spb/traite-evaluation-qc

1\chapter{Revenus potentiels, vacance et pertes}\label{ch:27}23La méthode du revenu commence par une question que l'on croit simple : combien cet immeuble rapporte-t-il ? La réponse exige pourtant quatre décisions successives, et chacune pèse sur la valeur autant que le choix du taux de capitalisation qui viendra ensuite. Il faut d'abord fixer le revenu que les logements \emph{pourraient} produire, et savoir s'il s'agit des loyers inscrits aux baux, des loyers que le marché paierait aujourd'hui ou d'une combinaison des deux. Il faut ensuite estimer ce que ce revenu perdra en logements vides, en loyers impayés et en concessions, ce qui suppose de comprendre ce que mesure, et ce que ne mesure pas, le taux d'inoccupation publié chaque automne par la Société canadienne d'hypothèques et de logement. Il faut encore recenser les revenus accessoires qui ne sont pas des loyers, puis assembler le tout dans le revenu brut effectif, point de départ du revenu net d'exploitation que le \cref{ch:28} établira en déduisant les dépenses. Enfin, parce que l'acheteur paie pour les revenus futurs, il faut se prononcer sur la trajectoire des loyers, laquelle dépend au Québec d'un encadrement juridique singulier et de la rotation des locataires. Ce chapitre traite ces quatre décisions dans l'ordre, les applique à l'immeuble de douze logements de Rosemont (cas~3) et au triplex de Limoilou (cas~2), et prépare ainsi les chapitres~28 à~31 ainsi que les dossiers complets des chapitres~46 et~47.45\begin{objectifs}6À la fin de ce chapitre, le lecteur sait :7\begin{itemize}8\item définir et calculer le revenu brut potentiel contractuel, le revenu brut potentiel au marché et le revenu brut potentiel mixte, et choisir celui qui convient au droit évalué et à la technique retenue ;9\item distinguer l'inoccupation physique, le taux de disponibilité et la vacance économique, lire les tableaux de l'Enquête sur les logements locatifs de la SCHL (univers, période, indicateurs de qualité, suppressions) et en tirer la borne inférieure d'une provision ;10\item dériver et appliquer le modèle de l'inoccupation frictionnelle $v_f = \rho\, d/12$ qui relie la rotation des locataires et la durée de vacance, et le compléter par les mauvaises créances et les concessions sans double comptage ;11\item traiter les autres revenus (stationnement, buanderie, rangement) et établir le revenu brut effectif selon la convention de l'ouvrage, en mesurant l'effet des conventions concurrentes ;12\item projeter les loyers d'un immeuble québécois selon trois trajectoires (indexation selon le Tribunal administratif du logement, relocation au marché au gré de la rotation, indice de marché) et expliquer pourquoi la rotation gouverne le rattrapage ;13\item reproduire chaque chiffre de l'exemple à partir des scripts du dossier et mesurer la sensibilité du revenu et de la valeur à la provision pour inoccupation, à la rotation et à la durée de vacance.14\end{itemize}15\end{objectifs}1617\section{Le revenu brut potentiel}\label{sec:27:rbp}1819\subsection{Trois bases pour un même revenu}2021Le revenu brut potentiel est le revenu annuel qu'un immeuble produirait si tous ses logements étaient loués toute l'année et si tous les loyers étaient encaissés. La définition semble univoque ; elle ne l'est pas, parce que le loyer de chaque logement peut être lu de deux façons. Le \emph{loyer contractuel} est celui que stipule le bail en vigueur ; le \emph{loyer de marché} est celui qu'un nouveau locataire accepterait aujourd'hui pour le même logement, dans les conditions du marché à la date d'évaluation. Dans un marché où les loyers des nouveaux baux ont progressé plus vite que les hausses accordées aux locataires en place, ce qui est la situation québécoise depuis 2021, les deux lectures divergent, et l'écart croît avec l'ancienneté du bail. La littérature professionnelle nord-américaine distingue en conséquence le revenu potentiel fondé sur les baux (\emph{contract rent}) et celui fondé sur le marché (\emph{market rent}), et rappelle que le choix entre les deux n'est pas une question de prudence mais de cohérence avec le droit évalué et avec la technique d'évaluation \parencite{appraisal2026,fisherMartin2007}.2223\begin{definition}{Revenu brut potentiel}{rbp}24Soit un immeuble de $n$ logements, $L_i$ le loyer mensuel contractuel du logement $i$ à la date d'évaluation et $M_i$ son loyer mensuel de marché estimé. Le \motcle{revenu brut potentiel} (RBP, \emph{potential gross income}) \emph{contractuel} et le RBP \emph{au marché} sont25\begin{equation}\label{eq:27:rbp}26RBP_c = 12 \sum_{i=1}^{n} L_i , \qquad RBP_m = 12 \sum_{i=1}^{n} M_i ,27\end{equation}28et leur différence est le \motcle{déficit de loyer} (\emph{loss to lease}) de l'immeuble :29\begin{equation}\label{eq:27:deficit}30\Delta_L = RBP_m - RBP_c = 12 \sum_{i=1}^{n} (M_i - L_i), \qquad \delta_L = \frac{\Delta_L}{RBP_m}.31\end{equation}32Le RBP \emph{mixte} affecte le loyer contractuel aux logements occupés et le loyer de marché aux logements vacants à la date d'évaluation : $RBP_x = 12\big[\sum_{i \in \mathcal{O}} L_i + \sum_{i \in \mathcal{V}} M_i\big]$, où $\mathcal{O}$ et $\mathcal{V}$ sont les ensembles des logements occupés et vacants.33\end{definition}3435Le RBP mixte est la base la plus fréquente dans les dossiers réels, puisqu'un immeuble compte souvent un ou deux logements vacants ou en cours de relocation au moment de l'inspection ; le loyer de marché est alors la seule information disponible pour ces logements, et le loyer demandé par le propriétaire n'en est qu'un indice, à vérifier par comparaison. Dans le cas~3, tous les logements sont occupés et le RBP mixte coïncide avec le RBP contractuel. La notion de loyer de marché renvoie à l'étude du marché locatif du \cref{ch:15} et aux sources du \cref{ch:13} : loyers demandés dans le quartier pour des logements comparables, loyers des baux récents de l'immeuble lui-même, moyennes de la SCHL par zone et par taille de logement, corrigées de l'état intérieur, de l'étage et des services inclus. Un évaluateur qui reprend sans vérification la colonne « loyer potentiel » d'une fiche de courtier adopte l'opinion du vendeur ; la norme professionnelle lui impose au contraire d'exposer sa propre analyse des revenus et d'en indiquer la source \parencite{oeaqNormes,ivs2025}.3637\subsection{Ce que le loyer contient}3839Le RBP additionne des loyers, mais le mot « loyer » recouvre au Québec des réalités différentes selon ce que le bail inclut. Un loyer « tout compris » qui couvre le chauffage et l'électricité est plus élevé qu'un loyer où le locataire assume ces frais ; comparer les deux sans correction fausse à la fois le RBP et les dépenses, puisque l'énergie se retrouve alors du côté du locateur. L'état locatif doit donc préciser, pour chaque bail, les services inclus (chauffage, eau chaude, électricité, stationnement, rangement, électroménagers), afin que le loyer de marché soit estimé sur la même base et que les dépenses du \cref{ch:28} soient cohérentes. Dans le cas~3, aucun bail n'inclut le chauffage et six baux comprennent une case de stationnement ; les six autres cases sont louées séparément et leur produit figure dans les autres revenus (\cref{sec:27:autres}). Cette convention a une conséquence directe : si le stationnement est compris dans le loyer, il est soumis à la provision pour inoccupation avec le logement ; s'il est loué à part, il peut être traité comme un revenu accessoire dont le risque de vacance est propre.4041Le Tribunal administratif du logement a sa propre définition du revenu potentiel, qu'il est utile de connaître parce que les propriétaires la manient chaque hiver. Le formulaire « Renseignements nécessaires à la fixation du loyer » retient, pour la fixation 2026-2027, les loyers de décembre 2025 multipliés par douze, logement par logement, puis les revenus des locaux non résidentiels et les « autres revenus » de l'année \parencite{talFormulaireRN2026}. Il s'agit d'un RBP contractuel photographié en décembre, utilisé pour répartir les dépenses entre les logements ; il n'intègre ni inoccupation ni loyer de marché et ne doit pas être confondu avec le revenu de l'évaluateur.4243\subsection{L'état locatif et sa vérification}4445L'\motcle{état locatif} (\emph{rent roll}) est la pièce qui fonde le RBP contractuel : la liste des logements avec leur typologie, leur superficie, le loyer mensuel, la date de début du bail, son échéance, les services inclus et, idéalement, l'ancienneté du locataire. Le \cref{ch:26} a décrit le bail de logement et ses règles ; retenons ici ce que l'évaluateur doit vérifier. Les loyers déclarés doivent concorder avec les baux signés et avec les encaissements des derniers mois ; les hausses annoncées pour la prochaine reconduction ne sont acquises que si l'avis a été donné dans les délais et accepté, ou si le Tribunal a fixé le loyer \parencite[art.~1942 à 1947]{ccq}. Le loyer le plus bas payé au cours des douze mois précédant un nouveau bail doit avoir été déclaré au nouveau locataire dans la section~G du formulaire obligatoire, et celui-ci dispose de dix jours pour demander la fixation \parencite[art.~1896 et 1950]{ccq} ; un loyer fraîchement « remis au marché » après un départ n'est donc pas à l'abri d'une révision, et une concentration de baux récents à des loyers très supérieurs aux anciens mérite une question. Enfin, le locateur ne peut exiger aucun dépôt ni aucune somme autre que le loyer \parencite[art.