spb/traite-evaluation-qc

1\chapter{Rénovation et efficacité énergétique}\label{ch:44}23Presque toutes les maisons que l'évaluateur visite ont été rénovées, et presque tous les propriétaires qui les vendent croient que leurs travaux « valent » ce qu'ils ont coûté. Le présent chapitre examine cette croyance avec les outils des parties précédentes. La méthode du coût (\cref{ch:21,ch:24}) a établi qu'un dollar dépensé n'est pas un dollar de valeur : la contribution d'un élément au prix est ce que le marché accepte de payer pour lui, et rien d'autre. Les rénovations à vocation énergétique posent la question sous une forme particulièrement nette, parce que leur bénéfice principal, une facture d'électricité réduite, est mesurable, récurrent et actualisable ; elles se prêtent donc à une analyse coût-bénéfice en bonne et due forme, puis à une confrontation entre ce que l'acheteur rationnel devrait payer et ce que les marchés étudiés paient effectivement, la « prime verte » de la littérature internationale. Le Québec offre à cet égard un cas d'école : son électricité est parmi les moins chères des pays industrialisés, ses hivers sont longs, ses programmes d'aide ont été refondus à l'automne 2026 et aucune cote énergétique n'y accompagne obligatoirement la vente d'une maison existante. Le chapitre pose d'abord le principe de contribution et une taxonomie des travaux, puis il passe en revue la prime verte et ses conditions de transposition, dresse l'état des programmes au 31 octobre 2026, développe la mécanique de l'analyse coût-bénéfice au tarif D d'Hydro-Québec et l'applique à deux mesures sur le cottage de Hull du cas 1, avant de revenir aux rénovations ordinaires, cuisine et salles de bain, dont la contribution se mesure par paires de ventes et par le modèle hédonique.45\begin{objectifs}6\begin{itemize}7\item Distinguer, dans une rénovation, l'entretien différé, le remplacement à l'identique, l'amélioration et la surabondance, et appliquer à chacun le principe de contribution plutôt que le coût.8\item Lire la littérature sur la prime verte : ce qu'elle mesure, dans quels contextes institutionnels et tarifaires, et pourquoi ses fourchettes ne se transposent pas telles quelles au Québec.9\item Connaître les programmes québécois et fédéraux en vigueur au 31 octobre 2026 (Rénoclimat refondu, LogisVert, Novoclimat), ceux qui sont terminés, et la façon de traiter une subvention dans une analyse de valeur.10\item Calculer une facture au tarif D d'Hydro-Québec et l'économie marginale d'un kilowattheure évité, puis construire les flux d'une rénovation énergétique : coût net, économies croissantes, durée de vie, taux d'actualisation.11\item Évaluer une mesure par la VAN, le TRI, le délai de récupération actualisé, l'annuité équivalente et le coût de l'énergie économisée, et en mesurer la sensibilité au taux, au prix de l'énergie et à la durée.12\item Confronter quatre lectures de la contribution d'une rénovation à la valeur : coût, coût net de subvention, valeur actuelle des économies et prix implicite observé sur le marché, par paires de ventes ou par régression.13\end{itemize}14\end{objectifs}1516\section{Rénover : coût, contribution et valeur}\label{sec:44:contribution}1718\subsection{Le principe de contribution appliqué aux travaux}1920Le \motcle{principe de contribution} énonce que la valeur d'une composante d'un immeuble est mesurée par ce qu'elle ajoute à la valeur de l'ensemble, ou par ce que son absence en retranche, et non par son coût \parencite{appraisal2026}. Le \cref{ch:24} en a tiré le critère de curabilité : une perte est curable lorsque le coût de la correction $K$ n'excède pas la valeur ajoutée $\Delta V$ (\cref{eq:24:curabilite}). Le même critère gouverne toute rénovation, qu'elle corrige une perte ou qu'elle ajoute un attribut : le propriétaire rationnel entreprend les travaux si21\begin{equation}\label{eq:44:contribution}22\Delta V \;\ge\; K, \qquad \text{et la contribution au prix est } \Delta V, \text{ jamais } K .23\end{equation}24La distinction paraît évidente, mais elle est la source de l'erreur la plus fréquente du domaine, chez les vendeurs comme chez certains évaluateurs : additionner les factures de rénovation à une valeur antérieure. Trois raisons font que $\Delta V$ diffère systématiquement de $K$. La première est la \emph{conformité} : le marché d'un secteur attend un certain niveau de finition et d'équipement, et il rémunère mal ce qui le dépasse ; une cuisine de \dollars{80000} dans un quartier de maisons de \dollars{450000} est une surabondance, dont la contribution est inférieure au coût parce que l'acheteur type de ce quartier ne la cherchait pas. La deuxième est la \motcle{dépréciation immédiate} : une rénovation faite au goût du propriétaire est, pour l'acheteur, une rénovation faite au goût d'un autre ; une partie du coût rémunère des choix que le marché ne partage pas. La troisième est l'\emph{asymétrie d'information} : l'acheteur n'observe ni la qualité des travaux dissimulés, ni leur conformité au Code, ni la compétence de l'entrepreneur ; il escompte ce qu'il ne peut vérifier, et une rénovation sans permis ni factures contribue moins qu'une rénovation documentée.2526Inversement, certains travaux contribuent plus qu'ils ne coûtent. Les travaux d'\motcle{entretien différé} que le \cref{ch:11} a inscrits à la fiche d'état du sujet, et que le \cref{ch:24} a mesurés à leur coût de correction, \dollars{10479.98}, sont dans ce cas par construction : leur omission signale à l'acheteur un bâtiment négligé et lui fait craindre des défauts cachés, de sorte que le marché retranche souvent plus que le coût de la réparation. La \emph{carence} fonctionnelle, telle l'absence de salle d'eau au rez-de-chaussée du sujet, mesurée au \cref{ch:24} par l'excès de coût du rattrapage, \dollars{7605.31}, n'est retenue comme désuétude que si la condition \eqref{eq:44:contribution} est satisfaite, c'est-à-dire si la salle d'eau ajoute au moins les \dollars{16000} qu'elle coûte ; le \cref{ch:24} a déclaré cette hypothèse faute de variable correspondante dans le modèle hédonique du cas 1, et le présent chapitre n'a pas davantage de données pour la trancher.2728\subsection{Une taxonomie des travaux}2930Pour raisonner sur la contribution, il faut d'abord classer les travaux par leur effet sur le bien plutôt que par corps de métier. Le \cref{tab:44:taxonomie} propose quatre catégories, chacune avec sa règle de mesure et son renvoi dans l'ouvrage.3132\begin{table}[htbp]33\caption{Quatre catégories de travaux, leur effet sur la valeur et la mesure appropriée}\label{tab:44:taxonomie}34\centering\small35\begin{tabularx}{\textwidth}{>{\hsize=0.80\hsize}Y>{\hsize=1.15\hsize}Y>{\hsize=1.15\hsize}Y>{\hsize=0.90\hsize}Y}36\toprule37Catégorie & Nature des travaux & Contribution attendue et mesure & Renvoi \\38\midrule39Entretien différé & Réparer ce qui est défaillant : fissure, solin, garde-corps, thermos embués & Au moins le coût de correction ; dépréciation physique curable, retirée du coût neuf & \cref{ch:11,ch:24} \\40Remplacement à l'identique & Remplacer une composante en fin de vie par son équivalent : toiture, chauffe-eau, entrée asphaltée & Restaure la contribution qu'avait la composante neuve ; ne dépasse pas la dépréciation imputée à la composante & \cref{eq:24:ventilee} \\41Amélioration & Ajouter un attribut ou en élever la qualité : salle d'eau, thermopompe climat froid, isolation, cuisine & $\Delta V$ mesurée par paires, régression ou valeur actuelle des bénéfices ; souvent $\Delta V < K$ & \cref{sec:44:acb,sec:44:exemple} \\42Surabondance & Dépasser les attentes du marché : cuisine de luxe, piscine intérieure, domotique & $\Delta V \ll K$ ; désuétude fonctionnelle par surabondance si l'élément coûte à exploiter & \cref{sec:24:fonctionnelle} \\43\bottomrule44\end{tabularx}45\tabsource{synthèse de l'auteur d'après \textcite{appraisal2026} et les conventions du \cref{ch:24}.}46\end{table}4748La deuxième catégorie mérite un commentaire, parce qu'elle est la plus mal comprise. Remplacer une toiture en fin de vie par une toiture équivalente ne crée pas de valeur : cela rétablit la contribution qu'une toiture en bon état a toujours eue dans le prix des maisons comparables. Dans la méthode du coût, la toiture usée avait déjà été dépréciée (\cref{tab:24:composantes}) ; la toiture neuve annule cette dépréciation, et la valeur augmente au plus du montant qui avait été retranché, pas du coût des travaux. Si le propriétaire paie \dollars{12000} pour remplacer une couverture dont la dépréciation imputée était de \dollars{6000}, la méthode du coût n'ajoute que \dollars{6000}, et le marché, qui a toujours supposé qu'une maison de vingt-huit ans a une toiture en milieu de vie, en ajoute souvent moins encore. Le \cref{tab:44:fin-de-vie} tire de la fiche d'état du sujet les composantes qui ont consommé au moins \pct{90} de leur vie utile : ce sont les remplacements « à l'identique » que le propriétaire devra financer dans les prochaines années, et que l'acheteur anticipe.4950\begin{table}[htbp]51\caption{Composantes du sujet du cas 1 ayant consommé au moins 90 \% de leur vie utile (fiche d'état du chapitre 11, données synthétiques)}\label{tab:44:fin-de-vie}52\centering\small53\begin{tabular}{lS[table-format=4.0]S[table-format=2.0]cS[table-format=2.2]S[table-format=1.3]S[table-format=5.0]}54\toprule55Composante & {Année} & {Vie utile $L$} & État $c$ & {$a_{\mathrm{eff}}$} & {$a_{\mathrm{eff}}/L$} & {Coût neuf (\$)} \\56\midrule57Ventilateur récupérateur de chaleur (VRC) & 1998 & 20 & 4 & 20.00 & 1.000 & 7501 \\58Entrée asphaltée & 1998 & 20 & 5 & 20.00 & 1.000 & 3438 \\59Aménagement paysager & 1998 & 20 & 3 & 19.00 & 0.950 & 6251 \\60Gouttières et solins & 1998 & 25 & 4 & 23.38 & 0.935 & 2077 \\61Balcon et perron & 1998 & 25 & 4 & 23.38 & 0.935 & 8751 \\62\bottomrule63\end{tabular}64\tabsource{\synth{analysis/python/cases/ch44\_renovation.py, fonction \texttt{composantes\_fin\_de\_vie}, d'après \texttt{ch11\_inspection.py} ; vies utiles = hypothèses pédagogiques du \cref{ch:11}}}65\end{table}6667Deux de ces composantes intéressent directement le présent chapitre. Le VRC de 1998 est un équipement d'efficacité énergétique dont le remplacement rétablira la qualité de l'air et la récupération de chaleur sur l'air évacué ; c'est un remplacement à l'identique, et son effet sur la facture est déjà dans la consommation de référence. La thermopompe centrale de 2016, notée 3 avec une vie utile de 15 ans, n'y figure pas encore, mais elle en sera à \pct{100} de sa vie en 2031 : la question de son remplacement, et du choix entre un appareil standard et un appareil climat froid, est précisément celle que l'exemple intégral examine.6869\subsection{La rénovation dans les trois méthodes}7071Le principe de contribution se décline différemment selon la méthode d'évaluation, et il est utile de le dire avant d'aller plus loin, parce que l'erreur du « coût additionné » prend un visage différent dans chacune. Dans la \emph{méthode de comparaison}, une rénovation n'est jamais un poste de la grille : elle modifie les caractéristiques que la grille compare, l'état, l'âge effectif, la qualité, les équipements. Un sujet dont la cuisine a été refaite n'est pas « le sujet plus une cuisine », c'est un sujet dont la note de qualité ou d'état est plus élevée que celle des comparables, et l'ajustement correspondant est le prix implicite de cet écart, extrait par paires ou par régression (\cref{ch:17}). Le piège est le double comptage : ajuster la qualité \emph{et} ajouter le coût de la cuisine. Dans la \emph{méthode du coût}, la rénovation entre par la dépréciation. Les composantes remplacées sont rajeunies dans la fiche d'état (\cref{ch:11}) et leur dépréciation ventilée diminue ; l'amélioration qui ajoute une composante absente du bâtiment d'origine entre dans le coût neuf, puis se déprécie comme les autres ; la surabondance est traitée en désuétude fonctionnelle (\cref{ch:24}). Là encore, le piège est d'ajouter le coût des travaux à une valeur déjà obtenue par le coût, alors que ce coût y est déjà, moins la dépréciation. Dans la \emph{méthode du revenu}, enfin, la rénovation ne vaut que par ses effets sur le revenu net d'exploitation : un loyer plus élevé si le marché locatif rémunère l'attribut, une dépense moindre si le propriétaire paie l'énergie, une vacance réduite, une réserve de remplacement différée (\cref{ch:28}). Dans un immeuble locatif où le chauffage est à la charge du propriétaire, une rénovation énergétique augmente directement le RNE et se capitalise au taux global ; là où les locataires paient leur électricité, comme c'est l'usage dans la plupart des logements québécois, l'économie leur revient, et le propriétaire ne la récupère que si le marché locatif accepte un loyer plus élevé pour un logement moins coûteux à chauffer, ce que l'absence de cote énergétique rend difficile à faire valoir.7273Le cadre québécois de fixation des loyers ajoute une particularité que le \cref{ch:34} développe : dans un logement dont le bail est reconduit, le propriétaire ne peut répercuter une dépense en immobilisations que par le mécanisme du Tribunal administratif du logement, qui applique aux travaux majeurs un pourcentage annuel publié chaque année, \pct{4.0} en 2026 pour les dépenses en immobilisations, contre \pct{4.7} en 2025 \parencite{talIndices2026}. Une rénovation énergétique de \dollars{20000} dans un logement occupé autorise donc, en 2026, une hausse de loyer de l'ordre de \dollars{800} par année, soit \dollars{67} par mois, indépendamment de l'économie d'énergie réalisée par le locataire ; c'est cette hausse, et non le coût des travaux ni l'économie du locataire, qui entre dans le RNE du propriétaire et donc dans la valeur par le revenu. La rénovation d'un immeuble locatif se raisonne ainsi en deux temps : ce que le marché ou le Tribunal permettent de récupérer en loyer, puis ce que le taux global en fait en valeur.7475\subsection{Rénovations « payantes » et « non payantes » : ce que l'on peut dire sans données}7677Il circule dans la presse spécialisée et chez les courtiers des palmarès de rénovations classées par « taux de récupération », rapport de la valeur ajoutée estimée au coût. Ces classements proviennent pour la plupart de sondages d'opinion menés auprès de courtiers américains, dont la méthodologie n'est pas celle d'une étude de marché, et dont aucune version québécoise fondée sur des transactions n'a été repérée dans la préparation de cet ouvrage. L'évaluateur ne doit pas les citer comme des mesures. Il peut en revanche raisonner à partir des trois causes d'écart énoncées plus haut. Les travaux dont le taux de récupération est élevé sont ceux qui corrigent un défaut visible et universellement désapprouvé (entretien différé), ceux qui alignent le bien sur la norme du secteur sans la dépasser (une cuisine « au goût du jour » dans un secteur où les comparables en ont une), et ceux qui sont peu spécifiques au goût du propriétaire (toiture, fenêtres, porte de garage, revêtement). Les travaux dont le taux est faible sont ceux qui dépassent la norme du secteur, ceux qui reflètent un goût particulier (finitions inhabituelles, aménagements très spécialisés) et ceux dont le bénéfice est privé plutôt que transférable (une piscine creusée, qui coûte à entretenir et que la moitié des acheteurs considèrent comme une charge). La rénovation énergétique occupe une position intermédiaire que la suite du chapitre précise : son bénéfice est transférable, puisque l'acheteur héritera de la facture réduite, mais il est petit au Québec et difficile à observer sans cote énergétique.7879\begin{quebec}[Licence, garantie et déclarations : ce qui encadre les travaux au Québec]80La Loi sur le bâtiment réserve l'exécution de travaux de construction aux entrepreneurs titulaires d'une licence de la Régie du bâtiment (art.~46), mais exempte la personne physique qui exécute ou fait exécuter des travaux sur une maison unifamiliale destinée à son usage personnel, sauf pour le gaz, le pétrole et l'électricité (art.~49, par.~2°) ; un contrat conclu avec un entrepreneur sans licence peut être annulé et l'hypothèque légale qui en découle radiée (art.~50) \parencite[art.~46, 49, 50]{loibatiment}. Le plan de garantie obligatoire administré par la Garantie de construction résidentielle ne couvre que les bâtiments \emph{neufs} visés par le règlement (unifamiliales, duplex à quintuplex, petites copropriétés), avec des durées de un, trois et cinq ans selon la nature du défaut \parencite{reglgarantie,gcrprotections} ; une rénovation n'est protégée que par la garantie légale de qualité du vendeur et de l'entrepreneur (art.~1726 et s., 2118 C.c.Q.) \parencite[art.~1726--1731, 2118]{ccq}. Le formulaire obligatoire \emph{Déclarations du vendeur} de l'OACIQ demande au vendeur de déclarer les travaux effectués, les permis obtenus et les problèmes connus \parencite{oaciqFormulaireDV} : pour l'évaluateur, ce document et les permis municipaux sont la première source de vérification de ce que la rénovation est réellement, et de ce qu'elle vaut aux yeux d'un acheteur informé. Enfin, les rénovations de maisons des années 1960 à 1980 soulèvent des questions de matériaux : la mousse isolante d'urée-formaldéhyde (MIUF) est interdite au Canada depuis décembre 1980 et l'isolant de vermiculite peut contenir de l'amiante ; Ressources naturelles Canada recommande des précautions avant tout travail sur l'enveloppe \parencite{rncanRenovations2025,rncanemprisonnons3}. Ces constats relèvent du \cref{ch:11} ; ils rappellent qu'une rénovation énergétique peut révéler un passif.81\end{quebec}8283\section{La prime verte : ce que la littérature mesure}\label{sec:44:prime}8485\subsection{Capitalisation des économies et valeur de l'information}8687Pourquoi une maison plus efficace vaudrait-elle plus cher ? La réponse économique est la \motcle{capitalisation} : si l'acheteur anticipe des factures plus faibles pendant la durée de vie restante de l'équipement ou de l'enveloppe, il est prêt à payer, au plus, la valeur actuelle de ces économies. Pour une mesure qui réduit la facture de $S_t$ dollars l'année $t$ pendant $n$ années, et un acheteur dont le coût du capital est $r$,88\begin{equation}\label{eq:44:capitalisation}89V_E \;=\; \sum_{t=1}^{n} \frac{S_t}{(1+r)^t}90\;=\; S_0 \sum_{t=1}^{n} \left(\frac{1+g}{1+r}\right)^{t}91\quad\text{si } S_t = S_0 (1+g)^t ,92\end{equation}93où $g$ est la croissance anticipée du prix de l'énergie. Trois conséquences découlent immédiatement de cette écriture. La prime est proportionnelle au prix de l'énergie : à efficacité physique égale, une maison économe vaut plus là où le kilowattheure est cher. Elle est décroissante dans $r$ et dans la durée restante : une thermopompe de dix ans ne vaut, pour l'acheteur, que ses cinq dernières années d'économies. Et elle suppose que l'acheteur \emph{connaisse} $S_0$ : sans information crédible sur la consommation, il ne peut pas capitaliser ce qu'il ignore. C'est ici qu'interviennent les étiquettes énergétiques, dont la littérature européenne et américaine a étudié l'effet sur les prix. \textcite{brounenKok2011} ont montré, aux Pays-Bas, que l'étiquette joue un rôle informationnel : son adoption est faible et concentrée dans les segments où la vente est difficile, et les acheteurs capitalisent l'information qu'elle révèle. \textcite{fuerstWarrenmyers2018} ont formalisé le problème inverse, celui des « citrons verts » : lorsque la divulgation est volontaire, les propriétaires de logements peu efficaces s'abstiennent de divulguer, le marché l'anticipe, et l'absence d'étiquette devient elle-même un signal défavorable.9495Le \motcle{modèle hédonique} du \cref{ch:18} est l'outil de mesure. En ajoutant au vecteur des caractéristiques une indicatrice d'étiquette ou une mesure continue d'efficacité $E_i$,96\begin{equation}\label{eq:44:hedonique}97\ln P_i = \alpha + \mathbf{x}_i\T\boldsymbol\beta + \gamma\, E_i + \tau_{t(i)} + \mu_{s(i)} + \varepsilon_i ,98\end{equation}99la prime verte est $100\,[\exp(\hat\gamma) - 1]$ pour cent, avec la correction de Kennedy lorsque la variance de $\hat\gamma$ n'est pas négligeable (\cref{eq:18:kennedy}). Le biais principal est celui des variables omises : les logements étiquetés A sont aussi, le plus souvent, récents, bien situés et de meilleure qualité, et une partie de la « prime verte » mesurée sans contrôle fin de la localisation et de l'état est en réalité une prime de qualité. \textcite{aydinBrounenKok2020} ont contourné ce biais en instrumentant l'efficacité mesurée et en recourant aux ventes répétées : ils trouvent qu'une hausse de \pct{10} de l'efficacité énergétique s'accompagne d'une hausse d'environ \pct{2.2} de la valeur, un ordre de grandeur qu'ils jugent cohérent avec le coût de l'investissement et la valeur actuelle des économies, et ils constatent que la fourniture d'un certificat ne modifie pas le degré de capitalisation. C'est le résultat le plus proche de ce qu'un évaluateur peut utiliser : la capitalisation existe, elle est de l'ordre de ce que l'\cref{eq:44:capitalisation} prédit, et l'étiquette n'ajoute pas grand-chose là où l'information circule autrement.100101\subsection{Ce que mesurent les étiquettes, et ce qu'elles ne mesurent pas}102103La variable $E_i$ de l'\cref{eq:44:hedonique} prend, selon les études, trois formes qu'il ne faut pas confondre. La première est l'\motcle{étiquette réglementaire} : les lettres A à G des certificats européens de performance énergétique, la cote BER irlandaise, la cote ÉnerGuide canadienne. Ces étiquettes résultent d'un \emph{calcul normalisé} fondé sur les caractéristiques de l'enveloppe et des systèmes, pour une occupation standard ; elles mesurent la performance théorique du bâtiment, pas la consommation de ses occupants. La deuxième est la \emph{certification volontaire} d'un tiers, Energy Star, LEED ou