spb/traite-evaluation-qc

1\chapter{Formulaires d'inspection}\label{app:formulaires-inspection}23L'inspection est le moment où l'évaluateur cesse de raisonner sur des documents pour regarder l'immeuble. Elle fonde l'identification physique du bien, la cote d'état qui entre dans les ajustements de la méthode de comparaison, l'âge effectif qui gouverne la dépréciation de la méthode du coût et la liste des dépenses en capital que la méthode du revenu doit projeter. La présente annexe fournit trois formulaires structurés, conçus pour être imprimés ou reproduits dans une tablette : l'un pour la maison unifamiliale, le second pour les immeubles de deux à cinq logements, le troisième pour les immeubles de six logements et plus. Elle en explique le mode d'emploi, précise ce que l'inspection d'évaluation est et n'est pas, rappelle les pathologies propres au parc québécois que l'évaluateur doit savoir reconnaître sans prétendre les diagnostiquer, et se termine par un exemple rempli, entièrement synthétique, pour le sujet du premier dossier de cas. Les formulaires reprennent la structure et le vocabulaire du \cref{ch:11}, auquel le lecteur se reportera pour la description détaillée des composantes et des désordres, et ils alimentent directement les calculs du \cref{ch:24}.45\providecommand{\caseA}{$\square$}6\providecommand{\cinq}{$\square\,\square\,\square\,\square\,\square$}7\providecommand{\wide}[1]{\multicolumn{4}{L{9.4cm}@{}}{#1}}8\providecommand{\widex}[1]{\multicolumn{4}{L{10.2cm}@{}}{#1}}9\providecommand{\inc}{$\square$\,{\footnotesize$+$}\ $\square$\,{\footnotesize$-$}\ $\square$\,{\footnotesize$0$}}1011\section{Objet et limites de l'inspection d'évaluation}\label{sec:appB:objet}1213Les Normes de pratique professionnelle de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec font de l'inspection une obligation : tout immeuble évalué doit être inspecté, et seules des circonstances exceptionnelles, expliquées dans le rapport, autorisent à s'en dispenser \parencite[règle 2.4]{oeaqNormes}. La règle précise ce que l'inspection doit au minimum permettre : décrire l'immeuble, fonder la conclusion sur l'usage le meilleur et le plus profitable et soutenir les comparaisons avec les ventes retenues. Elle ne demande pas à l'évaluateur de se substituer à l'inspecteur en bâtiment, à l'ingénieur ou au laboratoire ; elle lui demande de voir ce qu'un observateur attentif et formé peut voir, de le consigner, et de dire ce qu'il n'a pas pu voir. Le Code de déontologie ajoute que le rapport fait état de la méthodologie et de l'étendue des recherches \parencite[art.~41]{deontOEAQ}, ce qui inclut la description de l'inspection elle-même : date, durée, conditions météorologiques, parties visitées, parties inaccessibles, personnes présentes.1415Il faut distinguer nettement trois démarches qui se ressemblent sur le terrain. L'\motcle{inspection d'évaluation} est un relevé visuel, non destructif, orienté vers la valeur : elle cherche les caractéristiques qui différencient le sujet de ses comparables, les signes d'usure qui déterminent l'âge effectif et les désordres dont le marché tiendrait compte. L'\motcle{inspection préachat} est un service distinct, rendu à un acheteur en vertu d'un contrat de service, dont l'objet est de révéler à un acheteur prudent et diligent l'état d'un immeuble et dont la portée est définie par la convention de service de l'inspecteur ; elle est plus longue, plus systématique, et elle emporte ses propres responsabilités. L'\motcle{expertise} enfin (structure, pyrite, amiante, radon, sol) relève de professionnels spécialisés, procède souvent par essais ou prélèvements et fournit un diagnostic. L'évaluateur qui constate un signe d'alerte recommande l'expertise ; il ne la remplace pas, et il traite le désordre soupçonné soit par une réserve, soit par une hypothèse extraordinaire dont il indique l'incidence sur la valeur \parencite[règle 2.1~c) et règle 2.3, élément 7]{oeaqNormes}. La notion de vice caché du Code civil éclaire la frontière : est apparent le vice qu'un acheteur prudent et diligent peut constater sans recourir à un expert \parencite[art.~1726]{ccq} ; l'inspection d'évaluation se situe au niveau de cet acheteur prudent et diligent, non à celui de l'expert.1617\begin{attention}[Ce que le formulaire n'est pas]18Les formulaires de cette annexe ne constituent ni un rapport d'inspection préachat, ni une attestation de conformité au Code de construction, ni un diagnostic. Une case cochée « 2 » à la rubrique « fondations » signifie que l'évaluateur a observé des signes d'un état inférieur à la normale pour l'âge, rien de plus. La conclusion qui en découle dans le rapport est une opinion d'évaluateur sur l'incidence de cet état sur la valeur, assortie, si nécessaire, de la recommandation d'une expertise et d'une hypothèse extraordinaire. Le Code de déontologie interdit d'exclure sa responsabilité civile par une clause générale \parencite[art.~32]{deontOEAQ} ; la protection de l'évaluateur ne vient pas d'une réserve passe-partout, mais de la description précise de ce qu'il a fait et constaté.19\end{attention}2021\section{Mode d'emploi}\label{sec:appB:mode}2223\subsection{Avant la visite}2425La visite se prépare au bureau, et la qualité de la préparation détermine celle du relevé. L'évaluateur réunit d'abord les documents qui décrivent l'immeuble indépendamment de lui : la fiche du rôle d'évaluation et, lorsqu'elle est accessible, la matrice graphique de la municipalité ; le certificat de localisation, qui révèle les empiètements, les servitudes et les irrégularités du lot (\cref{ch:7}) ; les permis de construction et de rénovation délivrés, qui datent les travaux et signalent ceux qui ont été faits sans permis lorsque l'immeuble montre des transformations qui ne figurent nulle part ; la grille de zonage et les règlements applicables (\cref{ch:8}) ; la cartographie des zones inondables et de mobilité en vigueur, qui classe désormais les secteurs selon l'intensité du risque \parencite{inondcartes,zonesInond2026} ; et, pour un immeuble à revenus, les baux, l'état locatif et les trois derniers exercices de dépenses (\cref{ch:26,ch:28}). Lorsque l'immeuble est en vente par l'intermédiaire d'un courtier, le formulaire obligatoire de déclarations du vendeur, exigé depuis 2012 pour la vente par une personne physique d'un immeuble résidentiel de moins de cinq logements, renseigne sur les sinistres, les infiltrations, les présences connues de pyrite, d'ocre ferreuse, d'amiante, de réservoirs de mazout, et sur les loyers et les dossiers portés devant le Tribunal administratif du logement \parencite{oaciqFormulaireDV,oaciqContexteDV}. Il ne remplace pas l'inspection, mais il oriente le regard : une déclaration d'infiltration au sous-sol en 2019 appelle une attention particulière à la jonction du mur et de la dalle.2627La préparation comprend aussi le choix du formulaire et l'impression, ou le chargement, des pages nécessaires ; la vérification de l'équipement (appareil photo ou tablette, télémètre laser, ruban de 30~m, lampe, niveau, humidimètre si l'évaluateur en possède un, gabarit de fissures, tournevis pour sonder les bois extérieurs, gants) ; et la prise de rendez-vous, avec la mention explicite des parties à visiter (tous les logements, le toit si accessible, le vide sanitaire, la salle mécanique). Pour un immeuble locatif, l'accès aux logements est soumis au préavis que le Code civil impose au locateur \parencite[art.