spb/traite-evaluation-qc

1\chapter{Glossaire français--anglais}\label{app:glossaire}2Ce glossaire réunit les termes que l'ouvrage définit ou emploie de façon technique, avec leur équivalent dans le vocabulaire professionnel nord-américain (Appraisal Institute, Institut canadien des évaluateurs) et international (IVS). Chaque entrée donne le terme français en gras, l'équivalent anglais en italique, une définition d'une à trois phrases cohérente avec le chapitre où la notion est introduite, et le renvoi à ce chapitre entre parenthèses ; les définitions sont celles de l'ouvrage et renvoient aux chapitres, qui citent les sources. Le glossaire ne cite donc aucune référence bibliographique et ne reproduit aucune définition de norme protégée. Un tiret long (---) dans la deuxième colonne signale un terme propre au droit ou aux institutions du Québec pour lequel il n'existe pas d'équivalent anglais établi dans la pratique nord-américaine ; les lois québécoises sont données avec leur titre anglais officiel.34\paragraph{Usage des sigles.} L'ouvrage emploie les sigles français et donne le sigle anglais une fois entre parenthèses à la première occurrence : revenu brut potentiel (RBP, \emph{PGI}), revenu brut effectif (RBE, \emph{EGI}), revenu net d'exploitation (RNE, \emph{NOI}), ratio de couverture de la dette (RCD, \emph{DSCR}), ratio prêt-valeur (RPV, \emph{LTV}), taux de rendement interne (TRI, \emph{IRR}), valeur actuelle nette (VAN, \emph{NPV}), multiplicateur du revenu brut (MRB, \emph{GIM}), plus haute et meilleure utilisation (PHMU, \emph{HBU}) ; le taux global de capitalisation est aussi appelé taux global d'actualisation (TGA) dans l'usage québécois, ce que l'anglais nomme \emph{overall capitalization rate}. Dans les équations, les macros de l'ouvrage conservent les symboles usuels ($\NOI$, $\DSCR$, $\LTV$, $\VAN$, $\TRI$) pour rester lisibles par le lecteur des manuels anglophones ; les conventions de calcul sont rappelées à l'annexe~\ref{app:conventions-calcul}. Les sigles d'institutions (OEAQ, SCHL, TAL, TAQ, MEFQ, BSIF, OACIQ) et de lois (LFM, LAU, LPTAA, LQE, C.c.Q.) figurent au glossaire sous leur sigle ou sous le titre de la loi. Le tri alphabétique ne tient pas compte des accents ni de la casse.56\providecommand{\gloentree}[4]{\textbf{#1} & \emph{#2} & #3 (#4)\\[1pt]}7\providecommand{\glolettre}[1]{\multicolumn{3}{@{}l}{\rule{0pt}{16pt}\textbf{\large #1}}\\*[2pt]}89\begin{footnotesize}10\setlength{\tabcolsep}{4pt}11\begin{longtable}{@{}L{31mm}L{30mm}L{\dimexpr\textwidth-61mm-4\tabcolsep\relax}@{}}12\caption{Glossaire français--anglais des termes de l'ouvrage, avec renvoi au chapitre principal}\label{tab:appA:glossaire}\\13\toprule14Terme français & Équivalent anglais & Définition et renvoi \\15\midrule16\endfirsthead17\caption[]{Glossaire français--anglais (suite)}\\18\toprule19Terme français & Équivalent anglais & Définition et renvoi \\20\midrule21\endhead22\midrule23\multicolumn{3}{r}{\emph{suite à la page suivante}}\\24\endfoot25\bottomrule26\endlastfoot27\glolettre{A}28\gloentree{acheteur type}{typical buyer}{Profil de ménage ou d'investisseur le plus susceptible d'acquérir le sujet ; son identification délimite le marché, les biens substituables et les comparables admissibles.}{\cref{ch:15,ch:16}}29\gloentree{acte de vente}{deed of sale}{Acte publié au registre foncier qui identifie les parties, désigne l'immeuble par ses lots, énonce le prix et ses modalités, stipule la garantie et énumère les meubles inclus ; trace juridique de la transaction.}{\cref{ch:13,ch:06}}30\gloentree{adoption échelonnée}{staggered adoption}{Plan d'identification dans lequel les unités sont exposées au traitement à des dates différentes et se répartissent en cohortes ; les estimateurs à effets fixes bidirectionnels y sont biaisés par des « comparaisons interdites ».}{\cref{ch:36}}31\gloentree{adresse civique normalisée}{standardized civic address}{Adresse ramenée à une forme unique (numéro, générique, nom de voie, appartement) pour servir de clé d'appariement entre le rôle, le registre foncier et les fiches de courtage ; clé commune mais la moins fiable.}{\cref{ch:13,ch:14}}32\gloentree{âge chronologique}{actual age, chronological age}{Temps écoulé depuis la construction d'un bâtiment ou l'installation d'une composante ; il se distingue de l'âge effectif, qui tient compte de l'état.}{\cref{ch:11,ch:24}}33\gloentree{âge effectif}{effective age}{Âge d'une composante ou d'un bâtiment typique qui serait dans le même état que celui observé ; inférieur à l'âge chronologique si l'entretien a été supérieur à la normale, supérieur dans le cas contraire. C'est lui qui entre dans la méthode âge-vie.}{\cref{ch:11,ch:24}}34\gloentree{aire au sol et aire des étages (MEFQ)}{ground floor area ; gross floor area}{Au sens du Manuel d'évaluation foncière du Québec, surface brute de la projection au sol de tous les niveaux du bâtiment et somme des aires brutes des étages (mezzanines et attiques exclus), mesurées à la face externe des murs.}{\cref{ch:12}}35\gloentree{ajustement}{adjustment}{Montant $A_{jk}$ ajouté au prix d'un comparable pour neutraliser sa différence avec le sujet sur un élément de comparaison ; positif lorsque le sujet est supérieur au comparable. Les ajustements de transaction sont appliqués en pourcentage, puis les ajustements de propriété en dollars.}{\cref{ch:17,ch:16}}36\gloentree{ajustement brut}{gross adjustment}{Somme des valeurs absolues des ajustements d'un comparable, rapportée à son prix ; mesure l'éloignement total du comparable par rapport au sujet et guide la pondération.}{\cref{ch:17,ch:16}}37\gloentree{ajustement de conditions du marché}{market conditions adjustment, time adjustment}{Ajustement qui transporte le prix d'une vente ancienne à la date d'évaluation au moyen du rapport des indices de prix aux deux dates ; souvent le plus important de la grille.}{\cref{ch:35,ch:17}}38\gloentree{ajustement net}{net adjustment}{Somme algébrique des ajustements d'un comparable, rapportée à son prix ; un ajustement net élevé signale un comparable systématiquement inférieur ou supérieur au sujet.}{\cref{ch:17,ch:16}}39\gloentree{ajustements de propriété}{property adjustments}{Ajustements qui corrigent les différences entre les biens : localisation, caractéristiques physiques, caractéristiques économiques, usage, éléments non immobiliers ; appliqués additivement, en dollars, après les ajustements de transaction.}{\cref{ch:17}}40\gloentree{ajustements de transaction}{transactional adjustments}{Ajustements qui corrigent le prix des circonstances de la vente : droits transmis, financement, conditions de vente, dépenses engagées immédiatement après l'achat, conditions du marché ; appliqués séquentiellement, en pourcentage.}{\cref{ch:17}}41\gloentree{allocation (méthode d')}{allocation method}{Méthode d'évaluation du terrain qui applique à la valeur de la propriété bâtie une proportion typique de la valeur attribuable au terrain, observée sur des ventes de terrains et de propriétés comparables.}{\cref{ch:25}}42\gloentree{aménité}{amenity}{Caractéristique désirable d'un emplacement (vue, parc, accès à l'eau, écoles) que le marché paie ; son contraire est l'externalité négative. Dans l'analyse des risques, l'aménité « confondue » avec l'exposition (riveraineté et inondation) biaise les comparaisons.}{\cref{ch:05,ch:43}}43\gloentree{amortissement (période d')}{amortization period}{Nombre de périodes sur lequel le paiement constant d'un prêt est calculé pour que le capital soit entièrement remboursé ; à distinguer du terme, durée pendant laquelle le taux est fixé.}{\cref{ch:31}}44\gloentree{analyse relative}{relative comparison analysis}{Méthode d'ajustement qualitatif : chaque comparable est noté inférieur, égal ou supérieur au sujet sur chaque élément, et sa position d'ensemble résulte du bilan de ces jugements ; elle mène à l'encadrement de la valeur.}{\cref{ch:17}}45\gloentree{ancrage (biais d')}{anchoring bias}{Tendance à former une estimation à partir d'une valeur initiale (prix demandé, valeur au rôle, évaluation antérieure) puis à l'ajuster insuffisamment ; biais cognitif le plus documenté chez les évaluateurs.}{\cref{ch:01,ch:10}}46\gloentree{APCIQ}{QPAREB (Quebec Professional Association of Real Estate Brokers)}{Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec ; publie, à partir du système Centris, les ventes conclues par courtier, les prix médians, les délais de vente et les inscriptions en vigueur ; données d'industrie soumises à attribution.}{\cref{ch:04,ch:13}}47\gloentree{apprentissage automatique}{machine learning}{Famille de méthodes qui apprennent une fonction de prédiction à partir des données en minimisant le risque de prédiction hors échantillon ; arbres, forêts aléatoires et boosting en sont les exemples retenus pour les prix immobiliers.}{\cref{ch:37}}48\gloentree{attestation (du rapport)}{certification}{Déclaration signée, exigée des douze éléments du rapport écrit par les normes de pratique, par laquelle l'évaluateur affirme l'exactitude des faits, son indépendance et l'absence d'intérêt dans le bien évalué.}{\cref{ch:10}}49\gloentree{attestation du syndicat sur l'état de la copropriété}{---}{Document que le vendeur d'une fraction doit remettre au promettant acheteur, délivré par le syndicat, décrivant notamment le fonds de prévoyance, les contributions, les travaux, les sinistres et les litiges ; obligatoire depuis août 2025.}{\cref{ch:07,ch:42}}50\gloentree{autres revenus}{other income, miscellaneous income}{Produits de l'immeuble qui ne sont pas des loyers de logements : stationnements loués séparément, buanderie, rangements, antennes ; ils s'ajoutent au revenu brut effectif.}{\cref{ch:27}}51\glolettre{B}52\gloentree{bail}{lease}{Contrat par lequel le locateur procure au locataire, moyennant un loyer, la jouissance d'un bien pendant un certain temps ; le bail de logement est d'ordre public et donne droit au maintien dans les lieux.}{\cref{ch:26,ch:02}}53\gloentree{bande d'investissement}{band of investment}{Décomposition du taux global en moyenne pondérée de la constante hypothécaire et du rendement courant des fonds propres, les poids étant la part financée et la part en fonds propres : $R = Mf + (1-M)R_E$.}{\cref{ch:29}}54\gloentree{base de valeur}{basis of value}{Énoncé des hypothèses fondamentales sous lesquelles une valeur est estimée : parties présumées, conditions de négociation, information, délai et date. Valeur marchande, valeur d'investissement, valeur équitable et valeur de liquidation sont des bases distinctes.}{\cref{ch:02,ch:01}}55\gloentree{bien amélioré}{property as improved}{Second volet de l'analyse de la plus haute et meilleure utilisation : on se demande si les constructions existantes doivent être conservées, modifiées, converties ou démolies.}{\cref{ch:41}}56\gloentree{boosting}{gradient boosting}{Méthode qui additionne séquentiellement des arbres peu profonds, chacun ajusté aux pseudo-résidus de la somme des précédents, avec un taux d'apprentissage ; interprétable comme une descente de gradient fonctionnelle.