spb/traite-evaluation-qc

1\chapter{Immeubles de six logements et plus}\label{ch:33}23Au-delà du cinquième logement, un immeuble d'habitation change de nature aux yeux de presque tous ceux qui s'en occupent : le prêteur cesse de le traiter comme une résidence et lui applique les règles du prêt commercial ; le courtier n'a plus à remplir le formulaire de déclarations du vendeur ; la municipalité, parfois, l'impose à un taux distinct ; le rôle d'évaluation le range dans une catégorie à part ; l'acheteur n'est plus un ménage qui cherche à se loger, mais un investisseur, petit ou grand, qui achète un flux de revenus. Le présent chapitre traite de ce segment, celui des immeubles de six logements et plus, qui va du sextuplex de quartier à la tour de plusieurs centaines d'appartements. Il ne refait pas le dossier complet du \cref{ch:47}, qui conduit l'évaluation d'un douze logements montréalais de la définition du mandat jusqu'au rapport ; il en fournit plutôt le cadre : la structure du marché et de ses acteurs, la typologie des immeubles, les unités d'analyse propres au multilogement, la diligence raisonnable qu'exige un bien dont la valeur dépend de documents autant que de murs, et l'intégration des trois méthodes d'évaluation. Les données des cas~3 et~4 servent de fil conducteur : le douze logements du cas~3 est replacé dans la fourchette interrégionale du portefeuille du cas~4, et un immeuble de trente-six logements de ce portefeuille, situé à Gatineau, est évalué sommairement par capitalisation pour montrer, chiffres à l'appui, ce que la taille et la région font au taux et à la valeur par logement.45\begin{objectifs}6À la fin de ce chapitre, le lecteur sait :7\begin{itemize}8\item situer les seuils juridiques, fiscaux et financiers qui séparent les immeubles de six logements et plus des petits plex, et en mesurer les conséquences sur la valeur ;9\item décrire la structure du marché multirésidentiel québécois, ses acteurs privés et institutionnels, leurs modes de financement et la liquidité de chaque tranche de taille, à partir des données publiques disponibles en 2026 ;10\item classer un immeuble dans une typologie opérante (immeuble sans ascenseur, conciergerie, tour, construction neuve) et relier cette typologie aux loyers, à l'inoccupation, aux dépenses et aux taux observés ;11\item choisir et interpréter les unités d'analyse du multilogement, par logement, par mètre carré, par chambre et par dollar de revenu, en connaissant leurs biais ;12\item conduire une diligence raisonnable structurée sur les baux, l'état locatif, les taxes, les assurances, l'environnement, le bâtiment et la conformité réglementaire ;13\item intégrer la méthode du revenu, la comparaison par unité et la méthode du coût selon le type d'immeuble et la fin de l'évaluation ;14\item mesurer l'effet de la taille, de la région et de l'état sur le taux global au moyen d'une régression déclarée, et en tirer une analyse de sensibilité.15\end{itemize}16\end{objectifs}1718\begin{synthetique}[Données synthétiques — cas 3 et cas 4]19Les exemples chiffrés de ce chapitre reposent sur deux dossiers \emph{synthétiques} de l'ouvrage. Le cas~3 (\texttt{data/synthetic/cas3\_montreal\_*}) est l'immeuble fictif de douze logements de Rosemont--La Petite-Patrie dont le \cref{ch:47} fait le dossier complet, avec ses quarante ventes comparables d'immeubles de 6 à 30 logements. Le cas~4 (\texttt{cas4\_portefeuille.csv}) est un portefeuille fictif de 48 immeubles de 6 à 72 logements répartis dans six régions métropolitaines (Montréal, Québec, Gatineau, Sherbrooke, Trois-Rivières, Saguenay), avec pour chacun le revenu net d'exploitation normalisé de 2026, le taux global, la valeur, la dette et des indicateurs de risque ; il est étudié en détail au \cref{ch:48}. Les deux jeux ont été générés par \texttt{analysis/python/traite/synth.py} avec la graine \texttt{20261031}, selon les lois déclarées dans \texttt{data/synthetic/README.md} : les taux régionaux sont calibrés sur les fourchettes publiées par CBRE pour Montréal et Québec au troisième trimestre de 2026, et, faute de publication, posés par hypothèse pour les quatre autres régions ; les loyers et l'inoccupation le sont sur l'Enquête sur les logements locatifs de la SCHL d'octobre 2025. Les effets de taille, d'état et de région estimés dans ce chapitre sont donc des propriétés du jeu synthétique, utiles pour apprendre la méthode, et non des mesures du marché réel. Les données de la SCHL par taille d'immeuble et par année de construction (\cref{sec:33:typologie}) sont, elles, réelles et citées avec leur source. Tous les chiffres sont recalculés par \texttt{analysis/python/cases/ch33\_six\_logements.py} et vérifiés par \texttt{analysis/python/tests/test\_ch33.py}.20\end{synthetique}2122\section{Un segment à part : seuils et conséquences}\label{sec:33:seuils}2324\subsection{Pourquoi six}2526Le chiffre de six n'a rien d'arbitraire au Québec, même s'il ne correspond à aucune définition unique. Il résulte de la superposition de plusieurs seuils, dont la plupart sont fixés à cinq logements et séparent donc, en pratique, les immeubles de « un à cinq logements » des immeubles de « six logements et plus ». Le \cref{tab:33:seuils} les rassemble. Le plus structurant est financier : l'assurance prêt hypothécaire de la SCHL destinée aux propriétaires-occupants et aux petits investisseurs vise les habitations de un à quatre logements, tandis que les produits d'assurance pour « immeubles collectifs », dont le programme APH~Select, exigent un minimum de cinq logements \parencite{schlaphselect}. Un immeuble de six logements est ainsi, pour le prêteur, un prêt commercial : la décision de crédit repose sur le revenu net de l'immeuble et sur le ratio de couverture de la dette, non sur le revenu de l'emprunteur, et l'évaluation exigée est celle d'un immeuble de placement, conforme aux pratiques que la ligne directrice B-20 du Bureau du surintendant des institutions financières demande aux prêteurs de documenter \parencite{osfib20}. Le \cref{ch:31} a exposé la mécanique de ces prêts ; la \cref{sec:47:financement} l'a appliquée au douze logements.2728Le second seuil est celui du courtage. Le formulaire obligatoire de déclarations du vendeur de l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec s'applique à l'« immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements » \parencite{oaciqFormulaireDV} ; au-delà, le vendeur n'est pas tenu de remplir ce formulaire et l'acheteur, comme l'évaluateur, doit obtenir par lui-même les renseignements sur l'état de l'immeuble, les baux et les procédures en cours. Cette absence de déclaration normalisée est la première raison pour laquelle la diligence raisonnable, objet de la \cref{sec:33:diligence}, occupe une place si grande dans l'évaluation des immeubles de six logements et plus.2930Le troisième seuil est fiscal, et il est municipal. La Loi sur la fiscalité municipale autorise les municipalités à imposer des taux variés selon des catégories d'immeubles \parencite[art.~244.29 et s.]{lfm} ; la Ville de Québec applique en 2026 un taux de \qty{0.7697}{\dollar} par \dollars{100} d'évaluation aux immeubles résidentiels de six logements et plus, contre \qty{0.7464}{\dollar} aux immeubles de un à cinq logements, auxquels s'ajoutent des tarifs de \dollars{386} par logement pour l'aqueduc et l'égout et de \dollars{195} par logement pour les matières résiduelles \parencite{vqtaux2026}. À Montréal, la catégorie « six logements et plus » existe au moins dans la présentation du rôle : lors du dépôt du rôle 2026-2028, la Ville a annoncé une hausse moyenne de \pct{10.9} pour les immeubles résidentiels de six logements et plus, contre \pct{9.6} pour le résidentiel de cinq logements ou moins \parencite{montrealrole2026,mtlrole2026} ; l'existence d'un taux de taxation distinct pour cette catégorie n'a pu être vérifiée dans le document officiel des taux de 2026 et reste, comme au \cref{ch:47}, une limite déclarée. À Gatineau, le rôle 2027-2029 déposé le 27~octobre 2026 attribue aux immeubles de six logements et plus une valeur médiane de \dollars{1990000}, en hausse de \pct{27.6} sur trois ans selon les comptes rendus de presse du dépôt \parencite{gatineaurole2027}, hausse nettement supérieure à celle des unifamiliales (\pct{9.06} pour la médiane) : le segment a son propre cycle.3132Le quatrième seuil est statistique. L'Enquête sur les logements locatifs de la SCHL ne couvre que les immeubles d'initiative privée de trois logements et plus, et elle publie ses résultats par tranche de taille d'immeuble, de « 3 à 5 » à « 100 et plus » \parencite{schlrmltables2025} ; les immeubles de six logements et plus y sont donc décrits avec une précision que n'ont pas les plex. Les publications de taux de capitalisation des courtiers en immobilier commercial, enfin, ne concernent que ce segment, et surtout sa partie supérieure \parencite{cbrecaprates2026q3}. Le droit du logement, lui, ne connaît pas le seuil de six : le Code civil s'applique à tout bail de logement, quelle que soit la taille de l'immeuble, et la Loi sur le Tribunal administratif du logement ne distingue que l'« ensemble immobilier », défini comme plusieurs immeubles situés à proximité, comprenant ensemble plus de douze logements et administrés en commun \parencite[art.~45]{loiTAL}. Le seuil de six est donc une convention de marché et d'institutions financières, et c'est en ce sens que l'ouvrage l'emploie.3334\begin{definition}{Immeuble de six logements et plus}{33:sixplus}35Dans cet ouvrage, un \emph{immeuble de six logements et plus} est un immeuble d'habitation locatif d'au moins six logements détenu par un seul propriétaire (ou en indivision) et exploité comme un placement : le propriétaire n'y occupe pas, en règle générale, un logement, et la valeur de l'immeuble se forme sur le marché des investisseurs. Il relève du financement commercial (prêt dimensionné par le revenu net et la couverture de la dette), échappe au formulaire de déclarations du vendeur, est décrit par la SCHL dans les tranches de 6 logements et plus et peut, selon la municipalité, être imposé à un taux distinct. Le segment se subdivise lui-même selon la taille, la hauteur et l'âge (\cref{sec:33:typologie}).36\end{definition}3738\begin{table}[htbp]\centering39\caption{Seuils qui séparent, en 2026, les immeubles de six logements et plus des petits immeubles résidentiels au Québec.}\label{tab:33:seuils}40\footnotesize\begin{tabular}{@{}L{2.9cm}L{3.3cm}L{6.4cm}@{}}41\toprule42Domaine & Seuil & Conséquence pour l'évaluation et source \\43\midrule44Assurance hypothécaire & 1 à 4 logements (propriétaire-occupant) ; 5 logements et plus (immeubles collectifs, APH Select) & Prêt commercial dimensionné par le RNE et le RCD ; évaluation d'immeuble de placement exigée par le prêteur \parencite{schlaphselect,osfib20} \\45Courtage & Formulaire DV obligatoire si « moins de 5 logements » & Aucune déclaration normalisée du vendeur au-delà : diligence raisonnable à la charge de l'acheteur et de l'évaluateur \parencite{oaciqFormulaireDV} \\46Fiscalité municipale (Québec) & 1 à 5 logements : \qty{0.7464}{\dollar}/100~\$ ; 6 et plus : \qty{0.7697}{\dollar}/100~\$ + tarifs par logement & Taxe recalculée au taux de la catégorie sur la valeur au rôle ; écart capitalisé dans la valeur (\cref{sec:33:diligence}) \parencite{vqtaux2026} \\47Rôle d'évaluation (Montréal) & Catégorie « 6 logements et plus » : +\pct{10.9} au rôle 2026-2028 (vs +\pct{9.6} pour 5 logements et moins) & Cycle propre au segment ; valeur au rôle établie libre de baux \parencite[art.~45.1]{lfm} \parencite{montrealrole2026} \\48Statistique (SCHL) & Enquête : 3 logements et plus ; tranches 3-5, 6-19, 20-49, 50-99, 100 et plus & Loyers, inoccupation et rotation disponibles par taille d'immeuble et par année de construction \parencite{schlrmltables2025} \\49Taux publiés (courtiers) & Multirésidentiel de catégorie A et B, tours et basse hauteur, Montréal et Québec seulement & Repères pour les immeubles institutionnels ; rien pour les quatre autres RMR \parencite{cbrecaprates2026q3} \\50Droit du logement & Aucun seuil ; « ensemble immobilier » : plus de 12 logements en administration commune & Bail, reconduction et fixation identiques pour tous ; déclaration de l'ensemble immobilier dans l'avis au locataire \parencite[art.~45]{loiTAL} \\51\bottomrule52\end{tabular}53\tabsource{compilation de l'auteur à partir des textes et pages cités, consultés le 31~octobre 2026 ; le taux de taxe montréalais propre aux « 6 logements et plus » n'a pas été vérifié.