spb/traite-evaluation-qc

1\chapter{Copropriétés et conversions}\label{ch:42}23La copropriété divise est devenue, en une génération, le mode d'accession à la propriété le plus répandu dans les quartiers centraux des villes québécoises, et la fraction de copropriété est aujourd'hui le bien que l'évaluateur résidentiel rencontre le plus souvent après la maison unifamiliale. Elle pose pourtant un problème d'évaluation qui lui est propre : ce que l'acheteur acquiert n'est pas un bâtiment, mais une partie privative, une quote-part indivise de parties communes qu'il ne contrôle pas seul, l'usage exclusif de quelques accessoires, et une part des engagements financiers, présents et futurs, d'une personne morale, le syndicat, dont la santé conditionne la valeur de chaque fraction. Le \cref{ch:07} a décrit l'architecture juridique de cette modalité de propriété et les documents que le syndicat produit depuis le 14 août 2025 ; le présent chapitre l'aborde du point de vue du marché. Il montre d'abord comment évaluer une fraction par comparaison, en distinguant les ventes conclues dans le même immeuble de celles conclues ailleurs, et en isolant les ajustements qui n'existent que pour ce type de bien : l'étage, l'orientation, le stationnement, les frais de copropriété et l'état du fonds de prévoyance. Il traite ensuite de la copropriété indivise, de la copropriété détenue pour la location, puis de la conversion d'un immeuble locatif en copropriété divise, opération strictement encadrée par la Loi sur le Tribunal administratif du logement et dont la faisabilité se mesure en comparant la valeur de l'immeuble en bloc à la somme des fractions, nette des coûts et des délais. L'immeuble fictif de huit fractions du \cref{ch:07} sert de fil conducteur à tous les exemples, de sorte que les chiffres des deux chapitres se répondent.45\begin{objectifs}6À la fin de ce chapitre, le lecteur sait :7\begin{itemize}8\item définir l'objet évalué lorsqu'il s'agit d'une fraction de copropriété divise et dresser la liste des documents à obtenir du vendeur et du syndicat avant d'en estimer la valeur ;9\item organiser la recherche de comparables en deux cercles, les ventes de l'immeuble et celles d'immeubles concurrents, et expliquer pourquoi les premières éliminent une source d'erreur que les secondes ne peuvent qu'ajuster ;10\item quantifier les ajustements propres à la copropriété (étage, orientation, stationnement, superficie, frais de copropriété, situation financière du syndicat) et dériver la règle de capitalisation d'un écart de charges ;11\item traduire un déficit de capitalisation du fonds de prévoyance ou une cotisation spéciale en ajustement de valeur, de façon cohérente avec le \cref{ch:07} ;12\item distinguer la valeur marchande d'une fraction, fixée par les acheteurs-occupants, de sa valeur d'investissement pour un bailleur, et situer la copropriété locative dans les données de la Société canadienne d'hypothèques et de logement ;13\item décrire le cadre juridique de la conversion d'un immeuble locatif en copropriété divise et conduire une analyse de faisabilité qui compare la valeur en bloc à la somme des fractions, nette des coûts, des frais, des délais et des droits des locataires.14\end{itemize}15\end{objectifs}1617\section{L'objet évalué et son marché}\label{sec:42:objet}1819\subsection{La fraction, son syndicat et ce que le prix contient}2021La copropriété divise naît de la publication d'une déclaration qui divise l'immeuble en fractions, chacune comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes \parencite[art.~1010, 1038, 1042--1043]{ccq} ; dès cette publication, la collectivité des copropriétaires forme une personne morale, le syndicat, chargée de la conservation de l'immeuble et tenue de veiller à ce que les travaux nécessaires soient effectués \parencite[art.~1039]{ccq}. Le \cref{ch:07} a détaillé ce que la déclaration contient, comment la valeur relative de chaque fraction est établie selon la nature, la destination, les dimensions et la situation de la partie privative, sans égard à son utilisation \parencite[art.~1041]{ccq}, et comment cette valeur relative, fixée une fois pour toutes, détermine la quote-part des charges et des voix \parencite[art.~1053, 1064]{ccq}. Il a aussi posé le cadre de décomposition de la valeur d'une fraction, l'\cref{eq:7:fraction}, qui additionne la valeur attribuable aux éléments propres de la fraction et sa part de la valeur des parties communes, puis en retranche sa part du passif latent du syndicat. Le présent chapitre part de ce cadre et le confronte au marché.2223Ce qu'un acheteur paie lorsqu'il achète une fraction est donc un faisceau qui comprend quatre choses. La première est la partie privative elle-même, avec ses dimensions, sa disposition, son étage, son orientation, sa vue et son état intérieur. La deuxième est l'usage exclusif des parties communes à usage restreint qui lui sont rattachées : balcon, terrasse, case de stationnement, espace de rangement, dont l'entretien courant incombe aux seuls usagers tandis que leur remplacement est mutualisé sauf clause contraire de la déclaration \parencite[art.~1064]{ccq} et selon l'interprétation de la Cour d'appel rappelée au \cref{ch:07} \parencite{almaca2014}. La troisième est la quote-part des parties communes générales, c'est-à-dire la part de l'enveloppe, de la structure, des équipements et du terrain, dont la qualité et l'état se lisent dans le carnet d'entretien. La quatrième, la plus souvent négligée, est la position financière de la fraction dans le syndicat : les charges communes qu'elle supportera, les sommes qu'elle devra verser au fonds de prévoyance et au fonds d'auto assurance, les cotisations spéciales votées ou prévisibles, et sa part des litiges et des dettes du syndicat, puisqu'un jugement contre le syndicat est exécutoire contre chaque copropriétaire en proportion de la valeur relative de sa fraction \parencite[art.~1078]{ccq}. Les trois premières composantes relèvent de la comparaison classique ; la quatrième exige des ajustements qui n'ont pas d'équivalent pour une maison et qui font l'objet de la \cref{sec:42:ajustements}.2425Deux clarifications s'imposent d'emblée, parce qu'elles sont la source des erreurs les plus fréquentes. D'abord, la \emph{valeur relative} n'est pas une valeur marchande et la quote-part n'est pas une clé de ventilation de la valeur de l'immeuble : appliquer la quote-part de 14,08~\% de la fraction F4 de l'immeuble fictif à la valeur de l'immeuble entier ne donne pas la valeur de F4, parce que la valeur relative ignore l'état intérieur, les améliorations et la conjoncture, et parce que la somme des valeurs marchandes des fractions n'égale pas la valeur de l'immeuble entier détenu par un seul propriétaire, ce que la \cref{sec:42:conversion} démontre et exploite. Ensuite, les \emph{frais de copropriété} ne sont pas un coût homogène : ils contiennent des charges courantes, qui sont une dépense, et des contributions au fonds de prévoyance et au fonds d'auto assurance, qui sont une épargne forcée destinée à des travaux dont l'acheteur bénéficiera. Comparer deux fractions par leurs frais mensuels bruts revient à pénaliser la copropriété bien gérée, et le \cref{ch:07} a montré sur l'immeuble fictif que la copropriété qui verse \dollars{12000} au fonds au lieu des \dollars{21891} que l'étude recommande affiche des frais plus bas et porte pourtant un déficit de capitalisation de \dollars{150908}.2627\subsection{Le marché québécois de la copropriété en 2026}2829La copropriété est un marché à part entière, avec ses prix, ses délais et sa conjoncture, qu'il faut situer avant d'évaluer. Le \cref{tab:42:marche} rassemble les indicateurs publics les plus récents à la date de rédaction, et la \cref{fig:42:medianes} compare les prix médians des copropriétés et des unifamiliales