spb/traite-evaluation-qc

1\chapter{Copropriétés et conversions}\label{ch:42}23La copropriété divise est devenue, en une génération, le mode d'accession à la propriété le plus répandu dans les quartiers centraux des villes québécoises, et la fraction de copropriété est aujourd'hui le bien que l'évaluateur résidentiel rencontre le plus souvent après la maison unifamiliale. Elle pose pourtant un problème d'évaluation qui lui est propre : ce que l'acheteur acquiert n'est pas un bâtiment, mais une partie privative, une quote-part indivise de parties communes qu'il ne contrôle pas seul, l'usage exclusif de quelques accessoires, et une part des engagements financiers, présents et futurs, d'une personne morale, le syndicat, dont la santé conditionne la valeur de chaque fraction. Le \cref{ch:07} a décrit l'architecture juridique de cette modalité de propriété et les documents que le syndicat produit depuis le 14 août 2025 ; le présent chapitre l'aborde du point de vue du marché. Il montre d'abord comment évaluer une fraction par comparaison, en distinguant les ventes conclues dans le même immeuble de celles conclues ailleurs, et en isolant les ajustements qui n'existent que pour ce type de bien : l'étage, l'orientation, le stationnement, les frais de copropriété et l'état du fonds de prévoyance. Il traite ensuite de la copropriété indivise, de la copropriété détenue pour la location, puis de la conversion d'un immeuble locatif en copropriété divise, opération strictement encadrée par la Loi sur le Tribunal administratif du logement et dont la faisabilité se mesure en comparant la valeur de l'immeuble en bloc à la somme des fractions, nette des coûts et des délais. L'immeuble fictif de huit fractions du \cref{ch:07} sert de fil conducteur à tous les exemples, de sorte que les chiffres des deux chapitres se répondent.45\begin{objectifs}6À la fin de ce chapitre, le lecteur sait :7\begin{itemize}8\item définir l'objet évalué lorsqu'il s'agit d'une fraction de copropriété divise et dresser la liste des documents à obtenir du vendeur et du syndicat avant d'en estimer la valeur ;9\item organiser la recherche de comparables en deux cercles, les ventes de l'immeuble et celles d'immeubles concurrents, et expliquer pourquoi les premières éliminent une source d'erreur que les secondes ne peuvent qu'ajuster ;10\item quantifier les ajustements propres à la copropriété (étage, orientation, stationnement, superficie, frais de copropriété, situation financière du syndicat) et dériver la règle de capitalisation d'un écart de charges ;11\item traduire un déficit de capitalisation du fonds de prévoyance ou une cotisation spéciale en ajustement de valeur, de façon cohérente avec le \cref{ch:07} ;12\item distinguer la valeur marchande d'une fraction, fixée par les acheteurs-occupants, de sa valeur d'investissement pour un bailleur, et situer la copropriété locative dans les données de la Société canadienne d'hypothèques et de logement ;13\item décrire le cadre juridique de la conversion d'un immeuble locatif en copropriété divise et conduire une analyse de faisabilité qui compare la valeur en bloc à la somme des fractions, nette des coûts, des frais, des délais et des droits des locataires.14\end{itemize}15\end{objectifs}1617\section{L'objet évalué et son marché}\label{sec:42:objet}1819\subsection{La fraction, son syndicat et ce que le prix contient}2021La copropriété divise naît de la publication d'une déclaration qui divise l'immeuble en fractions, chacune comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes \parencite[art.~1010, 1038, 1042--1043]{ccq} ; dès cette publication, la collectivité des copropriétaires forme une personne morale, le syndicat, chargée de la conservation de l'immeuble et tenue de veiller à ce que les travaux nécessaires soient effectués \parencite[art.~1039]{ccq}. Le \cref{ch:07} a détaillé ce que la déclaration contient, comment la valeur relative de chaque fraction est établie selon la nature, la destination, les dimensions et la situation de la partie privative, sans égard à son utilisation \parencite[art.~1041]{ccq}, et comment cette valeur relative, fixée une fois pour toutes, détermine la quote-part des charges et des voix \parencite[art.~1053, 1064]{ccq}. Il a aussi posé le cadre de décomposition de la valeur d'une fraction, l'\cref{eq:7:fraction}, qui additionne la valeur attribuable aux éléments propres de la fraction et sa part de la valeur des parties communes, puis en retranche sa part du passif latent du syndicat. Le présent chapitre part de ce cadre et le confronte au marché.2223Ce qu'un acheteur paie lorsqu'il achète une fraction est donc un faisceau qui comprend quatre choses. La première est la partie privative elle-même, avec ses dimensions, sa disposition, son étage, son orientation, sa vue et son état intérieur. La deuxième est l'usage exclusif des parties communes à usage restreint qui lui sont rattachées : balcon, terrasse, case de stationnement, espace de rangement, dont l'entretien courant incombe aux seuls usagers tandis que leur remplacement est mutualisé sauf clause contraire de la déclaration \parencite[art.~1064]{ccq} et selon l'interprétation de la Cour d'appel rappelée au \cref{ch:07} \parencite{almaca2014}. La troisième est la quote-part des parties communes générales, c'est-à-dire la part de l'enveloppe, de la structure, des équipements et du terrain, dont la qualité et l'état se lisent dans le carnet d'entretien. La quatrième, la plus souvent négligée, est la position financière de la fraction dans le syndicat : les charges communes qu'elle supportera, les sommes qu'elle devra verser au fonds de prévoyance et au fonds d'auto assurance, les cotisations spéciales votées ou prévisibles, et sa part des litiges et des dettes du syndicat, puisqu'un jugement contre le syndicat est exécutoire contre chaque copropriétaire en proportion de la valeur relative de sa fraction \parencite[art.~1078]{ccq}. Les trois premières composantes relèvent de la comparaison classique ; la quatrième exige des ajustements qui n'ont pas d'équivalent pour une maison et qui font l'objet de la \cref{sec:42:ajustements}.2425Deux clarifications s'imposent d'emblée, parce qu'elles sont la source des erreurs les plus fréquentes. D'abord, la \emph{valeur relative} n'est pas une valeur marchande et la quote-part n'est pas une clé de ventilation de la valeur de l'immeuble : appliquer la quote-part de 14,08~\% de la fraction F4 de l'immeuble fictif à la valeur de l'immeuble entier ne donne pas la valeur de F4, parce que la valeur relative ignore l'état intérieur, les améliorations et la conjoncture, et parce que la somme des valeurs marchandes des fractions n'égale pas la valeur de l'immeuble entier détenu par un seul propriétaire, ce que la \cref{sec:42:conversion} démontre et exploite. Ensuite, les \emph{frais de copropriété} ne sont pas un coût homogène : ils contiennent des charges courantes, qui sont une dépense, et des contributions au fonds de prévoyance et au fonds d'auto assurance, qui sont une épargne forcée destinée à des travaux dont l'acheteur bénéficiera. Comparer deux fractions par leurs frais mensuels bruts revient à pénaliser la copropriété bien gérée, et le \cref{ch:07} a montré sur l'immeuble fictif que la copropriété qui verse \dollars{12000} au fonds au lieu des \dollars{21891} que l'étude recommande affiche des frais plus bas et porte pourtant un déficit de capitalisation de \dollars{150908}.2627\subsection{Le marché québécois de la copropriété en 2026}2829La copropriété est un marché à part entière, avec ses prix, ses délais et sa conjoncture, qu'il faut situer avant d'évaluer. Le \cref{tab:42:marche} rassemble les indicateurs publics les plus récents à la date de rédaction, et la \cref{fig:42:medianes} compare les prix médians des copropriétés et des unifamiliales par territoire.3031\begin{table}[htbp]32\caption{Indicateurs publics du marché de la copropriété au Québec (état au 31 octobre 2026)}\label{tab:42:marche}33\centering\footnotesize34\begin{tabularx}{\textwidth}{L{34mm}YL{34mm}}35\toprule36Indicateur & Valeur & Source et période \\37\midrule38Prix médian Centris, copropriété, T3 2026 & Province \dollars{400000} (0~\% a/a) ; RMR de Montréal \dollars{435000} ($+2$~\%) ; île de Montréal \dollars{477500} ($+1$~\%) ; RMR de Québec \dollars{334900} ($+6$~\%) ; RMR de Gatineau \dollars{297450} ($-5$~\%) ; RMR de Sherbrooke \dollars{327000} ($+4$~\%) ; RMR de Trois-Rivières \dollars{287000} & APCIQ, communiqué du 14 octobre 2026 \\39Délais de vente médians, copropriété, T3 2026 & Province 58 jours ; Montréal 61 ; Québec 34 ; Gatineau 36 & APCIQ, communiqué et baromètre de Gatineau, T3 2026 \\40Prix médian par secteur, T3 2026 & Rosemont \dollars{563200} ; Villeray \dollars{586500} (petit échantillon) ; La Cité--Basse-Ville et Limoilou \dollars{320000} ($+18$~\%) ; ville de Gatineau \dollars{295000} & APCIQ, baromètres FSMI de Montréal, de Québec et de Gatineau, T3 2026 \\41Valeur moyenne au rôle, copropriété & Montréal \dollars{549600} (rôle 2026-2028, référence 1\ier{} juillet 2024) ; Gatineau \dollars{306300} $\to$ \dollars{320700} ($+4{,}70$~\%, rôle 2027-2029, référence 1\ier{} juillet 2025) ; agglomération de Québec \dollars{301539} ($+21{,}6$~\%, rôle 2025-2027, référence 1\ier{} juillet 2023) & Villes de Montréal (communiqué du 10 septembre 2025), de Gatineau (dépôt du 27 octobre 2026) et de Québec (rôle 2025) \\42Univers des copropriétés et part offerte en location, octobre 2025 & RMR de Montréal \num{233535} unités, 21,9~\% louées ; RMR de Québec \num{36816}, 15,5~\% ; Gatineau (partie québécoise) \num{10620}, 27,4~\% & SCHL, Enquête sur les logements locatifs, tableaux 4.3.1 \\43Taux d'inoccupation, copropriétés offertes en location, octobre 2025 & Montréal 2,1~\% (1,4~\% en 2024) ; Québec 0,6~\% ; Gatineau 1,0~\% ; appartements locatifs traditionnels : 2,9~\%, 2,4~\% et 3,8~\% & SCHL, Enquête sur les logements locatifs, tableaux 4.1.1 \\44Compte de taxes moyen d'une copropriété, Montréal, 2026 & \dollars{3301} (unifamiliale : \dollars{4939}) & La Presse, 19 octobre 2026, source secondaire\footnotemark \\45\bottomrule46\end{tabularx}47\tabsource{compilation de l'auteur d'après \textcite{apciqt32026,apciqgatineaut32026,apciqbaromontreal2026,apciqbaroquebec2026,montrealrole2026,gatineaurole2027,quebecrole2025,schlrmltables2025}, consultés le 31 octobre 2026 ; les prix APCIQ sont des médianes des ventes conclues par courtier (système Centris) et non de l'ensemble des mutations.}48\end{table}49\footnotetext{Chiffre rapporté par La Presse (« Taxes locales à Montréal : un bond de près de 9~\% en 2027 », 19 octobre 2026) d'après les documents budgétaires de la Ville ; le document officiel n'a pas été lu (\texttt{sources/notes-E.md}, §~ch.~28).}5051\begin{figure}[htbp]52\centering53\includegraphics[width=\linewidth]{ch42/ch42-fig-medianes-rmr.pdf}54\caption{Prix médians des copropriétés et des unifamiliales vendues par l'entremise du système Centris au troisième trimestre de 2026, par territoire, avec la variation annuelle de la médiane des copropriétés et le rapport entre les deux médianes. La copropriété se vend entre 59~\% (île de Montréal) et 80~\% (province) du prix de l'unifamiliale, l'écart étant d'autant plus grand que le marché est cher.}\label{fig:42:medianes}55\figsource{APCIQ, Statistiques résidentielles Centris, 3\ieme{} trimestre 2026, communiqué du 14 octobre 2026 \parencite{apciqt32026} ; script \texttt{analysis/python/figures/ch42\_medianes.py} ; chiffres cités tels que publiés.}56\end{figure}5758Trois traits de ce tableau pèsent sur la pratique. D'abord, la copropriété est un marché de grandes villes : la RMR de Montréal concentre près d'un quart de million d'appartements en copropriété, dont plus d'une sur cinq est offerte en location, ce qui fait de la fraction louée un bien courant et de l'investisseur un acheteur significatif (\cref{sec:42:locative}). Ensuite, les prix régionaux diffèrent autant que ceux des maisons, et la fraction de \msq{98} qui se vend autour de \dollars{380000} dans l'exemple de ce chapitre serait, à caractéristiques égales, nettement plus chère dans un quartier central de l'île de Montréal et moins chère à Gatineau ; les médianes du \cref{tab:42:marche} ne sont donc pas des valeurs, mais des repères pour calibrer l'ordre de grandeur de l'exemple et pour vérifier qu'une conclusion n'est pas aberrante. Enfin, la copropriété est le segment où la conjoncture se lit le plus vite : les délais de vente de 2026 y sont plus longs que pour les unifamiliales dans toutes les régions du \cref{tab:42:marche}, et l'offre en forte hausse à Montréal signale un marché où l'acheteur a retrouvé du choix, ce qui affecte directement l'ajustement de conditions du marché et la durée d'exposition à retenir.5960\subsection{Les documents que l'évaluateur obtient}6162L'évaluation d'une fraction commence par un dossier documentaire plus lourd que celui d'une maison, et le droit en fixe désormais le contenu. Le vendeur doit remettre en temps utile au promettant acheteur une attestation du syndicat sur l'état de la copropriété, que le syndicat délivre dans les quinze jours \parencite[art.