}54\end{table}5556\subsection{Ce que le seuil change dans la formation de la valeur}5758Trois conséquences économiques découlent de ces seuils. La première tient à la demande. Pour un plex de deux à cinq logements, une part importante des acheteurs sont des occupants qui paient pour se loger autant que pour un revenu, ce qui explique les multiplicateurs élevés et les taux extraits très bas que le \cref{ch:32} analyse pour le triplex du cas~2 ; dès six logements, l'acheteur-occupant disparaît presque, et le prix se forme entre investisseurs qui comparent le rendement de l'immeuble à celui d'autres placements. La valeur devient une fonction du revenu net et du taux exigé, et la méthode du revenu, dominante. La deuxième conséquence tient au financement : parce que le prêt est dimensionné par la couverture de la dette, le taux d'intérêt et l'amortissement offerts par le prêteur déterminent la capacité d'emprunt et, par là, le prix que les acheteurs endettés peuvent offrir ; la \cref{sec:47:financement} a montré qu'en 2026, avec une constante hypothécaire supérieure au taux de capitalisation, la couverture limite le prêt bien en deçà du ratio prêt-valeur offert. La troisième tient à l'information : sans déclaration du vendeur, l'état des lieux, des baux et des procédures doit être reconstitué par l'acheteur, et la qualité de cette reconstitution se paie dans le prix. Un immeuble dont les baux sont complets, les loyers justifiés et les dépenses documentées se vend mieux qu'un immeuble identique dont le dossier est lacunaire ; l'évaluateur doit savoir si le prix d'un comparable reflète un dossier propre ou une décote d'incertitude.5960\section{Le marché : acteurs privés et institutionnels}\label{sec:33:marche}6162\subsection{Deux marchés sous un même toit}6364Le marché des immeubles de six logements et plus n'est pas homogène. À une extrémité, des immeubles de six à une vingtaine de logements, souvent sans ascenseur, construits avant 1975, détenus par des particuliers ou de petites sociétés familiales, financés par des prêts de un à cinq millions de dollars, gérés par le propriétaire ou un gestionnaire local, et vendus par des courtiers résidentiels ou de petites équipes spécialisées. À l'autre, des immeubles de cinquante, cent ou plusieurs centaines de logements, avec ascenseurs, conciergerie et services, détenus par des sociétés de placement immobilier, des fonds, des caisses de retraite, des assureurs ou de grandes entreprises privées, financés par des prêts assurés par la SCHL ou par des émissions obligataires, gérés par des équipes professionnelles, et vendus de gré à gré ou par appel d'offres auprès d'un cercle restreint d'acheteurs qualifiés. Entre les deux, les immeubles de vingt à cinquante logements forment une zone de transition où se rencontrent les plus gros investisseurs privés et les plus petits acheteurs institutionnels.6566\begin{definition}{Marché institutionnel et marché privé}{33:institutionnel}67On appelle \emph{marché institutionnel} le segment où les acheteurs sont des entités qui placent des capitaux pour le compte de tiers (sociétés de placement immobilier, fonds, caisses de retraite, assureurs), qui exigent une documentation complète, un rendement comparé à des indices et une liquidité suffisante pour entrer et sortir à grande échelle ; les immeubles y sont généralement d'au moins cinquante logements, ou regroupés en portefeuilles. On appelle \emph{marché privé} le segment où les acheteurs sont des particuliers, des sociétés familiales ou de petits groupes d'investisseurs, qui achètent à l'unité, financent par emprunt hypothécaire de premier rang et gèrent souvent eux-mêmes. Cette distinction est une pratique courante, non une catégorie juridique ; elle importe parce que les deux marchés n'ont ni les mêmes acheteurs marginaux, ni le même coût du capital, ni la même liquidité, et donc pas les mêmes taux.68\end{definition}6970Les données publiques permettent de cerner les deux marchés sans les mesurer entièrement. Du côté institutionnel, les courtiers publient des fourchettes de taux de capitalisation par ville, par hauteur et par classe. Au troisième trimestre de 2026, CBRE situait le multirésidentiel montréalais entre \pct{4.25} et \pct{4.75} pour toutes les catégories (tours de classe~A : \pct{4.50} à \pct{4.75} ; tours et basse hauteur de classe~B : \pct{4.25} à \pct{4.75} ; basse hauteur de classe~A et construction neuve : \pct{4.50} à \pct{4.75}), et celui de la ville de Québec dans une fourchette plus large et plus élevée, de \pct{4.25} à \pct{6.00} selon la catégorie, la basse hauteur de classe~B se situant entre \pct{5.00} et \pct{6.00} \parencite{cbrecaprates2026q3}. Les moyennes nationales du même rapport étaient de \pct{4.60} pour les tours de classe~A et de \pct{4.99} pour la basse hauteur de classe~B, l'écart entre le taux moyen toutes catégories de propriétés et l'obligation du Canada à dix ans étant ramené à 256~points de base. Aucune fourchette n'est publiée pour Gatineau, Sherbrooke, Trois-Rivières ni Saguenay : pour ces marchés, l'évaluateur doit extraire lui-même ses taux, ce que l'exemple de la \cref{sec:33:exemple} illustre. Du côté des volumes, Altus estimait à 2,9~milliards de dollars les investissements multirésidentiels dans la région de Montréal au premier semestre de 2026, en hausse de \pct{30} sur un an \parencite{altusmontreal2026q2} ; la \cref{sec:29:marches} a replacé ces niveaux dans l'histoire des taux d'intérêt.7172Du côté privé, aucune statistique de taux n'est publiée, mais les données de prix des petits immeubles sont abondantes : les plex de deux à cinq logements se sont vendus à un prix médian de \dollars{699000} dans la province et de \dollars{860500} dans la région de Montréal au troisième trimestre de 2026 selon l'APCIQ \parencite{apciqt32026}, et de \dollars{622000} sur douze mois selon les actes publiés au Registre foncier compilés par JLR \parencite{jlr202609}. Ces chiffres concernent le marché des plex, non celui des six logements et plus, pour lequel il n'existe pas de médiane publiée ; ils montrent cependant la profondeur du marché des petits investisseurs québécois, qui constitue le réservoir d'acheteurs des immeubles de six à vingt logements. Le parc lui-même est connu par le recensement : au Québec, en 2021, \num{1242910} ménages, soit \pct{33.2} de l'ensemble, vivaient dans un appartement d'un immeuble de moins de cinq étages, contre \num{225750} (\pct{6.0}) dans un immeuble de cinq étages et plus et \num{271240} (\pct{7.2}) dans un duplex \parencite{statcanrec2021type} ; le multirésidentiel québécois est d'abord un parc d'immeubles bas.7374\subsection{Taille, financement et liquidité}7576La taille d'un immeuble conditionne le cercle de ses acheteurs potentiels et, par là, sa liquidité. Un immeuble de huit logements à deux millions de dollars peut être acheté par des milliers d'investisseurs québécois disposant d'une mise de fonds de cinq à sept cent mille dollars ; un immeuble de cent logements à vingt-cinq millions ne l'est que par quelques dizaines d'acheteurs, pour lesquels la transaction est toutefois routinière. La liquidité n'est donc pas une fonction monotone de la taille : les très petits immeubles et les très grands se vendent dans des marchés profonds, chacun à leur manière, tandis que les immeubles intermédiaires, trop gros pour la plupart des particuliers et trop petits pour les institutions, peuvent connaître des délais d'exposition plus longs. Le financement renforce cette structure. Les prêts assurés par la SCHL, qui offrent les taux les plus bas (\pct{4.12} pour les fonds avancés à taux fixe de cinq ans et plus en août 2026, contre \pct{4.58} pour les prêts non assurés \parencite{bdctauxhypothecaires2026}) et les amortissements les plus longs, sont accessibles dès cinq logements, mais leurs frais fixes et leurs exigences documentaires les rendent plus avantageux à mesure que le prêt grossit ; le programme APH~Select, qui porte le ratio prêt-valeur jusqu'à \pct{85} ou \pct{95} et l'amortissement jusqu'à cinquante ans en échange d'engagements d'abordabilité, d'efficacité énergétique ou d'accessibilité \parencite{schlaphselect}, est surtout utilisé par les acheteurs qui disposent des équipes nécessaires pour monter de tels dossiers. L'effet sur les taux est direct : à revenu net égal, un acheteur qui emprunte à \pct{4.12} sur quarante ans peut payer plus qu'un acheteur qui emprunte à \pct{4.58} sur vingt-cinq ans, et le taux de capitalisation des grands immeubles s'en trouve abaissé.7778La recherche empirique sur les taux de capitalisation confirme que ces primes de taille et de liquidité existent, mais qu'elles sont secondaires par rapport aux conditions du marché local des logements et des marchés de capitaux \parencite{sivitanidouSivitanides1999,sivitanidesTortoWheaton2003} ; la compression des taux de la décennie 2010 et leur remontée récente s'expliquent d'abord par le crédit et les primes de risque \parencite{chervachidzeWheaton2013,ducaLing2020}. Dans les données synthétiques de l'ouvrage, l'effet de taille est volontairement modeste. Dans le cas~3, la régression du taux extrait sur l'état et le nombre de logements, présentée à la \cref{sec:29:extraction}, donne une pente de $-2{,}27$~points de base par logement supplémentaire dans la tranche de 6 à 30 logements ; dans le cas~4, la régression semi-logarithmique de la \cref{sec:33:exemple} donne une élasticité du taux au nombre de logements de $-0{,}032$, de sorte qu'un doublement de la taille abaisse le taux d'environ \pct{2.2} de sa valeur, soit une douzaine de points de base. Le \cref{tab:33:effet-taille} compare ces deux estimations ; le \cref{ch:48} reprend la seconde dans l'analyse du portefeuille. La \cref{fig:33:taux-taille} montre, sur le même graphique, les quarante ventes du cas~3 et les 48 immeubles du cas~4 : à taille égale, l'écart entre Montréal et les autres régions domine très largement l'effet de la taille, ce qui est la leçon centrale de ce chapitre pour l'évaluateur appelé à travailler hors des deux grandes régions.7980\begin{figure}[htbp]\centering81\includegraphics[width=\linewidth]{ch33/ch33-fig-taux-taille.pdf}82\caption{Taux global selon le nombre de logements (échelle logarithmique) pour les quarante ventes du cas~3 (Montréal), les 17 immeubles montréalais et les 31 immeubles des cinq autres régions du cas~4. La droite est la régression linéaire du cas~3 ; les courbes tiretées sont la régression semi-logarithmique du cas~4 pour un immeuble d'état moyen de cinquante ans à Montréal et à Gatineau. L'effet de la taille est faible devant l'effet de la région.}83\label{fig:33:taux-taille}84\figsource{\synth{script \texttt{analysis/python/figures/ch33\_figures.py}, graine 20261031.}}85\end{figure}8687\begin{table}[htbp]\centering88\caption{Effet de la taille sur le taux global dans les deux jeux synthétiques (données synthétiques).}\label{tab:33:effet-taille}89\small\begin{tabular}{@{}L{6.2cm}S[table-format=-2.2]L{4.6cm}@{}}90\toprule91Mesure & {Valeur} & Lecture \\92\midrule93Cas 3 : pente de $R$ par logement supplémentaire (pb), 6 à 30 logements, $n = 40$ & -2.27 & régression linéaire sur l'état et la taille \\94Cas 3 : écart prédit de 12 à 36 logements (pb) & -54.6 & extrapolation hors de la tranche observée \\95Cas 4 : élasticité de $R$ au nombre de logements ($\hat\beta_n$) & -0.032 & erreur-type HC1 0,012 ; $n = 48$ \\96Cas 4 : effet d'un doublement de la taille sur $R$ (\%) & -2.16 & $2^{\hat\beta_n} - 1$ \\97Cas 4 : écart prédit de 12 à 36 logements (pb), Montréal, état 3 & -15.7 & à partir de la constante \pct{4.60} \\98\midrule99Cas 4 : taux médian, 6 à 8 logements ($n = 20$) (\%) & 5.73 & valeur par logement 152~941~\$ \\100Cas 4 : taux médian, 12 à 16 logements ($n = 15$) (\%) & 5.27 & 175~307~\$ \\101Cas 4 : taux médian, 24 logements ($n = 3$) (\%) & 5.05 & 183~403~\$ \\102Cas 4 : taux médian, 36 à 48 logements ($n = 9$) (\%) & 5.57 & 164~051~\$ ; grands immeubles surtout hors de Montréal \\103Cas 4 : 72 logements ($n = 1$, Québec, zone inondable) (\%) & 6.14 & 100~403~\$ \\104\bottomrule105\end{tabular}106\tabsource{\synth{\texttt{traite/cas3.py} (\texttt{taux\_extraits}), \texttt{traite/cas4.py} (\texttt{effets\_regionaux}) ; script \texttt{ch33\_six\_logements.py}.