — Des Rosiers et al. 2000 [A15] ; Thériault et al. 2005 [A17]) [S45 pour les unités de voisinage]. | ||||
| 1061 | + | ||||
| 1062 | +**Intuition.** On ne déplace pas une maison ; sa localisation est la seule caractéristique qu'aucune rénovation ne change. | ||||
| 1063 | + | ||||
| 1064 | +**Exemple québécois.** Paire Aylmer/Hull à la page suivante ; secteur « supérieur » de C3. | ||||
| 1065 | + | ||||
| 1066 | +**Démonstration mathématique.** A₆ = ±5 % × PAT. | ||||
| 1067 | + | ||||
| 1068 | +**Question + réponse.** « Pourquoi le secteur fiscal ? » — Parce qu'un compte de taxes plus élevé pour un même service réduit ce que l'acheteur est prêt à payer (capitalisation des taxes). | ||||
| 1069 | + | ||||
| 1070 | +**Erreur fréquente.** Ajuster en dollars fixes (p. 59). | ||||
| 1071 | + | ||||
| 1072 | +**Transition.** La mesure par paire de ventes. | ||||
| 1073 | + | ||||
| 1074 | +**Durée.** 1:15 | ||||
| 1075 | + | ||||
| 1076 | +### p. 58 — Critère 6 : Localisation — exemple par paire de ventes | ||||
| 1077 | + | ||||
| 1078 | +**À dire.** Deux bungalows jumeaux — même taille, même âge, même état, mêmes dates — l'un à Aylmer, l'autre à Hull : 472 000 contre 449 000 $ ; (472 000 − 449 000)/449 000 = 23 000/449 000 = plus 5,1 %. D'où la convention du cours : plus ou moins 5 % pour un secteur supérieur ou inférieur. Un comparable de secteur supérieur au sujet reçoit moins 5 %. À droite, le repère de marché : médianes unifamiliales du troisième trimestre, Hull 475 000 $, Aylmer 530 750 $, secteur Gatineau 464 900 $. L'écart Hull–Aylmer des médianes est de 11,7 %, mais il mélange tailles, âges et types : il oriente l'ajustement, il ne le quantifie pas. Seules des paires de biens semblables le font. L'intuition : l'emplacement ne se transporte pas ; sa valeur contributive s'observe uniquement en comparant des biens semblables placés différemment. | ||||
| 1079 | + | ||||
| 1080 | +**Explication approfondie.** La paire « pure » isole la localisation ; la différence de médianes capte aussi la composition (Aylmer a des maisons plus grandes et plus récentes). Le ±5 % du catalogue est une convention pour un « secteur supérieur » *à l'intérieur* d'un marché ; il ne s'appliquerait pas tel quel entre Hull et Aylmer [S22, S23 ; S03 (paires)]. | ||||
| 1081 | + | ||||
| 1082 | +**Intuition.** Comparer deux jumeaux séparés à la naissance, pas deux populations. | ||||
| 1083 | + | ||||
| 1084 | +**Exemple québécois.** 472 000 vs 449 000 $ → +5,1 %. | ||||
| 1085 | + | ||||
| 1086 | +**Démonstration mathématique.** (472 000 − 449 000)/449 000 = 0,0512. | ||||
| 1087 | + | ||||
| 1088 | +**Question + réponse.** « Pourquoi diviser par 449 000 (Hull) et non par 472 000 ? » — Parce que le sujet est à Hull : on exprime la prime d'Aylmer par rapport à la base Hull ; l'inverse donnerait −4,9 %, un escompte de Hull par rapport à Aylmer. Le cours retient 5 % dans les deux sens (symétrie approximative, UBC [S14]). | ||||
| 1089 | + | ||||
| 1090 | +**Erreur fréquente.** Utiliser l'écart de médianes (11,7 %) comme ajustement. | ||||
| 1091 | + | ||||
| 1092 | +**Transition.** Erreur et question. | ||||
| 1093 | + | ||||
| 1094 | +**Durée.** 1:30 | ||||
| 1095 | + | ||||
| 1096 | +### p. 59 — Critère 6 : Localisation — erreur et question | ||||
| 1097 | + | ||||
| 1098 | +**À dire.** L'erreur : ajuster la localisation en dollars fixes — « moins 25 000 $ pour Aylmer » — ou l'appliquer avant les ajustements transactionnels. Le pourcentage s'applique au prix ajusté transactionnel : pour le comparable 3 du bloc 4, moins 5 % de 462 346 $ = moins 23 117 $, pas moins 5 % de 460 000 $. L'écart n'est que de 117 $ ici, mais la règle est la même avec un financement de 60 000 $ et un marché de 10 %. La question : deux comparables de la même rue, mais l'un fait face à un parc, l'autre à une artère bruyante ; ajustement nul « puisque c'est la même rue » ? Non : le voisinage immédiat — vue, bruit — est un sous-facteur de localisation. S'il n'est pas mesurable par paires, on le traite qualitativement à la réconciliation, par un poids réduit. | ||||
| 1099 | + | ||||
| 1100 | +**Explication approfondie.** La localisation en % est le premier ajustement de propriété précisément pour s'appliquer à un prix déjà épuré. L'exemple montre aussi la stratégie pour les écarts non mesurables : ils ne disparaissent pas, ils passent dans la pondération. | ||||
| 1101 | + | ||||
| 1102 | +**Intuition.** Un pourcentage s'applique à une base : choisir la bonne base fait partie de l'ajustement. | ||||
| 1103 | + | ||||
| 1104 | +**Exemple québécois.** C3 : −0,05 × 462 346 = −23 117 $. | ||||
| 1105 | + | ||||
| 1106 | +**Démonstration mathématique.** 0,05 × 462 346 = 23 117,3 → 23 117 ; 0,05 × 460 000 = 23 000. | ||||
| 1107 | + | ||||
| 1108 | +**Question + réponse.** Celle de la diapositive ; réponse ci-dessus. | ||||
| 1109 | + | ||||
| 1110 | +**Erreur fréquente.** Celle de la diapositive. | ||||
| 1111 | + | ||||
| 1112 | +**Transition.** Critère 7, le plus long : les caractéristiques physiques. | ||||
| 1113 | + | ||||
| 1114 | +**Durée.** 1:00 | ||||
| 1115 | + | ||||
| 1116 | +### p. 60 — Critère 7 : Caractéristiques physiques — terrain et bâtiment | ||||
| 1117 | + | ||||
| 1118 | +**À dire.** Deux volets. Le terrain : superficie — plus grand, plus de valeur, à rendements décroissants ; forme — rectangulaire optimal, irrégulière pénalisée ; topographie, façade, orientation ; services — égouts, aqueduc, gaz, électricité. Le bâtiment, avec pour chacun la méthode : le type — bungalow, deux étages, paliers — c'est un filtre dur ; la superficie habitable hors sol — dollars par pied carré marginal ; l'âge effectif — année plus rénovations — en dollars par an ; l'état et la qualité — très bon, bon, moyen — par paires ; chambres et salles de bains — par paires ; sous-sol et garage — fini ou partiel, simple ou double — par paires ; les extras — piscine, foyer, climatisation — par leur contribution au marché. L'intuition : chaque caractéristique a un prix implicite, le β_k du bloc 1 ; on ajuste en dollars, caractéristique par caractéristique, à partir de la différence sujet moins comparable. | ||||
| 1119 | + | ||||
| 1120 | +**Explication approfondie.** L'âge *effectif* diffère de l'âge chronologique : des rénovations majeures rajeunissent. Le $/an du catalogue (2 000 $) approxime la dépréciation physique sur une plage étroite d'âges (2005–2010) ; il n'est pas linéaire sur 40 ans. Les variables du critère 7 sont celles que les méta-analyses hédoniques retrouvent le plus souvent (Sirmans et al. 2005 [A13] ; Khoshnoud et al. 2023 [A14]). | ||||
| 1121 | + | ||||
| 1122 | +**Intuition.** Une fiche descriptive dont chaque ligne a un prix. | ||||
| 1123 | + | ||||
| 1124 | +**Exemple québécois.** Page suivante : exemples chiffrés du catalogue. | ||||
| 1125 | + | ||||
| 1126 | +**Démonstration mathématique.** A₇ = Σ_k β_k (X_s,k − X_c,k) sur les sous-caractéristiques a à h. | ||||
| 1127 | + | ||||
| 1128 | +**Question + réponse.** « L'âge de C1 (2007) et du sujet (2008) : un an, 2 000 $ — est-ce vraiment mesurable ? » — Non, c'est à la limite de la matérialité ; le catalogue l'applique pour la cohérence, mais en pratique on le laisserait souvent à zéro. | ||||
| 1129 | + | ||||
| 1130 | +**Erreur fréquente.** Le double comptage (p. 62). | ||||
| 1131 | + | ||||
| 1132 | +**Transition.** Les exemples chiffrés. | ||||
| 1133 | + | ||||
| 1134 | +**Durée.** 1:00 | ||||
| 1135 | + | ||||
| 1136 | +### p. 61 — Critère 7 : Caractéristiques physiques — exemples chiffrés | ||||
| 1137 | + | ||||
| 1138 | +**À dire.** Terrain, avec le seuil de matérialité : sujet 5 500 pi², comparable 7 000 ; écart 1 500 pi², supérieur ou égal à 1 000, on ajuste à 6 $ le pied carré : 1 500 × 6 = 9 000 $, moins 9 000 $, puisque le comparable est plus grand. Sous 1 000 pi² d'écart : aucun ajustement, convention du cours. Bâtiment, catalogue du cours : aire, 50 pi² de plus × 150 $ = moins 7 500 $ ; âge, comparable de 2005 et sujet de 2008, trois ans de plus × 2 000 = plus 6 000 $ ; état, très bon moins 8 000 $, moyen plus 12 000 $, pour un sujet « bon » ; chambre plus ou moins 10 000 $ ; salle de bains complète 12 000 $, salle d'eau 6 000 $ ; sous-sol fini contre partiel 10 000 $, contre non fini 20 000 $ ; garage simple contre aucun 30 000 $, double contre simple 15 000 $ ; piscine creusée 25 000 $ — pour un coût de 22 à 50 000 $. Notez l'asymétrie de l'état : très bon vaut 8 000 $ de plus, moyen 12 000 $ de moins ; le marché punit plus qu'il ne récompense. | ||||
| 1139 | + | ||||
| 1140 | +**Explication approfondie.** Les valeurs sont « dérivées d'analyses par paires » présentées à la séance 9 (garage double 452 000 vs 437 000 = 15 000 ; sous-sol 441 000 vs 421 000 = 20 000 ; Aylmer/Hull +5,1 %). L'asymétrie de l'état reflète la perte convexe : remettre en état coûte plus que ce que l'état supérieur rapporte. Le seuil de terrain évite d'ajuster des différences que le marché ne perçoit pas. | ||||
| 1141 | + | ||||
| 1142 | +**Intuition.** Le catalogue est une grille tarifaire du marché de Hull, automne 2026. | ||||
| 1143 | + | ||||
| 1144 | +**Exemple québécois.** Ceux de la diapositive. | ||||
| 1145 | + | ||||
| 1146 | +**Démonstration mathématique.** A_terrain = −(7 000 − 5 500) × 6 = −9 000 $ ; A_aire = −50 × 150 = −7 500 $ ; A_âge = (2008 − 2005) × 2 000 = +6 000 $. | ||||
| 1147 | + | ||||
| 1148 | +**Question + réponse.** « Garage double contre aucun ? » — 30 000 + 15 000 = 45 000 $ : les deux paliers s'additionnent (variante D des exercices). | ||||
| 1149 | + | ||||
| 1150 | +**Erreur fréquente.** Appliquer 6 $/pi² à un écart de 500 pi² « parce que c'est quand même une différence ». | ||||
| 1151 | + | ||||
| 1152 | +**Transition.** Le double comptage — l'erreur la plus subtile du critère 7. | ||||
| 1153 | + | ||||
| 1154 | +**Durée.** 1:45 | ||||
| 1155 | + | ||||
| 1156 | +### p. 62 — Critère 7 : Physique — le double comptage, erreur et question | ||||
| 1157 | + | ||||
| 1158 | +**À dire.** Le double comptage aire/chambres. Un comparable de 1 350 pi² à quatre chambres est ajusté pour plus 150 pi² et pour la quatrième chambre. C'est correct seulement si le prix de la chambre, 10 000 $, a été extrait de paires à aire égale — comme dans le catalogue du cours. Si le $/pi² vient d'une régression sans variable « chambres », la chambre est déjà dans l'aire : ne pas l'ajouter. La question : le comparable a une piscine creusée installée l'an dernier pour 48 000 $ ; le sujet n'en a pas. Ajustement ? Moins 25 000 $, la valeur contributive du catalogue, pas moins 48 000 $ : le marché de Hull ne rembourse pas le coût. Et si une paire locale montrait 15 000 $, c'est la paire qui l'emporterait. Rappel : toute valeur du catalogue est une convention pédagogique ; en pratique, chaque ajustement se justifie par des paires ou une régression. | ||||
| 1159 | + | ||||
| 1160 | +**Explication approfondie.** Le double comptage survient quand deux ajustements mesurent partiellement la même chose. Dans le modèle hédonique, cela revient à additionner un β estimé *sans* contrôle (aire seule, qui absorbe l'effet des chambres) et un β estimé *avec* contrôle. Vérifier l'origine de chaque β_k est la seule parade [A02]. | ||||
| 1161 | + | ||||
| 1162 | +**Intuition.** Ne pas facturer deux fois le même service sous deux noms. | ||||
| 1163 | + | ||||
| 1164 | +**Exemple québécois.** C3 : +150 pi² (−22 500 $) et +1 chambre (−10 000 $), tous deux appliqués — légitime avec le catalogue du cours. | ||||
| 1165 | + | ||||
| 1166 | +**Démonstration mathématique.** Si P = β₀ + β_a·aire + β_ch·ch + ε, alors la régression de P sur aire seule donne β̃_a = β_a + β_ch × cov(ch, aire)/var(aire) > β_a ; utiliser β̃_a *et* β_ch double-compte. | ||||
| 1167 | + | ||||
| 1168 | +**Question + réponse.** Celle de la diapositive ; réponse ci-dessus. | ||||
| 1169 | + | ||||
| 1170 | +**Erreur fréquente.** Celle de la diapositive. | ||||
| 1171 | + | ||||
| 1172 | +**Transition.** Dernier critère : ce qui n'est pas de l'immobilier. | ||||
| 1173 | + | ||||
| 1174 | +**Durée.** 1:30 | ||||
| 1175 | + | ||||
| 1176 | +### p. 63 — Critère 8 : Composantes non immobilières | ||||
| 1177 | + | ||||
| 1178 | +**À dire.** Certaines transactions incluent des éléments qui ne font pas partie de l'immeuble ; l'évaluateur les identifie et les retranche du prix avant la comparaison, parce que l'évaluation porte sur le droit immobilier seulement. Inclusions courantes : électroménagers, meubles, équipements ; équipement de piscine, spa, sauna ; rideaux, stores, luminaires spéciaux. Où le voir : la promesse d'achat précise les inclusions et exclusions. Exemple : comparable vendu 440 000 $ incluant des électroménagers haut de gamme, valeur estimée 8 000 $, et un mobilier de terrasse, 2 000 $ : 440 000 − 8 000 − 2 000 = 430 000 $. On retient la valeur de revente des meubles — usagés — pas leur prix d'achat. Dans le cas du bloc 4, c'est le comparable 2 qui porte cet ajustement, moins 4 000 $ pour des électroménagers ; sans cette ligne, son indication serait surestimée d'autant. | ||||
| 1179 | + | ||||
| 1180 | +**Explication approfondie.** Le critère est additif et placé en dernier par convention du cours (les meubles n'ont pas suivi le marché immobilier) ; la doctrine américaine le classe aussi parmi les éléments de propriété [S09 ; S14]. La distinction immeuble/meuble suit le Code civil : immeuble par nature ou par attache (art. 900 et s.) ; un meuble « attaché à demeure » peut être immeuble. | ||||
| 1181 | + | ||||
| 1182 | +**Intuition.** On évalue la maison, pas son contenu. | ||||
| 1183 | + | ||||
| 1184 | +**Exemple québécois.** 440 000 → 430 000 $ ; C2 du bloc 4 : −4 000 $. | ||||
| 1185 | + | ||||
| 1186 | +**Démonstration mathématique.** A₈ = −(8 000 + 2 000) = −10 000 $. | ||||
| 1187 | + | ||||
| 1188 | +**Question + réponse.** « La thermopompe murale ? » — Fixée à demeure, elle est immeuble : on ne la retranche pas (page suivante). | ||||
| 1189 | + | ||||
| 1190 | +**Erreur fréquente.** Retrancher les meubles à leur prix d'achat. | ||||
| 1191 | + | ||||
| 1192 | +**Transition.** Erreur et question. | ||||
| 1193 | + | ||||
| 1194 | +**Durée.** 1:00 | ||||
| 1195 | + | ||||
| 1196 | +### p. 64 — Critère 8 : Non immobilier — erreur et question | ||||
| 1197 | + | ||||
| 1198 | +**À dire.** L'erreur, dans les deux sens : laisser les inclusions dans le prix — une inclusion importante non retranchée surestime le prix du comparable, donc la valeur du sujet ; ou, à l'inverse, retrancher des éléments immobiliers par destination — thermopompe fixée, abri d'auto permanent — qui font partie de l'immeuble. La question : le comparable 2 du bloc 4 inclut des électroménagers estimés à 4 000 $ ; pourquoi l'ajustement est-il placé parmi les ajustements de propriété et non avant le temps ? Convention du cours, conforme à la doctrine : le mobilier n'a pas suivi le marché immobilier ; on le retranche en dollars à la fin. L'effet de l'ordre est ici de quelques dizaines de dollars. Lien avec la séance 6 : les inclusions font partie des cinq points à confirmer lors de la vérification d'une vente. | ||||
| 1199 | + | ||||
| 1200 | +**Explication approfondie.** Si on retranchait 4 000 $ avant le temps, le temps s'appliquerait à 411 000 $ : 411 000 × 0,0017 × 6 = 4 192 $ au lieu de 4 233 $, soit 41 $ d'écart — immatériel, mais la convention doit être uniforme. | ||||
| 1201 | + | ||||
| 1202 | +**Intuition.** Les électroménagers ne se sont pas appréciés de 0,17 % par mois. | ||||
| 1203 | + | ||||
| 1204 | +**Exemple québécois.** C2 : −4 000 $ après le temps. | ||||
| 1205 | + | ||||
| 1206 | +**Démonstration mathématique.** Avant : (415 000 − 4 000) × 1,0102 = 415 192 ; après : 415 000 × 1,0102 − 4 000 = 415 233 ; écart 41 $. | ||||
| 1207 | + | ||||
| 1208 | +**Question + réponse.** Celle de la diapositive ; réponse ci-dessus. | ||||
| 1209 | + | ||||
| 1210 | +**Erreur fréquente.** Celle de la diapositive. | ||||
| 1211 | + | ||||
| 1212 | +**Transition.** Toutes ces valeurs, réunies : le catalogue du cours. | ||||
| 1213 | + | ||||
| 1214 | +**Durée.** 1:00 | ||||
| 1215 | + | ||||
| 1216 | +### p. 65 — Le catalogue d'ajustements du cours (séances 8 et 9, TP2) | ||||
| 1217 | + | ||||
| 1218 | +**À dire.** Voici la table de référence ; imprimez-la, vous l'utiliserez pour le TP2. Temps : plus 0,17 % par mois, prorata simple. Localisation : plus ou moins 5 % du prix ajusté transactionnel. Aire habitable : 150 $ par pied carré d'écart. Terrain : 6 $ par pied carré si l'écart est d'au moins 1 000 pi². Âge : 2 000 $ par année d'écart. État : très bon moins 8 000, bon zéro, moyen plus 12 000 — pour un sujet « bon ». Chambre : 10 000 $. Salle de bains complète 12 000, salle d'eau 6 000. Sous-sol : fini contre non fini 20 000, fini contre partiel 10 000. Garage : simple contre aucun 30 000, double contre simple 15 000. Piscine creusée : 25 000. Composantes non immobilières : valeur de revente, en dollars. Statut : convention pédagogique dérivée d'analyses par paires que nous verrons à la séance 9 — garage double contre simple, 452 000 contre 437 000 ; sous-sol aménagé, 441 000 contre 421 000 ; Aylmer contre Hull, plus 5,1 %. Et la règle du signe, encore : β_k × (X sujet − X comparable) ; un comparable mieux doté reçoit un ajustement négatif. | ||||
| 1219 | + | ||||
| 1220 | +**Explication approfondie.** Un catalogue uniforme est pédagogiquement nécessaire (comparabilité des grilles, correction du TP2) et professionnellement inacceptable tel quel (chaque valeur s'extrait du marché local à la date d'évaluation). Les deux messages doivent être donnés ensemble. L'état est codé par rapport au sujet « bon » : si le sujet était « très bon », les valeurs se décaleraient (comparable « bon » → +8 000). | ||||
| 1221 | + | ||||
| 1222 | +**Intuition.** La liste de prix d'un marché — valable ici et maintenant. | ||||
| 1223 | + | ||||
| 1224 | +**Exemple québécois.** Toutes les grilles du bloc 4. | ||||
| 1225 | + | ||||
| 1226 | +**Démonstration mathématique.** Sans objet. | ||||
| 1227 | + | ||||
| 1228 | +**Question + réponse.** « Sujet “très bon”, comparable “moyen” : ajustement ? » — +12 000 + 8 000 = +20 000 $ (deux paliers). | ||||
| 1229 | + | ||||
| 1230 | +**Erreur fréquente.** Appliquer le catalogue à un cas de 2027 ou à un condo sans le dire. | ||||
| 1231 | + | ||||
| 1232 | +**Transition.** L'ordre d'application : la cascade. | ||||
| 1233 | + | ||||
| 1234 | +**Durée.** 1:45 | ||||
| 1235 | + | ||||
| 1236 | +### p. 66 — L'ordre d'application — la cascade | ||||
| 1237 | + | ||||
| 1238 | +**À dire.** Deux colonnes. À gauche, la cascade transactionnelle : prix de vente ; plus ou moins droits ; moins financement ; plus ou moins conditions de vente ; plus dépenses après achat ; multiplié par un plus t fois le nombre de mois, le temps ; égale prix ajusté transactionnel. En séquence : chaque ajustement s'applique au résultat du précédent — le temps multiplie un prix déjà corrigé. À droite, les ajustements de propriété : prix ajusté transactionnel ; plus ou moins localisation, en pourcentage de ce prix ; plus ou moins caractéristiques physiques, en dollars ; moins composantes non immobilières ; égale indication de valeur. Additifs : les trois se somment ; leur ordre interne est sans effet. UBC est catégorique : « all of the comparables be adjusted in the same sequence » — changer l'ordre d'un comparable à l'autre donne des indications incohérentes. | ||||
| 1239 | + | ||||
| 1240 | +**Explication approfondie.** La structure est multiplicative pour les transactionnels parce que le temps et les droits sont des *taux* qui s'appliquent à un prix ; additive pour la propriété parce que les β_k sont des *dollars* (sauf la localisation, en % mais appliquée à une base fixe, le PAT). C'est la même structure que le MEFQ : rajustements *a priori* (temps) puis paramètres [S03 ; S14]. | ||||
| 1241 | + | ||||
| 1242 | +**Intuition.** D'abord ramener le prix « au comptant, à la date, en pleine propriété » ; ensuite seulement comparer les maisons. | ||||
| 1243 | + | ||||
| 1244 | +**Exemple québécois.** C3 : 460 000 → ×1,0051 → 462 346 (PAT) → −23 117 − 71 500 + 0 → 367 729 $. | ||||
| 1245 | + | ||||
| 1246 | +**Démonstration mathématique.** PAT = (P ± A₁ − A₂ ± A₃ + A₄)(1 + t·m) ; indication = PAT(1 ± ℓ) + Σβ_k ΔX_k − A₈. | ||||
| 1247 | + | ||||
| 1248 | +**Question + réponse.** « Pourquoi la localisation est-elle la seule propriété en pourcentage ? » — Parce que c'est la seule qui affecte toutes les composantes du bien à la fois. | ||||
| 1249 | + | ||||
| 1250 | +**Erreur fréquente.** Mettre le temps après la localisation. | ||||
| 1251 | + | ||||
| 1252 | +**Transition.** La preuve que l'ordre compte, en chiffres. | ||||
| 1253 | + | ||||
| 1254 | +**Durée.** 1:30 | ||||
| 1255 | + | ||||
| 1256 | +### p. 67 — Pourquoi l'ordre compte — séquentiel ou additif | ||||
| 1257 | + | ||||
| 1258 | +**À dire.** Comparable à 400 000 $, financement avantageux de moins 10 000 $, marché à plus 2 % depuis la vente. En séquence, la doctrine : (400 000 − 10 000) × 1,02 = 397 800 $ ; le temps s'applique au prix déjà épuré du financement — l'avantage de financement n'a pas « pris de la valeur » avec le marché. En additif, à éviter : 400 000 × 1,02 − 10 000 = 398 000 $. Écart : 200 $, c'est-à-dire 2 % de 10 000 $. Négligeable ici ; mais avec un financement de 60 000 $ et un marché à plus 10 %, l'écart atteint 6 000 $. Passerelle vers le TP2 : sa grille énonce « conditions de vente, financement, temps — dans cet ordre ». Comme financement et conditions de vente n'y sont jamais tous deux non nuls, l'ordre entre eux est sans effet ; ce qui compte, c'est que le temps vienne en dernier des transactionnels, et la localisation en pourcentage du prix ajusté transactionnel. | ||||
| 1259 | + | ||||
| 1260 | +**Explication approfondie.** Algébriquement, additif − séquentiel = P(1 + t) − F − (P − F)(1 + t) = t·F : l'erreur de l'additif est exactement le taux de temps appliqué à l'ajustement de financement (démonstration guidée C2). Elle est immatérielle quand t·F est petit, matérielle sinon. | ||||
| 1261 | + | ||||
| 1262 | +**Intuition.** On ne fait pas fructifier un rabais. | ||||
| 1263 | + | ||||
| 1264 | +**Exemple québécois.** 397 800 vs 398 000 $ ; 374 000 vs 380 000 $ avec 60 000 $ et 10 %. | ||||
| 1265 | + | ||||
| 1266 | +**Démonstration mathématique.** (400 000 − 60 000) × 1,10 = 374 000 ; 400 000 × 1,10 − 60 000 = 380 000 ; écart 6 000 = 0,10 × 60 000. | ||||
| 1267 | + | ||||
| 1268 | +**Question + réponse.** « Et entre financement et conditions de vente, l'ordre compte-t-il ? » — Oui en théorie si les deux sont en pourcentage ; en pratique le financement est en dollars et vient avant une condition de vente en % — UBC et l'AI mettent droits, financement, conditions, dans cet ordre. | ||||
| 1269 | + | ||||
| 1270 | +**Erreur fréquente.** Croire que, parce que l'écart est de 200 $, la question est académique. | ||||
| 1271 | + | ||||
| 1272 | +**Transition.** Synthèse du bloc 3. | ||||
| 1273 | + | ||||
| 1274 | +**Durée.** 1:45 | ||||
| 1275 | + | ||||
| 1276 | +### p. 68 — Synthèse du bloc 3 | ||||
| 1277 | + | ||||
| 1278 | +**À dire.** Quatre points. Huit critères, deux familles : cinq transactionnels corrigent le prix de la transaction — droits, financement, conditions, dépenses, temps — en séquence ; trois de propriété corrigent les différences du bien — localisation, physique, non immobilier — et sont additifs. Chaque ajustement est une mesure de marché, pas un coût ni une opinion : équivalence au comptant, paires de ventes, régression, indices. Le catalogue du cours fixe les valeurs pour que toutes les grilles — séances 8 et 9, TP2 — soient comparables. Et le signe suit la règle : comparable mieux doté, ajustement négatif ; moins bien doté, positif ; on ajuste toujours le comparable. Quatre comparables, huit critères, un catalogue : que vaut le bungalow de Hull au 1^er novembre 2026 ? Bloc 4. | ||||
| 1279 | + | ||||
| 1280 | +**Durée.** 1:00 | ||||
| 1281 | + | ||||
| 1282 | +--- | ||||
| 1283 | + | ||||
| 1284 | +## Bloc 4 — Étude de cas : bungalow de Gatineau (Hull) (p. 69–89, 47 min) | ||||
| 1285 | + | ||||
| 1286 | +### p. 69 — Bloc 4 — Étude de cas : bungalow de Gatineau (Hull) | ||||
| 1287 | + | ||||
| 1288 | +**À dire.** Quatrième bloc, le plus long : cinquante minutes sur un seul cas. Un bungalow de Hull, quatre comparables — ceux que vous avez choisis au bloc 2 — quatre grilles ligne par ligne, et une valeur conclue au 1^er novembre 2026. C'est exactement le format du TP2. | ||||
| 1289 | + | ||||
| 1290 | +**Durée.** 0:15 | ||||
| 1291 | + | ||||
| 1292 | +### p. 70 — Objectifs du bloc 4 | ||||
| 1293 | + | ||||
| 1294 | +**À dire.** Cinq objectifs : construire la grille complète de quatre comparables, dans l'ordre du bloc 3, avec le catalogue ; expliquer la raison de chaque ligne — pourquoi ce signe, pourquoi ce montant ; calculer et interpréter les ajustements net et brut ; pondérer les indications selon leur fiabilité, arrondir et conclure ; vérifier la cohérence avec le marché et nommer ce que le rapport doit documenter. L'étiquette rouge est obligatoire et vous la reproduirez dans le TP2 pour vos propres hypothèses : cas pédagogique, données fictives calibrées sur le marché de Hull à l'automne 2026 ; les adresses, les ventes et les caractéristiques sont construites pour l'enseignement ; les repères de marché cités sont réels — Centris, APCIQ, troisième trimestre 2026. Tous les calculs sont reproduits dans le script de validation du cours. | ||||
| 1295 | + | ||||
| 1296 | +**Explication approfondie.** Distinguer explicitement données fictives et repères réels est une exigence d'honnêteté intellectuelle et une pratique de rapport (Norme 2 OEAQ : exposer les hypothèses). | ||||
| 1297 | + | ||||
| 1298 | +**Intuition.** Un cas d'école calibré : réaliste dans les ordres de grandeur, simplifié dans les détails. | ||||
| 1299 | + | ||||
| 1300 | +**Exemple québécois.** Repères réels utilisés : Hull 475 000 $ (−5 %), 22 jours ; nouveau rôle 495 800 $ [S22, S39]. | ||||
| 1301 | + | ||||
| 1302 | +**Démonstration mathématique.** Sans objet. | ||||
| 1303 | + | ||||
| 1304 | +**Question + réponse.** « Pourquoi des données fictives plutôt que quatre vraies ventes ? » — Pour contrôler les écarts (un seul par comparable pour C4, dix pour C3) et isoler chaque ligne du catalogue ; le TP2 utilisera des données réelles. | ||||
| 1305 | + | ||||
| 1306 | +**Erreur fréquente.** Citer dans un rapport une donnée pédagogique comme si elle était une observation de marché. | ||||
| 1307 | + | ||||
| 1308 | +**Transition.** Étape 1 : le mandat et le sujet. | ||||
| 1309 | + | ||||
| 1310 | +**Durée.** 1:00 | ||||
| 1311 | + | ||||
| 1312 | +### p. 71 — Le mandat et le sujet — identification | ||||
| 1313 | + | ||||
| 1314 | +**À dire.** Le sujet : 456, rue des Érables, Gatineau, secteur Hull — adresse fictive. Bungalow détaché construit en 2008, 1 200 pi² habitables hors sol, terrain de 6 000 pi², pleine propriété, date d'évaluation 1^er novembre 2026. Le mandat : valeur marchande pour fins de financement hypothécaire, rapport abrégé. Le prêteur demande au moins trois ventes closes ; nous en retenons quatre. Observez que l'étape 1 du processus fixe tout ce qui suit : les droits évalués — pleine propriété — imposent le filtre dur ; la date — 1^er novembre — fixe les ajustements de temps ; l'usage — financement — explique le format et les trois ventes exigées. Un rapport qui ne dit pas ces trois choses dès la première page n'est pas conforme. | ||||
| 1315 | + | ||||
| 1316 | +**Explication approfondie.** Le mandat détermine aussi le degré de détail (rapport abrégé vs narratif) et les conditions limitatives ; la date d'évaluation est distincte de la date du rapport (CUSPAP, OEAQ Norme 2). | ||||
| 1317 | + | ||||
| 1318 | +**Intuition.** Avant de chercher, savoir quoi chercher. | ||||
| 1319 | + | ||||
| 1320 | +**Exemple québécois.** Ceux de la diapositive. | ||||
| 1321 | + | ||||
| 1322 | +**Démonstration mathématique.** Sans objet. | ||||
| 1323 | + | ||||
| 1324 | +**Question + réponse.** « Si la date d'évaluation était le 1^er juillet 2026, qu'est-ce qui changerait ? » — Tous les mois des comparables (C1 : 0 mois ; C4 : 4 mois) et probablement le taux de temps extrait. | ||||
| 1325 | + | ||||
| 1326 | +**Erreur fréquente.** Confondre date de visite, date du rapport et date d'évaluation. | ||||
| 1327 | + | ||||
| 1328 | +**Transition.** Les caractéristiques du sujet et le contexte de marché. | ||||
| 1329 | + | ||||
| 1330 | +**Durée.** 1:30 | ||||
| 1331 | + | ||||
| 1332 | +### p. 72 — Le sujet — caractéristiques et contexte de marché | ||||
| 1333 | + | ||||
| 1334 | +**À dire.** Suite du sujet : trois chambres ; une salle de bains complète et une salle d'eau ; sous-sol partiellement fini, 400 pi² ; garage simple attaché ; état bon ; chauffage bi-énergie ; secteur résidentiel typique de Hull. Contexte de marché, convention du cours : ajustement de temps de plus 0,17 % par mois, prorata simple. Quatre ventes de bungalows du secteur Hull, conclues entre mars et août 2026, vérifiées — actes, Centris, courtiers. Rappel du bloc 2 : au troisième trimestre 2026, la médiane unifamiliale de Hull est de 475 000 $, moins 5 % sur un an ; un évaluateur de novembre testerait aussi un taux nul ou négatif — nous le ferons à la diapositive « sensibilité ». Notez que le sujet est « bon » : c'est le point zéro de l'échelle d'état du catalogue ; C3 « très bon » et C4 « moyen » seront ajustés par rapport à lui. | ||||
| 1335 | + | ||||
| 1336 | +**Explication approfondie.** Le sujet est volontairement « médian » dans le segment (1 200 pi², garage simple, sous-sol partiel), de sorte que les comparables l'encadrent naturellement. | ||||
| 1337 | + | ||||
| 1338 | +**Intuition.** Le sujet est l'étalon ; tout se mesure en écart à lui. | ||||
| 1339 | + | ||||
| 1340 | +**Exemple québécois.** Ceux de la diapositive. | ||||
| 1341 | + | ||||
| 1342 | +**Démonstration mathématique.** Sans objet. | ||||
| 1343 | + | ||||
| 1344 | +**Question + réponse.** « Le chauffage bi-énergie est-il ajusté ? » — Non : aucun comparable n'en diffère de façon documentée et le catalogue n'a pas de valeur ; on le mentionne comme caractéristique, sans ajustement. | ||||
| 1345 | + | ||||
| 1346 | +**Erreur fréquente.** Inventer un ajustement « chauffage » sans paire ni catalogue. | ||||
| 1347 | + | ||||
| 1348 | +**Transition.** Les comparables 1 et 2. | ||||
| 1349 | + | ||||
| 1350 | +**Durée.** 1:15 | ||||
| 1351 | + | ||||
| 1352 | +### p. 73 — Les comparables 1 et 2 | ||||
| 1353 | + | ||||
| 1354 | +**À dire.** Lisez le tableau ligne par ligne, c'est l'exercice du TP2. Comparable 1 : 435 000 $, juillet 2026, quatre mois avant la date d'évaluation ; Hull, similaire ; bungalow de 2007 ; 1 250 pi² — 50 de plus que le sujet ; terrain 6 200 pi² — 200 de plus ; trois chambres ; une complète plus une salle d'eau, comme le sujet ; sous-sol fini — le sujet est partiel ; garage simple ; bon état ; vente libre, comptant. Comparable 2 : 415 000 $, mai 2026, six mois ; Hull, similaire ; 2010 — deux ans plus récent ; 1 150 pi² — 50 de moins ; terrain 5 500 — 500 de moins ; trois chambres ; une seule salle de bains complète — il manque la salle d'eau ; sous-sol non fini ; aucun garage ; bon état ; vente libre, électroménagers inclus pour 4 000 $. Avant tout calcul, faites l'exercice mental : C1 est globalement un peu mieux doté — plus grand, sous-sol fini — mais un an plus vieux ; C2 est nettement moins doté — plus petit, sans garage, sans salle d'eau, sous-sol non fini — mais plus récent. On s'attend donc à ajuster C1 légèrement à la baisse et C2 fortement à la hausse. | ||||
| 1355 | + | ||||
| 1356 | +**Explication approfondie.** Anticiper le signe du net avant de calculer est une vérification de cohérence : si la grille donne l'inverse, une erreur de signe est probable. | ||||
| 1357 | + | ||||
| 1358 | +**Intuition.** Lire une fiche comparative comme un acheteur : « celle-ci a plus, celle-là a moins ». | ||||
| 1359 | + | ||||
| 1360 | +**Exemple québécois.** Ceux du tableau. | ||||
| 1361 | + | ||||
| 1362 | +**Démonstration mathématique.** Sans objet ici. | ||||
| 1363 | + | ||||
| 1364 | +**Question + réponse.** « Combien d'ajustements non nuls prévoyez-vous pour C1 ? pour C2 ? » — C1 : temps, aire, âge, sous-sol (quatre) ; C2 : temps, aire, âge, salle d'eau, sous-sol, garage, inclusions (sept). | ||||
| 1365 | + | ||||
| 1366 | +**Erreur fréquente.** Ajuster le terrain de C1 (+200 pi²) ou de C2 (−500 pi²) : sous le seuil de 1 000 pi². | ||||
| 1367 | + | ||||
| 1368 | +**Transition.** Les comparables 3 et 4. | ||||
| 1369 | + | ||||
| 1370 | +**Durée.** 2:00 | ||||
| 1371 | + | ||||
| 1372 | +### p. 74 — Les comparables 3 et 4 | ||||
| 1373 | + | ||||
| 1374 | +**À dire.** Comparable 3 : 460 000 $, août 2026, trois mois — le plus récent ; Hull, mais secteur supérieur ; bungalow de 2005 — trois ans plus vieux ; 1 350 pi² — 150 de plus ; terrain 7 000 — 1 000 de plus, le seuil est atteint ; quatre chambres ; deux salles de bains complètes, pas de salle d'eau ; sous-sol fini ; garage double ; état très bon ; vente libre, comptant. Comparable 4 : 425 000 $, mars 2026, huit mois — le plus ancien ; Hull, similaire ; 2008, même année ; 1 200 pi², même aire ; 6 000 pi², même terrain ; trois chambres, une plus une, sous-sol partiel, garage simple — identique au sujet sur tout… sauf l'état, moyen. Deux profils opposés : C3 est le comparable « riche », différent sur presque tout, qui demandera dix ajustements, presque tous négatifs ; C4 est le comparable « jumeau », une seule différence physique, mais la plus ancienne vente. Nous verrons que les deux sont utiles, mais pas avec le même poids. | ||||
| 1375 | + | ||||
| 1376 | +**Explication approfondie.** C3 et C4 incarnent les deux dimensions de la fiabilité : la similarité physique (C4 excellente, C3 faible) et la proximité temporelle (C3 excellente, C4 faible). La pondération arbitre. | ||||
| 1377 | + | ||||
| 1378 | +**Intuition.** Un témoin très proche mais qui a vu la scène il y a longtemps (C4) ; un témoin récent mais qui a vu une scène différente (C3). | ||||
| 1379 | + | ||||
| 1380 | +**Exemple québécois.** Ceux du tableau. | ||||
| 1381 | + | ||||
| 1382 | +**Démonstration mathématique.** Sans objet. | ||||
| 1383 | + | ||||
| 1384 | +**Question + réponse.** « Pourquoi C3 est-il dans “Hull, supérieur” et non dans un autre secteur ? » — Pour tester l'ajustement de localisation à ±5 % à l'intérieur du marché de Hull ; un comparable d'Aylmer (F) aurait exigé un ajustement plus grand et moins bien mesuré. | ||||
| 1385 | + | ||||
| 1386 | +**Erreur fréquente.** Juger que C4 est « parfait » et oublier ses huit mois. | ||||
| 1387 | + | ||||
| 1388 | +**Transition.** Comment lire les grilles. | ||||
| 1389 | + | ||||
| 1390 | +**Durée.** 2:00 | ||||
| 1391 | + | ||||
| 1392 | +### p. 75 — Comment lire les grilles qui suivent | ||||
| 1393 | + | ||||
| 1394 | +**À dire.** Quatre colonnes. L'étape : les huit critères, dans l'ordre de la cascade. Comparable contre sujet : l'écart observé. L'ajustement : β_k fois la différence sujet moins comparable, en dollars. La raison : pourquoi ce signe et ce montant — c'est la colonne que je noterai le plus dans le TP2. Deux sous-totaux : le prix ajusté transactionnel, après les critères 1 à 5 en séquence ; l'indication de valeur, prix ajusté transactionnel plus la somme des ajustements de propriété. L'erreur à ne pas commettre : inverser le signe. Un comparable mieux doté — plus grand, plus récent, secteur supérieur, sous-sol fini — reçoit un ajustement négatif ; moins bien doté — état moyen, sans garage — positif. Et une ligne à zéro n'est pas une ligne oubliée : c'est une différence vérifiée et jugée nulle. Dans le TP2, écrivez « 0 — identique » ou « 0 — écart sous le seuil », jamais une case vide. | ||||
| 1395 | + | ||||
| 1396 | +**Explication approfondie.** La colonne « raison » est l'exigence de la Norme 2 de l'OEAQ (raisonnement exposé) ; elle rend la grille auditable. La convention « zéro explicite » distingue l'absence de différence de l'absence d'analyse. | ||||
| 1397 | + | ||||
| 1398 | +**Intuition.** La grille est un argumentaire chiffré, pas un tableur. | ||||
| 1399 | + | ||||
| 1400 | +**Exemple québécois.** Les quatre grilles qui suivent. | ||||
| 1401 | + | ||||
| 1402 | +**Démonstration mathématique.** Indication = PAT + Σ_{k=6}^{8} A_k. | ||||
| 1403 | + | ||||
| 1404 | +**Question + réponse.** « Doit-on afficher les critères 1 à 4 même s'ils sont nuls ? » — Oui : ils prouvent que la vérification a été faite. | ||||
| 1405 | + | ||||
| 1406 | +**Erreur fréquente.** Case vide = ligne oubliée. | ||||
| 1407 | + | ||||
| 1408 | +**Transition.** Grille du comparable 1. | ||||
| 1409 | + | ||||
| 1410 | +**Durée.** 1:30 | ||||
| 1411 | + | ||||
| 1412 | +### p. 76 — Grille du comparable 1 — 435 000 $, juillet 2026 | ||||
| 1413 | + | ||||
| 1414 | +**À dire.** Prenons cinq minutes sur cette grille ; les suivantes iront plus vite. Prix de vente 435 000 $, acte vérifié, vente libre, au comptant. Critères 1 à 4 : pleine propriété, comptant, libre, aucuns travaux connus — zéro, rien à corriger sur la transaction. Critère 5, temps : quatre mois, de juillet au 1^er novembre ; 435 000 × 0,17 % × 4 — c'est-à-dire 435 000 × 0,0017 = 739,50 $ par mois, fois quatre — 2 958 $, plus 2 958. Prix ajusté transactionnel : 437 958 $. Pourquoi ? Parce qu'avec la convention du cours, ce bungalow vendu en juillet se serait vendu un peu plus cher en novembre. Maintenant les ajustements de propriété. Localisation : similaire, zéro — même secteur, même voisinage. Aire : 1 250 contre 1 200, 50 pi² de plus ; le comparable est plus grand, donc mieux doté ; 50 × 150 = 7 500, moins 7 500 — on l'abaisse, parce que le sujet, lui, n'a pas ces 50 pieds carrés. Terrain : 6 200 contre 6 000, 200 de plus, sous le seuil de 1 000, zéro. Âge : 2007 contre 2008, un an de plus ; plus vieux, donc moins bon ; 1 × 2 000, plus 2 000 — on le relève. État bon contre bon, chambres trois contre trois, salles de bains une plus une contre une plus une : zéro, identiques. Sous-sol : fini contre partiel ; mieux doté ; catalogue fini contre partiel, 10 000 ; moins 10 000. Garage simple contre simple, zéro. Non immobilier : aucune inclusion, promesse d'achat vérifiée, zéro. Total propriété : −7 500 + 2 000 − 10 000 = −15 500 $. Indication de valeur : 437 958 − 15 500 = 422 458 $. Interprétation : ce bungalow, s'il avait été exactement comme le sujet et vendu le 1^er novembre, se serait vendu 422 458 $. | ||||
| 1415 | + | ||||
| 1416 | +**Explication approfondie.** Quatre lignes non nulles, trois négatives, une positive ; le net sera négatif (−12 542 $) parce que C1 est globalement mieux doté. Le temps est positif par convention, mais il ne « crée » pas de valeur : il convertit un prix de juillet en prix de novembre. Chaque dollar d'ajustement vient du catalogue, dont chaque valeur vient (en principe) de paires. | ||||
| 1417 | + | ||||
| 1418 | +**Intuition.** On « déshabille » C1 de ses 50 pi² et de son sous-sol fini, on le « vieillit » d'un an, et on le « déplace » au 1^er novembre. | ||||
| 1419 | + | ||||
| 1420 | +**Exemple québécois.** Grille de la diapositive. | ||||
| 1421 | + | ||||
| 1422 | +**Démonstration mathématique.** 435 000 × 0,0017 × 4 = 2 958 ; PAT = 437 958 ; A₇ = −50 × 150 + (2008 − 2007) × 2 000 − 10 000 = −15 500 ; indication = 422 458 $. | ||||
| 1423 | + | ||||
| 1424 | +**Question + réponse.** « Pourquoi l'âge est-il +2 000 alors que l'aire est −7 500 ? Les deux sont des caractéristiques physiques. » — Le signe suit l'avantage : sur l'aire, C1 a l'avantage (négatif) ; sur l'âge, le sujet a l'avantage (positif). On ajuste toujours *vers* le sujet. | ||||
| 1425 | + | ||||
| 1426 | +**Erreur fréquente.** Écrire −2 000 pour l'âge « parce que 2007 < 2008 » : le nombre est plus petit, mais le bien est *moins* bon. | ||||
| 1427 | + | ||||
| 1428 | +**Transition.** Comparable 2, sept lignes non nulles. | ||||
| 1429 | + | ||||
| 1430 | +**Durée.** 5:00 | ||||
| 1431 | + | ||||
| 1432 | +### p. 77 — Grille du comparable 2 — 415 000 $, mai 2026 | ||||
| 1433 | + | ||||
| 1434 | +**À dire.** Prix de vente 415 000 $, acte vérifié, libre, comptant. Critères 1 à 4 : zéro. Temps : six mois, de mai au 1^er novembre ; 415 000 × 0,17 % × 6 = 4 233 $ ; prix ajusté transactionnel 419 233 $. Localisation similaire, zéro. Aire : 1 150 contre 1 200, 50 de moins ; moins bien doté ; plus 7 500, on le relève. Terrain : 5 500 contre 6 000, 500 de moins, sous le seuil, zéro. Âge : 2010 contre 2008, deux ans plus récent ; mieux doté ; 2 × 2 000, moins 4 000. État bon, chambres trois : zéro. Salles de bains : une complète et aucune salle d'eau, contre une plus une ; il lui manque la salle d'eau ; plus 6 000. Sous-sol : non fini contre partiel ; moins doté ; catalogue partiel contre non fini, 10 000 ; plus 10 000. Garage : aucun contre simple ; plus 30 000 — la ligne la plus lourde. Non immobilier : électroménagers inclus, valeur de revente 4 000 $ ; on la retranche ; moins 4 000. Total propriété : 7 500 − 4 000 + 6 000 + 10 000 + 30 000 − 4 000 = plus 45 500 $. Indication : 419 233 + 45 500 = 464 733 $. C2 était le moins cher des quatre à l'achat ; il devient le plus élevé une fois « rehaussé » au niveau du sujet. Ce n'est pas une contradiction : c'est la grille qui fait son travail. Mais un brut de 65 733 $, près de 16 % du prix, nous dira qu'elle a beaucoup travaillé. | ||||
| 1435 | + | ||||
| 1436 | +**Explication approfondie.** C2 illustre le comparable « inférieur » : les ajustements sont positifs et nombreux ; l'indication dépend fortement du catalogue (garage 30 000 $ à lui seul = 7 % du prix). Le retranchement des électroménagers après le temps est une convention (écart de 41 $ avec l'ordre inverse, p. 64). | ||||
| 1437 | + | ||||
| 1438 | +**Intuition.** On « équipe » C2 d'un garage, d'une salle d'eau, d'un sous-sol partiel et de 50 pi², on le « vieillit » de deux ans, on lui retire ses électroménagers, et on le date de novembre. | ||||
| 1439 | + | ||||
| 1440 | +**Exemple québécois.** Grille de la diapositive. | ||||
| 1441 | + | ||||
| 1442 | +**Démonstration mathématique.** 415 000 × 0,0017 × 6 = 4 233 ; PAT = 419 233 ; A₇ + A₈ = 7 500 − 4 000 + 6 000 + 10 000 + 30 000 − 4 000 = 45 500 ; indication = 464 733 $. | ||||
| 1443 | + | ||||
| 1444 | +**Question + réponse.** « Si C2 avait un garage double au lieu d'aucun, quel serait l'ajustement garage ? » — Le sujet a un garage simple ; double contre simple : −15 000 $. | ||||
| 1445 | + | ||||
| 1446 | +**Erreur fréquente.** Oublier la salle d'eau parce que « les deux ont une salle de bains » ; ou retrancher les électroménagers à 6 000 $ (prix neuf) au lieu de 4 000 $ (revente). | ||||
| 1447 | + | ||||
| 1448 | +**Transition.** Comparable 3, dix lignes. | ||||
| 1449 | + | ||||
| 1450 | +**Durée.** 4:00 | ||||
| 1451 | + | ||||
| 1452 | +### p. 78 — Grille du comparable 3 — 460 000 $, août 2026 | ||||
| 1453 | + | ||||
| 1454 | +**À dire.** Cinq minutes aussi : c'est la grille la plus chargée et celle où les erreurs se cachent. Prix de vente 460 000 $, libre, comptant ; critères 1 à 4 zéro. Temps : trois mois ; 460 000 × 0,17 % × 3 = 2 346 $ ; prix ajusté transactionnel 462 346 $. Localisation : secteur supérieur ; moins 5 % — et attention à la base — de 462 346, pas de 460 000 : moins 23 117 $. Aire : 1 350 contre 1 200, 150 de plus ; 150 × 150 = moins 22 500. Terrain : 7 000 contre 6 000, 1 000 pi² d'écart, seuil atteint ; 1 000 × 6, moins 6 000. Âge : 2005 contre 2008, trois ans de plus ; plus 6 000 — le seul ajustement positif. État : très bon contre bon ; mieux entretenu ; moins 8 000. Chambres : quatre contre trois ; une de plus, paires à aire égale ; moins 10 000. Salles de bains : deux complètes et aucune salle d'eau, contre une plus une ; une complète en plus, moins 12 000, une salle d'eau en moins, plus 6 000 ; net moins 6 000. Sous-sol fini contre partiel : moins 10 000. Garage double contre simple : moins 15 000. Non immobilier : zéro. Total propriété : neuf ajustements, tous négatifs sauf l'âge : moins 94 617 $. Indication : 462 346 − 94 617 = 367 729 $. Le comparable le plus cher à l'achat devient, de loin, l'indication la plus basse. Et nous allons voir que son net dépasse 20 % : ce n'est pas un mauvais comparable, c'est un comparable lointain. | ||||
| 1455 | + | ||||
| 1456 | +**Explication approfondie.** C3 cumule les trois sources d'écart : localisation (en %), bâtiment (six lignes), terrain. Le net négatif de 92 271 $ signifie que le sujet est, en tout, « 20 % moins bien » que C3. L'indication basse (367 729 $) ne doit pas inquiéter : elle sera pondérée à 5 %. La ligne salle de bains montre qu'un critère peut contenir deux ajustements de signes opposés. | ||||
| 1457 | + | ||||
| 1458 | +**Intuition.** On « dégrade » C3 sur neuf points pour le ramener au niveau du sujet ; chaque dégradation a un prix de catalogue. | ||||
| 1459 | + | ||||
| 1460 | +**Exemple québécois.** Grille de la diapositive. | ||||
| 1461 | + | ||||
| 1462 | +**Démonstration mathématique.** 460 000 × 0,0017 × 3 = 2 346 ; PAT = 462 346 ; A₆ = −0,05 × 462 346 = −23 117 ; A₇ = −22 500 − 6 000 + 6 000 − 8 000 − 10 000 − 6 000 − 10 000 − 15 000 = −71 500 ; total propriété = −94 617 ; indication = 367 729 $. | ||||
| 1463 | + | ||||
| 1464 | +**Question + réponse.** « Le terrain : exactement 1 000 pi² d'écart ; seuil atteint ou pas ? » — Atteint : la convention dit « ≥ 1 000 » ; c'est le genre de détail qu'il faut écrire dans la colonne raison. | ||||
| 1465 | + | ||||
| 1466 | +**Erreur fréquente.** −5 % de 460 000 (−23 000 $) ; ou oublier le +6 000 de la salle d'eau et mettre −12 000 (exercice F3). | ||||
| 1467 | + | ||||
| 1468 | +**Transition.** Comparable 4, le jumeau. | ||||
| 1469 | + | ||||
| 1470 | +**Durée.** 5:00 | ||||
| 1471 | + | ||||
| 1472 | +### p. 79 — Grille du comparable 4 — 425 000 $, mars 2026 | ||||
| 1473 | + | ||||
| 1474 | +**À dire.** Prix de vente 425 000 $, libre, comptant ; critères 1 à 4 zéro. Temps : huit mois, de mars au 1^er novembre — le plus ancien ; 425 000 × 0,17 % × 8 = 5 780 $ ; prix ajusté transactionnel 430 780 $. Localisation similaire, zéro. Aire 1 200 contre 1 200, terrain 6 000 contre 6 000, âge 2008 contre 2008, chambres, salles de bains, sous-sol partiel, garage simple : tous identiques, zéro — et chaque zéro est vérifié. État : moyen contre bon ; moins bien entretenu ; catalogue moyen, plus 12 000. Non immobilier : zéro. Total propriété : plus 12 000 $. Indication : 430 780 + 12 000 = 442 780 $. Deux ajustements seulement : le temps et l'état. C'est le comparable le plus simple — et pourtant le plus sensible à la convention de temps, parce qu'il est le plus ancien : nous le verrons à la diapositive « sensibilité ». | ||||
| 1475 | + | ||||
| 1476 | +**Explication approfondie.** Avec deux lignes, C4 est presque une « paire de ventes » avec le sujet : son indication dépend d'un seul β de propriété (état) et du taux de temps. En marché stable, ce serait le meilleur comparable ; en marché qui tourne, ses huit mois pèsent. | ||||
| 1477 | + | ||||
| 1478 | +**Intuition.** Le jumeau négligé, vendu au printemps. | ||||
| 1479 | + | ||||
| 1480 | +**Exemple québécois.** Grille de la diapositive. | ||||
| 1481 | + | ||||
| 1482 | +**Démonstration mathématique.** 425 000 × 0,0017 × 8 = 5 780 ; PAT = 430 780 ; indication = 442 780 $. | ||||
| 1483 | + | ||||
| 1484 | +**Question + réponse.** « Pourquoi “état moyen” vaut-il +12 000 $ alors que “très bon” ne vaut que −8 000 $ ? » — Asymétrie du catalogue : remettre en état coûte plus que l'état supérieur ne rapporte ; les acheteurs pénalisent le travail à faire. | ||||
| 1485 | + | ||||
| 1486 | +**Erreur fréquente.** Mettre −12 000 (« l'état moyen diminue la valeur ») : c'est le comparable qui est moins bon ; on le relève. | ||||
| 1487 | + | ||||
| 1488 | +**Transition.** Le récapitulatif des quatre grilles. | ||||
| 1489 | + | ||||
| 1490 | +**Durée.** 2:30 | ||||
| 1491 | + | ||||
| 1492 | +### p. 80 — Récapitulatif des quatre grilles | ||||
| 1493 | + | ||||
| 1494 | +**À dire.** Les quatre colonnes côte à côte. Prix de vente : 435 000, 415 000, 460 000, 425 000. Transactionnels 1 à 4 : zéro partout. Temps : plus 2 958, plus 4 233, plus 2 346, plus 5 780. Prix ajustés transactionnels : 437 958, 419 233, 462 346, 430 780. Localisation : zéro, zéro, moins 23 117, zéro. Caractéristiques physiques : moins 15 500, plus 49 500, moins 71 500, plus 12 000. Non immobilier : zéro, moins 4 000, zéro, zéro. Indications : 422 458, 464 733, 367 729, 442 780. Nombre d'ajustements non nuls : quatre, sept, dix, deux. Lecture : l'étendue des indications va de 367 729 à 464 733 $, 97 000 $, 22 % de la valeur — c'est large, à cause de C3. Les deux comparables les plus proches du sujet, 1 et 4, donnent 422 458 et 442 780 ; les deux autres s'écartent dans des directions opposées — C2 vers le haut, C3 vers le bas — ce qui est rassurant : ils encadrent. | ||||
| 1495 | + | ||||
| 1496 | +**Explication approfondie.** Une étendue de 22 % n'est pas un échec : elle reflète la distance des comparables, pas l'incertitude sur la valeur. Si les indications des meilleurs comparables convergent (ici 422–443 k$, 4,7 % d'écart), la conclusion est robuste. Le signe opposé des écarts de C2 et C3 confirme que le catalogue n'est pas systématiquement biaisé dans un sens. | ||||
| 1497 | + | ||||
| 1498 | +**Intuition.** Quatre flèches sur une cible : deux près du centre, deux de part et d'autre. | ||||
| 1499 | + | ||||
| 1500 | +**Exemple québécois.** Tableau de la diapositive. | ||||
| 1501 | + | ||||
| 1502 | +**Démonstration mathématique.** 464 733 − 367 729 = 97 004 ; /435 289 = 22,3 %. | ||||
| 1503 | + | ||||
| 1504 | +**Question + réponse.** « Si C2 et C3 s'écartaient tous deux vers le haut, que faudrait-il soupçonner ? » — Un biais du catalogue (ajustements positifs trop généreux) ou une erreur de signe systématique. | ||||
| 1505 | + | ||||
| 1506 | +**Erreur fréquente.** Conclure « 22 % d'étendue, la méthode ne marche pas ». | ||||
| 1507 | + | ||||
| 1508 | +**Transition.** Mesurons la distance de chaque comparable au sujet : net et brut. | ||||
| 1509 | + | ||||
| 1510 | +**Durée.** 2:30 | ||||
| 1511 | + | ||||
| 1512 | +### p. 81 — Ajustements net et brut — mesurer la distance au sujet | ||||
| 1513 | + | ||||
| 1514 | +**À dire.** Définitions, convention du cours. Le net est la somme algébrique des ajustements, temps inclus — c'est aussi l'indication moins le prix. Le brut est la somme des valeurs absolues, temps inclus. Les deux en pourcentage du prix de vente du comparable. Comparable 1 : net = 422 458 − 435 000 = moins 12 542 $, moins 2,9 % ; brut = 2 958 + 7 500 + 2 000 + 10 000 = 22 458 $, 5,2 %. Comparable 2 : plus 49 733 $, 12,0 % ; brut 65 733 $, 15,8 %. Comparable 3 : moins 92 271 $, moins 20,1 % ; brut 108 963 $, 23,7 %. Comparable 4 : plus 17 780 $, 4,2 %, et le brut est identique, 4,2 %, parce que ses deux ajustements sont du même signe. Ce que cela dit : le brut mesure combien la grille a dû travailler ; plus il est élevé, plus l'indication dépend du catalogue. Un net faible peut cacher un brut énorme — des ajustements qui se compensent ; c'est le brut qui renseigne sur la fiabilité. Dans le TP2, calculez les deux pour chaque comparable, et commentez-les. | ||||
| 1515 | + | ||||
| 1516 | +**Explication approfondie.** Net = Σ A_k ; brut = Σ |A_k| ; brut ≥ |net|, avec égalité si tous les ajustements ont le même signe (C4). Le brut est une mesure de « distance » entre comparable et sujet dans la métrique du catalogue ; le net indique la direction. La convention « temps inclus » est celle du cours et du TP2 ; d'autres excluent le temps du brut — préciser la convention dans le rapport [S14, UBC pour le brut]. | ||||
| 1517 | + | ||||
| 1518 | +**Intuition.** Net = où l'on arrive ; brut = combien de chemin on a fait. | ||||
| 1519 | + | ||||
| 1520 | +**Exemple québécois.** Chiffres de la diapositive. | ||||
| 1521 | + | ||||
| 1522 | +**Démonstration mathématique.** C1 : |2 958| + |−7 500| + |2 000| + |−10 000| = 22 458 ; 22 458/435 000 = 5,16 %. | ||||
| 1523 | + | ||||
| 1524 | +**Question + réponse.** « Un comparable avec net 0 % et brut 40 % : fiable ? » — Non : l'indication « tombe juste » par compensation de gros ajustements incertains ; le brut révèle la fragilité. | ||||
| 1525 | + | ||||
| 1526 | +**Erreur fréquente.** Calculer le brut sans le temps, ou en % de l'indication au lieu du prix de vente. | ||||
| 1527 | + | ||||
| 1528 | +**Transition.** Et les fameux seuils de 15 et 25 % ? | ||||
| 1529 | + | ||||
| 1530 | +**Durée.** 3:00 | ||||
| 1531 | + | ||||
| 1532 | +### p. 82 — Les seuils « net 15 % / brut 25 % » — d'où ils viennent, ce qu'ils valent | ||||
| 1533 | + | ||||
| 1534 | +**À dire.** Vous avez peut-être appris, ou lu, que « le net ne doit pas dépasser 15 % et le brut 25 % ». Voici la vérité. Ces seuils viennent des lignes directrices hypothécaires américaines de Fannie Mae, Selling Guide B4-1.3-09 ; ils étaient un déclencheur d'explication, jamais une interdiction. Et ils ont été abolis le 16 décembre 2014, annonce SEL-2014-16 : « provide appropriate market based adjustments without regard to limits on the size of the adjustments ». Ni le CUSPAP 2026, ni l'OEAQ, ni le MEFQ ne fixent de seuil chiffré ; le MEFQ dit plutôt que le total des rajustements, en valeur absolue, ne devrait pas excéder la valeur contributive recherchée ; le matériel de UBC parle de 15 à 30 % brut comme signal de prudence. Convention du cours et du TP2 : net ≤ 15 % et brut ≤ 25 % sont conservés comme repères de prudence hérités des prêteurs, pas comme norme — au-delà, le comparable n'est pas rejeté, il est expliqué et son poids est réduit. Dans le cas : C3, net −20,1 %, au-delà ; brut 23,7 %, juste en deçà ; poids faible. C2, 12,0 et 15,8 % ; poids modéré. Ne jamais écrire dans un rapport « rejeté car net > 15 % ». | ||||
| 1535 | + | ||||
| 1536 | +**Explication approfondie.** Fannie Mae [S11, S12] ; état actuel : « the number and/or amount of the dollar adjustments must not be the sole determinant in the acceptability of a comparable » [S11]. Le critère du MEFQ (brut ≤ valeur contributive recherchée) est qualitatif et exigeant ; UBC [S14] : 15–30 % brut → « comparability may be suspect ». Le cours garde 15/25 par continuité avec le TP2 et comme heuristique de pondération [S03, S06, S01]. | ||||
| 1537 | + | ||||
| 1538 | +**Intuition.** Un voyant orange sur le tableau de bord : on vérifie, on ne s'arrête pas. | ||||
| 1539 | + | ||||
| 1540 | +**Exemple québécois.** C3 (−20,1 / 23,7 %) : conservé à 5 %. | ||||
| 1541 | + | ||||
| 1542 | +**Démonstration mathématique.** Sans objet. | ||||
| 1543 | + | ||||
| 1544 | +**Question + réponse.** « Pourquoi garder des seuils abolis ? » — Parce qu'ils structurent la pondération et que le TP2 les utilise ; mais le rapport doit les présenter comme repères, pas comme normes. | ||||
| 1545 | + | ||||
| 1546 | +**Erreur fréquente.** Citer Fannie Mae comme norme canadienne, ou écrire « conforme aux normes : net < 15 % ». | ||||
| 1547 | + | ||||
| 1548 | +**Transition.** La pondération chiffrée. | ||||
| 1549 | + | ||||
| 1550 | +**Durée.** 2:30 | ||||
| 1551 | + | ||||
| 1552 | +### p. 83 — Fiabilité et pondération chiffrée | ||||
| 1553 | + | ||||
| 1554 | +**À dire.** Classons par fiabilité. Comparable 1, 422 458 $ : très similaire, quatre ajustements, récent — fiabilité haute, poids 40 %, contribution 168 983 $. Comparable 4, 442 780 $ : identique sauf l'état et la date — bonne, 35 %, 154 973 $. Comparable 2, 464 733 $ : garage, sous-sol, salle d'eau, brut 15,8 % — modérée, 20 %, 92 947 $. Comparable 3, 367 729 $ : secteur supérieur, dix lignes, net −20 % — faible, 5 %, 18 386 $. Somme : valeur pondérée 435 289 $. Arrondie au 5 000 $, convention du TP2 : valeur marchande au 1^er novembre 2026, 435 000 $. Comparaison : la moyenne simple donne 424 425 $, soit 425 000 $ ; la médiane 432 619 $. L'écart de 10 000 $ vient du comparable 3 : 25 % dans la moyenne, 5 % dans la pondération. Les poids sont un jugement — mais un jugement argumenté par le nombre d'ajustements, le brut, l'ancienneté. Dans le TP2, je veux voir ces trois arguments pour chaque poids. | ||||
| 1555 | + | ||||
| 1556 | +**Explication approfondie.** Les poids traduisent une appréciation de la variance de chaque indication : plus le brut est élevé et plus la vente est ancienne, plus la variance est grande, plus le poids est faible (Vandell 1991 [A03] : poids inversement proportionnels à la variance ; Colwell et al. 1983 [A02] proposent un schéma de pondération). Le résultat est robuste : 50/50 sur C1 et C4 donne 432 619 → 435 000 ; 35/30/25/10 donne 433 650 → 435 000 ; 45/40/15/0 donne 436 928 → 435 000. | ||||
| 1557 | + | ||||
| 1558 | +**Intuition.** On écoute davantage le témoin le plus proche et le plus récent. | ||||
| 1559 | + | ||||
| 1560 | +**Exemple québécois.** 0,40 × 422 458 + 0,35 × 442 780 + 0,20 × 464 733 + 0,05 × 367 729 = 435 289 $. | ||||
| 1561 | + | ||||
| 1562 | +**Démonstration mathématique.** 168 983 + 154 973 + 92 947 + 18 386 = 435 289 ; arrondi au 5 000 : 435 000. | ||||
| 1563 | + | ||||
| 1564 | +**Question + réponse.** « Pourquoi arrondir au 5 000 $ ? » — Parce que la précision apparente de 435 289 $ est illusoire (écart-type résiduel ≈ 8 000 $) ; l'arrondi communique l'incertitude. | ||||
| 1565 | + | ||||
| 1566 | +**Erreur fréquente.** Poids qui ne somment pas à 100 % ; ou poids « 25 % chacun par défaut ». | ||||
| 1567 | + | ||||
| 1568 | +**Transition.** Le graphique. | ||||
| 1569 | + | ||||
| 1570 | +**Durée.** 3:30 | ||||
| 1571 | + | ||||
| 1572 | +### p. 84 — Les quatre indications et la valeur conclue | ||||
| 1573 | + | ||||
| 1574 | +**À dire.** Quatre barres, une ligne rouge, une bande grise. Les barres : 422 458, 464 733, 367 729, 442 780. La ligne rouge : la valeur conclue, 435 000 $. La bande grise : l'étendue, 367 729 à 464 733, 22 % de la valeur. Trois lectures. La valeur conclue est entre les deux meilleurs comparables, 1 et 4 — pas au centre de l'étendue. Le comparable 3, à 5 %, borne par le bas ; le comparable 2, à 20 %, borne par le haut. Et la bande est large à cause de C3 ; si on l'enlevait, l'étendue tomberait à 422–465 k$, soit 10 %. Ce graphique est celui que je veux voir dans un TP2 : il dit en un coup d'œil où est la conclusion et pourquoi. | ||||
| 1575 | + | ||||
| 1576 | +**Explication approfondie.** Le graphique rend visibles la pondération (la ligne est tirée vers C1 et C4) et l'encadrement (C2 au-dessus, C3 en dessous). | ||||
| 1577 | + | ||||
| 1578 | +**Intuition.** La ligne rouge n'est pas le milieu de la bande ; c'est le centre de gravité des poids. | ||||
| 1579 | + | ||||
| 1580 | +**Exemple québécois.** Graphique de la diapositive. | ||||
| 1581 | + | ||||
| 1582 | +**Démonstration mathématique.** Sans C3 : (464 733 − 422 458)/435 289 = 9,7 %. | ||||
| 1583 | + | ||||
| 1584 | +**Question + réponse.** « Si la ligne rouge tombait au-dessus de toutes les barres, que faudrait-il conclure ? » — Qu'on extrapole : les comparables n'encadrent pas ; revoir la sélection. | ||||
| 1585 | + | ||||
| 1586 | +**Erreur fréquente.** Tracer la ligne au milieu de l'étendue (416 231 $). | ||||
| 1587 | + | ||||
| 1588 | +**Transition.** Pondérer n'est pas moyenner. | ||||
| 1589 | + | ||||
| 1590 | +**Durée.** 1:15 | ||||
| 1591 | + | ||||
| 1592 | +### p. 85 — Pondérer n'est pas moyenner | ||||
| 1593 | + | ||||
| 1594 | +**À dire.** L'erreur : conclure à la moyenne arithmétique, 424 425 $, « pour rester neutre ». La moyenne donne 25 % à un comparable de secteur supérieur ajusté de dix lignes et 25 % à un comparable presque identique ; ce n'est pas de la neutralité, c'est de l'indifférence à la qualité de l'information. L'OEAQ définit la réconciliation comme la détermination d'une valeur finale « à partir des différentes indications de la valeur, après avoir appliqué un raisonnement logique et analytique ». Vandell, en 1991, montre que des poids optimaux minimisent la variance de la conclusion. La question : avec 50/50 sur les seuls comparables 1 et 4 ? (422 458 + 442 780)/2 = 432 619 $, arrondi 435 000 $ : même conclusion. Les comparables 2 et 3 confirment sans dicter — c'est le rôle des comparables à faible poids. | ||||
| 1595 | + | ||||
| 1596 | +**Explication approfondie.** La moyenne est le cas particulier de poids égaux ; elle n'est optimale que si toutes les indications ont la même variance, ce qui est faux par construction (brut de 4 % à 24 %). Réconciliation OEAQ [S01] ; Vandell [A03] ; Green [A05] nuance : les poids optimaux dépendent de la corrélation entre les erreurs des comparables. | ||||
| 1597 | + | ||||
| 1598 | +**Intuition.** Moyenner, c'est donner la même voix à un expert et à un passant. | ||||
| 1599 | + | ||||
| 1600 | +**Exemple québécois.** 424 425 vs 435 289 $. | ||||
| 1601 | + | ||||
| 1602 | +**Démonstration mathématique.** Moyenne = (422 458 + 464 733 + 367 729 + 442 780)/4 = 424 425 $. | ||||
| 1603 | + | ||||
| 1604 | +**Question + réponse.** Celle de la diapositive ; réponse ci-dessus. | ||||
| 1605 | + | ||||
| 1606 | +**Erreur fréquente.** Celle de la diapositive. | ||||
| 1607 | + | ||||
| 1608 | +**Transition.** Vérifions la cohérence de 435 000 $ avec le marché. | ||||
| 1609 | + | ||||
| 1610 | +**Durée.** 2:00 | ||||
| 1611 | + | ||||
| 1612 | +### p. 86 — Vérifier la cohérence de la conclusion | ||||
| 1613 | + | ||||
| 1614 | +**À dire.** Trois vérifications. Le $/pi² implicite du sujet : 435 000/1 200 = 363 $ ; les comparables allaient de 341 à 361 (bloc 2). Le sujet est au haut de l'étendue — logique : il est plus petit que C1 et C3, donc plus cher au pied carré par rendements décroissants, et en bon état contrairement à C4, à 354 $. La régression du bloc 1 prédisait environ 430 000 $ pour 1 200 pi² : cohérent, à 1 % près. Avec le marché : médiane unifamiliale de Hull au troisième trimestre, 475 000 $ ; le sujet est un bungalow modeste de 1 200 pi², une valeur sous la médiane est attendue. Délai de vente moyen à Hull, 22 jours ; inscriptions en vigueur plus 53 % : un marché qui s'équilibre, des prix sous pression — cohérent avec une conclusion prudente. Avec le rôle : le nouveau rôle déposé le 27 octobre situe la médiane unifamiliale de Gatineau à 495 800 $ au 1^er juillet 2025 — un repère, pas une preuve. Si l'un de ces trois tests avait échoué — un $/pi² à 420, une valeur au-dessus de la médiane pour un petit bungalow — il faudrait revoir la grille avant de signer. | ||||
| 1615 | + | ||||
| 1616 | +**Explication approfondie.** La vérification de cohérence est une triangulation : unité de comparaison (interne), régression (modèle), repères de marché (externes). Aucun ne « prouve » la valeur ; ensemble, ils détectent les erreurs grossières. Hull T3 2026 : 475 000 $ (−5 %), 84 ventes, 22 jours, inscriptions unifamiliales +53 % [S22] ; rôle 2027-2029 [S39]. | ||||
| 1617 | + | ||||
| 1618 | +**Intuition.** Relire sa réponse à la lumière de ce qu'on savait avant de calculer. | ||||
| 1619 | + | ||||
| 1620 | +**Exemple québécois.** Chiffres de la diapositive. | ||||
| 1621 | + | ||||
| 1622 | +**Démonstration mathématique.** 435 000/1 200 = 362,5 ≈ 363 $/pi² ; régression : 247 673 + 151,91 × 1 200 = 429 965 $ ; (435 000 − 429 965)/429 965 = +1,2 %. | ||||
| 1623 | + | ||||
| 1624 | +**Question + réponse.** « Le sujet à 363 $/pi² dépasse les quatre comparables (max 361) : anomalie ? » — Non : il est plus petit que trois d'entre eux et en meilleur état que le quatrième ; un $/pi² légèrement supérieur est attendu. | ||||
| 1625 | + | ||||
| 1626 | +**Erreur fréquente.** Utiliser la médiane de Hull (475 000 $) pour « corriger » la conclusion vers le haut. | ||||
| 1627 | + | ||||
| 1628 | +**Transition.** Les limites du cas, et ce que le rapport doit documenter. | ||||
| 1629 | + | ||||
| 1630 | +**Durée.** 2:00 | ||||
| 1631 | + | ||||
| 1632 | +### p. 87 — Limites du cas — et ce que le rapport doit documenter | ||||
| 1633 | + | ||||
| 1634 | +**À dire.** Limites de cette grille, à écrire noir sur blanc : quatre ventes, dont une à dix ajustements ; un taux de temps qui est une convention d'août 2026 alors que le marché a tourné ; « état moyen » et « secteur supérieur » sont des jugements, à appuyer par photos, visite, paires ; et le catalogue est pédagogique — en pratique chaque valeur s'extrait du marché local. Ce que le rapport doit exposer, selon la Norme 2 de l'OEAQ : les sources et la vérification de chaque vente — acte, Centris, courtier ; les comparables écartés et pourquoi — E, F, G, H ; l'extraction de chaque ajustement — paires, indices ; la grille complète, net et brut, la pondération et son raisonnement ; la date d'évaluation, les droits évalués, les conditions limitatives. La Norme 2 le dit : « tous les faits, le raisonnement de l'évaluateur et ses conclusions doivent être exposés de façon claire et précise ». Dans le TP2, la section « limites » n'est pas une formalité : c'est là que je vois si vous avez compris ce que vous avez fait. | ||||
| 1635 | + | ||||
| 1636 | +**Explication approfondie.** Les limites sont les hypothèses du modèle hédonique manuel : linéarité du catalogue, indépendance des erreurs des comparables, stabilité du taux de temps. Les documenter est une exigence normative (OEAQ Norme 2 ; CUSPAP 8.2.15 « review, discuss, and reconcile the quality and quantity of data ») et une protection professionnelle [S01, S06]. | ||||
| 1637 | + | ||||
| 1638 | +**Intuition.** Un rapport est une démonstration ; une démonstration sans hypothèses explicites n'en est pas une. | ||||
| 1639 | + | ||||
| 1640 | +**Exemple québécois.** Liste de la diapositive. | ||||
| 1641 | + | ||||
| 1642 | +**Démonstration mathématique.** Sans objet. | ||||
| 1643 | + | ||||
| 1644 | +**Question + réponse.** « Faut-il vraiment lister les comparables écartés ? » — Oui : c'est la preuve de la diligence de recherche et la réponse anticipée au lecteur qui connaît la vente E. | ||||
| 1645 | + | ||||
| 1646 | +**Erreur fréquente.** Une section « limites » générique (« l'évaluation est une opinion ») sans les limites *de ce cas*. | ||||
| 1647 | + | ||||
| 1648 | +**Transition.** La limite principale, le taux de temps : testons-la. | ||||
| 1649 | + | ||||
| 1650 | +**Durée.** 1:15 | ||||
| 1651 | + | ||||
| 1652 | +### p. 88 — Sensibilité — et si le marché montait de 5 % par an? | ||||
| 1653 | + | ||||
| 1654 | +**À dire.** La question : si le marché de Hull montait de 5 % par an au lieu de 2 %, que devient le comparable 4, vendu en mars, huit mois ? Temps : 425 000 × 5 % × 8/12 = 14 167 $ au lieu de 5 780 $ ; indication 425 000 + 14 167 + 12 000 = 451 167 $ au lieu de 442 780, plus 8 387 $, plus 1,9 %. Dans l'autre sens : à 0 % par mois, l'indication de C4 tombe à 437 000 $ ; à moins 0,25 % par mois — marché en recul — 425 000 × (1 − 0,0025 × 8) + 12 000 = 428 500 $. Sur l'atelier de la séance 9, cinq comparables, la valeur pondérée passe de 446 081 $ à plus 0,17 %, à 441 591 $ à zéro et 434 988 $ à moins 0,25 %. La leçon : le comparable le plus ancien est le plus sensible au taux de temps. Dans un marché qui tourne, on privilégie les ventes récentes — C3, C1 — et on documente l'extraction du taux à la date d'évaluation. Une analyse de sensibilité comme celle-ci, dans le TP2, vaut plus qu'une décimale de précision. | ||||
| 1655 | + | ||||
| 1656 | +**Explication approfondie.** Sensibilité ∂indication/∂t = P × m : proportionnelle au nombre de mois ; C4 (8 mois) est quatre fois plus sensible que C3 (3 mois) pour un même prix. Sur la conclusion pondérée, l'effet est atténué par les poids et les mois des autres comparables (ici ≈ −1 % à 0 %, −2,5 % à −0,25 %/mois sur l'atelier S09). | ||||
| 1657 | + | ||||
| 1658 | +**Intuition.** Plus la vente est vieille, plus le « taux de change temporel » compte. | ||||
| 1659 | + | ||||
| 1660 | +**Exemple québécois.** C4 : 451 167 / 442 780 / 437 000 / 428 500 $ selon le taux. | ||||
| 1661 | + | ||||
| 1662 | +**Démonstration mathématique.** 425 000 × 0,05 × 8/12 = 14 167 ; 425 000 × (−0,0025) × 8 = −8 500 ; 425 000 − 8 500 + 12 000 = 428 500. | ||||
| 1663 | + | ||||
| 1664 | +**Question + réponse.** Celle de la diapositive ; réponse ci-dessus. | ||||
| 1665 | + | ||||
| 1666 | +**Erreur fréquente.** Faire la sensibilité sur un seul comparable et conclure sur la valeur finale sans repondérer. | ||||
| 1667 | + | ||||
| 1668 | +**Transition.** Synthèse du bloc 4. | ||||
| 1669 | + | ||||
| 1670 | +**Durée.** 2:00 | ||||
| 1671 | + | ||||
| 1672 | +### p. 89 — Synthèse du bloc 4 | ||||
| 1673 | + | ||||
| 1674 | +**À dire.** Cinq points. Quatre grilles, une cascade : transactionnels en séquence — ici seul le temps est non nul — puis propriété additifs ; chaque ligne a une raison et un signe. Indications : 422 458, 464 733, 367 729, 442 780 $ ; net et brut : −2,9 et 5,2 %, 12,0 et 15,8 %, −20,1 et 23,7 %, 4,2 et 4,2 %. Pondération 40/35/20/5 : 435 289 $, arrondi 435 000 $ au 1^er novembre 2026 ; la moyenne simple, 424 425 $, aurait sous-pondéré les meilleurs comparables. Les seuils 15/25 % sont des repères de prêteurs, abolis par Fannie Mae en 2014, conservés comme convention de prudence du cours ; ils réduisent un poids, ils ne rejettent pas. Cohérence : 363 $/pi², sous la médiane de Hull de 475 000 $ pour un bungalow modeste ; la limite principale est le taux de temps. Dernier bloc : à vous de calculer. | ||||
| 1675 | + | ||||
| 1676 | +**Durée.** 1:00 | ||||
| 1677 | + | ||||
| 1678 | +--- | ||||
| 1679 | + | ||||
| 1680 | +## Bloc 5 — Exercices, questions et synthèse (p. 90–111, 22 min 30) | ||||
| 1681 | + | ||||
| 1682 | +### p. 90 — Bloc 5 — Exercices, questions et synthèse | ||||
| 1683 | + | ||||
| 1684 | +**À dire.** Dernier bloc : trois exercices projetés, en équipes de deux, calculatrice permise ; puis les six erreurs fréquentes, l'aide-mémoire, le résumé et la prochaine séance. | ||||
| 1685 | + | ||||
| 1686 | +**Durée.** 0:15 | ||||
| 1687 | + | ||||
| 1688 | +### p. 91 — Objectifs du bloc 5 — et consignes | ||||
| 1689 | + | ||||
| 1690 | +**À dire.** Quatre objectifs : appliquer seul, en quelques minutes, un ajustement de temps, une équivalence au comptant et une mini-grille complète ; classer des situations réelles dans les huit critères et décider — ajuster ou écarter ; repérer les six erreurs les plus fréquentes dans une grille ; retenir l'aide-mémoire. Déroulement : trois exercices projetés, quatre à cinq minutes chacun, calculatrice permise, en équipes de deux. Les réponses s'affichent ensuite. Les corrigés détaillés sont dans le dossier de la séance, avec un cahier d'exercices complémentaires — formatifs, non notés — du même type que ceux du TP2. Pendant que vous calculez, je circule ; levez la main si le signe d'une ligne vous fait hésiter, c'est là que les erreurs se nichent. Si le temps manque, l'exercice 3 est prioritaire : c'est le format exact du TP2. | ||||
| 1691 | + | ||||
| 1692 | +**Explication approfondie.** Les trois exercices couvrent, dans l'ordre, un transactionnel (temps), un transactionnel calculé (financement), la classification (critères) et une grille réduite — soit l'essentiel du TP2 en format court. | ||||
| 1693 | + | ||||
| 1694 | +**Intuition.** Répéter le geste avant de le faire seul. | ||||
| 1695 | + | ||||
| 1696 | +**Exemple québécois.** Les exercices utilisent le marché de Hull et le catalogue. | ||||
| 1697 | + | ||||
| 1698 | +**Démonstration mathématique.** Sans objet. | ||||
| 1699 | + | ||||
| 1700 | +**Question + réponse.** « Pourquoi en équipes de deux ? » — Pour que l'un calcule et que l'autre vérifie le signe ; c'est aussi une bonne pratique professionnelle. | ||||
| 1701 | + | ||||
| 1702 | +**Erreur fréquente.** Commencer par la réponse affichée sans avoir calculé. | ||||
| 1703 | + | ||||
| 1704 | +**Transition.** Exercice 1. | ||||
| 1705 | + | ||||
| 1706 | +**Durée.** 1:00 | ||||
| 1707 | + | ||||
| 1708 | +### p. 92 — Exercice 1 — temps et équivalence au comptant | ||||
| 1709 | + | ||||
| 1710 | +**À dire.** Deux calculs. (a) Un comparable s'est vendu 452 000 $ il y a cinq mois. Avec la convention du cours, plus 0,17 % par mois, prorata simple : quel est l'ajustement de temps et le prix ajusté ? (b) Un autre comparable a été vendu avec un solde de prix de vente de 100 000 $ à 2 %, intérêts seulement, remboursable dans cinq ans ; le marché est à 5 %. Quel est l'ajustement de financement ? Je vous donne a(5, 5 %) = 4,33 et 1,05⁵ = 1,2763. Quatre minutes. [Activité : circuler ; repérer les équipes qui appliquent 2 % aux cinq mois ou qui prennent le solde comme ajustement.] Rappel avant de commencer : le taux est mensuel, l'ajustement s'arrondit au dollar, et le financement se traite au critère 2, avant le temps. | ||||
| 1711 | + | ||||
| 1712 | +**Explication approfondie.** (a) teste la formule du prorata simple et l'arrondi au dollar ; (b) teste la structure VA = VA(intérêts) + VA(capital) et le signe négatif de l'ajustement. | ||||
| 1713 | + | ||||
| 1714 | +**Intuition.** Deux conversions : du temps en dollars, d'un cadeau de taux en dollars. | ||||
| 1715 | + | ||||
| 1716 | +**Exemple québécois.** Énoncé de la diapositive. | ||||
| 1717 | + | ||||
| 1718 | +**Démonstration mathématique.** Page suivante. | ||||
| 1719 | + | ||||
| 1720 | +**Question + réponse.** Pendant l'activité : « Le solde de 100 000 $ est-il l'ajustement ? » — Non : seul l'avantage de taux l'est. | ||||
| 1721 | + | ||||
| 1722 | +**Erreur fréquente.** Multiplier 452 000 par 0,17 (au lieu de 0,0017) ; oublier le signe négatif en (b). | ||||
| 1723 | + | ||||
| 1724 | +**Transition.** Les réponses. | ||||
| 1725 | + | ||||
| 1726 | +**Durée.** 4:00 | ||||
| 1727 | + | ||||
| 1728 | +### p. 93 — Exercice 1 — temps et équivalence au comptant (suite, après `\pause`) | ||||
| 1729 | + | ||||
| 1730 | +**À dire.** (a) 452 000 × 0,17 % × 5 = 452 000 × 0,0017 × 5 = 3 842 $ ; prix ajusté 455 842 $. (b) Intérêts : 2 000 $ par an ; valeur actuelle : 2 000 × 4,33 = 8 659 $ — avec le facteur exact 4,3295 — plus 100 000/1,2763 = 78 353 $ ; total 87 012 $ ; avantage 100 000 − 87 012 = 12 988 $ ; ajustement moins 12 988 $, au critère 2, avant le temps. Si vous aviez trouvé 8 170 $, vous avez utilisé trois ans au lieu de cinq ; si vous aviez 100 000 $, relisez la page 49. Notez l'ordre dans une vraie grille : le financement, moins 12 988 $, serait posé avant le temps, et le temps s'appliquerait au prix déjà épuré de cet avantage. | ||||
| 1731 | + | ||||
| 1732 | +**Explication approfondie.** La variante à cinq ans donne un avantage plus grand (12 988 vs 8 170 $) parce que l'écart de taux s'applique plus longtemps et que le capital est actualisé plus loin. | ||||
| 1733 | + | ||||
| 1734 | +**Intuition.** Plus le prêt bonifié dure, plus le cadeau est grand. | ||||
| 1735 | + | ||||
| 1736 | +**Exemple québécois.** Réponses de la diapositive. | ||||
| 1737 | + | ||||
| 1738 | +**Démonstration mathématique.** 452 000 × 0,0017 = 768,40 $/mois ; × 5 = 3 842 $. VA = 2 000 × 4,3295 + 100 000 × 0,78353 = 8 659 + 78 353 = 87 012 $. | ||||
| 1739 | + | ||||
| 1740 | +**Question + réponse.** « Et si l'évaluation était au 1^er mars 2027 ? » — 9 mois : 452 000 × 0,0017 × 9 = 6 916 $ (sous réserve de réextraire le taux). | ||||
| 1741 | + | ||||
| 1742 | +**Erreur fréquente.** Ajuster le temps sur 455 842 $ *avant* d'avoir retranché le financement (ordre). | ||||
| 1743 | + | ||||
| 1744 | +**Transition.** Exercice 2 : classer. | ||||
| 1745 | + | ||||
| 1746 | +**Durée.** 1:30 | ||||
| 1747 | + | ||||
| 1748 | +### p. 94 — Exercice 2 — classer six situations | ||||
| 1749 | + | ||||
| 1750 | +**À dire.** Pour chacune des six situations, nommez le critère, de 1 à 8, et dites si l'on ajuste ou si l'on écarte. Un : le vendeur a consenti un solde de 80 000 $ à 2 % sur trois ans, marché à 5 %. Deux : vente entre un père et sa fille, 380 000 $, sans mise en marché. Trois : l'acheteur savait, à la signature, qu'il devrait refaire la toiture, 15 000 $. Quatre : le prix inclut les électroménagers, estimés à 4 000 $ à la revente. Cinq : terrain détenu par bail emphytéotique, trente ans restants, loyer inconnu. Six : vendu il y a neuf mois ; la médiane du segment a reculé de 5 % depuis. Avant de répondre, une question : lesquelles relèvent de la vérification de la séance 6 — écarter — plutôt que de l'ajustement ? Les situations 2 et 5. Deux minutes et demie. | ||||
| 1751 | + | ||||
| 1752 | +**Explication approfondie.** L'exercice force la distinction mesurable/non mesurable et la mémorisation de la numérotation des critères. | ||||
| 1753 | + | ||||
| 1754 | +**Intuition.** Chaque situation est un critère déguisé. | ||||
| 1755 | + | ||||
| 1756 | +**Exemple québécois.** Énoncé de la diapositive. | ||||
| 1757 | + | ||||
| 1758 | +**Démonstration mathématique.** Situation 1 : avantage = 80 000 × (1 − 0,02 × 2,7232 − 0,86384) = 6 536 $ (corrigé). | ||||
| 1759 | + | ||||
| 1760 | +**Question + réponse.** Celle de la diapositive ; réponse : 2 et 5. | ||||
| 1761 | + | ||||
| 1762 | +**Erreur fréquente.** Écarter la situation 6 « parce que le marché a baissé ». | ||||
| 1763 | + | ||||
| 1764 | +**Transition.** Les réponses. | ||||
| 1765 | + | ||||
| 1766 | +**Durée.** 2:30 | ||||
| 1767 | + | ||||
| 1768 | +### p. 95 — Exercice 2 — réponses | ||||
| 1769 | + | ||||
| 1770 | +**À dire.** Un : critère 2, financement, ajuster — équivalence au comptant, valeur actuelle de l'avantage, qui dépend du solde, de l'écart de taux et de la durée ; ici 6 536 $. Deux : critère 3, conditions de vente, lien de dépendance, écarter — écart non quantifiable, aucune exposition. Trois : critère 4, dépenses après achat, ajuster — plus 15 000 $ en dollars, avant le temps. Quatre : critère 8, composantes non immobilières, ajuster — moins 4 000 $, valeur de revente, après les transactionnels. Cinq : critère 1, droits de propriété, écarter — droits différents, bail non analysable, échec du filtre dur. Six : critère 5, temps, ajuster — taux extrait à la date d'évaluation, ici négatif, moins 5 % sur neuf mois. L'erreur : écarter la situation 6 parce que le marché a baissé. Une baisse se mesure ; on écarte quand l'écart ne se mesure pas — 2 et 5 — on ajuste dès qu'il se quantifie, y compris à la baisse. | ||||
| 1771 | + | ||||
| 1772 | +**Explication approfondie.** Le trio « mesurable → ajuster / non mesurable → écarter / mesurable mais négatif → ajuster quand même » est le résumé opératoire de la séance 6 et du bloc 3. | ||||
| 1773 | + | ||||
| 1774 | +**Intuition.** Le signe n'est jamais un motif d'exclusion ; l'absence de mesure, oui. | ||||
| 1775 | + | ||||
| 1776 | +**Exemple québécois.** Réponses de la diapositive. | ||||
| 1777 | + | ||||
| 1778 | +**Démonstration mathématique.** Situation 6, sur 400 000 $ : −5 % sur l'année → −5 % × 9/12 = −3,75 % → −15 000 $ (si le recul de 5 % est annuel) ; ou −20 000 $ si « reculé de 5 % depuis » la vente (corrigé : préciser la lecture). | ||||
| 1779 | + | ||||
| 1780 | +**Question + réponse.** « Situation 5 avec loyer et durée connus ? » — Alors on peut actualiser : ajuster plutôt qu'écarter. | ||||
| 1781 | + | ||||
| 1782 | +**Erreur fréquente.** Celle de la diapositive. | ||||
| 1783 | + | ||||
| 1784 | +**Transition.** Exercice 3 : une mini-grille. | ||||
| 1785 | + | ||||
| 1786 | +**Durée.** 1:30 | ||||
| 1787 | + | ||||
| 1788 | +### p. 96 — Exercice 3 — mini-grille à un comparable | ||||
| 1789 | + | ||||
| 1790 | +**À dire.** Sujet : bungalow de Hull, 1 200 pi², garage simple, sous-sol partiel, bon état, évalué au 1^er novembre 2026. Comparable : vendu 452 000 $ il y a cinq mois, vente libre au comptant, même secteur ; 1 300 pi², garage double, sous-sol fini ; même âge, même état, mêmes chambres et salles de bains, terrain équivalent, aucune inclusion. (a) Dressez la grille avec le catalogue et calculez l'indication de valeur ; (b) calculez les ajustements net et brut en pourcentage du prix de vente et commentez la fiabilité. Le schéma rappelle la cascade : prix de vente, transactionnels — 1 à 4 nuls, 5 temps — prix ajusté transactionnel, propriété — aire, garage, sous-sol — indication, net, brut. Quatre minutes. [Activité : repérer les signes positifs sur l'aire ou le garage — l'erreur la plus fréquente.] | ||||
| 1791 | + | ||||
| 1792 | +**Explication approfondie.** Trois ajustements de propriété, tous négatifs (comparable mieux doté sur trois points) ; l'exercice teste la règle du signe et le brut avec temps inclus. | ||||
| 1793 | + | ||||
| 1794 | +**Intuition.** Un comparable « supérieur » sur tout : la grille le ramène vers le bas. | ||||
| 1795 | + | ||||
| 1796 | +**Exemple québécois.** Énoncé de la diapositive. | ||||
| 1797 | + | ||||
| 1798 | +**Démonstration mathématique.** Pages suivantes. | ||||
| 1799 | + | ||||
| 1800 | +**Question + réponse.** Pendant l'activité : « Quel signe pour le garage ? » — Négatif : double contre simple, le comparable a plus. | ||||
| 1801 | + | ||||
| 1802 | +**Erreur fréquente.** +15 000 pour l'aire (« le comparable est plus grand, il vaut plus ») : c'est vrai, et c'est pourquoi on le *baisse*. | ||||
| 1803 | + | ||||
| 1804 | +**Transition.** La solution. | ||||
| 1805 | + | ||||
| 1806 | +**Durée.** 4:00 | ||||
| 1807 | + | ||||
| 1808 | +### p. 97 — Exercice 3 — solution | ||||
| 1809 | + | ||||
| 1810 | +**À dire.** Prix de vente 452 000 $, libre, comptant. Transactionnels 1 à 4 : rien à signaler. Temps : cinq mois, 452 000 × 0,17 % × 5 = plus 3 842 $ ; prix ajusté transactionnel 455 842 $. Localisation : même secteur, zéro. Aire : 1 300 contre 1 200, plus 100 ; 100 × 150, moins 15 000 — comparable plus grand. Garage : double contre simple, catalogue, moins 15 000. Sous-sol : fini contre partiel, moins 10 000. Non immobilier : aucune, zéro. Indication de valeur : 455 842 − 40 000 = 415 842 $. Observez l'ordre des trois lignes de propriété : il est sans effet sur le total, parce qu'elles sont additives ; seul le temps devait précéder. Et chaque zéro de la grille — terrain, âge, état, chambres, salles de bains — est une différence vérifiée, pas une case oubliée. | ||||
| 1811 | + | ||||
| 1812 | +**Explication approfondie.** L'ordre interne des trois lignes de propriété est sans effet (additif) ; le temps, lui, devait précéder. | ||||
| 1813 | + | ||||
| 1814 | +**Intuition.** 452 000 $ « déshabillé » de 40 000 $ d'équipements et « daté » de novembre. | ||||
| 1815 | + | ||||
| 1816 | +**Exemple québécois.** Grille de la diapositive. | ||||
| 1817 | + | ||||
| 1818 | +**Démonstration mathématique.** 452 000 + 3 842 − 15 000 − 15 000 − 10 000 = 415 842 $. | ||||
| 1819 | + | ||||
| 1820 | +**Question + réponse.** « Si le comparable avait aussi une piscine ? » — −25 000 $ de plus : indication 390 842 $. | ||||
| 1821 | + | ||||
| 1822 | +**Erreur fréquente.** Oublier le temps parce que « les trois ajustements importants sont physiques ». | ||||
| 1823 | + | ||||
| 1824 | +**Transition.** Net et brut. | ||||
| 1825 | + | ||||
| 1826 | +**Durée.** 1:30 | ||||
| 1827 | + | ||||
| 1828 | +### p. 98 — Exercice 3 — solution (suite, après `\pause`) | ||||
| 1829 | + | ||||
| 1830 | +**À dire.** (b) Net = 415 842 − 452 000 = moins 36 158 $, moins 8,0 % ; brut = 3 842 + 15 000 + 15 000 + 10 000 = 43 842 $, 9,7 %. Sous les repères 15 et 25 % : comparable fiable, mieux doté que le sujet sur trois points — il borne par le haut avant ajustement. Conclusion isolée, arrondie : environ 415 000 $. Si ce comparable était le seul, vous auriez une indication, pas une valeur ; il faut en trouver deux ou trois autres, dont un qui encadre par le bas. Dans le TP2, c'est exactement ce commentaire de fiabilité, en deux phrases, qui distingue une grille comprise d'une grille recopiée. Rédigez-le toujours après avoir calculé le brut, jamais avant. | ||||
| 1831 | + | ||||
| 1832 | +**Explication approfondie.** |net| < brut parce que le temps (+) et les trois ajustements de propriété (−) sont de signes opposés ; le brut de 9,7 % indique une grille qui a « peu travaillé » malgré trois différences. | ||||
| 1833 | + | ||||
| 1834 | +**Intuition.** Une distance de 10 % : un bon témoin. | ||||
| 1835 | + | ||||
