spb/traite-evaluation-qc

1# Chapitre 46 — Cas 2 : triplex à Québec — bilan de rédaction (2026-10-31)23## Livrables4| Fichier | Contenu |5|---|---|6| `manuscript/chapters/ch46.tex` | ≈ 13 250 mots de prose (18 300 au compteur brut, tableaux et équations compris) ; 11 sections numérotées (46.1 mandat → 46.11 rapport) + 24 sous-sections ; **16 tableaux**, **5 figures**, **16 équations numérotées**, encadrés `synthetique`, `quebec`, `erreurs`, `limites`, `synthese` ; **7 exercices** (niveaux 1-1-2-2-2-3-3) ; « Pour aller plus loin » |7| `analysis/python/cases/ch46_dossier.py` | tous les chiffres du chapitre et des solutions (`dossier()`, `exercices()`) ; importe `traite.cas2` (revenus, `rne` sur dépenses normalisées, 127 ventes), `ch32_plex` (sélection des 5 comparables, régression taux/ρ, `financement_occupant`, `cout_occupation`, `mise_de_fonds_minimale_assuree`), `traite.comparables` (`ajustement_temps_taux`, `ComparableAjuste`, `poids_inverse_brut`, `reconciliation`), `traite.cout`, `traite.finance` ; fonctions propres : `taxes_2026`, `depenses_normalisees_2026`, `base_normalisee`, `regression_auxiliaire`, `grille_ajustements`, `indications_revenu`, `indication_cout`, `droits_mutation_quebec`, `financement`, `grille_cout_occupation`, `va_ecart_rc`, `reconciliation` ; aucune modification de la bibliothèque partagée ni de `ch32_plex.py` |8| `analysis/python/figures/ch46_figures.py` | 5 figures → `assets/figures/ch46/ch46-fig-{loyers,cascade,mrb,occupation,fourchettes}.pdf` (style `traite.style`, 135 mm) |9| `analysis/python/tests/test_ch46.py` | 9 tests : cohérence avec `traite.cas2.tout()` et avec le ch. 32 (mêmes comparables, 729 549 $ et 870 000 $ retrouvés), taxes 2026 et RNE, identités de la grille (prix ajusté, brut, poids), revenu, coût (dépréciation extraite négative), réconciliation (920 000 $ ; 870 000–970 000 $), hypothèque (composition semestrielle, solde final nul, intérêts + capital = service), droits de mutation, reprise, exercices, présence des figures — **9 passed** ; `test_ch32.py`, `test_cas2_cas4.py`, `test_comparables.py` toujours verts (28 passed au total) |10| `solutions/ch46.tex` | 7 solutions détaillées (chiffres de `exercices()`) |11| `verification/chapters/ch46-{figures,calculations,claims,registry}.csv` | 5 figures ; 32 calculs ; 35 affirmations (24 vérifiées, 7 partiellement, 4 non vérifiées/hypothèses déclarées) ; 18 lignes de registre dont **1 nouvelle source** (SRC-46-001, page « Reprise de logement » du TAL, consultée le 2026-10-31) et 2 mises à jour de statut (SRC-A-023 tranches de mutation de Québec relues → vérifié) |12| `references/lib-ch46.bib` | 1 nouvelle entrée vérifiée (`talReprise2026`), **non citée** par `\parencite` dans le chapitre (désignée en toutes lettres) tant qu'elle n'est pas fusionnée dans `library.bib` ; toutes les citations du chapitre utilisent des clés existantes |1314## Contrôles15- `tools/compile_chapter.sh 46` → `OK ch46 : 50 pages, 0 references/citations non definies, 0 overfull hbox` (solutions et bibliographie incluses).16- `python3 -m pytest -q analysis/python/tests/test_ch46.py` → `9 passed`.17- `python3 tools/check_manuscript.py --no-log` → « aucun problème bloquant » (les CSV `ch46-*` restent à fusionner dans les registres globaux par l'orchestrateur).18- Inspection visuelle (`pdftoppm -r 50`, pages 1, 4, 7, 10, 13, 16, 19, 22, 25, 28, 31, 34, 37) : tableaux dans la justification, figures pleine largeur, encadrés, exercices, solutions.19- `\cref` : toujours précédés de l'article ou de la préposition ; renvois fins vers d'autres chapitres résolus par `make_labels.py` (`eq:31:mdf`, `eq:31:paiement`, `eq:17:poids`, `eq:20:arrondi`, `eq:21:elasticite`, `eq:24:extraction`, `eq:32:cout-occupation`).2021## Chiffres pivots (tous de `ch46_dossier.py`)22RBP 41 832 $ ; marché 49 332 $ ; ρ = 0,848 ; RBE 40 577,04 $. **Taxes 2026** : municipale 495 000 × 0,7464 % + 3 × (386 + 195) = 5 437,68 $ ; scolaire (495 000 − 25 000) × 0,07899 % = 371,25 $ ; déclaré 5 900 + 470 → écart 561,07 $. Dépenses normalisées 17 982,01 $ (gestion 1 623,08, réserve 1 800 ; ratio 44,3 %) ; **RNE₁ 22 595,03 $** (ch. 32 : 22 033,96 $) ; RNE marché 29 579,03 $.23Comparaison : 5 comparables du ch. 32 (Q0187, Q0222, Q0243, Q0207, Q0235) ; régression auxiliaire sur 127 ventes (R² 0,727, croissance implicite 7,45 %/an ; coefficients significatifs : temps, m²/logement 0,644, âge −0,40 %/an, état +4,9 %, stationnement +5,1 %, loyer de marché 0,262 ; ρ non significatif → non appliqué) ; prix ajustés 300 603 → 383 849 $/log. ; pondéré (1/brut) **340 122 $/log. → 1 020 367 $** (é.