spb/traite-evaluation-qc

1\chapter{Immeubles de six logements et plus}\label{ch:33}23Au-delà du cinquième logement, un immeuble d'habitation change de nature aux yeux de presque tous ceux qui s'en occupent : le prêteur cesse de le traiter comme une résidence et lui applique les règles du prêt commercial ; le courtier n'a plus à remplir le formulaire de déclarations du vendeur ; la municipalité, parfois, l'impose à un taux distinct ; le rôle d'évaluation le range dans une catégorie à part ; l'acheteur n'est plus un ménage qui cherche à se loger, mais un investisseur, petit ou grand, qui achète un flux de revenus. Le présent chapitre traite de ce segment, celui des immeubles de six logements et plus, qui va du sextuplex de quartier à la tour de plusieurs centaines d'appartements. Il ne refait pas le dossier complet du \cref{ch:47}, qui conduit l'évaluation d'un douze logements montréalais de la définition du mandat jusqu'au rapport ; il en fournit plutôt le cadre : la structure du marché et de ses acteurs, la typologie des immeubles, les unités d'analyse propres au multilogement, la diligence raisonnable qu'exige un bien dont la valeur dépend de documents autant que de murs, et l'intégration des trois méthodes d'évaluation. Les données des cas~3 et~4 servent de fil conducteur : le douze logements du cas~3 est replacé dans la fourchette interrégionale du portefeuille du cas~4, et un immeuble de trente-six logements de ce portefeuille, situé à Gatineau, est évalué sommairement par capitalisation pour montrer, chiffres à l'appui, ce que la taille et la région font au taux et à la valeur par logement.45\begin{objectifs}6À la fin de ce chapitre, le lecteur sait :7\begin{itemize}8\item situer les seuils juridiques, fiscaux et financiers qui séparent les immeubles de six logements et plus des petits plex, et en mesurer les conséquences sur la valeur ;9\item décrire la structure du marché multirésidentiel québécois, ses acteurs privés et institutionnels, leurs modes de financement et la liquidité de chaque tranche de taille, à partir des données publiques disponibles en 2026 ;10\item classer un immeuble dans une typologie opérante (immeuble sans ascenseur, conciergerie, tour, construction neuve) et relier cette typologie aux loyers, à l'inoccupation, aux dépenses et aux taux observés ;11\item choisir et interpréter les unités d'analyse du multilogement, par logement, par mètre carré, par chambre et par dollar de revenu, en connaissant leurs biais ;12\item conduire une diligence raisonnable structurée sur les baux, l'état locatif, les taxes, les assurances, l'environnement, le bâtiment et la conformité réglementaire ;13\item intégrer la méthode du revenu, la comparaison par unité et la méthode du coût selon le type d'immeuble et la fin de l'évaluation ;14\item mesurer l'effet de la taille, de la région et de l'état sur le taux global au moyen d'une régression déclarée, et en tirer une analyse de sensibilité.15\end{itemize}16\end{objectifs}1718\begin{synthetique}[Données synthétiques — cas 3 et cas 4]19Les exemples chiffrés de ce chapitre reposent sur deux dossiers \emph{synthétiques} de l'ouvrage. Le cas~3 (\texttt{data/synthetic/cas3\_montreal\_*}) est l'immeuble fictif de douze logements de Rosemont--La Petite-Patrie dont le \cref{ch:47} fait le dossier complet, avec ses quarante ventes comparables d'immeubles de 6 à 30 logements. Le cas~4 (\texttt{cas4\_portefeuille.csv}) est un portefeuille fictif de 48 immeubles de 6 à 72 logements répartis dans six régions métropolitaines (Montréal, Québec, Gatineau, Sherbrooke, Trois-Rivières, Saguenay), avec pour chacun le revenu net d'exploitation normalisé de 2026, le taux global, la valeur, la dette et des indicateurs de risque ; il est étudié en détail au \cref{ch:48}. Les deux jeux ont été générés par \texttt{analysis/python/traite/synth.py} avec la graine \texttt{20261031}, selon les lois déclarées dans \texttt{data/synthetic/README.md} : les taux régionaux sont calibrés sur les fourchettes publiées par CBRE pour Montréal et Québec au troisième trimestre de 2026, et, faute de publication, posés par hypothèse pour les quatre autres régions ; les loyers et l'inoccupation le sont sur l'Enquête sur les logements locatifs de la SCHL d'octobre 2025. Les effets de taille, d'état et de région estimés dans ce chapitre sont donc des propriétés du jeu synthétique, utiles pour apprendre la méthode, et non des mesures du marché réel. Les données de la SCHL