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1% Solutions du chapitre 6 — Code civil et droit immobilier2% Chiffres recalculés par analysis/python/tests/test_ch06.py (classe TestExercices) à partir de analysis/python/cases/ch06_demembrements.py.34\begin{solution}{ex:6:1}{Meubles, immeubles et prix du comparable}5\emph{Qualification.} La thermopompe centrale est raccordée aux conduits et au circuit électrique : elle est un meuble incorporé ou, à tout le moins, attaché à demeure qui assure l'utilité de l'immeuble ; elle est immeuble (art.~901 ou 903 C.c.Q.). Le lave-vaisselle encastré est attaché à demeure sans perdre son individualité : immeuble tant qu'il y reste (art.~903). Le réfrigérateur et la cuisinière autonomes sont des meubles : ils ne sont ni incorporés ni attachés. Le spa posé sur une dalle avec un simple raccordement électrique est un cas limite ; sauf intégration permanente (encastrement, structure dédiée), il est traité comme un meuble et la contrepartie déclarée de \dollars{4000} est retranchée. Les rideaux sont des meubles. Le cabanon sur fondations est une construction à caractère permanent : immeuble (art.~900). Le mobilier de la garderie sert « à l'exploitation d'une entreprise ou à la poursuite d'activités » dans l'immeuble : il demeure meuble même s'il est fixé (art.~903, al.~2) ; la garderie elle-même signale par ailleurs un usage à vérifier au regard du zonage (\cref{ch:8}).67\emph{Prix retenu.} $\dollars{612000} - \dollars{6500} - \dollars{4000} = \dollars{601500}$ pour l'immeuble. La thermopompe, le lave-vaisselle encastré et le cabanon restent dans le prix immobilier et font l'objet, s'il y a lieu, d'ajustements de propriété dans la grille (\cref{ch:17}).89\emph{Réserve.} La contrepartie déclarée des meubles dans l'acte est fixée par les parties, souvent pour des raisons fiscales (droits de mutation, taxes de vente), et ne reflète pas nécessairement leur valeur ; l'évaluateur la confronte à la valeur d'usage de biens semblables et, en cas d'écart manifeste, l'ajuste en le documentant. La ventilation doit aussi être cohérente avec la base d'imposition déclarée aux fins de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières, qui inclut dans l'immeuble certains meubles attachés à demeure (art.~1.0.1).10\end{solution}1112\begin{solution}{ex:6:2}{Lire une fiche de l'index des immeubles}13\emph{(a) Droits qui suivent l'immeuble.} La servitude de passage de 1987 est une charge réelle publiée : elle suit le fonds servant « en quelques mains qu'il passe » (art.~1182) et demeure opposable à tout acquéreur (art.~2941, 2943). L'hypothèque immobilière de 2019 et l'hypothèque des loyers qui l'accompagne (art.~2695) sont des droits réels accessoires (art.~2660--2661) ; elles suivent le bien, mais le vendeur est tenu de les purger à la vente, même déclarées, sauf si l'acheteur assume la dette (art.~1723). L'hypothèque de 2009 est radiée et n'a plus d'effet. L'avis d'hypothèque légale de la construction de 2024 est une sûreté qui doit, elle aussi, être purgée ou réglée avant que l'acquéreur reçoive un titre libre.1415\emph{(b) Pièces à consulter.} L'inscription n'emporte qu'une présomption simple d'existence du droit (art.~2944) et la fiche ne donne que la nature du document et les parties (CCQ, r.~6, art.~4--5). Il faut lire l'acte de servitude de 1987 pour connaître l'assiette, le bénéficiaire, les conditions d'exercice et le terme éventuel, et le reporter sur le certificat de localisation ; l'acte d'hypothèque de 2019 pour le montant, le rang et l'étendue de l'hypothèque des loyers ; l'acte de vente de 2019 pour les droits transmis, le prix déclaré, la ventilation des meubles et les déclarations aux fins des mutations ; l'acte de 2009 pour la chaîne des titres. Chaque document coûte un dollar en consultation.1617\emph{(c) L'hypothèque légale de la construction.