~1904]{ccq} : contrairement à d'autres provinces, il n'existe au Québec aucune sûreté qui amortisse les mauvaises créances, ce qui justifie la provision discutée à la \cref{sec:27:vacance}.4647\begin{synthetique}48Les deux immeubles de ce chapitre sont les dossiers synthétiques des cas~3 et~2 : \texttt{data/synthetic/cas3\_montreal\_etat\_locatif.csv} (douze baux : quatre 3½, six 4½, deux 5½, tous échéant le 30~juin 2027, aucun chauffage inclus, six stationnements inclus), \texttt{cas3\_montreal\_hypotheses\_dcf.json} (provision d'inoccupation et de pertes de \pct{3.9}, autres revenus de \dollars{9360}, rotation de \pct{15}, croissance des loyers de \pct{3.1} pour les baux reconduits et de \pct{3.5} pour le marché) et \texttt{cas2\_quebec\_loyers.csv} (triplex de Limoilou : trois baux, loyer de marché estimé). Ils sont générés par \texttt{analysis/python/traite/synth.py} avec la graine~20261031 ; les loyers de marché sont calibrés sur les moyennes de la SCHL pour la zone Rosemont et la RMR de Québec en octobre 2025 \parencite{schlrmltables2025}, l'écart entre loyer contractuel et loyer de marché sur une décote pédagogique de deux pour cent par année d'ancienneté du bail, et la provision sur les ordres de grandeur discutés à la \cref{sec:27:vacance}. Tous les chiffres cités proviennent de \texttt{analysis/python/cases/ch27\_revenus.py}, qui appelle \texttt{traite.cas3.revenus}, \texttt{traite.cas2.revenus} et \texttt{traite.cas3.projection\_dcf} afin que les chapitres~29, 30, 32, 46 et~47 présentent les mêmes montants. Aucun immeuble, bail ou locataire réel n'est décrit.49\end{synthetique}5051Le \cref{tab:27:etat-type} résume l'état locatif du cas~3 par type de logement ; le détail bail par bail figure au \cref{ch:47}, qui en fait l'analyse complète, et n'est pas répété ici. Les loyers contractuels totalisent \dollars{13795} par mois, soit un RBP contractuel de \dollars{165540} ; les loyers de marché estimés totalisent \dollars{15503}, soit \dollars{186036}. Le déficit de loyer est de \dollars{20496} par année, \pct{11.0} du RBP au marché, et sa structure est éloquente : il atteint \pct{15.8} pour les quatre 3½, dont les locataires sont en place depuis neuf ans en moyenne, \pct{11.1} pour les six 4½ et seulement \pct{4.9} pour les deux 5½, reloués depuis moins de trois ans. C'est la signature d'un régime d'encadrement des loyers dits « de deuxième génération », qui plafonne les hausses des baux reconduits sans fixer le loyer des nouvelles locations : la dispersion entre anciens et nouveaux locataires s'accroît avec le temps \parencite{arnott1995,kholodilin2024}.5253\begin{table}[htbp]54\caption{Cas~3 : état locatif résumé par type de logement au 1\textsuperscript{er} septembre 2026 (loyers mensuels en dollars ; écart en pourcentage du loyer de marché ; RBP annuel = 12 × total mensuel : \dollars{165540} contractuel, \dollars{186036} au marché).}55\label{tab:27:etat-type}56\centering57\scriptsize\setlength{\tabcolsep}{3pt}58\begin{tabular}{l S[table-format=2.0] S[table-format=3.0] S[table-format=5.0] S[table-format=5.0] S[table-format=4.2] S[table-format=4.2] S[table-format=2.1] S[table-format=1.1]}59\toprule60{Type} & {Log.} & {m\textsuperscript{2}} & {Contrat (\$)} & {Marché (\$)} & {Moy. contrat (\$)} & {Moy. marché (\$)} & {Écart (\%)} & {Anc. (ans)} \\61\midrule623½ & 4 & 207 & 3501 & 4156 & 875.25 & 1039.00 & 15.8 & 9.0 \\634½ & 6 & 429 & 7152 & 8042 & 1192.00 & 1340.33 & 11.1 & 5.8 \\645½ & 2 & 189 & 3142 & 3305 & 1571.00 & 1652.50 & 4.9 & 2.5 \\65\midrule66Total & 12 & 825 & 13795 & 15503 & 1149.58 & 1291.92 & 11.0 & 6.3 \\67\bottomrule68\end{tabular}69\tabsource{\synth{\texttt{analysis/python/cases/ch27\_revenus.py}, fonction \texttt{par\_type\_cas3} ; état locatif \texttt{cas3\_montreal\_etat\_locatif.csv}, graine 20261031}}70\end{table}7172\subsection{Quel revenu potentiel retenir ?}7374La question du RBP à retenir se tranche par le droit évalué et par la technique. L'acheteur d'un immeuble locatif acquiert le droit du locateur grevé des baux en vigueur : la vente ne permet pas au nouveau locateur de résilier les baux \parencite[art.~1937]{ccq}, les locataires ont droit au maintien dans les lieux et les loyers ne peuvent être modifiés qu'à la reconduction, dans les limites des critères de fixation. Le revenu que l'acheteur encaissera la première année est donc le revenu contractuel, et c'est lui qui entre dans la capitalisation directe du \cref{ch:29} : capitaliser le RBP au marché reviendrait à payer aujourd'hui pour des loyers que personne ne perçoit encore et que le droit ne permet pas d'exiger. Le \cref{ch:02} a rappelé la distinction entre la pleine propriété libre de baux et le droit du locateur ; pour un immeuble de douze logements dont les loyers sont en retard de onze pour cent sur le marché, les deux valeurs ne coïncident pas, et le \cref{ch:47} chiffre l'écart.7576Le RBP au marché n'est pas inutile pour autant. Il sert à mesurer le déficit de loyer, information que l'acheteur paie sous forme de taux de capitalisation plus bas ou qu'il modélise explicitement ; il fixe la borne supérieure de la trajectoire des loyers dans les flux actualisés du \cref{ch:30} ; il permet enfin la comparaison avec les ventes dont les loyers sont au marché, par exemple lorsqu'on extrait des taux ou des multiplicateurs. L'usage correct est donc de présenter les deux et de dire lequel sert à quoi, jamais de substituer silencieusement l'un à l'autre. Pour un triplex acheté par un occupant, le \cref{ch:32} ajoutera une nuance : la valeur du logement que l'acheteur occupera lui-même ne dépend pas de son loyer contractuel, mais de sa valeur d'usage, de sorte que le RBP « complet » aux trois loyers n'est qu'une convention de calcul.7778\section{Inoccupation et mauvaises créances}\label{sec:27:vacance}7980\subsection{Trois notions qu'il ne faut pas confondre}8182Le RBP est un plafond. Le revenu réellement encaissé en est séparé par trois pertes de nature différente : les logements vides pendant une partie de l'année, les loyers dus mais non payés, et les concessions consenties pour attirer ou retenir un locataire. La pratique regroupe les deux premières sous la provision pour « inoccupation et mauvaises créances » (\emph{vacancy and collection loss}), exprimée en proportion du RBP \parencite{brueggemanFisher2022,fisherMartin2007}. Avant de la chiffrer, il faut distinguer trois mesures qui portent des noms voisins.8384\begin{definition}{Inoccupation physique et vacance économique}{vacance}85Le \motcle{taux d'inoccupation physique} d'un parc ou d'un immeuble à une date $t$ est la proportion des logements vacants et offerts en location à cette date : $v^{\text{phys}}_t = N^{\text{vac}}_t / N$. Le \motcle{taux de disponibilité} y ajoute les logements occupés dont le locataire a donné son avis de départ. La \motcle{vacance économique} (ou inoccupation économique) d'un immeuble sur une période est la part du revenu brut potentiel qui n'a pas été encaissée, quelle qu'en soit la cause :86\begin{equation}\label{eq:27:vacance-eco}87v^{\text{éco}} = \frac{RBP - \text{loyers encaissés}}{RBP} = v^{\text{inocc}} + v^{\text{créances}} + v^{\text{concessions}} ,88\end{equation}89où $v^{\text{inocc}}$ est la perte de loyer des périodes vacantes rapportée au RBP, $v^{\text{créances}}$ celle des loyers impayés nets des recouvrements et $v^{\text{concessions}}$ celle des mois gratuits et rabais non reflétés dans le loyer contractuel. C'est $v^{\text{éco}}$, noté $v$ dans la suite et dans l'annexe des conventions de calcul, qui entre dans le revenu brut effectif.90\end{definition}9192La première mesure est un état instantané du parc ; la troisième est un flux annuel propre à l'immeuble. Elles ne coïncident que dans un cas idéal où les logements vacants le resteraient toute l'année, où personne ne ferait défaut et où le loyer de chaque logement serait égal au loyer moyen. En pratique, la vacance économique excède presque toujours l'inoccupation physique mesurée à une date donnée, pour trois raisons que les sections suivantes développent : la mesure publique est prise à un moment de l'année où le marché québécois est au creux de son cycle saisonnier ; elle ne compte pas les loyers impayés ; et les logements vacants ne sont pas des logements quelconques.9394\subsection{Ce que mesure la SCHL}9596L'Enquête sur les logements locatifs de la SCHL est la seule mesure publique et régulière de l'inoccupation au Québec, et l'évaluateur doit en connaître les contours avant de s'en servir. Son univers est celui des appartements d'initiative privée situés dans des immeubles d'au moins trois logements, dans les centres de \num{10000} habitants et plus ; les duplex, les logements loués dans des maisons, les logements sociaux et les copropriétés offertes en location n'en font pas partie, ces dernières faisant l'objet d'une enquête distincte dont les tableaux~4 des fichiers rendent compte \parencite{schlLocatif2025,schlrmltables2025}. L'enquête a lieu en octobre, trois mois après la vague des déménagements du 1\textsuperscript{er} juillet, c'est-à-dire au moment où le plus grand nombre de logements libérés en été ont retrouvé preneur ; le taux d'octobre est donc un taux de basse saison pour un immeuble montréalais, et non une moyenne annuelle. Les tableaux publiés affectent à chaque estimation une lettre de qualité, de « a » (excellent) à « d » (passable, à utiliser avec prudence), suppriment les cellules dont l'échantillon ne permet pas d'estimation fiable (symbole « ** »), et signalent par une flèche les variations d'une année à l'autre qui sont statistiquement significatives, ce qui invite à ne pas commenter les autres. Le \cref{ch:04} a décrit la différence entre la variation brute des loyers moyens et la variation « même échantillon » ; la même prudence vaut pour l'inoccupation, dont la définition géographique suit celle du Recensement de 2021.9798\begin{table}[htbp]99\caption{Taux d'inoccupation et taux de rotation des appartements d'initiative privée (immeubles de trois logements et plus), six RMR du Québec, octobre 2024 et octobre 2025 (pourcentages).}100\label{tab:27:schl-rmr}101\centering102\footnotesize\setlength{\tabcolsep}{4.5pt}103\begin{tabular}{l S[table-format=1.1] S[table-format=1.1] S[table-format=1.1] S[table-format=2.1] S[table-format=2.1]}104\toprule105{RMR} & {Inocc. 2024} & {Inocc. 2025} & {2 ch. 2025} & {Rotation 2024} & {Rotation 2025} \\106\midrule107Montréal & 2.1 & 2.9 & 2.9 & 11.1 & 9.4 \\108Québec & 0.9 & 2.4 & 2.5 & 13.9 & 13.0 \\109Gatineau (partie du Québec) & 1.9 & 3.8 & 2.6 & 17.3 & 16.2 \\110Sherbrooke & 1.4 & 2.7 & 3.0 & 10.4 & 12.0 \\111Trois-Rivières & 0.9 & 2.7 & 2.5 & 10.2 & 10.1 \\112Saguenay & 1.6 & 1.3 & 0.6 & 13.3 & 12.6 \\113\bottomrule114\end{tabular}115\tabsource{SCHL, Enquête sur les logements locatifs, octobre 2025 (Rapport sur le marché locatif publié le 11~décembre 2025), tableaux 1.1.1 et 1.1.6 des tableaux de données par centre \parencite{schlrmltables2025}, consultés le 31~octobre 2026 ; chiffres cités avec attribution conformément aux conditions d'utilisation de la SCHL ; lecture par \texttt{analysis/python/cases/ch27\_revenus.py}. La rotation de Gatineau est de qualité « d ».}116\end{table}117118\begin{figure}[htbp]119\centering120\includegraphics[width=135mm]{ch27/ch27-fig-inoccupation-rmr.pdf}121\caption{Inoccupation des appartements d'initiative privée. À gauche, les six RMR du Québec en octobre 2024 et octobre 2025 : la détente est générale sauf à Saguenay, mais aucun marché ne dépasse \pct{4}. À droite, la RMR et l'île de Montréal en octobre 2025 selon la taille de l'immeuble : les petits immeubles de 3 à 19 logements, segment des plex et des immeubles de quartier, affichent \pct{2.1} à \pct{2.3}, contre \pct{5.1} à \pct{5.7} pour les immeubles de cent logements et plus.