~1931]{ccq} ; l'évaluateur demande au propriétaire de l'avoir donné et note les logements auxquels l'accès lui est refusé, puisqu'ils feront l'objet d'une hypothèse déclarée dans le rapport.2829\subsection{Pendant la visite}3031Le relevé suit toujours le même ordre, parce que l'ordre est ce qui empêche l'oubli : le site et le terrain depuis la rue, puis le tour complet de l'enveloppe à distance puis de près, puis l'intérieur du haut vers le bas ou du bas vers le haut selon l'accès, en terminant par les locaux techniques. À chaque rubrique du formulaire, l'évaluateur consigne quatre choses. La \emph{cote d'état}, de 1 à 5, est définie au \cref{tab:appB:echelle} ; elle s'apprécie par rapport à l'âge de la composante, un revêtement de 25~ans en fin de vie mais sans désordre étant coté 2 ou 3 selon l'urgence du remplacement, non 1. L'\emph{âge apparent} est l'âge que la composante paraît avoir compte tenu de son état, qu'il faut distinguer de l'âge chronologique connu par les permis ou les déclarations : un toit refait en 2012 qui cloque a un âge apparent supérieur à ses quatorze ans. Les \emph{observations} sont des faits, pas des interprétations : « fissure verticale de 3~mm, mur ouest, du haut de la fondation jusqu'à la dalle, traces d'efflorescence » plutôt que « problème de fondation ». L'\emph{incidence sur la valeur} est codée en trois signes : positive ($+$) lorsque la composante place le sujet au-dessus de ses comparables, négative ($-$) lorsqu'elle appelle une dépense ou une décote, nulle (0) lorsqu'elle est conforme à la norme du marché ; le montant, lui, n'est pas estimé sur place, il résulte de l'analyse au bureau (\cref{ch:17,ch:24}).3233La photographie est la mémoire du dossier. La règle d'usage est une vue de chaque façade, une vue de chaque pièce depuis la porte, une vue de chaque appareil mécanique avec sa plaque signalétique lisible, et une vue rapprochée de chaque désordre consigné, accompagnée d'un objet d'échelle (gabarit, ruban, pièce de monnaie). Les photographies sont numérotées dans l'ordre du formulaire et leur numéro est inscrit dans la colonne des observations, de sorte que chaque constat renvoie à une image. Le mesurage suit les conventions du \cref{ch:12} : périmètre extérieur de chaque niveau, hauteur des plafonds, superficies des pièces principales si le rapport doit les donner, et dimensions du terrain confrontées au certificat de localisation. L'évaluateur résiste à deux tentations : celle d'ouvrir ce qui est fermé (panneau électrique sous tension, trappe de vide sanitaire scellée, isolant de l'entretoit) lorsqu'il n'en a ni la compétence ni l'autorisation, et celle de qualifier devant le propriétaire ou le locataire ce qu'il constate. Ce qui est dit sur place est répété, déformé, et finit parfois devant un tribunal.3435\subsection{Après la visite}3637Le formulaire rempli est relu le jour même, pendant que la mémoire est fraîche, et complété : cotes hésitantes tranchées, photographies associées, mesures recopiées. Trois synthèses en sont tirées. La première est la \emph{cote d'état générale}, qui n'est pas la moyenne arithmétique des cotes, mais un jugement pondéré par l'importance de chaque composante dans le coût de remplacement, dont la \cref{sec:appB:age} donne la formalisation ; c'est cette cote qui entre comme variable d'état dans les grilles d'ajustement et dans les modèles hédoniques (\cref{ch:17,ch:18}). La deuxième est l'\emph{âge effectif} de l'immeuble, qui alimente la dépréciation physique de la méthode du coût (\cref{ch:24}). La troisième est la \emph{liste des travaux}, classée en travaux immédiats (dépréciation physique curable, ou dépenses immédiatement après l'achat dans la méthode de comparaison), travaux à moyen terme (dépenses en capital à projeter dans les flux actualisés d'un immeuble à revenus, \cref{ch:30}) et désordres à expertiser (hypothèses extraordinaires ou réserves du rapport). Le formulaire, les photographies et les notes sont conservés au dossier, que le règlement sur la tenue des dossiers oblige à garder au moins cinq ans après le dernier service rendu \parencite[art.~6]{tenuedossiersoeaq} ; ils constituent la preuve de l'étendue du travail que la règle 2.3 oblige à décrire.3839\section{Échelle d'état et âge effectif}\label{sec:appB:age}4041\begin{table}[htbp]\centering42\caption{Échelle de cotation de l'état des composantes utilisée dans les formulaires}\label{tab:appB:echelle}43\small\begin{tabularx}{\textwidth}{@{}cL{2.6cm}YL{3.1cm}@{}}44\toprule45Cote & Qualificatif & Définition opérationnelle & Conséquence habituelle \\46\midrule475 & Neuf ou comme neuf & Composante neuve ou récemment remplacée, sans usure visible & Âge apparent proche de zéro ; ajustement positif si les comparables sont dans la norme \\484 & Bon & Usure normale pour l'âge, entretien régulier visible, aucun désordre & Âge apparent égal ou inférieur à l'âge chronologique \\493 & Moyen & Usure conforme à l'âge, entretien différé mineur, fin de vie économique en vue mais non atteinte & Âge apparent égal à l'âge chronologique ; réserve de remplacement à prévoir \\502 & Passable & Fin de vie atteinte ou désordre fonctionnel ; remplacement ou réparation requis à court terme & Dépréciation curable ou dépense en capital immédiate \\511 & Mauvais & Composante défaillante, dangereuse ou absente ; dommages consécutifs à d'autres composantes & Travaux urgents ; expertise souvent requise ; hypothèse extraordinaire possible \\52\bottomrule53\end{tabularx}54\tabsource{convention de l'ouvrage, inspirée des pratiques décrites au \cref{ch:11} et dans \textcite{appraisal2026} ; l'échelle est celle des variables \texttt{qualite\_1a5} et \texttt{etat\_1a5} des dossiers synthétiques.}55\end{table}5657L'échelle du \cref{tab:appB:echelle} est volontairement courte. Les échelles longues (sur 10 ou 100) donnent une illusion de précision que l'observation visuelle ne justifie pas, et elles rendent les cotes de deux inspecteurs moins comparables. Cinq niveaux suffisent à distinguer ce que le marché distingue, et la littérature sur la dépréciation montre que c'est l'écart entre l'immeuble entretenu et l'immeuble négligé, plus que les nuances fines, qui pèse sur les prix : \textcite{hardingRosenthalSirmans2007} estiment la dépréciation nette d'entretien autour de \pct{2.5} par an et montrent que l'entretien compense environ un point de pourcentage par an, de sorte que deux maisons du même âge peuvent différer de plusieurs dizaines de points de valeur selon leur cote d'état. La typologie de \textcite{baum1991}, qui distingue la détérioration physique de la désuétude fonctionnelle et esthétique, rappelle que la cote d'état mesure la première ; les secondes sont consignées dans les observations et traitées séparément au \cref{ch:24}.5859La cote d'état générale $E$ et l'âge effectif $\bar a$ de l'immeuble s'obtiennent en pondérant les composantes par leur part $w_i$ dans le coût de remplacement neuf, parts dont le \cref{ch:22,ch:23} donnent les ordres de grandeur par type d'immeuble :60\begin{equation}\label{eq:appB:cote}61E = \sum_{i=1}^{n} w_i\, e_i, \qquad \bar a = \sum_{i=1}^{n} w_i\, a_i, \qquad \sum_{i=1}^{n} w_i = 1,62\end{equation}63où $e_i$ est la cote et $a_i$ l'âge apparent de la composante $i$. La pondération par le coût évite qu'un robinet qui fuit pèse autant qu'une toiture ; elle exprime aussi la logique de la méthode âge-vie, dans laquelle la dépréciation physique incurable d'une composante de longue durée est le rapport de son âge effectif à sa durée de vie économique $L_i$. En agrégeant,64\begin{equation}\label{eq:appB:agevie}65\frac{D_{\text{phys}}}{C_N} \approx \sum_{i=1}^{n} w_i\, \min\!\left(\frac{a_i}{L_i},\, 1\right),66\end{equation}67ce qui montre que l'âge effectif pondéré est une statistique suffisante de la dépréciation physique seulement si toutes les composantes ont la même durée de vie, hypothèse que le \cref{ch:24} discute et que la décomposition par composante permet d'abandonner. Le formulaire est construit pour fournir les $e_i$ et $a_i$ ; les $w_i$ et $L_i$ viennent de la méthode du coût. L'évaluateur qui remplit le formulaire ne calcule donc rien sur place : il observe, et la formule attend au bureau.6869\section{Formulaire 1 : maison unifamiliale}\label{sec:appB:f1}7071Le premier formulaire couvre la maison isolée, jumelée ou en rangée, avec ou sans garage, et la partie privative d'une copropriété divise horizontale lorsque le mandat porte sur une fraction. Il se lit de haut en bas dans l'ordre de la visite. Les rubriques en italique dans la colonne des observations indiquent les constats à rechercher ; les pathologies de la \cref{sec:appB:patho} y sont rappelées par leur nom lorsque la composante est le lieu habituel de leur manifestation.7273{\small\setlength{\tabcolsep}{4pt}\renewcommand{\arraystretch}{1.45}74\begin{longtable}{@{}L{3.1cm}>{\centering\arraybackslash}p{1.6cm}>{\centering\arraybackslash}p{1.1cm}L{4.1cm}>{\centering\arraybackslash}p{1.8cm}@{}}75\caption{Formulaire 1 — Inspection d'évaluation d'une maison unifamiliale}\label{tab:appB:f1}\\76\toprule77Élément & {État 1--5} & {Âge app.} & Observations (n\textsuperscript{o} photo) & Incidence \\78\midrule79\endfirsthead80\caption*{Tableau~\ref{tab:appB:f1} (suite)}\\81\toprule82Élément & {État 1--5} & {Âge app.