~1068.1]{ccq} ; le promettant acheteur peut demander au syndicat, à ses frais, les documents et renseignements qui lui permettent un consentement éclairé \parencite[art.~1068.2]{ccq} ; l'acquéreur, tenu des charges communes dues au moment de l'acquisition, peut obtenir un état des charges dues \parencite[art.~1069]{ccq}. Le contenu de l'attestation est fixé par règlement : solde du fonds de prévoyance et recommandation de l'étude, contributions exigées et payées sur trois exercices, liquidités, surplus ou déficit des trois derniers états financiers, budget, assurances et plus haute franchise, fonds d'auto assurance, inspections et sinistres des cinq dernières années, travaux majeurs réalisés depuis cinq ans et prévus pour les dix prochaines années avec leurs coûts, litiges en cours et modifications à la déclaration depuis trois ans \parencite[art.~10]{reglCoproprieteDivise}. Le \cref{tab:42:documents} relie chaque pièce à l'usage que l'évaluateur en fait et à la section du chapitre qui en traite.6364\begin{table}[htbp]65\caption{Pièces du dossier d'évaluation d'une fraction de copropriété divise et usage de chacune}\label{tab:42:documents}66\centering\footnotesize67\begin{tabularx}{\textwidth}{L{40mm}L{30mm}Y}68\toprule69Pièce & Fondement & Usage en évaluation \\70\midrule71Déclaration de copropriété (acte constitutif, règlement, état descriptif) & art.~1052--1053 C.c.Q. & Destination (location, usages interdits, animaux), parties communes à usage restreint rattachées à la fraction, quote-part, clauses pénales ; bassin d'acheteurs ; charges \\72Attestation du syndicat sur l'état de la copropriété & art.~1068.1 C.c.Q. ; CCQ, r.~8.01, art.~10 & Solde et recommandation du fonds, cotisations, déficits, sinistres, travaux prévus sur dix ans, litiges : intrants de l'ajustement de situation financière (\cref{sec:42:syndicat}) \\73Carnet d'entretien et étude du fonds de prévoyance & art.~1070.2, 1071 C.c.Q. ; r.~8.01, art.~1--9 & État et durée de vie des composantes communes (dépréciation, \cref{ch:24}) ; cotisation nécessaire et déficit de capitalisation (\cref{ch:07}) \\74Budget, états financiers, procès-verbaux récents & art.~1068.2, 1070 C.c.Q. & Décomposition des frais en charges courantes, fonds et auto assurance ; cotisations spéciales votées ou discutées ; arrérages \\75État des charges dues & art.~1069 C.c.Q. & Passif qui suit la fraction ; à déduire ou à vérifier à la vente \\76Police d'assurance du syndicat et évaluation de la valeur de reconstruction & art.~1073 C.c.Q. ; CCQ, r.~4.1, art.~3--4 & Montant assuré (reconstruction, évalué au moins tous les cinq ans par un évaluateur agréé), franchises ; règle transitoire du 0,5~\% \\77Certificat de localisation de la partie privative & art.~1719 C.c.Q. ; A-23, r.~10, art.~10 et 14 & Désignation cadastrale, contenance cadastrale (distincte de la superficie habitable, \cref{ch:12}), servitudes \\78Déclarations du vendeur (formulaire DVD de l'OACIQ) & Loi sur le courtage immobilier, art.~23--26 & État connu de la partie privative, travaux, sinistres, avis reçus du syndicat (formulaire propre à la copropriété divise, non consulté pour cet ouvrage) \\79Pour une vente neuve : contrat préliminaire, note d'information, budget prévisionnel & art.~1785--1793 C.c.Q. ; r.~8.01, art.~11--13 & Incitatifs et inclusions du promoteur ; fonds de prévoyance prévisionnel (0,5~\% de la valeur de reconstruction ou étude) ; protection des acomptes \\80Pour une conversion : rapport d'expert, circulaire d'information, autorisation du Tribunal & Loi sur le TAL, art.~54.4, 54.6 & État des composantes communes, réparations prévues sur cinq ans, budget prévisionnel par fraction, état des baux (\cref{sec:42:conversion}) \\81\bottomrule82\end{tabularx}83\tabsource{synthèse de l'auteur d'après \textcite{ccq,reglCoproprieteDivise,reglAssuranceCopropriete,loiTAL,loiCourtage} et \texttt{sources/normes-A.csv}, textes lus le 31 octobre 2026.}84\end{table}8586\begin{quebec}87L'attestation de l'article~1068.1 n'existe que depuis le 14 août 2025, date d'entrée en vigueur du Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise, et les copropriétés disposent d'un délai de trois ans et un jour à compter de cette date pour obtenir leur carnet d'entretien et leur première étude du fonds de prévoyance, le renflouement du fonds pouvant s'étaler sur au plus dix ans \parencite{reglCoproprieteDivise,quebecMesuresCoproprietes}. Jusqu'au 15 août 2028, l'évaluateur rencontrera donc trois situations : des syndicats qui disposent déjà d'une étude conforme, dont l'attestation donne directement la recommandation et le déficit ; des syndicats qui ont une étude ancienne, obtenue dans les deux années précédant le 14 août 2025 et valide cinq ans, ou dix ans pour les petits immeubles (art.~14 du règlement) ; et des syndicats qui n'ont encore ni carnet ni étude, pour lesquels l'attestation indiquera un solde sans recommandation. Dans ce dernier cas, l'évaluateur ne peut mesurer le déficit de capitalisation qu'en reconstituant lui-même un plan de réparations sommaire à partir de l'âge des composantes, comme au \cref{ch:07}, et il doit déclarer cette hypothèse. Les Normes de pratique professionnelle de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec consacrent par ailleurs leurs normes 15 et 16 aux études de fonds de prévoyance et leurs normes 13 et 14 à l'évaluation aux fins d'assurance \parencite{oeaqNormes} : l'évaluateur agréé est l'un des professionnels habilités à produire ces documents (art.~1 et 7 du règlement), et il est le seul à pouvoir fixer le montant d'assurance de reconstruction de l'article~1073 \parencite[art.~3]{reglAssuranceCopropriete}.88\end{quebec}8990\section{Évaluer une fraction par comparaison}\label{sec:42:comparaison}9192\subsection{Deux cercles de comparables}\label{sec:42:cercles}9394La méthode de comparaison s'applique aux fractions avec les règles générales des \cref{ch:16,ch:17}, mais la structure du bien impose une organisation particulière de la recherche. Écrivons le prix d'une fraction $i$ de l'immeuble $b$ sous la forme semi-logarithmique du \cref{ch:18}, en séparant explicitement ce qui tient à l'immeuble de ce qui tient à la fraction :95\begin{equation}\label{eq:42:modele}96\ln P_{ib} = \alpha_b + \mathbf{x}_{i}\T\boldsymbol\beta + \tau_{t(i)} + \varepsilon_{ib},97\end{equation}98où $\alpha_b$ est un effet propre à l'immeuble qui résume sa localisation, son âge, sa qualité de construction, ses services, l'état de ses parties communes, le niveau de ses charges et la situation financière de son syndicat ; $\mathbf{x}_i$ rassemble les caractéristiques de la fraction (superficie, étage, orientation, stationnement, état intérieur) ; $\tau_t$ est l'effet de la date ; et $\varepsilon_{ib}$ le bruit de transaction. Cette écriture fait apparaître les deux cercles de comparables. Le premier cercle est celui des ventes conclues dans le \emph{même immeuble} : pour deux fractions $i$ et $j$ de l'immeuble $b$, la différence des logarithmes des prix ne dépend plus de $\alpha_b$,99\begin{equation}\label{eq:42:intra}100\ln P_{ib} - \ln P_{jb} = (\mathbf{x}_i - \mathbf{x}_j)\T\boldsymbol\beta + \tau_{t(i)} - \tau_{t(j)} + \varepsilon_{ib} - \varepsilon_{jb},101\end{equation}102de sorte que la comparaison intra-immeuble élimine, par construction, toutes les différences de localisation, d'immeuble, de charges et de syndicat, et ne laisse à ajuster que la date et les caractéristiques de la fraction. C'est exactement le mécanisme des ventes appariées du \cref{ch:07} : la composante commune disparaît par différence et la variance de l'estimateur se réduit à celle des bruits de transaction, selon l'\cref{eq:7:var-paires}. Une vente récente d'une fraction semblable dans le même immeuble est donc le comparable le plus informatif qui soit, et la grille lui accorde un poids élevé même si elle est un peu plus ancienne qu'une vente externe.103104\begin{proposition}{Variance d'une indication intra-immeuble et inter-immeubles}{intra}105Supposons que l'effet d'immeuble $\alpha_b$ soit tiré, d'un immeuble à l'autre, d'une loi de variance $\sigma_\alpha^2$, que les bruits de transaction $\varepsilon$ aient une variance $\sigma^2$ et que les ajustements de caractéristiques et de date soient exacts. L'indication de valeur tirée d'un comparable du même immeuble a une variance $\sigma^2$ ; celle tirée d'un comparable d'un autre immeuble, dont l'effet $\alpha_{b'}$ doit être estimé, a une variance $\sigma^2 + \sigma_{\alpha}^2 + \sigma_{\hat\alpha}^2$, où $\sigma_{\hat\alpha}^2$ est la variance de l'erreur d'estimation de l'écart $\alpha_b - \alpha_{b'}$ ; la pondération optimale de l'\cref{eq:16:poids} accorde donc au comparable intra-immeuble un poids $\left(\sigma^2 + \sigma_{\alpha}^2 + \sigma_{\hat\alpha}^2\right)/\sigma^2$ fois celui d'un comparable externe.106\end{proposition}107\begin{proof}108Pour un comparable $j$ du même immeuble $b$, l'\cref{eq:42:intra} donne, après ajustement exact des caractéristiques et de la date, $\ln \hat P_{ib} = \ln P_{jb} + (\mathbf{x}_i - \mathbf{x}_j)\T\boldsymbol\beta + \tau_{t(i)} - \tau_{t(j)} = \ln P_{ib} - \varepsilon_{ib} + \varepsilon_{jb}$ : l'erreur de l'indication est $\varepsilon_{jb} - \varepsilon_{ib}$, dont seule la composante $\varepsilon_{jb}$ varie d'un comparable à l'autre, d'où une variance $\sigma^2$ autour de la valeur $\alpha_b + \mathbf{x}_i\T\boldsymbol\beta + \tau_{t(i)}$ que l'on cherche. Pour un comparable $j$ d'un autre immeuble $b'$, il faut ajouter l'écart $\alpha_b - \alpha_{b'}$, que l'on ne connaît pas et que l'on remplace par une estimation ; l'erreur devient $\varepsilon_{jb'} + (\alpha_b - \alpha_{b'}) - \widehat{(\alpha_b - \alpha_{b'})}$, et si l'estimation n'utilise pas l'information sur $\alpha_{b'}$ (comparable traité comme s'il était dans le même immeuble), la variance est $\sigma^2 + \sigma_\alpha^2$ ; si elle l'utilise avec une erreur de variance $\sigma_{\hat\alpha}^2$, la variance est $\sigma^2 + \sigma_{\hat\alpha}^2$, et dans le cas général elle est bornée par $\sigma^2 + \sigma_\alpha^2 + \sigma_{\hat\alpha}^2$. Les poids optimaux étant inversement proportionnels aux variances (\cref{prop:indication}), le rapport annoncé suit.109\end{proof}110111Ce résultat justifie la pratique qui consiste à accorder plus de poids aux ventes de l'immeuble, et il en précise la limite : le gain disparaît si les ajustements de syndicat et de charges, qui sont la partie mesurable de $\alpha_b - \alpha_{b'}$, sont estimés avec précision, et il est illusoire si la vente intra-immeuble n'a pas été vérifiée, parce qu'une transaction non sincère ajoute un biais que la faible variance ne compense pas.112113Le second cercle est celui des ventes conclues dans des \emph{immeubles concurrents} : les fractions que l'acheteur type du sujet aurait considérées comme des substituts, dans le même secteur et le même segment de prix. Ces ventes sont indispensables pour trois raisons. Elles seules permettent d'estimer l'effet du temps $\tau_t$ lorsque les ventes de l'immeuble sont rares ; elles seules informent sur la valeur de l'immeuble lui-même, c'est-à-dire sur $\alpha_b$, que la comparaison intra-immeuble ne mesure pas ; et elles seules protègent contre le risque qu'un immeuble entier soit « hors marché », par exemple parce que ses dernières ventes ont été conclues entre copropriétaires ou dans l'ignorance d'un problème que l'attestation révèle aujourd'hui. Pour ces comparables, l'écart $\alpha_b - \alpha_{b'}$ doit être ajusté, et c'est là que les ajustements propres à la copropriété interviennent : les différences de services et de charges, et surtout la différence de situation financière des deux syndicats.114115\begin{pratique}116La procédure recommandée réunit les deux cercles dans une même grille. On recense d'abord toutes les ventes de l'immeuble du sujet sur une fenêtre élargie, jusqu'à vingt-quatre ou trente-six mois, en les ramenant à la date d'évaluation par l'indice du marché des copropriétés du secteur ; on y ajoute ensuite trois à cinq ventes récentes d'immeubles concurrents, choisies pour leur ressemblance avec le sujet au sens de la distance d'attributs du \cref{ch:16}, en incluant si possible une fraction d'un immeuble dont la situation financière est manifestement différente de celle du sujet, afin que la grille rende visible l'ajustement de syndicat. Les ventes de l'immeuble sont vérifiées avec un soin particulier, parce que leur poids est élevé et parce que les transactions entre copropriétaires, les ventes à un locataire en place et les ventes conclues avant la découverte d'un vice des parties communes y sont plus fréquentes qu'ailleurs.117\end{pratique}118119\subsection{Les ajustements propres à la copropriété}\label{sec:42:ajustements}120121La grille d'une fraction reprend les cinq dimensions du \cref{ch:16} : droits transmis, financement, conditions de vente, conditions du marché, caractéristiques du bien. Les quatre premières s'appliquent sans modification, à ceci près que le prix d'une fraction neuve vendue par un promoteur incorpore souvent des incitatifs, des inclusions et des conditions de livraison qui doivent être retranchés avant comparaison, et que la vente d'une fraction louée à un investisseur transmet un droit grevé d'un bail que l'acquéreur ne peut résilier \parencite[art.