spb/traite-evaluation-qc

1\chapter{Code civil et droit immobilier}\label{ch:06}23L'évaluateur n'estime jamais la valeur d'une maison, d'un triplex ou d'un immeuble de douze logements : il estime la valeur d'un \emph{droit} sur cet immeuble, et c'est le Code civil du Québec qui dit quels droits existent, ce qu'ils permettent, combien de temps ils durent et comment ils se transmettent. Deux immeubles physiquement identiques peuvent valoir des sommes très différentes parce que l'un est détenu en pleine propriété libre de toute charge, tandis que l'autre est grevé d'un usufruit viager, d'une servitude de passage, d'une emphytéose qui s'éteint dans vingt ans ou de baux que l'acquéreur devra respecter. Le présent chapitre parcourt les dispositions du Code civil dont l'évaluateur résidentiel et multirésidentiel a besoin, non pour en faire un juriste, mais pour qu'il sache reconnaître le droit qu'il évalue, les charges qui le grèvent et les vérifications qui s'imposent avant de conclure. Il traite successivement des biens et de la propriété, des modalités et des démembrements du droit de propriété, du contrat de vente et de ses garanties, de l'hypothèque, du louage, puis de la publicité des droits au registre foncier ; il se termine par une liste de conséquences pratiques. Chaque disposition est reliée à son effet sur la valeur, et un exemple intégral montre comment le partage d'un même immeuble entre un usufruitier et un nu-propriétaire, ou entre un emphytéote et un propriétaire, se traduit en dollars. Les \cref{ch:07,ch:08,ch:09} prolongent ce chapitre vers le cadastre et la copropriété, l'urbanisme et la fiscalité municipale ; les \cref{ch:26,ch:34} reprennent en détail le bail de logement.45\begin{objectifs}6À la fin de ce chapitre, le lecteur sait :7\begin{itemize}8\item distinguer, au sens du Code civil, les immeubles des meubles et en tirer les conséquences pour la délimitation de l'objet évalué et la lecture des prix de vente ;9\item reconnaître les modalités de la propriété (indivision, copropriété divise, propriété superficiaire) et les démembrements (usufruit, usage, servitude, emphytéose), et dire pour chacun quel droit s'évalue et sur quelle durée ;10\item dériver et appliquer les formules qui partagent la valeur d'un immeuble entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, à terme fixe ou viager, et entre l'emphytéote et le propriétaire ;11\item lire un acte de vente et les formulaires obligatoires du courtage à la lumière des garanties légales, et qualifier un comparable vendu avec ou sans garantie, sous contrôle de justice ou en reprise ;12\item expliquer le rôle de l'hypothèque et de son rang, et celui du bail dans la transmission de l'immeuble ;13\item utiliser le registre foncier (index des immeubles, chaîne de titres, actes) comme source de vérification des droits et des prix, en connaître les présomptions et les coûts ;14\item intégrer ces vérifications dans la démarche d'évaluation et dans le rapport, conformément aux normes de pratique.15\end{itemize}16\end{objectifs}1718\section{Biens, immeubles et droit de propriété}\label{sec:6:biens}1920\subsection{Ce qui est immeuble et ce qui ne l'est pas}2122Le Code civil divise les biens en immeubles et en meubles \parencite[art.~899]{ccq}. Sont immeubles « les fonds de terre, les constructions et ouvrages à caractère permanent qui s'y trouvent et tout ce qui en fait partie intégrante » \parencite[art.~900]{ccq}. Font partie intégrante les meubles incorporés à l'immeuble qui « perdent leur individualité et assurent l'utilité de l'immeuble » \parencite[art.~901]{ccq} : la tuyauterie, le filage, la fournaise raccordée, les armoires fixées, les fenêtres. Une troisième catégorie importe particulièrement à l'évaluateur : les meubles qui sont « à demeure, matériellement attachés ou réunis à l'immeuble » sans y être incorporés demeurent immeubles « tant qu'ils y restent et assurent l'utilité de l'immeuble », sauf s'ils servent, dans l'immeuble, « à l'exploitation d'une entreprise ou à la poursuite d'activités », auquel cas ils demeurent meubles \parencite[art.~903]{ccq}. Une thermopompe murale, un lave-vaisselle encastré ou un système d'alarme câblé sont immeubles par attache ; les équipements d'une garderie ou d'un salon de coiffure exploités au rez-de-chaussée d'un plex restent meubles, même boulonnés au sol.2324Cette classification n'est pas une subtilité de juriste : elle délimite l'objet évalué et conditionne la lecture des prix. La valeur marchande d'un immeuble résidentiel porte sur le fonds de terre, les constructions permanentes, les parties intégrantes et les meubles immobilisés par attache ; elle ne porte pas sur les électroménagers autonomes, les meubles, les rideaux ni les équipements d'exploitation. Lorsqu'un acte de vente ou une promesse d'achat inclut de tels biens meubles dans le prix, la contrepartie qui leur est attribuable doit être retranchée avant toute comparaison, et la valeur que les parties leur ont donnée dans l'acte, souvent fixée pour des motifs fiscaux, ne reflète pas nécessairement leur valeur (\cref{ch:16}). La même frontière gouverne la base d'imposition des droits sur les mutations immobilières, qui inclut dans l'« immeuble » certains meubles attachés à demeure \parencite[art.~1.0.1]{ldmi}, et la définition de l'immeuble portée au rôle d'évaluation foncière, qui ajoute à l'immeuble du Code civil « tout meuble \ldots{} qui est attaché à demeure », sous réserve des meubles d'exploitation de certaines catégories d'immeubles \parencite[art.~1]{lfm} ; le \cref{ch:09} y revient. Les normes de pratique de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec rangent d'ailleurs le traitement des biens meubles parmi les éléments de la substance de toute évaluation \parencite[règle~1.2]{oeaqNormes}.2526\begin{definition}{Objet de l'évaluation immobilière}{objet}27L'objet d'une évaluation immobilière est un \motcle{droit réel} portant sur un immeuble au sens des articles 899 à 903 du Code civil, c'est-à-dire sur le fonds de terre, les constructions et ouvrages permanents, leurs parties intégrantes et les meubles qui y sont attachés à demeure, à l'exclusion des meubles d'exploitation et des autres biens meubles. Le rapport doit identifier ce droit (pleine propriété, part indivise, fraction de copropriété divise, usufruit, nue-propriété, emphytéose, droit du locateur, etc.), les charges qui le grèvent et la date à laquelle il est évalué.28\end{definition}2930\subsection{La propriété et l'accession}3132La propriété est « le droit d'user, de jouir et de disposer librement et complètement d'un bien », sous réserve des limites fixées par la loi ; elle « est susceptible de modalités et de démembrements » \parencite[art.~947]{ccq}. Cette définition fonde ce que la pratique nord-américaine appelle le \terme{pleine propriété}{fee simple} : le faisceau complet des prérogatives, qui sert de base de valeur de référence à toutes les méthodes d'évaluation (\cref{ch:02}). Les trois verbes de l'article 947 correspondent aux trois sources de la valeur immobilière : l'usage (habiter), la jouissance (percevoir les fruits, c'est-à-dire les loyers) et la disposition (vendre, hypothéquer, léguer). Un droit qui ne confère que l'un ou deux de ces attributs vaut moins que la pleine propriété, et la différence est précisément ce que ce chapitre apprend à mesurer.3334La propriété s'étend par accession « à ce qu'il produit et à ce qui s'y unit » \parencite[art.~948]{ccq}. « La propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous » \parencite[art.~951]{ccq}, sous réserve des droits publics sur les mines, les hydrocarbures et les eaux souterraines, et les constructions sur un immeuble « sont présumés avoir été faits par le propriétaire, à ses frais, et lui appartenir » \parencite[art.~955]{ccq}. Pour l'évaluateur, ces règles ont deux conséquences. La première est que, sauf titre contraire publié, le bâtiment et le terrain appartiennent à la même personne et se vendent ensemble : la décomposition entre la valeur du terrain et celle des améliorations, que pratique la méthode du coût (\cref{ch:21,ch:25}), est une construction analytique et non une réalité juridique. La seconde est que la présomption de l'article 955 est simple : lorsqu'une convention de propriété superficiaire a été publiée (\cref{sec:6:modalites}), le propriétaire du sol et celui du bâtiment diffèrent, et attribuer la valeur du bâtiment au propriétaire du sol serait une erreur. L'article 951 fonde aussi la valeur des droits aériens et souterrains, que l'évaluateur rencontre dans les projets de densification et que le \cref{ch:41} aborde.3536\subsection{Une matrice des dispositions utiles}3738Le \cref{tab:6:matrice} regroupe, par thème, les dispositions du Code civil et des lois connexes que ce chapitre mobilise, avec l'effet qu'elles produisent sur l'évaluation. La liste est une sélection ; le registre des dispositions vérifiées du dépôt (\texttt{sources/normes-A.csv}) en contient davantage, notamment pour la copropriété divise (\cref{ch:07,ch:42}) et le bail de logement (\cref{ch:26,ch:34}). Chaque disposition a été lue dans le texte refondu à jour au 15 octobre 2026.3940\begin{table}[htbp]41\caption{Dispositions du Code civil du Québec et des lois connexes mobilisées dans ce chapitre, et leur effet sur l'évaluation (sélection)}\label{tab:6:matrice}42\centering\footnotesize43\begin{tabularx}{\textwidth}{@{}L{24mm}L{30mm}Y@{}}44\toprule45Thème & Dispositions & Effet sur l'évaluation \\46\midrule47Biens & C.c.Q., art.~899--903 & Délimite l'objet évalué ; meubles attachés à demeure inclus, meubles d'exploitation exclus ; retrancher la contrepartie des meubles dans les prix de vente \\48Propriété, accession & art.~947, 948, 951, 955 & Pleine propriété comme base de référence ; terrain et bâtiment présumés du même propriétaire ; droits aériens et souterrains \\49Indivision & art.~1010, 1014, 1015, 1019, 1022, 1030 & La part indivise est un bien distinct, hypothécable, à évaluer avec la convention publiée (usage exclusif, préemption, durée) et une décote d'illiquidité \\50Copropriété divise & art.~1038--1041, 1052--1053, 1064, 1068.1--1070 & La fraction (partie privative + quote-part) est l'objet évalué ; documents du syndicat (renvoi au \cref{ch:07}) \\51Propriété superficiaire & art.~1110--1118, 1040 & Bâtiment et tréfonds appartiennent à des personnes différentes ; terme, indemnité de fin de superficie, seuil de 50 ans pour la copropriété \\52Usufruit, usage & art.~1119--1130, 1151--1152, 1162--1163, 1171--1176 & Partage de la valeur entre usufruitier et nu-propriétaire selon la durée (terme, vie) ; charges d'entretien ; droit d'usage incessible \\53Servitude & art.~1177, 1181--1182, 1186, 1189, 1191 & Charge réelle qui suit les fonds ; ajustement du fonds servant et du fonds dominant ; rachat possible \\54Emphytéose & art.~1195--1200, 1203, 1208--1210 & Droit temporaire (10 à 100 ans) ; valeur de l'emphytéote décroissante avec la durée restante ; reprise des constructions par le propriétaire \\55Vente et garanties & art.~1708, 1716, 1719--1720, 1723, 1725--1733, 1739 & Garanties légales de plein droit ; ventes « sans garantie légale » ou sous contrôle de justice comme comparables atypiques ; quantum du vice caché \\56Hypothèque & art.~2660--2665, 2693--2695, 2748, 2778 & Droit réel accessoire ; rang ; hypothèque des loyers en multilogement ; contexte des ventes en reprise \\57Louage & art.~1851, 1854, 1864, 1892--1893, 1936--1937, 1941--1947, 1955 & L'acquéreur reprend les baux ; loyers en place et encadrement comme base du revenu \\58Publicité des droits & art.~2934, 2938, 2941--2947, 2969--2972.1, 3026--3030 ; CCQ, r.~6, art.~4--5 & Registre foncier comme source officielle des droits et des prix ; présomptions de connaissance et d'existence ; plan cadastral présumé exact \\59Mutations & D-15.1, art.~1, 1.0.1, 2, 2.1, 6, 9--10, 17--20.1 & Coût de transaction ; emphytéose et bail de plus de 40 ans assimilés à un transfert ; transferts exonérés à écarter des comparables \\60Courtage & C-73.2, art.~1--3, 23--26, 129.1--129.2 ; C-73.2, r.~1, art.~5, 82--85, 118 & Formulaires obligatoires (DV, PA) comme sources d'information datées ; mention « sans garantie légale » des fiches \\61\bottomrule62\end{tabularx}63\tabsource{sélection de l'auteur d'après \texttt{sources/normes-A.csv} ; textes refondus à jour au 15 octobre 2026 (lois) et au 1\ier{} juillet 2026 (règlements), consultés le 31 octobre 2026 \parencite{ccq,ldmi,loiCourtage,reglCourtageDeontologie,reglPubliciteFonciere}.}64\end{table}6566\section{Les modalités de la propriété}\label{sec:6:modalites}6768Le Code civil distingue les \motcle{modalités} de la propriété, qui aménagent la façon dont un droit de propriété entier est détenu, des \motcle{démembrements}, qui en détachent certaines prérogatives au profit d'une autre personne. Les modalités sont la copropriété, indivise ou divise, et la propriété superficiaire ; les démembrements sont l'usufruit, l'usage, la servitude et l'emphytéose. La \cref{fig:6:organigramme} propose la série de questions que l'évaluateur doit se poser pour déterminer le droit qu'il évalue ; les sections qui suivent développent chaque branche.6970\begin{figure}[htbp]71\centering72\begin{tikzpicture}[73  q/.style={draw=brandPrimary, fill=brandLight, rounded corners=2pt, text width=46mm, align=center, font=\sffamily\footnotesize, minimum height=9mm},74  r/.style={draw=brandDark, fill=white, rounded corners=2pt, text width=34mm, align=center, font=\sffamily\footnotesize, minimum height=8mm},75  ref/.style={draw=brandSecondary, fill=brandSecondary!20, rounded corners=2pt, text width=34mm, align=center, font=\sffamily\footnotesize, minimum height=8mm},76  fl/.style={-{Stealth[length=2mm]}, brandGray, thick},77  lab/.style={font=\sffamily\scriptsize, text=brandGray, fill=white, inner sep=1pt}]78\node[q] (q1) {Le droit évalué est-il la propriété entière de l'immeuble ?