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1# Données SYNTHÉTIQUES du traité — générées le 2026-10-31 (graine 20261031)23**Aucun fichier de ce dossier ne décrit une propriété, une transaction, un locataire ou un immeuble réel.** Les jeux sont produits par4`analysis/python/traite/synth.py` (`python3 -m analysis.python.cases.generate_all`). Les ordres de grandeur (prix médians, loyers, taux5d'inoccupation, taux de capitalisation, taux de taxe, coûts unitaires) sont calibrés sur des publications publiques consignées dans6`calibration.json` et `calibration_journal.csv` (32 paramètres calibrés avec source, 1 paramètres PROVISOIRES marqués NON_VERIFIE).7Les relations entre variables (élasticités, primes de secteur, décote d'ancienneté des baux, lois de tirage) sont des hypothèses pédagogiques8énoncées ci-dessous ; elles sont vraisemblables mais ne résultent pas d'une estimation sur données réelles.910## Dossiers11| Fichier | Lignes | Contenu |12|---|---|---|13| cas1_gatineau_ventes.csv | 600 | ventes unifamiliales 2023-01 → 2026-08, 5 secteurs, attributs, coordonnées synthétiques, valeur au rôle fictive |14| cas1_gatineau_sujet.json | 1 | sujet : cottage 1998, 165 m², Hull |15| cas1_gatineau_couts.csv | 38 | devis par composantes (quantités × prix unitaires), postes directs/indirects |16| cas2_quebec_ventes_plex.csv | 250 | ventes de 2-3 logements, 5 quartiers, loyers, RNE, MRB, taux |17| cas2_quebec_sujet.json / _loyers.csv / _depenses.csv | 1 / 3 / 8 | triplex 1948 Limoilou : 3 baux, dépenses |18| cas3_montreal_etat_locatif.csv | 12 | état locatif (contrat vs marché, ancienneté) |19| cas3_montreal_depenses.csv | 36 | historique 2023-2025 par poste |20| cas3_montreal_comparables.csv | 40 | ventes 6-30 logements 2024-09 → 2026-08, RNE, taux |21| cas3_montreal_hypotheses_dcf.json | 1 | hypothèses DCF, financement, CAPEX |22| cas4_portefeuille.csv | 48 | 48 immeubles, 6 RMR, risques, dette |23| cas4_portefeuille_series.csv | 2016 | RNE trimestriel 2016T1 → 2026T2 |2425## Lois de génération (hypothèses pédagogiques)26- Cas 1 : ln P = ln(médiane) + 0,55 ln(S/140) + 0,10 ln(T/560) − 0,0055·âge + 0,00003·âge² + 0,06·(qualité−3) + 0,035·garage + 0,03·sous-sol + 0,02·piscine + prime de secteur = log du rapport des médianes APCIQ T3 2026 par secteur à celle de Hull (Masson-Angers : Buckingham/Masson-Angers − 2 points, hypothèse) − 0,006·max(dist−3, 0) + 0,02·étages + indice temporel (croissance annuelle composée, référence 2024-07-01) + ε, σ = 0,085 ; prix arrondis à 500 $ ; valeur au rôle = valeur à la date de référence × N(0,93 ; 0,07).27- Cas 2 : loyer de marché par logement = loyer 2 ch. SCHL × N(0 ; 0,12) × (1 + 0,05(état−3)) × ½ prime de quartier ; loyer contractuel = marché × (1 − 0,015 × ancienneté moyenne, plafonnée à 20 ans) ; ratio de dépenses N(0,36 ; 0,05) ; ln P fonction de la superficie, du nombre de logements, de l'âge, de l'état, du quartier, du stationnement, du niveau de loyer et du temps, σ = 0,09.28- Cas 3 : 12 baux (4 × 3½, 6 × 4½, 2 × 5½), loyers contractuels = marché × 0,98^ancienneté ; dépenses par poste avec inflation 2024 +4,5 %, 2025 +3 % ; comparables : taux global = taux de référence × exp(N(0 ; 0,07)) × (1 − 0,03(état−3)) × (1 − 0,004(n−12)) × exp(−½ prime).29- Cas 4 : 48 immeubles ; taux global régional × état × (1 + 5 % si zone inondable) × (1 + 3 % si contamination) ; séries de RNE : croissance régionale + marche