spb/traite-evaluation-qc

1\chapter{Cas 2 : triplex à Québec}\label{ch:46}23Ce chapitre est le deuxième des quatre dossiers complets de la partie IX. Il reprend le triplex fictif de Limoilou que les chapitres de méthode ont utilisé comme exemple, du \cref{ch:26} pour ses baux au \cref{ch:32} pour la lecture du marché des petits plex, et il en fait un dossier d'évaluation de bout en bout : mandat, description, analyse des droits et des baux, marché, revenus et dépenses, comparaison, revenu, coût, financement de l'acheteur, réconciliation et rapport. La particularité du dossier tient à son client : un ménage qui achète l'immeuble pour habiter le logement du rez-de-chaussée et louer les deux autres. L'évaluateur doit lui fournir une opinion de valeur marchande, c'est-à-dire ce que le marché paierait, et non ce que ce ménage en particulier serait prêt à payer ; mais il doit aussi comprendre pourquoi, sur ce segment, le marché est fait d'acheteurs qui lui ressemblent, et ce que cela change à la hiérarchie des méthodes, au traitement des loyers en place et à la lecture du financement. Le \cref{ch:32} a établi la méthode et fixé les indications du triplex à partir des médianes de ses comparables ; le présent chapitre reprend les mêmes cinq ventes, y applique une grille d'ajustements explicite, normalise les taxes aux tarifs de 2026, ajoute la vérification par le coût et le calcul du financement, puis conclut et rédige. Lorsque ses chiffres diffèrent de ceux du \cref{ch:32}, il dit pourquoi. Toutes les données sont synthétiques et identifiées comme telles.45\begin{objectifs}6À la fin de ce chapitre, le lecteur sait :7\begin{itemize}8\item rédiger le mandat d'une évaluation de petit plex pour un acheteur-occupant, en distinguant la valeur marchande demandée de la valeur d'investissement que le client a en tête ;9\item analyser trois baux résidentiels sous le Code civil du Québec, chiffrer l'écart entre loyers contractuels et loyers de marché, et décrire les conditions, délais et limites de la reprise d'un logement par l'acheteur ;10\item normaliser les dépenses d'un triplex poste par poste, recalculer les taxes sur le rôle en vigueur et les tarifs municipaux de 2026, imputer une gestion et une réserve, puis dériver un revenu net d'exploitation prospectif ;11\item sélectionner des comparables par distance d'attributs, extraire des ajustements par régression auxiliaire, remplir une grille en dollars par logement, pondérer les prix ajustés et lire l'indication obtenue ;12\item appliquer le multiplicateur du revenu brut et la capitalisation directe à un plex, expliquer pourquoi les taux extraits sont bas et interpréter le taux implicite d'un prix de comparaison ;13\item dimensionner le financement résidentiel assuré d'un acheteur-occupant, calculer le versement hypothécaire canadien, le taux admissible minimal, les droits de mutation et le coût net d'occupation du logement repris ;14\item réconcilier des indications divergentes avec une pondération argumentée, conclure une valeur et une fourchette, et en présenter le contenu minimal au rapport.15\end{itemize}16\end{objectifs}1718\begin{synthetique}[Données synthétiques — triplex fictif]19Le sujet et toutes les données qui l'entourent sont \emph{synthétiques}. Les fichiers \texttt{data/synthetic/cas2\_quebec\_sujet.json}, \texttt{cas2\_quebec\_loyers.csv} (trois baux), \texttt{cas2\_quebec\_depenses.csv} (huit postes) et \texttt{cas2\_quebec\_ventes\_plex.csv} (250 ventes de duplex et de triplex dans cinq quartiers de Québec, dont 127 retenues dans la fenêtre de 24 mois et les quatre quartiers de la Basse-Ville) ont été générés par \texttt{analysis/python/traite/synth.py} avec la graine \texttt{20261031}. Les loyers de marché sont calibrés sur le loyer moyen des logements de deux chambres de la région métropolitaine de Québec publié par la SCHL pour octobre 2025, les prix sur la médiane des plex du secteur La Cité--Basse-Ville et Limoilou publiée par l'APCIQ pour le troisième trimestre de 2026, indexée au rythme annuel implicite du rôle d'évaluation 2025-2027 ; les lois de génération (décote des loyers selon l'ancienneté des baux, effet de l'état et de l'âge sur le prix) sont des hypothèses pédagogiques décrites dans \texttt{data/synthetic/README.md}, non des estimations sur données réelles. Tous les chiffres du chapitre sont recalculés par \texttt{analysis/python/cases/ch46\_dossier.py}, qui importe la bibliothèque partagée \texttt{traite/cas2.py} (revenus, revenu net, indicateurs des 127 ventes) et les fonctions du script du \cref{ch:32}, \texttt{ch32\_plex.py} (sélection des comparables, régression du taux sur le loyer relatif, financement assuré, coût d'occupation), sans les recalculer autrement.20\end{synthetique}2122\section{Mandat et étendue de la mission}\label{sec:46:mandat}2324Le client fictif est un couple qui a signé une promesse d'achat sur un triplex de Limoilou et qui entend habiter le logement du rez-de-chaussée dès que le bail en cours le permettra, tout en conservant les locataires des deux autres logements. Il demande à l'évaluateur une opinion de la \emph{valeur marchande} de l'immeuble à la date du 1\textsuperscript{er} septembre 2026, afin de décider s'il maintient, renégocie ou retire sa promesse d'achat, et il souhaite, en complément, comprendre ce que lui coûtera réellement l'occupation du rez-de-chaussée une fois les loyers encaissés. La première partie de la demande est un acte d'évaluation au sens de la Norme de pratique 1 des Normes de pratique professionnelle de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec ; la seconde relève de la consultation et doit être présentée comme telle, distincte de l'opinion de valeur, parce que son résultat dépend de la situation financière du client et non du marché \parencite{oeaqNormes}. L'évaluateur agit pour l'acheteur seulement ; le vendeur et le courtier ne sont pas ses clients, et le rapport ne leur est pas destiné, ce que la règle 2.3 oblige à écrire en identifiant le client, l'usage prévu et les destinataires du rapport.2526La base de valeur est la valeur marchande telle que la définissent les Normes de pratique professionnelle : « le prix sincère le plus probable, de la vente réelle ou présumée d'un immeuble, à une date donnée, sur un marché libre et ouvert à la concurrence », sous les conditions usuelles que le \cref{ch:02} a commentées et que le \cref{ch:47} a rappelées pour un immeuble de rapport : parties bien informées, exposition suffisante, paiement comptant ou équivalent, prix épuré de tout financement avantageux \parencite{oeaqNormes,ivs2025,cuspap2026}. Deux précisions comptent particulièrement pour un plex acheté par un occupant. La première est que la valeur marchande n'est pas la \emph{valeur d'investissement} du client : le couple valorise le logement qu'il va habiter, la faculté de le reprendre et le financement résidentiel assuré auquel il a accès, autant d'éléments qui lui sont propres. Le \cref{ch:32} a toutefois montré que, sur ce segment, l'acheteur typique est précisément un occupant : la prime d'occupation n'est donc pas une particularité du client, mais une composante du prix de marché, et l'évaluateur doit la retrouver dans ses comparables sans l'inventer par un raisonnement sur le client. La seconde précision est que le prix de la promesse d'achat, que le client a communiqué, ne doit pas servir d'ancre : la règle de l'ouvrage, exposée au \cref{ch:10}, veut que l'évaluateur conduise son analyse sans le prix convenu, puis le compare à sa conclusion ; le prix est mentionné au rapport parce que la Norme l'exige lorsqu'il est connu, mais il n'entre dans aucun calcul.2728Le droit évalué est la pleine propriété \parencite[art.~947]{ccq} grevée des trois baux résidentiels en vigueur, c'est-à-dire le droit du locateur. Au Québec, l'aliénation d'un immeuble comportant un logement ne permet pas au nouveau locateur de résilier le bail \parencite[art.~1937]{ccq} : l'acheteur acquiert l'immeuble avec ses locataires, leurs loyers et leurs droits au maintien dans les lieux, et la faculté de reprendre un logement pour l'habiter, que la \cref{sec:46:baux} analyse, n'est ni immédiate ni inconditionnelle. L'évaluation porte sur ce droit grevé, aux loyers contractuels ; la valeur que l'immeuble aurait libre de ses baux est calculée pour mémoire, parce qu'elle éclaire la lecture de la valeur au rôle, mais ce n'est pas la valeur demandée.2930L'étendue du travail couvre une inspection fictive de l'immeuble le 20~août 2026, l'examen des trois baux, du formulaire de déclarations du vendeur et des pièces justificatives des dépenses remises par le courtier, la consultation du rôle d'évaluation 2025-2027 de la Ville de Québec et du compte de taxes 2026, la recherche de ventes de duplex et de triplex dans les quartiers centraux de la Basse-Ville, la collecte des indicateurs publiés par la SCHL, l'APCIQ et la Banque du Canada, puis l'application des trois méthodes traditionnelles : la comparaison, par le prix par logement ajusté et par le multiplicateur du revenu brut ; le revenu, par capitalisation directe ; et le coût, à titre de contrôle seulement, pour un bâtiment de 1948 dont la dépréciation accumulée ne peut être mesurée avec fiabilité. L'évaluateur n'a pas eu accès aux dossiers du Tribunal administratif du logement et n'a pas vérifié les titres ; il n'a pas non plus obtenu l'âge des locataires, information qui conditionne la faculté de reprise et dont l'absence est signalée comme limite. Aucune hypothèse extraordinaire n'est posée. Le \cref{tab:46:mandat} résume la fiche du mandat.3132\begin{table}[htbp]\centering33\caption{Fiche du mandat (dossier synthétique).}\label{tab:46:mandat}34\small\begin{tabular}{@{}L{4.2cm}L{8.6cm}@{}}35\toprule36Élément & Contenu \\37\midrule38Client et usage prévu & Couple acheteur-occupant (fictif), promesse d'achat signée ; décision d'achat ; analyse du coût d'occupation en consultation distincte \\39Bien & Triplex, 456, 3\textsuperscript{e}~Avenue (adresse fictive), Limoilou, Québec ; 1948 ; trois logements \\40Droit évalué & Pleine propriété grevée des trois baux en vigueur (droit du locateur) ; art.~1937 C.c.Q. \\41Base de valeur & Valeur marchande, définition des NPP de l'OEAQ \\42Date d'évaluation & 2026-09-01 ; inspection 2026-08-20 ; rapport 2026-10-31 \\43Méthodes & Comparaison (prix par logement ajusté, multiplicateur) ; revenu (capitalisation directe) ; coût en contrôle, non pondéré \\44Hypothèses extraordinaires & Aucune \\45Limites à l'étendue & Dossiers TAL non consultés ; âge et revenu des locataires inconnus ; titres non vérifiés ; part des loyers admise par le prêteur non vérifiée \\46Forme du rapport & Rapport narratif complet (NPP, règle 2.3) ; section de consultation séparée pour le financement \\47\bottomrule48\end{tabular}49\tabsource{\synth{dossier fictif ; structure selon \textcite{oeaqNormes}, règles 1.2 et 2.3.}}50\end{table}5152\section{Description du bien et de son contexte}\label{sec:46:description}5354\subsection{Localisation, terrain et bâtiment}5556L'immeuble fictif se trouve dans le quartier Limoilou, dans l'arrondissement de La Cité--Limoilou, sur une des avenues résidentielles du Vieux-Limoilou, à distance de marche de la 3\textsuperscript{e}~Avenue commerçante et des lignes d'autobus à haute fréquence qui relient le quartier au centre-ville et à la colline Parlementaire. Le tissu urbain est celui des plex de brique d'entre-deux-guerres et d'après-guerre, à deux ou trois étages, implantés sur des lots étroits et profonds, avec escaliers extérieurs, balcons et ruelles arrière ; c'est le marché de référence du dossier, et le secteur statistique que l'APCIQ nomme « La Cité--Basse-Ville et Limoilou » dans ses baromètres \parencite{apciqbaroquebec2026}. Les travaux de \textcite{desrosiersTheriaultVilleneuve2000} et de \textcite{theriaultDesrosiersVilleneuveKestens2003} sur le marché de Québec ont montré que les effets d'accessibilité et de voisinage y sont bien identifiés et que la prime de localisation des quartiers centraux a cru au fil des années 1990 et 2000 ; \textcite{kestensTheriaultDesrosiers2006} ont montré que les profils d'acheteurs y diffèrent par quartier, ce qui, pour un segment dominé par les occupants, invite à ne comparer que des ventes du même quartier.5758Le terrain mesure \msq{310}, soit une façade d'environ 9~mètres sur une profondeur d'environ 34~mètres, et il est raccordé à l'aqueduc et à l'égout. Le bâtiment, construit en 1948, compte trois étages hors sol sur un sous-sol non aménagé à plafond bas qui abrite les compteurs, les chauffe-eau et les rangements. La structure est de type ossature de bois sur fondations de béton, avec parement de brique en façade et revêtement de fibrociment sur les faces latérales et arrière ; le toit est plat, à membrane élastomère posée en 2015 ; les fenêtres ont été remplacées par du PVC en 2008 ; l'escalier extérieur et les balcons sont en acier peint. Les trois logements se répartissent en deux 5½ de deux chambres de \msq{92} chacun, au rez-de-chaussée et au deuxième étage, et un 4½ d'une chambre de \msq{78} au troisième, pour une superficie habitable totale de \msq{262} ; le chauffage est électrique, par plinthes, à la charge de chaque locataire, et l'électricité des aires communes est au compte du propriétaire. Une case de stationnement en cour arrière, accessible par la ruelle, est attribuée au logement du rez-de-chaussée. L'état général est coté 3 sur 5 : un immeuble entretenu normalement pour son âge, dont les composantes majeures ont été renouvelées dans les quinze dernières années mais dont les cuisines et les salles de bain du rez-de-chaussée et du deuxième sont d'origine ou datent des années 1980.5960\subsection{Zonage}6162L'usage résidentiel de trois logements est autorisé dans la zone où se trouve l'immeuble ; le gabarit et l'implantation sont conformes au Règlement d'urbanisme de l'arrondissement de La Cité--Limoilou en vigueur à la date d'évaluation, les données ouvertes de zonage de la Ville de Québec permettant de le vérifier sans visite \parencite{vqzonage}. Le stationnement en cour arrière et la marge latérale, inférieurs aux exigences d'une construction neuve, sont protégés par droits acquis, dont le \cref{ch:08} a exposé le régime ; aucune dérogation apparente n'a été relevée. L'usage actuel est l'usage le meilleur et le plus profitable : la densification du lot, que la réglementation ne permettrait qu'au prix d'une démolition, n'est pas rentable au regard des prix que les plex existants atteignent, et la conversion en copropriété divise, qui exige l'autorisation du Tribunal administratif du logement et ouvre un droit de préemption aux locataires \parencite[art.~51 à 54.13]{loiTAL}, n'est pas envisagée par un acheteur qui veut y habiter.6364\subsection{Rôle d'évaluation 2025-2027, taxes et droits de mutation}6566Le rôle triennal 2025-2026-2027 de la Ville de Québec, déposé en septembre 2024 et en vigueur depuis le 1\textsuperscript{er} janvier 2025, reflète les conditions du marché au 1\textsuperscript{er} juillet 2023, conformément à la règle du deuxième exercice précédent \parencite[art.~46]{lfm}, \parencite{quebecrole2025}. La variation moyenne des valeurs inscrites a été de \pct{23.5} pour l'ensemble du rôle, selon la presse qui a relayé le dépôt ; la variation propre aux plex n'a pas été publiée \parencite{vqrole2025}. La valeur inscrite pour le sujet fictif est de \dollars{495000}, dont le rôle ne répartit pas ici la part du terrain et celle du bâtiment ; cette valeur exprime la valeur réelle à une date antérieure de trente-huit mois à la date d'évaluation, pour un immeuble réputé détenu avec tous les droits du locataire \parencite[art.