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1// UQO Éval — laboratoire pédagogique d'évaluation immobilière2/**3 * Rapport PDF UQO Éval — vectoriel (pdfkit) + logo officiel UQO :4 * fiche complète du rôle, historique en barres, plan radar des comparables5 * dessiné dans le PDF, tableau des ajustements. Format Lettre.6 * Généré dans le cadre des cours IMM1003 et IMM1033 (UQO).7 */8import PDFDocument from "pdfkit";9import path from "path";10import type { UnitEstimate } from "./estimator";1112const INK = "#16181b";13const INK3 = "#8b928c";14const PAPER = "#f4f5f3";15const SURFACE2 = "#f9fafa";16const GREEN = "#005F85"; // bleu UQO (PMS 7469)17const GREEN_DEEP = "#00465F";18const LIME = "#2BCCAE"; // turquoise UQO19const LIME_SOFT = "#d9f4ee";20const AMBER_SOFT = "#fdf3e2";21const DANGER_SOFT = "#fbe9e7";22const LINE = "#dedcd4";2324const W = 612;25const H = 792;26const M = 44; // marge2728const F = (f: string) => path.join(process.cwd(), "assets", "fonts", f);29const UQO_LOGO_BLANC = path.join(process.cwd(), "assets", "uqo", "UQO_blanc.png");3031/** Mention pédagogique obligatoire sur tous les rapports UQO Éval. */32const COURS =33 "Rapport généré dans le cadre des cours IMM1003 — Éléments d'évaluation immobilière et " +34 "IMM1033 — Méthodes du coût en évaluation immobilière, enseignés par Simon-Pierre Boucher (UQO).";3536const fmt = (v: number | null | undefined) =>37 v == null38 ? "—"39 : new Intl.NumberFormat("fr-CA", {40 style: "currency",41 currency: "CAD",42 maximumFractionDigits: 0,43 }).format(v);4445const signed = (v: number) => `${v >= 0 ? "+" : "−"}${fmt(Math.abs(Math.round(v)))}`;46const fmtDist = (m: number) => (m < 1000 ? `${Math.round(m)} m` : `${(m / 1000).toFixed(1)} km`);4748const CONF_BG: Record<string, string> = { A: LIME, B: LIME_SOFT, C: AMBER_SOFT, D: DANGER_SOFT };49const CONF_TXT: Record<string, string> = {50 A: "Très fiable", B: "Fiable", C: "Indicative", D: "Peu fiable — marché mince",51};5253type Doc = InstanceType<typeof PDFDocument>;5455/** Logo officiel UQO (blanc, pour bandeau encre) + wordmark « Éval ».56 * Proportions du logo respectées (jamais déformé — hauteur seule imposée). */57function logo(doc: Doc, x: number, y: number, scale = 1) {58 const h = 26 * scale; // hauteur du logo — la largeur suit le ratio natif (2123×853)59 const w = h * (2123 / 853);60 doc.image(UQO_LOGO_BLANC, x, y, { height: h });61 doc.font("SG-Bold").fontSize(22 * scale).fillColor(LIME)62 .text("Éval", x + w + 8 * scale, y + h - 22 * scale, { lineBreak: false });63}6465function kicker(doc: Doc, txt: string, x: number, y: number, color = GREEN) {66 doc.rect(x, y + 3.5, 20, 2).fill(color);67 doc.font("JB-Bold").fontSize(8).fillColor(color)68 .text(txt.toUpperCase(), x + 26, y, { characterSpacing: 1.4, lineBreak: false });69}7071function pageFrame(doc: Doc, page: number, total: number, generated: string) {72 doc.rect(0, 0, W, H).fill(PAPER);73 // filet de bas de page74 doc.rect(M, H - 46, W - 2 * M, 1.2).fill(INK);75 