}}107\end{table}108109Le bas du \cref{tab:33:effet-taille} illustre un piège classique. Les taux médians par classe de taille dans le cas~4 ne décroissent pas régulièrement avec la taille : les immeubles de 36 à 48 logements ont un taux médian plus élevé que ceux de 24, et l'unique immeuble de 72 logements a le taux le plus élevé de tous. La raison n'est pas que les grands immeubles se vendent plus cher en rendement, mais que, dans ce portefeuille, les grands immeubles sont surtout situés à Québec, à Trois-Rivières et à Sherbrooke, où les taux sont plus élevés, et que celui de 72 logements est en zone inondable. L'effet de taille brut est confondu avec l'effet de région ; seule la régression, qui tient les deux séparés, restitue le signe attendu. L'évaluateur qui compare des taux médians par tranche de taille sans contrôler la localisation commet exactement cette erreur.110111\section{Typologie des immeubles}\label{sec:33:typologie}112113\subsection{Quatre types opérants}114115La pratique québécoise distingue, sans que le vocabulaire soit normalisé, quatre grands types d'immeubles de six logements et plus. L'\emph{immeuble sans ascenseur} (\emph{walk-up}) compte deux à quatre étages, de six à une trentaine de logements desservis par des escaliers, souvent extérieurs dans les quartiers anciens de Montréal ; c'est le type dominant du parc d'avant 1975 et celui du cas~3. La \emph{conciergerie} désigne, dans l'usage québécois, l'immeuble d'appartements de taille moyenne, typiquement de vingt à une centaine de logements, construit des années~1950 aux années~1980, de trois à six étages, parfois avec ascenseur, doté d'un logement de concierge et d'espaces communs (buanderie, stationnement, rangement) ; son nom vient de la présence d'un concierge résident, dont le salaire est un poste de dépenses propre à ce type, que le barème indicatif de la SCHL pour les immeubles locatifs du Québec chiffrait déjà à \dollars{300} par logement pour les immeubles de douze logements et plus, contre \dollars{125} pour les immeubles de cinq ou six logements \parencite{schlfraisexploitation2015}. La \emph{tour} d'habitation compte cinq étages et plus, des ascenseurs, souvent un stationnement intérieur et des services ; elle relève presque toujours du marché institutionnel et c'est à elle que s'appliquent les fourchettes « High Rise » des courtiers. La \emph{construction neuve}, enfin, forme un type à part quel que soit son gabarit, parce que ses loyers sont fixés librement et que, pendant les cinq années qui suivent la date à laquelle l'immeuble est prêt pour l'usage auquel il est destiné, le locataire ne peut demander la fixation du loyer si le bail le prévoit et indique le loyer maximal \parencite[art.~1955]{ccq} ; ses loyers sont au marché, son inoccupation est celle de la mise en location, et son coût de construction est connu.116117\begin{table}[htbp]\centering118\caption{Typologie des immeubles de six logements et plus et incidences sur l'analyse.}\label{tab:33:typologie}119\footnotesize\setlength{\tabcolsep}{3.5pt}\begin{tabular}{@{}L{2.2cm}L{2.6cm}L{3.9cm}L{3.9cm}@{}}120\toprule121Type & Gabarit et époque & Revenus et dépenses caractéristiques & Méthodes et repères \\122\midrule123Sans ascenseur (\emph{walk-up}) & 2-4 étages, 6-30 log., surtout avant 1975 ; escaliers extérieurs à Montréal & Loyers souvent sous le marché (baux anciens) ; chauffage à la charge des locataires fréquent ; pas de salaire de concierge ; réserve de remplacement modeste & Revenu dominant ; comparaison par logement riche (nombreuses ventes) ; extraction locale des taux ; dossier du \cref{ch:47} \\124Conciergerie & 3-6 étages, 20-100 log., années 1950-1980, parfois ascenseur, concierge résident, stationnement et buanderie & Salaires et logement du concierge ; chauffage central au gaz ou à l'électricité souvent inclus ; ascenseur et stationnement à entretenir ; autres revenus (buanderie, stationnement) & Revenu dominant ; comparaison par logement possible mais ventes moins nombreuses ; fourchettes « Low Rise » des courtiers comme repère \\125Tour & 5 étages et plus, 50-500 log., ascenseurs, stationnement intérieur, services & Dépenses de mécanique et d'ascenseurs élevées ; personnel ; loyers plus élevés (SCHL : 100 logements et plus, île de Montréal, 2~ch. \dollars{1966}) ; inoccupation plus forte (\pct{5.1}) & Revenu (capitalisation et DCF) ; marché institutionnel, fourchettes « High Rise » ; coût utile pour l'assurance \\126Construction neuve & Tout gabarit ; prêt à l'usage depuis moins de 5 ans & Loyers au marché (SCHL : 2015 ou après, île, tous logements \dollars{1882}) ; inoccupation de mise en location (\pct{5.6}) ; fixation exclue 5 ans si le bail le prévoit (art.~1955 C.c.Q.) ; dépenses encore faibles & Revenu et coût (coût neuf connu ; IPCB) ; fourchette « neuf » des courtiers ; attention au revenu stabilisé \\127\bottomrule128\end{tabular}129\tabsource{compilation de l'auteur ; chiffres SCHL : \textcite{schlrmltables2025}, octobre 2025 ; art.~1955 : \textcite{ccq}.}130\end{table}131132\subsection{Taille et année de construction dans les données de la SCHL}133134Les tableaux de la SCHL par taille d'immeuble et par année de construction donnent à cette typologie un contenu chiffré, au moins pour l'île de Montréal, où l'échantillon est assez grand pour que la plupart des cellules soient publiées. Le \cref{tab:33:schl-taille} et la \cref{fig:33:schl} présentent les résultats d'octobre 2025. Trois régularités en ressortent. D'abord, les loyers des immeubles de 6 à 49 logements sont les plus bas du parc : \dollars{1162} en moyenne pour tous les logements des immeubles de 6 à 19 logements et \dollars{1122} pour ceux de 20 à 49, contre \dollars{1288} pour les immeubles de 3 à 5 logements, \dollars{1226} pour ceux de 50 à 99 et \dollars{1665} pour ceux de 100 logements et plus. Ce profil en U traduit la composition du parc : les petits plex sont souvent plus spacieux et mieux situés, les grandes tours sont plus récentes et mieux équipées, tandis que les immeubles sans ascenseur et les conciergeries des années 1950 à 1975 concentrent les logements modestes et les baux anciens. Ensuite, l'inoccupation croît avec la taille : \pct{2.2} pour les immeubles de 6 à 19 logements, \pct{3.9} pour ceux de 20 à 49, \pct{3.8} pour ceux de 50 à 99 et \pct{5.1} pour ceux de 100 logements et plus, parce que la rotation y est plus forte (\pct{8.5}, \pct{9.6} et \pct{12.4} respectivement pour les trois dernières tranches) et que les livraisons récentes, concentrées dans les grands immeubles, se louent plus lentement. Enfin, l'année de construction sépare nettement le parc d'avant 1990, dont les loyers moyens vont de \dollars{1050} (1940 à 1959) à \dollars{1262} (1975 à 1989), du parc de 2015 ou après, loué \dollars{1882} en moyenne avec une inoccupation de \pct{5.6}. Les mêmes tableaux pour Gatineau et Sherbrooke, moins fournis, montrent des profils analogues (immeubles de 6 à 19 logements : inoccupation de \pct{3.6} à Gatineau et de \pct{1.8} à Sherbrooke en octobre 2025) \parencite{schlrmltables2025}.135136\begin{table}[htbp]\centering137\caption{Île de Montréal, octobre 2025 : loyer moyen, taux d'inoccupation et taux de rotation des appartements d'initiative privée selon la taille de l'immeuble et l'année de construction.}\label{tab:33:schl-taille}138\small\begin{tabular}{@{}L{4.2cm}S[table-format=4.0]S[table-format=4.0]S[table-format=1.1]S[table-format=2.1]@{}}139\toprule140Catégorie & {Loyer, tous (\$)} & {Loyer, 2 ch. (\$)} & {Inoccupation (\%)} & {Rotation (\%)} \\141\midrule142\multicolumn{5}{@{}l}{\emph{Taille de l'immeuble}} \\1433 à 5 logements & 1288 & 1350 & 2.3 & {n. d.} \\1446 à 19 logements & 1162 & 1177 & 2.2 & 8.5 \\14520 à 49 logements & 1122 & 1298 & 3.9 & 9.6 \\14650 à 99 logements & 1226 & 1443 & 3.8 & 12.4 \\147100 logements et plus & 1665 & 1966 & 5.1 & 12.4 \\148\midrule149\multicolumn{5}{@{}l}{\emph{Année de construction}} \\150Avant 1940 & 1238 & 1270 & 2.2 & 9.3 \\1511940 à 1959 & 1050 & 1128 & 2.6 & 7.1 \\1521960 à 1974 & 1186 & 1310 & 3.3 & 9.9 \\1531975 à 1989 & 1262 & 1338 & 2.8 & 8.0 \\1541990 à 2004 & 1224 & 1160 & {n. d.} & {n. d.} \\1552005 à 2014 & 1373 & 1362 & {n. d.} & {n. d.} \\1562015 ou après & 1882 & 1971 & 5.6 & 13.7 \\157\midrule158Tous les immeubles & 1283 & 1361 & 3.1 & 9.3 \\159\bottomrule160\end{tabular}161\tabsource{SCHL, Enquête sur les logements locatifs, octobre 2025, tableaux 1.2.1, 1.2.2, 1.2.3, 1.3.1, 1.3.2 et 1.3.4 du classeur de la RMR de Montréal, bloc « Île de Montréal (zones 1-18) » \parencite{schlrmltables2025} ; « n. d. » : donnée non publiée par la SCHL (fiabilité insuffisante) ; lecture par \texttt{ch33\_six\_logements.py}.}162\end{table}163164\begin{figure}[htbp]\centering165\includegraphics[width=\linewidth]{ch33/ch33-fig-schl-typologie.pdf}166\caption{Loyer moyen (tous les logements et deux chambres) et taux d'inoccupation des appartements locatifs de l'île de Montréal en octobre 2025, selon la taille de l'immeuble (haut) et l'année de construction (bas). Les immeubles de 6 à 49 logements, cœur du marché privé, ont les loyers les plus bas et l'inoccupation la plus faible ; les grands immeubles et le parc récent ont les loyers et l'inoccupation les plus élevés.}167\label{fig:33:schl}168\figsource{SCHL, Enquête sur les logements locatifs, octobre 2025 \parencite{schlrmltables2025} ; graphique de l'auteur (script \texttt{analysis/python/figures/ch33\_figures.py}).}169\end{figure}170171Pour l'évaluateur, ces régularités ont deux usages. Elles fournissent d'abord les repères de marché propres au type de l'immeuble évalué : un loyer de marché, une inoccupation de référence et une rotation attendue qui ne sont pas ceux de la région dans son ensemble, mais ceux de la tranche de taille et de l'époque de construction du sujet ; le douze logements de 1962 du cas~3 se compare aux immeubles de 6 à 19 logements construits de 1960 à 1974, non à la moyenne de la région. Elles éclairent ensuite la lecture des taux : un immeuble récent de cent logements, loué au marché avec une inoccupation de \pct{5} et une rotation de \pct{12}, a un revenu plus volatil mais sans potentiel de rattrapage, tandis qu'un immeuble sans ascenseur de 1960 a un revenu stable, une inoccupation faible et un potentiel de croissance par rotation ; à taux égal, ces deux immeubles ne portent pas les mêmes anticipations, et l'évaluateur doit s'assurer que les comparables partagent le profil du sujet. Le côté des coûts confirme la séparation des types : l'indice des prix de la construction de bâtiments de Statistique Canada pour Montréal a progressé de \pct{9.2} sur un an au troisième trimestre de 2026 pour les immeubles d'appartements de moins de cinq étages et de \pct{7.9} pour les tours de cinq étages et plus \parencite{statcanIPCB}, ce qui a son importance lorsque la méthode du coût intervient (\cref{sec:33:integration}).172173\section{Les unités d'analyse : logement, mètre carré, chambre}\label{sec:33:unites}174175\subsection{Trois dénominateurs pour un même prix}176177Le prix total d'un immeuble de six logements et plus n'est comparable à rien : il dépend d'abord de la taille. La méthode de comparaison, comme la lecture des prix du marché, passe donc par des unités qui normalisent la taille, et le \cref{sec:16:unites} en a donné la théorie générale. Trois dénominateurs sont d'usage dans le multilogement, auxquels s'ajoutent les multiplicateurs de revenu. Pour un immeuble de valeur $V$ comptant $n$ logements, $S$ mètres carrés de superficie locative et $C$ chambres à coucher,178\begin{equation}\label{eq:33:unites}179p_{\text{log}} = \frac{V}{n}, \qquad p_{\text{m}^2} = \frac{V}{S}, \qquad p_{\text{ch}} = \frac{V}{C},180\end{equation}181et ces trois prix unitaires sont liés par la composition de l'immeuble :182\begin{equation}\label{eq:33:composition}183p_{\text{log}} = p_{\text{m}^2}\,\frac{S}{n} = p_{\text{ch}}\,\frac{C}{n},184\end{equation}185où $S/n$ est la superficie moyenne d'un logement et $C/n$ le nombre moyen de chambres par logement. L'\cref{eq:33:composition} dit l'essentiel : les trois unités ne donnent la même indication que si le sujet et les comparables ont la même composition. Un immeuble de douze 3½ et un immeuble de douze 5½ ont le même nombre de logements, mais le second a près de deux fois la superficie et trois fois les chambres du premier ; le prix par logement du premier appliqué au second le sous-évalue grossièrement, tandis que le prix par chambre du second appliqué au premier le surévalue. Le prix par logement, le plus employé parce que le plus simple à collecter (le nombre de logements figure dans toute annonce et au rôle), est aussi le plus sensible à la composition ; le prix par mètre carré corrige la taille des logements mais exige une superficie locative fiable, que les ventes publiées donnent rarement et que le \cref{ch:12} a appris à mesurer ; le prix par chambre, courant dans le langage des investisseurs (« le prix de la porte » désigne le prix par logement, « le prix de la chambre » celui par chambre), est une approximation de la superficie qui a le mérite d'être connue de tous.186187Le multiplicateur du revenu brut (MRB) et le taux global normalisent, eux, par le revenu plutôt que par la taille physique ; la \cref{sec:29:multiplicateurs} les a définis. Ils sont reliés aux unités physiques par le niveau des loyers : si $\bar L$ est le loyer mensuel moyen, $RBP = 12\,n\,\bar L$ et188\begin{equation}\label{eq:33:mrb}189\text{MRB} = \frac{V}{RBP} = \frac{p_{\text{log}}}{12\,\bar L}.190\end{equation}191Un prix par logement élevé peut donc provenir de loyers élevés (multiplicateur ordinaire) ou d'un multiplicateur élevé (loyers bas mais anticipation de rattrapage, ou qualité de l'immeuble) ; les deux unités, lues ensemble, séparent ces deux causes. La proposition suivante relie enfin le multiplicateur au taux global et au ratio de dépenses, ce qui explique pourquoi les multiplicateurs des grands immeubles aux dépenses élevées (tours, conciergeries chauffées) sont systématiquement plus bas que ceux des