spb/traite-evaluation-qc

1\chapter{Inspection et pathologies du bâtiment}\label{ch:11}23Aucune méthode d'évaluation ne vaut mieux que la connaissance que l'évaluateur a de l'immeuble qu'il évalue. Les comparables ne s'ajustent correctement que si l'état du sujet est connu, la méthode du coût ne déprécie que ce qui a été constaté, et le revenu d'un immeuble locatif dépend des réparations qui l'attendent. L'inspection est donc la première opération de toute évaluation, et elle est aussi la plus exposée à l'erreur, parce qu'elle repose sur l'observation d'un objet complexe, en partie caché, pendant un temps limité. Le présent chapitre ouvre la troisième partie de l'ouvrage, consacrée à l'information : il décrit ce que l'évaluateur doit voir, ce qu'il peut légitimement déduire de ce qu'il voit, et la façon dont ces constats se traduisent en chiffres, d'abord sous la forme d'une note d'état par composante, puis d'un âge effectif qui alimentera la dépréciation du \cref{ch:24}. Il distingue soigneusement l'inspection d'évaluation de l'inspection préachat, passe en revue les pathologies propres au parc québécois, et conduit, sur la maison du dossier de Gatineau (cas 1), une inspection complète dont chaque chiffre est reproduit par un script.45\begin{objectifs}6\begin{itemize}7\item Situer l'inspection dans l'acte d'évaluation et la distinguer de l'inspection préachat, dans ses objectifs, sa portée et sa responsabilité.8\item Lire l'enveloppe, la structure, les fondations et les systèmes d'un bâtiment résidentiel et reconnaître les signes des pathologies fréquentes au Québec.9\item Connaître le cadre juridique applicable : garantie de qualité, déclarations du vendeur, plan de garantie des bâtiments neufs, obligations déontologiques de l'évaluateur.10\item Classer l'état de chaque composante sur une échelle ordinale déclarée et convertir ce classement en âge effectif selon une convention explicite.11\item Relier la fiche d'état à la dépréciation physique ventilée et mesurer la sensibilité du résultat aux conventions retenues.12\item Décider, par un raisonnement de valeur de l'information, quand recommander un test spécialisé et comment formuler l'hypothèse extraordinaire correspondante.13\item Connaître la structure du formulaire d'inspection de l'ouvrage (annexe~\ref{app:formulaires-inspection}) et les exigences de documentation du dossier.14\end{itemize}15\end{objectifs}1617\section{L'inspection d'évaluation : objet, portée et cadre}\label{sec:11:cadre}1819\subsection{Pourquoi l'évaluateur inspecte}2021Les Normes de pratique professionnelle de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec posent l'exigence en termes simples : tout immeuble évalué doit faire l'objet d'une inspection, sauf circonstances exceptionnelles qui seront expliquées au rapport \parencite[règle 2.4]{oeaqNormes}. La règle est coercitive, et elle se comprend à la lumière du contenu minimal du rapport : le premier des douze éléments exigés est l'identification physique et légale de l'immeuble, le sixième l'étendue du travail, le septième les réserves et hypothèses de base, le huitième le traitement de l'information et le raisonnement \parencite[règle 2.3]{oeaqNormes}. L'inspection est ce qui donne un contenu à ces éléments. Sans elle, la description du bâtiment est empruntée au rôle d'évaluation, à la fiche de courtage ou aux dires du propriétaire, trois sources dont le \cref{ch:13} montre les limites, et la conclusion de valeur repose sur un immeuble supposé plutôt que constaté.2223L'\motcle{inspection d'évaluation} a donc un objet précis : établir, à la date d'évaluation, les caractéristiques physiques du bien qui influent sur sa valeur, et parmi elles l'état de chaque composante, les réparations différées, les améliorations récentes, les éléments fonctionnellement désuets et les indices de pathologies cachées. Elle ne cherche ni à certifier que le bâtiment est sain ni à garantir l'absence de vices : elle cherche à savoir ce qu'un acheteur prudent et informé constaterait, puisque c'est de ce point de vue que la valeur marchande est définie (\cref{ch:02}). Lorsqu'un indice sérieux échappe à l'observation directe, l'évaluateur ne tranche pas ; il formule une \motcle{hypothèse extraordinaire}, en indique l'incidence sur la valeur et recommande, s'il y a lieu, l'intervention d'un spécialiste \parencite[règle 2.1~c)]{oeaqNormes}. La \cref{sec:11:information} donne à cette recommandation une forme quantitative.2425\subsection{Inspection d'évaluation et inspection préachat}2627L'inspection préachat est un service distinct, rendu à un acheteur par un inspecteur en bâtiment, et il importe de ne pas confondre les deux exercices, ni de présenter l'un comme un substitut de l'autre. La norme de pratique de l'Association des inspecteurs en bâtiments du Québec (AIBQ), publiée en collaboration avec l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec, décrit l'inspection préachat comme une inspection « visuelle et attentive, qui n'est cependant pas techniquement exhaustive », consistant en « un examen visuel de l'état physique des systèmes et des composantes installés, facilement accessibles » \parencite[art.~7 et 8]{aibqNorme2011}. La même norme exclut expressément du mandat l'évaluation de la durée de vie résiduelle des composantes, l'évaluation des méthodes et des coûts de correction et, surtout, « l'évaluation de la valeur marchande de la propriété » (art.~12.1 à 12.3) ; elle oblige en revanche l'inspecteur à prendre connaissance des déclarations du vendeur (art.~16) et à remettre un rapport écrit dont le contenu minimal est fixé (art.~14). Les normes nord-américaines sont construites sur le même modèle : les \emph{Standards of Practice} de l'International Association of Certified Home Inspectors définissent l'inspection résidentielle comme un examen visuel et non invasif des parties accessibles d'une propriété et précisent qu'elle ne détermine ni la valeur marchande ni l'espérance de vie des composantes \parencite[art.~2.1.5 et 2.1.8]{internachiSOP2022}.2829La comparaison du \cref{tab:11:deux-inspections} fait ressortir trois différences. La première tient à la finalité : l'inspecteur informe un acheteur sur l'état du bâtiment, l'évaluateur en déduit une valeur ; le premier décrit des défauts, le second les traduit en dépréciation. La deuxième tient à la profondeur : l'inspection préachat dure plusieurs heures, met à l'essai les appareils par leurs commandes normales et examine systématiquement onze systèmes, alors que l'inspection d'évaluation d'une maison unifamiliale est souvent plus courte et vise l'essentiel pour la valeur ; en contrepartie, l'évaluateur apporte une connaissance du marché que l'inspecteur n'a pas, et il sait quels défauts le marché pénalise. La troisième tient à la responsabilité : l'inspecteur en bâtiment répond de ce qu'il aurait dû voir dans les limites de sa norme et de sa convention de service ; l'évaluateur répond de sa conclusion de valeur, et l'état du bâtiment en est l'un des intrants. Lorsqu'un rapport d'inspection préachat existe, il est une source précieuse pour l'évaluateur, qui le cite, en vérifie les constats principaux lors de sa propre visite et ne s'y substitue pas.3031\begin{table}[htbp]32\caption{Inspection d'évaluation et inspection préachat : deux exercices distincts}\label{tab:11:deux-inspections}33\centering34\begin{tabularx}{\textwidth}{lYY}35\toprule36Dimension & Inspection d'évaluation & Inspection préachat \\37\midrule38Cadre & NPP de l'OEAQ, règle 2.4 (inspection obligatoire sauf exception expliquée) ; règle 2.3 (identification, étendue du travail, hypothèses) & Norme de pratique de l'AIBQ (ou norme équivalente) et convention de service d'inspection ; rapport écrit obligatoire \\39Finalité & Décrire le bien à la date d'évaluation et en déduire les intrants de la valeur (état, âge effectif, réparations, désuétudes) & Donner à l'acheteur « une meilleure connaissance de l'état du bâtiment » (AIBQ, art.~6) \\40Méthode & Visite, mesurage, photographies, lecture des documents (rôle, certificat de localisation, déclarations du vendeur, permis), entretien avec l'occupant & Examen visuel et attentif des systèmes et composantes installés et accessibles ; essai des appareils par leurs commandes normales ; sondage des éléments détériorés \\41Ce qui est exclu & Diagnostic technique, essais destructifs, certification de conformité ; l'évaluateur recommande un spécialiste et formule une hypothèse extraordinaire & Durée de vie résiduelle, coûts de correction, valeur marchande, recommandation d'achat, éléments enfouis, conformité aux codes (AIBQ, art.~11 et 12) \\42Produit & Section descriptive du rapport d'évaluation, fiche d'état par composante, liste des travaux, âge effectif & Rapport d'inspection décrivant les systèmes inspectés, non inspectés et à réparer, avec photographies (AIBQ, art.~14) \\43Lien avec la valeur & Direct : alimente la dépréciation (\cref{ch:24}), les ajustements d'état (\cref{ch:17}) et les réserves pour travaux (\cref{ch:28}) & Indirect : le rapport sert à la négociation et peut conditionner la promesse d'achat (clause d'inspection) \\44\bottomrule45\end{tabularx}46\tabsource{synthèse de l'auteur d'après \textcite{oeaqNormes} et les normes AIBQ (V03, 2011, m.à.j. 2023) et InterNACHI (2022) consultées le 31 octobre 2026.}47\end{table}4849\subsection{Le cadre juridique : garantie de qualité, déclarations du vendeur, bâtiments neufs}5051L'inspection s'inscrit dans un cadre juridique que l'évaluateur doit connaître, non pour le dire au client à la place du juriste, mais parce qu'il détermine qui, du vendeur ou de l'acheteur, supporte le risque d'un défaut, et donc le prix auquel les parties concluent. Le Code civil du Québec oblige le vendeur à garantir que le bien est exempt de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui en diminuent tellement l'utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix \parencite[art.~1726]{ccq}. Le même article précise qu'est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. La Cour d'appel a fixé la norme dans l'arrêt \emph{Marcoux c. Picard} : le test de l'article 1726 est celui de l'acheteur prudent et diligent, non celui de l'expert tatillon \parencite[par.~20]{marcouxPicard2008}. La Cour suprême avait, l'année précédente, posé les principes généraux de la garantie dans \emph{ABB c. Domtar} \parencite{abbDomtar2007}. Pour l'évaluateur, la conséquence est double. D'une part, le degré de diligence attendu de l'acheteur est précisément celui de l'inspection visuelle et attentive décrite plus haut : ce que cette inspection révèle est apparent et se négocie dans le prix ; ce qu'elle ne révèle pas est caché et relève de la garantie. D'autre part, la valeur marchande suppose un acheteur informé de l'état de l'immeuble ; une transaction conclue dans l'ignorance d'un vice important n'est pas un comparable représentatif, et c'est l'une des raisons pour lesquelles le \cref{ch:16} impose la vérification des ventes.5253La garantie peut être limitée ou exclue par convention, sauf pour les vices que le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer, et la vente faite « aux risques et périls » de l'acheteur par un vendeur non professionnel a un régime particulier \parencite[art.