~1937]{ccq}. La cinquième dimension, celle des caractéristiques, est où la copropriété se distingue, et quatre familles d'ajustements y apparaissent.122123\paragraph{Étage, orientation et vue} Dans un immeuble sans ascenseur, le rez-de-chaussée se négocie en général avec une décote qui tient au bruit, à l'intimité et à la sécurité, et les étages supérieurs avec une prime qui tient à la lumière, à la vue et au calme, prime que l'effort de l'escalier tempère au troisième ; dans une tour avec ascenseur, la prime d'étage croît avec la hauteur et la vue. L'orientation agit par l'ensoleillement et par l'exposition au bruit de la rue. Ces effets sont des proportions du prix plutôt que des montants fixes, parce qu'ils portent sur l'ensemble de la partie privative ; on les écrit124\begin{equation}\label{eq:42:etage}125A^{\text{étage}}_j = P^{t}_j\,\bigl(c^{\text{ét}}_s - c^{\text{ét}}_j\bigr), \qquad A^{\text{orient}}_j = P^{t}_j\,\bigl(c^{\text{or}}_s - c^{\text{or}}_j\bigr),126\end{equation}127où $P^t_j$ est le prix du comparable ramené à la date d'évaluation et $c^{\text{ét}}$, $c^{\text{or}}$ les coefficients, en proportion du prix, de l'étage et de l'orientation, estimés par ventes appariées ou par un modèle hédonique du marché local, et comptés du point de vue du sujet. Ces coefficients de marché ne coïncident pas nécessairement avec ceux que la déclaration de copropriété a retenus pour la valeur relative : dans l'immeuble fictif du \cref{ch:07}, la déclaration valorise le troisième étage à 1,04 et le rez-de-chaussée à 0,96, alors que le marché fictif de ce chapitre le valorise à 1,02 et 0,96 ; la valeur relative est une convention de répartition, le coefficient de marché une mesure, et l'évaluateur ne confond pas les deux.128129\paragraph{Stationnement et rangement} La case de stationnement intérieur et le rangement sont des parties communes à usage restreint dont la valeur est, elle, un montant à peu près fixe dans un secteur donné, parce qu'elle correspond au coût d'une solution de rechange (stationnement sur rue avec vignette, location d'une case) ; elle s'ajuste en dollars, et la vente séparée de cases dans les immeubles où la déclaration le permet en fournit la mesure la plus directe. Lorsque la case est une partie privative distincte, immatriculée séparément, elle peut être vendue ou louée indépendamment, ce qui en accroît la valeur ; lorsqu'elle est un usage restreint attaché à la fraction, elle ne peut l'être.130131\paragraph{Superficie} La superficie de la partie privative s'ajuste au prix marginal du mètre carré, inférieur au prix moyen parce que l'élasticité du prix à la superficie est inférieure à l'unité (\cref{ch:16}) ; dans le marché fictif de ce chapitre, dont la valeur de référence est de \parmsq{3650} pour \msq{98} avec une élasticité de 0,60, le prix marginal vaut $0{,}60 \times 3\,650 = \parmsq{2190}$. L'évaluateur veille à ce que toutes les superficies soient mesurées selon la même convention : la contenance cadastrale du certificat de localisation, la superficie habitable des fiches de courtage et la superficie brute des plans du promoteur diffèrent parfois de dix pour cent (\cref{ch:12}).132133\paragraph{Frais de copropriété et situation financière du syndicat} C'est la famille la plus délicate, et les deux sous-sections qui suivent lui sont consacrées.134135\subsection{La capitalisation des écarts de charges}\label{sec:42:charges}136137Deux fractions identiques dont l'une supporte des charges communes plus élevées ne valent pas la même chose, et le raisonnement qui fixe l'écart est celui du coût d'usage. Un acheteur qui compare les deux arbitre entre un prix plus élevé et des charges plus faibles ; à l'équilibre, l'écart de prix compense la valeur actuelle de l'écart de charges sur son horizon de détention, puis l'effet de cet écart sur le prix de revente. Si l'écart annuel $\Delta C$ est perpétuel et croît au taux $g$ des coûts, et si l'acheteur actualise au taux nominal $r$, la valeur actuelle de la charge supplémentaire est, par l'identité de Gordon du \cref{ch:30},138\begin{equation}\label{eq:42:charges-gordon}139\mathrm{VA}(\Delta C) = \sum_{t=1}^{\infty} \frac{\Delta C\,(1+g)^{t-1}}{(1+r)^t} = \frac{\Delta C}{r - g},140\end{equation}141ce qui, avec $r = 5$~\% et $g = 2{,}5$~\%, capitalise chaque dollar de charge annuelle à quarante dollars de prix. Cette borne théorique suppose que l'écart de charges est un pur coût, perçu et escompté intégralement par un acheteur rationnel ; elle est rarement atteinte, pour trois raisons. Une partie des charges plus élevées achète des services que l'acheteur valorise (ascenseur, concierge, piscine, sécurité) et qui sont déjà payés dans le prix par un autre canal, celui de la qualité de l'immeuble ; l'acheteur type a un horizon fini et escompte imparfaitement les charges lointaines ; et les charges futures sont incertaines, ce qui relève le taux effectif de capitalisation. L'évaluateur écrit donc l'ajustement avec un taux de capitalisation des charges $R_c$ propre au marché,142\begin{equation}\label{eq:42:charges}143A^{\text{ch}}_j = \frac{\bigl(c_j - c_s\bigr)\,S_s}{R_c},144\end{equation}145où $c_j$ et $c_s$ sont les charges courantes annuelles par mètre carré du comparable et du sujet, $S_s$ la superficie du sujet, et où le signe est celui du point de vue du sujet : un comparable qui paie plus de charges est inférieur au sujet, et son prix est ajusté à la hausse. Trois précisions gouvernent l'application de cette formule. Premièrement, seules les \emph{charges courantes} entrent dans $c$ : les contributions au fonds de prévoyance et au fonds d'auto assurance en sont exclues, parce qu'elles ne sont pas un coût mais une épargne, et parce que leur insuffisance est traitée séparément par l'ajustement de syndicat ; un immeuble dont les frais sont élevés parce que son fonds est bien doté n'est pas pénalisé. Deuxièmement, les charges courantes sont normalisées : on écarte les postes exceptionnels d'une année et l'on compare des budgets de même périmètre, en vérifiant que le chauffage, l'eau chaude ou les assurances ne sont pas inclus dans l'un et exclus de l'autre. Troisièmement, $R_c$ n'est pas le taux d'actualisation de l'acheteur mais un paramètre de marché, à extraire par ventes appariées entre immeubles de charges différentes ou par le coefficient d'un modèle hédonique ; en l'absence de mesure, l'exemple de ce chapitre retient $R_c = 8$~\%, hypothèse pédagogique déclarée qui capitalise un dollar de charges à douze dollars et demi de prix, à mi-chemin entre la borne de Gordon et l'indifférence, et la \cref{sec:42:sensibilite} fait varier ce paramètre de 5 à 12~\%. Aucune mesure québécoise vérifiée de $R_c$ n'a été trouvée pour cet ouvrage ; la littérature nord-américaine sur l'évaluation des copropriétés souligne depuis longtemps que l'effet des frais sur les prix est l'un des points les moins bien documentés de la pratique \parencite{lentzWang1998}.146147\subsection{Le fonds de prévoyance et les cotisations spéciales}\label{sec:42:syndicat}148149Le \cref{ch:07} a défini le déficit de capitalisation $D_0$ d'un syndicat, l'\cref{eq:7:deficit}, comme l'écart entre le solde que le fonds devrait détenir pour que la cotisation actuelle suffise et le solde qu'il détient, et il a posé, dans l'\cref{eq:7:fraction}, que la part de ce déficit qui revient à la fraction $i$, soit $q_i D_0$, est retranchée de sa valeur sous l'hypothèse d'une capitalisation intégrale. La grille de comparaison transpose cette idée en un ajustement relatif : ce qui compte n'est pas le passif du sujet en soi, mais la différence entre le passif que l'acheteur du sujet devra assumer et celui que l'acheteur du comparable a assumé, puisque le prix du comparable l'incorpore déjà. En notant $d_j = q_j D_{0,b(j)}$ la part du comparable $j$ dans le passif de son syndicat et $d_s = q_s D_{0,b(s)}$ celle du sujet, l'ajustement s'écrit150\begin{equation}\label{eq:42:syndicat}151A^{\text{synd}}_j = \kappa\,\bigl(d_j - d_s\bigr), \qquad 0 \leq \kappa \leq 1,152\end{equation}153où $\kappa$ est le coefficient de capitalisation du passif par le marché : $\kappa = 1$ lorsque les acheteurs sont parfaitement informés et escomptent le passif dollar pour dollar, moins lorsqu'ils l'ignorent ou s'attendent à revendre avant les travaux. Le signe est à nouveau celui du point de vue du sujet : si le comparable porte un passif plus lourd que le sujet ($d_j > d_s$), son prix a été déprimé davantage et il faut le relever ; si le comparable est dans un immeuble sain alors que le sujet est sous-capitalisé, l'ajustement est négatif. Deux cas particuliers éclairent la formule. Dans le premier cercle, les comparables sont dans le même immeuble que le sujet et partagent son déficit, mais pas sa quote-part : $A^{\text{synd}}_j = \kappa (q_j - q_s) D_0$, petit mais non nul, et négatif lorsque le comparable a une quote-part inférieure à celle du sujet. Dans le second cercle, un comparable vendu dans un immeuble dont le fonds est conforme à son étude a $d_j = 0$, et l'ajustement vaut $-\kappa\, d_s$, c'est-à-dire exactement la correction de l'\cref{eq:7:fraction}.154155Le passif $D$ ne se limite pas au déficit latent du fonds. Il comprend aussi les \motcle{cotisations spéciales} votées en vertu de l'article~1072.1 mais non encore payées, les emprunts contractés par le syndicat pour des travaux et remboursés par les charges, les jugements et les réclamations en cours que l'attestation doit mentionner \parencite[art.~10]{reglCoproprieteDivise}, et les travaux prévus dans les dix prochaines années dont le financement n'est pas assuré par le fonds. Une cotisation spéciale votée est un passif certain, et la question pratique est de savoir qui la paie : l'acquéreur est tenu des charges communes dues au moment de l'acquisition \parencite[art.~1069]{ccq}, de sorte que la part exigible après la vente lui incombe sauf stipulation contraire de la promesse d'achat ; le prix négocié en tient compte, et l'évaluateur vérifie, pour chaque comparable, si une cotisation spéciale était connue et qui l'a supportée. Lorsqu'un comparable a été vendu avec une cotisation spéciale à la charge de l'acheteur, son prix est inférieur à ce qu'il aurait été sans elle, du montant de la part de l'acheteur, et la grille le relève d'autant par l'\cref{eq:42:syndicat}, qui traite indifféremment déficit latent et cotisation votée pourvu que $D$ soit mesuré de la même façon pour le sujet et pour chaque comparable.156157Enfin, la cotisation spéciale a une dimension de \emph{liquidité} que l'ajustement monétaire ne capture pas entièrement. Dans l'immeuble fictif, le déficit de \dollars{150908} réparti selon les quotes-parts représente, pour chaque fraction, entre 2,0 et 2,3 années de charges normalisées (\cref{fig:42:speciale}) : un appel de fonds de cette ampleur contraint des copropriétaires à emprunter ou à vendre, et il réduit le bassin d'acheteurs parce que certains prêteurs refusent de financer une fraction dont le syndicat a voté une cotisation importante non payée. Cet effet d'illiquidité, qui pousse $\kappa$ au-delà de l'unité dans les immeubles en difficulté, ne peut être mesuré que sur le marché local, par des paires de ventes dans des immeubles de situation financière différente.158159\begin{figure}[htbp]160\centering161\includegraphics[width=\linewidth]{ch42/ch42-fig-cotisation-speciale.pdf}162\caption{Pour chacune des huit fractions de l'immeuble fictif, les charges annuelles normalisées (charges courantes, cotisation de seuil au fonds de prévoyance, fonds d'auto assurance, stationnement à usage restreint) et la part d'une cotisation spéciale unique égale au déficit de capitalisation de \dollars{150908}, répartie selon la quote-part. La cotisation spéciale représente deux années de charges pour chaque fraction ; sa part est plus élevée pour les grandes fractions bien situées, dont la quote-part est plus forte.}\label{fig:42:speciale}163\figsource{\synth{script \texttt{analysis/python/figures/ch42\_cotisation\_speciale.py}, immeuble fictif du \cref{ch:07}, graine 20261031}.