spb/traite-evaluation-qc

1# Chapitre 25 — Évaluation du terrain : bilan de rédaction (2026-10-31)23## Compteurs4- Prose : ≈ 14 180 mots selon la regex de `tools/check_manuscript.py` (tableaux et légendes compris) ; ≈ 11 470 mots de prose hors environnements `table`/`figure`. 40 pages compilées (chapitre + solutions + bibliographie du chapitre).5- Figures : 5 — 4 PDF Matplotlib (`ch25-fig-valeur-unitaire-superficie`, `ch25-fig-carte-terrains`, `ch25-fig-lotissement`, `ch25-fig-residuelle-sensibilite`, toutes synthétiques) + 1 schéma TikZ (technique résiduelle du terrain).6- Tableaux : 9 (unités de comparaison ; six méthodes ; grille d'ajustements des terrains ; modèle hédonique des terrains ; cinq terrains comparables et grille ; extraction sur les cinq comparables du ch. 16 ; synthèse des indications ; sensibilité résiduelle ; flux du lotissement).7- Équations numérotées : 16 (élasticité et valeur unitaire, logement constructible, comparaison, allocation, prix implicite marginal, extraction, bandes de capital, résiduelle, élasticités de la résiduelle, lotissement, Gordon, bail fini, densification, indication, valeur retenue) ; 1 définition, 1 proposition démontrée (sensibilité de la valeur résiduelle).8- Exercices : 7 (niveaux 1, 1, 2, 2, 2, 3, 3) ; solutions détaillées dans `solutions/ch25.tex`, chiffres testés (`TestExercices`).9- Encadrés : objectifs, 2 × quebec (terrain dans la LFM ; lotissement/parcs/zones inondables/LPTAA), synthetique, exemple intégral (4 étapes + synthèse et rapprochement avec le ch. 24), erreurs, limites, synthese.10- Citations : 46 clés, toutes dans `references/library.bib` ; `references/lib-ch25.bib` ne contient aucune entrée (aucune source web nouvelle ; `ch25-registry.csv` = le jeu synthétique de terrains).1112## Contrôles13- `tools/compile_chapter.sh 25` → `OK ch25 : 40 pages, 0 references/citations non definies, 0 overfull hbox`.14- `python3 -m pytest -q analysis/python/tests/test_ch25.py` → 25 passed (72 passed avec test_ch24, test_ch21, test_cas1 : aucune régression ; aucun module `traite/*.py` modifié).15- `python3 tools/check_manuscript.py --no-log` : rien de spécifique au ch. 25 hormis les figures inscrites dans `ch25-figures.csv` plutôt que dans le CSV global (règle de collision).16- PDF relu : planche de contact des 40 pages + pages 17, 18, 19, 22, 23, 24, 25 à 65 dpi ; aucun débordement, tableaux et figures dans la largeur.17- Convention `\cref` sans article : vérifiée par grep (article/préposition écrits à la main ; aucun `\Cref` précédé d'un article).18- Gotcha : une virgule dans l'argument optionnel de `\begin{quebec}[...]` ou dans le titre d'un `\begin{exemple}{...}` casse pgfkeys (`title=#1`) ; titres reformulés sans virgule (le ch. 24 a signalé la même chose : corriger `title={#1}` dans le style lors de l'harmonisation).1920## Valeur de terrain du sujet du cas 1 — à reprendre par les ch. 20 et 4521- **V_L retenue = 277 000 $ (447 $/m² × 620 m²)**, fourchette 240 000 – 285 000 $. C'est la valeur extraite par le ch. 24 (médiane 276 953,99 $ sur 13 ventes ≤ 10 ans de Hull, âge-vie 60, prix ramenés au 2026-09-01), **confirmée** par le ch. 25 : comparaison directe avec 5 terrains vacants synthétiques 267 388 $ (−3,5 %, soit 0,60 écart-type pondéré des prix ajustés), allocation (ratio médian 48,2 % × 581 595 $ de la grille du ch. 17) 280 412 $ (+1,2 %), prédiction hédonique du marché des terrains 253 412 $ (−8,5 %), extraction à dépréciation de marché sur les 5 comparables de 23-30 ans 242 545 $ (−12,4 %). 