spb/traite-evaluation-qc

1\chapter{Reproduction et remplacement}\label{ch:21}23La méthode du coût répond à une question que tout acheteur se pose au moins une fois devant une maison : « combien coûterait-il de la construire aujourd'hui ? ». Cette question paraît concrète, presque comptable, et c'est précisément ce qui la rend dangereuse : un coût n'est pas une valeur, et le passage de l'un à l'autre exige une chaîne de raisonnements dont chaque maillon peut céder. Le présent chapitre ouvre la partie consacrée au coût en posant la logique de la méthode, son champ d'application légitime et la première de ses trois composantes, le coût neuf, c'est-à-dire ce que coûterait la construction d'un bâtiment identique ou équivalent à la date d'évaluation. Les deux chapitres suivants détaillent la mesure des quantités (\cref{ch:22}) et la structure des coûts directs et indirects (\cref{ch:23}) ; le \cref{ch:24} traite des dépréciations, et le \cref{ch:25} de la valeur du terrain, sans laquelle l'indication de valeur par le coût reste incomplète. Tout au long du chapitre, le sujet du premier dossier de cas, un cottage de \msq{165} construit en 1998 dans le secteur Hull de Gatineau, sert de fil conducteur ; ses chiffres sont synthétiques et identifiés comme tels.45\begin{objectifs}6À la fin de ce chapitre, le lecteur sait :7\begin{itemize}8\item énoncer la logique économique de la méthode du coût, l'identité $V = V_L + C_N - D$ et les situations où la méthode est pertinente, acceptable ou trompeuse ;9\item distinguer le coût de reproduction du coût de remplacement, choisir la base appropriée et comprendre ce que ce choix implique pour la mesure de la désuétude fonctionnelle ;10\item décomposer le coût neuf en coûts directs, coûts indirects et incitatif de l'entrepreneur, déclarer la convention d'assiette retenue et repérer les doubles comptages ;11\item estimer un coût neuf par comparaison unitaire, par composantes, par métré ou par indexation, avec les ajustements de taille, de date et de lieu qui s'imposent ;12\item mobiliser les sources québécoises et canadiennes de coûts, publiques et sous licence, en respectant leurs limites et leurs conditions d'utilisation ;13\item conduire un calcul intégral du coût neuf d'une maison unifamiliale et en mesurer la sensibilité aux hypothèses.14\end{itemize}15\end{objectifs}1617\section{La logique de la méthode et son champ d'application}\label{sec:21:logique}1819\subsection{Substitution, production et prix de réserve}2021La méthode du coût repose sur une application particulière du principe de substitution : un acheteur raisonnablement informé ne paiera pas, pour un bien existant, plus que ce qu'il lui en coûterait d'acquérir un terrain comparable et d'y faire construire, sans délai indu, un bâtiment d'une utilité équivalente. Le coût de production d'un substitut fixe donc un plafond au prix que le marché est disposé à payer. \textcite{appraisal2026} présentent la méthode comme la traduction, en termes d'évaluation, du raisonnement d'un promoteur qui compare le prix d'un bien existant au coût de sa reconstitution ; \textcite{achour1992} y voit, dans le vocabulaire québécois, l'« approche par le coût de remplacement déprécié », et la tradition britannique la nomme méthode de l'entrepreneur (\emph{contractor's method}), ce qui dit bien qu'elle raisonne du point de vue de celui qui construit plutôt que de celui qui achète \parencite{wyatt2022,scarrettOsborn2014}.2223Le plafond ainsi posé n'est toutefois atteint que si trois conditions sont réunies. Il faut d'abord que la construction soit matériellement et juridiquement possible : un terrain disponible, un zonage qui autorise l'usage, des entrepreneurs et des matériaux accessibles. Il faut ensuite que l'acheteur accepte d'attendre la fin des travaux et d'en supporter le risque, ce qui suppose que le délai et l'incertitude soient compensés, sans quoi le bien existant, disponible immédiatement, mérite une prime. Il faut enfin que le bâtiment existant offre la même utilité que le substitut neuf ; dès qu'il est plus vieux, moins bien conçu ou mal situé, sa valeur s'éloigne du coût neuf par un montant qu'il faut mesurer : c'est la dépréciation. La méthode du coût se résume alors à une identité comptable dont chacun des termes est une estimation distincte.2425\begin{definition}{Méthode du coût}{methode-cout}26La méthode du coût estime la valeur d'un bien immobilier bâti comme la somme de la valeur du terrain, réputé vacant et disponible pour sa plus haute et meilleure utilisation, et du coût neuf des améliorations, diminué de l'ensemble des dépréciations qui affectent ces améliorations à la date d'évaluation :27\begin{equation}\label{eq:21:identite}28\hat V = V_L + C_N - D_{\text{phys}} - D_{\text{fonc}} - D_{\text{ext}},29\end{equation}30où $V_L$ est la valeur du terrain, $C_N$ le coût neuf (de reproduction ou de remplacement) et $D_{\text{phys}}$, $D_{\text{fonc}}$, $D_{\text{ext}}$ les dépréciations physique, fonctionnelle et externe. Le coût neuf comprend les coûts directs, les coûts indirects et l'incitatif de l'entrepreneur.31\end{definition}3233L'\cref{eq:21:identite} appelle trois remarques qui structurent toute la partie V. Premièrement, le terrain et le bâtiment sont estimés séparément, ce qui est à la fois la force de la méthode, puisqu'elle rend explicite une décomposition que la comparaison laisse implicite, et sa faiblesse, puisqu'aucune transaction n'observe jamais ces deux composantes isolément ; \textcite{davisHeathcote2007} ont montré, à l'échelle agrégée, combien la part du terrain dans la valeur des logements varie dans le temps et l'espace, et \textcite{clappSalavei2010} ont établi que, lorsque la valeur du terrain domine, le coût déprécié du bâtiment cesse d'être une lecture fiable de la contribution de celui-ci. Deuxièmement, les dépréciations sont des soustractions mesurées sur une base qui diminue à chaque étape ; l'ordre et l'assiette de ces soustractions sont fixés dans la bibliothèque de calcul de l'ouvrage et discutés au \cref{ch:24}. Troisièmement, le coût neuf lui-même est une estimation, non une observation : c'est l'objet du présent chapitre.3435\begin{figure}[tbp]36\centering37\begin{tikzpicture}[38  bloc/.style={draw, rounded corners=2pt, minimum height=9mm, text width=27mm, align=center, font=\sffamily\footnotesize, line width=0.6pt},39  terrain/.style={bloc, fill=brandLight, draw=brandPrimary},40  cout/.style={bloc, fill=white, draw=brandDark},41  dep/.style={bloc, fill=orange!8, draw=brandAmber},42  res/.style={bloc, fill=brandPrimary, text=white, draw=brandPrimary, text width=32mm},43  op/.style={font=\large\sffamily\bfseries, color=brandGray},44  fl/.style={-{Stealth[length=2mm]}, line width=0.6pt, color=brandGray}]45  \node[cout] (cd) at (0,0) {Coûts directs\\ $D$};46  \node[cout, right=4mm of cd] (ci) {Coûts indirects\\ $I = \tau_I D$};47  \node[cout, right=4mm of ci] (ce) {Incitatif de\\ l'entrepreneur\\ $E = \tau_E (D+I)$};48  \node[op] at ($(cd.east)!0.5!(ci.west)$) {+};49  \node[op] at ($(ci.east)!0.5!(ce.west)$) {+};50  \node[draw=brandDark, dashed, rounded corners=3pt, fit=(cd)(ci)(ce), inner sep=3mm, label={[font=\sffamily\footnotesize\bfseries, color=brandDark]above:{Coût neuf $C_N$ (ch.~21, 22, 23)}}] (cn) {};51  \node[dep, below=10mm of cd] (dp) {Dépréciation\\ physique $D_{\text{phys}}$};52  \node[dep, below=10mm of ci] (df) {Désuétude\\ fonctionnelle $D_{\text{fonc}}$};53  \node[dep, below=10mm of ce] (de) {Désuétude\\ externe $D_{\text{ext}}$};54  \node[draw=brandAmber, dashed, rounded corners=3pt, fit=(dp)(df)(de), inner sep=3mm, label={[font=\sffamily\footnotesize\bfseries, color=brandAmber]below:{Dépréciations $D$ (ch.~24), déduites dans cet ordre}}] (dd) {};55  \node[terrain, below=16mm of dp, text width=38mm] (vl) {Valeur du terrain $V_L$\\ (vacant, PHMU ; ch.~25)};56  \node[res, below=16mm of de] (v) {Indication de valeur\\ $\hat V = V_L + C_N - D$};57  \draw[fl] (cn.south) -- node[op, right=1mm] {$-$} (dd.north);58  \draw[fl] (dd.south) |- ($(vl.east)!0.5!(v.west)$) -- (v.west);59  \draw[fl] (vl.east) -- node[op, above] {+} (v.west);60\end{tikzpicture}61\caption{Architecture de la méthode du coût : le coût neuf, somme des coûts directs, des coûts indirects et de l'incitatif de l'entrepreneur, est diminué des trois dépréciations puis ajouté à la valeur du terrain. Le présent chapitre traite du bloc supérieur ; chaque bloc renvoie au chapitre qui le détaille.}\label{fig:21:schema}62\figsource{schéma de l'auteur (TikZ, \texttt{manuscript/chapters/ch21.tex}).}63\end{figure}6465\subsection{Quand la méthode du coût est-elle pertinente ?}6667La pertinence de la méthode dépend de la part de l'incertitude totale qui loge dans le coût neuf plutôt que dans la dépréciation. Pour un bâtiment neuf ou récent, la dépréciation est faible et son erreur de mesure l'est aussi ; l'indication de valeur dépend surtout de la qualité de l'estimation du coût et de celle du terrain, deux grandeurs pour lesquelles il existe des sources. C'est le domaine naturel de la méthode : constructions neuves, immeubles de moins d'une dizaine d'années, projets en cours ou à l'état de plans, pour lesquels la comparaison est souvent impossible parce que le bien n'existe pas encore. À l'autre extrême, pour une maison de soixante ans dans un quartier établi, la dépréciation représente la moitié ou davantage du coût neuf et son estimation, qu'elle procède d'une règle âge-vie ou d'une extraction du marché, est entachée d'une erreur qui rend l'indication finale peu fiable ; \textcite{hultenWykoff1981} et \textcite{malpezziOzanneThibodeau1987} ont montré combien les profils de dépréciation estimés sur données réelles s'écartent des schémas linéaires que la pratique applique par commodité. Entre ces deux pôles, la méthode garde une utilité comme contrôle de vraisemblance : si une indication par comparaison dépasse nettement le coût neuf plus le terrain, c'est que le marché paie une prime de rareté ou d'immédiateté qu'il faut expliquer.6869Quatre situations justifient par ailleurs le recours à la méthode indépendamment de l'âge du bâtiment. La première est le bien atypique : une maison d'architecte, un bâtiment à usage spécialisé, une résidence hors norme dans un marché mince, pour lesquels les comparables font défaut et où le coût reste la seule base objective. La deuxième est l'assurance : la valeur assurable d'un bâtiment est par construction un coût de reconstruction, car l'assureur indemnise la remise en état et non la valeur d'échange ; le terrain en est exclu, de même que, selon les contrats, les fondations et les ouvrages souterrains, ce qui en fait une grandeur distincte de la valeur marchande que les normes de pratique traitent dans des dispositions propres \parencite{oeaqNormes}. La troisième est l'évaluation foncière municipale : le Manuel d'évaluation foncière du Québec consacre la partie 3E de son processus d'évaluation à la méthode du coût et l'évaluateur municipal doit s'y conformer lorsque c'est la méthode la plus pertinente \parencite[art.