spb/traite-evaluation-qc

1id,chapitre,affirmation,source_id,verification,date,statut,notes2CLM-48-001,48,NPP OEAQ : Norme 2 exige l'identification du client et de l'usage ; règle 2.3 : 12 éléments du rapport ; normes 5-6 : consultation distincte de l'opinion de valeur ; Code de déontologie : n'agir que pour une partie sans divulgation (art. 18-20) ; signature (art. 34),SRC-C-001;SRC-C-003,NPP lues (notes-C §1-2) ; LégisQuébec C-26 r. 123,2026-10-31,verifie,"structure des normes 1-2 / 5-6 d'après la table des matières des NPP (notes-C §2) ; utilisateur désigné : notion reprise des NPP (règle 2.3 élément 3 « but et fin ») sans citation littérale"3CLM-48-002,48,"IVS 2025 : la valeur marchande est une base d'évaluation distincte des bases définies par d'autres référentiels (dont la juste valeur comptable) ; l'unité d'évaluation (actifs séparés ou ensemble) est convenue dans l'étendue des travaux",SRC-C-014,IVS 2025 (IVS 101 Scope of Work ; IVS 102 Bases of Value) selon notes-C §3,2026-10-31,partiellement_verifie,"les IVS 2025 ont été téléchargées (notes-C) mais les passages précis sur l'agrégation/portefeuille n'ont pas été relus mot à mot pour ce chapitre ; aucun numéro de paragraphe cité dans le texte"4CLM-48-003,48,Le référentiel d'information financière d'un fonds immobilier exige la mesure des immeubles de placement à la juste valeur (notion comptable),—,non consulté (IFRS 13 / IAS 40 non dans le registre),2026-10-31,non_verifie,"énoncé général sans citation de norme comptable ; le texte le présente comme hypothèse de travail et renvoie aux vérificateurs du fonds ; à faire relire par un comptable avant publication"5CLM-48-004,48,"C.c.Q. art. 1937 : l'aliénation de l'immeuble ne permet pas au nouveau locateur de résilier le bail (droit du locateur évalué)",SRC-A-001,LégisQuébec à jour au 2026-10-15 (notes-A),2026-10-31,verifie,6CLM-48-005,48,"IAAO Standard on Mass Appraisal (2025) : évaluation de masse = modèle appliqué uniformément à un ensemble de biens, contrôlé par des statistiques de ratio ; Standard on Ratio Studies (2013) : seuils niveau 0,90-1,10 ; COD 5,0-15,0 / 5,0-20,0 pour immeubles à revenus ; PRD 0,98-1,03 ; PRB ±0,05 ; COD < 5 peut indiquer une poursuite des ventes ; tailles d'échantillon minimales recommandées",SRC-C-024;SRC-C-025,documents IAAO consultés (notes-C §3 ; ch. 9 tab. 9.x),2026-10-31,verifie,"seuils repris du ch. 9 (même source) ; la révision 2025 du Standard on Mass Appraisal n'a pas été relue in extenso ; la règle de taille d'échantillon n'est pas chiffrée dans le texte"7CLM-48-006,48,"CBRE T3 2026 : multirésidentiel faible hauteur catégorie B Montréal 4,25-4,75 % (en hausse) ; Québec 5,00-6,00 % ; écart national toutes propriétés vs obligation 10 ans 256 pb ; aucun taux publié pour Gatineau, Sherbrooke, Trois-Rivières, Saguenay",SRC-E-045,rapport CBRE du 2026-10-21 (notes-E ch. 29),2026-10-31,verifie,"opinion d'industrie, non statistique de transactions"8CLM-48-007,48,"SCHL ELL octobre 2025 : loyers 2 ch. Montréal 1 346 $ ; Québec 1 277 ; Gatineau 1 460 ; Sherbrooke 1 062 ; Trois-Rivières 1 016 ; Saguenay 985 ; inoccupation 2,9 (2,1) / 2,4 (0,9) / 3,8 (1,9) / 2,7 (1,4) / 2,7 (0,9) / 