} Elle révèle que des travaux ont été exécutés récemment et que l'entrepreneur n'a pas été payé, ou conteste l'avoir été : il y a eu des travaux à documenter (nature, permis, qualité), un litige possible avec l'entrepreneur, et un passif qui devra être réglé avant la vente. Pour un acheteur, c'est un signal de risque sur la qualité des travaux et sur la situation financière du vendeur ; pour l'évaluateur, c'est une raison d'obtenir les factures et les permis et d'examiner les travaux à l'inspection (\cref{ch:11}).1819\emph{(d) La présomption de l'article 2943.} Un droit inscrit est présumé connu de celui qui acquiert un droit sur le bien, et celui qui s'abstient de consulter le registre et la réquisition ne peut invoquer sa bonne foi. L'évaluateur n'acquiert pas de droit, mais la présomption fixe le standard de diligence du marché : le prix qu'un acheteur raisonnable paie tient compte des charges inscrites. Un évaluateur qui n'a pas consulté le registre et conclut une valeur en pleine propriété libre de charges a commis une erreur d'identification du droit évalué, non une simple imprécision ; les normes de pratique exigent l'identification légale de l'immeuble et des droits évalués (NPP, règles 1.2 et 2.3).20\end{solution}2122\begin{solution}{ex:6:3}{Valeur d'une part indivise}23\emph{(a)} Quote-part arithmétique : $\tfrac{1}{3} \times \dollars{900000} = \dollars{300000}$. Avec une décote de 12 \% (\cref{eq:6:indivision}) : $V_{\text{part}} = \dollars{300000} \times (1 - 0{,}12) = \dollars{264000}$.2425\emph{(b)} Le droit de retrait de l'article 1022 permet à tout indivisaire d'écarter, dans les 60 jours où il l'apprend et au plus tard un an après l'acquisition, le tiers qui a acquis une part à titre onéreux, en lui remboursant le prix et les frais ; il fait peser sur tout acheteur extérieur une incertitude qui déprime le prix. Mais ce droit « ne peut être exercé lorsque les indivisaires ont, dans la convention d'indivision, stipulé des droits de préemption et que, portant sur un immeuble, ces droits ont été publiés » (art.~1022, al.~3). La convention publiée (art.~1014) remplace donc le retrait par une préemption : les coïndivisaires doivent se prononcer avant la vente, et l'acheteur qui franchit cette étape acquiert une part sécurisée. L'usage exclusif d'un logement et la durée de trente ans ajoutent à la stabilité du droit. Ces trois éléments réduisent la décote par rapport à une indivision sans convention ; la décote de 12 \% retenue doit être présentée comme une hypothèse, idéalement étayée par des ventes de parts indivises dans le secteur.2627\emph{(c)} En copropriété divise, chaque fraction serait une propriété distincte, matériellement divisée, librement aliénable et hypothécable sans dépendre des coïndivisaires : la décote d'indivision disparaîtrait, remplacée par les frais de copropriété et l'organisation du syndicat. La conversion suppose la publication d'une déclaration de copropriété (art.~1038) précédée d'un plan cadastral immatriculant les parties privatives et communes (art.~3030) et, pour un immeuble qui comporte ou a comporté un logement dans les dix dernières années, l'autorisation du Tribunal administratif du logement, avec interdiction de principe dans l'agglomération de Montréal (Loi sur le TAL, art.~51 et s. ; \cref{ch:42}). La valeur relative des fractions serait fixée selon l'article 1041.2829\emph{(d)} Les indivisaires sont tenus, à proportion de leur part, des frais d'administration et des autres charges communes (art.