spb/traite-evaluation-qc

1\chapter{Baux et loyers}\label{ch:26}23L'approche du revenu commence par une lecture de contrats. Avant de projeter un revenu, de le normaliser ou de le capitaliser, l'évaluateur doit savoir ce que chaque bail oblige le locateur à fournir et ce qu'il l'autorise à percevoir, pendant combien de temps et à quelles conditions de renouvellement. Au Québec, cette lecture est gouvernée par un régime d'ordre public que le Code civil réserve au bail de logement : formulaire obligatoire, reconduction de plein droit, avis à délais fixes, fixation du loyer par un tribunal administratif qui ignore la valeur locative de marché, droit au maintien dans les lieux opposable à l'acquéreur. Ce régime fait du loyer contractuel une grandeur distincte du loyer de marché, et de l'écart entre les deux une variable dont la durée, plus que le niveau, détermine la valeur. Le présent chapitre expose le bail de logement tel que l'évaluateur doit le lire, définit les notions de loyer contractuel, de loyer de marché et de loyer économique, construit la méthode d'analyse de l'état locatif, montre comment la reconduction et la fixation façonnent la trajectoire des loyers, et traite de la normalisation des loyers selon les services inclus, de la cession et de la vente de l'immeuble, puis des baux commerciaux des immeubles mixtes. Il prépare les \cref{ch:27,ch:28}, qui transforment l'état locatif en revenu brut effectif puis en revenu net, et le \cref{ch:34}, qui détaille la méthode de fixation du Tribunal administratif du logement.45\begin{objectifs}6\begin{itemize}7\item Décrire le bail de logement québécois : champ d'application, formulaire obligatoire, durée, reconduction de plein droit, avis et délais, obligations d'habitabilité, et en citer les articles du Code civil.8\item Distinguer le loyer contractuel, le loyer de marché, le loyer effectif et le loyer économique, et savoir lequel entre dans chaque étape de l'approche du revenu.9\item Construire et vérifier un état locatif, en calculer les indicateurs synthétiques et repérer les baux qui exigent une analyse particulière.10\item Expliquer comment la reconduction, l'avis de modification, la fixation et les restrictions de l'article 1955 déterminent la trajectoire des loyers, et modéliser la convergence vers le marché par la rotation des locataires.11\item Calculer la valeur actuelle espérée de l'écart entre loyer contractuel et loyer de marché, logement par logement, et en mesurer la sensibilité à la rotation, à la croissance et au taux d'actualisation.12\item Normaliser des loyers qui incluent des services différents en loyers « nus » équivalents, à l'aide d'un exemple chiffré fondé sur la structure tarifaire d'Hydro-Québec.13\item Reconnaître les bases d'un bail commercial au rez-de-chaussée d'un immeuble mixte et les raisons pour lesquelles il s'analyse autrement qu'un bail de logement.14\end{itemize}15\end{objectifs}1617\section{Le bail de logement au Québec}\label{sec:26:bail}1819\subsection{Du louage au bail de logement}2021Le bail est « le contrat par lequel une personne, le locateur, s'engage envers une autre personne, le locataire, à lui procurer, moyennant un loyer, la jouissance d'un bien » pendant un certain temps \parencite[art.~1851]{ccq}. Le locateur est tenu de délivrer le bien en bon état de réparation, d'en procurer la jouissance paisible et d'effectuer toutes les réparations nécessaires, à l'exception des menues réparations d'entretien \parencite[art.~1854 et 1864]{ccq}. Ces deux articles, que le \cref{ch:06} a situés dans l'ensemble du droit des biens, portent déjà la structure comptable de l'approche du revenu : le loyer est la contrepartie d'une jouissance que le locateur doit maintenir à ses frais, et les dépenses d'exploitation comme les dépenses en capital que le \cref{ch:28} impute au propriétaire sont des obligations légales avant d'être des conventions d'évaluation.2223Le droit commun du louage laisse aux parties une grande liberté. Le bail à durée fixe « cesse de plein droit à l'arrivée du terme » et le bail à durée indéterminée cesse lorsqu'il est résilié par l'une ou l'autre des parties \parencite[art.~1877]{ccq} ; la reconduction d'un bail à durée fixe doit être expresse, sauf pour le bail d'un immeuble, où elle peut être tacite \parencite[art.~1878]{ccq}, et le bail est reconduit tacitement, pour un an ou pour la durée du bail initial si elle était inférieure à un an, lorsque le locataire continue d'occuper les lieux plus de dix jours après l'expiration sans opposition du locateur \parencite[art.~1879]{ccq}. La durée d'un bail ne peut excéder cent ans \parencite[art.~1880]{ccq}. Ce régime général est celui des locaux commerciaux, dont la \cref{sec:26:commercial} donne les bases.2425Le bail de logement obéit à un régime différent. Les articles 1892 à 2000 du Code civil forment une section d'ordre public : « est sans effet la clause d'un bail de logement » qui y déroge \parencite[art.~1893]{ccq}. Le champ est large. Sont assimilés au bail de logement le bail d'une chambre, celui d'une maison mobile et celui du terrain destiné à la recevoir, et les dispositions de la section régissent aussi les baux relatifs aux services, accessoires et dépendances du logement, de même que les services rattachés à la personne du locataire \parencite[art.~1892]{ccq}. Sont exclus, notamment, le logement loué à des fins de villégiature, le logement dont « plus du tiers de la superficie totale » est utilisé à une autre fin que l'habitation, la chambre d'un établissement hôtelier, la chambre située dans la résidence principale du locateur lorsque deux chambres au plus y sont louées, et la chambre d'un établissement de santé \parencite[art.~1892]{ccq}. Pour l'évaluateur, cette délimitation n'est pas un détail : elle décide quels revenus de l'immeuble sont soumis à la reconduction de plein droit et à la fixation, et lesquels relèvent de la liberté contractuelle. Dans un immeuble mixte, le local du rez-de-chaussée n'est pas un logement ; dans une maison de chambres, chaque chambre en est un.2627\begin{table}[htbp]28\caption{Dispositions du Code civil du Québec qui gouvernent la lecture d'un état locatif (sélection ; texte à jour au 15 octobre 2026)}\label{tab:26:dispositions}29\centering30\footnotesize31\begin{tabularx}{\textwidth}{lYY}32\toprule33Article & Règle & Conséquence pour l'évaluateur \\34\midrule351851, 1854, 1864 & Définition du bail ; délivrance, jouissance paisible, réparations nécessaires à la charge du locateur & Le loyer rémunère une jouissance que le locateur entretient ; fondement des dépenses d'exploitation et du CAPEX \\361892--1893 & Champ du bail de logement et ordre public & Détermine quels revenus sont encadrés ; les clauses contraires n'ont aucune valeur \\371895--1896 & Formulaire obligatoire ; avis du loyer le plus bas des douze mois précédents (section G) ; dommages-intérêts punitifs en cas de fausse déclaration & Le loyer précédent est connu du nouveau locataire, qui peut demander la fixation (1950) \\381904, 1906 & Pas de dépôt ni de chèques postdatés ; pas de réajustement dans un bail de douze mois ou moins & Aucun dépôt de garantie n'entre dans l'analyse ; indexation au plus annuelle \\391910, 1912--1913 & Bon état d'habitabilité ; normes de salubrité et de sécurité & Les travaux de mise aux normes sont une obligation, non une amélioration \\401936--1937 & Droit au maintien dans les lieux ; l'aliénation de l'immeuble ne permet pas de résilier le bail & L'acquéreur achète les baux : les loyers en place sont la base du revenu immédiat \\411941--1947 & Reconduction de plein droit ; avis de modification de trois à six mois avant le terme ; refus dans le mois ; demande de fixation dans le mois du refus & Mécanique annuelle qui borne la trajectoire des loyers en place \\421950, 1952--1953 & Fixation à la demande du nouveau locataire (dix jours) ; fixation selon les normes réglementaires, au plus douze mois & Le loyer de relocation peut être révisé ; le loyer fixé n'est pas le loyer de marché \\431955 & Exclusion de la fixation pendant cinq ans (immeuble neuf, changement d'affectation, coopérative) si le bail le prévoit et indique le loyer maximal & Trajectoire bornée par le loyer maximal inscrit au bail \\441957--1970 & Reprise et éviction : avis six mois avant le terme, motifs, protection des aînés (1959.1), indemnité (1965), autorisation du tribunal & Déterminants de la rotation ; aucune stratégie de repositionnement rapide dans la valeur marchande \\451870--1873, 1978.1--1978.4 & Cession et sous-location ; refus possible sans motif sérieux, bail alors résilié ; aucune contrepartie pour le cédant & La cession ne transmet plus les loyers bas ; accélère le retour au marché au départ du locataire \\46\bottomrule47\end{tabularx}48\tabsource{\parencite{ccq}, LégisQuébec, consulté le 31 octobre 2026 ; matrice \texttt{sources/normes-A.csv} (NRM-A-070 à NRM-A-093) ; modifications de 2024 \parencite{loi31_2024,loi65_2024} et de 2026 \parencite{loi111_2026}.}49\end{table}5051\subsection{Le formulaire obligatoire et le contenu du bail}5253Le bail d'un logement doit être fait sur le formulaire dont l'utilisation est rendue obligatoire par règlement, et le locateur doit en remettre un exemplaire au locataire dans les dix jours de la conclusion ; en cas de bail verbal, il doit remettre un écrit qui en reproduit les mentions prescrites et qui fait partie du bail \parencite[art.~1895]{ccq}. Le règlement qui prescrit ces formulaires, pris sous la Loi sur le Tribunal administratif du logement, en distingue plusieurs selon le type de logement, prévoit une annexe pour les services offerts au locataire, fixe à \dollars{2.99} le prix de détail maximal du formulaire et autorise l'usage des anciens formulaires pendant un an à compter du 1\ier{} janvier 2026 \parencite{reglFormulairesBail}. Le formulaire est le document que l'évaluateur lit en premier. Il contient le loyer et sa périodicité, la durée du bail, la liste des services, accessoires et dépendances inclus dans le loyer, les restrictions au droit à la fixation du loyer lorsque l'article 1955 s'applique, et l'avis au nouveau locataire du loyer le plus bas payé au cours des douze mois précédents.5455Cet avis mérite une attention particulière. Le locateur doit, lors de la conclusion du bail, remettre au nouveau locataire « un avis indiquant le loyer le plus bas payé au cours des 12 mois précédant le début du bail ou, le cas échéant, le loyer fixé par le tribunal au cours de la même période » ; si aucun loyer n'a été payé pendant ces douze mois, l'avis indique le dernier loyer payé et sa date \parencite[art.~1896]{ccq}. Depuis le 21 février 2024, une fausse déclaration ou l'omission délibérée de remettre l'avis expose le locateur à des dommages-intérêts punitifs \parencite[art.~1896, mod.\ 2024, c.~2, a.~3]{ccq,loi31_2024}. Cette obligation est l'articulation entre la relocation et la fixation : le nouveau locataire qui paie plus que le loyer le moins élevé des douze mois précédents peut demander au tribunal de fixer le loyer dans les dix jours de la conclusion du bail, ou dans les deux mois s'il n'a pas reçu l'avis \parencite[art.~1950]{ccq}. En pratique, les usagers appellent « section G » la partie du formulaire qui porte cet avis ; la désignation est d'usage, les annexes du règlement n'étant pas reproduites par LégisQuébec, et le Tribunal lui-même s'y réfère dans ses résumés de décisions, où il relève par exemple qu'une section G non remplie prive le locataire de l'information qui fonde son recours \parencite{talResumesDecisions}.5657Deux autres règles touchent directement les flux de trésorerie. Le locateur ne peut exiger que chaque versement excède un mois de loyer, ne peut exiger d'avance que le paiement du premier terme, et ne peut exiger « une somme d'argent autre que le loyer, sous forme de dépôt ou autrement », ni la remise de chèques postdatés \parencite[art.~1904]{ccq}. Il n'existe donc pas, au Québec, de dépôt de garantie à inscrire au passif ou à l'actif de l'exploitation, contrairement à la pratique de la plupart des provinces canadiennes et des États américains ; l'analyse des revenus ne comporte aucun poste de dépôts et la couverture des mauvaises créances passe entièrement par la provision pour pertes du \cref{ch:27}. Par ailleurs, la clause stipulant le réajustement du loyer en cours de bail est sans effet dans un bail à durée fixe de douze mois ou moins et, dans un bail plus long, elle ne peut jouer ni pendant les douze premiers mois ni plus d'une fois par période de douze mois \parencite[art.~1906]{ccq}. Les baux pluriannuels de logements, rares, ne peuvent donc être indexés qu'annuellement.5859\subsection{Durée, reconduction et calendrier}6061Le bail de logement est le plus souvent un bail à durée fixe de douze mois. Pour le locataire qui a droit au maintien dans les lieux, il se reconduit de plein droit à son terme « aux mêmes conditions et pour la même durée ou, si la durée du bail initial excède 12 mois, pour une durée de 12 mois », les parties pouvant convenir d'un terme différent \parencite[art.~1941]{ccq}. Le locateur peut modifier les conditions du bail lors de la reconduction, notamment la durée et le loyer, mais seulement par un avis donné « au moins trois mois, mais pas plus de six mois, avant l'arrivée du terme » ; le délai est d'un à deux mois si le bail est de moins de douze mois ou à durée indéterminée, et de dix à vingt jours pour une chambre \parencite[art.~1942]{ccq}. L'avis doit informer le locataire de ses droits, contenir les mentions prescrites par règlement, et indiquer le nouveau loyer en dollars ou l'augmentation en dollars ou en pourcentage \parencite[art.