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1# CLAUDE.md — Grand traité d'évaluation immobilière au Québec23> Dépôt : `~/Desktop/UQO/Traite-Evaluation-QC` (racine = « book/ » du mandat). État d'avancement : `verification/phase-N-report.md` et `verification/review_log.md`. Conventions de rédaction et de production **obligatoires** pour tout rédacteur (humain ou agent) : `CONVENTIONS.md`.45## Mission67Produire un livre universitaire de référence intitulé *Évaluation immobilière résidentielle et multirésidentielle au Québec : fondements, méthodes et applications avancées*. Auteur proposé : Simon-Pierre Boucher. Affiliation descriptive : Université du Québec en Outaouais (UQO). Objectif : 800 à 1 200 pages utiles, en français québécois rigoureux, avec démonstrations mathématiques, études de cas, tableaux, figures originales, code et exercices. Le volume ne doit jamais remplacer la profondeur.89Marque UQO : prévoir une maquette institutionnelle avec emplacement de logo ; n'utiliser le logo officiel, ni présenter l'ouvrage comme approuvé ou publié par l'UQO, sans autorisation écrite. Prévoir une version sans marque officielle publiable indépendamment.1011## Principes impératifs1213- Rechercher et vérifier les sources primaires actuelles : Code civil du Québec, Loi sur la fiscalité municipale, OEAQ et normes professionnelles applicables, IVS, TAL, législation sur le logement, municipalités, SCHL, Statistique Canada, Banque du Canada et décisions pertinentes. Indiquer version, date, URL et limites. Ne jamais inventer une référence, une loi ou une norme.14- Distinguer valeur marchande, valeur au rôle foncier, prix, valeur d'investissement et bases de valeur. Distinguer aussi exigences professionnelles, droit applicable, pratiques courantes et modèles expérimentaux.15- Identifier visiblement toutes les données synthétiques. Respecter licences, droit d'auteur et confidentialité ; ne pas reproduire de tableaux RSMeans ou de normes protégées sans licence.16- Vérifier les calculs par scripts reproductibles, tests d'unités et cas limites. Aucune figure ne doit être produite à partir de chiffres inventés présentés comme réels.17- Prévoir révision finale par évaluateur agréé, juriste et autorité institutionnelle avant publication.1819## Table des matières — 48 chapitres2021I. Fondements économiques — 1. Théorie de la valeur et prix immobiliers ; 2. Droits immobiliers et bases de valeur ; 3. Offre, demande et cycles ; 4. Marchés résidentiels québécois ; 5. Économie urbaine et rente foncière.22II. Droit, fiscalité et normes — 6. Code civil et droit immobilier ; 7. Cadastre, titres, servitudes et copropriété ; 8. Zonage et urbanisme ; 9. Évaluation foncière municipale et contestation ; 10. Normes OEAQ, éthique et rapports.23III. Inspection et données — 11. Inspection et pathologies du bâtiment ; 12. Mesurage, superficies et plans ; 13. Transactions, inscriptions, loyers et coûts ; 14. Nettoyage, géocodage et qualité des données ; 15. Études de marché et segmentation.24IV. Comparaison — 16. Substitution et choix des comparables ; 17. Ajustements qualitatifs et quantitatifs ; 18. Modèles hédoniques ; 19. Modèles spatiaux et temporels ; 20. Réconciliation et incertitude.25V. Coût — 21. Reproduction et remplacement ; 22. Métrés et quantités ; 23. Coûts directs et indirects ; 24. Dépréciation et désuétudes ; 25. Évaluation du terrain.26VI. Revenu et multilogement — 26. Baux et loyers ; 27. Revenus potentiels, vacance et pertes ; 28. Dépenses, réserves, CAPEX et NOI ; 29. Capitalisation directe ; 30. Flux actualisés et valeur terminale ; 31. Financement, levier, DSCR et LTV ; 32. Duplex à quintuplex ; 33. Immeubles de six logements et plus ; 34. TAL, encadrement locatif et