~1732--1733]{ccq}. La mention « vendu sans garantie légale » est fréquente dans les successions et les reprises, et elle a un prix : l'acheteur assume un risque qu'il aurait autrement transféré, de sorte qu'à état constaté égal, un immeuble vendu sans garantie se négocie habituellement avec une décote. L'évaluateur qui compare une telle vente à un sujet vendu avec garantie doit en tenir compte dans les conditions de vente (\cref{ch:17}) ; il ne doit pas, en revanche, chiffrer lui-même la décote comme s'il s'agissait d'une règle, car elle dépend du marché et de l'information disponible.5455\begin{quebec}[Les déclarations du vendeur et la clause d'inspection]56Depuis juillet 2012, le formulaire \emph{Déclarations du vendeur sur l'immeuble} (DV) de l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec est obligatoire lorsqu'une personne physique vend, par l'entremise d'un courtier, un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements ; la copropriété divise a son propre formulaire (DVD) \parencite{oaciqContexteDV,oaciqFormulaireDV}. La version V24 (juin 2022) comporte quinze sections, de l'identification du vendeur aux équipements, en passant par le terrain, les infiltrations d'eau, la toiture, la plomberie, l'électricité, le chauffage et les contaminants connus ; elle est annexée à la promesse d'achat par sa clause 13.1 \parencite{oaciqFormulairePA}. La promesse d'achat prévoit par ailleurs, à sa clause 8, la faculté pour l'acheteur de faire inspecter l'immeuble par une personne de son choix dans un délai convenu, et elle stipule que l'immeuble est vendu avec la garantie légale de propriété et de qualité à moins de stipulation contraire à la clause 12.1 \parencite{oaciqFormulairePA}. Pour l'évaluateur, la DV est l'une des sources les plus utiles de l'inspection : elle date les travaux, révèle les sinistres et les réclamations, signale les tests déjà faits (pyrite, radon, amiante) et oriente la visite. Elle n'est pas publique ; l'évaluateur la demande au client ou au courtier, et il note au rapport qu'elle a été lue ou qu'elle n'était pas disponible. Depuis la Loi~16 de 2019, dont l'intitulé vise notamment « l'encadrement des inspections en bâtiment », le législateur s'est donné les moyens d'encadrer la profession d'inspecteur \parencite{loi16_2019} ; l'état du règlement d'application n'a pas pu être vérifié à la date de rédaction et le lecteur consultera la Régie du bâtiment du Québec.57\end{quebec}5859Pour les bâtiments neufs, le cadre est différent : la Loi sur le bâtiment impose à l'entrepreneur une licence \parencite[art.~46]{loibatiment} et un plan de garantie obligatoire, administré par Garantie de construction résidentielle (GCR), pour les maisons unifamiliales, les duplex à quintuplex et les petites copropriétés \parencite[art.~2]{reglgarantie}. La garantie couvre les malfaçons non apparentes pendant un an, les vices cachés pendant trois ans et les vices de conception, de construction ou de réalisation et les vices du sol au sens de l'article 2118 C.c.Q. pendant cinq ans à compter de la réception, avec un plafond de \dollars{300000} par maison unifamiliale et de \dollars{200000} par logement pour un multifamilial \parencite[art.~10, 13 et 14]{reglgarantie}. Ces durées fixent le calendrier d'une inspection de bâtiment neuf : les vices apparents se dénoncent à la réception ou dans les trois jours, et un acheteur qui approche de la fin de la troisième ou de la cinquième année a intérêt à inspecter avant l'échéance. La garantie est transférable à l'acquéreur subséquent \parencite[art.~16]{reglgarantie}, de sorte qu'une maison de deux ans qui change de mains conserve une protection dont l'évaluateur tient compte dans la comparaison avec des maisons plus anciennes. Le \cref{ch:23} revient sur le cadre de la construction et le \cref{ch:44} sur les programmes d'aide à la rénovation.6061\section{Lire le bâtiment : enveloppe, structure et fondations}\label{sec:11:enveloppe}6263\subsection{L'enveloppe comme système}6465L'\motcle{enveloppe} d'un bâtiment est l'ensemble des éléments qui séparent l'intérieur chauffé de l'extérieur : toiture, murs hors sol, fenêtres et portes, fondations et dalle. Sa fonction première est de contrôler quatre flux, l'eau, l'air, la vapeur et la chaleur, et la plupart des pathologies du bâtiment résidentiel résultent d'un défaut de contrôle de l'un d'eux. L'eau qui s'infiltre par un solin défectueux pourrit la charpente ; l'air chaud et humide qui s'échappe dans le comble par un pare-vapeur discontinu y condense et y fait naître des moisissures ; la chaleur qui fuit par un mur mal isolé crée des ponts thermiques où la condensation se dépose. La \cref{fig:11:enveloppe} schématise ces éléments et situe les points que l'inspection examine en priorité. Lire l'enveloppe comme un système, plutôt que comme une liste de matériaux, est ce qui permet de passer d'un symptôme observé à sa cause probable, et c'est cette cause qui détermine si le défaut est curable à peu de frais ou s'il traduit une dégradation profonde.6667\begin{figure}[htbp]68\centering69\begin{tikzpicture}[scale=0.92, every node/.style={font=\sffamily\scriptsize}, etiq/.style={font=\sffamily\scriptsize, align=left, text=brandDark}, fl/.style={-{Stealth[length=1.6mm]}, brandGray, thin}]70% sol et nappe71\fill[gray!12] (-1.2,-2.6) rectangle (9.2,0);72\draw[gray!60, thick] (-1.2,0) -- (0.3,0) (6.7,0) -- (9.2,0);73\draw[gray!60, thick] (0.3,0) -- (0.3,0.08) (6.7,0) -- (6.7,0.08);74\node[etiq, text=brandGray] at (8.2,-0.3) {sol : argile, remblai,\\radon, nappe};75% fondations76\fill[gray!35] (0.5,-2.2) rectangle (1.0,0.3);77\fill[gray!35] (6.0,-2.2) rectangle (6.5,0.3);78\fill[gray!35] (0.2,-2.5) rectangle (1.3,-2.2);79\fill[gray!35] (5.7,-2.5) rectangle (6.8,-2.2);80\fill[gray!45] (1.0,-2.3) rectangle (6.0,-2.1);81\fill[gray!18] (1.0,-2.1) rectangle (6.0,-1.9); \foreach \x in {1.2,1.6,...,5.8} {\fill[gray!70] (\x,-2.0) circle (0.03);}82\node[etiq] at (3.5,-1.3) {sous-sol : humidité, efflorescence, gondolement des planchers};83\node[etiq] at (3.5,-2.45) {dalle sur remblai (pyrite) --- fissures en étoile, soulèvement};84% drain85\draw[brandPrimary, thick] (0.05,-2.35) circle (0.12);86\draw[brandPrimary, thick] (6.95,-2.35) circle (0.12);87\node[etiq, text=brandPrimary, anchor=east] at (-0.1,-2.0) {drain français :\\ocre, colmatage,\\cheminées};88% fissure89\draw[brandRed, thick] (6.25,0.3) -- (6.2,-0.4) -- (6.3,-0.9) -- (6.22,-1.6);90\node[etiq, text=brandRed, anchor=west] at (6.7,-1.2) {fissure : retrait (verticale, fine)\\ou structurale (en escalier, horizontale)};91% murs92\fill[brandLight] (0.5,0.3) rectangle (1.0,5.2);93\fill[brandLight] (6.0,0.3) rectangle (6.5,5.2);94\draw[brandDark] (0.5,0.3) rectangle (1.0,5.2);95\draw[brandDark] (6.0,0.3) rectangle (6.5,5.2);96\node[etiq, anchor=east] at (0.35,3.2) {mur : revêtement,\\pare-intempéries,\\isolant, pare-vapeur,\\gypse};97% planchers98\draw[brandDark] (1.0,0.3) -- (6.0,0.3);99\draw[brandDark] (1.0,2.8) -- (6.0,2.8);100\draw[brandDark] (1.0,5.2) -- (6.0,5.2);101% fenêtres102\fill[white] (2.0,1.0) rectangle (3.0,2.2); \draw[brandDark] (2.0,1.0) rectangle (3.0,2.2); \draw[brandDark] (2.5,1.0) -- (2.5,2.2);103\fill[white] (4.0,3.5) rectangle (5.0,4.7); \draw[brandDark] (4.0,3.5) rectangle (5.0,4.7); \draw[brandDark] (4.5,3.5) -- (4.5,4.7);104\node[etiq, anchor=west] at (6.7,1.6) {fenêtre : thermos embué,\\calfeutrage, solin, allège};105\draw[fl] (6.65,1.6) -- (5.1,1.6);106% comble et toiture107\fill[gray!20] (0.5,5.2) -- (3.5,7.4) -- (6.5,5.2) -- cycle;108\draw[brandDark, thick] (0.2,5.0) -- (3.5,7.45) -- (6.8,5.0);109\draw[brandDark] (0.5,5.2) -- (6.5,5.2);110\fill[brandAmber!35] (1.0,5.2) rectangle (6.0,5.55); \foreach \x in {1.2,1.6,...,5.8} {\draw[brandAmber, thin] (\x,5.22) -- (\x+0.25,5.53);}111\node[etiq] at (3.5,6.1) {comble : isolant, pare-vapeur,\\ventilation (soffites, évents), givre};112\node[etiq, anchor=west] at (6.9,6.4) {toiture : bardeaux, solins,\\noues, cheminée, gouttières};113\draw[fl] (6.85,6.4) -- (5.3,6.1);114% cheminée115\fill[gray!50] (5.2,6.0) rectangle (5.6,7.0);116% gouttière117\draw[brandPrimary, thick] (0.2,5.0) -- (0.2,4.7);118% pente du terrain119\draw[fl] (-0.9,0.15) -- (-0.2,0.15); \node[etiq, text=brandGray, anchor=south] at (-0.55,0.2) {pente};120% radon121\draw[fl, brandRed] (3.0,-2.05) -- (3.0,-1.5); \draw[fl, brandRed] (4.2,-2.05) -- (4.2,-1.5);122\node[etiq, text=brandRed, anchor=west] at (4.35,-1.75) {radon};123% ligne de terrain intérieure124\node[etiq, text=brandGray] at (3.5,0.05) {rez-de-chaussée};125\node[etiq, text=brandGray] at (3.5,2.95) {étage};126\end{tikzpicture}127\caption{Coupe schématique de l'enveloppe d'un cottage et points d'attention de l'inspection : toiture et comble, murs et fenestration, fondations, dalle et drain, sol. Chaque élément contrôle un flux (eau, air, vapeur, chaleur) et chaque pathologie de la \cref{sec:11:pathologies} correspond à la défaillance d'un de ces contrôles.}\label{fig:11:enveloppe}128\figsource{schéma de l'auteur.}129\end{figure}130131\subsection{Toiture, combles et drainage des eaux de surface}132133La toiture est la composante de courte durée la plus coûteuse d'une maison et celle dont la défaillance cause les dommages les plus étendus. L'inspection l'aborde depuis le sol et, lorsque c'est possible sans risque, depuis une échelle ou un point d'observation voisin : on y lit l'âge des bardeaux à la perte de granules, au relèvement des pattes et à la fissuration, l'état des solins à la cheminée, aux murs et aux noues, l'alignement des faîtes, la présence de mousse ou de débris. Le comble se visite par la trappe : on y vérifie l'épaisseur et la continuité de l'isolant, la présence d'un pare-vapeur du côté chaud, l'état du platelage, l'ouverture des soffites et des évents, et les traces d'humidité, de givre hivernal ou de moisissures sur les chevrons, qui trahissent une ventilation insuffisante ou des fuites d'air chaud depuis l'habitation. Les gouttières et les descentes sont examinées pour leur fixation et pour la distance à laquelle elles rejettent l'eau ; une descente qui se vide au pied de la fondation est une cause fréquente d'infiltration au sous-sol, et la pente du terrain autour du bâtiment, qui doit éloigner l'eau, se vérifie à l'œil et au niveau. Ces constats sont peu coûteux à corriger lorsqu'ils sont pris à temps ; ils deviennent structuraux lorsqu'ils sont négligés pendant des années.134135\subsection{Murs, revêtements et fenestration}136137Les murs hors sol se lisent de l'extérieur et de l'intérieur. À l'extérieur, le revêtement renseigne par son matériau et son état : une brique saine aux joints intacts, un déclin de bois ou de fibrociment dont la peinture tient, un parement de vinyle sans gondolement ni décoloration. On s'attarde aux points singuliers, allèges, linteaux, jonctions avec la toiture et les balcons, sorties d'appareils, où les solins et les calfeutrages vieillissent plus vite que les surfaces. Les fissures en escalier dans la maçonnerie, les joints effrités, le renflement d'un pan de mur signalent un mouvement de la structure ou des fondations et appellent un examen approfondi. À l'intérieur, les taches, le gondolement du gypse, les joints qui se fissurent au-dessus des ouvertures, les portes qui coincent indiquent soit une infiltration, soit un mouvement. La fenestration, enfin, est à la fois une composante de confort et une composante énergétique : le double vitrage dont le scellé a cédé s'embue, le calfeutrage sec laisse passer l'air et l'eau, les châssis de bois pourrissent au bas des meneaux. Le dénombrement des unités à remplacer est une donnée que l'évaluateur relève précisément, parce qu'elle se chiffre directement en coût de correction.138139\subsection{Fondations, dalle et sols : les pathologies québécoises}\label{sec:11:fondations}140141Les fondations sont la partie du bâtiment où les pathologies propres au Québec se concentrent, et leur inspection exige une attention particulière parce qu'une partie des indices est enfouie ou dissimulée par les finitions du sous-sol. La première lecture est celle des fissures. Une fissure de retrait du béton est verticale ou légèrement oblique, fine, d'ouverture constante, et elle n'a de conséquence que si l'eau y passe, ce que l'efflorescence ou les traces de ruissellement révèlent ; sa correction, par injection, est une réparation courante. Une fissure horizontale, une fissure en escalier dans un mur de blocs, une fissure dont l'ouverture varie ou dont les lèvres sont décalées traduisent une poussée ou un tassement, et elles appellent une expertise.142143La \motcle{pyrite} est le problème le plus connu de la région de Montréal. Selon la Régie du bâtiment du Québec, ce minéral présent dans certains remblais de pierre concassée produit de l'acide sulfurique en s'oxydant au contact de l'humidité et de l'oxygène et peut provoquer, sous une fondation, le soulèvement et la fissuration de la dalle de béton \parencite{rbqPyritePyrrhotite}. Les signes sont le bombement et la fissuration en étoile de la dalle du sous-sol et surtout du garage, où l'épaisseur du remblai est plus grande, parfois la poussée latérale sur les murs du garage et une poussière blanchâtre dans les fissures. La pratique du marché québécois