}164\end{figure}165166\section{Exemple intégral : la fraction F4 de l'immeuble fictif}\label{sec:42:exemple}167168\begin{synthetique}169L'immeuble fictif de huit fractions du \cref{ch:07} sert de sujet : mêmes superficies, étages, orientations, quotes-parts, budget, cotisation votée de \dollars{12000}, cotisation de seuil de \dollars{21891} et déficit de capitalisation de \dollars{150908}, tous obtenus par les fonctions \texttt{quotes\_parts}, \texttt{repartition\_charges}, \texttt{cotisation\_seuil} et \texttt{incidence\_valeur} de \texttt{analysis/python/cases/ch07\_servitudes\_copro.py}. Le marché fictif qui l'entoure est défini dans \texttt{analysis/python/cases/ch42\_copro.py} (graine 20261031) par des prix implicites déclarés : \parmsq{3650} pour une fraction de référence de \msq{98} au deuxième étage, orientée est ou ouest, sans stationnement, dans un immeuble bien capitalisé ; élasticité prix-superficie de 0,60 ; coefficients d'étage de $-4$~\% (rez-de-chaussée) et $+2$~\% (troisième) ; coefficients d'orientation de $-3$~\% (nord) et $+3$~\% (sud) ; case de stationnement intérieur \dollars{28000} ; croissance des prix de 2~\% par année ; taux de capitalisation des charges $R_c = 8$~\% ; coefficient de capitalisation du passif $\kappa = 1$. Les prix des cinq comparables sont engendrés par ce modèle, déflatés à leur date de vente, affectés d'un bruit de transaction d'écart-type logarithmique 0,02 et arrondis à \dollars{500} ; trois immeubles concurrents fictifs (B, C, D) diffèrent par leurs charges et par la situation de leur syndicat. Le niveau des prix a été choisi pour être de l'ordre de grandeur des médianes APCIQ du \cref{tab:42:marche}, sans décrire aucun marché réel ; les coefficients sont des hypothèses pédagogiques. Tous les chiffres de cette section et de la \cref{sec:42:sensibilite} sont imprimés par le script et vérifiés par \texttt{analysis/python/tests/test\_ch42.py}.170\end{synthetique}171172\begin{exemple}{Cinq comparables, deux cercles, un passif}{fraction}173Le sujet est la fraction F4 : \msq{98} de partie privative au deuxième étage, orientée au sud, avec une case de stationnement intérieur à usage restreint, quote-part de 14,08~\%, dans l'immeuble A de huit fractions sans ascenseur. La date d'évaluation est le 1\ier{} septembre 2026. L'attestation du syndicat révèle la situation du \cref{ch:07} : solde du fonds de \dollars{85000}, cotisation votée de \dollars{12000}, étude recommandant \dollars{21891}, aucune cotisation spéciale votée. Le déficit de capitalisation reconstitué est de \dollars{150908}, dont la part de F4 est $0{,}1408 \times 150\,908 = \dollars{21248}$ ; les charges courantes de l'immeuble, \dollars{40000} pour \msq{710}, représentent \parmsq{56.34} par année.174175\emph{Étape 1 : les comparables.} Le \cref{tab:42:comparables} décrit les cinq ventes retenues. Deux appartiennent au premier cercle : F2, même superficie et même orientation que le sujet mais au rez-de-chaussée, vendue \dollars{373000} six mois avant la date d'évaluation ; F7, \msq{85} au deuxième étage orientée à l'est, vendue \dollars{326500} dix mois plus tôt. Trois appartiennent au second cercle : C3, dans l'immeuble B de vingt-quatre fractions avec ascenseur, dont les charges courantes atteignent \parmsq{78} et dont le fonds est conforme à l'étude ; C4, au troisième étage de l'immeuble C de douze fractions, orientée à l'ouest, sans stationnement, dans un syndicat dont le déficit est modéré (\dollars{60000}, quote-part de 9~\%, soit \dollars{5400}) ; C5, au rez-de-chaussée de l'immeuble D de huit fractions, vendue \dollars{330500} alors qu'une cotisation spéciale de \dollars{240000} venait d'être votée et que l'acheteur en assumait la part de 13~\%, soit \dollars{31200}.176177\emph{Étape 2 : les ajustements.} L'ajustement de conditions du marché ramène chaque prix à la date d'évaluation au taux de 2~\% par année, soit $+\dollars{3712}$ pour F2 et $+\dollars{5433}$ pour F7. Les ajustements de propriété suivent, en dollars, dans l'ordre du \cref{tab:42:grille}. Pour F2, seule la différence d'étage subsiste : le sujet au deuxième étage est supérieur au comparable du rez-de-chaussée de quatre points, soit $+\dollars{15068}$ selon l'\cref{eq:42:etage} ; l'ajustement de syndicat est de $(0{,}1352 - 0{,}1408) \times 150\,908 = \dollars{-845}$, parce que l'acheteur de F2 a assumé une part du même déficit légèrement inférieure à celle que l'acheteur du sujet assumera. Pour F7, l'orientation est vaut trois points de moins que le sud ($+\dollars{9958}$), les treize mètres carrés manquants valent $13 \times 2\,190 = \dollars{28470}$ au prix marginal, et la différence de quote-part donne $\dollars{-3350}$. Pour C3, l'immeuble B paie \parmsq{21.66} de charges courantes de plus que l'immeuble A : l'\cref{eq:42:charges} donne $21{,}66 \times 98 / 0{,}08 = +\dollars{26536}$, à quoi s'oppose l'ajustement de syndicat $\kappa(0 - 21\,248) = \dollars{-21248}$, puisque le comparable est dans un immeuble sain et le sujet dans un immeuble sous-capitalisé ; ces deux ajustements, de sens contraires et de même ordre de grandeur, illustrent pourquoi il faut les séparer au lieu de comparer des frais bruts. Pour C4, il faut retrancher la prime du troisième étage ($\dollars{-7519}$), ajouter l'orientation sud ($+\dollars{11279}$), la case de stationnement ($+\dollars{28000}$) et la différence de charges ($\dollars{-5314}$, l'immeuble C payant moins que le sujet), retrancher deux mètres carrés et porter l'ajustement de syndicat à $5\,400 - 21\,248 = \dollars{-15848}$. Pour C5, la décote du rez-de-chaussée ($+\dollars{13396}$), six mètres carrés ($+\dollars{13140}$), de légères charges supérieures ($+\dollars{2036}$) et l'ajustement de syndicat $31\,200 - 21\,248 = +\dollars{9952}$ : l'acheteur de C5 a payé un passif plus lourd que celui que l'acheteur du sujet paiera, et son prix doit être relevé d'autant.178179\emph{Étape 3 : les prix ajustés et leur qualité.} Les prix ajustés s'échelonnent de \dollars{367010} (F7) à \dollars{390935} (F2), soit une étendue de 6,3~\% de la valeur pondérée. L'ajustement brut de F2 n'est que de 5,3~\% : c'est le comparable le plus proche, et la grille lui attribue un poids de 0,42 selon la pondération inverse de l'ajustement brut du \cref{ch:16}. Les autres poids vont de 0,11 (C4, dont l'ajustement brut atteint 20,0~\%) à 0,17 (C5). La \cref{fig:42:grille} décompose chaque ajustement.180181\emph{Étape 4 : la réconciliation.} La moyenne pondérée des prix ajustés est de \dollars{381052}, la moyenne simple de \dollars{377805} et la médiane de \dollars{375475}. La valeur du modèle de génération pour F4, qui tient lieu ici de « vraie » valeur, est de \dollars{375183} : la grille la retrouve à 1,6~\% près, et toutes les mesures centrales l'encadrent. L'évaluateur conclut à une valeur marchande de \dollars{380000}, arrondie au millier le plus proche de la moyenne pondérée, et il documente que cette valeur suppose la capitalisation intégrale du déficit du fonds ($\kappa = 1$) : si le syndicat régularisait sa situation en votant la cotisation de seuil et une cotisation spéciale égale au déficit, la fraction vaudrait environ \dollars{21000} de plus, mais son propriétaire aurait déboursé la même somme.182183\emph{Étape 5 : la vérification par l'unité de comparaison.} Rapportée à la superficie, la conclusion correspond à \parmsq{3878}, à comparer aux prix unitaires bruts des comparables, de \parmsq{3592} pour C5 à \parmsq{3841} pour F7 ; le sujet est au-dessus de tous les prix bruts parce qu'il cumule le deuxième étage, l'orientation sud et le stationnement, et l'écart avec F2, de même superficie, correspond à la décote du rez-de-chaussée. Cette lecture rapide ne remplace pas la grille, mais elle en est le contrôle de vraisemblance.184\end{exemple}185186\begin{table}[htbp]187\caption{Le sujet et les cinq comparables fictifs : caractéristiques, charges courantes, part du passif du syndicat et prix observé}\label{tab:42:comparables}188\centering\scriptsize\setlength{\tabcolsep}{2.4pt}189\begin{tabular}{llS[table-format=3.0]lccS[table-format=2.2]S[table-format=5.0]S[table-format=2.0]S[table-format=6.0]S[table-format=4.0]}190\toprule191 & Immeuble & {m\textsuperscript{2}} & Étage & Orient. & Stat. & {Charges (\$/m\textsuperscript{2})} & {Passif (\$)} & {Mois} & {Prix (\$)} & {\$/m\textsuperscript{2}} \\192\midrule193Sujet F4 & A (8 fractions) & 98 & 2\ieme{} & sud & oui & 56.34 & 21248 & 0 & {---} & {---} \\194C1 = F2 & A (même immeuble) & 98 & RDC & sud & oui & 56.34 & 20403 & 6 & 373000 & 3806 \\195C2 = F7 & A (même immeuble) & 85 & 2\ieme{} & est & oui & 56.34 & 17898 & 10 & 326500 & 3841 \\196C3 & B (24 fr., ascenseur) & 96 & 2\ieme{} & sud & oui & 78.00 & 0 & 3 & 364000 & 3792 \\197C4 & C (12 fractions) & 100 & 3\ieme{} & ouest & non & 52.00 & 5400 & 4 & 373500 & 3735 \\198C5 & D (8 fractions) & 92 & RDC & sud & oui & 58.00 & 31200 & 8 & 330500 & 3592 \\199\bottomrule200\end{tabular}201\tabsource{\synth{\texttt{analysis/python/cases/ch42\_copro.py}} ; « passif » = part de la fraction dans le déficit de capitalisation ou dans la cotisation spéciale votée du syndicat ; « mois » = ancienneté de la vente à la date d'évaluation.}202\end{table}203204\begin{table}[htbp]205\caption{Grille d'ajustement de la fraction F4 (dollars ; signe du point de vue du sujet ; $g = 2$~\%, $R_c = 8$~\%, $\kappa = 1$)}\label{tab:42:grille}206\centering\footnotesize\setlength{\tabcolsep}{4pt}207\begin{tabular}{lS[table-format=6.0]S[table-format=6.0]S[table-format=6.0]S[table-format=6.0]S[table-format=6.0]}208\toprule209Élément & {C1 = F2} & {C2 = F7} & {C3} & {C4} & {C5} \\210\midrule211Prix de vente & 373000 & 326500 & 364000 & 373500 & 330500 \\212Conditions du marché (2~\%/an) & 3712 & 5433 & 1807 & 2474 & 4392 \\213\addlinespace214Étage & 15068 & 0 & 0 & -7519 & 13396 \\215Orientation & 0 & 9958 & 0 & 11279 & 0 \\216Stationnement & 0 & 0 & 0 & 28000 & 0 \\217Superficie (\parmsq{2190}) & 0 & 28470 & 4380 & -4380 & 13140 \\218Charges courantes ($R_c = 8$~\%) & 0 & 0 & 26536 & -5314 & 2036 \\219Situation du syndicat ($\kappa = 1$) & -845 & -3350 & -21248 & -15848 & 9952 \\220\midrule221Prix ajusté & 390935 & 367010 & 375475 & 382191 & 373416 \\222Ajustement brut (\%) & 5.3 & 14.5 & 14.8 & 20.0 & 13.0 \\223Ajustement net (\%) & 4.8 & 12.4 & 3.2 & 2.3 & 13.0 \\224Poids (inverse du brut) & 0.419 & 0.152 & 0.149 & 0.110 & 0.170 \\225\bottomrule226\end{tabular}227\tabsource{\synth{\texttt{analysis/python/cases/ch42\_copro.py}} ; calculs par \texttt{traite.comparables} (\texttt{ComparableAjuste}, \texttt{poids\_inverse\_brut}, \texttt{reconciliation}) ; valeur pondérée \dollars{381052}, moyenne \dollars{377805}, médiane \dollars{375475}.}228\end{table}229230\begin{figure}[htbp]231\centering232\includegraphics[width=\linewidth]{ch42/ch42-fig-grille-fraction.pdf}233\caption{Décomposition des ajustements des cinq comparables fictifs de la fraction F4 : du prix observé (cercle) au prix ajusté (losange), les ajustements positifs s'empilent vers la droite et les ajustements négatifs, en teinte pâle, vers la gauche. Les deux ventes du même immeuble exigent peu d'ajustements ; les ventes d'immeubles concurrents font apparaître les ajustements de charges et de syndicat, souvent de sens contraires.}\label{fig:42:grille}234\figsource{\synth{script \texttt{analysis/python/figures/ch42\_grille.py}, graine 20261031}.}235\end{figure}236237\section{Analyse de sensibilité : capitalisation des charges et du passif}\label{sec:42:sensibilite}238239Les deux paramètres propres à la copropriété, $R_c$ et $\kappa$, sont aussi les moins bien mesurés. Le \cref{tab:42:sensibilite} recalcule la valeur pondérée de F4 pour $R_c$ de 5 à 12~\% et $\kappa$ de 0 à 1, les autres ajustements étant inchangés. La valeur varie de \dollars{379437} ($\kappa = 1$, $R_c = 12$~\%) à \dollars{386889} ($\kappa = 0$, $R_c = 5$~\%), soit une étendue de \dollars{7452}, moins de 2~\% de la conclusion. Cette robustesse n'est pas générale : elle tient à la composition de la grille. Les deux comparables du premier cercle, qui portent 57~\% du poids, ne dépendent ni de $R_c$ ni, à la différence de quote-part près, de $\kappa$ ; parmi les trois autres, C3 reçoit un ajustement de charges positif et un ajustement de syndicat négatif qui se compensent presque, et C4 et C5 reçoivent des ajustements de syndicat de signes opposés. La sensibilité d'une grille composée uniquement de ventes externes d'immeubles sains serait bien plus grande : le seul ajustement de syndicat du sujet, $-\kappa \times 21\,248$, ferait alors varier la conclusion de \dollars{21248} entre $\kappa = 0$ et $\kappa = 1$, soit 5,6~\%. La leçon est double. D'une part, inclure des ventes du même immeuble réduit la dépendance de la conclusion aux paramètres les plus incertains, ce qui est une raison supplémentaire de les rechercher. D'autre part, lorsque le sujet est dans un immeuble en difficulté et que les comparables ne le sont pas, la conclusion dépend de $\kappa$, et le rapport doit le dire : la valeur de \dollars{380000} est conditionnelle à la capitalisation intégrale du déficit, et une fourchette de \dollars{380000} à \dollars{400000} selon $\kappa$ est l'expression honnête de l'incertitude, que le \cref{ch:20} apprend à intégrer dans la réconciliation.240241\begin{table}[htbp]242\caption{Sensibilité de la valeur pondérée de F4 (\$) au taux de capitalisation des charges $R_c$ et au coefficient de capitalisation du passif $\kappa$}\label{tab:42:sensibilite}243\centering\small\setlength{\tabcolsep}{5pt}244\begin{tabular}{lS[table-format=6.0]S[table-format=6.0]S[table-format=6.0]S[table-format=6.0]S[table-format=6.0]}245\toprule246 & \multicolumn{5}{c}{Taux de capitalisation des charges $R_c$} \\247\cmidrule(lr){2-6}248$\kappa$ & {5~\%} & {6~\%} & {8~\%} & {10~\%} & {12~\%} \\249\midrule2500,00 & 386889 & 386349 & 385415 & 384634 & 383969 \\2510,50 & 384825 & 384120 & 382972 & 382075 & 381355 \\2520,75 & 383910 & 383160 & 381966 & 381056 & 380340 \\2531,00 & 383051 & 382271 & 381052 & 380142 & 379437 \\254\bottomrule255\end{tabular}256\tabsource{\synth{\texttt{analysis/python/cases/ch42\_copro.py}} ; cas de base $R_c = 8$~\%, $\kappa = 1$ ; pondération inverse de l'ajustement brut recalculée à chaque combinaison.}257\end{table}258259\section{La copropriété indivise et le financement de l'acheteur}\label{sec:42:indivise}260261La copropriété indivise, dont le \cref{ch:06} et le \cref{ch:07} ont posé le régime \parencite[art.