par taille d'immeuble et par année de construction (\cref{sec:33:typologie}) sont, elles, réelles et citées avec leur source. Tous les chiffres sont recalculés par \texttt{analysis/python/cases/ch33\_six\_logements.py} et vérifiés par \texttt{analysis/python/tests/test\_ch33.py}.20\end{synthetique}2122\section{Un segment à part : seuils et conséquences}\label{sec:33:seuils}2324\subsection{Pourquoi six}2526Le chiffre de six n'a rien d'arbitraire au Québec, même s'il ne correspond à aucune définition unique. Il résulte de la superposition de plusieurs seuils, dont la plupart sont fixés à cinq logements et séparent donc, en pratique, les immeubles de « un à cinq logements » des immeubles de « six logements et plus ». Le \cref{tab:33:seuils} les rassemble. Le plus structurant est financier : l'assurance prêt hypothécaire de la SCHL destinée aux propriétaires-occupants et aux petits investisseurs vise les habitations de un à quatre logements, tandis que les produits d'assurance pour « immeubles collectifs », dont le programme APH~Select, exigent un minimum de cinq logements \parencite{schlaphselect}. Un immeuble de six logements est ainsi, pour le prêteur, un prêt commercial : la décision de crédit repose sur le revenu net de l'immeuble et sur le ratio de couverture de la dette, non sur le revenu de l'emprunteur, et l'évaluation exigée est celle d'un immeuble de placement, conforme aux pratiques que la ligne directrice B-20 du Bureau du surintendant des institutions financières demande aux prêteurs de documenter \parencite{osfib20}. Le \cref{ch:31} a exposé la mécanique de ces prêts ; la \cref{sec:47:financement} l'a appliquée au douze logements.2728Le second seuil est celui du courtage. Le formulaire obligatoire de déclarations du vendeur de l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec s'applique à l'« immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements » \parencite{oaciqFormulaireDV} ; au-delà, le vendeur n'est pas tenu de remplir ce formulaire et l'acheteur, comme l'évaluateur, doit obtenir par lui-même les renseignements sur l'état de l'immeuble, les baux et les procédures en cours. Cette absence de déclaration normalisée est la première raison pour laquelle la diligence raisonnable, objet de la \cref{sec:33:diligence}, occupe une place si grande dans l'évaluation des immeubles de six logements et plus.2930Le troisième seuil est fiscal, et il est municipal. La Loi sur la fiscalité municipale autorise les municipalités à imposer des taux variés selon des catégories d'immeubles \parencite[art.~244.29 et s.]{lfm} ; la Ville de Québec applique en 2026 un taux de \qty{0.7697}{\dollar} par \dollars{100} d'évaluation aux immeubles résidentiels de six logements et plus, contre \qty{0.7464}{\dollar} aux immeubles de un à cinq logements, auxquels s'ajoutent des tarifs de \dollars{386} par logement pour l'aqueduc et l'égout et de \dollars{195} par logement pour les matières résiduelles \parencite{vqtaux2026}. À Montréal, la catégorie « six logements et plus » existe au moins dans la présentation du rôle : lors du dépôt du rôle 2026-2028, la Ville a annoncé une hausse moyenne de \pct{10.9} pour les immeubles résidentiels de six logements et plus, contre \pct{9.6} pour le résidentiel de cinq logements ou moins \parencite{montrealrole2026,mtlrole2026} ; l'existence d'un taux de taxation distinct pour cette catégorie n'a pu être vérifiée dans le document officiel des taux de 2026 et reste, comme au \cref{ch:47}, une limite déclarée. À Gatineau, le rôle 2027-2029 déposé le 27~octobre 2026 attribue aux immeubles de six logements et plus une valeur médiane de \dollars{1990000}, en hausse de \pct{27.6} sur trois ans selon les comptes rendus de presse du dépôt \parencite{gatineaurole2027}, hausse nettement supérieure à celle des unifamiliales (\pct{9.06} pour la médiane) : le segment a son propre cycle.3132Le quatrième seuil est statistique. L'Enquête sur les logements locatifs de la SCHL ne couvre que les immeubles d'initiative privée de trois logements et plus, et elle publie ses résultats par tranche de taille d'immeuble, de « 3 à 5 » à « 100 et plus » \parencite{schlrmltables2025} ; les immeubles de six logements et plus y sont donc décrits avec une précision que n'ont pas les plex. Les publications de taux de capitalisation des courtiers en immobilier commercial, enfin, ne concernent que ce segment, et surtout sa partie supérieure \parencite{cbrecaprates2026q3}. Le droit du logement, lui, ne connaît pas le seuil de six : le Code civil s'applique à tout bail de logement, quelle que soit la taille de l'immeuble, et la Loi sur le Tribunal administratif du logement ne distingue que l'« ensemble immobilier », défini comme plusieurs immeubles situés à proximité, comprenant ensemble plus de douze logements et administrés en commun \parencite[art.