spb/traite-evaluation-qc

1# Données SYNTHÉTIQUES du traité — générées le 2026-10-31 (graine 20261031)23**Aucun fichier de ce dossier ne décrit une propriété, une transaction, un locataire ou un immeuble réel.** Les jeux sont produits par4`analysis/python/traite/synth.py` (`python3 -m analysis.python.cases.generate_all`). Les ordres de grandeur (prix médians, loyers, taux5d'inoccupation, taux de capitalisation, taux de taxe, coûts unitaires) sont calibrés sur des publications publiques consignées dans6`calibration.json` et `calibration_journal.csv` (0 paramètres calibrés avec source, 25 paramètres PROVISOIRES marqués NON_VERIFIE).7Les relations entre variables (élasticités, primes de secteur, décote d'ancienneté des baux, lois de tirage) sont des hypothèses pédagogiques8énoncées ci-dessous ; elles sont vraisemblables mais ne résultent pas d'une estimation sur données réelles.910## Dossiers11| Fichier | Lignes | Contenu |12|---|---|---|13| cas1_gatineau_ventes.csv | 600 | ventes unifamiliales 2023-01 → 2026-08, 5 secteurs, attributs, coordonnées synthétiques, valeur au rôle fictive |14| cas1_gatineau_sujet.json | 1 | sujet : cottage 1998, 165 m², Hull |15| cas1_gatineau_couts.csv | 38 | devis par composantes (quantités × prix unitaires), postes directs/indirects |16| cas2_quebec_ventes_plex.csv | 250 | ventes de 2-3 logements, 5 quartiers, loyers, RNE, MRB, taux |17| cas2_quebec_sujet.json / _loyers.csv / _depenses.csv | 1 / 3 / 8 | triplex 1948 Limoilou : 3 baux, dépenses |18| cas3_montreal_etat_locatif.csv | 12 | état locatif (contrat vs marché, ancienneté) |19| cas3_montreal_depenses.csv | 36 | historique 2023-2025 par poste |20| cas3_montreal_comparables.csv | 40 | ventes 6-30 logements 2024-09 → 2026-08, RNE, taux |21| cas3_montreal_hypotheses_dcf.json | 1 | hypothèses DCF, financement, CAPEX |22| cas4_portefeuille.csv | 48 | 48 immeubles, 6 RMR, risques, dette |23| cas4_portefeuille_series.csv | 2016 | RNE trimestriel 2016T1 → 2026T2 |2425## Lois de génération (hypothèses pédagogiques)26- Cas 1 : ln P = ln(médiane) + 0,55 ln(S/140) + 0,10 ln(T/560) − 0,0055·âge + 0,00003·âge² + 0,06·(qualité−3) + 0,035·garage + 0,03·sous-sol + 0,02·piscine + prime de secteur (Hull 0, Gatineau −5 %, Aylmer +8 %, Buckingham −15 %, Masson-Angers −18 %) − 0,006·max(dist−3, 0) + 0,02·étages + indice temporel (croissance annuelle composée, référence 2024-07-01) + ε, σ = 0,085 ; prix arrondis à 500 $ ; valeur au rôle = valeur à la date de référence × N(0,93 ; 0,07).27- Cas 2 : loyer de marché par logement = loyer 2 ch. SCHL × N(0 ; 0,12) × (1 + 0,05(état−3)) × ½ prime de quartier ; loyer contractuel = marché × (1 − 0,02 × ancienneté moyenne) ; ratio de dépenses N(0,36 ; 0,05) ; ln P fonction de la superficie, du nombre de logements, de l'âge, de l'état, du quartier, du stationnement, du niveau de loyer et du temps, σ = 0,09.28- Cas 3 : 12 baux (4 × 3½, 6 × 4½, 2 × 5½), loyers contractuels = marché × 0,975^ancienneté ; dépenses par poste avec inflation 2024 +4,5 %, 2025 +3 % ; comparables : taux global = taux de référence × exp(N(0 ; 0,07)) × (1 − 0,03(état−3)) × (1 − 0,004(n−12)) × exp(−½ prime).29- Cas 4 : 48 immeubles ; taux global régional × état × (1 + 5 % si zone inondable) × (1 + 3 % si contamination) ; séries de RNE : croissance régionale + marche aléatoire (σ 1,5 %/trim.) + choc pandémique −3 % (2020T2-2021T2).3031## Paramètres et provenance32| parametre                                    |         valeur | unite            | source_id   | periode   | statut     | note                                                                |33|:---------------------------------------------|---------------:|:-----------------|:------------|:----------|:-----------|:--------------------------------------------------------------------|34| prix_median_unifamiliale_rmr_gatineau        | 520000         | $                | NON_VERIFIE |           | provisoire | prix médian unifamiliale RMR Gatineau (APCIQ)                       |35| croissance_annuelle_prix_gatineau            |      0.07      | proportion       | NON_VERIFIE |           | provisoire | variation annuelle du prix médian                                   |36| cout_construction_unifamiliale_par_m2_quebec |   2900         | $/m² habitable   | NON_VERIFIE |           | provisoire | coût neuf typique unifamiliale (tout compris)                       |37| prix_median_plex_rmr_quebec                  | 560000         | $                | NON_VERIFIE |           | provisoire | prix médian plex 2-5 log. RMR Québec (APCIQ)                        |38| loyer_moyen_2ch_rmr_quebec                   |   1200         | $/mois           | NON_VERIFIE |           | provisoire | loyer moyen 2 ch. RMR Québec (SCHL)                                 |39| taux_inoccupation_rmr_quebec                 |      0.01      | proportion       | NON_VERIFIE |           | provisoire | taux d'inoccupation RMR Québec (SCHL)                               |40| croissance_annuelle_prix_quebec              |      0.1       | proportion       | NON_VERIFIE |           | provisoire | variation annuelle du prix médian plex Québec                       |41| loyer_moyen_2ch_rmr_montreal                 |   1250         | $/mois           | NON_VERIFIE |           | provisoire | loyer moyen 2 ch. RMR Montréal (SCHL)                               |42| loyer_moyen_1ch_rmr_montreal                 |   1050         | $/mois           | NON_VERIFIE |           | provisoire | loyer moyen 1 ch. RMR Montréal (SCHL)                               |43| loyer_moyen_3ch_rmr_montreal                 |   1550         | $/mois           | NON_VERIFIE |           | provisoire | loyer moyen 3 ch.+ RMR Montréal (SCHL)                              |44| taux_inoccupation_rmr_montreal               |      0.02      | proportion       | NON_VERIFIE |           | provisoire | taux d'inoccupation RMR Montréal (SCHL)                             |45| taux_capitalisation_multires_montreal        |      0.0475    | proportion       | NON_VERIFIE |           | provisoire | taux de capitalisation multirésidentiel Montréal (enquête publique) |46| taux_hypothecaire_multires_assure            |      0.042     | proportion       | NON_VERIFIE |           | provisoire | taux assuré SCHL 5 ans (indicatif)                                  |47| taux_taxe_fonciere_montreal_residentiel_2026 |      0.0065    | $/$ d'évaluation | NON_VERIFIE |           | provisoire | taux global résidentiel Montréal                                    |48| taux_taxe_scolaire_2025_2026                 |      0.0009152 | $/$ d'évaluation | NON_VERIFIE |           | provisoire | taux unique de la taxe scolaire 2025-2026                           |49| tal_pourcentage_base_2026                    |      0.039     | proportion       | NON_VERIFIE |           | provisoire | pourcentage de base TAL 2026 (logements non chauffés)               |50| taux_capitalisation_multires_quebec          |      0.0525    | proportion       | NON_VERIFIE |           | provisoire | taux de cap. multirés. Québec                                       |51| loyer_moyen_2ch_rmr_gatineau                 |   1450         | $/mois           | NON_VERIFIE |           | provisoire | loyer moyen 2 ch. RMR Gatineau (SCHL)                               |52| taux_inoccupation_rmr_gatineau               |      0.015     | proportion       | NON_VERIFIE |           | provisoire | inocc. Gatineau                                                     |53| loyer_moyen_2ch_rmr_sherbrooke               |   1100         | $/mois           | NON_VERIFIE |           | provisoire | loyer moyen 2 ch. Sherbrooke                                        |54| taux_inoccupation_rmr_sherbrooke             |      0.01      | proportion       | NON_VERIFIE |           | provisoire | inocc. Sherbrooke                                                   |55| loyer_moyen_2ch_rmr_trois_rivieres           |   1000         | $/mois           | NON_VERIFIE |           | provisoire | loyer moyen 2 ch. Trois-Rivières                                    |56| taux_inoccupation_rmr_trois_rivieres         |      0.01      | proportion       | NON_VERIFIE |           | provisoire | inocc. Trois-Rivières                                               |57| loyer_moyen_2ch_rmr_saguenay                 |    950         | $/mois           | NON_VERIFIE |           | provisoire | loyer moyen 2 ch. Saguenay                                          |58| taux_inoccupation_rmr_saguenay               |      0.01      | proportion       | NON_VERIFIE |           | provisoire | inocc. Saguenay                                                     |59