};79\node[q, below=7mm of q1] (q2) {La propriété est-elle détenue par une seule personne, sur le sol et le bâtiment ?};80\node[q, below=7mm of q2] (q3) {Des charges réelles grèvent-elles l'immeuble (servitude, hypothèque, baux) ?};81\node[ref, below=7mm of q3] (res) {Pleine propriété, libre ou grevée : base de référence (\cref{ch:02})};82\node[r, right=10mm of q1] (dem) {Démembrement : usufruit, usage, servitude, emphytéose, ou droit du locateur / du locataire};83\node[r, below=4mm of dem] (dem2) {Évaluer le droit sur sa durée (terme, vie, bail) et son complément (nue-propriété, propriétaire) --- \cref{sec:6:demembrements}};84\node[r, right=10mm of q2] (mod) {Modalité : indivision, copropriété divise, propriété superficiaire};85\node[r, below=4mm of mod] (mod2) {Évaluer la part, la fraction ou le droit du superficiaire / du tréfoncier --- \cref{sec:6:modalites}, \cref{ch:07}};86\node[r, right=10mm of q3] (chg) {Relever chaque charge à l'index des immeubles et au certificat de localisation ; ajuster ou évaluer le droit grevé --- \cref{sec:6:publicite}};87\draw[fl] (q1) -- node[lab] {oui} (q2);88\draw[fl] (q2) -- node[lab] {oui} (q3);89\draw[fl] (q3) -- node[lab] {non, ou charges mesurées} (res);90\draw[fl] (q1) -- node[lab] {non} (dem);91\draw[fl] (dem) -- (dem2);92\draw[fl] (q2) -- node[lab] {non} (mod);93\draw[fl] (mod) -- (mod2);94\draw[fl] (q3) -- node[lab] {oui} (chg);95\end{tikzpicture}96\caption{Quel droit évalue-t-on ? Trois questions successives conduisent de l'immeuble physique au droit réel évalué : un démembrement, une modalité de la propriété, ou la pleine propriété libre ou grevée de charges. Chaque branche renvoie à la section qui en traite.}\label{fig:6:organigramme}97\figsource{schéma de l'auteur (TikZ, \texttt{manuscript/chapters/ch06.tex}), d'après les art.~947, 1009 et s. et 1119 C.c.Q.}98\end{figure}99100\subsection{L'indivision}101102La copropriété est « la propriété que plusieurs personnes ont ensemble et concurremment sur un même bien, chacune d'elles étant investie, privativement, d'une quote-part du droit » ; elle est dite par indivision « lorsque le droit de propriété ne s'accompagne pas d'une division matérielle du bien », et divise lorsque le droit « se répartit entre les copropriétaires par fractions comprenant chacune une partie privative, matériellement divisée, et une quote-part des parties communes » \parencite[art.~1010]{ccq}. L'indivision est fréquente au Québec dans deux situations qui intéressent directement l'évaluateur résidentiel : la détention d'un plex par plusieurs ménages qui occupent chacun un logement sans avoir constitué de copropriété divise, et la détention d'un immeuble locatif par des associés ou des héritiers.103104Les parts des indivisaires « sont présumées égales » et chacun a, relativement à sa part, « les droits et les obligations d'un propriétaire exclusif » : il peut l'aliéner ou l'hypothéquer, et ses créanciers peuvent la saisir \parencite[art.~1015]{ccq}. La part indivise est donc un bien distinct, susceptible d'être évalué séparément, et elle l'est effectivement lorsqu'un indivisaire vend sa part, lorsqu'un prêteur la prend en garantie ou lors d'un partage. L'indivision conventionnelle portant sur un immeuble « doit être publiée pour être opposable aux tiers », et la publication porte notamment sur la durée prévue de l'indivision, sur l'identification des parts et, le cas échéant, sur les droits de préemption ou « l'attribution d'un droit d'usage ou de jouissance exclusive d'une partie du bien indivis » \parencite[art.~1014]{ccq}. Cette convention est la première pièce que l'évaluateur d'une part indivise doit lire : c'est elle qui dit si la part donne l'usage exclusif d'un logement précis, si l'indivisaire peut vendre librement ou doit d'abord offrir sa part aux autres, et combien de temps l'indivision doit durer. Les indivisaires sont tenus, à proportion de leur part, « des frais d'administration et des autres charges communes » \parencite[art.~1019]{ccq}, ce qui fixe la clé de répartition des dépenses dans l'approche du revenu. Deux règles supplétives complètent le tableau : à défaut de droits de préemption publiés, tout indivisaire peut, dans les 60 jours où il apprend qu'un tiers a acquis une part à titre onéreux, l'écarter en lui remboursant le prix et les frais, ce droit de retrait devant s'exercer dans l'année de l'acquisition \parencite[art.~1022]{ccq} ; et « nul n'est tenu de demeurer dans l'indivision », le partage pouvant toujours être provoqué sauf report conventionnel, testamentaire ou judiciaire \parencite[art.~1030]{ccq}.105106Ces dispositions expliquent pourquoi une part indivise ne vaut généralement pas sa quote-part arithmétique de la valeur du tout. L'acheteur d'une part acquiert un bien moins liquide qu'une fraction divise : le marché des acquéreurs est plus étroit, le financement est plus difficile, le droit de retrait de l'article 1022 fait peser une incertitude sur toute vente à un tiers, et l'acheteur dépend de ses coïndivisaires pour les décisions d'administration. Il est d'usage de représenter cet écart par une \motcle{décote d'indivision} appliquée à la quote-part :107\begin{equation}\label{eq:6:indivision}108V_{\text{part}} = q\,V\,(1 - d),109\end{equation}110où $q$ est la quote-part, $V$ la valeur marchande de l'immeuble entier en pleine propriété et $d$ la décote. Le Code ne fixe aucune décote et aucune source publique québécoise n'en publie la mesure ; sa grandeur dépend de la convention d'indivision (une convention publiée qui attribue l'usage exclusif d'un logement et écarte le droit de retrait réduit $d$), de la taille de la part (une part majoritaire se décote moins) et du marché local. La meilleure méthode reste la comparaison avec des ventes de parts indivises, lorsque le registre foncier en révèle ; à défaut, la décote est une hypothèse que le rapport doit déclarer et motiver. L'\cref{ex:6:3} applique cette équation.111112\subsection{La copropriété divise}113114La \motcle{copropriété divise} est établie par la publication d'une déclaration qui divise l'immeuble en fractions \parencite[art.~1038]{ccq} ; dès cette publication, la collectivité des copropriétaires forme une personne morale, le syndicat \parencite[art.~1039]{ccq}. La valeur relative de chaque fraction, déterminée dans la déclaration, est établie « en fonction de la nature, de la destination, des dimensions et de la situation de la partie privative », sans tenir compte de son utilisation \parencite[art.~1041]{ccq} ; elle sert de clé aux charges et aux voix, et elle ne doit pas être confondue avec la valeur marchande de la fraction. L'objet évalué est ici la fraction, c'est-à-dire la partie privative et sa quote-part des parties communes \parencite[art.~1010, 1042--1043]{ccq}, avec les droits d'usage restreint (balcon, stationnement, casier) qui lui sont rattachés. Le \cref{ch:07} détaille la déclaration de copropriété, les parties communes et les documents que le vendeur et le syndicat doivent fournir, dont l'attestation sur l'état de la copropriété en vigueur depuis le 14 août 2025 \parencite[art.~1068.1]{ccq}, et le \cref{ch:42} traite de l'évaluation des copropriétés et des conversions. Il suffit ici de retenir que la copropriété divise suppose un plan cadastral qui immatricule les parties privatives et communes \parencite[art.~3030]{ccq}, et qu'elle peut être établie sur un immeuble bâti par un emphytéote ou détenu en propriété superficiaire seulement si la durée non écoulée de ces droits, au moment de la publication de la déclaration, « est supérieure à 50 ans » \parencite[art.~1040]{ccq} : la durée restante d'un démembrement a donc des effets de seuil, et pas seulement des effets continus.115116\subsection{La propriété superficiaire}117118La \motcle{propriété superficiaire} « résulte de la division de l'objet du droit de propriété portant sur un immeuble, de la cession du droit d'accession ou de la renonciation au bénéfice de l'accession » \parencite[art.~1110]{ccq}. Elle sépare le propriétaire du tréfonds, le \motcle{tréfoncier}, du propriétaire des constructions, le \motcle{superficiaire}. Chacun supporte les charges grevant l'objet de son droit \parencite[art.~1112]{ccq} ; le droit du superficiaire à l'usage du tréfonds est réglé par la convention et, à défaut, le tréfonds est grevé des servitudes nécessaires \parencite[art.~1111]{ccq}. La propriété superficiaire « peut être perpétuelle, mais un terme peut être fixé par la convention » \parencite[art.~1113]{ccq} ; elle prend fin par la réunion des deux qualités dans une même personne, par l'avènement d'une condition résolutoire ou par l'arrivée du terme \parencite[art.~1114]{ccq}. La règle de fin est celle qui compte pour l'évaluation : à l'expiration, « le tréfoncier acquiert par accession la propriété des constructions \ldots{} en en payant la valeur au superficiaire », mais si cette valeur est égale ou supérieure à celle du tréfonds, le superficiaire a le droit d'acquérir le tréfonds en en payant la valeur, à moins qu'il ne préfère enlever ses constructions \parencite[art.~1116]{ccq} ; faute d'entente sur le prix, le tribunal le fixe et le jugement vaut titre \parencite[art.~1118]{ccq}.119120On rencontre la propriété superficiaire dans les maisons construites sur un terrain loué ou appartenant à un tiers, dans certains ensembles sur terres publiques ou institutionnelles, et dans les montages où un promoteur construit sur le fonds d'autrui. L'évaluateur doit alors évaluer deux droits, celui du superficiaire sur le bâtiment, avec le terme et l'indemnité de fin que la convention prévoit, et celui du tréfoncier sur le sol, avec la réversion. Contrairement à l'emphytéose, le superficiaire dont le droit est à terme a vocation, en principe, à être indemnisé de la valeur de ses constructions à la fin \parencite[art.~1116]{ccq}, ce qui change profondément la courbe de valeur de son droit avec la durée restante : il perd l'usage du sol, non les constructions. Le \cref{tab:6:demembrements} compare les régimes.121122\section{Les démembrements du droit de propriété}\label{sec:6:demembrements}123124« L'usufruit, l'usage, la servitude et l'emphytéose sont des démembrements du droit de propriété et constituent des droits réels » \parencite[art.~1119]{ccq}. Un démembrement détache de la propriété certains attributs au profit d'une personne autre que le propriétaire ; ce qui reste à ce dernier s'appelle la nue-propriété dans le cas de l'usufruit, et le droit du propriétaire ou du bailleur emphytéotique dans le cas de l'emphytéose. Puisque les attributs détachés et les attributs conservés forment ensemble la pleine propriété, il est naturel de poser que la valeur du démembrement et celle de son complément somment à la valeur de la pleine propriété. Cette identité est vraie dans un monde sans frictions ; les écarts qu'elle présente en pratique sont instructifs et seront discutés à la \cref{sec:6:exemple}.125126\begin{table}[p]127\caption{Modalités et démembrements du droit de propriété : régime juridique et conséquences pour l'évaluation}\label{tab:6:demembrements}128\centering\scriptsize\setlength{\tabcolsep}{4pt}129\begin{tabularx}{\textwidth}{@{}L{21mm}YYY@{}}130\toprule131Droit & Contenu et durée & Fin du droit et sort des constructions & Ce que l'évaluateur estime \\132\midrule133Usufruit (art.~1120--1130, 1151, 1162) & User et jouir du bien d'autrui « comme le propriétaire lui-même », à charge d'en conserver la substance ; fruits à l'usufruitier, entretien à sa charge, réparations majeures au nu-propriétaire. Au plus 100 ans ; sans terme : viager (30 ans pour une personne morale). & Terme, décès, réunion, déchéance, non-usage de 10 ans ; le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété sans indemnité. & Usufruit = fruits nets actualisés sur la durée, certaine ou aléatoire ; nue-propriété = réversion actualisée ; convertible en rente (art.~1171). \\134Usage (art.~1172--1176) & Se servir du bien et en percevoir les fruits « jusqu'à concurrence des besoins de l'usager » et des siens ; temporaire, souvent viager. & Comme l'usufruit ; droit incessible et insaisissable sauf stipulation (art.~1173). & Décote de la pleine propriété grevée ; pas de marché du droit lui-même. \\135Servitude (art.~1177--1191) & Charge sur le fonds servant au profit du fonds dominant : tolérer certains actes ou s'abstenir ; perpétuelle ou à terme ; suit les fonds (art.~1182). & Réunion, renonciation, terme, rachat, non-usage de 10 ans ; rachat judiciaire du passage si disproportion (art.~1189). & Moins-value du fonds servant, plus-value du fonds dominant ; ajustement des comparables ; prix de rachat. \\136Emphytéose (art.~1195--1210) & Utiliser pleinement l'immeuble d'autrui, à charge d'y faire des constructions qui en augmentent durablement la valeur ; réparations même majeures à l'emphytéote (art.~1203) ; de 10 à 100 ans ; renouvelable si terrain de copropriété ou immeuble déjà bâti (art.