~1943]{ccq}. Le locataire qui refuse doit en aviser le locateur dans le mois de la réception de l'avis, faute de quoi il est réputé avoir accepté ; s'il refuse, il demeure dans les lieux, sauf pour un logement visé à l'article 1955, auquel cas il doit quitter à la fin du bail \parencite[art.~1945]{ccq}. Le locateur dispose alors d'un mois à compter du refus pour demander au tribunal de fixer le loyer ; s'il ne le fait pas, « le bail est reconduit de plein droit aux conditions antérieures » \parencite[art.~1947]{ccq}.6263\begin{table}[htbp]64\caption{Délais légaux attachés au bail de logement selon la durée du bail (Code civil du Québec, à jour au 15 octobre 2026)}\label{tab:26:delais}65\centering66\footnotesize67\begin{tabularx}{\textwidth}{L{34mm}YYL{15mm}}68\toprule69Acte & Bail de 12 mois ou plus & Bail de moins de 12 mois ou à durée indéterminée & Chambre \\70\midrule71Avis de modification du bail (art.~1942) & 3 à 6 mois avant le terme & 1 à 2 mois avant le terme & 10 à 20 jours \\72Réponse du locataire à l'avis de modification (art.~1945) & 1 mois de la réception & 1 mois & 1 mois \\73Demande de fixation par le locateur (art.~1947) & 1 mois du refus & 1 mois & 1 mois \\74Avis de reprise ou d'éviction (art.~1960) & 6 mois avant le terme & 6 mois (1 mois si bail de 6 mois ou moins) ; 6 mois avant la date de reprise pour un bail à durée indéterminée & idem \\75Réponse du locataire à l'avis de reprise ou d'éviction (art.~1962) & 1 mois ; le silence vaut refus & 1 mois & 1 mois \\76Demande d'autorisation au tribunal (art.~1963) & 1 mois du refus & 1 mois & 1 mois \\77Fixation demandée par le nouveau locataire (art.~1950) & 10 jours de la conclusion ; 2 mois du début du bail sans avis & idem & idem \\78Réponse du locateur à un avis de cession ou de sous-location (art.~1871) & 15 jours & 15 jours & 15 jours \\79\bottomrule80\end{tabularx}81\tabsource{\parencite{ccq}, art.~1871, 1942, 1945, 1947, 1950, 1960, 1962, 1963, LégisQuébec, consulté le 31 octobre 2026.}82\end{table}8384La \cref{fig:26:chronologie} traduit ces règles en calendrier pour le bail type des immeubles du cas 3, qui court du 1\ier{} juillet 2026 au 30 juin 2027. L'avis de modification doit être reçu entre le 30 décembre 2026 et le 30 mars 2027, le locataire a jusqu'au 30 avril pour refuser si l'avis a été donné au dernier jour permis, et le locateur jusqu'au 30 mai pour saisir le tribunal ; l'avis de reprise ou d'éviction doit, lui, être donné au plus tard le 30 décembre 2026. Si le logement est reloué le 1\ier{} juillet 2027, le nouveau locataire peut demander la fixation jusqu'au 11 juillet, ou jusqu'au 1\ier{} septembre s'il n'a pas reçu l'avis de l'article 1896. Ces dates sont calculées par le script \texttt{analysis/python/cases/ch26\_etat\_locatif.py} en décomptant des mois civils à partir du terme ; le Tribunal présente habituellement la fenêtre d'avis d'un bail du 1\ier{} juillet comme courant du 1\ier{} janvier au 31 mars, convention que l'évaluateur retrouvera dans la pratique et qui ne change rien à l'analyse.8586\begin{figure}[htbp]87\centering88\begin{tikzpicture}[x=8.3mm, y=1mm, font=\sffamily\scriptsize,89  evt/.style={draw=brandPrimary, fill=brandLight, rounded corners=1pt, align=center, inner sep=2pt, text width=20mm},90  evtb/.style={evt, draw=brandSecondary, fill=white},91  tick/.style={brandDark, thick}]92  % axe du temps : juillet 2026 (x=0) → septembre 2027 (x=14)93  \draw[-{Stealth[length=2.2mm]}, very thick, brandDark] (0,0) -- (14.6,0);94  \foreach \i/\m in {0/juil.,1/août,2/sept.,3/oct.,4/nov.,5/déc.,6/janv.,7/févr.,8/mars,9/avr.,10/mai,11/juin,12/juil.,13/août,14/sept.}{95    \draw[tick] (\i,0) -- (\i,-2); \node[below=1pt, text=brandGray] at (\i,-2) {\m};}96  \node[below=9pt, text=brandGray] at (2.5,-2) {2026}; \node[below=9pt, text=brandGray] at (9,-2) {2027};97  % fenêtre d'avis de modification (30 déc. → 30 mars) : art. 194298  \fill[brandSecondary, opacity=0.25] (5.97,0) rectangle (8.97,8);99  \node[evtb, above=27mm of {(7.5,0)}, anchor=south] (avis) {Avis de modification\\ du loyer (art.~1942)\\ 30 déc.~2026 → 30 mars 2027};100  \draw[brandSecondary] (avis.south) -- (7.47,8);101  % début du bail102  \draw[tick] (0,0) -- (0,8); \node[evt, above=9mm of {(0,0)}, anchor=south] (deb) {Début du bail\\ 1\ier{} juillet 2026};103  \draw[brandPrimary] (deb.south) -- (0,8);104  % avis reprise / éviction au plus tard 30 déc.105  \draw[tick] (5.97,0) -- (5.97,8);106  \node[evt, above=9mm of {(4.2,0)}, anchor=south, text width=24mm] (rep) {Dernier jour pour l'avis de reprise ou d'éviction (art.~1960)\\ 30 déc.~2026};107  \draw[brandPrimary] (rep.south) -- (5.9,8);108  % réponse du locataire et demande TAL109  \draw[tick] (9.97,0) -- (9.97,8); \draw[tick] (10.97,0) -- (10.97,8);110  \node[evt, above=9mm of {(10.0,0)}, anchor=south, text width=20mm] (rep2) {Refus du locataire\\ au plus tard\\ 30 avr.~(art.~1945)};111  \draw[brandPrimary] (rep2.south) -- (9.97,8);112  \node[evt, above=27mm of {(11.4,0)}, anchor=south, text width=20mm] (tal) {Demande de fixation\\ au TAL au plus tard\\ 30 mai (art.~1947)};113  \draw[brandPrimary] (tal.south) -- (10.97,8);114  % échéance et nouveau bail115  \draw[tick] (12,0) -- (12,8);116  \node[evt, above=9mm of {(13.5,0)}, anchor=south, text width=20mm] (fin) {Terme : 30 juin 2027\\ reconduction (art.~1941)\\ ou nouveau bail 1\ier{} juillet};117  \draw[brandPrimary] (fin.south) -- (12.05,8);118  % nouveau locataire119  \draw[tick] (12.33,0) -- (12.33,4); \draw[tick] (14,0) -- (14,4);120  \node[evtb, below=14mm of {(12.6,0)}, anchor=north, text width=30mm] (nl) {Nouveau locataire : demande de fixation dans les 10 jours (11 juillet) ou dans les 2 mois sans avis du loyer précédent (1\ier{} sept.) — art.~1950};121  \draw[brandSecondary] (nl.north) -- (12.33,-3.5); \draw[brandSecondary] (nl.north) -- (14,-3.5);122\end{tikzpicture}123\caption{Chronologie des avis pour un bail de logement de douze mois courant du 1\ier{} juillet 2026 au 30 juin 2027 : fenêtre de l'avis de modification, date limite de l'avis de reprise ou d'éviction, délais de réponse du locataire et de saisine du Tribunal, puis délais ouverts au nouveau locataire. Les dates sont décomptées en mois civils à partir du terme.}\label{fig:26:chronologie}124\figsource{Code civil du Québec, art.~1941, 1942, 1945, 1947, 1950, 1960 \parencite{ccq}, consulté le 31 octobre 2026 ; dates calculées par \texttt{analysis/python/cases/ch26\_etat\_locatif.py} (fonction \texttt{calendrier}) ; schéma TikZ.}125\end{figure}126127\begin{quebec}[Le 1\ier{} juillet et la synchronisation des baux]128La concentration des échéances au 30 juin, qui fait du 1\ier{} juillet la journée du déménagement au Québec, n'est pas prescrite par le Code civil actuel : elle est l'héritage d'une date légale de fin des baux, longtemps fixée au 1\ier{} mai sous le régime seigneurial puis déplacée, et de la loi de 1973 qui a aboli la date légale tout en prolongeant les baux en cours jusqu'au 30 juin 1974, après quoi l'habitude s'est maintenue par reconduction \parencite{patterson2024demenagement}. Pour l'évaluateur, cette synchronisation a trois conséquences. Les douze baux du cas 3 échoient le même jour, de sorte que la fenêtre d'avis, les refus et les demandes de fixation se concentrent sur un seul trimestre et que la vacance de relocation se produit presque toujours en juillet. Les loyers demandés que l'on observe sur le marché sont, pour l'essentiel, des loyers de baux du 1\ier{} juillet, ce qui facilite la comparaison à une même date mais rend les observations rares le reste de l'année. Et l'ancienneté d'un locataire se compte en nombre entier de reconductions, ce qui justifie la convention adoptée dans l'état locatif du cas 3, où l'ancienneté est la différence entre l'année d'évaluation et l'année d'entrée dans les lieux. Source secondaire pour l'historique ; texte du Code consulté le 31 octobre 2026.129\end{quebec}130131\subsection{Habitabilité, salubrité et obligations du locateur}132133Le locateur « est tenu de délivrer un logement en bon état d'habitabilité ; il est aussi tenu de le maintenir ainsi pendant toute la durée du bail », et toute clause contraire est sans effet \parencite[art.~1910]{ccq}. Le manquement aux obligations imposées par la loi relativement à la sécurité et à la salubrité d'un logement constitue un manquement aux obligations du bail, et il est interdit de louer un logement impropre à l'habitation \parencite[art.~1912 et 1913]{ccq}. Ces dispositions tracent une frontière que l'analyse des dépenses du \cref{ch:28} doit respecter : les travaux qui rétablissent l'habitabilité ou la conformité aux normes de salubrité ne sont pas des améliorations dont le locateur pourrait attendre une hausse de loyer discrétionnaire, mais l'exécution d'une obligation ; en fixation, le Règlement sur les critères de fixation de loyer les traite néanmoins comme des dépenses d'immobilisation lorsqu'il s'agit de réparations majeures, et le \cref{ch:34} en discute le rendement réglementaire de cinq pour cent \parencite[art.~3, par.~5\textsuperscript{o}]{reglCriteresFixation}. L'évaluateur qui relève, à l'inspection, un logement dont l'état contreviendrait à l'article 1912 doit en tirer deux conséquences : une dépense à venir et un risque de réduction de loyer ou de résiliation, que le Code ouvre au locataire.134135\section{Loyer contractuel, loyer de marché et loyer économique}\label{sec:26:notions}136137\subsection{Trois grandeurs distinctes}138139Le vocabulaire des loyers est source de confusions que l'approche du revenu ne tolère pas, parce que chacune de ses étapes appelle une grandeur précise. Les définitions suivantes sont celles de l'ouvrage ; elles correspondent aux notions de \emph{contract rent}, \emph{market rent} et \emph{effective rent} de la littérature nord-américaine \parencite{appraisal2026,fisherMartin2007}, et précisent le sens que nous donnons à l'expression ambiguë de loyer économique.140141\begin{definition}{Loyer contractuel, loyer de marché, loyer effectif}{loyers}142Le \motcle{loyer contractuel} $L^c_j$ d'un logement $j$ est le loyer que le bail en vigueur oblige le locataire à payer à la date d'évaluation, services inclus tels que le bail les définit. Le \terme{loyer de marché}{market rent} $L^m_j$ est le loyer le plus probable qu'un nouveau bail du même logement, conclu à la date d'évaluation entre un locateur et un locataire prudents, informés et sans lien entre eux, stipulerait pour les mêmes services, après une mise en marché d'une durée raisonnable. Le \terme{loyer effectif}{effective rent} est le loyer contractuel corrigé des concessions consenties au locataire, gratuités, rabais temporaires ou biens remis, étalées sur la durée du bail. L'\motcle{écart contractuel} du logement $j$ et son \motcle{ratio contractuel} sont143\begin{equation}\label{eq:26:ecart}144\Delta_j = L^m_j - L^c_j, \qquad \kappa_j = \frac{L^c_j}{L^m_j},145\end{equation}146un écart positif signalant un loyer inférieur au marché.147\end{definition}148149Le loyer contractuel est une donnée ; il se lit au bail et se vérifie aux encaissements. Le loyer de marché est une estimation ; il se construit par comparaison avec les loyers de baux récents de logements semblables, par les moyennes publiées par la Société canadienne d'hypothèques et de logement pour la zone, le nombre de chambres, l'année de construction et la taille de l'immeuble \parencite{schlLocatif2025,schlrmltables2025}, et par les loyers demandés dans les annonces, corrigés de l'écart habituel entre loyer demandé et loyer conclu. La définition exige « les mêmes services » : un loyer de marché chauffé-éclairé n'est pas comparable à un loyer contractuel nu, et la \cref{sec:26:normalisation} règle cette difficulté. Elle exige aussi « un nouveau bail » : le loyer de marché est celui d'une relocation, non celui qu'un locataire en place accepterait, et c'est précisément parce que le régime du bail de logement empêche d'imposer au locataire en place le loyer d'une relocation que l'écart \eqref{eq:26:ecart} persiste.150151Le loyer effectif importe surtout pour les immeubles récents et les grands ensembles, où les concessions sont fréquentes dans les marchés détendus : un mois gratuit sur un bail de douze mois à \dollars{1800} équivaut à un loyer effectif de \dollars{1650}, et c'est ce dernier qui mesure le marché. Si un bail de $n$ mois au loyer nominal $L$ comporte des concessions d'une valeur totale $C$,152\begin{equation}\label{eq:26:effectif}153L^{\text{eff}} = \frac{n\,L - C}{n},154\end{equation}155sans actualisation lorsque la durée est courte ; sur un bail commercial de plusieurs années, les concessions s'actualisent (\cref{sec:26:commercial}). Au Québec, l'interdiction du dépôt et la rareté des baux pluriannuels de logements limitent les formes que prennent les concessions ; elles se concentrent sur les gratuités de premier mois, les stationnements offerts et les électroménagers fournis, que l'évaluateur relève dans les annonces et interroge auprès des gestionnaires.156157\subsection{Le loyer économique}158159L'expression \motcle{loyer économique} a reçu plusieurs sens. En économie classique, la rente économique est le surplus qu'un facteur reçoit au-delà de son coût d'opportunité, notion que le \cref{ch:05} a appliquée au sol ; dans la littérature d'évaluation plus ancienne, « economic rent » a servi de synonyme à loyer de marché, usage que le dictionnaire de l'Appraisal Institute juge désormais désuet \parencite{aiDictionary2022}. Nous réservons le terme à une troisième notion, utile à l'analyse