consiste à faire prélever et analyser le remblai par un laboratoire, selon un protocole d'échantillonnage reconnu, et à exprimer le résultat sous la forme d'un indice pétrographique du potentiel de gonflement (IPPG) ; les remblais certifiés non gonflants depuis la fin des années 1990 ont fait reculer le problème dans les constructions récentes. L'évaluateur qui observe les signes, ou qui évalue une maison construite dans la période et les secteurs touchés sans certificat de remblai ni test antérieur, formule une hypothèse extraordinaire et recommande le test ; il ne chiffre pas lui-même l'excavation.144145La \motcle{pyrrhotite} est un problème de nature différente, concentré en Mauricie et dans le Centre-du-Québec : il s'agit d'un sulfure de fer présent dans le granulat du béton lui-même, qui, selon la description de la Régie, cristallise en lamelles et peut provoquer des fissures dans le béton\footnotemark[\value{footnote}] ; le remède est le remplacement des fondations. Le gouvernement du Québec a administré, de 2011 au 30 septembre 2026, un Programme pour les résidences endommagées par la pyrrhotite, dont le volet~I offrait une aide égale à 75~\% des coûts admissibles jusqu'à concurrence de \dollars{75000} pour un bâtiment non couvert par le plan de garantie, à la condition que les fondations soient endommagées ou présentent un taux minimal de 0,23~\% de pyrrhotite \parencite{qcPyrrhotiteVoletI2026}. La fin du programme ne fait pas disparaître le problème : pour une maison des années concernées dans les municipalités visées, l'existence d'un rapport d'expertise, d'un remplacement documenté des fondations ou d'une décision judiciaire est une information de premier ordre.146147L'\motcle{ocre ferreuse} touche le drain français. La Régie en décrit deux mécanismes : une réaction chimique, lorsque le sol contient du fer qui migre avec l'eau vers le drain et forme au contact de l'air une boue d'hydroxyde de fer, et un processus biologique, lorsque la ferrobactérie présente dans la nappe phréatique produit une masse gélatineuse ; dans les deux cas, un dépôt visqueux colmate le drain, et l'eau s'infiltre à la jonction des murs et de la dalle \parencite{rbqOcre}. Les sols sablonneux contenant du silt y sont plus exposés que les sols argileux, et les signes sont des dépôts rougeâtres sur la dalle ou dans le bassin de captation, une odeur de soufre, une eau rougeâtre dans les fossés après la pluie. La Régie recommande, sur les sites à risque, une évaluation du site avant la construction et l'installation de cheminées de nettoyage permettant d'entretenir le drain ; pour une maison existante, la présence de ces cheminées, la fréquence des nettoyages et l'état du drain, vérifiable par caméra, sont les données à recueillir. Les \motcle{sols argileux}, enfin, présents notamment dans la vallée du Saint-Laurent, la vallée de l'Outaouais et au Saguenay--Lac-Saint-Jean, varient de volume avec leur teneur en eau ; la plantation de certaines espèces d'arbres et les périodes de sécheresse peuvent occasionner la contraction de l'argile et l'affaissement des fondations \parencite{rbqSolsArgileux}. La distance des grands arbres, les fissures d'un côté du bâtiment et la saison des constats sont ici les indices utiles.148149\subsection{Les pathologies selon la période de construction}150151L'année de construction est le premier filtre de l'inspection : elle dit quels matériaux étaient en usage, quelles pratiques étaient courantes et quelles interdictions sont intervenues depuis. La \cref{fig:11:frise} rassemble, sous forme de frise, les périodes pendant lesquelles les principaux matériaux et pratiques à risque ont été mis en place dans le parc résidentiel québécois. Ces bornes sont des repères de métier, arrondis à la décennie ; elles ne constituent pas une statistique et doivent être lues comme une liste de vérification indexée sur l'âge, non comme une probabilité. Seules les dates marquées « (v) » ont été vérifiées sur une source publique : l'interdiction de la mousse isolante d'urée-formaldéhyde en décembre 1980, la période de vente de la vermiculite de la mine de Libby, l'interdiction de l'amiante en 2018, la fin du programme pyrrhotite et l'entrée en vigueur du chapitre I du Code de construction fondé sur le Code national du bâtiment 2020 modifié pour le Québec, le 17 avril 2025, avec une période transitoire qui autorise les dispositions antérieures pour les travaux commencés avant le 17 octobre 2027 \parencite{codeConstruction,rbqtransition2026}. Pour une maison de 1998 comme celle du cas 1, la frise oriente la visite vers le remblai sous la dalle, le pare-vapeur et la ventilation du comble, et elle écarte d'emblée les fils d'aluminium, le galvanisé et la MIUF, sauf rénovation documentée du contraire.152153\begin{figure}[htbp]154\centering155\includegraphics[width=\textwidth]{ch11/ch11-fig-frise-pathologies.pdf}156\caption{Frise indicative des matériaux et pratiques à risque selon la période de mise en place dans le parc résidentiel québécois. Les bornes sont des repères de connaissances générales du métier, arrondis à la décennie ; seules les dates marquées (v) ont été vérifiées sur une source publique. La frise sert de liste de vérification indexée sur l'âge, non de mesure de prévalence.}\label{fig:11:frise}157\figsource{analysis/python/figures/ch11\_frise\_pathologies.py ; repères indicatifs de l'auteur ; dates vérifiées : RNCan (MIUF, vermiculite), Canada.ca (amiante), Québec.ca (pyrrhotite), RBQ (Code de construction), consultées le 31 octobre 2026.}158\end{figure}159160\section{Les systèmes : électricité, plomberie, chauffage et ventilation}\label{sec:11:systemes}161162\subsection{Électricité}163164L'inspection de l'installation électrique commence au panneau : type de protection (fusibles ou disjoncteurs), intensité de l'entrée, présence de circuits ajoutés sans protection adéquate, traces de surchauffe, double raccordement d'un même disjoncteur. L'évaluateur ne touche pas aux conducteurs sous tension et ne retire pas le couvercle du panneau ; il observe, photographie et note. Trois situations, associées à des périodes de construction précises, retiennent l'attention parce qu'elles influent directement sur l'assurabilité et sur la négociation du prix : le filage à boutons et tubes des maisons les plus anciennes, le filage de cuivre à deux fils sans mise à la terre des années d'après-guerre, et le filage d'aluminium des circuits de dérivation installé pendant une courte période au tournant des années 1970, dont les connexions avec des dispositifs non prévus à cet effet sont une source documentée d'échauffement. Lorsque l'un de ces systèmes est présent, les assureurs exigent souvent une mise aux normes ou une attestation de maître électricien, et le marché l'anticipe ; l'évaluateur relève le fait et renvoie à un électricien pour le chiffrage, au besoin sous forme d'hypothèse extraordinaire. Le reste de l'inspection électrique porte sur ce qu'un occupant voit : prises et interrupteurs, présence de prises à disjoncteur différentiel près des points d'eau, éclairage, détecteurs de fumée et de monoxyde de carbone.165166\subsection{Plomberie}167168Le réseau d'alimentation s'identifie par ses matériaux : l'acier galvanisé des maisons anciennes, qui se corrode de l'intérieur, réduit la pression et finit par fuir ; le cuivre, durable mais sujet aux fuites aux joints ; le polyéthylène réticulé (PEX) des constructions et rénovations récentes ; et la tuyauterie de polybutylène, grise, installée pendant une période limitée des années 1980 et 1990 et retirée du marché après des défaillances répétées, que plusieurs assureurs traitent avec réserve. L'entrée d'eau en plomb des petites maisons les plus anciennes est un cas particulier : elle relève de la santé publique et les municipalités mènent des programmes de remplacement. L'évaluateur note le matériau de l'entrée d'eau et des conduites visibles, la pression à un robinet, l'état des raccords, les traces de fuite sous les éviers et autour des appareils. Le réseau d'évacuation se lit à ses matériaux (fonte, ABS, PVC) et à ses pentes ; un clapet antiretour au branchement d'égout est, dans les secteurs exposés aux refoulements, une donnée que l'évaluateur relève parce que les assureurs la demandent et parce que les programmes d'adaptation la subventionnent (\cref{ch:43}). Le chauffe-eau porte une plaque signalétique qui donne sa date de fabrication, et son âge est l'une des rares données d'inspection qui ne se discute pas.169170\subsection{Chauffage, mazout et ventilation}171172Le système de chauffage se décrit par son énergie, son générateur et sa distribution : plinthes électriques, fournaise à air pulsé, chaudière à eau chaude, thermopompe centrale ou murale, appareil à combustible solide. Les appareils ont un âge, lisible sur la plaque, et un état d'entretien, visible au filtre, au brûleur, à la propreté des conduits. Le chauffage au mazout appelle une attention particulière à cause du réservoir. Un réservoir intérieur se vérifie à la rouille, aux suintements au fond et aux raccords, à sa date de fabrication ; un réservoir extérieur, à son support et à sa protection ; un réservoir souterrain, dont l'existence passée ou présente se devine aux conduits de remplissage et d'évent qui sortent du sol ou du mur, est un risque de contamination du sol que l'évaluateur signale et renvoie à une expertise environnementale (\cref{ch:43}). La réglementation de la Régie du bâtiment sur les équipements pétroliers vise d'abord les installations à risque élevé ; les équipements de moins de \qty{10000}{\litre} d'une maison unifamiliale n'y sont pas considérés comme tels, et les appareils de chauffage au mazout relèvent de la norme d'installation adoptée par renvoi \parencite{rbqEquipementsPetroliers}. Le contexte économique compte autant que la réglementation : l'aide québécoise à la conversion des équipements au mazout a pris fin le 31 mars 2026 et le programme fédéral de conversion abordable du mazout à la thermopompe avait une date limite de dépôt au 31 juillet 2026 pour le Québec, de sorte qu'une maison encore chauffée au mazout en 2026 porte un coût de conversion que l'acheteur assume désormais seul (\cref{ch:44}). La ventilation, enfin, est examinée pour sa présence et son état : ventilateur récupérateur de chaleur, ventilateurs de salles de bain et de cuisine évacuant à l'extérieur, et non dans le comble, échangeur d'air dont le noyau et les filtres sont propres. Une maison récente et étanche sans ventilation mécanique fonctionnelle est une maison où l'humidité s'accumule, et les signes en sont visibles aux fenêtres et dans le comble.173174\section{Humidité, air intérieur et contaminants}\label{sec:11:pathologies}175176\subsection{Humidité et moisissures}177178L'humidité est le dénominateur commun de la plupart des pathologies, et la moisissure en est le signe le plus visible. Santé Canada recommande de maintenir le taux d'humidité relative entre 30~\% et 50~\% et considère qu'aucune quantité de moisissure n'est dépourvue de risques ; l'organisme classe les surfaces contaminées en trois catégories, petite lorsqu'il n'y a pas plus de trois plaques couvrant chacune moins d'un mètre carré, moyenne au-delà et jusqu'à trois mètres carrés, grande au-delà, et il recommande de faire appel à un professionnel lorsque la zone touchée est importante ou lorsque les moisissures réapparaissent après des nettoyages répétés \parencite{scMoisissure2023}. Pour l'évaluateur, la question n'est pas celle de l'espèce, que Santé Canada juge généralement inutile d'identifier, mais celle de la cause et de l'étendue : une tache au plafond d'une salle de bain sans ventilation est un problème d'usage, curable ; une moisissure généralisée au bas des murs du sous-sol traduit une infiltration ou une remontée d'humidité par la dalle, et elle appelle l'ouverture des finitions. L'hygromètre et l'humidimètre à pointes sont les deux instruments que l'évaluateur peut raisonnablement porter dans sa mallette ; au-delà, la recherche de moisissures cachées relève du spécialiste, et la norme de l'AIBQ elle-même exclut du mandat de l'inspecteur l'opinion sur la présence de substances dangereuses (art.