spb/traite-evaluation-qc

1\chapter{Reproduction et remplacement}\label{ch:21}23La méthode du coût répond à une question que tout acheteur se pose au moins une fois devant une maison : « combien coûterait-il de la construire aujourd'hui ? ». Cette question paraît concrète, presque comptable, et c'est précisément ce qui la rend dangereuse : un coût n'est pas une valeur, et le passage de l'un à l'autre exige une chaîne de raisonnements dont chaque maillon peut céder. Le présent chapitre ouvre la partie consacrée au coût en posant la logique de la méthode, son champ d'application légitime et la première de ses trois composantes, le coût neuf, c'est-à-dire ce que coûterait la construction d'un bâtiment identique ou équivalent à la date d'évaluation. Les deux chapitres suivants détaillent la mesure des quantités (\cref{ch:22}) et la structure des coûts directs et indirects (\cref{ch:23}) ; le \cref{ch:24} traite des dépréciations, et le \cref{ch:25} de la valeur du terrain, sans laquelle l'indication de valeur par le coût reste incomplète. Tout au long du chapitre, le sujet du premier dossier de cas, un cottage de \msq{165} construit en 1998 dans le secteur Hull de Gatineau, sert de fil conducteur ; ses chiffres sont synthétiques et identifiés comme tels.45\begin{objectifs}6À la fin de ce chapitre, le lecteur sait :7\begin{itemize}8\item énoncer la logique économique de la méthode du coût, l'identité $V = V_L + C_N - D$ et les situations où la méthode est pertinente, acceptable ou trompeuse ;9\item distinguer le coût de reproduction du coût de remplacement, choisir la base appropriée et comprendre ce que ce choix implique pour la mesure de la désuétude fonctionnelle ;10\item décomposer le coût neuf en coûts directs, coûts indirects et incitatif de l'entrepreneur, déclarer la convention d'assiette retenue et repérer les doubles comptages ;11\item estimer un coût neuf par comparaison unitaire, par composantes, par métré ou par indexation, avec les ajustements de taille, de date et de lieu qui s'imposent ;12\item mobiliser les sources québécoises et canadiennes de coûts, publiques et sous licence, en respectant leurs limites et leurs conditions d'utilisation ;13\item conduire un calcul intégral du coût neuf d'une maison unifamiliale et en mesurer la sensibilité aux hypothèses.14\end{itemize}15\end{objectifs}1617\section{La logique de la méthode et son champ d'application}\label{sec:21:logique}1819\subsection{Substitution, production et prix de réserve}2021La méthode du coût repose sur une application particulière du principe de substitution : un acheteur raisonnablement informé ne paiera pas, pour un bien existant, plus que ce qu'il lui en coûterait d'acquérir un terrain comparable et d'y faire construire, sans délai indu, un bâtiment d'une utilité équivalente. Le coût de production d'un substitut fixe donc un plafond au prix que le marché est disposé à payer. \textcite{appraisal2026} présentent la méthode comme la traduction, en termes d'évaluation, du raisonnement d'un promoteur qui compare le prix d'un bien existant au coût de sa reconstitution ; \textcite{achour1992} y voit, dans le vocabulaire québécois, l'« approche par le coût de remplacement déprécié », et la tradition britannique la nomme méthode de l'entrepreneur (\emph{contractor's method}), ce qui dit bien qu'elle raisonne du point de vue de celui qui construit plutôt que de celui qui achète \parencite{wyatt2022,scarrettOsborn2014}.2223Le plafond ainsi posé n'est toutefois atteint que si trois conditions sont réunies. Il faut d'abord que la construction soit matériellement et juridiquement possible : un terrain disponible, un zonage qui autorise l'usage, des entrepreneurs et des matériaux accessibles. Il faut ensuite que l'acheteur accepte d'attendre la fin des travaux et d'en supporter le risque, ce qui suppose que le délai et l'incertitude soient