}122\figsource{SCHL, Enquête sur les logements locatifs, octobre 2025, tableaux 1.1.1 (fichier Québec, par centre) et 1.3.1 (fichier Montréal) \parencite{schlrmltables2025}, consultés le 31~octobre 2026 ; script \texttt{analysis/python/figures/ch27\_figures.py}.}123\label{fig:27:inoccupation-rmr}124\end{figure}125126Le \cref{tab:27:schl-rmr} et la \cref{fig:27:inoccupation-rmr} donnent la lecture d'octobre 2025. L'inoccupation s'établissait à \pct{2.9} dans la RMR de Montréal, \pct{2.4} à Québec, \pct{3.8} dans la partie québécoise de Gatineau, \pct{2.7} à Sherbrooke et à Trois-Rivières et \pct{1.3} à Saguenay ; un an plus tôt, cinq des six marchés étaient sous \pct{2}, et Québec comme Trois-Rivières sous \pct{1}. La détente est rapide, mais il faut la lire avec les lettres de qualité et les flèches : à Saguenay, la baisse de \pct{1.6} à \pct{1.3} n'est pas significative. Le taux de rotation, publié dans les mêmes tableaux, est la part des logements qui ont changé de locataire au cours des douze mois précédant l'enquête ; il était de \pct{9.4} à Montréal, \pct{13.0} à Québec et \pct{16.2} à Gatineau, et il a reculé dans les grands marchés en 2025, ce qui est cohérent avec des locataires qui conservent des baux devenus avantageux. La rotation est la clé de la \cref{sec:27:frictionnel} et de la \cref{sec:27:projection} : elle gouverne à la fois la vacance frictionnelle et le rythme auquel les loyers en place rejoignent le marché.127128Les ventilations de la SCHL par taille d'immeuble, par année de construction et par quartile de loyer, réunies au \cref{tab:27:schl-structure}, sont plus utiles encore pour l'évaluateur d'un immeuble donné que le taux global de la RMR. Trois régularités s'en dégagent. Premièrement, l'inoccupation croît avec la taille de l'immeuble : sur l'île de Montréal, \pct{2.2} pour les immeubles de 6 à 19 logements contre \pct{5.1} pour ceux de 100 logements et plus, et la rotation suit la même pente, de \pct{8.5} à \pct{14.2} dans la RMR. Les petits immeubles de quartier abritent des locataires plus stables, à des loyers plus bas, dans des logements souvent plus grands. Deuxièmement, l'inoccupation est concentrée dans les logements chers : dans la RMR, elle n'est que de \pct{1.3} dans le premier quartile de loyer, mais de \pct{4.9} dans le quatrième, et le loyer moyen des logements inoccupés de l'île (\dollars{1573}) dépasse de \pct{23} celui des logements occupés (\dollars{1275}), l'écart atteignant \pct{35} pour les deux chambres. Troisièmement, les immeubles construits depuis 2015 affichent \pct{5.6} d'inoccupation, contre \pct{2.2} à \pct{3.3} pour le parc d'avant 1990 : la détente de 2024-2025 est d'abord celle de l'offre neuve, chère, en cours d'absorption. Pour un immeuble de 1962 de douze logements à loyers modestes, la borne inférieure pertinente n'est donc pas le \pct{2.9} de la RMR mais le \pct{2.2} du segment ; pour une tour neuve du centre-ville, elle est bien au-dessus.129130\begin{table}[htbp]131\caption{Structure de l'inoccupation et de la rotation, Montréal, octobre 2025 : selon la taille de l'immeuble (RMR et île), selon le quartile de loyer (RMR) et selon l'année de construction (île) ; loyer moyen des logements inoccupés et occupés (île). Pourcentages et dollars par mois.}132\label{tab:27:schl-structure}133\centering134\scriptsize\setlength{\tabcolsep}{3pt}135\begin{tabular}{l S[table-format=1.1] S[table-format=1.1] S[table-format=2.1] l S[table-format=1.1] l S[table-format=1.1]}136\toprule137\multicolumn{4}{l}{\emph{Taille de l'immeuble (logements)}} & \multicolumn{2}{l}{\emph{Quartile de loyer (RMR)}} & \multicolumn{2}{l}{\emph{Année de construction (île)}} \\138\cmidrule(lr){1-4}\cmidrule(lr){5-6}\cmidrule(lr){7-8}139{Taille} & {Inocc. RMR} & {Inocc. île} & {Rotation RMR} & {Quartile} & {Inocc.} & {Période} & {Inocc.} \\140\midrule1413 à 5 & 2.1 & 2.3 & 7.6 & Q1 (loyers bas) & 1.3 & Avant 1940 & 2.2 \\1426 à 19 & 2.1 & 2.2 & 8.5 & Q2 & 1.9 & 1940-1959 & 2.6 \\14320 à 49 & 3.4 & 3.9 & 9.4 & Q3 & 3.0 & 1960-1974 & 3.3 \\14450 à 99 & 3.7 & 3.8 & 12.3 & Q4 (loyers élevés) & 4.9 & 1975-1989 & 2.8 \\145100 et plus & 5.7 & 5.1 & 14.2 & & & 2015 ou après & 5.6 \\146Tous & 2.9 & 3.1 & 9.4 & & & Tous & 3.1 \\147\midrule148\multicolumn{8}{p{118mm}}{\emph{Loyer moyen (\$/mois), île de Montréal} : logements inoccupés \num{1573} contre occupés \num{1275} (tous les types, $+\pct{23.4}$) ; deux chambres \num{1815} contre \num{1349} ($+\pct{34.5}$).} \\149\bottomrule150\end{tabular}151\tabsource{SCHL, Enquête sur les logements locatifs, octobre 2025, tableaux 1.3.1, 1.3.4, 1.4, 1.2.1 et 1.1.9 du fichier de la RMR de Montréal \parencite{schlrmltables2025}, consultés le 31~octobre 2026 ; chiffres cités avec attribution ; les cellules de 1990 à 2014 sont supprimées par la SCHL ; lecture par \texttt{analysis/python/cases/ch27\_revenus.py}.}152\end{table}153154\subsection{Inoccupation structurelle, cyclique et frictionnelle}\label{sec:27:frictionnel}155156L'économie urbaine décompose l'inoccupation d'un marché en une composante \emph{structurelle} ou « naturelle », qui subsiste à l'équilibre parce que la recherche d'un logement et d'un locataire prend du temps, et une composante \emph{cyclique}, écart entre le taux observé et le taux naturel, qui gouverne la pression sur les loyers : lorsque l'inoccupation descend sous son niveau naturel, les loyers réels accélèrent, et inversement \parencite{wheaton1999,dipasqualeWheaton1996}. Le taux naturel varie d'un marché à l'autre avec la mobilité des ménages, la taille des immeubles et le coût de la recherche ; \textcite{sivitanidouSivitanides1999} montrent qu'il se répercute jusque dans les taux de capitalisation, les marchés à vacance naturelle élevée exigeant des taux plus élevés. Le Québec de 2021-2024, avec des taux de \pct{1} à \pct{2} bien inférieurs à ce que la plupart des auteurs considèrent comme un équilibre, a connu la hausse des loyers « même échantillon » la plus forte en trente ans ; la remontée de 2025 vers \pct{3} s'accompagne déjà d'un ralentissement de cette hausse, comme le prédit la théorie.157158Pour l'évaluateur d'un immeuble, la composante la plus directement modélisable est l'inoccupation \emph{frictionnelle} : celle qui résulte mécaniquement du départ des locataires et du temps nécessaire pour relouer. Elle se dérive en quelques lignes.159160\begin{proposition}{Inoccupation frictionnelle et rotation}{frictionnel}161Soit un immeuble de $n$ logements dont une fraction $\rho$ change de locataire chaque année (taux de rotation annuel) et dont chaque logement libéré reste vacant en moyenne $d$ mois avant d'être reloué. En régime permanent, la part du revenu brut potentiel perdue en inoccupation frictionnelle est162\begin{equation}\label{eq:27:frictionnel}163v_f = \frac{\rho\, d}{12} .164\end{equation}165Si une fraction $\pi$ des départs donne lieu à une relocation sans interruption (cession de bail, nouveau bail débutant le lendemain du départ), la formule devient $v_f = \rho\,(1-\pi)\, d/12$.166\end{proposition}167\begin{proof}168Chaque année, $\rho n$ logements se libèrent. Chacun reste vide $d$ mois, soit $d/12$ année, de sorte que le nombre de logements-années vacants est $\rho n \cdot d/12$. Si les loyers des logements qui se libèrent sont en moyenne égaux au loyer moyen de l'immeuble $\bar L$, la perte de loyer annuelle est $12 \bar L \cdot \rho n \, d/12 = \rho n d \bar L$ et le RBP est $12 n \bar L$ ; le rapport est $\rho d/12$. Lorsque seule une fraction $1-\pi$ des départs crée une vacance, le nombre de logements-années vacants est multiplié par $1-\pi$. Si les logements qui se libèrent ont un loyer moyen différent de $\bar L$, par exemple parce que les locataires les plus anciens, aux loyers les plus bas, partent plus rarement, il faut remplacer $\bar L$ par le loyer moyen des logements libérés ; en régime d'encadrement, celui-ci dépasse $\bar L$ et la perte relative est un peu supérieure à $\rho d/12$, calculée sur les loyers de marché.169\end{proof}170171La formule a trois mérites. Elle relie la provision à deux grandeurs observables : la rotation, que la SCHL publie par RMR, par zone et par taille d'immeuble, et la durée de vacance, que l'évaluateur peut estimer à partir des registres de l'immeuble, des délais de location observés dans le quartier ou des annonces. Elle rend explicite la cohérence que doit respecter un dossier : on ne peut pas, dans la même évaluation, supposer une rotation élevée pour accélérer le rattrapage des loyers au marché (\cref{sec:27:projection}) et une inoccupation frictionnelle faible. Elle montre enfin que la provision est linéaire dans chacune des deux variables, ce que le \cref{tab:27:frictionnel} illustre : avec la rotation de \pct{9.4} de la RMR de Montréal et un mois de vacance par relocation, l'inoccupation frictionnelle n'est que de \pct{0.78} ; avec la rotation de \pct{13} de Québec et un mois et demi, elle atteint \pct{1.62} ; avec la rotation de \pct{15} retenue dans le dossier du cas~3 et un mois, \pct{1.25}.172173\begin{table}[htbp]174\caption{Inoccupation frictionnelle $v_f = \rho\,d/12$ (en pourcentage du RBP) selon le taux de rotation annuel $\rho$ et la durée moyenne de vacance $d$ entre deux baux.}175\label{tab:27:frictionnel}176\centering177\begin{tabular}{l S[table-format=1.2] S[table-format=1.2] S[table-format=1.2] S[table-format=1.2] S[table-format=1.2]}178\toprule179{Rotation $\rho$} & {$d = 0{,}5$ mois} & {$d = 1$ mois} & {$d = 1{,}5$ mois} & {$d = 2$ mois} & {$d = 3$ mois} \\180\midrule181\pct{5} & 0.21 & 0.42 & 0.63 & 0.83 & 1.25 \\182\pct{9.4} (Montréal, 2025) & 0.39 & 0.78 & 1.18 & 1.57 & 2.35 \\183\pct{13} (Québec, 2025) & 0.54 & 1.08 & 1.62 & 2.17 & 3.25 \\184\pct{15} (dossier du cas~3) & 0.62 & 1.25 & 1.88 & 2.50 & 3.75 \\185\pct{20} & 0.83 & 1.67 & 2.50 & 3.33 & 5.00 \\186\pct{25} & 1.04 & 2.08 & 3.12 & 4.17 & 6.25 \\187\bottomrule188\end{tabular}189\tabsource{\cref{eq:27:frictionnel}, fonction \texttt{traite.finance.taux\_vacance\_frictionnelle} ; taux de rotation d'octobre 2025 : SCHL \parencite{schlrmltables2025} ; script \texttt{analysis/python/cases/ch27\_revenus.py}.