~11.4).179180\subsection{Amiante, vermiculite et mousse isolante d'urée-formaldéhyde}181182Avant 1990, l'amiante était surtout utilisé pour isoler les bâtiments et les habitations contre le froid et le bruit ; sa fabrication, son importation, sa vente et son utilisation sont aujourd'hui interdites au Canada par un règlement de 2018, mais des matériaux de construction plus anciens peuvent en contenir : bardage, ciment et plâtre, carreaux de plancher et de plafond, papier goudronné, bardeaux et feutre de toiture, mastics, scellants et composés à joints, isolation des canalisations d'eau chaude et des chauffe-eau \parencite{scAmiante2023}. Santé Canada indique que les matériaux laissés intacts, isolés dans un comble ou scellés derrière les murs et les planchers ne présentent pas de risque important, qu'il faut éviter de les déranger et faire dépister l'amiante par un professionnel avant des travaux. La conséquence pour l'évaluation est précise : la présence probable d'amiante dans une maison ancienne n'est pas en soi une dépréciation, tant que les matériaux sont en bon état et qu'aucun projet de rénovation n'est en cause ; elle le devient lorsque l'acheteur type prévoit des travaux, parce que le désamiantage s'ajoute alors au coût des travaux, ou lorsque le matériau est friable et dégradé.183184L'\motcle{isolant de vermiculite} est le cas le plus fréquent dans le parc résidentiel. Selon Ressources naturelles Canada, un minerai de vermiculite produit par la mine de Libby, au Montana, entre les années 1920 et 1990 a pu contenir de l'amiante amphibolique et a été vendu au Canada sous la marque Zonolite, possiblement sous d'autres ; la vermiculite produite avant 1990 ne contient pas forcément de l'amiante, mais il est raisonnable, en l'absence de preuve du contraire, de supposer qu'un vieux produit de vermiculite pourrait en contenir \parencite[sect.~1.4]{rncanRenovations2025}. L'évaluateur qui ouvre la trappe du comble et voit des granules brillantes, grises ou brunes, le note, ne les dérange pas et formule la réserve appropriée ; une analyse en laboratoire tranche. La \motcle{mousse isolante d'urée-formaldéhyde} (MIUF), injectée dans les murs de nombreuses maisons dans les années 1970, est interdite au Canada depuis décembre 1980 en vertu de la Loi sur les produits dangereux parce qu'elle peut libérer du formaldéhyde dans l'air intérieur\footnotemark[\value{footnote}] ; elle se reconnaît aux trous de remplissage bouchés dans les murs extérieurs ou les cavités, et à sa texture friable, et les formulaires de déclaration du vendeur demandent expressément si le vendeur en connaît la présence. Sa présence a longtemps été pénalisée par les prêteurs et le marché ; aujourd'hui, le marché réagit surtout à son retrait éventuel lors de rénovations.185186\subsection{Radon}187188Le radon est un gaz radioactif d'origine naturelle qui s'infiltre dans les bâtiments par les fondations et peut s'y accumuler ; il est la deuxième cause de cancer du poumon après le tabagisme \parencite{qcRadonDomiciliaire2026}. La ligne directrice canadienne est de \qty{200}{\becquerel\per\metre\cubed} en moyenne annuelle dans les aires normalement occupées ; au-delà, Santé Canada recommande de prendre des mesures correctives d'ici un an et d'agir plus rapidement si la concentration est plus élevée \parencite{scRadonLignes2025,scRadonMesure2026}. La mesure fiable est une mesure à long terme, d'au moins 91 jours, dont au moins 91 jours en saison de chauffage, effectuée dans une aire normalement occupée du niveau le plus bas de la maison ; les mesures de courte durée ne permettent pas de conclure. Le gouvernement du Québec indique que la concentration moyenne dans les sous-sols québécois est d'environ \qty{37}{\becquerel\per\metre\cubed}, que les concentrations peuvent néanmoins dépasser \qty{1000}{\becquerel\per\metre\cubed} dans certains cas, et qu'un dosimètre passif à exposer au moins trois mois, de préférence d'octobre à avril, coûte environ \dollars{50}, analyse comprise\footnotemark[\value{footnote}]. Les mesures correctives vont du colmatage des fissures et du scellement des ouvertures en contact avec le sol jusqu'à un système qui évacue le radon présent sous les fondations.189190Pour l'évaluateur, le radon est l'archétype de la caractéristique invisible : aucune inspection visuelle ne le détecte, sa mesure exige trois mois, et son incidence sur la valeur dépend d'un seuil réglementaire plutôt que d'une dégradation. La déclaration du vendeur indique si un test a été fait et son résultat ; en l'absence de test, l'évaluateur n'a d'autre choix que l'hypothèse extraordinaire selon laquelle la concentration respecte la ligne directrice, assortie de la recommandation de mesurer. La \cref{sec:11:information} montre que cette recommandation, à cinquante dollars, est presque toujours justifiée.191192\subsection{Quand recommander un test : la valeur de l'information}\label{sec:11:information}193194Radon, pyrite, amiante, ocre, réservoir souterrain : dans tous ces cas, l'inspection visuelle s'arrête à un indice et un test spécialisé, coûteux ou long, permettrait de trancher. L'évaluateur doit décider s'il recommande le test, et il peut le faire par un raisonnement simple de valeur de l'information. Soit $p$ la probabilité, au vu des indices, que le défaut soit présent, $C$ le coût de sa correction s'il l'est, et $t$ le coût du test, supposé ici parfaitement informatif. Sans test, l'acheteur rationnel qui connaît $p$ et $C$ escompte une perte espérée $pC$ ; avec test, il paie $t$ et ne paie $C$ que si le défaut est confirmé, de sorte que son décaissement espéré est $t + pC$. La différence ne porte donc pas sur l'espérance des coûts de correction, mais sur ce que le test permet d'éviter : acheter au prix d'une maison saine une maison qui ne l'est pas, ou renoncer à une maison saine par crainte d'un défaut absent. Sous l'hypothèse usuelle de la théorie de la décision, selon laquelle l'acheteur choisit avant le test entre acheter au prix d'une maison saine et exiger une décote égale au coût complet de la correction, la valeur espérée de l'information parfaite est195\begin{equation}\label{eq:11:vei}196\mathit{VEI} = \min\{pC,\ (1-p)\,C\} \quad\text{et le test est justifié si}\quad t < \mathit{VEI}.197\end{equation}198Dans la situation la plus courante, où le défaut est improbable ($p < 1/2$), l'\cref{eq:11:vei} se réduit à la règle que le chapitre retient :199\begin{equation}\label{eq:11:test}200\text{recommander le test si}\quad t < pC \quad\Longleftrightarrow\quad p > p^{*} = \frac{t}{C}.201\end{equation}202Le seuil de probabilité $p^{*}$ au-delà duquel le test vaut son coût est le rapport du coût du test au coût de la correction. Pour le radon, avec un dosimètre d'environ \dollars{50} et un coût de correction de l'ordre de quelques milliers de dollars, $p^{*}$ est de l'ordre de un ou deux pour cent, bien inférieur à la part des maisons qui dépassent la ligne directrice dans la plupart des régions : le test est presque toujours justifié, et la recommandation est quasi systématique. Pour un test de pyrite de l'ordre de \dollars{1200}, en présence d'une excavation qui coûterait \dollars{25000}, $p^{*} = 0{,}048$ : le test n'est recommandé que si les indices, la période de construction et le secteur portent la probabilité au-dessus de cinq pour cent, ce qui est le cas d'une maison des années 1980 d'un secteur touché sans certificat de remblai, et non celui d'une maison de 2015 avec certificat. Les chiffres de ce paragraphe sont des paramètres d'illustration, non des coûts de marché ; le raisonnement, lui, est général, et il fournit à l'évaluateur une façon de justifier au rapport pourquoi il recommande un test et pas un autre. Le script \texttt{analysis/python/cases/ch11\_inspection.py} imprime les valeurs de l'\cref{eq:11:test} pour les paramètres cités.203204\begin{pratique}[Formuler l'hypothèse extraordinaire]205Lorsqu'un test est recommandé mais n'a pas été fait à la date d'évaluation, la conclusion de valeur repose sur une hypothèse extraordinaire que la règle 2.1~c) des NPP oblige à divulguer avec son incidence sur la valeur, et que la règle 2.3 oblige à rappeler chaque fois que la conclusion est indiquée \parencite{oeaqNormes}. Une formulation défendable comporte quatre éléments : l'indice observé (« remblai non certifié, construction de 1984, secteur où la pyrite est documentée »), l'hypothèse retenue (« le remblai n'a pas de potentiel de gonflement significatif »), la recommandation (« analyse du remblai par un laboratoire selon un protocole reconnu ») et l'incidence (« si l'hypothèse se révélait fausse, la valeur conclue devrait être réduite du coût de correction, net de la plus-value éventuelle, et le rapport devrait être révisé »). L'évaluateur ne chiffre le coût de correction que s'il dispose d'une soumission ou d'une source fiable ; sinon, il le décrit comme substantiel et renvoie au spécialiste.206\end{pratique}207208\subsection{Synthèse des pathologies québécoises}209210Les \cref{tab:11:pathologies,tab:11:pathologies-b} récapitulent les pathologies examinées dans ce chapitre, les signes qui les trahissent à l'inspection, leurs conséquences pour le bâtiment et la façon dont elles entrent dans l'évaluation. Leur dernière colonne renvoie au traitement du \cref{ch:24} : une pathologie curable à un coût inférieur à la valeur qu'elle restitue est une dépréciation physique curable, mesurée par son coût de correction ; une pathologie qui raccourcit la vie d'une composante relève de la dépréciation de courte durée, par un âge effectif accru ; une pathologie qui affecte la structure ou le sol relève de la longue durée, ou d'une désuétude externe lorsque c'est le site qui est en cause. Les tableaux ne donnent aucun coût : les coûts de correction dépendent du bâtiment, du marché local et de l'année, et aucune source publique vérifiée ne permet de les tabuler ; l'évaluateur les obtient par soumission ou par les guides de coûts sous licence du \cref{ch:21}.211212\begin{table}[htbp]213\caption{Pathologies fréquentes du parc résidentiel québécois (1) : fondations, sols, enveloppe et humidité}\label{tab:11:pathologies}214\centering215\scriptsize\setlength{\tabcolsep}{3pt}216\begin{tabularx}{\textwidth}{>{\raggedright\arraybackslash}p{23mm}YY>{\raggedright\arraybackslash}p{27mm}}217\toprule218Pathologie & Signes à l'inspection & Conséquences & Traitement (\cref{ch:24}) \\219\midrule220Pyrite (remblai sous dalle) & Dalle bombée, fissures en étoile, surtout au garage ; poussée sur les murs du garage ; poussière blanchâtre ; construction des années 1970-1990, région de Montréal & Fissuration progressive ; excavation et remplacement du remblai et de la dalle & Curable si excavation justifiée ; sinon hypothèse extraordinaire + test (IPPG) \\221Pyrrhotite (granulat du béton) & Fissuration des murs de fondation, écaillage ; Mauricie et Centre-du-Québec, constructions 1996-2008 ; rapport d'expertise, taux de pyrrhotite & Remplacement des fondations & Longue durée (structure) ; coût de correction si expertise ; programme SHQ clos le 30 sept. 2026 \\222Ocre ferreuse (drain français) & Dépôts rougeâtres sur la dalle et au bassin, odeur de soufre, sous-sol humide ; sols sablonneux et silteux & Colmatage du drain, infiltrations récurrentes & Curable (nettoyage, cheminées) ou longue durée si drain à refaire \\223Sols argileux & Fissures d'un côté, affaissement, arbres à proximité ; vallées du Saint-Laurent et de l'Outaouais, Saguenay & Tassement différentiel des fondations & Longue durée ; expertise géotechnique \\224Fissures de fondation & Verticales fines (retrait) vs horizontales ou en escalier (mouvement) ; efflorescence & Infiltration ; perte de capacité si structurales & Curable (injection) ou longue durée \\225Infiltrations et humidité & Taches, gondolement, moisissures, humidimètre, pente négative, descentes au pied du mur & Dégradation des finitions, moisissures & Curable (drainage, pente, gouttières) \\226Moisissures & Plaques visibles ; classement petite / moyenne / grande (Santé Canada) & Santé des occupants ; ouverture des finitions si étendues & Curable si cause corrigée ; spécialiste si grande zone \\227Toiture et comble & Granules, solins, givre, isolant insuffisant, ventilation & Infiltrations, condensation & Courte durée (âge effectif) ; curable (ventilation) \\228\bottomrule229\end{tabularx}230\tabsource{synthèse de l'auteur ; signes et mécanismes d'après la RBQ (pyrite, pyrrhotite, ocre, sols argileux), Santé Canada (moisissures, amiante, radon), RNCan (vermiculite, MIUF) et Québec.ca (radon, pyrrhotite), pages consultées le 31 octobre 2026 ; périodes indicatives (\cref{fig:11:frise}). Aucun coût n'est tabulé.