spb/traite-evaluation-qc

1# Notes de recherche — lot E : ordres de grandeur publics pour la calibration des jeux synthétiques23Date de consultation de toutes les sources : **2026-10-31**. Fichier maître : `data/synthetic/calibration.json` (204 paramètres, 12 `NON_VERIFIE`). Registre : `sources/registry-E.csv` (67 sources : 55 vérifiées, 9 partiellement, 2 non vérifiées, 1 inaccessible). Bibliographie : `references/lib-E.bib`. Données brutes : `data/raw/` (voir `data/raw/SOURCES.md`, 330 Mo, 32 fichiers).45Convention de lecture : **[O]** donnée officielle (Statistique Canada, SCHL, Banque du Canada, municipalités, TAL, Régie de l'énergie, ISQ, MAMH) ; **[I]** donnée d'industrie (APCIQ/Centris, CBRE, Altus, JLR, BAC) ; **[P]** presse reprenant un document officiel non accessible par script ; **(calc.)** = calcul de l'auteur à partir de deux niveaux officiels.67---89## Chapitre 4 — Marchés résidentiels québécois1011**Prix médians Centris, T3 2026 [I] (APCIQ, communiqué du 2026-10-14 et Baromètres FSMI T3 2026)** — https://apciqca-152af.kxcdn.com/wp-content/uploads/sites/4/2026/10/CP-trimestriel-2026-T3-fr-2.pdf1213| Territoire | Unifamiliale | Copropriété | Plex (2-5 log.) | Ventes T3 | Inscriptions |14|---|---|---|---|---|---|15| Province | 500 000 $ (+2 %) | 400 000 $ (0 %) | 699 000 $ (+8 %) | 20 935 (−7 %) | 42 408 (+20 %) |16| RMR Montréal | 645 500 $ (+2 %) | 435 000 $ (+2 %) | 860 500 $ (+3 %) | 9 265 (−12 %) | 20 350 (+17 %) |17| Île de Montréal | 811 000 $ (+2 %) | 477 500 $ (+1 %) | 900 000 $ (+3 %) | 3 348 (−14 %) | — |18| RMR Québec | 463 500 $ (+2 %) | 334 900 $ (+6 %) | 600 000 $ (+17 %) | 2 161 (−1 %) | 2 204 (+27 %) |19| Agglomération de Québec | 464 000 $ (−1 %) | 345 000 $ (+8 %) | 618 500 $ (+12 %) | 1 457 (−1 %) | — |20| RMR Gatineau | 480 000 $ (−3 %) | 297 450 $ (−5 %) | 617 500 $ (+2 %) | 1 044 (−12 %) | 2 256 (+42 %) |21| RMR Sherbrooke | 490 750 $ (+7 %) | 327 000 $ (+4 %) | 544 500 $ (−1 %) | 569 (+12 %) | 825 (+17 %) |22| RMR Trois-Rivières | 395 000 $ (+8 %) | 287 000 $ (↓) | 420 000 $ (↓) | 372 (+12 %) | 447 (+54 %) |23| RMR Saguenay | 365 500 $ (+4 %) | ** (27 ventes) | 373 500 $ (↑) | 371 (−1 %) | 498 (+41 %) |2425Délais de vente T3 2026 (jours) : province 45/58/48 ; Montréal 40/61/51 ; Québec 29/34/30 ; Gatineau 34/36/38. Septembre 2026 (brève du 2026-10-02, https://apciq.ca/stats-septembre-2026-fr/) : Montréal ventes −12 %, offre +20 % (14e mois de hausse), inventaire +18 % vs moyenne 10 ans ; Québec ventes −5 %, inscriptions +35 %, offre encore de moitié inférieure à sa moyenne historique.2627**Marché locatif SCHL, octobre 2025 [O]** (Rapport publié le 2025-12-11 ; https://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/professionnels/marche-du-logement-donnees-et-recherche/marches-de-lhabitation/rapports-sur-le-marche-locatif ; tableaux Excel dans `data/raw/schl_rml_2025/`) — appartements d'initiative privée, immeubles de **3 logements et plus** :2829| RMR | Inocc. 2025 (2024) | Studio | 1 ch. | 2 ch. | 3 ch.