compensés, sans quoi le bien existant, disponible immédiatement, mérite une prime. Il faut enfin que le bâtiment existant offre la même utilité que le substitut neuf ; dès qu'il est plus vieux, moins bien conçu ou mal situé, sa valeur s'éloigne du coût neuf par un montant qu'il faut mesurer : c'est la dépréciation. La méthode du coût se résume alors à une identité comptable dont chacun des termes est une estimation distincte.2425\begin{definition}{Méthode du coût}{methode-cout}26La méthode du coût estime la valeur d'un bien immobilier bâti comme la somme de la valeur du terrain, réputé vacant et disponible pour sa plus haute et meilleure utilisation, et du coût neuf des améliorations, diminué de l'ensemble des dépréciations qui affectent ces améliorations à la date d'évaluation :27\begin{equation}\label{eq:21:identite}28\hat V = V_L + C_N - D_{\text{phys}} - D_{\text{fonc}} - D_{\text{ext}},29\end{equation}30où $V_L$ est la valeur du terrain, $C_N$ le coût neuf (de reproduction ou de remplacement) et $D_{\text{phys}}$, $D_{\text{fonc}}$, $D_{\text{ext}}$ les dépréciations physique, fonctionnelle et externe. Le coût neuf comprend les coûts directs, les coûts indirects et l'incitatif de l'entrepreneur.31\end{definition}3233L'\cref{eq:21:identite} appelle trois remarques qui structurent toute la partie V. Premièrement, le terrain et le bâtiment sont estimés séparément, ce qui est à la fois la force de la méthode, puisqu'elle rend explicite une décomposition que la comparaison laisse implicite, et sa faiblesse, puisqu'aucune transaction n'observe jamais ces deux composantes isolément ; \textcite{davisHeathcote2007} ont montré, à l'échelle agrégée, combien la part du terrain dans la valeur des logements varie dans le temps et l'espace, et \textcite{clappSalavei2010} ont établi que, lorsque la valeur du terrain domine, le coût déprécié du bâtiment cesse d'être une lecture fiable de la contribution de celui-ci. Deuxièmement, les dépréciations sont des soustractions mesurées sur une base qui diminue à chaque étape ; l'ordre et l'assiette de ces soustractions sont fixés dans la bibliothèque de calcul de l'ouvrage et discutés au \cref{ch:24}. Troisièmement, le coût neuf lui-même est une estimation, non une observation : c'est l'objet du présent chapitre.3435\begin{figure}[tbp]36\centering37\begin{tikzpicture}[38  bloc/.style={draw, rounded corners=2pt, minimum height=9mm, text width=27mm, align=center, font=\sffamily\footnotesize, line width=0.6pt},39  terrain/.style={bloc, fill=brandLight, draw=brandPrimary},40  cout/.style={bloc, fill=white, draw=brandDark},41  dep/.style={bloc, fill=orange!8, draw=brandAmber},42  res/.style={bloc, fill=brandPrimary, text=white, draw=brandPrimary, text width=32mm},43  op/.style={font=\large\sffamily\bfseries, color=brandGray},44  fl/.style={-{Stealth[length=2mm]}, line width=0.6pt, color=brandGray}]45  \node[cout] (cd) at (0,0) {Coûts directs\\ $D$};46  \node[cout, right=4mm of cd] (ci) {Coûts indirects\\ $I = \tau_I D$};47  \node[cout, right=4mm of ci] (ce) {Incitatif de\\ l'entrepreneur\\ $E = \tau_E (D+I)$};48  \node[op] at ($(cd.east)!0.5!(ci.west)$) {+};49  \node[op] at ($(ci.east)!0.5!(ce.west)$) {+};50  \node[draw=brandDark, dashed, rounded corners=3pt, fit=(cd)(ci)(ce), inner sep=3mm, label={[font=\sffamily\footnotesize\bfseries, color=brandDark]above:{Coût neuf $C_N$ (ch.~21, 22, 23)}}] (cn) {};51  \node[dep, below=10mm of cd] (dp) {Dépréciation\\ physique $D_{\text{phys}}$};52  \node[dep, below=10mm of ci] (df) {Désuétude\\ fonctionnelle $D_{\text{fonc}}$};53  \node[dep, below=10mm of ce] (de) {Désuétude\\ externe $D_{\text{ext}}$};54  \node[draw=brandAmber, dashed, rounded corners=3pt, fit=(dp)(df)(de), inner sep=3mm, label={[font=\sffamily\footnotesize\bfseries, color=brandAmber]below:{Dépréciations $D$ (ch.