par territoire.3031\begin{table}[htbp]32\caption{Indicateurs publics du marché de la copropriété au Québec (état au 31 octobre 2026)}\label{tab:42:marche}33\centering\footnotesize34\begin{tabularx}{\textwidth}{L{34mm}YL{34mm}}35\toprule36Indicateur & Valeur & Source et période \\37\midrule38Prix médian Centris, copropriété, T3 2026 & Province \dollars{400000} (0~\% a/a) ; RMR de Montréal \dollars{435000} ($+2$~\%) ; île de Montréal \dollars{477500} ($+1$~\%) ; RMR de Québec \dollars{334900} ($+6$~\%) ; RMR de Gatineau \dollars{297450} ($-5$~\%) ; RMR de Sherbrooke \dollars{327000} ($+4$~\%) ; RMR de Trois-Rivières \dollars{287000} & APCIQ, communiqué du 14 octobre 2026 \parencite{apciqt32026} \\39Délais de vente médians, copropriété, T3 2026 & Province 58 jours ; Montréal 61 ; Québec 34 ; Gatineau 36 & APCIQ, T3 2026 \parencite{apciqt32026,apciqgatineaut32026} \\40Prix médian par secteur, T3 2026 & Rosemont \dollars{563200} ; Villeray \dollars{586500} (petit échantillon) ; La Cité--Basse-Ville et Limoilou \dollars{320000} ($+18$~\%) ; ville de Gatineau \dollars{295000} & Baromètres FSMI \parencite{apciqbaromontreal2026,apciqbaroquebec2026,apciqgatineaut32026} \\41Valeur moyenne au rôle, copropriété & Montréal \dollars{549600} (rôle 2026-2028, référence 1\ier{} juillet 2024) ; Gatineau \dollars{306300} $\to$ \dollars{320700} ($+4{,}70$~\%, rôle 2027-2029, référence 1\ier{} juillet 2025) ; agglomération de Québec \dollars{301539} ($+21{,}6$~\%, rôle 2025-2027, référence 1\ier{} juillet 2023) & Villes de Montréal, Gatineau et Québec \parencite{montrealrole2026,gatineaurole2027,quebecrole2025} \\42Univers des copropriétés et part offerte en location, octobre 2025 & RMR de Montréal \num{233535} unités, 21,9~\% louées ; RMR de Québec \num{36816}, 15,5~\% ; Gatineau (partie québécoise) \num{10620}, 27,4~\% & SCHL, Enquête sur les logements locatifs, tableaux 4.3.1 \parencite{schlrmltables2025} \\43Taux d'inoccupation, copropriétés offertes en location, octobre 2025 & Montréal 2,1~\% (1,4~\% en 2024) ; Québec 0,6~\% ; Gatineau 1,0~\% ; appartements locatifs traditionnels : 2,9~\%, 2,4~\% et 3,8~\% & SCHL, tableaux 4.1.1 \parencite{schlrmltables2025} \\44Compte de taxes moyen d'une copropriété, Montréal, 2026 & \dollars{3301} (unifamiliale : \dollars{4939}) & La Presse, 19 octobre 2026, source secondaire\footnotemark \\45\bottomrule46\end{tabularx}47\tabsource{compilation de l'auteur d'après les sources citées, consultées le 31 octobre 2026 ; les prix APCIQ sont des médianes des ventes conclues par courtier (système Centris) et non de l'ensemble des mutations.}48\end{table}49\footnotetext{Chiffre rapporté par La Presse (« Taxes locales à Montréal : un bond de près de 9~\% en 2027 », 19 octobre 2026) d'après les documents budgétaires de la Ville ; le document officiel n'a pas été lu (\texttt{sources/notes-E.md}, §~ch.~28).}5051\begin{figure}[htbp]52\centering53\includegraphics[width=\linewidth]{ch42/ch42-fig-medianes-rmr.pdf}54\caption{Prix médians des copropriétés et des unifamiliales vendues par l'entremise du système Centris au troisième trimestre de 2026, par territoire, avec la variation annuelle de la médiane des copropriétés et le rapport entre les deux médianes. La copropriété se vend entre 59~\% (île de Montréal) et 80~\% (province) du prix de l'unifamiliale, l'écart étant d'autant plus grand que le marché est cher.}\label{fig:42:medianes}55\figsource{APCIQ, Statistiques résidentielles Centris, 3\ieme{} trimestre 2026, communiqué du 14 octobre 2026 \parencite{apciqt32026} ; script \texttt{analysis/python/figures/ch42\_medianes.py} ; chiffres cités tels que publiés.}56\end{figure}5758Trois traits de ce tableau pèsent sur la pratique. D'abord, la copropriété est un marché de grandes villes : la RMR de Montréal concentre près d'un quart de million d'appartements en copropriété, dont plus d'une sur cinq est offerte en location, ce qui fait de la fraction louée un bien courant et de l'investisseur un acheteur significatif (\cref{sec:42:locative}). Ensuite, les prix régionaux diffèrent autant que ceux des maisons, et la fraction de \msq{98} qui se vend autour de \dollars{380000} dans l'exemple de ce chapitre serait, à caractéristiques égales, nettement plus chère dans un quartier central de l'île de Montréal et moins chère à Gatineau ; les médianes du \cref{tab:42:marche} ne sont donc pas des valeurs, mais des repères pour calibrer l'ordre de grandeur de l'exemple et pour vérifier qu'une conclusion n'est pas aberrante. Enfin, la copropriété est le segment où la conjoncture se lit le plus vite : les délais de vente de 2026 y sont plus longs que pour les unifamiliales partout sauf à Québec, et l'offre en forte hausse à Montréal signale un marché où l'acheteur a retrouvé du choix, ce qui affecte directement l'ajustement de conditions du marché et la durée d'exposition à retenir.5960\subsection{Les documents que l'évaluateur obtient}6162L'évaluation d'une fraction commence par un dossier documentaire plus lourd que celui d'une maison, et le droit en fixe désormais le contenu. Le vendeur doit remettre en temps utile au promettant acheteur une attestation du syndicat sur l'état de la copropriété, que le syndicat délivre dans les quinze jours \parencite[art.~1068.1]{ccq} ; le promettant acheteur peut demander au syndicat, à ses frais, les documents et renseignements qui lui permettent un consentement éclairé \parencite[art.~1068.2]{ccq} ; l'acquéreur, tenu des charges communes dues au moment de l'acquisition, peut obtenir un état des charges dues \parencite[art.~1069]{ccq}. Le contenu de l'attestation est fixé par règlement : solde du fonds de prévoyance et recommandation de l'étude, contributions exigées et payées sur trois exercices, liquidités, surplus ou déficit des trois derniers états financiers, budget, assurances et plus haute franchise, fonds d'auto assurance, inspections et sinistres des cinq dernières années, travaux majeurs réalisés depuis cinq ans et prévus pour les dix prochaines années avec leurs coûts, litiges en cours et modifications à la déclaration depuis trois ans \parencite[art.~10]{reglCoproprieteDivise}. Le \cref{tab:42:documents} relie chaque pièce à l'usage que l'évaluateur en fait et à la section du chapitre qui en traite.6364\begin{table}[htbp]65\caption{Pièces du dossier d'évaluation d'une fraction de copropriété divise et usage de chacune}\label{tab:42:documents}66\centering\footnotesize67\begin{tabularx}{\textwidth}{L{40mm}L{30mm}Y}68\toprule69Pièce & Fondement & Usage en évaluation \\70\midrule71Déclaration de copropriété (acte constitutif, règlement, état descriptif) & art.~1052--1053 C.c.Q. & Destination (location, usages interdits, animaux), parties communes à usage restreint rattachées à la fraction, quote-part, clauses pénales ; bassin d'acheteurs ; charges \\72Attestation du syndicat sur l'état de la copropriété & art.~1068.1 C.c.Q. ; CCQ, r.~8.01, art.~10 & Solde et recommandation du fonds, cotisations, déficits, sinistres, travaux prévus sur dix ans, litiges : intrants de l'ajustement de situation financière (\cref{sec:42:syndicat}) \\73Carnet d'entretien et étude du fonds de prévoyance & art.~1070.2, 1071 C.c.Q. ; r.~8.01, art.~1--9 & État et durée de vie des composantes communes (dépréciation, \cref{ch:24}) ; cotisation nécessaire et déficit de capitalisation (\cref{ch:07}) \\74Budget, états financiers, procès-verbaux récents & art.~1068.2, 1070 C.c.Q. & Décomposition des frais en charges courantes, fonds et auto assurance ; cotisations spéciales votées ou discutées ; arrérages \\75État des charges dues & art.~1069 C.c.Q. & Passif qui suit la fraction ; à déduire ou à vérifier à la vente \\76Police d'assurance du syndicat et évaluation de la valeur de reconstruction & art.~1073 C.c.Q. ; CCQ, r.~4.1, art.