}{\cref{ch:37}}57\gloentree{bootstrap}{bootstrap}{Rééchantillonnage avec remise de l'échantillon observé pour estimer la distribution d'un estimateur sans hypothèse sur la loi des données ; appliqué aux comparables, il donne la dispersion de la valeur réconciliée.}{\cref{ch:20}}58\glolettre{C}59\gloentree{cadastre}{cadastre, land survey system}{Plan officiel qui découpe le territoire en lots numérotés, en indique les limites, les mesures et la contenance, et sert de base à la publicité des droits ; au Québec, le plan cadastral est présumé exact.}{\cref{ch:07}}60\gloentree{CAPEX (dépenses en capital)}{capital expenditures (CAPEX)}{Dépenses ponctuelles qui prolongent la vie ou accroissent la valeur de l'immeuble (toiture, fenêtres, structure) ; traitées explicitement dans les flux actualisés, sans double compte avec la réserve de remplacement.}{\cref{ch:28,ch:30}}61\gloentree{capitalisation directe}{direct capitalization}{Méthode du revenu qui convertit le revenu net d'exploitation prospectif de la première année en valeur par un taux global extrait du marché : $V_0 = \NOI_1 / R$.}{\cref{ch:29}}62\gloentree{certificat de localisation}{certificate of location}{Document de l'arpenteur-géomètre montrant le lot, les bâtiments, leurs dimensions hors tout, leur position par rapport aux limites et les servitudes ; meilleure source d'une aire au sol.}{\cref{ch:07,ch:12}}63\gloentree{chaîne des titres}{chain of title}{Suite des actes translatifs de propriété, du plus ancien au plus récent, qui établit que le vendeur tient son droit d'un auteur légitime ; se lit à l'index des immeubles avec les charges publiées.}{\cref{ch:06,ch:07}}64\gloentree{classes d'intensité (zones inondables)}{flood hazard classes}{Quatre classes (très élevée, élevée, modérée, faible) des cartographies québécoises de nouvelle génération, obtenues en croisant la probabilité d'inondation sur vingt-cinq ans et la profondeur d'eau ; elles remplacent les zones de grand et de faible courant.}{\cref{ch:43,ch:38}}65\gloentree{Code civil du Québec (C.c.Q.)}{Civil Code of Québec}{Loi fondamentale du droit privé québécois : biens et immeubles, propriété et démembrements, copropriété, vente et garanties, bail de logement, hypothèques et publicité des droits.}{\cref{ch:06,ch:02}}66\gloentree{coefficient d'occupation du sol (COS)}{floor area ratio (FAR)}{Rapport maximal entre l'aire de plancher et la superficie du terrain fixé par le règlement de zonage ; il borne l'aire constructible et donc la valeur brute de développement.}{\cref{ch:08,ch:41}}67\gloentree{coefficient de dispersion (COD)}{coefficient of dispersion (COD)}{Écart absolu moyen des ratios valeur/prix à leur médiane, en pourcentage de celle-ci ; mesure de l'uniformité horizontale d'une évaluation de masse selon les normes de l'IAAO.}{\cref{ch:09,ch:18}}68\gloentree{comparable}{comparable sale}{Transaction, conclue sur le même marché que le sujet et à une date proche de la date d'évaluation, d'un immeuble qui aurait constitué pour l'acheteur type un substitut acceptable ; ses différences avec le sujet doivent être peu nombreuses et quantifiables.}{\cref{ch:16}}69\gloentree{conflit d'intérêts}{conflict of interest}{Situation où l'intérêt personnel de l'évaluateur ou celui d'un tiers peut influencer son opinion ; le Code de déontologie exige la divulgation écrite et, pour l'évaluateur municipal, interdit certaines expertises sur le territoire dont il tient le rôle.}{\cref{ch:10}}70\gloentree{constante hypothécaire}{mortgage constant}{Service annuel de la dette rapporté au capital emprunté ; dépend du taux et de la période d'amortissement et entre dans la bande d'investissement.}{\cref{ch:31,ch:29}}71\gloentree{contrefactuel}{counterfactual}{Résultat qu'aurait connu une unité traitée en l'absence du traitement ; inobservable, il est estimé par les plans d'identification causale.}{\cref{ch:36}}72\gloentree{contribution pour fins de parcs}{parkland dedication}{Cession de terrain, servitude ou somme que la municipalité peut exiger comme condition d'un permis de lotissement ou de construction, plafonnée par la loi à dix pour cent de la superficie et de la valeur du site.}{\cref{ch:08,ch:23}}73\gloentree{contrôle synthétique}{synthetic control}{Témoin construit comme la combinaison convexe des unités non traitées (donneurs) qui reproduit le mieux la trajectoire de l'unité traitée avant le traitement ; l'inférence passe par des placebos dans l'espace.}{\cref{ch:36}}74\gloentree{conversion en copropriété divise}{condominium conversion}{Division d'un immeuble locatif en fractions vendues séparément ; soumise à l'autorisation du Tribunal administratif du logement, interdite dans l'agglomération de Montréal sauf dérogation, et rentable seulement si la prime de conversion est positive.}{\cref{ch:42}}75\gloentree{copropriété divise}{divided co-ownership, condominium}{Modalité de la propriété établie par la publication d'une déclaration : chaque copropriétaire détient une fraction composée d'une partie privative et d'une quote-part des parties communes, et le syndicat administre l'immeuble.}{\cref{ch:07,ch:42}}76\gloentree{copropriété indivise}{undivided co-ownership}{Propriété de plusieurs personnes sur un même bien sans division matérielle : chaque indivisaire détient une part abstraite de tout l'immeuble ; la part s'évalue souvent avec une décote d'indivision.}{\cref{ch:07,ch:06}}77\gloentree{cotisation spéciale}{special assessment}{Contribution extraordinaire votée par le syndicat de copropriété pour des travaux ou des dépenses non couverts par le budget et le fonds de prévoyance ; une cotisation votée mais impayée est un passif de la fraction.}{\cref{ch:42,ch:07}}78\gloentree{coût}{cost}{Somme des dépenses nécessaires pour produire le bien (terrain, viabilisation, construction, honoraires, financement, rémunération du promoteur) ; une dépense, à distinguer du prix (un fait) et de la valeur (une opinion).}{\cref{ch:01,ch:02}}79\gloentree{coût d'usage}{user cost of housing}{Coût annuel de la propriété pour un occupant : prix multiplié par la somme du taux d'intérêt, des taxes et de la dépréciation, moins la plus-value anticipée ; le ménage est indifférent entre louer et posséder lorsqu'il égale le loyer.}{\cref{ch:03,ch:01}}80\gloentree{coût de correction}{cost to cure}{Coût des travaux qui corrigent un défaut (remblai de pyrite, sol contaminé, dégât d'eau) ; dépréciation curable dans la méthode du coût et première composante de la perte de valeur liée à un risque environnemental.}{\cref{ch:43,ch:24}}81\gloentree{coût de remplacement}{replacement cost}{Coût estimé, à la date d'évaluation, de la construction d'un bâtiment d'utilité équivalente selon les matériaux, techniques, normes et conception courants ; base du coût neuf retenue par défaut dans l'ouvrage.}{\cref{ch:21}}82\gloentree{coût de reproduction}{reproduction cost}{Coût estimé, à la date d'évaluation, d'une réplique exacte du bâtiment, mêmes matériaux, conception et qualité d'exécution, carences et surabondances comprises ; en règle générale supérieur ou égal au coût de remplacement.}{\cref{ch:21}}83\gloentree{coût net d'occupation}{net cost of occupancy}{Pour un propriétaire-occupant de plex, service de la dette plus dépenses et coût d'opportunité de la mise de fonds, moins les loyers nets des autres logements ; se compare au loyer d'un logement équivalent.}{\cref{ch:32,ch:46}}84\gloentree{coût neuf}{cost new}{Coût de reproduction ou de remplacement des améliorations à la date d'évaluation, comprenant les coûts directs, les coûts indirects et l'incitatif de l'entrepreneur.}{\cref{ch:21,ch:23}}85\gloentree{coûts de vente}{selling costs, disposition costs}{Commissions, frais juridiques et autres frais déduits du produit de la revente ; ils réduisent la valeur terminale dans les flux actualisés.}{\cref{ch:30}}86\gloentree{coûts directs}{direct costs, hard costs}{Coûts des matériaux, de la main-d'œuvre, de l'équipement et des sous-traitants incorporés à l'ouvrage ou nécessaires sur le chantier, frais généraux de chantier compris.}{\cref{ch:23,ch:21}}87\gloentree{coûts indirects}{indirect costs, soft costs}{Coûts du projet qui ne se matérialisent pas dans l'ouvrage : honoraires, études et permis, assurances et cautionnements, financement intérimaire, frais juridiques, taxes non récupérables, mise en marché.}{\cref{ch:23,ch:21}}88\gloentree{CUSPAP}{Canadian Uniform Standards of Professional Appraisal Practice}{Normes de l'Institut canadien des évaluateurs (AACI, CRA) ; l'édition 2026 est en vigueur depuis le 1\textsuperscript{er} avril 2026 et se déclare conforme aux IVS.}{\cref{ch:10}}89\glolettre{D}90\gloentree{date de référence (du rôle)}{valuation date (assessment roll), base date}{Date à laquelle les conditions du marché sont fixées pour un rôle d'évaluation foncière : le 1\textsuperscript{er} juillet du deuxième exercice précédant le premier exercice du rôle triennal.}{\cref{ch:09,ch:01}}91\gloentree{décalage spatial}{spatial lag}{Moyenne pondérée des valeurs des voisins d'une observation, $(\mathbf{W}\mathbf{y})_i$, obtenue avec une matrice de pondération standardisée en ligne ; régresseur du modèle SAR.}{\cref{ch:19}}92\gloentree{déclaration de copropriété}{declaration of co-ownership}{Acte publié qui établit la copropriété divise ; comprend l'acte constitutif, le règlement de l'immeuble et l'état descriptif des fractions, et fixe la valeur relative de chaque fraction.}{\cref{ch:07}}93\gloentree{déclarations du vendeur (DV)}{seller's declaration}{Formulaire obligatoire de l'OACIQ pour la vente par une personne physique d'un immeuble résidentiel de moins de cinq logements, recensant notamment l'année de construction, les baux, les servitudes, l'état des composantes et les sinistres ; la DVD vise la copropriété divise.}{\cref{ch:06,ch:11}}94\gloentree{décote d'indivision}{fractional interest discount}{Rabais appliqué à la quote-part de la valeur de l'immeuble entier pour tenir compte de l'absence de contrôle et de liquidité d'une part indivise.}{\cref{ch:06}}95\gloentree{déficit de capitalisation}{reserve fund shortfall}{Différence entre le solde que le fonds de prévoyance devrait détenir pour que la cotisation actuelle suffise aux travaux prévus et le solde qu'il détient ; passif latent qui réduit la valeur des fractions.}{\cref{ch:07}}96\gloentree{déficit de loyer}{loss to lease}{Différence entre le revenu brut potentiel aux loyers de marché et le revenu brut potentiel contractuel ; mesure du retard des baux en place sur le marché.}{\cref{ch:27,ch:26}}97\gloentree{délai d'exposition}{exposure time}{Durée, rétrospective, pendant laquelle le bien est présumé avoir été offert sur le marché avant la vente hypothétique à la date d'évaluation ; condition de la valeur marchande, distincte du délai de commercialisation prospectif.