}190\end{table}191192Le rapprochement de la formule avec la mesure de la SCHL éclaire aussi la saisonnalité. Dans un marché où la quasi-totalité des baux échoient le 30~juin, les départs se concentrent sur quelques semaines et les logements libérés sont pour la plupart reloués pour le 1\textsuperscript{er} juillet, parfois avec un chevauchement de baux qui annule la vacance ($\pi$ élevé). Le taux d'octobre capte ce qui reste : les logements qui n'ont pas trouvé preneur à l'été, auxquels s'ajoutent les quelques départs d'automne. La composante frictionnelle d'un immeuble à baux synchronisés peut donc être inférieure à ce que donnerait la formule avec $d = 1$, tandis que la composante structurelle, celle des logements que le marché ne veut plus au loyer demandé, apparaît en plein dans le taux d'octobre. C'est pourquoi la décomposition retenue pour le cas~3 (\pct{1.25} de frictionnel, \pct{2.65} de créances, de concessions et de risque structurel) est une convention déclarée et non une mesure ; aucune statistique publique n'établit la vacance économique des petits immeubles québécois, et les publications de l'industrie qui circulent sur ce point n'ont pas été retenues faute de méthodologie vérifiable.193194\subsection{Mauvaises créances et concessions}195196Les \motcle{mauvaises créances} sont les loyers exigibles qui ne seront jamais encaissés, nets des sommes recouvrées, auxquels s'ajoutent les frais de recouvrement et les loyers perdus pendant la procédure. Le droit québécois pèse sur leur ampleur de deux façons opposées. D'un côté, l'interdiction de tout dépôt de garantie \parencite[art.~1904]{ccq} prive le locateur de la sûreté qui, ailleurs, couvre un ou deux mois d'impayés. De l'autre, le Code civil permet au locateur de demander la résiliation du bail lorsque le locataire est en retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer \parencite[art.~1971]{ccq}, et le Tribunal administratif du logement traite ces demandes selon une procédure accélérée ; la perte typique d'un défaut est donc de quelques mois de loyer, non d'une année. Le niveau des créances irrécouvrables dépend ensuite du profil des locataires, de la rigueur de la sélection, du niveau des loyers par rapport aux revenus du quartier et de la conjoncture ; il n'existe pas de statistique publique par type d'immeuble, et la provision relève du jugement de l'évaluateur, fondé si possible sur l'historique de l'immeuble et sur celui d'immeubles comparables gérés par le même gestionnaire. Une provision de l'ordre d'un demi à un point de pourcentage du RBP est courante dans les dossiers de petits immeubles bien tenus ; il s'agit d'une pratique, non d'une norme, et l'évaluateur doit l'écrire comme telle.197198Les \motcle{concessions} (mois gratuits, rabais temporaires, électroménagers offerts) sont rares dans le parc ancien à loyers modestes mais fréquentes dans l'offre neuve en période d'absorption, ce que l'inoccupation de \pct{5.6} des immeubles construits depuis 2015 laisse deviner. Elles posent un problème de double comptage que la formule suivante règle. Si un bail de $T$ mois au loyer nominal $L$ comporte $m$ mois gratuits, le loyer mensuel effectif est199\begin{equation}\label{eq:27:concession}200L^{\text{eff}} = L \,\frac{T - m}{T},201\end{equation}202et l'on a le choix entre inscrire $L^{\text{eff}}$ dans le RBP ou inscrire $L$ et traiter la concession dans $v^{\text{concessions}} = m/T$ ; les deux donnent le même revenu, mais faire les deux à la fois soustrait la concession deux fois. Un mois gratuit sur douze à \dollars{1300} donne un loyer effectif de \dollars{1191.67} et un revenu annuel de \dollars{14300} ; le compter aussi dans la provision ramènerait le revenu à \dollars{13108}, erreur de huit pour cent sur ce logement. La convention de l'ouvrage est d'inscrire les loyers nominaux dans le RBP et de porter les concessions dans $v$, parce que c'est ainsi que les ventes comparables sont généralement analysées ; l'essentiel est la symétrie avec le traitement des comparables, principe que le \cref{ch:29} érige en règle.203204\subsection{Choisir la provision}\label{sec:27:choix-v}205206La provision $v$ retenue pour un immeuble se construit par couches, chacune justifiée par une source ou par une hypothèse déclarée. La première couche est l'inoccupation physique du segment auquel appartient l'immeuble, lue dans les tableaux de la SCHL par taille d'immeuble, par zone et par année de construction ; c'est une borne inférieure, à la date de l'enquête. La deuxième est l'ajustement frictionnel cohérent avec l'hypothèse de rotation du dossier, par l'\cref{eq:27:frictionnel}, lorsque la rotation retenue s'écarte de celle du segment. La troisième est la provision pour mauvaises créances et concessions. La quatrième est prospective : le revenu capitalisé étant celui des douze mois à venir, et la projection courant sur dix ans, la provision doit refléter l'évolution attendue du marché ; la SCHL prévoyait, dans sa mise à jour de l'été 2026, une inoccupation de \pct{3.8} pour la RMR de Montréal en 2026, de \pct{4.5} en 2027 et de \pct{4.8} en 2028 \parencite{schlpmh2026ete}. La dernière vérification est la cohérence avec la méthode d'extraction des taux : si les taux de capitalisation ont été extraits de ventes dont le revenu a été reconstitué avec une provision de \pct{4}, appliquer \pct{2} au sujet revient à lui attribuer une prime que le marché n'a pas payée.207208Pour le cas~3, ces couches conduisent à \pct{3.9} du RBP contractuel : \pct{2.2} d'inoccupation pour les immeubles de 6 à 19 logements de l'île en octobre 2025, relevée pour tenir compte de la détente prévue, une composante frictionnelle de \pct{1.25} cohérente avec la rotation de \pct{15} et une durée de vacance d'un mois, et environ un point pour les créances. Pour le triplex du cas~2, la convention est de \pct{3} : l'inoccupation de \pct{2.4} de la RMR de Québec et quelque six dixièmes de point pour les créances, la rotation plus élevée de Québec (\pct{13}) étant compensée par la synchronisation des baux au 1\textsuperscript{er} juillet. Ces décompositions sont celles des dossiers synthétiques, et le \cref{ch:47} soumet la provision du cas~3 à un test de résistance où elle varie de \pct{2.4} à \pct{6.3}.209210\section{Les autres revenus}\label{sec:27:autres}211212Les \motcle{autres revenus} (\emph{other income}, \emph{miscellaneous income}) sont les produits de l'immeuble qui ne sont pas des loyers de logements : location de cases de stationnement non comprises dans les baux, machines de la buanderie commune, casiers de rangement, location d'un garage ou d'un local accessoire, redevances d'antennes ou de panneaux publicitaires sur les grands immeubles. Au Québec, où le locateur ne peut exiger de son locataire « une somme d'argent autre que le loyer » \parencite[art.~1904]{ccq}, les frais administratifs, pénalités de retard et autres suppléments que l'on rencontre ailleurs n'ont pas leur place dans cette rubrique, et un état des revenus qui en contiendrait devrait être épuré. Le formulaire du Tribunal administratif du logement réserve d'ailleurs une ligne distincte aux « autres revenus » de l'année \parencite{talFormulaireRN2026}, ce qui facilite leur repérage dans les documents du propriétaire.213214Trois règles gouvernent leur traitement. D'abord, les autres revenus retenus sont ceux que l'immeuble produit \emph{au marché} et de façon durable : un stationnement loué à un voisin au double du tarif courant, ou une antenne dont le contrat vient à échéance, n'est pas un revenu stabilisé. Ensuite, ils doivent être cohérents avec les dépenses : les revenus de buanderie s'accompagnent de frais d'électricité, d'entretien et de remplacement des machines qui doivent figurer au \cref{ch:28} ; un revenu de stationnement suppose du déneigement. Enfin, il faut décider s'ils sont soumis à la provision pour inoccupation. La convention de l'ouvrage, fixée à l'annexe des conventions de calcul, ne les y soumet pas, parce que les stationnements loués par bail distinct ont leur propre marché et que les revenus de buanderie et de rangement dépendent du nombre de locataires présents plus que de l'inoccupation marginale d'un logement ; l'alternative, qui applique $v$ à l'ensemble, est défendable et la \cref{sec:27:rbe} en mesure l'effet. Ce qui n'est pas défendable est d'appliquer une convention au sujet et l'autre aux comparables.215216Dans le cas~3, les autres revenus s'élèvent à \dollars{9360} par année, soit \dollars{65} par logement et par mois en moyenne et \pct{5.7} du RBP contractuel : les six cases de stationnement non comprises dans les baux, la buanderie commune et quelques casiers de rangement. C'est un niveau plausible pour un immeuble de quartier sans service ; les grands immeubles avec stationnement intérieur et locaux commerciaux au rez-de-chaussée en tirent une part beaucoup plus importante, et les plex presque rien, la case de stationnement y étant généralement comprise dans le bail, comme dans le cas~2, dont les autres revenus sont nuls.217218\section{Le revenu brut effectif}\label{sec:27:rbe}219220Le \motcle{revenu brut effectif} (RBE, \emph{effective gross income}) est le revenu que l'immeuble est censé encaisser au cours de la première année d'exploitation, toutes sources confondues, après déduction des pertes attendues. L'annexe des conventions de calcul fixe sa définition pour tout l'ouvrage :221\begin{equation}\label{eq:27:rbe}222RBE = RBP_c\,(1 - v) + R_{\text{autres}} ,223\end{equation}224où $RBP_c$ est le revenu brut potentiel contractuel (ou mixte lorsqu'il y a des logements vacants), $v$ la provision combinée pour inoccupation, mauvaises créances et concessions, et $R_{\text{autres}}$ les autres revenus stabilisés. C'est le RBE, et non le RBP, qui sert d'assiette au revenu net d'exploitation du \cref{ch:28} : $\NOI = RBE - DE - RR$. Dans la bibliothèque de l'ouvrage, la fonction \texttt{revenu\_brut\_effectif} du module \texttt{traite.finance} implante l'\cref{eq:27:rbe}, et toutes les fonctions des cas y recourent.225226Deux conventions concurrentes existent et il faut savoir les reconnaître dans un rapport ou une fiche de vente. La première applique la provision à l'ensemble des revenus, $RBE' = (RBP_c + R_{\text{autres}})(1-v)$ ; elle est plus prudente d'un montant $v\,R_{\text{autres}}$, soit \dollars{365} pour le cas~3, ce qui est négligeable ici mais ne l'est plus pour un immeuble où les autres revenus pèsent dix ou quinze pour cent. La seconde applique la provision au RBP de marché, $RBE'' = RBP_m(1-v) + R_{\text{autres}}$, et constitue une erreur lorsque les baux sont en place : pour le cas~3, elle donnerait \dollars{188141} au lieu de \dollars{168444}, soit \pct{11.7} de trop, et conduirait à une surévaluation du même ordre si le taux de capitalisation n'était pas ajusté en conséquence, comme le \cref{ch:29} le montre. L'écart entre ces conventions n'est pas une affaire de goût : il doit être le même pour le sujet et pour les comparables dont on extrait les taux et les multiplicateurs.227228Le RBE se prête à deux lectures