~8]{reglrole}, ce qui fait du coût la méthode dominante pour une grande partie du parc résidentiel évalué en masse. La quatrième est la plus haute et meilleure utilisation (PHMU, \emph{highest and best use}) : la méthode du coût suppose que les améliorations existantes correspondent à l'utilisation optimale du terrain ; lorsque ce n'est pas le cas, l'écart entre le bâtiment idéal et le bâtiment réel est précisément ce que mesure la désuétude fonctionnelle ou externe, et l'analyse de PHMU du \cref{ch:41} devient le préalable à tout calcul.7071Sur le plan normatif, les trois corpus de référence placent la méthode du coût au même rang que la comparaison et le revenu. Les IVS la décrivent, à la section 70 de la norme IVS 103, comme l'une des trois approches dont le choix et la pondération doivent être justifiés \parencite{ivs2025} ; les normes de pratique de l'OEAQ exigent que le rapport expose le raisonnement et explique le rejet de toute méthode traditionnelle non retenue \parencite{oeaqNormes}, et les CUSPAP imposent la même obligation d'explication \parencite{cuspap2026}. Il s'ensuit que l'évaluateur qui écarte la méthode du coût pour une maison ancienne doit le dire et le motiver, et que celui qui la retient pour un bien neuf doit documenter chaque composante du coût neuf avec la même rigueur qu'il documenterait un comparable. \textcite{bowes2011} a défendu, contre une pratique qui tend à négliger la méthode, l'idée qu'un coût neuf bien établi et une dépréciation extraite du marché livrent une information que les deux autres méthodes ne contiennent pas.7273\section{Coût de reproduction et coût de remplacement}\label{sec:21:repro}7475\subsection{Deux définitions pour une même question}7677Le coût neuf peut être défini de deux manières qui conduisent à des montants différents et, surtout, à des traitements différents de la désuétude. Le coût de reproduction est le coût de construire, à la date d'évaluation et aux prix courants, une réplique du bâtiment existant : mêmes matériaux, mêmes dimensions, même conception, mêmes normes de construction que celles de l'époque, y compris les éléments aujourd'hui dépassés, superflus ou interdits. Le coût de remplacement est le coût de construire, à la même date et aux mêmes prix, un bâtiment d'une utilité équivalente, avec les matériaux, la conception et les normes actuels, sans reproduire les éléments qui n'ajoutent rien à l'utilité. La distinction est classique dans la littérature nord-américaine \parencite{appraisal2026,aiDictionary2022} et la terminologie québécoise la reprend telle quelle \parencite{achour1992}.7879\begin{definition}{Coût de reproduction et coût de remplacement}{repro-rempl}80Le \emph{coût de reproduction} $C_N^{\text{repro}}$ est le coût estimé, à la date d'évaluation, de la construction d'une réplique exacte du bâtiment évalué, avec les mêmes matériaux, la même conception et la même qualité d'exécution, y compris ses carences et ses surabondances. Le \emph{coût de remplacement} $C_N^{\text{rempl}}$ est le coût estimé, à la même date, de la construction d'un bâtiment d'utilité équivalente selon les matériaux, les techniques, les normes et la conception courants. En règle générale, $C_N^{\text{rempl}} \le C_N^{\text{repro}}$ ; l'inégalité est stricte dès que le bâtiment existant comporte des éléments surabondants ou des méthodes de construction devenues coûteuses.81\end{definition}8283L'exemple le plus parlant au Québec est celui des maisons d'avant 1950 : murs de maçonnerie pleine, plâtre sur lattes, planchers de bois massif sur solives de pleine dimension, hauteur de plafond de dix pieds. Reproduire ces éléments coûterait aujourd'hui beaucoup plus que construire une maison moderne de même surface et de même utilité en ossature de bois, gypse et isolant ; la différence n'ajoute rien à ce qu'un acheteur est disposé à payer. Inversement, le remplacement intègre des exigences que le bâtiment existant ne satisfait pas : isolation thermique du chapitre I.1 du Code de construction, ventilation mécanique, protection parasismique, sécurité électrique, autant d'éléments qui renchérissent le substitut neuf sans que le bâtiment ancien en bénéficie \parencite{codeConstruction}. Le coût de remplacement est donc à la fois plus bas, parce qu'il élimine les surabondances, et plus haut, parce qu'il incorpore les normes nouvelles ; c'est le solde de ces deux effets qui le sépare du coût de reproduction.8485\subsection{Quelle base retenir ?}8687Le coût de reproduction s'impose dans trois cas. Le premier est l'assurance lorsque le contrat garantit la reconstruction « à l'identique », ce qui est fréquent pour les bâtiments patrimoniaux ou les propriétés dont le cachet fait la valeur ; il faut alors chiffrer la réplique, pierre de taille et boiseries comprises. Le deuxième est le litige ou l'expropriation lorsque la question posée porte sur ce qu'il en coûterait de remettre le propriétaire dans la situation exacte où il se trouvait. Le troisième est l'analyse de la désuétude fonctionnelle elle-même : pour mesurer ce que coûte une surabondance, il faut connaître le coût de reproduction de l'élément surabondant, car c'est de ce coût que la désuétude est déduite. Dans toutes les autres situations, et en particulier pour l'estimation de la valeur marchande d'une habitation courante, le coût de remplacement est la base de travail usuelle, et c'est celle que retiennent les conventions de calcul de l'ouvrage (annexe \emph{Conventions de calcul}) et la bibliothèque \texttt{traite.cout}. Il est d'usage, dans l'évaluation de masse comme dans la pratique privée, de travailler au coût de remplacement parce que les barèmes unitaires et les guides de coûts décrivent des bâtiments construits selon les techniques courantes ; appliquer un barème moderne à une maison ancienne revient de fait à calculer un coût de remplacement, même si le rapport ne le dit pas.8889\subsection{Le lien avec la désuétude fonctionnelle}9091Le choix de la base n'est pas neutre pour la suite du calcul : il détermine ce qui reste à déduire au titre de la désuétude fonctionnelle. Si le coût neuf est un coût de reproduction, il inclut le coût des éléments surabondants ; la désuétude fonctionnelle doit alors retrancher le coût de reproduction de ces éléments, net de la dépréciation physique déjà imputée, puis ajouter la valeur capitalisée de l'excès de coûts d'exploitation qu'ils engendrent, s'il y en a. Si le coût neuf est un coût de remplacement, les surabondances en sont déjà exclues ; ne subsiste à déduire que l'excès de coûts d'exploitation, et il serait fautif de retrancher une seconde fois le coût des éléments superflus. La proposition suivante formalise cette équivalence, que le \cref{ch:24} exploite en détail.9293\begin{proposition}{Équivalence des deux bases sous une mesure cohérente de la désuétude}{equivalence}94Soit un bâtiment dont le coût de reproduction se décompose en $C_N^{\text{repro}} = C^{\text{util}} + S$, où $S$ est le coût de reproduction des éléments surabondants et $C^{\text{util}}$ celui des éléments utiles, et soit $C_N^{\text{rempl}} = C^{\text{util}}$ le coût de remplacement d'un bâtiment d'utilité équivalente, les éléments utiles étant supposés construits au même coût sous les deux bases. Notons $\delta \in [0,1]$ le taux de dépréciation physique appliqué uniformément et $X$ la valeur capitalisée de l'excès de coûts d'exploitation imputable aux éléments surabondants. Alors l'indication de valeur est la même sous les deux bases si et seulement si la désuétude fonctionnelle est mesurée par95\begin{equation}\label{eq:21:dfonc}96D_{\text{fonc}}^{\text{repro}} = (1-\delta)\,S + X97\qquad\text{et}\qquad98D_{\text{fonc}}^{\text{rempl}} = X .99\end{equation}100\end{proposition}101\begin{proof}102Sous la base de reproduction, la contribution du bâtiment après dépréciation physique est $(1-\delta)(C^{\text{util}} + S)$, et la désuétude fonctionnelle doit éliminer la part non encore dépréciée des éléments surabondants, soit $(1-\delta)S$, ainsi que la pénalité d'exploitation $X$ : la contribution nette vaut $(1-\delta)(C^{\text{util}}+S) - (1-\delta)S - X = (1-\delta)C^{\text{util}} - X$. Sous la base de remplacement, la contribution après dépréciation physique est $(1-\delta)C^{\text{util}}$ et la désuétude fonctionnelle se réduit à $X$, d'où la même contribution nette $(1-\delta)C^{\text{util}} - X$. Si l'on déduisait en outre $(1-\delta)S$ sous la base de remplacement, la contribution serait minorée de ce montant : c'est le double comptage que la proposition écarte. Réciproquement, toute autre mesure de $D_{\text{fonc}}$ sous l'une des bases rompt l'égalité.103\end{proof}104105La proposition suppose que les éléments utiles coûtent le même prix sous les deux bases ; dans la réalité, le remplacement substitue des techniques modernes aux techniques anciennes même pour les éléments utiles, de sorte que $C_N^{\text{rempl}}$ et $C^{\text{util}}$ diffèrent et que l'équivalence n'est qu'approximative. Elle a néanmoins une portée pratique immédiate : le rapport doit dire quelle base a été retenue, et la mesure de la désuétude fonctionnelle doit être cohérente avec ce choix. Le \cref{tab:21:repro-rempl} résume les différences entre les deux bases.106107\begin{table}[tbp]108\caption{Coût de reproduction et coût de remplacement : définitions, usages et conséquences pour la mesure de la dépréciation.}\label{tab:21:repro-rempl}109\centering\small110\begin{tabularx}{\textwidth}{@{}L{30mm}YY@{}}111\toprule112Critère & Coût de reproduction & Coût de remplacement \\113\midrule114Objet chiffré & Réplique exacte du bâtiment (matériaux, conception, normes d'origine) & Bâtiment d'utilité équivalente (matériaux, conception et normes actuels) \\115Surabondances & Incluses dans le coût neuf ; déduites ensuite en désuétude fonctionnelle & Exclues du coût neuf ; seul l'excès de coûts d'exploitation est déduit \\116Carences & Reproduites ; le coût de les corriger est déduit en désuétude curable & Comblées par conception ; la carence du bâtiment réel est déduite en désuétude \\117Normes nouvelles (Code de construction) & Non intégrées & Intégrées, ce qui hausse le coût neuf \\118Usages typiques & Assurance « à l'identique », patrimoine, litiges, mesure des surabondances & Valeur marchande, évaluation de masse (barèmes), études de faisabilité \\119Sources de coûts & Devis spécialisés, métré détaillé, restauration & Barèmes unitaires, guides de coûts, soumissions courantes \\120Convention de l'ouvrage & Sur demande explicite & Par défaut (\texttt{traite.cout}, annexe des conventions) \\121\bottomrule122\end{tabularx}123\tabsource{synthèse de l'auteur d'après \textcite{appraisal2026}, \textcite{aiDictionary2022} et \textcite{achour1992}.