}{\cref{ch:10,ch:02}}98\gloentree{délai de vente}{days on market}{Durée médiane entre l'inscription d'une propriété et l'acceptation de la promesse d'achat ; indicateur de tension du marché, presque toujours inférieur au nombre de mois d'inventaire.}{\cref{ch:15,ch:04}}99\gloentree{démembrement du droit de propriété}{dismemberment of ownership, partial interest}{Droit réel détaché de la propriété et conféré à un tiers : usufruit, usage, servitude, emphytéose ; les normes exigent que les démembrements soient identifiés dans la substance de l'évaluation.}{\cref{ch:02,ch:06}}100\gloentree{démolition-reconstruction (vente de)}{teardown sale}{Vente d'une propriété achetée pour être démolie ; son prix est celui du terrain nu diminué du coût de démolition, ce qui permet d'extraire la valeur du terrain dans les quartiers bâtis.}{\cref{ch:41,ch:25}}101\gloentree{dépendance spatiale}{spatial dependence, spatial autocorrelation}{Situation où la covariance entre les erreurs ou les variables dépendantes de deux observations est fonction de leur position relative : des résidus de même signe se regroupent (positive) ou alternent (négative).}{\cref{ch:19}}102\gloentree{dépenses d'exploitation}{operating expenses}{Débours périodiques qu'un propriétaire typique engage pour maintenir le revenu brut effectif et l'état de l'immeuble : taxes, assurances, énergie, entretien, gestion ; excluent le service de la dette, l'impôt, l'amortissement comptable et les dépenses en capital.}{\cref{ch:28}}103\gloentree{dépréciation}{depreciation}{Écart, à la date d'évaluation, entre le coût neuf des améliorations et leur contribution à la valeur ; se décompose en dépréciation physique, désuétude fonctionnelle et désuétude externe, chacune curable ou incurable.}{\cref{ch:24}}104\gloentree{dépréciation physique}{physical deterioration}{Perte de valeur due à l'usure, aux intempéries et au vieillissement des composantes ; curable si le coût de correction est inférieur à la valeur restituée, incurable sinon.}{\cref{ch:24,ch:11}}105\gloentree{dérogation mineure}{minor variance}{Autorisation individuelle accordée par le conseil municipal, après avis du comité consultatif d'urbanisme, de s'écarter d'une norme de zonage ou de lotissement autre que l'usage et la densité, à condition d'un préjudice sérieux pour le demandeur.}{\cref{ch:08}}106\gloentree{dérogatoire (usage ou construction)}{nonconforming use or building}{Usage ou construction qui ne respecte pas le règlement de zonage en vigueur ; protégé par droits acquis s'il existait légalement avant la disposition qui le rend dérogatoire et n'a pas été interrompu au-delà de la période prévue.}{\cref{ch:08}}107\gloentree{désuétude externe}{external obsolescence}{Perte de valeur causée par des facteurs extérieurs au bien : localisation, conjoncture, nuisances, encadrement réglementaire ; toujours incurable et mesurée par ventes appariées ou capitalisation de la perte de revenu.}{\cref{ch:24,ch:43}}108\gloentree{désuétude fonctionnelle}{functional obsolescence}{Perte de valeur due à une carence ou à une surabondance de la conception, des matériaux ou des équipements par rapport aux normes du marché ; curable ou incurable selon que la correction est économiquement justifiée.}{\cref{ch:24,ch:21}}109\gloentree{dette (service de la)}{debt service}{Somme annuelle des paiements d'intérêts et de capital d'un prêt hypothécaire ; dénominateur du ratio de couverture de la dette.}{\cref{ch:31}}110\gloentree{diligence raisonnable}{due diligence}{Ensemble des vérifications documentaires, physiques et juridiques qu'un évaluateur prudent effectue, dans les limites de l'étendue du travail, pour s'assurer que les revenus, les dépenses, l'état et le statut juridique retenus correspondent à la réalité.}{\cref{ch:33}}111\gloentree{distribution a posteriori}{posterior distribution}{Loi des paramètres après observation des données, proportionnelle au produit de la vraisemblance et de la distribution a priori ; résumée par ses moyennes, écarts-types et intervalles de crédibilité.}{\cref{ch:39}}112\gloentree{distribution a priori}{prior distribution}{Loi qui résume ce que l'on sait des paramètres avant d'observer les données ; peut être faiblement informative ou informative (information d'expert).}{\cref{ch:39}}113\gloentree{distribution prédictive a posteriori}{posterior predictive distribution}{Loi du prix d'un bien non observé obtenue en moyennant la distribution du prix à paramètres donnés sur la distribution a posteriori des paramètres.}{\cref{ch:39}}114\gloentree{doubles différences}{difference-in-differences (DiD)}{Estimateur qui compare la variation du résultat des unités traitées à celle des unités témoins autour de la date du traitement ; identifié sous l'hypothèse des tendances parallèles.}{\cref{ch:36,ch:08}}115\gloentree{droit du locataire}{leasehold interest}{Avantage que procure au locataire un loyer inférieur au marché pendant la durée de son occupation ; sa valeur est positive, nulle ou négative selon le signe de l'écart.}{\cref{ch:02,ch:26}}116\gloentree{droit du locateur}{leased fee interest}{Droit du propriétaire grevé de baux : il perçoit les loyers contractuels tant que les baux courent, puis retrouve la disposition du bien ou la faculté de relouer au marché.}{\cref{ch:02,ch:26}}117\gloentree{droit évalué}{property rights appraised}{Ensemble des prérogatives dont la valeur est recherchée dans un mandat (pleine propriété libre ou grevée de baux, part indivise, fraction, usufruit, emphytéose), décrit par ce qu'il comprend, les charges qui le grèvent et sa durée.}{\cref{ch:02}}118\gloentree{droit réel}{real right}{Droit qui porte directement sur un bien et est opposable à tous (propriété, usufruit, servitude, emphytéose, hypothèque) ; l'objet d'une évaluation immobilière est un droit réel sur un immeuble.}{\cref{ch:06,ch:02}}119\gloentree{droits acquis}{acquired rights, grandfathered rights}{Protection d'un usage ou d'une construction dérogatoire qui existait légalement avant la disposition qui le rend dérogatoire ; leur extinction possible agit comme une majoration du taux de capitalisation du surplus de revenu.}{\cref{ch:08}}120\gloentree{droits de mutation}{land transfer duties}{Droit municipal perçu lors du transfert d'un immeuble, calculé par tranches sur la plus élevée de la contrepartie et de la valeur marchande (valeur au rôle multipliée par le facteur comparatif) ; dit « taxe de bienvenue ».}{\cref{ch:09,ch:06}}121\gloentree{duplex}{duplex}{Au sens du Recensement, logement dans un bâtiment de deux logements superposés ; dans l'usage, plex de deux logements.}{\cref{ch:04,ch:32}}122\glolettre{E}123\gloentree{écart contractuel-marché}{rent gap}{Différence entre le loyer de marché et le loyer contractuel d'un logement ; son complément relatif est le rapport de loyer ou ratio contractuel.}{\cref{ch:26,ch:34}}124\gloentree{effet de levier}{leverage effect}{Amplification de la variation d'une grandeur résiduelle : la valeur du terrain, différence entre la valeur totale et le coût déprécié, réagit à toute variation de la valeur totale par le rapport $V/V_L$ ; même mécanisme pour le résidu de développement et pour les fonds propres financés par dette.}{\cref{ch:25,ch:41,ch:31}}125\gloentree{effet direct, indirect et total}{direct, indirect and total effects}{Dans un modèle à décalage spatial, décomposition de l'effet d'une variation d'un régresseur : sur le prix de l'observation elle-même (direct), sur les voisines par rétroaction (indirect) et somme des deux (total).}{\cref{ch:19}}126\gloentree{effet fixe}{fixed effect}{Paramètre propre à une unité (immeuble) ou à une période, absorbant tout ce qui est constant dans cette dimension ; éliminé par la transformation within. Les effets fixes bidirectionnels (TWFE) combinent les deux.}{\cref{ch:36,ch:39}}127\gloentree{effet moyen du traitement sur les traités (ATT)}{average treatment effect on the treated (ATT)}{Espérance de la différence entre le résultat observé et le résultat contrefactuel pour les unités effectivement exposées au traitement ; paramètre cible des doubles différences.}{\cref{ch:36}}128\gloentree{emphytéose}{emphyteusis}{Démembrement qui permet d'utiliser pleinement l'immeuble d'autrui pendant dix à cent ans, à charge d'y faire des constructions ou ouvrages qui en augmentent durablement la valeur.}{\cref{ch:02}}129\gloentree{encadrement (de la valeur)}{bracketing}{Situation où les comparables se répartissent de part et d'autre du sujet, de sorte que la valeur se situe entre le prix le plus élevé des comparables inférieurs et le prix le plus bas des comparables supérieurs.}{\cref{ch:17}}130\gloentree{encadrement des loyers}{rent regulation}{Régime québécois fondé sur le droit au maintien dans les lieux et la fixation judiciaire du loyer par le Tribunal administratif du logement en cas de désaccord, sans plafond réglementaire général.}{\cref{ch:34,ch:04}}131\gloentree{ensemble immobilier}{real estate complex}{Au sens de la Loi sur le Tribunal administratif du logement, plusieurs immeubles voisins comptant ensemble plus de douze logements, sous administration commune et partageant un élément.}{\cref{ch:33,ch:07}}132\gloentree{équilibration}{equalization (assessment roll)}{Opération par laquelle l'évaluateur municipal modifie tout ou partie des valeurs du rôle en vigueur pour éliminer le plus possible les écarts entre les proportions des valeurs inscrites aux valeurs réelles ; obligatoire à chaque rôle.}{\cref{ch:09}}133\gloentree{état locatif}{rent roll}{Tableau qui recense, à une date donnée, chaque unité louable avec son type, sa superficie, son bail, le loyer contractuel et les services inclus, complété par l'estimation du loyer de marché ; pièce qui fonde le revenu brut potentiel.}{\cref{ch:26,ch:27}}134\gloentree{étendue du travail}{scope of work}{Description des recherches, inspections et analyses que l'évaluateur a effectuées et de celles qu'il n'a pas effectuées ; élément obligatoire du rapport et borne de la diligence raisonnable.}{\cref{ch:10,ch:33}}135\gloentree{étude de marché}{market analysis}{Analyse de la demande structurelle, de l'offre concurrente et du rythme d'absorption pour le type de bien du sujet à la date d'évaluation.}{\cref{ch:15}}136\gloentree{étude de ratios}{ratio study}{Comparaison, pour un échantillon de ventes, de la valeur estimée au prix observé ; le niveau se mesure par la médiane des ratios, l'uniformité par le COD, le PRD et le PRB.}{\cref{ch:09,ch:18}}137\gloentree{étude du fonds de prévoyance}{reserve fund study}{Étude réalisée au moins tous les cinq ans par un professionnel habilité, fondée sur le carnet d'entretien, qui fixe le solde et les versements que le fonds de prévoyance devrait atteindre pour les réparations majeures.}{\cref{ch:07}}138\gloentree{évaluateur agréé (É.A.)}{chartered appraiser}{Membre de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec ; titre réservé par le Code des professions, seul habilité à tenir un rôle d'évaluation foncière.