~24), déduites dans cet ordre}}] (dd) {};55  \node[terrain, below=16mm of dp, text width=38mm] (vl) {Valeur du terrain $V_L$\\ (vacant, PHMU ; ch.~25)};56  \node[res, below=16mm of de] (v) {Indication de valeur\\ $\hat V = V_L + C_N - D$};57  \draw[fl] (cn.south) -- node[op, right=1mm] {$-$} (dd.north);58  \draw[fl] (dd.south) |- ($(vl.east)!0.5!(v.west)$) -- (v.west);59  \draw[fl] (vl.east) -- node[op, above] {+} (v.west);60\end{tikzpicture}61\caption{Architecture de la méthode du coût : le coût neuf, somme des coûts directs, des coûts indirects et de l'incitatif de l'entrepreneur, est diminué des trois dépréciations puis ajouté à la valeur du terrain. Le présent chapitre traite du bloc supérieur ; chaque bloc renvoie au chapitre qui le détaille.}\label{fig:21:schema}62\figsource{schéma de l'auteur (TikZ, \texttt{manuscript/chapters/ch21.tex}).}63\end{figure}6465\subsection{Quand la méthode du coût est-elle pertinente ?}6667La pertinence de la méthode dépend de la part de l'incertitude totale qui loge dans le coût neuf plutôt que dans la dépréciation. Pour un bâtiment neuf ou récent, la dépréciation est faible et son erreur de mesure l'est aussi ; l'indication de valeur dépend surtout de la qualité de l'estimation du coût et de celle du terrain, deux grandeurs pour lesquelles il existe des sources. C'est le domaine naturel de la méthode : constructions neuves, immeubles de moins d'une dizaine d'années, projets en cours ou à l'état de plans, pour lesquels la comparaison est souvent impossible parce que le bien n'existe pas encore. À l'autre extrême, pour une maison de soixante ans dans un quartier établi, la dépréciation représente la moitié ou davantage du coût neuf et son estimation, qu'elle procède d'une règle âge-vie ou d'une extraction du marché, est entachée d'une erreur qui rend l'indication finale peu fiable ; \textcite{hultenWykoff1981} et \textcite{malpezziOzanneThibodeau1987} ont montré combien les profils de dépréciation estimés sur données réelles s'écartent des schémas linéaires que la pratique applique par commodité. Entre ces deux pôles, la méthode garde une utilité comme contrôle de vraisemblance : si une indication par comparaison dépasse nettement le coût neuf plus le terrain, c'est que le marché paie une prime de rareté ou d'immédiateté qu'il faut expliquer.6869Quatre situations justifient par ailleurs le recours à la méthode indépendamment de l'âge du bâtiment. La première est le bien atypique : une maison d'architecte, un bâtiment à usage spécialisé, une résidence hors norme dans un marché mince, pour lesquels les comparables font défaut et où le coût reste la seule base objective. La deuxième est l'assurance : la valeur assurable d'un bâtiment est par construction un coût de reconstruction, car l'assureur indemnise la remise en état et non la valeur d'échange ; le terrain en est exclu, de même que, selon les contrats, les fondations et les ouvrages souterrains, ce qui en fait une grandeur distincte de la valeur marchande que les normes de pratique traitent dans des dispositions propres \parencite{oeaqNormes}. La troisième est l'évaluation foncière municipale : le Manuel d'évaluation foncière du Québec consacre la partie 3E de son processus d'évaluation à la méthode du coût et l'évaluateur municipal doit s'y conformer lorsque c'est la méthode la plus pertinente \parencite[art.