spb/traite-evaluation-qc

1\chapter{Inspection et pathologies du bâtiment}\label{ch:11}23Aucune méthode d'évaluation ne vaut mieux que la connaissance que l'évaluateur a de l'immeuble qu'il évalue. Les comparables ne s'ajustent correctement que si l'état du sujet est connu, la méthode du coût ne déprécie que ce qui a été constaté, et le revenu d'un immeuble locatif dépend des réparations qui l'attendent. L'inspection est donc la première opération de toute évaluation, et elle est aussi la plus exposée à l'erreur, parce qu'elle repose sur l'observation d'un objet complexe, en partie caché, pendant un temps limité. Le présent chapitre ouvre la troisième partie de l'ouvrage, consacrée à l'information : il décrit ce que l'évaluateur doit voir, ce qu'il peut légitimement déduire de ce qu'il voit, et la façon dont ces constats se traduisent en chiffres, d'abord sous la forme d'une note d'état par composante, puis d'un âge effectif qui alimentera la dépréciation du \cref{ch:24}. Il distingue soigneusement l'inspection d'évaluation de l'inspection préachat, passe en revue les pathologies propres au parc québécois, et conduit, sur la maison du dossier de Gatineau (cas 1), une inspection complète dont chaque chiffre est reproduit par un script.45\begin{objectifs}6\begin{itemize}7\item Situer l'inspection dans l'acte d'évaluation et la distinguer de l'inspection préachat, dans ses objectifs, sa portée et sa responsabilité.8\item Lire l'enveloppe, la structure, les fondations et les systèmes d'un bâtiment résidentiel et reconnaître les signes des pathologies fréquentes au Québec.9\item Connaître le cadre juridique applicable : garantie de qualité, déclarations du vendeur, plan de garantie des bâtiments neufs, obligations déontologiques de l'évaluateur.10\item Classer l'état de chaque composante sur une échelle ordinale déclarée et convertir ce classement en âge effectif selon une convention explicite.11\item Relier la fiche d'état à la dépréciation physique ventilée et mesurer la sensibilité du résultat aux conventions retenues.12\item Décider, par un raisonnement de valeur de l'information, quand recommander un test spécialisé et comment formuler l'hypothèse extraordinaire correspondante.13\item Connaître la structure du formulaire d'inspection de l'ouvrage (annexe~\ref{app:formulaires-inspection}) et les exigences de documentation du dossier.14\end{itemize}15\end{objectifs}1617\section{L'inspection d'évaluation : objet, portée et cadre}\label{sec:11:cadre}1819\subsection{Pourquoi l'évaluateur inspecte}2021Les Normes de pratique professionnelle de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec posent l'exigence en termes simples : tout immeuble évalué doit faire l'objet d'une inspection, sauf circonstances exceptionnelles qui seront expliquées au rapport \parencite[règle 2.4]{oeaqNormes}. La règle est coercitive, et elle se comprend à la lumière du contenu minimal du rapport : le premier des douze éléments exigés est l'identification physique et légale de l'immeuble, le sixième l'étendue du travail, le septième les réserves et hypothèses de base, le huitième le traitement de l'information et le raisonnement \parencite[règle 2.3]{oeaqNormes}. L'inspection est ce qui donne un contenu à ces éléments. Sans elle, la description du bâtiment est empruntée au rôle d'évaluation, à la fiche de courtage ou aux dires du propriétaire, trois sources dont le \cref{ch:13} montre les limites, et la conclusion de valeur repose sur un immeuble supposé plutôt que constaté.2223L'\motcle{inspection d'évaluation} a donc un objet précis : établir, à la date d'évaluation, les caractéristiques physiques du bien qui influent sur sa valeur, et parmi elles l'état de chaque composante, les réparations différées, les améliorations récentes, les éléments fonctionnellement désuets et les indices de pathologies cachées. Elle ne cherche ni à certifier que le bâtiment est sain ni à garantir l'absence