aléatoire (σ 1,5 %/trim.) + choc pandémique −3 % (2020T2-2021T2).3031## Paramètres et provenance32| parametre | valeur | valeur_source | unite | source_id | periode | statut | note |33|:--------------------------------------------------------------------------------------|:-------------|:----------------|:-----------|:------------|:--------------------------------------------------------------------------------------------|:-----------|:--------------------------------------------------------------|34| prix_apciq.rmr_gatineau.unifamiliale_prix_median_par_secteur#Hull | 475000 | 475000 | $ | SRC-E-002 | T3 2026 | calibre | prix médian unifamiliale secteur Hull (APCIQ T3 2026) |35| cas_gatineau.role_2027_2029_unifamiliale_mediane#variation_pct | 9.06 | 9.06 | % | SRC-E-054 | rôle 2027-2029 | calibre | variation de la médiane unifamiliale au rôle sur 2 ans |36| prix_apciq.rmr_gatineau.unifamiliale_prix_median_par_secteur#Aylmer | 530000 | 530000 | $ | SRC-E-002 | T3 2026 | calibre | médiane Aylmer |37| prix_apciq.rmr_gatineau.unifamiliale_prix_median_par_secteur#Gatineau | 464900 | 464900 | $ | SRC-E-002 | T3 2026 | calibre | médiane Gatineau |38| prix_apciq.rmr_gatineau.unifamiliale_prix_median_par_secteur#Buckingham/Masson-Angers | 395000 | 395000 | $ | SRC-E-002 | T3 2026 | calibre | médiane Buckingham/Masson-Angers |39| couts_construction.altus_cout_unifamiliale_montreal_pi2#min | 155 | 155 | $/pi² | SRC-E-043 | Canadian Cost Guide 2026 (publié 2026-04-23) tel que relayé | calibre | Altus 2026 Montréal unifamiliale, borne basse |40| couts_construction.altus_cout_unifamiliale_montreal_pi2#max | 215 | 215 | $/pi² | SRC-E-043 | Canadian Cost Guide 2026 (publié 2026-04-23) tel que relayé | calibre | Altus 2026 Montréal unifamiliale, borne haute |41| cas_quebec.plex_prix_median_limoilou | 647500 | 647500 | $ | SRC-E-003 | T3 2026 | calibre | prix médian plex secteur Basse-Ville–Limoilou (APCIQ T3 2026) |42| loyers_schl.rmr_quebec.loyer_moyen#2_chambres | 1277 | 1277 | $/mois | SRC-E-007 | octobre 2025 (Enquête sur les logements locatifs, publiée 2025-12-11) | calibre | loyer moyen 2 ch. RMR Québec (SCHL oct. 2025) |43| loyers_schl.rmr_quebec.taux_inoccupation#tous | 0.024 | 2.4 | proportion | SRC-E-007 | octobre 2025 (Enquête sur les logements locatifs, publiée 2025-12-11) | calibre | % → proportion |44| cas_quebec.role_2025_2027_variation_moyenne_totale | 23.5 | 23.5 | % | SRC-E-059 | rôle 2025-2027 vs 2022-2024 | calibre | variation moyenne du rôle de Québec sur 3 ans |45| cas_montreal.loyers_rosemont#2_chambres | 1348 | 1348 | $/mois | SRC-E-007 | octobre 2025 (Enquête sur les logements locatifs, publiée 2025-12-11) | calibre | loyer moyen 2 ch. zone Rosemont (SCHL oct. 2025) |46| cas_montreal.loyers_rosemont#1_chambre | 1055 | 1055 | $/mois | SRC-E-007 | octobre 2025 (Enquête sur les logements locatifs, publiée 2025-12-11) | calibre | loyer moyen 1 ch. zone Rosemont (SCHL oct. 2025) |47| cas_montreal.loyers_rosemont#3_chambres_plus | 1750 | 1750 | $/mois | SRC-E-007 | octobre 2025 (Enquête sur les logements locatifs, publiée 2025-12-11) | calibre | loyer moyen 3 ch.