} & Observations (n\textsuperscript{o} photo) & Incidence \\83\midrule84\endhead85\midrule\multicolumn{5}{r@{}}{\footnotesize\itshape suite à la page suivante}\\86\endfoot87\bottomrule88\endlastfoot89\multicolumn{5}{@{}l}{\textbf{A. Identification et conditions de la visite}}\\90Adresse, lot, date et heure & \wide{\rule{0pt}{10pt}} \\91Personnes présentes, météo, température & \wide{} \\92Parties non visitées et motif & \wide{} \\93Documents consultés avant la visite & \wide{\caseA~rôle \caseA~certificat de localisation \caseA~permis \caseA~zonage \caseA~zones inondables \caseA~DV} \\94\midrule95\multicolumn{5}{@{}l}{\textbf{B. Site et terrain}}\\96Topographie, drainage de surface & \cinq & & \emph{pente vers la maison, eau stagnante, affaissements} & \inc \\97Aménagement paysager, arbres & \cinq & & \emph{arbres matures près des fondations, racines} & \inc \\98Entrée, stationnement, trottoirs & \cinq & & \emph{asphalte, pavé, béton ; fissures, soulèvements} & \inc \\99Clôtures, murets, remises, piscine & \cinq & & \emph{conformité apparente ; piscine : clôture, filtration} & \inc \\100Services (aqueduc, égout, puits, fosse) & \cinq & & \emph{municipal ou autonome ; puits : débit déclaré ; fosse : vidange} & \inc \\101Nuisances et servitudes visibles & \cinq & & \emph{bruit, lignes électriques, voie ferrée, droit de passage} & \inc \\102Zone inondable ou de mobilité & \caseA~non \caseA~oui & & \emph{classe d'intensité selon la carte en vigueur ; marques de crue} & \inc \\103\midrule104\multicolumn{5}{@{}l}{\textbf{C. Fondations et structure}}\\105Type et matériau des fondations & \wide{\caseA~béton coulé \caseA~blocs \caseA~pierre \caseA~pieux \caseA~dalle sur sol \caseA~vide sanitaire} \\106Murs de fondation (ext. et int.) & \cinq & & \emph{fissures (largeur, orientation, actives), efflorescence, déversement} & \inc \\107Dalle du sous-sol et du garage & \cinq & & \emph{soulèvement, fissures en étoile, poudre blanche : \textbf{pyrite} ; dalle du garage d'abord} & \inc \\108Drainage des fondations, puisard & \cinq & & \emph{pompe, clapet, cheminées de nettoyage ; dépôt gélatineux rouille : \textbf{ocre ferreuse}} & \inc \\109Traces d'humidité et d'infiltration & \cinq & & \emph{jonction mur-dalle, cernes, odeur, moisissures, matériaux gondolés} & \inc \\110Charpente visible, solives, poutres, colonnes & \cinq & & \emph{flèche, entailles, pourriture, colonnes ajustables} & \inc \\111Éclatement du béton des fondations & \cinq & & \emph{fissures en carte, gonflement du béton lui-même : \textbf{pyrrhotite} (régions touchées)} & \inc \\112\midrule113\multicolumn{5}{@{}l}{\textbf{D. Enveloppe extérieure}}\\114Revêtement principal & \wide{\caseA~brique \caseA~pierre \caseA~vinyle \caseA~aluminium \caseA~fibrociment \caseA~bois \caseA~acrylique/stuc \caseA~autre} \\115État du revêtement & \cinq & & \emph{joints de mortier, briques éclatées, linteaux rouillés, chantepleures, fixations} & \inc \\116Solins, scellants, jonctions & \cinq & & \emph{autour des ouvertures, au toit, aux balcons} & \inc \\117Soffites, fascias, corniches & \cinq & & \emph{ventilation de l'entretoit, pourriture, nids} & \inc \\118Balcons, galeries, escaliers extérieurs & \cinq & & \emph{garde-corps, ancrages, bois en contact avec le sol} & \inc \\119Portes extérieures et de garage & \cinq & & \emph{étanchéité, quincaillerie, ouvre-porte} & \inc \\120Isolation des murs (si visible ou déclarée) & \wide{\caseA~inconnue \caseA~laine \caseA~cellulose \caseA~mousse \caseA~\textbf{vermiculite} \caseA~\textbf{MIUF} déclarée} \\121\midrule122\multicolumn{5}{@{}l}{\textbf{E. Toiture}}\\123Type et matériau & \wide{\caseA~bardeau d'asphalte \caseA~membrane élastomère \caseA~gravier \caseA~tôle \caseA~autre ; pente \caseA~forte \caseA~faible \caseA~plate} \\124État du couvrement & \cinq & & \emph{granules perdus, bardeaux relevés, cloques, joints ouverts, mousse} & \inc \\125Solins, cheminées, évents, drains & \cinq & & \emph{rouille, scellant fissuré, drain obstrué} & \inc \\126Gouttières et descentes & \cinq & & \emph{présence, pente, rejet à distance des fondations} & \inc \\127Entretoit (si accessible) & \cinq & & \emph{isolant (type, épaisseur), ventilation, taches, givre, \textbf{vermiculite}} & \inc \\128Année de réfection déclarée & \wide{\rule{0pt}{10pt}} \\129\midrule130\multicolumn{5}{@{}l}{\textbf{F. Fenestration}}\\131Type et matériau & \wide{\caseA~bois \caseA~PVC \caseA~aluminium \caseA~hybride ; vitrage \caseA~simple \caseA~double \caseA~triple} \\132État des fenêtres & \cinq & & \emph{condensation entre les verres, mécanismes, pourriture, calfeutrage} & \inc \\133Puits de lumière, portes-fenêtres & \cinq & & \emph{infiltration, scellants} & \inc \\134Année de remplacement déclarée & \wide{\rule{0pt}{10pt}} \\135\midrule136\multicolumn{5}{@{}l}{\textbf{G. Intérieur}}\\137Planchers (par niveau) & \cinq & & \emph{matériau, niveau, grincement, dénivellation} & \inc \\138Murs et plafonds & \cinq & & \emph{fissures, taches, réparations récentes (peinture fraîche localisée)} & \inc \\139Cuisine : armoires, comptoirs, évier & \cinq & & \emph{année de rénovation, fonctionnalité} & \inc \\140Salles de bain (nombre, état) & \cinq & & \emph{étanchéité, ventilation, moisissures, joints} & \inc \\141Portes, boiseries, escaliers, rampes & \cinq & & \emph{conformité apparente des garde-corps} & \inc \\142Sous-sol fini : qualité, hauteur libre & \cinq & & \emph{hauteur sous poutre, fenêtres, issue} & \inc \\143Foyer, poêle, cheminée & \cinq & & \emph{type (bois, gaz, granules), certification visible, état du conduit} & \inc \\144Odeurs, qualité de l'air, animaux & \wide{\rule{0pt}{10pt}} \\145\midrule146\multicolumn{5}{@{}l}{\textbf{H. Électricité}}\\147Entrée électrique et panneau & \wide{\caseA~60~A \caseA~100~A \caseA~200~A \caseA~autre ; \caseA~disjoncteurs \caseA~fusibles} \\148État apparent du panneau et du câblage visible & \cinq & & \emph{fils \textbf{aluminium} (gaine marquée AL), gaines textiles, boîtes ouvertes, épissures} & \inc \\149Prises, interrupteurs, DDFT, détecteurs & \cinq & & \emph{DDFT près de l'eau, détecteurs de fumée et de CO présents et datés} & \inc \\150\midrule151\multicolumn{5}{@{}l}{\textbf{I. Plomberie}}\\152Entrée d'eau et distribution & \wide{\caseA~cuivre \caseA~PEX \caseA~\textbf{galvanisé} \caseA~plomb (entrée) \caseA~inconnu} \\153Évacuation et ventilation & \wide{\caseA~ABS/PVC \caseA~fonte \caseA~\textbf{galvanisé} ; \emph{odeurs, écoulement lent}} \\154Chauffe-eau (type, année, capacité) & \cinq & & \emph{plaque signalétique, corrosion, bac, âge supérieur à 10~ans} & \inc \\155Appareils et robinetterie & \cinq & & \emph{débit, fuites, pression} & \inc \\156Clapet antiretour, pompe de puisard & \cinq & & \emph{présence, fonctionnement déclaré} & \inc \\157\midrule158\multicolumn{5}{@{}l}{\textbf{J. Chauffage, ventilation, climatisation}}\\159Système principal et énergie & \wide{\caseA~plinthes électriques \caseA~air pulsé \caseA~eau chaude \caseA~thermopompe \caseA~\textbf{mazout} \caseA~gaz \caseA~bois} \\160État de l'appareil principal & \cinq & & \emph{plaque signalétique, année, entretien, bruit, odeur} & \inc \\161Réservoir de mazout (int./ext., année) & \cinq & & \emph{plaque, corrosion, âge ; déclaration de retrait d'un ancien réservoir} & \inc \\162Distribution (conduits, radiateurs) & \cinq & & \emph{isolation des conduits, équilibrage} & \inc \\163Ventilation (VRC, hottes, salles de bain) & \cinq & & \emph{présence, rejet à l'extérieur} & \inc \\164Climatisation, thermopompe murale & \cinq & & \emph{année, état de l'unité extérieure} & \inc \\165\midrule166\multicolumn{5}{@{}l}{\textbf{K. Environnement intérieur et déclarations}}\\167Test de radon (déclaré) & \wide{\caseA~aucun \caseA~fait, résultat : \rule{2cm}{0.4pt} Bq/m\textsuperscript{3} ; \caseA~système d'atténuation présent} \\168Matériaux susceptibles de contenir de l'amiante & \wide{\caseA~vermiculite \caseA~isolant de tuyaux \caseA~tuiles \caseA~plâtre \caseA~aucun signe} \\169Déclarations du vendeur ou du propriétaire & \wide{\emph{sinistres, infiltrations, réclamations, travaux sans permis, litiges}} \\170\midrule171\multicolumn{5}{@{}l}{\textbf{L. Synthèse}}\\172Cote d'état générale (pondérée) & \cinq & & \emph{justification en une phrase} & \\173Âge chronologique / âge effectif estimé & \wide{\rule{2cm}{0.4pt} ans / \rule{2cm}{0.4pt} ans} \\174Travaux immédiats (curables) & \wide{\rule{0pt}{10pt}} \\175Travaux à moyen terme & \wide{} \\176Désordres à expertiser (hypothèses extraordinaires) & \wide{} \\177Nombre de photographies ; mesures prises & \wide{} \\178\end{longtable}179\tabsource{conception de l'auteur ; rubriques cohérentes avec le \cref{ch:11} ; aucune donnée.