leurs équivalents résidentiels, qui atteste le respect d'un cahier des charges et qui est, par construction, corrélée avec la nouveauté et la qualité de la construction ; c'est la variable des études californiennes et des études sur les bureaux. La troisième est la \emph{consommation mesurée}, normalisée par la taille et le climat, que seuls quelques travaux ont pu observer ; c'est la variable d'\textcite{aydinBrounenKok2020}, et la seule qui corresponde exactement à ce que l'\cref{eq:44:capitalisation} capitalise. L'écart entre la performance théorique et la consommation réelle est bien documenté dans la littérature technique : les logements mal cotés consomment souvent moins que leur cote ne le prédit, parce que leurs occupants se chauffent moins, et les logements bien cotés davantage, parce que leurs occupants relâchent leur vigilance. Pour l'évaluateur, la conséquence est simple : une étiquette informe sur le bâtiment, une facture informe sur le ménage qui l'occupe, et c'est le bâtiment que l'acheteur achète. Lorsque le sujet dispose de factures, il faut les corriger de l'occupation (nombre de personnes, consignes, équipements) avant d'en tirer une économie transférable ; lorsque seul un calcul normalisé existe, il faut se rappeler que l'économie réelle sera, en moyenne, plus petite que la différence des cotes ne le suggère.104105\subsection{Les résultats par étude et leurs contextes}106107Le \cref{tab:44:prime-verte} et la \cref{fig:44:prime-verte} rassemblent les résultats des études retenues, avec leur contexte. Chaque chiffre a été vérifié à la source le 31 octobre 2026 ; la méta-analyse de \textcite{cespedeslopez2019}, qui synthétise 66 documents et 173 estimations, donne un cadre : une prime globale de \pct{4.20} pour les logements dotés d'un certificat de performance énergétique, de \pct{5.36} en Amérique du Nord, \pct{4.81} en Asie et \pct{2.32} en Europe, avec des résultats non concluants par lettre en Europe faute d'une base de comparaison commune et une dispersion, en Amérique, allant de $-\pct{2.49}$ à $+\pct{14.3}$ selon les études.108109\begin{table}[htbp]110\caption{La prime verte dans la littérature : études retenues, contexte, résultat principal}\label{tab:44:prime-verte}111\centering\scriptsize\setlength{\tabcolsep}{3pt}112\begin{tabularx}{\textwidth}{lYYY}113\toprule114Étude & Marché, période, données & Mesure de l'efficacité & Résultat (écart de prix ou de loyer) \\115\midrule116\textcite{eichholtzKokQuigley2010} & Bureaux, États-Unis, $\approx$ \num{10000} immeubles certifiés et témoins & Certification Energy Star ou LEED & Loyers $\approx$ \pct{3} ; loyers effectifs $>$ \pct{6} ; prix de vente $\approx$ \pct{16} ; la prime croît avec l'efficacité mesurée \\117\textcite{brounenKok2011} & Logements, Pays-Bas, 2008--2009, $\approx$ \num{32000} ventes étiquetées & Étiquette européenne A--G & Étiquette verte (A, B, C) : $+\pct{3.7}$ ($+\pct{3.6}$ avec correction de sélection) ; A vs D : $+\pct{10.2}$ ; G vs D : $\approx -\pct{5}$ \\118\textcite{hylandLyonsLyons2013} & Logements, Irlande, 2008--2012, annonces de vente et de location & Cote BER (15 échelons) & A vs D : $+\pct{9.3}$ (prix), $+\pct{1.8}$ (loyers) ; par échelon : $+\pct{1.3}$ (prix), $+\pct{0.5}$ (loyers) ; effet plus fort quand le marché est faible \\119\textcite{kahnKok2014} & Maisons, Californie, 2007--2012, toutes ventes & Étiquette verte tierce (Energy Star, LEED, GreenPoint) & $\approx +\pct{5}$ ($+\pct{4.5}$ hors maisons d'un constructeur) ; plus élevée en climat chaud \\120\textcite{fuerstMcallisterNandaWyatt2015} & Logements, Angleterre, 1995--2012, \num{333095} logements vendus au moins deux fois & EPC A--G & A/B vs D : $+\pct{5}$ ; C : $+\pct{1.8}$ ; E : $-\pct{0.7}$ ; F : $-\pct{0.9}$ ; G : $\approx -\pct{6}$ ; effets plus forts pour les maisons en rangée et les appartements \\121\textcite{fuerstWarrenmyers2018} & Logements, Territoire de la capitale australienne, 2011--2016 & Cote obligatoire à la vente, volontaire à la location & Cote et équipements capitalisés dans les prix et les loyers ; non-divulgation plus fréquente pour les logements peu efficaces (« citrons verts ») \\122\textcite{aydinBrounenKok2020} & Logements, Pays-Bas, consommation mesurée & Efficacité mesurée (instrumentée), ventes répétées & $+\pct{10}$ d'efficacité $\Rightarrow$ $\approx +\pct{2.2}$ de valeur ; le certificat ne change pas la capitalisation \\123\textcite{cespedeslopez2019} & Méta-analyse, 66 documents, 173 estimations & Certificat de performance (présence, lettre) & Prime globale \pct{4.20} ; Amérique du Nord \pct{5.36}, Asie \pct{4.81}, Europe \pct{2.32} ; méta-analyses antérieures : \pct{7.6} (2014), \pct{4.3} (2016), 3,5--\pct{4.5} (2018) \\124\bottomrule125\end{tabularx}126\tabsource{résumés et textes publiés, vérifiés le 2026-10-31 (\texttt{verification/chapters/ch44-claims.csv}) ; Eichholtz et al. d'après la version de travail en libre accès.}127\end{table}128129\begin{figure}[htbp]130\centering131\includegraphics[width=\textwidth]{ch44/ch44-fig-prime-verte.pdf}132\caption{Fourchettes de la prime verte publiées par les études du \cref{tab:44:prime-verte} (segments : du résultat le plus bas au plus élevé rapporté ; point : estimation centrale lorsqu'elle existe), et, en repères verticaux, deux grandeurs calculées pour le sujet du cas 1 à la \cref{sec:44:exemple} : la valeur actuelle des économies des deux mesures énergétiques et leur coût installé, rapportés à la valeur hédonique du sujet. Les primes observées dans les marchés étudiés dépassent largement ce que la capitalisation des économies justifie au tarif québécois.}\label{fig:44:prime-verte}133\figsource{chiffres publiés (\cref{tab:44:prime-verte}) ; repères du cas 1 : \synth{analysis/python/figures/ch44\_prime\_verte.py}}134\end{figure}135136Trois lectures s'imposent. D'abord, les primes résidentielles crédibles se situent entre \pct{2} et \pct{5} pour l'ensemble des logements « verts » par rapport aux autres, et peuvent atteindre \pct{10} pour la meilleure classe par rapport à la classe médiane ; les décotes des pires classes sont de même ampleur. Ensuite, la dispersion entre études tient aux contextes : le prix de l'énergie, l'obligation ou non de divulguer, la part des logements étiquetés, le climat et la conjoncture (\textcite{hylandLyonsLyons2013} trouvent une prime plus forte quand le marché est faible, ce qui suggère que l'efficacité devient un argument de vente quand les acheteurs se font rares). Enfin, les primes mesurées sur les étiquettes excèdent généralement ce que la capitalisation des économies justifie : \textcite{eichholtzKokQuigley2010} notent déjà, pour les bureaux, que la prime de prix dépasse la valeur actuelle des économies, et attribuent l'écart à des effets intangibles du label. Cet écart est la raison pour laquelle l'évaluateur ne doit jamais appliquer une prime de la littérature sans l'avoir confrontée à l'\cref{eq:44:capitalisation} sur le marché qu'il évalue.137138\subsection{Transposer au Québec : raisonner plutôt qu'importer}139140Aucune des études du \cref{tab:44:prime-verte} ne porte sur le Québec, et aucune étude arbitrée sur la capitalisation de l'efficacité énergétique dans les prix résidentiels québécois n'a été repérée. Il faut donc raisonner. L'\cref{eq:44:capitalisation} fournit la structure : la prime monétaire est le produit d'un écart physique de consommation, d'un prix de l'énergie et d'un facteur d'actualisation, conditionné par l'information dont dispose l'acheteur. Sur chacun de ces termes, le Québec diffère des marchés étudiés.141142Le prix d'abord. Le tarif domestique D d'Hydro-Québec en vigueur le 1\ier{} avril 2026 facture \num{7.065}~¢ le kilowattheure jusqu'à 40~kWh par jour et \num{11.142}~¢ au-delà \parencite{hydrotarifs2026} ; la Régie de l'énergie a approuvé une hausse de \pct{3.0} pour la clientèle domestique en 2026 et prévoit \pct{3.0} en 2027 et \pct{2.6} en 2028 \parencite{regieenergie2026}. Les marchés néerlandais, irlandais et anglais des études citées paient leur énergie de chauffage, gaz ou électricité, à des prix unitaires plusieurs fois supérieurs, et la part de l'énergie dans le budget des ménages y est nettement plus élevée ; le même écart physique de consommation y vaut donc, en dollars actualisés, un multiple de ce qu'il vaut à Gatineau. La climatologie joue en sens inverse : la saison de chauffe québécoise est longue et les besoins de chauffage élevés, de sorte que l'écart physique entre une maison efficace et une maison médiocre est grand en kilowattheures ; mais multiplié par un prix bas, il reste modeste en dollars, et c'est ce que l'exemple intégral quantifie.143144L'information ensuite. Au Québec, la vente d'une maison existante ne s'accompagne d'aucune cote énergétique obligatoire ; la cote ÉnerGuide fédérale est volontaire, et la plupart des maisons n'en ont pas. La seule information transmise est, en pratique, l'historique des factures d'électricité que le vendeur accepte de montrer, et la liste des équipements dans les déclarations du vendeur. Les conditions du problème des « citrons verts » de \textcite{fuerstWarrenmyers2018} sont donc réunies, à ceci près que le marché québécois n'a pas, non plus, l'habitude de lire une cote ; l'absence d'information est la norme, pas le signal. L'évaluateur qui dispose des factures du sujet et de celles d'un comparable détient une information que le marché, en général, ne capitalise pas finement.145146Il en résulte une recommandation en trois temps. Primo, ne pas appliquer les fourchettes européennes ou californiennes au Québec : elles mesurent des étiquettes dans des marchés chers en énergie et informés. Secundo, calculer la valeur actuelle des économies du sujet au tarif D, qui borne supérieurement ce qu'un acheteur rationnel et informé paierait, et la comparer à la valeur du bien : la \cref{sec:44:exemple} montre qu'elle est inférieure à \pct{1} de la valeur hédonique du sujet pour deux mesures substantielles. Tertio, chercher sur le marché local, par paires ou par régression, si une prime d'équipement (thermopompe, fenêtres récentes, isolation documentée) est observable ; elle l'est parfois pour la thermopompe, mais sans doute davantage pour le confort de la climatisation que pour l'économie d'énergie, ce que la \cref{sec:44:exemple} ne peut pas tester sur le cas 1 faute de variable.147148\begin{quebec}[Étiquetage, Code et mazout]149Trois éléments du cadre québécois conditionnent la rénovation énergétique. Le Code de construction du Québec comporte un chapitre I.1, « Efficacité énergétique du bâtiment », qui fixe les exigences de l'enveloppe et des systèmes pour les bâtiments neufs ; son chapitre I, « Bâtiment », repose sur le Code national du bâtiment 2020 modifié pour le Québec, en vigueur depuis le 17 avril 2025, avec une période transitoire pendant laquelle les dispositions antérieures peuvent s'appliquer aux travaux débutés avant le 17 octobre 2027 \parencite{codeConstruction,rbqtransition2026}. Ces exigences définissent la référence implicite de la conformité : une maison de 1998 est « désuète » au sens fonctionnel par rapport à une maison construite selon le chapitre I.1, mais cette désuétude n'est une perte de valeur que si le marché la rémunère (\cref{sec:24:fonctionnelle}). Le chauffage au mazout, pour sa part, est en voie d'extinction réglementaire : l'installation d'appareils au mazout est interdite dans les constructions neuves depuis le 31 décembre 2021 et leur remplacement dans l'existant depuis le 31 décembre 2023 \parencite{qcmazoutcommunique2021,qcmazout2026} ; une maison encore chauffée au mazout en 2026 porte donc une obligation de conversion dont le coût doit être traité comme une dépense immédiatement après l'achat (\cref{ch:17}), et non comme une amélioration. Enfin, aucune cote énergétique n'est exigée à la vente d'une maison existante ; les programmes publics (\cref{sec:44:programmes}) reposent sur des évaluations ÉnerGuide volontaires, que la refonte de Rénoclimat du 1\ier{} octobre 2026 a rendues facultatives même pour l'aide financière \parencite{renoclimat}.150\end{quebec}151152\section{Les programmes québécois et fédéraux au 31 octobre 2026}\label{sec:44:programmes}153154Les aides financières modifient le coût net d'une rénovation pour le propriétaire ; elles ne modifient pas, en principe, la valeur marchande du bien, parce que l'acheteur n'y a pas droit rétroactivement et qu'il ne paie pas davantage une thermopompe subventionnée qu'une thermopompe payée plein prix. Leur rôle dans l'analyse est donc double : elles entrent dans la décision du propriétaire (\cref{sec:44:acb}) et elles expliquent, à l'échelle du marché, pourquoi certains équipements se diffusent, ce qui finit par déplacer la norme de conformité du secteur. Le \cref{tab:44:programmes} fait l'état des programmes vérifiés au 31 octobre 2026, et la \cref{fig:44:frise} en situe les dates clés ; ces programmes changent souvent, et l'évaluateur doit refaire la vérification à la date de son rapport.155156\begin{table}[htbp]157\caption{Programmes d'aide à la rénovation et à la construction écoénergétiques, état vérifié au 31 octobre 2026}\label{tab:44:programmes}158\centering\scriptsize\setlength{\tabcolsep}{3pt}159\begin{tabularx}{\textwidth}{>{\hsize=0.62\hsize}Y>{\hsize=1.55\hsize}Y>{\hsize=1.08\hsize}Y>{\hsize=0.75\hsize}Y}160\toprule161Programme (administrateur) & Mesure et montant & Conditions et statut & Source, mise à jour \\162\midrule163Rénoclimat (Québec) & Plafonds par mesure, maison / plex : toit \dollars{2000} / \dollars{5000} ; murs \dollars{7000} / \dollars{11000} ; fondations \dollars{2500} / \dollars{3500} ; fenêtres \dollars{4500} / \dollars{6000} (\dollars{300} par fenêtre) ; portes et fenêtres ENERGY STAR \dollars{150} l'unité ; étanchéité 400--\dollars{800} ; raccordement d'une source d'appoint $\le$ \dollars{1000} ; batterie fixe $\le$ \dollars{4000} ; volet adaptation aux inondations (protection des fondations) jusqu'à \dollars{35000} & Actif, refondu le 1\ier{} octobre 2026 : l'évaluation avant travaux n'est plus obligatoire (facultative, aide $\le$ \dollars{500}) ; transition des anciennes modalités jusqu'au 31 mars 2027 & \textcite{renoclimat,renoclimatnouveautes}, 13 oct. 2026 \\164LogisVert (Hydro-Québec) & Thermopompe ENERGY STAR : \dollars{50} par \num{1000}~BTU/h à $-8$~°C, \dollars{120} pour un appareil climat froid, maximum \dollars{6700} ; bonification multilogements $+\dollars{100}$ (\dollars{220}) depuis le 15 juin 2026 ; accumulateur thermique \dollars{15000} (\dollars{22000} avec thermopompe centrale) ; géothermie (remplacement) \dollars{250} par \num{1000}~BTU/h, max.\ \dollars{18000} ; isolation du toit \dollars{1500} ; bonus de \pct{5} pour mesures combinées & Actif ; ENERGY STAR obligatoire depuis le 26 novembre 2025 ; financement fédéral « thermopompes » annoncé le 8 octobre 2026 pour 2027 (modalités inconnues) & \textcite{logisvert}, page anglaise (version française en erreur le 2026-10-31) \\165Novoclimat (Québec) & Maison neuve homologuée : acheteur \dollars{2000}, premier acheteur \dollars{4000} ; entrepreneur \dollars{1500}, Novoclimat Sélect \dollars{2500} & Actif ; construction neuve seulement & \textcite{novoclimat}, 9 oct. 2026 \\166Chauffez vert (Québec) & Conversion mazout ou propane $\to$ électricité & \textbf{Terminé} le 31 mars 2026 (demandes et travaux au plus tard à cette date) & \textcite{chauffezvertfin}, 10 juill. 2025 \\167Subvention et Prêt canadiens pour des maisons plus vertes (RNCan) & Subvention à la rénovation ; prêt sans intérêt & \textbf{Fermés} ; documents acceptés jusqu'au 31 décembre 2025 ; transition vers Environnement et Changement climatique Canada & \textcite{rncansubvention,rncaninitiative}, août 2026 \\168Conversion abordable du mazout à la thermopompe (RNCan) & Jusqu'à \dollars{10000} (fédéral seul) ou \dollars{25000} (conjoint), plus \dollars{250} & Date limite au Québec : \textbf{31 juillet 2026} & \textcite{rncaninitiative}, 4 août 2026 \\169\bottomrule170\end{tabularx}171\tabsource{pages officielles consultées le 2026-10-31 (\texttt{sources/notes-B.md}, §44.2) ; les montants historiques de Chauffez vert et de l'ancien prêt fédéral n'ont pas été relus sur les pages officielles et ne sont pas reproduits.}172\end{table}173174\begin{figure}[htbp]175\centering176\begin{tikzpicture}[x=16mm, y=1cm, every node/.style={font=\sffamily\footnotesize}]177\draw[brandGray, thick, -{Stealth[length=2mm]}] (0,0) -- (7.3,0);178\foreach \x/\an in {0/2021, 1/2022, 2/2023, 3/2024, 4/2025, 5/2026, 6/2027} {\draw[brandGray] (\x,0.08) -- (\x,-0.08); \node[below=1pt, text=brandGray] at (\x,-0.08) {\an};}179\tikzset{ev/.style={circle, fill=brandPrimary, inner sep=1.4pt}, fin/.style={circle, fill=brandRed, inner sep=1.4pt}, lab/.style={align=left, anchor=west, font=\sffamily\scriptsize}}180\node[fin] (a) at (1.0,0) {}; \draw[brandGray, thin] (a) -- (1.0,0.55); \node[lab] at (1.0,0.75) {31 déc. 2021 : mazout interdit\\dans le neuf};181\node[fin] (b) at (3.0,0) {}; \draw[brandGray, thin] (b) -- (3.0,1.35); \node[lab] at (3.0,1.55) {31 déc. 2023 : remplacement\\au mazout interdit};182\node[ev] (c) at (4.3,0) {}; \draw[brandGray, thin] (c) -- (4.3,0.55); \node[lab] at (4.3,0.75) {17 avr. 2025 : CNB 2020\\modifié Québec};183\node[fin] (d) at (4.75,0) {}; \draw[brandGray, thin] (d) -- (4.75,-0.75); \node[lab, anchor=east] at (4.75,-0.95) {31 déc. 2025 : fin des documents,\\Subvention maisons plus vertes};184\node[fin] (e) at (5.25,0) {}; \draw[brandGray, thin] (e) -- (5.25,1.35); \node[lab] at (5.25,1.55) {31 mars 2026 :\\fin de Chauffez vert};185\node[fin] (f) at (5.58,0) {}; \draw[brandGray, thin] (f) -- (5.58,-1.55); \node[lab, anchor=east] at (5.58,-1.75) {31 juill. 2026 : fin de la conversion\\mazout--thermopompe (fédéral)};186\node[ev] (g) at (5.75,0) {}; \draw[brandGray, thin] (g) -- (5.75,2.15); \node[lab] at (5.75,2.35) {1\ier{} oct. 2026 :\\Rénoclimat refondu};187\node[ev] (h) at (6.25,0) {}; \draw[brandGray, thin] (h) -- (6.25,-0.75); \node[lab] at (6.25,-0.95) {31 mars 2027 : fin de la\\transition Rénoclimat};188\node[ev] (i) at (6.8,0) {}; \draw[brandGray, thin] (i) -- (6.8,-2.15); \node[lab, anchor=east] at (6.8,-2.35) {17 oct. 2027 : fin de la\\transition du Code};189\node[ev] at (0.1,-3.1) {}; \node[lab] at (0.2,-3.1) {entrée en vigueur ou refonte};190\node[fin] at (2.6,-3.1) {}; \node[lab] at (2.7,-3.1) {fin d'un programme ou d'une tolérance};191\end{tikzpicture}192\caption{Frise des dates qui structurent la rénovation énergétique résidentielle au Québec, 2021--2027 : interdictions du mazout, nouveau Code et sa transition, fermeture des programmes fédéraux et de Chauffez vert, refonte de Rénoclimat. LogisVert (Hydro-Québec) et Novoclimat sont actifs sur toute la période récente.}\label{fig:44:frise}193\figsource{schéma de l'auteur d'après les sources du \cref{tab:44:programmes}.}194\end{figure}195196Deux précisions sur le traitement des subventions dans l'évaluation. Lorsqu'un propriétaire a reçu une aide pour des travaux déjà faits, la contribution de ces travaux au prix se mesure sur le marché, indépendamment de l'aide ; l'aide n'est ni ajoutée ni retranchée. Lorsque l'évaluateur analyse un projet de travaux pour un client, par exemple dans un mandat de conseil ou une étude de faisabilité, l'aide réduit le coût net de l'investissement et entre dans la VAN du propriétaire ; mais la valeur actuelle des économies, qui borne la contribution à la valeur marchande, n'en dépend pas. Enfin, lorsque le propriétaire a bénéficié d'un prêt subventionné aujourd'hui fermé, ce prêt n'est pas transférable et n'affecte pas la valeur ; il relève des conditions de financement du vendeur, que la \cref{sec:16:criteres} a écartées de la comparaison.197198\section{L'analyse coût-bénéfice d'une rénovation énergétique}\label{sec:44:acb}199200\subsection{La facture au tarif D et l'économie marginale}201202Toute l'analyse repose sur la traduction des kilowattheures évités en dollars. Au tarif D, la facture annuelle hors taxes d'un abonnement qui consomme $Q$ kilowattheures sur $J$ jours s'écrit, avec les prix en vigueur le 1\ier{} avril 2026 \parencite{hydrotarifs2026},203\begin{equation}\label{eq:44:facture}204F(Q) \;=\; \num{0.46154}\, J \;+\; \num{0.07065}\, \min(Q,\ 40\,J) \;+\; \num{0.11142}\, \max(Q - 40\,J,\ 0) ,205\end{equation}206où le premier terme est les frais d'accès au réseau, le deuxième l'énergie de la première tranche, à concurrence de 40~kWh par jour de la période de consommation, et le troisième l'énergie au-delà de ce seuil, soit, sur une année, au-delà de \num{14600}~kWh. L'économie annuelle d'une mesure qui fait passer la consommation de $Q_0$ à $Q_1$ est la différence des factures,207\begin{equation}\label{eq:44:economie}208S_0 \;=\; F(Q_0) - F(Q_1) ,209\end{equation}210qui vaut exactement $\num{0.11142}\,(Q_0 - Q_1)$ si les deux consommations excèdent le seuil et $\num{0.07065}\,(Q_0 - Q_1)$ si elles lui sont toutes deux inférieures, avec un mélange des deux prix lorsque la mesure fait franchir le seuil. Ce détail a une portée pédagogique qui dépasse le tarif : l'économie se valorise au \motcle{prix marginal}, non au prix moyen de la facture. Pour une maison tout électrique de \num{22000}~kWh, le prix moyen du kilowattheure, frais d'accès compris, est de \num{9.20}~¢, mais chaque kilowattheure évité en vaut \num{11.142}, soit un cinquième de plus ; valoriser les économies au prix moyen, comme le font bien des outils grand public, les sous-estime d'autant. À l'inverse, un petit logement qui consomme sous le seuil ne « gagne » que \num{7.065}~¢ par kilowattheure évité, et la même thermopompe y est moins rentable, indépendamment de la taille des besoins.211212\subsection{Les flux et les indicateurs}213214Une mesure énergétique est un investissement dont les flux sont simples : un décaissement initial égal au coût installé $K$ moins la subvention $B$ reçue, puis des économies annuelles qui croissent avec le prix de l'énergie pendant la durée de vie $n$ de la mesure. Avec les conventions de l'ouvrage (flux en fin d'année, prix de l'énergie indexé au taux $g$ dès la première année),215\begin{equation}\label{eq:44:flux}216CF_0 = -(K - B), \qquad CF_t = S_0\,(1+g)^t, \quad t = 1, \dots, n ,217\end{equation}218et les indicateurs du \cref{ch:30} s'appliquent sans modification : la valeur actuelle nette au taux $r$,219\begin{equation}\label{eq:44:van}220\VAN(r) \;=\; -(K - B) + \sum_{t=1}^{n} \frac{S_0\,(1+g)^t}{(1+r)^t} \;=\; -(K-B) + V_E ,221\end{equation}222le taux de rendement interne, racine de $\VAN(\TRI) = 0$ (\cref{eq:30:van-tri}), et le délai de récupération, simple ou actualisé, première année où le cumul des flux, nominaux ou actualisés, redevient positif. Deux indicateurs propres aux investissements énergétiques complètent cette panoplie. L'\motcle{annuité équivalente} convertit le coût net en un versement annuel constant sur la durée de vie, au moyen du facteur de recouvrement du capital $\mathrm{CRF}(r, n) = r / [1 - (1+r)^{-n}]$ :223\begin{equation}\label{eq:44:annuite}224A \;=\; (K - B)\, \mathrm{CRF}(r, n) ,225\end{equation}226et la mesure est rentable si $A$ est inférieure à l'économie annuelle moyenne actualisée. Le \motcle{coût de l'énergie économisée} (\emph{cost of conserved energy}) rapporte cette annuité aux kilowattheures évités chaque année,227\begin{equation}\label{eq:44:cee}228\mathrm{CEE} \;=\; \frac{(K - B)\, \mathrm{CRF}(r, n)}{Q_0 - Q_1} ,229\end{equation}230et s'exprime en cents par kilowattheure : la mesure est rentable, en l'absence de croissance du prix de l'énergie, si le CEE est inférieur au prix marginal du kilowattheure, \num{11.142}~¢ au tarif D au-dessus du seuil. Cet indicateur a l'avantage de comparer directement une rénovation au prix de l'énergie qu'elle remplace, et de rendre visible la cause des résultats décevants de l'efficacité énergétique au Québec : avec une électricité à \num{11}~¢, bien des mesures dont le CEE est de \num{15} à \num{35}~¢ sont rentables en Europe et ne le sont pas ici.231232\subsection{Quel taux d'actualisation, et pour qui ?}233234Le choix de $r$ dans l'\cref{eq:44:van} dépend de la question posée, et il faut la poser avant de calculer. Si l'analyse sert la décision d'un \emph{propriétaire occupant}, le taux pertinent est son coût d'opportunité du capital : le taux auquel il emprunte s'il finance les travaux par un refinancement hypothécaire ou une marge de crédit, ou le rendement auquel il renonce s'il puise dans son épargne. L'ouvrage retient, pour le sujet du cas 1, le taux effectif des prêts hypothécaires non assurés à taux fixe de cinq ans et plus publié par la Banque du Canada, \pct{4.58} en août 2026 \parencite{bdctauxhypothecaires2026}, parce que c'est le coût marginal du capital d'un ménage qui possède déjà sa maison ; une marge de crédit hypothécaire coûterait davantage, et l'analyse de sensibilité couvre la fourchette de \pct{2} à \pct{10}. Si l'analyse sert à borner la \emph{contribution à la valeur marchande}, le taux pertinent est celui de l'acheteur type, qui finance son achat à un taux voisin et qui, en outre, exige une prime pour l'incertitude des économies qu'un vendeur lui annonce ; la valeur actuelle des économies calculée au taux hypothécaire est donc une borne \emph{supérieure} de la contribution. Si l'analyse sert un \emph{bailleur}, le taux est son coût moyen pondéré du capital, et l'économie n'est la sienne que s'il paie l'énergie.235236La cohérence entre le taux et la croissance du prix de l'énergie est aussi importante que leur niveau. Un taux nominal, tel que le taux hypothécaire, appelle une croissance nominale du prix de l'électricité, qui incorpore l'inflation générale ; c'est la convention de l'exemple, où $g = \pct{3.0}$ est une hausse tarifaire nominale. Travailler en termes réels, avec un taux réel et la seule dérive relative du prix de l'électricité par rapport à l'indice des prix, donne le même résultat si les deux conversions sont faites, et un résultat faux si une seule l'est ; actualiser des économies nominales croissantes à un taux réel, erreur fréquente des calculateurs grand public, surestime la VAN d'autant plus que l'horizon est long. Enfin, la fraction $(1+g)/(1+r)$ de l'\cref{eq:44:capitalisation} gouverne tout : à $g = \pct{3.0}$ et $r = \pct{4.58}$, chaque année d'économies vaut \pct{98.5} de la précédente en valeur actuelle, de sorte que quinze années d'économies valent $13{,}3$ fois l'économie courante, et trente et une années, $24{,}5$ fois ; c'est la raison pour laquelle une mesure de longue durée comme l'isolation a une valeur actuelle proche de deux fois sa valeur sur quinze ans, et pour laquelle la durée de vie, si incertaine soit-elle, est un paramètre aussi lourd que le taux.237238\subsection{Interactions, incrément et horizon}239240Trois subtilités distinguent l'analyse énergétique d'un calcul de VAN ordinaire. La première est l'\motcle{interaction entre mesures} : les économies ne s'additionnent pas. Si l'isolation réduit la charge de chauffage d'une fraction $\theta_I$ et que la thermopompe économise une fraction $\theta_T$ de l'énergie de chauffage qu'elle fournit, l'économie combinée sur une charge $H$ est241\begin{equation}\label{eq:44:interaction}242\Delta Q_{I+T} \;=\; \theta_I H + \theta_T\,(1 - \theta_I)\,H \;<\; (\theta_I + \theta_T)\,H ,243\end{equation}244parce que la thermopompe n'a plus à fournir l'énergie que l'isolation a évitée. L'ordre d'évaluation importe : la mesure examinée en second se voit attribuer une économie moindre, ce qui est la façon correcte de poser la question « vaut-il la peine d'ajouter cette mesure à l'autre ? ».245246La deuxième est le \motcle{raisonnement incrémental}. Lorsqu'un équipement est en fin de vie et doit de toute façon être remplacé, la décision pertinente n'est pas « installer ou non une thermopompe climat froid », mais « installer un appareil climat froid plutôt qu'un appareil standard ». Le coût à retenir est alors le surcoût, la subvention à retenir est la différence des subventions, et l'économie à retenir est celle de l'appareil performant par rapport à l'appareil standard neuf, non par rapport à l'appareil usé. Les conclusions des deux cadrages peuvent être opposées, et l'exemple intégral le montre.247248La troisième est l'\emph{horizon}. L'isolation d'un entretoit dure aussi longtemps que le bâtiment ; une thermopompe, quinze ans. Comparer leurs VAN sur un horizon commun exige soit de tronquer la mesure longue, en lui attribuant une valeur résiduelle, soit de répéter la mesure courte. L'ouvrage retient, pour une mesure de longue durée, la vie économique restante du bâtiment, 31 ans pour le sujet du cas 1 (\cref{ch:11,ch:24}), et, pour une mesure de courte durée, sa vie utile, sans remplacement ; l'analyse de sensibilité de la \cref{sec:44:sensibilite} fait varier ces durées.249250\begin{pratique}[Les données qu'il faut demander]251L'analyse exige, au minimum : douze mois de factures d'électricité (et de gaz ou de mazout, le cas échéant) du sujet, ou à défaut une consommation déclarée dont la source est nommée ; la description de l'installation actuelle (type, année, capacité, état, telle que la fiche d'état du \cref{ch:11} la consigne) ; une ou plusieurs soumissions datées pour les travaux envisagés, dont la date compte parce que l'indice des prix de la construction de bâtiments résidentiels de Montréal a progressé de \pct{8.6} entre le troisième trimestre de 2025 et celui de 2026 \parencite{statcanIPCB} ; les programmes applicables à la date des travaux, vérifiés sur les pages officielles ; et une estimation des économies qui vienne d'une source identifiée, évaluation ÉnerGuide, fiche technique de l'appareil ou calcul déclaré, jamais d'une promesse de vendeur. Lorsque les économies sont une hypothèse, l'analyse doit le dire et en mesurer la sensibilité.252\end{pratique}253254\section{Exemple intégral : thermopompe et isolation sur le cottage de Hull}\label{sec:44:exemple}255256\begin{synthetique}257Le sujet est le cottage à étages de \msq{165} construit en 1998 dans le secteur de Hull (cas 1, \texttt{data/synthetic/cas1\_gatineau\_sujet.json}), dont la fiche d'état du \cref{ch:11} recense une thermopompe centrale de 2016 (état 3, vie utile 15 ans) et un bloc de longue durée dont l'isolation est « conforme » à sa date de construction. Sa consommation d'électricité n'est pas observée : le présent chapitre pose l'\textbf{hypothèse pédagogique} d'une consommation de \num{22000}~kWh par année pour une maison tout électrique, dont \pct{50} pour le chauffage des locaux, \pct{20} pour l'eau chaude et \pct{30} pour les autres usages. Hydro-Québec ne publie pas de facture moyenne par type de maison, et ce chiffre ne doit pas être lu comme une donnée. Les coûts installés (\dollars{16500} pour une thermopompe climat froid de \num{36000}~BTU/h, \dollars{44} par mètre carré pour l'isolation soufflée de l'entretoit), les fractions d'économie (\pct{30} du chauffage pour la thermopompe par rapport à l'appareil de 2016, \pct{20} par rapport à un appareil standard neuf, \pct{8} pour l'isolation) et l'admissibilité aux plafonds des programmes sont également des hypothèses déclarées. Seuls le tarif D, les règles de LogisVert et de Rénoclimat, la hausse tarifaire de la Régie et le taux hypothécaire de la Banque du Canada sont des données vérifiées. Tous les chiffres sont reproduits par \texttt{analysis/python/cases/ch44\_renovation.py} et testés par \texttt{analysis/python/tests/test\_ch44.py}.258\end{synthetique}259260\begin{exemple}{Deux mesures énergétiques sur un cottage de 28 ans à Hull}{renovation-cas1}261\emph{Étape 1 : la facture de référence.} Avec $Q_0 = \num{22000}$~kWh sur 365 jours, soit \num{60.3}~kWh par jour, l'\cref{eq:44:facture} donne des frais d'accès de \dollars{168.46}, une première tranche de \num{14600}~kWh à \num{7.065}~¢, soit \dollars{1031.49}, et une seconde tranche de \num{7400}~kWh à \num{11.142}~¢, soit \dollars{824.51} : la facture annuelle hors taxes est de \dollars{2024.46}, le prix moyen du kilowattheure de \num{9.20}~¢ et le prix marginal de \num{11.142}~¢. La charge de chauffage est $H = \num{11000}$~kWh.262263\emph{Étape 2 : les mesures et leurs flux.