}{\cref{ch:10,ch:04}}139\gloentree{évaluation de masse}{mass appraisal}{Évaluation systématique d'un ensemble d'immeubles à une même date par des procédures normalisées et des modèles statistiques, suivie de tests de qualité ; fondement du rôle foncier et du modèle du portefeuille du cas 4.}{\cref{ch:09,ch:18,ch:48}}140\gloentree{évaluation uniformisée}{standardized assessment}{Valeur inscrite au rôle multipliée par le facteur comparatif ; ramène les municipalités à un niveau commun pour les répartitions fiscales et la taxe scolaire.}{\cref{ch:09}}141\gloentree{explicabilité}{explainability}{Ensemble des outils (valeurs SHAP, dépendance partielle, importance par permutation) qui décrivent ce qu'un modèle prédictif a appris et pourquoi il prédit telle valeur pour tel bien.}{\cref{ch:37}}142\gloentree{externalité}{externality}{Effet, positif ou négatif, de l'environnement d'un immeuble sur sa valeur, non compensé par un prix ; le principe de conformité en est un cas particulier.}{\cref{ch:05,ch:01}}143\gloentree{extraction (méthode d')}{extraction method}{Méthode d'évaluation du terrain qui retranche du prix d'une propriété bâtie le coût déprécié de ses améliorations ; fiable lorsque la contribution du bâtiment est faible.}{\cref{ch:25}}144\gloentree{extraction du taux (de marché)}{market extraction of the capitalization rate}{Estimation du taux global par le rapport du revenu net reconstitué au prix de ventes comparables, avec les mêmes conventions de revenu que pour le sujet.}{\cref{ch:29,ch:47}}145\glolettre{F}146\gloentree{facteur comparatif}{equalization factor}{Inverse de la proportion médiane du rôle ; multiplie la valeur inscrite pour approcher la valeur marchande à la date de référence et sert à l'évaluation uniformisée et aux droits de mutation.}{\cref{ch:09,ch:05}}147\gloentree{faisceau de droits}{bundle of rights}{Représentation anglo-américaine de la propriété comme ensemble de prérogatives séparables (user, jouir, disposer, exclure, louer, hypothéquer) ; chaque démembrement détache une branche du faisceau.}{\cref{ch:02}}148\gloentree{financièrement faisable}{financially feasible}{Troisième test de la plus haute et meilleure utilisation : l'usage dégage, après tous les coûts, une valeur résiduelle du terrain positive ou un rendement suffisant.}{\cref{ch:41}}149\gloentree{fixation de loyer}{rent setting (by the tribunal)}{Détermination judiciaire du loyer par le Tribunal administratif du logement en cas de refus d'une modification, selon les critères réglementaires (pourcentage de base, taxes, assurances, dépenses d'immobilisation, services).}{\cref{ch:34}}150\gloentree{flux actualisés (méthode des)}{discounted cash flow (DCF)}{Méthode du revenu qui actualise, au taux d'actualisation, les flux de trésorerie projetés sur un horizon de plusieurs années et la valeur terminale nette des coûts de vente.}{\cref{ch:30,ch:47}}151\gloentree{flux avant et après financement}{unlevered and levered cash flows}{Flux de trésorerie avant service de la dette (propriété non grevée, base du taux d'actualisation) et après service de la dette (fonds propres, base du TRI des fonds propres) ; chacun avant ou après impôt.}{\cref{ch:30,ch:31}}152\gloentree{fonction d'enchère}{bid function}{Montant maximal qu'un acheteur paierait pour un bien de caractéristiques données tout en conservant son niveau d'utilité ; l'enveloppe des fonctions d'enchère et d'offre forme la fonction de prix hédonique.}{\cref{ch:18,ch:01}}153\gloentree{fonction de prix hédonique}{hedonic price function}{Fonction qui donne le prix de marché d'un logement en fonction de ses caractéristiques ; sa dérivée partielle est le prix implicite de chaque caractéristique.}{\cref{ch:18}}154\gloentree{fonds de prévoyance}{contingency fund, reserve fund}{Fonds que le syndicat d'une copropriété divise doit constituer pour les réparations majeures et le remplacement des parties communes, alimenté selon l'étude du fonds de prévoyance.}{\cref{ch:07,ch:42}}155\gloentree{fonds servant, fonds dominant}{servient tenement, dominant tenement}{Immeuble qui supporte la charge d'une servitude et immeuble qui en bénéficie ; la même servitude diminue la valeur du premier et augmente celle du second, sans que les deux effets se compensent.}{\cref{ch:07}}156\gloentree{forêt aléatoire}{random forest}{Moyenne d'arbres de régression estimés sur des échantillons bootstrap, chaque division ne considérant qu'un sous-ensemble aléatoire de variables ; réduit la variance sans surajuster.}{\cref{ch:37}}157\gloentree{fourchette de valeur}{value range}{Intervalle à l'intérieur duquel l'évaluateur juge que se situe la valeur marchande, compte tenu des indications, de leurs incertitudes et de l'incertitude de la pondération ; la valeur la plus probable en est le point retenu.}{\cref{ch:20}}158\gloentree{fraction (de copropriété)}{fraction, condominium unit}{Unité de la copropriété divise composée d'une partie privative et d'une quote-part des parties communes, assortie le cas échéant de l'usage exclusif de parties communes à usage restreint.}{\cref{ch:07,ch:42}}159\glolettre{G}160\gloentree{Garantie de construction résidentielle (GCR)}{---}{Organisme qui administre le plan de garantie obligatoire des bâtiments résidentiels neufs au Québec (unifamiliales, duplex à quintuplex, petites copropriétés) : parachèvement, malfaçons, vices cachés et vices de conception, avec plafonds réglementaires.}{\cref{ch:23,ch:11}}161\gloentree{géocodage}{geocoding}{Opération qui associe une coordonnée à une adresse ; sa précision dépend de la source (centroïde de parcelle, interpolation sur le segment de rue) et doit être documentée.}{\cref{ch:14,ch:38}}162\gloentree{grille d'analyse}{adjustment grid, sales comparison grid}{Tableau qui aligne en colonnes le sujet et chaque comparable et en lignes les éléments de comparaison, avec les ajustements, les prix ajustés et les ajustements bruts et nets ; le cas de la maison de Gatineau en donne l'application complète.}{\cref{ch:16,ch:17,ch:45}}163\glolettre{H}164\gloentree{hétérogénéité spatiale}{spatial heterogeneity}{Situation où la relation entre le prix et les caractéristiques varie d'un lieu à l'autre (coefficients, variance ou forme fonctionnelle) ; traitée par sous-marchés ou régression géographiquement pondérée.}{\cref{ch:19}}165\gloentree{hypothèque}{mortgage, hypothec}{Droit réel accessoire qui grève un immeuble en garantie d'une obligation, constitué par acte notarié et publié au registre foncier ; les prêts hypothécaires canadiens à taux fixe sont composés semestriellement.}{\cref{ch:31,ch:06}}166\gloentree{hypothèse de base}{ordinary assumption}{Supposition courante tenue pour vraie sauf indication contraire : titres valides, renseignements exacts, conformité réglementaire, absence de contamination sauf indice.}{\cref{ch:10,ch:02}}167\gloentree{hypothèse extraordinaire}{extraordinary assumption}{Supposition propre au mandat portant sur un fait incertain dont la fausseté changerait matériellement la conclusion ; doit être divulguée avec son incidence sur la valeur et rappelée à chaque énoncé de la conclusion.}{\cref{ch:10,ch:02,ch:11}}168\glolettre{I}169\gloentree{identification causale}{causal identification}{Ensemble des hypothèses et des plans (effets fixes, doubles différences, discontinuité, contrôle synthétique) qui permettent d'interpréter une association comme l'effet d'un traitement.}{\cref{ch:36}}170\gloentree{immatriculation}{cadastral registration}{Opération par laquelle un immeuble reçoit un numéro de lot distinct au plan cadastral ; condition de la publication des droits au registre foncier.}{\cref{ch:07}}171\gloentree{immeuble de six logements et plus}{multi-unit residential building (6+ units)}{Immeuble d'habitation locatif d'au moins six logements détenu comme un placement ; relève du financement commercial, échappe au formulaire de déclarations du vendeur et se forme sur le marché des investisseurs.}{\cref{ch:33}}172\gloentree{incertitude}{uncertainty}{Ignorance de l'évaluateur quant à la valeur vraie d'un intrant ou d'un résultat à la date d'évaluation ; distinguée du risque, possibilité qu'une réalisation future s'écarte de ce qui était attendu.}{\cref{ch:40,ch:20}}173\gloentree{incitatif de l'entrepreneur}{entrepreneurial incentive}{Rémunération anticipée du risque et de la coordination du promoteur, distincte du profit constaté ; composante du coût neuf calculée sur les coûts directs et indirects.}{\cref{ch:23,ch:21}}174\gloentree{indication de valeur}{value indication}{Estimation de la valeur produite par une méthode donnée sous des hypothèses déclarées, entachée d'une erreur dont la variance et le biais dépendent de la méthode et des données ; la réconciliation en fait une conclusion.}{\cref{ch:20}}175\gloentree{indice de prix à qualité constante}{constant-quality price index}{Rapport entre les prix espérés à deux dates d'un logement de caractéristiques fixées ; mesuré par les méthodes hédonique, des ventes répétées ou du rapport prix sur valeur.}{\cref{ch:35}}176\gloentree{indice des prix de la construction de bâtiments (IPCB)}{Building Construction Price Index}{Indice trimestriel de Statistique Canada qui mesure l'évolution des prix des entrepreneurs pour des bâtiments types ; sert à indexer un coût historique.}{\cref{ch:21,ch:23}}177\gloentree{indice des prix des logements neufs (IPLN)}{New Housing Price Index}{Indice mensuel de Statistique Canada du prix de vente demandé par les constructeurs pour des maisons neuves de caractéristiques constantes, composantes maison et terrain distinguées.}{\cref{ch:35,ch:04}}178\gloentree{indice Teranet--Banque Nationale}{Teranet--National Bank House Price Index}{Seul indice canadien de prix de revente à qualité constante, fondé sur les ventes répétées enregistrées aux registres fonciers.}{\cref{ch:35}}179\gloentree{inspection d'évaluation}{appraisal inspection}{Observation du bien destinée à établir, à la date d'évaluation, les caractéristiques physiques qui influent sur sa valeur : état des composantes, réparations différées, désuétudes, indices de pathologies ; exigée par les normes sauf circonstances exceptionnelles.}{\cref{ch:11,ch:10}}180\gloentree{intervalle de confiance}{confidence interval}{Intervalle qui décrit l'incertitude de l'estimation de l'espérance du prix (de la valeur), provenant de l'estimation des paramètres sur un échantillon fini ; plus étroit que l'intervalle de prédiction.}{\cref{ch:20}}181\gloentree{intervalle de crédibilité}{credible interval}{Intervalle qui contient la quantité d'intérêt avec une probabilité donnée sous la distribution a posteriori ; à queues égales ou de plus haute densité.}{\cref{ch:39}}182\gloentree{intervalle de prédiction}{prediction interval}{Intervalle qui ajoute à la variance d'estimation la variance du bruit de transaction ; décrit la dispersion des prix auxquels le sujet pourrait effectivement se vendre.