doc.font("JB-Reg").fontSize(6.5).fillColor(INK3).text(76 "UQO-EVAL.APP · PLATEFORME PÉDAGOGIQUE — ESTIMATION STATISTIQUE À TITRE INDICATIF (OEAQ)",77 M, H - 39, { width: W - 2 * M - 60, characterSpacing: 0.4, lineBreak: false }78 );79 doc.font("JB-Reg").fontSize(6.5).fillColor(INK3).text(80 "COURS IMM1003 · IMM1033 — SIMON-PIERRE BOUCHER, UQO",81 M, H - 30, { width: W - 2 * M - 60, characterSpacing: 0.4, lineBreak: false }82 );83 doc.font("JB-Bold").fontSize(7.5).fillColor(INK)84 .text(`${page} / ${total}`, W - M - 40, H - 39, { width: 40, align: "right" });85 doc.font("JB-Reg").fontSize(6.5).fillColor(INK3)86 .text(generated, W - M - 160, H - 30, { width: 160, align: "right" });87}8889function card(doc: Doc, x: number, y: number, w: number, h: number, opts?: { shadow?: boolean; fill?: string }) {90 if (opts?.shadow !== false) doc.roundedRect(x + 3.5, y + 3.5, w, h, 8).fill("#e3e1d9");91 doc.roundedRect(x, y, w, h, 8).fillAndStroke(opts?.fill ?? "#ffffff", INK);92 doc.lineWidth(1.3);93}9495function kvCell(doc: Doc, x: number, y: number, w: number, h: number, k: string, v: string) {96 doc.lineWidth(0.8);97 doc.roundedRect(x, y, w, h, 4).fillAndStroke(SURFACE2, LINE);98 doc.font("JB-Bold").fontSize(5.8).fillColor(INK3)99 .text(k.toUpperCase(), x + 7, y + 6, { width: w - 14, characterSpacing: 0.7, height: 8, ellipsis: true });100 doc.font("SG-Bold").fontSize(9.2).fillColor(INK)101 .text(v, x + 7, y + 16.5, { width: w - 14, height: h - 20, ellipsis: true });102 doc.lineWidth(1.3);103}104105/** Plan radar vectoriel : sujet au centre, comparables par azimut/distance. */106function radar(doc: Doc, cx: number, cy: number, R: number, data: UnitEstimate) {107 const u = data.unit!;108 const comps = data.result.comps;109 const cos = Math.cos((u.lat * Math.PI) / 180);110 const pts = comps.map((c) => ({111 ...c,112 x: (c.lng - u.lng) * 111320 * cos,113 y: (c.lat - u.lat) * 110574,114 }));115 const maxM = Math.max(120, ...pts.map((p) => Math.hypot(p.x, p.y)));116 const ringSets = [117 [100, 250, 500], [250, 500, 1000], [500, 1000, 2000],118 [1000, 2500, 5000], [2500, 5000, 10000], [5000, 10000, 20000], [10000, 25000, 50000],119 ];120 const rings = ringSets.find((s) => maxM <= s[2]) ?? ringSets[ringSets.length - 1];121 const k = R / rings[2];122123 // cadre + grille124 doc.save();125 doc.roundedRect(cx - R - 16, cy - R - 16, 2 * (R + 16), 2 * (R + 16), 8).clip();126 doc.rect(cx - R - 16, cy - R - 16, 2 * (R + 16), 2 * (R + 16)).fill("#ffffff");127 doc.lineWidth(0.5).strokeColor("#eceae3");128 for (let g = -R - 16; g <= R + 16; g += 24) {129 doc.moveTo(cx + g, cy - R - 16).lineTo(cx + g, cy + R + 16).stroke();130 doc.moveTo(cx - R - 16, cy + g).lineTo(cx + R + 16, cy + g).stroke();131 }132 // anneaux133 rings.forEach((m, i) => {134 const rr = m * k;135 doc.lineWidth(i === 2 ? 1.3 : 0.8).strokeColor(i === 2 ? INK : "#b9b7ae");136 if (i !