}231\end{table}232233\begin{table}[htbp]234\caption{Pathologies fréquentes du parc résidentiel québécois (2) : contaminants et systèmes}\label{tab:11:pathologies-b}235\centering236\scriptsize\setlength{\tabcolsep}{3pt}237\begin{tabularx}{\textwidth}{>{\raggedright\arraybackslash}p{23mm}YY>{\raggedright\arraybackslash}p{27mm}}238\toprule239Pathologie & Signes à l'inspection & Conséquences & Traitement (\cref{ch:24}) \\240\midrule241Amiante (matériaux anciens) & Isolant de tuyaux, carreaux, plâtre, bardeaux ; avant 1990 & Désamiantage lors de travaux ; aucun risque important si intact & Désuétude conditionnelle aux travaux projetés \\242Vermiculite (comble, murs) & Granules grises ou brunes dans le comble ; 1920-1990 & Analyse ; retrait par un professionnel si dérangée & Hypothèse extraordinaire + analyse \\243MIUF (murs) & Trous de remplissage bouchés, mousse friable ; années 1970, interdite déc. 1980 & Formaldéhyde (émissions décroissantes) ; retrait coûteux lors de travaux & Désuétude conditionnelle ; déclaration du vendeur \\244Radon & Invisible ; test de 91 jours en saison de chauffage ; ligne directrice 200 Bq/m³ & Santé ; atténuation (scellement, évacuation sous dalle) & Hypothèse extraordinaire + test (quasi systématique) \\245Filage d'aluminium, boutons et tubes, deux fils & Panneau, prises, conducteurs visibles ; périodes 1900-1950 et 1965-1976 & Assurabilité, mise aux normes & Curable (électricien) \\246Galvanisé, plomb, polybutylène & Matériau des conduites visibles ; pression faible ; 1900-1960 et 1978-1995 & Fuites, assurabilité, santé (plomb) & Curable (remplacement) \\247Mazout : réservoirs & Réservoir intérieur rouillé ; conduits d'un réservoir souterrain & Déversement, contamination du sol & Curable (retrait) ou désuétude externe (sol) ; expertise \\248\bottomrule249\end{tabularx}250\tabsource{voir le \cref{tab:11:pathologies}.}251\end{table}252253\section{Du constat au chiffre : classement d'état et âge effectif}\label{sec:11:etat}254255\subsection{Une échelle d'état ordinale et déclarée}256257L'inspection produit des observations qualitatives ; l'évaluation a besoin de nombres. Le passage de l'une à l'autre se fait en deux temps : un classement de l'état de chaque composante sur une échelle ordinale, puis une conversion de ce classement en âge effectif, qui est la variable d'entrée des formules de dépréciation. Le \cref{tab:11:echelle} définit l'échelle à cinq niveaux retenue dans l'ouvrage. Elle est ordinale : la différence entre les niveaux 2 et 3 n'est pas égale à celle entre les niveaux 4 et 5, et aucune moyenne arithmétique de notes n'a de sens en soi ; c'est la conversion de la \cref{sec:11:convention} qui lui donne une signification métrique, et cette conversion est une convention qu'il faut déclarer. Le choix de cinq niveaux plutôt que trois ou dix répond à un arbitrage entre la finesse et la fidélité : deux inspecteurs s'accordent raisonnablement sur cinq niveaux ancrés par des descriptions, beaucoup moins sur dix.258259\begin{table}[htbp]260\caption{Échelle d'état des composantes retenue dans l'ouvrage et fraction de vie utile consommée associée}\label{tab:11:echelle}261\centering262\small263\begin{tabularx}{\textwidth}{cYc}264\toprule265Note $c$ & Définition & $\varphi(c)$ \\266\midrule2671 & Excellent : neuf ou remis à neuf, aucune usure visible, aucun entretien différé & 0,05 \\2682 & Bon : usure légère, entretien à jour, aucune réparation requise & 0,25 \\2693 & Moyen : usure normale pour l'âge, entretien différé mineur, réparations à prévoir à moyen terme & 0,50 \\2704 & Passable : usure avancée, réparations requises à court terme, fonctionnement encore assuré & 0,75 \\2715 & Mauvais : fin de vie, défaillance ou remplacement nécessaire & 1,00 \\272\bottomrule273\end{tabularx}274\tabsource{convention de l'auteur (\texttt{ETATS} et \texttt{PHI} dans \texttt{analysis/python/cases/ch11\_inspection.py}) ; les fractions $\varphi(c)$ sont des hypothèses pédagogiques déclarées, non des valeurs estimées.}275\end{table}276277\begin{definition}{Âge chronologique, âge effectif, vie utile et vie économique}{ages}278L'\motcle{âge chronologique} $a$ d'une composante est le temps écoulé depuis son installation ou son dernier remplacement. Sa \motcle{vie utile} $L$ est la durée pendant laquelle elle remplit sa fonction dans des conditions normales d'entretien. Son \motcle{âge effectif} $a_{\mathrm{eff}}$ est l'âge d'une composante typique qui serait dans le même état : il est inférieur à l'âge chronologique si la composante a été mieux entretenue ou partiellement remise à neuf, supérieur si elle a été négligée ou soumise à des conditions sévères. Pour le bâtiment pris dans son ensemble, la \motcle{vie économique} $L_B$ est la durée pendant laquelle les améliorations contribuent à la valeur de la propriété, et la \motcle{vie économique restante} est $L_B - a_{\mathrm{eff}}$.279\end{definition}280281\subsection{La convention de conversion}\label{sec:11:convention}282283La pratique professionnelle estime l'âge effectif par jugement, en comparant l'état constaté à celui qu'aurait une composante typique du même âge. Cette estimation est légitime, mais elle n'est ni reproductible ni documentable si la règle qui la gouverne reste implicite. L'ouvrage adopte donc une convention explicite, qui combine l'information de l'âge chronologique et celle de la note d'état. À chaque note $c$ est associée une fraction de vie utile consommée $\varphi(c)$ (\cref{tab:11:echelle}), de sorte que $\varphi(c)\,L$ est l'âge effectif qu'indiquerait la note seule. L'âge effectif retenu est une moyenne pondérée de cet âge indiqué par l'état et de l'âge chronologique :284\begin{equation}\label{eq:11:aeff}285a_{\mathrm{eff}} = \min\Big\{\max\big\{(1-\lambda)\,a + \lambda\,\varphi(c)\,L,\ 0\big\},\ L\Big\}, \qquad 0 \le \lambda \le 1,286\end{equation}287où $\lambda$ est le poids accordé à l'observation. La convention de l'ouvrage retient $\lambda = 0{,}5$ : l'âge chronologique, qui est un fait, et la note d'état, qui est un jugement, pèsent également. Deux cas limites éclairent la formule. Avec $\lambda = 0$, l'âge effectif est l'âge chronologique et l'inspection ne sert à rien ; avec $\lambda = 1$, l'âge chronologique est ignoré et l'âge effectif est entièrement déterminé par la note, ce qui expose le résultat à toute la subjectivité du classement. La valeur intermédiaire réduit l'un et l'autre défaut, et la \cref{sec:11:sensibilite} mesure ce que l'on perd en la modifiant.288289\begin{proposition}{Propriétés de la convention d'âge effectif}{aeff}290Pour $\lambda \in [0,1]$ et $\varphi$ croissante en $c$, l'âge effectif de l'\cref{eq:11:aeff} est (i) compris entre 0 et $L$ ; (ii) croissant au sens large en $a$ et en $c$ ; (iii) égal à $a$ lorsque la note d'état correspond exactement à l'âge, c'est-à-dire lorsque $\varphi(c)\,L = a$, quel que soit $\lambda$ ; (iv) tel que l'écart $a_{\mathrm{eff}} - a$ vaut $\lambda\,(\varphi(c)\,L - a)$ avant bornage : l'inspection ne déplace l'âge que dans la mesure où l'état constaté diffère de l'état attendu, et d'une fraction $\lambda$ de cet écart.291\end{proposition}292\begin{proof}293(i) résulte du bornage. (ii) : avant bornage, la dérivée partielle en $a$ vaut $1-\lambda \ge 0$ et la différence entre deux notes consécutives vaut $\lambda\,[\varphi(c+1)-\varphi(c)]\,L \ge 0$ ; le bornage par $\min$ et $\max$ préserve la croissance au sens large. (iii) : si $\varphi(c)\,L = a$, l'expression devient $(1-\lambda)\,a + \lambda\,a = a$, compris dans $[0, L]$ puisque $a = \varphi(c)\,L \le L$. (iv) : $(1-\lambda)\,a + \lambda\,\varphi(c)\,L - a = \lambda\,(\varphi(c)\,L - a)$.294\end{proof}295296La propriété (iii) est celle qui justifie la convention : une composante dont l'état est exactement celui que l'on attend à son âge garde son âge chronologique, et c'est seulement l'écart entre l'attendu et le constaté que l'inspection corrige. La propriété (iv) donne à $\lambda$ une interprétation simple : c'est la part de l'écart constaté que l'évaluateur accepte de traduire en âge. La \cref{fig:11:matrice} représente la convention sous deux formes, la matrice des âges effectifs selon la note et l'âge chronologique, et les profils d'âge effectif pour chaque note. Pour une structure de vie économique de 60 ans, une note de 3 à 28 ans donne 29 ans, presque l'âge chronologique ; une note de 2 donnerait 21,5 ans et une note de 4, 36,5 ans.297298\begin{figure}[htbp]299\centering300\includegraphics[width=\textwidth]{ch11/ch11-fig-matrice-age-effectif.pdf}301\caption{La convention d'âge effectif de l'ouvrage pour une vie de 60 ans et $\lambda = 0{,}5$. À gauche, la matrice note d'état × âge chronologique → âge effectif ; à droite, les profils par note et la diagonale $a_{\mathrm{eff}} = a$, que chaque profil croise à l'âge où la note correspond à l'état attendu. Le sujet du cas 1 (28 ans, note 3) se situe presque sur la diagonale.}\label{fig:11:matrice}302\figsource{analysis/python/figures/ch11\_matrice\_age\_effectif.py ; convention déclarée (\cref{eq:11:aeff}), aucune donnée empirique.}303\end{figure}304305\subsection{Agréger les composantes}306307Une maison compte des dizaines de composantes et l'évaluation a besoin de quelques résumés. Le premier est l'\motcle{indice d'état pondéré}, moyenne des notes pondérée par le coût neuf $C_i$ de chaque composante,308\begin{equation}\label{eq:11:indice}309I_E = \sum_{i} w_i\, c_i, \qquad w_i = \frac{C_i}{\sum_j C_j},310\end{equation}311qui sert de variable d'état dans une grille de comparaison ou un modèle hédonique (\cref{ch:17,ch:18}) ; la pondération par le coût évite qu'une poignée de porte compte autant qu'une toiture. Le second est la fraction moyenne de vie consommée, $\sum_i w_i\, a_{\mathrm{eff},i}/L_i$, qui résume l'usure du bâtiment en une proportion. Le troisième, et le plus important pour la méthode du coût, est l'\motcle{âge effectif de la structure}, obtenu en appliquant l'\cref{eq:11:aeff} au bloc des ouvrages de longue durée (fondations, charpente, isolation, cloisons) avec la vie économique $L_B$ ; c'est lui qui entre dans la dépréciation de longue durée, tandis que les composantes de courte durée sont dépréciées une à une.312313\subsection{Le lien avec la dépréciation physique}\label{sec:11:lien-depreciation}314315La fiche d'état alimente directement la méthode ventilée de la dépréciation physique, dont le \cref{ch:24} donne la théorie complète et que l'ouvrage implante dans la fonction \texttt{depreciation\_ventilee} du module \texttt{traite.cout}. Les travaux immédiatement nécessaires et économiquement justifiés, c'est-à-dire ceux dont le coût est inférieur à la valeur qu'ils restituent, forment la \motcle{dépréciation physique curable}, mesurée par leur coût de correction $D_{\mathrm{cur}}$. Les composantes de courte durée, qui seront remplacées avant la fin de la vie du bâtiment, sont dépréciées chacune au prorata de leur âge effectif :316\begin{equation}\label{eq:11:courte}317D_{\mathrm{court}} = \sum_{i \in \mathcal{S}} C_i \min\!