| 1836 | +**Exemple québécois.** Réponse de la diapositive. | ||||
| 1837 | + | ||||
| 1838 | +**Démonstration mathématique.** −36 158/452 000 = −8,0 % ; 43 842/452 000 = 9,7 %. | ||||
| 1839 | + | ||||
| 1840 | +**Question + réponse.** « Pourquoi “conclusion isolée ≈ 415 000 $” et non 415 842 $ ? » — Arrondi au 5 000 $ ; la précision au dollar n'a pas de sens pour une valeur. | ||||
| 1841 | + | ||||
| 1842 | +**Erreur fréquente.** Brut sans le temps (40 000 $, 8,8 %). | ||||
| 1843 | + | ||||
| 1844 | +**Transition.** Six erreurs à retenir. | ||||
| 1845 | + | ||||
| 1846 | +**Durée.** 1:00 | ||||
| 1847 | + | ||||
| 1848 | +### p. 99 — Six erreurs fréquentes dans une grille d'ajustements | ||||
| 1849 | + | ||||
| 1850 | +**À dire.** Un : ajuster le sujet au lieu du comparable, ou inverser le signe — comparable mieux doté, négatif. Deux : appliquer la localisation au prix de vente plutôt qu'au prix ajusté transactionnel — moins 5 % de 462 346, pas de 460 000. Trois : un taux de temps emprunté, provincial ou de l'an dernier — extraire le taux du segment, à la date d'évaluation, signe libre. Quatre : ajuster au coût des travaux ou de la piscine — valeur contributive, pas la facture. Cinq : double comptage — toiture et état, aire et chambre — une différence, un ajustement, vérifier l'origine de chaque β. Six : moyenner les indications ou rejeter un comparable au seuil 15/25 — pondérer selon la fiabilité ; au-delà des repères, expliquer et réduire le poids. Et la septième, celle qui précède toutes les autres : ne pas vérifier la vente avant de l'ajuster — aucune grille ne corrige une donnée fausse. | ||||
| 1851 | + | ||||
| 1852 | +**Explication approfondie.** Les six erreurs correspondent aux six moments de la méthode : signe (règle d'or), base (cascade), temps (extraction), montant (contribution), structure (indépendance des β), réconciliation (pondération). La septième renvoie à l'étape 4 du processus. | ||||
| 1853 | + | ||||
| 1854 | +**Intuition.** Une liste de contrôle à relire avant de signer un TP2. | ||||
| 1855 | + | ||||
| 1856 | +**Exemple québécois.** Exercice F3 des exercices : une grille de C3 contenant cinq de ces erreurs. | ||||
| 1857 | + | ||||
| 1858 | +**Démonstration mathématique.** Sans objet. | ||||
| 1859 | + | ||||
| 1860 | +**Question + réponse.** « Laquelle coûte le plus cher en dollars ? » — L'inversion de signe sur une grosse ligne (aire de C3 : 45 000 $ d'écart) ; puis le coût au lieu de la contribution. | ||||
| 1861 | + | ||||
| 1862 | +**Erreur fréquente.** Toutes. | ||||
| 1863 | + | ||||
| 1864 | +**Transition.** L'aide-mémoire. | ||||
| 1865 | + | ||||
| 1866 | +**Durée.** 1:15 | ||||
| 1867 | + | ||||
| 1868 | +### p. 100 — Aide-mémoire — les formules de la séance | ||||
| 1869 | + | ||||
| 1870 | +**À dire.** À imprimer et à garder pour le TP2. Transactionnels, en séquence : temps, prorata simple, A_t = P × t × m ; équivalence au comptant, VA = I × a(n, i_m) + S/(1 + i_m)ⁿ, ajustement = −(S − VA) ; dépenses après achat, plus le coût connu, en dollars, avant le temps ; prix ajusté transactionnel = (P ± A₁ − A₂ ± A₃ + A₄) × (1 + t × m). Propriété, additifs : localisation, ± % du prix ajusté transactionnel ; physique, Σ β_k (X sujet − X comparable) ; indication = prix ajusté transactionnel + A₆ + A₇ − A₈ ; net = indication − prix, brut = Σ |A_k|, en % du prix ; valeur pondérée = Σ w_j × indication_j, Σ w_j = 1, arrondi au 5 000 $. Et le catalogue en une ligne : +0,17 %/mois ; localisation ±5 % ; aire 150 $/pi² ; terrain 6 $/pi² si écart ≥ 1 000 ; âge 2 000 $/an ; état −8 000 / 0 / +12 000 ; chambre 10 000 ; sdb 12 000 / 6 000 ; sous-sol 20 000 / 10 000 ; garage 30 000 / 15 000 ; piscine 25 000. | ||||
| 1871 | + | ||||
| 1872 | +**Explication approfondie.** Les formules sont celles de `verification_calculs.py` ; les conventions (arrondi au dollar par ligne, temps sur le prix courant, brut temps inclus) sont celles du TP2. | ||||
| 1873 | + | ||||
| 1874 | +**Intuition.** Une page qui tient toute la séance. | ||||
| 1875 | + | ||||
| 1876 | +**Exemple québécois.** Toutes les grilles de la soirée. | ||||
| 1877 | + | ||||
| 1878 | +**Démonstration mathématique.** Les formules elles-mêmes. | ||||
| 1879 | + | ||||
| 1880 | +**Question + réponse.** « Pourquoi “− A₈” et non “± A₈” ? » — Parce que les inclusions se retranchent toujours ; le cas d'une *exclusion* (un élément immobilier retiré par le vendeur) serait un +, rare. | ||||
| 1881 | + | ||||
| 1882 | +**Erreur fréquente.** Recopier les formules sans les conventions d'ordre. | ||||
| 1883 | + | ||||
| 1884 | +**Transition.** Le résumé de la séance. | ||||
| 1885 | + | ||||
| 1886 | +**Durée.** 1:15 | ||||
| 1887 | + | ||||
| 1888 | +### p. 101 — Résumé de la séance | ||||
| 1889 | + | ||||
| 1890 | +**À dire.** Cinq points. Un : la méthode de comparaison mesure la valeur marchande — prix le plus probable, à une date, au comptant, sur un marché libre — en lisant les prix de substituts : substitution, modèle hédonique, valeur contributive. Deux : chercher, vérifier, sélectionner — sources croisées, cinq critères de validation, entonnoir, trois à cinq comparables ; ajuster si quantifiable, écarter sinon. Trois : huit critères, une cascade — cinq transactionnels en séquence, trois de propriété additifs ; on ajuste le comparable, jamais le sujet. Quatre : le catalogue du cours est une convention pédagogique ; en pratique, chaque ajustement s'extrait du marché, à la date d'évaluation. Cinq : réconcilier, c'est pondérer — le bungalow de Hull vaut 435 000 $ au 1^er novembre 2026, poids 40/35/20/5, pas la moyenne ; les repères 15/25 % orientent le poids, ils ne rejettent pas. | ||||
| 1891 | + | ||||
| 1892 | +**Durée.** 1:00 | ||||
| 1893 | + | ||||
| 1894 | +### p. 102 — Pour la prochaine séance | ||||
| 1895 | + | ||||
| 1896 | +**À dire.** Lecture : le chapitre sur la *Sales Comparison Approach* de *The Appraisal of Real Estate*. Revoir les techniques d'ajustement — analyse par paires, régression. Se préparer au TP2, méthode de comparaison : présenté à la séance 9, remis à la séance 10. Exercice : identifier trois comparables pour une propriété de votre choix sur Centris. Séance 9 : extraction des ajustements — paires, régression, capitalisation d'un écart de loyer — valeurs aberrantes, réconciliation, limites ; atelier sur une unifamiliale à deux étages de Hull, cinq comparables, même catalogue. Une question pour l'exercice Centris : vos trois comparables sont-ils des ventes conclues ou des inscriptions ? Seules les ventes conclues entrent dans la grille ; les inscriptions confirment. | ||||
| 1897 | + | ||||
| 1898 | +**Durée.** 0:45 | ||||
| 1899 | + | ||||
| 1900 | +### p. 103 — Questions ? | ||||
| 1901 | + | ||||
| 1902 | +**À dire.** Questions ? Mon courriel est à l'écran ; le cahier d'exercices et les corrigés de la séance sont dans le dossier. Prochaine séance : méthode de comparaison, partie 2, et présentation du TP2. | ||||
| 1903 | + | ||||
| 1904 | +**Durée.** 0:30 | ||||
| 1905 | + | ||||
| 1906 | +### p. 104–111 — Références (8 pages) | ||||
| 1907 | + | ||||
| 1908 | +**À dire.** Les références complètes sont dans le PDF ; pour le TP2, les sources à citer en priorité sont l'OEAQ (Normes), le CUSPAP 2026, le MEFQ partie 3C, l'APCIQ et Centris pour le marché, et Rosen 1974 pour le fondement théorique. [Ne pas lire ; laisser à l'écran pendant les questions.] | ||||
| 1909 | + | ||||
| 1910 | +**Durée.** 0:30 (p. 104) ; 0:00 (p. 105–111) | ||||
| 1911 | + | ||||
| 1912 | +--- | ||||
| 1913 | + | ||||
| 1914 | +## Vérification des durées (script Python) | ||||
| 1915 | + | ||||
| 1916 | +Script exécuté le 2026-11-02 (`python3`) ; durées en mm:ss par page du PDF, additionnées par bloc. | ||||
| 1917 | + | ||||
| 1918 | +```python | ||||
| 1919 | +# Durées du SCRIPT_PROFESSEUR — IMM1003 S08 (mm:ss par page du PDF) | ||||
| 1920 | +D = { | ||||
| 1921 | + 1:"0:30", 2:"2:00", | ||||
| 1922 | + 3:"0:15", 4:"1:15", 5:"1:45", 6:"2:00", 7:"2:00", 8:"1:45", 9:"1:15", 10:"2:00", 11:"1:30", 12:"1:45", 13:"1:15", | ||||
| 1923 | + 14:"1:15", 15:"1:15", 16:"1:15", 17:"2:00", 18:"1:30", 19:"1:15", 20:"0:45", 21:"1:00", | ||||
| 1924 | + 22:"0:15", 23:"1:00", 24:"2:00", 25:"2:00", 26:"1:15", 27:"2:00", 28:"2:30", 29:"1:30", 30:"1:15", 31:"2:30", | ||||
| 1925 | + 32:"1:30", 33:"1:00", 34:"1:45", 35:"2:00", 36:"2:00", 37:"4:00", 38:"2:00", 39:"1:30", 40:"1:00", | ||||
| 1926 | + 41:"0:15", 42:"1:15", 43:"2:00", 44:"1:15", 45:"1:30", 46:"1:00", 47:"1:30", 48:"2:30", 49:"1:00", 50:"1:00", | ||||
| 1927 | + 51:"1:30", 52:"1:30", 53:"1:00", 54:"1:30", 55:"2:00", 56:"1:15", | ||||
| 1928 | + 57:"1:15", 58:"1:30", 59:"1:00", 60:"1:00", 61:"1:45", 62:"1:30", 63:"1:00", 64:"1:00", 65:"1:45", 66:"1:30", | ||||
| 1929 | + 67:"1:45", 68:"1:00", | ||||
| 1930 | + 69:"0:15", 70:"1:00", 71:"1:30", 72:"1:15", 73:"2:00", 74:"2:00", 75:"1:30", 76:"5:00", 77:"4:00", 78:"5:00", | ||||
| 1931 | + 79:"2:30", 80:"2:30", 81:"3:00", 82:"2:30", 83:"3:30", 84:"1:15", 85:"2:00", 86:"2:00", 87:"1:15", 88:"2:00", 89:"1:00", | ||||
| 1932 | + 90:"0:15", 91:"1:00", 92:"4:00", 93:"1:30", 94:"2:30", 95:"1:30", 96:"4:00", 97:"1:30", 98:"1:00", 99:"1:15", | ||||
| 1933 | + 100:"1:15", 101:"1:00", 102:"0:45", 103:"0:30", 104:"0:30", | ||||
| 1934 | +} | ||||
| 1935 | +for p in range(105, 112): D[p] = "0:00" | ||||
| 1936 | +PAUSE = 10*60 | ||||
| 1937 | +def s(t): m, sec = t.split(":"); return int(m)*60+int(sec) | ||||
| 1938 | +blocs = [("Intro (p. 1–2)", range(1,3)), ("Bloc 1 (p. 3–21)", range(3,22)), ("Bloc 2 (p. 22–40)", range(22,41)), | ||||
| 1939 | + ("Bloc 3 (p. 41–68)", range(41,69)), ("Bloc 4 (p. 69–89)", range(69,90)), ("Bloc 5 (p. 90–111)", range(90,112))] | ||||
| 1940 | +nominal = {"Bloc 1 (p. 3–21)":30, "Bloc 2 (p. 22–40)":35, "Bloc 3 (p. 41–68)":40, "Bloc 4 (p. 69–89)":50, "Bloc 5 (p. 90–111)":25} | ||||
| 1941 | +tot = 0 | ||||
| 1942 | +print("| Bloc | Pages | Durée scriptée | Nominal (deck) |"); print("|---|---|---:|---:|") | ||||
| 1943 | +for nom, rg in blocs: | ||||
| 1944 | + t = sum(s(D[p]) for p in rg); tot += t | ||||
| 1945 | + print(f"| {nom} | {rg.start}–{rg.stop-1} | {t//60}:{t%60:02d} | {nominal.get(nom,'—')} |") | ||||
| 1946 | +print(f"| Pause (après la p. 56) | — | {PAUSE//60}:00 | — |") | ||||
| 1947 | +print(f"| **Total** | 1–111 | **{(tot+PAUSE)//60}:{(tot+PAUSE)%60:02d}** | 180 |") | ||||
| 1948 | +assert 175*60 <= tot+PAUSE <= 185*60 | ||||
| 1949 | +t = sum(s(D[p]) for p in range(1,57)); print(f"Pause à 19:00 + {t//60} min = 20:{t//60-60:02d}") | ||||
| 1950 | +``` | ||||
| 1951 | + | ||||
| 1952 | +Sortie : | ||||
| 1953 | + | ||||
| 1954 | +| Bloc | Pages | Durée scriptée | Nominal (deck) | | ||||
| 1955 | +|---|---|---:|---:| | ||||
| 1956 | +| Intro (p. 1–2) | 1–2 | 2:30 | — | | ||||
| 1957 | +| Bloc 1 (p. 3–21) | 3–21 | 27:00 | 30 | | ||||
| 1958 | +| Bloc 2 (p. 22–40) | 22–40 | 33:00 | 35 | | ||||
| 1959 | +| Bloc 3 (p. 41–68) | 41–68 | 38:00 | 40 | | ||||
| 1960 | +| Bloc 4 (p. 69–89) | 69–89 | 47:00 | 50 | | ||||
| 1961 | +| Bloc 5 (p. 90–111) | 90–111 | 22:30 | 25 | | ||||
| 1962 | +| Pause (après la p. 56) | — | 10:00 | — | | ||||
| 1963 | +| **Total** | 1–111 | **180:00** | 180 | | ||||
| 1964 | + | ||||
| 1965 | +`Pause à 19:00 + 84 min = 20:24` | ||||
| 1966 | + | ||||
| 1967 | +**Lecture.** Le deck annonce 30/35/40/50/25 = 180 min de contenu ; le script réserve 10 min de pause à l'intérieur de ces 180 min (19 h → 22 h), d'où des blocs scriptés légèrement plus courts que les nominaux (−2 à −3 min chacun, intro de 2:30 comptée avec le bloc 1 : 29:30). Les marges de rattrapage par bloc sont dans `PLAN_180_MINUTES.md`. | ||||
added
UQO_COURS_UPGRADE/IMM1003/seance08/parties/s08_bloc1.tex
+410 −0
@@ -0,0 +1,410 @@ | |||||
| 1 | +% ====================================================================== | ||||
| 2 | +% Bloc 1 — Fondements économiques et principe de substitution (30 min) | ||||
| 3 | +% ====================================================================== | ||||
| 4 | +\bloc{1}{Fondements économiques et principe de substitution} | ||||
| 5 | + | ||||
| 6 | +\begin{frame}{Objectifs de la séance} | ||||
| 7 | +À la fin de la séance, vous devriez être en mesure de : | ||||
| 8 | +\begin{enumerate} | ||||
| 9 | + \item \textbf{Distinguer} prix, coût et valeur, et \textbf{expliquer} pourquoi la méthode de comparaison mesure la valeur marchande telle que définie par l'OEAQ et le CUSPAP; | ||||
| 10 | + \item \textbf{Justifier} la méthode par le principe de substitution et le modèle hédonique (prix implicites des caractéristiques); | ||||
| 11 | + \item \textbf{Rechercher, vérifier et sélectionner} des ventes comparables au Québec selon une méthodologie explicite (filtres, score, 3 à 5 retenues); | ||||
| 12 | + \item \textbf{Appliquer} les huit critères de comparaison dans le bon ordre, avec le catalogue d'ajustements du cours; | ||||
| 13 | + \item \textbf{Produire et interpréter} une grille d'ajustements complète (indications, net/brut, pondération, arrondi) pour un bungalow de Hull évalué au 1\textsuperscript{er} novembre 2026. | ||||
| 14 | +\end{enumerate} | ||||
| 15 | +\begin{notebox}[Lien avec le cours] | ||||
| 16 | +Séance 6 : collecte et validation des ventes. Séance 8 (aujourd'hui) : la méthode, les critères, la grille. Séance 9 : extraction des ajustements, réconciliation, limites --- et présentation du TP2. | ||||
| 17 | +\end{notebox} | ||||
| 18 | +\end{frame} | ||||
| 19 | + | ||||
| 20 | +\begin{frame}{La méthode de comparaison parmi les trois méthodes} | ||||
| 21 | +\begin{center} | ||||
| 22 | +\begin{tikzpicture}[node distance=0.4cm and 0.6cm] | ||||
| 23 | +\node[uqocard, text width=3.6cm, minimum height=1.4cm, fill=uqoBleu!12, draw=uqoBleu, line width=1pt] (c) {\textbf{Comparaison (parité)}\\[2pt]\footnotesize ventes de biens substituts, ajustées}; | ||||
| 24 | +\node[uqocard, text width=3.6cm, minimum height=1.4cm, right=of c] (k) {\textbf{Coût}\\[2pt]\footnotesize terrain $+$ coût de remplacement $-$ dépréciation}; | ||||
| 25 | +\node[uqocard, text width=3.6cm, minimum height=1.4cm, right=of k] (r) {\textbf{Revenu}\\[2pt]\footnotesize capitalisation des revenus nets anticipés}; | ||||
| 26 | +\node[uqocard, text width=6.4cm, minimum height=0.9cm, below=0.55cm of k, fill=uqoOr!15, draw=uqoOr] (rec) {\textbf{Réconciliation} --- une seule conclusion, pondérée selon la fiabilité de chaque indication}; | ||||
| 27 | +\draw[uqoarrow] (c.south) -- ([xshift=-2cm]rec.north); | ||||
| 28 | +\draw[uqoarrow] (k.south) -- (rec.north); | ||||
| 29 | +\draw[uqoarrow] (r.south) -- ([xshift=2cm]rec.north); | ||||
| 30 | +\end{tikzpicture} | ||||
| 31 | +\end{center} | ||||
| 32 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 33 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 34 | +\footnotesize | ||||
| 35 | +\uqotitle{Un même objet, plusieurs noms} | ||||
| 36 | +\begin{itemize} | ||||
| 37 | + \item OEAQ, Norme 1 : « \textbf{Méthode de comparaison (parité)} » | ||||
| 38 | + \item MEFQ, partie 3C : « technique des prix de vente rajustés » | ||||
| 39 | + \item AIC (Canada) : \textit{Direct Comparison Approach} | ||||
| 40 | + \item Appraisal Institute (É.-U.) : \textit{Sales Comparison Approach} | ||||
| 41 | +\end{itemize} | ||||
| 42 | +\end{column} | ||||
| 43 | +\begin{column}{0.46\textwidth} | ||||
| 44 | +\begin{notebox}[Pourquoi elle vient en premier] | ||||
| 45 | +Pour le résidentiel courant, elle \textbf{lit} la valeur dans les prix réellement payés plutôt que de la reconstruire (coût) ou de l'actualiser (revenu). | ||||
| 46 | +\end{notebox} | ||||
| 47 | +\end{column} | ||||
| 48 | +\end{columns} | ||||
| 49 | +\src{OEAQ (2024), Norme 1; MAMH (2026), MEFQ partie 3C; AIC (2018, 2026)} | ||||
| 50 | +\end{frame} | ||||
| 51 | + | ||||
| 52 | +\begin{frame}{Définition --- et ce qu'elle mesure} | ||||
| 53 | +\begin{defbox}[Définition --- Méthode de comparaison (parité)] | ||||
| 54 | +Méthode d'évaluation qui estime la valeur d'un bien en le comparant à des \textbf{biens similaires récemment vendus} sur le même marché. Les prix de vente des comparables sont ajustés pour refléter les différences avec le bien sujet, afin d'en déduire une \textbf{indication de valeur}. | ||||
| 55 | +\end{defbox} | ||||
| 56 | +\begin{defbox}[Ce que la méthode cherche : la valeur marchande (OEAQ)] | ||||
| 57 | +« C'est le \textbf{prix sincère le plus probable}, de la vente réelle ou présumée d'un immeuble, \textbf{à une date donnée}, sur un marché \textbf{libre et ouvert à la concurrence} » --- parties bien informées, mise en vente pendant une période suffisante, paiement \textbf{comptant ou équivalent}, prix épuré « de l'impact des mesures incitatives, de conditions et de financement avantageux ». | ||||
| 58 | +\end{defbox} | ||||
| 59 | +\textbf{Conséquence directe :} chaque mot de la définition devient un \textbf{critère d'ajustement} --- date (temps), comptant (financement), marché libre (conditions de vente), droits transférés. Même fond au CUSPAP 2026 (\textit{Market Value}, « in cash, or in terms equivalent to cash »). | ||||
| 60 | +\par\src{OEAQ (2024), Normes de pratique professionnelle; AIC (2026), CUSPAP, en vigueur le 1\textsuperscript{er} avril 2026} | ||||
| 61 | +\end{frame} | ||||
| 62 | + | ||||
| 63 | +\begin{frame}{Prix, coût, valeur --- trois notions à ne jamais confondre} | ||||
| 64 | +\begin{center} | ||||
| 65 | +\footnotesize | ||||
| 66 | +\begin{tabular}{@{}L{1.6cm} L{4.6cm} L{3.4cm} L{3.5cm}@{}} | ||||
| 67 | +\toprule | ||||
| 68 | +\thd{Notion} & \thd{Définition} & \thd{Qui la fixe?} & \thd{Exemple} \\ | ||||
| 69 | +\midrule | ||||
| 70 | +\textbf{Prix} & Montant \textbf{effectivement payé} lors d'une transaction --- un \textbf{fait} daté & Deux parties, une fois, dans leurs circonstances & Acte de vente : 435~000~\$ le 1\textsuperscript{er} juillet 2026 \\ | ||||
| 71 | +\addlinespace | ||||
| 72 | +\textbf{Coût} & Dépense nécessaire pour \textbf{produire} le bien (terrain $+$ construction $+$ profit) & Le marché des intrants (matériaux, main-d'œuvre) & Coût de construction de 2008 : 390~000~\$ (terrain compris) \\ | ||||
| 73 | +\addlinespace | ||||
| 74 | +\textbf{Valeur} & \textbf{Prix le plus probable} sur un marché libre, à une date donnée --- une \textbf{opinion} fondée sur les faits & L'évaluateur, à partir des prix observés & Valeur marchande au 1\textsuperscript{er} nov. 2026 : 435~000~\$ \\ | ||||
| 75 | +\bottomrule | ||||
| 76 | +\end{tabular} | ||||
| 77 | +\end{center} | ||||
| 78 | +\begin{notebox}[Et le prix demandé?] | ||||
| 79 | +L'inscription Centris à 649~900~\$ n'est ni un prix ni une valeur : c'est une \textbf{offre}. L'OEAQ n'admet les prix demandés et offres acceptées « qu'à titre de confirmation ». | ||||
| 80 | +\end{notebox} | ||||
| 81 | +\src{OEAQ (2024), Norme 1; Appraisal Institute (2020), ch. 20} | ||||
| 82 | +\end{frame} | ||||
| 83 | + | ||||
| 84 | +\begin{frame}{Prix, coût, valeur --- l'exemple du vendeur optimiste} | ||||
| 85 | +\begin{exbox}[Hull, automne 2026 (cas pédagogique)] | ||||
| 86 | +Un bungalow est inscrit à \textbf{649~900~\$}. Après 68 jours, il se vend \textbf{455~000~\$} à un acheteur qui obtient une reprise de solde de prix de vente à 2\,\%. Son propriétaire l'avait fait construire pour \textbf{390~000~\$} en 2008. Quatre bungalows semblables se sont vendus entre 415~000 et 460~000~\$ ces huit derniers mois. | ||||
| 87 | +\end{exbox} | ||||
| 88 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 89 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 90 | +\footnotesize | ||||
| 91 | +\begin{itemize} | ||||
| 92 | + \item 649~900~\$ : \textbf{prix demandé} --- une ancre, pas une donnée; | ||||
| 93 | + \item 455~000~\$ : \textbf{prix} --- un fait, gonflé par un financement avantageux (à ajuster, critère 2); | ||||
| 94 | + \item 390~000~\$ : \textbf{coût} historique --- sans lien direct avec ce que le marché paie en 2026; | ||||
| 95 | + \item 415~000 à 460~000~\$ : la \textbf{valeur} se lit dans cet intervalle, après ajustements. | ||||
| 96 | +\end{itemize} | ||||
| 97 | +\end{column} | ||||
| 98 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 99 | +\question{Le coût de 2008 est-il une information inutile? --- \textit{Non : il servira à la méthode du coût (séances 10--11) et comme plafond de la valeur contributive d'une composante, mais il ne fixe pas la valeur marchande.}} | ||||
| 100 | +\end{column} | ||||
| 101 | +\end{columns} | ||||
| 102 | +\end{frame} | ||||
| 103 | + | ||||
| 104 | +\begin{frame}{L'ancrage sur le prix demandé --- un biais documenté} | ||||
| 105 | +\erreur{Partir du prix demandé « parce qu'il reflète ce que le vendeur en pense », ou s'en servir pour « encadrer » la conclusion. Le prix demandé est une \textbf{stratégie de mise en marché}, pas une observation du marché.} | ||||
| 106 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 107 | +\begin{column}{0.52\textwidth} | ||||
| 108 | +\footnotesize | ||||
| 109 | +\uqotitle{Northcraft et Neale (1987)} | ||||
| 110 | +\begin{itemize} | ||||
| 111 | + \item Étudiants \textbf{et courtiers expérimentés} visitent une même propriété, avec un prix affiché manipulé; | ||||
| 112 | + \item L'évaluation moyenne \textbf{monte avec l'ancre} (de 116~833 à 144~454~\$ selon la version); | ||||
| 113 | + \item Seulement 8\,\% des experts citent le prix affiché parmi leurs trois critères : l'ancrage est \textbf{inconscient}. | ||||
| 114 | +\end{itemize} | ||||
| 115 | +\end{column} | ||||
| 116 | +\begin{column}{0.45\textwidth} | ||||
| 117 | +\footnotesize | ||||
| 118 | +\uqotitle{Conséquences pour la pratique} | ||||
| 119 | +\begin{itemize} | ||||
| 120 | + \item Lire les \textbf{prix de vente conclus} avant les inscriptions actives; | ||||
| 121 | + \item Documenter la conclusion \textbf{avant} de consulter le prix demandé du sujet; | ||||
| 122 | + \item OEAQ, Norme 1 : prix demandés et offres « à titre de confirmation » seulement. | ||||
| 123 | +\end{itemize} | ||||
| 124 | +\end{column} | ||||
| 125 | +\end{columns} | ||||
| 126 | +\src{Northcraft et Neale (1987), \textit{Organizational Behavior and Human Decision Processes}, 39(1); OEAQ (2024)} | ||||
| 127 | +\end{frame} | ||||
| 128 | + | ||||
| 129 | +\begin{frame}{Le mécanisme de marché --- une offre rigide à court terme} | ||||
| 130 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 131 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 132 | +\begin{center} | ||||
| 133 | +\begin{tikzpicture} | ||||
| 134 | +\begin{axis}[width=6.8cm, height=5cm, axis lines=left, xlabel={Quantité de logements échangés}, ylabel={Prix}, ylabel style={at={(axis description cs:-0.04,1.02)}, anchor=south, rotate=-90, font=\scriptsize}, xtick=\empty, ytick=\empty, xmin=0, xmax=10, ymin=0, ymax=10, label style={font=\scriptsize}, clip=false] | ||||
| 135 | +\addplot[uqoBleu, thick, domain=1:9] {10-0.9*x} node[pos=0.05, anchor=south west, font=\scriptsize, text=uqoBleu] {D}; | ||||
| 136 | +\addplot[uqoBleu!55, thick, dashed, domain=2.2:9.5] {13-0.9*x} node[pos=0.05, anchor=south west, font=\scriptsize, text=uqoBleu!70] {D$'$}; | ||||
| 137 | +\addplot[uqoRouge, very thick, domain=4:6.4] {-10+3*x} node[pos=1, anchor=south west, font=\scriptsize, text=uqoRouge] {O (rigide)}; | ||||
| 138 | +\addplot[only marks, mark=*, mark size=1.6pt, uqoNavy] coordinates {(5.13,5.38) (5.9,7.69)}; | ||||
| 139 | +\draw[uqoGris, dashed] (axis cs:0,5.38) -- (axis cs:5.13,5.38) -- (axis cs:5.13,0); | ||||
| 140 | +\draw[uqoGris, dashed] (axis cs:0,7.69) -- (axis cs:5.9,7.69) -- (axis cs:5.9,0); | ||||
| 141 | +\node[font=\scriptsize, text=uqoNavy, anchor=east] at (axis cs:0,5.38) {$P_0$}; | ||||
| 142 | +\node[font=\scriptsize, text=uqoNavy, anchor=east] at (axis cs:0,7.69) {$P_1$}; | ||||
| 143 | +\draw[-{Stealth[length=4pt]}, uqoOr!80!uqoGris, thick] (axis cs:6.6,4.1) -- (axis cs:7.6,5.1); | ||||
| 144 | +\end{axis} | ||||
| 145 | +\end{tikzpicture} | ||||
| 146 | +\end{center} | ||||
| 147 | +\end{column} | ||||
| 148 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 149 | +\begin{defbox}[Le principe] | ||||
| 150 | +Le prix résulte de l'équilibre entre l'offre et la demande \textbf{locales}. À court terme, le \textbf{stock} de logements est rigide : un choc de demande (taux, emploi fédéral, migration) passe surtout par les \textbf{prix} ($P_0 \rightarrow P_1$), peu par les quantités. | ||||
| 151 | +\end{defbox} | ||||
| 152 | +\begin{notebox}[Pour la méthode de comparaison] | ||||
| 153 | +Les prix observés sont des \textbf{équilibres datés} : à Gatineau, depuis l'été 2026, un prix de mars n'est plus celui de novembre. D'où l'ajustement de \textbf{temps} (critère 5). | ||||
| 154 | +\end{notebox} | ||||
| 155 | +\end{column} | ||||
| 156 | +\end{columns} | ||||
| 157 | +\src{MAMH (2026), MEFQ partie 3C, ch. 1; APCIQ et CIO (14 octobre 2026)} | ||||
| 158 | +\end{frame} | ||||
| 159 | + | ||||
| 160 | +\begin{frame}{L'hétérogénéité du bien immobilier --- pourquoi il faut ajuster} | ||||
| 161 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 162 | +\begin{column}{0.58\textwidth} | ||||
| 163 | +\begin{center} | ||||
| 164 | +\footnotesize | ||||
| 165 | +\begin{tabular}{@{}L{2.5cm} L{5.4cm}@{}} | ||||
| 166 | +\toprule | ||||
| 167 | +\thd{Trait} & \thd{Conséquence pour la comparaison} \\ | ||||
| 168 | +\midrule | ||||
| 169 | +\textbf{Localisation unique} & Deux maisons identiques sur deux rues ne valent pas la même chose \\ | ||||
| 170 | +\textbf{Durabilité} & Âge, état, rénovations : chaque bien a sa propre histoire \\ | ||||
| 171 | +\textbf{Indivisibilité} & On achète un tout : terrain, bâtiment, voisinage \\ | ||||
| 172 | +\textbf{Marché local, mince} & Peu de ventes par segment et par trimestre : chaque vente compte \\ | ||||
| 173 | +\textbf{Information imparfaite} & Prix, conditions, inclusions : à \textbf{vérifier} \\ | ||||
| 174 | +\bottomrule | ||||
| 175 | +\end{tabular} | ||||
| 176 | +\end{center} | ||||
| 177 | +\end{column} | ||||
| 178 | +\begin{column}{0.4\textwidth} | ||||
| 179 | +\begin{importbox}[Le cœur du problème] | ||||
| 180 | +Il n'existe \textbf{jamais} de comparable identique au sujet. Comparer, c'est \textbf{mesurer les différences} et leur attribuer un prix : c'est l'objet des huit critères et de la grille. | ||||
| 181 | +\end{importbox} | ||||
| 182 | +\end{column} | ||||
| 183 | +\end{columns} | ||||
| 184 | +\footnotesize \textbf{Contraste.} Mille actions de banque identiques s'échangent chaque minute à un prix public; un bungalow de Hull a peut-être \textbf{quatre} substituts vendus en huit mois, tous différents. | ||||
| 185 | +\src{Des Rosiers et Thériault (2008); Appraisal Institute (2020), ch. 20} | ||||
| 186 | +\end{frame} | ||||
| 187 | + | ||||
| 188 | +\begin{frame}{Le principe de substitution} | ||||
| 189 | +\begin{importbox}[Principe de substitution] | ||||
| 190 | +Un acheteur rationnel et informé ne paiera pas plus pour un bien que le \textbf{coût d'acquisition d'un substitut équivalent} offrant la même utilité. La valeur d'un bien est donc bornée par les prix payés pour des biens comparables sur le marché. | ||||
| 191 | +\end{importbox} | ||||
| 192 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 193 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 194 | +\footnotesize | ||||
| 195 | +\uqotitle{Hypothèses sous-jacentes} | ||||
| 196 | +\begin{itemize} | ||||
| 197 | + \item Marché actif avec des transactions récentes | ||||
| 198 | + \item Acheteurs et vendeurs rationnels et informés | ||||
| 199 | + \item Biens substituables disponibles | ||||
| 200 | + \item Absence de contraintes inhabituelles | ||||
| 201 | + \item Délai de mise en marché raisonnable | ||||
| 202 | +\end{itemize} | ||||
| 203 | +\end{column} | ||||
| 204 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 205 | +\footnotesize | ||||
| 206 | +\uqotitle{Formulation du MEFQ} | ||||
| 207 | +« Un acheteur avisé ne paie pas plus pour un immeuble qu'il ne paierait pour un autre offrant les mêmes caractéristiques. » | ||||
| 208 | +\vspace{1.5mm} | ||||
| 209 | + | ||||
| 210 | +\uqotitle{À retenir} La méthode reproduit le raisonnement d'un acheteur qui \textbf{magasine des substituts} : la plus intuitive, la plus utilisée. | ||||
| 211 | +\end{column} | ||||
| 212 | +\end{columns} | ||||
| 213 | +\src{MAMH (2026), MEFQ partie 3C, ch. 1; Appraisal Institute (2020)} | ||||
| 214 | +\end{frame} | ||||
| 215 | + | ||||
| 216 | +\begin{frame}{Substitution --- l'intuition de l'acheteur qui magasine} | ||||
| 217 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 218 | +\begin{column}{0.52\textwidth} | ||||
| 219 | +\begin{enumerate} | ||||
| 220 | + \item Il visite plusieurs bungalows de Hull dans sa gamme de prix; | ||||
| 221 | + \item Il compare : « celui-ci a un garage, mais pas de sous-sol fini »; | ||||
| 222 | + \item Il refuse de payer 460~000~\$ pour ce que le voisin a payé 435~000~\$ la semaine dernière; | ||||
| 223 | + \item Les \textbf{différences} qu'il accepte de payer révèlent la \textbf{valeur contributive} de chaque caractéristique. | ||||
| 224 | +\end{enumerate} | ||||
| 225 | +\end{column} | ||||
| 226 | +\begin{column}{0.45\textwidth} | ||||
| 227 | +\begin{notebox}[Rôle de l'évaluateur] | ||||
| 228 | +Reconstituer ce raisonnement \textbf{à partir des ventes conclues}, pas des impressions : les comparables sont les substituts que l'acheteur type aurait considérés. | ||||
| 229 | +\end{notebox} | ||||
| 230 | +\end{column} | ||||
| 231 | +\end{columns} | ||||
| 232 | +\question{Un acheteur a payé 480~000~\$ pour un bungalow que trois autres acheteurs venaient de refuser à 450~000~\$. Est-ce une violation du principe de substitution? --- \textit{Non : il a peut-être une utilité particulière (voisin immédiat, assemblage). C'est un \textbf{prix}, pas une valeur; on l'écartera ou on l'ajustera (critère 3).}} | ||||
| 233 | +\end{frame} | ||||
| 234 | + | ||||
| 235 | +\begin{frame}{Substitution --- quand le substitut manque} | ||||
| 236 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 237 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 238 | +\begin{itemize} | ||||
| 239 | + \item \textbf{Marché mince} : trois ventes en deux ans dans un village --- chaque vente pèse trop lourd; | ||||
| 240 | + \item \textbf{Biens uniques} : église, aréna, maison patrimoniale --- pas de substitut; | ||||
| 241 | + \item \textbf{Marché en transition rapide} : les ventes d'il y a six mois décrivent un autre marché; | ||||
| 242 | + \item \textbf{Information fermée} : conditions de vente inconnues, prix non vérifiable. | ||||
| 243 | +\end{itemize} | ||||
| 244 | +\end{column} | ||||
| 245 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 246 | +\begin{notebox}[Ce que disent les normes] | ||||
| 247 | +Le CUSPAP exige que l'évaluateur « analyse les données comparables \textbf{disponibles} pour indiquer une conclusion de valeur raisonnable » et motive l'exclusion de toute méthode pertinente par une condition limitative extraordinaire. | ||||
| 248 | +\end{notebox} | ||||
| 249 | +\end{column} | ||||
| 250 | +\end{columns} | ||||
| 251 | +\erreur{Conclure « pas de comparables » après avoir cherché dans un seul secteur et un seul semestre. On \textbf{élargit} d'abord (secteur voisin, période plus longue), puis on \textbf{ajuste} davantage, en le documentant.} | ||||
| 252 | +\src{AIC (2026), CUSPAP 2026, 9.8.1 et 9.8.3} | ||||
| 253 | +\end{frame} | ||||
| 254 | + | ||||
| 255 | +\begin{frame}{Les autres principes mobilisés par la méthode} | ||||
| 256 | +\begin{center} | ||||
| 257 | +\footnotesize | ||||
| 258 | +\begin{tabular}{@{}L{2.4cm} L{5.2cm} L{5.4cm}@{}} | ||||
| 259 | +\toprule | ||||
| 260 | +\thd{Principe} & \thd{Énoncé} & \thd{Où il intervient dans la grille} \\ | ||||
| 261 | +\midrule | ||||
| 262 | +\textbf{Contribution} & Un élément vaut ce qu'il \textbf{ajoute} à la valeur du tout, non son coût & Chaque ajustement de propriété (garage, sous-sol, piscine) = valeur contributive extraite du marché \\ | ||||
| 263 | +\addlinespace | ||||
| 264 | +\textbf{Anticipation} & La valeur reflète les bénéfices \textbf{futurs} attendus & Prime d'un secteur en redéveloppement; escompte d'une nuisance annoncée \\ | ||||
| 265 | +\addlinespace | ||||
| 266 | +\textbf{Changement} & Les marchés bougent : toute valeur est \textbf{datée} & Ajustement de temps (critère 5); date d'évaluation du 1\textsuperscript{er} novembre 2026 \\ | ||||
| 267 | +\addlinespace | ||||
| 268 | +\textbf{Conformité} & Un bien conforme à son milieu maximise sa valeur & Ajustement de localisation; prudence avec un comparable atypique dans son quartier \\ | ||||
| 269 | +\addlinespace | ||||
| 270 | +\textbf{Rendements décroissants} & Chaque unité supplémentaire apporte moins & Le \$/\pisq{} baisse avec la taille; seuil de 1~000~\pisq{} pour le terrain \\ | ||||
| 271 | +\bottomrule | ||||
| 272 | +\end{tabular} | ||||
| 273 | +\end{center} | ||||
| 274 | +\src{Appraisal Institute (2020); Des Rosiers et Thériault (2008)} | ||||
| 275 | +\end{frame} | ||||
| 276 | + | ||||
| 277 | +\begin{frame}{Valeur contributive $\neq$ coût --- la piscine creusée} | ||||
| 278 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 279 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 280 | +\begin{defbox}[Valeur contributive] | ||||
| 281 | +Montant dont la \textbf{présence} d'une composante augmente le prix qu'un acheteur type est prêt à payer pour le tout --- mesuré par le marché (paires de ventes, régression), \textbf{jamais} par la facture. | ||||
| 282 | +\end{defbox} | ||||
| 283 | +\footnotesize | ||||
| 284 | +\uqotitle{Convention du cours} Une piscine creusée coûte de 22~000 à 50~000~\$ selon la taille et le fini (hypothèse pédagogique). Le catalogue lui attribue une valeur contributive de \textbf{25~000~\$} : l'acheteur type paie une partie du coût, pas davantage. | ||||
| 285 | +\end{column} | ||||
| 286 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 287 | +\erreur{Ajuster un comparable « au coût des travaux » : $+$40~000~\$ pour la piscine, $+$35~000~\$ pour la cuisine refaite. Le MEFQ est explicite : les rajustements « fondés sur des coûts de construction sont à éviter ». Le coût renseigne sur le \textbf{maximum} plausible, pas sur la contribution.} | ||||
| 288 | +\end{column} | ||||
| 289 | +\end{columns} | ||||
| 290 | +\src{MAMH (2026), MEFQ partie 3C, ch. 2; catalogue du cours (convention pédagogique)} | ||||
| 291 | +\end{frame} | ||||
| 292 | + | ||||
| 293 | +\begin{frame}{Le modèle hédonique --- la formule, symbole par symbole} | ||||
| 294 | +\begin{defbox}[Modèle hédonique (Rosen, 1974)] | ||||
| 295 | +\vspace{-2mm} | ||||
| 296 | +\[ | ||||
| 297 | +\mathbf{P_i \;=\; \beta_0 \;+\; \sum_{k=1}^{K} \beta_k\, X_{ik} \;+\; \varepsilon_i} | ||||
| 298 | +\] | ||||
| 299 | +\vspace{-4mm} | ||||
| 300 | +\end{defbox} | ||||
| 301 | +\begin{center} | ||||
| 302 | +\footnotesize | ||||
| 303 | +\begin{tabular}{@{}c L{3.6cm} L{8cm}@{}} | ||||
| 304 | +\toprule | ||||
| 305 | +\thd{Symbole} & \thd{Nom} & \thd{Lecture économique} \\ | ||||
| 306 | +\midrule | ||||
| 307 | +$P_i$ & Prix de vente du bien $i$ & Ce que l'on observe dans l'acte de vente \\ | ||||
| 308 | +$X_{ik}$ & Caractéristique $k$ du bien $i$ & Aire, âge, terrain, garage (0/1), secteur, mois de vente \\ | ||||
| 309 | +$\beta_0$ & Constante & Prix d'un bien « de base » (sans interprétation directe) \\ | ||||
| 310 | +$\beta_k$ & \textbf{Prix implicite marginal} de $X_k$ & Ce que le marché paie pour \textbf{une unité de plus} de $X_k$, toutes choses égales par ailleurs \\ | ||||
| 311 | +$\varepsilon_i$ & Terme d'erreur & Ce que le modèle n'explique pas : motivation, négociation, variables omises \\ | ||||
| 312 | +\bottomrule | ||||
| 313 | +\end{tabular} | ||||
| 314 | +\end{center} | ||||
| 315 | +\textbf{L'idée de Rosen (1974) :} un bien différencié est un \textbf{panier de caractéristiques} dont le marché révèle implicitement les prix. \src{Rosen (1974)} | ||||
| 316 | +\end{frame} | ||||
| 317 | + | ||||
| 318 | +\begin{frame}{Les $\beta_k$ sont des ajustements --- la grille est un modèle hédonique manuel} | ||||
| 319 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 320 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 321 | +\begin{exbox}[Lecture des coefficients (catalogue du cours)] | ||||
| 322 | +\begin{itemize} | ||||
| 323 | + \item $\beta_{\text{aire}} \approx \mathbf{150}$~\$/\pisq{} : 50~\pisq{} de plus $\approx$ 7~500~\$ de plus; | ||||
| 324 | + \item $\beta_{\text{garage}} \approx \mathbf{30~000}$~\$ : garage simple plutôt qu'aucun; | ||||
| 325 | + \item $\beta_{\text{mois}} \approx \mathbf{+0{,}17\,\%}$ du prix par mois. | ||||
| 326 | +\end{itemize} | ||||
| 327 | +Chaque ligne de la grille vaut $\beta_k \times (X_{\text{sujet},k} - X_{\text{comp},k})$. | ||||
| 328 | +\end{exbox} | ||||
| 329 | +\end{column} | ||||
| 330 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 331 | +\footnotesize | ||||
| 332 | +\uqotitle{Deux façons d'estimer les mêmes prix implicites} | ||||
| 333 | +\begin{itemize} | ||||
| 334 | + \item \textbf{Régression} sur des centaines de ventes (MEFQ, ch. 3) --- évaluation de masse; | ||||
| 335 | + \item \textbf{Grille d'ajustements} sur 3 à 5 ventes, avec des $\beta_k$ tirés de paires de ventes --- évaluation individuelle. | ||||
| 336 | +\end{itemize} | ||||
| 337 | +Colwell, Cannaday et Wu (1983) : les deux reposent sur les \textbf{mêmes fondements analytiques}; Vandell (1991) formalise le choix et la pondération des comparables; Des Rosiers, Thériault et Villeneuve (2000) l'appliquent à 2~400 cottages de Québec. | ||||
| 338 | +\end{column} | ||||
| 339 | +\end{columns} | ||||
| 340 | +\src{Colwell, Cannaday et Wu (1983); Vandell (1991); Des Rosiers, Thériault et Villeneuve (2000); Sirmans, Macpherson et Zietz (2005)} | ||||
| 341 | +\end{frame} | ||||
| 342 | + | ||||
| 343 | +\begin{frame}{Prix et aire habitable --- douze unifamiliales de Hull} | ||||
| 344 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 345 | +\begin{column}{0.56\textwidth} | ||||
| 346 | +\begin{center} | ||||
| 347 | +\begin{tikzpicture} | ||||
| 348 | +\begin{axis}[width=8.2cm, height=5.4cm, xlabel={Aire habitable (\pisq)}, ylabel={Prix de vente (\$)}, xmin=1000, xmax=1450, ymin=380000, ymax=480000, ytick={380000,400000,420000,440000,460000,480000}, yticklabel style={/pgf/number format/fixed, /pgf/number format/1000 sep={\,}}, scaled y ticks=false, grid=major, grid style={uqoGrisClair, dashed}, legend pos=south east, legend cell align=left] | ||||
| 349 | +\addplot[only marks, mark=*, mark size=2pt, uqoBleu] coordinates {(1050,398500) (1100,421500) (1120,414000) (1150,433500) (1180,419500) (1200,432000) (1220,442500) (1250,426500) (1280,446000) (1300,442000) (1350,459500) (1400,454500)}; | ||||
| 350 | +\addlegendentry{ventes vérifiées ($n = 12$)} | ||||
| 351 | +\addplot[uqoRouge, very thick, domain=1020:1430, samples=2] {247673 + 151.91*x}; | ||||
| 352 | +\addlegendentry{$\hat P = 247\,673 + 151{,}91 \times \text{aire}$} | ||||
| 353 | +\addplot[only marks, mark=diamond*, mark size=3.2pt, uqoOr!85!uqoGris] coordinates {(1200,429968)}; | ||||
| 354 | +\addlegendentry{sujet (1~200~\pisq) : $\hat P \approx$ 430~000~\$ (avant correction)} | ||||
| 355 | +\end{axis} | ||||
| 356 | +\end{tikzpicture} | ||||
| 357 | +\end{center} | ||||
| 358 | +\end{column} | ||||
| 359 | +\begin{column}{0.42\textwidth} | ||||
| 360 | +\begin{defbox}[Lecture de la régression] | ||||
| 361 | +\begin{itemize} | ||||
| 362 | + \item $\hat\beta_{\text{aire}} = \mathbf{151{,}91}$~\$/\pisq{} ($t = 6{,}61$) : d'où le \textbf{150~\$/\pisq{}} du catalogue; | ||||
| 363 | + \item $R^2 = \mathbf{0{,}81}$ : l'aire explique 81\,\% de la variance (résidus $\approx$ 7~970~\$); | ||||
| 364 | + \item $\hat\beta_0 = 247~673$~\$ : une constante, pas « la valeur du terrain ». | ||||
| 365 | +\end{itemize} | ||||
| 366 | +\end{defbox} | ||||
| 367 | +\footnotesize \textbf{Échantillon} (même qu'en séance 9) : douze ventes d'unifamiliales de Hull (2026), prix ramenés au 1\textsuperscript{er} nov. 2026, \textbf{garage double et sous-sol fini partout} : mieux doté que le sujet, la droite le surestime d'$\approx$ 25~000~\$. | ||||
| 368 | +\end{column} | ||||
| 369 | +\end{columns} | ||||
| 370 | +\src{Rosen (1974); Des Rosiers, Thériault et Villeneuve (2000); calculs du cours (validation)} | ||||
| 371 | +\end{frame} | ||||
| 372 | + | ||||
| 373 | +\begin{frame}{Quand la méthode s'applique bien --- et quand elle s'applique mal} | ||||
| 374 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 375 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 376 | +\begin{defbox}[Conditions favorables] | ||||
| 377 | +\begin{itemize} | ||||
| 378 | + \item Marché actif avec \textbf{suffisamment de ventes} comparables | ||||
| 379 | + \item Biens relativement \textbf{homogènes} (ex. : secteur résidentiel) | ||||
| 380 | + \item Données de vente \textbf{disponibles et vérifiables} | ||||
| 381 | + \item Conditions de marché \textbf{stables} ou ajustables | ||||
| 382 | + \item Biens \textbf{standards} (pas à usage spécialisé) | ||||
| 383 | +\end{itemize} | ||||
| 384 | +\end{defbox} | ||||
| 385 | +\end{column} | ||||
| 386 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 387 | +\begin{importbox}[Conditions défavorables] | ||||
| 388 | +\begin{itemize} | ||||
| 389 | + \item Peu ou pas de ventes comparables | ||||
| 390 | + \item Biens uniques ou \textbf{spécialisés} (église, hôpital) | ||||
| 391 | + \item Marché inactif ou \textbf{en transition rapide} | ||||
| 392 | + \item Données de vente \textbf{non fiables} ou non accessibles | ||||
| 393 | + \item Nombreuses conditions \textbf{atypiques} de vente | ||||
| 394 | +\end{itemize} | ||||
| 395 | +\end{importbox} | ||||
| 396 | +\end{column} | ||||
| 397 | +\end{columns} | ||||
| 398 | +\footnotesize | ||||
| 399 | +\textbf{Deux cas québécois.} \uqogreen{Favorable} : un condo dans une tour de 180 unités du Plateau de Hull --- vingt ventes du même projet en un an. \uqoalert{Défavorable} : une église de village convertie en salle de spectacle --- aucun substitut; on privilégie la méthode du \textbf{coût} (biens spécialisés) ou du \textbf{revenu} (immeubles locatifs). | ||||
| 400 | +\end{frame} | ||||
| 401 | + | ||||
| 402 | +\begin{frame}{Synthèse du bloc 1} | ||||
| 403 | +\begin{enumerate} | ||||
| 404 | + \item \textbf{La méthode de comparaison mesure la valeur marchande telle que définie} : prix le plus probable, à une date donnée, au comptant, sur un marché libre --- chaque condition de la définition devient un critère d'ajustement. | ||||
| 405 | + \item \textbf{Prix, coût et valeur sont trois notions distinctes} : le prix est un fait daté, le coût une dépense de production, la valeur une opinion fondée sur les prix de substituts. | ||||
| 406 | + \item \textbf{Parce qu'aucun bien n'est identique à un autre, comparer c'est ajuster} : la grille d'ajustements est un modèle hédonique manuel, dont chaque ligne est un prix implicite $\beta_k$ révélé par le marché. | ||||
| 407 | +\end{enumerate} | ||||
| 408 | +\vspace{2mm} | ||||
| 409 | +\question{Si le marché révèle les prix implicites, encore faut-il savoir \textbf{quelles ventes} lire. Comment trouve-t-on, vérifie-t-on et choisit-on les comparables au Québec? --- \textit{C'est l'objet du bloc 2.}} | ||||
| 410 | +\end{frame} | ||||
added
UQO_COURS_UPGRADE/IMM1003/seance08/parties/s08_bloc2.tex
+388 −0
@@ -0,0 +1,388 @@ | |||||
| 1 | +% ====================================================================== | ||||
| 2 | +% Bloc 2 — Recherche et sélection des comparables (35 min) | ||||
| 3 | +% ====================================================================== | ||||
| 4 | +\bloc{2}{Recherche et sélection des comparables} | ||||
| 5 | + | ||||
| 6 | +\begin{frame}{Objectifs du bloc 2} | ||||
| 7 | +\begin{enumerate} | ||||
| 8 | + \item \textbf{Situer} la recherche de comparables dans le processus en sept étapes de la méthode; | ||||
| 9 | + \item \textbf{Nommer} les sources de données québécoises, ce qu'elles donnent, ce qu'elles ne donnent pas et ce qu'elles coûtent; | ||||
| 10 | + \item \textbf{Vérifier} une vente avec les cinq critères de validation de la séance 6 et décider : retenir, ajuster ou écarter; | ||||
| 11 | + \item \textbf{Appliquer} une méthodologie de sélection en entonnoir (filtres durs, proximité, score) pour retenir 3 à 5 comparables; | ||||
| 12 | + \item \textbf{Lire} le marché de Gatineau au 3\textsuperscript{e} trimestre 2026 et en tirer les conséquences pour l'ajustement de temps. | ||||
| 13 | +\end{enumerate} | ||||
| 14 | +\begin{notebox}[Activité] | ||||
| 15 | +Exercice « 4 parmi 8 » : choisir, parmi huit ventes candidates de Hull, les quatre comparables du cas du bloc 4 --- et justifier chaque rejet. | ||||
| 16 | +\end{notebox} | ||||
| 17 | +\end{frame} | ||||
| 18 | + | ||||
| 19 | +\begin{frame}{Le processus de la méthode en sept étapes} | ||||
| 20 | +\begin{center} | ||||
| 21 | +\begin{tikzpicture}[node distance=0.16cm] | ||||
| 22 | +\node[uqostep, text width=11.5cm, minimum height=0.5cm] (s1) {\textbf{1. Définir} le sujet et le mandat : droits évalués, date d'évaluation, usage du rapport}; | ||||
| 23 | +\node[uqostep, text width=11.5cm, below=of s1] (s2) {\textbf{2. Analyser le marché} : segment (type, gamme de prix, secteur) et \textbf{unité de comparaison}}; | ||||
| 24 | +\node[uqostep, text width=11.5cm, below=of s2] (s3) {\textbf{3. Rechercher} les ventes : Registre foncier, Centris, JLR, rôle, dossiers du bureau}; | ||||
| 25 | +\node[uqostep, text width=11.5cm, below=of s3] (s4) {\textbf{4. Vérifier} chaque vente : prix réel, conditions, financement, inclusions, exposition}; | ||||
| 26 | +\node[uqostep, text width=11.5cm, below=of s4] (s5) {\textbf{5. Sélectionner} 3 à 5 comparables par filtres et score de similarité}; | ||||
| 27 | +\node[uqostep, text width=11.5cm, below=of s5, fill=uqoOr!15, draw=uqoOr] (s6) {\textbf{6. Ajuster} selon les huit critères, dans l'ordre (bloc 3) $\rightarrow$ indications de valeur}; | ||||
| 28 | +\node[uqostep, text width=11.5cm, below=of s6, fill=uqoOr!15, draw=uqoOr] (s7) {\textbf{7. Réconcilier} les indications (pondération, arrondi) $\rightarrow$ conclusion (bloc 4, séance 9)}; | ||||
| 29 | +\draw[uqoarrow] (s1) -- (s2); \draw[uqoarrow] (s2) -- (s3); \draw[uqoarrow] (s3) -- (s4); | ||||
| 30 | +\draw[uqoarrow] (s4) -- (s5); \draw[uqoarrow] (s5) -- (s6); \draw[uqoarrow] (s6) -- (s7); | ||||
| 31 | +\end{tikzpicture} | ||||
| 32 | +\end{center} | ||||
| 33 | +\footnotesize Le bloc 2 couvre les étapes 2 à 5; la même numérotation sera reprise à la séance 9. \src{OEAQ (2024), Norme 1, section C; MAMH (2026), MEFQ partie 3C, ch. 2} | ||||
| 34 | +\end{frame} | ||||
| 35 | + | ||||
| 36 | +\begin{frame}{Sources de données au Québec --- sources principales} | ||||
| 37 | +\begin{center} | ||||
| 38 | +\footnotesize | ||||
| 39 | +\begin{tabular}{@{}L{2.5cm} L{3.9cm} L{3.4cm} L{3.2cm}@{}} | ||||
| 40 | +\toprule | ||||
| 41 | +\thd{Source} & \thd{Ce qu'elle donne} & \thd{Ce qu'elle ne donne pas} & \thd{Accès et coût} \\ | ||||
| 42 | +\midrule | ||||
| 43 | +\textbf{Registre foncier du Québec} & Actes de vente (prix, parties, date, servitudes, hypothèques), index des immeubles & Caractéristiques physiques; conditions de vente réelles; inclusions & En ligne; \textbf{1,50~\$ par document} depuis le 1\textsuperscript{er} avril 2026 (1~\$ depuis 2002) \\ | ||||
| 44 | +\addlinespace | ||||
| 45 | +\textbf{Centris (APCIQ)} & Inscriptions, ventes par courtier, prix demandé et vendu, délai, photos, inclusions & Ventes sans courtier; vérification des conditions & Courtiers et évaluateurs abonnés; statistiques publiques par secteur \\ | ||||
| 46 | +\addlinespace | ||||
| 47 | +\textbf{JLR / Registrex} & Compilation des actes publiés (plus de 10~M de transactions, 600~000 par an), fiches, photos de façade, rôles, permis & Motivation des parties & Abonnement privé (Equifax); sections payantes \\ | ||||
| 48 | +\addlinespace | ||||
| 49 | +\textbf{Rôle d'évaluation} & Valeur au rôle, dimensions, année de construction, matricule, zonage & Une valeur marchande à la date d'évaluation (rôle daté, étalé) & Gatineau : rôle en ligne, gratuit \\ | ||||
| 50 | +\bottomrule | ||||
| 51 | +\end{tabular} | ||||
| 52 | +\end{center} | ||||
| 53 | +\src{MRNF (2026), tarification au 1\textsuperscript{er} avril 2026; JLR (2026); Ville de Gatineau (2026)} | ||||
| 54 | +\end{frame} | ||||
| 55 | + | ||||
| 56 | +\begin{frame}{Sources de données au Québec --- sources complémentaires} | ||||
| 57 | +\begin{center} | ||||
| 58 | +\footnotesize | ||||
| 59 | +\begin{tabular}{@{}L{2.8cm} L{5cm} L{5.2cm}@{}} | ||||
| 60 | +\toprule | ||||
| 61 | +\thd{Source} & \thd{Ce qu'elle donne} & \thd{Usage dans la méthode} \\ | ||||
| 62 | +\midrule | ||||
| 63 | +\textbf{SCHL} & Rapports de marché, mises en chantier, taux d'inoccupation, loyers, perspectives & Contexte : conditions de marché, direction de l'ajustement de temps \\ | ||||
| 64 | +\addlinespace | ||||
| 65 | +\textbf{Municipalité} & Permis de construction, zonage, non-conformités, droits de mutation & Vérifier l'usage légal, les travaux récents, le secteur fiscal \\ | ||||
| 66 | +\addlinespace | ||||
| 67 | +\textbf{Courtiers immobiliers} & Conditions de vente, motivation, surenchères, inclusions négociées & Confirmer ce que l'acte ne dit pas \\ | ||||
| 68 | +\addlinespace | ||||
| 69 | +\textbf{Inspection physique} & État, qualité, rénovations, nuisances & Visite du sujet; des comparables de l'extérieur si possible \\ | ||||
| 70 | +\addlinespace | ||||
| 71 | +\textbf{Dossiers du bureau} & Évaluations antérieures, paires de ventes déjà analysées & Taux et ajustements déjà extraits dans le secteur \\ | ||||
| 72 | +\bottomrule | ||||
| 73 | +\end{tabular} | ||||
| 74 | +\end{center} | ||||
| 75 | +\begin{notebox}[Règle de travail] | ||||
| 76 | +Aucune source ne suffit seule : l'acte donne le prix, Centris la description, le courtier les conditions, le rôle les dimensions. \textbf{Croiser} avant de retenir. | ||||
| 77 | +\end{notebox} | ||||
| 78 | +\end{frame} | ||||
| 79 | + | ||||
| 80 | +\begin{frame}{Registre foncier et rôle de Gatineau --- les faits de l'automne 2026} | ||||
| 81 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 82 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 83 | +\footnotesize | ||||
| 84 | +\uqotitle{Registre foncier} | ||||
| 85 | +\begin{itemize} | ||||
| 86 | + \item Consultation : \textbf{1,50~\$ par document} (index, acte, plan) depuis le 1\textsuperscript{er} avril 2026; | ||||
| 87 | + \item L'acte donne le \textbf{prix déclaré} et la date, rien sur l'état ni les inclusions. | ||||
| 88 | +\end{itemize} | ||||
| 89 | +\uqotitle{Rôle d'évaluation de Gatineau} | ||||
| 90 | +\begin{itemize} | ||||
| 91 | + \item Rôle en vigueur : \textbf{2024-2025-2026}; | ||||
| 92 | + \item Rôle \textbf{2027-2028-2029} déposé le 27 octobre 2026 : marché au 1\textsuperscript{er} juillet 2025, $+$12,19\,\% en moyenne, médiane unifamiliale \textbf{495~800~\$}; | ||||
| 93 | + \item Droits de mutation 2026 : 3\,\% au-delà de 500~000~\$. | ||||
| 94 | +\end{itemize} | ||||
| 95 | +\end{column} | ||||
| 96 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 97 | +\erreur{Prendre la valeur au rôle pour une valeur marchande. Le rôle décrit le marché au \textbf{1\textsuperscript{er} juillet 2025}, par évaluation de masse, avec des variations \textbf{étalées sur trois ans} : il sert à vérifier dimensions et année, pas à conclure.} | ||||
| 98 | +\question{Les droits de mutation (7~110,50~\$ sur 550~000~\$) font-ils partie du prix de vente comparable? --- \textit{Non : frais de l'acheteur, hors prix.}} | ||||
| 99 | +\end{column} | ||||
| 100 | +\end{columns} | ||||
| 101 | +\src{MRNF (2026); Ville de Gatineau (27 octobre 2026; droits de mutation 2026)} | ||||
| 102 | +\end{frame} | ||||
| 103 | + | ||||
| 104 | +\begin{frame}{Vérifier une vente --- les cinq critères de la séance 6} | ||||
| 105 | +\begin{center} | ||||
| 106 | +\footnotesize | ||||
| 107 | +\begin{tabular}{@{}L{2.6cm} L{4.6cm} L{5.6cm}@{}} | ||||
| 108 | +\toprule | ||||
| 109 | +\thd{Critère} & \thd{Question à poser} & \thd{Si la réponse est non} \\ | ||||
| 110 | +\midrule | ||||
| 111 | +\textbf{1. Plein gré} & Vendeur et acheteur libres de conclure ou non (pas de saisie, de faillite, d'expropriation)? & Écarter (vente forcée) ou ajuster si l'écart est mesurable (critère 3) \\ | ||||
| 112 | +\textbf{2. Lien de dépendance} & Parties sans lien familial, d'affaires ou de société? & \textbf{Écarter} : l'écart n'est pas quantifiable \\ | ||||
| 113 | +\textbf{3. Conditions de marché} & Vente conclue dans les conditions de marché de l'époque, sans circonstance exceptionnelle? & Ajuster pour le temps (critère 5) ou la condition (critère 3) \\ | ||||
| 114 | +\textbf{4. Financement} & Paiement comptant ou financement aux conditions du marché? & Ajuster par équivalence au comptant (critère 2) \\ | ||||
| 115 | +\textbf{5. Exposition au marché} & Mise en vente pendant une période suffisante, à un public assez large? & Vente « de gré à gré » sans exposition : prudence; écarter si le prix paraît hors marché \\ | ||||
| 116 | +\bottomrule | ||||
| 117 | +\end{tabular} | ||||
| 118 | +\end{center} | ||||
| 119 | +\begin{importbox}[Règle du cours (et du TP2)] | ||||
| 120 | +\textbf{Ajuster si l'écart est quantifiable par le marché; écarter sinon.} Un comparable écarté est mentionné au rapport avec le motif. | ||||
| 121 | +\end{importbox} | ||||
| 122 | +\end{frame} | ||||
| 123 | + | ||||
| 124 | +\begin{frame}{Transactions à exclure ou à ajuster} | ||||
| 125 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 126 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 127 | +\begin{notebox}[Transactions à exclure ou à ajuster] | ||||
| 128 | +\begin{itemize} | ||||
| 129 | + \item Ventes entre parties liées (famille, associés) | ||||
| 130 | + \item Ventes sous contrainte (faillite, saisie, succession pressée) | ||||
| 131 | + \item Ventes avec financement non conventionnel (balance de prix) | ||||
| 132 | + \item Ventes avec inclusions inhabituelles (meubles, automobiles) | ||||
| 133 | +\end{itemize} | ||||
| 134 | +\end{notebox} | ||||
| 135 | +\end{column} | ||||
| 136 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 137 | +\footnotesize | ||||
| 138 | +\uqotitle{Avant d'utiliser un comparable, confirmer} | ||||
| 139 | +\begin{enumerate} | ||||
| 140 | + \item \textbf{Le prix réel} (vs prix affiché ou demandé) | ||||
| 141 | + \item \textbf{Les conditions de vente} : libre? lien de dépendance? forcée? | ||||
| 142 | + \item \textbf{Le financement} : conditions de marché? reprise de balance? | ||||
| 143 | + \item \textbf{Les inclusions/exclusions} : meubles, équipements, crédits? | ||||
| 144 | + \item \textbf{La motivation des parties} : raisons normales? | ||||
| 145 | +\end{enumerate} | ||||
| 146 | +\end{column} | ||||
| 147 | +\end{columns} | ||||
| 148 | +\question{Une succession vend un bungalow 405~000~\$ en six jours, à un voisin. Écarter ou ajuster? --- \textit{Écarter, sauf si des paires de ventes de succession \textbf{quantifient} l'escompte (critère 3).}} | ||||
| 149 | +\end{frame} | ||||
| 150 | + | ||||
| 151 | +\begin{frame}{Le comparable idéal --- et les critères de sélection} | ||||
| 152 | +\begin{defbox}[Comparable idéal] | ||||
| 153 | +Un comparable idéal est une propriété \textbf{identique} au bien sujet, vendue récemment, dans des conditions de marché normales, dans le même secteur. En pratique, on recherche les biens les plus \textbf{similaires possible}. | ||||
| 154 | +\end{defbox} | ||||
| 155 | +\begin{center} | ||||
| 156 | +\footnotesize | ||||
| 157 | +\begin{tabular}{@{}L{3.2cm} L{9.2cm}@{}} | ||||
| 158 | +\toprule | ||||
| 159 | +\thd{Critère} & \thd{Description} \\ | ||||
| 160 | +\midrule | ||||
| 161 | +Proximité géographique & Même quartier ou secteur comparable (voisinage similaire) \\ | ||||
| 162 | +Date de vente récente & Idéalement $<$ 6 mois; acceptable jusqu'à 12--18 mois en marché stable (\textbf{règle de pratique}, non une norme) \\ | ||||
| 163 | +Similarité physique & Type, taille, âge, état, nombre de pièces similaires \\ | ||||
| 164 | +Conditions de vente & Transaction libre, sans lien de dépendance \\ | ||||
| 165 | +Usage similaire & Même type d'utilisation (résidentiel, commercial, etc.) et mêmes droits transférés \\ | ||||
| 166 | +\bottomrule | ||||
| 167 | +\end{tabular} | ||||
| 168 | +\end{center} | ||||
| 169 | +\end{frame} | ||||
| 170 | + | ||||
| 171 | +\begin{frame}{Méthodologie de sélection --- l'entonnoir} | ||||
| 172 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 173 | +\begin{column}{0.6\textwidth} | ||||
| 174 | +\begin{center} | ||||
| 175 | +\begin{tikzpicture}[x=1cm, y=1cm, font=\scriptsize] | ||||
| 176 | +\fill[uqoBleu!12, draw=uqoBleu] (0,3.6) -- (6.6,3.6) -- (6.0,2.75) -- (0.6,2.75) -- cycle; | ||||
| 177 | +\fill[uqoBleu!22, draw=uqoBleu] (0.6,2.65) -- (6.0,2.65) -- (5.4,1.8) -- (1.2,1.8) -- cycle; | ||||
| 178 | +\fill[uqoBleu!35, draw=uqoBleu] (1.2,1.7) -- (5.4,1.7) -- (4.8,0.85) -- (1.8,0.85) -- cycle; | ||||
| 179 | +\fill[uqoOr!30, draw=uqoOr] (1.8,0.75) -- (4.8,0.75) -- (4.3,0) -- (2.3,0) -- cycle; | ||||
| 180 | +\node[text=uqoNavy, align=center, text width=5.6cm] at (3.3,3.17) {\textbf{Filtre dur} : même type, mêmes droits, vente libre vérifiée}; | ||||
| 181 | +\node[text=uqoNavy, align=center, text width=4.6cm] at (3.3,2.22) {\textbf{Filtre de proximité} : secteur, date, taille, âge}; | ||||
| 182 | +\node[text=uqoNavy, align=center, text width=3.6cm] at (3.3,1.27) {\textbf{Score de similarité} : nombre et ampleur des écarts}; | ||||
| 183 | +\node[text=uqoNavy, align=center] at (3.3,0.37) {\textbf{3 à 5 retenus}}; | ||||
| 184 | +\node[anchor=west, text=uqoGris] at (6.8,3.17) {$\approx$ 40 ventes}; | ||||
| 185 | +\node[anchor=west, text=uqoGris] at (6.8,2.22) {$\approx$ 12}; | ||||
| 186 | +\node[anchor=west, text=uqoGris] at (6.8,1.27) {$\approx$ 8}; | ||||
| 187 | +\node[anchor=west, text=uqoGris] at (6.8,0.37) {4}; | ||||
| 188 | +\end{tikzpicture} | ||||
| 189 | +\end{center} | ||||
| 190 | +\end{column} | ||||
| 191 | +\begin{column}{0.38\textwidth} | ||||
| 192 | +\footnotesize | ||||
| 193 | +\begin{enumerate} | ||||
| 194 | + \item \textbf{Filtre dur} (oui/non) : un échec exclut --- type de bien, droits transférés, vente libre et vérifiée; | ||||
| 195 | + \item \textbf{Proximité} : on élargit par cercles (rue $\rightarrow$ quartier $\rightarrow$ secteur; 6 $\rightarrow$ 12 $\rightarrow$ 18 mois) jusqu'à obtenir assez de candidats; | ||||
| 196 | + \item \textbf{Score} : compter les écarts à ajuster et leur ampleur probable; moins d'ajustements = meilleur rang; | ||||
| 197 | + \item \textbf{Retenue} : 3 à 5 ventes, en gardant au moins une qui \textbf{encadre} le sujet par le haut et une par le bas. | ||||
| 198 | +\end{enumerate} | ||||
| 199 | +\end{column} | ||||
| 200 | +\end{columns} | ||||
| 201 | +\src{Vandell (1991) sur le choix et la pondération optimaux; méthodologie du cours (convention pédagogique)} | ||||
| 202 | +\end{frame} | ||||
| 203 | + | ||||
| 204 | +\begin{frame}{Combien de comparables? Ce que disent vraiment les normes} | ||||
| 205 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 206 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 207 | +\begin{defbox}[Normes professionnelles] | ||||
| 208 | +\begin{itemize} | ||||
| 209 | + \item \textbf{CUSPAP 2026} : « analyze such comparable data as are available to indicate a reasonable value conclusion » --- \textbf{aucun nombre}; | ||||
| 210 | + \item \textbf{OEAQ} et \textbf{MEFQ} : données « suffisantes », vérifiées et comparées --- aucun nombre non plus. | ||||
| 211 | +\end{itemize} | ||||
| 212 | +\end{defbox} | ||||
| 213 | +\end{column} | ||||
| 214 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 215 | +\begin{notebox}[Exigences des prêteurs] | ||||
| 216 | +Les formulaires hypothécaires exigent typiquement \textbf{trois ventes closes}. C'est une exigence \textbf{de client}, pas une norme d'évaluation --- mais elle explique la « règle de trois » de la pratique. | ||||
| 217 | +\end{notebox} | ||||
| 218 | +\footnotesize | ||||
| 219 | +\uqotitle{Règle du cours} 3 à 5 comparables, \textbf{pondérés} selon leur qualité (Vandell, 1991). | ||||
| 220 | +\end{column} | ||||
| 221 | +\end{columns} | ||||
| 222 | +\erreur{Écrire « le CUSPAP exige trois comparables ». Faux : il exige une analyse suffisante; le nombre dépend du marché.} | ||||
| 223 | +\src{AIC (2026), CUSPAP 9.8.3; OEAQ (2024), Norme 1; MAMH (2026); Vandell (1991)} | ||||
| 224 | +\end{frame} | ||||
| 225 | + | ||||
| 226 | +\begin{frame}{Unités de comparaison courantes} | ||||
| 227 | +\begin{center} | ||||
| 228 | +\footnotesize | ||||
| 229 | +\begin{tabular}{@{}L{3.4cm} L{4.4cm} L{4.4cm}@{}} | ||||
| 230 | +\toprule | ||||
| 231 | +\thd{Unité} & \thd{Calcul} & \thd{Usage typique} \\ | ||||
| 232 | +\midrule | ||||
| 233 | +Prix total & Prix de vente global & Résidentiel unifamilial \\ | ||||
| 234 | +\$/\pisq{} habitable & Prix $\div$ superficie hors sol & Résidentiel (comparaison de taille) \\ | ||||
| 235 | +\$/\pisq{} de terrain & Prix terrain $\div$ superficie & Terrains vacants \\ | ||||
| 236 | +\$/logement & Prix $\div$ nombre de logements & Plex et immeubles locatifs \\ | ||||
| 237 | +\$/chambre & Prix $\div$ nombre de chambres & Hôtels \\ | ||||
| 238 | +MRB (multiplicateur) & Prix $\div$ revenus bruts & Immeubles à revenus \\ | ||||
| 239 | +\bottomrule | ||||
| 240 | +\end{tabular} | ||||
| 241 | +\end{center} | ||||
| 242 | +\begin{notebox}[Résidentiel québécois] | ||||
| 243 | +Pour les propriétés résidentielles, les unités les plus courantes sont le \textbf{prix total} et le \textbf{\$/\pisq{} habitable}. L'unité retenue doit être celle que \textbf{le marché utilise} pour le type de bien évalué; comparer les comparables entre eux avec la même unité aide à repérer les \textbf{valeurs aberrantes}. | ||||
| 244 | +\end{notebox} | ||||
| 245 | +\src{AIC (2018), \textit{Understanding the Fundamentals of Appraisal}, 5.3.1} | ||||
| 246 | +\end{frame} | ||||
| 247 | + | ||||
| 248 | +\begin{frame}{Mini-calcul --- le \$/\pisq{} des quatre comparables du cas} | ||||
| 249 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 250 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 251 | +\begin{center} | ||||
| 252 | +\footnotesize | ||||
| 253 | +\begin{tabular}{@{}l R{1.9cm} R{1.5cm} R{1.7cm}@{}} | ||||
| 254 | +\toprule | ||||
| 255 | +\thd{Comparable} & \thd{Prix (\$)} & \thd{Aire (\pisq)} & \thd{\$/\pisq} \\ | ||||
| 256 | +\midrule | ||||
| 257 | +C1 (juillet) & 435~000 & 1~250 & \textbf{348} \\ | ||||
| 258 | +C2 (mai) & 415~000 & 1~150 & \textbf{361} \\ | ||||
| 259 | +C3 (août) & 460~000 & 1~350 & \textbf{341} \\ | ||||
| 260 | +C4 (mars) & 425~000 & 1~200 & \textbf{354} \\ | ||||
| 261 | +\midrule | ||||
| 262 | +Étendue & & & 341--361 \\ | ||||
| 263 | +\bottomrule | ||||
| 264 | +\end{tabular} | ||||
| 265 | +\end{center} | ||||
| 266 | +\footnotesize | ||||
| 267 | +\uqotitle{Calcul} $435~000 \div 1~250 = 348$~\$/\pisq{}, et ainsi de suite. | ||||
| 268 | +\end{column} | ||||
| 269 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 270 | +\question{Y a-t-il une valeur aberrante? --- \textit{Non : l'étendue est serrée ($\pm$3\,\% autour de 351). Le \$/\pisq{} \textbf{baisse avec la taille} (C3, le plus grand, est le moins cher au pied carré malgré son secteur supérieur) : c'est le rendement décroissant, pas une anomalie.}} | ||||
| 271 | +\begin{notebox}[Ce que l'unité ne dit pas] | ||||
| 272 | +Le \$/\pisq{} mélange terrain, garage, sous-sol et date. Il sert à \textbf{repérer}, pas à \textbf{conclure} : la grille d'ajustements reste nécessaire. | ||||
| 273 | +\end{notebox} | ||||
| 274 | +\end{column} | ||||
| 275 | +\end{columns} | ||||
| 276 | +\end{frame} | ||||
| 277 | + | ||||
| 278 | +\begin{frame}{Repères de marché vérifiés --- Gatineau, 3\textsuperscript{e} trimestre 2026} | ||||
| 279 | +\begin{center} | ||||
| 280 | +\footnotesize | ||||
| 281 | +\begin{tabular}{@{}L{4.6cm} R{2.3cm} R{2.2cm} L{3.2cm}@{}} | ||||
| 282 | +\toprule | ||||
| 283 | +\thd{Indicateur (unifamiliale)} & \thd{Valeur} & \thd{Var. annuelle} & \thd{Source} \\ | ||||
| 284 | +\midrule | ||||
| 285 | +Prix médian, Gatineau (Hull) & 475~000~\$ & $-$5\,\% & Centris, T3 2026 \\ | ||||
| 286 | +Prix médian, Gatineau (Aylmer) & 530~750~\$ & $-$5\,\% & Centris, T3 2026 \\ | ||||
| 287 | +Prix médian, secteur Gatineau & 464~900~\$ & $-$2\,\% & Centris, T3 2026 \\ | ||||
| 288 | +Ventes, RMR de Gatineau & 1~044 & $-$12\,\% & APCIQ, 14 oct. 2026 \\ | ||||
| 289 | +Inscriptions en vigueur, RMR & 2~256 & $+$42\,\% & APCIQ, 14 oct. 2026 \\ | ||||
| 290 | +Délai de vente moyen, RMR & 34 jours & $+$7 jours & APCIQ, 14 oct. 2026 \\ | ||||
| 291 | +Taux d'inoccupation, Gatineau (2025) & 3,8\,\% & 1,9\,\% en 2024 & SCHL, déc. 2025 \\ | ||||
| 292 | +Indice des prix des logements neufs, Ottawa-Gatineau (Qc), sept. 2026 & 116,6 & $+$0,3\,\% & Statistique Canada \\ | ||||
| 293 | +\bottomrule | ||||
| 294 | +\end{tabular} | ||||
| 295 | +\end{center} | ||||
| 296 | +\begin{notebox}[Lecture] | ||||
| 297 | +Quatrième trimestre consécutif de recul des ventes, cinquième de hausse des inscriptions, médianes en baisse : le marché de Gatineau est passé d'un marché de vendeurs à un marché \textbf{qui s'équilibre} à l'été 2026. | ||||
| 298 | +\end{notebox} | ||||
| 299 | +\src{APCIQ et CIO (14 octobre 2026); Centris (T3 2026); SCHL (11 décembre 2025); Statistique Canada (tableau 18-10-0205-01, 22 octobre 2026)} | ||||
| 300 | +\end{frame} | ||||
| 301 | + | ||||
| 302 | +\begin{frame}{Le marché a tourné --- la convention de temps du cours face aux faits} | ||||
| 303 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 304 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 305 | +\begin{defbox}[Convention du cours et du TP2] | ||||
| 306 | +Ajustement de temps de \textbf{$+$0,17\,\% par mois} ($\approx$ 2\,\% par an), fixé en \textbf{août 2026} d'après les données APCIQ du 2\textsuperscript{e} trimestre pour l'unifamiliale de la RMR. Il reste la convention de tous les cas du cours, pour que vos grilles soient comparables. | ||||
| 307 | +\end{defbox} | ||||
| 308 | +\footnotesize | ||||
| 309 | +\uqotitle{Ce que montre le 3\textsuperscript{e} trimestre} médiane de Hull $-$5\,\% sur un an, RMR $-$3\,\%, Royal LePage $-$5,4\,\% sur le seul trimestre : le signe a changé. | ||||
| 310 | +\end{column} | ||||
| 311 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 312 | +\begin{importbox}[La leçon] | ||||
| 313 | +\textbf{Le taux de temps s'extrait à la date d'évaluation}, dans le segment et le secteur du sujet --- jamais repris d'un cas antérieur. En pratique, un évaluateur de novembre 2026 testerait 0 ou un taux négatif. | ||||
| 314 | +\end{importbox} | ||||
| 315 | +\footnotesize | ||||
| 316 | +\uqotitle{Sensibilité (atelier de la séance 9, cinq comparables)} valeur pondérée de \textbf{446~081~\$} à $+$0,17\,\%/mois; \textbf{441~591~\$} à 0\,\%; \textbf{434~988~\$} à $-$0,25\,\%/mois --- un écart de 11~000~\$ (2,5\,\%) dû au seul taux. | ||||
| 317 | +\end{column} | ||||
| 318 | +\end{columns} | ||||
| 319 | +\src{APCIQ et CIO (14 octobre 2026); Centris (T3 2026); Royal LePage (15 octobre 2026); calculs du cours (validation)} | ||||
| 320 | +\end{frame} | ||||
| 321 | + | ||||
| 322 | +\begin{frame}{Exercice « 4 parmi 8 » --- huit ventes candidates à Hull} | ||||
| 323 | +\begin{center} | ||||
| 324 | +\footnotesize\setlength{\tabcolsep}{4pt} | ||||
| 325 | +\begin{tabular}{@{}c L{1.2cm} L{1.4cm} L{1.5cm} R{1.5cm} R{1.2cm} L{4.4cm}@{}} | ||||
| 326 | +\toprule | ||||
| 327 | +\thd{Cand.} & \thd{Secteur} & \thd{Type} & \thd{Date} & \thd{Prix (\$)} & \thd{Aire (\pisq)} & \thd{Particularité} \\ | ||||
| 328 | +\midrule | ||||
| 329 | +A & Hull & bungalow & juil. 2026 & 435~000 & 1~250 & vente libre, vérifiée \\ | ||||
| 330 | +B & Hull & bungalow & mai 2026 & 415~000 & 1~150 & inclut électroménagers 4~000~\$ \\ | ||||
| 331 | +C & Hull & bungalow & août 2026 & 460~000 & 1~350 & secteur supérieur, 4 ch., garage double \\ | ||||
| 332 | +D & Hull & bungalow & mars 2026 & 425~000 & 1~200 & état moyen \\ | ||||
| 333 | +E & Hull & bungalow & sept. 2026 & 380~000 & 1~180 & vente entre parents (lien de dépendance) \\ | ||||
| 334 | +F & Aylmer & bungalow & juin 2026 & 505~000 & 1~210 & quartier différent, prix supérieur \\ | ||||
| 335 | +G & Hull & 2 étages & juil. 2026 & 489~000 & 1~700 & type différent \\ | ||||
| 336 | +H & Hull & bungalow & oct. 2024 & 398~000 & 1~220 & vente il y a 25 mois \\ | ||||
| 337 | +\bottomrule | ||||
| 338 | +\end{tabular} | ||||
| 339 | +\end{center} | ||||
| 340 | +\begin{quizbox}[Consigne (5 minutes, en équipes de deux)] | ||||
| 341 | +Sujet : bungalow de Hull, 2008, 1~200~\pisq{}, 3 chambres, garage simple, bon état, évalué au 1\textsuperscript{er} novembre 2026. \textbf{Retenez quatre comparables}; pour chaque rejet, nommez le critère de validation ou de sélection en cause. | ||||
| 342 | +\end{quizbox} | ||||
| 343 | +\end{frame} | ||||
| 344 | + | ||||
| 345 | +\begin{frame}{Exercice « 4 parmi 8 » --- décisions et justifications} | ||||
| 346 | +\begin{center} | ||||
| 347 | +\footnotesize | ||||
| 348 | +\begin{tabular}{@{}c L{3.6cm} L{8.2cm}@{}} | ||||
| 349 | +\toprule | ||||
| 350 | +\thd{Cand.} & \thd{Décision} & \thd{Justification} \\ | ||||
| 351 | +\midrule | ||||
| 352 | +A & \uqogreen{Retenir} ($=$ C1) & Même type, même secteur, 4 mois, vente libre vérifiée : le meilleur comparable \\ | ||||
| 353 | +B & \uqogreen{Retenir avec ajustement} ($=$ C2) & Électroménagers inclus : quantifiable ($-$4~000~\$, critère 8); plus petit, sans garage : ajustable \\ | ||||
| 354 | +C & \uqogreen{Retenir, poids faible} ($=$ C3) & Secteur supérieur, plus grand, mieux équipé : beaucoup d'ajustements, mais tous quantifiables; il \textbf{encadre} par le haut \\ | ||||
| 355 | +D & \uqogreen{Retenir} ($=$ C4) & Identique sauf l'état (moyen) et la date (8 mois) : deux ajustements seulement \\ | ||||
| 356 | +E & \uqoalert{Écarter} & Lien de dépendance : l'écart ($-$55~000~\$ face à A) n'est \textbf{pas quantifiable} \\ | ||||
| 357 | +F & \uqoalert{Écarter} (ou poids très faible) & Localisation non comparable : Aylmer, médiane 530~750~\$ contre 475~000~\$ à Hull \\ | ||||
| 358 | +G & \uqoalert{Écarter} & Type et taille différents (2 étages, 1~700~\pisq{}) : échec du filtre dur \\ | ||||
| 359 | +H & \uqoalert{Écarter} & 25 mois : l'ajustement de temps dominerait la grille et le marché a changé de direction \\ | ||||
| 360 | +\bottomrule | ||||
| 361 | +\end{tabular} | ||||
| 362 | +\end{center} | ||||
| 363 | +\src{calculs du cours (validation); Centris (T3 2026) pour les médianes} | ||||
| 364 | +\end{frame} | ||||
| 365 | + | ||||
| 366 | +\begin{frame}{Erreurs fréquentes de sélection} | ||||
| 367 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 368 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 369 | +\erreur{Retenir la vente E « parce qu'elle est dans la même rue ». La proximité ne répare pas un \textbf{lien de dépendance} : le prix n'est pas un prix de marché, et aucune analyse ne permet d'en mesurer l'écart.} | ||||
| 370 | +\end{column} | ||||
| 371 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 372 | +\erreur{Écarter la vente B « parce qu'elle inclut des électroménagers » ou la vente C « parce qu'elle a trop d'écarts ». Un écart \textbf{quantifiable} s'ajuste; on écarte seulement ce qui ne se mesure pas. Écarter trop, c'est perdre de l'information.} | ||||
| 373 | +\end{column} | ||||
| 374 | +\end{columns} | ||||
| 375 | +\footnotesize\uqotitle{Le piège inverse} Garder un comparable très différent \textbf{sans réduire son poids} à la réconciliation : C3 est retenu, mais il ne pèsera que 5\,\% (bloc 4). | ||||
| 376 | +\question{Vous n'avez que A, D et H dans le secteur. Faut-il retenir H malgré ses 25 mois? --- \textit{Plutôt élargir le secteur (B, C) : un ajustement de localisation se mesure par paires; 25 mois dans un marché qui a tourné, beaucoup moins bien.}} | ||||
| 377 | +\end{frame} | ||||
| 378 | + | ||||
| 379 | +\begin{frame}{Synthèse du bloc 2} | ||||
| 380 | +\begin{enumerate} | ||||
| 381 | + \item \textbf{Aucune source ne suffit seule} : le Registre foncier donne le prix (1,50~\$ par document), Centris la description, le courtier les conditions, le rôle les dimensions --- on croise. | ||||
| 382 | + \item \textbf{Vérifier avant de comparer} : cinq critères (plein gré, lien de dépendance, conditions de marché, financement, exposition); \textbf{ajuster si quantifiable, écarter sinon}. | ||||
| 383 | + \item \textbf{Sélectionner en entonnoir} : filtre dur, proximité, score de similarité, 3 à 5 retenus --- les normes exigent une analyse suffisante, pas un nombre. | ||||
| 384 | + \item \textbf{Le marché est daté} : à Gatineau, les prix reculent depuis l'été 2026; la convention de $+$0,17\,\%/mois reste celle du cours, mais le taux s'extrait toujours à la date d'évaluation. | ||||
| 385 | +\end{enumerate} | ||||
| 386 | +\vspace{2mm} | ||||
| 387 | +\question{Quatre comparables sont retenus. Aucun n'est identique au sujet : \textbf{comment transformer leurs prix en indications de valeur?} --- \textit{Les huit critères du bloc 3.}} | ||||
| 388 | +\end{frame} | ||||
added
UQO_COURS_UPGRADE/IMM1003/seance08/parties/s08_bloc3.tex
+548 −0
@@ -0,0 +1,548 @@ | |||||
| 1 | +% ====================================================================== | ||||
| 2 | +% Bloc 3 — Les huit critères de comparaison (40 min) | ||||
| 3 | +% ====================================================================== | ||||
| 4 | +\bloc{3}{Les huit critères de comparaison} | ||||
| 5 | + | ||||
| 6 | +\begin{frame}{Objectifs du bloc 3} | ||||
| 7 | +\begin{enumerate} | ||||
| 8 | + \item \textbf{Nommer} les huit critères de comparaison du cours et les \textbf{classer} : cinq transactionnels (en séquence), trois de propriété (additifs); | ||||
| 9 | + \item Pour chaque critère, \textbf{expliquer} l'intuition économique, \textbf{calculer} un ajustement sur un exemple québécois et \textbf{reconnaître} l'erreur fréquente; | ||||
| 10 | + \item \textbf{Utiliser} le catalogue d'ajustements du cours (le même qu'en séance 9 et dans le TP2) en sachant qu'il s'agit de conventions pédagogiques dérivées d'analyses par paires; | ||||
| 11 | + \item \textbf{Appliquer} les ajustements dans le bon ordre et \textbf{montrer} pourquoi l'ordre compte. | ||||
| 12 | +\end{enumerate} | ||||
| 13 | +\begin{importbox}[Règle d'or] | ||||
| 14 | +\textbf{On ajuste toujours le comparable, jamais le sujet.} Si le comparable est \textbf{meilleur} que le sujet sur un critère, l'ajustement est \textbf{négatif}; s'il est \textbf{moins bon}, l'ajustement est \textbf{positif}. | ||||
| 15 | +\end{importbox} | ||||
| 16 | +\end{frame} | ||||
| 17 | + | ||||
| 18 | +\begin{frame}{Les huit critères --- vue d'ensemble} | ||||
| 19 | +\begin{center} | ||||
| 20 | +\begin{tikzpicture}[ | ||||
| 21 | + critcard/.style={uqocard, text width=2.25cm, minimum height=1.05cm, font=\scriptsize, inner sep=3pt}, | ||||
| 22 | + rowlab/.style={font=\footnotesize\bfseries, text=uqoOr!75!uqoGris, anchor=west} | ||||
| 23 | +] | ||||
| 24 | +\node[rowlab] (lab1) at (0,0) {Ajustements transactionnels --- appliqués \textbf{en séquence}, du prix de vente au prix ajusté transactionnel}; | ||||
| 25 | +\node[critcard, below right=0.15cm and 0cm of lab1.south west, anchor=north west] (c1) {\textbf{1.} Droits de propriété transférés}; | ||||
| 26 | +\node[critcard, right=0.3cm of c1] (c2) {\textbf{2.} Conditions de financement}; | ||||
| 27 | +\node[critcard, right=0.3cm of c2] (c3) {\textbf{3.} Conditions de vente}; | ||||
| 28 | +\node[critcard, right=0.3cm of c3] (c4) {\textbf{4.} Dépenses après achat}; | ||||
| 29 | +\node[critcard, right=0.3cm of c4, fill=uqoOr!15, draw=uqoOr] (c5) {\textbf{5.} Temps (conditions de marché)}; | ||||
| 30 | +\node[rowlab, below=0.35cm of c1.south west, anchor=north west] (lab2) {Ajustements de propriété --- \textbf{additifs}, du prix ajusté transactionnel à l'indication de valeur}; | ||||
| 31 | +\node[critcard, below right=0.15cm and 0cm of lab2.south west, anchor=north west] (c6) {\textbf{6.} Localisation}; | ||||
| 32 | +\node[critcard, right=0.3cm of c6] (c7) {\textbf{7.} Caractéristiques physiques (terrain, bâtiment)}; | ||||
| 33 | +\node[critcard, right=0.3cm of c7] (c8) {\textbf{8.} Composantes non immobilières}; | ||||
| 34 | +\draw[uqoarrow] (c1) -- (c2); \draw[uqoarrow] (c2) -- (c3); \draw[uqoarrow] (c3) -- (c4); \draw[uqoarrow] (c4) -- (c5); | ||||
| 35 | +\path (c6) -- node[midway, font=\scriptsize\bfseries, text=uqoGris] {$+$} (c7); | ||||
| 36 | +\path (c7) -- node[midway, font=\scriptsize\bfseries, text=uqoGris] {$+$} (c8); | ||||
| 37 | +\end{tikzpicture} | ||||
| 38 | +\end{center} | ||||
| 39 | +\footnotesize | ||||
| 40 | +\textbf{Note doctrinale.} D'après les sources secondaires consultées, \textit{The Appraisal of Real Estate} (15\textsuperscript{e} éd.) énumérerait \textbf{dix} éléments, en ajoutant les \textbf{caractéristiques économiques} et l'\textbf{usage/zonage} (liste \textbf{non vérifiée dans l'ouvrage}), que le cours regroupe dans le critère 7. Le cahier BUSI 330 de l'UBC (2005, d'après la 2\textsuperscript{e} édition canadienne) en liste neuf, dans un ordre qualifié d'\textbf{impératif} : « it affects the final value ». L'OEAQ cite « notamment » les droits, le financement, les conditions du marché, l'emplacement et les caractéristiques physiques et économiques. | ||||
| 41 | +\par\src{Appraisal Institute (2020), ch. 21; UBC (2005), BUSI 330, leçon 8; OEAQ (2024), Norme 1} | ||||
| 42 | +\end{frame} | ||||
| 43 | + | ||||
| 44 | +% ---------------------------------------------------------------- Critère 1 | ||||
| 45 | +\begin{frame}{Critère 1 : Droits de propriété transférés --- définition et intuition} | ||||
| 46 | +\begin{defbox}[Ajustement pour les droits de propriété] | ||||
| 47 | +Le prix d'un comparable peut varier selon la \textbf{nature des droits} transférés. L'évaluateur doit s'assurer de comparer des droits équivalents. | ||||
| 48 | +\end{defbox} | ||||
| 49 | +\begin{center} | ||||
| 50 | +\footnotesize | ||||
| 51 | +\begin{tabular}{@{}L{3.2cm} L{4.8cm} L{4.2cm}@{}} | ||||
| 52 | +\toprule | ||||
| 53 | +\thd{Type de droit} & \thd{Description} & \thd{Impact sur la valeur} \\ | ||||
| 54 | +\midrule | ||||
| 55 | +Pleine propriété & Tous les droits sans restriction & Valeur maximale \\ | ||||
| 56 | +Propriété avec bail & Terrain loué (bail emphytéotique) & Valeur réduite \\ | ||||
| 57 | +Copropriété divise & Fraction : partie privative $+$ quote-part des communes & Selon les charges \\ | ||||
| 58 | +Propriété grevée & Servitude, droit de passage & Réduction selon l'impact \\ | ||||
| 59 | +\bottomrule | ||||
| 60 | +\end{tabular} | ||||
| 61 | +\end{center} | ||||
| 62 | +\footnotesize | ||||
| 63 | +\textbf{Intuition économique :} on n'achète jamais une maison, on achète un \textbf{faisceau de droits} sur elle. Moins le faisceau est complet, moins l'acheteur paie; le prix d'un comparable grevé sous-estime donc le prix de la pleine propriété. | ||||
| 64 | +\end{frame} | ||||
| 65 | + | ||||
| 66 | +\begin{frame}{Critère 1 : Droits de propriété --- contexte québécois et exemple} | ||||
| 67 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 68 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 69 | +\begin{notebox}[Contexte québécois] | ||||
| 70 | +Au Québec, le droit de propriété est régi par le \textbf{Code civil du Québec} (art.~947 et s. C.c.Q.). La pleine propriété réunit trois attributs : | ||||
| 71 | +\begin{itemize} | ||||
| 72 | + \item \textbf{Usus} --- le droit d'\textit{user} du bien (l'occuper) | ||||
| 73 | + \item \textbf{Fructus} --- le droit d'en \textit{percevoir les fruits} (loyers) | ||||
| 74 | + \item \textbf{Abusus} --- le droit d'en \textit{disposer} (vendre, hypothéquer) | ||||
| 75 | +\end{itemize} | ||||
| 76 | +Un démembrement (usufruit, emphytéose, servitude) retire un attribut et \uqoalert{réduit la valeur} du droit. | ||||
| 77 | +\end{notebox} | ||||
| 78 | +\end{column} | ||||
| 79 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 80 | +\begin{exbox}[Servitude de passage] | ||||
| 81 | +Un comparable de Hull grevé d'une servitude de passage (allée partagée) s'est vendu \textbf{430~000~\$}. Des paires de ventes du secteur situent la perte liée à ce type de servitude à \textbf{3\,\%}. Le sujet est en pleine propriété. | ||||
| 82 | +\[ | ||||
| 83 | +430~000 \times 3\,\% = 12~900 \quad\Rightarrow\quad \textbf{+12~900~\$} | ||||
| 84 | +\] | ||||
| 85 | +Le comparable est \textbf{moins bon} que le sujet : on le \textbf{relève} à 442~900~\$. | ||||
| 86 | +\end{exbox} | ||||
| 87 | +\footnotesize | ||||
| 88 | +\textbf{Terrain loué (emphytéose)} : durée et loyer connus $\Rightarrow$ actualiser; sinon \textbf{exclure}. \src{C.c.Q., art. 947; convention du cours} | ||||
| 89 | +\end{column} | ||||
| 90 | +\end{columns} | ||||
| 91 | +\end{frame} | ||||
| 92 | + | ||||
| 93 | +\begin{frame}{Critère 1 : Droits de propriété --- erreur et question} | ||||
| 94 | +\erreur{Comparer un condo divis (quote-part des parties communes, charges mensuelles) à un bungalow en pleine propriété « parce que la superficie est la même ». Les droits transférés diffèrent : c'est un échec du \textbf{filtre dur}, pas un ajustement.} | ||||
| 95 | +\question{Le sujet lui-même est grevé d'une servitude de passage et les quatre comparables sont libres. Le signe de l'ajustement change-t-il? --- \textit{Oui : les comparables sont \textbf{meilleurs} que le sujet; on les \textbf{abaisse} de 3\,\% chacun. On ajuste toujours le comparable vers le sujet, jamais l'inverse.}} | ||||
| 96 | +\begin{notebox}[Dans les cas du cours] | ||||
| 97 | +Les quatre comparables du bloc 4 transfèrent la pleine propriété : critère 1 $= 0$ pour tous. Dans le TP2, vérifiez l'acte : une servitude apparaît à l'index des immeubles. | ||||
| 98 | +\end{notebox} | ||||
| 99 | +\end{frame} | ||||
| 100 | + | ||||
| 101 | +% ---------------------------------------------------------------- Critère 2 | ||||
| 102 | +\begin{frame}{Critère 2 : Conditions de financement --- définition et intuition} | ||||
| 103 | +\begin{defbox}[Ajustement pour le financement] | ||||
| 104 | +Si un comparable a été vendu avec un financement \textbf{non conventionnel} qui a influencé le prix, un ajustement est nécessaire pour refléter les conditions de marché normales. La valeur marchande est un prix \textbf{au comptant ou équivalent}. | ||||
| 105 | +\end{defbox} | ||||
| 106 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 107 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 108 | +\footnotesize | ||||
| 109 | +\uqotitle{Situations nécessitant un ajustement} | ||||
| 110 | +\begin{itemize} | ||||
| 111 | + \item Reprise de balance (solde de prix de vente) par le vendeur à taux avantageux | ||||
| 112 | + \item Financement « créatif » : le vendeur finance une partie du prix | ||||
| 113 | + \item Crédit au vendeur pour réparations | ||||
| 114 | + \item Hypothèque assumable à un taux sous le marché | ||||
| 115 | +\end{itemize} | ||||
| 116 | +\end{column} | ||||
| 117 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 118 | +\begin{notebox}[Intuition : l'équivalence au comptant] | ||||
| 119 | +Un acheteur financé à 2\,\% quand le marché est à 5\,\% reçoit un \textbf{cadeau} : il accepte de payer un peu plus cher. L'ajustement vaut la \textbf{valeur actuelle de ce cadeau} : solde moins valeur actuelle des paiements au taux du marché. | ||||
| 120 | +\end{notebox} | ||||
| 121 | +\end{column} | ||||
| 122 | +\end{columns} | ||||
| 123 | +\src{OEAQ (2024), définition de la valeur marchande; Appraisal Institute (2020), ch. 21} | ||||
| 124 | +\end{frame} | ||||
| 125 | + | ||||
| 126 | +\begin{frame}{Critère 2 : Financement --- calcul de l'équivalence au comptant} | ||||
| 127 | +\begin{exbox}[Reprise de solde de 100~000~\$ à 2\,\%, intérêts seulement, 3 ans; marché à 5\,\%] | ||||
| 128 | +\footnotesize | ||||
| 129 | +\begin{itemize} | ||||