}{\cref{ch:20,ch:18}}183\gloentree{IVS}{International Valuation Standards}{Normes internationales d'évaluation publiées par l'IVSC ; l'édition en vigueur (effective le 31 janvier 2025) définit les bases de valeur dans l'annexe d'IVS 102.}{\cref{ch:10,ch:02}}184\glolettre{J}185\gloentree{juste valeur}{fair value (IFRS 13)}{Prix qui serait reçu pour la vente d'un actif lors d'une transaction normale entre intervenants du marché à la date d'évaluation ; base comptable très proche de la valeur marchande.}{\cref{ch:02}}186\glolettre{K}187\gloentree{krigeage ordinaire}{ordinary kriging}{Prédiction d'un résidu en un point non observé par la combinaison linéaire des résidus voisins de variance minimale, à partir du semi-variogramme ajusté.}{\cref{ch:19}}188\glolettre{L}189\gloentree{légalement permis}{legally permissible}{Premier test de la plus haute et meilleure utilisation : l'usage est autorisé par le zonage, les servitudes, les restrictions de droit public et les droits acquis.}{\cref{ch:41,ch:08}}190\gloentree{liquidité}{liquidity}{Arbitrage entre le prix et le délai de vente : un vendeur pressé vend vite et moins cher, un vendeur patient plus cher et plus tard ; propriété d'un marché de recherche et d'appariement.}{\cref{ch:01}}191\gloentree{Loi sur l'aménagement et l'urbanisme (LAU)}{Act respecting land use planning and development}{Loi québécoise qui organise la planification du territoire : schéma d'aménagement, plan d'urbanisme, règlements de zonage, de lotissement et de construction, dérogations mineures, PIIA et PPCMOI.}{\cref{ch:08}}192\gloentree{Loi sur la fiscalité municipale (LFM)}{Act respecting municipal taxation}{Loi québécoise qui régit le rôle d'évaluation foncière : unité d'évaluation, valeur réelle, date de référence, équilibration, proportion médiane, révision et recours, taux variés.}{\cref{ch:09}}193\gloentree{Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles (LPTAA)}{Act respecting the preservation of agricultural land and agricultural activities}{Loi qui soumet à l'autorisation de la CPTAQ tout usage non agricole, lotissement ou aliénation dans la zone agricole désignée, sous réserve des droits acquis.}{\cref{ch:08,ch:25}}194\gloentree{lot}{lot}{Portion de territoire délimitée et numérotée au plan cadastral ; clé qui relie le terrain, la fiche du registre foncier et l'unité d'évaluation.}{\cref{ch:07,ch:13}}195\gloentree{lotissement actualisé (méthode du)}{subdivision development method}{Méthode d'évaluation d'un terrain à développer qui actualise les produits de vente des lots nets des coûts d'aménagement, de vente et de l'incitatif du promoteur sur la durée d'écoulement.}{\cref{ch:25}}196\gloentree{loyer brut}{gross rent}{Loyer qui comprend toutes les dépenses de l'immeuble, assumées par le locateur ; par opposition au loyer net.}{\cref{ch:26}}197\gloentree{loyer contractuel}{contract rent}{Loyer que le bail en vigueur oblige le locataire à payer à la date d'évaluation, services inclus tels que le bail les définit ; donnée de l'état locatif.}{\cref{ch:26,ch:13}}198\gloentree{loyer de marché}{market rent}{Loyer le plus probable qu'un nouveau bail du même logement, conclu à la date d'évaluation entre locateur et locataire prudents, informés et sans lien, stipulerait après une mise en marché raisonnable.}{\cref{ch:26,ch:13}}199\gloentree{loyer économique}{feasibility rent}{Loyer moyen tel que le revenu net d'exploitation après réserve rémunère une valeur de référence au taux global du marché ; seuil de faisabilité d'un immeuble neuf ou rénové.}{\cref{ch:26}}200\gloentree{loyer effectif}{effective rent}{Loyer contractuel corrigé des concessions consenties au locataire, étalées sur la durée du bail.}{\cref{ch:26}}201\gloentree{loyer net}{net rent}{Loyer qui laisse au locataire une partie des dépenses (taxes, assurances, entretien), par degrés jusqu'au bail « net net net ».}{\cref{ch:26}}202\glolettre{M}203\gloentree{marché}{market}{Ensemble des biens substituables pour l'acheteur type du sujet, dont les prix sont liés par la concurrence.}{\cref{ch:15}}204\gloentree{marché institutionnel et marché privé}{institutional market ; private market}{Segments du marché multirésidentiel selon l'acheteur : entités plaçant des capitaux pour des tiers (grands immeubles, portefeuilles) ou particuliers et petits groupes achetant à l'unité.}{\cref{ch:33}}205\gloentree{matrice de pondération spatiale}{spatial weights matrix}{Matrice carrée dont l'élément $w_{ij}$ mesure l'intensité du lien entre deux observations (contiguïté, distance, plus proches voisins), à diagonale nulle et généralement standardisée en ligne.}{\cref{ch:19}}206\gloentree{matricule}{assessment roll identifier}{Identifiant municipal de l'unité d'évaluation (division, section, emplacement) ; figure dans les fichiers ouverts du rôle et sur l'avis d'évaluation, non dans les actes.}{\cref{ch:13}}207\gloentree{mauvaises créances}{bad debts, credit loss}{Loyers exigibles qui ne seront jamais encaissés, nets des sommes recouvrées, plus les frais de recouvrement ; composante de la vacance économique.}{\cref{ch:27}}208\gloentree{maximalement productif}{maximally productive}{Quatrième test de la plus haute et meilleure utilisation : parmi les usages permis, possibles et faisables, celui qui confère la valeur la plus élevée.}{\cref{ch:41}}209\gloentree{MEFQ}{---}{Manuel d'évaluation foncière du Québec ; document normatif du ministère auquel renvoie le Règlement sur le rôle, dont les consignes (dossiers de propriété, mesurage, méthodes, équilibration) lient l'évaluateur municipal.}{\cref{ch:09,ch:12}}210\gloentree{méthode âge-vie}{age-life method}{Estimation de la dépréciation physique par le rapport de l'âge effectif à la vie économique totale appliqué au coût neuf ; la variante modifiée traite d'abord les éléments curables et les composantes à vie courte.}{\cref{ch:24}}211\gloentree{méthode du coût}{cost approach}{Méthode qui estime la valeur comme la somme de la valeur du terrain réputé vacant et du coût neuf des améliorations, diminuée de toutes les dépréciations : $\hat V = V_L + C_N - D$.}{\cref{ch:21,ch:24}}212\gloentree{méthode du revenu}{income approach}{Méthode qui estime la valeur d'un immeuble par les revenus qu'il procure : capitalisation directe du revenu net de première année ou actualisation des flux de trésorerie.}{\cref{ch:29,ch:30}}213\gloentree{méthode résiduelle (de développement)}{residual method, land residual technique}{Méthode qui obtient la valeur du terrain en retranchant de la valeur brute de développement l'ensemble des coûts de construction, indirects, de vente et le profit du promoteur ; très sensible aux prix de sortie.}{\cref{ch:41,ch:25,ch:08}}214\gloentree{méthode ventilée}{breakdown method}{Estimation de la dépréciation composante par composante : curable physique au coût de correction, incurable à vie courte et à vie longue par âge-vie, puis désuétudes fonctionnelle et externe.}{\cref{ch:24}}215\gloentree{métré}{quantity take-off}{Relevé méthodique, à partir des plans et du devis, des quantités d'ouvrage nécessaires à la construction, chaque ouvrage étant mesuré dans l'unité qui gouverne son coût.}{\cref{ch:22}}216\gloentree{MIUF}{urea-formaldehyde foam insulation (UFFI)}{Mousse isolante d'urée-formaldéhyde injectée dans les murs de nombreuses maisons des années 1970, interdite au Canada depuis 1980 ; pathologie à déclarer et à documenter.}{\cref{ch:11}}217\gloentree{modèle à décalage spatial (SAR)}{spatial autoregressive model, spatial lag model}{Modèle où le prix dépend de la moyenne pondérée des prix voisins en plus des caractéristiques ; ses coefficients s'interprètent par effets direct, indirect et total.}{\cref{ch:19}}218\gloentree{modèle à erreur spatiale (SEM)}{spatial error model}{Modèle où la dépendance spatiale est placée dans le terme d'erreur, la relation entre prix et caractéristiques restant intacte ; corrige l'inférence sans changer l'interprétation des coefficients.}{\cref{ch:19}}219\gloentree{modèle d'évaluation automatisé (AVM)}{automated valuation model}{Système qui produit une estimation de valeur à partir d'une base de données et d'un modèle statistique, sans inspection ni intervention humaine sur chaque immeuble.}{\cref{ch:37}}220\gloentree{modèle hédonique}{hedonic model}{Régression du logarithme du prix sur les caractéristiques, les effets temporels et les effets spatiaux : $\ln P_i = \alpha + \mathbf{x}_i\T\boldsymbol\beta + \tau_{t(i)} + \mu_{s(i)} + \varepsilon_i$ ; outil de mesure des prix implicites, des indices et des ajustements.}{\cref{ch:18,ch:44}}221\gloentree{moindres carrés ordinaires (MCO)}{ordinary least squares (OLS)}{Estimateur de référence du modèle hédonique, qui minimise la somme des carrés des résidus ; ses erreurs-types sont rendues robustes à l'hétéroscédasticité et ses résidus servent aux tests de dépendance spatiale.}{\cref{ch:18,ch:19}}222\gloentree{mois d'inventaire}{months of inventory}{Rapport du stock d'inscriptions en vigueur au rythme mensuel des ventes ; nombre de mois nécessaires pour écouler le stock au rythme courant, indicateur de tension du marché.}{\cref{ch:15,ch:04,ch:03}}223\gloentree{Monte-Carlo par chaînes de Markov (MCMC)}{Markov chain Monte Carlo}{Famille d'algorithmes (dont l'échantillonneur de Gibbs) qui simulent des tirages de la distribution a posteriori au lieu de la calculer ; la qualité se juge par le mélange et la taille d'échantillon effective.}{\cref{ch:39}}224\gloentree{multiplicateur du revenu brut (MRB)}{gross income multiplier (GIM)}{Rapport entre le prix et le revenu brut potentiel (ou effectif) ; indicateur de vraisemblance rapide, ignorant les dépenses et l'inoccupation. Le multiplicateur du revenu net (MRN) est l'inverse du taux global.}{\cref{ch:29,ch:32}}225\gloentree{municipalité régionale de comté (MRC)}{regional county municipality}{Instance régionale qui adopte le schéma d'aménagement et de développement auquel les plans et règlements d'urbanisme locaux doivent se conformer.}{\cref{ch:08}}226\glolettre{N}227\gloentree{normalisation (des dépenses)}{stabilization, normalization of expenses}{Transformation des dépenses déclarées des derniers exercices en dépenses prospectives de première année, représentatives d'un propriétaire typique en régime stable.}{\cref{ch:28,ch:47}}228\gloentree{Normes de pratique professionnelle (NPP)}{---}{Normes de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec, composées de règles coercitives et de directives ; elles fixent la substance de l'évaluation (douze éléments) et le contenu minimal du rapport écrit.}{\cref{ch:10}}229\gloentree{nue-propriété}{bare ownership}{Propriété dépouillée de l'usufruit ; le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit.}{\cref{ch:02}}230\glolettre{O}231\gloentree{OACIQ}{---}{Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec ; élabore les formulaires obligatoires (promesse d'achat, déclarations du vendeur) approuvés par le ministre.