spb/traite-evaluation-qc

1id,chapitre,description,script,test,resultat_attendu,resultat_obtenu,statut,date2CALC-46-001,46,RBP contractuel = 12 × (1 047 + 1 188 + 1 251) ; RBP marché = 12 × (1 430 + 1 430 + 1 251) ; ρ = 0,848,analysis/python/cases/ch46_dossier.py,analysis/python/tests/test_ch46.py::test_coherence_cas2_et_ch32,41832 ; 49332 ; 0.848,41832.00 ; 49332.00 ; 0.8480,verifie,2026-10-313CALC-46-002,46,RBE = RBP × (1 − 0,03),ch46_dossier.py (traite.cas2.revenus),test_ch46.py::test_coherence_cas2_et_ch32,40577.04,40577.04,verifie,2026-10-314CALC-46-003,46,Taxe municipale 2026 = 495 000 × 0,7464 % + 3 × (386 + 195),ch46_dossier.py::taxes_2026,test_ch46.py::test_taxes_2026_et_rne,5437.68,5437.68,verifie,2026-10-315CALC-46-004,46,Taxe scolaire 2026-2027 = (495 000 − 25 000) × 0,07899 %,ch46_dossier.py::taxes_2026,test_ch46.py::test_taxes_2026_et_rne,371.25,371.25,verifie,2026-10-316CALC-46-005,46,Écart taxes déclarées (6 370) − recalculées (5 808,93),ch46_dossier.py::base_normalisee,test_ch46.py::test_taxes_2026_et_rne,561.07,561.07,verifie,2026-10-317CALC-46-006,46,Gestion imputée = 4 % × RBE ; dépenses hors réserve ; dépenses totales ; ratio,ch46_dossier.py (traite.cas2.rne),test_ch46.py::test_taxes_2026_et_rne,1623.08 ; 16182.01 ; 17982.01 ; 0.443,1623.08 ; 16182.01 ; 17982.01 ; 0.4432,verifie,2026-10-318CALC-46-007,46,RNE₁ normalisé = RBE − DE − RR ; RNE déclaré (ch. 32) ; RNE aux loyers de marché,ch46_dossier.py::base_normalisee,test_ch46.py::test_taxes_2026_et_rne,22595.03 ; 22033.96 ; 29579.03,22595.03 ; 22033.96 ; 29579.03,verifie,2026-10-319CALC-46-008,46,Sélection des 5 comparables triplex Limoilou par distance d'attributs (identiques au ch. 32),ch46_dossier.py (ch32_plex.selection_comparables),test_ch46.py::test_coherence_cas2_et_ch32,Q0187 Q0222 Q0243 Q0207 Q0235,Q0187 Q0222 Q0243 Q0207 Q0235,verifie,2026-10-3110CALC-46-009,46,Régression auxiliaire ln(prix/logement) sur 127 ventes : R² ; σ ; coefficient mois −0,00599 → croissance implicite 7,45 %/an,ch46_dossier.py::regression_auxiliaire,test_ch46.py::test_regression_et_grille,R² ≈ 0.727 ; g = exp(−12β) − 1,0.7273 ; 0.0973 ; 0.0745,verifie,2026-10-3111CALC-46-010,46,Coefficient du loyer relatif non significatif (t = 1,18 < 2) → ajustement nul ; stationnement nul (tous ont une case),ch46_dossier.py::grille_ajustements,test_ch46.py::test_regression_et_grille,colonnes nulles,0 ; 0,verifie,2026-10-3112CALC-46-011,46,Grille : prix ajusté = prix + Σ ajustements ; brut = Σ|A|/P ; Q0243 → 383 849 $/log. ; brut 12,6 %,ch46_dossier.py::grille_ajustements (traite.comparables),test_ch46.py::test_regression_et_grille,383849.14 ; 0.126,383849.14 ; 0.1257,verifie,2026-10-3113CALC-46-012,46,Prix par logement pondéré (poids ∝ 1/brut) et indication par comparaison × 3,ch46_dossier.py::grille_ajustements (poids_inverse_brut ; reconciliation),test_ch46.py::test_regression_et_grille,340122.25 ; 1020366.74,340122.25 ; 1020366.74,verifie,2026-10-3114CALC-46-013,46,Écart-type pondéré des prix ajustés (par logement ; immeuble) et erreur-type de la moyenne pondérée,ch46_dossier.py::grille_ajustements,test_ch46.py::test_reconciliation (fourchette),34516 ; 103548 ; 47848,34516.03 ; 103548.10 ; 47847.85,verifie,2026-10-3115CALC-46-014,46,MRB médian des 5 comparables × RBP = 22,05 × 41 832 ; MRB ajusté au ρ du sujet (pente −0,956) : 24,38 → 1 019 940,ch46_dossier.py::indications_revenu,test_ch46.py::test_coherence_cas2_et_ch32 ; test_revenu,922395.60 ; 24.38,922395.60 ; 24.38,verifie,2026-10-3116CALC-46-015,46,Taux ajusté au loyer relatif = 3,451 % + 0,0284 × (0,848 − 1) = 3,02 % ; capitalisation du RNE normalisé,ch46_dossier.py (ch32_plex.regression_taux_loyer_relatif ; finance.capitalisation_directe),test_ch46.py::test_revenu,0.0302 ; 748126.24,0.030202 ; 748126.24,verifie,2026-10-3117CALC-46-016,46,Capitalisation aux taux médian (3,17 %) ; Q1 (2,76 %) ; Q3 (3,615 %) ; médiane des comparables (2,97 %) ; RNE déclaré au taux ajusté (ch. 32),ch46_dossier.py::indications_revenu,test_ch46.py::test_revenu ; test_coherence,712777 ; 818660 ; 625035 ; 760775 ; 729549,712776.83 ; 818660.34 ; 625035.28 ; 760775.27 ; 729549.19,verifie,2026-10-3118CALC-46-017,46,Taux implicite de l'indication par comparaison (RNE / V_comp) ; aux loyers de marché ; écart au taux ajusté en pb,ch46_dossier.py::indications_revenu,test_ch46.py::test_revenu,0.0221 ; 0.0290 ; 81,0.022144 ; 0.028989 ; 80.6,verifie,2026-10-3119CALC-46-018,46,Coût : 2 409 × (262/165)^−0,10 = 2 300,14 ; × 118,5/116,5 = 2 339,63 $/m² ; C_N = 612 983 ; a_eff = 0,5×78 + 0,5×0,5×90 = 61,5 ; D = 68,3 % ; V = 279 000 + 194 111 = 473 111,ch46_dossier.py::indication_cout (traite.cout),test_ch46.py::test_cout,473111.44,473111.44,verifie,2026-10-3120CALC-46-019,46,Dépréciation extraite du marché à 920 000 $ et terrain 279 000 $ : C_N − (P − V_L) < 0 (−4,6 %) ; terrain nécessaire pour égaler : 725 889 $ (2 342 $/m²),ch46_dossier.py::depreciation_extraite ; exercices()[7],test_ch46.py::test_cout,négative,−28016.50 ; 2341.58,verifie,2026-10-3121CALC-46-020,46,Valeur pondérée 0,40 × 1 020 367 + 0,35 × 922 396 + 0,25 × 748 126 ; arrondi 5 000 $ ; fourchette ± erreur-type arrondie vers l'extérieur,ch46_dossier.py::reconciliation,test_ch46.py::test_reconciliation,918017 ; 920000 ; 870000-970000,918016.72 ; 920000 ; (870000 ; 970000),verifie,2026-10-3122CALC-46-021,46,Ratios implicites : $/logement ; $/m² ; MRB ; taux (contrat ; marché) ; ratio au rôle (× 1,08) ; écart avec ch. 32,ch46_dossier.py::reconciliation,test_ch46.py::test_reconciliation,306667 ; 3511 ; 21.99 ; 0.0246/0.0322 ; 1.86 (1.72) ; +50000,306666.67 ; 3511.45 ; 21.99 ; 0.02456/0.03215 ; 1.859 (1.721) ; 50000,verifie,2026-10-3123CALC-46-022,46,Pondérations alternatives : 45/30/25 ; égale ; 60/40/0 ; 20/20/60 ; inverse variance (0,689/0,185/0,125),ch46_dossier.py::reconciliation ; exercices()[6],test_ch46.py::test_exercices_et_figures,922915 ; 896963 ; 981178 ; 837428 ; 968084,922915.28 ; 896962.86 ; 981178.29 ; 837428.22 ; 968084.32,verifie,2026-10-3124CALC-46-023,46,Mise de fonds minimale assurée à 920 000 $ = 0,05 × 500 000 + 0,10 × 420 000 ; prêt ; RPV,ch46_dossier.py::financement (ch32_plex.mise_de_fonds_minimale_assuree),test_ch46.py::test_financement,67000 ; 853000 ; 0.927,67000 ; 853000 ; 0.9272,verifie,2026-10-3125CALC-46-024,46,Hypothèque 4,12 % composé semestriellement 300 mois : i_m ; versement ; service ; constante ; intérêts/capital an 1 ; solde 60 ; capital 5 ans ; solde final nul,ch46_dossier.py::financement (traite.finance.Hypotheque),test_ch46.py::test_financement,0.003406 ; 4542.61 ; 54511.37 ; 0.0639 ; 34473.28/20038.09 ; 744114.34 ; 108885.66 ; 0,0.0034042 ; 4542.61 ; 54511.37 ; 0.0639 ; 34473.28/20038.09 ; 744114.34 ; 108885.66 ; 0.00,verifie,2026-10-3126CALC-46-025,46,Taux admissible minimal max(4,12 % + 2 % ; 5,25 %) = 6,12 % ; versement de référence,ch46_dossier.py (finance.taux_admissible_minimal),test_ch46.py::test_financement,0.0612 ; 5518.54,0.0612 ; 5518.54,verifie,2026-10-3127CALC-46-026,46,Droits de mutation Ville de Québec 2026 sur 920 000 $ (0,5/1/1,5/2,5/3 %) ; base = max(prix ; 495 000 × 1,08) ; liquidités = mise + droits,ch46_dossier.py::droits_mutation_quebec,test_ch46.py::test_financement,16960.50 ; 920000 ; 83960.50,16960.50 ; 920000 ; 83960.50,verifie,2026-10-3128CALC-46-027,46,Coût net d'occupation RC = SD + DE' + 0,0358 × MF − loyers nets (2e + 3e × 12 × 0,97) ; mensuel ; hors capital (− capital moyen 5 ans / 12),ch46_dossier.py::financement (ch32_plex.cout_occupation),test_ch46.py::test_financement,44878.94 ; 3739.91 ; 1925.15,44878.94 ; 3739.91 ; 1925.15,verifie,2026-10-3129CALC-46-028,46,Variantes de financement (30 ans ; 10 % ; 20 % non assuré 4,58 % ; +100 pb ; +200 pb) : versement et coût hors capital,ch46_dossier.py::financement (variantes) ; grille_cout_occupation,test_ch46.py::test_exercices_et_figures (figure),4114.30/1971.14 ; 4409.48/1919.79 ; 4106.36/2169.94 ; 5019.52/2606.57 ; 5518.54/3292.46,idem (script),verifie,2026-10-3130CALC-46-029,46,Part du versement couverte par les loyers bruts des 2 logements conservés (2 439 / 4 542,61) ; RCD d'un investisseur RNE/SD,ch46_dossier.py::financement,test_ch46.py::test_financement,0.537 ; 0.41,0.5369 ; 0.4145,verifie,2026-10-3131CALC-46-030,46,Reprise RC : Δ₁ = 383 × 12 × 0,97 ; VA 10 ans sans rotation (g_m 3,5 % ; g_TAL 3,1 % ; r 6 %) ; VA sous rotation 13 % (éq. 26 va-ecart) ; différence ; variantes 9,4 % et 20 %,ch46_dossier.py::va_ecart_rc ; exercices()[2],test_ch46.py::test_reprise,4458.12 ; 39567.72 (= 0,97 × 40 791 du ch. 32) ; 29713.51 ; 9854.21 ; 39668.94 ; 19968.98,4458.12 ; 39567.72 ; 29713.51 ; 9854.21 ; 39668.94 ; 19968.98,verifie,2026-10-3132CALC-46-031,46,Exercice 5 au prix de 895 000 $ : mise 64 500 ; prêt 830 500 ; versement 4 422,79 ; TAM 5 372,98 ; droits 16 210,50 ; coût net 3 612,63 ; hors capital 1 845,74 ; 2e étage 3 749,40 / 1 982,51,ch46_dossier.py::exercices()[5]['promesse'],test_ch46.py::test_exercices_et_figures,idem,idem (script),verifie,2026-10-3133CALC-46-032,46,Exercice 4 : RNE au ratio médian des ventes 40 577,04 × (1 − 0,357) = 26 091,04 ; capitalisation à 3,02 % = 863 880 ; taux implicite 2,56 % ; écart restant 46 pb,ch46_dossier.py::exercices()[4],—,26091.04 ; 863880 ; 0.0256 ; 46,26091.04 ; 863879.94 ; 0.02557 ; 46.3,verifie,2026-10-3134