~43 et 45.1]{lfm}, et elle n'est ni une indication ni un plafond, ce que la \cref{sec:46:reconciliation} vérifie. Le facteur comparatif de la Ville de Québec pour 2026 est de 1,08 selon la page municipale des droits de mutation, chiffre que le dossier tient pour partiellement vérifié \parencite{villeQuebecMutations}.6768Les taxes de 2026 sont connues avec précision. La taxe foncière générale de la Ville de Québec est de \qty{0.7464}{\dollar} par \dollars{100} d'évaluation pour les immeubles résidentiels de un à cinq logements, contre \qty{0.7697}{\dollar} pour six logements et plus, et s'y ajoutent des tarifs de \dollars{386} par logement pour l'aqueduc et l'égout et de \dollars{195} par logement pour les matières résiduelles \parencite{vqtaux2026} ; la taxe scolaire 2026-2027 est de \qty{0.07899}{\dollar} par \dollars{100} de l'évaluation uniformisée ajustée, les premiers \dollars{25000} étant exemptés \parencite{taxescolaire2026}. La \cref{sec:46:rne} recalcule les taxes du sujet sur ces bases et les compare au compte déclaré par le vendeur. Enfin, l'acheteur paiera les droits sur les mutations immobilières selon le barème de 2026 : \pct{0.5} sur la première tranche de \dollars{62900}, \pct{1} jusqu'à \dollars{315000}, \pct{1.5} jusqu'à \dollars{500000}, puis les taux que la Ville de Québec a fixés en vertu de la faculté que la loi laisse aux municipalités au-delà de \dollars{500000} : \pct{2.5} jusqu'à \dollars{750000} et \pct{3} au-delà \parencite[art.~2 et 2.1]{ldmi}, \parencite{quebecMutations,villeQuebecMutations} ; la base d'imposition est le plus élevé du prix payé, de la contrepartie stipulée et de la valeur au rôle multipliée par le facteur comparatif \parencite[art.~1.1 et 2]{ldmi}. Ces droits n'entrent pas dans la valeur ; ils entrent dans les liquidités que l'acheteur doit réunir, calculées à la \cref{sec:46:financement}.6970\subsection{Inspection : état général et travaux prévisibles}7172L'inspection fictive du 20~août 2026 a porté sur les trois logements, les aires communes, le sous-sol, la toiture vue depuis le troisième étage et l'enveloppe. Le \cref{tab:46:inspection} en résume les constats, composante par composante, avec l'année de remplacement connue ou estimée et l'appréciation que l'évaluateur en tire pour la réserve de remplacement et pour l'âge effectif du bâtiment, dont la \cref{sec:46:cout} se sert. La structure et les fondations ne présentent aucun désordre actif ; une fissure de retrait au mur de fondation arrière est sèche et ancienne. La membrane de 2015 est en bon état. Les escaliers et balcons d'acier montrent une corrosion de surface aux ancrages et devront être grattés et repeints à court terme, dépense d'entretien courant. L'entrée électrique a été portée à 200~ampères avec trois panneaux distincts en 1998 ; la plomberie d'alimentation est en cuivre, avec des sections de galvanisé résiduel au sous-sol. Les cuisines et salles de bain des deux 5½ sont fonctionnelles mais désuètes ; celles du 4½ ont été refaites en 2025 au moment de la relocation. La règle 2.4 des Normes impose l'inspection de l'immeuble évalué ; les trois logements ont été visités avec le consentement des locataires, ce qui est fréquent pour un plex et plus rare pour un immeuble de douze logements \parencite{oeaqNormes}.7374\begin{table}[htbp]\centering75\caption{Composantes du bâtiment, état observé et conséquences retenues (dossier synthétique).}\label{tab:46:inspection}76\small\setlength{\tabcolsep}{4pt}\begin{tabular}{@{}L{3.4cm}L{1.6cm}L{4.5cm}L{2.7cm}@{}}77\toprule78Composante & Année & État observé & Conséquence \\79\midrule80Structure et fondations & 1948 & Fissure de retrait sèche ; sous-sol sec, plafond bas & Aucune ; longue durée \\81Parement (brique en façade, fibrociment ailleurs) & 1948 / 1996 & Rejointoiement partiel à moyen terme ; fibrociment sain & Réserve \\82Membrane de toiture (élastomère) & 2015 & Bon état, drains dégagés & Aucune avant 2035 \\83Fenêtres (PVC) & 2008 & Bon état ; scellants à refaire & Réserve \\84Escalier et balcons d'acier & 1948 / 1990 & Corrosion de surface aux ancrages & Entretien courant 2027 \\85Électricité (200~A, trois panneaux) & 1998 & Conforme ; plinthes électriques & Aucune \\86Plomberie d'alimentation & 1948 (partielle 2005) & Cuivre ; galvanisé résiduel au sous-sol & Réserve ; à surveiller \\87Chauffe-eau (trois) & 2017--2021 & Bon état & Réserve \\88Cuisines et salles de bain, 5½ (RC et 2\textsuperscript{e}) & 1948 / 1985 & Désuets mais fonctionnels & Réserve ; rénovation à la relocation \\89Cuisine et salle de bain, 4½ (3\textsuperscript{e}) & 2025 & Neufs & Aucune \\90Stationnement (une case, gravier) & — & Fonctionnel & Aucune \\91\bottomrule92\end{tabular}93\tabsource{\synth{fiche d'inspection fictive du 20~août 2026 ; cote d'état générale 3 sur 5, conforme à \texttt{cas2\_quebec\_sujet.json}.}}94\end{table}9596\section{Droits évalués et analyse des baux}\label{sec:46:baux}9798\subsection{Trois baux, trois anciennetés}99100Les trois logements sont loués par des baux de douze mois courant du 1\textsuperscript{er} juillet au 30~juin, reconduits de plein droit chaque année \parencite[art.~1941]{ccq}. Le \cref{tab:46:baux} présente, pour chacun, le loyer contractuel du bail 2026-2027, le loyer de marché que l'évaluateur estime pour un logement comparable reloué à la date d'évaluation, l'écart et l'ancienneté du locataire ; la \cref{fig:46:loyers} met les deux séries en regard et relie l'écart à l'ancienneté. Le logement du rez-de-chaussée est occupé depuis le 1\textsuperscript{er} juillet 2019 au loyer de \dollars{1047}, soit \pct{26.8} sous le marché estimé de \dollars{1430} ; celui du deuxième, depuis juillet 2022, à \dollars{1188}, soit \pct{16.9} sous le même marché ; celui du troisième a été reloué le 1\textsuperscript{er} juillet 2025 à \dollars{1251}, au marché. Le revenu brut potentiel contractuel est de \dollars{41832} par année et le revenu aux loyers de marché de \dollars{49332} : l'écart de \dollars{7500}, soit \pct{15.2} du marché, se lit aussi comme un loyer relatif $\rho_s = 0{,}848$, notation du \cref{ch:32}. Le loyer de marché des deux 5½ a été estimé à partir des loyers demandés pour des logements de deux chambres de \msq{85} à \msq{95} dans Limoilou à l'été 2026 et du loyer moyen des deux-chambres de la région métropolitaine publié par la SCHL pour octobre 2025, \dollars{1277}, majoré de la croissance observée depuis et de la taille supérieure à la moyenne des logements du sujet \parencite{schlrmltables2025} ; celui du 4½ est le loyer effectivement obtenu à la relocation de 2025, que l'évaluateur a jugé encore représentatif du marché.101102\begin{table}[htbp]\centering103\caption{État locatif du triplex au 1\textsuperscript{er} septembre 2026 : loyer contractuel, loyer de marché estimé et écart (données synthétiques).}\label{tab:46:baux}104\small\setlength{\tabcolsep}{3pt}\begin{tabular}{@{}l c S[table-format=2.0] S[table-format=4.0] S[table-format=4.0] S[table-format=3.0] S[table-format=2.1] l S[table-format=1.0] c@{}}105\toprule106Logement & Type & {m\textsuperscript{2}} & {Contrat (\$/mois)} & {Marché (\$/mois)} & {Écart (\$)} & {Écart (\%)} & Bail depuis & {Anc. (ans)} & Stat. \\107\midrule108Rez-de-chaussée & 5½ & 92 & 1047 & 1430 & 383 & 26.8 & 2019-07-01 & 7 & oui \\1092\textsuperscript{e} étage & 5½ & 92 & 1188 & 1430 & 242 & 16.9 & 2022-07-01 & 4 & non \\1103\textsuperscript{e} étage & 4½ & 78 & 1251 & 1251 & 0 & 0.0 & 2025-07-01 & 1 & non \\111\midrule112Total mensuel & & 262 & 3486 & 4111 & 625 & 15.2 & & 4 & 1 \\113Total annuel (RBP) & & & 41832 & 49332 & 7500 & 15.2 & & & \\114\bottomrule115\end{tabular}116\tabsource{\synth{\texttt{cas2\_quebec\_loyers.csv} ; échéance de tous les baux : 2027-06-30 ; chauffage non inclus ; ancienneté moyenne 4 ans ; script \texttt{ch46\_dossier.py}, fonction \texttt{base\_normalisee}.}}117\end{table}118119\begin{figure}[htbp]\centering120\includegraphics[width=\linewidth]{ch46/ch46-fig-loyers.pdf}121\caption{À gauche, loyer contractuel et loyer de marché estimé des trois logements du triplex : l'écart, inscrit au-dessus de chaque paire, est nul pour le logement reloué en 2025 et atteint \pct{26.8} pour le rez-de-chaussée occupé depuis 2019. À droite, l'écart en fonction de l'ancienneté du bail, comparé à la décote de \pct{1.5} par année incorporée aux ventes synthétiques et à celle de \pct{2} du cas~3 : les deux baux anciens du sujet sont plus sous le marché que ces lois moyennes ne le prédisent, ce qui en fait un immeuble dont le potentiel de rattrapage est supérieur à celui de la vente médiane.}122\label{fig:46:loyers}123\figsource{\synth{script \texttt{analysis/python/figures/ch46\_figures.py}, graine 20261031.}}124\end{figure}125126La structure de l'écart est celle que le \cref{ch:26} a décrite pour tout immeuble locatif québécois : les loyers des baux reconduits suivent les pourcentages du Tribunal administratif du logement, non le marché, et la valeur locative de marché n'est pas un critère de fixation \parencite[art.~3]{reglCriteresFixation}, \parencite{talIndices2026}. Les deux baux anciens du sujet sont même plus sous le marché que la décote moyenne de \pct{1.5} par année d'ancienneté incorporée aux ventes synthétiques ne le prédit, parce que leur locateur, un propriétaire-occupant âgé qui a vendu après trente ans, n'a pas toujours envoyé d'avis de modification ; c'est une situation fréquente dans les petits plex, où la relation personnelle entre locateur et locataires tempère la gestion. Pour l'acheteur, cet écart est à la fois un potentiel et une contrainte : un potentiel, parce que les deux 5½ peuvent rapporter \dollars{625} de plus par mois une fois au marché ; une contrainte, parce que le droit québécois ne lui permet d'y parvenir que par la rotation des locataires, par la reprise du logement qu'il habitera ou, très lentement, par les augmentations annuelles.127128\subsection{La vente ne change rien aux baux}129130Le premier principe que le rapport doit énoncer est que l'acheteur succède au vendeur dans les baux. L'article~1937 du Code civil dispose que l'aliénation volontaire ou forcée d'un immeuble comportant un logement ne permet pas au nouveau locateur de résilier le bail ; le locataire conserve son droit au maintien dans les lieux \parencite[art.~1936 et 1937]{ccq}. Les baux se reconduisent aux mêmes conditions sauf avis de modification transmis « au moins trois mois, mais pas plus de six mois, avant l'arrivée du terme », soit entre le 1\textsuperscript{er} janvier et le 31~mars 2027 pour des baux échéant le 30~juin \parencite[art.~1942]{ccq} ; le locataire peut refuser l'augmentation dans le mois tout en demeurant dans les lieux, et le locateur doit alors saisir le Tribunal dans le mois suivant, faute de quoi le bail est reconduit aux conditions antérieures \parencite[art.~1945 et 1947]{ccq}. Depuis le 1\textsuperscript{er} janvier 2026, la fixation suit les six critères du Règlement sur les critères de fixation de loyer refondu par le décret 1455-2025, dont un pourcentage de base de \pct{3.1} pour 2026 \parencite{reglCriteresFixation,decret1455_2025,talIndices2026} ; le \cref{ch:34} en a modélisé les trajectoires. Le locateur ne peut exiger aucun dépôt de garantie \parencite[art.~1904]{ccq}, et le nouveau locataire d'un logement libéré a le droit de connaître le loyer le plus bas payé au cours des douze mois précédents et de demander la fixation \parencite[art.~1896 et 1950]{ccq}. L'ensemble de ces règles signifie que le revenu capitalisé est le revenu contractuel, et que le potentiel de rattrapage se traite par le choix du taux et du multiplicateur, non en substituant les loyers de marché aux loyers en place.131132La vente d'un immeuble résidentiel de moins de cinq logements par une personne physique passe par le contrat de courtage sur formulaire obligatoire et s'accompagne du formulaire « Déclarations du vendeur » de l'OACIQ, dont la section~D2.6 recueille les loyers, les avis d'augmentation donnés ou reçus et les dossiers pendants devant le Tribunal \parencite[art.~23]{loiCourtage}, \parencite{oaciqFormulaireDV,oaciqContexteDV}. Dans le dossier fictif, le vendeur déclare qu'aucun avis de modification n'a été transmis pour 2026-2027, qu'aucune demande n'est pendante et qu'aucun locataire ne lui a signifié son départ ; l'évaluateur a lu les trois baux et vérifié que la section~G du bail du troisième étage indique bien le loyer payé par le locataire précédent, ce qui confirme que la relocation de 2025 s'est faite au vu de cette information et sans demande de fixation. Il note aussi que le formulaire consulté mentionne encore, à la rubrique des locataires protégés, le seuil de « 70 ans et plus », alors que la loi vise les personnes de 65~ans et plus depuis le 6~juin 2024 ; l'évaluateur applique la loi, non le formulaire \parencite{oaciqFormulaireDV,loi65_2024}.133134\subsection{La reprise du rez-de-chaussée par l'acheteur}135136Le second principe est que la faculté de reprendre un logement existe, mais qu'elle est encadrée dans ses bénéficiaires, ses délais et ses limites. Le locateur qui est une personne physique peut reprendre un logement pour l'habiter lui-même ou pour y loger ses ascendants ou descendants au premier degré, un parent ou allié dont il est le principal soutien, ou un ex-conjoint dont il demeure le principal soutien \parencite[art.~1957]{ccq}. Le propriétaire d'une part indivise ne peut reprendre aucun logement, « à moins qu'il n'y ait qu'un seul autre propriétaire et que ce dernier soit son conjoint » \parencite[art.~1958]{ccq} : le couple du dossier, qui achète en indivision entre conjoints, satisfait cette condition ; deux amis, une société ou une fiducie ne la satisferaient pas, et la faculté de reprise disparaîtrait avec eux. La reprise est impossible lorsque le locataire ou son conjoint est âgé de 65~ans ou plus, occupe le logement depuis au moins dix ans et dispose d'un revenu égal ou inférieur à \pct{125} du revenu maximal d'admissibilité à un logement à loyer modique, sous réserve d'exceptions \parencite[art.~1959.1]{ccq}, \parencite{loi65_2024} ; la locataire du rez-de-chaussée est en place depuis sept ans, de sorte que cette protection ne lui est pas acquise à la date d'évaluation, mais l'évaluateur n'a pas pu vérifier son âge et son revenu et le signale.137138Les délais sont ceux de l'article~1960 du Code civil, que le Tribunal administratif du logement résume sur sa page consacrée à la reprise de logement, consultée le 31~octobre 2026 : pour un bail de plus de six mois, l'avis de reprise doit être donné au moins six mois avant la fin du bail ; pour un bail de six mois ou moins, un mois avant ; pour un bail à durée indéterminée, six mois avant la date prévue de la reprise. Le locataire dispose d'un mois à compter de la réception de l'avis pour répondre ; s'il ne répond pas, il est réputé avoir refusé de quitter le logement ; en cas de refus, le locateur doit, dans le mois qui suit, demander au Tribunal l'autorisation de reprendre le logement et démontrer qu'il entend réellement le reprendre aux fins mentionnées dans l'avis, et non comme prétexte \parencite[art.~1960 à 1963]{ccq}. Le \cref{tab:46:calendrier} traduit ces règles en calendrier pour le dossier : le bail du rez-de-chaussée échoit le 30~juin 2027, l'avis doit donc être reçu au plus tard le 31~décembre 2026, la réponse de la locataire est due dans le mois, et la demande au Tribunal, le cas échéant, dans le mois suivant ; si l'acheteur prend possession après le 31~décembre 2026, la reprise est reportée au 30~juin 2028. Le locateur qui reprend de mauvaise foi s'expose à des dommages-intérêts, y compris punitifs \parencite[art.~1968]{ccq}. Il faut enfin distinguer la reprise de l'\emph{éviction} pour subdivision, agrandissement ou changement d'affectation \parencite[art.