+ zone Rosemont (SCHL oct. 2025) |48| cas_montreal.taux_inoccupation_rmr#tous | 0.029 | 2.9 | proportion | SRC-E-007 | octobre 2025 (Enquête sur les logements locatifs, publiée 2025-12-11) | calibre | % → proportion |49| cas_montreal.cap_rate_multiresidentiel#low_rise_B | [4.25, 4.75] | [4.25, 4.75] | % | SRC-E-045 | T3 2026 | calibre | CBRE T3 2026 Montréal low-rise B (fourchette) |50| taux.taux_hypothecaire_assure_fixe_5_ans_et_plus | 0.0412 | 4.12 | % | SRC-E-012 | août 2026 (mensuel) | calibre | % → proportion |51| cas_montreal.taux_taxe_fonciere_generale_residentielle_2026 | 0.004631 | 0.4631 | $/100 $ | SRC-E-031 | exercice 2026 | calibre | $/100 $ → proportion |52| taux.taxe_scolaire_2026_2027 | 0.00079 | 0.07899 | $/100 $ | SRC-E-026 | année scolaire 2026-2027 | calibre | $/100 $ → proportion |53| ratios_exploitation_multilogement.tal_pourcentages_2026#taux_de_base_loyer | 0.031 | 3.1 | % | SRC-E-048 | 2026 (2025 : base 4,5 ; entretien 6,9 ; gestion 8,2 ; revenu net 6,9 ; immobilisations 4,7) | calibre | % → proportion |54| ratios_exploitation_multilogement.cap_rate_cbre_montreal_t3_2026#low_rise_B | [4.25, 4.75] | [4.25, 4.75] | % | SRC-E-045 | T3 2026 | calibre | CBRE Montréal low-rise B |55| ratios_exploitation_multilogement.cap_rate_cbre_quebec_city_t3_2026#low_rise_B | [5.0, 6.0] | [5.0, 6.0] | % | SRC-E-045 | T3 2026 | calibre | CBRE Québec low-rise B |56| cas_portefeuille_6_regions.cap_rate_autres_rmr | | | % | NON_VERIFIE | | provisoire | taux de capitalisation hors Montréal/Québec (non publié) |57| loyers_schl.rmr_montreal.loyer_moyen#2_chambres | 1346 | 1346 | $/mois | SRC-E-007 | octobre 2025 (Enquête sur les logements locatifs, publiée 2025-12-11) | calibre | loyer moyen 2 ch. RMR montreal (SCHL oct. 2025) |58| loyers_schl.rmr_montreal.taux_inoccupation#tous | 0.029 | 2.9 | proportion | SRC-E-007 | octobre 2025 (Enquête sur les logements locatifs, publiée 2025-12-11) | calibre | % → proportion |59| loyers_schl.rmr_gatineau.loyer_moyen#2_chambres | 1460 | 1460 | $/mois | SRC-E-007 | octobre 2025 (Enquête sur les logements locatifs, publiée 2025-12-11) | calibre | loyer moyen 2 ch. RMR gatineau (SCHL oct. 2025) |60| loyers_schl.rmr_gatineau.taux_inoccupation#tous | 0.038 | 3.8 | proportion | SRC-E-007 | octobre 2025 (Enquête sur les logements locatifs, publiée 2025-12-11) | calibre | % → proportion |61| loyers_schl.rmr_sherbrooke.loyer_moyen#2_chambres | 1062 | 1062 | $/mois | SRC-E-007 | octobre 2025 (Enquête sur les logements locatifs, publiée 2025-12-11) | calibre | loyer moyen 2 ch. RMR sherbrooke (SCHL oct. 2025) |62| loyers_schl.rmr_sherbrooke.taux_inoccupation#tous | 0.027 | 2.7 | proportion | SRC-E-007 | octobre 2025 (Enquête sur les logements locatifs, publiée 2025-12-11) | calibre | % → proportion |63| loyers_schl.rmr_trois_rivieres.loyer_moyen#2_chambres | 1016 | 1016 | $/mois | SRC-E-007 | octobre 2025 (Enquête sur les logements locatifs, publiée 2025-12-11) | calibre | loyer moyen 2 ch. RMR trois_rivieres (SCHL oct. 2025) |64| loyers_schl.rmr_trois_rivieres.taux_inoccupation#tous | 0.027 | 2.7 | proportion | SRC-E-007 | octobre 2025 (Enquête sur les logements locatifs, publiée 2025-12-11) | calibre | % → proportion |65| loyers_schl.rmr_saguenay.loyer_moyen#2_chambres | 985 | 985 | $/mois | SRC-E-007 | octobre 2025 (Enquête sur les logements locatifs, publiée 2025-12-11) | calibre | loyer moyen 2 ch. RMR saguenay (SCHL oct. 2025) |66| loyers_schl.rmr_saguenay.taux_inoccupation#tous | 0.013 | 1.3 | proportion | SRC-E-007 | octobre 2025 (Enquête sur les logements locatifs, publiée 2025-12-11) | calibre | % → proportion |6768## Chapitre 8 — « Val-Fictif » (zonage) — ajouté le 