spb/traite-evaluation-qc

1\chapter{Zonage et urbanisme}\label{ch:08}23Un immeuble ne vaut pas seulement par ce qu'il est, mais par ce que le droit permet d'en faire. Deux terrains contigus, de même superficie et de même sol, peuvent valoir du simple au triple parce que l'un admet un immeuble de six logements et l'autre une seule maison ; une maison identique à sa voisine peut valoir davantage parce qu'elle abrite légalement un second logement que la réglementation actuelle n'autoriserait plus. Le zonage est ainsi, avec le marché, le premier déterminant de la valeur foncière, et il est aussi le premier filtre de l'analyse de la plus haute et meilleure utilisation, puisqu'un usage qui n'est pas légalement permis, ou qui ne peut raisonnablement le devenir, ne peut fonder une conclusion de valeur. Le présent chapitre décrit le cadre québécois de l'aménagement et de l'urbanisme tel qu'il se présente à l'évaluateur : la hiérarchie des instruments de la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme, le contenu des règlements de zonage, de lotissement et de construction, les mécanismes qui permettent de s'écarter de la règle (droits acquis, dérogation mineure, plans d'implantation et d'intégration architecturale, projets particuliers), la protection du territoire agricole et les zones de contraintes. Il montre ensuite comment ces règles se traduisent en valeur, par trois voies : la capitalisation d'un surplus de revenu protégé par des droits acquis, la valeur d'option d'un redéveloppement rendu possible par un changement de zonage et la mesure empirique de l'effet d'un rezonage par ventes appariées et doubles différences. L'exemple intégral repose sur une municipalité entièrement fictive, dont les données sont synthétiques et déclarées comme telles. Le \cref{ch:41} développe l'analyse de la plus haute et meilleure utilisation et les méthodes de développement ; le \cref{ch:43} traite des risques environnementaux, dont les inondations ; le présent chapitre s'arrête là où ces chapitres commencent.45\begin{objectifs}6\begin{itemize}7\item Situer les règlements d'urbanisme d'une municipalité dans la hiérarchie des instruments de la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme et savoir où trouver la règle applicable à un immeuble.8\item Lire une grille des usages et des normes, en déduire les usages, la densité et l'implantation admissibles sur un terrain, et vérifier la conformité d'un bâtiment existant.9\item Distinguer droits acquis, dérogation mineure, PIIA, PPCMOI et modification réglementaire, et apprécier l'incertitude propre à chacun.10\item Capitaliser un surplus de revenu protégé par des droits acquis en tenant compte du risque d'extinction, et calculer une contribution pour fins de parcs.11\item Évaluer la prime d'option d'un redéveloppement rendu possible par un rezonage et la pondérer par la probabilité et le délai du changement.12\item Mesurer l'effet d'un rezonage sur les prix par ventes appariées et par doubles différences, et en connaître les limites.13\item Reconnaître les restrictions de la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles et des zones de contraintes, et savoir quand renvoyer à une expertise spécialisée.14\end{itemize}15\end{objectifs}1617\section{La Loi sur l'aménagement et l'urbanisme : une hiérarchie d'instruments}\label{sec:8:lau}1819\subsection{Du schéma d'aménagement au permis}2021Au Québec, l'aménagement du territoire est organisé par la \motcle{Loi sur l'aménagement et l'urbanisme} (LAU, RLRQ, c. A-19.1), adoptée en 1979 et profondément remaniée depuis \parencite{lau}. La loi met en place une hiérarchie d'instruments emboîtés. Au sommet, le gouvernement énonce des orientations en matière d'aménagement. À l'échelle régionale, la municipalité régionale de comté (ou, pour les grandes agglomérations, l'instance qui en tient lieu) adopte un \motcle{schéma d'aménagement et de développement}, dont la loi dit qu'il « planifie l'aménagement et le développement durables du territoire de la municipalité régionale de comté » \parencite[art.~5]{lau}. Le schéma définit les grandes affectations du sol, les périmètres d'urbanisation, les zones de contraintes naturelles et anthropiques et les orientations de densité. À l'échelle locale, la municipalité adopte un \motcle{plan d'urbanisme}, qui traduit le schéma sur son territoire, puis des règlements qui lui donnent une force contraignante : le \motcle{règlement de zonage}, le \motcle{règlement de lotissement} et le \motcle{règlement de construction}, auxquels s'ajoutent les règlements sur les permis et certificats et les règlements à caractère discrétionnaire étudiés à la \cref{sec:8:derogations}. Chaque instrument doit être conforme à celui qui le précède, et c'est cette exigence de conformité qui donne à la hiérarchie sa cohérence : un changement de zonage incompatible avec le plan d'urbanisme exige d'abord la modification de celui-ci, et un plan incompatible avec le schéma ne peut entrer en vigueur.2223\begin{figure}[htbp]24\centering25\begin{tikzpicture}[every node/.style={font=\sffamily\small}, niveau/.style={draw=brandPrimary, fill=brandLight, rounded corners=1pt, align=center, minimum height=9mm}, fleche/.style={-{Stealth[length=2mm]}, brandGray, thick}]26\node[niveau, minimum width=40mm] (a) {Orientations gouvernementales\\en aménagement du territoire};27\node[niveau, minimum width=58mm, below=5mm of a] (b) {Schéma d'aménagement et de développement\\(MRC ou instance équivalente ; LAU, art. 5)};28\node[niveau, minimum width=76mm, below=5mm of b] (c) {Plan d'urbanisme (municipalité locale)};29\node[niveau, minimum width=96mm, below=5mm of c, fill=brandSecondary!25] (d) {Règlements d'urbanisme : zonage (art. 113), lotissement (art. 115), construction (art. 118),\\permis et certificats, PIIA (145.15), PPCMOI (145.36), dérogations mineures (145.1), inclusion (145.30.1)};30\node[niveau, minimum width=112mm, below=5mm of d, fill=brandSecondary!45] (e) {Permis de lotissement, permis de construction, certificats d'autorisation : la règle appliquée à un immeuble};31\draw[fleche] (a) -- (b);32\draw[fleche] (b) -- node[right=1.5mm, text=brandGray, font=\sffamily\scriptsize] {conformité obligatoire} (c);33\draw[fleche] (c) -- node[right=1.5mm, text=brandGray, font=\sffamily\scriptsize] {conformité obligatoire} (d);34\draw[fleche] (d) -- node[right=1.5mm, text=brandGray, font=\sffamily\scriptsize] {zones de contraintes : dérogations exclues} (e);35\end{tikzpicture}36\caption{La hiérarchie des instruments de la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme. Chaque niveau doit être conforme au précédent ; l'évaluateur travaille au bas de la pyramide, mais un changement d'usage probable se lit souvent dans les niveaux supérieurs (affectations du schéma, orientations du plan d'urbanisme).}\label{fig:8:hierarchie}37\figsource{schéma de l'auteur d'après \textcite{lau}.}38\end{figure}3940Cette architecture a trois conséquences pour l'évaluateur. La première est pratique : la règle qui s'applique à un immeuble se trouve dans les règlements locaux, mais la probabilité qu'elle change se lit plus haut, dans les affectations du schéma et les orientations du plan d'urbanisme. Un terrain zoné unifamilial dans un secteur que le plan d'urbanisme désigne comme un pôle de densification n'a pas la même valeur qu'un terrain identique dans un secteur dont le plan confirme la vocation de faible densité ; la grille des usages est la même, mais l'option de changement n'a pas la même probabilité. La deuxième conséquence est que l'évaluateur ne lit jamais un règlement de zonage comme un texte isolé : le règlement de lotissement fixe la taille minimale des lots, le règlement de construction fixe les conditions de reconstruction, et les règlements discrétionnaires déterminent ce qui peut être obtenu en dehors de la règle. La troisième est juridique : les règlements d'urbanisme sont du droit, et leur interprétation relève des tribunaux ; l'évaluateur en constate l'effet sur la valeur, il ne se prononce pas sur leur validité ni sur l'issue d'un litige, et il consigne au rapport les vérifications faites et leurs limites.4142\begin{table}[htbp]43\caption{Les instruments d'urbanisme et ce que l'évaluateur y cherche}\label{tab:8:instruments}44\centering45\small46\begin{tabularx}{\textwidth}{>{\raggedright\arraybackslash}p{34mm}YY}47\toprule48Instrument & Contenu & Usage pour l'évaluateur \\49\midrule50Schéma d'aménagement (MRC) & Grandes affectations, périmètre d'urbanisation, zones de contraintes, densités cibles & Probabilité d'un changement d'affectation ; appartenance au périmètre d'urbanisation ; contraintes régionales \\51Plan d'urbanisme & Orientations locales, affectations détaillées, secteurs à densifier ou à protéger & Vraisemblance d'un rezonage ; conformité exigée des dérogations mineures et des PPCMOI \\52Règlement de zonage & Zones, usages autorisés ou prohibés, densité, implantation, hauteur, stationnement, droits acquis & Usage légalement permis ; conformité du bâtiment existant ; potentiel de densification \\53Règlement de lotissement & Superficie et dimensions minimales des lots, voies, contribution pour fins de parcs & Potentiel de subdivision ; coût de la contribution pour fins de parcs \\54Règlement de construction & Normes de construction, matériaux, reconstruction après sinistre & Conditions et coût de la remise aux normes ; perte des droits acquis à la reconstruction \\55Règlements discrétionnaires (PIIA, PPCMOI, dérogations mineures, usages conditionnels) & Critères d'évaluation, conditions, procédure & Incertitude et délai d'un projet ; faisabilité d'un changement d'usage sans modification du zonage \\56Règlement d'inclusion & Entente sur le logement abordable, social ou familial & Charge sur les projets résidentiels neufs \\57\bottomrule58\end{tabularx}59\tabsource{synthèse de l'auteur d'après \textcite{lau} (texte à jour au 15 octobre 2026).}60\end{table}6162\subsection{La règle juridique comme composante de l'état de l'immeuble}6364La fiscalité municipale a tiré les conséquences de ce qui précède dans une disposition que l'évaluateur privé gagne à connaître. Aux fins du rôle, l'état de l'unité d'évaluation « comprend, outre son état physique, sa situation au point de vue économique et juridique […] et l'environnement » \parencite[art.~46 al.~3]{lfm}. La restriction de zonage fait donc partie de l'état de l'immeuble au même titre que l'état de sa toiture, et « l'imposition ou […] la levée […] d'une restriction juridique aux utilisations possibles de l'immeuble » est un motif de modification du rôle en cours de cycle \parencite[art.~174 par.~19°]{lfm}. Le \cref{ch:09} revient sur ces mécanismes ; retenons ici que le droit québécois lui-même considère le zonage comme un attribut de l'immeuble, dont la variation modifie la valeur.6566La pratique professionnelle nord-américaine formalise la même idée dans l'analyse de la \motcle{plus haute et meilleure utilisation} (PHMU, \emph{highest and best use}), dont le premier des quatre critères est que l'usage soit légalement permis, avant d'être physiquement possible, financièrement faisable et maximalement productif \parencite{appraisal2026}. Le mot « permis » appelle une nuance qui occupe une bonne part du présent chapitre : un usage peut être permis de plein droit par la grille, permis par droits acquis, permis sous réserve d'une autorisation discrétionnaire, ou raisonnablement probable au terme d'une modification réglementaire. Chacune de ces situations correspond à un degré d'incertitude différent, et la valeur doit en porter la trace. Le \cref{ch:41} conduit l'analyse complète de la PHMU ; le présent chapitre fournit la lecture juridique qui la précède.6768\section{Zonage, lotissement et construction}\label{sec:8:reglements}6970\subsection{Le règlement de zonage}7172Le règlement de zonage est l'instrument que l'évaluateur consulte le plus souvent. La loi en énumère les pouvoirs : la municipalité peut « diviser le territoire en zones », classifier les constructions et les usages et « spécifier, pour chaque zone, les constructions ou les usages qui sont autorisés et ceux qui sont prohibés » \parencite[art.~113 al.~2, par.~1° et 3°]{lau}. Elle peut aussi permettre, à certaines conditions, un logement supplémentaire destiné à être occupé par des personnes ayant un lien de parenté avec l'occupant du logement principal, ce que la pratique appelle le logement intergénérationnel \parencite[art.~113 al.~2, par.~3.1°]{lau} ; régir ou prohiber les usages et constructions « compte tenu […] des dangers d'inondation, d'éboulis, de glissement de terrain » et à proximité d'activités ou d'immeubles contraignants \parencite[art.~113 al.~2, par.~16° et 16.1°]{lau} ; et régir les constructions et usages dérogatoires protégés par des droits acquis \parencite[art.