} Le \cref{tab:44:hypotheses} rassemble les hypothèses. La thermopompe climat froid (mesure A) coûte \dollars{16500} ; LogisVert verse \dollars{120} par tranche de \num{1000}~BTU/h, soit \dollars{4320} pour \num{36000}~BTU/h, sous le plafond de \dollars{6700} ; le coût net est de \dollars{12180}. Elle économise \pct{30} de la charge de chauffage, \num{3300}~kWh, qui valent tous \num{11.142}~¢ puisque la consommation reste au-dessus du seuil : $S_0 = \dollars{367.69}$ par année aux prix de 2026, \dollars{378.72} la première année avec une croissance de \pct{3.0}. L'isolation de l'entretoit (mesure B) coûte $95 \times 44 = \dollars{4180}$ ; Rénoclimat verse, par hypothèse, le plafond « toit » de \dollars{2000} ; le coût net est de \dollars{2180}, l'économie de \pct{8} de la charge, soit 880~kWh et \dollars{98.05} par année. La durée de vie est de 15 ans pour la thermopompe et de 31 ans, vie économique restante du bâtiment, pour l'isolation. Le taux d'actualisation est le taux effectif des prêts hypothécaires non assurés à taux fixe de cinq ans et plus, \pct{4.58} en août 2026 \parencite{bdctauxhypothecaires2026}, coût d'emprunt d'un propriétaire qui financerait les travaux ; la croissance du prix de l'électricité est fixée à \pct{3.0}, hausse approuvée pour 2026 et prévue pour 2027 \parencite{regieenergie2026}, maintenue par hypothèse au-delà.264265\emph{Étape 3 : les indicateurs.} Le \cref{tab:44:resultats} et la \cref{fig:44:flux} donnent les résultats. La thermopompe a une VAN de $-\dollars{7286.54}$ : la valeur actuelle de ses économies, \dollars{4893.46}, ne couvre que \pct{40.2} de son coût net, son TRI est négatif ($-\pct{5.84}$, les économies cumulées sur quinze ans ne remboursant même pas le coût net en dollars courants), son délai de récupération n'existe pas et son coût de l'énergie économisée est de \num{34.56}~¢ le kilowattheure, trois fois le prix marginal. L'isolation a une VAN de $+\dollars{224.60}$, un TRI de \pct{5.29}, un délai simple de 16,9 ans et un délai actualisé de 27,4 ans, un indice de rentabilité de 1,103 et un CEE de \num{15.12}~¢ : rentable de justesse, et seulement grâce à la croissance du prix de l'électricité et à la subvention, puisque sans celle-ci la VAN serait de $-\dollars{1775.40}$ et le CEE de \num{28.99}~¢.266267\emph{Étape 4 : la combinaison.} Prises ensemble, les deux mesures n'économisent pas $\num{3300} + 880 = \num{4180}$~kWh mais, par l'\cref{eq:44:interaction}, $880 + 0{,}30 \times (\num{11000} - 880) = \num{3916}$~kWh : la thermopompe, examinée après l'isolation, perd 264~kWh d'économies. Sur l'horizon de quinze ans de la thermopompe, la VAN combinée est de $-\dollars{8553.09}$ pour un coût net de \dollars{14360} ; la valeur actuelle des économies, \dollars{5806.91}, représente \pct{0.91} de la valeur hédonique du sujet, \dollars{637953} (\cref{ch:18}), et le coût installé total, \dollars{20680}, en représente \pct{3.24}.268269\emph{Étape 5 : la décision incrémentale.} La thermopompe de 2016 atteindra la fin de sa vie utile en 2031 et devra être remplacée. À ce moment, la question n'est plus celle de l'étape 3. Un appareil standard ENERGY STAR coûte, d'après le poste du devis du \cref{ch:21} majoré des indirects et de l'incitatif, \dollars{13944.66}, et LogisVert lui accorde \dollars{50} par \num{1000}~BTU/h, soit \dollars{1800} ; l'appareil climat froid coûte \dollars{2555.34} de plus et reçoit \dollars{2520} de plus. Le surcoût net est de \dollars{35.34}. S'il économise \pct{20} de la charge de chauffage par rapport à l'appareil standard neuf, soit \num{2200}~kWh et \dollars{245.12} par année, la valeur actuelle de ces économies est de \dollars{3262.31} et la VAN incrémentale de $+\dollars{3226.97}$ : la bonification de LogisVert pour le climat froid absorbe pratiquement tout le surcoût, et le choix de l'appareil performant au moment du remplacement est sans ambiguïté. La leçon est générale : la rentabilité d'une rénovation énergétique au Québec se joue rarement dans la décision d'investir avant terme, presque toujours dans le choix de l'équipement au moment où il faut de toute façon remplacer.270271\emph{Étape 6 : la contribution à la valeur.} La \cref{sec:44:capitalisation} confronte ces résultats aux quatre lectures de la contribution et aux paires de ventes du cas 1.272\end{exemple}273274\begin{table}[htbp]275\caption{Hypothèses de l'exemple intégral (données vérifiées en romain, hypothèses pédagogiques en italique)}\label{tab:44:hypotheses}276\centering\small277\begin{tabularx}{\textwidth}{>{\hsize=0.72\hsize}Y>{\hsize=1.33\hsize}Y>{\hsize=0.95\hsize}Y}278\toprule279Paramètre & Valeur & Statut, source \\280\midrule281Tarif D (1\ier{} avril 2026) & \num{46.154}~¢/jour ; \num{7.065}~¢/kWh $\le$ 40~kWh/j ; \num{11.142}~¢/kWh au-delà & vérifié, \textcite{hydrotarifs2026} \\282Croissance du prix de l'électricité $g$ & \pct{3.0} par année & \pct{3.0} en 2026 et 2027 (Régie) ; \emph{maintenue au-delà} \\283Taux d'actualisation $r$ & \pct{4.58} & taux effectif, prêts non assurés fixes $\ge$ 5 ans, août 2026 \parencite{bdctauxhypothecaires2026} \\284Consommation du sujet $Q_0$ & \emph{\num{22000}~kWh/an ; chauffage \pct{50}, eau chaude \pct{20}, autres \pct{30}} & \emph{hypothèse} \\285Mesure A : thermopompe climat froid & \emph{\num{36000}~BTU/h ; coût installé \dollars{16500} ; économie \pct{30} du chauffage (\pct{20} vs appareil standard neuf) ; vie 15 ans} & \emph{hypothèses} ; LogisVert \dollars{120}/\num{1000}~BTU/h, max.\ \dollars{6700} (vérifié) \\286Appareil standard de référence & \dollars{13944.66} (poste du devis du cas 1 $\times$ 1,33043) ; LogisVert \dollars{50}/\num{1000}~BTU/h & devis synthétique (\cref{ch:21}) ; règle vérifiée \\287Mesure B : isolation de l'entretoit & \emph{\msq{95} $\times$ \dollars{44} = \dollars{4180} ; économie \pct{8} du chauffage ; vie 31 ans} & \emph{hypothèses} ; Rénoclimat plafond toit \dollars{2000} (vérifié), \emph{versé au plafond} \\288\bottomrule289\end{tabularx}290\tabsource{\synth{analysis/python/cases/ch44\_renovation.py, constantes en tête de script}}291\end{table}292293\begin{table}[htbp]294\caption{Indicateurs des mesures énergétiques du sujet du cas 1 ($r = \pct{4.58}$, $g = \pct{3.0}$ ; données synthétiques)}\label{tab:44:resultats}295\centering\footnotesize\setlength{\tabcolsep}{3.5pt}296\begin{tabular}{lS[table-format=5.2]S[table-format=4.2]S[table-format=5.2]S[table-format=4.2]}297\toprule298Indicateur & {A : thermopompe} & {B : isolation} & {A + B} & {Incrément climat froid} \\299\midrule300Coût installé (\$) & 16500.00 & 4180.00 & 20680.00 & 2555.34 \\301Subvention (\$) & 4320.00 & 2000.00 & 6320.00 & 2520.00 \\302Coût net $K - B$ (\$) & 12180.00 & 2180.00 & 14360.00 & 35.34 \\303Énergie évitée (kWh/an) & 3300 & 880 & 3916 & 2200 \\304Économie $S_0$ aux prix de 2026 (\$/an) & 367.69 & 98.05 & 436.32 & 245.12 \\305Durée de vie $n$ (ans) & 15 & 31 & 15 & 15 \\306Valeur actuelle des économies $V_E$ (\$) & 4893.46 & 2404.60 & 5806.91 & 3262.31 \\307VAN (\$) & -7286.54 & 224.60 & -8553.09 & 3226.97 \\308TRI (\%) & -5.84 & 5.29 & -5.78 & {n.s.} \\309Délai de récupération simple (ans) & {jamais} & 16.89 & {jamais} & 0.14 \\310Délai de récupération actualisé (ans) & {jamais} & 27.40 & {jamais} & 0.15 \\311Indice de rentabilité $V_E/(K-B)$ & 0.402 & 1.103 & 0.404 & 92.32 \\312Annuité équivalente du coût net (\$/an) & 1140.37 & 133.04 & 1344.48 & 3.31 \\313CEE net (¢/kWh) & 34.56 & 15.12 & 34.33 & 0.15 \\314CEE brut, sans subvention (¢/kWh) & 46.81 & 28.99 & 49.44 & 10.87 \\315\bottomrule316\end{tabular}317\tabsource{\synth{analysis/python/cases/ch44\_renovation.py, fonction \texttt{flux\_mesure} ; traite.finance} ; n.s. : TRI non significatif, coût net quasi nul.}318\end{table}319320\begin{figure}[htbp]321\centering322\includegraphics[width=\textwidth]{ch44/ch44-fig-flux.pdf}323\caption{Flux annuels des deux mesures énergétiques du sujet du cas 1 : coût net à l'année 0, économies croissantes de 3,0 \% par année et cumul actualisé à 4,58 \%. (a) La thermopompe climat froid, installée avant terme, ne récupère pas son coût net en quinze ans. (b) L'isolation de l'entretoit atteint l'équilibre actualisé la vingt-huitième année et dégage une VAN légèrement positive sur la vie restante du bâtiment.}\label{fig:44:flux}324\figsource{\synth{analysis/python/figures/ch44\_flux.py}}325\end{figure}326327\subsection{Sensibilité : taux, prix de l'énergie, durée et économies}\label{sec:44:sensibilite}328329La VAN d'une mesure énergétique dépend de paramètres que l'analyste ne connaît pas : le taux d'actualisation du propriétaire ou de l'acheteur, la trajectoire du prix de l'électricité, la durée de vie réelle de l'équipement et surtout les économies, qui ne sont qu'une estimation avant travaux. La \cref{fig:44:heatmap} croise les deux premiers pour chaque mesure, et le \cref{tab:44:sens-duree} fait varier la durée de la thermopompe.330331\begin{figure}[htbp]332\centering333\includegraphics[width=\textwidth]{ch44/ch44-fig-heatmap-van.pdf}334\caption{VAN (en milliers de dollars) des deux mesures selon le taux d'actualisation (lignes) et la croissance annuelle du prix de l'électricité (colonnes). (a) La thermopompe installée avant terme reste déficitaire dans toute la grille, de $-9{,}4$~k\$ à $-4{,}6$~k\$ ; aucune combinaison plausible ne la rend rentable. (b) L'isolation bascule du négatif au positif le long de la courbe noire : à 4,58 \%, il faut une croissance du prix d'au moins 3 \% ; à 2 \%, elle est rentable même à prix constant.}\label{fig:44:heatmap}335\figsource{\synth{analysis/python/figures/ch44\_heatmap\_van.py}}336\end{figure}337338\begin{table}[htbp]339\caption{VAN de la thermopompe climat froid (\$) selon la durée de vie et le taux d'actualisation ($g = \pct{3.0}$ ; données synthétiques)}\label{tab:44:sens-duree}340\centering\small341\begin{tabular}{S[table-format=2.0]S[table-format=-5.0]S[table-format=-5.0]S[table-format=-5.0]S[table-format=-5.0]}342\toprule343{Durée (ans)} & {$r = \pct{2}$} & {$r = \pct{4.58}$} & {$r = \pct{7}$} & {$r = \pct{10}$} \\344\midrule34510 & -8299 & -8795 & -9180 & -9573 \\34612 & -7476 & -8178 & -8706 & -9228 \\34715 & -6212 & -7287 & -8058 & -8788 \\34818 & -4910 & -6435 & -7481 & -8426 \\34920 & -4020 & -5888 & -7131 & -8222 \\35025 & -1719 & -4593 & -6365 & -7815 \\351\bottomrule352\end{tabular}353\tabsource{\synth{analysis/python/cases/ch44\_renovation.py, fonction \texttt{sensibilite\_duree}}}354\end{table}355356Les résultats sont robustes dans un sens précis. La VAN de la thermopompe installée avant terme demeure négative dans toute la grille de la \cref{fig:44:heatmap}, de $-\dollars{9383}$ à un taux de \pct{10} et un prix constant jusqu'à $-\dollars{4573}$ à \pct{2} et une croissance de \pct{6} ; elle le demeure aussi pour toute durée de vie jusqu'à 25 ans au taux de référence. Les seuils d'équilibre confirment la distance à parcourir : pour annuler la VAN à \pct{4.58} et \pct{3.0}, il faudrait que l'appareil économise \num{8683}~kWh, soit \pct{78.9} de la charge de chauffage, ou que le prix de l'électricité croisse de \pct{14.40} par année pendant quinze ans, ou que le coût net tombe à \dollars{4893.46}, ce qui exigerait une subvention de \dollars{11606.54}, presque le double du plafond de LogisVert. La tornade calculée par le script range les paramètres par influence : la subvention (VAN de $-\dollars{11606.54}$ sans aide à $-\dollars{4906.54}$ au plafond de \dollars{6700}) et le coût installé ($\pm\pct{20}$ : $-\dollars{10586.54}$ à $-\dollars{3986.54}$) pèsent le plus, puis les économies (\pct{20} à \pct{40} du chauffage : $-\dollars{8917.69}$ à $-\dollars{5655.39}$), la consommation de référence (\num{16000} à \num{28000}~kWh : $-\dollars{9163.72}$ à $-\dollars{5951.96}$), la durée (12 à 20 ans : $-\dollars{8177.94}$ à $-\dollars{5888.43}$), le prix de l'énergie et le taux. L'isolation est au contraire une mesure « de seuil » : sa VAN est petite et change de signe pour des variations modérées des paramètres, de $-\dollars{1251}$ à $+\dollars{3784}$ dans la grille, et la courbe d'équilibre de la \cref{fig:44:heatmap} dit à quelles conditions elle se justifie : un propriétaire qui actualise à son taux hypothécaire a besoin d'anticiper une croissance du prix de l'électricité d'au moins \pct{3} par année, ce qui correspond aux hausses récentes approuvées par la Régie mais excède l'inflation cible.357358\subsection{Quatre lectures de la contribution à la valeur}\label{sec:44:capitalisation}359360Que doit en conclure l'évaluateur qui, un an après les travaux, évalue le cottage ? Le \cref{tab:44:lectures} et la \cref{fig:44:capitalisation}(a) confrontent quatre lectures de ce que la thermopompe « vaut ». Le coût installé, \dollars{16500}, est ce que le vendeur réclame ; le coût net de la subvention, \dollars{12180}, est ce qu'il a déboursé ; la valeur actuelle des économies, \dollars{4893.46} au moment de l'installation, est le maximum qu'un acheteur rationnel et parfaitement informé paierait pour le flux d'économies, et elle décroît avec le temps : \dollars{3923.88} après cinq ans, \dollars{2360.94} après dix, zéro à la fin de la vie utile. Les primes de la littérature, appliquées mécaniquement à la valeur hédonique du sujet, donneraient \dollars{14801} (Europe, \pct{2.32}), \dollars{26794} (monde, \pct{4.20}) ou \dollars{34194} (Amérique du Nord, \pct{5.36}) ; mais ces primes mesurent des étiquettes dans des marchés où l'énergie coûte un multiple du tarif D, et où l'étiquette signale souvent une maison récente et de qualité. Les appliquer ici reviendrait à payer trois à sept fois la valeur actuelle des économies, soit à faire ce que \textcite{eichholtzKokQuigley2010} observaient pour les bureaux américains, une prime de label excédant la capitalisation, sans qu'aucune donnée québécoise ne l'autorise.361362\begin{table}[htbp]363\caption{Quatre lectures de la contribution de la thermopompe climat froid à la valeur du sujet du cas 1 (données synthétiques)}\label{tab:44:lectures}364\centering\small365\begin{tabularx}{\textwidth}{>{\hsize=1.1\hsize}YS[table-format=5.2]S[table-format=1.2]>{\hsize=0.9\hsize}Y}366\toprule367Lecture & {Montant (\$)} & {\% de la valeur} & Ce qu'elle mesure \\368\midrule369Coût installé & 16500.00 & 2.59 & ce que le vendeur réclame \\370Coût net de LogisVert & 12180.00 & 1.91 & ce que le propriétaire a déboursé \\371Valeur actuelle des économies (15 ans, \pct{4.58}, \pct{3.0}) & 4893.46 & 0.77 & plafond pour un acheteur rationnel et informé \\372\quad après 5 ans & 3923.88 & 0.62 & idem, à une revente en 2031 \\373\quad après 10 ans & 2360.94 & 0.37 & idem, à une revente en 2036 \\374Prime verte, Europe (\pct{2.32}) & 14800.51 & 2.32 & étiquette, marché cher en énergie \\375Prime verte, monde (\pct{4.20}) & 26794.02 & 4.20 & méta-analyse, tous marchés \\376Prime verte, Amérique du Nord (\pct{5.36}) & 34194.27 & 5.36 & étiquettes volontaires, États-Unis surtout \\377\bottomrule378\end{tabularx}379\tabsource{\synth{analysis/python/cases/ch44\_renovation.py, fonctions \texttt{lectures\_contribution} et \texttt{va\_economies\_restantes} ; valeur hédonique du sujet \dollars{637953} (\cref{ch:18})}}380\end{table}381382\begin{figure}[htbp]383\centering384\includegraphics[width=\textwidth]{ch44/ch44-fig-capitalisation.pdf}385\caption{(a) Les quatre lectures du \cref{tab:44:lectures} pour la thermopompe : la valeur actuelle des économies est le tiers du coût installé, et les primes vertes de la littérature, appliquées à la valeur du sujet, en sont un multiple. (b) Écarts de prix des 30 paires de ventes du cas 1 qui ne diffèrent, à des tolérances déclarées près, que par un échelon de qualité (4 contre 3) : médiane 5,8 \%, moyenne 4,65 \% avec un intervalle à 95 \% de $-0{,}2$ à 9,5 \%, et prix implicite hédonique de 6,3 \%. La dispersion des paires illustre la supériorité de la régression pour isoler un attribut dans un marché hétérogène.}\label{fig:44:capitalisation}386\figsource{\synth{analysis/python/figures/ch44\_capitalisation.py}}387\end{figure}388389La lecture correcte, pour l'évaluateur, est la troisième, bornée par la quatrième si une prime d'équipement est démontrée sur le marché local. Concrètement : à la date d'évaluation du cas 1, une thermopompe climat froid neuve contribuerait au plus \dollars{4900} environ à la valeur du sujet par ses économies, soit moins de \pct{1}, à quoi s'ajoute, le cas échéant, la contribution de la climatisation centrale comme attribut de confort, qui relève de la comparaison ordinaire (\cref{ch:17}) et non de l'analyse énergétique. Le vendeur qui demande \dollars{16500} de plus pour sa thermopompe demande \dollars{11600} de trop ; l'évaluateur qui ajouterait \pct{4} de « prime verte » ajouterait \dollars{22000} de trop. Et l'isolation, dont la VAN est positive pour le propriétaire, contribue au plus \dollars{2404.60}, invisible dans la dispersion des prix du secteur.390391\subsection{Les rénovations non énergétiques : cuisine, salles de bain et paires de ventes}\label{sec:44:paires}392393Le même raisonnement vaut pour les rénovations ordinaires, avec une différence : leur bénéfice n'est pas un flux monétaire actualisable mais un surcroît d'utilité, dont la seule mesure est le marché. Le \cref{ch:17} a exposé les méthodes, ventes appariées et régression ; le \cref{ch:24} a mesuré la carence de salle d'eau par le coût. Le jeu du cas 1 ne comporte pas de variable « cuisine rénovée », mais il comporte une note de qualité de 1 à 5, et un échelon de qualité est, dans ce jeu, ce qu'une rénovation complète de la cuisine et des salles de bain produirait vraisemblablement sur une maison de 1998 notée 3 : la faire passer à 4. Le script apparie donc les ventes de qualité 4 à des ventes de qualité 3 du même secteur et du même type, de superficie habitable voisine à \msq{25} près, d'âge voisin à dix ans près, de mêmes garage, sous-sol fini et piscine, vendues à moins de dix-huit mois d'écart et à moins de cinq kilomètres, en ramenant le prix du membre de qualité 3 à la date de l'autre par la tendance du modèle hédonique (\pct{0.364} par mois) ; chaque vente n'entre que dans une paire, et le membre le plus ressemblant est retenu. Trente paires en résultent. Leur écart médian est de \pct{5.78}, soit \dollars{25083} sur le prix médian des paires ; leur écart moyen de \pct{4.65}, avec un écart-type de \pct{13.64} entre paires et une erreur-type de la moyenne de \pct{2.49}, d'où un intervalle à \pct{95} de $-\pct{0.23}$ à $+\pct{9.53}$. Le prix implicite hédonique de l'échelon de qualité, $\exp(0{,}06108) - 1 = \pct{6.30}$, est à l'intérieur de cet intervalle et bien plus précis, parce que la régression contrôle simultanément toutes les différences résiduelles que les tolérances de l'appariement laissent subsister (\cref{fig:44:capitalisation}(b)).394395Appliqué à la valeur du sujet, l'échelon de qualité contribue \dollars{36891} (paires, médiane) ou \dollars{40182} (hédonique). Si la rénovation de la cuisine et des deux salles de bain qui ferait passer le sujet de la note 3 à la note 4 coûte \dollars{65000}, hypothèse pédagogique dont l'ordre de grandeur n'est pas documenté par une source québécoise, le taux de récupération est de \pct{56.8} à \pct{61.8} et la « VAN » de la rénovation pour un vendeur qui la ferait juste avant de vendre est de $-\dollars{28109}$. Ce résultat est celui que la \cref{sec:44:contribution} laissait attendre : une amélioration conforme au secteur contribue nettement, mais moins qu'elle ne coûte, parce que l'acheteur n'a pas choisi les finitions et que le marché du secteur rémunère la qualité de façon continue et modérée. Il illustre aussi la limite de l'exercice : un échelon de qualité englobe plus qu'une cuisine, et la variable de qualité du jeu synthétique est, par construction, mieux mesurée qu'une note de qualité attribuée par un évaluateur sur le terrain. Les études de ventes répétées de \textcite{knightSirmans1996} et de \textcite{hardingRosenthalSirmans2007} montrent, sur des données réelles américaines, que l'entretien et la rénovation ralentissent la dépréciation du logement sans l'annuler : les propriétaires qui rénovent récupèrent une partie de la valeur perdue par l'usure, pas une plus-value nette sur le coût.396397\begin{pratique}[Rédiger la section « rénovations » d'un rapport]398Le rapport d'évaluation doit permettre au lecteur de retrouver le raisonnement, pas seulement la conclusion. Pour chaque rénovation déclarée par le vendeur ou constatée à l'inspection, la section correspondante du rapport indique : la nature des travaux et leur date, la source de l'information (déclarations du vendeur, permis, factures, constat visuel), leur catégorie au sens du \cref{tab:44:taxonomie}, et la façon dont ils ont été pris en compte dans chaque méthode, en nommant la caractéristique de la grille qu'ils modifient, la composante de la fiche d'état qu'ils rajeunissent ou le poste de revenu qu'ils affectent. Pour une rénovation énergétique, le rapport ajoute la consommation de référence et sa source, l'économie retenue et sa source, le tarif appliqué et le prix marginal, les paramètres financiers et la valeur actuelle des économies, présentée explicitement comme une borne supérieure de la contribution, puis la preuve de marché, s'il en existe une, d'une prime d'équipement dans le secteur. Lorsque la consommation ou l'économie est une hypothèse, le rapport le dit et donne la sensibilité ; lorsqu'un programme d'aide a été reçu, il le mentionne sans l'ajouter à la valeur. Cette discipline est la même que celle des hypothèses extraordinaires du \cref{ch:02} : ce que l'évaluateur n'a pas pu vérifier doit être visible, et son incidence sur la conclusion mesurée.399\end{pratique}400401\begin{erreurs}402\begin{itemize}403\item Additionner le coût des rénovations à une valeur antérieure. La contribution est $\Delta V$, mesurée sur le marché ou par la valeur actuelle des bénéfices, jamais $K$ (\cref{eq:44:contribution}).404\item Compter deux fois un remplacement à l'identique : ajouter le coût d'une toiture neuve alors que la méthode du coût n'avait déprécié l'ancienne que d'une fraction de ce coût, ou alors que la comparaison suppose déjà une toiture en milieu de vie.405\item Appliquer une « prime verte » européenne ou californienne à une maison québécoise. Ces primes mesurent des étiquettes dans des marchés où l'énergie coûte plusieurs fois le tarif D ; la borne pertinente est la valeur actuelle des économies au tarif local (\cref{eq:44:capitalisation}).406\item Valoriser les économies au prix moyen du