~1959]{ccq} : c'est cette dernière, et non la reprise, que la Loi~65 suspend jusqu'au 6~juin 2027 \parencite[art.~1]{loi65_2024}, et c'est à elle que s'attache l'indemnité d'un mois de loyer par année d'occupation, d'au moins trois mois et d'au plus vingt-quatre mois, de l'article~1965 \parencite[art.~1965]{ccq}, \parencite{loi31_2024}. Le moratoire ne touche donc pas le projet du client ; il touche l'investisseur qui aurait voulu réunir les deux 5½ en un seul logement, ce qui est une autre raison pour laquelle l'acheteur probable du sujet est un occupant.139140\begin{table}[htbp]\centering141\caption{Calendrier de la reprise du logement du rez-de-chaussée par l'acheteur (bail de douze mois échéant le 30~juin 2027).}\label{tab:46:calendrier}142\small\begin{tabular}{@{}L{3.4cm}L{3.2cm}L{6.2cm}@{}}143\toprule144Étape & Date limite & Règle \\145\midrule146Signature de l'acte de vente & avant le 2026-12-31 & condition pratique : seul le propriétaire peut donner l'avis (art.~1957) \\147Avis de reprise à la locataire & au plus tard le 2026-12-31 & au moins six mois avant la fin d'un bail de plus de six mois (art.~1960) \\148Réponse de la locataire & un mois après réception & silence = refus réputé (art.~1962) \\149Demande au Tribunal (si refus) & un mois après le refus & le locateur prouve qu'il entend réellement habiter le logement (art.~1963) \\150Prise de possession du logement & 2027-07-01 & fin du bail ; aucune indemnité due pour une reprise de bonne foi \\151Si l'avis manque la date & reprise au 2028-07-01 & bail reconduit un an aux conditions du Code (art.~1941) \\152Protection des aînés (art.~1959.1) & à vérifier & 65~ans ou plus, dix ans d'occupation, revenu $\leq$ 125~\% du seuil HLM : reprise impossible \\153\bottomrule154\end{tabular}155\tabsource{Code civil du Québec, art.~1941, 1957 à 1963 et 1959.1 \parencite{ccq} ; page « Reprise de logement » du Tribunal administratif du logement, consultée le 31~octobre 2026 (inscrite au registre du chapitre) ; Loi~65 \parencite{loi65_2024}.}156\end{table}157158\subsection{Ce que vaut la faculté de reprise pour l'occupant}159160La faculté de reprise ne change pas la valeur marchande du droit du locateur : elle est attachée à la personne de l'acheteur et à ses intentions, et elle appartient à la prime d'occupation que le \cref{ch:32} a définie comme le résidu entre le prix payé par les occupants et la valeur d'investissement. On peut néanmoins en donner un ordre de grandeur, utile au client et à la discussion de la réconciliation. Le logement du rez-de-chaussée rapporte \dollars{383} de moins par mois que son loyer de marché, soit, net de la provision pour inoccupation et pertes de \pct{3}, un écart de première année $\Delta_1 = \dollars{4458.12}$. Si la locataire restait dix ans, le loyer contractuel suivant le pourcentage de base de \pct{3.1} et le loyer de marché croissant de \pct{3.5} par année, la valeur actuelle de l'écart, au taux de \pct{6}, serait de \dollars{39567.72}. Mais la locataire ne restera pas nécessairement : avec le taux de rotation de \pct{13.0} mesuré par la SCHL dans la région de Québec en octobre 2025 \parencite{schlrmltables2025} et la formule de l'espérance sous rotation géométrique démontrée au \cref{ch:26},161\begin{equation}\label{eq:46:va-ecart}162\E[VA] = \frac{\Delta_1}{r - g_\Delta + \rho\,(1 + g_\Delta)} = \frac{\dollars{4458.12}}{0{,}06 - 0{,}0459 + 0{,}13 \times 1{,}0459} = \dollars{29713.51},163\end{equation}164où $g_\Delta = \pct{4.59}$ est la croissance de l'écart lui-même, plus rapide que celle des loyers parce que le marché croît plus vite que le contrat. La reprise au 1\textsuperscript{er} juillet 2027 réalise l'écart avec certitude et dès la première année, au lieu de l'attendre au gré des départs ; la différence entre les deux valeurs actuelles, environ \dollars{9854}, mesure ce que vaut, à ces hypothèses, le fait de pouvoir reprendre plutôt que d'attendre. C'est peu au regard du prix de l'immeuble, de l'ordre d'un pour cent, et c'est cohérent avec la conclusion du \cref{ch:32} : le rattrapage des loyers explique une petite partie du prix des plex, la demande d'occupants explique le reste. L'intérêt principal de la reprise pour le client n'est pas financier ; il est de pouvoir habiter l'immeuble qu'il achète, ce que le \cref{sec:46:financement} traduit en coût net d'occupation. L'\cref{ex:46:2} fait varier la rotation et le taux.165166\section{Le marché à la date d'évaluation}\label{sec:46:marche}167168L'analyse de marché d'un plex porte, comme celle d'un immeuble de rapport, sur trois marchés : celui des logements, celui des immeubles et celui du crédit. Le \cref{tab:46:marche} rassemble les indicateurs retenus avec leur source et leur date ; aucune donnée de ce tableau n'est synthétique.169170\begin{table}[htbp]\centering171\caption{Indicateurs de marché retenus à la date d'évaluation (sources publiques, consultées le 31~octobre 2026).}\label{tab:46:marche}172\footnotesize\setlength{\tabcolsep}{3pt}\begin{tabular}{@{}L{4.7cm}L{3.5cm}L{4.5cm}@{}}173\toprule174Indicateur & Valeur & Source et période \\175\midrule176Prix médian des plex (2 à 5 log.), RMR de Québec / agglomération / secteur La Cité--Basse-Ville et Limoilou & 600~000 \$ / 618~500 \$ / 647~500 \$ & \textcite{apciqt32026,apciqbaroquebec2026}, T3 2026 ; variations sur un an +17 \%, +12 \%, +13 \% \\177Ventes résidentielles, secteur La Cité--Basse-Ville et Limoilou & 107 (−\pct{14}) & \textcite{apciqbaroquebec2026}, T3 2026 \\178Délai de vente médian, RMR de Québec (plex) & 30~jours & \textcite{apciqt32026}, T3 2026 \\179Prix médian des plex, RMR de Québec (actes publiés) & 590~000~\$ (+\pct{17}) & \textcite{jlr202608}, août 2026 \\180Taux d'inoccupation, RMR de Québec (tous logements) & 2,4 \% (0,9 \% en 2024) & \textcite{schlLocatif2025}, octobre 2025 \\181Loyer moyen, RMR de Québec : 1~ch. / 2~ch. / 3~ch.+ / tous & 1~107 \$ / 1~277 \$ / 1~475 \$ / 1~227 \$ & \textcite{schlrmltables2025}, octobre 2025 \\182Variation des loyers, même échantillon, RMR de Québec (2~ch.) & +\pct{6.1} & \textcite{schlLocatif2025}, 2024--2025 \\183Zone SCHL Basse-Ville : loyer moyen / inoccupation & 1~139 \$ (+5,3 \%) / 2,7 \% & page de la Ville de Québec reprenant la SCHL, octobre 2025 (source secondaire) \\184Taux de rotation des locataires, RMR de Québec & \pct{13.0} & \textcite{schlrmltables2025}, octobre 2025 \\185Pourcentage de base du TAL (avis à compter du 1\textsuperscript{er} janvier 2026) & \pct{3.1} & \textcite{talIndices2026} \\186Taux de capitalisation, Québec, multirésidentiel faible hauteur catégorie B & 5,00 \% à 6,00 \% (stables) & \textcite{cbrecaprates2026q3}, T3 2026 \\187Taux directeur de la Banque du Canada & 2,25 \% jusqu'au 28 oct. 2026 ; 2,50 \% depuis & \textcite{bdc20261028,bdcvalet} \\188Taux hypothécaire conventionnel 5~ans affiché & \pct{6.19} & \textcite{bdcvalet}, 28 oct. 2026 \\189Fonds avancés, prêts assurés fixes 5~ans et plus / non assurés & 4,12 \% / 4,58 \% & \textcite{bdctauxhypothecaires2026}, août 2026 \\190Obligation du Canada 5~ans & \pct{3.58} & \textcite{bdcvalet}, 29 oct. 2026 \\191IPC du Québec, variation annuelle & \pct{3.1} & \textcite{statcanipc}, septembre 2026 \\192\bottomrule193\end{tabular}194\tabsource{compilation de l'auteur à partir des sources indiquées ; aucune donnée synthétique.}195\end{table}196197Sur le marché des logements, la région de Québec est l'une des plus tendues du pays : le taux d'inoccupation n'était que de \pct{0.9} en octobre 2024 et il est remonté à \pct{2.4} en octobre 2025, les loyers des deux-chambres progressant de \pct{6.1} à échantillon constant \parencite{schlLocatif2025}. Le loyer moyen des deux-chambres, \dollars{1277}, est la référence sur laquelle les loyers de marché du dossier ont été calibrés ; la zone de la Basse-Ville, dont Limoilou relève d'après la page municipale, affiche un loyer moyen tous types de \dollars{1139} et une inoccupation de \pct{2.7}, chiffres que la page de la Ville de Québec reprend de la SCHL et que le dossier tient pour partiellement vérifiés, l'appartenance exacte du quartier à la zone restant à confirmer. Le taux de rotation de \pct{13.0}, supérieur à celui de la région de Montréal, signifie qu'un logement sur huit change de locataire chaque année ; c'est le paramètre qui gouverne la résorption de l'écart contractuel et que l'\cref{eq:46:va-ecart} a utilisé. L'enquête de la SCHL ne couvre toutefois que les immeubles de trois logements et plus ; le sujet est à la limite inférieure de son univers.198199Sur le marché des immeubles, les plex de deux à cinq logements de la région de Québec se sont vendus à un prix médian de \dollars{600000} au troisième trimestre de 2026, en hausse de \pct{17} sur un an, et ceux du secteur La Cité--Basse-Ville et Limoilou à \dollars{647500}, en hausse de \pct{13}, avec un délai de vente médian de trente jours pour les plex de la région \parencite{apciqt32026,apciqbaroquebec2026} ; les actes publiés compilés par JLR donnent \dollars{590000} pour la région en août 2026, également en hausse de \pct{17} \parencite{jlr202608}. Ces médianes mêlent duplex et triplex, quartiers et états ; elles disent que le marché est vigoureux, que l'offre reste inférieure de moitié à sa moyenne historique selon l'APCIQ, et que les prix ont progressé d'environ \pct{7} à \pct{8} par année en moyenne depuis la date de référence du rôle, rythme que la \cref{sec:46:comparaison} retrouve dans les 127 ventes du dossier. Il faut rappeler que les prix fictifs du dossier, normalisés à la médiane du secteur à la date de référence du rôle puis indexés, dépassent la médiane publiée pour 2026 d'environ quinze pour cent ; les encadrés de limites du \cref{ch:32} et du présent chapitre le signalent, et aucun chiffre du dossier ne décrit le marché réel. Pour les immeubles d'appartements, CBRE situe les taux de capitalisation du multirésidentiel de faible hauteur de catégorie~B à Québec entre \pct{5.00} et \pct{6.00} \parencite{cbrecaprates2026q3} ; le \cref{ch:32} a montré que les taux extraits des ventes de plex, de l'ordre de \pct{3}, sont très inférieurs à cette fourchette parce que les acheteurs de plex ne sont pas des investisseurs purs.200201Sur le marché du crédit, le taux directeur est resté à \pct{2.25} pendant toute la période précédant la date d'évaluation, puis a été relevé à \pct{2.50} le 28~octobre 2026 \parencite{bdc20261028} ; le taux conventionnel affiché à cinq ans est de \pct{6.19}, mais les fonds effectivement avancés en août 2026 l'ont été à \pct{4.12} pour les prêts assurés à taux fixe de cinq ans et plus et à \pct{4.58} pour les prêts non assurés \parencite{bdctauxhypothecaires2026}. L'acheteur-occupant d'un plex de trois logements est admissible au prêt assuré ; c'est à \pct{4.12} que la \cref{sec:46:financement} calcule son versement, et c'est l'écart entre ce taux et le taux d'un investisseur, non assuré et qualifié sur la couverture de la dette, qui fonde une bonne partie de la prime d'occupation.202203\section{Revenus, dépenses et revenu net d'exploitation}\label{sec:46:rne}204205\subsection{Du revenu brut potentiel au revenu brut effectif}206207Le revenu brut potentiel est la somme des loyers contractuels annualisés,208\begin{equation}\label{eq:46:rbp}209RBP = 12 \sum_{i=1}^{3} L_i = 12 \times \dollars{3486} = \dollars{41832},210\end{equation}211et le revenu aux loyers de marché serait de \dollars{49332}. La provision pour inoccupation et mauvaises créances est fixée à \pct{3} du revenu brut potentiel, convention du dossier que les \cref{ch:27,ch:32} ont justifiée : elle ajoute environ six dixièmes de point de mauvaises créances et de pertes à la rotation au taux d'inoccupation de \pct{2.4} de la région \parencite{schlLocatif2025}, en gardant à l'esprit que l'enquête de la SCHL ne mesure ni les pertes entre deux baux ni les créances irrécouvrables, et qu'un propriétaire-occupant qui habite l'immeuble reloue vite et perd peu. Aucun autre revenu n'est compté : la case de stationnement est incluse au bail du rez-de-chaussée et il n'y a ni buanderie payante ni rangement loué. Le revenu brut effectif est donc212\begin{equation}\label{eq:46:rbe}213RBE = RBP\,(1 - v) = \dollars{41832} \times (1 - 0{,}03) = \dollars{40577.04}.214\end{equation}215Ces deux chiffres sont ceux de la fonction \texttt{revenus} de la bibliothèque partagée, et ils coïncident avec ceux des \cref{ch:26,ch:27,ch:32}.216217\subsection{Normalisation des dépenses et recalcul des taxes}218219Le vendeur a remis les pièces justificatives de l'exercice en cours : compte de taxes municipales de \dollars{5900}, compte de taxe scolaire de \dollars{470}, police d'assurance de \dollars{3400}, factures d'électricité des aires communes totalisant \dollars{650}, contrat de déneigement et d'entretien extérieur de \dollars{1500} et dépenses d'entretien et de réparations de \dollars{3200}. Il n'a inscrit ni frais de gestion, puisqu'il gérait lui-même, ni réserve de remplacement. La normalisation transforme ces montants en dépenses prospectives de première année pour un propriétaire typique, poste par poste, selon les règles du \cref{ch:28} ; le \cref{tab:46:depenses} en présente le résultat.220221Les taxes sont le poste qui appelle le plus de soin, et le dossier illustre un cas fréquent : le compte déclaré ne se laisse pas reconstituer à partir des taux publiés. Le recalcul de la taxe municipale sur la valeur au rôle 2025-2027 et les tarifs de 2026 donne222\begin{equation}\label{eq:46:taxes}223T_{\text{mun}} = \dollars{495000} \times \frac{0{,}7464}{100} + 3 \times (\dollars{386} + \dollars{195}) = \dollars{3694.68} + \dollars{1743} = \dollars{5437.68},224\end{equation}225et celui de la taxe scolaire, sur la valeur au rôle moins l'exemption de \dollars{25000}, $(\dollars{495000} - \dollars{25000}) \times 0{,}07899/100 = \dollars{371.25}$ \parencite{vqtaux2026,taxescolaire2026}. Le compte municipal déclaré, \dollars{5900}, excède le recalcul de \dollars{462.32} ; le compte scolaire déclaré, \dollars{470}, l'excède de \dollars{98.75}. Trois explications sont possibles et le rapport doit les énoncer plutôt que de choisir en silence : le compte déclaré peut comprendre des taxes de secteur ou des tarifs particuliers que le taux général ne capte pas ; il peut porter sur un exercice antérieur ou sur une valeur au rôle différente de celle que le dossier retient ; ou il peut simplement être erroné, les documents remis par un vendeur n'étant pas vérifiés. La convention de l'ouvrage, appliquée au \cref{ch:47} comme ici, est de retenir le recalcul aux taux officiels en vigueur, parce que c'est lui que l'acheteur paiera et parce qu'il est traçable jusqu'au règlement municipal, et de signaler l'écart. Le \cref{ch:32}, qui ne normalisait pas les dépenses, avait conservé les montants déclarés ; c'est la première source de différence entre ses chiffres et ceux du présent chapitre, et elle vaut \dollars{561.07} de revenu net par année. L'\cref{ex:46:1} mesure l'effet de ce choix sur la valeur.226227Les autres postes sont conservés aux montants justifiés, parce qu'ils reposent sur une police, des contrats ou des factures de l'exercice en cours ; l'assurance de \dollars{3400} est cohérente avec la hausse des primes habitation documentée par le Bureau d'assurance du Canada \parencite{bacprimes2025} pour un immeuble de trois logements, et l'entretien de \dollars{3200}, soit \dollars{1067} par logement, est au-dessus du barème indicatif de \dollars{500} par logement que la SCHL publiait en 2015 pour les immeubles locatifs du Québec \parencite{schlfraisexploitation2015}, écart normal pour un bâtiment de 1948 et des prix de 2026. La gestion est imputée à \pct{4} du revenu brut effectif, soit \dollars{1623.08}, bien que l'acheteur gérera lui-même : la valeur marchande suppose un acheteur typique qui valorise son temps, et le taux de \pct{4} se situe entre le \pct{3} du barème de la SCHL pour les petits immeubles et le forfait de \pct{5} que le Tribunal administratif du logement admet dans ses calculs \parencite{schlfraisexploitation2015}. La réserve de remplacement est fixée à \dollars{1800}, soit \dollars{600} par logement, convention du dossier qui couvre le renouvellement courant des chauffe-eau, revêtements, appareils et scellants relevés au \cref{tab:46:inspection} ; aucune dépense en capital ponctuelle n'est identifiée à court terme, la toiture et les fenêtres étant récentes, de sorte qu'il n'y a pas ici de flux à traiter séparément comme au \cref{ch:47}.228229\begin{table}[htbp]\centering230\caption{Normalisation des dépenses de première année : montant déclaré, règle appliquée et montant normalisé (données synthétiques, \$ courants).