~113 al.~2, par.~18°]{lau}. Les règlements municipaux exercent ces pouvoirs sous la forme d'une \motcle{grille des usages et des normes} (appelée aussi grille de spécifications), qui croise les zones en colonnes et, en lignes, les classes d'usages autorisées, les normes de densité (nombre de logements, rapport plancher-terrain), les normes d'implantation (marges avant, latérales et arrière, hauteur, nombre d'étages, rapport bâti-terrain), le stationnement et les dispositions particulières. La \cref{sec:8:grille} explique comment la lire.7374Deux normes de la grille se traduisent directement en nombres. La première est la densité résidentielle, exprimée tantôt par un nombre maximal de logements par bâtiment, tantôt par une superficie minimale de terrain par logement $s_{\min}$, tantôt par les deux. Le nombre de logements admissibles sur un terrain de superficie $S$ est alors75\begin{equation}\label{eq:8:logements}76N_{\max} = \min\left\{ N_{\text{grille}},\ \left\lfloor \frac{S}{s_{\min}} \right\rfloor \right\},77\end{equation}78où $N_{\text{grille}}$ est le plafond inscrit à la grille et $\lfloor\cdot\rfloor$ la partie entière. La seconde est le \motcle{coefficient d'occupation du sol} (COS, \emph{floor area ratio}), rapport maximal entre l'aire de plancher et la superficie du terrain, qui borne l'aire constructible :79\begin{equation}\label{eq:8:cos}80A_{\max} = \mathrm{COS}_{\max} \times S .81\end{equation}82Ces deux bornes, combinées aux marges et à la hauteur, déterminent l'enveloppe constructible du terrain, c'est-à-dire la quantité de plancher qu'un acheteur peut espérer y bâtir. Comme la valeur d'un terrain à développer est, en première approximation, proportionnelle au plancher constructible net des coûts (\cref{sec:8:valeur}), ces deux nombres sont le point de départ de toute évaluation de terrain en milieu urbain (\cref{ch:25}).8384\subsection{Le règlement de lotissement et la contribution pour fins de parcs}8586Le règlement de lotissement régit les opérations cadastrales. La municipalité peut « prescrire la superficie minimale et les dimensions minimales des lots lors d'une opération cadastrale », par zone, et faire varier ces normes selon que le lot est desservi ou non par l'aqueduc et l'égout, ou selon la présence d'installations septiques ; elle peut aussi régir le caractère public ou privé des voies, permettre l'agrandissement des lots dérogatoires et prohiber les opérations cadastrales compte tenu des dangers d'inondation \parencite[art.~115 al.~2, par.~1°, 1.0.1°, 1.1°, 3° et 4°]{lau}. Pour l'évaluateur, le règlement de lotissement répond à une question simple : un grand terrain peut-il être divisé, et en combien de lots ? Si $S$ est la superficie du terrain, $S_v$ la superficie à céder pour les voies et $s_{\min}$ la superficie minimale d'un lot, le nombre de lots est au plus $\lfloor (S - S_v)/s_{\min} \rfloor$, sous réserve des dimensions minimales (façade, profondeur) qui peuvent être plus contraignantes que la superficie. Le \cref{ch:25} applique ce raisonnement à l'évaluation d'un terrain par lotissement.8788La loi permet à la municipalité d'assujettir la délivrance d'un permis de lotissement ou d'un permis de construction, notamment pour un redéveloppement, à une \motcle{contribution pour fins de parcs}, de terrains de jeux et d'espaces naturels \parencite[art.~117.1 et 117.2]{lau}. La contribution prend la forme d'une cession de terrain, d'une servitude ou d'une somme d'argent, et la loi en plafonne l'ampleur : le terrain et la somme « ne doivent pas excéder 10 \% de la superficie et de la valeur, respectivement, du site », un dépassement étant possible dans un secteur central pour y aménager un espace vert \parencite[art.~117.4 al.~1 et 3]{lau}. En zone agricole, seule la partie du site qui n'est pas affectée à l'agriculture entre dans l'assiette \parencite[art.~117.4 al.~6]{lau}. On écrit donc, pour un site de superficie $S$ et de valeur $V_{\text{site}}$,89\begin{equation}\label{eq:8:parcs}90C_{\text{parcs}} \leq 0{,}10\, S \quad \text{(terrain)} \qquad \text{ou} \qquad C_{\text{parcs}} \leq 0{,}10\, V_{\text{site}} \quad \text{(somme)},91\end{equation}92la municipalité pouvant exiger une combinaison des deux dont la valeur totale respecte le plafond. Les articles 117.1 à 117.4 ont été modifiés par la Loi modifiant la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme et d'autres dispositions \parencite{loi2023c12} ; l'évaluateur vérifie donc la version du règlement municipal applicable à la date du permis. La valeur du site qui sert d'assiette est elle-même une question d'évaluation ; la loi prévoit qu'elle est établie par un évaluateur agréé, selon une disposition (art.~117.6) dont le texte n'a pas été vérifié pour le présent ouvrage et qu'il convient de lire avant de s'en prévaloir. La Cour suprême du Canada a rappelé en 2025, dans \emph{Ville de Sainte-Julie c. Investissements Laroda inc.}, que la cession de terrains excédant ce que la municipalité pouvait exiger à titre de contribution pour fins de parcs s'analyse comme une réserve de terrains ouvrant droit à une indemnité égale à la valeur marchande des terrains à la date pertinente \parencite{laroda2025} ; le contentieux de la contribution pour fins de parcs est donc, pour une part, un contentieux d'évaluation.9394\subsection{Le règlement de construction et la reconstruction après sinistre}9596Le règlement de construction règle la manière de bâtir : « normes de conception et de procédés », matériaux, solidité, sécurité et salubrité, efficacité énergétique \parencite[art.~118 al.~2, par.~1° à 4°]{lau}. La municipalité adopte le plus souvent ces normes par renvoi à un recueil, ce que la loi autorise \parencite[art.~118 al.~4]{lau} ; au Québec, le recueil de référence est le Code de construction adopté en vertu de la Loi sur le bâtiment, dont le chapitre Bâtiment repose sur le Code national du bâtiment, et le \cref{ch:11} comme le \cref{ch:21} en traitent. Pour l'évaluateur, la disposition la plus lourde de conséquences est celle qui permet à la municipalité d'« exiger que la reconstruction ou la réfection de tout bâtiment détruit, devenu dangereux ou ayant perdu au moins la moitié de sa valeur » soit conforme aux règlements en vigueur au moment de la reconstruction \parencite[art.~118 al.~2, par.~6°]{lau}. Un bâtiment dérogatoire protégé par des droits acquis qui perd la moitié de sa valeur dans un sinistre ne peut donc, si la municipalité s'est prévalue de ce pouvoir, être reconstruit tel qu'il était : la dérogation s'éteint avec le bâtiment. Le seuil de la moitié de la valeur est lui-même une question d'évaluation, et la base de valeur retenue par le règlement municipal (valeur au rôle, coût de remplacement déprécié, valeur marchande du bâtiment) doit être lue avec soin. L'article 118 a été modifié en 2026 par le chapitre 18 des lois de cette année, dont l'intitulé n'a pas été vérifié pour le présent ouvrage ; le texte consolidé à jour au 15 octobre 2026 est celui qui est cité.9798\begin{table}[htbp]99\caption{Dispositions de la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme les plus pertinentes pour l'évaluation résidentielle (texte à jour au 15 octobre 2026)}\label{tab:8:dispositions}100\centering101\small102\begin{tabularx}{\textwidth}{>{\raggedright\arraybackslash}p{34mm}YY}103\toprule104Disposition & Objet & Effet sur l'évaluation \\105\midrule106Art.~5 & Schéma d'aménagement et de développement de la MRC & Affectations et contraintes régionales ; probabilité d'un changement d'usage \\107Art.~113 al.~2, par.~1° et 3° & Zones ; usages autorisés et prohibés & Usage légalement permis, prérequis de la PHMU \\108Art.~113 al.~2, par.~3.1° & Logement supplémentaire intergénérationnel & Usage accessoire conditionnel ; revenu non marchand \\109Art.~113 al.~2, par.~16° et 16.1° & Contraintes naturelles et anthropiques & Restrictions d'usage ; dérogation mineure exclue (art.~145.2) \\110Art.~113 al.~2, par.~18° & Constructions et usages dérogatoires protégés par droits acquis & Cessation après abandon d'au moins six mois ; non-remplacement ; extension encadrée \\111Art.~115 al.~2, par.~1°, 1.1°, 3°, 4° & Lotissement : superficie et dimensions minimales ; lots dérogatoires ; services ; inondation & Potentiel de subdivision \\112Art.~117.1 à 117.4 & Contribution pour fins de parcs : terrain, servitude ou somme ; plafond de 10 \% & Coût du lotissement ou du redéveloppement \\113Art.~118 al.~2, par.~4° et 6° ; al.~4 & Construction : efficacité énergétique ; reconstruction après perte d'au moins la moitié de la valeur ; adoption par renvoi & Mise aux normes obligatoire ; extinction des droits acquis à la reconstruction \\114Art.~145.1 à 145.6 & Dérogation mineure & Régularisation d'implantations ; exclue pour l'usage et la densité \\115Art.~145.15 et 145.16 & Plans d'implantation et d'intégration architecturale & Délai et incertitude des projets \\116Art.~145.30.1 à 145.30.3 & Règlement d'inclusion (logement abordable, social ou familial) & Charge sur les projets résidentiels \\117Art.~145.36 et 145.37 & Projet particulier de construction, de modification ou d'occupation d'un immeuble & Changement d'usage sans modification du zonage \\118\bottomrule119\end{tabularx}120\tabsource{sélection de l'auteur d'après \textcite{lau} et le registre des dispositions du dépôt (\texttt{sources/normes-B.csv}, NRM-B-064 à 074).}121\end{table}122123\subsection{Les zones de contraintes : inondations, glissements, nuisances}124125Les pouvoirs de l'article 113 relatifs aux « dangers d'inondation, d'éboulis, de glissement de terrain » et à la proximité d'activités contraignantes se traduisent, dans les règlements, par des zones ou des dispositions particulières qui restreignent ou interdisent certains usages et certaines constructions. Leur effet sur la valeur est double. D'abord, ils réduisent ou suppriment l'enveloppe constructible : un terrain vacant où aucune résidence ne peut être érigée n'a de valeur que pour des usages résiduels, et une résidence existante qui ne pourrait être reconstruite perd une part de sa valeur égale, au moins, à la valeur de l'option de reconstruction. Ensuite, ils signalent un risque physique que le marché tarife indépendamment de la règle ; la littérature sur les zones inondables montre que la décote observée combine la restriction réglementaire, le coût de l'assurance et la perception du risque, et qu'elle s'accentue après un événement \parencite{binPolasky2004}. Le \cref{ch:43} mesure ces effets ; le \cref{ch:38} montre comment les cartographier. Le présent chapitre retient que ces zones sont des zones où les mécanismes d'assouplissement de la \cref{sec:8:derogations} sont fermés : la dérogation mineure n'y est pas permise \parencite[art.~145.2 al.~2]{lau} et le projet particulier ne peut y déroger pour des motifs de sécurité publique \parencite[art.~145.37 par.~1°]{lau}.126127\begin{quebec}[Zones inondables : le cadre en vigueur depuis le 1\textsuperscript{er} mars 2026]128Le Québec a remplacé le 1\textsuperscript{er} mars 2026 son régime transitoire de gestion des zones inondables par un cadre réglementaire modernisé, modifié de nouveau le 29 juillet 2026, qui comprend notamment un Règlement sur l'encadrement d'activités sous la responsabilité des municipalités et un Règlement sur les ouvrages de protection contre les inondations \parencite{zonesInond2026}. La base légale est la définition des milieux humides et hydriques de la Loi sur la qualité de l'environnement, qui inclut « les zones inondables d'un lac ou d'un cours d'eau ainsi que les zones de mobilité d'un cours d'eau » \parencite[art.~46.0.2 al.~3, par.~2.1°]{lqe}. Les cartographies de nouvelle génération classent l'exposition en quatre classes d'intensité (très élevée, élevée, modérée, faible) en croisant la probabilité d'inondation sur un horizon de 25 ans (plus de 70 \% ; de 70 à 20 \% ; de 20 à 7 \%) et la profondeur d'eau attendue (plus de 60 cm ; de 30 à 60 cm ; de 0 à 30 cm), les zones d'embâcle étant classées très élevée (page « Cartographies en vigueur », Québec.ca, mise à jour du 28 août 2026). Pour une résidence, la page gouvernementale « Réaliser des travaux » (mise à jour du 14 juillet 2026) indique qu'une nouvelle résidence est permise sous conditions en classe faible, en zone de faible courant et en zone de mobilité à long terme, et interdite dans le littoral, la rive, les classes très élevée, élevée et modérée, les zones de grand courant et de mobilité à court terme ; l'entretien d'une résidence existante est permis partout, mais sa reconstruction n'est permise que sous conditions, et dans le littoral seulement après un sinistre non lié à une inondation lorsqu'un déplacement hors de la zone est impossible (Règlement sur l'encadrement d'activités sous la responsabilité des municipalités, art.