== 2) doc.dash(3, { space: 3 });137 doc.circle(cx, cy, rr).stroke();138 doc.undash();139 doc.font("JB-Reg").fontSize(5.5).fillColor(INK3)140 .text(fmtDist(m), cx + rr * 0.7071 + 2, cy - rr * 0.7071 - 7, { lineBreak: false });141 });142 // croix143 doc.lineWidth(0.6).strokeColor("#d5d3ca");144 doc.moveTo(cx, cy - R).lineTo(cx, cy + R).stroke();145 doc.moveTo(cx - R, cy).lineTo(cx + R, cy).stroke();146 // comparables numérotés147 pts.forEach((p, i) => {148 const px = cx + p.x * k;149 const py = cy - p.y * k;150 const rr = 6.5 + p.weight * 3.5;151 doc.circle(px, py, rr).lineWidth(1.1).fillAndStroke(GREEN, INK);152 doc.font("JB-Bold").fontSize(rr > 8.5 ? 7 : 6).fillColor(PAPER)153 .text(String(i + 1), px - rr, py - 3, { width: 2 * rr, align: "center", lineBreak: false });154 });155 // sujet : losange lime156 doc.save().translate(cx, cy).rotate(45);157 doc.rect(-8, -8, 16, 16).lineWidth(1.6).fillAndStroke(LIME, INK);158 doc.rect(-2.5, -2.5, 5, 5).fill(INK);159 doc.restore();160 // nord161 doc.save().translate(cx + R + 2, cy - R - 2);162 doc.path("M0,-9 L4,5 L0,2 L-4,5 Z").fill(INK);163 doc.font("JB-Bold").fontSize(6).fillColor(INK).text("N", -2.2, 8, { lineBreak: false });164 doc.restore();165 doc.restore();166 // bordure du cadre167 doc.roundedRect(cx - R - 16, cy - R - 16, 2 * (R + 16), 2 * (R + 16), 8).lineWidth(1.3).stroke(INK);168}169170export async function buildReport(data: UnitEstimate): Promise<Buffer> {171 const u = data.unit!;172 const s = u.specs;173 const r = data.result;174 const generated = new Date().toISOString().slice(0, 16).replace("T", " ");175176 const doc = new PDFDocument({ size: "LETTER", margin: 0, info: { Title: `UQO Éval — ${u.adresse ?? ""}`, Author: "UQO Éval — cours IMM1003 · IMM1033 (Simon-Pierre Boucher, UQO)" } });177 doc.registerFont("SG-Bold", F("SpaceGrotesk-Bold.ttf"));178 doc.registerFont("SG-Med", F("SpaceGrotesk-Medium.ttf"));179 doc.registerFont("JB-Reg", F("JetBrainsMono-Regular.ttf"));180 doc.registerFont("JB-Bold", F("JetBrainsMono-Bold.ttf"));181 doc.registerFont("Inter", F("Inter-Regular.ttf"));182183 const chunks: Buffer[] = [];184 doc.on("data", (c: Buffer) => chunks.push(c));185 const done = new Promise<Buffer>((res) => doc.on("end", () => res(Buffer.concat(chunks))));186187 /* =============================== PAGE 1 =============================== */188 pageFrame(doc, 1, 2, generated);189190 // bandeau encre191 doc.rect(0, 0, W, 96).fill(INK);192 logo(doc, M, 30);193 doc.font("JB-Reg").fontSize(7).fillColor(LIME)194 .text("LABORATOIRE PÉDAGOGIQUE D'ÉVALUATION IMMOBILIÈRE · RAPPORT D'ÉVALUATION", M, 66, { characterSpacing: 1.2, lineBreak: false });195 doc.font("JB-Reg").fontSize(6).fillColor("#8fb8c9")196 .text("COURS IMM1003 · IMM1033 — SIMON-PIERRE BOUCHER, UQO", M, 78, { characterSpacing: 1, lineBreak: false });197 doc.font("JB-Reg").fontSize(7).fillColor("#9aa39c")198 .text(`ID ${u.id}`, W - M - 200, 34, { width: 200, align: "right" })199 .text(`GÉNÉRÉ LE ${generated}`, W - M - 200, 46, { width: 200, align: "right" })200 .text(`MATRICULE ${s.matricule ?? "—"}`, W - M - 200, 58, { width: 200, align: "right" });201 doc.rect(0, 96, W, 3).fill(LIME);202203 // adresse + estimation204 let y = 122;205 kicker(doc, "Valeur estimée au marché", M, y);206 y += 16;207 doc.font("SG-Bold").fontSize(15).fillColor(INK)208 .text(`${(u.adresse ?? "").toUpperCase()}${s.apt ? " APP. " + s.apt : ""} · ${(u.municipalite ?? "").toUpperCase()}`,209 M, y, { width: W - 2 * M });210 y = doc.y + 6;211 doc.font("SG-Bold").fontSize(46).fillColor(INK).text(fmt(r.estimate), M, y);212 y = doc.y + 10;213214 // rangée fourchette / confiance / rôle / écart215 const rowY = y;216 const cols = [217 ["FOURCHETTE HONNÊTE", `${fmt(r.low)} → ${fmt(r.high)}`],218 ["ÉVALUATION MUNICIPALE 2026", fmt(u.valeurRole)],219 ["ÉCART VS RÔLE", u.valeurRole ? `${((r.estimate / u.valeurRole - 1) * 100).toFixed(0)} %` : "—"],220 ] as const;221 let cx0 = M;222 for (const [k, v] of cols) {223 doc.font("JB-Bold").fontSize(6.5).fillColor(INK3).text(k, cx0, rowY, { characterSpacing: 0.8, lineBreak: false });224 const lw = doc.widthOfString(k) + cols.length * 0.8;225 doc.font("SG-Bold").fontSize(13).fillColor(INK).text(v, cx0, rowY + 11, { lineBreak: false });226 cx0 += Math.max(doc.widthOfString(v), lw) + 34;227 }228 // pastille confiance229 const confTxt = `CONFIANCE ${r.confidenceLevel} · ${r.confidencePct} % — ${CONF_TXT[r.confidenceLevel].toUpperCase()}`;230 doc.font("JB-Bold").fontSize(7.5);231 const cw = doc.widthOfString(confTxt) + 20;232 doc.roundedRect(M, rowY + 34, cw, 18, 4).lineWidth(1).fillAndStroke(CONF_BG[r.confidenceLevel], INK);233 doc.fillColor(r.confidenceLevel === "D" ? "#b3423a" : INK).text(confTxt, M + 10, rowY + 39.5, { lineBreak: false });234235 // fiche de la propriété236 y = rowY + 72;237 kicker(doc, "Fiche de la propriété — registre officiel (rôle 2026)", M, y);238 y += 16;239 const groups: [string, [string, string][]][] = [240 ["BÂTIMENT", [241 ["Année constr.", u.anneeConstruction ? `${u.anneeConstruction}${s.anneeEstimee === "E" ? " (est.)" : ""}` : "—"],242 ["Aire étages", u.aireEtagesM2 ? `${u.aireEtagesM2} m²` : "—"],243 ["Étages", u.specs.nbEtages != null ? String(u.specs.nbEtages) : "—"],244 ["Genre", s.genreConstruction ?? "—"],245 ["Lien phys.", s.lienPhysique ?? "—"],246 ["Logements", u.nbLogements != null ? String(u.nbLogements) : "—"],247 ["Locaux n-rés.", s.nbLocauxNonResid != null ? String(s.nbLocauxNonResid) : "—"],248 ["Chambres loc.", s.nbChambresLocatives != null ? String(s.nbChambresLocatives) : "—"],249 ]],250 ["TERRAIN", [251 ["Superficie", u.superficieTerrainM2 ? `${u.superficieTerrainM2} m²` : "—"],252 ["Mes. frontale", s.frontTerrainM ? `${s.frontTerrainM} m` : "—"],253 ["CUBF", s.cubf ? String(s.cubf) : "—"],254 ["Usage", s.cubfLibelle ?? "—"],255 ["Unité voisin.", s.uniteVoisinage || "—"],256 ["Arrond.", s.arrond || "—"],257 ]],258 ["RÔLE D'ÉVALUATION", [259 ["Val. terrain", fmt(s.valeurTerrain)],260 ["Val. bâtiment", fmt(s.valeurBatiment)],261 ["Val. totale", fmt(u.valeurRole)],262 ["Rôle antér.", fmt(s.valeurAnterieure)],263 ["Cond. marché", s.datCondMarche ?? "—"],264 ["Adresses", s.nAdresses != null ? String(s.nAdresses) : "—"],265 ]],266 ];267 const gW = (W - 2 * M - 2 * 14) / 3;268 const cellH = 30;269 const gH = 4 * (cellH + 6) + 34;270 groups.forEach(([title, rows], gi) => {271 const gx = M + gi * (gW + 14);272 card(doc, gx, y, gW, gH);273 doc.font("JB-Bold").fontSize(7).fillColor(GREEN_DEEP)274 .text(title, gx + 12, y + 11, { characterSpacing: 1.2, lineBreak: false });275 doc.moveTo(gx + 12, y + 24).lineTo(gx + gW - 12, y + 24).dash(2, { space: 3 }).lineWidth(0.8).stroke(LINE).undash();276 const cw2 = (gW - 24 - 6) / 2;277 rows.forEach(([k, v], i) => {278 const col = i % 2, row = Math.floor(i / 2);279 kvCell(doc, gx + 12 + col * (cw2 + 6), y + 32 + row * (cellH + 6), cw2, cellH, k, v);280 });281 });282 y += gH + 24;283284 // historique285 kicker(doc, "Valeur estimée par année — 2021 → 2026", M, y);286 y += 16;287 const hist = u.history;288 const hMax = Math.max(...hist.map((h) => h.value ?? 0), 1);289 const histH = hist.length * 21 + 24;290 card(doc, M, y, W - 2 * M, histH);291 hist.forEach((h, i) => {292 const ly = y + 14 + i * 21;293 doc.font("JB-Bold").fontSize(7.5).fillColor(INK).text(String(h.year), M + 14, ly + 2, { lineBreak: false });294 const trackX = M + 52, trackW = W - 2 * M - 52 - 100;295 doc.rect(trackX, ly, trackW, 12).fill(SURFACE2);296 doc.rect(trackX, ly, Math.max(2, ((h.value ?? 0) / hMax) * trackW), 12).fill(h.year === 2026 ? INK : GREEN);297 doc.font("JB-Bold").fontSize(7.5).fillColor(INK)298 .text(fmt(h.value), W - M - 92, ly + 2, { width: 80, align: "right" });299 });300301 /* =============================== PAGE 2 =============================== */302 doc.addPage({ size: "LETTER", margin: 0 });303 pageFrame(doc, 2, 2, generated);304 doc.rect(0, 0, W, 8).fill(INK);305 doc.rect(0, 8, W, 2.5).fill(LIME);306307 y = 34;308 kicker(doc, "Pourquoi ce prix — le calcul, sans boîte noire", M, y);309 y += 16;310 const tileW = (W - 2 * M - 14) / 2;311 card(doc, M, y, tileW, 64);312 doc.font("JB-Bold").fontSize(6.5).fillColor(INK3).text("MODÈLE HÉDONIQUE (LIGHTGBM · 690 000 VENTES QC)", M + 14, y + 11, { characterSpacing: 0.6 });313 doc.font("SG-Bold").fontSize(21).fillColor(INK).text(fmt(r.modelEstimate), M + 14, y + 24);314 doc.font("JB-Reg").fontSize(7).fillColor(GREEN_DEEP).text(`POIDS : ${(r.modelWeight * 100).toFixed(0)} %`, M + 14, y + 49);315 card(doc, M + tileW + 14, y, tileW, 64);316 doc.font("JB-Bold").fontSize(6.5).fillColor(INK3).text("COMPARABLES AJUSTÉS (MÉDIANE PONDÉRÉE)", M + tileW + 28, y + 11, { characterSpacing: 0.6 });317 doc.font("SG-Bold").fontSize(21).fillColor(INK).text(fmt(r.compsEstimate), M + tileW + 28, y + 24);318 doc.font("JB-Reg").fontSize(7).fillColor(GREEN_DEEP).text(319 `POIDS : ${((1 - r.modelWeight) * 100).toFixed(0)} % · ${r.nCompsUsed} COMPS${r.compsDispersionPct != null ? ` · ±${r.compsDispersionPct} %` : ""}`,320 M + tileW + 28, y + 49);321 y += 88;322323 // radar + tableau324 kicker(doc, `Plan des