~1019) : dans l'approche du revenu appliquée à la part, un tiers des taxes, de l'assurance, de l'entretien des parties communes et des réserves est imputé à la part évaluée, et le revenu est celui du logement dont l'indivisaire a l'usage exclusif (loyer de marché s'il l'occupe, loyer contractuel s'il le loue), sous réserve des règles du bail de logement.30\end{solution}3132\begin{solution}{ex:6:4}{Servitude de passage et ventes appariées}33\emph{(a)} Moins-values absolues : $\dollars{548000} - \dollars{531000} = \dollars{17000}$ ; $\dollars{602000} - \dollars{586500} = \dollars{15500}$ ; $\dollars{575000} - \dollars{559000} = \dollars{16000}$ ; moyenne \dollars{16167}. Moins-values relatives (par rapport au prix libre) : 3,10 \%, 2,57 \% et 2,78 \% ; moyenne 2,82 \%.3435\emph{(b)} Appliquée au sujet : $0{,}0282 \times \dollars{638000} \approx \dollars{17990}$, soit environ \dollars{18000}.3637\emph{(c)} L'approximation par l'élasticité prix-terrain (\dollars{12725}) mesure l'effet d'une \emph{réduction de la superficie utile} du lot, comme si les \msq{120} grevés étaient retranchés ; elle convient mieux à une servitude de non-construction qu'à une servitude de passage, qui n'enlève pas de superficie mais impose la circulation d'un tiers, une perte d'intimité et des contraintes d'aménagement que le marché peut pénaliser davantage que la seule perte de surface. Les ventes appariées mesurent directement ce que le marché paie pour l'absence de la charge, mais elles supposent des paires réellement semblables et un échantillon suffisant ; trois paires donnent un ordre de grandeur, non une mesure précise, et l'écart-type des trois moins-values relatives (environ 0,27 point) doit accompagner la moyenne. Les deux mesures ne portent donc pas sur le même objet et ne se substituent pas l'une à l'autre.3839\emph{(d)} L'article 1189 permet le rachat de la servitude de passage, sauf enclave, lorsque son utilité pour le fonds dominant « est hors de proportion avec l'inconvénient ou la dépréciation qu'elle entraîne pour le fonds servant » ; à défaut d'entente, le tribunal fixe le prix « en tenant compte, notamment, de l'ancienneté de la servitude et du changement de valeur que la servitude entraîne, tant au profit du fonds servant qu'au détriment du fonds dominant ». L'évaluateur doit donc chiffrer deux grandeurs : la moins-value du fonds servant (environ \dollars{18000} ici) et la plus-value que la servitude procure au fonds dominant, c'est-à-dire la perte que son extinction lui infligerait (accès plus long, stationnement perdu, travaux de remplacement). Le prix du rachat se situe entre ces deux grandeurs et dépend de l'appréciation du tribunal ; la moins-value du fonds servant ne le fixe pas seule, parce que le texte vise explicitement le changement de valeur des deux fonds.40\end{solution}4142\begin{solution}{ex:6:5}{Quantum d'un vice caché}43\emph{(a)} Réduction de prix (\cref{eq:6:vice}) : $\Delta P = C_{\text{rép}} - \Delta V_{\text{plus-value}} = \dollars{46000} - \dollars{9000} = \dollars{37000}$, soit 7,1 \% du prix de \dollars{520000} ; le prix qu'un acheteur informé du vice aurait payé est estimé à \dollars{483000}. La plus-value est déduite parce qu'un drain et un système de pompage neufs placent le bâtiment de 35 ans dans un état meilleur que celui qu'un acheteur informé pouvait attendre ; ne pas la déduire enrichirait l'acheteur.4445\emph{(b)} Si le vendeur connaissait le vice ou ne pouvait l'ignorer, il doit en outre réparer le préjudice subi (art.~1728) : $\dollars{37000} + \dollars{6500} = \dollars{43500}$. S'il était de bonne foi, la réclamation se limite à la réduction de prix de \dollars{37000} (art.~1726--1727) ; les troubles et pertes de jouissance ne sont pas indemnisés.4647\emph{(c)} Les parties peuvent exclure la garantie légale (art.