~83, version administrative du 29 juillet 2026). La correspondance entre ces classes et les anciennes zones de grand et de faible courant n'est pas énoncée par les pages consultées, et les règles détaillées par classe n'ont pas été extraites : l'évaluateur consulte la carte interactive et le règlement en vigueur pour chaque immeuble riverain, et renvoie au \cref{ch:43} pour la mesure de la décote.129\end{quebec}130131\section{Droits acquis, dérogation mineure, PIIA et PPCMOI}\label{sec:8:derogations}132133La règle n'est jamais appliquée seule. Une part importante du parc résidentiel québécois, en particulier les plex des quartiers centraux construits avant les règlements actuels, est dérogatoire mais protégée ; et une part importante des projets de construction s'écarte de la grille par l'une des voies que la loi aménage. L'évaluateur doit donc connaître quatre mécanismes, dont la \cref{tab:8:mecanismes} compare l'objet, les conditions et l'incertitude, et dont la \cref{fig:8:recours} schématise le choix.134135\subsection{Les droits acquis}136137\begin{definition}{Usage ou construction dérogatoire protégé par droits acquis}{droits-acquis}138Un usage ou une construction est \motcle{dérogatoire} lorsqu'il ne respecte pas le règlement de zonage en vigueur ; il est \motcle{protégé par droits acquis} lorsqu'il existait légalement avant l'entrée en vigueur de la disposition qui le rend dérogatoire et qu'il n'a pas été interrompu dans les conditions prévues par le règlement. La loi permet à la municipalité de « régir, par zone ou pour l'ensemble du territoire, les constructions et les usages dérogatoires protégés par les droits acquis », notamment en prévoyant la cessation de la protection lorsque l'usage « a été abandonné, a cessé ou a été interrompu pour une période » fixée par le règlement et « qui dans aucun cas ne doit être inférieure à six mois », en interdisant le remplacement d'un usage dérogatoire par un autre et en interdisant ou en encadrant l'extension ou la modification de la construction ou de l'usage dérogatoire \parencite[art.~113 al.~2, par.~18° a), b) et c)]{lau}.139\end{definition}140141Les droits acquis sont, en droit, une protection ; en évaluation, ils sont un actif fragile. Le triplex d'un quartier aujourd'hui zoné unifamilial tire son revenu de trois logements que le règlement n'autoriserait plus ; sa valeur excède celle de la maison conforme qu'il deviendrait si la protection s'éteignait. Mais cette protection peut s'éteindre de trois manières que l'évaluateur doit garder à l'esprit : par l'interruption de l'usage au-delà du délai réglementaire, ce qui arrive lors d'une vacance prolongée ou d'une rénovation majeure ; par la destruction du bâtiment ou la perte de la moitié de sa valeur, si la municipalité exige alors la conformité à la reconstruction \parencite[art.~118 al.~2, par.~6°]{lau} ; et par une modification ou une extension non autorisée qui fait perdre la protection. Ces événements ne sont pas certains, mais ils ne sont pas non plus impossibles, et la valeur du surplus de revenu dérogatoire doit en tenir compte.142143Modélisons ce surplus. Soit $\Delta\NOI$ le revenu net d'exploitation annuel supplémentaire que l'usage dérogatoire procure par rapport à l'usage conforme (par exemple la différence entre le revenu net d'un duplex et celui de la maison unifamiliale qu'il deviendrait), $R$ le taux de capitalisation qui s'appliquerait à ce revenu s'il était perpétuel et certain, et $\lambda$ le \motcle{taux de risque d'extinction} annuel des droits acquis, c'est-à-dire la probabilité, par unité de temps, qu'un événement mette fin à la protection.144145\begin{proposition}{Valeur d'un surplus de revenu protégé par droits acquis}{surplus}146Si le surplus $\Delta\NOI$ est perçu en continu tant que la protection subsiste, si le taux de capitalisation est $R$ et si l'extinction survient à un instant aléatoire de loi exponentielle de paramètre $\lambda$ (indépendante du marché), la valeur du surplus est147\begin{equation}\label{eq:8:surplus}148V_{\Delta} = \frac{\Delta\NOI}{R + \lambda},149\end{equation}150et, si le surplus cesse de toute façon à l'horizon $T$ (fin de vie économique du bâtiment dérogatoire),151\begin{equation}\label{eq:8:surplus-horizon}152V_{\Delta}(T) = \Delta\NOI\, \frac{1 - e^{-(R+\lambda)T}}{R + \lambda}.153\end{equation}154La valeur de l'immeuble dérogatoire est alors $V = V_{\text{conf}} + V_{\Delta}$, où $V_{\text{conf}}$ est la valeur de l'immeuble dans son usage conforme.155\end{proposition}156\begin{proof}157La probabilité que la protection subsiste à l'instant $t$ est $e^{-\lambda t}$. Le flux espéré à l'instant $t$ est donc $\Delta\NOI\, e^{-\lambda t}$, et sa valeur actualisée au taux continu $R$ est $\Delta\NOI\, e^{-(R+\lambda)t}$. L'intégrale de $0$ à $T$ donne \eqref{eq:8:surplus-horizon} ; sa limite quand $T \to \infty$ donne \eqref{eq:8:surplus}. L'indépendance entre l'extinction et le marché permet d'écrire l'espérance du produit comme le produit des espérances.158\end{proof}159160L'\cref{eq:8:surplus} dit que le risque d'extinction agit comme une majoration du taux de capitalisation : un surplus de \dollars{3300} par année capitalisé à 5,5 \% vaut \dollars{60000} s'il est certain, mais \dollars{44000} si la protection a deux chances sur cent de disparaître chaque année, et \dollars{31429} à cinq chances sur cent. Le paramètre $\lambda$ n'est pas observable directement ; il résulte d'un jugement sur la vacance probable, l'état du bâtiment, la rigueur du règlement municipal et les projets du propriétaire, et l'analyse de sensibilité de la \cref{sec:8:sensibilite} montre qu'il pèse lourd. Deux remarques complètent le modèle. D'abord, il y a souvent une incohérence à comparer le surplus dérogatoire de petits immeubles ; le marché des duplex et triplex est fait d'acheteurs occupants pour qui le second logement vaut par le revenu qu'il procure mais aussi par la flexibilité d'usage, et la méthode de comparaison avec des plex conformes, lorsqu'elle est possible, est préférable au calcul (\cref{ch:32}). Ensuite, la convention de capitalisation doit être la même que celle des taux extraits du marché (\cref{ch:29}) ; le modèle continu ci-dessus est une approximation commode du modèle discret, dont l'écart est négligeable aux taux usuels.161162\subsection{La dérogation mineure}163164La \motcle{dérogation mineure} est une autorisation individuelle, accordée par le conseil municipal après avis du comité consultatif d'urbanisme, de s'écarter d'une disposition du règlement de zonage ou de lotissement. Son champ est restreint par la loi à des dispositions « autres que celles qui sont relatives à l'usage et à la densité d'occupation du sol » \parencite[art.~145.1]{lau} : on peut obtenir une dérogation mineure pour une marge latérale, une hauteur ou une superficie de lot, jamais pour ajouter un logement ou changer l'usage. La dérogation doit respecter les objectifs du plan d'urbanisme et ne peut être accordée dans une zone où l'occupation du sol est soumise à des contraintes particulières pour des raisons de sécurité publique ou de protection de l'environnement \parencite[art.~145.2]{lau}. Elle n'est accordée « que si l'application du règlement a pour effet de causer un préjudice sérieux à la personne qui la demande » et si elle ne porte pas atteinte à la jouissance des immeubles voisins \parencite[art.~145.4]{lau} ; elle peut régulariser des travaux déjà exécutés lorsqu'ils ont fait l'objet d'un permis et ont été réalisés de bonne foi \parencite[art.~145.5]{lau}, et elle est précédée d'un avis public d'au moins quinze jours aux frais du demandeur \parencite[art.~145.6]{lau}. L'évaluateur rencontre la dérogation mineure dans deux situations : lorsqu'un certificat de localisation révèle une implantation non conforme (une marge insuffisante, un cabanon trop près de la ligne) et qu'il faut apprécier le coût et la probabilité de sa régularisation, et lorsqu'un projet de construction en dépend. Dans le premier cas, la pratique est de traiter l'irrégularité comme un défaut curable dont le coût est celui de la demande et du délai, pondéré par le risque de refus ; dans le second, de pondérer la valeur du projet par la probabilité d'obtention, comme à la \cref{sec:8:valeur}.165166\subsection{Les plans d'implantation et d'intégration architecturale}167168Le règlement sur les \motcle{plans d'implantation et d'intégration architecturale} (PIIA) permet à une municipalité dotée d'un comité consultatif d'urbanisme d'« assujettir la délivrance de permis de construction ou de lotissement […] à l'approbation de plans relatifs à l'implantation et à l'architecture » des constructions, selon des objectifs et des critères d'évaluation qu'il énonce \parencite[art.~145.15 et 145.16]{lau}. Le PIIA ne change ni l'usage ni la densité ; il ajoute un jugement discrétionnaire sur la forme. Son effet sur la valeur passe par le délai, le coût de conception et l'incertitude du résultat, qui sont d'autant plus grands que les critères sont nombreux et qualitatifs. Dans les secteurs patrimoniaux et les noyaux villageois, où les PIIA sont fréquents, ils protègent aussi la valeur des immeubles voisins en garantissant la cohérence du cadre bâti, et la littérature sur les externalités de voisinage, dont les travaux québécois de \textcite{kestensTheriaultDesrosiers2006} sur les usages du sol environnants, montre que cette protection se lit dans les prix.169170\subsection{Le projet particulier de construction, de modification ou d'occupation d'un immeuble}171172Le règlement sur les \motcle{projets particuliers de construction, de modification ou d'occupation d'un immeuble} (PPCMOI) permet au conseil d'« autoriser, sur demande et à certaines conditions, un projet particulier […] qui déroge à l'un ou l'autre des règlements » d'urbanisme, à la condition qu'il respecte les objectifs du plan d'urbanisme \parencite[art.~145.36]{lau} ; il ne peut déroger aux dispositions applicables dans une zone de contraintes pour des raisons de sécurité publique \parencite[art.~145.37 par.~1°]{lau}. À la différence de la dérogation mineure, le PPCMOI peut porter sur l'usage et la densité : c'est la voie par laquelle une église devient des logements, un entrepôt un immeuble résidentiel ou une maison un triplex, sans que la zone soit modifiée pour l'ensemble de ses lots. C'est aussi la voie dont l'issue est la plus incertaine, parce qu'elle est discrétionnaire et politique, et la plus longue. Pour l'évaluateur, un immeuble dont la valeur dépend d'un PPCMOI non encore accordé est un immeuble dont la valeur est une espérance, et la \cref{sec:8:valeur} donne la manière de la calculer.173174\subsection{La modification du règlement}175176Lorsque aucune des voies précédentes ne convient, le changement d'usage exige la modification du règlement de zonage lui-même, selon la procédure d'adoption prévue par la loi, qui comporte une consultation publique et peut donner lieu, selon les cas, à un processus d'approbation par les personnes habiles à voter des zones concernées. La modification s'applique à toute la zone et elle est permanente ; elle est aussi la plus exposée à l'opposition des voisins. Lorsqu'un rezonage est adopté, son effet sur la valeur des immeubles de la zone est mesurable par les méthodes de la \cref{sec:8:valeur} ; lorsqu'il est seulement probable, il est une option.177178\begin{table}[htbp]179\caption{Les quatre voies de l'écart à la règle, comparées}\label{tab:8:mecanismes}180\centering181\small182\begin{tabularx}{\textwidth}{>{\raggedright\arraybackslash}p{22mm}YYYY}183\toprule184 & Droits acquis & Dérogation mineure & PPCMOI & Modification du règlement \\185\midrule186Fondement (LAU) & art.~113 al.~2, par.~18° & art.~145.1 à 145.8 & art.~145.36 et 145.37 & procédure d'adoption des règlements \\187Porte sur & usage ou construction existant avant la règle & implantation, dimensions, lotissement (jamais l'usage ni la densité) & tout règlement d'urbanisme, y compris l'usage et la densité & toute la zone \\188Conditions & existence légale antérieure ; pas d'interruption au-delà du délai (au moins six mois) & préjudice sérieux ; pas d'atteinte aux voisins ; hors zones de contraintes & conformité au plan d'urbanisme ; hors zones de contraintes de sécurité & conformité au plan d'urbanisme et au schéma \\189Décideur & aucun (protection de plein droit) & conseil, après avis du CCU & conseil, après avis du CCU et consultation & conseil ; consultation publique ; approbation selon les cas \\190Durée & tant que l'usage subsiste ; s'éteint par abandon, destruction ou extension non permise & permanente pour l'immeuble & attachée au projet autorisé & permanente \\191Incertitude pour l'évaluateur & risque d'extinction $\lambda$ & probabilité d'obtention élevée pour les écarts faibles ; délai court & probabilité variable ; délai long ; conditions imposées & probabilité politique ; délai long \\192Traitement de la valeur & $V_{\text{conf}} + \Delta\NOI/(R+\lambda)$ & coût de régularisation pondéré par le risque de refus & espérance : $V_{\text{act}} + p\,(V_{\text{proj}} - V_{\text{act}})(1+r)^{-T}$ & idem, avec $p$ et $T$ propres au processus \\193\bottomrule194\end{tabularx}195\tabsource{synthèse de l'auteur d'après \textcite{lau} ; les colonnes « incertitude » et « traitement » décrivent une pratique d'évaluation, non une règle de droit.