+ | Tous | Var. 2 ch. | Var. tous |30|---|---|---|---|---|---|---|---|---|31| Montréal | 2,9 % (2,1) | 1 005 $ | 1 131 $ | 1 346 $ | 1 626 $ | 1 290 $ | +7,2 % | +7,4 % |32| Québec | 2,4 % (0,9) | 855 $ | 1 107 $ | 1 277 $ | 1 475 $ | 1 227 $ | +6,1 % | +6,4 % |33| Gatineau (partie QC) | 3,8 % (1,9) | 1 046 $ | 1 362 $ | 1 460 $ | 1 520 $ | 1 420 $ | +4,7 % | +4,5 % |34| Sherbrooke | 2,7 % (1,4) | 712 $ | 906 $ | 1 062 $ | 1 376 $ | 1 090 $ | +9,8 % | +9,8 % |35| Trois-Rivières | 2,7 % (0,9) | 699 $ | 828 $ | 1 016 $ | 1 099 $ | 979 $ | +6,6 % | +7,3 % |36| Saguenay | 1,3 % (1,6) | 658 $ | 762 $ | 985 $ | 1 054 $ | 941 $ | +10,9 % | +12,5 % |3738Inoccupation par taille de logement, Montréal : studio 3,4 %, 1 ch. 3,2 %, 2 ch. 2,9 %, 3 ch.+ 2,1 % ; Québec : 0,9 / 3,1 / 2,5 / 1,2 % ; Gatineau : ** / 5,9 / 2,6 / ** %. Canada : 3,1 %. Taux de rotation Montréal 9,4 % (11,1 % en 2024).3940**Démographie [O]** — Recensement 2021 (98-10-0240-01, WDS) : Québec 3 749 035 ménages privés ; maison individuelle 1 672 095 ; jumelée 200 495 ; en rangée 99 205 ; duplex 269 415 ; appartement < 5 étages 1 242 980 ; ≥ 5 étages 225 795 ; mobile 23 640 ; propriétaires 2 245 600 (**59,9 %**) vs Canada 9 955 970/14 978 945 (**66,5 %**) — https://www150.statcan.gc.ca/t1/tbl1/fr/tv.action?pid=9810024001 et https://www12.statcan.gc.ca/census-recensement/2021/as-sa/fogs-spg/page.cfm?topic=7&dguid=2021A000224&lang=F. RMR Montréal (98-10-0231-01) : 1 835 705 ménages, 837 470 locataires (45,6 %, calc.) ; RMR Québec 387 955 / 161 800 locataires (41,7 %). Population au 1er juillet 2025 (17-10-0148-01, https://www150.statcan.gc.ca/t1/tbl1/fr/tv.action?pid=1710014801) : RMR Montréal 4 597 837 ; Québec 903 607 ; Gatineau (partie QC) 374 226 ; Sherbrooke 243 911 ; Trois-Rivières 174 316 ; Saguenay 170 192 ; Drummondville 109 151. Québec 2025p : 9 058 297 (ISQ, 2026-01-14). Projections ISQ 2026 (2026-07-09) : −50 000 (−0,6 %) 2025-2029 ; RMR Montréal −3 %, Québec +16 %, Saguenay −6 % (2025-2051). Mises en chantier 2025 (34-10-0143/0135, calc.) : Québec 54 220 (centres 10 000+) / 59 864 (toutes régions) ; RMR Montréal 21 138.4142## Chapitre 13 — Transactions, inscriptions, loyers et coûts4344- Sources transactionnelles : APCIQ/Centris [I] (ventes par courtier ; conditions d'utilisation : attribution obligatoire, usage commercial interdit sans consentement) ; JLR/Equifax [I] (actes publiés au Registre foncier ; août 2026 : RMR Ottawa-Gatineau unifamiliale 522 741 $, 12 mois 495 000 $ ; 2-5 logements 545 750 $, 12 mois 574 950 $ ; ratio prix/évaluation unifamiliale 111 %) — https://solutions.jlr.ca/hubfs/Etudes_et_rapports/2026-08_Rapport_Mensuel.pdf?hsLang=fr45- Rôles d'évaluation en format ouvert [O, CC BY 4.0] : https://www.donneesquebec.ca/recherche/dataset/roles-d-evaluation-fonciere-du-quebec — 1 140 fichiers XML 2026 (noms/adresses caviardés), index et dictionnaire téléchargés (`data/raw/mamh_roles_evaluation/`), rôles complets non téléchargés.46- Loyers : SCHL ELL (ci-dessus) ; univers Montréal RMR 667 266 appartements (362 373 de 2 ch.) ; Rosemont zone 9 : 44 554 ; Villeray zone 7 : 41 566.47- Richesse foncière uniformisée 2026 et profil financier des municipalités (MAMH, CC BY 4.0) dans `data/raw/mamh_*`.4849## Chapitre 15 — Études de marché et segmentation5051- Gatineau par secteur Centris T3 2026 [I] (https://comapciqca-152af.kxcdn.com/sam/pdf/bar/2026/202603-bar-gatineau_fr.pdf) — unifamiliale : Aylmer 530 000 $ (−5 %), Hull 475 000 $ (−5 %), Gatineau 464 900 $ (−2 %), Buckingham/Masson-Angers 395 000 $ (0 %), Périphérie 530 000 $ (−1 %) ; ventes : Gatineau 346, Hull 174, Périphérie 215, Buckingham/M-A 108, Aylmer 201 ; Ville de Gatineau : 471 000 $ / 295 000 $ / 617 500 $.52- Québec par secteur T3 2026 [I] : La Cité–Haute-Ville unifamiliale ** (12 mois 976 000 $), Sainte-Foy/Sillery 624 900 $ (+10 %), Charlesbourg 445 500 $ (−1 %), Les Rivières 474 000 $ (−1 %), Haute-Saint-Charles (ventes 171, +13 %), Île-d'Orléans/Côte-de-Beaupré 568 500 $ (+13 %), Ancien Lévis 429 000 $ (+7 %). Secteur 2 La Cité–Basse-Ville et Limoilou : ventes 107 (−14 %), copropriété 320 000 $ (+18 %), plex **647 500 $ (+13 %)**, unifamiliale 12 mois 477 500 $.53- Montréal secteurs 13 Rosemont et 14 Villeray T3 2026 [I] : plex 950 000 $ (+2 %) et 880 000 $ (+7 %) ; copropriété 563 200 $ (0 %) et 586 500 $ (+34 %, petit échantillon) ; unifamiliale 12 mois 1 092 500 $ et 727 450 $.54- SCHL Montréal par zone (oct. 2025) : zone 9 Rosemont loyer 2 ch. 1 348 $, tous 1 237 $ (+7,5 %), inocc. 1 ch. 0,5 % ; zone 7 Villeray 2 ch. 1 398 $, tous 1 243 $ (+10,1 %, qualité d), inocc. 1 ch. 1,2 %. SCHL Québec par zone (page Ville de Québec reprenant la SCHL [P], https://www.ville.quebec.qc.ca/apropos/planification-orientations/habitation/donnees/index.aspx) : Basse-Ville inocc. 2,7 %, loyer 1 139 $ (+5,3 %) ; Haute-Ville 2,9 %, 1 332 $ ; Charlesbourg 0,4 %, 1 032 $ ; Les Rivières 2,6 %, 1 398 $.5556## Chapitre 23 — Coûts directs et indirects5758- **IPCB Montréal (18-10-0289-01, 2023 = 100) [O]** : bâtiments résidentiels 117,8 au T3 2026 vs 108,5 au T3 2025 → **+8,6 %** (calc.) ; maison individuelle 116,5 (+8,6 %), maison en rangée 116,2 (+8,6 %), immeuble < 5 étages 118,5 (+9,2 %), tour ≥ 5 étages 119,5 (+7,9 %), immeubles d'appartements 118,2 (+8,6 %), non résidentiel 114,4 (+5,4 %) — https://www150.statcan.gc.ca/t1/tbl1/fr/tv.action?pid=1810028901. ⚠️ Le tableau 18-10-0276-01 demandé est **archivé** (fin T2 2024) ; la clé `statcanIPCB` de library.bib pointe déjà sur 18-10-0289-01 (correct).59- **IPLN (18-10-0205-01, déc. 2016 = 100) [O]**, septembre 2026 : Montréal 159,5 (+1,2 %), Québec 144,2 (+1,9 %), Ottawa-Gatineau partie QC 116,6 (+0,3 %), province 150,0 (+1,3 %), Canada 120,2 (−2,0 %).60- **Coût au pi² [I, partiel]** : Altus Canadian Cost Guide 2026 (publié 2026-04-23, tableaux sur inscription, protégés) — fourchette publique relayée pour une unifamiliale à Montréal (sous-sol non fini, hors terrain) : **155–215 $/pi²** (NerdWallet d'après Altus 2026, https://www.nerdwallet.com/ca/mortgages/how-much-does-it-cost-to-build-a-house ; incohérence de date sur la page) ; le guide 2025 donnait 150–215 $/pi² (RE/MAX, non lu). Altus : « Montreal saw overall costs rise 4 % or more in 2025 » (https://www.altusgroup.com/insights/caution-in-2026-optimistic-for-2027-cost-guide-insights/). **Multilogement $/pi² : NON TROUVÉ** en source publique.61- Main-d'œuvre : convention collective construction 2025-2029, hausses 8 %, 5 %, 5 %, 4 % (Altus ; clé existante `ccqSalaires`).6263## Chapitre 27 — Revenus potentiels, vacance et pertes6465- Taux d'inoccupation SCHL oct. 2025 par RMR (tableau ci-dessus) et par taille d'immeuble, île de Montréal : 3-5 unités 2,3 % ; 6-19 unités 2,2 % ; 20-49 : 3,9 % ; 50-99 : 3,8 % ; 100+ : 5,1 % ; immeubles 2015 ou après : 5,6 %. Gatineau : 6-19 unités 3,6 %, 20-49 : 2,2 %, 50-99 : 3,7 %. Sherbrooke : 3-5 : 3,2 %, 6-19 : 1,8 %, 20-49 : 3,7 %.66- Loyers par taille d'immeuble, île de Montréal (2 ch. / tous) : 