| 130 | + \item Intérêts annuels : $100~000 \times 2\,\% = \mathbf{2~000}$~\$; capital remboursé en bloc après 3 ans; facteur d'annuité $a(3, 5\,\%) = (1 - 1{,}05^{-3})/0{,}05 = \mathbf{2{,}72}$. | ||||
| 131 | + \item Valeur actuelle au taux du marché : $\mathrm{VA} = 2~000 \times 2{,}72 + 100~000 / 1{,}05^{3} = 5~446 + 86~384 = \mathbf{91~830}$~\$. | ||||
| 132 | + \item Avantage consenti : $100~000 - 91~830 = \mathbf{8~170}$~\$ $\Rightarrow$ ajustement \textbf{$-$8~170~\$} au comparable. | ||||
| 133 | +\end{itemize} | ||||
| 134 | +\end{exbox} | ||||
| 135 | +\footnotesize | ||||
| 136 | +\uqotitle{Formule générale} $\mathrm{VA} = I \times a(n, i_m) + S/(1+i_m)^n$, ajustement $= -(S - \mathrm{VA})$, avec $S$ le solde, $I$ les intérêts annuels au taux du contrat, $i_m$ le taux du marché, $n$ la durée en années.\par\vspace{1mm} | ||||
| 137 | +\uqotitle{Variante : 5 ans} $a(5, 5\,\%) = 4{,}33$; $\mathrm{VA} = 8~659 + 78~353 = 87~012$~\$; avantage \textbf{12~988~\$} : plus la durée est longue, plus le cadeau est grand (même exemple au comparable 1 de la séance 9). \src{calculs du cours (validation)} | ||||
| 138 | +\end{frame} | ||||
| 139 | + | ||||
| 140 | +\begin{frame}{Critère 2 : Financement --- erreur et question} | ||||
| 141 | +\erreur{Poser « environ $-$10~000~\$ » sans calcul, ou ajuster du \textbf{montant du solde} (100~000~\$). L'ajustement n'est ni le solde ni l'écart de taux : c'est la \textbf{valeur actuelle de l'avantage}, qui dépend du solde, de l'écart de taux \textbf{et} de la durée.} | ||||
| 142 | +\question{Le vendeur consent un solde de 100~000~\$ à \textbf{5\,\%}, le taux du marché. Ajustement? --- \textit{Zéro : il n'y a pas d'avantage, la VA au taux du marché égale le solde. Un financement par le vendeur n'est pas en soi anormal; seul l'\textbf{écart avec le marché} se paie.}} | ||||
| 143 | +\begin{notebox}[Dans les cas du cours] | ||||
| 144 | +Aucun des quatre comparables du bloc 4 n'a de financement particulier (critère 2 $= 0$); l'atelier de la séance 9 en contient un ($-$8~170~\$). | ||||
| 145 | +\end{notebox} | ||||
| 146 | +\end{frame} | ||||
| 147 | + | ||||
| 148 | +% ---------------------------------------------------------------- Critère 3 | ||||
| 149 | +\begin{frame}{Critère 3 : Conditions de vente --- définition et intuition} | ||||
| 150 | +\begin{importbox}[Transactions non représentatives du marché] | ||||
| 151 | +L'évaluateur doit identifier les ventes dont les \textbf{circonstances} ont influencé le prix à la hausse ou à la baisse par rapport au marché. La transaction \textbf{libre} (sans lien de dépendance, sans contrainte) est la référence : elle seule reflète la définition de la valeur marchande. | ||||
| 152 | +\end{importbox} | ||||
| 153 | +\begin{center} | ||||
| 154 | +\footnotesize | ||||
| 155 | +\begin{tabular}{@{}L{2.9cm} L{4.2cm} L{5.1cm}@{}} | ||||
| 156 | +\toprule | ||||
| 157 | +\thd{Condition} & \thd{Description} & \thd{Ajustement} \\ | ||||
| 158 | +\midrule | ||||
| 159 | +Lien de dépendance & Vente entre famille, associés & Généralement à la baisse; \textbf{non quantifiable : écarter} \\ | ||||
| 160 | +Vente forcée & Saisie, faillite & Sous le marché : exclure ou ajuster à la hausse \\ | ||||
| 161 | +Motivation spéciale & Urgence de vendre/acheter, succession & Selon la situation, si des paires le mesurent \\ | ||||
| 162 | +Vente en bloc & Plusieurs propriétés ensemble & Escompte de volume possible \\ | ||||
| 163 | +\bottomrule | ||||
| 164 | +\end{tabular} | ||||
| 165 | +\end{center} | ||||
| 166 | +\footnotesize \textbf{Intuition :} une partie pressée ou liée accepte un prix qu'un acheteur type n'aurait pas accepté : le prix contient une « prime » ou un « escompte » de circonstance. | ||||
| 167 | +\end{frame} | ||||
| 168 | + | ||||
| 169 | +\begin{frame}{Critère 3 : Conditions de vente --- exemple, erreur, question} | ||||
| 170 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 171 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 172 | +\begin{exbox}[Succession pressée] | ||||
| 173 | +Un bungalow vendu par une succession, en six jours, pour \textbf{405~000~\$}. Trois paires de ventes du secteur (succession vs vente ordinaire, biens semblables) montrent un escompte moyen de \textbf{4\,\%}. | ||||
| 174 | +\[ | ||||
| 175 | +405~000 \times 4\,\% = 16~200 \;\Rightarrow\; \textbf{+16~200~\$} | ||||
| 176 | +\] | ||||
| 177 | +Prix équivalent en vente ordinaire : 421~200~\$. | ||||
| 178 | +\end{exbox} | ||||
| 179 | +\footnotesize | ||||
| 180 | +\textbf{Vente entre parents} à 380~000~\$ (candidat E du bloc 2) : aucune paire ne mesure la « générosité familiale » $\Rightarrow$ \textbf{écarter}. | ||||
| 181 | +\end{column} | ||||
| 182 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 183 | +\erreur{Ajuster une vente entre parents « de 10\,\% parce que c'est l'usage » : sans paires de ventes, le chiffre est une opinion. Règle du cours : \textbf{ajuster si quantifiable, écarter sinon}.} | ||||
| 184 | +\question{Une surenchère de 20~000~\$ en mars 2026 est-elle une « condition de vente » à ajuster? --- \textit{Non : si plusieurs acheteurs ont enchéri, c'est le \textbf{marché} du moment; le critère 5 s'en charge.}} | ||||
| 185 | +\end{column} | ||||
| 186 | +\end{columns} | ||||
| 187 | +\src{calculs du cours (validation); MAMH (2026), MEFQ 3C (paires de ventes)} | ||||
| 188 | +\end{frame} | ||||
| 189 | + | ||||
| 190 | +% ---------------------------------------------------------------- Critère 4 | ||||
| 191 | +\begin{frame}{Critère 4 : Dépenses à engager immédiatement après l'achat} | ||||
| 192 | +\begin{defbox}[Ajustement pour dépenses après achat] | ||||
| 193 | +Lorsque l'acheteur d'un comparable savait, au moment de la vente, qu'il devrait engager des \textbf{dépenses immédiates} (toiture à remplacer, décontamination, démolition), le prix négocié en tient compte. On ajoute ce coût au prix de vente pour retrouver l'équivalent d'un bien sans ces travaux. | ||||
| 194 | +\end{defbox} | ||||
| 195 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 196 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 197 | +\begin{exbox}[Toiture connue] | ||||
| 198 | +Comparable vendu 410~000~\$; l'acheteur savait devoir remplacer la toiture (coût estimé : 15~000~\$). | ||||
| 199 | +\[ | ||||
| 200 | +410~000 + 15~000 = \textbf{425~000~\$} | ||||
| 201 | +\] | ||||
| 202 | +Ajustement \textbf{en dollars}, posé \textbf{avant} l'ajustement de temps : le prix « complet » est celui de la date de vente. | ||||
| 203 | +\end{exbox} | ||||
| 204 | +\end{column} | ||||
| 205 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 206 | +\footnotesize | ||||
| 207 | +\uqotitle{Intuition} L'acheteur a payé 410~000~\$ \textbf{plus} 15~000~\$ de travaux : le marché a « vu » 425~000~\$.\par\vspace{1mm} | ||||
| 208 | +\uqotitle{Pourquoi transactionnel} Il corrige le \textbf{prix de la transaction}, pas une caractéristique du bien (15\textsuperscript{e} édition, ch. 21). \src{calculs du cours (validation); Appraisal Institute (2020)} | ||||
| 209 | +\end{column} | ||||
| 210 | +\end{columns} | ||||
| 211 | +\end{frame} | ||||
| 212 | + | ||||
| 213 | +\begin{frame}{Critère 4 : Dépenses après achat --- erreur et question} | ||||
| 214 | +\erreur{Compter deux fois : $+$15~000~\$ pour la toiture au critère 4 \textbf{et} $+$12~000~\$ pour « état moyen » au critère 7. La toiture connue est un élément de \textbf{transaction}; l'état général est une caractéristique \textbf{physique}. Si la toiture explique l'état moyen, on ne retient qu'un seul des deux.} | ||||
| 215 | +\question{Le vendeur ne savait rien de la toiture; l'acheteur l'a découverte six mois après. Ajustement? --- \textit{Non : le prix négocié ne reflétait pas cette dépense. Le critère 4 ne vise que les dépenses \textbf{connues des parties} au moment de la vente.}} | ||||
| 216 | +\begin{notebox}[Dans les cas du cours] | ||||
| 217 | +Aucun des quatre comparables du bloc 4 n'a de dépense connue (critère 4 $= 0$); le comparable 3 de l'atelier de la séance 9 porte une toiture de 15~000~\$. | ||||
| 218 | +\end{notebox} | ||||
| 219 | +\end{frame} | ||||
| 220 | + | ||||
| 221 | +% ---------------------------------------------------------------- Critère 5 | ||||
| 222 | +\begin{frame}{Critère 5 : Temps (conditions de marché) --- définition et intuition} | ||||
| 223 | +\begin{defbox}[Ajustement temporel] | ||||
| 224 | +Les conditions du marché évoluent dans le temps. Si un comparable s'est vendu il y a plusieurs mois, son prix doit être ajusté pour refléter l'\textbf{évolution du marché} entre la date de vente et la \textbf{date d'évaluation}. | ||||
| 225 | +\end{defbox} | ||||
| 226 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 227 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 228 | +\footnotesize | ||||
| 229 | +\uqotitle{Méthodes d'extraction du taux} | ||||
| 230 | +\begin{itemize} | ||||
| 231 | + \item \textbf{Reventes} (même bien vendu deux fois) : 410~000~\$ le 1\textsuperscript{er} nov. 2024 $\rightarrow$ 426~600~\$ le 1\textsuperscript{er} nov. 2026 $= +4{,}05\,\%$ en 24 mois $\approx$ 2\,\%/an $\approx$ 0,17\,\%/mois | ||||
| 232 | + \item \textbf{Tendance des médianes} (Centris, APCIQ) du segment | ||||
| 233 | + \item \textbf{Indices} (IPLN de Statistique Canada, Teranet) | ||||
| 234 | + \item \textbf{Régression} avec le mois de vente comme variable | ||||
| 235 | +\end{itemize} | ||||
| 236 | +\end{column} | ||||
| 237 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 238 | +\begin{notebox}[Intuition] | ||||
| 239 | +Le prix de mars est un équilibre de mars. Ajuster pour le temps, c'est répondre : \textbf{« combien ce même bien se serait-il vendu à la date d'évaluation? »} En marché volatil, c'est l'ajustement qui domine : le négliger fausse toute la grille. | ||||
| 240 | +\end{notebox} | ||||
| 241 | +\end{column} | ||||
| 242 | +\end{columns} | ||||
| 243 | +\src{calculs du cours (validation); Statistique Canada (18-10-0205-01); APCIQ (2026)} | ||||
| 244 | +\end{frame} | ||||
| 245 | + | ||||
| 246 | +\begin{frame}{Critère 5 : Temps --- calcul avec la convention du cours} | ||||
| 247 | +\begin{exbox}[Convention du cours et du TP2 : $+$0,17\,\% par mois, prorata simple] | ||||
| 248 | +Comparable vendu \textbf{400~000~\$} il y a \textbf{12 mois}; date d'évaluation : 1\textsuperscript{er} novembre 2026. | ||||
| 249 | +\[ | ||||
| 250 | +400~000 \times 0{,}17\,\% \times 12 = \textbf{8~160~\$} \qquad\Rightarrow\qquad \text{prix ajusté} = 408~160~\$ | ||||
| 251 | +\] | ||||
| 252 | +\end{exbox} | ||||
| 253 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 254 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 255 | +\footnotesize | ||||
| 256 | +\uqotitle{Prorata simple ou composé?} | ||||
| 257 | +\begin{itemize} | ||||
| 258 | + \item Simple (cours) : $P \times t \times m$ $= 8~160$~\$; | ||||
| 259 | + \item Composé à 2\,\%/an : $400~000 \times (1{,}02 - 1) = 8~000$~\$; | ||||
| 260 | + \item Écart de 160~\$ (0,04\,\%) : négligeable sur 12 mois; le prorata simple suffit en pratique sur moins de deux ans. | ||||
| 261 | +\end{itemize} | ||||
| 262 | +\end{column} | ||||
| 263 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 264 | +\footnotesize | ||||
| 265 | +\uqotitle{D'où vient $+$0,17\,\%/mois} Convention fixée en août 2026 d'après les données APCIQ du 2\textsuperscript{e} trimestre ($\approx +2\,\%$/an, unifamiliale, RMR de Gatineau), reprise dans le TP2 pour que toutes les grilles soient comparables. | ||||
| 266 | +\vspace{1mm} | ||||
| 267 | + | ||||
| 268 | +\uqotitle{Mais} au 3\textsuperscript{e} trimestre, Hull affiche $-$5\,\% sur un an : le taux \textbf{s'extrait à la date d'évaluation}. | ||||
| 269 | +\end{column} | ||||
| 270 | +\end{columns} | ||||
| 271 | +\src{calculs du cours (validation); APCIQ et CIO (14 octobre 2026); Centris, Gatineau (Hull), T3 2026} | ||||
| 272 | +\end{frame} | ||||
| 273 | + | ||||
| 274 | +\begin{frame}{Critère 5 : Temps --- erreur et question} | ||||
| 275 | +\erreur{Appliquer un taux « provincial » ou « de l'an dernier » : $+$5\,\%/an alors que le segment recule. Le taux doit provenir de \textbf{données du marché local} (segment, secteur), à la \textbf{date d'évaluation}, et le rapport doit en montrer l'extraction.} | ||||
| 276 | +\question{Vendu 400~000~\$ il y a 12 mois; le marché a \textbf{reculé} de 5\,\% sur l'année. Ajustement? --- \textit{$400~000 \times (-5\,\%) = \mathbf{-20~000}$~\$ : prix ajusté 380~000~\$. L'ajustement de temps peut être négatif; son signe suit le marché, pas l'habitude.}} | ||||
| 277 | +\begin{notebox}[Ce que l'ajustement de temps n'est pas] | ||||
| 278 | +Ce n'est ni l'inflation (IPC « logement » Québec $+$3,2\,\%), ni le coût de construction (IPLN $+$0,3\,\%) : c'est la variation des \textbf{prix de vente du segment}. | ||||
| 279 | +\end{notebox} | ||||
| 280 | +\src{Statistique Canada, tableaux 18-10-0004-01 et 18-10-0205-01 (septembre 2026)} | ||||
| 281 | +\end{frame} | ||||
| 282 | + | ||||
| 283 | +% ---------------------------------------------------------------- Critère 6 | ||||
| 284 | +\begin{frame}{Critère 6 : Localisation --- définition et sous-facteurs} | ||||
| 285 | +\begin{defbox}[Ajustement pour la localisation] | ||||
| 286 | +La localisation est souvent le facteur le plus \textbf{déterminant} de la valeur immobilière. L'ajustement reflète les différences d'emplacement entre le sujet et le comparable --- \textbf{en pourcentage} du prix ajusté transactionnel, car l'emplacement agit sur toute la propriété. | ||||
| 287 | +\end{defbox} | ||||
| 288 | +\begin{center} | ||||
| 289 | +\footnotesize | ||||
| 290 | +\begin{tabular}{@{}L{3.2cm} L{9.2cm}@{}} | ||||
| 291 | +\toprule | ||||
| 292 | +\thd{Sous-facteur} & \thd{Éléments à considérer} \\ | ||||
| 293 | +\midrule | ||||
| 294 | +Quartier / voisinage & Réputation, qualité, homogénéité, tendance \\ | ||||
| 295 | +Proximité des services & Écoles, commerces, transports en commun, hôpitaux \\ | ||||
| 296 | +Accès et transport & Autoroutes, axes routiers, transport collectif \\ | ||||
| 297 | +Environnement & Vue, calme, espaces verts, bord de l'eau \\ | ||||
| 298 | +Nuisances & Bruit (autoroute, aéroport), industrie, lignes haute tension \\ | ||||
| 299 | +Secteur fiscal & Taux de taxation (Gatineau : taux par \textbf{unité de voisinage} depuis 2024) \\ | ||||
| 300 | +\bottomrule | ||||
| 301 | +\end{tabular} | ||||
| 302 | +\end{center} | ||||
| 303 | +\src{Appraisal Institute (2020), ch. 21; Ville de Gatineau, budget 2026; Des Rosiers, Thériault et Villeneuve (2000)} | ||||
| 304 | +\end{frame} | ||||
| 305 | + | ||||
| 306 | +\begin{frame}{Critère 6 : Localisation --- exemple par paire de ventes} | ||||
| 307 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 308 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 309 | +\begin{exbox}[Paire Aylmer / Hull] | ||||
| 310 | +Deux bungalows jumeaux (même taille, même âge, même état, mêmes dates), l'un à Aylmer, l'autre à Hull : | ||||
| 311 | +\[ | ||||
| 312 | +\frac{472~000 - 449~000}{449~000} = \frac{23~000}{449~000} = \textbf{+5{,}1\,\%} | ||||
| 313 | +\] | ||||
| 314 | +Convention du cours : \textbf{$\pm$5\,\%} pour un secteur supérieur / inférieur. Un comparable de secteur \textbf{supérieur} au sujet reçoit \textbf{$-$5\,\%}. | ||||
| 315 | +\end{exbox} | ||||
| 316 | +\end{column} | ||||
| 317 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 318 | +\footnotesize | ||||
| 319 | +\uqotitle{Repère de marché, mais pas une mesure} | ||||
| 320 | +Médianes unifamiliales, T3 2026 : \textbf{Hull 475~000~\$}, \textbf{Aylmer 530~750~\$}, secteur Gatineau 464~900~\$. L'écart Hull--Aylmer ($+$11,7\,\%) mélange tailles, âges et types : il \textbf{oriente} l'ajustement, il ne le \textbf{quantifie} pas. Seules des paires de biens semblables le font. | ||||
| 321 | +\vspace{1mm} | ||||
| 322 | + | ||||
| 323 | +\uqotitle{Intuition} L'emplacement ne se transporte pas : sa valeur contributive s'observe uniquement en comparant des biens semblables placés différemment. | ||||
| 324 | +\end{column} | ||||
| 325 | +\end{columns} | ||||
| 326 | +\src{calculs du cours (validation); Centris (T3 2026), Hull, Aylmer, Gatineau} | ||||
| 327 | +\end{frame} | ||||
| 328 | + | ||||
| 329 | +\begin{frame}{Critère 6 : Localisation --- erreur et question} | ||||
| 330 | +\erreur{Ajuster la localisation \textbf{en dollars fixes} (« $-$25~000~\$ pour Aylmer ») ou l'appliquer \textbf{avant} les ajustements transactionnels. Le pourcentage s'applique au \textbf{prix ajusté transactionnel} : pour le comparable 3 du bloc 4, $-$5\,\% de 462~346~\$ $= -23~117$~\$, pas $-$5\,\% de 460~000~\$.} | ||||
| 331 | +\question{Deux comparables de la même rue que le sujet, mais l'un fait face à un parc, l'autre à une artère bruyante. Ajustement de localisation nul « puisque c'est la même rue »? --- \textit{Non : le voisinage immédiat (vue, bruit) est un sous-facteur de localisation. S'il n'est pas mesurable par paires, on le traite \textbf{qualitativement} à la réconciliation (poids réduit).}} | ||||
| 332 | +\end{frame} | ||||
| 333 | + | ||||
| 334 | +% ---------------------------------------------------------------- Critère 7 | ||||
| 335 | +\begin{frame}{Critère 7 : Caractéristiques physiques --- terrain et bâtiment} | ||||
| 336 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 337 | +\begin{column}{0.44\textwidth} | ||||
| 338 | +\begin{defbox}[Éléments du terrain] | ||||
| 339 | +\begin{itemize} | ||||
| 340 | + \item \textbf{Superficie} --- plus grand = plus de valeur (rendements décroissants) | ||||
| 341 | + \item \textbf{Forme} --- rectangulaire (optimal) vs irrégulière | ||||
| 342 | + \item \textbf{Topographie}, \textbf{façade}, \textbf{orientation} | ||||
| 343 | + \item \textbf{Services} --- égouts, aqueduc, gaz, électricité | ||||
| 344 | +\end{itemize} | ||||
| 345 | +\end{defbox} | ||||
| 346 | +\end{column} | ||||
| 347 | +\begin{column}{0.54\textwidth} | ||||
| 348 | +\begin{center} | ||||
| 349 | +\footnotesize | ||||
| 350 | +\begin{tabular}{@{}L{2.6cm} L{2.4cm} L{2.4cm}@{}} | ||||
| 351 | +\toprule | ||||
| 352 | +\thd{Bâtiment} & \thd{À comparer} & \thd{Méthode} \\ | ||||
| 353 | +\midrule | ||||
| 354 | +Type & Bungalow, 2 étages, paliers & Filtre dur \\ | ||||
| 355 | +Superficie habitable & \pisq{} hors sol & \$/\pisq{} marginal \\ | ||||
| 356 | +Âge effectif & Année $+$ rénovations & \$/an \\ | ||||
| 357 | +État / qualité & Très bon, bon, moyen & Paires de ventes \\ | ||||
| 358 | +Chambres, salles de bains & Nombre et type & Paires de ventes \\ | ||||
| 359 | +Sous-sol, garage & Fini / partiel; simple / double & Paires de ventes \\ | ||||
| 360 | +Extras & Piscine, foyer, climatisation & Contribution au marché \\ | ||||
| 361 | +\bottomrule | ||||
| 362 | +\end{tabular} | ||||
| 363 | +\end{center} | ||||
| 364 | +\end{column} | ||||
| 365 | +\end{columns} | ||||
| 366 | +\footnotesize \textbf{Intuition :} chaque caractéristique a un \textbf{prix implicite} ($\beta_k$ du bloc 1). On ajuste \textbf{en dollars}, caractéristique par caractéristique, à partir de la différence sujet $-$ comparable. | ||||
| 367 | +\end{frame} | ||||
| 368 | + | ||||
| 369 | +\begin{frame}{Critère 7 : Caractéristiques physiques --- exemples chiffrés} | ||||
| 370 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 371 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 372 | +\begin{exbox}[Terrain --- seuil de matérialité] | ||||
| 373 | +Sujet 5~500~\pisq{}, comparable 7~000~\pisq{} : écart 1~500~\pisq{} $\geq$ 1~000 $\Rightarrow$ on ajuste à \textbf{6~\$/\pisq{}} : | ||||
| 374 | +\[ | ||||
| 375 | +1~500 \times 6 = 9~000 \;\Rightarrow\; \textbf{$-$9~000~\$} | ||||
| 376 | +\] | ||||
| 377 | +(comparable plus grand : on l'abaisse). Sous 1~000~\pisq{} d'écart : \textbf{aucun ajustement} (convention du cours). | ||||
| 378 | +\end{exbox} | ||||
| 379 | +\end{column} | ||||
| 380 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 381 | +\footnotesize | ||||
| 382 | +\uqotitle{Bâtiment (catalogue du cours)} | ||||
| 383 | +\begin{itemize} | ||||
| 384 | + \item Aire : 50~\pisq{} de plus $\times$ 150~\$ $= -7~500$~\$; | ||||
| 385 | + \item Âge : comparable de 2005, sujet de 2008 : 3 ans de plus $\times$ 2~000~\$ $= +6~000$~\$; | ||||
| 386 | + \item État : très bon $-$8~000~\$; moyen $+$12~000~\$ (sujet « bon »); | ||||
| 387 | + \item Chambre $\pm$10~000~\$; salle de bains complète 12~000~\$, salle d'eau 6~000~\$; | ||||
| 388 | + \item Sous-sol fini vs partiel 10~000~\$; vs non fini 20~000~\$; | ||||
| 389 | + \item Garage simple vs aucun 30~000~\$; double vs simple 15~000~\$; | ||||
| 390 | + \item Piscine creusée 25~000~\$ (coût 22--50~k\$). | ||||
| 391 | +\end{itemize} | ||||
| 392 | +\end{column} | ||||
| 393 | +\end{columns} | ||||
| 394 | +\src{calculs du cours (validation)} | ||||
| 395 | +\end{frame} | ||||
| 396 | + | ||||
| 397 | +\begin{frame}{Critère 7 : Physique --- le double comptage, erreur et question} | ||||
| 398 | +\erreur{\textbf{Double comptage} aire / chambres : un comparable de 1~350~\pisq{} à 4 chambres est ajusté pour $+$150~\pisq{} \textbf{et} pour la 4\textsuperscript{e} chambre. C'est correct \textbf{seulement} si le prix de la chambre (10~000~\$) a été extrait de paires \textbf{à aire égale} --- comme dans le catalogue du cours. Si le \$/\pisq{} vient d'une régression sans variable « chambres », la chambre est déjà dans l'aire : ne pas l'ajouter.} | ||||
| 399 | +\question{Le comparable a une piscine creusée installée l'an dernier pour 48~000~\$; le sujet n'en a pas. Ajustement? --- \textit{$-$25~000~\$ (valeur contributive du catalogue), pas $-$48~000~\$ : le marché de Hull ne rembourse pas le coût. Et si une paire locale montrait 15~000~\$, c'est la paire qui l'emporterait.}} | ||||
| 400 | +\begin{notebox}[Rappel] | ||||
| 401 | +Toute valeur du catalogue est une \textbf{convention pédagogique} : en pratique, chaque ajustement se justifie par des paires de ventes ou une régression (séance 9). | ||||
| 402 | +\end{notebox} | ||||
| 403 | +\end{frame} | ||||
| 404 | + | ||||
| 405 | +% ---------------------------------------------------------------- Critère 8 | ||||
| 406 | +\begin{frame}{Critère 8 : Composantes non immobilières} | ||||
| 407 | +\begin{defbox}[Biens meubles inclus dans la vente] | ||||
| 408 | +Certaines transactions incluent des éléments qui ne font \textbf{pas partie de l'immeuble}. L'évaluateur doit les identifier et les retrancher du prix de vente : l'évaluation porte sur le \textbf{droit immobilier} seulement. | ||||
| 409 | +\end{defbox} | ||||
| 410 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 411 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 412 | +\footnotesize | ||||
| 413 | +\uqotitle{Inclusions courantes à retrancher} | ||||
| 414 | +\begin{itemize} | ||||
| 415 | + \item Électroménagers, meubles et équipements | ||||
| 416 | + \item Équipement de piscine, spa, sauna | ||||
| 417 | + \item Rideaux, stores, luminaires spéciaux | ||||
| 418 | + \item \textbf{Où le voir :} la promesse d'achat précise les \textbf{inclusions et exclusions} | ||||
| 419 | +\end{itemize} | ||||
| 420 | +\end{column} | ||||
| 421 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 422 | +\begin{exbox}[Exemple] | ||||
| 423 | +Comparable vendu 440~000~\$ incluant les électroménagers haut de gamme (valeur estimée : 8~000~\$) et un mobilier de terrasse (2~000~\$). | ||||
| 424 | +\[ | ||||
| 425 | +440~000 - 8~000 - 2~000 = \textbf{430~000~\$} | ||||
| 426 | +\] | ||||
| 427 | +Valeur \textbf{de revente} (usagé), pas le prix d'achat. | ||||
| 428 | +\end{exbox} | ||||
| 429 | +\end{column} | ||||
| 430 | +\end{columns} | ||||
| 431 | +\src{calculs du cours (validation)} | ||||
| 432 | +\end{frame} | ||||
| 433 | + | ||||
| 434 | +\begin{frame}{Critère 8 : Non immobilier --- erreur et question} | ||||
| 435 | +\erreur{Laisser les inclusions dans le prix : une inclusion importante non retranchée \uqoalert{surestime} le prix du comparable --- et donc la valeur du sujet. Ou, à l'inverse, retrancher des éléments \textbf{immobiliers par destination} (thermopompe fixée, abri d'auto permanent), qui font partie de l'immeuble.} | ||||
| 436 | +\question{Le comparable 2 du bloc 4 inclut des électroménagers estimés à 4~000~\$. Pourquoi l'ajustement ($-$4~000~\$) est-il placé parmi les ajustements \textbf{de propriété} et non avant le temps? --- \textit{Convention du cours, conforme à la doctrine : le mobilier n'a pas suivi le marché immobilier; on le retranche en dollars à la fin. L'effet de l'ordre est ici de quelques dizaines de dollars.}} | ||||
| 437 | +\begin{notebox}[Lien avec la séance 6] | ||||
| 438 | +Les inclusions font partie des cinq points à confirmer lors de la vérification d'une vente. | ||||
| 439 | +\end{notebox} | ||||
| 440 | +\end{frame} | ||||
| 441 | + | ||||
| 442 | +% ---------------------------------------------------------------- Catalogue et ordre | ||||
| 443 | +\begin{frame}{Le catalogue d'ajustements du cours (séances 8 et 9, TP2)} | ||||
| 444 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 445 | +\begin{column}{0.62\textwidth} | ||||
| 446 | +\begin{center} | ||||
| 447 | +\scriptsize | ||||
| 448 | +\begin{tabular}{@{}L{4.2cm} R{2cm} L{1.7cm}@{}} | ||||
| 449 | +\toprule | ||||
| 450 | +\thd{Élément} & \thd{Valeur} & \thd{Application} \\ | ||||
| 451 | +\midrule | ||||
| 452 | +Temps (conditions de marché) & $+$0,17\,\%/mois & prorata simple \\ | ||||
| 453 | +Localisation (secteur sup. / inf.) & $\pm$5\,\% & du prix ajusté transact. \\ | ||||
| 454 | +Aire habitable & 150~\$/\pisq{} & par \pisq{} d'écart \\ | ||||
| 455 | +Terrain & 6~\$/\pisq{} & si écart $\geq$ 1~000~\pisq{} \\ | ||||
| 456 | +Âge & 2~000~\$/an & par année d'écart \\ | ||||
| 457 | +État : très bon / bon / moyen & $-$8~000 / 0 / $+$12~000~\$ & sujet « bon » \\ | ||||
| 458 | +Chambre à coucher & 10~000~\$ & par chambre \\ | ||||
| 459 | +Salle de bains complète / salle d'eau & 12~000 / 6~000~\$ & par pièce \\ | ||||
| 460 | +Sous-sol fini vs non fini / partiel & 20~000 / 10~000~\$ & \\ | ||||
| 461 | +Garage simple vs aucun / double vs simple & 30~000 / 15~000~\$ & \\ | ||||
| 462 | +Piscine creusée & 25~000~\$ & \\ | ||||
| 463 | +Composantes non immobilières & valeur de revente & en dollars \\ | ||||
| 464 | +\bottomrule | ||||
| 465 | +\end{tabular} | ||||
| 466 | +\end{center} | ||||
| 467 | +\end{column} | ||||
| 468 | +\begin{column}{0.36\textwidth} | ||||
| 469 | +\begin{notebox}[Statut de ces valeurs] | ||||
| 470 | +\textbf{Convention pédagogique} dérivée d'analyses par paires présentées à la séance 9 (garage double vs simple : 452~000 vs 437~000~\$ $= 15~000$~\$; sous-sol aménagé : 441~000 vs 421~000~\$ $= 20~000$~\$; Aylmer vs Hull : $+$5,1\,\%). | ||||
| 471 | +\end{notebox} | ||||
| 472 | +\footnotesize | ||||
| 473 | +Signe : $\beta_k \times (X_{\text{sujet}} - X_{\text{comp}})$ --- un comparable \textbf{mieux doté} reçoit un ajustement \textbf{négatif}. | ||||
| 474 | +\end{column} | ||||
| 475 | +\end{columns} | ||||
| 476 | +\src{calculs du cours (validation); paires de la séance 9} | ||||
| 477 | +\end{frame} | ||||
| 478 | + | ||||
| 479 | +\begin{frame}{L'ordre d'application --- la cascade} | ||||
| 480 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 481 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 482 | +\begin{center} | ||||
| 483 | +\begin{tikzpicture}[node distance=0.12cm, every node/.style={font=\scriptsize}] | ||||
| 484 | +\node[uqostep, text width=6cm, minimum height=0.45cm] (s0) {Prix de vente du comparable}; | ||||
| 485 | +\node[uqostep, text width=6cm, minimum height=0.45cm, below=of s0] (s1) {1. $\pm$ Droits de propriété}; | ||||
| 486 | +\node[uqostep, text width=6cm, minimum height=0.45cm, below=of s1] (s2) {2. $-$ Financement (équivalence au comptant)}; | ||||
| 487 | +\node[uqostep, text width=6cm, minimum height=0.45cm, below=of s2] (s3) {3. $\pm$ Conditions de vente}; | ||||
| 488 | +\node[uqostep, text width=6cm, minimum height=0.45cm, below=of s3] (s4) {4. $+$ Dépenses après achat}; | ||||
| 489 | +\node[uqostep, text width=6cm, minimum height=0.45cm, below=of s4] (s5) {5. $\times (1 + t \times \text{mois})$ Temps}; | ||||
| 490 | +\node[uqostep, text width=6cm, minimum height=0.45cm, below=of s5, fill=uqoOr!15, draw=uqoOr] (s6) {= \textbf{Prix ajusté transactionnel}}; | ||||
| 491 | +\draw[uqoarrow] (s0) -- (s1); \draw[uqoarrow] (s1) -- (s2); \draw[uqoarrow] (s2) -- (s3); | ||||
| 492 | +\draw[uqoarrow] (s3) -- (s4); \draw[uqoarrow] (s4) -- (s5); \draw[uqoarrow] (s5) -- (s6); | ||||
| 493 | +\end{tikzpicture} | ||||
| 494 | +\end{center} | ||||
| 495 | +\end{column} | ||||
| 496 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 497 | +\begin{center} | ||||
| 498 | +\begin{tikzpicture}[node distance=0.12cm, every node/.style={font=\scriptsize}] | ||||
| 499 | +\node[uqostep, text width=5.6cm, minimum height=0.45cm, fill=uqoOr!15, draw=uqoOr] (p0) {Prix ajusté transactionnel}; | ||||
| 500 | +\node[uqostep, text width=5.6cm, minimum height=0.45cm, below=of p0] (p1) {6. $\pm$ Localisation (\% du prix ajusté transact.)}; | ||||
| 501 | +\node[uqostep, text width=5.6cm, minimum height=0.45cm, below=of p1] (p2) {7. $\pm$ Caractéristiques physiques (en \$, additives)}; | ||||
| 502 | +\node[uqostep, text width=5.6cm, minimum height=0.45cm, below=of p2] (p3) {8. $-$ Composantes non immobilières}; | ||||
| 503 | +\node[uqostep, text width=5.6cm, minimum height=0.45cm, below=of p3, fill=uqoVert!15, draw=uqoVert] (p4) {= \textbf{Indication de valeur} du comparable}; | ||||
| 504 | +\draw[uqoarrow] (p0) -- (p1); \draw[uqoarrow] (p1) -- (p2); \draw[uqoarrow] (p2) -- (p3); \draw[uqoarrow] (p3) -- (p4); | ||||
| 505 | +\end{tikzpicture} | ||||
| 506 | +\end{center} | ||||
| 507 | +\footnotesize | ||||
| 508 | +\textbf{En séquence} : chaque ajustement transactionnel s'applique au résultat du précédent (le temps multiplie un prix déjà corrigé). \textbf{Additifs} : les trois ajustements de propriété se somment; leur ordre interne est sans effet. | ||||
| 509 | +\end{column} | ||||
| 510 | +\end{columns} | ||||
| 511 | +\src{UBC (2005), BUSI 330 : « all of the comparables be adjusted in the same sequence »; Appraisal Institute (2020), ch. 21} | ||||
| 512 | +\end{frame} | ||||
| 513 | + | ||||
| 514 | +\begin{frame}{Pourquoi l'ordre compte --- séquentiel ou additif} | ||||
| 515 | +\begin{exbox}[Comparable à 400~000~\$, financement avantageux de $-$10~000~\$, marché $+$2\,\% depuis la vente] | ||||
| 516 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 517 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 518 | +\uqotitle{En séquence (doctrine)} | ||||
| 519 | +\[ | ||||
| 520 | +(400~000 - 10~000) \times 1{,}02 = \mathbf{397~800~\$} | ||||
| 521 | +\] | ||||
| 522 | +Le temps s'applique au prix \textbf{déjà épuré} du financement : l'avantage de financement n'a pas « pris de la valeur » avec le marché. | ||||
| 523 | +\end{column} | ||||
| 524 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 525 | +\uqotitle{Additif (à éviter)} | ||||
| 526 | +\[ | ||||
| 527 | +400~000 \times 1{,}02 - 10~000 = \mathbf{398~000~\$} | ||||
| 528 | +\] | ||||
| 529 | +Écart : \textbf{200~\$} ici --- mais 2~\% $\times$ 10~000~\$; avec un financement de 60~000~\$ et un marché de $+$10\,\%, l'écart atteindrait 6~000~\$. | ||||
| 530 | +\end{column} | ||||
| 531 | +\end{columns} | ||||
| 532 | +\end{exbox} | ||||
| 533 | +\begin{notebox}[Passerelle vers le TP2] | ||||
| 534 | +La grille du TP2 énonce « conditions de vente, financement, temps --- dans cet ordre ». Comme financement et conditions de vente n'y sont jamais tous deux non nuls, l'ordre entre eux est \textbf{sans effet}; ce qui compte, c'est que le \textbf{temps vienne en dernier} des transactionnels, et la localisation en \textbf{pourcentage} du prix ajusté transactionnel. | ||||
| 535 | +\end{notebox} | ||||
| 536 | +\src{calculs du cours (validation); UBC (2005), BUSI 330} | ||||
| 537 | +\end{frame} | ||||
| 538 | + | ||||
| 539 | +\begin{frame}{Synthèse du bloc 3} | ||||
| 540 | +\begin{enumerate} | ||||
| 541 | + \item \textbf{Huit critères, deux familles} : cinq transactionnels corrigent le \textbf{prix de la transaction} (droits, financement, conditions, dépenses, temps) et s'appliquent \textbf{en séquence}; trois de propriété corrigent les \textbf{différences du bien} (localisation, physique, non immobilier) et sont \textbf{additifs}. | ||||
| 542 | + \item \textbf{Chaque ajustement est une mesure de marché}, pas un coût ni une opinion : équivalence au comptant, paires de ventes, régression, indices. | ||||
| 543 | + \item \textbf{Le catalogue du cours fixe les valeurs} (temps $+$0,17\,\%/mois, aire 150~\$/\pisq{}, garage 30~000 / 15~000~\$, etc.) pour que toutes les grilles --- séances 8 et 9, TP2 --- soient comparables. | ||||
| 544 | + \item \textbf{Le signe suit la règle} : comparable mieux doté $\Rightarrow$ ajustement négatif; comparable moins bien doté $\Rightarrow$ positif. On ajuste toujours le comparable. | ||||
| 545 | +\end{enumerate} | ||||
| 546 | +\vspace{1mm} | ||||
| 547 | +\question{Quatre comparables, huit critères, un catalogue : \textbf{que vaut le bungalow de Hull au 1\textsuperscript{er} novembre 2026?} --- \textit{Bloc 4.}} | ||||
| 548 | +\end{frame} | ||||
added
UQO_COURS_UPGRADE/IMM1003/seance08/parties/s08_bloc4.tex
+494 −0
@@ -0,0 +1,494 @@ | |||||
| 1 | +% ====================================================================== | ||||
| 2 | +% Bloc 4 — Étude de cas : bungalow de Gatineau (Hull) (50 min) | ||||
| 3 | +% Tous les chiffres : UQO_COURS_UPGRADE/validation/RESULTATS_CALCULS.md (IMM1003 S08) | ||||
| 4 | +% ====================================================================== | ||||
| 5 | +\bloc{4}{Étude de cas : bungalow de Gatineau (Hull)} | ||||
| 6 | + | ||||
| 7 | +\begin{frame}{Objectifs du bloc 4} | ||||
| 8 | +\begin{enumerate} | ||||
| 9 | + \item \textbf{Construire} la grille d'ajustements complète de quatre comparables, dans l'ordre du bloc 3, avec le catalogue du cours; | ||||
| 10 | + \item \textbf{Expliquer} la raison de chaque ligne (pourquoi ce signe, pourquoi ce montant); | ||||
| 11 | + \item \textbf{Calculer et interpréter} les ajustements net et brut de chaque comparable; | ||||
| 12 | + \item \textbf{Pondérer} les indications selon leur fiabilité, \textbf{arrondir} et \textbf{conclure} une valeur marchande au 1\textsuperscript{er} novembre 2026; | ||||
| 13 | + \item \textbf{Vérifier} la cohérence de la conclusion avec le marché et \textbf{nommer} ce que le rapport doit documenter. | ||||
| 14 | +\end{enumerate} | ||||
| 15 | +\begin{importbox}[Cas pédagogique] | ||||
| 16 | +\textbf{Données fictives calibrées sur le marché de Hull (automne 2026).} Les adresses, les ventes et les caractéristiques sont construites pour l'enseignement; les repères de marché cités sont, eux, réels (Centris, APCIQ, T3 2026). Tous les calculs sont reproduits par le moteur de validation du cours. | ||||
| 17 | +\end{importbox} | ||||
| 18 | +\end{frame} | ||||
| 19 | + | ||||
| 20 | +\begin{frame}{Le mandat et le sujet --- identification} | ||||
| 21 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 22 | +\begin{column}{0.52\textwidth} | ||||
| 23 | +\begin{defbox}[Propriété sujet --- Bungalow à Gatineau (secteur Hull)] | ||||
| 24 | +\begin{itemize} | ||||
| 25 | + \item \textbf{Adresse :} 456, rue des Érables, Gatineau (Hull) --- fictive | ||||
| 26 | + \item \textbf{Type :} bungalow détaché, construit en \textbf{2008} | ||||
| 27 | + \item \textbf{Superficie habitable :} 1~200~\pisq{} (hors sol) | ||||
| 28 | + \item \textbf{Terrain :} 6~000~\pisq{} | ||||
| 29 | + \item \textbf{Droits évalués :} pleine propriété | ||||
| 30 | + \item \textbf{Date d'évaluation :} \textbf{1\textsuperscript{er} novembre 2026} | ||||
| 31 | +\end{itemize} | ||||
| 32 | +\end{defbox} | ||||
| 33 | +\end{column} | ||||
| 34 | +\begin{column}{0.45\textwidth} | ||||
| 35 | +\begin{notebox}[Mandat] | ||||
| 36 | +Évaluation de la \textbf{valeur marchande} pour fins de financement hypothécaire (rapport abrégé). Le prêteur demande au moins trois ventes closes; nous en retenons \textbf{quatre} (exercice « 4 parmi 8 » du bloc 2). | ||||
| 37 | +\end{notebox} | ||||
| 38 | +\footnotesize | ||||
| 39 | +\uqotitle{Étape 1 du processus} Sujet, droits, date et usage sont fixés avant toute recherche : ils déterminent les filtres durs de la sélection. | ||||
| 40 | +\end{column} | ||||
| 41 | +\end{columns} | ||||
| 42 | +\end{frame} | ||||
| 43 | + | ||||
| 44 | +\begin{frame}{Le sujet --- caractéristiques et contexte de marché} | ||||
| 45 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 46 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 47 | +\begin{defbox}[Propriété sujet (suite)] | ||||
| 48 | +\begin{itemize} | ||||
| 49 | + \item \textbf{Chambres :} 3 | ||||
| 50 | + \item \textbf{Salles de bains :} 1 complète $+$ 1 salle d'eau | ||||
| 51 | + \item \textbf{Sous-sol :} partiellement fini (400~\pisq{}) | ||||
| 52 | + \item \textbf{Garage :} simple attaché | ||||
| 53 | + \item \textbf{État :} bon; \textbf{chauffage :} bi-énergie | ||||
| 54 | + \item \textbf{Localisation :} secteur résidentiel typique de Hull | ||||
| 55 | +\end{itemize} | ||||
| 56 | +\end{defbox} | ||||
| 57 | +\end{column} | ||||
| 58 | +\begin{column}{0.49\textwidth} | ||||
| 59 | +\begin{notebox}[Contexte de marché (convention du cours)] | ||||
| 60 | +Ajustement de temps de \textbf{$+$0,17\,\% par mois}, prorata simple, convention du cours et du TP2. Quatre ventes de bungalows du secteur Hull, conclues entre \textbf{mars et août 2026}, vérifiées (actes, Centris, courtiers). | ||||
| 61 | +\end{notebox} | ||||
| 62 | +\footnotesize | ||||
| 63 | +\uqotitle{Rappel du bloc 2} Au 3\textsuperscript{e} trimestre 2026, la médiane unifamiliale de Hull est de 475~000~\$ ($-$5\,\% sur un an) : un évaluateur de novembre testerait aussi un taux nul ou négatif (diapositive « sensibilité » plus loin). | ||||
| 64 | +\end{column} | ||||
| 65 | +\end{columns} | ||||
| 66 | +\src{Centris, Gatineau (Hull), T3 2026; calculs du cours (validation)} | ||||
| 67 | +\end{frame} | ||||
| 68 | + | ||||
| 69 | +\begin{frame}{Les comparables 1 et 2} | ||||
| 70 | +\begin{center} | ||||
| 71 | +\footnotesize | ||||
| 72 | +\begin{tabular}{@{}L{3.1cm} L{3.3cm} L{3.3cm} L{3.3cm}@{}} | ||||
| 73 | +\toprule | ||||
| 74 | +\thd{Caractéristique} & \thd{Sujet} & \thd{Comparable 1} & \thd{Comparable 2} \\ | ||||
| 75 | +\midrule | ||||
| 76 | +Prix de vente & --- & \textbf{435~000~\$} & \textbf{415~000~\$} \\ | ||||
| 77 | +Date de vente & (éval. : 1\textsuperscript{er} nov. 2026) & Juillet 2026 (4 mois) & Mai 2026 (6 mois) \\ | ||||
| 78 | +Localisation & Hull & Hull (similaire) & Hull (similaire) \\ | ||||
| 79 | +Type / année & Bungalow, 2008 & Bungalow, 2007 & Bungalow, 2010 \\ | ||||
| 80 | +Superficie & 1~200~\pisq{} & 1~250~\pisq{} & 1~150~\pisq{} \\ | ||||
| 81 | +Terrain & 6~000~\pisq{} & 6~200~\pisq{} & 5~500~\pisq{} \\ | ||||
| 82 | +Chambres & 3 & 3 & 3 \\ | ||||
| 83 | +Salles de bains & 1 compl. $+$ 1 s. d'eau & 1 compl. $+$ 1 s. d'eau & 1 complète \\ | ||||
| 84 | +Sous-sol & Partiel (400~\pisq{}) & Fini & Non fini \\ | ||||
| 85 | +Garage & Simple attaché & Simple attaché & Aucun \\ | ||||
| 86 | +État & Bon & Bon & Bon \\ | ||||
| 87 | +Conditions / inclusions & --- & Libre, comptant & Libre; électroménagers 4~000~\$ \\ | ||||
| 88 | +\bottomrule | ||||
| 89 | +\end{tabular} | ||||
| 90 | +\end{center} | ||||
| 91 | +\src{calculs du cours (validation)} | ||||
| 92 | +\end{frame} | ||||
| 93 | + | ||||
| 94 | +\begin{frame}{Les comparables 3 et 4} | ||||
| 95 | +\begin{center} | ||||
| 96 | +\footnotesize | ||||
| 97 | +\begin{tabular}{@{}L{3.1cm} L{3.3cm} L{3.3cm} L{3.3cm}@{}} | ||||
| 98 | +\toprule | ||||
| 99 | +\thd{Caractéristique} & \thd{Sujet} & \thd{Comparable 3} & \thd{Comparable 4} \\ | ||||
| 100 | +\midrule | ||||
| 101 | +Prix de vente & --- & \textbf{460~000~\$} & \textbf{425~000~\$} \\ | ||||
| 102 | +Date de vente & (éval. : 1\textsuperscript{er} nov. 2026) & Août 2026 (3 mois) & Mars 2026 (8 mois) \\ | ||||
| 103 | +Localisation & Hull & Hull (\textbf{supérieure}) & Hull (similaire) \\ | ||||
| 104 | +Type / année & Bungalow, 2008 & Bungalow, 2005 & Bungalow, 2008 \\ | ||||
| 105 | +Superficie & 1~200~\pisq{} & 1~350~\pisq{} & 1~200~\pisq{} \\ | ||||
| 106 | +Terrain & 6~000~\pisq{} & 7~000~\pisq{} & 6~000~\pisq{} \\ | ||||
| 107 | +Chambres & 3 & 4 & 3 \\ | ||||
| 108 | +Salles de bains & 1 compl. $+$ 1 s. d'eau & 2 complètes & 1 compl. $+$ 1 s. d'eau \\ | ||||
| 109 | +Sous-sol & Partiel (400~\pisq{}) & Fini & Partiel \\ | ||||
| 110 | +Garage & Simple attaché & Double attaché & Simple attaché \\ | ||||
| 111 | +État & Bon & \textbf{Très bon} & \textbf{Moyen} \\ | ||||
| 112 | +Conditions / inclusions & --- & Libre, comptant & Libre, comptant \\ | ||||
| 113 | +\bottomrule | ||||
| 114 | +\end{tabular} | ||||
| 115 | +\end{center} | ||||
| 116 | +\src{calculs du cours (validation)} | ||||
| 117 | +\end{frame} | ||||
| 118 | + | ||||
| 119 | +\begin{frame}{Comment lire les grilles qui suivent} | ||||
| 120 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 121 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 122 | +\begin{defbox}[Quatre colonnes] | ||||
| 123 | +\begin{enumerate} | ||||
| 124 | + \item \textbf{Étape} : les huit critères, dans l'ordre de la cascade; | ||||
| 125 | + \item \textbf{Comparable vs sujet} : l'écart observé; | ||||
| 126 | + \item \textbf{Ajustement} : $\beta_k \times (X_{\text{sujet}} - X_{\text{comp}})$, en dollars; | ||||
| 127 | + \item \textbf{Raison} : pourquoi ce signe et ce montant. | ||||
| 128 | +\end{enumerate} | ||||
| 129 | +\end{defbox} | ||||
| 130 | +\end{column} | ||||
| 131 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 132 | +\begin{notebox}[Deux sous-totaux] | ||||
| 133 | +\begin{itemize} | ||||
| 134 | + \item \textbf{Prix ajusté transactionnel} : après les critères 1 à 5, en séquence (le temps multiplie le prix déjà corrigé); | ||||
| 135 | + \item \textbf{Indication de valeur} : prix ajusté transactionnel $+$ somme des ajustements de propriété (6 à 8). | ||||
| 136 | +\end{itemize} | ||||
| 137 | +\end{notebox} | ||||
| 138 | +\end{column} | ||||
| 139 | +\end{columns} | ||||
| 140 | +\erreur{Inverser le signe. Comparable \textbf{mieux doté} que le sujet (plus grand, plus récent, secteur supérieur, sous-sol fini) $\Rightarrow$ ajustement \textbf{négatif}; comparable \textbf{moins bien doté} (état moyen, sans garage) $\Rightarrow$ \textbf{positif}. Et une ligne à zéro n'est pas une ligne oubliée : c'est une différence \textbf{vérifiée et jugée nulle}.} | ||||
| 141 | +\end{frame} | ||||
| 142 | + | ||||
| 143 | +\begin{frame}{Grille du comparable 1 --- 435~000~\$, juillet 2026} | ||||
| 144 | +\begin{center} | ||||
| 145 | +\scriptsize | ||||
| 146 | +\begin{tabular}{@{}L{2.9cm} L{3cm} R{1.5cm} L{5.4cm}@{}} | ||||
| 147 | +\toprule | ||||
| 148 | +\thd{Étape} & \thd{Comparable vs sujet} & \thd{Ajust. (\$)} & \thd{Raison} \\ | ||||
| 149 | +\midrule | ||||
| 150 | +Prix de vente & & 435~000 & Acte vérifié; vente libre, comptant \\ | ||||
| 151 | +1--4. Droits, financement, conditions, dépenses & Pleine propriété; comptant; libre; aucuns travaux connus & 0 & Rien à corriger sur la transaction \\ | ||||
| 152 | +5. Temps & 4 mois (juillet $\rightarrow$ 1\textsuperscript{er} nov.) & $+$2~958 & $435~000 \times 0{,}17\,\% \times 4 = 2~958$~\$ (convention du cours) \\ | ||||
| 153 | +\midrule | ||||
| 154 | +\textbf{Prix ajusté transactionnel} & & \textbf{437~958} & $435~000 + 2~958$ \\ | ||||
| 155 | +\midrule | ||||
| 156 | +6. Localisation & Similaire & 0 & Même secteur, même voisinage \\ | ||||
| 157 | +7a. Aire habitable & 1~250 vs 1~200 ($+$50~\pisq{}) & $-$7~500 & Plus grand : $50 \times 150$~\$, on l'abaisse \\ | ||||
| 158 | +7b. Terrain & 6~200 vs 6~000 ($+$200~\pisq{}) & 0 & Écart $<$ 1~000~\pisq{} : seuil non atteint \\ | ||||
| 159 | +7c. Âge & 2007 vs 2008 (1 an de plus) & $+$2~000 & Plus vieux : $1 \times 2~000$~\$, on le relève \\ | ||||
| 160 | +7d. État & Bon vs bon & 0 & Identique \\ | ||||
| 161 | +7e. Chambres & 3 vs 3 & 0 & Identique \\ | ||||
| 162 | +7f. Salles de bains & 1 $+$ 1 vs 1 $+$ 1 & 0 & Identique \\ | ||||
| 163 | +7g. Sous-sol & Fini vs partiel & $-$10~000 & Mieux doté : fini vs partiel, 10~000~\$ \\ | ||||
| 164 | +7h. Garage & Simple vs simple & 0 & Identique \\ | ||||
| 165 | +8. Non immobilier & Aucune inclusion & 0 & Promesse d'achat vérifiée \\ | ||||
| 166 | +\midrule | ||||
| 167 | +\textbf{Total propriété} & & \textbf{$-$15~500} & $-7~500 + 2~000 - 10~000$ \\ | ||||
| 168 | +\textbf{Indication de valeur} & & \textbf{422~458} & $437~958 - 15~500$ \\ | ||||
| 169 | +\bottomrule | ||||
| 170 | +\end{tabular} | ||||
| 171 | +\end{center} | ||||
| 172 | +\end{frame} | ||||
| 173 | + | ||||
| 174 | +\begin{frame}{Grille du comparable 2 --- 415~000~\$, mai 2026} | ||||
| 175 | +\begin{center} | ||||
| 176 | +\scriptsize | ||||
| 177 | +\begin{tabular}{@{}L{2.9cm} L{3cm} R{1.5cm} L{5.4cm}@{}} | ||||
| 178 | +\toprule | ||||
| 179 | +\thd{Étape} & \thd{Comparable vs sujet} & \thd{Ajust. (\$)} & \thd{Raison} \\ | ||||
| 180 | +\midrule | ||||
| 181 | +Prix de vente & & 415~000 & Acte vérifié; vente libre, comptant \\ | ||||
| 182 | +1--4. Droits, financement, conditions, dépenses & Pleine propriété; comptant; libre; aucuns travaux connus & 0 & Rien à corriger sur la transaction \\ | ||||
| 183 | +5. Temps & 6 mois (mai $\rightarrow$ 1\textsuperscript{er} nov.) & $+$4~233 & $415~000 \times 0{,}17\,\% \times 6 = 4~233$~\$ \\ | ||||
| 184 | +\midrule | ||||
| 185 | +\textbf{Prix ajusté transactionnel} & & \textbf{419~233} & $415~000 + 4~233$ \\ | ||||
| 186 | +\midrule | ||||
| 187 | +6. Localisation & Similaire & 0 & Même secteur \\ | ||||
| 188 | +7a. Aire habitable & 1~150 vs 1~200 ($-$50~\pisq{}) & $+$7~500 & Plus petit : $50 \times 150$~\$, on le relève \\ | ||||
| 189 | +7b. Terrain & 5~500 vs 6~000 ($-$500~\pisq{}) & 0 & Écart $<$ 1~000~\pisq{} \\ | ||||
| 190 | +7c. Âge & 2010 vs 2008 (2 ans de moins) & $-$4~000 & Plus récent : $2 \times 2~000$~\$, on l'abaisse \\ | ||||
| 191 | +7d. État & Bon vs bon & 0 & Identique \\ | ||||
| 192 | +7e. Chambres & 3 vs 3 & 0 & Identique \\ | ||||
| 193 | +7f. Salles de bains & 1 $+$ 0 vs 1 $+$ 1 & $+$6~000 & Il lui manque la salle d'eau : 6~000~\$ \\ | ||||
| 194 | +7g. Sous-sol & Non fini vs partiel & $+$10~000 & Moins doté : partiel vs non fini, 10~000~\$ \\ | ||||
| 195 | +7h. Garage & Aucun vs simple & $+$30~000 & Pas de garage : simple vs aucun, 30~000~\$ \\ | ||||
| 196 | +8. Non immobilier & Électroménagers inclus & $-$4~000 & Valeur de revente des inclusions, retranchée \\ | ||||
| 197 | +\midrule | ||||
| 198 | +\textbf{Total propriété} & & \textbf{$+$45~500} & $7~500 - 4~000 + 6~000 + 10~000 + 30~000 - 4~000$ \\ | ||||
| 199 | +\textbf{Indication de valeur} & & \textbf{464~733} & $419~233 + 45~500$ \\ | ||||
| 200 | +\bottomrule | ||||
| 201 | +\end{tabular} | ||||
| 202 | +\end{center} | ||||
| 203 | +\end{frame} | ||||
| 204 | + | ||||
| 205 | +\begin{frame}{Grille du comparable 3 --- 460~000~\$, août 2026} | ||||
| 206 | +\begin{center} | ||||
| 207 | +\scriptsize | ||||
| 208 | +\begin{tabular}{@{}L{2.9cm} L{3cm} R{1.5cm} L{5.4cm}@{}} | ||||
| 209 | +\toprule | ||||
| 210 | +\thd{Étape} & \thd{Comparable vs sujet} & \thd{Ajust. (\$)} & \thd{Raison} \\ | ||||
| 211 | +\midrule | ||||
| 212 | +Prix de vente & & 460~000 & Acte vérifié; vente libre, comptant \\ | ||||
| 213 | +1--4. Droits, financement, conditions, dépenses & Pleine propriété; comptant; libre; aucuns travaux connus & 0 & Rien à corriger sur la transaction \\ | ||||
| 214 | +5. Temps & 3 mois (août $\rightarrow$ 1\textsuperscript{er} nov.) & $+$2~346 & $460~000 \times 0{,}17\,\% \times 3 = 2~346$~\$ \\ | ||||
| 215 | +\midrule | ||||
| 216 | +\textbf{Prix ajusté transactionnel} & & \textbf{462~346} & $460~000 + 2~346$ \\ | ||||
| 217 | +\midrule | ||||
| 218 | +6. Localisation & Secteur \textbf{supérieur} & $-$23~117 & $-5\,\% \times 462~346$ (sur le prix ajusté transact.) \\ | ||||
| 219 | +7a. Aire habitable & 1~350 vs 1~200 ($+$150~\pisq{}) & $-$22~500 & Plus grand : $150 \times 150$~\$ \\ | ||||
| 220 | +7b. Terrain & 7~000 vs 6~000 ($+$1~000~\pisq{}) & $-$6~000 & Seuil atteint : $1~000 \times 6$~\$ \\ | ||||
| 221 | +7c. Âge & 2005 vs 2008 (3 ans de plus) & $+$6~000 & Plus vieux : $3 \times 2~000$~\$ \\ | ||||
| 222 | +7d. État & Très bon vs bon & $-$8~000 & Mieux entretenu : catalogue « très bon » \\ | ||||
| 223 | +7e. Chambres & 4 vs 3 & $-$10~000 & Une chambre de plus (paires à aire égale) \\ | ||||
| 224 | +7f. Salles de bains & 2 $+$ 0 vs 1 $+$ 1 & $-$6~000 & $-12~000$ (complète en plus) $+ 6~000$ (salle d'eau en moins) \\ | ||||
| 225 | +7g. Sous-sol & Fini vs partiel & $-$10~000 & Mieux doté : 10~000~\$ \\ | ||||
| 226 | +7h. Garage & Double vs simple & $-$15~000 & Mieux doté : double vs simple, 15~000~\$ \\ | ||||
| 227 | +8. Non immobilier & Aucune inclusion & 0 & Promesse d'achat vérifiée \\ | ||||
| 228 | +\midrule | ||||
| 229 | +\textbf{Total propriété} & & \textbf{$-$94~617} & Neuf ajustements, tous négatifs sauf l'âge \\ | ||||
| 230 | +\textbf{Indication de valeur} & & \textbf{367~729} & $462~346 - 94~617$ \\ | ||||
| 231 | +\bottomrule | ||||
| 232 | +\end{tabular} | ||||
| 233 | +\end{center} | ||||
| 234 | +\end{frame} | ||||
| 235 | + | ||||
| 236 | +\begin{frame}{Grille du comparable 4 --- 425~000~\$, mars 2026} | ||||
| 237 | +\begin{center} | ||||
| 238 | +\scriptsize | ||||
| 239 | +\begin{tabular}{@{}L{2.9cm} L{3cm} R{1.5cm} L{5.4cm}@{}} | ||||
| 240 | +\toprule | ||||
| 241 | +\thd{Étape} & \thd{Comparable vs sujet} & \thd{Ajust. (\$)} & \thd{Raison} \\ | ||||
| 242 | +\midrule | ||||
| 243 | +Prix de vente & & 425~000 & Acte vérifié; vente libre, comptant \\ | ||||
| 244 | +1--4. Droits, financement, conditions, dépenses & Pleine propriété; comptant; libre; aucuns travaux connus & 0 & Rien à corriger sur la transaction \\ | ||||
| 245 | +5. Temps & 8 mois (mars $\rightarrow$ 1\textsuperscript{er} nov.) & $+$5~780 & $425~000 \times 0{,}17\,\% \times 8 = 5~780$~\$ --- le plus ancien \\ | ||||
| 246 | +\midrule | ||||
| 247 | +\textbf{Prix ajusté transactionnel} & & \textbf{430~780} & $425~000 + 5~780$ \\ | ||||
| 248 | +\midrule | ||||
| 249 | +6. Localisation & Similaire & 0 & Même secteur \\ | ||||
| 250 | +7a. Aire habitable & 1~200 vs 1~200 & 0 & Identique \\ | ||||
| 251 | +7b. Terrain & 6~000 vs 6~000 & 0 & Identique \\ | ||||
| 252 | +7c. Âge & 2008 vs 2008 & 0 & Identique \\ | ||||
| 253 | +7d. État & \textbf{Moyen} vs bon & $+$12~000 & Moins bien entretenu : catalogue « moyen » \\ | ||||
| 254 | +7e. Chambres & 3 vs 3 & 0 & Identique \\ | ||||
| 255 | +7f. Salles de bains & 1 $+$ 1 vs 1 $+$ 1 & 0 & Identique \\ | ||||
| 256 | +7g. Sous-sol & Partiel vs partiel & 0 & Identique \\ | ||||
| 257 | +7h. Garage & Simple vs simple & 0 & Identique \\ | ||||
| 258 | +8. Non immobilier & Aucune inclusion & 0 & Promesse d'achat vérifiée \\ | ||||
| 259 | +\midrule | ||||
| 260 | +\textbf{Total propriété} & & \textbf{$+$12~000} & Un seul ajustement de propriété \\ | ||||
| 261 | +\textbf{Indication de valeur} & & \textbf{442~780} & $430~780 + 12~000$ \\ | ||||
| 262 | +\bottomrule | ||||
| 263 | +\end{tabular} | ||||
| 264 | +\end{center} | ||||
| 265 | +\end{frame} | ||||
| 266 | + | ||||
| 267 | +\begin{frame}{Récapitulatif des quatre grilles} | ||||
| 268 | +\begin{center} | ||||
| 269 | +\footnotesize | ||||
| 270 | +\begin{tabular}{@{}L{4.2cm} R{2.1cm} R{2.1cm} R{2.1cm} R{2.1cm}@{}} | ||||
| 271 | +\toprule | ||||
| 272 | +\thd{Élément} & \thd{Comp. 1} & \thd{Comp. 2} & \thd{Comp. 3} & \thd{Comp. 4} \\ | ||||
| 273 | +\midrule | ||||
| 274 | +Prix de vente & 435~000 & 415~000 & 460~000 & 425~000 \\ | ||||
| 275 | +Transactionnels 1--4 & 0 & 0 & 0 & 0 \\ | ||||
| 276 | +5. Temps ($+$0,17\,\%/mois) & $+$2~958 & $+$4~233 & $+$2~346 & $+$5~780 \\ | ||||
| 277 | +\midrule | ||||
| 278 | +\textbf{Prix ajusté transactionnel} & \textbf{437~958} & \textbf{419~233} & \textbf{462~346} & \textbf{430~780} \\ | ||||
| 279 | +\midrule | ||||
| 280 | +6. Localisation & 0 & 0 & $-$23~117 & 0 \\ | ||||
| 281 | +7. Caractéristiques physiques & $-$15~500 & $+$49~500 & $-$71~500 & $+$12~000 \\ | ||||
| 282 | +8. Non immobilier & 0 & $-$4~000 & 0 & 0 \\ | ||||
| 283 | +\midrule | ||||
| 284 | +\textbf{Indication de valeur} & \textbf{422~458} & \textbf{464~733} & \textbf{367~729} & \textbf{442~780} \\ | ||||
| 285 | +Nombre d'ajustements non nuls & 4 & 7 & 10 & 2 \\ | ||||
| 286 | +\bottomrule | ||||
| 287 | +\end{tabular} | ||||
| 288 | +\end{center} | ||||
| 289 | +\footnotesize \textbf{Lecture.} Étendue des indications : \textbf{367~729 à 464~733~\$} (97~000~\$, soit 22\,\% de la valeur). Les deux comparables les plus proches du sujet (1 et 4) donnent 422~458 et 442~780~\$; les deux autres s'écartent dans des directions opposées. \src{calculs du cours (validation)} | ||||
| 290 | +\end{frame} | ||||
| 291 | + | ||||
| 292 | +\begin{frame}{Ajustements net et brut --- mesurer la distance au sujet} | ||||
| 293 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 294 | +\begin{column}{0.46\textwidth} | ||||
| 295 | +\begin{defbox}[Définitions (convention du cours)] | ||||
| 296 | +\begin{itemize} | ||||
| 297 | + \item \textbf{Net} $=$ somme \textbf{algébrique} des ajustements, temps inclus $=$ indication $-$ prix; | ||||
| 298 | + \item \textbf{Brut} $=$ somme des \textbf{valeurs absolues}, temps inclus; | ||||
| 299 | + \item En \textbf{\% du prix de vente} du comparable. | ||||
| 300 | +\end{itemize} | ||||
| 301 | +\end{defbox} | ||||
| 302 | +\end{column} | ||||
| 303 | +\begin{column}{0.52\textwidth} | ||||
| 304 | +\begin{center} | ||||
| 305 | +\footnotesize | ||||
| 306 | +\begin{tabular}{@{}l R{1.6cm} R{1.1cm} R{1.6cm} R{1.1cm}@{}} | ||||
| 307 | +\toprule | ||||
| 308 | +\thd{Comp.} & \thd{Net (\$)} & \thd{Net} & \thd{Brut (\$)} & \thd{Brut} \\ | ||||
| 309 | +\midrule | ||||
| 310 | +1 & $-$12~542 & $-$2,9\,\% & 22~458 & 5,2\,\% \\ | ||||
| 311 | +2 & $+$49~733 & 12,0\,\% & 65~733 & 15,8\,\% \\ | ||||
| 312 | +3 & $-$92~271 & $-$20,1\,\% & 108~963 & 23,7\,\% \\ | ||||
| 313 | +4 & $+$17~780 & 4,2\,\% & 17~780 & 4,2\,\% \\ | ||||
| 314 | +\bottomrule | ||||
| 315 | +\end{tabular} | ||||
| 316 | +\end{center} | ||||
| 317 | +\footnotesize | ||||
| 318 | +\uqotitle{Comparable 1} net $= 422~458 - 435~000 = -12~542$~\$ ($-$2,9\,\%); brut $= 2~958 + 7~500 + 2~000 + 10~000 = 22~458$~\$ (5,2\,\%). | ||||
| 319 | +\end{column} | ||||
| 320 | +\end{columns} | ||||
| 321 | +\begin{notebox}[Ce que cela dit] | ||||
| 322 | +Le brut mesure \textbf{combien la grille a dû travailler} : plus il est élevé, plus l'indication dépend du catalogue. Un net faible peut cacher un brut énorme (ajustements qui se compensent) : c'est le brut qui renseigne sur la fiabilité. | ||||
| 323 | +\end{notebox} | ||||
| 324 | +\end{frame} | ||||
| 325 | + | ||||
| 326 | +\begin{frame}{Les seuils « net 15\,\% / brut 25\,\% » --- d'où ils viennent, ce qu'ils valent} | ||||
| 327 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 328 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 329 | +\footnotesize | ||||
| 330 | +\uqotitle{Origine et statut} | ||||
| 331 | +\begin{itemize} | ||||
| 332 | + \item Lignes directrices hypothécaires américaines de \textbf{Fannie Mae} (Selling Guide B4-1.3-09) : un \textbf{déclencheur d'explication}, jamais une interdiction; | ||||
| 333 | + \item \textbf{Abolis le 16 décembre 2014} (annonce SEL-2014-16) : « provide appropriate market based adjustments without regard to limits on the size of the adjustments »; | ||||
| 334 | + \item Ni le \textbf{CUSPAP 2026}, ni l'\textbf{OEAQ}, ni le \textbf{MEFQ} ne fixent de seuil chiffré; le MEFQ préfère : « le montant total des rajustements, en valeur absolue, ne devrait pas excéder la valeur contributive recherchée »; UBC parle de 15--30\,\% brut comme \textbf{signal}. | ||||
| 335 | +\end{itemize} | ||||
| 336 | +\end{column} | ||||
| 337 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 338 | +\begin{importbox}[Convention du cours (et du TP2)] | ||||
| 339 | +Les repères \textbf{net $\leq$ 15\,\%} et \textbf{brut $\leq$ 25\,\%} sont conservés comme \textbf{repères de prudence hérités des prêteurs}, pas comme norme : au-delà, le comparable n'est pas rejeté, il est \textbf{expliqué} et son \textbf{poids} est réduit. | ||||
| 340 | +\end{importbox} | ||||
| 341 | +\footnotesize | ||||
| 342 | +\uqotitle{Dans le cas} comparable 3 : net $-$20,1\,\% (au-delà), brut 23,7\,\% (juste en deçà) $\Rightarrow$ poids faible. Comparable 2 : 12,0 / 15,8\,\% $\Rightarrow$ poids modéré. | ||||
| 343 | +\end{column} | ||||
| 344 | +\end{columns} | ||||
| 345 | +\src{Fannie Mae (2025), B4-1.3-09; Fannie Mae (2014), SEL-2014-16; AIC (2026); OEAQ (2024); MAMH (2026), MEFQ 3C; UBC (2005)} | ||||
| 346 | +\end{frame} | ||||
| 347 | + | ||||
| 348 | +\begin{frame}{Fiabilité et pondération chiffrée} | ||||
| 349 | +\begin{center} | ||||
| 350 | +\footnotesize\setlength{\tabcolsep}{4pt} | ||||
| 351 | +\begin{tabular}{@{}l R{1.9cm} L{5.8cm} R{1.1cm} R{2cm}@{}} | ||||
| 352 | +\toprule | ||||
| 353 | +\thd{Comp.} & \thd{Indication (\$)} & \thd{Fiabilité} & \thd{Poids} & \thd{Contribution (\$)} \\ | ||||
| 354 | +\midrule | ||||
| 355 | +1 & 422~458 & Très similaire, 4 ajustements, récent : \uqogreen{haute} & 40\,\% & 168~983 \\ | ||||
| 356 | +4 & 442~780 & Identique sauf l'état et la date : \uqogreen{bonne} & 35\,\% & 154~973 \\ | ||||
| 357 | +2 & 464~733 & Garage, sous-sol, salle d'eau (brut 15,8\,\%) : modérée & 20\,\% & 92~947 \\ | ||||
| 358 | +3 & 367~729 & Secteur supérieur, 10 lignes, net $-$20\,\% : \uqoalert{faible} & 5\,\% & 18~386 \\ | ||||
| 359 | +\midrule | ||||
| 360 | +\textbf{Valeur pondérée} & & & 100\,\% & \textbf{435~289} \\ | ||||
| 361 | +\bottomrule | ||||
| 362 | +\end{tabular} | ||||
| 363 | +\end{center} | ||||
| 364 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 365 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 366 | +\begin{exbox}[Conclusion] | ||||
| 367 | +Valeur pondérée 435~289~\$ $\rightarrow$ arrondie au 5~000~\$ (convention du TP2) : \textbf{valeur marchande au 1\textsuperscript{er} novembre 2026 = 435~000~\$}. | ||||
| 368 | +\end{exbox} | ||||
| 369 | +\end{column} | ||||
| 370 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 371 | +\footnotesize | ||||
| 372 | +\uqotitle{Comparaison} moyenne simple $= 424~425$~\$ ($\rightarrow$ 425~000~\$); médiane $= 432~619$~\$. L'écart de 10~000~\$ vient du comparable 3 : 25\,\% dans la moyenne, 5\,\% dans la pondération. | ||||
| 373 | +\end{column} | ||||
| 374 | +\end{columns} | ||||
| 375 | +\src{calculs du cours (validation)} | ||||
| 376 | +\end{frame} | ||||
| 377 | + | ||||
| 378 | +\begin{frame}{Les quatre indications et la valeur conclue} | ||||
| 379 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 380 | +\begin{column}{0.58\textwidth} | ||||
| 381 | +\begin{center} | ||||
| 382 | +\begin{tikzpicture} | ||||
| 383 | +\begin{axis}[width=8.2cm, height=5.6cm, ybar, bar width=14pt, symbolic x coords={Comp. 1, Comp. 2, Comp. 3, Comp. 4}, xtick=data, ymin=340000, ymax=480000, ytick={340000,360000,380000,400000,420000,440000,460000,480000}, yticklabel style={/pgf/number format/fixed, /pgf/number format/1000 sep={\,}}, scaled y ticks=false, ylabel={Indication de valeur (\$)}, enlarge x limits=0.18, grid=major, grid style={uqoGrisClair, dashed}, nodes near coords, nodes near coords style={font=\tiny, color=uqoNavy, /pgf/number format/fixed, /pgf/number format/1000 sep={\,}}, clip=false] | ||||
| 384 | +\fill[uqoGrisClair, opacity=0.45] ([xshift=-24pt]axis cs:Comp. 1,367729) rectangle ([xshift=24pt]axis cs:Comp. 4,464733); | ||||
| 385 | +\addplot[fill=uqoBleu!75, draw=uqoBleu] coordinates {(Comp. 1,422458) (Comp. 2,464733) (Comp. 3,367729) (Comp. 4,442780)}; | ||||
| 386 | +\draw[uqoRouge, very thick] ([xshift=-26pt]axis cs:Comp. 1,435000) -- ([xshift=26pt]axis cs:Comp. 4,435000) node[pos=0.5, anchor=south, font=\scriptsize, text=uqoRouge] {valeur conclue 435~000~\$}; | ||||
| 387 | +\node[font=\tiny, text=uqoGris, anchor=north west] at ([xshift=-24pt]axis cs:Comp. 1,464733) {étendue 367~729--464~733~\$}; | ||||
| 388 | +\end{axis} | ||||
| 389 | +\end{tikzpicture} | ||||
| 390 | +\end{center} | ||||
| 391 | +\end{column} | ||||
| 392 | +\begin{column}{0.4\textwidth} | ||||
| 393 | +\begin{notebox}[Lecture du graphique] | ||||
| 394 | +\begin{itemize} | ||||
| 395 | + \item La valeur conclue est \textbf{entre} les deux meilleurs comparables (1 et 4), pas au centre de l'étendue; | ||||
| 396 | + \item Le comparable 3 (poids 5\,\%) \textbf{borne} par le bas; le comparable 2 (20\,\%) par le haut; | ||||
| 397 | + \item La bande grise est l'\textbf{étendue} : 22\,\% de la valeur --- large, à cause du comparable 3. | ||||
| 398 | +\end{itemize} | ||||
| 399 | +\end{notebox} | ||||
| 400 | +\end{column} | ||||
| 401 | +\end{columns} | ||||
| 402 | +\src{calculs du cours (validation); poids 40 / 35 / 20 / 5} | ||||
| 403 | +\end{frame} | ||||
| 404 | + | ||||
| 405 | +\begin{frame}{Pondérer n'est pas moyenner} | ||||
| 406 | +\erreur{Conclure à la \textbf{moyenne arithmétique} des indications (424~425~\$) « pour rester neutre ». La moyenne donne 25\,\% à un comparable de secteur supérieur ajusté de 10 lignes et 25\,\% à un comparable presque identique : ce n'est pas de la neutralité, c'est de l'indifférence à la qualité de l'information.} | ||||
| 407 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 408 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 409 | +\begin{defbox}[Réconciliation (OEAQ)] | ||||
| 410 | +« Déterminer une valeur finale de l'immeuble, à partir des différentes indications de la valeur, après avoir appliqué au processus de réconciliation un \textbf{raisonnement logique et analytique} ». Vandell (1991) : des poids optimaux minimisent la variance de la conclusion. | ||||
| 411 | +\end{defbox} | ||||
| 412 | +\end{column} | ||||
| 413 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 414 | +\question{Avec les poids 50 / 50 sur les seuls comparables 1 et 4, que devient la conclusion? --- \textit{$(422~458 + 442~780)/2 = 432~619$~\$ $\rightarrow$ 435~000~\$ : même conclusion arrondie. Les comparables 2 et 3 \textbf{confirment} sans dicter --- c'est le rôle des comparables à faible poids.}} | ||||
| 415 | +\end{column} | ||||
| 416 | +\end{columns} | ||||
| 417 | +\src{OEAQ (2024), Norme 1, section D; Vandell (1991); Colwell, Cannaday et Wu (1983)} | ||||
| 418 | +\end{frame} | ||||
| 419 | + | ||||
| 420 | +\begin{frame}{Vérifier la cohérence de la conclusion} | ||||
| 421 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 422 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 423 | +\begin{exbox}[Le \$/\pisq{} implicite du sujet] | ||||
| 424 | +\[ | ||||
| 425 | +\frac{435~000}{1~200} = \textbf{363~\$/\pisq{}} | ||||
| 426 | +\] | ||||
| 427 | +Comparables : 341 à 361~\$/\pisq{} (bloc 2). Le sujet est au haut de l'étendue : \textbf{plus petit} que les comparables 1 et 3 (rendements décroissants), en \textbf{bon} état, contrairement au comparable 4 (354~\$/\pisq{}). La régression du bloc 1 (échantillon mieux doté : garage double, sous-sol fini) prédisait $\approx$ 430~000~\$, soit $\approx$ \textbf{405~000~\$} une fois retirées ces deux composantes ($-$25~000~\$) : la conclusion de 435~000~\$ est au-dessus, à discuter. | ||||
| 428 | +\end{exbox} | ||||
| 429 | +\end{column} | ||||
| 430 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 431 | +\footnotesize | ||||
| 432 | +\uqotitle{Avec le marché} | ||||
| 433 | +\begin{itemize} | ||||
| 434 | + \item Médiane unifamiliale de Hull, T3 2026 : \textbf{475~000~\$}; le sujet est un bungalow modeste de 1~200~\pisq{} : une valeur \textbf{sous la médiane} est attendue; | ||||
| 435 | + \item Délai de vente à Hull : 22 jours; inscriptions en vigueur $+$53\,\% (Hull, unifamiliale; RMR : $+$42\,\%) : marché qui s'équilibre, prix sous pression --- cohérent avec une conclusion prudente. | ||||
| 436 | +\end{itemize} | ||||
| 437 | +\uqotitle{Avec le rôle} Le rôle 2027-2029 situe la médiane unifamiliale de Gatineau à 495~800~\$ au 1\textsuperscript{er} juillet 2025 : un repère, pas une preuve. | ||||
| 438 | +\end{column} | ||||
| 439 | +\end{columns} | ||||
| 440 | +\src{Centris, Gatineau (Hull), T3 2026; Ville de Gatineau (27 octobre 2026)} | ||||
| 441 | +\end{frame} | ||||
| 442 | + | ||||
| 443 | +\begin{frame}{Limites du cas --- et ce que le rapport doit documenter} | ||||
| 444 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 445 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 446 | +\begin{importbox}[Limites de cette grille] | ||||
| 447 | +\begin{itemize} | ||||
| 448 | + \item \textbf{Quatre ventes}, dont une (comp. 3) à 10 ajustements; | ||||
| 449 | + \item Le \textbf{taux de temps} est une convention d'août 2026 : le marché a tourné depuis; | ||||
| 450 | + \item « État moyen » et « secteur supérieur » sont des \textbf{jugements} : à appuyer par photos, visite, paires; | ||||
| 451 | + \item Le catalogue est \textbf{pédagogique} : en pratique, chaque valeur s'extrait du marché local. | ||||
| 452 | +\end{itemize} | ||||
| 453 | +\end{importbox} | ||||
| 454 | +\end{column} | ||||
| 455 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 456 | +\begin{defbox}[Le rapport doit exposer (OEAQ, Norme 2)] | ||||
| 457 | +\begin{itemize} | ||||
| 458 | + \item Sources et \textbf{vérification} de chaque vente (acte, Centris, courtier); | ||||
| 459 | + \item Les comparables \textbf{écartés} et pourquoi (E, F, G, H); | ||||
| 460 | + \item L'\textbf{extraction} de chaque ajustement (paires, indices); | ||||
| 461 | + \item La grille complète, net/brut, la \textbf{pondération} et son raisonnement; | ||||
| 462 | + \item La date d'évaluation, les droits évalués, les conditions limitatives. | ||||
| 463 | +\end{itemize} | ||||
| 464 | +\end{defbox} | ||||
| 465 | +\end{column} | ||||
| 466 | +\end{columns} | ||||
| 467 | +\src{OEAQ (2024), Norme 2 : « tous les faits, le raisonnement de l'évaluateur et ses conclusions doivent être exposés de façon claire et précise »} | ||||
| 468 | +\end{frame} | ||||
| 469 | + | ||||
| 470 | +\begin{frame}{Sensibilité --- et si le marché montait de 5\,\% par an?} | ||||
| 471 | +\question{Si le marché de Hull montait de \textbf{5\,\% par an} au lieu de 2\,\% (convention), que devient le comparable 4, vendu en mars (8 mois)? --- \textit{Temps : $425~000 \times 5\,\% \times 8/12 = \mathbf{14~167}$~\$ au lieu de 5~780~\$; indication $= 425~000 + 14~167 + 12~000 = \mathbf{451~167}$~\$ au lieu de 442~780~\$ ($+$8~387~\$, $+$1,9\,\%).}} | ||||
| 472 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 473 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 474 | +\footnotesize | ||||
| 475 | +\uqotitle{Dans l'autre sens} à 0\,\%/mois, l'indication du comparable 4 tombe à 437~000~\$; à $-$0,25\,\%/mois (marché en recul), $425~000 \times (1 - 0{,}0025 \times 8) + 12~000 = 428~500$~\$. Sur l'atelier de la séance 9 (5 comparables), la valeur pondérée passe de 446~081~\$ ($+$0,17\,\%) à 441~591~\$ (0\,\%) et 434~988~\$ ($-$0,25\,\%). | ||||
| 476 | +\end{column} | ||||
| 477 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 478 | +\begin{notebox}[Leçon] | ||||
| 479 | +Le comparable le plus \textbf{ancien} est le plus sensible au taux de temps. Dans un marché qui tourne, on \textbf{privilégie les ventes récentes}, toutes choses égales par ailleurs (C1; C3 reste pénalisé par ses dix ajustements), et on \textbf{documente} l'extraction du taux à la date d'évaluation. | ||||
| 480 | +\end{notebox} | ||||
| 481 | +\end{column} | ||||
| 482 | +\end{columns} | ||||
| 483 | +\src{calculs du cours (validation); calcul du cours pour le comparable 4} | ||||
| 484 | +\end{frame} | ||||
| 485 | + | ||||
| 486 | +\begin{frame}{Synthèse du bloc 4} | ||||
| 487 | +\begin{enumerate} | ||||
| 488 | + \item \textbf{Quatre grilles, une cascade} : transactionnels en séquence (ici, seul le temps est non nul), puis propriété additifs; chaque ligne a une raison et un signe. | ||||
| 489 | + \item \textbf{Indications} : 422~458 / 464~733 / 367~729 / 442~780~\$; \textbf{net/brut} : $-$2,9 / 5,2\,\%, 12,0 / 15,8\,\%, $-$20,1 / 23,7\,\%, 4,2 / 4,2\,\%. | ||||
| 490 | + \item \textbf{Pondération} 40 / 35 / 20 / 5 $\rightarrow$ 435~289~\$ $\rightarrow$ \textbf{435~000~\$} au 1\textsuperscript{er} novembre 2026; la moyenne simple (424~425~\$) aurait sous-pondéré les meilleurs comparables. | ||||
| 491 | + \item \textbf{Les seuils 15 / 25\,\%} sont des repères de prêteurs (abolis par Fannie Mae en 2014), conservés comme convention de prudence du cours; ils réduisent un poids, ils ne rejettent pas. | ||||
| 492 | + \item \textbf{Cohérence} : 363~\$/\pisq{}, sous la médiane de Hull (475~000~\$) pour un bungalow modeste; la limite principale du cas est le taux de temps. | ||||
| 493 | +\end{enumerate} | ||||
| 494 | +\end{frame} | ||||
added
UQO_COURS_UPGRADE/IMM1003/seance08/parties/s08_bloc5.tex
+187 −0
@@ -0,0 +1,187 @@ | |||||
| 1 | +% ====================================================================== | ||||
| 2 | +% Bloc 5 — Exercices, questions et synthèse (25 min) | ||||
| 3 | +% ====================================================================== | ||||
| 4 | +\bloc{5}{Exercices, questions et synthèse} | ||||
| 5 | + | ||||
| 6 | +\begin{frame}{Objectifs du bloc 5 --- et consignes} | ||||
| 7 | +\begin{enumerate} | ||||
| 8 | + \item \textbf{Appliquer} seul, en quelques minutes, un ajustement de temps, une équivalence au comptant et une mini-grille complète; | ||||
| 9 | + \item \textbf{Classer} des situations réelles dans les huit critères et décider : ajuster ou écarter; | ||||
| 10 | + \item \textbf{Repérer} les six erreurs les plus fréquentes dans une grille d'ajustements; | ||||
| 11 | + \item \textbf{Retenir} l'aide-mémoire des formules de la séance. | ||||
| 12 | +\end{enumerate} | ||||
| 13 | +\begin{notebox}[Déroulement] | ||||
| 14 | +Trois exercices projetés, \textbf{4 à 5 minutes chacun}, calculatrice permise, en équipes de deux. Les réponses s'affichent ensuite. Les corrigés détaillés sont dans le dossier de la séance; les exercices sont du même type que ceux du TP2. | ||||
| 15 | +\end{notebox} | ||||
| 16 | +\end{frame} | ||||
| 17 | + | ||||
| 18 | +\begin{frame}{Exercice 1 --- temps et équivalence au comptant} | ||||
| 19 | +\begin{exbox}[Énoncé] | ||||
| 20 | +\begin{enumerate} | ||||
| 21 | + \item[(a)] Un comparable s'est vendu \textbf{452~000~\$} il y a \textbf{5 mois}. Avec la convention du cours ($+$0,17\,\%/mois, prorata simple), quel est l'ajustement de temps et le prix ajusté? | ||||
| 22 | + \item[(b)] Un autre comparable a été vendu avec un solde de prix de vente de \textbf{100~000~\$ à 2\,\%}, intérêts seulement, remboursable dans \textbf{5 ans}; le marché est à \textbf{5\,\%}. Quel est l'ajustement de financement? ($a(5, 5\,\%) = 4{,}33$; $1{,}05^{5} = 1{,}2763$) | ||||
| 23 | +\end{enumerate} | ||||
| 24 | +\end{exbox} | ||||
| 25 | +\pause | ||||
| 26 | +\reponse{ | ||||
| 27 | +\textbf{(a)} $452~000 \times 0{,}17\,\% \times 5 = \mathbf{3~842}$~\$ $\Rightarrow$ prix ajusté $= 452~000 + 3~842 = \mathbf{455~842~\$}$.\\[2pt] | ||||
| 28 | +\textbf{(b)} Intérêts $= 2~000$~\$/an; $\mathrm{VA} = 2~000 \times 4{,}33 + 100~000 / 1{,}2763 = 8~659 + 78~353 = \mathbf{87~012}$~\$; avantage $= 100~000 - 87~012 = \mathbf{12~988}$~\$ $\Rightarrow$ ajustement \textbf{$-$12~988~\$} (critère 2, avant le temps). | ||||
| 29 | +} | ||||
| 30 | +\end{frame} | ||||
| 31 | + | ||||
| 32 | +\begin{frame}{Exercice 2 --- classer six situations} | ||||
| 33 | +\begin{exbox}[Énoncé : pour chaque situation, nommez le critère (1 à 8) et dites si l'on ajuste ou si l'on écarte] | ||||
| 34 | +\begin{center} | ||||
| 35 | +\footnotesize | ||||
| 36 | +\begin{tabular}{@{}c L{11.6cm}@{}} | ||||
| 37 | +\toprule | ||||
| 38 | +\thd{\#} & \thd{Situation} \\ | ||||
| 39 | +\midrule | ||||
| 40 | +1 & Le vendeur a consenti un solde de prix de vente de 80~000~\$ à 2\,\% sur 3 ans; le marché est à 5\,\%. \\ | ||||
| 41 | +2 & La vente a eu lieu entre un père et sa fille, à 380~000~\$, sans mise en marché. \\ | ||||
| 42 | +3 & L'acheteur savait, à la signature, qu'il devrait refaire la toiture (15~000~\$). \\ | ||||
| 43 | +4 & Le prix inclut les électroménagers, estimés à 4~000~\$ à la revente. \\ | ||||
| 44 | +5 & Le terrain du comparable est détenu par bail emphytéotique (30 ans restants, loyer inconnu). \\ | ||||
| 45 | +6 & Le comparable s'est vendu il y a 9 mois; la médiane du segment a reculé de 5\,\% depuis. \\ | ||||
| 46 | +\bottomrule | ||||
| 47 | +\end{tabular} | ||||
| 48 | +\end{center} | ||||
| 49 | +\end{exbox} | ||||
| 50 | +\question{Avant de répondre : lesquelles de ces situations relèvent de la \textbf{vérification} de la séance 6 (écarter) plutôt que de l'ajustement? --- \textit{Les situations 2 et 5.}} | ||||
| 51 | +\end{frame} | ||||
| 52 | + | ||||
| 53 | +\begin{frame}{Exercice 2 --- réponses} | ||||
| 54 | +\begin{center} | ||||
| 55 | +\footnotesize | ||||
| 56 | +\begin{tabular}{@{}c L{3.8cm} L{1.8cm} L{6.2cm}@{}} | ||||
| 57 | +\toprule | ||||
| 58 | +\thd{\#} & \thd{Critère} & \thd{Décision} & \thd{Pourquoi} \\ | ||||
| 59 | +\midrule | ||||
| 60 | +1 & 2. Conditions de financement & \uqogreen{Ajuster} & Équivalence au comptant : VA de l'avantage (solde, écart de taux, durée) \\ | ||||
| 61 | +2 & 3. Conditions de vente (lien de dépendance) & \uqoalert{Écarter} & Écart non quantifiable; aucune exposition au marché \\ | ||||
| 62 | +3 & 4. Dépenses après achat & \uqogreen{Ajuster} & $+$15~000~\$ en dollars, avant le temps \\ | ||||
| 63 | +4 & 8. Composantes non immobilières & \uqogreen{Ajuster} & $-$4~000~\$ (valeur de revente), après les transactionnels \\ | ||||
| 64 | +5 & 1. Droits de propriété & \uqoalert{Écarter} & Droits différents, bail non analysable : échec du filtre dur \\ | ||||
| 65 | +6 & 5. Temps (conditions de marché) & \uqogreen{Ajuster} & Taux extrait à la date d'évaluation : ici \textbf{négatif} ($-$5\,\% sur 9 mois) \\ | ||||
| 66 | +\bottomrule | ||||
| 67 | +\end{tabular} | ||||
| 68 | +\end{center} | ||||
| 69 | +\erreur{Écarter la situation 6 « parce que le marché a baissé ». Une baisse se \textbf{mesure} (critère 5) : on écarte quand l'écart ne se mesure pas (2, 5), on ajuste dès qu'il se quantifie --- y compris à la baisse.} | ||||
| 70 | +\end{frame} | ||||
| 71 | + | ||||
| 72 | +\begin{frame}{Exercice 3 --- mini-grille à un comparable} | ||||
| 73 | +\begin{exbox}[Énoncé] | ||||
| 74 | +Sujet : bungalow de Hull, 1~200~\pisq{}, garage simple, sous-sol partiel, bon état, évalué au 1\textsuperscript{er} novembre 2026. \textbf{Comparable} : vendu \textbf{452~000~\$} il y a \textbf{5 mois}, vente libre au comptant, même secteur; \textbf{1~300~\pisq{}}, \textbf{garage double}, \textbf{sous-sol fini}; même âge, même état, mêmes chambres et salles de bains, terrain équivalent, aucune inclusion. | ||||
| 75 | +\begin{enumerate} | ||||
| 76 | + \item[(a)] Dressez la grille (catalogue du cours) et calculez l'\textbf{indication de valeur}; | ||||
| 77 | + \item[(b)] Calculez les ajustements \textbf{net} et \textbf{brut} en \% du prix de vente et commentez la fiabilité. | ||||
| 78 | +\end{enumerate} | ||||
| 79 | +\end{exbox} | ||||
| 80 | +\begin{center} | ||||
| 81 | +\begin{tikzpicture}[node distance=0.25cm, every node/.style={font=\scriptsize}] | ||||
| 82 | +\node[uqoflow, text width=2.1cm] (a) {Prix de vente}; | ||||
| 83 | +\node[uqoflow, text width=2.5cm, right=of a] (b) {Transactionnels : 1--4 nuls, 5 temps}; | ||||
| 84 | +\node[uqoflow, text width=2.3cm, right=of b, fill=uqoOr!15, draw=uqoOr] (c) {Prix ajusté transactionnel}; | ||||
| 85 | +\node[uqoflow, text width=2.5cm, right=of c] (d) {Propriété : aire, garage, sous-sol}; | ||||
| 86 | +\node[uqoflow, text width=2.1cm, right=of d, fill=uqoVert!15, draw=uqoVert] (e) {Indication; net, brut}; | ||||
| 87 | +\draw[uqoarrow] (a) -- (b); \draw[uqoarrow] (b) -- (c); \draw[uqoarrow] (c) -- (d); \draw[uqoarrow] (d) -- (e); | ||||
| 88 | +\end{tikzpicture} | ||||
| 89 | +\end{center} | ||||
| 90 | +\end{frame} | ||||
| 91 | + | ||||
| 92 | +\begin{frame}{Exercice 3 --- solution} | ||||
| 93 | +\begin{center} | ||||
| 94 | +\footnotesize | ||||
| 95 | +\begin{tabular}{@{}L{3.6cm} L{3.2cm} R{1.6cm} L{4.4cm}@{}} | ||||
| 96 | +\toprule | ||||
| 97 | +\thd{Étape} & \thd{Comparable vs sujet} & \thd{Ajust. (\$)} & \thd{Raison} \\ | ||||
| 98 | +\midrule | ||||
| 99 | +Prix de vente & & 452~000 & Vente libre, comptant \\ | ||||
| 100 | +1--4. Transactionnels & Rien à signaler & 0 & \\ | ||||
| 101 | +5. Temps & 5 mois & $+$3~842 & $452~000 \times 0{,}17\,\% \times 5$ \\ | ||||
| 102 | +\textbf{Prix ajusté transactionnel} & & \textbf{455~842} & \\ | ||||
| 103 | +6. Localisation & Même secteur & 0 & \\ | ||||
| 104 | +7a. Aire & 1~300 vs 1~200 ($+$100) & $-$15~000 & $100 \times 150$~\$, comparable plus grand \\ | ||||
| 105 | +7h. Garage & Double vs simple & $-$15~000 & Catalogue : double vs simple \\ | ||||
| 106 | +7g. Sous-sol & Fini vs partiel & $-$10~000 & Catalogue : fini vs partiel \\ | ||||
| 107 | +8. Non immobilier & Aucune & 0 & \\ | ||||
| 108 | +\textbf{Indication de valeur} & & \textbf{415~842} & $455~842 - 40~000$ \\ | ||||
| 109 | +\bottomrule | ||||
| 110 | +\end{tabular} | ||||
| 111 | +\end{center} | ||||
| 112 | +\pause | ||||
| 113 | +\reponse{\textbf{(b)} Net $= 415~842 - 452~000 = -36~158$~\$ $= \mathbf{-8{,}0\,\%}$; brut $= 3~842 + 15~000 + 15~000 + 10~000 = 43~842$~\$ $= \mathbf{9{,}7\,\%}$. Sous les repères 15 / 25\,\% : comparable \textbf{fiable}, mieux doté que le sujet sur trois points (il borne par le haut avant ajustement). Conclusion isolée $\approx$ 415~000~\$.} | ||||
| 114 | +\end{frame} | ||||
| 115 | + | ||||
| 116 | +\begin{frame}{Six erreurs fréquentes dans une grille d'ajustements} | ||||
| 117 | +\begin{center} | ||||
| 118 | +\scriptsize | ||||
| 119 | +\begin{tabular}{@{}c L{5.8cm} L{6.2cm}@{}} | ||||
| 120 | +\toprule | ||||
| 121 | +\thd{\#} & \thd{Erreur} & \thd{Correction} \\ | ||||
| 122 | +\midrule | ||||
| 123 | +1 & \textbf{Ajuster le sujet} au lieu du comparable, ou inverser le signe & Comparable mieux doté $\Rightarrow$ négatif; on ajuste toujours le comparable \\ | ||||
| 124 | +2 & Appliquer la localisation (\%) \textbf{au prix de vente} plutôt qu'au prix ajusté transactionnel & $-5\,\% \times 462~346$~\$, pas $\times 460~000$~\$ \\ | ||||
| 125 | +3 & Taux de temps \textbf{emprunté} (provincial, de l'an dernier) & Extraire le taux du segment, à la date d'évaluation; signe libre \\ | ||||
| 126 | +4 & Ajuster \textbf{au coût} des travaux ou de la piscine & Valeur contributive (paires, régression), pas la facture \\ | ||||
| 127 | +5 & \textbf{Double comptage} (toiture et état; aire et chambre) & Une différence, un ajustement; vérifier l'origine de chaque $\beta_k$ \\ | ||||
| 128 | +6 & \textbf{Moyenner} les indications ou rejeter un comparable au seuil 15 / 25\,\% & Pondérer selon la fiabilité; au-delà des repères, expliquer et réduire le poids \\ | ||||
| 129 | +\bottomrule | ||||
| 130 | +\end{tabular} | ||||
| 131 | +\end{center} | ||||
| 132 | +\erreur{La septième : ne pas \textbf{vérifier} la vente (prix, conditions, inclusions) avant de l'ajuster --- aucune grille ne corrige une donnée fausse.} | ||||
| 133 | +\end{frame} | ||||
| 134 | + | ||||
| 135 | +\begin{frame}{Aide-mémoire --- les formules de la séance} | ||||
| 136 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 137 | +\begin{column}{0.5\textwidth} | ||||
| 138 | +\begin{defbox}[Transactionnels (en séquence)] | ||||
| 139 | +\footnotesize | ||||
| 140 | +\textbf{Temps (prorata simple)} : $A_t = P \times t_{\text{mois}} \times m$\\[2pt] | ||||
| 141 | +\textbf{Équivalence au comptant} : $\mathrm{VA} = I \times a(n, i_m) + \dfrac{S}{(1+i_m)^n}$; ajustement $= -(S - \mathrm{VA})$\\[2pt] | ||||
| 142 | +\textbf{Dépenses après achat} : $+$ coût connu, en \$, avant le temps\\[2pt] | ||||
| 143 | +\textbf{Prix ajusté transactionnel} : $(P \pm A_1 - A_2 \pm A_3 + A_4) \times (1 + t \times m)$ | ||||
| 144 | +\end{defbox} | ||||
| 145 | +\end{column} | ||||
| 146 | +\begin{column}{0.47\textwidth} | ||||
| 147 | +\begin{defbox}[Propriété (additifs) et réconciliation] | ||||
| 148 | +\footnotesize | ||||
| 149 | +\textbf{Localisation} : $\pm\,\% \times$ prix ajusté transactionnel\\[2pt] | ||||
| 150 | +\textbf{Physique} : $\sum_k \beta_k (X_{\text{sujet},k} - X_{\text{comp},k})$\\[2pt] | ||||
| 151 | +\textbf{Indication} $=$ prix ajusté transact. $+ A_6 + A_7 - A_8$\\[2pt] | ||||
| 152 | +\textbf{Net} $=$ indication $-$ prix; \textbf{brut} $= \sum |A_k|$ (en \% du prix)\\[2pt] | ||||
| 153 | +\textbf{Valeur pondérée} $= \sum w_j \times \text{indication}_j$, $\sum w_j = 1$; arrondi au 5~000~\$ | ||||
| 154 | +\end{defbox} | ||||
| 155 | +\end{column} | ||||
| 156 | +\end{columns} | ||||
| 157 | +\begin{notebox}[Catalogue du cours] | ||||
| 158 | +$+$0,17\,\%/mois · localisation $\pm$5\,\% · aire 150~\$/\pisq{} · terrain 6~\$/\pisq{} (écart $\geq$ 1~000) · âge 2~000~\$/an · état $-$8~000 / 0 / $+$12~000~\$ · chambre 10~000~\$ · sdb 12~000 / 6~000~\$ · sous-sol 20~000 / 10~000~\$ · garage 30~000 / 15~000~\$ · piscine 25~000~\$. | ||||
| 159 | +\end{notebox} | ||||
| 160 | +\end{frame} | ||||
| 161 | + | ||||
| 162 | +\begin{frame}{Résumé de la séance} | ||||
| 163 | +\begin{enumerate} | ||||
| 164 | + \item \textbf{La méthode de comparaison mesure la valeur marchande} (prix le plus probable, à une date, au comptant, sur un marché libre) en lisant les prix de substituts : principe de substitution, modèle hédonique, valeur contributive. | ||||
| 165 | + \item \textbf{Chercher, vérifier, sélectionner} : sources croisées (Registre foncier, Centris, JLR, rôle), cinq critères de validation, entonnoir de sélection, 3 à 5 comparables --- \textbf{ajuster si quantifiable, écarter sinon}. | ||||
| 166 | + \item \textbf{Huit critères, une cascade} : cinq transactionnels en séquence (droits, financement, conditions, dépenses, temps), trois de propriété additifs (localisation, physique, non immobilier); on ajuste le comparable, jamais le sujet. | ||||
| 167 | + \item \textbf{Le catalogue du cours} ($+$0,17\,\%/mois, 150~\$/\pisq{}, 30~000 / 15~000~\$, etc.) est une convention pédagogique : en pratique, chaque ajustement s'extrait du marché, à la date d'évaluation. | ||||
| 168 | + \item \textbf{Réconcilier, c'est pondérer} : le bungalow de Hull vaut \textbf{435~000~\$} au 1\textsuperscript{er} novembre 2026 (poids 40 / 35 / 20 / 5), pas la moyenne; les repères 15 / 25\,\% orientent le poids, ils ne rejettent pas. | ||||
| 169 | +\end{enumerate} | ||||
| 170 | +\end{frame} | ||||
| 171 | + | ||||
| 172 | +\begin{frame}{Pour la prochaine séance} | ||||
| 173 | +\begin{itemize} | ||||
| 174 | + \item Lecture : \textit{The Appraisal of Real Estate}, ch. 20--21, méthode de comparaison (\textit{Sales Comparison Approach}) | ||||
| 175 | + \item Revoir les techniques d'ajustement (analyse par paires, régression) | ||||
| 176 | + \item Se préparer au \textbf{TP2 --- méthode de comparaison} (présenté à la séance 9, remise à la séance 10) | ||||
| 177 | + \item Exercice : identifier 3 comparables pour une propriété de votre choix sur Centris | ||||
| 178 | +\end{itemize} | ||||
| 179 | +\begin{notebox}[Séance 9 --- Méthode de comparaison, partie 2] | ||||
| 180 | +Extraction des ajustements (paires, régression, capitalisation d'un écart de loyer), valeurs aberrantes, réconciliation, limites; atelier sur une unifamiliale à deux étages de Hull, cinq comparables, même catalogue. | ||||
| 181 | +\end{notebox} | ||||
| 182 | +\question{Exercice Centris : vos trois comparables sont-ils des \textbf{ventes conclues} ou des inscriptions? --- \textit{Seules les ventes conclues entrent dans la grille; les inscriptions confirment (OEAQ).}} | ||||
| 183 | +\end{frame} | ||||
| 184 | + | ||||
| 185 | +\begin{frame}{Questions?} | ||||
| 186 | +\contactslide[Prochaine séance : Méthode de comparaison --- Partie 2 (présentation du TP2)] | ||||
| 187 | +\end{frame} | ||||
added
UQO_COURS_UPGRADE/IMM1003/seance08/seance08.pdf
+0 −0
Binary file not shown.