comparables — ${r.nCompsUsed} ventes réelles · azimut + distance`, M, y);325 y += 18;326 const R = 118;327 radar(doc, M + R + 16, y + R + 16, R, data);328329 const tX = M + 2 * (R + 16) + 16;330 const tW = W - M - tX;331 doc.font("JB-Bold").fontSize(6.2).fillColor(INK3);332 let ty = y + 2;333 r.comps.slice(0, 12).forEach((c, i) => {334 const rowH = 22.5;335 if (i % 2 === 0) doc.rect(tX, ty - 2, tW, rowH).fill(SURFACE2);336 doc.circle(tX + 8, ty + 7, 6).lineWidth(0.9).fillAndStroke(GREEN, INK);337 doc.font("JB-Bold").fontSize(6).fillColor(PAPER).text(String(i + 1), tX + 2, ty + 4.5, { width: 12, align: "center", lineBreak: false });338 doc.font("SG-Bold").fontSize(7.3).fillColor(INK)339 .text(`${c.street ?? ""}`, tX + 19, ty, { width: tW - 90, height: 9, ellipsis: true, lineBreak: false });340 doc.font("JB-Reg").fontSize(5.8).fillColor(INK3)341 .text(`${c.date} · ${fmtDist(c.distanceM)} · VENDU ${fmt(c.amount)} · T ${signed(c.adjTime)} · S ${signed(c.adjArea)} · Â ${signed(c.adjAge)}`,342 tX + 19, ty + 10, { width: tW - 78, height: 8, ellipsis: true, lineBreak: false });343 doc.font("SG-Bold").fontSize(8).fillColor(INK)344 .text(fmt(Math.round(c.adjustedPrice)), tX + tW - 68, ty + 3, { width: 68, align: "right", lineBreak: false });345 ty += rowH;346 });347 // légende radar348 const legY = y + 2 * (R + 16) + 8;349 doc.font("JB-Reg").fontSize(6.3).fillColor(INK3).text(350 "◆ = PROPRIÉTÉ ÉVALUÉE (CENTRE) · ● = VENTE COMPARABLE (TAILLE = POIDS) · T/S/Â = AJUSTEMENTS TEMPS / SUPERFICIE / ÂGE",351 M, legY, { width: W - 2 * M, characterSpacing: 0.4 });352353 // méthodo354 const my = Math.max(legY + 20, ty + 14);355 card(doc, M, my, W - 2 * M, 104, { fill: INK, shadow: false });356 doc.font("JB-Bold").fontSize(7).fillColor(LIME).text("MÉTHODOLOGIE", M + 16, my + 12, { characterSpacing: 1.4 });357 doc.font("Inter").fontSize(7.8).fillColor("#e8e6df").text(358 "L'estimation combine (1) un modèle hédonique de gradient boosting entraîné sur ~690 000 transactions québécoises " +359 "(2021-2026) appariées au rôle d'évaluation foncière géoréférencé du MAMH — erreur médiane de 11 % — et (2) une médiane " +360 "pondérée des ventes comparables voisines, chacune ajustée pour l'évolution du marché (indice mensuel), l'écart de " +361 "superficie (50 % du $/m²) et l'écart d'âge (0,5 %/an, plafonné à ±10 %). La fourchette correspond aux 10e et 90e " +362 "centiles du modèle recentrés sur l'estimation finale. L'indice de confiance (A-D) reflète le nombre de comparables, " +363 "leur dispersion et la largeur de la fourchette. Validation selon la norme IAAO sur études de ratios.",364 M + 16, my + 26, { width: W - 2 * M - 32, lineGap: 1.5 });365 doc.font("JB-Reg").fontSize(6.8).fillColor(LIME)366 .text(367 "GÉNÉRÉ DANS LE CADRE DES COURS IMM1003 · IMM1033 (ÉVALUATION IMMOBILIÈRE) — SIMON-PIERRE BOUCHER, UQO",368 M + 16, my + 88, { width: W - 2 * M - 32, characterSpacing: 0.2, height: 14, ellipsis: true, lineBreak: false });369370 doc.end();371 return done;372}373