~45]{loiTAL}. Le seuil de six est donc une convention de marché et d'institutions financières, et c'est en ce sens que l'ouvrage l'emploie.3334\begin{definition}{Immeuble de six logements et plus}{33:sixplus}35Dans cet ouvrage, un \emph{immeuble de six logements et plus} est un immeuble d'habitation locatif d'au moins six logements détenu par un seul propriétaire (ou en indivision) et exploité comme un placement : le propriétaire n'y occupe pas, en règle générale, un logement, et la valeur de l'immeuble se forme sur le marché des investisseurs. Il relève du financement commercial (prêt dimensionné par le revenu net et la couverture de la dette), échappe au formulaire de déclarations du vendeur, est décrit par la SCHL dans les tranches de 6 logements et plus et peut, selon la municipalité, être imposé à un taux distinct. Le segment se subdivise lui-même selon la taille, la hauteur et l'âge (\cref{sec:33:typologie}).36\end{definition}3738\begin{table}[htbp]\centering39\caption{Seuils qui séparent, en 2026, les immeubles de six logements et plus des petits immeubles résidentiels au Québec.}\label{tab:33:seuils}40\footnotesize\begin{tabular}{@{}L{2.9cm}L{3.3cm}L{6.4cm}@{}}41\toprule42Domaine & Seuil & Conséquence pour l'évaluation et source \\43\midrule44Assurance hypothécaire & 1 à 4 logements (propriétaire-occupant) ; 5 logements et plus (immeubles collectifs, APH Select) & Prêt commercial dimensionné par le RNE et le RCD ; évaluation d'immeuble de placement exigée par le prêteur \parencite{schlaphselect,osfib20} \\45Courtage & Formulaire DV obligatoire si « moins de 5 logements » & Aucune déclaration normalisée du vendeur au-delà : diligence raisonnable à la charge de l'acheteur et de l'évaluateur \parencite{oaciqFormulaireDV} \\46Fiscalité municipale (Québec) & 1 à 5 logements : \qty{0.7464}{\dollar}/100~\$ ; 6 et plus : \qty{0.7697}{\dollar}/100~\$ + tarifs par logement & Taxe recalculée au taux de la catégorie sur la valeur au rôle ; écart capitalisé dans la valeur (\cref{sec:33:diligence}) \parencite{vqtaux2026} \\47Rôle d'évaluation (Montréal) & Catégorie « 6 logements et plus » : +\pct{10.9} au rôle 2026-2028 (vs +\pct{9.6} pour 5 logements et moins) & Cycle propre au segment ; valeur au rôle établie libre de baux \parencite[art.~45.1]{lfm} \parencite{montrealrole2026} \\48Statistique (SCHL) & Enquête : 3 logements et plus ; tranches 3-5, 6-19, 20-49, 50-99, 100 et plus & Loyers, inoccupation et rotation disponibles par taille d'immeuble et par année de construction \parencite{schlrmltables2025} \\49Taux publiés (courtiers) & Multirésidentiel de catégorie A et B, tours et basse hauteur, Montréal et Québec seulement & Repères pour les immeubles institutionnels ; rien pour les quatre autres RMR \parencite{cbrecaprates2026q3} \\50Droit du logement & Aucun seuil ; « ensemble immobilier » : plus de 12 logements en administration commune & Bail, reconduction et fixation identiques pour tous ; déclaration de l'ensemble immobilier dans l'avis au locataire \parencite[art.~45]{loiTAL} \\51\bottomrule52\end{tabular}53\tabsource{compilation de l'auteur à partir des textes et pages cités, consultés le 31~octobre 2026 ; le taux de taxe montréalais propre aux « 6 logements et plus » n'a pas été vérifié.}54\end{table}5556\subsection{Ce que le seuil change dans la formation de la valeur}5758Trois conséquences économiques découlent de ces seuils. La première tient à la demande. Pour un plex de deux à cinq logements, une part importante des acheteurs sont des occupants qui paient pour se loger autant que pour un revenu, ce qui explique les multiplicateurs élevés et les taux extraits très bas que le \cref{ch:32} analyse pour le triplex du cas~2 ; dès six logements, l'acheteur-occupant disparaît presque, et le prix se forme entre investisseurs qui comparent le rendement de l'immeuble à celui d'autres placements. La valeur devient une fonction du revenu net et du taux exigé, et la méthode du revenu, dominante. La deuxième conséquence tient au financement : parce que le prêt est dimensionné par la couverture de la dette, le taux d'intérêt