\left\{\frac{a_{\mathrm{eff},i}}{L_i},\ 1\right\},318\end{equation}319et les ouvrages de longue durée le sont sur la base restante, par la méthode âge-vie :320\begin{equation}\label{eq:11:longue}321D_{\mathrm{long}} = \Big(C_N - D_{\mathrm{cur}} - \sum_{i \in \mathcal{S}} C_i\Big)\, \frac{a_{\mathrm{eff},B}}{L_B}, \qquad D_{\mathrm{phys}} = D_{\mathrm{cur}} + D_{\mathrm{court}} + D_{\mathrm{long}}.322\end{equation}323L'ordre des déductions évite le double comptage : une composante remplacée au titre des travaux curables ne figure pas parmi les composantes de courte durée, et le coût des composantes de courte durée est retiré de la base avant d'appliquer le ratio de la structure. Les coûts neufs $C_i$ des composantes doivent être exprimés sur la même base que $C_N$ ; lorsque le devis donne des coûts directs, comme celui du cas 1, chaque poste est majoré du même facteur que le coût neuf,324\begin{equation}\label{eq:11:majoration}325C_i = C_i^{\mathrm{direct}}\,(1+\tau_I)(1+\tau_E) = C_i^{\mathrm{direct}}\,\frac{C_N}{D},326\end{equation}327avec les notations du \cref{ch:21}. L'alternative à la méthode ventilée est la méthode âge-vie simple, $D_{\mathrm{phys}} = C_N\, a_{\mathrm{eff},B}/L_B$, qui applique un seul ratio à tout le coût neuf ; elle ignore que les composantes de courte durée s'usent plus vite que la structure et sous-estime la dépréciation d'un bâtiment dont les finitions et les équipements sont d'origine. L'exemple intégral quantifie l'écart.328329\section{Exemple intégral : inspection du sujet du cas 1}\label{sec:11:exemple}330331\begin{synthetique}332Le sujet du cas 1 est la maison fictive décrite dans \texttt{data/synthetic/cas1\_gatineau\_sujet.json} : cottage à étages construit en 1998 dans le secteur de Hull, \msq{165} habitables, terrain de \msq{620}, qualité moyenne, garage simple, sous-sol fini, évalué au 1\textsuperscript{er} septembre 2026. Les constats d'inspection de cette section sont inventés pour les besoins de l'exposé et cohérents avec le profil du sujet ; les coûts neufs des composantes proviennent du devis synthétique \texttt{cas1\_gatineau\_couts.csv} (38 postes) et du coût neuf de \dollars{397567.33} établi au \cref{ch:21} ; les vies utiles sont des hypothèses pédagogiques déclarées dans le script. Tous les chiffres sont reproduits par \texttt{analysis/python/cases/ch11\_inspection.py} et vérifiés par \texttt{analysis/python/tests/test\_ch11.py}.333\end{synthetique}334335\begin{exemple}{Fiche d'état, âge effectif et dépréciation physique d'un cottage de 1998 à Hull}{inspection11}336L'inspection a lieu le 1\textsuperscript{er} septembre 2026, par temps sec, en présence du propriétaire, qui remet la déclaration du vendeur, les factures de la toiture (2012), de la thermopompe (2016) et du chauffe-eau (2019), et une attestation de rénovation des salles de bain (2015). Le rôle d'évaluation, le certificat de localisation et la fiche de courtage ont été lus avant la visite. La frise de la \cref{fig:11:frise} oriente l'attention vers le remblai sous la dalle, le pare-vapeur et la ventilation du comble.337338\emph{Étape 1 : le tour extérieur.} La toiture de bardeaux d'asphalte refaite en 2012 présente une perte de granules localisée sur le versant sud, sans relèvement ; le solin de la cheminée est oxydé et la gouttière arrière s'est désolidarisée de la bordure. La brique est saine et ses joints intacts ; le fibrociment, repeint en 2018, ne montre aucune fissure. Les seize fenêtres de PVC sont d'origine ; deux thermos sont embués et le calfeutrage est sec. Le balcon de bois traité d'origine a un garde-corps lâche et trois planches pourries. L'entrée asphaltée est fissurée sur toute sa surface et affaissée. Le terrain présente une pente négative du côté nord-est, vers la fondation.339340\emph{Étape 2 : le sous-sol et les systèmes.} Le mur de fondation nord-est, là où la pente est négative, porte une fissure de retrait verticale de 0,5 millimètre avec efflorescence ; le plancher flottant posé en 2009 gondole à son pied. Le drain français d'origine n'a pas été vérifié par caméra. Le panneau électrique de 200 ampères est à disjoncteurs, le filage est de cuivre ; la plomberie est de cuivre avec des modifications en PEX ; le chauffe-eau de 2019 est en bon état ; le ventilateur récupérateur de chaleur d'origine fonctionne mais il est bruyant et son noyau est encrassé ; la thermopompe de 2016 est entretenue. Dans le comble, l'isolant est continu, le pare-vapeur est visible et aucune trace de givre ou de moisissure n'apparaît ; il n'y a pas de vermiculite. Aucun test de radon n'a été fait.341342\emph{Étape 3 : la fiche d'état.} Le \cref{tab:11:fiche} classe les dix-neuf composantes de courte et moyenne durée et le bloc de longue durée (fondations, dalle, drain, charpente, fermes, escaliers, isolation, gypse, portes intérieures, raccordements et nettoyage du chantier), avec leur année d'installation, leur âge chronologique, leur vie utile, leur note et leur âge effectif selon l'\cref{eq:11:aeff}. Le coût neuf de chaque composante est le coût direct du devis majoré du facteur $C_N/D = \num{1.33043}$ de l'\cref{eq:11:majoration}, de sorte que les coûts neufs somment exactement à \dollars{397567.33}. Les composantes de courte et moyenne durée représentent \dollars{224956.09}, soit 56,6~\% du coût neuf, et le bloc de longue durée \dollars{172611.24}, soit 43,4~\%. Sept composantes sont notées 2, huit sont notées 3, quatre sont notées 4 et une, l'entrée asphaltée, est notée 5 ; l'indice d'état pondéré de l'\cref{eq:11:indice} vaut $I_E = 2{,}81$ et la fraction moyenne de vie consommée 0,547, soit l'équivalent de 32,8 ans sur une vie de 60 ans. La \cref{fig:11:fiche} représente la fiche : pour la plupart des composantes d'origine, l'âge effectif est inférieur à l'âge chronologique, parce que l'état constaté est meilleur que celui qu'indiquerait leur âge seul ; pour le VRC et l'entrée, il atteint la vie utile.343344\emph{Étape 4 : l'âge effectif de la structure.} Le bloc de longue durée est noté 3 : la fissure de retrait est fine et typique, la charpente est droite, l'isolation est conforme. Avec $a = 28$, $L_B = 60$ et $\lambda = 0{,}5$, l'\cref{eq:11:aeff} donne $a_{\mathrm{eff},B} = 0{,}5 \times 28 + 0{,}5 \times 0{,}5 \times 60 = 29$ ans et une vie économique restante de 31 ans. L'inspection confirme ici l'âge chronologique à un an près, ce qui est le résultat attendu d'un bâtiment dont l'état correspond à son âge (\cref{prop:aeff}, propriété~iii).345346\emph{Étape 5 : les travaux immédiats.} Cinq interventions sont requises à court terme et leur coût est inférieur à la valeur qu'elles restituent ; elles forment la dépréciation physique curable du \cref{tab:11:travaux}. Leur coût est exprimé, par convention de l'exemple, comme une fraction déclarée du poste de devis correspondant, majorée du facteur $C_N/D$ : la réfection complète de l'entrée (\dollars{3438.43}), le colmatage de la fissure et la correction de la pente (\dollars{1211.72}), le remplacement de deux thermos sur seize et le calfeutrage (\dollars{2788.93}), la réparation du balcon (\dollars{2625.43}) et la réfection du solin avec refixation de la gouttière (\dollars{415.48}), pour un total de $D_{\mathrm{cur}} = \dollars{10479.98}$, soit 2,64~\% du coût neuf. L'entrée, remplacée intégralement, est retirée des composantes de courte durée pour ne pas être comptée deux fois.347348\emph{Étape 6 : la dépréciation physique ventilée.} Les dix-huit composantes de courte durée restantes sont dépréciées selon l'\cref{eq:11:courte} ; les plus lourdes sont le revêtement extérieur (\dollars{18089.57}), les armoires et comptoirs (\dollars{16541.25}) et les fenêtres (\dollars{15989.85}), et la somme vaut $D_{\mathrm{court}} = \dollars{130584.55}$. La base de longue durée est $C_N - D_{\mathrm{cur}} - \sum_{\mathcal{S}} C_i = \dollars{165569.69}$ et, multipliée par $29/60$, elle donne $D_{\mathrm{long}} = \dollars{80025.35}$. La dépréciation physique totale est349\begin{equation}\label{eq:11:dphys-cas1}350D_{\mathrm{phys}} = \dollars{10479.98} + \dollars{130584.55} + \dollars{80025.35} = \dollars{221089.88},351\end{equation}352soit 55,61~\% du coût neuf, et la contribution du bâtiment déprécié avant désuétudes est de $\dollars{397567.33} - \dollars{221089.88} = \dollars{176477.45}$. La méthode âge-vie simple, avec le même âge effectif de 29 ans, aurait donné $\dollars{397567.33} \times 29/60 = \dollars{192157.55}$ (48,33~\%), soit \dollars{28932.34} de moins ; avec l'âge chronologique de 28 ans, \dollars{185531.42} (46,67~\%). L'écart mesure ce que l'inspection apporte : les finitions et les équipements d'origine, qui représentent plus de la moitié du coût neuf, sont plus usés que la structure, et seule la méthode ventilée en rend compte. Le \cref{tab:11:depreciation} résume le calcul ; le \cref{ch:24} y ajoutera les désuétudes fonctionnelle et externe, et le \cref{ch:45} rapprochera l'indication par le coût de celles de la comparaison et du modèle hédonique.353354\emph{Étape 7 : les hypothèses extraordinaires.} Deux éléments n'ont pu être vérifiés : l'état du drain français, que seule une inspection par caméra établirait, et la concentration de radon. Le rapport retient l'hypothèse que le drain est fonctionnel et que la concentration de radon respecte la ligne directrice, recommande les deux vérifications, en indique l'incidence et rappelle ces hypothèses à chaque énoncé de la conclusion. Avec un dosimètre d'environ \dollars{50}, la recommandation du test de radon est justifiée dès que la probabilité de dépassement excède $p^{*} = 50/3000 \approx 1{,}7$~\% pour une correction hypothétique de \dollars{3000} (\cref{eq:11:test}). Le remblai sous la dalle, pour une construction de 1998, n'appelle pas de test en l'absence de tout signe ; le rapport le mentionne.355\end{exemple}356357\begin{table}[htbp]358\caption{Fiche d'état du sujet du cas 1 au 1\textsuperscript{er} septembre 2026 (données synthétiques, constats fictifs)}\label{tab:11:fiche}359\centering360\scriptsize\setlength{\tabcolsep}{2.3pt}361\begin{tabular}{lS[table-format=4.0]S[table-format=2.0]S[table-format=2.0]cS[table-format=2.2]S[table-format=1.3]S[table-format=6.0]}362\toprule363Composante & {Année} & {Âge $a$} & {$L$} & $c$ & {$a_{\mathrm{eff}}$} & {$a_{\mathrm{eff}}/L$} & {Coût neuf (\$)} \\364\midrule365Couverture (bardeaux d'asphalte) & 2012 & 14 & 20 & 3 & 12.00 & 0.600 & 10218 \\366Gouttières et solins & 1998 & 28 & 25 & 4 & 23.38 & 0.935 & 2077 \\367Fenêtres (PVC, double vitrage) & 1998 & 28 & 30 & 3 & 21.50 & 0.717 & 22311 \\368Portes extérieures et porte de garage & 1998 & 28 & 30 & 3 & 21.50 & 0.717 & 7982 \\369Revêtement extérieur (brique et fibrociment) & 1998 & 28 & 40 & 2 & 19.00 & 0.475 & 38083 \\370Peinture intérieure & 2021 & 5 & 10 & 2 & 3.75 & 0.375 & 8348 \\371Planchers de bois franc & 1998 & 28 & 40 & 3 & 24.00 & 0.600 & 10963 \\372Planchers de céramique & 1998 & 28 & 35 & 2 & 18.38 & 0.525 & 4544 \\373Planchers flottants (sous-sol) & 2009 & 17 & 20 & 4 & 16.00 & 0.800 & 3703 \\374Armoires de cuisine et comptoirs & 1998 & 28 & 30 & 3 & 21.50 & 0.717 & 23081 \\375Vanités et accessoires (2 salles de bain) & 2015 & 11 & 25 & 2 & 8.62 & 0.345 & 7213 \\376Plomberie (cuivre et PEX) & 1998 & 28 & 50 & 2 & 20.25 & 0.405 & 22215 \\377Chauffe-eau électrique & 2019 & 7 & 12 & 2 & 5.00 & 0.417 & 1539 \\378Électricité (entrée 200 A, filage de cuivre, éclairage) & 1998 & 28 & 50 & 2 & 20.25 & 0.405 & 22792 \\379Ventilateur récupérateur de chaleur (VRC) & 1998 & 28 & 20 & 4 & 20.00 & 1.000 & 7501 \\380Thermopompe centrale et plinthes & 2016 & 10 & 15 & 3 & 8.75 & 0.583 & 13945 \\381Balcon et perron & 1998 & 28 & 25 & 4 & 23.38 & 0.935 & 8751 \\382Entrée asphaltée & 1998 & 28 & 20 & 5 & 20.00 & 1.000 & 3438 \\383Aménagement paysager & 1998 & 28 & 20 & 3 & 19.00 & 0.950 & 6251 \\384\midrule385Structure, fondations, dalle, drain, isolation, cloisons & 1998 & 28 & 60 & 3 & 29.00 & 0.483 & 172611 \\386\midrule387Total (indice d'état pondéré $I_E = 2{,}81$) & & & & & & & 397567 \\388\bottomrule389\end{tabular}390\tabsource{\synth{analysis/python/cases/ch11\_inspection.py ; vies utiles $L$ = hypothèses pédagogiques ; coûts neufs = postes de cas1\_gatineau\_couts.csv × 1,33043 ; $\lambda = 0{,}5$}}391\end{table}392393\begin{figure}[htbp]394\centering395\includegraphics[width=\textwidth]{ch11/ch11-fig-fiche-etat.pdf}396\caption{Fiche d'état du sujet du cas 1 : fraction de la vie utile consommée par composante selon l'âge chronologique (trait) et selon l'âge effectif de l'\cref{eq:11:aeff} (disque, coloré par la note d'état et dimensionné selon le coût neuf). Les composantes d'origine en bon état voient leur âge effectif ramené sous l'âge chronologique ; le VRC et l'entrée asphaltée atteignent la borne de leur vie utile.