}\label{tab:46:depenses}231\small\setlength{\tabcolsep}{3.5pt}\begin{tabular}{@{}L{3.8cm}S[table-format=4.0]L{4.3cm}S[table-format=5.2]S[table-format=2.1]@{}}232\toprule233Poste & {Déclaré (\$)} & Règle de normalisation & {Normalisé (\$)} & {\% du RBE} \\234\midrule235Taxes municipales & 5900 & rôle 495 000 \$ au taux de 0,7464 \$ par 100 \$, plus tarifs 3 $\times$ (386 + 195) \$ & 5437.68 & 13.4 \\236Taxe scolaire & 470 & (495 000 − 25 000) \$ au taux de 0,07899 \$ par 100 \$ & 371.25 & 0.9 \\237Assurances & 3400 & police en vigueur & 3400.00 & 8.4 \\238Électricité (aires communes) & 650 & factures de l'exercice & 650.00 & 1.6 \\239Déneigement et entretien extérieur & 1500 & contrat & 1500.00 & 3.7 \\240Entretien et réparations & 3200 & déclaré (1 067~\$ par logement) & 3200.00 & 7.9 \\241Gestion & 0 & imputée à 4~\% du RBE & 1623.08 & 4.0 \\242\emph{Dépenses hors réserve} & 15120 & & 16182.01 & 39.9 \\243Réserve de remplacement & 0 & 600~\$ par logement (convention) & 1800.00 & 4.4 \\244\midrule245\textbf{Dépenses totales} & 15120 & & 17982.01 & 44.3 \\246\bottomrule247\end{tabular}248\tabsource{\synth{\texttt{cas2\_quebec\_depenses.csv} ; taux et tarifs : \textcite{vqtaux2026,taxescolaire2026} ; script \texttt{ch46\_dossier.py}, fonctions \texttt{taxes\_2026} et \texttt{depenses\_normalisees\_2026}, revenu net par \texttt{traite.cas2.rne}.}}249\end{table}250251\subsection{Le revenu net d'exploitation normalisé}252253Le revenu net d'exploitation de première année est254\begin{equation}\label{eq:46:rne}255\NOI_1 = RBE - DE - RR = \dollars{40577.04} - \dollars{16182.01} - \dollars{1800} = \dollars{22595.03},256\end{equation}257soit \dollars{7531.68} par logement et \parmsq{86.24} de superficie habitable, pour un ratio de dépenses de \pct{44.3} du revenu brut effectif. Aux loyers de marché, le même calcul donnerait \dollars{29579.03}. Le ratio de dépenses est nettement supérieur à la médiane de \pct{35.7} des 127 ventes du dossier, et cette différence pèsera sur la méthode du revenu : elle tient aux coûts fixes par logement d'un petit immeuble, aux taxes et tarifs unitaires, à l'assurance d'un bâtiment ancien, et à l'imputation d'une gestion et d'une réserve que les fiches de courtage des ventes comparables ne comptent pas. Le revenu net du \cref{ch:32}, calculé sur les taxes déclarées, était de \dollars{22033.96} ; l'écart de \dollars{561.07} est entièrement attribuable au recalcul des taxes. L'un et l'autre proviennent de la même fonction \texttt{rne} de la bibliothèque partagée, appliquée à deux tableaux de dépenses, de sorte que la différence est traçable et que le lecteur peut choisir l'une ou l'autre convention en connaissance de cause.258259\section{Méthode de comparaison}\label{sec:46:comparaison}260261\subsection{Les cinq comparables}262263La méthode de comparaison est la méthode principale pour un triplex de quartier central dont l'acheteur probable est un occupant, pour les raisons que le \cref{ch:32} a développées : elle mesure directement ce que paient ces acheteurs, sans passer par un revenu qu'ils ne valorisent qu'indirectement. Parmi les 127 ventes de duplex et de triplex des quatre quartiers de la Basse-Ville survenues entre septembre 2024 et août 2026, vingt-huit sont des triplex de Limoilou ; la distance d'attributs du \cref{ch:16}, calculée par la fonction \texttt{distance\_attributs} de la bibliothèque avec les échelles et les poids déclarés au \cref{ch:32}, en retient cinq, les mêmes que le \cref{ch:32} : Q0187, Q0222, Q0243, Q0207 et Q0235. Le \cref{tab:46:comparables} les décrit. Tous sont des triplex de Limoilou vendus entre novembre 2025 et juillet 2026, de 243 à \msq{286} habitables, construits entre 1923 et 1957, avec une case de stationnement ; leurs loyers relatifs vont de 0,898 à 0,957, tous supérieurs à celui du sujet, et leurs prix de \dollars{787000} à \dollars{1023000}, soit de \dollars{262333} à \dollars{341000} par logement et de \parmsq{3210} à \parmsq{4142}. Les cinq comparables se situent dans la moitié supérieure de la distribution des triplex de Limoilou, dont la médiane est de \dollars{295000} par logement sur vingt-huit ventes ; c'est l'effet de la sélection sur la date, l'état et la superficie, et c'est aussi la raison pour laquelle il faut ajuster plutôt que de prendre une médiane.264265\begin{table}[htbp]\centering266\caption{Le sujet et les cinq comparables triplex de Limoilou (données synthétiques).}\label{tab:46:comparables}267\footnotesize\setlength{\tabcolsep}{3pt}\begin{tabular}{@{}l S[table-format=3.0] S[table-format=2.1] S[table-format=3.0] c S[table-format=4.0] S[table-format=4.0] S[table-format=1.3] S[table-format=7.0] S[table-format=6.0] S[table-format=2.2] S[table-format=1.2]@{}}268\toprule269Vente & {m\textsuperscript{2}} & {m\textsuperscript{2}/log.} & {Âge} & État & {Contrat (\$)} & {Marché (\$)} & {$\rho$} & {Prix (\$)} & {Prix/log. (\$)} & {MRB} & {Taux (\%)} \\270\midrule271Sujet & 262 & 87.3 & 78 & 3 & 1162 & 1370 & 0.848 & {—} & {—} & {—} & {—} \\272\midrule273Q0187 & 243 & 81.0 & 76 & 3 & 1053 & 1173 & 0.898 & 787000 & 262333 & 20.75 & 2.97 \\274Q0222 & 286 & 95.3 & 92 & 4 & 1092 & 1187 & 0.920 & 918000 & 306000 & 23.35 & 2.62 \\275Q0243 & 247 & 82.3 & 96 & 3 & 1286 & 1352 & 0.951 & 1023000 & 341000 & 22.09 & 2.99 \\276Q0207 & 269 & 89.7 & 69 & 2 & 1146 & 1197 & 0.957 & 910000 & 303333 & 22.05 & 3.09 \\277Q0235 & 275 & 91.7 & 103 & 1 & 1214 & 1327 & 0.915 & 922000 & 307333 & 21.10 & 2.68 \\278\midrule279Médiane des cinq & 269 & 89.7 & 92 & 3 & 1146 & 1197 & 0.920 & 918000 & 306000 & 22.05 & 2.97 \\280\bottomrule281\end{tabular}282\tabsource{\synth{\texttt{cas2\_quebec\_ventes\_plex.csv} ; sélection par \texttt{ch32\_plex.selection\_comparables} (distance d'attributs du \cref{ch:16}) ; dates de vente au \cref{tab:46:grille} ; âge à la date d'évaluation (construction 1923 à 1957 ; sujet 1948) ; loyers mensuels moyens par logement ; tous les comparables ont une case de stationnement ; script \texttt{ch46\_dossier.py}.}}283\end{table}284285\subsection{Extraction des ajustements par régression auxiliaire}286287Faute de paires de ventes appariées en nombre suffisant dans un échantillon de 127 transactions, les ajustements sont extraits d'une régression auxiliaire, procédé que le \cref{ch:17} a présenté comme la méthode d'extraction la plus économe lorsque l'échantillon est hétérogène et que le \cref{ch:47} a appliqué à des immeubles de rapport. Le logarithme du prix par logement est régressé, sur les 127 ventes, sur l'ancienneté de la vente en mois, le logarithme de la superficie habitable par logement, l'âge, l'état, le stationnement, le logarithme du loyer de marché moyen par logement, le loyer relatif, un indicateur de triplex et trois indicateurs de quartier, Limoilou servant de référence. Le \cref{tab:46:regression} donne les coefficients. Le modèle explique \pct{72.7} de la variance avec un écart-type résiduel de \pct{9.7}, et six coefficients sont estimés avec précision : l'ancienneté de la vente, $-0{,}599$~\% par mois, soit une croissance annuelle implicite des prix de \pct{7.45}, cohérente avec le rythme du rôle et avec les hausses publiées par l'APCIQ ; la superficie par logement, avec une élasticité de \num{0.644}, ce qui signifie qu'un logement \pct{10} plus grand se vend environ \pct{6.3} plus cher ; l'âge, $-0{,}40$~\% par année ; l'état, \pct{4.9} par échelon ; le stationnement, \pct{5.1} ; et le niveau du loyer de marché, avec une élasticité de \num{0.262}. Le coefficient du loyer relatif est positif mais imprécis ($t = 1{,}18$) ; celui de l'indicateur de triplex est négatif et à la limite de la significativité ; Maizerets se vend \pct{8.7} moins cher que Limoilou, Saint-Sauveur et Saint-Roch n'en sont pas distinguables. La règle appliquée dans la grille est celle du \cref{ch:17} : seuls les coefficients dont la statistique $t$ dépasse 2 en valeur absolue servent à ajuster ; le loyer relatif n'est donc pas ajusté dans la comparaison, et son effet, qui porte sur le rendement plutôt que sur le prix, est traité par le multiplicateur et par le taux à la \cref{sec:46:revenu}.288289\begin{table}[htbp]\centering290\caption{Régression auxiliaire du logarithme du prix par logement sur 127 ventes de duplex et de triplex (données synthétiques).}\label{tab:46:regression}291\small\setlength{\tabcolsep}{4pt}\begin{tabular}{@{}L{4.9cm}S[table-format=-1.5]S[table-format=1.5]S[table-format=-2.2]L{3.1cm}@{}}292\toprule293Variable & {Coefficient} & {Erreur-type} & {$t$} & Lecture \\294\midrule295Constante & 7.90127 & 0.57461 & 13.75 & \\296Ancienneté de la vente (mois) & -0.00599 & 0.00127 & -4.71 & +7,45~\%/an implicite \\297ln(m\textsuperscript{2} par logement) & 0.64439 & 0.06032 & 10.68 & élasticité 0,64 \\298Âge (années) & -0.00401 & 0.00053 & -7.51 & −0,40~\% par année \\299État (1 à 5) & 0.04891 & 0.01101 & 4.44 & +5,0~\% par échelon \\300Stationnement (0/1) & 0.05111 & 0.01741 & 2.94 & +5,2~\% \\301ln(loyer de marché moyen) & 0.26247 & 0.07367 & 3.56 & élasticité 0,26 \\302Loyer relatif $\rho$ & 0.16033 & 0.13610 & 1.18 & non significatif ; non appliqué \\303Triplex (vs duplex) & -0.03311 & 0.01840 & -1.80 & sans objet (sujet et comparables triplex) \\304Saint-Sauveur (vs Limoilou) & -0.02234 & 0.02556 & -0.87 & sans objet \\305Saint-Roch (vs Limoilou) & 0.01162 & 0.02553 & 0.46 & sans objet \\306Maizerets (vs Limoilou) & -0.08715 & 0.02250 & -3.87 & sans objet \\307\midrule308\multicolumn{5}{@{}l}{$n = 127$ ; $R^2 = 0{,}727$ ; écart-type résiduel 0,097 ; erreurs-types classiques.} \\309\bottomrule310\end{tabular}311\tabsource{\synth{script \texttt{ch46\_dossier.py}, fonction \texttt{regression\_auxiliaire} (moindres carrés ordinaires, \texttt{numpy}).}}312\end{table}313314\subsection{La grille d'ajustements en dollars par logement}315316La grille suit l'ordre conventionnel de l'ouvrage, exposé au \cref{ch:17} : d'abord l'ajustement de conditions du marché, en proportion du prix, qui ramène chaque vente à la date d'évaluation au taux annuel de \pct{7.45} extrait de la régression, par la fonction \texttt{ajustement\_temps\_taux} ; puis les ajustements d'attributs, additifs, exprimés en dollars par logement sur la base ajustée du temps, chacun étant la différence entre le prix prédit pour la caractéristique du sujet et celui prédit pour la caractéristique du comparable :317\begin{equation}\label{eq:46:ajuste}318\begin{split}319P^{\text{aj}}_j &= P^{t}_j + \sum_{k} A_{jk}, \qquad P^{t}_j = P_j\,(1 + g)^{m_j/12}, \\320A_{jk} &= P^{t}_j\left[e^{\hat\beta_k (x_{sk} - x_{jk})} - 1\right],321\end{split}322\end{equation}323où $P_j$ est le prix par logement, $m_j$ l'ancienneté de la vente en mois, $P^{t}_j$ le prix ajusté du temps et $x_{sk}$, $x_{jk}$ les caractéristiques du sujet et du comparable (logarithme de la superficie par logement, âge, état, stationnement, logarithme du loyer de marché). Le signe est celui du point de vue du sujet : positif lorsque le sujet est supérieur au comparable. Le \cref{tab:46:grille} présente la grille ; la \cref{fig:46:cascade} illustre la cascade pour Q0243, le comparable le plus récent et le plus proche.324325\begin{table}[htbp]\centering326\caption{Grille d'ajustements des prix par logement des cinq comparables (données synthétiques, \$ par logement).}\label{tab:46:grille}327\footnotesize\setlength{\tabcolsep}{2.8pt}\begin{tabular}{@{}l S[table-format=6.0] S[table-format=5.0] S[table-format=-5.0] S[table-format=-5.0] S[table-format=-5.0] S[table-format=5.0] S[table-format=6.0] S[table-format=2.1] S[table-format=2.1] S[table-format=1.3]@{}}328\toprule329Vente (date) & {Prix/log.} & {Temps} & {Superf.} & {Âge} & {État} & {Loyer m.} & {Prix aj.} & {Brut (\%)} & {Net (\%)} & {Poids} \\330\midrule331Q0187 (25-11) & 262333 & 15134 & 13792 & -2215 & 0 & 11558 & 300603 & 16.3 & 14.6 & 0.220 \\332Q0222 (26-05) & 306000 & 6758 & -17175 & 18046 & -14930 & 12015 & 310715 & 22.5 & 1.5 & 0.159 \\333Q0243 (26-07) & 341000 & 2627 & 13306 & 25699 & 0 & 1217 & 383849 & 12.6 & 12.6 & 0.285 \\334Q0207 (26-03) & 303333 & 10752 & -5291 & -11125 & 15744 & 11349 & 324762 & 17.9 & 7.1 & 0.200 \\335Q0235 (26-06) & 307333 & 4324 & -9575 & 32836 & 32029 & 2640 & 369586 & 26.5 & 20.3 & 0.135 \\336\midrule337\multicolumn{7}{@{}l}{Prix par logement pondéré (poids $\propto 1/$brut)} & 340122 & & & 1.000 \\338\multicolumn{11}{@{}p{12.8cm}@{}}{Valeur $= 3 \times 340\,122 = 1\,020\,367$~\$ ; moyenne simple 337~903 ; médiane 324~762 ; min. 300~603 ; max. 383~849 ; écart-type pondéré 34~516 ; stationnement et $\rho$ : ajustements nuls.} \\339\bottomrule340\end{tabular}341\tabsource{\synth{\texttt{traite.comparables} (\texttt{ajustement\_temps\_taux}, \texttt{ComparableAjuste}, \texttt{poids\_inverse\_brut}, \texttt{reconciliation}) ; stationnement : tous ont une case ; $\rho$ : coefficient non significatif, non appliqué ; script \texttt{ch46\_dossier.py}, fonction \texttt{grille\_ajustements}.}}342\end{table}343344\begin{figure}[htbp]\centering345\includegraphics[width=\linewidth]{ch46/ch46-fig-cascade.pdf}346\caption{Cascade des ajustements du comparable Q0243, du prix par logement payé le 24~juillet 2026 au prix ajusté : les conditions du marché ajoutent \pct{0.8} pour cinq semaines, la superficie par logement et l'âge, plus favorables au sujet, ajoutent respectivement \dollars{13306} et \dollars{25699}, l'état et le stationnement sont identiques, le niveau de loyer de marché ajoute \dollars{1217} et le loyer relatif n'est pas ajusté ; l'ajustement brut est de \pct{12.6}, le plus faible des cinq, ce qui vaut à ce comparable le poids le plus élevé.}347\label{fig:46:cascade}348\figsource{\synth{script \texttt{analysis/python/figures/ch46\_figures.py}, graine 20261031.