277 000 $ est la médiane des trois indications concordantes (comparaison, extraction récente, allocation). Parts : 47,6 % de 581 595 $ (grille ch. 17), 43,4 % de 637 953 $ (hédonique ch. 18). Le rapprochement chiffré figure à la fin de l'exemple intégral (§25.6) et dans `tab:25:synthese` ; l'indication par le coût du ch. 24 (580 000 $) est donc inchangée.22- Le jeu de terrains synthétique (`data/synthetic/ch25_terrains_ventes.csv`, prix de référence 225 000 $ pour 560 m² à Hull en 2024-07) a été calibré **avant** la livraison du ch. 24 pour la cohérence interne avec l'extraction du cas 1 ; il n'a pas été recalibré sur 277 000 $ (l'écart de 3,5 % est documenté plutôt qu'effacé).23- Repères pour le ch. 24/45 : dépréciation implicite du marché pour le sujet à 28 ans = 20,8 % de C_N (profil d'âge hédonique) ; part médiane du terrain dans les ventes de Hull 48,2 % (interquartile 42,4-54,3 %) ; prix implicite marginal du terrain 96,4 $/m² (β ln T = 0,0937 × 637 953 $/620).2425## Chiffres clés des autres exemples26- Technique résiduelle (cas 3, RNE 89 955,75 $ de `traite.cas3`) : C_N 2 375 000 $ (2 500 $/m² × 950 m²), δ 52 % → C_B 1 140 000 $, R_L 3,75 % (= 7,25 % − 3,5 % des hypothèses du cas 3), R_B 6,25 % (1/40) → V_L 498 820 $ (674 $/m²) ; somme 1 638 820 $ = −19,6 % vs capitalisation directe 2 037 503 $ ; R_L implicite 2,08 % ; extraction sur V_cap 897 503 $ ; +50 pb → −38,6 % ; valeurs négatives possibles (grille δ × n × R_L). Cohérent avec le rejet de la méthode du coût au ch. 47.27- Lotissement fictif 10 000 m² → 12 lots de 625 m² (+1 500 m² de rue, 1 000 m² de parc = 10 %) : lot 254 486 $, produit 3 053 830 $, VA 1 230 878 $ (123,1 $/m², 40,3 % du produit), statique 1 579 602 $ ; sensibilité : prix ±10 % → ±16,7 % ; absorption 2 lots/an → 963 545 $ ; taux 8-15 % → 1 291 537-1 095 222 $.28- Rente foncière : 11 000 $/an → 220 000 $ (perpétuelle), 366 667 $ (Gordon g = 2 %), 294 278 $ (bail 40 ans + réversion 300 000 $).2930## Points non vérifiés ou hypothèses déclarées (voir ch25-claims.csv)311. Jeu de terrains synthétique : prix de référence, élasticités et décotes = hypothèses pédagogiques ; aucune vente réelle de terrain à Gatineau ; la grille de terrains de l'auteur n'est pas dans le dépôt (CLM-25-018).322. Hypothèses du cas 3 pour la résiduelle (coût neuf multilogement introuvable en source publique, notes-E) et paramètres du lotissement (CLM-25-018).333. LFM art. 244.49 « jusqu'au quadruple » : repris de notes-B/normes-B et corroboré par le ratio exact 4,0 des taux 2026 de Québec ; texte à relire mot à mot avant publication (CLM-25-003). Art. 117.6 LAU non lu (non affirmé). *Jardins de Vérone* en délibéré.344. F-2.1 r. 10 art. 8-10 (plafonnement des terrains vagues dans l'échantillon) : d'après les notes B, texte non relu (CLM-25-007, partiellement_verifie).355. Primauté professionnelle de la comparaison directe, règle 4-3-2-1, prime d'option ≈ 6 % (Quigg), dépréciation 0,5-1 %/an : d'après notes D et usage, ouvrages non relus page à page (CLM-25-015 à -017).366. Façade du sujet (20 m) et transposition du coût neuf des comparables (ε = 0,90, ±10 %/classe) : hypothèses de l'exemple ; le ch. 24 utilise ±5 %/classe — écart de convention sans effet sur la valeur retenue, à harmoniser dans `traite.cout` (fonction `cout_neuf_ventes` proposée par le ch. 24).3738## Fichiers livrés39`manuscript/chapters/ch25.tex`, `solutions/ch25.tex`, `analysis/python/cases/ch25_terrain.py` (importe `ch24_depreciation` pour le rapprochement), `analysis/python/figures/ch25_figures.py`, `analysis/python/tests/test_ch25.py`, `assets/figures/ch25/*.pdf` (4), `data/synthetic/ch25_terrains_ventes.csv` + section ajoutée à `data/synthetic/README.md`, `verification/chapters/ch25-{figures,calculations,claims,registry}.csv`, `references/lib-ch25.bib` (vide), ce bilan. Rien n'a été écrit dans les CSV globaux, `library.bib`, `traite/*.py`, `styles/`, `main.tex` ni dans les fichiers d'autres chapitres.4041## Suggestions pour l'harmonisation42- Ch. 20 et 45 : utiliser V_L = 277 000 $ (coût : 277 000 + 397 567 − 95 066 = 579 501 → 580 000 $ au ch. 24).43- Unifier la transposition du coût neuf des comparables (élasticité −0,10 ; ±5 % ou ±10 % par classe) dans `traite.cout` ; unifier la convention de dépréciation pour l'extraction (ventes récentes, comme au ch. 24).44- Ch. 41 : réutiliser `lotissement`, `residuelle_cas3` et le jeu de terrains (prime de 15 %/logement constructible) pour l'analyse de PHMU et la valeur d'option ; ne pas dupliquer.45- Style : `title={#1}` dans les tcolorbox `quebec`/`pratique`/`erreurs` pour tolérer les virgules.46