2026-10-3169`ch08_zonage_lots.csv` (400 lots d'une grille 20 × 20, cinq zones H1/H2/H3/C/P, îlot de 36 lots rezoné H1 → H2 le 2025-01-01) et `ch08_zonage_ventes.csv` (482 ventes résidentielles 2023-01 → 2026-08) sont générés par `analysis/python/cases/ch08_zonage.py` (graine 20261031). Loi : ln P = ln(prix de base de la zone) + 0,50 ln(S_hab/S_type) + 0,15 ln(S_terr/600) − 0,004·âge + ln(1,03)^(années depuis 2024-07-01) + prime de rezonage [0,03 + 0,0015·max(âge − 20 ; 0)] pour les ventes de l'îlot postérieures au rezonage + ε, σ = 0,07 ; prix arrondis à 500 $. Municipalité, zones, lots et prix sont entièrement fictifs (aucune calibration sur une municipalité réelle ; ordres de grandeur du cas 1 repris pour la zone H1).7071## Chapitre 25 — ventes de terrains vacants « Gatineau » — ajouté le 2026-10-3172`ch25_terrains_ventes.csv` (200 ventes de terrains vacants résidentiels, 2023-01 → 2026-08, cinq secteurs : Hull 70, Gatineau 60, Aylmer 40, Buckingham 15, Masson-Angers 15 ; 156 desservis) est généré par `analysis/python/cases/ch25_terrain.py` (`generer_terrains`, graine 20261031). Variables : superficie (m²), façade (m), desservi (aqueduc et égout, 0/1), topographie (plat/pente/roc), forme (régulier/irrégulier), logements constructibles (1 à 3), coordonnées fictives, prix. Loi : ln P = ln(225 000) + 0,50 ln(T/560) + 0,08 ln(F/18) − 0,30·(non desservi) − 0,06·pente − 0,12·roc − 0,05·irrégulier + 0,12·(logements − 1) + prime de secteur (log du rapport des médianes APCIQ T3 2026 à celle de Hull, comme le cas 1) + 0,0036·mois depuis 2024-07-01 + ε, σ = 0,10 ; prix arrondis à 500 $. Le prix de référence de 225 000 $ (terrain de 560 m², desservi, plat, régulier, Hull, juillet 2024) est une **hypothèse pédagogique** choisie pour la cohérence interne avec l'extraction terrain/bâtiment du cas 1 (part du terrain ≈ 45-50 % dans les ventes synthétiques de Hull) ; **aucune vente réelle de terrain à Gatineau n'a servi à la calibration** (la grille de terrains de l'auteur n'est pas dans ce dépôt). Les élasticités et décotes sont des hypothèses vraisemblables, non des estimations.7374## Chapitre 43 — « Rivière-Fictive » (zones inondables) — ajouté le 2026-10-3175`ch43_riverain_lots.csv` (625 lots d'une grille 25 × 25 de 40 m ; rivière au sud, lac non inondable à l'est ; classes d'exposition par rangée : très élevée 25, élevée 50, modérée 50, faible 50, hors zone 450 ; `rive` = 1 à moins de 120 m de la rivière ou dans les trois colonnes du lac, 141 lots dont 54 hors zone) et `ch43_riverain_ventes.csv` (1 014 ventes 2016-01 → 2026-08, Poisson(1,6) par lot) sont générés par `analysis/python/cases/ch43_risques.py` (graine 20261031). Loi : ln P = ln 390 000 + 0,55 ln(S/140) + 0,10 ln(T/560) − 0,005·âge + 0,06(qualité − 3) + 0,035·garage + 0,04·rive + décote(classe) × (1 + 0,5·après) + ln(1,035)·t + ε, σ = 0,07 ; décotes avant l'inondation du 2019-05-01 : −0,10 / −0,07 / −0,04 / −0,015 (très élevée / élevée / modérée / faible), stigmate = ×1,5 après. Hypothèses pédagogiques situées dans les fourchettes de la littérature citée au ch. 43 (Bin–Polasky 2004, Bernstein et al. 2019, Ortega–Taspinar 2018) ; aucun marché réel n'est décrit. Le même script injecte, en mémoire seulement (sans modifier `cas4_portefeuille_series.csv`), un choc d'inondation sur les trois immeubles `zone_inondable == 1` du cas 4 : −0,25 / −0,12 / −0,06 (2019T2–T4) puis −0,05 en ln RNE dès 2020T1.76