~1198). & Terme, perte, résiliation, réunion, non-usage, abandon ; le propriétaire reprend l'immeuble libre de charges avec les constructions prévues (art.~1209--1210). & Emphytéote = flux nets de la rente sur la durée restante ; propriétaire = rentes + reprise ; seuils de 40 ans (mutations) et de 50 ans (copropriété). \\137Propriété superficiaire (art.~1110--1118) & Propriété des constructions distincte de celle du tréfonds ; perpétuelle ou à terme. & Réunion, condition, terme ; le tréfoncier acquiert les constructions en en payant la valeur, ou le superficiaire achète le tréfonds (art.~1116). & Deux pleines propriétés sur des objets différents ; indemnité de fin et servitudes d'usage du sol à modéliser. \\138Part indivise (art.~1010--1030) & Quote-part d'un droit de propriété non divisé matériellement ; durée de l'indivision selon la convention publiée. & Partage, cession ; droit de retrait des coïndivisaires (art.~1022). & Quote-part de la valeur du tout moins une décote d'illiquidité, selon la convention. \\139\bottomrule140\end{tabularx}141\tabsource{synthèse de l'auteur d'après le Code civil du Québec, texte à jour au 15 octobre 2026 \parencite{ccq} ; vocabulaire comparé dans \textcite{aiDictionary2022} et \textcite{achour1992}.}142\end{table}143144\subsection{L'usufruit et l'usage}145146L'\motcle{usufruit} « est le droit d'user et de jouir, pendant un certain temps, d'un bien dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à charge d'en conserver la substance » \parencite[art.~1120]{ccq}. Il s'établit par contrat, par testament ou par la loi \parencite[art.~1121]{ccq}, et sa durée « ne peut excéder 100 ans » ; l'usufruit accordé sans terme « est viager ou, si l'usufruitier est une personne morale, trentenaire » \parencite[art.~1123]{ccq}. L'usufruitier « fait siens les fruits et revenus que produit le bien » \parencite[art.~1126]{ccq}, qui se comptent jour par jour entre lui et le nu-propriétaire \parencite[art.~1130]{ccq} ; l'entretien est à sa charge, tandis que les réparations majeures, celles qui portent sur une partie importante du bien et nécessitent une dépense exceptionnelle, comme la toiture, les murs portants ou les systèmes de chauffage, d'électricité et de plomberie, incombent en principe au nu-propriétaire \parencite[art.~1151--1152]{ccq}. L'usufruit s'éteint notamment par l'arrivée du terme, par le décès de l'usufruitier, par la réunion des deux qualités dans la même personne et par le non-usage pendant dix ans \parencite[art.~1162]{ccq}, et le nu-propriétaire recouvre alors la pleine propriété. L'usufruitier qui éprouve des difficultés sérieuses à remplir ses obligations peut exiger la conversion de son droit en rente, que le tribunal fixe à défaut d'entente « en tenant compte, notamment, de l'étendue du droit, de sa durée, ainsi que des fruits et revenus qui en sont tirés » \parencite[art.~1171]{ccq} : c'est une invitation explicite au calcul actuariel que la \cref{sec:6:exemple} conduit.147148L'usufruit est fréquent en matière résidentielle dans les planifications successorales : un conjoint survivant reçoit l'usufruit viager de la résidence, les enfants la nue-propriété. L'évaluateur est alors sollicité pour partager la valeur, que ce soit pour l'impôt, pour un partage entre héritiers, pour une vente de la nue-propriété ou pour une conversion en rente. Le droit d'usage est la version restreinte de l'usufruit : il permet de se servir du bien et d'en percevoir les fruits « jusqu'à concurrence des besoins de l'usager et des personnes qui habitent avec lui ou sont à sa charge » \parencite[art.~1172]{ccq}, il est incessible et insaisissable sauf stipulation contraire \parencite[art.~1173]{ccq}, et les règles de l'usufruit lui sont applicables pour le reste, sauf la conversion en rente lorsque le droit n'est pas cessible \parencite[art.~1176]{ccq}. Parce qu'il n'a pas de marché, le droit d'usage n'a pas de valeur d'échange au sens propre ; ce que l'évaluateur mesure, c'est la décote qu'il impose à la propriété grevée, par les mêmes outils que pour l'usufruit, en traitant l'usager comme un usufruitier dont les fruits sont limités à ses besoins.149150\subsubsection*{Le partage de la valeur : terme fixe}151152Soit un immeuble dont la valeur en pleine propriété est $V$ et dont la valeur locative nette, c'est-à-dire le loyer de marché diminué des charges qui incombent à l'usufruitier, est $L$ la première année et croît au taux $g$. Dans le cadre du modèle de Gordon que le \cref{ch:29} développe, la pleine propriété vaut la somme actualisée de tous les fruits futurs au taux $r$ :153\begin{equation}\label{eq:6:gordon}154V = \sum_{t=1}^{\infty} \frac{L\,(1+g)^{t-1}}{(1+r)^t} = \frac{L}{r-g}, \qquad r > g,155\end{equation}156de sorte que la valeur locative nette cohérente avec $V$ est $L = (r - g)\,V$. L'usufruitier à terme fixe de $n$ années reçoit les $n$ premiers fruits ; le nu-propriétaire reçoit tout le reste, c'est-à-dire la pleine propriété à la fin de l'année $n$, dont la valeur sera alors $V_n = V(1+g)^n$ si les hypothèses se maintiennent. On obtient157\begin{align}158U_n &= \sum_{t=1}^{n} \frac{L\,(1+g)^{t-1}}{(1+r)^t} = V\left[1 - \left(\frac{1+g}{1+r}\right)^{n}\right], \label{eq:6:usufruit-terme}\\159N\!P_n &= \frac{V(1+g)^n}{(1+r)^n} = V\left(\frac{1+g}{1+r}\right)^{n}, \label{eq:6:np-terme}160\end{align}161et l'identité $U_n + N\!P_n = V$ est immédiate. La part de la nue-propriété ne dépend que de la durée et de l'écart entre le taux d'actualisation et la croissance des fruits ; avec $g = 0$, elle se réduit au facteur d'actualisation $(1+r)^{-n}$. Plus l'usufruit est long et plus le taux est élevé, plus la nue-propriété est faible : à 5 \% et $g = 1{,}5$ \%, elle vaut encore 71 \% de la pleine propriété après dix ans, mais 36 \% après trente ans (\cref{sec:6:exemple}).162163\subsubsection*{Le partage de la valeur : usufruit viager}164165Lorsque l'usufruit est viager, la durée est aléatoire et dépend de la survie de l'usufruitier. Notons $x$ son âge à la date d'évaluation et ${}_t p_x$ la probabilité qu'il soit encore vivant $t$ années plus tard. La convention adoptée ici, qui simplifie le décompte jour par jour de l'article 1130, est que le fruit de l'année $t$ revient à l'usufruitier s'il est vivant au début de cette année, avec probabilité ${}_{t-1}p_x$, et que le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété à la fin de l'année du décès. La valeur de l'usufruit viager est l'espérance de la somme actualisée des fruits :166\begin{equation}\label{eq:6:usufruit-viager}167U_x = \sum_{t=1}^{\omega - x} \frac{{}_{t-1}p_x\; L\,(1+g)^{t-1}}{(1+r)^t},168\end{equation}169où $\omega$ est l'âge limite de la table de mortalité, et la nue-propriété s'obtient soit par complément, $N\!P_x = V - U_x$, soit directement comme l'espérance de la réversion actualisée :170\begin{equation}\label{eq:6:np-viager}171N\!P_x = \sum_{t=1}^{\omega - x} \frac{\left({}_{t-1}p_x - {}_{t}p_x\right) V(1+g)^{t}}{(1+r)^t}.172\end{equation}173174\begin{proposition}{Identité du partage viager}{partage}175Sous les hypothèses de l'\cref{eq:6:gordon} et la convention de décompte annuel ci-dessus, les deux expressions de la nue-propriété coïncident et $U_x + N\!P_x = V$ pour tout âge $x$ et toute table de mortalité telle que ${}_{\omega - x}p_x = 0$.176\end{proposition}177\begin{proof}178Posons $v = (1+r)^{-1}$, $V_t = V(1+g)^t$ et $L_t = L(1+g)^{t-1} = (r-g)V_{t-1}$. Alors $L_t + V_t = (r - g + 1 + g)\,V_{t-1} = (1+r)\,V_{t-1}$. La somme des deux expressions \eqref{eq:6:usufruit-viager} et \eqref{eq:6:np-viager} s'écrit179\[180\sum_{t=1}^{\omega-x} v^t\left[{}_{t-1}p_x\,(L_t + V_t) - {}_{t}p_x\,V_t\right]181= \sum_{t=1}^{\omega-x} \left[v^{t-1}\,{}_{t-1}p_x\,V_{t-1} - v^{t}\,{}_{t}p_x\,V_t\right],182\]183somme télescopique dont il ne reste que le premier terme, $v^0\,{}_0p_x\,V_0 = V$, puisque ${}_{\omega-x}p_x = 0$. Donc $U_x + N\!P_x^{\text{direct}} = V$, et $N\!P_x^{\text{direct}} = V - U_x$.184\end{proof}185186La proposition a une portée pratique : elle fournit un contrôle interne du calcul, que le script du chapitre et ses tests appliquent, et elle rappelle que toute hypothèse qui rompt l'identité, par exemple des taux d'actualisation différents pour l'usufruitier et le nu-propriétaire, produit une somme des deux droits différente de la pleine propriété, ce qui n'est pas une erreur mais une information sur les frictions du marché des droits démembrés. Une approximation courante consiste à remplacer la durée aléatoire par un terme fixe égal à la durée espérée du droit, c'est-à-dire l'espérance de vie de l'usufruitier $e_x$ augmentée d'une demi-année sous la convention de décompte annuel retenue ici, et à appliquer les \cref{eq:6:usufruit-terme,eq:6:np-terme}. Parce que le facteur d'actualisation est une fonction convexe de la durée, l'inégalité de Jensen implique que l'annuité espérée est inférieure à l'annuité calculée sur la durée espérée : l'approximation surestime l'usufruit et sous-estime la nue-propriété, d'un montant qui dépend de la dispersion de la durée de vie restante et du taux. La \cref{sec:6:exemple} chiffre cet écart ; il est modeste aux taux usuels, mais il n'est pas nul et il est systématique.187188\begin{pratique}189La table de mortalité est une hypothèse de l'évaluation au même titre que le taux d'actualisation, et le rapport doit la nommer. Pour une évaluation réelle, l'évaluateur utilise une table publiée et datée, en précisant le sexe et la période ; les tables complètes de mortalité de Statistique Canada, dont la version diffusée le 13 janvier 2026 couvre le Canada et les provinces \parencite{statcanTableMortalite}, en sont la source publique de référence, et les tables prescrites par l'administration fiscale ou par l'Institut canadien des actuaires s'imposent selon la fin de l'évaluation. L'exemple de ce chapitre emploie une table \emph{synthétique} à seule fin pédagogique ; ses valeurs ne doivent pas être réutilisées dans un rapport. L'âge de l'usufruitier à la date d'évaluation, son sexe et son état de santé connu sont des faits à documenter, et l'usufruit constitué au profit de deux personnes conjointement, qui dure jusqu'au dernier décès, exige une table de survie conjointe.190\end{pratique}191192\subsection{La servitude}193194La \motcle{servitude} « est une charge imposée sur un immeuble, le fonds servant, en faveur d'un autre immeuble, le fonds dominant, et qui appartient à un propriétaire différent » ; elle oblige le propriétaire du fonds servant « à supporter, de la part du propriétaire du fonds dominant, certains actes d'usage ou à s'abstenir lui-même d'exercer certains droits inhérents à la propriété » \parencite[art.~1177]{ccq}. Elle s'établit « par contrat, par testament, par destination du propriétaire ou par l'effet de la loi », et « la possession, même immémoriale, ne suffit pas à cet effet » \parencite[art.~1181]{ccq} : un passage toléré depuis quarante ans n'est pas une servitude, et une servitude inscrite ne cesse pas d'exister parce qu'on ne la voit pas sur le terrain. Les mutations de propriété ne portent pas atteinte à la servitude, qui « suit les immeubles en quelques mains qu'ils passent, sous réserve des dispositions relatives à la publicité des droits » \parencite[art.~1182]{ccq}. Le propriétaire du fonds dominant ne peut aggraver la situation du fonds servant, et celui du fonds servant ne peut diminuer l'exercice de la servitude, mais il peut en déplacer l'assiette à ses frais si l'exercice reste aussi commode \parencite[art.~1186]{ccq}. La servitude s'éteint par la réunion des deux fonds dans une même personne, par la renonciation du fonds dominant, par l'arrivée du terme, par le rachat et par le non-usage pendant dix ans \parencite[art.~1191]{ccq}. Sauf en cas d'enclave, la servitude de passage « peut être rachetée lorsque son utilité pour le fonds dominant est hors de proportion avec l'inconvénient ou la dépréciation qu'elle entraîne pour le fonds servant » ; le tribunal fixe alors le prix en tenant compte « de l'ancienneté de la servitude et du changement de valeur que la servitude entraîne » pour les deux fonds \parencite[art.~1189]{ccq}.195196Les servitudes usuelles en milieu résidentiel sont les servitudes d'utilité publique (Hydro-Québec, télécommunications, égout et aqueduc), les servitudes de passage et de stationnement entre voisins, les servitudes de vue, de non-construction ou de hauteur, et les servitudes de tolérance d'empiétement, fréquentes dans les quartiers anciens de Montréal et de Québec où les murs mitoyens et les balcons débordent sur le lot voisin. Toutes sont des charges réelles publiées : l'évaluateur les relève à l'index des immeubles (\cref{sec:6:publicite}) et au certificat de localisation, qui en montre l'assiette (\cref{ch:07}). Leur effet sur la valeur est le plus souvent mesuré par différence :197\begin{equation}\label{eq:6:servitude}198\Delta V = V^{\text{sans}} - V^{\text{avec}},199\end{equation}200estimée par ventes appariées, par la part du terrain rendue inutilisable, par le coût des inconvénients capitalisé ou par le jugement. La formule exprime une moins-value pour le fonds servant ; pour le fonds dominant, une servitude de passage qui désenclave ou un droit de stationnement crée une plus-value, qui n'est pas nécessairement égale à la moins-value du fonds servant, et c'est précisément ce déséquilibre que l'article 1189 permet au tribunal de considérer dans le rachat. Le \cref{ch:07} développe la mesure par paires sur des données synthétiques et l'\cref{ex:6:4} en donne un aperçu.201202\subsection{L'emphytéose}203204L'\motcle{emphytéose} « est le droit qui permet à une personne, pendant un certain temps, d'utiliser pleinement un immeuble appartenant à autrui et d'en tirer tous ses avantages, à la condition de ne pas en compromettre l'existence et à charge d'y faire des constructions, ouvrages ou plantations qui augmentent sa valeur d'une façon durable » \parencite[art.