}\label{fig:11:fiche}397\figsource{\synth{analysis/python/figures/ch11\_fiche\_etat.py, graine 20261031}}398\end{figure}399400\begin{table}[htbp]401\caption{Travaux immédiats du sujet du cas 1 : dépréciation physique curable (données synthétiques)}\label{tab:11:travaux}402\centering403\small404\begin{tabularx}{\textwidth}{YlS[table-format=3.1]S[table-format=5.2]}405\toprule406Intervention & Poste de référence & {Fraction (\%)} & {Coût majoré (\$)} \\407\midrule408Réfection de l'entrée asphaltée (fin de vie) & Entrée asphaltée & 100.0 & 3438.43 \\409Colmatage de la fissure de fondation et correction de la pente & Drain français et imperméabilisation & 25.0 & 1211.72 \\410Remplacement de deux thermos embués et calfeutrage & Fenêtres (PVC double vitrage) & 12.5 & 2788.93 \\411Réparation du balcon (garde-corps, planches) & Balcon et perron & 30.0 & 2625.43 \\412Réfection du solin de cheminée et refixation de la gouttière & Gouttières et solins & 20.0 & 415.48 \\413\midrule414Total $D_{\mathrm{cur}}$ (2,64 \% du coût neuf) & & & 10479.98 \\415\bottomrule416\end{tabularx}417\tabsource{\synth{analysis/python/cases/ch11\_inspection.py ; fractions déclarées (\texttt{TRAVAUX}), coût = fraction × poste direct × 1,33043}}418\end{table}419420\begin{table}[htbp]421\caption{Dépréciation physique ventilée du sujet du cas 1 et comparaison avec l'âge-vie simple (données synthétiques)}\label{tab:11:depreciation}422\centering423\small424\begin{tabular}{lS[table-format=6.2]S[table-format=3.2]}425\toprule426Élément & {Montant (\$)} & {\% de $C_N$} \\427\midrule428Coût neuf $C_N$ (\cref{ch:21}) & 397567.33 & 100.00 \\429Curable $D_{\mathrm{cur}}$ (5 interventions) & 10479.98 & 2.64 \\430Courte durée $D_{\mathrm{court}}$ (18 composantes) & 130584.55 & 32.85 \\431Base de longue durée $C_N - D_{\mathrm{cur}} - \sum\nolimits_{\mathcal S} C_i$ & 165569.69 & 41.65 \\432Longue durée $D_{\mathrm{long}}$ = base × 29/60 & 80025.35 & 20.13 \\433\midrule434Dépréciation physique totale (ventilée) & 221089.88 & 55.61 \\435Contribution du bâtiment avant désuétudes & 176477.45 & 44.39 \\436\midrule437Âge-vie simple, $a_{\mathrm{eff}} = 29$ ans & 192157.55 & 48.33 \\438Âge-vie simple, $a = 28$ ans (sans inspection) & 185531.42 & 46.67 \\439Écart ventilée − âge-vie (29 ans) & 28932.34 & 7.28 \\440\bottomrule441\end{tabular}442\tabsource{\synth{analysis/python/cases/ch11\_inspection.py ; traite.cout.depreciation\_ventilee et depreciation\_age\_vie}}443\end{table}444445\section{Analyse de sensibilité : le poids de l'observation}\label{sec:11:sensibilite}446447La convention de l'\cref{eq:11:aeff} comporte deux choix dont l'exemple dépend : le poids $\lambda$ accordé à la note d'état, et la note elle-même, qui pour la structure résulte d'un jugement sur une fissure et une charpente. Le \cref{tab:11:sensibilite} et la \cref{fig:11:sensibilite} font varier l'un et l'autre, en appliquant la même valeur de $\lambda$ à toutes les composantes et en faisant varier la seule note de la structure de 1 à 5, et ils rapportent la dépréciation physique totale en pourcentage du coût neuf.448449\begin{table}[htbp]450\caption{Sensibilité de la dépréciation physique totale (\% du coût neuf) au poids $\lambda$ et à la note d'état de la structure, cas 1}\label{tab:11:sensibilite}451\centering452\begin{tabular}{S[table-format=1.2]S[table-format=2.2]S[table-format=2.2]S[table-format=2.2]S[table-format=2.2]S[table-format=2.2]}453\toprule454{$\lambda$} & {Structure 1} & {Structure 2} & {Structure 3} & {Structure 4} & {Structure 5} \\455\midrule4560.00 & 63.68 & 63.68 & 63.68 & 63.68 & 63.68 \\4570.25 & 55.09 & 57.17 & 59.77 & 62.37 & 64.98 \\4580.50 & 46.24 & 50.40 & 55.61 & 60.82 & 66.02 \\4590.75 & 36.88 & 43.13 & 50.93 & 58.74 & 66.55 \\4601.00 & 27.38 & 35.71 & 46.12 & 56.53 & 66.94 \\461\bottomrule462\end{tabular}463\tabsource{\synth{analysis/python/cases/ch11\_inspection.py, fonction \texttt{sensibilite}} ; la convention retenue est $\lambda = 0{,}5$, structure notée 3 (55,61 \%).}464\end{table}465466\begin{figure}[htbp]467\centering468\includegraphics[width=\textwidth]{ch11/ch11-fig-sensibilite-age-effectif.pdf}469\caption{Dépréciation physique totale du sujet du cas 1 selon le poids $\lambda$ de la note d'état dans l'âge effectif, pour cinq notes de la structure. À $\lambda = 0$, l'inspection ne compte pas et toutes les courbes se rejoignent ; plus $\lambda$ augmente, plus la note de la structure devient déterminante. L'étoile marque la convention retenue.}\label{fig:11:sensibilite}470\figsource{\synth{analysis/python/figures/ch11\_fiche\_etat.py}}471\end{figure}472473Trois enseignements se dégagent. Le premier est qu'ignorer l'inspection ($\lambda = 0$) ne conduit pas ici à une dépréciation plus faible mais plus forte, 63,68~\% contre 55,61~\% : l'âge chronologique seul déclare en fin de vie des composantes d'origine qui fonctionnent encore (gouttières, VRC, balcon, aménagement paysager, armoires) et ramène sous leur vie utile des composantes bien entretenues ; la note d'état corrige dans les deux sens, et l'effet net dépend du bâtiment. Le deuxième est que la note de la structure est le jugement le plus lourd de conséquences : à $\lambda = 0{,}5$, passer de 2 à 4 fait varier la dépréciation de 50,40 à 60,82~\% du coût neuf, soit plus de dix points, parce que le bloc de longue durée représente 43~\% du coût neuf et que sa fraction de vie consommée passe de 0,36 à 0,61. Le troisième est que l'incertitude sur $\lambda$ et celle sur la note se cumulent aux extrêmes : avec $\lambda = 1$ et une structure notée 1, la dépréciation tombe à 27,38~\% ; avec $\lambda = 1$ et une structure notée 5, elle monte à 66,94~\%. Ces écarts sont la raison pour laquelle la convention doit être déclarée, la note de la structure justifiée par des constats précis et, lorsque la fissure ou le mouvement constaté laisse un doute, une expertise recommandée plutôt qu'une note tranchée. Le \cref{ch:20} intégrera cette source d'incertitude à la fourchette de valeur, et le \cref{ch:24} comparera la dépréciation ainsi obtenue à celle que révèle le marché.474475\section{Le formulaire d'inspection et le dossier}\label{sec:11:formulaire}476477L'annexe~\ref{app:formulaires-inspection} fournit les formulaires d'inspection de l'ouvrage ; le présent chapitre en décrit la structure et l'usage sans les reproduire. Le formulaire de la maison unifamiliale et des petits plex est organisé en neuf sections, qui suivent l'ordre de la visite plutôt que celui des méthodes : identification et conditions de l'inspection ; documents consultés et déclarations du vendeur ; site et terrain ; enveloppe extérieure ; structure et fondations ; systèmes ; intérieur par niveau ; contaminants, tests et hypothèses extraordinaires ; synthèse chiffrée. Chaque ligne de composante comporte le matériau, l'année d'installation et sa source, la note d'état de l'\cref{tab:11:echelle}, un constat en quelques mots, un renvoi photographique et une case « à vérifier » qui alimente la liste des hypothèses extraordinaires. La synthèse chiffrée reprend la fiche d'état sous la forme du \cref{tab:11:fiche} et la liste des travaux sous celle du \cref{tab:11:travaux} ; elle est conçue pour être saisie directement dans le script du chapitre, de sorte que l'âge effectif et la dépréciation en découlent sans ressaisie. Le \cref{tab:11:formulaire} en donne le plan.478479\begin{table}[htbp]480\caption{Structure du formulaire d'inspection de l'ouvrage (annexe~\ref{app:formulaires-inspection})}\label{tab:11:formulaire}481\centering482\small483\begin{tabularx}{\textwidth}{clY}484\toprule485Section & Objet & Contenu principal \\486\midrule4871 & Identification et conditions & Adresse, date, heure, météo, personnes présentes, durée, accès refusés ou impossibles \\4882 & Documents et déclarations & Rôle, certificat de localisation, DV/DVD, permis, factures, rapports antérieurs (inspection, tests), garanties GCR \\4893 & Site et terrain & Pente, drainage, arbres, stationnement, dépendances, servitudes apparentes, zone à risque \\4904 & Enveloppe & Toiture et solins, comble (isolant, pare-vapeur, ventilation), murs et revêtement, fenêtres et portes, balcons \\4915 & Structure et fondations & Fondations (fissures, efflorescence), dalle, drain et cheminées, charpente, planchers, signes de mouvement \\4926 & Systèmes & Électricité (panneau, filage), plomberie (matériaux, chauffe-eau, clapet), chauffage (énergie, appareils, réservoir), ventilation \\4937 & Intérieur par niveau & Finitions, cuisine, salles de bain, sous-sol, humidité (hygromètre, humidimètre), odeurs \\4948 & Contaminants, tests et hypothèses & Amiante, vermiculite, MIUF, radon, pyrite, mazout : indices, tests existants, recommandations, hypothèses extraordinaires \\4959 & Synthèse chiffrée & Fiche d'état (note, année, vie utile, coût neuf), travaux immédiats, âge effectif de la structure, indice d'état \\496\bottomrule497\end{tabularx}498\tabsource{plan de l'auteur ; formulaires complets à l'annexe~\ref{app:formulaires-inspection}.}499\end{table}500501Le dossier d'inspection est la preuve de l'étendue du travail. Il contient les photographies numérotées et renvoyées depuis le formulaire, les mesures (\cref{ch:12}), les documents lus et la liste de ce qui n'a pas pu être vu, avec la raison. Cette dernière liste n'est pas un aveu de faiblesse mais une exigence de la norme : la règle 2.3 des NPP veut que l'étendue du travail soit décrite et que les réserves et hypothèses soient énoncées, et la norme de l'AIBQ impose à l'inspecteur de mentionner les systèmes qui n'ont pas été inspectés et d'en donner les raisons \parencite[règle 2.3]{oeaqNormes}. La photographie est le meilleur allié de l'évaluateur en cas de litige ; elle date l'état, fixe l'étendue d'un défaut et permet à un réviseur de contrôler la note attribuée. Enfin, le formulaire d'un immeuble de revenu ajoute à ces sections un relevé par logement, parce que l'état des logements commande le loyer et les réserves (\cref{ch:28,ch:33}), et un relevé des parties communes et des équipements collectifs dont le remplacement pèse sur les flux (\cref{ch:30}).502503\begin{quebec}[Codes et aides publiques : repères québécois pour l'inspection]504Le chapitre I du Code de construction du Québec est fondé, depuis le 17 avril 2025, sur le Code national du bâtiment 2020 modifié pour le Québec ; la Régie du bâtiment a prolongé la période transitoire de sorte que les dispositions antérieures peuvent être appliquées aux travaux commencés avant le 17 octobre 2027 \parencite{codeConstruction,rbqtransition2026}. Pour l'évaluateur, le Code n'est pas un référentiel d'inspection : la norme de l'AIBQ exclut expressément du mandat de l'inspecteur la vérification de la conformité aux codes (art.~12.10), et une maison construite selon le code de son époque n'est pas déficiente parce que le code a changé ; elle peut en revanche être fonctionnellement désuète (\cref{ch:24}). Le chapitre « Bâtiment » de la Loi sur le bâtiment, qui fonde l'inspection par la Régie, exclut la maison unifamiliale et le bâtiment totalement résidentiel de moins de trois étages ou de moins de neuf logements \parencite[art.