de faisabilité et à la lecture critique d'un état locatif : le loyer qui, compte tenu des dépenses d'exploitation normalisées, de la réserve de remplacement, des autres revenus et de l'inoccupation, procure au capital investi le rendement que le marché exige.160161\begin{definition}{Loyer économique}{economique}162Le \terme{loyer économique}{feasibility rent} d'un immeuble de $N$ logements est le loyer mensuel moyen $L^e$ tel que le revenu net d'exploitation après réserve rémunère une valeur de référence $V$ au taux global $R$ du marché. Avec des dépenses hors gestion $DE_{\text{hg}}$, une réserve $RR$, des autres revenus $A$, une gestion imputée à la fraction $m$ du revenu brut effectif et une provision $v$ pour inoccupation et mauvaises créances,163\begin{equation}\label{eq:26:economique}164\begin{gathered}165\NOI^{*} = R\,V, \qquad RBE^{*} = \frac{\NOI^{*} + DE_{\text{hg}} + RR}{1 - m}, \\166RBP^{*} = \frac{RBE^{*} - A}{1 - v}, \qquad L^e = \frac{RBP^{*}}{12\,N}.167\end{gathered}168\end{equation}169\end{definition}170171La valeur de référence $V$ est le coût de production pour un projet neuf, le prix payé ou envisagé pour une acquisition, la valeur au rôle lorsqu'on veut mesurer ce que le rôle suppose. Le loyer économique n'est pas le loyer de marché : il peut lui être supérieur, auquel cas le projet n'est pas faisable ou l'acquisition est trop chère, ou inférieur, auquel cas l'immeuble dégage une rente. Appliqué à une valeur obtenue par capitalisation directe du revenu net contractuel, il redonne exactement le loyer contractuel, puisque la chaîne \eqref{eq:26:economique} est alors parcourue à l'envers ; cette identité, vérifiée par le test du chapitre, rappelle que le loyer économique n'apporte d'information que si $V$ vient d'ailleurs que du revenu lui-même. La \cref{sec:26:exemple} le calcule pour le cas 3 sur la valeur au rôle.172173\subsection{Quelle grandeur à quelle étape}174175Le revenu brut potentiel de l'approche du revenu se construit, pour les logements occupés, à partir des loyers contractuels, et pour les logements vacants ou occupés par le propriétaire, à partir des loyers de marché ; le \cref{ch:27} en fait la règle de base et discute l'inoccupation. Le loyer de marché intervient ensuite trois fois : pour mesurer l'écart contractuel et sa valeur actuelle, qui distinguent le droit du locateur de la pleine propriété (\cref{ch:02}) ; pour projeter les loyers des logements qui seront reloués au cours de l'horizon de projection (\cref{ch:30}) ; et pour estimer les loyers des logements comparables lorsque l'on extrait des taux de capitalisation ou des multiplicateurs à partir de ventes (\cref{ch:29}). Le loyer effectif remplace le loyer contractuel partout où des concessions existent. Le loyer économique ne sert ni au revenu ni à la capitalisation : il sert au jugement, en disant si le niveau des loyers en place ou au marché est compatible avec le prix que l'on s'apprête à payer ou avec le coût de construire. Confondre ces grandeurs produit les erreurs les plus coûteuses de l'approche du revenu, celles que le \cref{ch:29} a appelées « capitaliser le marché avec des baux en place » et que l'encadré des erreurs fréquentes reprend.176177\section{L'analyse de l'état locatif}\label{sec:26:etat}178179\subsection{Ce que contient un état locatif et comment le vérifier}180181\begin{definition}{État locatif}{etat-locatif}182L'\terme{état locatif}{rent roll} est le tableau qui recense, à une date donnée, chaque unité louable de l'immeuble avec son type, sa superficie, le nom ou le numéro du bail, la date d'entrée du locataire, le terme du bail en cours, le loyer contractuel et sa périodicité, les services, accessoires et dépendances inclus, le stationnement et les rangements attribués, les avis de modification transmis et les réponses reçues, les demandes pendantes devant le Tribunal administratif du logement, les arriérés et les ententes de paiement, et, pour les unités vacantes ou occupées par le propriétaire, le loyer demandé ou estimé. Il est complété par l'estimation du loyer de marché de chaque unité.183\end{definition}184185L'état locatif que remet le vendeur ou le gestionnaire est une déclaration, non une preuve. L'évaluateur le confronte aux baux signés, dont il lit le formulaire et les annexes, aux relevés bancaires ou au grand livre des encaissements des douze derniers mois, aux avis de modification et aux décisions du Tribunal, et, lorsque le locateur a déposé une demande de fixation, au formulaire de renseignements nécessaires qu'il a dû produire dans les quatre-vingt-dix jours \parencite[art.~56.3]{loiTAL}, dont les lignes de revenus donnent les loyers de décembre multipliés par douze et distinguent les locaux non résidentiels \parencite{talFormulaireRN2026}. Pour un immeuble de moins de cinq logements vendu par un particulier, le formulaire obligatoire de déclarations du vendeur de l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec recueille les loyers annuels, les avis reçus et les dossiers devant le Tribunal \parencite{oaciqFormulaireDV,oaciqContexteDV} ; pour un immeuble plus grand, aucune déclaration normalisée n'existe et l'évaluateur doit obtenir lui-même ces renseignements, comme le dossier du \cref{ch:47} le signale.186187\begin{pratique}[Lecture critique d'un état locatif]188Six situations appellent un traitement particulier. Un \emph{loyer de faveur}, consenti à un parent, à un allié ou à un employé du locateur, ne mesure ni le marché ni le revenu durable ; le Règlement sur les critères de fixation de loyer prévoit d'ailleurs que le tribunal fixe alors le loyer d'après les logements comparables \parencite[art.~1 et 6]{reglCriteresFixation}. Un \emph{logement occupé par le propriétaire} ou par un concierge entre au revenu potentiel à son loyer de marché, avec en contrepartie la rémunération du concierge en dépense. Un \emph{logement vacant} y entre au loyer de marché, non au loyer demandé si celui-ci est manifestement hors marché. Un \emph{bail dont l'avis de modification a été refusé} et qui fait l'objet d'une demande de fixation a un loyer provisoire : l'analyse retient le loyer en vigueur et traite l'issue en scénario. Un \emph{bail comportant la clause de l'article 1955} a une trajectoire bornée par le loyer maximal indiqué. Enfin, les \emph{services inclus} diffèrent souvent d'un bail à l'autre dans un même immeuble, le chauffage étant inclus dans les baux anciens et exclu des récents ; la normalisation de la \cref{sec:26:normalisation} s'impose avant toute comparaison.189\end{pratique}190191\subsection{Indicateurs synthétiques}192193Un état locatif de douze lignes se lit d'un coup d'\oe il ; un état de cent vingt lignes exige des indicateurs. Quatre d'entre eux résument la position des loyers en place par rapport au marché. L'\motcle{écart moyen pondéré} rapporte la somme des écarts à la somme des loyers de marché,194\begin{equation}\label{eq:26:ecart-pondere}195\bar\delta = \frac{\sum_j (L^m_j - L^c_j)}{\sum_j L^m_j} = 1 - \bar\kappa, \qquad \bar\kappa = \frac{\sum_j L^c_j}{\sum_j L^m_j},196\end{equation}197et mesure la part du revenu potentiel de marché que les baux en place laissent sur la table ; il diffère de la moyenne simple des ratios $\kappa_j$ lorsque les écarts se concentrent sur les grands ou sur les petits logements. La \motcle{part des baux sous le marché} au seuil $s$ compte les logements dont le ratio est inférieur à $1 - s$,198\begin{equation}\label{eq:26:part-sous-marche}199\pi(s) = \frac{1}{N}\sum_{j=1}^{N} \mathbf{1}\!\left[\kappa_j < 1 - s\right],200\end{equation}201et se lit à plusieurs seuils, cinq, dix et vingt pour cent par exemple, pour distinguer un retard diffus d'un retard concentré sur quelques baux anciens. La \motcle{concentration de l'écart} est la part de l'écart total portée par les trois baux les plus éloignés du marché ; lorsqu'elle est élevée, la valeur de l'écart dépend du comportement de quelques locataires, et l'analyse de la rotation doit être individuelle. L'\motcle{ancienneté} des locataires, moyenne, médiane et maximale, complète le tableau, parce qu'elle est à la fois la cause du retard, par l'accumulation des reconductions, et un indice de la probabilité de départ, les locataires anciens à loyer bas ayant le plus à perdre à déménager. Le loyer au mètre carré, contractuel et de marché, permet enfin de comparer des logements de tailles différentes et de repérer les unités dont le loyer de marché estimé est hors de la fourchette des autres.202203Les données publiques fournissent des points de repère pour interpréter ces indicateurs. Dans la région métropolitaine de Montréal, le loyer moyen des appartements d'initiative privée de deux chambres atteignait \dollars{1346} en octobre 2025, en hausse de \pct{7.2} sur un an, et le loyer moyen de l'ensemble des appartements \dollars{1290}, en hausse de \pct{7.4} ; dans la zone Rosemont, le loyer moyen de deux chambres était de \dollars{1348} \parencite{schlLocatif2025,schlrmltables2025}. Dans le même temps, le pourcentage de base applicable à la fixation des loyers pour 2026 est de \pct{3.1}, après \pct{4.5} pour 2025 \parencite{talIndices2026,talCommunique2026}, et le Tribunal indiquait avoir accordé en moyenne \pct{3.8} d'ajustement de 2015 à 2024 \parencite{talCommunique2025}. Lorsque les loyers de marché croissent de sept pour cent et les loyers en place de trois à quatre, l'écart d'un bail reconduit s'élargit d'environ trois points par an, et un locataire de dix ans peut se trouver vingt à trente pour cent sous le marché sans qu'aucune des parties n'ait rien fait d'inhabituel. Ce mécanisme est la signature des régimes de contrôle des loyers dits de deuxième génération, qui encadrent la hausse des baux en cours sans fixer le loyer des nouvelles locations \parencite{arnott1995}, et la littérature empirique en documente la conséquence prévisible, une dispersion croissante des loyers entre locataires anciens et récents pour des logements semblables \parencite{kholodilin2024,glaeserLuttmer2003}.204205\subsection{L'état locatif du cas 3}206207\begin{synthetique}208L'immeuble de douze logements du cas 3 est fictif. Son état locatif (\texttt{data/synthetic/cas3\_montreal\_etat\_locatif.csv}) et ses hypothèses de projection (\texttt{cas3\_montreal\_hypotheses\_dcf.json}) ont été générés par \texttt{analysis/python/traite/synth.py} avec la graine 20261031 selon les lois déclarées dans \texttt{data/synthetic/README.md} : les loyers de marché sont calibrés sur les loyers moyens de la zone Rosemont publiés par la SCHL pour octobre 2025 \parencite{schlLocatif2025}, et les loyers contractuels suivent la loi « loyer de marché $\times\ 0{,}98^{\text{ancienneté}}$ ». Tous les chiffres des \cref{sec:26:etat,sec:26:reconduction,sec:26:normalisation,sec:26:exemple,sec:26:sensibilite} sont produits par \texttt{analysis/python/cases/ch26\_etat\_locatif.py}, qui obtient les revenus du module partagé \texttt{traite.cas3} (fonctions \texttt{charger} et \texttt{revenus}) : le revenu brut potentiel contractuel de \dollars{165540}, le revenu au marché de \dollars{186036} et l'écart de \dollars{20496} sont ceux des \cref{ch:02,ch:27,ch:29,ch:30,ch:47}. Le triplex du cas 2 (\texttt{cas2\_quebec\_loyers.csv}, module \texttt{traite.cas2}) est fictif au même titre. Le profil de consommation d'électricité de la \cref{sec:26:normalisation} et le loyer du comparable chauffé-éclairé sont des hypothèses de travail déclarées, non des statistiques.209\end{synthetique}210211Le \cref{tab:26:etat} présente l'état locatif du cas 3 au 1\ier{} septembre 2026 sous l'angle qui intéresse ce chapitre : l'ancienneté, l'écart et l'échéance. Le \cref{ch:47} en a donné la lecture complète dans le dossier du cas et nous n'y revenons pas ; la \cref{fig:26:contrat-marche} range les logements du bail le plus récent au plus ancien et fait apparaître la structure de l'écart. Les douze baux échoient le 30 juin 2027, dans 9,9 mois ; aucun n'inclut le chauffage ; six comportent un stationnement. Les trois indicateurs synthétiques du \cref{tab:26:indicateurs} disent l'essentiel. L'écart moyen pondéré est de \pct{11.0}, soit un ratio contractuel de \num{0.890}, légèrement supérieur à la moyenne simple des ratios, \num{0.884}, parce que les deux baux les plus en retard sont des 3½ dont le loyer de marché est bas. Huit logements sur douze sont à plus de cinq pour cent sous le marché, six à plus de dix pour cent et deux à plus de vingt pour cent ; les trois baux les plus éloignés du marché, ceux des logements 103, 302 et 102, portent \pct{44.2} de l'écart total. L'ancienneté moyenne est de 6,3 ans, la médiane de 6,5 ans et le maximum de 18 ans ; les cinq baux signés en 2018 forment une cohorte homogène à \pct{14.9} sous le marché après huit reconductions. Le loyer contractuel moyen est de \dollars{1149.58} par mois et le loyer de marché moyen de \dollars{1291.92}, soit \num{16.72} et \num{18.79} dollars par mètre carré ; l'écart mensuel moyen est de \dollars{142.33}.212213\begin{table}[htbp]214\caption{État locatif du cas 3 au 1\ier{} septembre 2026 : ancienneté, loyers mensuels contractuel et de marché, écart contractuel et stationnement de chaque bail (données synthétiques)}\label{tab:26:etat}215\centering216\footnotesize\setlength{\tabcolsep}{3pt}217\begin{tabular}{lcS[table-format=2.1]S[table-format=5.0]S[table-format=5.0]S[table-format=4.0]S[table-format=2.1]S[table-format=5.0]S[table-format=1.3]c}218\toprule219Log. & Type & {Anc. (ans)} & {Contrat (\$)} & {Marché (\$)} & {Écart (\$)} & {Écart (\%)} & {Écart (\$/an)} & {Ratio $\kappa_j$} & Stat. \\220\midrule221104 & 3½ & 1 & 1068 & 1090 & 22 & 2.0 & 264 & 0.980 & oui \\222301 & 4½ & 1 & 1328 & 1356 & 28 & 2.1 & 336 & 0.979 & non \\223202 & 4½ & 2 & 1191 & 1240 & 49 & 4.0 & 588 & 0.960 & oui \\224304 & 5½ & 2 & 1616 & 1683 & 67 & 4.0 & 804 & 0.960 & non \\225303 & 5½ & 3 & 1526 & 1622 & 96 & 5.9 & 1152 & 0.941 & oui \\226101 & 3½ & 5 & 917 & 1015 & 98 & 9.7 & 1176 & 0.903 & oui \\227201 & 4½ & 8 & 1144 & 1345 & 201 & 14.9 & 2412 & 0.851 & non \\228203 & 4½ & 8 & 1167 & 1372 & 205 & 14.9 & 2460 & 0.851 & non \\229204 & 4½ & 8 & 1064 & 1251 & 187 & 14.9 & 2244 & 0.851 & oui \\230302 & 4½ & 8 & 1258 & 1478 & 220 & 14.9 & 2640 & 0.851 & non \\231102 & 3½ & 12 & 788 & 1004 & 216 & 21.5 & 2592 & 0.785 & oui \\232103 & 3½ & 18 & 728 & 1047 & 319 & 30.5 & 3828 & 0.695 & non \\233\midrule234Total & & 6.3 & 13795 & 15503 & 1708 & 11.0 & 20496 & 0.890 & 6 \\235\bottomrule236\end{tabular}237\tabsource{\synth{\texttt{analysis/python/cases/ch26\_etat\_locatif.py} (fonction \texttt{tableau\_etat}, revenus par \texttt{traite.cas3.revenus}), graine 20261031 ; ligne « Total » : ancienneté moyenne, sommes mensuelles et annuelles, écart pondéré et ratio pondéré ; tous les baux échoient le 30 juin 2027 (9,9 mois) et aucun n'inclut le chauffage ; classement par ancienneté.