1,3 (1,6) % ; variation loyers tous +7,4 / +6,4 / +4,5 / +9,8 / +7,3 / +12,5 %",SRC-E-007;SRC-13-003,tableaux Excel SCHL (notes-E ch. 4),2026-10-31,verifie,"variations « même échantillon » (lettres de qualité SCHL non reproduites)"9CLM-48-008,48,"Statistique Canada 17-10-0148-01 : population au 1er juillet 2025 des 6 RMR (4 597 837 ; 903 607 ; 374 226 ; 243 911 ; 174 316 ; 170 192) ; 6 RMR = 71,4 % de la population provinciale (ISQ 9 058 297)",SRC-E-021;SRC-E-062,extraction WDS et communiqué ISQ 2026-01-14 (notes-E ch. 4 ; ch. 4 §4.2),2026-10-31,verifie,10CLM-48-009,48,"ISQ projections 2026 (9 juillet 2026) : population provinciale −50 000 (−0,6 %) 2025-2029 puis stable ; RMR 2025-2051 : Montréal −3 %, Québec +16 %, Saguenay −6 % ; aucun chiffre publié dans le communiqué pour Gatineau, Sherbrooke, Trois-Rivières",SRC-E-061,communiqué ISQ (notes-E ch. 4),2026-10-31,verifie,"le texte signale « n. d. » pour les trois RMR non couvertes par le communiqué ; les tableaux détaillés de l'ISQ n'ont pas été consultés"11CLM-48-010,48,"APCIQ T3 2026 : prix médian des plex (2-5 log.) RMR Montréal 860 500 $ ; Québec 600 000 ; Gatineau 617 500 ; Sherbrooke 544 500 ; Trois-Rivières 420 000 ; Saguenay 373 500",SRC-E-001,communiqué APCIQ du 2026-10-14 (notes-E ch. 4),2026-10-31,verifie,"ventes par courtier (Centris) ; attribution APCIQ"12CLM-48-011,48,"Banque du Canada : taux directeur 2,25 % du 29 octobre 2025 au 28 octobre 2026, relevé à 2,50 % le 28 octobre 2026 ; obligation 10 ans 3,84 % (2026-10-29) ; fonds avancés assurés fixe 5 ans+ 4,12 % (août 2026)",SRC-C-027;SRC-C-029;SRC-E-021,communiqué BdC 2026-10-28 ; Valet ; A4_RATES_MORTGAGES (notes-C §4.1),2026-10-31,verifie,"la source des taux hypothécaires des fonds avancés est la clé bdctauxhypothecaires2026 (groupe A4) ; identifiant du registre à compléter par l'orchestrateur si différent"13CLM-48-012,48,"Volume d'investissement multirésidentiel à Montréal 2,9 G$ au S1 2026 (Altus, cité au ch. 47)",SRC-E-0xx (altusmontreal2026q2),notes-E ch. 29 / ch. 47 CLM,2026-10-31,partiellement_verifie,"chiffre non recoupé (déjà signalé au ch. 33 et 47)"14CLM-48-013,48,"Littérature : écarts de taux de capitalisation entre marchés attribués aux primes de liquidité et de risque locales (Sivitanidou & Sivitanides 1999 ; Sivitanides, Torto & Wheaton 2003) ; cycles communs liés aux marchés de capitaux (Chervachidze & Wheaton 2013 ; Duca & Ling 2020)",SRC-D (notes-D ch. 29/40),notes-D,2026-10-31,verifie,"clés library.bib existantes"15CLM-48-014,48,"Régression semi-log du taux (eq. 48.modele) identique à cas4.effets_regionaux et au ch. 33 : coefficients, HC1 (White 1980), effets e^β−1 (Halvorsen & Palmquist 1980), facteur de Duan (1983) 1,0011",CALC-48-006,test_ch48.py,2026-10-31,verifie,"propriétés du jeu synthétique ; cohérence avec ch. 33 testée (Gatineau +19,6 %, ln n −0,0315, Duan 1,0011, P45 6 716 534 $)"16CLM-48-015,48,"Effets inondation (+7,9 % du taux) et sol (+5,5 %) estimés sur 3 et 2 immeubles ; retrouvent les majorations de 5 % et 3 % de la loi de génération à l'erreur près ; ne mesurent pas le marché québécois",CALC-48-015;CALC-48-016,script,2026-10-31,verifie,"énoncé explicitement