~8]{reglrole}, ce qui fait du coût la méthode dominante pour une grande partie du parc résidentiel évalué en masse. La quatrième est la plus haute et meilleure utilisation (PHMU, \emph{highest and best use}) : la méthode du coût suppose que les améliorations existantes correspondent à l'utilisation optimale du terrain ; lorsque ce n'est pas le cas, l'écart entre le bâtiment idéal et le bâtiment réel est précisément ce que mesure la désuétude fonctionnelle ou externe, et l'analyse de PHMU du \cref{ch:41} devient le préalable à tout calcul.7071Sur le plan normatif, les trois corpus de référence placent la méthode du coût au même rang que la comparaison et le revenu. Les IVS la décrivent, à la section 70 de la norme IVS 103, comme l'une des trois approches dont le choix et la pondération doivent être justifiés \parencite{ivs2025} ; les normes de pratique de l'OEAQ exigent que le rapport expose le raisonnement et explique le rejet de toute méthode traditionnelle non retenue \parencite{oeaqNormes}, et les CUSPAP imposent la même obligation d'explication \parencite{cuspap2026}. Il s'ensuit que l'évaluateur qui écarte la méthode du coût pour une maison ancienne doit le dire et le motiver, et que celui qui la retient pour un bien neuf doit documenter chaque composante du coût neuf avec la même rigueur qu'il documenterait un comparable. \textcite{bowes2011} a défendu, contre une pratique qui tend à négliger la méthode, l'idée qu'un coût neuf bien établi et une dépréciation extraite du marché livrent une information que les deux autres méthodes ne contiennent pas.7273\section{Coût de reproduction et coût de remplacement}\label{sec:21:repro}7475\subsection{Deux définitions pour une même question}7677Le coût neuf peut être défini de deux manières qui conduisent à des montants différents et, surtout, à des traitements différents de la désuétude. Le coût de reproduction est le coût de construire, à la date d'évaluation et aux prix courants, une réplique du bâtiment existant : mêmes matériaux, mêmes dimensions, même conception, mêmes normes de construction que celles de l'époque, y compris les éléments aujourd'hui dépassés, superflus ou interdits. Le coût de remplacement est le coût de construire, à la même date et aux mêmes prix, un bâtiment d'une utilité équivalente, avec les matériaux, la conception et les normes actuels, sans reproduire les éléments qui n'ajoutent rien à l'utilité. La distinction est classique dans la littérature nord-américaine \parencite{appraisal2026,aiDictionary2022} et la terminologie québécoise la reprend telle quelle \parencite{achour1992}.7879\begin{definition}{Coût de reproduction et coût de remplacement}{repro-rempl}80Le \emph{coût de reproduction} $C_N^{\text{repro}}$ est le coût estimé, à la date d'évaluation, de la construction d'une réplique exacte du bâtiment évalué, avec les mêmes matériaux, la même conception et la même qualité d'exécution, y compris ses carences et ses surabondances. Le \emph{coût de remplacement} $C_N^{\text{rempl}}$ est le coût estimé, à la même date, de la construction d'un bâtiment d'utilité équivalente selon les matériaux, les techniques, les normes et la conception courants. En règle générale, $C_N^{\text{rempl}} \le C_N^{\text{repro}}$ ; l'inégalité est stricte dès que le bâtiment existant comporte des éléments surabondants ou des méthodes de construction devenues coûteuses.81\end{definition}8283L'exemple le plus parlant au Québec est celui des maisons d'avant 1950 : murs de maçonnerie pleine, plâtre sur lattes, planchers de bois massif sur solives de pleine dimension, hauteur de plafond de dix pieds. Reproduire ces éléments coûterait aujourd'hui beaucoup plus que construire une maison moderne de même surface et de même utilité en ossature de bois, gypse et isolant ; la différence n'ajoute rien à ce qu'un acheteur est disposé à payer. Inversement, le remplacement intègre des exigences que le bâtiment existant ne satisfait pas : isolation thermique du chapitre I.1 du Code de construction, ventilation mécanique, protection parasismique, sécurité électrique, autant d'éléments qui renchérissent le substitut neuf sans que le bâtiment ancien en bénéficie \parencite{codeConstruction}. Le coût de remplacement est donc à la fois plus bas, parce qu'il élimine les surabondances, et plus haut, parce qu'il incorpore les normes nouvelles ; c'est le solde de ces deux effets qui le sépare du coût de reproduction.8485\subsection{Quelle base retenir ?