~1195]{ccq}. Sa durée, stipulée dans l'acte, est « d'au moins 10 ans et d'au plus 100 ans » \parencite[art.~1197]{ccq}. L'emphytéote a, à l'égard de l'immeuble, « tous les droits attachés à la qualité de propriétaire », sous réserve des limitations du Code et de l'acte constitutif, lequel peut accorder au propriétaire des garanties protégeant la valeur et le rendement de l'immeuble \parencite[art.~1200]{ccq} ; il est tenu « aux réparations, même majeures » \parencite[art.~1203]{ccq}, et ses créanciers peuvent saisir et vendre ses droits, comme ceux du propriétaire peuvent saisir les siens \parencite[art.~1199]{ccq}. L'emphytéose portant sur le terrain d'un immeuble détenu en copropriété ou sur un immeuble déjà bâti peut être renouvelée sans obligation de nouvelles constructions \parencite[art.~1198]{ccq}. Elle prend fin par l'arrivée du terme, la perte ou l'expropriation totales, la résiliation, la réunion des qualités, le non-usage pendant dix ans ou l'abandon \parencite[art.~1208]{ccq} ; le propriétaire reprend alors l'immeuble « libre de tous droits et charges consentis par l'emphytéote » \parencite[art.~1209]{ccq}, et l'emphytéote doit le remettre en bon état « avec les constructions, ouvrages ou plantations prévus à l'acte constitutif », ce qu'il a ajouté sans y être tenu étant traité comme les impenses d'un possesseur de bonne foi \parencite[art.~1210]{ccq}. Le Code ne prévoit donc, pour les constructions que l'emphytéote était tenu de faire, aucune indemnité à la fin du droit ; l'acte constitutif peut en disposer autrement, et c'est l'une des premières choses à vérifier.205206L'emphytéose a été largement utilisée au Québec pour les terrains d'institutions religieuses, d'universités, de municipalités et de sociétés d'État, et pour certaines copropriétés montréalaises bâties sur des terrains emphytéotiques. Sa logique économique est celle d'un bail foncier très long : l'emphytéote paie une rente, construit à ses frais, exploite l'immeuble pendant la durée, puis le remet. La valeur de son droit est la somme actualisée des revenus nets de la rente sur la durée restante $n$ ; celle du propriétaire est la somme actualisée des rentes, plus la valeur actualisée de l'immeuble entier, constructions comprises, qu'il reprendra à l'échéance. Dans le cadre de l'\cref{eq:6:gordon}, avec un revenu net d'exploitation $\NOI_1$ croissant au taux $g$, une rente annuelle $R_e$ et une valeur de la pleine propriété $V = \NOI_1/(r-g)$ :207\begin{align}208V^{\text{emph}}_n &= \sum_{t=1}^{n} \frac{\NOI_1 (1+g)^{t-1} - R_e}{(1+r)^t}, \label{eq:6:emph}\\209V^{\text{prop}}_n &= \sum_{t=1}^{n} \frac{R_e}{(1+r)^t} + \frac{V(1+g)^n}{(1+r)^n}, \label{eq:6:prop}210\end{align}211et l'on vérifie, par le même argument télescopique que dans la \cref{prop:partage}, que $V^{\text{emph}}_n + V^{\text{prop}}_n = V$ lorsque les deux droits sont actualisés au même taux : la rente, payée par l'un et reçue par l'autre, s'annule dans la somme. Deux seuils légaux se superposent à cette courbe continue. La Loi concernant les droits sur les mutations immobilières assimile à un transfert l'établissement d'une emphytéose, la cession des droits de l'emphytéote et le bail dont la durée, prolongations comprises, excède 40 ans \parencite[art.~1]{ldmi} : la cession d'un droit emphytéotique engendre le droit de mutation. Et la copropriété divise ne peut être établie sur l'immeuble bâti par l'emphytéote que si la durée restante dépasse 50 ans \parencite[art.~1040]{ccq}, ce qui ferme une issue de valorisation aux emphytéoses qui approchent de leur terme. Le \cref{ch:42} examine le cas particulier des copropriétés sur emphytéose.212213\section{La vente et ses garanties}\label{sec:6:vente}214215\subsection{Le contrat de vente et les documents de la transaction}216217La vente « est le contrat par lequel une personne, le vendeur, transfère la propriété d'un bien à une autre personne, l'acheteur, moyennant un prix en argent » ; le transfert peut aussi porter « sur un démembrement du droit de propriété ou sur tout autre droit » \parencite[art.~1708]{ccq}. La première conséquence pour l'évaluateur tient en une phrase : le prix d'une vente informe sur la valeur du droit vendu, et seulement de celui-là. Une vente d'usufruit, de nue-propriété, de part indivise ou de droits emphytéotiques n'est pas comparable à une vente en pleine propriété, et les bases de données qui recensent les prix de vente ne distinguent pas toujours la nature du droit transféré ; la lecture de l'acte est la seule façon de s'en assurer (\cref{sec:6:publicite}).218219Le vendeur est tenu de délivrer le bien et « d'en garantir le droit de propriété et la qualité », garanties qui « existent de plein droit, sans qu'il soit nécessaire de les stipuler » \parencite[art.~1716]{ccq}. Il remet les titres qu'il possède, une copie de l'acte d'acquisition, des titres antérieurs et du certificat de localisation \parencite[art.~1719]{ccq}, et il doit délivrer « la contenance ou la quantité indiquée au contrat », sauf s'il est évident que le bien individualisé a été vendu sans égard à cette contenance \parencite[art.~1720]{ccq} ; le \cref{ch:12} traite des superficies et de cette garantie de contenance. Au titre de la garantie du droit de propriété, le vendeur garantit que le bien « est libre de tous droits, à l'exception de ceux qu'il a déclarés lors de la vente », et il doit purger les hypothèques, même déclarées, à moins que l'acheteur n'ait assumé la dette \parencite[art.~1723]{ccq}. Depuis la réforme de 2020, il se porte aussi garant « de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété », sauf s'il les a dénoncées, si un acheteur prudent et diligent aurait pu les découvrir, ou si elles ont fait l'objet d'une inscription au Bureau de la publicité foncière \parencite[art.~1725]{ccq}. Les non-conformités au zonage et les constructions sans permis, que le \cref{ch:08} aborde, relèvent de cette garantie, et l'évaluateur qui les constate doit en mesurer l'effet sur la valeur.220221Au Québec, la plupart des ventes résidentielles de moins de cinq logements passent par un courtier et par les formulaires obligatoires élaborés par l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), approuvés par le ministre et publiés à la \emph{Gazette officielle} \parencite[art.~129.1--129.2]{loiCourtage}. Le contrat de courtage résidentiel, défini pour un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements ou une fraction de copropriété, doit être constaté sur ces formulaires \parencite[art.~23--26]{loiCourtage}. Deux d'entre eux sont des sources d'information de premier ordre pour l'évaluateur. Les \motcle{déclarations du vendeur} sur l'immeuble (formulaire DV, version V24 de juin 2022, obligatoire depuis juillet 2012 pour la vente par une personne physique d'un immeuble résidentiel de moins de cinq logements) recensent l'année d'acquisition et de construction, les baux et loyers, les charges et servitudes, les limitations de droit public, l'état du terrain, de l'eau, des fondations, de la toiture, de la plomberie et des systèmes, ainsi que les rapports d'inspection \parencite{oaciqFormulaireDV,oaciqContexteDV} ; le courtier doit vérifier « conformément aux usages et aux règles de l'art » les renseignements qu'il fournit, découvrir les facteurs pouvant affecter défavorablement les parties ou l'immeuble et en informer toutes les parties \parencite[art.~5, 84--85]{reglCourtageDeontologie}. La \motcle{promesse d'achat} résidentielle (formulaire PA, version V29) stipule que l'immeuble est vendu « avec la garantie légale de propriété et de qualité à moins de stipulation contraire mentionnée à la clause 12.1 », prévoit l'inspection par une personne désignée et incorpore les déclarations du vendeur comme annexe \parencite{oaciqFormulairePA}. Enfin, toute fiche descriptive destinée au public doit indiquer l'existence de déclarations du vendeur et, le cas échéant, que l'immeuble est vendu sans garantie légale \parencite[art.~118]{reglCourtageDeontologie}, ce qui permet de qualifier un comparable dès la lecture de la fiche. L'évaluateur agréé qui agit dans l'exercice de ses fonctions n'a pas besoin d'un permis de courtage \parencite[art.~3, par.~1°]{loiCourtage}, mais il n'a pas non plus accès de plein droit à ces documents : il les obtient de son client, des parties ou du courtier, et il documente au dossier ce qu'il a pu consulter.222223\subsection{La garantie de qualité et les vices cachés}224225Le vendeur « est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés » qui le rendent impropre à l'usage ou « qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix » ; il ne garantit ni le vice connu de l'acheteur ni le vice apparent, et « est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert » \parencite[art.~1726]{ccq}. La définition légale mesure donc le vice caché à l'aune du \emph{prix} : un vice est grave lorsqu'il aurait fait renoncer l'acheteur ou baisser le prix, et c'est pourquoi l'évaluateur est régulièrement appelé à quantifier la moins-value dans les litiges. L'acheteur doit dénoncer le vice par écrit au vendeur « dans un délai raisonnable depuis sa découverte » \parencite[art.~1739]{ccq}. Si le vendeur « connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer », il est tenu, outre la restitution du prix, « de réparer le préjudice subi par l'acheteur » \parencite[art.~1728]{ccq} ; le vendeur professionnel fait l'objet d'une présomption d'existence du vice en cas de détérioration prématurée \parencite[art.~1729]{ccq}.226227La Cour suprême du Canada a posé le cadre d'ensemble de la garantie légale contre les vices cachés dans l'arrêt \emph{ABB Inc. c. Domtar Inc.} \parencite{abbDomtar2007}, et la Cour d'appel du Québec a précisé la norme de l'acheteur prudent et diligent dans \emph{Marcoux c. Picard} : « Le test de l'article 1726 C.c.Q. est celui de l'acheteur prudent et diligent et non pas celui de l'expert tatillon » \parencite[par.~20]{marcouxPicard2008}, et l'inspection préachat n'est pas une expertise. Pour l'évaluateur, cette norme a deux conséquences. D'une part, l'état apparent du bien à la date de la vente, tel qu'un acheteur raisonnable l'aurait constaté, est l'état que le prix reflète ; les défauts apparents sont présumés compris dans le prix et ne donnent pas lieu à ajustement a posteriori. D'autre part, lorsqu'un vice caché est découvert après la vente, la question posée à l'évaluateur est celle du prix qu'un acheteur informé du vice aurait payé, c'est-à-dire de la valeur du bien affecté à la date de la vente. Il est d'usage de mesurer ce préjudice par le coût des travaux correctifs, diminué de la plus-value que ces travaux procurent au bien lorsqu'ils le remettent dans un état meilleur que celui qu'un acheteur informé pouvait attendre :228\begin{equation}\label{eq:6:vice}229\Delta P = V^{\text{sans vice}} - V^{\text{avec vice}} \approx C_{\text{rép}} - \Delta V_{\text{plus-value}},230\end{equation}231la réduction de prix étant le remède du vendeur de bonne foi et les dommages-intérêts s'y ajoutant seulement si le vendeur connaissait le vice \parencite[art.~1727--1728]{ccq}. Cette règle de mesure est rapportée par la doctrine et par la pratique des tribunaux ; aucune décision d'appel la formulant n'a pu être vérifiée à partir d'une source primaire pour cet ouvrage, et le lecteur est invité à la confirmer dans la jurisprudence récente avant de s'en prévaloir. Le \cref{ch:11} relie cette mesure aux pathologies du bâtiment.232233\subsection{Les ventes sans garantie et les ventes forcées}234235Les parties « peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets, ou l'exclure entièrement », mais le vendeur ne peut jamais se dégager de ses faits personnels \parencite[art.~1732]{ccq}, et il ne peut exclure ni limiter sa responsabilité « s'il n'a pas révélé les vices qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer », sauf lorsque « l'acheteur achète à ses risques et périls d'un vendeur non professionnel » \parencite[art.~1733]{ccq}. De là la clause, fréquente dans les ventes de succession, les ventes par un liquidateur et les reventes d'immeubles acquis en reprise : « vendu sans garantie légale, aux risques et périls de l'acheteur ». La vente faite sous contrôle de justice « ne donne lieu à aucune obligation de garantie de qualité » \parencite[art.