immeubles sans ascenseur dont les locataires paient le chauffage, à taux global égal.192193\begin{proposition}{Multiplicateur, taux global et ratio de dépenses}{33:mrb}194Soit un immeuble dont le revenu brut effectif est $RBE = RBP\,(1 - v)$ (autres revenus négligés), dont les dépenses d'exploitation et la réserve représentent une fraction $\rho$ du revenu brut effectif, et dont la valeur est obtenue par capitalisation directe au taux $R$. Alors195\begin{equation}\label{eq:33:mrb-taux}196\text{MRB} = \frac{(1 - v)(1 - \rho)}{R}.197\end{equation}198\end{proposition}199\begin{proof}200Par définition, $\NOI = RBE - \rho\,RBE = RBP\,(1 - v)(1 - \rho)$ et $V = \NOI / R$. En divisant par $RBP$, $V / RBP = (1 - v)(1 - \rho) / R$.201\end{proof}202203Pour le douze logements du cas~3, avec $v = \pct{3.9}$, $\rho = \pct{46.6}$ et $R = \pct{4.415}$, l'\cref{eq:33:mrb-taux} donne un multiplicateur de \num{11.62} hors autres revenus ; le multiplicateur effectif de l'indication par capitalisation, \num{12.31}, est plus élevé parce que les autres revenus (stationnement, buanderie) s'ajoutent au revenu capitalisé sans figurer au dénominateur. Un immeuble chauffé par le propriétaire, dont le ratio de dépenses atteindrait \pct{55}, aurait au même taux un multiplicateur de \num{9.8} : les multiplicateurs ne sont comparables qu'entre immeubles de même structure de dépenses, ce qui revient à dire entre immeubles de même type au sens de la \cref{sec:33:typologie}.204205\subsection{Le cas 3 par ses unités}206207Le \cref{tab:33:unites} décline la valeur finale du douze logements du cas~3, \dollars{2060000} selon la réconciliation de la \cref{sec:47:reconciliation}, par les différentes unités. L'immeuble compte douze logements, \msq{825} de superficie locative et vingt-deux chambres (quatre 3½ d'une chambre, six 4½ de deux chambres, deux 5½ de trois chambres), soit \msq{68.8} et \num{1.83} chambre par logement en moyenne. La valeur correspond à \dollars{171667} par logement, à \dollars{2497} par mètre carré et à \dollars{93636} par chambre ; le multiplicateur du revenu brut contractuel est de \num{12.44} et celui du revenu brut au marché de \num{11.07}, l'écart entre les deux mesurant le déficit de loyer de \pct{11} analysé à la \cref{sec:47:etat-locatif}. Le revenu net normalisé par logement est de \dollars{7496} et le loyer moyen de \dollars{1150} par mois, soit \qty{16.72}{\dollar} par mètre carré et par mois.208209\begin{table}[htbp]\centering210\caption{Le douze logements du cas 3 lu par ses unités d'analyse (valeur finale du \cref{ch:47} ; données synthétiques).}\label{tab:33:unites}211\small\begin{tabular}{@{}L{6.6cm}S[table-format=7.2]L{3.6cm}@{}}212\toprule213Mesure & {Valeur} & Dénominateur \\214\midrule215Valeur marchande finale (\$) & 2060000 & — \\216Indication par capitalisation directe (\$) & 2037502.89 & $\NOI_1 / R$, $R = \pct{4.415}$ \\217Prix par logement (\$) & 171666.67 & 12 logements \\218Prix par mètre carré de superficie locative (\$) & 2496.97 & \msq{825} \\219Prix par chambre à coucher (\$) & 93636.36 & 22 chambres \\220Superficie moyenne par logement (m\textsuperscript{2}) & 68.75 & — \\221Chambres par logement & 1.83 & — \\222Multiplicateur du revenu brut contractuel & 12.44 & $RBP = \dollars{165540}$ \\223Multiplicateur du revenu brut au marché & 11.07 & $RBP^{m} = \dollars{186036}$ \\224Taux global implicite (\%) & 4.37 & $\NOI_1 = \dollars{89955.75}$ \\225Revenu net normalisé par logement (\$) & 7496.31 & — \\226Loyer contractuel moyen (\$/mois) & 1149.58 & — \\227Loyer contractuel par m\textsuperscript{2} (\$/mois) & 16.72 & — \\228\bottomrule229\end{tabular}230\tabsource{\synth{\texttt{traite/cas3.py} et valeur finale de \texttt{ch47\_dossier.py} ; script \texttt{ch33\_six\_logements.py}, fonction \texttt{unites\_cas3}.}}231\end{table}232233Ces unités prennent leur sens par comparaison. Dans le portefeuille du cas~4, les dix-sept immeubles montréalais valent en moyenne \dollars{206237} par logement et ceux de Gatineau \dollars{184173}, ceux de Québec \dollars{125455} et ceux du Saguenay \dollars{101969} ; le douze logements du cas~3, à \dollars{171667}, se situe sous la moyenne montréalaise, ce qui est cohérent avec ses loyers bas et son état moyen, et au-dessus des moyennes des autres régions, ce qui est cohérent avec la prime montréalaise (\cref{tab:33:cas4-rmr}). La valeur par logement d'un immeuble n'est donc jamais interprétable seule : elle doit être lue avec le loyer moyen, le ratio de dépenses et la région, c'est-à-dire avec les trois termes de l'\cref{eq:33:mrb-taux} et du modèle régional de la \cref{sec:33:exemple}.234235\section{La diligence raisonnable}\label{sec:33:diligence}236237\subsection{Une obligation professionnelle avant d'être une méthode}238239L'évaluation d'un immeuble de revenu repose sur des documents : baux, état locatif, états financiers, comptes de taxes, polices d'assurance, rapports d'inspection, certificat de localisation, permis. La fiabilité de la conclusion dépend de celle de ces documents, et la diligence raisonnable est l'ensemble des vérifications par lesquelles l'évaluateur s'assure qu'ils décrivent bien l'immeuble qu'il évalue. Ce n'est pas une formalité facultative. Les Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ exigent que la substance de l'évaluation comprenne l'étendue du travail et les réserves (règle 1.2), que tout immeuble évalué fasse l'objet d'une inspection sauf circonstances exceptionnelles expliquées au rapport (règle 2.4), et que le rapport décrive l'étendue des recherches et le traitement de l'information (règle 2.3) \parencite{oeaqNormes} ; le Code de déontologie impose un rapport qui fait état « de la méthodologie utilisée ainsi que de l'étendue des recherches » \parencite[art.~41]{deontOEAQ}. Les Normes uniformes de pratique professionnelle en matière d'évaluation au Canada prévoient, de même, que l'évaluateur définisse l'étendue de son travail et déclare toute hypothèse extraordinaire, c'est-à-dire toute hypothèse dont la fausseté pourrait modifier sensiblement les conclusions \parencite{cuspap2026}. La diligence raisonnable est ainsi ce qui sépare une hypothèse de base, vérifiée, d'une hypothèse extraordinaire, qu'il faut déclarer et dont il faut mesurer l'incidence. Pour les immeubles de six logements et plus, l'absence du formulaire de déclarations du vendeur (\cref{sec:33:seuils}) reporte sur l'acheteur et sur l'évaluateur une part de la collecte d'information qu'un formulaire normalisé assure pour les petits immeubles.240241\begin{definition}{Diligence raisonnable en évaluation}{33:diligence}242La \emph{diligence raisonnable} (\emph{due diligence}) est l'ensemble des vérifications documentaires, physiques et juridiques qu'un évaluateur prudent effectue, dans les limites de l'étendue du travail convenue avec le client, pour s'assurer que les revenus, les dépenses, l'état et le statut juridique de l'immeuble retenus dans l'évaluation correspondent à la réalité à la date d'évaluation. Elle se distingue de la vérification diligente de l'acheteur, plus large (financement, fiscalité, stratégie), et de l'inspection technique du bâtiment, qu'elle inclut mais ne remplace pas. Ce qui n'a pu être vérifié devient soit une limite à l'étendue du travail, soit une hypothèse extraordinaire, dans les deux cas déclarée au rapport.243\end{definition}244245\subsection{Sept domaines de vérification}246247Le \cref{tab:33:diligence} propose une liste de contrôle en sept domaines, qui reprend l'ordre dans lequel un dossier se constitue : baux et état locatif, revenus et dépenses historiques, taxes et rôle, assurances, environnement, bâtiment et conformité réglementaire. Pour chaque élément, la liste indique le document à obtenir, la vérification à faire et l'incidence sur la valeur en cas d'écart. Plusieurs points appellent un commentaire.248249Les baux d'abord. Au Québec, le bail de logement doit être conclu sur le formulaire obligatoire du Tribunal administratif du logement, qui mentionne le loyer le plus bas payé au cours des douze mois précédents \parencite[art.~1895 et 1896]{ccq} ; la vérification de chaque bail contre l'état locatif remis par le vendeur est la première tâche, et elle révèle régulièrement des écarts : loyers inscrits à l'état locatif supérieurs à ceux des baux, services inclus non déclarés, stationnements promis verbalement, baux échus non reconduits par écrit. L'effet d'un écart de loyer se mesure directement : si l'état locatif surévalue de $\Delta L$ le loyer mensuel total, avec une provision pour inoccupation $v$ et des frais de gestion de $m$ du revenu brut effectif, la valeur est surévaluée de250\begin{equation}\label{eq:33:erreur-loyer}251\Delta V = \frac{12\,\Delta L\,(1 - v)(1 - m)}{R},252\end{equation}253soit, pour un immeuble capitalisé à \pct{5.5} avec $v = \pct{3.8}$ et $m = \pct{4}$, environ \dollars{201} de valeur par dollar de loyer mensuel surévalué ; quatre baux surévalués de \dollars{120} par mois représentent près de \dollars{97000} (exercice~\ref{ex:33:5}). La vérification porte aussi sur les procédures : avis d'augmentation envoyés et refusés, demandes de fixation pendantes, demandes de reprise ou d'éviction, qui déterminent la trajectoire des loyers que le \cref{ch:34} apprend à modéliser ; sur les cessions de bail, que la « Loi~31 » permet désormais au locateur de refuser pour un motif autre qu'un motif sérieux, le bail étant alors résilié \parencite[art.~1978.2]{ccq} ; et sur la protection des locataires aînés et le moratoire sur les évictions aux fins de subdivision, d'agrandissement ou de changement d'affectation, en vigueur jusqu'au 6~juin 2027 \parencite[art.~1]{loi65_2024}, qui interdisent de valoriser tout repositionnement rapide. Enfin, lorsque l'immeuble est détenu en indivision ou par une société, la reprise d'un logement est interdite sauf cas étroit \parencite[art.~1958]{ccq} : l'acheteur qui compterait occuper un logement doit le savoir.254255Les revenus et dépenses ensuite. Les états de dépenses du vendeur sont rapprochés des pièces (comptes de taxes, polices, factures d'énergie, contrats d'entretien et de déneigement) et normalisés selon les règles du \cref{ch:28}, que la \cref{sec:47:depenses} a appliquées ; les postes propres au type de l'immeuble (salaires et logement du concierge, ascenseurs, chauffage central, stationnement intérieur) sont ceux où les omissions sont les plus fréquentes dans les immeubles gérés par leur propriétaire. Les taxes sont recalculées au taux de la catégorie applicable sur la valeur inscrite au rôle en vigueur, et non reportées du compte de l'année précédente : à Québec, le passage de cinq à six logements change le taux ; ailleurs, le changement de rôle change l'assiette. La valeur au rôle elle-même est lue avec la réserve que l'immeuble y est évalué comme si le vendeur détenait tous les droits du locataire, donc libre de baux \parencite[art.~45.1]{lfm}, ce qui en fait un repère de la valeur au marché des loyers plutôt que de la valeur du droit du locateur, comme la \cref{sec:47:reconciliation} l'a montré. Les droits sur les mutations, enfin, n'entrent pas dans la valeur mais dans le coût d'acquisition, et leur barème progressif pèse davantage sur les immeubles de plusieurs millions.256257L'assurance est un poste dont le coût a fortement augmenté et dont la disponibilité peut devenir un problème : la prime moyenne d'assurance habitation au Québec a atteint \dollars{1103} en 2024, en hausse de \pct{63} en dix ans selon le Bureau d'assurance du Canada, mais aucune statistique publique ne décrit les primes des immeubles locatifs \parencite{bacprimes2025}. L'évaluateur obtient la police en vigueur, vérifie les montants de garantie (valeur de reconstruction du bâtiment, pertes de revenus locatifs, responsabilité civile), les franchises et l'historique des réclamations ; un immeuble ayant subi des réclamations répétées pour dégâts d'eau ou dont la toiture, la plomberie ou le panneau électrique datent de plus de vingt-cinq ans peut se voir imposer des primes ou des exclusions qui pèsent sur le revenu net. La méthode du coût intervient ici pour établir la valeur assurable (\cref{sec:33:integration}).258259L'environnement est le domaine où les conséquences d'un défaut de vérification sont les plus lourdes. Le Règlement sur la protection et la réhabilitation des terrains fixe des valeurs limites de contaminants pour les usages résidentiels (annexe~I) plus sévères que pour les usages industriels et commerciaux (annexe~II) \parencite[art.