}180}181182\section{Formulaire 2 : duplex à quintuplex}\label{sec:appB:f2}183184Le second formulaire s'emploie \emph{en complément} du premier : les sections B à K du formulaire 1 sont remplies pour le bâtiment dans son ensemble, et le formulaire 2 ajoute ce qui distingue un petit immeuble locatif d'une maison : la description de chaque logement, le lien entre l'état observé et le bail, les aires communes et les équipements partagés. Le \cref{ch:32} explique pourquoi ces éléments comptent : dans un plex, la valeur dépend autant de la structure des baux et du potentiel de rattrapage des loyers que de l'état physique, et un logement rénové occupé par un locataire de longue date dont le loyer est très inférieur au marché n'a pas la même incidence qu'un logement identique loué au prix du marché depuis un an. Les règles du Code civil sur la reconduction des baux et sur la fixation des loyers (\cref{ch:26,ch:34}) font de chaque fiche de logement une pièce de l'analyse du droit évalué, non un simple inventaire.185186{\small\setlength{\tabcolsep}{4pt}\renewcommand{\arraystretch}{1.45}187\begin{longtable}{@{}L{3.1cm}>{\centering\arraybackslash}p{1.6cm}>{\centering\arraybackslash}p{1.1cm}L{4.1cm}>{\centering\arraybackslash}p{1.8cm}@{}}188\caption{Formulaire 2 — Compléments pour un immeuble de deux à cinq logements (une section M par logement)}\label{tab:appB:f2}\\189\toprule190Élément & {État 1--5} & {Âge app.} & Observations (n\textsuperscript{o} photo) & Incidence \\191\midrule192\endfirsthead193\caption*{Tableau~\ref{tab:appB:f2} (suite)}\\194\toprule195Élément & {État 1--5} & {Âge app.} & Observations (n\textsuperscript{o} photo) & Incidence \\196\midrule197\endhead198\midrule\multicolumn{5}{r@{}}{\footnotesize\itshape suite à la page suivante}\\199\endfoot200\bottomrule201\endlastfoot202\multicolumn{5}{@{}l}{\textbf{M. Fiche de logement (reproduire pour chaque logement)}}\\203Numéro, niveau, typologie & \wide{n\textsuperscript{o} \rule{1cm}{0.4pt} ; niveau \rule{1cm}{0.4pt} ; \caseA~studio \caseA~3½ \caseA~4½ \caseA~5½ \caseA~6½ et plus ; superficie \rule{1.2cm}{0.4pt} m\textsuperscript{2}} \\204Occupation et accès & \wide{\caseA~visité \caseA~non visité (motif) ; \caseA~locataire \caseA~propriétaire-occupant \caseA~vacant} \\205Bail : loyer mensuel, échéance, inclusions & \wide{\rule{1.5cm}{0.4pt} \$/mois ; échéance \rule{2cm}{0.4pt} ; \caseA~chauffage \caseA~électricité \caseA~eau chaude \caseA~stationnement \caseA~électroménagers} \\206Ancienneté du locataire, avis en cours & \wide{depuis \rule{1.5cm}{0.4pt} ; \caseA~avis d'augmentation \caseA~dossier TAL \caseA~avis de reprise ou d'éviction} \\207Cuisine & \cinq & & \emph{année de rénovation, électroménagers fournis} & \inc \\208Salle(s) de bain & \cinq & & \emph{ventilation, étanchéité, moisissures} & \inc \\209Planchers, murs, plafonds & \cinq & & \emph{dénivellation, fissures, taches au plafond (fuite du logement supérieur)} & \inc \\210Fenêtres et portes du logement & \cinq & & \emph{voir section F ; différences entre logements} & \inc \\211Chauffage et compteur & \wide{\caseA~compteur distinct \caseA~compteur commun ; \caseA~plinthes \caseA~central ; état \cinq} \\212Électricité du logement & \cinq & & \emph{panneau distinct, ampérage, prises DDFT} & \inc \\213Détecteurs de fumée et de CO & \caseA~oui \caseA~non & & \emph{présence dans chaque logement} & \inc \\214Issues, escaliers de secours & \cinq & & \emph{accès, garde-corps, dégagement} & \inc \\215État général du logement & \cinq & & \emph{rattrapable à la rotation ? travaux estimés} & \inc \\216\midrule217\multicolumn{5}{@{}l}{\textbf{N. Aires et équipements communs}}\\218Hall, corridors, escaliers intérieurs & \cinq & & \emph{éclairage, revêtements, propreté} & \inc \\219Sous-sol commun, rangements, buanderie & \cinq & & \emph{appareils fournis, humidité, accès} & \inc \\220Entrée électrique commune et compteurs & \cinq & & \emph{nombre de compteurs, capacité, espace commun chauffé par qui ?} & \inc \\221Chauffe-eau (par logement ou commun) & \cinq & & \emph{nombre, années} & \inc \\222Escaliers extérieurs, balcons, galeries & \cinq & & \emph{acier : corrosion aux ancrages ; bois : pourriture ; garde-corps} & \inc \\223Stationnements, remises, cour & \cinq & & \emph{nombre de cases, attribution par bail} & \inc \\224Ordures, recyclage, déneigement & \wide{\emph{organisation, contrats déclarés}} \\225\midrule226\multicolumn{5}{@{}l}{\textbf{O. Synthèse locative}}\\227Logements visités / total & \wide{\rule{1cm}{0.4pt} / \rule{1cm}{0.4pt}} \\228Loyers mensuels totaux (contractuels) & \wide{\rule{2cm}{0.4pt} \$ ; écart apparent au marché \caseA~faible \caseA~moyen \caseA~fort} \\229Logements à rénover à la rotation & \wide{\rule{0pt}{10pt}} \\230Dépenses en capital communes à prévoir & \wide{} \\231\end{longtable}232\tabsource{conception de l'auteur ; cohérent avec les \cref{ch:26,ch:32}.}233}234235\section{Formulaire 3 : immeubles de six logements et plus}\label{sec:appB:f3}236237Le troisième formulaire complète les deux premiers pour les immeubles de six logements et plus, dont le \cref{ch:33} traite l'évaluation. La différence n'est pas seulement d'échelle. À partir de ce seuil, les systèmes deviennent centraux (chauffage, eau chaude, ventilation des corridors), la sécurité incendie est organisée au niveau de l'immeuble, la réglementation de construction et de sécurité s'applique différemment, et l'exploitation suppose une gestion, des contrats d'entretien et des réserves que l'évaluateur doit retrouver dans les dépenses normalisées (\cref{ch:28}). La Loi sur le bâtiment exclut de l'application du chapitre « Bâtiment » du Code de sécurité les immeubles totalement résidentiels de moins de trois étages ou de moins de neuf logements \parencite[art.~29]{loibatiment} ; au-delà, l'immeuble est assujetti et l'évaluateur demande les documents qui en attestent (registre d'entretien du système d'alarme, rapports d'inspection des façades et des stationnements étagés lorsqu'ils s'appliquent, plan de sécurité incendie). Il ne vérifie pas lui-même la conformité ; il consigne l'existence ou l'absence des documents, ce qui, en soi, informe sur la gestion.238239{\small\setlength{\tabcolsep}{4pt}\renewcommand{\arraystretch}{1.45}240\begin{longtable}{@{}L{3.1cm}>{\centering\arraybackslash}p{1.6cm}>{\centering\arraybackslash}p{1.1cm}L{4.1cm}>{\centering\arraybackslash}p{1.8cm}@{}}241\caption{Formulaire 3 — Compléments pour un immeuble de six logements et plus}\label{tab:appB:f3}\\242\toprule243Élément & {État 1--5} & {Âge app.} & Observations (n\textsuperscript{o} photo) & Incidence \\244\midrule245\endfirsthead246\caption*{Tableau~\ref{tab:appB:f3} (suite)}\\247\toprule248Élément & {État 1--5} & {Âge app.} & Observations (n\textsuperscript{o} photo) & Incidence \\249\midrule250\endhead251\midrule\multicolumn{5}{r@{}}{\footnotesize\itshape suite à la page suivante}\\252\endfoot253\bottomrule254\endlastfoot255\multicolumn{5}{@{}l}{\textbf{P. Systèmes centraux}}\\256Chauffage central (chaudière, énergie, année) & \cinq & & \emph{plaque, capacité, redondance, contrat d'entretien ; \textbf{mazout} : réservoir, âge} & \inc \\257Production d'eau chaude centrale & \cinq & & \emph{réservoirs, année, recirculation} & \inc \\258Ventilation des corridors et des salles de bain & \cinq & & \emph{VRC, ventilateurs de toit, filtres} & \inc \\259Distribution électrique (entrée, compteurs, panneaux) & \cinq & & \emph{capacité, espace réservé, mise à la terre, câblage \textbf{aluminium}} & \inc \\260Plomberie verticale (colonnes, pluviaux) & \cinq & & \emph{\textbf{galvanisé} ou fonte, remplacement partiel, pression aux étages} & \inc \\261Ascenseur (si présent) & \cinq & & \emph{certificat affiché, année, contrat} & \inc \\262Interphone, contrôle d'accès, caméras & \cinq & & \emph{fonctionnement déclaré} & \inc \\263\midrule264\multicolumn{5}{@{}l}{\textbf{Q. Sécurité incendie}}\\265Système d'alarme et panneau & \cinq & & \emph{registre d'entretien, dernière inspection, affichage} & \inc \\266Détecteurs, avertisseurs, éclairage d'urgence & \cinq & & \emph{présence dans les corridors et les logements} & \inc \\267Séparations coupe-feu, portes à fermeture automatique & \cinq & & \emph{portes calées ouvertes, percements non scellés} & \inc \\268Extincteurs, gicleurs, cabinets d'incendie & \cinq & & \emph{étiquettes d'inspection, dates} & \inc \\269Issues, escaliers de secours, dégagements & \cinq & & \emph{encombrement, état des escaliers extérieurs d'acier} & \inc \\270Plan