spb/traite-evaluation-qc

1\chapter{Droits immobiliers et bases de valeur}\label{ch:02}23Avant de chercher combien vaut un immeuble, il faut dire \emph{quoi} l'on évalue et \emph{quelle valeur} on cherche. Un même terrain bâti de douze logements n'a pas la même valeur pour celui qui le détient en pleine propriété libre de toute occupation, pour celui qui l'achète grevé de douze baux reconduits à des loyers inférieurs au marché, pour la municipalité qui l'inscrit au rôle d'évaluation foncière, pour l'assureur qui doit le reconstruire ou pour l'investisseur qui le compare à son propre coût du capital. Ces écarts ne sont pas des erreurs d'évaluation : ils tiennent à ce que le droit évalué et la base de valeur diffèrent d'un mandat à l'autre. Le présent chapitre pose ce vocabulaire fondamental. Il décrit d'abord le faisceau de droits que le Code civil du Québec attache à la propriété et à ses démembrements, puis il montre comment ce faisceau se partage entre le locateur et ses locataires et comment chaque part se mesure par l'actualisation des revenus qu'elle procure. Il compare ensuite les définitions de la valeur marchande en vigueur au Québec, au Canada et dans les normes internationales, les distingue de la valeur réelle aux fins du rôle, de la valeur d'investissement, de la valeur assurable et des autres bases, et il rappelle pourquoi le prix, la valeur et le coût ne se confondent jamais. L'exemple intégral mesure, sur l'immeuble de douze logements du cas 3, l'écart entre la valeur du droit du locateur et celle de la pleine propriété ; le chapitre se clôt sur deux questions que tout rapport doit trancher explicitement, celle des hypothèses extraordinaires et celle des dates.45\begin{objectifs}6\begin{itemize}7\item Identifier, à partir du Code civil du Québec, le droit réel ou personnel qui fait l'objet d'une évaluation et les charges qui le grèvent.8\item Décomposer la valeur de la pleine propriété d'un immeuble locatif entre le droit du locateur et les droits des locataires, et calculer chaque composante par actualisation.9\item Comparer les définitions de la valeur marchande de l'OEAQ, des IVS 2025, des CUSPAP 2026 et de la Loi sur la fiscalité municipale, et en dégager les éléments communs et les différences.10\item Distinguer la valeur marchande de la valeur réelle au rôle, de la valeur d'investissement, de la valeur équitable, de la valeur de liquidation, de la valeur assurable et de la valeur d'usage, et choisir la base adaptée au mandat.11\item Distinguer prix, valeur et coût, et repérer dans un acte de vente ce qui relève de chacun.12\item Formuler et divulguer une hypothèse extraordinaire conformément aux Normes de pratique professionnelle, en indiquant son incidence sur la valeur.13\item Situer correctement la date d'évaluation, la date de référence au marché du rôle et la date de la promesse d'achat, et corriger une indication de valeur d'une date à l'autre.14\end{itemize}15\end{objectifs}1617\section{Le bien, le droit et la valeur : ce que l'on évalue}\label{sec:2:bien}1819\subsection{L'immeuble au sens du Code civil}2021Le Code civil du Québec définit l'objet matériel de l'évaluation. Sont immeubles « les fonds de terre, les constructions et ouvrages à caractère permanent qui s'y trouvent et tout ce qui en fait partie intégrante » \parencite[art.~900]{ccq}. Font partie intégrante les meubles incorporés qui perdent leur individualité et assurent l'utilité de l'immeuble \parencite[art.~901]{ccq} ; les meubles qui sont attachés à demeure sans être incorporés sont immeubles tant qu'ils y restent, sauf s'ils servent à l'exploitation d'une entreprise \parencite[art.~903]{ccq}. Ces trois articles délimitent ce qu'un acte de vente transmet avec le terrain : le bâtiment, ses systèmes incorporés, et les équipements fixés à demeure, à l'exclusion des biens meubles que les parties peuvent inclure dans le prix sans qu'ils fassent partie de l'immeuble. La distinction a des conséquences pratiques immédiates. Les électroménagers et les meubles compris dans un prix de vente ne sont pas de l'immeuble et doivent être retranchés avant toute comparaison (\cref{ch:16}) ; à l'inverse, un système de chauffage central, une piscine creusée ou un abri d'auto fixé au sol en font partie et sont réputés transmis avec le fonds.2223La propriété du sol « emporte celle du dessus et du dessous », sous réserve des droits publics sur les mines, les hydrocarbures et les eaux souterraines \parencite[art.~951]{ccq}, et les constructions, ouvrages et plantations qui se trouvent sur un immeuble sont présumés faits par le propriétaire du fonds, à ses frais, et lui appartenir \parencite[art.~955]{ccq}. Cette présomption fonde l'habitude de traiter le terrain et le bâtiment comme un tout appartenant à une même personne. Elle n'est qu'une présomption : un titre distinct peut établir une propriété superficiaire, et c'est l'une des raisons pour lesquelles l'évaluateur consulte le registre foncier avant d'attribuer la valeur du bâtiment au propriétaire du sol.2425\begin{quebec}[L'immeuble et le propriétaire au sens de la fiscalité municipale]26La Loi sur la fiscalité municipale retient une définition propre, plus large que celle du Code civil pour les biens : est un immeuble aux fins du rôle tout immeuble au sens de l'article 900 C.c.Q. ainsi que « tout meuble, sous réserve du troisième alinéa, qui est attaché à demeure à un immeuble », le troisième alinéa excluant les meubles servant à l'exploitation d'une entreprise pour certaines catégories d'immeubles \parencite[art.~1, par.~2\textdegree]{lfm}. La notion de « propriétaire » y est aussi étendue : elle couvre le titulaire du droit de propriété, mais aussi le possesseur, l'emphytéote, l'usufruitier et l'occupant d'une terre de l'État \parencite[art.~1]{lfm}. L'unité d'évaluation, enfin, est définie à l'article 34 comme le plus grand ensemble possible d'immeubles appartenant à un même propriétaire, contigus, voués à une même fin prédominante et normalement cessibles globalement compte tenu de l'utilisation la plus probable \parencite[art.~34]{lfm}. Le \cref{ch:09} développe ces notions ; il suffit ici de retenir que l'objet inscrit au rôle n'est pas toujours l'objet d'un acte de vente, ce qui compte lorsqu'on compare une valeur au rôle à un prix.27\end{quebec}2829\subsection{La pleine propriété et le faisceau de droits}3031La propriété est « le droit d'user, de jouir et de disposer librement et complètement d'un bien, sous réserve des limites et des conditions d'exercice fixées par la loi », et elle « est susceptible de modalités et de démembrements » \parencite[art.~947]{ccq}. La tradition anglo-américaine décrit ce droit comme un \terme{faisceau de droits}{bundle of rights} : l'usage, la jouissance des fruits, la disposition, le droit d'exclure, le droit de donner à bail, le droit d'hypothéquer, chacun pouvant être détaché et cédé séparément. Le droit civil québécois dit la même chose avec d'autres mots : les modalités (indivision, copropriété divise, propriété superficiaire) répartissent la propriété entre plusieurs titulaires sans la démembrer, tandis que les démembrements (usufruit, usage, servitude, emphytéose) en détachent une partie au profit d'un tiers. À ces droits réels s'ajoutent des droits personnels qui en limitent l'exercice, le bail au premier chef, des sûretés qui le grèvent, l'hypothèque, et des restrictions de droit public, zonage, protection du territoire agricole, protection de l'environnement, qui ne figurent dans aucun titre mais s'imposent à tous. La \cref{fig:2:faisceau} schématise cet ensemble et renvoie aux articles qui fondent chaque branche.3233\begin{figure}[htbp]34\centering35\begin{tikzpicture}[36  centre/.style={draw=brandPrimary, fill=brandPrimary, text=white, rounded corners=2pt, text width=38mm, align=center, font=\sffamily\small\bfseries, minimum height=14mm},37  groupe/.style={draw, rounded corners=2pt, text width=36mm, align=left, font=\sffamily\footnotesize, line width=0.6pt, inner sep=4pt},38  modal/.style={groupe, fill=brandLight, draw=brandPrimary},39  demem/.style={groupe, fill=blue!3!white, draw=brandDark},40  perso/.style={groupe, fill=green!4!white, draw=brandGreen},41  public/.style={groupe, fill=orange!6!white, draw=brandAmber},42  titre/.style={font=\sffamily\footnotesize\bfseries},43  fl/.style={-{Stealth[length=1.8mm]}, line width=0.6pt, color=brandGray}]44  \node[centre] (c) at (0,0) {Pleine propriété\\ \normalfont\footnotesize user, jouir, disposer\\ art.~947 ; accession 948, 951, 955};45  \node[modal, above left=9mm and 4mm of c.north] (m) {\textbf{Modalités} (partage entre titulaires)\\ indivision : 1010, 1014, 1015, 1019\\ copropriété divise : 1038 et s., 1041\\ propriété superficiaire : 955 et s.};46  \node[demem, above right=9mm and 4mm of c.north] (d) {\textbf{Démembrements} (droits réels détachés)\\ usufruit : 1120, 1123\\ usage : 1172\\ servitude : 1177, 1181\\ emphytéose : 1195, 1197, 1208};47  \node[perso, below left=9mm and 4mm of c.south] (p) {\textbf{Droits personnels et sûretés}\\ bail : 1851 ; maintien dans les lieux 1936--1937\\ hypothèque : 2660, 2693 ; loyers 2695\\ publicité des droits : 2934, 2943};48  \node[public, below right=9mm and 4mm of c.south] (u) {\textbf{Restrictions de droit public}\\ zonage et lotissement (LAU)\\ zone agricole (LPTAA)\\ environnement, zones inondables (LQE)\\ fiscalité : LFM, droits de mutation};49  \draw[fl] (c.north west) -- (m.south east);50  \draw[fl] (c.north east) -- (d.south west);51  \draw[fl] (c.south west) -- (p.north east);52  \draw[fl] (c.south east) -- (u.north west);53  \node[titre, color=brandGray, below=1mm of c.south, yshift=-1mm, text width=60mm, align=center] {};54\end{tikzpicture}55\caption{Le faisceau de droits en droit civil québécois : la pleine propriété de l'article 947 C.c.Q. peut être partagée entre plusieurs titulaires (modalités), amputée d'un droit réel au profit d'un tiers (démembrements), limitée par des droits personnels et des sûretés, et encadrée par des restrictions de droit public. Chaque branche modifie ce qui est transmis par une vente et, par conséquent, la valeur recherchée.}\label{fig:2:faisceau}56\figsource{schéma de l'auteur d'après le Code civil du Québec, texte à jour au 15 octobre 2026 \parencite{ccq}, et les lois citées (consultation du 31 octobre 2026).}57\end{figure}5859\begin{definition}{Droit évalué}{droit-evalue}60Le \motcle{droit évalué} est l'ensemble des prérogatives, réelles ou personnelles, dont la valeur est recherchée dans un mandat : pleine propriété libre de charges, pleine propriété grevée de baux (droit du locateur), droit du locataire, part indivise, fraction de copropriété divise, usufruit ou nue-propriété, droit de l'emphytéote ou du propriétaire du tréfonds. Le droit évalué se décrit par ce qu'il comprend, par les charges qui le grèvent et par la durée pendant laquelle il procure ses avantages. Les Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ exigent que les démembrements et les restrictions au droit de propriété soient identifiés dans la substance de toute évaluation et que les droits évalués soient énoncés dans tout rapport écrit \parencite[règle~1.2, éléments~8 et 9 ; règle~2.3, élément~2]{oeaqNormes}.61\end{definition}6263La formalisation du \cref{ch:01}, qui définit la valeur marchande comme l'espérance du prix conditionnellement aux caractéristiques du bien et à la date, doit donc être complétée. Si l'on note $d$ le droit évalué et $b$ la base de valeur retenue, la valeur recherchée s'écrit64\begin{equation}\label{eq:2:droit}65V^{(d,b)} = \E\!\left[P \mid \mathbf{x},\ t,\ d,\ b\right],66\end{equation}67et deux évaluations du même immeuble à la même date ne sont comparables que si $d$ et $b$ coïncident. La plus grande part des malentendus entre un propriétaire, son prêteur et sa municipalité vient de ce que chacun raisonne sur un couple $(d, b)$ différent sans le dire.6869\subsection{Les modalités de la propriété}7071La \motcle{copropriété} est la propriété de plusieurs personnes sur un même bien ; elle est indivise lorsque le droit de chacun porte sur l'ensemble sans division matérielle, divise lorsque le droit de chacun porte sur une fraction composée d'une partie privative et d'une quote-part des parties communes \parencite[art.~1010]{ccq}. L'indivision conventionnelle sur un immeuble doit être publiée pour être opposable aux tiers \parencite[art.~1014]{ccq} ; les parts sont présumées égales et chaque indivisaire a sur sa part les droits d'un propriétaire exclusif, qu'il peut aliéner ou hypothéquer \parencite[art.