3-5 unités 1 350 / 1 288 $ ; 6-19 : 1 177 / 1 162 $ ; 20-49 : 1 298 / 1 122 $ ; 50-99 : 1 443 / 1 226 $ ; 100+ : 1 966 / 1 665 $. Par année de construction (tous) : avant 1940 1 238 $ ; 1960-1974 1 186 $ ; 2015+ 1 882 $.67- IPC Québec « loyer » +3,3 % (sept. 2026/sept. 2025, calc. 174,2/168,6) ; TAL 2026 : taux de base 3,1 % (avis dès le 2026-01-01).68- **Taux d'inoccupation économique (vacance + mauvaises créances) : NON VÉRIFIÉ** — aucune norme publique chiffrée ; borne basse = inoccupation SCHL.6970## Chapitre 28 — Dépenses, réserves, CAPEX et NOI7172- **Taxes foncières 2026 [O]** : Québec 0,7464 $/100 $ (1-5 log.), **0,7697 $ (6 log. et plus)**, + 386 $/log. aqueduc-égout + 195 $/log. matières résiduelles (https://www.ville.quebec.qc.ca/apropos/profil-financier/taux-taxation.aspx). Gatineau : taux de base 5,224 $/1 000 $, taux résidentiel par unité de voisinage de 1,613 à 7,544 $/1 000 $ (médiane 5,233, calc. sur 1 092 unités, règlement 994-2025), non résidentiel 29,372 ; 178,83 $/log. matières résiduelles (https://docweb.gatineau.ca/Doc-Web/masson/documents/pdf/R%20994-2025.pdf). Montréal : taxe foncière générale résidentielle **0,4631 $/100 $** [P, Le Devoir 2026-01-12] + taxes d'arrondissement (non vérifiées) ; hausse moyenne 3,8 % (Rosemont 5,3 %, Villeray 4,5 %) ; compte moyen 2026 : unifamiliale 4 939 $ (dont 658 $ de taxe locale), condo 3 301 $ [P, La Presse 2026-10-19]. **Taux « 6 logements et plus » de Montréal : NON TROUVÉ** (document officiel non lisible par script).73- **Taxe scolaire [O]** : 0,08423 $/100 $ (2025-2026) ; 0,07899 $/100 $ (2026-2027) ; exemption des premiers 25 000 $.74- **Électricité [O]** : tarif D au 2026-04-01 : 46,154 ¢/jour ; 7,065 ¢/kWh jusqu'à 40 kWh/jour ; 11,142 ¢/kWh au-delà (https://www.hydroquebec.com/data/documents-donnees/pdf/tarifs-electricite.pdf?v=20261001) ; hausse domestique 3,0 % (Régie, D-2026-033 ; 3,0 % en 2027, 2,6 % en 2028). IPC Québec « électricité » +2,4 %. **Facture moyenne : NON VÉRIFIÉE** (seules les hausses mensuelles estimées sont publiées : ≈ 2,30-2,40 $/mois pour un 5½).75- **Assurance [I]** : prime moyenne habitation Québec **1 103 $ (2024, +9 %, +63 % en 10 ans)** — BAC via Infoassurance (https://infoassurance.ca/blogue/habitation/pourquoi-mon-assurance-habitation-coute-plus-cher) ; 2022 : 956 $ ensemble, 1 301 $ propriétaire occupant, 544 $ copropriétaire, 347 $ locataire (BAC/Protégez-vous, partiellement vérifié). Aucune statistique BAC par immeuble locatif.76- **Ratios de dépenses [O daté / I]** : SCHL « Frais d'exploitation — immeubles locatifs au Québec », avril 2015 (https://pmml.ca/wp-content/uploads/2020/10/Frais-dexploitation-avril-2015.pdf) : entretien/réparation 500 $/log. ; salaires 125 $/log. (5-6 log.), 170 $ (7-11), 300 $ (12+) ; gestion-administration 3 % (5-6 log.), 3-4 % (7-11), 5 % (12+) du revenu brut ; réserve 100 $/log. (cuisinière-réfrigérateur) ; taxes, assurance, énergie au coût réel — « à titre indicatif ». TAL : frais de gestion forfait 5 %, maximum 10 % des revenus (formulaire). **Ratio global dépenses/revenu brut : NON VÉRIFIÉ** (le chiffre 35-50 % circule dans des blogues de courtage — non retenu). **Réserve de remplacement par logement : NON VÉRIFIÉE** (seule référence : SCHL 2015, 100 $/log. électroménagers).77- TAL, pourcentages 2026 (https://www.tal.gouv.qc.ca/fr/reconduction-du-bail-et-fixation-de-loyer/pourcentages-applicables-aux-criteres-de-fixation-de-loyer) : électricité 2,9 %, gaz 13,7 %, mazout 4,9 %, entretien 5,7 %, services 3,4 %, gestion 7,2 %, revenu net 5,7 %, immobilisations 4,0 % (2025 : 2,9 / −5,8 / −2,9 / 6,9 / 4,5 / 8,2 / 6,9 / 4,7).7879## Chapitre 29 — Capitalisation directe8081- **CBRE, Canadian Cap Rates & Investment Insights, T3 2026 [I]** (publié 2026-10-21 ; https://www.cbre.ca/insights/reports/canada-cap-rates-investment-insights-q3-2026) — Montréal multirésidentiel : High Rise A 4,50-4,75 % (↑), High Rise B 4,25-4,75 % (↑), Low Rise A 4,50-4,75 % (=), Low Rise B 4,25-4,75 % (↑), construction neuve 4,50-4,75 % (=). Québec : HR A 4,25-5,00 %, HR B 4,75-5,75 %, LR A 4,50-5,25 %, LR B 5,00-6,00 %, neuf 4,25-4,75 % (tous stables). National : HR A 4,60 % (+7 pb), HR B 4,86 %, LR A 4,73 %, LR B 4,99 % (+5 pb), neuf 4,68 % ; toutes propriétés 6,56 % ; écart avec l'obligation 10 ans ramené à 256 pb.82- Contexte : obligation GdC 10 ans 3,84 %, 5 ans 3,58 % (2026-10-29) ; taux directeur 2,50 %. Montréal : 2,9 G$ investis en multirésidentiel au S1 2026 (+30 %, Altus). Sherbrooke, Trois-Rivières, Saguenay, Gatineau : **aucun taux de capitalisation publié** par CBRE/Colliers.8384## Chapitre 31 — Financement, levier, DSCR et LTV8586- **Banque du Canada [O]** (API Valet, `data/raw/bdc_valet/`) : taux directeur 2,50 % (hausse de 25 pb le 2026-10-28, première depuis juillet 2023 ; escompte 2,75 %, dépôts 2,45 % ; prochaine annonce 2026-12-09 ; https://www.banqueducanada.ca/2026/10/fad-communique-2026-10-28/). Décisions avec changement : 2025-01-29 → 3,00 ; 2025-03-12 → 2,75 ; 2025-09-17 → 2,50 ; 2025-10-29 → 2,25 ; 2026-10-28 → 2,50 (maintiens vérifiés le 2026-07-15 et le 2026-09-02).87- Obligations GdC : 5 ans 3,58 %, 10 ans 3,84 % (2026-10-29). Taux hypothécaire affiché 5 ans (conventionnel, banques) : 6,19 % (2026-10-28).88- Taux effectifs des fonds avancés (BdC, groupe A4, août 2026) : **assuré** fixe ≥ 5 ans 4,12 %, 3-<5 ans 4,02 %, variable 3,74 %, total 4,19 % ; **non assuré** fixe ≥ 5 ans 4,58 %, 3-<5 ans 4,13 %, variable 3,90 %, total 4,34 %. Nature : données officielles de la BdC (déclarations des banques), pas des taux affichés de courtiers (ratehub non utilisé).89- Inflation : IPC Québec +3,1 % (sept. 2026, calc.), Canada +3,1 % ; BdC prévoit ≈ 3½ % fin 2026, moyenne 3 % en 2027.90- Droits de mutation 2026 : province 0,5 % ≤ 62 900 $, 1 % ≤ 315 000 $, 1,5 % au-delà ; Montréal 7 tranches jusqu'à 4 % (> 3 113 000 $) ; Gatineau 3 % > 500 000 $ (dès le 25 février 2026), facteur comparatif 1,02.9192## Chapitre 45 — Maison à Gatineau9394- Secteurs : Aylmer, Hull, Gatineau, Buckingham, Masson-Angers (+ périphérie : Cantley, Chelsea…). Prix médians T3 2026 par secteur et SCHL par zone : voir ch. 15 et 27.95- **Rôle 2027-2028-2029 [O+P]** : déposé le **2026-10-27**, conditions du marché au **2025-07-01**, en vigueur du 2027-01-01 au 2029-12-31 (gatineau.ca) ; hausse moyenne unifamiliales + condos **+7,79 %** ; médiane unifamiliale 454 600 → **495 800 $ (+9,06 %)**, moyenne 535 542 $ ; condo 306 300 → 320 700 $ (+4,70 %) ; 6 logements et plus : médiane 1,99 M$ (+27,6 %) ; par secteur : Aylmer +4,98 %, Hull +7,44 %, Gatineau +8,68 %, Masson-Angers +13,74 %, Buckingham +14,26 % ; 16,02 % des propriétés « dans la moyenne », 