}}238\end{table}239240\begin{figure}[htbp]241\centering242\includegraphics[width=\textwidth]{ch26/ch26-fig-contrat-marche.pdf}243\caption{Loyer contractuel et loyer de marché estimé des douze logements du cas 3, classés du bail le plus récent au plus ancien ; l'écart relatif inscrit à droite de chaque paire passe de \pct{2.0} pour les locataires arrivés en 2025 à \pct{30.5} pour le locataire en place depuis 2008, et les cinq baux de 2018 forment un palier homogène à \pct{14.9}.}\label{fig:26:contrat-marche}244\figsource{\synth{\texttt{analysis/python/figures/ch26\_figures.py}, graine 20261031}}245\end{figure}246247\begin{table}[htbp]248\caption{Indicateurs synthétiques de l'état locatif du cas 3 et points de repère publics (1\ier{} septembre 2026)}\label{tab:26:indicateurs}249\centering250\footnotesize251\begin{tabular}{L{54mm}S[table-format=6.2]L{44mm}}252\toprule253Indicateur & {Valeur} & Lecture \\254\midrule255Revenu brut potentiel contractuel (\$/an) & 165540 & douze loyers mensuels $\times$ 12 \\256Revenu brut potentiel au marché (\$/an) & 186036 & loyers de marché estimés $\times$ 12 \\257Écart contractuel total (\$/an) & 20496 & \eqref{eq:26:ecart}, sommé \\258Écart moyen pondéré $\bar\delta$ (\%) & 11.02 & \eqref{eq:26:ecart-pondere} \\259Ratio contractuel pondéré $\bar\kappa$ & 0.890 & $1 - \bar\delta$ \\260Moyenne simple des ratios $\kappa_j$ & 0.884 & inférieure à $\bar\kappa$ : retards concentrés sur de petits logements \\261Part des baux à plus de 5 / 10 / 20 \% sous le marché (\%) & {66,7 / 50,0 / 16,7} & \eqref{eq:26:part-sous-marche} ; 8, 6 et 2 logements \\262Concentration de l'écart (trois baux les plus en retard) (\%) & 44.2 & logements 103, 302, 102 \\263Ancienneté moyenne / médiane / maximale (ans) & {6,3 / 6,5 / 18} & cinq baux de 2018 \\264Loyer moyen contractuel / de marché (\$/mois) & {1 149,58 / 1 291,92} & écart mensuel moyen \dollars{142.33} \\265Loyer au m\textsuperscript{2} contractuel / de marché (\$/m\textsuperscript{2}/mois) & {16,72 / 18,79} & 825 m\textsuperscript{2} locatifs \\266Mois avant l'échéance commune & 9.9 & 30 juin 2027 \\267\midrule268Repère : loyer moyen 2 ch., RMR Montréal, oct.\ 2025 (\$/mois) & 1346 & SCHL, $+\pct{7.2}$ sur un an \\269Repère : loyer moyen 2 ch., zone Rosemont, oct.\ 2025 (\$/mois) & 1348 & SCHL \\270Repère : taux de rotation, RMR Montréal, 2025 (\%) & 9.4 & SCHL (\pct{11.1} en 2024) ; 6 à 19 logements : \pct{8.5} \\271Repère : pourcentage de base TAL 2026 (\%) & 3.1 & avis donnés dès le 1\ier{} janvier 2026 (\pct{4.5} pour 2025) \\272\bottomrule273\end{tabular}274\tabsource{\synth{\texttt{analysis/python/cases/ch26\_etat\_locatif.py} (fonction \texttt{indicateurs}), graine 20261031} ; repères : \parencite{schlLocatif2025,schlrmltables2025} (tableaux 1.1.2, 1.1.6 et 1.3.4 de la RMR de Montréal, données d'octobre 2025, consultés le 31 octobre 2026) ; \parencite{talIndices2026}.}275\end{table}276277La \cref{fig:26:anciennete} replace cette structure dans une perspective probabiliste que la \cref{sec:26:reconduction} formalise. Le volet (a) superpose la distribution de l'ancienneté des douze locataires et la courbe de survie théorique d'une cohorte de locataires soumise à une rotation annuelle constante, pour trois valeurs du taux de rotation : \pct{8.5}, le taux observé par la SCHL en octobre 2025 pour les immeubles de six à dix-neuf logements de la région de Montréal, \pct{9.4}, le taux de l'ensemble des appartements de la région, et \pct{15}, l'hypothèse retenue dans le dossier du cas 3 \parencite{schlrmltables2025}. Le volet (b) montre que l'écart mensuel croît avec l'ancienneté, ce qui est ici la loi de génération du jeu synthétique, mais aussi, dans un régime de deuxième génération, une régularité attendue. L'enseignement est double : plus de la moitié des locataires du cas 3 ont une ancienneté supérieure à la durée médiane d'une occupation sous les rotations observées, et c'est chez eux que se concentre l'écart.278279\begin{figure}[htbp]280\centering281\includegraphics[width=\textwidth]{ch26/ch26-fig-anciennete.pdf}282\caption{Cas 3 : (a) part des douze logements selon l'ancienneté du locataire et part théorique d'une cohorte encore en place après $t$ années, $(1-\rho)^t$, pour des rotations de \pct{8.5}, \pct{9.4} et \pct{15} ; (b) écart mensuel entre loyer de marché et loyer contractuel selon l'ancienneté, par type de logement. L'écart est porté par les locataires dont l'ancienneté dépasse la durée médiane d'occupation.}\label{fig:26:anciennete}283\figsource{\synth{\texttt{analysis/python/figures/ch26\_figures.py}, graine 20261031} ; taux de rotation : \parencite{schlrmltables2025}, RMR de Montréal, tableaux 1.1.6 et 1.3.4, octobre 2025.}284\end{figure}285286\section{Reconduction, avis et fixation : le mécanisme et la trajectoire des loyers}\label{sec:26:reconduction}287288\subsection{Ce que le mécanisme juridique autorise}289290La reconduction de plein droit et la fixation forment ensemble un mécanisme dont il faut comprendre la logique avant d'en modéliser l'effet. Le locateur propose ; le locataire accepte ou refuse ; en cas de refus, le locateur renonce ou saisit le tribunal ; le tribunal fixe le loyer « en tenant compte des normes fixées par les règlements », pour la durée du bail reconduit et au plus douze mois \parencite[art.~1953]{ccq}. Ces normes sont celles du Règlement sur les critères de fixation de loyer, profondément remanié par le décret 1455-2025 entré en vigueur le 1\ier{} janvier 2026 : six critères, dont un pourcentage de base égal à la moyenne des trois dernières variations annuelles de l'indice des prix à la consommation du Québec, la variation des taxes municipales et scolaires et des primes d'assurance selon la part attribuable au logement, et un rendement de cinq pour cent sur les dépenses d'immobilisation de la période de référence \parencite[art.~3 et 3.1]{reglCriteresFixation,decret1455_2025}. Le \cref{ch:34} en expose la méthode et les calculs ; ce qui importe ici est ce que le mécanisme ne contient pas. La valeur locative de marché n'y figure pas : le Tribunal l'a rappelé dans une décision résumée sur son site, « la valeur marchande locative n'est pas un critère à prendre en considération » \parencite{talResumesDecisions}. La fixation vaut pour le logement, non pour l'immeuble, et chaque bail suit sa propre trajectoire. Le Tribunal connaît de ces demandes à l'exclusion de tout autre tribunal \parencite[art.~28]{loiTAL} et ses décisions en fixation ne sont pas susceptibles d'appel \parencite[art.~91]{loiTAL}, de sorte que la pratique est stable et prévisible.291292Le mécanisme a une asymétrie qui favorise le locataire en place. Le locateur qui laisse passer la fenêtre d'avis, ou qui ne saisit pas le tribunal dans le mois du refus, voit le bail reconduit aux conditions antérieures pour une année entière. Le locataire qui refuse reste dans les lieux. La seule issue qui mette fin à cette asymétrie est le départ volontaire du locataire, après quoi le loyer de relocation est libre, sous la réserve du recours du nouveau locataire de l'article 1950 et de l'obligation d'information de l'article 1896. Le régime produit donc, pour chaque logement, une trajectoire de loyer en deux régimes : tant que le locataire reste, le loyer croît au rythme qu'autorisent les critères ou qu'accepte le locataire ; lorsqu'il part, le loyer rejoint le marché. Si l'on note $g_{c,s}$ le taux d'ajustement effectivement obtenu l'année $s$ et $n_j$ l'année du départ du locataire du logement $j$,293\begin{equation}\label{eq:26:trajectoire}294L^c_{jt} = L^c_{j0}\prod_{s=1}^{t}(1 + g_{c,s}) \quad \text{pour } t < n_j, \qquad L^c_{jt} = L^m_{jt} \quad \text{pour } t \geq n_j .295\end{equation}296Dans les projections de l'ouvrage, $g_{c,s}$ est approché par le pourcentage de base du Tribunal, \pct{3.1} pour 2026, la part attribuable aux taxes, aux assurances et aux immobilisations étant traitée en sensibilité (\cref{ch:30,ch:34}) ; le pourcentage pour 2027 n'était pas publié à la date du présent chapitre \parencite{talIndices2026}.297298\subsection{Les restrictions de l'article 1955 et le loyer maximal des cinq ans}299300L'article 1955 soustrait certains logements à la fixation. Ni le locateur ni le locataire d'un logement loué par une coopérative d'habitation, ni ceux d'un logement situé dans un immeuble nouvellement bâti ou dont l'utilisation à des fins locatives résulte d'un changement d'affectation récent, ne peuvent faire fixer le loyer « dans les cinq années qui suivent la date à laquelle l'immeuble est prêt pour l'usage auquel il est destiné » \parencite[art.~1955]{ccq}. Deux modifications récentes en ont précisé la portée. Depuis le 21 février 2024, la restriction n'est opposable au locataire que si elle est prévue au bail et « que si le bail indique le loyer maximal que le locateur pourra imposer dans les cinq années » \parencite[art.~1955, mod.\ 2024, c.~2, a.~9]{ccq,loi31_2024} ; depuis le 24 février 2026, l'exclusion vise tout logement loué par une coopérative d'habitation, et non plus seulement celui loué à l'un de ses membres \parencite[art.~152]{loi111_2026}. Le Tribunal a eu à appliquer l'exception des cinq ans à un immeuble récent dans une décision résumée sur son site \parencite{talResumesDecisions}.301302Pour l'évaluateur d'un immeuble neuf ou converti, le loyer maximal inscrit au bail est l'indicateur central de l'état locatif. Pendant cinq ans, le locataire qui refuse une hausse doit quitter le logement à la fin du bail \parencite[art.~1945]{ccq} : la trajectoire du loyer n'est bornée ni par les critères du règlement ni par le marché, mais par le loyer maximal $L^{\max}_j$ et par la disposition du locataire à payer. Le taux de croissance annuel composé maximal compatible avec ce plafond est303\begin{equation}\label{eq:26:gmax}304\bar g_j = \left(\frac{L^{\max}_j}{L^c_{j0}}\right)^{1/5} - 1,305\end{equation}306et deux trajectoires bornent la projection : la croissance régulière au taux $\bar g_j$ et le saut au loyer maximal dès la première reconduction, qui est la borne haute que la clause autorise. L'\cref{ex:26:6} compare ces trajectoires à l'indexation au pourcentage de base. Lorsque le bail ne contient pas la clause, ou qu'il ne mentionne pas le loyer maximal, la restriction est inopposable au locataire et le logement neuf retombe dans le régime général, de sorte que l'absence de la mention est une information d'évaluation à part entière.307308\subsection{La rotation des locataires et la durée espérée de l'écart}309310L'\cref{eq:26:trajectoire} fait de la date de départ $n_j$ la variable décisive, et elle est inconnue. Le \cref{ch:02} l'a modélisée par une rotation annuelle constante ; nous reprenons ce cadre en le précisant. Si une fraction $\rho$ des locataires en place quitte chaque année, indépendamment de leur ancienneté, la probabilité qu'un locataire soit encore dans les lieux après $t$ années et la durée espérée de son occupation restante sont311\begin{equation}\label{eq:26:survie}312S(t) = (1-\rho)^{t}, \qquad \E[n] = \sum_{t=1}^{\infty} t\,\rho\,(1-\rho)^{t-1} = \frac{1}{\rho},313\end{equation}314la seconde identité résultant de la dérivation de la série géométrique $\sum_t (1-\rho)^t = (1-\rho)/\rho$ par rapport à $\rho$ ; le départ est compté à la fin de l'année où il survient. Une rotation de \pct{9.4} correspond ainsi à une occupation espérée de 10,6 années supplémentaires, une rotation de \pct{8.5} à 11,8 années, une rotation de \pct{15} à 6,7 années. Les taux de rotation publiés par la SCHL pour octobre 2025 s'étagent, pour l'ensemble des appartements d'initiative privée, de \pct{9.4} dans la région de Montréal à \pct{13.0} dans celle de Québec, \pct{12.0} à Sherbrooke, \pct{10.1} à Trois-Rivières et \pct{12.6} au Saguenay ; dans la région de Montréal, ils décroissent avec la taille du logement, de \pct{14.2} pour les studios à \pct{6.9} pour les logements de trois chambres et plus, et ils sont de \pct{8.5} dans les immeubles de six à dix-neuf logements \parencite{schlrmltables2025}. Ces taux portent sur l'ensemble du parc ; dans un immeuble où la moitié des locataires paient nettement moins que le marché, la rotation est vraisemblablement plus faible, puisque ces locataires ont le plus à perdre à partir. L'hypothèse d'indépendance entre rotation et ancienneté est donc une simplification favorable au locateur, que la \cref{sec:26:sensibilite} relâche en faisant varier $\rho$.315316\begin{proposition}{Valeur actuelle espérée de l'écart contractuel d'un logement sous rotation géométrique}{va-ecart}317Soit un logement dont l'écart contractuel net de l'inoccupation vaut $\Delta_{j1}$ la première année, reçu avec certitude parce que le bail court jusqu'à son terme, et dont l'écart croît ensuite au taux $g$ tant que le locataire reste, la probabilité qu'il reste une année de plus étant $1-\rho$. Si $(1-\rho)(1+g) < 1+r$, la valeur actuelle espérée de l'écart, au taux $r$, est318\begin{equation}\label{eq:26:va-ecart}319\E[VA_j] = \sum_{t=1}^{\infty} \frac{\Delta_{j1}\left[(1-\rho)(1+g)\right]^{t-1}}{(1+r)^{t}} = \frac{\Delta_{j1}}{r - g + \rho\,(1+g)} .320\end{equation}321\end{proposition}322\begin{proof}323L'écart de l'année $t$ vaut $\Delta_{j1}(1+g)^{t-1}$ s'il est encore versé, ce qui survient avec probabilité $(1-\rho)^{t-1}$ puisque le premier écart est certain ; son espérance est donc $\Delta_{j1}[(1-\rho)(1+g)]^{t-1}$. La somme actualisée est une série géométrique de premier terme $\Delta_{j1}/(1+r)$ et de raison $q = (1-\rho)(1+g)/(1+r) < 1$, dont la somme est $\Delta_{j1}/[(1+r)(1-q)]$. Or $(1+r)(1-q) = 1 + r - (1-\rho)(1+g) = r - g + \rho(1+g)$, ce qui établit le résultat. Lorsque $\rho = 0$, la formule redonne la capitalisation perpétuelle $\Delta_{j1}/(r-g)$ ; lorsque $\rho = 1$, elle redonne le seul premier écart actualisé, $\Delta_{j1}/(1+r)$.324\end{proof}325326L'\cref{eq:26:va-ecart} est celle du \cref{ch:02} pour l'écart agrégé ; son application logement par logement n'ajoute rien à la somme, puisque la formule est linéaire en $\Delta_{j1}$, mais elle permet d'attribuer la décote à chaque bail et de la confronter à la situation de chaque locataire, ancienneté, âge, loyer, protection éventuelle de l'article 1959.1. Elle se lit comme une capitalisation à un taux majoré de la rotation : le dénominateur $r - g + \rho(1+g)$ vaut \num{0.0375} sans rotation pour les paramètres du cas 3, \num{0.1348} à \pct{9.4} et \num{0.1928} à \pct{15}. Elle se compare aussi à l'annuité certaine d'une durée égale à l'espérance $1/\rho$, c'est-à-dire à la formule du \cref{ch:02} appliquée avec $n_j = \E[n]$ : les deux ne coïncident pas, parce que l'actualisation est convexe et que l'écart croît, et l'\cref{ex:26:4} en mesure la différence.327328\subsection{Les déterminants juridiques de la rotation}329330La rotation n'est pas qu'un paramètre statistique : le droit la façonne, et quatre évolutions récentes doivent entrer dans le jugement de l'évaluateur. La première concerne la cession de bail. Le droit commun permet au locataire de sous-louer ou de céder son bail avec l'avis et le consentement du locateur, qui ne peut refuser sans motif sérieux et doit indiquer ses motifs dans les quinze jours \parencite[art.~1870 et 1871]{ccq}, ne peut exiger que le remboursement de ses dépenses raisonnables \parencite[art.~1872]{ccq}, la cession déchargeant l'ancien locataire \parencite[art.~1873]{ccq}. Pendant des années, ce mécanisme a permis la transmission des baux anciens à loyer bas d'un locataire à l'autre, de sorte qu'un départ n'entraînait pas de retour au marché. Depuis le 21 février 2024, l'avis de cession d'un bail de logement doit indiquer la date prévue de la cession, et le locateur « peut refuser d'y consentir pour un motif autre qu'un motif sérieux », auquel cas « le bail est alors résilié à la date de cession indiquée » \parencite[art.~1978.1 et 1978.2]{ccq,loi31_2024} ; le locataire qui cède ne peut exiger de contrepartie \parencite[art.~1978.3]{ccq} et celui qui sous-loue ne peut exiger plus que le loyer qu'il verse, outre les services et l'usage de ses meubles \parencite[art.~1978.4]{ccq}. Les avis transmis avant le 21 février 2024 demeurent régis par l'ancien droit \parencite[art.~86]{loi31_2024}. Pour l'analyse de l'état locatif, l'effet est net : un départ par cession devient, au choix du locateur, un départ tout court, et la rotation effective des loyers se rapproche de la rotation des occupants.331332La deuxième concerne la reprise et l'éviction, qui sont les seuls départs que le locateur puisse provoquer en dehors de la résiliation pour défaut. Le locateur personne physique peut reprendre un logement pour l'habiter ou y loger un ascendant ou un descendant au premier degré, un parent ou un allié dont il est le principal soutien, ou un ex-conjoint \parencite[art.~1957]{ccq} ; le propriétaire d'une part indivise ne le peut que si l'unique autre indivisaire est son conjoint \parencite[art.~1958]{ccq}, ce qui ferme la reprise aux immeubles détenus par une société ou par plusieurs investisseurs. Le locateur peut évincer pour subdiviser le logement, l'agrandir substantiellement ou en changer l'affectation \parencite[art.~1959]{ccq}, mais non lorsque le locataire ou son conjoint est âgé de 65 ans ou plus, occupe le logement depuis au moins dix ans et a un revenu égal ou inférieur à 125 pour cent du revenu maximal d'admissibilité à un logement à loyer modique, sous réserve d'exceptions \parencite[art.~1959.1, mod.\ 2024, c.~23]{ccq,loi65_2024}. Les avis doivent être donnés six mois avant l'expiration d'un bail à durée fixe \parencite[art.~1960]{ccq}, indiquer la date, le bénéficiaire et le motif et reproduire l'article 1959.1 \parencite[art.~1961]{ccq} ; depuis le 21 février 2024, le silence du locataire dans le mois vaut refus \parencite[art.~1962]{ccq}, et le locateur doit alors obtenir l'autorisation du tribunal en démontrant qu'il entend réellement reprendre le logement ou l'évincer pour la fin indiquée \parencite[art.~1963]{ccq}. Le logement repris ou libéré par éviction ne peut être loué ou utilisé à une autre fin sans l'autorisation du tribunal, qui fixe alors le loyer \parencite[art.~1970]{ccq}.333334La troisième est le moratoire. « Malgré l'article 1959 du Code civil, aucun locataire ne peut être évincé d'un logement avant le 6 juin 2027 aux fins prévues à cet article » \parencite[art.~1]{loi65_2024} ; le gouvernement peut soustraire des territoires à cette règle, et le moratoire prend fin par anticipation soixante jours après un avis ministériel si le taux d'inoccupation mesuré par la SCHL pour les centres de dix mille habitants et plus atteint trois pour cent \parencite[art.~2 et 11]{loi65_2024}. Au 31 octobre 2026, aucun avis de fin anticipée n'avait été repéré. La quatrième est l'indemnité d'éviction. Lorsqu'une éviction est permise, le locateur paie au locataire des frais raisonnables de déménagement et « une indemnité équivalente à un mois de loyer pour chaque année de location ininterrompue », qui ne peut être inférieure à trois mois ni excéder vingt-quatre mois de loyer, le tribunal pouvant accorder davantage \parencite[art.~1965, mod.\ 2024, c.~2]{ccq}. Pour un locataire d'ancienneté $a$ années et de loyer mensuel $L$, l'indemnité minimale est donc335\begin{equation}\label{eq:26:indemnite}336I = L \cdot \min\{24,\ \max\{3,\ a\}\} + F,337\end{equation}338où $F$ désigne les frais de déménagement ; pour le locataire du logement 103 du cas 3, en place depuis dix-huit ans à \dollars{728}, elle serait de dix-huit mois de loyer, soit \dollars{13104}, avant les frais. Ces règles ont une conséquence que le \cref{ch:47} a tirée pour le dossier du cas 3 : aucune stratégie de repositionnement fondée sur des évictions ne peut être valorisée dans la valeur marchande d'un immeuble occupé ; le scénario de base est la continuation de l'exploitation avec rattrapage au gré des départs volontaires, et la rotation retenue doit refléter la composition du locatariat, notamment la part des locataires âgés protégés.339340\section{Services inclus et normalisation des loyers}\label{sec:26:normalisation}341342\subsection{Le problème et la règle}343344Deux loyers ne sont comparables que s'ils rémunèrent les mêmes prestations. Le formulaire de bail distingue les services, accessoires et dépendances inclus dans le loyer, chauffage, eau chaude, électricité, stationnement, rangement, électroménagers, accès à une buanderie, déneigement d'une case, et le Code soumet ces accessoires au régime du bail de logement \parencite[art.~1892]{ccq}. Dans un même immeuble ancien, il est courant que les baux les plus vieux incluent le chauffage, parce que l'immeuble était chauffé à l'eau chaude par une chaudière centrale, et que les baux récents l'excluent après la conversion à des plinthes électriques payées par le locataire. Comparer les loyers de ces baux entre eux, ou avec des loyers de marché observés sous une convention différente, exige de les ramener à une base commune. La base de l'ouvrage est le \motcle{loyer nu}, c'est-à-dire le loyer qui ne comprend aucun service dont le coût dépend de la consommation du locataire ni aucun accessoire optionnel ; le stationnement en est retranché lorsqu'il est facturé séparément sur le marché local, et conservé lorsqu'il est d'usage inclus.345346La règle de normalisation est additive. Si le bail du logement $j$ inclut l'ensemble de services $s \in \mathcal{S}$, repérés par des indicatrices $\delta_{js}$, et que chaque service a une valeur mensuelle $c_s$,347\begin{equation}\label{eq:26:normalise}348L^{\text{nu}}_j = L_j - \sum_{s \in \mathcal{S}} \delta_{js}\,c_s ,349\end{equation}350et l'opération inverse, qui reconstitue un loyer « tout inclus » à partir d'un loyer nu, additionne les mêmes valeurs. La question difficile est celle de $c_s$. En principe, l'ajustement devrait mesurer ce que le marché paie pour le service, c'est-à-dire la différence de loyer entre deux logements identiques dont l'un inclut le service et l'autre non, mesurée par paires ou par régression selon les méthodes du \cref{ch:17}. En pratique, cette différence est rarement observable avec précision, et l'on se rabat sur le coût que le service représente pour celui qui le paie, le locateur ou le locataire, en gardant à l'esprit que le coût sous-estime la valeur lorsque le service est inclus, parce que le locataire qui ne paie pas sa consommation consomme davantage, phénomène bien documenté pour le chauffage. Pour l'électricité, le coût est calculable avec une précision suffisante à partir de la structure tarifaire publique ; pour le chauffage au gaz ou au mazout, à partir des factures du locateur ; pour le stationnement, à partir des loyers de cases facturées séparément dans le quartier.351352\subsection{Un exemple chiffré : le tarif D d'Hydro-Québec}353354Le tarif domestique D d'Hydro-Québec en vigueur le 1\ier{} avril 2026 comporte une redevance d'abonnement de \num{46.154}~¢ par jour, un prix de \num{7.065}~¢ par kilowattheure pour l'énergie consommée jusqu'à concurrence de 40 kilowattheures par jour, et un prix de \num{11.142}~¢ par kilowattheure au-delà \parencite{hydrotarifs2026} ; la Régie de l'énergie a autorisé une hausse de \pct{3.0} pour la clientèle domestique en 2026 et annoncé des hausses de \pct{3.0} en 2027 et de \pct{2.6} en 2028 \parencite{regieenergie2026}. Pour une période de facturation de $d$ jours et une consommation $q$,355\begin{equation}\label{eq:26:tarifD}356C(q, d) = a\,d + p_1 \min\{q,\ 40\,d\} + p_2 \max\{q - 40\,d,\ 0\},357\end{equation}358avec $a = 0{,}46154$, $p_1 = 0{,}07065$ et $p_2 = 0{,}11142$ dollars, hors taxes de vente. La structure à deux tranches est essentielle : un logement chauffé à l'électricité dépasse le seuil de 40 kilowattheures par jour en hiver et paie alors une part de sa consommation au prix supérieur, de sorte que le coût annuel n'est pas proportionnel à la consommation et qu'un calcul fondé sur un prix moyen se trompe.359360Aucune statistique officielle de la facture moyenne d'un logement n'a pu être vérifiée pour ce chapitre, la Régie ne publiant que les hausses mensuelles estimées. L'exemple repose donc sur une hypothèse de travail déclarée : un 4½ d'environ 70 mètres carrés chauffé à l'électricité consomme 12 000 kilowattheures par an selon un profil mensuel pointu en hiver, de 1 900 kilowattheures en janvier à 500 en juillet et en août. Le \cref{tab:26:electricite} et la \cref{fig:26:normalisation} donnent le coût mensuel qui en résulte. Trois mois dépassent le seuil de la première tranche, pour 1 400 kilowattheures facturés au prix supérieur ; le coût annuel est de \dollars{1073.34}, soit \dollars{89.45} par mois en moyenne, \num{8.94}~¢ par kilowattheure toutes composantes comprises, et la redevance représente \pct{15.7} du total. Le coût de janvier, \dollars{175.45}, est trois fois et demie celui de juillet, \dollars{49.63}. Si un comparable de 4½ est offert à \dollars{1450} par mois chauffé et éclairé, son loyer nu équivalent est de $1450 - 89{,}45 = \dollars{1360.55}$ ; c'est ce chiffre, et non \dollars{1450}, qui se compare aux loyers de marché nus de \dollars{1240} à \dollars{1478} estimés pour les 4½ du cas 3. Pour une projection, le coût mensuel indexé de la hausse de \pct{3.0} de 2027 serait de \dollars{92.13}, approximation qui applique la hausse moyenne à toutes les composantes du tarif.361362\begin{table}[htbp]363\caption{Coût mensuel de l'électricité d'un 4½ chauffé à l'électricité au tarif D du 1\ier{} avril 2026, pour un profil hypothétique de \num{12000} kWh par an (hors taxes de vente ; T1 : première tranche, jusqu'à 40 kWh par jour ; T2 : seconde tranche)}\label{tab:26:electricite}364\centering365\footnotesize366\begin{tabular}{lS[table-format=5.0]S[table-format=3.0]S[table-format=3.2]S[table-format=5.0]S[table-format=4.0]S[table-format=3.2]S[table-format=3.2]S[table-format=4.2]}367\toprule368Mois & {kWh} & {Jours} & {Redevance (\$)} & {T1 (kWh)} & {T2 (kWh)} & {T1 (\$)} & {T2 (\$)} & {Total (\$)} \\369\midrule370Janvier & 1900 & 31 & 14.31 & 1240 & 660 & 87.61 & 73.54 & 175.45 \\371Février & 1700 & 28 & 12.92 & 1120 & 580 & 79.13 & 64.62 & 156.67 \\372Mars & 1400 & 31 & 14.31 & 1240 & 160 & 87.61 & 17.83 & 119.74 \\373Avril & 1000 & 30 & 13.85 & 1000 & 0 & 70.65 & 0.00 & 84.50 \\374Mai & 700 & 31 & 14.31 & 700 & 0 & 49.46 & 0.00 & 63.76 \\375Juin & 550 & 30 & 13.85 & 550 & 0 & 38.86 & 0.00 & 52.70 \\376Juillet & 500 & 31 & 14.31 & 500 & 0 & 35.33 & 0.00 & 49.63 \\377Août & 500 & 31 & 14.31 & 500 & 0 & 35.33 & 0.00 & 49.63 \\378Septembre & 600 & 30 & 13.85 & 600 & 0 & 42.39 & 0.00 & 56.24 \\379Octobre & 850 & 31 & 14.31 & 850 & 0 & 60.05 & 0.00 & 74.36 \\380Novembre & 1150 & 30 & 13.85 & 1150 & 0 & 81.25 & 0.00 & 95.09 \\381Décembre & 1150 & 31 & 14.31 & 1150 & 0 & 81.25 & 0.00 & 95.56 \\382\midrule383Année & 12000 & 365 & 168.46 & 10600 & 1400 & 748.89 & 155.99 & 1073.34 \\384\bottomrule385\end{tabular}386\tabsource{Structure tarifaire : \parencite{hydrotarifs2026}, section 2.5, consulté le 31 octobre 2026 ; profil de consommation : hypothèse de travail de l'auteur ; calculs \texttt{analysis/python/cases/ch26\_etat\_locatif.py} (fonction \texttt{normalisation\_electricite}).