}}349\end{figure}350351La lecture de la grille est instructive à plusieurs titres. Les ajustements de temps vont de \dollars{2627} pour Q0243, vendu cinq semaines avant la date d'évaluation, à \dollars{15134} pour Q0187, vendu neuf mois plus tôt : dans un marché qui progresse de sept pour cent par année, la date de la vente est le premier ajustement à faire, et le \cref{ch:32}, qui n'indexait pas ses médianes, le signalait déjà. Les ajustements d'âge sont les plus importants en valeur absolue : le sujet, de 1948, est plus jeune que Q0222, Q0243 et Q0235, de 1934, 1930 et 1923, d'où des ajustements positifs de \dollars{18046}, \dollars{25699} et \dollars{32836} par logement, et plus vieux que Q0207, de 1957, d'où un ajustement négatif. Les ajustements d'état corrigent Q0222, en meilleur état que le sujet, et Q0207 et Q0235, en moins bon état, le dernier de deux échelons. Le niveau de loyer de marché, qui capte la qualité et la taille des logements au-delà de la superficie, ajoute de \dollars{1217} à \dollars{12015} selon le comparable, parce que les 5½ du sujet ont un loyer de marché supérieur à la moyenne des logements des comparables. Les ajustements nets sont tous positifs : le sujet est, toutes caractéristiques confondues, légèrement supérieur à chacun de ses comparables, ce qui est le signe d'un échantillon qui ne l'encadre pas parfaitement et que le \cref{ch:17} invite à signaler ; l'ajustement brut reste toutefois inférieur au seuil d'usage de \pct{25} pour quatre des cinq comparables, et Q0235 ne le dépasse que de peu.352353La pondération inversement proportionnelle à l'ajustement brut, règle de l'\cref{eq:17:poids} rappelée au \cref{ch:20}, donne un prix par logement de \dollars{340122}, l'écart-type pondéré étant de \dollars{34516} par logement, soit \pct{10.1}. L'indication de la méthode est354\begin{equation}\label{eq:46:vcomp}355\hat V_{\text{comp}} = 3 \times \dollars{340122} = \dollars{1020367},356\end{equation}357avec une moyenne simple de \dollars{1013709}, une médiane de \dollars{974287} et une étendue de \dollars{901809} à \dollars{1151547}, soit \pct{24.5} de la valeur pondérée. L'erreur-type de la moyenne pondérée des prix ajustés, $\sigma_w \sqrt{\sum_j w_j^2} = \dollars{47848}$ pour l'immeuble entier, servira à construire la fourchette de la \cref{sec:46:reconciliation}. Cette indication excède de \pct{11.2} celle que le \cref{ch:32} tirait de la médiane des mêmes cinq ventes, \dollars{918000} : la différence vient, pour l'essentiel, de l'indexation à la date d'évaluation, que la médiane n'incorporait pas, et des ajustements d'âge, le sujet étant plus récent que trois comparables sur cinq. Elle est la mesure de ce que vaut une grille explicite par rapport à une médiane de ventes proches : non pas une autre méthode, mais la même méthode poussée jusqu'au bout.358359\section{Méthode du revenu}\label{sec:46:revenu}360361\subsection{Le multiplicateur du revenu brut}362363Le multiplicateur du revenu brut (MRB), rapport du prix au revenu brut potentiel contractuel, est l'indicateur que les courtiers et les acheteurs de plex utilisent le plus ; le \cref{ch:29} a montré qu'il est lié au taux global par l'identité $R = (1 - v)(1 - d)/\mathit{MRB}$, où $d$ est le ratio de dépenses, et le \cref{ch:32} qu'il croît lorsque le loyer relatif baisse, parce que le marché paie le potentiel de rattrapage. Les cinq comparables se sont vendus entre 20,75 et 23,35 fois leur revenu brut, médiane \num{22.05}, contre une médiane de \num{19.82} pour les soixante-sept triplex de l'échantillon et de \num{20.1} pour les vingt-huit triplex de Limoilou ; la \cref{fig:46:mrb} situe ces valeurs. Appliquée au revenu contractuel du sujet, la médiane des comparables donne364\begin{equation}\label{eq:46:vmrb}365\hat V_{\text{MRB}} = \num{22.05} \times \dollars{41832} = \dollars{922396},366\end{equation}367indication identique à celle du \cref{ch:32}, puisque ni les comparables ni le revenu brut n'ont changé. Elle n'est pas ajustée pour le loyer relatif, et c'est un choix prudent : les cinq comparables ont des loyers relatifs de 0,898 à 0,957, plus proches du marché que le sujet (0,848), et la régression du logarithme du multiplicateur sur le loyer relatif estimée au \cref{ch:32} sur les 127 ventes, de pente $-0{,}956$, voudrait que le sujet se vende à un multiplicateur plus élevé que ses comparables ; la médiane des multiplicateurs ainsi ajustés serait de \num{24.38} et l'indication de \dollars{1019940}, presque identique à celle de la grille. L'évaluateur retient la médiane non ajustée, parce que la relation entre multiplicateur et loyer relatif est estimée avec un $R^2$ de 0,11 et qu'un ajustement de dix pour cent fondé sur une pente aussi imprécise ajouterait plus de variance qu'il n'en retirerait ; il rapporte toutefois l'indication ajustée comme borne haute de vraisemblance.368369\begin{figure}[htbp]\centering370\includegraphics[width=\linewidth]{ch46/ch46-fig-mrb.pdf}371\caption{À gauche, distribution du multiplicateur du revenu brut des soixante-sept triplex de l'échantillon et des vingt-huit triplex de Limoilou, avec les cinq comparables (traits pleins), la médiane de l'échantillon (pointillé) et le multiplicateur implicite de la valeur conclue (tireté) : les comparables retenus se vendent à des multiplicateurs supérieurs à la médiane parce qu'ils sont récents, en bon état et sous-loués. À droite, le multiplicateur des triplex en fonction du loyer relatif, avec la droite estimée au \cref{ch:32} et le loyer relatif du sujet : plus les loyers sont sous le marché, plus le multiplicateur est élevé, mais la relation est lâche.}372\label{fig:46:mrb}373\figsource{\synth{script \texttt{analysis/python/figures/ch46\_figures.py}, graine 20261031.}}374\end{figure}375376\subsection{La capitalisation directe et le choix du taux}377378La capitalisation directe applique au revenu net normalisé un taux global extrait de ventes dont le revenu net est défini de la même manière, convention de l'annexe des conventions de calcul que le \cref{ch:29} a érigée en règle. Le \cref{tab:46:taux} présente les taux candidats et les indications correspondantes. Le taux médian des 127 ventes est de \pct{3.17}, avec des quartiles de \pct{2.76} et \pct{3.615} ; le taux médian des cinq comparables est de \pct{2.97} ; et le taux ajusté au loyer relatif du sujet par la régression du \cref{ch:32}, $R = \pct{3.451} + 0{,}0284\,(\rho_s - 1)$, est de \pct{3.02}. Le dossier retient ce dernier, pour les raisons que le \cref{ch:32} a données : une médiane de cinq taux est instable, et la régression utilise toute l'information des 127 ventes sur la relation entre taux et loyers. L'indication est379\begin{equation}\label{eq:46:vcap}380\hat V_{\text{cap}} = \frac{\NOI_1}{R_s} = \frac{\dollars{22595.03}}{0{,}0302} = \dollars{748126},381\end{equation}382contre \dollars{729549} au \cref{ch:32} : la différence de \dollars{18577} est l'effet du recalcul des taxes, \dollars{561.07} de revenu net capitalisés à \pct{3.02}, et rien d'autre.383384\begin{table}[htbp]\centering385\caption{Taux globaux candidats et indications par capitalisation directe du revenu net normalisé de \dollars{22595.03} (données synthétiques).}\label{tab:46:taux}386\small\setlength{\tabcolsep}{4pt}\begin{tabular}{@{}L{6.4cm}S[table-format=1.3]S[table-format=7.0]S[table-format=-2.1]@{}}387\toprule388Taux & {Taux (\%)} & {Indication (\$)} & {Écart au retenu (\%)} \\389\midrule390Premier quartile des 127 ventes & 2.760 & 818660 & 9.4 \\391Médiane des cinq comparables & 2.970 & 760775 & 1.7 \\392\textbf{Ajusté au loyer relatif du sujet (retenu)} & 3.020 & 748126 & 0.0 \\393Médiane des 127 ventes & 3.170 & 712777 & -4.7 \\394Troisième quartile des 127 ventes & 3.615 & 625035 & -16.5 \\395\midrule396Pour mémoire : taux ajusté sur le revenu net aux taxes déclarées (ch.~32) & 3.020 & 729549 & -2.5 \\397Taux implicite de l'indication par comparaison (\ref{eq:46:vcomp}) & 2.214 & 1020367 & 36.4 \\398\bottomrule399\end{tabular}400\tabsource{\synth{\texttt{traite.cas2.indicateurs\_marche} ; \texttt{ch32\_plex.regression\_taux\_loyer\_relatif} ; \texttt{traite.finance.capitalisation\_directe} ; script \texttt{ch46\_dossier.py}, fonction \texttt{indications\_revenu}.}}401\end{table}402403\subsection{Pourquoi le taux est bas et ce que dit le taux implicite}404405Un taux global de trois pour cent surprend le lecteur habitué aux immeubles de rapport, dont les taux se situent entre \pct{5} et \pct{6} à Québec selon CBRE \parencite{cbrecaprates2026q3}. Le \cref{ch:32} en a donné la décomposition : le taux aux loyers en place est le taux d'un investisseur, diminué d'une prime d'occupation et d'un écart pour loyers sous le marché, $R_c = R^{*} - (R^{*} - R_m) - (R_m - R_c)$. Dans le dossier, aux loyers de marché, le revenu net serait de \dollars{29579.03} ; rapporté à l'indication par comparaison, il donne un taux « au marché » $R_m$ de \pct{2.90}, et aux loyers en place un taux de \pct{2.21}. Si l'on emprunte, comme au \cref{ch:32}, un taux d'investisseur de \pct{5.00} à la borne basse de la fourchette de CBRE, la prime d'occupation représenterait \pct{36} de l'indication par comparaison ; avec \pct{4.50}, \pct{29}. Cette lecture dépend entièrement d'un taux que le marché des plex ne révèle pas ; elle sert à comprendre, non à évaluer.406407La lecture inverse, celle du \emph{taux implicite}, est plus utile à la réconciliation. Le taux implicite d'un prix est le revenu net du sujet divisé par ce prix ; pour l'indication par comparaison, il est de \pct{2.21}, soit 81~points de base sous le taux ajusté de \pct{3.02} que la régression attribue au sujet. L'écart a deux causes que l'on peut séparer. La première est la structure de dépenses : le taux de \pct{3.02} a été extrait de ventes dont le ratio de dépenses médian est de \pct{35.7}, alors que celui du sujet, normalisé avec gestion et réserve, est de \pct{44.3} ; si l'on recalculait le revenu net du sujet au ratio médian des ventes, il serait de \dollars{26091} et le taux implicite de la comparaison de \pct{2.56}, ce qui ramène l'écart à 46~points de base. La seconde est la sélection : les cinq comparables sont plus récents, mieux situés dans la distribution et plus proches de la date d'évaluation que les 127 ventes sur lesquelles le taux a été estimé, et leur propre taux médian, \pct{2.97}, est déjà inférieur au taux ajusté. L'indication par capitalisation n'est donc pas une erreur ; elle dit ce que vaudrait le sujet pour un acheteur qui raisonnerait sur son revenu net normalisé au taux moyen d'un marché d'occupants. L'acheteur probable ne raisonne pas ainsi, et c'est pourquoi le poids de cette indication sera limité ; mais elle rappelle que le prix de comparaison suppose une structure de dépenses plus légère que celle du sujet, et elle borne la valeur par le bas.408409\section{Méthode du coût : un contrôle, non une indication}\label{sec:46:cout}410411La méthode du coût n'est pas pondérée dans ce dossier, et la règle 2.3 des Normes exige que l'évaluateur motive l'écart d'une méthode traditionnelle \parencite{oeaqNormes}. La motivation est double : pour un bâtiment de 1948, la dépréciation accumulée représente les deux tiers du coût neuf et ne peut être mesurée qu'à dix points près ; et la valeur du terrain d'un lot de \msq{310} dans un quartier où il ne se vend pas de terrains vacants ne peut être qu'une hypothèse. Le calcul est néanmoins conduit, parce qu'il est un contrôle de cohérence et parce qu'il enseigne quelque chose sur la composition du prix. Le coût neuf par mètre carré est emprunté au devis du cas~1 établi au \cref{ch:21}, \parmsq{2409} de superficie habitable au troisième trimestre de 2026 pour une maison de \msq{165}, transposé à la superficie du sujet par l'élasticité de taille de $-0{,}10$ de l'\cref{eq:21:elasticite}, soit \parmsq{2300}, puis corrigé du rapport des indices des prix de la construction de bâtiments de Montréal pour les appartements de moins de cinq étages et pour les maisons individuelles au troisième trimestre de 2026, 118,5 contre 116,5 \parencite{statcanIPCB}, soit \parmsq{2340} et un coût neuf de412\begin{equation}\label{eq:46:cout-neuf}413C_N = \parmsq{2339.63} \times \msq{262} = \dollars{612983}.414\end{equation}415L'âge effectif suit la convention des \cref{ch:11,ch:24} : avec un âge chronologique de 78~ans, une note d'état de 3 à laquelle correspond une fraction de vie consommée de 0,5 et une vie économique totale de 90~ans, hypothèse du dossier pour un plex de brique entretenu, $a_{\text{eff}} = 0{,}5 \times 78 + 0{,}5 \times 0{,}5 \times 90 = 61{,}5$~ans, et la dépréciation âge-vie est de $61{,}5/90 = \pct{68.3}$ du coût neuf, soit \dollars{418872}. La contribution du bâtiment est donc de \dollars{194111}. Le terrain est posé à \dollars{900} le mètre carré, soit \dollars{279000}, hypothèse déclarée et non vérifiée du dossier ; l'indication par le coût est de416\begin{equation}\label{eq:46:vcout}417\hat V_{\text{coût}} = V_L + C_N - D = \dollars{279000} + \dollars{612983} - \dollars{418872} = \dollars{473111},418\end{equation}419soit à peine plus de la moitié des indications par comparaison. Le \cref{tab:46:cout} fait varier le terrain de \dollars{700} à \dollars{1100} le mètre carré et la vie économique de 80 à 100~ans : l'indication reste comprise entre \dollars{378000} et \dollars{581000}, toujours très inférieure au marché.420421\begin{table}[htbp]\centering422\caption{Indication par le coût selon la valeur unitaire du terrain, la vie économique et la fraction de vie consommée (données synthétiques, hypothèses déclarées).}\label{tab:46:cout}423\small\begin{tabular}{@{}S[table-format=4.0]S[table-format=3.0]S[table-format=1.2]S[table-format=2.1]S[table-format=2.1]S[table-format=6.0]S[table-format=6.0]@{}}424\toprule425{Terrain (\$/m\textsuperscript{2})} & {Vie (ans)} & {$\varphi$} & {Âge effectif} & {Dépréciation (\%)} & {Terrain (\$)} & {Indication (\$)} \\426\midrule427700 & 80 & 0.50 & 59.0 & 73.8 & 217000 & 377908 \\428700 & 90 & 0.50 & 61.5 & 68.3 & 217000 & 411111 \\429700 & 100 & 0.50 & 64.0 & 64.0 & 217000 & 437674 \\430900 & 80 & 0.50 & 59.0 & 73.8 & 279000 & 439908 \\431\textbf{900} & \textbf{90} & \textbf{0.50} & \textbf{61.5} & \textbf{68.3} & \textbf{279000} & \textbf{473111} \\432900 & 100 & 0.50 & 64.0 & 64.0 & 279000 & 499674 \\433900 & 90 & 0.35 & 54.8 & 60.8 & 279000 & 519085 \\4341100 & 80 & 0.50 & 59.0 & 73.8 & 341000 & 501908 \\4351100 & 90 & 0.50 & 61.5 & 68.3 & 341000 & 535111 \\4361100 & 100 & 0.50 & 64.0 & 64.0 & 341000 & 561674 \\4371100 & 90 & 0.35 & 54.8 & 60.8 & 341000 & 581085 \\438\bottomrule439\end{tabular}440\tabsource{\synth{\texttt{traite.cout} (\texttt{cout\_par\_superficie\_ajuste}, \texttt{indexer\_cout}, \texttt{depreciation\_age\_vie}, \texttt{valeur\_par\_cout}) ; coût unitaire de référence du \cref{ch:21} ; IPCB \textcite{statcanIPCB} ; script \texttt{ch46\_dossier.py}, fonction \texttt{sensibilite\_cout}.}}441\end{table}442443L'écart entre le coût déprécié et le marché n'est pas une anomalie du dossier ; il est la règle pour les plex anciens des quartiers centraux, et il faut le lire correctement. Si l'on retient le coût neuf et le terrain du dossier, la valeur de marché de \dollars{920000} conclue à la \cref{sec:46:reconciliation} implique une contribution du bâtiment de \dollars{641000}, supérieure au coût neuf lui-même : la dépréciation extraite du marché, au sens de l'\cref{eq:24:extraction}, serait négative, de $-\pct{4.6}$. Cela ne signifie pas qu'un bâtiment de 1948 vaut plus que neuf ; cela signifie que l'une au moins des deux hypothèses est fausse, et c'est presque certainement celle du terrain : dans un quartier central où l'on ne construit plus de plex, la valeur du droit de bâtir trois logements sur un lot de \msq{310} est bien supérieure à \dollars{900} le mètre carré, et c'est le terrain, non le bâtiment, qui porte la hausse des prix. \textcite{shillingSirmansDombrow1991} ont montré que la dépréciation mesurée sur le marché des logements locatifs dépend fortement de la façon dont on sépare terrain et bâtiment ; \textcite{hultenWykoff1981} ont rappelé que les profils de dépréciation estimés sur les transactions sont géométriques et lents pour les bâtiments bien entretenus. La méthode du coût, dans ce dossier, dit au lecteur que le prix d'un triplex de Limoilou est, pour l'essentiel, un prix de localisation et de service de logement ; elle ne peut pas le mesurer, et c'est pourquoi elle est écartée. Le \cref{ch:25} discute l'extraction de la valeur du terrain par abstraction et par allocation, qui aurait donné une hypothèse mieux fondée si des ventes de terrains ou des ratios terrain/bâtiment locaux avaient été disponibles.444445\section{Financement de l'acheteur-occupant}\label{sec:46:financement}446447Cette section relève de la consultation, non de l'opinion de valeur : elle répond à la seconde question du client, ce que lui coûtera l'immeuble, et elle le fait au prix de la valeur conclue à la \cref{sec:46:reconciliation}, \dollars{920000}, pour que le lecteur dispose d'un dossier cohérent. Elle éclaire aussi la valeur elle-même, parce que les conditions de financement des occupants expliquent, mieux que tout autre facteur, les prix que ce segment atteint.448449\subsection{Mise de fonds, prêt assuré et versement}450451L'acheteur-occupant d'un immeuble de un à quatre logements est admissible au prêt hypothécaire résidentiel assuré, dont le gouvernement fédéral fixe les paramètres : depuis le 15~décembre 2024, le prix assurable est plafonné à \dollars{1500000} et la mise de fonds minimale est de \pct{5} de la tranche du prix qui ne dépasse pas \dollars{500000} et de \pct{10} de la tranche comprise entre \dollars{500000} et \dollars{1500000} ; l'amortissement peut atteindre trente ans pour un premier acheteur ou une construction neuve, vingt-cinq ans autrement \parencite{fincan2024hypo}. Par l'\cref{eq:31:mdf}, la mise de fonds minimale au prix de \dollars{920000} est452\begin{equation}\label{eq:46:mise-de-fonds}453E_{\min} = 0{,}05 \times \dollars{500000} + 0{,}10 \times \dollars{420000} = \dollars{67000},454\end{equation}455soit \pct{7.3} du prix, et le prêt de \dollars{853000}, ratio prêt-valeur de \pct{92.7}, prime d'assurance non comprise. La prime d'assurance prêt hypothécaire, qui dépend du ratio prêt-valeur et s'ajoute en général au capital emprunté, n'est pas modélisée : le barème des assureurs pour les prêts résidentiels n'a pas été vérifié dans un document primaire au dépôt, et le barème des immeubles collectifs que le \cref{ch:47} a utilisé ne s'applique pas à un prêt résidentiel ; le rapport le dit et indique que la prime augmenterait le capital et le versement de quelques pour cent.456457Les hypothèques canadiennes à taux fixe portent intérêt composé semestriellement \parencite[art.