~1010, 1014, 1015, 1019]{ccq}, se distingue de la copropriété divise sur le marché par deux traits : la part indivise est moins liquide, et elle se finance plus difficilement. Le premier trait a été formalisé par la décote d'indivision de l'\cref{eq:7:indivision}, que l'évaluateur extrait du marché local par comparaison avec des fractions divises semblables ou avec d'autres parts indivises, et dont les déterminants sont lisibles dans la convention publiée : durée de l'indivision, droit de préemption des coïndivisaires, règles de décision, attribution d'un usage exclusif, et, pour les immeubles locatifs, l'interdiction faite à l'indivisaire de reprendre un logement sauf s'il n'a qu'un seul coïndivisaire qui est son conjoint \parencite[art.~1958]{ccq}. Le second trait mérite d'être chiffré, parce qu'il explique en grande partie le premier.262263Pour une fraction divise, l'acheteur-occupant a accès au prêt assuré : depuis le 15 décembre 2024, la mise de fonds minimale est de 5~\% sur la tranche du prix jusqu'à \dollars{500000} et de 10~\% sur la tranche comprise entre \dollars{500000} et le plafond assurable de \dollars{1500000}, l'amortissement pouvant atteindre trente ans pour les premiers acheteurs et les constructions neuves \parencite{fincan2024hypo}. Pour la fraction F4 à \dollars{380000}, la mise de fonds minimale est de \dollars{19000} et le prêt, avant la prime d'assurance qui s'y ajoute, de \dollars{361000} ; au taux effectif des prêts assurés à taux fixe de cinq ans et plus relevé par la Banque du Canada pour août 2026, 4,12~\%, un amortissement de vingt-cinq ans donne un paiement mensuel de \dollars{1922} selon la convention canadienne de composition semestrielle du \cref{ch:31}. En y ajoutant les charges normalisées de la fraction, \dollars{852} par mois, et les taxes, \dollars{275} par mois, le coût mensuel d'occupation atteint \dollars{3049} ; au taux admissible minimal du Bureau du surintendant des institutions financières, le plus élevé du taux contractuel plus deux points ou de 5,25~\%, soit 6,12~\%, le paiement de qualification est de \dollars{2336} \parencite{osfiMqr}. Ces chiffres fixent la contrainte budgétaire de l'acheteur type et donc la profondeur du marché.264265Pour une part indivise, il est d'usage que les prêteurs n'offrent pas de prêt assuré et exigent une mise de fonds nettement plus élevée, souvent de 20~\% ; cette pratique n'a pas été vérifiée dans une source normative pour cet ouvrage et elle varie selon les institutions, mais son effet, à supposer une mise de fonds de 20~\%, est immédiat : pour le même prix de \dollars{380000}, la mise de fonds passe de \dollars{19000} à \dollars{76000}, soit \dollars{57000} de plus, et le paiement mensuel tombe à \dollars{1619} sur un prêt de \dollars{304000}. Le bassin d'acheteurs capables de réunir \dollars{76000} est beaucoup plus étroit que celui des acheteurs capables d'en réunir \dollars{19000}, et c'est cette réduction du bassin, plus que les clauses de la convention, qui fonde la décote d'indivision dans les quartiers où l'acheteur marginal est un premier acheteur. La décote est donc d'autant plus forte que le prix est élevé par rapport aux revenus locaux et que le crédit est serré ; elle est faible, voire nulle, lorsque les acheteurs de parts indivises sont des ménages déjà propriétaires qui disposent d'une mise de fonds importante. L'évaluateur qui ne dispose pas de ventes de parts indivises comparables peut au moins raisonner ainsi, et déclarer sa décote comme une hypothèse motivée par la structure du financement plutôt que comme un chiffre d'usage. La conversion d'une indivision en copropriété divise, qui supprime la décote au prix des démarches de la \cref{sec:42:conversion}, est fréquente dans les plex des quartiers centraux de Montréal précisément parce que l'interdiction de conversion propre à l'agglomération ne s'applique pas à l'immeuble dont tous les logements sont occupés par des propriétaires indivis \parencite[art.~51, al.~3]{loiTAL}.266267\section{La copropriété locative : valeur marchande et valeur d'investissement}\label{sec:42:locative}268269\subsection{Un segment mesuré par la SCHL}270271Une fraction de copropriété détenue par un investisseur et louée est un bien à deux marchés : celui des acheteurs-occupants, qui fixe son prix de revente, et celui des locataires, qui fixe son revenu. L'Enquête sur les logements locatifs de la Société canadienne d'hypothèques et de logement mesure ce segment depuis plusieurs années, et ses résultats d'octobre 2025 pour les trois grandes régions métropolitaines du Québec sont rassemblés au \cref{tab:42:locative}. Trois constats s'en dégagent. Le parc de copropriétés offertes en location est considérable, plus de \num{51000} unités dans la RMR de Montréal, soit 21,9~\% de l'univers des copropriétés, et plus du quart à Gatineau. Les copropriétés louées sont moins souvent inoccupées que les appartements locatifs traditionnels, 2,1~\% contre 2,9~\% à Montréal, 0,6~\% contre 2,4~\% à Québec, 1,0~\% contre 3,8~\% à Gatineau, ce qui traduit leur localisation et leur qualité plutôt qu'une demande différente. Et leurs loyers sont nettement plus élevés que ceux du parc traditionnel, de 36~\% pour un deux chambres à Montréal (\dollars{1826} contre \dollars{1346}) et de 8~\% à Québec et à Gatineau, écarts que la SCHL signale comme statistiquement significatifs.272273\begin{table}[htbp]274\caption{Copropriétés offertes en location et appartements locatifs traditionnels : univers, inoccupation et loyers moyens, octobre 2025}\label{tab:42:locative}275\centering\footnotesize\setlength{\tabcolsep}{2.6pt}276\begin{tabular}{lS[table-format=6.0]S[table-format=5.0]S[table-format=2.1]S[table-format=1.1]S[table-format=1.1]S[table-format=4.0]S[table-format=4.0]S[table-format=4.0]}277\toprule278 & \multicolumn{3}{c}{Univers des copropriétés} & \multicolumn{2}{c}{Inoccupation (\%)} & \multicolumn{3}{c}{Loyer moyen, 2 ch. (\$/mois)} \\279\cmidrule(lr){2-4}\cmidrule(lr){5-6}\cmidrule(lr){7-9}280RMR & {Unités} & {Louées} & {Part (\%)} & {Copro.} & {ELL} & {Copro.} & {ELL} & {Copro. tous} \\281\midrule282Montréal & 233535 & 51119 & 21.9 & 2.1 & 2.9 & 1826 & 1346 & 1812 \\283Québec & 36816 & 5709 & 15.5 & 0.6 & 2.4 & 1377 & 1277 & 1382 \\284Gatineau (partie QC) & 10620 & 2911 & 27.4 & 1.0 & 3.8 & 1578 & 1460 & 1534 \\285\bottomrule286\end{tabular}287\tabsource{SCHL, Enquête sur les logements locatifs, octobre 2025, tableaux 4.1.1, 4.1.2, 4.1.3 et 4.3.1 des fichiers de données par RMR \parencite{schlrmltables2025,schlLocatif2025}, lus le 31 octobre 2026 ; « ELL » = appartements d'initiative privée de trois logements et plus visés par l'enquête ; qualité des estimations a ou b sauf l'inoccupation des copropriétés de Montréal (b) ; les écarts de loyers sont signalés significatifs par la SCHL.}288\end{table}289290\subsection{Le revenu d'une fraction louée et ce qu'il révèle}291292Le revenu net d'exploitation d'une fraction louée se calcule comme celui de tout immeuble de revenu (\cref{ch:27,ch:28}), avec une particularité : les frais de copropriété remplacent la plupart des dépenses d'entretien de l'enveloppe, et la contribution normalisée au fonds de prévoyance joue le rôle de la réserve de remplacement que la convention de l'ouvrage inclut dans le revenu net :293\begin{equation}\label{eq:42:rne-copro}294\NOI = L\,(1 - v) - \bigl(T + I + F_{\text{cour}} + F_{\text{fonds}} + F_{\text{auto}} + \gamma\,L\,(1 - v)\bigr),295\end{equation}296où $L$ est le loyer annuel, $v$ le taux d'inoccupation et de mauvaises créances, $T$ les taxes foncières et scolaires, $I$ l'assurance du copropriétaire, $F$ les trois composantes des frais de copropriété et $\gamma$ la part de gestion. Le taux de capitalisation implicite est alors $R = \NOI / P$ pour un prix $P$ observé, et la valeur d'investissement, pour un investisseur qui exige un taux $R^*$, est $\NOI / R^*$ :297\begin{equation}\label{eq:42:taux-implicite}298R_{\text{impl}} = \frac{\NOI}{P}, \qquad V_{\text{inv}} = \frac{\NOI}{R^{*}}.299\end{equation}300301Appliquons ces formules à F4, louée \dollars{1700} par mois, loyer fictif de l'ordre de grandeur des copropriétés de deux chambres offertes en location dans les grandes RMR québécoises. Le revenu brut potentiel est de \dollars{20400} ; avec l'inoccupation de 2,1~\% des copropriétés louées de la RMR de Montréal, le revenu brut effectif est de \dollars{19972}. Les dépenses comprennent les taxes, \dollars{3300}, ordre de grandeur du compte moyen d'une copropriété montréalaise en 2026, l'assurance du copropriétaire, \dollars{600}, les frais de copropriété normalisés de F4, \dollars{10218}, dont \dollars{3082} de cotisation de seuil au fonds, et la gestion à 5~\% du revenu brut effectif, \dollars{999} ; elles totalisent \dollars{15117}, soit 75,7~\% du revenu brut effectif, et laissent un revenu net de \dollars{4855}. Rapporté à la valeur marchande de \dollars{381052} conclue plus haut, ce revenu représente un taux implicite de 1,27~\% ; hors cotisation au fonds, qui est une épargne, le revenu net est de \dollars{7937} et le taux de 2,08~\%. Le multiplicateur du revenu brut est de 18,7. Un investisseur qui exigerait le taux de 5,25~\% retenu pour les petits immeubles locatifs du marché fictif, à l'intérieur de la fourchette publiée par CBRE pour les immeubles multirésidentiels de faible hauteur de catégorie B à Québec au troisième trimestre de 2026 \parencite{cbrecaprates2026q3}, n'attribuerait à F4 qu'une valeur d'investissement de \dollars{92472}, le quart de sa valeur marchande.302303Ce résultat n'est pas une anomalie du marché fictif ; il décrit la structure réelle du segment. Le prix d'une fraction est fixé par les acheteurs-occupants, pour qui le coût d'usage se compare à un loyer et pour qui le logement est aussi un placement dans la hausse anticipée des prix ; l'investisseur qui achète au même prix n'obtient qu'un rendement courant très faible et parie sur la plus-value et sur la hausse des loyers, dans un régime où la fixation du loyer par le Tribunal administratif du logement ne fait aucune place à la valeur locative de marché (\cref{ch:26,ch:34}). Il en découle trois conséquences pour l'évaluateur. La première est que la méthode du revenu ne peut pas servir à estimer la valeur marchande d'une fraction de copropriété résidentielle : elle produit une valeur d'investissement, utile au bailleur pour décider, mais étrangère au prix que le marché formera. La deuxième est que la vente d'une fraction louée se compare à celle d'une fraction libre à la condition d'ajuster le droit transmis : l'acquéreur ne peut résilier le bail \parencite[art.~1937]{ccq} et ne peut reprendre le logement que dans les conditions des articles 1957 et suivants, de sorte qu'une fraction occupée par un locataire au loyer modeste se vend à des investisseurs, avec une décote que l'évaluateur mesure par paires de ventes et que la \cref{sec:42:conversion} utilise. La troisième est que la destination fixée par la déclaration de copropriété conditionne ce segment : une déclaration qui interdit la location, la limite à des baux d'une durée minimale ou interdit la location à court terme restreint le bassin d'acheteurs aux occupants, et l'évaluateur la lit avant de retenir une fraction louée comme comparable \parencite[art.~1053]{ccq}.304305\begin{quebec}306Le régime de la location à court terme des résidences relève, au Québec, d'une loi provinciale sur l'hébergement touristique et des règlements municipaux de zonage, qui n'ont pas été vérifiés pour cet ouvrage et dont le présent chapitre ne décrit pas le contenu ; l'évaluateur qui rencontre une fraction exploitée en hébergement touristique vérifie la déclaration de copropriété, le zonage et l'enregistrement provincial avant d'attribuer la moindre valeur à ce revenu, et il traite une fraction dont le revenu dépend d'une activité non autorisée comme une fraction résidentielle ordinaire. En revanche, deux règles vérifiées encadrent directement la copropriété locative : la fixation du loyer et le maintien dans les lieux s'appliquent au locataire d'une fraction comme à tout locataire \parencite[art.~1936--1937, 1941--1955]{ccq}, et le copropriétaire bailleur demeure tenu, envers le syndicat, de toutes les charges et de l'assurance responsabilité minimale de \dollars{1000000} ou \dollars{2000000} selon la taille de l'immeuble \parencite[art.~1]{reglAssuranceCopropriete}.307\end{quebec}308309\section{La conversion d'un immeuble locatif en copropriété divise}\label{sec:42:conversion}310311\subsection{Le cadre juridique}\label{sec:42:cadre}312313La conversion d'un immeuble locatif en copropriété divise est l'opération par laquelle un propriétaire unique divise son immeuble en fractions pour les vendre séparément. Elle crée de la valeur lorsque la somme des fractions excède la valeur de l'immeuble en bloc, ce qui est fréquent dans les quartiers où les acheteurs-occupants paient davantage que les investisseurs pour le même logement, et c'est précisément pour cette raison que le législateur québécois l'a encadrée dès 1987 afin de protéger le parc locatif et ses occupants. Les règles sont réunies aux articles~51 à 54.14 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement, dont le texte à jour au 15 octobre 2026 a été lu intégralement pour ce chapitre \parencite[art.