}124\end{table}125126\section{Les composantes du coût neuf}\label{sec:21:composantes}127128\subsection{Coûts directs, coûts indirects, incitatif}129130Quelle que soit la base retenue, le coût neuf se compose de trois blocs. Les \emph{coûts directs} (\emph{hard costs}) sont les dépenses incorporées physiquement au bâtiment ou nécessaires à son édification sur le chantier : matériaux, main-d'œuvre des corps de métier, équipement de chantier, sous-traitance, frais généraux de chantier tels que la roulotte, les clôtures, les conteneurs et le nettoyage, ainsi que la marge et les frais généraux des sous-traitants, qui sont inclus dans leurs prix. Les \emph{coûts indirects} (\emph{soft costs}) sont les dépenses nécessaires au projet mais qui ne se matérialisent pas dans l'ouvrage : honoraires d'architecte, d'ingénieur et d'arpenteur-géomètre, études de sol, permis et frais municipaux, assurances du chantier et cautionnements, financement intérimaire, frais juridiques et comptables, taxes de vente non récupérables, frais de mise en marché et de vente pour un bien destiné à la revente, frais d'administration du promoteur. L'\emph{incitatif de l'entrepreneur} (\emph{entrepreneurial incentive}), enfin, est la rémunération que le marché doit offrir à celui qui coordonne et porte le risque du projet pour qu'il accepte de l'entreprendre ; sans elle, personne ne construirait, et un acheteur qui veut un bâtiment neuf doit la payer.131132La frontière entre direct et indirect n'est pas tracée de la même façon par toutes les sources, et c'est la première source de confusion. La supervision du chantier, par exemple, est tantôt classée dans les frais généraux de l'entrepreneur général, donc dans les coûts directs, tantôt dans les coûts indirects du promoteur ; les guides de coûts commerciaux l'incluent généralement dans leurs prix unitaires, tandis qu'un devis détaillé la fait apparaître comme un poste séparé. Les raccordements aux services municipaux relèvent du chantier, mais les contributions pour fins de parcs et les frais d'infrastructure imposés par la municipalité relèvent du projet. Il n'y a pas de bon classement dans l'absolu ; il y a une exigence de cohérence : le taux d'indirects appliqué doit avoir été mesuré avec la même définition des directs que celle utilisée pour le bâtiment évalué, et l'incitatif ne doit pas s'ajouter à une marge déjà incluse dans les prix unitaires.133134L'incitatif appelle une précision conceptuelle que \textcite{appraisal2026} et \textcite{geltnerMillerClaytonEichholtz2014} soulignent chacun à leur manière. Il faut distinguer l'incitatif, qui est la rémunération \emph{anticipée} nécessaire pour qu'un projet se fasse, du profit, qui est la rémunération \emph{réalisée} une fois le bien vendu. Le premier est une composante du coût, parce qu'il est une condition de l'offre ; le second est un résultat, qui peut être nul ou négatif si le marché a baissé entre le lancement et la livraison. C'est l'incitatif, et non le profit constaté sur un projet particulier, qui entre dans le coût neuf, et il doit être tiré du marché : des entretiens avec des constructeurs, de l'analyse de projets comparables où prix de vente, terrain et coûts sont connus, ou de la différence entre le prix des maisons neuves et la somme de leurs coûts et du terrain. Il varie avec le risque, donc avec la taille du projet, la durée, la préventes et le cycle ; une marge jugée normale pour une maison individuelle construite sur commande ne l'est pas pour une tour de condominiums vendue sur plans.135136\subsection{Dérivation du coût neuf et conventions d'assiette}137138Notons $D$ les coûts directs, $I$ les coûts indirects et $E$ l'incitatif. Le coût neuf est la somme $C_N = D + I + E$. Dans la pratique, les coûts indirects sont souvent exprimés en proportion des coûts directs, $I = \tau_I D$, et l'incitatif en proportion d'une assiette qu'il faut déclarer. Deux conventions coexistent. Si l'assiette de l'incitatif est la somme des directs et des indirects,139\begin{equation}\label{eq:21:cn-multiplicatif}140C_N = D + \tau_I D + \tau_E (D + \tau_I D) = D\,(1+\tau_I)(1+\tau_E) ;141\end{equation}142si l'assiette se limite aux coûts directs,143\begin{equation}\label{eq:21:cn-additif}144C_N = D + \tau_I D + \tau_E D = D\,(1+\tau_I+\tau_E) .145\end{equation}146La différence entre les deux conventions vaut $D\,\tau_I\,\tau_E$, c'est-à-dire l'incitatif calculé sur les seuls indirects ; pour des taux de \pct{20} et \pct{10}, elle représente \pct{2} des coûts directs, un écart modeste mais qui n'a aucune raison d'être laissé au hasard. Les conventions de l'ouvrage retiennent l'\cref{eq:21:cn-multiplicatif}, parce que le promoteur qui porte le risque le porte sur l'ensemble de ses déboursés, honoraires et financement compris, et non sur les seuls travaux ; la fonction \texttt{cout\_neuf} de la bibliothèque accepte les deux conventions par son argument \texttt{base\_incitatif} et oblige ainsi l'analyste à choisir.147148\begin{formule}[Coût neuf : composantes et parts]149Avec $I = \tau_I D$ et $E = \tau_E(D+I)$, les parts de chaque composante dans le coût neuf sont150\begin{equation}\label{eq:21:parts}151\frac{D}{C_N} = \frac{1}{(1+\tau_I)(1+\tau_E)},\qquad152\frac{I}{C_N} = \frac{\tau_I}{(1+\tau_I)(1+\tau_E)},\qquad153\frac{E}{C_N} = \frac{\tau_E}{1+\tau_E} .154\end{equation}155La part de l'incitatif ne dépend que de $\tau_E$ ; celle des indirects dépend des deux taux. Un coût neuf de \dollars{400000} avec $\tau_I = \pct{20}$ et $\tau_E = \pct{10}$ se décompose en \pct{75.8} de directs, \pct{15.2} d'indirects et \pct{9.1} d'incitatif.156\end{formule}157158\subsection{Les doubles comptages à éviter}159160La structure additive du coût neuf invite à compter deux fois certains éléments, et le \cref{tab:21:composantes} recense les cas les plus fréquents. Le premier concerne la marge des sous-traitants : un devis par composantes bâti sur des prix de sous-traitants installés inclut déjà leurs frais généraux et leur profit ; ajouter un incitatif revient à rémunérer le coordonnateur du projet, non les métiers, et le taux doit être calibré en conséquence. Le deuxième concerne les frais généraux de l'entrepreneur général : s'ils sont inclus dans les prix unitaires d'un guide de coûts, le taux d'indirects ne doit pas les contenir de nouveau. Le troisième concerne le financement intérimaire : les intérêts sur le prêt de construction sont un coût indirect du bâtiment, mais les intérêts sur le coût d'acquisition du terrain pendant la construction relèvent du terrain ou de l'incitatif selon la convention ; les compter dans les deux est une erreur. Le quatrième concerne les taxes de vente : pour un acheteur occupant, la TPS et la TVQ payées sur une habitation neuve, nettes des remboursements, sont un déboursé réel et font partie du coût qu'il compare au prix d'une maison existante, tandis que pour un investisseur inscrit aux taxes elles sont récupérables et ne sont pas un coût ; le traitement doit suivre le profil de l'acheteur typique et être déclaré. Le cinquième concerne les améliorations du site : entrée, aménagement paysager, clôtures et piscine sont tantôt inclus dans le coût du bâtiment, tantôt évalués séparément et dépréciés à leur propre rythme ; ils ne doivent pas figurer aux deux endroits. Le sixième, enfin, est le plus subtil : la valeur du terrain estimée par comparaison avec des terrains viabilisés inclut déjà les raccordements et les infrastructures ; les inclure aussi dans le coût neuf du bâtiment les compte deux fois.161162\begin{table}[tbp]163\caption{Composantes du coût neuf, exemples québécois et risque de double comptage.}\label{tab:21:composantes}164\centering\small165\begin{tabularx}{\textwidth}{@{}L{26mm}YL{44mm}@{}}166\toprule167Composante & Exemples & Point de vigilance \\168\midrule169Coûts directs & Excavation, fondations, charpente, enveloppe, finition, plomberie, électricité, chauffage, frais de chantier (conteneurs, nettoyage) & Les prix de sous-traitants incluent leur marge ; les barèmes incluent souvent les frais généraux de l'entrepreneur général \\170Coûts indirects & Plans et honoraires professionnels, permis et études (arpentage, sol), assurances et cautionnement, financement intérimaire, frais juridiques, taxes non récupérables, mise en marché & Le taux d'indirects doit être mesuré avec la même définition des directs ; les intérêts sur le terrain ne sont comptés qu'une fois \\171Incitatif de l'entrepreneur & Rémunération du risque et de la coordination, tirée du marché (projets comparables, constructeurs) & Ne pas confondre avec le profit réalisé ; déclarer l'assiette (directs seuls ou directs + indirects) \\172Améliorations du site & Entrée asphaltée, aménagement paysager, balcon, clôture, piscine & Inclure dans le bâtiment \emph{ou} évaluer à part, jamais les deux ; durée de vie propre \\173Infrastructures & Raccordements aqueduc/égout, contributions municipales & Déjà dans la valeur d'un terrain viabilisé estimé par comparaison \\174\bottomrule175\end{tabularx}176\tabsource{synthèse de l'auteur ; structure d'après \textcite{appraisal2026} et les postes du devis synthétique du cas 1 (\texttt{data/synthetic/cas1\_gatineau\_couts.csv}).