}8687Le coût de reproduction s'impose dans trois cas. Le premier est l'assurance lorsque le contrat garantit la reconstruction « à l'identique », ce qui est fréquent pour les bâtiments patrimoniaux ou les propriétés dont le cachet fait la valeur ; il faut alors chiffrer la réplique, pierre de taille et boiseries comprises. Le deuxième est le litige ou l'expropriation lorsque la question posée porte sur ce qu'il en coûterait de remettre le propriétaire dans la situation exacte où il se trouvait. Le troisième est l'analyse de la désuétude fonctionnelle elle-même : pour mesurer ce que coûte une surabondance, il faut connaître le coût de reproduction de l'élément surabondant, car c'est de ce coût que la désuétude est déduite. Dans toutes les autres situations, et en particulier pour l'estimation de la valeur marchande d'une habitation courante, le coût de remplacement est la base de travail usuelle, et c'est celle que retiennent les conventions de calcul de l'ouvrage (annexe \emph{Conventions de calcul}) et la bibliothèque \texttt{traite.cout}. Il est d'usage, dans l'évaluation de masse comme dans la pratique privée, de travailler au coût de remplacement parce que les barèmes unitaires et les guides de coûts décrivent des bâtiments construits selon les techniques courantes ; appliquer un barème moderne à une maison ancienne revient de fait à calculer un coût de remplacement, même si le rapport ne le dit pas.8889\subsection{Le lien avec la désuétude fonctionnelle}9091Le choix de la base n'est pas neutre pour la suite du calcul : il détermine ce qui reste à déduire au titre de la désuétude fonctionnelle. Si le coût neuf est un coût de reproduction, il inclut le coût des éléments surabondants ; la désuétude fonctionnelle doit alors retrancher le coût de reproduction de ces éléments, net de la dépréciation physique déjà imputée, puis ajouter la valeur capitalisée de l'excès de coûts d'exploitation qu'ils engendrent, s'il y en a. Si le coût neuf est un coût de remplacement, les surabondances en sont déjà exclues ; ne subsiste à déduire que l'excès de coûts d'exploitation, et il serait fautif de retrancher une seconde fois le coût des éléments superflus. La proposition suivante formalise cette équivalence, que le \cref{ch:24} exploite en détail.9293\begin{proposition}{Équivalence des deux bases sous une mesure cohérente de la désuétude}{equivalence}94Soit un bâtiment dont le coût de reproduction se décompose en $C_N^{\text{repro}} = C^{\text{util}} + S$, où $S$ est le coût de reproduction des éléments surabondants et $C^{\text{util}}$ celui des éléments utiles, et soit $C_N^{\text{rempl}} = C^{\text{util}}$ le coût de remplacement d'un bâtiment d'utilité équivalente, les éléments utiles étant supposés construits au même coût sous les deux bases. Notons $\delta \in [0,1]$ le taux de dépréciation physique appliqué uniformément et $X$ la valeur capitalisée de l'excès de coûts d'exploitation imputable aux éléments surabondants. Alors l'indication de valeur est la même sous les deux bases si et seulement si la désuétude fonctionnelle est mesurée par95\begin{equation}\label{eq:21:dfonc}96D_{\text{fonc}}^{\text{repro}} = (1-\delta)\,S + X97\qquad\text{et}\qquad98D_{\text{fonc}}^{\text{rempl}} = X .99\end{equation}100\end{proposition}101\begin{proof}102Sous la base de reproduction, la contribution du bâtiment après dépréciation physique est $(1-\delta)(C^{\text{util}} + S)$, et la désuétude fonctionnelle doit éliminer la part non encore dépréciée des éléments surabondants, soit $(1-\delta)S$, ainsi que la pénalité d'exploitation $X$ : la contribution nette vaut $(1-\delta)(C^{\text{util}}+S) - (1-\delta)S - X = (1-\delta)C^{\text{util}} - X$. Sous la base de remplacement, la contribution après dépréciation physique est $(1-\delta)C^{\text{util}}$ et la désuétude fonctionnelle se réduit à $X$, d'où la