1# RECORD a27f32521298ba5701c9d495b9104c484b36539c2# TITLE: SPATIAL MODELING OF RESIDENTIAL REAL ESTATE VALUE BASED ON COMPREHENSIVE CONSIDERATION OF SOCIO-ECONOMIC FACTORS3# YEAR: 2026.0 VENUE: "Scientific notes of the University"KROK" DOI: 10.31732/2663-2209-2026-83-101-1094# AUTHORS: O. Pomortseva; Володимир Паньків; Віктор Козиренко5# PAGES: 9 CANDIDATE TABLE PAGES (1-based): []6# ABSTRACT: The relevance of the study is driven by the need to improve approaches to modeling residential real estate value in wartime conditions, when, along with traditional socio-economic factors, spatial characteristics of the territory and the consequences of military actions become significantly important. The subject of the study is the spatial patterns of value formation for one-room apartments in the secondary market within the vernacular districts of the Saltivka residential area in Kharkiv. The purpose of the article is to substantiate a spatial approach to modeling residential real estate value, according to which pricing is considered a result of the combined impact of several socio-economic factors, rather than a single dominant factor. To achieve this goal, a list of factors characterizing the studied territory was determined, the exclusion of parameters whose impact within the residential area is practically homogeneous from quantitative analysis was justified, a correlation analysis of the impact of individual factors on housing value was performed, and a complex multiple regression model was built. The methodological basis of the study includes methods of spatial, correlation, and regression analysis, statistical comparison of groups, and data generalization within vernacular districts. Vernacular districts were chosen as the spatial unit of the study, since they most fully reflect the boundaries of local residential areas formed by residents. The analysis was performed for one-room apartments in the secondary market as the most representative segment of residential real estate. Within 32 vernacular districts, the impact of transport accessibility, provision of social infrastructure, and the share of the territory damaged as a result of hostilities was analyzed. It was established that each of the studied factors separately explains no more than 6% of the variation in housing value, while the complex multiple regression model explains 10.8% of the variation, which is approximately twice as much as the strongest individual factor. The obtained results are consistent with the hypothesis about the multifactorial nature of pricing and indicate that the simultaneous consideration of several spatially differentiated factors provides a better description of housing value than analyzing each of them separately. The scientific novelty of the study lies in the use of vernacular districts as a spatial unit of analysis and the substantiation of an approach to m789===== PAGE 1 (score 2, numeric-paren 0, table-words 0, var-words 2) =====1011ISSN (Print) 2307-6968, ISSN (Online) 2663-2209 12Вчені записки Університету «КРОК» №3 (83), 2026 13 14101 15УДК 332.431.84:004.715.5 16DOI: 10.31732/2663–2209-2026-83-101-109 17 18Дата надходження: 19Дата прийняття до друку: 20Дата публікації: 30.09.2026 21 22 23Ця робота ліцензується відповідно до Creative Commons 24Attribution-NonCommercial 4.0 International License 25 26ПРОСТОРОВЕ МОДЕЛЮВАННЯ ВАРТОСТІ ЖИТЛОВОЇ НЕРУХОМОСТІ НА 27ОСНОВІ КОМПЛЕКСНОГО ВРАХУВАННЯ СОЦІАЛЬНО-ЕКОНОМІЧНИХ 28ЧИННИКІВ 29Олена Поморцева1, Володимир Паньків2, Віктор Козиренко3 301Канд. техн. наук, доцент, доцент кафедри економічної кібернетики та прикладної економіки, 31Харківський національний університет імені В.Н. Каразіна, м. Харків, Україна, е-mail: elenapomor7@gmail.com, 32ORCID: http://orcid.org/0000-0002-4746-0464 332Аспірант кафедри економічної кібернетики та прикладної економіки, Харківський національний 34університет імені В.