~1015]{ccq}, et il contribue aux charges à proportion de sa part \parencite[art.~1019]{ccq}. Pour l'évaluateur, une part indivise est un bien distinct de la fraction d'un immeuble entier : elle se négocie sur un marché plus étroit, l'acheteur ne peut ni hypothéquer l'immeuble entier ni l'occuper sans l'accord des autres indivisaires, et la convention d'indivision peut contenir des droits de préemption ou d'usage exclusif qui en modifient la valeur. Il est d'usage d'observer une décote par rapport à la quote-part arithmétique de la valeur de l'immeuble ; sa mesure relève du \cref{ch:07}.7273La copropriété divise est établie par la publication d'une déclaration \parencite[art.~1038]{ccq}. La valeur relative de chaque fraction, qui détermine la quote-part des parties communes et la contribution aux charges, est établie « en fonction de la nature, de la destination, des dimensions et de la situation de la partie privative de chaque fraction, mais sans tenir compte de son utilisation » \parencite[art.~1041]{ccq}. Cette valeur relative n'est pas une valeur marchande : elle est fixée au moment de la déclaration, selon une méthode que l'acte constitutif doit indiquer, et elle ne suit pas le marché. L'évaluateur qui évalue une fraction évalue donc un droit composé, et il tient compte de l'état financier du syndicat, du fonds de prévoyance et des charges (\cref{ch:07,ch:42}). La copropriété divise peut aussi être établie sur un droit d'emphytéose ou de propriété superficiaire, à condition que la durée non écoulée de ce droit soit d'au moins cinquante ans \parencite[art.~1040]{ccq} ; dans ce cas la fraction a une durée de vie finie, ce qui modifie profondément son évaluation.7475\subsection{Les démembrements}7677L'usufruit, l'usage, la servitude et l'emphytéose sont les démembrements du droit de propriété nommés par le Code \parencite[art.~1119]{ccq}. Le \cref{tab:2:demembrements} en résume les caractères pertinents pour l'évaluation. L'\motcle{usufruit} est le droit d'user et de jouir, pendant un certain temps, d'un bien dont un autre a la propriété, à charge d'en conserver la substance ; sa durée ne peut excéder cent ans, et un usufruit sans terme est viager, ou de trente ans s'il est constitué en faveur d'une personne morale \parencite[art.~1120 et 1123]{ccq}. L'\motcle{usage} est le droit de se servir temporairement du bien d'autrui et d'en percevoir les fruits et revenus jusqu'à concurrence des besoins de l'usager et des personnes qui habitent avec lui \parencite[art.~1172]{ccq}. La \motcle{servitude} est une charge imposée sur un immeuble, le fonds servant, en faveur d'un autre immeuble, le fonds dominant, appartenant à un propriétaire différent ; elle s'établit par contrat, par testament, par destination du propriétaire ou par l'effet de la loi, et jamais par la seule possession \parencite[art.~1177 et 1181]{ccq}. L'\motcle{emphytéose} permet à une personne d'utiliser pleinement un immeuble appartenant à autrui pendant un certain temps, à charge d'y faire des constructions, ouvrages ou plantations qui en augmentent la valeur de façon durable ; sa durée est de dix à cent ans et elle prend fin, notamment, par l'arrivée du terme \parencite[art.~1195, 1197 et 1208]{ccq}.7879\begin{table}[htbp]80\caption{Modalités et démembrements du droit de propriété : caractères utiles à l'évaluation}\label{tab:2:demembrements}81\centering82\small83\begin{tabularx}{\textwidth}{lYYY}84\toprule85Droit & Fondement (C.c.Q.) & Durée & Ce que l'évaluateur mesure \\86\midrule87Pleine propriété & art.~947 ; 948, 951, 955 & perpétuelle & référence ; valeur de l'ensemble du faisceau \\88Part indivise & art.~1010, 1014, 1015, 1019 & perpétuelle & quote-part de la valeur, corrigée d'une décote d'indivision ; effet de la convention publiée \\89Fraction divise & art.~1038 et s., 1041, 1064 & perpétuelle (finie si établie sur emphytéose ou superficie, art.~1040) & valeur de la partie privative et de la quote-part des communs ; charges et fonds de prévoyance \\90Usufruit / nue-propriété & art.~1120, 1123 & $\leq 100$ ans ; viager si sans terme ; 30 ans pour une personne morale & valeur actualisée des revenus pendant la durée (usufruit) ; valeur actualisée de la réversion (nue-propriété) \\91Usage & art.~1172 & temporaire, souvent viager & décote de la pleine propriété occupée ; revenus limités aux besoins de l'usager \\92Servitude & art.~1177, 1181 & perpétuelle sauf stipulation & perte de valeur du fonds servant, gain du fonds dominant ; mesure par ventes appariées (\cref{ch:07}) \\93Emphytéose & art.~1195, 1197, 1208 & 10 à 100 ans & droit de l'emphytéote sur la durée restante ; droit du propriétaire : rente et réversion des constructions \\94\bottomrule95\end{tabularx}96\tabsource{synthèse de l'auteur d'après le Code civil du Québec, texte à jour au 15 octobre 2026 \parencite{ccq} ; dispositions relevées dans \texttt{sources/normes-A.csv}.}97\end{table}9899Ce que ces démembrements ont en commun, du point de vue de l'évaluation, est qu'ils découpent la propriété \emph{dans le temps} ou \emph{dans l'usage}. L'usufruit et l'emphytéose attribuent à un titulaire les avantages du bien pendant une durée déterminée et laissent au propriétaire une réversion à l'échéance ; la servitude et le droit d'usage retranchent à la propriété une utilité particulière. Cette observation est le fil conducteur de la \cref{sec:2:droits} : tout droit temporaire se mesure par l'actualisation des avantages qu'il procure pendant sa durée, et la réversion par l'actualisation de la valeur qui revient à l'échéance.100101\subsection{Les droits personnels, les sûretés et les restrictions publiques}102103Le \motcle{bail} est le contrat par lequel le locateur s'engage à procurer au locataire, moyennant un loyer, la jouissance d'un bien pendant un certain temps \parencite[art.~1851]{ccq}. Il confère un droit personnel, non un droit réel, mais son effet sur la valeur est aussi concret que celui d'un démembrement : il détermine les revenus que le propriétaire percevra et la durée pendant laquelle il ne pourra ni occuper le bien ni en modifier les conditions d'occupation. Pour un logement, le Code ajoute un droit au maintien dans les lieux \parencite[art.~1936]{ccq}, et l'aliénation volontaire ou forcée de l'immeuble « ne permet pas au nouveau locateur de résilier le bail », qui est continué et peut être reconduit \parencite[art.~1937]{ccq}. L'acquéreur d'un immeuble locatif achète donc les baux en cours : ce sont les loyers en place, non les loyers de marché, qui forment la base de son revenu immédiat, et c'est ce qui distingue le droit du locateur de la pleine propriété libre de baux.104105L'hypothèque est un droit réel accessoire qui grève l'immeuble en garantie d'une obligation \parencite[art.~2660]{ccq} ; elle doit, pour un immeuble, être constituée par acte notarié en minute à peine de nullité absolue \parencite[art.~2693]{ccq}, et l'hypothèque des loyers est immobilière et publiée au registre foncier \parencite[art.~2695]{ccq}. L'hypothèque ne réduit pas la valeur de l'immeuble : elle réduit l'avoir net du propriétaire, et l'évaluateur qui évalue la pleine propriété l'évalue libre d'hypothèque, le financement étant traité séparément (\cref{ch:31}). Elle doit néanmoins être connue, parce que la vente d'un immeuble hypothéqué suppose la quittance, et parce qu'un préavis d'exercice d'un droit hypothécaire inscrit au registre signale une vente possiblement forcée (\cref{ch:16}). Tous ces droits sont opposables aux tiers par leur inscription au registre foncier \parencite[art.~2934 et 2941]{ccq}, et un droit inscrit « est présumé connu de celui qui acquiert ou publie un droit sur le même bien » \parencite[art.~2943]{ccq} : l'évaluateur ne peut invoquer son ignorance d'une servitude ou d'une hypothèque publiée, et la consultation de l'index aux immeubles fait partie de la vérification des titres (\cref{ch:06,ch:07}).106107Les restrictions de droit public, enfin, n'apparaissent dans aucun titre mais déterminent ce que le propriétaire peut faire de son bien : règlements de zonage et de lotissement adoptés sous la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme \parencite{lau}, interdiction d'utiliser un lot de la zone agricole à une fin autre que l'agriculture sans autorisation \parencite[art.~26]{lptaa}, restrictions liées aux terrains contaminés et aux zones inondables \parencite{lqe,zonesInond2026}. L'état juridique de l'immeuble, que la Loi sur la fiscalité municipale inclut expressément dans l'état de l'unité d'évaluation \parencite[art.~46, al.~3]{lfm}, fait donc partie du droit évalué, même si aucun acte ne le constate. La fiscalité des transferts s'y ajoute : aux fins des droits sur les mutations immobilières, la notion de « transfert » comprend l'établissement d'une emphytéose et le bail dont la durée, prolongations comprises, excède quarante ans \parencite[art.~1]{ldmi}, ce qui rappelle que le législateur lui-même assimile à une mutation la cession d'un droit temporaire assez long.108109\section{Le droit évalué : pleine propriété, droit du locateur, droit du locataire}\label{sec:2:droits}110111\subsection{L'additivité des droits}112113Considérons un immeuble locatif dont les loyers contractuels, pour la période à venir, sont inférieurs aux loyers que le marché accorderait aujourd'hui à des logements équivalents. Trois droits coexistent. La \motcle{pleine propriété libre de baux} est le droit d'un propriétaire qui pourrait louer chaque logement au loyer de marché dès demain ; en anglais, la tradition l'appelle \emph{fee simple}. Le \terme{droit du locateur}{leased fee} est le droit du propriétaire tel qu'il est : il perçoit les loyers contractuels tant que les baux courent, puis retrouve la disposition du bien ou la faculté de relouer au marché à leur échéance. Le \terme{droit du locataire}{leasehold} est l'avantage que procure au locataire un loyer inférieur au marché pendant la durée de son occupation ; il peut avoir une valeur positive, lorsque le loyer est en deçà du marché, nulle, ou négative dans le cas inverse.114115\begin{proposition}{Additivité des droits sur un immeuble locatif}{additivite}116Si le locateur et les locataires actualisent leurs flux au même taux $r$, si les loyers de marché $L^m_t$ sont ceux qu'un propriétaire libre de baux obtiendrait à chaque période et si la réversion à l'échéance des baux est la même pour le propriétaire libre de baux et pour le locateur, alors la valeur de la pleine propriété libre de baux est la somme de la valeur du droit du locateur et des valeurs des droits des locataires :117\begin{equation}\label{eq:2:additivite}118V_{\text{pleine}} = V_{\text{locateur}} + \sum_{j} V_{\text{locataire},\,j} .119\end{equation}120\end{proposition}121\begin{proof}122La pleine propriété libre de baux donne droit, à chaque période $t = 1, \dots, T$, au revenu net que procurent les loyers de marché, puis à la réversion $V_T$ ; sa valeur est $V_{\text{pleine}} = \sum_{t=1}^{T} N(L^m_t)\,(1+r)^{-t} + V_T\,(1+r)^{-T}$, où $N(\cdot)$ désigne le revenu net correspondant à un niveau de loyers. Le droit du locateur donne droit au revenu net des loyers contractuels $L^c_t$ et à la même réversion : $V_{\text{locateur}} = \sum_{t=1}^{T} N(L^c_t)\,(1+r)^{-t} + V_T\,(1+r)^{-T}$. Le droit du locataire $j$ est l'avantage $L^m_{jt} - L^c_{jt}$ pendant son occupation. Si le revenu net est additif dans les loyers, ce qui est le cas lorsque les dépenses ne dépendent pas du niveau des loyers, la différence $V_{\text{pleine}} - V_{\text{locateur}} = \sum_t \sum_j (L^m_{jt} - L^c_{jt})(1+r)^{-t}$ est exactement la somme des droits des locataires, et la réversion s'élimine.123\end{proof}124125Les hypothèses de la proposition méritent d'être lues avec attention, parce que c'est leur violation qui explique les écarts observés en pratique. Le locataire d'un logement n'actualise pas au taux d'un investisseur, et il ne peut pas vendre son avantage : au Québec, le locataire qui cède son bail « ne peut exiger de contrepartie » \parencite[art.