même contribution nette $(1-\delta)C^{\text{util}} - X$. Si l'on déduisait en outre $(1-\delta)S$ sous la base de remplacement, la contribution serait minorée de ce montant : c'est le double comptage que la proposition écarte. Réciproquement, toute autre mesure de $D_{\text{fonc}}$ sous l'une des bases rompt l'égalité.103\end{proof}104105La proposition suppose que les éléments utiles coûtent le même prix sous les deux bases ; dans la réalité, le remplacement substitue des techniques modernes aux techniques anciennes même pour les éléments utiles, de sorte que $C_N^{\text{rempl}}$ et $C^{\text{util}}$ diffèrent et que l'équivalence n'est qu'approximative. Elle a néanmoins une portée pratique immédiate : le rapport doit dire quelle base a été retenue, et la mesure de la désuétude fonctionnelle doit être cohérente avec ce choix. Le \cref{tab:21:repro-rempl} résume les différences entre les deux bases.106107\begin{table}[tbp]108\caption{Coût de reproduction et coût de remplacement : définitions, usages et conséquences pour la mesure de la dépréciation.}\label{tab:21:repro-rempl}109\centering\small110\begin{tabularx}{\textwidth}{@{}L{30mm}YY@{}}111\toprule112Critère & Coût de reproduction & Coût de remplacement \\113\midrule114Objet chiffré & Réplique exacte du bâtiment (matériaux, conception, normes d'origine) & Bâtiment d'utilité équivalente (matériaux, conception et normes actuels) \\115Surabondances & Incluses dans le coût neuf ; déduites ensuite en désuétude fonctionnelle & Exclues du coût neuf ; seul l'excès de coûts d'exploitation est déduit \\116Carences & Reproduites ; le coût de les corriger est déduit en désuétude curable & Comblées par conception ; la carence du bâtiment réel est déduite en désuétude \\117Normes nouvelles (Code de construction) & Non intégrées & Intégrées, ce qui hausse le coût neuf \\118Usages typiques & Assurance « à l'identique », patrimoine, litiges, mesure des surabondances & Valeur marchande, évaluation de masse (barèmes), études de faisabilité \\119Sources de coûts & Devis spécialisés, métré détaillé, restauration & Barèmes unitaires, guides de coûts, soumissions courantes \\120Convention de l'ouvrage & Sur demande explicite & Par défaut (\texttt{traite.cout}, annexe des conventions) \\121\bottomrule122\end{tabularx}123\tabsource{synthèse de l'auteur d'après \textcite{appraisal2026}, \textcite{aiDictionary2022} et \textcite{achour1992}.}124\end{table}125126\section{Les composantes du coût neuf}\label{sec:21:composantes}127128\subsection{Coûts directs, coûts indirects, incitatif}129130Quelle que soit la base retenue, le coût neuf se compose de trois blocs. Les \emph{coûts directs} (\emph{hard costs}) sont les dépenses incorporées physiquement au bâtiment ou nécessaires à son édification sur le chantier : matériaux, main-d'œuvre des corps de métier, équipement de chantier, sous-traitance, frais généraux de chantier tels que la roulotte, les clôtures, les conteneurs et le nettoyage, ainsi que la marge et les frais généraux des sous-traitants, qui sont inclus dans leurs prix. Les \emph{coûts indirects} (\emph{soft costs}) sont les dépenses nécessaires au projet mais qui ne se matérialisent pas dans l'ouvrage : honoraires d'architecte, d'ingénieur et d'arpenteur-géomètre, études de sol, permis et frais municipaux, assurances du chantier et cautionnements, financement intérimaire, frais juridiques et comptables, taxes de vente non récupérables, frais de mise en marché et de vente pour un bien destiné à la revente, frais d'administration du promoteur. L'\emph{incitatif de l'entrepreneur} (\emph{entrepreneurial incentive}), enfin, est la rémunération que le marché doit offrir à celui qui coordonne et porte le risque du projet pour qu'il accepte de l'entreprendre ; sans elle, personne ne construirait, et un acheteur qui veut un bâtiment neuf doit la payer.131132La frontière entre