~1732), et l'acheteur qui « achète à ses risques et périls d'un vendeur non professionnel » ne peut se plaindre d'un vice que le vendeur ignorait (art.~1733, al.~2). La clause ferme donc le recours pour un vendeur de bonne foi. Elle ne protège toutefois pas le vendeur « s'il n'a pas révélé les vices qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer » (art.~1733, al.~1) : si la preuve établit que le vendeur connaissait la contamination, la réclamation de \dollars{43500} subsiste. Pour l'évaluateur, la clause explique aussi pourquoi le prix de \dollars{520000} aurait été plus bas si la vente avait été conclue sans garantie : l'acheteur aurait exigé une prime pour le risque assumé.4849\emph{(d)} \emph{Marcoux c. Picard} (2008 QCCA 259, par.~20) retient que « le test de l'article 1726 C.c.Q. est celui de l'acheteur prudent et diligent et non pas celui de l'expert tatillon » et que l'inspection préachat n'est pas une expertise. Le vice est caché si un acheteur prudent, aidé d'un inspecteur généraliste mais sans expert, ne pouvait le constater : une contamination du drain enfoui, invisible sans excavation ni caméra, satisfait ce critère. À l'inverse, des traces d'eau visibles au sous-sol, non investiguées, auraient pu rendre le vice apparent ou, du moins, imposer à l'acheteur de pousser l'examen. L'évaluateur qui mesure le quantum doit donc d'abord s'assurer, avec le juriste, que le caractère caché est établi.50\end{solution}5152\begin{solution}{ex:6:6}{Usufruit viager et conversion en rente}53Hypothèses : $V = \dollars{455000}$, $r = 4{,}5$ \%, $g = 1$ \%, usufruitière de 72 ans, table de mortalité synthétique du chapitre.5455\emph{(a)} Valeur locative nette cohérente : $L = (r - g)V = 0{,}035 \times \dollars{455000} = \dollars{15925}$ par an. Espérance de vie à 72 ans selon la table synthétique : 13,0 ans. Par l'\cref{eq:6:usufruit-viager}, $U_{72} = \dollars{158934}$ ; nue-propriété $N\!P_{72} = V - U_{72} = \dollars{296066}$, soit 65,1 \% de la pleine propriété ; le calcul direct par l'\cref{eq:6:np-viager} donne le même montant (\cref{prop:partage}).5657\emph{(b)} La durée espérée du droit sous la convention de décompte annuel est le nombre espéré de fruits, $n_{\text{eff}} = \sum_t {}_{t-1}p_{72} = 13{,}49$ ans (l'espérance de vie plus une demi-année). Avec ce terme fixe (\cref{eq:6:np-terme}) : $N\!P = \dollars{455000} \times (1{,}01/1{,}045)^{13{,}49} = \dollars{287350}$, soit 63,2 \%, et $U = \dollars{167650}$. L'approximation surestime l'usufruit et sous-estime la nue-propriété de \dollars{8716} (1,9 point) : c'est l'effet de concavité de l'annuité en fonction de la durée (inégalité de Jensen), modeste à ce taux mais systématique. Avec un terme entier de 13 ans, on obtiendrait $N\!P_{13} = \dollars{292198}$ (64,2 \%), plus proche du résultat viager par le simple effet de l'arrondi.5859\emph{(c)} La rente viagère constante de même valeur actuelle que l'usufruit vaut $U_{72}$ divisé par l'annuité viagère $\sum_t {}_{t-1}p_{72}\,(1+r)^{-t}$ : \dollars{17038} par an, supérieure au fruit de première année (\dollars{15925}) parce qu'elle remplace un flux croissant de 1 \% par an par un flux constant. C'est l'ordre de grandeur qu'un tribunal appliquant l'article 1171 retiendrait sous ces hypothèses ; il tiendrait aussi compte « de l'étendue du droit, de sa durée, ainsi que des fruits et revenus qui en sont tirés ».6061\emph{(d)} L'usufruit accordé sans terme à une personne morale est trentenaire (art.