~1978.3]{ccq}, de sorte que la valeur du bail pour le locataire est une \emph{valeur d'usage} pour lui, non une valeur de marché. Les dépenses dépendent parfois du revenu, par exemple les honoraires de gestion imputés en pourcentage du revenu brut effectif, ce qui rend $N(\cdot)$ légèrement non additif. Et la réversion n'est identique que si l'on suppose qu'à l'échéance des baux le locateur retrouve effectivement le marché, ce que le régime du bail de logement, par la reconduction de plein droit et la fixation du loyer, rend progressif plutôt qu'instantané. L'additivité est donc un cadre de référence qui permet de nommer et de mesurer les écarts, non une identité comptable que l'on observerait dans les prix.126127\subsection{La valeur du droit du locateur et la valeur du bail}128129Le droit du locateur est la somme des loyers contractuels actualisés, nets des dépenses, et de la réversion actualisée :130\begin{equation}\label{eq:2:locateur}131V_{\text{locateur}} = \sum_{t=1}^{T} \frac{N(L^c_t)}{(1+r)^t} + \frac{V_T}{(1+r)^T},132\end{equation}133où $T$ est l'horizon au-delà duquel les baux en place ne contraignent plus les revenus et $V_T$ la valeur de l'immeuble à cette date, généralement obtenue en capitalisant le revenu net de l'année $T+1$ (\cref{ch:30}). C'est la structure même du modèle des flux actualisés ; la seule particularité tient à ce que les flux des premières années sont dictés par les baux. Le droit du locataire $j$ se mesure, lui, par l'écart de loyer actualisé pendant la durée $n_j$ de son occupation prévisible :134\begin{equation}\label{eq:2:locataire}135V_{\text{locataire},\,j} = \sum_{t=1}^{n_j} \frac{L^m_{jt} - L^c_{jt}}{(1+r)^t} .136\end{equation}137Lorsque l'écart est constant, $\Delta_j = L^m_j - L^c_j$ par an, la somme se réduit à l'annuité138\begin{equation}\label{eq:2:annuite}139V_{\text{locataire},\,j} = \Delta_j\,\frac{1 - (1+r)^{-n_j}}{r},140\end{equation}141qui croît avec la durée d'occupation et tend vers $\Delta_j / r$ si celle-ci devenait perpétuelle. La durée $n_j$ est la variable décisive. Pour un bail commercial, elle est la durée résiduelle du bail, options comprises si elles sont dans la monnaie. Pour un bail de logement au Québec, elle n'est pas la durée du bail, qui est généralement d'un an : elle est la durée pendant laquelle le locataire exercera son droit au maintien dans les lieux, puisque le bail est reconduit de plein droit \parencite[art.~1941]{ccq} et que le loyer, en cas de désaccord, est fixé par le Tribunal administratif du logement selon des normes réglementaires qui ne font aucune place à la valeur locative de marché \parencite[art.~1952 et 1953]{ccq}. Le Tribunal lui-même l'énonce dans ses résumés de décisions : « La valeur marchande locative n'est pas un critère » de fixation \parencite{talResumesDecisions}. Le \cref{ch:26} détaille ce régime et le \cref{ch:34} ses conséquences sur les trajectoires de loyers.142143\subsection{Un même schéma : droit temporaire et réversion}144145L'\cref{eq:2:locateur} n'est qu'un cas particulier d'un schéma général qui s'applique à tout droit temporaire. Si un droit procure un revenu net $R_t$ pendant $n$ périodes et qu'à l'échéance la pleine propriété, d'une valeur $V_n$, revient à un autre titulaire, alors146\begin{equation}\label{eq:2:temporaire}147V_{\text{droit temporaire}} = \sum_{t=1}^{n} \frac{R_t}{(1+r)^t}, \qquad V_{\text{réversion}} = \frac{V_n}{(1+r)^n}, \qquad V_{\text{pleine}} = V_{\text{droit temporaire}} + V_{\text{réversion}} .148\end{equation}149L'usufruit et la nue-propriété se partagent la pleine propriété selon cette formule, la durée $n$ étant le terme de l'usufruit ou, pour un usufruit viager, l'espérance de vie de l'usufruitier ; l'emphytéote et le propriétaire du tréfonds de même, le second recevant en outre la rente emphytéotique ; le locateur et le locataire d'un bail commercial à long terme également. Lorsque le revenu net croît à un taux constant $g$ et que la valeur de réversion est elle-même la capitalisation du revenu suivant au taux $r - g$, la somme des deux termes redonne exactement $R_1 / (r - g)$, ce qui est l'identité de Gordon que le \cref{ch:30} démontre ; l'\cref{ex:2:4} le vérifie numériquement. L'intérêt pratique de cette identité est de fournir un test de cohérence : si la somme des droits partiels, évalués séparément, s'écarte sensiblement de la valeur de la pleine propriété, c'est que les hypothèses de taux, de durée ou de réversion ne sont pas cohérentes d'un droit à l'autre.150151\subsection{La durée des baux de logement : rotation et convergence vers le marché}152153Dans un immeuble de logements, la durée $n_j$ de chaque occupation est inconnue. On la modélise. Si une fraction $\rho$ des logements se libère chaque année et que chaque logement libéré est reloué au loyer de marché, la probabilité qu'un locataire en place le soit encore après $t$ années est $(1-\rho)^t$, et le loyer espéré d'un logement à la date $t$ est un mélange du loyer contractuel indexé et du loyer de marché :154\begin{equation}\label{eq:2:rotation-esperance}155\E[L_t] = (1-\rho)^{t}\,L^c_0\,(1+g_c)^{t} + \left[1 - (1-\rho)^{t}\right] L^m_0\,(1+g_m)^{t},156\end{equation}157où $g_c$ est le taux d'indexation des loyers en place, que le régime québécois de fixation borne de fait, et $g_m$ le taux de croissance des loyers de marché. Si l'on suppose pour simplifier que l'écart croît au taux $g$ et que le premier écart, net de l'inoccupation, vaut $\Delta_1$, la valeur actuelle de l'ensemble des écarts futurs vaut, à horizon infini,158\begin{equation}\label{eq:2:rotation-va}159\sum_{t=1}^{\infty} \frac{\Delta_1\,[(1-\rho)(1+g)]^{\,t-1}}{(1+r)^{t}} = \frac{\Delta_1}{r - g + \rho\,(1+g)}, \qquad (1-\rho)(1+g) < 1 + r .160\end{equation}161La démonstration est celle d'une série géométrique de raison $q = (1-\rho)(1+g)/(1+r)$ : la somme vaut $\Delta_1 /[(1+r)(1-q)]$, et le dénominateur se simplifie en $r - g + \rho(1+g)$. Le résultat se lit comme une capitalisation à un taux augmenté de la rotation : sans rotation ($\rho = 0$), l'écart est capitalisé au taux $r - g$ comme s'il était perpétuel ; avec une rotation de 15 \% par an, le dénominateur est plus que quintuplé pour les paramètres du cas 3, et la valeur de l'écart est divisée d'autant. Ce que cette formule enseigne est que la décote d'un immeuble pour loyers inférieurs au marché dépend bien moins du niveau de l'écart que de sa \emph{durée}, c'est-à-dire de la rotation attendue des locataires. L'\cref{sec:2:exemple} compare cette formule fermée à la projection logement par logement du module partagé du cas 3, et la \cref{sec:2:sensibilite} fait varier $\rho$.162163\begin{quebec}[Le droit du locateur au rôle d'évaluation foncière]164La Loi sur la fiscalité municipale tranche la question du droit évalué pour le rôle d'une manière qui surprend souvent les propriétaires d'immeubles locatifs. Aux fins de l'établissement de la valeur réelle, « le vendeur est réputé détenir tous les droits du locataire », sauf pour les logements à loyer modique, les logements abordables faisant l'objet d'une convention avec la Société d'habitation du Québec, une municipalité ou la Société canadienne d'hypothèques et de logement, et les logements inscrits au nom d'un office d'habitation \parencite[art.~45.1, mod.\ 2025, c.~33]{lfm}. Autrement dit, la valeur réelle au rôle d'un immeuble locatif ordinaire est celle de la pleine propriété libre de baux, alors que la valeur marchande que l'évaluateur estime pour une vente ou un prêt est celle du droit du locateur. Pour un immeuble dont les loyers sont très inférieurs au marché, la valeur au rôle peut donc excéder légitimement le prix auquel l'immeuble se vendrait, sans qu'il y ait erreur du côté municipal ni du côté de l'évaluateur privé ; les deux mesurent des droits différents. Le \cref{ch:09} en tire les conséquences pour la contestation et l'exemple de la \cref{sec:2:exemple} en donne la mesure sur le cas 3. Texte consulté le 31 octobre 2026, à jour au 15 octobre 2026.165\end{quebec}166167\section{Les bases de valeur}\label{sec:2:bases}168169Une \motcle{base de valeur} est l'énoncé des hypothèses fondamentales sous lesquelles une valeur est estimée : qui sont les parties présumées, dans quelles conditions elles négocient, avec quelle information, dans quel délai, et à quelle date. Les Normes internationales d'évaluation consacrent à cette notion la norme IVS 102, dont l'annexe définit les bases reconnues \parencite[IVS~102, annexe]{ivs2025}. Le choix de la base précède toute méthode : la méthode de comparaison, la méthode du coût et la méthode du revenu sont des moyens d'estimer une valeur dont la base a été fixée d'avance, et une même méthode conduit à des résultats différents selon la base, parce que les intrants admissibles ne sont pas les mêmes.170171\subsection{La valeur marchande : quatre textes, une même idée}172173Le \cref{tab:2:definitions} met en regard les quatre définitions que l'évaluateur québécois rencontre. Les Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ définissent la valeur marchande comme « le prix sincère le plus probable, de la vente réelle ou présumée d'un immeuble, à une date donnée », sur « un marché libre et ouvert à la concurrence », et elles l'assortissent de quatre conditions : des parties bien informées de l'état de l'immeuble, des conditions du marché et de l'usage le plus probable ; une mise en vente d'une durée suffisante ; un paiement en argent comptant, en dollars canadiens, ou l'équivalent ; un prix épuré de l'incidence des mesures incitatives, des conditions et du financement avantageux \parencite[p.~Intro-11]{oeaqNormes}. Les IVS 2025 définissent la \emph{market value} comme le montant estimé auquel un actif ou un passif devrait s'échanger, à la date d'évaluation, entre un acheteur et un vendeur consentants, dans une transaction sans lien de dépendance, après une mise en marché appropriée, les parties ayant chacune agi en connaissance de cause, avec prudence et sans contrainte\footnote{Texte original : « Market value is the estimated amount for which an asset and/or liability should exchange on the valuation date between a willing buyer and a willing seller in an arm's-length transaction, after proper marketing and where the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion. » \parencite[IVS~102, annexe, A10.01]{ivs2025}. L'édition 2025 écrit « an asset and/or liability » là où l'édition de 2022 écrivait « an asset or liability » ; la numérotation IVS 104 pour les bases de valeur, souvent citée, est celle de l'édition de 2022.} \parencite[A10.01]{ivs2025}. Les CUSPAP 2026 de l'Institut canadien des évaluateurs parlent du « prix le plus probable, à une date déterminée, en argent comptant ou en termes équivalents à l'argent comptant, ou en d'autres termes précisément révélés », auquel les droits spécifiés devraient se vendre après une exposition raisonnable sur un marché concurrentiel\footnote{« The most probable price, as of a specified date, in cash, or in terms equivalent to cash, or in other precisely revealed terms, for which the specified property rights should sell after reasonable exposure in a competitive market… » \parencite[s.~3, Definitions]{cuspap2026}.} \parencite[s.~3]{cuspap2026}. La Loi sur la fiscalité municipale, enfin, définit la valeur réelle d'une unité d'évaluation comme « sa valeur d'échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix le plus probable » d'une vente de gré à gré, entre parties qui n'y sont pas obligées et qui sont raisonnablement informées de l'état de l'unité, de l'utilisation qui peut le plus probablement en être faite et des conditions du marché \parencite[art.~43]{lfm}.174175\begin{table}[htbp]176\caption{Définitions comparées de la valeur marchande et de la valeur réelle (textes en vigueur au 31 octobre 2026)}\label{tab:2:definitions}177\centering178\footnotesize179\begin{tabularx}{\textwidth}{lYYYY}180\toprule181Élément & OEAQ, NPP (en vigueur depuis le 1\textsuperscript{er} février 2024) & IVS 2025 (en vigueur le 31 janvier 2025), IVS~102 A10.01 & CUSPAP 2026 (en vigueur le 1\textsuperscript{er} avril 2026), s.~3 & LFM, art.~43 (à jour au 15 octobre 2026) \\182\midrule183Grandeur estimée & prix sincère le plus probable & montant estimé (\emph{estimated amount}) & prix le plus probable & valeur d'échange, soit le prix le plus probable \\184Objet & immeuble & actif ou passif & droits spécifiés (\emph{specified property rights}) & unité d'évaluation \\185Date & « à une date donnée » & « on the valuation date » & « as of a specified date » & date de référence du rôle (art.