spb/traite-evaluation-qc

1id,chapitre,affirmation,source_id,verification,date,statut,notes2CLM-46-001,46,"Définition OEAQ de la valeur marchande (« prix sincère le plus probable… marché libre et ouvert à la concurrence ») ; Norme 1 (acte d'évaluation) vs normes 5-6 (consultation) ; règle 2.3 (12 éléments), règle 2.4 (inspection), élément 10 (rejet motivé d'une méthode)",SRC-C-001,sources/notes-C.md §1.1 et §2.1 (structure des NPP),2026-10-31,verifie,"Citation ≤ 25 mots ; la distinction évaluation/consultation s'appuie sur la table des matières des NPP (normes 5-6 « consultation »)"3CLM-46-002,46,"Convergence des définitions de la valeur marchande : IVS 2025 (IVS 102) et CUSPAP 2026",SRC-C-014;SRC-C-018,sources/notes-C.md §1.2,2026-10-31,verifie,"Reprise du ch. 47"4CLM-46-003,46,"C.c.Q. : art. 947 (propriété), 1936-1937 (maintien dans les lieux ; l'aliénation ne permet pas de résilier le bail), 1941 (reconduction), 1942 (avis 3 à 6 mois), 1945 et 1947 (refus, fixation), 1904 (aucun dépôt), 1896 et 1950 (loyer le plus bas des 12 mois ; fixation par le nouveau locataire)",SRC-A-001,sources/notes-A.md §4,2026-10-31,verifie,"Texte refondu à jour au 15 octobre 2026"5CLM-46-004,46,"Fixation des loyers depuis le 1er janvier 2026 (D. 1455-2025) : six critères (art. 3), pourcentage de base 3,1 % pour 2026 ; la valeur locative de marché n'est pas un critère",SRC-A-003;SRC-A-004;SRC-A-005,sources/notes-A.md §6.2,2026-10-31,verifie,6CLM-46-005,46,"Reprise de logement : art. 1957 (personne physique ; ascendants/descendants au 1er degré ; parent ou allié dont il est le principal soutien ; ex-conjoint) ; art. 1958 (indivision : seulement si l'unique autre propriétaire est le conjoint) ; art. 1959.1 (65 ans ou plus, 10 ans, revenu ≤ 125 % du seuil HLM) ; art. 1968 (bonne foi, dommages punitifs) ; art. 1959 (éviction) ; art. 1965 (indemnité 3 à 24 mois, Loi 31)",SRC-A-001;SRC-A-040,sources/notes-A.md §5,2026-10-31,verifie,"Seuils 65 ans / 125 % introduits par la Loi 65 (L.Q. 2024, c. 23)"7CLM-46-006,46,"Délais de la reprise (art. 1960-1963 C.c.Q.) : avis au moins 6 mois avant la fin d'un bail de plus de 6 mois (1 mois si bail ≤ 6 mois ; 6 mois avant la date prévue si durée indéterminée) ; réponse du locataire dans le mois, silence = refus réputé ; demande du locateur au TAL dans le mois du refus ; preuve de l'intention réelle",SRC-46-001;SRC-A-001,"Page « Reprise de logement » du TAL, extraite le 2026-10-31 (tableau des délais) ; LégisQuébec inaccessible par script (HTTP 403)",2026-10-31,verifie,"Lève le point non vérifié CLM-32-012 du ch. 32 ; le texte officiel de l'art. 1960 reste à relire avant publication (déclaré dans limites). Application au dossier : avis au plus tard le 2026-12-31 pour le bail échéant le 2027-06-30 (calcul de l'auteur)"8CLM-46-007,46,"Moratoire de la Loi 65 : aucune éviction aux fins de l'art. 1959 avant le 6 juin 2027 ; ne vise pas la reprise de l'art. 1957 ; aucun avis de fin anticipée repéré au 31 octobre 2026",SRC-A-040,sources/notes-A.md §5 (L.Q. 2024, c. 23, art. 1, 2, 8, 11),2026-10-31,verifie,"À revérifier au 6 juin 2027"9CLM-46-008,46,"Vente d'un immeuble résidentiel de moins de 5 logements : contrat de courtage sur formulaire obligatoire (LCI art. 23) ; formulaire DV de l'OACIQ, section D2.6 (loyers, avis, dossiers TAL) ; la DV consultée (V24 06/2022) mentionne encore « 70 ans » alors que l'art. 1959.1 vise 65 ans",SRC-A-024;SRC-A-026;SRC-A-028,sources/notes-A.md §2.4,2026-10-31,verifie,"Version postérieure du formulaire non consultée"10CLM-46-009,46,"Loi sur le TAL, art. 51 à 54.13 : conversion en copropriété divise soumise à l'autorisation du Tribunal ; droit de préemption du locataire",SRC-A-002,sources/notes-A.md §6.1,2026-10-31,verifie,11CLM-46-010,46,"Zonage : usage résidentiel de 3 logements autorisé ; données ouvertes de zonage de la Ville de Québec (Données Québec, CC-BY 4.0)",SRC-B (vqzonage),references/library.bib (vqzonage, urldate 2026-10-31),2026-10-31,partiellement_verifie,"La conformité de l'immeuble FICTIF est une hypothèse du dossier ; seule l'existence du jeu de données est vérifiée"12CLM-46-011,46,"Rôle 2025-2027 de la Ville de Québec : déposé en septembre 2024, en vigueur le 1er janvier 2025, date de référence 1er juillet 2023 (LFM art. 46) ; variation moyenne +23,5 % (presse) ; variation des plex non publiée ; LFM art. 43 et 45.1 (valeur réelle ; réputé détenir tous les droits du locataire)",SRC-B-001;SRC-E-059;quebecrole2025;vqrole2025,sources/notes-E.md §ch. 46 ; notes-B (LFM),2026-10-31,partiellement_verifie,"Dates [O] ; variation +23,5 % [P]"13CLM-46-012,46,"Facteur comparatif de la Ville de Québec pour 2026 : 1,08",SRC-A-023,"references/library.bib (villeQuebecMutations, note) ; non visible dans le texte extrait de la page le 2026-10-31 (tableau non capturé)",2026-10-31,partiellement_verifie,"Sert uniquement à la base d'imposition des droits de mutation (prix > rôle × 1,08) et au ratio au rôle ajusté"14CLM-46-013,46,"Taxes 2026 de la Ville de Québec : 0,7464 $/100 $ (1-5 log.), 0,7697 $ (6+), tarifs 386 $/log. (aqueduc-égout) et 195 $/log. (matières résiduelles) ; taxe scolaire 2026-2027 0,07899 $/100 $ avec exemption des premiers 25 000 $",SRC-B-025;SRC-E-027;SRC-E-026,sources/notes-E.md §ch. 28 et §ch. 46 ; ch. 9 (tab. taux),2026-10-31,verifie,"Taxe scolaire : source secondaire (CSS) ; l'exemption de 25 000 $ est tirée des notes-E"15CLM-46-014,46,"Droits sur les mutations immobilières, Ville de Québec 2026 : 0,5 % ≤ 62 900 $ ; 1 % ≤ 315 000 $ ; 1,5 % ≤ 500 000 $ ; 2,5 % ≤ 750 000 $ ; 3 % au-delà ; base = max(prix, contrepartie, rôle × facteur) (LDMI art. 1.1, 2, 2.1)",SRC-A-023;SRC-A-021;SRC-B-033,"Page de la Ville de Québec extraite le 2026-10-31 (barème relu intégralement) ; notes-B (LDMI)",2026-10-31,verifie,"Statut de la page municipale relevé de partiellement_verifie à verifie pour les tranches"16CLM-46-015,46,"APCIQ T3 2026 : plex RMR Québec 600 000 $ (+17 %), agglomération 618 500 $ (+12 %), secteur La Cité–Basse-Ville et Limoilou 647 500 $ (+13 %), 107 ventes (−14 %) ; délai de vente médian des plex RMR Québec 30 jours ; offre inférieure de moitié à la moyenne historique",SRC-E-001;SRC-E-003,sources/notes-E.md §ch. 4, 15 et 46,2026-10-31,verifie,"Ventes par courtier (Centris) ; attribution APCIQ ; aucun tableau reproduit"17CLM-46-016,46,"JLR août 2026 : plex RMR Québec 590 000 $ (+17 %)",SRC-E-066,sources/notes-E.md §ch. 46,2026-10-31,partiellement_verifie,"Fiche RMR de Québec à confirmer (comme CLM-32-005)"18CLM-46-017,46,"SCHL oct. 2025 : RMR Québec inoccupation 