}177\end{table}178179\section{Les méthodes d'estimation du coût neuf}\label{sec:21:methodes}180181Quatre familles de méthodes permettent d'estimer le coût neuf, classées ici par précision croissante et par coût d'application croissant : la comparaison unitaire, l'estimation par composantes, la méthode quantitative fondée sur un métré, et l'indexation d'un coût historique, qui n'est pas une méthode autonome mais un complément des trois autres. Le \cref{tab:21:methodes} les compare ; les sous-sections qui suivent en donnent les équations et les pièges.182183\subsection{La comparaison unitaire}184185La comparaison unitaire estime le coût neuf en multipliant une superficie par un coût unitaire tiré de bâtiments comparables récemment construits ou d'un barème : $C_N = c \times S$. Sa simplicité en fait la méthode de prédilection des études préliminaires, des contrôles de vraisemblance et de l'évaluation de masse, mais elle repose sur trois conditions que l'on oublie volontiers. La première est l'homogénéité de la mesure de superficie : un coût au mètre carré établi sur l'aire brute des étages mesurée à la face externe des murs, selon la convention du Manuel d'évaluation foncière, n'est pas applicable à une superficie habitable nette qui exclut les murs, les cages d'escalier et le sous-sol ; l'écart entre les deux mesures atteint couramment 10 à 20 \%, ce qui est du même ordre que la précision que l'on espère de la méthode \parencite{mefq2026}. Le \cref{ch:12} détaille ces conventions. La deuxième condition est l'homogénéité de la base : un coût unitaire qui inclut le sous-sol fini, le garage, les aménagements extérieurs ou l'incitatif ne se compare pas à un coût qui les exclut, et les guides commerciaux précisent toujours ce que leur chiffre contient. La troisième est la similarité de taille, de qualité et de forme, qui appelle des ajustements.186187L'ajustement de taille est le plus important. Le coût au mètre carré décroît avec la superficie parce qu'une partie des coûts est fixe ou croît moins vite que l'aire : la cuisine, les salles de bain, l'entrée électrique, les raccordements, les honoraires et les permis coûtent à peu près le même prix pour une maison de \msq{140} et pour une maison de \msq{200}, et l'enveloppe croît comme le périmètre, non comme l'aire. Il est d'usage de modéliser cette relation par une élasticité constante :188\begin{equation}\label{eq:21:elasticite}189c(S) = c_{\text{réf}} \left(\frac{S}{S_{\text{réf}}}\right)^{\varepsilon}, \qquad \varepsilon < 0,190\end{equation}191où $c_{\text{réf}}$ est le coût unitaire observé sur des bâtiments de superficie $S_{\text{réf}}$ et $\varepsilon$ l'élasticité du coût unitaire par rapport à la superficie. Le coût total $C_N = c(S)\,S$ a alors une élasticité de $1+\varepsilon$ : avec $\varepsilon = -0{,}10$, une maison 20 \% plus grande coûte environ 17,9 \% de plus et 1,8 \% de moins au mètre carré. La proposition suivante relie cette élasticité à la géométrie du bâtiment et montre pourquoi elle est négative mais modérée.192193\begin{proposition}{Économies d'échelle géométriques}{echelle}194Soit un bâtiment dont le coût direct se décompose en coûts proportionnels à l'aire de plancher $A$, au taux $a$ par mètre carré, et en coûts proportionnels au périmètre $P$ de l'enveloppe, au taux $b$ par mètre linéaire : $C = aA + bP$. Pour une forme donnée, $P = \kappa\sqrt{A}$ ($\kappa = 4$ pour un carré, $\kappa = 3\sqrt{2} \approx 4{,}24$ pour un rectangle de proportion $1{:}2$). Alors le coût unitaire $c = C/A$ a pour élasticité par rapport à l'aire195\begin{equation}\label{eq:21:elast-geom}196\varepsilon = \frac{\partial \ln c}{\partial \ln A} = -\tfrac{1}{2}\,\omega_P, \qquad \omega_P = \frac{bP}{aA + bP},197\end{equation}198c'est-à-dire la moitié, changée de signe, de la part des coûts liés au périmètre dans le coût total.199\end{proposition}200\begin{proof}201On a $c = a + b\kappa A^{-1/2}$, donc $\partial c/\partial A = -\tfrac{1}{2} b\kappa A^{-3/2}$ et $\varepsilon = (A/c)\,\partial c/\partial A = -\tfrac{1}{2}\, b\kappa A^{-1/2}/(a + b\kappa A^{-1/2}) = -\tfrac{1}{2}\, bP/(aA + bP)$.202\end{proof}203204Si les coûts d'enveloppe et de fondations liés au périmètre représentent 20 \% du coût direct, l'élasticité vaut $-0{,}10$ ; si l'on y ajoute les postes à coût fixe, elle se rapproche de $-0{,}15$. Ces ordres de grandeur sont des conséquences de la géométrie, non des constats empiriques ; les guides de coûts publient des tables de correction de taille qui en sont la contrepartie pratique et que l'on ne reproduit pas ici. La forme compte aussi : à aire égale, un plan allongé ou découpé a un périmètre plus long, donc un coût unitaire plus élevé, et le ratio périmètre sur aire est un ajustement classique des barèmes. La qualité, enfin, est traitée par classes dont les coûts unitaires diffèrent fortement, et le Manuel d'évaluation foncière segmente ainsi le parc résidentiel en classes de qualité et par type de bâtiment (plain-pied, étages entiers, niveaux décalés) \parencite{mefq2026}.205206\subsection{L'estimation par composantes}207208La méthode par composantes (\emph{unit-in-place}) décompose le bâtiment en éléments fonctionnels dont chacun est mesuré dans son unité naturelle et multiplié par un prix unitaire installé, main-d'œuvre, matériaux et marge du sous-traitant compris :209\begin{equation}\label{eq:21:composantes}210D = \sum_{k=1}^{K} q_k\, p_k ,211\end{equation}212où $q_k$ est la quantité de la composante $k$ (mètres carrés de toiture, mètres linéaires de drain, nombre de fenêtres, forfait pour l'entrée électrique) et $p_k$ son prix unitaire. La méthode est plus précise que la comparaison unitaire parce qu'elle capte les particularités du bâtiment, par exemple un revêtement de brique plutôt que de vinyle ou une seconde salle de bain, et moins lourde que le métré complet parce qu'elle regroupe les matériaux et la main-d'œuvre dans des prix composites. Elle produit par construction le coût direct ; les indirects et l'incitatif sont ajoutés ensuite selon l'\cref{eq:21:cn-multiplicatif}. C'est la méthode qu'illustre l'exemple intégral de la \cref{sec:21:exemple}, dont le devis de 38 postes a précisément cette structure. Son principal risque est celui de la frontière : si un prix unitaire composite inclut déjà la supervision, les conteneurs ou le permis, ces postes ne doivent pas réapparaître ailleurs.213214\subsection{La méthode quantitative et le métré}215216La méthode quantitative (\emph{quantity survey}) reconstitue le coût comme le ferait l'estimateur d'un entrepreneur général : relevé exhaustif des quantités de chaque matériau à partir des plans, application des prix de matériaux, estimation des heures de main-d'œuvre par corps de métier aux taux des conventions collectives, ajout des équipements, des frais de chantier, des frais généraux et du profit de chaque intervenant. Elle est la plus précise et la plus coûteuse ; elle n'est justifiée que pour les bâtiments neufs ou en projet, pour les litiges et pour l'étalonnage des deux autres méthodes. Le \cref{ch:22} lui est consacré, ainsi qu'aux règles de mesure par corps de métier et à la lecture des plans ; le \cref{ch:23} détaille la construction des prix unitaires à partir des taux de main-d'œuvre de la Commission de la construction du Québec et des prix de matériaux. On retiendra ici que la précision du métré ne protège pas contre les erreurs de structure : un métré impeccable auquel on applique un taux d'indirects mal défini ou un incitatif hors marché produit un coût neuf faux.217218\subsection{L'indexation d'un coût historique}219220Lorsque le coût d'un bâtiment est connu à une date passée, par exemple parce qu'on dispose du contrat de construction, d'un devis ancien ou d'une évaluation antérieure, on peut le transporter à la date d'évaluation par un ratio d'indices de prix de la construction :221\begin{equation}\label{eq:21:indexation}222C_t = C_0 \,\frac{I_t}{I_0},223\end{equation}224où $I_0$ et $I_t$ sont les valeurs d'un indice de coûts de construction aux deux dates. L'\cref{eq:21:indexation} suppose que l'indice mesure l'évolution du prix d'un bâtiment de composition constante, ce qui est l'objet même d'un indice de prix de la construction comme l'IPCB de Statistique Canada, qui suit le prix que les entrepreneurs facturent pour construire un ensemble fixe de bâtiments types \parencite{statcanIPCB}. Lorsque deux séries doivent être raccordées, parce que la base a changé ou qu'une série a été remplacée, le ratio se chaîne :225\begin{equation}\label{eq:21:chainage}226\frac{I_t}{I_0} = \frac{I_t}{I_s}\cdot\frac{I'_s}{I'_0},227\end{equation}228où $s$ est une période commune aux deux séries $I$ et $I'$ ; le remplacement du tableau 18-10-0276-01, archivé en 2024, par le tableau 18-10-0289-01 en est un cas concret \parencite{statcanipcb0276}.229230L'indexation est séduisante par sa simplicité, mais ses limites sont sérieuses et croissent avec la longueur de la période. D'abord, un indice de prix mesure l'évolution du prix d'un ouvrage fixe, alors que le bâtiment réel, s'il était reconstruit aujourd'hui, le serait selon des normes et des techniques différentes : indexer le coût de 1998 d'une maison donne le coût de reproduction d'une maison de 1998, non son coût de remplacement. Ensuite, le coût initial est souvent mal connu ou non comparable : un prix de vente « clés en main » inclut le terrain et le profit du constructeur, un contrat exclut les travaux faits par le propriétaire, un devis n'inclut pas les extras. Enfin, l'erreur de série est fréquente : utiliser l'indice des prix à la consommation, qui ne mesure pas les coûts de construction, ou l'indice des prix des logements neufs, qui mesure un prix de vente incluant le terrain, ou encore une série d'un autre type de bâtiment, conduit à des écarts de plusieurs points de pourcentage sur quelques années, comme la \cref{sec:21:exemple} le chiffre. En pratique, l'indexation est acceptable sur quelques années pour un bâtiment dont le coût initial est documenté ; au-delà d'une dizaine d'années, elle ne vaut que comme recoupement.231232\begin{table}[tbp]233\caption{Les méthodes d'estimation du coût neuf : données requises, précision, usages.}\label{tab:21:methodes}234\centering\small235\begin{tabularx}{\textwidth}{@{}L{27mm}YYL{36mm}@{}}236\toprule237Méthode & Données requises & Précision et limites & Usages typiques \\238\midrule239Comparaison unitaire ($C_N = c\,S$) & Superficie selon une convention déclarée ; coût unitaire de bâtiments comparables ou d'un barème ; ajustements de taille, de qualité, de forme, de lieu et de date & Faible à moyenne ; très sensible à la convention de mesure et à ce que le coût unitaire inclut & Études préliminaires, évaluation de masse, contrôle de vraisemblance \\240Par composantes ($D = \sum q_k p_k$) & Quantités par élément fonctionnel ; prix unitaires installés ; taux d'indirects et d'incitatif & Moyenne à bonne ; risque de frontière entre postes et prix composites & Évaluation individuelle de maisons et de petits immeubles ; exemple du chapitre \\241Quantitative (métré) & Plans complets ; quantités de matériaux ; heures et taux de main-d'œuvre ; frais généraux et profits & Bonne ; coûteuse ; ne protège pas des erreurs de structure & Neuf, projets, litiges, étalonnage (\cref{ch:22,ch:23}) \\242Indexation ($C_t = C_0 I_t/I_0$) & Coût historique documenté et comparable ; indice du bon type de bâtiment et de la bonne région & Décroît avec la période ; donne un coût de reproduction ; erreurs de série & Complément des autres méthodes ; mises à jour d'évaluations récentes \\243\bottomrule244\end{tabularx}245\tabsource{synthèse de l'auteur.