}387\end{table}388389\begin{figure}[htbp]390\centering391\includegraphics[width=\textwidth]{ch26/ch26-fig-normalisation.pdf}392\caption{Décomposition du coût mensuel d'électricité d'un 4½ chauffé à l'électricité au tarif D entre la redevance d'abonnement, la première tranche et la seconde tranche, pour un profil hypothétique de \num{12000} kWh par an ; la seconde tranche n'apparaît qu'en janvier, février et mars, et la moyenne annuelle de \dollars{89.45} par mois est le montant à retrancher d'un loyer « chauffé-éclairé » pour obtenir le loyer nu équivalent.}\label{fig:26:normalisation}393\figsource{Structure tarifaire : \parencite{hydrotarifs2026} ; profil de consommation : hypothèse de travail ; \texttt{analysis/python/figures/ch26\_figures.py}.}394\end{figure}395396L'exemple enseigne une méthode plus qu'un chiffre. Le coût d'un service inclus se calcule à partir de sa structure tarifaire et d'un profil de consommation qui doit être déclaré, idéalement tiré des factures du logement ou de logements semblables ; la hausse tarifaire annoncée s'applique à la projection ; et la normalisation se fait avant toute comparaison, qu'il s'agisse d'estimer le loyer de marché d'un logement du sujet à partir de comparables ou de comparer les loyers des logements du sujet entre eux. Lorsque le chauffage est fourni par une installation centrale du locateur, le coût à retrancher est la part du logement dans la facture de l'immeuble, et le \cref{ch:28} en traite la projection comme dépense d'exploitation ; lorsqu'il est à la charge du locataire, le loyer est déjà nu et aucune correction ne s'applique, mais la dépense d'électricité de l'immeuble se limite aux aires communes. Le même raisonnement vaut pour le stationnement, dont la valeur se lit dans les loyers de cases facturées séparément lorsque le marché local en offre, et pour les électroménagers fournis, dont la valeur mensuelle est le coût de remplacement amorti sur leur durée de vie.397398\section{Vente de l'immeuble, cession et autres événements du bail}\label{sec:26:evenements}399400L'aliénation volontaire ou forcée d'un immeuble comportant un logement, ou l'extinction du titre du locateur, « ne permet pas au nouveau locateur de résilier le bail », qui est continué et peut être reconduit comme tout autre bail, le nouveau locateur ayant envers le locataire les droits et obligations résultant du bail \parencite[art.~1937]{ccq}. Cette règle, que le \cref{ch:02} a placée au fondement de la distinction entre le droit du locateur et la pleine propriété, a pour l'analyse de l'état locatif trois conséquences pratiques. L'acquéreur hérite des baux tels qu'ils sont, y compris des avis de modification déjà transmis par le vendeur pour le terme à venir, des refus reçus et des demandes pendantes devant le Tribunal ; un avis transmis en janvier pour un terme du 30 juin produit ses effets au profit de l'acquéreur qui prend possession en avril, et un vendeur qui n'a transmis aucun avis a reconduit les baux aux conditions antérieures pour l'année qui suit, ce qui doit se lire dans la projection. L'acquéreur hérite aussi des services inclus et des accessoires que les baux promettent, même si le vendeur les fournissait de façon informelle. Et il hérite des situations litigieuses, arriérés, demandes de réduction de loyer pour perte de services, ordonnances d'exécution de travaux. L'ajustement des loyers perçus d'avance et des dépôts n'existe pas au Québec au-delà du prorata du loyer du mois de la signature, puisque le dépôt est interdit \parencite[art.~1904]{ccq}.401402L'hypothèque des loyers mérite une vérification distincte. L'hypothèque immobilière peut grever les loyers présents et à venir de l'immeuble ainsi que les indemnités d'assurance qui les remplacent ; elle est publiée au registre foncier \parencite[art.~2695]{ccq}. En présence d'un préavis d'exercice d'un droit hypothécaire, le créancier peut percevoir les loyers, et l'état locatif doit indiquer à qui les locataires paient. Pour l'évaluation de la pleine propriété, l'hypothèque ne réduit pas la valeur, comme le \cref{ch:02} l'a rappelé, mais la consultation de l'index des immeubles fait partie de la vérification des titres pour les immeubles de six logements et plus, où ces hypothèques sont courantes \parencite[\S~2.2]{ccq}.403404Parmi les autres événements du bail, deux concernent directement la lecture des loyers. La sous-location, qui laisse le locataire principal dans le bail, ne change rien au loyer que le locateur perçoit, mais le sous-locataire peut demander la fixation dans les conditions de l'article 1950 et le locataire qui a sous-loué plus de douze mois perd son droit au maintien dans les lieux, le locateur pouvant alors demander au tribunal de mettre fin au bail \parencite[art.~1947]{ccq}. La cohabitation et le décès emportent, pour le conjoint ou le proche qui habitait avec le locataire depuis au moins six mois, le droit au maintien dans les lieux et la qualité de locataire aux mêmes conditions \parencite[art.~1938]{ccq} ; un tel occupant n'est pas un nouveau locataire au sens de l'article 1950 \parencite[art.~1951]{ccq}, et son loyer ne rejoint pas le marché. Ces règles rappellent que la durée de l'écart contractuel n'est pas celle de la vie du locataire nommé au bail, mais celle de l'occupation du ménage.405406\begin{quebec}[Le registre des loyers et la section G]407Le Québec ne tient pas de registre public des loyers ; l'information sur le loyer précédent circule par l'avis de l'article 1896, dont la fausse déclaration ou l'omission délibérée est sanctionnée depuis 2024 par des dommages-intérêts punitifs \parencite[art.~1896]{ccq,loi31_2024}. Pour l'évaluateur, cela signifie que la relocation au loyer de marché n'est jamais certaine : le nouveau locataire informé du loyer précédent peut demander la fixation dans les dix jours \parencite[art.~1950]{ccq}, et le Tribunal fixe alors le loyer selon les critères du règlement à partir du loyer précédent, sans égard à la valeur locative de marché \parencite{talResumesDecisions}. La pratique montre que ce recours est peu exercé dans les marchés tendus, où le nouveau locataire craint pour sa relation avec le locateur, et davantage dans les marchés détendus. La projection d'une relocation au loyer de marché est donc une hypothèse, raisonnable dans la plupart des cas, qu'un évaluateur prudent documente et dont il teste la sensibilité ; le dossier du cas 3 au \cref{ch:47} la soumet à une simulation. Les textes cités ont été consultés le 31 octobre 2026 sur LégisQuébec et sur le site du Tribunal.408\end{quebec}409410\section{Baux commerciaux au rez-de-chaussée : les bases}\label{sec:26:commercial}411412Les immeubles mixtes des artères commerçantes de Montréal, de Québec ou de Sherbrooke comportent un ou deux locaux au rez-de-chaussée et des logements aux étages. Le local commercial n'est pas un logement : son bail relève du droit commun du louage et de la liberté contractuelle, hors du régime d'ordre public des articles 1892 et suivants, et il n'est ni reconduit de plein droit au sens de l'article 1941 ni soumis à la fixation. Le bail à durée fixe cesse de plein droit à l'arrivée du terme \parencite[art.~1877]{ccq} ; il est reconduit tacitement, pour un an ou pour la durée initiale si elle était inférieure à un an, si le locataire demeure plus de dix jours après l'expiration sans opposition du locateur \parencite[art.~1879]{ccq} ; la cession et la sous-location suivent les articles 1870 à 1873, et les parties peuvent convenir que la cession ne décharge pas l'ancien locataire \parencite[art.~1873]{ccq}. Cette liberté explique que les baux commerciaux soient longs, de trois à dix ans, assortis d'options de renouvellement à des conditions prédéterminées ou « au loyer du marché alors en vigueur », et qu'ils répartissent entre les parties les dépenses de l'immeuble de manières très variées.413414Le vocabulaire de cette répartition est le premier obstacle. Le \terme{loyer brut}{gross rent} comprend toutes les dépenses de l'immeuble, que le locateur assume ; le \terme{loyer net}{net rent} laisse au locataire une partie des dépenses, et la pratique distingue des degrés, le locataire assumant les taxes foncières, puis les assurances, puis l'entretien et les frais d'exploitation des aires communes, jusqu'au bail dit « net net net » où il assume la quasi-totalité des charges d'exploitation et parfois les réparations structurales. Le loyer stipulé au bail se compose alors d'un \emph{loyer de base}, souvent exprimé en dollars par pied carré ou par mètre carré de superficie locative par année, et d'un \emph{loyer additionnel} qui rembourse au locateur la part du locataire dans les dépenses récupérables, taxes, assurances et frais d'exploitation. Pour comparer des baux de structures différentes, l'évaluateur les ramène tous à une base nette équivalente,415\begin{equation}\label{eq:26:loyer-net}416L^{\text{net}} = L^{\text{brut}} - E_r, \qquad \ell^{\text{net}} = \frac{L^{\text{net}}}{S},417\end{equation}418où $E_r$ désigne les dépenses que le locateur assume dans un bail brut et qu'il récupérerait dans un bail net, et $S$ la superficie locative ; le loyer net au mètre carré $\ell^{\text{net}}$ est l'unité de comparaison usuelle. Le bail stipule aussi, fréquemment, un \emph{loyer en pourcentage} des ventes du commerce au-delà d'un seuil, des périodes de gratuité au début du bail, des allocations d'aménagement versées par le locateur, et des clauses d'indexation annuelle sur l'indice des prix à la consommation ou à taux fixe. Les concessions s'actualisent sur la durée du bail pour obtenir un loyer effectif comparable, l'\cref{eq:26:effectif} devenant une annuité.419420L'analyse d'un bail commercial diffère de celle d'un bail de logement par ses risques autant que par ses règles. Le revenu est fixé contractuellement pour plusieurs années, ce qui le rend plus certain que celui des logements tant que le locataire est solvable, et plus incertain au-delà, puisque le local peut rester vacant des mois et exiger des travaux d'aménagement à la relocation ; la qualité du crédit du locataire, la pertinence de son commerce pour l'artère, la durée résiduelle du bail et le caractère des options de renouvellement sont des déterminants de valeur qui n'ont pas d'équivalent résidentiel. Du côté des dépenses, le local commercial est exclu de la répartition des dépenses d'immobilisation en fixation des loyers des logements : le règlement ne lui attribue « aucune part » \parencite[art.~5]{reglCriteresFixation}, et le formulaire de renseignements nécessaires isole les revenus des locaux non résidentiels sur des lignes distinctes \parencite{talFormulaireRN2026}. Les taxes foncières, enfin, frappent la partie non résidentielle à un taux différent dans les municipalités à taux variés, question que le \cref{ch:09} a traitée et que le \cref{ch:28} applique aux dépenses. Le chapitre s'en tient à ces bases : aucun loyer commercial de marché n'y est avancé, parce qu'aucune source publique vérifiable n'en publie pour les artères québécoises, et l'évaluateur qui en a besoin les extrait des baux comparables qu'il peut consulter. L'\cref{ex:26:7} illustre le passage du brut au net et la comparaison de la valeur actuelle d'un flux commercial fixe avec celle d'un flux résidentiel indexé.421422\section{Exemple intégral : analyser l'état locatif du cas 3 et du cas 2}\label{sec:26:exemple}423424\begin{exemple}{Analyse de l'état locatif d'un immeuble de douze logements à Montréal et d'un triplex à Québec}{cas3-etat}425L'exemple reprend le cas 3 à la date d'évaluation du 1\ier{} septembre 2026 et le prolonge par le triplex du cas 2. Les paramètres de projection sont ceux du dossier : taux d'actualisation de \pct{7.25}, croissance des loyers de marché de \pct{3.5}, inoccupation et mauvaises créances de \pct{3.9}, rotation de \pct{15} par an. L'analyse procède en six étapes ; chaque chiffre est produit par \texttt{analysis/python/cases/ch26\_etat\_locatif.py}.426427\emph{Étape 1 : la position des loyers en place.} Les \cref{tab:26:etat,tab:26:indicateurs} ont établi que le revenu brut potentiel contractuel est de \dollars{165540} contre \dollars{186036} au marché, soit un écart de \dollars{20496} par an, \pct{11.0} du revenu de marché, et un écart mensuel moyen de \dollars{142.33} par logement. La distribution est bimodale : quatre baux récents à deux pour cent du marché ou moins, cinq baux de 2018 à quinze pour cent, deux baux anciens à vingt-deux et trente pour cent. L'évaluateur retient de cette lecture que le retard n'est pas diffus mais structuré par l'année d'entrée, ce qui oriente l'analyse de la rotation vers les cohortes.428429\emph{Étape 2 : la durée espérée de l'écart.