~1 et annexes]{rprt}, en application de la Loi sur la qualité de l'environnement \parencite{lqe} ; un terrain anciennement occupé par une station-service, un atelier ou un nettoyeur à sec peut exiger une réhabilitation dont le coût se déduit de la valeur. Il est d'usage que le prêteur exige une évaluation environnementale de site de phase~I pour tout prêt commercial, et l'évaluateur en demande les conclusions ; il relève aussi les réservoirs de mazout enfouis ou hors sol, l'amiante dans les matériaux d'avant 1990, la vermiculite isolante dans les combles, le radon, la pyrite dans les remblais de dalles, autant de sujets que le \cref{ch:43} traite. Dans le cas~4, les immeubles en zone inondable et ceux dont le sol est contaminé portent des taux plus élevés de \pct{7.9} et de \pct{5.5} respectivement, hypothèses pédagogiques dont le \cref{ch:48} discute le réalisme.260261Le bâtiment, enfin, et la conformité. L'inspection de l'évaluateur n'est pas celle d'un inspecteur en bâtiment (le \cref{ch:11} a précisé la frontière), mais elle doit couvrir la structure, l'enveloppe, la toiture, les escaliers et balcons, les systèmes mécaniques et électriques, les ascenseurs s'il y a lieu, les logements accessibles et les aires communes, et aboutir à une cote d'état et à une liste de dépenses en capital datées, comme au \cref{tab:47:inspection}. Pour les immeubles de plus grande taille, la Loi sur le bâtiment et le Code de sécurité imposent au propriétaire des obligations d'entretien et d'inspection périodique de certaines composantes \parencite{loibatiment,codesecurite} ; l'évaluateur demande les rapports d'inspection obligatoires et les registres d'entretien, dont l'absence est une limite à déclarer. La conformité réglementaire porte sur le zonage et les droits acquis (\cref{ch:08}), sur le nombre de logements autorisé par rapport au nombre de logements existants, question fréquente dans les immeubles anciens où des logements ont été ajoutés au sous-sol, sur les permis des travaux récents, sur le certificat de localisation et les servitudes (\cref{ch:07}), et sur l'absence d'hypothèques légales de la construction ou d'hypothèques sur les loyers consenties à un prêteur antérieur \parencite[art.~2695]{ccq}, que l'examen de l'index des immeubles au Registre foncier révèle \parencite{registreFoncier}.262263{\footnotesize\setlength{\tabcolsep}{3.5pt}264\begin{longtable}{@{}L{2.0cm}L{3.3cm}L{3.9cm}L{3.4cm}@{}}265\caption{Liste de contrôle de la diligence raisonnable pour un immeuble de six logements et plus.}\label{tab:33:diligence}\\266\toprule267Domaine & Documents à obtenir & Vérifications & Incidence sur l'évaluation \\268\midrule269\endfirsthead270\caption[]{Liste de contrôle de la diligence raisonnable (suite).}\\271\toprule272Domaine & Documents à obtenir & Vérifications & Incidence sur l'évaluation \\273\midrule274\endhead275\bottomrule276\endfoot277\bottomrule278\endlastfoot279Baux et état locatif & Tous les baux (formulaire obligatoire) et annexes ; état locatif daté ; avis d'augmentation et réponses ; demandes au TAL ; avis de cession, de reprise ou d'éviction ; liste des dépôts et arrérages & Loyer, services inclus, stationnement et échéance de chaque bail contre l'état locatif ; section G (loyer le plus bas des 12 mois) ; logements vacants et date de vacance ; procédures pendantes ; baux verbaux ou échus ; locataires aînés protégés (art.~1959.1) & RBP de première année ; écart au marché et trajectoire de rattrapage ; \cref{eq:33:erreur-loyer} pour tout écart ; exclusion de tout scénario d'éviction avant le 6~juin 2027 \\280Revenus et dépenses & États de dépenses de 3 exercices ; factures d'énergie, contrats d'entretien, de déneigement, d'ascenseur ; relevés de gestion ; revenus accessoires (buanderie, stationnement, antennes) & Rapprochement poste par poste avec les pièces ; dépenses omises (gestion, concierge, réserve) ; dépenses non récurrentes ; cohérence énergie/chauffage inclus ; revenus accessoires contractuels ou non & RNE normalisé (\cref{ch:28}) ; ratio de dépenses cohérent avec le type ; réserve et CAPEX distincts \\281Taxes et rôle & Compte de taxes municipales et scolaires de l'année ; avis d'évaluation ; catégorie au rôle ; droits de mutation prévisibles & Taux de la catégorie (6 logements et plus le cas échéant) appliqué à la valeur au rôle ; taxes locales et spéciales ; date de référence du rôle ; demandes de révision en cours & Taxes normalisées ; lecture du rôle comme valeur libre de baux (art.~45.1 LFM) ; coût d'acquisition \\282Assurances & Police en vigueur ; avenants ; historique des réclamations (5 ans) ; rapport d'évaluation aux fins d'assurance & Montants de garantie (reconstruction, pertes de loyers, responsabilité) ; franchises ; exclusions (eau, toiture, plomberie, électricité anciennes) ; sinistres non réparés & Prime normalisée ; dépenses en capital exigées par l'assureur ; valeur assurable par la méthode du coût \\283Environnement & Évaluation environnementale de site (phase~I, II au besoin) ; historique des usages ; registre des terrains contaminés ; cartes de zones inondables ; rapports amiante, vermiculite, radon, pyrite & Usages antérieurs à risque ; réservoirs ; annexes I et II du RPRT ; zone inondable et assurabilité ; matériaux dangereux et plan de gestion & Coût de réhabilitation déduit ; prime de risque sur le taux ; hypothèse extraordinaire si non vérifié (\cref{ch:43}) \\284Bâtiment & Rapports d'inspection (évaluateur, inspecteur, ingénieur) ; registres d'entretien ; rapports d'inspection obligatoires ; permis des travaux ; plans & Structure, enveloppe, toiture, balcons et escaliers, mécanique, électricité, ascenseurs ; dates de remplacement ; conformité des travaux ; logements non visités & Cote d'état ; CAPEX datés dans le DCF ; réserve ; taux ajusté à l'état (\cref{ch:11}, \cref{ch:24}) \\285Conformité & Certificat de localisation récent ; règlement de zonage et grille ; permis ; index des immeubles ; état des charges et hypothèques & Usage et nombre de logements autorisés ; droits acquis ; servitudes et empiétements ; hypothèques légales ou sur les loyers (art.~2695 C.c.Q.) ; ensemble immobilier (art.~45 Loi sur le TAL) & Logements non conformes exclus ou décotés ; PHMU (\cref{ch:41}) ; limites et hypothèses déclarées au rapport \\286\end{longtable}}287\vspace{-8pt}\tabsource{liste de l'auteur ; textes cités : \textcite{ccq,loi65_2024,lfm,loiTAL,rprt,lqe,loibatiment,codesecurite,oeaqNormes,cuspap2026} ; les obligations d'inspection du Code de sécurité n'ont pas été dépouillées article par article.}288289\section{Intégrer les trois méthodes}\label{sec:33:integration}290291\subsection{Le revenu domine, mais ne suffit pas}292293Pour un immeuble de six logements et plus, la méthode du revenu est dominante parce qu'elle reproduit le raisonnement de l'acheteur marginal : un investisseur achète un revenu net et le paie au taux qu'il exige. Les Normes internationales d'évaluation rangent la capitalisation directe et l'actualisation des flux parmi les méthodes de l'approche par le revenu et demandent que le choix des méthodes soit justifié par la nature du bien et la disponibilité de l'information \parencite{ivs2025} ; les Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ exigent que le rejet d'une méthode traditionnelle soit motivé au rapport \parencite{oeaqNormes}. La capitalisation directe (\cref{ch:29}) convient à l'immeuble stabilisé dont les comparables de taux sont nombreux ; l'actualisation des flux (\cref{ch:30}) s'impose dès que le revenu doit changer de façon prévisible, par rattrapage des loyers, par travaux majeurs ou par mise en location d'un immeuble neuf, et la \cref{sec:30:coherence} a montré que les deux donnent la même valeur lorsque leurs hypothèses sont cohérentes. Le \cref{ch:47} les a appliquées toutes deux au douze logements et en a tiré des indications de \dollars{2037503} et de \dollars{2208566}, l'écart mesurant précisément la prime que le modèle explicite accorde au rattrapage.294295La méthode de comparaison par unité joue, pour ce segment, le rôle d'un contrôle. Elle ne remplace pas le revenu, parce que les prix par logement dépendent de la composition, des loyers et des dépenses (\cref{eq:33:composition} et \cref{eq:33:mrb-taux}), et parce que les ventes réellement comparables sont rares dès que l'immeuble dépasse une vingtaine de logements ; mais elle vérifie que la valeur issue du revenu n'est pas déconnectée des prix réellement payés par logement dans le marché, et elle fournit une indication indépendante des hypothèses de revenu net. La \cref{sec:47:comparaison} en a donné le mode d'emploi : extraction des ajustements par régression auxiliaire, grille par logement, pondération par l'ajustement brut, multiplicateur en repère. Pour les très grands immeubles, où les ventes comparables se comptent sur les doigts d'une main et où les prix par logement sont publiés par les courtiers, la comparaison se réduit souvent à un intervalle de vraisemblance.296297La méthode du coût, enfin, a deux usages propres au segment. Le premier est l'assurance : la valeur assurable d'un immeuble n'est ni sa valeur marchande ni sa valeur marchande moins le terrain, mais le coût de reconstruction du bâtiment à la date de la police, selon les termes de la garantie (coût de remplacement à neuf ou valeur dépréciée, avec ou sans fondations et excavation, avec ou sans mise aux normes),298\begin{equation}\label{eq:33:assurable}299V_{\text{ass}} = C_N^{\text{bât}} - E_{\text{excl}} \quad (\neq\ V - V_L),300\end{equation}301où $C_N^{\text{bât}}$ est le coût neuf du bâtiment et $E_{\text{excl}}$ les éléments exclus par la police ; le \cref{ch:21} en a donné les méthodes et le \cref{ch:23} les sources de coûts. La différence avec $V - V_L$ est souvent considérable pour les immeubles anciens de quartiers chers, où la valeur marchande moins le terrain est très inférieure au coût de reconstruction, et pour les immeubles de régions à faible valeur, où elle lui est supérieure ; une sous-assurance expose le propriétaire à la règle proportionnelle, et une surassurance gonfle inutilement les dépenses. Le second usage est l'immeuble neuf ou récent : lorsque le coût de construction est connu et que la dépréciation est faible, la méthode du coût fournit une indication crédible qui borne la valeur, et sa confrontation au revenu renseigne sur la faisabilité du projet ; le \cref{ch:41} en fait l'outil de l'analyse de la plus haute et meilleure utilisation. L'indexation d'un coût connu se fait par l'indice des prix de la construction de bâtiments, qui progressait de \pct{9.2} sur un an pour les immeubles de moins de cinq étages à Montréal au troisième trimestre de 2026 \parencite{statcanIPCB} :302\begin{equation}\label{eq:33:ipcb}303C_{2026} = C_{2025}\,(1 + \pi_{\text{IPCB}}),304\end{equation}305l'exercice~\ref{ex:33:7} en donne une application. Pour les immeubles anciens, en revanche, la dépréciation accumulée n'est pas mesurable avec une précision suffisante et la méthode est écartée avec motifs, comme au \cref{ch:47} ; \textcite{bokhariGeltner2018} documentent les taux de dépréciation du multirésidentiel et montrent qu'ils dépendent de l'âge, de la taille et du marché.306307\subsection{Une matrice de pondération selon le type et la fin}308309Le \cref{tab:33:methodes} propose des pondérations indicatives selon le type d'immeuble et la fin de l'évaluation. Elles relèvent de la pratique courante et du jugement, non d'une norme : les Normes exigent que la réconciliation soit motivée, non qu'elle suive un barème. La réconciliation elle-même s'écrit, comme au \cref{ch:20},310\begin{equation}\label{eq:33:reconciliation}311\hat V = \sum_k \omega_k \hat V_k, \qquad \sum_k \omega_k = 1, \quad \omega_k \geq 0,312\end{equation}313les poids $\omega_k$ exprimant la fiabilité relative de chaque indication compte tenu de la qualité des données et de la pertinence de la méthode pour le bien et pour le marché ; la \cref{sec:47:reconciliation} a retenu 45~\% pour la capitalisation directe, 35~\% pour les flux actualisés et 20~\% pour la comparaison dans le cas du douze logements.314315\begin{table}[htbp]\centering316\caption{Pondérations indicatives des méthodes selon le type d'immeuble et la fin de l'évaluation (pratique courante, jugement de l'auteur).}\label{tab:33:methodes}317\footnotesize\setlength{\tabcolsep}{3.5pt}\begin{tabular}{@{}L{3.6cm}L{2.6cm}L{2.6cm}L{3.6cm}@{}}318\toprule319Situation & Revenu (capitalisation ; DCF) & Comparaison par unité & Coût \\320\midrule321Sans ascenseur ancien, loyers sous le marché, financement (cas 3) & dominant (45 ; 35) & contrôle (20) & écarté avec motifs ; utile pour l'assurance seulement \\322Conciergerie stabilisée, achat-vente & dominant (60 ; 20) & contrôle (20) ; ventes plus rares & écarté ; assurance \\323Tour institutionnelle, portefeuille, rapport financier & dominant (30 ; 60), DCF privilégié par les acheteurs & repère (10) : prix par logement publiés & écarté ; assurance ; coût de remplacement comme borne haute \\324Construction neuve en location, financement à la construction ou prêt permanent & dominant sur revenu stabilisé (40 ; 40) & repère (10) & indication (10) : coût connu, dépréciation nulle ; test de faisabilité \\325Immeuble sinistré ou à repositionner & DCF avec scénarios (\cref{ch:34}, \cref{ch:40}) & repère & coût des travaux déduit ; valeur assurable \\326Valeur au rôle (fin fiscale) & revenu au marché des loyers (art.