kilowattheure plutôt qu'au prix marginal de la tranche où se trouve le sujet, ou négliger le franchissement du seuil de 40~kWh par jour.407\item Additionner les économies de mesures qui interagissent ; la seconde mesure n'économise qu'une fraction de ce que la première a laissé (\cref{eq:44:interaction}).408\item Évaluer un remplacement inévitable comme un investissement discrétionnaire. Quand l'équipement est en fin de vie, seuls le surcoût, la différence des subventions et l'économie par rapport à l'équipement standard neuf comptent.409\item Traiter une subvention reçue par le vendeur comme une valeur transférée à l'acheteur, ou un prêt subventionné comme un attribut du bien.410\item Accepter les économies annoncées par un fournisseur sans source ; déclarer l'hypothèse et en mesurer la sensibilité, comme à la \cref{sec:44:sensibilite}.411\end{itemize}412\end{erreurs}413414\begin{limites}415Les résultats chiffrés de la \cref{sec:44:exemple} reposent sur une consommation, des coûts installés, des fractions d'économie et des durées de vie qui sont des hypothèses pédagogiques déclarées, non des mesures ; ils démontrent une méthode et un ordre de grandeur, pas la rentabilité d'un équipement particulier, qui dépend de la maison, de l'installateur et de la soumission du jour. Les taux d'actualisation et de croissance du prix de l'électricité au-delà de 2028 sont des choix de l'analyste. Aucune étude arbitrée sur la capitalisation de l'efficacité énergétique dans les prix résidentiels québécois n'a été repérée ; l'absence de cote énergétique obligatoire à la vente d'une maison existante est constatée d'après les programmes publics, mais aucune disposition législative n'a été vérifiée qui l'interdise ou l'impose, et le lecteur doit revérifier ce point à la date de son rapport. Les palmarès de « taux de récupération » des rénovations n'ont pas été cités faute de méthodologie transactionnelle vérifiable et de version québécoise. Les montants des programmes ont été lus sur les pages officielles le 31 octobre 2026 ; ils changent fréquemment, et la version française de la page de LogisVert était inaccessible à cette date. Les paires de ventes du cas 1 proviennent d'un marché synthétique dont la variable de qualité est parfaitement mesurée ; sur un marché réel, l'appariement sur une note de qualité attribuée par l'évaluateur est beaucoup plus bruité, et le coût de \dollars{65000} retenu pour la rénovation de référence est une hypothèse. Enfin, le chapitre ne traite ni des rénovations qui modifient la superficie ou le nombre de logements, qui relèvent de la plus haute et meilleure utilisation (\cref{ch:41}), ni de l'effet des rénovations sur les loyers encadrés, qui relève du \cref{ch:34}.416\end{limites}417418\begin{synthese}419\begin{itemize}420\item La contribution d'une rénovation à la valeur est ce que le marché paie pour elle, $\Delta V$, jamais son coût $K$ ; quatre catégories de travaux, entretien différé, remplacement à l'identique, amélioration et surabondance, appellent des mesures différentes, et un remplacement en fin de vie ne crée pas de valeur, il restaure une contribution déjà supposée.421\item La prime verte mesurée dans la littérature se situe entre \pct{2} et \pct{5} pour les logements étiquetés, jusqu'à \pct{10} pour la meilleure classe ; elle dépend du prix de l'énergie, de l'information disponible et du marché, et elle excède souvent la capitalisation des économies. Elle ne se transpose pas au Québec sans ce calcul.422\item La valeur actuelle des économies au tarif D, $V_E = \sum S_t/(1+r)^t$, borne ce qu'un acheteur rationnel et informé paierait ; au prix marginal de \num{11.142}~¢ le kilowattheure, elle est petite : moins de \pct{1} de la valeur du sujet pour deux mesures substantielles.423\item L'analyse coût-bénéfice d'une mesure énergétique se conduit par la VAN, le TRI, le délai actualisé, l'annuité équivalente et le coût de l'énergie économisée, en valorisant les économies au prix marginal, en tenant compte des interactions et en raisonnant à l'incrément quand l'équipement doit de toute façon être remplacé : la bonification de LogisVert rend le choix de l'appareil climat froid évident au moment du remplacement, alors que l'installation avant terme est déficitaire.424\item Les programmes (Rénoclimat refondu le 1\ier{} octobre 2026, LogisVert, Novoclimat) réduisent le coût net pour le propriétaire et déplacent la norme du marché ; ils n'ajoutent pas de valeur transférable et doivent être revérifiés à la date de chaque rapport.425\item Pour les rénovations non énergétiques, la contribution se mesure par paires de ventes et par régression ; un échelon de qualité vaut environ \pct{6} du prix dans le cas 1, soit un taux de récupération de l'ordre de \pct{60} pour une rénovation complète de la cuisine et des salles de bain au coût retenu.426\end{itemize}427\end{synthese}428429\section*{Exercices}430\addcontentsline{toc}{section}{Exercices}431432\begin{exercice}[1]{Facture au tarif D et prix marginal}{ex:44:1}433Calculez, avec l'\cref{eq:44:facture} et les prix en vigueur le 1\ier{} avril 2026, la facture annuelle hors taxes d'un logement qui consomme \num{18000}~kWh, puis celle d'une maison qui en consomme \num{26000}. Donnez pour chacune le prix moyen du kilowattheure et le prix marginal. Quelle est la valeur annuelle de \num{1000}~kWh évités pour la maison de \num{26000}~kWh ? Et pour un logement qui passerait de \num{15000} à \num{14000}~kWh ? Expliquez la différence.434\end{exercice}435436\begin{exercice}[1]{Subvention LogisVert}{ex:44:2}437Un propriétaire installe une thermopompe ENERGY STAR de \num{24000}~BTU/h à $-8$~°C. Calculez l'aide LogisVert pour un appareil standard et pour un appareil climat froid. À partir de quelle capacité le plafond de \dollars{6700} devient-il contraignant pour un appareil climat froid ? Quelle aide recevrait un appareil climat froid de \num{60000}~BTU/h ?438\end{exercice}439440\begin{exercice}[2]{Remplacer les fenêtres : rénovation ou investissement énergétique ?}{ex:44:3}441La fiche d'état du sujet du cas 1 (\cref{tab:11:fiche}) donne pour les 16 fenêtres de 1998 un coût neuf de \dollars{22311} et un ratio de vie consommée de 0,717. Leur remplacement par des fenêtres ENERGY STAR est admissible à Rénoclimat (\dollars{300} par fenêtre, plafond \dollars{4500}) et économiserait, par hypothèse, 600~kWh par année pendant 30 ans. Avec $r = \pct{4.58}$ et $g = \pct{3.0}$, calculez le coût net, la valeur actuelle des économies, la VAN et le coût de l'énergie économisée. Que devient la VAN sans subvention ? Concluez sur la nature de ces travaux au sens du \cref{tab:44:taxonomie} et sur la façon dont l'évaluateur doit en traiter la contribution.442\end{exercice}443444\begin{exercice}[2]{Coût de l'énergie économisée}{ex:44:4}445Pour l'isolation de l'entretoit de l'exemple intégral (coût \dollars{4180}, subvention \dollars{2000}, 880~kWh par année, 31 ans), calculez le coût de l'énergie économisée de l'\cref{eq:44:cee} à $r = \pct{4.58}$, avec et sans subvention, puis à $r = \pct{8}$. Comparez chaque résultat au prix marginal du tarif D et dites dans quels cas la mesure est rentable à prix de l'électricité constant. Calculez la VAN sans subvention à \pct{4.58} et $g = \pct{3.0}$.446\end{exercice}447448\begin{exercice}[2]{Transposer une prime verte}{ex:44:5}449Appliquez à la valeur hédonique du sujet du cas 1, \dollars{637953}, la prime européenne de \pct{2.32} et la prime nord-américaine de \pct{5.36} de la méta-analyse de \textcite{cespedeslopez2019}. Comparez les montants obtenus à la valeur actuelle des économies des deux mesures de l'exemple, sur 15 ans (\dollars{5806.91}) puis sur 31 ans si la thermopompe était remplacée à l'identique sans coût (recalculez avec le script : \dollars{10700.48}). Rédigez un paragraphe (150 mots) expliquant à un client pourquoi ces primes ne s'appliquent pas à sa maison, en vous appuyant sur l'\cref{eq:44:capitalisation}.450\end{exercice}451452\begin{exercice}[3]{Seuils d'équilibre et tornade}{ex:44:6}453À l'aide de \texttt{analysis/python/cases/ch44\_renovation.py}, déterminez pour la thermopompe climat froid installée avant terme : (a) la croissance du prix de l'électricité qui annule la VAN à \pct{4.58} ; (b) l'économie annuelle en kilowattheures, et en fraction de la charge de chauffage, qui annule la VAN ; (c) la subvention qui rendrait le coût net égal à la valeur actuelle des économies. Reproduisez la tornade de la \cref{sec:44:sensibilite} et classez les sept paramètres par influence. Discutez (200 mots) de ce que ces seuils enseignent sur la politique de subvention : pourquoi LogisVert bonifie-t-il l'appareil climat froid plutôt que l'appareil standard ?454\end{exercice}455456\begin{exercice}[3]{Paires de ventes et prix implicite}{ex:44:7}457Modifiez les tolérances de l'appariement de la \cref{sec:44:paires} : (a) élargissez-les (superficie \msq{30}, âge 15 ans, 24 mois, sans limite de distance) ; (b) resserrez-les (\msq{15}, 8 ans, 9 mois, 2 km). Pour chaque variante, donnez le nombre de paires, l'écart médian, l'écart moyen et l'écart-type. Comparez au prix implicite hédonique de l'échelon de qualité et à sa version corrigée par la formule de Kennedy (\cref{eq:18:kennedy}). Expliquez l'arbitrage entre le nombre de paires et leur pureté, et dites pourquoi la régression domine ici l'appariement.458\end{exercice}459460\section*{Pour aller plus loin}461\addcontentsline{toc}{section}{Pour aller plus loin}462463Le principe de contribution et le traitement des rénovations dans les trois méthodes sont exposés dans \textcite{appraisal2026}, dont le vocabulaire est fixé par \textcite{aiDictionary2022}. Sur la prime verte, on lira d'abord \textcite{eichholtzKokQuigley2010}, qui a ouvert le champ avec les bureaux américains, puis \textcite{brounenKok2011} pour le rôle informationnel des étiquettes résidentielles et \textcite{aydinBrounenKok2020} pour la mesure la plus propre de la capitalisation des économies, qui est aussi la plus utile à l'évaluateur. Les études anglaise \parencite{fuerstMcallisterNandaWyatt2015}, irlandaise \parencite{hylandLyonsLyons2013} et californienne \parencite{kahnKok2014} montrent la diversité des contextes, et \textcite{fuerstWarrenmyers2018} le problème de la divulgation volontaire. La méta-analyse de \textcite{cespedeslopez2019} donne le cadre d'ensemble et ses limites. Sur l'entretien, la rénovation et la dépréciation du logement, \textcite{knightSirmans1996} et \textcite{hardingRosenthalSirmans2007} restent les références empiriques. Pour le cadre québécois, les pages officielles des programmes \parencite{renoclimat,logisvert,novoclimat}, le document tarifaire d'Hydro-Québec \parencite{hydrotarifs2026} et la décision tarifaire de la Régie \parencite{regieenergie2026} sont à relire à chaque mandat, et les précautions de Ressources naturelles Canada sur les matériaux anciens \parencite{rncanRenovations2025} complètent le \cref{ch:11}.464