40,30 % au-dessus (somme incohérente dans la source) ; 103 355 propriétés, 145 863 logements, 76,45 G$ (65,5 G$ en 2024, 42,2 G$ en 2021) ; rôle 2024-2026 : résidentiel +71,9 %. Sources : TVA Gatineau, Le Droit, Radio-Canada (2026-10-27). Écarts entre sources signalés (croissance médiane unifamiliale 9,06 % vs 8,47 % ; Masson-Angers 13,74 % vs 12,3 %).96- Taxes 2026 : règlement 994-2025 (ci-dessus) ; budget 925,6 M$, +3,0 % résidentiel ; taxe scolaire 0,08423 → 0,07899 $/100 $ ; droits de mutation Gatineau ; tarif D ; assurance 1 103 $ (2024).97- JLR août 2026 (Ottawa-Gatineau) : unifamiliale 522 741 $, ratio prix/évaluation 111 %.9899## Chapitre 46 — Triplex à Québec (Limoilou)100101- Plex RMR Québec 600 000 $ (+17 %) ; agglomération 618 500 $ ; **secteur La Cité–Basse-Ville et Limoilou 647 500 $ (+13 %, 12 mois 613 500 $)** ; JLR août 2026 : plex RMR Québec 590 000 $ (+17 %).102- Loyers : RMR Québec 2 ch. 1 277 $, tous 1 227 $ ; zone SCHL Basse-Ville 1 139 $ (+5,3 %), inocc. 2,7 % [P] ; inocc. RMR 2,4 % (0,9 % en 2024).103- **Rôle 2025-2027** : référence 2023-07-01, en vigueur 2025-01-01 [O] ; variation totale +23,5 %, résidentiel toutes catégories +27 %, non résidentiel +14 %, valeur 120 G$ [P, Noovo 2024-09-05] ; unifamiliale moyenne agglomération 415 883 $ (+30,1 %), condo 301 539 $ (+21,6 %) [P, Le Soleil]. **Variation moyenne des plex : NON TROUVÉE.**104- Taxes 2026 : 0,7464 $/100 $ (1-5 log.) + 386 $ + 195 $ par logement.105106## Chapitre 47 — Immeuble de 12 logements à Montréal (Rosemont / Villeray)107108- **Rôle 2026-2028 [O]** : déposé 2025-09-10, référence 2024-07-01, en vigueur 2026-01-01 ; agglomération +12,2 % (ville +12,6 %) ; **résidentiel ≤ 5 logements +9,6 %, 6 logements et plus +10,9 %**, résidentiel toutes catégories +9,8 % ; non résidentiel +19,4 %, industriel +39 %, bureaux −8,2 % ; 610,1 G$, 514 614 unités ; valeurs moyennes : condo 549 600 $, unifamiliale 927 300 $ ; arrondissements : Anjou +22,6 %, RDP-PAT +21,3 %, Lachine +19,9 %, Plateau +9,8 %, CDN-NDG +9,3 %, Ville-Marie +5,8 % ; **Rosemont et Villeray : NON TROUVÉS** (« la plupart des arrondissements entre 9 % et 20 % »). Sources : communiqué Ville (https://montreal.ca/communiques-de-presse/depot-des-roles-devaluation-fonciere-de-lagglomeration-de-montreal-pour-2026-2027-2028), Le Devoir, La Presse.109- Taxes 2026 : taxe foncière générale résidentielle 0,4631 $/100 $ [P] ; hausse Rosemont 5,3 %, Villeray 4,5 % ; taxe locale ≈ 13 % de l'avis ; taxes locales 2027 : +8,75 % en moyenne, Rosemont +14 % [P]. Taux « 6 logements et plus » : NON TROUVÉ.110- Prix : plex RMR 860 500 $ ; île 900 000 $ ; Rosemont 950 000 $ ; Villeray 880 000 $ (T3 2026). Loyers SCHL zones 9 et 7 (ch. 15) ; immeubles de 6-19 unités (île) : inocc. 2,2 %, 2 ch. 1 177 $, tous 1 162 $. Cap rates CBRE Montréal 4,25-4,75 % ; dépenses : SCHL 2015 (12 log.