~3--4 & Montant assuré (reconstruction, évalué au moins tous les cinq ans par un évaluateur agréé), franchises ; règle transitoire du 0,5~\% \\77Certificat de localisation de la partie privative & art.~1719 C.c.Q. ; A-23, r.~10, art.~10 et 14 & Désignation cadastrale, contenance cadastrale (distincte de la superficie habitable, \cref{ch:12}), servitudes \\78Déclarations du vendeur (formulaire DVD de l'OACIQ) & Loi sur le courtage immobilier, art.~23--26 & État connu de la partie privative, travaux, sinistres, avis reçus du syndicat (formulaire propre à la copropriété divise, non consulté pour cet ouvrage) \\79Pour une vente neuve : contrat préliminaire, note d'information, budget prévisionnel & art.~1785--1793 C.c.Q. ; r.~8.01, art.~11--13 & Incitatifs et inclusions du promoteur ; fonds de prévoyance prévisionnel (0,5~\% de la valeur de reconstruction ou étude) ; protection des acomptes \\80Pour une conversion : rapport d'expert, circulaire d'information, autorisation du Tribunal & Loi sur le TAL, art.~54.4, 54.6 & État des composantes communes, réparations prévues sur cinq ans, budget prévisionnel par fraction, état des baux (\cref{sec:42:conversion}) \\81\bottomrule82\end{tabularx}83\tabsource{synthèse de l'auteur d'après \textcite{ccq,reglCoproprieteDivise,reglAssuranceCopropriete,loiTAL,loiCourtage} et \texttt{sources/normes-A.csv}, textes lus le 31 octobre 2026.}84\end{table}8586\begin{quebec}87L'attestation de l'article~1068.1 n'existe que depuis le 14 août 2025, date d'entrée en vigueur du Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise, et les copropriétés disposent d'un délai de trois ans et un jour à compter de cette date pour obtenir leur carnet d'entretien et leur première étude du fonds de prévoyance, le renflouement du fonds pouvant s'étaler sur au plus dix ans \parencite{reglCoproprieteDivise,quebecMesuresCoproprietes}. Jusqu'au 15 août 2028, l'évaluateur rencontrera donc trois situations : des syndicats qui disposent déjà d'une étude conforme, dont l'attestation donne directement la recommandation et le déficit ; des syndicats qui ont une étude ancienne, obtenue dans les deux années précédant le 14 août 2025 et valide cinq ans, ou dix ans pour les petits immeubles (art.~14 du règlement) ; et des syndicats qui n'ont encore ni carnet ni étude, pour lesquels l'attestation indiquera un solde sans recommandation. Dans ce dernier cas, l'évaluateur ne peut mesurer le déficit de capitalisation qu'en reconstituant lui-même un plan de réparations sommaire à partir de l'âge des composantes, comme au \cref{ch:07}, et il doit déclarer cette hypothèse. Les Normes de pratique professionnelle de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec consacrent par ailleurs leurs normes 15 et 16 aux études de fonds de prévoyance et leurs normes 13 et 14 à l'évaluation aux fins d'assurance \parencite{oeaqNormes} : l'évaluateur agréé est l'un des professionnels habilités à produire ces documents (art.~1 et 7 du règlement), et il est le seul à pouvoir fixer le montant d'assurance de reconstruction de l'article~1073 \parencite[art.~3]{reglAssuranceCopropriete}.88\end{quebec}8990\section{Évaluer une fraction par comparaison}\label{sec:42:comparaison}9192\subsection{Deux cercles de comparables}\label{sec:42:cercles}9394La méthode de comparaison s'applique aux fractions avec les règles générales des \cref{ch:16,ch:17}, mais la structure du bien impose une organisation particulière de la recherche. Écrivons le prix d'une fraction $i$ de l'immeuble $b$ sous la forme semi-logarithmique du \cref{ch:18}, en séparant explicitement ce qui tient à l'immeuble de ce qui tient à la fraction :95\begin{equation}\label{eq:42:modele}96\ln P_{ib} = \alpha_b + \mathbf{x}_{i}\T\boldsymbol\beta + \tau_{t(i)} + \varepsilon_{ib},97\end{equation}98où $\alpha_b$ est un effet propre à l'immeuble qui résume sa localisation, son âge, sa qualité de construction, ses services, l'état de ses parties communes, le niveau de ses charges et la situation financière de son syndicat ; $\mathbf{x}_i$ rassemble les caractéristiques de la fraction (superficie, étage, orientation, stationnement, état intérieur) ; $\tau_t$ est l'effet de la date ; et $\varepsilon_{ib}$ le bruit de transaction. Cette écriture fait apparaître les deux cercles de comparables. Le premier cercle est celui des ventes conclues dans le \emph{même immeuble} : pour deux fractions $i$ et $j$ de l'immeuble $b$, la différence des logarithmes des prix ne dépend plus de $\alpha_b$,99\begin{equation}\label{eq:42:intra}100\ln P_{ib} - \ln P_{jb} = (\mathbf{x}_i - \mathbf{x}_j)\T\boldsymbol\beta + \tau_{t(i)} - \tau_{t(j)} + \varepsilon_{ib} - \varepsilon_{jb},101\end{equation}102de sorte que la comparaison intra-immeuble élimine, par construction, toutes les différences de localisation, d'immeuble, de charges et de syndicat, et ne laisse à ajuster que la date et les caractéristiques de la fraction. C'est exactement le mécanisme des ventes appariées du \cref{ch:07} : la composante commune disparaît par différence et la variance de l'estimateur se réduit à celle des bruits de transaction, selon l'\cref{eq:7:var-paires}. Une vente récente d'une fraction semblable dans le même immeuble est donc le comparable le plus informatif qui soit, et la grille lui accorde un poids élevé même si elle est un peu plus ancienne qu'une vente externe.103104Le second cercle est celui des ventes conclues dans des \emph{immeubles concurrents} : les fractions que l'acheteur type du sujet aurait considérées comme des substituts, dans le même secteur et le même segment de prix. Ces ventes sont indispensables pour trois raisons. Elles seules permettent d'estimer l'effet du temps $\tau_t$ lorsque les ventes de l'immeuble sont rares ; elles seules informent sur la valeur de l'immeuble lui-même, c'est-à-dire sur $\alpha_b$, que la comparaison intra-immeuble ne mesure pas ; et elles seules protègent contre le risque qu'un immeuble entier soit « hors marché », par exemple parce que ses dernières ventes ont été conclues entre copropriétaires ou dans l'ignorance d'un problème que l'attestation révèle aujourd'hui. Pour ces comparables, l'écart $\alpha_b - \alpha_{b'}$ doit être ajusté, et c'est là que les ajustements propres à la copropriété interviennent : les différences de services et de charges, et surtout la différence de situation financière des deux syndicats.105106\begin{pratique}107La procédure recommandée réunit les deux cercles dans une même grille. On recense d'abord toutes les ventes de l'immeuble du sujet sur une fenêtre élargie, jusqu'à vingt-quatre ou trente-six mois, en les ramenant à la date d'évaluation par l'indice du marché des copropriétés du secteur ; on y ajoute ensuite trois à cinq ventes récentes d'immeubles concurrents, choisies pour leur ressemblance avec le sujet au sens de la distance d'attributs du \cref{ch:16}, en incluant si possible une fraction d'un immeuble dont la situation financière est manifestement différente de celle du sujet, afin que la grille rende visible l'ajustement de syndicat. Les ventes de l'immeuble sont vérifiées avec un soin particulier, parce que leur poids est élevé et parce que les transactions entre copropriétaires, les ventes à un locataire en place et les ventes conclues avant la découverte d'un vice des parties communes y sont plus fréquentes qu'ailleurs.108\end{pratique}109110\subsection{Les ajustements propres à la copropriété}\label{sec:42:ajustements}111112La grille d'une fraction reprend les cinq dimensions du \cref{ch:16} : droits transmis, financement, conditions de vente, conditions du marché, caractéristiques du bien. Les quatre premières s'appliquent sans modification, à ceci près que le prix d'une fraction neuve vendue par un promoteur incorpore souvent des incitatifs, des inclusions et des conditions de livraison qui doivent être retranchés avant comparaison, et que la vente d'une fraction louée à un investisseur transmet un droit grevé d'un bail que l'acquéreur ne peut résilier \parencite[art.