~46) \\186Marché & libre et ouvert à la concurrence & transaction sans lien de dépendance & marché concurrentiel & libre et ouvert à la concurrence ; vente de gré à gré \\187Parties & bien informées de l'état, du marché et de l'usage le plus probable & consentantes, agissant en connaissance de cause, avec prudence et sans contrainte & implicites dans le marché concurrentiel ; acheteur et vendeur typiquement motivés dans les commentaires & non obligées ; raisonnablement informées de l'état, de l'utilisation la plus probable et du marché \\188Exposition & mise en vente d'une durée suffisante & après une mise en marché appropriée & après une exposition raisonnable & implicite \\189Paiement & comptant (dollars canadiens) ou équivalent & implicite dans « montant » & comptant, équivalent, ou autres termes précisément révélés & implicite ; incidence objective des avantages et désavantages (art.~45) \\190Épuration & incitatifs, conditions et financement avantageux exclus & implicite dans « sans lien de dépendance » & termes révélés & — \\191\bottomrule192\end{tabularx}193\tabsource{paraphrases de l'auteur d'après \textcite{oeaqNormes}, \textcite{ivs2025}, \textcite{cuspap2026} et \textcite{lfm}, consultés le 31 octobre 2026 ; les textes ne sont pas reproduits in extenso.}194\end{table}195196Les quatre textes convergent sur l'essentiel. Tous décrivent une transaction \emph{hypothétique} à une date donnée, entre des parties informées et non contraintes, après une exposition normale au marché, et tous désignent la grandeur recherchée comme la plus probable, non comme la plus élevée ni comme celle qu'un acheteur particulier paierait. Le \cref{ch:01} a montré que cette « probabilité la plus grande » se formalise comme l'espérance du prix conditionnellement aux caractéristiques du bien et à la date, et le \cref{ch:16} en déduit les critères de sélection des ventes comparables. Trois différences méritent cependant attention. La première tient à l'objet : les CUSPAP évaluent des « droits spécifiés », les IVS un « actif », l'OEAQ un « immeuble » et la LFM une « unité d'évaluation » ; seule la formulation canadienne rend explicite, dans la définition même, que le droit évalué doit être nommé, ce que les NPP exigent ailleurs, dans le contenu du rapport. La deuxième tient au paiement : l'OEAQ et les CUSPAP imposent un prix comptant ou équivalent et l'épuration des conditions de financement, ce qui fonde l'ajustement de financement de la méthode de comparaison (\cref{ch:17}) ; les IVS l'absorbent dans la notion de transaction sans lien de dépendance. La troisième tient à la date et à la fiscalité : la LFM fixe la date par la loi et non par le mandat, et elle ajoute, à l'article 45, que l'on tient compte de l'incidence des avantages ou désavantages de l'unité « en les considérant de façon objective », ce qui exclut les circonstances propres au propriétaire actuel \parencite[art.~45]{lfm}.197198\begin{pratique}199Le rapport d'évaluation reproduit la définition de la valeur qu'il applique, avec sa source et sa date : c'est le quatrième des douze éléments que tout rapport écrit doit contenir selon les NPP \parencite[règle~2.3, élément~4]{oeaqNormes}. Lorsque le mandat est régi par les CUSPAP, par exemple pour un prêteur fédéral, ou lorsque le client est une entité qui publie des états financiers selon les IFRS, l'évaluateur précise laquelle des définitions il retient et, si les définitions diffèrent sur un point qui compte pour le bien évalué, il le signale. Au Québec, pour un mandat ordinaire de valeur marchande, la définition des NPP s'impose au membre de l'Ordre.200\end{pratique}201202\subsection{La valeur réelle aux fins du rôle}203204La valeur réelle des articles 42 à 46 de la Loi sur la fiscalité municipale est une base de valeur à part entière, proche de la valeur marchande par son texte, distincte par trois traits que le \cref{ch:09} détaille et qu'il faut nommer ici. Le premier est la date : la valeur est établie en fonction de l'état de l'unité et des conditions du marché « tels qu'ils existent le 1\textsuperscript{er} juillet du deuxième exercice financier qui précède le premier de ceux pour lesquels le rôle est fait » \parencite[art.~46, al.~1]{lfm}, soit le 1\textsuperscript{er} juillet 2024 pour le rôle 2026-2028 de Montréal et le 1\textsuperscript{er} juillet 2025 pour le rôle 2027-2029 de Gatineau. Le deuxième est le droit évalué : la pleine propriété libre de baux, sauf exceptions, par l'effet de l'article 45.1 rappelé plus haut. Le troisième est la proportionnalité : les valeurs inscrites au rôle « doivent, dans l'ensemble, tendre à représenter une même proportion des valeurs réelles » \parencite[art.~42, al.~2]{lfm}, et l'évaluateur municipal mesure cette proportion médiane et son inverse, le facteur comparatif \parencite[art.~264]{lfm}. Il en résulte qu'une valeur au rôle ne se compare à une valeur marchande qu'après deux corrections, celle de la proportion et celle de la date :205\begin{equation}\label{eq:2:facteur}206V^{\text{unif.}}_{\text{rôle}}(t_{\text{réf}}) = F \times V_{\text{rôle}}, \qquad F = \frac{1}{\text{proportion médiane}},207\end{equation}208la valeur uniformisée ainsi obtenue étant une estimation de la valeur réelle à la date de référence, non à la date d'évaluation. Lorsque l'immeuble ne peut faire l'objet d'une vente de gré à gré, la loi substitue au prix le plus probable celui qu'une personne « serait justifiée de payer et d'exiger si elle était à la fois l'acheteur et le vendeur » \parencite[art.~44]{lfm}, ce qui est une définition de valeur d'usage objectivée et non de valeur d'échange.209210\subsection{Les autres bases de valeur}211212Le \cref{tab:2:bases} présente les bases que l'évaluateur résidentiel et multirésidentiel rencontre, avec leur fondement et la méthode qui leur convient. La \motcle{valeur d'investissement} est, selon les IVS, la valeur d'un actif pour un propriétaire ou un propriétaire éventuel donné, en fonction de ses objectifs propres d'investissement ou d'exploitation ; c'est une base propre à l'entité \parencite[A40.01--A40.02]{ivs2025}. Elle se calcule par le même modèle de flux actualisés que la valeur marchande, mais avec les flux, le taux d'actualisation, la fiscalité et l'horizon de cet investisseur particulier :213\begin{equation}\label{eq:2:investissement}214V_{\text{inv}} = \sum_{t=1}^{T} \frac{CF^{\,i}_t}{(1+r_i)^t} + \frac{V^{\,i}_T}{(1+r_i)^T}, \qquad V_{\text{inv}} - V_{\text{marché}} = \text{prime ou décote propre à l'investisseur},215\end{equation}216et la différence entre les deux est la raison même pour laquelle une transaction a lieu : l'acheteur achète parce que sa valeur d'investissement excède le prix, le vendeur vend parce que la sienne lui est inférieure. \textcite{geltnerMillerClaytonEichholtz2014} et \textcite{baumCrosbyDevaney2021} développent cette distinction, qui est au cœur du \cref{ch:30}. La \motcle{valeur équitable} est le prix estimé pour le transfert d'un actif entre des parties identifiées, informées et consentantes, qui reflète les intérêts respectifs de ces parties \parencite[A30.01]{ivs2025} ; elle sert, par exemple, au rachat d'une part indivise entre coïndivisaires ou au partage d'un patrimoine, lorsque la transaction n'est pas ouverte au marché. La \motcle{valeur synergique} résulte de la combinaison de deux actifs ou droits dont la valeur réunie excède la somme des valeurs séparées \parencite[A50.01]{ivs2025} ; l'assemblage de terrains en vue d'un redéveloppement (\cref{ch:41}) et la réunion de l'usufruit et de la nue-propriété en sont des exemples. La \motcle{valeur de liquidation} est le montant qui serait réalisé lors d'une vente de liquidation, le vendeur étant contraint de vendre à une date donnée, selon l'une de deux prémisses, la transaction ordonnée avec un délai de commercialisation typique ou la transaction forcée avec un délai raccourci \parencite[A60.01]{ivs2025} ; c'est la base pertinente pour une reprise hypothécaire ou une vente sous contrôle de justice, et c'est pourquoi ces ventes sont exclues ou ajustées comme comparables de valeur marchande (\cref{ch:16}). La \motcle{juste valeur} au sens de l'IFRS 13 est le prix qui serait reçu pour la vente d'un actif lors d'une transaction normale entre des intervenants du marché à la date d'évaluation, telle que les IVS la rapportent \parencite[A70.01]{ivs2025} ; elle est très proche de la valeur marchande mais relève de la comptabilité, et c'est elle que les sociétés immobilières appliquent à leurs immeubles de placement.217218\begin{table}[htbp]219\caption{Bases de valeur rencontrées en évaluation résidentielle et multirésidentielle au Québec}\label{tab:2:bases}220\centering221\footnotesize222\begin{tabularx}{\textwidth}{lYYY}223\toprule224Base & Fondement (source, date de consultation 2026-10-31) & Emploi typique & Méthode et intrants \\225\midrule226Valeur marchande & NPP OEAQ, Intro-11 ; IVS~102 A10 ; CUSPAP 2026 s.~3 & vente, financement hypothécaire, litige, expropriation (règles propres) & trois méthodes ; intrants de marché ; droit du locateur pour un immeuble loué \\227Valeur réelle (rôle) & LFM art.~42--46, 45.1 & rôle d'évaluation foncière, taxation & évaluation de masse ; date de référence légale ; libre de baux sauf exceptions \\228Loyer de marché & IVS~102 A20 & méthode du revenu, bail commercial, état locatif & loyers de logements comparables, conditions de bail appropriées \\229Valeur d'investissement & IVS~102 A40 & décision d'achat ou de conservation d'un investisseur & flux actualisés avec les paramètres de l'investisseur \\230Valeur équitable & IVS~102 A30 & rachat entre indivisaires, partage, transfert intrafamilial & négociation hypothétique entre parties identifiées \\231Valeur synergique & IVS~102 A50 & assemblage de terrains, réunion de droits démembrés & valeur de l'ensemble moins somme des parties \\232Valeur de liquidation & IVS~102 A60 (prémisses ordonnée / forcée) & reprise hypothécaire, faillite, vente sous contrôle de justice & valeur marchande corrigée du délai de commercialisation réduit \\233Juste valeur (IFRS~13) & IVS~102 A70 & états financiers des sociétés immobilières & proche de la valeur marchande ; hiérarchie des intrants comptables \\234Valeur assurable (coût de reconstruction) & C.c.Q. art.~1073 ; CCQ, r.~4.1, art.~3 ; NPP, normes 13 et 14 & assurance des copropriétés divises, polices immobilières, fonds de prévoyance (art.~1791) & méthode du coût ; bâtiment seul, sans terrain ni dépréciation économique \\235Valeur d'usage & \textcite{aiDictionary2022} ; LFM art.~44 (sans vente possible) & propriétaire-occupant, immeuble à vocation unique & flux ou coût pour l'usage actuel ; non transférable \\236\bottomrule237\end{tabularx}238\tabsource{synthèse de l'auteur d'après \textcite{oeaqNormes,ivs2025,cuspap2026,lfm,ccq,reglAssuranceCopropriete,aiDictionary2022}.}239\end{table}240241Deux bases de valeur d'origine québécoise complètent le tableau. La \motcle{valeur assurable} est le coût de reconstruction du bâtiment : le Code civil impose au syndicat d'une copropriété divise une assurance d'un montant permettant « la reconstruction de l'immeuble conformément aux normes, usages et règles de l'art », montant qui doit être évalué au moins tous les cinq ans par un membre d'un ordre professionnel désigné par règlement \parencite[art.~1073]{ccq}, et le règlement désigne à cette fin les seuls membres de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec \parencite[art.~3]{reglAssuranceCopropriete}. Les Normes de pratique professionnelle consacrent leurs normes 13 et 14 à l'évaluation aux fins d'assurance \parencite[table des matières]{oeaqNormes}. La valeur assurable exclut le terrain et, en principe, la dépréciation économique ; elle relève de la méthode du coût (\cref{ch:21}) et n'est jamais une indication de valeur marchande. La \motcle{valeur d'usage}, enfin, est la valeur qu'un bien a pour un usage déterminé ou pour un utilisateur particulier, indépendamment de son prix d'échange ; le \emph{Dictionary of Real Estate Appraisal} la définit par la valeur que procure un usage spécifique à un utilisateur spécifique \parencite{aiDictionary2022}. Elle apparaît en filigrane dans l'article 44 de la LFM et dans la valeur qu'un propriétaire-occupant attache à sa maison ; elle explique pourquoi un propriétaire refuse souvent une offre égale à la valeur marchande sans que l'un ou l'autre ait tort.242243\subsection{Base, prémisse et usage le meilleur et le plus profitable}244245Une base de valeur s'accompagne d'une \motcle{prémisse de valeur}, qui décrit les circonstances de la transaction présumée : utilisation actuelle, usage le meilleur et le plus profitable, liquidation ordonnée ou forcée. Les IVS définissent l'usage le meilleur et le plus profitable comme l'usage, du point de vue d'un participant au marché, qui produirait la valeur la plus élevée pour l'actif \parencite[A90.01]{ivs2025}, et les NPP en font le onzième élément de la substance de toute évaluation et le neuvième de tout rapport \parencite[règles~1.2 et 2.3]{oeaqNormes}. La Loi sur la fiscalité municipale en retient l'équivalent par l'« utilisation qui peut le plus probablement en être faite » \parencite[art.