complémentaires. La première est le rapport du RBE au RBP contractuel, $RBE/RBP_c = (1-v) + R_{\text{autres}}/RBP_c$, qui vaut \num{1.0175} pour le cas~3 : les autres revenus y font plus que compenser la provision, et le RBE dépasse légèrement le RBP, ce qui surprend parfois le lecteur d'un rapport et mérite une ligne d'explication. La seconde est ce que l'on peut appeler le \motcle{taux d'occupation économique}, rapport entre les loyers que l'immeuble encaisse effectivement et ceux qu'il encaisserait pleinement loué au marché :229\begin{equation}\label{eq:27:occupation-eco}230\theta = \frac{RBP_c\,(1-v)}{RBP_m} = (1-v)\,(1-\delta_L),231\end{equation}232où $\delta_L$ est le déficit de loyer relatif de l'\cref{eq:27:deficit}. Pour le cas~3, $\theta = \num{0.961} \times \num{0.890} = \pct{85.5}$ : l'immeuble encaisse 85 cents et demi par dollar de loyer de marché, et le manque à gagner tient pour les trois quarts au retard des baux et pour un quart à l'inoccupation et aux pertes. Pour le triplex du cas~2, $\theta = \pct{82.3}$, le déficit de loyer y étant de \pct{15.2}. Cet indicateur résume en un chiffre le potentiel que les techniques des chapitres~29 et~30 devront valoriser ; il est aussi l'un des premiers que regarde un prêteur.233234\section{La projection des loyers}\label{sec:27:projection}235236\subsection{Trois indices pour trois objets}237238Projeter le revenu d'un immeuble québécois suppose de distinguer ce que mesurent les trois indices publics de l'évolution des loyers, parce qu'ils ne décrivent pas le même objet. Le premier est la variation « même échantillon » des loyers moyens publiée par la SCHL, qui compare les loyers des mêmes logements d'un octobre à l'autre : \pct{7.2} pour les logements de deux chambres et \pct{7.4} pour l'ensemble des logements de la RMR de Montréal entre octobre 2024 et octobre 2025, et de \pct{4.5} à Gatineau à \pct{12.5} à Saguenay pour l'ensemble des RMR \parencite{schlrmltables2025}. Cet indice mélange les baux reconduits, dont la hausse est encadrée, et les logements reloués au marché ; il mesure la progression du revenu d'un parc existant, rotation comprise. Le deuxième est la composante « loyer » de l'indice des prix à la consommation du Québec, qui suit le loyer payé par un échantillon de ménages locataires : \pct{3.3} entre septembre 2025 et septembre 2026, après une croissance annuelle moyenne de \pct{4.0} sur dix ans et de \pct{6.5} sur cinq ans \parencite{statcanipc}. Il est plus lisse et plus bas que l'indice de la SCHL, parce que les ménages stables y pèsent davantage. Le troisième est le pourcentage de base du Tribunal administratif du logement, qui plafonne de fait la hausse des baux reconduits lorsque le locataire refuse l'augmentation : \pct{3.1} pour 2026 selon la méthode entrée en vigueur le 1\textsuperscript{er} janvier 2026, après \pct{4.5} pour 2025 \parencite{talIndices2026}. Sous l'ancienne méthode, le Tribunal indiquait avoir accordé en moyenne \pct{3.8} d'ajustement de 2015 à 2024 \parencite{talCommunique2025}.239240La nouvelle méthode rend le pourcentage de base prévisible, puisqu'il est défini par l'article~3.1 du Règlement sur les critères de fixation de loyer comme la moyenne des trois dernières variations annuelles de l'indice des prix à la consommation du Québec :241\begin{equation}\label{eq:27:tal-base}242g_c = \frac{1}{3}\left[\frac{A - B}{B} + \frac{B - C}{C} + \frac{C - D}{D}\right], \qquad g_c \geq 0,243\end{equation}244où $A$ est l'IPC moyen de la période de référence et $B$, $C$, $D$ ceux des trois périodes de douze mois antérieures, un résultat négatif étant réputé nul \parencite[art.~3.1]{reglCriteresFixation,decret1455_2025}. À ce pourcentage s'ajoutent, selon la part attribuable au logement, la variation des taxes municipales et scolaires et des primes d'assurance au-delà du pourcentage de base, et un rendement de \pct{5} sur les dépenses d'immobilisation de la période de référence \parencite[art.~3 et~4]{reglCriteresFixation}. Le \cref{ch:34} détaille le calcul et ses scénarios ; pour la projection, retenons que la trajectoire contractuelle suit l'inflation passée avec retard, qu'elle est bornée vers le bas par zéro et qu'elle ne tient aucun compte du loyer de marché, que le Tribunal a rappelé n'être « pas un critère à prendre en considération » \parencite{talResumesDecisions}.245246\subsection{Le modèle de projection}247248Le revenu brut potentiel d'un immeuble sous encadrement se projette logement par logement. Soit $L_{i,t}$ le loyer mensuel contractuel du logement $i$ l'année $t$, $M_{i,t}$ son loyer de marché, $g_c$ le taux d'indexation des baux reconduits et $g_m$ la croissance des loyers de marché. Chaque année, une fraction $\rho$ des logements se libère et chaque logement libéré est reloué à son loyer de marché ; les autres sont reconduits avec l'indexation :249\begin{align}\label{eq:27:trajectoire}250M_{i,t} &= M_{i,1}(1+g_m)^{t-1}, &251L_{i,t} &= \begin{cases} M_{i,t} & \text{si le logement } i \text{ est reloué l'année } t, \\ L_{i,t-1}(1+g_c) & \text{sinon,} \end{cases} \notag\\252RBP_t &= 12 \sum_{i=1}^{n} L_{i,t} . &&253\end{align}254Trois trajectoires de référence découlent de ce modèle. Lorsque $\rho = 0$, le RBP croît au taux $g_c$ et, si $g_c < g_m$, s'éloigne indéfiniment du marché : c'est la trajectoire « TAL seul », plancher de la projection. Lorsque tous les logements sont au marché, $RBP_t = RBP_{m,1}(1+g_m)^{t-1}$ : c'est la trajectoire « indice de marché », plafond de la projection. Entre les deux, la trajectoire « rotation » dépend de $\rho$ et de l'ordre dans lequel les logements se libèrent ; l'hypothèse du cas~3, partagée avec les chapitres~30 et~47, est que les logements les plus sous le marché se libèrent en premier, ce qui est favorable au locateur et doit être testé. La fonction \texttt{traite.cas3.projection\_dcf} implante ce modèle, avec $g_c = \pct{3.1}$, $g_m = \pct{3.5}$ et $\rho = \pct{15}$ dans le dossier de base ; la valeur de $g_m$ est volontairement inférieure aux hausses de 2024-2025, qu'aucun analyste ne prolonge sur dix ans, et légèrement supérieure à l'inflation.255256Le choix de $\rho$ est le plus lourd de conséquences. La SCHL mesurait une rotation de \pct{9.4} dans la RMR de Montréal en 2025 et de \pct{8.5} pour les immeubles de 6 à 19 logements ; le dossier du cas~3 retient \pct{15}, soit environ deux logements par an, en posant que la composition de l'immeuble (quatre 3½ et six 4½ occupés par des ménages plus mobiles) justifie une rotation supérieure à la moyenne régionale. C'est une hypothèse favorable au propriétaire, que le \cref{ch:47} soumet au test de résistance ; le présent chapitre en mesure l'effet par une variante à \pct{9.4}. La Loi~31 de 2024, en permettant au locateur de refuser une cession de bail pour un motif autre qu'un motif sérieux, le bail étant alors résilié \parencite[art.~1978.2]{ccq,loi31_2024}, a supprimé le principal mécanisme par lequel un loyer bas se transmettait d'un locataire au suivant, ce qui soutient l'hypothèse de relocation au marché ; mais le droit du nouveau locataire de demander la fixation après avoir pris connaissance du loyer précédent \parencite[art.~1950]{ccq} la tempère, et un évaluateur prudent peut ne relouer qu'à une fraction du marché.257258\subsection{Quatre trajectoires pour le cas~3}259260Le \cref{tab:27:trajectoires} et la \cref{fig:27:trajectoires} présentent les trajectoires du RBP du cas~3 sur l'horizon de dix ans du dossier. Elles partent toutes du même point, \dollars{165540} en 2026, sauf la trajectoire de marché qui part de \dollars{186036}. Avec l'indexation seule, le RBP atteint \dollars{217887} en 2035, et l'écart au marché se creuse de \pct{11.0} à \pct{14.1} : un immeuble sans rotation voit son retard s'aggraver chaque année de la différence $g_m - g_c$. Avec la rotation de \pct{15} du dossier, le RBP atteint \dollars{251101} et l'écart au marché se referme à \pct{1.0} dès la septième année ; la croissance annuelle moyenne du RBP est alors de \pct{4.74}, soit l'indexation de \pct{3.1} augmentée d'un rattrapage d'environ \num{1.6} point par an qui s'épuise à mesure que les baux anciens disparaissent. Avec la rotation régionale de \pct{9.4}, le RBP atteint \dollars{247212} et l'écart résiduel est de \pct{2.5} en 2035 ; la croissance moyenne est de \pct{4.56}. La somme des RBP des dix années, qui est ce que l'actualisation pondère, est de \dollars{1906494} pour l'indexation seule, \dollars{2057623} pour la rotation régionale, \dollars{2113053} pour la rotation du dossier et \dollars{2182461} au marché.261262\begin{table}[htbp]263\caption{Cas~3 : revenu brut potentiel projeté selon quatre trajectoires (dollars courants) et écart au marché (pourcentage du RBP au marché) ; $g_c = \pct{3.1}$, $g_m = \pct{3.5}$, relocation au marché des logements les plus sous le marché en premier ; l'exercice court du 1\textsuperscript{er} septembre au 31~août ; TCAC = taux de croissance annuel composé ; valeur DCF = flux actualisés du \cref{ch:30}.}264\label{tab:27:trajectoires}265\centering266\scriptsize\setlength{\tabcolsep}{2pt}267\begin{tabular}{l S[table-format=7.0] S[table-format=7.0] S[table-format=7.0] S[table-format=7.0] S[table-format=2.1] S[table-format=2.1] S[table-format=2.1]}268\toprule269{Année} & {TAL seul (\$)} & {Rot. 9,4 \% (\$)} & {Rot. 15 \% (\$)} & {Marché (\$)} & {Éc. TAL (\%)} & {Éc. 9,4 (\%)} & {Éc. 15 (\%)} \\270\midrule2711 (2026-2027) & 165540 & 165540 & 165540 & 186036 & 11.0 & 11.0 & 11.0 \\2722 (2027-2028) & 170672 & 174669 & 177389 & 192547 & 11.4 & 9.3 & 7.9 \\2733 (2028-2029) & 175963 & 182938 & 188095 & 199286 & 11.7 & 8.2 & 5.6 \\2745 (2030-2031) & 187041 & 200200 & 209340 & 213481 & 12.4 & 6.2 & 1.9 \\2757 (2032-2033) & 198818 & 219817 & 226565 & 228686 & 13.1 & 3.9 & 0.9 \\27610 (2035-2036) & 217887 & 247212 & 251101 & 253548 & 14.1 & 2.5 & 1.0 \\277\midrule278TCAC, années 1 à 10 & \multicolumn{1}{r}{\pct{3.10}} & \multicolumn{1}{r}{\pct{4.56}} & \multicolumn{1}{r}{\pct{4.74}} & \multicolumn{1}{r}{\pct{3.50}} & & & \\279Somme, années 1 à 10 & 1906494 & 2057623 & 2113053 & 2182461 & & & \\280Valeur DCF (mémoire) & 1756414 & 2140916 & 2208566 & \multicolumn{1}{r}{—} & & & \\281\bottomrule282\end{tabular}283\tabsource{\synth{\texttt{traite.cas3.projection\_dcf} avec rotation 0, \pct{9.4} et \pct{15}, via \texttt{analysis/python/cases/ch27\_revenus.py} (fonction \texttt{trajectoires\_cas3}) ; valeur DCF : \texttt{traite.cas3.valeur\_dcf} avec les hypothèses du dossier (\cref{ch:30}) ; graine 20261031}}284\end{table}285286\begin{figure}[htbp]287\centering288\includegraphics[width=135mm]{ch27/ch27-fig-trajectoires.pdf}289\caption{Trajectoires du revenu brut potentiel du cas~3 sur dix ans. La zone grisée est l'écart entre l'indexation seule (pointillé) et le marché (carrés) ; il s'élargit sans rotation. La trajectoire de base (ronds, rotation de \pct{15}) rejoint le marché à un pour cent près en sept ans ; la variante à la rotation régionale de \pct{9.4} (triangles) laisse un écart de \pct{2.5} en 2035. Le rattrapage est entièrement porté par la relocation des logements libérés.