et l'amortissement offerts par le prêteur déterminent la capacité d'emprunt et, par là, le prix que les acheteurs endettés peuvent offrir ; la \cref{sec:47:financement} a montré qu'en 2026, avec une constante hypothécaire supérieure au taux de capitalisation, la couverture limite le prêt bien en deçà du ratio prêt-valeur offert. La troisième tient à l'information : sans déclaration du vendeur, l'état des lieux, des baux et des procédures doit être reconstitué par l'acheteur, et la qualité de cette reconstitution se paie dans le prix. Un immeuble dont les baux sont complets, les loyers justifiés et les dépenses documentées se vend mieux qu'un immeuble identique dont le dossier est lacunaire ; l'évaluateur doit savoir si le prix d'un comparable reflète un dossier propre ou une décote d'incertitude.5960\section{Le marché : acteurs privés et institutionnels}\label{sec:33:marche}6162\subsection{Deux marchés sous un même toit}6364Le marché des immeubles de six logements et plus n'est pas homogène. À une extrémité, des immeubles de six à une vingtaine de logements, souvent sans ascenseur, construits avant 1975, détenus par des particuliers ou de petites sociétés familiales, financés par des prêts de un à cinq millions de dollars, gérés par le propriétaire ou un gestionnaire local, et vendus par des courtiers résidentiels ou de petites équipes spécialisées. À l'autre, des immeubles de cinquante, cent ou plusieurs centaines de logements, avec ascenseurs, conciergerie et services, détenus par des sociétés de placement immobilier, des fonds, des caisses de retraite, des assureurs ou de grandes entreprises privées, financés par des prêts assurés par la SCHL ou par des émissions obligataires, gérés par des équipes professionnelles, et vendus de gré à gré ou par appel d'offres auprès d'un cercle restreint d'acheteurs qualifiés. Entre les deux, les immeubles de vingt à cinquante logements forment une zone de transition où se rencontrent les plus gros investisseurs privés et les plus petits acheteurs institutionnels.6566\begin{definition}{Marché institutionnel et marché privé}{33:institutionnel}67On appelle \emph{marché institutionnel} le segment où les acheteurs sont des entités qui placent des capitaux pour le compte de tiers (sociétés de placement immobilier, fonds, caisses de retraite, assureurs), qui exigent une documentation complète, un rendement comparé à des indices et une liquidité suffisante pour entrer et sortir à grande échelle ; les immeubles y sont généralement d'au moins cinquante logements, ou regroupés en portefeuilles. On appelle \emph{marché privé} le segment où les acheteurs sont des particuliers, des sociétés familiales ou de petits groupes d'investisseurs, qui achètent à l'unité, financent par emprunt hypothécaire de premier rang et gèrent souvent eux-mêmes. Cette distinction est une pratique courante, non une catégorie juridique ; elle importe parce que les deux marchés n'ont ni les mêmes acheteurs marginaux, ni le même coût du capital, ni la même liquidité, et donc pas les mêmes taux.68\end{definition}6970Les données publiques permettent de cerner les deux marchés sans les mesurer entièrement. Du côté institutionnel, les courtiers publient des fourchettes de taux de capitalisation par ville, par hauteur et par classe. Au troisième trimestre de 2026, CBRE situait le multirésidentiel montréalais entre \pct{4.25} et \pct{4.75} pour toutes les catégories (tours de classe~A : \pct{4.50} à \pct{4.75} ; tours et basse hauteur de classe~B : \pct{4.25} à \pct{4.75} ; basse hauteur de classe~A et construction neuve : \pct{4.50} à \pct{4.75}), et celui de la ville de Québec dans une fourchette plus large et plus élevée, de \pct{4.25} à \pct{6.00} selon la catégorie, la basse hauteur de classe~B se situant entre \pct{5.00} et \pct{6.00} \parencite{cbrecaprates2026q3}. Les moyennes nationales du même rapport étaient de \pct{4.60} pour les tours de classe~A et de \pct{4.99} pour la basse hauteur de classe~B, l'écart entre le taux moyen toutes catégories de propriétés et l'obligation du Canada à dix ans étant ramené à 256~points de base. Aucune fourchette n'est publiée pour Gatineau, Sherbrooke, Trois-Rivières ni Saguenay : pour ces marchés, l'évaluateur doit extraire lui-même ses taux, ce que l'exemple de la \cref{sec:33:exemple} illustre. Du côté des volumes, Altus estimait à 2,9~milliards de dollars les investissements multirésidentiels dans la région de Montréal au premier semestre