de vices : elle cherche à savoir ce qu'un acheteur prudent et informé constaterait, puisque c'est de ce point de vue que la valeur marchande est définie (\cref{ch:2}). Lorsqu'un indice sérieux échappe à l'observation directe, l'évaluateur ne tranche pas ; il formule une \motcle{hypothèse extraordinaire}, en indique l'incidence sur la valeur et recommande, s'il y a lieu, l'intervention d'un spécialiste \parencite[règle 2.1~c)]{oeaqNormes}. La \cref{sec:11:information} donne à cette recommandation une forme quantitative.2425\subsection{Inspection d'évaluation et inspection préachat}2627L'inspection préachat est un service distinct, rendu à un acheteur par un inspecteur en bâtiment, et il importe de ne pas confondre les deux exercices, ni de présenter l'un comme un substitut de l'autre. La norme de pratique de l'Association des inspecteurs en bâtiments du Québec (AIBQ), publiée en collaboration avec l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec, décrit l'inspection préachat comme une inspection « visuelle et attentive, qui n'est cependant pas techniquement exhaustive », consistant en « un examen visuel de l'état physique des systèmes et des composantes installés, facilement accessibles » (art.~7 et 8)\footnote{Association des inspecteurs en bâtiments du Québec, \emph{Norme de pratique professionnelle pour l'inspection visuelle de bâtiments principalement résidentiels}, version V03 d'avril 2011 mise à jour le 23 mars 2023, 24~p., \url{https://www.aibq.qc.ca/media/2220/aibq_normepreachat_maj-23-mars-2023-art1210.pdf}, consultée le 31 octobre 2026. Référence inscrite au registre du chapitre (SRC-11-011).}. La même norme exclut expressément du mandat l'évaluation de la durée de vie résiduelle des composantes, l'évaluation des méthodes et des coûts de correction et, surtout, « l'évaluation de la valeur marchande de la propriété » (art.~12.1 à 12.3) ; elle oblige en revanche l'inspecteur à prendre connaissance des déclarations du vendeur (art.~16) et à remettre un rapport écrit dont le contenu minimal est fixé (art.~14). Les normes nord-américaines sont construites sur le même modèle : les \emph{Standards of Practice} de l'International Association of Certified Home Inspectors définissent l'inspection résidentielle comme un examen visuel et non invasif des parties accessibles d'une propriété et précisent qu'elle ne détermine ni la valeur marchande ni l'espérance de vie des composantes\footnote{InterNACHI, \emph{Home Inspection Standards of Practice}, révision d'octobre 2022, art.~2.1.5 et 2.1.8, \url{https://www.nachi.org/sop.htm}, consulté le 31 octobre 2026 (SRC-11-013).}.2829La comparaison du \cref{tab:11:deux-inspections} fait ressortir trois différences. La première tient à la finalité : l'inspecteur informe un acheteur sur l'état du bâtiment, l'évaluateur en déduit une valeur ; le premier décrit des défauts, le second les traduit en dépréciation. La deuxième tient à la profondeur : l'inspection préachat dure plusieurs heures, met à l'essai les appareils par leurs commandes normales et examine systématiquement onze systèmes, alors que l'inspection d'évaluation d'une maison unifamiliale est souvent plus courte et vise l'essentiel pour la valeur ; en contrepartie, l'évaluateur apporte une connaissance du marché que l'inspecteur n'a pas, et il sait quels défauts le marché pénalise. La troisième tient à la responsabilité : l'inspecteur en bâtiment répond de ce qu'il aurait dû voir dans les limites de sa norme et de sa convention de service ; l'évaluateur répond de sa conclusion de valeur, et l'état du bâtiment en est l'un des intrants. Lorsqu'un rapport d'inspection préachat existe, il est une source précieuse pour l'évaluateur, qui le cite, en vérifie les constats principaux lors de sa propre visite et ne s'y substitue pas.3031\begin{table}[htbp]32\caption{Inspection d'évaluation et inspection préachat : deux exercices