de sécurité incendie, documents disponibles & \wide{\caseA~plan \caseA~registre d'alarme \caseA~rapports d'inspection \caseA~aucun document fourni} \\271\midrule272\multicolumn{5}{@{}l}{\textbf{R. Accessibilité et aires communes}}\\273Entrée principale, rampe, seuils & \cinq & & \emph{accessibilité sans obstacle, ouvre-porte} & \inc \\274Corridors, éclairage, revêtements & \cinq & & \emph{largeur, usure, propreté} & \inc \\275Buanderie commune, rangements, salle communautaire & \cinq & & \emph{appareils, revenus accessoires déclarés} & \inc \\276Local des ordures, chute à déchets & \cinq & & \emph{odeurs, vermine, conformité apparente} & \inc \\277Local technique, atelier, bureau du concierge & \cinq & & \emph{propreté, entreposage de produits} & \inc \\278\midrule279\multicolumn{5}{@{}l}{\textbf{S. Stationnement et extérieur}}\\280Stationnement de surface (cases, revêtement) & \cinq & & \emph{nombre, marquage, drainage, revenus par case} & \inc \\281Stationnement intérieur ou étagé & \cinq & & \emph{dalle, infiltrations, ventilation, inspection périodique si assujetti} & \inc \\282Bornes de recharge, éclairage extérieur & \cinq & & \emph{nombre, alimentation} & \inc \\283Aménagement, murs de soutènement, clôtures & \cinq & & \emph{stabilité, drainage} & \inc \\284Toiture : accès, équipements en toiture & \cinq & & \emph{unités mécaniques, ancrages, membrane autour des bases} & \inc \\285\midrule286\multicolumn{5}{@{}l}{\textbf{T. Gestion et documents}}\\287État locatif fourni, baux consultés & \wide{\caseA~état locatif daté \caseA~copies des baux \caseA~registre des avis TAL \caseA~liste des travaux réalisés} \\288Contrats d'entretien et de service & \wide{\caseA~chauffage \caseA~alarme \caseA~ascenseur \caseA~déneigement \caseA~extermination \caseA~conciergerie} \\289Dépenses des trois derniers exercices & \wide{\caseA~fournies \caseA~partielles \caseA~refusées} \\290Travaux majeurs réalisés (10~ans) et prévus & \wide{\rule{0pt}{10pt}} \\291\midrule292\multicolumn{5}{@{}l}{\textbf{U. Synthèse}}\\293Logements visités / total ; échantillon représentatif ? & \wide{\rule{1cm}{0.4pt} / \rule{1cm}{0.4pt} ; \caseA~oui \caseA~non (hypothèse à déclarer)} \\294Dépenses en capital à projeter (composante, année, ordre de grandeur) & \wide{\rule{0pt}{10pt}} \\295Désordres à expertiser & \wide{} \\296\end{longtable}297\tabsource{conception de l'auteur ; cohérent avec les \cref{ch:28,ch:33} et avec la fiche d'inspection du dossier de cas du \cref{ch:47}.}298}299300\section{Pathologies québécoises à rechercher}\label{sec:appB:patho}301302Le parc résidentiel québécois présente une série de désordres qui tiennent à sa géologie, à son climat, à ses matériaux et à ses époques de construction. L'évaluateur ne les diagnostique pas ; il doit en connaître les signes, les contextes où ils sont probables et la conduite à tenir lorsqu'il les soupçonne. Le \cref{tab:appB:patho} les résume ; les paragraphes qui suivent précisent les sources et les conséquences pour le rapport. Le \cref{ch:11} décrit chaque phénomène plus complètement et le \cref{ch:24} en traite la mesure en dépréciation ; le \cref{ch:43} couvre les risques environnementaux de site (inondation, contamination), qui ne sont pas repris ici.303304{\small\setlength{\tabcolsep}{4pt}305\begin{longtable}{@{}L{2.2cm}L{2.9cm}L{4.3cm}L{3.3cm}@{}}306\caption{Pathologies à rechercher lors de l'inspection : contexte, signes, conduite à tenir}\label{tab:appB:patho}\\307\toprule308Pathologie & Contexte probable & Signes observables & Conduite et renvoi \\309\midrule310\endfirsthead311\caption*{Tableau~\ref{tab:appB:patho} (suite)}\\312\toprule313Pathologie & Contexte probable & Signes observables & Conduite et renvoi \\314\midrule315\endhead316\midrule\multicolumn{4}{r@{}}{\footnotesize\itshape suite à la page suivante}\\317\endfoot318\bottomrule319\endlastfoot320Pyrite (remblai gonflant) & Remblai de pierre concassée sous les dalles ; constructions antérieures à la certification des remblais ; secteurs de la Montérégie et de la vallée du Saint-Laurent & Soulèvement de la dalle du garage puis du sous-sol, fissures en étoile ou en croix, poudre blanche, portes qui coincent, murs de fondation poussés vers l'extérieur ; apparition souvent 10 à 25~ans après la construction & Expertise selon le protocole CTQ-M200 (indice IPPG du remblai) ; hypothèse extraordinaire ou réserve ; décote de marché documentée ; \cref{ch:11,ch:24} \\321Ocre ferreuse & Sols riches en fer ou en ferrobactéries, nappe phréatique haute, secteurs identifiés par la municipalité & Dépôt gélatineux rouille dans le puisard et les cheminées de nettoyage, eau rougeâtre en surface, odeur de soufre, drain colmaté, infiltrations à la jonction mur-dalle & Vérifier cheminées de nettoyage et fréquence d'entretien déclarée ; coût récurrent dans les dépenses ; réserve ; \cref{ch:11,ch:28} \\322Pyrrhotite (béton des fondations) & Granulats de certaines carrières ; constructions des années 1990 et 2000 en Mauricie et dans les régions voisines & Fissuration en carte des murs de fondation, éclatement du béton lui-même (non de la dalle seule), gonflement progressif & Expertise par carottage (teneur en pyrrhotite) ; hypothèse extraordinaire ; valeur parfois limitée au terrain moins démolition ; \cref{ch:24,ch:25} \\323Vermiculite et amiante & Isolant en vrac de l'entretoit et des murs posé jusqu'au début des années 1990 ; isolants de tuyaux, tuiles et plâtres anciens & Granules brun doré ou gris argenté dans l'entretoit ; gaines blanchâtres sur les tuyaux de chauffage ; ne pas remuer & Présence consignée, non testée ; coût de désamiantage à l'ouverture des murs ; réserve ; \cref{ch:11,ch:44} \\324MIUF (mousse d'urée-formaldéhyde) & Isolation injectée dans les murs à la fin des années 1970 ; interdite au Canada depuis 1980 & Mousse friable jaune-brun aux ouvertures murales, déclaration du vendeur, mention dans les titres & Déclaration dans le rapport ; décote de marché à documenter par comparables ; \cref{ch:11,ch:17} \\325Radon & Gaz du sol ; concentration très variable d'une maison à l'autre ; ligne directrice de 200~Bq/m\textsuperscript{3} & Aucun signe visible ; seul un test de longue durée informe ; vérifier la présence d'un système d'atténuation (tuyau et ventilateur au sous-sol) & Demander le résultat du test s'il existe ; coût d'atténuation en dépréciation curable ; réserve type sinon ; \cref{ch:11,ch:43} \\326Câblage en aluminium & Résidences câblées à la fin des années 1960 et au début des années 1970 & Gaine marquée « AL » ou « ALUMINIUM » dans le panneau, connexions chaudes ou décolorées, prises marquées CO/ALR & Noter sans manipuler ; vérification par maître électricien ; coût de correction des connexions ; incidence sur l'assurabilité ; \cref{ch:11} \\327Plomberie galvanisée & Distribution et évacuation d'avant les années 1960, souvent remplacée partiellement & Tuyaux gris mats filetés, pression faible aux étages, eau brune au premier jet, raccords cuivre-galvanisé corrodés & Coût de remplacement en dépréciation curable ou incurable selon l'accès ; \cref{ch:24} \\328Chauffage au mazout et réservoirs & Maisons d'avant 1980 non converties ; réservoirs intérieurs ou enfouis & Réservoir d'acier (plaque, année, corrosion au fond), odeur, taches au sol, conduite de remplissage abandonnée (réservoir enfoui) & Règlement sur les appareils de chauffage au mazout : remplacement par combustible fossile interdit ; coût de conversion et de retrait ; sol à vérifier si enfoui ; \cref{ch:43,ch:44} \\329Fondations de pierre ou de blocs ; drain absent & Bâtiments antérieurs aux années 1950, plex des quartiers centraux & Mortier désagrégé, humidité chronique, absence de drain français, sous-sol bas & Travaux en dépréciation incurable ou curable ; hauteur libre et usage du sous-sol ; \cref{ch:24,ch:32} \\330Humidité, moisissures, mérule & Sous-sols mal ventilés, infiltrations récurrentes, bois en contact avec le sol & Odeur, taches, matériaux gondolés, mycélium blanc ou brun sur le bois & Expertise en cas de signes étendus ; hypothèse extraordinaire ; \cref{ch:11} \\331\end{longtable}332\tabsource{synthèse de l'auteur d'après les sources citées dans le texte de la \cref{sec:appB:patho} (ACQC, RBQ, SHQ, Santé Canada, RNCan, Québec.ca ; consultées le 31~octobre 2026) ; le contexte « probable » est indicatif et ne dispense d'aucune vérification.