de 2026, en hausse de \pct{30} sur un an \parencite{altusmontreal2026q2} ; la \cref{sec:29:marches} a replacé ces niveaux dans l'histoire des taux d'intérêt.7172Du côté privé, aucune statistique de taux n'est publiée, mais les données de prix des petits immeubles sont abondantes : les plex de deux à cinq logements se sont vendus à un prix médian de \dollars{699000} dans la province et de \dollars{860500} dans la région de Montréal au troisième trimestre de 2026 selon l'APCIQ \parencite{apciqt32026}, et de \dollars{622000} sur douze mois selon les actes publiés au Registre foncier compilés par JLR \parencite{jlr202609}. Ces chiffres concernent le marché des plex, non celui des six logements et plus, pour lequel il n'existe pas de médiane publiée ; ils montrent cependant la profondeur du marché des petits investisseurs québécois, qui constitue le réservoir d'acheteurs des immeubles de six à vingt logements. Le parc lui-même est connu par le recensement : au Québec, en 2021, \num{1242910} ménages, soit \pct{33.2} de l'ensemble, vivaient dans un appartement d'un immeuble de moins de cinq étages, contre \num{225750} (\pct{6.0}) dans un immeuble de cinq étages et plus et \num{271240} (\pct{7.2}) dans un duplex \parencite{statcanrec2021type} ; le multirésidentiel québécois est d'abord un parc d'immeubles bas.7374\subsection{Taille, financement et liquidité}7576La taille d'un immeuble conditionne le cercle de ses acheteurs potentiels et, par là, sa liquidité. Un immeuble de huit logements à deux millions de dollars peut être acheté par des milliers d'investisseurs québécois disposant d'une mise de fonds de cinq à sept cent mille dollars ; un immeuble de cent logements à vingt-cinq millions ne l'est que par quelques dizaines d'acheteurs, pour lesquels la transaction est toutefois routinière. La liquidité n'est donc pas une fonction monotone de la taille : les très petits immeubles et les très grands se vendent dans des marchés profonds, chacun à leur manière, tandis que les immeubles intermédiaires, trop gros pour la plupart des particuliers et trop petits pour les institutions, peuvent connaître des délais d'exposition plus longs. Le financement renforce cette structure. Les prêts assurés par la SCHL, qui offrent les taux les plus bas (\pct{4.12} pour les fonds avancés à taux fixe de cinq ans et plus en août 2026, contre \pct{4.58} pour les prêts non assurés \parencite{bdctauxhypothecaires2026}) et les amortissements les plus longs, sont accessibles dès cinq logements, mais leurs frais fixes et leurs exigences documentaires les rendent plus avantageux à mesure que le prêt grossit ; le programme APH~Select, qui porte le ratio prêt-valeur jusqu'à \pct{85} ou \pct{95} et l'amortissement jusqu'à cinquante ans en échange d'engagements d'abordabilité, d'efficacité énergétique ou d'accessibilité \parencite{schlaphselect}, est surtout utilisé par les acheteurs qui disposent des équipes nécessaires pour monter de tels dossiers. L'effet sur les taux est direct : à revenu net égal, un acheteur qui emprunte à \pct{4.12} sur quarante ans peut payer plus qu'un acheteur qui emprunte à \pct{4.58} sur vingt-cinq ans, et le taux de capitalisation des grands immeubles s'en trouve abaissé.7778La recherche empirique sur les taux de capitalisation confirme que ces primes de taille et de liquidité existent, mais qu'elles sont secondaires par rapport aux conditions du marché local des logements et des marchés de capitaux \parencite{sivitanidouSivitanides1999,sivitanidesTortoWheaton2003} ; la compression des taux de la décennie 2010 et leur remontée récente s'expliquent d'abord par le crédit et les primes de risque \parencite{chervachidzeWheaton2013,ducaLing2020}. Dans les données synthétiques de l'ouvrage, l'effet de taille est volontairement modeste. Dans le cas~3, la régression du taux extrait sur l'état et le nombre de logements, présentée à la \cref{sec:29:extraction}, donne une pente de $-2{,}27$~points de base par logement supplémentaire dans la tranche de 6 à 30 logements ; dans le cas~4, la régression semi-logarithmique de la \cref{sec:33:exemple} donne une élasticité du taux au nombre de logements de $-0{,}032$, de sorte qu'un doublement de la taille abaisse le taux d'environ \pct{2.2} de sa valeur, soit une douzaine de points de base. Le \cref{tab:33:effet-taille} compare ces deux estimations ; le \cref{ch:48} reprend la seconde dans l'analyse du portefeuille. La \cref{fig:33:taux-taille} montre, sur