added
UQO_COURS_UPGRADE/IMM1003/seance08/seance08.tex
+98 −0
@@ -0,0 +1,98 @@ | |||||
| 1 | +% ============================================================================== | ||||
| 2 | +% Séance 8 : Méthode de comparaison (parité) — Partie 1 | ||||
| 3 | +% IMM1003 — Éléments d'évaluation immobilière | ||||
| 4 | +% Université du Québec en Outaouais (UQO) | ||||
| 5 | +% Enseignant : Simon-Pierre Boucher — simon-pierre.boucher@uqo.ca | ||||
| 6 | +% © 2026 Simon-Pierre Boucher | ||||
| 7 | +% ------------------------------------------------------------------------------ | ||||
| 8 | +% v2 du 2 novembre 2026 : refonte complète en cinq blocs minutés (30/35/40/50/25) | ||||
| 9 | +% — fondements économiques (prix/coût/valeur, offre-demande, hétérogénéité, | ||||
| 10 | +% substitution, modèle hédonique), méthodologie de sélection (entonnoir, | ||||
| 11 | +% exercice « 4 parmi 8 »), huit critères (définition, intuition, exemple chiffré, | ||||
| 12 | +% erreur, question), catalogue d'ajustements du cours (= séance 9 = TP2), étude | ||||
| 13 | +% de cas du bungalow de Hull recalculée au 1er novembre 2026 (+0,17 %/mois), | ||||
| 14 | +% exercices projetés. Tous les chiffres viennent de | ||||
| 15 | +% UQO_COURS_UPGRADE/validation/RESULTATS_CALCULS.md ; les faits de marché et les | ||||
| 16 | +% sources de UQO_COURS_UPGRADE/recherche/RECHERCHE_IMM1003.md. | ||||
| 17 | +% Parties : parties/s08_bloc1.tex … parties/s08_bloc5.tex | ||||
| 18 | +% Compilation : pdflatex + biber (compile_deck.sh), aucun [shrink]. | ||||
| 19 | +% ============================================================================== | ||||
| 20 | +\documentclass[aspectratio=169,10pt]{beamer} | ||||
| 21 | +\usepackage{uqo-style} | ||||
| 22 | +\AtEveryBibitem{\clearfield{note}\clearfield{addendum}} | ||||
| 23 | + | ||||
| 24 | +\title[IMM1003 --- Séance 8]{Séance 8 : Méthode de comparaison (parité) --- Partie 1} | ||||
| 25 | +\subtitle{IMM1003 --- Éléments d'évaluation immobilière} | ||||
| 26 | +\author[S.-P. Boucher]{Simon-Pierre Boucher} | ||||
| 27 | +\institute[UQO]{Professeur --- Département des sciences administratives, Université du Québec en Outaouais} | ||||
| 28 | +\date{Automne 2026} | ||||
| 29 | + | ||||
| 30 | +% --- Macros communes aux decks refondus (REGLES_LATEX_COMMUNES.md) --- | ||||
| 31 | +\newcommand{\bloc}[2]{\begin{frame}[plain,noframenumbering]\begin{tikzpicture}[remember picture,overlay] | ||||
| 32 | + \fill[uqoNavy] (current page.south west) rectangle (current page.north east); | ||||
| 33 | + \node[text=uqoOr, font=\bfseries\Large, anchor=west] at ([xshift=12mm,yshift=14mm]current page.west) {Bloc #1}; | ||||
| 34 | + \node[text=white, font=\bfseries\huge, anchor=west, text width=0.8\paperwidth] at ([xshift=12mm,yshift=0mm]current page.west) {#2}; | ||||
| 35 | +\end{tikzpicture}\end{frame}} | ||||
| 36 | +\newcommand{\duree}[1]{\hfill{\footnotesize\color{uqoGris}\faIcon{clock}\,#1}} | ||||
| 37 | +\newcommand{\question}[1]{\begin{quizbox}[Question à la classe]#1\end{quizbox}} | ||||
| 38 | +\newcommand{\erreur}[1]{\begin{importbox}[Erreur fréquente]#1\end{importbox}} | ||||
| 39 | +\newcommand{\src}[1]{{\tiny\color{uqoGris}Source : #1}} | ||||
| 40 | +\newcommand{\pisq}{pi\textsuperscript{2}} | ||||
| 41 | + | ||||
| 42 | +% --- Raccourcis locaux --- | ||||
| 43 | +\newcommand{\reponse}[1]{\begin{notebox}[Réponse]#1\end{notebox}} | ||||
| 44 | +\newcommand{\thd}[1]{\textbf{#1}} | ||||
| 45 | +\newcolumntype{R}[1]{>{\raggedleft\arraybackslash}p{#1}} | ||||
| 46 | +\newcolumntype{L}[1]{>{\raggedright\arraybackslash}p{#1}} | ||||
| 47 | + | ||||
| 48 | +\begin{document} | ||||
| 49 | + | ||||
| 50 | +% --- Page titre --- | ||||
| 51 | +\begin{frame}[plain,noframenumbering] | ||||
| 52 | +\titlepage | ||||
| 53 | +\end{frame} | ||||
| 54 | + | ||||
| 55 | +% --- Plan minuté --- | ||||
| 56 | +\begin{frame}{Plan de la séance --- 180 minutes en cinq blocs} | ||||
| 57 | +\begin{center} | ||||
| 58 | +\small | ||||
| 59 | +\begin{tabular}{@{}c L{8.6cm} R{1.6cm}@{}} | ||||
| 60 | +\toprule | ||||
| 61 | +\thd{Bloc} & \thd{Contenu} & \thd{Durée} \\ | ||||
| 62 | +\midrule | ||||
| 63 | +1 & Fondements économiques et principe de substitution & 30 min \\ | ||||
| 64 | +2 & Recherche et sélection des comparables & 35 min \\ | ||||
| 65 | +3 & Les huit critères de comparaison & 40 min \\ | ||||
| 66 | +4 & Étude de cas : bungalow de Gatineau (Hull) & 50 min \\ | ||||
| 67 | +5 & Exercices, questions et synthèse & 25 min \\ | ||||
| 68 | +\bottomrule | ||||
| 69 | +\end{tabular} | ||||
| 70 | +\end{center} | ||||
| 71 | +\vspace{2mm} | ||||
| 72 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 73 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 74 | +\begin{notebox}[Fil conducteur] | ||||
| 75 | +\textbf{Que vaudrait le sujet s'il s'était vendu aujourd'hui, dans les conditions de la valeur marchande?} Les comparables répondent, à condition de les choisir, vérifier et ajuster correctement. Si le temps manque : sauter les diapos « erreur et question » des critères 1, 4, 6 et 8. | ||||
| 76 | +\end{notebox} | ||||
| 77 | +\end{column} | ||||
| 78 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 79 | +\begin{defbox}[Date d'évaluation des cas] | ||||
| 80 | +Tous les cas de la séance sont évalués au \textbf{1\textsuperscript{er} novembre 2026}. Les ajustements utilisent le \textbf{catalogue du cours}, le même qu'en séance 9 et dans le TP2. | ||||
| 81 | +\end{defbox} | ||||
| 82 | +\end{column} | ||||
| 83 | +\end{columns} | ||||
| 84 | +\end{frame} | ||||
| 85 | + | ||||
| 86 | +\input{parties/s08_bloc1} | ||||
| 87 | +\input{parties/s08_bloc2} | ||||
| 88 | +\input{parties/s08_bloc3} | ||||
| 89 | +\input{parties/s08_bloc4} | ||||
| 90 | +\input{parties/s08_bloc5} | ||||
| 91 | + | ||||
| 92 | +% ====================================================================== | ||||
| 93 | +\begin{frame}[allowframebreaks]{Références} | ||||
| 94 | +\nocite{appraisal2020,oeaqNormes,cuspap2026,ccq,mamh2026mefq3c,aic2018guide,ubc2005busi330l8,fanniemae2025b41309,fanniemae2014sel16,apciq2026gatineau,centris2026hull,centris2026aylmer,centris2026gatineau,schlLocatif2025,statcan2026ipln,mrnf2026tarif,jlr2026apropos,gatineau2026role,gatineau2026mutation,rosen1974hedonic,colwell1983grid,vandell1991comparable,sirmans2005composition,khoshnoud2023evolution,desrosiers2000sorting,desrosiers2008,northcraft1987experts,french2004uncertainty,kummerow2003theory,dell2017regression,yousfi2020mass,thanos2026dcsa,royallepage2026t3,gatineau2025budget2026,statcan2026ipc} | ||||
| 95 | +\printbibliography[heading=none] | ||||
| 96 | +\end{frame} | ||||
| 97 | + | ||||
| 98 | +\end{document} | ||||
added
UQO_COURS_UPGRADE/IMM1003/seance09/CORRIGES.md
+680 −0
@@ -0,0 +1,680 @@ | |||||
| 1 | +# IMM1003 — Séance 9 — Corrigés (réservé au professeur) | ||||
| 2 | + | ||||
| 3 | +## Méthode de comparaison — Partie 2 : mesurer, construire, réconcilier | ||||
| 4 | + | ||||
| 5 | +Corrigés complets des exercices formatifs (non notés) d'`EXERCICES.md`. Conventions : catalogue du cours, séquence transactionnelle, net/brut « tous les ajustements », arrondi au dollar par ligne, conclusion au 5 000 $ — identiques à `validation/verification_calculs.py`. Tous les calculs sont reproduits par le script `calculs_s09.py` (annexe, code et sortie exécutée) et concordent avec `validation/RESULTATS_CALCULS.md` (C1 434 978 ; C2 453 026 ; C3 442 236 ; C4 383 729 ; C5 475 468 ; pondérée 446 081 → 445 000 $ ; sensibilité 434 988 / 441 591 / 450 571 / 444 331 / 447 831 / 446 543 / 445 387 / 449 149 $ ; E1 3 693 $ ; E2 430 342 et 457 185 $ ; E3 441 700 → 440 000 $). | ||||
| 6 | + | ||||
| 7 | +--- | ||||
| 8 | + | ||||
| 9 | +## A — Questions conceptuelles | ||||
| 10 | + | ||||
| 11 | +**A1.** La règle : on ajuste **le comparable vers le sujet**, jamais l'inverse ; l'ajustement répond à « que vaudrait ce comparable s'il avait été identique au sujet, vendu au comptant à la date d'évaluation ? ». Mathématiquement $a_k = \beta_k (X_k^{\text{sujet}} - X_k^{\text{comp}})$ : si le comparable possède *plus* de l'attribut (supérieur), la différence est négative. Exemple : C2 en très bon état, sujet bon → C2 supérieur → −8 000 $ ; C1 avec garage simple, sujet double → C1 inférieur → +15 000 $. « Ajuster le sujet » n'a pas de sens : le sujet n'a pas de prix observé à modifier ; concrètement, l'étudiant qui raisonne « le sujet vaut plus, donc + » inverse tous les signes. *Piège de correction* : accepter la bonne réponse même si elle est formulée « supérieur → on retire ». | ||||
| 12 | + | ||||
| 13 | +**A2.** (a) Pourcentage (effet proportionnel à tout le prix : temps). (b) Dollars (composante discrète : 12 000 $). (c) Dollars par unité (variable continue mesurée par le marché : 150 $/pi²). (d) Pourcentage du prix ajusté transactionnel (un secteur agit sur l'ensemble : ±5 %). (e) Dollars, critère 8 (bien meuble, valeur d'usage retirée du prix). Justification attendue : la forme dépend de la **nature** de l'élément (UBC BUSI 330 [S14]), non de la commodité ; un garage à 3,4 % donnerait des montants différents selon le prix de la maison pour le même garage. | ||||
| 14 | + | ||||
| 15 | +**A3.** Les transactionnels contiennent un ajustement **multiplicatif** (temps, en %) ; or $(P + a)(1 + p) \ne P(1 + p) + a$ : la différence vaut $a \cdot p$. Deux ajustements en dollars commutent toujours ($P + a + b = P + b + a$) ; deux pourcentages commutent aussi ($P(1+p)(1+q)$) ; c'est le mélange $+a$ puis $\times(1+p)$ qui ne commute pas. Les ajustements de propriété sont tous calculés sur la *même* base (le prix ajusté transactionnel) puis sommés : l'ordre des termes d'une somme est indifférent. Exemple : 400 000 ; −10 000 ; +2 % → 397 800 vs 398 000 (écart $= -10\,000 \times 0{,}02 = -200$ $). | ||||
| 16 | + | ||||
| 17 | +**A4.** Conditions : (1) toutes choses égales (type, qualité, état) ; (2) même date ou prix ramenés à la même date ; (3) même marché (secteur, segment d'acheteurs) ; (4) ventes vérifiées, libres, sans lien de dépendance. Le MEFQ [S03] souligne le petit nombre d'observations : une paire isole un effet par différence, mais la différence porte aussi l'aléa des deux négociations (variance $2\sigma^2$ ; avec $\sigma \approx 8\,000$ $, écart-type d'une paire ≈ 11 300 $). Précaution : plusieurs paires, une fourchette (ex. garage 12–18 k$), un montant retenu et justifié, recoupé par une autre technique ; ne jamais écrire « l'analyse par paires démontre » sur la foi d'une paire. | ||||
| 18 | + | ||||
| 19 | +**A5.** *Coût* : ce que la composante a coûté (ou coûterait) à construire. *Coût déprécié* : coût de remplacement neuf moins la dépréciation (âge, usure, désuétude). *Valeur contributive* : ce que la composante ajoute à la valeur de l'ensemble, mesurée par le marché (paires, régression, capitalisation). Piscine : coût 22–50 k$, contribution 25 k$. Le MEFQ demande d'éviter les rajustements fondés sur les coûts parce que l'acheteur marginal ne valorise pas la composante au prix payé par le vendeur (goûts, entretien, segment). Le coût déprécié reste un **plafond de vraisemblance** : une contribution supérieure au coût de remplacement serait absurde (on en construirait une). | ||||
| 20 | + | ||||
| 21 | +**A6.** Net = somme algébrique de tous les ajustements ; brut = somme des valeurs absolues ; en % du prix de vente ; convention du cours : transactionnels (temps, financement) compris. Origine : Fannie Mae, Selling Guide B4-1.3-09 [S11], déclencheur d'explication pour le prêteur. Abolis par l'annonce SEL-2014-16 du 16 décembre 2014 [S12] (« eliminated the 15% net and 25% gross adjustment guidelines… without regard to limits on the size of the adjustments »). Au Canada/Québec : ni CUSPAP 2026 [S06], ni l'OEAQ [S01], ni le MEFQ [S03] ne fixent de seuil ; le MEFQ préfère « le total des rajustements ne devrait pas excéder la valeur contributive recherchée » ; l'UBC parle de 15–30 % de brut comme signal « suspect » [S14]. Dans ce cours (et le TP2) : **convention / repère de prudence**, pas une norme. Si dépassé : réévaluer la pertinence, vérifier chaque ajustement, chercher un meilleur comparable, **réduire le poids**, documenter — pas d'exclusion automatique (C4 : net −16,6 %, conservé à 5 %). | ||||
| 22 | + | ||||
| 23 | +**A7.** La moyenne suppose que toutes les indications ont la même précision. Or chaque indication est un « tirage » dans une distribution de prix possibles (Kummerow, 2003 [A27]) dont la dispersion croît avec le nombre et l'ampleur des ajustements (brut), l'ancienneté et la qualité des données. L'estimateur linéaire sans biais de variance minimale pèse chaque indication par l'inverse de sa variance (Vandell, 1991 [A03] ; Colwell et al., 1983 [A02]) ; la pondération chiffrée en est l'approximation pratique. Atelier : la moyenne 437 887 $ donne à C4 (net −16,6 %, autre secteur, six lignes) le même poids qu'à C3 (une ligne, même rue) ; C4 seul tire la moyenne de −13 540 $ ; la pondérée (30/30/20/15/5) est 446 081 $. | ||||
| 24 | + | ||||
| 25 | +**A8.** Étendue des indications : max − min des mesures brutes (475 468 − 383 729 = 91 739 $ = 20,6 % de la pondérée), aberrant compris ; elle décrit la dispersion des *mesures*. Intervalle crédible : bande dans laquelle la conclusion reste plausible après pondération et sensibilité (435 000–450 000 $, ± 2–3 %) ; il décrit l'incertitude de la *conclusion*. Il est plus étroit parce que les extrêmes (C4, C5) sont peu pondérés et que les indications fiables (C2, C3) sont proches ; combiner des mesures réduit la variance ($\sigma^2_{\hat V} = \sum w_i^2 \sigma_i^2$). CUSPAP 2026, 8.2.16 [S06] : la valeur finale peut être « a single point value, a range of values, or an indication of value » ; la forme dépend du mandat, la qualification de l'incertitude reste due. | ||||
| 26 | + | ||||
| 27 | +--- | ||||
| 28 | + | ||||
| 29 | +## B — Exercices de calcul | ||||
| 30 | + | ||||
| 31 | +**B1.** (a) Intérêts 80 000 × 3 % = 2 400 $ ; facteur d'annuité à 5,5 %, 2 ans $= (1 - 1{,}055^{-2})/0{,}055 = 1{,}8463$ ; VA intérêts 2 400 × 1,8463 = 4 431 $ ; VA capital 80 000/1,055² = 71 876 $ ; VA = 76 307 $ ; **avantage 3 693 $** (0,9 % du prix) ; prix au comptant 395 000 − 3 693 = **391 307 $**. (b) 3 ans : facteur 2,6979 ; VA intérêts 6 475 ; VA capital 68 129 ; VA 74 604 ; **avantage 5 396 $** ; prix au comptant **389 604 $**. (c) Taux du contrat = taux du marché → VA = 80 000 → **avantage 0** : pas d'ajustement. (d) 80 000 × 0,025 × 1,8463 = **3 693 $** ✓. *Pièges* : actualiser à 3 % ; « 2,5 % × 80 000 × 2 = 4 000 $ » sans actualisation (+307 $) ; oublier que le temps se calcule ensuite sur 391 307 $. | ||||
| 32 | + | ||||
| 33 | +**B2.** (a) 436 000 − 7 500 = 428 500 ; temps 428 500 × 0,0017 × 6 = 4 371 $ ; **PAT 432 871 $**. (b) Temps d'abord : 436 000 × 1,0102 = 440 447 ; − 7 500 = 432 947 $ ; addition simple : 436 000 − 7 500 + 4 447 = 432 947 $ ; **écart 76 $** (= 7 500 × 0,0102). (c) 3 % de 436 000 = 13 080 $ ; 3 % de 428 500 = 12 855 $ ; différence 225 $ : un pourcentage n'a de sens qu'avec sa base ; temps et localisation se calculent sur le prix *courant*. *Piège* : écart « petit donc sans importance » — répondre que la séquence rend les grilles comparables entre elles (règle de méthode, UBC [S14]). | ||||
| 34 | + | ||||
| 35 | +**B3.** (a) 418 000/398 000 − 1 = **5,03 %** sur 30 mois ; mensuel simple 5,03/30 = **0,168 %/mois** ; annuel composé $(1{,}0503)^{12/30} - 1 =$ **1,98 %/an** — cohérent avec la convention (0,17 %/mois ; 2,0 %/an). (b) 430 000 × 0,00168 × 5 = +3 601 $ ; convention : 430 000 × 0,0017 × 5 = +3 655 $ ; écart 54 $, négligeable. (c) −5 %/12 ≈ −0,42 %/mois : signe opposé. L'évaluateur garde la convention du mandat (dérivée d'une revente vérifiée) mais **teste** 0 et −0,25 %/mois en sensibilité et nomme le taux de temps comme hypothèse dominante (p. 15, 54, 82 du deck) ; il cherche d'autres reventes et les médianes trimestrielles récentes (Centris [S22], APCIQ [S19], IPLN [S29]). | ||||
| 36 | + | ||||
| 37 | +**B4.** Temps 462 000 × 0,0017 × 6 = +4 712 $ ; garage double au comparable → −15 000 ; sdb de moins → +12 000 ; +20 pi² → −3 000 ; inclusions → −6 000. (a) **Net −7 288 $ (−1,6 %) ; brut 40 712 $ (8,8 %)**. (b) Corrections cachées : 40 712 − 7 288 = **33 424 $**. (c) Sans le temps : net −12 000 (−2,6 %), brut 36 000 (7,8 %) : le brut *baisse* (7,8 < 8,8) alors que le comparable a six mois d'incertitude de marché ; exclure le temps flatte les ventes anciennes — d'où la convention « tous les ajustements ». *Piège* : brut calculé avec les signes ; pourcentages sur l'indication (462 000 + 4 712 − 12 000 = 454 712) au lieu du prix de vente. | ||||
| 38 | + | ||||
| 39 | +**B5.** (a) 175 × 12/0,07 = **30 000 $** = catalogue (garage vs aucun). (b) 2 100/0,065 = **32 308 $**. (c) 1 800/0,07 = **25 714 $** (deck p. 21). (d) Le loyer ne capte que l'usage locatif ; un propriétaire-occupant valorise aussi commodité, rangement, protection du véhicule, que la paire de ventes capte ; la capitalisation donne donc une borne basse plausible, et la *convergence* (25–32 k$ vs 30 k$) renforce le catalogue. | ||||
| 40 | + | ||||
| 41 | +**B6.** (a) 80 × 151,91 = **12 153 $** vs 80 × 150 = 12 000 $ ; différence 153 $, négligeable face à σ = 7 972 $. (b) Prédit 247 673 + 151,91 × 1 250 = 437 561 $ ; résidu 426 500 − 437 561 = **−11 061 $ = −1,4 σ** : atypique, non aberrante (< 2 σ) ; on cherche la cause (état, rue, vente pressée) avant d'exclure. (c) 1 200 pi² : 429 965 ± 15 944 $. (d) IC 95 % de β₁ : 151,91 ± 2,23 × 22,99 = **101 à 203 $/pi²** : la pente est significative ($t = 6{,}61$) mais sa précision est modeste ; le 150 $/pi² du catalogue est une valeur centrale plausible, à tester en sensibilité pour de gros écarts d'aire. (e) 1 500 pi² : **475 538 $** — hors échantillon (max 1 400 pi²) : extrapolation ; de plus, l'échantillon de la régression (douze ventes toutes avec garage double et sous-sol fini, prix ramenés au 1er nov.) décrit un segment dont les prix sont plus élevés que ceux de l'atelier (conclusion 445 000 $ pour 1 500 pi²) : on retient la **pente**, pas la prédiction brute. (Ré-estimation MCO dans l'annexe : β₀ 247 673, β₁ 151,91, R² 0,81, t 6,61, σ 7 972 — identique au deck.) | ||||
| 42 | + | ||||
| 43 | +**B7.** (a) 220 500 + 135 600 + 85 600 = **441 700 $ → 440 000 $**. (b) V3 = 418 000 ; pondérée 441 700 − 0,20 × 10 000 = **439 700 → 440 000 $** : robuste (V3 pèse 20 %). (c) 176 400 + 180 800 + 85 600 = **442 800 → 445 000 $** : l'arrondi saute (frontière 442 500). (d) Moyenne 440 333 → 440 000 $ ; médiane 441 000 $. (e) Avec $w_3 = 0{,}20$ : $w_1 \times 441\,000 + w_2 \times 452\,000 = 442\,500 - 85\,600 = 356\,900$ et $w_1 + w_2 = 0{,}8$ → $w_1 = (0{,}8 \times 452\,000 - 356\,900)/11\,000 = 0{,}427$, $w_2 = 0{,}373$. À écrire : la valeur pondérée **et** l'arrondi, le fait que la conclusion est à la frontière 440 000–445 000 $, et la justification du choix de poids entre V1 et V2 (V1 plus récente, moins ajustée → 440 000 $). *Piège* : en (b), retrancher 20 000 au lieu de 10 000 ; conclure « 442 500 $ pour être au milieu ». | ||||
| 44 | + | ||||
| 45 | +**B8.** (a) Valeurs triées : 448 000 ; 498 000 ; 501 000 ; 505 000 ; 512 000 ; 520 000 → médiane (501 000 + 505 000)/2 = **503 000 $**. Écarts : I1 +1,8 % ; I2 −1,0 % ; I3 +0,4 % ; **I4 −10,9 % → à réexaminer** ; I5 +3,4 % ; I6 −0,4 %. (b) Moyenne avec I4 : 497 333 $ ; sans : 507 200 $ (I4 déplace la moyenne de près de 10 000 $) ; médiane sans I4 : 505 000 $ (déplacée de 2 000 $ seulement) : la médiane résiste à l'aberrant, la moyenne non — d'où la règle. (c) Erreur de données (vérifier acte, fiche, inclusions → corriger) ; ajustement manquant ou mal mesuré (élément non capté, coefficient → corriger la grille) ; comparable non comparable (autre segment → poids très faible ou retrait justifié, en le disant). | ||||
| 46 | + | ||||
| 47 | +--- | ||||
| 48 | + | ||||
| 49 | +## C — Démonstrations guidées | ||||
| 50 | + | ||||
| 51 | +**C1 — Grille à deux comparables.** | ||||
| 52 | + | ||||
| 53 | +| Ligne | CA | CB | Raison | | ||||
| 54 | +|---|---:|---:|---| | ||||
| 55 | +| Prix de vente | 452 000 | 418 000 | | | ||||
| 56 | +| Délai | 5 mois (1er juin → 1er nov.) | 8 mois (1er mars → 1er nov.) | | | ||||
| 57 | +| 1–4 Transactionnels | 0 | 0 | aucune particularité ; les inclusions de CA relèvent du critère 8 | | ||||
| 58 | +| 5 Temps | +3 842 | +5 685 | 452 000 × 0,0017 × 5 ; 418 000 × 0,0017 × 8 | | ||||
| 59 | +| **Prix ajusté transactionnel** | **455 842** | **423 685** | | | ||||
| 60 | +| 6 Localisation | 0 | 0 | Hull / Hull | | ||||
| 61 | +| 7a Aire | −7 500 | +7 500 | CA +50 pi² (supérieur) ; CB −50 pi² (inférieur) ; × 150 $ | | ||||
| 62 | +| 7b Terrain | 0 | 0 | identiques | | ||||
| 63 | +| 7c Âge | 0 | −4 000 | CB 2012 vs 2010 : 2 ans plus récent, supérieur | | ||||
| 64 | +| 7d État, 7e chambres, 7f sdb, 7g sous-sol | 0 | 0 | identiques (bon ; 3 ; 1 + 1 s.e. ; fini) | | ||||
| 65 | +| 7h Garage | −15 000 | +30 000 | CA double vs simple (supérieur) ; CB aucun vs simple (inférieur) | | ||||
| 66 | +| 8 Non immobilier | −3 000 | 0 | inclusions de CA retirées | | ||||
| 67 | +| **Total propriété** | **−25 500** | **+33 500** | | | ||||
| 68 | +| **Indication** | **430 342** | **457 185** | | | ||||
| 69 | +| Net | −21 658 (−4,8 %) | +39 185 (+9,4 %) | tous les ajustements, en % du prix de vente | | ||||
| 70 | +| Brut | 29 342 (6,5 %) | 47 185 (11,3 %) | | | ||||
| 71 | + | ||||
| 72 | +5. CA est plus fiable (brut 6,5 %, 5 mois, une grosse ligne de 15 000 $) que CB (brut 11,3 %, 8 mois, ligne de garage de 30 000 $). Écart entre les indications : 26 843 $ (6,2 % de CA), concentré sur les deux lignes de garage (45 000 $ cumulés) : un troisième comparable est nécessaire avant de conclure. Pondérée 60/40 : 441 079 → 440 000 $ ; 50/50 : 443 764 → 445 000 $ : la conclusion dépend des poids, ce qui confirme le besoin d'un comparable de plus. *Pièges* : −30 000 à CA ; inclusions dans les transactionnels ; signe de l'âge de CB ; net de CA sans le temps (−5,6 %). | ||||
| 73 | + | ||||
| 74 | +**C2 — Formule fermée.** | ||||
| 75 | +1. $VA = S\,i_c\,a + S\,v^n$ (intérêts annuels $S i_c$ actualisés par l'annuité ; capital actualisé $n$ ans). | ||||
| 76 | +2. $a = \sum_{k=1}^{n} v^k = \dfrac{1 - v^n}{i_m}$ ⟹ $i_m a = 1 - v^n$ ⟹ $i_m a + v^n = 1$. (Interprétation : 1 $ placé au taux du marché rend $i_m$ par an pendant $n$ ans plus 1 $ à l'échéance.) | ||||
| 77 | +3. $S - VA = S - S i_c a - S v^n = S(1 - v^n) - S i_c a = S i_m a - S i_c a = S(i_m - i_c)\,a$. ∎ | ||||
| 78 | +4. C1 : $100\,000 \times 0{,}03 \times 2{,}7232 = 8\,170$ $ ✓ (VA : 5 446 + 86 384 = 91 830 ; 100 000 − 91 830 = 8 170). B1(a) : $80\,000 \times 0{,}025 \times 1{,}8463 = 3\,693$ $ ✓. (Annexe : $i_m a + v^n = 1{,}0000$ dans les deux cas.) | ||||
| 79 | +5. L'avantage est proportionnel au solde, à l'écart de taux et au facteur d'annuité (croissant avec $n$, décroissant avec $i_m$) ; il est nul si $i_c = i_m$ ; il est *négatif* (le prix au comptant est plus élevé) si $i_c > i_m$ — cas d'un solde à taux supérieur au marché. | ||||
| 80 | + | ||||
| 81 | +**C3 — Décomposer la sensibilité.** | ||||
| 82 | +1. $\hat V = \sum w_i V_i$ ; si $V_i \to V_i + \Delta a$ pour $i \in T$ et inchangé sinon, $\Delta \hat V = \Delta a \sum_{i \in T} w_i$. Garage 15 000 → 20 000 : $5\,000 \times (0{,}20 + 0{,}15) = 1\,750$ $ → $446\,081 + 1\,750 = 447\,831$ $ ✓. | ||||
| 83 | +2. Le temps modifie $V_i$ de $\Delta t \times \text{base}_i \times \text{mois}_i$ (prorata simple), et pour C4 la localisation (−5 % du PAT) en réduit l'effet d'un facteur 0,95. $\Delta \hat V = 0{,}0017 \times [0{,}20 \times 401\,830 \times 9 + 0{,}30 \times 445\,000 \times 4 + 0{,}30 \times 440\,000 \times 7 + 0{,}05 \times 460\,000 \times 3 \times 0{,}95 + 0{,}15 \times 438\,000 \times 6] = 0{,}0017 \times 2\,641\,044 = 4\,490$ $ ✓ ($446\,081 - 441\,591$). Pour −0,25 : $4\,490 \times 0{,}42/0{,}17 = 11\,092$ $ → 434 989 $ (deck 434 988 ; 1 $ d'arrondi ligne par ligne). | ||||
| 84 | +3. $-0{,}03 \times 462\,346 \times 0{,}05 = -694$ $ → 445 387 $ ✓. | ||||
| 85 | +4. Parce que les coefficients douteux (catalogue) touchent surtout les comparables *très ajustés*, auxquels la pondération donne de faibles poids ; l'effet d'une erreur de coefficient est amorti par $\sum_{i \in T} w_i$. Donner les poids forts aux comparables peu ajustés rend la conclusion robuste aux hypothèses les moins solides — c'est le lien entre pondération et sensibilité. | ||||
| 86 | + | ||||
| 87 | +--- | ||||
| 88 | + | ||||
| 89 | +## D — Étude de cas : variante (sujet garage simple, sous-sol partiel) | ||||
| 90 | + | ||||
| 91 | +**1. Les cinq grilles.** Seules 7g et 7h changent (les transactionnels, 6, 7a–7f et 8 sont identiques à l'atelier). Niveaux cumulés : garage aucun 0 / simple 30 000 / double 45 000 ; sous-sol non fini 0 / partiel 10 000 / fini 20 000 ; ajustement = v(sujet) − v(comparable), sujet = simple (30 000) et partiel (10 000). | ||||
| 92 | + | ||||
| 93 | +| | C1 | C2 | C3 | C4 | C5 | | ||||
| 94 | +|---|---:|---:|---:|---:|---:| | ||||
| 95 | +| Prix de vente | 410 000 | 445 000 | 425 000 | 460 000 | 438 000 | | ||||
| 96 | +| 2 Financement | −8 170 | 0 | 0 | 0 | 0 | | ||||
| 97 | +| 4 Dépenses après achat | 0 | 0 | +15 000 | 0 | 0 | | ||||
| 98 | +| 5 Temps | +6 148 (9 m.) | +3 026 (4 m.) | +5 236 (7 m.) | +2 346 (3 m.) | +4 468 (6 m.) | | ||||
| 99 | +| **PAT** | **407 978** | **448 026** | **445 236** | **462 346** | **442 468** | | ||||
| 100 | +| 6 Localisation | 0 | 0 | 0 | −23 117 | 0 | | ||||
| 101 | +| 7a Aire | −12 000 | +3 000 | −3 000 | −22 500 | 0 | | ||||
| 102 | +| 7b Terrain | 0 | 0 | 0 | −9 000 | 0 | | ||||
| 103 | +| 7c Âge | +4 000 | −2 000 | 0 | −6 000 | +2 000 | | ||||
| 104 | +| 7d État | 0 | −8 000 | 0 | −8 000 | +12 000 | | ||||
| 105 | +| 7e Chambres | 0 | 0 | 0 | −10 000 | 0 | | ||||
| 106 | +| 7f Sdb | 0 | +12 000 | 0 | 0 | 0 | | ||||
| 107 | +| **7g Sous-sol** (sujet partiel) | **+10 000** (non fini : inférieur) | **−10 000** (fini : supérieur) | **−10 000** | **−10 000** | **0** (partiel) | | ||||
| 108 | +| **7h Garage** (sujet simple) | **0** (simple) | **−15 000** (double : supérieur) | **−15 000** | **−15 000** | **0** (simple) | | ||||
| 109 | +| 8 Non immobilier | 0 | 0 | 0 | 0 | −6 000 | | ||||
| 110 | +| **Total propriété** | **+2 000** | **−20 000** | **−28 000** | **−103 617** | **+8 000** | | ||||
| 111 | +| **Indication** | **409 978** | **428 026** | **417 236** | **358 729** | **450 468** | | ||||
| 112 | +| Net ($ ; %) | −22 ; 0,0 | −16 974 ; −3,8 | −7 764 ; −1,8 | −101 271 ; −22,0 | +12 468 ; +2,8 | | ||||
| 113 | +| Brut ($ ; %) | 40 318 ; 9,8 | 53 026 ; 11,9 | 48 236 ; 11,3 | 105 963 ; 23,0 | 24 468 ; 5,6 | | ||||
| 114 | + | ||||
| 115 | +Pourquoi : C1 (non fini, simple) : il lui manque toujours la finition partielle (+10 000, et non +20 000) ; son garage est désormais identique (0, et non +15 000). C2, C3, C4 (fini, double) : ils sont désormais *supérieurs* sur les deux lignes (−10 000 et −15 000 chacun). C5 (partiel, simple) : identique au sujet sur les deux lignes (0, 0). | ||||
| 116 | + | ||||
| 117 | +**2. Récapitulatif.** Médiane **417 236 $** (C3) ; moyenne 412 887 $ ; étendue 358 729–450 468 $ (21,8 % de la pondérée). Écarts à la médiane : C1 −1,7 % ; C2 +2,6 % ; C3 0 ; **C4 −14,0 % → réexaminer** ; C5 +8,0 % (surveiller). C4 dépasse maintenant le repère du net (−22,0 %) et frôle celui du brut (23,0 %) : diagnostic inchangé (autre maison, autre secteur), borne basse conservée à poids très faible ou exclue. | ||||
| 118 | + | ||||
| 119 | +**3. Poids du deck (30/30/20/15/5) :** pondérée **421 081 $ → 420 000 $**. Sans recalcul : chaque indication a baissé d'exactement 25 000 $ (C1 : −10 000 de sous-sol et −15 000 de garage par rapport à l'atelier ; C2–C4 : −10 000 − 15 000 ; C5 : −10 000 − 15 000) ; comme $\sum w_i = 1$, $\Delta \hat V = -25\,000 \times 1 = -25\,000$ $ → 446 081 − 25 000 = 421 081 $. Moyenne 437 887 − 25 000 = 412 887 ✓. | ||||
| 120 | + | ||||
| 121 | +**4. Poids révisés.** Dans la variante, C5 devient le comparable **le moins ajusté** (brut 5,6 %, deux lignes de propriété non nulles plus les inclusions, mêmes dimensions, mêmes sous-sol et garage) et C1 passe de 15,9 % à 9,8 % de brut ; C2 et C3 reçoivent chacun deux lignes de catalogue supplémentaires (bruts 11,9 et 11,3 %). Une distribution défendable : C2 25, C3 30, C1 20, C5 20, C4 5 → **422 203 $ → 420 000 $** (inchangé). Sans C4, 25/25/25/25 → **426 427 $ → 425 000 $** (un pas). Leçon : les poids dépendent du *sujet* — un même comparable est plus ou moins fiable selon ce qu'on évalue. Accepter toute distribution justifiée par les critères (p. 49–51) sommant à 100 %. | ||||
| 122 | + | ||||
| 123 | +**5. Sensibilité (temps).** −0,25 → 409 988 $ (410 000) ; 0 → 416 591 $ (415 000) ; 0,17 → 421 081 $ (420 000) ; 0,34 → 425 571 $ (425 000). Amplitudes identiques à l'atelier (le temps ne touche pas 7g/7h) ; conclusion robuste à un pas près, retournement à deux pas. | ||||
| 124 | + | ||||
| 125 | +**6. Conclusion écrite (modèle).** « Cinq ventes vérifiées… ajustées selon la séquence transactionnelle (financement, dépenses après achat, temps à +0,17 %/mois) puis pour la localisation, les caractéristiques physiques — dont le sous-sol partiel et le garage simple du sujet — et les composantes non immobilières ; elles indiquent 358 729 à 450 468 $. » « C5, désormais le plus semblable (brut 5,6 %), et C3 (brut 11,3 %, une ligne de propriété importante) reçoivent 20 et 30 % ; C2 25 %, C1 20 % ; C4 (Aylmer, net −22,0 %) réexaminé et conservé à 5 % comme borne. » « Valeur pondérée 422 203 $ ; sensibilité (temps −0,25 à 0,34 %/mois ; exclusion de C4) : 410 000 à 425 000 $, le taux de temps dominant. » « L'hypothèse de marché a été conservée mais signalée… » « Valeur marchande au 1er novembre 2026 : **420 000 $**, intervalle crédible ± 2 à 3 %. » Repère : 420 000/1 500 = 280 $/pi² (297 $/pi² dans l'atelier : −17 $/pi² pour un garage et un sous-sol de moins — cohérent) ; rôle 2025 : 385 000 $. | ||||
| 126 | + | ||||
| 127 | +*Pièges de correction* : mettre +20 000 à C1 (non fini vs partiel = 10 000) ; oublier que C2–C4 deviennent supérieurs sur 7g/7h (signes négatifs) ; conserver les poids du deck sans discussion ; recalculer la pondérée au lieu d'utiliser −25 000 × 1. | ||||
| 128 | + | ||||
| 129 | +--- | ||||
| 130 | + | ||||
| 131 | +## E — Activités de discussion (éléments attendus) | ||||
| 132 | + | ||||
| 133 | +**E1.** Attendu : (i) la convention est une *hypothèse datée* (revente jusqu'au 1er nov. 2026 vs signaux T3 2026 négatifs) ; (ii) l'évaluateur garde le taux qu'il peut *justifier par une mesure* (revente vérifiée) mais teste 0 et −0,25 (434 988 / 441 591 $) et nomme le taux de temps comme hypothèse dominante (p. 82, phrase 4) ; (iii) données à chercher : autres reventes 2025–2026, médianes trimestrielles Centris Hull (475 000 $, −5 %), APCIQ (ventes −12 %, inscriptions +42 %), IPLN (+0,3 %), délais de vente (34 jours, +7) ; (iv) dans un marché qui tourne, privilégier les ventes récentes (C4 à 3 mois est précieux *pour la date* malgré ses défauts) ; (v) le rapport présente le scénario retenu, les scénarios testés et l'effet sur la conclusion (435 000–450 000 $). Évaluation : pas de « bonne » réponse unique ; exiger que la position soit *chiffrée et écrite*. | ||||
| 134 | + | ||||
| 135 | +**E2.** Attendu : les deux positions sont défendables si elles sont documentées ; argument « exclure » : net −16,6 %, autre secteur, six lignes, MEFQ (total des rajustements > contribution) ; argument « conserver à 5 % » : Vandell 1991 (information, pondération optimale), C4 borne le haut du marché voisin et apporte une vente de 3 mois ; effet chiffré : 446 081 vs 449 149 $ (445 000 vs 450 000 $ : un pas) ; le rapport doit dire laquelle des deux options a été retenue, pourquoi, et ce que l'autre donnerait. Piège : « exclure parce que c'est plus simple » n'est pas un argument. | ||||
| 136 | + | ||||
| 137 | +**E3.** Attendu : l'OEAQ (Norme 1 [S01]) range les prix demandés et offres acceptées parmi les données à considérer « à titre de confirmation » seulement — une promesse d'achat n'est pas une vente conclue (elle peut échouer : financement, inspection) ; Northcraft et Neale 1987 [A23] : étudiants et courtiers ancrés sur le prix affiché, seuls 8 % des experts l'avouent ; organisation : remplir les grilles et la pondération *avant* de consulter le prix demandé, faire relire par un collègue « aveugle » au prix, documenter la sensibilité ; TP2 : même configuration (inscription 649 900 $, promesse au prix demandé) — la question posée au prêteur est précisément de savoir si le prix demandé est soutenu par les ventes ; la réponse doit venir de la grille, non du prix. | ||||
| 138 | + | ||||
| 139 | +**E4.** Attendu : un AVM est une *indication* supplémentaire, pas une vente ; l'intégrer exige de connaître ses données (CUSPAP 9.8.9 [S06] : l'AVM ne doit pas exclure de données pertinentes), sa date, son erreur typique (MAPE 10 % ≈ ± 45 000 $ sur 450 000 $ : *plus* incertain que C2 ou C3) ; poids faible, ou usage en recoupement ; Krause et al. 2020 [A32] : incertitude « fondée sur l'erreur » (dispersion des résidus — pour nous σ ≈ 8 000 $ et l'intervalle crédible) vs « fondée sur le modèle » (doute sur les coefficients — pour nous la sensibilité au catalogue) ; lacune : aucune étude québécoise revue par les pairs AVM vs comparables (recherche §0, point 50). Valoriser une réponse qui refuse à la fois le rejet de principe et l'adoption aveugle. | ||||
| 140 | + | ||||
| 141 | +--- | ||||
| 142 | + | ||||
| 143 | +## F — Exercices de synthèse | ||||
| 144 | + | ||||
| 145 | +**F1.** Voir D.6 pour le modèle en cinq phrases ; grille de lecture : les six éléments de la p. 58 sont-ils tous présents (indications + fiabilité ; hypothèses/conventions nommées — 0,17 %/mois, catalogue, repères 15/25 %, arrondi 5 000 $ ; poids justifiés sommant à 100 % ; pondérée, arrondi, conclusion ; sensibilité avec paramètre dominant ; forme + intervalle crédible) ? Erreurs typiques : conclusion = valeur pondérée non arrondie ; étendue brute présentée comme fourchette ; hypothèse de marché non nommée ; poids non chiffrés. | ||||
| 146 | + | ||||
| 147 | +**F2.** Réponse attendue (a/b/c) : temps — revente (410 000 → 426 600) / reventes 2025–2026 au Registre foncier–JLR, médianes Centris trimestrielles / convention datée, **à tester** ; localisation — paire Aylmer–Hull (472 vs 449 k$) / plusieurs paires inter-secteurs à qualité égale, médianes de secteur en recoupement / une paire, **à tester** ; aire — régression (β₁ 151,91) / régression sur 30–100 ventes du secteur, prix ramenés à la date / mesuré (t = 6,61) mais IC large ; terrain — convention (6 $/pi², seuil 1 000) / régression ou paires de terrains vacants (MEFQ 3C ch. 4) / convention ; âge — coût déprécié + paires / paires d'âges différents, dépréciation observée (séance 10) / convention ; état — coût déprécié + paires / paires rénové/non rénové, devis / convention asymétrique, **à tester** ; chambres, sdb — coût déprécié + paires / paires ; attention à la colinéarité avec l'aire / convention ; sous-sol — paire (441 vs 421 k$) / plusieurs paires ; capitalisation si logement accessoire / une paire ; garage — paire (452 vs 437 k$) + capitalisation (25 714 $) / paires + loyers de garages / deux techniques convergentes ; piscine — valeur contributive (25 k$ vs coût 22–50 k$) / paires avec/sans piscine, saison de vente / convention ; inclusions — valeur d'usage / inventaire à l'offre d'achat, valeur de revente des biens / mesuré au cas par cas. Point clé : « catalogue » = vecteur de coefficients **datés et localisés**, reconstruit à chaque mandat. | ||||
| 148 | + | ||||
| 149 | +**F3 — Grille piégée.** | ||||
| 150 | +1. Erreurs : (i) **base du temps** : calculé sur 430 000 $ au lieu du prix courant net de la toiture (440 000 $) ; (ii) **séquence** : la toiture (critère 4, dollars) doit précéder le temps (critère 5, %), pas le suivre ; (iii) **signe du garage** : CX a un garage double, sujet simple → CX supérieur → **−15 000** (la collègue a raisonné sur le sujet) ; (iv) **signe de l'état** : CX très bon, sujet bon → CX supérieur → **−8 000** ; (v) **convention net/brut** : calculés sur les seules lignes de propriété, sans temps ni toiture, et sur quatre lignes dont deux mal signées ; (vi) accessoirement, la raison « le sujet vaut moins » ajuste le sujet (non-réalité). | ||||
| 151 | +2. Grille correcte : 430 000 + 10 000 = 440 000 ; temps 440 000 × 0,0017 × 8 = +5 984 ; **PAT 445 984 $** ; aire +60 pi² → −9 000 ; état très bon → −8 000 ; chambres +1 → −10 000 ; garage double vs simple → −15 000 ; total propriété **−42 000** ; **indication 403 984 $** ; net +10 000 + 5 984 − 42 000 = **−26 016 $ (−6,1 %)** ; brut 10 000 + 5 984 + 42 000 = **57 984 $ (13,5 %)**. | ||||
| 152 | +3. Écart : 449 848 − 403 984 = **45 864 $**. Décomposition : garage (+15 000 au lieu de −15 000) : 30 000 $ ; état (+8 000 au lieu de −8 000) : 16 000 $ ; base/séquence du temps : 5 848 vs 5 984 = −136 $ ; total 45 864 $ ✓. Les **erreurs de signe** pèsent 46 000 $ ; les erreurs de base/séquence quelques centaines — mais celles-ci révèlent une méthode mal comprise et rendent les grilles non comparables. | ||||
| 153 | +4. Le cours applique les deux lignes (aire et chambres) indépendamment (C4 de l'atelier ; `verification_calculs.py`) ; c'est un double comptage *si* la chambre supplémentaire est obtenue par les 60 pi² en plus. Trancher par le plan (pièce ajoutée vs redécoupage) ; en cas de doute, garder les deux lignes du catalogue, le signaler et tester la conclusion sans la ligne chambres (indication 413 984 $). Dans un rapport : expliquer le choix, ne pas le taire. | ||||
| 154 | + | ||||
| 155 | +--- | ||||
| 156 | + | ||||
| 157 | +## Annexe — Reproduction de tous les calculs (Python, exécuté) | ||||
| 158 | + | ||||
| 159 | +Script `calculs_s09.py` (dans ce dossier ; `python3 calculs_s09.py`). Les assertions de concordance avec `RESULTATS_CALCULS.md` (C1–C5, pondérée 446 081 → 445 000 $ ; E2 430 342 / 457 185 $) sont vérifiées à l'exécution. | ||||
| 160 | + | ||||
| 161 | +### Code | ||||
| 162 | + | ||||
| 163 | +```python | ||||
| 164 | +#!/usr/bin/env python3 | ||||
| 165 | +"""IMM1003 — Séance 9 — Annexe de calcul des CORRIGES (exercices formatifs, non notés). | ||||
| 166 | + | ||||
| 167 | +Mêmes conventions que validation/verification_calculs.py : | ||||
| 168 | + - arrondi au dollar (ROUND_HALF_UP) à chaque ligne ; | ||||
| 169 | + - transactionnels en séquence (droits → financement → conditions de vente → dépenses → temps), | ||||
| 170 | + temps = prorata simple 0,17 %/mois sur le prix courant ; | ||||
| 171 | + - propriété additive sur le prix ajusté transactionnel ; localisation ±5 % de ce prix ; | ||||
| 172 | + - net / brut = TOUS les ajustements (transactionnels compris), en % du prix de vente ; | ||||
| 173 | + - valeur conclue arrondie au 5 000 $ (ROUND_HALF_UP). | ||||
| 174 | +Exécuter : python3 calculs_s09.py | ||||
| 175 | +""" | ||||
| 176 | +from decimal import Decimal, ROUND_HALF_UP | ||||
| 177 | +import datetime as dt | ||||
| 178 | + | ||||
| 179 | +# ----------------------------------------------------------------- utilitaires | ||||
| 180 | +def r0(x): return int(Decimal(str(x)).quantize(Decimal("1"), rounding=ROUND_HALF_UP)) | ||||
| 181 | +def r1(x): return float(Decimal(str(x)).quantize(Decimal("0.1"), rounding=ROUND_HALF_UP)) | ||||
| 182 | +def r2(x): return float(Decimal(str(x)).quantize(Decimal("0.01"), rounding=ROUND_HALF_UP)) | ||||
| 183 | +def arrondi(x, pas=5000): return int(pas * Decimal(str(x / pas)).quantize(Decimal("1"), rounding=ROUND_HALF_UP)) | ||||
| 184 | +def f(x): return f"{x:,.0f}".replace(",", " ") # 446 081 | ||||
| 185 | +def fs(x): return ("+" if x >= 0 else "−") + f(abs(x)) # +6 148 / −8 170 | ||||
| 186 | +def mois_ecoules(v, e): return (e.year - v.year) * 12 + (e.month - v.month) | ||||
| 187 | + | ||||
| 188 | +CAT = {"temps_pct_par_mois": 0.17, "aire_par_pi2": 150, "lot_par_pi2": 6, "lot_seuil_pi2": 1000, | ||||
| 189 | + "garage_simple_vs_aucun": 30000, "garage_double_vs_simple": 15000, | ||||
| 190 | + "soussol_fini_vs_non_fini": 20000, "soussol_fini_vs_partiel": 10000, | ||||
| 191 | + "sdb_complete": 12000, "salle_eau": 6000, "chambre": 10000, "age_par_an": 2000, | ||||
| 192 | + "etat": {"très bon": -8000, "bon": 0, "moyen": 12000}, "localisation_pct": 5.0, "piscine_creusee": 25000} | ||||
| 193 | +GARAGE = {"aucun": 0, "simple": 1, "double": 2} | ||||
| 194 | +SOUSSOL = {"non fini": 0, "partiel": 1, "fini": 2} | ||||
| 195 | +DATE_EVAL = dt.date(2026, 11, 1) | ||||
| 196 | + | ||||
| 197 | +def v_garage(n): return {0: 0, 1: CAT["garage_simple_vs_aucun"], 2: CAT["garage_simple_vs_aucun"] + CAT["garage_double_vs_simple"]}[GARAGE[n]] | ||||
| 198 | +def v_soussol(n): return {0: 0, 1: CAT["soussol_fini_vs_non_fini"] - CAT["soussol_fini_vs_partiel"], 2: CAT["soussol_fini_vs_non_fini"]}[SOUSSOL[n]] | ||||
| 199 | + | ||||
| 200 | +def grille(sujet, comp, taux_temps=None, date_eval=DATE_EVAL, cat=None): | ||||
| 201 | + cat = cat or CAT | ||||
| 202 | + taux = cat["temps_pct_par_mois"] if taux_temps is None else taux_temps | ||||
| 203 | + rows, cour = [], comp["prix"] | ||||
| 204 | + d = comp.get("droits", 0); cour += d; rows.append(("1 Droits de propriété", d, cour)) | ||||
| 205 | + fin = -comp.get("financement_avantage", 0); cour += fin; rows.append(("2 Conditions de financement", fin, cour)) | ||||
| 206 | + cv = comp.get("conditions_vente_pct", 0.0); m = r0(cour * cv / 100); cour += m; rows.append((f"3 Conditions de vente ({cv:+.1f} %)" if cv else "3 Conditions de vente", m, cour)) | ||||
| 207 | + dep = comp.get("depenses_apres_achat", 0); cour += dep; rows.append(("4 Dépenses après achat", dep, cour)) | ||||
| 208 | + mois = mois_ecoules(comp["date"], date_eval) | ||||
| 209 | + t = r0(cour * taux / 100 * mois); cour += t; rows.append((f"5 Temps ({mois} mois × {taux:.2f} %)", t, cour)) | ||||
| 210 | + pat = cour | ||||
| 211 | + prop = [] | ||||
| 212 | + loc = comp.get("localisation", "similaire") | ||||
| 213 | + lp = {"similaire": 0.0, "inférieure": cat["localisation_pct"], "supérieure": -cat["localisation_pct"]}[loc] | ||||
| 214 | + prop.append((f"6 Localisation ({loc}{f', {lp:+.0f} %' if lp else ''})", r0(pat * lp / 100))) | ||||
| 215 | + da = comp["aire"] - sujet["aire"]; prop.append((f"7a Aire ({da:+d} pi² × 150 $)", -da * cat["aire_par_pi2"])) | ||||
| 216 | + dl = comp["lot"] - sujet["lot"]; la = -dl * cat["lot_par_pi2"] if abs(dl) >= cat["lot_seuil_pi2"] else 0 | ||||
| 217 | + prop.append((f"7b Terrain ({dl:+d} pi²{'' if abs(dl) >= cat['lot_seuil_pi2'] else ', < 1 000'})", la)) | ||||
| 218 | + dg = comp["annee"] - sujet["annee"]; prop.append((f"7c Âge ({dg:+d} an × 2 000 $)", -dg * cat["age_par_an"])) | ||||
| 219 | + prop.append((f"7d État ({comp['etat']} vs {sujet['etat']})", cat["etat"][comp["etat"]] - cat["etat"][sujet["etat"]])) | ||||
| 220 | + dc = comp["chambres"] - sujet["chambres"]; prop.append((f"7e Chambres ({dc:+d})", -dc * cat["chambre"])) | ||||
| 221 | + sdb = (sujet["sdb"][0] - comp["sdb"][0]) * cat["sdb_complete"] + (sujet["sdb"][1] - comp["sdb"][1]) * cat["salle_eau"] | ||||
| 222 | + prop.append((f"7f Salles de bains ({comp['sdb'][0]}+{comp['sdb'][1]} s.e. vs {sujet['sdb'][0]}+{sujet['sdb'][1]})", sdb)) | ||||
| 223 | + prop.append((f"7g Sous-sol ({comp['soussol']} vs {sujet['soussol']})", v_soussol(sujet["soussol"]) - v_soussol(comp["soussol"]))) | ||||
| 224 | + prop.append((f"7h Garage ({comp['garage']} vs {sujet['garage']})", v_garage(sujet["garage"]) - v_garage(comp["garage"]))) | ||||
| 225 | + prop.append(("8 Non immobilier", -comp.get("non_immobilier", 0))) | ||||
| 226 | + tp = sum(v for _, v in prop); ind = pat + tp | ||||
| 227 | + adj = [v for _, v, _ in rows] + [v for _, v in prop] | ||||
| 228 | + net, brut = sum(adj), sum(abs(v) for v in adj) | ||||
| 229 | + return {"nom": comp["nom"], "prix": comp["prix"], "mois": mois, "trans": rows, "pat": pat, "prop": prop, | ||||
| 230 | + "total_prop": tp, "indication": ind, "net": net, "net_pct": r1(net / comp["prix"] * 100), | ||||
| 231 | + "brut": brut, "brut_pct": r1(brut / comp["prix"] * 100)} | ||||
| 232 | + | ||||
| 233 | +def affiche(g, detail=True): | ||||
| 234 | + print(f"--- {g['nom']} : prix {f(g['prix'])} $, {g['mois']} mois") | ||||
| 235 | + if detail: | ||||
| 236 | + for lib, v, c in g["trans"]: | ||||
| 237 | + if v or lib.startswith("5"): print(f" {lib:<38} {fs(v):>10} → {f(c)}") | ||||
| 238 | + print(f" {'Prix ajusté transactionnel':<38} {'':>10} = {f(g['pat'])}") | ||||
| 239 | + for lib, v in g["prop"]: | ||||
| 240 | + if v: print(f" {lib:<38} {fs(v):>10}") | ||||
| 241 | + print(f" Total propriété {fs(g['total_prop'])} → INDICATION {f(g['indication'])} $ | net {fs(g['net'])} ({g['net_pct']} %) | brut {f(g['brut'])} ({g['brut_pct']} %)") | ||||
| 242 | + | ||||
| 243 | +def reconcilier(grilles, poids): | ||||
| 244 | + assert abs(sum(poids.values()) - 100) < 1e-9 | ||||
| 245 | + vp = sum(g["indication"] * poids[g["nom"]] / 100 for g in grilles) | ||||
| 246 | + vals = sorted(g["indication"] for g in grilles); n = len(vals) | ||||
| 247 | + med = vals[n // 2] if n % 2 else (vals[n // 2 - 1] + vals[n // 2]) / 2 | ||||
| 248 | + return {"ponderee": r0(vp), "conclue": arrondi(vp), "moyenne": r0(sum(vals) / n), "moyenne_arr": arrondi(sum(vals) / n), | ||||
| 249 | + "mediane": r0(med), "min": vals[0], "max": vals[-1], "etendue_pct": r1((vals[-1] - vals[0]) / vp * 100)} | ||||
| 250 | + | ||||
| 251 | +def equivalence_comptant(solde, i_c, i_m, n): | ||||
| 252 | + I = solde * i_c / 100; a = (1 - (1 + i_m / 100) ** -n) / (i_m / 100) | ||||
| 253 | + va_int = I * a; va_cap = solde / (1 + i_m / 100) ** n; va = va_int + va_cap | ||||
| 254 | + return {"interets": r0(I), "facteur": round(a, 4), "va_int": r0(va_int), "va_cap": r0(va_cap), "va": r0(va), "avantage": r0(solde - va), | ||||
| 255 | + "formule_directe": r0(solde * (i_m - i_c) / 100 * a)} | ||||
| 256 | + | ||||
| 257 | +def ecarts_mediane(ind: dict, seuil=10.0): | ||||
| 258 | + vals = sorted(ind.values()); n = len(vals) | ||||
| 259 | + med = vals[n // 2] if n % 2 else (vals[n // 2 - 1] + vals[n // 2]) / 2 | ||||
| 260 | + return med, {k: (r1((v - med) / med * 100), "RÉEXAMINER" if abs((v - med) / med * 100) > seuil else "ok") for k, v in ind.items()} | ||||
| 261 | + | ||||
| 262 | +# ----------------------------------------------------------------- données de l'atelier (bloc 4) | ||||
| 263 | +SUJET = {"nom": "Sujet", "annee": 2005, "aire": 1500, "lot": 5500, "chambres": 3, "sdb": (2, 0), "soussol": "fini", "garage": "double", "etat": "bon"} | ||||
| 264 | +FIN_C1 = equivalence_comptant(100000, 2.0, 5.0, 3) | ||||
| 265 | +COMPS = [ | ||||
| 266 | + {"nom": "C1", "prix": 410000, "date": dt.date(2026, 2, 1), "annee": 2003, "aire": 1580, "lot": 5000, "chambres": 3, "sdb": (2, 0), "soussol": "non fini", "garage": "simple", "etat": "bon", "financement_avantage": FIN_C1["avantage"]}, | ||||
| 267 | + {"nom": "C2", "prix": 445000, "date": dt.date(2026, 7, 1), "annee": 2006, "aire": 1480, "lot": 5200, "chambres": 3, "sdb": (1, 0), "soussol": "fini", "garage": "double", "etat": "très bon"}, | ||||
| 268 | + {"nom": "C3", "prix": 425000, "date": dt.date(2026, 4, 1), "annee": 2005, "aire": 1520, "lot": 6000, "chambres": 3, "sdb": (2, 0), "soussol": "fini", "garage": "double", "etat": "bon", "depenses_apres_achat": 15000}, | ||||
| 269 | + {"nom": "C4", "prix": 460000, "date": dt.date(2026, 8, 1), "localisation": "supérieure", "annee": 2008, "aire": 1650, "lot": 7000, "chambres": 4, "sdb": (2, 0), "soussol": "fini", "garage": "double", "etat": "très bon"}, | ||||
| 270 | + {"nom": "C5", "prix": 438000, "date": dt.date(2026, 5, 1), "annee": 2004, "aire": 1500, "lot": 5500, "chambres": 3, "sdb": (2, 0), "soussol": "partiel", "garage": "simple", "etat": "moyen", "non_immobilier": 6000}, | ||||
| 271 | +] | ||||
| 272 | +POIDS = {"C2": 30, "C3": 30, "C1": 20, "C5": 15, "C4": 5} | ||||
| 273 | +POIDS_SANS_C4 = {"C2": 32, "C3": 32, "C1": 21, "C5": 15, "C4": 0} | ||||
| 274 | + | ||||
| 275 | +def section(t): print("\n" + "=" * 78 + f"\n{t}\n" + "=" * 78) | ||||
| 276 | + | ||||
| 277 | +# ================================================================= 0. Atelier du deck (référence) | ||||
| 278 | +section("0. ATELIER DU DECK (bloc 4) — référence RESULTATS_CALCULS.md") | ||||
| 279 | +print("Équivalence au comptant C1 :", FIN_C1) | ||||
| 280 | +G = [grille(SUJET, c) for c in COMPS] | ||||
| 281 | +for g in G: affiche(g) | ||||
| 282 | +R = reconcilier(G, POIDS) | ||||
| 283 | +print(f"\nPondérée {f(R['ponderee'])} → conclue {f(R['conclue'])} $ ; moyenne {f(R['moyenne'])} (→ {f(R['moyenne_arr'])}) ; médiane {f(R['mediane'])} ; étendue {f(R['min'])}–{f(R['max'])} ({R['etendue_pct']} %)") | ||||
| 284 | +R2 = reconcilier(G, POIDS_SANS_C4); print(f"Sans C4 (32/32/21/15/0) : {f(R2['ponderee'])} → {f(R2['conclue'])} $") | ||||
| 285 | +med, ec = ecarts_mediane({g["nom"]: g["indication"] for g in G}); print("Écarts à la médiane :", ec) | ||||
| 286 | +attendu = {"C1": 434978, "C2": 453026, "C3": 442236, "C4": 383729, "C5": 475468} | ||||
| 287 | +assert all(g["indication"] == attendu[g["nom"]] for g in G) and R["ponderee"] == 446081 and R["conclue"] == 445000, "écart avec RESULTATS_CALCULS" | ||||
| 288 | +print("Concordance avec RESULTATS_CALCULS.md : OK (C1–C5, 446 081 → 445 000)") | ||||
| 289 | + | ||||
| 290 | +# sensibilité du deck | ||||
| 291 | +section("0b. SENSIBILITÉ DU DECK (base 446 081 $)") | ||||
| 292 | +for tx in (-0.25, 0.0, 0.17, 0.34): | ||||
| 293 | + print(f" temps {tx:+.2f} %/mois → {f(reconcilier([grille(SUJET, c, taux_temps=tx) for c in COMPS], POIDS)['ponderee'])} $") | ||||
| 294 | +for gd in (10000, 15000, 20000): | ||||
| 295 | + cat = dict(CAT); cat["garage_double_vs_simple"] = gd | ||||
| 296 | + old = CAT["garage_double_vs_simple"]; CAT["garage_double_vs_simple"] = gd | ||||
| 297 | + print(f" garage double vs simple {f(gd)} $ → {f(reconcilier([grille(SUJET, c) for c in COMPS], POIDS)['ponderee'])} $") | ||||
| 298 | + CAT["garage_double_vs_simple"] = old | ||||
| 299 | +for lp in (3.0, 5.0, 8.0): | ||||
| 300 | + old = CAT["localisation_pct"]; CAT["localisation_pct"] = lp | ||||
| 301 | + print(f" localisation {lp:.0f} % → {f(reconcilier([grille(SUJET, c) for c in COMPS], POIDS)['ponderee'])} $") | ||||
| 302 | + CAT["localisation_pct"] = old | ||||
| 303 | +print(f" question p. 81 (garage 30 000 $) : 446 081 + 15 000 × 0,35 = {f(446081 + 15000 * 0.35)} → {f(arrondi(446081 + 15000 * 0.35))} $") | ||||
| 304 | +print(f" question p. 84 (temps avant financement C1) : 410 000 × 1,0153 − 8 170 = {f(r0(410000 * 1.0153 - 8170))} $ (vs 407 978 ; écart {f(r0(410000 * 1.0153 - 8170) - 407978)} $)") | ||||
| 305 | +print(f" question p. 40 (C4 avec abri + spa 12 000 $) : {f(383729 - 12000)} $ ; écart à la médiane {r1((383729 - 12000 - 442236) / 442236 * 100)} %") | ||||
| 306 | +print(f" p. 37 (C1 sans transactionnels) : net {r1(27000 / 410000 * 100)} %, brut {r1(51000 / 410000 * 100)} %") | ||||
| 307 | +print(f" p. 46 : moyenne des 4 sans C4 = {f(r0((434978 + 453026 + 442236 + 475468) / 4))} ; effet de C4 = {fs(437887 - 451427)} $") | ||||
| 308 | +print(f" p. 35 : temps à −0,25 %/mois sur C1 = {f(r0(401830 * 0.0025 * 9))} $ retirés") | ||||
| 309 | + | ||||
| 310 | +# ================================================================= A. (conceptuel : pas de calcul) — B. calculs | ||||
| 311 | +section("B1. Équivalence au comptant — E1 du deck + variante") | ||||
| 312 | +e1 = equivalence_comptant(80000, 3.0, 5.5, 2); print("E1 (80 000 $, 3 % vs 5,5 %, 2 ans) :", e1, "→ prix au comptant", f(395000 - e1["avantage"]), "$ ; en % du prix :", r1(e1["avantage"] / 395000 * 100)) | ||||
| 313 | +e1b = equivalence_comptant(80000, 3.0, 5.5, 3); print("B1 b (même solde, 3 ans) :", e1b, "→ prix au comptant", f(395000 - e1b["avantage"])) | ||||
| 314 | +e1c = equivalence_comptant(80000, 5.5, 5.5, 2); print("B1 c (taux du contrat = taux du marché) : avantage", e1c["avantage"]) | ||||
| 315 | +print("Vérification C1 par la formule directe S(i_m − i_c)a :", FIN_C1["formule_directe"], "(annuité 2,7232)") | ||||
| 316 | + | ||||
| 317 | +section("B2. Séquence vs addition — 436 000 $, financement −7 500 $, 6 mois à 0,17 %/mois") | ||||
| 318 | +p, fin, m = 436000, 7500, 6 | ||||
| 319 | +seq_base = p - fin; t_seq = r0(seq_base * 0.0017 * m); seq = seq_base + t_seq | ||||
| 320 | +t_add = r0(p * 0.0017 * m); add = p - fin + t_add | ||||
| 321 | +inv = r0(p * (1 + 0.0017 * m)) - fin | ||||
| 322 | +print(f" séquence : {f(p)} − {f(fin)} = {f(seq_base)} ; temps {f(seq_base)} × 0,0017 × {m} = {fs(t_seq)} → {f(seq)} $") | ||||
| 323 | +print(f" temps d'abord : {f(p)} × 1,0102 = {f(r0(p * 1.0102))} − {f(fin)} = {f(inv)} $ ; simple addition : {f(add)} $ ; écart = {f(add - seq)} $") | ||||
| 324 | +print(f" base du % : 3 % de 436 000 = {f(436000 * 0.03)} $ vs 3 % de 428 500 = {f(428500 * 0.03)} $") | ||||
| 325 | + | ||||
| 326 | +section("B3. Revente — 398 000 $ (1er mai 2024) → 418 000 $ (1er nov. 2026), 30 mois") | ||||
| 327 | +var = 418000 / 398000 - 1; print(f" variation {r2(var * 100)} % ; mensuel simple {var * 100 / 30:.3f} %/mois ; annuel composé {( (1 + var) ** (12 / 30) - 1) * 100:.2f} %/an") | ||||
| 328 | +print(f" application : vente de 5 mois à 430 000 $ → 430 000 × {var / 30:.5f} × 5 = {fs(r0(430000 * var / 30 * 5))} $ (vs {fs(r0(430000 * 0.0017 * 5))} $ au taux du cours)") | ||||
| 329 | + | ||||
| 330 | +section("B4. Net et brut — comparable 462 000 $, 6 mois") | ||||
| 331 | +adj = {"temps (6 mois)": r0(462000 * 0.0017 * 6), "garage double vs simple (comp. supérieur)": -15000, "salle de bains (comp. inférieur)": 12000, "aire +20 pi²": -3000, "inclusions": -6000} | ||||
| 332 | +net, brut = sum(adj.values()), sum(abs(v) for v in adj.values()) | ||||
| 333 | +for k, v in adj.items(): print(f" {k:<45} {fs(v):>9}") | ||||
| 334 | +print(f" net {fs(net)} ({r1(net / 462000 * 100)} %) ; brut {f(brut)} ({r1(brut / 462000 * 100)} %) ; compensation cachée par le net : {f(brut - abs(net))} $") | ||||
| 335 | +print(f" sans le temps : net {fs(net - adj['temps (6 mois)'])} ({r1((net - adj['temps (6 mois)']) / 462000 * 100)} %), brut {f(brut - adj['temps (6 mois)'])} ({r1((brut - adj['temps (6 mois)']) / 462000 * 100)} %)") | ||||
| 336 | + | ||||
| 337 | +section("B5. Capitalisation d'un loyer de garage") | ||||
| 338 | +for loyer, taux in ((175, 7.0), (175, 6.5), (150, 7.0), (200, 7.0)): | ||||
| 339 | + print(f" {loyer} $/mois à {taux} % → {f(r0(loyer * 12 / (taux / 100)))} $") | ||||
| 340 | + | ||||
| 341 | +section("B6. Régression hédonique — lecture des coefficients") | ||||
| 342 | +b0, b1, sig = 247673, 151.91, 7972 | ||||
| 343 | +AIRES = [1050, 1100, 1120, 1150, 1180, 1200, 1220, 1250, 1280, 1300, 1350, 1400] | ||||
| 344 | +PRIX = [398500, 421500, 414000, 433500, 419500, 432000, 442500, 426500, 446000, 442000, 459500, 454500] | ||||
| 345 | +n = len(AIRES); mx, my = sum(AIRES) / n, sum(PRIX) / n | ||||
| 346 | +sxx = sum((a - mx) ** 2 for a in AIRES); sxy = sum((a - mx) * (p - my) for a, p in zip(AIRES, PRIX)) | ||||
| 347 | +bb1 = sxy / sxx; bb0 = my - bb1 * mx | ||||
| 348 | +res = [p - (bb0 + bb1 * a) for a, p in zip(AIRES, PRIX)]; sse = sum(r ** 2 for r in res); sst = sum((p - my) ** 2 for p in PRIX) | ||||
| 349 | +s2 = sse / (n - 2); se_b1 = (s2 / sxx) ** 0.5 | ||||
| 350 | +print(f" ré-estimation : β0 = {f(r0(bb0))}, β1 = {bb1:.2f} $/pi², R² = {1 - sse / sst:.2f}, t = {bb1 / se_b1:.2f}, σ = {f(r0(s2 ** 0.5))} $ (deck : 247 673 ; 151,91 ; 0,81 ; 6,61 ; 7 972)") | ||||
| 351 | +print(f" (a) écart de 80 pi² : 80 × 151,91 = {f(r0(80 * b1))} $ vs catalogue 80 × 150 = {f(80 * 150)} $ (différence {f(r0(80 * b1) - 12000)} $)") | ||||
| 352 | +print(f" (b) résidu de la vente 8 (1 250 pi², 426 500 $) : 426 500 − ({f(b0)} + 151,91 × 1 250 = {f(r0(b0 + b1 * 1250))}) = {fs(r0(426500 - (b0 + b1 * 1250)))} $ = {r1((426500 - (b0 + b1 * 1250)) / sig)} σ") | ||||
| 353 | +print(f" (c) intervalle ±2σ pour une prédiction : ±{f(2 * sig)} $ ; pour 1 200 pi² : {f(r0(b0 + b1 * 1200))} ± {f(2 * sig)} $") | ||||
| 354 | +print(f" (d) IC 95 % approx. de β1 (t crit. 2,23 à 10 ddl) : {b1 - 2.23 * 22.99:.1f} à {b1 + 2.23 * 22.99:.1f} $/pi²") | ||||
| 355 | +print(f" (e) prédiction hors échantillon à 1 500 pi² : {f(r0(b0 + b1 * 1500))} $ — extrapolation (max observé 1 400 pi²)") | ||||
| 356 | + | ||||
| 357 | +section("B7. Pondération — E3 du deck") | ||||
| 358 | +V = {"V1": 441000, "V2": 452000, "V3": 428000} | ||||
| 359 | +def pond(w, vals): return sum(w[k] * vals[k] for k in w) / 100 | ||||
| 360 | +a = pond({"V1": 50, "V2": 30, "V3": 20}, V); print(f" (a) 50/30/20 : {f(r0(a))} → {f(arrondi(a))} $") | ||||
| 361 | +Vb = dict(V); Vb["V3"] = 418000; b = pond({"V1": 50, "V2": 30, "V3": 20}, Vb); print(f" (b) garage 20 000 $ (V3 = 418 000) : {f(r0(b))} → {f(arrondi(b))} $ (robuste : V3 pèse 20 %)") | ||||
| 362 | +c = pond({"V1": 40, "V2": 40, "V3": 20}, V); print(f" (c) 40/40/20 : {f(r0(c))} → {f(arrondi(c))} $ (l'arrondi saute : frontière 442 500)") | ||||
| 363 | +print(f" (d) moyenne simple : {f(r0(sum(V.values()) / 3))} → {f(arrondi(sum(V.values()) / 3))} $ ; médiane 441 000 $") | ||||
| 364 | +print(f" (e) poids qui ramènent exactement à 442 500 : avec V3 à 20 %, il faut w1 × 441 000 + w2 × 452 000 = 356 900 → w1 = {(0.8 * 452000 - 356900) / (452000 - 441000):.3f}") | ||||
| 365 | + | ||||
| 366 | +section("B8. Règle de l'aberrant (écart à la médiane > 10 %)") | ||||
| 367 | +ind = {"I1": 512000, "I2": 498000, "I3": 505000, "I4": 448000, "I5": 520000, "I6": 501000} | ||||
| 368 | +med, ec = ecarts_mediane(ind); print(f" médiane {f(med)} $ ;", ec) | ||||
| 369 | +print(f" moyenne avec I4 : {f(r0(sum(ind.values()) / 6))} ; sans I4 : {f(r0((sum(ind.values()) - 448000) / 5))} ; la médiane sans I4 : {f(sorted([v for k, v in ind.items() if k != 'I4'])[2])} $") | ||||
| 370 | + | ||||
| 371 | +# ================================================================= C. démonstrations guidées | ||||
| 372 | +section("C1. Grille à deux comparables (E2 du deck)") | ||||
| 373 | +S2 = {"nom": "Sujet", "annee": 2010, "aire": 1400, "lot": 5000, "chambres": 3, "sdb": (1, 1), "soussol": "fini", "garage": "simple", "etat": "bon"} | ||||
| 374 | +CA = {"nom": "CA", "prix": 452000, "date": dt.date(2026, 6, 1), "annee": 2010, "aire": 1450, "lot": 5000, "chambres": 3, "sdb": (1, 1), "soussol": "fini", "garage": "double", "etat": "bon", "non_immobilier": 3000} | ||||
| 375 | +CB = {"nom": "CB", "prix": 418000, "date": dt.date(2026, 3, 1), "annee": 2012, "aire": 1350, "lot": 5000, "chambres": 3, "sdb": (1, 1), "soussol": "fini", "garage": "aucun", "etat": "bon"} | ||||
| 376 | +gA, gB = grille(S2, CA), grille(S2, CB); affiche(gA); affiche(gB) | ||||
| 377 | +assert gA["indication"] == 430342 and gB["indication"] == 457185 | ||||
| 378 | +print(f" écart entre les deux indications : {f(gB['indication'] - gA['indication'])} $ ({r1((gB['indication'] - gA['indication']) / gA['indication'] * 100)} % de CA) ; pondérée 60/40 : {f(r0(0.6 * gA['indication'] + 0.4 * gB['indication']))} → {f(arrondi(0.6 * gA['indication'] + 0.4 * gB['indication']))} $ ; 50/50 : {f(r0((gA['indication'] + gB['indication']) / 2))} → {f(arrondi((gA['indication'] + gB['indication']) / 2))} $") | ||||
| 379 | + | ||||
| 380 | +section("C2. Formule fermée de l'avantage de financement : S (i_m − i_c) a(i_m, n)") | ||||
| 381 | +for lab, (S, ic, im, n) in {"C1": (100000, 2.0, 5.0, 3), "E1": (80000, 3.0, 5.5, 2)}.items(): | ||||
| 382 | + e = equivalence_comptant(S, ic, im, n) | ||||
| 383 | + print(f" {lab} : i_m a + v^n = {im / 100 * e['facteur'] + (1 + im / 100) ** -n:.4f} (≡ 1) ; S(i_m−i_c)a = {f(e['formule_directe'])} $ ; par VA : {f(e['avantage'])} $") | ||||
| 384 | + | ||||
| 385 | +section("C3. Décomposition de la sensibilité (pourquoi la pondérée bouge de si peu)") | ||||
| 386 | +print(f" garage +5 000 $ → ΔV = 5 000 × (w_C1 + w_C5) = 5 000 × 0,35 = {f(5000 * 0.35)} $ → {f(446081 + 1750)} ✓ (deck 447 831)") | ||||
| 387 | +bases = {"C1": (401830, 9, 1.0), "C2": (445000, 4, 1.0), "C3": (440000, 7, 1.0), "C4": (460000, 3, 0.95), "C5": (438000, 6, 1.0)} | ||||
| 388 | +dV = sum(POIDS[k] / 100 * b * m * k2 for k, (b, m, k2) in bases.items()) * 0.0017 | ||||
| 389 | +print(f" temps 0 → 0,17 %/mois : ΔV = 0,0017 × Σ w_i × base_i × mois_i (× 0,95 pour C4 à cause de la localisation) = {f(r0(dV))} $ ✓ (deck 446 081 − 441 591 = 4 490)") | ||||
| 390 | +print(f" temps 0,17 → −0,25 : ΔV = {f(r0(dV / 0.17 * 0.42))} $ → {f(446081 - r0(dV / 0.17 * 0.42))} $ (deck 434 988 ; l'écart de quelques $ vient des arrondis ligne par ligne)") | ||||
| 391 | +print(f" localisation 5 → 8 % sur C4 : ΔV = −0,03 × 462 346 × 0,05 = {fs(r0(-0.03 * 462346 * 0.05))} $ → {f(446081 + r0(-0.03 * 462346 * 0.05))} ✓ (deck 445 387)") | ||||
| 392 | + | ||||
| 393 | +# ================================================================= D. étude de cas — variante | ||||
| 394 | +section("D. VARIANTE DE L'ATELIER — sujet avec GARAGE SIMPLE et SOUS-SOL PARTIEL (tout le reste inchangé)") | ||||
| 395 | +SUJ_D = dict(SUJET); SUJ_D["garage"] = "simple"; SUJ_D["soussol"] = "partiel" | ||||
| 396 | +GD = [grille(SUJ_D, c) for c in COMPS] | ||||
| 397 | +for g in GD: affiche(g) | ||||
| 398 | +RD = reconcilier(GD, POIDS) | ||||
| 399 | +print(f"\n Poids du deck (30/30/20/15/5) : pondérée {f(RD['ponderee'])} → {f(RD['conclue'])} $ ; moyenne {f(RD['moyenne'])} ; médiane {f(RD['mediane'])} ; étendue {RD['etendue_pct']} %") | ||||
| 400 | +med, ec = ecarts_mediane({g["nom"]: g["indication"] for g in GD}); print(" écarts à la médiane :", ec) | ||||
| 401 | +print(f" différence avec l'atelier : {f(RD['ponderee'] - 446081)} $ = −(15 000 + 10 000) exactement, car les poids somment à 1 et chaque grille bouge de −25 000 $") | ||||
| 402 | +POIDS_D = {"C2": 25, "C3": 30, "C1": 20, "C5": 20, "C4": 5} | ||||
| 403 | +RD2 = reconcilier(GD, POIDS_D); print(f" Poids révisés (C2 25, C3 30, C1 20, C5 20, C4 5) : {f(RD2['ponderee'])} → {f(RD2['conclue'])} $") | ||||
| 404 | +POIDS_D3 = {"C2": 25, "C3": 25, "C1": 25, "C5": 25, "C4": 0} | ||||
| 405 | +RD3 = reconcilier(GD, POIDS_D3); print(f" Sans C4, 25/25/25/25 : {f(RD3['ponderee'])} → {f(RD3['conclue'])} $") | ||||
| 406 | +print(" sensibilité D (temps) :", {tx: f(reconcilier([grille(SUJ_D, c, taux_temps=tx) for c in COMPS], POIDS)["ponderee"]) for tx in (-0.25, 0.0, 0.17, 0.34)}) | ||||
| 407 | +print(f" repère : {f(RD['conclue'])} / 1 500 = {f(r0(RD['conclue'] / 1500))} $/pi² ; rôle 2025 385 000 $") | ||||
| 408 | + | ||||
| 409 | +# ================================================================= F3. grille piégée | ||||
| 410 | +section("F3. Grille piégée — comparable CX (430 000 $, 1er mars 2026, toiture 10 000 $)") | ||||
| 411 | +S3 = {"nom": "Sujet", "annee": 2005, "aire": 1500, "lot": 5500, "chambres": 3, "sdb": (2, 0), "soussol": "fini", "garage": "simple", "etat": "bon"} | ||||
| 412 | +CX = {"nom": "CX", "prix": 430000, "date": dt.date(2026, 3, 1), "annee": 2005, "aire": 1560, "lot": 5500, "chambres": 4, "sdb": (2, 0), "soussol": "fini", "garage": "double", "etat": "très bon", "depenses_apres_achat": 10000} | ||||
| 413 | +gX = grille(S3, CX); affiche(gX) | ||||
| 414 | +# version fautive de l'énoncé | ||||
| 415 | +t_faux = r0(430000 * 0.0017 * 8) | ||||
| 416 | +ind_faux = 430000 + t_faux + 10000 - 9000 - 10000 + 15000 + 8000 | ||||
| 417 | +print(f" grille fautive de l'énoncé : temps sur 430 000 = {f(t_faux)} ; garage +15 000 ; état +8 000 ; toiture après le temps → indication {f(ind_faux)} $ ; net/brut sans transactionnels : {fs(-9000 - 10000 + 15000 + 8000)} / {f(42000)}") | ||||
| 418 | +print(f" grille corrigée : indication {f(gX['indication'])} $ ; écart {f(ind_faux - gX['indication'])} $ ; net {fs(gX['net'])} ({gX['net_pct']} %), brut {f(gX['brut'])} ({gX['brut_pct']} %)") | ||||
| 419 | + | ||||
| 420 | +# ================================================================= F1 — conclusion écrite variante D (chiffres) | ||||
| 421 | +section("F1. Chiffres pour la conclusion écrite de la variante D") | ||||
| 422 | +print(f" indications : {', '.join(f'{g['nom']} {f(g['indication'])}' for g in GD)} ; bruts : {', '.join(f'{g['nom']} {g['brut_pct']} %' for g in GD)}") | ||||
| 423 | +print(f" pondérée {f(RD['ponderee'])} → {f(RD['conclue'])} $ ; sans C4 (25×4) {f(RD3['ponderee'])} → {f(RD3['conclue'])} $") | ||||
| 424 | +print("\nFIN — toutes les assertions de concordance ont passé.") | ||||
| 425 | +``` | ||||
| 426 | + | ||||
| 427 | +### Sortie (exécution du 2026-11-02, `python3 calculs_s09.py`) | ||||
| 428 | + | ||||
| 429 | +```text | ||||
| 430 | + | ||||
| 431 | +============================================================================== | ||||
| 432 | +0. ATELIER DU DECK (bloc 4) — référence RESULTATS_CALCULS.md | ||||
| 433 | +============================================================================== | ||||
| 434 | +Équivalence au comptant C1 : {'interets': 2000, 'facteur': 2.7232, 'va_int': 5446, 'va_cap': 86384, 'va': 91830, 'avantage': 8170, 'formule_directe': 8170} | ||||
| 435 | +--- C1 : prix 410 000 $, 9 mois | ||||
| 436 | + 2 Conditions de financement −8 170 → 401 830 | ||||
| 437 | + 5 Temps (9 mois × 0.17 %) +6 148 → 407 978 | ||||
| 438 | + Prix ajusté transactionnel = 407 978 | ||||
| 439 | + 7a Aire (+80 pi² × 150 $) −12 000 | ||||
| 440 | + 7c Âge (-2 an × 2 000 $) +4 000 | ||||
| 441 | + 7g Sous-sol (non fini vs fini) +20 000 | ||||
| 442 | + 7h Garage (simple vs double) +15 000 | ||||
| 443 | + Total propriété +27 000 → INDICATION 434 978 $ | net +24 978 (6.1 %) | brut 65 318 (15.9 %) | ||||
| 444 | +--- C2 : prix 445 000 $, 4 mois | ||||
| 445 | + 5 Temps (4 mois × 0.17 %) +3 026 → 448 026 | ||||
| 446 | + Prix ajusté transactionnel = 448 026 | ||||
| 447 | + 7a Aire (-20 pi² × 150 $) +3 000 | ||||
| 448 | + 7c Âge (+1 an × 2 000 $) −2 000 | ||||
| 449 | + 7d État (très bon vs bon) −8 000 | ||||
| 450 | + 7f Salles de bains (1+0 s.e. vs 2+0) +12 000 | ||||
| 451 | + Total propriété +5 000 → INDICATION 453 026 $ | net +8 026 (1.8 %) | brut 28 026 (6.3 %) | ||||
| 452 | +--- C3 : prix 425 000 $, 7 mois | ||||
| 453 | + 4 Dépenses après achat +15 000 → 440 000 | ||||
| 454 | + 5 Temps (7 mois × 0.17 %) +5 236 → 445 236 | ||||
| 455 | + Prix ajusté transactionnel = 445 236 | ||||
| 456 | + 7a Aire (+20 pi² × 150 $) −3 000 | ||||
| 457 | + Total propriété −3 000 → INDICATION 442 236 $ | net +17 236 (4.1 %) | brut 23 236 (5.5 %) | ||||
| 458 | +--- C4 : prix 460 000 $, 3 mois | ||||
| 459 | + 5 Temps (3 mois × 0.17 %) +2 346 → 462 346 | ||||
| 460 | + Prix ajusté transactionnel = 462 346 | ||||
| 461 | + 6 Localisation (supérieure, -5 %) −23 117 | ||||
| 462 | + 7a Aire (+150 pi² × 150 $) −22 500 | ||||
| 463 | + 7b Terrain (+1500 pi²) −9 000 | ||||
| 464 | + 7c Âge (+3 an × 2 000 $) −6 000 | ||||
| 465 | + 7d État (très bon vs bon) −8 000 | ||||
| 466 | + 7e Chambres (+1) −10 000 | ||||
| 467 | + Total propriété −78 617 → INDICATION 383 729 $ | net −76 271 (-16.6 %) | brut 80 963 (17.6 %) | ||||
| 468 | +--- C5 : prix 438 000 $, 6 mois | ||||
| 469 | + 5 Temps (6 mois × 0.17 %) +4 468 → 442 468 | ||||
| 470 | + Prix ajusté transactionnel = 442 468 | ||||
| 471 | + 7c Âge (-1 an × 2 000 $) +2 000 | ||||
| 472 | + 7d État (moyen vs bon) +12 000 | ||||
| 473 | + 7g Sous-sol (partiel vs fini) +10 000 | ||||
| 474 | + 7h Garage (simple vs double) +15 000 | ||||
| 475 | + 8 Non immobilier −6 000 | ||||
| 476 | + Total propriété +33 000 → INDICATION 475 468 $ | net +37 468 (8.6 %) | brut 49 468 (11.3 %) | ||||
| 477 | + | ||||
| 478 | +Pondérée 446 081 → conclue 445 000 $ ; moyenne 437 887 (→ 440 000) ; médiane 442 236 ; étendue 383 729–475 468 (20.6 %) | ||||
| 479 | +Sans C4 (32/32/21/15/0) : 449 149 → 450 000 $ | ||||
| 480 | +Écarts à la médiane : {'C1': (-1.6, 'ok'), 'C2': (2.4, 'ok'), 'C3': (0.0, 'ok'), 'C4': (-13.2, 'RÉEXAMINER'), 'C5': (7.5, 'ok')} | ||||
| 481 | +Concordance avec RESULTATS_CALCULS.md : OK (C1–C5, 446 081 → 445 000) | ||||
| 482 | + | ||||
| 483 | +============================================================================== | ||||
| 484 | +0b. SENSIBILITÉ DU DECK (base 446 081 $) | ||||
| 485 | +============================================================================== | ||||
| 486 | + temps -0.25 %/mois → 434 988 $ | ||||
| 487 | + temps +0.00 %/mois → 441 591 $ | ||||
| 488 | + temps +0.17 %/mois → 446 081 $ | ||||
| 489 | + temps +0.34 %/mois → 450 571 $ | ||||
| 490 | + garage double vs simple 10 000 $ → 444 331 $ | ||||
| 491 | + garage double vs simple 15 000 $ → 446 081 $ | ||||
| 492 | + garage double vs simple 20 000 $ → 447 831 $ | ||||
| 493 | + localisation 3 % → 446 543 $ | ||||
| 494 | + localisation 5 % → 446 081 $ | ||||
| 495 | + localisation 8 % → 445 387 $ | ||||
| 496 | + question p. 81 (garage 30 000 $) : 446 081 + 15 000 × 0,35 = 451 331 → 450 000 $ | ||||
| 497 | + question p. 84 (temps avant financement C1) : 410 000 × 1,0153 − 8 170 = 408 103 $ (vs 407 978 ; écart 125 $) | ||||
| 498 | + question p. 40 (C4 avec abri + spa 12 000 $) : 371 729 $ ; écart à la médiane -15.9 % | ||||
| 499 | + p. 37 (C1 sans transactionnels) : net 6.6 %, brut 12.4 % | ||||
| 500 | + p. 46 : moyenne des 4 sans C4 = 451 427 ; effet de C4 = −13 540 $ | ||||
| 501 | + p. 35 : temps à −0,25 %/mois sur C1 = 9 041 $ retirés | ||||
| 502 | + | ||||
| 503 | +============================================================================== | ||||
| 504 | +B1. Équivalence au comptant — E1 du deck + variante | ||||
| 505 | +============================================================================== | ||||
| 506 | +E1 (80 000 $, 3 % vs 5,5 %, 2 ans) : {'interets': 2400, 'facteur': 1.8463, 'va_int': 4431, 'va_cap': 71876, 'va': 76307, 'avantage': 3693, 'formule_directe': 3693} → prix au comptant 391 307 $ ; en % du prix : 0.9 | ||||
| 507 | +B1 b (même solde, 3 ans) : {'interets': 2400, 'facteur': 2.6979, 'va_int': 6475, 'va_cap': 68129, 'va': 74604, 'avantage': 5396, 'formule_directe': 5396} → prix au comptant 389 604 | ||||
| 508 | +B1 c (taux du contrat = taux du marché) : avantage 0 | ||||
| 509 | +Vérification C1 par la formule directe S(i_m − i_c)a : 8170 (annuité 2,7232) | ||||
| 510 | + | ||||
| 511 | +============================================================================== | ||||
| 512 | +B2. Séquence vs addition — 436 000 $, financement −7 500 $, 6 mois à 0,17 %/mois | ||||
| 513 | +============================================================================== | ||||
| 514 | + séquence : 436 000 − 7 500 = 428 500 ; temps 428 500 × 0,0017 × 6 = +4 371 → 432 871 $ | ||||
| 515 | + temps d'abord : 436 000 × 1,0102 = 440 447 − 7 500 = 432 947 $ ; simple addition : 432 947 $ ; écart = 76 $ | ||||
| 516 | + base du % : 3 % de 436 000 = 13 080 $ vs 3 % de 428 500 = 12 855 $ | ||||
| 517 | + | ||||
| 518 | +============================================================================== | ||||
| 519 | +B3. Revente — 398 000 $ (1er mai 2024) → 418 000 $ (1er nov. 2026), 30 mois | ||||
| 520 | +============================================================================== | ||||
| 521 | + variation 5.03 % ; mensuel simple 0.168 %/mois ; annuel composé 1.98 %/an | ||||
| 522 | + application : vente de 5 mois à 430 000 $ → 430 000 × 0.00168 × 5 = +3 601 $ (vs +3 655 $ au taux du cours) | ||||
| 523 | + | ||||
| 524 | +============================================================================== | ||||
| 525 | +B4. Net et brut — comparable 462 000 $, 6 mois | ||||
| 526 | +============================================================================== | ||||
| 527 | + temps (6 mois) +4 712 | ||||
| 528 | + garage double vs simple (comp. supérieur) −15 000 | ||||
| 529 | + salle de bains (comp. inférieur) +12 000 | ||||
| 530 | + aire +20 pi² −3 000 | ||||
| 531 | + inclusions −6 000 | ||||
| 532 | + net −7 288 (-1.6 %) ; brut 40 712 (8.8 %) ; compensation cachée par le net : 33 424 $ | ||||
| 533 | + sans le temps : net −12 000 (-2.6 %), brut 36 000 (7.8 %) | ||||
| 534 | + | ||||
| 535 | +============================================================================== | ||||
| 536 | +B5. Capitalisation d'un loyer de garage | ||||
| 537 | +============================================================================== | ||||
| 538 | + 175 $/mois à 7.0 % → 30 000 $ | ||||
| 539 | + 175 $/mois à 6.5 % → 32 308 $ | ||||
| 540 | + 150 $/mois à 7.0 % → 25 714 $ | ||||
| 541 | + 200 $/mois à 7.0 % → 34 286 $ | ||||
| 542 | + | ||||
| 543 | +============================================================================== | ||||
| 544 | +B6. Régression hédonique — lecture des coefficients | ||||
| 545 | +============================================================================== | ||||
| 546 | + ré-estimation : β0 = 247 673, β1 = 151.91 $/pi², R² = 0.81, t = 6.61, σ = 7 972 $ (deck : 247 673 ; 151,91 ; 0,81 ; 6,61 ; 7 972) | ||||
| 547 | + (a) écart de 80 pi² : 80 × 151,91 = 12 153 $ vs catalogue 80 × 150 = 12 000 $ (différence 153 $) | ||||
| 548 | + (b) résidu de la vente 8 (1 250 pi², 426 500 $) : 426 500 − (247 673 + 151,91 × 1 250 = 437 561) = −11 061 $ = -1.4 σ | ||||
| 549 | + (c) intervalle ±2σ pour une prédiction : ±15 944 $ ; pour 1 200 pi² : 429 965 ± 15 944 $ | ||||
| 550 | + (d) IC 95 % approx. de β1 (t crit. 2,23 à 10 ddl) : 100.6 à 203.2 $/pi² | ||||
| 551 | + (e) prédiction hors échantillon à 1 500 pi² : 475 538 $ — extrapolation (max observé 1 400 pi²) | ||||
| 552 | + | ||||
| 553 | +============================================================================== | ||||
| 554 | +B7. Pondération — E3 du deck | ||||
| 555 | +============================================================================== | ||||
| 556 | + (a) 50/30/20 : 441 700 → 440 000 $ | ||||
| 557 | + (b) garage 20 000 $ (V3 = 418 000) : 439 700 → 440 000 $ (robuste : V3 pèse 20 %) | ||||
| 558 | + (c) 40/40/20 : 442 800 → 445 000 $ (l'arrondi saute : frontière 442 500) | ||||
| 559 | + (d) moyenne simple : 440 333 → 440 000 $ ; médiane 441 000 $ | ||||
| 560 | + (e) poids qui ramènent exactement à 442 500 : avec V3 à 20 %, il faut w1 × 441 000 + w2 × 452 000 = 356 900 → w1 = 0.427 | ||||
| 561 | + | ||||
| 562 | +============================================================================== | ||||
| 563 | +B8. Règle de l'aberrant (écart à la médiane > 10 %) | ||||
| 564 | +============================================================================== | ||||
| 565 | + médiane 503 000 $ ; {'I1': (1.8, 'ok'), 'I2': (-1.0, 'ok'), 'I3': (0.4, 'ok'), 'I4': (-10.9, 'RÉEXAMINER'), 'I5': (3.4, 'ok'), 'I6': (-0.4, 'ok')} | ||||
| 566 | + moyenne avec I4 : 497 333 ; sans I4 : 507 200 ; la médiane sans I4 : 505 000 $ | ||||
| 567 | + | ||||
| 568 | +============================================================================== | ||||
| 569 | +C1. Grille à deux comparables (E2 du deck) | ||||
| 570 | +============================================================================== | ||||
| 571 | +--- CA : prix 452 000 $, 5 mois | ||||
| 572 | + 5 Temps (5 mois × 0.17 %) +3 842 → 455 842 | ||||
| 573 | + Prix ajusté transactionnel = 455 842 | ||||
| 574 | + 7a Aire (+50 pi² × 150 $) −7 500 | ||||
| 575 | + 7h Garage (double vs simple) −15 000 | ||||
| 576 | + 8 Non immobilier −3 000 | ||||
| 577 | + Total propriété −25 500 → INDICATION 430 342 $ | net −21 658 (-4.8 %) | brut 29 342 (6.5 %) | ||||
| 578 | +--- CB : prix 418 000 $, 8 mois | ||||
| 579 | + 5 Temps (8 mois × 0.17 %) +5 685 → 423 685 | ||||
| 580 | + Prix ajusté transactionnel = 423 685 | ||||
| 581 | + 7a Aire (-50 pi² × 150 $) +7 500 | ||||
| 582 | + 7c Âge (+2 an × 2 000 $) −4 000 | ||||
| 583 | + 7h Garage (aucun vs simple) +30 000 | ||||
| 584 | + Total propriété +33 500 → INDICATION 457 185 $ | net +39 185 (9.4 %) | brut 47 185 (11.3 %) | ||||
| 585 | + écart entre les deux indications : 26 843 $ (6.2 % de CA) ; pondérée 60/40 : 441 079 → 440 000 $ ; 50/50 : 443 764 → 445 000 $ | ||||
| 586 | + | ||||
| 587 | +============================================================================== | ||||
| 588 | +C2. Formule fermée de l'avantage de financement : S (i_m − i_c) a(i_m, n) | ||||
| 589 | +============================================================================== | ||||
| 590 | + C1 : i_m a + v^n = 1.0000 (≡ 1) ; S(i_m−i_c)a = 8 170 $ ; par VA : 8 170 $ | ||||
| 591 | + E1 : i_m a + v^n = 1.0000 (≡ 1) ; S(i_m−i_c)a = 3 693 $ ; par VA : 3 693 $ | ||||
| 592 | + | ||||
| 593 | +============================================================================== | ||||
| 594 | +C3. Décomposition de la sensibilité (pourquoi la pondérée bouge de si peu) | ||||
| 595 | +============================================================================== | ||||
| 596 | + garage +5 000 $ → ΔV = 5 000 × (w_C1 + w_C5) = 5 000 × 0,35 = 1 750 $ → 447 831 ✓ (deck 447 831) | ||||
| 597 | + temps 0 → 0,17 %/mois : ΔV = 0,0017 × Σ w_i × base_i × mois_i (× 0,95 pour C4 à cause de la localisation) = 4 490 $ ✓ (deck 446 081 − 441 591 = 4 490) | ||||
| 598 | + temps 0,17 → −0,25 : ΔV = 11 092 $ → 434 989 $ (deck 434 988 ; l'écart de quelques $ vient des arrondis ligne par ligne) | ||||
| 599 | + localisation 5 → 8 % sur C4 : ΔV = −0,03 × 462 346 × 0,05 = −694 $ → 445 387 ✓ (deck 445 387) | ||||
| 600 | + | ||||
| 601 | +============================================================================== | ||||
| 602 | +D. VARIANTE DE L'ATELIER — sujet avec GARAGE SIMPLE et SOUS-SOL PARTIEL (tout le reste inchangé) | ||||
| 603 | +============================================================================== | ||||
| 604 | +--- C1 : prix 410 000 $, 9 mois | ||||
| 605 | + 2 Conditions de financement −8 170 → 401 830 | ||||
| 606 | + 5 Temps (9 mois × 0.17 %) +6 148 → 407 978 | ||||
| 607 | + Prix ajusté transactionnel = 407 978 | ||||
| 608 | + 7a Aire (+80 pi² × 150 $) −12 000 | ||||
| 609 | + 7c Âge (-2 an × 2 000 $) +4 000 | ||||
| 610 | + 7g Sous-sol (non fini vs partiel) +10 000 | ||||
| 611 | + Total propriété +2 000 → INDICATION 409 978 $ | net −22 (-0.0 %) | brut 40 318 (9.8 %) | ||||
| 612 | +--- C2 : prix 445 000 $, 4 mois | ||||
| 613 | + 5 Temps (4 mois × 0.17 %) +3 026 → 448 026 | ||||
| 614 | + Prix ajusté transactionnel = 448 026 | ||||
| 615 | + 7a Aire (-20 pi² × 150 $) +3 000 | ||||
| 616 | + 7c Âge (+1 an × 2 000 $) −2 000 | ||||
| 617 | + 7d État (très bon vs bon) −8 000 | ||||
| 618 | + 7f Salles de bains (1+0 s.e. vs 2+0) +12 000 | ||||
| 619 | + 7g Sous-sol (fini vs partiel) −10 000 | ||||
| 620 | + 7h Garage (double vs simple) −15 000 | ||||
| 621 | + Total propriété −20 000 → INDICATION 428 026 $ | net −16 974 (-3.8 %) | brut 53 026 (11.9 %) | ||||
| 622 | +--- C3 : prix 425 000 $, 7 mois | ||||
| 623 | + 4 Dépenses après achat +15 000 → 440 000 | ||||
| 624 | + 5 Temps (7 mois × 0.17 %) +5 236 → 445 236 | ||||
| 625 | + Prix ajusté transactionnel = 445 236 | ||||
| 626 | + 7a Aire (+20 pi² × 150 $) −3 000 | ||||
| 627 | + 7g Sous-sol (fini vs partiel) −10 000 | ||||
| 628 | + 7h Garage (double vs simple) −15 000 | ||||
| 629 | + Total propriété −28 000 → INDICATION 417 236 $ | net −7 764 (-1.8 %) | brut 48 236 (11.3 %) | ||||
| 630 | +--- C4 : prix 460 000 $, 3 mois | ||||
| 631 | + 5 Temps (3 mois × 0.17 %) +2 346 → 462 346 | ||||
| 632 | + Prix ajusté transactionnel = 462 346 | ||||
| 633 | + 6 Localisation (supérieure, -5 %) −23 117 | ||||
| 634 | + 7a Aire (+150 pi² × 150 $) −22 500 | ||||
| 635 | + 7b Terrain (+1500 pi²) −9 000 | ||||
| 636 | + 7c Âge (+3 an × 2 000 $) −6 000 | ||||
| 637 | + 7d État (très bon vs bon) −8 000 | ||||
| 638 | + 7e Chambres (+1) −10 000 | ||||
| 639 | + 7g Sous-sol (fini vs partiel) −10 000 | ||||
| 640 | + 7h Garage (double vs simple) −15 000 | ||||
| 641 | + Total propriété −103 617 → INDICATION 358 729 $ | net −101 271 (-22.0 %) | brut 105 963 (23.0 %) | ||||
| 642 | +--- C5 : prix 438 000 $, 6 mois | ||||
| 643 | + 5 Temps (6 mois × 0.17 %) +4 468 → 442 468 | ||||
| 644 | + Prix ajusté transactionnel = 442 468 | ||||
| 645 | + 7c Âge (-1 an × 2 000 $) +2 000 | ||||
| 646 | + 7d État (moyen vs bon) +12 000 | ||||
| 647 | + 8 Non immobilier −6 000 | ||||
| 648 | + Total propriété +8 000 → INDICATION 450 468 $ | net +12 468 (2.8 %) | brut 24 468 (5.6 %) | ||||
| 649 | + | ||||
| 650 | + Poids du deck (30/30/20/15/5) : pondérée 421 081 → 420 000 $ ; moyenne 412 887 ; médiane 417 236 ; étendue 21.8 % | ||||
| 651 | + écarts à la médiane : {'C1': (-1.7, 'ok'), 'C2': (2.6, 'ok'), 'C3': (0.0, 'ok'), 'C4': (-14.0, 'RÉEXAMINER'), 'C5': (8.0, 'ok')} | ||||
| 652 | + différence avec l'atelier : -25 000 $ = −(15 000 + 10 000) exactement, car les poids somment à 1 et chaque grille bouge de −25 000 $ | ||||
| 653 | + Poids révisés (C2 25, C3 30, C1 20, C5 20, C4 5) : 422 203 → 420 000 $ | ||||
| 654 | + Sans C4, 25/25/25/25 : 426 427 → 425 000 $ | ||||
| 655 | + sensibilité D (temps) : {-0.25: '409 988', 0.0: '416 591', 0.17: '421 081', 0.34: '425 571'} | ||||
| 656 | + repère : 420 000 / 1 500 = 280 $/pi² ; rôle 2025 385 000 $ | ||||
| 657 | + | ||||
| 658 | +============================================================================== | ||||
| 659 | +F3. Grille piégée — comparable CX (430 000 $, 1er mars 2026, toiture 10 000 $) | ||||
| 660 | +============================================================================== | ||||
| 661 | +--- CX : prix 430 000 $, 8 mois | ||||
| 662 | + 4 Dépenses après achat +10 000 → 440 000 | ||||
| 663 | + 5 Temps (8 mois × 0.17 %) +5 984 → 445 984 | ||||
| 664 | + Prix ajusté transactionnel = 445 984 | ||||
| 665 | + 7a Aire (+60 pi² × 150 $) −9 000 | ||||
| 666 | + 7d État (très bon vs bon) −8 000 | ||||
| 667 | + 7e Chambres (+1) −10 000 | ||||
| 668 | + 7h Garage (double vs simple) −15 000 | ||||