}196\end{table}197198\begin{figure}[htbp]199\centering200\begin{tikzpicture}[every node/.style={font=\sffamily\footnotesize}, q/.style={draw=brandPrimary, fill=brandLight, rounded corners=1pt, align=center, minimum height=8mm, text width=36mm}, r/.style={draw=brandGray, fill=white, rounded corners=1pt, align=center, minimum height=8mm, text width=30mm}, stop/.style={draw=brandRed, fill=red!4!white, rounded corners=1pt, align=center, minimum height=8mm, text width=30mm}, fl/.style={-{Stealth[length=1.8mm]}, brandGray, thick}]201\node[q] (q0) {L'immeuble ou le projet est-il conforme à la grille ?};202\node[r, right=10mm of q0] (ok) {Oui : usage permis de plein droit};203\node[q, below=7mm of q0] (q1) {Est-il situé dans une zone de contraintes (sécurité publique, environnement) ?};204\node[stop, right=10mm of q1] (z) {Oui : ni dérogation mineure (145.2) ni PPCMOI (145.37) ; la règle s'applique};205\node[q, below=7mm of q1] (q2) {L'écart existait-il légalement avant la règle ?};206\node[r, right=10mm of q2] (da) {Oui : droits acquis (113 par.~18°) ; valeur $= V_{\text{conf}} + \Delta\NOI/(R+\lambda)$};207\node[q, below=7mm of q2] (q3) {L'écart porte-t-il sur l'usage ou la densité ?};208\node[r, right=10mm of q3, yshift=4mm] (dm) {Non : dérogation mineure (145.1--145.6) ; PIIA si la forme est régie (145.15)};209\node[r, right=10mm of q3, yshift=-6mm] (pp) {Oui : PPCMOI (145.36) ou modification du règlement ; valeur $=$ espérance pondérée par $p$ et $T$};210\draw[fl] (q0) -- node[above]{oui} (ok);211\draw[fl] (q0) -- node[right]{non} (q1);212\draw[fl] (q1) -- node[above]{oui} (z);213\draw[fl] (q1) -- node[right]{non} (q2);214\draw[fl] (q2) -- node[above]{oui} (da);215\draw[fl] (q2) -- node[right]{non} (q3);216\draw[fl] (q3.east) -- (dm.west);217\draw[fl] (q3.east) -- (pp.west);218\end{tikzpicture}219\caption{Le choix de la voie lorsqu'un immeuble ou un projet s'écarte de la grille des usages et des normes. Les renvois sont aux articles de la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme ; les formules de valeur résument la \cref{sec:8:valeur}.}\label{fig:8:recours}220\figsource{schéma de l'auteur d'après \textcite{lau}.}221\end{figure}222223\section{Densification, inclusion et la réforme de 2023}\label{sec:8:densification}224225\subsection{La réforme de 2023 et le contexte de la densification}226227La Loi modifiant la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme et d'autres dispositions (projet de loi n\textsuperscript{o} 16) a été présentée le 21 mars 2023 et sanctionnée le 1\textsuperscript{er} juin 2023, devenant le chapitre 12 des lois de 2023, avec une entrée en vigueur le jour de la sanction sauf exceptions \parencite{loi2023c12}. Parmi ses effets vérifiés pour le présent ouvrage figure la réécriture des dispositions sur la contribution pour fins de parcs (art.~117.1, 117.2 et 117.4), examinées plus haut. La réforme s'inscrit dans un mouvement plus large, au Québec comme ailleurs en Amérique du Nord, qui vise à faciliter la densification des quartiers résidentiels existants pour répondre à la pénurie de logements ; le contenu détaillé de ses autres dispositions n'a pas été dépouillé ici, et l'évaluateur qui doit apprécier la probabilité d'une densification sur un terrain donné consulte le texte à jour de la loi et, surtout, le plan d'urbanisme et le règlement de zonage de la municipalité, qui sont les instruments par lesquels cette politique se concrétise.228229L'économie urbaine fournit le cadre pour comprendre pourquoi la densification a un effet sur les prix. La réglementation de l'usage du sol réduit l'élasticité de l'offre de logements, et une offre inélastique transmet les chocs de demande aux prix plutôt qu'aux quantités : \textcite{glaeserGyourkoSaiz2008} montrent que les bulles immobilières sont plus amples et plus longues dans les marchés où l'offre est contrainte, et \textcite{saiz2010} que la contrainte combine la géographie (eau, pentes) et la réglementation. Le \cref{ch:03} et le \cref{ch:05} développent ces mécanismes ; retenons ici leur conséquence pour l'évaluation d'un terrain : la valeur d'un droit de construire est d'autant plus élevée que ce droit est rare, et un assouplissement général du zonage, en augmentant l'offre de droits à bâtir, peut réduire la valeur unitaire de chacun tout en augmentant la valeur des terrains qui en bénéficient. L'effet d'un rezonage ponctuel sur un îlot, mesuré à la \cref{sec:8:exemple}, n'est pas l'effet d'une densification généralisée ; le premier est une rente de rareté, le second la modifie.230231\subsection{Le règlement d'inclusion}232233Depuis 2017, la loi permet à une municipalité d'« assujettir la délivrance de tout permis pour la construction d'unités résidentielles à la conclusion d'une entente » entre le demandeur et la municipalité « en vue d'améliorer l'offre en matière de logement abordable, social ou familial » \parencite[art.~145.30.1]{lau}. L'entente peut prévoir la construction d'unités, le versement d'une somme ou la cession d'un immeuble, les sommes étant versées à un fonds affecté à ces fins \parencite[art.~145.30.2 et 145.30.3]{lau}. De grandes villes, dont Montréal, se sont dotées d'un tel règlement ; les paramètres de chacun (seuils de taille des projets, proportions, montants) doivent être lus dans le règlement municipal en vigueur, que le présent ouvrage n'a pas dépouillé. Pour l'évaluateur de terrains, le règlement d'inclusion est une charge qui réduit la valeur résiduelle du terrain. Si l'on note $\mathit{GDV}$ la valeur brute de développement (la somme des prix de vente attendus des unités), $C$ l'ensemble des coûts de construction directs et indirects, $M$ la marge du promoteur, $F$ les frais de financement et de portage et $I$ la charge d'inclusion exprimée en dollars, la valeur résiduelle du terrain hors contribution pour fins de parcs est $\mathit{GDV} - C - M - F - I$, et la charge d'inclusion se transmet entièrement au prix du terrain lorsque le marché des unités neuves est concurrentiel et le terrain est l'intrant fixe ; la \cref{sec:8:valeur} intègre ce terme dans l'\cref{eq:8:residuel}. Le \cref{ch:41} étudie les méthodes de développement ; le \cref{ch:34} traite du logement social et de l'encadrement des loyers du point de vue de l'immeuble locatif.234235\section{La zone agricole et la Commission de protection du territoire agricole}\label{sec:8:agricole}236237Une part considérable du territoire municipalisé du sud du Québec est comprise dans la zone agricole désignée en vertu de la \motcle{Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles} (LPTAA, RLRQ, c. P-41.1) \parencite{lptaa}. Cette loi se superpose au zonage municipal et le domine : un règlement municipal qui autoriserait un usage résidentiel en zone agricole ne dispense pas de l'autorisation de la Commission de protection du territoire agricole du Québec (CPTAQ). La règle centrale est l'interdiction d'utiliser un lot « à une fin autre que l'agriculture » sans autorisation de la Commission \parencite[art.~26]{lptaa}, complétée par l'interdiction de lotir et d'aliéner un lot en conservant un lot contigu sans autorisation \parencite[art.~28 et 29]{lptaa}. Deux exceptions concernent directement l'évaluation résidentielle. Une personne peut, sans autorisation, construire une résidence sur un lot ou un ensemble de lots d'au moins cent hectares, en utilisant à cette fin au plus un demi-hectare \parencite[art.~31.1]{lptaa}, et le producteur agricole peut construire une résidence pour lui-même ou pour ses employés selon les conditions de l'article 40 \parencite[art.~40]{lptaa}. Les droits acquis de la LPTAA, distincts de ceux de la LAU, protègent l'usage autre qu'agricole qui existait lors de l'entrée en vigueur du décret de zone agricole \parencite[art.~101]{lptaa} ; ils s'éteignent si la superficie est laissée sous couverture végétale pendant plus d'un an \parencite[art.~102]{lptaa} ; la superficie protégée peut être portée à un demi-hectare pour un usage résidentiel et à un hectare pour un usage commercial, industriel ou institutionnel \parencite[art.~103]{lptaa} ; et un lot adjacent à un chemin public desservi par l'aqueduc et l'égout autorisés avant le décret bénéficie d'un droit qui « ne s'étend pas […] aux parties du lot situées à plus de 60 mètres de l'emprise du chemin public dans le cas d'une utilisation à des fins d'habitation », et 120 mètres pour les autres usages \parencite[art.~105]{lptaa}.238239Lorsqu'une autorisation est nécessaire, la demande est déposée à la Commission et la municipalité doit, dans les 60 jours de l'avis, lui transmettre une recommandation motivée \parencite[art.~58 à 58.2]{lptaa}. La Commission décide selon des critères énoncés par la loi : « le potentiel agricole du lot et des lots avoisinants ; les possibilités d'utilisation du lot à des fins d'agriculture », les conséquences sur les activités agricoles existantes, les contraintes réglementaires, la disponibilité d'autres emplacements hors de la zone agricole et l'homogénéité de la communauté agricole \parencite[art.~62 al.~2]{lptaa}, en tenant compte de l'existence d'un espace approprié disponible hors de la zone agricole \parencite[art.~61.1]{lptaa}. Pour l'évaluateur, ces critères sont des prédicteurs de la probabilité d'autorisation : un lot de faible potentiel agricole, enclavé entre des résidences existantes, en bordure d'un périmètre d'urbanisation, a des chances raisonnables ; un lot de bonne terre au milieu d'exploitations actives n'en a presque aucune. La valeur d'un lot en zone agricole dont l'usage résidentiel est espéré s'écrit alors comme une espérance,240\begin{equation}\label{eq:8:agricole}241V = p\, V_{\text{aut}}\, (1+r)^{-T} + (1-p)\, V_{\text{agr}} - c,242\end{equation}243où $V_{\text{aut}}$ est la valeur du lot si l'autorisation est accordée (lot résidentiel plus le résidu agricole), $V_{\text{agr}}$ sa valeur agricole, $p$ la probabilité d'autorisation, $T$ le délai, $r$ le taux d'actualisation et $c$ le coût de la demande. L'\cref{eq:8:agricole} suppose que l'usage agricole se poursuit pendant le délai ; elle néglige les coûts de portage, ce qui est acceptable pour un terrain cultivé ou loué. La \cref{sec:8:exemple} en donne une application.244245\begin{table}[htbp]246\caption{Dispositions de la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles pertinentes pour l'évaluation résidentielle (texte à jour au 15 octobre 2026)}\label{tab:8:lptaa}247\centering248\small249\begin{tabularx}{\textwidth}{>{\raggedright\arraybackslash}p{34mm}YY}250\toprule251Disposition & Règle & Effet sur l'évaluation \\252\midrule253Art.~26 & Interdiction d'utiliser un lot à une fin autre que l'agriculture sans autorisation & Restriction d'usage majeure ; la valeur dépend de la probabilité d'autorisation \\254Art.~28 et 29 & Lotissement et aliénation avec conservation d'un lot contigu interdits sans autorisation & Morcellement impossible ; prime de superficie \\255Art.~31.1 & Résidence sans autorisation sur au moins 100 ha, sur au plus 0,5 ha & Droit de construire limité aux grandes propriétés \\256Art.~40 & Résidence du producteur agricole & Usage résidentiel accessoire à l'exploitation \\257Art.~58 à 58.2 & Demande à la Commission ; recommandation municipale dans les 60 jours & Délai et procédure \\258Art.~61.1 et 62 & Critères de décision : potentiel agricole, conséquences, autres emplacements, homogénéité & Déterminants de la probabilité $p$ \\259Art.~101 à 103 & Droits acquis : usage existant au décret ; extinction après plus d'un an sous couverture végétale ; extension à 0,5 ha (résidentiel) ou 1 ha & Superficie protégée d'une résidence ; déclaration à la Commission \\260Art.~105 & Lot adjacent à un chemin public desservi : 60 m (habitation), 120 m (autres usages) & Droits acquis « de rue » \\261\bottomrule262\end{tabularx}263\tabsource{sélection de l'auteur d'après \textcite{lptaa} et \texttt{sources/normes-B.csv} (NRM-B-075 à 081).