~43, par.~2\textdegree]{lfm}. Le \cref{ch:41} y consacre un développement complet ; ce qui importe ici est que la prémisse fait partie de la définition de ce que l'on évalue, au même titre que le droit et la base, et qu'elle doit être énoncée.246247\section{Prix, valeur et coût}\label{sec:2:prix}248249Le \motcle{prix} est un fait : la somme convenue entre un acheteur et un vendeur à l'occasion d'une transaction particulière, constatée dans un acte. La \motcle{valeur} est une opinion : l'estimation, à une date donnée et pour une base donnée, du prix le plus probable. Le \motcle{coût} est une dépense : ce qu'il faut débourser pour produire un bien, qu'il s'agisse de l'acquérir, de le construire ou de le reproduire. Le \cref{ch:01} a établi les fondements économiques de cette triple distinction ; le \cref{ch:16} montre comment les prix observés servent à estimer la valeur ; le \cref{ch:21} montre à quelles conditions le coût en est une indication. Il reste à souligner trois conséquences juridiques et pratiques.250251La première est que le prix inscrit à un acte de vente n'est pas nécessairement le prix de l'immeuble au sens du Code civil. Il peut comprendre des biens meubles, dont la contrepartie doit être retranchée ; il peut refléter des conditions de financement consenties par le vendeur, qui ne sont pas de l'argent comptant ; il peut résulter d'une vente entre personnes liées, d'une succession pressée ou d'une reprise hypothécaire, auquel cas il relève d'une autre base que la valeur marchande. La loi fiscale québécoise en tire elle-même les conséquences : la base d'imposition des droits sur les mutations immobilières est le plus élevé de la contrepartie fournie, de la contrepartie stipulée et de la valeur marchande de l'immeuble au moment de son transfert \parencite[art.~2]{ldmi}, ce qui revient à dire que le législateur ne présume pas que le prix convenu égale la valeur.252253La deuxième est que la valeur n'est jamais observée, même lorsqu'une vente du sujet vient d'avoir lieu. Un prix récent du sujet est la meilleure des informations, mais il reste la réalisation d'une transaction particulière dont l'écart à la valeur est inconnu ; les modèles du \cref{ch:16} en font une observation parmi d'autres, dotée d'un poids élevé. C'est pourquoi les définitions professionnelles parlent de prix « présumé » ou de montant « estimé », et pourquoi un rapport d'évaluation conclut par une opinion motivée, non par une constatation.254255La troisième est que le coût ne devient une valeur qu'à travers un marché. Le coût de construction d'un bâtiment neuf fixe un plafond au prix que paiera un acheteur rationnel, parce qu'il pourrait construire lui-même (\cref{ch:21}) ; mais la valeur d'un bâtiment existant dépend de ce que le marché est prêt à payer pour ses services, et les dépréciations du \cref{ch:24} mesurent précisément l'écart entre le coût et cette valeur. À l'inverse, des travaux de rénovation payés \dollars{100000} ne valent \dollars{100000} aux yeux du marché que si des acheteurs sont disposés à payer cette somme de plus pour en bénéficier, ce que la méthode des ventes appariées du \cref{ch:17} permet de vérifier. Les confusions entre prix, valeur et coût se retrouvent dans trois formulations à proscrire : « l'immeuble vaut ce qu'il s'est vendu », « la valeur au rôle est la valeur », « j'ai investi tant, donc il vaut au moins tant ».256257\section{Exemple intégral : le droit du locateur et la pleine propriété sur le cas 3}\label{sec:2:exemple}258259\begin{synthetique}260L'immeuble de douze logements du cas 3 est fictif. Son état locatif (\texttt{data/synthetic/cas3\_montreal\_etat\_locatif.csv}), son historique de dépenses, ses quarante ventes comparables et ses hypothèses de projection (\texttt{cas3\_montreal\_hypotheses\_dcf.json}) ont été générés par \texttt{analysis/python/traite/synth.py} (graine 20261031) selon les lois déclarées dans \texttt{data/synthetic/README.md} ; les loyers contractuels y sont tirés de la loi « loyer de marché $\times\ 0{,}98^{\text{ancienneté}}$ », et les loyers de marché sont calibrés sur les loyers moyens de la zone Rosemont publiés par la SCHL pour octobre 2025 \parencite{schlLocatif2025}. Tous les chiffres de cette section et de la suivante sont reproduits par \texttt{analysis/python/cases/ch02\_droits.py}, qui n'appelle que les fonctions du module partagé \texttt{traite.cas3} et de \texttt{traite.finance} ; les valeurs de base (revenu net \dollars{89956}, valeur par flux actualisés \dollars{2208566}) sont celles des \cref{ch:29,ch:30,ch:47}.261\end{synthetique}262263\begin{exemple}{Valeur du droit du locateur, valeur des baux et valeur de la pleine propriété d'un immeuble de douze logements à Montréal}{cas3-droits}264L'immeuble, construit en 1962 dans Rosemont, comprend quatre logements de 3½, six de 4½ et deux de 5½, tous loués par des baux de douze mois échéant le 30 juin 2027. La date d'évaluation est le 1\textsuperscript{er} septembre 2026. Les hypothèses de projection sont celles du cas 3 : taux d'actualisation de \pct{7.25}, indexation des loyers en place à \pct{3.1} par an, croissance des loyers de marché de \pct{3.5}, rotation de 15 \% des logements par an, inoccupation et mauvaises créances de \pct{3.9}, taux terminal de \pct{5.00} et coûts de vente de \pct{2.5} à l'horizon de dix ans. L'analyse procède en cinq étapes.265266\emph{Étape 1 : l'écart contractuel.} Le \cref{tab:2:ecarts} compare, pour chaque logement, le loyer contractuel et le loyer de marché estimé. Le revenu brut potentiel contractuel est de \dollars{165540} par an ; au marché, il serait de \dollars{186036} ; l'écart est de \dollars{20496} par an, soit \pct{11.0} du revenu de marché, et de \dollars{19697} une fois déduite l'inoccupation de \pct{3.9}. L'écart est très inégalement réparti. Le locataire du logement 103, en place depuis 2008, paie \dollars{728} pour un logement dont le marché demanderait \dollars{1047}, soit \dollars{319} de moins par mois et un ratio de 0,70 ; les locataires arrivés en 2025 paient 98 \% du marché. Le ratio moyen est de 0,884, et la \cref{fig:2:ecarts}(a) montre que l'écart suit l'ancienneté, ce qui est la loi de génération du jeu synthétique mais aussi, dans un régime de loyers encadrés, une régularité observée.267268\emph{Étape 2 : la valeur de chaque bail pour son locataire.} L'\cref{eq:2:annuite} donne la valeur de l'avantage locatif selon la durée pendant laquelle le locataire se maintiendra dans les lieux. Pour le logement 103, l'écart annuel de \dollars{3828} vaut \dollars{15591} si le locataire reste cinq ans et \dollars{26578} s'il reste dix ans, au taux de \pct{7.25} ; perpétuel, il vaudrait \dollars{52800}. La \cref{fig:2:ecarts}(b) trace ces courbes pour quatre logements. Ces montants sont des valeurs d'usage pour les locataires : la loi leur interdit de les monnayer par une cession \parencite[art.~1978.3]{ccq}, et le locateur ne peut les racheter qu'en négociant un départ. Leur somme, sur l'ensemble de l'immeuble et pour une durée donnée, mesure l'avantage que le marché locatif réglementé transfère des propriétaires aux occupants en place.269270\emph{Étape 3 : la décomposition par les flux actualisés.} Le module du cas 3 projette le revenu net sur onze ans en reconduisant les baux au taux d'indexation, en relouant chaque année deux logements au loyer de marché et en déduisant les dépenses normalisées et les dépenses en capital prévues. La valeur du droit du locateur ainsi obtenue est $V_{\text{locateur}} = \dollars{2208566}$, dont \dollars{662410} pour les dix flux et \dollars{1546156} pour la valeur terminale actualisée (\cref{ch:30}). Pour obtenir la valeur de la pleine propriété libre de baux, on refait la même projection en supposant chaque logement loué au marché dès la première année ; tout le reste étant égal, elle donne $V_{\text{pleine}} = \dollars{2235712}$. La différence, \dollars{27146}, est la valeur agrégée des droits des locataires, soit \pct{1.21} de la pleine propriété. Le \cref{tab:2:decomposition} détaille les deux projections. La \cref{fig:2:decomposition}(a) montre que l'écart de revenu net, de \dollars{18909} la première année, tombe à \dollars{3692} la quatrième et disparaît la sixième, lorsque tous les logements ont été reloués une fois ; au-delà, les deux trajectoires coïncident à un millier de dollars près, et les valeurs terminales ne diffèrent que de \pct{0.7}.271272\emph{Étape 4 : l'erreur de la capitalisation naïve.} Un raisonnement fréquent consiste à capitaliser la différence de revenu net de la première année au taux de capitalisation du marché, comme si l'écart devait durer toujours. Avec le taux médian extrait des ventes comparables, \pct{4.42} (\cref{ch:29}), le revenu net contractuel de \dollars{89956} donne \dollars{2037503} et le revenu net au marché de \dollars{108865} donne \dollars{2465788} : l'écart capitalisé est de \dollars{428285}, seize fois la valeur obtenue par la projection. La formule fermée \eqref{eq:2:rotation-va} explique l'ordre de grandeur : sans rotation, l'écart net de \dollars{19697}, croissant à \pct{3.5}, vaut $19\,697 / (0{,}0725 - 0{,}035) = \dollars{525244}$ ; avec une rotation de 15 \%, le dénominateur passe à $0{,}0375 + 0{,}15 \times 1{,}035 = 0{,}19275$ et la valeur à \dollars{102188}. La projection logement par logement donne moins encore, \dollars{27146}, parce qu'elle reloue d'abord les logements les plus éloignés du marché, ce qui ferme l'écart plus vite qu'une rotation aléatoire, et parce que les honoraires de gestion, calculés en pourcentage du revenu, absorbent une part de l'écart. Les trois chiffres ne sont pas contradictoires : ils correspondent à trois hypothèses sur la \emph{durée} de l'avantage locatif, perpétuelle, décroissante au hasard, ou ciblée sur les logements les plus sous-évalués, et c'est cette hypothèse, bien plus que le niveau de l'écart, qui fixe la décote du droit du locateur.273274\emph{Étape 5 : le rôle et le marché.} La valeur inscrite au rôle fictif de l'immeuble pour l'exercice 2026 est de \dollars{2200000}, pour une date de référence au marché du 1\textsuperscript{er} juillet 2024. Elle n'est comparable ni à $V_{\text{locateur}}$ ni à $V_{\text{pleine}}$ sans deux précisions. Par l'effet de l'article 45.1 de la LFM, la valeur réelle au rôle est établie comme si le vendeur détenait tous les droits des locataires, c'est-à-dire sur la base de $V_{\text{pleine}}$ ; et elle est établie à une date antérieure de vingt-six mois à la date d'évaluation. Si l'écart entre les deux valeurs est ici modeste, c'est parce que la rotation présumée est rapide ; pour un immeuble dont les locataires sont très anciens et dont la rotation attendue serait d'un logement par an, la \cref{sec:2:sensibilite} montre que l'écart approcherait \dollars{60000}, et sans aucune rotation \dollars{400000}. L'évaluateur qui compare la valeur au rôle à son estimation de valeur marchande doit donc toujours se demander quel droit chacune mesure.275\end{exemple}276277\begin{table}[htbp]278\caption{État locatif du cas 3 : loyers contractuels, loyers de marché et écarts par logement (données synthétiques, au 1\textsuperscript{er} septembre 2026)}\label{tab:2:ecarts}279\centering280\footnotesize\setlength{\tabcolsep}{3pt}281\begin{tabular}{lcS[table-format=2.0]S[table-format=6.0]S[table-format=6.0]S[table-format=3.0]S[table-format=5.0]S[table-format=1.3]}282\toprule283Logement & Type & {Anc. (ans)} & {Contrat (\$/mois)} & {Marché (\$/mois)} & {Écart (\$/mois)} & {Écart (\$/an)} & {Ratio} \\284\midrule285101 & 3½ & 5 & 917 & 1015 & 98 & 1176 & 0.903 \\286102 & 3½ & 12 & 788 & 1004 & 216 & 2592 & 0.785 \\287103 & 3½ & 18 & 728 & 1047 & 319 & 3828 & 0.695 \\288104 & 3½ & 1 & 1068 & 1090 & 22 & 264 & 0.980 \\289201 & 4½ & 8 & 1144 & 1345 & 201 & 2412 & 0.851 \\290202 & 4½ & 2 & 1191 & 1240 & 49 & 588 & 0.960 \\291203 & 4½ & 8 & 1167 & 1372 & 205 & 2460 & 0.851 \\292204 & 4½ & 8 & 1064 & 1251 & 187 & 2244 & 0.851 \\293301 & 4½ & 1 & 1328 & 1356 & 28 & 336 & 0.979 \\294302 & 4½ & 8 & 1258 & 1478 & 220 & 2640 & 0.851 \\295303 & 5½ & 3 & 1526 & 1622 & 96 & 1152 & 0.941 \\296304 & 5½ & 2 & 1616 & 1683 & 67 & 804 & 0.960 \\297\midrule298Total annuel & & & 165540 & 186036 & {---} & 20496 & 0.890 \\299\bottomrule300\end{tabular}301\tabsource{\synth{\texttt{analysis/python/cases/ch02\_droits.py} (fonction \texttt{traite.cas3.revenus}), graine 20261031 ; loyers mensuels totalisés sur douze mois.