~29]{loibatiment} : l'inspection des petits bâtiments résidentiels existants relève donc des municipalités, des assureurs et des parties, non d'un contrôle public. Les programmes d'aide influent sur la valeur des corrections : Rénoclimat, refondu le 1\textsuperscript{er} octobre 2026, finance l'isolation du toit, des murs et des fondations ainsi que les fenêtres selon des plafonds publiés, et son volet d'adaptation finance des mesures de protection contre les inondations \parencite{renoclimat,renoclimatnouveautes} ; le \cref{ch:44} en traite. Aucune statistique publique de prévalence des pathologies décrites dans ce chapitre n'a été vérifiée à la date de rédaction : le lecteur ne trouvera donc ici ni pourcentage de maisons touchées par la pyrite, ni proportion de drains colmatés par l'ocre, et il se méfiera des chiffres de cette nature qui circulent sans source.505\end{quebec}506507\begin{erreurs}508\begin{itemize}509\item Présenter l'inspection d'évaluation comme une inspection préachat, ou l'inverse : les mandats, les normes et les responsabilités diffèrent, et un rapport d'évaluation ne certifie pas l'absence de vices.510\item Noter l'état d'après la fiche de courtage ou le rôle sans visiter, puis déprécier par l'âge chronologique : la \cref{sec:11:sensibilite} montre que l'âge seul peut surestimer autant que sous-estimer la dépréciation.511\item Utiliser une note d'état sans déclarer la convention qui la convertit en âge effectif ; deux évaluateurs peuvent obtenir des dépréciations éloignées de dix points avec les mêmes constats.512\item Compter deux fois : déduire le coût de remplacement d'une composante au titre des travaux curables et la déprécier encore comme composante de courte durée, ou appliquer le ratio de la structure à un coût neuf qui contient déjà les composantes dépréciées séparément.513\item Chiffrer soi-même l'excavation d'un remblai, le désamiantage ou le remplacement de fondations sans soumission ni source : la bonne pratique est l'hypothèse extraordinaire, la recommandation et le renvoi au spécialiste.514\item Citer des prévalences de pathologies « bien connues » (pyrite, radon, ocre) sans source publique vérifiée, ou des durées de vie de composantes comme des faits alors qu'elles sont des hypothèses.515\item Négliger les documents : la déclaration du vendeur, les factures, les rapports d'inspection antérieurs et les permis datent les composantes mieux que l'œil et révèlent les sinistres.516\item Oublier de rappeler l'hypothèse extraordinaire à chaque énoncé de la conclusion de valeur, comme l'exige la règle 2.3 des NPP.517\end{itemize}518\end{erreurs}519520\begin{limites}521L'inspection d'évaluation est visuelle, non destructive et limitée aux parties accessibles ; elle ne détecte ni le radon, ni la pyrite, ni l'amiante, ni l'état d'un drain, et le présent chapitre ne prétend pas le contraire. L'échelle d'état à cinq niveaux et la convention d'âge effectif de l'\cref{eq:11:aeff}, avec ses fractions $\varphi(c)$ et son poids $\lambda = 0{,}5$, sont des conventions de l'ouvrage, choisies pour leur transparence et leurs propriétés (\cref{prop:aeff}), non des paramètres estimés sur des données ; d'autres conventions sont défendables et la \cref{sec:11:sensibilite} montre l'ampleur de ce qui en dépend. Les vies utiles des composantes de l'exemple sont des hypothèses pédagogiques et aucune source publique ne les étaye ; dans un mandat réel, l'évaluateur les tire des guides de coûts sous licence ou de l'expérience documentée du marché local. Les constats de l'exemple intégral sont fictifs et les coûts des travaux sont des fractions déclarées de postes d'un devis synthétique ; ils illustrent la mécanique, non des coûts de marché. La frise des pathologies par période est indicative et ne repose sur aucune mesure de prévalence ; seules les dates marquées (v) ont été vérifiées. Les mécanismes des pathologies sont décrits d'après des pages publiques de la Régie du bâtiment, de Santé Canada, de Ressources naturelles Canada et du gouvernement du Québec consultées le 31 octobre 2026, dont le contenu peut changer ; le protocole d'échantillonnage de la pyrite et l'indice IPPG sont des pratiques du marché mentionnées sans source gouvernementale. Enfin, l'état d'avancement de l'encadrement réglementaire des inspecteurs en bâtiment annoncé par la Loi~16 de 2019 n'a pas été vérifié et devra l'être avant publication.522\end{limites}523524\begin{synthese}525\begin{itemize}526\item L'inspection est obligatoire en évaluation (NPP, règle 2.4) et vise à établir l'état du bien pour en déduire la valeur ; l'inspection préachat, régie par la norme de l'AIBQ ou une norme équivalente, informe l'acheteur et exclut expressément la valeur marchande. Les deux ne se substituent pas.527\item Le test de l'acheteur prudent et diligent (art.~1726 C.c.Q., \emph{Marcoux c. Picard}) fixe la frontière entre le vice apparent, qui se négocie dans le prix, et le vice caché, qui relève de la garantie ; la déclaration du vendeur (OACIQ) et le plan de garantie des bâtiments neufs (1, 3 et 5 ans) complètent le cadre.528\item L'enveloppe se lit comme un système de contrôle de l'eau, de l'air, de la vapeur et de la chaleur ; les pathologies québécoises des fondations et des sols (pyrite, pyrrhotite, ocre ferreuse, argile) et les contaminants (amiante, vermiculite, MIUF, radon, moisissures) se reconnaissent à des signes précis et à la période de construction, sans qu'aucune prévalence chiffrée puisse être citée.529\item Un test spécialisé est recommandé lorsque son coût est inférieur à la perte espérée qu'il permet d'éviter, $t < pC$ ; à défaut de test, l'évaluateur formule une hypothèse extraordinaire, en indique l'incidence et la rappelle avec la conclusion.530\item La note d'état (1 à 5) se convertit en âge effectif par la convention $a_{\mathrm{eff}} = (1-\lambda)\,a + \lambda\,\varphi(c)\,L$, bornée à $[0, L]$, qui laisse l'âge chronologique intact lorsque l'état constaté correspond à l'âge attendu et ne déplace l'âge que d'une fraction $\lambda$ de l'écart.531\item La fiche d'état alimente la dépréciation physique ventilée : curable au coût des travaux, courte durée au prorata de l'âge effectif, longue durée par âge-vie sur la base restante. Pour le sujet du cas 1, elle donne 55,61 \% du coût neuf, contre 48,33 \% par âge-vie simple.532\item La note de la structure et le poids $\lambda$ sont les deux jugements les plus lourds de conséquences ; ils se déclarent, se justifient par des constats et des photographies, et s'intègrent à la fourchette d'incertitude de la valeur.533\end{itemize}534\end{synthese}535536\section*{Exercices}537\addcontentsline{toc}{section}{Exercices}538539\begin{exercice}[1]{Deux inspections, deux mandats}{ex:11:1}540Pour chacun des énoncés suivants, dites s'il relève de l'inspection d'évaluation, de l'inspection préachat selon la norme de l'AIBQ, des deux ou d'aucune, et justifiez en une phrase : (a) déterminer la valeur marchande de la propriété ; (b) sonder une solive qui semble détériorée ; (c) estimer la durée de vie résiduelle de la toiture ; (d) prendre connaissance des déclarations du vendeur ; (e) vérifier la conformité de l'installation électrique au Code de construction ; (f) recommander un test de radon ; (g) mentionner au rapport les systèmes qui n'ont pas pu être inspectés et pourquoi.541\end{exercice}542543\begin{exercice}[1]{Lire les signes}{ex:11:2}544Associez chaque constat à la pathologie la plus probable du \cref{tab:11:pathologies} et indiquez la vérification à recommander : (a) dalle de garage bombée, fissures en étoile, maison de 1986 sur la Rive-Sud de Montréal, aucun certificat de remblai ; (b) dépôts rougeâtres gélatineux dans le bassin de captation et odeur de soufre, sol sablonneux ; (c) granules grises et brillantes dans le comble d'une maison de 1965 ; (d) fissure horizontale sur toute la longueur d'un mur de fondation en blocs, avec déversement ; (e) trous de remplissage bouchés dans le haut des murs extérieurs d'une maison de 1976 ; (f) conduits de remplissage et d'évent sortant du sol près du mur, aucun réservoir visible.545\end{exercice}546547\begin{exercice}[2]{Âges effectifs}{ex:11:3}548Appliquez la convention de l'\cref{eq:11:aeff} avec $\lambda = 0{,}5$ et les fractions du \cref{tab:11:echelle} aux composantes suivantes : toiture de 12 ans, vie utile 20 ans, note 4 ; chauffe-eau de 9 ans, vie utile 12 ans, note 2 ; fenêtres de 35 ans, vie utile 30 ans, note 2 ; structure de 45 ans, vie économique 60 ans, note 2. Donnez pour chacune l'âge effectif, la fraction de vie consommée et la vie restante, et commentez le cas des fenêtres.549\end{exercice}550551\begin{exercice}[2]{Dépréciation ventilée}{ex:11:4}552Une maison a un coût neuf de \dollars{300000}. Les travaux immédiats s'élèvent à \dollars{4500}. Les composantes de courte durée sont la toiture (coût neuf \dollars{12000}), le chauffe-eau (\dollars{1500}) et les fenêtres (\dollars{24000}), avec les âges effectifs de l'\cref{ex:11:3} ; la structure a un âge effectif de 30 ans pour une vie économique de 60 ans. Calculez la dépréciation physique par la méthode ventilée (\cref{eq:11:courte,eq:11:longue}) et par la méthode âge-vie simple, puis expliquez l'écart.553\end{exercice}554555\begin{exercice}[2]{Recommander ou non un test}{ex:11:5}556Un test de pyrite coûte \dollars{900} et l'excavation éventuelle \dollars{20000} ; au vu de la période de construction et du secteur, l'évaluateur estime à 8~\% la probabilité d'un remblai gonflant. (a) Calculez la perte espérée sans test, la valeur de l'information et le seuil $p^{*}$ de l'\cref{eq:11:test} ; le test est-il recommandé ? (b) Reprenez le calcul pour un dosimètre de radon à \dollars{50} et une correction de \dollars{2500} : quel est $p^{*}$, et que concluez-vous sur la recommandation du test de radon en général ? (c) En quoi l'hypothèse d'un test parfaitement informatif est-elle plus discutable pour la pyrite que pour le radon ?557\end{exercice}558559\begin{exercice}[3]{Le poids de l'observation}{ex:11:6}560À l'aide de \texttt{analysis/python/cases/ch11\_inspection.py}, recalculez la dépréciation physique du sujet du cas 1 avec $\lambda = 0{,}25$ puis $\lambda = 0{,}75$, la structure restant notée 3. Donnez l'âge effectif de la structure et la dépréciation totale dans chaque cas, puis identifiez les trois composantes dont la dépréciation varie le plus en dollars entre les deux valeurs de $\lambda$. Rédigez ensuite un paragraphe de rapport (150 mots) qui déclare la convention retenue et justifie le choix de $\lambda$ auprès d'un réviseur.561\end{exercice}562563\begin{exercice}[3]{Déclarations du vendeur et hypothèses extraordinaires}{ex:11:7}564Une déclaration du vendeur fictive indique : toiture refaite en 2019 (facture), infiltration d'eau au sous-sol en 2021 « réglée par correction de la pente », aucune connaissance de pyrite, MIUF ou amiante, test de radon « fait il y a longtemps, résultat correct », chauffage au mazout avec réservoir intérieur de 2008, vente « sans garantie légale, aux risques et périls de l'acheteur ». La maison date de 1979 et se trouve dans un secteur où la pyrite est documentée. (a) Dressez la liste des vérifications que l'évaluateur fera pendant la visite et des documents qu'il demandera. (b) Identifiez les éléments qui appellent une hypothèse extraordinaire et rédigez, pour deux d'entre eux, la formulation complète (indice, hypothèse, recommandation, incidence) conforme aux règles 2.1~c) et 2.3 des NPP. (c) Expliquez l'effet de la clause d'exclusion de garantie sur l'utilisation de cette vente comme comparable.565\end{exercice}566567\section*{Pour aller plus loin}568\addcontentsline{toc}{section}{Pour aller plus loin}569570Le traitement de l'inspection et de la description du bâtiment dans la pratique nord-américaine demeure celui de l'Appraisal Institute \parencite{appraisal2026}, dont l'édition canadienne \parencite{appraisalCdn} adapte la terminologie. Le lien entre l'état constaté, l'entretien et la dépréciation est documenté empiriquement par \textcite{knightSirmans1996}, qui montrent l'effet des variables d'état sur les prix, par \textcite{hardingRosenthalSirmans2007}, qui estiment par ventes répétées la dépréciation nette d'entretien et la part que l'entretien compense, et par \textcite{wilhelmsson2008}, qui relie le taux de dépréciation au niveau d'entretien ; \textcite{shillingSirmansDombrow1991} observent une dépréciation plus rapide des maisons locatives que des maisons occupées par leur propriétaire, ce qui éclaire l'inspection des petits immeubles de revenu. Les estimations micro-économiques de \textcite{malpezziOzanneThibodeau1987} fournissent les ordres de grandeur de la dépréciation brute d'entretien que le \cref{ch:24} confronte à l'âge-vie. La typologie des désuétudes de \textcite{baum1991}, issue d'un suivi d'immeubles, et le plaidoyer de \textcite{bowes2011} pour une méthode du coût fondée sur une dépréciation observée complètent le cadre conceptuel. Les textes de référence québécois sont les Normes de pratique professionnelle de l'OEAQ \parencite{oeaqNormes}, le Code civil pour la garantie de qualité \parencite[art.~1726--1733]{ccq}, l'arrêt \emph{Marcoux c. Picard} \parencite{marcouxPicard2008}, les formulaires obligatoires de l'OACIQ \parencite{oaciqFormulaireDV,oaciqFormulairePA} et le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs \parencite{reglgarantie} ; la norme de pratique de l'AIBQ, les pages de la Régie du bâtiment sur la pyrite, la pyrrhotite, l'ocre et les sols argileux, et celles de Santé Canada sur le radon, les moisissures et l'amiante, citées en note dans ce chapitre, sont les sources publiques à consulter et à dater avant tout rapport.571