~1937]{ccq}. La cinquième dimension, celle des caractéristiques, est où la copropriété se distingue, et quatre familles d'ajustements y apparaissent.113114\paragraph{Étage, orientation et vue.} Dans un immeuble sans ascenseur, le rez-de-chaussée se négocie en général avec une décote qui tient au bruit, à l'intimité et à la sécurité, et les étages supérieurs avec une prime qui tient à la lumière, à la vue et au calme, prime que l'effort de l'escalier tempère au troisième ; dans une tour avec ascenseur, la prime d'étage croît avec la hauteur et la vue. L'orientation agit par l'ensoleillement et par l'exposition au bruit de la rue. Ces effets sont des proportions du prix plutôt que des montants fixes, parce qu'ils portent sur l'ensemble de la partie privative ; on les écrit115\begin{equation}\label{eq:42:etage}116A^{\text{étage}}_j = P^{t}_j\,\bigl(c^{\text{ét}}_s - c^{\text{ét}}_j\bigr), \qquad A^{\text{orient}}_j = P^{t}_j\,\bigl(c^{\text{or}}_s - c^{\text{or}}_j\bigr),117\end{equation}118où $P^t_j$ est le prix du comparable ramené à la date d'évaluation et $c^{\text{ét}}$, $c^{\text{or}}$ les coefficients, en proportion du prix, de l'étage et de l'orientation, estimés par ventes appariées ou par un modèle hédonique du marché local, et comptés du point de vue du sujet. Ces coefficients de marché ne coïncident pas nécessairement avec ceux que la déclaration de copropriété a retenus pour la valeur relative : dans l'immeuble fictif du \cref{ch:07}, la déclaration valorise le troisième étage à 1,04 et le rez-de-chaussée à 0,96, alors que le marché fictif de ce chapitre le valorise à 1,02 et 0,96 ; la valeur relative est une convention de répartition, le coefficient de marché une mesure, et l'évaluateur ne confond pas les deux.119120\paragraph{Stationnement et rangement.} La case de stationnement intérieur et le rangement sont des parties communes à usage restreint dont la valeur est, elle, un montant à peu près fixe dans un secteur donné, parce qu'elle correspond au coût d'une solution de rechange (stationnement sur rue avec vignette, location d'une case) ; elle s'ajuste en dollars, et la vente séparée de cases dans les immeubles où la déclaration le permet en fournit la mesure la plus directe. Lorsque la case est une partie privative distincte, immatriculée séparément, elle peut être vendue ou louée indépendamment, ce qui en accroît la valeur ; lorsqu'elle est un usage restreint attaché à la fraction, elle ne peut l'être.121122\paragraph{Superficie.} La superficie de la partie privative s'ajuste au prix marginal du mètre carré, inférieur au prix moyen parce que l'élasticité du prix à la superficie est inférieure à l'unité (\cref{ch:16}) ; dans le marché fictif de ce chapitre, dont la valeur de référence est de \parmsq{3650} pour \msq{98} avec une élasticité de 0,60, le prix marginal vaut $0{,}60 \times 3\,650 = \parmsq{2190}$. L'évaluateur veille à ce que toutes les superficies soient mesurées selon la même convention : la contenance cadastrale du certificat de localisation, la superficie habitable des fiches de courtage et la superficie brute des plans du promoteur diffèrent parfois de dix pour cent (\cref{ch:12}).123124\paragraph{Frais de copropriété et situation financière du syndicat.} C'est la famille la plus délicate, et les deux sous-sections qui suivent lui sont consacrées.125126\subsection{La capitalisation des écarts de charges}\label{sec:42:charges}127128Deux fractions identiques dont l'une supporte des charges communes plus élevées ne valent pas la même chose, et le raisonnement qui fixe l'écart est celui du coût d'usage. Un acheteur qui compare les deux arbitre entre un prix plus élevé et des charges plus faibles ; à l'équilibre, l'écart de prix compense la valeur actuelle de l'écart de charges sur son horizon de détention, puis l'effet de cet écart sur le prix de revente. Si l'écart annuel $\Delta C$ est perpétuel et croît au taux $g$ des coûts, et si l'acheteur actualise au taux nominal $r$, la valeur actuelle de la charge supplémentaire est, par l'identité de Gordon du \cref{ch:30},129\begin{equation}\label{eq:42:charges-gordon}130\mathrm{VA}(\Delta C) = \sum_{t=1}^{\infty} \frac{\Delta C\,(1+g)^{t-1}}{(1+r)^t} = \frac{\Delta C}{r - g},131\end{equation}132ce qui, avec $r = 5$~\% et $g = 2{,}5$~\%, capitalise chaque dollar de charge annuelle à quarante dollars de prix. Cette borne théorique suppose que l'écart de charges est un pur coût, perçu et escompté intégralement par un acheteur rationnel ; elle est rarement atteinte, pour trois raisons. Une partie des charges plus élevées achète des services que l'acheteur valorise (ascenseur, concierge, piscine, sécurité) et qui sont déjà payés dans le prix par un autre canal, celui de la qualité de l'immeuble ; l'acheteur type a un horizon fini et escompte imparfaitement les charges lointaines ; et les charges futures sont incertaines, ce qui relève le taux effectif de capitalisation. L'évaluateur écrit donc l'ajustement avec un taux de capitalisation des charges $R_c$ propre au marché,133\begin{equation}\label{eq:42:charges}134A^{\text{ch}}_j = \frac{\bigl(c_j - c_s\bigr)\,S_s}{R_c},135\end{equation}136où $c_j$ et $c_s$ sont les charges courantes annuelles par mètre carré du comparable et du sujet, $S_s$ la superficie du sujet, et où le signe est celui du point de vue du sujet : un comparable qui paie plus de charges est inférieur au sujet, et son prix est ajusté à la hausse. Trois précisions gouvernent l'application de cette formule. Premièrement, seules les \emph{charges courantes} entrent dans $c$ : les contributions au fonds de prévoyance et au fonds d'auto assurance en sont exclues, parce qu'elles ne sont pas un coût mais une épargne, et parce que leur insuffisance est traitée séparément par l'ajustement de syndicat ; un immeuble dont les frais sont élevés parce que son fonds est bien doté n'est pas pénalisé. Deuxièmement, les charges courantes sont normalisées : on écarte les postes exceptionnels d'une année et l'on compare des budgets de même périmètre, en vérifiant que le chauffage, l'eau chaude ou les assurances ne sont pas inclus dans l'un et exclus de l'autre. Troisièmement, $R_c$ n'est pas le taux d'actualisation de l'acheteur mais un paramètre de marché, à extraire par ventes appariées entre immeubles de charges différentes ou par le coefficient d'un modèle hédonique ; en l'absence de mesure, l'exemple de ce chapitre retient $R_c = 8$~\%, hypothèse pédagogique déclarée qui capitalise un dollar de charges à douze dollars et demi de prix, à mi-chemin entre la borne de Gordon et l'indifférence, et la \cref{sec:42:sensibilite} fait varier ce paramètre de 5 à 12~\%. Aucune mesure québécoise vérifiée de $R_c$ n'a été trouvée pour cet ouvrage ; la littérature nord-américaine sur l'évaluation des copropriétés souligne depuis longtemps que l'effet des frais sur les prix est l'un des points les moins bien documentés de la pratique \parencite{lentzWang1998}.137138\subsection{Le fonds de prévoyance et les cotisations spéciales}\label{sec:42:syndicat}139140Le \cref{ch:07} a défini le déficit de capitalisation $D_0$ d'un syndicat, l'\cref{eq:7:deficit}, comme l'écart entre le solde que le fonds devrait détenir pour que la cotisation actuelle suffise et le solde qu'il détient, et il a posé, dans l'\cref{eq:7:fraction}, que la part de ce déficit qui revient à la fraction $i$, soit $q_i D_0$, est retranchée de sa valeur sous l'hypothèse d'une capitalisation intégrale. La grille de comparaison transpose cette idée en un ajustement relatif : ce qui compte n'est pas le passif du sujet en soi, mais la différence entre le passif que l'acheteur du sujet devra assumer et celui que l'acheteur du comparable