}264\end{table}265266\begin{quebec}[Vérifier la zone agricole et ses droits acquis]267La Commission offre des services en ligne pour la demande d'autorisation, la déclaration de droits acquis et la consultation de la cartographie de la zone agricole \parencite{cptaq}. L'évaluateur qui reçoit un mandat en milieu rural vérifie d'abord si le lot est compris dans la zone agricole, puis si une décision de la Commission ou une déclaration de droits acquis le concerne, et il en joint la référence au rapport. Aux fins du rôle, la valeur imposable aux fins scolaires du terrain d'une exploitation agricole enregistrée est limitée à \dollars{375} l'hectare \parencite[art.~231.3]{lfm}, et les immeubles agricoles forment une catégorie de taux de taxe distincte ; le \cref{ch:09} et le \cref{ch:25} en traitent. Les modifications réglementaires annoncées par la Commission pour l'été 2026 n'ont pas été vérifiées pour le présent ouvrage.268\end{quebec}269270\section{Effets sur la valeur : option de redéveloppement et plus haute et meilleure utilisation}\label{sec:8:valeur}271272\subsection{La valeur comme maximum entre l'usage actuel et le redéveloppement}273274L'analyse de la plus haute et meilleure utilisation, que le \cref{ch:41} développe, repose sur une idée que le zonage rend concrète : un immeuble bâti vaut le plus élevé de deux montants, sa valeur dans son usage actuel et la valeur de son terrain pour l'usage le plus productif que la règle permet, nette du coût de démolition. En notant $V_{\text{act}}$ la valeur de l'immeuble dans son usage actuel, $V_L$ la valeur du terrain comme s'il était vacant et $D$ le coût de démolition et de préparation du site,275\begin{equation}\label{eq:8:max}276V = \max\left\{ V_{\text{act}},\ V_L - D \right\} = V_{\text{act}} + \max\left\{ 0,\ V_L - D - V_{\text{act}} \right\},277\end{equation}278où le second terme est la \motcle{prime d'option de redéveloppement}. Cette écriture, due dans sa forme moderne aux travaux sur les démolitions-reconstructions de \textcite{rosenthalHelsley1994} et de \textcite{dyeMcmillen2007}, dit que la prime n'existe que pour les immeubles dont le bâtiment vaut moins que le terrain qu'il occupe, et qu'elle croît avec la valeur du terrain, donc avec la densité permise. \textcite{mcmillenOsullivan2013} montrent que, dans les quartiers où les démolitions sont fréquentes, les prix des maisons anciennes convergent vers la valeur du terrain et deviennent insensibles aux caractéristiques du bâtiment ; \textcite{clappSalavei2010} et \textcite{clappBardosWong2012} en tirent une correction des modèles hédoniques pour la valeur d'option ; \textcite{munneke1996} et \textcite{munnekeWomack2020} estiment la composante d'option dans les prix des terrains urbains. La leçon pour l'évaluation résidentielle est double : un rezonage à la hausse crée de la valeur d'abord pour les bâtiments les plus anciens et les plus petits, et une méthode de comparaison qui ignorerait l'option sous-estimerait ces immeubles.279280La valeur du terrain pour le redéveloppement s'obtient par la \motcle{méthode résiduelle}, qui retranche de la valeur brute de développement l'ensemble des coûts nécessaires pour la réaliser. En intégrant la contribution pour fins de parcs, proportionnelle à la valeur du site par l'\cref{eq:8:parcs}, et la charge d'inclusion $I$ de la \cref{sec:8:densification},281\begin{equation}\label{eq:8:residuel}282V_L = \frac{\mathit{GDV} - C_{\text{dir}} - C_{\text{ind}} - D - M - F - I}{1 + \tau_{\text{parcs}}},283\end{equation}284où $\mathit{GDV} = N \cdot s \cdot p_{\text{neuf}}$ est le produit du nombre d'unités $N$, de leur superficie $s$ et du prix unitaire $p_{\text{neuf}}$ attendu, $C_{\text{dir}}$ et $C_{\text{ind}}$ les coûts directs et indirects (\cref{ch:21} et \cref{ch:23}), $M$ la marge du promoteur, $F$ le financement et le portage, et $\tau_{\text{parcs}}$ le taux de la contribution lorsqu'elle est versée en argent. La division par $1 + \tau_{\text{parcs}}$ résout la circularité qui naît du fait que la contribution est assise sur la valeur du site qu'elle contribue à déterminer. L'\cref{eq:8:residuel} est une version statique de l'analyse de développement du \cref{ch:41}, qui y ajoute le temps et le risque ; \textcite{byrne1996} et \textcite{geltnerMillerClaytonEichholtz2014} en donnent le traitement complet.285286\subsection{L'incertitude du changement : probabilité et délai}287288Lorsque l'usage le plus productif n'est pas encore permis, mais pourrait le devenir par un PPCMOI, une modification de zonage ou une autorisation de la Commission de protection du territoire agricole, la prime d'option doit être pondérée par la probabilité du changement et actualisée sur son délai. La forme la plus simple, qui suppose que l'immeuble continue de valoir $V_{\text{act}}$ en cas d'échec et que le coût de la demande $c$ est engagé dans tous les cas, est289\begin{equation}\label{eq:8:esperance}290V = V_{\text{act}} + p\, \max\{0,\ V_L - D - V_{\text{act}}\}\, (1+r)^{-T} - c .291\end{equation}292Cette écriture est une approximation d'un problème d'option réelle plus riche, dans lequel le propriétaire peut attendre, observer le marché et choisir le moment du développement ; \textcite{titman1985}, \textcite{capozzaHelsley1990} et \textcite{cunningham2006} montrent que l'incertitude sur les prix futurs ajoute une valeur d'attente que l'\cref{eq:8:esperance} ignore, et le \cref{ch:41} y revient. Pour les besoins de l'évaluation courante, l'\cref{eq:8:esperance} a le mérite de forcer l'évaluateur à nommer trois paramètres, $p$, $T$ et $r$, qu'il devra justifier au rapport : la probabilité se fonde sur le plan d'urbanisme, les précédents de la municipalité et, le cas échéant, l'avis d'un urbaniste ; le délai sur la procédure applicable ; le taux sur le rendement exigé d'un placement foncier de risque comparable. Un acheteur informé ne paie pas la totalité d'une prime hypothétique, et le marché non plus : c'est ce que l'exemple de la \cref{sec:8:exemple} fait apparaître lorsqu'il compare la prime théorique d'un redéveloppement et la prime effectivement observée dans les prix.293294\subsection{Mesurer l'effet d'un rezonage : ventes appariées et doubles différences}295296Lorsqu'un rezonage est entré en vigueur, son effet sur les prix peut être mesuré. La méthode la plus proche de la pratique de l'évaluation est celle des \motcle{ventes appariées} (\cref{ch:17}) : à chaque vente d'un immeuble de la zone rezonée, conclue après le changement, on apparie la vente d'un immeuble aussi semblable que possible situé hors de la zone, conclue à une date voisine, et l'on mesure la différence de prix après avoir corrigé les écarts résiduels de date et de caractéristiques. Si $P^{\text{tr}}_j$ est le prix de la $j$\textsuperscript{e} vente traitée et $P^{\text{aj}}_j$ le prix ajusté de son témoin, l'effet estimé est297\begin{equation}\label{eq:8:paires}298\hat\delta_{\text{paires}} = \frac{1}{n} \sum_{j=1}^{n} \left( P^{\text{tr}}_j - P^{\text{aj}}_j \right), \qquad \widehat{\mathrm{ET}}(\hat\delta_{\text{paires}}) = \frac{s_d}{\sqrt{n}},299\end{equation}300où $s_d$ est l'écart-type des différences. L'estimateur est intuitif et défendable devant un tribunal, mais il dépend de la qualité de l'appariement et des ajustements, et il est bruyant lorsque $n$ est petit.301302La méthode des \motcle{doubles différences} (\emph{difference-in-differences}) exploite en outre les ventes antérieures au changement. Soit $\bar y_{g,t}$ le logarithme moyen des prix du groupe $g$ (traité ou témoin) à la période $t$ (avant ou après). L'estimateur303\begin{equation}\label{eq:8:did}304\hat\delta_{2\times 2} = \left(\bar y_{\text{tr},\text{après}} - \bar y_{\text{tr},\text{avant}}\right) - \left(\bar y_{\text{tém},\text{après}} - \bar y_{\text{tém},\text{avant}}\right)305\end{equation}306retranche de l'évolution des prix de la zone rezonée celle du groupe témoin, ce qui neutralise la tendance du marché et les différences de niveau permanentes entre les deux groupes. Il repose sur l'hypothèse que, sans le rezonage, les deux groupes auraient évolué parallèlement, et il est sensible à la composition des ventes dans chaque case lorsque les échantillons sont petits : si les maisons vendues dans la zone traitée après le changement sont, par hasard, plus grandes que celles vendues avant, l'estimateur l'attribue au rezonage. La version par régression corrige ce défaut en contrôlant les caractéristiques :307\begin{equation}\label{eq:8:did-reg}308\ln P_i = \alpha + \beta\, \mathrm{tr}_i + \gamma\, \mathrm{après}_i + \delta\, (\mathrm{tr}_i \times \mathrm{après}_i) + \mathbf{x}_i\T \boldsymbol\theta + \varepsilon_i ,309\end{equation}310où $\mathbf{x}_i$ contient les superficies, l'âge et une tendance temporelle, et où $\delta$ mesure l'effet du rezonage en logarithme, soit $100\,[e^{\hat\delta} - 1]$ en pourcentage. Le \cref{ch:36} traite des conditions d'identification de ces méthodes et de leurs extensions ; le présent chapitre les applique à un cas simple pour montrer ce qu'elles mesurent et ce qu'elles ne mesurent pas.311312\section{Exemple intégral : un rezonage dans la municipalité fictive de Val-Fictif}\label{sec:8:exemple}313314\begin{synthetique}315La municipalité de « Val-Fictif », ses zones, ses lots, ses ventes et sa grille des usages n'existent pas. Les fichiers \texttt{data/synthetic/ch08\_zonage\_lots.csv} (400 lots d'une grille de 20 sur 20) et \texttt{ch08\_zonage\_ventes.csv} (482 ventes résidentielles de janvier 2023 à août 2026) sont générés par le script \texttt{analysis/python/cases/ch08\_zonage.py} (graine 20261031). Les lots sont répartis en cinq zones : H1 (habitation unifamiliale, 200 lots), H2 (habitation de deux à quatre logements, 60 lots), H3 (habitation multifamiliale, 60 lots), C (commerce et usages mixtes, 60 lots) et P (parc et institutionnel, 20 lots). Un îlot de 36 lots de la zone H1 est rezoné H2 le 1\textsuperscript{er} janvier 2025. Les prix suivent une loi déclarée dans \texttt{data/synthetic/README.md} : logarithme du prix de base de la zone (\dollars{430000} pour une maison type de H1), élasticités de 0,50 à la superficie habitable et de 0,15 à la superficie du terrain, effet de l'âge de $-0{,}4$ \% par année, tendance de 3 \% par année composée, bruit d'écart-type 0,07, et, pour les ventes de l'îlot rezoné postérieures au 1\textsuperscript{er} janvier 2025, une prime en logarithme de $0{,}03 + 0{,}0015 \times \max(\text{âge} - 20,\ 0)$, qui traduit l'hypothèse que l'option de redéveloppement vaut davantage pour les maisons anciennes. Les ordres de grandeur de la zone H1 reprennent ceux du dossier de Gatineau (cas 1) ; aucun paramètre n'est calibré sur une municipalité réelle, et la prime injectée est une hypothèse pédagogique, non une mesure. Les hypothèses de coûts du redéveloppement, de loyers du duplex dérogatoire et de valeurs agricoles sont des choix de l'auteur, énoncés dans le texte ; tous les chiffres de cette section sont reproduits par le script et vérifiés par \texttt{analysis/python/tests/test\_ch08.py}.316\end{synthetique}317318\begin{exemple}{Lire la grille, mesurer le rezonage, évaluer l'option}{valfictif}319Le mandat porte sur une maison de l'îlot rezoné : un plain-pied construit en 1958, de \msq{95} habitables, sur un terrain de \msq{600}, dont la valeur dans son usage actuel de maison unifamiliale, établie par comparaison avec des ventes de la zone H1 (\cref{ch:16} et \cref{ch:17}), est de \dollars{380000} à la date d'évaluation du 1\textsuperscript{er} septembre 2026. La question posée est celle de l'effet du rezonage sur sa valeur. L'analyse procède en quatre temps : lecture de la grille H2, mesure de l'effet du rezonage dans les ventes, calcul de la prime d'option de redéveloppement, et, à titre de contrepoint, valeur d'un duplex dérogatoire voisin.320\end{exemple}321322\subsection{Lecture de la grille de la zone H2}323324La grille fictive de la zone H2 (\cref{tab:8:grille-h2}) autorise les habitations de deux à quatre logements, exige un lot d'au moins \msq{450} et une superficie de terrain d'au moins \msq{150} par logement, et plafonne le coefficient d'occupation du sol à 0,60, la hauteur à trois étages, avec des marges avant, latérales et arrière de 6, 2 et 9 mètres. Par l'\cref{eq:8:logements}, un lot de \msq{600} admet $\min\{4, \lfloor 600/150 \rfloor\} = 4$ logements, et par l'\cref{eq:8:cos} une aire de plancher de $0{,}60 \times 600 = \msq{360}$, soit quatre logements de \msq{90}. Le lot est conforme au minimum de \msq{450}. Avant le rezonage, la grille H1 n'admettait qu'un logement : le rezonage a quadruplé la densité admissible de ce terrain.325326\begin{table}[htbp]327\caption{Extrait de la grille des usages et des normes de Val-Fictif (fictive) pour les zones H1 et H2}\label{tab:8:grille-h2}328\centering329\small330\begin{tabular}{lcc}331\toprule332Norme & Zone H1 & Zone H2 \\333\midrule334Habitation unifamiliale isolée & autorisée & autorisée \\335Habitation de 2 à 4 logements & --- & autorisée \\336Habitation de 5 logements et plus & --- & --- \\337Logement supplémentaire intergénérationnel & conditionnel & conditionnel \\338Nombre maximal de logements par bâtiment & 1 & 4 \\339Superficie minimale du lot (m\textsuperscript{2}) & 450 & 450 \\340Superficie minimale de terrain par logement (m\textsuperscript{2}) & --- & 150 \\341Coefficient d'occupation du sol maximal & 0,45 & 0,60 \\342Hauteur maximale (étages) & 2 & 3 \\343Marges avant / latérales / arrière (m) & 6 / 2 / 9 & 6 / 2 / 9 \\344Stationnement minimal (cases par logement) & 1 & 1 \\345Dispositions particulières & PIIA (secteur ancien) & PIIA (secteur ancien) \\346\bottomrule347\end{tabular}348\tabsource{\synth{grille fictive construite pour l'exemple ; \texttt{analysis/python/cases/ch08\_zonage.py}, dictionnaire \texttt{EXEMPLE}}.