~1731]{ccq}.236237Pour l'évaluateur, ces clauses qualifient les comparables. Un acheteur qui renonce à la garantie légale assume le risque des vices cachés et en demande le prix : toutes choses égales par ailleurs, une vente sans garantie légale s'inscrit à un prix inférieur à une vente avec garantie, d'un montant qui dépend de l'âge et de l'état apparent du bâtiment, de la qualité des déclarations du vendeur et de l'inspection réalisée, et de l'ampleur de la renonciation. Il n'existe pas de barème public de cet écart au Québec ; il est, dans un marché donné, mesurable par comparaison de ventes semblables avec et sans garantie, et il doit sinon être traité comme une hypothèse déclarée. La vente sous contrôle de justice et la vente par le créancier hypothécaire sont doublement atypiques : sans garantie de qualité, et conclues dans des conditions d'exposition et de motivation qui ne sont pas celles d'une vente de gré à gré. Le \cref{tab:6:vente} résume la lecture que l'évaluateur fait des principales mentions d'un acte ou d'une fiche.238239\begin{table}[htbp]240\caption{Mentions de la vente et lecture du comparable par l'évaluateur}\label{tab:6:vente}241\centering\footnotesize242\begin{tabularx}{\textwidth}{@{}L{36mm}L{34mm}Y@{}}243\toprule244Mention de l'acte, de la promesse ou de la fiche & Fondement & Lecture pour l'analyse des comparables \\245\midrule246Vente avec garantie légale de propriété et de qualité & art.~1716, 1726 C.c.Q. ; PA, clause 12.1 & Référence : prix d'un bien dont les vices cachés sont garantis par le vendeur \\247« Sans garantie légale, aux risques et périls de l'acheteur » & art.~1732--1733 C.c.Q. ; fiche descriptive, art.~118 du règlement C-73.2, r.~1 & Prix inférieur à conditions égales (risque des vices transféré) ; fréquent pour les successions et les reventes de reprises ; ajustement à mesurer ou à déclarer \\248Vente sous contrôle de justice ; vente par le créancier & art.~1731, 2748 C.c.Q. & Aucune garantie de qualité, exposition et motivation atypiques : comparable à écarter ou à ajuster fortement \\249Prise en paiement par le créancier & art.~2748, 2778 C.c.Q. & Pas de prix de marché (extinction de la créance) : ne pas utiliser comme comparable \\250Transfert exonéré du droit de mutation (ligne directe, conjoints, société contrôlée) & D-15.1, art.~17--20 & Transaction entre personnes liées : non représentative du marché \\251Biens meubles inclus avec contrepartie déclarée & art.~903 C.c.Q. ; D-15.1, art.~1.0.1 & Retrancher la contrepartie des meubles ; vérifier la cohérence de la ventilation \\252Hypothèque assumée par l'acheteur & art.~1723 C.c.Q. ; D-15.1, art.~1 (contrepartie) & Le prix comprend la dette assumée ; vérifier le taux de l'hypothèque reprise (ajustement de financement, \cref{ch:17}) \\253Déclarations du vendeur (DV) : baux et loyers, charges et servitudes, limitations de droit public, sinistres, rapports d'inspection & formulaire DV, sections D2.6, D2.8, D2.9, D13 & Confirme les droits transmis, l'état locatif et l'état connu de l'immeuble ; document de la transaction, non public \\254\bottomrule255\end{tabularx}256\tabsource{synthèse de l'auteur d'après \textcite{ccq,ldmi,reglCourtageDeontologie,oaciqFormulaireDV,oaciqFormulairePA}, consultés le 31 octobre 2026.}257\end{table}258259\subsection{Les ventes d'immeubles neufs}260261La vente d'un immeuble à usage d'habitation, bâti ou à bâtir, par le constructeur ou le promoteur à une personne physique qui l'acquiert pour l'occuper obéit à des règles propres : contrat préliminaire obligatoire avec faculté de dédit de dix jours, indemnité de dédit limitée à 0,5 \% du prix, note d'information et budget prévisionnel pour les fractions de copropriété, dont le fonds de prévoyance est fixé « soit à 0,5 \% de la valeur de reconstruction de l'immeuble, soit aux recommandations formulées dans une étude », protection des acomptes et recours en remboursement si le budget a été sous-estimé \parencite[art.~1785--1793]{ccq}. Ces règles intéressent l'évaluateur de deux manières : la référence à la valeur de reconstruction renvoie à la méthode du coût (\cref{ch:21}), et les prix des ventes de promoteur incorporent souvent des incitatifs, des inclusions et des conditions de livraison qui en font des comparables à manier avec précaution (\cref{ch:16}).262263\section{L'hypothèque}\label{sec:6:hypotheque}264265L'\motcle{hypothèque} « est un droit réel sur un bien, meuble ou immeuble, affecté à l'exécution d'une obligation » ; elle confère au créancier « le droit de suivre le bien en quelques mains qu'il soit, de le prendre en possession ou en paiement, de le vendre ou de le faire vendre et d'être alors préféré sur le produit de cette vente suivant le rang » \parencite[art.~2660]{ccq}. Elle « n'est qu'un accessoire et ne vaut qu'autant que l'obligation dont elle garantit l'exécution subsiste » \parencite[art.~2661]{ccq} ; elle est immobilière lorsqu'elle grève un immeuble \parencite[art.~2665]{ccq} et doit alors, « à peine de nullité absolue, être constituée par acte notarié en minute » \parencite[art.~2693]{ccq}. L'hypothèque des loyers, présents et à venir, et celle des indemnités d'assurance qui couvrent ces loyers sont considérées comme immobilières et publiées au registre foncier \parencite[art.~2695]{ccq}. Lorsque le débiteur est en défaut, le créancier peut exercer quatre droits hypothécaires : « prendre possession du bien grevé pour l'administrer, le prendre en paiement de leur créance, le faire vendre sous contrôle de justice ou le vendre eux-mêmes » \parencite[art.~2748]{ccq}, la prise en paiement exigeant l'autorisation du tribunal lorsque le débiteur a déjà acquitté la moitié ou plus de l'obligation \parencite[art.~2778]{ccq}.266267Trois enseignements en découlent pour l'évaluation. Le premier est que l'hypothèque ne diminue pas la valeur marchande de l'immeuble : elle grève le bien, mais le vendeur doit la purger à la vente \parencite[art.~1723]{ccq}, et l'acheteur acquiert un immeuble libre ; la valeur marchande est celle du droit libre de dettes, et le passif hypothécaire est l'affaire du propriétaire, non de l'immeuble. Le deuxième est que l'évaluation aux fins de financement s'adresse à un créancier dont la position dépend du rang : les droits « prennent rang suivant la date, l'heure et la minute inscrites sur le bordereau de présentation » \parencite[art.~2945]{ccq}, et les inscriptions requises en même temps viennent en concurrence \parencite[art.~2947]{ccq}. Sur le produit net $P$ d'une réalisation, les créanciers sont payés dans l'ordre de leur rang, de sorte que le créancier de rang $k$ recouvre268\begin{equation}\label{eq:6:rang}269C_k^{\text{rec}} = \min\!\left\{C_k,\ \max\!\left(0,\ P - \sum_{j<k} C_j\right)\right\},270\end{equation}271où $C_j$ est la créance de rang $j$. Un prêteur de second rang est donc exposé à la totalité de l'incertitude sur la valeur au-delà du premier rang, ce qui explique pourquoi il exige une marge et un taux supérieurs, et pourquoi l'intervalle de valeur que l'évaluateur conclut (\cref{ch:20}) lui importe autant que la valeur ponctuelle. Le \cref{ch:31} développe les ratios de couverture et de prêt-valeur. Le troisième enseignement est que l'hypothèque des loyers, presque systématique dans le financement des immeubles de six logements et plus, confère au créancier un droit sur le revenu même de l'immeuble : l'évaluateur d'un immeuble locatif vérifie à l'index des immeubles l'existence de telles hypothèques et, lorsqu'il évalue pour un créancier, s'assure que les flux qu'il projette sont bien ceux que la sûreté capte (\cref{ch:33}). Les ventes consécutives à l'exercice d'un droit hypothécaire, enfin, forment le contexte des comparables en reprise que la \cref{sec:6:vente} a qualifiés d'atypiques.272273\section{Le louage et le bail de logement : vue d'ensemble}\label{sec:6:louage}274275Le bail « est le contrat par lequel une personne, le locateur, s'engage envers une autre personne, le locataire, à lui procurer, moyennant un loyer, la jouissance d'un bien » pour une durée fixe ou indéterminée \parencite[art.~1851]{ccq}. Le locateur délivre le bien en bon état de réparation, en procure la jouissance paisible et fait toutes les réparations nécessaires autres que les menues réparations d'entretien \parencite[art.~1854, 1864]{ccq} : c'est le fondement juridique des dépenses d'exploitation et des dépenses en capital que l'approche du revenu impute au propriétaire (\cref{ch:28}). Le bail de logement, dont le champ est défini à l'article 1892, est régi par des dispositions d'ordre public auxquelles aucune clause ne peut déroger \parencite[art.~1892--1893]{ccq} ; le \cref{ch:26} en détaille la formation, la reconduction et la fixation du loyer, et le \cref{ch:34} l'encadrement par le Tribunal administratif du logement.276277Du point de vue des droits réels, le bail est un droit personnel, mais il produit sur l'immeuble un effet que l'évaluateur ne peut ignorer : le locataire a un droit au maintien dans les lieux, et « l'aliénation volontaire ou forcée d'un immeuble comportant un logement \ldots{} ne permet pas au nouveau locateur de résilier le bail », qui est continué et peut être reconduit \parencite[art.~1936--1937]{ccq}. L'acquéreur d'un immeuble locatif achète donc les baux en cours, avec leurs loyers, leurs échéances et leurs restrictions. Le bail à durée fixe se reconduit de plein droit, l'avis de modification doit être donné de trois à six mois avant le terme, et le locataire qui refuse la hausse oblige le locateur à saisir le tribunal dans le mois, faute de quoi le bail est reconduit aux conditions antérieures \parencite[art.~1941--1947]{ccq}. Les loyers en place, et non les loyers de marché, forment ainsi la base du revenu immédiat, et l'écart entre les deux, que le \cref{ch:02} a défini comme la valeur du bail pour le locataire, ne se résorbe qu'au rythme que la loi permet. Seuls font exception les logements des immeubles neufs pendant les cinq années qui suivent la date à laquelle l'immeuble est prêt, pour lesquels la fixation est exclue si le bail le prévoit et, depuis le 21 février 2024, indique le loyer maximal imposable \parencite[art.~1955]{ccq}. L'évaluateur d'un plex ou d'un immeuble de logements commence donc par l'état locatif, et il traite les baux comme des charges réelles de fait, même si le Code ne les qualifie pas ainsi.278279\begin{quebec}[Le droit de propriété au Québec : ce qui distingue le civiliste]280Le vocabulaire des normes d'évaluation nord-américaines, forgé en common law, ne se transpose pas mot à mot au Québec. Le \emph{fee simple} correspond à la propriété de l'article 947 ; le \emph{leased fee} et le \emph{leasehold} désignent respectivement le droit du locateur et celui du locataire, que le Code traite comme des droits personnels issus du bail et non comme des \emph{estates} ; l'\emph{easement} est la servitude, mais une servitude ne s'acquiert jamais par possession au Québec \parencite[art.~1181]{ccq}, alors que la prescription acquisitive d'\emph{easements} existe ailleurs au Canada ; le \emph{ground lease} de longue durée a pour équivalent fonctionnel l'emphytéose, droit réel autonome et non simple bail ; et le \emph{life estate} correspond à l'usufruit viager. La Loi sur la fiscalité municipale, pour sa part, étend la notion de « propriétaire » à l'emphytéote et à l'usufruitier, qui sont inscrits au rôle et redevables des taxes \parencite[art.~1]{lfm}. Les dictionnaires de l'Appraisal Institute \parencite{aiDictionary2022} et l'ouvrage de \textcite{achour1992} restent utiles pour la correspondance des termes, que le glossaire de l'ouvrage reprend. Les textes de référence : Code civil du Québec, à jour au 15 octobre 2026 ; Loi concernant les droits sur les mutations immobilières, à jour au 15 octobre 2026 ; règlements à jour au 1\ier{} juillet 2026 ; tous consultés le 31 octobre 2026.281\end{quebec}282283\section{La publicité des droits et le registre foncier}\label{sec:6:publicite}284285\subsection{Inscription, opposabilité et présomptions}286287« La publicité des droits résulte de l'inscription qui en est faite \ldots{} sur le registre foncier » \parencite[art.~2934]{ccq}. Sont soumises à la publicité « l'acquisition, la constitution, la reconnaissance, la modification, la transmission et l'extinction d'un droit réel immobilier » \parencite[art.~2938]{ccq} : ventes, hypothèques, servitudes, usufruits, emphytéoses, déclarations de copropriété et d'indivision, de même que leur radiation. La publicité « rend les droits opposables aux tiers, établit leur rang et, lorsque la loi le prévoit, leur donne effet » \parencite[art.~2941]{ccq}. Trois présomptions gouvernent l'usage que l'évaluateur fait du registre. Un droit inscrit « est présumé connu de celui qui acquiert ou publie un droit sur le même bien », et celui qui s'abstient de consulter le registre et la réquisition à laquelle l'inscription renvoie « ne peut repousser cette présomption en invoquant sa bonne foi » \parencite[art.~2943]{ccq}. L'inscription emporte, à l'égard de tous, « présomption simple de l'existence de ce droit » \parencite[art.~2944]{ccq} : simple, c'est-à-dire réfragable, ce qui oblige à lire l'acte lui-même pour connaître l'étendue réelle du droit. Et entre deux acquéreurs d'un immeuble qui tiennent leur titre du même auteur, « le droit est acquis à celui qui, le premier, publie son droit » \parencite[art.~2946]{ccq}.288289Ces règles placent le registre foncier au centre de la démarche de vérification de l'évaluateur, pour deux raisons distinctes. La première est l'identification des droits : tout ce qui grève l'immeuble et qui est opposable à l'acquéreur y figure, et l'acquéreur, donc le marché, est réputé le connaître ; une servitude ou une hypothèque des loyers que l'évaluateur n'a pas relevée est une erreur d'identification du droit évalué, non une incertitude de marché. La seconde est la connaissance des prix : les actes de vente publiés indiquent la contrepartie et la base d'imposition des droits de mutation déclarées par les parties \parencite[art.