}246\end{table}247248\section{Les sources de coûts au Québec}\label{sec:21:sources}249250\subsection{Les indices de Statistique Canada}251252La source publique de référence pour l'évolution des coûts est l'Indice des prix de la construction de bâtiments (IPCB) de Statistique Canada, diffusé trimestriellement dans le tableau 18-10-0289-01 sur la base 2023 = 100 \parencite{statcanIPCB}. L'indice mesure la variation des prix que les entrepreneurs facturent pour construire un ensemble de bâtiments types dans quinze régions métropolitaines de recensement, dont Montréal, par type d'immeuble (maison individuelle, maison en rangée, immeuble d'appartements à hauteur restreinte, tour d'habitation, et plusieurs types non résidentiels) et par division de travaux (béton, maçonnerie, bois, isolation, ouvertures, finitions, mécanique, électricité, etc.). Il s'agit d'un indice de prix de l'ouvrage livré, qui intègre matériaux, main-d'œuvre, équipement, frais généraux et profit des entrepreneurs, et non d'un simple indice des prix des matériaux ; c'est ce qui le rend approprié pour l'indexation d'un coût neuf. Deux limites doivent être connues. Les séries résidentielles de Montréal ne commencent qu'au premier trimestre de 2017, tandis que les séries non résidentielles remontent à 1981 et celle des tours d'habitation à 1988 ; l'indexation d'un coût résidentiel antérieur à 2017 n'est donc pas possible avec cette source sans recourir à un substitut imparfait. Et la seule région québécoise couverte est Montréal ; les coûts à Gatineau, à Québec ou en région suivent des trajectoires voisines mais non identiques, ce que l'on traite par un multiplicateur local tiré des guides commerciaux ou des soumissions.253254\begin{figure}[tbp]255\centering256\includegraphics[width=\linewidth]{ch21/ch21-fig-ipcb-montreal.pdf}257\caption{Indice des prix de la construction de bâtiments, Montréal, du début des séries résidentielles (T1 2017) au T3 2026, base 2023 = 100. La maison individuelle passe de 66,1 à 116,5, soit une hausse de 76 \% en neuf ans et demi, concentrée entre 2020 et 2022 ; la hausse reprend en 2025-2026 (+8,6 \% sur un an au T3 2026). Le non résidentiel (tireté) suit une trajectoire plus modérée.}\label{fig:21:ipcb}258\figsource{Statistique Canada, tableau 18-10-0289-01 (vecteurs v1617911460, v1617911556, v1617911532, v1617911508, v1617911604), diffusé le 29 octobre 2026, consulté le 31 octobre 2026 ; fichier brut \texttt{data/raw/statcan\_18100289/18100289.csv} ; script \texttt{analysis/python/figures/ch21\_ipcb.py}.}259\end{figure}260261La \cref{fig:21:ipcb} et le \cref{tab:21:ipcb} résument la trajectoire montréalaise. L'indice de la maison individuelle a progressé de 66,1 au premier trimestre de 2017 à 116,5 au troisième trimestre de 2026, soit un facteur de 1,76 ou une croissance composée de 6,15 \% par année ; la quasi-totalité de l'écart s'est creusée entre le début de 2020 et la fin de 2022, période pendant laquelle l'indice a gagné 36 \%, avec un pic de hausse trimestrielle de 4,75 \% au quatrième trimestre de 2021. Après une accalmie en 2023, la hausse a repris : 8,6 \% entre le troisième trimestre de 2025 et celui de 2026, tant pour la maison individuelle que pour l'ensemble résidentiel. Ces ordres de grandeur ont une conséquence directe pour l'évaluateur : un coût neuf établi il y a un an est déjà périmé de près de 9 \%, et un coût de 2019 doit être multiplié par 1,62 pour être exprimé en dollars de 2026. L'Indice des prix des logements neufs (IPLN, tableau 18-10-0205-01) est parfois confondu avec l'IPCB ; il mesure le prix de vente des maisons neuves, terrain compris, et non leur coût de construction, et il a progressé beaucoup moins vite à Montréal sur la même période, ce qui illustre la distinction entre prix et coût plutôt qu'il ne la contredit.262263\begin{table}[tbp]264\caption{IPCB Montréal, valeurs choisies (indice, 2023 = 100) et ratio d'indexation du T3 2019 vers le T3 2026.}\label{tab:21:ipcb}265\centering\footnotesize266\begin{tabular}{@{}l S[table-format=3.1] S[table-format=3.1] S[table-format=3.1] S[table-format=3.1] S[table-format=3.1] S[table-format=3.1] S[table-format=1.3]@{}}267\toprule268Type d'immeuble & {T1 2017} & {T3 2019} & {T3 2021} & {T3 2023} & {T3 2025} & {T3 2026} & {Ratio} \\269\midrule270Résidentiel (ensemble) & 65.5 & 71.6 & 86.0 & 99.9 & 108.5 & 117.8 & 1.645 \\271Maison individuelle & 66.1 & 71.9 & 86.3 & 100.0 & 107.3 & 116.5 & 1.620 \\272Appartements, moins de 5 étages & 64.8 & 70.9 & 85.9 & 99.7 & 108.5 & 118.5 & 1.671 \\273Tour, 5 étages ou plus & 69.9 & 76.7 & 85.6 & 100.6 & 110.8 & 119.5 & 1.558 \\274Non résidentiel & 67.3 & 75.0 & 85.3 & 100.4 & 108.5 & 114.4 & 1.525 \\275\bottomrule276\end{tabular}277\tabsource{Statistique Canada, tableau 18-10-0289-01, Montréal, agrégat des divisions, diffusé le 29 octobre 2026 (consulté le 31 octobre 2026) ; ratios calculés par \texttt{analysis/python/cases/ch21\_cout\_neuf.py}.}278\end{table}279280\subsection{Les guides de coûts sous licence}281282Trois guides commerciaux dominent la pratique nord-américaine et sont utilisés au Québec. Le \emph{Canadian Cost Guide} d'Altus Group, publié chaque printemps, donne pour les grandes villes canadiennes, dont Montréal, des fourchettes de coûts de construction au pied carré par type de bâtiment, hors terrain et hors coûts indirects du promoteur ; l'édition 2026 a été publiée le 23 avril 2026 et ses tableaux sont réservés aux abonnés \parencite{altus2026}. La fourchette relayée publiquement pour une maison unifamiliale à Montréal, sous-sol non fini et hors terrain, est de 155 à \qty{215}{\dollar\per\piedcarre}, soit environ 1 670 à \parmsq{2310} ; cette fourchette provient d'une source secondaire et doit être tenue pour partiellement vérifiée tant que le guide lui-même n'a pas été consulté. Le \emph{Residential Cost Handbook} de Marshall \& Swift, édité par CoreLogic, propose des coûts par classe de qualité et des multiplicateurs locaux et temporels, y compris pour les villes canadiennes \parencite{marshallswift2025}. Les données RSMeans de Gordian, d'origine américaine, offrent des prix unitaires détaillés par poste et des indices de coûts par ville, dont Montréal \parencite{rsmeans2025}. Ces trois sources sont protégées par le droit d'auteur : l'évaluateur qui les utilise doit détenir une licence, citer la source, l'édition et la page, et ne pas reproduire les tableaux dans son rapport au-delà des valeurs ponctuelles nécessaires ; le présent ouvrage se conforme à la même règle et n'en reproduit aucun extrait. Leur principale limite au Québec est le multiplicateur régional, calibré sur Montréal et extrapolé ailleurs, et le décalage entre leur date de publication et la date d'évaluation, qu'il faut combler par l'IPCB.283284\subsection{Les soumissions, les constructeurs et le cadre de la construction}285286La source la plus directe reste le marché de la construction lui-même : soumissions d'entrepreneurs pour des maisons comparables, contrats récents, prix affichés par les constructeurs de maisons neuves dans les projets de la région, décomposés entre terrain et bâtiment. Ces données sont précieuses parce qu'elles incorporent les conditions locales, la conjoncture et l'incitatif réel ; elles sont délicates parce qu'elles sont hétérogènes, souvent confidentielles et parfois stratégiques. Il faut vérifier ce que chaque prix inclut : taxes, terrain, aménagements, sous-sol, extras, financement. Les taux de main-d'œuvre, eux, sont publics : les conventions collectives de l'industrie de la construction fixent les salaires par métier et par secteur, et la convention 2025-2029 prévoit des hausses de 8 \%, 5 \%, 5 \% et 4 \% sur quatre ans \parencite{ccqSalaires}, ce qui est l'un des moteurs de la progression de l'IPCB. Le cadre réglementaire de la construction résidentielle, résumé dans l'encadré ci-dessous, influe directement sur le coût de remplacement : licence obligatoire des entrepreneurs, garantie des bâtiments neufs, Code de construction et taxes de vente sont autant de postes ou de contraintes qui n'existaient pas, ou pas sous cette forme, lorsque les maisons anciennes ont été bâties.287288\begin{quebec}[Le cadre québécois de la construction résidentielle et ses incidences sur le coût neuf]289\emph{Licence d'entrepreneur.} Nul ne peut agir comme entrepreneur de construction sans une licence de la Régie du bâtiment du Québec \parencite[art.~46]{loibatiment} ; le particulier qui construit sa propre maison unifamiliale pour son usage personnel en est dispensé, sauf pour le gaz, le pétrole et l'électricité \parencite[art.~49]{loibatiment}. Les catégories de licence (entrepreneur général, spécialisé, constructeur-propriétaire) sont décrites par la RBQ \parencite{rbqLicences}. Un coût neuf fondé sur l'autoconstruction n'est pas un coût de marché.290291\emph{Garantie des bâtiments résidentiels neufs.} Le plan de garantie administré par Garantie de construction résidentielle (GCR) est obligatoire pour les maisons unifamiliales isolées, jumelées ou en rangée, les duplex à quintuplex et certaines copropriétés \parencite[art.~2]{reglgarantie} ; il couvre les malfaçons non apparentes pendant un an, les vices cachés pendant trois ans et les vices de conception ou du sol pendant cinq ans, avec un plafond de \dollars{300000} par unifamiliale \parencite[art.~10 et 13]{reglgarantie}. La prime d'adhésion et les frais d'enregistrement du constructeur sont un coût indirect de toute habitation neuve vendue par un entrepreneur accrédité \parencite{gcr}.292293\emph{Code de construction.} Le chapitre I du Code de construction est fondé sur le Code national du bâtiment 2020 modifié pour le Québec, en vigueur depuis le 17 avril 2025, avec une période transitoire qui permet d'appliquer les dispositions antérieures aux travaux commencés avant le 17 octobre 2027 \parencite{codeConstruction}. Chaque mise à jour du Code hausse le coût de remplacement sans modifier le bâtiment existant ; l'écart est une désuétude fonctionnelle à traiter au \cref{ch:24}, non un défaut du coût neuf.294295\emph{Taxes de vente.} La vente d'une habitation neuve par un constructeur est assujettie à la TPS et à la TVQ, alors que la revente d'une habitation usagée en est en règle générale exonérée ; des remboursements partiels existent pour les habitations neuves. Selon le guide RC4028 de l'Agence du revenu du Canada (révision d'octobre 2026), le remboursement fédéral pour une maison construite par son propriétaire diminue à partir d'un certain prix et devient nul lorsque la juste valeur marchande atteint \dollars{450000} ; un remboursement distinct pour les acheteurs d'une première habitation s'applique aux constructions commencées à compter du 20 mars 2025, à hauteur de la totalité de la TPS jusqu'à une valeur de \dollars{1000000} et de façon dégressive jusqu'à \dollars{1500000}. Les paramètres du remboursement de la TVQ n'ont pas pu être vérifiés sur une source primaire à la date de rédaction et sont signalés comme tels dans le registre de vérification du chapitre. Pour l'évaluateur, la règle est simple : déclarer si le coût neuf est exprimé taxes comprises ou non, et comparer des grandeurs homogènes.296297\emph{Main-d'œuvre.