~45.1 LFM) & contrôle & selon le Manuel d'évaluation foncière du Québec (\cref{ch:09}) \\327\bottomrule328\end{tabular}329\tabsource{jugement de l'auteur ; pondérations du cas 3 : \cref{sec:47:reconciliation} ; exigences : \textcite{oeaqNormes,ivs2025}.}330\end{table}331332Deux principes commandent ces pondérations. Le premier est la cohérence des conventions : un taux extrait de ventes dont le revenu net a été calculé après réserve ne s'applique qu'à un revenu net après réserve, et un prix par logement extrait d'immeubles chauffés par le propriétaire ne se compare qu'à des immeubles de même structure de dépenses ; la \cref{sec:29:coherence} l'a établi pour le revenu, l'\cref{eq:33:mrb-taux} le rappelle pour les unités. Le second est la correspondance entre la méthode et l'acheteur marginal : pour un immeuble de douze logements à Rosemont, l'acheteur est un investisseur privé qui raisonne en taux global et en prix par porte ; pour une tour de deux cents logements, c'est une institution qui raisonne en flux actualisés et en rendement interne ; pour un immeuble neuf, c'est un promoteur ou un prêteur qui compare le coût au revenu stabilisé. Pondérer, c'est choisir le raisonnement qui a réellement fixé le prix dans le marché du sujet.333334\section{Exemple intégral : le cas 3 dans la fourchette du cas 4, et un trente-six logements à Gatineau}\label{sec:33:exemple}335336\begin{exemple}{Du douze logements montréalais au trente-six logements gatinois}{33:p45}337L'exemple se déroule en deux temps. Le premier replace l'immeuble de douze logements du cas~3, évalué au \cref{ch:47}, dans la fourchette interrégionale du portefeuille du cas~4 : taux pondérés et valeurs par logement de six régions métropolitaines. Le second évalue sommairement, par capitalisation directe, l'immeuble P45 de ce portefeuille, un immeuble de trente-six logements construit en 1954 à Gatineau, en état inférieur à la moyenne, dont le revenu net normalisé de 2026 est de \dollars{366800} ; plusieurs taux candidats sont appliqués pour isoler l'effet de la région, de la taille et de l'état. Tous les chiffres proviennent de \texttt{analysis/python/cases/ch33\_six\_logements.py}, qui appelle \texttt{traite.cas3}, \texttt{traite.cas4} et \texttt{traite.finance}.338\end{exemple}339340\subsection{La fourchette interrégionale du cas 4}341342Le \cref{tab:33:cas4-rmr} et la \cref{fig:33:rmr} résument le portefeuille synthétique du cas~4 par région : nombre d'immeubles et de logements, valeur et revenu net agrégés de 2026, taux pondéré (revenu net agrégé sur valeur agrégée), taux médian et étendue, ratio prêt-valeur, valeur et revenu net par logement, taille moyenne et loyer moyen. Les 48 immeubles totalisent 888 logements et \dollars{143363000} de valeur, soit \dollars{161445} par logement, pour un revenu net de \dollars{7447030} et un taux pondéré de \pct{5.19}. La hiérarchie régionale est nette et, par construction du jeu, cohérente avec les repères publics : Montréal se distingue par un taux pondéré de \pct{4.49} (médiane \pct{4.60}, étendue de \pct{4.00} à \pct{5.48}), dans la fourchette de \pct{4.25} à \pct{4.75} publiée par CBRE pour le troisième trimestre de 2026, et par la valeur par logement la plus élevée, \dollars{206237} ; Québec, Gatineau et Sherbrooke se situent entre \pct{5.44} et \pct{5.77}, conformément à la fourchette de \pct{5.00} à \pct{6.00} de la basse hauteur de classe~B de la ville de Québec \parencite{cbrecaprates2026q3} ; Trois-Rivières et le Saguenay, pour lesquels aucun taux n'est publié, portent des taux pondérés de \pct{6.29} et de \pct{6.39} posés par hypothèse. Les valeurs par logement suivent l'ordre inverse des taux, modulé par le niveau des loyers : Gatineau, dont le loyer moyen du portefeuille (\dollars{1412}) est le plus élevé des six régions, comme l'est le loyer moyen de deux chambres de la SCHL (\dollars{1460} en octobre 2025 \parencite{schlLocatif2025}), vaut \dollars{184173} par logement, nettement plus que Québec (\dollars{125455}), dont les immeubles du portefeuille sont plus grands, plus anciens et moins bien loués.343344\begin{table}[htbp]\centering345\caption{Cas 4 : sommaire du portefeuille par région métropolitaine (données synthétiques, valeurs 2026).}\label{tab:33:cas4-rmr}346\footnotesize\setlength{\tabcolsep}{2.2pt}\begin{tabular}{@{}l S[table-format=2.0] S[table-format=3.0] S[table-format=9.0] S[table-format=1.2] S[table-format=1.2] c S[table-format=2.1] S[table-format=6.0] S[table-format=4.0]@{}}347\toprule348RMR & {Imm.} & {Log.} & {Valeur (\$)} & {$R$ pond. (\%)} & {$R$ méd. (\%)} & {Min–max (\%)} & {RPV (\%)} & {\$/log.} & {Loyer (\$)} \\349\midrule350Montréal & 17 & 316 & 65171000 & 4.49 & 4.60 & 4,00–5,48 & 60.2 & 206237 & 1323 \\351Québec & 6 & 200 & 25091000 & 5.77 & 5.67 & 5,50–6,14 & 58.3 & 125455 & 1153 \\352Gatineau & 8 & 110 & 20259000 & 5.44 & 5.71 & 5,10–6,10 & 61.4 & 184173 & 1412 \\353Sherbrooke & 7 & 132 & 18132000 & 5.74 & 5.71 & 5,34–6,01 & 56.1 & 137364 & 1060 \\354Trois-Rivières & 6 & 98 & 11447000 & 6.29 & 6.30 & 6,05–7,00 & 61.8 & 116806 & 1049 \\355Saguenay & 4 & 32 & 3263000 & 6.39 & 6.46 & 5,66–7,17 & 67.2 & 101969 & 935 \\356\midrule357Portefeuille & 48 & 888 & 143363000 & 5.19 & {—} & {—} & 59.8 & 161445 & {—} \\358\bottomrule359\end{tabular}360\tabsource{\synth{\texttt{cas4\_portefeuille.csv} ; \texttt{traite/cas4.py}, fonction \texttt{sommaire} ; script \texttt{ch33\_six\_logements.py}. Taux pondéré = RNE agrégé / valeur agrégée ; RPV = dette / valeur ; loyer = loyer mensuel moyen des immeubles de la région ; RNE par logement : 9~270~\$ (Montréal), 7~237 (Québec), 10~011 (Gatineau), 7~884 (Sherbrooke), 7~345 (Trois-Rivières), 6~520 (Saguenay), 8~386 (portefeuille) ; taille moyenne des immeubles : 18,6 logements à Montréal, 33,3 à Québec, 13,8 à Gatineau, 18,9 à Sherbrooke, 16,3 à Trois-Rivières, 8,0 au Saguenay.}}361\end{table}362363\begin{figure}[htbp]\centering364\includegraphics[width=\linewidth]{ch33/ch33-fig-rmr.pdf}365\caption{Cas 4 : valeur 2026 par logement (gauche ; barres = valeur agrégée sur logements de la région, points = immeubles, aire proportionnelle au nombre de logements) et taux global par région (droite ; médiane et étendue, taux pondéré, et médiane des quarante ventes du cas~3 en pointillé). Montréal cumule le taux le plus bas et la valeur par logement la plus élevée ; Gatineau se distingue des autres régions par ses loyers.}366\label{fig:33:rmr}367\figsource{\synth{script \texttt{analysis/python/figures/ch33\_figures.py}, graine 20261031.}}368\end{figure}369370Replacé dans cette fourchette, le douze logements du cas~3 est un immeuble montréalais typique du marché privé : son taux global implicite de \pct{4.37} à la valeur finale (médiane extraite \pct{4.415}) est inférieur au taux pondéré montréalais du cas~4 (\pct{4.49}) et à sa médiane (\pct{4.60}), ce qui s'explique par sa petite taille moins que par son potentiel de rattrapage, et sa valeur par logement (\dollars{171667}) est inférieure de \pct{17} à la moyenne montréalaise du portefeuille (\dollars{206237}), ce qui s'explique par ses loyers contractuels bas (\dollars{1150} par mois contre \dollars{1323} en moyenne dans les immeubles montréalais du cas~4) et par son état moyen. Les deux lectures sont cohérentes : à taux comparable, c'est le niveau du revenu qui fait la valeur par logement, conformément à l'\cref{eq:33:mrb}. Un évaluateur qui ne disposerait que de la valeur par logement du portefeuille pour juger le douze logements conclurait à tort qu'il est sous-évalué ; un évaluateur qui ne disposerait que du taux conclurait, à tort aussi, qu'il est cher. Les deux unités ensemble décrivent un immeuble mal loué dans un marché recherché.371372\subsection{L'immeuble P45 : trente-six logements à Gatineau}373374L'immeuble P45 du portefeuille est un bâtiment fictif de trente-six logements construit en 1954 dans la région de Gatineau, coté 2 sur 5 pour l'état, dont le loyer mensuel moyen est de \dollars{1532}, le revenu brut potentiel de \dollars{661635}, le ratio de dépenses de \pct{42.1} et le revenu net normalisé de 2026 de \dollars{366800}, soit \dollars{10189} par logement ; l'inoccupation de marché retenue dans le dossier est celle de la région (\pct{3.8}). Il est typique de la conciergerie d'après-guerre décrite à la \cref{sec:33:typologie} : taille moyenne, âge avancé, loyers relativement élevés pour la région parce que les logements sont grands, dépenses supérieures à celles d'un immeuble sans ascenseur. Il appartient à la zone de transition entre le marché privé et le marché institutionnel : trop gros pour la plupart des particuliers, trop petit pour les grands fonds, et situé dans une région pour laquelle aucun taux n'est publié.375376L'évaluation sommaire par capitalisation directe consiste à appliquer au revenu net normalisé un taux global justifié. Le \cref{tab:33:p45} présente huit taux candidats et les valeurs correspondantes, toutes obtenues par $V = \NOI / R$ avec $\NOI = \dollars{366800}$. Le premier est une erreur délibérée, pédagogique : appliquer la médiane des quarante ventes montréalaises du cas~3 (\pct{4.415}), c'est-à-dire le taux d'un autre marché, donnerait \dollars{8308041}, soit \dollars{230779} par logement, valeur supérieure de \pct{23.7} à celle que le marché régional justifie. Les trois suivants sont les taux de la région dans le portefeuille : le taux pondéré de Gatineau (\pct{5.436}, soit \dollars{6747739}), la médiane des huit immeubles gatinois (\pct{5.710}, soit \dollars{6423818}) et le taux prédit par la régression semi-logarithmique du portefeuille pour les caractéristiques exactes du sujet (\pct{5.461}, soit \dollars{6716534}). Les trois derniers isolent, à partir de la régression, l'effet d'une caractéristique à la fois : le même immeuble situé à Montréal aurait un taux de \pct{4.565} et une valeur de \dollars{8034343} ; le même immeuble réduit à douze logements, un taux de \pct{5.654} et une valeur par logement de \dollars{180219} au lieu de \dollars{186570} ; le même immeuble en état moyen, un taux de \pct{5.245} et une valeur de \dollars{6993820}. Le taux inscrit au dossier synthétique, \pct{5.10}, qui résulte de la loi de génération, donne \dollars{7192157}, cohérent avec la valeur enregistrée de \dollars{7186000}.377378\begin{table}[htbp]\centering379\caption{Immeuble P45 (36 logements, Gatineau, 1954, état 2 ; RNE normalisé \dollars{366800}) : taux candidats et indications par capitalisation directe (données synthétiques).}\label{tab:33:p45}380\small\setlength{\tabcolsep}{4pt}\begin{tabular}{@{}L{6.1cm}S[table-format=1.3]S[table-format=7.0]S[table-format=6.0]@{}}381\toprule382Taux candidat & {$R$ (\%)} & {$V = \NOI/R$ (\$)} & {\$/logement} \\383\midrule384Médiane des 40 ventes du cas 3 (Montréal) — \emph{autre marché} & 4.415 & 8308041 & 230779 \\385Cas 4, Gatineau : taux pondéré (8 immeubles) & 5.436 & 6747739 & 187437 \\386Cas 4, Gatineau : taux médian (8 immeubles) & 5.710 & 6423818 & 178439 \\387\textbf{Régression du cas 4, caractéristiques du sujet (retenu)} & \textbf{5.461} & \textbf{6716534} & \textbf{186570} \\388\quad même immeuble situé à Montréal & 4.565 & 8034343 & 223176 \\389\quad même immeuble réduit à 12 logements & 5.654 & 6487875 & 180219 \\390\quad même immeuble en état moyen (3) & 5.245 & 6993820 & 194273 \\391Taux inscrit au dossier synthétique (loi de génération) & 5.100 & 7192157 & 199782 \\392\midrule393\multicolumn{4}{@{}L{12.3cm}}{Repères : valeur enregistrée au dossier \dollars{7186000} (\dollars{199611} par logement, MRB 10,86) ; valeur par logement de la région \dollars{184173}} \\394\bottomrule395\end{tabular}396\tabsource{\synth{\texttt{traite/cas4.py}, \texttt{traite/finance.py} (\texttt{capitalisation\_directe}) ; script \texttt{ch33\_six\_logements.py}, fonction \texttt{p45} ; régression décrite à l'\cref{eq:33:modele}.}}397\end{table}398399\subsection{Le modèle régional du taux}400401La régression qui fonde les quatre derniers taux est celle du portefeuille du cas~4, reprise ici avec ses résidus pour corriger la prédiction ; elle est calculée par la fonction \texttt{effets\_regionaux} du module \texttt{traite.cas4}. Elle explique le logarithme du taux global des 48 immeubles par l'état, le logarithme du nombre de logements rapporté à douze, deux indicatrices de risque, l'âge et cinq indicatrices régionales, Montréal servant de référence :402\begin{equation}\label{eq:33:modele}403\ln R_i = \beta_0 + \beta_e\,(e_i - 3) + \beta_n \ln\frac{n_i}{12} + \beta_z z_i + \beta_s s_i + \beta_a \frac{a_i - 50}{10} + \sum_{r \neq \text{Mtl}} \gamma_r\,\mathbb{1}[\text{RMR}_i = r] + \varepsilon_i,404\end{equation}405où $e_i$ est la cote d'état, $z_i$ et $s_i$ les indicatrices de zone inondable et de contamination du sol et $a_i$ l'âge. Avec 48 observations, le modèle atteint un $R^2$ de \num{0.883}. La constante correspond à un taux de \pct{4.60} pour un immeuble montréalais de douze logements, d'état moyen, de cinquante ans, sans risque particulier. Les coefficients s'interprètent en pourcentage du taux par la transformation406\begin{equation}\label{eq:33:effet-pct}407\text{effet}_k = e^{\hat\beta_k} - 1,408\end{equation}409que le \cref{ch:18} a justifiée : chaque point d'état abaisse le taux de \pct{3.96} de sa valeur, un doublement de la taille l'abaisse de \pct{2.16}, dix années d'âge l'élèvent de \pct{0.69}, la zone inondable de \pct{7.9} et la contamination de \pct{5.5} ; les effets régionaux, par rapport à Montréal, sont de +\pct{19.6} pour Gatineau (erreur-type HC1 du coefficient 0,024), +\pct{25.3} pour Sherbrooke, +\pct{26.8} pour Québec, +\pct{32.9} pour le Saguenay et +\pct{40.2} pour Trois-Rivières. La prédiction en niveau applique le facteur de Duan, moyenne des exponentielles des résidus, ici \num{1.0011} tant les résidus sont petits :410\begin{equation}\label{eq:33:prediction}411\hat R = \exp\!