direct et indirect n'est pas tracée de la même façon par toutes les sources, et c'est la première source de confusion. La supervision du chantier, par exemple, est tantôt classée dans les frais généraux de l'entrepreneur général, donc dans les coûts directs, tantôt dans les coûts indirects du promoteur ; les guides de coûts commerciaux l'incluent généralement dans leurs prix unitaires, tandis qu'un devis détaillé la fait apparaître comme un poste séparé. Les raccordements aux services municipaux relèvent du chantier, mais les contributions pour fins de parcs et les frais d'infrastructure imposés par la municipalité relèvent du projet. Il n'y a pas de bon classement dans l'absolu ; il y a une exigence de cohérence : le taux d'indirects appliqué doit avoir été mesuré avec la même définition des directs que celle utilisée pour le bâtiment évalué, et l'incitatif ne doit pas s'ajouter à une marge déjà incluse dans les prix unitaires.133134L'incitatif appelle une précision conceptuelle que \textcite{appraisal2026} et \textcite{geltnerMillerClaytonEichholtz2014} soulignent chacun à leur manière. Il faut distinguer l'incitatif, qui est la rémunération \emph{anticipée} nécessaire pour qu'un projet se fasse, du profit, qui est la rémunération \emph{réalisée} une fois le bien vendu. Le premier est une composante du coût, parce qu'il est une condition de l'offre ; le second est un résultat, qui peut être nul ou négatif si le marché a baissé entre le lancement et la livraison. C'est l'incitatif, et non le profit constaté sur un projet particulier, qui entre dans le coût neuf, et il doit être tiré du marché : des entretiens avec des constructeurs, de l'analyse de projets comparables où prix de vente, terrain et coûts sont connus, ou de la différence entre le prix des maisons neuves et la somme de leurs coûts et du terrain. Il varie avec le risque, donc avec la taille du projet, la durée, la préventes et le cycle ; une marge jugée normale pour une maison individuelle construite sur commande ne l'est pas pour une tour de condominiums vendue sur plans.135136\subsection{Dérivation du coût neuf et conventions d'assiette}137138Notons $D$ les coûts directs, $I$ les coûts indirects et $E$ l'incitatif. Le coût neuf est la somme $C_N = D + I + E$. Dans la pratique, les coûts indirects sont souvent exprimés en proportion des coûts directs, $I = \tau_I D$, et l'incitatif en proportion d'une assiette qu'il faut déclarer. Deux conventions coexistent. Si l'assiette de l'incitatif est la somme des directs et des indirects,139\begin{equation}\label{eq:21:cn-multiplicatif}140C_N = D + \tau_I D + \tau_E (D + \tau_I D) = D\,(1+\tau_I)(1+\tau_E) ;141\end{equation}142si l'assiette se limite aux coûts directs,143\begin{equation}\label{eq:21:cn-additif}144C_N = D + \tau_I D + \tau_E D = D\,(1+\tau_I+\tau_E) .145\end{equation}146La différence entre les deux conventions vaut $D\,\tau_I\,\tau_E$, c'est-à-dire l'incitatif calculé sur les seuls indirects ; pour des taux de \pct{20} et \pct{10}, elle représente \pct{2} des coûts directs, un écart modeste mais qui n'a aucune raison d'être laissé au hasard. Les conventions de l'ouvrage retiennent l'\cref{eq:21:cn-multiplicatif}, parce que le promoteur qui porte le risque le porte sur l'ensemble de ses déboursés, honoraires et financement compris, et non sur les seuls travaux ; la fonction \texttt{cout\_neuf} de la bibliothèque accepte les deux conventions par son argument \texttt{base\_incitatif} et oblige ainsi l'analyste à choisir.147148\begin{formule}[Coût neuf : composantes et parts]149Avec $I = \tau_I D$ et $E = \tau_E(D+I)$, les parts de chaque composante dans le coût neuf sont150\begin{equation}\label{eq:21:parts}151\frac{D}{C_N} = \frac{1}{(1+\tau_I)(1+\tau_E)},\qquad152\frac{I}{C_N} = \frac{\tau_I}{(1+\tau_I)(1+\tau_E)},\qquad153\frac{E}{C_N} = \frac{\tau_E}{1+\tau_E} .154\end{equation}155La