# Chapitre 45 — Cas 1 : maison unifamiliale à Gatineau (dossier complet) : bilan de rédaction (2026-10-31)

# Compteurs

• Prose : ≈ 12 900 mots hors tableaux, figures et équations (15 806 mots wc -w sur ch45.tex) ; voir pages compilées ci-dessous.
• Figures : 5 PDF Matplotlib (toutes synthétiques, graine 20261031) produites par analysis/python/figures/ch45_figures.py : ch45-fig-carte-comparables, -grille-cascade, -fourchettes, -depreciation, -financement. Les figures des chapitres de méthode (fiche d'état fig:11:fiche, conventions fig:12:conventions) sont renvoyées par \cref, non dupliquées.
• Tableaux : 17 (mandat ; identité du sujet ; superficies ; fiche d'état 20 composantes ; rôle/taxes/mutation ; marché ; entonnoir ; comparables ; grille ; coût ; coefficients hédoniques ; indications et écarts-types ; six schémas de pondération ; financement 4 scénarios ; renouvellement ; valeur du prêteur ; douze éléments du rapport).
• Équations numérotées : 17 (droits de mutation, tendance, poids inverse du brut, valeur pondérée, identité du coût, coût neuf, valeur par le coût, modèle hédonique, prédiction Duan, combinaison, variance, combinaison raisonnée, mise de fonds minimale, prime, paiement, taux admissible, ABD/ATD).
• Exercices : 7 (niveaux 1, 1, 2, 2, 2, 3, 3) ; solutions détaillées dans solutions/ch45.tex, chiffres testés (test_exercices).
• Encadrés : objectifs, synthetique (en tête), pratique (paragraphe de conclusion type), quebec, erreurs (9), limites (7), synthese (7).
• Citations par clé : 42 clés distinctes, toutes présentes dans references/library.bib (0 citation non définie à la compilation). Quatre sources web nouvelles (SCHL Achat ; CMHC GDS/TDS ; CMHC insurance cost ; Finances Canada 2023-12-12) vérifiées le 2026-10-31, consignées dans references/lib-ch45.bib et ch45-registry.csv, mentionnées en toutes lettres avec URL et date en notes de bas de page, non citées par clé.

# Règle du dossier : aucun chiffre propre

analysis/python/cases/ch45_dossier.py importe traite.cas1 (ch. 16-18), ch17_ajustements, ch18_hedonique, ch20_reconciliation (qui relance ch24_depreciation.main() et ch21_cout_neuf), ch25_terrain, ch11_inspection, ch12_mesurage, ch09_ratios. Il n'ajoute que : droits de mutation à l'achat (ch09.droits_mutation, barème GAT), financement (traite.finance.Hypotheque, taux_admissible_minimal), valeur d'emprunt, exercices. test_ch45.py (14 tests, ≈ 9 s) vérifie l'égalité avec les chiffres des chapitres de méthode (tolérance 1 $ sur les montants cités, 5e-5 sur les taux) et les identités du financement (taux mensuel = (1+i/2)^(1/6)−1, paiement, solde = VA des paiements restants, intérêts + capital = 12 paiements, ABD/ATD). Aucune divergence détectée entre le dossier et les ch. 9, 11, 12, 16, 17, 18, 20, 21, 24, 25.

# Chiffres clés du dossier

# Contrôles

• tools/compile_chapter.sh 45 → OK ch45 : 46 pages, 0 references/citations non definies, 0 overfull hbox. PDF relu : planche de contact des 46 pages + pages 6, 7, 11, 12, 13, 16, 25, 27, 28, 31, 35 à 60 dpi ; aucun tableau ni figure ne déborde.
• python3 -m pytest -q analysis/python/tests/test_ch45.py → 14 passed.
• Convention \cref sans article : articles/prépositions écrits à la main (grep vérifié).
• Renvois fins vers des chapitres compilés : tab:10:elements, sec:10:responsabilite, eq:10:esperance, sec:9:dossier, eq:9:inscrire, eq:9:compte, eq:11:aeff, fig:11:fiche, fig:12:conventions, eq:12:melange, tab:16:parametres, eq:16:distance, tab:17:grille, eq:17:cascade, eq:17:poids, prop:residus, eq:18:hc1, eq:18:duan, eq:18:intervalle, eq:20:variance, eq:20:arrondi, eq:21:identite, tab:21:grille, eq:24:extraction-quad, eq:24:fonc-curable, tab:24:doubles, tab:25:grille-ajust, eq:25:extraction, sec:appB:f1, sec:appB:exemple, sec:appC:hypotheses, sec:appC:narratif, sec:appC:attestation, tab:appC:controle.