} Les salaires de l'industrie sont fixés par les conventions collectives sectorielles administrées par la Commission de la construction du Québec ; la convention 2025-2029 prévoit des hausses annuelles de 8, 5, 5 et 4 \% \parencite{ccqSalaires}.298\end{quebec}299300\subsection{Le Manuel d'évaluation foncière et le rôle}301302Pour l'évaluation foncière municipale, la source de coûts est le Manuel d'évaluation foncière du Québec (MEFQ), dont la partie 3E « Coût » contient les barèmes de coûts unitaires que l'évaluateur municipal doit appliquer, conformément au Règlement sur le rôle d'évaluation foncière qui rend obligatoires les consignes du Manuel \parencite[art.~1 et 2]{reglrole}. L'édition 2026 du Manuel s'applique aux rôles entrant en vigueur le 1\ier{} janvier 2027 \parencite{mefq2026}. Ses barèmes sont librement consultables mais protégés par le droit d'auteur du gouvernement du Québec, sans licence ouverte ; ils ne sont donc ni reproduits ni paraphrasés dans leurs valeurs ici. Ce qu'il faut en retenir pour la pratique privée tient en trois points, développés dans l'encadré qui suit : les barèmes expriment un coût de remplacement à une date de référence qui est celle du rôle, non la date d'une évaluation privée ; ils reposent sur des conventions de mesure propres (aire au sol, aire des étages, mesures brutes à la face externe des murs) ; et ils sont conçus pour l'évaluation de masse, c'est-à-dire pour produire une valeur équitable au sein d'un ensemble, non la meilleure estimation pour un immeuble isolé.303304\begin{quebec}[Le coût neuf au rôle d'évaluation foncière]305Le rôle indique la valeur réelle de chaque unité d'évaluation \parencite[art.~42 et 43]{lfm}, établie selon l'état de l'unité et les conditions du marché au 1\ier{} juillet du deuxième exercice précédant l'entrée en vigueur du rôle \parencite[art.~46]{lfm} ; pour le rôle 2027-2029 de Gatineau, cette date de référence est le 1\ier{} juillet 2025. L'évaluateur municipal applique « la méthode la plus pertinente ou les méthodes les plus pertinentes » parmi la comparaison (partie 3C du Manuel), le revenu (3D) et le coût (3E), puis concilie les indications (3F) \parencite[art.~8 et 9]{reglrole}. Pour la très grande majorité des résidences, le coût constitue la méthode de base de la valeur du bâtiment, que l'on corrige ensuite par l'analyse du marché. Trois conséquences pour l'évaluateur privé qui lit un rôle : la valeur du bâtiment qui y figure est un coût de remplacement déprécié calibré à la date de référence du rôle et non à la date d'évaluation ; les superficies du dossier de propriété sont des aires brutes mesurées à la face externe des murs, un étage étant compté lorsque son plancher n'est pas plus bas que 0,4 mètre sous le niveau moyen du sol, ce qui diffère des superficies habitables des fiches de courtage \parencite{mefq2026} ; et la valeur au rôle n'est pas une valeur marchande à la date d'évaluation, même si elle en est, dans l'ensemble, une proportion médiane connue (\cref{ch:09}). Les données ouvertes du rôle permettent, en respectant la licence CC-BY 4.0 et l'interdiction de réidentification, d'analyser la répartition terrain-bâtiment à l'échelle d'un quartier \parencite{dqroles}.306\end{quebec}307308\section{Exemple intégral : le coût neuf du sujet du cas 1}\label{sec:21:exemple}309310\begin{synthetique}311Le sujet est la maison fictive du premier dossier de cas : un cottage à étages de \msq{165} habitables sur un terrain de \msq{620}, construit en 1998 dans le secteur Hull de Gatineau, de qualité moyenne (classe 3 sur 5), avec garage simple, sous-sol fini, quatre chambres et deux salles de bain, évalué au 1\ier{} septembre 2026 (\texttt{data/synthetic/cas1\_gatineau\_sujet.json}). Son devis par composantes, \texttt{data/synthetic/cas1\_gatineau\_couts.csv}, compte 38 postes (33 directs, 5 indirects) dont les quantités sont cohérentes avec une empreinte de \msq{95} sur deux étages et dont les prix unitaires ont été mis à l'échelle de sorte que le coût direct et indirect par mètre carré habitable corresponde au milieu de la fourchette Altus 2026 pour Montréal (155-215 \$/pi², converti en \$/m²) majoré de 10 \% pour le sous-sol fini et les aménagements, hypothèse pédagogique documentée dans \texttt{data/synthetic/README.md} et \texttt{calibration.json} (\texttt{SRC-E-043}). Le devis est généré par \texttt{analysis/python/traite/synth.py} avec la graine 20261031 ; aucun de ses chiffres ne décrit une propriété ou un entrepreneur réel. Tous les résultats de cette section sont imprimés par \texttt{analysis/python/cases/ch21\_cout\_neuf.py} et vérifiés par \texttt{analysis/python/tests/test\_ch21.py}.312\end{synthetique}313314\begin{exemple}{Coût de remplacement neuf d'un cottage de 165 m² à Hull}{cas1}315L'estimation procède en six étapes : regroupement du devis par corps de métier, séparation des coûts directs et indirects, choix et application de l'incitatif, calcul des coûts unitaires, comparaison avec un barème externe et mise en perspective temporelle par l'IPCB.316317\emph{Étape 1 : le devis par corps de métier.} Les 38 postes sont regroupés en six corps de métier pour les coûts directs et un bloc pour les indirects (\cref{tab:21:devis}). L'enveloppe (couverture, revêtement de brique et de fibrociment, isolation, fenêtres, portes, gouttières) et la finition intérieure (gypse, peinture, planchers, escaliers, portes intérieures, armoires, vanités) sont les deux blocs les plus lourds, avec respectivement \dollars{70351} et \dollars{67092}, soit 19,5 \% et 18,6 \% du sous-total directs et indirects ; la structure et la charpente comptent pour \dollars{53852} (14,9 \%), la mécanique et l'électricité pour \dollars{51105} (14,1 \%), les fondations et le site pour \dollars{39818} (11,0 \%) et les aménagements extérieurs pour \dollars{16608} (4,6 \%). Le poste individuel le plus élevé est la charpente des murs et planchers (\dollars{39359}), suivi de la supervision du chantier (\dollars{35709}) et du revêtement extérieur (\dollars{28625}).318319\emph{Étape 2 : directs et indirects.} Les 33 postes directs totalisent $D = \dollars{298826.17}$ et les 5 postes indirects (permis et études, supervision de chantier, assurances et cautionnement, plans et honoraires, financement intérimaire) $I = \dollars{62598.68}$, soit un sous-total $D + I = \dollars{361424.85}$. Le taux d'indirects implicite est $\tau_I = I/D = \pct{20.95}$ des directs, ou \pct{17.32} du sous-total. Ce taux est élevé au regard des fourchettes usuelles parce que le devis classe la supervision du chantier, 26 semaines de salaires, parmi les indirects ; si on la reclassait dans les frais généraux de chantier, donc dans les directs, le taux tomberait à \pct{8.04} sans que le sous-total change. L'exercice~\ref{ex:21:5} explore les conséquences de ce reclassement.320321\emph{Étape 3 : l'incitatif.} Le devis ne contient aucune rémunération pour le promoteur ou l'entrepreneur général qui coordonne et porte le risque du projet ; les prix unitaires sont des prix de sous-traitants installés, marge des métiers comprise. Un incitatif doit donc être ajouté. Faute d'une extraction du marché de Gatineau, qui serait la méthode correcte dans un mandat réel (différence entre les prix de vente de maisons neuves comparables et la somme de leurs coûts et du terrain), le chapitre retient un taux de \pct{10} appliqué à l'assiette directs plus indirects, conformément à la convention de l'ouvrage. Ce taux est une hypothèse pédagogique, située au centre d'une fourchette de 5 à 15 \% explorée dans l'analyse de sensibilité ; il correspond à une construction sur commande, de taille modeste, de courte durée et sans risque de mévente, pour laquelle le risque porté est faible. L'incitatif vaut $E = 0{,}10 \times \dollars{361424.85} = \dollars{36142.49}$ et le coût neuf322\begin{equation}\label{eq:21:cn-cas1}323C_N = D\,(1+\tau_I)(1+\tau_E) = \dollars{298826.17} \times 1{,}2095 \times 1{,}10 = \dollars{397567.33},324\end{equation}325arrondi à \dollars{398000} dans les conclusions. Les parts sont de \pct{75.2} pour les directs, \pct{15.7} pour les indirects et \pct{9.1} pour l'incitatif. Sous la convention d'assiette limitée aux directs, l'incitatif ne serait que de \dollars{29882.62} et le coût neuf de \dollars{391307.47}, soit \dollars{6259.87} de moins (1,6 \%) : c'est l'écart $D\,\tau_I\,\tau_E$ de la \cref{sec:21:composantes}.326327\emph{Étape 4 : coûts unitaires.} Rapporté à la superficie habitable de \msq{165} (\pisq{1776}), le coût neuf vaut \parmsq{2409}, soit \qty{223.8}{\dollar\per\piedcarre}. Rapporté à l'aire brute des étages, estimée à $2 \times \msq{95} = \msq{190}$ (\pisq{2045}) en prenant l'aire de la dalle du sous-sol comme empreinte, il vaut \parmsq{2092}, soit \qty{194.4}{\dollar\per\piedcarre}. Le même coût s'exprime donc par deux coûts unitaires qui diffèrent de 15 \% selon la convention de superficie : c'est la première leçon de l'exemple.328329\emph{Étape 5 : comparaison avec le barème externe.} La fourchette Altus 2026 relayée pour une maison unifamiliale à Montréal, 155 à \qty{215}{\dollar\per\piedcarre} hors terrain et sous-sol non fini, appliquée à l'aire brute de \pisq{2045}, donne un intervalle de \dollars{316997} à \dollars{439705}, de milieu \dollars{378351}. Le coût neuf de \dollars{397567} s'y inscrit, 5 \% au-dessus du milieu, ce qui est cohérent avec un sous-sol fini, un garage, des aménagements extérieurs et un incitatif que la fourchette du guide n'inclut pas nécessairement. Appliquée à la superficie habitable de \pisq{1776}, la même fourchette donnerait \dollars{275287} à \dollars{381849}, et le coût neuf la dépasserait : la comparaison ne vaut que si la base de superficie du guide est connue et respectée. En sens inverse, le coût direct et indirect ramené à l'aire brute, \qty{176.7}{\dollar\per\piedcarre}, se situe au tiers inférieur de la fourchette du guide, ce qui est attendu pour une maison de qualité moyenne.330331\emph{Étape 6 : perspective temporelle.