}}302\end{table}303304\begin{figure}[htbp]305\centering306\includegraphics[width=\textwidth]{ch02/ch02-fig-ecart-logements.pdf}307\caption{Cas 3 : (a) ratio du loyer contractuel au loyer de marché des douze logements selon l'ancienneté du locataire ; la ligne pointillée est la loi de génération du jeu synthétique. (b) Valeur du bail pour le locataire, par l'\cref{eq:2:annuite}, selon la durée de maintien dans les lieux, au taux de \pct{7.25} : l'avantage du locataire le plus ancien dépasse \dollars{26000} s'il reste dix ans.}\label{fig:2:ecarts}308\figsource{\synth{\texttt{analysis/python/figures/ch02\_ecart\_logements.py}, graine 20261031}}309\end{figure}310311\begin{table}[htbp]312\caption{Décomposition de la pleine propriété du cas 3 entre le droit du locateur et les droits des locataires (flux actualisés à \pct{7.25}, données synthétiques)}\label{tab:2:decomposition}313\centering314\footnotesize\setlength{\tabcolsep}{4pt}315\begin{tabular}{lS[table-format=7.0]S[table-format=7.0]S[table-format=6.0]}316\toprule317Grandeur & {Droit du locateur (\$)} & {Pleine propriété (\$)} & {Écart (\$)} \\318\midrule319Revenu brut potentiel, année 1 & 165540 & 186036 & 20496 \\320Revenu brut effectif, année 1 & 168444 & 188141 & 19697 \\321Revenu net d'exploitation, année 1 & 89956 & 108865 & 18909 \\322Revenu net, année 2 & 99512 & 112678 & 13166 \\323Revenu net, année 3 & 107915 & 116735 & 8821 \\324Revenu net, année 4 & 117368 & 121060 & 3692 \\325Revenu net, année 5 & 124388 & 125629 & 1241 \\326Revenu net, année 6 & 130890 & 130496 & -394 \\327Revenu net, année 11 (valeur terminale) & 159658 & 158583 & -1075 \\328\midrule329Valeur présente des flux (10 ans) & 662410 & 699966 & 37556 \\330Valeur présente de la valeur terminale nette & 1546156 & 1535746 & -10410 \\331Valeur ($V_0$) & 2208566 & 2235712 & 27146 \\332\midrule333Capitalisation directe du RNE de l'année 1 à \pct{4.42} & 2037503 & 2465788 & 428285 \\334\bottomrule335\end{tabular}336\tabsource{\synth{\texttt{analysis/python/cases/ch02\_droits.py} (fonctions \texttt{traite.cas3.projection\_dcf} et \texttt{valeur\_dcf}), graine 20261031 ; l'écart négatif des années 6 à 11 provient de la règle discrète de relocation du module, qui reloue deux logements par an dans les deux scénarios.}}337\end{table}338339\begin{figure}[htbp]340\centering341\includegraphics[width=\textwidth]{ch02/ch02-fig-decomposition-droits.pdf}342\caption{Cas 3 : (a) revenu net d'exploitation projeté sous les baux en place et libre de baux ; la surface entre les deux courbes est le revenu cédé aux locataires, qui s'éteint en six ans au rythme de deux relocations par an. (b) Valeur agrégée des baux pour les locataires, $V_{\text{pleine}} - V_{\text{locateur}}$, selon le nombre de logements reloués au marché chaque année et le taux d'actualisation, en échelle logarithmique : la rotation, non le taux, gouverne la décote.}\label{fig:2:decomposition}343\figsource{\synth{\texttt{analysis/python/figures/ch02\_decomposition.py}, graine 20261031}}344\end{figure}345346\section{Sensibilité : rotation et taux d'actualisation}\label{sec:2:sensibilite}347348La décomposition de la \cref{sec:2:exemple} repose sur deux paramètres que l'évaluateur ne lit nulle part et qu'il doit estimer : la rotation des locataires et le taux d'actualisation. Le \cref{tab:2:sensibilite} refait la décomposition pour zéro, un, deux, trois et six logements reloués au marché par an, et pour des taux d'actualisation de \pct{6.25}, \pct{7.25} et \pct{8.25} ; la \cref{fig:2:decomposition}(b) en donne l'image. Deux résultats se dégagent. Le premier est que la rotation domine tout : la valeur agrégée des baux pour les locataires passe de \dollars{397186} sans rotation à \dollars{59858} avec un logement reloué par an, \dollars{27146} avec deux, \dollars{17360} avec trois et \dollars{5195} avec six, au taux de \pct{7.25}. Entre l'hypothèse d'immobilité complète et celle d'un renouvellement de la moitié des locataires chaque année, la décote varie d'un facteur 76. Le second est que le taux d'actualisation ne change presque rien à la décote, bien qu'il change beaucoup les deux valeurs : entre \pct{6.25} et \pct{8.25}, $V_{\text{locateur}}$ varie de \dollars{2396754} à \dollars{2037842}, soit de 15 \%, alors que l'écart ne bouge que de \dollars{26673} à \dollars{27527}. La raison est que l'écart de revenu est concentré sur les cinq premières années, où l'actualisation pèse peu, tandis que la valeur terminale, très sensible au taux, est commune aux deux droits et s'élimine dans la différence. La part des locataires dans la pleine propriété s'étage ainsi de \pct{18.4} à \pct{0.2} selon la rotation, pour un taux donné.349350\begin{table}[htbp]351\caption{Sensibilité de la décomposition du cas 3 à la rotation des locataires et au taux d'actualisation (données synthétiques)}\label{tab:2:sensibilite}352\centering353\footnotesize\setlength{\tabcolsep}{4pt}354\begin{tabular}{S[table-format=1.0]S[table-format=1.2]S[table-format=7.0]S[table-format=7.0]S[table-format=6.0]S[table-format=2.2]}355\toprule356{Relocations/an} & {$r$ (\%)} & {$V_{\text{locateur}}$ (\$)} & {$V_{\text{pleine}}$ (\$)} & {Écart (\$)} & {Part (\%)} \\357\midrule3580 & 6.25 & 1904506 & 2333543 & 429037 & 18.39 \\3590 & 7.25 & 1756414 & 2153600 & 397186 & 18.44 \\3600 & 8.25 & 1622053 & 1990287 & 368234 & 18.50 \\3611 & 6.25 & 2324041 & 2385200 & 61159 & 2.56 \\3621 & 7.25 & 2140916 & 2200774 & 59858 & 2.72 \\3631 & 8.25 & 1974821 & 2033408 & 58586 & 2.88 \\3642 & 6.25 & 2396754 & 2423427 & 26673 & 1.10 \\3652 & 7.25 & 2208566 & 2235712 & 27146 & 1.21 \\3662 & 8.25 & 2037842 & 2065369 & 27527 & 1.33 \\3673 & 6.25 & 2421311 & 2437930 & 16619 & 0.68 \\3683 & 7.25 & 2231655 & 2249015 & 17360 & 0.77 \\3693 & 8.25 & 2059582 & 2077584 & 18003 & 0.87 \\3706 & 6.25 & 2447803 & 2451879 & 4075 & 0.17 \\3716 & 7.25 & 2256667 & 2261862 & 5195 & 0.23 \\3726 & 8.25 & 2083236 & 2089431 & 6195 & 0.30 \\373\bottomrule374\end{tabular}375\tabsource{\synth{\texttt{analysis/python/cases/ch02\_droits.py}, graine 20261031 ; le module \texttt{traite.cas3} arrondit la rotation à un nombre entier de logements par an, de sorte que les rotations de 5 et 10 \% donnent le même résultat qu'un logement par an. Sans rotation, les loyers relancés au marché n'existent pas : les deux scénarios ne diffèrent que par le niveau initial des loyers, indexés ensuite au même taux.}}376\end{table}377378La leçon dépasse le cas 3. Lorsqu'un acheteur et un évaluateur divergent sur la valeur d'un immeuble à loyers déprimés, la divergence porte rarement sur les loyers de marché, que tous deux connaissent, mais sur le rythme auquel les loyers en place les rejoindront. Cette question est empirique et locale : la rotation observée dans le quartier, l'ancienneté des locataires en place, la part des locataires âgés protégés par l'article 1959.1 C.c.Q. \parencite[art.~1959.1]{ccq}, le moratoire sur certaines évictions en vigueur jusqu'au 6 juin 2027 \parencite[art.~1]{loi65_2024}, et la pratique de fixation du Tribunal administratif du logement (\cref{ch:34}) en sont les déterminants. L'évaluateur documente l'hypothèse de rotation qu'il retient et en montre l'incidence, exactement comme il le ferait pour une hypothèse extraordinaire.379380\section{Hypothèses, réserves et hypothèses extraordinaires}\label{sec:2:hypotheses}381382Toute évaluation repose sur des hypothèses. Les \motcle{hypothèses de base} sont celles que tout lecteur accepterait sans vérification particulière : les titres sont valides, les informations fournies par le client sont exactes sauf indication contraire, l'immeuble respecte la réglementation applicable sauf constatation contraire, aucune contamination n'est présente sauf indice. Les \motcle{réserves} ou conditions limitatives bornent la portée du travail : l'évaluateur n'est pas arpenteur, ni inspecteur en bâtiment, ni expert en environnement, et il ne garantit pas les mesures, l'état des composantes cachées ni l'absence de contaminants. Les Normes de pratique professionnelle exigent que tout rapport mentionne « les réserves limitant la portée de son acte et les hypothèses de base » \parencite[règle~2.3, élément~7]{oeaqNormes}, et le Code de déontologie interdit à l'évaluateur d'exclure sa responsabilité civile par de telles réserves \parencite[art.~32]{deontOEAQ} : elles informent le lecteur, elles ne protègent pas l'auteur contre sa propre négligence.383384Une \motcle{hypothèse extraordinaire} est d'une autre nature : c'est une hypothèse portant sur un fait incertain, propre au mandat, dont la fausseté changerait la conclusion. Évaluer un immeuble en supposant qu'une contamination signalée n'existe pas, qu'un changement de zonage demandé sera accordé, que des travaux en cours seront achevés, que les loyers déclarés par le propriétaire sont ceux des baux que l'on n'a pas vus, qu'une servitude non publiée n'existe pas : chacune de ces hypothèses, si elle se révélait fausse, modifierait la valeur de façon importante. Le \cref{tab:2:hypotheses} met en regard le vocabulaire des NPP et celui des CUSPAP.385386\begin{table}[htbp]387\caption{Hypothèses, réserves et hypothèses extraordinaires : vocabulaire des NPP de l'OEAQ et des CUSPAP 2026}\label{tab:2:hypotheses}388\centering389\footnotesize390\begin{tabularx}{\textwidth}{lYYY}391\toprule392Notion & NPP OEAQ (en vigueur depuis le 1\textsuperscript{er} février 2024) & CUSPAP 2026 (en vigueur le 1\textsuperscript{er} avril 2026) & Obligation \\393\midrule394Hypothèse de base & « hypothèses de base » (règle~2.3, élément~7 ; modèle à l'annexe E) & \emph{Assumption} & mentionnée dans tout rapport \\395Réserve, condition limitative & « réserves limitant la portée de son acte » (règle~2.3, élément~7) & \emph{Limiting Condition} & mentionnée dans tout rapport ; ne peut exclure la responsabilité civile (Code de déontologie, art.~32) \\396Hypothèse extraordinaire & « hypothèse … extraordinaire pouvant avoir une influence directe sur l'évaluation » (règles~1.2 él.~6 et 2.1 c)) & \emph{Extraordinary Assumption} : hypothèse propre au mandat dont la fausseté pourrait modifier substantiellement les conclusions (s.~3) & prise en compte dans la substance ; divulguée avec son incidence sur la valeur ; rappelée à chaque énoncé de la conclusion (règle~2.3, élément~7) \\397Condition hypothétique & englobée dans « hypothèse … extraordinaire » & \emph{Hypothetical Condition} : information « simulée mais fausse » sur l'état physique, juridique ou économique (s.~3) & idem ; la fiction doit être nommée comme telle \\398Réserve extraordinaire & « réserve extraordinaire » (règle~2.1 c)) & \emph{Extraordinary Limiting Condition} : modification ou exclusion d'une règle, pouvant réduire la fiabilité du rapport (s.~3) & divulguée avec son incidence \\399Inspection & « Tout immeuble évalué doit faire l'objet d'une inspection, à moins de circonstances exceptionnelles » (règle~2.4) & règles d'inspection de la norme \emph{Real Property Appraisal} & l'absence d'inspection est expliquée au rapport \\400\bottomrule401\end{tabularx}402\tabsource{paraphrases et extraits de moins de vingt-cinq mots d'après \textcite{oeaqNormes}, \textcite{cuspap2026} et \textcite{deontOEAQ}, consultés le 31 octobre 2026.