le même graphique, les quarante ventes du cas~3 et les 48 immeubles du cas~4 : à taille égale, l'écart entre Montréal et les autres régions domine très largement l'effet de la taille, ce qui est la leçon centrale de ce chapitre pour l'évaluateur appelé à travailler hors des deux grandes régions.7980\begin{figure}[htbp]\centering81\includegraphics[width=\linewidth]{ch33/ch33-fig-taux-taille.pdf}82\caption{Taux global selon le nombre de logements (échelle logarithmique) pour les quarante ventes du cas~3 (Montréal), les 17 immeubles montréalais et les 31 immeubles des cinq autres régions du cas~4. La droite est la régression linéaire du cas~3 ; les courbes tiretées sont la régression semi-logarithmique du cas~4 pour un immeuble d'état moyen de cinquante ans à Montréal et à Gatineau. L'effet de la taille est faible devant l'effet de la région.}83\label{fig:33:taux-taille}84\figsource{\synth{script \texttt{analysis/python/figures/ch33\_figures.py}, graine 20261031.}}85\end{figure}8687\begin{table}[htbp]\centering88\caption{Effet de la taille sur le taux global dans les deux jeux synthétiques (données synthétiques).}\label{tab:33:effet-taille}89\small\begin{tabular}{@{}L{6.2cm}S[table-format=-2.2]L{4.6cm}@{}}90\toprule91Mesure & {Valeur} & Lecture \\92\midrule93Cas 3 : pente de $R$ par logement supplémentaire (pb), 6 à 30 logements, $n = 40$ & -2.27 & régression linéaire sur l'état et la taille \\94Cas 3 : écart prédit de 12 à 36 logements (pb) & -54.6 & extrapolation hors de la tranche observée \\95Cas 4 : élasticité de $R$ au nombre de logements ($\hat\beta_n$) & -0.032 & erreur-type HC1 0,012 ; $n = 48$ \\96Cas 4 : effet d'un doublement de la taille sur $R$ (\%) & -2.16 & $2^{\hat\beta_n} - 1$ \\97Cas 4 : écart prédit de 12 à 36 logements (pb), Montréal, état 3 & -15.7 & à partir de la constante \pct{4.60} \\98\midrule99Cas 4 : taux médian, 6 à 8 logements ($n = 20$) (\%) & 5.73 & valeur par logement 152~941~\$ \\100Cas 4 : taux médian, 12 à 16 logements ($n = 15$) (\%) & 5.27 & 175~307~\$ \\101Cas 4 : taux médian, 24 logements ($n = 3$) (\%) & 5.05 & 183~403~\$ \\102Cas 4 : taux médian, 36 à 48 logements ($n = 9$) (\%) & 5.57 & 164~051~\$ ; grands immeubles surtout hors de Montréal \\103Cas 4 : 72 logements ($n = 1$, Québec, zone inondable) (\%) & 6.14 & 100~403~\$ \\104\bottomrule105\end{tabular}106\tabsource{\synth{\texttt{traite/cas3.py} (\texttt{taux\_extraits}), \texttt{traite/cas4.py} (\texttt{effets\_regionaux}) ; script \texttt{ch33\_six\_logements.py}.}}107\end{table}108109Le bas du \cref{tab:33:effet-taille} illustre un piège classique. Les taux médians par classe de taille dans le cas~4 ne décroissent pas régulièrement avec la taille : les immeubles de 36 à 48 logements ont un taux médian plus élevé que ceux de 24, et l'unique immeuble de 72 logements a le taux le plus élevé de tous. La raison n'est pas que les grands immeubles se vendent plus cher en rendement, mais que, dans ce portefeuille, les grands immeubles sont surtout situés à Québec, à Trois-Rivières et à Sherbrooke, où les taux sont plus élevés, et que celui de 72 logements est en zone inondable. L'effet de taille brut est confondu avec l'effet de région ; seule la régression, qui tient les deux séparés, restitue le signe attendu. L'évaluateur qui compare des taux médians par tranche de taille sans contrôler la localisation commet exactement cette erreur.110111\section{Typologie des immeubles}\label{sec:33:typologie}112113\subsection{Quatre types opérants}114115La pratique québécoise distingue, sans que le vocabulaire soit normalisé, quatre grands types d'immeubles de six logements et plus. L'\emph{immeuble sans ascenseur} (\emph{walk-up}) compte deux à quatre étages, de six à une trentaine de logements desservis par des escaliers, souvent extérieurs dans les quartiers anciens de Montréal ; c'est le type dominant du parc d'avant 1975 et celui du cas~3. La \emph{conciergerie} désigne, dans l'usage québécois, l'immeuble d'appartements de taille moyenne, typiquement de vingt à une centaine de logements, construit des années~1950 aux années~1980, de trois à six étages, parfois avec ascenseur, doté d'un logement de concierge et d'espaces communs (buanderie, stationnement, rangement) ; son nom vient de la présence d'un concierge résident, dont le salaire est un poste de dépenses propre à ce type, que le barème indicatif de la SCHL pour les immeubles locatifs du Québec chiffrait déjà à \dollars{300} par logement pour