} Le devis est exprimé en dollars du troisième trimestre de 2026, ce qui correspond à la date d'évaluation ; aucune indexation n'est nécessaire. À titre d'illustration de l'\cref{eq:21:indexation}, le même coût neuf exprimé en dollars du troisième trimestre de 2021, par le ratio $86{,}3/116{,}5$ de l'indice de la maison individuelle à Montréal, aurait été de \dollars{294507}, et en dollars du troisième trimestre de 2019, de \dollars{245366} : la maison coûte 35 \% de plus à construire qu'il y a cinq ans et 62 \% de plus qu'il y a sept ans. Inversement, un devis de \dollars{290000} daté du troisième trimestre de 2019 vaudrait aujourd'hui $\dollars{290000} \times 116{,}5/71{,}9 = \dollars{469889}$. Si l'on avait utilisé par erreur la série des bâtiments non résidentiels, le ratio aurait été de 1,525 au lieu de 1,620, soit une sous-estimation de 5,9 \% ; avec la série des tours d'habitation, 1,558 (−3,8 \%) ; avec celle des immeubles de moins de cinq étages, 1,671 (+3,2 \%).332333Le coût neuf de \dollars{397567} est le point de départ du \cref{ch:24}, qui en déduira les dépréciations d'un bâtiment de 28 ans, et du \cref{ch:25}, qui estimera la valeur du terrain de \msq{620} ; la réconciliation du \cref{ch:45} rapprochera l'indication par le coût de celles de la comparaison et du modèle hédonique.334\end{exemple}335336\begin{table}[tbp]337\caption{Devis par composantes du sujet du cas 1 regroupé par corps de métier, et calcul du coût neuf (dollars du T3 2026). Les coûts indirects regroupent cinq postes : permis et études, supervision de chantier, assurances et cautionnement, plans et honoraires professionnels, financement intérimaire.}\label{tab:21:devis}338\centering\small339\begin{tabular}{@{}l S[table-format=2.0] S[table-format=6.2] S[table-format=3.1]@{}}340\toprule341Bloc & {Postes} & {Montant (\$)} & {Part de $D+I$ (\%)} \\342\midrule343Fondations et site & 5 & 39818.04 & 11.0 \\344Structure et charpente & 3 & 53852.16 & 14.9 \\345Enveloppe & 7 & 70350.56 & 19.5 \\346Finition intérieure & 8 & 67092.26 & 18.6 \\347Mécanique et électricité & 6 & 51105.45 & 14.1 \\348Aménagements extérieurs & 4 & 16607.70 & 4.6 \\349\midrule350Coûts directs $D$ & 33 & 298826.17 & 82.7 \\351Coûts indirects $I$ (cinq postes) & 5 & 62598.68 & 17.3 \\352Sous-total $D + I$ & 38 & 361424.85 & 100.0 \\353Incitatif de l'entrepreneur, 10 \% de $D+I$ & & 36142.49 & \\354\midrule355Coût neuf $C_N$ & & 397567.33 & \\356\bottomrule357\end{tabular}358\tabsource{\synth{\texttt{data/synthetic/cas1\_gatineau\_couts.csv}, graine 20261031 ; calculs \texttt{analysis/python/cases/ch21\_cout\_neuf.py}}.}359\end{table}360361\begin{figure}[tbp]362\centering363\includegraphics[width=\linewidth]{ch21/ch21-fig-decomposition-corps.pdf}364\caption{Décomposition du coût neuf du sujet du cas 1 par corps de métier, coûts indirects et incitatif, triée par montant. L'enveloppe et la finition intérieure représentent ensemble plus du tiers du coût neuf ; les coûts indirects, gonflés par la supervision du chantier, en représentent 15,7 \% et l'incitatif 9,1 \%.}\label{fig:21:decomposition}365\figsource{\synth{script \texttt{analysis/python/figures/ch21\_decomposition.py}, graine 20261031}.}366\end{figure}367368\begin{table}[tbp]369\caption{Coûts unitaires du sujet du cas 1 selon la convention de superficie et la composante retenue, et comparaison avec la fourchette Altus 2026 (Montréal, unifamiliale, hors terrain).}\label{tab:21:unitaires}370\centering\footnotesize371\begin{tabular}{@{}l S[table-format=4.0] S[table-format=3.1] S[table-format=4.0] S[table-format=3.1]@{}}372\toprule373 & \multicolumn{2}{c}{Habitable (\msq{165})} & \multicolumn{2}{c}{Aire brute (\msq{190})} \\374\cmidrule(lr){2-3}\cmidrule(lr){4-5}375Composante & {\$/m²} & {\$/pi²} & {\$/m²} & {\$/pi²} \\376\midrule377Directs et indirects $D + I$ & 2190 & 203.5 & 1902 & 176.7 \\378Coût neuf $C_N$ (avec incitatif) & 2409 & 223.8 & 2092 & 194.4 \\379\midrule380Fourchette Altus 2026 (borne basse) & 1668 & 155.0 & 1668 & 155.0 \\381Fourchette Altus 2026 (borne haute) & 2314 & 215.0 & 2314 & 215.0 \\382\bottomrule383\end{tabular}384\tabsource{\synth{\texttt{analysis/python/cases/ch21\_cout\_neuf.py}} ; fourchette Altus telle que relayée (\texttt{SRC-E-043}, partiellement vérifiée) ; conversion $1\,\text{m}^2 = 10{,}7639\,\text{pi}^2$.}385\end{table}386387\section{Analyse de sensibilité}\label{sec:21:sensibilite}388389Le coût neuf de l'exemple dépend de quatre hypothèses que l'évaluateur contrôle imparfaitement : le taux d'indirects, le taux d'incitatif, la date à laquelle les prix sont exprimés et, lorsqu'un barème unitaire est utilisé, l'élasticité de taille. L'analyse de sensibilité consiste à faire varier chacune dans une plage plausible et à mesurer l'effet sur $C_N$ ; elle ne remplace pas le jugement sur la valeur centrale, mais elle dit où ce jugement compte le plus. Le \cref{tab:21:grille} croise le taux d'indirects, de 12 à 27 \% des directs, et le taux d'incitatif, de 5 à 15 \% de l'assiette directs plus indirects, les coûts directs étant maintenus à leur valeur de devis. Le coût neuf parcourt un intervalle de \dollars{351420} à \dollars{436436}, soit une étendue de 24,2 \% autour de la valeur centrale : à devis identique, deux évaluateurs qui retiendraient des conventions raisonnables mais différentes peuvent s'écarter du quart du coût neuf. Chaque point de taux d'indirects déplace le coût neuf d'environ \dollars{3290} et chaque point d'incitatif d'environ \dollars{3610} ; les deux taux ont des effets du même ordre et se combinent multiplicativement.390391\begin{table}[tbp]392\caption{Sensibilité du coût neuf du sujet du cas 1 au taux d'indirects (lignes, en proportion des directs) et au taux d'incitatif (colonnes, en proportion des directs et indirects), en milliers de dollars ; coûts directs fixés à \dollars{298826}.}\label{tab:21:grille}393\centering\small394\begin{tabular}{@{}S[table-format=2.1] S[table-format=3.1] S[table-format=3.1] S[table-format=3.1] S[table-format=3.1] S[table-format=3.1]@{}}395\toprule396{Indirects (\%)} & {Incitatif 5 \%} & {8 \%} & {10 \%} & {12 \%} & {15 \%} \\397\midrule39812.0 & 351.4 & 361.5 & 368.2 & 374.8 & 384.9 \\39915.0 & 360.8 & 371.1 & 378.0 & 384.9 & 395.2 \\40018.0 & 370.2 & 380.8 & 387.9 & 394.9 & 405.5 \\40120.9 & 379.5 & 390.3 & 397.6 & 404.8 & 415.6 \\40224.0 & 389.1 & 400.2 & 407.6 & 415.0 & 426.1 \\40327.0 & 398.5 & 409.9 & 417.5 & 425.1 & 436.4 \\404\bottomrule405\end{tabular}406\tabsource{\synth{\texttt{analysis/python/cases/ch21\_cout\_neuf.py}, fonction \texttt{grille\_sensibilite}} ; la ligne 20,9 \% et la colonne 10 \% correspondent au cas de base.}407\end{table}408409La \cref{fig:21:sensibilite} complète la grille par un diagramme en tornade où chaque paramètre varie seul, les autres restant à leur valeur centrale. Le taux d'indirects, déplacé de cinq points de part et d'autre de sa valeur de devis (15,9 à 25,9 \%), fait varier le coût neuf de \dollars{381132} à \dollars{414003}, soit une étendue de 8,3 \% ; le taux d'incitatif, de 5 à 15 \%, le fait varier de \dollars{379496} à \dollars{415639}, soit 9,1 \%. Mais c'est la date des prix qui domine : une erreur d'un an sur la période à laquelle les coûts sont exprimés, mesurée par la variation annuelle de 8,6 \% de l'IPCB de la maison individuelle entre les troisièmes trimestres de 2025 et de 2026, déplace le coût neuf de \dollars{366171} à \dollars{431655}, une étendue de 16,5 \%, presque le double de chacun des deux taux. Dans un marché où les coûts progressent de 6 à 9 \% par année, la fraîcheur des prix unitaires est le premier déterminant de la qualité d'un coût neuf, avant toute discussion sur l'incitatif.410411\begin{figure}[tbp]412\centering413\includegraphics[width=\linewidth]{ch21/ch21-fig-sensibilite.pdf}414\caption{Sensibilité du coût neuf du sujet du cas 1 : (a) grille du taux d'indirects et du taux d'incitatif, en milliers de dollars ; (b) tornade où chaque paramètre varie seul autour du cas de base de \dollars{397567} : la date des prix (une année d'IPCB, ±8,6 \%) pèse près de deux fois plus que chacun des deux taux.}\label{fig:21:sensibilite}415\figsource{\synth{script \texttt{analysis/python/figures/ch21\_sensibilite.py}, graine 20261031} ; variation annuelle de l'IPCB : Statistique Canada, tableau 18-10-0289-01.}416\end{figure}417418L'élasticité de taille n'intervient pas dans le calcul par composantes, mais elle conditionne tout usage du coût unitaire du sujet pour d'autres bâtiments. Le \cref{tab:21:elasticite} transpose le coût unitaire de \parmsq{2409} à une maison de \msq{140} et à une maison de \msq{200} pour des élasticités de $-0{,}05$ à $-0{,}20$. Pour la maison de \msq{200}, le coût total varie de \dollars{477287} à \dollars{463711} selon l'élasticité, soit un écart de 2,9 \% ; pour celle de \msq{140}, de \dollars{340112} à \dollars{348599}, soit 2,5 \%. L'élasticité est donc un paramètre de second ordre tant que la superficie du bâtiment visé reste à moins de 25 \% de celle de la référence ; au-delà, l'erreur croît et il vaut mieux changer de référence que d'extrapoler. L'exemple inverse, un barème de \parmsq{2300} établi sur des maisons de \msq{200} et appliqué au sujet de \msq{165}, donne \dollars{379500} sans correction et \dollars{386871} avec une élasticité de $-0{,}10$ : ignorer la correction sous-estime le coût de 1,9 \%, un écart modeste mais systématique, toujours dans le même sens pour les bâtiments plus petits que la référence.419420\begin{table}[tbp]421\caption{Transposition du coût unitaire du sujet (\parmsq{2409} pour \msq{165}) à d'autres superficies selon l'élasticité de taille (\cref{eq:21:elasticite}).}\label{tab:21:elasticite}422\centering\small423\begin{tabular}{@{}S[table-format=-1.2] S[table-format=4.0] S[table-format=6.0] S[table-format=4.0] S[table-format=6.0]@{}}424\toprule425{Élasticité $\varepsilon$} & {\$/m², \msq{140}} & {Coût \msq{140} (\$)} & {\$/m², \msq{200}} & {Coût \msq{200} (\$)} \\426\midrule427-0.05 & 2429 & 340112 & 2386 & 477287 \\428-0.10 & 2449 & 342918 & 2364 & 472718 \\429-0.15 & 2470 & 345747 & 2341 & 468193 \\430-0.20 & 2490 & 348599 & 2319 & 463711 \\431\bottomrule432\end{tabular}433\tabsource{\synth{\texttt{analysis/python/cases/ch21\_cout\_neuf.py}}, fonction \texttt{traite.cout.cout\_par\_superficie\_ajuste}.}434\end{table}435436\begin{erreurs}437\begin{itemize}438\item \emph{Confondre coût et valeur.} Le coût neuf est un plafond économique, non une estimation de valeur ; sans terrain et sans dépréciation, il ne dit rien du prix probable. Écrire « la maison vaut \dollars{398000} » après avoir calculé un coût neuf est une faute de raisonnement.439\item \emph{Mélanger les conventions de superficie.} Appliquer un coût au pied carré établi sur l'aire brute des étages à une superficie habitable nette, ou l'inverse, fausse le résultat de 10 à 20 \% ; l'exemple montre un écart de 15 \% entre \qty{194}{\dollar\per\piedcarre} et \qty{224}{\dollar\per\piedcarre} pour le même bâtiment.440\item \emph{Compter deux fois.