}290\figsource{\synth{script \texttt{analysis/python/figures/ch27\_figures.py}, fonction \texttt{traite.cas3.projection\_dcf}, graine 20261031}}291\label{fig:27:trajectoires}292\end{figure}293294La dernière ligne du \cref{tab:27:trajectoires} donne, pour mémoire, la valeur par flux actualisés que le \cref{ch:30} obtient avec chacune de ces trajectoires et les hypothèses communes du dossier (dépenses, réserve, dépenses en capital, taux d'actualisation de \pct{7.25}, taux terminal de \pct{5.0}) : \dollars{2208566} avec la rotation du dossier, \dollars{2140916} avec la rotation régionale et \dollars{1756414} sans rotation. L'écart entre la première et la troisième, \dollars{452152} ou \pct{20} de la valeur, est le prix de l'hypothèse de rotation ; l'écart entre la première et la deuxième, \pct{3.1}, est celui de l'optimisme relatif du dossier par rapport aux données régionales. Aucune autre hypothèse du dossier n'a un effet comparable sur la valeur, ce que le diagramme en tornade du \cref{ch:30} et le test de résistance du \cref{ch:47} confirment. L'évaluateur qui projette un immeuble québécois ne peut donc pas se contenter d'un taux de croissance unique « des loyers » : il doit expliciter $g_c$, $g_m$, $\rho$ et l'ordre des départs, les justifier par les données de la SCHL et du Tribunal, et en déclarer la sensibilité.295296\section{Exemple intégral : du revenu brut potentiel au revenu brut effectif}\label{sec:27:exemple}297298\begin{exemple}{Revenus de première année du cas~3 et du cas~2}{cascade}299L'immeuble sujet du cas~3 est un bâtiment fictif de douze logements (825~m\textsuperscript{2} de superficie locative) construit en 1962 dans Rosemont--La Petite-Patrie, évalué au 1\textsuperscript{er} septembre 2026 ; ses douze baux échoient le 30~juin 2027, aucun n'inclut le chauffage, six comprennent une case de stationnement. Le triplex du cas~2 est un immeuble fictif de 1948 à Limoilou (Québec), évalué à la même date, dont trois baux (deux 5½ et un 4½) totalisent \dollars{3486} par mois. Il s'agit d'établir, pour chacun, le revenu brut effectif de la première année selon la convention de l'ouvrage, puis de le situer par rapport au marché. Chaque chiffre provient de \texttt{analysis/python/cases/ch27\_revenus.py} (fonctions \texttt{cascade\_cas3} et \texttt{cascade\_cas2}), qui appelle \texttt{traite.cas3.revenus} et \texttt{traite.cas2.revenus}.300\end{exemple}301302\subsection{Cas~3 : la cascade}303304Le \cref{tab:27:cascade} présente le calcul complet et la \cref{fig:27:cascade} en donne la lecture graphique. Le point de départ est le RBP au marché, \dollars{186036}, qui n'est pas un revenu encaissable mais la référence qui permet de mesurer le déficit de loyer de \dollars{20496} ; le RBP contractuel, \dollars{165540}, en découle et c'est lui qui entre dans la convention. La provision pour inoccupation et mauvaises créances, \pct{3.9} du RBP contractuel, retranche \dollars{6456.06} et laisse des loyers effectifs de \dollars{159083.94} ; les autres revenus ajoutent \dollars{9360} et le RBE s'établit à \dollars{168443.94}, soit \dollars{14037} par logement, \dollars{204.17} par mètre carré et \num{1.0175} fois le RBP contractuel. Le taux d'occupation économique est de \pct{85.5}. Les trois colonnes de droite du tableau expriment chaque poste en pourcentage du RBP contractuel, par logement et par mètre carré ; ces unités sont celles qui permettent la comparaison avec d'autres immeubles et avec les comparables du \cref{ch:29}.305306\begin{table}[htbp]307\caption{Cas~3 : du revenu brut potentiel au revenu brut effectif, première année d'exploitation (1\textsuperscript{er} septembre 2026 au 31~août 2027), dollars courants.}308\label{tab:27:cascade}309\centering310\footnotesize\setlength{\tabcolsep}{3.5pt}311\begin{tabular}{L{52mm} S[table-format=-6.2] S[table-format=-3.1] S[table-format=-5.0] S[table-format=-3.2]}312\toprule313{Poste} & {Montant (\$)} & {\% du RBP} & {Par logement (\$)} & {Par m\textsuperscript{2} (\$)} \\314\midrule315\emph{Pour mémoire : RBP aux loyers de marché (12 × \dollars{15503})} & {\emph{186 036,00}} & {\emph{112,4}} & {\emph{15 503}} & {\emph{225,50}} \\316\emph{Pour mémoire : déficit de loyer (\pct{11.0} du RBP au marché)} & {\emph{$-$20 496,00}} & {\emph{$-$12,4}} & {\emph{$-$1 708}} & {\emph{$-$24,84}} \\317\midrule318Revenu brut potentiel contractuel (12 × \dollars{13795}) & 165540.00 & 100.0 & 13795 & 200.65 \\319Moins : inoccupation et mauvaises créances (\pct{3.9}) & -6456.06 & -3.9 & -538 & -7.83 \\320\quad dont composante frictionnelle ($\rho = \pct{15}$, $d = 1$ mois : \pct{1.25}) & -2069.25 & -1.3 & -172 & -2.51 \\321\quad dont créances, concessions et structurel (\pct{2.65}) & -4386.81 & -2.6 & -366 & -5.32 \\322Loyers effectifs & 159083.94 & 96.1 & 13257 & 192.83 \\323Plus : autres revenus (stationnements non inclus, buanderie, rangement) & 9360.00 & 5.7 & 780 & 11.35 \\324\midrule325\textbf{Revenu brut effectif (RBE)} & {\textbf{\num{168443.94}}} & {\textbf{101,8}} & {\textbf{\num{14037}}} & {\textbf{204,17}} \\326\midrule327\multicolumn{5}{p{122mm}}{Taux d'occupation économique $\theta = \num{0.961} \times \num{0.890} = \pct{85.5}$ ; RBE aux loyers de marché (même $v$, mêmes autres revenus) : \dollars{188140.60}. Variante « $v$ sur tous les revenus » : $(\dollars{165540} + \dollars{9360}) \times \num{0.961} = \dollars{168078.90}$, soit \dollars{365.04} de moins.} \\328\bottomrule329\end{tabular}330\tabsource{\synth{\texttt{traite.cas3.revenus} via \texttt{analysis/python/cases/ch27\_revenus.py} ; décomposition de la provision : convention déclarée du dossier ; graine 20261031}}331\end{table}332333\begin{figure}[htbp]334\centering335\includegraphics[width=135mm]{ch27/ch27-fig-cascade.pdf}336\caption{Cascade des revenus du cas~3 pour la première année. Du RBP au marché au RBP contractuel, le déficit de loyer retranche \dollars{20496} ; la provision pour inoccupation et pertes retranche \dollars{6456} ; les autres revenus ajoutent \dollars{9360}. Le revenu brut effectif, \dollars{168444}, dépasse le RBP contractuel parce que les autres revenus excèdent la provision, mais reste inférieur de \pct{9.5} au RBP au marché.}337\figsource{\synth{script \texttt{analysis/python/figures/ch27\_figures.py}, graine 20261031}}338\label{fig:27:cascade}339\end{figure}340341Trois observations préparent les chapitres suivants. D'abord, le RBE de \dollars{168444} est le revenu que le \cref{ch:28} grèvera des dépenses normalisées pour obtenir le revenu net d'exploitation de \dollars{89956}, lequel sera capitalisé au \cref{ch:29} ; la gestion y étant imputée à \pct{4} du RBE, toute variation du RBE se répercute à \pct{96} sur le revenu net. Ensuite, le déficit de loyer de \dollars{20496} n'apparaît nulle part dans le RBE : il n'est ni un revenu ni une perte, mais un potentiel, que la capitalisation directe ne saisit que par le taux et que les flux actualisés modélisent par la rotation. Enfin, la décomposition de la provision en une composante frictionnelle de \pct{1.25}, cohérente avec la rotation de \pct{15}, et une composante résiduelle de \pct{2.65} est une convention du dossier ; elle est utile pour la discussion et pour la sensibilité, mais la seule grandeur que le marché observe est la provision totale.342343\subsection{Cas~2 : le triplex}344345Le triplex du cas~2 illustre la même cascade à petite échelle, avec deux particularités : il n'a pas d'autres revenus, la case de stationnement étant comprise dans un bail, et son déficit de loyer est plus prononcé. Le \cref{tab:27:cas2} présente les trois baux et le calcul. Le logement du rez-de-chaussée, occupé depuis 2019, et celui du deuxième, occupé depuis 2022, sont respectivement \pct{26.8} et \pct{16.9} sous le loyer de marché estimé de \dollars{1430} pour un 5½ de Limoilou, tandis que le 4½ du troisième, reloué en 2025, est au marché. Le RBP contractuel est de \dollars{41832}, le RBP au marché de \dollars{49332} et le déficit de \dollars{7500}, soit \pct{15.2}. Avec la provision de \pct{3} du dossier, le RBE est de \dollars{40577.04}, soit \dollars{13526} par logement, et le taux d'occupation économique de \pct{82.3}. Le \cref{ch:32} et le \cref{ch:46} discuteront la nuance propre aux plex achetés par un occupant : si l'acheteur habite le rez-de-chaussée, la provision n'a de sens que pour les deux logements loués, et le RBE de la convention « occupant » s'établit à \dollars{40953.96} ; mais la valeur du logement occupé ne se mesure alors plus par son loyer, et la méthode du revenu cède une partie du terrain à la comparaison.346347\begin{table}[htbp]348\caption{Cas~2 : état locatif du triplex de Limoilou au 1\textsuperscript{er} septembre 2026 et revenu brut effectif de première année (dollars courants).}349\label{tab:27:cas2}350\centering351\footnotesize\setlength{\tabcolsep}{4pt}352\begin{tabular}{l l S[table-format=3.0] S[table-format=4.0] S[table-format=4.0] S[table-format=2.1] l}353\toprule354{Logement} & {Type} & {m\textsuperscript{2}} & {Contrat (\$/mois)} & {Marché (\$/mois)} & {Écart (\%)} & {Locataire depuis} \\355\midrule356Rez-de-chaussée & 5½ & 92 & 1047 & 1430 & 26.8 & 2019 \\357Deuxième & 5½ & 92 & 1188 & 1430 & 16.9 & 2022 \\358Troisième & 4½ & 78 & 1251 & 1251 & 0.0 & 2025 \\359\midrule360Total mensuel & & 262 & 3486 & 4111 & 15.2 & \\361\midrule362\multicolumn{7}{p{118mm}}{RBP contractuel $12 \times \dollars{3486} = \dollars{41832}$ ; RBP au marché $\dollars{49332}$ ; déficit de loyer $\dollars{7500}$ (\pct{15.2}). Inoccupation et pertes (\pct{3} : SCHL Québec \pct{2.4} + créances $\approx \pct{0.6}$) : $-\dollars{1254.96}$ ; autres revenus : nuls (stationnement inclus au bail).} \\363\multicolumn{7}{p{118mm}}{\textbf{RBE = \dollars{40577.04}} (\dollars{13526} par logement) ; RBE aux loyers de marché \dollars{47852.04} ; $\theta = \pct{82.3}$ ; variante occupant (provision sur deux logements) \dollars{40953.96}.