distincts}\label{tab:11:deux-inspections}33\centering34\begin{tabularx}{\textwidth}{lYY}35\toprule36Dimension & Inspection d'évaluation & Inspection préachat \\37\midrule38Cadre & NPP de l'OEAQ, règle 2.4 (inspection obligatoire sauf exception expliquée) ; règle 2.3 (identification, étendue du travail, hypothèses) & Norme de pratique de l'AIBQ (ou norme équivalente) et convention de service d'inspection ; rapport écrit obligatoire \\39Finalité & Décrire le bien à la date d'évaluation et en déduire les intrants de la valeur (état, âge effectif, réparations, désuétudes) & Donner à l'acheteur « une meilleure connaissance de l'état du bâtiment » (AIBQ, art.~6) \\40Méthode & Visite, mesurage, photographies, lecture des documents (rôle, certificat de localisation, déclarations du vendeur, permis), entretien avec l'occupant & Examen visuel et attentif des systèmes et composantes installés et accessibles ; essai des appareils par leurs commandes normales ; sondage des éléments détériorés \\41Ce qui est exclu & Diagnostic technique, essais destructifs, certification de conformité ; l'évaluateur recommande un spécialiste et formule une hypothèse extraordinaire & Durée de vie résiduelle, coûts de correction, valeur marchande, recommandation d'achat, éléments enfouis, conformité aux codes (AIBQ, art.~11 et 12) \\42Produit & Section descriptive du rapport d'évaluation, fiche d'état par composante, liste des travaux, âge effectif & Rapport d'inspection décrivant les systèmes inspectés, non inspectés et à réparer, avec photographies (AIBQ, art.~14) \\43Lien avec la valeur & Direct : alimente la dépréciation (\cref{ch:24}), les ajustements d'état (\cref{ch:17}) et les réserves pour travaux (\cref{ch:28}) & Indirect : le rapport sert à la négociation et peut conditionner la promesse d'achat (clause d'inspection) \\44\bottomrule45\end{tabularx}46\tabsource{synthèse de l'auteur d'après \textcite{oeaqNormes} et les normes AIBQ (V03, 2011, m.à.j. 2023) et InterNACHI (2022) consultées le 31 octobre 2026.}47\end{table}4849\subsection{Le cadre juridique : garantie de qualité, déclarations du vendeur, bâtiments neufs}5051L'inspection s'inscrit dans un cadre juridique que l'évaluateur doit connaître, non pour le dire au client à la place du juriste, mais parce qu'il détermine qui, du vendeur ou de l'acheteur, supporte le risque d'un défaut, et donc le prix auquel les parties concluent. Le Code civil du Québec oblige le vendeur à garantir que le bien est exempt de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui en diminuent tellement l'utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix \parencite[art.~1726]{ccq}. Le même article précise qu'est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. La Cour d'appel a fixé la norme dans l'arrêt \emph{Marcoux c. Picard} : le test de l'article 1726 est celui de l'acheteur prudent et diligent, non celui de l'expert tatillon \parencite[par.~20]{marcouxPicard2008}. La Cour suprême avait, l'année précédente, posé les principes généraux de la garantie dans \emph{ABB c. Domtar} \parencite{abbDomtar2007}. Pour l'évaluateur, la conséquence est double. D'une part, le degré de diligence attendu de l'acheteur est précisément celui de l'inspection visuelle et attentive décrite plus haut : ce que cette inspection révèle est apparent et se négocie dans le prix ; ce qu'elle ne révèle pas est caché et relève de la garantie. D'autre part, la valeur marchande suppose un acheteur informé de l'état de l'immeuble ; une transaction conclue dans l'ignorance d'un vice important n'est pas un comparable représentatif, et c'est l'une des raisons pour lesquelles le \cref{ch:16} impose la vérification des ventes.5253La garantie peut être limitée ou exclue par convention, sauf pour les vices que le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer, et la vente faite « aux risques et périls » de l'acheteur par un vendeur non professionnel a un régime particulier \parencite[art.