| 669 | + Total propriété −42 000 → INDICATION 403 984 $ | net −26 016 (-6.1 %) | brut 57 984 (13.5 %) | ||||
| 670 | + grille fautive de l'énoncé : temps sur 430 000 = 5 848 ; garage +15 000 ; état +8 000 ; toiture après le temps → indication 449 848 $ ; net/brut sans transactionnels : +4 000 / 42 000 | ||||
| 671 | + grille corrigée : indication 403 984 $ ; écart 45 864 $ ; net −26 016 (-6.1 %), brut 57 984 (13.5 %) | ||||
| 672 | + | ||||
| 673 | +============================================================================== | ||||
| 674 | +F1. Chiffres pour la conclusion écrite de la variante D | ||||
| 675 | +============================================================================== | ||||
| 676 | + indications : C1 409 978, C2 428 026, C3 417 236, C4 358 729, C5 450 468 ; bruts : C1 9.8 %, C2 11.9 %, C3 11.3 %, C4 23.0 %, C5 5.6 % | ||||
| 677 | + pondérée 421 081 → 420 000 $ ; sans C4 (25×4) 426 427 → 425 000 $ | ||||
| 678 | + | ||||
| 679 | +FIN — toutes les assertions de concordance ont passé. | ||||
| 680 | +``` | ||||
added
UQO_COURS_UPGRADE/IMM1003/seance09/EXERCICES.md
+188 −0
@@ -0,0 +1,188 @@ | |||||
| 1 | +# IMM1003 — Séance 9 — Exercices formatifs | ||||
| 2 | + | ||||
| 3 | +## Méthode de comparaison — Partie 2 : mesurer, construire, réconcilier | ||||
| 4 | + | ||||
| 5 | +> **Activités formatives, non notées.** Ces exercices servent à vous entraîner après la séance 9 (11 novembre 2026). Ils ne sont pas un travail pratique, ne sont pas à remettre et n'entrent pas dans la note du cours. Le **TP2 (10 %)**, lui, porte sur le 53, rue du Tropique (Aylmer) ; son énoncé officiel et son gabarit Excel sont sur Moodle (publiés le 11 novembre ; remise le 18 novembre 2026, 23 h 59). Les corrigés de ces exercices sont dans `CORRIGES.md` (professeur) et seront discutés sur demande. | ||||
| 6 | + | ||||
| 7 | +### Conventions à utiliser partout (catalogue du cours, séances 8–9 et TP2) | ||||
| 8 | + | ||||
| 9 | +| Élément | Ajustement | Application | | ||||
| 10 | +|---|---:|---| | ||||
| 11 | +| Temps (conditions du marché) | +0,17 %/mois | prorata simple, sur le **prix courant**, dernier des transactionnels | | ||||
| 12 | +| Localisation (secteur supérieur / inférieur) | −5 % / +5 % | du **prix ajusté transactionnel** | | ||||
| 13 | +| Aire habitable | 150 $/pi² | par pied carré d'écart | | ||||
| 14 | +| Terrain | 6 $/pi² | **seulement si** l'écart atteint 1 000 pi² | | ||||
| 15 | +| Âge | 2 000 $/an | par année d'écart | | ||||
| 16 | +| État du comparable : très bon / bon / moyen | −8 000 / 0 / +12 000 $ | sujet « bon » | | ||||
| 17 | +| Chambre | 10 000 $ | par chambre d'écart | | ||||
| 18 | +| Salle de bains complète / salle d'eau | 12 000 / 6 000 $ | par pièce d'écart | | ||||
| 19 | +| Sous-sol fini vs non fini / fini vs partiel | 20 000 / 10 000 $ | (donc partiel vs non fini : 10 000 $) | | ||||
| 20 | +| Garage simple vs aucun / double vs simple | 30 000 / 15 000 $ | (donc double vs aucun : 45 000 $) | | ||||
| 21 | +| Piscine creusée | 25 000 $ | valeur contributive | | ||||
| 22 | +| Composantes non immobilières | valeur des inclusions | retirées du prix (critère 8, additif) | | ||||
| 23 | + | ||||
| 24 | +- Séquence : prix de vente → 1 droits → 2 financement → 3 conditions de vente → 4 dépenses après achat → 5 temps → **prix ajusté transactionnel** → 6 localisation → 7a aire, 7b terrain, 7c âge, 7d état, 7e chambres, 7f salles de bains, 7g sous-sol, 7h garage → 8 non immobilier → **indication**. | ||||
| 25 | +- Règle cardinale : on ajuste le **comparable vers le sujet** (comparable supérieur → négatif). | ||||
| 26 | +- **Net** = somme algébrique de **tous** les ajustements (transactionnels compris) ; **brut** = somme des valeurs absolues ; les deux en % du **prix de vente**. | ||||
| 27 | +- Arrondi au dollar à chaque ligne ; **valeur conclue arrondie au 5 000 $**. | ||||
| 28 | +- Date d'évaluation : **1er novembre 2026** ; délais comptés en mois entiers de date à date. | ||||
| 29 | +- Équivalence au comptant d'un solde de prix de vente à intérêts seulement : avantage = solde − [intérêts annuels × facteur d'annuité au taux du marché + solde / (1 + taux du marché)ⁿ]. | ||||
| 30 | + | ||||
| 31 | +--- | ||||
| 32 | + | ||||
| 33 | +## A — Questions conceptuelles (8 questions ; 3 à 5 min chacune) | ||||
| 34 | + | ||||
| 35 | +**A1.** Énoncez la règle cardinale des ajustements et expliquez, avec un exemple chiffré du catalogue, pourquoi un comparable *supérieur* au sujet reçoit un ajustement *négatif*. Que se passerait-il si l'on « ajustait le sujet » ? | ||||
| 36 | + | ||||
| 37 | +**A2.** Pour chacun des éléments suivants, dites si l'ajustement doit être exprimé en dollars, en dollars par unité ou en pourcentage, et justifiez par la *nature* de l'élément : (a) un marché qui a monté de 2 % en un an ; (b) une salle de bains complète ; (c) 120 pi² d'aire habitable ; (d) un secteur plus recherché ; (e) un spa inclus dans la vente. | ||||
| 38 | + | ||||
| 39 | +**A3.** Pourquoi l'ordre des ajustements transactionnels change-t-il le résultat alors que l'ordre des ajustements de propriété ne le change pas ? Donnez la condition mathématique précise (quand deux ajustements commutent-ils ?). | ||||
| 40 | + | ||||
| 41 | +**A4.** Quelles sont les quatre conditions de validité d'une analyse par paires ? Pourquoi le MEFQ dit-il que cette analyse est « limitée à un très petit nombre d'observations », et quelle précaution en découle pour un rapport ? | ||||
| 42 | + | ||||
| 43 | +**A5.** Distinguez *coût*, *coût déprécié* et *valeur contributive* d'une composante (ex. : piscine creusée). Pourquoi le MEFQ demande-t-il d'éviter les rajustements « fondés sur des coûts de construction » ? Quel rôle le coût déprécié peut-il tout de même jouer ? | ||||
| 44 | + | ||||
| 45 | +**A6.** Définissez les ajustements net et brut. Expliquez l'origine des seuils « net 15 % / brut 25 % », leur statut aux États-Unis depuis décembre 2014, leur statut au Québec et au Canada, et leur statut *dans ce cours*. Que doit faire un évaluateur dont un comparable dépasse un de ces repères ? | ||||
| 46 | + | ||||
| 47 | +**A7.** Pourquoi la moyenne simple des indications n'est-elle pas une réconciliation professionnelle ? Appuyez-vous sur l'idée de « mesures de précision inégale » (Kummerow, 2003 ; Vandell, 1991) et sur l'exemple de l'atelier (moyenne 437 887 $ vs valeur pondérée 446 081 $). | ||||
| 48 | + | ||||
| 49 | +**A8.** Quelle différence y a-t-il entre l'*étendue des indications* et l'*intervalle crédible de la conclusion* ? Pourquoi le second est-il beaucoup plus étroit que la première dans l'atelier (20,6 % vs ± 2–3 %) ? Que permet CUSPAP 2026 (8.2.16) quant à la forme de la conclusion ? | ||||
| 50 | + | ||||
| 51 | +--- | ||||
| 52 | + | ||||
| 53 | +## B — Exercices de calcul (8 exercices ; données complètes) | ||||
| 54 | + | ||||
| 55 | +**B1 — Équivalence au comptant (10 min).** Un comparable s'est vendu 395 000 $ avec un solde de prix de vente de 80 000 $ à 3 %, intérêts seulement, remboursable dans 2 ans ; taux du marché 5,5 %. | ||||
| 56 | +(a) Calculez l'avantage de financement et le prix équivalent au comptant. | ||||
| 57 | +(b) Même solde, mais remboursable dans **3 ans** : avantage et prix au comptant. | ||||
| 58 | +(c) Même solde, à **5,5 %** (taux du marché) : avantage ? | ||||
| 59 | +(d) Vérifiez (a) par la formule directe avantage = solde × (i_marché − i_contrat) × facteur d'annuité. | ||||
| 60 | +Attendu : les quatre montants, au dollar, avec les étapes (intérêts annuels, facteur d'annuité, VA des intérêts, VA du capital). | ||||
| 61 | + | ||||
| 62 | +**B2 — Séquence et base du pourcentage (8 min).** Comparable vendu 436 000 $ le 1er mai 2026 (6 mois avant la date d'évaluation), avec un avantage de financement de 7 500 $. | ||||
| 63 | +(a) Prix ajusté transactionnel selon la séquence du cours (financement puis temps à 0,17 %/mois). | ||||
| 64 | +(b) Prix obtenu si l'on applique le temps d'abord ; prix obtenu par simple addition (−7 500 + temps sur 436 000). Écart avec (a) ? | ||||
| 65 | +(c) Un ajustement de localisation de 3 % appliqué sur 436 000 $ et sur 428 500 $ : différence en dollars. Conclusion sur la « base » d'un pourcentage. | ||||
| 66 | + | ||||
| 67 | +**B3 — Revente et taux de temps (8 min).** Une maison de Hull vendue 398 000 $ le 1er mai 2024 a été revendue 418 000 $ le 1er novembre 2026, sans travaux. | ||||
| 68 | +(a) Variation en % ; taux mensuel simple ; taux annuel composé. | ||||
| 69 | +(b) Appliquez ce taux mensuel à un comparable vendu 430 000 $ il y a 5 mois ; comparez à l'ajustement obtenu avec la convention du cours (0,17 %/mois). | ||||
| 70 | +(c) Centris indique −5 % sur un an à Hull au T3 2026 : quel taux mensuel cela suggère-t-il ? Que devrait faire l'évaluateur de ces deux signaux contradictoires ? | ||||
| 71 | + | ||||
| 72 | +**B4 — Net et brut, convention « tous les ajustements » (8 min).** Comparable vendu 462 000 $ le 1er mai 2026 (6 mois). Ajustements : temps (à calculer) ; garage double au comparable, simple au sujet ; une salle de bains complète de moins au comparable ; comparable plus grand de 20 pi² ; inclusions de 6 000 $. | ||||
| 73 | +(a) Montant signé de chaque ligne ; net et brut en dollars et en %. | ||||
| 74 | +(b) Montant des corrections « cachées » par le net (brut − |net|). | ||||
| 75 | +(c) Net et brut si l'on *excluait* le temps : en quoi cela « flatte »-t-il le comparable ? | ||||
| 76 | + | ||||
| 77 | +**B5 — Capitalisation d'un loyer (5 min).** Un garage se loue 175 $/mois. (a) Valeur contributive à 7 % ; comparez au catalogue (garage vs aucun). (b) À 6,5 %. (c) Que donne 150 $/mois à 7 % ? (d) Pourquoi la capitalisation donne-t-elle en général un peu moins que les paires de ventes pour un garage ? | ||||
| 78 | + | ||||
| 79 | +**B6 — Lecture d'une régression hédonique (12 min).** Droite estimée sur 12 ventes de Hull (p. 18 du deck) : prix = 247 673 + 151,91 × aire ; écart-type de β₁ = 22,99 ; R² = 0,81 ; σ des résidus = 7 972 $. | ||||
| 80 | +(a) Ajustement pour un écart de 80 pi² selon la régression ; selon le catalogue ; différence. | ||||
| 81 | +(b) Résidu de la vente 8 (1 250 pi², 426 500 $) et expression en nombre d'écarts-types ; est-elle aberrante ? | ||||
| 82 | +(c) Intervalle ± 2σ d'une prédiction pour 1 200 pi². | ||||
| 83 | +(d) Intervalle de confiance approximatif à 95 % de β₁ (t critique 2,23 à 10 degrés de liberté) ; que dit-il de la précision du 150 $/pi² ? | ||||
| 84 | +(e) Prédiction pour 1 500 pi² ; pourquoi faut-il s'en méfier ? | ||||
| 85 | + | ||||
| 86 | +**B7 — Pondération et frontière d'arrondi (10 min).** Trois comparables : V1 441 000 $ (brut 5 %, 2 mois) ; V2 452 000 $ (brut 9 %, 4 mois) ; V3 428 000 $ (brut 14 %, 10 mois, dont +30 000 $ de garage). | ||||
| 87 | +(a) Poids 50/30/20 : valeur pondérée et conclusion arrondie au 5 000 $. | ||||
| 88 | +(b) Si le garage ne valait que 20 000 $ : conclusion ? | ||||
| 89 | +(c) Poids 40/40/20 : conclusion ? | ||||
| 90 | +(d) Moyenne simple et médiane. | ||||
| 91 | +(e) Avec V3 à 20 %, quels poids (w1, w2) placent la valeur pondérée exactement sur la frontière 442 500 $ ? Que faut-il écrire dans un rapport dans une telle situation ? | ||||
| 92 | + | ||||
| 93 | +**B8 — Règle de l'aberrant (6 min).** Six indications : I1 512 000 ; I2 498 000 ; I3 505 000 ; I4 448 000 ; I5 520 000 ; I6 501 000 $. | ||||
| 94 | +(a) Médiane (six valeurs) et écart de chaque indication à la médiane ; laquelle est « à réexaminer » (seuil 10 %) ? | ||||
| 95 | +(b) Moyenne avec et sans I4 ; médiane sans I4. Qu'illustre la comparaison ? | ||||
| 96 | +(c) Trois diagnostics possibles pour I4, et la suite à donner dans chaque cas. | ||||
| 97 | + | ||||
| 98 | +--- | ||||
| 99 | + | ||||
| 100 | +## C — Démonstrations guidées (3 ; étapes à compléter) | ||||
| 101 | + | ||||
| 102 | +**C1 — Grille à deux comparables (exercice 2 du deck, p. 91) (20 min).** | ||||
| 103 | +Sujet : Hull, 2010, 1 400 pi², terrain 5 000 pi², 3 chambres, 1 salle de bains + 1 salle d'eau, sous-sol fini, garage simple, bon état. | ||||
| 104 | +CA : 452 000 $, vendu le 1er juin 2026 ; Hull ; 2010 ; 1 450 pi² ; terrain 5 000 ; 3 ch. ; 1 + 1 s.e. ; sous-sol fini ; garage **double** ; bon ; inclusions 3 000 $. | ||||
| 105 | +CB : 418 000 $, vendu le 1er mars 2026 ; Hull ; 2012 ; 1 350 pi² ; terrain 5 000 ; 3 ch. ; 1 + 1 s.e. ; sous-sol fini ; **aucun** garage ; bon ; aucune particularité. | ||||
| 106 | +Complétez, pour CA puis CB : | ||||
| 107 | +1. Délai en mois ; transactionnels 1 à 4 (montants et raison) ; temps ; prix ajusté transactionnel. | ||||
| 108 | +2. Lignes 6, 7a–7h, 8 avec le **signe** et la **raison** (comparable supérieur/inférieur). | ||||
| 109 | +3. Total propriété ; indication. | ||||
| 110 | +4. Net et brut ($ et %). | ||||
| 111 | +5. Lequel est le plus fiable ? Pourquoi ? Que conclure de l'écart entre les deux indications ? Calculez la pondérée à 60/40 (CA/CB) et à 50/50 et commentez. | ||||
| 112 | + | ||||
| 113 | +**C2 — Formule fermée de l'avantage de financement (15 min).** | ||||
| 114 | +Soit un solde S à intérêts seulement au taux de contrat i_c, remboursé dans n ans ; taux du marché i_m ; facteur d'annuité a = (1 − (1 + i_m)⁻ⁿ)/i_m ; v = (1 + i_m)⁻¹. | ||||
| 115 | +1. Écrivez la valeur actuelle du solde au taux du marché : VA = S·i_c·a + S·vⁿ. | ||||
| 116 | +2. Montrez l'identité i_m·a + vⁿ = 1 (indice : développez a). | ||||
| 117 | +3. Déduisez-en : avantage = S − VA = S·(i_m − i_c)·a. | ||||
| 118 | +4. Vérifiez sur C1 (S = 100 000, i_c = 2 %, i_m = 5 %, n = 3 ; a = 2,7232) et sur B1(a) (S = 80 000, 3 %, 5,5 %, 2 ; a = 1,8463). | ||||
| 119 | +5. Interprétez : de quoi l'avantage dépend-il, et dans quel sens ? | ||||
| 120 | + | ||||
| 121 | +**C3 — Décomposer l'analyse de sensibilité (15 min).** | ||||
| 122 | +Atelier du deck : indications C1 434 978, C2 453 026, C3 442 236, C4 383 729, C5 475 468 $ ; poids 20/30/30/5/15 ; valeur pondérée 446 081 $. Bases « avant temps » : C1 401 830 (9 mois), C2 445 000 (4), C3 440 000 (7), C4 460 000 (3, puis localisation −5 %), C5 438 000 (6). | ||||
| 123 | +1. Montrez que, pour un ajustement de propriété en dollars qui touche un sous-ensemble T de comparables, Δ(pondérée) = Δa × Σ_{i∈T} w_i. Appliquez au garage double vs simple 15 000 → 20 000 $ (T = {C1, C5}) et retrouvez 447 831 $. | ||||
| 124 | +2. Montrez que, pour le taux de temps, Δ(pondérée) ≈ Δt × Σ_i w_i × base_i × mois_i × k_i, où k_i = 0,95 pour C4 (localisation) et 1 sinon. Calculez pour Δt = 0,17 point et retrouvez l'écart entre 446 081 et 441 591 $. | ||||
| 125 | +3. Localisation 5 % → 8 % sur C4 : Δ = −0,03 × 462 346 × w_C4 ; retrouvez 445 387 $. | ||||
| 126 | +4. Pourquoi, dans un dossier bien pondéré, les coefficients douteux ont-ils peu d'effet sur la conclusion ? | ||||
| 127 | + | ||||
| 128 | +--- | ||||
| 129 | + | ||||
| 130 | +## D — Étude de cas : variante de l'atelier (1 ; 45 min) | ||||
| 131 | + | ||||
| 132 | +**D — Le sujet a un garage simple et un sous-sol partiel.** Reprenez intégralement l'atelier du bloc 4 (mandat, date 1er novembre 2026, sujet de Hull, comparables C1 à C5 et leurs particularités transactionnelles — voir p. 63–68 du deck) en modifiant **deux caractéristiques du sujet** : garage **simple** (au lieu de double) et sous-sol **partiel** (au lieu de fini). Tout le reste (2005, 1 500 pi², 5 500 pi², 3 ch., 2 sdb, bon état ; C1 solde 100 000 $ à 2 % ; C3 toiture 15 000 $ ; C4 Aylmer ; C5 inclusions 6 000 $) est inchangé. | ||||
| 133 | + | ||||
| 134 | +Rappel des comparables : C1 410 000 $ (1er févr.), 2003, 1 580 pi², 5 000 pi², 3/2, non fini, simple, bon ; C2 445 000 $ (1er juil.), 2006, 1 480, 5 200, 3/1, fini, double, très bon ; C3 425 000 $ (1er avr.), 2005, 1 520, 6 000, 3/2, fini, double, bon ; C4 460 000 $ (1er août, Aylmer), 2008, 1 650, 7 000, 4/2, fini, double, très bon ; C5 438 000 $ (1er mai), 2004, 1 500, 5 500, 3/2, partiel, simple, moyen. | ||||
| 135 | + | ||||
| 136 | +1. Recalculez les **cinq grilles** (même ordre de lignes ; seules les lignes 7g et 7h changent — dites pourquoi et dans quel sens pour chaque comparable). | ||||
| 137 | +2. Récapitulatif : indication, net, brut de chacun ; médiane, moyenne, étendue ; règle de l'aberrant. | ||||
| 138 | +3. Avec les poids du deck (C2 30, C3 30, C1 20, C5 15, C4 5) : valeur pondérée et conclusion. Montrez *sans recalculer* pourquoi la pondérée baisse exactement de 25 000 $. | ||||
| 139 | +4. Les poids du deck restent-ils justifiés ? (Observez les bruts de C1 et C5 dans la variante.) Proposez une nouvelle distribution (par exemple C2 25, C3 30, C1 20, C5 20, C4 5) et calculez ; puis sans C4 (25/25/25/25). | ||||
| 140 | +5. Sensibilité au taux de temps (−0,25 / 0 / 0,17 / 0,34 %/mois) ; la conclusion est-elle robuste ? | ||||
| 141 | +6. Rédigez les cinq phrases de conclusion (modèle p. 82) et le repère au pied carré. | ||||
| 142 | + | ||||
| 143 | +Attendu : cinq grilles complètes, tableau récapitulatif, pondération justifiée, sensibilité, conclusion écrite. | ||||
| 144 | + | ||||
| 145 | +--- | ||||
| 146 | + | ||||
| 147 | +## E — Activités de discussion (4 ; 10 à 15 min chacune, en groupes de 3 à 4) | ||||
| 148 | + | ||||
| 149 | +**E1 — Le taux de temps dans un marché qui tourne.** La convention du cours (+0,17 %/mois) vient d'une revente observée jusqu'au 1er novembre 2026 ; Centris indique −5 % sur un an à Hull au T3 2026 et l'APCIQ −12 % de ventes, +42 % d'inscriptions dans la RMR. Un évaluateur au 1er novembre 2026 doit-il garder +0,17, passer à 0, ou à −0,25 %/mois ? Quelles données irait-il chercher ? Comment le rapport doit-il présenter ce choix ? (Appui : p. 15, 50, 53–54, 82 du deck ; APCIQ/CIO [S19] ; Centris [S22].) | ||||
| 150 | + | ||||
| 151 | +**E2 — C4 à 5 % ou à 0 % ?** Un collègue soutient qu'un comparable dont le net dépasse 15 % et qui vient d'un autre secteur doit être *exclu*. Un autre invoque Vandell (1991) : « toujours souhaitable de considérer plus de comparables… pourvu qu'ils soient pondérés de façon optimale ». Prenez position ; quels arguments, quel effet chiffré (446 081 vs 449 149 $), que doit dire le rapport ? | ||||
| 152 | + | ||||
| 153 | +**E3 — Prix demandé et ancrage.** Le vendeur du sujet de l'atelier demande 459 900 $ ; une promesse d'achat au prix demandé existe. Le prêteur attend votre valeur. Comment traiter cette information (OEAQ, Norme 1 : « à titre de confirmation ») ? Qu'a montré Northcraft et Neale (1987) ? Comment organiser son travail pour ne pas s'ancrer ? En quoi la situation du TP2 (inscription à 649 900 $, promesse au prix demandé) est-elle la même ? | ||||
| 154 | + | ||||
| 155 | +**E4 — Grille manuelle ou modèle automatisé ?** Un AVM donne 452 000 $ pour le sujet avec un MAPE annoncé de 10 %. Faut-il l'intégrer dans la réconciliation ? Avec quel poids ? Qu'exige CUSPAP 2026 (9.8.9) ? Quelle distinction Krause et al. (2020) font-ils entre incertitude « fondée sur l'erreur » et « fondée sur le modèle », et comment s'applique-t-elle à notre grille ? | ||||
| 156 | + | ||||
| 157 | +--- | ||||
| 158 | + | ||||
| 159 | +## F — Exercices de synthèse (3) | ||||
| 160 | + | ||||
| 161 | +**F1 — Rédiger la réconciliation de la variante D (20 min).** À partir de vos résultats de D, rédigez la section « réconciliation » d'un rapport en cinq phrases (modèle p. 82) couvrant les six éléments de la p. 58 : indications et fiabilité ; hypothèses et conventions ; poids justifiés ; valeur pondérée, arrondi, conclusion ; sensibilité et paramètre dominant ; forme et intervalle crédible. Puis cochez la liste de contrôle de la p. 83. | ||||
| 162 | + | ||||
| 163 | +**F2 — Carte des techniques (15 min).** Pour chaque ligne du catalogue (temps, localisation, aire, terrain, âge, état, chambres, salles de bains, sous-sol, garage, piscine, inclusions), indiquez : (a) la technique qui l'a produite dans le cours (revente, paires, régression, capitalisation, coût déprécié, valeur contributive) ; (b) ce que vous feriez pour la *reconstruire* dans un mandat réel à Gatineau en 2026 (quelles données, quelle source : Centris, JLR, Registre foncier, APCIQ) ; (c) son degré de solidité (mesuré / convention) et l'opportunité de le tester en sensibilité. | ||||
| 164 | + | ||||
| 165 | +**F3 — Grille piégée : trouvez et corrigez les erreurs (25 min).** Sujet : Hull, 2005, 1 500 pi², 5 500 pi², 3 ch., 2 sdb, sous-sol fini, garage **simple**, bon état. Comparable CX : vendu 430 000 $ le 1er mars 2026 ; Hull ; 2005 ; 1 560 pi² ; 5 500 pi² ; **4** chambres ; 2 sdb ; sous-sol fini ; garage **double** ; **très bon** état ; toiture à refaire connue de l'acheteur : 10 000 $. | ||||
| 166 | +Une collègue a produit la grille suivante : | ||||
| 167 | + | ||||
| 168 | +| Ligne | Montant ($) | Sa raison | | ||||
| 169 | +|---|---:|---| | ||||
| 170 | +| Prix de vente | 430 000 | | | ||||
| 171 | +| 5 Temps (8 mois) | +5 848 | 430 000 × 0,0017 × 8 | | ||||
| 172 | +| 4 Dépenses après achat (toiture) | +10 000 | ajoutée après le temps | | ||||
| 173 | +| Prix ajusté transactionnel | 445 848 | | | ||||
| 174 | +| 7a Aire (+60 pi²) | −9 000 | CX plus grand | | ||||
| 175 | +| 7e Chambres (+1) | −10 000 | CX a une chambre de plus | | ||||
| 176 | +| 7h Garage | +15 000 | le sujet n'a qu'un garage simple, il vaut moins | | ||||
| 177 | +| 7d État | +8 000 | CX est en très bon état | | ||||
| 178 | +| Indication | 449 848 | | | ||||
| 179 | +| Net / brut | +4 000 / 42 000 (0,9 % / 9,8 %) | sur les quatre lignes de propriété | | ||||
| 180 | + | ||||
| 181 | +1. Identifiez **au moins cinq erreurs** (méthode, signe, base, séquence, convention net/brut) et expliquez chacune. | ||||
| 182 | +2. Refaites la grille correctement (séquence du cours, catalogue, convention « tous les ajustements ») ; donnez l'indication, le net et le brut. | ||||
| 183 | +3. Écart entre l'indication fautive et l'indication correcte ; quelles erreurs pèsent le plus ? | ||||
| 184 | +4. La double ligne aire + chambres est-elle un double comptage ? Que dit le cours, et comment trancher dans un rapport ? | ||||
| 185 | + | ||||
| 186 | +--- | ||||
| 187 | + | ||||
| 188 | +*Rappel : ces exercices sont formatifs et non notés. Le seul travail évalué annoncé à la séance 9 est le TP2 (10 %), dont les modalités font foi sur Moodle.* | ||||
added
UQO_COURS_UPGRADE/IMM1003/seance09/LISTE_DIAPOS.md
+111 −0
@@ -0,0 +1,111 @@ | |||||
| 1 | +# IMM1003 — Séance 9 : Méthode de comparaison — Partie 2 (refonte 2026-11-02, révisée après la révision indépendante) | ||||
| 2 | + | ||||
| 3 | +Source : `IMM1003-20_Elements_evaluation_immobiliere/02_Slides/sources/seance09.tex` + `parties/s09_bloc1.tex` … `s09_bloc5.tex`. PDF : `02_Slides/pdf/seance09.pdf` (107 pages, 94 diapositives numérotées ; pages supplémentaires = page titre, 5 pages de bloc, surimpressions `\pause`). Pages 1–101 inchangées par rapport à la version précédente (sauf p. 77, contenu nouveau à la place d'un doublon) ; références p. 102–107 (6 pages au lieu de 7). | ||||
| 4 | + | ||||
| 5 | +p. 1 — Page titre — Séance 9 : Méthode de comparaison — Partie 2 | ||||
| 6 | +p. 2 — Plan de la séance — 180 minutes en cinq blocs | ||||
| 7 | +p. 3 — Objectifs d'apprentissage de la séance | ||||
| 8 | +p. 4 — [Page de bloc] Bloc 1 — Techniques avancées d'ajustement | ||||
| 9 | +p. 5 — Objectifs du bloc 1 | ||||
| 10 | +p. 6 — Rappel : les huit critères et la cascade (séance 8) | ||||
| 11 | +p. 7 — La règle cardinale : on ajuste le comparable, jamais le sujet | ||||
| 12 | +p. 8 — Ajustement en dollars ou en pourcentage : quand? | ||||
| 13 | +p. 9 — Convertir un pourcentage en dollars : la base compte | ||||
| 14 | +p. 10 — Ajustements séquentiels : l'ordre change le résultat | ||||
| 15 | +p. 11 — Passerelle vers la grille du TP2 | ||||
| 16 | +p. 12 — Analyse par paires : le principe | ||||
| 17 | +p. 13 — Trois paires chiffrées (Hull et Aylmer, 2026) | ||||
| 18 | +p. 14 — Analyse par paires : limites et précautions | ||||
| 19 | +p. 15 — Revente d'un même immeuble : extraire l'ajustement de temps | ||||
| 20 | +p. 16 — Régression hédonique (1/4) : le modèle | ||||
| 21 | +p. 17 — Régression hédonique (2/4) : les données | ||||
| 22 | +p. 18 — Régression hédonique (3/4) : nuage de points et droite estimée | ||||
| 23 | +p. 19 — Régression hédonique (4/4) : conditions, limites, modèles automatisés | ||||
| 24 | +p. 20 — Valeur contributive : ce que le marché paie, pas ce que cela a coûté | ||||
| 25 | +p. 21 — Capitalisation d'une différence de loyer et convergence des techniques | ||||
| 26 | +p. 22 — Ajustements qualitatifs : classement et encadrement (bracketing) | ||||
| 27 | +p. 23 — Ajustements net et brut : définitions | ||||
| 28 | +p. 24 — D'où viennent les seuils « net 15 % / brut 25 % »? | ||||
| 29 | +p. 25 — Quiz éclair : net, brut et lecture des seuils | ||||
| 30 | +p. 26 — Quiz éclair : net, brut et lecture des seuils | ||||
| 31 | +p. 27 — Synthèse du bloc 1 | ||||
| 32 | +p. 28 — [Page de bloc] Bloc 2 — Construction complète d'une grille | ||||
| 33 | +p. 29 — Objectifs du bloc 2 | ||||
| 34 | +p. 30 — Anatomie d'une grille d'ajustement | ||||
| 35 | +p. 31 — Catalogue d'ajustements du cours (séances 8–9 et TP2) | ||||
| 36 | +p. 32 — D'où vient chaque montant du catalogue? | ||||
| 37 | +p. 33 — Démonstration pas à pas : les données (sujet et comparable C1) | ||||
| 38 | +p. 34 — Étape 2 — Financement : l'équivalence au comptant | ||||
| 39 | +p. 35 — Étape 5 — Temps : du prix au comptant au prix ajusté transactionnel | ||||
| 40 | +p. 36 — Étapes 6 à 8 — Ajustements de propriété de C1 | ||||
| 41 | +p. 37 — Net et brut de C1 — convention « tous les ajustements » | ||||
| 42 | +p. 38 — Sélectionner les comparables fiables | ||||
| 43 | +p. 39 — Valeurs aberrantes : une règle simple | ||||
| 44 | +p. 40 — Chercher la cause avant d'écarter | ||||
| 45 | +p. 41 — Erreurs fréquentes dans une grille | ||||
| 46 | +p. 42 — Synthèse du bloc 2 | ||||
| 47 | +p. 43 — [Page de bloc] Bloc 3 — Réconciliation, pondération et incerti- | ||||
| 48 | +p. 44 — Objectifs du bloc 3 | ||||
| 49 | +p. 45 — Qu'est-ce que la réconciliation? | ||||
| 50 | +p. 46 — Pourquoi la moyenne simple n'est pas une conclusion | ||||
| 51 | +p. 47 — Exemple A — Cinq ventes ajustées (V1 à V5) | ||||
| 52 | +p. 48 — Exemple A — Pondération et conclusion | ||||
| 53 | +p. 49 — Critères de pondération (1/2) | ||||
| 54 | +p. 50 — Critères de pondération (2/2) | ||||
| 55 | +p. 51 — Pondération chiffrée : la règle de calcul | ||||
| 56 | +p. 52 — Analyse de sensibilité : le principe | ||||
| 57 | +p. 53 — Diagramme en tornade — atelier, valeur pondérée de base 446 081 $ | ||||
| 58 | +p. 54 — Lire la tornade : qu'est-ce qui compte vraiment? | ||||
| 59 | +p. 55 — Incertitude de la conclusion : fourchette ou valeur ponctuelle? | ||||
| 60 | +p. 56 — Deux intervalles à ne pas confondre | ||||
| 61 | +p. 57 — Ce que dit la littérature sur l'incertitude des évaluations | ||||
| 62 | +p. 58 — Ce que l'évaluateur écrit dans le rapport | ||||
| 63 | +p. 59 — Processus de réconciliation en six étapes | ||||
| 64 | +p. 60 — Synthèse du bloc 3 | ||||
| 65 | +p. 61 — [Page de bloc] Bloc 4 — Atelier complet : cinq comparables à Ga- | ||||
| 66 | +p. 62 — Atelier formatif en classe — consignes | ||||
| 67 | +p. 63 — Le mandat | ||||
| 68 | +p. 64 — Propriété sujet — Bâtiment | ||||
| 69 | +p. 65 — Propriété sujet — Terrain et équipements | ||||
| 70 | +p. 66 — Les comparables sélectionnés — C1 à C3 | ||||
| 71 | +p. 67 — Les comparables sélectionnés — C4 et C5 | ||||
| 72 | +p. 68 — Particularités transactionnelles à traiter | ||||
| 73 | +p. 69 — Catalogue du cours — rappel pour l'atelier | ||||
| 74 | +p. 70 — Grille C1 — récapitulatif de la démonstration du bloc 2 | ||||
| 75 | +p. 71 — Grille C2 — 445 000 $, vendu le 1er juillet 2026 | ||||
| 76 | +p. 72 — Grille C3 — 425 000 $, vendu le 1er avril 2026 | ||||
| 77 | +p. 73 — Grille C4 — 460 000 $, vendu le 1er août 2026 (Aylmer) | ||||
| 78 | +p. 74 — Grille C5 — 438 000 $, vendu le 1er mai 2026 | ||||
| 79 | +p. 75 — Récapitulatif des cinq indications — net et brut | ||||
| 80 | +p. 76 — Fiabilité de chaque comparable et poids retenus | ||||
| 81 | +p. 77 — Fiabilité de chaque comparable — pourquoi C4 reste à 5 % | ||||
| 82 | +p. 78 — Pondération chiffrée et conclusion | ||||
| 83 | +p. 79 — Les cinq indications, la valeur conclue et les repères | ||||
| 84 | +p. 80 — Sensibilité appliquée à la conclusion de l'atelier | ||||
| 85 | +p. 81 — Sensibilité appliquée à la conclusion de l'atelier | ||||
| 86 | +p. 82 — Conclusion écrite type (cinq phrases) | ||||
| 87 | +p. 83 — Liste de contrôle formative : ce qu'un rapport de comparaison doit contenir | ||||
| 88 | +p. 84 — Questions à la classe — pour clore l'atelier | ||||
| 89 | +p. 85 — Questions à la classe — pour clore l'atelier | ||||
| 90 | +p. 86 — Questions à la classe — pour clore l'atelier | ||||
| 91 | +p. 87 — Questions à la classe — pour clore l'atelier | ||||
| 92 | +p. 88 — [Page de bloc] Bloc 5 — Synthèse et exercices d'application | ||||
| 93 | +p. 89 — Exercice 1 — Équivalence au comptant | ||||
| 94 | +p. 90 — Exercice 1 — Équivalence au comptant | ||||
| 95 | +p. 91 — Exercice 2 — Grille à deux comparables : énoncé | ||||
| 96 | +p. 92 — Exercice 2 — Corrigé | ||||
| 97 | +p. 93 — Exercice 3 — Pondération et sensibilité | ||||
| 98 | +p. 94 — Exercice 3 — Pondération et sensibilité | ||||
| 99 | +p. 95 — Erreurs courantes à éviter | ||||
| 100 | +p. 96 — Bonnes pratiques | ||||
| 101 | +p. 97 — Résumé de la séance | ||||
| 102 | +p. 98 — TP2 — Méthode de comparaison — résidence à Aylmer (10 %) | ||||
| 103 | +p. 99 — TP2 — Livrables, modalités et Dashboard | ||||
| 104 | +p. 100 — Pour la prochaine séance | ||||
| 105 | +p. 101 — Questions? | ||||
| 106 | +p. 102 — Références | ||||
| 107 | +p. 103 — Références (suite) | ||||
| 108 | +p. 104 — Références (suite) | ||||
| 109 | +p. 105 — Références (suite) | ||||
| 110 | +p. 106 — Références (suite) | ||||
| 111 | +p. 107 — Références (suite) | ||||
added
UQO_COURS_UPGRADE/IMM1003/seance09/PLAN_180_MINUTES.md
+81 −0
@@ -0,0 +1,81 @@ | |||||
| 1 | +# IMM1003 — Séance 9 — Plan minute par minute (19 h 00 → 22 h 00) | ||||
| 2 | + | ||||
| 3 | +**Méthode de comparaison — Partie 2 : mesurer, construire, réconcilier.** Mercredi 11 novembre 2026. Deck `seance09.pdf` (version révisée du 2 nov. 2026, 107 pages ; numéros de page du PDF). Durées issues de `SCRIPT_PROFESSEUR.md` (total scripté 180 min 10 s). L'atelier du bloc 4 est **formatif, non noté** ; le TP2 (10 %) est annoncé aux p. 98–99 avec ses modalités officielles (énoncé sur Moodle le 11 nov. ; remise le 18 nov. 2026, 23 h 59, séance 10 ; individuel ; gabarit Excel ; prix de la vente 1 = 588 000 + 1 000 × B). | ||||
| 4 | + | ||||
| 5 | +## Matériel | ||||
| 6 | + | ||||
| 7 | +| Quoi | Pour quoi | | ||||
| 8 | +|---|---| | ||||
| 9 | +| Projecteur + deck PDF | Toute la séance | | ||||
| 10 | +| Catalogue du cours (p. 31 / p. 69) affiché sur un second écran ou distribué (1 feuille) | Blocs 2, 4, 5 | | ||||
| 11 | +| Tableau blanc (ou tablette) | Cascades C1 (p. 34–36), démonstration de l'ordre (p. 10), calcul de la pondérée (p. 78) | | ||||
| 12 | +| Calculatrice ou tableur chez les étudiants | Quiz p. 25, atelier bloc 4, exercices p. 89–94 | | ||||
| 13 | +| `EXERCICES.md` (formatif, non noté) | À déposer sur Moodle après la séance | | ||||
| 14 | +| Énoncé officiel du TP2 + gabarit Excel | Publiés sur Moodle le soir même (p. 98–99) | | ||||
| 15 | + | ||||
| 16 | +## Tableau minute par minute | ||||
| 17 | + | ||||
| 18 | +| Heure | Bloc | Pages | Activité | Durée | Matériel | Objectif d'apprentissage visé | | ||||
| 19 | +|---|---|---|---|---:|---|---| | ||||
| 20 | +| 19:00 | Ouverture | 1–3 | Exposé : accueil, plan, objectifs ; rappel que l'atelier est formatif et que le TP2 sera annoncé en fin de séance | 4:00 | Deck | Situer la séance 9 par rapport à la séance 8 (quoi → comment) | | ||||
| 21 | +| 19:04 | Bloc 1 | 4–7 | Exposé : cascade des huit critères, règle cardinale ; question « 1 580 vs 1 500 pi² : signe ? » | 4:00 | Deck | Appliquer la règle comparable → sujet et la séquence transactionnelle | | ||||
| 22 | +| 19:08 | Bloc 1 | 8–11 | Exposé + démonstration au tableau : $ vs %, base du %, ordre séquentiel (397 800 ≠ 398 000), passerelle TP2 ; question « toiture avant ou après le temps ? » | 7:00 | Deck, tableau | Choisir la forme d'un ajustement et l'appliquer sur la bonne base, dans le bon ordre | | ||||
| 23 | +| 19:15 | Bloc 1 | 12–15 | Exposé : paires (principe, 3 paires chiffrées, limites), revente 410 000 → 426 600 $ ; contexte T3 2026 | 7:30 | Deck | Extraire un ajustement du marché (paires, revente) et dater un taux de temps | | ||||
| 24 | +| 19:22 | Bloc 1 | 16–19 | Exposé + graphique : régression hédonique (modèle, données, droite β₁ = 151,91, conditions, AVM) ; question sur la vente 8 | 6:30 | Deck | Lire un coefficient hédonique comme prix implicite marginal ; connaître les limites | | ||||
| 25 | +| 19:29 | Bloc 1 | 20–22 | Exposé : valeur contributive vs coût, capitalisation (25 714 $), qualitatif et bracketing | 3:30 | Deck | Distinguer coût et contribution ; faire converger plusieurs techniques | | ||||
| 26 | +| 19:32 | Bloc 1 | 23–24 | Exposé : net/brut (définitions, convention « tous les ajustements »), origine et abolition des seuils 15/25 % | 3:00 | Deck | Calculer net et brut ; situer les seuils comme convention, non norme | | ||||
| 27 | +| 19:35 | Bloc 1 | 25–26 | **Quiz éclair** (1 min de calcul individuel) + correction (350 000 $ : net 3,7 %, brut 12,3 %) | 2:00 | Calculatrices | Vérifier la compréhension net/brut avant la grille complète | | ||||
| 28 | +| 19:37 | Bloc 1 | 27 | Synthèse + question (marché −5 % : signe du temps ?) | 1:00 | Deck | Consolider | | ||||
| 29 | +| 19:38 | Bloc 2 | 28–32 | Exposé : anatomie de la grille (3 zones, colonne Raison), catalogue, origine de chaque montant | 8:00 | Deck, catalogue affiché | Nommer les zones d'une grille ; connaître l'origine de chaque coefficient | | ||||
| 30 | +| 19:46 | Bloc 2 | 33–37 | **Démonstration C1 pas à pas** au tableau : données, équivalence au comptant (−8 170), temps (+6 148), propriété (+27 000), indication 434 978 $, net 6,1 % / brut 15,9 % | 15:00 | Tableau, deck | Dérouler une grille complète avec la raison de chaque signe | | ||||
| 31 | +| 20:01 | Bloc 2 | 38–41 | Exposé + questions : sélection des comparables (Vandell), règle de l'aberrant (médiane, C4 −13,2 %), diagnostic, erreurs de grille et ancrage | 9:30 | Deck | Repérer un aberrant, diagnostiquer avant d'écarter, éviter les cinq erreurs | | ||||
| 32 | +| 20:11 | Bloc 2 | 42 | Synthèse ; consigne pour la pause (calculer C2) | 1:00 | Deck | Consolider | | ||||
| 33 | +| **20:12** | **Pause** | — | **Pause de 10 min** | 10:00 | — | — | | ||||
| 34 | +| 20:22 | Bloc 3 | 43–46 | Exposé : définition OEAQ de la réconciliation ; pourquoi pas la moyenne (437 887 vs 446 081 $ ; Kummerow, Vandell) | 5:30 | Deck | Expliquer la pondération comme estimation à précision inégale | | ||||
| 35 | +| 20:27 | Bloc 3 | 47–48 | Exemple A (V1–V5) : lecture de fiabilité (1 min de réflexion), pondération chiffrée 453 450 → 455 000 $ | 4:30 | Deck, calculatrices | Traduire un jugement qualitatif en poids chiffrés | | ||||
| 36 | +| 20:32 | Bloc 3 | 49–51 | Exposé : six critères de pondération, règle de calcul, grille de traduction des poids, arrondi au 5 000 $ | 5:00 | Deck | Justifier des poids critère par critère et sommant à 100 % | | ||||
| 37 | +| 20:37 | Bloc 3 | 52–54 | Exposé + graphique : principe de la sensibilité, tornade (temps dominant 2–2,5 %), lecture ; question « pourquoi le garage pèse si peu ? » | 7:30 | Deck | Mener et lire une analyse de sensibilité ; hiérarchiser les hypothèses | | ||||
| 38 | +| 20:44 | Bloc 3 | 55–58 | Exposé : fourchette vs ponctuelle (CUSPAP 8.2.16), deux intervalles (20,6 % vs ± 2–3 %), littérature, contenu du rapport | 7:00 | Deck | Qualifier l'incertitude et savoir quoi écrire | | ||||
| 39 | +| 20:51 | Bloc 3 | 59–60 | Processus en six étapes + synthèse | 2:00 | Deck | Consolider | | ||||
| 40 | +| 20:53 | Bloc 4 | 61–65 | Exposé : consignes (formatif, non noté), mandat, sujet (bâtiment, terrain, rôle 385 000 $ comme repère) | 4:50 | Deck | Lire un mandat et une fiche de sujet avec les variables du catalogue | | ||||
| 41 | +| 20:58 | Bloc 4 | 66–69 | Exposé + lecture « à vue » : comparables C1–C5, particularités transactionnelles (avant/après le temps, $ ou %, signe), catalogue rappelé | 6:00 | Deck, catalogue | Classer les comparables avant de calculer ; placer chaque particularité au bon critère | | ||||
| 42 | +| 21:04 | Bloc 4 | 70–74 | **Atelier grilles** : C1 récapitulé, puis C2, C3, C4, C5 ligne par ligne — les étudiants calculent chaque ligne avant l'affichage | 16:00 | Calculatrices, catalogue, deck | Construire cinq grilles cohérentes (même ordre, séquence, additivité, net/brut) | | ||||
| 43 | +| 21:20 | Bloc 4 | 75–78 | Récapitulatif (médiane 442 236, moyenne 437 887), fiabilité et poids (30/30/20/15/5), p. 77 : question « C4 à 5 % ou 0 % ? » + erreur « pondérer d'abord, justifier ensuite », pondération 446 081 → 445 000 $ | 7:30 | Deck, tableau | Réconcilier par une pondération chiffrée et justifiée | | ||||
| 44 | +| 21:27 | Bloc 4 | 79–81 | Graphique des indications, sensibilité appliquée, question « garage à 30 000 $ ? » (451 331 → 450 000) | 4:30 | Deck | Tester la robustesse ; calculer un scénario par la formule Δa × Σw | | ||||
| 45 | +| 21:32 | Bloc 4 | 82–83 | Lecture de la conclusion écrite type (5 phrases) ; liste de contrôle formative | 2:30 | Deck | Rédiger une section « réconciliation » complète | | ||||
| 46 | +| 21:34 | Bloc 4 | 84–87 | Deux questions à la classe (séquence : 408 103 vs 407 978 ; ancrage sur 459 900 $) | 3:00 | Deck | Vérifier méthode et indépendance de jugement | | ||||
| 47 | +| 21:37 | Bloc 5 | 88–90 | **Exercice 1** (2 min de calcul individuel) + corrigé : avantage 3 693 $, prix au comptant 391 307 $ | 3:50 | Calculatrices | Appliquer l'équivalence au comptant seul | | ||||
| 48 | +| 21:41 | Bloc 5 | 91–92 | **Exercice 2** (3 min, en duo) + corrigé : CA 430 342 $, CB 457 185 $ ; fiabilité | 5:30 | Calculatrices, catalogue | Construire deux grilles complètes seul | | ||||
| 49 | +| 21:47 | Bloc 5 | 93–94 | **Exercice 3** (2 min) + corrigé : 441 700 → 440 000 ; 439 700 → 440 000 ; 442 800 → 445 000 | 3:30 | Calculatrices | Pondérer et lire la frontière d'arrondi | | ||||
| 50 | +| 21:50 | Bloc 5 | 95–97 | Erreurs à éviter (11), bonnes pratiques (10), résumé de la séance | 4:00 | Deck | Consolider | | ||||
| 51 | +| 21:54 | Bloc 5 | 98–99 | **Annonce du TP2 (10 %)** — modalités officielles telles quelles | 4:00 | Deck, Moodle | Connaître mandat, livrable, modalités, remise | | ||||
| 52 | +| 21:58 | Bloc 5 | 100–107 | Prochaine séance, questions, références | 1:30 | Deck | Clore | | ||||
| 53 | + | ||||
| 54 | +Total du tableau : 180 min 10 s (fin théorique 22 h 00 ; les 10 secondes et les 2 minutes de battement avant 22 h sont absorbées par les questions de la p. 101). | ||||
| 55 | + | ||||
| 56 | +## Marges de rattrapage | ||||
| 57 | + | ||||
| 58 | +### Si l'on est en retard (points de contrôle : 19 h 38 début du bloc 2 ; 20 h 12 pause ; 20 h 53 début du bloc 4 ; 21 h 37 début du bloc 5) | ||||
| 59 | + | ||||
| 60 | +1. **Bloc 1** (−4 min) : p. 19 (conditions de la régression, AVM) réduite à 30 s (« quatre conditions, lisez-les ; les AVM sont encadrés par CUSPAP 9.8.9 ») ; p. 21 (capitalisation) réduite à la formule ; p. 22 (qualitatif) survolée en 20 s — on y revient de fait à la p. 79. | ||||
| 61 | +2. **Bloc 2** (−3 min) : p. 32 (origine des montants) : « c'est le tableau inverse du bloc 1, à relire chez vous » ; p. 38 (sélection) : garder uniquement la citation de Vandell. | ||||
| 62 | +3. **Bloc 3** (−5 min) : p. 47–48 (exemple A) remplacé par une phrase : « même raisonnement, exemple dans EXERCICES B7 » ; p. 57 (littérature) réduite à Kummerow et Northcraft. | ||||
| 63 | +4. **Bloc 4** (−5 min) : C5 (p. 74) commentée en 90 s au lieu de 3 min 30 (« mêmes dimensions, quatre lignes de catalogue vers le haut : +33 000 ») ; p. 83 (liste de contrôle) renvoyée au fichier d'exercices ; questions 84–87 : ne garder que la question 2 (ancrage). | ||||
| 64 | +5. **Bloc 5** (−5 min) : l'exercice 2 (p. 91–92) devient un devoir — c'est C1 d'`EXERCICES.md`, corrigé disponible ; les p. 95–96 sont lues en 1 min. **Ne jamais couper** les p. 98–99 (annonce officielle du TP2) ni la p. 100. | ||||
| 65 | + | ||||
| 66 | +Priorité absolue, quoi qu'il arrive : les grilles C2–C4 (p. 71–73), la pondération (p. 78), la sensibilité (p. 80) et l'annonce du TP2 (p. 98–99). | ||||
| 67 | + | ||||
| 68 | +### Si l'on est en avance | ||||
| 69 | + | ||||
| 70 | +1. **Après le bloc 2** (+3 à 5 min) : faire calculer en classe la question de la p. 40 (C4 avec abri d'auto et spa : 371 729 $, écart −15,9 %) et la variante « temps à −0,25 %/mois sur C1 » (−9 041 $). | ||||
| 71 | +2. **Après le bloc 3** (+3 min) : refaire la pondération de l'exemple A avec 40/30/20/10 (452 900 → 455 000 $) pour montrer la robustesse à un changement de poids. | ||||
| 72 | +3. **Pendant le bloc 4** (+5 min) : lancer la **variante D** d'`EXERCICES.md` (sujet avec garage simple et sous-sol partiel) : demander seulement l'effet sur C1 et C3 (409 978 et 417 236 $) et sur la pondérée (−25 000 $ → 421 081 → 420 000 $) ; faire remarquer que les poids devraient être revus (C5 devient le moins ajusté). | ||||
| 73 | +4. **Bloc 5** (+3 min) : activité E1 d'`EXERCICES.md` (faut-il garder +0,17 %/mois dans un marché à −5 % ?) en discussion plénière de 3 min. | ||||
| 74 | +5. **Fin de séance** : ouvrir le gabarit Excel du TP2 à l'écran et montrer l'onglet Calculs/Grille (sans rien remplir) pour repérer la ligne « temps » et sa cellule de référence. | ||||
| 75 | + | ||||
| 76 | +## Rappels pour le professeur | ||||
| 77 | + | ||||
| 78 | +- Dire **trois fois** que l'atelier est formatif et non noté (p. 2, p. 62, p. 83) et qu'il ne remplace pas le TP2. | ||||
| 79 | +- À la p. 99, lire les modalités **telles quelles** ; ne pas improviser de barème, de nombre de pages ni de consigne d'équipe. | ||||
| 80 | +- Les étudiants qui calculent C2 pendant la pause doivent comparer à la p. 71 : 453 026 $. | ||||
| 81 | +- Les chiffres projetés sont ceux de `RESULTATS_CALCULS.md` ; toute question « et si… » se règle avec la formule Δ(pondérée) = Δa × Σ(w des comparables touchés). | ||||
added
UQO_COURS_UPGRADE/IMM1003/seance09/SCRIPT_PROFESSEUR.md
+1818 −0
@@ -0,0 +1,1818 @@ | |||||
| 1 | +# IMM1003 — Séance 9 — Script du professeur | ||||
| 2 | +## Méthode de comparaison — Partie 2 : mesurer, construire, réconcilier | ||||
| 3 | + | ||||
| 4 | +| | | | ||||
| 5 | +|---|---| | ||||
| 6 | +| **Cours** | IMM1003 — Éléments d'évaluation immobilière (UQO, Département des sciences administratives) | | ||||
| 7 | +| **Séance** | 9 — Méthode de comparaison, partie 2 | | ||||
| 8 | +| **Date et horaire** | Mercredi 11 novembre 2026, 19 h – 22 h (180 min, pause de 10 min vers 20 h 15) | | ||||
| 9 | +| **Deck** | `02_Slides/pdf/seance09.pdf` — version révisée du 2 novembre 2026 (après révision indépendante), 107 pages (94 diapositives numérotées ; les pages supplémentaires sont la page titre, les cinq pages de bloc et les surimpressions `\pause` ; références p. 102–107) ; les numéros ci-dessous sont les **numéros de page du PDF** | | ||||
| 10 | +| **Matériel** | Projecteur ; deck ; calculatrice (ou tableur) pour les étudiants ; le catalogue d'ajustements du cours (p. 31 et p. 69) affiché ou distribué ; tableau blanc pour les cascades ; fichier `EXERCICES.md` (formatif) à déposer sur Moodle après la séance | | ||||
| 11 | +| **Chiffres** | Tous issus de `validation/RESULTATS_CALCULS.md` (section S09 + catalogue) et reproduits dans `CORRIGES.md` (annexe Python) | | ||||
| 12 | +| **Sources citées** | Numéros de `recherche/RECHERCHE_IMM1003.md` : [S01] OEAQ NPP ; [S03] MEFQ 2026 partie 3C ; [S06] CUSPAP 2026 ; [S11]/[S12] Fannie Mae B4-1.3-09 et SEL-2014-16 ; [S13] commentaires 2026 ; [S14] UBC BUSI 330 leçon 8 ; [S17] Dunn (2010) ; [S18] DRE Californie ; [S19] APCIQ/CIO 14 oct. 2026 ; [S22]/[S23] Centris Hull et Aylmer T3 2026 ; [S29] StatCan IPLN ; [A01] Rosen 1974 ; [A02] Colwell, Cannaday et Wu 1983 ; [A03] Vandell 1991 ; [A04] Gau, Lai et Wang 1992 ; [A13] Sirmans et al. 2005 ; [A15] Des Rosiers et al. 2000 ; [A20] French et Gabrielli 2004 ; [A21] Crosby, Lavers et Murdoch 1998 ; [A23] Northcraft et Neale 1987 ; [A27] Kummerow 2003 ; [A31] Thanos et Dubé 2026 ; [A32] Krause, Martin et Fix 2020 ; [A34] Tapia et al. 2025 | | ||||
| 13 | + | ||||
| 14 | +### Rappel des modalités administratives (telles qu'elles sont — ne rien ajouter) | ||||
| 15 | + | ||||
| 16 | +- **TP2 — Méthode de comparaison — résidence à Aylmer (10 %)** : annoncé à cette séance (p. 98–99). Sujet : **53, rue du Tropique (Aylmer)**, inscription réelle à 649 900 $ sous promesse d'achat au prix demandé ; mandat d'un prêteur. Livrable : **gabarit Excel complété** (`TP2_CodePermanent.xlsx` : grille chaînée, sensibilité, dashboard), dépôt Moodle. **Individuel.** Prix de la vente no 1 **personnalisé : 588 000 + 1 000 × B**. **Énoncé publié sur Moodle le 11 novembre 2026 ; remise le 18 novembre 2026 (séance 10), 23 h 59.** Barème /100 dans l'énoncé ; IA tolérée (chatbot du cours) avec **déclaration obligatoire** ; toute réponse ancrée dans les données du dossier. | ||||
| 17 | +- **Atelier du bloc 4 (cinq comparables à Hull)** : **formatif, non noté**, fait en classe avec le professeur ; il ne doit jamais être présenté comme un TP ni confondu avec le TP2. | ||||
| 18 | +- Les exercices de `EXERCICES.md` sont **formatifs et non notés**. | ||||
| 19 | +- Aucune autre évaluation n'est annoncée à cette séance. | ||||
| 20 | + | ||||
| 21 | +### Conventions de lecture du script | ||||
| 22 | + | ||||
| 23 | +- **À dire** = texte prononçable ; **Explication approfondie**, **Intuition**, **Exemple québécois**, **Démonstration**, **Question / réponse**, **Erreur fréquente**, **Transition**, **Durée** = les neuf rubriques de `SPEC_PEDAGOGIE.md`. | ||||
| 24 | +- Pages de titre, de bloc, de plan, de références et d'annonce du TP2 : « À dire » court + durée. | ||||
| 25 | +- Les durées sont additionnées par le script Python de la fin du document (tableau par bloc). | ||||
| 26 | + | ||||
| 27 | +--- | ||||
| 28 | + | ||||
| 29 | +## Ouverture (p. 1–3) | ||||
| 30 | + | ||||
| 31 | +### p. 1 — Page titre — Séance 9 : Méthode de comparaison — Partie 2 | ||||
| 32 | + | ||||
| 33 | +**À dire** : « Bonsoir. Séance 9 : deuxième partie de la méthode de comparaison. La semaine dernière nous avons appris *quoi* ajuster : huit critères, une cascade. Ce soir nous apprenons *comment chiffrer* chaque ajustement, *comment construire* une grille complète, et *comment conclure* — par une pondération chiffrée et une analyse de sensibilité. En fin de séance, j'annonce officiellement le TP2 ; il porte sur une autre propriété que celle de notre atelier. » | ||||
| 34 | + | ||||
| 35 | +**Durée** : 1:00 | ||||
| 36 | + | ||||
| 37 | +### p. 2 — Plan de la séance — 180 minutes en cinq blocs | ||||
| 38 | + | ||||
| 39 | +**À dire** : « Cinq blocs : 40 minutes de techniques de mesure, 35 minutes pour construire une grille ligne par ligne, 35 minutes sur la réconciliation et l'incertitude, puis 45 minutes d'atelier complet sur une maison de Hull avec cinq comparables, et 25 minutes d'exercices et de synthèse. Pause de dix minutes après le bloc 2. Fil conducteur : la date d'évaluation de tous les cas est le 1er novembre 2026, à Hull ; les données sont fictives mais calibrées sur le marché réel de l'automne 2026. L'atelier du bloc 4 est formatif, il n'est pas noté. » | ||||
| 40 | + | ||||
| 41 | +**Durée** : 1:30 | ||||
| 42 | + | ||||
| 43 | +### p. 3 — Objectifs d'apprentissage de la séance | ||||
| 44 | + | ||||
| 45 | +**À dire** : « Cinq verbes à retenir. *Choisir* entre dollars et pourcentage, et appliquer la séquence transactionnelle avant la propriété. *Mesurer* un ajustement : paires, revente, régression, valeur contributive, capitalisation. *Construire* une grille complète et calculer net et brut. *Repérer* un aberrant et *réconcilier* par une pondération chiffrée arrondie au 5 000 $. *Tester* la conclusion par la sensibilité et qualifier son incertitude. Si vous maîtrisez ces cinq verbes, vous avez tout ce qu'il faut pour le TP2 — et pour un vrai rapport. » | ||||
| 46 | + | ||||
| 47 | +**Durée** : 1:30 | ||||
| 48 | + | ||||
| 49 | +--- | ||||
| 50 | + | ||||
| 51 | +## Bloc 1 — Techniques avancées d'ajustement (p. 4–27, cible 40 min avec l'ouverture) | ||||
| 52 | + | ||||
| 53 | +### p. 4 — [Page de bloc] Bloc 1 — Techniques avancées d'ajustement | ||||
| 54 | + | ||||
| 55 | +**À dire** : « Bloc 1. Un ajustement n'est pas une opinion : c'est une mesure tirée du marché. Voyons comment on la prend. » | ||||
| 56 | + | ||||
| 57 | +**Durée** : 0:20 | ||||
| 58 | + | ||||
| 59 | +### p. 5 — Objectifs du bloc 1 | ||||
| 60 | + | ||||
| 61 | +**À dire** : « À la fin de ce bloc vous saurez rappeler la cascade, décider entre dollars et pourcentage, montrer que l'ordre change le résultat, extraire un ajustement du marché par cinq techniques, et calculer net et brut en sachant d'où viennent les fameux 15 % et 25 %. Pourquoi ce bloc existe : devant un client, un prêteur ou un tribunal, « c'est la règle de pouce » n'est pas une réponse. Chaque montant doit avoir une origine. » | ||||
| 62 | + | ||||
| 63 | +**Durée** : 0:40 | ||||
| 64 | + | ||||
| 65 | +### p. 6 — Rappel : les huit critères et la cascade (séance 8) | ||||
| 66 | + | ||||
| 67 | +**À dire** : « Voici la figure de la séance 8, inchangée. En haut, le prix de vente du comparable. Puis cinq ajustements transactionnels, *en séquence* : droits transférés, financement, conditions de vente, dépenses immédiates après l'achat, et enfin le temps — les conditions du marché. Chaque ligne corrige le prix courant hérité de la précédente. On arrive au prix ajusté transactionnel, la ligne dorée. Sous cette ligne, trois ajustements de propriété — localisation, caractéristiques physiques, composantes non immobilières — calculés chacun sur ce prix ajusté transactionnel, puis *additionnés*. Résultat : une indication de valeur. Deux familles, deux logiques : séquentielle en haut, additive en bas. Retenez la doctrine : l'édition canadienne de l'UBC compte neuf éléments, la 15e édition américaine dix ; le cours en garde huit, parce que les caractéristiques économiques et l'usage sont regroupés dans le critère 7 pour une maison unifamiliale. » | ||||
| 68 | + | ||||
| 69 | +**Explication approfondie** : la séquence des transactionnels n'est pas une coquetterie : chaque étape transforme le prix observé en un prix « au comptant, à la date d'évaluation, pour des droits standards ». Ce n'est qu'une fois ce prix « nettoyé » qu'on peut comparer la *propriété* elle-même. Les ajustements de propriété mesurent des écarts physiques ou de localisation, indépendants les uns des autres, donc additifs. | ||||
| 70 | + | ||||
| 71 | +**Intuition** : le haut de la cascade « change la transaction », le bas « change la maison ». On ne peut pas comparer deux maisons tant que leurs transactions ne sont pas comparables. | ||||
| 72 | + | ||||
| 73 | +**Exemple québécois** : C1 de l'atelier de ce soir, vendu 410 000 $ à Hull en février 2026 avec un solde de prix de vente avantageux : la cascade transactionnelle en fait 407 978 $ ; les ajustements de propriété en font 434 978 $. | ||||
| 74 | + | ||||
| 75 | +**Démonstration mathématique** : prix ajusté transactionnel $P_T = ((P + a_1 + a_2 + a_3 + a_4)(1 + t\,m))$ ; indication $V = P_T + \sum_{k=6}^{8} a_k$. L'ordre compte dès qu'un facteur multiplicatif ($1 + t\,m$) intervient. | ||||
| 76 | + | ||||
| 77 | +**Question + réponse** : « Pourquoi le temps est-il le *dernier* des transactionnels ? » — Parce qu'il est en pourcentage : il doit multiplier le prix déjà ramené au comptant et net des dépenses, sinon on inflate (ou déflate) un montant qui n'est pas celui du marché. | ||||
| 78 | + | ||||
| 79 | +**Erreur fréquente** : mettre la localisation « en haut » avec les transactionnels parce qu'elle est en pourcentage. Non : la localisation décrit la *propriété* ; elle se calcule sur le prix ajusté transactionnel et s'additionne aux autres ajustements de propriété. | ||||
| 80 | + | ||||
| 81 | +**Transition** : « Avant de mesurer quoi que ce soit, une règle qui ne souffre aucune exception. » | ||||
| 82 | + | ||||
| 83 | +**Durée** : 2:00 | ||||
| 84 | + | ||||
| 85 | +### p. 7 — La règle cardinale : on ajuste le comparable, jamais le sujet | ||||
| 86 | + | ||||
| 87 | +**À dire** : « Aucun comparable n'est identique au sujet. L'ajustement répond à une seule question : *que vaudrait ce comparable s'il avait été identique à mon sujet, vendu au comptant, à la date d'évaluation ?* Donc on ajuste toujours le comparable vers le sujet. Si le comparable est *supérieur* — garage double quand le sujet a un garage simple — on *retire* ; s'il est *inférieur*, on *ajoute*. Posez-vous la question comparable par comparable, critère par critère. La règle est reprise par le Reference Book de la Californie et par l'UBC. Elle a l'air triviale ; c'est pourtant l'erreur de signe la plus fréquente dans les copies, et elle inverse le sens de tout un ajustement. Et notez que la règle vaut aussi pour les transactionnels : on ramène le *comparable* au comptant et à la date d'évaluation, jamais le sujet à la date de la vente. » | ||||
| 88 | + | ||||
| 89 | +**Explication approfondie** : le sujet n'a pas de prix ; on ne peut donc pas « l'ajuster ». La seule grandeur manipulable est le prix observé du comparable, qu'on transforme en une indication de ce que *le sujet* aurait obtenu. | ||||
| 90 | + | ||||
| 91 | +**Intuition** : « Je traduis le comparable dans la langue du sujet. » Le comparable est une phrase en anglais ; l'indication est sa traduction en français ; on ne traduit jamais le français vers l'anglais ici. | ||||
| 92 | + | ||||
| 93 | +**Exemple québécois** : C2 (Hull, très bon état) face au sujet (bon état) : C2 est supérieur → −8 000 $. C5 (état moyen) est inférieur → +12 000 $. | ||||
| 94 | + | ||||
| 95 | +**Démonstration mathématique** : $a_k = \beta_k\,(X_k^{\text{sujet}} - X_k^{\text{comp}})$ ; le signe vient de la *différence sujet − comparable*, pas d'une intuition sur « ce qui est bien ». | ||||
| 96 | + | ||||
| 97 | +**Question + réponse** : « Le comparable a 1 580 pi², le sujet 1 500 : signe ? » — Négatif : le comparable est plus grand, on retire 80 × 150 = 12 000 $. | ||||
| 98 | + | ||||
| 99 | +**Erreur fréquente** : raisonner « le sujet a un garage double, c'est mieux, donc +15 000 » : le signe se détermine par rapport au comparable, pas par rapport à ce que le sujet « mérite ». | ||||
| 100 | + | ||||
| 101 | +**Transition** : « Maintenant, l'ajustement se dit en dollars ou en pourcentage ? Ça dépend de ce qu'il mesure. » | ||||
| 102 | + | ||||
| 103 | +**Durée** : 1:00 | ||||
| 104 | + | ||||
| 105 | +### p. 8 — Ajustement en dollars ou en pourcentage : quand? | ||||
| 106 | + | ||||
| 107 | +**À dire** : « Trois lignes dans ce tableau. Premièrement, les effets *proportionnels au prix* : le marché entier qui bouge, un secteur qui vaut x % de plus, une vente pressée. Là, le pourcentage s'impose : le temps à 0,17 % par mois, la localisation à plus ou moins 5 %, la vente pressée à −4 %. Deuxièmement, les *composantes discrètes* dont la valeur ne dépend pas du prix de la maison : un garage, un sous-sol fini, une salle de bains, une toiture, des inclusions. Elles se mesurent en dollars. Troisièmement, les unités *continues* : 150 $ par pied carré, 6 $ par pied carré de terrain au-delà de 1 000, 2 000 $ par année d'âge. L'UBC le dit ainsi : le pourcentage convient aux ajustements de marché et de localisation ; le dollar aux caractéristiques physiques, à la motivation et au financement. Le choix dépend de la *nature de l'élément*, pas de la commodité du calcul. » | ||||
| 108 | + | ||||
| 109 | +**Explication approfondie** : un garage à 15 000 $ ajoute à peu près la même somme à une maison de 400 000 $ qu'à une maison de 500 000 $ ; dire « +3 % » serait une approximation qui dérape dès que le prix change. À l'inverse, une hausse générale du marché affecte *tout* le prix, terrain et bâtiment : seul un pourcentage la capte. | ||||
| 110 | + | ||||
| 111 | +**Intuition** : le pourcentage est une *loupe* qui agrandit tout l'objet ; le dollar est une *pièce* qu'on pose ou qu'on retire. | ||||
| 112 | + | ||||
| 113 | +**Exemple québécois** : à Hull, la paire de ventes du garage donne 15 000 $ (3,4 % de 437 000 $) ; si on avait retenu 3,4 %, on aurait appliqué 15 700 $ à C4 (462 346 $) et 13 700 $ à un comparable à 400 000 $ — pour le même garage. | ||||
| 114 | + | ||||
| 115 | +**Démonstration mathématique** : ajustement en % : $a = p \cdot P_{\text{courant}}$ ; en $ : $a = \beta \cdot \Delta X$. Composé : $V = P_T(1 + p_{\text{loc}}) + \sum \beta_k \Delta X_k$. | ||||
| 116 | + | ||||
| 117 | +**Question + réponse** : « Une piscine creusée : dollars ou pourcentage ? » — Dollars (25 000 $ au catalogue) : composante discrète, valeur contributive indépendante du prix total. | ||||
| 118 | + | ||||
| 119 | +**Erreur fréquente** : exprimer l'âge en pourcentage (« 1 % par an ») : l'âge dévalorise le bâtiment, pas le terrain ; le dollar par année est plus défendable, et c'est ce que le catalogue retient. | ||||
| 120 | + | ||||
| 121 | +**Transition** : « Et quand on utilise un pourcentage, la question suivante est : un pourcentage *de quoi* ? » | ||||
| 122 | + | ||||
| 123 | +**Durée** : 2:00 | ||||
| 124 | + | ||||
| 125 | +### p. 9 — Convertir un pourcentage en dollars : la base compte | ||||
| 126 | + | ||||
| 127 | +**À dire** : « Trois pour cent de localisation sur un prix ajusté transactionnel de 420 000 $ : 12 600 $. Le même 3 % sur 300 000 $ : 9 000 $. Un pourcentage n'a de sens qu'avec sa base. Deuxième subtilité, le sens de la comparaison : un comparable à 100 000 $, un sujet 5 % supérieur — on multiplie : 105 000 $. Mais si on dit « le comparable vaut 5 % de moins que le sujet », on divise par 0,95 et on obtient 105 263 $. Ce n'est pas la même chose. Le cours fixe la convention : on part du comparable vers le sujet, et on multiplie. L'erreur à bannir : appliquer le pourcentage sur la mauvaise base. Le temps et la localisation se calculent sur le *prix courant* de la cascade — jamais sur le prix de vente brut, jamais sur un prix déjà corrigé pour la propriété. » | ||||
| 128 | + | ||||
| 129 | +**Explication approfondie** : la base d'un % de temps est le prix *équivalent au comptant net des dépenses* parce que c'est ce prix-là que le marché aurait fait évoluer. La base d'un % de localisation est le prix ajusté transactionnel parce que c'est la valeur « à la date, au comptant » du comparable dans *son* secteur. | ||||
| 130 | + | ||||
| 131 | +**Intuition** : un pourcentage est un *verbe* qui a besoin d'un *sujet* ; sans base, la phrase est incomplète. | ||||
| 132 | + | ||||
| 133 | +**Exemple québécois** : C4 de l'atelier : −5 % de localisation sur 462 346 $ = −23 117 $. Sur le prix brut de 460 000 $ on aurait eu −23 000 $ : 117 $ d'écart, petit ici, mais c'est le principe qui est en jeu et l'écart grossit avec le délai. | ||||
| 134 | + | ||||
| 135 | +**Démonstration mathématique** : $420\,000 \times 0{,}03 = 12\,600$ ; $300\,000 \times 0{,}03 = 9\,000$ ; $100\,000 \times 1{,}05 = 105\,000 \ne 100\,000 / 0{,}95 = 105\,263$. | ||||
| 136 | + | ||||
| 137 | +**Question + réponse** (celle de la diapositive) : « 400 000 $, −10 000 $ de financement, puis +2 % de temps : base du 2 % ? » — 390 000 $ (le prix courant après financement), ce qui donne 7 800 $ et non 8 000 $. | ||||
| 138 | + | ||||
| 139 | +**Erreur fréquente** : dans le gabarit Excel, référencer la cellule du prix de vente plutôt que celle du prix courant pour la ligne « temps ». Vérifier la formule, pas seulement le résultat. | ||||
| 140 | + | ||||
| 141 | +**Transition** : « Cette question de base est exactement ce qui rend l'ordre des ajustements important. Démonstration. » | ||||
| 142 | + | ||||
| 143 | +**Durée** : 1:30 | ||||
| 144 | + | ||||
| 145 | +### p. 10 — Ajustements séquentiels : l'ordre change le résultat | ||||
| 146 | + | ||||
| 147 | +**À dire** : « Même comparable, 400 000 $, deux ajustements : −10 000 $ de financement et +2 % de temps. Dans la séquence de la doctrine — financement puis temps — on obtient 390 000 puis 397 800 $. Dans l'ordre inverse : 408 000 puis 398 000 $. Et si l'on additionne bêtement « −10 000 plus 2 % de 400 000 », on a aussi 398 000 $. Écart : 200 $. Vous me direz : 200 $ sur 400 000, qui s'en soucie ? Ce n'est pas la question. La question est que, si chaque comparable est traité dans un ordre différent, les grilles ne sont plus comparables *entre elles*. L'UBC est catégorique : tous les comparables doivent être ajustés dans la même séquence. Pourquoi l'ordre importe : un ajustement en pourcentage multiplie le prix courant ; tout ce qui le précède en change la base. Deux dollars consécutifs commutent ; dès qu'un pourcentage intervient, la séquence devient une règle. » | ||||
| 148 | + | ||||
| 149 | +**Explication approfondie** : mathématiquement, $(P + a)(1 + p) \ne P(1 + p) + a$ ; la différence vaut $a\,p$ (ici $-10\,000 \times 0{,}02 = -200$ $). L'écart croît avec la taille de l'ajustement en dollars et avec le pourcentage. | ||||
| 150 | + | ||||
| 151 | +**Intuition** : on règle d'abord la *transaction* (dollars), puis on fait *voyager* le prix dans le temps (pourcentage). On ne fait pas voyager un avantage de financement qui n'existait que le jour de la vente. | ||||
| 152 | + | ||||
| 153 | +**Exemple québécois** : C1 ce soir : financement −8 170 $ puis temps sur 401 830 $ → 407 978 $ ; temps d'abord → 408 103 $, écart 125 $ (= 8 170 × 0,0153). | ||||
| 154 | + | ||||
| 155 | +**Démonstration mathématique** : $(400\,000 - 10\,000) \times 1{,}02 = 397\,800$ ; $400\,000 \times 1{,}02 - 10\,000 = 398\,000$ ; écart $= a\,p = -10\,000 \times 0{,}02 = -200$. | ||||
| 156 | + | ||||
| 157 | +**Question + réponse** : « Si le financement était nul, l'ordre compterait-il encore ? » — Non : $a p = 0$ ; c'est pourquoi, dans la plupart des grilles, la question ne se pose qu'au moment où un montant transactionnel en dollars apparaît. | ||||
| 158 | + | ||||
| 159 | +**Erreur fréquente** : appliquer le temps « au début, pour tout ramener à la date d'évaluation d'abord ». C'est séduisant, mais contraire à la séquence ; le MEFQ ramène les prix à la même date *après* les rajustements a priori de financement. | ||||
| 160 | + | ||||
| 161 | +**Transition** : « Dans votre gabarit du TP2, trois lignes transactionnelles. Voyons comment ce principe s'y applique. » | ||||
| 162 | + | ||||
| 163 | +**Durée** : 2:00 | ||||
| 164 | + | ||||
| 165 | +### p. 11 — Passerelle vers la grille du TP2 | ||||
| 166 | + | ||||
| 167 | +**À dire** : « Le gabarit Excel du TP2 enchaîne conditions de vente, financement, temps. Les deux premières sont en dollars — ou nulles, ce qui est le cas habituel : entre elles, l'ordre est sans effet. Le temps est en pourcentage : il vient en dernier et s'applique sur le prix déjà corrigé. Puis les ajustements de propriété se calculent sur ce prix ajusté transactionnel et s'additionnent. C'est la même logique dans l'atelier de ce soir : C1, 410 000 $, financement −8 170 $, puis 0,17 % par mois pendant neuf mois sur 401 830 $, pas sur 410 000 $ — résultat 407 978 $. Temps d'abord : 408 103 $, 125 $ d'écart. Question pour vous : une toiture à refaire — une dépense après achat — se traite-t-elle avant ou après le temps ? » | ||||
| 168 | + | ||||
| 169 | +**Explication approfondie** : la dépense après achat est un montant en dollars connu à la date de la vente ; elle « fait partie du prix » que l'acheteur a accepté. On la rajoute au prix payé *avant* de faire évoluer ce prix dans le temps, car c'est le prix « toiture comprise » que le marché aurait fait monter. | ||||
| 170 | + | ||||
| 171 | +**Intuition** : l'acheteur de C3 a payé 425 000 $ *plus* une toiture de 15 000 $ qu'il savait devoir payer : son « vrai » prix était 440 000 $. C'est 440 000 $ qui a neuf mois d'âge, pas 425 000 $. | ||||
| 172 | + | ||||
| 173 | +**Exemple québécois** : C3 de l'atelier : 425 000 + 15 000 = 440 000 ; temps 440 000 × 0,0017 × 7 = 5 236 $ → 445 236 $. Si on mettait la toiture après le temps : 425 000 × 1,0119 = 430 058 + 15 000 = 445 058 $ ; écart 178 $. | ||||
| 174 | + | ||||
| 175 | +**Démonstration mathématique** : $P_T = (P + D)(1 + t m)$ et non $P(1 + t m) + D$ ; écart $= D\,t\,m = 15\,000 \times 0{,}0119 = 178$ $. | ||||
| 176 | + | ||||
| 177 | +**Question + réponse** : « Avant ou après le temps ? » — *Avant* : critère 4, en dollars, avant le critère 5. | ||||
| 178 | + | ||||
| 179 | +**Erreur fréquente** : classer la toiture dans les caractéristiques physiques (critère 7, « état »). Non : l'état du comparable *au moment de la vente* est connu de l'acheteur et payé en moins ; c'est une dépense immédiate après l'achat, donc transactionnelle. | ||||
| 180 | + | ||||
| 181 | +**Transition** : « Nous savons *où* mettre un ajustement et sous quelle forme. Reste la question centrale : *combien* ? Première technique de mesure, la plus intuitive : les paires de ventes. » | ||||
| 182 | + | ||||
| 183 | +**Durée** : 1:30 | ||||
| 184 | + | ||||
| 185 | +### p. 12 — Analyse par paires : le principe | ||||
| 186 | + | ||||
| 187 | +**À dire** : « L'analyse par paires, c'est l'expérience contrôlée de l'évaluateur. Deux ventes identiques en tous points sauf un ; la différence de prix est la contribution de cet élément, donc l'ajustement cherché. Le MEFQ utilise exactement cette idée : des paires d'immeubles identiques « excepté pour la variable à mesurer ». Quatre conditions de validité : toutes choses égales — même type, qualité, état ; même date, ou prix ramenés à la même date ; même marché — même secteur, même segment d'acheteurs ; ventes vérifiées, libres, sans lien de dépendance. L'UBC dit que c'est « la meilleure option parce qu'elle reflète le comportement du marché », et qu'elle convient surtout aux *gros* ajustements : taille, finition du sous-sol, garage. » | ||||
| 188 | + | ||||
| 189 | +**Explication approfondie** : la paire isole un effet par *différence*. Tout ce qui est commun aux deux ventes (secteur, date, type) s'annule ; ne reste que l'écart attribuable à l'élément. C'est la version artisanale de l'estimateur « en différences » de la statistique. | ||||
| 190 | + | ||||
| 191 | +**Intuition** : deux jumeaux dont un seul a un garage ; la différence de prix, c'est le prix du garage. | ||||
| 192 | + | ||||
| 193 | +**Exemple québécois** : deux maisons de deux étages à Hull vendues au printemps 2026, 452 000 $ avec garage double, 437 000 $ avec garage simple : 15 000 $. | ||||
| 194 | + | ||||
| 195 | +**Démonstration mathématique** : $P_A = \beta_0 + \beta_g + \varepsilon_A$, $P_B = \beta_0 + \varepsilon_B$ ⟹ $P_A - P_B = \beta_g + (\varepsilon_A - \varepsilon_B)$ : l'estimation est sans biais si les erreurs sont indépendantes, mais sa variance est *double* de celle d'une vente. | ||||
| 196 | + | ||||
| 197 | +**Question + réponse** : « Pourquoi la paire convient-elle mieux aux *gros* ajustements ? » — Parce que le bruit des négociations (quelques milliers de dollars) noie un petit effet mais pas un gros ; un ajustement de 2 000 $ ne se « voit » pas dans une seule paire. | ||||
| 198 | + | ||||
| 199 | +**Erreur fréquente** : former une paire avec deux ventes de secteurs différents « parce qu'elles ont la même aire » : l'écart capte alors le secteur *et* l'élément. | ||||
| 200 | + | ||||
| 201 | +**Transition** : « Trois paires chiffrées, tirées du marché de l'atelier. » | ||||
| 202 | + | ||||
| 203 | +**Durée** : 1:30 | ||||
| 204 | + | ||||
| 205 | +### p. 13 — Trois paires chiffrées (Hull et Aylmer, 2026) | ||||
| 206 | + | ||||
| 207 | +**À dire** : « Première paire : garage double contre simple, 452 000 contre 437 000 $, écart 15 000 $, soit 3,4 %. Deuxième : Aylmer contre Hull, 472 000 contre 449 000 $, écart 23 000 $, soit 5,1 %. Troisième : sous-sol aménagé contre non aménagé, 441 000 contre 421 000 $, écart 20 000 $, 4,8 %. Maintenant la lecture, qui est l'essentiel : garage et sous-sol sont des composantes discrètes, on retient l'écart en *dollars* — 15 000 et 20 000 $. La localisation agit sur tout le prix, on retient le *pourcentage* — 5,1 %, arrondi à 5 %. Ces trois paires alimentent directement le catalogue du cours. Cohérence avec le marché observé : Centris, troisième trimestre 2026, médiane unifamiliale 475 000 $ à Hull, 530 750 $ à Aylmer. L'écart de secteur est réel ; la paire le ramène à 5 % *à qualité égale* — parce que les médianes comparent aussi des maisons différentes. » | ||||
| 208 | + | ||||
| 209 | +**Explication approfondie** : l'écart brut des médianes (11,7 %) mélange l'effet « secteur » et l'effet « composition du parc » (Aylmer a des maisons plus récentes et plus grandes). La paire, elle, compare deux maisons semblables : la part « pure » du secteur est 5 %. | ||||
| 210 | + | ||||
| 211 | +**Intuition** : la médiane de secteur est une photo de groupe ; la paire est un portrait en vis-à-vis. | ||||
| 212 | + | ||||
| 213 | +**Exemple québécois** : chiffres de la diapositive ; sources Centris Hull/Aylmer T3 2026 [S22]/[S23]. | ||||
| 214 | + | ||||
| 215 | +**Démonstration mathématique** : $23\,000 / 449\,000 = 5{,}12\,\%$ ; $15\,000 / 437\,000 = 3{,}43\,\%$ ; $20\,000 / 421\,000 = 4{,}75\,\%$ ; médianes : $530\,750 / 475\,000 - 1 = 11{,}7\,\%$. | ||||
| 216 | + | ||||
| 217 | +**Question + réponse** : « Pourquoi exprimer la localisation en % du prix *du comparable de Hull* (449 000) plutôt que de celui d'Aylmer ? » — Parce que la convention du cours va du comparable vers le sujet par multiplication ; le % est défini sur la base « inférieure ». À 5 % près, les deux donnent la même chose ; c'est la *constance* de la convention qui compte. | ||||
| 218 | + | ||||
| 219 | +**Erreur fréquente** : retenir « garage = 3,4 % » et l'appliquer en pourcentage dans la grille : on recrée une dépendance au prix total qui n'existe pas pour un garage. | ||||
| 220 | + | ||||
| 221 | +**Transition** : « Trois paires, trois chiffres nets. La réalité est moins propre. » | ||||
| 222 | + | ||||
| 223 | +**Durée** : 2:00 | ||||
| 224 | + | ||||
| 225 | +### p. 14 — Analyse par paires : limites et précautions | ||||
| 226 | + | ||||
| 227 | +**À dire** : « Quatre limites. Les paires parfaites sont rares : deux ventes diffèrent presque toujours par plus d'un élément. Le bruit : une seule paire mélange l'effet cherché et le hasard des négociations ; le MEFQ rappelle que l'analyse par paires est « limitée à un très petit nombre d'observations ». Les paires impures : il faut souvent ajuster d'abord les autres écarts — temps, aire — pour isoler l'élément. Et le résultat est local : 15 000 $ pour un garage à Hull ne vaut pas pour Montréal ni pour Rouyn. L'erreur fréquente, c'est de conclure d'*une seule* paire. Bonne pratique : plusieurs paires, une fourchette — par exemple garage 12 000 à 18 000 $ — puis un montant retenu et justifié, recoupé avec une autre technique : régression, coût déprécié. Question : vente A avec garage double en 2024 à 452 000 $, vente B avec garage simple en 2026 à 437 000 $ — que faut-il faire avant de lire l'écart ? » | ||||
| 228 | + | ||||
| 229 | +**Explication approfondie** : la variance de l'écart d'une paire est $2\sigma^2$ ; avec $\sigma \approx 8\,000$ $ (résidus de la régression de tout à l'heure), l'écart-type d'une paire est ≈ 11 300 $ : une seule paire ne distingue pas 15 000 $ de 10 000 ou 20 000 $. Avec $n$ paires, l'écart-type de la moyenne tombe à $11\,300/\sqrt{n}$ : quatre paires, ≈ 5 600 $. | ||||
| 230 | + | ||||
| 231 | +**Intuition** : une paire est un *sondage à deux personnes*. On n'en tire pas une loi. | ||||
| 232 | + | ||||
| 233 | +**Exemple québécois** : si la vente A date de novembre 2024 et B de novembre 2026, il faut d'abord ramener A à 2026 (+4,05 % selon la revente de la diapositive suivante) : 452 000 × 1,0405 = 470 306 $ ; l'écart « garage » devient 33 306 $, bien différent de 15 000 $ : la paire était impure. | ||||
| 234 | + | ||||
| 235 | +**Démonstration mathématique** : $\mathrm{Var}(P_A - P_B) = 2\sigma^2$ ; $\sigma_{\bar d} = \sigma\sqrt{2/n}$. | ||||
| 236 | + | ||||
| 237 | +**Question + réponse** : « Que faire avant de lire l'écart ? » — Ramener les deux prix à la même date (ajustement de temps), vérifier que rien d'autre ne diffère ; sinon la paire mesure le temps autant que le garage. | ||||
| 238 | + | ||||
| 239 | +**Erreur fréquente** : présenter dans un rapport « l'analyse par paires démontre 15 000 $ » sur la foi d'une paire ; écrire plutôt « trois paires indiquent 12 000 à 18 000 $ ; 15 000 $ retenu ». | ||||
| 240 | + | ||||
| 241 | +**Transition** : « Pour le temps, il existe une paire particulièrement pure : le même immeuble vendu deux fois. » | ||||
| 242 | + | ||||
| 243 | +**Durée** : 1:30 | ||||
| 244 | + | ||||
| 245 | +### p. 15 — Revente d'un même immeuble : extraire l'ajustement de temps | ||||
| 246 | + | ||||
| 247 | +**À dire** : « Une maison de Hull vendue 410 000 $ le 1er novembre 2024, revendue 426 600 $ le 1er novembre 2026, sans travaux. Variation : +4,05 % en 24 mois. En taux annuel composé : racine carrée de 1,0405 moins un, 2,0 % par an. En taux mensuel simple : 4,05 divisé par 24, 0,17 % par mois. Voilà l'origine de la convention du cours et du TP2 : +0,17 % par mois, prorata simple sur le prix courant. Maintenant, l'avertissement qui compte : ce taux a été fixé en août 2026 sur les données du deuxième trimestre. Or le troisième trimestre montre un recul : dans la RMR de Gatineau, ventes −12 %, inscriptions +42 %, médiane unifamiliale −3 % sur un an ; Hull à 475 000 $, −5 %. Un évaluateur au 1er novembre 2026 garderait la convention — c'est celle du mandat et du cours — mais testerait aussi 0 % et −0,25 % par mois. C'est l'objet de l'analyse de sensibilité du bloc 3. Autres sources pour un taux : médianes trimestrielles, indices — l'IPLN d'Ottawa–Gatineau, partie Québec, +0,3 % sur un an en septembre 2026. » | ||||
| 248 | + | ||||
| 249 | +**Explication approfondie** : la revente est la paire parfaite pour le temps : même maison, même secteur, même acheteur-type ; seule la date change. Ses limites : il faut vérifier l'absence de travaux et que les deux ventes sont libres ; et une seule revente est aussi bruitée qu'une seule paire. Les indices de prix à ventes répétées (Case-Shiller, Teranet) généralisent cette idée à des milliers de reventes. | ||||
| 250 | + | ||||
| 251 | +**Intuition** : le taux de temps est un *taux d'intérêt du marché immobilier* ; comme un taux d'intérêt, il change, et on le lit à la date d'évaluation. | ||||
| 252 | + | ||||
| 253 | +**Exemple québécois** : Hull T3 2026, −5 % sur un an (Centris [S22]) : si l'on croyait ce signal plutôt que la revente, le taux serait ≈ −0,4 %/mois ; le cours retient −0,25 %/mois comme scénario de « retournement » dans la sensibilité. | ||||
| 254 | + | ||||
| 255 | +**Démonstration mathématique** : $426\,600/410\,000 - 1 = 4{,}049\,\%$ ; $(1{,}0405)^{1/2} - 1 = 2{,}005\,\%$/an ; $4{,}05/24 = 0{,}169\,\%$/mois ≈ 0,17. | ||||
| 256 | + | ||||
| 257 | +**Question + réponse** : « Pourquoi un prorata *simple* mensuel plutôt que composé ? » — Sur des délais de 3 à 9 mois à 2 %/an, l'écart entre simple et composé est de quelques dollars ; le simple est transparent dans un gabarit Excel. On le dit dans les hypothèses. | ||||
| 258 | + | ||||
| 259 | +**Erreur fréquente** : appliquer « 5 % par an » lu dans un vieux rapport : un taux de temps est *daté* ; en 2026 à Gatineau, la bonne question est « mon taux reflète-t-il le marché *entre* la vente et la date d'évaluation ? ». | ||||
| 260 | + | ||||
| 261 | +**Transition** : « Les paires et la revente mesurent un élément à la fois. Pour les variables continues comme l'aire, l'outil naturel est la régression. » | ||||
| 262 | + | ||||
| 263 | +**Durée** : 2:30 | ||||
| 264 | + | ||||
| 265 | +### p. 16 — Régression hédonique (1/4) : le modèle | ||||
| 266 | + | ||||
| 267 | +**À dire** : « Le modèle le plus simple : le prix d'une vente $i$ égale une constante, plus un coefficient fois l'aire, plus une erreur. Le prix est déjà ramené à la date d'évaluation. $\beta_1$ est le *prix implicite marginal* d'un pied carré : c'est l'ajustement unitaire cherché. $\beta_0$ est la valeur « hors aire » : terrain, garage moyen, etc. $\varepsilon$ est tout ce que le modèle n'explique pas : état, rue, négociation. Et voici le lien que je veux que vous reteniez : la grille d'ajustement est une version *manuelle* du modèle hédonique. Chaque ligne de la grille est un $\beta_k$ appliqué à un écart entre le comparable et le sujet. Rosen, en 1974, a donné le fondement : le marché révèle les prix implicites des attributs. Colwell, Cannaday et Wu, en 1983, ont montré que régression et grille sont deux manières d'exploiter la même information. » | ||||
| 268 | + | ||||
| 269 | +**Explication approfondie** : dans la grille, on *impose* les $\beta_k$ (catalogue) et on calcule une indication par comparable ; dans la régression, on *estime* les $\beta_k$ sur beaucoup de ventes et on prédit le sujet directement. La grille gagne en transparence et en proximité ; la régression gagne en objectivité et donne une mesure de précision. | ||||
| 270 | + | ||||
| 271 | +**Intuition** : la régression est une « grille moyenne » calculée par la machine sur cent ventes ; la grille est une « régression à la main » sur cinq ventes bien choisies. | ||||
| 272 | + | ||||
| 273 | +**Exemple québécois** : Des Rosiers, Thériault et Villeneuve (2000) ont estimé un modèle hédonique sur ≈ 2 400 ventes de la Communauté urbaine de Québec ; les évaluateurs municipaux du Québec (MEFQ, partie 3C, chapitre 3) utilisent la « modélisation statistique » pour les rôles. | ||||
| 274 | + | ||||
| 275 | +**Démonstration mathématique** : $P_i = \beta_0 + \beta_1\,\text{aire}_i + \varepsilon_i$ ; estimateur MCO : $\hat\beta_1 = S_{xy}/S_{xx}$, $\hat\beta_0 = \bar P - \hat\beta_1\,\overline{\text{aire}}$. | ||||
| 276 | + | ||||
| 277 | +**Question + réponse** : « Que représente $\beta_0$ concrètement ? » — Le prix prédit d'une maison de 0 pi² : une extrapolation sans sens physique, mais qui absorbe la valeur du terrain et des composantes communes à l'échantillon (garage double et sous-sol fini ici). | ||||
| 278 | + | ||||
| 279 | +**Erreur fréquente** : lire $\beta_1$ comme « le prix moyen au pied carré » (prix/aire ≈ 350 $/pi²). Non : $\beta_1$ est le prix *marginal* d'un pied carré *de plus*, bien inférieur au prix moyen puisque le terrain et les composantes fixes ne grandissent pas avec l'aire. | ||||
| 280 | + | ||||
| 281 | +**Transition** : « Douze ventes de Hull pour estimer ce modèle. » | ||||
| 282 | + | ||||
| 283 | +**Durée** : 2:00 | ||||
| 284 | + | ||||
| 285 | +### p. 17 — Régression hédonique (2/4) : les données | ||||
| 286 | + | ||||
| 287 | +**À dire** : « Douze unifamiliales de Hull vendues en 2026, prix ramenés au 1er novembre, garage double et sous-sol fini partout — on a volontairement homogénéisé l'échantillon pour isoler l'aire. Aires de 1 050 à 1 400 pi², prix de 398 500 à 459 500 $. Ce que l'on cherche : la pente — ce que le marché paie en moyenne pour un pied carré de plus ; la qualité de l'ajustement, R² ; la précision de la pente, le $t$ ; et l'erreur typique d'une prédiction, l'écart-type des résidus. Regardez la vente 8 : 1 250 pi² pour 426 500 $, alors que la vente 7, plus petite, s'est vendue 442 500 $. Est-elle « dans la tendance » ? » | ||||
| 288 | + | ||||
| 289 | +**Explication approfondie** : un échantillon homogène (mêmes garage, sous-sol, secteur) est la condition pour qu'une régression à *une* variable ne souffre pas trop des variables omises ; sinon il faudrait ajouter ces variables, et douze ventes ne suffiraient plus. | ||||
| 290 | + | ||||
| 291 | +**Intuition** : avant de tracer la droite, on fait de l'échantillon un « laboratoire » où une seule chose varie. | ||||
| 292 | + | ||||
| 293 | +**Exemple québécois** : la vente 8 ressemble à une vente « sous le marché » — état moyen, vente rapide, rue bruyante : les hypothèses qu'un évaluateur irait vérifier au Registre foncier et auprès du courtier. | ||||
| 294 | + | ||||
| 295 | +**Démonstration mathématique** : prédiction pour 1 250 pi² : $247\,673 + 151{,}91 \times 1\,250 = 437\,561$ $ ; résidu de la vente 8 : $426\,500 - 437\,561 = -11\,061$ $, soit $-1{,}4\,\sigma$ : atypique mais pas aberrante (sous 2σ). | ||||
| 296 | + | ||||
| 297 | +**Question + réponse** : « Qu'est-ce qui pourrait expliquer la vente 8 ? » — Une variable omise (état, rue, vue), une vente pressée ou un financement particulier : exactement les critères 3, 4 et 7 de la grille. | ||||
| 298 | + | ||||
| 299 | +**Erreur fréquente** : retirer la vente 8 « parce qu'elle ne colle pas » avant d'avoir cherché la cause ; on reverra cette discipline au bloc 2 avec les aberrants. | ||||
| 300 | + | ||||
| 301 | +**Transition** : « Traçons la droite. » | ||||
| 302 | + | ||||
| 303 | +**Durée** : 1:00 | ||||
| 304 | + | ||||
| 305 | +### p. 18 — Régression hédonique (3/4) : nuage de points et droite estimée | ||||
| 306 | + | ||||