\big(\mathbf{x}\T\hat{\boldsymbol\beta}\big)\,\frac{1}{N}\sum_{i=1}^{N} e^{\hat\varepsilon_i}.412\end{equation}413Pour P45 (Gatineau, état 2, 36 logements, 72 ans), $\hat R = \pct{5.461}$.414415Parce que le modèle est multiplicatif, l'écart entre deux taux se décompose en facteurs. En partant d'un immeuble montréalais de douze logements qui aurait l'état et l'âge de P45 (taux prédit \pct{4.726}), le passage à trente-six logements abaisse le taux de \num{16.1}~points de base et le passage à Gatineau l'élève de \num{89.6}~points de base :416\begin{equation}\label{eq:33:decomposition}417\hat R_{\text{P45}} = \hat R_{\text{Mtl},12} \times \Big(\frac{36}{12}\Big)^{\hat\beta_n} \times e^{\hat\gamma_{\text{Gat}}} = \pct{4.726} \times \num{0.9659} \times \num{1.1962} = \pct{5.461}.418\end{equation}419L'effet de la région est près de six fois celui de la taille. C'est la conclusion que la \cref{fig:33:taux-taille} annonçait et que l'évaluateur appelé à travailler hors de Montréal et de Québec doit retenir : la prime de taille existe, elle vaut quelques points de base, mais c'est la prime régionale, qui n'est publiée nulle part, qu'il faut mesurer localement. Sur la valeur, la différence est considérable : entre le taux montréalais appliqué par erreur et le taux régional, l'écart est de \dollars{1591507}, soit \dollars{44209} par logement.420421Le choix du taux retenu suit le raisonnement du \cref{ch:29}. Le taux pondéré de la région (\pct{5.436}) et le taux de régression (\pct{5.461}) sont très proches ; la médiane régionale (\pct{5.710}) est plus élevée parce que les huit immeubles gatinois du portefeuille sont pour la plupart plus petits que P45 (\num{13.8} logements en moyenne) et que la médiane ne corrige pas la taille. Le taux de régression a l'avantage de tenir compte simultanément de l'état inférieur du sujet, de sa taille et de son âge ; il a l'inconvénient de reposer sur quarante-huit observations réparties dans six régions, dont huit seulement à Gatineau, et sur une forme fonctionnelle imposée. L'évaluateur le retient comme taux central, \pct{5.46}, arrondi, et encadre l'indication par les deux taux régionaux : la valeur sommaire de P45 est de l'ordre de \dollars{6700000}, entre \dollars{6420000} et \dollars{6750000}, soit \dollars{178000} à \dollars{187000} par logement, légèrement au-dessus de la moyenne régionale du portefeuille (\dollars{184173}) en raison des loyers élevés du sujet, et malgré son état. La valeur enregistrée au dossier synthétique (\dollars{7186000}) est supérieure de \pct{7} à cette indication ; l'écart tient au taux de \pct{5.10} que la loi de génération a attribué à cet immeuble, plus bas que ce que ses caractéristiques prédisent, et il illustre la dispersion résiduelle que toute extraction doit accepter. Il va de soi qu'une évaluation complète exigerait, au-delà de ce calcul sommaire, l'analyse des baux et des dépenses de P45, la vérification des trente-six loyers, l'inspection d'un immeuble de 1954 en état inférieur à la moyenne et, probablement, un flux actualisé intégrant les dépenses en capital que cet état laisse présager ; la \cref{sec:33:diligence} en a dressé la liste.422423Un mot sur le financement, qui ferme la boucle avec la \cref{sec:33:marche}. La dette inscrite au dossier de P45 est de \dollars{5416000} à \pct{5.17}, échéant en 2028, soit un ratio prêt-valeur de \pct{75.4} sur la valeur enregistrée et de \pct{80.6} sur l'indication par régression. Si l'on suppose un prêt assuré amorti sur quarante ans, le service annuel de la dette est de \dollars{318363} et le ratio de couverture de \num{1.15} : inférieur au seuil conventionnel de \num{1.20}, mais supérieur au minimum de \num{1.10} du programme APH~Select pour le locatif ordinaire \parencite{schlaphselect}. Un tel niveau d'endettement n'est accessible qu'à un emprunteur du marché institutionnel ou à un investisseur privé capable de monter un dossier d'assurance SCHL ; au renouvellement de 2028, une hausse du taux comprimerait la couverture sous \num{1.10}, et c'est ce risque de refinancement, plus que le risque d'exploitation, que le \cref{ch:48} analyse à l'échelle du portefeuille.424425\subsection{Sensibilité : taille, région, état et taux}\label{sec:33:sensibilite}426427La \cref{fig:33:p45} et le \cref{tab:33:sensibilite} prolongent l'exemple. La grille de la figure donne, pour un immeuble de trente-six logements de soixante-douze ans au revenu net de P45, le taux prédit et la valeur par logement pour chaque combinaison de région et d'état ; elle se lit comme une carte des primes. D'une colonne à l'autre, à état donné, la valeur par logement passe de \dollars{223176} à Montréal à \dollars{159220} à Trois-Rivières pour un immeuble d'état 2, soit un écart de \pct{40} ; d'une ligne à l'autre, à région donnée, elle passe de \dollars{179173} (état 1) à \dollars{210645} (état 5) à Gatineau, soit \pct{17.6}. La courbe de taille, à région et état donnés, est beaucoup plus plate : de six à soixante-douze logements, le taux prédit pour un immeuble gatinois d'état 2 passe de \pct{5.78} à \pct{5.34} et la valeur par logement, à revenu net par logement constant, de \dollars{176323} à \dollars{190693}, soit \pct{8} sur une multiplication de la taille par douze. Enfin, la sensibilité au taux lui-même est celle de toute capitalisation directe, $\dd V / V = -\dd R / R$ (\cref{sec:29:logique}) : une hausse de 25~points de base du taux retenu, de \pct{5.461} à \pct{5.711}, abaisse la valeur de \pct{4.38}, une baisse de 25~points de base l'élève de \pct{4.80}, et l'asymétrie provient de la convexité de $1/R$. À \pct{5.46}, un point de base vaut environ \dollars{12300} de valeur pour P45 ; rapporté à un million de dollars de valeur, un point de base vaut \dollars{2265} à \pct{4.415}, le taux du douze logements montréalais, contre \dollars{1831} à \pct{5.46} : l'incertitude sur le taux pèse d'autant plus lourd que le taux est bas, ce qui est la situation montréalaise.428429\begin{figure}[htbp]\centering430\includegraphics[width=\linewidth]{ch33/ch33-fig-p45-sensibilite.pdf}431\caption{Valeur par logement (k\$) et taux global prédits par la régression du cas~4 pour un immeuble de trente-six logements de soixante-douze ans au revenu net de P45, selon la région et l'état ; le cadre marque le sujet (Gatineau, état 2). Les colonnes (région) séparent davantage les valeurs que les lignes (état).}432\label{fig:33:p45}433\figsource{\synth{script \texttt{analysis/python/figures/ch33\_figures.py}, graine 20261031.}}434\end{figure}435436\begin{table}[htbp]\centering437\caption{Sensibilité de l'indication de P45 à la taille et au taux (données synthétiques ; RNE par logement constant pour la taille).}\label{tab:33:sensibilite}438\small\begin{tabular}{@{}L{5.2cm}S[table-format=1.3]S[table-format=7.0]S[table-format=6.0]S[table-format=-2.2]@{}}439\toprule440Variante & {$R$ (\%)} & {Valeur (\$)} & {\$ par logement} & {Écart (\%)} \\441\midrule442\multicolumn{5}{@{}l}{\emph{Taille (Gatineau, état 2, 72 ans)}} \\4436 logements & 5.778 & {—} & 176323 & -5.49 \\44412 logements & 5.654 & {—} & 180219 & -3.40 \\44524 logements & 5.531 & {—} & 184201 & -1.27 \\44636 logements (sujet) & 5.461 & 6716534 & 186570 & 0.00 \\44748 logements & 5.412 & {—} & 188270 & 0.91 \\44872 logements & 5.343 & {—} & 190693 & 2.21 \\449\midrule450\multicolumn{5}{@{}l}{\emph{Taux (36 logements)}} \\451$R - 50$ pb & 4.961 & 7393447 & 205374 & 10.08 \\452$R - 25$ pb & 5.211 & 7038753 & 195521 & 4.80 \\453$R$ retenu & 5.461 & 6716534 & 186570 & 0.00 \\454$R + 25$ pb & 5.711 & 6422524 & 178403 & -4.38 \\455$R + 50$ pb & 5.961 & 6153175 & 170922 & -8.39 \\456\bottomrule457\end{tabular}458\tabsource{\synth{script \texttt{ch33\_six\_logements.py}, fonction \texttt{sensibilite\_p45} ; écarts par rapport à l'indication retenue.}}459\end{table}460461Trois enseignements se dégagent pour la pratique. Premièrement, l'ordre des incertitudes : région, puis état, puis taille ; un évaluateur qui dispose de peu de ventes locales doit consacrer son effort à établir le niveau régional du taux, par extraction directe quand c'est possible, par comparaison raisonnée avec les régions couvertes par les publications sinon, et déclarer la source de ce niveau. Deuxièmement, la cohérence entre le revenu et le taux : la grille suppose un revenu net par logement constant d'une région à l'autre, ce qui n'est pas le cas dans le marché, où les loyers de Gatineau sont plus élevés que ceux de Québec ; la valeur par logement observée combine toujours un effet de revenu et un effet de taux, et c'est pourquoi la comparaison par logement entre régions est trompeuse sans contrôle des loyers. Troisièmement, la convexité : les intervalles de valeur ne sont pas symétriques autour de l'indication centrale et l'évaluateur qui rapporte une fourchette doit la calculer aux deux bornes du taux plutôt que d'appliquer un pourcentage uniforme.462463\begin{quebec}[Ce que le segment doit au cadre québécois]464Les immeubles de six logements et plus se distinguent au Québec par des règles qui n'existent pas, ou pas sous cette forme, ailleurs au Canada. Le bail de logement et sa reconduction de plein droit, la fixation du loyer par le Tribunal administratif du logement selon des critères qui excluent la valeur locative de marché, le refus de cession de bail permis par la Loi~31 \parencite[art.~1978.2]{ccq} et le moratoire sur les évictions aux fins de subdivision, d'agrandissement ou de changement d'affectation jusqu'au 6~juin 2027 \parencite[art.~1]{loi65_2024} gouvernent la trajectoire du revenu de tout immeuble locatif, quelle que soit sa taille ; le \cref{ch:26} et le \cref{ch:34} en traitent. L'exclusion de la fixation pendant cinq ans pour les immeubles neufs, opposable seulement si le bail indique le loyer maximal \parencite[art.~1955]{ccq}, donne à la construction neuve son statut à part. La Loi sur le Tribunal administratif du logement définit l'ensemble immobilier de plus de douze logements en administration commune \parencite[art.~45]{loiTAL}. La Loi sur la fiscalité municipale permet des taux de taxation variés par catégorie \parencite[art.~244.29 et s.]{lfm}, dont la Ville de Québec use pour imposer les six logements et plus à \qty{0.7697}{\dollar} par \dollars{100} contre \qty{0.7464}{\dollar} \parencite{vqtaux2026}, et elle fait évaluer au rôle tout immeuble locatif comme si le vendeur détenait les droits du locataire \parencite[art.