~1123) : terme fixe de 30 ans, $U_{30} = \dollars{291257}$ et $N\!P_{30} = \dollars{163743}$, soit 36,0 \% de la pleine propriété. La nue-propriété vaut alors beaucoup moins qu'avec une usufruitière de 72 ans, parce que la durée certaine de 30 ans dépasse largement son espérance de vie.6263\emph{(e)} Le rapport déclare : la valeur de la pleine propriété et sa méthode ; la table de mortalité (source, sexe, période), ici synthétique et donc impropre à un usage réel ; l'âge et l'état de santé connu de l'usufruitière à la date d'évaluation ; le taux d'actualisation et la croissance des fruits, avec leur justification ; la convention de décompte annuel des fruits ; la valeur locative nette retenue et sa cohérence avec $V$ ; la répartition des charges (entretien à l'usufruitière, réparations majeures au nu-propriétaire, art.~1151) ; et une analyse de sensibilité au taux et à la table (\cref{tab:6:sensibilite}).64\end{solution}6566\begin{solution}{ex:6:7}{Emphytéose : durée restante, seuils et renouvellement}67Hypothèses : $\NOI_1 = \dollars{142000}$, $g = 2$ \%, $r = 7$ \%, rente fixe $R_e = \dollars{24000}$, durée restante $n = 28$ ans.6869\emph{(a)} Pleine propriété (\cref{eq:6:gordon}) : $V = \dollars{142000}/(0{,}07 - 0{,}02) = \dollars{2840000}$. Droit de l'emphytéote (\cref{eq:6:emph}) : $V^{\text{emph}}_{28} = \dollars{1805044}$, soit 63,6 \% de la pleine propriété. Droit du propriétaire (\cref{eq:6:prop}) : rentes actualisées $\dollars{24000} \times a_{\overline{28}|7\,\%} = \dollars{291291}$ ; reprise $\dollars{2840000} \times (1{,}02/1{,}07)^{28} = \dollars{743665}$ ; total \dollars{1034956}. Somme des deux droits : $\dollars{1805044} + \dollars{1034956} = \dollars{2840000} = V$, conformément à l'argument télescopique.7071\emph{(b)} La copropriété divise ne peut être établie sur l'immeuble bâti par l'emphytéote que si la durée non écoulée, au moment de la publication de la déclaration, « est supérieure à 50 ans » (art.~1040) : avec 28 ans restants, la conversion est impossible. Un renouvellement de quarante ans, permis sans nouvelles constructions pour un immeuble déjà bâti (art.~1198), porterait la durée à 68 ans et rouvrirait cette possibilité ; la valeur du droit de l'emphytéote passerait à \dollars{2390930} (84,2 \%) et celle du propriétaire à \dollars{449070}, somme inchangée. Le renouvellement transfère donc environ \dollars{586000} de valeur du propriétaire à l'emphytéote, ce qui explique qu'il se négocie contre une rente révisée ou une contrepartie.7273\emph{(c)} Oui : la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières inclut dans le « transfert » l'établissement d'une emphytéose et « la cession des droits de l'emphytéote » (art.~1). Sur une base de \dollars{1805044} avec les tranches 2026 (\cref{eq:6:mutation}) : $0{,}5\,\% \times \dollars{62900} = \dollars{314.50}$ ; $1\,\% \times \dollars{252100} = \dollars{2521}$ ; $1{,}5\,\% \times (\dollars{1805044} - \dollars{315000}) = \dollars{22350.66}$ ; total \dollars{25186.16}, soit 1,40 \% de la valeur cédée. Si la base d'imposition retenue par la municipalité était la valeur marchande du droit cédé plutôt que la contrepartie stipulée, c'est cette valeur qu'il faudrait justifier.7475\emph{(d)} Si les flux du propriétaire sont actualisés à 5,5 \%, ses rentes valent \dollars{338914} et sa reprise \dollars{1104217}, soit \dollars{1443131} ; la somme des deux droits devient \dollars{3248175}, supérieure de \dollars{408175} à la pleine propriété. L'interprétation est que le marché valorise davantage un flux quasi obligataire (rente garantie par un droit réel sur l'immeuble, reprise à terme) qu'un flux d'exploitation exposé au risque locatif : le démembrement crée de la valeur en séparant les deux. L'évaluateur ne doit pas forcer l'identité ; il doit expliquer les taux retenus pour chaque droit et signaler que la somme n'est pas une valeur de la pleine propriété.76\end{solution}77