}333}334335La \motcle{pyrite} désigne, dans l'usage québécois, le gonflement de certains remblais de pierre concassée placés sous les dalles de béton : en présence d'humidité et d'oxygène, la pyrite contenue dans la pierre s'oxyde, les produits de la réaction occupent plus de volume, la dalle se soulève et se fissure, et le béton lui-même peut être attaqué. L'Association des consommateurs pour la qualité dans la construction indique que les dommages apparaissent généralement une dizaine d'années après la construction, parfois quinze, vingt ou plus de vingt-cinq ans, qu'ils se manifestent d'abord à la dalle du garage parce que l'épaisseur de remblai y est plus grande, et que seule une analyse en laboratoire d'échantillons du remblai permet de conclure ; le protocole d'expertise des bâtiments existants est la norme CTQ-M200 et les remblais neufs sont certifiés non gonflants (« DB ») ; un programme d'aide de la Société d'habitation du Québec a existé de 2001 à 2011\footnote{ACQC, « La pyrite », \url{https://www.acqc.ca/fr/info/pyrite}, consulté le 31~octobre 2026 ; la page ne porte pas de date de mise à jour. La méthode d'essai de l'indice pétrographique du potentiel de gonflement sulfatique (IPPG) fait l'objet de la norme BNQ 2560-500/2022 du Bureau de normalisation du Québec (sommaire consulté le 31~octobre 2026).}. Pour l'évaluateur, la pyrite est l'exemple type du désordre qui exige une hypothèse extraordinaire : s'il n'a pas de rapport d'expertise, il évalue sous l'hypothèse que le remblai n'est pas gonflant et il indique l'incidence, qui est au minimum le coût de remplacement de la dalle et du remblai et, dans les secteurs où le marché est sensibilisé, une décote qui dépasse ce coût.336337L'\motcle{ocre ferreuse} est un dépôt, d'origine chimique ou bactérienne, qui colmate les drains de fondation. La Régie du bâtiment du Québec décrit ses signes : eau rougeâtre dans les fossés après la pluie, boue gluante de couleur ocre dans le bassin de captation, dépôts rougeâtres sur la dalle avec une odeur de soufre, humidité élevée au sous-sol ; elle précise que le fer étant naturellement présent dans le sol, on ne peut empêcher la formation du dépôt, de sorte que les solutions sont des aménagements (cheminées de nettoyage, modification du drainage, étanchéisation, parfois condamnation du sous-sol)\footnote{Régie du bâtiment du Québec, « Dépôt d'ocre », \url{https://www.rbq.gouv.qc.ca/vous-etes/citoyen/problemes-avec-votre-residence/depot-docre}, consulté le 31~octobre 2026. L'ACQC signale que la norme BNQ 3661-500, publiée en 2012, encadre la conception des drains dans les sols propices aux dépôts d'ocre (\url{https://acqc.ca/fr/ocre-ferreuse}, consulté le 31~octobre 2026).}. Au contraire de la pyrite, l'ocre ferreuse n'est pas un désordre que l'on corrige une fois pour toutes ; c'est une charge récurrente d'entretien, qui entre dans les dépenses normalisées d'un immeuble à revenus (\cref{ch:28}) et qui, pour une maison, se traduit par une décote que les comparables du même secteur révèlent lorsqu'ils sont bien choisis (\cref{ch:16}).338339La \motcle{pyrrhotite} est un minéral présent dans les granulats de certaines carrières, qui, incorporé au béton des fondations, provoque le gonflement et l'éclatement du béton lui-même. Le phénomène a touché des milliers de résidences construites dans les années 1990 et 2000 en Mauricie et dans les régions voisines. La Société d'habitation du Québec a administré de 2011 à 2026 un programme d'aide dont le volet travaux exigeait notamment que les fondations présentent un taux minimal de \pct{0.23} de pyrrhotite ; le programme a pris fin le 30~septembre 2026\footnote{Gouvernement du Québec, « Programme pour les résidences endommagées par la pyrrhotite », \url{https://www.quebec.ca/habitation-territoire/construction-renovation/renovation-residentielle/programme-residences-endommagees-pyrrhotite}, page mise à jour le 8~octobre 2026, consultée le 31~octobre 2026 ; normes du programme (SHQ, PDF) consultées le même jour.}. La signature visuelle est la fissuration en carte des murs de fondation avec éclatement du béton, à ne pas confondre avec le soulèvement de dalle de la pyrite ; la confirmation passe par le carottage et l'analyse. Lorsque la teneur est élevée, la correction consiste à remplacer les fondations, ce qui peut ramener la valeur de l'immeuble à celle du terrain diminuée des coûts de démolition (\cref{ch:25}) ; l'évaluateur qui soupçonne le phénomène sans expertise ne peut conclure qu'au moyen d'une hypothèse extraordinaire explicite.340341L'isolant de \motcle{vermiculite} peut contenir de l'amiante amphibolique ; Santé Canada a avisé les Canadiens dès 2004 que cet isolant, vendu notamment sous la marque Zonolite, pouvait être nocif s'il était remué, et le gouvernement fédéral interdit depuis 2018 la vente de produits de consommation contenant de l'amiante\footnote{Santé Canada, avis du 3~avril 2004 « Santé Canada avise les Canadiens que l'isolant de vermiculite peut contenir de l'amiante », archives de Canada.ca, consulté le 31~octobre 2026 ; Ressources naturelles Canada, \emph{Emprisonnons la chaleur}, section 3, page modifiée le 31~janvier 2025, consultée le 31~octobre 2026.}. La \motcle{mousse isolante d'urée-formaldéhyde} (MIUF, \emph{UFFI}), injectée dans les murs de nombreuses maisons à la fin des années 1970, est interdite au Canada depuis 1980\footnote{Ressources naturelles Canada, \emph{Emprisonnons la chaleur}, section 3, \url{https://ressources-naturelles.canada.ca/efficacite-energetique/efficacite-energetique-maison/emprisonnons-chaleur-section-3}, consulté le 31~octobre 2026.}. Pour l'un comme pour l'autre, l'évaluateur consigne la présence observée ou déclarée, ne prélève rien, et traite la question au plan de la valeur : l'incidence d'une vermiculite non dérangée dans un entretoit est le surcoût de tout travail futur qui l'exposera ; celle d'une MIUF déclarée est essentiellement une décote de marché, à documenter par des ventes comparables, puisque le risque sanitaire d'une mousse ancienne et sèche est aujourd'hui considéré comme faible mais que l'information doit être divulguée et pèse sur l'acheteur.342343Le \motcle{radon} est un gaz radioactif d'origine naturelle qui s'accumule dans les sous-sols. La ligne directrice canadienne est de 200~becquerels par mètre cube en moyenne annuelle dans les aires normalement occupées, et Santé Canada recommande d'agir dans l'année lorsque ce seuil est dépassé, d'autant plus vite que la concentration est élevée\footnote{Santé Canada, « Lignes directrices sur le radon », \url{https://www.canada.ca/fr/sante-canada/services/securite-et-risque-pour-sante/radiation/radon/lignes-directrices-gouvernement-canada.html}, page modifiée le 15~octobre 2025, consultée le 31~octobre 2026.}. Rien ne se voit à l'inspection, sinon un système d'atténuation déjà installé ; l'évaluateur demande le résultat d'un test s'il en existe un, et son rapport contient, à défaut, une réserve type indiquant que la concentration n'a pas été mesurée. L'incidence est modeste lorsque le marché local connaît mal le phénomène et que le coût d'atténuation est faible par rapport à la valeur ; elle est réelle dans les secteurs où les tests sont devenus usuels dans les promesses d'achat.344345Le \motcle{câblage en aluminium} équipe de nombreuses résidences câblées à la fin des années 1960 et au début des années 1970, période de forte hausse du prix du cuivre ; le risque tient aux connexions, où la dilatation et l'oxydation du métal desserrent les contacts et échauffent les boîtes, non au conducteur lui-même. L'évaluateur repère la gaine marquée du mot « aluminium » ou de l'abréviation « AL » dans le panneau et note la présence de dispositifs CO/ALR ou de connecteurs de transition ; il ne manipule rien sous tension. L'incidence passe par le coût de correction des connexions par un maître électricien et, souvent, par les conditions d'assurance, que les comparables ne révèlent qu'imparfaitement ; le rapport la déclare et la chiffre comme dépréciation curable. La \motcle{plomberie galvanisée}, courante avant les années 1960, se reconnaît à ses tuyaux gris filetés et à ses symptômes (pression faible, eau colorée au premier jet, corrosion aux raccords avec le cuivre) ; son remplacement, selon qu'il exige d'ouvrir des murs finis ou non, est une dépréciation curable ou incurable (\cref{ch:24}). Ces deux affirmations relèvent de la pratique courante du bâtiment et non d'une source officielle vérifiée pour les besoins de l'ouvrage ; elles sont consignées comme telles dans le registre des affirmations de l'annexe.346347Le \motcle{chauffage au mazout} enfin est en voie de disparition réglementée. Le Règlement sur les appareils de chauffage au mazout interdit l'installation d'un appareil au mazout dans les constructions résidentielles neuves et, dans les bâtiments existants d'au plus 600~m\textsuperscript{2} et trois étages, le remplacement d'un appareil au mazout par un appareil fonctionnant à un combustible fossile ; l'entretien demeure permis tant qu'il se limite à l'entretien normal d'un appareil de moins de vingt ans (dix ans pour un chauffe-eau), les réparations majeures étant interdites ; le retrait d'un réservoir doit être déclaré et réalisé selon les normes\footnote{Gouvernement du Québec, « Chauffage au mazout résidentiel », \url{https://www.quebec.ca/habitation-territoire/chauffage-consommation-energie/chauffage-mazout}, page mise à jour le 8~juin 2026, consultée le 31~octobre 2026 ; communiqué d'édiction du règlement (interdictions à compter du 31~décembre 2021 pour le neuf et du 31~décembre 2023 pour les remplacements), Québec.ca, consulté le même jour. Le texte réglementaire lui-même n'a pas été relu : les seuils cités proviennent de la page gouvernementale.