| 307 | +**À dire** : « Le nuage monte nettement avec l'aire. Droite estimée : prix = 247 673 + 151,91 fois l'aire. Un pied carré de plus vaut en moyenne 152 $ ; le catalogue arrondit à 150 $ par pied carré. Écart-type de la pente : 23 ; statistique $t$ = 6,61 : la pente est très significative — à douze observations, un $t$ au-delà de 2,2 suffit. R² = 0,81 : l'aire explique 81 % de la variance des prix de cet échantillon homogène. Écart-type des résidus : 7 972 $ — c'est l'erreur typique d'une prédiction pour une maison « moyenne ». Deux chiffres à retenir : 152 $ par pied carré pour le catalogue, et ± 8 000 $ comme ordre de grandeur du bruit d'une vente à Hull. Ce second chiffre reviendra quand nous parlerons d'incertitude. » | ||||
| 308 | + | ||||
| 309 | +**Explication approfondie** : $t = \hat\beta_1 / \mathrm{se}(\hat\beta_1) = 151{,}91/22{,}99 = 6{,}61$ ; l'intervalle de confiance à 95 % de la pente (t critique 2,23 à 10 degrés de liberté) va de 101 à 203 $/pi² : la *précision* de l'ajustement unitaire est modeste même quand il est significatif. C'est une raison de plus pour la sensibilité. | ||||
| 310 | + | ||||
| 311 | +**Intuition** : la droite est la « règle » du marché ; les points sont les ventes qui s'en écartent par tout ce que la règle ne voit pas. | ||||
| 312 | + | ||||
| 313 | +**Exemple québécois** : pour un écart de 80 pi² (C1 vs sujet), la régression dit 12 153 $ ; le catalogue 12 000 $ : différence 153 $, négligeable face à σ = 7 972 $. | ||||
| 314 | + | ||||
| 315 | +**Démonstration mathématique** : ré-estimation MCO sur les douze points (annexe Python des corrigés) : $\hat\beta_0 = 247\,673$, $\hat\beta_1 = 151{,}91$, $R^2 = 0{,}81$, $t = 6{,}61$, $\sigma = 7\,972$ — identiques au deck. | ||||
| 316 | + | ||||
| 317 | +**Question + réponse** : « Peut-on utiliser cette droite pour une maison de 1 500 pi² ? » — Avec prudence : 1 500 est hors de l'échantillon (max 1 400) ; la prédiction (475 538 $) est une extrapolation, et elle dépasse nettement la conclusion de l'atelier (445 000 $) : les deux échantillons ne décrivent pas exactement le même segment. On retient la *pente*, pas la prédiction brute. | ||||
| 318 | + | ||||
| 319 | +**Erreur fréquente** : confondre R² élevé et prédiction précise : R² = 0,81 sur un échantillon volontairement homogène ; sur tout Gatineau, avec huit variables, un R² de 0,81 serait accompagné d'un σ bien plus grand. | ||||
| 320 | + | ||||
| 321 | +**Transition** : « À quelles conditions cette estimation est-elle crédible ? Et que font les modèles automatisés ? » | ||||
| 322 | + | ||||
| 323 | +**Durée** : 2:00 | ||||
| 324 | + | ||||
| 325 | +### p. 19 — Régression hédonique (4/4) : conditions, limites, modèles automatisés | ||||
| 326 | + | ||||
| 327 | +**À dire** : « Quatre conditions. Des observations : nettement plus de ventes que de variables — douze ventes pour une variable, oui ; douze pour huit, non ; les degrés de liberté sont $n - k - 1$. La colinéarité : aire et chambres bougent ensemble ; leurs effets deviennent indissociables — c'est le même risque de double comptage que dans la grille. Les variables omises : état, rue, vue se retrouvent dans l'erreur et peuvent biaiser la pente. L'hétérogénéité spatiale : un $\beta$ moyen sur Gatineau masque Hull et Aylmer ; d'où les modèles spatiaux et les comparables de proximité — Thanos et Dubé, en 2026, formalisent une approche par comparables *proches dans l'espace et le temps*. Avantages : objectif, multivarié, mesure de précision. Limites : données nombreuses et propres, expertise, extrapolation. Et les AVM ? Les modèles par apprentissage automatique sont précis — à Santiago, MAPE 10 %, R² 0,95 — mais leurs explications peuvent être biaisées et leur incertitude doit être mesurée ; CUSPAP 2026, règle 9.8.9, exige qu'un AVM n'exclue pas de données pertinentes. Et notez la lacune : aucune étude québécoise revue par les pairs n'a encore comparé AVM et comparables. » | ||||
| 328 | + | ||||
| 329 | +**Explication approfondie** : la colinéarité ne biaise pas les prédictions mais gonfle les écarts-types des coefficients individuels : on sait ce que valent « aire + chambres » ensemble, pas séparément. Les variables omises, elles, *biaisent* : si les grandes maisons sont aussi les mieux entretenues, $\beta_{\text{aire}}$ capte une part de l'état. | ||||
| 330 | + | ||||
| 331 | +**Intuition** : la régression est une balance très précise si on lui donne cent objets propres ; avec cinq objets sales, elle pèse n'importe quoi. | ||||
| 332 | + | ||||
| 333 | +**Exemple québécois** : le MEFQ (partie 3C, chapitre 3) réserve la « technique de la modélisation statistique » aux masses de ventes des rôles municipaux ; pour un mandat individuel, c'est la « technique des prix de vente rajustés » (chapitre 2) — la grille. | ||||
| 334 | + | ||||
| 335 | +**Démonstration mathématique** : degrés de liberté $n - k - 1 = 12 - 1 - 1 = 10$ ; avec $k = 8$ : $3$ — inutilisable. | ||||
| 336 | + | ||||
| 337 | +**Question + réponse** : « Un AVM donne 452 000 $ pour notre sujet : que fait l'évaluateur ? » — Il le traite comme une *indication* à réconcilier, en demandant quelles données il a utilisées et quelle est son erreur typique ; il ne remplace ni la vérification des ventes ni le jugement. | ||||
| 338 | + | ||||
| 339 | +**Erreur fréquente** : croire qu'« objectif » veut dire « juste » : un modèle objectif nourri de ventes non vérifiées est objectivement faux. | ||||
| 340 | + | ||||
| 341 | +**Transition** : « Quelle que soit la technique, ce qu'on cherche est la *contribution* d'un élément — pas son coût. » | ||||
| 342 | + | ||||
| 343 | +**Durée** : 1:30 | ||||
| 344 | + | ||||
| 345 | +### p. 20 — Valeur contributive : ce que le marché paie, pas ce que cela a coûté | ||||
| 346 | + | ||||
| 347 | +**À dire** : « Principe de contribution : la valeur d'une composante est ce qu'elle *ajoute à la valeur de l'ensemble*, mesurée par le marché — pas son coût de construction. Piscine creusée : coût de 22 000 à 50 000 $, contribution 25 000 $. Garage contre aucun : coût d'environ 50 000 $, contribution 30 000 $. Garage double contre simple : 15 000 $. Lisez bien : le second garage ajoute moitié moins que le premier. La contribution *marginale* décroît. C'est pourquoi l'atelier retient 15 000 $ pour passer de simple à double, alors que les fourchettes de pratique pour « un garage double » vont de 25 000 à 40 000 $ : elles mesurent autre chose — double contre *aucun*. L'erreur à bannir : ajuster au coût. « La piscine a coûté 45 000 $, donc +45 000 $. » Le MEFQ est explicite : les rajustements fondés sur des coûts de construction sont à éviter. Le coût déprécié n'est qu'un plafond de vraisemblance. » | ||||
| 348 | + | ||||
| 349 | +**Explication approfondie** : coût ≠ valeur parce que l'acheteur marginal ne valorise pas la composante au prix que le vendeur l'a payée ; une piscine impose des coûts d'entretien et exclut certains acheteurs. Le coût déprécié sert de *borne supérieure* : une contribution supérieure au coût de remplacement neuf serait économiquement absurde (on en construirait une). | ||||
| 350 | + | ||||
| 351 | +**Intuition** : un tatouage coûte cher ; il n'augmente pas la valeur de revente. Une piscine est un tatouage pour la moitié des acheteurs. | ||||
| 352 | + | ||||
| 353 | +**Exemple québécois** : conventions du TP2 reprises dans la recherche : garage ≈ coût 50 000 $, contribution 30 000 $ ; piscine 22–50 k$ de coût, 25 000 $ de contribution. | ||||
| 354 | + | ||||
| 355 | +**Démonstration mathématique** : contribution marginale décroissante : $C(1) - C(0) = 30\,000 > C(2) - C(1) = 15\,000$ ; d'où $C(2) - C(0) = 45\,000$ — la bonne valeur « double vs aucun » du catalogue. | ||||
| 356 | + | ||||
| 357 | +**Question + réponse** (celle de la diapositive) : « Une cuisine rénovée pour 60 000 $ ajoute-t-elle 60 000 $ ? » — Rarement ; on le vérifie par paires (maisons avec/sans cuisine rénovée) ou par régression ; la pratique observe souvent 50 à 75 % du coût pour une cuisine récente, moins pour une cuisine « au goût du propriétaire ». | ||||
| 358 | + | ||||
| 359 | +**Erreur fréquente** : confondre les deux valeurs de garage du catalogue : appliquer 30 000 $ à un écart simple/double (c'est 15 000 $) ou 15 000 $ à un écart aucun/simple (c'est 30 000 $) — l'exercice E2 du bloc 5 le teste. | ||||
| 360 | + | ||||
| 361 | +**Transition** : « Une dernière technique, pour les composantes qui se louent, et une idée : faire converger plusieurs techniques. » | ||||
| 362 | + | ||||
| 363 | +**Durée** : 1:30 | ||||
| 364 | + | ||||
| 365 | +### p. 21 — Capitalisation d'une différence de loyer et convergence des techniques | ||||
| 366 | + | ||||
| 367 | +**À dire** : « Si une composante procure un loyer supplémentaire, sa contribution est la valeur actuelle de ce loyer. Un garage loué 150 $ par mois, capitalisé à 7 % : 150 × 12 / 0,07 = 25 714 $. Hypothèse pédagogique pour le taux. Ce qui m'intéresse, c'est que 25 714 $ *converge* vers les 30 000 $ tirés des paires pour un garage contre aucun : deux techniques indépendantes qui se recoupent. Bonne pratique : utiliser plusieurs techniques pour valider un même ajustement ; la convergence renforce la crédibilité. Le tableau résume ce qui convient à quoi : paires pour les gros écarts discrets ; revente et indices pour le temps ; régression pour l'aire et les variables continues ; coût déprécié comme plafond ; capitalisation pour ce qui se loue ; analyse graphique pour une tendance. » | ||||
| 368 | + | ||||
| 369 | +**Explication approfondie** : la capitalisation directe suppose un loyer perpétuel constant et un taux qui reflète le risque ; pour un garage, le loyer est stable et le risque faible, d'où un taux modeste. À 6,5 %, on obtient 27 692 $ ; à 8 %, 22 500 $ : la contribution est sensible au taux, ce qui rappelle que *toute* technique a ses hypothèses. | ||||
| 370 | + | ||||
| 371 | +**Intuition** : le garage est un petit immeuble locatif ; sa valeur est celle de ses loyers futurs. | ||||
| 372 | + | ||||
| 373 | +**Exemple québécois** : à Gatineau, les stationnements intérieurs de copropriété se louent couramment 100 à 175 $/mois (ordre de grandeur, à vérifier dans le marché local au moment du mandat). | ||||
| 374 | + | ||||
| 375 | +**Démonstration mathématique** : $V = L_{\text{annuel}}/r = 1\,800/0{,}07 = 25\,714$ $ ; à 175 $/mois : $2\,100/0{,}07 = 30\,000$ $ exactement — la valeur du catalogue. | ||||
| 376 | + | ||||
| 377 | +**Question + réponse** : « Pourquoi la capitalisation donne-t-elle un peu moins que les paires (25 714 vs 30 000 $) ? » — Le loyer ne capte que l'usage locatif ; un propriétaire-occupant valorise aussi la commodité et l'espace de rangement, ce que la paire capte. L'écart est une *fourchette*, pas une contradiction. | ||||
| 378 | + | ||||
| 379 | +**Erreur fréquente** : capitaliser un loyer *brut* sans se demander s'il est net des charges ; pour un garage, les charges sont faibles, mais pour un logement accessoire, non. | ||||
| 380 | + | ||||
| 381 | +**Transition** : « Parfois on ne peut pas chiffrer. On classe. » | ||||
| 382 | + | ||||
| 383 | +**Durée** : 1:00 | ||||
| 384 | + | ||||
| 385 | +### p. 22 — Ajustements qualitatifs : classement et encadrement (bracketing) | ||||
| 386 | + | ||||
| 387 | +**À dire** : « Quand les données sont insuffisantes pour quantifier — vue, prestige d'une rue, marché mince — on classe : supérieur, similaire, inférieur, avec une échelle à cinq degrés. L'encadrement, ou *bracketing* : les comparables globalement supérieurs au sujet bornent la valeur par le haut, les inférieurs par le bas. Trois comparables supérieurs à 452 000, 455 000 et 460 000 $ et deux inférieurs à 438 000 et 441 000 $ encadrent le sujet entre 441 000 et 452 000 $. Quand y recourir : marché mince, biens atypiques — et surtout pour *vérifier* qu'une grille quantitative place bien le sujet entre ses comparables supérieurs et inférieurs. Nous le ferons ce soir au bloc 4 : si la conclusion sort de l'encadrement, c'est qu'une ligne de la grille est fausse. » | ||||
| 388 | + | ||||
| 389 | +**Explication approfondie** : le classement qualitatif est l'analyse « ordinale » de l'UBC ; il ne produit pas une valeur mais un intervalle, et il est robuste aux erreurs de montant puisqu'il ne manipule que des signes. | ||||
| 390 | + | ||||
| 391 | +**Intuition** : si tous les voisins « mieux » se sont vendus plus cher et tous les voisins « moins bien » moins cher, la vérité est entre les deux : c'est un test de cohérence qui ne demande aucun catalogue. | ||||
| 392 | + | ||||
| 393 | +**Exemple québécois** : atelier du bloc 4 : C4 et C1 (indications sous 445 000 $) contre C2 et C5 (au-dessus) : la conclusion de 445 000 $ est bien encadrée. | ||||
| 394 | + | ||||
| 395 | +**Démonstration mathématique** : intervalle $[\max(\text{inférieurs}), \min(\text{supérieurs})] = [441\,000,\ 452\,000]$. | ||||
| 396 | + | ||||
| 397 | +**Question + réponse** : « Que conclure si tous les comparables sont supérieurs au sujet ? » — On n'a qu'une borne supérieure ; il faut trouver au moins un comparable inférieur, sinon la conclusion repose entièrement sur l'ampleur des ajustements négatifs. | ||||
| 398 | + | ||||
| 399 | +**Erreur fréquente** : encadrer avec des *prix de vente bruts* : il faut d'abord que les comparables soient ramenés à la date et au comptant, sinon on encadre avec des prix de dates différentes. | ||||
| 400 | + | ||||
| 401 | +**Transition** : « Deux chiffres mesurent l'ampleur de ce qu'on a fait subir à un comparable : net et brut. » | ||||
| 402 | + | ||||
| 403 | +**Durée** : 1:00 | ||||
| 404 | + | ||||
| 405 | +### p. 23 — Ajustements net et brut : définitions | ||||
| 406 | + | ||||
| 407 | +**À dire** : « Net : la somme *algébrique* de tous les ajustements — les signes se compensent — qui mesure l'écart global entre le comparable et le sujet. Brut : la somme des *valeurs absolues*, qui mesure le volume de corrections, donc l'incertitude accumulée. Les deux s'expriment en pourcentage du prix de vente du comparable. Convention du cours et du TP2, et c'est important : net et brut incluent *tous* les ajustements — transactionnels, temps compris, et propriété. Pourquoi ? Un comparable vendu il y a dix-huit mois en marché volatil est moins fiable qu'une vente du mois dernier : le temps doit compter dans la mesure de fiabilité. Formules : net % = somme des $a_k$ sur le prix de vente ; brut % = somme des valeurs absolues sur le prix de vente. » | ||||
| 408 | + | ||||
| 409 | +**Explication approfondie** : net et brut sont deux statistiques différentes d'un même vecteur d'ajustements. Le net dit « de combien ce comparable diffère globalement du sujet » ; le brut dit « combien de valeur j'ai dû déplacer pour le rendre comparable ». Un brut élevé avec un net faible signale des compensations — et chaque compensation est deux chances de se tromper. | ||||
| 410 | + | ||||
| 411 | +**Intuition** : net = le solde de votre compte après un mois ; brut = le total des mouvements. Un solde nul après cent transactions n'est pas la même chose qu'un solde nul sans transaction. | ||||
| 412 | + | ||||
| 413 | +**Exemple québécois** : C1 ce soir : net +24 978 $ (6,1 %), brut 65 318 $ (15,9 %) : 40 000 $ de corrections se « cachent » derrière le net. | ||||
| 414 | + | ||||
| 415 | +**Démonstration mathématique** : $\text{Net}\,\% = \sum_k a_k / P$ ; $\text{Brut}\,\% = \sum_k |a_k| / P$ ; toujours $|\text{Net}| \le \text{Brut}$. | ||||
| 416 | + | ||||
| 417 | +**Question + réponse** : « Un comparable peut-il avoir un net nul et un brut de 30 % ? » — Oui : +60 000 $ de sous-sol et garage, −60 000 $ d'aire et de localisation ; il est « globalement semblable » mais très manipulé — peu fiable. | ||||
| 418 | + | ||||
| 419 | +**Erreur fréquente** : calculer les pourcentages sur l'indication de valeur ou sur le prix ajusté transactionnel au lieu du prix de vente. | ||||
| 420 | + | ||||
| 421 | +**Transition** : « Et ces seuils de 15 % et 25 % qu'on voit partout — d'où viennent-ils ? » | ||||
| 422 | + | ||||
| 423 | +**Durée** : 1:30 | ||||
| 424 | + | ||||
| 425 | +### p. 24 — D'où viennent les seuils « net 15 % / brut 25 % »? | ||||
| 426 | + | ||||
| 427 | +**À dire** : « Origine : les lignes directrices hypothécaires de Fannie Mae, Selling Guide B4-1.3-09. Un déclencheur d'explication pour le prêteur, jamais une interdiction. Abolition : annonce SEL-2014-16, 16 décembre 2014 — Fannie Mae « a éliminé les lignes directrices de 15 % net et 25 % brut » et demande des ajustements « fondés sur le marché, sans égard à des limites sur leur taille ». Au Canada et au Québec : ni CUSPAP 2026, ni les Normes de l'OEAQ, ni le MEFQ ne fixent de seuil chiffré. Le MEFQ dit autre chose : « le montant total des rajustements, en valeur absolue, ne devrait pas excéder la valeur contributive recherchée ». L'UBC parle d'un brut de 15 à 30 % qui rend la comparabilité « suspecte ». Statut dans ce cours : 15 % net, 25 % brut égale *convention du cours, reprise dans le TP2* — un repère de prudence hérité des prêteurs, utile pour hiérarchiser la fiabilité, pas une norme professionnelle. Un comparable qui les dépasse est réexaminé, puis moins pondéré s'il reste pertinent. Nuance de l'UBC : un comparable à net 10 % peut être un meilleur indicateur qu'un comparable à net 0 % si son brut est faible. » | ||||
| 428 | + | ||||
| 429 | +**Explication approfondie** : Fannie Mae a abandonné les seuils après analyse de son Uniform Appraisal Dataset : les ajustements « contraints » par les seuils étaient *moins* fidèles au marché. Le message durable est : taille des ajustements → incertitude de l'indication → poids plus faible, et non → exclusion automatique. | ||||
| 430 | + | ||||
| 431 | +**Intuition** : le seuil est un voyant orange sur le tableau de bord ; il dit « regarde », pas « arrête ». | ||||
| 432 | + | ||||
| 433 | +**Exemple québécois** : C4 ce soir, net −16,6 % : voyant allumé → réexaminé → conservé à 5 % comme borne, non exclu. Le TP2 vous demande de « vérifier les seuils » : c'est-à-dire de les *signaler et d'en tirer une pondération*, pas d'éliminer mécaniquement. | ||||
| 434 | + | ||||
| 435 | +**Démonstration mathématique** : sans objet ; références [S11], [S12], [S13], [S03], [S14]. | ||||
| 436 | + | ||||
| 437 | +**Question + réponse** : « Dans un rapport québécois, que doit-on écrire au sujet de ces seuils ? » — Qu'ils sont un repère de fiabilité adopté par l'évaluateur (ou demandé par le prêteur), pas une norme de l'OEAQ ; et ce que l'on a fait des comparables qui les dépassent. | ||||
| 438 | + | ||||
| 439 | +**Erreur fréquente** : écrire « conforme aux normes : net < 15 % » dans une conclusion ; la norme (OEAQ, Norme 1) exige un raisonnement logique et analytique, pas un seuil. | ||||
| 440 | + | ||||
| 441 | +**Transition** : « Quiz éclair. Sortez les calculatrices : une minute. » | ||||
| 442 | + | ||||
| 443 | +**Durée** : 1:30 | ||||
| 444 | + | ||||
| 445 | +### p. 25 — Quiz éclair : net, brut et lecture des seuils (énoncé) | ||||
| 446 | + | ||||
| 447 | +**À dire** : « Comparable vendu 350 000 $, trois ajustements : +20 000, −15 000, +8 000 $. Net ? Brut ? En pourcentage ? Respectent-ils la convention du cours ? Une minute, en silence, puis on compare. » | ||||
| 448 | + | ||||
| 449 | +**Explication approfondie** : activité de 60 secondes ; le professeur circule et repère qui calcule le brut avec les signes (erreur classique). | ||||
| 450 | + | ||||
| 451 | +**Intuition** : séparer « où j'aboutis » (net) de « combien j'ai bougé » (brut). | ||||
| 452 | + | ||||
| 453 | +**Exemple québécois** : les montants sont ceux d'une maison de Hull typique à 350 000 $ (bungalow de la séance 8). | ||||
| 454 | + | ||||
| 455 | +**Démonstration mathématique** : laissée aux étudiants. | ||||
| 456 | + | ||||
| 457 | +**Question + réponse** : laissée à la diapositive suivante. | ||||
| 458 | + | ||||
| 459 | +**Erreur fréquente** : brut calculé comme « 20 000 + 15 000 + 8 000 = 43 000 » *puis* divisé par l'indication ajustée (363 000 $) au lieu du prix de vente. | ||||
| 460 | + | ||||
| 461 | +**Transition** : « Réponse. » | ||||
| 462 | + | ||||
| 463 | +**Durée** : 1:00 | ||||
| 464 | + | ||||
| 465 | +### p. 26 — Quiz éclair : net, brut et lecture des seuils (réponse) | ||||
| 466 | + | ||||
| 467 | +**À dire** : « Net : +20 000 − 15 000 + 8 000 = +13 000 $, soit 3,7 % — sous 15 %. Brut : 20 000 + 15 000 + 8 000 = 43 000 $, soit 12,3 % — sous 25 %. Le net « cache » 30 000 $ de corrections qui se compensent ; c'est le brut qui dit combien on a manipulé ce comparable. Que faire si un seuil est dépassé ? Cinq gestes : réévaluer la pertinence du comparable ; vérifier la fiabilité de chaque ajustement ; chercher un meilleur comparable ; accorder un poids moindre ; documenter. Le vrai message des seuils : plus les ajustements sont grands, plus l'indication est incertaine. Dans le TP2, le dashboard calcule ces deux pourcentages automatiquement ; votre travail est de les *lire* et d'en tirer un poids, pas de les recopier. » | ||||
| 468 | + | ||||
| 469 | +**Explication approfondie** : la « compensation cachée » se mesure par $\text{Brut} - |\text{Net}| = 30\,000$ $ : c'est la part des corrections qui disparaît du net. | ||||
| 470 | + | ||||
| 471 | +**Intuition** : deux erreurs de 15 000 $ en sens contraire font un net parfait et une grille fausse. | ||||
| 472 | + | ||||
| 473 | +**Exemple québécois** : B4 des exercices reprend le même raisonnement sur un comparable à 462 000 $ avec le temps inclus (net −1,6 %, brut 8,8 %). | ||||
| 474 | + | ||||
| 475 | +**Démonstration mathématique** : $13\,000/350\,000 = 3{,}71\,\%$ ; $43\,000/350\,000 = 12{,}29\,\%$. | ||||
| 476 | + | ||||
| 477 | +**Question + réponse** : « Lequel des deux chiffres mettriez-vous en premier dans la colonne fiabilité ? » — Le brut : c'est lui qui mesure l'incertitude accumulée ; le net renseigne surtout sur le *sens* de l'écart (comparable globalement supérieur ou inférieur). | ||||
| 478 | + | ||||
| 479 | +**Erreur fréquente** : conclure « 3,7 % et 12,3 % : excellent comparable » sans regarder le *nombre* de lignes et la *nature* des ajustements (trois gros montants de catalogue ≠ trois petits montants mesurés). | ||||
| 480 | + | ||||
| 481 | +**Transition** : « Synthèse du bloc, puis on construit. » | ||||
| 482 | + | ||||
| 483 | +**Durée** : 1:00 | ||||
| 484 | + | ||||
| 485 | +### p. 27 — Synthèse du bloc 1 | ||||
| 486 | + | ||||
| 487 | +**À dire** : « Cinq points. Pourcentage pour les effets proportionnels, dollars pour les composantes discrètes, toujours sur la bonne base. Transactionnels séquentiels — 397 800 n'est pas 398 000 — propriété additive sur le prix ajusté transactionnel. Un ajustement se *mesure* : paires — 15 000, 23 000, 20 000 $ — revente — 2 % par an, 0,17 % par mois — régression — 151,91 $ par pied carré — capitalisation — 25 714 $. Valeur contributive, pas coût : le marché décide. Net et brut sur tous les ajustements ; 15 et 25 % sont une convention du cours héritée de Fannie Mae, abolie en 2014 — un repère, pas une norme. Question avant le bloc 2 : si le marché de Hull baisse de 5 % sur un an, quel signe prend l'ajustement de temps d'une vente d'il y a six mois ? » | ||||
| 488 | + | ||||
| 489 | +**Explication approfondie** (réponse attendue) : négatif — une vente d'il y a six mois s'est faite à un prix *supérieur* à ce que le marché paierait aujourd'hui ; on retire environ 2,5 % (0,42 %/mois × 6). C'est le scénario « −0,25 %/mois » de la sensibilité. | ||||
| 490 | + | ||||
| 491 | +**Durée** : 1:00 | ||||
| 492 | + | ||||
| 493 | +--- | ||||
| 494 | + | ||||
| 495 | +## Bloc 2 — Construction complète d'une grille (p. 28–42, cible 35 min) | ||||
| 496 | + | ||||
| 497 | +### p. 28 — [Page de bloc] Bloc 2 — Construction complète d'une grille | ||||
| 498 | + | ||||
| 499 | +**À dire** : « Bloc 2. Nous avons des ajustements mesurés ; assemblons-les dans une grille complète, ligne par ligne, sur un vrai comparable. » | ||||
| 500 | + | ||||
| 501 | +**Durée** : 0:20 | ||||
| 502 | + | ||||
| 503 | +### p. 29 — Objectifs du bloc 2 | ||||
| 504 | + | ||||
| 505 | +**À dire** : « Vous saurez nommer chaque zone d'une grille, utiliser le catalogue en sachant d'où vient chaque montant, dérouler une grille complète sur C1 avec la raison de chaque signe, calculer net et brut, et repérer une indication aberrante par une règle simple — en cherchant la cause avant d'écarter. Méthode : une grille se lit de haut en bas : prix de vente, cascade transactionnelle, prix ajusté transactionnel, ajustements de propriété additionnés, indication. Puis, en bas, les deux chiffres qui qualifient la fiabilité. » | ||||
| 506 | + | ||||
| 507 | +**Durée** : 0:40 | ||||
| 508 | + | ||||
| 509 | +### p. 30 — Anatomie d'une grille d'ajustement | ||||
| 510 | + | ||||
| 511 | +**À dire** : « Voici le squelette que vous reproduirez dans toute grille — y compris celle du TP2. Cinq colonnes : élément, sujet, comparable, ajustement en dollars, raison. Zone A, bleue, séquentielle : prix de vente, puis les cinq transactionnels, chaque ligne corrigeant le prix courant ; le pourcentage du temps vient en dernier. Ligne dorée : prix ajusté transactionnel. Zone B, verte, additive : localisation, caractéristiques physiques de a à h, composantes non immobilières ; chaque écart chiffré sur le prix ajusté transactionnel, puis sommé. Ligne foncée : indication de valeur. Zone C, grise, fiabilité : net et brut en dollars et en pourcentage, nombre d'ajustements, poids. Trois règles de forme : une colonne *Raison* — chaque montant renvoie à sa source ; des signes explicites et des montants alignés à droite ; et le même ordre de lignes pour tous les comparables. L'OEAQ, Norme 2 : « tous les faits, le raisonnement de l'évaluateur et ses conclusions doivent être exposés de façon claire et précise ». La colonne Raison est la traduction pratique de cette norme. » | ||||
| 512 | + | ||||
| 513 | +**Explication approfondie** : la grille n'est pas un calcul, c'est un *argument* : chaque ligne est une prémisse (écart observé), un coefficient (source), une conclusion (montant signé). La colonne Raison rend l'argument vérifiable par un tiers — réviseur, prêteur, tribunal. | ||||
| 514 | + | ||||
| 515 | +**Intuition** : une grille sans colonne Raison est une facture sans description des articles. | ||||
| 516 | + | ||||
| 517 | +**Exemple québécois** : la grille du gabarit Excel du TP2 suit cet ordre (conditions de vente, financement, temps ; puis propriété) ; le dashboard calcule net et brut à partir de la même structure. | ||||
| 518 | + | ||||
| 519 | +**Démonstration mathématique** : $V = \big[(P + a_1 + a_2 + a_3 + a_4)(1 + t\,m)\big] + a_6 + \sum a_{7x} + a_8$. | ||||
| 520 | + | ||||
| 521 | +**Question + réponse** : « Pourquoi le même ordre de lignes pour tous les comparables ? » — Pour pouvoir lire la grille *en ligne* (un critère, cinq comparables) et non seulement en colonne ; une ligne où tous les montants sont nuls sauf un attire immédiatement l'attention. | ||||
| 522 | + | ||||
| 523 | +**Erreur fréquente** : fusionner « financement » et « temps » dans une seule ligne « ajustement de marché » ; on perd la séquence et la traçabilité. | ||||
| 524 | + | ||||
| 525 | +**Transition** : « Les montants que l'on mettra dans la colonne Ajustement : le catalogue du cours. » | ||||
| 526 | + | ||||
| 527 | +**Durée** : 2:30 | ||||
| 528 | + | ||||
| 529 | +### p. 31 — Catalogue d'ajustements du cours (séances 8–9 et TP2) | ||||
| 530 | + | ||||
| 531 | +**À dire** : « Voici le catalogue — convention pédagogique dérivée d'analyses par paires, d'une régression et de coûts dépréciés — identique à celui de la séance 8 et à celui de la grille du TP2. Temps : +0,17 % par mois, prorata simple sur le prix courant, avant la propriété. Localisation : plus ou moins 5 % du prix ajusté transactionnel. Aire : 150 $ par pied carré d'écart. Terrain : 6 $ par pied carré, mais seulement si l'écart atteint 1 000 pi² — en deçà, le marché ne « voit » pas la différence. Âge : 2 000 $ par année. État : très bon −8 000, bon 0, moyen +12 000 — lu du point de vue du comparable : un comparable très bon est supérieur, on retire. Chambre : 10 000 $. Salle de bains complète 12 000, salle d'eau 6 000. Sous-sol fini contre non fini 20 000, fini contre partiel 10 000 — donc partiel contre non fini, 10 000 aussi. Garage simple contre aucun 30 000, double contre simple 15 000 — contribution marginale décroissante. Piscine creusée 25 000 $, valeur contributive. Composantes non immobilières : la valeur des inclusions, retirée du prix. Deux lectures à ne pas rater : les seuils — terrain à 1 000 pi² — et les *différences de niveaux* pour sous-sol et garage. » | ||||
| 532 | + | ||||
| 533 | +**Explication approfondie** : le catalogue est un *vecteur de coefficients* $\beta$ figé pour le cours ; en pratique, chacun est daté et localisé. L'asymétrie de l'état (−8 000 / +12 000) reflète le fait que « moyen » implique des travaux (coût pour l'acheteur) tandis que « très bon » est une prime plus modeste. | ||||
| 534 | + | ||||
| 535 | +**Intuition** : le catalogue est le « barème » d'un garagiste : il ne dit pas ce que votre voiture vaut, il dit ce que chaque pièce coûte. | ||||
| 536 | + | ||||
| 537 | +**Exemple québécois** : la grille du TP2 utilise les mêmes montants, appliqués à Aylmer ; le prix de la vente no 1 y est personnalisé (588 000 + 1 000 × B) — les coefficients, eux, ne changent pas. | ||||
| 538 | + | ||||
| 539 | +**Démonstration mathématique** : niveaux cumulés garage : aucun 0, simple 30 000, double 45 000 ; sous-sol : non fini 0, partiel 10 000, fini 20 000 ; l'ajustement est $v(\text{sujet}) - v(\text{comp})$. | ||||
| 540 | + | ||||
| 541 | +**Question + réponse** : « Sujet garage double, comparable sans garage : montant ? » — $45\,000 - 0 = +45\,000$ $ (30 000 + 15 000), et non 30 000 ni 15 000. | ||||
| 542 | + | ||||
| 543 | +**Erreur fréquente** : appliquer le terrain à 6 $/pi² pour un écart de 500 pi² (+3 000 $) : le seuil de 1 000 pi² est une règle du catalogue — c'est le cas de C1, C2, C3 ce soir. | ||||
| 544 | + | ||||
| 545 | +**Transition** : « Un catalogue n'est pas une révélation : chaque montant a une origine. » | ||||
| 546 | + | ||||
| 547 | +**Durée** : 2:30 | ||||
| 548 | + | ||||
| 549 | +### p. 32 — D'où vient chaque montant du catalogue? | ||||
| 550 | + | ||||
| 551 | +**À dire** : « Ce tableau boucle avec le bloc 1. Temps 0,17 % : la revente de 410 000 à 426 600 $ en 24 mois. Localisation 5 % : la paire Aylmer–Hull, 472 000 contre 449 000 $. Aire 150 $ : la régression, $\beta_1$ = 151,91, douze ventes, R² 0,81. Garage double contre simple 15 000 : la paire 452 000 contre 437 000. Garage contre aucun 30 000 : paires plus capitalisation, 25 714 $. Sous-sol fini 20 000 : la paire 441 000 contre 421 000. État, salles de bains, chambres, âge : coût déprécié et paires — convention du cours. Piscine 25 000 : valeur contributive, bien sous le coût. Dans un vrai mandat, un catalogue n'est jamais « donné » : l'évaluateur le reconstruit à chaque mandat, à la date d'évaluation. Celui du cours est une convention pédagogique, fournie dans l'énoncé du TP2 — vous n'avez pas à le refaire, mais vous devez savoir que vous le pourriez. » | ||||
| 552 | + | ||||
| 553 | +**Explication approfondie** : la traçabilité « montant → technique → données » est ce qui distingue un ajustement défendable d'une règle de pouce. Le rapport doit permettre à un lecteur de remonter chaque coefficient à sa source. | ||||
| 554 | + | ||||
| 555 | +**Intuition** : chaque chiffre du catalogue porte une étiquette « fabriqué par : paires / régression / coût ». | ||||
| 556 | + | ||||
| 557 | +**Exemple québécois** : pour un mandat réel à Gatineau en 2026, l'évaluateur tirerait ses paires des ventes Centris/JLR des 12 derniers mois dans le secteur, et son taux de temps des médianes trimestrielles de l'APCIQ. | ||||
| 558 | + | ||||
| 559 | +**Démonstration mathématique** : sans objet (tableau de correspondance). | ||||
| 560 | + | ||||
| 561 | +**Question + réponse** : « Quel montant du catalogue est le moins solidement mesuré ? » — Les montants « convention du cours » (état, chambres, salles de bains, âge) ; d'où l'intérêt de les faire varier dans la sensibilité et de ne pas fonder une conclusion sur un comparable qui en cumule plusieurs (C5 ce soir). | ||||
| 562 | + | ||||
| 563 | +**Erreur fréquente** : écrire dans un rapport « selon le catalogue du cours » : dans la vraie vie, il n'y a pas de catalogue du cours ; il y a *vos* paires et *vos* régressions. | ||||
| 564 | + | ||||
| 565 | +**Transition** : « Passons à la démonstration. Sujet et comparable C1. » | ||||
| 566 | + | ||||
| 567 | +**Durée** : 2:00 | ||||
| 568 | + | ||||
| 569 | +### p. 33 — Démonstration pas à pas : les données (sujet et comparable C1) | ||||
| 570 | + | ||||
| 571 | +**À dire** : « Le sujet : unifamiliale de deux étages à Hull, 2005, 1 500 pi², terrain de 5 500 pi², trois chambres, deux salles de bains, sous-sol fini, garage double, bon état ; date d'évaluation, 1er novembre 2026. Le comparable C1 : vendu 410 000 $ le 1er février 2026 — neuf mois ; Hull ; 2003 ; 1 580 pi² ; terrain 5 000 ; trois chambres, deux salles de bains ; sous-sol non fini ; garage simple ; bon état. Particularité : un solde de prix de vente de 100 000 $ à 2 %, intérêts seulement, trois ans, alors que le marché est à 5 %. Donc 410 000 $ n'est pas un prix au comptant. Avant tout calcul, répondez intuitivement : C1 vaut-il *plus* ou *moins* que 410 000 $ ramené au comptant ? Et au 1er novembre 2026 ? » | ||||
| 572 | + | ||||
| 573 | +**Explication approfondie** : un vendeur qui finance l'acheteur à 2 % quand le marché est à 5 % lui fait un cadeau ; l'acheteur paie ce cadeau par un prix plus élevé. Le prix « comptant » est donc *inférieur*. Ensuite, neuf mois de marché à +0,17 %/mois : la valeur *monte*. Les deux effets jouent en sens inverse. | ||||
| 574 | + | ||||
| 575 | +**Intuition** : « financement doux = prix dur » ; le vendeur récupère sur le prix ce qu'il concède sur le taux. | ||||
| 576 | + | ||||
| 577 | +**Exemple québécois** : le solde de prix de vente (« balance de vente ») est courant au Québec dans les ventes entre particuliers et les immeubles à revenus ; il est inscrit à l'acte et consultable au Registre foncier (1,50 $ par document depuis le 1er avril 2026). | ||||
| 578 | + | ||||
| 579 | +**Démonstration mathématique** : laissée aux deux diapositives suivantes. | ||||
| 580 | + | ||||
| 581 | +**Question + réponse** : « Plus ou moins ? » — Moins au comptant (−8 170 $) ; plus à la date d'évaluation (+6 148 $) ; au total, 407 978 $ — un peu *moins* que 410 000 $. | ||||
| 582 | + | ||||
| 583 | +**Erreur fréquente** : ignorer le solde « parce que c'est une affaire privée entre les parties » ; la définition de la valeur marchande (OEAQ) suppose un paiement comptant ou équivalent : l'ajustement est obligatoire. | ||||
| 584 | + | ||||
| 585 | +**Transition** : « Étape 2 : chiffrons l'équivalence au comptant. » | ||||
| 586 | + | ||||
| 587 | +**Durée** : 2:00 | ||||
| 588 | + | ||||
| 589 | +### p. 34 — Étape 2 — Financement : l'équivalence au comptant | ||||
| 590 | + | ||||
| 591 | +**À dire** : « La logique : que vaut *aujourd'hui*, au taux du marché, le flux que le vendeur a accepté de recevoir ? Intérêts annuels : 100 000 × 2 % = 2 000 $, pendant trois ans. Facteur d'annuité à 5 % sur trois ans : (1 − 1,05⁻³)/0,05 = 2,72. Valeur actuelle des intérêts : 2 000 × 2,72 = 5 446 $. Valeur actuelle du capital remboursé dans trois ans : 100 000 / 1,05³ = 86 384 $. Valeur actuelle du solde : 91 830 $. Le vendeur a « prêté » 100 000 $ pour un flux qui en vaut 91 830 : l'avantage de financement est de 8 170 $. Prix équivalent au comptant : 410 000 − 8 170 = 401 830 $. Pourquoi le signe est négatif : l'acheteur a reçu un avantage et l'a payé dans le prix ; le prix au comptant est plus bas, on retire l'avantage du comparable. Étapes 1, 3 et 4 de C1 : pleine propriété des deux côtés, zéro ; vente libre et vérifiée, zéro ; aucune dépense après achat, zéro. » | ||||
| 592 | + | ||||
| 593 | +**Explication approfondie** : il existe une formule fermée : avantage $= S\,(i_m - i_c)\,a(i_m, n)$, où $a$ est le facteur d'annuité au taux du marché. Ici $100\,000 \times 0{,}03 \times 2{,}7232 = 8\,170$ $. Elle montre que l'avantage est proportionnel au solde, à l'écart de taux et à la durée — la démonstration C2 des exercices la prouve à partir de l'identité $i_m a + v^n = 1$. | ||||
| 594 | + | ||||
| 595 | +**Intuition** : le vendeur a vendu une maison *et* offert une subvention de taux ; on sépare les deux produits pour ne garder que la maison. | ||||
| 596 | + | ||||
| 597 | +**Exemple québécois** : un solde de 100 000 $ à 3 points sous le marché pendant trois ans vaut 8 170 $, soit 2,0 % du prix ; sur un plex à Gatineau avec un solde de 300 000 $, l'ajustement atteindrait 24 500 $ — de quoi changer une conclusion. | ||||
| 598 | + | ||||
| 599 | +**Démonstration mathématique** : $a = (1 - 1{,}05^{-3})/0{,}05 = 2{,}7232$ ; $VA = 2\,000 \times 2{,}7232 + 100\,000/1{,}157625 = 5\,446 + 86\,384 = 91\,830$ ; avantage $= 100\,000 - 91\,830 = 8\,170$ ; $P_{\text{comptant}} = 401\,830$. | ||||
| 600 | + | ||||
| 601 | +**Question + réponse** : « Et si le solde était à 5 %, au taux du marché ? » — $VA = S$, avantage nul : aucun ajustement. Le financement n'est ajusté que s'il est *hors marché*. | ||||
| 602 | + | ||||
| 603 | +**Erreur fréquente** : ajuster de « 3 % × 100 000 × 3 ans = 9 000 $ » sans actualiser : l'erreur surévalue l'avantage (ici de 830 $) et grossit avec la durée. | ||||
| 604 | + | ||||
| 605 | +**Transition** : « Le prix est au comptant. Faisons-le voyager jusqu'au 1er novembre 2026. » | ||||
| 606 | + | ||||
| 607 | +**Durée** : 4:00 | ||||
| 608 | + | ||||
| 609 | +### p. 35 — Étape 5 — Temps : du prix au comptant au prix ajusté transactionnel | ||||
| 610 | + | ||||
| 611 | +**À dire** : « Base : le prix équivalent au comptant, 401 830 $. Délai : du 1er février au 1er novembre 2026, neuf mois. Taux : convention du cours, +0,17 % par mois. Ajustement : 401 830 × 0,0017 × 9 = +6 148 $. Prix ajusté transactionnel : 407 978 $. Cascade complète : 410 000, moins 8 170, égale 401 830 ; plus 6 148, égale 407 978 $. L'erreur fréquente, encore une fois : calculer le temps sur 410 000 $ — 6 273 $ — puis retirer 8 170 : 408 103 $. L'écart est de 125 $ ; la séquence est une règle, pas une approximation. Signe du temps : marché en hausse par convention, une vente de février sous-estime la valeur d'aujourd'hui, on ajoute. Si le marché avait reculé de 0,25 % par mois, on aurait retiré 9 041 $ — et C1 aurait valu 392 789 $ à cette étape. Gardez ce chiffre en tête pour la sensibilité. » | ||||
| 612 | + | ||||
| 613 | +**Explication approfondie** : le prorata simple $t \times m$ est une approximation linéaire de $(1 + t)^m - 1$ ; sur 9 mois à 0,17 %, la différence est de 0,01 point — négligeable. Ce qui n'est pas négligeable, c'est le *signe* et l'*ordre de grandeur* du taux, qui dépendent du marché à la date d'évaluation. | ||||
| 614 | + | ||||
| 615 | +**Intuition** : le prix voyage dans le temps *après* avoir été nettoyé de sa transaction ; on n'indexe pas un cadeau. | ||||
| 616 | + | ||||
| 617 | +**Exemple québécois** : les ventes de février 2026 à Hull se sont faites dans un marché encore en hausse ; celles d'août, après le retournement du T3 : à taux unique, on traite les deux de la même façon — c'est une *hypothèse* à écrire. | ||||
| 618 | + | ||||
| 619 | +**Démonstration mathématique** : $401\,830 \times 0{,}0017 \times 9 = 6\,148{,}0$ ; $410\,000 \times 0{,}0017 \times 9 = 6\,273$ ; écart $= 8\,170 \times 0{,}0153 = 125$ ; scénario $-0{,}25\,\%$ : $401\,830 \times 0{,}0025 \times 9 = 9\,041$. | ||||
| 620 | + | ||||
| 621 | +**Question + réponse** : « Un comparable vendu *le jour* de la date d'évaluation : ajustement de temps ? » — Zéro, quel que soit le taux ; c'est pourquoi les ventes récentes sont les plus fiables en marché incertain. | ||||
| 622 | + | ||||
| 623 | +**Erreur fréquente** : compter les mois « de date à date » avec des fractions (8,97 mois) ou arrondir à l'année ; le cours compte en mois entiers de date à date (1er févr. → 1er nov. = 9). | ||||
| 624 | + | ||||
| 625 | +**Transition** : « Le haut de la grille est terminé. Place aux ajustements de propriété, additifs. » | ||||
| 626 | + | ||||
| 627 | +**Durée** : 2:30 | ||||
| 628 | + | ||||
| 629 | +### p. 36 — Étapes 6 à 8 — Ajustements de propriété de C1 | ||||
| 630 | + | ||||
| 631 | +**À dire** : « Tous calculés sur 407 978 $, puis additionnés. Localisation : Hull contre Hull, zéro. 7a, aire : C1 a 1 580 contre 1 500 — 80 pi² de *plus*, comparable supérieur — 80 × 150, on retire 12 000 $. 7b, terrain : 5 000 contre 5 500, écart de 500, sous le seuil de 1 000 pi² : zéro. 7c, âge : 2003 contre 2005, C1 a deux ans de plus, inférieur, 2 × 2 000, on ajoute 4 000 $. 7d, 7e, 7f : état bon, trois chambres, deux salles de bains des deux côtés — zéro. 7g, sous-sol : non fini contre fini, C1 inférieur, on ajoute la contribution d'un sous-sol fini, 20 000 $. 7h, garage : simple contre double, C1 inférieur, contribution marginale du second garage, 15 000 $. 8, non immobilier : aucune inclusion, zéro. Total propriété : −12 000 + 4 000 + 20 000 + 15 000 = +27 000 $. Indication de C1 : 407 978 + 27 000 = 434 978 $. Lecture : « C1, s'il avait été identique au sujet et vendu au comptant le 1er novembre 2026, se serait vendu environ 435 000 $. » C'est une indication, pas encore une conclusion. » | ||||
| 632 | + | ||||
| 633 | +**Explication approfondie** : chaque ligne applique $a = \beta\,(X^{\text{sujet}} - X^{\text{comp}})$ ; la colonne Raison porte l'écart, le coefficient et le sens (« C1 supérieur/inférieur »). Le total propriété est la somme algébrique de dix lignes dont six sont nulles — et *dire* qu'elles sont nulles fait partie de la grille. | ||||
| 634 | + | ||||
| 635 | +**Intuition** : on « rénove virtuellement » C1 jusqu'à ce qu'il devienne le sujet : on lui retire 80 pi², on le rajeunit de deux ans, on finit son sous-sol, on agrandit son garage — chaque geste a un prix. | ||||
| 636 | + | ||||
| 637 | +**Exemple québécois** : chiffres de la diapositive (RESULTATS_CALCULS, S09, C1). | ||||
| 638 | + | ||||
| 639 | +**Démonstration mathématique** : $-80 \times 150 = -12\,000$ ; $-(-2) \times 2\,000 = +4\,000$ ; $v_{ss}(\text{fini}) - v_{ss}(\text{non fini}) = 20\,000 - 0$ ; $v_g(\text{double}) - v_g(\text{simple}) = 45\,000 - 30\,000 = 15\,000$ ; $\sum = +27\,000$ ; $407\,978 + 27\,000 = 434\,978$. | ||||
| 640 | + | ||||
| 641 | +**Question + réponse** : « Pourquoi ne pas ajuster les 500 pi² de terrain à 6 $ (3 000 $) ? » — Parce que le catalogue, calibré sur le marché, ne détecte pas d'effet sous 1 000 pi² : un acheteur ne paie pas pour 500 pi² de gazon en plus. Appliquer 3 000 $ serait une fausse précision. | ||||
| 642 | + | ||||
| 643 | +**Erreur fréquente** : écrire « +12 000 » à l'aire en raisonnant « le sujet est plus petit, donc il vaut moins, donc... » — toujours revenir à la règle cardinale : comparable *supérieur* → on *retire*. | ||||
| 644 | + | ||||
| 645 | +**Transition** : « Dernière zone : les deux chiffres de fiabilité. » | ||||
| 646 | + | ||||
| 647 | +**Durée** : 4:00 | ||||
| 648 | + | ||||
| 649 | +### p. 37 — Net et brut de C1 — convention « tous les ajustements » | ||||
| 650 | + | ||||
| 651 | +**À dire** : « Six ajustements non nuls, transactionnels compris. Signés : −8 170, +6 148, −12 000, +4 000, +20 000, +15 000 : somme +24 978 $. Absolus : 8 170 + 6 148 + 12 000 + 4 000 + 20 000 + 15 000 = 65 318 $. En pourcentage de 410 000 $ : net 6,1 %, brut 15,9 %. Lecture : sous les repères du cours — 15 et 25 % — mais six lignes corrigées dont deux grosses, sous-sol et garage, qui sont des montants de catalogue. C1 est fiable sans être le meilleur : poids moyen. Et regardez ce qui se passerait *sans* les transactionnels : net 6,6 %, brut 12,4 %. Exclure temps et financement *flatte* un comparable ancien et atypique ; d'où la convention « tous les ajustements » de la séance 8 et du TP2. » | ||||
| 652 | + | ||||
| 653 | +**Explication approfondie** : la convention « tous les ajustements » fait du brut une mesure de l'*incertitude totale* de l'indication : incertitude sur le marché (temps), sur la transaction (financement) et sur la propriété. C'est cohérent avec l'idée du bloc 3 : pondérer chaque indication selon sa précision. | ||||
| 654 | + | ||||
| 655 | +**Intuition** : le brut est le « kilométrage » de la grille : plus le comparable a « voyagé » pour devenir le sujet, moins on se fie à l'arrivée. | ||||
| 656 | + | ||||
| 657 | +**Exemple québécois** : chiffres de la diapositive. | ||||
| 658 | + | ||||
| 659 | +**Démonstration mathématique** : $24\,978/410\,000 = 6{,}09\,\%$ ; $65\,318/410\,000 = 15{,}93\,\%$ ; sans transactionnels : $27\,000/410\,000 = 6{,}6\,\%$ ; $51\,000/410\,000 = 12{,}4\,\%$. | ||||
| 660 | + | ||||
| 661 | +**Question + réponse** : « Le brut de 15,9 % de C1 est-il “mauvais” ? » — Non : il est sous le repère de 25 % ; il dit seulement que C1 doit peser *moins* que C2 ou C3 (bruts de 6,3 et 5,5 %). | ||||
| 662 | + | ||||
| 663 | +**Erreur fréquente** : calculer le net en pourcentage de l'*indication* (24 978/434 978 = 5,7 %) : la base est le prix de vente. | ||||
| 664 | + | ||||
| 665 | +**Transition** : « Une grille, c'est fait. Avant d'en faire quatre autres, un mot sur la sélection des comparables et sur ceux qui sortent du rang. » | ||||
| 666 | + | ||||
| 667 | +**Durée** : 2:30 | ||||
| 668 | + | ||||
| 669 | +### p. 38 — Sélectionner les comparables fiables | ||||
| 670 | + | ||||
| 671 | +**À dire** : « Un comparable est d'autant plus fiable qu'il est globalement similaire ; qu'il exige peu d'ajustements et des ajustements faibles — net et brut ; que sa vente est récente — surtout en marché qui tourne ; que ses données sont vérifiées et la vente libre ; et que ses ajustements reposent sur des techniques robustes plutôt que sur des conventions. Mais attention au réflexe d'élimination. Vandell, en 1991, montre qu'il est « toujours souhaitable de considérer *plus* de comparables, quelle que soit leur qualité, pourvu que leurs indications soient pondérées de façon optimale ». Un comparable imparfait apporte de l'information ; c'est son *poids* qui doit être faible, pas nécessairement nul. CUSPAP 2026 ne fixe aucun nombre minimal : « analyser les données comparables disponibles pour indiquer une conclusion de valeur raisonnable » ; trois à cinq ventes bien choisies sont la pratique courante. » | ||||
| 672 | + | ||||
| 673 | +**Explication approfondie** : Vandell traite le problème comme une estimation à variance minimale : un comparable supplémentaire, même bruité, réduit la variance de l'estimateur *s'il est pondéré par l'inverse de sa variance*. Gau, Lai et Wang (1992) étendent le résultat ; le débat porte sur la corrélation entre indications, pas sur le principe. | ||||
| 674 | + | ||||
| 675 | +**Intuition** : cinq thermomètres imprécis, bien combinés, mesurent mieux que deux thermomètres précis — à condition de savoir lesquels sont imprécis. | ||||
| 676 | + | ||||
| 677 | +**Exemple québécois** : C4 (Aylmer) de ce soir : imparfait, conservé à 5 %. Dans le TP2, les inscriptions concurrentes ne sont pas des ventes : elles servent « à titre de confirmation » (OEAQ, Norme 1), pas comme comparables pondérés. | ||||
| 678 | + | ||||
| 679 | +**Démonstration mathématique** : poids optimaux $w_i \propto 1/\sigma_i^2$ ; variance de l'estimateur $1/\sum(1/\sigma_i^2)$, qui *diminue* à chaque comparable ajouté. | ||||
| 680 | + | ||||
| 681 | +**Question + réponse** : « Trois comparables parfaits ou cinq imparfaits ? » — Les cinq, pondérés ; et les trois parfaits en recevront l'essentiel du poids. Ce n'est pas une alternative. | ||||
| 682 | + | ||||
| 683 | +**Erreur fréquente** : retenir trois comparables « parce que le formulaire a trois colonnes ». Le format ne décide pas de l'analyse. | ||||
| 684 | + | ||||
| 685 | +**Transition** : « Comment repérer, parmi cinq, celui qui sort du rang ? Une règle simple. » | ||||
| 686 | + | ||||
| 687 | +**Durée** : 2:00 | ||||
| 688 | + | ||||
| 689 | +### p. 39 — Valeurs aberrantes : une règle simple | ||||
| 690 | + | ||||
| 691 | +**À dire** : « Règle du cours : une indication dont l'écart à la *médiane* des indications dépasse 10 % en valeur absolue est à réexaminer avant toute réconciliation. Pourquoi la médiane et non la moyenne ? Parce que la médiane n'est pas tirée par l'aberrant lui-même. Les cinq indications de l'atelier : 434 978, 453 026, 442 236, 383 729, 475 468 $ ; médiane 442 236 $ — c'est C3. Écarts : C1 −1,6 %, C2 +2,4 %, C3 0, C4 −13,2 %, C5 +7,5 %. C4 franchit le seuil : à réexaminer. C5 reste sous le seuil, mais ses 7,5 % et son brut de 11 % — état moyen, garage, sous-sol, inclusions — invitent à la prudence dans la pondération. La règle ne dit pas « exclure » ; elle dit « regarder ». » | ||||
| 692 | + | ||||
| 693 | +**Explication approfondie** : la médiane a un point de rupture de 50 % : il faudrait que plus de la moitié des indications soient aberrantes pour qu'elle le devienne. La moyenne, elle, est déplacée par une seule valeur extrême (ici de 13 540 $ par C4), ce qui réduirait artificiellement l'écart mesuré de C4. | ||||
| 694 | + | ||||
| 695 | +**Intuition** : pour savoir qui est hors du groupe, on se repère sur le *milieu* du groupe, pas sur un centre de gravité que le fuyard déplace. | ||||
| 696 | + | ||||
| 697 | +**Exemple québécois** : chiffres de la diapositive ; si C4 incluait un abri d'auto chauffé et un spa de 12 000 $ (question de la diapositive suivante), son indication tomberait à 371 729 $ et son écart à −15,9 %. | ||||
| 698 | + | ||||
| 699 | +**Démonstration mathématique** : $(383\,729 - 442\,236)/442\,236 = -13{,}2\,\%$ ; $(475\,468 - 442\,236)/442\,236 = +7{,}5\,\%$ ; écart de C4 à la *moyenne* (437 887) : −12,4 % — déjà atténué. | ||||
| 700 | + | ||||
| 701 | +**Question + réponse** : « Avec quatre indications seulement, comment définir la médiane ? » — La moyenne des deux centrales ; la règle fonctionne de la même façon (exercice B8 avec six indications). | ||||
| 702 | + | ||||
| 703 | +**Erreur fréquente** : appliquer la règle sur les *prix de vente* bruts plutôt que sur les *indications ajustées* : C4 a le prix le plus élevé (460 000 $) et l'indication la plus basse ; c'est l'indication qui compte. | ||||
| 704 | + | ||||
| 705 | +**Transition** : « Réexaminer, c'est diagnostiquer. Trois causes possibles. » | ||||
| 706 | + | ||||
| 707 | +**Durée** : 2:30 | ||||
| 708 | + | ||||
| 709 | +### p. 40 — Chercher la cause avant d'écarter | ||||
| 710 | + | ||||
| 711 | +**À dire** : « Trois diagnostics. Un, erreur de données : prix, date, aire, inclusions mal relevés — on vérifie à la source : acte, fiche, courtier. Deux, ajustement manquant ou mal mesuré : un élément non capté par le catalogue — vue, rue, rénovation majeure — ou un montant mal calibré : on corrige la grille. Trois, comparable non comparable : autre segment, autre type d'acheteur — poids très faible ou retrait justifié. Diagnostic de C4 : Aylmer, quatre chambres, 1 650 pi², terrain de 7 000 pi², très bon état — six ajustements pour −78 617 $. Rien n'est faux, mais C4 décrit une *autre maison* dans un *autre secteur*. Non comparable au sens strict ; gardé comme borne avec un poids faible de 5 %. Question : si l'on découvrait que C4 inclut un abri d'auto chauffé et un spa évalués à 12 000 $, que deviendrait son indication ? Son écart à la médiane ? » | ||||
| 712 | + | ||||
| 713 | +**Explication approfondie** : les trois diagnostics correspondent aux trois sources d'erreur d'une grille : données (entrée), modèle (coefficients et lignes), domaine (le comparable est hors du champ où le modèle est valide). Seule la troisième justifie un poids très faible ; les deux premières se *corrigent*. | ||||
| 714 | + | ||||
| 715 | +**Intuition** : avant de renvoyer un témoin, on vérifie si on l'a bien entendu (données), si on lui a posé les bonnes questions (grille), ou s'il parle d'une autre affaire (non comparable). | ||||
| 716 | + | ||||
| 717 | +**Exemple québécois** : C4 : six lignes corrigées, −78 617 $ de propriété ; le MEFQ dirait que le total des rajustements excède la « valeur contributive recherchée ». | ||||
| 718 | + | ||||
| 719 | +**Démonstration mathématique** : $383\,729 - 12\,000 = 371\,729$ $ ; médiane inchangée (442 236) ; écart $-15{,}9\,\%$. L'indication s'éloigne : la découverte *aggrave* le cas de C4 au lieu de le résoudre — signe que le problème est bien le diagnostic 3. | ||||
| 720 | + | ||||
| 721 | +**Question + réponse** : « Réponse à la question de la diapositive : 371 729 $ et −15,9 %. Faut-il alors l'exclure ? » — Pas automatiquement : 5 % ou 0 %, la sensibilité dira ce que cela change (3 068 $ au bloc 4). | ||||
| 722 | + | ||||
| 723 | +**Erreur fréquente** : « corriger » un aberrant en modifiant un coefficient *pour lui seul* (par exemple localisation à 10 % pour C4) : un coefficient vaut pour toutes les grilles ou pour aucune. | ||||
| 724 | + | ||||
| 725 | +**Transition** : « Cinq erreurs récurrentes dans les grilles, et un piège psychologique. » | ||||
| 726 | + | ||||
| 727 | +**Durée** : 2:30 | ||||
| 728 | + | ||||
| 729 | +### p. 41 — Erreurs fréquentes dans une grille | ||||
| 730 | + | ||||
| 731 | +**À dire** : « Un : signe inversé — garage double au comparable, simple au sujet, on *retire* 15 000 $. Deux : base du pourcentage — temps ou localisation calculés sur le prix brut au lieu du prix courant. Trois : double comptage — aire *et* chambres quand la chambre en plus explique l'aire en plus. Quatre : temps oublié, ou taux non daté. Cinq : non-réalité — ajuster le sujet, ou ajuster un comparable vers son prix demandé. Le piège de l'ancrage : Northcraft et Neale, 1987, ont fait visiter la même maison à des étudiants et à des courtiers en manipulant le prix affiché ; les deux groupes ont ancré leur estimation sur ce prix, et seuls 8 % des experts l'avouaient. Conséquence pratique : remplissez la grille *avant* de regarder le prix demandé. Question : un comparable a une chambre et 120 pi² de plus que le sujet — deux lignes ou une seule ? Comment décider ? » | ||||
| 732 | + | ||||
| 733 | +**Explication approfondie** : le double comptage survient quand deux variables de la grille mesurent le *même* écart physique. Si la quatrième chambre a été obtenue en ajoutant 120 pi², l'aire l'explique déjà ; si elle a été obtenue en subdivisant la même aire, l'aire ne la voit pas. Le catalogue du cours applique les deux lignes indépendamment (c'est le cas de C4 ce soir) ; dans un rapport, on *explique* pourquoi. | ||||
| 734 | + | ||||
| 735 | +**Intuition** : facturer la « surface » et la « pièce » pour le même mur déplacé, c'est facturer deux fois. | ||||
| 736 | + | ||||
| 737 | +**Exemple québécois** : C4 : +150 pi² (−22 500 $) *et* +1 chambre (−10 000 $). Un évaluateur prudent signalerait un possible chevauchement et testerait la conclusion sans la ligne chambre (indication de C4 à 393 729 $ ; effet sur la pondérée : +500 $, car C4 pèse 5 %). | ||||
| 738 | + | ||||
| 739 | +**Démonstration mathématique** : effet du double comptage sur la pondérée $= 10\,000 \times w_{C4} = 500$ $ — négligeable ici *parce que* C4 pèse peu ; il ne le serait pas pour un comparable à 30 %. | ||||
| 740 | + | ||||
| 741 | +**Question + réponse** : « Deux lignes ou une ? » — Regarder le plan : si l'aire supplémentaire *est* la chambre (une pièce de 120 pi² ajoutée), une seule ligne (aire) ; si la maison a été redécoupée à aire semblable, la ligne chambre seule ; en cas de doute, les deux lignes du catalogue et un test de sensibilité. | ||||
| 742 | + | ||||
| 743 | +**Erreur fréquente** : regarder le prix demandé *d'abord* « pour se faire une idée » : c'est exactement le mécanisme d'ancrage mesuré par Northcraft et Neale. | ||||
| 744 | + | ||||
| 745 | +**Transition** : « Synthèse du bloc 2, puis pause. » | ||||
| 746 | + | ||||
| 747 | +**Durée** : 2:30 | ||||
| 748 | + | ||||
| 749 | +### p. 42 — Synthèse du bloc 2 | ||||
| 750 | + | ||||
| 751 | +**À dire** : « Une grille a trois zones — séquentielle, additive, fiabilité — et une colonne Raison. Le catalogue est une convention dont chaque montant a une technique d'origine ; dans un mandat réel, on le reconstruit. C1 : 410 000, −8 170, +6 148, égale 407 978 ; +27 000, égale 434 978 $ ; net 6,1 %, brut 15,9 %. Aberrant : écart à la médiane supérieur à 10 % — C4, −13,2 % — réexaminer, diagnostiquer, puis pondérer. Cinq erreurs : signe, base, double comptage, temps, non-réalité. Nous avons cinq indications entre 383 729 et 475 468 $. Comment passer de cinq nombres à *une* conclusion, et comment dire à quel point on en est sûr ? C'est le bloc 3 — après dix minutes de pause. Reprise à 20 h 25. » | ||||
| 752 | + | ||||
| 753 | +**Durée** : 1:00 | ||||
| 754 | + | ||||
| 755 | +--- | ||||
| 756 | + | ||||
| 757 | +## Pause (10 min) — vers 20 h 15 | ||||
| 758 | + | ||||
| 759 | +**À dire** (avant de partir) : « Pendant la pause, si vous voulez prendre de l'avance : calculez la grille de C2 avec le catalogue de la p. 69 ; on la corrigera au bloc 4. » | ||||
| 760 | + | ||||
| 761 | +**Durée** : 10:00 | ||||
| 762 | + | ||||
| 763 | +--- | ||||
| 764 | + | ||||
| 765 | +## Bloc 3 — Réconciliation, pondération et incertitude (p. 43–60, cible 35 min) | ||||
| 766 | + | ||||
| 767 | +### p. 43 — [Page de bloc] Bloc 3 — Réconciliation, pondération et incertitude | ||||
| 768 | + | ||||
| 769 | +**À dire** : « Bloc 3. Cinq indications ne sont pas cinq votes égaux : ce sont cinq mesures de précision différente. Réconcilier, c'est peser — puis dire à quel point on est sûr. » | ||||
| 770 | + | ||||
| 771 | +**Durée** : 0:20 | ||||
| 772 | + | ||||
| 773 | +### p. 44 — Objectifs du bloc 3 | ||||
| 774 | + | ||||
| 775 | +**À dire** : « Vous saurez définir la réconciliation et expliquer pourquoi la moyenne n'en est pas une ; appliquer les critères de pondération et les traduire en poids chiffrés ; calculer une valeur pondérée et l'arrondir selon la convention ; mener une analyse de sensibilité et lire un diagramme en tornade ; qualifier l'incertitude d'une conclusion et savoir quoi écrire dans le rapport. » | ||||
| 776 | + | ||||
| 777 | +**Durée** : 0:40 | ||||
| 778 | + | ||||
| 779 | +### p. 45 — Qu'est-ce que la réconciliation? | ||||
| 780 | + | ||||
| 781 | +**À dire** : « Définition : le processus par lequel l'évaluateur analyse les indications de valeur obtenues des comparables ajustés et formule une conclusion finale — valeur unique ou fourchette. L'OEAQ, dans ses Normes de pratique, parle de « réconciliation (corrélation) » : « déterminer une valeur finale de l'immeuble, à partir des différentes indications de la valeur, après avoir appliqué au processus de réconciliation un raisonnement logique et analytique ». Règle fondamentale : la réconciliation n'est *pas* une moyenne arithmétique ; c'est un jugement professionnel fondé sur la fiabilité relative de chaque indication — un jugement qui doit être chiffré et écrit. Les deux adjectifs comptent : *chiffré*, parce qu'un jugement non chiffré n'est pas vérifiable ; *écrit*, parce que CUSPAP 8.2.15 exige que le rapport « revoie, discute et réconcilie » la qualité et la quantité des données. » | ||||
| 782 | + | ||||
| 783 | +**Explication approfondie** : « raisonnement logique et analytique » (OEAQ) signifie que la conclusion doit pouvoir être *reconstruite* par un lecteur à partir des indications, des critères et des poids. Une conclusion « au jugé » entre 440 000 et 450 000 $ n'est pas reconstructible. | ||||
| 784 | + | ||||
| 785 | +**Intuition** : réconcilier, c'est rendre un verdict *motivé* ; la moyenne est un verdict sans motifs. | ||||
| 786 | + | ||||
| 787 | +**Exemple québécois** : l'atelier de ce soir : cinq indications, cinq poids, une valeur pondérée de 446 081 $, arrondie à 445 000 $ — et un paragraphe de rapport (p. 82) qui l'explique. | ||||
| 788 | + | ||||
| 789 | +**Démonstration mathématique** : sans objet (définitions). | ||||
| 790 | + | ||||
| 791 | +**Question + réponse** : « Pourquoi “corrélation” entre parenthèses dans le texte de l'OEAQ ? » — Terme historique de la pratique (anglais *correlation*), remplacé par *reconciliation* dans la doctrine actuelle ; l'OEAQ conserve les deux pour la continuité. | ||||
| 792 | + | ||||
| 793 | +**Erreur fréquente** : présenter la réconciliation comme une étape *finale et brève* ; c'est au contraire l'endroit où se joue la crédibilité du rapport. | ||||
| 794 | + | ||||
| 795 | +**Transition** : « Pourquoi la moyenne ne suffit pas : démonstration sur nos cinq comparables. » | ||||
| 796 | + | ||||
| 797 | +**Durée** : 1:30 | ||||
| 798 | + | ||||
| 799 | +### p. 46 — Pourquoi la moyenne simple n'est pas une conclusion | ||||
| 800 | + | ||||
| 801 | +**À dire** : « Moyenne des cinq indications de l'atelier : 437 887 $. Moyenne des quatre sans C4 : 451 427 $. Effet de C4 seul sur la moyenne : −13 540 $. Valeur pondérée avec les poids du bloc 4 : 446 081 $. Dans la moyenne, C4 — six ajustements, net −16,6 %, autre secteur — pèse *autant* que C3, vendu dans la même rue avec une seule ligne de propriété corrigée. La moyenne traite une mesure imprécise comme une mesure précise. Lecture statistique : chaque indication est un tirage dans une distribution de prix possibles — Kummerow, 2003. L'estimateur de variance minimale pèse chaque tirage par l'inverse de sa variance : plus une indication est incertaine, moins elle pèse. La pondération chiffrée en est l'approximation pratique — Vandell, 1991 ; Colwell et ses collègues, 1983. Question : si les cinq comparables étaient *aussi* fiables les uns que les autres, la moyenne serait-elle alors la bonne conclusion ? » | ||||
| 802 | + | ||||
| 803 | +**Explication approfondie** : si $V_i = V + e_i$ avec $\mathrm{Var}(e_i) = \sigma_i^2$ indépendantes, l'estimateur linéaire sans biais de variance minimale est $\hat V = \sum w_i V_i$ avec $w_i \propto 1/\sigma_i^2$. La moyenne est le cas particulier $\sigma_i$ tous égaux. Le brut est le *proxy* pratique de $\sigma_i$. | ||||
| 804 | + | ||||
| 805 | +**Intuition** : si un ami vous donne l'heure avec une montre et un autre à vue de nez, vous ne faites pas la moyenne. | ||||
| 806 | + | ||||
| 807 | +**Exemple québécois** : C4 contre C3 : brut 17,6 % contre 5,5 % — à variance proportionnelle au brut au carré, C3 mériterait dix fois le poids de C4 ; le bloc 4 retient six fois (30 % contre 5 %). | ||||
| 808 | + | ||||
| 809 | +**Démonstration mathématique** : $\bar V = 2\,189\,437/5 = 437\,887$ ; sans C4 : $1\,805\,708/4 = 451\,427$ ; $437\,887 - 451\,427 = -13\,540$ ; pondérée $= 0{,}3(453\,026 + 442\,236) + 0{,}2(434\,978) + 0{,}15(475\,468) + 0{,}05(383\,729) = 446\,081$. | ||||
| 810 | + | ||||
| 811 | +**Question + réponse** : « Si tous aussi fiables ? » — Oui, la moyenne serait l'estimateur optimal — mais il faudrait le *démontrer* (bruts semblables, mêmes dates, même secteur), et l'écrire ; l'égalité des poids est elle aussi un jugement. | ||||
| 812 | + | ||||
| 813 | +**Erreur fréquente** : croire que « pondérer » revient à « choisir le comparable qu'on préfère » ; la pondération *combine*, elle ne sélectionne pas. | ||||
| 814 | + | ||||
| 815 | +**Transition** : « Un exemple indépendant de l'atelier, pour s'exercer à lire la fiabilité. » | ||||
| 816 | + | ||||
| 817 | +**Durée** : 3:00 | ||||
| 818 | + | ||||
| 819 | +### p. 47 — Exemple A — Cinq ventes ajustées (V1 à V5) | ||||
| 820 | + | ||||
| 821 | +**À dire** : « Cinq ventes, étiquetées V1 à V5 pour ne pas les confondre avec les comparables C de l'atelier. V1 : 456 000 $, cinq ajustements, net 7,9 %, brut 11,8 %. V2 : 448 000 $, trois ajustements, net 4,2, brut 6,5. V3 : 462 000 $, six ajustements, 12,1 et 18,4. V4 : 455 000 $, quatre ajustements, 5,8 et 9,1. V5 : 470 000 $, sept ajustements, net 16,3 — au-delà de 15 — et brut 22,7. Deux questions, une minute : laquelle mérite le moins de confiance, et pourquoi ? Et la moyenne simple, 458 200 $, est-elle une bonne conclusion ? Regardez d'abord la colonne du nombre d'ajustements, puis le brut : les deux racontent la même histoire. Puis seulement la valeur indiquée — et demandez-vous si l'indication la plus élevée vient d'une vente fiable ou d'une vente très corrigée. » | ||||
| 822 | + | ||||
| 823 | +**Explication approfondie** : exercice de lecture « en ligne » : le nombre d'ajustements, le net et le brut racontent la même histoire — V2 et V4 peu corrigées, V3 et V5 lourdement. L'indication la plus élevée (V5) est aussi la moins fiable : la moyenne sera tirée vers le haut. | ||||
| 824 | + | ||||
| 825 | +**Intuition** : plus on a dû bricoler une vente, moins elle parle du sujet. | ||||
| 826 | + | ||||
| 827 | +**Exemple québécois** : cas pédagogique indépendant de l'atelier (étiquettes V), même convention net/brut. | ||||
| 828 | + | ||||
| 829 | +**Démonstration mathématique** : $\bar V = (456 + 448 + 462 + 455 + 470)/5 = 458{,}2$ k$. | ||||
| 830 | + | ||||
| 831 | +**Question + réponse** : « Le moins de confiance ? » — V5 : net > 15 %, brut 22,7 %, sept ajustements, et — on le verra — vente de 14 mois. « La moyenne ? » — Non : elle donne le même poids à V5 qu'à V2. | ||||
| 832 | + | ||||
| 833 | +**Erreur fréquente** : choisir « V2, parce que c'est la plus basse » : la fiabilité ne se juge pas sur la valeur de l'indication mais sur son *processus*. | ||||
| 834 | + | ||||
| 835 | +**Transition** : « Traduisons ce jugement en poids. » | ||||
| 836 | + | ||||
| 837 | +**Durée** : 2:00 | ||||
| 838 | + | ||||
| 839 | +### p. 48 — Exemple A — Pondération et conclusion | ||||
| 840 | + | ||||
| 841 | +**À dire** : « Avec les dates : V1 huit mois, poids moyen, 20 % ; V2 trois mois, fort, 35 % ; V3 dix mois, faible, 10 % ; V4 cinq mois, fort, 35 % ; V5 quatorze mois, écartée, 0 %. V5 est écartée : net 16,3 % au-delà de 15, trop d'ajustements, vente de quatorze mois — les trois signaux concordent. V2 et V4, poids fort, resserrent la fourchette à 448 000–456 000 $. Le même jugement, chiffré : 0,35 × 448 000 + 0,35 × 455 000 + 0,20 × 456 000 + 0,10 × 462 000 = 156 800 + 159 250 + 91 200 + 46 200 = 453 450 $, arrondi à 455 000 $ — convention du cours et du TP2. La moyenne, 458 200 $, était tirée vers le haut par V5 et V3. Ce qui compte : les poids qualitatifs *traduits* en pourcentages rendent la conclusion reproductible et contestable. Contestable est un compliment : un collègue peut dire « je mettrais V3 à 15 % » et vous pouvez discuter d'un chiffre. » | ||||
| 842 | + | ||||
| 843 | +**Explication approfondie** : V5 est écartée (0 %) parce que *trois* critères convergent ; un seul critère défavorable (par exemple seulement le net) n'aurait justifié qu'un poids faible. C'est la différence entre « réexaminé » et « écarté » du tableau de la p. 51. | ||||
| 844 | + | ||||
| 845 | +**Intuition** : les poids sont des « parts de confiance » que l'on distribue — et le total est fixe. | ||||
| 846 | + | ||||
| 847 | +**Exemple québécois** : à 453 450 $, l'arrondi au 5 000 $ donne 455 000 $ ; à 452 400 $ il aurait donné 450 000 $ : la valeur pondérée est à 1 050 $ d'une frontière d'arrondi, ce qu'un rapport devrait mentionner (on y revient à l'exercice E3). | ||||
| 848 | + | ||||
| 849 | +**Démonstration mathématique** : $\hat V = 453\,450$ ; $453\,450/5\,000 = 90{,}69 \to 91 \to 455\,000$. | ||||
| 850 | + | ||||
| 851 | +**Question + réponse** : « Pourquoi V2 et V4 ont-elles le même poids alors que V2 est plus récente ? » — V2 est plus récente mais V4 a un brut comparable (9,1 vs 6,5 %) et quatre ajustements ; les deux sont « fortes » ; on pourrait défendre 40/30 — et vérifier que l'arrondi ne change pas (0,40 × 448 000 + 0,30 × 455 000 + 0,20 × 456 000 + 0,10 × 462 000 = 452 900 → 455 000 $ : inchangé). | ||||
| 852 | + | ||||
| 853 | +**Erreur fréquente** : des poids « fort / fort / moyen / faible » sans pourcentage : impossible à calculer, impossible à contester. | ||||
| 854 | + | ||||
| 855 | +**Transition** : « Les critères qui fondent ces poids, en deux diapositives. » | ||||
| 856 | + | ||||
| 857 | +**Durée** : 2:30 | ||||
| 858 | + | ||||
| 859 | +### p. 49 — Critères de pondération (1/2) | ||||
| 860 | + | ||||
| 861 | +**À dire** : « Trois premiers critères. Nombre d'ajustements : moins d'ajustements, plus fiable. Ampleur : net et brut faibles, plus fiable — avec les repères usuels de 15 et 25 %. Similarité globale : le comparable le plus semblable — localisation, taille, âge, état. Rappel du bloc 1 : les seuils sont des repères de fiabilité, pas des critères d'exclusion ; un comparable qui les dépasse est réexaminé puis moins pondéré. Concrètement, pour chaque comparable de l'atelier, vous allez remplir trois cases — combien de lignes, quel brut, à quel point il ressemble — et c'est de ces trois cases que sortira le premier jugement « fort, moyen, faible ». Le nombre et l'ampleur se lisent dans la grille ; la similarité globale se juge *avant* la grille, à la fiche descriptive. » | ||||
| 862 | + | ||||
| 863 | +**Explication approfondie** : nombre et ampleur sont deux mesures distinctes : six petits ajustements mesurés (brut 6 %) valent mieux que deux gros ajustements de catalogue (brut 10 %) ; la similarité globale, elle, juge ce que la grille ne mesure pas (type de rue, architecture, segment d'acheteurs). | ||||
| 864 | + | ||||
| 865 | +**Intuition** : nombre = combien de fois j'ai pu me tromper ; ampleur = de combien ; similarité = est-ce que je compare des pommes avec des pommes. | ||||
| 866 | + | ||||
| 867 | +**Exemple québécois** : C3 ce soir : une ligne de propriété, brut 5,5 %, même rue — fort ; C5 : quatre lignes, brut 11,3 %, mêmes dimensions mais état moyen — faible. | ||||
| 868 | + | ||||
| 869 | +**Démonstration mathématique** : sans objet. | ||||
| 870 | + | ||||
| 871 | +**Question + réponse** : « Un comparable avec zéro ajustement de propriété mais vendu il y a 14 mois : fort ? » — Pas nécessairement : en marché qui tourne, 14 mois de temps portent une grosse incertitude ; voir les critères de la diapositive suivante. | ||||
| 872 | + | ||||
| 873 | +**Erreur fréquente** : confondre « le plus proche géographiquement » et « le plus similaire » ; la similarité est multidimensionnelle. | ||||
| 874 | + | ||||
| 875 | +**Transition** : « Trois autres critères, dont un qui pèse plus lourd cet automne. » | ||||
| 876 | + | ||||
| 877 | +**Durée** : 1:30 | ||||
| 878 | + | ||||
| 879 | +### p. 50 — Critères de pondération (2/2) | ||||
| 880 | + | ||||
| 881 | +**À dire** : « Date de vente : plus récente, plus fiable — moins d'ajustement temporel. Qualité des données : vente vérifiée auprès des parties, données complètes. Conditions de vente : vente libre et sans pression. Un critère de plus en marché qui tourne : quand la tendance s'inverse — Gatineau, troisième trimestre 2026 — l'ancienneté pèse *davantage* : une vente de neuf mois porte toute l'incertitude du taux de temps, qu'il soit +0,17 ou −0,25 % par mois. Concrètement : C1, neuf mois, est plus incertain cet automne qu'il ne l'aurait été au printemps, à grille identique. Les trois derniers critères sont ceux qu'on vérifie *hors* de la grille : la date dans l'acte, la qualité des données auprès du courtier, les conditions de vente au Registre foncier. Un comparable parfait sur papier mais non vérifié reste un comparable faible. Et l'erreur fréquente de la diapositive : « écarter » un comparable au seul motif qu'il dépasse 15 % net, sans diagnostic — on perd de l'information et l'on contredit le statut des repères (Vandell, 1991). » | ||||
| 882 | + | ||||
| 883 | +**Explication approfondie** : l'incertitude du temps est $P \times m \times \sigma_t$ : proportionnelle au délai $m$ et à l'incertitude $\sigma_t$ sur le taux. Quand le marché tourne, $\sigma_t$ explose (de +0,17 à −0,25 : 0,42 point d'amplitude) ; les comparables anciens deviennent les plus incertains même si leur grille de propriété est propre. | ||||
| 884 | + | ||||
| 885 | +**Intuition** : une photo de février est floue quand le paysage a changé en septembre. | ||||
| 886 | + | ||||
| 887 | +**Exemple québécois** : APCIQ/CIO (14 oct. 2026) : ventes −12 %, inscriptions +42 % dans la RMR ; Centris Hull −5 % sur un an. C1 (février) : incertitude de temps $\approx 401\,830 \times 9 \times 0{,}0042 = 15\,189$ $ entre les deux scénarios extrêmes ; C4 (août) : $460\,000 \times 3 \times 0{,}0042 = 5\,796$ $. | ||||
| 888 | + | ||||
| 889 | +**Démonstration mathématique** : voir ci-dessus. | ||||
| 890 | + | ||||
| 891 | +**Question + réponse** : « Faut-il alors privilégier systématiquement les ventes des trois derniers mois ? » — Les privilégier, oui ; s'y limiter, non : trois ventes récentes à Hull ne suffisent pas toujours, et Vandell nous rappelle qu'un comparable ancien bien pondéré reste informatif. | ||||
| 892 | + | ||||
| 893 | +**Erreur fréquente** (encadré de la diapositive) : « écarter » un comparable au seul motif qu'il dépasse 15 % net, sans diagnostic : on perd de l'information et l'on contredit le statut de *repère* des seuils (Vandell, 1991). Seconde erreur : conserver les poids d'un rapport précédent « parce que les comparables sont les mêmes » — les poids dépendent du marché à la date d'évaluation. | ||||
| 894 | + | ||||
| 895 | +**Transition** : « La règle de calcul, et comment traduire un jugement en nombre. » | ||||
| 896 | + | ||||
| 897 | +**Durée** : 1:30 | ||||
| 898 | + | ||||
| 899 | +### p. 51 — Pondération chiffrée : la règle de calcul | ||||
| 900 | + | ||||
| 901 | +**À dire** : « Valeur pondérée : somme des $w_i V_i$, avec des poids positifs qui somment à 1. Puis arrondi au 5 000 $ — convention du cours et du TP2 — parce que la précision affichée ne doit pas dépasser la précision réelle. Grille de traduction, hypothèse pédagogique : fort, 30 à 40 % ; moyen, 15 à 25 ; faible, 5 à 15 ; réexaminé mais conservé comme borne, 0 à 5 ; écarté, 0. Trois exigences : les poids sont justifiés un à un par les six critères ; ils somment à 100 % — pas de « fort, fort, moyen » sans traduction ; et on *teste* : d'autres poids plausibles donnent-ils la même valeur arrondie ? Cette troisième exigence, c'est déjà l'analyse de sensibilité. » | ||||
| 902 | + | ||||
| 903 | +**Explication approfondie** : l'arrondi au 5 000 $ sur 445 000 $ représente ±0,6 % : c'est l'aveu que la conclusion n'est pas connue au dollar près. Un arrondi au 1 000 $ serait une fausse précision ; au 25 000 $, une perte d'information. Le pas d'arrondi devrait être cohérent avec l'intervalle crédible (±2–3 % ici). | ||||
| 904 | + | ||||
| 905 | +**Intuition** : annoncer 446 081 $, c'est donner son poids en grammes après une pesée sur un pèse-personne. | ||||
| 906 | + | ||||
| 907 | +**Exemple québécois** : atelier : 446 081 → 445 000 $ ; sans C4 : 449 149 → 450 000 $ ; moyenne : 437 887 → 440 000 $. | ||||
| 908 | + | ||||
| 909 | +**Démonstration mathématique** : $\hat V = \sum_{i=1}^n w_i V_i$, $\sum w_i = 1$, $w_i \ge 0$ ; arrondi $= 5\,000 \times \mathrm{round}(\hat V/5\,000)$. | ||||
| 910 | + | ||||
| 911 | +**Question + réponse** : « Deux comparables “forts” à 40 % chacun et trois autres : que reste-t-il ? » — 20 % pour trois comparables : 10/5/5 ou 10/10/0 ; la contrainte de somme oblige à *hiérarchiser* — c'est son utilité. | ||||
| 912 | + | ||||
| 913 | +**Erreur fréquente** : des poids qui somment à 110 % parce qu'on a « ajouté » un comparable après coup : refaire toute la distribution. | ||||
| 914 | + | ||||
| 915 | +**Transition** : « Tester la conclusion : l'analyse de sensibilité. » | ||||
| 916 | + | ||||
| 917 | +**Durée** : 2:00 | ||||
| 918 | + | ||||
| 919 | +### p. 52 — Analyse de sensibilité : le principe | ||||
| 920 | + | ||||
| 921 | +**À dire** : « Faire varier *un paramètre incertain à la fois* — taux de temps, montant d'un ajustement, inclusion d'un comparable, poids — et observer l'effet sur la valeur pondérée. Elle répond à la question du client : « et si votre hypothèse était fausse ? » Quoi faire varier dans l'atelier : le temps, −0,25, 0, 0,17 et 0,34 % par mois, parce que le marché a tourné ; le garage double contre simple, 10, 15, 20 k$, parce qu'une seule paire l'appuie ; la localisation Aylmer, 3, 5, 8 % ; l'inclusion de C4, 5 ou 0 %. Comment lire : l'amplitude de chaque scénario en dollars et en pourcentage de la base ; le paramètre à la plus grande amplitude est celui qu'il faut le mieux documenter ; si la valeur arrondie ne change pas, ou d'un seul pas, la conclusion est robuste. » | ||||
| 922 | + | ||||
| 923 | +**Explication approfondie** : c'est une analyse « un facteur à la fois » (*one-at-a-time*) : simple, lisible, mais aveugle aux interactions (temps *et* garage défavorables ensemble). Pour un rapport résidentiel, elle suffit ; pour un immeuble commercial, on combinerait des scénarios. | ||||
| 924 | + | ||||
| 925 | +**Intuition** : on secoue chaque pied de la table l'un après l'autre pour voir lequel la fait vaciller. | ||||
| 926 | + | ||||
| 927 | +**Exemple québécois** : les quatre paramètres choisis correspondent aux quatre hypothèses *les moins bien mesurées* du dossier de Hull : taux de temps en marché qui tourne, paire unique pour le garage, paire unique pour Aylmer, C4 hors seuil. | ||||
| 928 | + | ||||
| 929 | +**Démonstration mathématique** : pour un paramètre $\theta$, amplitude $A_\theta = \hat V(\theta_{\max}) - \hat V(\theta_{\min})$ ; en % : $A_\theta/\hat V_{\text{base}}$. | ||||
| 930 | + | ||||
| 931 | +**Question + réponse** : « Pourquoi ne pas faire varier aussi l'aire à 150 $/pi² ? » — On pourrait ; mais elle est mesurée par régression ($t = 6{,}61$) et les écarts d'aire sont petits (20 à 150 pi²) : amplitude attendue faible. On documente *pourquoi* on ne l'a pas testée. | ||||
| 932 | + | ||||
| 933 | +**Erreur fréquente** : faire varier les paramètres dans le sens qui *arrange* (temps à 0,34 seulement) : la sensibilité est symétrique ou elle n'est pas crédible. | ||||
| 934 | + | ||||
| 935 | +**Transition** : « Les résultats, sous forme de tornade. » | ||||
| 936 | + | ||||
| 937 | +**Durée** : 2:00 | ||||
| 938 | + | ||||
| 939 | +### p. 53 — Diagramme en tornade — atelier, valeur pondérée de base 446 081 $ | ||||
| 940 | + | ||||
| 941 | +**À dire** : « Base : 446 081 $. Le diagramme montre, pour chaque paramètre, l'écart à la base dans le scénario bas et dans le scénario haut. Temps : −11 093 $ à −0,25 %/mois, −4 490 à 0 %, +4 490 à 0,34 % ; c'est la barre la plus longue. C4 exclu : +3 068 $. Garage : −1 750 et +1 750. Localisation : +462 et −694. Le tableau de droite donne les valeurs pondérées et arrondies : temps −0,25 → 434 988, 435 000 ; temps 0 → 441 591, 440 000 ; base 446 081, 445 000 ; temps 0,34 → 450 571, 450 000 ; garage 10 k → 444 331, 445 000 ; garage 20 k → 447 831, 450 000 ; localisation 3 % → 446 543, 445 000 ; 8 % → 445 387, 445 000 ; sans C4 → 449 149, 450 000. Notez que tous les scénarios restent dans la bande 435 000–450 000 $. » | ||||
| 942 | + | ||||
| 943 | +**Explication approfondie** : chaque barre peut se *calculer à la main* : garage +5 000 $ ne touche que C1 et C5 (poids 0,20 + 0,15 = 0,35) → +1 750 $ ; localisation 5 → 8 % ne touche que C4 : −0,03 × 462 346 × 0,05 = −694 $ ; temps 0 → 0,17 : 0,0017 × Σ $w_i \times$ base$_i$ × mois$_i$ = 4 490 $. La démonstration C3 des exercices refait ces trois calculs. | ||||
| 944 | + | ||||
| 945 | +**Intuition** : la tornade est un classement des hypothèses par « pouvoir de nuisance ». | ||||
| 946 | + | ||||
| 947 | +**Exemple québécois** : la barre du temps est longue parce que les cinq ventes datent de 3 à 9 mois et que le marché de Gatineau a tourné au T3 2026 — ce n'est pas un artefact du cours, c'est la situation réelle d'un évaluateur de Hull à l'automne 2026. | ||||
| 948 | + | ||||
| 949 | +**Démonstration mathématique** : $446\,081 - 434\,988 = 11\,093$ ; $446\,081 - 441\,591 = 4\,490$ ; $450\,571 - 446\,081 = 4\,490$ ; $449\,149 - 446\,081 = 3\,068$ ; $447\,831 - 446\,081 = 1\,750$ ; $446\,543 - 446\,081 = 462$ ; $445\,387 - 446\,081 = -694$. | ||||
| 950 | + | ||||
| 951 | +**Question + réponse** : « Pourquoi la barre “temps 0 %” et la barre “temps 0,34 %” ont-elles la même longueur (4 490 $) ? » — Parce que le prorata simple est linéaire : ±0,17 point produisent des effets symétriques ; le scénario −0,25 est plus long parce qu'il est plus loin de la base (0,42 point). | ||||
| 952 | + | ||||
| 953 | +**Erreur fréquente** : lire la tornade comme un *intervalle de confiance* : elle montre des scénarios choisis, pas une distribution ; l'intervalle crédible est une interprétation que l'évaluateur en tire. | ||||
| 954 | + | ||||
| 955 | +**Transition** : « Que retenir de cette tornade ? » | ||||
| 956 | + | ||||
| 957 | +**Durée** : 3:00 | ||||
| 958 | + | ||||
| 959 | +### p. 54 — Lire la tornade : qu'est-ce qui compte vraiment? | ||||
| 960 | + | ||||
| 961 | +**À dire** : « Amplitudes : temps entre 0 et 0,34 %, 8 980 $, 2,0 % de la base ; retournement à −0,25, 11 093 $, 2,5 % ; inclusion de C4, 3 068 $, 0,7 % ; garage, 3 500 $, 0,8 % ; localisation, 1 156 $, 0,3 %. Tous les scénarios restent entre 435 000 et 450 000 $ ; la valeur centrale ne bouge que d'un pas d'arrondi, sauf en cas de retournement franc du marché. Conclusion : robuste, et le taux de temps est le paramètre à documenter en priorité. Le message pour le rapport : la sensibilité ne sert pas à choisir le scénario qui arrange ; elle hiérarchise les hypothèses. L'évaluateur écrira que sa conclusion dépend d'abord de l'hypothèse de marché — +2 % par an — et qu'un marché stable l'abaisserait d'environ 4 500 $. Question : le garage pèse 3 500 $ d'amplitude alors que deux comparables, C1 et C5, reçoivent cet ajustement. Pourquoi si peu ? Indice : les poids de C1 et C5. » | ||||
| 962 | + | ||||