}403\end{table}404405\begin{encadre}{Les hypothèses extraordinaires dans les Normes de pratique professionnelle}{hyp-extra}406Les NPP traitent l'hypothèse extraordinaire à trois endroits, et les trois obligations se cumulent. Au stade de la substance de l'évaluation, « l'évaluateur doit tenir compte de toute réserve et hypothèse extraordinaires pouvant avoir une influence directe sur l'évaluation de l'immeuble » \parencite[règle~1.2, élément~6]{oeaqNormes}. Au stade de la communication, le rapport doit divulguer clairement « toute hypothèse ou toute réserve extraordinaire pouvant avoir une influence directe sur l'évaluation et en indiquer l'incidence sur la valeur » \parencite[règle~2.1~c)]{oeaqNormes}. Enfin, dans le contenu minimal du rapport, les hypothèses extraordinaires doivent être décrites et rappelées à chaque fois que l'évaluateur indique sa conclusion de valeur \parencite[règle~2.3, élément~7]{oeaqNormes}. Ces règles sont coercitives : un membre ne peut s'en écarter, même avec l'accord du client.407408L'exigence d'indiquer « l'incidence sur la valeur » est la plus souvent négligée et la plus utile. Elle oblige l'évaluateur à calculer la valeur sous l'hypothèse et, au moins en ordre de grandeur, hors de l'hypothèse. Supposons que l'immeuble du cas 3 soit évalué en supposant, à la demande du client, qu'une étude environnementale de phase II en cours ne révélera aucune contamination. La valeur du droit du locateur sous cette hypothèse est de \dollars{2208566}. Si l'étude révélait une contamination dont la réhabilitation coûterait \dollars{150000} et qui laisserait une décote de stigmate de 5 \% (chiffres pédagogiques), la valeur deviendrait $(2\,208\,566 - 150\,000) \times 0{,}95 = \dollars{1955638}$, soit une incidence de \dollars{252928}, ou \pct{11.5}. Le rapport écrira alors, à chaque énoncé de la conclusion, une phrase du type : « Cette conclusion repose sur l'hypothèse extraordinaire que l'étude environnementale en cours ne révélera aucune contamination ; si cette hypothèse se révélait fausse, la valeur pourrait être réduite d'un montant de l'ordre de \dollars{250000} selon l'ampleur des travaux. » Le \cref{ch:43} traite de la mesure des stigmates environnementaux ; le \cref{ch:10} de la rédaction du rapport. Textes consultés le 31 octobre 2026.409\end{encadre}410411La frontière entre une hypothèse extraordinaire et une condition hypothétique mérite un mot. L'hypothèse extraordinaire porte sur un fait \emph{incertain} que l'évaluateur tient pour vrai sans l'avoir vérifié ; la condition hypothétique porte sur un fait que l'on \emph{sait} contraire à la réalité et que l'on suppose néanmoins, par exemple évaluer un immeuble comme s'il était achevé alors qu'il est en construction, ou comme s'il était libre de baux alors qu'il est loué. La valeur réelle au rôle d'un immeuble locatif, établie en réputant que le vendeur détient tous les droits des locataires (\cref{sec:2:droits}), est en ce sens une valeur sous condition hypothétique imposée par la loi, ce qui est parfaitement légitime dès lors que la base est connue de tous. Dans un mandat privé, en revanche, une condition hypothétique doit être nommée, justifiée par l'usage prévu du rapport, et ne doit pas conduire à une conclusion trompeuse pour le lecteur.412413\section{Les dates : évaluation, référence au marché, promesse d'achat}\label{sec:2:dates}414415La date est le quatrième élément de la substance de toute évaluation et le cinquième du contenu minimal de tout rapport \parencite[règles~1.2 et 2.3]{oeaqNormes} ; elle figure dans chacune des définitions de la valeur marchande du \cref{tab:2:definitions}. Il ne s'agit pourtant pas d'une seule date mais d'une famille de dates qu'il faut distinguer, parce que la valeur varie dans le temps et que plusieurs d'entre elles peuvent être séparées de plusieurs années. Le \cref{tab:2:dates} les énumère et la \cref{fig:2:chronologie} les situe sur le calendrier du cas 3.416417\begin{table}[htbp]418\caption{Les dates d'une évaluation et leur rôle}\label{tab:2:dates}419\centering420\footnotesize421\begin{tabularx}{\textwidth}{lYY}422\toprule423Date & Définition & Conséquence pour l'évaluateur \\424\midrule425Date d'évaluation (date d'effet) & date à laquelle l'opinion de valeur s'applique ; fixée par le mandat (NPP, règle~1.2 él.~4 ; IVS, « valuation date ») & toutes les conditions du marché et l'état du bien sont ceux de cette date ; elle peut être passée (évaluation rétrospective), actuelle ou future (prospective, sous hypothèse extraordinaire) \\426Date de l'inspection & date de la visite (NPP, règle~2.4) & l'état physique constaté est celui de cette date ; si elle diffère de la date d'évaluation, l'écart est expliqué \\427Date du rapport & date de signature & postérieure à la date d'évaluation ; les faits connus entre les deux sont traités selon l'usage prévu et déclarés \\428Date de référence au marché du rôle & 1\textsuperscript{er} juillet du deuxième exercice précédant le premier exercice du rôle (LFM, art.~46, al.~1) & la valeur au rôle décrit le marché à cette date ; elle précède de dix-huit à quarante-deux mois les exercices qu'elle sert \\429Date de la promesse d'achat (acceptation) & date à laquelle le prix d'une vente a été convenu & c'est la date des conditions du marché pour un comparable (\cref{ch:16}) ; l'ajustement temporel se mesure à partir d'elle \\430Date de l'acte de vente (signature, publication) & date de l'acte notarié et de son inscription au registre foncier & seule date visible au registre ; postérieure de un à trois mois à la promesse ; sert à la vérification, non à l'ajustement temporel \\431Date d'échéance des baux & terme des baux en place & borne la période des loyers contractuels ; pour un logement, la reconduction de plein droit en relativise la portée \\432Délai d'exposition et délai de commercialisation & durée présumée de mise en marché avant la date d'évaluation (rétrospectif) ; durée attendue pour vendre après celle-ci (prospectif) (CUSPAP 2026, s.~3 et règle~8.2) & la valeur marchande suppose une exposition raisonnable ; une valeur de liquidation suppose un délai raccourci \\433\bottomrule434\end{tabularx}435\tabsource{synthèse de l'auteur d'après \textcite{oeaqNormes}, \textcite{ivs2025}, \textcite{cuspap2026} et \textcite{lfm}, consultés le 31 octobre 2026.}436\end{table}437438\begin{figure}[htbp]439\centering440\begin{tikzpicture}[x=9.3mm, y=1mm,441  ev/.style={font=\sffamily\scriptsize, align=center},442  tick/.style={line width=0.6pt},443  role/.style={brandAmber}, eval/.style={brandPrimary}, marche/.style={brandGreen}, bail/.style={brandDark}]444  % axe : 0 = juillet 2024, 1 unité = 6 mois ; jusqu'à septembre 2036 ≈ 24,3 unités, compressé après 2027445  \draw[-{Stealth[length=2.2mm]}, line width=0.8pt, brandGray] (-0.6,0) -- (12.4,0);446  \foreach \x/\lab in {0/{juill.\\2024}, 1/{janv.\\2025}, 2/{juill.\\2025}, 3/{janv.\\2026}, 4/{juill.\\2026}, 5/{janv.\\2027}, 6/{juill.\\2027}} {447    \draw[tick, brandGray] (\x,0) -- (\x,-1.5); \node[ev, below, text=brandGray] at (\x,-2) {\lab};448  }449  \draw[tick, brandGray] (8,0) -- (8,-1.5); \node[ev, below, text=brandGray] at (8,-2) {2029};450  \draw[tick, brandGray] (10,0) -- (10,-1.5); \node[ev, below, text=brandGray] at (10,-2) {2032};451  \draw[tick, brandGray] (12,0) -- (12,-1.5); \node[ev, below, text=brandGray] at (12,-2) {sept.\\2036};452  \draw[line width=0.5pt, brandGray, dashed] (6.6,-1) -- (7.4,1); \draw[line width=0.5pt, brandGray, dashed] (6.8,-1) -- (7.6,1);453  % fenêtre des ventes comparables : sept. 2024 → août 2026454  \fill[marche, opacity=0.18] (0.33,2) rectangle (4.17,8);455  \node[ev, marche] at (2.25,10.5) {ventes comparables (40) : date de la \emph{promesse} ;\\ l'acte suit de 1 à 3 mois};456  % date de référence du rôle457  \draw[role, line width=1.2pt] (0,0) -- (0,22); \node[ev, role, above right, text width=30mm, xshift=-6mm] at (0,22) {1\textsuperscript{er} juillet 2024\\ date de référence au marché\\ du rôle 2026--2028 (LFM 46 al.~1)\\ valeur au rôle : 2 200 000 \$};458  % date d'évaluation459  \draw[eval, line width=1.4pt] (4.33,0) -- (4.33,30); \node[ev, eval, above, text width=34mm, font=\sffamily\scriptsize\bfseries] at (4.33,30) {1\textsuperscript{er} septembre 2026\\ date d'évaluation (NPP 1.2 él.~4)\\ inspection, puis rapport};460  % échéance des baux461  \draw[bail, line width=1.0pt] (6,0) -- (6,16); \node[ev, bail, above, text width=28mm] at (6,16) {30 juin 2027\\ échéance des 12 baux\\ (reconduits de plein droit, art.~1941)};462  % date de référence du rôle suivant463  \draw[role, line width=1.0pt, dashed] (6.0,0) -- (6.0,-9); \node[ev, role, below, text width=30mm] at (6.0,-9) {1\textsuperscript{er} juillet 2027 : date de référence\\ du rôle 2029--2031 (art.~46 al.~1)};464  % horizon DCF465  \draw[eval, line width=1.0pt, dashed] (12,0) -- (12,16); \node[ev, eval, above left, text width=26mm, xshift=4mm] at (12,16) {31 août 2036\\ fin de l'horizon de 10 ans ;\\ valeur terminale (ch.~30)};466  % CAPEX467  \foreach \x/\lab in {5.5/{2027}, 9/{2029}, 11/{2032}} {\node[ev, brandGray, circle, fill=brandLight, draw=brandGray, inner sep=1pt, font=\sffamily\tiny] at (\x,5) {\lab}; }468  \node[ev, brandGray, text width=30mm] at (9.6,10.5) {dépenses en capital prévues (ch.~30)};469\end{tikzpicture}470\caption{Chronologie des dates du cas 3 : la date de référence au marché du rôle 2026-2028 de Montréal précède de vingt-six mois la date d'évaluation ; les ventes comparables sont datées de leur promesse d'achat ; les baux échoient le 30 juin 2027 mais sont reconduits de plein droit ; l'horizon des flux actualisés court jusqu'en 2036. Échelle compressée après 2027.}\label{fig:2:chronologie}471\figsource{schéma de l'auteur ; dates légales d'après \textcite[art.~46]{lfm} et \textcite[art.~1941]{ccq} ; dates du dossier synthétique du cas 3.}472\end{figure}473474Trois confusions reviennent sans cesse. La première est de prendre la date de l'acte notarié pour la date de la vente : le prix a été convenu à l'acceptation de la promesse d'achat, souvent un à trois mois plus tôt, et c'est de cette date que court l'ajustement de conditions du marché (\cref{ch:16,ch:17}). Le Règlement sur la proportion médiane applique d'ailleurs cette logique au rôle : les prix des ventes retenues sont rajustés aux conditions du marché prévalant au 1\textsuperscript{er} juillet du deuxième exercice précédent, ou exclus si le rajustement n'est pas possible \parencite[art.~11 à 13]{reglpropmed}. La deuxième est de comparer une valeur au rôle à une valeur marchande actuelle sans transporter l'une à la date de l'autre. Si un indice de prix $I$ est disponible pour le segment de marché, la correction la plus simple est proportionnelle :475\begin{equation}\label{eq:2:date-indice}476V(t_1) \approx V(t_0)\,\frac{I(t_1)}{I(t_0)} ,477\end{equation}478mais elle suppose que le bien a évolué comme l'indice, ce qui n'est vrai qu'en moyenne ; la loi elle-même autorise l'évaluateur municipal à tenir compte « des transferts de propriété survenus avant et après » la date de référence pour établir la valeur à cette date \parencite[art.~46, al.~5]{lfm}, ce qui est une forme de cette correction appliquée en sens inverse. L'\cref{ex:2:5} l'applique au rôle fictif du cas 1. La troisième confusion est de laisser l'information postérieure à la date d'évaluation contaminer une évaluation rétrospective : une évaluation au 1\textsuperscript{er} juillet 2024 pour un litige successoral ne peut utiliser que les ventes conclues avant cette date, ou conclues peu après si l'on peut soutenir que le marché n'avait pas changé, et elle doit ignorer ce que l'on a appris depuis sur le bien lui-même, sauf à le déclarer comme hypothèse. La prospective, à l'inverse, suppose nécessairement une hypothèse extraordinaire, celle que l'état futur présumé se réalisera, et doit être divulguée comme telle.479480\begin{erreurs}481\begin{itemize}482\item Évaluer la pleine propriété d'un immeuble locatif sans tenir compte des baux en place, alors que l'acquéreur ne peut les résilier \parencite[art.~1937]{ccq} ; ou, inversement, comparer la valeur du droit du locateur à une valeur au rôle établie comme si le vendeur détenait les droits des locataires \parencite[art.~45.1]{lfm}, et conclure à une erreur de l'un ou de l'autre.483\item Capitaliser à perpétuité l'écart entre les loyers contractuels et les loyers de marché : la décote dépend de la durée de l'écart, donc de la rotation attendue, bien plus que de son niveau (\cref{sec:2:sensibilite}).484\item Traiter la valeur du bail pour un locataire de logement comme une valeur de marché, alors que la loi interdit au locataire d'en exiger une contrepartie lors d'une cession \parencite[art.~1978.3]{ccq} : c'est une valeur d'usage.485\item Citer la définition IVS de la valeur marchande sous la numérotation « IVS 104 », qui est celle de l'édition de 2022 ; l'édition en vigueur depuis le 31 janvier 2025 place les bases de valeur à l'annexe d'IVS 102, et aucune édition postérieure n'est en vigueur au 31 octobre 2026 \parencite{ivs2025,ivs2028ed}.486\item Confondre la valeur relative d'une fraction de copropriété (art.