~6]{loiInteret}, de sorte que le taux mensuel équivalent et le versement sont, par l'\cref{eq:31:paiement},458\begin{equation}\label{eq:46:paiement}459i_m = \left(1 + \frac{0{,}0412}{2}\right)^{1/6} - 1 = \pct{0.3406}, \qquad PMT = \dollars{853000}\,\frac{i_m}{1 - (1 + i_m)^{-300}} = \dollars{4542.61},460\end{equation}461au taux de \pct{4.12} des fonds avancés pour les prêts assurés à taux fixe de cinq ans et plus en août 2026 \parencite{bdctauxhypothecaires2026}, amorti sur vingt-cinq ans. Le service annuel de la dette est de \dollars{54511.37}, la constante hypothécaire de \pct{6.39} ; la première année, \dollars{34473.28} de ces versements sont des intérêts et \dollars{20038.09} du remboursement de capital ; après cinq ans, le solde est de \dollars{744114.34} et le capital remboursé de \dollars{108885.66}, soit \dollars{21777.13} par année en moyenne. Le prêteur qualifie l'emprunteur à un taux supérieur au taux du contrat : la ligne directrice du Bureau du surintendant des institutions financières impose, pour les prêts non assurés, un taux admissible minimal égal au plus élevé du taux contractuel majoré de deux points et de \pct{5.25} \parencite{osfiMqr}, règle que le dossier applique par analogie au prêt assuré, comme le \cref{ch:32}, faute d'avoir vérifié la règle propre aux prêts assurés : le taux admissible est de \pct{6.12} et le versement de référence de \dollars{5518.54}, supérieur de \pct{21.5} au versement contractuel.462463Les prêteurs tiennent compte d'une partie des loyers des logements loués pour qualifier l'emprunteur, soit en les ajoutant à son revenu, soit en les déduisant du versement ; la fraction admise et la méthode varient d'un prêteur et d'un assureur à l'autre et ne sont pas codifiées dans un texte public vérifié au dépôt. Le dossier n'avance donc aucun pourcentage. Il se borne à constater que les loyers bruts des deux logements conservés, \dollars{2439} par mois, couvrent \pct{53.7} du versement contractuel et \pct{44.2} du versement au taux admissible : quelle que soit la règle du prêteur, une part importante de la capacité d'emprunt du couple vient des locataires, et c'est précisément ce qui rend le plex accessible à des ménages qui ne pourraient pas porter seuls un prêt de \dollars{853000}. Le \cref{tab:46:financement} rassemble les chiffres du financement et du coût d'occupation.464465\subsection{Droits de mutation et liquidités à la signature}466467La base d'imposition des droits sur les mutations immobilières est le plus élevé du prix, de la contrepartie stipulée et de la valeur au rôle multipliée par le facteur comparatif, soit ici $\dollars{495000} \times 1{,}08 = \dollars{534600}$ \parencite[art.~1.1 et 2]{ldmi} ; le prix l'emporte. Au barème de la Ville de Québec pour 2026, les droits sont468\begin{equation}\label{eq:46:mutation}469\begin{split}470D &= 0{,}005 \times 62\,900 + 0{,}01 \times (315\,000 - 62\,900) + 0{,}015 \times (500\,000 - 315\,000) \\471  &\quad + 0{,}025 \times (750\,000 - 500\,000) + 0{,}03 \times (920\,000 - 750\,000) = \dollars{16960.50},472\end{split}473\end{equation}474soit \pct{1.84} du prix \parencite{villeQuebecMutations,quebecMutations}. Avec la mise de fonds, le besoin de liquidités à la signature est de \dollars{83960.50}, avant les frais de notaire, d'inspection, d'évaluation et les ajustements de taxes et de loyers à la date de l'acte ; il faut y ajouter, dans les mois qui suivent, la prime d'assurance si elle n'est pas financée.475476\subsection{Le coût net d'occupation du rez-de-chaussée}477478Le critère de décision de l'acheteur-occupant, formalisé par l'\cref{eq:32:cout-occupation}, est le coût net d'occupation : le service de la dette, plus les dépenses d'exploitation qu'il supporte, plus le coût d'opportunité de sa mise de fonds, moins les loyers nets des logements qu'il conserve. Le dossier le calcule pour la première année complète d'occupation, après la reprise du rez-de-chaussée au 1\textsuperscript{er} juillet 2027, avec les dépenses normalisées de la \cref{sec:46:rne} hors gestion imputée, puisque le couple gérera lui-même, et un coût d'opportunité de \pct{3.58} sur la mise de fonds, rendement de l'obligation du Canada à cinq ans le 29~octobre 2026 \parencite{bdcvalet} :479\begin{equation}\label{eq:46:cout-occupation}480C_{\text{occ}} = \dollars{54511.37} + \dollars{16358.93} + \dollars{2398.60} - \dollars{28389.96} = \dollars{44878.94},481\end{equation}482soit \dollars{3739.91} par mois. Les loyers nets perçus sont ceux du deuxième et du troisième étage, \dollars{2439} par mois, moins la provision de \pct{3}. En retranchant le remboursement moyen de capital des cinq premières années, qui est une épargne et non un coût, le coût économique mensuel hors capital est de \dollars{1925.15}, à comparer au loyer de marché de \dollars{1430} du logement occupé : se loger en propriétaire coûte ici \pct{34.6} de plus que louer un logement équivalent, écart que le couple accepte en échange de la propriété d'un immeuble dont il anticipe l'appréciation et dont les loyers rejoindront lentement le marché. Si le couple reprenait plutôt le deuxième étage, au loyer contractuel plus élevé, il renoncerait à \dollars{141} de plus par mois et son coût net serait de \dollars{3876.68} ; la reprise du logement le plus sous-loué est la décision rationnelle, sous les conditions juridiques de la \cref{sec:46:baux}.483484\begin{table}[htbp]\centering485\caption{Financement résidentiel assuré de l'acheteur-occupant au prix de \dollars{920000} et coût net d'occupation du rez-de-chaussée, première année complète (données synthétiques).}\label{tab:46:financement}486\small\begin{tabular}{@{}L{7.6cm}S[table-format=6.2]L{3.4cm}@{}}487\toprule488Élément & {Montant (\$)} & Source ou règle \\489\midrule490Prix (valeur conclue) & 920000.00 & \cref{sec:46:reconciliation} \\491Mise de fonds minimale (5~\% / 10~\%) & 67000.00 & \textcite{fincan2024hypo} \\492Prêt assuré (RPV 92,7~\%, prime non comprise) & 853000.00 & \\493Versement mensuel (4,12~\%, 25 ans, composition semestrielle) & 4542.61 & \textcite{bdctauxhypothecaires2026,loiInteret} \\494Service annuel de la dette (constante 6,39~\%) & 54511.37 & \\495\quad dont intérêts de la première année & 34473.28 & \\496\quad dont capital remboursé la première année & 20038.09 & \\497Versement au taux admissible minimal (6,12~\%) & 5518.54 & \textcite{osfiMqr}, par analogie \\498Loyers bruts des deux logements conservés (par mois) & 2439.00 & \cref{tab:46:baux} \\499Part du versement contractuel couverte par les loyers bruts (\%) & 53.7 & \\500Droits sur les mutations immobilières (Québec, 2026) & 16960.50 & \textcite{villeQuebecMutations} \\501Liquidités à la signature (mise de fonds + droits) & 83960.50 & \\502\midrule503Dépenses d'exploitation supportées (hors gestion imputée) & 16358.93 & \cref{tab:46:depenses} \\504Coût d'opportunité de la mise de fonds (3,58~\%) & 2398.60 & \textcite{bdcvalet} \\505Loyers nets perçus (2\textsuperscript{e} et 3\textsuperscript{e}, après 3~\%) & 28389.96 & \\506Coût net d'occupation annuel & 44878.94 & \cref{eq:46:cout-occupation} \\507Coût net d'occupation mensuel & 3739.91 & \\508Capital remboursé, moyenne annuelle des cinq premières années & 21777.13 & \\509Coût économique mensuel hors capital & 1925.15 & \\510Loyer de marché estimé du logement occupé (5½, \msq{92}) & 1430.00 & \cref{tab:46:baux} \\511Ratio de couverture de la dette d'un investisseur ($\NOI_1$ / service) & 0.41 & sans objet pour l'occupant \\512\bottomrule513\end{tabular}514\tabsource{\synth{\texttt{ch32\_plex.financement\_occupant} et \texttt{cout\_occupation} (\texttt{traite.finance.Hypotheque}, \texttt{taux\_admissible\_minimal}) ; droits : \texttt{ch46\_dossier.droits\_mutation\_quebec} ; script \texttt{ch46\_dossier.py}, fonction \texttt{financement}.}}515\end{table}516517La dernière ligne du tableau mérite un commentaire : le revenu net normalisé du sujet, \dollars{22595}, ne couvre que \pct{41} du service de la dette que l'acheteur contractera. Pour un prêteur d'immeubles collectifs, qui exige une couverture de 1,20 au moins comme au \cref{ch:47}, l'acquisition serait infinançable, et le prêt maximal par la couverture serait de l'ordre de \dollars{295000}, moins du tiers du prix. Le marché des triplex n'est donc pas un marché d'investisseurs financés sur le revenu ; c'est un marché d'occupants financés sur leur revenu personnel et aidés des loyers, et toute méthode qui l'évalue comme un immeuble de rapport se trompe de marché.518519\subsection{Sensibilité : taux, mise de fonds et amortissement}520521Le \cref{tab:46:financement-sens} et la \cref{fig:46:occupation} font varier les trois paramètres que le client contrôle ou subit. Le taux hypothécaire domine : cent points de base de plus portent le coût économique hors capital de \dollars{1925} à \dollars{2607} par mois, deux cents points de base à \dollars{3292}, plus du double du loyer de marché du logement occupé ; à l'inverse, à \pct{3.12}, il tomberait à \dollars{1250}, sous le loyer de marché. La mise de fonds compte peu : passer de la mise minimale à vingt pour cent réduit le versement de \dollars{436} par mois, mais immobilise \dollars{117000} de plus dont le coût d'opportunité efface une partie du gain, et le prêt non assuré coûte 46~points de base de plus ; le coût économique hors capital \emph{augmente} de \dollars{245}. L'amortissement sur trente ans, ouvert aux premiers acheteurs, abaisse le versement de \dollars{428} par mois mais accroît légèrement le coût économique, parce qu'une part plus grande de chaque versement est de l'intérêt. Ces résultats, identiques dans leur structure à ceux du \cref{ch:32}, expliquent pourquoi la demande de plex réagit d'abord aux taux : l'acheteur marginal se qualifie au taux admissible minimal, et c'est son coût d'occupation, non le taux global, qui ouvre ou ferme le marché.522523\begin{table}[htbp]\centering524\caption{Sensibilité du financement et du coût d'occupation au taux, à la mise de fonds et à l'amortissement (prix \dollars{920000}, données synthétiques, \$).}\label{tab:46:financement-sens}525\scriptsize\setlength{\tabcolsep}{2.2pt}\begin{tabular}{@{}L{3.4cm}S[table-format=6.0]S[table-format=2.1]S[table-format=6.0]S[table-format=4.2]S[table-format=4.2]S[table-format=4.2]S[table-format=4.2]@{}}526\toprule527Scénario & {Mise} & {RPV (\%)} & {Prêt} & {Versement} & {Vers. TAM} & {Coût net} & {Hors cap.} \\528\midrule529Base : assuré, mise min., 4,12~\%, 25 ans & 67000 & 92.7 & 853000 & 4542.61 & 5518.54 & 3739.91 & 1925.15 \\530Assuré, mise min., 30 ans (1\textsuperscript{er} acheteur) & 67000 & 92.7 & 853000 & 4114.30 & 5137.99 & 3311.60 & 1971.14 \\531Assuré, mise de 10~\% & 92000 & 90.0 & 828000 & 4409.48 & 5356.80 & 3681.36 & 1919.79 \\532Non assuré, mise de 20~\%, 4,58~\% & 184000 & 80.0 & 736000 & 4106.36 & 4965.65 & 3652.71 & 2169.94 \\533Assuré, mise min., +100~pb (5,12~\%) & 67000 & 92.7 & 853000 & 5019.52 & 6037.88 & 4216.82 & 2606.57 \\534Assuré, mise min., +200~pb (6,12~\%) & 67000 & 92.7 & 853000 & 5518.54 & 6575.65 & 4715.84 & 3292.46 \\535\bottomrule536\end{tabular}537\tabsource{\synth{script \texttt{ch46\_dossier.py}, fonction \texttt{financement} (variantes), via \texttt{ch32\_plex.financement\_occupant} et \texttt{cout\_occupation} ; TAM : taux admissible minimal $\max(i + 2~\%, 5{,}25~\%)$.}}538\end{table}539540\begin{figure}[htbp]\centering541\includegraphics[width=\linewidth]{ch46/ch46-fig-occupation.pdf}542\caption{Coût économique mensuel d'occupation du rez-de-chaussée, hors remboursement de capital, selon le taux hypothécaire et la mise de fonds, comparé au loyer de marché du logement occupé : la pente est d'environ \dollars{680} par mois par point de taux, les trois courbes assurées sont presque confondues, et la mise de fonds de vingt pour cent, financée à un taux non assuré plus élevé, coûte davantage que la mise minimale à tous les niveaux de taux.}543\label{fig:46:occupation}544\figsource{\synth{script \texttt{analysis/python/figures/ch46\_figures.py}, graine 20261031.}}545\end{figure}546547\section{Réconciliation et valeur finale}\label{sec:46:reconciliation}548549\subsection{Trois indications, deux repères, un contrôle}550551Le dossier a produit trois indications pondérables et plusieurs repères, que le \cref{tab:46:reconciliation} et la \cref{fig:46:fourchettes} rassemblent. La réconciliation, au sens du \cref{ch:20}, est un jugement sur la fiabilité relative de chaque indication compte tenu de la qualité des données, de la pertinence de la méthode pour le bien et pour l'acheteur probable, et du droit évalué ; ce n'est pas une moyenne. Les principes du \cref{ch:32} pour un triplex de quartier central dont l'acheteur probable est un occupant conduisent à faire dominer la comparaison et à réserver au revenu un rôle de contrôle, et l'ouvrage y a fixé une pondération de \pct{40} pour le prix par logement, \pct{35} pour le multiplicateur et \pct{25} pour la capitalisation ; le présent dossier la conserve, parce que les raisons qui la fondent n'ont pas changé, et il en teste la robustesse.552553L'indication par le prix par logement ajusté, \dollars{1020367}, repose sur cinq ventes du même quartier, du même type et des neuf derniers mois, ajustées par six coefficients estimés avec précision sur 127 ventes ; ses ajustements bruts vont de \pct{12.6} à \pct{26.5}, ses prix ajustés s'étalent sur \pct{24.5}, et ses ajustements nets sont tous positifs, ce qui signale que le sujet n'est pas encadré et que l'indication dépend des prix implicites retenus pour l'âge et la superficie. Elle mesure directement ce que paient les acheteurs du segment ; elle reçoit \pct{40}. L'indication par le multiplicateur, \dollars{922396}, repose sur les mêmes cinq ventes sans ajustement d'attributs ; elle est plus fruste, mais elle ne dépend d'aucun coefficient estimé et elle importe la structure de revenu des comparables, qui est proche de celle du sujet ; son biais probable est à la baisse, puisque les comparables sont moins sous-loués que le sujet et que la version ajustée au loyer relatif donnerait \dollars{1019940} ; elle reçoit \pct{35}. L'indication par capitalisation, \dollars{748126}, repose sur un revenu net normalisé poste par poste et sur un taux ajusté au loyer relatif estimé sur 127 ventes ; mais le taux a été extrait de ventes dont la structure de dépenses est plus légère que celle du sujet, et la relation entre taux et loyer relatif n'explique que sept pour cent de la variance des taux ; elle dit ce que vaudrait le sujet pour un acheteur qui raisonnerait sur son revenu net, ce que l'acheteur probable ne fait pas, et elle reçoit \pct{25}. Le coût n'est pas pondéré, pour les motifs de la \cref{sec:46:cout}. Les indications brutes des 127 ventes et celles du \cref{ch:32} sont rapportées comme repères.554555\begin{table}[htbp]\centering556\caption{Réconciliation des indications de valeur (données synthétiques).