}349\end{table}350351\begin{figure}[htbp]352\centering353\includegraphics[width=\textwidth]{ch08/ch08-fig-carte-zones.pdf}354\caption{La municipalité fictive de Val-Fictif : 400 lots répartis en cinq zones, îlot de 36 lots rezoné de H1 à H2 le 1\textsuperscript{er} janvier 2025 (hachures) et emplacement des 29 ventes de l'îlot conclues après le rezonage (points). La géométrie est une grille abstraite, sans correspondance avec un territoire réel.}\label{fig:8:carte}355\figsource{\synth{script \texttt{analysis/python/figures/ch08\_carte\_zones.py}, graine 20261031}.}356\end{figure}357358\subsection{L'effet du rezonage dans les ventes}359360Les 305 ventes de maisons de la zone H1 (y compris l'îlot rezoné) se répartissent en quatre cases : 134 ventes de témoins avant le rezonage et 112 après, 30 ventes de l'îlot avant et 29 après. Les 29 ventes traitées ont chacune été appariées à la vente témoin postérieure au rezonage la plus proche par la superficie habitable, la superficie du terrain, l'âge et la date, sans remise ; le prix du témoin a été ajusté au temps avec la tendance de 3 \% par année et aux écarts physiques avec les élasticités et l'effet de l'âge du générateur, puis comparé au prix traité. Le \cref{tab:8:paires} résume le résultat et la \cref{fig:8:paires} le détaille.361362\begin{table}[htbp]363\caption{Effet du rezonage H1 $\to$ H2 estimé par ventes appariées et par doubles différences (données synthétiques)}\label{tab:8:paires}364\centering365\small366\begin{tabular}{lS[table-format=3.0]S[table-format=6.0]S[table-format=2.2]}367\toprule368Estimateur & {$n$} & {Effet (\$)} & {Effet (\%)} \\369\midrule370Ventes appariées, différence moyenne & 29 & 32285 & 9.29 \\371Ventes appariées, différence médiane & 29 & 19944 & 6.28 \\372\quad erreur-type de la moyenne & & 9533 & \\373\quad intervalle à 95 \% de l'effet moyen (\%) & & & {[4,32 ; 14,26]} \\374\quad maisons de moins de 40 ans & 16 & & 4.85 \\375\quad maisons de 40 ans et plus & 13 & & 14.75 \\376Doubles différences $2 \times 2$ sur $\ln P$ & 305 & & 11.19 \\377Doubles différences par régression (\cref{eq:8:did-reg}) & 305 & & 6.79 \\378\quad erreur-type de $\hat\delta$ (en logarithme) & & & 0.0208 \\379Prime moyenne injectée par le générateur (vérité) & 29 & & 6.15 \\380\bottomrule381\end{tabular}382\tabsource{\synth{\texttt{analysis/python/cases/ch08\_zonage.py}, fonctions \texttt{apparier}, \texttt{resume\_paires} et \texttt{did}} ; effets en pourcentage du prix témoin ajusté (paires) ou $100\,[e^{\hat\delta}-1]$ (doubles différences).}383\end{table}384385\begin{figure}[htbp]386\centering387\includegraphics[width=\textwidth]{ch08/ch08-fig-rezonage-paires.pdf}388\caption{Effet du rezonage dans les ventes synthétiques. (a) Différence entre le prix de chaque vente traitée et le prix ajusté de son témoin, en pourcentage, selon l'âge de la maison : la prime croît avec l'âge, comme l'option de redéveloppement le prédit, et la dispersion des paires individuelles est grande. (b) Doubles différences $2 \times 2$ sur le logarithme des prix des ventes H1 : l'écart entre le point observé et le contrefactuel parallèle est l'estimateur de l'\cref{eq:8:did}.}\label{fig:8:paires}389\figsource{\synth{script \texttt{analysis/python/figures/ch08\_rezonage\_paires.py}, graine 20261031}.}390\end{figure}391392Trois enseignements ressortent. Le premier est que l'effet existe et qu'il est significatif : la différence moyenne des 29 paires est de \dollars{32285}, soit 9,29 \% du prix témoin ajusté, avec une erreur-type de \dollars{9533}, et l'intervalle de confiance à 95 \% de l'effet moyen, de 4,32 à 14,26 \%, exclut zéro. Le deuxième est que la mesure est imprécise et asymétrique : la médiane des différences, 6,28 \%, est nettement inférieure à la moyenne, parce que quelques paires de maisons anciennes présentent de grandes différences positives ; l'écart-type des différences individuelles, \dollars{51335}, est supérieur à l'effet lui-même, ce qui rappelle qu'une paire isolée ne prouve rien et que la \cref{eq:8:paires} n'a de sens qu'en moyenne. Le troisième est que l'effet est hétérogène : les 13 maisons de 40 ans et plus se sont vendues 14,75 \% au-dessus de leur témoin, les 16 maisons plus récentes 4,85 \% seulement. C'est exactement la prédiction de l'\cref{eq:8:max} : la prime d'option est concentrée sur les bâtiments dont la valeur en usage est la plus faible par rapport au terrain.393394La comparaison des estimateurs est instructive parce que, dans un jeu synthétique, la vérité est connue : la prime moyenne injectée sur les 29 ventes traitées est de 6,15 \%. L'estimateur par paires (9,29 \%) et l'estimateur $2 \times 2$ (11,19 \%) la surestiment tous deux, le second davantage, parce que les maisons de l'îlot vendues après le rezonage se trouvent être, par le hasard du tirage, de composition différente de celles vendues avant, et que l'estimateur $2 \times 2$ ne corrige pas cette composition. La régression de l'\cref{eq:8:did-reg}, qui contrôle les superficies, l'âge et la tendance, donne $\hat\delta = 0{,}0657$ (erreur-type 0,0208), soit 6,79 \%, à moins d'un écart-type de la vérité ; ses coefficients de contrôle retrouvent les paramètres du générateur (0,4765 pour le logarithme de la superficie habitable contre 0,50 ; 0,0308 par année pour la tendance contre 0,03 ; écart-type résiduel 0,0709 contre 0,07). Aucun de ces estimateurs n'est « le bon » dans l'absolu ; en pratique, l'évaluateur présente les paires, parce qu'elles sont lisibles et vérifiables une à une, et il les confronte à l'estimateur par régression lorsque les données le permettent, en expliquant les écarts.395396\subsection{La prime d'option de redéveloppement}397398La valeur résiduelle du terrain pour un quadruplex, par l'\cref{eq:8:residuel}, repose sur les hypothèses suivantes, toutes fictives et déclarées : quatre logements de \msq{90} vendus \parmsq{5800}, soit une valeur brute de développement de \dollars{2088000} ; coûts directs de construction de \parmsq{2900}, soit \dollars{1044000} ; coûts indirects de 12 \% des coûts directs, soit \dollars{125280} ; démolition et préparation du site \dollars{30000} ; marge du promoteur de 15 \% de la valeur brute, soit \dollars{313200} ; financement et portage de 3 \% de la valeur brute, soit \dollars{62640} ; contribution pour fins de parcs de 10 \% de la valeur du site, versée en argent ; aucune charge d'inclusion. Le \cref{tab:8:redev} détaille le calcul : le reste avant contribution est de \dollars{512880}, la contribution de \dollars{46625} et la valeur résiduelle du terrain de \dollars{466255}. Comme la maison vaut \dollars{380000} dans son usage actuel, la prime d'option de l'\cref{eq:8:max} est de \dollars{86255}, soit 22,7 \% de la valeur actuelle : pour cette maison de 1958, la plus haute et meilleure utilisation est désormais la démolition et la construction d'un quadruplex, sous réserve de l'analyse complète du \cref{ch:41}.399400\begin{table}[htbp]401\caption{Valeur résiduelle du terrain de l'exemple pour un quadruplex et prime d'option (hypothèses fictives)}\label{tab:8:redev}402\centering403\small404\begin{tabular}{lS[table-format=-7.0]}405\toprule406Poste & {Montant (\$)} \\407\midrule408Valeur brute de développement ($4 \times \msq{90} \times \parmsq{5800}$) & 2088000 \\409Coûts directs de construction ($\msq{360} \times \parmsq{2900}$) & -1044000 \\410Coûts indirects (12 \% des coûts directs) & -125280 \\411Démolition et préparation du site & -30000 \\412Marge du promoteur (15 \% de la valeur brute) & -313200 \\413Financement et portage (3 \% de la valeur brute) & -62640 \\414\midrule415Reste avant contribution pour fins de parcs & 512880 \\416Contribution pour fins de parcs (10 \% de la valeur du site) & -46625 \\417Valeur résiduelle du terrain $V_L$ & 466255 \\418\midrule419Valeur de la maison dans son usage actuel $V_{\text{act}}$ & 380000 \\420Prime d'option de redéveloppement $\max\{0, V_L - V_{\text{act}}\}$ & 86255 \\421\bottomrule422\end{tabular}423\tabsource{\synth{\texttt{analysis/python/cases/ch08\_zonage.py}, fonction \texttt{valeur\_residuelle\_redeveloppement}} ; la démolition est incluse dans $V_L$, de sorte que $D = 0$ dans l'\cref{eq:8:max}.}424\end{table}425426Cette prime théorique de 22,7 \% est bien supérieure à l'effet moyen de 6 à 9 \% observé dans les ventes de l'îlot. L'écart n'est pas une contradiction : la prime complète ne concerne que les maisons dont la valeur en usage est faible par rapport au terrain, ce qui exclut les maisons récentes de l'îlot ; et même pour une maison ancienne, l'acheteur type n'est pas un promoteur et ne paie pas la totalité d'une valeur qu'il faudrait réaliser en démolissant, en construisant et en vendant, avec les délais, les risques et les coûts de transaction que cela suppose. L'évaluateur doit donc choisir, et dire, quel acheteur il considère : si le marché des terrains à redévelopper est actif et que des promoteurs achètent des maisons de l'îlot pour les démolir, la valeur résiduelle est la bonne indication ; si les ventes observées sont celles d'acheteurs occupants, la prime observée dans les paires l'est. Le \cref{ch:20} traite de la réconciliation de telles indications.427428\subsection{Un duplex dérogatoire en zone H1 : la valeur des droits acquis}429430À titre de contrepoint, considérons un duplex de la zone H1 non rezonée, construit avant le règlement actuel et protégé par droits acquis. Ses deux logements se louent \dollars{1450} par mois et son ratio de dépenses est de 35 \%, d'où un revenu net d'exploitation de $2 \times 12 \times 1450 \times 0{,}65 = \dollars{22620}$ ; converti en maison unifamiliale conforme, il se louerait \dollars{2300} par mois avec un ratio de 30 \%, soit \dollars{19320}. Le surplus dérogatoire est de $\Delta\NOI = \dollars{3300}$ par année. Avec un taux de capitalisation de 5,5 \%, l'\cref{eq:8:surplus} donne $V_\Delta = \dollars{60000}$ si la protection est certaine ($\lambda = 0$), \dollars{50769} à $\lambda = 1$ \%, \dollars{44000} à $\lambda = 2$ \% et \dollars{31429} à $\lambda = 5$ \% ; sur un horizon de 25 ans, l'\cref{eq:8:surplus-horizon} donne respectivement \dollars{44830}, \dollars{40772}, \dollars{37252} et \dollars{29152} (\cref{tab:8:droits-acquis}). Si la valeur du duplex comme maison conforme est de \dollars{430000} par comparaison, sa valeur avec droits acquis, pour $\lambda = 2$ \%, est de \dollars{474000}. On remarquera que le surplus ne vaut que 10 \% de la valeur conforme ; un évaluateur qui appliquerait au duplex dérogatoire le prix par logement des duplex conformes de la zone H2 le surestimerait, parce que ces derniers ne portent pas le risque d'extinction et bénéficient en outre de l'option de densification jusqu'à quatre logements.431432\begin{table}[htbp]433\caption{Valeur du surplus de revenu d'un duplex dérogatoire ($\Delta\NOI = \dollars{3300}$, $R = 5{,}5$ \%) selon le taux de risque d'extinction des droits acquis}\label{tab:8:droits-acquis}434\centering435\small436\begin{tabular}{S[table-format=1.0]S[table-format=5.0]S[table-format=5.0]S[table-format=6.0]}437\toprule438{$\lambda$ (\% par an)} & {$V_\Delta$, horizon infini (\$)} & {$V_\Delta$, horizon 25 ans (\$)} & {$V_{\text{conf}} + V_\Delta$ (\$)} \\439\midrule4400 & 60000 & 44830 & 490000 \\4411 & 50769 & 40772 & 480769 \\4422 & 44000 & 37252 & 474000 \\4435 & 31429 & 29152 & 461429 \\444\bottomrule445\end{tabular}446\tabsource{\synth{\texttt{analysis/python/cases/ch08\_zonage.py}, fonctions \texttt{valeur\_surplus\_derogatoire} et \texttt{valeur\_surplus\_horizon}} ; $V_{\text{conf}} = \dollars{430000}$ (hypothèse).