~51--54.14]{loiTAL} ; le \cref{tab:42:cadre} les ordonne selon le déroulement d'une conversion.314315\begin{footnotesize}316\begin{longtable}{@{}L{26mm}L{80mm}L{20mm}@{}}317\caption{Étapes et contraintes de la conversion d'un immeuble locatif en copropriété divise (Loi sur le TAL, art.~51 à 54.14, texte à jour au 15 octobre 2026)}\label{tab:42:cadre}\\318\toprule319Étape & Règle & Article \\320\midrule321\endfirsthead322\caption[]{Étapes et contraintes de la conversion (suite)}\\323\toprule324Étape & Règle & Article \\325\midrule326\endhead327\bottomrule328\endlastfoot329Champ d'application & Autorisation du Tribunal requise pour tout immeuble comportant, ou ayant comporté au cours des dix années précédant la demande, au moins un logement ; conversion interdite pour les immeubles de coopératives, d'OSBL ou de sociétés municipales d'habitation construits ou rénovés avec une aide publique & 51, al.~1--2 \\330Agglomération de Montréal & Conversion interdite, sauf dérogation accordée par résolution du conseil municipal dans les secteurs ou catégories d'immeubles définis par règlement d'arrondissement ; l'interdiction ne s'applique pas à l'immeuble dont tous les logements sont occupés par des propriétaires indivis & 51, al.~3 ; 54.12 \\331Hors de l'agglomération & La municipalité peut, par règlement, interdire la conversion dans certains secteurs ou catégories d'immeubles, la soumettre à des conditions ou, à Québec et dans les municipalités dotées d'un comité consultatif d'urbanisme, à l'autorisation du conseil ; critères : taux d'inoccupation, logements comparables disponibles, besoins de certaines catégories de personnes, caractéristiques physiques, aide publique reçue & 51, al.~3 ; 54.13 ; 54.14 \\332Avis d'intention & Avant toute démarche auprès de la municipalité ou du Tribunal, avant toute visite d'acquéreur ou relevé préparatoire : avis conforme à l'annexe~I à chaque locataire, copie au Tribunal ; préavis de 24 heures pour les visites & 52 \\333Gel des travaux et de la reprise & Dès l'avis d'intention et jusqu'à ce que l'assemblée soit majoritairement formée de propriétaires occupants : seuls les travaux d'entretien et les réparations urgentes sans autorisation ; aucune reprise de possession contre les locataires en place & 53 ; 54 ; 54.3 \\334Demande au Tribunal & Dans les six mois de l'avis d'intention ou de la résolution ou du certificat municipal ; refus obligatoire si des travaux ou une reprise ont visé à évincer un locataire, ou en cas d'infraction récente ; nouvelle demande après trois ans & 54.1 ; 54.2 \\335Déclaration de copropriété & Inscription possible seulement avec l'autorisation annexée ; l'autorisation est sans effet si la déclaration n'est pas inscrite dans l'année (prolongation possible) ; radiation et annulation des conventions en cas d'inscription sans autorisation & 54.4 ; 54.9 \\336Information des acquéreurs & Avant la première vente de chaque logement : rapport d'expert (usure des composantes communes, réparations majeures prévisibles dans les cinq ans et leur coût, systèmes mécaniques, insonorisation, sécurité incendie) et circulaire d'information (plan, droits d'emphytéose ou de superficie, budget prévisionnel par fraction établi par une personne qualifiée sur une année complète, état des baux, résumé de la déclaration) ; réduction des obligations de l'acheteur pendant trois ans en cas d'information fausse ou incomplète & 54.6 ; 54.11 \\337Droit de préemption du locataire & La première vente d'un logement ne peut être conclue avec un tiers avant qu'il n'ait été offert au locataire aux mêmes prix et conditions (annexe~II, avec rapport et circulaire) ; réponse écrite dans le mois, sinon refus réputé ; acte dans les deux mois de l'acceptation ; annulation possible en Cour supérieure dans l'année & 54.7 ; 54.8 \\338Sanctions & Dommages-intérêts, y compris punitifs, pour le locataire parti à la suite d'une reprise illégale ou de travaux destinés à l'évincer & 54.10 \\339\end{longtable}340\end{footnotesize}341\vspace{-6pt}342\tabsource{\textcite[art.~51--54.14]{loiTAL}, texte lu sur LégisQuébec le 31 octobre 2026 ; paraphrase de l'auteur. Le contenu des règlements municipaux pris en vertu des articles~54.12 et 54.13 (Montréal, Québec et autres municipalités) n'a pas été vérifié pour cet ouvrage.}343344345Trois dispositions du Code civil complètent ce cadre. La déclaration de copropriété exige un plan cadastral qui immatricule séparément les parties privatives et les parties communes \parencite[art.~3030]{ccq}, ce qui suppose l'intervention d'un arpenteur-géomètre et un cadastre vertical, étape coûteuse pour un immeuble ancien dont les cloisons ne suivent pas des plans précis. L'aliénation de l'immeuble, puis de chaque fraction, ne permet pas au nouveau locateur de résilier le bail \parencite[art.~1937]{ccq} : le locataire d'un logement converti conserve son droit au maintien dans les lieux, et la fraction qu'il occupe ne peut être vendue libre que s'il part de son plein gré ou s'il exerce son droit de préemption. Enfin, l'éviction pour changement d'affectation de l'article~1959, qui aurait pu servir à libérer les logements, est doublement fermée : la Loi sur le TAL interdit la reprise dès l'avis d'intention (art.~54), et la Loi limitant le droit d'éviction des locateurs suspend toute éviction fondée sur l'article~1959 jusqu'au 6 juin 2027 \parencite[art.~1]{loi65_2024}, sous réserve des exceptions et des mécanismes de fin anticipée qu'elle prévoit et dont aucun n'avait été activé au 31 octobre 2026 ; au-delà, les locataires aînés de l'article~1959.1 demeurent protégés et l'indemnité d'éviction de l'article~1965 (un mois de loyer par année d'occupation, de trois à vingt-quatre mois, plus les frais de déménagement) s'applique. L'analyse de faisabilité doit donc raisonner avec les locataires en place, non contre eux.346347\begin{quebec}348L'interdiction de conversion dans l'agglomération de Montréal est la règle la plus lourde de conséquences pour la valeur. Elle signifie qu'un immeuble locatif montréalais ne peut être converti que si l'arrondissement a adopté un règlement de dérogation et que le conseil accorde la dérogation par résolution, après avis public et audition des intéressés, en tenant compte notamment du taux d'inoccupation et de la disponibilité de logements comparables \parencite[art.~51, 54.12, 54.14]{loiTAL}. L'évaluateur qui estime un immeuble locatif montréalais ne peut donc pas retenir la conversion comme plus haute et meilleure utilisation (\cref{ch:41}) sans avoir vérifié l'existence et le contenu du règlement d'arrondissement et la pratique du conseil, et il traite la perspective d'une dérogation comme une hypothèse extraordinaire s'il en tient compte. L'exception de l'article~51, alinéa~3, pour l'immeuble dont tous les logements sont occupés par des propriétaires indivis explique, à l'inverse, pourquoi tant de plex montréalais achetés en indivision par leurs occupants sont ensuite convertis en copropriété divise : la conversion y est possible et elle supprime la décote d'indivision de la \cref{sec:42:indivise}. Hors de l'agglomération, la Ville de Québec et plusieurs municipalités encadrent la conversion par règlement en vertu de l'article~54.13 ; le contenu de ces règlements, qui change avec la conjoncture locative, doit être vérifié auprès de la municipalité à la date de l'évaluation.349\end{quebec}350351\subsection{Le modèle de faisabilité}\label{sec:42:modele-conversion}352353L'analyse de faisabilité d'une conversion compare deux valeurs. La première est la \motcle{valeur en bloc} de l'immeuble locatif, estimée par la méthode du revenu du \cref{ch:29} et, pour un petit immeuble, confirmée par la comparaison du \cref{ch:32} :354\begin{equation}\label{eq:42:bloc}355V_{\text{bloc}} = \frac{\NOI_1}{R}, \qquad \NOI_1 = RBP\,(1 - v) - DE,356\end{equation}357où $R$ est le taux global extrait des ventes d'immeubles locatifs comparables, détenus en bloc. La seconde est la \motcle{valeur de conversion}, c'est-à-dire la valeur actuelle nette, pour le convertisseur, du programme qui consiste à diviser l'immeuble, à vendre les fractions et à supporter entre-temps les coûts :358\begin{equation}\label{eq:42:conv}359V_{\text{conv}} = \sum_{t=1}^{T} \frac{\Pi_t\,(1 - f) - \phi\,B_t}{(1 + r)^t} - K_0,360\end{equation}361où $\Pi_t$ est le produit brut des ventes de l'année $t$, $f$ la proportion de frais de vente (courtage, frais juridiques du vendeur), $\phi\,B_t$ les coûts de portage de l'année $t$ (taxes, assurance, intérêts et entretien, nets des loyers encore perçus) exprimés en proportion $\phi$ de la valeur $B_t$ des fractions invendues au début de l'année, $K_0$ les coûts de conversion engagés au départ (cadastre vertical, déclaration, rapport d'expert et circulaire, individualisation des services, mise aux normes, rafraîchissement des parties communes, dotation initiale du fonds de prévoyance) et $r$ le taux de rendement exigé par le convertisseur, qui rémunère le risque de marché, le risque de délai et son travail. Les droits de mutation sont payés par les acquéreurs des fractions et n'entrent pas dans $K_0$, mais ils réduisent ce que chaque acheteur peut payer ; aux tranches de 2026, l'acheteur de F4 à \dollars{380000} verserait $0{,}5~\% \times 62\,900 + 1~\% \times (315\,000 - 62\,900) + 1{,}5~\% \times (380\,000 - 315\,000) = \dollars{3811}$ \parencite[art.~2]{ldmi}.362363Le calendrier des ventes $\Pi_t$ est ce qui distingue une conversion d'un simple lotissement, parce qu'il dépend des locataires. Notons $V^{\ell}_i$ la valeur libre de la fraction $i$, estimée par la méthode de la \cref{sec:42:comparaison}, $\mathcal{L}$ l'ensemble des fractions libres à la date de la conversion ou occupées par un locataire qui exerce sa préemption, et $\mathcal{O}$ celui des fractions occupées par un locataire qui reste. Les premières se vendent dès la première année à leur valeur libre. Pour les secondes, le convertisseur a deux stratégies. La première est d'\emph{attendre} le départ volontaire des locataires : si une proportion $\rho$ des logements occupés se libère chaque année, le produit attendu des fractions occupées à l'année $t$ est364\begin{equation}\label{eq:42:calendrier}365\Pi^{\mathcal{O}}_t = \rho\,(1 - \rho)^{t-1} \sum_{i \in \mathcal{O}} V^{\ell}_i \quad (t < T), \qquad \Pi^{\mathcal{O}}_T = (1 - \rho)^{T-1}\,(1 - \delta) \sum_{i \in \mathcal{O}} V^{\ell}_i,366\end{equation}367le reliquat encore occupé à l'horizon $T$ étant vendu à des investisseurs avec une décote $\delta$. La seconde stratégie est de \emph{vendre occupé} dès la première année, à la valeur libre diminuée de la décote $\delta$ : $\Pi^{\mathcal{O}}_1 = (1 - \delta)\sum_{i \in \mathcal{O}} V^{\ell}_i$. Le choix entre les deux dépend de la comparaison entre la décote, d'une part, et le coût du temps, $r$ et $\phi$, pondéré par la lenteur de la rotation, d'autre part ; l'exemple montre que ce choix n'est pas évident. La rotation $\rho$ est le paramètre que l'évaluateur connaît le moins bien : la SCHL publie un taux de rotation de 9,4~\% pour la RMR de Montréal en octobre 2025 \parencite{schlLocatif2025}, mais celui d'un immeuble donné dépend de l'âge de ses locataires, de l'écart entre leurs loyers et le marché, qui retient d'autant plus qu'il est grand (\cref{ch:02,ch:34}), et de la conjoncture locative.368369\begin{definition}{Valeur en bloc, valeur de conversion, prime et point mort}{conversion}370La \motcle{valeur en bloc} est la valeur marchande de l'immeuble locatif détenu et vendu comme un tout, l'\cref{eq:42:bloc}. La \motcle{valeur de conversion} est la valeur actuelle nette, pour un convertisseur exigeant le taux $r$, du programme de division et de vente des fractions, l'\cref{eq:42:conv}. La \motcle{prime de conversion} est leur différence,371\begin{equation}\label{eq:42:prime}372\Pi_{\text{conv}} = V_{\text{conv}} - V_{\text{bloc}},373\end{equation}374et la conversion n'est la plus haute et meilleure utilisation de l'immeuble que si cette prime est positive après rémunération du risque, c'est-à-dire si $V_{\text{conv}} > V_{\text{bloc}}$ au taux $r$ exigé. Le \motcle{point mort} de la conversion est la baisse proportionnelle $1 - \theta^{*}$ des valeurs libres pour laquelle la prime s'annule,375\begin{equation}\label{eq:42:point-mort}376\theta^{*} = \min\bigl\{\theta : V_{\text{conv}}(\theta\,V^{\ell}) \geq V_{\text{bloc}}\bigr\},377\end{equation}378qui mesure la marge de sécurité du convertisseur contre un repli du marché des copropriétés entre la décision et les ventes.379\end{definition}380 Pour l'évaluateur qui estime l'immeuble en bloc, la prime de conversion n'entre dans la valeur marchande que dans la mesure où les acheteurs types de l'immeuble sont des convertisseurs et où le cadre juridique rend l'opération réalisable à la date d'évaluation ; dans le cas contraire, elle relève d'une valeur d'investissement ou d'une hypothèse extraordinaire, et le rapport le dit.381382\subsection{Exemple intégral : convertir l'immeuble fictif de huit logements}\label{sec:42:exemple-conversion}383384\begin{exemple}{Valeur en bloc, somme des fractions et prime de conversion}{conversion}385L'immeuble fictif de huit fractions est maintenant considéré \emph{avant} sa conversion, comme un immeuble locatif de huit logements détenu par un propriétaire unique, dans une municipalité fictive hors de l'agglomération de Montréal où le règlement municipal autorise la conversion sous conditions et où le Tribunal l'a autorisée. Les loyers contractuels mensuels, hypothèses pédagogiques dans l'ordre de grandeur des loyers des copropriétés louées du \cref{tab:42:locative}, vont de \dollars{1250} pour le logement F1 à \dollars{1850} pour F6 et totalisent \dollars{12225} par mois. Cinq logements sont occupés par des locataires dont le bail court ; trois sont libres. Un locataire, celui de F6, accepte l'offre de vente de l'article~54.7 à la valeur libre ; les quatre autres (F1, F3, F5, F7) restent. Les paramètres sont : inoccupation et mauvaises créances de 3~\% ; dépenses d'exploitation et réserve de 42~\% du revenu brut effectif ; taux global de 5,25~\% pour les petits immeubles locatifs du marché fictif ; rotation $\rho = 12$~\% par année ; décote de vente occupée $\delta = 20$~\% ; frais de vente $f = 4$~\% ; coûts de portage $\phi = 1{,}5$~\% par année de la valeur libre des fractions invendues ; taux exigé $r = 10$~\% ; horizon $T = 6$ ans. Les coûts de conversion $K_0$ totalisent \dollars{305000} (\cref{tab:42:conversion}) et comprennent la dotation initiale du fonds de prévoyance, \dollars{85000}, qui est exactement le solde d'ouverture pour lequel la cotisation de seuil du \cref{ch:07} suffit : les fractions sont ainsi vendues sans passif de syndicat et leurs valeurs libres sont celles du modèle de la \cref{sec:42:exemple} avec $d_i = 0$.386387\emph{Étape 1 : la valeur en bloc.