}\label{tab:46:reconciliation}557\small\setlength{\tabcolsep}{4pt}\begin{tabular}{@{}L{6.0cm}S[table-format=7.0]S[table-format=3.0]S[table-format=6.0]@{}}558\toprule559Indication & {Valeur (\$)} & {Poids (\%)} & {Contribution (\$)} \\560\midrule561Comparaison — prix par logement ajusté (5 comparables) & 1020367 & 40 & 408147 \\562Comparaison — multiplicateur médian des comparables (22,05) & 922396 & 35 & 322838 \\563Revenu — capitalisation directe au taux ajusté (3,02~\%) & 748126 & 25 & 187032 \\564\quad repère : multiplicateur ajusté au loyer relatif (24,38) & 1019940 & 0 & 0 \\565\quad repère : 127 ventes brutes, prix par logement / MRB / capitalisation & {\footnotesize 843~000 / 829~110 / 712~777} & 0 & 0 \\566\quad repère : indication pondérée du \cref{ch:32} (médianes, taxes déclarées) & 872426 & 0 & 0 \\567\quad contrôle : coût déprécié (hypothèses déclarées) & 473111 & 0 & 0 \\568\midrule569Valeur pondérée & 918017 & 100 & 918017 \\570\textbf{Valeur marchande finale, arrondie à 5~000~\$} & \textbf{920000} & & \\571Fourchette conclue (± une erreur-type de la comparaison, arrondie vers l'extérieur) & {870~000 -- 970~000} & & \\572\midrule573Prix par logement (\$) & 306667 & & \\574Prix par m\textsuperscript{2} de superficie habitable (\$) & 3511 & & \\575Multiplicateur implicite (RBP contractuel) & {21,99} & & \\576Taux global implicite : loyers en place / loyers de marché & {\pct{2.46} / \pct{3.22}} & & \\577Ratio valeur / valeur au rôle 2025-2027 (/ rôle $\times$ 1,08) & {1,86 (1,72)} & & \\578\bottomrule579\end{tabular}580\tabsource{\synth{script \texttt{ch46\_dossier.py}, fonction \texttt{reconciliation} ; pondérations de l'ouvrage (\cref{ch:32}).}}581\end{table}582583La valeur pondérée,584\begin{equation}\label{eq:46:reconciliation}585\hat V = 0{,}40 \times \dollars{1020367} + 0{,}35 \times \dollars{922396} + 0{,}25 \times \dollars{748126} = \dollars{918017},586\end{equation}587est arrondie à \dollars{920000}, au pas de \dollars{5000} que la convention de l'ouvrage autorise lorsque, comme ici, l'erreur-type de l'indication principale est de l'ordre de \dollars{48000} et que la règle de l'\cref{eq:20:arrondi} tolérerait un pas bien plus large. La fourchette conclue, \dollars{870000} à \dollars{970000}, est construite en ajoutant et en retranchant à la valeur pondérée une erreur-type de la moyenne pondérée des prix ajustés, puis en arrondissant vers l'extérieur ; elle exprime l'incertitude de la méthode principale et non la dispersion entre méthodes, qui est beaucoup plus large (\dollars{748000} à \dollars{1020000}) et qui reflète des conceptions différentes de l'acheteur plutôt qu'une incertitude statistique. La valeur conclue correspond à \dollars{306667} par logement, à \parmsq{3511}, à 21,99 fois le revenu brut contractuel, à un taux global implicite de \pct{2.46} sur le revenu net normalisé et de \pct{3.22} aux loyers de marché ; ces ratios tombent tous dans les fourchettes de l'échantillon et, pour le multiplicateur, entre la médiane des 127 ventes et celle des comparables, ce qui est la vérification de vraisemblance minimale. Le prix de la promesse d'achat, que l'évaluateur n'a consulté qu'après avoir conclu, est comparé à la valeur et à la fourchette dans le rapport ; s'il s'en écarte, l'écart est expliqué, mais la valeur n'est pas révisée pour le rejoindre.588589\begin{figure}[htbp]\centering590\includegraphics[width=\linewidth]{ch46/ch46-fig-fourchettes.pdf}591\caption{Indications de valeur du triplex par méthode, avec leur étendue (trait) et leur poids, repères du \cref{ch:32} et des 127 ventes brutes, contrôle par le coût et valeur au rôle : la valeur conclue de \dollars{920000} et sa fourchette (bande) se situent entre les deux indications par comparaison et au-dessus de la capitalisation, et le coût déprécié, même à ses hypothèses les plus favorables, reste très en deçà du marché.}592\label{fig:46:fourchettes}593\figsource{\synth{script \texttt{analysis/python/figures/ch46\_figures.py}, graine 20261031.}}594\end{figure}595596\subsection{Robustesse de la pondération et écart avec le chapitre 32}597598Le \cref{tab:46:ponderations} montre ce que d'autres pondérations raisonnables donneraient. Des poids égaux conduisent à \dollars{896963} ; une pondération qui ferait dominer le revenu, comme pour un quintuplex entièrement loué acheté par un investisseur, à \dollars{837428} ; la comparaison seule, à \dollars{981178}. L'amplitude de ces variantes, environ \dollars{144000} ou \pct{16} de la valeur, est l'ordre de grandeur de ce qui dépend du jugement de l'évaluateur sur l'acheteur probable ; c'est pourquoi la justification de la pondération est, dans un rapport sur un plex, la partie la plus importante du raisonnement, et pourquoi la fourchette conclue ne doit pas prétendre à une précision que ce jugement n'a pas.599600\begin{table}[htbp]\centering601\caption{Sensibilité de la valeur pondérée à la pondération des trois indications (données synthétiques).}\label{tab:46:ponderations}602\small\setlength{\tabcolsep}{3pt}\begin{tabular}{@{}L{4.5cm}ccc S[table-format=7.0] S[table-format=-2.1] L{3.0cm}@{}}603\toprule604Pondération & Par log. & MRB & Cap. & {Valeur (\$)} & {Écart (\%)} & Profil d'acheteur \\605\midrule606\textbf{Retenue (ouvrage, ch.~32)} & 40 & 35 & 25 & 918017 & 0.0 & occupant, triplex de quartier central \\607Comparaison renforcée & 45 & 30 & 25 & 922915 & 0.5 & occupant, grille jugée très fiable \\608Égale & 33⅓ & 33⅓ & 33⅓ & 896963 & -2.3 & indécision méthodologique \\609Comparaison seule & 60 & 40 & 0 & 981178 & 6.9 & occupant pur, revenu ignoré \\610Revenu dominant & 20 & 20 & 60 & 837428 & -8.8 & investisseur, quintuplex entièrement loué \\611\bottomrule612\end{tabular}613\tabsource{\synth{script \texttt{ch46\_dossier.py}, fonction \texttt{reconciliation} (alternatives).}}614\end{table}615616La valeur conclue excède de \dollars{50000}, soit \pct{5.7}, l'indication pondérée de \dollars{872426} que le \cref{ch:32} avait arrondie à \dollars{870000} à partir des mêmes cinq comparables et de la même pondération. L'écart s'explique entièrement, et il faut l'expliquer puisque les deux chapitres décrivent le même immeuble. La première cause, qui compte pour environ \dollars{41000} de l'écart, est la grille d'ajustements : le \cref{ch:32} prenait la médiane des prix par logement des cinq comparables, \dollars{306000}, sans les ramener à la date d'évaluation ni corriger l'âge et la superficie ; la grille du présent chapitre les indexe au taux de \pct{7.45} par année sur une ancienneté de un à neuf mois et crédite le sujet d'être plus récent que trois de ses comparables, d'où un prix par logement de \dollars{340122} et une indication supérieure de \dollars{102367}, dont \pct{40} entrent dans la valeur pondérée. La seconde cause, qui compte pour environ \dollars{4600}, est le recalcul des taxes aux tarifs de 2026, qui relève le revenu net de \dollars{561} et la capitalisation de \dollars{18577}, dont \pct{25} entrent dans la valeur. L'indication par le multiplicateur est identique dans les deux chapitres. Le reste de l'écart est l'arrondi. Le \cref{ch:32} avait lui-même annoncé que le dossier complet ajouterait les ajustements explicites et la normalisation des taxes ; la différence entre \dollars{870000} et \dollars{920000} mesure ce que ces deux étapes apportent, et le lecteur notera qu'elle reste à l'intérieur de la fourchette de \dollars{810000} à \dollars{920000} que le \cref{ch:32} proposait et à la limite basse de celle du présent chapitre.617618\subsection{Valeur, valeur au rôle et valeur libre de baux}619620La valeur conclue représente 1,86 fois la valeur inscrite au rôle 2025-2027, \dollars{495000}, et 1,72 fois cette valeur multipliée par le facteur comparatif de 1,08 de 2026. Un tel rapport n'a rien d'anormal et le rapport d'évaluation doit en donner les raisons plutôt que de le laisser inquiéter le client. La date de référence du rôle est le 1\textsuperscript{er} juillet 2023, trente-huit mois avant la date d'évaluation, dans un marché où les plex de la région ont progressé de \pct{17} dans la seule dernière année et où le rôle lui-même a crû de \pct{23.5} en trois ans ; les prix synthétiques du dossier incorporent une croissance de \pct{7.45} par année depuis la date de référence, ce qui explique à lui seul une part importante du rapport. Le rôle évalue en outre l'immeuble comme si le propriétaire détenait tous les droits du locataire \parencite[art.~45.1]{lfm}, c'est-à-dire aux loyers de marché, ce qui, pour un immeuble sous-loué, devrait au contraire le rapprocher de la valeur marchande ; la valeur du sujet libre de ses baux, estimée en appliquant le multiplicateur ajusté des comparables au revenu de marché ou en capitalisant le revenu net de marché au taux « au marché », serait de l'ordre de \pct{10} à \pct{15} supérieure à la valeur du droit du locateur, écart que la faculté de reprise et la rotation résorbent partiellement pour l'occupant. Enfin, la médiane des rapports prix/valeur au rôle des ventes de plex d'un secteur est un indicateur que le \cref{ch:09} a présenté et que l'évaluateur peut consulter ; un rapport de 1,86 dans le dossier fictif n'autorise aucune conclusion sur le rôle réel de la Ville de Québec, dont la proportion médiane pour 2026 n'a pas été vérifiée.621622\section{Le rapport : extrait structuré de la conclusion}\label{sec:46:rapport}623624La règle 2.3 des Normes de pratique professionnelle énumère douze éléments que tout rapport écrit doit inclure \parencite{oeaqNormes} ; le \cref{tab:46:rapport} indique, pour chacun, où le dossier y répond. Trois éléments appellent une attention particulière dans le cas d'un plex acheté par un occupant. L'identification du client et de l'usage prévu (élément 3) doit séparer l'opinion de valeur, qui est un acte d'évaluation, de l'analyse de financement et de coût d'occupation, qui est une consultation dont le résultat dépend du client ; les deux figurent dans le même document, mais la conclusion de valeur ne dépend pas de la seconde. Les droits évalués (élément 2) doivent décrire les trois baux, leur échéance, l'absence d'avis et de dossier pendant, et les conditions de la reprise envisagée, en précisant que la faculté de reprise n'a pas été valorisée dans la valeur marchande. Le rejet de la méthode du coût (élément 10) doit être motivé par la mesure incertaine de la dépréciation et l'absence de base vérifiable pour le terrain, et le calcul de contrôle doit être présenté comme tel.625626\begin{table}[htbp]\centering627\caption{Contenu minimal du rapport (NPP, règle 2.3) et correspondance avec le dossier.}\label{tab:46:rapport}628\footnotesize\begin{tabular}{@{}c L{4.3cm} L{7.3cm}@{}}629\toprule630N\textsuperscript{o} & Élément exigé & Réponse du dossier (rapport narratif complet) \\631\midrule6321 & Identification physique et légale & Adresse fictive, lot, triplex de 1948, trois étages, \msq{262} habitables, terrain \msq{310} (\cref{sec:46:description}) \\6332 & Droits évalués & Pleine propriété grevée des trois baux (droit du locateur) ; art.~1937 C.c.Q. ; reprise non valorisée (\cref{sec:46:baux}) \\6343 & But et fin & Opinion de valeur marchande pour la décision d'achat du client ; consultation distincte sur le financement \\6354 & Définition de la valeur & Valeur marchande, définition des NPP (\cref{sec:46:mandat}) \\6365 & Date & Évaluation 2026-09-01 ; inspection 2026-08-20 ; rapport 2026-10-31 \\6376 & Étendue du travail & Inspection des trois logements, baux, déclarations du vendeur, pièces de dépenses, rôle, ventes, indicateurs ; limites énumérées \\6387 & Réserves et hypothèses de base & Modèle de l'annexe des Normes ; aucune hypothèse extraordinaire ; âge et revenu des locataires non vérifiés \\6398 & Traitement de l'information et raisonnement & \Cref{sec:46:baux} à \ref{sec:46:reconciliation} ; scripts reproductibles ; écart avec le \cref{ch:32} expliqué \\6409 & Usage le meilleur et le plus profitable & Continuation de l'usage de trois logements ; conversion et densification exclues \\64110 & Rejet d'une méthode traditionnelle & Méthode du coût : dépréciation non mesurable, terrain non vérifiable ; calcul de contrôle rapporté \\64211 & Conformité à la substance de l'évaluation & Éléments de la règle 1.2 traités ; prix de la promesse d'achat connu, non utilisé \\64312 & Attestation & Formule prescrite ; signature avec la qualité d'évaluateur agréé (art.~34 du Code de déontologie) \\644\bottomrule645\end{tabular}646\tabsource{structure selon \textcite{oeaqNormes} ; contenu du dossier fictif.}647\end{table}648649La conclusion du rapport se lit alors ainsi, en substance. Sur la foi de l'inspection du 20~août 2026, de l'analyse des trois baux et des dépenses, de cinq ventes de triplex comparables du quartier Limoilou analysées dans le contexte de 127 ventes de plex des quartiers centraux de Québec, et des conditions du marché à la date d'évaluation, et sous réserve des hypothèses et conditions limitatives énoncées, l'évaluateur est d'avis que la valeur marchande de la pleine propriété de l'immeuble, grevée des baux en vigueur, au 1\textsuperscript{er} septembre 2026, est de neuf cent vingt mille dollars (\dollars{920000}), dans une fourchette de \dollars{870000} à \dollars{970000}. Cette conclusion s'appuie principalement sur la méthode de comparaison, par le prix par logement ajusté et par le multiplicateur du revenu brut, contrôlée par la capitalisation directe du revenu net normalisé ; la méthode du coût a été écartée pour les motifs exposés. Le délai d'exposition raisonnable est estimé à un à deux mois, en cohérence avec le délai de vente médian de trente jours observé pour les plex de la région au troisième trimestre de 2026. L'attestation certifie notamment que les faits rapportés sont exacts, que l'évaluateur n'a aucun intérêt présent ou futur dans l'immeuble, que ses honoraires ne dépendent pas de la valeur conclue \parencite[art.~24.1]{deontOEAQ} et que le travail est conforme aux Normes ; elle est signée avec la mention de la qualité d'évaluateur agréé \parencite[art.~34]{deontOEAQ}. Dans une section distincte intitulée « Consultation : financement et coût d'occupation », le rapport reprend les chiffres de la \cref{sec:46:financement} en précisant qu'ils dépendent du prix effectivement payé, du taux obtenu, de la mise de fonds du client et de la reprise effective du rez-de-chaussée, et qu'ils ne font pas partie de l'opinion de valeur.650651\begin{quebec}[Ce que le dossier doit au cadre québécois]652Le droit évalué est le droit du locateur parce que l'aliénation ne résilie pas les baux et que ceux-ci se reconduisent de plein droit \parencite[art.