a assumé, puisque le prix du comparable l'incorpore déjà. En notant $d_j = q_j D_{0,b(j)}$ la part du comparable $j$ dans le passif de son syndicat et $d_s = q_s D_{0,b(s)}$ celle du sujet, l'ajustement s'écrit141\begin{equation}\label{eq:42:syndicat}142A^{\text{synd}}_j = \kappa\,\bigl(d_j - d_s\bigr), \qquad 0 \leq \kappa \leq 1,143\end{equation}144où $\kappa$ est le coefficient de capitalisation du passif par le marché : $\kappa = 1$ lorsque les acheteurs sont parfaitement informés et escomptent le passif dollar pour dollar, moins lorsqu'ils l'ignorent ou s'attendent à revendre avant les travaux. Le signe est à nouveau celui du point de vue du sujet : si le comparable porte un passif plus lourd que le sujet ($d_j > d_s$), son prix a été déprimé davantage et il faut le relever ; si le comparable est dans un immeuble sain alors que le sujet est sous-capitalisé, l'ajustement est négatif. Deux cas particuliers éclairent la formule. Dans le premier cercle, les comparables sont dans le même immeuble que le sujet et partagent son déficit, mais pas sa quote-part : $A^{\text{synd}}_j = \kappa (q_j - q_s) D_0$, petit mais non nul, et négatif lorsque le comparable a une quote-part inférieure à celle du sujet. Dans le second cercle, un comparable vendu dans un immeuble dont le fonds est conforme à son étude a $d_j = 0$, et l'ajustement vaut $-\kappa\, d_s$, c'est-à-dire exactement la correction de l'\cref{eq:7:fraction}.145146Le passif $D$ ne se limite pas au déficit latent du fonds. Il comprend aussi les \motcle{cotisations spéciales} votées en vertu de l'article~1072.1 mais non encore payées, les emprunts contractés par le syndicat pour des travaux et remboursés par les charges, les jugements et les réclamations en cours que l'attestation doit mentionner \parencite[art.~10]{reglCoproprieteDivise}, et les travaux prévus dans les dix prochaines années dont le financement n'est pas assuré par le fonds. Une cotisation spéciale votée est un passif certain, et la question pratique est de savoir qui la paie : l'acquéreur est tenu des charges communes dues au moment de l'acquisition \parencite[art.~1069]{ccq}, de sorte que la part exigible après la vente lui incombe sauf stipulation contraire de la promesse d'achat ; le prix négocié en tient compte, et l'évaluateur vérifie, pour chaque comparable, si une cotisation spéciale était connue et qui l'a supportée. Lorsqu'un comparable a été vendu avec une cotisation spéciale à la charge de l'acheteur, son prix est inférieur à ce qu'il aurait été sans elle, du montant de la part de l'acheteur, et la grille le relève d'autant par l'\cref{eq:42:syndicat}, qui traite indifféremment déficit latent et cotisation votée pourvu que $D$ soit mesuré de la même façon pour le sujet et pour chaque comparable.147148Enfin, la cotisation spéciale a une dimension de \emph{liquidité} que l'ajustement monétaire ne capture pas entièrement. Dans l'immeuble fictif, le déficit de \dollars{150908} réparti selon les quotes-parts représente, pour chaque fraction, entre 2,0 et 2,3 années de charges normalisées (\cref{fig:42:speciale}) : un appel de fonds de cette ampleur contraint des copropriétaires à emprunter ou à vendre, et il réduit le bassin d'acheteurs parce que certains prêteurs refusent de financer une fraction dont le syndicat a voté une cotisation importante non payée. Cet effet d'illiquidité, qui pousse $\kappa$ au-delà de l'unité dans les immeubles en difficulté, ne peut être mesuré que sur le marché local, par des paires de ventes dans des immeubles de situation financière différente.149150\begin{figure}[htbp]151\centering152\includegraphics[width=\linewidth]{ch42/ch42-fig-cotisation-speciale.pdf}153\caption{Pour chacune des huit fractions de l'immeuble fictif, les charges annuelles normalisées (charges courantes, cotisation de seuil au fonds de prévoyance, fonds d'auto assurance, stationnement à usage restreint) et la part d'une cotisation spéciale unique égale au déficit de capitalisation de \dollars{150908}, répartie selon la quote-part. La cotisation spéciale représente deux années de charges pour chaque fraction ; sa part est plus élevée pour les grandes fractions bien situées, dont la quote-part est plus forte.}\label{fig:42:speciale}154\figsource{\synth{script \texttt{analysis/python/figures/ch42\_cotisation\_speciale.py}, immeuble fictif du \cref{ch:07}, graine 20261031}.}155\end{figure}156157\section{Exemple intégral : la fraction F4 de l'immeuble fictif}\label{sec:42:exemple}158159\begin{synthetique}160L'immeuble fictif de huit fractions du \cref{ch:07} sert de sujet : mêmes superficies, étages, orientations, quotes-parts, budget, cotisation votée de \dollars{12000}, cotisation de seuil de \dollars{21891} et déficit de capitalisation de \dollars{150908}, tous obtenus par les fonctions \texttt{quotes\_parts}, \texttt{repartition\_charges}, \texttt{cotisation\_seuil} et \texttt{incidence\_valeur} de \texttt{analysis/python/cases/ch07\_servitudes\_copro.py}. Le marché fictif qui l'entoure est défini dans \texttt{analysis/python/cases/ch42\_copro.py} (graine 20261031) par des prix implicites déclarés : \parmsq{3650} pour une fraction de référence de \msq{98} au deuxième étage, orientée est ou ouest, sans stationnement, dans un immeuble bien capitalisé ; élasticité prix-superficie de 0,60 ; coefficients d'étage de $-4$~\% (rez-de-chaussée) et $+2$~\% (troisième) ; coefficients d'orientation de $-3$~\% (nord) et $+3$~\% (sud) ; case de stationnement intérieur \dollars{28000} ; croissance des prix de 2~\% par année ; taux de capitalisation des charges $R_c = 8$~\% ; coefficient de capitalisation du passif $\kappa = 1$. Les prix des cinq comparables sont engendrés par ce modèle, déflatés à leur date de vente, affectés d'un bruit de transaction d'écart-type logarithmique 0,02 et arrondis à \dollars{500} ; trois immeubles concurrents fictifs (B, C, D) diffèrent par leurs charges et par la situation de leur syndicat. Le niveau des prix a été choisi pour être de l'ordre de grandeur des médianes APCIQ du \cref{tab:42:marche}, sans décrire aucun marché réel ; les coefficients sont des hypothèses pédagogiques. Tous les chiffres de cette section et de la \cref{sec:42:sensibilite} sont imprimés par le script et vérifiés par \texttt{analysis/python/tests/test\_ch42.py}.161\end{synthetique}162163\begin{exemple}{Cinq comparables, deux cercles, un passif}{fraction}164Le sujet est la fraction F4 : \msq{98} de partie privative au deuxième étage, orientée au sud, avec une case de stationnement intérieur à usage restreint, quote-part de 14,08~\%, dans l'immeuble A de huit fractions sans ascenseur. La date d'évaluation est le 1\ier{} septembre 2026. L'attestation du syndicat révèle la situation du \cref{ch:07} : solde du fonds de \dollars{85000}, cotisation votée de \dollars{12000}, étude recommandant \dollars{21891}, aucune cotisation spéciale votée. Le déficit de capitalisation reconstitué est de \dollars{150908}, dont la part de F4 est $0{,}1408 \times 150\,908 = \dollars{21248}$ ; les charges courantes de l'immeuble, \dollars{40000} pour \msq{710}, représentent \parmsq{56.34} par année.165166\emph{Étape 1 : les comparables.} Le \cref{tab:42:comparables} décrit les cinq ventes retenues. Deux appartiennent au premier cercle : F2, même superficie et même orientation que le sujet mais au rez-de-chaussée, vendue \dollars{373000} six mois avant la date d'évaluation ; F7, \msq{85} au deuxième étage orientée à l'est, vendue \dollars{326500} dix mois plus tôt. Trois appartiennent au second cercle : C3, dans l'immeuble B de vingt-quatre fractions avec ascenseur, dont les charges courantes atteignent \parmsq{78} et dont le fonds est conforme à l'étude ; C4, au troisième étage de l'immeuble C de douze fractions, orientée à l'ouest, sans stationnement, dans un syndicat dont le déficit est modéré (\dollars{60000}, quote-part de 9~\%, soit \dollars{5400}) ; C5, au rez-de-chaussée de l'immeuble D de huit fractions, vendue \dollars{330500} alors qu'une cotisation spéciale de \dollars{240000} venait d'être votée et que l'acheteur en assumait la part de 13~\%, soit \dollars{31200}.167168\emph{Étape 2 : les ajustements.