les immeubles de douze logements et plus, contre \dollars{125} pour les immeubles de cinq ou six logements \parencite{schlfraisexploitation2015}. La \emph{tour} d'habitation compte cinq étages et plus, des ascenseurs, souvent un stationnement intérieur et des services ; elle relève presque toujours du marché institutionnel et c'est à elle que s'appliquent les fourchettes « High Rise » des courtiers. La \emph{construction neuve}, enfin, forme un type à part quel que soit son gabarit, parce que ses loyers sont fixés librement et que, pendant les cinq années qui suivent la date à laquelle l'immeuble est prêt pour l'usage auquel il est destiné, le locataire ne peut demander la fixation du loyer si le bail le prévoit et indique le loyer maximal \parencite[art.~1955]{ccq} ; ses loyers sont au marché, son inoccupation est celle de la mise en location, et son coût de construction est connu.116117\begin{table}[htbp]\centering118\caption{Typologie des immeubles de six logements et plus et incidences sur l'analyse.}\label{tab:33:typologie}119\footnotesize\setlength{\tabcolsep}{3.5pt}\begin{tabular}{@{}L{2.2cm}L{2.6cm}L{3.9cm}L{3.9cm}@{}}120\toprule121Type & Gabarit et époque & Revenus et dépenses caractéristiques & Méthodes et repères \\122\midrule123Sans ascenseur (\emph{walk-up}) & 2-4 étages, 6-30 log., surtout avant 1975 ; escaliers extérieurs à Montréal & Loyers souvent sous le marché (baux anciens) ; chauffage à la charge des locataires fréquent ; pas de salaire de concierge ; réserve de remplacement modeste & Revenu dominant ; comparaison par logement riche (nombreuses ventes) ; extraction locale des taux ; dossier du \cref{ch:47} \\124Conciergerie & 3-6 étages, 20-100 log., années 1950-1980, parfois ascenseur, concierge résident, stationnement et buanderie & Salaires et logement du concierge ; chauffage central au gaz ou à l'électricité souvent inclus ; ascenseur et stationnement à entretenir ; autres revenus (buanderie, stationnement) & Revenu dominant ; comparaison par logement possible mais ventes moins nombreuses ; fourchettes « Low Rise » des courtiers comme repère \\125Tour & 5 étages et plus, 50-500 log., ascenseurs, stationnement intérieur, services & Dépenses de mécanique et d'ascenseurs élevées ; personnel ; loyers plus élevés (SCHL : 100 logements et plus, île de Montréal, 2~ch. \dollars{1966}) ; inoccupation plus forte (\pct{5.1}) & Revenu (capitalisation et DCF) ; marché institutionnel, fourchettes « High Rise » ; coût utile pour l'assurance \\126Construction neuve & Tout gabarit ; prêt à l'usage depuis moins de 5 ans & Loyers au marché (SCHL : 2015 ou après, île, tous logements \dollars{1882}) ; inoccupation de mise en location (\pct{5.6}) ; fixation exclue 5 ans si le bail le prévoit (art.~1955 C.c.Q.) ; dépenses encore faibles & Revenu et coût (coût neuf connu ; IPCB) ; fourchette « neuf » des courtiers ; attention au revenu stabilisé \\127\bottomrule128\end{tabular}129\tabsource{compilation de l'auteur ; chiffres SCHL : \textcite{schlrmltables2025}, octobre 2025 ; art.~1955 : \textcite{ccq}.}130\end{table}131132\subsection{Taille et année de construction dans les données de la SCHL}133134Les tableaux de la SCHL par taille d'immeuble et par année de construction donnent à cette typologie un contenu chiffré, au moins pour l'île de Montréal, où l'échantillon est assez grand pour que la plupart des cellules soient publiées. Le \cref{tab:33:schl-taille} et la \cref{fig:33:schl} présentent les résultats d'octobre 2025. Trois régularités en ressortent. D'abord, les loyers des immeubles de 6 à 49 logements sont les plus bas du parc : \dollars{1162} en moyenne pour tous les logements des immeubles de 6 à 19 logements et \dollars{1122} pour ceux de 20 à 49, contre \dollars{1288} pour les immeubles de 3 à 5 logements, \dollars{1226} pour ceux de 50 à 99 et \dollars{1665} pour ceux de 100 logements et plus. Ce profil en U traduit la composition du parc : les petits plex sont souvent plus spacieux et mieux situés, les grandes tours sont plus récentes et mieux équipées, tandis que les immeubles sans ascenseur et les conciergeries des années 1950 à 1975 concentrent les logements modestes et les baux anciens. Ensuite, l'inoccupation croît avec la taille : \pct{2.2} pour les immeubles de 6 à 19 logements, \pct{3.9} pour ceux de 20 à 49, \pct{3.8} pour ceux de 50 à 99 et \pct{5.1} pour ceux de 100 logements et plus, parce que la rotation y est plus forte (\pct{8.5}, \pct{9.6} et \pct{12.4} respectivement pour les trois dernières tranches) et que les livraisons récentes, concentrées dans les grands immeubles, se louent plus lentement. Enfin, l'année de construction sépare nettement le parc d'avant 1990, dont les loyers moyens vont de \dollars{1050} (1940 à 1959) à \dollars{1262} (1975 à 1989), du parc de 2015 ou après, loué \dollars{1882} en moyenne avec une inoccupation de \pct{5.6}. Les mêmes tableaux pour Gatineau et Sherbrooke, moins fournis, montrent des profils analogues (immeubles de 6 à 19 logements : inoccupation de \pct{3.6} à Gatineau et de \pct{1.8} à Sherbrooke en octobre 2025) \parencite{schlrmltables2025}.135136\begin{table}[htbp]\centering137\caption{Île de Montréal, octobre 2025 : loyer moyen, taux d'inoccupation et taux de rotation des appartements d'initiative privée selon la taille de l'immeuble et l'année de construction.}\label{tab:33:schl-taille}138\small\begin{tabular}{@{}L{4.2cm}S[table-format=4.0]S[table-format=4.0]S[table-format=1.1]S[table-format=2.1]@{}}139\toprule140Catégorie & {Loyer, tous (\$)} & {Loyer, 2 ch. (\$)} & {Inoccupation (\%)} & {Rotation (\%)} \\141\midrule142\multicolumn{5}{@{}l}{\emph{Taille de l'immeuble}} \\1433 à 5 logements & 1288 & 1350 & 2.3 & {n. d.} \\1446 à 19 logements & 1162 & 1177 & 2.2 & 8.5 \\14520 à 49 logements & 1122 & 1298 & 3.9 & 9.6 \\14650 à 99 logements & 1226 & 1443 & 3.8 & 12.4 \\147100 logements et plus & 1665 & 1966 & 5.1 & 12.4 \\148\midrule149\multicolumn{5}{@{}l}{\emph{Année de construction}} \\150Avant 1940 & 1238 & 1270 & 2.2 & 9.3 \\1511940 à 1959 & 1050 & 1128 & 2.6 & 7.1 \\1521960 à 1974 & 1186 & 1310 & 3.3 & 9.9 \\1531975 à 1989 & 1262 & 1338 & 2.8 & 8.0 \\1541990 à 2004 & 1224 & 1160 & {n. d.} & {n. d.} \\1552005 à 2014 & 1373 & 1362 & {n. d.} & {n. d.} \\1562015 ou après & 1882 & 1971 & 5.6 & 13.7 \\157\midrule158Tous les immeubles & 1283 & 1361 & 3.1 & 9.3 \\159\bottomrule160\end{tabular}161\tabsource{SCHL, Enquête sur les logements locatifs, octobre 2025, tableaux 1.2.1, 1.2.2, 1.2.3, 1.3.1, 1.3.2 et 1.3.4 du classeur de la RMR de Montréal, bloc « Île de Montréal (zones 1-18) » \parencite{schlrmltables2025} ; « n. d. » : donnée non publiée par la SCHL (fiabilité insuffisante) ; lecture par \texttt{ch33\_six\_logements.py}.}162\end{table}163164\begin{figure}[htbp]\centering165\includegraphics[width=\linewidth]{ch33/ch33-fig-schl-typologie.pdf}166\caption{Loyer moyen (tous les logements et deux chambres) et taux d'inoccupation des appartements locatifs de l'île de Montréal en octobre 2025, selon la taille de l'immeuble (haut) et l'année de construction (bas). Les immeubles de 6 à 49 logements, cœur du marché privé, ont les loyers les plus bas et l'inoccupation la plus faible ; les grands immeubles et le parc récent ont les loyers et l'inoccupation les plus élevés.}167\label{fig:33:schl}168\figsource{SCHL, Enquête sur les logements locatifs, octobre 2025 \parencite{schlrmltables2025} ; graphique de l'auteur (script \texttt{analysis/python/figures/ch33\_figures.py}).}169\end{figure}170171Pour l'évaluateur, ces régularités ont deux usages. Elles fournissent d'abord les repères de marché propres au type de l'immeuble évalué : un loyer de marché, une inoccupation de référence et une rotation attendue qui ne sont pas ceux de la région dans son ensemble, mais ceux de la tranche de taille et de l'époque de construction du sujet ; le douze logements de 1962 du cas~3 se compare aux immeubles de 6 à 19 logements construits de 1960 à 1974, non à la moyenne de la région. Elles éclairent ensuite la lecture des taux : un immeuble récent de cent logements, loué au marché avec une inoccupation de \pct{5} et une rotation de \pct{12}, a un revenu plus volatil mais sans potentiel de rattrapage, tandis qu'un immeuble sans ascenseur de 1960 a un revenu stable, une inoccupation faible et un potentiel de croissance par rotation ; à taux égal, ces deux immeubles ne portent pas les mêmes anticipations, et l'évaluateur doit s'assurer que les comparables partagent le profil du sujet. Le côté des coûts confirme la séparation des types : l'indice des prix de la construction de bâtiments de Statistique Canada pour Montréal a progressé de \pct{9.2} sur un an au troisième trimestre de 2026 pour les immeubles d'appartements de moins de cinq étages et de \pct{7.9} pour les tours de cinq étages et plus \parencite{statcanIPCB}, ce qui a son importance lorsque la méthode du coût intervient (\cref{sec:33:integration}).172