}. Pour l'évaluateur, un appareil au mazout proche de vingt ans n'est plus une composante dépréciée : c'est une conversion certaine à court terme, dont le coût (appareil, entrée électrique souvent à augmenter, retrait du réservoir) est une dépréciation curable de la méthode du coût et une dépense immédiate dans la méthode de comparaison, les programmes d'aide, lorsqu'ils existent, venant en déduction (\cref{ch:44}). Un réservoir enfoui ajoute un risque de contamination du sol qui relève du \cref{ch:43}.348349\begin{quebec}[Garanties et déclarations : ce que l'inspection peut présumer]350Trois cadres québécois conditionnent la lecture d'un formulaire d'inspection. Pour un bâtiment neuf visé par le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (unifamiliales isolées, jumelées ou en rangée, duplex à quintuplex, petites copropriétés), les malfaçons non apparentes sont couvertes un an après la réception, les vices cachés trois ans et les vices de conception, de construction ou du sol cinq ans, sous des plafonds de \dollars{300000} par unifamiliale et de \dollars{200000} par logement pour un multifamilial \parencite[art.~10, 13, 14]{reglgarantie}, la garantie étant transférable à l'acquéreur \parencite{gcrprotections} ; l'évaluateur d'un immeuble récent consigne l'existence de la garantie et des réclamations en cours. Pour un immeuble vendu par courtier, les déclarations du vendeur constituent une source d'information que l'évaluateur cite comme telle, sans la vérifier, mais dont il relève les contradictions avec ses observations \parencite{oaciqFormulaireDV}. Pour les travaux récents, le Code de construction en vigueur repose sur le Code national du bâtiment 2020 modifié pour le Québec depuis le 17~avril 2025, avec une période de transition pendant laquelle les dispositions antérieures peuvent s'appliquer aux travaux commencés avant le 17~octobre 2027 \parencite{codeConstruction} ; l'évaluateur n'atteste pas la conformité, mais il sait qu'un bâtiment ancien n'a pas à satisfaire au code actuel et qu'une non-conformité apparente n'est une désuétude fonctionnelle que si le marché la sanctionne (\cref{ch:24}). Ces textes ont été vérifiés dans leur version à jour au 1\textsuperscript{er} juillet 2026 (règlements) ou au 15~octobre 2026 (lois).351\end{quebec}352353\section{Exemple rempli : le sujet du cas 1}\label{sec:appB:exemple}354355\begin{synthetique}356L'exemple qui suit est entièrement fictif. Il porte sur la maison du dossier de cas 1 décrite dans \texttt{data/synthetic/cas1\_gatineau\_sujet.json} (maison à étages du secteur Hull, construite en 1998, 165~m\textsuperscript{2} habitables, terrain de 620~m\textsuperscript{2}, quatre chambres, deux salles de bain, garage simple, sous-sol fini, cote de qualité 3) et utilisée aux \cref{ch:16,ch:17,ch:21,ch:24,ch:45}. Les observations, les âges apparents et les cotes de composantes ont été rédigés pour l'annexe afin d'être cohérents avec la cote d'état générale de 3 du dossier ; ils ne proviennent d'aucune inspection réelle et aucun montant n'y figure, les chiffres du dossier étant calculés par les scripts de \texttt{analysis/python/traite/cas1.py} et des chapitres cités.357\end{synthetique}358359Le \cref{tab:appB:exemple} montre comment le formulaire 1 se remplit sur le terrain. On y voit le passage des faits aux codes : la toiture de 2014, cotée 3 avec un âge apparent de douze ans, n'appelle aucune incidence immédiate mais entre dans l'âge effectif ; le chauffe-eau de 2013 est en fin de vie et reçoit une incidence négative ; la fissure du mur ouest, de faible largeur et sans déversement, est consignée avec sa mesure, photographiée, et renvoyée à une réserve plutôt qu'à une hypothèse extraordinaire parce que rien n'indique un désordre structural ; le sous-sol fini de bonne qualité, le garage et la thermopompe récente donnent au sujet un avantage sur les comparables qui n'en ont pas, ce que la grille d'ajustements du \cref{ch:17} traduira en dollars. La synthèse, enfin, aboutit à une cote générale de 3 et à un âge effectif inférieur à l'âge chronologique, parce que plusieurs composantes de courte durée ont été renouvelées ; c'est ce chiffre que le \cref{ch:24} utilise.360361{\small\setlength{\tabcolsep}{4pt}362\begin{longtable}{@{}L{2.7cm}>{\centering\arraybackslash}p{0.8cm}>{\centering\arraybackslash}p{0.9cm}L{5.2cm}L{2.5cm}@{}}363\caption{Formulaire 1 rempli pour le sujet du cas 1 (inspection fictive du 20~août 2026 ; données synthétiques)}\label{tab:appB:exemple}\\364\toprule365Élément & {État} & {Âge app.} & Observations (n\textsuperscript{o} photo) & Incidence \\366\midrule367\endfirsthead368\caption*{Tableau~\ref{tab:appB:exemple} (suite)}\\369\toprule370Élément & {État} & {Âge app.} & Observations (n\textsuperscript{o} photo) & Incidence \\371\midrule372\endhead373\midrule\multicolumn{5}{r@{}}{\footnotesize\itshape suite à la page suivante}\\374\endfoot375\bottomrule376\endlastfoot377\multicolumn{5}{@{}l}{\textbf{A. Identification}}\\378Adresse, lot, date & \widex{123, rue des Érables (fictive), Hull ; lot fictif ; 20~août 2026, 9~h~30 à 11~h~15 ; propriétaire présent ; ensoleillé, 24~°C} \\379Parties non visitées & \widex{Entretoit observé depuis la trappe seulement ; remise verrouillée} \\380Documents consultés & \widex{Rôle 2025, certificat de localisation (2019), permis (garage 1998, toiture 2014), zonage résidentiel, hors zone inondable selon la carte en vigueur, DV du vendeur} \\381\midrule382\multicolumn{5}{@{}l}{\textbf{B. Site et terrain}}\\383Topographie, drainage & 4 & — & Terrain plat, pente légère vers la rue ; aucune eau stagnante (ph.~1--2) & 0 \\384Aménagement, arbres & 3 & — & Érable mature à 4~m du mur est ; haie de cèdres & 0 \\385Entrée, stationnement & 3 & 14 & Asphalte 2012, fissures fines, deux cases devant le garage (ph.~3) & 0 \\386Remise, clôture & 3 & 20 & Remise de bois 8~pi~×~10~pi, clôture de mailles ; pas de piscine & 0 \\387Services & 5 & — & Aqueduc et égout municipaux & 0 \\388Zone inondable & non & — & Carte consultée le 19~août 2026 & 0 \\389\midrule390\multicolumn{5}{@{}l}{\textbf{C. Fondations et structure}}\\391Type & \widex{Béton coulé, sous-sol pleine hauteur (2,35~m libre)} \\392Murs de fondation & 3 & 28 & Fissure verticale de 1~mm au mur ouest, du haut jusqu'à 40~cm du sol, sèche, sans déversement ; efflorescence légère (ph.~7--8) & 0 (réserve) \\393Dalle sous-sol et garage & 4 & 28 & Aucun soulèvement ni fissure en étoile ; dalle du garage plane ; aucun signe de pyrite (ph.~9) & 0 \\394Drainage, puisard & 4 & 28 & Pompe de puisard 2021, clapet ; aucun dépôt d'ocre ; eau claire & 0 \\395Humidité, infiltrations & 4 & — & Aucune trace ; DV : aucune infiltration déclarée & 0 \\396Charpente visible & 4 & 28 & Solives de bois d'ingénierie, aucune flèche visible & 0 \\397\midrule398\multicolumn{5}{@{}l}{\textbf{D. Enveloppe}}\\399Revêtement & \widex{Brique en façade et pignons, vinyle sur les côtés et l'arrière} \\400État du revêtement & 3 & 28 & Mortier sain ; deux linteaux d'acier avec rouille de surface au-dessus des fenêtres arrière (ph.