} L'ajustement de conditions du marché ramène chaque prix à la date d'évaluation au taux de 2~\% par année, soit $+\dollars{3712}$ pour F2 et $+\dollars{5433}$ pour F7. Les ajustements de propriété suivent, en dollars, dans l'ordre du \cref{tab:42:grille}. Pour F2, seule la différence d'étage subsiste : le sujet au deuxième étage est supérieur au comparable du rez-de-chaussée de quatre points, soit $+\dollars{15068}$ selon l'\cref{eq:42:etage} ; l'ajustement de syndicat est de $(0{,}1352 - 0{,}1408) \times 150\,908 = \dollars{-845}$, parce que l'acheteur de F2 a assumé une part du même déficit légèrement inférieure à celle que l'acheteur du sujet assumera. Pour F7, l'orientation est vaut trois points de moins que le sud ($+\dollars{9958}$), les treize mètres carrés manquants valent $13 \times 2\,190 = \dollars{28470}$ au prix marginal, et la différence de quote-part donne $\dollars{-3350}$. Pour C3, l'immeuble B paie \parmsq{21.66} de charges courantes de plus que l'immeuble A : l'\cref{eq:42:charges} donne $21{,}66 \times 98 / 0{,}08 = +\dollars{26536}$, à quoi s'oppose l'ajustement de syndicat $\kappa(0 - 21\,248) = \dollars{-21248}$, puisque le comparable est dans un immeuble sain et le sujet dans un immeuble sous-capitalisé ; ces deux ajustements, de sens contraires et de même ordre de grandeur, illustrent pourquoi il faut les séparer au lieu de comparer des frais bruts. Pour C4, il faut retrancher la prime du troisième étage ($\dollars{-7519}$), ajouter l'orientation sud ($+\dollars{11279}$), la case de stationnement ($+\dollars{28000}$) et la différence de charges ($\dollars{-5314}$, l'immeuble C payant moins que le sujet), retrancher deux mètres carrés et porter l'ajustement de syndicat à $5\,400 - 21\,248 = \dollars{-15848}$. Pour C5, la décote du rez-de-chaussée ($+\dollars{13396}$), six mètres carrés ($+\dollars{13140}$), de légères charges supérieures ($+\dollars{2036}$) et l'ajustement de syndicat $31\,200 - 21\,248 = +\dollars{9952}$ : l'acheteur de C5 a payé un passif plus lourd que celui que l'acheteur du sujet paiera, et son prix doit être relevé d'autant.169170\emph{Étape 3 : les prix ajustés et leur qualité.} Les prix ajustés s'échelonnent de \dollars{367010} (F7) à \dollars{390935} (F2), soit une étendue de 6,3~\% de la valeur pondérée. L'ajustement brut de F2 n'est que de 5,3~\% : c'est le comparable le plus proche, et la grille lui attribue un poids de 0,42 selon la pondération inverse de l'ajustement brut du \cref{ch:16}. Les autres poids vont de 0,11 (C4, dont l'ajustement brut atteint 20,0~\%) à 0,17 (C5). La \cref{fig:42:grille} décompose chaque ajustement.171172\emph{Étape 4 : la réconciliation.} La moyenne pondérée des prix ajustés est de \dollars{381052}, la moyenne simple de \dollars{377805} et la médiane de \dollars{375475}. La valeur du modèle de génération pour F4, qui tient lieu ici de « vraie » valeur, est de \dollars{375183} : la grille la retrouve à 1,6~\% près, et toutes les mesures centrales l'encadrent. L'évaluateur conclut à une valeur marchande de \dollars{380000}, arrondie au millier le plus proche de la moyenne pondérée, et il documente que cette valeur suppose la capitalisation intégrale du déficit du fonds ($\kappa = 1$) : si le syndicat régularisait sa situation en votant la cotisation de seuil et une cotisation spéciale égale au déficit, la fraction vaudrait environ \dollars{21000} de plus, mais son propriétaire aurait déboursé la même somme.173174\emph{Étape 5 : la vérification par l'unité de comparaison.} Rapportée à la superficie, la conclusion correspond à \parmsq{3878}, à comparer aux prix unitaires bruts des comparables, de \parmsq{3592} pour C5 à \parmsq{3841} pour F7 ; le sujet est au-dessus de tous les prix bruts parce qu'il cumule le deuxième étage, l'orientation sud et le stationnement, et l'écart avec F2, de même superficie, correspond à la décote du rez-de-chaussée. Cette lecture rapide ne remplace pas la grille, mais elle en est le contrôle de vraisemblance.175\end{exemple}176177\begin{table}[htbp]178\caption{Le sujet et les cinq comparables fictifs : caractéristiques, charges courantes, part du passif du syndicat et prix observé}\label{tab:42:comparables}179\centering\footnotesize\setlength{\tabcolsep}{3pt}180\begin{tabular}{llS[table-format=3.0]lccS[table-format=2.2]S[table-format=5.0]S[table-format=2.0]S[table-format=6.0]S[table-format=4.0]}181\toprule182 & Immeuble & {Superf. (m\textsuperscript{2})} & Étage & Orient. & Stat. & {Charges (\$/m\textsuperscript{2}/an)} & {Passif (\$)} & {Mois} & {Prix (\$)} & {\$/m\textsuperscript{2}} \\183\midrule184Sujet F4 & A (8 fractions) & 98 & 2\ieme{} & sud & oui & 56.34 & 21248 & 0 & {---} & {---} \\185C1 = F2 & A (même immeuble) & 98 & RDC & sud & oui & 56.34 & 20403 & 6 & 373000 & 3806 \\186C2 = F7 & A (même immeuble) & 85 & 2\ieme{} & est & oui & 56.34 & 17898 & 10 & 326500 & 3841 \\187C3 & B (24 fractions, ascenseur) & 96 & 2\ieme{} & sud & oui & 78.00 & 0 & 3 & 364000 & 3792 \\188C4 & C (12 fractions) & 100 & 3\ieme{} & ouest & non & 52.00 & 5400 & 4 & 373500 & 3735 \\189C5 & D (8 fractions) & 92 & RDC & sud & oui & 58.00 & 31200 & 8 & 330500 & 3592 \\190\bottomrule191\end{tabular}192\tabsource{\synth{\texttt{analysis/python/cases/ch42\_copro.py}} ; « passif » = part de la fraction dans le déficit de capitalisation ou dans la cotisation spéciale votée du syndicat ; « mois » = ancienneté de la vente à la date d'évaluation.}193\end{table}194195\begin{table}[htbp]196\caption{Grille d'ajustement de la fraction F4 (dollars ; signe du point de vue du sujet ; $g = 2$~\%, $R_c = 8$~\%, $\kappa = 1$)}\label{tab:42:grille}197\centering\footnotesize\setlength{\tabcolsep}{4pt}198\begin{tabular}{lS[table-format=6.0]S[table-format=6.0]S[table-format=6.0]S[table-format=6.0]S[table-format=6.0]}199\toprule200Élément & {C1 = F2} & {C2 = F7} & {C3} & {C4} & {C5} \\201\midrule202Prix de vente & 373000 & 326500 & 364000 & 373500 & 330500 \\203Conditions du marché (2~\%/an) & 3712 & 5433 & 1807 & 2474 & 4392 \\204\addlinespace205Étage & 15068 & 0 & 0 & -7519 & 13396 \\206Orientation & 0 & 9958 & 0 & 11279 & 0 \\207Stationnement & 0 & 0 & 0 & 28000 & 0 \\208Superficie (\parmsq{2190}) & 0 & 28470 & 4380 & -4380 & 13140 \\209Charges courantes ($R_c = 8$~\%) & 0 & 0 & 26536 & -5314 & 2036 \\210Situation du syndicat ($\kappa = 1$) & -845 & -3350 & -21248 & -15848 & 9952 \\211\midrule212Prix ajusté & 390935 & 367010 & 375475 & 382191 & 373416 \\213Ajustement brut (\%) & 5.3 & 14.5 & 14.8 & 20.0 & 13.0 \\214Ajustement net (\%) & 4.8 & 12.4 & 3.2 & 2.3 & 13.0 \\215Poids (inverse du brut) & 0.419 & 0.152 & 0.149 & 0.110 & 0.170 \\216\bottomrule217\end{tabular}218\tabsource{\synth{\texttt{analysis/python/cases/ch42\_copro.py}} ; calculs par \texttt{traite.comparables} (\texttt{ComparableAjuste}, \texttt{poids\_inverse\_brut}, \texttt{reconciliation}) ; valeur pondérée \dollars{381052}, moyenne \dollars{377805}, médiane \dollars{375475}.}219\end{table}220221\begin{figure}[htbp]222\centering223\includegraphics[width=\linewidth]{ch42/ch42-fig-grille-fraction.pdf}224\caption{Décomposition des ajustements des cinq comparables fictifs de la fraction F4 : du prix observé (cercle) au prix ajusté (losange), les ajustements positifs s'empilent vers la droite et les ajustements négatifs, en teinte pâle, vers la gauche. Les deux ventes du même immeuble exigent peu d'ajustements ; les ventes d'immeubles concurrents font apparaître les ajustements de charges et de syndicat, souvent de sens contraires.