}{\cref{ch:04,ch:06}}232\gloentree{observation influente}{influential observation}{Observation dont le retrait modifie sensiblement les estimations ; détectée par le levier, les résidus studentisés et la distance de Cook, indépendamment de son caractère aberrant.}{\cref{ch:14}}233\gloentree{ocre ferreuse}{iron ochre}{Dépôt gélatineux produit par des bactéries ferrugineuses qui obstrue les drains de fondation ; pathologie régionale des sols sablonneux et des nappes élevées.}{\cref{ch:11}}234\gloentree{OEAQ}{---}{Ordre des évaluateurs agréés du Québec ; ordre professionnel qui encadre les évaluateurs agréés (normes de pratique, Code de déontologie, inspection professionnelle, formation continue).}{\cref{ch:10}}235\glolettre{P}236\gloentree{part attribuable au logement}{share attributable to the dwelling}{Dans la fixation de loyer, proportion que le loyer du logement représente dans les revenus de l'immeuble, appliquée aux variations de taxes, d'assurances et aux dépenses d'immobilisation.}{\cref{ch:34}}237\gloentree{partie privative, parties communes}{private portion, common portions}{Composantes d'une fraction de copropriété divise : partie dont le copropriétaire a la propriété et l'usage exclusifs, et parties appartenant à tous ; les parties communes à usage restreint sont réservées à certains.}{\cref{ch:07}}238\gloentree{physiquement possible}{physically possible}{Deuxième test de la plus haute et meilleure utilisation : la taille, la forme, la topographie, les sols et les services du terrain permettent l'usage.}{\cref{ch:41}}239\gloentree{plan d'urbanisme}{planning program}{Document de planification locale qui traduit le schéma d'aménagement sur le territoire municipal ; les règlements de zonage, de lotissement et de construction lui donnent force contraignante.}{\cref{ch:08}}240\gloentree{pleine propriété}{fee simple}{Faisceau complet des prérogatives du propriétaire (user, jouir, disposer) ; lorsqu'elle est libre de baux, base de valeur de référence de toutes les méthodes.}{\cref{ch:06,ch:02}}241\gloentree{plex}{plex (2 to 5 units)}{Dans l'usage québécois, immeuble résidentiel de deux à cinq logements, le plus souvent superposés avec entrées distinctes (duplex à quintuplex) ; sans définition légale, il recoupe le seuil du courtage résidentiel.}{\cref{ch:04,ch:32}}242\gloentree{plus haute et meilleure utilisation (PHMU)}{highest and best use}{Usage, parmi ceux qui sont légalement permis, physiquement possibles et financièrement faisables à la date d'évaluation, qui confère au bien la valeur la plus élevée ; analysée pour le terrain réputé vacant et pour le bien amélioré. L'OEAQ parle d'usage le meilleur et le plus profitable.}{\cref{ch:41,ch:01,ch:08}}243\gloentree{point mort d'occupation}{break-even occupancy ratio}{Rapport de l'ensemble des décaissements fixes (dépenses, réserve, service de la dette) au revenu brut potentiel ; taux d'occupation en deçà duquel l'immeuble ne couvre plus ses charges.}{\cref{ch:31,ch:47}}244\gloentree{portefeuille (multirésidentiel)}{multifamily portfolio}{Ensemble d'immeubles détenus et analysés conjointement ; sa valeur agrégée et son incertitude dépendent des corrélations régionales et de la diversification, non de la somme des incertitudes individuelles.}{\cref{ch:48}}245\gloentree{prémisse de valeur}{premise of value}{Circonstances de la transaction présumée qui accompagnent la base de valeur : utilisation actuelle, usage le meilleur et le plus profitable, liquidation ordonnée ou forcée.}{\cref{ch:02}}246\gloentree{prime de conversion}{conversion premium}{Différence entre la valeur de conversion et la valeur en bloc d'un immeuble locatif ; la conversion n'est la meilleure utilisation que si elle est positive après rémunération du risque.}{\cref{ch:42}}247\gloentree{principe d'anticipation}{principle of anticipation}{La valeur est créée par l'attente des avantages futurs, non par les avantages passés ; fondement de la méthode du revenu.}{\cref{ch:01}}248\gloentree{principe d'équilibre}{principle of balance}{La valeur est maximale lorsque les facteurs de production (terrain, bâtiment, capital, gestion) sont combinés dans des proportions appropriées.}{\cref{ch:01}}249\gloentree{principe de conformité}{principle of conformity}{La valeur d'un immeuble est maximale lorsqu'il s'harmonise avec son voisinage ; cas particulier des externalités.}{\cref{ch:01}}250\gloentree{principe de contribution}{principle of contribution}{La valeur d'une composante est mesurée par ce qu'elle ajoute à la valeur de l'ensemble, non par son coût ; fondement des ajustements et de l'analyse des rénovations.}{\cref{ch:01,ch:44}}251\gloentree{principe de substitution}{principle of substitution}{Un acheteur informé ne paie pas, pour un bien, davantage que le coût d'acquisition d'un substitut d'utilité équivalente disponible dans un délai raisonnable ; fondement de la méthode de comparaison.}{\cref{ch:01,ch:16}}252\gloentree{principe des rendements décroissants}{principle of diminishing returns}{L'ajout successif d'unités d'un même facteur accroît la valeur de moins en moins ; il borne la densité et la taille optimales.}{\cref{ch:01}}253\gloentree{prix}{price}{Contrepartie en argent convenue entre un vendeur et un acheteur pour le transfert d'un droit sur un immeuble ; un fait constaté dans un acte, à distinguer de la valeur et du coût.}{\cref{ch:01,ch:02}}254\gloentree{prix ajusté}{adjusted sale price}{Prix d'un comparable après application des ajustements ; mesure bruitée de la valeur du sujet, $P^{\text{aj}}_j = P_j + \sum_k A_{jk}$.}{\cref{ch:16,ch:17}}255\gloentree{prix implicite}{implicit price, hedonic price}{Dérivée partielle de la fonction de prix hédonique par rapport à une caractéristique ; supplément de prix que le marché associe à une unité de plus de cette caractéristique, toutes choses égales.}{\cref{ch:18}}256\gloentree{prix médian}{median price}{Prix du milieu de la distribution des ventes d'une période ; robuste mais sensible à la composition des ventes, d'où la médiane stratifiée et les indices à qualité constante.}{\cref{ch:35,ch:04}}257\gloentree{prix par logement}{price per unit}{Unité de comparaison la plus utilisée pour les plex et les immeubles locatifs ; ignore la taille et la qualité des logements.}{\cref{ch:32,ch:33}}258\gloentree{prix unitaire installé}{unit-in-place cost}{Coût, par unité de mesure, d'un ouvrage livré et posé : matériaux, pertes, main-d'œuvre, équipement et frais généraux du corps de métier.}{\cref{ch:22,ch:23}}259\gloentree{promesse d'achat}{promise to purchase}{Formulaire obligatoire de l'OACIQ par lequel l'acheteur s'engage à acquérir l'immeuble, avec garantie légale sauf stipulation contraire, inspection et annexes (déclarations du vendeur).}{\cref{ch:06}}260\gloentree{proportion médiane}{median assessment ratio}{Médiane des ratios valeur inscrite sur prix de vente rajusté d'un échantillon épuré de ventes ; mesure le niveau du rôle par rapport au marché et doit se situer entre 95 et 105 pour cent après équilibration.}{\cref{ch:09}}261\gloentree{propriétaire-occupant}{owner-occupant}{Acheteur d'un plex qui y habite un logement ; son coût net d'occupation, sa prime d'occupation et sa faculté de reprise distinguent sa demande de celle de l'investisseur.}{\cref{ch:32,ch:46}}262\gloentree{propriété superficiaire}{superficies}{Modalité qui sépare le propriétaire du tréfonds (tréfoncier) du propriétaire des constructions (superficiaire).}{\cref{ch:06}}263\gloentree{pyrite}{pyrite}{Sulfure de fer présent dans certains remblais de pierre concassée sous les dalles, dont l'oxydation gonfle et soulève les planchers de sous-sol ; pathologie de la région de Montréal, mesurée par l'indice pétrographique.}{\cref{ch:11}}264\gloentree{pyrrhotite}{pyrrhotite}{Sulfure de fer présent dans le granulat du béton lui-même, qui fissure les fondations ; pathologie concentrée en Mauricie et au Centre-du-Québec dont le remède est le remplacement des fondations.}{\cref{ch:11}}265\glolettre{Q}266\gloentree{quote-part}{share of common expenses}{Part de chaque fraction dans les parties communes et les charges, égale à sa valeur relative rapportée à la somme des valeurs relatives.}{\cref{ch:07}}267\glolettre{R}268\gloentree{rapport de loyer}{rent ratio}{Rapport du loyer contractuel au loyer de marché ; inférieur à un pour un logement sous le marché. Appelé aussi ratio contractuel.}{\cref{ch:34,ch:26}}269\gloentree{rapport prix sur valeur (SPAR)}{sale price appraisal ratio (SPAR) index}{Indice de prix qui rapporte chaque prix de vente à la valeur d'évaluation foncière du même immeuble à une date de référence commune, neutralisant la composition.}{\cref{ch:35}}270\gloentree{rareté}{scarcity}{Limitation de l'offre par rapport à la demande ; le sol est rare par nature, le bâti à court terme. Deuxième facteur de la valeur.}{\cref{ch:01}}271\gloentree{ratio de couverture de la dette (RCD)}{debt service coverage ratio (DSCR)}{Rapport du revenu net d'exploitation prospectif de première année au service annuel de la dette ; mesure la capacité du revenu à payer la dette ; la convention de réserve employée doit être déclarée.}{\cref{ch:31}}272\gloentree{ratio de dépenses}{operating expense ratio}{Rapport des dépenses d'exploitation et de la réserve au revenu brut effectif ; son complément est la marge nette.}{\cref{ch:28}}273\gloentree{ratio prêt-valeur (RPV)}{loan-to-value ratio (LTV)}{Rapport du capital emprunté à la valeur de l'immeuble ; mesure la protection qu'offre la valeur au prêteur en cas de défaut.}{\cref{ch:31}}274\gloentree{ratio prix sur loyer}{price-to-rent ratio}{Rapport du prix d'un logement à son loyer annuel de marché ; son inverse est le rendement locatif brut. Indicateur de valorisation.}{\cref{ch:04,ch:03}}275\gloentree{réconciliation}{reconciliation}{Étape par laquelle l'évaluateur passe des indications de valeur fournies par les méthodes à une conclusion unique ou en fourchette, en pondérant selon la fiabilité de chaque indication et en justifiant son raisonnement.}{\cref{ch:20}}276\gloentree{régime stabilisé}{stabilized operations}{État dans lequel les revenus et les dépenses ont atteint leur niveau de long terme (loyers rattrapés, inoccupation normale) ; l'horizon du DCF doit l'atteindre pour que la valeur terminale soit cohérente.}{\cref{ch:30}}277\gloentree{région métropolitaine de recensement (RMR)}{census metropolitan area (CMA)}{Territoire de Statistique Canada formé d'une ou de plusieurs municipalités adjacentes groupées autour d'un noyau de population, comptant au moins 100 000 habitants dont au moins 50 000 dans le noyau ; unité de diffusion des statistiques de prix, de loyers et d'inoccupation.}{\cref{ch:04,ch:15}}278\gloentree{registre foncier}{land register}{Registre public où sont inscrits les droits réels immobiliers, tenu au Bureau de la publicité foncière, avec un livre foncier par circonscription et un index des immeubles.