# Chapitre 2 — Droits immobiliers et bases de valeur : bilan de rédaction (2026-10-31)

# Compteurs

• Prose : ≈ 12 100 mots hors tableaux et schémas TikZ (15 050 jetons selon la regex de tools/check_manuscript.py) ; 41 pages compilées (chapitre 32 p. + solutions + bibliographie du chapitre).
• Sections : 2.1 Le bien, le droit et la valeur (immeuble C.c.Q., faisceau de droits, modalités, démembrements, droits personnels/sûretés/restrictions publiques) ; 2.2 Le droit évalué (additivité, droit du locateur, bail, droit temporaire + réversion, rotation) ; 2.3 Bases de valeur (quatre définitions comparées, valeur réelle au rôle, autres bases IVS 102, assurable, usage, prémisse/PHMU) ; 2.4 Prix, valeur et coût ; 2.5 Exemple intégral cas 3 ; 2.6 Sensibilité ; 2.7 Hypothèses extraordinaires ; 2.8 Dates.
• Figures : 4 — ch02-fig-ecart-logements.pdf et ch02-fig-decomposition-droits.pdf (Matplotlib, synthétiques, cas 3) ; schéma du faisceau de droits et chronologie des dates (TikZ dans le .tex).
• Tableaux : 8 (démembrements ; définitions comparées OEAQ/IVS/CUSPAP/LFM ; bases de valeur ; écarts par logement ; décomposition DCF ; sensibilité rotation × taux ; vocabulaire des hypothèses NPP/CUSPAP ; dates).
• Équations numérotées : 11 (droit évalué ; additivité ; V_locateur ; V_locataire ; annuité ; droit temporaire + réversion ; loyer espéré sous rotation ; VA de l'écart sous rotation (formule fermée) ; facteur comparatif ; valeur d'investissement ; indexation d'une date à l'autre). 1 définition, 1 proposition avec démonstration, 1 exemple intégral en cinq étapes, 1 encadré « hypothèses extraordinaires », 2 encadrés quebec, 1 pratique.
• Exercices : 7 (niveaux 1, 1, 2, 2, 2, 3, 3) ; solutions détaillées dans solutions/ch02.tex, chiffres testés (TestExercices).
• Citations : 26 clés, toutes déjà dans references/library.bib ; references/lib-ch02.bib ne contient aucune nouvelle entrée (besoins signalés : IFRS 13 ; Loi concernant l'expropriation).

# Contrôles

• tools/compile_chapter.sh 2 → OK ch02 : 41 pages, 0 references/citations non definies, 0 overfull hbox.
• python3 -m pytest -q analysis/python/tests/test_ch02.py → 12 passed.
• python3 analysis/python/figures/run_all.py ch02 → 2/2 ; python3 tools/check_manuscript.py --no-log : aucune remarque propre à ch02 hormis les 2 figures non inscrites dans verification/figures.csv global (lignes fournies dans ch02-figures.csv, fusion par l'orchestrateur).
• Inspection visuelle du PDF (pdftoppm -r 50) : pages 1, 4-6, 13, 19-23, 25, 27-28, 33-35 relues ; tableaux 2.4-2.6 ramenés dans la justification (footnotesize, tabcolsep), chronologie TikZ compressée (x = 9,3 mm).
• Convention \cref sans article : toutes les occurrences portent article/préposition (grep vérifié).

# Chiffres clés (tous issus de analysis/python/cases/ch02_droits.py, qui n'appelle que traite.cas3 et traite.finance)

RBP contrat 165 540 $ ; marché 186 036 $ ; écart 20 496 $/an (11,0 %), net de vacance 19 697 $ ; logement 103 : 319 $/mois, ratio 0,695 ; V_locateur 2 208 566 $ (= V_DCF des ch. 29/30/47) ; V_pleine libre de baux 2 235 712 $ ; V_locataires 27 146 $ (1,21 %) ; écart capitalisé naïf 428 285 $ ; formule fermée : 525 244 $ sans rotation, 102 188 $ à ρ = 15 % ; sensibilité : 397 186 / 59 858 / 27 146 / 17 360 / 5 195 $ pour 0/1/2/3/6 relocations par an (facteur 76), quasi insensible au taux (6,25-8,25 %).

# Points non vérifiés ou partiellement vérifiés (voir ch02-claims.csv)

1. Propriété superficiaire : les art. 1110-1118 C.c.Q. ne figurent pas dans normes-A.csv ; le chapitre ne cite que l'art. 955 (« 955 et s. » dans le schéma) et renvoie au ch. 6 (CLM-02-06, partiellement_verifie).
2. « La valeur marchande locative n'est pas un critère » : résumé officiel du TAL, décision non lue en texte intégral (CLM-02-24).
3. Valeur d'usage : paraphrase générique du Dictionary of Real Estate Appraisal 2022, page non consultée (CLM-02-26).
4. Exemple de contamination (150 000 $, stigmate 5 %) et hypothèse de rotation : chiffres pédagogiques déclarés comme tels (CLM-02-28, non_verifie).
5. Décote d'indivision « d'usage » : aucune étude québécoise citée (CLM-02-29, non_verifie).
6. Art. 45.1 LFM cité « mod. 2025, c. 33 » d'après notes-B ; la loi modificatrice elle-même n'a pas été ouverte.

# Difficultés et remarques méthodologiques

• traite.cas3.projection_dcf arrondit la rotation à un nombre entier de logements par an (round(ρ × 12)) : les rotations de 5 et 10 % donnent le même résultat qu'un logement par an ; la grille de sensibilité est donc exprimée en relocations par an (0, 1, 2, 3, 6). Le module reloue d'abord les logements les plus sous le marché, ce qui ferme l'écart plus vite qu'une rotation aléatoire ; le chapitre présente la formule fermée (rotation aléatoire) comme borne supérieure et explique l'écart (étape 4, solution 2.6). Aucun module traite/*.py n'a été modifié.
• Scénario « libre de baux » construit en substituant les loyers de marché aux loyers contractuels dans l'état locatif, puis en appelant le même projection_dcf/valeur_dcf : cohérence totale avec les chiffres des ch. 29/30/47.

# Suggestions pour l'harmonisation

• Le ch. 16 cite \cref{ch:2}, ch:7, ch:9 (sans zéro) alors que les chapitres portent \label{ch:0N} : main.tex devra fournir les alias ch:N pour N < 10 (comme le fait tools/make_labels.py en compilation isolée) ou les citations devront être uniformisées.
• Le ch. 6 reprendra le faisceau de droits (fig. 2.1) sous l'angle juridique ; éviter de redéfinir les démembrements, renvoyer au tableau 2.1. Le ch. 9 reprend l'art. 45.1 et l'éq. (2.9) ; le ch. 26 la valeur du bail (éq. 2.4) ; le ch. 34 la formule de rotation (éq. 2.8) ; le ch. 10 le tableau 2.7 (vocabulaire des hypothèses) et l'encadré 2.1.
• Si un chapitre ultérieur a besoin de usufruit_nue_propriete ou va_ecart_rotation, les déplacer de ch02_droits.py vers traite.finance avec leurs tests.
• IFRS 13 : ajouter une entrée vérifiée (IASB) à library.bib si l'orchestrateur le souhaite ; le chapitre la cite via IVS 102 A70.