comme propriété synthétique dans le texte et les limites"17CLM-48-016,48,"Cadre des zones inondables en vigueur le 1er mars 2026 (LQE art. 46.0.2 ; classes d'intensité très élevée/élevée/modérée/faible : probabilité sur 25 ans × profondeur ; cartographie de nouvelle génération publiée progressivement ; Règlement sur l'encadrement d'activités sous la responsabilité des municipalités art. 83 reconstruction dans le littoral, art. 85 rive)",SRC-B-045;SRC-B-048;SRC-B-049;SRC-B-042,pages Québec.ca (màj 15 oct. et 28 août 2026) et version administrative du règlement (notes-B §43.2),2026-10-31,verifie,"numéro RLRQ du règlement non confirmé (notes-B) ; règles détaillées par classe non extraites ; la classe des immeubles fictifs ne peut être lue sur une carte"18CLM-48-017,48,"LQE art. 31.53-31.54 (changement d'utilisation subordonné à un plan de réhabilitation) et 31.58 (avis de contamination au registre foncier) ; RPRT (Q-2 r. 37) valeurs limites annexes I/II ; Répertoire des terrains contaminés non exhaustif",SRC-B-042;SRC-B-043;SRC-B-044,LégisQuébec à jour au 2026-10-15 / 2026-07-01 ; page MELCCFP (notes-B §43.1),2026-10-31,verifie,19CLM-48-018,48,"Décotes de zone inondable dans la littérature empirique américaine : ordre de 4 à 12 % selon l'information et la récence des sinistres (Bin & Polasky 2004 ≈ 6 % ; Harrison et al. 2001 ; Bin, Kruse & Landry 2008 ; Bernstein et al. 2019 ≈ 7 % ; Hino & Burke 2021)",SRC-D (notes-D ch. 43),notes-D (résumés),2026-10-31,partiellement_verifie,"fourchette « 4 à 12 % » = synthèse de l'auteur à partir des résumés de notes-D ; les articles n'ont pas été relus pour ce chapitre ; le ch. 43 doit donner les chiffres exacts par étude"20CLM-48-019,48,"Contamination : effets sur les prix très dispersés selon nature et stade (Simons & Saginor 2006 méta-analyse ; Jackson 2001 recension)",SRC-D (notes-D ch. 43),notes-D,2026-10-31,verifie,"aucun chiffre repris"21CLM-48-020,48,"Hypothèse d'amortissement de 480 mois pour tous les prêts du portefeuille (prêts assurés SCHL, APH Select : amortissement jusqu'à 40 ans à 50 points, RCD min 1,10) ; sensibilité 300 mois ; dette du fichier = solde au 2026-06-30",SRC-C-040,page SCHL APH Select 2026-09-21 (notes-C §4.4),2026-10-31,verifie,"hypothèse déclarée dans le texte et alignée sur le ch. 33 (P45 : RCD 1,15 à 480 mois, 0,95 à 300 mois) ; le dossier synthétique ne documente ni l'amortissement ni la date d'origination"22CLM-48-021,48,"Test de résistance +200 pb inspiré du taux admissible minimal du BSIF (contrat + 2 % ou 5,25 %) pour les prêts résidentiels non assurés",SRC-C-0xx (osfiMqr),page BSIF modifiée le 2026-01-29 (notes-C §4.2),2026-10-31,verifie,"analogie déclarée : le TAM ne s'applique pas tel quel aux prêts multilogement commerciaux"23CLM-48-022,48,"Hypothèques canadiennes : composition semestrielle (Loi sur l'intérêt art. 6) ; formules de paiement et de solde du ch. 31 (traite.finance.Hypotheque)",SRC-C (ch. 31),test_finance.py ; test_ch48.py::test_dette_identites,2026-10-31,verifie,"clé loiInteret dans library.bib non citée ici (renvoi au ch. 31)"24CLM-48-023,48,"Monte-Carlo : copule gaussienne à deux facteurs échantillonnée par Cholesky (Cov(LU) = LL' = Σ) ; σ_ε,i = volatilité estimée ; σ_η = écart-type résiduel du modèle (identification déclarée comme hypothèse) ; ρ taux 0,50/0,70 posés ; ρ RNE 0,17 estimé",CALC-48-023;CALC-48-024,test_ch48.py::test_monte_carlo_reproductible_et_diversification,2026-10-31,verifie,"les corrélations du taux sont des hypothèses déclarées, non des estimations ; la distribution de la valeur en dépend presque entièrement (limites)"25CLM-48-024,48,"Proposition 48.1 : σ_P ≤ Σ w_i σ_i avec égalité ssi ρ = 1 ; VaR gaussienne = z_α σ donc sous-additive ; la VaR n'est pas cohérente en général (Artzner et al. 1999)",SRC-48-002,démonstration dans le texte ; vérification numérique (analytique et simulation : ratio 0,999 sous ρ = 1),2026-10-31,verifie,"Artzner et al. vérifié Crossref ; cité en note, non par clé"26CLM-48-025,48,"Convexité de la valeur dans le taux : moyenne simulée > médiane (Hoesli, Jani & Bender 2006)",SRC-D (notes-D ch. 40),notes-D,2026-10-31,verifie,27CLM-48-026,48,"Relation R + g = rendement total (Gordon & Shapiro 1956, eq. 29.gordon) ; frontière moyenne-variance (Markowitz 1952) ; diversification immobilière utile contre le risque propre, bornée par la composante nationale (Geltner et al. 2014 ; Baum, Crosby & Devaney 2021)",SRC-48-001;SRC-D,notes-D ; Crossref,2026-10-31,verifie,"Markowitz cité en note ; les manuels n'ont pas été relus pour ce chapitre (résumés notes-D)"28CLM-48-027,48,"Bruit des tendances estimées sur des séries d'évaluation individuelles (Geltner 1993 ; Clayton, Geltner & Hamilton 2001 ; Fisher, Geltner & Webb 1994)",SRC-D (notes-D ch. 20/33/48),notes-D,2026-10-31,verifie,29CLM-48-028,48,"Choc pandémique : −3 % imposé par la loi de génération 2020T2-2021T2 ; mesuré −2,53 % (portefeuille) ; aucune prétention à décrire l'effet réel de la pandémie sur les RNE québécois",CALC-48-013,script,2026-10-31,verifie,"synthétique"30CLM-48-029,48,"Corrélation des RNE entre immeubles due au seul choc commun (≈ 0 hors pandémie) : propriété de la loi de génération ; sur marchés réels une composante régionale existerait vraisemblablement",CALC-48-014,script,2026-10-31,verifie,"jugement de l'auteur signalé dans les limites"31CLM-48-030,48,"Aucune preuve de marché d'une prime ou décote de portefeuille au Québec en 2026 ; unité d'évaluation = chaque immeuble séparément",—,aucune source (absence de donnée),2026-10-31,non_verifie,"absence de source signalée comme telle dans le texte ; à documenter si une étude canadienne sur les transactions de portefeuilles est trouvée"32CLM-48-031,48,"Valeur retenue 143 400 000 $ ; fourchette MC −6,9 %/+7,6 % ; erreur agrégée vraisemblablement < 3 % vs erreur individuelle jusqu'à 10 %",CALC-48-030;CALC-48-010,script,2026-10-31,verifie,"le « < 3 % » est un jugement fondé sur l'écart modèle/indications (0,55 %) et le CV simulé ; synthétique"33CLM-48-032,48,"Taux de Gatineau, Sherbrooke, Trois-Rivières et Saguenay posés par hypothèse (prime 0 à 100 pb sur Québec) dans le jeu synthétique ; aucune publication",data/synthetic/README.md ; SRC-E-045,notes-E ch. 48 (« NON VÉRIFIÉS »),2026-10-31,verifie,"la non-publication est vérifiée ; les niveaux posés sont des hypothèses pédagogiques"34