}{\cref{ch:07,ch:13}}279\gloentree{règlement de zonage}{zoning by-law}{Règlement municipal qui divise le territoire en zones et y prescrit les usages, la densité, l'implantation et les normes de construction ; premier déterminant de l'usage légalement permis.}{\cref{ch:08}}280\gloentree{régression géographiquement pondérée (GWR)}{geographically weighted regression}{Régression locale estimée en chaque point de l'espace à partir des observations voisines pondérées par un noyau de distance ; réponse à l'hétérogénéité spatiale.}{\cref{ch:19}}281\gloentree{rendement courant}{cash-on-cash return, equity dividend rate}{Flux de trésorerie avant impôt de première année après service de la dette, rapporté à la mise de fonds ; composante de la bande d'investissement.}{\cref{ch:31,ch:29}}282\gloentree{rente foncière}{land rent}{Flux annuel que le droit d'utiliser une parcelle permet de dégager, net de la rémunération des facteurs reproductibles ; la valeur du terrain est sa capitalisation.}{\cref{ch:05}}283\gloentree{reprise de logement}{repossession of a dwelling (by the owner)}{Faculté du propriétaire personne physique de reprendre un logement pour l'habiter lui-même ou y loger un proche, aux conditions du Code civil ; levier propre au propriétaire-occupant de plex, sauf exceptions protégeant les locataires âgés.}{\cref{ch:32,ch:46}}284\gloentree{réserve (condition limitative)}{limiting condition}{Énoncé qui délimite ce que l'évaluateur n'a pas fait ou ne garantit pas (titres, mesures, composantes cachées, contaminants) ; ne peut exclure sa responsabilité civile.}{\cref{ch:10,ch:02}}285\gloentree{réserve de remplacement}{replacement allowance}{Dotation annuelle qui lisse le coût de renouvellement des composantes à vie courte (électroménagers, revêtements, chauffe-eau) ; incluse dans le revenu net de l'ouvrage, et le taux doit être extrait avec la même convention.}{\cref{ch:28}}286\gloentree{revenu brut effectif (RBE)}{effective gross income (EGI)}{Revenu que l'immeuble est censé encaisser la première année, toutes sources confondues, après déduction de l'inoccupation et des mauvaises créances : $RBE = RBP(1-v) + R_{\text{autres}}$.}{\cref{ch:27}}287\gloentree{revenu brut potentiel (RBP)}{potential gross income (PGI)}{Somme annuelle des loyers de tous les logements à pleine occupation, aux loyers contractuels (RBP contractuel) ou aux loyers de marché (RBP au marché) ; leur différence est le déficit de loyer.}{\cref{ch:27}}288\gloentree{revenu net d'exploitation (RNE)}{net operating income (NOI)}{Revenu brut effectif diminué des dépenses d'exploitation normalisées et, selon la convention de l'ouvrage, de la réserve de remplacement ; numérateur de la capitalisation directe et du ratio de couverture.}{\cref{ch:28,ch:29}}289\gloentree{révision (demande de)}{request for administrative review}{Recours administratif contre une inscription au rôle, déposé sur formule prescrite avant le 1\textsuperscript{er} mai suivant l'entrée en vigueur du rôle ; précède le recours au Tribunal administratif du Québec.}{\cref{ch:09}}290\gloentree{RICS (Red Book)}{RICS Valuation --- Global Standards}{Normes de la Royal Institution of Chartered Surveyors, en vigueur depuis le 31 janvier 2025, qui incorporent les IVS ; référence internationale pour les conditions du mandat et le rapport.}{\cref{ch:10}}291\gloentree{risque}{risk}{Possibilité que la réalisation future d'une variable (loyer, taux, dépense) s'écarte de ce qui était attendu ; distingué de l'incertitude et mesuré par la simulation, la valeur à risque et les stress tests.}{\cref{ch:40}}292\gloentree{rôle d'évaluation foncière}{assessment roll}{Inventaire triennal des unités d'évaluation d'une municipalité avec leur valeur réelle à la date de référence, dressé par l'évaluateur municipal selon la Loi sur la fiscalité municipale et le MEFQ ; source de masse pour l'évaluateur.}{\cref{ch:09,ch:13}}293\gloentree{rotation (des locataires)}{tenant turnover}{Proportion annuelle des logements qui changent de locataire ; gouverne la vitesse du rattrapage des loyers contractuels vers le marché dans les projections.}{\cref{ch:30,ch:34}}294\glolettre{S}295\gloentree{SCHL}{CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation)}{Société canadienne d'hypothèques et de logement ; assureur hypothécaire public (programme APH Select pour les immeubles collectifs) et source de l'Enquête sur les logements locatifs.}{\cref{ch:04,ch:31}}296\gloentree{servitude}{servitude, easement}{Charge imposée sur un immeuble (fonds servant) en faveur d'un autre immeuble (fonds dominant) appartenant à un propriétaire différent ; s'établit par contrat, testament, destination du propriétaire ou loi, jamais par possession.}{\cref{ch:07,ch:02}}297\gloentree{SHAP (valeurs)}{SHAP values (SHapley Additive exPlanations)}{Décomposition de la prédiction d'un modèle pour une observation en contributions additives de chaque variable, fondée sur la valeur de Shapley ; calculée exactement pour les arbres par TreeSHAP.}{\cref{ch:37}}298\gloentree{SIG}{GIS (geographic information system)}{Système d'information géographique ; logiciel et données (vectorielles, matricielles) permettant jointures spatiales, tampons, distances et cartes.}{\cref{ch:38}}299\gloentree{simulation de Monte-Carlo}{Monte Carlo simulation}{Tirage répété des intrants selon leur loi jointe déclarée et calcul de la sortie pour chaque tirage ; la distribution empirique des sorties estime celle de la valeur ou du ratio étudié.}{\cref{ch:40,ch:47}}300\gloentree{sincère (vente)}{arm's-length sale}{Vente conclue entre parties indépendantes, informées et non contraintes ; condition d'admissibilité d'un comparable.}{\cref{ch:16,ch:13}}301\gloentree{sous-marché}{submarket}{Partition d'un marché à l'intérieur de laquelle la relation entre le prix et les caractéristiques est homogène et entre les parties de laquelle elle diffère.}{\cref{ch:15}}302\gloentree{stigmate}{stigma}{Perte de valeur qui subsiste une fois un défaut environnemental corrigé et ses coûts comptés, tenant à la perception du marché (incertitude résiduelle, réticence des prêteurs) ; composante de la désuétude externe.}{\cref{ch:43}}303\gloentree{stress test}{stress test}{Évaluation de la valeur ou d'un ratio en un ou quelques scénarios défavorables choisis, sans probabilité attachée ; le stress test inversé cherche le choc qui fait franchir un seuil.}{\cref{ch:40,ch:47}}304\gloentree{superficie brute (hors tout)}{gross floor area}{Superficie mesurée à la face externe des murs extérieurs, épaisseur comprise ; coïncide avec l'aire des étages du MEFQ pour des niveaux de même empreinte.}{\cref{ch:12}}305\gloentree{superficie habitable}{living area}{Dans l'ouvrage, somme des aires de plancher des niveaux hors sol mesurées à la face intérieure des murs extérieurs, cloisons comprises, à l'exclusion des garages, des espaces non finis et du sous-sol ; la superficie habitable totale des fiches de courtage y ajoute le sous-sol fini.}{\cref{ch:12}}306\gloentree{syndicat (de copropriété)}{syndicate of co-owners}{Personne morale formée de l'ensemble des copropriétaires dès la publication de la déclaration, chargée de la conservation de l'immeuble, de l'administration des parties communes et du fonds de prévoyance.}{\cref{ch:07}}307\glolettre{T}308\gloentree{taux admissible minimal (TAM)}{minimum qualifying rate}{Taux auquel la capacité de l'emprunteur est vérifiée, égal au plus élevé du taux contractuel majoré de deux points et de 5,25 pour cent ; imposé par le BSIF pour les prêts non assurés.}{\cref{ch:31,ch:32}}309\gloentree{taux d'actualisation}{discount rate}{Taux annuel effectif qui égalise la valeur présente des flux futurs attendus de la pleine propriété non grevée, avant dette et impôt, à sa valeur marchande ; rendement total exigé pour la classe de risque, approximativement $R + g$.}{\cref{ch:30}}310\gloentree{taux d'inoccupation}{vacancy rate}{Proportion des logements physiquement inoccupés et offerts en location à une date ; celui de la SCHL porte sur les immeubles d'au moins trois logements en octobre. Le taux de disponibilité y ajoute les logements dont le locataire a donné son avis de départ.}{\cref{ch:04,ch:27}}311\gloentree{taux de capitalisation terminal}{terminal capitalization rate, exit cap rate}{Taux appliqué au revenu net de l'année suivant l'horizon pour obtenir la valeur terminale ; en règle générale supérieur ou égal au taux initial.}{\cref{ch:30}}312\gloentree{taux de propriété}{homeownership rate}{Proportion des ménages propriétaires de leur logement ; plus faible au Québec qu'au Canada.}{\cref{ch:04}}313\gloentree{taux effectif (d'imposition)}{effective tax rate}{Taxe rapportée à la valeur marchande, soit le taux du rôle divisé par le facteur comparatif ; pour les droits de mutation, droit total rapporté à la base d'imposition.}{\cref{ch:05,ch:04}}314\gloentree{taux global de capitalisation}{overall capitalization rate}{Rapport entre le revenu net d'exploitation prospectif de première année et la valeur de la pleine propriété ; incorpore implicitement le rendement courant et la variation de valeur anticipée. Dit aussi taux global d'actualisation (TGA) dans l'usage québécois.}{\cref{ch:29}}315\gloentree{taux variés}{variable tax rates}{Régime permettant à une municipalité de fixer plusieurs taux de taxe foncière générale selon les catégories d'immeubles (non résidentiel, industriel, terrains vagues desservis, agricole, résiduelle).}{\cref{ch:09}}316\gloentree{tendances parallèles}{parallel trends}{Hypothèse identifiante des doubles différences : en l'absence de traitement, le résultat du groupe traité aurait évolué en moyenne comme celui du groupe témoin.}{\cref{ch:36}}317\gloentree{terme (d'un prêt)}{mortgage term}{Durée, généralement de un à cinq ans, pendant laquelle le taux et les conditions sont fixés ; à l'échéance, le solde est renouvelé au taux alors en vigueur.}{\cref{ch:31}}318\gloentree{terrain excédentaire et terrain en surplus}{excess land ; surplus land}{Partie d'un lot bâti qui pourrait être détachée et vendue séparément (excédentaire) ou qui ne le peut pas et ne vaut que par sa contribution à l'usage existant (en surplus).}{\cref{ch:41}}319\gloentree{terrain réputé vacant}{land as though vacant}{Premier volet de l'analyse de la plus haute et meilleure utilisation et base de la valeur du terrain : on fait abstraction des constructions et l'on cherche l'usage qui maximise la valeur du terrain nu.}{\cref{ch:41,ch:25}}320\gloentree{terrain vague desservi}{serviced vacant land}{Catégorie fiscale des terrains desservis par l'aqueduc et l'égout sans bâtiment ou dont le bâtiment vaut moins de dix pour cent du terrain ; peut être imposé jusqu'au quadruple du taux de base.}{\cref{ch:25,ch:09}}321\gloentree{TRI des fonds propres}{levered IRR, equity IRR}{Taux de rendement interne des flux après service de la dette et après remboursement du solde à la revente, rapportés à la mise de fonds ; mesure du rendement avec levier.