-t. pondéré 34 516/log., erreur-type 47 848 $) ; MRB médian 22,05 → **922 396 $** (identique au ch. 32 ; ajusté ρ : 24,38 → 1 019 940 $) ; capitalisation au taux ajusté 3,02 % → **748 126 $** (ch. 32 : 729 549 $ ; écart = 561,07/0,0302) ; taux implicite de la comparaison 2,21 % (2,56 % au ratio de dépenses médian des ventes) ; coût (contrôle) 473 111 $ (C_N 612 983, dépréciation 68,3 %, terrain 279 000 ; plage 378 000–581 000 ; dépréciation extraite à 920 000 $ négative).24**Réconciliation 40/35/25 (pondération du ch. 32) : 918 017 $ → valeur finale 920 000 $, fourchette 870 000–970 000 $** ; 306 667 $/log. ; 3 511 $/m² ; MRB implicite 21,99 ; taux implicite 2,46 % (3,22 % au marché) ; 1,86 × le rôle (1,72 × rôle × 1,08). Écart avec le ch. 32 : +50 000 $ (+5,7 %) = grille (+102 367 × 0,40 ≈ 41 000) + taxes (+18 577 × 0,25 ≈ 4 600) + arrondi.25Financement : mise 67 000 $ (7,3 %), prêt 853 000 $, 4 542,61 $/mois (4,12 %, 25 ans), TAM 6,12 % → 5 518,54 $ ; droits de mutation Québec 16 960,50 $ ; liquidités 83 960,50 $ ; coût net d'occupation 3 739,91 $/mois, 1 925,15 $ hors capital vs loyer de marché 1 430 $ ; +100 pb → 2 606,57 $. Reprise RC : avis ≤ 2026-12-31 pour le 2027-06-30 ; Δ₁ 4 458,12 $ ; VA 10 ans 39 567,72 $ ; VA rotation 13 % 29 713,51 $ ; faculté de reprise ≈ 9 854 $.2627## Points tranchés et à signaler à l'harmonisation281. **Taxes du dossier** : normalisation aux taux 2026 (5 437,68 + 371,25) retenue ; écart avec l'historique (5 900 + 470) déclaré dans le texte, le tableau 46.6, les limites et l'exercice 46.1. Le ch. 28 (tab. cas 2) mentionnait déjà le recalcul 5 437,68 $ ; le ch. 32 conserve 22 033,96 $. Les deux RNE proviennent de `traite.cas2.rne` (deux tableaux de dépenses) ; à trancher si l'on veut aligner `synth.py` (dépenses du cas 2) sur les tarifs 2026 pour les ch. 26-28-32.292. **Valeur finale 920 000 $ vs 870 000 $ (ch. 32)** : même pondération, mêmes comparables, même MRB ; écart expliqué (§46.10.2) et testé. Si l'auteur préfère une valeur unique dans les deux chapitres, la médiane non indexée du ch. 32 est la convention à changer (le ch. 32 annonçait lui-même les ajustements explicites du ch. 46).303. Fourchette conclue = valeur pondérée ± erreur-type de la moyenne pondérée des prix ajustés (σ_w·√Σw²), arrondie vers l'extérieur ; convention proposée pour les ch. 45 et 48.3132## Points non vérifiés ou partiellement vérifiés (voir ch46-claims.csv)33- Délais de reprise (art. 1960-1963) : vérifiés sur la page du TAL (SRC-46-001) ; texte officiel de LégisQuébec inaccessible par script (HTTP 403) — relire avant publication (CLM-46-006).34- Facteur comparatif 1,08 (Ville de Québec 2026) : note de `library.bib`, non visible dans le texte extrait (CLM-46-012).35- Taxe scolaire 0,07899 $ : source secondaire (CSS) ; exemption de 25 000 $ tirée des notes-E (CLM-46-013).36- Prime d'assurance prêt hypothécaire résidentielle : non modélisée, aucun barème vérifié (CLM-46-023) ; part des loyers admise par les prêteurs : non codifiée, aucun pourcentage (CLM-46-024) ; TAM appliqué par analogie au prêt assuré (CLM-46-022).37- Hypothèses de la méthode du coût (terrain 900 $/m², vie 90 ans, coût unitaire du cas 1) : déclarées, méthode non pondérée (CLM-46-028/029).38- Zone SCHL Basse-Ville / Limoilou, JLR RMR Québec, variation du rôle +23,5 % : partiellement vérifiés (comme au ch. 32).39- Âge et revenu de la locataire du RC (art. 1959.1) : inconnus dans le dossier fictif (limite déclarée).4041## Suggestions42- Fusionner `talReprise2026` dans `library.bib` puis remplacer la désignation en toutes lettres (§46.3.3 et tab. 46.4) par `\parencite{talReprise2026}` ; mettre à jour CLM-32-012 du ch. 32.43- `ch46_dossier.taxes_2026`, `droits_mutation_quebec` et `regression_auxiliaire` pourraient migrer dans `traite/` (avec tests) si les ch. 45 et 48 en ont besoin ; `ch32_plex.financement_occupant`/`mise_de_fonds_minimale_assuree` vers `traite/finance.py` (déjà suggéré au ch. 32).44- Le compteur brut de `check_manuscript.py` (≈ 18 300) inclut tableaux et macros ; la prose seule est ≈ 13 250 mots, dans la cible 12 000-18 000.45