# Incohérences signalées (non masquées)

1. Annexe B, exemple rempli (sec:appB:exemple) ≠ fiche du ch. 11 : inspection « 20 août 2026 » vs 2026-09-01 ; toiture 2014 vs 2012 ; thermopompe 2022 vs 2016 ; chauffe-eau 2013 vs 2019 ; âge effectif 22 vs 29 ans. Le ch. 45 suit le ch. 11 (source des scripts et de la dépréciation du ch. 24) et le signale dans ses limites (CLM-45-022). À harmoniser en phase 5 (corriger l'annexe B).
2. Notation des résidus : ch. 17 « ≈ −8,5 % » vs ch. 18 « −8,7 % » (déjà signalé par le ch. 20) ; le ch. 45 utilise −8,5 % (moyenne de exp(e)−1 = −0,0853).
3. La valeur réelle au 2024-07-01 du ch. 9 (573 000 $) pondère à parts égales modèle et cinq ventes de référence, alors que la conclusion 2026 pondère 0,40/0,45/0,15 : la hausse apparente de 5,6 % en 26 mois (vs tendance 9,9 %) est un artefact de pondération, expliqué à la sec. 45.8 (rapprochements).
4. L'IC de la valeur « 625 586–650 596 $ » (ch. 18/20) est calculé avec x'Vx arrondi à 0,00010 ; le calcul exact donne 625 275–650 888 $. Le ch. 45 reprend la valeur publiée par le ch. 20 (exercices["ex2"]) pour ne pas introduire un troisième chiffre ; à harmoniser (préférer le calcul exact) en phase 5.

# Points non vérifiés ou hypothèses déclarées (voir ch45-claims.csv)

• Taxe québécoise de 9 % sur la prime d'assurance : sources primaires inaccessibles (403) le 2026-10-31 → hypothèse déclarée, 2 050,20 $ dans les liquidités (CLM-45-016, SRC-45-005).
• Chauffage 2 400 $/an et autres dettes 500 $/mois : hypothèses pédagogiques pour l'ABD/ATD (CLM-45-018).
• Taux de voisinage médian (0,5232 $/100 $) pour le compte de taxes d'un sujet fictif sans unité de voisinage (CLM-45-007, convention du ch. 9).
• Statistiques du rôle 2027-2029 par secteur (presse) : partiellement vérifiées (CLM-45-008).
• Frais de notaire, d'inspection, d'évaluation et ajustements de taxes non chiffrés dans les liquidités.
• Barèmes des assureurs privés (Sagen, Canada Guaranty) non vérifiés ; seul celui de la SCHL est cité.

# Difficultés et choix

• Le financement est présenté comme « la suite que le prêteur donne au rapport », hors périmètre du rapport d'évaluation (sec. 45.9 et 45.10), pour ne pas laisser croire qu'un rapport OEAQ contient des ratios ABD/ATD.
• La fourchette communiquée (575 000–640 000 $) est l'encadrement par les indications crédibles (choix du ch. 20) ; l'IP hédonique et la bande bootstrap sont nommés et distingués ; la vérité de génération (641 159 $) n'est utilisée que comme leçon pédagogique sur la fourchette.
• La taxe sur la prime est payée comptant (règle SCHL : non ajoutable au prêt) → incluse dans les liquidités, pas dans le prêt.
• Dans tab:45:renouvellement, le revenu minimal au renouvellement est calculé au taux du contrat renouvelé (il n'existe pas de « re-qualification » réglementaire au renouvellement chez le même prêteur) ; précisé en source du tableau.
• Gotcha tcolorbox (virgule dans le titre optionnel de quebec/pratique) : titres sans virgule.

# Suggestions pour l'harmonisation

• Corriger l'exemple rempli de l'annexe B pour qu'il coïncide avec la fiche du ch. 11 (ou l'inverse), et harmoniser l'IC de la valeur (point 4 ci-dessus).
• Fusionner lib-ch45.bib dans library.bib et convertir les quatre notes de bas de page de la sec. 45.9 en \parencite.
• Si un chapitre ultérieur a besoin de mise_de_fonds_minimale, taux_prime (barème SCHL) ou financement() (ABD/ATD), les déplacer vers traite.finance avec tests.
• Glossaire : \motcle non posés dans ce chapitre (termes déjà définis aux ch. 10, 17, 18, 20, 31) ; vérifier que « taux admissible minimal », « ratio d'amortissement brut de la dette », « rapport prêt-valeur » figurent au glossaire via le ch. 31.