spb/traite-evaluation-qc

1\chapter{Conventions de calcul}\label{app:conventions-calcul}2Cette annexe fixe les conventions appliquées dans tout l'ouvrage et dans la bibliothèque \texttt{analysis/python/traite}. Toute dérogation est signalée à l'endroit où elle survient.34\section{Monnaie, unités et arrondis}5Les montants sont exprimés en dollars canadiens courants à la date indiquée ; lorsqu'un coût ou un prix est transporté dans le temps, l'indice utilisé et sa période de base sont nommés. Les superficies sont en mètres carrés ; la conversion retenue est $\qty{1}{\metre\squared} = \qty{10.7639}{\piedcarre}$ et $\qty{1}{\piedcarre} = \qty{0.092903}{\metre\squared}$. Les résultats intermédiaires ne sont jamais arrondis ; seuls les montants présentés le sont (au dollar dans les tableaux de calcul, au millier ou au \dollars{5000} près dans les conclusions de valeur, selon ce que la précision des données autorise). Les taux sont présentés avec deux décimales en pourcentage ; dans les formules, ils sont des proportions.67\section{Temps et périodes}8L'année d'exploitation $t$ court de la date d'évaluation ; les flux sont réputés reçus en fin de période ($t = 1, \dots, T$). La valeur $V_0$ est établie à $t = 0$. Le revenu net d'exploitation « de première année », noté $\NOI_1$, est le revenu prospectif des douze mois suivant la date d'évaluation ; c'est lui qui entre dans la capitalisation directe. Dans les flux actualisés, la valeur terminale à la fin de l'année $T$ capitalise le revenu de l'année $T+1$.910\section{Taux d'intérêt}11Les taux hypothécaires canadiens à taux fixe sont des taux nominaux annuels composés semestriellement (Loi sur l'intérêt, L.R.C. 1985, c. I-15, art.~6). Le taux périodique mensuel équivalent est $i_m = (1 + i/2)^{1/6} - 1$. Les taux de capitalisation et d'actualisation sont des taux annuels effectifs. Lorsqu'un taux est converti d'une convention à l'autre, la formule $(1 + i_{\text{eff}}) = (1 + i/m)^m$ est appliquée explicitement.1213\section{Revenus et dépenses}14\begin{align}15RBE &= RBP\,(1 - v) + R_{\text{autres}}, \\16\NOI &= RBE - DE - RR,17\end{align}18où $v$ est le taux combiné d'inoccupation et de mauvaises créances, $DE$ les dépenses d'exploitation normalisées et $RR$ la réserve de remplacement. La convention de l'ouvrage est d'\emph{inclure} la réserve dans le calcul du $\NOI$ utilisé en capitalisation directe et de traiter les dépenses en capital ponctuelles (CAPEX) explicitement dans les flux actualisés, sans réserve en double. Les taux de capitalisation extraits du marché le sont \emph{avec la même convention} que celle appliquée au sujet ; un taux extrait sans réserve n'est jamais appliqué à un $\NOI$ après réserve.1920\section{Méthode de comparaison}21Les ajustements transactionnels (droits transmis, financement, conditions de vente, dépenses immédiatement après l'achat, conditions du marché) sont appliqués en pourcentage, séquentiellement, dans cet ordre ; les ajustements de propriété (localisation, physique, économique, usage, éléments non immobiliers) sont ensuite appliqués en dollars, additivement, sur le prix ainsi ajusté. Le signe d'un ajustement est celui du point de vue du sujet : positif si le sujet est supérieur au comparable sur la caractéristique considérée.2223\section{Méthode du coût}24Le coût neuf est le coût de remplacement, sauf indication contraire, et comprend les coûts directs, les coûts indirects et l'incitatif de l'entrepreneur (assiette : coûts directs et indirects). Les dépréciations sont déduites dans l'ordre physique curable, physique incurable, fonctionnelle, externe, chacune étant mesurée sur la base restante pour éviter le double comptage. La valeur du terrain est estimée séparément, comme s'il était vacant et disponible pour sa plus haute et meilleure utilisation.2526\section{Statistique}27Les intervalles sont à 95 \% sauf mention contraire. Les erreurs-types des régressions sont robustes à l'hétéroscédasticité (HC1) ; lorsque des grappes (quartiers, périodes) sont pertinentes, l'agrégation est précisée. L'effet en pourcentage d'une variable indicatrice dans un modèle semi-logarithmique est $100\,[\exp(\hat\beta) - 1]$ (Halvorsen et Palmquist) ; la correction de Kennedy est appliquée lorsque la variance de $\hat\beta$ n'est pas négligeable. Les prédictions en niveau issues d'un modèle en logarithme sont corrigées du biais de retransformation par la méthode de Duan.2829\section{Données synthétiques}30Les jeux de données synthétiques sont générés par \texttt{analysis/python/traite/synth.py} avec la graine \texttt{20261031} ; leur description, leurs lois de génération et la provenance de chaque paramètre de calibration figurent dans \texttt{data/synthetic/README.md}. Toute figure ou tout tableau qui en dépend porte la mention « données synthétiques ».31