~9]{ldmi}, et l'Officier de la publicité foncière avise la municipalité des mutations dans les quinze jours \parencite[art.~10]{ldmi}, ce qui alimente les rôles et les bases de données de transactions (\cref{ch:13}). La contrepartie inscrite n'est toutefois ni la date de la promesse d'achat, ni la ventilation entre immeuble et meubles, ni les conditions de la vente : le \cref{ch:16} a rappelé ce que l'acte dit et ne dit pas.290291\subsection{L'index des immeubles et la chaîne des titres}292293Le \motcle{registre foncier} est tenu au Bureau de la publicité foncière \parencite[art.~2969]{ccq}. Il « est constitué d'autant de livres fonciers qu'il y a de circonscriptions foncières au Québec », et chaque livre foncier comprend « un index des immeubles, un registre des droits réels d'exploitation de ressources de l'État, un registre des réseaux de services publics et des immeubles situés en territoire non cadastré et un index des noms » \parencite[art.~2972]{ccq}. L'index des immeubles « comprend autant de fiches immobilières qu'il y a d'immeubles immatriculés sur le plan cadastral » \parencite[art.~2972.1]{ccq} ; la fiche indique la circonscription foncière, le cadastre, le numéro de lot et sa date d'établissement, puis, pour chaque inscription, la date de présentation, le numéro d'inscription, la nature du document et le nom des parties \parencite[art.~4--5]{reglPubliciteFonciere}. L'immatriculation « consiste à situer les immeubles en position relative sur un plan cadastral, à indiquer leurs limites, leurs mesures et leur contenance et à leur attribuer un numéro particulier » \parencite[art.~3026]{ccq} ; le plan cadastral fait partie du registre foncier et « est présumé exact », son exactitude l'emportant en cas de discordance avec les documents présentés \parencite[art.~3027]{ccq}. Aucun droit de propriété ne peut être publié si l'immeuble n'est pas identifié par un numéro de lot distinct, sauf en territoire non cadastré \parencite[art.~3030]{ccq}. Le \cref{ch:07} décrit la rénovation cadastrale et le certificat de localisation ; retenons ici que le numéro de lot est la clé d'entrée de toute recherche, et que la contenance du plan rénové prime celle des actes anciens.294295La \cref{fig:6:registre} schématise la lecture d'une fiche immobilière. La \motcle{chaîne des titres} est la suite des actes translatifs de propriété, du plus ancien au plus récent, qui établit que le vendeur actuel tient son droit d'un auteur qui le tenait lui-même d'un auteur légitime ; les hypothèques, servitudes, baux publiés, déclarations de copropriété ou d'indivision, avis d'adresse, préavis d'exercice d'un droit hypothécaire, avis de contamination et hypothèques légales de la construction s'intercalent dans la chronologie et se lisent avec leurs radiations. L'évaluateur n'a pas à faire l'examen de titres du notaire, mais il doit savoir lire la fiche pour trois fins : vérifier la nature du droit et du titulaire, relever les charges réelles opposables, et retrouver les actes des ventes comparables. La consultation en ligne est publique, moyennant un compte client et des frais de un dollar par document consulté (index des immeubles, acte ou plan cadastral) selon la grille en vigueur à compter du 1\ier{} avril 2025 \parencite{registreFoncierTarifs2026,registreFoncierUtilisation}. La page gouvernementale avertit que « la lecture de l'Index des immeubles n'est pas toujours suffisante » : l'index renvoie aux actes, et c'est l'acte qui porte le droit.296297\begin{figure}[htbp]298\centering299\begin{tikzpicture}[300  fiche/.style={draw=brandDark, fill=white, rounded corners=2pt, text width=112mm, align=left, font=\sffamily\scriptsize, inner sep=4pt},301  ligne/.style={font=\sffamily\scriptsize, anchor=west},302  acte/.style={draw=brandPrimary, fill=brandLight, rounded corners=1pt, text width=27mm, align=center, font=\sffamily\scriptsize, minimum height=7mm},303  charge/.style={draw=brandAmber, fill=orange!8, rounded corners=1pt, text width=27mm, align=center, font=\sffamily\scriptsize, minimum height=7mm},304  fl/.style={-{Stealth[length=1.6mm]}, brandGray, thick},305  brace/.style={decorate, decoration={brace, amplitude=3pt}, brandGray}]306\node[fiche] (f) {\textbf{Index des immeubles --- fiche immobilière} (circonscription foncière, cadastre du Québec, lot n\textsuperscript{o} 1 234 567, établie le \ldots) \\[2pt]307\begin{tabular}{@{}p{14mm}p{13mm}p{38mm}p{33mm}@{}}308\textbf{Présentation} & \textbf{N\textsuperscript{o} inscr.} & \textbf{Nature du document} & \textbf{Parties} \\3091987-05-12 & 3 9xx xxx & Servitude de passage & A (servant) / B (dominant) \\3102009-08-03 & 16 4xx xxx & Vente & C à D, prix déclaré \\3112009-08-03 & 16 4xx xxx & Hypothèque immobilière (radiée 2019) & D / Banque X \\3122019-06-28 & 24 7xx xxx & Vente & D à E, prix déclaré \\3132019-06-28 & 24 7xx xxx & Hypothèque immobilière, hypothèque des loyers & E / Caisse Y \\3142024-11-15 & 28 9xx xxx & Avis d'hypothèque légale de la construction & Entrepreneur Z / E \\315\end{tabular}};316\node[acte, below=9mm of f.south west, anchor=north west, xshift=2mm] (a1) {Acte de vente 2009\\ (droits transmis, meubles, conditions)};317\node[acte, right=3mm of a1] (a2) {Acte de vente 2019\\ (chaîne des titres, prix, déclarations D-15.1)};318\node[charge, right=3mm of a2] (c1) {Acte de servitude 1987\\ (assiette, bénéficiaire, terme)};319\node[charge, right=3mm of c1] (c2) {Acte d'hypothèque 2019\\ (rang, loyers grevés, montant)};320\draw[fl] ([xshift=-40mm]f.south) -- (a1.north);321\draw[fl] ([xshift=-14mm]f.south) -- (a2.north);322\draw[fl] ([xshift=12mm]f.south) -- (c1.north);323\draw[fl] ([xshift=40mm]f.south) -- (c2.north);324\draw[brace] ([yshift=-2mm]a2.south east) -- node[below=3pt, font=\sffamily\scriptsize, text=brandGray] {chaîne des titres (art.~2938, 2946)} ([yshift=-2mm]a1.south west);325\draw[brace] ([yshift=-2mm]c2.south east) -- node[below=3pt, font=\sffamily\scriptsize, text=brandGray] {charges réelles opposables (art.~2941, 2943)} ([yshift=-2mm]c1.south west);326\end{tikzpicture}327\caption{Lecture d'une fiche immobilière de l'index des immeubles (exemple fictif) : la fiche énumère, par ordre de présentation, les inscriptions et renvoie aux actes ; la chaîne des titres se reconstitue à partir des actes translatifs, les charges réelles à partir des actes constitutifs et de leurs radiations. La présomption de connaissance de l'article 2943 oblige à consulter les actes, non la seule fiche.}\label{fig:6:registre}328\figsource{schéma de l'auteur (TikZ, \texttt{manuscript/chapters/ch06.tex}) d'après les art.~2972.1 C.c.Q. et 4--5 du Règlement sur la publicité foncière \parencite{ccq,reglPubliciteFonciere} ; numéros et dates fictifs.}329\end{figure}330331\subsection{Les droits sur les mutations et les coûts de transaction}332333Toute municipalité perçoit un droit sur le transfert de tout immeuble situé sur son territoire. Pour l'exercice 2026, le droit est de 0,5 \% sur la tranche de la base d'imposition qui n'excède pas \dollars{62900}, de 1 \% sur la tranche comprise entre \dollars{62900} et \dollars{315000}, et de 1,5 \% au-delà ; la base d'imposition est le plus élevé de la contrepartie fournie, de la contrepartie stipulée et de « la valeur marchande de l'immeuble au moment de son transfert », et la municipalité peut fixer un taux supérieur, au plus 3 \% sauf à Montréal, sur toute tranche excédant \dollars{500000} \parencite[art.~2]{ldmi}. Les tranches sont indexées chaque année selon l'indice des prix à la consommation du Québec, arrondies à la centaine et publiées à la \emph{Gazette officielle} au plus tard le 31 juillet précédant l'exercice \parencite[art.~2.1]{ldmi} ; le taux d'augmentation pour 2026 est de 2,3438 \% \parencite{ldmi,quebecMutations}. Formellement, pour une base $B$ et des tranches $b_0 = 0 < b_1 < b_2 < b_3 = \infty$ de taux $\tau_1, \tau_2, \tau_3$,334\begin{equation}\label{eq:6:mutation}335D(B) = \sum_{k=1}^{3} \tau_k\,\max\!\left\{0,\ \min(B, b_k) - b_{k-1}\right\},336\end{equation}337à quoi s'ajoute, le cas échéant, l'excédent du taux municipal sur 1,5 \% appliqué aux tranches supérieures à \dollars{500000}. Le droit est dû à la date du transfert et déclaré par la réquisition d'inscription ; si l'acte n'est pas inscrit dans les 90 jours, un avis de divulgation doit être donné à la municipalité \parencite[art.~6]{ldmi}. Les transferts exonérés, notamment en ligne directe, entre conjoints et entre une personne physique et une personne morale qu'elle contrôle à 90 \% \parencite[art.~17--20]{ldmi}, signalent des transactions entre personnes liées qui ne sont pas des ventes de marché.338339Pour l'évaluateur, le droit de mutation a trois usages. C'est un coût de transaction que l'acheteur supporte et qui pèse sur le prix qu'il est disposé à payer ; c'est l'une des rares dispositions législatives qui renvoie explicitement à la « valeur marchande » comme base, ce qui fait de l'évaluateur un intervenant possible lorsqu'une municipalité conteste la contrepartie déclarée ; et sa mécanique de déclaration est la source première des prix de vente publics. Le \cref{tab:6:couts} rassemble les coûts de transaction et de recherche documentaire qu'un dossier d'évaluation rencontre, avec leur fondement.340341\begin{table}[htbp]342\caption{Coûts de transaction et de recherche documentaire liés aux droits réels (Québec, 2026)}\label{tab:6:couts}343\centering\footnotesize344\begin{tabularx}{\textwidth}{@{}YS[table-format=5.2]L{52mm}@{}}345\toprule346Élément & {Montant (\$)} & Fondement et date \\347\midrule348Droit de mutation, tranche $\le$ 62 900 \$ & 0.50 & \% ; D-15.1, art.~2, tranches 2026 \\349Droit de mutation, tranche de 62 900 à 315 000 \$ & 1.00 & \% ; idem \\350Droit de mutation, tranche $>$ 315 000 \$ & 1.50 & \% ; idem ; taux municipal facultatif au-delà de 500 000 \$, max 3 \% \\351Droit de mutation sur une base de 638 000 \$ & 7680.50 & calcul de l'auteur, \cref{eq:6:mutation} \\352Consultation d'un document au registre foncier (index, acte, plan) & 1.00 & grille tarifaire en vigueur le 1\ier{} avril 2025 \\353Inscription d'une réquisition & 142.00 & idem ; montant de base indexé de 81 \$ (B-9, annexe I) \\354Radiation & 162.00 & idem \\355État certifié des droits & 16.00 & idem ; plus 16 \$ par réquisition \\356Copie non certifiée d'un acte & 26.00 & idem ; 42 \$ pour une copie certifiée \\357Vérification de 5 comparables (3 documents chacun) & 15.00 & calcul de l'auteur \\358\bottomrule359\end{tabularx}360\tabsource{\textcite[art.~2]{ldmi} ; \textcite{quebecMutations} (mise à jour du 17 février 2026) ; \textcite[annexe~I]{loiBureauxPublicite} ; \textcite{registreFoncierTarifs2026} ; calculs : \texttt{analysis/python/cases/ch06\_demembrements.py}. La grille « janvier 2026 » du Registre foncier porte en page 1 la mention « en vigueur à compter du 1\ier{} avril 2025 » ; aucune indexation au 1\ier{} avril 2026 n'a été repérée.}361\end{table}362363\section{Exemple intégral : partager la valeur d'un immeuble entre deux titulaires}\label{sec:6:exemple}364365\begin{synthetique}366L'exemple repose sur deux dossiers synthétiques de l'ouvrage et sur une table de mortalité synthétique. La valeur de la pleine propriété de la maison du cas 1 (Gatineau, secteur Hull) est la prédiction du modèle hédonique de référence, \dollars{637953}, arrondie à \dollars{638000} (\texttt{traite.cas1}, \cref{ch:18}) ; le revenu net d'exploitation de première année de l'immeuble de douze logements du cas 3 (Montréal) est celui que calcule \texttt{traite.cas3}, soit \dollars{89955.75} (\cref{ch:47}). La table de mortalité est une loi de Gompertz--Makeham de paramètres déclarés ($A = 0{,}0004$, $B = 0{,}000025$, $c = 1{,}102$, âge limite 111 ans), choisis pour une espérance de vie à 65 ans de l'ordre de dix-huit ans ; elle ne reproduit aucune table officielle et ne doit pas servir à une évaluation réelle. Les taux d'actualisation (5 \% pour la résidence, 7 \% pour l'immeuble locatif), les taux de croissance (1,5 \% et 2,5 \%) et la rente emphytéotique (\dollars{30000} par an) sont des hypothèses pédagogiques. Tous les chiffres de cette section sont reproduits par \texttt{analysis/python/cases/ch06\_demembrements.py} et vérifiés par \texttt{analysis/python/tests/test\_ch06.py}.367\end{synthetique}368369\begin{exemple}{Usufruit viager sur la maison du cas 1 et emphytéose sur l'immeuble du cas 3}{demembrements}370\emph{Première partie : l'usufruit.} La propriétaire de la maison du cas 1, âgée de 65 ans, souhaite transmettre la nue-propriété à ses enfants en conservant l'usufruit viager (art.