} Sous une rotation constante, l'\cref{eq:26:survie} donne une occupation restante espérée de 6,7 années pour la rotation de \pct{15} du dossier, de 10,6 années pour la rotation de \pct{9.4} observée dans la région de Montréal et de 11,8 années pour celle de \pct{8.5} des immeubles de six à dix-neuf logements \parencite{schlrmltables2025}. Le volet (a) de la \cref{fig:26:anciennete} montre que sept des douze locataires ont déjà une ancienneté égale ou supérieure à la durée médiane d'occupation que ces rotations impliquent ; le modèle géométrique, qui ignore l'ancienneté, traite pourtant ces locataires comme les autres, et l'évaluateur doit se demander si les locataires de 2008 et de 2014, qui économisent respectivement \dollars{319} et \dollars{216} par mois, partiront au rythme moyen.430431\emph{Étape 3 : la valeur actuelle de l'écart par logement.} Le \cref{tab:26:va} applique l'\cref{eq:26:va-ecart} à chaque logement, l'écart annuel de la première année étant pris net de l'inoccupation, $\Delta_{j1} = 12\,(L^m_j - L^c_j)(1 - 0{,}039)$, soit \dollars{19697} pour l'immeuble. À la rotation de \pct{15}, la valeur agrégée de l'écart est de \dollars{102188}, le chiffre que le \cref{ch:02} avait obtenu par la formule agrégée ; à \pct{9.4}, elle est de \dollars{146128} et à \pct{8.5} de \dollars{156977}, contre \dollars{525244} sans aucune rotation. Le logement 103 porte à lui seul \dollars{19085} à \pct{15} et \dollars{27292} à \pct{9.4} ; le logement 104, reloué en 2025, \dollars{1316} et \dollars{1882}. La \cref{fig:26:va-ecart} met ces montants en regard. Ces valeurs sont celles de la décote du droit du locateur par rapport à la pleine propriété libre de baux, sous l'hypothèse que les dépenses ne dépendent pas du niveau des loyers ; la projection logement par logement du module partagé, qui reloue d'abord les logements les plus en retard et fait varier la gestion avec le revenu, donne \dollars{27146} au \cref{ch:02}, et l'écart entre les deux chiffres mesure l'effet de l'ordre des départs, question sur laquelle les données ne tranchent pas.432433\emph{Étape 4 : le loyer économique.} Avec le taux global médian extrait des quarante ventes comparables du cas 3, \pct{4.415} (\cref{ch:29}), et la valeur au rôle de \dollars{2200000} comme valeur de référence, l'\cref{eq:26:economique} exige un revenu net de \dollars{97130}. Les dépenses normalisées hors gestion et hors réserve sont de \dollars{63647.43}, la réserve de \dollars{8103}, la gestion imputée à quatre pour cent du revenu brut effectif et les autres revenus de \dollars{9360} ; le revenu brut effectif requis est de \dollars{175917} et le revenu brut potentiel requis de \dollars{173316}, soit un loyer économique de \dollars{1203.59} par mois et par logement. Le loyer contractuel moyen, \dollars{1149.58}, lui est inférieur de \dollars{54} ; le loyer de marché moyen, \dollars{1291.92}, lui est supérieur de \dollars{88}. La lecture est immédiate : au taux du marché, la valeur au rôle n'est soutenue que par des loyers situés entre les loyers en place et les loyers de marché, ce qui est cohérent avec la règle de l'article 45.1 de la Loi sur la fiscalité municipale, qui évalue l'immeuble au rôle comme si le vendeur détenait les droits des locataires (\cref{ch:02,ch:09}), et avec une date de référence antérieure de vingt-six mois. Appliquée à la valeur par capitalisation directe du revenu contractuel, \dollars{2037503}, la même chaîne redonne exactement \dollars{1149.58}, ce que le test du chapitre vérifie.434435\emph{Étape 5 : la normalisation d'un comparable.} Pour estimer le loyer de marché des 4½ du cas 3, l'évaluateur dispose d'un comparable fictif offert à \dollars{1450} par mois chauffé et éclairé. Avec le profil de consommation du \cref{tab:26:electricite}, le coût mensuel moyen de l'électricité au tarif D est de \dollars{89.45} et le loyer nu équivalent de \dollars{1360.55}, qui se situe dans la fourchette des loyers de marché nus retenus pour les 4½, de \dollars{1240} à \dollars{1478}, et au-dessus de leur moyenne. Si le comparable incluait en outre un stationnement que les baux du sujet facturent séparément, sa valeur mensuelle, extraite des cases louées isolément dans le quartier, se retrancherait de même ; aucune valeur de stationnement n'est avancée ici faute de source vérifiable.436437\emph{Étape 6 : le calendrier.} Les douze baux échoient le 30 juin 2027. Si l'acquéreur prend possession le 1\ier{} septembre 2026, c'est lui qui transmettra les avis de modification entre le 30 décembre 2026 et le 30 mars 2027 et qui recevra les refus éventuels jusqu'au 30 avril, et c'est lui qui devra saisir le tribunal avant le 30 mai pour les baux refusés (\cref{fig:26:chronologie}). La projection du \cref{ch:30} suppose une indexation de \pct{3.1} des loyers en place à compter du 1\ier{} juillet 2027 ; l'évaluateur note que ce pourcentage est celui de 2026 et que celui de 2027 n'est pas publié, et qu'un acquéreur qui laisserait passer la fenêtre d'avis reconduirait les douze baux aux conditions de 2026, perdant une année d'indexation, soit environ \dollars{5100} de revenu.438439\emph{Le triplex du cas 2.} Le \cref{tab:26:cas2} applique la même lecture au triplex de Limoilou. Le revenu brut potentiel contractuel est de \dollars{41832} contre \dollars{49332} au marché, soit un écart de \dollars{7500} par an et de \pct{15.2}, plus élevé que celui du cas 3 parce que le bail du rez-de-chaussée, en place depuis 2019, est à \pct{26.8} sous le marché estimé ; le logement du troisième étage, reloué en 2025, est au marché. L'ancienneté moyenne est de quatre ans et deux baux sur trois sont à plus de dix pour cent sous le marché. Avec trois logements, la rotation ne se modélise pas par une fraction annuelle : chaque départ est un événement discret, et l'évaluateur raisonne par scénarios de départ du locataire du rez-de-chaussée, dont l'écart de \dollars{383} par mois vaut, par l'\cref{eq:26:va-ecart} à \pct{7.25}, \pct{3.5} et une rotation de \pct{13.0}, celle de la région de Québec \parencite{schlrmltables2025}, environ \dollars{26000}. Le \cref{ch:32} reprend le triplex dans l'optique de l'acheteur occupant, pour qui le logement du rez-de-chaussée vaut aussi par la possibilité de reprise de l'article 1957, et le \cref{ch:46} en dresse le dossier complet.440\end{exemple}441442\begin{table}[htbp]443\caption{Cas 3 : valeur actuelle espérée de l'écart contractuel de chaque logement, en dollars, selon la rotation annuelle $\rho$ (taux d'actualisation \pct{7.25}, croissance de l'écart \pct{3.5}, écart de première année $\Delta_{j1}$ net de l'inoccupation de \pct{3.9} ; données synthétiques)}\label{tab:26:va}444\centering445\footnotesize\setlength{\tabcolsep}{4pt}446\begin{tabular}{lS[table-format=2.1]S[table-format=5.0]S[table-format=6.0]S[table-format=6.0]S[table-format=6.0]S[table-format=6.0]}447\toprule448Logement & {Anc. (ans)} & {$\Delta_{j1}$ (\$)} & {$\rho = 8{,}5\,\%$} & {$\rho = 9{,}4\,\%$} & {$\rho = 15\,\%$} & {$\rho = 0$} \\449\midrule450104 & 1 & 254 & 2022 & 1882 & 1316 & 6765 \\451301 & 1 & 323 & 2573 & 2396 & 1675 & 8611 \\452202 & 2 & 565 & 4503 & 4192 & 2932 & 15068 \\453304 & 2 & 773 & 6158 & 5732 & 4009 & 20604 \\454303 & 3 & 1107 & 8823 & 8213 & 5744 & 29522 \\455101 & 5 & 1130 & 9007 & 8384 & 5863 & 30137 \\456201 & 8 & 2318 & 18473 & 17197 & 12026 & 61812 \\457203 & 8 & 2364 & 18841 & 17539 & 12265 & 63042 \\458204 & 8 & 2156 & 17187 & 15999 & 11188 & 57506 \\459302 & 8 & 2537 & 20219 & 18822 & 13162 & 67654 \\460102 & 12 & 2491 & 19852 & 18480 & 12923 & 66424 \\461103 & 18 & 3679 & 29318 & 27292 & 19085 & 98099 \\462\midrule463Total & 6.3 & 19697 & 156977 & 146128 & 102188 & 525244 \\464\bottomrule465\end{tabular}466\tabsource{\synth{\texttt{analysis/python/cases/ch26\_etat\_locatif.py} (fonction \texttt{va\_ecart\_logements}), graine 20261031 ; \eqref{eq:26:va-ecart} ; la colonne « sans rotation » est $\Delta_{j1}/(r-g)$. Les totaux à \pct{15} et sans rotation coïncident avec ceux du \cref{ch:02}.}}467\end{table}468469\begin{figure}[htbp]470\centering471\includegraphics[width=\textwidth]{ch26/ch26-fig-va-ecart.pdf}472\caption{Cas 3 : valeur actuelle espérée de l'écart contractuel de chaque logement pour des rotations de \pct{8.5}, \pct{9.4} et \pct{15}, les logements étant classés par ancienneté du locataire ; la décote agrégée passe de \dollars{156977} à \dollars{102188} lorsque la rotation passe du taux observé pour les immeubles de six à dix-neuf logements de Montréal à l'hypothèse du dossier, et le logement 103 en porte près du cinquième.}\label{fig:26:va-ecart}473\figsource{\synth{\texttt{analysis/python/figures/ch26\_figures.py}, graine 20261031} ; taux de rotation : \parencite{schlrmltables2025}.}474\end{figure}475476\begin{table}[htbp]477\caption{État locatif du triplex du cas 2 (Limoilou, Québec) au 1\ier{} septembre 2026 : loyers mensuels contractuel et de marché (données synthétiques)}\label{tab:26:cas2}478\centering479\footnotesize480\setlength{\tabcolsep}{2.5pt}\begin{tabular}{lcS[table-format=3.0]S[table-format=2.1]S[table-format=4.0]S[table-format=4.0]S[table-format=3.0]S[table-format=2.1]S[table-format=1.3]}481\toprule482Logement & Type & {m\textsuperscript{2}} & {Anc. (ans)} & {Contrat (\$)} & {Marché (\$)} & {Écart (\$)} & {Écart (\%)} & {Ratio} \\483\midrule484Rez-de-chaussée & 5½ & 92 & 7 & 1047 & 1430 & 383 & 26.8 & 0.732 \\4852\textsuperscript{e} étage & 5½ & 92 & 4 & 1188 & 1430 & 242 & 16.9 & 0.831 \\4863\textsuperscript{e} étage & 4½ & 78 & 1 & 1251 & 1251 & 0 & 0.0 & 1.000 \\487\midrule488Total & & 262 & 4.0 & 3486 & 4111 & 625 & 15.2 & 0.848 \\489\bottomrule490\end{tabular}491\tabsource{\synth{\texttt{analysis/python/cases/ch26\_etat\_locatif.py} (fonction \texttt{cas2\_etat}, revenus par \texttt{traite.cas2.revenus}), graine 20261031 ; revenu brut potentiel annuel \dollars{41832} (contrat) et \dollars{49332} (marché) ; baux débutés les 1\ier{} juillet 2019, 2022 et 2025 ; chauffage non inclus ; ligne « Total » : ancienneté moyenne, sommes, écart et ratio pondérés.}}492\end{table}493494\section{Sensibilité : rotation, croissance et taux}\label{sec:26:sensibilite}495496La valeur de l'écart contractuel dépend de trois paramètres que l'état locatif ne contient pas : la rotation $\rho$, la croissance $g$ de l'écart et le taux d'actualisation $r$. Le \cref{tab:26:sensibilite} fait varier la rotation de \pct{5} à \pct{25} pour trois taux d'actualisation et trois taux de croissance, l'écart net de première année étant fixé à \dollars{19697}. Le résultat principal est que la rotation domine : à \pct{7.25} et \pct{3.5}, la valeur agrégée de l'écart passe de \dollars{220691} à \pct{5} de rotation à \dollars{66487} à \pct{25}, un rapport de un à trois virgule trois, et à \dollars{525244} sans rotation. Le taux d'actualisation compte peu : à \pct{15} de rotation, l'écart vaut \dollars{107779} à \pct{6.25} et \dollars{97148} à \pct{8.25}, soit une variation de dix pour cent pour deux cents points de base, parce que la rotation raccourcit la durée effective des flux et que l'actualisation pèse peu sur des flux courts. La croissance de l'écart compte peu également, pour la même raison : à \pct{15} de rotation, l'écart vaut \dollars{97872} si l'écart croît de \pct{2.5} par an et \dollars{106902} s'il croît de \pct{4.5}. L'ordre d'importance s'inverse à faible rotation : à \pct{5}, deux points de croissance font varier la valeur de \dollars{199460} à \dollars{246980}.497498\begin{table}[htbp]499\caption{Sensibilité de la valeur actuelle agrégée de l'écart contractuel du cas 3 à la rotation annuelle, au taux d'actualisation et à la croissance de l'écart (écart net de première année \dollars{19697} ; données synthétiques)}\label{tab:26:sensibilite}500\centering501\footnotesize\setlength{\tabcolsep}{5pt}502\begin{tabular}{S[table-format=2.1]S[table-format=6.0]S[table-format=6.0]S[table-format=6.0]S[table-format=6.0]S[table-format=6.0]S[table-format=6.0]}503\toprule504& \multicolumn{3}{c}{Taux d'actualisation $r$ ($g = \pct{3.5}$)} & \multicolumn{3}{c}{Croissance de l'écart $g$ ($r = \pct{7.25}$)} \\505\cmidrule(lr){2-4}\cmidrule(lr){5-7}506{Rotation $\rho$ (\%)} & {\pct{6.25} (\$)} & {\pct{7.25} (\$)} & {\pct{8.25} (\$)} & {\pct{2.5} (\$)} & {\pct{3.5} (\$)} & {\pct{4.5} (\$)} \\507\midrule5085.0 & 248538 & 220691 & 198455 & 199460 & 220691 & 246980 \\5098.5 & 170571 & 156977 & 145390 & 146308 & 156977 & 169324 \\5109.4 & 157838 & 146128 & 136036 & 136925 & 146128 & 156658 \\51115.0 & 107779 & 102188 & 97148 & 97872 & 102188 & 106902 \\51225.0 & 68809 & 66487 & 64316 & 64845 & 66487 & 68214 \\513\bottomrule514\end{tabular}515\tabsource{\synth{\texttt{analysis/python/cases/ch26\_etat\_locatif.py} (fonction \texttt{sensibilite\_va}), graine 20261031 ; \eqref{eq:26:va-ecart} appliquée à l'écart agrégé ; sans rotation, la valeur est de \dollars{525244} à $r = \pct{7.25}$ et $g = \pct{3.5}$.