part de l'incitatif ne dépend que de $\tau_E$ ; celle des indirects dépend des deux taux. Un coût neuf de \dollars{400000} avec $\tau_I = \pct{20}$ et $\tau_E = \pct{10}$ se décompose en \pct{75.8} de directs, \pct{15.2} d'indirects et \pct{9.1} d'incitatif.156\end{formule}157158\subsection{Les doubles comptages à éviter}159160La structure additive du coût neuf invite à compter deux fois certains éléments, et le \cref{tab:21:composantes} recense les cas les plus fréquents. Le premier concerne la marge des sous-traitants : un devis par composantes bâti sur des prix de sous-traitants installés inclut déjà leurs frais généraux et leur profit ; ajouter un incitatif revient à rémunérer le coordonnateur du projet, non les métiers, et le taux doit être calibré en conséquence. Le deuxième concerne les frais généraux de l'entrepreneur général : s'ils sont inclus dans les prix unitaires d'un guide de coûts, le taux d'indirects ne doit pas les contenir de nouveau. Le troisième concerne le financement intérimaire : les intérêts sur le prêt de construction sont un coût indirect du bâtiment, mais les intérêts sur le coût d'acquisition du terrain pendant la construction relèvent du terrain ou de l'incitatif selon la convention ; les compter dans les deux est une erreur. Le quatrième concerne les taxes de vente : pour un acheteur occupant, la TPS et la TVQ payées sur une habitation neuve, nettes des remboursements, sont un déboursé réel et font partie du coût qu'il compare au prix d'une maison existante, tandis que pour un investisseur inscrit aux taxes elles sont récupérables et ne sont pas un coût ; le traitement doit suivre le profil de l'acheteur typique et être déclaré. Le cinquième concerne les améliorations du site : entrée, aménagement paysager, clôtures et piscine sont tantôt inclus dans le coût du bâtiment, tantôt évalués séparément et dépréciés à leur propre rythme ; ils ne doivent pas figurer aux deux endroits. Le sixième, enfin, est le plus subtil : la valeur du terrain estimée par comparaison avec des terrains viabilisés inclut déjà les raccordements et les infrastructures ; les inclure aussi dans le coût neuf du bâtiment les compte deux fois.161162\begin{table}[tbp]163\caption{Composantes du coût neuf, exemples québécois et risque de double comptage.}\label{tab:21:composantes}164\centering\small165\begin{tabularx}{\textwidth}{@{}L{26mm}YL{44mm}@{}}166\toprule167Composante & Exemples & Point de vigilance \\168\midrule169Coûts directs & Excavation, fondations, charpente, enveloppe, finition, plomberie, électricité, chauffage, frais de chantier (conteneurs, nettoyage) & Les prix de sous-traitants incluent leur marge ; les barèmes incluent souvent les frais généraux de l'entrepreneur général \\170Coûts indirects & Plans et honoraires professionnels, permis et études (arpentage, sol), assurances et cautionnement, financement intérimaire, frais juridiques, taxes non récupérables, mise en marché & Le taux d'indirects doit être mesuré avec la même définition des directs ; les intérêts sur le terrain ne sont comptés qu'une fois \\171Incitatif de l'entrepreneur & Rémunération du risque et de la coordination, tirée du marché (projets comparables, constructeurs) & Ne pas confondre avec le profit réalisé ; déclarer l'assiette (directs seuls ou directs + indirects) \\172Améliorations du site & Entrée asphaltée, aménagement paysager, balcon, clôture, piscine & Inclure dans le bâtiment \emph{ou} évaluer à part, jamais les deux ; durée de vie propre \\173Infrastructures & Raccordements aqueduc/égout, contributions municipales & Déjà dans la valeur d'un terrain viabilisé estimé par comparaison \\174\bottomrule175\end{tabularx}176\tabsource{synthèse de l'auteur ; structure d'après \textcite{appraisal2026} et les postes du devis synthétique du cas 1 (\texttt{data/synthetic/cas1\_gatineau\_couts.csv}).}177\end{table}178