~12) & $-$ (curable mineur) \\401Solins, scellants & 3 & 10 & Scellants durcis au pourtour de trois fenêtres & $-$ (curable mineur) \\402Soffites, fascias & 4 & 12 & Aluminium 2014, ventilés & 0 \\403Galerie arrière & 3 & 15 & Bois traité, garde-corps conforme en apparence, surface à teindre & 0 \\404Porte de garage & 4 & 8 & Isolée, ouvre-porte 2018 & $+$ (garage vs comparables sans garage) \\405Isolation des murs & \widex{Laine minérale visible à une ouverture du sous-sol ; aucune vermiculite ni MIUF déclarée} \\406\midrule407\multicolumn{5}{@{}l}{\textbf{E. Toiture}}\\408Type & \widex{Bardeau d'asphalte, pente forte, refait en 2014 (permis)} \\409Couvrement & 3 & 12 & Granules intacts, aucun bardeau relevé ; mousse légère côté nord (ph.~14) & 0 \\410Solins, évents & 4 & 12 & Évents de plastique, solins de la cheminée scellés & 0 \\411Gouttières & 3 & 12 & Descentes rejetant à 1~m des fondations ; rallonges recommandées & 0 \\412Entretoit & 3 & 28 & Vu de la trappe : laine soufflée, env. 25~cm, ventilation apparente, aucune tache ; aucune vermiculite visible & 0 \\413\midrule414\multicolumn{5}{@{}l}{\textbf{F. Fenestration}}\\415Type & \widex{PVC, vitrage double, d'origine (1998) sauf deux fenêtres du sous-sol (2016)} \\416État & 3 & 28 & Un verre embué (chambre 3, ph.~16) ; mécanismes fonctionnels & $-$ (curable mineur) \\417\midrule418\multicolumn{5}{@{}l}{\textbf{G. Intérieur}}\\419Planchers & 4 & 10 & Bois franc au rez-de-chaussée (sablé 2016), stratifié à l'étage, céramique aux pièces d'eau & 0 \\420Murs, plafonds & 4 & — & Aucune fissure significative ; peinture récente & 0 \\421Cuisine & 3 & 14 & Armoires de mélamine 2012, comptoir stratifié, dosseret de céramique (ph.~18) & 0 \\422Salles de bain (2) & 3 & 14 / 28 & Étage : rénovée 2012, ventilateur ; sous-sol : d'origine, joints à refaire & 0 \\423Sous-sol fini & 4 & 10 & Salle familiale, chambre, salle de bain ; plafond suspendu ; hauteur 2,35~m & $+$ (vs comparables non finis) \\424Foyer & 3 & 28 & Foyer au bois d'origine, conduit ramoné selon le propriétaire ; aucun certificat vu & 0 \\425\midrule426\multicolumn{5}{@{}l}{\textbf{H. Électricité}}\\427Entrée et panneau & \widex{200~A, disjoncteurs, cuivre ; espace libre pour 6 circuits} \\428Câblage visible & 4 & 28 & Aucun aluminium ; boîtes fermées & 0 \\429Prises, détecteurs & 4 & — & DDFT aux salles de bain et à la cuisine ; détecteurs de fumée à chaque niveau, CO au sous-sol & 0 \\430\midrule431\multicolumn{5}{@{}l}{\textbf{I. Plomberie}}\\432Distribution, évacuation & \widex{Cuivre et ABS d'origine ; aucun galvanisé} \\433Chauffe-eau & 2 & 13 & Électrique 60~gal, 2013, corrosion au raccord supérieur, sans bac (ph.~21) & $-$ (remplacement) \\434Appareils & 4 & — & Pression normale, aucune fuite & 0 \\435\midrule436\multicolumn{5}{@{}l}{\textbf{J. Chauffage, ventilation}}\\437Système & \widex{Plinthes électriques d'origine + thermopompe murale (2022) au rez-de-chaussée ; aucun mazout} \\438Appareils & 4 & 4 / 28 & Thermopompe 2022 en bon état ; plinthes fonctionnelles & $+$ (vs comparables sans thermopompe) \\439Ventilation & 3 & 28 & Ventilateurs de salles de bain vers l'extérieur ; aucun VRC & 0 \\440\midrule441\multicolumn{5}{@{}l}{\textbf{K. Environnement intérieur}}\\442Radon & \widex{Aucun test déclaré ; aucun système d'atténuation ; réserve type au rapport} \\443Amiante & \widex{Aucun signe (construction 1998)} \\444Déclarations & \widex{DV : aucun sinistre, aucune réclamation, aucun travail sans permis déclaré} \\445\midrule446\multicolumn{5}{@{}l}{\textbf{L. Synthèse}}\\447Cote générale & 3 & — & Entretien normal pour l'âge ; composantes de courte durée partiellement renouvelées ; aucun désordre structural apparent & \\448Âges & \widex{Chronologique 28~ans ; effectif estimé 22~ans (toiture, revêtements de sol, cuisine et salle de bain de l'étage renouvelés ; fenêtres et salle de bain du sous-sol d'origine)} \\449Travaux immédiats & \widex{Chauffe-eau ; scellants ; verre embué ; linteaux à nettoyer et peindre} \\450Moyen terme & \widex{Fenêtres d'origine (5 à 10~ans) ; salle de bain du sous-sol ; asphalte} \\451À expertiser & \widex{Aucun ; fissure du mur ouest consignée en réserve avec recommandation de suivi} \\452Photographies, mesures & \widex{24 photographies ; périmètre extérieur mesuré au télémètre, conforme au certificat de localisation} \\453\end{longtable}454\tabsource{\synth{exemple rédigé pour l'annexe à partir de \texttt{cas1\_gatineau\_sujet.json} ; aucun montant ; la cote 3 et l'âge effectif sont ceux que les \cref{ch:21,ch:24} utilisent.}}455}456457\begin{erreurs}458\begin{itemize}459\item Coter l'état par rapport au neuf plutôt que par rapport à l'âge : une maison de 1998 bien entretenue est un « 4 », non un « 2 » parce qu'elle n'est pas neuve ; l'âge entre par l'âge effectif, pas deux fois.460\item Écrire des interprétations au lieu de faits (« fondation problématique ») : seule la description mesurée, photographiée et datée résiste à la contestation.461\item Omettre de consigner les parties non visitées et les refus d'accès, puis conclure comme si tout avait été vu : la règle 2.4 exige que l'exception soit expliquée, et l'hypothèse qui en découle doit être déclarée.462\item Transformer un signe d'alerte en diagnostic (« présence de pyrite ») ou, à l'inverse, le taire pour ne pas inquiéter : la conduite correcte est la description du signe, la recommandation d'expertise et l'hypothèse extraordinaire avec son incidence.463\item Ouvrir, sonder ou déplacer ce que l'on n'est pas autorisé ni formé à manipuler (panneau sous tension, isolant suspect, trappe scellée).464\item Compter deux fois le même désordre : une fois comme dépense immédiate dans la comparaison, une fois comme dépréciation curable dans le coût, puis encore dans la cote d'état qui sert à l'ajustement.465\item Confondre l'inspection d'évaluation avec une inspection préachat et laisser le client croire que le rapport d'évaluation en tient lieu.466\end{itemize}467\end{erreurs}468469\begin{limites}470Les formulaires de cette annexe sont une convention de l'ouvrage, non un modèle imposé par l'Ordre ; les Normes de pratique professionnelle n'imposent aucun formulaire d'inspection et se bornent à exiger que l'inspection ait lieu et qu'elle soutienne la description, l'analyse de l'usage et les comparaisons. L'échelle de cotation à cinq niveaux et la pondération par le coût sont des choix pédagogiques cohérents avec les dossiers synthétiques du livre ; d'autres cabinets emploient d'autres échelles, et la comparabilité entre inspecteurs n'est jamais acquise sans étalonnage. Les contextes « probables » du \cref{tab:appB:patho} (époques, régions) sont des repères issus de sources d'associations et d'organismes publics consultées le 31~octobre 2026 ; les affirmations relatives à la période d'installation du câblage en aluminium et à la plomberie galvanisée relèvent de la pratique du bâtiment et n'ont pas été vérifiées dans une source officielle. Les seuils du Règlement sur les appareils de chauffage au mazout ont été lus sur la page gouvernementale et non dans le texte réglementaire. L'exemple rempli est fictif et ne saurait servir de référence pour une maison réelle du même âge.471\end{limites}472473\begin{synthese}474\begin{itemize}475\item L'inspection est obligatoire (règle 2.4 des NPP) ; elle est visuelle, orientée vers la valeur, et se distingue de l'inspection préachat et de l'expertise, vers lesquelles elle renvoie en cas de signe d'alerte.476\item Quatre colonnes suffisent : cote d'état de 1 à 5 appréciée par rapport à l'âge, âge apparent, observations factuelles photographiées, incidence codée ($+$, $-$, 0) ; les montants se calculent au bureau.477\item La cote générale et l'âge effectif sont des moyennes pondérées par la part de chaque composante dans le coût neuf (\cref{eq:appB:cote}) ; ils alimentent la méthode du coût (\cref{eq:appB:agevie}) et la variable d'état des ajustements.478\item Trois formulaires emboîtés : la maison ; le plex (fiche par logement, baux, aires communes) ; l'immeuble de six logements et plus (systèmes centraux, sécurité incendie, accessibilité, stationnement, documents de gestion).479\item Les pathologies québécoises (pyrite, ocre ferreuse, pyrrhotite, vermiculite, MIUF, radon, aluminium, galvanisé, mazout) se repèrent par des signes et des contextes ; elles se traitent par la réserve, l'hypothèse extraordinaire avec incidence ou la dépréciation curable, jamais par un diagnostic de l'évaluateur.480\item Le formulaire, les photographies et les mesures restent au dossier au moins cinq ans ; ils sont la preuve de l'étendue du travail décrite au rapport (annexe~\ref{app:modeles-rapport} pour les textes-types).481\end{itemize}482\end{synthese}483