} Le revenu brut potentiel est de \dollars{146700} ; le revenu brut effectif de \dollars{142299} ; les dépenses de \dollars{59766} ; le revenu net d'exploitation de \dollars{82533}. Capitalisé à 5,25~\%, il donne une valeur en bloc de \dollars{1572065}, soit \dollars{196508} par logement et un multiplicateur du revenu brut de 10,7, cohérent avec les ordres de grandeur des petits immeubles locatifs du \cref{ch:32}.388389\emph{Étape 2 : les valeurs libres des fractions.} Le modèle du marché fictif donne, pour les huit fractions libres de passif, des valeurs de \dollars{276481} (F1) à \dollars{430539} (F6), dont \dollars{396431} pour F4, soit sa valeur de la \cref{sec:42:exemple} augmentée de sa part du déficit désormais comblé ; la somme est de \dollars{2802191}, soit 1,78 fois la valeur en bloc. Cet écart brut de \dollars{1230126} est la matière première de la conversion ; tout le reste de l'analyse mesure ce qu'il en coûte pour la réaliser.390391\emph{Étape 3 : le calendrier.} À la fin de la première année, les trois fractions libres (F2, F4, F8) et F6, achetée par son locataire, sont vendues à leur valeur libre, \dollars{1555773} ; s'y ajoute 12~\% de la valeur libre des quatre fractions occupées, \dollars{1246418}, soit \dollars{149570}, pour un produit brut de \dollars{1705343}. Les années 2 à 5 rapportent respectivement \dollars{131622}, \dollars{115827}, \dollars{101928} et \dollars{89697}, à mesure que les locataires partent ; à l'année 6, le reliquat encore occupé, $(1 - 0{,}12)^5 = 52{,}8$~\% des quatre fractions, est vendu à des investisseurs avec la décote de 20~\%, pour \dollars{526219}.392393\emph{Étape 4 : les flux et la valeur de conversion.} Après les frais de vente de 4~\% et les coûts de portage, les flux nets sont de $-\dollars{305000}$ à l'origine, puis \dollars{1595097}, \dollars{109904}, \dollars{96716}, \dollars{85110}, \dollars{74897} et \dollars{495304}. Leur somme non actualisée, \dollars{2152027}, excède la valeur en bloc de \dollars{579962} ; mais l'actualisation à 10~\% ramène la valeur de conversion à \dollars{1692804}, et la prime de conversion de l'\cref{eq:42:prime} à \dollars{120739}, soit 7,7~\% de la valeur en bloc. Les frais de vente (\dollars{106825}), les coûts de portage (\dollars{106784}), les coûts de conversion (\dollars{305000}) et surtout le coût du temps absorbent ainsi les neuf dixièmes de l'écart brut de l'étape~2.394395\emph{Étape 5 : la stratégie de vente occupée.} Si le convertisseur vend dès la première année les quatre fractions occupées à des investisseurs avec la décote de 20~\%, la valeur de conversion monte à \dollars{1884780} et la prime à \dollars{312715} : à ce niveau de rotation et de taux, le coût du temps dépasse la décote, et attendre coûte plus cher que de vendre occupé. Cette conclusion s'inverse si la rotation est rapide ou si la décote exigée par les investisseurs est forte, ce que la \cref{fig:42:bloc-piece} et le \cref{tab:42:sensibilite-conversion} montrent ; elle suppose surtout qu'il existe des investisseurs prêts à acheter des fractions occupées dont le rendement courant, on l'a vu à la \cref{sec:42:locative}, est très faible, ce qui n'est pas acquis dans un marché étroit.396397\emph{Étape 6 : la lecture.} Pour un convertisseur exigeant 10~\%, la conversion de cet immeuble vaut environ \dollars{120000} de plus que sa détention en bloc, et les valeurs libres peuvent baisser de 6,3~\% avant que la prime ne disparaisse (point mort $\theta^{*} = 0{,}937$). Un taux exigé de 8~\% porterait la valeur de conversion à \dollars{1768600}, un taux de 12~\% la ramènerait à \dollars{1623172}. Pour l'évaluateur de l'immeuble en bloc, la question est de savoir si l'acheteur type est un convertisseur : si le marché local compte des convertisseurs actifs et que le cadre municipal le permet, la valeur marchande de l'immeuble se situe entre la valeur en bloc et la valeur de conversion, la part de la prime que le vendeur capte dépendant de la concurrence entre acheteurs ; sinon, la valeur marchande est la valeur en bloc et la prime est une valeur d'investissement propre à un acheteur particulier.398\end{exemple}399400\begin{table}[htbp]401\caption{Analyse de faisabilité de la conversion de l'immeuble fictif de huit logements (dollars de 2026)}\label{tab:42:conversion}402\centering\footnotesize403\begin{tabularx}{\textwidth}{XS[table-format=7.0]}404\toprule405Élément & {Montant (\$)} \\406\midrule407\multicolumn{2}{l}{\textit{Valeur en bloc (capitalisation directe)}} \\408Revenu brut potentiel (8 logements, \dollars{12225}/mois) & 146700 \\409Revenu brut effectif ($v = 3$~\%) & 142299 \\410Dépenses d'exploitation et réserve (42~\% du RBE) & 59766 \\411Revenu net d'exploitation & 82533 \\412Valeur en bloc à $R = 5{,}25$~\% & 1572065 \\413\addlinespace414\multicolumn{2}{l}{\textit{Somme des fractions libres (modèle du marché fictif, passif nul)}} \\415F1 (72 m\textsuperscript{2}, RDC, nord) ; F2 (98, RDC, sud, stat.) ; F3 (72, 2\ieme{}, nord) ; F4 (98, 2\ieme{}, sud, stat.) & {276\,481 ; 382\,123 ; 288\,373 ; 396\,431} \\416F5 (85, 3\ieme{}, nord) ; F6 (110, 3\ieme{}, sud, stat.) ; F7 (85, 2\ieme{}, est, stat.) ; F8 (90, 3\ieme{}, ouest) & {325\,140 ; 430\,539 ; 356\,424 ; 346\,680} \\417Somme des valeurs libres & 2802191 \\418\addlinespace419\multicolumn{2}{l}{\textit{Coûts de conversion $K_0$ (hypothèses pédagogiques)}} \\420Cadastre vertical et certificats de localisation & 28000 \\421Déclaration de copropriété, publication et honoraires juridiques & 22000 \\422Rapport d'expert et circulaire d'information (art.~54.6 Loi TAL) & 9000 \\423Frais de demande, budget prévisionnel, valeur relative & 6000 \\424Individualisation des services et mise aux normes (8 logements) & 120000 \\425Rafraîchissement des parties communes & 35000 \\426Dotation initiale du fonds de prévoyance (solde d'ouverture requis, \cref{ch:07}) & 85000 \\427Total des coûts de conversion & 305000 \\428\addlinespace429\multicolumn{2}{l}{\textit{Résultat ($\rho = 12$~\%, $\delta = 20$~\%, $f = 4$~\%, $\phi = 1{,}5$~\%, $r = 10$~\%, $T = 6$)}} \\430Produit brut des ventes, années 1 à 6 & {1\,705\,343 ; 131\,622 ; 115\,827 ; 101\,928 ; 89\,697 ; 526\,219} \\431Frais de vente ; coûts de portage (totaux) & {106\,825 ; 106\,784} \\432Somme nette non actualisée & 2152027 \\433Valeur de conversion $V_{\text{conv}}$ (VAN à 10~\%) & 1692804 \\434Prime de conversion $V_{\text{conv}} - V_{\text{bloc}}$ & 120739 \\435Variante : vente occupée des quatre fractions dès l'an 1 ($\delta = 20$~\%) & 1884780 \\436\bottomrule437\end{tabularx}438\tabsource{\synth{\texttt{analysis/python/cases/ch42\_copro.py}} ; capitalisation, VAN et multiplicateur par \texttt{traite.finance} ; les coûts de conversion et les paramètres sont des hypothèses déclarées, non des barèmes.}439\end{table}440441\begin{figure}[htbp]442\centering443\includegraphics[width=\linewidth]{ch42/ch42-fig-bloc-piece.pdf}444\caption{Valeur de conversion de l'immeuble fictif selon la rotation annuelle des locataires, pour trois décotes de vente occupée, comparée à la valeur en bloc (ligne tiretée) et à la stratégie de vente occupée dès la première année (losanges). Plus la rotation est lente, plus l'attente coûte et plus la prime de conversion s'amenuise ; en deçà d'une rotation de 4 à 7~\% selon la décote, la conversion détruit de la valeur par rapport à la détention en bloc.}\label{fig:42:bloc-piece}445\figsource{\synth{script \texttt{analysis/python/figures/ch42\_bloc\_piece.py}, graine 20261031}.}446\end{figure}447448\subsection{Sensibilité au délai, à la décote et au taux}449450Le \cref{tab:42:sensibilite-conversion} croise la rotation et la décote de vente occupée. La valeur de conversion va de \dollars{1531692} ($\rho = 5$~\%, $\delta = 30$~\%), inférieure à la valeur en bloc, à \dollars{1893849} ($\rho = 30$~\%, $\delta = 10$~\%) : le délai de libération des logements est, de loin, le paramètre dominant, parce qu'il agit à la fois par l'actualisation, par les coûts de portage et par la part du reliquat vendu avec décote. La décote ne compte que pour les fractions vendues occupées, et son effet est donc d'autant plus faible que la rotation est rapide. La variante de vente occupée immédiate domine l'attente pour toutes les combinaisons du tableau où $\delta \leq 20$~\%, et pour $\delta = 30$~\% dès que la rotation est inférieure à 20~\% ; mais elle repose sur l'existence d'investisseurs acheteurs. Le taux exigé pèse aussi : chaque point de taux déplace la valeur de conversion d'environ \dollars{36000}. Trois leçons en découlent pour l'évaluateur. Un immeuble dont les locataires sont anciens, âgés et logés en deçà du marché, donc peu mobiles et protégés, a une prime de conversion faible ou nulle quelle que soit la somme des fractions ; un immeuble à moitié vacant ou dont les locataires sont récents a une prime élevée ; et la prime, lorsqu'elle existe, n'est capturée par le vendeur de l'immeuble en bloc que si plusieurs convertisseurs sont en concurrence. Dans tous les cas, la conclusion doit afficher le point mort : une marge de sécurité de 6~\% sur les valeurs libres, comme ici, est mince au regard des fluctuations annuelles des prix des copropriétés du \cref{tab:42:marche}.451452\begin{table}[htbp]453\caption{Sensibilité de la valeur de conversion (\$, VAN à 10~\%) à la rotation annuelle des locataires $\rho$ et à la décote de vente occupée $\delta$ ; valeur en bloc \dollars{1572065}}\label{tab:42:sensibilite-conversion}454\centering\small\setlength{\tabcolsep}{4pt}455\begin{tabular}{lS[table-format=7.0]S[table-format=7.0]S[table-format=7.0]S[table-format=7.0]S[table-format=7.0]S[table-format=7.0]}456\toprule457 & \multicolumn{5}{c}{Attente des départs, rotation $\rho$} & {Vente occupée} \\458\cmidrule(lr){2-6}\cmidrule(lr){7-7}459Décote $\delta$ & {5~\%} & {8~\%} & {12~\%} & {20~\%} & {30~\%} & {dès l'an 1} \\460\midrule46110~\% & 1636219 & 1678050 & 1728449 & 1813046 & 1893849 & 1993559 \\46220~\% & 1583956 & 1633533 & 1692804 & 1790914 & 1882497 & 1884780 \\46330~\% & 1531692 & 1589017 & 1657160 & 1768782 & 1871145 & 1776002 \\464\bottomrule465\end{tabular}466\tabsource{\synth{\texttt{analysis/python/cases/ch42\_copro.py}} ; cas de base $\rho = 12$~\%, $\delta = 20$~\% ; $r = 8$~\% : \dollars{1768600} ; $r = 12$~\% : \dollars{1623172} ; point mort des valeurs libres : $-6{,}3$~\%.