~1732--1733]{ccq}. La mention « vendu sans garantie légale » est fréquente dans les successions et les reprises, et elle a un prix : l'acheteur assume un risque qu'il aurait autrement transféré, de sorte qu'à état constaté égal, un immeuble vendu sans garantie se négocie habituellement avec une décote. L'évaluateur qui compare une telle vente à un sujet vendu avec garantie doit en tenir compte dans les conditions de vente (\cref{ch:17}) ; il ne doit pas, en revanche, chiffrer lui-même la décote comme s'il s'agissait d'une règle, car elle dépend du marché et de l'information disponible.5455\begin{quebec}[Les déclarations du vendeur et la clause d'inspection]56Depuis juillet 2012, le formulaire \emph{Déclarations du vendeur sur l'immeuble} (DV) de l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec est obligatoire lorsqu'une personne physique vend, par l'entremise d'un courtier, un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements ; la copropriété divise a son propre formulaire (DVD) \parencite{oaciqContexteDV,oaciqFormulaireDV}. La version V24 (juin 2022) comporte quinze sections, de l'identification du vendeur aux équipements, en passant par le terrain, les infiltrations d'eau, la toiture, la plomberie, l'électricité, le chauffage et les contaminants connus ; elle est annexée à la promesse d'achat par sa clause 13.1 \parencite{oaciqFormulairePA}. La promesse d'achat prévoit par ailleurs, à sa clause 8, la faculté pour l'acheteur de faire inspecter l'immeuble par une personne de son choix dans un délai convenu, et elle stipule que l'immeuble est vendu avec la garantie légale de propriété et de qualité à moins de stipulation contraire à la clause 12.1 \parencite{oaciqFormulairePA}. Pour l'évaluateur, la DV est l'une des sources les plus utiles de l'inspection : elle date les travaux, révèle les sinistres et les réclamations, signale les tests déjà faits (pyrite, radon, amiante) et oriente la visite. Elle n'est pas publique ; l'évaluateur la demande au client ou au courtier, et il note au rapport qu'elle a été lue ou qu'elle n'était pas disponible. Depuis la Loi~16 de 2019, dont l'intitulé vise notamment « l'encadrement des inspections en bâtiment », le législateur s'est donné les moyens d'encadrer la profession d'inspecteur \parencite{loi16_2019} ; l'état du règlement d'application n'a pas pu être vérifié à la date de rédaction et le lecteur consultera la Régie du bâtiment du Québec.57\end{quebec}5859Pour les bâtiments neufs, le cadre est différent : la Loi sur le bâtiment impose à l'entrepreneur une licence \parencite[art.~46]{loibatiment} et un plan de garantie obligatoire, administré par Garantie de construction résidentielle (GCR), pour les maisons unifamiliales, les duplex à quintuplex et les petites copropriétés \parencite[art.~2]{reglgarantie}. La garantie couvre les malfaçons non apparentes pendant un an, les vices cachés pendant trois ans et les vices de conception, de construction ou de réalisation et les vices du sol au sens de l'article 2118 C.c.Q. pendant cinq ans à compter de la réception, avec un plafond de \dollars{300000} par maison unifamiliale et de \dollars{200000} par logement pour un multifamilial \parencite[art.~10, 13 et 14]{reglgarantie}. Ces durées fixent le calendrier d'une inspection de bâtiment neuf : les vices apparents se dénoncent à la réception ou dans les trois jours, et un acheteur qui approche de la fin de la troisième ou de la cinquième année a intérêt à inspecter avant l'échéance. La garantie est transférable à l'acquéreur subséquent \parencite[art.