}447\end{table}448449\subsection{Contribution pour fins de parcs et lot en zone agricole}450451Deux applications brèves complètent l'exemple. Pour un site de \msq{2400} d'une valeur de \dollars{960000} faisant l'objet d'un redéveloppement, la contribution pour fins de parcs ne peut excéder, par l'\cref{eq:8:parcs}, \msq{240} de terrain ou \dollars{96000} en argent, ou une combinaison des deux de valeur équivalente ; la municipalité choisit la forme, et le promoteur inscrit ce montant dans son analyse résiduelle. Pour un lot de 5 hectares en zone agricole, d'une valeur agricole de \dollars{15000} l'hectare, soit \dollars{75000}, dont le propriétaire espère obtenir de la Commission l'autorisation de détacher un emplacement résidentiel d'un demi-hectare valant \dollars{90000}, la valeur si l'autorisation est accordée est de $90000 + 4{,}5 \times 15000 = \dollars{157500}$ ; avec une probabilité d'autorisation de 30 \%, un délai de dix-huit mois, un taux de 6 \% et un coût de demande de \dollars{5000}, l'\cref{eq:8:agricole} donne une valeur attendue de \dollars{90796}, soit 21 \% au-dessus de la valeur agricole, loin des \dollars{157500} qu'un vendeur optimiste pourrait réclamer. La probabilité de 30 \% est ici une hypothèse ; dans un mandat réel, elle se fonde sur les décisions antérieures de la Commission pour des lots comparables, dont les critères sont ceux de l'article 62.452453\section{Sensibilité : ce qui pèse le plus}\label{sec:8:sensibilite}454455Les effets de valeur du zonage dépendent de paramètres que l'évaluateur fixe par jugement : la probabilité et le délai d'un changement, le taux de risque d'extinction des droits acquis, le taux de capitalisation. La \cref{fig:8:sensibilite} et le \cref{tab:8:sensibilite} en mesurent l'influence sur l'exemple.456457\begin{table}[htbp]458\caption{Prime espérée du rezonage (\$) pour la maison de l'exemple, selon la probabilité $p$ et le délai $T$ du changement ($r = 8$ \%, prime certaine et immédiate : \dollars{86255})}\label{tab:8:sensibilite}459\centering460\small461\begin{tabular}{S[table-format=1.2]S[table-format=5.0]S[table-format=5.0]S[table-format=5.0]S[table-format=5.0]}462\toprule463{$p$} & {$T = 0{,}5$ an} & {$T = 1$ an} & {$T = 2$ ans} & {$T = 3$ ans} \\464\midrule4650.25 & 20750 & 19966 & 18487 & 17118 \\4660.50 & 41499 & 39933 & 36975 & 34236 \\4670.75 & 62249 & 59899 & 55462 & 51354 \\4681.00 & 82998 & 79865 & 73949 & 68472 \\469\bottomrule470\end{tabular}471\tabsource{\synth{\texttt{analysis/python/cases/ch08\_zonage.py}, fonction \texttt{grille\_attendue}} ; \cref{eq:8:esperance} sans coût de demande.}472\end{table}473474\begin{figure}[htbp]475\centering476\includegraphics[width=\textwidth]{ch08/ch08-fig-option-sensibilite.pdf}477\caption{Sensibilité des effets de valeur du zonage. (a) Prime espérée d'un rezonage (en milliers de dollars) pour la maison de l'exemple selon la probabilité $p$ et le délai $T$ : la probabilité domine, le délai érode. (b) Valeur du surplus de revenu d'un duplex dérogatoire selon le taux de risque d'extinction $\lambda$, pour trois taux de capitalisation et, en tireté, sur un horizon de 25 ans : les premiers points de risque sont les plus coûteux.}\label{fig:8:sensibilite}478\figsource{\synth{script \texttt{analysis/python/figures/ch08\_option\_sensibilite.py}, graine 20261031}.}479\end{figure}480481La probabilité est le paramètre dominant de l'\cref{eq:8:esperance} : la prime espérée lui est proportionnelle, de sorte que passer de 75 à 50 \% de chances retranche un tiers de la prime, quel que soit le délai. Le délai érode la prime au rythme du taux d'actualisation, soit environ 8 \% par année ici : un délai de trois ans au lieu de six mois réduit la prime de 17 \%. Pour la maison de l'exemple, un rezonage jugé probable à 75 \% dans deux ans, au coût de \dollars{8000} de démarches, porte la valeur attendue de \dollars{380000} à \dollars{427462}, soit une prime espérée de \dollars{47462} nette du coût ; la même maison, une fois le rezonage adopté, vaut jusqu'à \dollars{466255} pour un promoteur. L'écart entre ces montants est le prix de l'incertitude réglementaire, et il est la raison pour laquelle les promoteurs préfèrent souvent acheter sous condition d'obtention du changement de zonage plutôt que ferme.482483Pour les droits acquis, la sensibilité au taux de risque est convexe : les premiers points de $\lambda$ coûtent le plus. Passer de 0 à 1 \% de risque annuel retranche 15 \% du surplus, de 1 à 2 \% en retranche 13 \% de plus, et la dérivée $\partial V_\Delta / \partial \lambda = -V_\Delta/(R+\lambda)$ décroît en valeur absolue à mesure que $\lambda$ augmente. La conséquence pratique est qu'il importe surtout de savoir si la protection est solide ou fragile, non de distinguer finement entre deux niveaux de fragilité. Le taux de capitalisation agit dans le même sens que $\lambda$, ce qui rappelle que les deux paramètres se confondent dans un dénominateur unique : un évaluateur qui extrait du marché un taux de capitalisation sur des plex dérogatoires mesure déjà, sans le savoir, un $R + \lambda$ moyen, et il ne doit pas ajouter une seconde fois le risque d'extinction.484485\section{Lire un règlement de zonage : la grille des usages et des normes}\label{sec:8:grille}486487La lecture d'un règlement de zonage est une compétence pratique que les chapitres précédents supposaient acquise ; elle mérite une méthode. Le règlement se compose d'un texte, qui définit les termes, les classes d'usages et les règles générales, d'un plan de zonage, qui délimite les zones et leur attribue un code (souvent une lettre d'usage dominant et un numéro, comme « H-412 » ou « RB-27 »), et de la grille, qui condense pour chaque zone les usages et les normes. La \cref{fig:8:grille} schématise une grille type. La lecture se fait en cinq étapes, résumées dans l'encadré pratique qui suit, et appliquées ici au sujet du dossier de Gatineau (cas 1) : un cottage à étages de 1998, de \msq{165} habitables, sur un terrain de \msq{620} dans le secteur de Hull, décrit au \cref{ch:16}, que l'on suppose situé dans une zone fictive « H-1 » dont la grille est celle de la colonne H1 du \cref{tab:8:grille-h2}.488489\begin{figure}[tb]490\centering491\begin{tikzpicture}[every node/.style={font=\sffamily\scriptsize}, cell/.style={draw=brandGrayLight, minimum height=5.2mm, anchor=north west, inner sep=1.5pt}, head/.style={cell, fill=brandPrimary, text=white, font=\sffamily\scriptsize\bfseries}, grp/.style={cell, fill=brandLight, font=\sffamily\scriptsize\bfseries, text=brandDark}]492\def\gw{52mm}\def\gc{17mm}493% en-tête494\node[head, minimum width=\gw] (h0) at (0,0) {Grille des usages et des normes --- zone};495\node[head, minimum width=\gc] at (\gw,0) {H-1};496\node[head, minimum width=\gc] at (\gw+\gc,0) {H-2};497\node[head, minimum width=\gc] at (\gw+2*\gc,0) {C-3};498% usages499\node[grp, minimum width=\gw+3*\gc] at (0,-5.2mm) {1. Usages autorisés (par classe)};500\foreach \i/\lab/\a/\b/\cc in {2/{Habitation unifamiliale (h1)}/{$\bullet$}/{$\bullet$}/{}, 3/{Habitation 2 à 4 logements (h2)}/{}/{$\bullet$}/{$\bullet$}, 4/{Habitation 5 logements et plus (h3)}/{}/{}/{$\bullet$}, 5/{Commerce de voisinage (c1)}/{}/{}/{$\bullet$}}{501  \node[cell, minimum width=\gw] at (0,-\i*5.2mm) {\lab};502  \node[cell, minimum width=\gc] at (\gw,-\i*5.2mm) {\a};503  \node[cell, minimum width=\gc] at (\gw+\gc,-\i*5.2mm) {\b};504  \node[cell, minimum width=\gc] at (\gw+2*\gc,-\i*5.2mm) {\cc};}505% normes506\node[grp, minimum width=\gw+3*\gc] at (0,-6*5.2mm) {2. Densité et implantation};507\foreach \i/\lab/\a/\b/\cc in {7/{Logements par bâtiment (max.)}/{1}/{4}/{12}, 8/{Terrain par logement (m\textsuperscript{2}, min.)}/{---}/{150}/{60}, 9/{Coefficient d'occupation du sol (max.)}/{0,45}/{0,60}/{1,50}, 10/{Hauteur (étages, min./max.)}/{1 / 2}/{1 / 3}/{2 / 4}, 11/{Marges avant / lat. / arrière (m)}/{6 / 2 / 9}/{6 / 2 / 9}/{3 / 0 / 6}}{508  \node[cell, minimum width=\gw] at (0,-\i*5.2mm) {\lab};509  \node[cell, minimum width=\gc] at (\gw,-\i*5.2mm) {\a};510  \node[cell, minimum width=\gc] at (\gw+\gc,-\i*5.2mm) {\b};511  \node[cell, minimum width=\gc] at (\gw+2*\gc,-\i*5.2mm) {\cc};}512\node[grp, minimum width=\gw+3*\gc] at (0,-12*5.2mm) {3. Lotissement (renvoi au règlement de lotissement)};513\node[cell, minimum width=\gw] at (0,-13*5.2mm) {Superficie du lot (m\textsuperscript{2}, min.) / façade (m, min.)};514\node[cell, minimum width=\gc] at (\gw,-13*5.2mm) {450 / 15};515\node[cell, minimum width=\gc] at (\gw+\gc,-13*5.2mm) {450 / 15};516\node[cell, minimum width=\gc] at (\gw+2*\gc,-13*5.2mm) {600 / 20};517\node[grp, minimum width=\gw+3*\gc] at (0,-14*5.2mm) {4. Dispositions particulières};518\node[cell, minimum width=\gw] at (0,-15*5.2mm) {PIIA / usages conditionnels / notes};519\node[cell, minimum width=\gc] at (\gw,-15*5.2mm) {PIIA ; (1)};520\node[cell, minimum width=\gc] at (\gw+\gc,-15*5.2mm) {PIIA ; (1)};521\node[cell, minimum width=\gc] at (\gw+2*\gc,-15*5.2mm) {(2)};522\node[anchor=north west, text=brandGray, font=\sffamily\scriptsize, text width=\gw+3*\gc] at (0,-16.3*5.2mm) {(1) Logement supplémentaire intergénérationnel autorisé aux conditions de l'article X du règlement. (2) Habitation autorisée aux étages seulement. Grille fictive : les codes de zones, les classes d'usages et les valeurs varient d'une municipalité à l'autre.};523\end{tikzpicture}524\caption{Schéma d'une grille des usages et des normes. Les colonnes sont les zones, les lignes les usages autorisés puis les normes de densité, d'implantation et de lotissement ; les notes renvoient au texte du règlement. L'évaluateur lit la colonne de la zone du sujet du haut en bas, puis vérifie les notes.}\label{fig:8:grille}525\figsource{schéma de l'auteur ; grille fictive.}526\end{figure}527528\begin{pratique}[Lire une grille en cinq étapes]529\begin{enumerate}530\item \textbf{Identifier la zone} du sujet sur le plan de zonage en vigueur à la date d'évaluation (et non à la date du certificat de localisation), en vérifiant les modifications récentes et les projets de modification en cours d'adoption. Pour le sujet du cas 1 : zone fictive H-1.531\item \textbf{Lire les usages autorisés} dans la colonne de la zone et les classes d'usages dans le texte ; vérifier que l'usage actuel est autorisé de plein droit, conditionnel ou dérogatoire. Le cottage unifamilial est autorisé de plein droit en H-1.532\item \textbf{Vérifier la conformité du bâtiment et du lot} : lot de \msq{620} contre un minimum de \msq{450} ; un logement contre un maximum de un ; aire de plancher de deux étages à comparer au COS de 0,45, soit $0{,}45 \times 620 = \msq{279}$ (le \cref{ch:12} rappelle que l'aire de plancher au sens du règlement se mesure selon la définition du règlement, non selon la superficie habitable) ; marges, hauteur et stationnement à confronter au certificat de localisation. Toute non-conformité est consignée avec son fondement (droits acquis, dérogation accordée, irrégularité).533\item \textbf{Mesurer le potentiel} : avec un logement sur \msq{620} et un COS de 0,45, la grille H-1 ne laisse qu'un potentiel d'agrandissement ou de logement intergénérationnel conditionnel ; en H-2, le même lot admettrait $\min\{4, \lfloor 620/150 \rfloor\} = 4$ logements et \msq{372} de plancher. Le potentiel est inscrit au rapport comme information, et il n'entre dans la valeur que si l'analyse du \cref{ch:41} conclut qu'il est financièrement faisable et que le marché le paie.534\item \textbf{Lire les notes et les règlements connexes} : PIIA, zones de contraintes, règlement de lotissement, règlement d'inclusion, règlement sur les usages conditionnels, et, hors de la LAU, la zone agricole, les milieux humides et hydriques et la liste des terrains contaminés tenue par la municipalité \parencite[art.~31.68]{lqe}. Dater chaque vérification et conserver les extraits au dossier.535\end{enumerate}536\end{pratique}537538\begin{quebec}[Où trouver le zonage]539Les règlements d'urbanisme sont publiés par chaque municipalité, et plusieurs grandes villes diffusent leur zonage en données ouvertes sous licence Creative Commons Attribution 4.0 sur Données Québec : la Ville de Québec publie ses zones et sa grille de spécifications (jeu « Zonage municipal — Zones », métadonnées modifiées le 4 octobre 2026) et la Ville de Gatineau son zonage et une version normalisée (jeu « Zonage », métadonnées modifiées le 24 avril 2025) \parencite{vqzonage,gatzonage}. Ces jeux permettent d'attribuer une zone à chaque vente d'une base de comparables et d'intégrer le zonage aux modèles hédoniques et spatiaux (\cref{ch:18} et \cref{ch:38}). Ils n'ont toutefois pas de valeur légale : seule la version officielle du règlement, à la date pertinente, fait foi, et les municipalités qui ne publient pas de données ouvertes exigent une consultation du règlement lui-même, en ligne ou au bureau de l'urbanisme. L'évaluateur consigne la source, la date de consultation et, le cas échéant, le numéro du règlement et de sa dernière modification.540\end{quebec}541542\begin{erreurs}543\begin{itemize}544\item Évaluer un immeuble selon son usage actuel sans vérifier que cet usage est permis, ou l'évaluer selon un usage plus dense que la grille n'autorise pas en supposant qu'une dérogation mineure l'autorisera : la dérogation mineure ne porte jamais sur l'usage ni sur la densité \parencite[art.