2,4 % (0,9 % en 2024), loyers 1 107 / 1 277 / 1 475 / 1 227 $, +6,1 % (2 ch., même échantillon), rotation 13,0 % ; l'enquête couvre les immeubles de 3 logements et plus",SRC-E-007,sources/notes-E.md §ch. 4 ; ch. 26 (rotation),2026-10-31,verifie,19CLM-46-018,46,"Zone SCHL Basse-Ville : loyer moyen 1 139 $ (+5,3 %), inoccupation 2,7 % ; Limoilou relèverait de cette zone",SRC-E-008,sources/notes-E.md §ch. 46 (page de la Ville de Québec [P]),2026-10-31,partiellement_verifie,"Appartenance exacte de Limoilou à la zone non confirmée (déclaré dans limites)"20CLM-46-019,46,"CBRE T3 2026 : multirésidentiel basse hauteur catégorie B à Québec 5,00-6,00 % (stables)",SRC-E-045,sources/notes-E.md §ch. 29,2026-10-31,verifie,"Utilisé comme R* illustratif (36 % de prime à 5,00 % ; 29 % à 4,50 % : calculs de l'auteur)"21CLM-46-020,46,"Banque du Canada : taux directeur 2,25 % jusqu'au 28 oct. 2026 puis 2,50 % ; taux conventionnel 5 ans affiché 6,19 % ; fonds avancés août 2026 : assuré fixe ≥ 5 ans 4,12 %, non assuré 4,58 % ; obligation 5 ans 3,58 % (29 oct. 2026) ; IPC Québec +3,1 % (sept. 2026)",SRC-E-012;SRC-E-011;SRC-E-010,sources/notes-C.md §4.1 ; notes-E ; data/raw/bdc_valet,2026-10-31,verifie,22CLM-46-021,46,"Finances Canada (15 déc. 2024) : plafond assurable 1,5 M$ ; mise de fonds 5 % ≤ 500 000 $ et 10 % de 500 000 $ à 1,5 M$ ; amortissement 30 ans pour premiers acheteurs et constructions neuves ; 25 ans par défaut",SRC-C-038,sources/notes-C.md §4.3,2026-10-31,verifie,"Les 25 ans par défaut : pratique courante, non relue dans un texte (déclaré)"23CLM-46-022,46,"BSIF : taux admissible minimal des prêts non assurés = max(contrat + 2 %, 5,25 %) ; appliqué par analogie au prêt assuré du dossier",SRC-C-035,sources/notes-C.md §4.2,2026-10-31,verifie,"La règle fédérale propre aux prêts assurés n'a pas été vérifiée (déclaré dans le texte et les limites)"24CLM-46-023,46,"Prime d'assurance prêt hypothécaire des prêts résidentiels (barème selon le RPV, ajoutée au capital)",—,"aucun barème résidentiel vérifié au dépôt (seul le barème des immeubles collectifs, SRC-C schlaphprimes, l'est)",2026-10-31,non_verifie,"Non modélisée ; décrite comme pratique ; signalée dans limites"25CLM-46-024,46,"Part des loyers des logements loués admise par les prêteurs dans la qualification de l'emprunteur",—,"aucun texte public vérifié au dépôt",2026-10-31,non_verifie,"Aucun pourcentage avancé ; le dossier rapporte seulement la part du versement couverte par les loyers bruts (53,7 %)"26CLM-46-025,46,"Loi sur l'intérêt, art. 6 : composition semestrielle des hypothèques canadiennes",SRC-O-001,references/library.bib (loiInteret) ; annexe des conventions de calcul,2026-10-31,verifie,27CLM-46-026,46,"SCHL 2015, frais d'exploitation : entretien 500 $/log. ; gestion 3 % (5-6 log.) ; TAL forfait 5 % ; BAC : hausse des primes habitation (1 103 $ en 2024)",SRC-E-027(bis);SRC-E (bacprimes2025),sources/notes-E.md §ch. 28,2026-10-31,partiellement_verifie,"Barème SCHL daté (2015) ; BAC : prime moyenne habitation, aucune statistique par immeuble locatif ; servent de repères, non de normalisation"28CLM-46-027,46,"IPCB Montréal T3 2026 : appartements < 5 étages 118,5 ; maison individuelle 116,5 (2023 = 100)",SRC-E-017;SRC-C-048,manuscript/chapters/ch21.tex (tab. IPCB) ; tableau 18-10-0289-01,2026-10-31,verifie,"Valeurs reprises du ch. 21 (diffusion du 2026-10-29)"29CLM-46-028,46,"Coût unitaire de référence 2 409 $/m² habitable (cas 1, 165 m², T3 2026) ; élasticité de taille −0,10 ; fourchette Altus Montréal unifamiliale 1 668-2 314 $/m² (secondaire)",—,manuscript/chapters/ch21.tex (devis synthétique du cas 1 ; SRC-E-043 partiellement vérifié),2026-10-31,partiellement_verifie,"Le coût d'une maison transposé à un plex de 1948 est une hypothèse de contrôle déclarée"30CLM-46-029,46,"Hypothèses de la méthode du coût : terrain 900 $/m² (Limoilou), vie économique 90 ans, φ(état 3) = 0,5, âge effectif = 0,5 a + 0,5 φ L (convention ch. 11/24)",—,"aucune source : hypothèses pédagogiques du dossier synthétique",2026-10-31,non_verifie,"Déclarées comme telles ; méthode non pondérée ; sensibilité 700-1 100 $/m² et 80-100 ans"31CLM-46-030,46,"Le jeu synthétique du cas 2 est normalisé à la médiane APCIQ Limoilou à la date de référence du rôle (2024-07-01) puis indexé à 7,29 %/an ; les prix fictifs de 2026 excèdent la médiane T3 2026 publiée d'environ 15 % ; la régression auxiliaire retrouve une croissance de 7,45 %/an",—,analysis/python/traite/synth.py (cas2_quebec) ; ch46_dossier.regression_auxiliaire,2026-10-31,verifie,"Déclaré dans synthetique et limites ; comme CLM-32-026"32CLM-46-031,46,"Pondération 40/35/25 (prix par logement / MRB / capitalisation) pour un triplex de quartier central acheté par un occupant",—,manuscript/chapters/ch32.tex §32.4 (pondération argumentée de l'ouvrage),2026-10-31,verifie,"Jugement de l'auteur, testé : autres pondérations de −8,8 % à +6,9 %"33CLM-46-032,46,"Écart de +50 000 $ (+5,7 %) avec l'indication du ch. 32 (870 000 $) : grille explicite (+102 367 $ sur l'indication par logement, × 0,40 ≈ 41 000 $) et taxes 2026 (+18 577 $ sur la capitalisation, × 0,25 ≈ 4 600 $)",—,ch46_dossier.py (reconciliation ; ch32 via ch32_plex.indications),2026-10-31,verifie,"Même pondération, mêmes comparables, même MRB que le ch. 32 ; tests test_ch46.py::test_coherence_cas2_et_ch32"34CLM-46-033,46,"Études citées : Des Rosiers–Thériault–Villeneuve 2000 ; Thériault et al. 2003 ; Kestens et al. 2006 (marché de Québec) ; Shilling–Sirmans–Dombrow 1991 ; Hulten–Wykoff 1981 ; Isakson 1986 ; Vandell 1991 ; Kummerow–Galfalvy 2002 ; Halvorsen–Palmquist 1980 ; Kennedy 1981 ; Poterba 1984 ; Himmelberg et al. 2005 ; Geltner et al. 2014 ; Fisher–Martin 2007 ; Appraisal Institute 2026 ; Arnott 1995 ; Kholodilin 2024 ; Smith 1988 ; Diamond et al. 2019",SRC-D-001;SRC-D-003;SRC-D-009,references/library.bib (clés existantes, lot D) ; notes-D §ch. 46,2026-10-31,verifie,"Aucune nouvelle entrée scientifique"35CLM-46-034,46,"Âge et revenu de la locataire du rez-de-chaussée (conditions de l'art. 1959.1) ; absence d'avis et de dossier TAL déclarée par le vendeur",—,"dossier fictif : informations non disponibles",2026-10-31,non_verifie,"Limite à l'étendue du travail, déclarée au rapport (éléments 6 et 7)"36CLM-46-035,46,"Loyer de marché des 5½ (1 430 $) et du 4½ (1 251 $) du sujet",—,data/synthetic/cas2_quebec_loyers.csv (calibration SCHL 1 277 $ × 1,12 et × 0,98),2026-10-31,verifie,"Convention du jeu synthétique ; justification narrative (taille supérieure à la moyenne) ajoutée par l'auteur"37