+ : entretien 500 $/log., salaires 300 $/log., gestion 5 %) ; droits de mutation Montréal (2 % de 552 300 à 1 104 700 $, 2,5 % jusqu'à 2 136 500 $).111112## Chapitre 48 — Portefeuille multirésidentiel interrégional113114- Six RMR : prix (ch. 4), loyers et inoccupation (ch. 4/27), population 2025 et projections 2025-2051 (ch. 4), variation des loyers 2024-2025 de +4,5 % (Gatineau) à +12,5 % (Saguenay).115- Taux de capitalisation : Montréal et Québec seulement (CBRE) ; autres RMR NON VÉRIFIÉS.116- Richesse foncière uniformisée 2026 par municipalité (MAMH) disponible pour pondérer le portefeuille (`data/raw/mamh_rfu_2026/`).117118---119120## Non trouvé / non vérifié (12 paramètres `NON_VERIFIE` + points d'attention)1211221. Taux de taxe foncière Montréal 2026 « 6 logements et plus » et taux d'arrondissement Rosemont/Villeray (document officiel « Taux de taxes 2026 » dans le gestionnaire documentaire Constellio, non lisible par script — à télécharger manuellement : https://montreal.ca/articles/taux-de-taxes-pour-2026-106147).1232. Variation du rôle 2026-2028 pour Rosemont–La Petite-Patrie et Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension (présentation PDF de la Direction de l'évaluation foncière, même gestionnaire documentaire).1243. Variation moyenne des plex au rôle 2025-2027 de Québec.1254. Coût de construction multilogement au pi²/m² (Altus protégé ; APCHQ/SCHL : rien de public).1265. Ratio dépenses d'exploitation / revenu brut effectif typique (aucune enquête officielle).1276. Taux d'inoccupation économique, frais de gestion de marché, réserve de remplacement par logement (seule référence officielle : SCHL 2015, datée).1287. Facture moyenne d'électricité d'un logement (Régie : hausses mensuelles seulement).1298. Prime d'assurance habitation 2025 par type (BAC 2024 : 1 103 $ global seulement) ; prime d'assurance d'un immeuble locatif.1309. Taux de capitalisation pour Gatineau, Sherbrooke, Trois-Rivières, Saguenay.13110. Prix médian copropriété Saguenay T3 2026 (** APCIQ).13211. Loyers SCHL par zone pour la RMR de Québec (le fichier Excel 2025 ne ventile pas par zone ; seule la page de la Ville de Québec reprend des chiffres par zone) ; appartenance exacte de Limoilou à la zone SCHL « Basse-Ville » à confirmer dans la carte des zones SCHL.13312. Dates des annonces BdC sans changement de taux en 2025-2026 (non énumérées ; calendrier BdC à consulter).134135Points d'attention : (a) prix APCIQ = ventes par courtier (Centris), pas l'ensemble du marché ; (b) variations SCHL « estimatives » sur logements comparables, lettres de qualité a-d ; (c) écarts entre sources de presse sur le rôle de Gatineau ; (d) la page Infoassurance attribue le même chiffre à 2023 et 2024 ; (e) la Ville de Québec cite 0,8 % (texte) et 0,9 % (tableau) pour l'inoccupation 2024 ; (f) la somme des parts « dans/au-dessus/en dessous de la moyenne » publiée par TVA Gatineau fait 96,6 %.136137## Licences et conditions de réutilisation138139| Source | Licence | Usage dans le livre |140|---|---|---|141| Statistique Canada (tableaux CSV, WDS) | Licence ouverte de Statistique Canada | libre avec attribution « Source : Statistique Canada, tableau xx-xx-xxxx-01 » ; redistribution possible dans `data/raw` |142| Banque du Canada (Valet) | Conditions d'utilisation BdC | reproduction non commerciale/éducative avec « Source : Banque du Canada » |143| Données Québec / MAMH (rôles, RFU, profil financier) | CC BY 4.0 | libre avec attribution ; interdiction de réidentifier les données caviardées des rôles |144| SCHL (tableaux ELL) | Conditions d'utilisation SCHL (non ouvert) | citer les chiffres avec attribution ; ne pas redistribuer les fichiers Excel dans la version publiée |145| APCIQ/Centris (communiqués, baromètres) | Terms of use APCIQ (attribution obligatoire, usage commercial