} Incitatif ajouté à des prix qui incluent déjà la marge de l'entrepreneur général ; supervision dans les indirects et dans les prix composites ; raccordements dans le bâtiment et dans le terrain viabilisé ; améliorations du site dans le coût neuf et évaluées à part.441\item \emph{Déduire une surabondance d'un coût de remplacement.} Le coût de remplacement l'a déjà exclue ; la déduire de nouveau en désuétude fonctionnelle viole la \cref{prop:equivalence}.442\item \emph{Indexer avec le mauvais indice.} L'indice des prix à la consommation ne mesure pas les coûts de construction ; l'IPLN mesure un prix de vente terrain compris ; une série non résidentielle sous-estime la hausse résidentielle de 6 \% entre 2019 et 2026.443\item \emph{Confondre incitatif et profit réalisé.} Le profit constaté sur un projet voisin, qu'il soit nul ou exceptionnel, n'est pas l'incitatif requis par le marché ; celui-ci se mesure sur plusieurs projets et s'exprime en proportion d'une assiette déclarée.444\item \emph{Prendre le coût au rôle pour un coût à la date d'évaluation.} La valeur du bâtiment au rôle est un coût déprécié à la date de référence du rôle (le 1\ier{} juillet 2025 pour le rôle 2027-2029 de Gatineau), parfois trois ans avant l'évaluation.445\end{itemize}446\end{erreurs}447448\begin{limites}449\begin{itemize}450\item Le devis du cas 1 est synthétique ; ses quantités sont vraisemblables et ses prix unitaires calibrés sur une fourchette publique, mais aucun chiffre ne provient d'un chantier réel. La fourchette Altus 2026 pour Montréal (155-215 \$/pi²) est connue par une source secondaire et n'a pas été vérifiée dans le guide lui-même (\texttt{SRC-E-043}, statut partiellement vérifié) ; la fourchette 2025 relayée ailleurs (150-215 \$/pi²) n'a pas été vérifiée.451\item Le taux d'incitatif de 10 \% est une hypothèse pédagogique, non une extraction du marché de Gatineau ; dans un mandat réel il doit être justifié par des données de projets comparables.452\item Les séries résidentielles de l'IPCB pour Montréal ne commencent qu'en 2017 ; aucun indice public ne permet d'indexer directement un coût résidentiel montréalais de 1998, et l'IPCB ne couvre pas Gatineau ni Québec.453\item Le contenu détaillé des barèmes 3E du Manuel d'évaluation foncière et des classes de bâtiments n'a pas été dépouillé ; le chapitre renvoie au Manuel sans en reproduire les valeurs (droit d'auteur, absence de licence ouverte). Le pied de page des pages de normes de mesurage consultées porte la mention « 2022 » dans le PDF de l'édition 2026.454\item Les paramètres du remboursement de la TVQ pour habitation neuve n'ont pas pu être vérifiés sur le site de Revenu Québec (accès refusé le 31 octobre 2026) ; seuls les paramètres fédéraux lus dans le guide RC4028 sont cités. Les hausses salariales 2025-2029 de la construction (8, 5, 5, 4 \%) sont relayées par Altus et la page de la CCQ n'a pas été reconsultée dans ce lot.455\item L'aire brute des étages du sujet (\msq{190}) est déduite de l'aire de la dalle du sous-sol du devis, non d'un plan ; c'est une hypothèse de l'exemple.456\end{itemize}457\end{limites}458459\begin{synthese}460\begin{itemize}461\item La méthode du coût estime $\hat V = V_L + C_N - D_{\text{phys}} - D_{\text{fonc}} - D_{\text{ext}}$ ; elle est pertinente pour le neuf, l'atypique, l'assurance et le rôle, et devient un simple contrôle de vraisemblance pour les bâtiments anciens où la dépréciation domine.462\item Le coût de reproduction chiffre une réplique, le coût de remplacement un équivalent moderne ; le second est la base par défaut, et le choix de la base détermine ce qui reste à déduire en désuétude fonctionnelle.463\item $C_N = D(1+\tau_I)(1+\tau_E)$ avec l'incitatif sur directs plus indirects ; l'assiette doit être déclarée et les doubles comptages traqués poste par poste.464\item Comparaison unitaire, composantes, métré et indexation forment une hiérarchie de précision ; le coût unitaire exige une convention de superficie et une base explicites ; l'élasticité de taille vaut la moitié de la part des coûts liés au périmètre, changée de signe.465\item L'IPCB de Statistique Canada (18-10-0289-01) est la source publique d'indexation ; les guides Altus, Marshall \& Swift et RSMeans sont des sources sous licence à citer sans reproduire ; le MEFQ fixe la méthode et les mesures du rôle.466\item Pour le sujet du cas 1, $C_N = \dollars{397567}$ (\parmsq{2409} habitables, \qty{194}{\dollar\per\piedcarre} bruts) ; la date des prix pèse deux fois plus que les taux d'indirects ou d'incitatif dans l'incertitude du résultat.467\end{itemize}468\end{synthese}469470\section*{Exercices}471472\begin{exercice}[1]{Conventions d'assiette}{ex:21:1}473Les coûts directs d'une maison neuve s'élèvent à \dollars{250000}. Le taux d'indirects est de 15 \% des directs et le taux d'incitatif de 10 \%. Calculez le coût neuf selon la convention où l'incitatif s'applique aux directs et indirects, puis selon celle où il s'applique aux seuls directs. Montrez que l'écart est égal à $D\,\tau_I\,\tau_E$ et donnez les parts de chaque composante dans le coût neuf sous la première convention.474\end{exercice}475476\begin{exercice}[1]{Indexation par l'IPCB}{ex:21:2}477Un contrat de construction d'une maison individuelle à Montréal, signé au troisième trimestre de 2021, s'élevait à \dollars{310000} (directs et indirects, sans incitatif). À l'aide des valeurs du \cref{tab:21:ipcb}, exprimez ce coût en dollars du troisième trimestre de 2026 avec la série « maison individuelle », puis avec la série « bâtiments non résidentiels ». Commentez l'écart et expliquez pourquoi le résultat est un coût de reproduction plutôt qu'un coût de remplacement.478\end{exercice}479480\begin{exercice}[2]{Reproduction, remplacement et désuétude}{ex:21:3}481Une maison de 1925 a un coût de reproduction de \dollars{520000}, dont \dollars{40000} pour des éléments surabondants (plâtre sur lattes, deux foyers de maçonnerie massive) que le marché ne paie pas ; son coût de remplacement est de \dollars{480000}. La dépréciation physique est de 30 \% et l'excès de coûts d'exploitation imputable aux éléments surabondants, capitalisé, vaut \dollars{12000}. Le terrain vaut \dollars{150000}. Calculez l'indication de valeur sous les deux bases en appliquant la \cref{prop:equivalence}, puis montrez l'erreur commise si l'on déduisait \dollars{40000} de désuétude fonctionnelle à partir du coût de remplacement.482\end{exercice}483484\begin{exercice}[2]{Comparaison unitaire et élasticité de taille}{ex:21:4}485Convertissez la fourchette Altus 2026 de 155 à \qty{215}{\dollar\per\piedcarre} en dollars par mètre carré et calculez le coût unitaire du milieu de fourchette. Appliquez ce coût unitaire à une maison dont l'aire brute des étages est de \msq{210}, sachant que la fourchette est réputée établie sur des maisons d'environ \msq{190} et que l'élasticité de taille est de $-0{,}10$. Comparez au résultat sans correction de taille et indiquez ce que la fourchette n'inclut pas.486\end{exercice}487488\begin{exercice}[2]{Reclasser la supervision de chantier}{ex:21:5}489Dans le devis du cas 1, la supervision du chantier (\dollars{35708.66}) est classée parmi les coûts indirects. Reclassez-la dans les coûts directs et recalculez le taux d'indirects, le sous-total $D + I$, l'incitatif et le coût neuf sous chacune des deux conventions d'assiette. Expliquez pourquoi le coût neuf est inchangé sous l'une et modifié sous l'autre, et ce que cela implique pour la mesure d'un taux d'indirects « de marché ».490\end{exercice}491492\begin{exercice}[3]{Géométrie et économies d'échelle}{ex:21:6}493Un cottage a une empreinte de \msq{95}. Les coûts proportionnels à l'aire de plancher s'élèvent à \parmsq{1500} et les coûts proportionnels au périmètre (fondations, murs extérieurs, revêtement, isolation) à \qty{900}{\dollar\per\metre} linéaire. Pour une empreinte carrée puis pour une empreinte rectangulaire de proportion $1{:}2$, calculez le périmètre, la part des coûts liés au périmètre, l'élasticité de taille selon la \cref{prop:echelle} et le coût unitaire. Déduisez-en l'effet de la forme sur le coût unitaire et discutez la validité de l'élasticité constante de l'\cref{eq:21:elasticite} lorsque l'aire double.494\end{exercice}495496\begin{exercice}[3]{Valeur assurable et indication par le coût}{ex:21:7}497Un contrat d'assurance habitation couvre la reconstruction du bâtiment à l'exclusion de l'excavation, des fondations, de la dalle, du drain, des raccordements aux services et des aménagements extérieurs. À partir du devis du cas 1 (\cref{tab:21:devis}), estimez la valeur assurable en conservant le taux d'indirects du devis et l'incitatif de 10 \% sur directs plus indirects, et justifiez le maintien de ces deux éléments. Puis, avec une valeur de terrain de \dollars{180000} et une dépréciation totale de 35 \% du coût neuf, calculez l'indication de valeur par le coût. Expliquez pourquoi les deux montants répondent à des questions différentes et pourquoi ni l'un ni l'autre ne peut être qualifié de « valeur marchande » sans réconciliation.498\end{exercice}499500\section*{Pour aller plus loin}501502Le traitement de référence de la méthode du coût en Amérique du Nord demeure celui de \textcite{appraisal2026}, dont les chapitres consacrés au coût neuf, aux sources de coûts et à l'incitatif de l'entrepreneur fixent la terminologie reprise ici ; l'édition canadienne de \textcite{appraisalCdn} adapte la présentation au contexte des provinces et le glossaire de \textcite{aiDictionary2022} fixe les définitions. \textcite{bowes2011} offre la défense la plus argumentée de la méthode face à son déclin dans la pratique, en montrant comment une dépréciation extraite du marché transforme le coût en véritable indicateur de valeur ; sa lecture prépare le \cref{ch:24}. Pour la tradition britannique, \textcite{wyatt2022} et \textcite{scarrettOsborn2014} exposent la méthode de l'entrepreneur avec une clarté pédagogique et insistent sur ses conditions d'application restreintes, tandis que \textcite{baum1991} propose la taxonomie des désuétudes qui éclaire le lien entre base de coût et obsolescence. Du côté de l'économie, \textcite{davisHeathcote2007} et \textcite{clappSalavei2010} rappellent que la décomposition terrain-bâtiment est un objet d'inférence et non une donnée, et que la méthode du coût se dégrade là où le terrain domine ; \textcite{geltnerMillerClaytonEichholtz2014} développent la logique du profit du promoteur et des coûts financiers dans l'analyse de développement, utile pour calibrer un incitatif. Enfin, la terminologie française de la méthode se trouve chez \textcite{achour1992}, et la méthodologie de l'IPCB est documentée par \textcite{statcanIPCB}.503