| 963 | +**Explication approfondie** : l'amplitude d'un ajustement de propriété sur la pondérée est $\Delta a \times \sum_{i \in \text{touchés}} w_i$ : l'effet d'une erreur de catalogue est *amorti* par les poids des comparables qui la subissent. C'est un argument de plus pour donner les poids forts aux comparables *peu ajustés* : la conclusion devient insensible aux coefficients incertains. | ||||
| 964 | + | ||||
| 965 | +**Intuition** : une erreur sur une pièce que seuls deux figurants portent ne change pas le film. | ||||
| 966 | + | ||||
| 967 | +**Exemple québécois** : garage ±5 000 $ × 0,35 = ±1 750 $ ; si C1 et C5 pesaient 60 % à eux deux, l'amplitude serait de 6 000 $. | ||||
| 968 | + | ||||
| 969 | +**Démonstration mathématique** : $450\,571 - 441\,591 = 8\,980$ ; $8\,980/446\,081 = 2{,}0\,\%$ ; $11\,093/446\,081 = 2{,}5\,\%$ ; garage $= 2 \times 5\,000 \times 0{,}35 = 3\,500$. | ||||
| 970 | + | ||||
| 971 | +**Question + réponse** : « Pourquoi si peu ? » — Parce que C1 et C5 pèsent ensemble 35 % : 10 000 $ d'amplitude de catalogue × 0,35 = 3 500 $. | ||||
| 972 | + | ||||
| 973 | +**Erreur fréquente** : conclure « le garage n'a pas d'importance » : il n'en a pas *pour cette conclusion, avec ces poids* ; pour un dossier où le meilleur comparable aurait un garage différent, il en aurait. | ||||
| 974 | + | ||||
| 975 | +**Transition** : « Une valeur ou une fourchette ? Ce que permet la norme. » | ||||
| 976 | + | ||||
| 977 | +**Durée** : 2:30 | ||||
| 978 | + | ||||
| 979 | +### p. 55 — Incertitude de la conclusion : fourchette ou valeur ponctuelle? | ||||
| 980 | + | ||||
| 981 | +**À dire** : « Deux formes. La fourchette : un intervalle crédible, qui reflète l'incertitude inhérente, acceptable dans certains rapports, plus honnête sur le plan analytique. La valeur ponctuelle : un montant unique, exigé par la plupart des mandats — prêteurs, tribunaux — avec un arrondi approprié, et qui ne signifie pas une précision absolue. Ce que permet la norme : CUSPAP 2026, 8.2.16 — la valeur finale « peut être une valeur ponctuelle, une fourchette de valeurs ou une indication de valeur ». Le mandat et le client décident de la forme ; l'évaluateur reste responsable de qualifier l'incertitude, quelle que soit la forme retenue. Notre mandat de ce soir demande une valeur ponctuelle arrondie au 5 000 $, avec sensibilité : on donnera 445 000 $, *et* on dira ± 2 à 3 %. » | ||||
| 982 | + | ||||
| 983 | +**Explication approfondie** : la valeur ponctuelle est une *décision* (le prêteur doit calculer un ratio prêt-valeur) ; la fourchette est une *description* de l'état de connaissance. Un bon rapport fait les deux : il décide et il décrit. | ||||
| 984 | + | ||||
| 985 | +**Intuition** : le médecin donne un diagnostic (ponctuel) et une probabilité (fourchette) ; les deux sont nécessaires. | ||||
| 986 | + | ||||
| 987 | +**Exemple québécois** : pour le TP2, l'avis au prêteur sur le 53, rue du Tropique devra dire si 649 900 $ est dans la fourchette crédible — une question qui n'a de sens que si la fourchette est chiffrée. | ||||
| 988 | + | ||||
| 989 | +**Démonstration mathématique** : sans objet. | ||||
| 990 | + | ||||
| 991 | +**Question + réponse** : « Un tribunal accepte-t-il une fourchette ? » — Il préfère une valeur, mais les tribunaux britanniques (Crosby et al., 1998) reconnaissent une « marge d'erreur » entre évaluateurs compétents : la fourchette est implicite même quand la valeur est ponctuelle. | ||||
| 992 | + | ||||
| 993 | +**Erreur fréquente** : donner une fourchette *à la place* d'une analyse (« entre 430 et 460 ») : la fourchette doit *sortir* de la sensibilité, pas la remplacer. | ||||
| 994 | + | ||||
| 995 | +**Transition** : « Deux intervalles qu'on confond souvent. » | ||||
| 996 | + | ||||
| 997 | +**Durée** : 1:30 | ||||
| 998 | + | ||||
| 999 | +### p. 56 — Deux intervalles à ne pas confondre | ||||
| 1000 | + | ||||
| 1001 | +**À dire** : « Premier intervalle : l'étendue des indications — minimum 383 729 $ pour C4, maximum 475 468 $ pour C5, étendue de 91 739 $, soit 20,6 % de la valeur pondérée. C'est la dispersion des mesures *brutes*, aberrant compris. Deuxième : l'intervalle crédible de la conclusion — après pondération et sensibilité, les scénarios plausibles tiennent dans 435 000–450 000 $ autour de 445 000 $, soit environ ± 2 à 3 %. C'est l'incertitude *de la conclusion*, bien plus étroite. Pourquoi la différence : les indications extrêmes, C4 et C5, sont les moins pondérées ; les indications fiables, C2 et C3, sont proches l'une de l'autre — 442 236 et 453 026 $. Pondérer, c'est *réduire* l'incertitude en exploitant la précision inégale des mesures, pas la masquer. L'erreur : annoncer « la valeur est entre 384 000 et 475 000 $ » — l'étendue brute n'est pas une fourchette de conclusion ; elle dit seulement que le dossier contient un comparable très différent du sujet. » | ||||
| 1002 | + | ||||
| 1003 | +**Explication approfondie** : statistiquement, l'étendue des indications est de l'ordre de $\pm 2\sigma_i$ *d'une* mesure ; l'intervalle de la conclusion est de l'ordre de $\pm 2\sigma_{\hat V}$ avec $\sigma_{\hat V}^2 = \sum w_i^2 \sigma_i^2 \ll \sigma_i^2$. La combinaison de mesures réduit la variance : c'est tout l'intérêt d'avoir plusieurs comparables. | ||||
| 1004 | + | ||||
| 1005 | +**Intuition** : cinq archers tirent autour de la cible ; la cible n'est pas « quelque part entre la flèche la plus à gauche et la plus à droite », elle est près du barycentre des bons archers. | ||||
| 1006 | + | ||||
| 1007 | +**Exemple québécois** : chiffres de la diapositive. | ||||
| 1008 | + | ||||
| 1009 | +**Démonstration mathématique** : $475\,468 - 383\,729 = 91\,739$ ; $91\,739/446\,081 = 20{,}6\,\%$ ; intervalle crédible $[435\,000,\ 450\,000]$ : $-2{,}2\,\%$ / $+1{,}1\,\%$ autour de 445 000 ; « ± 2 à 3 % » en arrondissant. | ||||
| 1010 | + | ||||
| 1011 | +**Question + réponse** : « Si on retirait C4 et C5, l'intervalle crédible changerait-il beaucoup ? » — Peu : ils pèsent 20 % ensemble ; mais l'*étendue* tomberait à 434 978–453 026 (4 %) — preuve que l'étendue dépend des pires comparables et l'intervalle crédible des meilleurs. | ||||
| 1012 | + | ||||
| 1013 | +**Erreur fréquente** : présenter « ± 2 à 3 % » comme un intervalle de confiance statistique à 95 % : c'est un intervalle *crédible* au sens du jugement professionnel, issu des scénarios de sensibilité. | ||||
| 1014 | + | ||||
| 1015 | +**Transition** : « Ce que la littérature dit de cette incertitude. » | ||||
| 1016 | + | ||||
| 1017 | +**Durée** : 2:00 | ||||
| 1018 | + | ||||
| 1019 | +### p. 57 — Ce que dit la littérature sur l'incertitude des évaluations | ||||
| 1020 | + | ||||
| 1021 | +**À dire** : « French et Gabrielli, 2004 : l'évaluation est souvent dite « un art et non une science », et les modèles usuels « ne sont pas fondés sur les probabilités, alors que l'incertitude est de nature probabiliste ». Crosby, Lavers et Murdoch, 1998 : la « marge d'erreur » admise par les tribunaux britanniques entre évaluateurs compétents. Kummerow, 2003 : enseigner la valeur comme une distribution de prix et une erreur de prédiction — c'est exactement ce que nous faisons ce soir. Northcraft et Neale, 1987 : l'incertitude ouvre la porte à l'ancrage ; grille et pondération écrite sont les garde-fous. Ordres de grandeur : « usuellement ± 3 à 5 % » est un repère de pratique, pas une norme ; l'incertitude dépend du marché — mince ou actif — du bien — standard ou atypique — et des comparables : ± 2 à 3 % dans l'atelier ; plus de 10 % pour un bien atypique en marché mince. Et pour les modèles automatisés, Krause et ses collègues, 2020, distinguent l'incertitude fondée sur l'erreur et celle fondée sur le modèle — même question pour une grille manuelle. » | ||||
| 1022 | + | ||||
| 1023 | +**Explication approfondie** : « incertitude fondée sur l'erreur » = dispersion des résidus (notre σ = 7 972 $) ; « fondée sur le modèle » = doute sur les coefficients eux-mêmes (notre sensibilité sur le catalogue). Un rapport complet traite les deux : la première par l'intervalle crédible, la seconde par la tornade. | ||||
| 1024 | + | ||||
| 1025 | +**Intuition** : l'erreur, c'est le bruit du marché ; le modèle, c'est le bruit de l'évaluateur. | ||||
| 1026 | + | ||||
| 1027 | +**Exemple québécois** : un bungalow standard à Hull en marché actif : ± 2–3 % ; une maison centenaire sur grand terrain à Chelsea, trois ventes en deux ans : ± 10 % ou plus — et le rapport doit le dire. | ||||
| 1028 | + | ||||
| 1029 | +**Démonstration mathématique** : sans objet (références [A20], [A21], [A27], [A23], [A32]). | ||||
| 1030 | + | ||||
| 1031 | +**Question + réponse** : « Si l'incertitude est probabiliste, pourquoi ne pas donner une probabilité ? » — Certains le font (modèles de French et Gabrielli) ; la pratique courante se contente d'un intervalle qualifié ; CUSPAP 8.2.16 l'admet. | ||||
| 1032 | + | ||||
| 1033 | +**Erreur fréquente** : citer « ± 5 % » comme une norme professionnelle ; c'est un repère de pratique, variable selon le dossier. | ||||
| 1034 | + | ||||
| 1035 | +**Transition** : « Concrètement, qu'écrit-on ? » | ||||
| 1036 | + | ||||
| 1037 | +**Durée** : 2:00 | ||||
| 1038 | + | ||||
| 1039 | +### p. 58 — Ce que l'évaluateur écrit dans le rapport | ||||
| 1040 | + | ||||
| 1041 | +**À dire** : « Section réconciliation d'un rapport, six éléments. Un : les cinq indications et, pour chacune, net, brut, nombre d'ajustements, date. Deux : les hypothèses et conventions — taux de temps et sa source, catalogue, seuils de fiabilité, arrondi. Trois : les poids et leur justification, critère par critère. Quatre : la valeur pondérée, l'arrondi, la conclusion. Cinq : l'analyse de sensibilité — paramètres testés, amplitudes, paramètre dominant. Six : la forme de la conclusion et son intervalle crédible. Les normes : CUSPAP 8.2.15, « revoir, discuter et réconcilier la qualité et la quantité des données » ; 9.8.3, « analyser les données comparables disponibles pour indiquer une conclusion de valeur raisonnable ». OEAQ, Norme 2 : « tous les faits, le raisonnement de l'évaluateur et ses conclusions doivent être exposés de façon claire et précise » ; Norme 1, règle 1.1 : « l'évaluateur ne doit commettre aucune erreur, en plus ou moins, ayant une portée significative ». Cette dernière règle justifie la sensibilité : on ne peut affirmer qu'une erreur n'est pas significative qu'après avoir mesuré ce qu'elle changerait. » | ||||
| 1042 | + | ||||
| 1043 | +**Explication approfondie** : la liste suit l'ordre logique données → hypothèses → jugement → résultat → test → forme ; c'est aussi l'ordre dans lequel un réviseur lit, et l'ordre des onglets du gabarit Excel du TP2 (Données, Calculs/Grille, Analyse, Dashboard). | ||||
| 1044 | + | ||||
| 1045 | +**Intuition** : écrire la réconciliation, c'est permettre à un inconnu de refaire le chemin et d'arriver au même endroit — ou de dire précisément où il bifurquerait. | ||||
| 1046 | + | ||||
| 1047 | +**Exemple québécois** : la conclusion écrite type de la p. 82 remplit les six points en cinq phrases. | ||||
| 1048 | + | ||||
| 1049 | +**Démonstration mathématique** : sans objet. | ||||
| 1050 | + | ||||
| 1051 | +**Question + réponse** : « Faut-il inclure les scénarios de sensibilité *rejetés* ? » — Oui, brièvement : dire qu'on a testé −0,25 %/mois et ce que cela donnerait est ce qui rend crédible le choix de +0,17. | ||||
| 1052 | + | ||||
| 1053 | +**Erreur fréquente** : mettre la grille en annexe et ne garder dans le corps que la conclusion : le raisonnement doit être dans le rapport (OEAQ, Norme 2). | ||||
| 1054 | + | ||||
| 1055 | +**Transition** : « Le processus en six étapes, pour mémoire. » | ||||
| 1056 | + | ||||
| 1057 | +**Durée** : 1:30 | ||||
| 1058 | + | ||||
| 1059 | +### p. 59 — Processus de réconciliation en six étapes | ||||
| 1060 | + | ||||
| 1061 | +**À dire** : « Un, revoir chaque indication et sa fiabilité. Deux, identifier la fourchette — et repérer les aberrants, écart à la médiane supérieur à 10 %. Trois, analyser les critères de pondération pour chaque comparable. Quatre, attribuer un poids — fort, moyen, faible — traduit en pourcentages qui somment à 100. Cinq, formuler une conclusion ponctuelle arrondie, après une analyse de sensibilité. Six, justifier par écrit. Les trois annotations bleues sont les ajouts de cette séance par rapport à la version classique : aberrants, poids chiffrés, sensibilité. Le schéma est linéaire pour la présentation ; en pratique on y revient : si la sensibilité révèle qu'un poids est décisif, on retourne à l'étape 3 pour mieux le justifier, et si l'écriture bute sur une justification manquante, c'est qu'un poids n'était pas fondé. » | ||||
| 1062 | + | ||||
| 1063 | +**Explication approfondie** : le processus est itératif en pratique : la sensibilité (étape 5) peut renvoyer à l'étape 3 si un poids s'avère décisif ; l'écriture (6) révèle parfois une justification manquante (3). | ||||
| 1064 | + | ||||
| 1065 | +**Intuition** : une recette avec un « goûter et rectifier » avant de servir. | ||||
| 1066 | + | ||||
| 1067 | +**Exemple québécois** : l'atelier du bloc 4 suit exactement ces six étapes, p. 75 à 82. | ||||
| 1068 | + | ||||
| 1069 | +**Démonstration mathématique** : sans objet. | ||||
| 1070 | + | ||||
| 1071 | +**Question + réponse** : « À quelle étape intervient la règle de l'aberrant ? » — À l'étape 2 : *avant* de pondérer, pour que le réexamen ne soit pas influencé par le poids qu'on aimerait donner. | ||||
| 1072 | + | ||||
| 1073 | +**Erreur fréquente** : faire l'étape 5 (arrondir) avant l'étape 4 (pondérer) — c'est-à-dire décider de la conclusion puis trouver des poids qui y mènent. | ||||
| 1074 | + | ||||
| 1075 | +**Transition** : « Synthèse du bloc 3, puis l'atelier complet. » | ||||
| 1076 | + | ||||
| 1077 | +**Durée** : 1:00 | ||||
| 1078 | + | ||||
| 1079 | +### p. 60 — Synthèse du bloc 3 | ||||
| 1080 | + | ||||
| 1081 | +**À dire** : « Réconcilier, c'est peser des mesures de précision inégale ; la moyenne traite l'aberrant comme le meilleur comparable — 437 887 contre 446 081 $. Les six critères se traduisent en poids chiffrés sommant à 100 % ; valeur pondérée, arrondie au 5 000 $. La sensibilité hiérarchise les hypothèses : ici le taux de temps domine, 2 à 2,5 % d'amplitude, le reste pèse moins de 1 %. L'incertitude de la conclusion, ± 2 à 3 %, est bien plus étroite que l'étendue des indications, 20,6 % ; CUSPAP admet fourchette et valeur ponctuelle. Tout cela s'écrit. Vous avez maintenant tous les outils : le bloc 4 reprend le sujet de Hull et ses cinq comparables du début à la fin. » | ||||
| 1082 | + | ||||
| 1083 | +**Durée** : 1:00 | ||||
| 1084 | + | ||||
| 1085 | +--- | ||||
| 1086 | + | ||||
| 1087 | +## Bloc 4 — Atelier complet : cinq comparables à Gatineau (p. 61–87, cible 45 min) — formatif, non noté | ||||
| 1088 | + | ||||
| 1089 | +### p. 61 — [Page de bloc] Bloc 4 — Atelier complet : cinq comparables à Gatineau | ||||
| 1090 | + | ||||
| 1091 | +**À dire** : « Bloc 4. Atelier complet, du mandat à la conclusion écrite. Formatif, non noté : c'est votre répétition générale avant le TP2, qui porte sur une autre propriété. » | ||||
| 1092 | + | ||||
| 1093 | +**Durée** : 0:20 | ||||
| 1094 | + | ||||
| 1095 | +### p. 62 — Atelier formatif en classe — consignes | ||||
| 1096 | + | ||||
| 1097 | +**À dire** : « Je le répète pour qu'il n'y ait aucune ambiguïté : cet atelier est formatif, fait en classe avec moi, et il n'est pas évalué. Le TP2, 10 %, présenté en fin de séance, porte sur une *autre* propriété — le 53, rue du Tropique, à Aylmer — et se remet à la séance 10. Déroulement en cinq temps : mandat, sujet, comparables, particularités ; une grille par comparable — C1 rappelée, C2 à C5 ensemble ; récapitulatif, net et brut, fiabilité, aberrants ; pondération, sensibilité, conclusion écrite ; liste de contrôle et questions. Comment participer : calculez chaque ligne *avant* qu'elle s'affiche ; le signe avant le montant ; la raison avant le chiffre. Seul outil : le catalogue du bloc 2, que je réaffiche à la p. 69. Ceux qui ont calculé C2 pendant la pause : gardez votre feuille. » | ||||
| 1098 | + | ||||
| 1099 | +**Explication approfondie** : la consigne « signe avant montant, raison avant chiffre » reproduit la discipline de la colonne Raison ; elle force à décider *supérieur/inférieur* avant de regarder le catalogue. | ||||
| 1100 | + | ||||
| 1101 | +**Intuition** : on ne tape pas un chiffre dans une calculatrice avant d'avoir dit à voix haute ce qu'on calcule. | ||||
| 1102 | + | ||||
| 1103 | +**Exemple québécois** : données fictives calibrées sur le marché de Hull à l'automne 2026 (médiane Centris T3 2026 : 475 000 $). | ||||
| 1104 | + | ||||
| 1105 | +**Démonstration mathématique** : sans objet. | ||||
| 1106 | + | ||||
| 1107 | +**Question + réponse** : « Que faut-il avoir sous les yeux ? » — Le catalogue (p. 69) et l'ordre des lignes ; rien d'autre. | ||||
| 1108 | + | ||||
| 1109 | +**Erreur fréquente** : attendre la diapositive-réponse sans avoir essayé : l'atelier n'apprend rien à qui regarde. | ||||
| 1110 | + | ||||
| 1111 | +**Transition** : « Le mandat. » | ||||
| 1112 | + | ||||
| 1113 | +**Durée** : 1:00 | ||||
| 1114 | + | ||||
| 1115 | +### p. 63 — Le mandat | ||||
| 1116 | + | ||||
| 1117 | +**À dire** : « Objet : estimer la valeur marchande d'une unifamiliale détachée à Gatineau, secteur Hull, par la méthode de comparaison. Date d'évaluation : 1er novembre 2026. Droits évalués : pleine propriété, libre de toute charge atypique. Forme demandée par le client : valeur ponctuelle, arrondie au 5 000 $, assortie d'une analyse de sensibilité. Données : cinq ventes vérifiées de 2026 et le catalogue du cours. Contexte de marché à la date d'évaluation : convention du cours +0,17 % par mois ; signal contraire au troisième trimestre — Hull −5 % sur un an, RMR ventes −12 %, inscriptions +42 % ; la sensibilité au taux de temps fera partie de la conclusion. Lisez bien le mandat : il définit la *forme* de la réponse. Un évaluateur qui rendrait une fourchette ici ne répondrait pas au client. Erreur fréquente signalée sur la diapositive : prendre la valeur au rôle — 385 000 $ — pour la valeur marchande au 1er novembre 2026 ; le rôle est un repère daté, pas un comparable. » | ||||
| 1118 | + | ||||
| 1119 | +**Explication approfondie** : les quatre éléments du mandat (objet, date, droits, forme) sont ceux que CUSPAP et l'OEAQ exigent d'identifier avant toute analyse ; la date fixe le temps, les droits fixent le critère 1, la forme fixe l'arrondi. | ||||
| 1120 | + | ||||
| 1121 | +**Intuition** : le mandat est la question d'examen ; on ne répond pas à une autre question. | ||||
| 1122 | + | ||||
| 1123 | +**Exemple québécois** : sources APCIQ/CIO 14 oct. 2026 [S19] ; Centris Hull T3 2026 [S22]. | ||||
| 1124 | + | ||||
| 1125 | +**Démonstration mathématique** : sans objet. | ||||
| 1126 | + | ||||
| 1127 | +**Question + réponse** : « Pourquoi préciser “libre de toute charge atypique” ? » — Pour que le critère 1 (droits transférés) soit nul pour les cinq comparables, tous vendus en pleine propriété ; une servitude lourde ou un bail emphytéotique exigerait un ajustement. | ||||
| 1128 | + | ||||
| 1129 | +**Erreur fréquente** (encadré de la diapositive) : prendre la valeur au rôle (385 000 $) pour la valeur marchande au 1er novembre 2026 — le rôle triennal reflète le marché au 1er juillet 2022, c'est un repère daté, pas un comparable ni une indication. Seconde erreur : ignorer le contexte de marché « parce que le catalogue donne 0,17 % » — le contexte est ce qui justifie de *tester* 0 et −0,25. | ||||
| 1130 | + | ||||
| 1131 | +**Transition** : « Le sujet, en deux diapositives. » | ||||
| 1132 | + | ||||
| 1133 | +**Durée** : 1:30 | ||||
| 1134 | + | ||||
| 1135 | +### p. 64 — Propriété sujet — Bâtiment | ||||
| 1136 | + | ||||
| 1137 | +**À dire** : « Unifamiliale détachée, deux étages, construite en 2005, 1 500 pi² habitables, trois chambres, deux salles de bain complètes, sous-sol fini avec salle familiale, bon état, entretien normal. Notez les valeurs que le catalogue utilisera : 2005, 1 500, trois, deux, fini, bon. “Bon” est le niveau de référence du catalogue — ajustement nul — ce qui simplifiera la lecture de la ligne État. La diapositive liste les huit lignes 7a à 7h de la fiche ; chaque comparable sera lu ligne par ligne contre elle. Question : quelles caractéristiques du sujet ont le plus de chances d'exiger un ajustement chez des comparables de Hull ? Lesquelles sont « standard » ? Retenez aussi ce que la fiche *ne dit pas* et qu'un évaluateur noterait : aucune salle d'eau, aucune piscine, aucune rénovation majeure récente ; chacune de ces absences deviendra une ligne nulle, et dire qu'une ligne est nulle fait partie de la grille. Enfin, l'aire habitable de 1 500 pi² est mesurée *hors sous-sol* : c'est la définition que les cinq comparables doivent partager, sinon la ligne aire compare des grandeurs différentes. » | ||||
| 1138 | + | ||||
| 1139 | +**Explication approfondie** : le sujet est décrit avec exactement les variables du catalogue ; dans un vrai mandat, la description est bien plus longue (plan, matériaux, mécanique) et l'évaluateur décide quelles variables *entrent* dans la grille. | ||||
| 1140 | + | ||||
| 1141 | +**Intuition** : la fiche du sujet est la colonne « Sujet » de toutes les grilles à venir. | ||||
| 1142 | + | ||||
| 1143 | +**Exemple québécois** : une maison de 2005 à Hull, deux étages, 1 500 pi² : typique des développements de l'époque dans le Plateau de Hull. | ||||
| 1144 | + | ||||
| 1145 | +**Démonstration mathématique** : sans objet. | ||||
| 1146 | + | ||||
| 1147 | +**Question + réponse** (celle de la diapositive) : « Quelles caractéristiques exigeront le plus souvent un ajustement ? » — Celles qui *varient* d'une maison à l'autre dans le parc de Hull des années 2000 : aire (chaque comparable diffère de 20 à 150 pi²), âge (1 à 3 ans), état (très bon / moyen), sous-sol (non fini / partiel), garage (simple) et salles de bains ; les « standard », rarement ajustées : terrain (écarts < 1 000 pi² sauf C4), chambres (3 partout sauf C4), chauffage, terrasse, clôture. Dans l'atelier, les lignes 7a, 7c, 7g et 7h seront non nulles pour au moins deux comparables chacune. Question complémentaire : « Que manque-t-il à la fiche ? » — Salles d'eau (aucune), piscine (aucune), rénovations récentes. | ||||
| 1148 | + | ||||
| 1149 | +**Erreur fréquente** : confondre aire habitable (1 500 pi²) et aire au sol ou aire incluant le sous-sol fini ; le catalogue mesure l'aire *habitable hors sous-sol*, et il faut la même définition pour les cinq comparables. | ||||
| 1150 | + | ||||
| 1151 | +**Transition** : « Terrain et équipements. » | ||||
| 1152 | + | ||||
| 1153 | +**Durée** : 1:00 | ||||
| 1154 | + | ||||
| 1155 | +### p. 65 — Propriété sujet — Terrain et équipements | ||||
| 1156 | + | ||||
| 1157 | +**À dire** : « Terrain de 5 500 pi², garage double attaché, stationnement asphalté pour quatre voitures, chauffage au gaz naturel à air forcé, terrasse de bois, clôture. Évaluation municipale, rôle 2025 : 385 000 $ — terrain 95 000, bâtiment 290 000 — rôle triennal 2024-2025-2026. Un repère daté, pas une indication de valeur marchande au 1er novembre 2026 : les conditions du marché du rôle en vigueur remontent au 1er juillet 2022. Et pour information, le nouveau rôle 2027-2029, déposé le 27 octobre 2026, est basé sur le marché au 1er juillet 2025. Le terrain, 5 500 pi², servira de référence pour la règle du seuil de 1 000 pi² : trois comparables en seront à moins de 500, un seul — C4 — à 1 500. Le garage double sera la ligne la plus fréquente du dossier : deux comparables ont un garage simple. » | ||||
| 1158 | + | ||||
| 1159 | +**Explication approfondie** : le rôle est une évaluation de masse à une date de référence ancienne ; il sert de *recoupement* (ordre de grandeur, répartition terrain/bâtiment utile pour la méthode du coût de la séance 10), jamais de comparable. | ||||
| 1160 | + | ||||
| 1161 | +**Intuition** : le rôle est une vieille photo officielle ; utile pour reconnaître la maison, pas pour la vendre. | ||||
| 1162 | + | ||||
| 1163 | +**Exemple québécois** : nouveau rôle de Gatineau 2027-2029 : +12,19 % en moyenne, médiane unifamiliale 495 800 $ (Le Droit / Ville de Gatineau, oct. 2026) [S39–S42] ; notre conclusion de 445 000 $ pour une maison de 1 500 pi² reste sous cette médiane, ce qui est cohérent. | ||||
| 1164 | + | ||||
| 1165 | +**Démonstration mathématique** : ratio conclusion/rôle $= 445\,000/385\,000 = 1{,}16$ — proche du facteur comparatif qu'on observe pour un rôle de trois ans en marché haussier. | ||||
| 1166 | + | ||||
| 1167 | +**Question + réponse** : « Le garage double et la terrasse sont-ils des lignes de grille ? » — Le garage oui (catalogue) ; la terrasse et la clôture, non dans le catalogue du cours : on les traite comme « équipements standards » communs à tous les comparables ; dans un rapport, on le dit. | ||||
| 1168 | + | ||||
| 1169 | +**Erreur fréquente** : utiliser 385 000 $ comme sixième indication dans la pondération ; le rôle n'est pas une vente. | ||||
| 1170 | + | ||||
| 1171 | +**Transition** : « Les cinq comparables. » | ||||
| 1172 | + | ||||
| 1173 | +**Durée** : 1:00 | ||||
| 1174 | + | ||||
| 1175 | +### p. 66 — Les comparables sélectionnés — C1 à C3 | ||||
| 1176 | + | ||||
| 1177 | +**À dire** : « C1 : 410 000 $, vendu le 1er février 2026 — neuf mois — Hull, 2003, 1 580 pi², trois chambres, deux salles de bains, sous-sol non fini, terrain 5 000, garage simple, bon état. C2 : 445 000 $, 1er juillet — quatre mois — Hull, 2006, 1 480 pi², trois chambres, *une* salle de bains, sous-sol fini, terrain 5 200, garage double, *très bon* état. C3 : 425 000 $, 1er avril — sept mois — Hull, 2005, 1 520 pi², trois et deux, sous-sol fini, terrain 6 000, garage double, bon. Avant tout calcul, à vue : lequel ressemble le plus au sujet ? C3 : même année, mêmes pièces, même sous-sol, même garage, même état ; seuls 20 pi² et 500 pi² de terrain diffèrent. Lequel exigera le plus de travail ? C1 : sous-sol, garage, aire, âge — et un financement atypique. » | ||||
| 1178 | + | ||||
| 1179 | +**Explication approfondie** : la lecture « à vue » (classement qualitatif, p. 22) précède la grille : elle donne une attente — C3 proche, C1 très ajusté — contre laquelle on vérifiera les résultats chiffrés. | ||||
| 1180 | + | ||||
| 1181 | +**Intuition** : on devine le brut avant de le calculer ; si la grille contredit la devinette, l'un des deux est faux. | ||||
| 1182 | + | ||||
| 1183 | +**Exemple québécois** : chiffres de la diapositive. | ||||
| 1184 | + | ||||
| 1185 | +**Démonstration mathématique** : délais : févr. → nov. = 9 ; juil. → nov. = 4 ; avr. → nov. = 7. | ||||
| 1186 | + | ||||
| 1187 | +**Question + réponse** : « C2 est-il supérieur ou inférieur au sujet, globalement ? » — Mixte : supérieur par l'état et l'âge, inférieur par la salle de bains et l'aire ; c'est le cas typique où le net est petit et le brut plus grand. | ||||
| 1188 | + | ||||
| 1189 | +**Erreur fréquente** : lire « 3 / 1 » pour C2 comme « trois salles de bains, une salle d'eau » ; la ligne est « chambres / salles de bains ». | ||||
| 1190 | + | ||||
| 1191 | +**Transition** : « C4 et C5. » | ||||
| 1192 | + | ||||
| 1193 | +**Durée** : 1:30 | ||||
| 1194 | + | ||||
| 1195 | +### p. 67 — Les comparables sélectionnés — C4 et C5 | ||||
| 1196 | + | ||||
| 1197 | +**À dire** : « C4 : 460 000 $, 1er août — trois mois — *Aylmer*, 2008, 1 650 pi², *quatre* chambres, deux salles de bains, sous-sol fini, terrain 7 000, garage double, très bon état. C5 : 438 000 $, 1er mai — six mois — Hull, 2004, 1 500 pi² — exactement l'aire du sujet — trois et deux, sous-sol *partiel*, terrain 5 500 — exactement le terrain du sujet — garage simple, état *moyen*. Toutes les ventes sont vérifiées auprès des courtiers et au Registre foncier : libres, sans lien de dépendance, pleine propriété. À vue : C4 est supérieur en tout — secteur, taille, chambres, terrain, âge, état ; C5 a les mêmes dimensions mais est inférieur en état, sous-sol et garage. » | ||||
| 1198 | + | ||||
| 1199 | +**Explication approfondie** : C4 illustre le comparable « d'un autre segment » (grande maison d'Aylmer) ; C5 le comparable « même maison, moins bien tenue ». Les deux seront ajustés dans des sens opposés et bornent le dossier. | ||||
| 1200 | + | ||||
| 1201 | +**Intuition** : C4 est le grand frère qui a réussi, C5 le jumeau négligé. | ||||
| 1202 | + | ||||
| 1203 | +**Exemple québécois** : Aylmer, médiane Centris T3 2026 : 530 750 $ ; C4 à 460 000 $ est *sous* la médiane de son secteur, ce qui est cohérent avec une maison de 1 650 pi². | ||||
| 1204 | + | ||||
| 1205 | +**Démonstration mathématique** : délais : août → nov. = 3 ; mai → nov. = 6. | ||||
| 1206 | + | ||||
| 1207 | +**Question + réponse** : « Pourquoi avoir gardé C4 dans la sélection ? » — Parce que le marché de Hull n'offrait que quatre ventes très proches ; une cinquième vente récente (3 mois) d'un secteur voisin apporte un repère de *date* et une borne ; on verra ce qu'elle vaut une fois ajustée. | ||||
| 1208 | + | ||||
| 1209 | +**Erreur fréquente** : écarter C4 *avant* de l'ajuster « parce que c'est Aylmer » : la règle de l'aberrant s'applique aux indications, pas aux adresses. | ||||
| 1210 | + | ||||
| 1211 | +**Transition** : « Cinq particularités transactionnelles à traiter. » | ||||
| 1212 | + | ||||
| 1213 | +**Durée** : 1:30 | ||||
| 1214 | + | ||||
| 1215 | +### p. 68 — Particularités transactionnelles à traiter | ||||
| 1216 | + | ||||
| 1217 | +**À dire** : « C1 : solde de prix de vente de 100 000 $ à 2 %, trois ans, intérêts seulement, marché à 5 % — critère 2, financement, −8 170 $. C2 : aucune — financement conventionnel, vente libre — zéro. C3 : toiture à refaire, connue de l'acheteur et reflétée dans le prix, 15 000 $ — critère 4, dépenses après achat, +15 000 $. C4 : secteur Aylmer, paire de ventes +5 % contre Hull — critère 6, localisation, −5 %. C5 : inclut les électroménagers et un spa, 6 000 $ — critère 8, non immobilier, −6 000 $. Pour chacune : avant ou après le temps ? En dollars ou en pourcentage ? Pourquoi le signe ? Financement et dépenses : en dollars, *avant* le temps. Localisation : en pourcentage, *après* le temps, sur le prix ajusté transactionnel. Inclusions : en dollars, additives, critère 8. Les signes : C1 a reçu un avantage, on le retire ; C3 a payé *moins* à cause de la toiture, on la rajoute ; C4 est dans un secteur supérieur, on retire ; C5 a payé *pour* des meubles, on les retire. » | ||||
| 1218 | + | ||||
| 1219 | +**Explication approfondie** : la ligne de C3 est la plus contre-intuitive : « toiture à refaire » semble un défaut (donc négatif), mais l'acheteur a *déjà* payé ce défaut par un prix plus bas ; pour obtenir le prix d'une maison « toiture en ordre », on *rajoute* la dépense. La ligne de C5 est l'inverse : le prix *contient* des biens meubles qui ne sont pas de l'immobilier ; on les *retire*. | ||||
| 1220 | + | ||||
| 1221 | +**Intuition** : on reconstitue ce que l'acheteur a payé *pour l'immeuble seul, à neuf, au comptant*. | ||||
| 1222 | + | ||||
| 1223 | +**Exemple québécois** : au Québec, les électroménagers et le spa sont des biens meubles souvent inclus à l'offre d'achat ; leur valeur doit être estimée (valeur d'usage, pas prix neuf) et retirée — critère 8, « composantes non immobilières ». | ||||
| 1224 | + | ||||
| 1225 | +**Démonstration mathématique** : sans objet ici (chiffrée dans les grilles). | ||||
| 1226 | + | ||||
| 1227 | +**Question + réponse** : « Si la toiture n'avait *pas* été connue de l'acheteur ? » — Alors elle n'est pas reflétée dans le prix : pas d'ajustement transactionnel ; mais C3 serait en moins bon état réel que déclaré — un problème de *données* (vérification) plus que de grille. | ||||
| 1228 | + | ||||
| 1229 | +**Erreur fréquente** : mettre les inclusions de C5 dans les transactionnels « parce que c'est une condition de la vente » ; le cours les range au critère 8, additif, après le temps — un bien meuble ne « prend pas de valeur » avec le marché immobilier. | ||||
| 1230 | + | ||||
| 1231 | +**Transition** : « Le catalogue, réaffiché pour l'atelier, et l'ordre des lignes. » | ||||
| 1232 | + | ||||
| 1233 | +**Durée** : 2:00 | ||||
| 1234 | + | ||||
| 1235 | +### p. 69 — Catalogue du cours — rappel pour l'atelier | ||||
| 1236 | + | ||||
| 1237 | +**À dire** : « Le catalogue, et l'ordre des lignes imposé pour les cinq grilles : prix de vente ; 1 droits ; 2 financement ; 3 conditions de vente ; 4 dépenses après achat ; 5 temps ; prix ajusté transactionnel ; 6 localisation ; 7a aire, 7b terrain, 7c âge, 7d état, 7e chambres, 7f salles de bains, 7g sous-sol, 7h garage ; 8 non immobilier ; indication. Net et brut : tous les ajustements, temps et financement compris, en pourcentage du prix de vente. Gardez cette page ouverte. Deux montants piègent chaque année : le sous-sol fini contre partiel, 10 000 $ et non 20 000 ; et le garage double contre simple, 15 000 $ et non 30 000. Vérifiez le *niveau* du comparable avant de choisir le montant. Et rappelez-vous le seuil du terrain : sous 1 000 pi² d'écart, la ligne est nulle. » | ||||
| 1238 | + | ||||
| 1239 | +**Explication approfondie** : l'ordre 7a–7h n'a pas d'effet sur le total (additif) mais en a un sur la *lisibilité* : du plus mesurable (aire) au plus conventionnel (garage). | ||||
| 1240 | + | ||||
| 1241 | +**Intuition** : même ordre, même grille : les cinq colonnes se lisent en parallèle. | ||||
| 1242 | + | ||||
| 1243 | +**Exemple québécois** : le gabarit Excel du TP2 impose aussi un ordre de lignes ; on ne le modifie pas. | ||||
| 1244 | + | ||||
| 1245 | +**Démonstration mathématique** : sans objet. | ||||
| 1246 | + | ||||
| 1247 | +**Question + réponse** : « Sujet sous-sol fini, comparable partiel : montant ? » — +10 000 $ (fini vs partiel). | ||||
| 1248 | + | ||||
| 1249 | +**Erreur fréquente** : confondre les deux montants du sous-sol (20 000 vs 10 000) et les deux du garage (30 000 vs 15 000). | ||||
| 1250 | + | ||||
| 1251 | +**Transition** : « C1, en récapitulatif : nous l'avons fait au bloc 2. » | ||||
| 1252 | + | ||||
| 1253 | +**Durée** : 1:00 | ||||
| 1254 | + | ||||
| 1255 | +### p. 70 — Grille C1 — récapitulatif de la démonstration du bloc 2 | ||||
| 1256 | + | ||||
| 1257 | +**À dire** : « Prix 410 000 $, vente du 1er février. Droits, conditions de vente, dépenses : normaux, zéro. Financement : solde de 100 000 $ à 2 %, −8 170 $ — équivalence au comptant, valeur actuelle à 5 % sur trois ans. Temps, neuf mois : 401 830 × 0,0017 × 9 = +6 148 $. Prix ajusté transactionnel : 407 978 $. Localisation Hull–Hull : zéro. Aire +80 pi² × 150 : −12 000, C1 supérieur. Terrain : écart 500, sous 1 000 : zéro. Âge : deux ans plus vieux, +4 000, C1 inférieur. État, chambres, salles de bains : identiques, zéro. Sous-sol non fini : +20 000, C1 inférieur. Garage simple : +15 000, C1 inférieur, contribution marginale. Non immobilier : zéro. Total propriété +27 000 ; indication 434 978 $ ; net +6,1 %, brut 15,9 %. Vous aviez tout cela au bloc 2 ; ce qui est nouveau, c'est de le voir dans le *même format* que les quatre grilles qui suivent. » | ||||
| 1258 | + | ||||
| 1259 | +**Explication approfondie** : récapitulatif ; voir p. 34–37 pour le détail de chaque ligne. | ||||
| 1260 | + | ||||
| 1261 | +**Intuition** : C1 est le comparable « ancien, financé, à rénover » : fiable mais fatigué. | ||||
| 1262 | + | ||||
| 1263 | +**Exemple québécois** : chiffres de RESULTATS_CALCULS (S09, C1). | ||||
| 1264 | + | ||||
| 1265 | +**Démonstration mathématique** : $410\,000 - 8\,170 = 401\,830$ ; $+6\,148 = 407\,978$ ; $+27\,000 = 434\,978$ ; $24\,978/410\,000 = 6{,}1\,\%$ ; $65\,318/410\,000 = 15{,}9\,\%$. | ||||
| 1266 | + | ||||
| 1267 | +**Question + réponse** : « Combien de lignes non nulles ? » — Six : financement, temps, aire, âge, sous-sol, garage. | ||||
| 1268 | + | ||||
| 1269 | +**Erreur fréquente** : oublier de compter le financement et le temps dans le brut (voir p. 37). | ||||
| 1270 | + | ||||
| 1271 | +**Transition** : « C2 : ceux qui l'ont calculée pendant la pause, comparez. » | ||||
| 1272 | + | ||||
| 1273 | +**Durée** : 2:00 | ||||
| 1274 | + | ||||
| 1275 | +### p. 71 — Grille C2 — 445 000 $, vendu le 1er juillet 2026 | ||||
| 1276 | + | ||||
| 1277 | +**À dire** : « Prix 445 000 $. Transactionnels 1 à 4 : aucune particularité vérifiée, zéro. Temps, quatre mois : 445 000 × 0,0017 × 4 = +3 026 $ — la base est le prix de vente, puisque rien ne l'a modifié avant. Prix ajusté transactionnel : 448 026 $. Localisation : zéro. 7a, aire : 1 480 contre 1 500 — C2 a 20 pi² de *moins*, inférieur — 20 × 150 : +3 000 $. 7b, terrain : 5 200 contre 5 500, écart 300, sous le seuil : zéro. 7c, âge : 2006 contre 2005, un an plus récent, supérieur : −2 000 $. 7d, état : très bon contre bon, supérieur : −8 000 $. 7e, chambres : trois et trois, zéro. 7f, salles de bains : *une* contre deux — C2 a une salle de bains de moins, inférieur — +12 000 $. 7g, sous-sol fini des deux côtés : zéro. 7h, garage double des deux côtés : zéro. 8 : aucune inclusion, zéro. Total propriété : +3 000 − 2 000 − 8 000 + 12 000 = +5 000 $. Indication : 448 026 + 5 000 = 453 026 $. Net : +8 026 $, 1,8 % ; brut : 3 026 + 3 000 + 2 000 + 8 000 + 12 000 = 28 026 $, 6,3 %. Quatre lignes de propriété, dont une seule importante — la salle de bains — qui est un montant de catalogue. » | ||||
| 1278 | + | ||||
| 1279 | +**Explication approfondie** : C2 est l'exemple du comparable « mixte » : deux lignes positives, deux négatives, net minuscule (1,8 %) mais brut quatre fois plus grand. Sa fiabilité repose sur la vente récente (4 mois) et sur le fait que la grosse ligne (salle de bains, 12 000 $) est une composante discrète bien mesurable. | ||||
| 1280 | + | ||||
| 1281 | +**Intuition** : C2 est « la maison d'à côté, un peu plus belle, avec une salle de bains en moins ». | ||||
| 1282 | + | ||||
| 1283 | +**Exemple québécois** : chiffres de RESULTATS_CALCULS (S09, C2). | ||||
| 1284 | + | ||||
| 1285 | +**Démonstration mathématique** : $445\,000 \times 0{,}0017 \times 4 = 3\,026$ ; $-20 \to +3\,000$ ; $+1$ an $\to -2\,000$ ; très bon $\to -8\,000$ ; $-1$ sdb $\to +12\,000$ ; $\sum = +5\,000$ ; $453\,026$ ; net $8\,026/445\,000 = 1{,}8\,\%$ ; brut $28\,026/445\,000 = 6{,}3\,\%$. | ||||
| 1286 | + | ||||
| 1287 | +**Question + réponse** : « Pourquoi l'état “très bon” donne-t-il −8 000 alors que “moyen” donne +12 000 ? » — Asymétrie du catalogue : passer de bon à moyen implique des travaux (coût pour l'acheteur, 12 000 $) ; passer de bon à très bon est une prime d'agrément plus modeste (8 000 $). Les deux viennent de paires et de coûts dépréciés. | ||||
| 1288 | + | ||||
| 1289 | +**Erreur fréquente** : écrire −12 000 à la salle de bains en raisonnant « C2 en a moins, c'est moins bien » — moins bien *pour C2*, donc C2 est inférieur, donc on *ajoute*. | ||||
| 1290 | + | ||||
| 1291 | +**Transition** : « C3, le plus proche — et une toiture. » | ||||
| 1292 | + | ||||
| 1293 | +**Durée** : 3:30 | ||||
| 1294 | + | ||||
| 1295 | +### p. 72 — Grille C3 — 425 000 $, vendu le 1er avril 2026 | ||||
| 1296 | + | ||||
| 1297 | +**À dire** : « Prix 425 000 $. Droits, financement, conditions de vente : normaux, zéro. 4, dépenses après achat : toiture de 15 000 $ connue de l'acheteur — le prix payé est *net* de la toiture, on la rajoute : +15 000 $. Prix courant : 440 000 $. 5, temps, sept mois : 440 000 × 0,0017 × 7 = +5 236 $ — sur 440 000, pas sur 425 000. Prix ajusté transactionnel : 445 236 $. Localisation : zéro. 7a, aire : 1 520 contre 1 500, C3 a 20 pi² de plus, supérieur : −3 000 $. 7b, terrain : 6 000 contre 5 500, écart 500, sous le seuil : zéro. 7c, âge : 2005 et 2005, zéro. État, chambres, salles de bains, sous-sol, garage : identiques, zéro. 8 : zéro. Total propriété : −3 000 $. Indication : 442 236 $. Net : +15 000 + 5 236 − 3 000 = +17 236 $, 4,1 % ; brut : 23 236 $, 5,5 %. C'est le plus semblable : une seule ligne de propriété corrigée ; le brut vient de la toiture et du temps — deux montants bien documentés, un reçu d'entrepreneur et une convention de marché. » | ||||
| 1298 | + | ||||
| 1299 | +**Explication approfondie** : la toiture illustre que le *net* de C3 (4,1 %) est plus élevé que celui de C2 (1,8 %) alors que C3 est le plus semblable physiquement : le net mélange transaction et propriété ; c'est en lisant *ligne par ligne* qu'on voit que C3 n'a qu'un seul écart physique. | ||||
| 1300 | + | ||||
| 1301 | +**Intuition** : C3 est le sujet lui-même, vendu en avril avec un toit à refaire. | ||||
| 1302 | + | ||||
| 1303 | +**Exemple québécois** : chiffres de RESULTATS_CALCULS (S09, C3) ; 15 000 $ est un ordre de grandeur réaliste pour une toiture de bardeaux d'asphalte sur une maison de deux étages à Gatineau en 2026. | ||||
| 1304 | + | ||||
| 1305 | +**Démonstration mathématique** : $425\,000 + 15\,000 = 440\,000$ ; $440\,000 \times 0{,}0119 = 5\,236$ ; $445\,236 - 3\,000 = 442\,236$ ; net $17\,236/425\,000 = 4{,}1\,\%$ ; brut $23\,236/425\,000 = 5{,}5\,\%$. Si la toiture avait été mise *après* le temps : $425\,000 \times 1{,}0119 = 430\,058 + 15\,000 = 445\,058$, écart 178 $. | ||||
| 1306 | + | ||||
| 1307 | +**Question + réponse** : « Si l'acheteur avait négocié 15 000 $ de moins mais que la toiture coûte en réalité 22 000 $ ? » — On ajuste de ce qui est *reflété dans le prix* (15 000 $) ; le surplus de 7 000 $ est un écart d'état réel qui relèverait du critère 7d — et d'une vérification. | ||||
| 1308 | + | ||||
| 1309 | +**Erreur fréquente** : calculer le temps sur 425 000 $ (5 058 $) : écart de 178 $ sur l'indication ; petit mais révélateur d'une séquence mal comprise. | ||||
| 1310 | + | ||||
| 1311 | +**Transition** : « C4 : celui qui va sortir du rang. » | ||||
| 1312 | + | ||||
| 1313 | +**Durée** : 3:30 | ||||
| 1314 | + | ||||
| 1315 | +### p. 73 — Grille C4 — 460 000 $, vendu le 1er août 2026 (Aylmer) | ||||
| 1316 | + | ||||
| 1317 | +**À dire** : « Prix 460 000 $. Transactionnels 1 à 4 : aucune particularité, zéro. Temps, trois mois : 460 000 × 0,0017 × 3 = +2 346 $. Prix ajusté transactionnel : 462 346 $. 6, localisation : Aylmer contre Hull, secteur supérieur, −5 % *de 462 346* : −23 117 $. 7a, aire : 1 650 contre 1 500, 150 pi² de plus, supérieur : −22 500 $. 7b, terrain : 7 000 contre 5 500, écart 1 500 — *au-dessus* du seuil cette fois — 1 500 × 6 : −9 000 $. 7c, âge : 2008 contre 2005, trois ans plus récent : −6 000 $. 7d, état très bon : −8 000 $. 7e, chambres : quatre contre trois, une de plus : −10 000 $. 7f, 7g, 7h : identiques, zéro. 8 : zéro. Total propriété : −78 617 $ — C4 est supérieur en tout. Indication : 383 729 $. Net : +2 346 − 78 617 = −76 271 $, −16,6 % ; brut : 80 963 $, 17,6 %. Signal : net au-delà de 15 % en valeur absolue, et nous verrons −13,2 % d'écart à la médiane. Aucune erreur de calcul ; mais une autre maison, dans un autre secteur. » | ||||
| 1318 | + | ||||
| 1319 | +**Explication approfondie** : C4 cumule six ajustements *tous négatifs* : il n'y a aucune compensation, donc net ≈ brut. C'est la signature d'un comparable « d'un autre segment » : chaque ligne tire dans le même sens, et le total dépasse ce que le MEFQ appelle la « valeur contributive recherchée ». Notez aussi la possible redondance aire/chambres (p. 41). | ||||
| 1320 | + | ||||
| 1321 | +**Intuition** : on a « démoli » une grande maison d'Aylmer jusqu'à en faire une petite maison de Hull ; le résultat est fragile. | ||||
| 1322 | + | ||||
| 1323 | +**Exemple québécois** : chiffres de RESULTATS_CALCULS (S09, C4) ; la localisation à −23 117 $ est la plus grosse ligne du dossier — et elle repose sur *une* paire. | ||||
| 1324 | + | ||||
| 1325 | +**Démonstration mathématique** : $460\,000 \times 0{,}0051 = 2\,346$ ; $-0{,}05 \times 462\,346 = -23\,117$ ; $-150 \times 150 = -22\,500$ ; $-1\,500 \times 6 = -9\,000$ ; $-3 \times 2\,000 = -6\,000$ ; $-8\,000$ ; $-10\,000$ ; $\sum = -78\,617$ ; $462\,346 - 78\,617 = 383\,729$ ; net $-76\,271/460\,000 = -16{,}6\,\%$ ; brut $80\,963/460\,000 = 17{,}6\,\%$. | ||||
| 1326 | + | ||||
| 1327 | +**Question + réponse** : « Pourquoi −5 % de 462 346 et non de 460 000 ? » — Parce que la localisation est un ajustement de propriété, calculé sur le prix ajusté transactionnel ; l'écart (117 $) est minime ici mais la règle est la règle. | ||||
| 1328 | + | ||||
| 1329 | +**Erreur fréquente** : appliquer la localisation à +5 % « parce qu'Aylmer est mieux » : Aylmer *est* mieux, donc C4 est supérieur, donc on *retire*. | ||||
| 1330 | + | ||||
| 1331 | +**Transition** : « C5 : les mêmes dimensions, un autre entretien. » | ||||
| 1332 | + | ||||
| 1333 | +**Durée** : 3:30 | ||||
| 1334 | + | ||||
| 1335 | +### p. 74 — Grille C5 — 438 000 $, vendu le 1er mai 2026 | ||||
| 1336 | + | ||||
| 1337 | +**À dire** : « Prix 438 000 $. Transactionnels 1 à 4 : aucune particularité ; les inclusions, on y revient au critère 8. Temps, six mois : 438 000 × 0,0017 × 6 = +4 468 $. Prix ajusté transactionnel : 442 468 $. Localisation : zéro. 7a et 7b : aire 1 500 et terrain 5 500, identiques au sujet, zéro. 7c, âge : 2004, un an plus vieux, inférieur : +2 000 $. 7d, état moyen contre bon, inférieur : +12 000 $. 7e, 7f : identiques, zéro. 7g, sous-sol partiel contre fini, inférieur : +10 000 $ — fini contre partiel, pas 20 000. 7h, garage simple contre double, inférieur : +15 000 $. 8, non immobilier : électroménagers et spa inclus, 6 000 $ — biens meubles payés dans le prix, on les retire : −6 000 $. Total propriété : 2 + 12 + 10 + 15 − 6 = +33 000 $. Indication : 475 468 $ — la plus élevée du dossier. Net : +37 468 $, 8,6 % ; brut : 49 468 $, 11,3 %. Lecture : mêmes dimensions que le sujet, mais quatre corrections vers le haut — état, sous-sol, garage, âge — toutes des montants de catalogue ; d'où un poids modéré. » | ||||
| 1338 | + | ||||
| 1339 | +**Explication approfondie** : C5 est le miroir de C4 : tous les ajustements de propriété (sauf les inclusions) sont positifs. Son indication élevée ne vient pas du marché mais du *catalogue* (12 000 + 10 000 + 15 000 = 37 000 $ de conventions) : c'est le comparable dont l'indication est la plus « fabriquée ». | ||||
| 1340 | + | ||||
| 1341 | +**Intuition** : on a « rénové » C5 sur papier pour 37 000 $ ; si le marché ne valorise pas ces rénovations au prix du catalogue, l'indication est trop haute. | ||||
| 1342 | + | ||||
| 1343 | +**Exemple québécois** : chiffres de RESULTATS_CALCULS (S09, C5) ; 6 000 $ pour des électroménagers et un spa usagés est une valeur d'usage plausible. | ||||
| 1344 | + | ||||
| 1345 | +**Démonstration mathématique** : $438\,000 \times 0{,}0102 = 4\,468$ ; $+2\,000 + 12\,000 + 10\,000 + 15\,000 - 6\,000 = +33\,000$ ; $442\,468 + 33\,000 = 475\,468$ ; net $37\,468/438\,000 = 8{,}6\,\%$ ; brut $49\,468/438\,000 = 11{,}3\,\%$. | ||||
| 1346 | + | ||||
| 1347 | +**Question + réponse** : « Si l'état “moyen” valait +20 000 $ plutôt que +12 000 $, que deviendrait la pondérée ? » — C5 seul touché : +8 000 × 0,15 = +1 200 $ → 447 281 $, toujours 445 000 $ : amorti par le poids de C5. | ||||
| 1348 | + | ||||
| 1349 | +**Erreur fréquente** : mettre +20 000 au sous-sol (fini vs *non fini*) : C5 a un sous-sol *partiel* ; la bonne ligne est fini vs partiel, 10 000 $. | ||||
| 1350 | + | ||||
| 1351 | +**Transition** : « Les cinq indications côte à côte. » | ||||
| 1352 | + | ||||
| 1353 | +**Durée** : 3:30 | ||||
| 1354 | + | ||||
| 1355 | +### p. 75 — Récapitulatif des cinq indications — net et brut | ||||
| 1356 | + | ||||
| 1357 | +**À dire** : « C1 : 410 000 → 434 978 $, net +24 978, 6,1 %, brut 65 318, 15,9 %. C2 : 445 000 → 453 026, net 1,8 %, brut 6,3 %. C3 : 425 000 → 442 236, net 4,1 %, brut 5,5 %. C4 : 460 000 → 383 729, net −16,6 %, brut 17,6 %. C5 : 438 000 → 475 468, net 8,6 %, brut 11,3 %. Lecture : C2 et C3 ont les nets et bruts les plus faibles et sont récentes — les plus fiables. C4 : net au-delà de 15 % en valeur absolue — réexaminé au bloc 2, conservé comme borne avec un poids faible. C1 et C5 : fiables mais plus corrigés. Statistiques : médiane 442 236 $ — C3 — moyenne simple 437 887 $, étendue 383 729 à 475 468 $, 20,6 %. La médiane est déjà « dans la cible » : le comparable le plus semblable donne une indication centrale — c'est rassurant, et c'est ce qu'on attend d'un dossier sain. » | ||||
| 1358 | + | ||||
| 1359 | +**Explication approfondie** : un dossier sain a cette structure : les comparables les moins ajustés au centre, les plus ajustés aux extrêmes, et dans des directions opposées (C4 en bas, C5 en haut). Si les comparables les moins ajustés étaient aux extrêmes, il faudrait chercher une erreur de catalogue. | ||||
| 1360 | + | ||||
| 1361 | +**Intuition** : le récapitulatif est la « photo de classe » : les bons élèves au milieu, les cas particuliers sur les bords. | ||||
| 1362 | + | ||||
| 1363 | +**Exemple québécois** : chiffres de RESULTATS_CALCULS (S09, réconciliation). | ||||
| 1364 | + | ||||
| 1365 | +**Démonstration mathématique** : médiane de {383 729 ; 434 978 ; 442 236 ; 453 026 ; 475 468} = 442 236 ; moyenne = 2 189 437/5 = 437 887 ; étendue = 91 739 = 20,6 % de 446 081. | ||||
| 1366 | + | ||||
| 1367 | +**Question + réponse** : « Pourquoi la moyenne (437 887) est-elle *sous* la médiane (442 236) ? » — Parce que C4 tire plus fort vers le bas (−58 507 par rapport à la médiane) que C5 vers le haut (+33 232) ; la moyenne subit l'asymétrie, la médiane non. | ||||
| 1368 | + | ||||
| 1369 | +**Erreur fréquente** : prendre la médiane comme conclusion « parce qu'elle est robuste » : elle ignore la fiabilité relative (elle ne « sait » pas que C3 est le meilleur) ; c'est un bon *repère*, pas une réconciliation. | ||||
| 1370 | + | ||||
| 1371 | +**Transition** : « Traduisons la fiabilité en poids. » | ||||
| 1372 | + | ||||
| 1373 | +**Durée** : 2:00 | ||||
| 1374 | + | ||||
| 1375 | +### p. 76 — Fiabilité de chaque comparable et poids retenus (analyse) | ||||
| 1376 | + | ||||
| 1377 | +**À dire** : « C2 : vente récente, quatre mois, même secteur, brut 6,3 %, quatre lignes de propriété dont une seule importante — fort, 30 %. C3 : le plus semblable, une ligne de propriété, brut 5,5 % ; toiture et sept mois bien documentés — fort, 30 %. C1 : fiable, mais vente de neuf mois avec financement atypique et deux grosses corrections — sous-sol, garage — brut 15,9 % : moyen, 20 %. C5 : mêmes dimensions, mais état moyen, sous-sol partiel, garage simple, inclusions — quatre corrections de catalogue vers le haut : faible, 15 %. C4 : autre secteur, six corrections, net −16,6 % — réexaminé, non comparable ; conservé comme borne du marché : très faible, 5 %. Total 100 %. Chaque poids est justifié par les six critères du bloc 3, et le tableau *est* la justification écrite : nombre, ampleur, similarité, date, données, conditions — lisez la colonne du milieu, vous y retrouverez les six. La question qui suit — pourquoi C4 reste-t-il à 5 % plutôt qu'à 0 % — est sur la diapositive suivante ; réfléchissez-y déjà. » | ||||
| 1378 | + | ||||
| 1379 | +**Explication approfondie** : la distribution 30/30/20/15/5 suit la grille de traduction de la p. 51 : deux forts (30–40), un moyen (15–25), un faible (5–15), un « réexaminé-conservé » (0–5). D'autres distributions sont défendables (35/35/15/10/5 par exemple) ; la sensibilité vérifiera que l'arrondi tient. | ||||
| 1380 | + | ||||
| 1381 | +**Intuition** : on répartit 100 jetons de confiance ; C2 et C3 en reçoivent 60. | ||||
| 1382 | + | ||||
| 1383 | +**Exemple québécois** : chiffres de la diapositive ; en marché qui tourne, C1 (février) perd un peu de poids au profit de C2 (juillet) — c'est le critère « date » de la p. 50. | ||||
| 1384 | + | ||||
| 1385 | +**Démonstration mathématique** : $30 + 30 + 20 + 15 + 5 = 100$. | ||||
| 1386 | + | ||||
| 1387 | +**Question + réponse** : « Quel critère distingue C2 (30 %) de C1 (20 %), alors que leurs indications sont proches ? » — La date (4 vs 9 mois, en marché qui tourne), le financement atypique de C1 et l'ampleur (brut 6,3 vs 15,9 %). | ||||
| 1388 | + | ||||
| 1389 | +**Erreur fréquente** : donner le même poids à C2 et C5 « parce qu'elles ont le même nombre de lignes corrigées » : les lignes de C5 sont toutes des conventions de catalogue, celle de C2 est en grande partie une composante mesurable. | ||||
| 1390 | + | ||||
| 1391 | +**Transition** : « La réponse. » | ||||
| 1392 | + | ||||
| 1393 | +**Durée** : 1:30 | ||||
| 1394 | + | ||||
| 1395 | +### p. 77 — Fiabilité de chaque comparable — pourquoi C4 reste à 5 % | ||||
| 1396 | + | ||||
| 1397 | +**À dire** : « Pourquoi C4 reste-t-il dans la grille avec 5 % plutôt que 0 % ? Parce qu'il *apporte de l'information* — Vandell, 1991 : il borne le haut du marché voisin et rappelle qu'une maison supérieure à Aylmer ne vaut pas, ramenée au sujet, plus que le sujet. Son poids est faible parce que son indication est *imprécise*, pas parce qu'elle est « fausse ». L'écarter — 0 % — donnerait 449 149 $ : la différence, 3 068 $, sera documentée dans la sensibilité. Le choix 5 % ou 0 % est un jugement ; ce qui n'est pas négociable, c'est de *dire* ce qu'il change. Et l'erreur fréquente de la diapositive, la plus insidieuse de toute la séance : *pondérer d'abord, chercher les raisons ensuite* — fixer 30/30/20/15/5 puis rédiger une justification a posteriori. Les poids découlent des critères — nombre, ampleur, similarité, date, données, conditions — appliqués *avant* tout calcul de valeur pondérée ; sinon la pondération devient un réglage vers le chiffre souhaité. C'est pour cela que la p. 76 vient avant la p. 78. » | ||||
| 1398 | + | ||||
| 1399 | +**Explication approfondie** : à 5 %, C4 déplace la pondérée de 3 068 $ vers le bas ; à 0 %, il disparaît. Les deux conclusions arrondies (445 000 et 450 000 $) diffèrent d'un pas : la sensibilité montre que la conclusion est *à la frontière* d'un arrondi — à écrire dans le rapport. Sur l'ordre des opérations : si l'on calcule d'abord la pondérée avec plusieurs jeux de poids, on choisira inconsciemment celui qui « donne le chiffre attendu » (ancrage interne, Northcraft et Neale, 1987) ; l'analyse de fiabilité doit donc être rédigée *avant* de voir le résultat. | ||||
| 1400 | + | ||||
| 1401 | +**Intuition** : un témoin peu fiable qu'on écoute quand même, en le disant ; et un jury qui délibère *avant* de connaître la sentence qu'il aimerait prononcer. | ||||
| 1402 | + | ||||
| 1403 | +**Exemple québécois** : 449 149 $ sans C4 = poids 32/32/21/15/0 (redistribution proportionnelle) ; TP2 : rédiger l'analyse de fiabilité des ventes dans l'onglet Analyse avant de remplir les poids de l'onglet Calculs/Grille. | ||||
| 1404 | + | ||||
| 1405 | +**Démonstration mathématique** : $0{,}32 \times 453\,026 + 0{,}32 \times 442\,236 + 0{,}21 \times 434\,978 + 0{,}15 \times 475\,468 = 449\,149$ ; $449\,149 - 446\,081 = 3\,068$ ; à 10 % : $446\,081 - 0{,}05 \times (446\,081 - 383\,729) \approx 442\,963$ → 445 000 $. | ||||
| 1406 | + | ||||
| 1407 | +**Question + réponse** (celle de la diapositive) : « Pourquoi 5 % plutôt que 0 % ? » — Information (Vandell) ; borne du marché voisin ; vente récente (3 mois) utile pour la date ; poids faible parce qu'imprécis, non parce que faux ; effet documenté (3 068 $). | ||||
| 1408 | + | ||||
| 1409 | +**Erreur fréquente** (encadré de la diapositive) : pondérer d'abord et justifier ensuite ; corriger en imposant l'ordre fiabilité (p. 76) → poids → calcul (p. 78) → sensibilité (p. 80), et en faisant relire la justification par quelqu'un qui ne connaît pas encore la valeur pondérée. | ||||
| 1410 | + | ||||
| 1411 | +**Transition** : « Le calcul, maintenant que les poids sont justifiés. » | ||||
| 1412 | + | ||||
| 1413 | +**Durée** : 1:30 | ||||
| 1414 | + | ||||
| 1415 | +### p. 78 — Pondération chiffrée et conclusion | ||||
| 1416 | + | ||||
| 1417 | +**À dire** : « C2 : 453 026 × 0,30 = 135 908. C3 : 442 236 × 0,30 = 132 671. C1 : 434 978 × 0,20 = 86 996. C5 : 475 468 × 0,15 = 71 320. C4 : 383 729 × 0,05 = 19 186. Somme : 446 081 $. Conclusion arrondie au 5 000 $ : 445 000 $. Variantes : sans C4, poids 32/32/21/15, 449 149 → 450 000 $ ; moyenne simple 437 887 → 440 000 $ ; médiane 442 236 $. Trois chiffres voisins, mais seul le tableau est une *réconciliation* : il dit *pourquoi* chaque vente compte ce qu'elle compte. Repère : 445 000 / 1 500 = 297 $ par pied carré ; médiane Hull T3 2026 : 475 000 $ pour des maisons en moyenne plus grandes — cohérent. » | ||||
| 1418 | + | ||||
| 1419 | +**Explication approfondie** : le repère au pied carré (297 $/pi²) est un contrôle de vraisemblance, pas une méthode : il confirme que la conclusion est dans l'ordre de grandeur du secteur. Comparer avec les prix au pied carré des comparables (C1 : 259 ; C2 : 301 ; C3 : 280 ; C4 : 279 ; C5 : 292 $/pi²) montre que le sujet, avec sous-sol fini et garage double, se situe dans le haut de cette fourchette : attendu. | ||||
| 1420 | + | ||||
| 1421 | +**Intuition** : la pondération est le vote pondéré d'un jury dont on connaît l'expertise de chaque membre. | ||||
| 1422 | + | ||||
| 1423 | +**Exemple québécois** : chiffres de RESULTATS_CALCULS ; médiane Centris Hull T3 2026 [S22]. | ||||
| 1424 | + | ||||
| 1425 | +**Démonstration mathématique** : $135\,908 + 132\,671 + 86\,996 + 71\,320 + 19\,186 = 446\,081$ ; $446\,081/5\,000 = 89{,}2 \to 89 \to 445\,000$. | ||||
| 1426 | + | ||||
| 1427 | +**Question + réponse** : « À quelle distance de la frontière d'arrondi sommes-nous ? » — Frontières 442 500 et 447 500 : 446 081 est à 1 419 $ de 447 500 ; une hausse de 1 419 $ de la pondérée (par exemple garage à 19 100 $) ferait sauter la conclusion à 450 000 $ — à mentionner. | ||||
| 1428 | + | ||||
| 1429 | +**Erreur fréquente** : arrondir chaque produit $w_i V_i$ avant de sommer, ou arrondir la pondérée au 1 000 $ puis au 5 000 $ ; on arrondit *une fois*, à la fin. | ||||
| 1430 | + | ||||
| 1431 | +**Transition** : « Le graphique qui résume tout. » | ||||
| 1432 | + | ||||
| 1433 | +**Durée** : 2:30 | ||||
| 1434 | + | ||||
| 1435 | +### p. 79 — Les cinq indications, la valeur conclue et les repères | ||||
| 1436 | + | ||||
| 1437 | +**À dire** : « Cinq barres : C1 434 978, C2 453 026, C3 442 236, C4 383 729, C5 475 468. La ligne dorée : 445 000 $, la conclusion. La ligne grise pointillée : la moyenne, 437 887 $, tirée vers le bas par C4. La ligne rouge : la médiane, 442 236 $. Lecture : la conclusion se situe *entre* C3 et C2, les plus fiables, au-dessus de la moyenne et sous C5. C'est ce que la pondération devait produire. Encadrement : C4 et C1 sous 445 000 $, C2 et C5 au-dessus — le bracketing du bloc 1 confirme la grille : le sujet est bien *entre* ses comparables globalement inférieurs et supérieurs, une fois ajustés. Le graphique sert aussi au client : sans lire une seule grille, il voit que la conclusion est au cœur des indications fiables et non tirée vers un extrême. C'est l'image que vous mettrez dans le dashboard du TP2. » | ||||
| 1438 | + | ||||
| 1439 | +**Explication approfondie** : le test d'encadrement est indépendant du calcul de pondération ; s'il échouait (conclusion au-dessus de toutes les indications), cela signalerait un poids ou un coefficient aberrant. | ||||
| 1440 | + | ||||
| 1441 | +**Intuition** : le graphique est le « jugement en un coup d'œil » que le client comprendra sans lire la grille. | ||||
| 1442 | + | ||||
| 1443 | +**Exemple québécois** : chiffres de la diapositive. | ||||
| 1444 | + | ||||
| 1445 | +**Démonstration mathématique** : $\min(V_i) < \hat V < \max(V_i)$ : $383\,729 < 445\,000 < 475\,468$ ; et plus finement $442\,236 < 445\,000 < 453\,026$ pour les deux comparables forts. | ||||
| 1446 | + | ||||
| 1447 | +**Question + réponse** : « Pourquoi la conclusion est-elle plus proche de C3 (442 236) que de C2 (453 026) alors qu'ils ont le même poids ? » — À cause de C1 (20 %, 434 978) qui tire vers le bas plus que C5 (15 %, 475 468) ne tire vers le haut ; la position exacte dépend de tous les poids. | ||||
| 1448 | + | ||||
| 1449 | +**Erreur fréquente** : tracer la conclusion sur un graphique des *prix de vente* : seules les indications ajustées sont comparables entre elles. | ||||
| 1450 | + | ||||
| 1451 | +**Transition** : « La sensibilité appliquée à cette conclusion. » | ||||
| 1452 | + | ||||
| 1453 | +**Durée** : 1:30 | ||||
| 1454 | + | ||||
| 1455 | +### p. 80 — Sensibilité appliquée à la conclusion de l'atelier (tableau) | ||||
| 1456 | + | ||||
| 1457 | +**À dire** : « Taux de temps : −0,25 / 0 / 0,17 / 0,34 % par mois → 434 988 / 441 591 / 446 081 / 450 571 $ → conclusions de 435 000 à 450 000 $. Garage double contre simple : 10 / 15 / 20 k$ → 444 331 / 446 081 / 447 831 → 445 000 à 450 000 $. Localisation Aylmer : 3 / 5 / 8 % → 446 543 / 446 081 / 445 387 → 445 000 $ dans tous les cas. Inclusion de C4 : 5 % / 0 % → 446 081 / 449 149 → 445 000 à 450 000 $. Décision : 445 000 $ tient dans tous les scénarios à un pas d'arrondi près ; seul un retournement du marché à −0,25 % par mois donnerait 435 000 $. Conclusion robuste ; hypothèse à documenter : le taux de temps. Question avant la réponse : quelle indication changerait le plus si le garage double contre simple valait 30 000 $ ? » | ||||
| 1458 | + | ||||
| 1459 | +**Explication approfondie** : la sensibilité confirme l'ordre de la tornade du bloc 3 ; ce qui est nouveau ici, c'est la colonne « conclusion arrondie » : c'est elle que le client lit. Trois scénarios font « sauter » l'arrondi vers 450 000 (temps 0,34, garage 20 k, C4 exclu) et deux vers le bas (temps 0 et −0,25) : la conclusion est au centre d'une bande de trois pas. | ||||
| 1460 | + | ||||
| 1461 | +**Intuition** : on a poussé la table dans les quatre directions ; elle ne tombe que si le sol (le marché) s'effondre. | ||||
| 1462 | + | ||||
| 1463 | +**Exemple québécois** : chiffres de RESULTATS_CALCULS (sensibilité). | ||||
| 1464 | + | ||||
| 1465 | +**Démonstration mathématique** : voir p. 53–54 ; garage 30 000 $ : C1 et C5 reçoivent +15 000 $ chacun. | ||||
| 1466 | + | ||||
| 1467 | +**Question + réponse** : laissée à la diapositive suivante. | ||||
| 1468 | + | ||||
| 1469 | +**Erreur fréquente** : présenter dans le rapport uniquement les scénarios qui donnent 445 000 $. | ||||
| 1470 | + | ||||
| 1471 | +**Transition** : « Réponse. » | ||||
| 1472 | + | ||||
| 1473 | +**Durée** : 2:00 | ||||
| 1474 | + | ||||
| 1475 | +### p. 81 — Sensibilité appliquée à la conclusion de l'atelier (réponse) | ||||
| 1476 | + | ||||
| 1477 | +**À dire** : « C1 et C5 : +15 000 $ chacun — 449 978 et 490 468 $ ; C2, C3, C4 inchangés. Pondérée : 446 081 + 15 000 × 0,35 = 451 331 $ → 450 000 $. Un doublement de l'ajustement de garage fait monter la conclusion d'un pas. C'est précisément pour cela que la paire du garage doit être solide — et qu'on a donné aux comparables à garage double (C2, C3) les poids les plus forts. » | ||||
| 1478 | + | ||||
| 1479 | +**Explication approfondie** : $\Delta \hat V = \Delta a \times (w_{C1} + w_{C5}) = 15\,000 \times 0{,}35$ ; formule générale de la p. 54. | ||||
| 1480 | + | ||||
| 1481 | +**Intuition** : la pondération « assure » la conclusion contre les coefficients douteux. | ||||
| 1482 | + | ||||
| 1483 | +**Exemple québécois** : chiffres de la diapositive. | ||||
| 1484 | + | ||||
| 1485 | +**Démonstration mathématique** : $446\,081 + 5\,250 = 451\,331$ ; $451\,331/5\,000 = 90{,}27 \to 90 \to 450\,000$. | ||||
| 1486 | + | ||||
| 1487 | +**Question + réponse** : « Et si le garage valait 0 $ — si le marché ne payait rien pour le second garage ? » — $446\,081 - 15\,000 \times 0{,}35 = 440\,831$ → 440 000 $ : symétrique. | ||||
| 1488 | + | ||||
| 1489 | +**Erreur fréquente** : recalculer toutes les grilles pour un scénario qui ne touche que deux comparables : la formule $\Delta a \times \sum w_i$ suffit, et elle est plus parlante. | ||||
| 1490 | + | ||||
| 1491 | +**Transition** : « Ce que l'on écrit — cinq phrases. » | ||||
| 1492 | + | ||||
| 1493 | +**Durée** : 1:00 | ||||
| 1494 | + | ||||
| 1495 | +### p. 82 — Conclusion écrite type (cinq phrases) | ||||
| 1496 | + | ||||
| 1497 | +**À dire** : « Lisons. Un : « Cinq ventes vérifiées d'unifamiliales de deux étages, conclues entre février et août 2026 dans les secteurs Hull et Aylmer, ont été ajustées selon la séquence transactionnelle — financement, dépenses après achat, temps à +0,17 % par mois — puis pour la localisation, les caractéristiques physiques et les composantes non immobilières ; elles indiquent des valeurs de 383 729 à 475 468 $. » Deux : « Les comparables C2 et C3, les plus semblables et les moins ajustés — bruts de 6,3 et 5,5 % — ont reçu un poids de 30 % chacun ; C1, 20 %, et C5, 15 %, sont fiables mais davantage corrigés ; C4, situé à Aylmer et ajusté de −16,6 % net, a été réexaminé et conservé à 5 % comme borne du marché. » Trois : « La valeur pondérée s'établit à 446 081 $ ; l'analyse de sensibilité — taux de temps de −0,25 à 0,34 % par mois, garage de 10 à 20 k$, localisation de 3 à 8 %, exclusion de C4 — la situe entre 434 988 et 450 571 $, le taux de temps étant l'hypothèse dominante. » Quatre : « Compte tenu du recul observé sur le marché de la RMR de Gatineau au troisième trimestre 2026, l'hypothèse de marché a été conservée mais signalée comme principal facteur d'incertitude. » Cinq : « La valeur marchande de la propriété sujet au 1er novembre 2026 est estimée à 445 000 $ — quatre cent quarante-cinq mille dollars — avec un intervalle crédible d'environ ± 2 à 3 %. » Cinq phrases, six éléments de la p. 58 : données, poids, pondérée et sensibilité, hypothèse dominante, conclusion et intervalle. » | ||||
| 1498 | + | ||||
| 1499 | +**Explication approfondie** : la phrase 4 est celle que les étudiants oublient : elle *nomme* l'hypothèse dominante et explique pourquoi on l'a conservée malgré le signal contraire. Sans elle, un lecteur informé du marché T3 2026 contesterait le +0,17. | ||||
| 1500 | + | ||||
| 1501 | +**Intuition** : cinq phrases = cinq réponses aux cinq questions du client : quoi, qui compte, combien, qu'est-ce qui pourrait changer, conclusion. | ||||
| 1502 | + | ||||
| 1503 | +**Exemple québécois** : texte de la diapositive. | ||||
| 1504 | + | ||||
| 1505 | +**Démonstration mathématique** : sans objet. | ||||
| 1506 | + | ||||
| 1507 | +**Question + réponse** : « Quelle phrase changerait si le client demandait une fourchette ? » — La cinquième : « ... est estimée entre 435 000 et 450 000 $, valeur la plus probable 445 000 $ ». | ||||
| 1508 | + | ||||
| 1509 | +**Erreur fréquente** : écrire « 446 081 $ » comme conclusion : la valeur pondérée se *rapporte*, la conclusion s'*arrondit*. | ||||
| 1510 | + | ||||
| 1511 | +**Transition** : « La liste de contrôle pour vérifier qu'un rapport contient tout cela. » | ||||
| 1512 | + | ||||
| 1513 | +**Durée** : 1:30 | ||||
| 1514 | + | ||||
| 1515 | +### p. 83 — Liste de contrôle formative : ce qu'un rapport de comparaison doit contenir | ||||
| 1516 | + | ||||
| 1517 | +**À dire** : « Trois colonnes. Données et sélection : mandat, date, droits, forme de conclusion ; description du sujet, rôle comme repère ; contexte de marché daté et sourcé ; ventes vérifiées et justification de la sélection. Grilles : même ordre de lignes, colonne Raison ; transactionnels en séquence avec le pourcentage sur le prix courant, propriété additive ; net et brut sur tous les ajustements. Réconciliation et conclusion : aberrants et diagnostic ; poids chiffrés sommant à 100 %, valeur pondérée, arrondi ; sensibilité avec paramètre dominant ; conclusion écrite, forme, intervalle crédible ; hypothèses et conventions nommées. Rappel : liste *formative* pour l'atelier ; les exigences du TP2 sont celles de son énoncé officiel, que vous verrez à la fin de la séance et sur Moodle. » | ||||
| 1518 | + | ||||
| 1519 | +**Explication approfondie** : la liste est la table des matières d'une section « méthode de comparaison » d'un rapport conforme à l'OEAQ (Norme 2) et à CUSPAP (8.2.15–16, 9.8.3). | ||||
| 1520 | + | ||||
| 1521 | +**Intuition** : une liste de contrôle d'aviateur : on ne décolle pas sans la cocher. | ||||
| 1522 | + | ||||
| 1523 | +**Exemple québécois** : l'atelier de ce soir remplit chaque case (p. 63 à 82). | ||||
| 1524 | + | ||||
| 1525 | +**Démonstration mathématique** : sans objet. | ||||
| 1526 | + | ||||
| 1527 | +**Question + réponse** : « Quelle case un rapport “classique” oublie-t-il le plus souvent ? » — La sensibilité et l'intervalle crédible ; viennent ensuite les hypothèses nommées (taux de temps daté). | ||||
| 1528 | + | ||||
| 1529 | +**Erreur fréquente** : prendre cette liste pour le barème du TP2 — le barème est dans l'énoncé officiel, pas ici. | ||||
| 1530 | + | ||||
| 1531 | +**Transition** : « Trois questions pour clore l'atelier. » | ||||
| 1532 | + | ||||
| 1533 | +**Durée** : 1:00 | ||||
| 1534 | + | ||||
| 1535 | +### p. 84 — Questions à la classe — pour clore l'atelier (question 1) | ||||
| 1536 | + | ||||
| 1537 | +**À dire** : « Question 1 : que se passe-t-il si l'on applique le temps *avant* le financement sur C1 ? Calculez : 410 000 × (1 + 0,0017 × 9), puis moins 8 170. » | ||||
| 1538 | + | ||||
| 1539 | +**Durée** : 0:40 | ||||
| 1540 | + | ||||
| 1541 | +### p. 85 — Questions à la classe (réponse 1) | ||||
| 1542 | + | ||||
| 1543 | +**À dire** : « 410 000 × 1,0153 = 416 273 ; moins 8 170 : 408 103 $ au lieu de 407 978 $. Écart de 125 $. Petit, mais la grille cesse d'être comparable aux autres : la séquence est une règle de méthode. Et notez que l'écart est exactement 8 170 × 0,0153 : l'avantage de financement a été « indexé » neuf mois alors qu'il n'existait qu'à la date de la vente. » | ||||
| 1544 | + | ||||
| 1545 | +**Durée** : 0:50 | ||||
| 1546 | + | ||||
| 1547 | +### p. 86 — Questions à la classe (question 2) | ||||
| 1548 | + | ||||
| 1549 | +**À dire** : « Question 2 : un collègue propose de retenir 450 000 $ « parce que le vendeur demande 459 900 $ ». Que répondez-vous ? » | ||||
| 1550 | + | ||||
| 1551 | +**Durée** : 0:40 | ||||
| 1552 | + | ||||
| 1553 | +### p. 87 — Questions à la classe (réponse 2) | ||||
| 1554 | + | ||||
| 1555 | +**À dire** : « Ancrage sur le prix demandé — Northcraft et Neale, 1987. Un prix demandé n'est pas une vente ; il sert « à titre de confirmation » seulement — OEAQ, Norme 1. Les 445 000 $ reposent sur cinq ventes conclues et une sensibilité documentée. Si le collègue veut 450 000 $, qu'il montre quel poids ou quel coefficient il changerait, et pourquoi le marché le justifie — pas le vendeur. Fin de l'atelier. » | ||||
| 1556 | + | ||||
| 1557 | +**Explication approfondie** (pour les deux questions) : la question 1 teste la *méthode* (séquence), la question 2 la *déontologie* (indépendance par rapport au prix demandé) ; ce sont les deux faces de la même exigence : une grille reproductible et insensible aux pressions. | ||||
| 1558 | + | ||||
| 1559 | +**Durée** : 0:50 | ||||
| 1560 | + | ||||
| 1561 | +--- | ||||
| 1562 | + | ||||
| 1563 | +## Bloc 5 — Synthèse et exercices d'application (p. 88–107, cible 25 min) | ||||
| 1564 | + | ||||
| 1565 | +### p. 88 — [Page de bloc] Bloc 5 — Synthèse et exercices d'application | ||||
| 1566 | + | ||||
| 1567 | +**À dire** : « Dernier bloc : trois exercices projetés — vous calculez, je corrige — puis les erreurs, les bonnes pratiques, le résumé, et l'annonce du TP2. » | ||||
| 1568 | + | ||||
| 1569 | +**Durée** : 0:20 | ||||
| 1570 | + | ||||
| 1571 | +### p. 89 — Exercice 1 — Équivalence au comptant (énoncé) | ||||
| 1572 | + | ||||
| 1573 | +**À dire** : « Un comparable vendu 395 000 $ avec un solde de prix de vente de 80 000 $ à 3 %, intérêts seulement, remboursable dans deux ans ; taux du marché 5,5 %. Ajustement de financement ? Prix équivalent au comptant ? Deux minutes. Rappel de la méthode de C1 : intérêts annuels, facteur d'annuité au taux du marché, valeur actuelle des intérêts, valeur actuelle du capital, avantage, prix au comptant. » | ||||
| 1574 | + | ||||
| 1575 | +**Explication approfondie** : activité individuelle de 2 minutes ; le professeur circule et vérifie que le facteur d'annuité est calculé au taux du *marché* (5,5 %), pas du contrat. | ||||
| 1576 | + | ||||
| 1577 | +**Intuition** : même raisonnement que C1 avec des montants plus petits : l'avantage doit être *plus petit* que 8 170 $ (solde plus petit, écart de taux moindre, durée plus courte). | ||||
| 1578 | + | ||||
| 1579 | +**Exemple québécois** : solde de 80 000 $ à 3 %, un cas fréquent de « balance de vente » entre parents et enfants ou entre particuliers. | ||||
| 1580 | + | ||||
| 1581 | +**Démonstration mathématique** : laissée aux étudiants ; réponse à la page suivante. | ||||
| 1582 | + | ||||
| 1583 | +**Question + réponse** : « Avant de calculer : l'avantage sera-t-il plus grand ou plus petit que pour C1 ? » — Plus petit : 80 000 < 100 000, écart 2,5 < 3 points, 2 ans < 3 ans. | ||||
| 1584 | + | ||||
| 1585 | +**Erreur fréquente** : actualiser à 3 % (le taux du contrat) ; la valeur actuelle se calcule au taux du *marché*. | ||||
| 1586 | + | ||||
| 1587 | +**Transition** : « Corrigé. » | ||||
| 1588 | + | ||||
| 1589 | +**Durée** : 2:00 | ||||
| 1590 | + | ||||
| 1591 | +### p. 90 — Exercice 1 — Équivalence au comptant (corrigé) | ||||
| 1592 | + | ||||
| 1593 | +**À dire** : « Intérêts annuels : 80 000 × 3 % = 2 400 $. Facteur d'annuité à 5,5 % sur deux ans : (1 − 1,055⁻²)/0,055 = 1,8463. Valeur actuelle des intérêts : 2 400 × 1,8463 = 4 431 $. Valeur actuelle du capital : 80 000 / 1,055² = 71 876 $. Valeur actuelle du solde : 76 307 $. Avantage : 80 000 − 76 307 = 3 693 $, ajustement −3 693 $. Prix équivalent au comptant : 395 000 − 3 693 = 391 307 $. Le temps se calcule ensuite sur 391 307 $. À 2,5 points d'écart de taux sur deux ans, l'avantage est modeste, 0,9 % du prix ; à 3 points sur trois ans — C1 — il atteignait 2,0 %. Formule rapide pour vérifier : solde × écart de taux × facteur d'annuité = 80 000 × 0,025 × 1,8463 = 3 693 $ — la démonstration C2 des exercices la justifie. » | ||||
| 1594 | + | ||||
| 1595 | +**Explication approfondie** : la formule fermée $S(i_m - i_c)\,a(i_m, n)$ découle de l'identité $i_m\,a + v^n = 1$ (annuité + valeur actuelle du capital = 1 $ placé au taux du marché) ; elle évite deux actualisations et montre les trois leviers de l'avantage. | ||||
| 1596 | + | ||||
| 1597 | +**Intuition** : l'avantage est « l'écart de taux, payé chaque année, actualisé ». | ||||
| 1598 | + | ||||
| 1599 | +**Exemple québécois** : chiffres de la diapositive (annexe Python de CORRIGES : 3 693 ✓). | ||||
| 1600 | + | ||||
| 1601 | +**Démonstration mathématique** : $a = (1 - 1{,}055^{-2})/0{,}055 = 1{,}84632$ ; $2\,400 \times 1{,}84632 = 4\,431$ ; $80\,000/1{,}113025 = 71\,876$ ; $VA = 76\,307$ ; avantage $3\,693$ ; $395\,000 - 3\,693 = 391\,307$ ; $3\,693/395\,000 = 0{,}93\,\%$. | ||||
| 1602 | + | ||||
| 1603 | +**Question + réponse** : « Si le solde était remboursable dans *trois* ans ? » — Avantage 5 396 $ (facteur 2,6979) : la durée est le levier le plus puissant. | ||||
| 1604 | + | ||||
| 1605 | +**Erreur fréquente** : « 2,5 % × 80 000 × 2 = 4 000 $ » sans actualisation : surestime de 307 $. | ||||
| 1606 | + | ||||
| 1607 | +**Transition** : « Exercice 2 : une grille à deux comparables. Trois minutes. » | ||||
| 1608 | + | ||||
| 1609 | +**Durée** : 1:30 | ||||
| 1610 | + | ||||
| 1611 | +### p. 91 — Exercice 2 — Grille à deux comparables : énoncé | ||||
| 1612 | + | ||||
| 1613 | +**À dire** : « Sujet : Hull, 2010, 1 400 pi², terrain 5 000, trois chambres, une salle de bains et une salle d'eau, sous-sol fini, garage simple, bon état. CA : 452 000 $, vendu le 1er juin — cinq mois — 2010, 1 450 pi², garage *double*, inclusions de 3 000 $, le reste identique. CB : 418 000 $, 1er mars — huit mois — 2012, 1 350 pi², *aucun* garage, le reste identique. Consignes : grille de CA puis de CB — transactionnels, puis propriété ; indication, net et brut de chacun ; lequel est le plus fiable et pourquoi ? Indice : CA est supérieur au sujet — garage double — CB inférieur — aucun garage ; double contre simple n'est pas simple contre aucun. Trois minutes ; travaillez à deux si vous voulez. » | ||||
| 1614 | + | ||||
| 1615 | +**Explication approfondie** : l'exercice teste (1) le temps sur le prix de vente quand il n'y a pas de transactionnel en dollars, (2) les deux valeurs de garage, (3) le classement des inclusions au critère 8, (4) le signe de l'âge, (5) le net/brut « tous ajustements ». | ||||
| 1616 | + | ||||
| 1617 | +**Intuition** : deux comparables qui « encadrent » le sujet par le garage : l'un en a trop, l'autre pas assez. | ||||
| 1618 | + | ||||
| 1619 | +**Exemple québécois** : cas pédagogique du deck ; les inclusions de 3 000 $ (électroménagers) sont typiques. | ||||
| 1620 | + | ||||
| 1621 | +**Démonstration mathématique** : laissée aux étudiants. | ||||
| 1622 | + | ||||
| 1623 | +**Question + réponse** : « Les inclusions de CA : transactionnel ou propriété ? » — Critère 8, propriété (non immobilier), après le temps. | ||||
| 1624 | + | ||||
| 1625 | +**Erreur fréquente** : mettre −30 000 à CA (double vs *aucun*) au lieu de −15 000 (double vs simple). | ||||
| 1626 | + | ||||
| 1627 | +**Transition** : « Corrigé. » | ||||
| 1628 | + | ||||
| 1629 | +**Durée** : 3:00 | ||||
| 1630 | + | ||||
| 1631 | +### p. 92 — Exercice 2 — Corrigé | ||||
| 1632 | + | ||||
| 1633 | +**À dire** : « CA : prix 452 000 ; transactionnels 1 à 4 nuls — les inclusions relèvent du critère 8 ; temps 452 000 × 0,0017 × 5 = +3 842 ; prix ajusté transactionnel 455 842 $. Aire +50 pi², CA supérieur : −7 500. Âge : identique, zéro. Garage double contre simple, CA supérieur : −15 000. Non immobilier : −3 000. Total propriété −25 500 ; indication 430 342 $. Net : +3 842 − 25 500 = −21 658 $, −4,8 % ; brut 29 342 $, 6,5 %. CB : prix 418 000 ; temps 418 000 × 0,0017 × 8 = +5 685 ; prix ajusté transactionnel 423 685 $. Aire −50 pi², CB inférieur : +7 500. Âge : 2012 contre 2010, deux ans plus récent, CB supérieur : −4 000. Garage aucun contre simple, CB inférieur : +30 000. Total +33 500 ; indication 457 185 $. Net +39 185, 9,4 % ; brut 47 185, 11,3 %. Fiabilité : CA — brut 6,5 %, cinq mois — est plus fiable que CB — brut 11,3 %, huit mois, grosse correction de garage. Écart de 6 % entre les deux indications : un troisième comparable serait bienvenu avant de conclure. » | ||||
| 1634 | + | ||||
| 1635 | +**Explication approfondie** : l'écart de 26 843 $ entre CA et CB vient surtout des deux lignes de garage (−15 000 et +30 000 : 45 000 $ d'écart cumulé sur un même élément) ; si les coefficients de garage étaient trop forts de 20 %, l'écart se réduirait de 9 000 $. C'est le genre de constat qui déclenche une sensibilité ou une recherche de comparable supplémentaire. | ||||
| 1636 | + | ||||
| 1637 | +**Intuition** : quand deux indications divergent, chercher la *ligne* qui les sépare. | ||||
| 1638 | + | ||||
| 1639 | +**Exemple québécois** : chiffres de la diapositive (annexe Python : 430 342 et 457 185 ✓). | ||||
| 1640 | + | ||||
| 1641 | +**Démonstration mathématique** : $452\,000 \times 0{,}0085 = 3\,842$ ; $-50 \times 150 = -7\,500$ ; $-15\,000$ ; $-3\,000$ ; $455\,842 - 25\,500 = 430\,342$ ; $418\,000 \times 0{,}0136 = 5\,685$ ; $+7\,500 - 4\,000 + 30\,000 = +33\,500$ ; $423\,685 + 33\,500 = 457\,185$. | ||||
| 1642 | + | ||||
| 1643 | +**Question + réponse** : « Avec 60 % sur CA et 40 % sur CB, conclusion ? » — $0{,}6 \times 430\,342 + 0{,}4 \times 457\,185 = 441\,079$ → 440 000 $ ; à 50/50 : 443 764 → 445 000 $ : la conclusion est sensible aux poids, signe qu'il manque un comparable. | ||||
| 1644 | + | ||||
| 1645 | +**Erreur fréquente** : oublier le temps dans le net de CA (−25 500/452 000 = −5,6 % au lieu de −4,8 %). | ||||
| 1646 | + | ||||
| 1647 | +**Transition** : « Exercice 3 : pondération et sensibilité. Deux minutes. » | ||||
| 1648 | + | ||||
| 1649 | +**Durée** : 2:30 | ||||
| 1650 | + | ||||
| 1651 | +### p. 93 — Exercice 3 — Pondération et sensibilité (énoncé) | ||||
| 1652 | + | ||||
| 1653 | +**À dire** : « Trois comparables : V1 441 000 $, brut 5 %, deux mois ; V2 452 000 $, brut 9 %, quatre mois ; V3 428 000 $, brut 14 %, dix mois, dont un ajustement de garage de +30 000 $. (a) Poids 50 / 30 / 20 % : valeur pondérée et conclusion arrondie au 5 000 $ ? (b) Si le garage ne valait que 20 000 $, que devient la conclusion ? (c) Et avec des poids de 40 / 40 / 20 % ? Deux minutes. » | ||||
| 1654 | + | ||||
| 1655 | +**Explication approfondie** : (a) teste la pondération ; (b) la sensibilité à un coefficient qui ne touche qu'un comparable peu pondéré ; (c) la sensibilité aux *poids* et le phénomène de frontière d'arrondi. | ||||
| 1656 | + | ||||
| 1657 | +**Intuition** : les poids ont été choisis pour que (a) et (b) donnent le même arrondi, et que (c) le fasse sauter : c'est la leçon. | ||||
| 1658 | + | ||||
| 1659 | +**Exemple québécois** : cas pédagogique du deck. | ||||
| 1660 | + | ||||
| 1661 | +**Démonstration mathématique** : laissée aux étudiants. | ||||
| 1662 | + | ||||
| 1663 | +**Question + réponse** : « Avant de calculer (b) : la conclusion peut-elle changer ? » — Peu probable : −10 000 $ sur V3 × 0,20 = −2 000 $ sur la pondérée. | ||||
| 1664 | + | ||||
| 1665 | +**Erreur fréquente** : en (b), recalculer V3 à 428 000 − 20 000 au lieu de 428 000 − 10 000 (la *différence* entre 30 000 et 20 000). | ||||
| 1666 | + | ||||
| 1667 | +**Transition** : « Corrigé. » | ||||
| 1668 | + | ||||
| 1669 | +**Durée** : 2:00 | ||||
| 1670 | + | ||||
| 1671 | +### p. 94 — Exercice 3 — Pondération et sensibilité (corrigé) | ||||
| 1672 | + | ||||
| 1673 | +**À dire** : « (a) 0,50 × 441 000 + 0,30 × 452 000 + 0,20 × 428 000 = 220 500 + 135 600 + 85 600 = 441 700 $ → 440 000 $. (b) V3 devient 418 000 $ ; pondérée 441 700 − 0,20 × 10 000 = 439 700 $ → 440 000 $ : robuste, V3 pèse peu. (c) 0,40 × 441 000 + 0,40 × 452 000 + 0,20 × 428 000 = 442 800 $ → 445 000 $ : un changement de poids de dix points fait sauter l'arrondi. Leçon : rapporter la valeur pondérée *et* l'arrondi, et signaler que la conclusion se situe à la frontière de deux pas — 440 000–445 000 $. La frontière est à 442 500 $ ; (a) en est à 800 $, (c) à 300 $. Dans un rapport, on écrirait « 440 000 $, valeur pondérée 441 700 $, la conclusion étant sensible à la répartition des poids entre V1 et V2 ». » | ||||