} \\364\bottomrule365\end{tabular}366\tabsource{\synth{\texttt{traite.cas2.revenus} via \texttt{analysis/python/cases/ch27\_revenus.py} ; \texttt{cas2\_quebec\_loyers.csv}, graine 20261031 ; loyer de marché calibré sur la SCHL, RMR de Québec, octobre 2025 \parencite{schlrmltables2025}}}367\end{table}368369\section{Analyse de sensibilité}\label{sec:27:sensibilite}370371La provision $v$ entre linéairement dans le RBE, et, par la convention de gestion imputée à une fraction $\gamma$ du RBE, dans le revenu net ; elle entre donc linéairement dans la valeur par capitalisation directe à taux donné. De $RBE = RBP_c(1-v) + R_{\text{autres}}$ et $\NOI = RBE(1-\gamma) - DE' - RR$, où $DE'$ regroupe les dépenses qui ne dépendent pas du revenu,372\begin{equation}\label{eq:27:sensibilite}373\frac{\partial RBE}{\partial v} = -RBP_c, \qquad \frac{\partial \NOI}{\partial v} = -RBP_c\,(1-\gamma), \qquad \frac{\partial V}{\partial v} = -\frac{RBP_c\,(1-\gamma)}{R} .374\end{equation}375Pour le cas~3, avec $\gamma = \pct{4}$ et le taux global médian de \pct{4.415} extrait au \cref{ch:29}, chaque point de pourcentage de provision retranche \dollars{1655} au RBE, \dollars{1589} au revenu net et \dollars{35995} à la valeur, soit \pct{1.8} de la valeur de base. Le \cref{tab:27:sensibilite} et le panneau de droite de la \cref{fig:27:sensibilite} déroulent la grille : ramener la provision au taux d'inoccupation régional de \pct{2.9} ajouterait \dollars{35995} (\pct{1.8}) ; la porter à \pct{6}, niveau que la SCHL n'exclut pas pour les grands immeubles neufs mais qui serait sévère pour un petit immeuble de quartier, retrancherait \dollars{75590} (\pct{3.7}) ; à \pct{8}, \dollars{147580} (\pct{7.2}). La sensibilité est modérée en comparaison de celle du taux de capitalisation, dont un quart de point déplace la valeur de plus de cinq pour cent (\cref{ch:29}), et surtout de celle de la trajectoire des loyers (\cref{sec:27:projection}) ; elle n'est pas négligeable pour autant, et l'erreur la plus fréquente, qui consiste à reprendre le taux d'inoccupation régional comme provision complète, coûte ici près de deux pour cent de la valeur.376377\begin{table}[htbp]378\caption{Cas~3 : sensibilité du revenu brut effectif, du revenu net d'exploitation normalisé et de la valeur par capitalisation directe ($R = \pct{4.415}$) à la provision pour inoccupation et pertes $v$ ; dollars courants.}379\label{tab:27:sensibilite}380\centering381\begin{tabular}{S[table-format=1.1] S[table-format=5.2] S[table-format=6.2] S[table-format=5.2] S[table-format=7.0] S[table-format=+1.2, retain-explicit-plus]}382\toprule383{$v$ (\%)} & {Provision (\$)} & {RBE (\$)} & {$\NOI_1$ (\$)} & {Valeur (\$)} & {Écart (\%)} \\384\midrule3852.0 & 3310.80 & 171589.20 & 92975.20 & 2105894 & +3.36 \\3862.9 & 4800.66 & 170099.34 & 91544.94 & 2073498 & +1.77 \\3873.9 & 6456.06 & 168443.94 & 89955.75 & 2037503 & 0.00 \\3885.0 & 8277.00 & 166623.00 & 88207.65 & 1997908 & -1.94 \\3896.0 & 9932.40 & 164967.60 & 86618.47 & 1961913 & -3.71 \\3908.0 & 13243.20 & 161656.80 & 83440.10 & 1889923 & -7.24 \\391\bottomrule392\end{tabular}393\tabsource{\synth{\texttt{traite.cas3.rne} avec $v$ modifié et \texttt{traite.cas3.taux\_extraits} (médiane de quarante ventes), via \texttt{analysis/python/cases/ch27\_revenus.py} (fonction \texttt{sensibilite\_v}) ; la gestion imputée à \pct{4} du RBE varie avec $v$ ; graine 20261031}}394\end{table}395396\begin{figure}[htbp]397\centering398\includegraphics[width=135mm]{ch27/ch27-fig-sensibilite.pdf}399\caption{À gauche, l'inoccupation frictionnelle $v_f = \rho\,d/12$ en fonction de la durée de vacance pour cinq taux de rotation, dont ceux mesurés par la SCHL à Montréal, Québec et Gatineau en 2025 ; l'étoile marque l'hypothèse du cas~3 et la ligne pointillée le taux d'inoccupation d'octobre 2025 de la RMR de Montréal. À droite, la valeur du cas~3 par capitalisation directe selon la provision : une droite de pente $-\dollars{35995}$ par point, soit \pct{1.8} de la valeur.}400\figsource{Panneau (a) : \cref{eq:27:frictionnel} et SCHL, Enquête sur les logements locatifs, octobre 2025 \parencite{schlrmltables2025} ; panneau (b) : \synth{\texttt{analysis/python/cases/ch27\_revenus.py}, graine 20261031} ; script \texttt{analysis/python/figures/ch27\_figures.py}.}401\label{fig:27:sensibilite}402\end{figure}403404Le panneau de gauche de la \cref{fig:27:sensibilite} et le \cref{tab:27:frictionnel} complètent l'analyse du côté des déterminants de la provision. Deux leçons s'en dégagent. La première est que, pour des durées de vacance d'un mois ou moins, l'inoccupation frictionnelle d'un petit immeuble reste sous un point et demi même avec une rotation élevée ; les provisions de trois à cinq pour cent que la pratique retient incorporent donc nécessairement des créances, des concessions ou un risque structurel, et le rapport doit le dire. La seconde est que la durée de vacance pèse autant que la rotation : passer d'un mois à deux mois double la composante frictionnelle, et c'est dans les marchés détendus, où les logements chers trouvent lentement preneur, que les deux variables se détériorent ensemble. L'évaluateur qui révise sa provision à la hausse parce que la SCHL prévoit une détente doit, par cohérence, réviser aussi la durée de relocation qu'il suppose dans sa projection, et éventuellement la rotation, puisque des locataires qui ont le choix déménagent davantage.405406\begin{quebec}[{{Au Québec : ce que le droit du bail fait au revenu}}]407Quatre règles du Code civil du Québec et de la législation sur le logement façonnent directement les grandeurs de ce chapitre. Premièrement, la vente de l'immeuble ne touche pas aux baux : le nouveau locateur ne peut les résilier \parencite[art.~1937]{ccq}, et le revenu brut potentiel que l'acheteur acquiert est le revenu contractuel, reconduit de plein droit sauf avis donné de trois à six mois avant le terme \parencite[art.~1941 et 1942]{ccq}. Deuxièmement, la hausse des baux reconduits est contestable devant le Tribunal administratif du logement, qui la fixe selon le Règlement sur les critères de fixation de loyer tel que modifié par le décret 1455-2025 : pourcentage de base égal à la moyenne des trois dernières variations annuelles de l'IPC du Québec (\pct{3.1} pour 2026), part des variations de taxes et d'assurances, \pct{5} des dépenses d'immobilisation \parencite{reglCriteresFixation,decret1455_2025,talIndices2026}. La trajectoire contractuelle de la \cref{sec:27:projection} en découle ; le loyer de marché n'y joue aucun rôle. Troisièmement, le loyer d'un nouveau bail est libre, mais le nouveau locataire doit être informé du loyer le plus bas payé dans les douze mois précédents (section~G du formulaire obligatoire) et peut demander la fixation dans les dix jours \parencite[art.~1896 et 1950]{ccq} ; les immeubles neufs échappent à la fixation pendant cinq ans à la condition que le bail indique le loyer maximal exigible \parencite[art.~1955]{ccq}. Quatrièmement, aucun dépôt ni aucune somme autre que le loyer ne peut être exigé \parencite[art.~1904]{ccq}, mais la résiliation peut être demandée dès que le retard de paiement excède trois semaines \parencite[art.~1971]{ccq} : les mauvaises créances sont sans sûreté, mais bornées dans le temps.408409Deux dispositions récentes modifient la rotation et donc le rattrapage. La Loi~31 permet au locateur de refuser une cession de bail pour un motif autre qu'un motif sérieux, auquel cas le bail est résilié à la date de cession \parencite[art.~1978.2]{ccq,loi31_2024} : le loyer bas ne se transmet plus d'un locataire au suivant. La Loi~65 interdit jusqu'au 6~juin 2027 toute éviction aux fins de subdivision, d'agrandissement ou de changement d'affectation, prévoit une fin anticipée du moratoire si le taux d'inoccupation mesuré par la SCHL dans les centres de \num{10000} habitants et plus atteint \pct{3}, et étend la protection des locataires aînés \parencite[art.~1 et~11]{loi65_2024} ; elle lie ainsi, pour la première fois, une règle de droit au taux d'inoccupation de l'Enquête sur les logements locatifs, ce qui donne à la lecture des tableaux de la SCHL une portée qui dépasse l'évaluation. À la date du 31~octobre 2026, aucun avis de fin anticipée n'avait été repéré. Pour l'évaluateur, la conséquence est qu'aucune stratégie de repositionnement par éviction ne peut entrer dans la valeur marchande : le scénario de base est la continuation de l'exploitation, avec rattrapage au gré des départs volontaires.410\end{quebec}411412\begin{erreurs}413\begin{itemize}414\item \textbf{Capitaliser le revenu brut potentiel au marché alors que les baux sont en place.} Le droit du locateur est grevé des baux ; le revenu de première année est le revenu contractuel. Pour le cas~3, la substitution gonfle le RBE de \pct{11.7} et la valeur d'autant si le taux n'est pas ajusté.415\item \textbf{Prendre le taux d'inoccupation de la SCHL pour la provision complète.} Il mesure les logements vides en octobre dans l'ensemble d'un parc ; il ignore les créances, les concessions, la saisonnalité et le segment. C'est une borne inférieure, à compléter par couches déclarées.416\item \textbf{Appliquer le taux global de la RMR à un immeuble dont le segment est documenté.} Les tableaux par taille d'immeuble, par année de construction et par quartile de loyer existent ; un 6-19 logements de l'île à \pct{2.2} n'est pas une tour neuve à \pct{5.6}.417\item \textbf{Supposer une rotation élevée pour accélérer le rattrapage des loyers et une inoccupation frictionnelle faible.} Les deux dépendent de $\rho$ ; l'\cref{eq:27:frictionnel} impose la cohérence.418\item \textbf{Compter une concession dans le loyer effectif et dans la provision.} Un mois gratuit sur douze se traite dans l'un ou dans l'autre, jamais dans les deux (\cref{eq:27:concession}).419\item \textbf{Inclure dans les autres revenus des frais que le droit québécois interdit} (frais de retard, dépôts, suppléments), ou des revenus non stabilisés ; et omettre les dépenses qui leur sont liées.420\item \textbf{Appliquer au sujet une convention de RBE différente de celle des comparables} ($v$ sur les loyers seuls ou sur tous les revenus ; autres revenus inclus ou non). L'écart est petit sur le revenu, systématique sur le taux extrait.421\item \textbf{Projeter les loyers à un taux unique.} La trajectoire d'un immeuble sous encadrement dépend de $g_c$, de $g_m$, de la rotation et de l'ordre des départs ; sans rotation, l'écart au marché se creuse, et la valeur du cas~3 baisse de \pct{20}.422\item \textbf{Reprendre les revenus du formulaire de fixation du Tribunal comme revenus d'évaluation.