~1041 C.c.Q.), fixée dans la déclaration, avec sa valeur marchande.487\item Présenter la valeur assurable, qui est un coût de reconstruction sans terrain, comme une indication de valeur marchande, ou la valeur d'investissement d'un client comme la valeur marchande.488\item Omettre l'incidence chiffrée d'une hypothèse extraordinaire, ou ne la mentionner qu'une fois alors que les NPP exigent de la rappeler à chaque énoncé de la conclusion.489\item Dater un comparable de son acte notarié plutôt que de sa promesse d'achat, ou comparer une valeur au rôle à une valeur actuelle sans correction de date ni de proportion médiane.490\end{itemize}491\end{erreurs}492493\begin{limites}494Ce chapitre présente les droits et les bases de valeur du point de vue de l'évaluateur ; il ne constitue pas une analyse juridique et les articles cités, à jour au 15 octobre 2026, doivent être relus dans leur version en vigueur à la date d'un mandat. Les textes des normes professionnelles ne sont pas reproduits in extenso : les définitions sont paraphrasées ou citées par extraits courts, et le lecteur se reporte aux documents officiels. La proposition d'additivité repose sur des hypothèses, taux commun, revenu net additif, réversion identique, dont la \cref{sec:2:droits} a montré les limites ; dans un marché réel, la décote d'un immeuble à loyers déprimés dépend aussi de la fiscalité, de la liquidité et des anticipations réglementaires, que le modèle ignore. Les chiffres de l'exemple intégral proviennent d'un dossier synthétique dont la loi de génération lie mécaniquement l'écart au marché à l'ancienneté du locataire ; la règle de relocation du module partagé, qui reloue d'abord les logements les plus sous-évalués, est une convention déclarée et non une observation, et elle minore la décote par rapport à une rotation aléatoire. Aucune donnée publique sur la rotation des locataires par type d'immeuble n'a été mobilisée ici ; le \cref{ch:27} discute les taux de rotation publiés par la SCHL. Enfin, l'exemple de contamination de l'encadré sur les hypothèses extraordinaires utilise des montants pédagogiques, non des coûts observés.495\end{limites}496497\begin{synthese}498\begin{itemize}499\item Le Code civil définit l'immeuble (art.~900 à 903) et la propriété (art.~947) ; les modalités, les démembrements, le bail, l'hypothèque et les restrictions de droit public découpent ce faisceau de droits, et l'évaluateur doit nommer le droit qu'il évalue.500\item La pleine propriété libre de baux se décompose en droit du locateur et droits des locataires ; chaque droit temporaire vaut l'actualisation de ses avantages pendant sa durée, et la réversion l'actualisation de la valeur qui revient à l'échéance. Sous des hypothèses déclarées, les parts s'additionnent.501\item Pour un bail de logement au Québec, la durée pertinente est celle du maintien dans les lieux, non celle du bail ; la décote du droit du locateur dépend de la rotation attendue bien plus que du niveau de l'écart au marché.502\item Les définitions de la valeur marchande de l'OEAQ, des IVS 2025, des CUSPAP 2026 et de la LFM convergent sur une transaction hypothétique, datée, entre parties informées et non contraintes, après exposition normale ; elles diffèrent sur l'objet, le paiement et la date.503\item La valeur réelle au rôle est une base distincte : date de référence légale, pleine propriété réputée libre de baux (art.~45.1), proportion médiane.504\item Valeur d'investissement, valeur équitable, valeur synergique, valeur de liquidation, juste valeur, valeur assurable et valeur d'usage répondent à des questions différentes et ne sont pas interchangeables.505\item Le prix est un fait, la valeur une opinion, le coût une dépense ; aucun ne se déduit mécaniquement des autres.506\item Une hypothèse extraordinaire se divulgue avec son incidence chiffrée sur la valeur et se rappelle à chaque énoncé de la conclusion ; les dates d'évaluation, de référence au marché et de promesse d'achat ne se confondent pas.507\end{itemize}508\end{synthese}509510\section*{Exercices}511\addcontentsline{toc}{section}{Exercices}512513\begin{exercice}[1]{Quel droit évalue-t-on ?}{ex:2:1}514Pour chacune des situations suivantes, nommez le droit évalué et les articles du Code civil du Québec qui le fondent, puis indiquez quelle information il faut obtenir pour le décrire complètement : (a) un prêteur demande la valeur d'un triplex dont les trois logements sont loués ; (b) un notaire demande la valeur de la part d'un frère dans une maison détenue en indivision avec sa sœur, la convention d'indivision publiée accordant à celle-ci un droit d'usage exclusif ; (c) un syndicat de copropriété demande la valeur d'une fraction en vue d'une acquisition par le syndicat ; (d) une municipalité a consenti une emphytéose de soixante ans sur un terrain où un promoteur a construit un immeuble de logements, et le promoteur veut vendre son droit vingt ans après ; (e) une famille veut partager un immeuble entre un parent usufruitier et des enfants nus-propriétaires.515\end{exercice}516517\begin{exercice}[1]{Quelle base de valeur ?}{ex:2:2}518Indiquez la base de valeur appropriée, sa source et la définition applicable pour chacun des mandats suivants, et dites si la valeur obtenue devrait être supérieure, inférieure ou égale à la valeur marchande, en justifiant : (a) financement hypothécaire conventionnel d'un duplex ; (b) contestation de la valeur inscrite au rôle d'évaluation foncière d'un immeuble de huit logements dont les loyers sont très inférieurs au marché ; (c) états financiers d'une société de placement immobilier appliquant les IFRS ; (d) détermination du montant d'assurance d'une copropriété divise de vingt fractions ; (e) rachat par un coïndivisaire de la part de l'autre ; (f) vente d'un immeuble repris par un prêteur qui veut s'en départir dans les soixante jours ; (g) décision d'un investisseur d'acheter ou non à un prix demandé.519\end{exercice}520521\begin{exercice}[2]{La valeur du bail pour le locataire}{ex:2:3}522Le locataire du logement 103 du cas 3 paie \dollars{728} par mois pour un logement dont le loyer de marché est estimé à \dollars{1047}. Calculez l'écart annuel, puis la valeur du bail pour le locataire, par l'\cref{eq:2:annuite}, s'il se maintient dans les lieux cinq ans, puis dix ans, au taux de \pct{7.25} ; calculez enfin la valeur perpétuelle. Expliquez pourquoi cette valeur n'est pas une valeur marchande au Québec, en citant l'article pertinent, et discutez ce que le locateur pourrait légalement offrir au locataire pour obtenir son départ, compte tenu de ces montants.523\end{exercice}524525\begin{exercice}[2]{Usufruit et nue-propriété}{ex:2:4}526Un immeuble vaut \dollars{600000} en pleine propriété ; il procure un revenu net de \dollars{30000} la première année, croissant de \pct{1} par an, et le taux d'actualisation du marché est de \pct{6}, de sorte que $V_0 = R_1/(r-g) = \dollars{600000}$. Un usufruit de quinze ans est constitué. Calculez la valeur de l'usufruit comme valeur actuelle des quinze revenus, la valeur de l'immeuble à l'échéance $V_{15} = R_{16}/(r-g)$, la valeur de la nue-propriété comme valeur actuelle de cette réversion, et vérifiez que la somme redonne \dollars{600000}. Quelle part de la pleine propriété revient à l'usufruitier ? Que deviendrait cette part si l'usufruit était viager et que l'espérance de vie de l'usufruitier était de huit ans ?527\end{exercice}528529\begin{exercice}[2]{Valeur au rôle, date de référence et date d'évaluation}{ex:2:5}530La maison du cas 1 est inscrite au rôle fictif de Gatineau pour \dollars{468000}, avec une date de référence au marché du 1\textsuperscript{er} juillet 2024, et le facteur comparatif du rôle est de 1,00. La date d'évaluation est le 1\textsuperscript{er} septembre 2026. En supposant que les prix des unifamiliales du secteur ont progressé de \pct{4.43} par an (taux annuel composé) sur la période, transportez la valeur au rôle à la date d'évaluation par l'\cref{eq:2:date-indice}. Expliquez ensuite pourquoi le résultat n'est qu'un repère et non une indication de valeur marchande, en distinguant les trois corrections qui séparent une valeur au rôle d'une valeur marchande actuelle, et indiquez quelle disposition de la Loi sur la fiscalité municipale fixe la date de référence.531\end{exercice}532533\begin{exercice}[3]{Rotation, droit du locateur et valeur au rôle}{ex:2:6}534À l'aide du script \texttt{analysis/python/cases/ch02\_droits.py}, refaites la décomposition de la pleine propriété du cas 3 pour zéro, un, deux et trois logements reloués par an au taux de \pct{7.25}, et relevez la part des locataires dans chaque cas. (a) Expliquez, à partir de l'\cref{eq:2:rotation-va}, pourquoi la part décroît si vite avec la rotation et pourquoi elle est presque insensible au taux d'actualisation. (b) Calculez la valeur de l'écart par la formule fermée pour $\rho = 1/12$ et $\rho = 2/12$ avec $\Delta_1 = \dollars{19697}$, $r = \pct{7.25}$ et $g = \pct{3.5}$, et comparez aux résultats du module ; expliquez l'origine de l'écart. (c) Rédigez un paragraphe de rapport (150 mots) destiné à un propriétaire qui conteste sa valeur au rôle au motif qu'elle excède le prix auquel son immeuble s'est vendu, en vous appuyant sur l'article 45.1 de la Loi sur la fiscalité municipale.535\end{exercice}536537\begin{exercice}[3]{Rédiger et chiffrer une hypothèse extraordinaire}{ex:2:7}538Un client demande l'évaluation du droit du locateur sur l'immeuble du cas 3 en supposant que les travaux de réfection de la toiture et de la maçonnerie prévus en 2027 pour \dollars{85000} sont déjà réalisés à la date d'évaluation, alors qu'ils ne le sont pas. (a) S'agit-il d'une hypothèse extraordinaire ou d'une condition hypothétique au sens des CUSPAP 2026 ? Quelles règles des NPP s'appliquent ? (b) À partir de la valeur de \dollars{2208566} obtenue avec les travaux en 2027, calculez l'ordre de grandeur de la valeur sous l'hypothèse demandée en remarquant que la dépense de \dollars{85000} à la fin de la première année est actualisée à \pct{7.25} dans le modèle ; expliquez pourquoi la valeur sous l'hypothèse n'augmente pas exactement de \dollars{85000}. (c) Rédigez la divulgation complète exigée par la règle 2.1 c) et l'élément 7 de la règle 2.3 des NPP, telle qu'elle apparaîtrait dans la lettre de transmission et dans la section de conclusion du rapport. (d) Discutez l'usage que le client pourrait faire du rapport et les conditions auxquelles l'évaluateur devrait subordonner son acceptation du mandat.539\end{exercice}540541\section*{Pour aller plus loin}542\addcontentsline{toc}{section}{Pour aller plus loin}543544Les textes primaires sont le point de départ obligé : le Code civil du Québec pour les biens, la propriété, ses modalités et ses démembrements, le bail et l'hypothèque \parencite{ccq} ; la Loi sur la fiscalité municipale pour la valeur réelle, la date de référence et l'article 45.1 \parencite{lfm} ; les Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ pour la définition de la valeur marchande, la substance de l'évaluation et les hypothèses extraordinaires \parencite{oeaqNormes} ; l'annexe de la norme IVS 102 pour les bases de valeur internationales \parencite{ivs2025} et les CUSPAP 2026 pour la pratique canadienne \parencite{cuspap2026}. Le seul manuel québécois francophone d'évaluation immobilière, celui de \textcite{achour1992}, fixe le vocabulaire français des droits et des bases de valeur et reste utile malgré son âge ; l'édition canadienne de \emph{The Appraisal of Real Estate} \parencite{appraisalCdn} et la seizième édition américaine \parencite{appraisal2026} exposent le faisceau de droits et les notions de \emph{fee simple}, \emph{leased fee} et \emph{leasehold} dans la tradition nord-américaine, et le \emph{Dictionary of Real Estate Appraisal} \parencite{aiDictionary2022} donne les définitions de référence de la valeur d'usage et de la valeur d'investissement. \textcite{wyatt2022} présente les bases de valeur du Red Book de la RICS et des IVS et compare les cinq méthodes d'évaluation ; \textcite{scarrettOsborn2014} en est le pendant pédagogique. Sur la distinction entre valeur marchande et valeur d'investissement et sur le prix comme réalisation bruitée de la valeur, les traités de \textcite{geltnerMillerClaytonEichholtz2014} et de \textcite{baumCrosbyDevaney2021} sont les références ; \textcite{pagourtzi2003} cartographient les méthodes traditionnelles et avancées que les parties IV à VII de cet ouvrage développent. Enfin, les résumés de décisions du Tribunal administratif du logement \parencite{talResumesDecisions} illustrent concrètement la coupure, propre au Québec, entre le loyer fixé et la valeur locative de marché, que le \cref{ch:34} approfondit.545