~16]{reglgarantie}, de sorte qu'une maison de deux ans qui change de mains conserve une protection dont l'évaluateur tient compte dans la comparaison avec des maisons plus anciennes. Le \cref{ch:23} revient sur le cadre de la construction et le \cref{ch:44} sur les programmes d'aide à la rénovation.6061\section{Lire le bâtiment : enveloppe, structure et fondations}\label{sec:11:enveloppe}6263\subsection{L'enveloppe comme système}6465L'\motcle{enveloppe} d'un bâtiment est l'ensemble des éléments qui séparent l'intérieur chauffé de l'extérieur : toiture, murs hors sol, fenêtres et portes, fondations et dalle. Sa fonction première est de contrôler quatre flux, l'eau, l'air, la vapeur et la chaleur, et la plupart des pathologies du bâtiment résidentiel résultent d'un défaut de contrôle de l'un d'eux. L'eau qui s'infiltre par un solin défectueux pourrit la charpente ; l'air chaud et humide qui s'échappe dans le comble par un pare-vapeur discontinu y condense et y fait naître des moisissures ; la chaleur qui fuit par un mur mal isolé crée des ponts thermiques où la condensation se dépose. La \cref{fig:11:enveloppe} schématise ces éléments et situe les points que l'inspection examine en priorité. Lire l'enveloppe comme un système, plutôt que comme une liste de matériaux, est ce qui permet de passer d'un symptôme observé à sa cause probable, et c'est cette cause qui détermine si le défaut est curable à peu de frais ou s'il traduit une dégradation profonde.6667\begin{figure}[htbp]68\centering69\begin{tikzpicture}[scale=0.92, every node/.style={font=\sffamily\scriptsize}, etiq/.style={font=\sffamily\scriptsize, align=left, text=brandDark}, fl/.style={-{Stealth[length=1.6mm]}, brandGray, thin}]70% sol et nappe71\fill[gray!12] (-1.2,-2.6) rectangle (9.2,0);72\draw[gray!60, thick] (-1.2,0) -- (0.3,0) (6.7,0) -- (9.2,0);73\draw[gray!60, thick] (0.3,0) -- (0.3,0.08) (6.7,0) -- (6.7,0.08);74\node[etiq, text=brandGray] at (8.2,-0.3) {sol : argile, remblai,\\radon, nappe};75% fondations76\fill[gray!35] (0.5,-2.2) rectangle (1.0,0.3);77\fill[gray!35] (6.0,-2.2) rectangle (6.5,0.3);78\fill[gray!35] (0.2,-2.5) rectangle (1.3,-2.2);79\fill[gray!35] (5.7,-2.5) rectangle (6.8,-2.2);80\fill[gray!45] (1.0,-2.3) rectangle (6.0,-2.1);81\fill[pattern=dots, pattern color=gray!70] (1.0,-2.1) rectangle (6.0,-1.9);82\node[etiq] at (3.5,-1.3) {sous-sol : humidité, efflorescence, gondolement des planchers};83\node[etiq] at (3.5,-2.45) {dalle sur remblai (pyrite) --- fissures en étoile, soulèvement};84% drain85\draw[brandPrimary, thick] (0.05,-2.35) circle (0.12);86\draw[brandPrimary, thick] (6.95,-2.35) circle (0.12);87\node[etiq, text=brandPrimary, anchor=east] at (-0.1,-2.0) {drain français :\\ocre, colmatage,\\cheminées};88% fissure89\draw[brandRed, thick] (6.25,0.3) -- (6.2,-0.4) -- (6.3,-0.9) -- (6.22,-1.6);90\node[etiq, text=brandRed, anchor=west] at (6.7,-1.2) {fissure : retrait (verticale, fine)\\ou structurale (en escalier, horizontale)};91% murs92\fill[brandLight] (0.5,0.3) rectangle (1.0,5.2);93\fill[brandLight] (6.0,0.3) rectangle (6.5,5.2);94\draw[brandDark] (0.5,0.3) rectangle (1.0,5.2);95\draw[brandDark] (6.0,0.3) rectangle (6.5,5.2);96\node[etiq, anchor=east] at (0.35,3.2) {mur : revêtement,\\pare-intempéries,\\isolant, pare-vapeur,\\gypse};97% planchers98\draw[brandDark] (1.0,0.3) -- (6.0,0.3);99\draw[brandDark] (1.0,2.8) -- (6.0,2.8);100\draw[brandDark] (1.0,5.2) -- (6.0,5.2);101% fenêtres102\fill[white] (2.0,1.0) rectangle (3.0,2.2); \draw[brandDark] (2.0,1.0) rectangle (3.0,2.2); \draw[brandDark] (2.5,1.0) -- (2.5,2.2);103\fill[white] (4.0,3.5) rectangle (5.0,4.7); \draw[brandDark] (4.0,3.5) rectangle (5.0,4.7); \draw[brandDark] (4.5,3.5) -- (4.5,4.7);104\node[etiq, anchor=west] at (6.7,1.6) {fenêtre : thermos embué,\\calfeutrage, solin, allège};105\draw[fl] (6.65,1.6) -- (5.1,1.6);106% comble et toiture107\fill[gray!20] (0.5,5.2) -- (3.5,7.4) -- (6.5,5.2) -- cycle;108\draw[brandDark, thick] (0.2,5.0) -- (3.5,7.45) -- (6.8,5.0);109\draw[brandDark] (0.5,5.2) -- (6.5,5.2);110\fill[pattern=north east lines, pattern color=brandAmber] (1.0,5.2) rectangle (6.0,5.55);111\node[etiq] at (3.5,6.1) {comble : isolant, pare-vapeur,\\ventilation (soffites, évents), givre};112\node[etiq, anchor=west] at (6.9,6.4) {toiture : bardeaux, solins,\\noues, cheminée, gouttières};113\draw[fl] (6.85,6.4) -- (5.3,6.1);114% cheminée115\fill[gray!50] (5.2,6.0) rectangle (5.6,7.0);116% gouttière117\draw[brandPrimary, thick] (0.2,5.0) -- (0.2,4.7);118% pente du terrain119\draw[fl] (-0.9,0.15) -- (-0.2,0.15); \node[etiq, text=brandGray, anchor=south] at (-0.55,0.2) {pente};120% radon121\draw[fl, brandRed] (3.0,-2.05) -- (3.0,-1.5); \draw[fl, brandRed] (4.2,-2.05) -- (4.2,-1.5);122\node[etiq, text=brandRed, anchor=west] at (4.35,-1.75) {radon};123% ligne de terrain intérieure124\node[etiq, text=brandGray] at (3.5,0.05) {rez-de-chaussée};125\node[etiq, text=brandGray] at (3.5,2.95) {étage};126\end{tikzpicture}127\caption{Coupe schématique de l'enveloppe d'un cottage et points d'attention de l'inspection : toiture et comble, murs et fenestration, fondations, dalle et drain, sol. Chaque élément contrôle un flux (eau, air, vapeur, chaleur) et chaque pathologie de la \cref{sec:11:pathologies} correspond à la défaillance d'un de ces contrôles.}\label{fig:11:enveloppe}128\figsource{schéma de l'auteur.}129\end{figure}130131\subsection{Toiture, combles et drainage des eaux de surface}132133La toiture est la composante de courte durée la plus coûteuse d'une maison et celle dont la défaillance cause les dommages les plus étendus. L'inspection l'aborde depuis le sol et, lorsque c'est possible sans risque, depuis une échelle ou un point d'observation voisin : on y lit l'âge des bardeaux à la perte de granules, au relèvement des pattes et à la fissuration, l'état des solins à la cheminée, aux murs et aux noues, l'alignement des faîtes, la présence de mousse ou de débris. Le comble se visite par la trappe : on y vérifie l'épaisseur et la continuité de l'isolant, la présence d'un pare-vapeur du côté chaud, l'état du platelage, l'ouverture des soffites et des évents, et les traces d'humidité, de givre hivernal ou de moisissures sur les chevrons, qui trahissent une ventilation insuffisante ou des fuites d'air chaud depuis l'habitation. Les gouttières et les descentes sont examinées pour leur fixation et pour la distance à laquelle elles rejettent l'eau ; une descente qui se vide au pied de la fondation est une cause fréquente d'infiltration au sous-sol, et la pente du terrain autour du bâtiment, qui doit éloigner l'eau, se vérifie à l'œil et au niveau. Ces constats sont peu coûteux à corriger lorsqu'ils sont pris à temps ; ils deviennent structuraux lorsqu'ils sont négligés pendant des années.134135\subsection{Murs, revêtements et fenestration}136137Les murs hors sol se lisent de l'extérieur et de l'intérieur. À l'extérieur, le revêtement renseigne par son matériau et son état : une brique saine aux joints intacts, un déclin de bois ou de fibrociment dont la peinture tient, un parement de vinyle sans gondolement ni décoloration. On s'attarde aux points singuliers, allèges, linteaux, jonctions avec la toiture et les balcons, sorties d'appareils, où les solins et les calfeutrages vieillissent plus vite que les surfaces. Les fissures en escalier dans la maçonnerie, les joints effrités, le renflement d'un pan de mur signalent un mouvement de la structure ou des fondations et appellent un examen approfondi. À l'intérieur, les taches, le gondolement du gypse, les joints qui se fissurent au-dessus des ouvertures, les portes qui coincent indiquent soit une infiltration, soit un mouvement. La fenestration, enfin, est à la fois une composante de confort et une composante énergétique : le double vitrage dont le scellé a cédé s'embue, le calfeutrage sec laisse passer l'air et l'eau, les châssis de bois pourrissent au bas des meneaux. Le dénombrement des unités à remplacer est une donnée que l'évaluateur relève précisément, parce qu'elle se chiffre directement en coût de correction.138139\subsection{Fondations, dalle et sols : les pathologies québécoises}\label{sec:11:fondations}140141Les fondations sont la partie du bâtiment où les pathologies propres