interdit sans consentement) | citer des chiffres isolés avec « Source : APCIQ par le système Centris » ; ne pas reproduire les tableaux |146| CBRE, Altus, JLR, BAC | droits d'auteur des firmes | citer des valeurs ponctuelles avec attribution ; aucun tableau reproduit |147| Municipalités (règlements, pages), TAL, Régie, Hydro-Québec | documents publics (droit d'auteur de la Couronne/municipal) | citation avec date et URL |148| Presse (Le Devoir, La Presse, Le Soleil, Noovo, TVA, Radio-Canada, Le Droit) | droits d'auteur | source secondaire ; citer la phrase, préférer le document officiel quand il devient accessible |149150## Corrections à library.bib (clés existantes)151152- `statcanIPCB` : correct (18-10-0289-01, base 2023 = 100) ; mettre à jour `urldate` et préciser « T3 2026, diffusé le 2026-10-29 ». Ne pas réutiliser 18-10-0276-01 (archivé ; clé `statcanipcb0276` déjà créée).153- `apciq2026` : URL générique `https://apciq.ca` et `urldate` 2026-07-31 — pour les chiffres T3 2026, citer plutôt `apciqt32026` (communiqué, version anglaise dans library.bib ; version française : https://apciqca-152af.kxcdn.com/wp-content/uploads/sites/4/2026/10/CP-trimestriel-2026-T3-fr-2.pdf) et les baromètres (`apciqgatineaut32026`, nouvelles clés `apciqbaroquebec2026`, `apciqbaromontreal2026`).154- `schlLocatif2025` : titre et URL génériques ; le rapport cité est publié le **2025-12-11** (données d'octobre 2025) : ajouter `note = {Publié le 11 décembre 2025 ; données d'octobre 2025}` et l'URL https://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/professionnels/marche-du-logement-donnees-et-recherche/marches-de-lhabitation/rapports-sur-le-marche-locatif ; tableaux : `schlrmltables2025` (fichiers FR `rmr-<rmr>-2025-fr.xlsx`).155- `schl2025` (Perspectives du marché de l'habitation) : URL générique ; les clés `schlpmh2026`/`schlpmh2026ete` existent déjà pour l'édition 2026.156- `bdcTaux2026` : décrit l'annonce du **15 juillet 2026** (maintien à 2,25 %) — URL vérifiée valide ; **le taux a changé le 2026-10-28 (2,50 %)** : citer `bdc20261028` pour le taux courant ; titre à harmoniser (« La Banque du Canada maintient le taux directeur à 2¼ % »).157- `isq2025` : URL générique `https://statistique.quebec.ca` ; compléter par `isqprojections2026` (2026-07-09) et `isqmunicipalites2026` (2026-01-14).158- `ccqSalaires` : cohérent avec les hausses 8/5/5/4 % citées par Altus ; vérifier l'URL `https://www.ccq.org/fr-CA/avantages-sociaux/salaire-taux` (non reconsultée dans ce lot).159- `altus2026` : entrée `@manual` sans URL ; ajouter `url = {https://www.altusgroup.com/featured-insights/canadian-cost-guide/}` et `note = {Publié le 23 avril 2026 ; accès sur inscription ; tableaux protégés, ne pas reproduire}`.160- `quebecMutations` : déjà mise à jour (2026-02-17, tranches 2026) — cohérente avec les valeurs du lot E (62 900 $ / 315 000 $).161- `talIndices2026` : cohérent avec les pourcentages 2026 relevés (base 3,1 %) ; compléter la note avec les deux séries (avis avant/après le 2026-01-01).162- Clés du lot E retirées de `lib-E.bib` pour éviter les doublons (déjà dans library.bib) : `apciqt32026`, `apciqsept2026`, `statcanipc`, `statcanipln`, `taxescolaire2025`, `taxescolaire2026`, `bdc20261028`, `bdcvalet`, `statcanipcb0276`, `statcanrec2021tenure`, `apciqgatineaut32026`, `schlrmltables2025`.163