}\label{fig:42:grille}225\figsource{\synth{script \texttt{analysis/python/figures/ch42\_grille.py}, graine 20261031}.}226\end{figure}227228\section{Analyse de sensibilité : capitalisation des charges et du passif}\label{sec:42:sensibilite}229230Les deux paramètres propres à la copropriété, $R_c$ et $\kappa$, sont aussi les moins bien mesurés. Le \cref{tab:42:sensibilite} recalcule la valeur pondérée de F4 pour $R_c$ de 5 à 12~\% et $\kappa$ de 0 à 1, les autres ajustements étant inchangés. La valeur varie de \dollars{379437} ($\kappa = 1$, $R_c = 12$~\%) à \dollars{386889} ($\kappa = 0$, $R_c = 5$~\%), soit une étendue de \dollars{7452}, moins de 2~\% de la conclusion. Cette robustesse n'est pas générale : elle tient à la composition de la grille. Les deux comparables du premier cercle, qui portent 57~\% du poids, ne dépendent ni de $R_c$ ni, à la différence de quote-part près, de $\kappa$ ; parmi les trois autres, C3 reçoit un ajustement de charges positif et un ajustement de syndicat négatif qui se compensent presque, et C4 et C5 reçoivent des ajustements de syndicat de signes opposés. La sensibilité d'une grille composée uniquement de ventes externes d'immeubles sains serait bien plus grande : le seul ajustement de syndicat du sujet, $-\kappa \times 21\,248$, ferait alors varier la conclusion de \dollars{21248} entre $\kappa = 0$ et $\kappa = 1$, soit 5,6~\%. La leçon est double. D'une part, inclure des ventes du même immeuble réduit la dépendance de la conclusion aux paramètres les plus incertains, ce qui est une raison supplémentaire de les rechercher. D'autre part, lorsque le sujet est dans un immeuble en difficulté et que les comparables ne le sont pas, la conclusion dépend de $\kappa$, et le rapport doit le dire : la valeur de \dollars{380000} est conditionnelle à la capitalisation intégrale du déficit, et une fourchette de \dollars{380000} à \dollars{400000} selon $\kappa$ est l'expression honnête de l'incertitude, que le \cref{ch:20} apprend à intégrer dans la réconciliation.231232\begin{table}[htbp]233\caption{Sensibilité de la valeur pondérée de F4 (\$) au taux de capitalisation des charges $R_c$ et au coefficient de capitalisation du passif $\kappa$}\label{tab:42:sensibilite}234\centering\small\setlength{\tabcolsep}{5pt}235\begin{tabular}{lS[table-format=6.0]S[table-format=6.0]S[table-format=6.0]S[table-format=6.0]S[table-format=6.0]}236\toprule237 & \multicolumn{5}{c}{Taux de capitalisation des charges $R_c$} \\238\cmidrule(lr){2-6}239$\kappa$ & {5~\%} & {6~\%} & {8~\%} & {10~\%} & {12~\%} \\240\midrule2410,00 & 386889 & 386349 & 385415 & 384634 & 383969 \\2420,50 & 384825 & 384120 & 382972 & 382075 & 381355 \\2430,75 & 383910 & 383160 & 381966 & 381056 & 380340 \\2441,00 & 383051 & 382271 & 381052 & 380142 & 379437 \\245\bottomrule246\end{tabular}247\tabsource{\synth{\texttt{analysis/python/cases/ch42\_copro.py}} ; cas de base $R_c = 8$~\%, $\kappa = 1$ ; pondération inverse de l'ajustement brut recalculée à chaque combinaison.}248\end{table}249250\section{La copropriété indivise et le financement de l'acheteur}\label{sec:42:indivise}251252La copropriété indivise, dont le \cref{ch:06} et le \cref{ch:07} ont posé le régime \parencite[art.~1010, 1014, 1015, 1019]{ccq}, se distingue de la copropriété divise sur le marché par deux traits : la part indivise est moins liquide, et elle se finance plus difficilement. Le premier trait a été formalisé par la décote d'indivision de l'\cref{eq:7:indivision}, que l'évaluateur extrait du marché local par comparaison avec des fractions divises semblables ou avec d'autres parts indivises, et dont les déterminants sont lisibles dans la convention publiée : durée de l'indivision, droit de préemption des coïndivisaires, règles de décision, attribution d'un usage exclusif, et, pour les immeubles locatifs, l'interdiction faite à l'indivisaire de reprendre un logement sauf s'il n'a qu'un seul coïndivisaire qui est son conjoint \parencite[art.~1958]{ccq}. Le second trait mérite d'être chiffré, parce qu'il explique en grande partie le premier.253254Pour une fraction divise, l'acheteur-occupant a accès au prêt assuré : depuis le 15 décembre 2024, la mise de fonds minimale est de 5~\% sur la tranche du prix jusqu'à \dollars{500000} et de 10~\% sur la tranche comprise entre \dollars{500000} et le plafond assurable de \dollars{1500000}, l'amortissement pouvant atteindre trente ans pour les premiers acheteurs et les constructions neuves \parencite{fincan2024hypo}. Pour la fraction F4 à \dollars{380000}, la mise de fonds minimale est de \dollars{19000} et le prêt, avant la prime d'assurance qui s'y ajoute, de \dollars{361000} ; au taux effectif des prêts assurés à taux fixe de cinq ans et plus relevé par la Banque du Canada pour août 2026, 4,12~\%, un amortissement de vingt-cinq ans donne un paiement mensuel de \dollars{1922} selon la convention canadienne de composition semestrielle du \cref{ch:31}. En y ajoutant les charges normalisées de la fraction, \dollars{852} par mois, et les taxes, \dollars{275} par mois, le coût mensuel d'occupation atteint \dollars{3049} ; au taux admissible minimal du Bureau du surintendant des institutions financières, le plus élevé du taux contractuel plus deux points ou de 5,25~\%, soit 6,12~\%, le paiement de qualification est de \dollars{2336} \parencite{osfiMqr}. Ces chiffres fixent la contrainte budgétaire de l'acheteur type et donc la profondeur du marché.255256Pour une part indivise, il est d'usage que les prêteurs n'offrent pas de prêt assuré et exigent une mise de fonds nettement plus élevée, souvent de 20~\% ; cette pratique n'a pas été vérifiée dans une source normative pour cet ouvrage et elle varie selon les institutions, mais son effet, à supposer une mise de fonds de 20~\%, est immédiat : pour le même prix de \dollars{380000}, la mise de fonds passe de \dollars{19000} à \dollars{76000}, soit \dollars{57000} de plus, et le paiement mensuel tombe à \dollars{1619} sur un prêt de \dollars{304000}. Le bassin d'acheteurs capables de réunir \dollars{76000} est beaucoup plus étroit que celui des acheteurs capables d'en réunir \dollars{19000}, et c'est cette réduction du bassin, plus que les clauses de la convention, qui fonde la décote d'indivision dans les quartiers où l'acheteur marginal est un premier acheteur. La décote est donc d'autant plus forte que le prix est élevé par rapport aux revenus locaux et que le crédit est serré ; elle est faible, voire nulle, lorsque les acheteurs de parts indivises sont des ménages déjà propriétaires qui disposent d'une mise de fonds importante. L'évaluateur qui ne dispose pas de ventes de parts indivises comparables peut au moins raisonner ainsi, et déclarer sa décote comme une hypothèse motivée par la structure du financement plutôt que comme un chiffre d'usage. La conversion d'une indivision en copropriété divise, qui supprime la décote au prix des démarches de la \cref{sec:42:conversion}, est fréquente dans les plex des quartiers centraux de Montréal précisément parce que l'interdiction de conversion propre à l'agglomération ne s'applique pas à l'immeuble dont tous les logements sont occupés par des propriétaires indivis \parencite[art.~51, al.