au Québec se concentrent, et leur inspection exige une attention particulière parce qu'une partie des indices est enfouie ou dissimulée par les finitions du sous-sol. La première lecture est celle des fissures. Une fissure de retrait du béton est verticale ou légèrement oblique, fine, d'ouverture constante, et elle n'a de conséquence que si l'eau y passe, ce que l'efflorescence ou les traces de ruissellement révèlent ; sa correction, par injection, est une réparation courante. Une fissure horizontale, une fissure en escalier dans un mur de blocs, une fissure dont l'ouverture varie ou dont les lèvres sont décalées traduisent une poussée ou un tassement, et elles appellent une expertise.142143La \motcle{pyrite} est le problème le plus connu de la région de Montréal. Selon la Régie du bâtiment du Québec, ce minéral présent dans certains remblais de pierre concassée produit de l'acide sulfurique en s'oxydant au contact de l'humidité et de l'oxygène et peut provoquer, sous une fondation, le soulèvement et la fissuration de la dalle de béton\footnote{Régie du bâtiment du Québec, « Pyrite et pyrrhotite », \url{https://www.rbq.gouv.qc.ca/vous-etes/citoyen/problemes-particuliers-en-batiment/pyrite-et-pyrrhotite/}, consultée le 31 octobre 2026 (SRC-11-008).}. Les signes sont le bombement et la fissuration en étoile de la dalle du sous-sol et surtout du garage, où l'épaisseur du remblai est plus grande, parfois la poussée latérale sur les murs du garage et une poussière blanchâtre dans les fissures. La pratique du marché québécois consiste à faire prélever et analyser le remblai par un laboratoire, selon un protocole d'échantillonnage reconnu, et à exprimer le résultat sous la forme d'un indice pétrographique du potentiel de gonflement (IPPG) ; les remblais certifiés non gonflants depuis la fin des années 1990 ont fait reculer le problème dans les constructions récentes. L'évaluateur qui observe les signes, ou qui évalue une maison construite dans la période et les secteurs touchés sans certificat de remblai ni test antérieur, formule une hypothèse extraordinaire et recommande le test ; il ne chiffre pas lui-même l'excavation.144145La \motcle{pyrrhotite} est un problème de nature différente, concentré en Mauricie et dans le Centre-du-Québec : il s'agit d'un sulfure de fer présent dans le granulat du béton lui-même, qui, selon la description de la Régie, cristallise en lamelles et peut provoquer des fissures dans le béton\footnotemark[\value{footnote}] ; le remède est le remplacement des fondations. Le gouvernement du Québec a administré, de 2011 au 30 septembre 2026, un Programme pour les résidences endommagées par la pyrrhotite, dont le volet~I offrait une aide égale à 75~\% des coûts admissibles jusqu'à concurrence de \dollars{75000} pour un bâtiment non couvert par le plan de garantie, à la condition que les fondations soient endommagées ou présentent un taux minimal de 0,23~\% de pyrrhotite\footnote{Gouvernement du Québec, « Programme pour les résidences endommagées par la pyrrhotite -- Volet I : aide financière pour la réalisation de travaux », dernière mise à jour le 8 octobre 2026, \url{https://www.quebec.ca/habitation-territoire/construction-renovation/renovation-residentielle/programme-residences-endommagees-pyrrhotite/programme-pyrrhotite-aide-financiere-realisation-travaux}, consultée le 31 octobre 2026 (SRC-11-010).}. La fin du programme ne fait pas disparaître le problème : pour une maison des années concernées dans les municipalités visées, l'existence d'un rapport d'expertise, d'un remplacement documenté des fondations ou d'une décision judiciaire est une information de premier ordre.146147L'\motcle{ocre ferreuse} touche le drain français. La Régie en décrit deux mécanismes : une réaction chimique, lorsque le sol contient du fer qui migre avec l'eau vers le drain et forme au contact de l'air une boue d'hydroxyde de fer, et un processus biologique, lorsque la ferrobactérie présente dans la nappe phréatique produit une masse gélatineuse ; dans les deux cas, un dépôt visqueux colmate le drain, et l'eau s'infiltre à la jonction des murs et de la dalle\footnote{Régie du bâtiment du Québec, « Dépôt d'ocre », \url{https://www.rbq.gouv.qc.ca/vous-etes/citoyen/problemes-avec-votre-residence/depot-docre}, consultée le 31 octobre 2026 (SRC-11-007).