}467\end{table}468469\begin{erreurs}470\begin{itemize}471\item Comparer des fractions par leurs frais de copropriété mensuels bruts : la copropriété qui dote correctement son fonds de prévoyance affiche des frais plus élevés et vaut davantage ; seules les charges courantes normalisées s'ajustent par capitalisation, le fonds s'analyse par le déficit.472\item Oublier que le passif du syndicat se compare \emph{relativement} : un comparable vendu dans un immeuble sain exige un ajustement négatif pour un sujet sous-capitalisé, et un comparable vendu avec une cotisation spéciale à la charge de l'acheteur exige un ajustement positif.473\item Appliquer la quote-part de la déclaration à la valeur de l'immeuble entier, ou confondre les coefficients d'étage et d'orientation de la valeur relative avec les primes et décotes que le marché révèle.474\item Estimer la valeur marchande d'une fraction résidentielle par la méthode du revenu : le revenu net d'une copropriété louée capitalise à un taux très inférieur à celui des immeubles locatifs, et le résultat est une valeur d'investissement, non un prix de marché.475\item Retenir une fraction louée comme comparable d'une fraction libre sans ajuster le droit transmis, ou retenir une vente de promoteur avec incitatifs comme comparable d'une revente.476\item Traiter la conversion comme plus haute et meilleure utilisation d'un immeuble locatif montréalais sans avoir vérifié l'interdiction de l'article~51 de la Loi sur le TAL et le règlement d'arrondissement, ou d'un immeuble occupé sans avoir modélisé le délai de libération des logements et le droit de préemption des locataires.477\item Compter la prime de conversion dans la valeur marchande d'un immeuble en bloc alors que l'acheteur type n'est pas un convertisseur, ou la compter entière alors que la concurrence entre convertisseurs n'en laisse au vendeur qu'une part.478\end{itemize}479\end{erreurs}480481\begin{limites}482Les exemples chiffrés de ce chapitre sont synthétiques et prolongent l'immeuble fictif du \cref{ch:07} : les prix implicites du marché fictif (\parmsq{3650}, élasticité 0,60, coefficients d'étage et d'orientation, case de stationnement à \dollars{28000}, croissance de 2~\%), le taux de capitalisation des charges $R_c = 8$~\%, le coefficient $\kappa = 1$, les loyers, la décote de vente occupée, la rotation, les coûts de conversion et le taux exigé du convertisseur sont des hypothèses pédagogiques, non des mesures ; aucune statistique québécoise vérifiée de $R_c$, de $\kappa$, de la décote d'indivision ou de la décote de vente occupée n'existe à notre connaissance, et l'évaluateur doit les extraire du marché local. La pratique des prêteurs à l'égard des parts indivises (mise de fonds de 20~\%, absence de prêt assuré) n'a pas été vérifiée dans une source normative. Le cadre de la conversion est décrit d'après le texte de la Loi sur le TAL à jour au 15 octobre 2026 ; le contenu des règlements municipaux pris en vertu des articles~54.12 et 54.13, les règles de la location à court terme et les incidences fiscales de la conversion (taxes de vente, gain en capital) n'ont pas été vérifiés et ne sont pas traités. Le moratoire sur les évictions de la Loi 65 court jusqu'au 6 juin 2027 sous réserve d'une fin anticipée que le gouvernement peut déclencher ; son état doit être revérifié à chaque évaluation. Les données SCHL sur les copropriétés louées portent sur octobre 2025 et les prix APCIQ sur les ventes conclues par courtier au troisième trimestre de 2026 ; ni les uns ni les autres ne décrivent le marché fictif des exemples. Enfin, le modèle de calendrier des ventes suppose une rotation constante et indépendante entre logements ; dans un immeuble réel, les départs sont corrélés à la conjoncture et à l'écart des loyers au marché, et l'évaluateur devrait, pour un mandat important, lui préférer une simulation par scénarios (\cref{ch:40}).483\end{limites}484485\begin{synthese}486\begin{itemize}487\item La fraction de copropriété est un faisceau : partie privative, usage restreint, quote-part des parties communes et position financière dans le syndicat ; l'attestation de l'article~1068.1, le carnet et l'étude du fonds en sont les pièces maîtresses depuis le 14 août 2025.488\item La comparaison s'organise en deux cercles : les ventes du même immeuble éliminent l'effet d'immeuble et le passif du syndicat, à la différence de quote-part près ; les ventes d'immeubles concurrents exigent les ajustements de charges et de syndicat, et seules elles informent sur la valeur de l'immeuble lui-même.489\item Un écart de charges courantes se capitalise à un taux $R_c$ de marché, borné par la règle de Gordon ; le passif du syndicat (déficit du fonds, cotisations spéciales, litiges) s'ajuste relativement, $\kappa(d_j - d_s)$, de façon cohérente avec l'\cref{eq:7:fraction}.490\item La part indivise se décote parce qu'elle se finance moins bien ; la copropriété louée se valorise au prix des occupants, et son revenu net capitalise à un taux très inférieur à celui des immeubles locatifs : la méthode du revenu y donne une valeur d'investissement, non la valeur marchande.491\item La conversion d'un immeuble locatif en copropriété divise exige l'autorisation du Tribunal administratif du logement, est interdite dans l'agglomération de Montréal sauf dérogation, respecte le maintien dans les lieux et le droit de préemption des locataires, et ne peut s'appuyer sur aucune éviction jusqu'au 6 juin 2027.492\item Sa faisabilité se mesure par la prime $V_{\text{conv}} - V_{\text{bloc}}$, où la valeur de conversion actualise les ventes selon un calendrier gouverné par la rotation des locataires ; dans l'exemple, un écart brut de 78~\% entre la somme des fractions et la valeur en bloc se réduit à une prime de 7,7~\%, et le délai de libération des logements en est le déterminant principal.493\end{itemize}494\end{synthese}495496\section*{Exercices}497\addcontentsline{toc}{section}{Exercices}498499\begin{exercice}[1]{Charges d'une fraction}{ex:42:1}500Une copropriété de six fractions déclare une valeur relative proportionnelle à la superficie des parties privatives : \msq{60}, \msq{75}, \msq{75}, \msq{90}, \msq{90} et \msq{110}. Le budget de l'exercice comprend \dollars{36000} de charges courantes, \dollars{15000} de contribution au fonds de prévoyance recommandée par l'étude et \dollars{4000} de contribution au fonds d'auto assurance. Calculez la quote-part et la contribution annuelle et mensuelle d'une fraction de \msq{90}, puis décomposez-la en charges courantes, fonds de prévoyance et fonds d'auto assurance. Expliquez pourquoi seule la première composante entre dans l'ajustement de charges de l'\cref{eq:42:charges}.501\end{exercice}502503\begin{exercice}[1]{Lire une attestation}{ex:42:2}504L'attestation du syndicat remise pour une fraction dont la quote-part est de 8,50~\% indique : solde du fonds de prévoyance \dollars{62000} ; montant recommandé par l'étude au début de l'exercice \dollars{180000} ; cotisation annuelle au fonds votée \dollars{9000}, recommandée \dollars{19500} ; cotisation spéciale de \dollars{40000} votée, exigible dans six mois ; aucun litige. Calculez la part de la fraction dans la cotisation spéciale, dans l'écart entre le solde recommandé et le solde réel, et dans la hausse de cotisation annuelle nécessaire. Quelles rubriques de l'article~10 du Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise avez-vous utilisées, et laquelle manque-t-il pour juger du risque de nouvelles cotisations spéciales ?505\end{exercice}506507\begin{exercice}[2]{Capitaliser un écart de charges}{ex:42:3}508Deux fractions de \msq{90}, identiques par ailleurs, supportent des charges courantes de \parmsq{62} et de \parmsq{48} par année. Calculez l'écart annuel et l'ajustement de l'\cref{eq:42:charges} pour $R_c = 6$~\%, 8~\% et 12~\%, puis la borne de Gordon de l'\cref{eq:42:charges-gordon} avec $r = 5$~\% et $g = 2{,}5$~\%. Si l'écart de charges tient à la présence d'un ascenseur et d'un concierge dans l'immeuble le plus coûteux, l'ajustement doit-il être appliqué en entier ? Justifiez.509\end{exercice}510511\begin{exercice}[2]{Une grille à un comparable}{ex:42:4}512Le sujet est une fraction de \msq{80} au troisième étage, orientée au nord, sans stationnement, dans un immeuble sans ascenseur. Un comparable du même immeuble, \msq{84} au deuxième étage, orienté au sud, avec une case de stationnement intérieur, s'est vendu \dollars{342000} il y a cinq mois. Avec les paramètres du marché fictif du chapitre (croissance de 2~\% par année, coefficients d'étage de $0$ au deuxième et $+2$~\% au troisième, d'orientation de $-3$~\% au nord et $+3$~\% au sud, case de stationnement \dollars{28000}, prix marginal \parmsq{2190}), calculez le prix ramené à la date d'évaluation, chaque ajustement, le prix ajusté et l'ajustement brut. Pourquoi l'ajustement de syndicat est-il ici négligeable ?513\end{exercice}514515\begin{exercice}[2]{Valeur marchande et valeur d'investissement d'une fraction louée}{ex:42:5}516Un investisseur envisage d'acheter la fraction F4 à sa valeur marchande de \dollars{380000} pour la louer \dollars{1700} par mois, avec les dépenses de la \cref{sec:42:locative} (inoccupation 2,1~\%, taxes \dollars{3300}, assurance \dollars{600}, frais de copropriété normalisés \dollars{10218}, gestion 5~\% du revenu brut effectif). Calculez le revenu net d'exploitation et le taux implicite. Quel loyer mensuel faudrait-il pour que le taux atteigne 4~\% ? Comparez-le aux loyers moyens des copropriétés louées du \cref{tab:42:locative} et concluez sur ce qui fixe le prix des fractions.517\end{exercice}518519\begin{exercice}[3]{Faisabilité d'une conversion avec le script du chapitre}{ex:42:6}520À l'aide de \texttt{analysis/python/cases/ch42\_copro.py}, (a) recalculez la valeur en bloc avec un taux global de 4,75~\% au lieu de 5,25~\% et la prime de conversion correspondante ; (b) recalculez la valeur de conversion pour une rotation de 30~\% et une décote de 10~\% ; (c) recalculez-la sans les coûts d'individualisation des services de \dollars{120000} et expliquez pourquoi la variation est exactement égale à ce montant ; (d) déterminez, à l'aide du \cref{tab:42:sensibilite-conversion}, les combinaisons de rotation et de décote pour lesquelles vendre occupé dès la première année domine l'attente. Rédigez ensuite une note de 150 mots indiquant à un propriétaire ce qu'il devrait vérifier, en droit et en fait, avant d'entreprendre la conversion, en citant les articles pertinents de la Loi sur le TAL.521\end{exercice}522523\begin{exercice}[3]{Convertir une indivision en copropriété divise}{ex:42:7}524Trois indivisaires occupent chacun un logement d'un triplex d'un quartier central estimé à \dollars{1050000} en pleine propriété ; la convention publiée leur attribue l'usage exclusif de leur logement et le marché local applique aux parts indivises une décote de 12~\%. Après conversion en copropriété divise, chaque fraction se vendrait \dollars{370000} ; les coûts de conversion (cadastre vertical, déclaration, honoraires, dotation initiale du fonds) sont estimés à \dollars{60000}. Calculez la valeur totale des trois parts indivises, la somme des fractions, le gain net de la conversion et sa répartition par indivisaire. Expliquez ensuite, à partir de l'article~51 de la Loi sur le TAL, pourquoi l'interdiction propre à l'agglomération de Montréal ne s'applique pas à cet immeuble, quelles autres conditions de la loi et du Code civil (art.~3030) doivent néanmoins être remplies, et ce que l'évaluateur mandaté pour établir la valeur relative des trois fractions doit documenter en vertu de l'article~1053 du Code civil.525\end{exercice}526527\section*{Pour aller plus loin}528\addcontentsline{toc}{section}{Pour aller plus loin}529530Les textes primaires sont la première lecture : le chapitre du Code civil sur la copropriété divise \parencite[art.~1038--1109]{ccq}, le Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise \parencite{reglCoproprieteDivise} et le Règlement établissant diverses mesures en matière d'assurance des copropriétés divises \parencite{reglAssuranceCopropriete}, dont la page gouvernementale sur les mesures applicables aux copropriétés résume l'application et les délais \parencite{quebecMesuresCoproprietes} ; pour la conversion, les articles~51 à 54.14 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement \parencite{loiTAL} et, pour les évictions, la Loi 65 \parencite{loi65_2024}. Sur l'évaluation des copropriétés dans la pratique nord-américaine, \textcite{appraisal2026} consacre des développements aux ajustements d'étage, de vue et de frais, et la revue de \textcite{lentzWang1998} recense les enjeux propres à ce type de bien dans le contexte hypothécaire ; \textcite{aiDictionary2022} donne la terminologie anglaise (\emph{condominium}, \emph{common elements}, \emph{limited common elements}, \emph{reserve fund}, \emph{special assessment}) et \textcite{achour1992} la terminologie civiliste québécoise. Sur le financement et l'analyse d'investissement qui sous-tendent la valeur d'investissement d'une fraction louée et la faisabilité d'une conversion, \textcite{brueggemanFisher2022} et \textcite{geltnerMillerClaytonEichholtz2014} restent les manuels de référence. La littérature économique sur la conversion du parc locatif est surtout américaine et liée au contrôle des loyers : \textcite{sims2007} et \textcite{autorPalmerPathak2014} étudient la fin du contrôle au Massachusetts et ses effets sur les conversions et les prix des immeubles voisins, \textcite{diamondMcquadeQian2019} mesurent, à San Francisco, le retrait du parc locatif et sa conversion en copropriétés provoqués par l'extension du contrôle, et \textcite{glaeserLuttmer2003} analysent la mauvaise allocation des logements sous contrôle ; ces travaux éclairent les motifs de l'encadrement québécois de la conversion, sans en décrire les effets, qui n'ont pas fait l'objet d'étude vérifiée pour cet ouvrage. Enfin, sur les profils d'acheteurs qui distinguent le marché des copropriétés de celui des maisons dans les villes québécoises, les travaux de \textcite{kestensTheriaultDesrosiers2006} sur Québec sont un point de départ, et les données de la SCHL sur les copropriétés offertes en location \parencite{schlLocatif2025,schlrmltables2025} sont la seule mesure publique récurrente du segment locatif de la copropriété.531