~1936, 1937 et 1941]{ccq} ; la trajectoire des loyers en place est bornée par les critères de fixation du Tribunal administratif du logement \parencite{reglCriteresFixation,talIndices2026}, et la valeur locative de marché n'en fait pas partie. La reprise d'un logement par l'acheteur est réservée au propriétaire personne physique, exclue en indivision sauf entre conjoints, impossible pour un locataire aîné protégé, et soumise à un avis d'au moins six mois avant la fin du bail, à une réponse du locataire dans le mois et, en cas de refus, à l'autorisation du Tribunal \parencite[art.~1957 à 1963 et 1959.1]{ccq} ; elle est distincte de l'éviction, seule visée par le moratoire de la Loi~65 jusqu'au 6~juin 2027 \parencite[art.~1]{loi65_2024}. La vente passe par le formulaire de déclarations du vendeur de l'OACIQ pour un immeuble de moins de cinq logements \parencite{oaciqFormulaireDV}. Les taxes sont recalculées sur le rôle 2025-2027 de la Ville de Québec, dont la date de référence est le 1\textsuperscript{er} juillet 2023 \parencite[art.~46]{lfm}, \parencite{quebecrole2025}, aux taux et tarifs de 2026 \parencite{vqtaux2026} et au taux de la taxe scolaire 2026-2027 \parencite{taxescolaire2026}. Les droits de mutation suivent le barème de la Ville de Québec, jusqu'à \pct{3} au-delà de \dollars{750000} \parencite{villeQuebecMutations}. Le financement de l'acheteur-occupant obéit aux règles fédérales de l'assurance prêt hypothécaire \parencite{fincan2024hypo}, à la composition semestrielle de la Loi sur l'intérêt \parencite[art.~6]{loiInteret} et au taux admissible minimal du BSIF \parencite{osfiMqr}. Le rapport respecte le contenu minimal de la règle 2.3 des Normes de pratique professionnelle et le Code de déontologie des évaluateurs agréés \parencite{oeaqNormes,deontOEAQ}. Toutes ces dispositions ont été vérifiées dans leur version à jour au 15~octobre 2026 pour les lois et au 1\textsuperscript{er} juillet 2026 pour les règlements ; l'état du moratoire doit être revérifié après le 6~juin 2027.653\end{quebec}654655\begin{erreurs}656\begin{itemize}657\item Évaluer le triplex par la seule capitalisation du revenu net, au taux d'un immeuble de rapport ou au taux médian des plex : ici, \dollars{713000} à \dollars{748000}, soit un cinquième sous ce que paient les acheteurs du segment.658\item Prendre la médiane des prix de ventes proches sans les ramener à la date d'évaluation dans un marché qui progresse de sept pour cent par année, ni corriger l'âge et la superficie : sous-estimation de \dollars{102000} de l'indication par comparaison.659\item Appliquer un coefficient non significatif, comme celui du loyer relatif, dans la grille, ou appliquer deux fois le même effet, par le prix et par le multiplicateur.660\item Capitaliser les loyers de marché du sujet alors que les baux sont en place et que la fixation ne tient pas compte de la valeur locative ; ou, à l'inverse, appliquer à un revenu net chargé de gestion et de réserve un taux extrait de ventes qui ne les comptaient pas, sans le dire.661\item Conserver les taxes déclarées par le vendeur sans les rapprocher du rôle et des tarifs en vigueur : \dollars{561} de revenu net et \dollars{18500} de capitalisation en jeu dans le dossier.662\item Valoriser dans la valeur marchande la faculté de reprise, qui appartient à l'acheteur et non au bien, ou la supposer acquise sans vérifier la qualité de personne physique, l'indivision, l'âge et l'ancienneté du locataire et le délai d'avis.663\item Confondre reprise et éviction : le moratoire de la Loi~65 et l'indemnité de l'article~1965 visent l'éviction de l'article~1959, non la reprise de l'article~1957.664\item Juger la valeur par les ratios de financement des immeubles collectifs : le ratio de couverture du sujet, 0,41, est sans objet pour un acheteur-occupant qualifié sur son revenu.665\item Laisser le prix de la promesse d'achat ou la valeur au rôle orienter la conclusion, ou « corriger » la valeur pour la rapprocher du rôle.666\item Présenter la consultation sur le coût d'occupation comme une partie de l'opinion de valeur.667\end{itemize}668\end{erreurs}669670\begin{limites}671Le dossier est entièrement synthétique : aucune des conclusions ne décrit un immeuble réel, les prix fictifs excèdent la médiane publiée pour Limoilou d'environ quinze pour cent en raison de la normalisation à la date de référence du rôle, et les relations entre variables (décote des loyers selon l'ancienneté, effets de l'âge, de l'état et du loyer de marché sur le prix) sont des lois de génération déclarées, non des estimations sur données réelles ; les coefficients du \cref{tab:46:regression} ne doivent pas être transposés à un marché réel. Plusieurs paramètres reposent sur des hypothèses ou des sources secondaires : la valeur unitaire du terrain (\dollars{900} le mètre carré) et la vie économique (90~ans) de la méthode du coût ; le coût unitaire emprunté au devis du cas~1, qui décrit une maison et non un plex ; les loyers de la zone SCHL de la Basse-Ville, repris d'une page municipale, et l'appartenance de Limoilou à cette zone ; la variation du rôle de Québec (+\pct{23.5}), connue par la presse ; le facteur comparatif de 1,08 de 2026, lu sur la page municipale des droits de mutation ; l'âge et le revenu de la locataire du rez-de-chaussée, non vérifiés, dont dépend la faculté de reprise. En matière de financement, la part des loyers admise par les prêteurs n'est pas codifiée et n'est pas chiffrée ; le taux admissible minimal cité est celui que le BSIF impose aux prêts non assurés, appliqué par analogie ; la prime d'assurance prêt hypothécaire des prêts résidentiels n'est pas modélisée, faute de barème vérifié ; la règle des vingt-cinq ans d'amortissement par défaut est une pratique courante, non relue dans un texte. Le compte de taxes déclaré par le vendeur n'a pu être rapproché du recalcul aux taux de 2026, et le dossier retient ce dernier en signalant l'écart. Les délais de reprise sont tirés de la page du Tribunal administratif du logement consultée le 31~octobre 2026 ; le texte de l'article~1960 C.c.Q. n'a pas été relu dans la version officielle, inaccessible par script au moment de la rédaction. Enfin, la pondération 40/35/25 est un jugement argumenté, non une règle ; d'autres pondérations raisonnables déplacent la valeur de \pct{9} vers le bas à \pct{7} vers le haut. Ces points sont consignés dans \texttt{verification/chapters/ch46-claims.csv}.672\end{limites}673674\begin{synthese}675\begin{itemize}676\item Droit évalué : pleine propriété grevée de trois baux (art.~1937 C.c.Q.) ; RBP contractuel \dollars{41832}, marché \dollars{49332}, loyer relatif 0,848 ; la reprise du rez-de-chaussée par l'acheteur exige un avis au plus tard le 31~décembre 2026 pour le 30~juin 2027 (art.~1957 à 1963) et n'est pas valorisée dans la valeur marchande ; elle vaut environ \dollars{9854} pour l'occupant à des hypothèses déclarées.677\item Revenu net normalisé \dollars{22595.03} (taxes recalculées aux taux 2026 de Québec : \dollars{5437.68} + \dollars{371.25}, contre \dollars{6370} déclarés ; gestion imputée 4~\% ; réserve \dollars{600}/logement ; ratio 44,3~\%).678\item Comparaison : mêmes cinq comparables que le \cref{ch:32}, grille en \$/logement (temps +7,45~\%/an, superficie, âge, état, loyer de marché ; loyer relatif non significatif) : \dollars{340122}/logement, indication \dollars{1020367} ; multiplicateur médian 22,05 : \dollars{922396}.679\item Revenu : taux ajusté au loyer relatif 3,02~\% : \dollars{748126} ; le taux implicite de la comparaison (2,21~\%) s'explique par la structure de dépenses du sujet et par la sélection ; coût déprécié \dollars{473111}, écarté avec motifs.680\item Valeur finale \dollars{920000} (40/35/25), fourchette \dollars{870000} à \dollars{970000} ; \dollars{306667}/logement ; MRB implicite 21,99 ; taux implicite 2,46~\% ; 1,86 fois le rôle 2025-2027 ; +\dollars{50000} par rapport au \cref{ch:32}, expliqués par la grille (\dollars{41000}) et les taxes (\dollars{4600}).681\item Financement : mise de fonds minimale \dollars{67000}, prêt assuré \dollars{853000} à 4,12~\% sur 25 ans, \dollars{4542.61} par mois (\dollars{5518.54} au taux admissible de 6,12~\%), droits de mutation \dollars{16960.50} ; coût net d'occupation \dollars{3739.91} par mois, \dollars{1925.15} hors capital contre un loyer de marché de \dollars{1430} ; le taux domine la sensibilité (\dollars{680} par mois par point).682\end{itemize}683\end{synthese}684685\section*{Exercices}686\addcontentsline{toc}{section}{Exercices}687688\begin{exercice}[1]{Taxes déclarées ou recalculées}{ex:46:1}689Reprendre la normalisation du \cref{tab:46:depenses} en conservant les taxes déclarées par le vendeur (\dollars{5900} et \dollars{470}) au lieu du recalcul aux taux de 2026. Calculer les dépenses totales, le revenu net d'exploitation et l'indication par capitalisation directe au taux ajusté de \pct{3.02}. Retrouver le revenu net du \cref{ch:32} et expliquer, en quelques lignes, pourquoi la convention de l'ouvrage préfère le recalcul et comment le rapport doit présenter l'écart.690\end{exercice}691692\begin{exercice}[1]{Calendrier et valeur de la reprise}{ex:46:2}693L'acte de vente est signé le 15~janvier 2027. À quelle date au plus tôt l'acheteur pourra-t-il habiter le rez-de-chaussée, et quelles étapes devra-t-il franchir ? Recalculer ensuite la valeur actuelle espérée de l'écart contractuel du rez-de-chaussée par l'\cref{eq:46:va-ecart} avec une rotation de \pct{9.4} (région de Montréal) puis de \pct{20}, en conservant $\Delta_1 = \dollars{4458.12}$, $g_\Delta = \pct{4.59}$ et $r = \pct{6}$ ; comparer à la valeur sans rotation sur dix ans, \dollars{39567.72}, et commenter l'effet de la rotation sur ce que vaut la faculté de reprise.694\end{exercice}695696\begin{exercice}[2]{Cascade d'un comparable}{ex:46:3}697À partir des coefficients du \cref{tab:46:regression} et des caractéristiques de Q0243 au \cref{tab:46:comparables} (247~m² pour trois logements, 1930, état 3, une case, loyer de marché moyen \dollars{1352}, vendu le 24~juillet 2026 à \dollars{341000} par logement), recalculer chaque ajustement de l'\cref{eq:46:ajuste} : temps au taux annuel de \pct{7.45} sur 1,28~mois, superficie par logement, âge, état, stationnement, loyer de marché. Vérifier que le prix ajusté est de \dollars{383849} par logement, calculer les ajustements brut et net et expliquer pourquoi ce comparable reçoit le poids le plus élevé.698\end{exercice}699700\begin{exercice}[2]{Choix du taux de capitalisation}{ex:46:4}701Calculer l'indication par capitalisation du revenu net normalisé de \dollars{22595.03} aux cinq taux du \cref{tab:46:taux} et exprimer chaque écart par rapport à l'indication retenue. Recalculer ensuite le revenu net du sujet avec le ratio de dépenses médian des 127 ventes (\pct{35.7} du revenu brut effectif) et le capitaliser au taux ajusté de \pct{3.02} ; de combien l'écart avec l'indication par comparaison se réduit-il ? Que dit ce résultat sur la convention de normalisation à appliquer lorsque les taux sont extraits de fiches de courtage ?702\end{exercice}703704\begin{exercice}[2]{Financement au prix de la promesse d'achat}{ex:46:5}705Le couple a promis \dollars{895000}. Calculer la mise de fonds minimale assurée, le prêt, le versement mensuel à \pct{4.12} sur vingt-cinq ans (composition semestrielle), le versement au taux admissible minimal, les droits de mutation de la Ville de Québec et les liquidités à la signature. Calculer ensuite le coût net d'occupation mensuel et le coût économique hors capital du rez-de-chaussée avec les dépenses normalisées du \cref{tab:46:depenses} hors gestion, un coût d'opportunité de \pct{3.58} et le capital remboursé en moyenne sur cinq ans, puis refaire le calcul si le couple reprend le deuxième étage. Comparer aux résultats du \cref{tab:46:financement}.706\end{exercice}707708\begin{exercice}[3]{Pondération, fourchette et rédaction}{ex:46:6}709Les trois indications sont \dollars{1020367}, \dollars{922396} et \dollars{748126}. Calculer la valeur pondérée pour les cinq pondérations du \cref{tab:46:ponderations} et pour une pondération de votre choix fondée sur l'inverse de la variance, en prenant pour écart-type \dollars{47848} pour la comparaison, \pct{10} de l'indication pour le multiplicateur et \pct{15} pour la capitalisation. Rédiger ensuite, en 200~mots, le paragraphe de réconciliation que vous inscririez au rapport, avec la valeur, la fourchette et la justification de la pondération, puis expliquer en quoi la fourchette conclue diffère de l'étendue des indications.710\end{exercice}711712\begin{exercice}[3]{Méthode du coût et valeur du terrain}{ex:46:7}713Reprendre la méthode du coût de la \cref{sec:46:cout} avec le coût neuf de \dollars{612983}. Pour quelle valeur unitaire du terrain, à dépréciation âge-vie de \pct{68.3}, l'indication par le coût rejoindrait-elle la valeur conclue de \dollars{920000} ? Pour quel taux de dépréciation, à terrain de \dollars{900} le mètre carré ? Calculer la dépréciation extraite du marché au sens de l'\cref{eq:24:extraction} pour les deux hypothèses de terrain du \cref{tab:46:cout} les plus élevées, puis discuter, en une demi-page, ce que l'écart entre coût déprécié et prix de marché révèle de la composition du prix d'un plex de quartier central et des conditions auxquelles la méthode du coût redeviendrait pertinente.714\end{exercice}715716\section*{Pour aller plus loin}717\addcontentsline{toc}{section}{Pour aller plus loin}718719Le traitement des petits immeubles locatifs par la comparaison par unité et le multiplicateur du revenu brut est exposé par l'Appraisal Institute \parencite{appraisal2026} et adapté au Canada dans l'édition canadienne \parencite{appraisalCdn} ; \textcite{fisherMartin2007} donnent l'articulation la plus claire entre multiplicateur, ratio de dépenses et taux global, que la \cref{sec:46:revenu} a utilisée. Sur l'extraction des ajustements par régression et sur leur pondération, \textcite{isakson1986}, \textcite{vandell1991} et \textcite{kummerowGalfalvy2002} restent les références, et \textcite{halvorsenPalmquist1980} et \textcite{kennedy1981} règlent la lecture des coefficients d'un modèle semi-logarithmique. Le marché de Québec a été étudié de près par \textcite{desrosiersTheriaultVilleneuve2000}, \textcite{theriaultDesrosiersVilleneuveKestens2003} et \textcite{kestensTheriaultDesrosiers2006}, dont les résultats sur l'hétérogénéité des acheteurs éclairent la pondération retenue. La théorie du coût d'usage du logement en propriété, qui fonde la lecture du coût d'occupation et de la prime d'occupation, est due à \textcite{poterba1984} et a été appliquée aux prix des logements par \textcite{himmelbergMayerSinai2005} ; \textcite{geltnerMillerClaytonEichholtz2014} relient le taux global au rendement exigé et à la croissance anticipée. Sur la dépréciation des logements locatifs et la séparation du terrain et du bâtiment, on lira \textcite{shillingSirmansDombrow1991} et \textcite{hultenWykoff1981}. Sur les effets de l'encadrement des loyers, \textcite{arnott1995} et \textcite{kholodilin2024} fournissent le cadre et la recension, \textcite{smith1988} l'expérience ontarienne et \textcite{diamondMcquadeQian2019} une mesure des réactions des petits propriétaires. Les textes primaires à relire sont le Code civil du Québec, articles~1851 à 1978.4 \parencite{ccq}, la Loi~65 \parencite{loi65_2024}, la Loi sur la fiscalité municipale, articles~42 à 46.1 \parencite{lfm}, la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières \parencite{ldmi}, le document d'information du ministère des Finances du Canada sur l'assurance prêt hypothécaire \parencite{fincan2024hypo} et les Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ \parencite{oeaqNormes}.720