~1120, 1123). La valeur de la pleine propriété est $V = \dollars{638000}$. Avec $r = 5$ \% et $g = 1{,}5$ \%, la valeur locative nette cohérente avec $V$ est $L = (r-g)V = \dollars{22330}$ par année, soit environ \dollars{1861} par mois nets des charges incombant à l'usufruitière, un ordre de grandeur plausible pour une maison de cette valeur mais qui reste une hypothèse du modèle.371372À titre de repère, un usufruit à terme fixe (\cref{eq:6:usufruit-terme,eq:6:np-terme}) vaudrait \dollars{183443} pour dix ans, \dollars{314141} pour vingt ans et \dollars{407260} pour trente ans, laissant à la nue-propriété respectivement 71,2 \%, 50,8 \% et 36,2 \% de la pleine propriété. La table synthétique donne à 65 ans une espérance de vie de 17,9 ans, une probabilité de survie à dix ans de 0,789 et à vingt ans de 0,424. L'\cref{eq:6:usufruit-viager} donne $U_{65} = \dollars{280357}$, soit une annuité viagère de 12,555 fois le fruit annuel, et la nue-propriété vaut $N\!P_{65} = \dollars{357643}$, soit 56,1 \% de la pleine propriété ; le calcul direct par l'\cref{eq:6:np-viager} donne le même montant, conformément à la \cref{prop:partage}. Si l'on avait remplacé la durée aléatoire par un terme fixe égal à la durée espérée du droit, soit 18,4 ans, la nue-propriété aurait été estimée à 53,7 \%, soit \dollars{15271} de moins : l'approximation sous-estime la nue-propriété, comme l'inégalité de Jensen l'annonçait, d'un montant modeste mais systématique. La rente viagère constante de même valeur que l'usufruit, celle que fixerait un tribunal appliquant l'article 1171 à nos hypothèses, serait de \dollars{25335} par an, supérieure au fruit de première année parce qu'elle remplace un flux croissant par un flux constant.373374Le \cref{tab:6:usufruit} montre comment le partage varie avec l'âge de l'usufruitier : la nue-propriété passe de 43,6 \% à 55 ans à 80,6 \% à 85 ans. La \cref{fig:6:usufruit} trace les courbes de survie de la table synthétique et la part de la nue-propriété selon l'âge pour trois taux d'actualisation.375376\emph{Seconde partie : l'emphytéose.} L'immeuble de douze logements du cas 3 est bâti sur un terrain détenu par un tiers en vertu d'une emphytéose dont il reste 35 ans à courir, moyennant une rente annuelle fixe de \dollars{30000}. Son revenu net d'exploitation de première année est $\NOI_1 = \dollars{89955.75}$ ; avec $r = 7$ \% et $g = 2{,}5$ \%, la pleine propriété vaudrait $V = \NOI_1/(r-g) = \dollars{1999017}$ selon l'\cref{eq:6:gordon}, un taux global de 4,5 \% voisin du taux médian extrait des ventes du cas 3 (\cref{ch:29}). L'\cref{eq:6:emph} donne pour le droit de l'emphytéote $V^{\text{emph}}_{35} = \dollars{1166242}$, soit 58,3 \% de la pleine propriété, et l'\cref{eq:6:prop} pour le droit du propriétaire \dollars{388430} de rentes actualisées et \dollars{444344} de reprise actualisée, soit \dollars{832774} ; la somme des deux droits redonne exactement \dollars{1999017}. Le \cref{tab:6:emphyteose} et la \cref{fig:6:emphyteose} déroulent ce partage selon la durée restante : à 60 ans, l'emphytéote détient 71 \% de la valeur ; à 20 ans, 42 \% ; à 5 ans, 13 \%. Les seuils légaux s'y lisent : au-dessous de 50 ans, la copropriété divise ne peut plus être établie sur l'immeuble (art.~1040), et une cession des droits de l'emphytéote est, quelle que soit la durée, un transfert au sens de la loi sur les mutations.377378Si le marché actualise les flux du propriétaire, moins risqués, à 5,5 \% plutôt qu'à 7 \%, son droit vaut \dollars{1190025} et la somme des deux droits, \dollars{2356268}, dépasse la pleine propriété de \dollars{357251} : le démembrement crée alors de la valeur en séparant un flux quasi obligataire d'un flux d'exploitation, et c'est précisément ce qui motive les montages emphytéotiques. Inversement, une rente indexée, une clause de l'acte constitutif limitant les droits de l'emphytéote (art.~1200) ou un marché étroit pour les droits emphytéotiques réduisent la valeur de ce dernier sans augmenter d'autant celle du propriétaire.379\end{exemple}380381\begin{table}[htbp]382\caption{Usufruit viager sur la maison du cas 1 selon l'âge de l'usufruitier ($V = 638\,000$ \$, $r = 5$ \%, $g = 1{,}5$ \%, table synthétique)}\label{tab:6:usufruit}383\centering384\footnotesize\setlength{\tabcolsep}{4pt}385\begin{tabular}{@{}S[table-format=2.0]S[table-format=2.1]S[table-format=1.3]S[table-format=6.0]S[table-format=6.0]S[table-format=2.1]S[table-format=5.0]@{}}386\toprule387{Âge $x$} & {$e_x$ (ans)} & {${}_{10}p_x$} & {$U_x$ (\$)} & {$N\!P_x$ (\$)} & {$N\!P_x/V$ (\%)} & {Rente (\$/an)} \\388\midrule38955 & 25.9 & 0.912 & 359836 & 278164 & 43.6 & 26300 \\39065 & 17.9 & 0.789 & 280357 & 357643 & 56.1 & 25335 \\39175 & 11.1 & 0.538 & 197560 & 440440 & 69.0 & 24409 \\39285 & 6.2 & 0.196 & 123863 & 514137 & 80.6 & 23599 \\393\bottomrule394\end{tabular}395\tabsource{\synth{analysis/python/cases/ch06\_demembrements.py ; table de mortalité synthétique (Gompertz--Makeham), ne pas réutiliser}}396\end{table}397398\begin{figure}[htbp]399\centering400\includegraphics[width=\textwidth]{ch06/ch06-fig-usufruit.pdf}401\caption{Usufruit viager sur la maison du cas 1. (a) Courbes de survie de la table de mortalité synthétique pour des usufruitiers de 55, 65 et 75 ans. (b) Part de la nue-propriété dans la pleine propriété selon l'âge de l'usufruitier, pour des taux d'actualisation de 4, 5 et 6 \% et une croissance des fruits de 1,5 \% ; la courbe pointillée remplace la durée aléatoire par un terme fixe égal à la durée espérée du droit et se situe sous la courbe viagère à 5 \%, conformément à l'inégalité de Jensen.}\label{fig:6:usufruit}402\figsource{\synth{analysis/python/figures/ch06\_usufruit.py ; table de mortalité synthétique à paramètres déclarés}}403\end{figure}404405\begin{table}[htbp]406\caption{Partage de la valeur d'un immeuble locatif ($\NOI_1$ du cas 3, $r = 7$ \%, $g = 2{,}5$ \%, rente de 30 000 \$) entre l'emphytéote et le propriétaire selon la durée restante}\label{tab:6:emphyteose}407\centering408\small\setlength{\tabcolsep}{5pt}409\begin{tabular}{@{}S[table-format=2.0]S[table-format=7.0]S[table-format=6.0]S[table-format=7.0]S[table-format=7.0]S[table-format=2.1]@{}}410\toprule411{Durée (ans)} & {Emphytéote (\$)} & {Rentes (\$)} & {Reprise (\$)} & {Propriétaire (\$)} & {Part emph. (\%)} \\412\midrule41360 & 1426059 & 421175 & 151782 & 572958 & 71.3 \\41450 & 1351745 & 414022 & 233250 & 647272 & 67.6 \\41545 & 1301703 & 408166 & 289148 & 697314 & 65.1 \\41640 & 1240623 & 399951 & 358443 & 758394 & 62.1 \\41735 & 1166242 & 388430 & 444344 & 832774 & 58.3 \\41830 & 1075914 & 372271 & 550832 & 923103 & 53.8 \\41920 & 834713 & 317820 & 846483 & 1164303 & 41.8 \\42010 & 487489 & 210707 & 1300820 & 1511528 & 24.4 \\4215 & 263447 & 123006 & 1612564 & 1735570 & 13.2 \\422\bottomrule423\end{tabular}424\tabsource{\synth{analysis/python/cases/ch06\_demembrements.py ; pleine propriété 1 999 017 \$ ; la somme des deux droits est égale à la pleine propriété à chaque ligne}}425\end{table}426427\begin{figure}[htbp]428\centering429\includegraphics[width=\textwidth]{ch06/ch06-fig-emphyteose.pdf}430\caption{Décomposition de la valeur de la pleine propriété d'un immeuble locatif (revenu net du cas 3) entre le droit de l'emphytéote et le droit du propriétaire (rentes actualisées et reprise de l'immeuble au terme), selon la durée restante de l'emphytéose. Les seuils de 40 ans (bail assimilé à un transfert aux fins des droits de mutation) et de 50 ans (copropriété divise possible) sont indiqués.}\label{fig:6:emphyteose}431\figsource{\synth{analysis/python/figures/ch06\_emphyteose.py ; hypothèses déclarées dans le texte}}432\end{figure}433434\section{Sensibilité : taux, durée et conventions}\label{sec:6:sensibilite}435436Le partage de la valeur entre les titulaires de droits démembrés dépend de trois paramètres : la durée (certaine ou aléatoire), le taux d'actualisation et la croissance des fruits. Le \cref{tab:6:sensibilite} croise l'âge de l'usufruitier et le taux d'actualisation pour la maison du cas 1. À 65 ans, la part de la nue-propriété passe de 65,4 \% à 4 \% à 48,4 \% à 6 \% : deux points de taux déplacent 17 points de valeur, soit environ \dollars{108000}, d'un titulaire à l'autre. L'effet de l'âge est du même ordre : à taux constant de 5 \%, dix années d'âge déplacent de 11 à 13 points de valeur. La table de mortalité est le troisième paramètre : une table plus favorable à la longévité allonge l'usufruit et réduit la nue-propriété ; la différence entre une table masculine et une table féminine, ou entre une table de population et une table de rentiers, est du même ordre que l'effet d'un demi-point de taux, ce qui justifie que le rapport la nomme.437438\begin{table}[htbp]439\caption{Part de la nue-propriété ($N\!P_x / V$, en \%) selon l'âge de l'usufruitier et le taux d'actualisation ($g = 1{,}5$ \%, table synthétique)}\label{tab:6:sensibilite}440\centering441\begin{tabular}{@{}S[table-format=2.0]S[table-format=2.1]S[table-format=2.1]S[table-format=2.1]@{}}442\toprule443{Âge $x$} & {$r$ = 4 \%} & {$r$ = 5 \%} & {$r$ = 6 \%} \\444\midrule44555 & 54.4 & 43.6 & 35.4 \\44660 & 59.8 & 49.7 & 41.6 \\44765 & 65.4 & 56.1 & 48.4 \\44870 & 71.0 & 62.6 & 55.6 \\44975 & 76.3 & 69.0 & 62.8 \\45080 & 81.2 & 75.1 & 69.7 \\45185 & 85.5 & 80.6 & 76.1 \\452\bottomrule453\end{tabular}454\tabsource{\synth{analysis/python/cases/ch06\_demembrements.py (fonction \texttt{grille\_usufruit})}}455\end{table}456457Pour l'emphytéose, la durée restante domine : le \cref{tab:6:emphyteose} montre que le droit de l'emphytéote perd environ un demi-point de pourcentage de la pleine propriété par année entre 60 et 35 ans de durée restante, puis s'effondre plus vite à l'approche du terme, parce que la reprise par le propriétaire cesse d'être lointaine. Le niveau de la rente joue en sens inverse pour les deux titulaires sans changer leur somme ; une rente indexée déplace davantage de valeur vers le propriétaire qu'une rente fixe. Enfin, la convention d'un taux unique est la plus fragile : dès que le marché distingue le risque des deux flux, la somme des droits s'écarte de la pleine propriété, dans un sens ou dans l'autre, et l'évaluateur doit le dire plutôt que de forcer l'identité.458459Deux autres mesures de ce chapitre méritent un mot de sensibilité. La décote d'indivision de l'\cref{eq:6:indivision} s'applique à une part de 50 \% de la maison du cas 1 : sans décote, \dollars{319000} ; à 10 \%, \dollars{287100} ; à 20 \%, \dollars{255200}. Faute de ventes de parts indivises observées, l'intervalle entre ces valeurs est l'incertitude réelle de l'estimation, et le rapport doit le présenter comme tel. L'effet d'une servitude de non-construction grevant \msq{120} du terrain de \msq{620} du même sujet, approché par l'élasticité du prix à la superficie du terrain estimée dans le modèle hédonique du cas 1 (0,094, \cref{ch:18}), serait de \dollars{12725}, soit 2,0 \% ; cette approximation traite la portion grevée comme retranchée du lot, ce qui est une borne plutôt qu'une mesure, et le \cref{ch:07} lui substitue des ventes appariées.460461\begin{erreurs}462\begin{itemize}463\item Évaluer « l'immeuble » sans identifier le droit : utiliser comme comparable la vente d'une nue-propriété, d'une part indivise ou de droits emphytéotiques, ou évaluer en pleine propriété un immeuble grevé d'un usufruit publié.464\item Attribuer la valeur du bâtiment au propriétaire du sol sans vérifier l'index des immeubles : la présomption de l'article 955 cède devant une convention de propriété superficiaire publiée.465\item Traiter l'hypothèque comme une moins-value de l'immeuble : elle grève le bien mais est purgée à la vente ; la valeur marchande est celle du droit libre de dettes.466\item Remplacer la durée aléatoire d'un usufruit viager par l'espérance de vie sans le dire : l'approximation sous-estime systématiquement la nue-propriété, et la table de mortalité n'est pas nommée.467\item Lire la seule fiche de l'index des immeubles : l'inscription n'emporte qu'une présomption simple d'existence du droit, et l'étendue réelle d'une servitude ou d'une hypothèque des loyers ne se lit que dans l'acte.468\item Mélanger, dans une même grille de comparables, des ventes avec garantie légale, des ventes sans garantie légale et des ventes sous contrôle de justice sans qualifier ni ajuster.469\item Mesurer le préjudice d'un vice caché par le seul coût des travaux, sans déduire la plus-value que des composantes neuves procurent à un bâtiment ancien.470\item Ignorer les seuils de durée : moins de 50 ans restants ferment la copropriété divise sur une emphytéose, et un bail de plus de 40 ans est un transfert au sens des droits de mutation.471\end{itemize}472\end{erreurs}473474\begin{limites}475Ce chapitre n'est pas un traité de droit civil : il sélectionne les dispositions dont l'évaluateur a besoin et les lit du point de vue de la valeur, sans traiter des conditions de formation, de nullité ou de preuve que le juriste examinerait. Toute situation qui met en jeu la validité d'un titre, l'interprétation d'un acte constitutif ou la portée d'une clause d'exclusion de garantie appelle l'avis d'un notaire ou d'un avocat, que le rapport d'évaluation doit recommander plutôt que remplacer. Les dispositions citées sont celles du texte à jour au 15 octobre 2026 ; le droit du logement, en particulier, a été modifié à plusieurs reprises depuis 2024 et continuera de l'être. La mesure du préjudice d'un vice caché (coût des réparations moins plus-value) est rapportée par la doctrine et la pratique ; aucune décision d'appel la formulant n'a pu être vérifiée à partir d'une source primaire pour cet ouvrage, les bases de jurisprudence ayant refusé la consultation automatisée, et l'arrêt \emph{ABB c. Domtar} n'a été vérifié que dans son existence et son objet. Les calculs de l'exemple reposent sur une table de mortalité synthétique et sur des taux, des croissances et une rente hypothétiques ; ils illustrent des mécanismes et ne donnent aucune indication sur la valeur de droits réels existants. La décote d'indivision et l'écart de prix des ventes sans garantie légale ne sont documentés par aucune source