}{\cref{ch:30,ch:31}}322\gloentree{Tribunal administratif du logement (TAL)}{---}{Tribunal québécois compétent en première instance pour le bail de logement : fixation de loyer, reprise, éviction, conversion en copropriété ; ses décisions en fixation sont sans appel.}{\cref{ch:34,ch:26}}323\gloentree{Tribunal administratif du Québec (TAQ)}{Administrative Tribunal of Québec}{Tribunal qui entend les recours contre le rôle d'évaluation foncière après la demande de révision ; il peut fixer une valeur différente de celles proposées par les parties.}{\cref{ch:09}}324\glolettre{U}325\gloentree{unité d'évaluation}{assessment unit}{Au sens de la Loi sur la fiscalité municipale, le plus grand ensemble possible d'immeubles appartenant au même propriétaire, contigus, utilisés à une même fin prédominante et cessibles globalement compte tenu de l'utilisation la plus probable.}{\cref{ch:09}}326\gloentree{unité de comparaison}{unit of comparison}{Dénominateur commun qui ramène les prix de biens de tailles différentes à une même base : prix par mètre carré, par logement, par mètre de façade, multiplicateur du revenu brut.}{\cref{ch:16,ch:25,ch:33}}327\gloentree{USPAP}{Uniform Standards of Professional Appraisal Practice}{Normes américaines de The Appraisal Foundation ; l'édition 2024, sans date d'expiration, sert de référence comparative aux normes québécoises et canadiennes.}{\cref{ch:10}}328\gloentree{usufruit}{usufruct}{Démembrement qui confère le droit d'user et de jouir d'un bien dont un autre a la propriété, à charge d'en conserver la substance ; durée maximale de cent ans, viager sans terme.}{\cref{ch:02}}329\gloentree{utilité}{utility}{Capacité du bien à satisfaire un besoin (abriter un ménage, produire un loyer) ; premier facteur de la valeur.}{\cref{ch:01}}330\glolettre{V}331\gloentree{vacance économique}{economic vacancy}{Part du revenu brut potentiel qui n'a pas été encaissée sur une période, quelle qu'en soit la cause : inoccupation physique, mauvaises créances et concessions.}{\cref{ch:27,ch:47}}332\gloentree{valeur}{value}{Opinion : estimation, à une date donnée et pour une base donnée, du prix le plus probable ; à distinguer du prix (un fait) et du coût (une dépense).}{\cref{ch:01,ch:02}}333\gloentree{valeur à risque (VaR) et valeur à risque conditionnelle (CVaR)}{value at risk ; conditional value at risk (expected shortfall)}{Perte de valeur par rapport à une référence qui n'est dépassée qu'avec une probabilité donnée, et perte moyenne dans les pires cas de cette probabilité ; lues sur la distribution simulée.}{\cref{ch:40}}334\gloentree{valeur aberrante}{outlier}{Observation éloignée de la masse des autres sur une ou plusieurs variables, détectée par un score robuste ; peut être exacte et n'est pas nécessairement influente.}{\cref{ch:14}}335\gloentree{valeur actuelle nette (VAN)}{net present value (NPV)}{Somme des flux de trésorerie actualisés au taux exigé, investissement initial compris ; nulle au taux de rendement interne.}{\cref{ch:30}}336\gloentree{valeur assurable}{insurable value}{Coût de reconstruction du bâtiment conformément aux normes et règles de l'art ; pour une copropriété divise, évaluée au moins tous les cinq ans par un évaluateur agréé.}{\cref{ch:02}}337\gloentree{valeur au rôle}{assessed value}{Valeur réelle inscrite au rôle d'évaluation foncière aux fins de la taxation municipale ; prix le plus probable à une date de référence antérieure, selon les conventions du MEFQ ; ne pas confondre avec la valeur marchande à la date d'évaluation.}{\cref{ch:09,ch:01}}338\gloentree{valeur brute de développement (GDV)}{gross development value}{Somme des prix de vente attendus des unités achevées d'un projet ou, pour un immeuble conservé en location, valeur de l'immeuble stabilisé ; point de départ de la méthode résiduelle.}{\cref{ch:41}}339\gloentree{valeur d'investissement}{investment value, worth}{Valeur d'un bien pour un propriétaire ou un propriétaire éventuel donné, en fonction de ses objectifs, de son coût du capital et de sa fiscalité ; base propre à l'entité, légitimement différente de la valeur marchande.}{\cref{ch:02,ch:01}}340\gloentree{valeur d'usage}{value in use}{Valeur d'un bien pour un usage déterminé ou un utilisateur particulier, indépendamment de son prix d'échange.}{\cref{ch:02,ch:01}}341\gloentree{valeur de conversion}{conversion value}{Valeur actuelle nette, pour un convertisseur exigeant un taux donné, du programme de division d'un immeuble locatif et de vente de ses fractions.}{\cref{ch:42}}342\gloentree{valeur de liquidation}{liquidation value}{Montant qui serait réalisé lors d'une vente de liquidation, le vendeur étant contraint de vendre à une date donnée, en transaction ordonnée ou forcée ; base pertinente pour une reprise hypothécaire.}{\cref{ch:02}}343\gloentree{valeur de Shapley}{Shapley value}{Règle de partage d'un gain entre joueurs égale à la contribution marginale moyenne de chacun sur tous les ordres d'arrivée ; unique à satisfaire efficacité, symétrie, joueur nul et additivité. Fondement des valeurs SHAP.}{\cref{ch:37}}344\gloentree{valeur du terrain}{land value}{Valeur marchande, à la date d'évaluation, du fonds de terre réputé vacant et disponible pour sa plus haute et meilleure utilisation, améliorations du site comprises lorsque les terrains comparables en sont pourvus.}{\cref{ch:25}}345\gloentree{valeur en bloc}{bulk value, value as a whole}{Valeur marchande d'un immeuble locatif détenu et vendu comme un tout, estimée par la méthode du revenu ; terme de comparaison de la valeur de conversion.}{\cref{ch:42}}346\gloentree{valeur équitable}{equitable value}{Prix estimé pour le transfert d'un actif entre des parties identifiées, informées et consentantes, reflétant leurs intérêts respectifs ; base IVS pour les transactions hors marché (rachat de part indivise, partage).}{\cref{ch:02}}347\gloentree{valeur la plus probable}{most probable value, point estimate}{Point de la fourchette de valeur que l'évaluateur retient comme conclusion ponctuelle.}{\cref{ch:20}}348\gloentree{valeur marchande}{market value}{Prix le plus probable d'une vente du bien, à la date d'évaluation, sur un marché libre et ouvert, entre parties informées, prudentes et non contraintes, après une exposition suffisante et pour un paiement comptant ou équivalent ; base par défaut de l'évaluation professionnelle (OEAQ, IVS, CUSPAP convergent).}{\cref{ch:02,ch:01}}349\gloentree{valeur réelle (LFM)}{actual value (assessment)}{Au sens de la Loi sur la fiscalité municipale, valeur d'échange d'une unité d'évaluation sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix le plus probable d'une vente de gré à gré entre parties non obligées et raisonnablement informées, à la date de référence.}{\cref{ch:09}}350\gloentree{valeur relative (d'une fraction)}{relative value of a fraction}{Valeur de chaque fraction par rapport à l'ensemble, établie selon la nature, la destination, les dimensions et la situation de la partie privative, sans égard à son utilisation ; fixe la quote-part.}{\cref{ch:07}}351\gloentree{valeur synergique}{synergistic value, marriage value}{Valeur additionnelle résultant de la combinaison de deux actifs ou droits dont la valeur réunie excède la somme des valeurs séparées (assemblage de terrains, réunion de l'usufruit et de la nue-propriété).}{\cref{ch:02}}352\gloentree{valeur terminale}{terminal value, reversion}{Valeur de l'immeuble à la fin de l'horizon de projection, obtenue en capitalisant le revenu net de l'année suivante au taux terminal et diminuée des coûts de vente ; souvent la moitié ou plus de la valeur actualisée.}{\cref{ch:30}}353\gloentree{validation croisée}{cross-validation}{Estimation de l'erreur hors échantillon en divisant les observations en plis, chaque pli étant prédit par un modèle estimé sans lui ; sert à choisir les hyperparamètres (largeur de bande, nombre d'arbres).}{\cref{ch:37,ch:19}}354\gloentree{vente sous contrôle de justice}{judicial sale}{Vente forcée ordonnée par le tribunal, faite sans garantie de qualité ; avec la prise en paiement, elle marque les reprises de finance dans la chaîne des titres et ne constitue pas une vente sincère.}{\cref{ch:13,ch:06}}355\gloentree{ventes appariées}{paired sales analysis}{Méthode qui réunit des paires de ventes d'immeubles aussi semblables que possible ne différant que par l'élément étudié (servitude, rezonage, risque) et mesure l'écart de prix à l'intérieur de chaque paire.}{\cref{ch:17,ch:07,ch:24}}356\gloentree{ventes liées}{related-party sales}{Ventes entre personnes apparentées ou entre une personne et une société qu'elle contrôle, reconnaissables aux noms, aux adresses et aux exonérations de droits de mutation ; exclues des comparables.}{\cref{ch:13}}357\gloentree{ventes répétées (indice de)}{repeat sales index}{Indice de prix qui ne retient que les immeubles vendus au moins deux fois et estime la variation des prix à partir des écarts entre leurs ventes successives, sans mesurer les caractéristiques.}{\cref{ch:35}}358\gloentree{vice caché}{latent defect}{Défaut qui rend le bien impropre à l'usage auquel on le destine ou en diminue tellement l'utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou pas à ce prix, et qu'un acheteur prudent et diligent ne pouvait constater sans expert ; objet de la garantie légale de qualité.}{\cref{ch:06,ch:11}}359\gloentree{vie économique et vie économique restante}{economic life ; remaining economic life}{Durée pendant laquelle les améliorations contribuent à la valeur de la propriété, et cette durée diminuée de l'âge effectif ; dénominateur de la méthode âge-vie.}{\cref{ch:11,ch:24}}360\gloentree{vie utile}{useful life}{Durée pendant laquelle une composante remplit sa fonction dans des conditions normales d'entretien ; base de la réserve de remplacement et de la dépréciation des composantes à vie courte.}{\cref{ch:11,ch:28}}361\gloentree{vraisemblance}{likelihood}{Densité des données vue comme fonction des paramètres ; modèle statistique commun à l'inférence classique et bayésienne. La vraisemblance concentrée des modèles spatiaux ne dépend plus que du paramètre d'autocorrélation.}{\cref{ch:39,ch:19}}362\glolettre{Z}363\gloentree{zonage}{zoning}{Division du territoire municipal en zones assorties de normes d'usage, de densité et d'implantation par le règlement de zonage ; premier déterminant de l'usage légalement permis et des droits acquis.}{\cref{ch:08}}364\gloentree{zone agricole}{agricultural zone}{Territoire désigné en vertu de la LPTAA où tout usage non agricole, lotissement ou aliénation requiert l'autorisation de la CPTAQ, sous réserve des droits acquis ; contrainte majeure de la valeur du terrain.}{\cref{ch:08,ch:25}}365\gloentree{zone inondable}{flood zone}{Zone délimitée par les cartographies officielles où la construction et la reconstruction sont restreintes selon la classe d'intensité ; la restriction juridique et le stigmate s'ajoutent au coût des dommages.}{\cref{ch:43,ch:38}}366\end{longtable}367\end{footnotesize}368