~145.1]{lau}.545\item Traiter les droits acquis comme une protection perpétuelle et capitaliser le surplus dérogatoire au taux des immeubles conformes ; ou, à l'inverse, ajouter un risque d'extinction à un taux déjà extrait de ventes d'immeubles dérogatoires, ce qui le compte deux fois.546\item Appliquer la totalité d'une valeur résiduelle de redéveloppement à une maison dont l'acheteur type est un occupant, ou ignorer l'option de redéveloppement pour une maison ancienne dans une zone densifiée : la prime dépend de l'âge du bâtiment et du marché des acheteurs.547\item Mesurer l'effet d'un rezonage par une seule paire de ventes, ou par une double différence $2 \times 2$ sans contrôle de la composition des échantillons.548\item Oublier que la zone agricole domine le zonage municipal, que les zones de contraintes ferment les voies discrétionnaires, et que la contribution pour fins de parcs et le règlement d'inclusion sont des charges qui réduisent la valeur résiduelle d'un terrain.549\item Lire la grille d'un règlement périmé, ou celle du certificat de localisation, au lieu de celle en vigueur à la date d'évaluation ; ne pas dater la vérification.550\end{itemize}551\end{erreurs}552553\begin{limites}554Ce chapitre décrit le droit applicable à partir du texte de la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme et de la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles à jour au 15 octobre 2026 ; il ne décrit pas les règlements municipaux, qui varient d'une municipalité à l'autre et que l'évaluateur doit lire pour chaque mandat, ni la jurisprudence sur les droits acquis et les dérogations, abondante et spécialisée, qui relève du conseil juridique. Plusieurs points n'ont pas été vérifiés et sont signalés comme tels : le texte de l'article 117.6 LAU sur l'évaluation du site aux fins de la contribution pour fins de parcs, celui des articles 120 et 121 LAU sur les permis conditionnels en présence de terrains contaminés, l'intitulé de la loi de 2026 (chapitre 18) qui a modifié l'article 118, le contenu détaillé de la réforme de 2023 au-delà des articles 117.1 à 117.4, les paramètres des règlements d'inclusion municipaux, les règles détaillées par classe d'intensité du nouveau cadre des zones inondables et les modifications réglementaires annoncées par la Commission de protection du territoire agricole pour 2026. Les modèles de valeur de ce chapitre (surplus dérogatoire, prime d'option pondérée, valeur attendue en zone agricole) sont des modèles d'évaluation, non des règles de droit ni des normes professionnelles : leurs paramètres relèvent du jugement de l'évaluateur et doivent être justifiés au rapport. Les résultats numériques de la \cref{sec:8:exemple} proviennent d'une municipalité fictive dont les prix, les coûts et les loyers sont des hypothèses ; l'effet de 6 à 9 \% d'un rezonage, la prime de 22,7 \% et les valeurs de surplus ne décrivent aucun marché réel et ne doivent pas servir de référence. Enfin, la mesure de l'effet d'un rezonage par doubles différences suppose des tendances parallèles et l'absence d'anticipation du changement dans les ventes antérieures, deux hypothèses rarement vérifiables sur de petits échantillons ; le \cref{ch:36} en traite.555\end{limites}556557\begin{synthese}558\begin{itemize}559\item La Loi sur l'aménagement et l'urbanisme organise une hiérarchie d'instruments conformes les uns aux autres (orientations, schéma, plan d'urbanisme, règlements) ; la règle applicable à un immeuble se lit dans les règlements locaux, la probabilité qu'elle change dans les niveaux supérieurs.560\item Le règlement de zonage fixe les usages, la densité et l'implantation par zone (art.~113) ; le règlement de lotissement, la taille des lots (art.~115) ; le règlement de construction, les normes et les conditions de reconstruction, y compris après une perte d'au moins la moitié de la valeur (art.~118 par.~6°). La contribution pour fins de parcs est plafonnée à 10 \% de la superficie ou de la valeur du site (art.~117.4).561\item Les droits acquis protègent un usage dérogatoire antérieur, mais s'éteignent par abandon d'au moins six mois, par destruction ou par extension non permise ; le surplus de revenu qu'ils procurent vaut $\Delta\NOI/(R+\lambda)$, où $\lambda$ est le taux de risque d'extinction.562\item La dérogation mineure ne porte jamais sur l'usage ni la densité ; le PPCMOI peut y déroger, au prix d'une incertitude ; aucun des deux n'est possible dans les zones de contraintes. La valeur d'un changement probable est une espérance pondérée par sa probabilité et actualisée sur son délai.563\item La zone agricole domine le zonage municipal : sans autorisation de la Commission, un lot ne peut servir à une fin autre que l'agriculture (LPTAA, art.~26), et la valeur d'un usage espéré se calcule comme une espérance fondée sur les critères de l'article 62.564\item Un immeuble vaut le maximum de sa valeur en usage et de la valeur résiduelle de son terrain ; un rezonage à la hausse crée une prime d'option concentrée sur les bâtiments anciens, que les ventes appariées et les doubles différences permettent de mesurer, avec une imprécision qu'il faut déclarer.565\item La lecture d'une grille suit cinq étapes datées et documentées : zone, usages, conformité, potentiel, notes et règlements connexes ; les données ouvertes de zonage facilitent l'analyse mais n'ont pas valeur légale.566\end{itemize}567\end{synthese}568569\section*{Exercices}570\addcontentsline{toc}{section}{Exercices}571572\begin{exercice}[1]{Lecture d'une grille}{ex:8:1}573Un terrain de \msq{540} est situé dans une zone dont la grille exige un lot d'au moins \msq{450}, une superficie de terrain d'au moins \msq{150} par logement, au plus quatre logements par bâtiment et un coefficient d'occupation du sol de 0,60. Le lot est-il conforme ? Combien de logements admet-il ? Quelle aire de plancher maximale ? Que deviendraient ces réponses si le terrain avait \msq{430} ?574\end{exercice}575576\begin{exercice}[1]{Contribution pour fins de parcs}{ex:8:2}577Un site de \msq{3100} d'une valeur de \dollars{1250000} fait l'objet d'un redéveloppement. Calculez le maximum que la municipalité peut exiger à titre de contribution pour fins de parcs, en terrain et en argent, en vertu de l'article 117.4 LAU. La municipalité propose une cession de \msq{155} et une somme de \dollars{62500} : cette combinaison respecte-t-elle le plafond ? Dans quelle situation la loi permet-elle de dépasser 10 \% ?578\end{exercice}579580\begin{exercice}[2]{Valeur d'un triplex dérogatoire}{ex:8:3}581Un triplex protégé par droits acquis dans une zone unifamiliale loue trois logements \dollars{1250} par mois chacun, avec un ratio de dépenses de 38 \% ; converti en maison, il se louerait \dollars{2600} par mois avec un ratio de 30 \%. Le taux de capitalisation des plex du secteur est de 6 \%. Calculez le surplus annuel $\Delta\NOI$, puis la valeur du surplus pour un risque d'extinction nul et pour $\lambda = 3$ \% (\cref{eq:8:surplus}), et sur un horizon de 20 ans pour $\lambda = 3$ \% (\cref{eq:8:surplus-horizon}). Expliquez pourquoi un taux de capitalisation extrait de ventes de plex dérogatoires ne doit pas être combiné à un $\lambda$ supplémentaire.582\end{exercice}583584\begin{exercice}[2]{Doubles différences}{ex:8:4}585Dans une municipalité, le logarithme moyen des prix des maisons d'un îlot rezoné est passé de 12,72 avant le rezonage à 12,83 après ; celui des maisons témoins, de 12,70 à 12,76. Calculez l'estimateur $2 \times 2$ de l'\cref{eq:8:did} et convertissez-le en pourcentage. Quelle hypothèse cet estimateur suppose-t-il, et quelles différences de composition entre les quatre groupes de ventes pourraient le biaiser ? Comment la régression de l'\cref{eq:8:did-reg} y remédie-t-elle ?586\end{exercice}587588\begin{exercice}[2]{Lot en zone agricole}{ex:8:5}589Un lot de 8 hectares en zone agricole vaut \dollars{14000} l'hectare pour l'agriculture. Son propriétaire demande à la Commission l'autorisation de détacher un emplacement résidentiel d'un demi-hectare qui vaudrait \dollars{110000}. Calculez la valeur du lot si l'autorisation est accordée (emplacement plus résidu agricole) et sa valeur attendue par l'\cref{eq:8:agricole} avec une probabilité de 25 \%, un délai de deux ans, un taux de 6 \% et un coût de demande de \dollars{6000}. Reprenez le calcul avec une probabilité de 50 \%. Quels critères de l'article 62 LPTAA examineriez-vous pour fixer cette probabilité ?590\end{exercice}591592\begin{exercice}[3]{Option de redéveloppement et charge d'inclusion}{ex:8:6}593Une maison dont la valeur en usage est de \dollars{350000} occupe un terrain rezoné pour trois logements. Hypothèses : trois logements de \msq{95} vendus \parmsq{5600} ; coûts directs \parmsq{2950} ; coûts indirects 12 \% ; démolition \dollars{28000} ; marge 15 \% et financement 3 \% de la valeur brute ; contribution pour fins de parcs de 10 \% de la valeur du site. (a) Calculez la valeur résiduelle du terrain par l'\cref{eq:8:residuel} et la prime d'option. (b) La municipalité impose une charge d'inclusion de \dollars{45000} : recalculez la valeur résiduelle et montrez que la charge se transmet au terrain divisée par $1 + \tau_{\text{parcs}}$. (c) Pour quelle valeur en usage la prime d'option devient-elle positive ? Calculez-la pour une valeur en usage de \dollars{280000}. (d) À l'aide du script \texttt{analysis/python/cases/ch08\_zonage.py}, faites varier le prix de vente des unités neuves de $\pm 10$ \% et commentez la sensibilité de la valeur résiduelle à ce paramètre.594\end{exercice}595596\begin{exercice}[3]{Dérivation et sensibilité du surplus dérogatoire}{ex:8:7}597(a) Démontrez l'\cref{eq:8:surplus-horizon} en partant du flux espéré $\Delta\NOI\, e^{-\lambda t}$ et vérifiez que sa limite quand $T \to \infty$ est l'\cref{eq:8:surplus}. (b) Montrez que $\partial V_\Delta/\partial \lambda = -V_\Delta/(R+\lambda)$ et interprétez ce résultat. (c) Avec $\Delta\NOI = \dollars{3300}$, $R = 5{,}5$ \% et $\lambda = 2$ \%, calculez l'effet d'une hausse de $\lambda$ de 20 points de base sur $V_\Delta$. (d) Un règlement municipal prévoit qu'un bâtiment dérogatoire ayant perdu au moins la moitié de sa valeur doit être reconstruit conformément au règlement (art.~118 par.~6° LAU). Expliquez comment cette disposition entre dans $\lambda$ et pourquoi il ne faut pas la compter une seconde fois dans $R$ si celui-ci a été extrait de ventes d'immeubles dérogatoires.598\end{exercice}599600\section*{Pour aller plus loin}601\addcontentsline{toc}{section}{Pour aller plus loin}602603Le texte de la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme \parencite{lau} et celui de la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles \parencite{lptaa}, dans leur version à jour sur LégisQuébec, restent la première lecture ; la Loi modifiant la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme et d'autres dispositions \parencite{loi2023c12} en est la plus récente réforme d'ampleur, et le cadre réglementaire des zones inondables en vigueur depuis mars 2026 \parencite{zonesInond2026} en modifie la portée pour les immeubles riverains. Sur les effets économiques de la réglementation de l'usage du sol, \textcite{glaeserGyourkoSaiz2008} et \textcite{saiz2010} montrent comment la contrainte d'offre se transmet aux prix, et \textcite{glaeserGyourko2005} comment la durabilité du bâti rend ces effets asymétriques. La valeur d'option du redéveloppement est étudiée par \textcite{rosenthalHelsley1994}, \textcite{dyeMcmillen2007} et \textcite{mcmillenOsullivan2013} sur les démolitions-reconstructions, par \textcite{clappSalavei2010} dans les modèles hédoniques et par \textcite{munnekeWomack2020} dans les prix des terrains ; \textcite{titman1985}, \textcite{capozzaHelsley1990} et \textcite{cunningham2006} en donnent le fondement en options réelles, que le \cref{ch:41} développe. Sur les externalités de voisinage et les usages du sol environnants au Québec, on lira \textcite{kestensTheriaultDesrosiers2006} et \textcite{theriaultDesrosiers2011}. Le traitement de la plus haute et meilleure utilisation et de l'analyse de développement dans la pratique nord-américaine est celui de \textcite{appraisal2026}, complété par \textcite{byrne1996} et \textcite{geltnerMillerClaytonEichholtz2014} pour le risque des projets. Enfin, la décision \emph{Ville de Sainte-Julie c. Investissements Laroda inc.} \parencite{laroda2025} illustre la rencontre du droit de l'urbanisme et de l'évaluation dans le contentieux de la contribution pour fins de parcs.604