} Ce sont des loyers de décembre multipliés par douze, sans inoccupation ni loyers de marché, destinés à répartir des dépenses.423\end{itemize}424\end{erreurs}425426\begin{limites}427L'Enquête sur les logements locatifs de la SCHL ne couvre que les appartements d'initiative privée des immeubles de trois logements et plus dans les centres de \num{10000} habitants et plus ; les duplex, les logements dans des maisons, les copropriétés louées et les petites municipalités en sont exclus, et les cellules des petits segments sont souvent de qualité « c » ou « d » ou supprimées, ce qui limite la finesse de la borne inférieure. Le taux d'octobre est une mesure de basse saison pour les marchés à baux synchronisés au 1\textsuperscript{er} juillet. Aucune statistique publique ne mesure la vacance économique, les mauvaises créances ou la durée de relocation des petits immeubles québécois ; les décompositions de la provision présentées pour les cas~2 et~3 sont des conventions de dossiers synthétiques, et les ordres de grandeur « d'un demi à un point » pour les créances relèvent de la pratique, non d'une enquête. Les loyers de marché des cas sont des estimations calibrées sur des moyennes de zone de la SCHL, non des loyers demandés observés. Le pourcentage de base du Tribunal pour 2027 n'était pas publié au 31~octobre 2026 ; la croissance contractuelle de \pct{3.1} des projections est celle de 2026, maintenue constante faute de connaître les IPC futurs, et elle omet la part des taxes, des assurances et des immobilisations, qui relève du \cref{ch:34}. La règle de l'article~1971 C.c.Q. (retard de plus de trois semaines) est citée d'après sa formulation courante ; son texte à jour n'a pas été relu pour ce chapitre et figure comme partiellement vérifié au registre des affirmations. Enfin, les données des cas sont synthétiques : la concordance entre la provision de \pct{3.9} et les données de la SCHL résulte de la calibration et ne vaut pas validation.428\end{limites}429430\begin{synthese}431\begin{itemize}432\item $RBP_c = 12\sum L_i$ (baux en place), $RBP_m = 12\sum M_i$ (marché), déficit de loyer $\Delta_L = RBP_m - RBP_c$ ; le revenu de première année d'un immeuble grevé de baux est $RBP_c$ ; $RBP_m$ mesure le potentiel et borne la projection. Cas~3 : \dollars{165540} contre \dollars{186036}, déficit de \pct{11.0} concentré dans les baux anciens.433\item Inoccupation physique (état du parc à une date), disponibilité et vacance économique (part du RBP non encaissée sur l'année) sont trois notions ; la provision $v$ est la troisième. La SCHL mesure la première, en octobre, sur les immeubles de trois logements et plus ; c'est une borne inférieure à lire par segment (taille, âge, quartile), avec les lettres de qualité.434\item $v_f = \rho\,d/12$ : la vacance frictionnelle est le produit de la rotation et de la durée de vacance ; Montréal 2025 : $\rho = \pct{9.4}$ ; un mois de vacance donne moins d'un point. Les provisions usuelles de trois à cinq pour cent incluent donc créances, concessions et risque structurel, à déclarer.435\item $RBE = RBP_c(1-v) + R_{\text{autres}}$ (convention de l'ouvrage) ; les autres revenus sont stabilisés, au marché, cohérents avec les dépenses ; la convention doit être la même pour le sujet et les comparables. Cas~3 : $RBE = \dollars{168443.94}$, $\theta = \pct{85.5}$ ; cas~2 : $RBE = \dollars{40577.04}$, $\theta = \pct{82.3}$.436\item La projection distingue $g_c$ (TAL, \pct{3.1} en 2026, moyenne mobile de l'IPC), $g_m$ (marché) et $\rho$ (rotation) ; sans rotation l'écart au marché se creuse ; avec \pct{15}, il se referme en sept ans ; la valeur du cas~3 varie de \dollars{1756414} à \dollars{2208566} selon la rotation.437\item Sensibilité : $\partial V/\partial v = -RBP_c(1-\gamma)/R$, soit \dollars{35995} ou \pct{1.8} de la valeur par point de $v$ pour le cas~3 ; la trajectoire des loyers pèse dix fois plus. Déclarer $v$, $\rho$, $d$, $g_c$, $g_m$ et leur cohérence.438\end{itemize}439\end{synthese}440441\section*{Exercices}442443\begin{exercice}[1]{Revenu brut potentiel et déficit de loyer}{ex:27:1}444Un immeuble de six logements présente les loyers mensuels contractuels suivants : 895, 910, \num{1040}, \num{1150}, \num{1225} et \dollars{1310} ; les loyers de marché estimés sont de \num{1100}, \num{1100}, \num{1150}, \num{1250}, \num{1300} et \dollars{1350}. Calculer le RBP contractuel, le RBP au marché, le déficit de loyer en dollars et en pourcentage du RBP au marché, et l'écart relatif de chaque logement. Quel RBP retenir pour la capitalisation directe du \cref{ch:29}, et pourquoi ?445\end{exercice}446447\begin{exercice}[1]{Trois conventions de revenu brut effectif}{ex:27:2}448Pour l'immeuble de l'\cref{ex:27:1}, la provision pour inoccupation et pertes est de \pct{4} et les autres revenus (stationnement et buanderie) de \dollars{4800} par an. Calculer le RBE selon la convention de l'ouvrage, selon la convention qui applique la provision à l'ensemble des revenus et selon une convention intermédiaire où la moitié de la provision s'applique aux autres revenus. Commenter les écarts et dire quelle règle doit primer dans le choix d'une convention.449\end{exercice}450451\begin{exercice}[2]{Inoccupation frictionnelle à Québec}{ex:27:3}452La SCHL mesurait en octobre 2025 un taux de rotation de \pct{13} et un taux d'inoccupation de \pct{2.4} dans la RMR de Québec. Calculer l'inoccupation frictionnelle d'un immeuble dont les logements libérés restent vacants un mois, puis un mois et demi, en moyenne ; ajouter une provision de \pct{0.5} pour les mauvaises créances et comparer la provision totale au taux de la SCHL. Quelle durée moyenne de vacance reproduirait exactement \pct{2.4} avec la rotation de \pct{13} ? Expliquer pourquoi le taux d'octobre et la vacance frictionnelle annuelle ne mesurent pas la même chose.453\end{exercice}454455\begin{exercice}[2]{Concession et double comptage}{ex:27:4}456Un logement neuf est loué \dollars{1300} par mois sur un bail de douze mois avec un mois gratuit. Calculer le loyer mensuel effectif et le revenu annuel effectif. Un collègue inscrit le loyer effectif dans le RBP \emph{et} retranche une provision pour concession de un douzième : quel revenu obtient-il et quelle est l'erreur ? Montrer qu'un bail de vingt-quatre mois avec deux mois gratuits conduit au même loyer effectif, et discuter le traitement à retenir si les comparables ont été analysés sur loyers nominaux.457\end{exercice}458459\begin{exercice}[2]{Le triplex du cas~2}{ex:27:5}460À partir du fichier \texttt{cas2\_quebec\_loyers.csv}, reconstituer le RBP contractuel, le RBP au marché, le déficit de loyer, la provision de \pct{3} et le RBE du triplex de Limoilou, puis le RBE aux loyers de marché et le taux d'occupation économique. Calculer ensuite le RBE de la convention « occupant » dans laquelle l'acheteur habite le rez-de-chaussée et où la provision ne s'applique qu'aux deux logements loués. Expliquer pourquoi cette dernière convention ne suffit pas à évaluer un plex d'occupant.461\end{exercice}462463\begin{exercice}[3]{Projection d'un petit immeuble sous encadrement}{ex:27:6}464Un immeuble de quatre logements a des loyers mensuels de 900, 950, \num{1000} et \dollars{1100} ; le loyer de marché est de \dollars{1200} pour chacun. Les baux reconduits sont indexés de \pct{3.1} par an, le marché croît de \pct{3.5} par an et un logement se libère chaque année, toujours celui dont le rapport entre loyer contractuel et loyer de marché est le plus faible, pour être reloué au marché. Calculer, pour les années 1 à 4, les loyers de chaque logement, le RBP, le RBP au marché et l'écart relatif ; comparer avec la trajectoire d'indexation seule. En quoi l'ordre des départs est-il une hypothèse favorable au locateur ?465\end{exercice}466467\begin{exercice}[3]{Provision et valeur}{ex:27:7}468Pour le cas~3, en utilisant \texttt{traite.cas3.rne} et le taux global médian de \pct{4.415}, calculer le RBE, le revenu net normalisé et la valeur par capitalisation directe lorsque la provision est de \pct{2.9} (taux régional de la SCHL) et de \pct{5.9} (deux points au-dessus du dossier). Vérifier que la variation de valeur est exactement linéaire en $v$ et retrouver la pente par l'\cref{eq:27:sensibilite} en tenant compte de la gestion imputée à \pct{4} du RBE. Pourquoi la sensibilité à $v$ est-elle linéaire alors que celle au taux $R$ ne l'est pas ?469\end{exercice}470471\begin{exercice}[3]{Lire les tableaux de la SCHL pour un immeuble donné}{ex:27:8}472À partir du \cref{tab:27:schl-structure}, calculer le rapport entre l'inoccupation du quatrième et du premier quartile de loyer de la RMR de Montréal, et le rapport entre le loyer moyen des logements inoccupés et celui des logements occupés de l'île, pour l'ensemble des logements et pour les deux chambres. Un client vous soumet un immeuble de 2019 de quarante logements dont les loyers se situent dans le quartile supérieur, avec un loyer demandé pour les logements vacants supérieur de \pct{20} aux loyers en place. Quelles bornes et quelles mises en garde ces tableaux suggèrent-ils pour le loyer de marché des logements vacants, pour la provision $v$ et pour la durée de relocation ? Rédiger la justification en dix lignes.473\end{exercice}474475\section*{Pour aller plus loin}476477\textcite{appraisal2026} consacrent un chapitre à l'analyse des revenus (revenu potentiel, vacance et pertes, autres revenus, revenu effectif) qui reste la référence professionnelle nord-américaine, et l'édition canadienne de \textcite{appraisalCdn} en transpose le vocabulaire ; \textcite{fisherMartin2007} et \textcite{brueggemanFisher2022} présentent la même cascade avec de nombreux exemples et insistent sur la cohérence entre le revenu stabilisé et le taux. Pour comprendre d'où vient l'inoccupation et pourquoi elle ne tombe jamais à zéro, \textcite{dipasqualeWheaton1996} offrent le cadre du marché des espaces et du taux de vacance naturel, et \textcite{wheaton1999} relie la vacance au cycle immobilier ; \textcite{sivitanidouSivitanides1999} montrent que la vacance d'un marché se lit jusque dans ses taux de capitalisation. Du côté de l'encadrement des loyers, qui gouverne au Québec la trajectoire contractuelle, \textcite{arnott1995} donne la grille de lecture des contrôles de deuxième génération et \textcite{kholodilin2024} la revue quasi exhaustive de leurs effets empiriques sur les loyers, l'offre et la mobilité ; le \cref{ch:34} en tire les scénarios. Enfin, les sources publiques à consulter avant toute conclusion sur un revenu au Québec sont le Rapport sur le marché locatif de la \textcite{schlLocatif2025} et ses tableaux de données par centre \parencite{schlrmltables2025}, la page des pourcentages applicables du \textcite{talIndices2026} et le Règlement sur les critères de fixation de loyer dans sa version du décret 1455-2025 \parencite{reglCriteresFixation,decret1455_2025}.478