Н. Каразіна, м. Харків, Україна, е-mail: volodymyr.pankiv@karazin.ua, ORCID: 35http://orcid.org/0009-0006-6194-2140 363Канд. техн. наук, доцент, проректор, Харківський гуманітарний університет «Народна українська 37академія», м. Харків, Україна, е-mail: kozyrenko.v.p@ukt.net ORCID: http://orcid.org/0000-0002-0418-5271 38 39SPATIAL MODELING OF RESIDENTIAL REAL ESTATE VALUE BASED ON 40COMPREHENSIVE CONSIDERATION OF SOCIO-ECONOMIC FACTORS 41Olena Pomortseva1, Volodymyr Pankiv2, Viktor Kozyrenko3 421PhD in Technical Sciences, Associate Professor, Associate Professor at the Department of Economic 43Cybernetics and Applied Economics, V.N. Karazin Kharkiv National University, Kharkiv, Ukraine, е-mail: 44elenapomor7@ gmail.com, ORCID: http://orcid.org/0000-0002-4746-0464 452Doctoral Student at the Department of Economic Cybernetics and Applied Economics, V.N. Karazin Kharkiv 46National University, Kharkiv, Ukraine, е-mail: volodymyr.pankiv@karazin.ua, ORCID: http://orcid.org/0009-0006-476194-2140 483PhD in Technical Sciences, Associate Professor, vice-rector, Kharkiv University of Humanities «People’s 49Ukrainian Academy», Kharkiv, Ukraine, е-mail: kozyrenko.v.p@ukt.net, ORCID: http://orcid.org/0000-0002-0418-5271 50 51Анотація. Актуальність дослідження зумовлена необхідністю вдосконалення підходів до моделювання 52вартості житлової нерухомості в умовах воєнного часу, коли поряд із традиційними соціально-економічними 53чинниками суттєвого значення набувають просторові характеристики території та наслідки бойових дій. 54Предметом дослідження є просторові закономірності формування вартості однокімнатних квартир 55вторинного ринку в межах вернакулярних районів Салтівського житлового масиву міста Харкова. Метою 56статті є обґрунтування просторового підходу до моделювання вартості житлової нерухомості, згідно з яким 57ціноутворення розглядається як результат сукупного впливу кількох соціально-економічних чинників, а не одного 58домінантного фактора. Для досягнення поставленої мети визначено перелік чинників, що характеризують 59досліджувану територію, обґрунтовано виключення з кількісного аналізу параметрів, вплив яких у межах 60житлового масиву є практично однорідним, виконано кореляційний аналіз впливу окремих чинників на вартість 61житла та побудовано комплексну модель множинної регресії. Методичну основу дослідження становлять 62методи просторового аналізу, кореляційного та регресійного аналізу, статистичного порівняння груп і 63узагальнення даних у межах вернакулярних районів. Просторовою одиницею дослідження обрано вернакулярні 64райони, оскільки саме вони найбільш повно відображають сформовані мешканцями межі локальних житлових 65територій. Аналіз виконано для однокімнатних квартир вторинного ринку як найбільш репрезентативного 66сегмента житлової нерухомості. У межах 32 вернакулярних районів проаналізовано вплив транспортної 67доступності, забезпеченості соціальною інфраструктурою та частки території, пошкодженої внаслідок 68бойових дій. Встановлено, що кожен із досліджених чинників окремо пояснює не більше 6 % варіації вартості 69житла, тоді як комплексна модель множинної регресії пояснює 10,8 % варіації, тобто приблизно удвічі більше, 70ніж найсильніший окремий чинник. Отримані результати узгоджуються з гіпотезою про мультифакторний 71характер ціноутворення та свідчать, що одночасне врахування кількох просторово диференційованих чинників 72забезпечує кращий опис вартості житла, ніж аналіз кожного з них окремо. Наукова новизна дослідження 73полягає у використанні вернакулярних районів як просторової одиниці аналізу та обґрунтуванні підходу до 74моделювання вартості житла на основі сукупного врахування просторових чинників у межах типового 75житлового масиву. Практичне значення одержаних результатів полягає у можливості використання 76