~45.1]{lfm}. Le formulaire de déclarations du vendeur de l'OACIQ s'arrête à moins de cinq logements \parencite{oaciqFormulaireDV}. Les produits d'assurance prêt hypothécaire de la SCHL pour immeubles collectifs commencent à cinq logements et le programme APH~Select offre, contre engagements, des ratios prêt-valeur jusqu'à \pct{95} et des amortissements jusqu'à cinquante ans \parencite{schlaphselect}. Enfin, les Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ imposent l'inspection, la description de l'étendue du travail et la motivation du rejet d'une méthode \parencite{oeaqNormes}. Ces dispositions ont été vérifiées dans leur version à jour au 15~octobre 2026 pour les lois et au 1\textsuperscript{er} juillet 2026 pour les règlements ; le taux de taxation montréalais propre aux immeubles de six logements et plus et les obligations d'inspection du Code de sécurité n'ont pas été vérifiés sur les documents primaires.465\end{quebec}466467\begin{erreurs}468\begin{itemize}469\item Appliquer à un immeuble de Gatineau, de Sherbrooke ou du Saguenay un taux de capitalisation publié pour Montréal ou Québec, faute de taux local : dans l'exemple, l'erreur vaut \pct{24} de la valeur ; la prime régionale doit être extraite ou justifiée.470\item Comparer des taux médians ou des prix par logement par tranche de taille sans contrôler la région, l'état et le niveau des loyers : l'effet de taille brut est confondu avec ces facteurs et peut changer de signe (\cref{tab:33:effet-taille}).471\item Transposer un prix par logement entre immeubles de composition différente (3½ contre 5½) ou de structure de dépenses différente (chauffage inclus ou non) : l'\cref{eq:33:composition} et l'\cref{eq:33:mrb-taux} montrent que l'unité n'est comparable qu'à composition et à ratio de dépenses semblables.472\item Reporter l'état locatif du vendeur sans le rapprocher des baux signés, ou reporter le compte de taxes de l'année précédente sans recalculer au taux de la catégorie sur le rôle en vigueur : chaque dollar de loyer mensuel surévalué vaut environ deux cents dollars de valeur (\cref{eq:33:erreur-loyer}).473\item Confondre la valeur assurable, coût de reconstruction du bâtiment, avec la valeur marchande moins le terrain : les deux diffèrent fortement pour les immeubles anciens des quartiers chers comme pour ceux des régions à faible valeur.474\item Valoriser dans la valeur marchande un repositionnement par évictions ou un financement APH~Select dont les engagements contredisent la projection de revenu : la première stratégie est interdite jusqu'au 6~juin 2027, la seconde fige une partie des loyers.475\item Traiter la valeur au rôle comme un comparable de la valeur du droit du locateur alors qu'elle est établie libre de baux et à une date de référence antérieure.476\item Rapporter une fourchette de valeur symétrique autour de l'indication centrale alors que la valeur est convexe dans le taux : calculer la fourchette aux deux bornes du taux.477\end{itemize}478\end{erreurs}479480\begin{limites}481Les deux dossiers chiffrés de ce chapitre sont synthétiques, et les effets de région, de taille et d'état estimés par la régression du cas~4 (\cref{eq:33:modele}) sont des propriétés de la loi de génération du jeu, non des mesures du marché québécois ; en particulier, les taux de Gatineau, de Sherbrooke, de Trois-Rivières et du Saguenay ont été posés par hypothèse faute de publication, et le portefeuille ne compte que 48 immeubles, dont 8 à Gatineau, ce qui rend les coefficients régionaux imprécis malgré des erreurs-types HC1 modestes. L'immeuble P45 est évalué sommairement, par capitalisation d'un revenu net fourni par le dossier, sans analyse de ses baux ni de ses dépenses ; l'hypothèse d'un amortissement de quarante ans pour sa dette est de l'auteur. Du côté des données réelles, les tableaux de la SCHL par taille d'immeuble et par année de construction ne sont complets que pour l'île de Montréal, plusieurs cellules étant supprimées pour les autres régions, et les loyers moyens de la SCHL portent sur le parc occupé, non sur les loyers demandés. Les fourchettes de taux de CBRE sont des opinions d'industrie sur le segment institutionnel, non des statistiques de transactions, et elles ne couvrent que Montréal et Québec. Le volume d'investissement de 2,9~milliards de dollars provient d'Altus et n'a pas été recoupé. Le taux de taxation montréalais propre aux immeubles de six logements et plus n'a pu être vérifié dans le document officiel des taux de 2026 ; la base légale exacte des sous-catégories résidentielles de taux variés n'a pas été relue article par article. Les obligations d'inspection périodique du Code de sécurité ont été mentionnées sans dépouillement du texte. La valeur médiane des six logements et plus au rôle 2027-2029 de Gatineau provient de comptes rendus de presse du dépôt. Aucune statistique publique ne décrit la liquidité (délais d'exposition, nombre de transactions) par tranche de taille d'immeuble ; la description du marché institutionnel et du marché privé relève de la pratique courante et non de données mesurées. Ces points sont consignés dans \texttt{verification/chapters/ch33-claims.csv}.482\end{limites}483484\begin{synthese}485\begin{itemize}486\item Le seuil de six logements est une convention de marché née de seuils fixés à cinq : assurance SCHL pour immeubles collectifs, formulaire DV de l'OACIQ, taux de taxation distinct à Québec, catégorie du rôle ; au-delà, l'acheteur est un investisseur et la valeur se forme sur le revenu net et le taux exigé.487\item Le marché se divise en un segment privé (6 à 20 logements, particuliers, prêts de premier rang) et un segment institutionnel (50 logements et plus, fonds et sociétés, prêts assurés) ; les publications de taux ne couvrent que le second et que Montréal et Québec.488\item La typologie (sans ascenseur, conciergerie, tour, neuf) structure les loyers, l'inoccupation, la rotation et les dépenses : sur l'île de Montréal en octobre 2025, les immeubles de 6 à 19 logements se louaient \dollars{1162} en moyenne avec \pct{2.2} d'inoccupation, ceux de 100 logements et plus \dollars{1665} avec \pct{5.1}.489\item Les unités d'analyse (par logement, par m², par chambre, MRB) ne sont comparables qu'à composition et à structure de dépenses semblables : $\text{MRB} = (1-v)(1-\rho)/R$ ; cas 3 : \dollars{171667} par logement, \dollars{2497} par m², \dollars{93636} par chambre, MRB 12,44.490\item La diligence raisonnable couvre baux, revenus et dépenses, taxes, assurances, environnement, bâtiment et conformité ; ce qui n'est pas vérifié devient une limite ou une hypothèse extraordinaire déclarée.491\item Le revenu domine ; la comparaison par unité contrôle ; le coût sert à l'assurance et aux immeubles neufs. Les pondérations suivent le type d'immeuble et l'acheteur marginal.492\item Cas 4 : taux pondérés de \pct{4.49} (Montréal) à \pct{6.39} (Saguenay), valeurs par logement de \dollars{206237} à \dollars{101969}. P45 (36 logements, Gatineau) : taux de régression \pct{5.46}, valeur sommaire \dollars{6716534} (\dollars{186570} par logement) ; le taux montréalais aurait surévalué de \pct{23.7}. Effet de région (+90 pb) six fois l'effet de taille ($-16$ pb).493\end{itemize}494\end{synthese}495496\section*{Exercices}497\addcontentsline{toc}{section}{Exercices}498499\begin{exercice}[1]{Trois unités pour un immeuble de seize logements}{ex:33:1}500Un immeuble de seize logements du même quartier que le sujet du cas~3 compte \msq{1040} de superficie locative et vingt-six chambres à coucher. En appliquant les prix unitaires du \cref{tab:33:unites} (par logement, par mètre carré, par chambre), calculer trois indications de valeur. Expliquer, à l'aide de l'\cref{eq:33:composition}, pourquoi elles diffèrent et laquelle est la plus défendable si le sujet et le comparable n'ont pas la même composition.501\end{exercice}502503\begin{exercice}[1]{Le sixième logement et la taxe foncière à Québec}{ex:33:2}504Deux immeubles de la Ville de Québec ont la même valeur au rôle, \dollars{1800000} ; le premier compte cinq logements, le second six. Avec les taux de 2026 (\qty{0.7464}{\dollar} et \qty{0.7697}{\dollar} par \dollars{100}) et les tarifs par logement (\dollars{386} pour l'aqueduc et l'égout, \dollars{195} pour les matières résiduelles), calculer la taxe foncière générale et les tarifs de chaque immeuble, l'écart attribuable au seul taux et l'écart total. Capitaliser l'écart de taux à \pct{5.5} et commenter son importance relative.505\end{exercice}506507\begin{exercice}[2]{Effet de taille selon le cas 3}{ex:33:3}508La régression du cas~3 donne un taux de \pct{4.567} pour un immeuble d'état 3 de douze logements et une pente de $-2{,}27$~points de base par logement supplémentaire. Calculer le taux prédit pour un immeuble de trente-six logements d'état 3, l'écart en points de base, puis la valeur par logement correspondante en appliquant le revenu net par logement du cas~3 (\dollars{7496.31}). Comparer la prime de taille obtenue à celle que prédit la régression du cas~4 pour un doublement de la taille, et expliquer pourquoi l'extrapolation du cas~3 au-delà de trente logements est fragile.509\end{exercice}510511\begin{exercice}[2]{Le mauvais marché}{ex:33:4}512Un évaluateur applique à l'immeuble P45 (\cref{tab:33:p45}) la médiane des quarante ventes montréalaises du cas~3 au lieu du taux régional. Calculer la valeur obtenue, l'écart en dollars et en pourcentage par rapport à l'indication par régression, puis décomposer, à l'aide de l'\cref{eq:33:decomposition}, l'écart de taux entre un immeuble montréalais de douze logements de même état et de même âge et le sujet en un effet de taille et un effet de région. Quelle part de l'erreur l'effet de région explique-t-il ?513\end{exercice}514515\begin{exercice}[2]{État locatif et baux}{ex:33:5}516La vérification des trente-six baux de P45 révèle que quatre loyers inscrits à l'état locatif dépassent de \dollars{120} par mois ceux des baux signés. Avec une provision pour inoccupation de \pct{3.8}, des frais de gestion de \pct{4} du revenu brut effectif et le taux de régression de \pct{5.461}, calculer l'effet sur le revenu brut potentiel, sur le revenu net et sur la valeur (\cref{eq:33:erreur-loyer}), en dollars et en pourcentage de l'indication. Quelle conséquence l'évaluateur doit-il en tirer pour le reste de l'état locatif et pour le rapport ?517\end{exercice}518519\begin{exercice}[3]{Primes régionales et incertitude}{ex:33:6}520À l'aide de \texttt{traite.cas4.effets\_regionaux} ou du script du chapitre, calculer le taux prédit par l'\cref{eq:33:modele} pour un immeuble de vingt-quatre logements, d'état 3, de quarante-cinq ans, sans risque, dans chacune des six régions. Pour chaque région autre que Montréal, construire un intervalle à \pct{95} de l'effet régional en pourcentage du taux à partir de l'erreur-type HC1 du coefficient ($e^{\hat\gamma \pm 1{,}96\,s} - 1$). Discuter en une demi-page ce que ces intervalles impliquent pour un évaluateur qui ne dispose, dans sa région, que de quelques ventes.521\end{exercice}522523\begin{exercice}[3]{Immeuble neuf : coût et revenu}{ex:33:7}524Un immeuble de vingt-quatre logements livré en 2025 à Montréal a coûté \dollars{6400000} hors terrain ; le terrain vaut \dollars{1100000}. Les logements se louent \dollars{1975} par mois ; l'inoccupation de référence est celle des immeubles de 2015 ou après sur l'île (\pct{5.6}) ; les dépenses et la réserve représentent \pct{32} du revenu brut effectif. (a) Indexer le coût de 2025 à 2026 par l'IPCB des immeubles de moins de cinq étages à Montréal (+\pct{9.2}) et calculer le coût total par logement. (b) Calculer le revenu brut potentiel, le revenu brut effectif et le revenu net, puis les indications par capitalisation aux deux bornes de la fourchette CBRE pour la construction neuve à Montréal (\pct{4.50} et \pct{4.75}). (c) Calculer le taux global implicite du coût total et discuter, en une demi-page, ce que la comparaison du coût et du revenu signifie pour la faisabilité, la valeur marchande et la valeur assurable (\cref{eq:33:assurable}) de cet immeuble.525\end{exercice}526527\section*{Pour aller plus loin}528\addcontentsline{toc}{section}{Pour aller plus loin}529530Sur la formation des taux, le financement et la lecture du marché institutionnel, les références demeurent les traités de \textcite{geltnerMillerClaytonEichholtz2014} et de \textcite{brueggemanFisher2022} ; le premier consacre des chapitres éclairants aux indices de valeur et au lissage des évaluations, dont \textcite{geltner1993}, \textcite{fisherGeltnerWebb1994} et \textcite{claytonGeltnerHamilton2001} ont fondé l'étude, et qui expliquent pourquoi les valeurs d'expertise des grands immeubles réagissent avec retard aux mouvements du marché. Sur les déterminants des taux de capitalisation et leurs primes de marché, de taille et de liquidité, on lira \textcite{sivitanidouSivitanides1999}, \textcite{sivitanidesTortoWheaton2003}, \textcite{hendershottMacgregor2005}, \textcite{plazziTorousValkanov2010}, \textcite{chervachidzeWheaton2013} et \textcite{ducaLing2020}. La dépréciation et les dépenses en capital du multirésidentiel, essentielles à la méthode du coût et à la réserve, sont mesurées par \textcite{bokhariGeltner2018} et, pour les logements locatifs, par \textcite{shillingSirmansDombrow1991}. Du point de vue de l'évaluateur, \textcite{appraisal2026} et \textcite{fisherMartin2007} exposent les unités de comparaison, les multiplicateurs et la réconciliation ; \textcite{isakson1986} et \textcite{vandell1991} traitent de la sélection et de la pondération des comparables lorsque ceux-ci sont rares, ce qui est la situation ordinaire des immeubles de plus de vingt logements. Sur les effets de l'encadrement des loyers, qui façonnent la trajectoire du revenu des immeubles anciens, \textcite{arnott1995} et la recension de \textcite{kholodilin2024} sont les points d'entrée. Les textes primaires québécois à relire sont le Code civil (art.~1851 à 1978.4, 1955, 1958, 2695) \parencite{ccq}, la Loi limitant le droit d'éviction \parencite{loi65_2024}, la Loi sur le Tribunal administratif du logement (art.~45) \parencite{loiTAL}, la Loi sur la fiscalité municipale (art.~45.1 et 244.29 et suivants) \parencite{lfm}, le Règlement sur la protection et la réhabilitation des terrains \parencite{rprt}, les Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ \parencite{oeaqNormes} et, pour les données, les tableaux de l'Enquête sur les logements locatifs de la SCHL \parencite{schlrmltables2025} et le rapport trimestriel de CBRE \parencite{cbrecaprates2026q3}.531