publique québécoise consultée : ce sont des paramètres à mesurer sur le marché local ou à déclarer comme hypothèses. Enfin, l'évaluateur agréé n'a pas accès de plein droit aux formulaires de courtage ni à l'historique des inscriptions ; ce qu'il n'a pu consulter doit être inscrit au rapport parmi les réserves.476\end{limites}477478\begin{synthese}479\begin{itemize}480\item L'objet de l'évaluation est un droit réel sur un immeuble au sens des articles 899 à 903 ; les meubles d'exploitation et les biens meubles en sont exclus et leur contrepartie doit être retranchée des prix.481\item La pleine propriété de l'article 947 est la base de référence ; ses modalités (indivision, copropriété divise, propriété superficiaire) et ses démembrements (usufruit, usage, servitude, emphytéose) sont des droits distincts que l'évaluateur identifie avant de calculer.482\item Le partage de la valeur entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, ou entre l'emphytéote et le propriétaire, se dérive de l'actualisation des fruits sur la durée du droit ; à taux unique, les deux droits somment à la pleine propriété, et tout écart observé renseigne sur les frictions du marché des droits démembrés.483\item Les garanties légales de la vente existent de plein droit ; les ventes sans garantie légale, sous contrôle de justice ou entre personnes liées sont des comparables atypiques, et le vice caché se mesure à l'aune du prix qu'un acheteur informé aurait payé.484\item L'hypothèque ne diminue pas la valeur marchande, mais son rang gouverne l'exposition du prêteur ; l'hypothèque des loyers est à relever en multilogement. Le bail suit l'immeuble : l'acquéreur achète les loyers en place.485\item Le registre foncier est la source officielle des droits et des prix : les droits inscrits sont présumés connus, leur existence n'est présumée que simplement, et la lecture des actes, non de la seule fiche, fait partie de la diligence de l'évaluateur.486\end{itemize}487\end{synthese}488489\section{Conséquences pour l'évaluateur : quel droit, quelles charges, quelles vérifications}\label{sec:6:consequences}490491Les normes de pratique professionnelle de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec exigent que l'évaluation identifie les démembrements, les restrictions au droit de propriété et les biens meubles, et que tout rapport écrit identifie physiquement et légalement l'immeuble et précise les droits évalués \parencite[règles~1.2 et 2.3]{oeaqNormes} ; les normes canadiennes et internationales posent la même exigence \parencite{cuspap2026,ivs2025}. Ce chapitre en a donné le contenu civiliste. La démarche qui en résulte tient en trois questions, que la \cref{fig:6:organigramme} a schématisées et que la liste suivante détaille.492493\begin{pratique}[Liste de contrôle des vérifications juridiques d'un mandat résidentiel ou multirésidentiel]494\begin{itemize}495\item \textbf{Quel droit ?} Lire l'acte d'acquisition du propriétaire actuel : pleine propriété, part indivise (quote-part, convention d'indivision publiée), fraction de copropriété divise (déclaration, valeur relative), propriété superficiaire (terme, indemnité), emphytéose (durée restante, rente, clauses de l'acte constitutif), usufruit ou nue-propriété (âge de l'usufruitier, terme). Vérifier la concordance entre le titulaire inscrit et le client.496\item \textbf{Quelles charges ?} Relever à l'index des immeubles et lire dans les actes : servitudes (assiette au certificat de localisation), hypothèques et hypothèques des loyers (rang, montants, préavis d'exercice), baux publiés, avis divers (contamination, hypothèque légale de la construction, préavis de vente pour taxes), déclarations d'indivision ou de copropriété. Relever les baux de logement en cours (état locatif, avis de modification, dossiers au Tribunal administratif du logement) et les limitations de droit public dénoncées (\cref{ch:08}).497\item \textbf{Quelles conditions de vente ?} Pour le sujet comme pour les comparables : garantie légale ou exclusion, vente sous contrôle de justice ou par le créancier, transfert exonéré du droit de mutation, biens meubles inclus et leur contrepartie, hypothèque assumée, inclusions et incitatifs des ventes de promoteur.498\item \textbf{Quelles sources ?} Index des immeubles et actes (1 \$ par document), plan cadastral, certificat de localisation, déclarations du vendeur et promesse d'achat (par le client ou le courtier), déclaration de copropriété et attestation du syndicat, baux. Consigner au dossier ce qui a été consulté et ce qui ne l'a pas été.499\item \textbf{Quel traitement ?} Évaluer le droit identifié, non l'immeuble ; ajuster ou écarter les comparables dont les droits transmis ou les conditions de vente diffèrent ; déclarer les hypothèses (table de mortalité, taux, décote) et les réserves ; recommander l'avis juridique lorsque la validité ou la portée d'un droit est en cause.500\end{itemize}501\end{pratique}502503\section*{Exercices}504\addcontentsline{toc}{section}{Exercices}505506\begin{exercice}[1]{Meubles, immeubles et prix du comparable}{ex:6:1}507Un acte de vente publié indique un prix de \dollars{612000} pour un cottage comparable au sujet du cas 1 et énumère les biens inclus : thermopompe centrale, lave-vaisselle encastré, réfrigérateur et cuisinière autonomes (contrepartie déclarée de \dollars{6500}), spa posé sur une dalle avec raccordement électrique (contrepartie déclarée de \dollars{4000}), rideaux, cabanon sur fondations, et le mobilier d'une garderie en milieu familial exploitée au sous-sol. Pour chaque élément, dites s'il est immeuble ou meuble au sens des articles 900 à 903 du Code civil et justifiez. Quel prix retenez-vous pour l'immeuble dans la grille de comparaison ? Quelle réserve faites-vous sur la contrepartie déclarée des meubles ?508\end{exercice}509510\begin{exercice}[1]{Lire une fiche de l'index des immeubles}{ex:6:2}511À partir de la fiche fictive de la \cref{fig:6:registre}, indiquez : (a) quels droits inscrits suivent l'immeuble entre les mains d'un acquéreur et lesquels seront normalement purgés à la vente, en citant les articles pertinents ; (b) quelles pièces vous demandez à consulter avant de conclure sur les droits évalués et pourquoi la seule fiche ne suffit pas ; (c) ce que l'avis d'hypothèque légale de la construction de 2024 vous apprend sur l'immeuble et sur le risque pour un acheteur ; (d) ce que la présomption de l'article 2943 implique pour un évaluateur qui n'aurait pas consulté le registre.512\end{exercice}513514\begin{exercice}[2]{Valeur d'une part indivise}{ex:6:3}515Un triplex détenu en indivision par trois ménages vaut \dollars{900000} en pleine propriété. La convention d'indivision publiée attribue à chaque indivisaire l'usage exclusif d'un logement, prévoit un droit de préemption et une durée de trente ans. L'un des indivisaires vend son tiers. (a) Calculez la quote-part arithmétique de la valeur et la valeur de la part avec une décote d'indivision de 12 \% (\cref{eq:6:indivision}). (b) Expliquez l'effet du droit de préemption publié sur le droit de retrait de l'article 1022 et sur la décote. (c) En quoi la situation différerait-elle si l'immeuble avait été converti en copropriété divise, et quelles conditions légales cette conversion suppose-t-elle (art.~1038, 3030 et renvoi au \cref{ch:42}) ? (d) Comment répartiriez-vous les charges communes dans l'approche du revenu (art.~1019) ?516\end{exercice}517518\begin{exercice}[2]{Servitude de passage et ventes appariées}{ex:6:4}519Trois paires de ventes de maisons semblables d'un même secteur, l'une grevée d'une servitude de passage au profit du voisin et l'autre libre, donnent les prix suivants (libre ; grevée) : (\dollars{548000} ; \dollars{531000}), (\dollars{602000} ; \dollars{586500}) et (\dollars{575000} ; \dollars{559000}). (a) Calculez la moins-value absolue et relative de chaque paire et leur moyenne. (b) Appliquez la moins-value relative moyenne au sujet du cas 1 (\dollars{638000}). (c) Comparez le résultat à l'approximation par l'élasticité prix-terrain de la \cref{sec:6:sensibilite} (\dollars{12725} pour \msq{120} grevés) et expliquez pourquoi les deux mesures ne portent pas sur la même chose. (d) Le propriétaire du fonds servant envisage de demander le rachat de la servitude (art.~1189) : quels éléments l'évaluateur doit-il chiffrer et pourquoi la moins-value du fonds servant ne fixe-t-elle pas à elle seule le prix du rachat ?520\end{exercice}521522\begin{exercice}[2]{Quantum d'un vice caché}{ex:6:5}523Une maison vendue \dollars{520000} avec garantie légale révèle, huit mois après la vente, une contamination par l'ocre ferreuse du drain de fondation que ni l'inspection préachat ni un acheteur prudent ne pouvaient constater. Les travaux correctifs coûtent \dollars{46000} ; un drain neuf et un système de pompage procurent à ce bâtiment de 35 ans une plus-value estimée à \dollars{9000} ; les troubles et pertes de jouissance sont évalués à \dollars{6500}. (a) Calculez la réduction de prix selon l'\cref{eq:6:vice} et exprimez-la en pourcentage du prix. (b) Quelle somme totale l'acheteur peut-il réclamer si le vendeur connaissait le vice (art.~1728) ? et s'il était de bonne foi ? (c) Qu'en serait-il si l'acte stipulait une vente « sans garantie légale, aux risques et périls de l'acheteur » par un vendeur non professionnel (art.~1732--1733) ? (d) En quoi la norme de l'acheteur prudent et diligent de \emph{Marcoux c. Picard} intervient-elle dans l'appréciation du caractère caché du vice ?524\end{exercice}525526\begin{exercice}[3]{Usufruit viager et conversion en rente}{ex:6:6}527Une résidence vaut \dollars{455000} en pleine propriété. L'usufruitière a 72 ans ; le taux d'actualisation est de 4,5 \% et la croissance des fruits de 1 \%. À l'aide du script \texttt{analysis/python/cases/ch06\_demembrements.py} et de sa table de mortalité synthétique : (a) calculez la valeur locative nette cohérente avec $V$, la valeur de l'usufruit, celle de la nue-propriété et la part de cette dernière ; (b) recalculez la nue-propriété en remplaçant la durée aléatoire par un terme fixe égal à la durée espérée du droit et commentez l'écart ; (c) déterminez la rente viagère constante de même valeur que l'usufruit (art.~1171) ; (d) indiquez ce que deviendraient l'usufruit et la nue-propriété si l'usufruitier était une personne morale et que l'acte ne fixait aucun terme (art.~1123) ; (e) rédigez en cinq lignes les hypothèses que le rapport devrait déclarer.528\end{exercice}529530\begin{exercice}[3]{Emphytéose : durée restante, seuils et renouvellement}{ex:6:7}531Un immeuble locatif dégage un revenu net d'exploitation de première année de \dollars{142000}, croissant de 2 \% par an ; il est détenu en vertu d'une emphytéose dont il reste 28 ans, moyennant une rente fixe de \dollars{24000} ; le taux d'actualisation est de 7 \%. (a) Calculez la valeur de la pleine propriété, celle du droit de l'emphytéote et celle du droit du propriétaire (rentes et reprise), et vérifiez l'identité de la somme. (b) L'emphytéote souhaite convertir l'immeuble en copropriété divise : que dit l'article 1040 ? Un renouvellement de quarante ans (art.~1198) changerait-il la réponse, et quelles valeurs obtiendriez-vous avec 68 ans restants ? (c) La cession des droits de l'emphytéote à un tiers engendre-t-elle un droit de mutation ? Calculez-le avec les tranches 2026 sur la valeur du droit cédé, sans taux municipal supérieur. (d) Si les flux du propriétaire étaient actualisés à 5,5 \%, que deviendrait la somme des deux droits et comment l'interpréter ?532\end{exercice}533534\section*{Pour aller plus loin}535\addcontentsline{toc}{section}{Pour aller plus loin}536537Le texte de référence demeure le Code civil du Québec lui-même, dont la version refondue de LégisQuébec est à jour et gratuite \parencite{ccq} ; les livres quatrième (Des biens), cinquième (Des obligations, titre deuxième, chapitre premier : De la vente ; chapitre quatrième : Du louage), sixième (Des priorités et des hypothèques) et neuvième (De la publicité des droits) contiennent l'essentiel de ce qui a été vu. La Loi concernant les droits sur les mutations immobilières \parencite{ldmi}, la Loi sur le courtage immobilier \parencite{loiCourtage} et son règlement sur les conditions d'exercice \parencite{reglCourtageDeontologie}, le Règlement sur la publicité foncière \parencite{reglPubliciteFonciere} et la grille tarifaire du Registre foncier \parencite{registreFoncierTarifs2026} complètent le corpus. Sur la jurisprudence des vices cachés, l'arrêt \emph{ABB c. Domtar} \parencite{abbDomtar2007} fixe le cadre général et \emph{Marcoux c. Picard} \parencite{marcouxPicard2008} la norme de l'acheteur prudent et diligent. Pour la correspondance entre le vocabulaire civiliste et celui des normes nord-américaines, on consultera le dictionnaire de l'Appraisal Institute \parencite{aiDictionary2022} et l'ouvrage québécois de \textcite{achour1992} ; \textcite{appraisal2026} présentent l'évaluation des intérêts partiels dans la tradition de la common law, et \textcite{wyatt2022} offre un cadre comparatif des effets du bail, de la servitude et du bail foncier de longue durée sur la valeur, directement transposable à l'emphytéose. Les normes de pratique \parencite{oeaqNormes}, les CUSPAP \parencite{cuspap2026} et les IVS \parencite{ivs2025} rappellent l'obligation d'identifier les droits évalués ; le \cref{ch:10} y revient.538