~3]{loiTAL}.257258\section{La copropriété locative : valeur marchande et valeur d'investissement}\label{sec:42:locative}259260\subsection{Un segment mesuré par la SCHL}261262Une fraction de copropriété détenue par un investisseur et louée est un bien à deux marchés : celui des acheteurs-occupants, qui fixe son prix de revente, et celui des locataires, qui fixe son revenu. L'Enquête sur les logements locatifs de la Société canadienne d'hypothèques et de logement mesure ce segment depuis plusieurs années, et ses résultats d'octobre 2025 pour les trois grandes régions métropolitaines du Québec sont rassemblés au \cref{tab:42:locative}. Trois constats s'en dégagent. Le parc de copropriétés offertes en location est considérable, plus de \num{51000} unités dans la RMR de Montréal, soit 21,9~\% de l'univers des copropriétés, et plus du quart à Gatineau. Les copropriétés louées sont moins souvent inoccupées que les appartements locatifs traditionnels, 2,1~\% contre 2,9~\% à Montréal, 0,6~\% contre 2,4~\% à Québec, 1,0~\% contre 3,8~\% à Gatineau, ce qui traduit leur localisation et leur qualité plutôt qu'une demande différente. Et leurs loyers sont nettement plus élevés que ceux du parc traditionnel, de 36~\% pour un deux chambres à Montréal (\dollars{1826} contre \dollars{1346}) et de 8~\% à Québec et à Gatineau, écarts que la SCHL signale comme statistiquement significatifs.263264\begin{table}[htbp]265\caption{Copropriétés offertes en location et appartements locatifs traditionnels : univers, inoccupation et loyers moyens, octobre 2025}\label{tab:42:locative}266\centering\footnotesize\setlength{\tabcolsep}{4pt}267\begin{tabular}{lS[table-format=6.0]S[table-format=5.0]S[table-format=2.1]S[table-format=1.1]S[table-format=1.1]S[table-format=4.0]S[table-format=4.0]S[table-format=4.0]}268\toprule269 & \multicolumn{3}{c}{Univers des copropriétés} & \multicolumn{2}{c}{Inoccupation (\%)} & \multicolumn{3}{c}{Loyer moyen, 2 ch. (\$/mois)} \\270\cmidrule(lr){2-4}\cmidrule(lr){5-6}\cmidrule(lr){7-9}271RMR & {Unités} & {Louées} & {Part (\%)} & {Copro.} & {ELL} & {Copro.} & {ELL} & {Copro., tous types} \\272\midrule273Montréal & 233535 & 51119 & 21.9 & 2.1 & 2.9 & 1826 & 1346 & 1812 \\274Québec & 36816 & 5709 & 15.5 & 0.6 & 2.4 & 1377 & 1277 & 1382 \\275Gatineau (partie québécoise) & 10620 & 2911 & 27.4 & 1.0 & 3.8 & 1578 & 1460 & 1534 \\276\bottomrule277\end{tabular}278\tabsource{SCHL, Enquête sur les logements locatifs, octobre 2025, tableaux 4.1.1, 4.1.2, 4.1.3 et 4.3.1 des fichiers de données par RMR \parencite{schlrmltables2025,schlLocatif2025}, lus le 31 octobre 2026 ; « ELL » = appartements d'initiative privée de trois logements et plus visés par l'enquête ; qualité des estimations a ou b sauf l'inoccupation des copropriétés de Montréal (b) ; les écarts de loyers sont signalés significatifs par la SCHL.}279\end{table}280281\subsection{Le revenu d'une fraction louée et ce qu'il révèle}282283Le revenu net d'exploitation d'une fraction louée se calcule comme celui de tout immeuble de revenu (\cref{ch:27,ch:28}), avec une particularité : les frais de copropriété remplacent la plupart des dépenses d'entretien de l'enveloppe, et la contribution normalisée au fonds de prévoyance joue le rôle de la réserve de remplacement que la convention de l'ouvrage inclut dans le revenu net :284\begin{equation}\label{eq:42:rne-copro}285\NOI = L\,(1 - v) - \bigl(T + I + F_{\text{cour}} + F_{\text{fonds}} + F_{\text{auto}} + \gamma\,L\,(1 - v)\bigr),286\end{equation}287où $L$ est le loyer annuel, $v$ le taux d'inoccupation et de mauvaises créances, $T$ les taxes foncières et scolaires, $I$ l'assurance du copropriétaire, $F$ les trois composantes des frais de copropriété et $\gamma$ la part de gestion. Le taux de capitalisation implicite est alors $R = \NOI / P$ pour un prix $P$ observé, et la valeur d'investissement, pour un investisseur qui exige un taux $R^*$, est $\NOI / R^*$ :288\begin{equation}\label{eq:42:taux-implicite}289R_{\text{impl}} = \frac{\NOI}{P}, \qquad V_{\text{inv}} = \frac{\NOI}{R^{*}}.290\end{equation}291292Appliquons ces formules à F4, louée \dollars{1700} par mois, loyer fictif de l'ordre de grandeur des copropriétés de deux chambres offertes en location dans les grandes RMR québécoises. Le revenu brut potentiel est de \dollars{20400} ; avec l'inoccupation de 2,1~\% des copropriétés louées de la RMR de Montréal, le revenu brut effectif est de \dollars{19972}. Les dépenses comprennent les taxes, \dollars{3300}, ordre de grandeur du compte moyen d'une copropriété montréalaise en 2026, l'assurance du copropriétaire, \dollars{600}, les frais de copropriété normalisés de F4, \dollars{10218}, dont \dollars{3082} de cotisation de seuil au fonds, et la gestion à 5~\% du revenu brut effectif, \dollars{999} ; elles totalisent \dollars{15117}, soit 75,7~\% du revenu brut effectif, et laissent un revenu net de \dollars{4855}. Rapporté à la valeur marchande de \dollars{381052} conclue plus haut, ce revenu représente un taux implicite de 1,27~\% ; hors cotisation au fonds, qui est une épargne, le revenu net est de \dollars{7937} et le taux de 2,08~\%. Le multiplicateur du revenu brut est de 18,7. Un investisseur qui exigerait le taux de 5,25~\% retenu pour les petits immeubles locatifs du marché fictif, à l'intérieur de la fourchette publiée par CBRE pour les immeubles multirésidentiels de faible hauteur de catégorie B à Québec au troisième trimestre de 2026 \parencite{cbrecaprates2026q3}, n'attribuerait à F4 qu'une valeur d'investissement de \dollars{92472}, le quart de sa valeur marchande.293294Ce résultat n'est pas une anomalie du marché fictif ; il décrit la structure réelle du segment. Le prix d'une fraction est fixé par les acheteurs-occupants, pour qui le coût d'usage se compare à un loyer et pour qui le logement est aussi un placement dans la hausse anticipée des prix ; l'investisseur qui achète au même prix n'obtient qu'un rendement courant très faible et parie sur la plus-value et sur la hausse des loyers, dans un régime où la fixation du loyer par le Tribunal administratif du logement ne fait aucune place à la valeur locative de marché (\cref{ch:26,ch:34}). Il en découle trois conséquences pour l'évaluateur. La première est que la méthode du revenu ne peut pas servir à estimer la valeur marchande d'une fraction de copropriété résidentielle : elle produit une valeur d'investissement, utile au bailleur pour décider, mais étrangère au prix que le marché formera. La deuxième est que la vente d'une fraction louée se compare à celle d'une fraction libre à la condition d'ajuster le droit transmis : l'acquéreur ne peut résilier le bail \parencite[art.~1937]{ccq} et ne peut reprendre le logement que dans les conditions des articles 1957 et suivants, de sorte qu'une fraction occupée par un locataire au loyer modeste se vend à des investisseurs, avec une décote que l'évaluateur mesure par paires de ventes et que la \cref{sec:42:conversion} utilise. La troisième est que la destination fixée par la déclaration de copropriété conditionne ce segment : une déclaration qui interdit la location, la limite à des baux d'une durée minimale ou interdit la location à court terme restreint le bassin d'acheteurs aux occupants, et l'évaluateur la lit avant de retenir une fraction louée comme comparable \parencite[art.~1053]{ccq}.295296\begin{quebec}297Le régime de la location à court terme des résidences relève, au Québec, d'une loi provinciale sur l'hébergement touristique et des règlements municipaux de zonage, qui n'ont pas été vérifiés pour cet ouvrage et dont le présent chapitre ne décrit pas le contenu ; l'évaluateur qui rencontre une fraction exploitée en hébergement touristique vérifie la déclaration de copropriété, le zonage et l'enregistrement provincial avant d'attribuer la moindre valeur à ce revenu, et il traite une fraction dont le revenu dépend d'une activité non autorisée comme une fraction résidentielle ordinaire. En revanche, deux règles vérifiées encadrent directement la copropriété locative : la fixation du loyer et le maintien dans les lieux s'appliquent au locataire d'une fraction comme à tout locataire \parencite[art.~1936--1937, 1941--1955]{ccq}, et le copropriétaire bailleur demeure tenu, envers le syndicat, de toutes les charges et de l'assurance responsabilité minimale de \dollars{1000000} ou \dollars{2000000} selon la taille de l'immeuble \parencite[art.~1]{reglAssuranceCopropriete}.298\end{quebec}299