}}516\end{table}517518La leçon méthodologique est que l'effort d'analyse doit porter sur la rotation. Les données publiques en donnent l'ordre de grandeur par région, par taille de logement et par taille d'immeuble ; l'état locatif en donne l'historique propre à l'immeuble, par les dates d'entrée des locataires en place et, si le gestionnaire les conserve, par les dates de départ des locataires passés ; la composition du locatariat en module la projection, les locataires âgés protégés par l'article 1959.1 et les locataires à loyer très bas partant moins. L'évaluateur retient une rotation de base, la documente, et présente la valeur de l'écart pour une fourchette, exactement comme il le fait pour un taux de capitalisation. Lorsque la rotation est incertaine et l'écart important, le modèle géométrique peut être remplacé par une projection logement par logement avec des probabilités de départ propres à chaque bail, que le \cref{ch:40} traite par simulation.519520\begin{erreurs}521Capitaliser le revenu net calculé aux loyers de marché avec un taux extrait de ventes d'immeubles à baux en place, ou l'inverse, alors que l'acquéreur ne peut résilier les baux \parencite[art.~1937]{ccq} ; le \cref{ch:29} a chiffré l'erreur à plus de vingt pour cent sur le cas 3. Supposer que les loyers rejoindront le marché à la prochaine reconduction, alors que la fixation ne tient aucun compte de la valeur locative et que le locataire qui refuse reste dans les lieux. Traiter la rotation comme une donnée de marché transposable à tout immeuble, alors qu'elle dépend de la composition du locatariat et de l'écart lui-même. Comparer des loyers chauffés et des loyers nus sans normalisation, ou normaliser avec un prix moyen du kilowattheure qui ignore la seconde tranche du tarif. Inscrire un dépôt de garantie ou des loyers perçus d'avance dans l'analyse, alors que l'article 1904 les interdit. Confondre loyer demandé et loyer de marché, ou loyer fixé par le tribunal et loyer de marché. Omettre de vérifier les avis transmis et les demandes pendantes, de sorte que la projection suppose une indexation que le vendeur a déjà perdue en laissant passer la fenêtre d'avis. Valoriser un scénario de repositionnement fondé sur des évictions pendant le moratoire ou sans tenir compte des indemnités de l'article 1965. Attribuer une part des dépenses d'immobilisation au local commercial en fixation, alors que le règlement l'exclut.522\end{erreurs}523524\begin{limites}525Les douze baux du cas 3 et les trois du cas 2 sont synthétiques ; leur écart au marché suit une loi déclarée et ne mesure pas la dispersion réelle des loyers québécois. Le modèle de rotation géométrique suppose une probabilité de départ indépendante de l'ancienneté et de l'écart, hypothèse contredite par l'intuition économique et favorable au locateur ; les taux de rotation de la SCHL portent sur l'ensemble des appartements d'initiative privée et non sur les immeubles à loyers déprimés. La formule fermée de la valeur de l'écart suppose des dépenses indépendantes du niveau des loyers, ce qui n'est pas exact lorsque la gestion est imputée en pourcentage du revenu. Le profil de consommation d'électricité et le loyer du comparable chauffé-éclairé sont des hypothèses de travail, aucune facture moyenne officielle n'ayant pu être vérifiée ; les taxes de vente sont exclues et la hausse tarifaire de 2027 est appliquée uniformément à toutes les composantes du tarif, ce qui est une approximation. L'appellation « section G » du formulaire de bail est d'usage, les annexes du règlement sur les formulaires n'étant pas reproduites par LégisQuébec ; l'appellation « clause F » pour les restrictions de l'article 1955 n'a pas pu être vérifiée dans le règlement et n'est pas employée ici. Le pourcentage de base du Tribunal pour 2027 n'était pas publié au 31 octobre 2026, et l'état du moratoire de la Loi 65 doit être revérifié avant le 6 juin 2027. Aucun loyer commercial de marché n'est avancé, faute de source publique. Les dates du calendrier sont calculées en mois civils et peuvent différer d'un jour de la présentation usuelle du Tribunal. Enfin, le chapitre décrit le droit en vigueur au 15 octobre 2026 ; les règles du bail de logement ont été modifiées trois fois depuis 2024 et doivent être revérifiées à chaque mandat.526\end{limites}527528\begin{synthese}529\begin{itemize}530\item Le bail de logement est un régime d'ordre public : formulaire obligatoire, avis du loyer précédent, aucun dépôt, reconduction de plein droit, avis de modification de trois à six mois avant le terme, refus dans le mois, fixation par le Tribunal selon des critères qui ignorent la valeur locative de marché ; l'acquéreur achète les baux en place.531\item Le loyer contractuel se lit, le loyer de marché s'estime pour un nouveau bail et les mêmes services, le loyer effectif corrige les concessions, le loyer économique mesure ce qu'une valeur de référence exige ; chacun a sa place dans l'approche du revenu et aucun ne remplace l'autre.532\item L'état locatif s'analyse par l'écart moyen pondéré, la part des baux sous le marché à plusieurs seuils, la concentration de l'écart et l'ancienneté ; pour le cas 3, l'écart est de \pct{11.0}, porté à \pct{44.2} par trois baux, avec une ancienneté moyenne de 6,3 ans.533\item La trajectoire des loyers en place est en deux régimes : indexation bornée par la fixation tant que le locataire reste, retour au marché à son départ ; pour un immeuble neuf, le loyer maximal des cinq ans inscrit au bail borne la trajectoire.534\item La valeur actuelle espérée de l'écart d'un logement est $\Delta_{j1}/[r - g + \rho(1+g)]$ : la rotation domine, le taux et la croissance comptent peu ; la cession, la reprise, l'éviction, le moratoire et l'indemnité de l'article 1965 façonnent la rotation.535\item Les loyers se normalisent en loyers nus avant toute comparaison, à partir de la structure tarifaire des services inclus et d'un profil de consommation déclaré ; la seconde tranche du tarif D interdit l'usage d'un prix moyen.536\item Le local commercial du rez-de-chaussée relève du droit commun : baux longs, loyer de base et loyer additionnel, base nette équivalente, risques de crédit et de vacance propres, exclusion de la répartition des dépenses d'immobilisation en fixation.537\end{itemize}538\end{synthese}539540\section*{Exercices}541\addcontentsline{toc}{section}{Exercices}542543\begin{exercice}[1]{Calendrier des avis}{ex:26:1}544Un bail de douze mois court du 1\ier{} juillet 2026 au 30 juin 2027 ; un second bail, de six mois, court du 1\ier{} juillet au 31 décembre 2026. Pour chacun, indiquez la fenêtre pendant laquelle le locateur peut transmettre un avis de modification du loyer, la date limite de réponse du locataire si l'avis est reçu au dernier jour permis, la date limite de la demande de fixation en cas de refus à cette date, et la date limite d'un avis de reprise. Si le logement est reloué le lendemain du terme, jusqu'à quelle date le nouveau locataire peut-il demander la fixation du loyer, avec et sans l'avis de l'article 1896 ? Citez les articles.545\end{exercice}546547\begin{exercice}[1]{Indicateurs d'un état locatif}{ex:26:2}548Un immeuble de six logements présente les loyers contractuels mensuels suivants, avec entre parenthèses le loyer de marché estimé et l'année d'entrée du locataire : \dollars{850} (\dollars{1100}, 2012), \dollars{925} (\dollars{1100}, 2016), \dollars{1180} (\dollars{1300}, 2021), \dollars{1240} (\dollars{1300}, 2025), \dollars{1410} (\dollars{1550}, 2019), \dollars{1495} (\dollars{1550}, 2024). À la date d'évaluation du 1\ier{} septembre 2026, calculez le revenu brut potentiel contractuel et au marché, l'écart moyen pondéré \eqref{eq:26:ecart-pondere}, la moyenne simple des ratios, la part des baux à plus de cinq, dix et vingt pour cent sous le marché \eqref{eq:26:part-sous-marche}, la concentration de l'écart sur les trois baux les plus en retard et l'ancienneté moyenne. Commentez la différence entre l'écart pondéré et la moyenne simple des ratios.549\end{exercice}550551\begin{exercice}[2]{Normalisation d'un loyer chauffé-éclairé}{ex:26:3}552Un comparable de 4½ est offert à \dollars{1500} par mois, chauffage et électricité inclus. On suppose une consommation annuelle de \num{14000} kWh répartie selon le profil mensuel du \cref{tab:26:electricite} multiplié par $14/12$. À l'aide du tarif D du 1\ier{} avril 2026 \eqref{eq:26:tarifD}, calculez le coût mensuel de chaque mois, le nombre de mois où la seconde tranche s'applique, le coût annuel, le coût mensuel moyen et le loyer nu équivalent \eqref{eq:26:normalise}. Comparez au cas de \num{12000} kWh et \dollars{1450} du chapitre et expliquez pourquoi le coût ne croît pas proportionnellement à la consommation.553\end{exercice}554555\begin{exercice}[2]{Valeur de l'écart d'un bail ancien}{ex:26:4}556Le locataire du logement 103 du cas 3 paie \dollars{728} pour un logement dont le marché demande \dollars{1047}. Avec une inoccupation de \pct{3.9}, un taux d'actualisation de \pct{7.25} et une croissance de l'écart de \pct{3.5}, calculez la valeur actuelle espérée de l'écart \eqref{eq:26:va-ecart} pour des rotations de \pct{9.4} et de \pct{15}, puis la durée espérée d'occupation $1/\rho$ \eqref{eq:26:survie} et la valeur d'une annuité certaine de l'écart de première année sur cette durée. Expliquez pourquoi les deux approches diffèrent et laquelle est cohérente avec le chapitre 2. Que vaudrait l'écart s'il était perpétuel ?557\end{exercice}558559\begin{exercice}[2]{Loyer économique d'un triplex}{ex:26:5}560Pour le triplex du cas 2, le module partagé \texttt{traite.cas2} donne un revenu brut potentiel contractuel de \dollars{41832}, une inoccupation de \pct{3}, une gestion imputée à \pct{4} du revenu brut effectif, des dépenses normalisées hors gestion et hors réserve de \dollars{15120}, une réserve de \dollars{1800} et un taux global médian extrait des ventes de plex de \pct{3.17}. Calculez le loyer économique mensuel moyen \eqref{eq:26:economique} sur la valeur au rôle de \dollars{495000}, puis sur la valeur par capitalisation directe du revenu net contractuel. Comparez au loyer contractuel moyen et au loyer de marché moyen, et interprétez.561\end{exercice}562563\begin{exercice}[3]{Immeuble neuf et loyer maximal des cinq ans}{ex:26:6}564Un logement d'un immeuble livré en 2026 est loué \dollars{1600} par mois ; le bail contient la restriction de l'article 1955 et indique un loyer maximal de \dollars{1850} pour les cinq années. Calculez le taux de croissance annuel composé maximal \eqref{eq:26:gmax}. Comparez, sur les cinq premières années du bail et au taux de \pct{7.25}, la valeur actuelle des loyers de trois trajectoires : indexation au pourcentage de base de \pct{3.1} comme si le logement était soumis à la fixation, saut au loyer maximal dès la première reconduction, et croissance régulière au taux maximal. Le plafond est-il atteint par la trajectoire à \pct{3.1} avant la fin de la cinquième année ? Que se passe-t-il si le bail ne mentionne pas le loyer maximal ? Discutez ce que l'évaluateur doit retenir comme trajectoire de base et pourquoi.565\end{exercice}566567\begin{exercice}[3]{Bail commercial au rez-de-chaussée}{ex:26:7}568Le local commercial de \msq{110} au rez-de-chaussée d'un immeuble mixte est loué \dollars{36000} par an en loyer brut pour cinq ans, avec une option de renouvellement de cinq ans au loyer du marché ; les dépenses que le locateur assume et qu'un bail net ferait récupérer s'élèvent à \dollars{9500} par an. Calculez le loyer net équivalent et le loyer net au mètre carré \eqref{eq:26:loyer-net}. Comparez la valeur actuelle à \pct{7.25} des cinq loyers nets fixes à celle de cinq années de loyer d'un logement de marché moyen du cas 3, \dollars{1292} par mois net d'une inoccupation de \pct{3.9} et croissant de \pct{3.5} par an. Expliquez pourquoi ce rapport de valeur ne suffit pas à comparer les deux flux, en discutant la durée, le risque de crédit, la vacance à l'échéance, l'option et le traitement du local dans la fixation des loyers des logements \parencite[art.~5]{reglCriteresFixation}.569\end{exercice}570571\section*{Pour aller plus loin}572\addcontentsline{toc}{section}{Pour aller plus loin}573574Le texte de référence reste le Code civil du Québec lui-même, dont les articles 1851 à 2000 se lisent en quelques heures et dont la version consolidée de LégisQuébec signale les modifications récentes \parencite{ccq} ; les lois modificatrices de 2024 \parencite{loi31_2024,loi65_2024} et de 2026 \parencite{loi111_2026} se lisent dans la Gazette officielle. Le site du Tribunal administratif du logement publie les pourcentages applicables, les communiqués annuels sur l'ajustement des loyers et des résumés de décisions qui éclairent l'interprétation des articles 1896, 1950 et 1955 \parencite{talIndices2026,talCommunique2026,talResumesDecisions}. Sur l'analyse économique des régimes d'encadrement des loyers, \textcite{arnott1995} a proposé la distinction entre les contrôles de première et de deuxième génération qui situe le régime québécois, et \textcite{kholodilin2024} en recense les effets empiriques sur l'offre, la mobilité et la dispersion des loyers ; \textcite{glaeserLuttmer2003} mesurent la mauvaise allocation des logements sous contrôle, \textcite{sims2007} et \textcite{autorPalmerPathak2014} l'effet de la fin du contrôle au Massachusetts, et \textcite{diamondMcquadeQian2019} ses effets distributifs à San Francisco ; pour le Canada, \textcite{smith1988} et \textcite{fallisSmith1985} analysent le régime ontarien. Sur l'analyse des baux et du revenu locatif en évaluation, les chapitres consacrés aux revenus de \textcite{appraisal2026} et de \textcite{fisherMartin2007}, et le traitement des baux par \textcite{wyatt2022} et \textcite{baumCrosbyDevaney2021}, qui développent l'analyse des baux commerciaux, complètent le présent chapitre ; les données du marché locatif se lisent dans les rapports et tableaux annuels de la Société canadienne d'hypothèques et de logement \parencite{schlLocatif2025,schlrmltables2025}.575