}. Les sols sablonneux contenant du silt y sont plus exposés que les sols argileux, et les signes sont des dépôts rougeâtres sur la dalle ou dans le bassin de captation, une odeur de soufre, une eau rougeâtre dans les fossés après la pluie. La Régie recommande, sur les sites à risque, une évaluation du site avant la construction et l'installation de cheminées de nettoyage permettant d'entretenir le drain ; pour une maison existante, la présence de ces cheminées, la fréquence des nettoyages et l'état du drain, vérifiable par caméra, sont les données à recueillir. Les \motcle{sols argileux}, enfin, présents notamment dans la vallée du Saint-Laurent, la vallée de l'Outaouais et au Saguenay--Lac-Saint-Jean, varient de volume avec leur teneur en eau ; la plantation de certaines espèces d'arbres et les périodes de sécheresse peuvent occasionner la contraction de l'argile et l'affaissement des fondations\footnote{Régie du bâtiment du Québec, « Sols argileux », \url{https://www.rbq.gouv.qc.ca/vous-etes/citoyen/problemes-particuliers-en-batiment/sols-argileux/}, consultée le 31 octobre 2026 (SRC-11-009).}. La distance des grands arbres, les fissures d'un côté du bâtiment et la saison des constats sont ici les indices utiles.148149\subsection{Les pathologies selon la période de construction}150151L'année de construction est le premier filtre de l'inspection : elle dit quels matériaux étaient en usage, quelles pratiques étaient courantes et quelles interdictions sont intervenues depuis. La \cref{fig:11:frise} rassemble, sous forme de frise, les périodes pendant lesquelles les principaux matériaux et pratiques à risque ont été mis en place dans le parc résidentiel québécois. Ces bornes sont des repères de métier, arrondis à la décennie ; elles ne constituent pas une statistique et doivent être lues comme une liste de vérification indexée sur l'âge, non comme une probabilité. Seules les dates marquées « (v) » ont été vérifiées sur une source publique : l'interdiction de la mousse isolante d'urée-formaldéhyde en décembre 1980, la période de vente de la vermiculite de la mine de Libby, l'interdiction de l'amiante en 2018, la fin du programme pyrrhotite et l'entrée en vigueur du chapitre I du Code de construction fondé sur le Code national du bâtiment 2020 modifié pour le Québec, le 17 avril 2025, avec une période transitoire qui autorise les dispositions antérieures pour les travaux commencés avant le 17 octobre 2027 \parencite{codeConstruction,rbqtransition2026}. Pour une maison de 1998 comme celle du cas 1, la frise oriente la visite vers le remblai sous la dalle, le pare-vapeur et la ventilation du comble, et elle écarte d'emblée les fils d'aluminium, le galvanisé et la MIUF, sauf rénovation documentée du contraire.152153\begin{figure}[htbp]154\centering155\includegraphics[width=\textwidth]{ch11/ch11-fig-frise-pathologies.pdf}156\caption{Frise indicative des matériaux et pratiques à risque selon la période de mise en place dans le parc résidentiel québécois. Les bornes sont des repères de connaissances générales du métier, arrondis à la décennie ; seules les dates marquées (v) ont été vérifiées sur une source publique. La frise sert de liste de vérification indexée sur l'âge, non de mesure de prévalence.}\label{fig:11:frise}157\figsource{analysis/python/figures/ch11\_frise\_pathologies.py ; repères indicatifs de l'auteur ; dates vérifiées : RNCan (MIUF, vermiculite), Canada.ca (amiante), Québec.ca (pyrrhotite), RBQ (Code de construction), consultées le 31 octobre 2026.}158\end{figure}159