| 1674 | + | ||||
| 1675 | +**Explication approfondie** : la frontière d'arrondi est un artefact de la convention ; ce que la sensibilité révèle ici, c'est que V1 et V2 — les deux comparables fiables — divergent de 11 000 $ (2,5 %), et que la conclusion dépend de celui qu'on croit le plus. La bonne réaction est d'*expliquer* le choix de 50/30 (V1 plus récent et moins ajusté), pas de masquer la frontière. | ||||
| 1676 | + | ||||
| 1677 | +**Intuition** : quand la pondérée est à quelques centaines de dollars d'une frontière, l'arrondi devient un choix, et un choix se justifie. | ||||
| 1678 | + | ||||
| 1679 | +**Exemple québécois** : chiffres de la diapositive (annexe Python : 441 700 / 439 700 / 442 800 ✓). | ||||
| 1680 | + | ||||
| 1681 | +**Démonstration mathématique** : $441\,700/5\,000 = 88{,}34 \to 88 \to 440\,000$ ; $442\,800/5\,000 = 88{,}56 \to 89 \to 445\,000$. | ||||
| 1682 | + | ||||
| 1683 | +**Question + réponse** : « Quels poids (V3 à 20 %) placent la pondérée exactement à 442 500 ? » — V1 ≈ 42,7 %, V2 ≈ 37,3 % : toute répartition plus favorable à V2 donne 445 000 $. | ||||
| 1684 | + | ||||
| 1685 | +**Erreur fréquente** : conclure 442 500 $ « pour être au milieu » : on n'arrondit pas à une frontière ; on choisit un pas et on explique. | ||||
| 1686 | + | ||||
| 1687 | +**Transition** : « Les erreurs à éviter — la liste de la séance 8, enrichie. » | ||||
| 1688 | + | ||||
| 1689 | +**Durée** : 1:30 | ||||
| 1690 | + | ||||
| 1691 | +### p. 95 — Erreurs courantes à éviter | ||||
| 1692 | + | ||||
| 1693 | +**À dire** : « Six erreurs classiques : moyenne simple au lieu de réconcilier ; ajuster le sujet ; ignorer l'ordre séquentiel ; ne pas vérifier les seuils net et brut ; omettre de justifier ; ajustements arbitraires sans appui de marché. Cinq ajouts de ce soir : appliquer un pourcentage sur la mauvaise base ; compter deux fois le même écart — aire et chambres ; confondre coût et valeur contributive ; présenter l'étendue des indications comme la fourchette de conclusion ; s'ancrer sur le prix demandé. Onze erreurs ; dans le TP2, chacune coûte des points *et* de la crédibilité. Relisez cette liste avant de remettre votre gabarit : la plupart des points perdus au TP1 des années précédentes se rangent dans l'une de ces onze cases, et aucune ne demande de calcul difficile — seulement de l'attention. » | ||||
| 1694 | + | ||||
| 1695 | +**Explication approfondie** : les onze erreurs se regroupent en trois familles : erreurs de *méthode* (2, 3, 7, 8), erreurs de *mesure* (6, 9), erreurs de *jugement* (1, 4, 5, 10, 11). Les premières se corrigent par la discipline de la grille, les deuxièmes par les techniques du bloc 1, les troisièmes par la réconciliation écrite. | ||||
| 1696 | + | ||||
| 1697 | +**Intuition** : une liste de « contre-exemples » à relire avant de remettre un rapport. | ||||
| 1698 | + | ||||
| 1699 | +**Exemple québécois** : chaque erreur a été illustrée ce soir : 7 → p. 9 ; 8 → p. 41 et C4 ; 9 → p. 20 ; 10 → p. 56 ; 11 → p. 87. | ||||
| 1700 | + | ||||
| 1701 | +**Démonstration mathématique** : sans objet. | ||||
| 1702 | + | ||||
| 1703 | +**Question + réponse** : « Laquelle est la plus coûteuse en dollars ? » — La 9 (coût ≠ contribution) : une piscine à 45 000 $ au lieu de 25 000 $, c'est 20 000 $ d'erreur sur une indication ; les erreurs de base (7) coûtent quelques centaines de dollars mais trahissent une méthode mal comprise. | ||||
| 1704 | + | ||||
| 1705 | +**Erreur fréquente** : croire que la liste est exhaustive ; la 12e erreur est celle qu'on n'a pas encore rencontrée — d'où la sensibilité. | ||||
| 1706 | + | ||||
| 1707 | +**Transition** : « En miroir, les bonnes pratiques. » | ||||
| 1708 | + | ||||
| 1709 | +**Durée** : 1:30 | ||||
| 1710 | + | ||||
| 1711 | +### p. 96 — Bonnes pratiques | ||||
| 1712 | + | ||||
| 1713 | +**À dire** : « Six pratiques classiques : justifier la source de chaque ajustement ; vérifier la cohérence interne ; arrondir de façon appropriée ; documenter la réconciliation ; privilégier les comparables les plus semblables ; recouper avec le rôle. Quatre ajouts : mesurer chaque ajustement par au moins deux techniques quand c'est possible ; chiffrer les poids et les faire sommer à 100 % ; tester la conclusion par une sensibilité ; nommer l'hypothèse dominante et l'intervalle crédible dans le rapport. Ces dix pratiques forment la colonne vertébrale de l'avis au prêteur que le TP2 vous demande : un prêteur ne lit pas la grille, il lit la justification, la sensibilité et l'intervalle. Ajoutez-y une onzième, implicite : relire sa grille le lendemain, à froid, avant de signer. » | ||||
| 1714 | + | ||||
| 1715 | +**Explication approfondie** : les quatre ajouts sont exactement ce qui distingue le rapport attendu au TP2 d'un rapport « de base » : convergence des techniques, poids chiffrés, sensibilité, incertitude nommée. | ||||
| 1716 | + | ||||
| 1717 | +**Intuition** : la grille vous protège des erreurs de calcul ; ces dix pratiques vous protègent des erreurs de jugement. | ||||
| 1718 | + | ||||
| 1719 | +**Exemple québécois** : la conclusion écrite type de la p. 82 applique les pratiques 3, 4, 8, 9 et 10. | ||||
| 1720 | + | ||||
| 1721 | +**Démonstration mathématique** : sans objet. | ||||
| 1722 | + | ||||
| 1723 | +**Question + réponse** : « “Recouper avec le rôle” : comment, concrètement ? » — Ratio conclusion/rôle (445 000/385 000 = 1,16) comparé au ratio observé sur les ventes du secteur ; un ratio très différent appelle une explication. | ||||
| 1724 | + | ||||
| 1725 | +**Erreur fréquente** : « recouper » en ajustant la conclusion *vers* le rôle ; le rôle est un repère, pas un attracteur. | ||||
| 1726 | + | ||||
| 1727 | +**Transition** : « Le résumé de la séance. » | ||||
| 1728 | + | ||||
| 1729 | +**Durée** : 1:00 | ||||
| 1730 | + | ||||
| 1731 | +### p. 97 — Résumé de la séance | ||||
| 1732 | + | ||||
| 1733 | +**À dire** : « Six points. Les huit critères en cascade : cinq transactionnels séquentiels, le pourcentage du temps en dernier ; trois de propriété additifs sur le prix ajusté transactionnel. Pourcentage pour les effets proportionnels, dollars pour les composantes discrètes ; chaque montant se mesure — paires, revente, régression à 151,91 $ par pied carré, valeur contributive, capitalisation. Net et brut sur tous les ajustements ; 15 et 25 % sont une convention du cours héritée de Fannie Mae, abolie en 2014, un repère, pas une norme. Aberrant : écart à la médiane supérieur à 10 % — réexaminer, diagnostiquer, pondérer faiblement plutôt qu'exclure sans raison. La réconciliation est un jugement chiffré : somme des $w_i V_i$, arrondie au 5 000 $ ; atelier : 446 081 → 445 000 $, contre une moyenne de 437 887 $. La sensibilité hiérarchise les hypothèses — taux de temps dominant ; l'incertitude de la conclusion, ± 2 à 3 %, s'écrit dans le rapport, sous forme ponctuelle ou de fourchette — CUSPAP 8.2.16. » | ||||
| 1734 | + | ||||
| 1735 | +**Explication approfondie** : ces six points sont les six objectifs de la p. 3, atteints dans l'ordre ; ils constituent aussi la grille de lecture du TP2. | ||||
| 1736 | + | ||||
| 1737 | +**Intuition** : si vous ne retenez qu'une phrase : *mesurer, séquencer, additionner, peser, tester, écrire*. | ||||
| 1738 | + | ||||
| 1739 | +**Exemple québécois** : tous les chiffres sont ceux de l'atelier de Hull. | ||||
| 1740 | + | ||||
| 1741 | +**Démonstration mathématique** : sans objet. | ||||
| 1742 | + | ||||
| 1743 | +**Question + réponse** : « Quel point reviendra à la séance 10 ? » — La valeur contributive et le coût déprécié : la méthode du coût mesure la dépréciation que la comparaison ne fait qu'observer. | ||||
| 1744 | + | ||||
| 1745 | +**Erreur fréquente** : réviser le résumé sans refaire une grille ; la méthode s'apprend en calculant. | ||||
| 1746 | + | ||||
| 1747 | +**Transition** : « Et maintenant, le travail pratique 2. » | ||||
| 1748 | + | ||||
| 1749 | +**Durée** : 1:30 | ||||
| 1750 | + | ||||
| 1751 | +### p. 98 — TP2 — Méthode de comparaison — résidence à Aylmer (10 %) | ||||
| 1752 | + | ||||
| 1753 | +**À dire** (modalités officielles, sans modification) : « Travail pratique 2, 10 % de la note finale. Mandat : un prêteur vous mandate ; la propriété du 53, rue du Tropique, à Aylmer — inscription réelle à 649 900 $ — est sous promesse d'achat au prix demandé. Votre grille d'ajustement complète dira si ce prix reflète la valeur marchande. Objectifs pédagogiques : valider et sélectionner des ventes comparables selon les critères de la séance 6 ; appliquer les ajustements transactionnels séquentiels puis de propriété ; vérifier les seuils net 15 % et brut 25 % et réconcilier par une pondération justifiée ; analyser la sensibilité de la conclusion et rédiger l'avis au prêteur. Données réelles : sujet et inscriptions concurrentes réelles — Realtor.ca, MLS cités — médiane Aylmer 572 750 $ selon l'APCIQ au deuxième trimestre 2026 ; conventions d'ajustement ancrées — garage environ au coût de 50 000 $, piscine 22 à 50 k$. Tout ce que nous avons fait ce soir — séquence, catalogue, net et brut, pondération, sensibilité, conclusion écrite — est exactement ce que le TP2 vous demande, sur une autre maison. » | ||||
| 1754 | + | ||||
| 1755 | +**Durée** : 2:00 | ||||
| 1756 | + | ||||
| 1757 | +### p. 99 — TP2 — Livrables, modalités et Dashboard | ||||
| 1758 | + | ||||
| 1759 | +**À dire** (modalités officielles, sans modification) : « Livrable, dépôt Moodle : le gabarit Excel complété, nommé `TP2_CodePermanent.xlsx` — grille chaînée, sensibilité, dashboard. Modalités : travail individuel ; remise à la séance 10 — soit le 18 novembre 2026, 23 h 59 — l'énoncé est publié sur Moodle ce soir, 11 novembre. Pondération 10 %, barème sur 100 dans l'énoncé. Prix de la vente no 1 personnalisé : 588 000 + 1 000 × B, où B est défini dans l'énoncé à partir de votre code permanent. IA tolérée — le chatbot du cours — avec déclaration obligatoire ; toute réponse doit être ancrée dans les données du dossier. Le gabarit a cinq onglets : Accueil, Données, Calculs/Grille, Analyse, Dashboard ; le dashboard calcule les indicateurs par formules et affiche un verdict conditionnel et un tableau récapitulatif. Deux conseils pratiques, qui ne changent rien aux modalités : remplissez la grille *avant* de regarder le prix demandé ; et vérifiez que votre ligne « temps » référence le prix courant, pas le prix de vente. » | ||||
| 1760 | + | ||||
| 1761 | +**Durée** : 2:00 | ||||
| 1762 | + | ||||
| 1763 | +### p. 100 — Pour la prochaine séance | ||||
| 1764 | + | ||||
| 1765 | +**À dire** : « Compléter le TP2 — remise à la séance 10. Lecture : *The Appraisal of Real Estate*, chapitres sur la méthode du coût. Se familiariser avec la dépréciation ; revoir coût de remplacement contre coût de reproduction. Séance 10 : méthode du coût — principes et application, dépréciation physique, fonctionnelle, économique, valeur du terrain, cas québécois. » | ||||
| 1766 | + | ||||
| 1767 | +**Durée** : 0:40 | ||||
| 1768 | + | ||||
| 1769 | +### p. 101 — Questions? | ||||
| 1770 | + | ||||
| 1771 | +**À dire** : « Questions ? Je reste quelques minutes. Bonne semaine, et bon TP2. » | ||||
| 1772 | + | ||||
| 1773 | +**Durée** : 0:30 | ||||
| 1774 | + | ||||
| 1775 | +### p. 102–107 — Références (6 pages) | ||||
| 1776 | + | ||||
| 1777 | +**À dire** : « Les références complètes sont dans le deck ; les sources professionnelles — OEAQ, CUSPAP 2026, MEFQ 2026 — et les articles cités sont tous dans la bibliographie du cours. » (Pages affichées, non commentées.) | ||||
| 1778 | + | ||||
| 1779 | +**Durée** : 0:20 | ||||
| 1780 | + | ||||
| 1781 | +--- | ||||
| 1782 | + | ||||
| 1783 | +## Tableau des durées par bloc (calculé par script) | ||||
| 1784 | + | ||||
| 1785 | +Le script ci-dessous (exécuté avec `python3`) lit toutes les lignes `**Durée** : M:SS` de ce fichier, les regroupe par section (`## …`) et vérifie que le total est à 180 min ± 5. Cibles du deck : 40 / 35 / 35 / 45 / 25 ; dans ce script, l'ouverture (p. 1–3) est comptée avec le bloc 1 et la pause de 10 min est comptée à part. | ||||
| 1786 | + | ||||
| 1787 | +```python | ||||
| 1788 | +import re, pathlib | ||||
| 1789 | +txt = pathlib.Path("SCRIPT_PROFESSEUR.md").read_text(encoding="utf-8") | ||||
| 1790 | +sections, cur = {}, None | ||||
| 1791 | +for line in txt.splitlines(): | ||||
| 1792 | + if line.startswith("## "): | ||||
| 1793 | + cur = line[3:].split(" (")[0].strip() | ||||
| 1794 | + sections.setdefault(cur, 0) | ||||
| 1795 | + m = re.match(r"\*\*Durée\*\* : (\d+):(\d\d)", line) | ||||
| 1796 | + if m and cur: | ||||
| 1797 | + sections[cur] += int(m.group(1)) * 60 + int(m.group(2)) | ||||
| 1798 | +tot = 0 | ||||
| 1799 | +for k, s in sections.items(): | ||||
| 1800 | + if s: | ||||
| 1801 | + print(f"{k:<60} {s // 60:3d} min {s % 60:02d} s"); tot += s | ||||
| 1802 | +print(f"{'TOTAL':<60} {tot // 60:3d} min {tot % 60:02d} s (cible 180 ± 5 : {'OK' if abs(tot - 10800) <= 300 else 'HORS CIBLE'})") | ||||
| 1803 | +``` | ||||
| 1804 | + | ||||
| 1805 | +**Sortie du script (exécutée le 2026-11-02, deck révisé de 107 pages) :** | ||||
| 1806 | + | ||||
| 1807 | +| Section | Durée scriptée | Cible du deck (min) | | ||||
| 1808 | +|---|---:|---:| | ||||
| 1809 | +| Ouverture | 4 min 00 s | — | | ||||
| 1810 | +| Bloc 1 — Techniques avancées d'ajustement | 34 min 30 s | 40 (avec ouverture) | | ||||
| 1811 | +| Bloc 2 — Construction complète d'une grille | 33 min 30 s | 35 | | ||||
| 1812 | +| Pause | 10 min 00 s | 10 | | ||||
| 1813 | +| Bloc 3 — Réconciliation, pondération et incertitude | 31 min 30 s | 35 | | ||||
| 1814 | +| Bloc 4 — Atelier complet : cinq comparables à Gatineau | 44 min 20 s | 45 | | ||||
| 1815 | +| Bloc 5 — Synthèse et exercices d'application | 22 min 20 s | 25 | | ||||
| 1816 | +| **Total** | **180 min 10 s** | **180 ± 5 → OK** | | ||||
| 1817 | + | ||||
| 1818 | +Lecture : ouverture + bloc 1 = 38 min 30 s (cible 40) ; la pause de 10 min est prise sur les blocs 2–3 (cibles 35 + 35 = 70 ; scripté 33:30 + 31:30 + 10:00). Marges de rattrapage : voir `PLAN_180_MINUTES.md`. | ||||
added
UQO_COURS_UPGRADE/IMM1003/seance09/calculs_s09.py
+261 −0
@@ -0,0 +1,261 @@ | |||||
| 1 | +#!/usr/bin/env python3 | ||||
| 2 | +"""IMM1003 — Séance 9 — Annexe de calcul des CORRIGES (exercices formatifs, non notés). | ||||
| 3 | + | ||||
| 4 | +Mêmes conventions que validation/verification_calculs.py : | ||||
| 5 | + - arrondi au dollar (ROUND_HALF_UP) à chaque ligne ; | ||||
| 6 | + - transactionnels en séquence (droits → financement → conditions de vente → dépenses → temps), | ||||
| 7 | + temps = prorata simple 0,17 %/mois sur le prix courant ; | ||||
| 8 | + - propriété additive sur le prix ajusté transactionnel ; localisation ±5 % de ce prix ; | ||||
| 9 | + - net / brut = TOUS les ajustements (transactionnels compris), en % du prix de vente ; | ||||
| 10 | + - valeur conclue arrondie au 5 000 $ (ROUND_HALF_UP). | ||||
| 11 | +Exécuter : python3 calculs_s09.py | ||||
| 12 | +""" | ||||
| 13 | +from decimal import Decimal, ROUND_HALF_UP | ||||
| 14 | +import datetime as dt | ||||
| 15 | + | ||||
| 16 | +# ----------------------------------------------------------------- utilitaires | ||||
| 17 | +def r0(x): return int(Decimal(str(x)).quantize(Decimal("1"), rounding=ROUND_HALF_UP)) | ||||
| 18 | +def r1(x): return float(Decimal(str(x)).quantize(Decimal("0.1"), rounding=ROUND_HALF_UP)) | ||||
| 19 | +def r2(x): return float(Decimal(str(x)).quantize(Decimal("0.01"), rounding=ROUND_HALF_UP)) | ||||
| 20 | +def arrondi(x, pas=5000): return int(pas * Decimal(str(x / pas)).quantize(Decimal("1"), rounding=ROUND_HALF_UP)) | ||||
| 21 | +def f(x): return f"{x:,.0f}".replace(",", " ") # 446 081 | ||||
| 22 | +def fs(x): return ("+" if x >= 0 else "−") + f(abs(x)) # +6 148 / −8 170 | ||||
| 23 | +def mois_ecoules(v, e): return (e.year - v.year) * 12 + (e.month - v.month) | ||||
| 24 | + | ||||
| 25 | +CAT = {"temps_pct_par_mois": 0.17, "aire_par_pi2": 150, "lot_par_pi2": 6, "lot_seuil_pi2": 1000, | ||||
| 26 | + "garage_simple_vs_aucun": 30000, "garage_double_vs_simple": 15000, | ||||
| 27 | + "soussol_fini_vs_non_fini": 20000, "soussol_fini_vs_partiel": 10000, | ||||
| 28 | + "sdb_complete": 12000, "salle_eau": 6000, "chambre": 10000, "age_par_an": 2000, | ||||
| 29 | + "etat": {"très bon": -8000, "bon": 0, "moyen": 12000}, "localisation_pct": 5.0, "piscine_creusee": 25000} | ||||
| 30 | +GARAGE = {"aucun": 0, "simple": 1, "double": 2} | ||||
| 31 | +SOUSSOL = {"non fini": 0, "partiel": 1, "fini": 2} | ||||
| 32 | +DATE_EVAL = dt.date(2026, 11, 1) | ||||
| 33 | + | ||||
| 34 | +def v_garage(n): return {0: 0, 1: CAT["garage_simple_vs_aucun"], 2: CAT["garage_simple_vs_aucun"] + CAT["garage_double_vs_simple"]}[GARAGE[n]] | ||||
| 35 | +def v_soussol(n): return {0: 0, 1: CAT["soussol_fini_vs_non_fini"] - CAT["soussol_fini_vs_partiel"], 2: CAT["soussol_fini_vs_non_fini"]}[SOUSSOL[n]] | ||||
| 36 | + | ||||
| 37 | +def grille(sujet, comp, taux_temps=None, date_eval=DATE_EVAL, cat=None): | ||||
| 38 | + cat = cat or CAT | ||||
| 39 | + taux = cat["temps_pct_par_mois"] if taux_temps is None else taux_temps | ||||
| 40 | + rows, cour = [], comp["prix"] | ||||
| 41 | + d = comp.get("droits", 0); cour += d; rows.append(("1 Droits de propriété", d, cour)) | ||||
| 42 | + fin = -comp.get("financement_avantage", 0); cour += fin; rows.append(("2 Conditions de financement", fin, cour)) | ||||
| 43 | + cv = comp.get("conditions_vente_pct", 0.0); m = r0(cour * cv / 100); cour += m; rows.append((f"3 Conditions de vente ({cv:+.1f} %)" if cv else "3 Conditions de vente", m, cour)) | ||||
| 44 | + dep = comp.get("depenses_apres_achat", 0); cour += dep; rows.append(("4 Dépenses après achat", dep, cour)) | ||||
| 45 | + mois = mois_ecoules(comp["date"], date_eval) | ||||
| 46 | + t = r0(cour * taux / 100 * mois); cour += t; rows.append((f"5 Temps ({mois} mois × {taux:.2f} %)", t, cour)) | ||||
| 47 | + pat = cour | ||||
| 48 | + prop = [] | ||||
| 49 | + loc = comp.get("localisation", "similaire") | ||||
| 50 | + lp = {"similaire": 0.0, "inférieure": cat["localisation_pct"], "supérieure": -cat["localisation_pct"]}[loc] | ||||
| 51 | + prop.append((f"6 Localisation ({loc}{f', {lp:+.0f} %' if lp else ''})", r0(pat * lp / 100))) | ||||
| 52 | + da = comp["aire"] - sujet["aire"]; prop.append((f"7a Aire ({da:+d} pi² × 150 $)", -da * cat["aire_par_pi2"])) | ||||
| 53 | + dl = comp["lot"] - sujet["lot"]; la = -dl * cat["lot_par_pi2"] if abs(dl) >= cat["lot_seuil_pi2"] else 0 | ||||
| 54 | + prop.append((f"7b Terrain ({dl:+d} pi²{'' if abs(dl) >= cat['lot_seuil_pi2'] else ', < 1 000'})", la)) | ||||
| 55 | + dg = comp["annee"] - sujet["annee"]; prop.append((f"7c Âge ({dg:+d} an × 2 000 $)", -dg * cat["age_par_an"])) | ||||
| 56 | + prop.append((f"7d État ({comp['etat']} vs {sujet['etat']})", cat["etat"][comp["etat"]] - cat["etat"][sujet["etat"]])) | ||||
| 57 | + dc = comp["chambres"] - sujet["chambres"]; prop.append((f"7e Chambres ({dc:+d})", -dc * cat["chambre"])) | ||||
| 58 | + sdb = (sujet["sdb"][0] - comp["sdb"][0]) * cat["sdb_complete"] + (sujet["sdb"][1] - comp["sdb"][1]) * cat["salle_eau"] | ||||
| 59 | + prop.append((f"7f Salles de bains ({comp['sdb'][0]}+{comp['sdb'][1]} s.e. vs {sujet['sdb'][0]}+{sujet['sdb'][1]})", sdb)) | ||||
| 60 | + prop.append((f"7g Sous-sol ({comp['soussol']} vs {sujet['soussol']})", v_soussol(sujet["soussol"]) - v_soussol(comp["soussol"]))) | ||||
| 61 | + prop.append((f"7h Garage ({comp['garage']} vs {sujet['garage']})", v_garage(sujet["garage"]) - v_garage(comp["garage"]))) | ||||
| 62 | + prop.append(("8 Non immobilier", -comp.get("non_immobilier", 0))) | ||||
| 63 | + tp = sum(v for _, v in prop); ind = pat + tp | ||||
| 64 | + adj = [v for _, v, _ in rows] + [v for _, v in prop] | ||||
| 65 | + net, brut = sum(adj), sum(abs(v) for v in adj) | ||||
| 66 | + return {"nom": comp["nom"], "prix": comp["prix"], "mois": mois, "trans": rows, "pat": pat, "prop": prop, | ||||
| 67 | + "total_prop": tp, "indication": ind, "net": net, "net_pct": r1(net / comp["prix"] * 100), | ||||
| 68 | + "brut": brut, "brut_pct": r1(brut / comp["prix"] * 100)} | ||||
| 69 | + | ||||
| 70 | +def affiche(g, detail=True): | ||||
| 71 | + print(f"--- {g['nom']} : prix {f(g['prix'])} $, {g['mois']} mois") | ||||
| 72 | + if detail: | ||||
| 73 | + for lib, v, c in g["trans"]: | ||||
| 74 | + if v or lib.startswith("5"): print(f" {lib:<38} {fs(v):>10} → {f(c)}") | ||||
| 75 | + print(f" {'Prix ajusté transactionnel':<38} {'':>10} = {f(g['pat'])}") | ||||
| 76 | + for lib, v in g["prop"]: | ||||
| 77 | + if v: print(f" {lib:<38} {fs(v):>10}") | ||||
| 78 | + print(f" Total propriété {fs(g['total_prop'])} → INDICATION {f(g['indication'])} $ | net {fs(g['net'])} ({g['net_pct']} %) | brut {f(g['brut'])} ({g['brut_pct']} %)") | ||||
| 79 | + | ||||
| 80 | +def reconcilier(grilles, poids): | ||||
| 81 | + assert abs(sum(poids.values()) - 100) < 1e-9 | ||||
| 82 | + vp = sum(g["indication"] * poids[g["nom"]] / 100 for g in grilles) | ||||
| 83 | + vals = sorted(g["indication"] for g in grilles); n = len(vals) | ||||
| 84 | + med = vals[n // 2] if n % 2 else (vals[n // 2 - 1] + vals[n // 2]) / 2 | ||||
| 85 | + return {"ponderee": r0(vp), "conclue": arrondi(vp), "moyenne": r0(sum(vals) / n), "moyenne_arr": arrondi(sum(vals) / n), | ||||
| 86 | + "mediane": r0(med), "min": vals[0], "max": vals[-1], "etendue_pct": r1((vals[-1] - vals[0]) / vp * 100)} | ||||
| 87 | + | ||||
| 88 | +def equivalence_comptant(solde, i_c, i_m, n): | ||||
| 89 | + I = solde * i_c / 100; a = (1 - (1 + i_m / 100) ** -n) / (i_m / 100) | ||||
| 90 | + va_int = I * a; va_cap = solde / (1 + i_m / 100) ** n; va = va_int + va_cap | ||||
| 91 | + return {"interets": r0(I), "facteur": round(a, 4), "va_int": r0(va_int), "va_cap": r0(va_cap), "va": r0(va), "avantage": r0(solde - va), | ||||
| 92 | + "formule_directe": r0(solde * (i_m - i_c) / 100 * a)} | ||||
| 93 | + | ||||
| 94 | +def ecarts_mediane(ind: dict, seuil=10.0): | ||||
| 95 | + vals = sorted(ind.values()); n = len(vals) | ||||
| 96 | + med = vals[n // 2] if n % 2 else (vals[n // 2 - 1] + vals[n // 2]) / 2 | ||||
| 97 | + return med, {k: (r1((v - med) / med * 100), "RÉEXAMINER" if abs((v - med) / med * 100) > seuil else "ok") for k, v in ind.items()} | ||||
| 98 | + | ||||
| 99 | +# ----------------------------------------------------------------- données de l'atelier (bloc 4) | ||||
| 100 | +SUJET = {"nom": "Sujet", "annee": 2005, "aire": 1500, "lot": 5500, "chambres": 3, "sdb": (2, 0), "soussol": "fini", "garage": "double", "etat": "bon"} | ||||
| 101 | +FIN_C1 = equivalence_comptant(100000, 2.0, 5.0, 3) | ||||
| 102 | +COMPS = [ | ||||
| 103 | + {"nom": "C1", "prix": 410000, "date": dt.date(2026, 2, 1), "annee": 2003, "aire": 1580, "lot": 5000, "chambres": 3, "sdb": (2, 0), "soussol": "non fini", "garage": "simple", "etat": "bon", "financement_avantage": FIN_C1["avantage"]}, | ||||
| 104 | + {"nom": "C2", "prix": 445000, "date": dt.date(2026, 7, 1), "annee": 2006, "aire": 1480, "lot": 5200, "chambres": 3, "sdb": (1, 0), "soussol": "fini", "garage": "double", "etat": "très bon"}, | ||||
| 105 | + {"nom": "C3", "prix": 425000, "date": dt.date(2026, 4, 1), "annee": 2005, "aire": 1520, "lot": 6000, "chambres": 3, "sdb": (2, 0), "soussol": "fini", "garage": "double", "etat": "bon", "depenses_apres_achat": 15000}, | ||||
| 106 | + {"nom": "C4", "prix": 460000, "date": dt.date(2026, 8, 1), "localisation": "supérieure", "annee": 2008, "aire": 1650, "lot": 7000, "chambres": 4, "sdb": (2, 0), "soussol": "fini", "garage": "double", "etat": "très bon"}, | ||||
| 107 | + {"nom": "C5", "prix": 438000, "date": dt.date(2026, 5, 1), "annee": 2004, "aire": 1500, "lot": 5500, "chambres": 3, "sdb": (2, 0), "soussol": "partiel", "garage": "simple", "etat": "moyen", "non_immobilier": 6000}, | ||||
| 108 | +] | ||||
| 109 | +POIDS = {"C2": 30, "C3": 30, "C1": 20, "C5": 15, "C4": 5} | ||||
| 110 | +POIDS_SANS_C4 = {"C2": 32, "C3": 32, "C1": 21, "C5": 15, "C4": 0} | ||||
| 111 | + | ||||
| 112 | +def section(t): print("\n" + "=" * 78 + f"\n{t}\n" + "=" * 78) | ||||
| 113 | + | ||||
| 114 | +# ================================================================= 0. Atelier du deck (référence) | ||||
| 115 | +section("0. ATELIER DU DECK (bloc 4) — référence RESULTATS_CALCULS.md") | ||||
| 116 | +print("Équivalence au comptant C1 :", FIN_C1) | ||||
| 117 | +G = [grille(SUJET, c) for c in COMPS] | ||||
| 118 | +for g in G: affiche(g) | ||||
| 119 | +R = reconcilier(G, POIDS) | ||||
| 120 | +print(f"\nPondérée {f(R['ponderee'])} → conclue {f(R['conclue'])} $ ; moyenne {f(R['moyenne'])} (→ {f(R['moyenne_arr'])}) ; médiane {f(R['mediane'])} ; étendue {f(R['min'])}–{f(R['max'])} ({R['etendue_pct']} %)") | ||||
| 121 | +R2 = reconcilier(G, POIDS_SANS_C4); print(f"Sans C4 (32/32/21/15/0) : {f(R2['ponderee'])} → {f(R2['conclue'])} $") | ||||
| 122 | +med, ec = ecarts_mediane({g["nom"]: g["indication"] for g in G}); print("Écarts à la médiane :", ec) | ||||
| 123 | +attendu = {"C1": 434978, "C2": 453026, "C3": 442236, "C4": 383729, "C5": 475468} | ||||
| 124 | +assert all(g["indication"] == attendu[g["nom"]] for g in G) and R["ponderee"] == 446081 and R["conclue"] == 445000, "écart avec RESULTATS_CALCULS" | ||||
| 125 | +print("Concordance avec RESULTATS_CALCULS.md : OK (C1–C5, 446 081 → 445 000)") | ||||
| 126 | + | ||||
| 127 | +# sensibilité du deck | ||||
| 128 | +section("0b. SENSIBILITÉ DU DECK (base 446 081 $)") | ||||
| 129 | +for tx in (-0.25, 0.0, 0.17, 0.34): | ||||
| 130 | + print(f" temps {tx:+.2f} %/mois → {f(reconcilier([grille(SUJET, c, taux_temps=tx) for c in COMPS], POIDS)['ponderee'])} $") | ||||
| 131 | +for gd in (10000, 15000, 20000): | ||||
| 132 | + cat = dict(CAT); cat["garage_double_vs_simple"] = gd | ||||
| 133 | + old = CAT["garage_double_vs_simple"]; CAT["garage_double_vs_simple"] = gd | ||||
| 134 | + print(f" garage double vs simple {f(gd)} $ → {f(reconcilier([grille(SUJET, c) for c in COMPS], POIDS)['ponderee'])} $") | ||||
| 135 | + CAT["garage_double_vs_simple"] = old | ||||
| 136 | +for lp in (3.0, 5.0, 8.0): | ||||
| 137 | + old = CAT["localisation_pct"]; CAT["localisation_pct"] = lp | ||||
| 138 | + print(f" localisation {lp:.0f} % → {f(reconcilier([grille(SUJET, c) for c in COMPS], POIDS)['ponderee'])} $") | ||||
| 139 | + CAT["localisation_pct"] = old | ||||
| 140 | +print(f" question p. 81 (garage 30 000 $) : 446 081 + 15 000 × 0,35 = {f(446081 + 15000 * 0.35)} → {f(arrondi(446081 + 15000 * 0.35))} $") | ||||
| 141 | +print(f" question p. 84 (temps avant financement C1) : 410 000 × 1,0153 − 8 170 = {f(r0(410000 * 1.0153 - 8170))} $ (vs 407 978 ; écart {f(r0(410000 * 1.0153 - 8170) - 407978)} $)") | ||||
| 142 | +print(f" question p. 40 (C4 avec abri + spa 12 000 $) : {f(383729 - 12000)} $ ; écart à la médiane {r1((383729 - 12000 - 442236) / 442236 * 100)} %") | ||||
| 143 | +print(f" p. 37 (C1 sans transactionnels) : net {r1(27000 / 410000 * 100)} %, brut {r1(51000 / 410000 * 100)} %") | ||||
| 144 | +print(f" p. 46 : moyenne des 4 sans C4 = {f(r0((434978 + 453026 + 442236 + 475468) / 4))} ; effet de C4 = {fs(437887 - 451427)} $") | ||||
| 145 | +print(f" p. 35 : temps à −0,25 %/mois sur C1 = {f(r0(401830 * 0.0025 * 9))} $ retirés") | ||||
| 146 | + | ||||
| 147 | +# ================================================================= A. (conceptuel : pas de calcul) — B. calculs | ||||
| 148 | +section("B1. Équivalence au comptant — E1 du deck + variante") | ||||
| 149 | +e1 = equivalence_comptant(80000, 3.0, 5.5, 2); print("E1 (80 000 $, 3 % vs 5,5 %, 2 ans) :", e1, "→ prix au comptant", f(395000 - e1["avantage"]), "$ ; en % du prix :", r1(e1["avantage"] / 395000 * 100)) | ||||
| 150 | +e1b = equivalence_comptant(80000, 3.0, 5.5, 3); print("B1 b (même solde, 3 ans) :", e1b, "→ prix au comptant", f(395000 - e1b["avantage"])) | ||||
| 151 | +e1c = equivalence_comptant(80000, 5.5, 5.5, 2); print("B1 c (taux du contrat = taux du marché) : avantage", e1c["avantage"]) | ||||
| 152 | +print("Vérification C1 par la formule directe S(i_m − i_c)a :", FIN_C1["formule_directe"], "(annuité 2,7232)") | ||||
| 153 | + | ||||
| 154 | +section("B2. Séquence vs addition — 436 000 $, financement −7 500 $, 6 mois à 0,17 %/mois") | ||||
| 155 | +p, fin, m = 436000, 7500, 6 | ||||
| 156 | +seq_base = p - fin; t_seq = r0(seq_base * 0.0017 * m); seq = seq_base + t_seq | ||||
| 157 | +t_add = r0(p * 0.0017 * m); add = p - fin + t_add | ||||
| 158 | +inv = r0(p * (1 + 0.0017 * m)) - fin | ||||
| 159 | +print(f" séquence : {f(p)} − {f(fin)} = {f(seq_base)} ; temps {f(seq_base)} × 0,0017 × {m} = {fs(t_seq)} → {f(seq)} $") | ||||
| 160 | +print(f" temps d'abord : {f(p)} × 1,0102 = {f(r0(p * 1.0102))} − {f(fin)} = {f(inv)} $ ; simple addition : {f(add)} $ ; écart = {f(add - seq)} $") | ||||
| 161 | +print(f" base du % : 3 % de 436 000 = {f(436000 * 0.03)} $ vs 3 % de 428 500 = {f(428500 * 0.03)} $") | ||||
| 162 | + | ||||
| 163 | +section("B3. Revente — 398 000 $ (1er mai 2024) → 418 000 $ (1er nov. 2026), 30 mois") | ||||
| 164 | +var = 418000 / 398000 - 1; print(f" variation {r2(var * 100)} % ; mensuel simple {var * 100 / 30:.3f} %/mois ; annuel composé {( (1 + var) ** (12 / 30) - 1) * 100:.2f} %/an") | ||||
| 165 | +print(f" application : vente de 5 mois à 430 000 $ → 430 000 × {var / 30:.5f} × 5 = {fs(r0(430000 * var / 30 * 5))} $ (vs {fs(r0(430000 * 0.0017 * 5))} $ au taux du cours)") | ||||
| 166 | + | ||||
| 167 | +section("B4. Net et brut — comparable 462 000 $, 6 mois") | ||||
| 168 | +adj = {"temps (6 mois)": r0(462000 * 0.0017 * 6), "garage double vs simple (comp. supérieur)": -15000, "salle de bains (comp. inférieur)": 12000, "aire +20 pi²": -3000, "inclusions": -6000} | ||||
| 169 | +net, brut = sum(adj.values()), sum(abs(v) for v in adj.values()) | ||||
| 170 | +for k, v in adj.items(): print(f" {k:<45} {fs(v):>9}") | ||||
| 171 | +print(f" net {fs(net)} ({r1(net / 462000 * 100)} %) ; brut {f(brut)} ({r1(brut / 462000 * 100)} %) ; compensation cachée par le net : {f(brut - abs(net))} $") | ||||
| 172 | +print(f" sans le temps : net {fs(net - adj['temps (6 mois)'])} ({r1((net - adj['temps (6 mois)']) / 462000 * 100)} %), brut {f(brut - adj['temps (6 mois)'])} ({r1((brut - adj['temps (6 mois)']) / 462000 * 100)} %)") | ||||
| 173 | + | ||||
| 174 | +section("B5. Capitalisation d'un loyer de garage") | ||||
| 175 | +for loyer, taux in ((175, 7.0), (175, 6.5), (150, 7.0), (200, 7.0)): | ||||
| 176 | + print(f" {loyer} $/mois à {taux} % → {f(r0(loyer * 12 / (taux / 100)))} $") | ||||
| 177 | + | ||||
| 178 | +section("B6. Régression hédonique — lecture des coefficients") | ||||
| 179 | +b0, b1, sig = 247673, 151.91, 7972 | ||||
| 180 | +AIRES = [1050, 1100, 1120, 1150, 1180, 1200, 1220, 1250, 1280, 1300, 1350, 1400] | ||||
| 181 | +PRIX = [398500, 421500, 414000, 433500, 419500, 432000, 442500, 426500, 446000, 442000, 459500, 454500] | ||||
| 182 | +n = len(AIRES); mx, my = sum(AIRES) / n, sum(PRIX) / n | ||||
| 183 | +sxx = sum((a - mx) ** 2 for a in AIRES); sxy = sum((a - mx) * (p - my) for a, p in zip(AIRES, PRIX)) | ||||
| 184 | +bb1 = sxy / sxx; bb0 = my - bb1 * mx | ||||
| 185 | +res = [p - (bb0 + bb1 * a) for a, p in zip(AIRES, PRIX)]; sse = sum(r ** 2 for r in res); sst = sum((p - my) ** 2 for p in PRIX) | ||||
| 186 | +s2 = sse / (n - 2); se_b1 = (s2 / sxx) ** 0.5 | ||||
| 187 | +print(f" ré-estimation : β0 = {f(r0(bb0))}, β1 = {bb1:.2f} $/pi², R² = {1 - sse / sst:.2f}, t = {bb1 / se_b1:.2f}, σ = {f(r0(s2 ** 0.5))} $ (deck : 247 673 ; 151,91 ; 0,81 ; 6,61 ; 7 972)") | ||||
| 188 | +print(f" (a) écart de 80 pi² : 80 × 151,91 = {f(r0(80 * b1))} $ vs catalogue 80 × 150 = {f(80 * 150)} $ (différence {f(r0(80 * b1) - 12000)} $)") | ||||
| 189 | +print(f" (b) résidu de la vente 8 (1 250 pi², 426 500 $) : 426 500 − ({f(b0)} + 151,91 × 1 250 = {f(r0(b0 + b1 * 1250))}) = {fs(r0(426500 - (b0 + b1 * 1250)))} $ = {r1((426500 - (b0 + b1 * 1250)) / sig)} σ") | ||||
| 190 | +print(f" (c) intervalle ±2σ pour une prédiction : ±{f(2 * sig)} $ ; pour 1 200 pi² : {f(r0(b0 + b1 * 1200))} ± {f(2 * sig)} $") | ||||
| 191 | +print(f" (d) IC 95 % approx. de β1 (t crit. 2,23 à 10 ddl) : {b1 - 2.23 * 22.99:.1f} à {b1 + 2.23 * 22.99:.1f} $/pi²") | ||||
| 192 | +print(f" (e) prédiction hors échantillon à 1 500 pi² : {f(r0(b0 + b1 * 1500))} $ — extrapolation (max observé 1 400 pi²)") | ||||
| 193 | + | ||||
| 194 | +section("B7. Pondération — E3 du deck") | ||||
| 195 | +V = {"V1": 441000, "V2": 452000, "V3": 428000} | ||||
| 196 | +def pond(w, vals): return sum(w[k] * vals[k] for k in w) / 100 | ||||
| 197 | +a = pond({"V1": 50, "V2": 30, "V3": 20}, V); print(f" (a) 50/30/20 : {f(r0(a))} → {f(arrondi(a))} $") | ||||
| 198 | +Vb = dict(V); Vb["V3"] = 418000; b = pond({"V1": 50, "V2": 30, "V3": 20}, Vb); print(f" (b) garage 20 000 $ (V3 = 418 000) : {f(r0(b))} → {f(arrondi(b))} $ (robuste : V3 pèse 20 %)") | ||||
| 199 | +c = pond({"V1": 40, "V2": 40, "V3": 20}, V); print(f" (c) 40/40/20 : {f(r0(c))} → {f(arrondi(c))} $ (l'arrondi saute : frontière 442 500)") | ||||
| 200 | +print(f" (d) moyenne simple : {f(r0(sum(V.values()) / 3))} → {f(arrondi(sum(V.values()) / 3))} $ ; médiane 441 000 $") | ||||
| 201 | +print(f" (e) poids qui ramènent exactement à 442 500 : avec V3 à 20 %, il faut w1 × 441 000 + w2 × 452 000 = 356 900 → w1 = {(0.8 * 452000 - 356900) / (452000 - 441000):.3f}") | ||||
| 202 | + | ||||
| 203 | +section("B8. Règle de l'aberrant (écart à la médiane > 10 %)") | ||||
| 204 | +ind = {"I1": 512000, "I2": 498000, "I3": 505000, "I4": 448000, "I5": 520000, "I6": 501000} | ||||
| 205 | +med, ec = ecarts_mediane(ind); print(f" médiane {f(med)} $ ;", ec) | ||||
| 206 | +print(f" moyenne avec I4 : {f(r0(sum(ind.values()) / 6))} ; sans I4 : {f(r0((sum(ind.values()) - 448000) / 5))} ; la médiane sans I4 : {f(sorted([v for k, v in ind.items() if k != 'I4'])[2])} $") | ||||
| 207 | + | ||||
| 208 | +# ================================================================= C. démonstrations guidées | ||||
| 209 | +section("C1. Grille à deux comparables (E2 du deck)") | ||||
| 210 | +S2 = {"nom": "Sujet", "annee": 2010, "aire": 1400, "lot": 5000, "chambres": 3, "sdb": (1, 1), "soussol": "fini", "garage": "simple", "etat": "bon"} | ||||
| 211 | +CA = {"nom": "CA", "prix": 452000, "date": dt.date(2026, 6, 1), "annee": 2010, "aire": 1450, "lot": 5000, "chambres": 3, "sdb": (1, 1), "soussol": "fini", "garage": "double", "etat": "bon", "non_immobilier": 3000} | ||||
| 212 | +CB = {"nom": "CB", "prix": 418000, "date": dt.date(2026, 3, 1), "annee": 2012, "aire": 1350, "lot": 5000, "chambres": 3, "sdb": (1, 1), "soussol": "fini", "garage": "aucun", "etat": "bon"} | ||||
| 213 | +gA, gB = grille(S2, CA), grille(S2, CB); affiche(gA); affiche(gB) | ||||
| 214 | +assert gA["indication"] == 430342 and gB["indication"] == 457185 | ||||
| 215 | +print(f" écart entre les deux indications : {f(gB['indication'] - gA['indication'])} $ ({r1((gB['indication'] - gA['indication']) / gA['indication'] * 100)} % de CA) ; pondérée 60/40 : {f(r0(0.6 * gA['indication'] + 0.4 * gB['indication']))} → {f(arrondi(0.6 * gA['indication'] + 0.4 * gB['indication']))} $ ; 50/50 : {f(r0((gA['indication'] + gB['indication']) / 2))} → {f(arrondi((gA['indication'] + gB['indication']) / 2))} $") | ||||
| 216 | + | ||||
| 217 | +section("C2. Formule fermée de l'avantage de financement : S (i_m − i_c) a(i_m, n)") | ||||
| 218 | +for lab, (S, ic, im, n) in {"C1": (100000, 2.0, 5.0, 3), "E1": (80000, 3.0, 5.5, 2)}.items(): | ||||
| 219 | + e = equivalence_comptant(S, ic, im, n) | ||||
| 220 | + print(f" {lab} : i_m a + v^n = {im / 100 * e['facteur'] + (1 + im / 100) ** -n:.4f} (≡ 1) ; S(i_m−i_c)a = {f(e['formule_directe'])} $ ; par VA : {f(e['avantage'])} $") | ||||
| 221 | + | ||||
| 222 | +section("C3. Décomposition de la sensibilité (pourquoi la pondérée bouge de si peu)") | ||||
| 223 | +print(f" garage +5 000 $ → ΔV = 5 000 × (w_C1 + w_C5) = 5 000 × 0,35 = {f(5000 * 0.35)} $ → {f(446081 + 1750)} ✓ (deck 447 831)") | ||||
| 224 | +bases = {"C1": (401830, 9, 1.0), "C2": (445000, 4, 1.0), "C3": (440000, 7, 1.0), "C4": (460000, 3, 0.95), "C5": (438000, 6, 1.0)} | ||||
| 225 | +dV = sum(POIDS[k] / 100 * b * m * k2 for k, (b, m, k2) in bases.items()) * 0.0017 | ||||
| 226 | +print(f" temps 0 → 0,17 %/mois : ΔV = 0,0017 × Σ w_i × base_i × mois_i (× 0,95 pour C4 à cause de la localisation) = {f(r0(dV))} $ ✓ (deck 446 081 − 441 591 = 4 490)") | ||||
| 227 | +print(f" temps 0,17 → −0,25 : ΔV = {f(r0(dV / 0.17 * 0.42))} $ → {f(446081 - r0(dV / 0.17 * 0.42))} $ (deck 434 988 ; l'écart de quelques $ vient des arrondis ligne par ligne)") | ||||
| 228 | +print(f" localisation 5 → 8 % sur C4 : ΔV = −0,03 × 462 346 × 0,05 = {fs(r0(-0.03 * 462346 * 0.05))} $ → {f(446081 + r0(-0.03 * 462346 * 0.05))} ✓ (deck 445 387)") | ||||
| 229 | + | ||||
| 230 | +# ================================================================= D. étude de cas — variante | ||||
| 231 | +section("D. VARIANTE DE L'ATELIER — sujet avec GARAGE SIMPLE et SOUS-SOL PARTIEL (tout le reste inchangé)") | ||||
| 232 | +SUJ_D = dict(SUJET); SUJ_D["garage"] = "simple"; SUJ_D["soussol"] = "partiel" | ||||
| 233 | +GD = [grille(SUJ_D, c) for c in COMPS] | ||||
| 234 | +for g in GD: affiche(g) | ||||
| 235 | +RD = reconcilier(GD, POIDS) | ||||
| 236 | +print(f"\n Poids du deck (30/30/20/15/5) : pondérée {f(RD['ponderee'])} → {f(RD['conclue'])} $ ; moyenne {f(RD['moyenne'])} ; médiane {f(RD['mediane'])} ; étendue {RD['etendue_pct']} %") | ||||
| 237 | +med, ec = ecarts_mediane({g["nom"]: g["indication"] for g in GD}); print(" écarts à la médiane :", ec) | ||||
| 238 | +print(f" différence avec l'atelier : {f(RD['ponderee'] - 446081)} $ = −(15 000 + 10 000) exactement, car les poids somment à 1 et chaque grille bouge de −25 000 $") | ||||
| 239 | +POIDS_D = {"C2": 25, "C3": 30, "C1": 20, "C5": 20, "C4": 5} | ||||
| 240 | +RD2 = reconcilier(GD, POIDS_D); print(f" Poids révisés (C2 25, C3 30, C1 20, C5 20, C4 5) : {f(RD2['ponderee'])} → {f(RD2['conclue'])} $") | ||||
| 241 | +POIDS_D3 = {"C2": 25, "C3": 25, "C1": 25, "C5": 25, "C4": 0} | ||||
| 242 | +RD3 = reconcilier(GD, POIDS_D3); print(f" Sans C4, 25/25/25/25 : {f(RD3['ponderee'])} → {f(RD3['conclue'])} $") | ||||
| 243 | +print(" sensibilité D (temps) :", {tx: f(reconcilier([grille(SUJ_D, c, taux_temps=tx) for c in COMPS], POIDS)["ponderee"]) for tx in (-0.25, 0.0, 0.17, 0.34)}) | ||||
| 244 | +print(f" repère : {f(RD['conclue'])} / 1 500 = {f(r0(RD['conclue'] / 1500))} $/pi² ; rôle 2025 385 000 $") | ||||
| 245 | + | ||||
| 246 | +# ================================================================= F3. grille piégée | ||||
| 247 | +section("F3. Grille piégée — comparable CX (430 000 $, 1er mars 2026, toiture 10 000 $)") | ||||
| 248 | +S3 = {"nom": "Sujet", "annee": 2005, "aire": 1500, "lot": 5500, "chambres": 3, "sdb": (2, 0), "soussol": "fini", "garage": "simple", "etat": "bon"} | ||||
| 249 | +CX = {"nom": "CX", "prix": 430000, "date": dt.date(2026, 3, 1), "annee": 2005, "aire": 1560, "lot": 5500, "chambres": 4, "sdb": (2, 0), "soussol": "fini", "garage": "double", "etat": "très bon", "depenses_apres_achat": 10000} | ||||
| 250 | +gX = grille(S3, CX); affiche(gX) | ||||
| 251 | +# version fautive de l'énoncé | ||||
| 252 | +t_faux = r0(430000 * 0.0017 * 8) | ||||
| 253 | +ind_faux = 430000 + t_faux + 10000 - 9000 - 10000 + 15000 + 8000 | ||||
| 254 | +print(f" grille fautive de l'énoncé : temps sur 430 000 = {f(t_faux)} ; garage +15 000 ; état +8 000 ; toiture après le temps → indication {f(ind_faux)} $ ; net/brut sans transactionnels : {fs(-9000 - 10000 + 15000 + 8000)} / {f(42000)}") | ||||
| 255 | +print(f" grille corrigée : indication {f(gX['indication'])} $ ; écart {f(ind_faux - gX['indication'])} $ ; net {fs(gX['net'])} ({gX['net_pct']} %), brut {f(gX['brut'])} ({gX['brut_pct']} %)") | ||||
| 256 | + | ||||
| 257 | +# ================================================================= F1 — conclusion écrite variante D (chiffres) | ||||
| 258 | +section("F1. Chiffres pour la conclusion écrite de la variante D") | ||||
| 259 | +print(f" indications : {', '.join(f'{g['nom']} {f(g['indication'])}' for g in GD)} ; bruts : {', '.join(f'{g['nom']} {g['brut_pct']} %' for g in GD)}") | ||||
| 260 | +print(f" pondérée {f(RD['ponderee'])} → {f(RD['conclue'])} $ ; sans C4 (25×4) {f(RD3['ponderee'])} → {f(RD3['conclue'])} $") | ||||
| 261 | +print("\nFIN — toutes les assertions de concordance ont passé.") | ||||
added
UQO_COURS_UPGRADE/IMM1003/seance09/parties/s09_bloc1.tex
+557 −0
@@ -0,0 +1,557 @@ | |||||
| 1 | +% ============================================================================== | ||||
| 2 | +% Séance 9 — Bloc 1 : Techniques avancées d'ajustement (40 min) | ||||
| 3 | +% ============================================================================== | ||||
| 4 | +\bloc{1}{Techniques avancées d'ajustement} | ||||
| 5 | + | ||||
| 6 | +\begin{frame}{Objectifs du bloc 1} | ||||
| 7 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 8 | +\begin{column}{0.56\textwidth} | ||||
| 9 | +À la fin de ce bloc, vous pourrez : | ||||
| 10 | +\begin{itemize} | ||||
| 11 | + \item \textbf{Rappeler} les huit critères et leur cascade (séance 8); | ||||
| 12 | + \item \textbf{Décider} entre un ajustement en \$ et un ajustement en \%, et \textbf{convertir} l'un en l'autre sur la bonne base; | ||||
| 13 | + \item \textbf{Montrer} que l'ordre des ajustements séquentiels change le résultat; | ||||
| 14 | + \item \textbf{Extraire} un ajustement du marché : paires de ventes, revente, régression hédonique, valeur contributive, capitalisation; | ||||
| 15 | + \item \textbf{Calculer} les ajustements net et brut et \textbf{situer} les seuils 15\,\% / 25\,\% à leur juste place. | ||||
| 16 | +\end{itemize} | ||||
| 17 | +\end{column} | ||||
| 18 | +\begin{column}{0.42\textwidth} | ||||
| 19 | +\begin{notebox}[Pourquoi ce bloc] | ||||
| 20 | +\small La séance 8 disait \emph{quoi} ajuster; ce bloc dit \emph{comment chiffrer} un ajustement de façon défendable devant un client, un prêteur ou un tribunal : chaque montant doit venir du \textbf{marché}, pas d'une règle de pouce. | ||||
| 21 | +\end{notebox} | ||||
| 22 | +\end{column} | ||||
| 23 | +\end{columns} | ||||
| 24 | +\end{frame} | ||||
| 25 | + | ||||
| 26 | +\begin{frame}{Rappel : les huit critères et la cascade (séance 8)} | ||||
| 27 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 28 | +\begin{column}{0.60\textwidth} | ||||
| 29 | +\centering | ||||
| 30 | +\begin{tikzpicture}[node distance=1mm, every node/.style={font=\scriptsize}] | ||||
| 31 | +\tikzset{seq/.style={uqoflow, text width=58mm, align=left, fill=uqoBleu!8, minimum height=4.2mm, inner ysep=0.5pt}, | ||||
| 32 | + add/.style={uqoflow, text width=18mm, align=center, fill=uqoVert!10, minimum height=7mm, inner ysep=1pt, font=\tiny}} | ||||
| 33 | +\node[uqoflow, fill=uqoNavy, text=white, text width=58mm, minimum height=4.5mm] (p) {\textbf{Prix de vente du comparable}}; | ||||
| 34 | +\node[seq, below=of p] (s1) {\textbf{1} Droits de propriété transférés}; | ||||
| 35 | +\node[seq, below=of s1] (s2) {\textbf{2} Conditions de financement (\$, équivalence au comptant)}; | ||||
| 36 | +\node[seq, below=of s2] (s3) {\textbf{3} Conditions de vente (\$ ou \%)}; | ||||
| 37 | +\node[seq, below=of s3] (s4) {\textbf{4} Dépenses immédiates après l'achat (\$)}; | ||||
| 38 | +\node[seq, below=of s4] (s5) {\textbf{5} Conditions du marché --- temps (\%)}; | ||||
| 39 | +\node[uqoflow, fill=uqoOr!30, text width=58mm, minimum height=4.5mm, below=of s5] (pat) {\textbf{Prix ajusté transactionnel}}; | ||||
| 40 | +\node[seq, fill=uqoVert!10, below=of pat] (a6) {\textbf{6} Localisation (\%)}; | ||||
| 41 | +\node[seq, fill=uqoVert!10, below=of a6] (a7) {\textbf{7} Caractéristiques physiques, a à h (\$)}; | ||||
| 42 | +\node[seq, fill=uqoVert!10, below=of a7] (a8) {\textbf{8} Composantes non immobilières (\$)}; | ||||
| 43 | +\node[uqoflow, fill=uqoNavy, text=white, text width=58mm, minimum height=5mm, below=of a8] (v) {\textbf{Indication de valeur}}; | ||||
| 44 | +\draw[uqoarrow] (p) -- (s1); \draw[uqoarrow] (s1) -- (s2); \draw[uqoarrow] (s2) -- (s3); | ||||
| 45 | +\draw[uqoarrow] (s3) -- (s4); \draw[uqoarrow] (s4) -- (s5); \draw[uqoarrow] (s5) -- (pat); | ||||
| 46 | +\draw[uqoarrow] (pat) -- (a6); \draw[uqoarrow] (a6) -- (a7); \draw[uqoarrow] (a7) -- (a8); \draw[uqoarrow] (a8) -- (v); | ||||
| 47 | +\node[font=\scriptsize\color{uqoVert}, anchor=west] at ([xshift=1mm]a6.east) {$+$}; | ||||
| 48 | +\node[font=\scriptsize\color{uqoVert}, anchor=west] at ([xshift=1mm]a7.east) {$+$}; | ||||
| 49 | +\node[font=\scriptsize\color{uqoVert}, anchor=west] at ([xshift=1mm]a8.east) {$=$}; | ||||
| 50 | +\node[rotate=90, font=\tiny\color{uqoBleu}, anchor=south] at ([xshift=-2.5mm]s3.west) {séquentiels}; | ||||
| 51 | +\node[rotate=90, font=\tiny\color{uqoVert}, anchor=south] at ([xshift=-2.5mm]a7.west) {additifs}; | ||||
| 52 | +\end{tikzpicture} | ||||
| 53 | +\end{column} | ||||
| 54 | +\begin{column}{0.38\textwidth} | ||||
| 55 | +\begin{defbox}[Deux familles, deux logiques] | ||||
| 56 | +\small | ||||
| 57 | +\textbf{Transactionnels (1 à 5)} : \textbf{en séquence}, chacun sur le prix courant issu du précédent.\\[2pt] | ||||
| 58 | +\textbf{De propriété (6 à 8)} : chacun sur le \textbf{prix ajusté transactionnel}, puis \textbf{additionnés}. | ||||
| 59 | +\end{defbox} | ||||
| 60 | +\begin{notebox}[Doctrine] | ||||
| 61 | +\small Neuf éléments (éd. canadienne, UBC); dix dans la 15\textsuperscript{e} éd. américaine selon des sources secondaires (non vérifié dans l'ouvrage); le cours en retient huit. | ||||
| 62 | +\end{notebox} | ||||
| 63 | +\src{UBC BUSI 330 (2005); Appraisal Institute (2020)} | ||||
| 64 | +\end{column} | ||||
| 65 | +\end{columns} | ||||
| 66 | +\end{frame} | ||||
| 67 | + | ||||
| 68 | +\begin{frame}{La règle cardinale : on ajuste le comparable, jamais le sujet} | ||||
| 69 | +\begin{defbox}[Principe fondamental] | ||||
| 70 | +Aucun comparable n'est identique au sujet. Les \textbf{ajustements} transforment le prix de vente d'un comparable pour refléter ce qu'il aurait valu \textbf{s'il avait été identique} au sujet à la date d'évaluation. | ||||
| 71 | +\end{defbox} | ||||
| 72 | +\begin{importbox}[Règle cardinale] | ||||
| 73 | +On ajuste toujours \textbf{le comparable vers le sujet}, jamais l'inverse. | ||||
| 74 | +\begin{itemize} | ||||
| 75 | + \item Comparable \textbf{supérieur} au sujet $\rightarrow$ ajustement \textbf{négatif} (on retire) | ||||
| 76 | + \item Comparable \textbf{inférieur} au sujet $\rightarrow$ ajustement \textbf{positif} (on ajoute) | ||||
| 77 | +\end{itemize} | ||||
| 78 | +\end{importbox} | ||||
| 79 | +\vspace{1mm} | ||||
| 80 | +\small Mnémonique : \og{}Que vaudrait \emph{ce} comparable s'il était \emph{mon} sujet?\fg{} --- la question se pose comparable par comparable, critère par critère.\\ | ||||
| 81 | +\src{règle de doctrine; UBC BUSI 330 (2005); Appraisal Institute (2020)} | ||||
| 82 | +\end{frame} | ||||
| 83 | + | ||||
| 84 | +\begin{frame}{Ajustement en dollars ou en pourcentage : quand?} | ||||
| 85 | +\begin{center} | ||||
| 86 | +\footnotesize | ||||
| 87 | +\begin{tabular}{@{}>{\raggedright\arraybackslash}p{46mm} >{\raggedright\arraybackslash}p{34mm} >{\raggedright\arraybackslash}p{56mm}@{}} | ||||
| 88 | +\toprule | ||||
| 89 | +\textbf{Nature de l'écart} & \textbf{Forme recommandée} & \textbf{Exemples} \\ | ||||
| 90 | +\midrule | ||||
| 91 | +Effet \textbf{proportionnel au prix} (le marché entier bouge; un secteur vaut \og{}x\,\% de plus\fg{}) & \textbf{Pourcentage} du prix courant & Temps (0,17\,\%/mois); localisation ($\pm$5\,\%); vente pressée ($-$4\,\%) \\ | ||||
| 92 | +\addlinespace | ||||
| 93 | +\textbf{Composante discrète}, dont la valeur ne dépend pas du prix de la maison & \textbf{Dollars} & Garage (15~000 / 30~000~\$); sous-sol fini (20~000~\$); salle de bains (12~000~\$); toiture (15~000~\$); inclusions \\ | ||||
| 94 | +\addlinespace | ||||
| 95 | +\textbf{Unité continue} mesurée par le marché & \textbf{Dollars par unité} & Aire (150~\$/\pisq); terrain (6~\$/\pisq au-delà de 1~000~\pisq); âge (2~000~\$/an) \\ | ||||
| 96 | +\bottomrule | ||||
| 97 | +\end{tabular} | ||||
| 98 | +\end{center} | ||||
| 99 | +\begin{notebox}[Repère doctrinal] | ||||
| 100 | +\small Le pourcentage convient \og{}aux ajustements de marché (temps) et de localisation\fg{}; le dollar \og{}aux caractéristiques physiques, à la motivation et au financement\fg{}. Le choix dépend de la \textbf{nature de l'élément}, non de la commodité du calcul. | ||||
| 101 | +\end{notebox} | ||||
| 102 | +\src{UBC BUSI 330, leçon 8 (2005); convention du cours pour les montants} | ||||
| 103 | +\end{frame} | ||||
| 104 | + | ||||
| 105 | +\begin{frame}{Convertir un pourcentage en dollars : la base compte} | ||||
| 106 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 107 | +\begin{column}{0.50\textwidth} | ||||
| 108 | +\begin{exbox}[Conversion] | ||||
| 109 | +Localisation à \textbf{3\,\%} sur un comparable dont le prix ajusté transactionnel est de 420~000~\$ : | ||||
| 110 | +\[ 420~000 \times 0{,}03 = \mathbf{12~600~\$} \] | ||||
| 111 | +Le même 3\,\% sur 300~000~\$ ne vaut que 9~000~\$ : un \% n'a de sens qu'avec \textbf{sa base}. | ||||
| 112 | +\end{exbox} | ||||
| 113 | +\begin{notebox}[Sens de la comparaison] | ||||
| 114 | +\small Comparable à 100~000~\$, sujet 5\,\% supérieur : $100~000 \times 1{,}05 = 105~000~\$$; \og{}le comparable vaut 5\,\% de moins\fg{} donnerait $100~000 / 0{,}95 = 105~263~\$$. Convention : \textbf{comparable $\rightarrow$ sujet}, multiplication. | ||||
| 115 | +\end{notebox} | ||||
| 116 | +\end{column} | ||||
| 117 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 118 | +\erreur{Appliquer le pourcentage sur la \textbf{mauvaise base} : temps et localisation se calculent sur le \textbf{prix courant} de la cascade, jamais sur le prix de vente brut ni sur le prix déjà ajusté pour la propriété.} | ||||
| 119 | +\question{Un comparable vendu 400~000~\$ reçoit $-$10~000~\$ pour un solde de prix de vente avantageux, puis $+$2\,\% pour le temps. Sur quelle base s'applique le 2\,\%?} | ||||
| 120 | +\src{UBC BUSI 330 (2005); exemple pédagogique du cours} | ||||
| 121 | +\end{column} | ||||
| 122 | +\end{columns} | ||||
| 123 | +\end{frame} | ||||
| 124 | + | ||||
| 125 | +\begin{frame}{Ajustements séquentiels : l'ordre change le résultat} | ||||
| 126 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 127 | +\begin{column}{0.54\textwidth} | ||||
| 128 | +\begin{exbox}[Démonstration --- 400~000~\$, financement $-$10~000~\$, temps $+$2\,\%] | ||||
| 129 | +\footnotesize | ||||
| 130 | +\begin{tabular}{@{}p{46mm} r@{}} | ||||
| 131 | +\toprule | ||||
| 132 | +\textbf{Séquence de la doctrine} (financement, puis temps) & \\ | ||||
| 133 | +400~000 $-$ 10~000 & 390~000 \\ | ||||
| 134 | +390~000 $\times$ 1,02 & \textbf{397~800~\$} \\ | ||||
| 135 | +\midrule | ||||
| 136 | +\textbf{Ordre inversé} (temps, puis financement) & \\ | ||||
| 137 | +400~000 $\times$ 1,02 & 408~000 \\ | ||||
| 138 | +408~000 $-$ 10~000 & \textbf{398~000~\$} \\ | ||||
| 139 | +\midrule | ||||
| 140 | +\textbf{Simple addition} ($-$10~000 $+$ 2\,\% de 400~000) & \textbf{398~000~\$} \\ | ||||
| 141 | +\bottomrule | ||||
| 142 | +\end{tabular} | ||||
| 143 | +\\[3pt] | ||||
| 144 | +\small Écart : \uqoalert{200~\$} --- modeste ici, mais il rend les grilles \textbf{non comparables entre elles}. | ||||
| 145 | +\end{exbox} | ||||
| 146 | +\end{column} | ||||
| 147 | +\begin{column}{0.44\textwidth} | ||||
| 148 | +\begin{importbox}[Pourquoi l'ordre importe] | ||||
| 149 | +\small Un ajustement en \% \textbf{multiplie} le prix courant : tout ce qui le précède en change la base. Deux ajustements en \$ consécutifs (étapes 1 à 4) commutent; dès qu'un \% intervient (temps, localisation, vente pressée), la \textbf{séquence} devient une règle. | ||||
| 150 | +\end{importbox} | ||||
| 151 | +\begin{notebox}[Doctrine] | ||||
| 152 | +\small \og{}Tous les comparables doivent être ajustés \textbf{dans la même séquence}; changer l'ordre pour chaque comparable produit des estimations incorrectes.\fg{} | ||||
| 153 | +\end{notebox} | ||||
| 154 | +\src{UBC BUSI 330, leçon 8 (2005); calculs vérifiés, dossier de la séance} | ||||
| 155 | +\end{column} | ||||
| 156 | +\end{columns} | ||||
| 157 | +\end{frame} | ||||
| 158 | + | ||||
| 159 | +\begin{frame}{Passerelle vers la grille du TP2} | ||||
| 160 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 161 | +\begin{column}{0.52\textwidth} | ||||
| 162 | +Le gabarit Excel du TP2 enchaîne trois lignes transactionnelles : \textbf{conditions de vente}, \textbf{financement}, \textbf{temps}. | ||||
| 163 | +\begin{itemize} | ||||
| 164 | + \item Les deux premières sont des montants en \textbf{dollars} (ou nuls) : entre elles, l'ordre est \textbf{sans effet} --- et il l'est a fortiori quand l'une est nulle, ce qui est le cas habituel. | ||||
| 165 | + \item Le \textbf{temps} est un \textbf{pourcentage} : il vient \textbf{en dernier} des transactionnels et s'applique sur le prix déjà corrigé. | ||||
| 166 | + \item Les ajustements de propriété (localisation, physique, non immobilier) sont calculés sur ce \textbf{prix ajusté transactionnel} puis additionnés. | ||||
| 167 | +\end{itemize} | ||||
| 168 | +\end{column} | ||||
| 169 | +\begin{column}{0.46\textwidth} | ||||
| 170 | +\begin{exbox}[Même logique dans l'atelier de ce soir] | ||||
| 171 | +\small C1 : 410~000~\$ $\rightarrow$ financement $-$8~170~\$ (en \$) $\rightarrow$ temps $+$0,17\,\%/mois $\times$ 9 mois sur \textbf{401~830~\$} (pas sur 410~000~\$) $\rightarrow$ 407~978~\$. Si l'on applique le temps d'abord : 408~103~\$, soit 125~\$ d'écart. | ||||
| 172 | +\end{exbox} | ||||
| 173 | +\question{Dans la cascade, un ajustement pour une \textbf{toiture à refaire} (dépense après achat) se fait-il avant ou après le temps? Pourquoi?} | ||||
| 174 | +\end{column} | ||||
| 175 | +\end{columns} | ||||
| 176 | +\end{frame} | ||||
| 177 | + | ||||
| 178 | +\begin{frame}{Analyse par paires : le principe} | ||||
| 179 | +\begin{defbox}[Analyse par paires (\textit{paired sales analysis})] | ||||
| 180 | +Deux ventes \textbf{identiques en tous points sauf un} isolent la contribution de cet élément : la différence de prix est l'ajustement cherché. Le MEFQ parle de \og{}paires de ventes\fg{} dont \og{}les immeubles sont identiques en tous points, excepté pour la variable à mesurer\fg{}. | ||||
| 181 | +\end{defbox} | ||||
| 182 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 183 | +\begin{column}{0.50\textwidth} | ||||
| 184 | +\uqotitle{Conditions de validité :} | ||||
| 185 | +\begin{itemize} | ||||
| 186 | + \item \textbf{Toutes choses égales} : même type, même qualité, même état; | ||||
| 187 | + \item \textbf{Même date} (ou prix ramenés à la même date); | ||||
| 188 | + \item \textbf{Même marché} : même secteur, même segment d'acheteurs; | ||||
| 189 | + \item Ventes \textbf{vérifiées} (libres, sans lien de dépendance). | ||||
| 190 | +\end{itemize} | ||||
| 191 | +\end{column} | ||||
| 192 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 193 | +\begin{notebox}[Doctrine] | ||||
| 194 | +\small \og{}L'analyse par paires est la meilleure option parce qu'elle reflète le comportement du marché \ldots{} elle convient surtout aux \textbf{gros} ajustements : taille, finition du sous-sol, garage.\fg{} | ||||
| 195 | +\end{notebox} | ||||
| 196 | +\src{MAMH, MEFQ 2026, partie 3C; UBC BUSI 330 (2005); Dunn (2010)} | ||||
| 197 | +\end{column} | ||||
| 198 | +\end{columns} | ||||
| 199 | +\end{frame} | ||||
| 200 | + | ||||
| 201 | +\begin{frame}{Trois paires chiffrées (Hull et Aylmer, 2026)} | ||||
| 202 | +\begin{center} | ||||
| 203 | +\small | ||||
| 204 | +\begin{tabular}{@{}l l r r r r@{}} | ||||
| 205 | +\toprule | ||||
| 206 | +\textbf{Élément isolé} & \textbf{Paire} & \textbf{Vente A (\$)} & \textbf{Vente B (\$)} & \textbf{Écart (\$)} & \textbf{Écart (\%)} \\ | ||||
| 207 | +\midrule | ||||
| 208 | +Garage double vs simple & A double / B simple & 452~000 & 437~000 & \textbf{15~000} & 3,4 \\ | ||||
| 209 | +Localisation Aylmer vs Hull & A Aylmer / B Hull & 472~000 & 449~000 & \textbf{23~000} & \textbf{5,1} \\ | ||||
| 210 | +Sous-sol aménagé vs non & A aménagé / B non & 441~000 & 421~000 & \textbf{20~000} & 4,8 \\ | ||||
| 211 | +\bottomrule | ||||
| 212 | +\end{tabular} | ||||
| 213 | +\end{center} | ||||
| 214 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 215 | +\begin{column}{0.50\textwidth} | ||||
| 216 | +\begin{exbox}[Lecture] | ||||
| 217 | +\small Garage et sous-sol sont des composantes \textbf{discrètes} : on retient l'écart en \textbf{dollars} (15~000 et 20~000~\$). La localisation agit sur \textbf{tout} le prix : on retient le \textbf{pourcentage} (5,1\,\% $\approx$ \textbf{5\,\%}). Ces trois paires alimentent le catalogue du cours. | ||||
| 218 | +\end{exbox} | ||||
| 219 | +\end{column} | ||||
| 220 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 221 | +\begin{notebox}[Cohérence avec le marché observé] | ||||
| 222 | +\small Centris, T3 2026 : médiane unifamiliale Hull 475~000~\$, Aylmer 530~750~\$ --- un écart de secteur bien réel, que la paire ramène à 5\,\% \textbf{à qualité égale}. | ||||
| 223 | +\end{notebox} | ||||
| 224 | +\src{paires : données pédagogiques (calculs vérifiés, dossier de la séance); médianes : Centris, T3 2026} | ||||
| 225 | +\end{column} | ||||
| 226 | +\end{columns} | ||||
| 227 | +\end{frame} | ||||
| 228 | + | ||||
| 229 | +\begin{frame}{Analyse par paires : limites et précautions} | ||||
| 230 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 231 | +\begin{column}{0.50\textwidth} | ||||
| 232 | +\uqotitle{Limites :} | ||||
| 233 | +\begin{itemize} | ||||
| 234 | + \item Les \textbf{paires parfaites sont rares} : deux ventes diffèrent presque toujours par plus d'un élément; | ||||
| 235 | + \item \textbf{Bruit} : une seule paire mélange l'effet cherché et l'aléa des négociations; le MEFQ rappelle que l'analyse par paires \og{}est limitée à un très petit nombre d'observations\fg{}; | ||||
| 236 | + \item \textbf{Paires multiples} : il faut parfois ajuster d'abord les autres écarts (temps, aire) pour isoler l'élément --- la paire devient alors \og{}impure\fg{}; | ||||
| 237 | + \item Le résultat est \textbf{local} : 15~000~\$ pour un garage à Hull ne vaut pas pour Montréal. | ||||
| 238 | +\end{itemize} | ||||
| 239 | +\end{column} | ||||
| 240 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 241 | +\erreur{Conclure d'\textbf{une seule paire}. Bonne pratique : plusieurs paires, une \textbf{fourchette} (p.~ex. garage 12~000--18~000~\$), puis un montant retenu et \textbf{justifié}; recouper avec une autre technique (régression, coût déprécié).} | ||||
| 242 | +\question{Vente A (garage double, 2024) 452~000~\$ et vente B (garage simple, 2026) 437~000~\$ : que faut-il faire \textbf{avant} de lire l'écart?} | ||||
| 243 | +\end{column} | ||||
| 244 | +\end{columns} | ||||
| 245 | +\end{frame} | ||||
| 246 | + | ||||
| 247 | +\begin{frame}{Revente d'un même immeuble : extraire l'ajustement de temps} | ||||
| 248 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 249 | +\begin{column}{0.52\textwidth} | ||||
| 250 | +\begin{exbox}[Revente à Hull] | ||||
| 251 | +\footnotesize | ||||
| 252 | +\begin{tabular}{@{}p{47mm} r@{}} | ||||
| 253 | +\toprule | ||||
| 254 | +Vente, 1\textsuperscript{er} novembre 2024 & 410~000~\$ \\ | ||||
| 255 | +Revente, 1\textsuperscript{er} novembre 2026 (sans travaux) & 426~600~\$ \\ | ||||
| 256 | +\midrule | ||||
| 257 | +Variation sur 24 mois & $+$4,05\,\% \\ | ||||
| 258 | +\textbf{Annuel composé} : $(1{,}0405)^{1/2}-1$ & \textbf{2,0\,\%/an} \\ | ||||
| 259 | +\textbf{Mensuel simple} : $4{,}05 / 24$ & \textbf{0,17\,\%/mois} \\ | ||||
| 260 | +\bottomrule | ||||
| 261 | +\end{tabular} | ||||
| 262 | +\\[3pt] | ||||
| 263 | +\small D'où la \textbf{convention du cours et du TP2} : $+$0,17\,\%/mois, prorata simple sur le prix courant (séance 8). | ||||
| 264 | +\end{exbox} | ||||
| 265 | +\end{column} | ||||
| 266 | +\begin{column}{0.46\textwidth} | ||||
| 267 | +\begin{importbox}[Le taux s'extrait à la date d'évaluation] | ||||
| 268 | +\small Cette convention a été fixée en août 2026 sur l'APCIQ du T2. Or le T3 2026 montre un \textbf{recul} : RMR de Gatineau, ventes $-$12\,\%, inscriptions $+$42\,\%, médiane unifamiliale $-$3\,\% sur un an; Hull 475~000~\$ ($-$5\,\%). Un évaluateur au 1\textsuperscript{er} novembre 2026 testerait donc aussi \textbf{0\,\%} et \textbf{$-$0,25\,\%/mois} : c'est l'objet de l'analyse de sensibilité du bloc 3. | ||||
| 269 | +\end{importbox} | ||||
| 270 | +\small Autres sources du taux : médianes trimestrielles, indices (IPLN : Ottawa--Gatineau partie Québec $+$0,3\,\% sur un an en sept. 2026).\\ | ||||
| 271 | +\src{APCIQ/CIO (14 oct. 2026); Centris Hull T3 2026; Statistique Canada, tableau 18-10-0205-01} | ||||
| 272 | +\end{column} | ||||
| 273 | +\end{columns} | ||||
| 274 | +\end{frame} | ||||
| 275 | + | ||||
| 276 | +\begin{frame}{Régression hédonique (1/4) : le modèle} | ||||
| 277 | +\begin{defbox}[Modèle hédonique à une variable] | ||||
| 278 | +\vspace{-4pt} | ||||
| 279 | +\[ P_i \;=\; \beta_0 \;+\; \beta_1\,\text{aire}_i \;+\; \varepsilon_i \qquad i = 1,\dots,n \] | ||||
| 280 | +\vspace{-8pt} | ||||
| 281 | +\begin{itemize} | ||||
| 282 | + \item $P_i$ : prix de vente de la vente $i$ (déjà ramené à la date d'évaluation); | ||||
| 283 | + \item $\text{aire}_i$ : aire habitable en \pisq; | ||||
| 284 | + \item $\beta_1$ : \textbf{prix implicite marginal} d'un pied carré --- c'est l'ajustement unitaire cherché; | ||||
| 285 | + \item $\beta_0$ : constante (valeur \og{}hors aire\fg{} : terrain, garage moyen, etc.); | ||||
| 286 | + \item $\varepsilon_i$ : tout ce que le modèle n'explique pas (état, rue, négociation). | ||||
| 287 | +\end{itemize} | ||||
| 288 | +\end{defbox} | ||||
| 289 | +\begin{notebox}[Lien avec la grille] | ||||
| 290 | +\small La grille est une version \textbf{manuelle} du modèle hédonique : chaque ligne est un $\beta_k$ appliqué à l'écart $X_k^{\text{sujet}} - X_k^{\text{comp}}$ (comparable supérieur $\rightarrow$ ajustement négatif). Fondement : Rosen (1974). | ||||
| 291 | +\end{notebox} | ||||
| 292 | +\src{Rosen (1974); Colwell, Cannaday et Wu (1983); Isakson (2002)} | ||||
| 293 | +\end{frame} | ||||
| 294 | + | ||||
| 295 | +\begin{frame}{Régression hédonique (2/4) : les données} | ||||
| 296 | +\small Douze ventes d'unifamiliales de Hull (2026), prix ramenés au 1\textsuperscript{er} novembre 2026, garage double et sous-sol fini partout : | ||||
| 297 | +\begin{center} | ||||
| 298 | +\scriptsize | ||||
| 299 | +\begin{tabular}{@{}l *{6}{r}@{}} | ||||
| 300 | +\toprule | ||||
| 301 | +\textbf{Vente} & 1 & 2 & 3 & 4 & 5 & 6 \\ | ||||
| 302 | +\midrule | ||||
| 303 | +Aire (\pisq) & 1~050 & 1~100 & 1~120 & 1~150 & 1~180 & 1~200 \\ | ||||
| 304 | +Prix (\$) & 398~500 & 421~500 & 414~000 & 433~500 & 419~500 & 432~000 \\ | ||||
| 305 | +\midrule | ||||
| 306 | +\textbf{Vente} & 7 & 8 & 9 & 10 & 11 & 12 \\ | ||||
| 307 | +\midrule | ||||
| 308 | +Aire (\pisq) & 1~220 & 1~250 & 1~280 & 1~300 & 1~350 & 1~400 \\ | ||||
| 309 | +Prix (\$) & 442~500 & 426~500 & 446~000 & 442~000 & 459~500 & 454~500 \\ | ||||
| 310 | +\bottomrule | ||||
| 311 | +\end{tabular} | ||||
| 312 | +\end{center} | ||||
| 313 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 314 | +\begin{column}{0.50\textwidth} | ||||
| 315 | +\uqotitle{Ce que l'on cherche :} | ||||
| 316 | +\small | ||||
| 317 | +\begin{itemize} | ||||
| 318 | + \item La \textbf{pente} $\hat\beta_1$ : ce que le marché paie, en moyenne, pour un pied carré de plus; | ||||
| 319 | + \item La \textbf{qualité de l'ajustement} ($R^2$) et la \textbf{précision} de la pente ($t$); | ||||
| 320 | + \item L'\textbf{erreur typique} d'une prédiction ($\sigma$ des résidus). | ||||
| 321 | +\end{itemize} | ||||
| 322 | +\end{column} | ||||
| 323 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 324 | +\question{La vente 8 (1~250~\pisq, 426~500~\$) vous semble-t-elle \og{}dans la tendance\fg{}? Qu'est-ce qui pourrait l'expliquer?} | ||||
| 325 | +\src{données pédagogiques (calculs vérifiés, dossier de la séance)} | ||||
| 326 | +\end{column} | ||||
| 327 | +\end{columns} | ||||
| 328 | +\end{frame} | ||||
| 329 | + | ||||
| 330 | +\begin{frame}{Régression hédonique (3/4) : nuage de points et droite estimée} | ||||
| 331 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 332 | +\begin{column}{0.58\textwidth} | ||||
| 333 | +\centering | ||||
| 334 | +\begin{tikzpicture} | ||||
| 335 | +\begin{axis}[width=\textwidth, height=60mm, xlabel={Aire habitable (\pisq)}, ylabel={Prix ramené au 1\textsuperscript{er} nov. 2026 (k\$)}, | ||||
| 336 | + xmin=1000, xmax=1450, ymin=385, ymax=475, grid=major, grid style={uqoGrisClair!60}, | ||||
| 337 | + legend pos=south east, legend cell align=left] | ||||
| 338 | +\addplot[only marks, mark=*, mark size=1.8pt, uqoBleu] table[row sep=\\, x=a, y expr=\thisrow{p}/1000] {a p\\ 1050 398500\\ 1100 421500\\ 1120 414000\\ 1150 433500\\ 1180 419500\\ 1200 432000\\ 1220 442500\\ 1250 426500\\ 1280 446000\\ 1300 442000\\ 1350 459500\\ 1400 454500\\}; | ||||
| 339 | +\addlegendentry{12 ventes (Hull, 2026)} | ||||
| 340 | +\addplot[uqoOr, very thick, domain=1000:1450, samples=2] {(247673 + 151.91*x)/1000}; | ||||
| 341 | +\addlegendentry{$\hat P = 247~673 + 151{,}91\,\text{aire}$} | ||||
| 342 | +\end{axis} | ||||
| 343 | +\end{tikzpicture} | ||||
| 344 | +\end{column} | ||||
| 345 | +\begin{column}{0.40\textwidth} | ||||
| 346 | +\begin{exbox}[Résultats de l'estimation ($n = 12$)] | ||||
| 347 | +\small | ||||
| 348 | +\begin{tabular}{@{}l r@{}} | ||||
| 349 | +$\hat\beta_0$ & 247~673~\$ \\ | ||||
| 350 | +$\hat\beta_1$ & \textbf{151,91~\$/\pisq} \\ | ||||
| 351 | +Écart-type de $\hat\beta_1$ & 22,99 \\ | ||||
| 352 | +Statistique $t$ & 6,61 \\ | ||||
| 353 | +$R^2$ & \textbf{0,81} \\ | ||||
| 354 | +$\sigma$ des résidus & 7~972~\$ \\ | ||||
| 355 | +\end{tabular} | ||||
| 356 | +\end{exbox} | ||||
| 357 | +\begin{notebox}[Lecture] | ||||
| 358 | +\small Un pied carré vaut en moyenne \textbf{152~\$} (catalogue : \textbf{150~\$/\pisq}). Pente \textbf{significative} ($t = 6{,}61$); $R^2 = 0{,}81$. | ||||
| 359 | +\end{notebox} | ||||
| 360 | +\end{column} | ||||
| 361 | +\end{columns} | ||||
| 362 | +\end{frame} | ||||
| 363 | + | ||||
| 364 | +\begin{frame}{Régression hédonique (4/4) : conditions, limites, modèles automatisés} | ||||
| 365 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 366 | +\begin{column}{0.50\textwidth} | ||||
| 367 | +\uqotitle{Conditions d'une estimation crédible :} | ||||
| 368 | +\small | ||||
| 369 | +\begin{itemize} | ||||
| 370 | + \item \textbf{Observations} : nettement plus de ventes que de variables (degrés de liberté $n - k - 1$); 12 ventes pour 1 variable, oui; 12 ventes pour 8 variables, non; | ||||
| 371 | + \item \textbf{Colinéarité} : aire et chambres bougent ensemble; leurs effets deviennent indissociables (même risque de \textbf{double comptage} que dans la grille); | ||||
| 372 | + \item \textbf{Variables omises} : état, rue, vue se retrouvent dans $\varepsilon$ et peuvent biaiser $\hat\beta_1$; | ||||
| 373 | + \item \textbf{Hétérogénéité spatiale} : un $\beta$ moyen sur Gatineau masque les sous-marchés (Hull, Aylmer); d'où les modèles spatiaux et les comparables de proximité. | ||||
| 374 | +\end{itemize} | ||||
| 375 | +\end{column} | ||||
| 376 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 377 | +\begin{notebox}[Avantages / limites] | ||||
| 378 | +\small \textbf{Avantages} : objectif, multivarié, mesure de précision. \textbf{Limites} : données nombreuses et propres, expertise, extrapolation. | ||||
| 379 | +\end{notebox} | ||||
| 380 | +\begin{notebox}[Et les modèles automatisés (AVM)?] | ||||
| 381 | +\small Les AVM par apprentissage automatique sont précis (Santiago : MAPE 10\,\%, $R^2$ 0,95), mais leurs explications peuvent être biaisées et leur incertitude doit être mesurée; CUSPAP 2026 (9.8.9) encadre leur usage. Aucune étude québécoise revue par les pairs n'a comparé AVM et comparables. | ||||
| 382 | +\end{notebox} | ||||
| 383 | +\src{Sirmans et al. (2005); Des Rosiers et al. (2000); Tapia et al. (2025); Krause et al. (2020); CUSPAP 2026} | ||||
| 384 | +\end{column} | ||||
| 385 | +\end{columns} | ||||
| 386 | +\end{frame} | ||||
| 387 | + | ||||
| 388 | +\begin{frame}{Valeur contributive : ce que le marché paie, pas ce que cela a coûté} | ||||
| 389 | +\begin{defbox}[Principe de contribution] | ||||
| 390 | +La valeur d'une composante est ce qu'elle \textbf{ajoute à la valeur de l'ensemble}, mesurée par le marché --- non son coût de construction ni son coût de remplacement. | ||||
| 391 | +\end{defbox} | ||||
| 392 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 393 | +\begin{column}{0.50\textwidth} | ||||
| 394 | +\begin{center} | ||||
| 395 | +\small | ||||
| 396 | +\footnotesize | ||||
| 397 | +\begin{tabular}{@{}l r r@{}} | ||||
| 398 | +\toprule | ||||
| 399 | +\textbf{Composante} & \textbf{Coût (\$)} & \textbf{Contrib. (\$)} \\ | ||||
| 400 | +\midrule | ||||
| 401 | +Piscine creusée & 22~000--50~000 & \textbf{25~000} \\ | ||||
| 402 | +Garage (vs aucun) & $\approx$ 50~000 & \textbf{30~000} \\ | ||||
| 403 | +Garage double (vs simple) & --- & \textbf{15~000} \\ | ||||
| 404 | +\bottomrule | ||||
| 405 | +\end{tabular} | ||||
| 406 | +\end{center} | ||||
| 407 | +\small Le second garage ajoute moitié moins que le premier : la contribution \textbf{marginale} décroît. C'est pourquoi l'atelier retient 15~000~\$ (simple $\rightarrow$ double) alors que des fourchettes de pratique pour un \og{}garage double\fg{} (25~000 à 40~000~\$, approximation non sourcée) mesurent autre chose (double vs aucun). | ||||
| 408 | +\end{column} | ||||
| 409 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 410 | +\erreur{Ajuster au \textbf{coût} (\og{}la piscine a coûté 45~000~\$, donc $+$45~000~\$\fg{}). Le MEFQ est explicite : les rajustements \og{}fondés sur des coûts de construction sont à éviter\fg{}. Le coût \textbf{déprécié} n'est qu'un plafond de vraisemblance.} | ||||
| 411 | +\question{Une cuisine rénovée pour 60~000~\$ ajoute-t-elle 60~000~\$ à la valeur? Comment le vérifier?} | ||||
| 412 | +\src{conventions du TP2 reprises dans la recherche (coûts); MAMH, MEFQ 2026, partie 3C} | ||||
| 413 | +\end{column} | ||||
| 414 | +\end{columns} | ||||
| 415 | +\end{frame} | ||||
| 416 | + | ||||
| 417 | +\begin{frame}{Capitalisation d'une différence de loyer et convergence des techniques} | ||||
| 418 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 419 | +\begin{column}{0.50\textwidth} | ||||
| 420 | +\begin{defbox}[Capitalisation de la différence de loyer] | ||||
| 421 | +Si une composante procure un \textbf{loyer supplémentaire}, sa contribution est la valeur actuelle de ce loyer : | ||||
| 422 | +\[ V = \frac{\text{loyer annuel}}{\text{taux}} = \frac{150 \times 12}{0{,}07} = \mathbf{25~714~\$} \] | ||||
| 423 | +pour un garage loué 150~\$/mois, capitalisé à 7\,\% (hypothèse pédagogique). | ||||
| 424 | +\end{defbox} | ||||
| 425 | +\small Le résultat (25~714~\$) est \textbf{du même ordre de grandeur} que la contribution tirée des paires (30~000~\$ pour un garage vs aucun) : deux techniques indépendantes qui se recoupent. | ||||
| 426 | +\end{column} | ||||
| 427 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 428 | +\begin{notebox}[Bonne pratique] | ||||
| 429 | +Utiliser \textbf{plusieurs techniques} pour valider un même ajustement : la convergence des résultats renforce la crédibilité. | ||||
| 430 | +\end{notebox} | ||||
| 431 | +\begin{center} | ||||
| 432 | +\small | ||||
| 433 | +\begin{tabular}{@{}l l@{}} | ||||
| 434 | +\toprule | ||||
| 435 | +\textbf{Technique} & \textbf{Convient à} \\ | ||||
| 436 | +\midrule | ||||
| 437 | +Paires de ventes & gros écarts discrets \\ | ||||
| 438 | +Revente, indices & temps \\ | ||||
| 439 | +Régression & aire, variables continues \\ | ||||
| 440 | +Coût déprécié & plafond de vraisemblance \\ | ||||
| 441 | +Capitalisation de loyer & composantes louables \\ | ||||
| 442 | +Analyse graphique & tendance d'une variable \\ | ||||
| 443 | +\bottomrule | ||||
| 444 | +\end{tabular} | ||||
| 445 | +\end{center} | ||||
| 446 | +\src{UBC BUSI 330 (2005), techniques de quantification} | ||||
| 447 | +\end{column} | ||||
| 448 | +\end{columns} | ||||
| 449 | +\end{frame} | ||||
| 450 | + | ||||
| 451 | +\begin{frame}{Ajustements qualitatifs : classement et encadrement (\textit{bracketing})} | ||||
| 452 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 453 | +\begin{column}{0.50\textwidth} | ||||
| 454 | +\begin{defbox}[Ajustements qualitatifs] | ||||
| 455 | +\begin{itemize} | ||||
| 456 | + \item Notation par \textbf{classement} : supérieur, similaire, inférieur | ||||
| 457 | + \item Utilisés quand les données sont insuffisantes pour quantifier | ||||
| 458 | + \item Complètent les ajustements quantitatifs | ||||
| 459 | + \item Utiles pour la réconciliation finale | ||||
| 460 | +\end{itemize} | ||||
| 461 | +\end{defbox} | ||||
| 462 | +\uqotitle{Échelle typique :} | ||||
| 463 | +\begin{center} | ||||
| 464 | +\small | ||||
| 465 | +\begin{tabular}{@{}c l c l@{}} | ||||
| 466 | +\textbf{++} & très supérieur & \textbf{--} & inférieur \\ | ||||
| 467 | +\textbf{+} & supérieur & \textbf{-{}-} & très inférieur \\ | ||||
| 468 | +\textbf{=} & similaire & & \\ | ||||
| 469 | +\end{tabular} | ||||
| 470 | +\end{center} | ||||
| 471 | +\end{column} | ||||
| 472 | +\begin{column}{0.48\textwidth} | ||||
| 473 | +\begin{exbox}[Encadrement (\textit{bracketing})] | ||||
| 474 | +\small Quand on ne peut chiffrer un élément (vue, prestige de la rue), on classe les comparables : les \textbf{globalement supérieurs} bornent la valeur par le haut, les \textbf{inférieurs} par le bas. Trois supérieurs à 452~000, 455~000 et 460~000~\$ et deux inférieurs à 438~000 et 441~000~\$ \textbf{encadrent} le sujet entre 441~000 et 452~000~\$. | ||||
| 475 | +\end{exbox} | ||||
| 476 | +\begin{notebox}[Quand y recourir] | ||||
| 477 | +\small Marché mince, biens atypiques, ou pour \textbf{vérifier} qu'une grille place bien le sujet \emph{entre} ses comparables supérieurs et inférieurs. | ||||
| 478 | +\end{notebox} | ||||
| 479 | +\src{UBC BUSI 330 (2005), analyse qualitative} | ||||
| 480 | +\end{column} | ||||
| 481 | +\end{columns} | ||||
| 482 | +\end{frame} | ||||
| 483 | + | ||||
| 484 | +\begin{frame}{Ajustements net et brut : définitions} | ||||
| 485 | +\begin{defbox}[Ajustement net et ajustement brut] | ||||
| 486 | +\begin{itemize} | ||||
| 487 | + \item \textbf{Net} $=$ somme \textbf{algébrique} de tous les ajustements (les signes se compensent) : mesure l'\textbf{écart global} comparable--sujet. | ||||
| 488 | + \item \textbf{Brut} $=$ somme des \textbf{valeurs absolues} : mesure le \textbf{volume} de corrections, donc l'incertitude accumulée. | ||||
| 489 | + \item Les deux s'expriment \textbf{en pourcentage du prix de vente} du comparable. | ||||
| 490 | +\end{itemize} | ||||
| 491 | +\end{defbox} | ||||
| 492 | +\begin{importbox}[Convention du cours et du TP2 : \emph{tous} les ajustements] | ||||
| 493 | +Net et brut incluent les ajustements \textbf{transactionnels} (financement, dépenses après achat, \textbf{temps}) \emph{et} de propriété. Un comparable vendu il y a 18 mois en marché volatil est moins fiable qu'une vente du mois dernier : le temps doit compter. | ||||
| 494 | +\end{importbox} | ||||
| 495 | +\begin{exbox}[Formules] | ||||
| 496 | +$\text{Net}\,\% = \sum_k a_k \,/\, P_{\text{vente}}$ \qquad\qquad $\text{Brut}\,\% = \sum_k |a_k| \,/\, P_{\text{vente}}$ | ||||
| 497 | +\end{exbox} | ||||
| 498 | +\end{frame} | ||||
| 499 | + | ||||
| 500 | +\begin{frame}{D'où viennent les seuils \og{}net 15\,\% / brut 25\,\%\fg{}?} | ||||
| 501 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 502 | +\begin{column}{0.52\textwidth} | ||||
| 503 | +\small | ||||
| 504 | +\begin{itemize} | ||||
| 505 | + \item \textbf{Origine} : lignes directrices hypothécaires de \textbf{Fannie Mae} (Selling Guide B4-1.3-09) --- un \textbf{déclencheur d'explication} pour le prêteur, jamais une interdiction; | ||||
| 506 | + \item \textbf{Abolition} : annonce SEL-2014-16 (16 décembre 2014) : Fannie Mae \og{}a éliminé les lignes directrices de 15\,\% net et 25\,\% brut\fg{} et demande des ajustements \og{}fondés sur le marché, sans égard à des limites sur leur taille\fg{}; | ||||
| 507 | + \item \textbf{Canada et Québec} : ni CUSPAP 2026, ni les Normes de l'OEAQ, ni le MEFQ ne fixent de seuil chiffré; | ||||
| 508 | + \item \textbf{MEFQ} : \og{}le montant total des rajustements, en valeur absolue, ne devrait pas excéder la \textbf{valeur contributive} recherchée\fg{}; \textbf{UBC} : un brut de 15--30\,\% rend la comparabilité \og{}suspecte\fg{}. | ||||
| 509 | +\end{itemize} | ||||
| 510 | +\end{column} | ||||
| 511 | +\begin{column}{0.46\textwidth} | ||||
| 512 | +\begin{importbox}[Statut dans ce cours] | ||||
| 513 | +\small \textbf{15\,\% net / 25\,\% brut} $=$ \textbf{convention du cours, reprise dans le TP2} : un \textbf{repère de prudence} hérité des prêteurs, utile pour hiérarchiser la fiabilité --- \textbf{pas une norme professionnelle}. Un comparable qui les dépasse est \textbf{réexaminé}, puis \textbf{moins pondéré} s'il reste pertinent. | ||||
| 514 | +\end{importbox} | ||||
| 515 | +\begin{notebox}[Nuance doctrinale] | ||||
| 516 | +\small UBC : un comparable à net 10\,\% \og{}peut être un indicateur plus exact\fg{} qu'un comparable sans ajustement net si son brut est faible --- le net masque les compensations. | ||||
| 517 | +\end{notebox} | ||||
| 518 | +\src{Fannie Mae (2025; 2014); Young (2026); MEFQ 2026; UBC (2005)} | ||||
| 519 | +\end{column} | ||||
| 520 | +\end{columns} | ||||
| 521 | +\end{frame} | ||||
| 522 | + | ||||
| 523 | +\begin{frame}{Quiz éclair : net, brut et lecture des seuils} | ||||
| 524 | +\begin{quizbox}[Quiz éclair] | ||||
| 525 | +Un comparable vendu 350~000~\$ reçoit trois ajustements : $+$20~000, $-$15~000 et $+$8~000~\$. Quels sont ses ajustements net et brut? Respectent-ils les seuils de la convention du cours? | ||||
| 526 | +\end{quizbox} | ||||
| 527 | +\pause | ||||
| 528 | +\begin{exbox}[Réponse] | ||||
| 529 | +Net $= +20~000 - 15~000 + 8~000 = \mathbf{+13~000~\$}$ $\rightarrow$ $13~000 / 350~000 = \mathbf{3{,}7\,\%}$ \quad \ok\\ | ||||
| 530 | +Brut $= 20~000 + 15~000 + 8~000 = \mathbf{43~000~\$}$ $\rightarrow$ $43~000 / 350~000 = \mathbf{12{,}3\,\%}$ \quad \ok\\[2pt] | ||||
| 531 | +Le net \og{}cache\fg{} 30~000~\$ de corrections qui se compensent : c'est le brut qui dit combien on a \emph{manipulé} ce comparable. | ||||
| 532 | +\end{exbox} | ||||
| 533 | +\begin{notebox}[Que faire si un seuil est dépassé?] | ||||
| 534 | +\small 1 Réévaluer la pertinence du comparable; 2 vérifier la fiabilité de chaque ajustement; 3 chercher un meilleur comparable; 4 accorder un \textbf{poids moindre} dans la réconciliation; 5 documenter et justifier. Plus les ajustements sont grands, plus l'\textbf{incertitude} de l'indication est élevée --- c'est le vrai message des seuils. | ||||
| 535 | +\end{notebox} | ||||
| 536 | +\end{frame} | ||||
| 537 | + | ||||
| 538 | +\begin{frame}{Synthèse du bloc 1} | ||||
| 539 | +\begin{columns}[T] | ||||
| 540 | +\begin{column}{0.56\textwidth} | ||||
| 541 | +\small | ||||
| 542 | +\begin{enumerate} | ||||
| 543 | + \item \textbf{Pourcentage} pour les effets proportionnels (temps, localisation), \textbf{dollars} pour les composantes discrètes --- toujours sur la \textbf{bonne base}. | ||||
| 544 | + \item Transactionnels \textbf{séquentiels} (397~800 $\neq$ 398~000~\$); ajustements de propriété \textbf{additifs} sur le prix ajusté transactionnel. | ||||
| 545 | + \item Un ajustement se \textbf{mesure} : paires (15~000 / 23~000 / 20~000~\$), revente (2,0\,\%/an $\rightarrow$ 0,17\,\%/mois), régression (151,91~\$/\pisq), capitalisation (25~714~\$). | ||||
| 546 | + \item \textbf{Valeur contributive} $\neq$ coût : le marché décide. | ||||
| 547 | + \item \textbf{Net / brut} sur tous les ajustements; 15\,\% / 25\,\% $=$ convention du cours (Fannie Mae, abolie en 2014) : repère de fiabilité, non une norme. | ||||
| 548 | +\end{enumerate} | ||||
| 549 | +\end{column} | ||||
| 550 | +\begin{column}{0.42\textwidth} | ||||
| 551 | +\begin{notebox}[Transition] | ||||
| 552 | +\small Nous avons des ajustements \textbf{mesurés}. Le bloc 2 les assemble dans une \textbf{grille complète}, pas à pas, sur le comparable C1 de l'atelier --- puis apprend à repérer un comparable qui \og{}sort du rang\fg{}. | ||||
| 553 | +\end{notebox} | ||||
| 554 | +\question{Si le marché de Hull baisse de 5\,\% sur un an, quel signe prend l'ajustement de temps d'une vente d'il y a 6 mois?} | ||||
| 555 | +\end{column} | ||||
| 556 | +\end{columns} | ||||
| 557 | +\end{frame} | ||||
added
UQO_COURS_UPGRADE/IMM1003/seance09/parties/s09_bloc2.tex
+4 −0
@@ -0,0 +1,410 @@ | |||||
| 1 | +% ============================================================================== | ||||
| 2 | +% Séance 9 — Bloc 2 : Construction complète d'une grille (35 min) | ||||
| 3 | +% ============================================================================== | ||||
| 4 | +\bloc{2}{Construction complète d'une grille d'ajustement} | ||||
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