scénarios.27VII. Économétrie et méthodes avancées — 35. Indices immobiliers et ventes répétées ; 36. Données de panel et identification causale ; 37. Apprentissage automatique et explicabilité ; 38. SIG et risques géospatiaux ; 39. Modèles bayésiens et intervalles ; 40. Monte-Carlo et stress tests.28VIII. Évaluations particulières — 41. Plus haute et meilleure utilisation, terrains et développement ; 42. Copropriétés et conversions ; 43. Risques environnementaux et sinistres ; 44. Rénovation et efficacité énergétique.29IX. Cas québécois complets — 45. Maison à Gatineau ; 46. Triplex à Québec ; 47. Immeuble de 12 logements à Montréal ; 48. Portefeuille multirésidentiel interrégional.30X. Annexes — Glossaire FR/EN, formulaires d'inspection, modèles de rapport, exercices corrigés, scripts Python/R, classeurs Excel, conventions de calcul, bibliographie et index.3132## Exigences par chapitre3334Objectifs pédagogiques, concepts, sources vérifiées, démonstrations et équations numérotées, exemple intégral, au moins deux visualisations pertinentes lorsque justifiées, tableaux avec unités et provenance, analyse de sensibilité, erreurs fréquentes, limites, exercices de difficulté croissante, solutions séparées et bibliographie. Objectifs globaux indicatifs : 200 figures, 250 tableaux, 400 équations et 100 exercices, sans remplissage artificiel.3536## Équations fondamentales à dériver et tester3738- Comparaison : P_ajusté = P_comparable + somme des ajustements monétaires ; documenter signe, base et alternatives multiplicatives.39- Hédonique : ln(P_i) = alpha + X_i' beta + effets temporels + effets spatiaux + erreur.40- Coût : V = V_terrain + C_neuf − dépréciations, en évitant le double comptage.41- Revenu : NOI = revenu effectif brut − dépenses d'exploitation, avec traitement explicite des réserves et CAPEX.42- Capitalisation : V = NOI_1 / R, en assurant cohérence de la période et du taux.43- DCF : V_0 = Σ CF_t/(1+r)^t + TV_T/(1+r)^T ; définir flux avant/après financement et coûts de revente.44- Valeur terminale : TV_T = NOI_(T+1)/R_T moins coûts de vente, selon conventions déclarées.45- TRI, VAN, DSCR, LTV, distributions prédictives, intervalles, modèles spatiaux, modèles de panel, analyse de scénarios.4647## Études de cas4849Dossiers synthétiques clairement étiquetés : maison unifamiliale à Gatineau (comparaison/coût) ; triplex à Québec (revenu/comparaison) ; 12 logements à Montréal (état locatif, NOI, cap rate, DCF 10 ans, financement, stress test) ; portefeuille multirésidentiel (modèles géographiques, risques, incertitude). Jeux de données CSV, classeurs et scripts reproduisant tous les chiffres. Données réelles seulement si accessibles légalement, vérifiées et attribuées.5051## Design éditorial5253Livre premium, sobre et lisible : format 7 × 10 po, grilles typographiques, palette institutionnelle configurable, encadrés pédagogiques, tableaux booktabs, index, glossaire, hyperliens, renvois croisés, bibliographie. Figures vectorielles via Python/R/TikZ. Légendes et sources obligatoires. PDF impression et PDF numérique.5455## Phases (voir `verification/phase-N-report.md`)56570 Environnement · 1 Sources · 2 Architecture · 3 Prototype (ch. 16, 21, 29, 30, 47) · 4 Production · 5 Harmonisation · 6 Assurance qualité · 7 Livraison.5859## Critères d'acceptation6061`make test` : identités financières, unités, scripts, reproductibilité. `make pdf` : compilation sans erreur fatale, sans référence manquante ni figure absente. Chaque chiffre majeur a une source ou une dérivation traçable. Chaque figure a source, légende et script. Chaque règle juridique est vérifiée avec date. Les résultats non vérifiés restent signalés. Ne jamais annoncer une publication officielle sans autorisation.62